Informatievergadering Ruimte 03 september 2014

Informatievergadering Ruimte 03 september 2014 Orgaan: Locatie: Datum: Aanvang:

Informatievergadering Ruimte Julianastraat 34, 5251 ED Vlijmen woensdag 03 september 2014 19:30 uur

1.

Opening

2.

Vaststelling van de agenda Stukken Agenda ruimte 20140903

3.

Spreekrecht Samenvatting Volgens het Reglement van Orde kunt u uw zienswijze mondeling toelichten bij agendapunt 5 t/m 9. U meldt dit uiterlijk 24 uur voor aanvang van de vergadering bij de raadsgriffier, onder vermelding van het onderwerp.

Stukken In- en meespreken voor informatievergaderingen

4.

Besluitenlijst van woensdag 11 juni 2014 Stukken Besluitenlijst 11 juni 2014 20140903

5.

Bestemmingsplan Vaartweg Stukken RV Bp Vaartweg 20140923.pdf

Bestemmingsplan Vaartweg

6.

Bestemmingsplan Bedrijfslocatie Bosscheweg Stukken RV Bp Bedrijfslocatie Bosscheweg 20140923

Bestemmingsplan Bedrijfslocatie Bosscheweg

7.

Eerste herziening exploitatieplan Geerpark Stukken

RV 1e herziening exploitatieplan Geerpark 20140923.pdf

BIJL1e herziening exploitatieplan Geerpark 20140923.pdf

BIJL10.06 Kaart reeds gesloopte en te slopen opstallen 20140923.pdf

BIJL10.08 kaart fasering 20140923.pdf

BIJL10.09 kaart fase 1 20130923.pdf

BIJL10.10 kaart fase 1a 20130923.pdf

BIJL10.11 kaart fase 1b 20130923.pdf

BIJL10.12 kaart fase 1c 20130923.pdf

BIJL10.28 Proefverkaveling 20140923.pdf

BIJL10.31 Plankostenscan 20140923.pdf

BIJL10.33 Exploitatieberekening exploitatieplan 20140923.pdf

BIJL10.34 Grondprijzen 2014 20140923.pdf

BIJL10.35 CV Uitvoeringsregeling verkoop groenstroken 20140923.pdf

8.

Bestemmingsplan Bedrijventerrein Nieuwkuijk Stukken 12 RV Bp Bedrijventerrein Nieuwkuijk 20140923.pdf

12BIJL Nota zienswijzen Bedrijventerrein Nieuwkuijk 20140923.pdf

12BIJL Nota van wijzigingen Bedrijventerrein Nieuwkuijk 20140923.pdf

Bestemmingsplan Bedrijventerrein Nieuwkuijk

9.

Bestemmingsplan Bedrijventerrein Groenewoud II Stukken RV Bp Bedrijventerrein Groenewoud II 20140923

Bestemmingsplan Bedrijventerrein Groenewoud II

BIJL Nota van wijzigingen Bp GroenewoudII 20140923

10.

Ontwerpbestemmingsplan Drunen Herziening 2014 Stukken Memo Obp Drunen herziening 20140903

Ontwerpbestemmingsplan Drunen Herziening 2014

11.

Voorontwerpbestemmingsplan Haarsteeg

12.

Rondvraag

13.

Sluiting

Agenda ruimte 20140903 (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18950#

Oproeping voor de openbare informatievergadering Ruimte van de raad van de gemeente Heusden te houden op 3 september 2014 om 19.30 uur, in de raadszaal van het gemeentehuis Vlijmen. Voorzitter: Dhr. R.P.J. Broos AGENDA RUIMTE 1.

Opening

2.

Vaststelling van de agenda

3.

Spreekrecht Volgens het Reglement van Orde kunt u uw zienswijze mondeling toelichten bij agendapunt 5 t/m 9. U meldt dit uiterlijk 24 uur voor aanvang van de vergadering bij de raadsgriffier, onder vermelding van het onderwerp.

4.

Besluitenlijst van woensdag 11 juni 2014

5.

Raadsvoorstel 9 Bestemmingsplan Vaartweg

6.

Raadsvoorstel 10 Bestemmingsplan Bedrijfslocatie Bosscheweg

7.

Raadsvoorstel 11 Eerste herziening exploitatieplan Geerpark

8.

Raadsvoorstel 12 Bestemmingsplan Bedrijventerrein Nieuwkuijk

9.

Raadsvoorstel 13 Bestemmingsplan Bedrijventerrein Groenewoud II

10.

Ontwerpbestemmingsplan Drunen Herziening 2014 Bijlage: Memo Ter inzage: ontwerpbestemmingsplan

11.

Voorontwerpbestemmingsplan Haarsteeg (wordt 26 augustus 2014 aangeleverd) Bijlage: Memo Ter inzage: voorontwerpbestemmingsplan

12.

Rondvraag

13.

Sluiting

Heusden, Namens de agendacommissie, Mw. drs. E.J.M. de Graaf .

Einde bijlage: Agenda ruimte 20140903

Terug naar het agendapunt

In- en meespreken voor informatievergaderingen (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18922#

Inspreken of meespreken bij de informatievergadering? U kunt inspreken over een onderwerp op de agenda aan het begin van de vergadering. Een andere mogelijkheid is om tijdens de vergadering aan tafel te zitten en mee te spreken over het onderwerp. In beide gevallen meldt u dit uiterlijk 24 uur voor aanvang van de vergadering bij de raadsgriffier. De volgende regels uit het Reglement van Orde gelden: Artikel 27. Aanmelding voor deelname (meespreken) 1. Belanghebbenden kunnen zich aanmelden voor de informatievergadering om deel te nemen aan de informatievergadering. Een belanghebbende kan zich laten vertegenwoordigen door een ander die namens hem spreekt. Meespreken is niet toegestaan bij de behandeling van bestemmingsplannen en daarmee vergelijkbare plannen. Bij onderwerpen die geagendeerd zijn op grond van artikel 13, negende lid, is meespreken alleen toegestaan wanneer de agendacommissie hiertoe heeft besloten. 2. Daartoe dienen zij zich tenminste 24 uur vóór de aanvang van de vergadering aan te melden bij de griffier onder vermelding van naam, adres, telefoonnummer alsmede het geagendeerde voorstel of onderwerp waarover men aan de informatievergadering wenst deel te nemen. Artikel 28. Behandelingstijd 1. De deelnemers aan de informatievergadering houden zich aan de aanwijzingen van de voorzitter aangaande de behandelingstijd. 2. Na het verstrijken van de behandelingstijd sluit de voorzitter het betreffende voorstel of onderwerp af door het oordeel van de vergadering over het onderwerp of voorstel samen te vatten. Artikel 29. Spreekrecht (inspreken) 1. Bij de behandeling van het agendapunt “Spreekrecht” is er voor belanghebbenden of hun vertegenwoordiger(s) gelegenheid om het woord te voeren over een voorstel of onderwerp dat op de agenda staat. Een inspreker krijgt maximaal vijf minuten het woord. Gedurende maximaal dertig minuten is er gelegenheid om in te spreken. Als er meer dan zes sprekers zijn, verdeelt de voorzitter het inspreekhalfuur evenredig over de sprekers. De voorzitter van de vergadering kan in bijzondere gevallen afwijken van de maximumduur van de spreektijd. 2. Belanghebbenden of hun vertegenwoordiger(s) kunnen niet het woord voeren over: a. een besluit van het gemeentebestuur waartegen bezwaar of beroep bij de rechter openstaat, of heeft opengestaan; b. benoemingen, keuzen, voordrachten of aanbevelingen van personen; c. een klacht die ex artikel 9:1 van de Algemene wet bestuursrecht kan of kon worden ingediend. 3. Inspreken bij de behandeling van een bestemmingsplan en daarmee vergelijkbare plannen is uitsluitend toegestaan in de vorm van een mondelinge toelichting op een eerder ingediende zienswijze. Deze zienswijze moet als zienswijze zijn aangeduid in het raadsvoorstel of de daarbij behorende stukken. 4. Inspreken bij onderwerpen die geagendeerd zijn op grond van artikel 13, negende lid, is alleen toegestaan wanneer de agendacommissie hiertoe heeft besloten. 5. Degene, die van het spreekrecht gebruik wil maken, meldt dit tenminste 24 uur vóór aanvang van de Informatievergadering aan de griffier. Hij vermeldt daarbij zijn naam, adres en telefoonnummer en het voorstel of onderwerp waarover hij het woord wil voeren. 6. De voorzitter van de informatievergadering geeft het woord op volgorde van aanmelding. De

voorzitter kan van de volgorde afwijken, indien dit in het belang is van de orde van de vergadering. 7. De spreker voert het woord, nadat de voorzitter van de informatievergadering hem dit heeft verleend. De voorzitter van de informatievergadering of een raadslid of een fractieondersteuner, doet een voorstel voor de behandeling van de inbreng van de burger. In- of meespreken is alleen mogelijk bij informatievergaderingen, en niet bij de vervolgbehandeling van het onderwerp in de raadsvergadering.*

*tenzij een onderwerp rechtstreeks, dus zonder voorafgaande behandeling in de informatievergadering, aan de raad wordt voorgelegd.

Einde bijlage: In- en meespreken voor informatievergaderingen


Besluitenlijst 11 juni 2014 20140903 (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18923#

Besluitenlijst informatievergadering Ruimte (Voor meer informatie over deze vergadering kunt u het audioverslag raadplegen op onze website)

Vergadering Voorzitter Plaats Deelnemers

11 juni 2014 Dhr. R.P.J. Broos Vlijmen Raadsleden Dhr. A. Buijs (Heusden Eén) Dhr. C.M.M. Musters (Gemeentebelangen) Dhr. H.E. Simsek (Gemeentebelangen) Dhr. R. Heesbeen (PvdA) Mevr. M. de Wild (PvdA) Mevr. ir. D.F.M.J. Rijnders-Huisman (CDA) Dhr. M.A.W. Meesters (D.M.P. Heusden) Dhr. T.A.H.M. Blankers (VVD) Dhr. H.P.J. van de Beek (D66) Dhr. F.A. van der Lee (Heusden Transparant)

Fractieondersteuners Mevr. A.J. van Ruremonde-Van der Lee (Gemeentebelangen) Dhr. C.R.M. van Rooij (D.M.P. Heusden) Dhr. F. de Bruijn (Heusden Eén) Dhr. B.A.G. Lommers (VVD) Dhr. J.H. Nijënstein (D66) Portefeuillehouders Dhr. C.A.M. van Bokhoven Dhr. dr. M.G.M. van der Poel Griffier Mevr. mr. M.C. van Dijk (plv) Ambtenaren en insprekers Dhr. Baas (3) Dhr. Fukkink (3) Dhr. Geurts (5) Dhr. Kuper (6) Mevr. Vos (7)

A (A-lijst) = besluitvorming zonder bespreking in raadsvergadering B (B-lijst) = besluitvorming na bespreking in raadsvergadering V (vóór) = toezeggingen door de portefeuillehouder met actie vóór de raadsvergadering L (langere termijn) = toezeggingen door de portefeuillehouder met actie op langere termijn

Nr. 1. 2. 3.

Agendapunt Opening Vaststelling agenda Spreekrecht

4. 5.

Besluitenlijst van 16 april 2014 Bestemmingsplan Het Run raadsvoorstel 8

B

L V V

6.

Bestemmingsplan partiële herziening Het Hoog II raadsvoorstel 9

V A

ongewijzigd vastgesteld Insprekers m.b.t. bestemmingsplan Het Run: - dhr. Baas (mede namens omwonenden) - dhr. Fukkink ongewijzigd vastgesteld Sprekers: De Bruijn (Heusden Eén), Van de Beek (D66), Simsek (Gemeentebelangen), Van der Lee (Heusden Transparant), Meesters (DMP Heusden), Lommers (VVD), De Wild (PvdA), Rijnders (CDA), wethouder Van Bokhoven, Geurts (ambtenaar), Heesbeen (PvdA) Toezeggingen van de wethouder: - er wordt nagegaan of er betere parkeeroplossingen zijn langs de Hoge Schijf, met name bij drukke dagen - er wordt nagegaan of de regels m.b.t. horeca voldoende duidelijk zijn - er wordt duidelijkheid gegeven m.b.t. het aantal activiteitendagen - er volgt een overzichtje van de regels bij handhaving Sprekers: Rijnders (CDA), Blankers (VVD), Buijs (Heusden Eén), wethouder Van der Poel, Kuper (ambtenaar)

7.

Evaluatie Centrumplan Vlijmen Raadsvoorstel 11

B

L

L 8.

Rondvraag

Vastgesteld op: woensdag 3 september 2014

Mevr. mr. M.C. van Dijk (plv) Griffier

Sprekers: Nijënstein (D66), Musters (Gemeentebelangen), Van der Lee (Heusden Transparant), Blankers (VVD), Van Rooij (DMP Heusden), De Wild (PvdA), Rijnders (CDA), wethouder van der Poel, Vos (ambtenaar), Van Ruremonde (Gemeentebelangen) Toezeggingen van de wethouder: - op verzoek van mevrouw Rijnders gaat de wethouder na of hij eerder heeft gezegd dat het bestemmingsplan doorgang kan vinden, onafhankelijk van onzekerheid m.b.t. de randweg - hij gaat na of het t.z.t. mogelijk is om het volledige advies van Stibbe ter inzage te leggen, al dan niet vertrouwelijk Sprekers: Van der Lee (Heusden Transparant), Musters (Gemeentebelangen), wethouder Van der Poel Van der Lee en Musters stellen rondvragen die door wethouder Van der Poel worden beantwoord.

Einde bijlage: Besluitenlijst 11 juni 2014 20140903


RV Bp Vaartweg 20140923.pdf (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18924#

000941556 398938 Onderwerp

Bestemmingsplan Vaartweg 2014

Raadsvoorstel Inleiding Met dit voorstel wordt het ontwerpbestemmingsplan „Vaartweg‟ aan u voorgelegd ter vaststelling. Feitelijke informatie Plangebied Het plangebied ligt bij Nieuwkuijk en wordt globaal begrensd door de Vaartweg, de Meerdijk en de Nieuwkuijkseweg.

Figuur 1 ligging en begrenzing plangebied

Doel bestemmingsplan Het plan heeft tot doel om een onbedoelde omzetting van de bestemming in het bestemmingsplan “Heusden Buitengebied” te corrigeren en ongedaan te maken. In dat bestemmingsplan zijn de betrokken agrarische gronden ten onrechte bestemd tot “natuur”. Met dit ontwerpbestemmingsplan wordt aan die gronden weer een agrarische bestemming toegekend. Voor het bestemmingsplan met de toelichting, regels en verbeelding wordt verwezen naar http://0797.RoPubliceer.nl. Resultaat inzage ontwerp Het ontwerp van het bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 19 juni 2014 tot en met 30 juli 2014. Ook is het plan toegezonden aan de relevante overheidinstanties. Er zijn geen zienswijzen ontvangen. Afweging Het plan past binnen de geldende beleidskaders van de gemeente Heusden en dat van andere relevante overheden. Daarnaast blijkt uit de toelichting van het plan dat het geen nadelige effecten heeft voor de directe omgeving. De waarden en functies van de betrokken gronden worden niet aangetast. Het bestemmingsplan sluit aan op de uitgangspunten van het handboek bestemmingsplannen van de gemeente Heusden. Voor het plan zijn dezelfde regels gebruikt als voor de omliggende agrarische gronden in het bestemmingsplan “Heusden Buitengebied”.

1

000941556 398938 Onderwerp


Zienswijzen

Inzet van Middelen Er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel. Er hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Er is geen sprake van een bouwplan als bedoeld in de Wro waarvoor kostenverhaal moet worden gedekt. Ook het stellen van locatie-eisen of faseringseisen is voor dit bestemmingsplan niet noodzakelijk. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan dient dit expliciet door uw raad te worden besloten. Risico's Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel. Procedure Vervolgstappen De bekendmaking van het besluit tot vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan moet geschieden binnen zes weken na de vaststelling. Na publicatie wordt het bestemmingsplan voor een periode van zes weken ter visie gelegd. In deze periode kan beroep tegen het bestemmingsplan worden ingesteld. Communicatie Het bestemmingsplan wordt gepubliceerd in de Staatscourant, op de gemeentelijke informatiepagina in de Scherper en op de gemeentelijke website. Ook zal publicatie via elektronische weg plaatsvinden op de landelijke voorziening ruimtelijkeplannen.nl. Daarnaast wordt het plan toegezonden aan belanghebbende andere overheden.

Het college van Heusden, de secretaris,

de burgemeester,

mr. J.T.A.J. van der Ven

Drs. J. Hamming

2

000941556 398938 Onderwerp


De raad van Heusden in zijn openbare vergadering van 23 september 2014; gezien het voorstel van het college van 12 augustus 2014,

gelet op de beraadslaging;

besluit:

-

-

het ontwerpbestemmingsplan „Vaartweg‟ vast te stellen, met de daarbij behorende regels, toelichting en verbeelding, vervat in het digitale gebiedsgerichte besluit met identificatie: NL.IMRO.0797.PHHBG1-VG01; geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6:12 Wro vast te stellen.

de griffier,

de voorzitter,

mw. drs. E.J.M. de Graaf

drs. J. Hamming

3

Einde bijlage: RV Bp Vaartweg 20140923.pdf


Bestemmingsplan Vaartweg (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's.

URL

Einde bijlage: Bestemmingsplan Vaartweg


RV Bp Bedrijfslocatie Bosscheweg 20140923 (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18926#

000941782 398970 Onderwerp


Raadsvoorstel Inleiding Met dit voorstel wordt het ontwerpbestemmingsplan ‘Bedrijfslocatie Bosscheweg’ aan u voorgelegd ter vaststelling. Feitelijke informatie Plangebied Het plangebied ligt bij Drunen aan de Bosscheweg 67.

Figuur 1 Ligging en begrenzing plangebied

Doel bestemmingsplan Het bestemmingsplan heeft tot doel een deel van het bedrijfsperceel aan de Bosscheweg tot natuur te bestemmen. Verder voorziet het ontwerpbestemmingsplan voor de Bosscheweg in een herziening van de bestemming voor het resterende bedrijfsperceel. Deze herziening verruimt de bouwen gebruiksmogelijkheden, maar zorgt er tevens voor dat er een bestemming wordt opgelegd die past binnen de milieurichtlijnen. Daardoor zal de overlast van het zware vrachtverkeer voor de omgeving verminderen. Met dit plan wordt uitvoering gegeven aan de vaststellingsovereenkomst met de eigenaren waarmee u heeft ingestemd op 17 september 2013; daarin zijn onder andere de nieuwe bestemming van het perceel aan de Bosscheweg 67 te Drunen en de vestiging van een gasbedrijf aan de westzijde van de Touwslager in Nieuwkuijk geregeld. Voor het bestemmingsplan met de toelichting, regels en verbeelding wordt verwezen naar http://0797.RoPubliceer.nl. Resultaat inzage ontwerp

1

000941782 398970 Onderwerp


Het ontwerp van het bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 10 oktober 2013 tot en met 20 november 2013. Ook is het plan toegezonden aan de relevante overheidinstanties. Er zijn geen zienswijzen ontvangen. Afweging Het plan past binnen het geldende beleid van de gemeente Heusden en dat van andere relevante overheden. Daarnaast blijkt uit de toelichting van het plan dat het geen nadelige effecten heeft voor de directe omgeving. De waarden en functies van de betrokken gronden worden niet belemmerd. Zie hiervoor de toelichting van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan sluit aan op de uitgangspunten van het handboek bestemmingsplannen van de gemeente Heusden. Voor het plan zijn dezelfde modelregels als voor de andere Heusdense bestemmingsplannen gebruikt. Inzet van Middelen Er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel. Er hoeft geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Er is geen sprake van een bouwplan als bedoeld in de Wro waarvoor kostenverhaal moet worden gedekt. Ook het stellen van locatie-eisen of faseringseisen is voor dit bestemmingsplan niet noodzakelijk. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan dient dit expliciet door uw raad te worden besloten. Risico's Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel. Procedure Vervolgstappen De bekendmaking van het besluit tot vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan moet geschieden binnen zes weken na de vaststelling. Na publicatie wordt het bestemmingsplan voor een periode van zes weken ter visie gelegd. In deze periode kan beroep tegen het bestemmingsplan worden ingesteld. Communicatie Het bestemmingsplan wordt gepubliceerd in de Staatscourant, op de gemeentelijke informatiepagina in de Scherper en op de gemeentelijke website. Ook zal publicatie via elektronische weg plaats vinden op de landelijke voorziening ruimtelijkeplannen.nl. Daarnaast wordt het plan toegezonden aan belanghebbende andere overheden.


de burgemeester,


Drs. J. Hamming

2

000941782 398970 Onderwerp




besluit:

-

-

het ontwerpbestemmingsplan ‘Bedrijfslocatie Bosscheweg’ vast te stellen, met de daarbij behorende regels, toelichting en verbeelding, vervat in het digitale gebiedsgerichte besluit met identificatie: NL.IMRO.0797.BedrijfslocatieBos-VG01; geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6:12 Wro vast te stellen.

de griffier,

de voorzitter,


drs. J. Hamming

3

Einde bijlage: RV Bp Bedrijfslocatie Bosscheweg 20140923


Bestemmingsplan Bedrijfslocatie Bosscheweg (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's.

URL

Einde bijlage: Bestemmingsplan Bedrijfslocatie Bosscheweg


RV 1e herziening exploitatieplan Geerpark 20140923.pdf (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18929#

000933392 00397412 Onderwerp

e

1 herziening exploitatieplan Geerpark

Raadsvoorstel Inleiding e Op 6 mei 2014 stelden wij het ontwerp van de 1 herziening van het exploitatieplan Geerpark vast. Het ontwerp heeft vervolgens zes weken ter inzage gelegen. Belanghebbenden hadden de mogelijkheid om binnen de terinzagetermijn zienswijzen in te dienen. Van deze mogelijkheid is geen gebruik gemaakt. Tijdens de controle van het ontwerpexploitatieplan is nog een aantal omissies geconstateerd. Het betreft hier voornamelijk typefouten. Deze omissies zijn ambtshalve gecorrigeerd en deze hebben geen consequenties e voor de inhoud van het exploitatieplan. De 1 herziening van het exploitatieplan Geerpark kan nu door u worden vastgesteld. Feitelijke informatie e De 1 herziening van het exploitatieplan Geerpark heeft tot gevolg dat een hogere exploitatiebijdrage in rekening kan worden gebracht op de initiatiefnemers van de bouwplannen. Bij herziening van een exploitatieplan worden twee vormen van herziening onderscheiden, te weten niet-structurele en structurele herziening. Van een niet-structurele herziening is sprake als bijvoorbeeld ramingen worden bijgesteld, vervangen of gedetailleerd. Van een structurele herziening is sprake als bijvoorbeeld het woningbouwprogramma wordt aangepast of de fasering wordt gewijzigd. Bij deze 1e herziening is er onder andere voor gekozen om de fasering gedeeltelijk aan te passen; dat betekent dat sprake is van een structurele wijziging, waarvoor de uitgebreide openbare voorbereidingsprocedure van afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht moet worden gevolgd. Wat is ten opzichte van het oorspronkelijke exploitatieplan gewijzigd? Fasering (structurele wijziging) Omwille van de uitvoerbaarheid is de indeling van fase 1a, b en c marginaal gewijzigd. Per saldo zijn er 3 woningen van fase 1b naar fase 1c gegaan. Fase 1a blijft qua woningaantal gelijk, de hoeveelheid openbaar gebied neemt hier iets toe ten koste van fase 1b.

Figuur 1: Fasering herziening exploitatieplan

Figuur 2: Fasering oorspronkelijk exploitatieplan

1

000933392 00397412 Onderwerp

e


Plankosten (niet structurele wijziging) Plankosten zijn kosten voor voorbereiding en toezicht op de uitvoering, het opstellen van de gemeentelijke ruimtelijke plannen, exploitatiegebied en werkzaamheden die door of in opdracht van de gemeente worden uitgevoerd. De plankosten worden berekend met behulp van de Plankostenscan. Dit is een wettelijk geaccepteerd instrument om de maximaal te verhalen plankosten aan een ontwikkeling te bepalen. In het vastgestelde exploitatieplan werden deze kosten nog gefaseerd over de planperiode. Immers, de daadwerkelijke kosten vinden ook gefaseerd plaats. Uit een toelichting op de Plankostenscan blijkt echter dat deze kosten als gerealiseerd moet worden beschouwd. Voor Geerpark betekent dit dat een bedrag van € 7,6 mln. niet gefaseerd wordt over 12 jaar, maar ineens als gerealiseerde kostenpost per 1 januari 2013 moet worden beschouwd. Dit heeft tot gevolg dat er meer rentekosten zijn die kunnen worden verhaald. Uitgiftecategorieën (structurele wijziging) Nutsvoorzieningen en commerciële huurwoningen zijn als nieuwe uitgiftecategorie toegevoegd. In de praktijk blijkt dat een aantal kleine perceeltjes verkocht wordt aan nutsbedrijven. In het totaal van de grondopbrengsten zijn deze opbrengsten verwaarloosbaar, maar het is een uitgiftecategorie die nog niet gedefinieerd was. Ook wordt met deze herziening de mogelijkheid geboden om kavels uit te geven voor commerciële huurwoningen. De geraamde grondprijs is gelijk aan die van koopwoningen, waardoor er geen financieel effect is. Actualisatie (niet structurele wijziging) De kosten en opbrengsten zijn geactualiseerd. Kostenramingen zijn waar nodig vervangen door werkelijke kosten (bijvoorbeeld bij sloop- en onderzoekskosten) en de restantkosten voor bouwen woonrijp maken zijn aan de laatste stand van zaken aangepast. Ook de opbrengsten zijn geactualiseerd. Uitgegeven gronden en overeenkomsten met ontwikkelaars zijn financieel vertaald. Daarnaast zijn ontvangen subsidies en een kleine vermindering van het uitgeefbare gebied verwerkt. De inflatie en rente over de kosten en opbrengsten zijn in lijn met het gemeentelijke beleid hieromtrent. Alle kosten en opbrengsten zijn berekend naar 1 januari 2014 (netto contant gemaakt). Gevolg Het gevolg van deze wijzigingen is dat de netto contante waarde van de kosten toeneemt, maar ook dat de opbrengsten netto contant iets toenemen. Aangezien de grondopbrengsten nog steeds hoger zijn dan de kosten, kan tot het maximum van de kosten worden verhaald. Hierdoor kan ca. € 0,2 mln. meer worden verhaald per 1 januari 2014 op de initiatiefnemers (grondeigenaren van fase 3). Relatie met gemeentelijke of gezamenlijke grondexploitatie Het resultaat van een exploitatieplan zegt niets over het resultaat van de gezamenlijke grondexploitatie met Woonveste of de gemeentelijke grondexploitatie. Andersom heeft een exploitatieplan wel invloed op de gezamenlijke grondexploitatie en daarmee de gemeentelijke grondexploitatie. Een exploitatieplan dient om kosten te verhalen waarbij kosten en opbrengsten objectief worden geraamd. Met name de inbrengwaarde van de gronden bij een exploitatieplan verschilt van de werkelijke verwervingskosten op de gemeentelijke grondexploitatie. Onder andere hierdoor is het resultaat in dit geval negatief voor de gemeentelijke grondexploitatie. Een exploitatieplan gaat verder uit van de fictie dat de gemeente de gehele grondexploitatie voert, ook de gronden van de initiatiefnemers. De gemeentelijke grondexploitatie gaat daar echter niet van uit. De enige relatie tussen het exploitatieplan en de gezamenlijke grondexploitatie is dat zowel de verhaalbare kosten als de exploitatiebijdrage die op grond van het exploitatieplan kan worden afgedwongen, worden meegenomen in het saldo op de gezamenlijke grondexploitatie.

2

000933392 00397412 Onderwerp

e


Hieronder staat een schematische weergave van de relaties tussen de verschillende grondexploitaties: de helft van het saldo op de gezamenlijke grondexploitatie komt toe aan de gemeente. Het exploitatieplan staat feitelijk los van deze twee grondexploitaties.

Afweging e De gemeente is wettelijk verplicht om het exploitatieplan jaarlijks te herzien. Met de 1 herziening van het exploitatieplan Geerpark voldoet de gemeente aan die verplichting. Inzet van Middelen Deze herziening leidt ertoe dat er per 1 januari 2014 circa € 0,2 mln. meer kan worden verhaald op de initiatiefnemers van fase 3. Dit is echter pas aan de orde in 2022. Tot die tijd vinden er nog jaarlijkse herzieningen plaats en kan de bijdrage nog veranderen. Risico's e Belanghebbenden kunnen tegen de vaststelling van de 1 herziening van het exploitatieplan Geerpark beroep aantekenen. Aangezien door geen enkele belanghebbende een zienswijze is ingediend, zal een belanghebbende die van deze mogelijkheid gebruik maakt uitsluitend succes met een dergelijk beroep hebben als hij nieuwe argumenten aanvoert die nog niet bekend waren ten tijde van de terinzagelegging van het ontwerpexploitatieplan. Procedure Na uw besluit zullen belanghebbenden daarvan in kennis worden gesteld en zal het exploitatieplan zes weken ter visie worden gelegd. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. Het college van Heusden, de secretaris,

de burgemeester,


drs. J. Hamming

3

000933392 00397412 Onderwerp

e


De raad van Heusden in zijn openbare vergadering van 23 september 2014; gezien het voorstel van het college van 12 augustus 2014; gelet op artikel 6.15, eerste lid, Wet ruimtelijke ordening; gelet op de beraadslaging;

besluit: -

e

de 1 herziening van het exploitatieplan Geerpark vast te stellen; belanghebbenden daarvan in kennis te stellen; het exploitatieplan inclusief bijlagen zes weken ter visie te leggen; de vaststelling te registreren in het kader van de Wkpb.

de griffier,

de voorzitter,


drs. J. Hamming

4

Einde bijlage: RV 1e herziening exploitatieplan Geerpark 20140923.pdf


BIJL1e herziening exploitatieplan Geerpark 20140923.pdf (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18930#

d. BEC BIJ 1e herziening exploitatieplan Geerpark-O.docx

www.heusden.nl Status: definitief

Inhoudsopgave 1.

Aanleiding ........................................................................................................................... 5

2.

Status van het besluit tot 1e herziening van het exploitatieplan ....................................... 5

3.

Toelichting bij de onderdelen van het besluit tot 1e herziening van het exploitatieplan .. 5

4.

Herziening hoofdstuk 3 ....................................................................................................... 5 4.1.

5.


6.

7.

Paragraaf 3.2.: Huidige eigenaren ............................................................................... 5

Paragraaf 4.2.1.: Woningbouwcategorieën en differentiatie in het bestemmingsplan 6


Paragraaf 5.2: Fasering en koppelingen ..................................................................... 7

6.2.

Paragraaf 5.2.1.: Algemeen ......................................................................................... 8

6.3.

Paragraaf 5.2.2.: Fase 1 ............................................................................................... 9

6.4.

Paragraaf 5.2.2.1.: Fase 1a .......................................................................................... 9

6.5.

Paragraaf 5.2.2.2.: Fase 1b ........................................................................................ 10

6.6.

Paragraaf 5.2.2.3.: Fase 1c ......................................................................................... 11

6.7.

Paragraaf 5.2.3.1.: Fase 2a ........................................................................................ 12

Herziening hoofdstuk 6 ..................................................................................................... 13 7.1.

Paragraaf 6.1.1.: Peildatum en rente ........................................................................ 13

7.2. Paragraaf 6.1.3.: Inbrengwaarde gronden en opstallen (artikel 6.2.3.a en 6.2.3.b Bro) 13 7.3.

Paragraaf 6.1.5.: Sloop en sanering (artikel 6.2.3.d Bro) .......................................... 14

7.4.

Paragraaf 6.1.6.: Onderzoekskosten (artikel 6.2.4.a Bro) ......................................... 14

7.5. Paragraaf 6.1.7.: Bodemsanering en milieuhygienische contouren (artikel 6.2.4.b en d Bro) 15 7.6.

Paragraaf 6.1.8.: Kosten bouwen woonrijp maken binnen het exploitatiegebied . 16

7.7.

Paragraaf 6.1.10.: Planvoorbereidingskosten (artikel 6.2.4.g tot en met j Bro) ....... 16

7.8.

Paragraaf 6.1.11.: Kosten tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro) ................................. 17

7.9.

Paragraaf 6.1.12.: Overzicht van de kosten............................................................... 17

7.10.

Paragraaf 6.4.: Exploitatiebijdrage per eigenaar ................................................... 18

7.11.

Paragraaf 6.5.1.: Opbrengsten gronduitgifte (artikel 6.2.7.a Bro) ........................ 19

2

7.12. Paragraaf 6.5.2.: Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden, artikel 6.2.7.c Bro) ........................................................................................................................... 22 8.


Paragraaf 7.2.2.: Resultaat ........................................................................................ 22

8.2.

Paragraaf 7.2.3: Parameters ...................................................................................... 22

8.3.

Paragraaf 7.2.4.: Fasering .......................................................................................... 22

8.4.

Paragraaf 7.2.5.: Resultaat in netto contante waarde .............................................. 22

8.5.

Paragraaf 7.2.6.: Berekening exploitatiebijdrage ...................................................... 23

8.6.

Paragraaf 7.2.7.: Gerealiseerde kosten ..................................................................... 24

8.7.

Paragraaf 7.3.: Toerekening van de kosten ............................................................... 24

9.


Artikel 2.2.: Koppelingen ........................................................................................... 25

10.

Herziening bijlagen ........................................................................................................ 26

11.

Overgangsregeling......................................................................................................... 26

12.

Inwerkingtreding en citeertitel ..................................................................................... 26

3

Verantwoording Titel Kenmerk Projectleider Extern adviseur Intern adviseur Auteur Aantal pagina’s Datum

1e herziening exploitatieplan Geerpark OEPDGB20140714Geerpark O. van Limburg T.J.E.A. van der Heijden van VD2 advies Projectgroep Geerpark E. Gronnak-Beset 26 16 juli 2014

4

1. Aanleiding Op 26 maart 2013 is het exploitatieplan Geerpark door de gemeenteraad vastgesteld. Ingevolge artikel 6.15, eerste lid Wro moet een exploitatieplan na de inwerkingtreding ten minste eenmaal per jaar worden herzien. Het herziene exploitatieplan moet vóór 26 september 2014 door de raad worden vastgesteld. 2. Status van het besluit tot 1e herziening van het exploitatieplan In het 1e herziene exploitatieplan is ervoor gekozen om de fasering met betrekking tot de onderverdeling in deelfasen gedeeltelijk aan te passen. Deze wijziging heeft nauwelijks gevolg op de omvang van de verhaalbare kosten en de omslag van kosten. Het besluit tot 1e herziening van het exploitatieplan kan door de aanpassing van de fasering worden getypeerd als een besluit waarbij zogenaamde structurele onderdelen zoals bedoeld in artikel 6.15, derde lid, Wro, worden gewijzigd. Een en ander brengt met zich dat op de voorbereiding van het besluit tot 1e herziening afdeling 3.4 van de Awb van toepassing is, de zogenaamde uniforme openbare voorbereidingsprocedure). Voorts geldt het herzieningsbesluit als een besluit waartegen beroep kan worden ingesteld bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (artikel 8.2, tweede lid, sub f Wro).

3. Toelichting bij de onderdelen van het besluit tot 1e herziening van het exploitatieplan In het onderstaande overzicht zijn per hoofdstuk en per paragraaf de wijzigingen opgenomen. In dit overzicht zijn opgenomen zowel de onderdelen van de toelichting als van het bindende gedeelte van het exploitatieplan. Hoewel slechts het bindende gedeelte van het exploitatieplan in direct juridische zin van belang is, is ervoor gekozen om ook de wijzigingen in de toelichting op te nemen in dit besluit. De reden daarvan is dat deze onderdelen van de toelichting van groot belang zijn voor het exploitatieplan als geheel en bepaalde onderdelen in het bijzonder. Ook heeft de toelichting voor sommige onderdelen een bindend karakter.

4. Herziening hoofdstuk 3

4.1.

Paragraaf 3.2.: Huidige eigenaren

In het plangebied hebben twee verkopen plaatsgevonden. De gemeente heeft een gedeelte van circa 15 m2 van het perceel N 864 verkocht aan NEM Heusden BV en Stichting Woonveste heeft een gedeelte van circa 20 m2 verkocht van het perceel N 4165 aan Enexis BV. De desbetreffende stukken grond zijn verkocht om daarop voor het plangebied noodzakelijke nutsvoorzieningen te realiseren. De verkopen hebben geen gevolgen voor de grootte van het plangebied, de nutsvoorzieningen worden namelijk ten behoeve van het plangebied gevestigd. De twee verkochte perceelsgedeelten hebben in het bestemmingsplan

5

de bestemming ‘Verkeersdoeleinden’. De verkoop heeft derhalve een positief financieel effect. Aan de tabel, zoals opgenomen in het exploitatieplan op pagina 11-13, worden de volgende voetnoten toegevoegd: Voetnoot bij perceel N 864: Van het perceel N 864 is een oppervlakte van 15 m2 verkocht aan NEM Heusden BV. Voetnoot bij perceel N 4165: Van het perceel N 4165 is een oppervlakte van 20 m2 verkocht aan Enexis BV.


5.1.

Paragraaf 4.2.1.: bestemmingsplan

Woningbouwcategorieën

en

differentiatie

in

het

In artikel 4.2.1. betreffende de woningbouwcategorieën en differentiatie in het bestemmingsplan is de tabel gewijzigd. De reden hiervoor is dat een herverdeling van de fasen heeft plaatsgevonden. Naar de woningen aan de Mortelweg is namelijk op dit moment veel vraag. Om goed op de marktsituatie te kunnen inspelen, is daarom besloten om die percelen op korte termijn te realiseren. Een gedeelte van fase 1b is daarom verhuisd naar fase 1c en een gedeelte van fase 1c is naar fase 1b overgeheveld. Deze wijziging heeft geen consequenties op het totale woningbouwprogramma, maar de aantallen per fase verschuiven enigszins. Ook is er sprake van een wijziging van typologie in de deelfasen 1b en 1c. Het totale programma wijzigt daardoor echter niet. De deelfasen 1b en 1c, zoals opgenomen in de tabel van het exploitatieplan op pagina 24 en 25, worden als volgt vervangen: Fase 1a 1b 1c 2a 2b 2c 3 Totaal

Vrijstaand 24 22 43 15 26 37 14 181

2^1-kap 8 8 36 12 40 16 22 142

Tussenwoning 32 27 61 22 41 58 21 262

Hoekwoning 16 22 40 12 30 32 18 170

Gestapeld 36 0 0 0 0 0 0 36

Totaal 116 75 184 61 137 143 75 791

6

De tekening proefverkaveling, opgenomen in het exploitatieplan op pagina 25, wordt vervangen door de onderstaande tekening.


6.1.

Paragraaf 5.2: Fasering en koppelingen

In de tabel zoals opgenomen in artikel 5.2 zijn data opgenomen voor het bouwrijp maken, het verlenen van de omgevingsvergunning en het woonrijp maken. Er is gebleken dat met name bij het verlenen van de omgevingsvergunningen behoefte aan versoepeling bestaat. Om meer ruimte te bieden wordt het verlenen van een omgevingsvergunning voor fase 1b verruimd in die zin dat de omgevingsvergunning reeds één jaar eerder kan worden verleend. Bij volgende herzieningen zal telkens opnieuw worden beoordeeld of een verruiming van de termijn noodzakelijk is. De tabel, opgenomen in het exploitatieplan op pagina 27, wordt vervangen door de onderstaande tabel:

7

Fase 1a 1b 1c 2a 2b 2c 3

6.2.

Bouwrijp maken 2013-2014 2014-2015 2015-2017 2017-2018 2018-2019 2020-2021 2021-2022

Omgevingsvergunning 2014-2015 2014-2016 2016-2018 2018-2019 2019-2020 2021-2022 2022-2023

Woonrijp maken 2015-2016 2016-2017 2017-2019 2019-2020 2020-2021 2022-2023 2023-2024

Paragraaf 5.2.1.: Algemeen

In deelfase 1a is ervoor gekozen om een definitieve waterberging aan te leggen in plaats van een voorlopige sloot. De deelfasen 1b en 1c zijn gedeeltelijk gewijzigd. De tekening van de fasering, zoals opgenomen op pagina 28 van het exploitatieplan, wordt vervangen door de onderstaande tekening.

8

6.3.

Paragraaf 5.2.2.: Fase 1

De aanleg van de definitieve waterberging in fase 1a en de verschuivingen tussen de deelfasen 1b en 1c hebben tot gevolg dat de tekening betreffende fase 1 aangepast dient te worden. De tekening, opgenomen in het exploitatieplan op pagina 29, wordt vervangen door de onderstaande tekening.

6.4.

Paragraaf 5.2.2.1.: Fase 1a

In fase 1a is ervoor gekozen om in plaats van een sloot te graven een waterberging aan te leggen. Op deze manier is de definitieve waterberging direct aangelegd en kan deze eerder worden ingericht hetgeen bijdraagt aan de kwaliteit van het gebied. In de laatste alinea van paragraaf 5.2.2.1., beginnende met de woorden ‘Ten behoeve van de waterhuishouding (…)’ wordt het zinsdeel ‘(…)wordt een sloot gegraven’ vervangen door ‘is een definitieve waterberging aangelegd. De tekening, opgenomen op pagina 30 van het exploitatieplan, wordt vervangen door de onderstaande tekening.

9

6.5.

Paragraaf 5.2.2.2.: Fase 1b

Het zuidelijke gedeelte van fase 1b en de smalle strook tussen fase 1c en fase 3 waar de waterslinger geprojecteerd is, worden overgeheveld naar fase 1c. De smalle strook, gelegen ten zuidwesten van fase 1c, wordt toegevoegd aan fase 1b. De tekst, opgenomen op pagina 30 van het exploitatieplan, wordt vervangen door de onderstaande tekst. ‘Deze fase betreft ongeveer 75 woningen, welke woningen gelegen zijn onder het sportpark Haarsteeg en aan de strook gelegen aan de Mortelweg. De woningen onder het sportpark zullen worden ontsloten via een bouwstraat met een tijdelijke aansluiting op de Mortelweg. De aan- en afvoer van het bouwverkeer dient plaats te vinden via de bouwstraat in de richting van de bestaande weg respectievelijk het bestaande pad van de Tuinbouwweg. Hiervoor moet tijdelijk een tweetal duikers worden aangelegd. Vóór tot realisatie van de woningen aan de Mortelweg kan worden overgegaan, dienen aan de bestaande Mortelweg riolering, kabels en leidingen te worden aangelegd. Ten behoeve van de waterhuishouding zal het resterende gedeelte waterslinger rondom het noordelijke gedeelte van deze fase worden aangelegd. Daarnaast zal het gedeelte waterslinger achter de woningen aan de Mortelweg worden aangelegd. Dit gedeelte zal tevens verbonden worden met de waterslinger van het zuidelijke deel van fase 1a.’

10

De tekening, opgenomen op pagina 31 van het exploitatieplan, wordt vervangen door de onderstaande tekening.

6.6.

Paragraaf 5.2.2.3.: Fase 1c

De smalle strook gelegen ten zuidwesten van fase 1c is in deze fase geschrapt en overgeheveld naar fase 1b. In fase 1b zijn het zuidelijke gedeelte en de smalle strook tussen fase 1c en fase 3 waar de waterslinger geprojecteerd is geschrapt en worden overgeheveld naar fase 1c. De tekst, opgenomen op pagina 31 van het exploitatieplan, wordt vervangen door de onderstaande tekst. ‘In deze fase is de realisatie van ongeveer 184 woningen gepland. Deze fase is gelegen ten noorden van het zuidelijke deel van fase 1a en ten zuiden van het centrale park. Om te kunnen starten met deze fase dient de leggerwatergang van het Waterschap te worden omgelegd door middel van het aanleggen van het laatste gedeelte van de zuidelijke waterslinger. Dit is nodig ten behoeve van de waterafvoer en de berging van het hemelwater. Het Waterschap dient het peil in de zuidelijke watergang naar een vast peil te wijzigen van 1,60 + NAP.

11

De hoofdontsluiting wordt uitgebreid richting de Abt van Engelenlaan. Hiervoor wordt de bestaande Mortelweg verbreed naar het toekomstige profiel. Het bouwverkeer dient gebruik te maken van de in fase 1b aangelegde bouwstraat in de richting van de Tuinbouwweg.’ Ten behoeve van de waterhuishouding, dat wil zeggen waterafvoer en van de benodigde waterberging, dient voorafgaand aan deze fase de waterberging ten noordwesten (nabij Mariënkroon) aangelegd te worden. Ook zal de waterslinger via een sloot verbonden worden met deze waterberging. Een deel van deze sloot zal in fase 2a onderdeel gaan uitmaken van de waterslinger. Ook wordt in deze fase een gedeelte van het centrale park ingericht. De inrichting zal in deze fase nog relatief sober zijn en voornamelijk bestaan uit het aanleggen van een bomenrij en het inzaaien van gras. De tekening, opgenomen op pagina 32 van het exploitatieplan, wordt vervangen door de onderstaande tekening.

6.7.

Paragraaf 5.2.3.1.: Fase 2a

De wijzigingen in de deelfasen 1b en 1c leiden tot een aanpassing van fase 2a. Aan de laatste alinea van pagina 33 wordt de volgende zin toegevoegd: ‘Het Waterschap dient de peil in de noordelijke watergang naar een vast peil te wijzigen van 1,30 + NAP.’

12


7.1.

Paragraaf 6.1.1.: Peildatum en rente

In het, op pagina 38 van het exploitatieplan opgenomen, overzicht, worden de rubrieken ‘Kostenstijging per jaar’, ‘Opbrengststijging per jaar’, ‘Prijspeildatum’ en ‘Contante waarde datum’ gewijzigd. Prijspeildatum 1 januari 2014 Contante waarde datum 1 januari 2014 Kostenstijging per jaar 2% vanaf 2015 Opbrengstenstijging per jaar 1% vanaf 2015

7.2.

Paragraaf 6.1.3.: Inbrengwaarde gronden en opstallen (artikel 6.2.3.a en 6.2.3.b Bro)

De kas is inmiddels gesloopt. De laatste twee zinnen van de laatste alinea, zoals opgenomen op pagina 40 van het exploitatieplan, worden vervangen door de volgende zinnen: ‘Er bevindt zich nog een schuur op eigendom van de gemeente die gesloopt dient te worden. Een kas is inmiddels gesloopt. De gerealiseerde kosten hieraan zijn verwerkt in de exploitatieopzet.’ De tekening, opgenomen op pagina 41 van het exploitatieplan, wordt vervangen door de onderstaande tekening.

13

7.3.

Paragraaf 6.1.5.: Sloop en sanering (artikel 6.2.3.d Bro)

De bedragen en het percentage, opgenomen in de tekst op pagina 41 van het exploitatieplan, wordt als volgt gewijzigd. Het bedrag voor sloopkosten wordt vervangen door € 409.861,- (eerste zin). De tweede zin wordt vervangen door: ‘Hiervan is per 1 januari 2014 96% gerealiseerd, hetgeen resulteert in een bedrag van € 393.861’. Het bedrag, opgenomen in de derde zin, wordt vervangen door het nieuwe bedrag van € 16.000,-.

7.4.

Paragraaf 6.1.6.: Onderzoekskosten (artikel 6.2.4.a Bro)

Omtrent een aantal onderzoeken is inmiddels meer duidelijkheid. De kosten, die in het exploitatieplan opgenomen waren bij de rubriek ‘geraamd’ zijn inmiddels besteed en in de rubriek ‘besteed’ ondergebracht. Het explosievenonderzoek, dat in het exploitatieplan met een bedrag van € 19.000,00 was geraamd, is verhoogd, aangezien hier met meer kosten rekening gehouden moet worden. Voorafgaand aan het bouwrijp maken is er explosievenonderzoek uitgevoed. Tijdens dit onderzoek zijn explosieven gevonden die ter plaatse door de EOD tot ontploffing zijn gebracht. De verwachting is dat elders in het plan ook explosieven worden gevonden.

14

In de laatste twee zinnen, opgenomen op pagina 42 van het exploitatieplan, wordt het bedrag vervangen door €482.301,- en het percentage wordt vervangen door 79%.

De tabel, opgenomen op pagina 42 van het exploitatieplan, wordt vervangen door de onderstaande tabel: Onderzoek

Geraamd in €

Bodemonderzoek

Besteed in €

Totaal in €

Percentage besteed

-

80.254 172.107 22.926

80.254 172.107 22.926

100% 100% 100%

Archeologisch onderzoek

-

57.570

57.570

100%

Flora/fauna/ecologisch onderzoek

-

17.371

17.371

100%

100.000 -

25.474 2.925

25.474 100.000

100% 0% 100%

100.000

3.675 382.301

Wateropgave Geluidluchtonderzoek

en

Verkeersadvies Explosievenonderzoek Marktonderzoek uitgifteprijzen Planschaderisicoanalyse Totaal

7.5.

482.301

100% 79%

Paragraaf 6.1.7.: Bodemsanering en milieuhygienische contouren (artikel 6.2.4.b en d Bro)

In het exploitatieplan is reeds aangegeven dat er eventueel kosten gemaakt moeten worden om het puin eruit te zeven. Dat is inmiddels gebeurd. Tijdens het onderzoek zijn bovendien explosieven in de grond aangetroffen. De eerste alinea, opgenomen op pagina 42 van het exploitatieplan, wordt door de volgende tekst vervangen: ‘Tijdens het bouwrijp maken van fase 1a zijn kosten gemaakt om het puin eruit te zeven. Er zijn echter geen verdere verontreinigingen zoals asbest gevonden. Wel was de locatie verdacht als het gaat om explosieven. Er zijn kosten gemaakt aan onderzoek en opsporing. Tevens zijn er explosieven gevonden en deze zijn ter plaatse door de EOD tot ontploffing gebracht. Deze kosten bedroegen € 12.495. Het risico bestaat dat elders in het plan ook explosieven worden gevonden. Voor onderzoek hiernaar is een bedrag opgenomen (zie paragraaf 6.1.6). De kosten van een eventuele (asbest)sanering worden geraamd op een bedrag van € 25.000,00. Hiervan is tot nu toe 0% gerealiseerd.’

15

7.6.

Paragraaf 6.1.8.: Kosten bouwen woonrijp maken binnen het exploitatiegebied

In de tweede alinea, eerste zin, opgenomen op pagina 43 van het exploitatieplan, wordt het bedrag van de totale nominale kosten voor het bouwen woonrijp maken vervangen door € 20.400.623,-. In de tweede zin wordt het percentage dat gerealiseerd is vervangen door 1,38%. In de derde zin wordt na ‘(…) het verwijderen van pollen’ toegevoegd ‘en het bouwrijp maken van fase 1a’. De tabel, opgenomen op de pagina 43 en 44 van het exploitatieplan, wordt vervangen door de onderstaande tabel. Raming in € Egaliseren Grondwerk Riolering Kunstwerken Verharding bouwrijp maken Aanbesteed Bouwrijp maken totaal Verharding woonrijp maken Straatmeubilair Groen Speeltoestellen Woonrijp maken totaal Totaal bouwen woonrijp maken

7.7.

Gerealiseerd in €

Totaal in €

273.741 1.196.735 725.164 3.315.790 6.785.162

273.741 1.196.735 725.164 3.315.790 6.785.162

-336.429 11.960.163

274.650

-336.429 12.234.813

274.444 2.312.825 241.453 8.159.920

5.890

8.165.810

20.120.083

280.540

20.400.623

5.331.198

Paragraaf 6.1.10.: Planvoorbereidingskosten (artikel 6.2.4.g tot en met j Bro)

De tekst, opgenomen op pagina 46 van het exploitatieplan, wordt vervangen door de onderstaande tekst. ‘Invoer van gegevens van het plan in de plankostenscan leidt tot een totaal bedrag aan plankosten van € 7.578.001,-. Dit bedrag wordt als gerealiseerde kostenpost in 2013 beschouwd. Er wordt dan ook rente toegerekend over het boekjaar 2013. Het ingevulde

16

model behoort als bijlage 31 tot dit exploitatieplan. Het bedrag is hoger dan in het vastgestelde exploitatieplan, aangezien de kosten aan het bouwen woonrijp maken hoger zijn en er meer uitgiftecontracten verwacht worden.

7.8.

Paragraaf 6.1.11.: Kosten tijdelijk beheer (artikel 6.2.4.k Bro)

Het jaargetal, opgenomen in de op een na laatste zin op pagina 46 van het exploitatieplan, wordt vervangen door 2014 en het bedrag wordt vervangen door -/- € 63.765,00. 7.9.

Paragraaf 6.1.12.: Overzicht van de kosten

De bedragen in de tabel ‘Raming van de inbrengwaarden’, opgenomen op pagina 47 van het exploitatieplan, worden vervangen door nieuwe bedragen: Wro

Bro

Bro

Omschrijving

Nominaal in €

1

6.13.1 c 6.2.3. a Gronden 15.721.689 6.13.1 c 6.2.3. b Opstallen 0,00 6.13.1 c 6.2.3. c Vrij van rechten 0,00 6.13.1 c 6.2.3. d Sloopkosten 409.861 Subtotaal 16.131.550 6.13.1 c 6.2.3. a Gronden2 1.083.082 6.13.1 c 6.2.3. b Opstallen 6.13.1 c 6.2.3. c Vrij van rechten 6.13.1 c 6.2.3. d Sloopkosten Subtotaal 1.083.082 Totaal van de 17.214.632 inbrengwaarden De wijziging betreft de rentetoevoeging over de getaxeerde waarde van de gronden over het boekjaar 2013. De bedragen in de tabel ‘Raming van andere kosten’, opgenomen op de pagina’s 47 en 48 van het exploitatieplan, worden vervangen door nieuwe bedragen . Wro

Bro

6.13.1 c 6.13.1 c

6.2.4. a 6.2.4. b

6.13.1 c

6.2.4. c

1 2

Bro

6.2.5. a

Omschrijving Onderzoek Bodemsanering en grondwerken Aanleg nutsvoorzieningen

Nominaal in € 482.301 1.495.476 100.000

Gronden gemeente, Woonveste en Waterschap Gronden De Kleine Meijerij/Meijer Jongen BV en DKM Projecten BV

17

6.13.1 c 6.13.1 c 6.13.1 c 6.13.1 c 6.13.1 c 6.13.1 c 6.13.1 c

6.2.4. c 6.2.4. c 6.2.4. c 6.2.4. c 6.2.4. c 6.2.4. c 6.2.4. c

6.13.1 c 6.13.1 c

6.2.4. d 6.2.4. e

6.13.1 c 6.13.1 c

6.2.4. e 6.2.4. f

6.13.1 c 6.13.1 c

6.2.4. g 6.2.4. h

6.13.1 c 6.13.1 c

6.2.4. i 6.2.4. j

6.13.1 c 6.13.1 c 6.13.1 c

6.2.4. k 6.2.4. l 6.2.4. m

6.13.1 c 6.2.4. n Totaal overige kosten Totaal kosten

6.2.5. b 6.2.5. c 6.2.5. d 6.2.5. e 6.2.5. f 6.2.5. g 6.2.5. h

6.2.5. a 6.2.5. c

Aanleg riolering Aanleg wegen e.d. Aanleg OV Infra Aanleg groen Openbare verlichting Straatmeubilair Gebouwde parkeervoorzieningen Maatregelen Kosten buiten exploitatiegebied Aanleg wegen e.d.3 Kosten voor toekomstige locaties VTU Opstellen ruimtelijke plannen Ontwerpcompetities Gemeentelijke apparaatskosten Tijdelijk beheer Raming planschade Niet-terugvorderbare belasting Rente

alle

725.164 15.376.261 0,00 2.312.825 0,00 665.897 0,00 125.368 0,00 2.407.508 0,00 3.232.994 121.800 0,00 4.223.207 -63.765 200.000 0,00 194.061 31.599.097

48.813.729

7.10. Paragraaf 6.4.: Exploitatiebijdrage per eigenaar De in de tekst, opgenomen op pagina 49 van het exploitatieplan, opgenomen inbrengwaarde, is verhoogd met 4% rente. De datum, opgenomen in de tweede zin, wordt vervangen door ‘2014’ en het bedrag wordt vervangen door ‘€ 16.804.771,-‘.

3

Rotondes, aanpassing aansluiting A59 en waterberging buitenplans

18

De tabel, opgenomen op pagina 49 van het exploitatieplan, wordt vervangen door de onderstaande tabel. Inbrengwaarde per eigenaar Gemeente Stichting Woonveste De Kleine Meierij/Meijer Jongen DKM Projecten BV Waterschap Totaal

m2 164.520 278.668 24.450 12.420 5.996 487.054

Bedrag in euro 4.538.705 11.011.499 727.870 355.212 171.486 16.804.771

7.11. Paragraaf 6.5.1.: Opbrengsten gronduitgifte (artikel 6.2.7.a Bro) De derde zin van de eerste alinea, opgenomen op pagina 49 van het exploitatieplan, wordt vervangen door de onderstaande zin: ‘De opbrengsten zijn bepaald conform het gemeentelijk beleid zoals verwoord in de Nota Grondprijzen 2014.’ De laatste zin van de tweede alinea, opgenomen op pagina 50 van het exploitatieplan, wordt vervangen door de onderstaande tekst: ‘Voor de projectmatig te ontwikkelen woningen is bij het ontbreken van concrete bouwplannen de grondquote aangehouden en een nadere relatie gelegd tussen kavelafmeting en VON-prijs of gekapitaliseerde huurwaarde om de grondwaarde per kavel te kunnen bepalen. Zowel voor de commerciële (vrije sector) huur- als koopwoningen geldt dat de grondprijs residueel wordt bepaald. Dat betekent dat van de VON-prijs of gekapitaliseerde huur de BTW, bouwen bijkomende kosten worden afgehaald. Wat overblijft (het residu) is wat de ontwikkelaar kan betalen voor de grond en dat is derhalve de prijs die de ontwikkelaar moet betalen voor bouwrijpe grond voor de bouw van zijn programma. Conform de uitvoeringsregeling ‘Groen- en reststroken, zoals vastgesteld door burgemeesters en wethouders op 22 februari 2011, wordt als verkoopprijs voor de verkoop van groenstroken aan nutsbedrijven de gemiddelde verkoopprijs voor bouwkavels voor bedrijven gehanteerd. De verkoopprijs voor deze bouwkavels wordt jaarlijks in het tarievenoverzicht bij de vast te stellen begroting gevoegd. Voor 2014 geldt dat de gemiddelde prijs € 186,- per m2 bedraagt. In 2013 is een aantal kavels voor de bouw van 63 sociale woningen verkocht en zijn er contracten gesloten voor de afname van een aantal kavels voor projectmatige woningen.’

19

In de tabel, opgenomen op pagina 50 van het exploitatieplan, is bij de rubriek ‘koop’ de rubriek ‘huur’ toegevoegd. Ook is een kolom ‘nutsbedrijven’ toegevoegd. De tabel wordt vervangen door de onderstaande tabel. Vrijstaand

2^1-kap

Koop of 181 142 huur Grondprijs € 330 € per m2 77.627 Huur Grondprijs

Tussenwoning

Hoekwoning

101

136

€ 52.418

€ 43.749

161 € 25.563

34 € 25.563

Gestapeld

Totaal

Nutsbedrijven

560

35 m2 € 186 per m2

36 231 € 20.450

20

De laatste zin van paragraaf 6.5.1., zijnde de zin onder de tekening, opgenomen op pagina 51 van het exploitatieplan, wordt vervangen door de volgende zin:

21

‘Naast kleine aanpassingen in de hoeveelheid uitgeefbaar voor vrije kavels, leidt het bovenstaande tot een berekende grondopbrengst van € 57.721.039.’

7.12. Paragraaf 6.5.2.: Overige opbrengsten (subsidies en bijdragen derden, artikel 6.2.7.c Bro) Het bedrag, genoemd in de eerste zin van pagina 51 van het exploitatieplan, wordt vervangen door € 235.000,00.


8.1.

Paragraaf 7.2.2.: Resultaat

Het in de eerste alinea, derde zin, op pagina 53 van het exploitatieplan genoemde jaargetal wordt vervangen door 2014. 8.2.

Paragraaf 7.2.3: Parameters

Het in de eerste zin, eerste alinea, opgenomen op pagina 53 van het exploitatieplan, genoemde jaargetal wordt vervangen door 2014. Vóór de op een na laatste zin wordt toegevoegd: ‘Zowel de kosten als de opbrengsten hebben als peildatum 1 januari 2014’. De op een na laatste zin wordt vervangen door: ‘Verwacht wordt dat de kosten in 2014 nog niet stijgen, maar vanaf 2015 jaarlijks met 2%’. De laatste zin van de eerste alinea wordt vervangen door: ‘De opbrengsten zullen ook in 2014 nog niet stijgen, maar vanaf 2015 met 1%. 8.3.

Paragraaf 7.2.4.: Fasering

De aanpassing van de fasering leidt tot een aanpassing van de bedragen. Het bedrag, opgenomen op pagina 53 van het exploitatieplan, van de totale kostenstijging over de gehele planperiode, wordt vervangen door € 1.717.653,-. Het geraamde bedrag van de opbrengstenstijging wordt vervangen door € 2.377.302,-. Het bedrag van de rentekosten wordt vervangen door € 4.745.157,-. Aan de op een na laatste zin wordt aan de tekst tussen de haakjes het woord ‘plankosten’ toegevoegd.

8.4.

Paragraaf 7.2.5.: Resultaat in netto contante waarde

In de eerste alinea van de tekst, opgenomen op pagina 53 van het exploitatieplan, wordt het bedrag van de netto contante waarde gewijzigd in ‘€ 3.284.095,- en het jaargetal wordt vervangen door ‘2014’.

22

De bedragen in de tabel, opgenomen op pagina 54 van het exploitatieplan, worden vervangen door de onderstaande bedragen: Macro-aftopping (artikel 6.16 Wro) Contante waarde kosten Contante waarde bijdragen Contante waarde bruto te verhalen kosten Contante waarde opbrengsten Contante waarde netto te verhalen kosten

Bedrag in euro 46.866.842 239.067 46.627.775 49.997.254 46.627.775

Het bedrag, genoemd in de zin onder de tabel, opgenomen op pagina 54 van het exploitatieplan, wordt vervangen door € 46.627.775,- en het jaargetal wordt vervangen door ‘2014’.

8.5.

Paragraaf 7.2.6.: Berekening exploitatiebijdrage

De exploitatiebijdrage, opgenomen in de tekst op pagina 54 van het exploitatieplan, wordt vervangen door ‘€ 46.627.775,-‘. De tabel, opgenomen op de pagina’s 54 en 55 van het exploitatieplan, wordt vervangen door de volgende tabel: Basiseenheid is € 1,Programma

Basiseenheden

Gewichtsfactor

Programma

Stuks

Nominale uitgifteprijs per eenheid in euro 22.641

22.641,29

63

Gewogen eenheden 1.426.401

Gestapeld en eengezins huur Huurwoning 4 p.o. overige eigenaren 5 p.g. overige eigenaren p.o. DKM p.g. DKM Nutsbedrijven

Stuks m2

25.563 330

22.577,23 290,23

168 83.943

3.792.975 24.362.658

Stuks

58.714

50.601,62

318

16.072.302

m2 Stuks m2

330 58.952 165

253,57 44.535,05 163,03

6.325 61 35

1.603.840 2.733.372 5.706

Totaal

49.997.254

Gewogen eenheden door derden te realiseren (a) 4.337.212 Het ten hoogste verhaalbare bedrag per gewogen eenheid (b) 0,93261 Bruto exploitatiebijdrage (c) (a*b) € 4.044.913 4 5

p.o.: particulier opdrachtgeverschap p.g.: projectmatig gebouwd

23

Af: inbrengwaarde en eigen kosten Resteert netto te verhalen kosten

(d) (e) (c-d)

€ 1.083.082 € 2.961.831

Het jaargetal, vermeld in de eerste alinea onder de tabel op pagina 55 van het exploitatieplan, wordt vervangen door ‘2014’. De grondslag, genoemd in de laatste zin van de tweede alinea op pagina 55 van het exploitatieplan, wordt vervangen door ‘1 per € 1 grondwaarde’. Als derde alinea wordt toegevoegd: ‘Per 1 gewogen eenheid (€ 1 grondwaarde), dient € 0,93261 exploitatiebijdrage te worden betaald per 1-1-2014. Door als eenheid 1 voor € 1,- grondwaarde te kiezen is de uitkomst in gewogen eenheden hetzelfde getal als de contante waarde van de opbrengsten in euro’s.’ De tabel op pagina 55 van het exploitatieplan wordt vervangen door onderstaande tabel: Maximaal te verhalen kosten Netto contant € 46.627.775 Som der gewogen eenheden Netto contant 49.997.254 Het ten hoogste verhaalbare bedrag per gewogen eenheid € 0,93261

8.6.

Paragraaf 7.2.7.: Gerealiseerde kosten

De tekst, opgenomen op pagina 55 van het exploitatieplan, wordt vervangen door de onderstaande tekst: ‘Per 1 januari 2014 is een deel van de kosten reeds gemaakt. Het betreft een bedrag van € 25.702.639 dat besteed is aan verwerving, bouwrijp maken, onderzoekskosten, plankosten, sloopkosten, beheerkosten, kosten buiten het plangebied en rentelasten over de voorgaande posten. In totaal gaat het hier om 54,84% van de totale kosten.’

8.7.

Paragraaf 7.3.: Toerekening van de kosten

De laatste zin van deze paragraaf, zoals opgenomen op pagina 56 van het exploitatieplan, wordt vervangen door de volgende zin: ‘De te verhalen kosten worden toegerekend aan de uit te geven gronden, waarbij de grondslag 1 per € 1 grondwaarde is’.

24


9.1.

Artikel 2.2.: Koppelingen

De wijzigingen in de deelfasen 1b en 1c leiden tot aanpassing van de leden 5, 6, 7 en 10. De gewijzigde tekst luidt als volgt: Lid 5 Het is verboden deelfase 1b bouwrijp te maken voordat een bouwstraat is aangelegd met een tijdelijke aansluiting op de Mortelweg, er een tweetal duikers is aangelegd, het noordelijke gedeelte van de waterslinger rondom fase 1b direct is aangelegd, in de bestaande Mortelweg riolering, kabels en leidingen zijn aangelegd, een en ander zoals in paragraaf 5.2.2.2. is verwoord. Lid 6 Het is verboden deelfase 1c bouwrijp te maken voordat de leggerwatergang van het Waterschap is omgelegd door middel van het aanleggen van het laatste gedeelte van de zuidelijke waterslinger ofwel dat de waterafvoer op een andere manier geregeld wordt met goedkeuring van het waterschap en de gemeente, het peil in de zuidelijke watergang niet het peil heeft van 1,60 + NAP, voordat de uitbreiding richting de Abt van Engelenlaan gerealiseerd is, de bestaande Mortelweg verbreed is naar het toekomstige profiel, de waterberging ten noordwesten (nabij Mariënkroon) aangelegd is, de zuidelijke waterslinger via een sloot verbonden is met deze waterberging, het zuidelijke gedeelte van de waterslinger is aangelegd en een gedeelte van het centrale park is ingericht, een en ander zoals in paragraaf 5.2.2.3. is verwoord. Lid 7 Het is verboden fase 2a bouwrijp te maken voordat het gebied door middel van twee aan te leggen bouwstraten over de grond van fase 2c is ontsloten, er twee duikers en ten zuiden van het gebied een stuk waterslinger zijn aangelegd en de in fase 1c aangelegde sloot, gelegen ten oosten van het gebied, ingericht is als waterslinger, en het peil in de noordelijke watergang het peil van 1,30 + NAP niet heeft bereikt, een en ander zoals in paragraaf 5.2.3.1. is verwoord. Lid 10 Het is verboden deelfase 3 bouwrijp te maken voordat de zuidelijke waterslinger definitief is aangelegd, via de Priemsteeg een tijdelijke bouwstraat is aangelegd en er ten behoeve van de waterberging een appendix aan de waterslinger is gemaakt, een en ander zoals in paragraaf 5.2.4. is verwoord.

25

10. Herziening bijlagen De volgende bijlagen worden vervangen: 10.6: Kaart reeds gesloopte en te slopen opstallen 10.8: kaart fasering 10.9: kaart fase 1 10.10: kaart fase 1a 10.11: kaart fase 1b 10.12: kaart fase 1c 10.28: Proefverkaveling 10.31: Plankostenscan De volgende bijlagen worden toegevoegd: 10.33: Exploitatieberekening exploitatieplan 10.34: Nota Grondprijzen 2014 10.35: Uitvoeringsregeling verkoop groenstroken

11. Overgangsregeling Het besluit tot 1e herziening van het exploitatieplan treedt in werking met ingang van de dag na die van de bekendmaking. Het exploitatieplan zoals dit luidt vóór de datum van inwerkingtreding van het herzieningsbesluit, blijft van toepassing op aanvragen om een omgevingsvergunning voor het bouwen in het exploitatieplangebied waarop vóór die datum van inwerkingtreding van het herzieningsbesluit nog niet is beslist.

12. Inwerkingtreding en citeertitel Het herzieningsbesluit treedt in werking met ingang van de dag volgende op die van de bekendmaking. Het herzieningsbesluit kan worden aangeduid als ‘1e herziening exploitatieplan Geerpark’.

26

Einde bijlage: BIJL1e herziening exploitatieplan Geerpark 20140923.pdf


BIJL10.06 Kaart reeds gesloopte en te slopen opstallen 20140923.pdf (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18931#

eg

telw Mor lweg

Morte

ut Wolp

Legenda: reeds gesloopte opstallen te slopen opstallen

Reeds gesloopte/ te slopen opstallen

Geerpark Vlijmen

projectnr.:

-

schaal:

nvt

datum:

15-04-2014

De auteursrechten van de grootschalige basiskaart Nederland (GBKN) en de kadastrale kaart berusten bij de Staat der Nederlanden. Krachtens dit auteursrecht mogen de gbkn en de kadastrale gegevens niet aan derden ter beschikking worden gesteld. Voor eventueel blijkende onvolledigheden of onjuistheden wordt door de gemeente Heusden geen enkele aansprakelijkheid of verantwoordelijkheid aanvaard.

Einde bijlage: BIJL10.06 Kaart reeds gesloopte en te slopen opstallen 20140923.pdf


BIJL10.08 kaart fasering 20140923.pdf (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18932#

Fasering ontwikkeling Geerpark Fases 1, 2 en 3

2c

1c

2b

2b 1a

2a 2c

1a

2c 1b

2c

2c 1c 3 1c 1b

Legenda: Fase 1 Fase 2 Fase 3 Plangrens

1a

Einde bijlage: BIJL10.08 kaart fasering 20140923.pdf


BIJL10.09 kaart fase 1 20130923.pdf (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18933#

Fasering ontwikkeling Geerpark Fase 1

Legenda: Fase 1 Fase 1a Fase 1b Fase 1c Plangrens

Einde bijlage: BIJL10.09 kaart fase 1 20130923.pdf


BIJL10.10 kaart fase 1a 20130923.pdf (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18934#

Fasering ontwikkeling Geerpark Fase 1a

Legenda: Fase 1 Fase 1a Plangrens

Einde bijlage: BIJL10.10 kaart fase 1a 20130923.pdf


BIJL10.11 kaart fase 1b 20130923.pdf (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18935#

Fasering ontwikkeling Geerpark Fase 1b

Legenda: Fase 1 Fase 1b Plangrens

Einde bijlage: BIJL10.11 kaart fase 1b 20130923.pdf


BIJL10.12 kaart fase 1c 20130923.pdf (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18936#

Fasering ontwikkeling Geerpark Fase 1c

Legenda: Fase 1 Fase 1c Plangrens

Einde bijlage: BIJL10.12 kaart fase 1c 20130923.pdf


BIJL10.28 Proefverkaveling 20140923.pdf (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18937#

Fasering ontwikkeling Geerpark

2c

1c

2b

2b 1a

2a

1a

2c 1b

2c

2c 1c 3 1c Legenda:

1b

vrijstaand halfvrijstaand (2^kap) tussenwoning (rijwoning) tussenwoning (huur, Woonveste) hoekwoning (rijwoning) hoekwoning (huur, Woonveste) gestapeld fasedeel-grens plangrens

1a

Einde bijlage: BIJL10.28 Proefverkaveling 20140923.pdf


BIJL10.31 Plankostenscan 20140923.pdf (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18938#

Resultaatsheet ontwerp regeling plankosten exploitatieplan Datum Gemeente Projectnaam Projectnummer Datum prijspeil Looptijd project in jaren

24-04-2014 Heusden Geerpark gemeente: 25 01-01-2010 13 Produkt/activiteit

Verwerving

Stedenbouw Programma van Eisen Prijsvraag Masterplan Beeldkwaliteitsplan Stedenbouwkundig plan Inrichtingsplan Openbare ruimte

Ruimtelijke Ordening 3.1 Opstellen en procedure bestemmingsplan of project (afwijkings) besluit 3.2 Opstellen en procedure wijziging 3.3 Opstellen en procedure exploitatieplan

Civiele en cultuur techniek 4.1 Planontwikkeling 4.2 Voorbereiding, toezicht en directievoering

Landmeten/vastgoedinformatie 5.1 Kaartmateriaal

Communicatie 6.1 Omgevingsmanagement

Gronduitgifte 7.1 Gronduitgiftecontracten

Management 8.1 Projectmanagement 8.2 Projectmanagementassistentie

Planeconomie 9.1 Planeconomie

totaal

720 550 110 60

€ € € €

86.400 66.000 13.200 7.200

euro's in % 1% 1% 0% 0%

4.496 1.296 2.000 1.200

€ € € € € € €

539.520 155.520 240.000 144.000

7% 0% 0% 2% 0% 3% 2%

1.015 765 250

€ € € €

121.800 91.800 30.000

2% 1% 0% 0%

1.474 1.474

€ € €

3.232.994 148.894 3.084.100

43% 2% 41%

873 873

€ €

79.418 79.418

1% 1%

590 590

€ €

129.758 129.758

2% 2%

12.420 12.420

€ €

1.515.240 1.515.240

20% 20%

12.218 6.982 5.236

€ € €

1.446.980 970.472 476.509

19% 13% 6%

3.491 3.491

€ €

425.890 425.890

6% 6%

euro's

37.297

Pagina 1

108%

print

uren

1.1 Taxatie en aankoop onroerende zaak 1.2 Onteigenen van onroerende zaken 1.3 Toepassen Wet voorkeursrecht gemeente

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Complexiteit

€

7.578.001

100%

pkscanGW1 totaal geerpark per 2014.xlsm

Einde bijlage: BIJL10.31 Plankostenscan 20140923.pdf


BIJL10.33 Exploitatieberekening exploitatieplan 20140923.pdf (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18939#

Overzicht:

Cashflow (Alle evt. bedragen in euro's.)

Plan Gemeente

W 25GP14EP

Begroting Status Prijspeildatum

2014 SAMENVOEGING Samenvoeging 01-01-2014

VLIJMEN, GEERPARK EP 1E HERZ.

Begrotingspost -----------------------01 01.01 01.05 01.10 01.15 01.20 01.25 01.30 01.35 01.40 01.45

Datum

Infl. % ----KOSTEN Verwerving Sloop en sanering Bouwrijpmaken (totaalpost) Woonrijpmaken (totaalpost) Plankosten Beheerskosten Overige kosten Rente Reserves / Voorzieningen Tussentijdse winstneming

Totaal kosten (incl. stijging) Totaal kostenstijging Totaal kosten (excl. stijging)

GEMEENTE HEUSDEN

Prijsstparm. kosten Renteparm. kosten

2,00 4,00

Prijsstparm. baten Renteparm. baten

1,00 4,00

Aanmaakdatum Laatste mutatie

24-04-2014 24-04-2014

Auteur Gewijzigd door

SL SL

02-07-2021 fase 11 -----------

02-07-2022 fase 12 -----------

02-07-2023 fase 13 -----------

01-07-2024 fase 14 -----------

792.543 1.787.348 25.000

318.680 1.323.983

170.934 1.274.178

299.484

----------2.653.016 ===========

----------1.642.663 ===========

----------1.445.112 ===========

----------299.484 ===========

311.039 ----------2.341.978

226.293 ----------1.416.370

223.444 ----------1.221.668

51.257 ----------248.226

===========

===========

===========

===========

24-04-2014

48.125

dg DIALOG 6.9.0

Pagina:

1

Overzicht:


Plan Gemeente

W 25GP14EP




Begrotingspost -----------------------02 02.05 02.10 02.15 02.20 02.25

Datum

Infl. % ----OPBRENGSTEN Woningbouw Commerciële activiteiten Maatschappelijke voorzieninge Overige inkomsten/bijdragen Subsidies

Totaal opbrengsten (incl. stijging) Totaal opbrengstenstijging Totaal opbrengsten (excl. stijging)

GEMEENTE HEUSDEN


2,00 4,00


1,00 4,00


24-04-2014 24-04-2014


SL SL

02-07-2021 fase 11 -----------

02-07-2022 fase 12 -----------

02-07-2023 fase 13 -----------

6.343.999

6.985.202

4.535.125

----------6.343.999 ===========

----------6.985.202 ===========

----------4.535.125 ===========

396.595 ----------5.947.404

501.340 ----------6.483.862

367.059 ----------4.168.065

-----------

===========

===========

===========

===========

24-04-2014

01-07-2024 fase 14 -----------

----------===========

dg DIALOG 6.9.0

Pagina:

2

Overzicht:


Datum

Plan Gemeente

W 25GP14EP




CASHFLOW Opbrengsten -/- kosten

Totaal -----------33.633.195

Saldo vorige fase Rente

-4.745.157 ------------

Saldo

Saldo renteïnvloed: Totaal saldo EW. (31-12-2024): (31-12-2024) Totaal saldo CW. (01-01-2014)

GEMEENTE HEUSDEN


2,00 4,00


1,00 4,00


24-04-2014 24-04-2014


SL SL

02-07-2021 fase 11 ----------3.690.983

02-07-2022 fase 12 ----------5.342.539

02-07-2023 fase 13 ----------3.090.012

01-07-2024 fase 14 -----------299.484

31-12-2024

-6.740.380

-3.319.766

1.889.982

5.055.594

4.958.334

-270.369 -----------3.319.766

-132.791 ----------1.889.982

75.599 ----------5.055.594

202.224 ----------4.958.334

98.466 ----------5.056.800

24-04-2014

-----------

-4.745.157 5.056.800 3.284.095

dg DIALOG 6.9.0

Pagina:

3

Overzicht:

Datum


Plan Gemeente

W 25GP14EP




Begrotingspost -----------------------01 01.01 01.05 01.10 01.15 01.20 01.25 01.30 01.35 01.40 01.45

KOSTEN Verwerving Sloop en sanering Bouwrijpmaken (totaalpost) Woonrijpmaken (totaalpost) Plankosten Beheerskosten Overige kosten Rente Reserves / Voorzieningen Tussentijdse winstneming

Totaal kosten (incl. stijging) Totaal kostenstijging Totaal kosten (excl. stijging)

GEMEENTE HEUSDEN


2,00 4,00


1,00 4,00


24-04-2014 24-04-2014


SL SL

Infl. %

Totaal generaal

-----

------------

------------

16.804.771 435.613 7.424.962 17.475.440 8.060.302 -63.765 200.000 194.061

16.804.771 393.861 400.018 5.890 7.960.302 -63.765 7.500 194.061

-----------50.531.384 ============

-----------25.702.639 ============

----------1.675.285 ===========

----------3.584.100 ===========

----------2.993.617 ===========

----------2.706.438 ===========

----------2.597.053 ===========

----------2.758.514 ===========

----------2.473.464 ===========

1.717.654 -----------48.813.731

-----------25.702.639

0 ----------1.675.285

34.497 ----------3.549.602

87.378 ----------2.906.239

126.988 ----------2.579.450

173.575 ----------2.423.478

228.481 ----------2.530.033

254.702 ----------2.218.762

============

============

===========

===========

===========

===========

===========

===========

===========

01-01-2014

02-07-2014 fase 4 ----------16.000 1.088.273 571.012

02-07-2015 fase 5 -----------

1.268.012 2.242.963 25.000

01-07-2016 fase 6 ----------25.752 423.521 2.544.344

48.125

02-07-2017 fase 7 -----------

02-07-2018 fase 8 -----------

02-07-2019 fase 9 -----------

01-07-2020 fase 10 -----------

865.477 1.767.836 25.000

948.833 1.648.219

516.896 2.168.493 25.000

631.774 1.841.690

48.125

24-04-2014

48.125

dg DIALOG 6.9.0

Pagina:

1

Overzicht:

Datum


Plan Gemeente

W 25GP14EP




Begrotingspost -----------------------02 02.05 02.10 02.15 02.20 02.25

Infl. %

Totaal generaal

-----

------------

------------

60.092.551 5.790

OPBRENGSTEN Woningbouw Commerciële activiteiten Maatschappelijke voorzieninge Overige inkomsten/bijdragen Subsidies

Totaal opbrengsten (incl. stijging)


1,00 4,00


24-04-2014 24-04-2014


SL SL

02-07-2014 fase 4 -----------

02-07-2015 fase 5 -----------

01-07-2016 fase 6 -----------

02-07-2017 fase 7 -----------

02-07-2018 fase 8 -----------

02-07-2019 fase 9 -----------

01-07-2020 fase 10 -----------

1.426.401

587.938 5.790

8.313.764

6.603.532

6.533.973

5.965.323

6.622.280

6.175.015

235.000

445.000

-210.000

-----------1.871.401 ============

----------383.728 ===========

----------8.313.764 ===========

----------6.603.532 ===========

----------6.533.973 ===========

----------5.965.323 ===========

----------6.622.280 ===========

----------6.175.015 ===========

2.377.302 -----------57.956.039

-----------1.871.401

0 ----------383.727

33.174 ----------8.280.590

97.563 ----------6.505.969

160.272 ----------6.373.701

203.781 ----------5.761.542

289.378 ----------6.332.903

328.141 ----------5.846.874

============

============

===========

===========

===========

===========

===========

===========

===========

Totaal opbrengsten (excl. stijging)

GEMEENTE HEUSDEN

2,00 4,00

-----------60.333.341 ============

Totaal opbrengstenstijging

Begrotingsaldo excl. prijsstijging Begrotingsaldo incl. prijsstijging

01-01-2014


24-04-2014

9.142.308 9.801.957 =================

dg DIALOG 6.9.0

Pagina:

2

Overzicht:

Datum


Plan Gemeente

W 25GP14EP



CASHFLOW Opbrengsten -/- kosten


Totaal

01-01-2014

-----------21.809.145

-----------23.831.238

Saldo vorige fase Rente Saldo

GEMEENTE HEUSDEN

-4.718.287 ------------

-----------23.831.238


2,00 4,00


1,00 4,00


24-04-2014 24-04-2014


SL SL

02-07-2014 fase 4 -----------1.291.558

02-07-2015 fase 5 ----------4.729.664

01-07-2016 fase 6 ----------3.609.915

02-07-2017 fase 7 ----------3.827.535

02-07-2018 fase 8 ----------3.368.270

02-07-2019 fase 9 ----------3.863.767

01-07-2020 fase 10 ----------3.701.551

-23.831.238

-25.593.441

-21.887.515

-19.153.100

-16.093.830

-13.369.313

-10.040.319

-470.646 -----------25.593.441

-1.023.738 -----------21.887.515

-875.501 -----------19.153.100

-768.265 -----------16.093.830

-643.753 -----------13.369.313

-534.773 -----------10.040.319

-401.613 -----------6.740.380

dg DIALOG 6.9.0

Pagina:

24-04-2014

3

Einde bijlage: BIJL10.33 Exploitatieberekening exploitatieplan 20140923.pdf


BIJL10.34 Grondprijzen 2014 20140923.pdf (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18940#

000752653 00362941 Onderwerp

Grondprijzen 2014

Raadsvoorstel Inleiding Conform de kadernota Grondbeleid stelt u bij de begroting een overzicht vast met de tarieven en voorwaarden voor de uitgifte van (bouwrijpe) grond. Met dit besluit stelt u de tarieven en voorwaarden voor 2014 vast. Dit vormt in feite de uitvoeringsnota grondprijzen zoals deze in de kadernota Grondbeleid bedoeld wordt. Feitelijke informatie Wij zijn bevoegd om gedurende het jaar gronden uit te geven conform de in het besluit opgenomen prijzen en voorwaarden. Als wij het wenselijk vinden om af te wijken van de in dit besluit genoemde prijzen, bandbreedten en voorwaarden, bent u beslissingsbevoegd. Ook worden met dit voorstel huurprijzen voor paardenweiden en voor groenstroken aan particulieren vastgelegd. De vastgoedmarkt, en daarmee de markt voor bouwgrond, staat onder druk. Hierop is de afgelopen jaren al voorgesorteerd in de grondprijzen door het vaststellen van bandbreedtes voor de grondprijzen van een aantal vastgoedtypes. Wij zijn van mening dat veel van deze bandbreedtes ook voor 2014 toereikend zijn. Voor de bepaling van de grondprijzen is globaal onderzocht wat omliggende gemeenten als grondprijs hanteren en wat landelijke trends en verwachtingen zijn in de ontwikkeling van grondprijzen. Conform de bij herziening van de grondexploitatie gehanteerde uitgangspunten wordt voorgesteld om de grondprijzen niet te verhogen. In de kadernota Grondbeleid is per bestemming de methode(n) van grondprijsvaststelling vastgelegd. Ten opzichte van de kadernota is een categorie toegevoegd, de categorie “commerciële voorzieningen”, deze wordt hierna verder gedefinieerd. In dit voorstel worden de grondprijzen en voorwaarden genoemd die moeten gaan gelden bij het doen van nieuwe grondaanbiedingen in 2014. Deze grondprijzen en voorwaarden zijn niet van toepassing op al gecontracteerde grondverkopen of onderhandelingen die voor 2014 zijn gestart. Alle bedragen in dit voorstel zijn exclusief BTW en hebben betrekking op bouwrijpe grond, tenzij anders vermeld. Onderstaand volgt per categorie de methodiek en de grondprijs. -

Woningbouw (projectmatig) vrije sector

Methode: Residuele grondwaarde in de vorm van een genormeerde grondquote over de vrij op naam (VON)-prijs. Uitwerking: De prijzen voor projectmatige vrije sector woningen worden per bouwplan residueel bepaald. Bij de residuele grondwaardemethode is de waarde van de grond het verschil tussen de opbrengsten en kosten (exclusief grond) voor de ontwikkelende partij. Van de VON-prijs of gekapitaliseerde huur worden de BTW, bouwen bijkomende kosten afgehaald. Wat overblijft (het residu) is wat de ontwikkelaar kan betalen voor de grond, de prijs die de ontwikkelaar moet betalen voor bouwrijpe grond voor de bouw van zijn programma.

1

000752653 00362941 Onderwerp

Grondprijzen 2014

Vooraf wordt met de ontwikkelaar een bouwprogramma en bijbehorende prijsklassen overeengekomen. Op grond hiervan wordt de grondprijs residueel uitonderhandeld en betaald bij levering van de bouwrijpe grond. Er moeten goede definities worden gemaakt van de diverse prijzen en begrippen (VON-prijs, bouwkosten, bijkomende kosten, etcetera), om te voorkomen dat enerzijds de gemeente grondopbrengsten misloopt en anderzijds de gewenste woonkwaliteit niet wordt gehaald. Een aanbieding is voor een afgesproken termijn geldig. In iedere aanbieding wordt gemeld, dat de definitieve grondprijs op het moment van de overdracht wordt bepaald en kan afwijken van de aanbieding. De definitieve grondprijs is nooit lager dan de grondprijs uit de aanbieding. Aangezien ieder bouwplan een ander bouwprogramma kent met andere VON-prijzen, kavel- en woninggrootten en kwaliteitsniveaus, kan op voorhand geen grondprijs worden vastgesteld die algemeen toepasbaar is. Om toch inzicht te krijgen in de grondprijzen die zullen gelden, en om grondexploitaties te kunnen opstellen, worden indicatief grondprijzen bepaald. Deze grondprijzen zijn uitgedrukt als percentage van de VON-prijs exclusief BTW; de grondquote. Deze quote beweegt zich binnen bepaalde marges bij woningen met een “standaard” maat en kwaliteitsniveau. Zonder in het stadium van de initiatieffase zicht te hebben op de bouwen bijkomende kosten kan dan ook met behulp van de grondquote een grondprijs worden berekend voor de grondexploitatieraming. Zodra overeenkomsten bindend zijn, wordt de raming vervangen door de werkelijk te realiseren grondprijzen. Zolang deze prijzen binnen de indicatieve marges liggen, of hoger zijn, zijn wij beslissingsbevoegd. De uitkomsten van de onderhandelingen liggen achteraf voor u vertrouwelijk ter inzage. Als de grondprijzen beneden de marges liggen, bent u beslissingsbevoegd. -

Woningbouw en particuliere kavels voor sociale huur en koop

Methode: Vaste grondprijs per kavel of gestapelde eenheid. Uitwerking: Voor woningen in deze categorie geldt een vaste grondprijs per eenheid. De hoogte van deze vaste grondprijs is afhankelijk van het type woning (eengezins of meergezins), de grootte van de woning en, in het geval van eengezinswoningen, de grootte van het kavel. In de nota Grondprijzen 2014 blijven de grondprijzen en voorwaarden voor de verschillende categorieën gehandhaafd zoals deze in 2013 zijn vastgesteld (zie Tabel 1). Daarmee worden de grondprijzen niet geïndexeerd voor inflatie. type

maximale gebruikoppervlak

vaste grondprijs per

wooneenheid

wooneenheid

maximale kaveloppervlak

meergezins

90m²

€ 20.450

n.v.t.

eengezins, bereikbaar

90m²

€ 25.563

150m²

eengezins, goedkoop

70m²

€ 20.000

100m²

Tabel 1: grondprijzen sociale huur of koop

De kavelgrootte of woninggrootte is in omvang gemaximeerd. Genoemde grondprijzen bij sociale huurwoningen gelden alleen bij uitgifte aan of voor een toegelaten instelling als bedoeld in het Besluit Beheer Sociale Huursector (BBSH), voor woningen waarvan de maximale huursom per maand door het Rijk wordt vastgesteld (per 1 januari 2013 is dit maximaal € 681,02). De genoemde grondprijzen bij sociale eengezinskoopwoningen gelden alleen als op de kavel een woning mogelijk is met een maximale gebruiksoppervlakte van 90 m² respectievelijk 70 m².

2

000752653 00362941 Onderwerp

Grondprijzen 2014

Het startjaar van een onderhandeling is uitgangspunt. Op het moment van een jaarovergang worden de grondprijzen geïndexeerd met het “CPI totaal bestedingen”. Dit gebeurt tot aan het moment van schriftelijke overeenstemming. Voor onderhandelingen die gestart zijn in 2013 zullen de grondprijzen niet geïndexeerd worden als in 2014 tot schriftelijke overeenstemming wordt gekomen. -

Vrije sector woningbouw op particuliere kavels

Methode: Vaste prijs per m² met mogelijkheid van differentiatie. Uitwerking: Om tegemoet te komen aan prijsverschillen tussen de locaties (kernen) en om flexibel in te kunnen spelen op de marktvraag, is het voorstel om een basis m²-prijs te hanteren, waarop wij zowel naar boven als naar beneden beperkt kunnen afwijken. De basisprijs en maximale afwijking blijven ten opzichte van 2013 ongewijzigd, de basisprijs is daarmee € 345 per m² kavel (exclusief BTW). De grondprijs wordt daarmee niet geïndexeerd ten opzichte van vorig jaar. Daarnaast kunnen wij de prijs maximaal 15% verhogen voor uitzonderlijke locaties en in kernen waar deze prijs in de markt toelaatbaar is. Wij kunnen de prijs met maximaal 15% verlagen voor locaties die gezien de ligging in de omgeving en ten opzichte van voorzieningen hierom vragen. Bij voorzieningen kan gedacht worden aan winkels, scholen, sport- en speelvoorzieningen, openbaar vervoer en groenvoorzieningen. De gereduceerde grondprijs voor de meters boven de eerste 1.000 m² van een kavel komt in 2014 te vervallen. De maximale afwijking van 15% ten opzichte van de basisprijs geeft voldoende ruimte om ook voor deze kavels een marktconforme prijs te kunnen vragen. De toets wanneer de m²-prijs van een kavel kan of moet afwijken van de basisgrondprijs vindt met name plaats bij de concrete aanbieding van de kavels. In het stadium van planvorming wordt voor de lopende grondexploitaties uitgegaan van de basisprijs van € 345 per m². Kavels waar verhoogde duurzaamheideisen gelden, zullen eenzelfde basisgrondprijs kennen als standaard kavels. Ten eerste omdat de gemeente zelf al via andere wegen investeert in duurzaamheid, bijvoorbeeld in de openbare ruimte van bouwplannen. Ten tweede is de verwachting dat hogere duurzaamheideisen geen negatieve invloed hebben op de grondprijs, immers, de woonlasten voor bewoners van een duurzame woning zijn gelijk of zelfs lager dan die van een traditionele woning. Het startjaar van een onderhandeling is uitgangspunt. Op het moment van een jaarovergang worden de grondprijzen geïndexeerd met het “CPI totaal bestedingen”. Dit gebeurt tot aan het moment van schriftelijke overeenstemming. Voor onderhandelingen die gestart zijn in 2013 zullen de grondprijzen niet geïndexeerd worden als in 2014 tot schriftelijke overeenstemming wordt gekomen. -

Voorzieningen van algemeen belang (niet-commercieel)

Hieronder vallen de volgende categorieën: - huisvesting van een functie met een publiek karakter (openbaar en semi-openbaar, zoals scholen, wijkcentra, etcetera); - huisvesting van instellingen zonder winstoogmerk; - huisvesting van gesubsidieerde instellingen; - huisvesting van instellingen met een sociaal-maatschappelijk karakter.

3

000752653 00362941 Onderwerp

Grondprijzen 2014

Zorg valt hier niet onder, aangezien de marktwerking in de zorgsector inhoudt, dat dit een commerciële activiteit is, waarmee uitgifte van gronden niet gesubsidieerd mag worden. Deze categorie valt onder de categorie commerciële voorzieningen voor zover het huisvesting van zorgaanbieders betreft, en onder de categorie projectmatige vrije sector woningbouw wanneer het zorgwoningen betreft. Methode: Vaste grondprijs per m² kavel. Uitwerking: Een grondprijs van € 136 per m² kavel exclusief BTW. De grondprijs van 2013 is hierbij niet geïndexeerd met de inflatie. Het startjaar van een onderhandeling is uitgangspunt. Op het moment van een jaarovergang worden de grondprijzen geïndexeerd met het “CPI totaal bestedingen”. Dit gebeurt tot aan het moment van schriftelijke overeenstemming. Voor onderhandelingen die gestart zijn in 2013 zullen de grondprijzen niet geïndexeerd worden als in 2014 tot schriftelijke overeenstemming wordt gekomen. Criteria voor afwijking: als meer dan 70% van de grond niet wordt bebouwd, kan er een lagere grondprijs worden gehanteerd. Dit is het geval bij bijvoorbeeld buitensportvoorzieningen of kinderboerderijen. -

Kantoren en bedrijven

Methode: Comparatief per m² grond of per m² b.v.o. (bruto vloeroppervlak). Uitwerking: Afhankelijk van de ligging, bereikbaarheid, kavelgrootte en beschikbare faciliteiten zal de basisgrondprijs tussen € 139 en € 233 per m² exclusief BTW liggen. De basisprijs blijft ten opzichte van 2013 ongewijzigd, de grondprijs wordt daarmee niet geïndexeerd ten opzichte van vorig jaar. Hieronder volgt een voorbeeld van hoe de grondprijs voor een individuele kavel wordt bepaald. Factor Zichtlocatie

Beoordeling

Efficiëntie kavelgrootte en – afmeting Bereikbaarheid

Goed

Langs provinciale / ontsluitingsweg Enigszins afwijkend

Uitstekend

Goed

Concept/thema, faciliteiten

Ja

Beperkt

Ver van snelweg / door stedelijk gebied Nee

Maximaal € 233

gemiddeld

Minimaal € 139

Grondprijs

Langs snelweg

Nee, binnengebied Restkavel

In de door u vastgestelde grondexploitaties wordt gerekend met de aldus bepaalde basisgrondprijzen per soort kavel. Bij bedrijven wordt de m²-prijs berekend over de kaveloppervlakte. Bij kantorenlocaties wordt rekening gehouden met de Floor-Space-Index (FSI). Dit is de verhouding tussen het bruto vloeroppervlak (b.v.o.) en het terreinoppervlak. Bij een FSI gelijk aan 1,0 is het aantal m² b.v.o. gelijk aan het aantal m² van de totale kavel. Als het b.v.o. groter is dan de kavel (er zijn per definitie meer bouwlagen), dan is de FSI groter dan 1,0. Voor het bepalen van de grondprijs van een kavel geldt, dat als de

4

000752653 00362941 Onderwerp

Grondprijzen 2014

FSI groter of gelijk is aan 1,0, gerekend wordt met een prijs per m² b.v.o. Als de FSI kleiner is dan 1,0 wordt er gerekend met een prijs per m² terreinoppervlak. Om adequaat en snel in te kunnen spelen op de actuele marktsituatie is het wenselijk om in individuele gevallen te kunnen afwijken van de genoemde basisprijzen. Situaties waarin dit wenselijk is, zijn bijvoorbeeld het aantrekken van zogenaamde “pioniers” (de eerste bedrijven op een locatie), bij de verkoop van restkavels, als bedrijven grote oppervlakten wensen af te nemen of bij het aantrekken van bedrijven uit een specifieke sector. Wij stellen u daarom voor, om ons in dergelijke individuele gevallen, toe te staan om ook een bandbreedte van 15% te hanteren op de door u vast te stellen basisprijs per soort kavel zoals opgenomen in de grondexploitatie. In het geval van zwaarwegende gemeentelijke belangen (verplaatsen van bedrijven uit stedelijke gebieden, bedrijven met een groot aantal werknemers, bedrijven die aanzienlijke geldstromen genereren voor de gemeente (zoals toeristenbelasting)) kan het wenselijk zijn om meer dan 15% af te wijken van de genoemde basisprijzen. In dergelijke gevallen bent u beslissingsbevoegd. Het startjaar van een onderhandeling is uitgangspunt. Op het moment van een jaarovergang worden de grondprijzen geïndexeerd met het “CPI totaal bestedingen”. Dit gebeurt tot aan het moment van schriftelijke overeenstemming. Voor onderhandelingen die gestart zijn in 2013 zullen de grondprijzen niet geïndexeerd worden als in 2014 tot schriftelijke overeenstemming wordt gekomen. -

Commerciële voorzieningen (niet zijnde kantoren of bedrijven)

Methode: Comparatief per m² grond of per m² v.v.o. (verhuurbaar vloeroppervlak). Uitwerking: Deze categorie is niet opgenomen in de kadernota Grondbeleid, maar omvat alle commerciële functies die niet vallen onder één van de overige categorieën. Hieronder vallen onder andere winkelvoorzieningen, horeca, leisure, telecom, zorg, particulier onderwijs. Omdat deze categorie zeer divers is, kan geen grondprijs afgegeven worden voor de categorie als geheel. Per uit te geven kavel zal een marktconforme grondprijs worden bepaald. -

Huurprijs paardenweiden

Bij de verhuur van paardenweiden is het uitgangspunt dat hier omwille van tijdelijkheid toe over wordt gegaan (conform de Kadernota grondbeleid). Daarnaast is er een aantal lopende contracten die in het verleden zijn gesloten. Hierbij wordt een huurprijs gehanteerd van € 250 per hectare. Deze huurprijs is niet marktconform. Vergelijkbare geliberaliseerde pachtgrond kost in de gemeente maximaal € 840 per hectare. Aangezien bij paardenweitjes geen sprake is van bedrijfsmatig gebruikte grond, is het voorstel om overeenkomstig de in uw besluit van 2013 vastgelegde koers, een lagere huursom per jaar in rekening te brengen, namelijk € 650 per hectare voor nieuwe contracten. Aangezien het hier om een stijging gaat van 250%, is in 2013 besloten om de verhoging gestaffeld te laten verlopen voor bestaande huurcontracten. De huurprijs wordt jaarlijks met € 125 verhoogd, dit leidt in vier jaar tijd tot de gewenste marktconforme benadering. Conform deze staffel is de huurprijs in 2014 € 375 per hectare. -

Verkoopprijs groenstroken

Bij de uitgifte van groenstroken ter uitbreiding van een voor woningbouw bestemde kavel, worden twee tarieven gehanteerd. Voor groenstroken met directe bouwmogelijkheden geldt dezelfde vaste prijs per m²,

5

000752653 00362941 Onderwerp

Grondprijzen 2014

met de mogelijkheid van differentiatie, die ook voor bouwkavels van toepassing is. Voor percelen met een indirecte bouwmogelijkheid wordt € 60 per m² kavel gerekend. Er wordt in de verkoopovereenkomst van percelen met indirecte bouwmogelijkheden een meerwaardeclausule opgenomen. Met deze clausule wordt de koper verplicht om bij te betalen wanneer er alsnog bouwmogelijkheden komen op het perceel. Bij de meerwaardeclausule wordt uitgegaan van de prijs voor bouwkavels in het jaar van aankoop van de groenstrook. De meerwaardeclausule werkt niet langer dan vijftien jaar door. Als de groenstrook wordt verkocht voor kantoren of bedrijven geldt de basisprijs voor bedrijven met mogelijkheid tot afwijking, conform dezelfde methodiek en bevoegdheden als bij de uitgifte van bouwkavels aan kantoren en bedrijven. Als er geen basisprijs voor het betreffende gebied is, dan zal een taxatie uitgevoerd worden om tot een verkoopprijs te komen. De taxatiekosten komen voor rekening van de aanvrager. Bij verkoop voor een nutsbedrijf geldt de gemiddelde grondprijs voor bouwkavels van bedrijven. -

Huurprijs groenstroken

In de kadernota Grondbeleid is bepaald dat er enkel tot verhuur van groenstroken wordt overgegaan als daarvoor een maatschappelijke rechtvaardiging bestaat. Het bijdragen aan het oplossen van parkeerproblemen kan zo een reden zijn om groenstroken te verhuren aan bedrijven. Op basis van taxatie is een marktconforme huur vastgesteld op € 3 per m² per jaar voor particulieren. Er zijn nog huurovereenkomsten uit het verleden waar een relatief lage huurprijs in rekening wordt gebracht. Voor nieuwe overeenkomsten inzake verhuur aan particulieren wordt de verhuurprijs vastgesteld op € 3 per m². Voor bestaande overeenkomsten wordt de verhuurprijs met 50% per jaar verhoogd totdat er sprake is van een verhuurprijs van € 3 per m². Bij verhuur aan bedrijven bedraagt de huurprijs 4,5% van de grondprijs die geldt op het betreffende bedrijventerrein. Als er geen grondprijs is vastgesteld voor het bedrijventerrein, dan wordt de gemiddelde prijs voor bedrijventerreinen gehanteerd. Afweging De methoden van grondprijsbepaling zijn in de Kadernota Grondbeleid vastgelegd. De nu voorgestelde grondprijzen zijn volgens deze methoden bepaald. De grondprijzen zijn mede tot stand gekomen na een benchmark bij diverse omliggende gemeenten. Hieruit blijkt dat de nu voorgestelde prijzen en bandbreedtes zich goed verhouden tot deze gemeenten. De prijzen hebben een gevolg voor kopers van bouwkavels, projectontwikkelaars en corporaties die bouwrijpe grond afnemen van de gemeente, huurders van paardenweiden en groenstroken, maar ook bedrijven en instellingen die zich willen vestigen en daarvoor grond van de gemeente kopen. Inzet van Middelen Dekking De voorgestelde grondprijzen zijn al meegenomen bij de herziening van de grondexploitaties in 2013 en zullen vanzelfsprekend ook meegenomen worden bij de herzieningen van 2014. Risico's In de huidige marktsituatie staan de prijzen van vastgoed onder druk. Daarmee ook de prijzen van bouwrijpe grond. De voorgestelde grondprijzen zijn niet afwijkend van die van de regio. Verder laten de eerste verkopen in Geerpark zien dat deze verkoopprijzen marktconform zijn. Daarom zijn er ook geen bijzondere risico’s aanwezig met het vaststellen van de verkoopprijs.

6

000752653 00362941 Onderwerp

Grondprijzen 2014

In de vastgestelde grondexploitatie 2013 wordt uitgegaan van de basisprijzen. Het is de bedoeling dat wij onze mogelijkheid om af te wijken slechts in uitzonderlijke gevallen hanteren. De kortingen worden dan ook niet expliciet in de grondexploitaties opgenomen. Bij de bepaling van de toereikendheid van ons weerstandsvermogen wordt wel met een scenario gerekend dat uitgaat van een maximale korting van 15% op alle prijzen. Een dergelijk scenario kunnen wij met ons weerstandsvermogen opvangen. Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen.


de burgemeester,


drs. J. Hamming

7

00362941 Onderwerp

Grondprijzen2014

De raad van Heusden in zijn openbarevergaderingvan 7 november 2013; gezien het voorstel van het college van 15 oktober2013;

de beraadslaging;

gelet op

besluit: het college

de bevoegdheidte geven om voor de

projectmatig te

bouwen woningenper bouwplaneen

onderhandelen binnen de marktconforme marges voor residuele grondprijzenen deze

grondprijs uit te

achteraf ter inzage te leggen voor de raad; in te

stemmenmet de grondprijzen(exclusief BTW, bouwrijpegrond) en voorwaardenper 1

januari

2014

zoalshiernaverwoord: sociale

woningbouw:6 20.450 voor een meergezinswoning met een maximalewoonoppervlakte van

90m', 6 25.563 voor een eengezinswoning met een maximalekavelgrootte van

150m'n een

maximaalwoonoppervlak van 90m'n 8 20.000 voor een eengezinswoning met een maximale kavelgrootte van

100m'n een maximaalwoonoppervlakvan

70m';

kavelsvoor particulieropdrachtgeverschap:een basisprijsvan C 345 per m'avel.

De mogelijkheid

bestaatvoor het collegeom een maximaal 15/o hogere dan wel lagere grondprijs te hanteren als leidt tot

een beterebenadering van de actuelemarktwaardeop die

kantoren en bedrijven: van 6139 tot C 233 per m', afhankelijk van

dit

locatie;

ligging,

bereikbaarheid, grootte en

De grondprijs wordt over de kavel of over het aantal m'.v.o. gerekend, afhankelijk van welke getal hoger is. De mogelijkheidbestaatvoor het college om een maximaal15'/o hogere dan

faciliteiten.

wel lageregrondprijs te hanteren per soort kavel als dit leidt tot een beterebenadering van de actuelemarktwaardeop die

locatie;

voorzieningenvan algemeen belang:6 136 per m'avel; bij verkoop

van groenstrokenaan particulierenmet een directe bouwmogelijkheiddezelfdegrondprijs

met afwijkingsmogelijkheid hanteren zoals die

geldt bij de verkoop van kavelsvoor particulier

opdrachtgeverschap; van groenstrokenaan particulierenzonder directe bouwmogelijkheideen grondprijs te

bij verkoop

m'et

hanteren van C 60 een meerwaardeclausule; van groenstrokenaan bedrijven geldt dezelfdemethodiek en bevoegdhedenals bij de

bij verkoop

uitgifte van

bouwkavelsaan kantoren en bedrijven. Als

gebied is, dan zal een taxatie uitgevoerdworden om

geen basisprijsvoor het betreffende een verkoopprijs te komen. De

er

tot

taxatiekosten komen voor rekeningvan de aanvrager; bij verkoop

van groenstrokenaan nutsbedrijvengeldt de gemiddelde

grondprijs van

bouwkavelsvoor

bedrijven;

geen vaste grondprijs te hanteren voor commercielevoorzieningen(bijvoorbeeld winkelsen horeca), maar per uitgifte een markconformegrondprijs laten bepalen; een huurprijs voor de verhuur van paardenweidenvan 6 650 per hectareper jaar voor nieuwe contracten;

een verhoging van de

voor bestaande contractenmet 50'/o per jaar tot huurprijs voor paardenweiden

een huur van 8 650 per hectare; de verhuurprijs voor groenstrokenaan particulierenvast verhuurprijs

te stellen op

6 3 per m'er jaar en de

van groenstrokenvoor al bestaandeovereenkomstente verhogenmet 50'/o per jaar

totdat er sprake is van

een verhuurprijs van 6 3 per m'erjaar;

00362941 Onderwerp

Grondprijzen2014

de verhuurprijs voor groenstrokenaan bedrijven het betreffendebedrijventerrein.Als er

vast stellen op 4,5% van

de grondprijs die

geen grondprijs is vastgesteldvoor het

op bedrijventerrein,dan geldt

wordt de gemiddeldeprijs van grond voor bedrijventerreinen gehanteerd; bestaande afspraken over grondprijzente respecterenen de grondprijzenvoor projecten waarvande

2014 zijn begonnen niette indexeren met "CPI totaal bestedingen";

onderhandelingen voor

1 januari

de grondprijzenmee

nemen in de grondexploitatieherzieningen per 1

te

januari 2014.

Einde bijlage: BIJL10.34 Grondprijzen 2014 20140923.pdf


BIJL10.35 CV Uitvoeringsregeling verkoop groenstroken 20140923.pdf (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18928#

Zaaknummer: AVGCL21 Onderwerp

Uitvoeringsregeling verkoop groenstroken

Collegevoorstel Inleiding Op 3 november 2010 heeft de gemeenteraad de kadernota grondbeleid vastgesteld. In de kadernota grondbeleid is bepaald dat het college een nadere uitvoeringsregeling voor de verkoop van groenstroken zal opstellen.

Feitelijke informatie Onder groenstroken worden verstaan: “percelen grond die deel uitmaken van de openbare ruimte, niet zijnde landbouwgrond, en die zijn beplant en worden onderhouden door de gemeente”. Vervolgens kan bepaald worden onder welke voorwaarden een groenstrook (of deel van een groenstrook) voor verkoop in aanmerking komt. In de kadernota worden de volgende kaders meegegeven: 1. De gemeente gaat uitsluitend op initiatief van onze inwoners over tot verkoop van groenstroken. Er wordt enkel tot verhuur van groenstroken overgegaan als daarvoor een maatschappelijke rechtvaardiging bestaat. 2. Bij de vast te stellen begroting wordt jaarlijks een overzicht met tarieven gevoegd voor verkoop en verhuur van groenstroken. Als verkoopprijs voor groenstroken wordt de verkoopprijs voor bouwkavels gehanteerd. Daarnaast dient in de uitvoeringsregeling rekening gehouden te worden met hetgeen is bepaald in het groenstructuurplan, dat is vastgesteld door de gemeenteraad in 2009.

Afweging In de voorliggende uitvoeringsregeling zijn de kaders uit de kadernota grondbeleid uitgewerkt op basis van de bij de kadernota gevoegde bijlage “Doorkijk uitvoeringsregeling verkoop groenstroken” en is daarnaast het een en ander opgenomen in verband met het groenstructuurplan. Bovendien is uitwerking gegeven aan de verkoop van groenstroken aan bedrijven en nutsbedrijven. Ook is er een regeling opgenomen hoe er omgegaan wordt met groenstroken welke reeds verhuurd worden. Het college kan in individuele gevallen afwijken van de regels die gesteld worden in de uitvoeringsregeling. Dit wordt expliciet genoemd in de regeling. Door vaststelling van de uitvoeringsregeling voor de verkoop van groenstroken, dient het hetgeen bepaald is in eerdere grondnota’s uit de periode 1997-2005 over de verkoop en verhuur van groenstroken te vervallen. Na vaststelling van alle overige uitvoeringsregelingen, zoals genoemd in de kadernota grondbeleid, kunnen alle grondnota’s uit de periode 1997-2005 in zijn geheel vervallen.

Inzet van Middelen Er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel.

Risico's

1



Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel.

Voorgenomen besluit Wij stellen u voor bijgaand besluit vast te stellen. Ter kennisname naar de leden van de raad

2



BESLUIT Het college van Heusden heeft in de vergadering van 22 februari 2011;

besloten: a. de uitvoeringsregeling voor de verkoop van groenstroken vast te stellen. b. hetgeen bepaald is in eerdere grondnota’s uit de periode 1997-2005 over de verkoop en verhuur van groenstroken te laten vervallen.

Ter kennisname naar de leden van de raad

namens het college van Heusden, de secretaris,


3

Uitvoeringsregeling verkoop groenstroken Definitie Onder groenstroken wordt verstaan: “percelen grond, deel uitmakend van de openbare ruimte(niet zijnde landbouwgrond), beplant en onderhouden door de gemeente”. A. Voorwaarden verkoop van groenstroken aan particulieren Er wordt overgegaan tot verkoop van een groenstrook onder de voorwaarden dat: 1. de aanvraag tot aankoop schriftelijk gedaan wordt, voorzien van een duidelijke situatietekening; 2. het perceel in de toekomst niet nodig is voor de uitvoering van gemeentelijke plannen in welke vorm dan ook; 3. het perceel niet nodig is voor het onderhoud van wegen, gebouwen en groenstructuren; 4. het perceel geen onderdeel uitmaakt van een door de gemeenteraad in het Groenstructuurplan benoemde groenstructuur; 5. de verkoop van het perceel niet zorgt voor een onnatuurlijke verspringing van de perceelsgrenzen of zorgt voor verbrokkeling van het overige groen in de buurt; 6. er door verkoop geen verkeershinder ontstaat; 7. de aanvrager op het moment van overdracht eigenaar is van en woonachtig is op een aangrenzend perceel; 8. de aanvrager de enige is waarvan het eigendom grenst aan het aangevraagde perceel of in het geval van meerdere aangrenzende eigenaren, aanvrager de enige geïnteresseerde is in het aangevraagde perceel; 9. er geen kabels en leidingen in het perceel liggen. Uitzonderingen 1. Indien een groenstrook volgens voornoemde voorwaarden voor verkoop in aanmerking komt maar tevens beschouwd kan worden als een zelfstandige bouwkavel, wordt deze verkocht volgens de procedure voor de verkoop van bouwkavels; 2. Als een zelfstandige bouwkavel alleen gerealiseerd kan worden door gebruik te maken van een deel van een aangrenzend perceel waarvan de aanvrager reeds eigenaar is, dan wordt hiervoor een afzonderlijk raadsbesluit gevraagd. Prijzen Als verkoopprijs voor groenstroken ten behoeve van een woonfunctie wordt de verkoopprijs voor bouwkavels van particuliere woningen gehanteerd. De verkoopprijs voor bouwkavels wordt jaarlijks in het tarievenoverzicht bij de vast te stellen begroting gevoegd.

*000220329*

B. Voorwaarden verkoop van groenstroken aan nutsbedrijven Er wordt overgegaan tot verkoop van een groenstrook aan een nutsbedrijf onder de voorwaarden dat: 1. de aanvraag tot aankoop schriftelijk gedaan wordt, voorzien van een duidelijke situatietekening; 2. het perceel in de toekomst niet nodig is voor de uitvoering van gemeentelijke plannen in welke vorm dan ook; 3. het perceel wordt aangewend voor nutsvoorzieningen; 4. het perceel niet nodig is voor het onderhoud van wegen, gebouwen en groenstructuren; 5. Het perceel kleiner dan 25 vierkante meter is 6. het perceel geen onderdeel uitmaakt van een door de gemeenteraad in het Groenstructuurplan benoemde groenstructuur; 7. er door verkoop geen verkeershinder ontstaat; 8. er geen kabels en leidingen in het perceel liggen van andere nutsbedrijven dan de aanvrager. Prijzen Als verkoopprijs voor de verkoop van groenstroken aan nutsbedrijven wordt de gemiddelde verkoopprijs voor bouwkavels voor bedrijven gehanteerd. De verkoopprijs voor deze bouwkavels wordt jaarlijks in het tarievenoverzicht bij de vast te stellen begroting gevoegd. C. Voorwaarden verkoop van groenstroken aan bedrijven Er wordt overgegaan tot verkoop van een groenstrook aan een bedrijf (anders dan nutsbedrijven) onder de voorwaarden dat: 1. de aanvraag tot aankoop schriftelijk gedaan wordt, voorzien van een duidelijke situatietekening; 2. het perceel in de toekomst niet nodig is voor de uitvoering van gemeentelijke plannen in welke vorm dan ook; 3. het perceel niet nodig is voor het onderhoud van wegen, gebouwen en groenstructuren; 4. het perceel geen onderdeel uitmaakt van een door de gemeenteraad in het Groenstructuurplan benoemde groenstructuur; 5. de verkoop van het perceel niet zorgt voor een onnatuurlijke verspringing van de perceelsgrenzen of zorgt voor verbrokkeling van het overige groen in de buurt; 6. er door verkoop geen verkeershinder ontstaat; 7. de aanvrager eigenaar is van een aangrenzend perceel; 8. de aanvrager de enige is waarvan het eigendom grenst aan het aangevraagde perceel of in het geval van meerdere aangrenzende eigenaren, aanvrager de enige geïnteresseerde is in het aangevraagde perceel; 9. er geen kabels en leidingen in het perceel liggen;

Prijzen Bij de bepaling van de prijs per vierkante meter voor de verkoop van groenstroken aan bedrijven wordt de verkoopprijs voor bouwkavels op bedrijventerreinen gehanteerd. De verkoopprijs voor deze bouwkavels wordt jaarlijks in het tarievenoverzicht bij de vast te stellen begroting gevoegd. Indien er geen standaard prijs geldt voor het betreffende gebied, dan zal er een taxatie uitgevoerd worden om tot een verkoopprijs te komen. De taxatiekosten komen voor rekening van de aanvrager. D. Verhuur van groenstroken In de kadernota grondbeleid is bepaald dat er enkel tot verhuur van groenstroken wordt overgegaan als daarvoor een maatschappelijke rechtvaardiging bestaat. Onder de volgende voorwaarden kan besloten worden tot verhuur van een groenstrook en is er sprake van maatschappelijke rechtvaardiging. 1. De groenstrook werd in het verleden gehuurd door de aangrenzende eigenaar of bewoner en de rechtsopvolger hiervan wenst deze huurovereenkomst voort te zetten; 2. Er is op basis van de voorwaarden tot verkoop van groenstroken geen mogelijkheid dat de in het verleden verhuurde groenstrook alsnog verkocht wordt; 3. Er bestaat naar oordeel van het college een maatschappelijke rechtvaardiging om tot verhuur van een groenstrook over te gaan. Prijzen Bij de vast te stellen begroting wordt jaarlijks een overzicht met tarieven gevoegd voor verhuur van groenstroken. E. Afwijkingsbevoegdheid Deze beleidsuitgangspunten laten onverlet de inherente afwijkingsbevoegdheid, op basis van artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb). Dit houdt in dat een bestuursorgaan overeenkomstig de beleidsregels handelt, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Voor de vraag in wat voor soort situaties afgeweken kan worden van vastgesteld beleid, moet volgens vaste jurisprudentie worden gedacht aan omstandigheden, die niet voorzienbaar waren en waarvan de gevolgen redelijkerwijze niet voor rekening van belanghebbenden komen. Heusden, datum

Einde bijlage: BIJL10.35 CV Uitvoeringsregeling verkoop groenstroken 20140923.pdf


12 RV Bp Bedrijventerrein Nieuwkuijk 20140923.pdf (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18942#

000943156 399271 Onderwerp


Raadsvoorstel Inleiding Met dit voorstel wordt het ontwerpbestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Nieuwkuijk’ aan u voorgelegd ter vaststelling. Feitelijke informatie Plangebied Het plangebied ligt in Nieuwkuijk en wordt globaal begrensd door de Spoorlaan en A59 in het noorden en de Poort van Heusden in het westen, de kern Nieuwkuijk in het zuiden en oosten.

Doel bestemmingsplan Het bestemmingsplan voorziet in een digitale regeling voor het bedrijventerrein. De regels voorzien in meer flexibiliteit en meer mogelijkheden dan het geldende plan. Voor het ontwerpbestemmingsplan met de toelichting, regels en verbeelding wordt verwezen naar http://0797.RoPubliceer.nl. Resultaat inzage ontwerp Het ontwerp van het bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 22 mei 2014 tot en met 2 juli 2014. Ook is het plan toegezonden aan de relevante overheidinstanties. Er zijn vijf zienswijzen ontvangen. Zie voor de zienswijzen de Nota zienswijzen bij dit voorstel. Afweging Het plan past binnen het geldende beleid van de gemeente Heusden en dat van andere relevante overheden. Daarnaast blijkt uit de toelichting van het plan dat het geen nadelige effecten heeft voor de directe omgeving. De waarden en functies van de betrokken gronden worden niet belemmerd. Zie hiervoor de toelichting van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan sluit aan op de uitgangspunten van het handboek bestemmingsplannen van de gemeente Heusden. Voor het plan zijn dezelfde modelregels als voor de andere Heusdense bestemmingsplannen gebruikt.

1

000943156 399271 Onderwerp


Wijzigingen t.o.v. ontwerp Voor een overzicht van de beantwoording van de zienswijzen verwijzen wij u naar de Nota Zienswijzen. Zie de Nota van wijzigingen voor de aanpassingen van het bestemmingsplan naar aanleiding van de zienswijzen. Daarnaast zijn er ambtshalve enkele aanpassingen doorgevoerd. Voor de wijzigingen wordt verwezen naar de Nota van wijzigingen. Inzet van Middelen Er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel. U bent in principe verplicht bij de vaststelling van een bestemmingsplan ook een exploitatieplan vast te stellen. Er hoeft in dit geval geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Er is namelijk geen sprake van een bouwplan als bedoeld in de Wro waarvoor kostenverhaal moet worden gedekt. Ook het stellen van locatieeisen of faseringseisen is voor dit bestemmingsplan niet noodzakelijk. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan moet u dit expliciet besluiten. Risico's Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel. Procedure Vervolgstappen - Het bestemmingsplan wordt aangepast naar aanleiding van de voorgestelde wijzigingen. Uw raad stelt het bestemmingsplan dan ook gewijzigd vast. De bekendmaking van het besluit tot vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan moet geschieden binnen zes weken na de vaststelling. Omdat voorgesteld wordt het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen, moet het vastgestelde bestemmingsplan nogmaals aan de provincie Noord-Brabant worden toegezonden, zodat deze kan beoordelen of geen provinciale belangen worden geschaad. Na publicatie wordt het bestemmingsplan voor een periode van zes weken ter visie gelegd. In deze periode kan beroep tegen het bestemmingsplan worden ingesteld. bij de Raad van State. Communicatie Het bestemmingsplan wordt gepubliceerd in de Staatscourant, op de gemeentelijke informatiepagina in de Scherper en op de gemeentelijke website. Ook zal publicatie via elektronische weg plaats vinden op de landelijke voorziening ruimtelijkeplannen.nl. Daarnaast wordt het plan toegezonden aan belanghebbende andere overheden. Het college van Heusden, de secretaris,

de burgemeester,


Drs. J. Hamming

2

000943156 399271 Onderwerp




besluit: -

-

in te stemmen met de beantwoording van de zienswijzen, zoals voorgesteld in de Nota zienswijzen; de ambtelijke wijzigingen zoals opgenomen in de Nota van wijzigingen vast te stellen; het ontwerpbestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Nieuwkuijk’ vast te stellen, met de daarbij behorende regels, toelichting en verbeelding, vervat in het digitale gebiedsgerichte besluit met identificatie: NL.IMRO.0797.BPbedrijven6-VG01; geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6:12 Wro vast te stellen.; de provincie Noord-Brabant te verzoeken om een spoedige behandeling en inhoudelijke reactie binnen de wettelijke termijn op het vastgestelde bestemmingsplan.

de griffier,

de voorzitter,


drs. J. Hamming

3

Einde bijlage: 12 RV Bp Bedrijventerrein Nieuwkuijk 20140923.pdf


12BIJL Nota zienswijzen Bedrijventerrein Nieuwkuijk 20140923.pdf (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18941#

Nota zienswijzen Behorende bij

bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Nieuwkuijk’

Vastgesteld in de raadsvergadering van 23 september 2014 Inleiding Het ontwerp van bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Nieuwkuijk’ heeft vanaf 22 mei 2014 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn in totaal vijf zienswijzen ingediend. Beoordeling Alle zienswijzen zijn ontvankelijk. In de beantwoordingmatrix is aangegeven in hoeverre de zienswijzen aanleiding hebben gegeven voor bijstelling van het plan. Opmerking Voor enkele van de in dit bestemmingsplan opgenomen percelen geldt dat er een directe betrokkenheid (of een hoge mate van indirecte betrokkenheid) is van een lid van de gemeenteraad. Hoewel deze betrokkenheid slechts heeft bestaan uit het gebruik maken van de aan iedere burger van deze gemeente ter beschikking staande middelen tot het kenbaar maken van een wens tot bestemmingsverandering, wordt deze ter wille van de transparantie van bestuur expliciet vermeld. Het betreft de volgende percelen: - Venbroekstraat 3 en 1A, Middelweg 2(B+C), zienswijzen ingediend door L.H.J. van der Heijden Vastgoed B.V., waar raadslid mevr. L.A.J. van der Heijden adviseur is.

1

Indiener

Nr.

Inspraakreactie

Reactie gemeente Heusden

Gevolgen voor dit plan

VOF De Huisdiersuper Middelweg 32 5253 CA Nieuwkuijk

1.

De indiener van de zienswijze verzoekt tot het opnemen van een afwijkingsmogelijkheid voor grootschalige detailhandel op het perceel Middelweg 32.

Het perceel had in het ontwerpbestemmingsplan reeds de aanduiding ‘detailhandel volumineus’. In de begripsbepaling daarvan (art. 1.53) zijn volumineuze huisdierbenodigdheden opgenomen. Uit een bedrijfsbezoek is gebleken dat er niet alleen volumineuze huisdierbenodigdheden aanwezig zijn, maar dat het hier gaat om grootschalige detailhandel.

De verbeelding is aangepast (opnemen aanduiding ‘detailhandel’).

Het bedrijf is reeds 3,5 jaar actief op bedrijventerrein NIeuwkuijk als groothandel, showroom en internetwinkel in huisdieraccessoires. De reden dat voor het huidige pand is gekozen heeft te maken met de omvang van de showroom en de aard van veel van de artikelen (erg grote dierenverblijven en krabmeubels). Door de 2 vorm van het bedrijf (1300m showroom, hoge opslaghallen, laad- en losdeuren) kan het niet terecht in een dorps- of stadskern). In de toekomst zal het bedrijfsoppervlak gaan groeien. Daarbij komen er ook dagelijks grote vrachtwagens aan de deur i.v.m. laden en lossen van goederen. Er zijn naar mening van de indiener van de zienswijze voldoende parkeerplaatsen aanwezig op het perceel.

De regels zijn aangevuld (artikel 3.1)

De gevraagde afwijkingsmogelijkheid was al opgenomen in het ontwerpbestemmingsplan. Het college kan met de afwijkingsbevoegdheid zoals vermeld in artikel 3.6, lid c vergunning verlenen voor grootschalige detailhandel. Wegens de goederen (deels volumineus), de verkoopvloeroppervlakte en de vervoersbewegingen is vestiging van het bedrijf binnen de normale winkelgebieden uitgesloten. De indiener van de zienswijze heeft dit in de zienswijze genoegzaam aangetoond. Vestiging van het bedrijf op het bedrijventerrein is derhalve gerechtvaardigd. Te meer, omdat op bedrijventerrein Nieuwkuijk meerdere vergelijkbare bedrijven zitten. Het karakter van het terrein en de ontsluiting lenen zich 2

daar ook voor, zoals ook vastgelegd in de beleidsnota ‘Vestigingsmogelijkheden: Ruimte voor bedrijvigheid’ van de gemeente Heusden. Omdat het hier een reeds gevestigd bedrijf betreft, is het aanvaardbaar om het met een aanduiding rechtstreeks mogelijk te maken. Dit voorkomt een aanvullende procedure voor de afwijkingsmogelijkheid. Ook is er op het perceel genoeg ruimte voor het laden en lossen van goederen, zonder dat daarmee het verkeer gehinderd wordt. De parkeernorm dicteert dat het bedrijf moet voorzien in 32 parkeerplaatsen op het perceel. Het perceel heeft ruimte voor 37 parkeerplaatsen. Men voldoet aan de norm. Daelmans Banket B.V. Kerkstraat 48 5253 AP Nieuwkuijk

2.

De toelichting vermeldt in paragraaf 3.1 een minimum en een maximum bouwhoogte (9 en 12 meter). Dat is niet in overeenstemming met de bouwplannen van de indiener van de zienswijze. Het college heeft op 27 februari 2014 namelijk een omgevingsvergunning verleend voor het verbouwen van het bedrijfspand tot een hoogte van 13,6 meter. Ook de Nota van wijzigingen behorende bij het ontwerpbestemmingsplan spreekt niet van de bouwplannen en de hogere bouwhoogte.

De passage in paragraaf 3.1 van de toelichting is een verwijzing naar het Masterplan voor het bedrijventerrein. Het is geen onderdeel van de planregels, die duidelijk andere bouwhoogten hanteren.

Geen.

Ondanks dat de Nota van wijzigingen het bij het ontwerpbestemmingsplan niet vermeldt, houdt het ontwerpbestemmingsplan wel degelijk rekening met het bouwplan. De maximum bouwhoogte op het perceel Kerkstraat 48 staat een gebouw van 14 meter hoog toe. De bouwplannen zijn uitvoerbaar. 3

De indiener van de zienswijze verzoekt de gewenste bouwhoogte in het vastgestelde plan op te nemen.

3.

In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is onder 4.3 ‘Luchtkwaliteit’ het volgende opgenomen: “Het bestemmingsplan is conserverend van aard. Er worden geen ontwikkelingen toegelaten die leiden tot een substantiële toename van het verkeer.” De indiener van de zienswijze is van mening dat dit de ontwikkelingsmogelijkheden van het bedrijf beperkt. Positieve ontwikkelingen in de bedrijfsvoering kunnen namelijk leiden tot een toename van de transportbewegingen. De huidige zinsnede in het bestemmingsplan belemmert naar mening van de indiener de ontwikkelingen van het bedrijf. De indiener van de zienswijze is van mening dat het toetsingskader in deze niet wordt gevormd door het bestemmingsplan, maar op individuele basis in het kader van de milieuwetgeving. Hier dient dan getoetst te worden of een uitbreiding van de verkeersbewegingen mogelijk is. De indiener

De Nota van wijzigingen van het ontwerpplan is niet meer aan te passen. Het college heeft daar reeds mee ingestemd. Het is ook niet meer nodig. Daarnaast is de tekst over het Masterplan een directe verwijzing naar datzelfde plan. Ook dat behoeft geen aanpassing. De genoemde zinsnede is noch onjuist, noch beperkend voor de uitbreidingsmogelijkheden van het bedrijf. Verwijderen van de zinsnede is dan ook niet nodig.

Geen.

In de betreffende paragraaf vermeldt de toelichting dat het nieuwe bestemmingsplan dezelfde bouwen gebruiksmogelijkheden toestaat als het geldende bestemmingsplan. Derhalve is het plan conserverend genoemd. Binnen die gebruiks- en bouwmogelijkheden van het geldende bestemmingsplan is er al ruimte voor ontwikkeling van bedrijven, dus ook voor de indiener van de zienswijze. In het geldende plan zijn die mogelijkheden al onderbouwd en is de verkeersaantrekkende werking akkoord bevonden. Het nieuwe bestemmingsplan voorziet in dezelfde mogelijkheden en dus is er geen substantiële toename van het toegestane verkeer (ten opzichte van de mogelijkheden binnen het geldende bestemmingsplan). 4

van de zienswijze verzoekt de raad dan ook de genoemde zinsnede te verwijderen.

L.H.J. van der Heijden Vastgoed B.V. Grutter 5 5253 RM Nieuwkuijk

De enige aanpassing ter plaatse is het verhogen van de bouwhoogte. Dat op zichzelf leidt niet tot een verhoging van de verkeersaantrekkende werking, zoals ook blijkt uit de VNG-uitgave ‘Bedrijven en Milieuzonering’. De milieucategorie van het bedrijf (3.2) neemt ten gevolge van de ontwikkeling niet toe.

4.

Op het perceel Venbroekstraat 3 is een woning aanwezig, waarvoor tevens een vergunning verleend is. Deze is dus legaal. De indiener van de zienswijze verzoekt een aanduiding ‘bedrijfswoning’ op de verbeelding op te nemen.

De genoemde bedrijfswoning, met het adres Venbroekstraat 1A, is per abuis niet als zodanig aangeduid op de verbeelding. De bedrijfswoning is vergund in 2007. Deze vergunning is onherroepelijk. De woning mag alleen ontsluiten op de Venbroekstraat. Deze voorwaarde is opgenomen in de vergunning. Met een aanduiding op het perceel kan de raad tegemoet komen aan de bestaande rechten en kan de functie blijvend uitgeoefend worden.

De verbeelding is aangepast (opnemen aanduiding ‘bedrijfswoning’).

5.

Het ontwerpbestemmingsplan staat buitenopslag niet toe voor de voorgevellijn en het verlengde daarvan. De indiener van de zienswijze heeft een bedrijfseconomisch belang dat buitenopslag mogelijk blijft (bij Venbroekstraat 3) en verzoekt de raad om het bestemmingsplan op dat punt te wijzigen.

Het Beeldkwaliteitplan Bedrijventerreinen Groenewoud I & II, Nieuwkuijk benoemt duidelijk dat opslag aan de voorzijde verstorend kan werken. Het maakt het straatbeeld minder sterk en geeft de bedrijfsgebouwen zelf minder uitstraling. Daarom noemt het Beeldkwaliteitplan zelfs als ambitie dat opslag eigenlijk binnen zou moeten gebeuren. Het Beeldkwaliteitplan is als beleid meegenomen in het ontwerpbestemmingsplan.

Geen.

5

Ook het Masterplan voor het bedrijventerrein – wat in samenspraak met de ondernemers is opgesteld – noemt dat buitenopslag voor de voorgevellijn niet gewenst is. Sterker, het stelt dat het uit het zicht moeten gebeuren, een bepaling die strenger is dan die uit het bestemmingsplan. Het is onduidelijk wat het bedrijfseconomisch belang is voor het stallen van goederen voor de voorgevellijn, te meer omdat van de andere bedrijven geen vergelijkbare signalen ontvangen zijn. De indiener van de zienswijze heeft hier geen onderbouwing over aangeleverd. Een aanpassing van de bepaling is niet aanvaardbaar.

6

Einde bijlage: 12BIJL Nota zienswijzen Bedrijventerrein Nieuwkuijk 20140923.pdf


12BIJL Nota van wijzigingen Bedrijventerrein Nieuwkuijk 20140923.pdf (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18943#

Nota van wijzigingen Behorende bij

bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Nieuwkuijk’ Vastgesteld in de raadsvergadering van 23 september 2014

Toelichting Behalve wijzigingen naar aanleiding van zienswijzen, zijn er ook wijzigingen noodzakelijk. In de matrix op de volgende pagina is aangegeven op welke punten het bestemmingsplan gewijzigd is.

1

Nr.

Planonderdeel

Aanleiding

Wijziging

1.

Verbeelding

De woning met het adres Venbroekstraat 8A is een bedrijfswoning, behorende bij het bedrijf op Venbroekstraat 8. Deze is legaal aanwezig. Per abuis is deze niet als zodanig aangeduid op de verbeelding. Met een aanduiding op het perceel kan de raad tegemoet komen aan de bestaande rechten en kan de functie blijvend uitgeoefend worden.

Ter plaatse van de bedrijfswoning is de functieaanduiding ‘bedrijfswoning’ opgenomen.

2.

Regels, artikel 3.6, lid c, sub 2

Met de afwijkingsbevoegdheid in artikel 3.6, lid c kan het college volumineuze detailhandel en grootschalige detailhandel toestaan op plaatsen waar dat niet bij recht mogelijk is. Aan de afwijkingsbevoegdheid zijn voorwaarden verbonden. De voorwaarde in sub 3 noemt echter alleen detailhandel in volumineuze goederen, maar niet grootschalige detailhandel. De voorwaarde is echter ook bedoeld voor grootschalige detailhandel. Ook is de bepaling in de voorwaarde niet in overeenstemming met de begripsbepalingen voor detailhandel in volumineuze goederen en grootschalige detailhandel. De begripsbepalingen 2 spreken over een minimum van 1.500 m aan verkoopvloeroppervlakte. De voorwaarde uit de afwijkingsmogelijkheid is onduidelijk en lijkt het te hebben over het totale bedrijfsoppervlak. Daarom is ook een aanpassing van de voorwaarde noodzakelijk.

De bepaling in het ontwerp:

Aan het ontwerpbestemmingsplan was een Staat van Bedrijven toegevoegd, die anders was dan die van het geldende plan. Dat op zich is niet vreemd, aangezien door de tijd definities en kenmerken van bedrijven veranderen.

Er is een nieuwe Staat van Bedrijven aan de regels toegevoegd.

3.

Regels, Bijlage 1 – Staat van bedrijven

De oppervlakte van de detailhandel in volumineuze goederen per bedrijf niet minder bedraagt dan 1.500 m2 bvo; Is omgezet naar de volgende bepaling: De verkoopvloeroppervlakte van de detailhandel in volumineuze goederen en grootschalige detailhandel per bedrijf niet minder bedraagt dan 1.500 m2 bvo; Dat vereist ook het toevoegen van een begripsbepaling voor het begrip ‘verkoopvloeroppervlakte’: De totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank;

2

De VNG-uitgave ‘Bedrijven en Milieuzonering’ bevat een Staat van Bedrijven die de raad kan gebruiken voor het opstellen van een bestemmingsplan. Deze bedrijvenlijst is actueel en opgesteld door professionals in de overheid en in de sector en sluit aan bij eerdere bedrijvenlijsten. De Staat van Bedrijven bij het ontwerpbestemmingsplan week echter licht af van het exemplaar in de VNG-uitgave en was onnodig beperkend. Daarom is een nieuwe Staat van Bedrijven noodzakelijk. De Staat van Bedrijven uit bijlage 1 van de VNG-uitgave is daarvoor het meest geschikt, mits deze wel aangepast wordt aan de gebiedstypologie (bedrijventerrein, dus geen reguliere detailhandel en zorginstellingen) en geldend beleid (geen nieuwe brandstofverkooppunten). Ook zijn er enkele bedrijfstypen die gezien milieuregelgeving ter plaatse sowieso niet mogelijk zijn. (milieucategorieën 5 en 6, zoals bijvoorbeeld grote metaalbedrijven en aardolieraffinaderijen). Die zijn verwijderd uit de Staat van Bedrijven. 4.

Regels, art. 3.6, lid a.

Het college kan de afwijkingsmogelijkheid in dit artikel gebruiken om bedrijven toe te staan, die niet genoemd zijn in de Staat van Bedrijven, maar die gezien hun ruimtelijke kenmerken vergelijkbaar zijn aan de bedrijven die reeds mogelijk zijn. Het artikel is echter niet eenduidig uit te leggen en kan leiden tot verwarring. Om te specificeren hoever de reikwijdte van de bevoegdheid is, is een aanpassing noodzakelijk. Overigens kan dit artikel niet gebruik worden om zaken als reguliere detailhandel en ander strijdig gebruik toe te staan.

lid 3.1 ten behoeve van het toestaan van bedrijven die niet worden genoemd zijn in lid 3.1 onder a, b en c, met dien verstande, dat deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot de ter plaatse toegestane categorieën van de Staat van bedrijfsactiviteiten;

3

5.

6.

Regels, art. 3.6, lid b.

Regels, art. 1.14

Het college kan de afwijkingsmogelijkheid in dit artikel gebruiken om bedrijven toe te staan, die een hogere milieucategorie hebben dan de bestemming toe staat, maar die gezien hun vorm of werkwijze vergelijkbaar zijn aan de bedrijven die wel mogelijk zijn. Het artikel is echter niet eenduidig uit te leggen en kan leiden tot verwarring. Om te specificeren hoever de reikwijdte van de bevoegdheid is, is een aanpassing noodzakelijk.

De bepaling in het bestemmingsplan wordt vervangen door onderstaande passage:

Het overgangsrecht en het begrip ‘bestaande situatie’ regelen veel omtrent gevallen die niet expliciet genoemd of bestemd zijn. Belangrijk daarbij, is dat alleen het legale bouwwerk en het legale gebruik in stand mag blijven. Dat laatste kwam niet duidelijk terug in het begrip ‘bestaande situatie’. Door middel van een extra bepaling kan dit probleem opgelost worden.

Onder de leden a. en b. is lid c. toegevoegd:

lid 3.1 ten behoeve van het toestaan van bedrijven uit ten hoogste één hogere categorie dan is toegestaan in lid 3.1 onder a, b en c, met dien verstande, dat deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot de ter plaatse toegestane categorieën van de Staat van bedrijfsactiviteiten;

het onder a. en b. gestelde geldt niet voor zover sprake is van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan, of een andere planologische procedure.

7.

Regels, art. 1.40

Het begrip ‘mantelzorg’ is wel opgenomen in de begripsbepalingen, terwijl het elders in de regels niet voorkomt en ook niet toegestaan is. Het kan verwijderd worden.

Artikel 1.40 is verwijderd.

8.

Verbeelding Regels, artikel 3.1, lid i

Zienswijze 1.

Op de verbeelding is op het adres Middelweg 32 de aanduiding ‘detailhandel’ opgenomen. In de regels is aan de tabel in artikel 3.1, lid i het adres Middelweg 32 toegevoegd, met als bepaling ‘handel in huisdierbenodigdheden’.

9.

Verbeelding

Zienswijze 4.

Ter plaatse van de bedrijfswoning is de functieaanduiding ‘bedrijfswoning’ opgenomen.

4

Einde bijlage: 12BIJL Nota van wijzigingen Bedrijventerrein Nieuwkuijk 20140923.pdf


Bestemmingsplan Bedrijventerrein Nieuwkuijk (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's.

URL

Einde bijlage: Bestemmingsplan Bedrijventerrein Nieuwkuijk


RV Bp Bedrijventerrein Groenewoud II 20140923 (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18945#

000943156 399270 Onderwerp


Raadsvoorstel Inleiding Met dit voorstel wordt het ontwerpbestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Groenewoud II’ aan u voorgelegd ter vaststelling. Feitelijke informatie Plangebied Het plangebied ligt in Drunen en wordt globaal begrensd door bedrijventerrein Metal Valley in het westen, de A59 in het noorden, de Industrieweg en de sloot naast De Bosschen in het oosten en de weg Groenewoud in het zuiden.

Doel bestemmingsplan Het bestemmingsplan voorziet in een digitale regeling voor het bedrijventerrein. De regels voorzien in meer flexibiliteit en meer mogelijkheden dan het geldende plan. Voor het ontwerpbestemmingsplan met de toelichting, regels en verbeelding wordt verwezen naar http://0797.RoPubliceer.nl. Resultaat inzage ontwerp Het ontwerp van het bestemmingsplan heeft ter inzage gelegen van 22 mei 2014 tot en met 2 juli 2014. Ook is het plan toegezonden aan de relevante overheidinstanties. Er zijn geen zienswijzen ontvangen.

1

000943156 399270 Onderwerp


Afweging Het plan past binnen het geldende beleid van de gemeente Heusden en dat van andere relevante overheden. Daarnaast blijkt uit de toelichting van het plan dat het geen nadelige effecten heeft voor de directe omgeving. De waarden en functies van de betrokken gronden worden niet belemmerd. Zie hiervoor de toelichting van het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan sluit aan op de uitgangspunten van het handboek bestemmingsplannen van de gemeente Heusden. Voor het plan zijn dezelfde modelregels als voor de andere Heusdense bestemmingsplannen gebruikt. Wijzigingen t.o.v. ontwerp Daarnaast zijn er ambtshalve enkele aanpassingen doorgevoerd. Voor de wijzigingen wordt verwezen naar de Nota van wijzigingen. Inzet van Middelen Er zijn geen financiële en/of personele consequenties verbonden aan dit voorstel. U bent in principe verplicht bij de vaststelling van een bestemmingsplan ook een exploitatieplan vast te stellen. Er hoeft in dit geval geen exploitatieplan te worden vastgesteld. Er is namelijk geen sprake van een bouwplan als bedoeld in de Wro waarvoor kostenverhaal moet worden gedekt. Ook het stellen van locatieeisen of faseringseisen is voor dit bestemmingsplan niet noodzakelijk. Bij de vaststelling van het bestemmingsplan moet u dit expliciet besluiten. Risico's Er zijn geen risico's verbonden aan dit voorstel. Procedure Vervolgstappen - Het bestemmingsplan wordt aangepast naar aanleiding van de voorgestelde wijzigingen. Uw raad stelt het bestemmingsplan dan ook gewijzigd vast. De bekendmaking van het besluit tot vaststelling van het ontwerpbestemmingsplan moet geschieden binnen zes weken na de vaststelling. Omdat voorgesteld wordt het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen, moet het vastgestelde bestemmingsplan nogmaals aan de provincie Noord-Brabant worden toegezonden, zodat deze kan beoordelen of geen provinciale belangen worden geschaad. Na publicatie wordt het bestemmingsplan voor een periode van zes weken ter visie gelegd. In deze periode kan beroep tegen het bestemmingsplan worden ingesteld. bij de Raad van State. Communicatie Het bestemmingsplan wordt gepubliceerd in de Staatscourant, op de gemeentelijke informatiepagina in de Scherper en op de gemeentelijke website. Ook zal publicatie via elektronische weg plaats vinden op de landelijke voorziening ruimtelijkeplannen.nl. Daarnaast wordt het plan toegezonden aan belanghebbende andere overheden. Het college van Heusden, de secretaris,

de burgemeester,


Drs. J. Hamming

2

000943156 399270 Onderwerp




besluit:

-

-

de ambtelijke wijzigingen zoals opgenomen in de Nota van wijzigingen vast te stellen; het ontwerpbestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Groenewoud II’ vast te stellen, met de daarbij behorende regels, toelichting en verbeelding, vervat in het digitale gebiedsgerichte besluit met identificatie: NL.IMRO.0797.BPbedrijven2-VG01; geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6:12 Wro vast te stellen; de provincie Noord-Brabant te verzoeken om een spoedige behandeling en inhoudelijke reactie binnen de wettelijke termijn op het vastgestelde bestemmingsplan.

de griffier,

de voorzitter,


drs. J. Hamming

3

Einde bijlage: RV Bp Bedrijventerrein Groenewoud II 20140923


Bestemmingsplan Bedrijventerrein Groenewoud II (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's.

URL

Einde bijlage: Bestemmingsplan Bedrijventerrein Groenewoud II


BIJL Nota van wijzigingen Bp GroenewoudII 20140923 (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18977#

Nota van wijzigingen Behorende bij

bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Groenewoud II’

Vastgesteld in de raadsvergadering van 23 september 2014 Toelichting Het ontwerp van bestemmingsplan ‘Bedrijventerrein Groenewoud II’ heeft vanaf 22 mei 2014 gedurende zes weken ter inzage gelegen. Gedurende deze termijn zijn geen zienswijzen ingediend. Wel zijn er ambtelijke wijzigingen. In de matrix is aangegeven op welke punten het bestemmingsplan gewijzigd is.

1

Nr. 1.

Planonderdeel Verbeelding

2.

Verbeelding

3.

Regels, artikel 3.6, lid c, sub 3

4.

Regels, Bijlage 1 – Staat van

Onderwerp Op het perceel Industrieweg 15 zat in het verleden een meubelwinkel (volumineuze detailhandel). Daarvoor heeft het college in 1999 een vergunning verleend. Deze vergunning is nog steeds van kracht. Met een aanduiding op het perceel kan de raad tegemoet komen aan de bestaande rechten en kan de functie blijvend uitgeoefend worden. Op het perceel Industrieweg 13 zit al jaren een autohandel. Daarvoor heeft het college in 2002 vergunning verleend. Deze vergunning is nog steeds van kracht. Met een aanduiding op het perceel kan de raad tegemoet komen aan de bestaande rechten en kan de functie blijvend uitgeoefend worden. Met de afwijkingsbevoegdheid in artikel 3.6, lid c kan het college volumineuze detailhandel en grootschalige detailhandel toestaan op plaatsen waar dat niet bij recht mogelijk is. Aan de afwijkingsbevoegdheid zijn voorwaarden verbonden. De voorwaarde in sub 3 noemt echter alleen detailhandel in volumineuze goederen, maar niet grootschalige detailhandel. De voorwaarde is echter ook bedoeld voor grootschalige detailhandel. Ook is de bepaling in de voorwaarde niet in overeenstemming met de begripsbepalingen voor detailhandel in volumineuze goederen en grootschalige detailhandel. De begripsbepalingen spreken over een 2 minimum van 1.500 m aan verkoopvloeroppervlakte. De voorwaarde uit de afwijkingsmogelijkheid is onduidelijk en lijkt het te hebben over het totale bedrijfsoppervlak. Daarom is ook een aanpassing van de voorwaarde noodzakelijk.

Wijziging van het plan Op het perceel is de aanduiding ‘detailhandel volumineus’ opgenomen.

Aan het ontwerpbestemmingsplan was een Staat van

Er is een nieuwe Staat van Bedrijven aan de regels

Op het perceel is de aanduiding ‘detailhandel volumineus’ opgenomen.

De bepaling in het ontwerp: De oppervlakte van de detailhandel in volumineuze goederen per bedrijf niet minder bedraagt dan 1.500 m2 bvo; Is omgezet naar de volgende bepaling: De verkoopvloeroppervlakte van de detailhandel in volumineuze goederen en grootschalige detailhandel per bedrijf niet minder bedraagt dan 1.500 m2 bvo; Dat vereist ook het toevoegen van een begripsbepaling voor het begrip ‘verkoopvloeroppervlakte’: De totale oppervlakte van de voor het publiek toegankelijke en zichtbare winkelruimte, inclusief de etalageruimte en de ruimte achter de toonbank;

2

5.

bedrijven

Bedrijven toegevoegd, die anders was dan die van het geldende plan. Dat op zich is niet vreemd, aangezien door de tijd definities en kenmerken van bedrijven veranderen. De VNG-uitgave ‘Bedrijven en Milieuzonering’ bevat een Staat van Bedrijven die de raad kan gebruiken voor het opstellen van een bestemmingsplan. Deze bedrijvenlijst is actueel en opgesteld door professionals in de overheid en in de sector en sluit aan bij eerdere bedrijvenlijsten. De Staat van Bedrijven bij het ontwerpbestemmingsplan week echter licht af van het exemplaar in de VNG-uitgave en was onnodig beperkend. Daarom is een nieuwe Staat van Bedrijven noodzakelijk. De Staat van Bedrijven uit bijlage 1 van de VNG-uitgave is daarvoor het meest geschikt, mits deze wel aangepast wordt aan de gebiedstypologie (bedrijventerrein, dus geen reguliere detailhandel en zorginstellingen) en geldend beleid (geen nieuwe brandstofverkooppunten). Ook zijn er enkele bedrijfstypen die gezien milieuregelgeving ter plaatse sowieso niet mogelijk zijn. (milieucategorieën 5 en 6, zoals bijvoorbeeld grote metaalbedrijven en aardolieraffinaderijen). Die zijn verwijderd uit de Staat van Bedrijven.

toegevoegd.

Regels, art. 3.6, lid a.

Het college kan de afwijkingsmogelijkheid in dit artikel gebruiken om bedrijven toe te staan, die niet genoemd zijn in de Staat van Bedrijven, maar die gezien hun ruimtelijke kenmerken vergelijkbaar zijn aan de bedrijven die reeds mogelijk zijn. Het artikel is echter niet eenduidig uit te leggen en kan leiden tot verwarring. Om te specificeren hoever de reikwijdte van de bevoegdheid is, is een aanpassing noodzakelijk. Overigens kan dit

lid 3.1 ten behoeve van het toestaan van bedrijven die niet worden genoemd zijn in lid 3.1 onder a, b en c, met dien verstande, dat deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot de ter plaatse toegestane categorieën van de Staat van bedrijfsactiviteiten;

3

artikel niet gebruik worden om zaken als reguliere detailhandel en ander strijdig gebruik toe te staan. 6.

7.

8.

9.

Regels, art. 3.6, lid b.

Regels, art. 1.

Regels, art. 1.

Regels, art. 1.15

Het college kan de afwijkingsmogelijkheid in dit artikel gebruiken om bedrijven toe te staan, die een hogere milieucategorie hebben dan de bestemming toe staat, maar die gezien hun vorm of werkwijze vergelijkbaar zijn aan de bedrijven die wel mogelijk zijn. Het artikel is echter niet eenduidig uit te leggen en kan leiden tot verwarring. Om te specificeren hoever de reikwijdte van de bevoegdheid is, is een aanpassing noodzakelijk.

Het begrip ‘aanbouw’ ontbreekt, terwijl het elders in het bestemmingsplan wel voorkomt in de bouwregels. Een bepaling is dus gewenst.

Het begrip ‘nevenactiviteit’ ontbreekt, terwijl er wel nevenactiviteiten elders in het bestemmingsplan voorkomen in de regels. Een bepaling is dus gewenst.

Het overgangsrecht en het begrip ‘bestaande situatie’ regelen veel omtrent gevallen die niet expliciet genoemd of bestemd zijn. Belangrijk daarbij, is dat alleen het legale bouwwerk en het legale gebruik in stand mag blijven. Dat laatste kwam niet duidelijk terug in het begrip ‘bestaande situatie’. Door middel van een extra bepaling kan dit probleem opgelost worden.

De bepaling in het bestemmingsplan wordt vervangen door onderstaande passage: lid 3.1 ten behoeve van het toestaan van bedrijven uit ten hoogste één hogere categorie dan is toegestaan in lid 3.1 onder a, b en c, met dien verstande, dat deze bedrijven naar aard en invloed op de omgeving (gelet op de specifieke werkwijze of bijzondere verschijningsvorm) geacht kan worden te behoren tot de ter plaatse toegestane categorieën van de Staat van bedrijfsactiviteiten; Aan de begripsbepalingen is de volgende bepaling voor het begrip ‘aanbouw’ opgenomen: een aan een hoofdgebouw toegevoegde, afzonderlijke ruimte die qua afmetingen en/of visueel opzicht (onder meer voor wat betreft goothoogte, dakhelling en/of dakvorm), ondergeschikt is aan het hoofdgebouw. Aan de begripsbepalingen is de volgende bepaling voor het begrip ‘nevenactiviteit’ opgenomen: activiteiten die in ruimtelijke opzicht ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie op een bouwperceel. Onder de leden a. en b. is lid c. toegevoegd: het onder a. en b. gestelde geldt niet voor zover sprake is van strijd met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder mede begrepen het overgangsrecht van het bestemmingsplan, of een andere planologische procedure.

4

Einde bijlage: BIJL Nota van wijzigingen Bp GroenewoudII 20140923


Memo Obp Drunen herziening 20140903 (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's. #####PDFINCLUDE#####default:18948#

MEMO RAAD

Aan: Van: Datum: Onderwerp: Doel: Aanleiding: Aard informatie:

de leden van de raad college van Heusden 23 juni 2014 ontwerpbestemmingsplan "Drunen Herziening 2014” ter kennisname/ter informatie bespreking in de informatievergadering Ruimte van 3 september 2014 openbaar

Aanleiding Wij hebben besloten om het ontwerpbestemmingsplan “Drunen Herziening 2014” ter inzage te leggen. Wij leggen het ontwerpbestemmingsplan op 3 september 2014 ter bespreking voor in de informatievergadering Ruimte. Dit is een eerste bespreking van het (ontwerp)bestemmingsplan. Volgens afspraak is het daarbij niet mogelijk dat er door burgers wordt ingesproken of meegesproken. Zij mogen immers een zienswijze bij ons indienen tijdens de periode van terinzagelegging. Zij mogen de zienswijzen wel toelichten ten tijde van de vaststelling van dit plan. Normaliter wordt er van bestemmingsplannen eerst een voorontwerp gemaakt en ter inzage gelegd. De Inspraakverordening van de gemeente Heusden maakt het echter mogelijk dat bij plannen van beperkte omvang de voorontwerpfase overgeslagen wordt. De planologische wijzigingen waarin deze herziening voorziet, zijn van beperkte aard. De wijzigingen betreffen veelal niet meer dan één perceel. Zouden wij voor elk van deze percelen een los bestemmingsplannetje maken, dan zou het voorontwerp ook overgeslagen worden. Daarnaast is de aanpassing in de regels minimaal. Bestaande mogelijkheden worden niet aangetast. Informatie Plangebied Het plangebied ligt in Drunen en wordt gevormd door de plangrens van de geldende bestemmingsplannen (Drunen Noord en Drunen Zuid). Het plangebied wordt (globaal) begrensd door de A59 in het noorden, park De Schroef, de Dillenburglocatie en de Duinweg in het oosten en de Heidijk in het zuiden en westen. Ook maakt de driehoek Industrieweg-Kasteeldreef-Groenewoud onderdeel uit van het plangebied. Uit het oorspronkelijke plangebied is de ontwikkeling aan de Frans Halslaan verwijderd. Hier is een apart bestemmingsplan voor vastgesteld.

Doel bestemmingsplan Het gaat hier inhoudelijk nadrukkelijk niet om een heel nieuw bestemmingsplan voor Drunen, maar om een gedeeltelijke herziening. De geldende bestemmingsregelingen zijn merendeels intact gebleven, maar voor enkele zaken is wijziging noodzakelijk: - op het geldende bestemmingsplan zijn destijds een aantal beroepen ingediend. De Raad van State „knipte‟ daardoor een aantal percelen uit het plan. Voor deze percelen moet u dus nog een nieuw, digitaal bestemmingsplan vaststellen; - daarnaast zijn er enkele percelen waarbij omstandigheden een aangepaste planologische regeling noodzakelijk maken. Het gaat daarbij om enkele verzoeken en enkele ambtshalve wijzigingen; - alle bestemmingsplannen van de gemeente Heusden worden opgesteld volgens eenzelfde systematiek. Die modelregels zijn echter geen statisch document. Inmiddels zijn er enkele wijzigingen doorgevoerd. Deze verhogen de leesbaarheid en geven extra mogelijkheden (bijvoorbeeld voor bed & breakfast en mantelzorg); - De raad heeft ons de taak gesteld (5 februari 2013) om middelen op te brengen door de verkoop van gemeentelijke eigendommen. Dit bestemmingsplan draagt bij aan de verdere ontwikkelingsmogelijkheden van enkele gemeentelijke eigendommen; - De GasUnie vroeg tijdens de behandeling van het bestemmingsplan Vlijmen Herziening 2013 om rondom gasontvangstations een aanduiding (vijftien meter) op te nemen, waarbinnen gevoelige objecten niet gebouwd mogen worden. Gevoelige objecten zijn woningen en aanbouwen bij woningen. In Drunen (Stationstraat/Spoorlaan) staat sinds jaar en dag zo‟n gasontvangstation. Binnen de contour rondom het gasontvangstation liggen de achtertuinen van de percelen Petuniastraat 31, 33 en 35. Het bestaande gebruik binnen de zone kan overigens zonder problemen worden voortgezet. Het gaat hier dus nogmaals niet om een nieuw bestemmingsplan voor Drunen. De bestemmingen zoals deze zijn vastgelegd in het geldende bestemmingsplan blijven intact, behalve voor de hierboven genoemde onderdelen. In de toelichting van het ontwerpbestemmingsplan is duidelijk te lezen welke delen zijn gewijzigd. Er zijn geen gewijzigde ruimtelijke omstandigheden. Deze herziening omvat slechts zestien locaties. Omwille van de leesbaarheid en herkenbaarheid van het bestemmingsplan zijn alle wijzigingen verwerkt tot een integraal bestemmingsplan: “Drunen

Herziening 2014”. De plankaart bestaat dus niet uit zestien losse kaartjes, maar wordt gevormd door de kaart van het geldende plan met de verwerkte wijzigingen. Voor het ontwerpbestemmingsplan met de toelichting, regels en verbeelding wordt verwezen naar de bijlagen. Inzage en zienswijzen Het ontwerpbestemmingsplan met bijbehorende stukken ligt ter inzage van 3 juli 2014 tot en met 13 augustus 2014 (zes weken). De stukken kunnen worden ingezien in het gemeentehuis in Drunen en Vlijmen en in de bibliotheek in Oudheusden. Gedurende de bovengenoemde termijn kan iedereen zijn of haar zienswijze over het ontwerpbestemmingsplan naar voren brengen. Een digitale versie van het bestemmingsplan is ten tijde van de terinzagelegging raadpleegbaar via http://0797.ropubliceer.nl en RuimtelijkePlannen.nl. Vervolgstappen Zoals gebruikelijk verwerken wij na het sluiten van de inzagetermijn de eventuele ingediende zienswijzen. Het ontwerpbestemmingsplan wordt vervolgens samen met het raadsvoorstel met eventuele wijzigingen ter vaststelling voorgelegd. Dit staat gepland voor het derde kwartaal van 2014.

Einde bijlage: Memo Obp Drunen herziening 20140903


Ontwerpbestemmingsplan Drunen Herziening 2014 (terug naar agendapunt) De inhoud van deze bijlage is te vinden vanaf de hierna volgende pagina's.

URL

Einde bijlage: Ontwerpbestemmingsplan Drunen Herziening 2014


Informatievergadering Ruimte 03 september 2014

Recommend Documents