1
Informatiebrochure Verbeterplan 419 eengezinswoningen Grootstal Nijmegen Versie 2: 07-04-2010 Bewaarexemplaar
2
Inhoudsopgave 1. Inleiding Portaal kwaliteit Waarom kozijnen, ramen en deuren vervangen? Keuken, douche, toilet Verbeterplan 2. Het verbeterplan in detail Verplicht onderhoud Niet verplicht onderhoud 3. Het projectteam Projectleidster/medewerksters Klant en Gebiedsbeheer van Portaal Projectopzichter van Portaal Gevelplan Bouwborg Directiewoning 4. De aannemers Wat doen beide aannemers 5. De werkzaamheden Kozijnen, ramen en deuren door Gevelplan Keuken-, douche- en toiletrenovatie door Bouwborg 6. Wanneer komen wij bij u? Het Huisbezoek Warme Opname door Gevelplan Warme Opname door Bouwborg 7. Route en Planning 8. Overlast / woonomgeving Wat doet Gevelplan Wat doet Bouwborg Opruimen 9. Veiligheid bewoners en omwonenden 10. Hulp nodig? 11. Even rust nodig? Onze huiskamerwoning staat tot uw beschikking 12. De modelwoning en de directiewoning 13. Medewerking 14. Uw voorbereiding 15. Uw eigendommen en uw aanwezigheid 16. Zelf aangebrachte voorzieningen 17. Legitimatie en gedragscode 18. Het plaatsen van steigers ten behoeve van kozijnenvervanging 19. Asbest in de woning 20. Inrichting bouwplaats 21. Werktijden en vakanties 2010 en 2011 22. De Huurprijzen 23. Onkostenvergoeding 24. Schaderegeling 25. Opleveringen Oplevering Gevelplan Oplevering Bouwborg 26. Nazorg 27. Reparatieverzoeken buiten het groot onderhoud om
Pagina 3
4
5
7 8
11
12 12
13 13 13 14 14 14 15 15 16 17 17 17 18 18 18 19 19
20 20
Let op: Aan deze brochure kunt u geen rechten ontlenen. Ondanks de zorgvuldigheid waarmee deze brochure tot stand is gekomen, kunnen veranderingen of onvoorziene omstandigheden ertoe leiden dat de informatie wijzigt.
3
1. Inleiding U woont in een van de 419 eengezinswoningen van complex Grootstal. Deze woningen zijn gebouwd rond 1958. Er zijn drie type woningen: 263 stuks type A woningen; 104 stuks type B woningen en 52 stuks type E woningen. De wijk waarin u woont is een voorbeeld van stedenbouw uit de jaren 50. De wijk kent een ruime opzet met rechte wegen. De woningen zijn rechthoekige bouwblokken met groenvoorzieningen ertussen en ontworpen volgens duidelijke stedenbouwkundige structuren. Grootstal is een vrij rustige woonwijk om in te wonen. Portaal kwaliteit Portaal voert het beleid dat woningen moeten voldoen aan een door Portaal vastgestelde basiskwaliteit. Bij de meeste eengezinswoningen van Grootstal is dit nu nog niet helemaal het geval. Met de maatregelen die wij gaan uitvoeren, voldoen de deelgenomen woningen na het groot onderhoud wel aan die eis. Waarom kozijnen, ramen en deuren vervangen? In het verleden zijn al eerder kozijnen, ramen en deuren vervangen. Velen van u hebben dit meegemaakt. Wij begrijpen dat u zich afvraagt waarom we weer de kozijnen, ramen en deuren gaan vervangen. Wij gaan deze werkzaamheden uitvoeren omdat: deze niet meer te repareren zijn bij defect; er geen onderdelen verkrijgbaar zijn; deze ongeschikt zijn voor het plaatsen van HR++ isolatieglas; deze erg inbraakgevoelig zijn; deze verkleurd zijn; deze lekkages veroorzaken, afsluitrubbers verweren; deze tochtklachten veroorzaken; deze onstabiel zijn door de zwakke constructie. Keuken, douche, toilet In 2008 heeft Portaal een klanttevredenheidsonderzoek laten uitvoeren. Daaruit blijkt dat de bewoners van Grootstal niet zo tevreden zijn over hun keuken, douche en toilet. In februari 2009 is er een aanvullend onderzoek uitgevoerd met als conclusie dat 25% van de bewoners niet tevreden waren over de keuken, douche en toilet. Verbeterplan Er is voldoende aanleiding voor een verbeterplan. Hierdoor kunt u nog jaren met plezier in uw woning wonen. Tijdens de voorbereiding van dit project hebben wij intensief overleg gevoerd met de bewonerscommissie van Grootstal. Deze bewonerscommissie bestaat uit 20 actieve leden, allen woonachtig in de eengezinswoningen. Wij hebben samen met hen gekeken naar onder andere het verminderen van de overlast tijdens de werkzaamheden, de onkostenvergoeding, de communicatie, het uitvoeringsplan, de modelwoning en het kleurenplan. Een aantal afspraken met de bewonerscommissie vindt u terug in deze informatiebrochure. Ook tijdens de uitvoering gaan wij intensief in overleg met de bewonerscommissie van Grootstal. Samen met u voeren we een ambitieus plan uit, waarbij veel werk verzet moet worden. U zult daarbij overlast ondervinden. De werkzaamheden zorgen voor stof- en geluidsoverlast en ook voor een inbreuk op uw privacy. Uiteraard maken wij met de aannemers afspraken om deze overlast tot een minimum te beperken.
4
Wij verwachten dat het project aan het einde van het eerste kwartaal van 2011 afgerond is. Dit is echter een prognose, het project kan ook later afgerond zijn. Het resultaat wordt ongetwijfeld prachtig en zal u veel woongenot opleveren. Wij rekenen op uw vertrouwen en uw medewerking tijdens het project.
2. Het verbeterplan in detail Het totale verbeterplan bestaat uit verplichte werkzaamheden aan de binnen- en buitenkant van uw woning en niet-verplichte werkzaamheden aan de binnenkant van uw woning. Verplicht onderhoud Onderhoud aan de buitenkant van de woning: vervangen van kunststof kozijnen door houten kozijnen met HR++ isolatieglas, zowel beneden als bovenverdieping; vervangen van kunststof draai- en uitzetramen, voor-/achterdeur door houten ramen/deuren met HR++ isolatieglas; kopgevelkozijn, waar aanwezig, vervangen met HR++ isolatieglas; overig schilderwerk buitenkant woning en vrijstaande berging; hang- en sluitwerk woning volgens politiekeurmerk; herstel metsel-/gevelvoegwerk waar nodig; vervangen hemelwaterafvoer van de woning; herstel dakranden waar nodig; verwijderen asbest, waar aanwezig en noodzakelijk te verwijderen. Kozijnen, ramen en deuren worden uitgevoerd in FSC hout. Onderhoud aan de binnenkant van de woning: plaatsen rookmelder; indien er een 3 groepenkast aanwezig is, uitbreiden elektragroepenkast naar 5 groepen met aardlekschakelaar; aanbrengen doucheventilator in type B en E woningen (met de inpandige douches); type A woning heeft geen inpandige douche, hier is de ventilatie voldoende; verwijderen asbest, waar aanwezig en noodzakelijk te verwijderen. Niet verplicht onderhoud Onderhoud aan de binnenkant van de woning: indien niet aanwezig; aanbrengen lichtpunt in kelder (bewonerskeuze); indien zachtboard plafond aanwezig; dit vervangen (in overleg met bewoner); keukenrenovatie (indien binnen de kaders van renovatie en door u gewenst); doucherenovatie (indien binnen de kaders van renovatie en door u gewenst); toiletrenovatie (indien binnen de kaders van renovatie en door u gewenst); cv-installatie aanbrengen waar niet aanwezig (indien binnen de kaders en door u gewenst; verplicht indien keuken, douche, toilet of een combinatie hiervan wordt gerenoveerd).
5
3. Het projectteam Portaal is als verhuurder de opdrachtgever en eindverantwoordelijke voor dit project. Er werken medewerkers van Portaal aan dit project, samen met door Portaal ingehuurde aannemers en onderaannemers. Projectleidster/medewerkster Klant- en Gebiedsbeheer van Portaal De projectleidster en projectmedewerkster Klant en Gebiedsbeheer van Portaal zijn Jolanda Martens en Elles Witsiers. Zij begeleiden u voor, tijdens, en na het project. U kunt bij hen terecht voor uw vragen. Zij zijn op de bouw aanwezig tijdens de spreekuren op de Newtonstraat 90. Deze spreekuren zijn op de dinsdag en donderdag van 15.00 – 16.00 uur. Tijdens deze spreekuren zijn de projectopzichter van Portaal en uitvoerders van Gevelplan en Bouwborg bereikbaar. U kunt de projectleidster/projectmedewerkster bereiken op een mobiel telefoonnummer. Dit nummer maken wij voor start van de werkzaamheden aan u bekend. Projectopzichter van Portaal De projectopzichter van Portaal is Judy Hendriks. Hij is dagelijks aanwezig op de bouwplaats en bereikbaar. Gevelplan Gevelplan stelt een projectleider aan die verantwoordelijk is voor de totale gang van zaken. Daarnaast is er fulltime een uitvoerder van Gevelplan aanwezig. De uitvoerder is verantwoordelijk voor de dagelijkse uitvoering, de voortgang, de kwaliteit en de veiligheid van de werkzaamheden van Gevelplan op de bouwplaats. Hij heeft hierover nauw contact met de projectopzichter van Portaal. De uitvoerder van Gevelplan is tevens contactpersoon en vraagbaak voor de bewoners. Hij is vanaf de start van het project bereikbaar. Bouwborg Bouwborg stelt een projectleider aan die verantwoordelijk is voor de totale gang van zaken. Daarnaast is er fulltime een uitvoerder van Bouwborg aanwezig. De uitvoerder is verantwoordelijk voor de dagelijkse uitvoering, de voortgang, de kwaliteit en de veiligheid van de werkzaamheden van Bouwborg op de bouwplaats. Hij heeft hierover nauw contact met de projectopzichter van Portaal. De uitvoerder van Bouwborg is tevens contactpersoon en vraagbaak voor de bewoners. Hij is vanaf de start van het project bereikbaar op werkdagen van 07.30 uur tot 19.00 uur. Na dit tijdstip kunt u Bouwborg bereiken via het 24-uurs servicenummer, Directiewoning De Newtonstraat 90 is ingericht als directiewoning. In deze woning zijn beide aannemers en de projectopzichter van Portaal aanwezig. De brievenbus kunt u gebruiken voor alle post die te maken heeft met het groot onderhoud. In deze woning wordt ook dinsdag en donderdag van 15.00 tot 16.00 uur spreekuur gehouden door de projectmedewerksters.
6
Het gezicht
Naam
Functie
Telefoonnummer
Jolanda Martens
Projectleider K&G Portaal
Maandag t/m donderdag: 06 – 2389 4012
Projectmedewerkster K&G Portaal
0800 – 767 8225
(links op foto)
Elles Witsiers (rechts op foto)
Theo Peeters (links op foto)
Wil Gregoor
Projectleiders Planmatig Onderhoud Portaal
Het Projectteam
(rechts op foto)
Judy Hendriks
Projectopzichter Portaal
0800 – 767 8225
Andries van Dijk
Projectleider Gevelplan
Nico van Hummel
Uitvoerder Gevelplan
06 - 2613 0451
Erik Scherpenhuijzen
Projectleider Bouwborg
026 368 27 22
Uitvoerder Bouwborg
Na werktijd bereikbaar via 24uurs servicenummer 026-368 27 70
( rechts of foto)
Frank Roos (links op foto)
7
4. De aannemers Portaal heeft ervoor gekozen om met twee aannemers te werken. Het bedrijf Gevelplan B.V. en het onderhouds- en renovatiebedrijf Bouwborg. De werkzaamheden van de aannemers worden niet tegelijkertijd uitgevoerd. Gevelplan begint met de werkzaamheden en daarna volgt Bouwborg. In het geval er alleen een toilet en/of een inpandige douche gerenoveerd wordt, is het mogelijk dat Bouwborg eerder in uw woning komt dan Gevelplan. Gevelplan voert de werkzaamheden uit aan de buitenkant van uw woning. Gevelplan werkt samen met onderaannemers. Werkzaamheden onderaannemers Gevelplan Water-, gas-, loodgieterwerkzaamheden De- en hermontage hemelwaterafvoer Herstel voeg- en metselwerk en houtschade bergingen Schilderen Asbestsaneren Bouwborg voert de werkzaamheden aan de binnenkant van uw woning uit. Bouwborg werkt samen met onderaannemers: Werkzaamheden onderaannemers Bouwborg Water-, gas-, loodgieterwerkzaamheden Elektra Stukadoren Tegelzetten Kitten Schilderen Keukenleverancier Sloop-en schoonmaakwerkzaamheden Asbestsaneren Wat doen beide aannemers ? Zij regelen de dagelijkse gang van zaken op het werk en zijn verantwoordelijk voor het eindresultaat. Zij geven leiding aan het bouwplaatspersoneel.
8
5. De werkzaamheden Kozijnen, ramen en deuren door Gevelplan Hieronder staat een overzicht van de werkzaamheden van Gevelplan. De werkzaamheden uitgevoerd per blok geven aan dat Gevelplan deze werkzaamheden bij een aantal huizen tegelijkertijd uitvoert. In de planningsbrief die u ontvangt van Portaal staat aangegeven tot welk blok uw woning behoort. Werkzaamheden Asbestsanering buitenzijde woning (indien van toepassing) Asbestsanering binnenzijde woning (indien van toepassing)
Per blok of per huis Per blok
Welke dagen 1 tot 10 werkdagen vooraf aan kozijnvervanging Vooraf aan kozijnvervanging, definitieve datum wordt bekend gemaakt aan de bewoner in de brief van Gevelplan. 1 tot 10 werkdagen vooraf aan kozijnvervanging
Metsel- en voegwerk reparaties en inzagen betonnen onderdorpel voordeur
Per blok
Demonteren en/of inpakken van zonneschermen, rolluiken en dergelijke aan de buitenkant van de woning in verband met de reinigingswerkzaamheden. Dit gebeurt door de bewoner of op verzoek van de bewoner door Gevelplan. Plaatsen steigerwerk
Per blok
1 tot 10 werkdagen vooraf aan kozijnvervanging
Per 3 woningen Per huis
1 dag vooraf kozijnvervanging Dag 1
Per huis
Dag 2
Per huis
Dag 2
Per huis Per huis Per huis Per huis
Dag 1/Dag 2 Dag 2 Dag 3 Dag 4
Per huis
Dag 3 en 4
Per blok
Tot en met 5 dagen na oplevering Tot en met 5 dagen na oplevering Dagelijks
Kozijnvervanging achtergevel (inclusief aftimmeren, kitwerk). Voor aanvang van de werkzaamheden worden de stofschermen geplaatst, vloer en trap afgedekt, en indien nodig raambedekking verwijderd (en terugplaatsen). Kozijnvervanging voorgevel (inclusief aftimmeren, kitwerk). Voor aanvang van de werkzaamheden worden de stofschermen geplaatst, vloer en trap afgedekt, en indien nodig raambedekking verwijderd (en terugplaatsen). Bij kopgevels: Kozijnvervanging inclusief aftimmeren, kitwerk en overschilderen glaslatten. Houtrotreparaties en schilderwerk schuurtjes. Schilderwerk en reinigen achtergevel Schilderwerken reinigen voorgevel en kopgevel. Oplevering binnen per woning met de bewoner en projectopzichter van Portaal. De bewoner krijgt de resterende 3 sleutels. Schilderwerk aan de binnenzijde van de woningen bij grijze woningen indien bewoner dit wenst. Terugplaatsen gedemonteerde zonwering, rolluiken aan de buitenkant van de woning. De- en hermontage hemelwaterafvoer van de woning Opruimwerkzaamheden
Per blok Per huis
Gevelplan verwacht dat de bewoner thuis is op dag 1,2 en 4. De andere dagen hoeft de bewoner niet thuis te zijn. Wel wordt van de bewoner verwacht dat hij/zij ervoor zorgt dat de gevels bereikbaar zijn en de achterpoort open is. Op dag 2 heeft de aannemer ook de sleutel van het schuurtje nodig. Als de bewoner thuis is, hoeft de bewoner de sleutel van het schuurtje niet te verstrekken.
9
LET OP: Asbest betreft asbest aan de gevelkozijnen (panelen en vensterbanken), dus niet de keukenvloer van eventueel te renoveren woningen! Het profiel van de nieuwe houten kozijnen heeft een iets andere afmeting als de bestaande kunststofkozijnen. Dit betekent dat bij een deel van de woningen (nu uitgevoerd met oud kunststof) het kozijn circa 25 mm verder naar binnen komt en bij een ander deel van de woningen (nu uitgevoerd met nieuw kunststof) het kozijn circa 40 mm naar binnen komt. De afwerking van de binnenkant van de kozijnen, de houten aftimmering passen we op de nieuwe maatvoering aan. U kunt uw eigendom zoals gordijnrails, op dezelfde plaats terugplaatsen. U krijgt de keuze aangeboden voor de bediening van de ramen. Deze keuze bestaat uit telescoopuitzetters of raamuitzetters. Keuken-, douche- en toiletrenovatie door Bouwborg Bescherming van uw eigendom: Bouwborg treft eerst voorzieningen om uw eigendom te beschermen.
Afdekken en beschermen
Afzuiging tijdens werkzaamheden
Keukenwerkzaamheden bestaan uit: verwijderen van de keukenopstelling en de wandtegels; verwijderen van de eventuele geiser; plaatsen tijdelijke keukenopstelling (elektrisch koken) aan het einde van de dag op verzoek van de bewoner; fraisen van sleuven en boren van gaten; aanbrengen nieuw leidingwerk en controle van het leidingwerk; vlak maken van wanden en aanbrengen nieuw tegelwerk; plaatsen en aansluiten nieuwe keuken; afkitten naden tussen tegelwerk en keukenblad; demonteren tijdelijke keuken; diverse kleine timmerwerken en gedeeltelijk schilderwerk. Werkzaamheden toilet- en doucheruimte bestaan uit: plaatsen chemisch toilet op verzoek van bewoner (1x per week reiniging door extern bedrijf); demontage sanitair en leidingen; verwijderen van het aanwezige wand- en vloertegelwerk en eventueel de cementdekvloer; afstomen van het behang van de slaapkamerwand (alleen bij doucherenovatie van de inpandige douche type B en E) t.p.v. de kastenwand; fraisen van sleuven en boren van de gaten; aanbrengen van installatieleidingen, de installatiesleuven worden hierna vlak dichtgesmeerd; vlak maken wanden voor het lijmen van het wandtegelwerk;
10
aanbrengen wandtegelwerk douche tot plafondhoogte; aanbrengen wandtegelwerk toilet, hoogte circa 1.25m. plafondstucwerk vernieuwen en schuurwerk boven het tegelwerk van het toilet; aanbrengen vloertegelwerk en dorpels; afkitten; plaatsen en afmonteren sanitair; schilderwerk aftimmeringen; schoonmaken van de ruimtes. Na het aanpassen van de riolering binnen de woning ten behoeve van de douche worden de leidingen gecontroleerd op functioneren. Het is noodzakelijk dat tijdens de werkzaamheden in de douche, toilet, keuken de openstaande rioleringsleidingen deugdelijk en tijdelijk door de installateur afgedopt worden. De renovatie werkzaamheden van Bouwborg duren maximaal 15 werkdagen. Tijdelijke voorzieningen: Tijdens de verbouwing aan uw woning kunt u gebruik maken van de volgende tijdelijke voorzieningen: Bij een keukenrenovatie kunt u kiezen voor een noodkeuken (wordt na werktijd aangesloten en de volgende dag voor werktijd afgesloten); overdag kunt u koken in de huiskamerwoning; Bij een doucherenovatie kunt u gebruik maken van de douche in de huiskamerwoning, tevens kunt u gebruik maken van de wasmachine en wasdroger in de huiskamerwoning. Bij een douche/toiletrenovatie kunt u kiezen voor een chemisch toilet.
Tijdelijke keuken
Chemisch toilet
Plaatsen van een cv-installatie: Wanneer de cv-installatie door de installateur compleet inclusief nieuwe verwarmingsradiatoren wordt geplaatst, zullen ook gaten in de muren en vloeren worden geboord. Dit gebeurt om alle leidingen goed te kunnen aanbrengen. Bouwborg zal zorgvuldig deze gaten boren, waarbij schades aan vloer en wandbekleding niet kan worden voorkomen. De schade zal door Bouwborg worden hersteld door middel van glad afwerken van de wand, plafond en vloer.
CV-installatie
11
Indien de werkzaamheden in de winterperiode plaatsvinden, stelt Bouwborg kachels ter beschikking aan de bewoners. Overige werkzaamheden door Bouwborg: Ook al doet u niet mee aan keuken-, douche- en toiletrenovatie, Bouwborg komt bij u in de woning om: een rookmelder te plaatsen; indien aanwezig de 3-elektragroepenkast te vervangen door een 5-elektragroepenkast (als u een 4-elektragroepenkast heeft wordt deze niet vervangen); een lichtpunt in de kelder aanbrengen (indien niet aanwezig); zachtboard plafonds verwijderen (indien aanwezig); een doucheventilator aan te brengen (alleen in de woningen met een inpandige douche, type B en E).
6. Wanneer komen wij bij u? Het Huisbezoek Voorafgaand aan de uitvoering komt Portaal bij u op huisbezoek. Tijdens dit bezoek bekijken wij of u in aanmerking komt voor een keuken-, douche-en/of toiletrenovatie of een combinatie hiervan. Tevens hebben wij met u een gesprek over uw woonsituatie (b.v. of u thuis kunt zijn tijdens de werkzaamheden). Het is mogelijk dat wij bij u het huisbezoek al hebben uitgevoerd. Warme opname door Gevelplan Ongeveer 2,5 à 3 weken voor aanvang van de werkzaamheden maakt de uitvoerder van Gevelplan met u een afspraak voor de warme opname. De uitvoerder van Gevelplan doet deze opname samen met de projectopzichter van Portaal. Tijdens deze opname beoordelen ze of er nog aanvullende werkzaamheden nodig zijn. Ook bekijken zij of zonneschermen en/of andere bewonersvoorzieningen tijdelijk verwijderd moeten worden. Apart van deze opname gaat de asbestinspecteur van Search (het asbestinspectiebedrijf) per woning een inspectie uitvoeren op de aanwezigheid van asbest. Mocht hij tijdens een opname asbest in uw woning aantreffen, dan krijgt u informatie welke maatregelen er volgen. Gevelplan geeft de uit te voeren werkzaamheden in een persoonlijke bewonersbrief weer. Deze brief ontvangt u circa 2 weken voor de start van de werkzaamheden. Ongeveer vijf werkdagen voor de start van de kozijnvervanging, spreekt de uitvoerder van Gevelplan de werkzaamheden met u door. Ook zal hij plastic voor het afdekken van de meubels en de sleutels van de nieuwe cilinders (3 van de 6 sleutels) aan u overhandigen. U, als bewoner, tekent voor ontvangst van de sleutels. De resterende 3 sleutels ontvangt u tijdens de oplevering. Warme opname door Bouwborg Ongeveer 1 maand voor aanvang van de werkzaamheden maakt Bouwborg met u een afspraak voor de warme opname. Deze opname vindt plaats met de uitvoerder van Bouwborg en de projectopzichter van Portaal. Tijdens deze opname stemt de aannemer met u af wat er in uw woning gaat gebeuren en wat u moet doen voorafgaand aan de werkzaamheden. De uitvoerder van Bouwborg vraagt u of u hulp nodig heeft en of u thuis kunt zijn tijdens de werkzaamheden. Als u niet thuis kunt zijn spreekt de uitvoerder met u af wat de mogelijkheden zijn. U kunt de sleutel afgeven aan de uitvoerder. U en de uitvoerder van Bouwborg ondertekenen hiervoor een formulier. Ook laat u weten of u een noodkeuken en/of noodtoilet geplaatst wilt hebben. De uit te voeren werkzaamheden vermeldt Bouwborg in een persoonlijke bewonersbrief, deze ontvangt u circa 1 week voor de start van de werkzaamheden aan uw woning. Hierin worden de werkvolgorde en werkzaamheden genoemd en hoeveel tijd (middels een zgn. dagplanning) bepaalde
12
werkzaamheden nodig hebben. Ook geeft Bouwborg aan welke werkzaamheden u zelf in de woning moet doen om de uitvoering van werkzaamheden niet te stagneren. Een paar dagen voor de start van de werkzaamheden komt de uitvoerder van Bouwborg nog even bij u langs voor de laatste afspraken en voor het maken van foto’s om de huidige situatie vast te leggen. Indien gewenst ontvangt u plastic om uw eigendom af te dekken. Mocht u niet voldoende plastic hebben om uw eigendommen af te dekken, dan kunt u bij de uitvoerder(s) extra plastic verkrijgen.
7. Route en planning Ruim van tevoren informeert Portaal u wanneer de werkzaamheden plaatsvinden. Wij volgen een vastgestelde routing. Deze routing van werkzaamheden is als bijlage bij deze brochure toegevoegd. Indien tijdens de uitvoering afwijkingen in de planning door onvoorziene omstandigheden voorkomen, zoals vorstverlet, stormachtige wind en/of ziekte van personeel stelt de uitvoerder u hiervan zo spoedig mogelijk persoonlijk op de hoogte. Wij maken dan aanpassingen in de planning en laten dit aan u weten. Zijn er bij u omstandigheden waardoor het groot onderhoud niet kan plaatsvinden, zoals bijvoorbeeld ziekte of vakantie, laat dit ons dan zo snel mogelijk weten. U kunt contact opnemen met de projectmedewerkster of projectleidster Klant en Gebiedsbeheer van Portaal.
8. Overlast / woonomgeving Wij verwachten dat de werkzaamheden in de woning u overlast geven. Zoals bijvoorbeeld geluidsoverlast van hakken, boren en stofoverlast. Helaas is overlast onvermijdelijk. De aannemers doen er alles aan om het overlast te minimaliseren. De sloopwerkzaamheden veroorzaken het meeste geluidsoverlast. Wij proberen de overlast voor u te verminderen door het plaatsen van voorzieningen. Houdt u er rekening mee dat er minder parkeergelegenheid kan zijn in uw wijk. Wat doet Gevelplan? Voor het slopen (begin van de werkdag) plaatst Gevelplan stofschermen welke zij na montage (einde van de werkdag) verwijderen. De loopzones zoals de gang, overloop en de trap worden vakkundig afgedekt. De werkruimte tussen het stofscherm en het nieuwe kozijn wordt door Gevelplan schoongemaakt.
Wat doet Bouwborg? Bij een keukenrenovatie zal Bouwborg de bestaande keukenvloer afdekken. Af-en aanvoer van materialen zal, daar waar mogelijk, via de achterdeur plaatsvinden. Bij een keukenrenovatie waar de aan-en afvoer achterom niet mogelijk is, en bij toilet- en doucherenovatie, dekt Bouwborg vanaf de voordeur (ingang voor de medewerkers van aannemers en onderaannemers) de vloer tot en met de keuken af. Afhankelijk of de douche gerenoveerd wordt en/of men boven andere werkzaamheden uitvoert, zal Bouwborg ook de trap en de overloop afdekken. Deuren dient u als bewoner gesloten te houden. Ook de voordeur wordt door Bouwborg beschermd. Waar geen deuren meer zijn, plaatst men stofschermen. Deze stofschermen worden opgespannen tussen vloer en plafond. Ook zal er met stofafzuiging gesloopt worden.
13
Opruimen Aan het einde van de dag maken de aannemers de vertrekken waar gewerkt is bezemschoon. Aan het einde van de werkzaamheden worden de gerenoveerde vertrekken schoon opgeleverd.
9. Veiligheid bewoners en omwonenden Op sommige plaatsen kan het noodzakelijk zijn dat voor de aanvoer van materialen met een mobiele kraan over het dak van de woning gedraaid moet worden. Om elk risico uit te sluiten vraagt de uitvoerder van Gevelplan u om in dat geval voor een korte tijd (circa 10 minuten) de woning te verlaten. Hijswerkzaamheden vinden alleen plaats binnen afgezette ruimte. Gevelplan plaatst steigers met een onderdoorloop. Dit betekent dat bewoners veilig onder de steigers door kunnen lopen naar hun voor- of achterdeur. Tijdens de werkzaamheden van keuken, douche en toilet kunt u de ruimtes waar men aan het werk is, niet betreden. Om uw veiligheid te garanderen, plaatsen wij bij parkeerplaatsen, pionnen of borden om de werkomgeving aan te geven. Bij uw afwezigheid zal uw woning tijdens de werkzaamheden beheerd en afgesloten worden door de voorman of de uitvoerder als zij de woning verlaten.
10. Hulp nodig? Veel bewoners zullen prima zelf de voorbereidingen treffen, eventueel met hulp van buren, bekenden of familie. In uitzonderlijke gevallen kan het voorkomen dat u zelf uw eigendom niet kunt verwijderen of verplaatsen. Als dit het geval is, geeft u dit dan aan tijdens het huisbezoek en de warme opname met de projectopzichter. Ook als het bijvoorbeeld niet mogelijk is om kasten leeg te halen, neem dan contact op met de projectleidster of medewerkster Klant- en Gebiedsbeheer van Portaal. Wij zorgen dan voor hulp.
11. Even rust nodig? Onze huiskamerwoning staat tot uw beschikking Tijdens het groot onderhoud ondervindt u overlast van stof en geluid. Als u even u rust nodig heeft, kunt u gebruik maken van de huiskamerwoning. Deze is speciaal voor u ingericht. De huiskamerwoning beschikt over een toilet, douche, kookgelegenheid, wasmachine en droger. Het gebruik van de keuken, de douche, de wasmachine of de droger is alleen voor de bewoners waar een keuken, douche en/of toiletrenovatie plaatsvindt. Wij informeren u nog over het adres van de huiskamerwoning in een nieuwsbrief. De sleutels van de huiskamerwoning kunt u ophalen bij de projectopzichter van Portaal. Als u de sleutels komt ophalen vragen wij aan u om uzelf te identificeren met een geldig identificatiebewijs en een formulier te ondertekenen dat u de sleutels heeft ontvangen. In deze huiskamerwoning is het niet toegestaan om te roken en om huisdieren mee te nemen.
14
12. De modelwoning en de directiewoning Er zijn 4 modelwoningen gemaakt: type A: De Reaumurstraat 38 (inmiddels verhuurd), Marie Curiestraat 14 (twee verschillende soorten kunststof kozijnen aanwezig); type B: Newtonstraat 90, dit is tevens de directiewoning, hier is ook de projectopzichter van Portaal aanwezig en is er spreekuur iedere dinsdag en donderdag van 15.00 – 16.00 uur; type E: Copernicusstraat 73. U ontvangt van ons een uitnodiging om één van de modelwoningen te bezoeken.
13. Medewerking Voor onderhoudswerkzaamheden is in de wet geregeld dat de bewoner zijn of haar medewerking verleent aan de uitvoering. Graag verwijzen wij u hiervoor naar het Burgerlijk Wetboek en het huurcontract. Wij vertrouwen erop dat u instemt met het onderhoudsplan inclusief de daarbij behorende wijzigingen. Het vervangen van keuken, douche en/of toilet is vrijwillig. Wij respecteren uw keuze.
14. Uw voorbereiding Om de uitvoering van de werkzaamheden zo soepel mogelijk te laten verlopen, neemt de aannemer diverse maatregelen. Voor een geslaagd project hebben wij uw medewerking nodig. Vooraf aan het groot onderhoud aan de buitenkant van de woning vragen wij u om: uw eigendommen aan de buitenkant van de woning te verwijderen, zoals bijvoorbeeld zonneschermen, rolluiken; uw eigendommen binnen en buiten de woning 1,5 meter te verplaatsen vanaf het raam; raambekleding te verwijderen; vensterbanken leeg te maken; schilderijen/foto’s van de muren af te halen; obstakels op de gang en overloop welke de werkzaamheden belemmeren te verwijderen; overdag de ventilatieroosters van ramen en deuren dicht te maken; buiten geen was aan de waslijn te hangen; tuinmeubels op te ruimen. Als bovenstaande niet mogelijk is, overlegt u dit met de uitvoerder van Gevelplan en de projectopzichter van Portaal tijdens de warme opname. Tevens vragen wij u om: de achterpoort open te houden tijdens de werkzaamheden; de sleutel van het schuurtje voor aanvang van de werkzaamheden aan de uitvoerder van Gevelplan te verstrekken (behalve als u thuis bent). Vooraf aan het groot onderhoud aan de binnenkant van de woning vragen wij u om: bij keukenrenovatie: meubels en apparatuur te verwijderen en keukenkastjes leeg te halen; bij toiletrenovatie: uw eigendommen te verwijderen; bij doucherenovatie: uw apparatuur en eigendommen te verwijderen; de gang zoveel mogelijk leeg te maken om ruimte te creëren voor het bouwpersoneel; schilderijen/foto’s van de muur te halen in de ruimtes waar gewerkt wordt en in de gang; de kelderkast leeg te halen en eventuele schappen te demonteren.
15
Als bovenstaande niet mogelijk is, overlegt u dit met de uitvoerder van Bouwborg en de projectopzichter van Portaal tijdens de warme opname.
15. Uw eigendommen en uw aanwezigheid Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden aan en in uw woning, is het handig als er iemand thuis is om enig toezicht te houden. De bouwlieden lopen uw woning in en uit. Wanneer u niet in uw woning aanwezig kunt zijn, is het mogelijk uw sleutel af te geven aan de aannemer. Als u de sleutel afgeeft vraagt de aannemer om hiervoor een brief te ondertekenen. Overigens kunt u ons en de aannemer niet aansprakelijk stellen voor eventueel verlies of vervreemding van spullen. Wij adviseren u om kostbare spullen tijdelijk elders onder te brengen. Primair blijven de bewoners verantwoordelijk voor hun aanwezige eigendommen en het toezicht daarop. Indien de bewoner afwezig is, kan de bewoner uitsluitend in overleg met de uitvoerder eventueel dit toezicht overdragen. Bij geconstateerde diefstal wordt altijd aangifte gedaan bij de politie. Ook bij diefstal van voor het werk bestemde goederen en bouwmaterialen wordt altijd aangifte gedaan bij de politie. Om diefstal te voorkomen adviseren wij u altijd om de ramen en deuren te sluiten als u de woning verlaat. Ziet u zelf vreemde personen of vernielingen op of nabij de bouwplaats, neem dan zo snel mogelijk contact op met de projectleidster/projectmedewerkster van Klant- en Gebiedsbeheer. Wij zijn blij dat u met ons meekijkt. Samen kunnen we de overlast minimaliseren.
16. Zelf aangebrachte voorzieningen Wanneer u zelf veranderingen heeft aangebracht aan uw woning, zoals bijvoorbeeld een schotelantenne, buitenzonwering of een aanbouw, dan dient u dit aan te geven tijdens het huisbezoek en de warme opname van de aannemer. De projectopzichter bekijkt in hoeverre de aangebrachte voorzieningen passen in het verbeterplan. Ook geeft hij aan of de voorzieningen tijdelijk verplaatst moeten worden in verband met de werkzaamheden in uw woning. Om vertraging in de werkzaamheden te voorkomen, verzoeken wij u deze voorzieningen tijdig ergens anders op te slaan. Nadat de schilderswerkzaamheden zijn afgerond, kunt u eventuele zonwering terugplaatsen. Schotels mag u alleen terugplaatsen aan de achterkant van uw woning.
16
17. Legitimatie en gedragscode Alle werknemers van de (onder)aannemers kunt u herkennen aan de bedrijfskleding met daarop de bedrijfsnaam. Ook kunnen zij zich legitimeren met een pas. Heeft u twijfels over een persoon die uw woning wil bezoeken, neemt u dan contact op met de betreffende uitvoerder. Wij hebben met beide aannemers de volgende gedragscode afgesproken. De medewerker heeft een verzorgd uiterlijk (bedrijfskleding, hygiëne). De medewerker stelt zich ongevraagd voor en legitimeert zich met de Bouwborgpas of met de Gevelplanpas. De medewerker geeft aan wat het doel is van zijn bezoek. De medewerker beheerst de Nederlandse taal. Bij het binnengaan van de woning veegt de medewerker de schoenen, ongeacht de staat waarin de woning verkeert. De medewerker vraagt toestemming om privéspullen van de bewoner te verplaatsen. Als het duidelijk is dat het om kostbare zaken gaat, dan vraagt de medewerker aan de bewoner om dit zelf te doen. De medewerker doet er alles aan om vervuiling als gevolg van zijn werkzaamheden zo veel mogelijk te voorkomen. De medewerker heeft geen eigen radio bij zich en voert geen privégesprekken met de eigen telefoon. Als de werkzaamheden zijn afgerond, meldt de medewerker dit bij de bewoner en geeft eventueel uitleg. De medewerker ruimt tijdens en na werkzaamheden en na werktijd alle rommel op en laat de werkplek netjes en verzorgd achter. Tijdens en na het bezoek onthoudt de medewerker zich van negatieve opmerkingen over de bewoner, over de staat waarin de woning verkeert, over de aannemer(s) en over opdrachtgever Portaal. De medewerker maakt geen gebruik van het toilet van de bewoner. De medewerker maakt geen gebruik van de telefoon van de bewoner. De medewerker maakt geen gebruik van de stofzuiger van de bewoner. De medewerker rookt niet in de woning. Als de bewoner vragen stelt over andere zaken dan de werkzaamheden, dan verwijst de medewerker naar het eigen bedrijf of naar haar opdrachtgever Portaal. Er worden geen (bouw)materialen gegeven of verkocht aan de bewoner. Tevens worden er geen aanvullende of afwijkende werkzaamheden verricht tegen betaling. De medewerker doet geen uitspraken over de bewoners of privé situaties in bijzijn en na het bijzijn van de bewoner. De medewerker doet geen toezeggingen die verwachtingen scheppen inzake werkzaamheden die niet zijn afgesproken. De medewerker behandelt de bewoner met respect. Bij eventuele discussie wordt dit direct aan de uitvoerder gemeld waarna deze het afhandelt. Bovengenoemde regels dienen door de werknemers van de aannemers, de onderaannemers en door derden gehanteerd te worden. De uitvoerder(s) van de twee aannemers en de projectopzichter van Portaal controleren de naleving van de regels.
17
18. Het plaatsen van steigers ten behoeve van kozijnenvervanging Het steigerwerk bestaat uit een triangelbrug met 2 staanders. Dit is een loopbrugconstructie met achterleuningen. Op deze wijze wordt de gevelbreedte per woning overspannen. Ook wordt er een gevelridder (apparaat om te takelen) geplaatst voor het verticale transport van zwaardere onderdelen. In totaal wordt er bij 3 woningen aan de voor- en achterkant een steiger geplaatst. Deze steigeropstelling verschuift dagelijks aan het eind van de werkdag naar de volgende woning. Het steigerwerk wordt beveiligd zodat deze buiten werktijden niet toegankelijk is voor onbevoegden. Er vinden geen werkzaamheden vanaf het dak plaats. Ter plaatse van de voordeur creëert men een onderdoorloop zodat u veilig toegang tot de woning heeft. De steigers worden indien nodig voorzien van een regenschermoverkapping.
19. Asbest in de woning Tijdens de opname van het adviesbureau Search kan het voorkomen dat zij asbest constateren in uw woning. De asbest laat Gevelplan verwijderen door een erkend gecertificeerde asbestsaneerder. Gevelplan maakt onderscheid in asbest in de buitengevel van de woning en asbest in de woning zelf. Alleen bij het verwijderen van asbest in de woning, wordt de bewoner gevraagd om een paar uur niet in de ruimte te verblijven waar de asbest verwijderd wordt. De bewoner mag weer in de ruimte van de woning als deze vrijgegeven is (dus veilig). De asbestsanering van de kozijnen vindt plaats voorgaand aan de werkzaamheden aan de gevel. Gevelplan gaat per blok (meerdere adressen tegelijk) het asbest verwijderen. Asbest in de keukenvloer wordt alleen gesaneerd als er een keukenrenovatie plaatsvindt.
20. Inrichting bouwplaats Op de hoek Marconistraat, Marie Curiestraat richt Bouwborg samen met Gevelplan een vaste bouwaccommodatie in, geheel afgezet met bouwhekken, ten behoeve van het bouwplaatspersoneel. De aannemers plaatsen personeels- en sanitairunits, afsluitbare opslagcontainers en afvalcontainers. Het terrein wordt mede in gebruik genomen voor opslag van grondstoffen en gereedschap De aanvoerroute verloopt via de volgende straten: Grootstalselaan, Sint Jacobslaan, Archimedesstraat, Marconistraat. De afvoerroute verloopt via de Marconistraat, de Edisonstraat en de Sint Jacobslaan. Wij maken u erop attent dat door de aannemer geplaatste afvalcontainers alleen bestemd zijn voor de aannemers. Bij de bouwplaatsinrichting is rekening gehouden met de veiligheid, bereikbaarheid, afvoer en bevoorrading. Wij plaatsen toiletcabines voor bouwpersoneel in de straat waar zij op dat moment werkzaam zijn. Bouwplaatsmedewerkers parkeren hun (bedrijfs)auto’s langs de doorgaande wegen in de omgeving.
18
21. Werktijden en vakanties 2010 en 2011 De werkzaamheden vinden plaats op werkdagen van maandag tot en met vrijdag, van 07.30 uur tot 16.15 uur, inclusief pauzes. Indien er werkzaamheden buiten de overeengekomen werktijden worden uitgevoerd, dan gebeurt dat na overleg met opdrachtgever Portaal en de bewoner. Tijdens vakanties en feestdagen zullen wij geen werkzaamheden verrichten. De bouwvakvakantie van Bouwborg is van 02 augustus t/m 22 augustus 2010; De bouwvakvakantie van Gevelplan is van 19 juli t/m 15 augustus 2010; De Kerstvakantie is van 20 december 2010 t/m 02 januari 2011. Wij houden rekening met de bereikbaarheid van uw wijk in de vierdaagseweek.
22. Huurprijzen Uit het groot onderhoud dat in uw woning wordt uitgevoerd volgt geen huurprijsverhoging, tenzij er in uw woning geen centrale verwarming aanwezig is. Portaal vraagt voor het plaatsen van de centrale verwarming een huurverhoging van € 35,00 per maand.
23. Onkostenvergoeding Met de bewonerscommissie en de Huurdersvereniging van Portaal Nijmegen hebben we de volgende onkostenvergoeding vastgesteld: een vergoeding van € 100,00 voor de overlast, gebruik van elektra/water/gas door de aannemer; deze € 100,00 is inclusief kleine schades tot € 50,00; een vergoeding voor de buitenaanpak, onderhoud en de veiligheidsmaatregelen van € 50,00 (verplichte maatregelen); een vergoeding van € 75,00 voor de keukenaanpak; een vergoeding van € 50,00 voor de doucheaanpak; een vergoeding van € 25,00 voor het toiletaanpak; een vergoeding van € 50,00 voor de centrale verwarmingmontage (indien nog geen centrale verwarming aanwezig is). We proberen als Portaal te voorkomen dat gordijnen/rails niet meer passen nadat groot onderhoud heeft plaatsgevonden. Indien na het groot onderhoud blijkt dat de gordijnen/rails niet meer passen valt dit onder de vergoedingsregeling van € 150,00. Het is mogelijk dat eigendom van een bewoner in een zeer slechte conditie is (zoals bijvoorbeeld zonneschermen). Indien schade ontstaat aan dit eigendom valt dit onder de vergoedingsregeling van € 150,00. Indien de bewoner naar een ingerichte wisselwoning gaat keren we alleen het verplichte onkostenvergoedingsbedrag uit ( € 150,00). De onkostenvergoeding betaalt Portaal uit nadat de werkzaamheden van beide aannemers zijn uitgevoerd.
19
24. Schaderegeling Wij adviseren u om waardevolle spullen tijdens de werkzaamheden goed op te bergen en meubelstukken af te dekken om schade te voorkomen. Er is afdekmateriaal voor u beschikbaar. De kans op schade beperkt u door het nemen van voorzorgsmaatregelen. Tijdens de woningopname wordt de eventueel aanwezige schade op dat moment vastgelegd om achteraf onduidelijkheden te voorkomen. Op verzoek, en op initiatief van de aannemer, zullen er foto’s genomen worden. Toch kan het gebeuren dat er tijdens de werkzaamheden schade ontstaat aan uw eigendom. Wanneer u constateert dat er schade is geleden aan uw eigendommen, dan: mag u de schade NIET herstellen; meldt u de schade binnen 24 uur aan de projectopzichter of projectleidster/medewerkster van Klant- en Gebiedsbeheer van Portaal; stuurt Portaal een schadeformulier op aan u; vult u het schadeformulier in en geeft deze af aan de projectopzichter van Portaal (Newtonstraat 90); de projectopzichter neemt de schade op en beoordeeld deze schade; geeft u de schade op aan de eigen verzekering (meldingsplicht); handelt Portaal de schade verder af. Schades tot € 50,00 vallen onder de onkostenvergoeding. Schade die is ontstaan aan de zelf aangebrachte voorzieningen die moeten wijken voor de werkzaamheden, valt niet onder de schaderegeling. Hetzelfde geldt voor schade die door u zelf veroorzaakt is. Houdt u er rekening mee dat wanneer u besluit om goederen ergens anders op te slaan, u dit moet doorgeven aan uw inboedelverzekeraar. Als u geen inboedelverzekering heeft afgesloten, is het raadzaam om deze alsnog af te sluiten vóór start van de werkzaamheden.
25. Opleveringen Er zijn twee opleveringen, de oplevering door Gevelplan en de oplevering door Bouwborg. Oplevering Gevelplan Na het gereedkomen van werkzaamheden aan de binnenkant van uw woning levert de projectopzichter van Portaal, samen met de uitvoerder van Gevelplan, deze direct op. Bij deze oplevering van de woning maakt Gevelplan gebruik van een checklist, die zij samen met u invullen. In deze checklist is opgenomen dat de woningen stickervrij en bouwschoon worden opgeleverd. Ook ontvangt u het instructieboekje voor het gebruik van de ramen en deuren. De buitengevels worden uiterlijk 2 werkdagen na het afronden van alle werkzaamheden, per blok opgeleverd door de projectopzichter. Hij maakt verslag van zijn bevindingen en geeft deze door aan de uitvoerder van Gevelplan. Geconstateerde gebreken en opleverpunten aan de binnenkant van de woningen worden uiterlijk binnen 5 werkdagen opgelost, met uitzondering van leveranties van onderdelen met een langere levertijd. Geconstateerde gebreken en opleverpunten aan de buitenkant van de woningen en de bergingen worden afhankelijk van het aantal woningen in een blok uiterlijk binnen 5 à 10 werkdagen opgelost, met uitzondering van leveranties van onderdelen met een langere levertijd.
20
Oplevering Bouwborg Om de woning na de werkzaamheden op te leveren, wordt er per onderdeel door de uitvoering een interne oplevering gedaan. De eventuele onvolkomenheden worden zo snel mogelijk doorgegeven aan de onderaannemers en de eigen mensen van Bouwborg, zodat deze kunnen worden verholpen. Als deze onvolkomenheden zijn opgelost, wordt de woning vrijgegeven aan opdrachtgever Portaal die dan de eindoplevering met de uitvoerder en bewoner kan laten plaatsvinden. De gerenoveerde ruimtes in de woningen worden schoon opgeleverd. De projectopzichter en de uitvoerder lopen samen, eventueel met u, alle uitgevoerde werkzaamheden na. De onderdelen die niet naar tevredenheid zijn uitgevoerd worden op een lijst gezet. Bouwborg zorgt er vervolgens voor dat deze punten zo spoedig mogelijk netjes worden afgewerkt. Geconstateerde gebreken en opleverpunten worden uiterlijk binnen 5 werkdagen opgelost, met uitzondering van leveranties en onderdelen met een langere levertijd.
26. Nazorg Na afloop van het project kunt u tot 3 maanden na oplevering met vragen bij de projectleidster/projectmedewerkster Klant- en Gebiedsbeheer van Portaal terecht. Na die tijd kunt u contact opnemen met Portaal via het algemene Portaal telefoonnummer.
27. Reparatieverzoeken buiten het groot onderhoud om Tijdens de uitvoering van de werkzaamheden kan er een klacht ontstaan die valt onder het normale reparatieonderhoud. Een reparatieverzoek kunt u dan op gebruikelijke wijze doorgeven aan Portaal per vaste telefoonaansluiting via telefoonnummer 0800 767 82 25 of per mobiele telefoon via telefoonnummer 0318 898989.
Bijlage : Routing/planning
