IN THE SPOTLIGHT
jaarverslag 2011
Jaarverslag 2011
Deel 1
Volkshuisvestingsverslag
Voorwoord
5
1
Onze koers
8
2
Tevreden en redzame klanten 2.1 Dienstverlening 2.2 Woningkwaliteit en keuzevrijheid 2.2.1 Uitvoering Strategisch Voorraadbeleid (SVB) 2.2.2 Kwaliteitsslag 2.2.3 Niet-planmatig onderhoud 2.2.4 Planmatig onderhoud 2.2.5 Groot onderhoud 2.3 Slaagkans 2.3.1 Aandacht voor primaire doelgroep 2.3.2 Huurverhoging 1 juli 2011 2.3.3 Verhuur 2.3.4 Woonruimteverdelingsgegevens 2.3.5 Huisvesting specifieke groepen 2.3.6 Verkoop 2.3.7 Nieuwbouw en overige projecten 2.4 Empowerment
12 12 12 12 13 14 14 14 14 14 15 15 15 16 18 19 20
3
Leefbare en vitale wijken
24
4
Duurzame leefomgeving 4.1 Duurzaam ondernemen 4.2 EPA-labels 4.3 Maatschappelijk verantwoord ondernemen
28 28 28 29
5
Continue organisatieontwikkeling 5.1.1 Algemeen 5.1.2 De leiding van l’escaut 5.1.3 Personeelsbezetting 5.1.4 Arbeidsomstandigheden 5.1.5 Medewerkerstevredenheidsonderzoek 5.2 Ontwikkeling 5.2.1 l’escaut klantgericht; van goed naar beter 5.2.2 Automatisering 5.2.3 Procesmanagement 5.2.4 Balanced Scorecard / Managementinformatie 5.2.5 Organisatiestructuur 5.2.6 HRM 5.2.7 Bedrijfshuisvesting werkorganisatie 5.3 Goed besturen en resultaatgericht werken 5.4 Maatschappelijke inbedding 5.4.1 Overheid 5.4.2 Huurdersvereniging L’Escaut 5.4.3 Onderwijsinstellingen 5.4.4 Zorginstellingen 5.4.5 Welzijnsorganisaties 5.4.6 Collega-woningcorporaties 5.4.7 Bestuurs en financiers
34 34 34 34 34 35 35 35 35 35 35 36 36 36 36 37 37 37 37 37 37 38 38
Jaarverslag 2011
6
Deelnemingen 6.1 l’escaut als werkorganisatie 6.1.1 Dochters en deelnemingen 6.1.2 Opus groep 6.1.3 Marsaki groep 6.2 Resultaten deelnemingen
39 39 39 39 39 41
7
Financiële positie 7.1 Managementcontrol 7.1.1 Risicomanagement 7.1.2 Beheersing bedrijfskosten 7.2 Financieel beleid 7.3 Jaarresultaat 2011 7.4 Onrendabele investeringen 7.5 Integrale belastingplicht 7.6 Meerjarenprognose 2012 - 2017 7.6.1 Prognose jaarresultaten 7.6.2 Prognose balansposten 7.6.3 Financiële continuïteit 7.7 Treasury 7.7.1 Algemeen 7.7.2 Renterisico
46 46 46 47 47 48 48 48 49 49 50 50 51 51 51
8
Verslagen onafhankelijke organen 8.1 Ondernemingsraad (OR) 8.2 Geschillencommissie 8.3 Regionale Klachtencommissie Woonruimteverdeling
53 53 53 54
9
Bestuursverklaring
56
10
Corporate Governance 10.1 Bestuur 10.2 Toezichthouder 10.2.1 Samenstelling en deskundigheid 10.2.2 Profiel 10.2.3 Good Governance 10.2.4 Verantwoording bestuurdersbeloning 10.2.5 Verantwoording aan belanghouders 10.2.6 Verantwoording beleid rondom commissarissenbeloning 10.2.7 Verantwoording commissarissenhonorering 10.2.8 Verklaring over volkshuisvestingsverslag en jaarrekening
57 57 57 58 58 60 61 61 61 61 61
11
Samenstelling gremia
62
Deel 2 Jaarrekening
63
De blauwe gedeelten in de tekst refereren aan de intenties die zijn uitgesproken in het jaarplan 2011. Hiermee wordt inzage verstrekt in planning versus realisatie.
Jaarverslag 2011
4
Jaarverslag 2011
Voorwoord In 2011 hebben we onze portefeuillestrategie afgerond. Een belangrijk document, omdat het inzage geeft in de financiële spanwijdte van de corporatie om haar bezit de komende jaren aan te kunnen passen aan de klantwens. In grote lijnen gaat het om doorexploiteren, renoveren/verbeteren, energiezuiniger maken, woningverkoop en sloop en nieuwbouw. Bij sloop en nieuwbouw dan nog specifiek over verdunning en vergroening. Dat is nodig, omdat Vlissingen qua bewonersomvang niet meer zal groeien en er op het Scheldekwartier een 1.500 tot 1.800 nieuwbouwwoningen staan gepland. Met een kleine afwijking op onze ideaalportefeuille is het mogelijk gebleken om onze financiële continuïteit te waarborgen. Dat is goed nieuws voor onze huurders. Voor de prestatieafspraken die we met de gemeente maken en die we in 2012 verder afronden, is het ook makkelijker overleg voeren. We willen meer nog dan nu een klantgerichte organisatie zijn. Dat hebben we als jaardoel omschreven. Opgave daarbij was om onze personele organisatie aan te passen aan de klantprocessen. Een uitdagende opdracht, want de uitkomst is dat iedereen dan ook anders moet gaan werken. Een groep van medewerkers heeft de plannen hiervoor uitgewerkt en voorgelegd aan het management. Zowel management, bestuur, ondernemingsraad en Raad van Commissarissen hebben goedkeuring gegeven aan het plan. Niet in het jaarplan opgenomen, maar wel op de agenda geplaatst, is het voornemen om te fuseren met twee Walcherse collega’s: Woonburg en Woongoed Middelburg. Samenwerken op het gebied van woonruimteverdeling doen we al jaren. Sinds 2010 trekken we ook samen op voor de ontwikkeling van sociale woningen op het Scheldekwartier. De rekening van de huurtoeslag die de overheid bij de sector neerlegt vanaf 2014 is reden geweest om te onderzoeken of we een stap verder moeten gaan dan alleen bovengenoemde samenwerking. In december is een intentieovereenkomst gesloten om tot fusie te komen. In 2012 willen we het antwoord hierop weten.
Ons motto “Samen werken aan wonen” is nog nooit eerder zo actueel geweest.
Jan van Beekhuizen Directeur-bestuurder l’escaut woonservice
5
Jaarverslag 2011
2011, een jaar
6
Jaarverslag 2011
...waarin l’escaut op verschillende manieren zichtbaar was binnen de gemeente Vlissingen. Plannen waarvoor in de voorgaande jaren veel werk is verzet, zijn tot wasdom gekomen. ...waarin de crisis op de woningmarkt substantiële vormen aannam, maar waarin l’escaut zich volop inzette voor stadsvernieuwing. ...waarin l’escaut werk maakte van investeren in duurzaamheid en leefbaarheid. Een jaar waarin de organisatie verder is geprofessionaliseerd.
7
Jaarverslag 2011
1
Onze koers
Missie Goed en betaalbaar wonen voor iedereen. Dat is waar l’escaut voor staat. Mensen moeten zich thuis voelen in hun huis en buurt. Daarbij willen we zowel een klantorganisatie als een wijkregisseur zijn. Onze missie luidt dus als volgt: Onze klanten vragen goede, toegankelijke en betaalbare woningen. Die bieden we en daarbij zijn kwaliteit en keuzes voor ons principes die er werkelijk toe doen. Ook zorgen we, met inzet van betrokkenheid en deskundigheid, samen met bewoners, de gemeente en andere instanties voor leefbare, vitale wijken. We zijn een steun in de rug voor mensen die vanwege hun inkomenspositie of vanwege andere beperkingen zonder hulp geen geschikte woning en woonomgeving kunnen vinden of niet zelfstandig kunnen wonen. Ons motto daarbij is: “Samen werken aan wonen” Doelstellingen In ons ondernemingsplan 2009 – 2012 staan de doelstellingen geformuleerd die we ook in ons jaarplan 2011 een plaats hebben gegeven. Deze doelstellingen zijn: • Tevreden en redzame klanten; • Leefbare en vitale wijken; • Duurzame leefomgeving; • Continue organisatieontwikkeling; • Waarborgen financiële continuïteit. Tevreden en redzame klanten Dienstverlening Onze dienstverlening laten we meten door het KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector). Dit is een landelijke instantie, die zowel klanten interviewt en onze telefonische bereikbaarheid meet. Met het eindcijfer 7,8 zijn we op hetzelfde niveau gebleven als het jaar daarvoor. Portefeuillestrategie Om te weten aan welke eisen onze woningen van morgen moeten voldoen, is het nodig om eerst de ontwikkeling van de klantkant te onderzoeken. Dit geheel heet ‘Portefeuillestrategie’. Een interne werkgroep heeft in 2011 een uitgewerkt rapport voorgelegd aan management, bestuur en Raad van Commissarissen. Deze hebben met de inhoud ingestemd. Het rapport is de basis voor de ontwikkeling van ons onroerend goed en vormt tevens een basis voor de te maken prestatieafspraken met de gemeente. In de prestatieafspraken met de gemeente is opgenomen dat er tweejaarlijks een onderzoek plaatsvindt naar de doelgroep en de beschikbare voorraad. Deze uitkomst vormt de basis voor actualisatie van onze portefeuillestrategie. Kwaliteitsverbetering Kwaliteitsverbetering bestaat voornamelijk uit het renoveren van keuken, douche en toilet. Dit wordt hoofdzakelijk uitgevoerd in bewoonde situatie. Nadat in een woningcomplex een modelwoning is gemaakt, krijgen huurders de mogelijkheid om deze te bezoeken en keuzes te maken. In de praktijk kiest 88% voor de aangeboden mogelijkheden. Er zijn in 2011 in 360 woningen kwaliteitsverbeteringen gerealiseerd. Verkoop Een deel van ons woningbezit is aangewezen voor verkoop. Doel was om in 2011 39 woningen te verkopen. Doordat de koopmarkt grotendeels op slot zat, is het gerealiseerde aantal op 19 woningen uitgekomen. Uiteindelijk geen slecht resultaat gezien de malaise in de huizenmarkt.
8
Jaarverslag 2011
Leefbare en vitale wijken Wijkplatforms In het verslagjaar heeft een overleg met de Huurdersvereniging L’Escaut plaatsgevonden over het formeren van wijkplatforms. Tot invoering is het (nog) niet gekomen, omdat de gemeente bezig is met het herijken van haar welzijnsbeleid en wij daar op in willen haken. Buurtbemiddeling Na een lange periode van voorbereidingen is op 18 april 2011 buurtbemiddeling Vlissingen van start gegaan. Buurtbemiddeling Vlissingen is een samenwerkingsproject van l’escaut woonservice, Woonburg, gemeente Vlissingen, Politie Zeeland en Stichting Welzijn Middelburg (SWM). Buurtbemiddeling vervult een belangrijke brugfunctie tussen strijdende partijen (voornamelijk buren). Het doel van het project is woonoverlast te verminderen en escalaties te voorkomen. De effecten zijn vooral het vergroten van de leefbaarheid, het versterken van de gemeenschapszin en het bevorderen van de zelfredzaamheid. De opdracht voor de periode april tot en met december 2011 was 75 conflictmeldingen te behandelen. Aan het einde van 2011 stond de teller op 99 bemiddelingen. Duurzame leefomgeving Wij geven uitvoering aan duurzaamheid door te investeren in energiebesparende maatregelen. Dit doen we langs de lijn van vastgestelde EPA-labels en doelen die leiden tot een hoger energielabel. Zittende huurders profiteren daar maximaal van, omdat wij de energiemaatregelen treffen, zonder de huur te verhogen. Hierdoor dalen de woonlasten van onze klanten. Continue organisatieontwikkeling Het jaar 2011 stond in het teken van het nemen van de laatste stappen in de ontwikkeling om tot een klantgerichte organisatie te komen. De laatste punten uit het betreffende project zijn afgewikkeld en de trainingen in het kader van klantgericht werken zijn afgerond. Daarnaast heeft een groot aantal medewerkers opleidingen en trainingen gevolgd. De inbedding van klantgericht werken in de organisatiestructuur hebben we in 2011 voorbereid. Daarnaast vond voor de eerste keer een visitatie plaats, waardoor onze organisatie op een andere manier werd belicht. Een leerzame ervaring met zeker ruimte voor verbetering. Waarborgen financiële continuïteit Om doelstellingen te kunnen realiseren is een gezonde financiële positie een vereiste. Het CFV (Centraal Fonds voor de Volkshuisvesting) heeft ons beoordeeld als een A1 corporatie. Dat wil zeggen dat onze voornemens en financiële positie zich tot elkaar verhouden. Een stevige basis om de toekomst in te kunnen.
9
Jaarverslag 2011
10
Jaarverslag 2011
JE NEK UITSTEKEN… OP DE WONINGMARKT
Vooruit kijken en niet blijven hangen in de crisis. Dat deden we in 2011. We namen ons woningbezit onder de loep en stelden een nieuw, geactualiseerd beleid op om ook in de toekomst voorbereid te zijn op de vraag van onze klant. Een voorbeeld van een al uitgewerkt project is de openwijkschool ‘De Combinatie’. In nauwe samenwerking met de gemeente Vlissingen leverden we deze school en 38 woningen op aan hun gebruikers in de nieuwe wijk Nieuw Bonedijke. Iets waar we trots op mogen zijn!
11
Jaarverslag 2011
2
Tevreden en redzame klanten
De eerste doelstelling van ons ondernemingsplan is ‘tevreden en redzame klanten’. Met redzame klanten bedoelen we dat wij als corporatie onze klanten willen helpen als zij het moeilijk hebben en om ze weer op het juiste pad te brengen. Bewoners die tevreden zijn in hun omgeving en huis en zelfstandig hun weg weten te vinden in deze maatschappij. Met de volgende thema’s hebben wij in 2011 getracht dit te bereiken. 2.1
Dienstverlening
Het optimaliseren van onze dienstverlening was een primaire doelstelling in het verslagjaar. Onze klanten geven aan dat zij in voldoende mate tevreden zijn over onze dienstverlening en over de samenwerking met onze partners. Zelf vinden we dat dit nog beter kan. Wij willen in de KWH-meting gemiddeld minstens een 7,8 scoren. De tevredenheid/waardering van onze klanten over de kwaliteit van de dienstverlening is dit jaar zowel via eigen nazorgenquêtes als door het KWH gemeten. Op basis van onze eigen nazorgenquêtes hebben onze klanten de dienstverlening van l’escaut gewaardeerd met een gemiddeld cijfer van 7,9. Deze nazorgenquêtes hadden betrekking op de volgende onderwerpen: Huuropzeggingsprocedure 7,6 Woningtoewijzingsprocedure 8,1 Daarnaast laten wij onze dienstverlening elk jaar meten door het KWH. Dit is het kwaliteitskeurmerk voor woningcorporaties. In 2011 is ons label weer verlengd. De behaalde eindcijfers van de gemeten labelonderdelen zijn als volgt: Labelonderdelen
2011
Landelijk gemiddelde
Corporatie bellen
7,3
7,5
Woning onderhouden
8,1
7,8
Klachten afhandelen
6,7
6,8
Woning verlaten
8,4
8,5
Tabel: Eindcijfers gemeten labelonderdelen KWH in 2011
Jaarlijks publiceert het KWH een prestatie-index van alle gemeten (vestigingen van) corporaties. In de (voorlopige) ranglijst tot en met 2011 bezet l’escaut de 82e plaats met een gemiddelde score van 7,7. Hoewel de gemiddelde score iets gedaald is ten opzichte van 2010 betekent de positie op de ranglijst een lichte stijging ten opzichte van vorig jaar. Meer informatie over het KWH-huurlabel staat op de site: www.kwh.nl. Huurbonus Als onderdeel van het traject ‘l’escaut klantgericht’ hebben we gekeken hoe l’escaut haar klanten kan belonen voor positief huurdersgedrag. Dit heeft eind 2009 geresulteerd in de vormgeving van de zogenoemde huurbonus, waarbij we huurders belonen. Begin 2010 is deze huurbonus over het jaar 2009 aan circa 3.500 ‘goede’ huurders uitbetaald. Voor het toekennen van de huurbonus, hanteerden wij twee criteria; via automatische incasso op tijd de huur betalen en geen overlast veroorzaken. Hiervoor ontvingen alle huurders die voldeden aan de voorwaarden een geldbedrag van € 20,- op hun bankrekening. Begin 2011 is de huurbonus over het jaar 2010 ook uitbetaald. Op basis van de bevindingen van zowel de uitbetaling van de huurbonus 2009 als de huurbonus 2010 is in juni 2011 besloten de uitbetaling van de jaarlijkse huurbonus aan ‘goede huurders’ niet te continueren. Reden hiervoor is dat de huurbonus niet het beoogde doel (toename % automatische incasso en afname % aanmaningen) en verwachtingen (hogere waardering van klanten) heeft bewerkstelligd. In het verlengde hiervan hebben we geconstateerd dat de doelstellingen afgezet tegen de kosten en de waardering van klanten niet in verhouding staan. 2.2
Woningkwaliteit en keuzevrijheid
Woningkwaliteit is een vraagstuk dat speelt op portefeuilleniveau en complexniveau. Op portefeuilleniveau gaat het om de samenstelling van ons woningbezit in relatie tot de wens van onze klanten. Op complexniveau draait het om de technische staat van de woningen en we of woningen willen doorexploiteren en/of welke kwaliteitsverbeteringen we dienen uit te voeren. Op beide niveaus zijn in het verslagjaar grote stappen gemaakt. 2.2.1 Uitvoering Strategisch Voorraadbeleid (SVB) Het strategisch voorraadbeleid vernieuwen we en zetten we om naar een portefeuillestrategie. Deze strategie implementeren we in 2011. l’escaut heeft in 2011 haar proces van vastgoedsturing vernieuwd en daarmee een heldere portefeuillestrategie ontwikkeld.
12
Hiervoor hebben wij meer samenhang in het beleid nodig door duidelijke hoofdlijnen in de strategie vast te leggen op portefeuille-, wijk- en uiteindelijk op complexniveau. Het vaststellen van deze hoofdlijnen is belangrijk, omdat we staan voor grote investeringskeuzen in de bestaande bouw en nieuwbouw (onder andere het Scheldekwartier). Binnen de beschikbare middelen en capaciteit van de organisatie is er duidelijkheid nodig over waar onze prioriteiten liggen en in welke fasering. Woningmarktonderzoek Het bezit moet aansluiten op de toekomstige vraag. Om inzicht te krijgen in de huidige en toekomstige woningbehoefte op de middellange en lange termijn is er woningmarktonderzoek uitgevoerd. Op basis van de resultaten van dit onderzoek is een zogenaamde ideaalportefeuille voor de toekomst vastgesteld. Deze ideaalportefeuille voldoet zoveel mogelijk aan de wensen van de huurders in de toekomst. We hebben vervolgens gekozen voor een strategie die zorgt voor de transformatie van de portefeuille naar de ideaalportefeuille. Dit geeft weer duidelijke richtlijnen voor acquisitie, nieuwbouw, herstructurering, onderhoud, renovaties en verkoop. Bij het bepalen van de portefeuillestrategie hebben we naast het woningmarktonderzoek ook gekeken naar aansluiting bij de doelstellingen/ambities uit het ondernemingsplan. Ook de huidige verhuurgegevens (aantal reacties, aantal weigeringen) zijn belangrijke input geweest bij het bepalen van de nieuwe portefeuillestrategie. Financieel kader Het komen tot de ideaalportefeuille op termijn en de daarbij behorende investeringsopgaven dienen te passen binnen de financiële uitgangspunten met een verantwoord risicoprofiel om de financiële continuïteit te waarborgen. De financiële toetsing van de voorgestelde portefeuillestrategie heeft plaatsgevonden langs de lijn van het financieel beleid. De nieuwe portefeuillestrategie Per saldo betekent de vernieuwing van de portefeuillestrategie een afname van ongeveer 350 woningen tot 2020. Dit doen we door sloop van circa 480 etagewoningen zonder lift, verkoop van circa 400 woningen en de nieuwbouw van circa 530 huurwoningen. Daarmee daalt ons woningbezit van circa 6.450 woningen in 2010 naar 6.100 woningen in 2020. Om onze ambities en opgaven zoveel mogelijk in lijn van de ideaalportefeuille aan te laten sluiten, zijn de plannen op diverse beleidsonderdelen zoals het investeringsbeleid, verkoopbeleid, energiebeleid en huurbeleid geactualiseerd. l’escaut is hiermee voorbereid op de klantvraag van de toekomst en kan duidelijkheid bieden naar de huidige en toekomstige klant. Richting gemeente en andere partijen kunnen we ons hiermee positioneren en hebben we een solide basis voor het maken van prestatieafspraken met de gemeente Vlissingen. 2.2.2 Kwaliteitsslag Een onderdeel van het op peil houden van de woningkwaliteit is de projectmatige kwaliteitsslag; het projectmatig updaten van woningen aan de eisen van deze tijd. Onder de kwaliteitsslag verstaan we voornamelijk verbeteringen uitvoeren aan keuken en sanitair. In 2011 voeren we in verschillende complexen de kwaliteitsverbetering uit. In het verslagjaar namen we vier complexen op om een kwaliteitsverbetering uit te voeren. Diverse complexen zijn gestart in 2010 en afgerond in 2011. De gemiddelde deelname van bewoners ligt op 88%. De overige 12% doet niet mee, vaak vanwege al zelf aangebrachte veranderingen. Ook ouderen die opzien tegen de overlast of op korte termijn verhuizen en bewoners die door ziekte de overlast niet aankunnen, laten de kwaliteitsverbetering aan zich voorbij gaan. Deze woningen voeren we uit bij mutatie. Dat betekent dat we bij deze woningen de werkzaamheden uitvoeren als de bewoner verhuist en de woning dus leegkomt. In 2011 was dit voor 46 woningen het geval. Totaal is er bij 360 woningen een kwaliteitsverbetering uitgevoerd, waarvan 314 volgens de jaarplanning. Voordat we met de werkzaamheden starten, maken we in het betreffende complex een modelwoning. In deze modelwoning krijgen de huurders een beeld van hoe de nieuwe situatie eruit komt te zien. De verbeteringen voeren we voornamelijk uit in de keuken, de douche en het toilet. Huurders mogen zelf de kleur van keukenfrontjes, greepjes, tegelwerk en dergelijke uitkiezen. Deze werkzaamheden voeren we uit zonder huurverhoging voor de zittende huurders. Wel betalen de huurders extra wanneer er meer wordt uitgevoerd dan de “standaard”uitvoering. De huuraanpassing vindt plaats wanneer de huidige bewoner verhuist.
13
Jaarverslag 2011
De noodzaak daarvan was duidelijk. Een groot deel van ons bezit is verouderd en bestaat uit portiekflats. Deze samenstelling sluit niet aan bij de toekomstige vraag van onze klant. Op de woningmarkt spelen bovendien diverse ontwikkelingen waarop wij op tijd moeten inspelen. Dit zijn onder andere de demografische ontwikkelingen (mogelijke krimp), veranderende woningbehoefte van met name senioren en de huishoudensverdunning. Op de lange termijn lopen wij het risico dat vraag en aanbod niet meer op elkaar aansluiten, wat leidt tot verhuurproblemen en uiteindelijk mogelijk ook tot leegstand.
Jaarverslag 2011
2.2.3 Niet-planmatig onderhoud Niet-planmatig onderhoud verdelen we in reparatieonderhoud en mutatieonderhoud. Reparatieonderhoud is het uitvoeren van reparaties waar l’escaut verantwoordelijk voor is op verzoek van huurders. Mutatieonderhoud is het onderhoud dat wij uitvoeren in een woning nadat een bewoner is verhuisd en voordat een nieuwe bewoner het huis betrekt. Reparatieonderhoud In het kader van klantgerichtheid voeren we binnen het reparatieonderhoud ook onderhoud voor rekening van huurders uit, ook wel huurdersonderhoud genoemd. Zoals het bijvullen van een cv-installatie of het verhelpen van lekkende kranen. Reparatieonderhoud voeren we voornamelijk zelf uit. Waar nodig besteden we het uit aan externen. In het verslagjaar is € 1.574.000,- uitgegeven aan reparatieonderhoud. Per woning komt dit neer op € 252,-. Mutatieonderhoud In 2011 gaven we in totaal € 943.177,- uit aan mutatieonderhoud in 560 woningen. De gemiddelde mutatiekosten kwamen daarmee op € 1.557,- per mutatie. Dit is minder als het voorgaande jaar. In 2011 is veel aandacht besteed aan het beheersen van deze kosten. 2.2.4 Planmatig onderhoud Planmatig onderhoud is het structureel op peil houden van de technische staat van het woningbezit. Het bedrijfsbureau maakt de begroting, stelt de planning op en organiseert vervolgens zelf de uitvoering van de werkzaamheden. De werkzaamheden worden in uitvoering gegeven bij de eigen onderhoudsdienst en uitbesteed aan externen. l’escaut woonservice probeert zo veel mogelijk werkzaamheden in één jaar te plannen. De overlast voor de bewoner brengen we zo terug tot dat ene jaar, waarna er verder een aantal jaren geen planmatige onderhoudswerken meer plaatsvinden. Kunststofkozijnen In één complex zijn we in 2010 begonnen met houten kozijnen te vervangen voor kunststofkozijnen met HR++ glas. Deze werkzaamheden hebben we in 2011 afgerond. Ook hebben we in één complex de bestaande kunststofkozijnen vervangen voor nieuwe kunststofkozijnen met HR++ glas en beter geïsoleerde panelen. 2.2.5 Groot onderhoud In 2011 heeft l’escaut een beperkt aantal kwalitatieve verbeteringen van het vastgoed via een projectmatige aanpak uitgevoerd. De regie voor deze kwalitatieve verbeteringen voeren we zelf. Daarbij stemmen we de werkzaamheden zoveel mogelijk af op de wensen van bewoners. Portieken Meidoornlaan e.o. Een viertal portieken is in dit jaar voorzien van een intercominstallatie en een bouwkundige afsluiting. Hiermee hebben we invulling gegeven aan de wens van vele bewoners. 2.3
Slaagkans
2.3.1 Aandacht voor primaire doelgroep Per 31 december 2011 is de verdeling van ons woningbezit naar huurprijsklasse als volgt: Huurprijsklasse woningen Grenzen vastgesteld per 1 juli 2011 en geldig tot en met 31 december 2011 Goedkope woningen (< € 361,66)
2.106
Betaalbare woningen (€ 361,66 tot € 554,76)
3.507
Dure woningen tot huurtoeslaggrens (€ 554,76 tot € 652,52)
420
Dure woningen boven huurtoeslaggrens (≥ € 652,52)
74 6.107
Tabel: Verdeling woningbezit naar huurprijsklasse
Naast 6.107 zelfstandige woonruimtes hadden wij in 2011 141 studentenkamers in bezit. Verder zijn er in 2011 geen nieuwe afspraken gemaakt ten aanzien van de benodigde kernvoorraad. De aandachtsgroep in het volkshuisvestingsbeleid omvat de huishoudens die op basis van hun inkomen recht hebben op huurtoeslag. Het deel van de aandachtsgroep dat op zelfstandige woonruimte in de sociale huursector is aangewezen, bestaat in Vlissingen uit circa 4.700 huishoudens. Daarvoor zijn in totaal circa 7.000 woningen in de bereikbare voorraad van l’escaut woonservice en Woonburg beschikbaar (tot € 652,52) en is hiermee ruimschoots voldoende.
14
Om dit te kunnen controleren, toetsen we vanaf 2011 bij alle verhuringen het huishoudinkomen. Ten behoeve van deze toetsing wordt per huishouden het inkomen vastgelegd en moeten betreffende huishoudens een inkomensverklaring tekenen. In het verlengde hiervan monitoren we maandelijks in hoeverre we aan deze 90%-regeling voldoen. We hebben er wel voor gekozen om de nieuwe toewijzingsregel binnen de wettelijke mogelijkheden niet strikt toe te passen. Dat betekent dat wij ook sociale huurwoningen toewijzen aan huishoudens met een inkomen boven de € 33.614,-. Medio 2011 is besloten om daarbij wel een bovengrens te hanteren van € 43.000,-, met uitzondering van seniorenwoningen (doelgroep 55+) met een huurprijs tussen de € 550,- en € 652,52. Hiermee willen we voorkomen dat de lagere middeninkomens op de woningmarkt tussen wal en schip vallen. Daarnaast is gebleken dat we met onze verhuringen met toepassing van deze bovengrens nog steeds aan de 90%-regeling voldoen. Gedurende 2011 zijn er 791 verhuringen geweest van woningen (zelfstandig en onzelfstandig) met een huurprijs tot € 652,52 (liberalisatiegrens per 1 januari 2011). Van deze 791 verhuringen zijn 734 woningen toegewezen aan huishoudens met een inkomen tot € 33.614,- per jaar (= 92,8%). Verhuringen januari t/m december 2011
aantal
%
Totaal aantal aangegane huurovereenkomsten van woongelegenheden met betrekking tot de regeling (€ 652,52)
791
100%
Aantal aangegane huurovereenkomsten met een huishoudinkomen tot € 33.614,- per jaar.
734
92,8%
57
7,2%
Aantal aangegane huurovereenkomsten met een huishoudinkomen hoger dan € 33.614,- per jaar.
Bovenstaande betekent dat we in 2011 met onze verhuringen van 92,8% binnen de gestelde grenzen van de regeling vallen. De 57 verhuringen met een huishoudinkomen hoger dan € 33.614,- per jaar zijn als volgt verdeeld: Verhuringen 2011 aan huishoudinkomen > € 33.614,Aantal aangegane huurovereenkomsten in de gevallen dat het huishoudinkomen tussen de € 33.614,- en € 43.000,- per jaar is - Waarvan urgent (sociaal en/of medisch)
Aantal
%
35
4,4%
2
- Waarvan uitverhuizing in het kader van herstructurering
3
Aantal aangegane huurovereenkomsten met een huishoudinkomen hoger dan € 43.000,- per jaar - Waarvan urgent (sociaal en/of medisch)
22
2,8%
5
- Waarvan uitverhuizing in het kader van herstructurering
0
Totaal aantal aangegane huurovereenkomsten in de gevallen met een huishoudinkomen hoger dan € 33.614,- per jaar.
57
7,2%
2.3.2 Huurverhoging 1 juli 2011 Jaarlijks stelt de Minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties het maximale huurverhogingspercentage vast. Voor 2011 is dit maximale percentage vastgesteld op 1,3%; 0,1% hoger dan het huurverhogingspercentage over het jaar 2010 en 0,2% lager dan ons geschatte percentage van 1,5%. Dit verschil van 0,2% ten opzichte van de begroting 2011 had een negatief effect van € 0,8 miljoen op de bedrijfswaarde. Wij zijn met de huurdersvereniging enige jaren geleden overeengekomen dat l’escaut een inflatievolgend huurbeleid hanteert. Voor corporaties geldt daarnaast de maximale huurprijsnorm. Dit is het percentage waarmee de gemiddelde huurprijs gerekend over alle woningen van een betreffende corporatie per 1 juli mag stijgen. Ook de maximale huurprijsnorm is in 2011 gebaseerd op het inflatiepercentage van 1,3%. Daarnaast trekken wij bij mutatie de huur op naar het voor het complex vastgestelde geldende percentage van de maximaal redelijke huur. 2.3.3 Verhuur De Walcherse woningcorporaties presenteren sinds medio 2007 het woningaanbod op het gezamenlijke webportaal www.hurenopwalcheren.nl. Het is alleen mogelijk om via internet op zowel nieuwe als bestaande woningen in te schrijven en te reageren. 2.3.4 Woonruimteverdelingsgegevens Om te bepalen of een woning of complex goed in de markt ligt, hanteren we een aantal criteria: • het aantal keren dat een woning wordt aangeboden (aanbiedingsgraad); • het gemiddeld aantal reacties per gepubliceerde woning (reactiegraad); • het aantal opzeggingen per complex (mutatiegraad).
15
Jaarverslag 2011
EU staatssteunregelgeving Per 1 januari 2011 is de ‘Tijdelijke regeling Diensten van algemeen economisch belang toegelaten instellingen’ ingegaan. Met deze interim-regeling geeft Nederland op onderdelen uitwerking aan het in december 2009 genomen besluit van de Europese Commissie rondom bestaande en nieuwe staatssteun en de Nederlandse woningcorporaties. De regeling stelt vast voor welke activiteiten staatssteun is toegestaan en stelt regels voor woningtoewijzing. Sinds januari 2011 moeten corporaties daarom ten minste 90% van de vrijkomende woningen met een huur tot € 652,52 (prijspeil per 1 januari 2011) toewijzen aan huishoudens met een inkomen onder de € 33.614,- (dit bedrag wordt jaarlijks aangepast). Maximaal 10% van de woningen is beschikbaar voor huishoudens met een hoger inkomen.
Jaarverslag 2011
Aanbiedingsgraad De aanbiedingsgraad geeft aan hoe vaak een woning wordt aangeboden voor acceptatie. De aanbiedingsgraad over 2011 komt gemiddeld uit op 2,1. Dit is boven de norm van 1,7. Vergeleken met 2010 zien we dat woningen minder snel door klanten geaccepteerd worden. In 2010 werd een woning aan gemiddeld 1,8 kandidaten aangeboden. Ondanks het gegeven dat er tamelijk wat druk ligt op de Vlissingse woningmarkt hebben we toch steeds meer te maken met een kritische woonconsument. Reactiegraad De reactiegraad berekenen we om inzicht te krijgen in het aantal reacties per gepubliceerde woning. In 2011 kregen we gemiddeld 78,9 reacties per aangeboden woning. Het gemiddeld aantal reacties per geadverteerde woning is ten opzichte van 2010 (gemiddeld 100,5) fors gedaald. Met name in het tweede half jaar van 2011 zien we de gemiddelde reactiegraad sterk teruglopen. De daling van de reactiegraad werd veroorzaakt door economische en politieke factoren. Hierdoor daalt de verhuisbereidheid en raakt de woningmarkt steeds meer op slot. Op complex- of woningniveau constateren we grote verschillen. Deze verschillen worden veroorzaakt door het aantal woningen dat beschikbaar is en de huurprijs en locatie van de vrijkomende woning. Mutatiegraad De mutatiegraad geeft aan van hoeveel woningen de huur wordt opzegd. In 2011 zijn er 560 woningen gemuteerd waarvan de bewoners zijn verhuisd. Er hebben elf verhuizingen plaatsgevonden in het kader van de herstructureringsplannen. Van deze elf zijn er vijf naar onze complexen en zes naar een woning van collega-corporaties verhuisd. Hiermee komt de mutatiegraad voor 2011 op 9,17%. Voor 2011 was uitgegaan van 600 reguliere mutaties en 75 uitverhuizingen in het kader van herstructureringsplannen (sloop). Vanwege de vernieuwing van de portefeuillestrategie gedurende dit jaar is er in 2011 geen sloopbesluit genomen. Het aantal reguliere mutaties van 560 blijft ruim onder het begrote aantal. De belangrijkste reden hiervoor is de economische crisis, waardoor de koopmarkt op slot is komen te zitten. 2.3.5 Huisvesting specifieke groepen Urgenties Woningzoekenden kunnen in aanmerking komen voor een sociale urgentie indien er sprake is van een nood- en/of levensbedreigende situatie. Een medische urgentie kan aangevraagd worden als er sprake is van een ergonomische beperking. Dit betekent dat vanwege lichamelijke beperkingen de huidige woning niet meer voldoet. Woningzoekenden met een urgentie krijgen voorrang op andere woningzoekenden. De regionale urgentiecommissie behandelt urgentieaanvragen. Het aantal besproken sociale urgentieaanvragen op Walcheren is in 2011 gedaald ten opzichte van 2010. In 2010 waren er 230 aanvragen en in 2011 180 aanvragen. Van deze aanvragen zijn er 81 urgenties toegekend en zijn er 8 zaken in de klachtencommissie behandeld. In alle gevallen is het advies van de regionale urgentiecommissie opgevolgd. Sociale urgenten krijgen vanuit de corporatie een passende woning aangeboden waarbij zoveel mogelijk rekening wordt gehouden met hun wensen. In totaal kregen 33 sociale urgenten in 2011 een woning van l’escaut woonservice toegewezen. Dat zijn er 11 minder dan in 2010. In 2011 zijn binnen de regio Walcheren 119 medische urgenties toegekend. Medische urgenten dienen zelf te reageren op het woningaanbod waarbij de urgentie wordt toegevoegd aan de inschrijving. Dat zijn er 15 minder dan in 2010. Woningtoewijzing bijzondere doelgroepen l’escaut heeft een speciale taak als het gaat om huisvesting van bijzondere doelgroepen, zoals ouderen en personen met een geestelijke of lichamelijke functiebeperking. Het realiseren van een goede welzijn- en zorgvoorziening kunnen wij niet alleen realiseren. Om deze mensen te kunnen huisvesten gaan we samenwerkingsverbanden aan met verschillende zorginstellingen en instanties. Wij leveren in deze samenwerkingsverbanden de huisvesting; de zorgverlenende instantie levert de zorg. Daar waar nodig of gewenst passen we bestaande woningen aan aan de specifieke wensen van de doelgroepen of ontwikkelen we speciale nieuwbouwprojecten. Regionaal hebben we afspraken gemaakt over welke stappen hulpverlenende instanties dienen te doorlopen om buitenom de geldende woonruimteverdelingsafspraken aanspraak te kunnen maken op woonruimte voor hun cliënten. Zo zijn er samenwerkingsverbanden met organisaties zoals Werkt voor Ouderen, SVRZ, Emergis, Stichting het Gors, Stichting Juvent, Stichting Arduin, Stichting Blijf van m’n lijf Zeeland, Het Witte Huis, CMO Maresaete, Stichting Door, Grip en Stichting Droom. Dit zijn instellingen die zorg verlenen aan psychiatrische cliënten, danwel cliënten met lichamelijke en/of verstandelijke beperkingen of andere problematiek. Voorwaarden waar zorg- en begeleidingsinstanties aan moeten voldoen om in uitzonderlijke situaties een beroep te doen op toewijzingen buitenom vigerend beleid bleven in 2011 gestand.
16
Onze woonmaatschappelijk medewerker heeft ook in het afgelopen jaar een bemiddelende rol gehad in de toewijzing van woonruimte voor bijzondere doelgroepen. Hierdoor is het mogelijk om vanuit leefbaarheidsoogpunt goede afspraken te maken over de aard van de begeleiding en de toewijzingen in een bepaalde woonomgeving. Zo dragen we zorg voor het voorkomen van grote concentraties van bijzondere doelgroepen in een bepaald gebied. Stichting Werkt voor Ouderen (SWO) Om een goede vitale mix in seniorencomplexen te bewerkstelligen, hebben we in 2009 met SWO afspraken gemaakt over de verdeling van seniorenwoningen. 50% van de leegkomende woningen wijzen we toe aan ouderen zonder een zorgindicatie. De andere helft aan ouderen met een zorgindicatie. De klant met een zorgindicatie is overigens vrij om te kiezen welke zorgaanbieder zorg levert. Stichting Voor Regionale Zorgvoorziening in Zeeland (SVRZ) Voor het 55+ complex Weyeblick hebben we afspraken met SVRZ gemaakt om een vitale mix te realiseren. 50% van de leegkomende woningen wijzen we toe aan ouderen zonder een zorgindicatie. De andere helft aan ouderen met een zorgindicatie. Emergis Emergis werkt samen met anderen aan een goede geestelijke gezondheid van alle mensen in Zeeland. Emergis biedt preventie aan specifieke risicogroepen en behandelt en begeleidt circa 10.000 mensen die psychiatrische hulp of ondersteuning nodig hebben. Dat doet zij met circa 1.500 medewerkers vanuit zo’n 50 locaties in Zeeland. In 2011 hebben wij één woning toegewezen aan Emergis. Stichting het Gors Het Gors biedt zorg en ondersteuning aan mensen met een lichamelijke functiebeperking en/of verstandelijke functiebeperking op meer dan 80 locaties in de provincie Zeeland. Het Gors creëert de voorwaarden die een cliënt als noodzakelijk ervaart voor een zinvol bestaan. In 2011 heeft Stichting het Gors geen aanvraag bij ons ingediend. Juvent Juvent helpt kinderen (0-18 jaar) en gezinnen die te maken hebben met opvoedings-, gedrags- en/of ontwikkelingsproblemen. Juvent biedt behandeling aan normaal begaafde jeugd, aan jeugd met een lichtverstandelijke beperking en aan jonge kinderen met psychiatrische problematiek. Verlengde hulpverlening is mogelijk voor jongeren tot 23 jaar. In 2011 heeft Juvent één woning toegewezen gekregen. Stichting Arduin Arduin heeft een brede expertise ontwikkeld in het geven van ondersteuning aan mensen met een verstandelijke beperking op de domeinen wonen, werken, dagbesteding, scholing en vrije tijd. De kinderen, jongvolwassenen, volwassenen en ouderen waar Arduin mee verbonden is, ondersteunen wij vanuit de visie dat mensen met een beperking als vanzelfsprekend een plaats moeten hebben in de maatschappij. , Stichting Blijf van m n lijf Zeeland Stichting Blijf van m’n lijf Zeeland biedt hulp en opvang aan mishandelde en met mishandeling bedreigde vrouwen en hun kinderen. Wij wezen in 2011 aan drie cliënten van deze stichting een woning toe, één aanvraag daarvan is nog in behandeling. Het Witte Huis Met het Witte Huis; opvang voor dak- en thuislozen hebben we samengewerkt om de doorstroming in het Witte Huis te bevorderen. In 2011 hebben wij twee aanvragen in behandeling genomen, waarvan er nog één loopt. CMO Maresaete De maatschappelijke opvang biedt opvang en een helpende hand om weer zo zelfstandig mogelijk te functioneren. Dit geldt voor iedereen die, om welke redenen dan ook, niet zelfstandig in eigen onderdak en verzorging kan voorzien. In 2011 hebben wij vier woningen toegewezen aan het CMO. Stichting DOOR Stichting DOOR staat voor: Door Opvang en Ontmoeting Resocialisatie. Zij zijn een laagdrempelige intermediaire voorziening die wil bijdragen aan het verhogen van kansen voor gedetineerden in het laatste gedeelte van hun detentieperiode en ex-gedetineerden om goed terug te keren in de samenleving. Vanuit die optiek is afgelopen jaar tegemoet gekomen aan huisvestingswensen door zelfstandige woonruimte aan te bieden. In 2011 hebben wij één woning toegewezen aan Stichting DOOR.
17
Jaarverslag 2011
In 2011 hebben wij in totaal vijftien aanvragen ontvangen van diverse maatschappelijke instellingen. In dit jaar hebben we elf woningen verhuurd. Begin 2011 zijn de overige woningen alsnog toegewezen aan cliënten van maatschappelijke instellingen. Daarnaast kregen een paar klanten met begeleiding, na positief woongedrag, een zelfstandig huurcontract.
Jaarverslag 2011
Grip Grip is een organisatie die inmiddels is overgenomen door Novadic-Kentron. Novadic-Kentron is de instelling voor verslavingszorg in Noord-Brabant. Zij hebben verschillende vestigingen, steunpunten en zorgboerderijen. In 2011 hebben wij aan Grip één woning toegewezen. Stichting Droom Het doel van de stichting Droom is het bieden van ondersteuning aan hen die dat nodig hebben, in welke vorm dan ook. Dit kan in de vorm van re-integratie, mediation, jobhunting, trainingen, zorg, bemiddeling of een combinatie daarvan. Droom heeft als kerntaak re-integratie. Dat wil zeggen dat de kerntaak is om mensen te begeleiden van niet-werkend naar werkend. Typerend voor Droom is dat ze een totaalbenadering biedt, waarbij taken van hulpverlening en re-integratie zonodig worden gecombineerd. Vele cliënten van Stichting Droom hebben ook een huisvestingswens, omdat ze bijvoorbeeld dakloos dreigen te raken. In 2011 hebben wij één woning toegewezen aan een cliënt van Stichting Droom. 2.3.6 Verkoop In het jaar 2011 worden er 39 woningen verkocht. In het kader van het onze portefeuillestrategie is een aantal complexen aangewezen voor verkoop. Hierbij stellen we de zittende bewoners in de gelegenheid hun woning te kopen en bij mutatie wordt de woning leeg verkocht. Omdat de te verwachten opbrengsten nodig zijn voor een kwaliteitstoevoeging aan de overige woningen wordt de prijs marktconform vastgesteld. Ook in 2011 zat de koopmarkt grotendeels op slot. Dit heeft er toe geleid dat in 2011 slechts 19 van de geplande 39 woningen zijn verkocht. Met name in het segment appartementen verloopt de verkoop zeer moeizaam en leidt dit tot langdurige leegstand. Eind 2011 heeft het zelfs geleid tot het terugnemen van de te koop staande appartementen in de verhuur. Ten opzichte van 2010 zijn in 2011 14 woningen minder verkocht en is het verkoopaantal op het niveau van 2009 uitgekomen. In 2011 is de portefeuillestrategie vernieuwd en zijn zo’n 296 woningen toegevoegd aan de verkoopvijver. De totale verkoopvijver komt hiermee op ruim 700 woningen. Verkoopprogramma 2011
Gepland
Gerealiseerd
Binnenstad
1
1
Middengebied
23
5
Paauwenburg
4
2
Groot-Lammerenburg
5
3
Oost-Souburg
3
7
Nw. en St Joosland
3
1
Totaal
39
19
Alle 19 verkochte woningen uit het huidige woningbezit hebben we verkocht in lege staat. Bij elke verkochte woning bepalen we de verkoopprijs aan de hand van een taxatierapport. Dit taxatierapport is maximaal één jaar oud. De taxateur voldeed aan de kwaliteitseisen (NVM) en is op geen enkele wijze betrokken bij de verkoop van de desbetreffende woningen. Sinds 1 november 2011 mag de corporatie er ook voor kiezen om de meeste recente WOZ-beschikking te gebruiken voor bepaling van de verkoopprijs. Wanneer woningen in lege staat verkocht worden aan een natuurlijk persoon dient de verkoopprijs minimaal 90% van de taxatiewaarde te bedragen. Alle verkochte woningen in 2011 zijn voor minimaal 90% van de taxatiewaarde verkocht. Koopgarant Koopgarant is een vorm van ‘sociale koop’ met als doel een koopwoning (bestaande bouw of nieuwbouw) bereikbaar te maken voor een bredere doelgroep. Door het geven van een korting op de verkoopprijs biedt Koopgarant minder draagkrachtigen en/of starters de mogelijkheid om een woning te kopen. Met name de stap naar een koopwoning wordt voor een starter kleiner. l’escaut heeft de verplichting om de woning terug te kopen binnen drie maanden na aanbieding door de eigenaar (terugkoopgarantie), waarbij de waardeontwikkeling (winst of verlies) wordt gedeeld. Door deze terugkoopgarantie blijft l’escaut na verkoop juridisch en economisch verbonden met de verkochte woning. Wij passen Koopgarant toe bij drie projecten: Alegria, Beatrixlaan en Inicio. De koopgarant-woningen van ‘Alegria’ en de ‘Beatrixlaan’ zijn alle 21 verkocht. De 14 Koopgarantwoningen Inicio werden aanvankelijk in 2010 aangeboden met een kortingspercentage van 15%. Wegens de moeizame verkoop is dit kortingspercentage vervolgens verhoogd naar 20%. Elf woningen van dit project zijn verkocht, waarvan één in 2010. De overige drie Koopgarantwoningen van Inicio worden op dit moment verhuurd in het luxe huursegment. Afhankelijk van het moment van mutatie (woningmarktsituatie) worden deze woningen in de vrije verkoop danwel met Koopgarant op de koopmarkt aangeboden. Het totaal aantal verkochte woningen komt hiermee op 32; tot eind 2010 waren dit er 22.
18
Aantal woningen
Type
Waarvan verkocht*
Jaar van verkoop
Kortingspercentage
Alegria
12
Eengezins, nieuwbouw
12
2009
25%
Beatrixlaan
9
Eengezins, nieuwbouw
9
2009
25% (8)
Inicio
14
Totaal
35
Eengezins, nieuwbouw
11
2010
20% (1) **
2010
15% (1)
2011
20% (10)
32
* peildatum 1 februari 2012 ** Koopgarant terugkoop —> verkoop Koopgarant
l’escaut heeft in het verslagjaar geen Koopgarantwoning teruggekocht. 2.3.7 Nieuwbouw en overige projecten In 2011 zijn projecten voltooid, gestart en nader uitgewerkt. De voltooiing van de portefeuillestrategie heeft mede richting gegeven aan de ontwikkeling van het vastgoed. In het bijzonder stond de herstructurering van Nieuw Bonedijke in de huidige markt onder druk. Naast de twee stedelijke vernieuwingsprojecten 'Groote Markt' en 'Nieuw Bonedijke' is er in 2011 ook gewerkt aan de openwijkschool 'de Combinatie'. Nieuw Bonedijke • De bouw van 24 eengezinswoningen en 16 appartementen in het sociale huursegment van het project Alliance is gestart in maart 2011. Voor de potentiële huurders hebben we een informatiemiddag georganiseerd, waardoor klanten de woningen en elkaar konden leren kennen. • Aan de Salvador Dalístraat zijn de laatste drie koopwoningen teruggetrokken en aangeboden in de vrije huur sector en succesvol verhuurd. • In de Engelse Wijk, aan de zuidzijde van de Bonedijkestraat is de sloop en asbestsanering in een groot aantal woningen voltooid. Voor de transformatie naar kwalitatief goede stadswoningen voor de koop- en huurmarkt in dit deelgebied is met de gemeente Vlissingen een hernieuwde start gemaakt door het formuleren van nieuwe uitgangspunten en ontstond er zo de mogelijkheid om een nieuw plan te maken voor het behoud van de beeldbepalende woningen. Openwijkschool en Atico • In 2011 is de bouw voltooid van de openwijkschool ‘de Combinatie’ en 38 55-plus huurappartementen. Alle woningen zijn verhuurd en de meeste bewoners namen voor de kerst hun intrek in hun nieuwe woning. Met de gemeente Vlissingen is een huurovereenkomst gesloten voor het gebouw waarin naast drie basisscholen een groot aantal functies, variërend van kinderopvang tot sportzaal, voor de wijk zijn ondergebracht. Groote Markt en omgeving • We hebben in 2011 een aangepast ontwerp laten maken voor locatie E (Gasthuisstraat). Hierin zijn ook de wensen van de buurt vertaald. Dit ontwerp is in 2011 verder uitgewerkt, zodat we in 2012 konden starten met de bouwactiviteiten. Het ontwerp is voorzien van een binnentuin om het groen in de wijk te behouden. • In 2011 heeft Marsaki 12 koopwoningen verkocht. Door het economische klimaat is de verkoop achtergebleven bij de eerdere verwachtingen. • Voor de beide deellocaties aan de Slijkstraat en het appartementengebouw aan de Breewaterstraat is een omgevingsvergunning ontvangen. • Na een aanbesteding hebben we een aannemer geselecteerd voor de bouw van de 41 appartementen en 21 eengezinswoningen. Scheldekwartier • Met collega-corporaties Woongoed Middelburg, Woonburg en een stedenbouwkundig bureau is het onderzoek naar de ontwikkelmogelijkheden in het Scheldekwartier voortgezet. De drie corporaties hebben gezamenlijk de intentie uitgesproken om te investeren in het Scheldekwartier. Herstructurering 3e fase Middengebied • De beide locaties aan de Beatrixlaan zijn betrokken in de herstructurering 3e fase van het Middengebied. Dit doen we, omdat bestaande plannen in de koopsector niet reëel waren. Door verdunning in andere delen van het Middengebied ontstaan hier kansen voor herontwikkeling. De locaties zijn samen met de Gemeente Vlissingen benoemd en uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan. Gezamenlijk hebben we een aanvraag ingediend voor de inzet van ISV-III middelen (subsidie Provincie Zeeland) voor de verdunning en stadsvernieuwing.
19
Jaarverslag 2011
project
Jaarverslag 2011
2.4
Empowerment
Als sociale woningcorporatie zijn we zeer betrokken bij de woon- en leefsituaties van onze klanten. Er zijn klanten die het soms niet zelfstandig redden. Wij willen deze klanten graag helpen door hun zelfstandigheid (= empowerment) te vergroten. Het accent van onze hulp ligt op problemen signaleren en de klant in contact brengen met de juiste instantie. In 2011: • brengen we kandidaten die een verhoogd risico lopen om in de problemen te komen in contact met de woonmaatschappelijk medewerker. • voeren we geregeld overleg met hulpverlenende instanties om mogelijke probleemgevallen te bespreken en werkafspraken te evalueren. • kandidaten die een woning willen huren bij l’escaut woonservice, maar behoren tot een risicovolle doelgroep, kunnen een woonbegeleidingsovereenkomst krijgen. • optimaliseren we het begeleidingsproces van klanten met een schuldenproblematiek, in samenwerking met andere partijen. Ook in 2011 spanden wij ons in om de huurachterstand en huisuitzettingen terug te dringen. Sinds 2009 voert het team huurincasso een beleid, waarbij met alle klanten die een huurachterstand hebben opgelopen, (persoonlijk) contact moet worden gezocht, voordat het dossier aan de deurwaarder wordt overgedragen. Zodra een incassomedewerker een situatie aantreft waarbij sprake is van diverse problemen dan wordt de woonmaatschappelijk medewerker ingeschakeld. De woonmaatschappelijk medewerker staat de klant dan adequaat bij of verwijst door naar de juiste hulpverlenende instantie. Sinds enkele jaren is de samenwerking met ketenpartners verstevigd, waardoor wij sneller kunnen doorverwijzen naar de juiste hulpverlenende instanties. Door de functie van een woonmaatschappelijk medewerker, kunnen we de klanten op de goede manier doorverwijzen. Met diverse hulpverlenende instanties voert de woonmaatschappelijk medewerker frequent overleg om de begeleiding zo optimaal mogelijk te laten verlopen. Een juiste begeleiding heeft immers effecten op het gebied van onze huurinkomsten en het reduceren van overlast. In 2011 stond het aantal huisuitzettingen op 16. In vergelijking met 2010 zijn dit er 12 minder. Ondanks de economische crisis zijn we er in geslaagd het aantal ontruimingen terug te dringen. Dit heeft te maken met het strakke huurincassobeleid van waaruit in een zeer vroeg stadium een huurachterstand wordt gesignaleerd en wordt aangepakt. Veel klanten hebben we naar schuldhulpverleningsinstanties kunnen verwijzen. In 2011 zijn er ook weer woonbegeleidingsovereenkomsten afgesloten. Als bij intake blijkt dat we te maken hebben met een kandidaat die specifieke problemen heeft, dan sluiten we een dergelijke overeenkomst af met de kandidaat. Gedurende minimaal een jaar is de overeenkomst van toepassing. In de overeenkomst worden diverse afspraken opgenomen waar de kandidaat zich aan dient te houden. Door het frequent afleggen van huisbezoek bij de kandidaat thuis kunnen we afspraken goed evalueren. Na dat jaar zetten we deze overeenkomst bij positief verloop om in een regulier huurcontract. In 2011 sloten wij negen woonbegeleidingsovereenkomsten.
20
Jaarverslag 2011
21
Jaarverslag 2011
22
Jaarverslag 2011
CONTAINERDAGEN BLIJVEN SUCCES Ook in 2011 hebben we weer tal van activiteiten georganiseerd, zowel fysieke als wijkgebonden activiteiten, met een gemiddelde van drie activiteiten per maand. De container-opruimdag is daarvan altijd weer een succes. Behalve dat de bezem door wijk en woning wordt gehaald, is zo’n dag ook een goed middel om de sociale cohesie te versterken. Daarnaast startte Stichting Buurtbemiddeling met haar activiteiten. Ook een succes. Met 99 bemiddelingen maakte buurtbemiddeling in 2011 een veelbelovende start.
23
Jaarverslag 2011
3
Leefbare en vitale wijken
Corporaties moeten, op grond van de wet, hun verantwoordelijkheid nemen als het gaat om het in stand houden en verbeteren van een goed leefklimaat. Samen met bewoners en belanghouders willen we de wijken in Vlissingen leefbaar maken. Het afgelopen jaar is weer hard gewerkt om dichter bij deze doelstelling te komen. In 2011 stellen we ons als doel om voor de wijken Middengebied en Bossenburgh wijkplatforms geïnstalleerd en operationeel te hebben. Voor onze afdeling wijkontwikkeling en beheer vraagt deze vernieuwde werkwijze een omslag in denken en opereren. Voor onze huurders houdt het in dat ze meer en ook op een directere wijze invloed krijgen in de leefbaarheid van hun wijken. In de jaren daarna zullen we dit voor alle wijken toepassen. Wijkplatforms In het verslagjaar heeft een overleg met de huurdersvereniging en een brede inzet van l’escautmedewerkers plaatsgevonden met als onderwerp wijkplatforms. In de uitwerking hiervan met de gemeente is overeengekomen dat deze de regierol hierin vervult. Dit wordt geborgd in de voorgenomen prestatieafspraken die we in 2012 definitief vaststellen. Ons doel voor de installatie van wijkplatforms in het Middengebied en in Bossenburgh heeft hierin een plaats gekregen en zijn daardoor door ons in 2011 niet geïnstalleerd. , 50 jaar huurder van l escaut De Piet Heinkade heeft honkvaste bewoners. Een tiental huurders die 50 jaar (of langer) huren van l’escaut zijn in 2011 in het zonnetje gezet. In het bewonersmagazine Rondom Wonen is hier eveneens aandacht aan besteed. Containerdag Middengebied 27 augustus 2011 De containerdag Middengebied is door de inzet van veel vrijwilligers, een goede samenwerking met de gemeentelijke dienst afvalverwijdering en het containerbedrijf een groot succes geworden. Behalve voor het opruimen van woning en tuin is het ook een goed middel om de sociale cohesie in de buurt te versterken. Wijkdag 17 september 2011 Om de omgeving Bloemenlaan ook op een positieve manier in de schijnwerper te zetten, hebben we in samenwerking met de gemeente Vlissingen, Stichting Palladium, het inloophuis, Vlissingen in beweging en Local Board een wijkfeest georganiseerd voor alle bewoners in de omgeving van de Bloemenlaan. Aanleiding was de oplevering van het tweede volkstuinenterrein aan de Irislaan/Jacob Marislaan. De opkomst was erg goed. Zo’n 300 bewoners bezochten de wijkdag. Integrale wijkaanpak In 2011 is regelmatig casusoverleg gevoerd met de veiligheidscoördinator van de gemeente Vlissingen over problematische situaties waar huurders bij betrokken waren. Hierbij waren ook de wijkagenten en diverse hulpverleningsinstellingen betrokken. Lokaal maatwerk Met het oog op het creëren van evenwichtige buurten passen we sinds medio 2009 lokaal maatwerk toe: voor twee buurten vragen wij om een woonadvies bij de burgemeester, voordat wij in deze wijken woningen toewijzen. Ook in 2011 gold het lokaal maatwerk voor een deel van onze woningen in Bossenburgh en Hercules Segherslaan en omgeving. Wijk- en buurtgesprekken Op 15 februari was er een bewonersbijeenkomst in Ter Reede en op 2 maart in de Historische kerk in Oost-Souburg. l’escaut gaf deze avonden een toelichting op allerlei beleidszaken. Huurders die zich hadden aangemeld konden ook zelf vooraf en tijdens de bijeenkomst hun vragen stellen. Met een opkomst van ongeveer 250 huurders voorzag de bijeenkomst duidelijk in een behoefte. De onderwerpen varieerden van gepland groot onderhoud tot scootmobieloplaadpunten en van wijkregisseurschap tot nieuwbouwplannen. Aan het eind van de avond kregen de bewoners de mogelijkheid om direct en persoonlijk met hun vragen bij l’escautmedewerkers aan te kloppen. Klankbordgroepen en bewonerscomités Omdat het voor ons onmogelijk is om met alle bewoners van een buurt en/of complex tegelijk te communiceren vormen we klankbordgroepen en bewonerscomités. Van een klankbordgroep wordt onder andere verwacht dat ze meedenken over uit te voeren plannen binnen hun wijk of complex. Doordat we regelmatig met een afvaardiging (klankbordgroep) van de bewoners overleg hebben, proberen we een zo prettig mogelijk leefklimaat te behouden. Daarnaast zijn er ook enkele bewonerscommissies die - in tegenstelling tot een klankbordgroep - op initiatief van bewoners zelf zijn opgericht. Een deel van onze bewoners is vertegenwoordigd in een klankbordgroep of een bewonerscommissie. In 2011 is er voor de bewoners van de herontwikkelde wijk Nieuw Bonedijke een integrale klankbordgroep opgericht met circa 25 deelnemers. Hierin participeren naast bewoners ook de gemeente, politie, scholen, Stichting Palladium en de huurdersvereniging l’Escaut.
24
Leefbaarheidsprojecten We hebben een substantieel deel van het leefbaarheidsbudget besteed aan fysieke en sociale wijkgebonden activiteiten. Onderdeel hiervan is de financiële en organisatorische ondersteuning van verschillende initiatieven ter verbetering van de leefbaarheid die ontwikkeld zijn door bewoners en bewonersorganisaties. In totaal zijn 37 leefbaarheidsacties georganiseerd of ondersteund. Fysieke wijkgebonden projecten In de meeste wijken zijn opruim- en wijkacties georganiseerd. In 2011 hebben we dit in Oost-Souburg in samenwerking met collega-corporatie Woonburg opgepakt. Buurtbemiddeling Na een lange periode van voorbereidingen is op 18 april 2011 buurtbemiddeling Vlissingen van start gegaan en is het convenant getekend met de initiatiefnemers. Buurtbemiddeling Vlissingen is een samenwerkingsproject van l’escaut woonservice, Woonburg, gemeente Vlissingen, Politie Zeeland en Stichting Welzijn Middelburg (SWM). De gemeente Veere is in een ander stadium afgehaakt voor een Walchers brede samenwerking. Buurtbemiddeling heeft zichzelf in de afgelopen 15 jaar in Nederland bewezen als een sterk en effectief instrument in de aanpak van leefbaarheid en veiligheid. Buurtbemiddeling vervult een belangrijke brugfunctie tussen strijdende partijen (buren) binnen de samenleving. Steeds beter weten burgers en lokale organisaties de weg naar buurtbemiddeling Vlissingen te vinden. De informatieve website wordt goed bezocht en regelmatig verschijnen er in de media artikelen over buurtbemiddeling. De partners besteden met regelmaat, bijvoorbeeld in huisbladen voor huurders, aandacht aan deze nieuwe gratis dienstverlening. Het doel van het project is woonoverlast te verminderen en escalaties te voorkomen door horizontale, de zogenaamde huis-, tuin- en keukenconflicten, tussen buren en buurtgenoten in een zo vroeg mogelijk stadium te signaleren en zo efficiënt mogelijk op te lossen. De effecten liggen vooral op het gebied van het vergroten van de leefbaarheid, het versterken van de gemeenschapszin en het bevorderen van de zelfredzaamheid. De opdracht voor de periode april tot en met december 2011 was 75 conflictmeldingen te behandelen. Aan het einde van 2011 stond de teller op 99 bemiddelingen.
25
Jaarverslag 2011
Daarnaast houden we periodiek in de woonzorgcomplexen Ter Reede, Doctor Ottestraat en Gouwe Tuyn een inloopspreekuur voor onze bewoners.
Jaarverslag 2011
26
Jaarverslag 2011
TOEKOMST = DUURZAAMHEID
Duurzaamheid is een ruim begrip waar je op vele levels in kunt participeren. Ook wij dragen ons steentje bij. We integreerden tal van energiebesparende maatregelen in ons onderhoud en experimenteerden met zonnepanelen. Daarnaast stelden we een samenwerkingsdocument op met de lokale energieleverancier om te kijken wat we nog meer kunnen doen voor de klant en het milieu.
27
Jaarverslag 2011
4
Duurzame leefomgeving
Als corporatie staan we midden in de wereld. We zijn een maatschappelijke onderneming met een langetermijnverantwoordelijkheid. Daarbij hoort ook de zorg voor het milieu. Er wordt teveel CO2 uitgestoten en ook wij leveren daar een bijdrage aan. Daarnaast willen wij onze woningen zo energiezuinig mogelijk maken. 4.1
Duurzaam ondernemen
Duurzaam ondernemen vulden wij het afgelopen jaar voornamelijk in via onze huurwoningen. Een voorbeeld hiervan is dat we de CO2-uitstoot willen verminderen door energiebesparende maatregelen te nemen voor ons bestaand woningbezit. In een periode van tien jaar willen we onze woningen opwaarderen naar minimaal een energielabel B en waar dit technisch niet mogelijk is energielabel C. In dit verslagjaar zijn de voorbereidingen afgerond voor de opwaardering van ons woningbezit. 4.2
EPA-labels
Epa-labels l’escaut heeft zich gecommitteerd aan het Zeeuwsch convenant de CO2-uitstoot te verminderen. Uiteindelijk moeten onze inspanningen op het vlak van het gedrag van onze bewoners en de kwaliteit van de woningen leiden tot een afname van het gasverbruik van onze klanten met 20% over de periode 2008-2018. Hiermee is de intentie uitgesproken te willen voldoen aan de AEDES-norm voor 2018: alle woningen in ons bezit hebben dan minimaal een B-label, met uitzondering van de woningen waarvoor dit onevenredig hoge investeringen vraagt. Onderdeel van de portefeuillestrategie is het energiebeleid. Met een werkgroep is in 2010 volop gewerkt aan diverse scenario’s. Medio 2011 is een besluit genomen. Al onze woningen zijn voorzien van een definitief label dat tien jaar geldig is. Het gemiddelde niveau van het totale woningbezit is in het verslagjaar label D. Energiebeleid l’escaut is al een aantal jaren bezig met het verbeteren van haar woningbezit. In 2011 hebben we het energiebeleid als onderdeel van de portefeuillestrategie vastgesteld. De maatregelen die we al sinds 2002 uitvoeren zijn onder andere het vervangen van enkelglas door dubbelglas/HR++ glas, het vervangen van de cv-ketels door HR107–combiketels en het aanbrengen van dakisolatie. In de werkgroep portefeuillestrategie is een overzicht gemaakt van de complexen met de verwachte levensduur, kwaliteit, mate van energie-investering en strategie. Ook zijn de complexen onderverdeeld in een categorie ‘investering’; geen, midden of hoog. Het energie-investeringspakket hoog omvat: • HR107-combiketel • Enkelglas vervangen door HR++ glas • Dakisolatie • Paneelisolatie • Kierdichting • Spouwisolatie • Vloerisolatie Het energie-investeringspakket midden is exclusief vloer- en spouwisolatie. Het energiepakket midden voeren we uit bij complexen met een verwachte levensduur van 10-15 jaar; pakket hoog bij complexen met een verwachte levensduur van meer dan 15 jaar. Verder doen we geen energetische investeringen bij verkoopcomplexen en waarbij de verwachte levensduur minder dan 10 jaar is. Door het uitvoeren van deze maatregelen gedurende de periode 2012- 2020 wordt onze doelstelling, gemiddeld label B voor ons bezit, zoals genoemd in het ondernemingsplan om financiële redenen niet gehaald. Deze energie-investeringen resulteren eind 2020 voor het gehele bezit in een energielabel C. Uitgevoerde energiemaatregelen In het verslagjaar hebben we verschillende energiebesparende maatregelen uitgevoerd. Cv–ketels In alle woningen, met uitzondering van woningen waar we geen grote investeringen meer doen, vervangen we de cv-ketels. Vaak gaat het om bestaande conventionele ketels zonder warmwatervoorziening. In het kader van energiezuinigheid vervangen we bestaande conventionele ketels door HR-combiketels (hoogrendement met warmwatervoorziening). Deze ketels verbruiken minder gas en geven meer comfort voor de huurders. De HR-combiketels plaatsen we zonder huurverhoging. De huuraanpassing vindt plaats wanneer de desbetreffende bewoner verhuist en een nieuwe bewoner zijn intrek neemt. In het verslagjaar zijn in vijftien complexen de cv-ketels vervangen. In totaal zijn er 396 HR-combiketels geplaatst.
28
Isolatie In alle woningen, met uitzondering van woningen waar we geen grote investeringen meer doen, kunnen de bewoners gelijktijdig met de uitvoering van de kwaliteitsslag kiezen voor dakisolatie. Uiteraard gebeurt dit alleen in woningen die nog niet voorzien zijn van dit soort isolatie. Zonnepanelen Op het complex Hogewater zijn 32 zonnepanelen aangebracht. Op deze panelen krijgen we SDE – subsidie. Collectieve cv – zonneboiler In voorbereiding is het vervangen van de collectieve cv-ketels in het complex Ter Reede. De cv-ketels vervangen we door HR-ketels en de warmwatervoorziening verduurzamen we door het plaatsen van een zonneboiler. Deze werkzaamheden ronden we in 2012 af. Samenwerking met lokale energieleverancier In het verslagjaar is er een samenwerkingsdocument opgesteld om samen met de lokale energieleverancier te streven naar gezamenlijke strategische doelen. De doelen van de samenwerking hebben we bepaald voor een periode van drie jaar. Deze periode is te overzien en is een periode waarin we concrete stappen kunnen maken om de doelen waar te maken. Deze stappen gaan we vanaf 2012 opnemen in (lopende) projecten en acties. De strategische doelen voor samenwerking zijn: • tevreden klanten • duurzame leefomgeving • lagere woonlasten • betrouwbare en professionele partners In 2012 werken we dit document verder uit om tot een samenwerkingsovereenkomst te komen. 4.3
Maatschappelijk verantwoord ondernemen
De veranderende wereld is groter dan Vlissingen alleen. Daarom ondersteunen we graag organisaties die actief meewerken aan een beter leefklimaat. Sponsoring Door middel van sponsoring wil l’escaut graag organisaties ondersteunen die bijdragen aan een beter leefklimaat. Daarbij hanteren we wel een aantal sponsorvoorwaarden. We steunen activiteiten die duidelijk bijdragen aan de Zeeuwse leefomgeving, liefst op Vlissings niveau. Dat kan op allerlei gebieden, zoals duurzaamheid, kunst en cultuur, sport, etc. In 2011 besteedden we € 7.805,- aan sponsoring. De gelden die zijn besteed aan specifieke wijkacties- en evenementen zijn hierin niet meegenomen. Ook partciperen we mee in de Zeeuwse uitdaging. De missie van de Zeeuwse Uitdaging is het stimuleren van maatschappelijk betrokken ondernemen. Zij ondersteunen bedrijven en maatschappelijke organisaties in hun streven naar een betrokken samenleving. Housing4more Het project Housing4more is een uitzondering op onze sponsorvoorwaarden. Dit project richt zich op het verstrekken van woningkredieten aan (semi)agrariërs in ontwikkelingslanden om hen te helpen uit hun afhankelijke positie te komen en hun zelfredzaamheid te vergroten. l’escaut levert een financiële bijdrage van € 50.000 aan het project Housing4More. De volgende partijen hebben ook besloten om deel te nemen: • R&B Wonen te Heinkenszand; • gemeente Reimerswaal te Kruiningen; • gemeente Borsele te Heinkenszand en • Rabobank Oosterschelde te Goes.
29
Jaarverslag 2011
Isolatieglas Woningen die nog niet volledig zijn voorzien van isolerende beglazing, met uitzondering van de woningen waar we geen grote investeringen meer doen, voorzien we gelijktijdig met het schilderwerk volledig van isolerende beglazing. In het kader van energiezuinigheid plaatsen we hier HR++glas. De verbeterde isolatie leidt tot lagere stookkosten. Deze werkzaamheden voeren we uit zonder huurverhoging voor de zittende huurders. In het verslagjaar zijn acht complexen geheel voorzien van HR++glas; in totaal 276 woningen.
Jaarverslag 2011
Projectrealisatie In 2010 is het eerste (pilot)project van Housing4More van start gegaan in het zuiden van India. In vier jaar is het plan om 90 woningen te bouwen en 290 kleine renovaties (bijvoorbeeld het dak vernieuwen) uit te voeren. In eerste jaar (augustus 2011 - augustus 2012) zijn 34 nieuwe woningen en 68 renovaties gerealiseerd. Het project loopt goed. Voor een uitgebreid verslag van het project verwijzen we naar de website www.housing4more.org.
30
Jaarverslag 2011
31
Jaarverslag 2011
32
Jaarverslag 2011
ORGANISATIE ANDERS BELICHT In 2011 is onze organisatie verder geprofessionaliseerd. Daarnaast vond voor de eerste keer een visitatie plaats, waardoor onze organisatie op een andere manier werd belicht. Een leerzame ervaring. Met een voldoende beoordeling zeker niet slecht, maar ook nog ruimte voor verbeteringen. Een advies van de commissie was om te kijken naar mogelijkheden voor fusie. Een spannend proces dat in 2012 verder wordt uitgewerkt.
33
Jaarverslag 2011
5
Continue organisatieontwikkeling
l’escaut woonservice is een organisatie in ontwikkeling. We leven in het besef dat ontwikkelen en veranderen de regel is, want onze omgeving is voortdurend in beweging. Die continue organisatieontwikkeling is feitelijk een doel op zich. Lerend vermogen staat bij ons dan ook hoog in het vaandel. 5.1
l’escaut als werkorganisatie
5.1.1 Algemeen Het jaar 2011 stond in het teken van het nemen van de laatste stappen in de ontwikkeling naar een klantgerichte organisatie. De laatste punten uit het betreffende project zijn afgewikkeld en de trainingen in het kader van klantgericht werken zijn afgerond. Daarnaast heeft een groot aantal medewerkers opleidingen en trainingen gevolgd. De inbedding van klantgericht werken in de organisatiestructuur hebben we in 2011 voorbereid. 5.1.2 De leiding van l’escaut De leiding van de organisatie wordt gevormd door de directeur-bestuurder en het managementteam. De directeur-bestuurder is eindverantwoordelijk en legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. De managers zijn verantwoordelijk voor de eigen afdeling en daarnaast medeverantwoordelijk voor de integrale bedrijfsvoering. Teamleiders en uitvoerders zijn direct leidinggevenden voor medewerkers. De wens om de verantwoordelijkheid laag in de organisatie te leggen is na het vertrek van een teamleider in 2010 verder ingevuld door het tijdelijk benoemen van coördinatoren vanuit de teams. 5.1.3 Personeelsbezetting De personeelsbezetting in 2011 is iets afgenomen ten opzichte van het voorgaande jaar. De belangrijkste reden hiervoor is dat in afwachting van de voorgenomen organisatiewijziging een aantal vacatures tijdelijk niet ingevuld is. Wel zijn een aantal medewerkers op uitzend- en/of detacheringsbasis werkzaam geweest. Daarnaast zijn een aantal medewerkers tijdelijk werkzaam in de functie van coördinator. In 2011 zijn drie nieuwe medewerkers in dienst getreden en hebben zes medewerkers de organisatie verlaten. Een compleet overzicht van de kengetallen staat vermeld in de jaarrekening. Ziekteverzuim en frequentie Het ziekteverzuim in 2011 is flink gedaald ten opzichte van het hoge ziekteverzuimpercentage in 2010. In 2011 was het ziekteverzuimpercentage 3,9%, heel wat minder dan de 5,5% in 2010. Het percentage van 3,9% is het laagste percentage van de afgelopen 5 jaar. De frequentie is 1,41 en daarmee iets gestegen ten opzichte van 2010. 2010
2011
Ziekteverzuim
5,5%
3,9%
Frequentie
1,22
1,41
Tabel: Ziekteverzuim frequentie
5.1.4 Arbeidsomstandigheden Handboek Veilig werken In 2011 hebben we voorrang verleend aan het beeldschermwerkplekonderzoek en het maken van een informatiefolder voor nieuwe medewerkers. Gevolg hiervan is dat de doelstelling om het Handboek veilig werken af te ronden, niet is behaald. Dit staat op voor 2012. Beeldschermwerkplekonderzoek Alle medewerkers van beeldschermwerkplekken hebben meegedaan aan het onderzoek, dat bestond uit twee onderdelen: • de inrichting van de werkplek: ergonomische aspecten; • het werken aan een beeldscherm: functie-inhoudelijke aspecten. Er is tijdens het onderzoek veel aandacht besteed aan het goed instellen van de stoel, de afstand en hoogte van het beeldscherm en de juiste hoogte van het bureau. Gewenste aanpassingen zijn dan ook uitgevoerd. Naast deze ergonomische aspecten is ook gekeken naar de functie-inhoudelijke aspecten. Aan de hand van een checklist met tien vragen zijn mogelijke knelpunten ten aanzien van het werken aan een beeldscherm geïnventariseerd. Met een aantal medewerkers per functiegroep zijn de vragen doorgenomen. De bevindingen uit het onderzoek zijn gerapporteerd aan directie en management. Informatiefolder (nieuwe) medewerkers Het ontbreken van een informatiefolder voor (nieuwe) medewerkers werd al langer als een gemis ervaren. Mede om die reden is voorrang gegeven aan het maken van de folder. Behalve algemene informatie over de organisatie, het bestaan van de personeelsvereniging, de ondernemingsraad en de arbocommissie kunnen (nieuwe) medewerker hierin bijvoorbeeld ook
34
5.1.5 Medewerkerstevredenheidsonderzoek Het medewerkertevredenheidsonderzoek voeren we tweejaarlijks uit. In 2011 is geen onderzoek gedaan. 5.2
Ontwikkeling
Voor de ontwikkeling van de organisatie hebben we een aantal onderwerpen uitgelicht die we per paragraaf verder toelichten. 5.2.1 l’escaut klantgericht; van goed naar beter Het veranderingstraject ‘klantgericht werken’ is half 2007 in gang gezet met de start van het programma “l’escaut klantgericht – van goed naar beter”. Het merendeel van de projecten is in 2011 afgerond. Een aantal acties, zoals het ter beschikking stellen van een Persoonlijke Informatiepagina voor huurders is doorgeschoven. 5.2.2 Automatisering Dit jaar stond in het teken van het ontwikkelen van een toekomstvisie op het gebruik van ICT en heeft geresulteerd in een ICT-beleidsplan en een meerjarenplanning. Ook is er met alle secties/afdelingen overleg gevoerd om mogelijke knelpunten op ICT-gebied boven tafel te krijgen. Naar aanleiding van deze overleggen zijn acties uitgezet om op onderdelen zaken te verbeteren. Belangrijk was het invoeren van de digitale facturen werkstroom. Hiermee wordt een grote efficiencyslag gemaakt in het verwerken en afwikkelen van binnenkomende facturen. Ook zijn van een beperkt aantal modules uit het primair informatiesysteem nieuwe updates geïnstalleerd. Tenslotte is een aanvang gemaakt met het ontwikkelen van een nieuwe portal voor de Balanced Scorecard met nieuwe KPI’s, gebaseerd op het ondernemingsplan van l’escaut. De voltooiing hiervan zal in het eerste kwartaal van 2012 plaatsvinden. 5.2.3 Procesmanagement In navolging van 2009 en 2010 is in 2011 verder gevolg gegeven aan het project l’escaut klantgericht. 2010 stond in het teken van het uitvoeren en implementeren van de voorstellen uit de projectgroep klantgericht. Hiervoor was een eindejaarsdoel opgesteld waarin was opgenomen dat de tien klantprocessen aan het eind van het jaar beschreven dienden te zijn. Aan de ingeslagen weg van 2010 is in 2011 verder gevolg gegeven door middel van het opstellen van een nieuw eindejaarsdoel: klant- en ondersteunende processen zijn beschreven en afdelingsdoelen (conform vastgestelde eisen) zijn opgesteld. Eind 2011 waren dan ook alle klant- en ondersteunende processen beschreven en voorzien van een werkinstructie aan de hand van de nieuwe formats. In deze formats wordt er een relatie gelegd met de missie, visie en doelstellingen van l’escaut. Daarnaast zijn aan de hand van deze format de PDCA cirkel, de interne controle maatregelen, het resultaat en het risico vastgelegd. In 2011 heeft planning en control aan de hand van de nieuw beschreven processen een nieuw intern controleplan opgezet. Hierin zijn alle benoemde velden in de processen, maar ook de precieze toepassing van het aantal deelwaarnemingen toegevoegd. Dit laatste na overleg met de accountant. Verder is in 2011 het document met de bevindingen/conclusies en de correcties/verbeteringen vaker verspreid; in januari, april, juli en oktober (voorheen was dit tweemaal per jaar in de maanden maart/april en september/oktober). De reden hiervoor is om een nog actievere opvolging te bevorderen. De terugkoppelingen van de proceseigenaren zijn net als in 2010 verwerkt in het interne controleplan, waarna ze vervolgens weer als input dienden bij de volgende controles. De actieve opvolging van en het sturen op de acties in de managementletter is in 2011 voortgezet. Hiertoe vond er één keer in het kwartaal een overleg plaats tussen de functionaris planning en control en de directie. Alvorens dit overleg plaatsvond, werden de commentaren van de managementletter geüpdate door de managers. De functionaris planning en control verwerkte deze in het document en vermeldde daarnaast eventuele risicovolle interne controles of zaken die structureel niet goed gaan. Ook in 2011 is de geüpdate managementletter, nadat deze was besproken met de directeur-bestuurder, verstuurd aan de managers. 5.2.4 Balanced Scorecard / Managementinformatie Als meetinstrument voor de managementinformatie gebruiken we de Balanced Scorecard (BSC). Hierin wordt de ondernemingsstrategie uitgesplitst in meetbare delen; de kritische prestatie-indicatoren (KPI’S) en vervolgens in onderdelen waar een waarde aan gekoppeld kan worden; de prestatie indicatoren (PI’s). De waardes halen we, waar mogelijk, uit de datawarehouse. Als dat niet mogelijk is, vullen we ze handmatig. De uitkomsten van de KPI’s analyseren we aan de hand van vooraf vastgestelde normen. Bij (negatieve) afwijkingen geven de managers/teamleiders hiervoor een verklaring en sturen zij bij. Directie en managers analyseren elk kwartaal de strategische Balanced Scorecard en presenteren dit aan de Raad van Commissarissen. De afdelingscorecards worden zoveel mogelijk maandelijks op afdelings- en teamniveau besproken. In het vierde kwartaal van 2011 is er een start gemaakt om de strategische Balanced Scorecard beter aan te sluiten op het ondernemingsplan. Hiervoor ontwikkelen we nieuwe KPI’s. In het eerste kwartaal van 2012 ronden we dit af.
35
Jaarverslag 2011
hele algemene en praktische informatie vinden over de CAO, de secundaire arbeidsvoorwaarden, de werktijden en het opnemen van verlof.
Jaarverslag 2011
5.2.5 Organisatiestructuur In navolging op het ondernemingsplan richten we in 2011 de organisatiestructuur verder klantgericht in. Dit betekent onder andere dat we organisatie indelen in front- mid- en backofficetaken. Het frontoffice is het gezicht voor de klant en beantwoordt het grootste deel van de vragen tijdens het eerste contact met de klant. Het midoffice heeft de wat meer langdurige en duurzame contacten met de klant en het backoffice is intern werkzaam. Daarnaast wordt de afstand tussen beleid en uitvoering zo kort mogelijk gehouden. De voorbereidingen voor de ontwikkeling van een nieuwe organisatiestructuur zijn in 2011 afgerond. Met de ondernemingsraad hebben we overleg gevoerd en advies gevraagd en uitgebracht. Door de besluitvorming over het voornemen tot fuseren met Woongoed Middelburg en Woonburg is de organisatiewijziging niet doorgevoerd. Een belangrijke pijler van deze organisatiewijziging, waaronder het klantcontactcentrum hebben we wel doorgevoerd. 5.2.6 HRM Human Resource Management (HRM ofwel personeelsbeleid) is een belangrijke kapstok om de medewerkers in de organisatie te ontwikkelen in kennis, gedrag en houding, maar ook om inzicht te krijgen in de personeelsformatie. In de aanloop van de definitieve invoering van het KWH-goedwerkgeverschapslabel actualiseren we in 2011 het HRM-beleid en stellen we een strategische personeelplanning op. In 2011 is het HRM-beleid uit 2005 geactualiseerd en vastgelegd in een HRM-nota. Het nieuwe HRM-beleid is eind 2011 door directie en management goedgekeurd. De belangrijkste wijzigingen in dit beleid zijn: • aanpassing van het competentiemanagement met daarin meer focus op een kleiner aantal competenties; • invoering van strategische personeelsplanning om instroom, doorstroom en uitstroom van personeel in goede banen te kunnen leiden; • invoering van performancemanagement; • invoering van HR-scorecard. De uitwerking van de HRM-nota doen we in samenspraak met de fusiepartners. 5.2.7 Bedrijfshuisvesting werkorganisatie In 2011 worden de locatiemogelijkheden onderzocht en nemen we een besluit waar de nieuwe bedrijfshuisvesting van l’escaut wordt gerealiseerd. Een van de belangrijkste eisen aan de locatie is dat het kantoor goed bereikbaar moet zijn voor onze klanten, dus aan de westzijde van het kanaal. In 2011 zijn verschillende locaties voor nieuwe bedrijfshuisvesting bekeken. Naar aanleiding van het voornemen tot fusie zijn alle activiteiten op dit gebied stopgezet. 5.3
Goed besturen en resultaatgericht werken
Wij werken aan goed bestuur door het stimuleren en bevorderen van integer handelen door de organisatie en haar vertegenwoordigers (medewerkers, bestuur en commissarissen). Integriteitscode Een belangrijk onderdeel van het integriteitsbeleid is de integriteitscode. Deze integriteitscode bestaat uit de volgende onderdelen: Verdeling van schaars goed, Zakelijk houden van relaties, Gebruik van bedrijfsmiddelen en Respectvolle omgang. Het zakelijk houden van relaties heeft onder mee te maken met terughoudendheid bij het aannemen van relatiegeschenken. Relatiegeschenken die wel worden geaccepteerd worden gemeld bij de leidinggevende en daarnaast wordt aan het eind van het jaar het complete overzicht besproken in het managementoverleg. In dit verslagjaar zijn geen bijzonderheden op dit gebied geconstateerd. Bij de verdeling van schaars goed hoort het melden van woningtoewijzingen buitenom het woonruimteverdelingsysteem aan medewerkers. In 2011 hebben dergelijke toewijzingen niet plaatsgevonden. Klokkenluidersregeling l’escaut heeft een klokkenluidersregeling in het leven geroepen om medewerkers de gelegenheid te geven anoniem melding te kunnen maken van misstanden binnen de organisatie. Van deze regeling is in 2011 geen gebruik gemaakt. Risicoanalyse integriteit In dit verslagjaar is een inventarisatie van integriteitsrisico’s afgerond. Management en directie hebben een top-10 van integriteitsrisico’s benoemd. Voor deze risico’s worden beheers- en controlemaatregelen opgezet. Visitatie In april 2011 startte de maatschappelijke visitatie met een bijeenkomst voor directie, MT, RvC en de visitatiecommissie. In de weken daarna voerde de visitatiecommissie verschillende gesprekken met interne en externe stakeholders. Ook zijn de zelfevaluatie en de prestaties op basis van ambitie en opgaven beoordeeld.
36
5.4
Maatschappelijke inbedding
l’escaut heeft een transparante en dienstbare opstelling naar haar klanten en belangenhouders. Aan de voorkant houdt dat in dat het samenstellen van ons ondernemingsplan en het maken van onze portefeuillestrategie bij uitstek gelegenheden zijn om ook extern de opgave te definiëren. Bij het samenstellen van het ondernemingsplan zijn naast de gemeente en de huurdersvereniging ook welzijns- en zorgpartijen betrokken. Bij het samenstellen van de portefeuillestrategie hebben met name de gemeente en de huurdersvereniging een rol gespeeld. In het ondernemingsplan 2009-2012 hebben we onze stakeholders de belofte gedaan om ze actief te benaderen en te informeren. Onze stakeholders hebben reeds aangegeven daadwerkelijk onze stakeholders te willen zijn. Dat betekent, ook voor ons, bouwen aan een relatie, tijd nemen om de problematiek van elkaar goed te begrijpen en gezamenlijk visies te ontwikkelen en problemen op te lossen voor de gemeente Vlissingen. De volgende organisaties behoren wat ons betreft in ieder geval tot onze stakeholders: • de overheid (gemeente, provincie) • Huurdersvereniging l’Escaut • de onderwijsinstellingen in Vlissingen • de zorginstellingen in Vlissingen • de welzijnsorganisaties en maatschappelijke opvang in Vlissingen • collega-woningcorporaties in Walcheren • bestuurs en financiers. 5.4.1 Overheid Met de gemeente vindt vier keer per jaar bestuurlijk overleg plaats. Hierbij worden de conceptprestatieafspraken besproken en bestaande afspraken doorgenomen, danwel geëvalueerd. Voor twee grote herstructureringsopgaven, welke zijn vast gelegd in een SOK (samenwerkingsovereenkomst) wordt de voorgang gemonitord, of aangepast waar nodig. Een andere grote herstructureringsopgave is in het verslagjaar opgepakt en vertaald in een nieuwe SOK genaamd herstructurering Middengebied derde fase. In het eerste kwartaal van 2012 wordt dit door beide partijen bekrachtigd. 5.4.2 Huurdersvereniging l’Escaut De Huurdersvereniging (HVL) is in 1986 opgericht. De bestuursleden zetten zich volledig belangeloos in ter ondersteuning van onze huurders. De huurders waarderen dat door in grote getale lid te zijn van deze vereniging. Wij beschikken over een participatiereglement dat de basis vormt voor het aangaan van een overeenkomst met de huurdersvertegenwoordiging. Dit heeft geleid tot het sluiten van een samenwerkingsovereenkomst met genoemde vereniging, welke in 2010 is herijkt. Wij ervaren de jarenlange samenwerking als een die haar meerwaarde heeft bewezen. Naast incidentele, bilaterale overleggen wordt er maandelijks met het bestuur van de Huurdersvereniging overleg gevoerd, waarbij van de zijde van l’escaut de manager woondienstverlening en een beleidsmedewerker deelnemen. In dit overleg worden zowel lopende zaken alsmede ook de beleidsontwikkeling doorgenomen. De HVL heeft ons gedurende het jaar 2011 weer van waardevolle adviezen in de beleidsontwikkeling voorzien en dacht actief mee om bestaand beleid te optimaliseren. Verschillende onderwerpen die aan de orde zijn geweest in diverse overleggen zijn onder andere de portefeuillestrategie en herstructureringsopgaven, wijkplatforms, evaluatie Huurbonus, servicekostenbeleid, het voorstel voor de jaarlijkse huurverhoging 2011 en de begroting 2012. 5.4.3 Onderwijsinstellingen Op projectniveau werkten we samen met basisscholen en de gemeente Vlissingen aan de ontwikkeling van de openwijkschool ‘De Combinatie’ in Nieuw Bonedijke. Deze school is in november opgeleverd en de gebruikers namen na de kerstvakantie hun intrek. 5.4.4 Zorginstellingen Op projectniveau gaat het vaak om bijvoorbeeld wonen met begeleiding te integreren in een nieuwbouwplan. In een bestaand project vindt overleg plaats over aanpassing van het onroerend goed. Ook zijn afspraken gemaakt met verschillende zorgpartijen over het jaarlijks beschikbaar stellen van leegkomende woningen voor hun clientèle. Op verzoek heeft besluitvorming plaatsgevonden over de uitbreiding van de jaarlijks ter beschikking gestelde woningen. 5.4.5 Welzijnsorganisaties Voor de tweede keer heeft er forse overlast in het Middengebied plaatsgevonden. De gemeente, politie, justitie, reclassering, welzijnsorganisatie Palladium en l’escaut hebben de handen ineen geslagen. Dit heeft geleid tot gesprekken waarbij ouders van de overlastgevende jeugd zijn uitgenodigd. Met hen zijn afspraken gemaakt om de overlast terug te dringen. Op wijkniveau werkten we samen met onze partners om wijkgerichte activiteiten te organiseren.
37
Jaarverslag 2011
Het eindoordeel van de visitatiecommissie leverde l’escaut een waardering van een 6,5 op. De belangrijkste aanbeveling van de visitatiecommissie heeft betrekking op het niet volledig afronden van de beleidscyclus en het borgen van het nieuw ingezette beleid. Ook adviseerde de visitatiecommissie om fusieonderhandelingen te starten.
Jaarverslag 2011
5.4.6 Collega-woningcorporaties De Walcherse corporaties voeren een gemeenschappelijk woonruimteverdelingsbeleid. Daarnaast trekken we ook gemeenschappelijk op voor regionale (Walcherse) onderwerpen. Klantontwikkeling en klantbehoefte wordt zo in een regionale context geplaatst. Op bestuurlijk niveau wordt vier keer per jaar overleg gevoerd. Daaronder bestaat ook een werkgroep woonruimteverdeling. De werkgroep komt vier keer per jaar samen, ter voorbereiding van het bestuurlijk overleg. 5.4.7 Bestuurs en financiers Centraal Fonds Volkshuisvesting Het Centraal Fonds Volkshuisvesting (CFV) is de financieel toezichthouder voor woningcorporaties. Dit houdt in dat zij jaarlijks de financiële positie van individuele corporaties beoordeelt. Daarnaast brengt het CFV een rapportage uit over de sector als geheel. Het Fonds fungeert sinds 1988 als saneringsfonds voor woningcorporaties. Als woningcorporaties niet beschikken over de noodzakelijke financiële middelen kunnen zij een beroep doen op de saneringsteun van het Fonds. Tevens komen kosten van werkzaamheden van corporaties in het belang van de volkshuisvesting in aanmerking voor subsidiëring; projectsteun genaamd. Bij dit laatste onderscheiden zij reguliere projectsteun en de steun ten behoeve van de 40 wijken. Begin november 2011 kwam de lang verwachte uitspraak van de Raad van State over de rechtmatigheid van de heffingen voor bijzondere projectsteun van de 40 wijken voor 2008 en 2009. De Raad van State oordeelde in deze hogere beroepsprocedure dat er: • geen strijd was met de Woningwet; • geen schending van de rechtszekerheid; • geen schending was van het eigendomsrecht zoals neergelegd in artikel 1van het Eerste Protocol EVRM; • geen schending was van het Europese recht betreffende staatssteun. De conclusie was dat de wettelijke grondslag van de heffingen bijzondere projectsteun van begin af aan rechtmatig was. Het CFV geeft twee keer per jaar een oordeel over de financiële positie van de corporatie: het solvabiliteits- en continuïteitsoordeel. Beide oordelen waren voor l’escaut positief. Ministerie van VROM Het ministerie van VROM heeft in het verslagjaar een oordeel gegeven over de prestaties van l’escaut, gebaseerd op de verantwoordingsstukken 2010. De minister geeft naast het financiële oordeel (overgenomen van het Centraal Fonds) een oordeel over de mate waarin wij de wetten en regels naleven; de zogenaamde governance. Het Ministerie van VROM oordeelt als volgt over de financiële positie van l’escaut: ‘Uit het Centraal Fonds uitgebrachte financieel oordeel over de vermogenspositie blijk dat, uitgaande van het bezit, de solvabiliteit ultimo 2010 voldoende is. Dit betekent dat de corporatie aan haar verplichtingen kan voldoen.’ In de oordeelsbrief 2011 plaatst de minister verder een aantal opmerkingen. Deze opmerkingen zijn in een latere brief door het ministerie ingetrokken vanwege een fout in de verwerking van de verstrekte gegevens. Daarnaast geeft het ministerie aan dat binnen de statuten van de verbindingen van l’escaut mogelijk werkzaamheden plaatsvinden die de grenzen van het werkdomein van corporaties overschrijden. Deze opmerkingen gaan we na en komen hier bij het ministerie op terug. Waarborgfonds Sociale Woningbouw Het Waarborgfonds voor Sociale Woningbouw (WSW) beoordeelt de kredietwaardigheid van de woningcorporaties aan de hand van de ingediende jaarstukken (dVi) en de prognosegegevens (dPi). Uit de berichtgevingen van het WSW blijkt dat wij onveranderd kredietwaardig zijn. De vrijgegeven faciliteringsruimte bedraagt (per 3 mei 2011) € 51 miljoen (afgerond). Dit faciliteringsvolume is gebaseerd op de investerings- en herfinancieringsprognose voor de jaren 2011-2013. Het WSW kan de stand van het faciliteringsvolume bijstellen aan de hand van (nieuwe) prognoses, feiten en omstandigheden. Huisbankier Voor het verkrijgen van de kredietfaciliteit van zeven miljoen euro bij onze huisbankier (Bank Nederlandse Gemeenten) is onze financiële positie beoordeeld. Deze kredietfaciliteit is ook in 2011 gecontinueerd. Ook hieruit blijkt dat wij voldoende solvabel zijn.
38
Deelnemingen
6.1
l’escaut als werkorganisatie
Jaarverslag 2011
6
Vanuit de bruteringsoperatie in 1995 heeft l’escaut gekozen voor het opsplitsen van meer risicovolle nevenactiviteiten in een aparte structuur. In eerste instantie vanuit de OPUS-groep met een opsplitsing in commerciële projecten en sociaal maatschappelijke projecten, en in een later stadium een voortzetting hiervan in de Regionale Ontwikkelingsmaatschappij Marsaki. 6.1.1 Dochters en deelnemingen l’escaut woonservice heeft twee dochterondernemingen, Opus groep en Marsaki groep. In onderstaand figuur visualiseren we de relatie met gremia en dochterondernemingen. We lichten dit toe in onderstaande paragrafen.
RvC
l’escaut woonservice
100% aandeelhouder
OPUS 52 BV
100% aandeelhouder
OPUS 97 BV
20% aandeelhouder
PMB Marsaki BV
20% aandeelhouder
ROM Projecten BV
100% aandeelhouder
100% aandeelhouder
OPUS Civitatis BV
Vlissingen.com BV
, Figuur: Juridische constructie l escaut woonservice inclusief deelnemingen
6.1.2 Opus groep Opus 52 B.V. is voor 100% dochter van l’escaut woonservice en is tevens de moeder van de onderliggende werkmaatschappijen Opus 97 B.V. en Opus Civitatis B.V. De directeur-bestuurder van l’escaut woonservice is tevens directeur-bestuurder van Opus 52 B.V. In Opus 52 B.V. vinden feitelijk geen activiteiten plaats. Opus 97 B.V. is opgericht om commerciële projectontwikkeling uit te voeren. Door de komst van Marsaki vinden deze hier niet meer plaats en vinden er momenteel ook geen andere activiteiten plaats. In Opus Civitatis B.V. zijn vanwege een hoger risicokarakter sociaal maatschappelijke projecten in de vorm van onroerend goed ondergebracht. Deze projecten zijn de Willem3-kazerne, het Theo van Doesburgcentrum, de Paljas (vroegere Walk-inn) en vanaf 2008 de Huisartsen Onder Eén Dak (HOED) in Oost-Souburg. Met uitzondering van de HOED valt dit eigendom onder de DAEB-activiteiten. Het positieve of negatieve resultaat van de onderliggende B.V.’s komt ten gunste of ten laste van de reserves van Opus 52 B.V. 6.1.3 Marsaki groep Marsaki is de projectontwikkelingsorganisatie waarin een aantal Zeeuwse collega-corporaties aandeelhouder zijn. ROM Marsaki B.V. is opgericht met twee hoofddoelen: • schaal ofwel professionaliteit, continuïteit en doelmatigheid; • solidariteit met betrekking tot het delen van (projectontwikkelings)risico’s. Bijkomende voordelen worden gezien in: • het profiteren van commerciële ontwikkeling die via een dividenduitkering aan de aandeelhouders volkshuisvestelijk kunnen worden ingezet; • het versterken van de acquisitiekracht. Door het aantal aandeelhouders is de orderportefeuille zodanig groot dat Marsaki tot de grote spelers op de Zeeuwse markt behoort.
39
In de nieuwe structuur wordt de BV Marsaki gesplitst in twee BV's. Een BV Projectmanagementbureau (PMB) van waaruit de diensten worden verleend en een BV ROM Projecten van waaruit (facultatief) risicodragende projecten kunnen worden ontwikkeld. De nieuwe structuur van Marsaki ziet er als volgt uit:
Zeeuwland
Aandeelhouders
Aandeelhouders
De 5 corporaties
Enkele van de 5 corporaties
Projecten
RWS
RvC
RvC
Projecten
Woonburg
huurt in
Jaarverslag 2011
In 2010 en 2011 hebben de zes aandeelhouders van de ROM Marsaki BV (RWS Goes, Castria Tholen (na fusie Stadlander), Woonburg Koudekerke, Clavis Terneuzen (uit Marsaki getreden in 2011) en Zeeuwland Zierikzee) de bestaande (governance)structuur van Marsaki BV geanalyseerd. Deze analyse heeft geleid tot een aantal conclusies op het gebied van realisatie van doelstellingen, zeggenschap, financiën en risico’s. De analyse leidde tot de wens om de (governance)structuur van Marsaki te wijzigen. De wens was de risicodeling in te perken, meer transparantie te creëren, de governance te verbeteren, meer keuzevrijheid te bieden aan de corporaties en de verantwoordelijkheden en zeggenschap overzichtelijker te maken.
PMB Marsaki BV
ROM Projesten BV
(alle medewerkers, kantoor, e.d.)
(uitsluitend projecten, facultatieve inbreng)
Projecten
l’escaut woonservice Projecten
huurt in COM bv 1
Stadlander
COM bv 1
COM bv 1
Projecten
De vijf corporaties blijven aandeelhouder van het projectmanagementbureau (PMB) Marsaki BV. De aandeelhouders die participeren in het projectmanagementbureau (kolom 2) ontwikkelen hun projecten onder/in hun eigen toegelaten instelling en huren Marsaki in voor het projectmanagement. Alleen de corporaties die daar voor kiezen zijn aandeelhouder van de ROM Projecten BV. In dit model zijn de COM BV’s verhangen naar de apart gezette holding (kolom 3, BV-2). De aandeelhouders die participeren in de projectenholding (kolom 3) laten hun projecten ontwikkelen in de COM BV’s onder de ROM Projecten BV (feitelijk de huidige situatie). De doelstellingen die Marsaki waren toegedicht blijven nog steeds mogelijk in de nieuwe structuur. Deze doelstellingen zijn allemaal te behalen door deelname aan de beide BV's (kolom 2 en kolom 3). De corporaties die geen gebruik meer wensen te maken van het solidariteitsprincipe, maar die wel gebruik willen blijven maken van de kennis, kunde en capaciteit van Marsaki worden alleen aandeelhouder van PMB Marsaki BV (kolom 2, BV-1). In deze structuur is er geen sprake meer van solidariteit en fiscale optimalisatie binnen Marsaki, maar de overige doelstellingen kunnen nog wel gerealiseerd worden. l’escaut woonservice blijft (voorlopig) aandeelhouder van zowel de PMB Marsaki BV en ROM Projecten BV. De reden hiervan is om het solidariteitsprincipe te handhaven en de voorfinanciering, ontwikkelingskosten van projecten en ook het risico van koopprojecten buiten l’escaut te houden. Voordelen nieuwe structuur In de nieuwe structuur van Marsaki is de risicodeling ingeperkt voor de corporaties die alleen deelnemen in het projectmanagementbureau. Corporaties die nog wel risico’s en financiering willen delen, kunnen dit blijven doen in de ROM projectenholding. Door de splitsing zijn de afzonderlijke modellen een stuk transparanter, verantwoordelijkheden zijn helder en de governance (bezien vanuit de corporaties) is verbeterd. In de nieuwe structuur is toetreding voor derden eenvoudiger. Ook krijgt Marsaki meer mogelijkheden om voor andere partijen in de markt te werken (zonder dat deze toetreden). De keuzevrijheid met betrekking tot het onderbrengen van projecten voor aandeelhouders in de projectenholding is vergroot.
40
Tussen het bestuur/directie en de AVA is een bestuursstatuut overeengekomen. Hierin is onder andere geregeld welke besluiten de AVA vooraf goedkeurt, de verantwoordelijkheden van het bestuur, de bepalingen omtrent het aangaan van rechtsgedingen en overige bepalingen. Tevens is een reglement Raad van Commissarissen opgesteld. Het beleid van de deelnemende corporaties is erop gericht om de risico’s van de projectontwikkeling zoveel mogelijk te beperken. In algemene zin worden koopprojecten in uitvoering genomen nadat minstens 70% is verkocht; dit geldt ook voor de koopwoningen in combiprojecten. Dat zijn projecten met zowel koop- als huurwoningen. Bij kleinere projecten van acht woningen of minder kan, na overleg met en akkoord van de RvC, gehoord hebbende het advies van de aandeelhouder, daarvan worden afgeweken. In voorkomende gevallen zal de AVA geïnformeerd worden. ROM Marsaki heeft de bevoegdheid zelfstandig gronden en/of gebouwen aan te kopen via de werkmaatschappijen voor het realiseren van projecten, onder de voorwaarden gesteld in de statuten. 6.2
Resultaten deelnemingen
In de jaarrekening van l’escaut woonservice staan de verbindingen vermeld. Tevens zijn hierin de activiteiten van deze vennootschappen, de financiële belangen, de verstrekte garanties en het deelnemingsresultaat aangegeven. l’escaut heeft per balansdatum geen personeel uitgeleend aan één van de verbindingen. Opus-groep De financiële kengetallen van de Opus-groep zijn als volgt: Financiële kengetallen Opus-groep Omzet Resultaat na belastingen
2011
2010
€ 525.000
€ 518.000
€ 472.000
€ -3.000
Eigen vermogen
€ 1.792.000
€ 1.320.000
Balanstotaal
€ 4.996.000
€ 4.610.000
Solvabiliteit
35,9%
28,6%
0,26
0,19
Liquiditeit (=current ratio) Tabel: Kengetallen Opus-groep
Resultaat verslagjaar 2011 Het resultaat na belastingen in 2011 is gestegen ten opzichte van voorgaand verslagjaar, met name door een daling van de bedrijfslasten. De post “onderhoudslasten” binnen de Opus-groep is in het verslagjaar mede gedaald, doordat in het voorgaande verslagjaar extra kosten zijn gemaakt voor werkzaamheden aan de vloer en schilderwerkzaamheden in de Willem IIIkazerne. De financiële baten en lasten zijn nagenoeg hetzelfde gebleven. De vrijval van de vennootschapsbelasting over de jaren 2008 t/m 2010 is meegenomen in het resultaat, doordat het vormen van een herbestedingsreserve vanaf 2008 binnen de fiscale eenheid bij l’escaut woonservice fiscaal mogelijk is geworden. Hierdoor betalen we vooralsnog geen vennootschapsbelasting over de jaren 2008 t/m 2010. De post ‘Mutatie actuele waarde’ is in 2011 positief door bijstelling van de minimale exploitatieperiode van tien jaar voor het Theo van Doesburgcentrum (was acht jaar) en door een daling van de onderhoudslasten in het Medisch Centrum Ambachtsveld. Prognose resultaten Opus-groep De prognose voor de Opus-groep wordt bepaald door het verloop van de exploitatie van het cultureel centrum Theo van Doesburgcentrum (Brouwenaarstraat), de WillemIII-kazerne en het jongerencentrum de Paljas (voorheen: Walk-Inn) te Vlissingen en de HOED aan het Ambachtsveld te Oost-Souburg. Het geprognosticeerd resultaat (na belastingen) bedraagt voor 2012 € 110.000 en voor 2013 € 89.000. Vanaf 2014 blijven de jaarresultaten positief. Marsaki-groep Op het moment van het samenstellen waren de cijfers van Marsaki nog niet definitief. De financiële kengetallen van de Marsaki-groep zijn als volgt: Financiële kengetallen Marsaki-groep Omzet Jaarresultaat
2011
2010
€ 70.889.000
€ 66.753.000
€ -945.000
€ 242.000
€ 4.810.000
€ 5.829.000
Balanstotaal
€ 26.140.000
€ 32.864.000
Solvabiliteit
18,4%
17,7%
1,2
1,4
Groepsvermogen
Liquiditeit (=current ratio) Tabel: Kengetallen Marsaki-groep
41
Jaarverslag 2011
Verdere structuur en statuten Marsaki Het bestuur van Marsaki (lees: PMB) is opgedragen aan een zelfstandige directie onder toezicht van een Raad van Commissarissen (RvC). De Algemene Vergadering van Aandeelhouders (AVA) heeft in een bestuursstatuut duidelijk omschreven welke besluiten voor goedkeuring aan de AVA moeten worden voorgelegd. De AVA wordt gevormd door de deelnemende corporatiedirecteuren.
Jaarverslag 2011
Resultaat verslagjaar 2011 De omzet is in 2011 met bijna 6% gestegen ten opzichte van 2010. Vooral in de regio Goes en de kernen van de gemeente Vlissingen en Veere is flink gebouwd. In Vlissingen zijn dit de projecten openwijkschool (inclusief Atico; 38 sociale huurappartementen boven de school), Cariño en de woningen Alliance in Nieuw Bonedijke. Het boekjaar is afgesloten met een negatief geconsolideerd jaarresultaat van € 0,9 miljoen euro. Het deelnemingsresultaat van l’escaut in de Marsaki-groep bedraagt in het verslagjaar € 982.000 negatief. Marsaki Vlissingen.com behaalde in 2011 een negatief resultaat van € 692.000. De oorzaak hiervan is de extra voorziening die voor de Badhuislocatie, Beatrixlaan en Oranjeplein is getroffen. Het deelnemingsresultaat is ook negatief beïnvloed door het resultaat van ROM Marsaki waarvan we voor eenvijfde deel eigenaar zijn. Vermogen Het minimale vereiste groepsvermogen van de Marsaki-groep is vastgesteld op € 6.300.000. Daarboven zal pas tot dividenduitkering worden overgegaan. Uit de cijfers over 2011 blijkt dat het gewenste vermogen nog niet is bereikt. Prognose resultaten Marsaki-groep De toekomstige resultaten van de Marsaki-groep zijn sterk afhankelijk van de voortgang van de projecten en of de projecten in de koop- of in de huursector worden ontwikkeld. De mogelijke risico’s in 2012 bestaan uit het afzetrisico van koopwoningen en koopappartementen en het verkrijgen van nieuwe financiering voor nieuwe projecten. Op basis hiervan zijn de geprognosticeerde deelnemingsresultaten voor Marsaki voor 2012 en 2013 respectievelijk op € 460.000 en op nul gesteld.
42
Jaarverslag 2011
43
Jaarverslag 2011
44
Jaarverslag 2011
INVESTERINGEN; IN HET LICHT VAN DE CRISIS In deze tijden is er ook voor ons een taak weggelegd om verstandige keuzes te maken. Dat hebben we afgelopen jaar gedaan door het actualiseren van onze portefeuillestrategie. We hebben tijdens dit proces goed gekeken hoe we onze financiële middelen het beste kunnen inzetten ten behoeve van de volkshuisvesting in Vlissingen. En dat is gelukt. Het Centraal Fonds en het ministerie beoordeelt l’escaut als een financieel gezonde corporatie met een A1 label. Een organisatie die over voldoende middelen beschikt en dat ook op de juiste manier inzet om haar doelstellingen te verwezenlijken.
45
Jaarverslag 2011
7
Financiële positie
De administratie en de jaarrekening voeren we voor l’escaut en de Opus-groep in eigen beheer uit. De (interim)controle van de administratieve organisatie en de jaarrekening hebben we uitbesteed aan accountantskantoor Deloitte Accountants B.V. Bij de interim-controle geeft de accountant een managementletter uit. De accountant brengt bij de jaarrekening een rapport ‘controle jaarrekening’ uit. Beide documenten bespreken we met de raad van commissarissen. Daarnaast stellen we voor collega-corporatie WBV Arnemuiden ook de administratie op. 7.1
Managementcontrol
Managementcontrol is van groot belang voor een effectieve sturing en beheersing van de organisatie. Wij besteden met allerlei technieken veel aandacht aan dit vakgebied. Onderdelen die bij l’escaut zijn ingevoerd zijn: INK-model, procesmanagement, Balanced Scorecard/ managementinformatie, (zie hoofdstuk 5, Continue organisatieontwikkeling) risicomanagement en budgettering. 7.1.1 Risicomanagement Risicomanagement definiëren we als volgt: ‘een binnen de gehele onderneming ingebed, proactief en continu proces waarbij vanuit een gemeenschappelijk referentiekader op gestructureerde wijze wordt omgegaan met het beheersen van risico’s in relatie tot de organisatie- en beleidsdoelstellingen’. Prestatie- en risicomanagement vormen twee belangrijke bouwstenen van Corporat(i)e Governance. Ze vormen tegelijkertijd de twee zijden van dezelfde medaille. Bij prestatiemanagement gaat het om ‘Wat moet er goed gaan?’ en bij risicomanagement gaat het om ‘Wat kan er fout gaan?’ l’escaut heeft de volgende doelen van risicomanagement geformuleerd: • continue risico’s expliciet maken en beheersrisicoalertheid creëren; • proactief met risico’s omgaan in plaats van reactief; • bewust met risico’s omgaan en • bijbehorende beheersmaatregelen afwegen. In 2010 hebben directie en managers een workshop georganiseerd om de belangrijkste risico’s te inventariseren. Een belangrijk (neven)aspect binnen de workshop was het ontwikkelen van een gemeenschappelijke risicotaal. Om risicomanagement te integreren binnen de organisatie zijn risicomanagementvaardigheden, -methoden en –technieken nodig. De integratie van risicomanagement binnen het takenpakket van directie en managers vereist niet alleen uniforme methoden en technieken, maar vereist vooral algemeen begrip en committent ten aanzien van het managen van risico’s. De mogelijke risico’s zijn onderverdeeld in vier categorieën: bedrijfsstrategie, processen, middelen en beleid. In totaal zijn aan de hand van een risico-inventarisatielijst vijftien risico’s geformuleerd. De top vijf risico’s voor l’escaut: • het strategisch voorraadbeleid; (het risico dat de corporatie niet beschikt over inzicht in de huidige en gewenste toestand van het bezit en ontwikkelingen in de opbouw van de bevolking; • de terugverdiencapaciteit (het risico dat de investeringen van de corporatie niet of onvoldoende worden terugverdiend); • vernieuwing portefeuille (het risico dat de corporatie onvoldoende vernieuwing aanbrengt in haar woningbezit in de vorm van aankoop of nieuwbouw en dat de technische kwaliteit van een groot deel van de voorraad van de corporatie onvoldoende is); • kwaliteit woonomgeving (het risico dat de kwaliteit van de gebouwen slecht is of wordt zowel op fysiek als sociaal gebied); • nieuwe wet- en regelgeving (het risico dat relevante wet- en regelgeving voor de corporatie aan verandering onderhevig is en dat de corporatie niet in staat is om hierop in te spelen en dat het beleid van de landelijke of lokale overheid zodanig van invloed is op de corporatie dat het haar functioneren en behalen van de doelstellingen negatief beïnvloedt). De top-15 risico’s zijn beoordeeld op aanwezige en gewenste beheersmaatregelen, de kans dat een risico zich voordoet en de impact als het risico zich zou voordoen. Ten aanzien van de gewenste aanvullende beheersmaatregelen zijn acties uitgezet om deze maatregelen in te voeren en te borgen. De borging vindt plaats via beleid, processen en overlegvormen. In 2011 hebben we verdere invulling gegeven aan risicomanagement door de gewenste aanvullende beheersmaatregelen verder te implementeren en te borgen. Elk kwartaal wordt de opvolging van de beheersingsmaatregelen geïnventariseerd en besproken binnen het managementteam.
46
In 2011 hebben we het onderzoek naar de bedrijfskosten binnen l’escaut uitgevoerd. Leidraad voor het onderzoek is de gepubliceerde CIP in 2010 over de ontwikkeling van de bedrijfskosten 2006-2009.1 Definitie bedrijfskosten De definitie voor bedrijfskosten houden we identiek aan de wijze van het CFV. De bedrijfskosten zijn de personeelskosten vermeerderd met de overige bedrijfslasten onder aftrek van de vergoedingen en overige opbrengsten. De bedrijfskosten zijn dus exclusief onderhoudskosten en leefbaarheidsuitgaven. , Bedrijfskosten l escaut De bedrijfskosten van l’escaut bedroegen in 2009 per VHE € 1.443. In de benchmark scoorde de referentiecorporatie (corporatie in dezelfde klasse) € 1.382 en landelijk (alle corporaties) € 1.292. De netto bedrijfslasten bij l'escaut zijn de afgelopen vier jaar (2006-2009) met 56,4% sterk gestegen. Dit komt neer op een gemiddelde stijging van de netto-bedrijfskosten in deze periode van 14,1% per jaar. De jaarlijkse stijging van de consumentenprijzen in dezelfde periode is gemiddeld 1,6%. De stijging van de netto bedrijfskosten is voor vergelijkbare corporaties uit de regio 25,7% en landelijk 19,4%. Analyse bedrijfskosten We hebben de sterke stijging van de bedrijfskosten geanalyseerd. De conclusie is dat een deel van de stijging deels beïnvloedbaar en deels niet-beïnvloedbaar is. De niet-beïnvloedbare kosten zijn bijvoorbeeld overheidsheffingen. De analyse van de bedrijfskosten splitsen we in personeelskosten en overige bedrijfslasten. De personeelslasten van corporaties bestaan uit lonen, salarissen, sociale lasten en pensioenpremies. Ten opzichte van 2006 stijgen de lasten per vhe met 16%, De stijging van de personeelskosten bij l’escaut wordt veroorzaakt door deels de reguliere Cao-stijging (in de referentieperiode 6,6%), de toename van het aantal formatieplaatsen en het gebruik maken van hogere loonschalen. Aedes is van mening dat de stijging van de personeelskosten van de corporaties over de afgelopen jaren, naast de Cao-ontwikkelingen en inflatie, mede rechtstreeks voortvloeit uit de inspanning van corporaties om de kwaliteit te verbeteren. De overige bedrijfslasten is een samenstel van diverse, uiteenlopende posten. Het betreft zowel lasten die samenhangen met de exploitatie van het vastgoed (onroerende zaakbelasting, waterschapslasten, rioolrechten en verzekeringspremies), de kosten van leveringen en diensten aan bewoners (servicekosten), specifieke kosten als getroffen voorzieningen en de kosten die met de werkorganisatie samenhangt (ingehuurd personeel, algemene kosten, accountantskosten en dergelijke). De netto-overige bedrijfslasten stijgen in de periode 2006-2009 met 53%. Een grote oorzaak van deze stijging zijn de (lokale) overheidsheffingen (eigenaarsdeel OZB, rioolrecht, waterschapslasten en de bijdrage bijzondere projectsteun). Deze kosten beschouwen we als niet door de corporatie te beïnvloeden kosten. Deze lasten zijn over de genoemde periode meer dan verdubbeld (111%). De kosten van verzekeringen is in de periode 2006-2010 met 43% gestegen. Voornaamste oorzaak is de toename van het aantal grotere brandschades waardoor de premie sterk is verhoogd. De overige personeels-, RVC-, huisvestings- en algemene kosten zijn over de periode 2006-2010 gestegen met 16%. Oorzaken liggen op het gebied van personeelskosten, energiekosten kantoorgebouw, kosten externe controle, automatisering en PR/communicatie. Sense of urgency De sterke stijging van bedrijfskosten is geen gezonde ontwikkeling. Het (financieel) gevolg hiervan is dat de investeringsruimte kleiner wordt en tevens komen de exploitatie kasstromen en het weerstandsvermogen onder druk te staan en de onrendabele toppen op nieuwbouwprojecten stijgen. Indien de politiek alleen maar meer lasten (zoals de bijdrage huurtoeslag en vennootschapsbelasting) neerlegt bij de corporatie, neemt het belang van bedrijfskosten-beheersing verder toe. , Doelstelling niveau bedrijfskosten l escaut Om sturing te geven aan de reductie van bedrijfskosten, hebben we een tweetal doelstellingen geformuleerd: 1 korte termijn: quick wins begroting 2012. Reductie op bedrijfskosten bij het samenstellen van de begroting 2012. Hier gaat het vooral om de bedrijfskosten met betrekking tot personele, huisvestings- en algemene uitgaven. De doelstelling omvat geen ‘harde’ cijfers, maar wel scherp varen om een reductie te bewerkstelligen. 2 (middel)lange termijn: op de landelijke benchmark binnen drie jaar. Hiervoor ontwikkelen we een visie op structurele maatregelen. 7.2
Financieel beleid
In 2008 heeft l’escaut het financieel beleid vastgesteld. Dit financieel beleid is gebaseerd op de bedrijfswaardemethodiek. Met het financieel beleid maken we de financiële uitgangspunten helder, verantwoord en transparant om de (financiële) continuïteit van l’escaut te waarborgen. 1 CIP staat voor Corporatie in Perspectief. Het CIP wordt jaarlijks gepubliceerd door het Centraal Fonds waarin inzicht wordt gegeven in de prestaties van de corporaties. In het CIP is te zien hoe de volkshuisvestelijke en financiële kengetallen van een corporatie zich verhouden tot die van collega-corporaties.
47
Jaarverslag 2011
7.1.2 Beheersing bedrijfskosten In 2011 willen we onderzoeken hoe l’escaut beter grip kan krijgen op de stijging van de bedrijfskosten. Hierbij maken we gebruik van de gegevens van het CIP (Corporatie in Perspectief) die het Centraal Fonds elk jaar publiceert op basis van de verstrekte informatie door alle corporaties. Vanuit dit onderzoek stellen we een plan op en formuleren we doelstellingen.
Jaarverslag 2011
Liquiditeit Het WSW stuurt meer en meer op kasstromen. Als deze voor de eerste vijf jaar positief zijn, dan geeft het WSW een positief oordeel over de corporatie. Daarnaast geven zij een faciliteringsruimte af op basis van de prognose van de corporatie. In de indicator is gedefinieerd dat voor de komende vijf jaar het saldo van de operationele kasstromen, de renteverplichtingen op de langlopende schulden en de fictieve aflossing van 2% per jaar positief is. Een essentiële indicator omdat de kasstromen bepalen of je op (korte) termijn aan je financiële verplichtingen kunt voldoen. Continuïteit Het weerstandsvermogencriterium gebruiken we om de financiële continuïteit op lange termijn te waarborgen. De ondergrens voor het weerstandsvermogen wordt door het CFV jaarlijks bepaald aan de hand van een risicopercentage voor het solvabiliteits- en continuïteitsoordeel. Voor l’escaut bedragen deze percentages respectievelijk 17.4% en 19.7%. Vanwege de fluctuatie van de ondergrenzen, de toepassing van de correctie van het CFV op de bedrijfswaarde (onder andere verkoopopbrengsten) en het hanteren van een voorzichtigheidsmarge (het weerstandsvermogen wordt namelijk alleen gebaseerd op nog te ‘verdienen’ capaciteit) behouden we de ondergrens van 30%. Het CFV hanteerde vóór 2011 ook een bovengrens om de zogenaamde overmaat in te perken. Deze bovengrens is vervallen. Intern hebben we de bovengrens van 40% niet laten vallen omdat we, indien aanwezig, de overmatige beschikbare middelen willen blijven inzetten voor de volkshuisvesting. 7.3
Jaarresultaat 2011
Boekjaar 2011 hebben we afgesloten met een positief jaarresultaat van € 22.939.612. Bedragen x € 1.000
begroting 2011
2011
Som der bedrijfsopbrengsten
33.302
32.084
Som der bedrijfslasten
23.951-
26.787-
Financiële baten en lasten
4.529-
5.260-
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening
4.822
37
306-
102
Resultaat deelnemingen Belastingen
555
-
5.071
139
Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
17.869
1.807-
Jaarresultaat
22.940
1.668-
In de periode tussen het opstellen van de begroting en de definitieve cijfers 2011 is het portefeuillebeleid van l’escaut herijkt en vastgesteld. De vaststelling van het portefeuillebeleid heeft een grote invloed op de bedrijfswaarde. Dit uit zich in de post ‘mutatie actuele waarde’ die per saldo € 19,7 mln is. Verder zijn de onderhoudslasten (planmatig, klachten en mutatie-onderhoud en kwaliteitsslag bij mutatie) lager uitgevallen dan begroot. Het financieel beheer heeft plaatsgevonden binnen de door de Raad van Commissarissen vastgestelde kaders voor de begroting over het jaar 2011. 7.4 Onrendabele investeringen In het verslagjaar is in de jaarrekening onder de post ‘overige waardeveranderingen (im)materiële vaste activa’ een bedrag van € 3,3 miljoen verantwoord. Voor het project Carino is een onrendabele top berekend, omdat we ervan uitgaan dat we een deel ook in sociale huurwoningen omzetten. Ook in de Groote Markt zetten we meer huurwoningen in, waardoor de onrendabele top toeneemt. In de Engelse Wijk nemen we een groter onrendabel deel op het grondkostenresultaat vanwege de verdunning in dit gebied. Tot slot een meevaller. Het onrendabele deel op het afgewikkelde project Atico valt lager uit. 7.5 Integrale belastingplicht Corporaties zijn sinds 1 januari 2008 integraal belastingplichtig voor de vennootschapsbelasting (Vpb). Overleg tussen de Belastingdienst en Aedes heeft geresulteerd in een tweede vaststellingsovereenkomst: VSO2. l’escaut woonservice besloot in eerste instantie om de VSO2 niet te ondertekenen, omdat een aantal fiscale onderwerpen nog niet helder waren. Eén van de onderwerpen betrof de fiscale behandeling van gemengde projecten binnen de Marsaki-groep. In mei 2010 heeft de Belastingdienst definitief besloten dat de VSO1 en VSO2 niet van toepassing zijn op Marsaki. VSO2 is alsnog door ons ondertekend. De fiscale positie ultimo 2011 en de effecten van de fiscale positie zijn afgeleid uit de commerciële jaarrekening. Het bedrag dat eventueel aan Vpb betaald moet worden, is sterk afhankelijk van de onderhoud- en verbeteringskosten en de rentelast die mag worden toegerekend.
48
Aan het einde van 2011 is ruim € 5 miljoen beschikbaar voor voorwaartse verliescompensatie. Op basis van het huidige belastingtarief resulteert dit in een actieve latentie van bijna € 1,3 miljoen. De prognoses van de toekomstige fiscale resultaten rechtvaardigen deze belastingvordering. Circa € 0,2 miljoen betreft de vordering inzake het zogenaamde disagio (verrekenbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de bedrijfseconomische waardering van leningen o/g). De passieve latentie van € 0,9 miljoen betreft het tijdelijke verschil in commerciële en fiscale waardering van woningen bestemd voor verkoop. Per saldo resulteren deze posten in een positief saldo van € 0,6 miljoen die onder de post ‘vennootschapsbelasting’ in de jaarrekening is verwerkt. 7.6
Meerjarenprognose 2012 - 2017
7.6.1 Prognose jaarresultaten De geprognosticeerde jaarresultaten zijn geactualiseerd aan de hand van de nieuwe gegevens uit de bedrijfskosten- en onderhoudskostenbegroting. In onderstaand overzicht zijn ter vergelijking de werkelijke cijfers over 2011 opgenomen. Bedrijfsopbrengsten (x € 1.000) 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
30.408
31.606
32.868
34.287
34.842
35.903
36.869
2 .895
1.686
1.568
1.896
1.589
1.621
1.659
33.302
33.292
34.436
36.183
36.431
37.524
38.528
Bedrijfsopbrengsten Huren Overige bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Afschrijvingen
592
197
213
140
140
118
129
Overige waardeveranderingen
3.672
2.316
5.338
4.757
2.834
2.888
2.937
Personeelslasten
5.920
6.287
6.138
6.292
6.459
6.650
6.844
Lasten onderhoud
3.871
6.553
7.389
8.672
10.529
8.896
7.917
Kwaliteitsslag
1.022
1.548
1.504
1.415
1.408
1.410
2.568
Belastingen/verzekeringen
2.591
2.349
2.386
2.473
2.488
2.561
2.636
25
571
202
295
180
397
444
6.258
3.621
3.652
4.453
4.529
4.559
4.677
23.951
23.442
26.822
28.497
28.567
27.479
28.152
Bedrijfsresultaat
9.352
9.850
7.614
7.686
7.864
10.045
10.376
Financieringsresultaat
4.530-
5.323-
5.774-
5.982-
6.363-
6.645-
6.627-
Resultaat uit gewone bedrijfsoefening voor belastingen
4.822
4.527
1.840
1.704
1.501
3.400
3.749
Lasten ondernemingsplan Overige lasten
Vennootschapsbelasting
555
-
-
-
-
-
-
Resultaat deelnemingen
3 06-
606
174
324
205
180
106
Resultaat uit gewone bedrijfsoefening na belastingen
5.072
5.133
2.014
2.028
1.706
3.580
3.855
Resultaat na belasting voor mutatie actuele waarde
5.072
5.133
2.014
2.028
1.706
3.580
3.855
Mutatie actuele waarde
1 7.868
1.994-
577-
1.820
3.886
2.443
1.942
Jaarresultaat
22.940
3.139
1.437
3.848
5.592
6.023
5.797
De geprognosticeerde jaarresultaten over de periode 2012-2017 zijn naar boven bijgesteld, met uitzondering van 2017, door vooral aanpassingen in de investeringskasstromen van nieuwbouwprojecten. De reden hiervan is dat een aantal onrendabele toppen al zijn verwerkt in 2011 en de inrekening van herstructureringsfase 3 Middengebied. Overige waardeveranderingen De overige waardeveranderingen zijn ontstaan door het afboeken van onrendabele toppen van nieuwbouwwoningen in de sociale huursector. De grootte van het bedrag per jaar is afhankelijk van de hoeveelheid nieuwbouwprojecten waarvan de feitelijke verplichting is aangegaan en de hoogte van de onrendabele top per woning. Op het moment dat het besluit om te bouwen 'intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd' is, verwerken we de onrendabele top.
49
Jaarverslag 2011
VSO2 heeft een looptijd tot en met 2012. Het commerciële resultaat over 2011 bedraagt € 22.939.612 positief, terwijl het fiscale resultaat nihil is.
Jaarverslag 2011
In de onderstaande tabel zijn de geprognosticeerde onrendabele toppen weergegeven. (x € 1.000) 2012 Onrendabele top Carino (25 appartementen)
570
Extra onrendabele top Groote Markt
382
Middengebied (PMC 296: 4 woningen)
2013
2014
2015
2016
2017
300
Beatrixlaan (16 woningen)
1.364
President Rooseveltlaan (24 woningen)
1.800
V. Quakkelaarstr (22 woningen)
1.965
Centrum Scheldekwartier (30 woningen)
2.792
President Rooseveltlaan (20 + 15 woningen)
3.238
Centrum Scheldekwartier (30 woningen)
2.840
Centrum Scheldekwartier (30 woningen)
2.888
Centrum Scheldekwartier (30 woningen)
2.937 2.316
5.338
4.757
2.840
2.888
2.937
7.6.2 Prognose balansposten In onderstaand overzicht zijn ter vergelijking de werkelijke cijfers over 2011 opgenomen. (x € 1.000) 2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
223.837
240.440
249.543
257.729
265.037
272.415
278.494
Financiële vaste activa
3.627
4.770
4.567
5.068
5.502
5.361
4.733
Vlottende activa
6.720
5.616
4.128
4.143
4.149
4.159
4.169
234.184
250.826
258.238
266.940
274.688
281.935
287.396
Materiële vaste activa
Totaal activa Overige reserves
86.797
89.936
91.373
95.221
100.813
106.836
112.633
Eigen vermogen
86.797
89.936
91.373
95.221
100.813
106.836
112.633
Voorzieningen
10.163
6.580
4.599
5.202
1 .612
1 .384
1 .453
Weerstandsvermogen
96.960
96.516
95.972
100.423
102.425
108.220
114.086
Langlopende schulden*
124.652
140.332
148.042
152.172
157.800
159.108
159.207
12.572
13.978
14.224
14.345
14.463
14.607
14.103
234.184
250.826
258.238
266.940
274.688
281.935
287.396
Kortlopende schulden Totale passiva * inclusief aflossingsverplichting
De post ‘materiële vaste activa’ wordt sterk beïnvloed door de nieuwbouwprojecten. In de onderstaande tabel worden deze projecten voor de komende drie jaar weergegeven. Overzicht prognose huurnieuwbouwprojecten periode 2012-2014 Sociale of vrije Project
huursector
Aantal
Jaar van
Totale
woningen
oplevering
investering
Alliance (Nieuw Bonedijkelaan)
Sociaal
40
2012
6.888
Carino
Sociaal
15
2012
2.884
Carino
Vrije huursector
10
2012
1.923
Binnenstad (Koestraat/Slijkstraat)
Sociaal
73
2013
12.870
Binnenstad (Koestraat/Slijkstraat)
Parkeerplaatsen
33
2013
1.010
Beatrixlaan
Sociaal
16
2013
3.257
Engelse wijk
Sociaal
34
2014
6.460
Pres.Rooseveltlaan
Sociaal
35
2014
6.650
Pres.Rooseveltlaan
Sociaal
24
2014
4.560
J.van de Capellelaan
Sociaal
4
2014
284
760 47.262
7.6.3 Financiële continuïteit l’escaut stuurt op een minimale omvang van het weerstandsvermogen om de financiële continuïteit te waarborgen. Het minimumpercentage dient tenminste 30% te zijn. In de onderstaande tabel zijn de geprognosticeerde percentages weergegeven.
50
Jaarverslag 2011
45% 40% 35% 30%
Gebied voldoende weerstandsvermogen 30 - 40%
25%
Risicogebied weerstandsvermogen 0 - 30%
20%
Geprognosticeerd weerstandsvermogen Verloop weerstandsvermogen
15% 10% 5% 0% 2011
2112
2013
2014
2015
2016
2017
Uit de grafiek blijkt dat we alle jaren ruim boven de gestelde norm blijven. Het bovenmatige vermogen gebruiken we om financiële tegenvallers op te vangen en mogelijk om (portefeuille)beleidsdoelstellingen te herijken. 7.7
Treasury
7.7.1 Algemeen Evenals in vorige jaren is er een samenwerkingsverband met een onafhankelijke organisatie voor het uitvoeren van de treasury. Elk kwartaal wordt er een treasurybijeenkomst gehouden waar zij ook zitting in hebben. Bij het treasurymanagement gaat het om: • het kennen van de tekorten en overschotten in de financieringen • financiële risico’s identificeren en kwantificeren • kosten van financieringen en het beheer ervan minimaliseren In paragraaf Treasury activiteiten 2011 (bijlagen) wordt er verslag gedaan van de afgesloten financieringen en renterisico beperkende maatregelen die in het afgelopen jaar genomen zijn. Vorig jaar was de verwachting dat er zich geen grote wijzigingen voor zouden doen in de rentestand en deze verwachting is ook uitgekomen. De rente is onverminderd laag. De korte rente is wat gestegen en daarna weer wat gedaald zoals in de grafiek te zien is. De lange rente is op een nog lager niveau dan een jaar geleden. Daartegenover staat dat de risico-opslagen die banken hanteren behoorlijk hoog zijn, desondanks zijn het aantrekkelijke rentes om mee te financieren.
Grafiek renteontwikkeling in 2002-2011
7.7.2 Renterisico Renterisico wordt gedefinieerd als de mogelijkheid dat in de toekomst het resultaat en/of vermogensverhoudingen nadelig worden beïnvloed als gevolg van ontwikkelingen in de rente.
51
Jaarverslag 2011
De omvang van het renterisico in een bepaalde periode wordt gemeten aan de hand van het totale volume aan schuldvernieuwing (inclusief de netto kasstromen uit hoofde van exploitatie en investeringen) en renteconversies (inclusief renteinstrumenten) samen. De periode waarover het risico wordt gekwantificeerd, is één jaar. Voor de beoordeling van de omvang van het risico wordt de jaarlijkse risicopositie gedeeld door het totaal van de (netto) financieringsbehoefte gedurende het jaar waar dit risico betrekking op heeft (= relatief risico). De netto financieringsbehoefte wordt gevormd door het totaal van opgenomen leningen vermeerderd met het jaarlijkse financieringssaldo en verminderd met eventuele vastrentende beleggingen en liquiditeiten. Doelstelling: evenwichtige spreiding van risico’s Door jaarlijks een deel van de financiering een renteaanpassing te laten ondergaan wordt het jaarresultaat minder gevoelig voor renteschommelingen in dat jaar. In een periode van 12 maanden dient het relatieve renterisico zich te bevinden tussen 5% en 15% (=norm WSW) van de netto-financieringsbehoefte. In de grafiek (zie bijlage) vindt u het relatieve renterisico van l’escaut woonservice weergegeven voor de komende jaren. In de grafiek is te zien dat het relatieve renterisico nergens boven de grens van 15% uit komt. Derivaten l’escaut heeft een derivatenportefeuille van € 33 mln. l’escaut gebruikt derivaten om de korte of lange rente af te dekken en heeft Payer Swaps aangekocht om de rente te fixeren. Deze Swaps hebben een onderliggende waarde door aangetrokken roll-over leningen. In de toelichting op jaarrekening (onder ‘niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’) wordt inzicht gegeven in de derivatenportefeuille. De marktwaarde van de derivaten is op balansdatum € 4.3 mln. negatief. De Swaps zijn gekocht bij verschillende banken. Bij één bank is sprake van marktwaardeverrekening (margincall). Met deze bank zijn we hierover in gesprek.
52
Verslagen onafhankelijke organen
8.1
Ondernemingsraad (OR)
Algemeen Sinds 4 april 2005 is de OR van l’escaut woonservice officieel geïnstalleerd. De OR bestaat uit vijf personen. Ter ondersteuning voor de OR is er een ambtelijk secretaris aangesteld. In 2011 bestond de OR uit zeven personen. Reglement Afspraken met betrekking tot samenstelling, zittingsduur, verkiezingen, werkwijze en secretariaat staan omschreven in het reglement. Het reglement is op te vragen bij de secretaris van de OR en te bekijken op het intranet. Activiteiten van de Ondernemingsraad De OR heeft twaalf keer een reguliere OR vergadering gehouden. Een aantal keer is ook de beleidsmedewerker personeel en kwaliteitszorg uitgenodigd om het één en ander toe te lichten. Vier keer is er een overlegvergadering geweest met de directie. De voorzitter en secretaris hebben vier keer een vergadering van het Zeeuws OR platform bijgewoond. Meerdere malen heeft de OR onderling extra overleg gevoerd in verband met het behandelen van besluitennotities. Er heeft ook een aantal keer extra overleg plaatsgevonden met de directie en de beleidsmedewerker personeel en kwaliteitszorg. De OR heeft eenmaal overleg gehad met twee leden van de RvC. Elke maand heeft er een terugkoppeling plaatsgevonden vanuit het managementoverleg richting OR door de directie. Dit overleg vindt kort na het MO plaats. Eén van de OR-leden heeft deelgenomen aan de vergaderingen van de Arbocommissie. De uitkomsten, adviezen, en dergelijke over besluitennotities zijn met de achterban gecommuniceerd via het OR-bulletin of anderzijds door middel van een bijeenkomst of brief. Daarnaast heeft de OR afdelingsoverleggen van verschillende afdelingen bijgewoond om enkele onderwerpen te bespreken en vragen van collega’s te beantwoorden. Opleidingen/cursussen In 2011 is er een gezamenlijke training op maat gevolgd. Twee OR-leden hebben de jaarlijkse relatiedag van een opleidingsinstituut bijgewoond. Verantwoording urenbesteding Het totale aantal uren dat de OR in 2011 te besteden had voor reguliere vergaderingen, projecten en scholing was 1288 uur. De OR heeft daarvan circa 800 uur besteed. 8.2
Geschillencommissie
De klachten- en geschillenprocedure bestaat uit drie stappen. In eerste instantie bespreken klanten een klacht met de betreffende medewerker. Als dit niet tot het voor de klant gewenste resultaat leidt, kan men een formele klacht indienen bij l’escaut. Deze klacht wordt beoordeeld en afgewikkeld door de manager van de afdeling waarop de klacht betrekking heeft. Als de klacht ook in deze stap niet naar tevredenheid van de klant wordt opgelost, kan de klacht als een geschil worden voorgelegd aan de onafhankelijke l’escaut Geschillencommissie. De l’escaut Geschillencommissie behandelt de klacht en brengt een advies uit aan de directie van l’escaut. De directie neemt op basis van dit advies een besluit. Klachtenprocedure In 2011 zijn 35 formele klachten binnengekomen. Hiervan zijn vier klachten als niet-ontvankelijk verklaard en eerst als klacht ter afhandeling doorgestuurd naar de werkorganisatie. Er zijn 13 klachten ongegrond verklaard. Van de resterende klachten zijn 16 gegrond verklaard en is door de werkorganisatie een oplossing geboden. De resterende twee klachten zijn deels gegrond verklaard. Geen van de genoemde formele klachten zijn als geschil doorgestuurd naar de geschillencommissie. Het secretariaat voor de klachtenprocedure wordt gevoerd door de heer L.J. Schipper, beleidsmedewerker personeel en kwaliteitszorg. Samenstelling Geschillencommissie De geschillencommissie bestond in 2011 uit de volgende personen: • De heer R. den Broeder (voorzitter, op voordracht organisatie) • De heer N. Wever (op voordracht organisatie) • De heer D. Reneman (op voordracht Huurdersvereniging) tot 17 april 2011 • Mevrouw C.F.M. Wouters (op voordracht Huurdersvereniging) • Mevrouw C. de Lange-Olijslager (vice-voorzitter, op voordracht commissie) De heer Reneman was per 1 januari 2010 aftredend en herbenoembaar. Wegens gezondheidsredenen van de heer Reneman is deze herbenoeming aangehouden. De heer Reneman is echter op 17 april 2011 overleden.
53
Jaarverslag 2011
8
Jaarverslag 2011
De heer Wever was per 1 januari 2011 aftredend. Op zijn verzoek was hij niet herbenoembaar. Met het oog op inmiddels in gang gezette ontwikkelingen om te komen tot een gezamenlijke Walcherse commissie is hem verzocht voor de interim periode aan te blijven. Het secretariaat werd gevoerd door l’escaut woonservice. Vergaderingen De Geschillencommissie heeft in de verslagperiode vier bijeenkomsten gehouden. Drie in verband met hoorzittingen voor behandeling van een geschil. In mei is de jaarvergadering met de directie van l’escaut gehouden. Publiciteit Via de balie was de informatiebrochure ‘Alles over klachten en geschillen’ verkrijgbaar. Op verzoek en bij binnenkomst van een klacht bij het secretariaat werd de brochure toegestuurd als vervolg van de procedure. Ook op de website van l’escaut is informatie over de Geschillencommissie te vinden. Via Rondom Wonen zijn enkele redactionele stukken aangeleverd. Walcherse Commissie Met het oog op de verschillende vacatures in de commissie en het relatief geringe aantal zaken dat de Geschillencommissie per jaar hoeft te behandelen is het idee ontstaan samen met de klachtencommissies van Woonburg en Woongoed Middelburg een Walcherse geschillencommissie te vormen. Dit punt is met de directie besproken. Zij heeft hierover een eerste beleidsstuk opgesteld. Dit was aan het eind van het jaar nog in behandeling. Ingekomen geschillen In 2011 zijn in totaal acht zaken bij de Geschillencommissie binnengekomen. Vier daarvan konden als geschil worden aangemerkt, de overigen zijn als klacht door de organisatie afgehandeld. Op 1 januari 2011 waren er geen geschillen uit het voorgaande jaar in behandeling. Op 31 december 2011 stonden geen geschillen meer open voor afhandeling. 8.3
Regionale Klachtencommissie Woonruimteverdeling
Samenstelling In 2011 bestond de Klachtencommissie uit de volgende personen: • De heer O. van den Hoek (benoemd, per 1 januari 2005, door Woonburg te Koudekerke), vanaf 15 juni 2010 tevens voorzitter. • Mevrouw J. van Dijk (benoemd, per 1 januari 2010, door Woongoed Middelburg) • De heer J. Bostelaar (benoemd, per 1 januari 2007, door de gemeente Veere ) • Mevrouw H. Miezerus (benoemd, per 15 juni 2010, door l’escaut woonservice Vlissingen), verzorgt tevens de verslaglegging) • Mevrouw M.A. Verhage (benoemd, per 1 januari 2011, door de gemeente Middelburg en Vlissingen) Het secretariaat werd verzorgd door Woongoed Middelburg en de notulen werden verzorgd door mevrouw P. Hollebrandse, medewerkster Woongoed Middelburg. Bijeenkomsten De Regionale Klachtencommissie is dit jaar achtmaal bijeen geweest in verband met het behandelen van klachten. Ingekomen klachten In 2011 zijn tien klachten behandeld. Per 31 december 2011 waren er geen zaken meer in behandeling. In onderstaand schema geven we een overzicht van de ingekomen klachten van de afgelopen zes jaar. Jaar 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Aantal 2 3 1 14 12 10
De klachten hadden alle betrekking op het niet toekennen van urgentie bij het toewijzen van woonruimte. De Regionale Klachtencommissie hoort in alle gevallen de klager en een lid van de Regionale Urgentiecommissie en toetst vervolgens aan de gestelde regels en uitgangspunten van het reglement. De beslissingen van de Regionale Urgentiecommissie en de argumenten die hieraan ten grondslag liggen, worden bekeken tegenover de klacht en de persoonlijke omstandigheden van de klager. Beoordeling en beslissingen
54
Diversen Per 31 december 2012 ontstaat er een vacature vanuit Woonburg. Namens de Regionale Klachtencommissie Woonruimteverdeling, O. van den Hoek
55
Jaarverslag 2011
Eén aanvraag was niet ontvankelijk. In één geval is de aanvraag terugverwezen naar aanleiding van informatie die klager verstrekte tijdens de hoorzitting van de klachtencommissie. De klacht met betrekking tot de medische urgentie is terugverwezen naar de WMO voor een second opinion in verband met tegenstrijdige adviezen. De urgentiecommissie heeft in alle gevallen gehandeld overeenkomstig de gestelde regels. Naar aanleiding van slechte huisvesting in niet-geregistreerde woningen heeft de Klachtencommissie schriftelijk de gemeente Vlissingen hiervan in kennis gesteld. Een afschrift van deze brief is verzonden naar de gemeenten Middelburg en Veere en de Walcherse corporaties.
Jaarverslag 2011
9
Bestuursverklaring
Het bestuur van l’escaut woonservice verklaart hierbij dat alle tot haar beschikking gestelde financiële middelen uitsluitend zijn aangewend in het belang van de volkshuisvesting.
Vlissingen, 13 juni 2012 Was getekend J. van Beekhuizen directeur-bestuurder
56
Jaarverslag 2011
10 Corporate Governance Corporaties zijn maatschappelijke ondernemingen die zich willen en moeten verantwoorden naar de maatschappij over de geleverde prestaties. Vanuit de overheid en koepelorganisatie Aedes is aangestuurd op het implementeren van een governancecode waarin het functioneren van de corporatie (RvC versus directie) wordt uitgewerkt. 10.1
Bestuur
l’escaut woonservice is ingericht volgens het raad van toezichtmodel. De directie vormt het bestuur van de corporatie en legt verantwoording af aan de Raad van Commissarissen. Deze laatste houdt toezicht op het beleid van de directie en op de algemene gang van zaken binnen de corporatie. Het bestuur wordt gevormd door de heer J. van Beekhuizen. De directie is zowel bestuurder als werknemer. Het bestuur van l’escaut woonservice is enige aandeelhouder van Opus 52 B.V. Ook is het bestuur van l’escaut woonservice voor 1/4 deel aandeelhouder van de regionale projectontwikkelaar ROM Marsaki B.V. Naam
Geboortedatum
Nevenfuncties
Werkzaam bij organisatie sinds
Werkzaam in huidige functie sinds
J. van Beekhuizen
10-4-1954
Voorzitter Stichting Polderhuis
1-11-1979
1-3-1992
Voorzitter bestuur DOK 41 Bestuurslid stichting Woonwagenbeheer Zuid-West Nederland , Tabel: personalia directie l escaut woonservice
10.2
Toezichthouder
De Raad van Commissarissen heeft tot taak toezicht te houden op het bestuur en op de algemene gang van zaken in de woningcorporatie en de met haar verbonden ondernemingen en staat tevens het bestuur met raad ter zijde. De Raad van Commissarissen houdt onder andere toezicht op: • realisatie van de doelstellingen van de corporatie; • realisatie van de volkshuisvestelijke opgaven; • strategie en de risico’s verbonden aan de activiteiten van de corporatie; • opzet en werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; • kwaliteitsbeleid; • kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • financieel verslaggevingsproces; • naleving van toepasselijke wet- en regelgeving. Dit toezicht strekt zich tevens uit tot de met de corporatie verbonden ondernemingen. De taken, verantwoordelijkheden en bevoegdheden van de Raad van Commissarissen zijn in artikel 11 van de statuten van l’escaut woonservice omschreven. Een en ander is verder uitgewerkt in het reglement voor de Raad van Commissarissen van 19 november 2003. In dit jaarverslag legt de Raad van Commissarissen, als onderdeel van een maatschappelijk ondernemende organisatie, publiekelijk verantwoording af over de wijze waarop zij invulling heeft gegeven aan de uitvoering van haar taken en bevoegdheden in het afgelopen jaar. Als toezichtkader voor het uitoefenen van haar taken hanteert de Raad van Commissarissen: • het BBSH; • het door haar goedgekeurde ondernemingsplan 2009-2012; • het jaarplan; • de begroting; • de Balanced Scorecard; • en een concrete (kwalitatieve) norm voor financiële continuïteit. Dit toezichtkader is door de Raad van Commissarissen in 2011 gebruikt bij het nemen van beslissingen, het beoordelen van bestuursvoorstellen en de bewaking van de realisatie van de corporatiedoelstellingen.
57
Jaarverslag 2011
10.2.1 Samenstelling en deskundigheid Per 31 december 2011 was de Raad van Commissarissen van l’escaut woonservice als volgt samengesteld: naam
deskundigheid op
functie/beroep
overige functies
HR Manager Verbrugge
Bestuurslid Opleidingsstichting
specifiek terrein*) Mr. F.A.C. Steutel (1945)
1+3
Voorzitter Drs. C. Hartog (1930)
Terminals BV 5+3
Gepensioneerde ‘De Schelde’
Geen
Mw. P.G.M. Burgemeester (1946)
4+2+3
Therapeut/coach/Trainer
Geen
Mw. drs. G.L. Meeuwisse (1959)
5+4
Wethouder gemeente Goes
Geen
F. Bouman (1961)
1+4
Brigadier van Politie
Vice-voorzitter cliëntenraad Admiraal
Medewerker Korpscheftaken
de Ruyter Ziekenhuis
Secretaris/vice-voorzitter
Vrijwiliiger Staatsbosbeheer Vrijwilliger stichting Natuurkampeerterreinen Bondsbestuurder Algemene Christelijke Politiebond Bondsraadslid ANWB Drs. W. Oving (1952)
F.A. Poppe (1945)
4+3
5
Bestuurder/directeur
Voorzitter financiële commissie Fonds Verstandelijk
Organisatie voor Thuiszorg,
Gehandicapten (FVG) te Utrecht
Verzorging en Verpleging en
Lid Raad van Toezicht stichting Agogische
Maatschappelijk werk
Zorgcentra Zeeland (AZZ)
Gepensioneerd manager
Bestuurslid diverse pensioenfondsen
*) 1 juridische kennis; 2 kennis op het terrein van marketing; 3 kennis op het terrein van bedrijfskunde/organisatieontwikkeling en coaching/counseling; 4 kennis op het terrein van maatschappelijke dienstverlening, ouderenbeleid, zorg; 5 financieel-economische kennis.
De Raad van Commissarissen heeft uit zijn midden een selectie/remuneratiecommissie ingesteld, bestaande uit vier leden. In 2011 werd de selectie/remuneratiecommissie gevormd door de heren mr. F.A.C. Steutel, drs. C. Hartog, F.A. Poppe en mevrouw P.G.M. Burgemeester. Ten behoeve van de uitvoering van haar taken heeft de selectie/remuneratiecommissie in 2011 éénmaal vergaderd. De commissie heeft haar bevindingen en adviezen over genoemde zaken gerapporteerd aan de Raad van Commissarissen. Bevoegdheden en verantwoordelijkheden De bevoegdheden en verantwoordelijkheden van bestuur en Raad van Commissarissen zijn vastgelegd in reglementen en statuten. Deze zijn op te vragen bij het directiesecretariaat van de organisatie. Het betreft de volgende documenten: • statuten; • directiestatuut; • reglement Raad van Commissarissen; • treasurystatuut. Statuten en reglement Raad van Commissarissen zijn op de website geplaatst van l’escaut woonservice (www.lescaut.nl). 10.2.2 Profiel De Raad van Commissarissen dient te voldoen aan het navolgende profiel: A kwaliteiten waarover elk lid van de raad dient te beschikken oftewel criteria waaraan elk lid dient te voldoen: - bestuurlijke kwaliteiten; - discussievaardig, vergadervaardig, besluitvaardig, communicatievaardig, analytisch vermogen, abstractievermogen, vermogen tot beleidsmatig denken, zelfstandige oordeelsvorming, zakelijk inzicht, helikopterview; - gevoel voor (lokale) maatschappelijke verhoudingen; - affiniteit met en invoelingsvermogen ten aanzien van de doelgroep; - integriteit, verantwoordelijkheidsgevoel, onafhankelijke opstelling; - motivatie; - beschikken over teamgeest, kunnen samenwerken; - sociale vaardigheid (netwerker); - betrokkenheid bij lokale gemeenschap; - kennis en inzicht in de sociale volkshuisvesting c.q. kennis van bouwen en wonen.
58
Jaarverslag 2011
B
gewenste deskundigheden oftewel kwaliteiten op specifieke terreinen (geldt voor de raad als geheel): 1 juridische kennis; 2 kennis op het terrein van marketing; 3 kennis op het terrein van bedrijfskunde/organisatieontwikkeling en coaching/counseling; 4 kennis op het terrein van maatschappelijke dienstverlening, ouderenbeleid, zorg; 5 financieel-economische kennis.
Herbenoemingen Volgens artikel 17 van de statuten van l’escaut woonservice wordt de totale zittingsduur van een commissaris beperkt tot één benoeming en maximaal twee herbenoemingen van elk vier jaar, bij elkaar twaalf jaar. In onderstaand schema is te zien dat nagenoeg alle eerste benoemingen zijn ingegaan in 2002. Statutaire situatie Benoemd op
Aftredend volgens rooster
Aftredend volgens rooster
(mogelijke) herbenoeming
(mogelijke) herbenoeming
1
2
Tot ultimo
Drs. C. Hartog
2002
2003
2007
2011
F.A. Poppe
2002
2004
2008
2012
Mr. F.A.C. Steutel
2002
2005
2009
2013
Mw. P.G.M. Burgemeester
2002
2005
2009
2013
F. Bouman
2002
2006
2010
2014
Mw. drs. G.L. Meeuwisse
2008
2012
2016
Drs. W. Oving
2008
2012
2016
Om te voorkomen dat alle commissarissen tegelijkertijd zouden aftreden, is een rooster van aftreden opgesteld, dat voorziet in een staffel die de momenten van aftreden spreidt over een periode van drie jaar. De statutaire bepalingen omtrent benoeming en zittingsduur van commissarissen zijn in lijn met de Governancecode, zowel naar de letter als de geest. De code beoogt immers paal en perk te stellen aan een ongebreidelde zittingsduur van commissarissen. De statuten van l’escaut voorzien hierin. Een onverkorte toepassing van de statutaire bepalingen leidt ertoe dat bij de (her)benoeming van nieuwe commissarissen altijd binnen de Governancecode wordt geopereerd. Voor de zittende commissarissen kan gewezen worden op discrepantie met een voetnoot in de code dat voorliggende zittingsperioden bij rechtsvoorgangers meegeteld moeten worden voor de berekening van de totale zittingsduur. Een strikte toepassing van de voetnoot zou dan ook leiden tot een collectief aftreden van zes van de leden RvC. Het behoeft geen nader betoog dat dit onwenselijk is. Op 31 december 2011 eindigde de zittingstermijn van de heer Hartog. Hij was niet meer herkiesbaar. Mede omdat met het vertrek van de heer Hartog de deskundigheden op het gebied van financieel economische kennis en bedrijfskunde/organisatieontwikkeling en coaching/counseling nog voldoende gewaarborgd blijven met de huidige samenstelling van de raad, is unaniem besloten tot niet-vervanging. Met een aantal van zes leden wordt nog steeds voldaan aan artikel 12 van de statuten. De heer Oving is tijdens de RvC-vergadering van 5 oktober 2011 unaniem gekozen en per 1 januari 2012 benoemd tot secretaris/vice-voorzitter. Inhoudelijk toezicht Om de toezichthoudende taak goed te kunnen vervullen heeft de Raad van Commissarissen zich regelmatig mondeling dan wel schriftelijk door het bestuur laten informeren inzake de (financiële) resultaten in relatie tot de beoogde doelen, relevante externe ontwikkelingen en de wensen en behoeften van belanghebbenden. De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar het volgende ondernomen om zich op de hoogte te houden van wat er speelt in het speelveld van l’escaut woonservice: • overleg met bestuur; • overleg met externe accountant; • overleg met huurdersorganisatie; • overleg met ondernemingsraad; • volgen van seminars en bijeenkomsten over onder andere risicomanagement; • bijwonen van de gezamenlijke bijeenkomsten directeurenkring en toezichthouders van de Zeeuwse woningcorporaties die twee keer per jaar georganiseerd worden door Aedes. Tijdens de reguliere vergaderingen is voorlichting gegeven over: • project Buurtbemidding; • governancestructuur Marsaki; • risicomanagement. De Raad van Commissarissen is in het afgelopen jaar twaalf keer bijeen geweest. Geen van de leden van de Raad van Commissarissen is frequent afwezig geweest bij vergaderingen. De Raad van Commissarissen heeft overleg gehad met een delegatie van de ondernemingsraad. Een afvaardiging van de Raad van Commissarissen heeft vele vergaderingen van de huurdersvereniging bijgewoond.
59
Jaarverslag 2011
De Raad van Commissarissen heeft in het afgelopen boekjaar de volgende besluiten genomen: • het Volkshuisvestingsverslag 2010 is goedgekeurd; • de Jaarrekening 2010 is goedgekeurd; • het jaarplan/de begroting 2012 is goedgekeurd; • veelvuldige informatieuitwisseling, gevolgd door positieve besluitvorming waar nodig heeft plaatsgevonden met betrekking tot een aantal overige projecten, waaronder de Groote Markt en het Middengebied; • benoeming van een commissaris tot secretaris/vice-voorzitter; • portefeuillestrategie (herijking SVB); • intentie-overeenkomst tot fusie met Woongoed en Woonburg; • visitatietraject: het rapport is gepresenteerd waarbij de aanbevelingen zijn overgenomen. Daarnaast is gesproken, dan wel advies uitgebracht, over de volgende zaken: • de Balanced Scorecard; • managementletter 2010; • het solvabiliteitsoordeel van het CFV; • het continuïteitsoordeel van het CFV; • de oordeelsbrief van de minister van Binnenlandse zaken en koninkrijkrelaties; • he organisatiestructuur van l’escaut; • herhuisvesting van l’escaut; • samenvoeging van de Walcherse geschillencommissies; • functieinhoud/-scheiding controller; • corporatie in Perspectief; • het verloop van het visitatietraject. De Raad hanteert daarnaast als vaste policy het functioneren van de Raad zelf en haar leden periodiek tot onderwerp van eigen evaluatie te maken. Bij deze evaluaties, die volgens een vast patroon met een schriftelijke inventarisatie en mondelinge bespreking verlopen, wordt ook de visie van de directeur-bestuurder gevraagd en in de discussie betrokken. In 2011 heeft er wegens tijdgebrek, onder andere door extra bijeenkomsten vanwege visitatie en fusie, geen evaluatie plaatsgevonden. Deze is in maart 2012 gepland. Er wordt gestreefd naar een jaarlijkse evaluatie. 10.2.3 Good Governance De Raad van Commissarissen hecht aan beginselen van goed bestuur. De Governancecode Woningcorporaties wordt daarbij als leidraad beschouwd. Het toezicht van de raad omvat vooral: • de realisatie van de doelstellingen van l’escaut woonservice; • de strategie en de risico’s die verbonden zijn aan de activiteiten van de corporatie; • de werking van de interne risicobeheersing- en controlesystemen; • het kwaliteitsbeleid; • de kwaliteit van de maatschappelijke verantwoording; • het financiële verslaggevingsproces; • de naleving van toepasselijke wet- en regelgeving; • het bewaken van kwaliteit en onafhankelijkheid van de Raad van Commissarissen zelf. De actuele governancestructuur is op de website van l’escaut woonservice geplaatst. Eventuele veranderingen in de governancestructuur en in de naleving van de code worden onder een afzonderlijk agendapunt ter goedkeuring aan de Raad van Commissarissen voorgelegd. Aan de externe accountant is gevraagd te inventariseren wat de stand van zaken is met betrekking tot de naleving van de diverse onderwerpen die aan de orde komen in de governancecode. De externe accountant heeft geconstateerd dat in het verslagjaar, mede naar aanleiding van het onderzoek zelf, verschillende acties zijn ondernomen en dat de naleving van de code voldoende aandacht heeft van zowel de directeur-bestuurder als van de commissarissen. Op sommige punten wordt gedeeltelijk aan de code voldaan, in die zin dat verantwoording over bepaalde acties niet permanent via de website, maar in gecomprimeerde vorm via de (op de site te raadplegen) jaarverslaggeving geschiedt: • de hoofdlijnen van het remuneratiebeleid worden opgenomen in het volkshuisvestingsverslag; • in de praktijk vindt er veel gestructureerd overleg plaats met maatschappelijke belanghebbenden. Hierover is informatie opgenomen in het volkshuisvestingsverslag. Op de volgende punten wordt van de governancecode afgeweken: • de directeur-bestuurder van l’escaut woonservice is niet benoemd voor een periode van vier jaar, waarna herbenoeming kan plaatsvinden. De Raad van Commissarissen heeft er voor gekozen de oorspronkelijke benoeming, die voor onbepaalde tijd was aangegaan, in stand te laten. • De externe accountant is niet formeel voor maximaal vier jaar benoemd. De opdracht kan jaarlijks worden heroverwogen. Wel vindt periodieke beoordeling plaats.
60
10.2.4 Verantwoording bestuurdersbeloning De Raad van Commissarissen is verantwoordelijk voor een goed bestuur, onder meer door benoeming, schorsing, ontslag en jaarlijkse evaluatie van het bestuur. In 2011 is de samenstelling van het bestuur niet gewijzigd. Naam
Vast brutosalaris
Werkgeverslasten/soc.verz./pensioen
Totaal
J. van Beekhuizen
€ 123.422,-
€ 37.312,-
€ 160.734,-
, Tabel: bestuurdersbeloning directie l escaut woonservice De Raad van Commissarissen heeft in 2011 het bezoldigingsbeleid van het bestuur opnieuw vastgesteld. Een en ander is vastgelegd in het remuneratierapport. 10.2.5 Verantwoording aan belanghouders Om huurders positie te geven binnen de corporatie heeft l’escaut een participatiereglement samengesteld. Dit reglement vormt de basis voor de samenwerkingsovereenkomst welke is overeengekomen met de Huurdersvereniging L’Escaut (HVL). De HVL is een huurdersvereniging die specifiek is opgericht voor de huurders van l’escaut woonservice. Het betreft een actieve vereniging die 40% van de huurders van l’escaut als lid heeft ingeschreven. Daarmee is ze de grootste huurdersvereniging van zuidwest Nederland. Naast een algemeen bestuur is er ook een dagelijks bestuur. Voorbespreking met de corporatie over onderwerpen die actueel zijn vindt plaats met van te voren gevormde duo’s. Vier keer per jaar vindt regulier overleg plaats op uitnodiging van de corporatie. Daarbij zijn van corporatiezijde de directie en twee managers vertegenwoordigd. Vanuit de HVL is het algemeen bestuur aanwezig. Ook dit jaar heeft een commissaris de bijeenkomsten bijgewoond. Met overige belangenhouders zoals gemeente, zorg- en welzijnsorganisatie, onderwijs zijn er netwerkrelaties. Deze richten zich meer op concrete projecten waarin samen wordt opgetrokken. Samen worden projecten opgepakt en uitgevoerd zoals zorgsteunpunten, brede scholen, welzijnsgebouwen, en studentenhuisvesting. In 2011 heeft de visitatie plaatsgevonden. Hiervoor is een offerte opgevraagd bij meerdere visitatiebureau’s. Na dit offertetraject is de opdracht gegund aan bureau KWH. In een extra RvC-vergadering op 22 september zijn de bevindingen met de visitatiecommissie besproken. 10.2.6 Verantwoording beleid rondom commissarissenbeloning De honorering van de commissarissen is overeenkomstig de richtlijnen van de Vereniging voor Toezichthouders in Woningcorporaties (VTW). 10.2.7 Verantwoording commissarissenhonorering De honorering van de Raad van Commissarissen is gekoppeld aan de zwaarte van de functie van de afzonderlijke leden van de Raad van Commissarissen en houdt rekening met maatschappelijke waarden en normen. De honorering is niet gekoppeld aan de prestaties van l’escaut woonservice. De bruto vergoeding voor de voorzitter en secretaris is vastgesteld op € 9.364,- per jaar. De bruto vergoeding voor de leden die voorgedragen zijn door de huurdersvereniging is vastgesteld op € 7.804,- per jaar. De bruto vergoeding voor de overige leden bedraagt € 6.242,- per jaar. Totaal is een bedrag van € 78.601,- uitgegeven voor vergoedingen, vergaderkosten, opleidingen, excursies en overige kosten. 10.2.8 Verklaring over volkshuisvestingsverslag en jaarrekening Volgens artikel 25, lid 2 van de statuten heeft de Raad van Commissarissen het volkshuisvestingsverslag en jaarrekening evenals de prognose laten onderzoeken door Deloitte Accountants B.V. De accountantsmededeling voor het volkshuisvestingsverslag 2011 en de accountantsverklaring met betrekking tot de jaarrekening 2011 zijn opgenomen in het jaarverslag. Op basis van de overgelegde bescheiden en de door de directeur-bestuurder verstrekte informatie concludeerde de raad dat de bestuurder en de werkorganisatie van l’escaut woonservice hun taken over het boekjaar 2011 naar behoren hebben verricht. Vlissingen, 13 juni 2012 mr. F.A.C. Steutel Voorzitter Raad van Commissarissen
61
Jaarverslag 2011
De Raad van Commissarissen treedt op als werkgever voor de directie en speelt daarnaast ook een adviserende, oriënterende en initiërende rol ter ondersteuning van de leiding van de corporatie. De raad kent één vaste commissie; de commissie Beloning en Arbeidsvoorwaarden, die ten behoeve van de raad voorstellen uitwerkt voor het beloningsbeleid van de directeur-bestuurder en de raad zelf. De commissie bestaat uit de voorzitter, de secretaris en twee leden van de Raad van Commissarissen.
Jaarverslag 2011
11 Samenstelling gremia Samenstelling Raad van Commissarissen per 31 december 2011 Voorzitter Secretaris/Vice-voorzitter Lid Lid Lid Lid Lid
mr. F.A.C. Steutel drs. C. Hartog (aftredend) mevr. P.G.M. Burgemeester–Stunnenberg F. Bouman F.A. Poppe W. Oving mevr. drs. G.L. Meeuwisse
Samenstelling directie-bestuur per 31 december 2011 Directeur-bestuurder
J. van Beekhuizen
Samenstelling managementteam per 31 december 2011 Woondienstverlening Technische dienstverlening Financieel-administratieve dienstverlening Ondersteunende dienstverlening
mevr. M. van Sighem (interim) F. Bouzambou R.C. de Jager MBA R.C. de Jager (interim) MBA
Samenstelling ondernemingsraad per 31 december 2011 Voorzitter Secretaris Lid Lid Lid Lid Lid
L. de Witte A. Boer mevr. N. Adriaanse–Dijkgraaf S. van Houwelingen mevr. R. du Fossé mevr. D. Castelein mevr. S. Kapel-Arloff
Samenstelling l’escaut geschillencommissie per 31 december 2011 (voorzitter, op voordracht organisatie) (lid, op voordracht commissie) (lid, op voordracht Huurdersvereniging)
R. den Broeder mevr. C. de Lange-Olijslager (aftredend) mevr. C.F.M. Wouters
62
Jaarverslag 2011
Deel 2 Jaarrekening Inhoudsopgave 1
Enkelvoudige jaarrekening 1.1 Balans per 31 december 2011 (na resultaatverwerking) 1.2 Winst- en verliesrekening 2011 1.3 Kasstroomoverzicht 2011 1.4 Algemene toelichting 1.5 Grondslagen voor waardering van activa en passiva 1.6 Grondslagen voor bepaling van het resultaat 1.7 Toelichting op de balans 1.8 Toelichting op de winst- en verliesrekening 1.9 Toelichting op het kasstroomoverzicht
64 64 66 67 68 68 72 74 86 90
2
Geconsolideerde jaarrekening 2.1 Balans per 31 december 2011 (na resultaatverwerking) 2.2 Winst- en verliesrekening 2011 2.3 Consolidatiegrondslagen 2.4 Grondslagen van waardering en bepaling van het resultaat 2.5 Toelichting op de balans 2.6 Toelichting op de winst- en verliesrekening
92 92 94 95 96 96 97
3
Overige informatie 3.1 Werknemers 3.2 Bestuurder en commissarissen 3.3 Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens 3.4 Vaststelling en goedkeuring van de jaarrekening
99 99 99 99 100
4
Overige gegevens 4.1 Resultaatbestemming 4.2 Gebeurtenissen na balansdatum 4.3 Controleverklaring
101 101 101 102
Bijlage 1 Kengetallen Bijlage 2 Definities en formules financiële kengetallen Bijlage 3 Overzicht verzekeringen bijlage 4 Tabellen en overzichten
104 106 107 108
63
Jaarverslag 2011
Jaarverslag 2011
1
Enkelvoudige jaarrekening
De enkelvoudige jaarrekening is opgemaakt in hele euro's. 1.1
Balans per 31 december 2011 (na resultaatverwerking) 31-12-2011
31-12-2010
ACTIVA
PASSIVA
Vaste activa
Eigen vermogen
Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Latente belastingvordering
1.7.1 1.7.2 1.7.3 1.7.4
1.7.5 1.7.6 1.7.7
Totaal vaste activa
213.392.237 4.797.307 4.099.904 1.547.107 223.836.555
175.211.533 3.493.058 7.146.962 1.984.551 187.836.104
206.334 1.947.491 1.473.647 3.627.472
266.576 2.248.903 2.515.479
227.464.027
190.351.583
Wettelijke en statutaire reserves Overige reserves
1.7.16 1.7.17
Voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
1.7.8
90.853
2.864.203
1.7.9
308.847 3.263.956 619.231 308.641 538.286 5.038.961
445.470 303.530 3.270.457 944.764 284.972 301.240 5.550.434
1.590.171
652.602
6.719.984
9.067.239
234.184.011
199.418.822
31-12-2010
155.807 86.641.161 86.796.968
929.249 62.928.107 63.857.356
918.338 1.368.889 7.842.351 33.080 10.162.658
3.227.980 11.167.838 40.000 14.435.818
100.989.501 4.433.902 105.423.403
88.218.480 3.493.058 91.711.538
19.228.979 1.021.360 785.467 210.865 3.120.642 371.169 7.062.501 31.800.982
20.511.021 1.720 941.836 228.952 697.202 52.100 6.981.278 29.414.110
234.184.011
199.418.822
Voorzieningen Voorziening latente belastingverplichtingen 1.7.18 Voorziening materiële vaste activa met negatieve bedrijfswaarde 1.7.19 Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw 1.7.20 Voorziening voor verwachte verliezen 1.7.21 Overige voorzieningen 1.7.22
Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen Verkocht onder Voorwaarden
Vlottende activa
31-12-2011
1.7.23 1.7.24
Kortlopende schulden 1.7.10 1.7.11 1.7.12 1.7.13 1.7.14
Liquide middelen
1.7.15
Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA
64
Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
1.7.25 1.7.26 1.7.27 1.7.28 1.7.29 1.7.30 1.7.31
TOTAAL PASSIVA
65
Jaarverslag 2011
1.2
Winst- en verliesrekening 2011
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
1.8.1 1.8.2 1.8.3 1.8.4
Bedrijfslasten Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Verkoop onroerende zaken Waardeveranderingen woningen Verkocht onder Voorwaarden Overige waardeveranderingen immateriële en materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud Overige bedrijfslasten Som der bedrijfslasten
1.8.5 1.8.6 1.8.7 1.8.8 1.8.9 1.8.10 1.8.11 1.8.12 1.8.13
Bedrijfsresultaat Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten
1.8.14 1.8.15 1.8.16
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen
1.8.17 1.8.18
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen vóór mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
1.8.19
Resultaat na belastingen na mutatie actuele waarde materiële vaste activa
Overige waardeveranderingen immateriële en materiële vaste activa Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
1.8.8 1.8.19
Resultaat na belasting (exclusief waardeveranderingen en mutatie actuele waarde materiële vaste activa)
66
2011
2010
30.407.645 1.906.625 511.587 476.359 33.302.216
29.560.023 2.140.591 598.202 435.927 32.734.743
591.871 151.420 208.599
490.133 322.052 70.485-
3.312.002 4.728.406 408.700 782.727 4.893.541 8.873.362 23.950.628
2.488.9344.702.146 400.300 773.755 7.271.620 9.338.261 20.738.847
9.351.587
11.995.897
636.736 336.158 5.502.4524.529.558-
330.363 26.4504.493.7154.189.803-
4.822.029
7.806.093
555.309 305.508-
886.875 246.110-
5.071.830
8.446.859
17.867.782
4.912.652-
22.939.612
3.534.207
3.312.002 17.867.782
2.488.9344.912.652-
8.383.832
5.957.924
Kasstroomoverzicht 2011 2011
2010
30.407.645 2.039.756 476.359 538.863 33.462.622
29.560.023 2.276.714 435.927 278.871 32.551.535
4.728.406 408.700 782.727 4.718.474 7.460.321 5.502.452 415.072 127.134 24.143.288
4.702.146 400.300 773.755 6.779.363 9.153.682 4.727.553 375.288 59.146 26.971.233
9.319.335
5.580.301
2.219.500 1.667.400 3.901.260
3.850.000 166.000 14.360 4.016.000
13.797.847 7.683.293 986.373 1.490.042 47.932 24.005.487
15.026.178 9.213.982 447.116 1.281.855 143.052 26.112.183
Saldo in- en uitgaande kasstroom materiële vaste activa
20.104.227-
22.096.183-
Financiële vaste activa - Ontvangsten financiële vaste activa - Uitgaven financiële vaste activa Saldo in- en uitgaande kasstroom financiële vaste activa
60.242 60.242
57.995 57.995
20.043.985-
22.038.188-
26.000.000 26.000.000
32.000.000 32.000.000
14.448.085 62.936 14.511.021
15.729.580 60.664 15.790.243
11.488.979
16.209.757
173.241 937.569
211.352459.483-
652.602 1.590.171 937.569
1.112.084 652.602 459.483-
Kasstroom uit operationele activiteiten Ontvangsten - Huren - Vergoedingen - Overige bedrijfsopbrengsten - Renteontvangsten Uitgaven - Lonen en salarissen - Sociale lasten - Pensioenlasten - Onderhoudsuitgaven - Overige bedrijfsuitgaven - Renteuitgaven - Bijdrageheffing bijzondere projectsteun voor de wijkaanpak en contributie Aedes - Leefbaarheid externe uitgaven niet-investeringsgebonden
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten Materiële vaste activa ingaande kasstroom - Verkoopontvangsten bestaande huurwoongelegenheden - Verkoopontvangsten nieuwbouw woongelegenheden - Verkoopontvangsten overig Materiële vaste activa uitgaande kasstroom - Nieuwbouw huurwoongelegenheden te borgen door WSW - Woningverbetering huurwoongelegenheden te borgen door WSW - Aankoop huurwoongelegenheden te borgen door WSW - Sloopuitgaven te borgen door WSW - Investeringen overig bezit te borgen door WSW - Investeringen overig bezit niet te borgen door WSW - Externe kosten bij verkoop van bestaand bezit
Kasstroom uit (des)investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Ingaand - Nieuwe leningen te borgen door WSW - Nieuwe leningen niet te borgen door WSW Uitgaand - Aflossing leningen geborgd door WSW - Aflossing leningen niet geborgd door WSW
Kasstroom uit financieringsactiviteiten Niet gecategoriseerde kasstromen Mutatie geldmiddelen in 2011 Geldmiddelen per 1 januari Geldmiddelen per 31 december Mutatie geldmiddelen
67
Jaarverslag 2011
1.3
Jaarverslag 2011
1.4
Algemene toelichting
1.4.1 Regelgeving l'escaut woonservice is een stichting met de status van 'toegelaten instelling volkshuisvesting'. Zij heeft specifieke toelating in de gemeenten Vlissingen en Middelburg en is werkzaam binnen de juridische wetgeving vanuit de Woonwet en het Besluit Beheer Sociale Huursector. De vestigingsplaats is Vlissingen. De activiteiten bestaan voornamelijk uit de exploitatie van woningen. 1.4.2 Schattingswijziging Bij de bepaling van de bedrijfswaarde wordt niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie ten bedrage van € 10 miljoen van de bestaande leningenportefeuille en beleggingen. In de herziene Richtlijn 645 is het niet langer toegestaan om de rentabiliteitswaardecorrectie in te rekenen en er bestaat nog geen duidelijkheid over de te hanteren disconteringsvoet vanaf 2012. Hierdoor is - voorzichtigheidshalve - in de bedrijfswaardeberekening niet langer rekening gehouden met de rentabiliteitswaardecorrectie. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. Vanaf 2011 worden het kantoorgebouw en de post 'Overige zaken' - onderdeel van 1.7.1 Onroerende zaken in exploitatie' lineair afgeschreven in plaats van annuïtair. Dit heeft een eenmalig negatief effect op de afschrijvingen: deze zijn ruim € 22.500 hoger. De afschrijvingstermijn van drie jaar op ICT werd niet consequent toegepast. De inhaalafschrijving van € 45.000 is in 2011 verwerkt. 1.5
Grondslagen voor waardering van activa en passiva
1.5.1 Regelgeving De jaarverslaggeving door toegelaten instellingen volkshuisvesting dient te voldoen aan de eisen zoals deze zijn geformuleerd in het Besluit beheer sociale huursector. In dit besluit wordt BW2 Titel 9 voorgeschreven behoudens enkele uitzonderingen van specifieke aard. Voor verslagjaren vanaf 2005 is door de Raad voor de Jaarverslaggeving de definitieve Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting uitgegeven. In deze richtlijn zijn onder meer specifieke modellen voor de balans en de winst-en-verliesrekening opgenomen en zijn voor de sector specifieke presentatie, waarderings- en verslaggevingsvoorschriften geformuleerd. In 2011 is een herziene richtlijn uitgebracht met verplichte ingangsdatum voor verslagjaren vanaf 2012. De herziene richtlijn is niet toegepast op de jaarrekening 2011. De jaarrekening is opgesteld in overeenstemming met de wettelijke bepalingen van Titel 9 Boek 2 van het Burgerlijk Wetboek en de stellige uitspraken van de Richtlijnen voor de Jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Activa en verplichtingen worden in het algemeen gewaardeerd tegen de verkrijgings- of vervaardigingsprijs of de actuele waarde. Indien geen specifieke waarderingsgrondslag is vermeld vindt waardering plaats tegen de verkrijgingsprijs. In de balans en de winst- en verliesrekening zijn referenties opgenomen. Met deze referenties wordt verwezen naar de toelichting. Toelichtingen op posten in de balans en winst- en verliesrekening worden in de jaarrekening genummerd. 1.5.2 Vergelijking met voorgaand jaar De presentatie is van een aantal posten gewijzigd. omschrijving presentatie 2011 Verbruik klein materiaal Lasten onderhoud Achtergestelde lening u/g Vorderingen op groepsmaatschappijen
presentatie 2010 Overige bedrijfslasten Financiële vaste activa
bedrag 290.691 990.000
1.5.3 Verwerking verplichtingen In de jaarrekening worden naast in rechte afdwingbare verplichtingen tevens feitelijke verplichtingen verwerkt die kunnen worden gekwalificeerd als 'intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd'. Hiervan is sprake wanneer uitingen namens de corporatie zijn gedaan richting huurders, gemeenten en overige stakeholders aangaande verplichtingen inzake toekomstige herstructureringen en toekomstige nieuwbouwprojecten. Een feitelijke verplichting is gekoppeld aan het besluitvormingsproces van de corporatie rondom projectontwikkeling en herstructurering. Van een feitelijke verplichting is sprake indien de formalisering van de definitief ontwerp fase en afgeleid het aanvragen van de bouwvergunning heeft plaatsgevonden. 1.5.4 Grondslagen voor waardering van activa en passiva Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie De onroerende zaken in exploitatie zijn gewaardeerd tegen de reële waarde gebaseerd op bedrijfswaarde. Kosten dan wel
68
De bedrijfswaarde van een complex (= een kasstroomgenererende eenheid) is gelijk aan de contante verdiencapaciteit. Deze is gelijk aan het verschil tussen de contante waarde van de huren verminderd met de uitgaven voor het beheer van de woningen. Ook worden in de bedrijfswaarde de geplande verkopen en sloop meegenomen. De verkoopopbrengst van een woning is gebaseerd op de taxatieprijs. De vaststelling van de complexen komt voort de portefeuillestrategie waarbij technische elementen en doelgroepbepaling een rol hebben gespeeld. vanaf Parameters
2012
2013
2014
2015
2016
Huurverhoging
2,30%
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
Huurderving
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
2,50%
Prijsinflatie
2,00%
2,00%
2,00%
2,00%
3,00%
Looninflatie
2,00%
2,30%
2,51%
2,66%
3,00%
Bouwinflatie
2,00%
2,30%
2,51%
2,66%
3,00%
Disconteringsvoet
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
5,25%
De mutatiegraad per complex is opgenomen in de bedrijfswaardeberekening van het gehele bezit. In de bedrijfswaarde wordt de rentabiliteitswaardecorrectie van de bestaande leningportefeuille buiten beschouwing gelaten. De rentabiliteitswaardecorrectie betrof het verschil tussen de contante waarde van de verwachte kasstromen uit hoofde van leningen en beleggingen en de waardering van deze posten op de balans. De verwachte opbrengstwaarde van woningen geoormerkt voor verkoop wordt gedefinieerd als de contante waarde van het bedrag dat kan worden verkregen bij vrijwillige verkoop binnen een verwachte termijn, onder aftrek van verkoopkosten die niet door de koper worden gedragen. Ter bepaling van dit bedrag worden taxaties uitgevoerd door onafhankelijke externe deskundigen of worden vergelijkbare onroerende zaken als referentie gehanteerd. Gegeven het feit dat verkopen hoofdzakelijk worden verricht in het kader van de financiering van onrendabele investeringen in nieuwbouw worden deze verkopen voor een periode van vijf jaar in de waardering betrokken. Daarmee wordt recht gedaan aan het voorwaardelijke karakter van de geoormerkte verkopen. Jaar
2012
2013
2014
2015
2016
35
36
37
41
35
Aantal verkopen
De restwaarde van de grond is de resultante van de op kasstromen gebaseerde waarde van de grond, gegeven de verwachte bestemming aan het eind van de levensduuur, gecorrigeerd voor de te maken kosten zoals uitplaatsingskosten, kosten van sloop en opnieuw bouwrijp maken. Deze kasstromen worden geïndexeerd naar het einde van de levensduur en contant gemaakt met de disconteringsfactor. Uitgangspunt bij de verwachte bestemming van de grond is bouwrijpe grond met een sociale huurbestemming. Onze norm van € 5.000 is gelijk aan de norm die het CFV hanteert. De oorspronkelijke investeringen in de post 'Overige zaken' worden gewaardeerd tegen verkrijgingsof vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen en (naar verwachting duurzame) bijzondere waardeverminderingen. Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden Onroerende zaken die in het kader van een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan een derde en waarvoor de woningcorporatie een terugkoopplicht kent, worden aangemerkt als financieringsconstructie. De betreffende onroerende zaken worden gewaardeerd tegen actuele waarde zijnde de met de koper overeengekomen contractprijs (eerste waardering) en daarna de marktwaarde op basis van Verkoop onder Voorwaarden. Voor de in de regeling overeengekomen overdrachtswaarde wordt aan de creditzijde van de balans een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. De mogelijke per saldo toename van de terugkoopverplichting ten opzichte van de bij overdracht ontstane verplichting wordt geactiveerd, een per saldo afname wordt als resultaat verantwoord. Onroerende zaken in ontwikkeling Dit betreffen complexen in aanbouw ten behoeve van toekomstige verhuurexploitatie die worden gewaardeerd tegen historische kostprijs en toegerekende kosten van het werkapparaat uit hoofde van voorbereiding, toezicht en directievoering onder aftrek van een bijzondere waardevermindering (de onrendabele top) uit hoofde van te dekken stichtingskosten. Aan de bouwprojecten wordt geen rente toegerekend. Indien de bijzondere waardevermindering hoger is dan de waarde van de onroerende zaken in ontwikkeling, wordt de onroerende zaak op nihil gewaardeerd en wordt een voorziening aan de creditzijde van de balans opgenomen.
69
Jaarverslag 2011
opbrengsten als gevolg van de veranderingen in de bedrijfswaarde worden verwerkt onder de post 'Mutatie actuele waarde materiële vaste activa'.
Jaarverslag 2011
Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie worden gewaardeerd tegen aanschafwaarde of vervaardigingsprijs onder aftrek van cumulatieve afschrijvingen gedurende de verwachte toekomstige gebruiksduur en bijzondere waardeverminderingen. Overzicht afschrijvingstermijnen en -methode: termijn
methode
Bedrijfsgebouw
50
lineair
Meubilair
10
lineair
Telefooncentrale
5
lineair
Vervoermiddelen (restwaarde wordt niet toegepast)
5
lineair
Citrix netwerk
3
lineair
Computers en dergelijke
3
lineair
Op grond - niet aan economische slijtage onderhevig - wordt niet afgeschreven. De verbouwing aan de Spuistraat 104 (najaar 2001) wordt in 10 jaar afgeschreven. Deze periode is gelijk aan de duur van het huurcontract. Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Waardering van de te vorderen BWS-subsidies vindt plaats door aan de contante waarde van de subsidie bij aanvang van de exploitatie jaarlijks rente toe te rekenen tegen het subsidierendement onder aftrek van het ten gunste van het resultaat gebrachte traditionele exploitatietekort. Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen en overige deelnemingen waarin invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd volgens de nettovermogenswaardemethode. Invloed van betekenis wordt in ieder geval verondersteld aanwezig te zijn bij een aandeelhoudersbelang van meer dan 20%. De nettovermogenswaarde wordt berekend volgens de grondslagen die gelden voor deze jaarrekening; voor deelnemingen waarvan onvoldoende gegevens beschikbaar zijn voor aanpassing aan deze grondslagen, wordt uitgegaan van de waarderingsgrondslagen van de betreffende deelneming. Indien de waardering van een deelneming volgens de nettovermogenswaarde negatief is, wordt deze op nihil gewaardeerd. Indien en voor zover l'escaut woonservice in deze situatie geheel of ten dele instaat voor de schulden van de deelneming respectievelijk het stellige voornemen heeft de deelneming tot betaling van haar schulden in staat te stellen wordt een voorziening getroffen. De eerste waardering van gekochte deelnemingen is gebaseerd op de reële waarde van de identificeerbare activa en passiva op het moment van acquisitie. Voor de vervolgwaardering worden de grondslagen toegepast die gelden voor deze jaarrekening, uitgaande van de waarden bij eerste waardering Deelnemingen waar geen invloed van betekenis kan worden uitgeoefend worden gewaardeerd tegen verkrijgingsprijs of, indien hiertoe aanleiding bestaat, een lagere waarde. Latente belastingvordering Zie waarderingsgrondslag 'Voorziening latente belastingverplichtingen'. Vlottende activa Voorraden De magazijnvoorraad is gewaardeerd tegen vaste verrekenprijzen die gebaseerd zijn op de inkoopprijzen. Alleen courante materialen in het magazijn met een waarde hoger dan € 15 worden geregistreerd. De 'voorraad (opgeleverd) bestemd voor de verkoop' wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraad op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen. De 'voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop' wordt gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle gewaardeerd tegen vervaardigingsprijs of lagere opbrengstwaarde. De vervaardigingsprijs omvat alle kosten die samenhangen met de verkrijging of vervaardiging, alsmede gemaakte kosten om de voorraad op hun huidige plaats en in hun huidige staat te brengen.
70
Huurdebiteuren De huurdebiteuren worden gewaardeerd tegen nominale waarde onder aftrek van een voorziening voor oninbaarheid, welke statisch is bepaald. Vorderingen en overlopende activa De vorderingen worden bij eerste verwerking opgenomen tegen de reële waarde (indien deze lager is dan de verkrijgings/vervaardigingsprijs) en vervolgens gewaardeerd tegen de geamortiseerde kostprijs, welke gelijk kan zijn aan de nominale waarde, onder aftrek van de noodzakelijk geachte voorzieningen voor het risico van oninbaarheid. Deze voorzieningen worden bepaald op basis van individuele beoordeling van de vorderingen. Liquide middelen De liquide middelen bestaan uit kas en banktegoeden. Eventuele rekening-courantschulden bij banken zijn opgenomen onder 'Schulden aan kredietinstellingen' onder de kortlopende schulden. Eigen vermogen Wettelijke reserve deelnemingen De wettelijke reserve deelnemingen wordt gevormd voor deelnemingen waarin l'escaut woonservice een minderheidsbelang heeft. l'escaut woonservice heeft een minderheidsbelang in ROM Marsaki B.V. De dividenduitkering kan bij deze deelneming niet afgedwongen worden. De reserve wordt verlaagd door eventuele dividenduitkeringen. Voorzieningen Voorzieningen worden gevormd voor in rechte afdwingbare of feitelijke verplichtingen en verliezen die op balansdatum bestaan waarbij het waarschijnlijk is dat een uitstroom van middelen noodzakelijk is en waarvan de hoogte redelijkerwijs kan worden geschat. Voorzieningen worden tegen nominale waarde opgenomen. Latente belastingvorderingen en -verplichtingen Latente belastingvorderingen en -verplichtingen worden opgenomen voor tijdelijke verschillen tussen de waarde van de activa en passiva volgens fiscale voorschriften enerzijds en de boekwaarden die in deze jaarrekening gevolgd worden anderzijds. De berekening van de latente belastingvorderingen en -verplichtingen geschiedt tegen de belastingtarieven die op het einde van het verslagjaar gelden, of tegen de tarieven die in de komende jaren gelden, voor zover deze al bij wet zijn vastgesteld. Latente belastingvorderingen uit hoofde van verrekenbare verschillen en beschikbare voorwaartse verliescompensatie worden opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige fiscale winst beschikbaar zal zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd en verrekeningsmogelijkheden kunnen worden benut. Latente belastingvorderingen zijn opgenomen onder de financiële vaste activa, latente belastingverplichtingen zijn opgenomen onder de voorzieningen. Voorziening materiële vaste activa met negatieve bedrijfswaarde Deze voorziening is gevormd voor de negatieve bedrijfswaarde van de woningen of niet zijnde woningen. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voor verlieslatende contracten van (nieuwbouw)projecten, waarvan de feitelijke verplichting is aangegaan, wordt een voorziening gevormd. Deze waardevermindering wordt als aftrekpost van de desbetreffende activa verwerkt. Van een feitelijke verplichting is sprake indien er 'intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd' is. Met intern geformaliseerd wordt bedoeld dat intern het besluit is genomen door de directie (en indien noodzakelijk door de Raad van Commissarissen). Van externe communicatie is sprake indien de huurdersvereniging, huurders, gemeenten en overige stakeholders op de hoogte zijn gesteld van het besluit. Voorziening voor pensioenen De pensioenen zijn verzekerd bij pensioenuitvoerder SPW (bedrijfstakpensioenfonds). l'escaut woonservice verwerkt de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie als last in de winst-en-verliesrekening. Voor zover de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie nog niet is voldaan, wordt deze als verplichting op de balans opgenomen. Indien de reeds betaalde premiebedragen de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie overtreffen, wordt het meerdere opgenomen als een overlopend actief voor zover sprake zal zijn van terugbetaling door de pensioenuitvoerder of van verrekening met in de toekomst verschuldigde premies. Jaarlijks beoordeelt l'escaut woonservice of, en zo ja welke verplichtingen naast de aan de pensioenuitvoerder te betalen premie per balansdatum bestaan. Uit deze beoordeling vloeit voort dat geen voorziening dient te worden opgenomen.
71
Jaarverslag 2011
De opbrengstwaarde is de geschatte verkoopprijs onder aftrek van direct toerekenbare verkoopkosten. Bij de bepaling van de opbrengstwaarde wordt rekening gehouden met de incourantheid van de voorraden.
Jaarverslag 2011
De pensioenregeling van SPW is een toegezegde-pensioenregeling (salaris-diensttijdregeling). In het geval van een tekort bij SPW heeft l'escaut woonservice geen verplichting tot het voldoen van aanvullende bijdragen anders dan hogere toekomstige premies. Overige voorzieningen De voorziening ten behoeve van het loopbaanontwikkelingsbudget is tegen nominale waarde gewaardeerd. De voorziening valt vrij als personeel aanspraak maakt op het budget. Langlopende schulden Leningen kredietinstellingen Langlopende schulden worden bij de eerste verwerking gewaardeerd tegen reële waarde. Transactiekosten die direct zijn toe te rekenen aan de verwerving van de schulden worden in de waardering bij eerste verwerking opgenomen. Schulden worden na eerste verwerking gewaardeerd tegen geamortiseerde kostprijs, zijnde het ontvangen bedrag rekening houdend met agio of disagio en onder aftrek van transactiekosten. Het verschil tussen de bepaalde boekwaarde en de uiteindelijke aflossingswaarde wordt op basis van de effectieve rente gedurende de looptijd van de schulden in de winst-en-verliesrekening als interestlast verwerkt. De nog niet vervallen rente wordt opgenomen onder de post 'Overlopende passiva' onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor het komend jaar van de langlopende schulden is opgenomen onder de post 'Schulden aan kredietinstellingen' onder de kortlopende schulden. Financiële derivaten l'escaut woonservice maakt gebruik van derivaten om renterisico's die voortvloeien uit operationele en financiële activiteiten af te dekken en de rente voor toekomstige leningen te fixeren. De verschuldigde premie wordt in het jaar van afsluiten ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. In de toelichting op de onderscheiden posten van de balans wordt de reële waarde van het betreffende instrument toegelicht als die afwijkt van de boekwaarde. Indien het financiële instrument niet in de balans is opgenomen wordt de informatie over de reële waarde gegeven in de toelichting op de ‘Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen’. Het effectieve deel van financiële derivaten die zijn toegewezen voor kostprijshedge-accounting, wordt tegen kostprijs gewaardeerd en het ineffectieve deel wordt tegen reële waarde gewaardeerd. De waardeveranderingen van de reële waarde van het ineffectieve deel worden direct in de winst- en verliesrekening verwerkt. Terugkoopverplichting Verkoop onder Voorwaarden Voor de in de regeling Verkoop onder Voorwaarden overeengekomen overdrachtswaarde wordt een terugkoopverplichting opgenomen. Deze terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting rekening houdend met de contractvoorwaarden. Indien de verwachting bestaat dat de terugkoop binnen één jaar zal plaatsvinden, is de verplichting onder de kortlopende schulden verantwoord. Kortlopende schulden Kortlopende schulden en overlopende passiva Kortlopende schulden worden tegen nominale waarde verantwoord. 1.6
Grondslagen voor bepaling van het resultaat
Het resultaat wordt bepaald als verschil tussen de opbrengstwaarde van de geleverde prestaties en de kosten en andere lasten over het jaar. Winsten zijn verantwoord voor zover gerealiseerd, verliezen zijn opgenomen in het jaar waarin ze voorzienbaar zijn. Huren De jaarlijkse huurverhoging is van overheidswege gebonden aan een maximum. Voor het verslagjaar 2011 bedroeg dit maximumpercentage 1,3%. De opbrengsten uit hoofde van huur worden aangemerkt als zijnde gerealiseerd in het jaar van opeisbaarheid daar bij tussentijdse beëindiging van het huurcontract geen terugbetalingsverplichting geldt. Vergoedingen De bijdragen van huurders die zijn overeengekomen voor de levering van goederen en diensten. Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Dit betreft de loonkosten van de onderhoudsdienst besteed aan de projectmatige kwaliteitsslag die geactiveerd zijn.
72
Waardeveranderingen woningen Verkocht onder Voorwaarden Bij het waarderen van de woningen Verkocht onder Voorwaarden wordt de jaarlijkse mutatie van de actuele waarde van de woningen Verkocht onder Voorwaarden verantwoord onder de post 'Waardeveranderingen Verkocht onder Voorwaarden'. De mutatie van de terugkoopverplichting wordt verantwoord onder 'Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten'. Overige waardeveranderingen immateriële en materiële vaste activa De overige waardeveranderingen worden gevormd door de waardevermindering die is ontstaan door gedurende het verslagjaar nieuw aangegane juridische en feitelijke verplichtingen met betrekking tot investeringen in nieuwbouw en herstructurering. Lonen en salarissen en sociale lasten Lonen, salarissen en sociale lasten worden op grond van de arbeidsvoorwaarden verwerkt in de winst- en verliesrekening voor zover ze verschuldigd zijn aan werknemers. De uitgekeerde bezoldigingen aan commissarissen zijn verwerkt onder de post 'Kosten Raad van Commissarissen'. Pensioenlasten Verwezen wordt naar '1.5.1. Grondslagen voor waardering van activa en passiva': voorzieningen. Lasten onderhoud Onder deze post worden alle direct aan het verslagjaar toe te rekenen kosten van onderhoud verantwoord. Van toerekenbaarheid is sprake als de daadwerkelijke werkzaamheden in het verslagjaar hebben plaatsgevonden. Reeds aangegane verplichtingen waarvan de werkzaamheden nog niet zijn uitgevoerd op balansdatum worden verwerkt onder de 'Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen'. Het klachten- en mutatieonderhoud wordt onderscheiden in kosten van derden en eigen dienst, alsmede de kosten van het materiaalverbruik. In de winst- en verliesrekening zijn de kosten van de eigen dienst opgenomen bij de kostensoort salarissen en sociale lasten. De onderhoudslasten onderscheiden zich van activeerbare kosten door het feit dat er geen sprake is van een waardeverhoging van het actief. Overige bedrijfslasten De overige bedrijfslasten worden toegerekend aan het verslagjaar waarop zij betrekking hebben. Financiële baten en lasten De financiële baten en lasten worden aan het verslagjaar toegerekend op basis van werkelijke ontvangsten respectievelijk uitgaven, rekening houdend met transitoria. Renteontvangsten en -betalingen uit hoofde van renteswaps worden beschouwd als een correctie op de rentelasten dan wel -ontvangsten. Belastingen De belasting over het resultaat wordt berekend over het resultaat voor belastingen in de winsten verliesrekening, rekening houdend met beschikbare fiscaal compensabele verliezen uit voorgaande boekjaren (voor zover niet opgenomen in een latente belastingvordering) en vrijgestelde winstbestanddelen en na bijtelling van niet-aftrekbare kosten. Tevens wordt rekening gehouden met wijzigingen die optreden in de latente belastingvorderingen en latente belastingschulden uit hoofde van wijzigingen in het te hanteren belastingtarief. Mutatie actuele waarde materiële vaste activa De wijzigingen in de bedrijfswaarde van de woningen en niet zijnde woningen komen in deze post tot uitdrukking. Waardeveranderingen kunnen optreden door autonome ontwikkelingen, voorraadmutaties, nieuw beleid en niveauwijzigingen en parameter- en modelwijzigingen.
73
Jaarverslag 2011
Verkopen onroerende zaken De post 'Verkopen onroerende zaken' betreft het saldo van de behaalde verkoopopbrengst minus de gemaakte direct toerekenbare verkoopkosten minus de taxatiewaarde. Winsten worden verantwoord op het moment van levering (passeren transportakte). Eventuele verliezen op nieuwbouw koopprojecten worden verantwoord zodra deze voorzienbaar zijn.
Jaarverslag 2011
1.7
Toelichting op de balans
Materiële vaste activa 1.7.1
Stand per 1 januari
Onroerende zaken in exploitatie 165.227.800
Rentabiliteitswaardecorrectie Cumulatieve afschrijvingen
Onroerende zaken in ontwikkeling 7.146.962
1.7.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie 5.265.440
3.280.890-
Mutaties: Investeringen Desinvesteringen Overboekingen Overboekingen Verkocht onder Voorwaarden Overboekingen voorraden Investeringen ten laste van voorziening Investeringen ten laste van exploitatie Mutatie actuele waarde Mutatie voorziening mva met negatieve bedrijfswaarde Waardemutaties Afschrijvingen
175.211.533
3.493.058
7.146.962
1.984.551
8.207.144 2.330.00016.300.247
1.629.207
18.433.662
149.050 -
16.300.2471.123.8912.586.748 6.637.4895 .841-
17.867.782 1.859.091324.9585 .377213.392.237
Mutatie actuele waarde Onroerende zaken woningen / woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen / woongebouwen Mutatie rentabiliteitswaardecorrectie
Onroerende zaken woningen / woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen / woongebouwen Overige zaken Rentabiliteitswaardecorrectie
1.7.3
9.983.733
Bedrijfswaarde / boekwaarde per 1 januari
Bedrijfswaarde / boekwaarde per 31 december
1.7.2 Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden 3.493.058
586.4944.797.307
4.099.904
1.547.107
27.919.577 68.0629.983.73317.867.782 212.860.464 510.724 21.048 213.392.237
Beatrixlaan (8 Koopgarantwoningen) Spaans Kwartier: Alegria (12 Koopgarantwoningen) Inicio (11 van 14 Koopgarantwoningen)
1.296.000 1.731.000 1.770.307 4.797.307
Cariño (23 huurappartementen) Inicio (3 van 14 Koopgarantwoningen) Mezennest Engelse Wijk en Midden Bonedijkestraat - Nieuw Bonedijke (43 woningen) Aanloopkosten diverse projecten
Kantoorgebouwen / werkplaatsen Vervoermiddelen Inventaris en automatisering
3.403.606 476.074 134.934 57.053 28.237 4.099.904 1.151.731 266.631 128.745 1.547.107
74
Onroerende zaken woningen / woongebouwen Investeringen Projectmatige kwaliteitsslag Installaties Nainvesteringen Overige
6.441.714 1.241.579 500.380 23.471 8.207.144
Desinvesteringen Verkoop huurwoningen
2.330.000-
Overboekingen Openwijkschool en Aticó (school en 38 huurappartementen) Verbouwing Troelstraweg Overig Mutatie actuele waarde Onroerende zaken woningen / woongebouwen Mutatie actuele waarde Mutatie rentabiliteitswaardecorrectie
16.504.040 217.46313.669 16.300.247
27.919.577 9.983.73317.935.844
Onroerende zaken niet zijnde woningen / woongebouwen Mutatie actuele waarde Totaal mutatie actuele waarde
68.06217.867.782
Mutatie voorziening mva met negatieve bedrijfswaarde Onroerende zaken woningen / woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen / woongebouwen
1.911.88952.798 1.859.091-
Overige zaken Afschrijvingen Afschrijving in het boekjaar
5.377-
Mutatieoverzicht bedrijfswaarde 2011 Bedrijfswaarde (x € 1.000): Onroerende zaken woningen / woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen / woongebouwen Af: voorziening materiële vaste activa met negatieve bedrijfswaarde Totaal Bedrijfswaarde 2010 A. Autonome ontwikkeling Vrijval kasstromen Vrijval egalisatie Effect een jaar opschuiven B. Voorraadmutaties verslagjaar Verkoop Sloop Nieuwbouw Verbeteringen Overige mutaties
75
Verschil
31-12-11
31-12-10
48.185 15-
212.860 511
164.675 526
1.859 50.029
1.369212.002
3 .228161.973
161.973
153.757
7.0298.254 1.224
9089.167 8.259
687 1.87327.070 2.92113122.833
621.508 6.143 1.455282 6.416
Jaarverslag 2011
1.7.1 Onroerende zaken in exploitatie l'escaut woonservice heeft over de periode 2012 - 2016 per balansdatum 184 woningen gelabeld die voor verkoop in aanmerking komen. Deze woningen hebben een bedrijfswaarde van € 19,9 miljoen. Van deze gelabelde woningen zullen er volgens planning 35 woningen (waarvan bedrijfswaarde € 4 miljoen) binnen 12 maanden worden verkocht.
Jaarverslag 2011
C. Nieuw beleid en niveauwijzigingen Huur (niveauwijziging) Onderhoudsuitgaven Verbetering Restwaarde Overige baten en lasten Personeels-, bedrijfs- en zakelijke kosten Verkoop Sloop Overig D. Parameter- en modelwijzigingen Levensduur Huurstijging/derving Inflatie Disconteringsvoet
Bedrijfswaarde 2011
6.1651.8831.224 66 11.253 2.3282.045 5.865 110.075
491 1.184 4.34563 3.52212.3242.391 1.710 14.352-
11.658 31.06935.308 15.897
3.620 5.7595.71015.743 7.894
212.002
161.973
De belangrijkste mutaties in de bedrijfswaarde 2011 ten opzichte van 2010 betreffen: • Een stijging van de huren met € 85,1 miljoen onder andere als gevolg van gerealiseerde nieuwbouw van circa € 30,2 miljoen. Daarnaast stijgen de huuropbrengsten door levensduurverlengingen, aanpassing streefhuur huurgroepen, minder verkoop en sloop. In diverse verhuurclusters wordt levensduurverlenging toegepast. Hierbij zijn zaken als toekomstige verhuurbaarheid en benodigde investeringen (planmatig onderhoud) in de afweging meegenomen. De uitgangspunten van het huurbeleid vastgelegd in de portefeuillestrategie zijn: - éénduidige prijs-kwaliteit-verhouding in het totale woningbezit; - huurprijs dient aan te sluiten bij de marktpositie van de woning; - er moeten voldoende betaalbare woningen voor de doelgroep zijn. Om dit te bereiken wordt het streefhuurpercentage gekoppeld aan het kwaliteitsniveau van de woning en gerelateerd aan de gemiddelde WOZ-waarde en verhuurbaarheid van een complex. Bij mutatie wordt de nieuwe huurprijs van de woning bepaald door toepassing van het streefhuurpercentage op de maximaal redelijke huurprijs. • Een stijging van de overige inkomsten met € 11,9 miljoen door levensduurverlenging en nieuwbouw. • Een daling als gevolg van minder verkopen van € 15,5 miljoen • Een daling als gevolg van meer onderhoud van € 17,3 miljoen door actualisatie volgens de begroting 2012 voor de resterende levensduur. Ondanks het ontbreken van een wettelijk formeel kader zijn de effecten van de te verwachte bijdrage in de huurtoeslag vanaf 2014 ingerekend. Hiervoor zijn compenserende maatregelen in het huurbeleid ingerekend zoals het verhogen van de streefhuurpercentage op de maximaal redelijke huurprijs. • Een daling als gevolg van meer personeels- en bedrijfskosten van € 19,6 miljoen door actualisatie volgens de begroting 2012 voor de resterende levensduur. • Een stijging als gevolg van minder investeringen van € 10,3 miljoen door actualisatie volgens de portefeuillestrategie en begroting 2012 voor de resterende levensduur. Volgens de portefeuillestrategie wordt voor het inrekenen van (des)investeringen een periode van vijf jaar gehanteerd. Bij de berekening van de bedrijfswaarde een jaar later (n+1) verschuift de investeringshorizon ook met een jaar. Hierbij geldt het uitgangspunt dat investeringen na het vijfde jaar afhankelijk zijn van de realisatie van het verkoopprogramma na bet vijfde jaar. Omdat investeringen na het vijfde jaar niet zijn meegenomen in de berekening waardoor er een te positief financieel beeld ontstaat (wet hogere huuropbrengsten, geen overeenkomstige investeringsuitgaven) wordt een jaarlijkse voorziening opgenomen ten bedrage van 20% van de totaal geplande investeringen. Deze 20% is de inschatting van het noodzakelijke deel van de investeringen na het 5e jaar om de ingerekende huren te kunnen realiseren. • Een stijging van € 4,9 miljoen als gevolg van minder sloop. Contante waarde ( x € 1.000) 31-12-2011 527.609 53.481 19.740 600.830
31-12-2010 442.487 41.514 35.291 519.292
Verschil 85.122 11.967 -15.551 81.538
Onderhoud Personeels-bedrijfskosten Investeringen Sloop
139.332 214.112 35.661 -278 388.827
121.983 194.546 45.980 -5.190 357.319
17.349 19.566 -10.319 4.912 31.508
Bedrijfswaarde totaal
212.003
161.973
50.030
Huren Overige opbrengsten Verkopen
76
1.629.207
Waardemutaties Beatrixlaan (8 Koopgarantwoningen) Spaans Kwartier: Alegria (12 Koopgarantwoningen) Inicio (11 van 14 Koopgarantwoningen)
53.067248.62423.267324.958-
1.7.3 Onroerende zaken in ontwikkeling Investeringen Openwijkschool en Aticó (school en 38 huurappartementen) Engelse Wijk en Midden Bonedijkestraat Nieuw Bonedijke (43 woningen) Cariño (23 huurappartementen) Engelse Wijk: Alliance (24 huurwoningen en 16 huurappartementen) Groote Markt (41 huurappartementen en 28 sociale huur- en 22 koopwoningen) Verbouwing Troelstra Overig
10.811.770 3.860.681 2.546.858 1.041.794 377.918 217.46312.104 18.433.662
Overboekingenen Verkocht onder Voorwaarden Inicio (14 Koopgarantwoningen)
1.123.891-
Overboekingen voorraden Cariño (23 huurappartementen)
2.586.748
Het project werd in 2010 verantwoord onder 'Voorraden'. De presentatiewijziging is het gevolg van een wijziging in de bestemming van de woningen: waarschijnlijk huur in plaats van koop. Investeringen ten laste van voorziening Engelse Wijk en Midden Bonedijkestraat Nieuw Bonedijke (43 woningen) Cariño (23 huurappartementen) Engelse Wijk: Alliance (24 huurwoningen en 16 huurappartementen) Groote Markt (41 huurappartementen en 28 sociale huur- en 22 koopwoningen) Openwijkschool (school en 38 appartementen)
Investeringen ten laste van exploitatie Overig
3.803.9741.730.0001.041.794377.918316.196 6.637.489-
5.841-
1.7.4 Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie Investeringen Aanschaf vervoermiddelen Aanschaf inventaris (onder andere meubilair en ICT-hardware) Desinvesteringen Verkoop/inruil vervoermiddelen
86.482 62.568 149.050 -
Afschrijvingen Afschrijving in het boekjaar
586.494-
77
Jaarverslag 2011
1.7.2 Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden Investeringen Inicio (10 van 14 Koopgarantwoningen)
Jaarverslag 2011
Financiële vaste activa 1.7.5 Te vorderen BWS-subsidies Boekwaarde per 1 januari
266.576
Mutaties: Waardevermindering Rente
60.24210.330
Boekwaarde per 31 december
206.334
Binnen een jaar vervalt een bedrag van € 62.576. De voorwaardelijke terugbetalingsverplichting is opgenomen onder 'Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen'. 1.7.6 Deelnemingen Boekwaarde per 1 januari
2.248.903
Mutaties: Resultaat deelnemingen Correctie voorgaand boekjaar ROM Marsaki B.V. Aankoop 2011
306.0082.4047.000
Boekwaarde per 31 december
1.947.491
Specificatie saldo: Opus 52 B.V. ROM Marsaki B.V.
1.791.684 155.807 1.947.491
Specificatie resultaat deelneming Opus 52 B.V. ROM Marsaki B.V.
472.030 778.038306.008-
Opus 52 B.V. De deelneming bestaat per balansdatum nominaal uit 300 aandelen à coupon € 454. Het positieve resultaat van Opus 52 B.V. bedroeg in 2011 € 472.030. Door dit resultaat is het eigen vermogen van Opus 52 B.V. gestegen naar € 1,79 miljoen. Het resultaat voor belastingen van de Opus-groep over 2011 bedroeg € 227.969. Het deelnemingsresultaat over 2011 is uitgekomen op € 472.030 positief. Gespecificeerd als volgt: netto resultaat
vermogenswaarde deelneming
resultaat 2011
aandeel
2011
23.099
100%
23.099
167.943
445.185
100%
445.185
1.409.475
3.746
100%
Opus 52 B.V. Opus Civitatis B.V. Opus 97 B.V.
472.030
3.746
214.266
472.030
1.791.684
ROM Marsaki B.V. De deelneming bestaat per balansdatum nominaal uit 50 geletterde aandelen van nominaal € 1.000. ROM Marsaki B.V. is gesplitst in de verkrijgende rechtspersonen PMB Marsaki B.V. en ROM Projecten B.V. l’escaut woonservice participeert via de geletterde aandelenstructuur voor 20% in ROM Projecten B.V. en PMB Marsaki B.V. Het resultaat voor belastingen van de ROM Marsaki-groep over 2011 bedroeg € -1.319.213 (2010: € 326.824). Het deelnemingsresultaat over 2011 is uitgekomen op € 778.038 negatief. Bij het bepalen van het resultaat is uitgegaan van de concept-jaarrekening.
78
netto resultaat
vermogenswaarde
resultaat 2011
aandeel
2011
deelneming
ROM Marsaki B.V.
255.314-
20,00%
51.063-
101.248
Marsaki Vlissingen.com B.V.
727.130-
100,00%
727.130-
42.525
775
20,00%
155
12.034
778.038-
155.807
Marsaki Regio B.V.
981.669-
1.7.7 Latente belastingvordering Boekwaarde per 1 januari
-
Mutaties: Vorming Afloop
1.473.647 -
Boekwaarde per 31 december
1.473.647
Verrekenbare tijdelijke verschillen in de fiscale waardering en de bedrijfseconomische waardering van leningen o/g voor wat betreft het zogenaamde disagio. Beschikbare voorwaartse verliescompensatie
207.064 1.266.583 1.473.647
Het is waarschijnlijk dat - op basis van prognose van - fiscale winsten beschikbaar zullen zijn waarmee verliezen kunnen worden gecompenseerd. Voorraden 1.7.8. Voorraden Magazijnvoorraad
31-12-11 90.853
31-12-10 101.384
-
176.072
-
2.586.748 2.586.748
90.853
2.864.203
De magazijnvoorraad bestaat uit courante materialen met een waarde hoger dan € 15. Het verschil tussen de fysieke en de administratieve voorraad is ten laste van de winst- en verliesrekening gebracht. Het betreft een bedrag van € 68.226. Voorraad (opgeleverd) bestemd voor de verkoop Voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop Bestede kosten projecten (voor verkoop) in ontwikkeling (Cariño) Af: gedeclareerde termijnen
Totaal voorraden
Woningen behorende bij de 'Voorraad (opgeleverd) bestemd voor de verkoop' en de 'Voorraad in ontwikkeling bestemd voor de verkoop' worden verantwoord onder de 'Onroerende zaken in ontwikkeling', omdat de bestemming van de woningen waarschijnlijk huur is in plaats van koop. Vorderingen 1.7.9. Huurdebiteuren Huurdebiteuren Af: voorziening dubieuze ex-huurdebiteuren
31-12-11 858.496 549.649308.847
31-12-10 645.274 199.804445.470
31-12-11 -
31-12-10 303.530
De huurachterstand bedraagt 2,8% van de jaarhuur (2010: 2,1%). In 2011 is een bedrag van € 74.691 afgeboekt ten laste van de voorziening. 1.7.10 Gemeente Overig
79
Jaarverslag 2011
Gespecificeerd als volgt:
Jaarverslag 2011
1.7.11 Groepsmaatschappijen Opus Civitatis B.V. Opus 52 B.V. Opus 97 B.V. ROM Marsaki B.V.
31-12-11 2.273.838 71 47 990.000 3.263.956
31-12-10 2.273.722 1.044 697 994.995 3.270.457
De vordering op ROM Marsaki B.V. betreft een achtergestelde lening. De achtergestelde leningen zijn door de deelnemende corporaties aan ROM Marsaki B.V. verstrekt om het benodigde weerstandsvermogen te verkrijgen. Het rentepercentage over het schuldrestant van de achtergestelde lening bedraagt in 2011 3,00% (2010: 3,00% ) met een looptijd tot 31 december 2011. De lening zal worden omgezet in een lening aan Vlissingen.com B.V. en wordt verhoogd tot € 1.500.000. 1.7.12 Belastingen en premies sociale verzekeringen Te verrekenen omzetbelasting
31-12-11 619.231
31-12-10 944.764
1.7.13. Overige vorderingen Overig
31-12-11 308.641
31-12-10 284.972
1.7.14. Overlopende activa Af te wikkelen schades Transitorische rente Overig
31-12-11 162.673 97.873 277.740 538.286
31-12-10 184.029 51.492 65.720 301.240
31-12-11 1.576.401 3.378 10.392 1.590.171
31-12-10 634.225 4.601 13.776 652.602
Liquide middelen 1.7.15 Liquide middelen Rekening-courant bank Kas Geldverkeer onderweg
l'escaut woonservice beschikt over een kredietfaciliteit bij de Bank Nederlandse Gemeenten van € 7 miljoen op basis van rente gerelateerd aan de 1-maands Euribor tarief. Eigen vermogen 1.7.16 Wettelijke en statutaire reserves Wettelijke reserve deelnemingen Stand per 1 januari Toerekening jaarresultaat volgens winst- en verliesrekening Stand per 31 december
31-12-11
31-12-10
929.249 773.442155.807
1.168.531 239.282929.249
De wettelijke reserve deelnemingen is gevormd voor de deelneming in ROM Marsaki B.V. l’escaut woonservice participeert via de geletterde aandelenstructuur voor 20% in ROM Marsaki B.V. en Marsaki Regio B.V. 1.7.17 Overige reserves Algemene bedrijfsreserve Stand per 1 januari Toerekening jaarresultaat volgens winst- en verliesrekening Stand per 31 december
31-12-11
31-12-10
62.928.107 23.713.054 86.641.161
59.154.618 3.773.489 62.928.107
Voorzieningen 1.7.18
1.7.20
1.7.21
1.7.22
Latente belastingverplichtingen -
1.7.19 Materiële vaste activa met negatieve bedrijfswaarde 3.227.980
Onrendabele investeringen nieuwbouw 11.167.838
Voor verwachte verliezen -
Overige 40.000
Mutaties: Bij: dotatie Af: vrijval Af: onttrekking
918.338 -
1.859.091-
4.199.451 887.4496.637.489-
11.500 117.046105.546
6.920-
Stand per 31 december
918.338
1.368.889
7.842.351
-
33.080
Stand per 1 januari
80
Deze latentie valt vrij naar gelang de woningen verkocht worden. Van deze voorziening is € 230.117 kortlopend. In 2012 zullen volgens planning 31 woningen en 12 studentenkamers worden verkocht. De looptijd van de voorziening is langlopend, dat wil zeggen langer dan één jaar. 1.7.19 Voorziening materiële vaste activa met negatieve bedrijfswaarde Woningen Niet zijnde woningen
1.223.651 145.238 1.368.889
Deze voorziening is gevormd voor complexen met een negatieve bedrijfswaarde. Van onze woningen en woongebouwen hebben vijftien complexen een negatieve bedrijfswaarde. De looptijd van de voorziening is langlopend, dat wil zeggen langer dan één jaar. 1.7.20. Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Engelse Wijk en Midden Bonedijkestraat - Nieuw Bonedijke (43 woningen) Groote Markt (41 huurappartementen en 28 sociale huur- en 22 koopwoningen)
2.375.784 5.466.567 7.842.351
Feitelijk aangegane verplichtingen van verlieslatende contracten van (nieuwbouw)projecten worden voorzien. De looptijd van de voorziening is langlopend. Immers, de looptijd zal nagenoeg even lang zijn als de doorlooptijd van een nieuwbouwproject, dat wil zeggen langer dan één jaar. 1.7.21 Voorziening voor verwachte verliezen De voorziening is gevormd voor nieuwbouw Koopgarantwoningen. Een eventueel verlies ontstaat doordat de verkoopprijs - rekening houdend met de korting - onder de stichtingskosten ligt. Het verlies wordt voorzien op het moment dat de feitelijke verplichting tot bouw van de woningen is aangegaan. De looptijd van de voorziening is langlopend. Immers, de looptijd zal nagenoeg even lang zijn als de doorlooptijd van een nieuwbouwproject, dat wil zeggen langer dan één jaar. 1.7.22 Overige voorzieningen Het loopbaanontwikkelingsbudget is opgenomen in de CAO Woondiensten 2009-2010. Vanaf 1 januari 2010 heeft de werknemer recht op een individueel loopbaanontwikkelingsbudget. De werknemer die op 1 januari 2010 een 36-urige werkweek heeft en vijf jaar of langer in dienst is bij de onderneming, heeft voor de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2014 het recht om een loopbaanontwikkelingsbudget van € 4.500 te besteden (opgebouwd uit 5 maal het jaarlijkse budget van € 900). Voor werknemers die minder dan 36 uur werken of korter dan vijf jaar in dienst zijn wordt het budget naar rato bepaald. Loopbaanontwikkelingsbudget uit de periode 1 januari 2010 tot en met 31 december 2014 dat in die periode niet is besteed, blijft staan. Langlopende schulden 2011 rentevoet
2010 rentevoet
3,97%
3,69%
1.7.23 Leningen kredietinstellingen Boekwaarde per 1 januari
31-12-11 88.218.480
31-12-10 82.729.501
Mutaties: Bij: nieuwe leningen Af: aflossingen Bij/af: mutatie aflossingsverplichting
26.000.000 14.511.0211.282.042
32.000.000 15.790.24310.720.778-
100.989.501
88.218.480
Leningen kredietinstellingen Terugkoopverplichting woningen Verkocht onder Voorwaarden
2011 looptijd korter dan vijf jaar 40.208.320
2011 looptijd langer dan vijf jaar 60.781.181
40.208.320
4.433.902 65.215.084
Boekwaarde per 31 december
81
Jaarverslag 2011
1.7.18 Voorziening latente belastingverplichtingen Op basis van het vastgestelde en in de bedrijfswaarde ingerekende verkoopprogramma is een latentie gevormd voor tijdelijke verschillen tussen de commerciële en fiscale waardering van de te verkopen woningen.
Jaarverslag 2011
Aflossingsverplichtingen binnen 12 maanden na de afloop van het jaar zijn verantwoord onder de kortlopende schulden. De aflossingsverplichting voor 2012 bedraagt € 19.228.978,85. De ongewogen gemiddelde rentevoet van de uitstaande leningen kredietinstellingen bedraagt per 31 december 2011: 3,67% (in 2010: 3,34%). De marktwaarde van de leningportefeuille per balansdatum op basis van het door het WSW gehanteerde percentage van 5,25% bedraagt exclusief toekomstige leningen € 131,1 miljoen (inclusief € 139,5 miljoen). In 2011 zijn, met het uitzicht op de komende investeringen in nieuwbouw en volgende jaren plus (eind)aflossingen van leningen, nieuwe leningen aangetrokken met de volgende modaliteiten: hoofdsom - € 5.000.000 - € 10.000.000 - € 6.000.000 - € 5.000.000
looptijd van 15-04-2011 04-07-2001 03-01-2011 01-09-2011
tot 03-04-2018 01-07-2061 02-01-2037 03-06-2019
type lening fixe basisrente basisrente roll-over
1.7.24 Terugkoopverplichting woningen Verkocht onder Voorwaarden Stand per 1 januari
rente 5% 3,92%+ opslag 3,505%+ opslag 3-maands euribor + opslag 0,22% 31-12-11
31-12-10
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen
3.478.058 15.000
3.474.896 -
Boekwaarde per 1 januari
3.493.058
3.474.896
Mutaties: Opwaarderingen Afwaarderingen Verkoop Terugkoop
339.0631.629.207 349.300-
15.000 164.367 161.205-
Terugkoopverplichting ontstaan bij overdracht Vermeerderingen/verminderingen
4.757.965 324.063-
3.478.058 15.000
Boekwaarde per 1 januari
4.433.902
3.493.058
Stand per 31 december
Gedurende 2011 zijn tien woningen (2010: 1) onder een Verkoop onder Voorwaardenregeling overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting woningen Verkocht onder Voorwaarden betreft de terugkoopverplichting van onroerende zaken die onder een regeling Verkoop onder Voorwaarden zijn overgedragen aan derden. De terugkoopverplichting wordt jaarlijks gewaardeerd en getoetst aan de bij overdracht ontstane verplichting. Bij de jaarlijkse toetsing van de terugkoopverplichting wordt rekening gehouden met de waardeontwikkelingen van onroerende zaken en specifieke contractvoorwaarden met derden. Kortlopende schulden 31-12-11
31-12-10
19.228.979
20.511.021
1.021.360
1.720
785.467
941.836
210.865
228.952
65.116 3.055.526 3.120.642
54.987 642.215 697.202
1.7.25 Schulden aan kredietinstellingen 1.7.26 Schulden aan gemeenten 1.7.27 Schulden aan leveranciers 1.7.28 Groepsmaatschappijen ROM Marsaki B.V. 1.7.29 Belastingen en premies sociale verzekeringen Afrekening VUT en pensioenpremie Nog te betalen omzetbelasting, loonbelasting, motorrijtuigenbelasting
82
1.7.31 Overlopende passiva Vooruitontvangen huur Vooruitontvangen huurtoeslag Nog niet vervallen rente Vakantie-uren in portefeuille Nog te betalen servicekosten Sloop- en onttrekkingsbijdrage gemeente Vlissingen Overig
31-12-11 349.300 2.79924.667 371.169
31-12-10 4.659 47.441 52.100
31-12-11 353.036 173.958 2.483.999 226.950 567.377 2.144.300 1.112.881 7.062.501
31-12-10 371.606 166.874 2.135.204 253.517 447.609 3.144.300 462.169 6.981.278
Niet in de balans opgenomen rechten en verplichtingen Egalisatie BWS-subsidie Stichting Woonwagenbeheer West-Brabant De corporatie maakt deel uit van de stichting Woonwagenbeheer West-Brabant. De stichting is in 2001 opgericht door een zevental corporaties met als doel het in eigendom verkrijgen en vervreemden van woonwagenstandplaatsen en woonwagens en het op adequate wijze beheren van deze objecten. De aangesloten corporaties staan gedurende de exploitatietermijn van 25 jaar garant voor de eventuele tekorten bij de stichting. Egalisatie BWS-subsidie In 2008 heeft l'escaut woonservice de egalisatierekening ineens laten vrijvallen. Wat betreft de subsidieregeling geldt dat de woningen waarvoor de BWS-subsidie is toegekend, niet bestemd zijn voor de verkoop. Op de BWS-subsidie rust namelijk een voorwaardelijke terugbetalingsverplichting, die wordt geëffectueerd door verkoop van de desbetreffende woningen. De voorwaardelijke terugbetalingsverplichting bedraagt per 31 december 2011 € 206.334,45. Wet Ketenaansprakelijkheid l'escaut woonservice is aansprakelijk uit hoofde van de Wet Ketenaansprakelijkheid. Deze wettelijke bepalingen inzake ketenaansprakelijkheid betreffen hoofdelijke aansprakelijkheid voor betaling van premie op grond van werknemers- en volksverzekeringen en van loon- en omzetbelasting bij uitbesteden van werk respectievelijk inlenen van arbeidskrachten. Personeelsbeloningen Personeelsbeloningen omvatten alle vormen van beloning van personeel tijdens en na afloop van het dienstverband: • ongeacht of er sprake is van individuele arbeidsovereenkomsten, CAO's, wettelijke regelingen of afspraken, dan wel bestendig gevolgde gedragslijnen door de werkgever die leiden tot verplichtingen jegens het personeel; • ongeacht of betaling door de werkgever plaatsvindt aan het personeel zelf of aan anderen zoals een verzekeringsmaatschappij of een pensioenfonds en • ongeacht of er sprake is van een volledig dienstverband of deeltijdarbeid. Voor wat betreft de beloningen tijdens dienstverband (jubileumuitkeringen) is geen verplichting opgenomen, omdat deze reeds in de bedrijfswaardeberekeningen zijn verantwoord. De contant gemaakte waarde van deze beloningen bedraagt € 216.600. Fiscale eenheid l’escaut woonservice vormt vanaf 1 januari 2008 een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting met Opus 52 B.V., Opus 97 B.V. en Opus Civitatis B.V. (de Opus-groep) en is uit dien hoofde hoofdelijk aansprakelijk voor de belastingschuld van de fiscale eenheid als geheel. Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) WSW-deelnemers hebben naar het WSW een zogeheten obligoverplichting. Deze verplichting is voorwaardelijk. Zolang het risicovermogen van het WSW voldoende is om eventuele betalingsverplichtingen van WSW-deelnemers over te nemen, wordt geen beroep gedaan op deze obligoverplichting. Het WSW verwacht voor de komende vijf jaar conform de actuele meerjarenliquiditeitsprognose geen beroep te doen op deze obligoverplichting.
83
Jaarverslag 2011
1.7.30 Overige schulden Terugkoopverplichting Koopgarantwoningen volgend boekjaar Personeelsvereniging Overig
Jaarverslag 2011
De hoogte van het obligotarief is vastgesteld op 3,85% (2010: 3,85%). De grondslag waarover het obligotarief wordt berekend, is het schuldrestant van de geborgde lening, met uitzondering van het leningtype variabele hoofdsom en voor collegiale financiering. Voor het type lening met variabele hoofdsom is bepaald dat over 75% van de maximale hoofdsom obligo is verschuldigd. Voor collegiale financieringen is bepaald dat over 1/3 van het schuldrestant obligo is verschuldigd. De obligoverplichting bedraagt in 2011 € 5,4 miljoen.(2010:€ 5,1 miljoen).
Schuldrestant van de geborgde leningen Roll-overleningen: maximaal 75% van € 48 miljoen Collegiale financieringen
Grondslag
Obligoverplichting
129.774.000
4.996.299
12.000.000
462.000
-
Totaal
5 .458.299
Langlopende leningen Per balansdatum zijn de volgende langlopende leningen afgesloten, maar nog niet gestort: Bank Nederlandse Gemeente € 5.000.000 tegen 3,429% storting op 1 juni 2012. Nederlandse Waterschapsbank N.V. € 5.000.000 tegen 3,825% storting op 3 augustus 2012. Nederlandse Waterschapsbank N.V. € 5.000.000 tegen 3,720% storting op 3 september 2012. Nederlandse Waterschapsbank N.V. € 5.000.000 tegen 4,220% storting op 3 september 2013. Nederlandse Waterschapsbank N.V. € 6.000.000 tegen 4,360% storting op 1 oktober 2013. Derivaten In verband met het reduceren van de renterisico's en het vastleggen van het huidige lage renteniveau zijn de volgende payers swaps afgesloten met de volgende modaliteiten: 2005 € 4.000.000 looptijd: 04-09-06/03-09-2012 variabele rente: 6-maands EURIBOR vaste rente: 3,95% Marktwaarde: € -57.499 2005 € 4.000.000 looptijd: 03-11-06/04-11-2013 variabele rente: 6-maands EURIBOR vaste rente: 3,37% Marktwaarde: € -140.674 2006 € 5.000.000 looptijd: 01-06-09/03-06-2019 variabele rente: 3-maands EURIBOR vaste rente: 4,17% Marktwaarde: € -750.503 2007 € 5.000.000 looptijd: 02-05-08/02-05-2018 variabele rente: 3-maands EURIBOR vaste rente: 4,58% Marktwaarde: € -823.165 2007 € 5.000.000 looptijd: 01-12-08/01-12-2021 variabele rente: 3-maands EURIBOR vaste rente: 4,74% Marktwaarde: € -1.106.881 2007 € 5.000.000 looptijd: 15-04-10/03-04-2017 variabele rente: 3-maands EURIBOR vaste rente: 4,63% Marktwaarde: € -775.617 2008 € 5.000.000 looptijd: 01-10-10/01-10-2015 variabele rente: 3-maands EURIBOR vaste rente: 4,53% Marktwaarde: € -606.011 Totale marktwaarde € -4.260.350 De rentabiliteitswaardecorrectie voor derivaten met onderliggende waarde bedraagt ultimo 2011 € 1,1 miljoen positief (2010: € 1,4). Er zijn geen derivaten zonder onderliggende waarde. Een threshold is een drempelbedrag vanaf welk moment de banken de marktwaarde kunnen verrekenen. Deze marktwaardeverrekening dreigt nu voor ABN AMRO (voorheen Fortis) swaps. Hierover is overleg gaande met ABN AMRO. De overige banken kunnen op basis van de onderliggende documentatie niet de marktwaarde op onze swaps opeisen. De threshold van ABN AMRO is bekend en bedraagt € 1,5 miljoen. Op balansdatum bedraagt de negatieve marktwaarde van de ABN AMRO swaps € 1,6 miljoen en overschrijden de threshold met circa € 0,1 miljoen. Het voorstel van ABN AMRO is om te gaan verrekenen vanaf een negatieve marktwaarde van € 1,75 miljoen, dat wil zeggen een threshold van € 1,5 miljoen en een zogenoemde minimum transfer amount van € 0,25 miljoen. l'escaut volgt de marktwaarde van de swaps ieder kwartaal in de treasurycommissie. Het onderstaand overzicht geeft de verschillende negatieve scenario’s aan bij een lagere rente(ontwikkeling). De maximale negatieve marktwaarde ligt op € 8,2 miljoen. In de loop van de tijd wordt deze marktwaarde hoger vanwege de kortere resterende looptijd van de swaps. De maximale margin call van ABN AMRO ligt op bijna € 3,0 miljoen. Dit betekent een maximale storting van € 1,5 miljoen. l’escaut overlegt deze situatie met de ABN AMRO. l’escaut is in staat om deze mogelijke verplichting vanuit de kredietfaciliteit te financieren.
84
Marktwaarde
Artesia IRS 043
Base Point Value
Marktwaarde
Marktwaarde
Marktwaarde
Effect -0,01%
Curve 0%
Curve + opslag -1%
Curve + opslag -2%
85.774-
208-
121.774-
108.035-
121.774-
151.045-
613-
233.938-
214.671-
233.938-
BNG IRS 154
874.227-
3.703-
1.650.491-
1.260.840-
1.641.401-
Fortis IRS 349
967.560-
3.258-
1.580.921-
1.305.883-
1.580.921-
BNG IRS 084
Fortis IRS 351 Rabobank IRS 350 Rabobank IRS 431
938.276-
2.630-
1.372.233-
1.209.609-
1.372.233-
1.122.632-
4.993-
2.348.832-
1.649.260-
2.209.040-
645.660-
1.837-
887.938-
833.866-
887.938-
4.785.174-
17.242-
8.196.127-
6.582.164-
8.047.245-
Bijzondere projectsteun voor de wijkenaanpak De minister voor Wonen, Wijken en Integratie en Aedes, de vereniging van woningcorporaties, hebben in 2007 een onderhandelaarsakkoord getekend. Ze hebben overeenstemming bereikt over een extra financiële inzet van de corporaties voor de aanpak van veertig achterstandswijken. De corporaties hebben toegezegd dat ze tot 2012 € 250 miljoen per jaar extra beschikbaar stellen voor de aanpak van die wijken. Er komt een laagdrempelig, landelijk, privaat investeringsfonds waar corporaties die actief zijn in de veertig wijken tegen gunstige condities gebruik van kunnen maken. Daardoor ontstaat voor deze corporaties de financiële ruimte om de wijkactieplannen uit te voeren. Alle corporaties leveren een bijdrage aan het Fonds naar draagkracht; de corporaties die van het Fonds gebruik maken, zijn vrijgesteld. De bijdrage is voor het eerst in 2008 betaald aan het CFV. Jaar 2008 2009 2010 2011
Bijdrage € 316.042 € 301.967 € 312.581 € 200.130
l'escaut woonservice had pro-forma bezwaar gemaakt tegen de heffing 2010. Inmiddels heeft de Raad van State uitspraak gedaan en geoordeeld dat de heffingen 2008 en 2009 rechtmatig zijn. De uitspraak impliceert dat de heffingen 2010 en 2011 ook rechtmatig zijn. l'escaut heeft besloten de bezwaarprocedure niet voort te zetten. Aangegane verplichtingen inzake (on)roerende zaken Van een aangegane verplichting is sprake indien er 'intern geformaliseerd en extern gecommuniceerd' is. Met intern geformaliseerd wordt bedoeld dat intern het besluit is genomen door de directie (en indien noodzakelijk door de Raad van Commissarissen). Van externe communicatie is sprake indien de huurdersvereniging en de belanghebbende bewoners op de hoogte zijn gesteld van het besluit. De aangegane verplichtingen bedragen per balansdatum € 17.486.498 (2010: € 30.608.000). Huurovereenkomst kantoorprinters l'escaut woonservice is een langlopende huurovereenkomst aangegaan tot 31 oktober 2013 voor tien multifunctionele kantoorprinters. Ultimo 2010 is de restant looptijdverplichting nog 1,8 jaar en bedraagt jaarlijks circa € 77.200,-.
85
Jaarverslag 2011
Swap
Jaarverslag 2011
1.8 Toelichting op de winst- en verliesrekening Bedrijfsopbrengsten 1.8.1 Huren Woningen en woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen Af: Huurderving • wegens leegstand • verkoop, sloop en studenten Korting huur
2011 30.822.859 402.973
2010 30.434.319 290.028
333.429 443.708 41.051 30.407.645
701.233 409.522 53.568 29.560.023
In 2011 heeft l'escaut woonservice met gemiddeld 1,22% (2010: 1,08%) de huren verhoogd. Een percentage van 1,3% gold als maximale huurverhoging. De 'te ontvangen huur' is gewijzigd als gevolg van: • Verhoging van de huren wegens algemene huurverhoging en wegens woningverbetering met een bedrag van € 188.433. • Het in exploitatie komen van nieuwe woningen en woongebouwen met een bedrag van € 193.958. • Het uit exploitatie gaan van woningen door verkoop en sloop met een bedrag van € -56.641. 1.8.2 Vergoedingen Leveringen en diensten Af: Vergoedingsderving • wegens leegstand
2011 2.023.492
2010 2.236.218
116.867 1.906.625
95.627 2.140.591
De post 'Leveringen en diensten' betreft de servicekosten. Servicekosten zijn vergoedingen die huurders bóven de (netto-) huurprijs betalen voor onder andere nutskosten en schoonmaakkosten. 1.8.3 Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Projectmatige kwaliteitsslag
2011 511.587
2010 598.202
Dit betreft de loonkosten van de onderhoudsdienst besteed aan de projectmatige kwaliteitsslag die geactiveerd is. 1.8.4 Overige bedrijfsopbrengsten Vergoedingen/verrichte diensten Vergoedingen/verrichte diensten groepsmaatschappijen Nagekomen baten Overige bedrijfsopbrengsten
2011 225.266 39.840 211.253 476.359
2010 228.976 39.394 4.130 163.427 435.927
1.8.5 Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Overige zaken en leveringen en diensten Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2011 5.377 586.494 591.871
2010 4.863 485.270 490.133
1.8.6 Verkoop onroerende zaken Verkoop huurwoningen Verkoop voormalig Koopgarantwoning Overige verkoopkosten huurwoningen
2011 144.993 4.45410.881 151.420
2010 235.769 86.284 322.052
Bedrijfslasten
In 2011 zijn 20 woningen verkocht, waarvan 19 bestaande huurwoningen (2010: 33) en 1 voormalige Koopgarantwoning. Opbrengst verkoop huurwoningen Af: taxatiewaarden huurwoningen
Opbrengst verkoop voormalig Koopgarantwoning Af: terugkoopprijs voormalig Koopgarantwoning
86
2.185.007 2.330.000144.993-
3.793.231 4.029.000235.769-
180.192 175.7374.454
-
2011 54.335 236.543 34.767 117.046208.599
2010 95.610107.689132.814 70.485-
2011 3.312.002 3.312.002
2010 2.488.9342.488.934-
1.730.000 1.032.586 865.612 316.1963.312.002
1.702.005 638.986147.9432.488.934-
2011 4.264.441 504.688 40.7234.728.406
2010 4.398.531 326.077 22.4624.702.146
1.8.10 Sociale lasten Sociale lasten
2011 480.700
2010 400.300
1.8.11 Pensioenlasten Pensioenlasten
2011 782.727
2010 773.755
2011 7.186.866 2.293.3264.893.541
2010 9.449.200 2.120.16957.4117.271.620
3.231.039 943.177 1.573.904 1.022.161 127.134 289.450 7.186.866
3.035.198 2.446.592 1.939.186 1.627.471 59.146 341.607 9.449.200
506.431 324.940 190.790 1.022.161
869.872 534.116 223.483 1.627.471
1.8.8 Overige waardeveranderingen immateriële en materiële vaste activa Woningen en woongebouwen Niet zijnde woningen en woongebouwen
Nader te specificeren in: Cariño (23 huurappartementen) Engelse Wijk en Midden Bonedijkestraat - Nieuw Bonedijke (43 woningen) Groote Markt (41 huurappartementen en 28 sociale huur- en 22 koopwoningen) Inicio (Nieuw Bonedijke) Aticó (38 huurappartementen boven Openwijkschool) Spaans Kwartier: Vida en Armonia (55 seniorenappartementen)
1.8.9 Lonen en salarissen Bruto salarissen Tijdelijk personeel / inleenkrachten Ontvangen ziekengelden
1.8.12 Lasten onderhoud Onderhoudslasten Af: onderhoudslasten werkapparaat Af: doorberekende kosten WMO 2009
Specificatie onderhoudslasten: Planmatig onderhoud Mutatieonderhoud Reparatieonderhoud Kwaliteitsslag (niet-planmatig) Buurtbeheer en leefbaarheid Overig exploitatieonderhoud
Specificatie kwaliteitsslag: Uitvoering kwaliteitsslag bij mutatiewoningen Bewoners Aanvraag Verbetering (BAV) Cv(-ketels) vernieuwen
87
Jaarverslag 2011
1.8.7 Waardeveranderingen woningen Verkocht onder Voorwaarden Koopgarant Beatrixlaan Koopgarant Spaans Kwartier: Alegria Koopgarant Inicio Vrijval voorziening 'Voor verwachte verliezen'
Jaarverslag 2011
1.8.13 Overige bedrijfslasten Belastingen Algemene kosten Automatiseringskosten Overige personeelskosten Verzekeringen Dotaties Bijdrageheffing bijzondere projectsteun voor de wijkaanpak Huisvestingskosten Advieskosten Kosten Raad van Commissarissen Overige directe exploitatielasten
2011 2.123.056 988.042 773.779 444.619 467.797 424.536 354.234 253.319 236.986 78.601 2.728.393 8.873.362
2010 2.131.839 1.267.324 832.914 596.362 457.201 246.219 312.581 236.936 253.306 79.647 2.923.932 9.338.261
De post 'Overige directe exploitatielasten' betreft voornamelijk de servicekosten. Servicekosten zijn onder andere nutskosten en schoonmaakkosten die via de huur bij de huurder in rekening worden gebracht. De totale honorering voor de Raad van Commissarissen bedraagt over 2011 € 53.067 (2010: € 58.722). In het boekjaar zijn de volgende bedragen aan accountantshonoraria en overige dienstverlening vanuit Deloitte verantwoord: Onderzoek van de jaarrekening 66.771 Andere controleopdrachten 5.355 Fiscale dienstverlening 72.241 Overige dienstverlening 18.967 163.334 Bovenstaande honoraria betreffen uitsluitend de werkzaamheden die bij de stichting en de in haar consolidatie betrokken maatschappijen zijn uitgevoerd door accountantsorganisaties en externe accountants zoals bedoelt in artikel 1, lid 1 Wet toezicht accountantsorganisaties (Wta). 1.8.14 Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Financiële vaste activa Rente leningen u/g Rente te vorderen BWS-subsidies Rente swaps Rente overig Vorderingen Rente rekening-courant Opus Civitatis B.V. Rente overige vorderingen Liquide middelen Rente rekening-courant bank
1.8.15 Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Afname terugkoopverplichting Koopgarant Beatrixlaan Afname terugkoopverplichting Koopgarant Spaan Kwartier: Alegria Afname terugkoopverplichting Koopgarant Inicio Terugkoopverschil Beatrixlaan (1 van 9 Koopgarantwoningen) Correctie voorgaand boekjaar deelneming ROM Marsaki B.V.
2011
2010
29.700 17.469 478.360 31.740
29.700 12.577 239.662 10.932
35.227 6.816
29.492 6.351
37.423 636.736
1.649 330.363
2011 72.188 243.625 23.250 2.904336.158
2010 15.00014.8673.417 26.450-
1.8.16 Rentelasten en soortgelijke kosten Langlopende schulden Rente leningen overheid Rente leningen kredietinstellingen Rente waarborgsommen Disagio WSW
2011
2010
4.055.568 20.583
54.861 3.241.729 83811.882
Derivaten Rente swaps
1.426.301
1.186.082
5.502.452
4.493.715
Kortlopende schulden Rente overige schulden
88
2011
2010
555.309
886.875
918.3381.473.647
Voor een toelichting op de mutaties van de belastinglatenties wordt verwezen naar de paragrafen 1.7.7. en 1.7.19. Resultaat voor belastingen
22.384.303
Bij: Overige waardeveranderingen materiële vaste activa Verlies ROM Marsaki B.V. Hogere fiscale winst verkoop woningen Waardeveranderingen Koopgarantwoningen Lagere fiscale afschrijvingen
3.312.002 777.538 470.800 208.599 147.968 4.916.907
Af: Mutatie actuele waarde Hogere fiscale onderhoudslasten Afschrijvingen nieuw opgeleverd + Schutterijstraat Fiscaal geen waardeveranderingen financiële vaste activa Saldo verloop agio en disagio leningen
17.867.782 6.720.933 428.000 336.158 128.523 25.481.3961.819.814
Fiscaal resultaat Bij: bijzondere projectsteun (niet aftrekbaar) Bij: niet aftrekbare gemengde kosten (forfait)
200.130 17.058 217.188 2.037.002 2.037.0020
Dotatie herbestedingsreserve Belastbaar bedrag Vennootschapsbelasting 2011
20,0% 25,0%
Verrekenbare voorwaatse verliescompensatie
-
Op 13 januari 2012 heeft de Hoge Raad uitspraak gedaan dat woningcorporaties kwalificeren als een Algemeen Nut Beogende Instelling (ANBI). Hierdoor is het mogelijk om in de jaren vóór 2012 een beroep te doen op de herbestedingsreserve. Deze reserve wordt gevormd door fiscale winsten te doteren. Als gevolg hiervan is de Vpb-last voor de jaren tot en met 2011 gelijkgesteld aan nihil. Met ingang van 2012 zijn de regels met betrekking tot de ANBIstatus gewijzigd en kunnen woningcorporaties zich hier niet meer op beroepen. l'escaut heeft suppletieaangiften ingediend over de jaren 2008 en 2009. De aanslagen over deze jaren zijn nog niet binnen. Ruim € 5 miljoen is ultimo 2011 beschikbaar voor voorwaartse verliescompensatie. 1.8.18 Resultaat deelnemingen Opus 52 B.V. ROM Marsaki B.V. Correctie voorgaand boekjaar ROM Marsaki B.V.
1.8.19. Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Woningen / woongebouwen Niet zijnde woningen / woongebouwen Rentabiliteitswaardecorrectie
2011 472.030 778.038500 305.508-
2010 3.411225.17117.528246.110-
2011 27.919.577 68.0629.983.73317.867.782
2010 3.072.7314 89.0781.350.8434.912.652-
Voor een inhoudelijke analyse op de mutatie in de bedrijfswaarde wordt verwezen naar paragraaf 1.7.1.
89
Jaarverslag 2011
1.8.17 Belastingen Belastingen lopend jaar Mutatie passieve belastinglatenties Mutatie actieve belastinglatenties
Jaarverslag 2011
1.9 Toelichting op het kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de directe methode. Bij deze methode worden de ontvangsten en uitgaven als zodanig gerapporteerd. De liquiditeitspositie in het kasstroomoverzicht bestaat uit de liquide middelen onder aftrek van bankkredieten. In het kasstroomoverzicht wordt onderscheid gemaakt tussen operationele, investerings- en financieringsactiviteiten. De kasstromen uit hoofde van de financiering zijn gesplitst in kasstromen met betrekking tot mutaties in de hoofdsom (opgenomen onder financieringsactiviteiten) en betaalde interest (opgenomen onder operationele activiteiten). Ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest en winstbelasting zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. Onder de investeringen in materiële vaste activa zijn alleen de investeringen opgenomen waarvoor in 2011 geldmiddelen zijn opgeofferd.
90
Jaarverslag 2011
91
Jaarverslag 2011
Jaarverslag 2011
2
Geconsolideerde jaarrekening
De geconsolideerde jaarrekening is opgemaakt in hele euro's. 2.1
Balans per 31 december 2011 (na resultaatverwerking) 31-12-2011
31-12-2010
Activa Vaste activa
31-12-2011
31-12-2010
155.807 86.641.161 86.796.968
929.249 62.928.107 63.857.356
918.338 1.368.889 7.842.351 33.080 10.162.658
3.227.980 11.167.838 40.000 14.435.818
101.805.315 4.433.902 106.239.217
89.111.324 3.493.058 92.604.382
19.228.979 1.021.360 796.081 210.865 3.120.642 371.169 7.166.635 31.915.731
20.584.973 1.720 947.675 228.952 697.202 52.100 7.001.378 29.514.000
235.114.574
200.411.556
Passiva
Materiële vaste activa Onroerende zaken in exploitatie Onroerende zaken Verkocht onder Voorwaarden Onroerende zaken in ontwikkeling Onroerende en roerende zaken ten dienste van de exploitatie
2.5.1
217.778.776 4.797.307 4.099.904 1.547.106 228.223.093
179.375.878 3.493.058 7.146.962 1.984.551 192.000.449
Eigen vermogen Wettelijke en statutaire reserves Overige reserves
Voorzieningen Financiële vaste activa Te vorderen BWS-subsidies Deelnemingen Latente belastingvordering
2.5.2
Totaal vaste activa
206.334 155.807 1.473.647 1.835.788
266.576 929.249 1.195.825
230.058.881
193.196.274
Voorziening latente belastingverplichtingen Voorziening materiële vaste activa met negatieve bedrijfswaarde Voorziening onrendabele investeringen nieuwbouw Voorziening overig
Langlopende schulden Vlottende activa Voorraden Vorderingen Huurdebiteuren Gemeenten Groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige vorderingen Overlopende activa
Liquide middelen
2.5.3
Totaal vlottende activa TOTAAL ACTIVA
92
90.853
2.864.203
309.560 990.000 620.254 308.641 549.705 2.778.160
445.470 303.530 994.995 947.385 285.434 292.126 3.268.940
2.186.680
1.082.139
5.055.693
7.215.282
235.114.574
200.411.556
Leningen kredietinstellingen Waardeveranderingen woningen Verkocht onder Voorwaarden
Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan gemeenten Schulden aan leveranciers Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden Overlopende passiva
TOTAAL PASSIVA
93
Jaarverslag 2011
2.2
Winst- en verliesrekening 2011 2011
2010
30.843.810 1.992.689 511.587 443.365 33.791.451
29.987.167 2.231.834 598.202 396.533 33.213.736
Bedrijfslasten Afschrijvingen op immateriële en materiële vaste activa Verkoop onroerende zaken Waardeveranderingen woningen Verkocht onder Voorwaarden Overige waardeveranderingen immateriële en materiële vaste activa Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenlasten Lasten onderhoud 2.6.3 Overige bedrijfslasten 2.6.4 Som der bedrijfslasten
591.871 151.420 208.599 3.312.002 4.728.406 408.700 782.727 4.958.552 9.002.581 24.144.858
490.133 322.052 70.4842.488.9344.702.146 400.300 773.755 7.400.475 9.455.510 20.984.953
Bedrijfsresultaat
9.646.593
12.228.783
601.509 336.158 5.534.262 4.596.595-
300.906 26.4504.528.274 4.253.818-
5.049.998
7.974.965
577.176 777.538-
881.601 242.699-
4.849.636
8.613.867
18.089.976
5.079.662-
22.939.612
3.534.205
Bedrijfsopbrengsten Huren Vergoedingen Overheidsbijdragen Geactiveerde productie ten behoeve van het eigen bedrijf Overige bedrijfsopbrengsten Som der bedrijfsopbrengsten
2.6.1 2.6.2
Financiële baten en lasten Rentebaten en soortgelijke opbrengsten Waardeveranderingen financiële vaste activa en effecten Rentelasten en soortgelijke kosten
Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening voor belastingen Belastingen Resultaat deelnemingen Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening na belastingen vóór mutatie actuele waarde materiële vaste activa Mutatie actuele waarde materiële vaste activa
2.6.5
Resultaat na belastingen na mutatie actuele waarde materiële vaste activa
94
Consolidatiegrondslagen
Consolidatiekring In de consolidatie worden opgenomen de financiële gegevens van l'escaut woonservice en haar groepsmaatschappijen. Dit betreft alle maatschappijen waarmee zij een organisatorische en economische eenheid vormt. Het betreft hier een integrale consolidatie, omdat er beslissende zeggenschap op het beleid kan worden uitgeoefend. Nieuwe groepsmaatschappijen worden in aanmerking genomen vanaf het tijdstip waarop invloed van betekenis op het zakelijke en financiële beleid is verworven. De in de consolidatie begrepen vennootschappen zijn: • Opus 52 B.V. (100%); • Opus 97 B.V. (100%); • Opus Civitatis B.V. (100%). l'escaut woonservice l'escaut woonservice is een toegelaten instelling volgens de woningwet. De stichting is gevestigd in Vlissingen, Nederland. De activiteiten van l'escaut woonservice volgen uit het doel van de stichting omschreven in artikel 3 van de statuten. De tekst van dit artikel 3 luidt als volgt: De stichting heeft als doel uitsluitend werkzaam te zijn op het gebied van de volkshuisvesting. Zij tracht dit doel te verwezenlijken door: a het bouwen, instandhouden en exploiteren van woningen, die voldoen aan de eisen van goede volkshuisvesting; b het bouwen en/of behulpzaam zijn bij het tot stand komen van woningen in het kader van het eigen woningbezit; c het eventueel aangaan van samenwerking met andere instellingen, die zich direct of indirect bewegen op het terrein van het wonen en daaraan verwante dienstverlening. Opus-groep De Opus-groep is gevestigd in Vlissingen. l'escaut woonservice staat aan het hoofd van de Opus-groep en is enig aandeelhouder. Opus 52 B.V. heeft per balansdatum een 100%-deelneming in Opus 97 B.V. en Opus Civitatis B.V. De activiteiten van de Opus-groep zijn als volgt: a de verbetering van de volkshuisvesting in de gemeente Vlissingen en in de regio Walcheren in het bijzonder en de provincie Zeeland in het algemeen, alsmede het ontwikkelen, voorbereiden en uitvoeren van bouwprojecten; b het oprichten en verwerven van, het deelnemen in, het samenwerken met, het voeren van de directie over, alsmede het (doen) financieren van andere ondernemingen, in welke rechtsvorm ook; c het verstrekken en aangaan van geldleningen, het beheer van en het beschikken over registergoederen en het stellen van zekerheden, ook voor schulden van anderen; d het verrichten van al hetgeen met het vorenstaande verband houdt of daartoe bevorderlijk kan zijn, alles in de ruimste zin. Marsaki-groep De Marsaki-groep is gevestigd in Goes. De woningcorporaties Castria Wonen in Halsteren, RWS partner in wonen in Goes, Woonburg in Koudekerke, Zeeuwland in Zierikzee en l'escaut woonservice staan samen voor een gelijk deel aan het hoofd van de Marsaki-groep. ROM Marsaki B.V. heeft per balansdatum een 100%-deelneming in Marsaki Tholen.com B.V., Marsaki RWS.com B.V., Marsaki Vlissingen.com B.V., Marsaki Woonburg.com B.V., Marsaki Zeeuwland.com B.V. en Marsaki Regio B.V. De aandelen die de corporaties in de ROM Marsaki-groep hebben, zijn geletterd. Dit houdt concreet in dat de dividenduitkeringen van de gerelateerde werkmaatschappijen toekomen aan de desbetreffende corporatie. Met ingang van 22 mei 2002 vormen de bovenvermelde deelnemingen en deze vennootschap een fiscale eenheid voor de vennootschapsbelasting en de omzetbelasting. De activiteiten van de Marsaki-groep zijn als volgt: Het op bedrijfseconomische basis realiseren van een integrale kwalitatieve aanpak van huisvestingsprojecten in stad en dorp en alle zaken in het causale verband daarmee. De organisatie zet zich er bovendien voor in zoveel mogelijk waarde op projectgebied te realiseren om de maatschappelijke opgave van de deelnemers kwalitatief en kwantitatief te helpen waarborgen. De consolidatie met de Marsaki-groep is niet toegepast vanwege een minderheidsbelang (<50%).
95
Jaarverslag 2011
2.3
Jaarverslag 2011
2.4 Grondslagen van waardering en van bepaling van het resultaat De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld volgens de bepalingen van Titel 9 Boek 2 BW en de Richtlijnen voor de jaarverslaggeving, uitgegeven door de Raad voor de Jaarverslaggeving. Voor jaarrekeningen van woningcorporaties geldt de door de RJ uitgegeven Richtlijn 645 Toegelaten Instellingen Volkshuisvesting. Voor de algemene grondslagen voor de opstelling van de jaarrekening, de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de bepaling van het resultaat, alsmede voor de toelichting op de onderscheiden activa en passiva en de resultaten wordt verwezen naar de toelichting op de enkelvoudige jaarrekening, voor zover hierna niet anders wordt vermeld. 2.5
Toelichting op de balans
Cijferopstellingen worden hier achterwege gelaten als het posten betreft die in de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening gelijk zijn of waar verschillen van te verwaarlozen betekenis zijn voor een juist overzicht. Materiële vaste activa
31-12-2011 2.5.1
31-12-2010
Onroerende zaken in exploitatie 169.348.145 10.027.734 179.375.879
Stand per 1 januari Rentabiliteitswaardecorrectie Bedrijfswaarde per 1 januari Mutaties: Investeringen Overboeking Desinvesteringen Mutatie bedrijfswaarde Mutatie rentabiliteitswaardecorrectie Afschrijvingen
8.207.144 16.300.247 2.330.00026.258.619 10.027.7345.377-
Stand per 31 december Rentabiliteitswaardecorrectie Bedrijfswaarde / boekwaarde per 31 december
217.778.777 217.778.777
Onroerende zaken woningen / woongebouwen Onroerende zaken niet zijnde woningen / woongebouwen Overige zaken
212.860.466 4.897.262 21.048 217.778.777
Het verschil met de enkelvoudige jaarrekening is € 4.386.538 en betreft de volgende onroerende zaken niet zijnde woningen / woongebouwen: Ambachtsveld HOED Theo van Doesburgcentrum WIII kazerne De Paljas Rentabiliteitswaardecorrectie
2.284.183 1.499.390 394.924 208.041 4.386.538
96
Jaarverslag 2011
Financiële vaste activa 2.5.2 Deelnemingen Nettovermogenswaarde per 1 januari
929.249
Mutaties: Storting in aandelenkapitaal Resultaat deelnemingen Correctie voorgaand boekjaar Aankoop 2011 Gedeclareerd dividend
778.0382.4047.000 -
Nettovermogenswaarde per 31 december
155.807
Volledigheidshalve noemen we onze deelneming van 20% in ROM Marsaki B.V. en Marsaki Regio B.V. en voor 100% in Marsaki Vlissingen.com B.V. Liquide middelen 2.5.3 Liquide middelen Kas Rekening-courant bank Geldverkeer onderweg
31-12-11
31-12-10
3.378 2.172.910 10.392 2.186.680
4.601 1.063.762 13.776 1.082.139
Het verschil met de enkelvoudige jaarrekening is € 596.509 en betreft direct opneembare tegoeden. 2.6
Toelichting op de winst- en verliesrekening
Cijferopstellingen worden hier achterwege gelaten als het posten betreft die in de geconsolideerde en de enkelvoudige jaarrekening gelijk zijn of waar verschillen van te verwaarlozen betekenis zijn voor een juist overzicht. Bedrijfsopbrengsten 2.6.1 Huren Huren Af: Huurderving • wegens leegstand Korting huur
2.6.2 Vergoedingen Leveringen en diensten Af: Vergoedingsderving • wegens leegstand
31-12-11 31.661.998
31-12-10 31.151.491
777.136 41.051 30.843.810
1.110.756 53.568 29.987.167
31-12-11 2.109.556
31-12-10 2.327.461
116.867 1.992.689
95.627 2.231.834
Het verschil met de enkelvoudige jaarrekening is € 522.229 en betreft de exploitatie van het Theo van Doesburgcentrum, Willem-III kazerne, De Paljas te Vlissingen en de HOED Ambachtsveld te Oost-Souburg. Bedrijfslasten 2.6.3 Lasten onderhoud
31-12-11 4.958.552
31-12-10 7.110.417
Het verschil met de enkelvoudige jaarrekening is € 65.011 en betreft de onderhoudskosten van de hierboven genoemde panden.
97
Jaarverslag 2011
2.6.4 Overige bedrijfslasten Leveringen en diensten Bijdrage VvE De Paljas Belastingen Algemene kosten Automatiseringskosten Overige personeelskosten Verzekeringen Bijdrageheffing bijzondere projectsteun voor de wijkaanpak Huisvestingskosten Advieskosten Kosten Raad van Commissarissen Afwaardering en dotatie voorziening dubieuze debiteuren Overige directe exploitatielasten
2011 91.318 1.275 2.140.302 1.006.921 773.779 444.619 467.797 354.234 253.319 236.986 78.843 424.536 2.728.652 9.002.580
2010 76.142 1.250 2.149.864 1.578.702 832.914 596.362 457.201 312.581 236.936 253.306 79.889 246.219 2.924.200 9.745.566
Het verschil met de enkelvoudige jaarrekening is € 129.219 en betreft de exploitatiekosten van de hierboven genoemde panden. 2.6.5 Mutatie actuele waarde materiële vaste activa Woningen / woongebouwen Niet zijnde woningen / woongebouwen Rentabiliteitswaardecorrectie
2011 27.919.577 154.132 9.983.73318.089.976
Het verschil met de enkelvoudige jaarrekening is € 222.194: Theo van Doesburgcentrum WIII kazerne De Paljas Ambachtsveld HOED Rentabiliteitswaardecorrectie
209.749 137.44828.224 165.670 44.001222.194
98
2010 3.072.731639.3601.367.5715.079.662-
Jaarverslag 2011
3
Overige informatie
3.1 Werknemers Gedurende het jaar 2011 had de corporatie gemiddeld 91,17 werknemers in dienst. Dit aantal is gebaseerd op het aantal fulltime equivalenten. Geen van de werknemers is buiten Nederland werkzaam. 3.2 Bestuurder en commissarissen Lasten ter zake van bezoldiging en ter zake van pensioenen van: 2011 160.734 53.067
• bestuurder • commissarissen
2010 162.240 58.722
De bezoldiging van de bestuurder omvat: • periodiek betaalde beloningen (zoals salarissen, sociale lasten, vakantiegeld, doorbetaling bij vakantie en ziekte, ter beschikking stelling van auto en presentiegelden); • beloningen betaalbaar op termijn (zoals pensioenlasten, VUT, sabbatical leave en jubileumuitkeringen); • uitkeringen bij beëindiging van het dienstverband en • winstdelingen en bonusbetalingen. Het totaalbedrag kan als volgt per individueel lid van het bestuur (de directie) worden gespecificeerd: Naam
J. van Beekhuizen
Periodiek betaalde
Beloningen betaal-
Uitkering bij einde
beloningen
baar op termijn
dienstverband
Winstdeling en bonus
2011
2010
2011
2010
2011
2010
2011
2010
160.734
162.240
-
-
-
-
-
1.600
De bezoldiging van de Raad van Commissarissen kan als volgt worden gespecificeerd: Functie
Als lid van de Raad
Als lid van
Overige
van Commissarissen
commissies
kostenvergoedingen
2011
2010
2011
2010
2011
Voorzitter
9.364
9.272
-
-
-
2010 -
Secretaris
9.364
9.272
-
-
-
-
Lid*
15.611
15.454
-
-
-
-
Lid**
18.729
24.724
-
-
-
-
53.067
58.722
-
-
-
-
*Twee leden die voorgedragen zijn door de huurdersvereniging **Drie overige leden in 2011, vier in 2010
3.3 Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens Vanaf 2006 is de Wet openbaarmaking uit publieke middelen gefinancierde topinkomens (WOPT) van kracht. Een deel van de wet is van toepassing verklaard op toegelaten instellingen volkshuisvesting. Gemeld dienen te worden de functionarissen die meer verdienen dan het gemiddelde salaris van de minister (in 2011: € 193.000). De directeur-bestuurder blijft onder deze norm.
99
Jaarverslag 2011
3.4 Vaststelling en goedkeuring van de jaarrekening Vastgesteld door directeur-bestuurder op 13 juni 2012.
Was getekend J. van Beekhuizen
Goedgekeurd door de Raad van Commissarissen in de vergadering van 13 juni 2012. In overeenstemming met artikel 25, lid 5 van de statuten geschiedt de goedkeuring door ondertekening van de jaarrekening.
Voorzitter,
Secretaris/vice-voorzitter,
Was getekend De heer mr. F.A.C. Steutel
Was getekend De heer drs. W. Oving
Leden van de Raad van Commissarissen,
Was getekend Mevrouw P.G.M. Burgemeester-Stunnenberg
Was getekend De heer F.A. Poppe
Was getekend Mevrouw drs. G.L. Meeuwisse
Was getekend De heer F. Bouman
100
Jaarverslag 2011
4
Overige gegevens
4.1 Resultaatbestemming l'escaut woonservice stelt voor het positieve resultaat als volgt toe te rekenen:
Wettelijke reserve deelnemingen Algemene bedrijfsreserve
2011
2010
773.44223.713.054 22.939.612
239.2823.773.489 3.534.207
4.2 Bestuurder en commissarissen Er hebben zich geen gebeurtenissen na balansdatum met belangrijke financiële gevolgen voorgedaan, die hier moeten worden vermeld. Dit geldt zowel voor l'escaut woonservice als de in haar geconsolideerde jaarrekening betrokken maatschappijen.
101
Jaarverslag 2011
4.3
Controleverklaring
102
Jaarverslag 2011
103
Jaarverslag 2011
Bijlage 1 Kengetallen Woningbezit 2011
2010
2009
2008
2007
6.107 142
6.301 227
6.330 2 09
6.409 213
6.439 235
16 501 42 32 169 1 7.010
17 502 42 32 168 7.289
17 502 42 32 134 7.266
16 501 25 32 117 7.313
14 467 25 32 16 7.228
343 35 31
pm pm 21
pm pm 21
pm pm -
pm pm -
42 1926141279-
52 474226 11-
31 199280-
2 312352-
78 4512289-
Huurprijsklasse woningen Grenzen vastgesteld per 1 juli 2011 en geldig tot en met 31 december 2011: Goedkope woningen (< € 361,66) 2.106 Betaalbare woningen (€ 361,66 tot € 554,76) 3.507 Dure woningen tot huurtoeslaggrens (€ 554,76 tot € 652,52) 420 Dure woningen boven huurtoeslaggrens (≥ € 652,52) 74 6.107
2.401 3.488 330 82 6.301
2.660 3.365 2 44 61 6.330
2.792 3.348 211 58 6.409
2.592 3.480 295 72 6.439
113.545
114.232
121.563
118.200
98.000
2011
2010
2009
2008
2007
12.057 560 252 151 20 517 164 46 1.150
13.520 641 297 375 9 465 249 8 1.403
13.132 643 234 203 43 622 330 51 1.483
11.733 706 219 253 72 561 250 8 1.361
11.422 704 194 188 56 296 1.060 1.794
125 411
125 397
124 386
122 373
123 395
9,17% 2,10 2,75% 2,49%
10,17% 1,84 2,10% 3,62%
10,16% 1,33 1,30% 4,43%
14,00% 2,37 0,78% 3,63%
10,51% 0,03 1,23% 2,41%
Aantal verhuureenheden in exploitatie Woningen en woongebouwen Overige woongelegenheden Onroerende zaken niet zijnde woningen • Bedrijfsruimten en winkels • Garages • Parkeerplaatsen • Schuren • Scootmobielplaatsen • Scholen
Huurwoningen in ontwikkeling Koopwoningen in ontwikkeling Koopgarantwoningen Mutaties in het woningbezit Aantal opgeleverd Aantal aangekocht Aantal verkocht Aantal gesloopt Aantal overig
WOZ-waarde Gemiddelde grondslag onroerende zaakbelasting per woning Verhuurkengetallen
Kwaliteit Aantal reparatieverzoeken Aantal gevallen mutatieonderhoud Kosten reparatieonderhoud per woning Kosten mutatieonderhoud per woning Kosten buurtbeheer en leefbaarheid per woning Kosten planmatig onderhoud per woning Kosten kwaliteitsslag per woning Kosten overig onderhoud per woning Totale onderhoudskosten per woning Prijs-kwaliteitverhouding Gemiddeld aantal punten WWS Gemiddeld netto huurprijs per woning Het verhuren Mutatiegraad Aanbiedingsgraad Huurachterstand in % jaarhuur Huurderving in % jaarhuur
104
2011
2010
2009
2008
2007
1,75 10,04 8,12 10,38 35,23 25,65 91,17
1,75 13,13 8,67 10,38 36,60 24,90 95,43
1,75 13,21 8,28 9,50 38,60 27,78 99,12
2,00 13,00 8,62 9,94 38,60 27,17 99,33
2,00 11,40 7,62 9,11 37,60 23,83 91,56
111
114
118
114
108
norm*
2011
2010
2009
2008
2007
≥30% 5% 5% 5%
41% 26% 6% 12%
39% 6% 5% 4%
44% 0% 7% 3%
41% -60% 6% -20%
54% -2% 5% 2%
Solvabiliteit Solvabiliteit Rentedekkingsfactor Loan to value Cashflowratio Exploitatierendement
10-15% >1,25 <75% ≥1 >2,5%
37% 1,71 49% 0,56 4,4%
32% 2,68 56% 0,66 7,3%
33% 3,1453% 0,71-9,8%
39% 2,13 50% 1,29 7,4%
52% 1,60 46% 1,03 4,2%
Liquiditeitspositie Current ratio Quick ratio Werkkapitaal (x € 1.000)
>1 ≥1 positief
0,21 0,21 25.081-
0,27 0,27 21.337-
0,28 0,24 14.318-
0,40 0,24 16.265-
0,61 0,59 2.811-
2011
2010
2009
2008
2007
13.890 16.870 5.329 3.833 1.496 7253.671
9.782 14.049 5.015 3.177 1.838 642541
9.225 12.652 4.942 7.276 2.33466532
9.078 9.744 4.965 3.510 1.455 5595.444-
14.408 11.706 4.730 3.404 1.326 511238-
Aantal formatieplaatsen per afdeling Directie/bestuur Ondersteunende dienstverlening Financieel-administratieve dienstverlening Technische dienstverlening: bedrijfsbureau Technische dienstverlening: onderhoudsbedrijf Woondienstverlening
Werkelijk aantal personeelsleden Financiële ratio's
Rentabiliteitspositie Weerstandsvermogen (%) Rentabiliteit eigen vermogen (%) Rentabiliteit vreemd vermogen (%) Rentabiliteit totaal vermogen (%)
Balans en winst- en verliesrekening per verhuureenheid Eigen vermogen Langlopende schulden Bedrijfsopbrengsten Bedrijfslasten Bedrijfsresultaat Financieringsresultaat Jaarresultaat na belastingen
Voor definities en berekeningswijzen van de financiële kengetallen wordt verwezen naar 'Bijlage 2 Definities en formules financiële kengetallen'. *algemeen geldende dan wel interne norm
Toelichting bij de financiële ratio's. Kengetallen bieden hulp bij het begrijpen en analyseren van de jaarrekening. Het geheel van de kengetallen kan een indicatie geven over de financiële gezondheid van een organisatie. Op basis van de jaarrekeningen kan de historische trend worden beoordeeld, op basis van de begrotingen en meerjarenprognoses de toekomstige trend. De kengetallen met betrekking tot rentabiliteit laten het verband zien tussen het financiële resultaat en het geïnvesteerde vermogen. Hierbij gaat het niet alleen om de kosten van het vermogen, maar ook om de opbrengst van het totale vermogen. Die kun je dan uitdrukken in een percentage van het totale vermogen. Dit wordt de rentabiliteit van het totaal vermogen (RTV) genoemd. Rentabiliteit Eigen Vermogen en Rentabiliteit Totaal Vermogen worden berekend op basis van het jaarresultaat. Het behaalde jaarresultaat is daarom cruciaal voor de uitkomst van deze rentabiliteitskengetallen. Immers, een negatief jaarresultaat resulteert in een negatieve REV en RTV. Voor het weerstandvermogen hanteert l'escaut woonservice haar eigen norm, voor de overige financiële kengetallen gebruiken we de algemeen geldende normen.
105
Jaarverslag 2011
Personeelsbezetting
Jaarverslag 2011
Bijlage 2 Definities en formules financiële kengetallen Ratio Weerstandsvermogen Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen
Solvabiliteit Rentedekkingsfactor
Loan to value Cashflowratio Exploitatierendement Current ratio Quick ratio
Werkkapitaal
Ratio Weerstandsvermogen Rentabiliteit eigen vermogen Rentabiliteit vreemd vermogen Rentabiliteit totaal vermogen Solvabiliteit Rentedekkingsfactor Loan to value Cashflowratio Exploitatierendement Current ratio Quick ratio Werkkapitaal
Alias REV RVV RTV
Toelichting Het vermogen om op lange termijn aan de schulden te voldoen. De mate van winstgevendheid.
Dit kengetal geeft een beeld van de economische rentabiliteit van de onderneming zonder de invloed van belastingen en financieringen. Solvabiliteitsratio De mate waarin de onderneming in staat is aan zijn financiële verplichtingen te voldoen. interest-coverage De mate waarin de winst voor interest en belasting kan ratio (ICR) terugvallen zonder dat de onderneming in financiële moeilijkheden komt. Geeft de verhouding weer tussen externe financiering en bedrijfswaarde. kasstroombenadering De mate waarin de onderneming aan haar verplichtingen aan de verschaffers van het lang vreemd vermogen kan voldoen. Het exploitatierendement geeft het rendement weer in het verslagjaar op basis van de berekende bedrijfswaarde. De mate aan waarin de verschaffers van het kort vreemd vermogen uit de vlottende activa kunnen worden betaald. De mate aan waarin de verschaffers van het kort vreemd vermogen uit de vlottende activa kunnen worden betaald. Hier worden alleen de voorraden niet meegerekend. nettowerkkapitaal Een positieve waarde van het nettowerkkapitaal betekent dat er meer eigen vermogen en lang vreemd vermogen is aangetrokken dan dat er in de vaste activa is geïnvesteerd. Berekening (eigen vermogen + voorzieningen -/- immateriële vaste activa -/- herwaarderingsreserve) / balanstotaal jaarresultaat / eigen vermogen rentelasten / gemiddeld vreemd vermogen jaarresultaat + rentelasten / totaal vermogen eigen vermogen / totale vermogen bedrijfsresultaat / rentelasten lang vreemd vermogen / bedrijfswaarde (totaal resultaat* + jaarlijkse afschrijvingen) / (rentelasten + aflossingen op lang vreemd vermogen) bedrijfsresultaat / bedrijfswaarde vlottende activa / vlottende passiva (vlottende activa - voorraden) / vlottende passiva vlottende activa - kort vreemd vermogen
*onder totaal resultaat wordt hier verstaan de som van de netto winst en de rentelasten
106
In het kader van risicomanagement heeft l'escaut woonservice een opstalverzekering afgesloten voor al haar woningen en woongebouwen, waarin brand- en stormschade zijn ondergebracht. Verder hebben l'escaut woonservice en haar werkmaatschappijen onder andere de volgende verzekeringen lopen: Uitgebreide opstalverzekering kantoorpand Hermesweg Vlissingen € 1.905.698 Uitgebreide inventaris- en goederenverzekering kantoorpand Hermesweg Vlissingen € 750.000 Reconstructiekostenverzekering kantoorpand Hermesweg Vlissingen € 150.000 Extra kosten bedrijfsschadeverzekering kantoorpand Hermesweg Vlissingen € 300.000 Uitgebreide inventaris- en goederenverzekering kantoorpand Spuistraat Vlissingen € 300.000 Reconstructiekostenverzekering kantoorpand Spuistraat Vlissingen € 60.000 Extra kosten bedrijfsschadeverzekering kantoorpand Spuistraat Vlissingen € 250.000 Huurdersbelangverzekering kantoorpand Spuistraat Vlissingen € 762.201 Milieuschadeverzekering € 500.000 Fraude- en geldverzekering € 1.352.500 Bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering € 1.250.000 Bestuurders- en Commissarissenaanprakelijkheidsverzekering € 2.500.000 Aansprakelijkheidsverzekering huurdersvereniging l'escaut € 1.135.000 Gecombineerde aansprakelijkheidsverzekering voor professionele Beheerders van Vereniging van Eigenaars • beroepsaansprakelijkheid € 1.000.000 • bedrijfsaansprakelijkheid € 1.250.000 • bestuurdersaansprakelijkheid € 500.000 Enkele gebouwen en flatgebouwen zijn opgenomen op afzonderlijke polissen.
107
Jaarverslag 2011
Bijlage 3 Overzicht verzekeringen
Jaarverslag 2011
Bijlage 4 Tabellen en overzichten Onderhoudslasten en kosten per woning
Aantal woningen per 1 januari 2012 Aantal reparatiemeldingen Aantal gevallen mutatieonderhoud Uitgaven onderhoudslasten woningen Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Kwaliteitsslag (niet-planmatig) Buurtbeheer en leefbaarheid Overig onderhoud
2011
2010
6258 12057 560
6528 13520 569
1.574.000 1.939.000 943.000 2.447.000 3.231.000 3.035.000 1.022.000 1.627.000 127.000 59.000 37.000 52.000 6.934.000 9.159.000
Kosten per woning Reparatieonderhoud Mutatieonderhoud Planmatig onderhoud Kwaliteitsslag (niet-planmatig) Buurtbeheer en leefbaarheid Overig onderhoud Totaalkosten onderhoud per woning
Renterisico: relatief risico (bedrijfseconomisch)
108
252 151 516 163 20 6
297 375 465 249 9 8
1108
1403
Jaarverslag 2011
Treasury activiteiten 2011 Ter afdekking van het (bovenmatige) renterisico in de komende jaren en om te voorzien in de financieringsbehoefte door voorgenomen investeringen in de komende periode zijn er in 2011 diverse leningen afgesloten. Nieuwe leningen: Op 18 april 2011 afgesloten fixe lening: Financier: Hoofdsom: Stortingssdatum: Einddatum: Rentetarief:
NWB € 5 miljoen 3 september 2013 2 september 2019 4,22%
Op 20 juni 2011 afgesloten roll-over lening onder swap IRS 154: Financier: Hoofdsom: Stortingssdatum: Einddatum: Rentetarief:
BNG € 5 miljoen 1 september 2011 3 juni 2019 3 mnds euribor + 22 bp
Op 27 juni 2011 afgesloten basisrentelening: Financier: Hoofdsom: Stortingssdatum: Einddatum: Basisrentetarief: Opslag eerste 5 jaar:
NWB € 6 miljoen 1 oktober 2013 1 oktober 2048 3,98 0,38% (herziening per 1 oktober 2018)
Op 13 september 2011 aangetrokken basisrentelening: Financier: Hoofdsom: Stortingssdatum: Einddatum: Basisrentetarief: Opslag eerste 5 jaar:
BNG € 5 miljoen 1 juni 2012 1 juni 2032 3,079% 0,35% (herziening per 1 juni 2017)
109
Hermesweg 13 4382 ND Vlissingen Postbus 227 4380 AE Vlissingen 0118 42 23 00 www.lescaut.nl
