GEMEENTE EDAM-VOLENDAM
memo/advies Aan
: Gemeenteraad Edam-Volendam
Van
: Burgemeester & Wethouders
Datum
: 20-4-2010
Betreft
: Haven 154-156
Ingekomen stempel
Korte historie Op 26 april 2009 heeft de Glasaal Volendam B.V. een principeverzoek ingediend om het pand Haven 154-156 in gebruik te nemen voor wetenschappelijk onderzoek naar het reproduceren van glasaal in combinatie met een bezoekersinformatiecentrum. Het College van Burgemeester & Wethouders heeft vervolgens op 26 mei 2009 ingestemd met het plan van aanpak om te komen tot een quickscan Haven 154-156 t.b.v. Palingkweek. Naar aanleiding hiervan is een projectorganisatie in het leven geroepen om de (on)mogelijkheden van het pand Haven 154-156 te onderzoeken, bestaande uit een bestuurlijke stuurgroep en een ambtelijke projectgroep. De ambtelijke projectgroep heeft verschillende gesprekken gevoerd met de betrokken belangenverenigingen. Op 22 september 2009 heeft het College van Burgemeester & Wethouders besloten dat sloop van het pand en nieuwbouw geen optie is. Op 2 maart 2010 heeft ons College besloten bovendien geen prioriteit te geven aan de optie tot verkoop. Het College heeft de wens uitgesproken om de verhuurmogelijkheden voor het pand (o.a. het principeverzoek van `Glasaal Volendam B.V.´) separaat te behandelen en het pand in casco staat te brengen. De ambtelijke projectgroep heeft naar aanleiding hiervan de mogelijkheden onderzocht om het pand te verbouwen en de kosten inzichtelijk gemaakt. In deze memo wordt u geïnformeerd over de projectresultaten van Haven 154-156, met daarbij de te volgen vervolgstappen. 10 jarige herdenking 01-01-2011 Op 1 januari 2011 is het 10 jaar geleden dat de Nieuwjaarsbrand in café ´De Hemel´ plaatsvond. De herdenkingsvoorbereidingen in samenwerking met de belangenverenigingen zijn inmiddels gestart. Hoewel het pand Haven 154-156 fysiek geen onderdeel uitmaakt van de herdenkingsactiviteiten op 1 januari a.s., zal er wel de gelegenheid geboden worden om individueel toegang tot het pand te krijgen. In de vaststellingsovereenkomst, tussen gemeente en BSNV, verplicht de gemeente zich om de toegang tot ´De Hemel´ te garanderen. De belangenverenigingen willen graag meer duidelijkheid over wat er met het pand gaat gebeuren, vooral met het oog op de herdenking. Het College van Burgemeester & Wethouders heeft daaropvolgend de wens uitgesproken om het pand constructief veilig en in casco staat te krijgen. De verbouwingswerkzaamheden van het pand Haven 154-156 vinden gefaseerd plaats. Het proces zal in 2 fases plaatsvinden waarbij fase 1 volgens de planning vóór 1 januari 2011 is afgerond.
Memo Gemeenteraad Haven 154-156 april 2010
1
Onderzoek De ambtelijke projectorganisatie heeft gedurende de looptijd van het project de benodigde externe onderzoeken voor haar advisering uit laten voeren. Hieronder een korte samenvatting van deze rapporten. Technisch- en Onderhoudsstaat Haven 154-156 door bureau Geregeld • De onderhoudsstaat van de beide panden van de buitenzijde is redelijk tot goed. • Een nadere inspectie van het interieur laat zien dat de draagconstructie die in het pand is aangebracht niet voldoet aan de eisen inzake constructieve veiligheid. • Het pand is momenteel niet veilig met een onbetrouwbare draagconstructie. • Bij hergebruik zal een forse investering in de draagconstructie van het pand moeten worden gedaan van ca.€ 375.000,-. • Afhankelijk van het specifieke gebruik komen daar nog de kosten bij voor brandveiligheidsvoorzieningen, beveiliging, een aangepast afwerkingsniveau, en overige specifieke gebruikerseisen. Funderingsherstel Haven 154-156 door bureau ABT • De specifieke funderingskosten kunnen pas na graafonderzoek inzichtelijk worden gemaakt. Er worden bij het graafonderzoek alleen niet alle palen belast. Dat betekent dat wanneer enkele bestaande palen over een relatief lage draagkracht beschikken, dit niet zal blijken uit het onderzoek. Onzekerheden over de grondmechanische draagkracht van een deel van de palen blijft daarom aanwezig. • Gezien de grote investering die gedaan moet worden om de panden weer in goede constructieve staat te krijgen adviseren zij om de panden te voorzien van een compleet nieuwe fundering. De kosten voor de fundering komen dan op zo´n € 120.000,-. Het belangrijkste voordeel is dat gedurende de levensduur van tenminste 50 jaar geen significante zakkingsverschillen ontstaan en gelijkwaardig maar tevens zwaarder gebruik mogelijk is. Vaststellingsovereenkomst De gemeente heeft in samenwerking met de BSNV een vaststellingsovereenkomst opgesteld. Wat betreft de onmogelijkheden van het pand zijn er een aantal privaatrechtelijke verplichtingen waarmee rekening gehouden moet worden: • •
•
•
`De gemeente zal in geen geval toestaan, dat gedurende een periode van vijftig (50) jaar, te rekenen met ingang van één januari tweeduizendéén (1-01-2001) een horecaonderneming in de gekochte registergoederen wordt geëxploiteerd. ` `De gemeente verplicht zich de door haar aldus verkregen zaken door een speciaal daartoe door haar en het bestuur van de BSNV tezamen op te richten ideële stichting te doen exploiteren, waarbij wordt bepaald dat die zaken zodanig worden gebruikt, dat recht wordt gedaan aan de emotionele herinneringen van de slachtoffers en de gehele overige Volendamse gemeenschap aan de Nieuwjaarsbrand tweeduizendéén.` `De gemeente en BSNV verplichten zich in nader overleg met elkaar te treden en al het in redelijkheid mogelijke te doen ten einde een nadere regeling te treffen inzake het aanpassen van de percelen ten behoeve van de niet bedrijfsmatige exploitatie en instandhouding van de Gedenkruimte Het Hemeltje, waarbij het dragen van de kosten voor rekening komt van de Gemeente, zoals de verantwoordelijkheid er is als verhuurder van het pand, uitgaande van de wettelijke huurregelingen.` `Door de verkoper Veerman Horeca wordt alsdan het eigendom voorbehouden van de aan de oostzijde van het perceel Haven 154 gelegen overbouwde steeg, waarin zich een gang en een trap bevinden, die deel uitmaken van het aangrenzende perceel Haven 148, dat aan comparant J.N. Veerman toebehoort, waartegenover Veerman Horeca aan de gemeente casu quo de gebruikers van de door de gemeente gekochte verkregen percelen, gedurende een periode van vijftig (50) jaar, te rekenen met ingang van de dag van levering, het recht van nooduitgang naar de openbare weg verleent, bij wijze van kwalitatieve verplichtingen te vestigen.`
Memo Gemeenteraad Haven 154-156 april 2010
2
(On) mogelijkheden voor het Pand Op 26 mei 2009 heeft het College ingestemd met het plan van aanpak om te komen tot een quickscan Haven 154-156 t.b.v. Palingkweek. Hiervoor is een onderzoek gestart naar de (on)mogelijkheden van het pand Haven 154-156. Naar aanleiding van de gesprekken met o.a. de belangenverenigingen, ambtelijke deskundigen en de Glasaal Volendam B.V. zijn er 4 opties voor het pand mogelijk. 1) Sloop en nieuwbouw pand Deze optie is uitgebreid besproken met de belangenverenigingen. Deze optie creëert meer vrijheid bij het inrichten van een herdenkingsruimte en/of reconstructie van de 1e verdieping. De belangenverenigingen zijn uitgebreid gehoord en ingelicht over de mogelijkheden bij deze optie. Kijkend naar de staat van het pand, zal het financieel voordelen opleveren ten aanzien van de andere mogelijkheden. De SNN besloot unaniem te kiezen voor het herinrichten van de Hemel in de oude staat en dus het opknappen van het huidige pand aan de Haven 154-156. In navolging van de laatste reactie van de SNN heeft het college van B&W in de vergadering van 22 september 2009 aangegeven dat sloop van het pand en nieuwbouw geen optie is. 2) Pand verbouwen en voor normaal gebruik in cascostaat (winkelfunctie) gereed maken. Naar aanleiding van de onderzoeken die de projectorganisatie heeft laten uitvoeren moeten er verbouwingswerkzaamheden plaatsvinden om het pand in casco staat te brengen. Het verbouwde pand zal aan een (commerciële) partij verhuurd kunnen worden. Hierbij zal de huurwaarde een percentage van de verbouwing bedragen. Daartoe zal een lokale makelaar middels een taxatierapport de hoogte van de huur bepalen. Er zal realistisch bekeken moeten worden of een commerciële partij gevonden kan worden n.a.v. dit percentage en met de beperkingen van het pand. 3) Pand verbouwen en voor specifiek gebruik gereed maken. Eveneens zal hier de afweging moeten worden gemaakt of de huurprijs in verhouding staat tot de gemaakte verbouwingskosten. Rekening houdend met de bijdrage van de nieuwe gebruiker in de verbouwingskosten voor specifiek gebruik. Het College heeft de wens uitgesproken om het pand in casco staat te brengen en separaat te zoeken naar een mogelijke huurder/invulling. 4) Verkoop van het pand. Verkoop van het pand Haven 154-156 aan een geschikte partij/projectontwikkelaar. Verkoop met de restricties zoals in de verkoopovereenkomst met de BSNV en de gemeente zijn genoemd. B&W heeft in zijn vergadering van 2 maart 2010 aangegeven geen prioriteit te geven aan de optie van verkoop. Principeverzoek Glasaal Volendam B.V Naar aanleiding van recente ontwikkelingen van de Glasaal Volendam B.V. over het mogelijk gebruiken van een bedrijfspand op een bedrijventerrein in Volendam voor het wetenschappelijk onderzoek naar reproduceren van glasaal, heeft ons College besloten om het traject ´Glasaal Volendam B.V.´ los te koppelen van het in casco staat brengen van het pand. Mocht de Glasaal Volendam B.V. de ruimte van het pand Haven 154-156 willen huren voor het informatiecentrum is er vanuit het ISW een RES subsidie van € 150.000,- beschikbaar voor het wetenschappelijk onderzoek naar de reproductie van paling en de mogelijke specifieke aanpassingen/inrichting van het daartoe ingerichte pand. Separaat zal worden gezocht naar een mogelijke huurder/invulling van het pand. Het principeverzoek van de Glasaal Volendam B.V. zal hierin meegenomen worden.
Memo Gemeenteraad Haven 154-156 april 2010
3
Begroting kosten in casco staat brengen Haven 154-156 Naar aanleiding van de verschenen rapporten heeft de ambtelijke projectgroep een kostenbegroting gemaakt voor het in casco staat brengen van het pand Haven 154-156 inclusief kelder en zolder. Doordat de 1e verdieping in stand moet worden gehouden vallen de interne verbouwingskosten stukken hoger uit dan bij nieuwbouw. Er zal met een speciale techniek een extra draagconstructie moeten worden gebouwd om `De Hemel´ in stand te houden. De onderstaande kosten hebben betrekking op het gehele pand. De specifieke kosten voor herinrichting van `De Hemel´ zoals het plaatsen van een beamer, beeldmateriaal, etc. zijn hierin niet meegenomen. Dat betreffen wensen die niet voor rekening van de gemeente zullen komen.
Begroting kosten casco variant Haven 154-156 Constructie (incl. installaties, herstel achtergevel en casco maken binnenkant) Fundering Gevelherstel (2de fase, voorkant) Openbare ruimte/stoep Vergunningskosten ( 2,9% over bouwsom € 500.000.-) Architectkosten Onvoorzien 10% Totaal
€ 375.000,€ 120.000,€ 60.000,€ 20.000,€ 15.000,€ 50.000,€ 64.000,€ 704.000,- *
* de ambtelijke uren zijn niet meegenomen in het begrotingsoverzicht
Hieronder een overzicht van de maximaal verwachte kapitaalslasten.
Begroting kosten casco variant Haven 154-156 excl. beschikking uit voorziening Investering Bedrag Afschr Constructie (incl. installaties, herstel achtergevel en casco maken binnenkant) 375.000 25 jr Fundering 120.000 25 jr Gevelherstel (2de fase, voorkant) 60.000 25 jr Openbare ruimte/stoep 20.000 10 jr Vergunningskosten ( 2,9% over bouwsom van € 500.000) 15.000 25 jr Architectkosten 50.000 25 jr Onvoorzien 10% 64.000 25 jr Totaal 704.000
Last 2010 Last 2011 Last 2012 22.500 29.400 28.800 7.200 9.408 9.216 3.600 4.704 4.608 2.400 2.720 2.640 900 1.176 1.152 3.000 3.920 3.840 3.840 5.018 4.915 43.440 56.346 55.171
Fasering In verband met de 10-jarige herdenking op 01-01-2011, en de toegankelijkheid van `De Hemel´ is er voor gekozen om de werkzaamheden op te splitsen in 2 fases. De 1e fase zal bestaan uit de noodzakelijke aanpassingen om de veiligheid zoveel mogelijk te garanderen voor toegang op 1 januari 2011. Hiervoor moet de fundering in combinatie met de staalconstructie aangepakt worden. Tevens worden er architectkosten gemaakt en de trap naar de 1e verdieping geplaatst. Hiervoor zal een bouwvergunning worden aangevraagd.
Memo Gemeenteraad Haven 154-156 april 2010
4
De 2e fase zal na de herdenkingsbijeenkomst van 1 januari 2011 starten. In deze fase zal intern de verdere casco afwerking, installaties, meerwerk, verwijderen van de serre en de eventuele aanpassingen van de voor- en achtergevel plaatsvinden. Ook zal worden gestart met de planologische procedures zoals het wijzigen van de (horeca)bestemming. Uitwerking fase 1 Het College van Burgemeester & Wethouders heeft samenvattend aangegeven om fase 1 en 2 te realiseren zoals in deze memo omschreven staat (zie begroting pagina 4). Deze werkzaamheden dienen plaats te vinden om het pand Haven 154-156 constructief in orde en in een casco staat te brengen. Er wordt daarbij gestreefd om fase 1 voor de herdenkingsactiviteiten van 1 januari 2011 af te ronden zodat de toegankelijkheid voor het pand en daarmee de ´De Hemel` op 1 januari a.s. wordt gewaarborgd. Voor de start van de 1e fase dienen de volgende stappen te worden gevolgd: 1) Om bovenstaande te realiseren is er een krediet nodig van maximaal € 704.000,-. De kapitaalslasten behorende bij de maximale investering van € 704.000,- wordt meegenomen in de Voorjaarsnota 2010 en zal voor 2010 ten laste worden gebracht van het saldo onvoorzien 2010. Voor 1 januari 2011 e.v. zal structurele dekking gezocht worden door middel van huuropbrengsten. 2) Er zal een opdracht worden gegeven aan een lokale makelaar om de huurwaarde te bepalen n.a.v. de nieuwe casco situatie. Hierbij zal rekening gehouden worden met de bestemming `gemengde doeleinden´ waarbij horeca uitgesloten is. 3) Tevens zal er een constructietekening door een architect opgesteld worden. Ook zal een start worden gemaakt met het aanbestedingsproces door het opvragen van offertes bij maximaal 5 aannemers. Bovengenoemde stappen leiden tot de volgende planning voor fase 1. Planning Fase 1 verbouwwerkzaamheden casco variant Haven 154-156 Communicatie belangenverenigingen Opdracht lokale makelaar
april april
Opdracht aan architect: Uitwerking & berekening onderzoeken Bestek laten opstellen Bouwaanvraag aanvragen Aanbesteding bouwaannemers Opdrachtverlening Uitvoering fase 1 mogelijk gereed
april/mei eind mei juni 2010 december 2010
Wij hebben u met deze memo getracht te infomeren over het traject dat zich rondom dit project heeft afgespeeld. Daarnaast hopen wij dat u meer inzicht heeft gekregen in de (on)mogelijkheden van het pand en de argumenten voor het in casco staat brengen van het Pand Haven 154-156. Wij vertrouwen daarnaast dat u in verband met de 10-jarige herdenking op 1 januari 2011 de voordelen inziet van de gefaseerde opzet en de noodzaak spoedig te starten met de 1e fase. Dit om het pand weer in constructieve goede en veilige staat te brengen met instandhouding van ´De Hemel´. Wij vernemen graag van u of u ernstige bezwaren heeft tegen de verdere uitwerking van het proces en de bijbehorende stappen zoals op pagina 5 zijn omschreven. Daarbij gaat het in eerste instantie om –vooruitlopend op de behandeling van de Voorjaarsnota- instemming met de verdere uitwerking van de constructieve tekeningen en het aanvragen van offertes van aannemers om zodoende tijdig te kunnen starten met de verbouwingswerkzaamheden.
Memo Gemeenteraad Haven 154-156 april 2010
5
Indien wij niet uiterlijk op 29 april 2010 van u hebben vernomen, gaan wij ervan uit dat u kunt instemmen met het vorenstaande. Hoogachtend,
Burgemeester en wethouders van Edam-Volendam, de secretaris, de burgemeester, mr. D.K.W. Hendriks
Memo Gemeenteraad Haven 154-156 april 2010
W.J.F.M. van Beek
6
