De bijgevoegde adviesnota formuleert een aantal voorstellen om tot vervolgstappen te komen. Deze nota wordt nagezonden

Vergadering: Datum: Locatie: Agendapunt:

Portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken 6 november 2013 12.00 - 15.00 uur Gemeentehuis Katwijk 1

Onderwerp: Agenda LET OP: Aangepaste locatie en eindtijd

Om 12.00 uur staat er een lunch gereed PHO ECONOMISCHE ZAKEN / SOCIALE AGENDA (12:00 - 12.45) 01

Opening, welkom en vaststelling van de agenda (12:00 -12:05)

02

Totstandkoming werkbedrijf (12:05-12:45) Het kabinet en sociale partners hebben op 11 april 2013 het Sociaal akkoord gesloten. Belangrijk onderdeel is het realiseren van banen voor werkzoekenden met afstand tot de arbeidsmarkt. Het op te richten Werkbedrijf krijgt een centrale rol in deze opgave. Voor het realiseren van deze opgave is een duidelijke invulling van het bestuurlijke ambtelijk opdrachtgeverschap noodzakelijk. Het voorstel is hierbij aan te sluiten bij de centrumrol die de gemeente Leiden vervult in de arbeidsmarktregio. De afspraken in het Sociaal Akkoord vragen om vervolgstappen zodat een Werkbedrijf opgericht kan worden. De invulling van de Sociaal Akkoord banen, het aanhaken bij sectorale plannen vragen meer regionale coördinatie en een duidelijk aanspreekpunt voor externe partijen. Essentiële randvoorwaarde is, dat aangesloten wordt op de subregionale uitvoering in Holland Rijnland. De bijgevoegde adviesnota formuleert een aantal voorstellen om tot vervolgstappen te komen. Deze nota wordt nagezonden.

PHO ECONOMISCHE ZAKEN (12.45 - 13.25 uur) 03

Mededelingen, ingekomen stukken en uitgaande brieven (12:45 - 12:55 uur) Mededelingen M.1 Afmeldingen M.2 Terugkoppeling uit Stuurgroep Oostvlietpolder M.3 Terugkoppeling uit DB inzake discussie over detailhandel M.4 Stand van zaken Biobase Economy M.5 Stand van zaken Holland Space Cluster Ingekomen stukken I.1 Brief van provincie met terugkoppeling uit REO-voorzittersoverleg 18 september (ter bespreking - zie punt 08) I.2 Uitnodiging conferentie voor Groene Hart gemeenten I.3

Conceptvergaderschema 2014 (ter kennisneming)

Uitgaande brieven U.1 geen stukken

04

Conceptbesluitenlijst PHO EZ 18 september 2013 (12:55 - 13:00 uur) Ter vaststelling

05

Detailhandel (13:00 - 13:20 uur) In het PHO EZ van 18 september 2013 is afgesproken kennis te nemen van de trends en ontwikkelingen binnen de detailhandel en de consequenties die deze hebben voor Holland Rijnland. Hiervoor is Prof. Ir. Hans de Jonge, hoogleraar Real Estate Management aan de TUD, gevraagd de trends ontwikkelingen te schetsen, maar prof. De Jonge blijkt verhinderd te zijn. Recentelijk hebben zich nieuwe ontwikkelingen voor gedaan, die om een REO-advies vragen. Dit kan vanwege wettelijke procedures niet wachten tot de volgende vergadering. Het gaat om een verzoek van de gemeente Zoeterwoude over het realiseren van 4.000 m2 detailhandel in de Meerburgerpolder en een verzoek van de gemeente Leiderdorp over splitsing van een winkelpand op WOOON ten behoeve van de vestiging van een sanitairwinkel. Het verzoek van de gemeente Zoeterwoude is bijgevoegd. Van de gemeente Leiderdorp wordt het verzoek na ontvangst nagezonden. Voor beide verzoeken geldt, dat ten tijde van de verzending van de PHO-stukken in dit stadium nog geen schriftelijk ambtelijk advies kon worden opgesteld. De adviezen van het AO EZ worden kort voor de vergadering toegestuurd. a. Detailhandel Meerburgerpolder Gevraagd wordt het verzoek van de gemeente Leiderdorp te bespreken en het Dagelijks Bestuur hierover een advies te geven. b. Splitsing van een winkelpand op WOOON Gevraagd wordt het verzoek van de gemeente Zoeterwoude te bespreken en het Dagelijks Bestuur hierover een advies te geven.

06

Rondvraag en sluiting van dit deel van de vergadering (13:20 - 13:25 uur)

PHO ECONOMISCHE ZAKEN / RUIMTE (13.30 - 15.00 uur) 07

Economische stimuleringskansen (13:30 - 14:00 uur) In het PHO EZ van 18 september 2013 is afgesproken een bestuurder, een ondernemer en vertegenwoordigers uit hoger onderwijs te laten reflecteren op de economische kansen, die de samenwerking in elk van de drie subregio's biedt. En tevens welke afstemming daarbij op het niveau van Holland Rijnland past. In het portefeuillehoudersoverleg zullen de heren John Vermeer (voorzitter VOA) en Leo van der Zon (wethouder Teylingen). De presentatie door een vertegenwoordiger van de Universiteit Leiden wordt om agendatechnische redenen doorgeschoven naar het PHO van 5 februari 2014. Voorstel: Kennis te nemen van de presentaties visies en hierover een richtinggevende discussie te voeren.

2

08

Onderzoek kwaliteit bedrijventerreinen (14:00 - 14:30 uur) Tijdens de bestuurlijke werkconferentie op 16 oktober 2013 is het concepteindrapport met de Economische Effectrapportages voor een aantal bedrijventerrein in Holland Rijnland besproken. De voorgestelde aanpassingen zijn verwerkt in het bijgevoegde concepteindrapport (stukken worden nagezonden). Voorstel: Het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland te adviseren in te stemmen met het concepteindrapport.

09

Provinciale visie Ruimte en Mobiliteit (14:30 - 15:00 uur)

Op 8 november wordt de Bestuurlijke tafel gehouden waarin wordt gesproken over de nieuwe provinciale visie Ruimte en Mobiliteit. De wethouders EZ zijn hierbij in principe niet aanwezig, maar er speelt wel veel op het gebied van Economische Zaken. PHO-vergadering is bedoeld om input mee te geven aan de collegawethouders RO om in te brengen tijdens de Bestuurlijke Tafel (mede op basis van het verslag van het overleg van de REO-voorzitters op 18 september en brief aan van de provincie aan alle REO's). Belangrijkste bespreekpunten op EZ-gebied zijn: -

-

-

Bedrijventerreinen: provincie wil functiemenging toestaan op bedrijventerreinen voor categorie 1- en 2-bedrijven en vraagt de regio's een overzicht te maken met bedrijventerreinen die de komende 10 jaar getransformeerd worden of hiervoor in aanmerking komen. Kantoren: provincie wil strek schrappen in de planvoorraad en REO-voorzitters hebben daarbij gekozen voor middenvariant van de drie sturingsmogelijkheden. Dit betekent dat de regio's gelegenheid hebben om binnen 1 jaar met een plan te komen om de eigen planvoorraad te verminderen. Detailhandel: wel / niet opnemen van de PDV-locatie noordelijke Bollenstreek

N.B. Ambtelijk wordt momenteel een stuk voorbereid waarin integraal de regionale reactie op de Visie Ruimte en Mobiliteit wordt weergegeven. Dit stuk wordt voorbereid in de AO’s (ambtelijke overleggen) RO, EZ en V&V en zal pas begin november gereed zijn en dan worden nagezonden voor dit overleg. Volgende vergadering: 5 februari 2014

3

In Holland Rijnland werken samen: Alphen aan den Rijn, Hillegom, Kaag en Braassem, Katwijk, Leiden, Leiderdorp, Lisse, Nieuwkoop, Noordwijk, Noordwijkerhout, Oegstgeest, Rijnwoude, Teylingen, Voorschoten en Zoeterwoude.

Oplegvel 1.

Onderwerp

2.

Rol van het samenwerkingsorgaan Holland Rijnland

3.

Regionaal belang

Uitwerking opdracht voorbereiding Werkbedrijf Basistaak Efficiencytaak Platformtaak volgens Dagelijks Bestuur X Platformtaak volgens gemeente Goede afstemming van regionale- en subregionale inspanningen leidt tot meer plaatsingen van werkzoekenden met afstand tot de arbeidsmarkt bij werkgevers

4.

Behandelschema:

DB Colleges PHO DB Gemeenteraad DB AB Gemeenteraad

Datum: Informerend

Datum: Adviserend

Datum: Besluitvormend

6 nov. 2013

Samenwerkingsorgaan Holland Rijnland

[email protected]

Schuttersveld 9, 2316 XG Leiden

www.hollandrijnland.net

Postbus 558, 2300 AN Leiden Telefoon (071) 523 90 90

BNG 28.51.13.992

5.

Advies PHO 1

2

3.

4.

5.

6.

Reden afwijking eerdere besluitvorming en wijze afwijken

2

Uit te spreken dat de totstandkoming van het Werkbedrijf-concept (zoals beschreven In paragraaf IV ) en de hiermee onder vervolgstap 1 geformuleerde verbonden opgaven, een regionale aanpak vragen. Uit te spreken dat voor de totstandkoming Werkbedrijf en de hiermee onder vervolgstap 1 geformuleerde opgaven de primaire verantwoordelijkheid ligt bij de centrumgemeente Leiden. De centrumgemeente Leiden te verzoeken om voor het pho van 5 februari met een voorstel te komen met een eerste uitwerking van de totstandkoming Werkbedrijf en de hiermee verbonden opgaven en in dit voorstel wordt uitgewerkt hoe de rol van de subregio’s wordt ingevuld. Uit te spreken dat in Holland Rijnland de uitvoeringskracht van het arbeidsmarktbeleid in de subregio’s ligt en deze kracht essentieel is voor het realiseren van de totstandkoming van een Werkbedrijf en de hiermee verbonden opgaven. Uit te spreken dat het opdrachtgeverschap van de centrumgemeente een nadere uitwerking vraagt op zowel bestuurlijk-als ambtelijk vlak en de gemeente Leiden te verzoeken om op basis van de onder vervolgstappen 2 en 3 geformuleerde opgaven voor het pho van 5 februari met een nadere uitwerking te komen.

7.

Essentie van het voorstel (annotatie zoals op agenda staat)

In april 2013 is het Sociaal Akkoord tussen het kabinet, werkgevers en werknemers gesloten. Werkgevers hebben toegezegd tot 2026 100.000 banen voor mensen met afstand tot de arbeidsmarkt te realiseren. Afgesproken is voorts dat op regionaal niveau werkbedrijven worden opgericht die de schakel worden tussen werkzoekenden en de werkgevers. De inrichting van het werkbedrijf is vormvrij en hoeft geen fysiek bedrijf te zijn. De realisatie van het werkbedrijf en de hiermee verbonden opgaven, zoals het invullen van de Sociaal Akkoord banen met afspraken over randvoorwaarden als loonkostensubsidie en no-risk polis, vragen om een regionale aanpak. De realisatie van deze opgaven vraagt voorts om een heldere definiëring van het opdrachtgeverschap. De centrumgemeente Leiden heeft hierin een centrale rol.

8.

Inspraak

Nee

9.

Financiële gevolgen

Nee

10.

Bestaand Kader

Relevante regelgeving: Eerdere besluitvorming: 15 mei 2013, Borging Afstemmingsteam Werkgeversdienstverlening en goede afstemming centrumgemeente en Holland Rijnland van essentieel belang

11.

Lokale context (in te vullen door griffier)

* weghalen wat niet van toepassing is

3

Adviesnota PHO (concept

) Datum: Locatie:

PHO Sociale Agenda deel Arbeidsmarkt 6 november 2013 Katwijk

Agendapunt:

02

Vergadering:

Onderwerp: Uitwerking opdracht voorbereiding Werkbedrijf

Beslispunten: 1. 2. 3.

4. 5.

Uit te spreken dat de totstandkoming van het Werkbedrijf-concept (zoals beschreven In paragraaf IV ) en de hiermee onder vervolgstap 1 geformuleerde verbonden opgaven, een regionale aanpak vragen. Uit te spreken dat voor de totstandkoming Werkbedrijf en de hiermee onder vervolgstap 1 geformuleerde opgaven de primaire verantwoordelijkheid ligt bij de centrumgemeente Leiden. De centrumgemeente Leiden te verzoeken om voor het pho van 5 februari met een voorstel te komen met een eerste uitwerking van de totstandkoming Werkbedrijf en de hiermee verbonden opgaven en in dit voorstel wordt uitgewerkt hoe de rol van de subregio’s wordt ingevuld. Uit te spreken dat in Holland Rijnland de uitvoeringskracht van het arbeidsmarktbeleid in de subregio’s ligt en deze kracht essentieel is voor het realiseren van de totstandkoming van een Werkbedrijf en de hiermee verbonden opgaven. Uit te spreken dat het opdrachtgeverschap van de centrumgemeente een nadere uitwerking vraagt op zowel bestuurlijk-als ambtelijk vlak en de gemeente Leiden te verzoeken om op basis van de onder vervolgstappen 2 en 3 geformuleerde opgaven voor het pho van 5 februari met een nadere uitwerking te komen.

I Inleiding

De Participatiewet ligt bij de Raad van State. Planning is dat deze wet voor de kerstvakantie naar de Tweede Kamer wordt gestuurd. Hoofdopgave is te zorgen dat meer mensen met een arbeidsbeperking bij reguliere werkgevers geplaatst worden. Hierover zijn in het Sociaal Akkoord van april 2013 afspraken gemaakt. De werkgevers hebben zich bereid verklaard tot 2026 100.000 banen voor deze groep te realiseren. Het op te richten Werkbedrijf moet in de regio de schakel worden tussen deze werkzoekenden en werkgevers. De oprichting Werkbedrijf vraagt dat het opdrachtgeverschap duidelijk geregeld is en er een eerste inhoudelijke uitwerking plaatsvindt. Deze notitie schetst de huidige organisatie van het arbeidsmarktbeleid en formuleert een voorstel om het opdrachtgeverschap duidelijk te regelen. Het tweede onderdeel van de notitie formuleert welke vervolgstappen wenselijk zijn om te komen tot de oprichting van een Werkbedrijf.

II Stand van zaken arbeidsmarktbeleid Holland Rijnland Arbeidsmarktbeleid bestaat uit drie hoofdonderdelen: 1. Stimuleren participatie op de arbeidsmarkt 2. Verbeteren aansluiting onderwijs-arbeidsmarkt 4

3. Stimuleren werkgelegenheid in samenwerking met Economische Zaken. De voorbereiding van de Participatiewet richt zich op het eerste thema. Binnen Holland Rijnland maakt de decentralisatie werk deel uit van de 3D aanpak. Voor deze aanpak is een projectorganisatie ingericht. De trekker werk is Cylia Wopereis. Zij maakt deel uit van het projectteam 3D. Bestuurlijk is een stuurgroep 3D ingericht. Hoofdopgave van de decentralisatie werk is het komen tot een werkgeversbenadering voor de arbeidsmarktregio Holland Rijnland. Hiervoor is in juli 2012 het Afstemmingsteam Werkgeversdienstverlening (AT) van start gegaan. Het doel is onder andere het ontwikkelen van een werkgeversbenadering voor de arbeidsregio Holland Rijnland. In het AT participeren hoofden werk en inkomen van de gemeenten, directeuren van de drie SW-bedrijven en het regiomanagement van het UWV. Op basis van het marktbewerkingsplan zijn kansrijke sectoren gedefinieerd, waar werkzoekenden met afstand tot de arbeidsmarkt een arbeidsplaats kunnen vinden. Dit zijn momenteel de zorg en de maakindustrie (o.a. techniek). De samenwerking op het gebied van werkgeversdienstverlening is uitgewerkt in een structuurplan. Hierin zijn afspraken opgenomen hoe werkgevers benaderd worden en hoe het onderling schakelen tussen subregio’s en het UWV plaatsvindt. Een belangrijk element daarbij is het gebruik van Stekker 4 voor de communicatie. Binnen elke van de drie subregio’s worden nu werkgeversservicepunten ingericht. De methodiek van deze punten verschilt in mate van samenwerking met het UWV en het vraag dan wel aanbod gericht benaderen van werkgevers. Daarnaast heeft het UWV een eigen werkgeversservicepunt voor Holland Rijnland. Er is geen gemeenschappelijke bedrijfsvoering van de vier punten. Per subregio is een SW bedrijf en de samenwerking op gemeentelijk werk en inkomen is ook in hoofdzaak subregionaal georganiseerd. De feitelijke situatie is dat vanuit vier punten de werkgeverssamenwerking vorm wordt gegeven en er een begin van afspraken is gemaakt over afstemming. De samenwerking is nu vrijblijvend en er is behoefte aan meer onderling bindende afspraken (bijvoorbeeld over in te zetten loonkostensubsidie) . Het arbeidsmarktbeleid is in het pho belegd in het arbeidsmarktgedeelte. Dit is een gezamenlijk deel van het pho EZ en het pho Sociale Agenda. Dit wordt voorgezeten door de heer Uit den Boogaard, als voorzitter van het pho EZ. Hier komen de drie genoemde onderdelen aan de orde. Binnen Holland Rijnland ontbreekt een overleg op bestuurlijk niveau, waar onderwijs, ondernemers en overheid zaken kunnen doen over afstemming tussen onderwijs en arbeidsmarkt. De drie O’s zijn wel vertegenwoordigd in het Regionaal Platform Rijn Gouwe. Dit RPA werkt voor twee regio’s (Holland Rijnland en Hollands Midden) en functioneert meer als een platform, waar partijen elkaar informeren. Het portefeuillehoudersoverleg Sociale Agenda van 15 mei 2013 heeft de wenselijkheid uitgesproken om te komen tot een bestuurlijk drie O (onderwijs, overheid en ondernemers) overleg op het niveau van Holland Rijnland. III Rol centrumgemeente In het arbeidsmarktbeleid krijgt de arbeidsmarktregio een steeds belangrijkere rol. Holland Rijnland vormt met de gemeente Boskoop en zonder de gemeente Voorschoten een arbeidsmarktregio. De totstandkoming Werkbedrijf, aanpak jeugdwerkloosheid en inzet educatie zijn onderwerpen, die op het niveau van de arbeidsmarktregio geregeld (gaan) worden. Het Rijk kiest daarbij voor de centrumgemeente als aanspreekpunt. Bij jeugdwerkloosheid worden de middelen verstrekt aan de centrumgemeente, die namens de

5

regiogemeenten een plan opstelt. Het project Ontsluiting werkzoekendenbestanden kent een zelfde systematiek. Voor educatie is het Rijk voornemens een zelfde model in te voeren. Het Sociaal Akkoord formuleert dat er regionale werkbedrijven tot stand moeten komen. In de wet SUWI (Samenwerking Uitvoering Werk en Inkomen) is vastgelegd dat de in de arbeidsregio met het UWV een gemeenschappelijke werkgeversdienstverlening tot stand moet komen. De Programmaraad Werk en inkomen monitoort namens het Ministerie van SZW en UWV de totstandkoming. De Programmaraad spreekt de centrumgemeente en UWV aan op totstandkoming van deze samenwerking. In deze regio heeft een gesprek vanuit de Programmaraad met de wethouder van de centrumgemeente en de regiomanager van het UWV plaatsgevonden. In dit gesprek is de stand van zaken in de regio aan de orde gekomen. IV Wenselijke vervolgstappen Inhoudelijk komen een aantal grote opgaven op de gemeenten af:  Uitwerken van het concept werkbedrijf zoals aangekondigd in de Participatiewet , met als onderdelen o Vormgeving en taken werkbedrijf o rol van de werkgeversdienstverlening o samenhang met de subregionale werkgeversservicepunten  Invulling Sociaal Akkoord banen met afspraken over randvoorwaarden (loonkostensubsidie, no risk polis)  Het aanhaken bij sectorale plannen en het nagaan van mogelijkheden tot regionale uitvoering van deze plannen. Het Rijk heeft onlangs hier 590 miljoen euro voor ter beschikking gesteld.  Afspraken met grote werkgevers en/of werkgevers die in heel Holland Rijnland actief zijn.  Het voor de regio benutten optimaal benutten van mogelijke geldstromen als het Europees Sociaal Fonds (ESF).  Inzet Social Return De bovengenoemde opgaven vragen meer slagkracht op het niveau van de arbeidsmarktregio. Er ontbreekt nu een bestuurlijke en ambtelijke constructie om daar invulling aan te geven. Het opdrachtgeverschap is diffuus geregeld. Er lopen nu lijnen vanuit het project 3D, centrumgemeente en bestuurlijk is de aansturing niet duidelijk. De behoefte bestaat een heldere bestuurlijke opdracht. Het is van belang dat er een strategische samenwerking op het niveau van de arbeidsmarktregio tot stand komt zowel bestuurlijk als ambtelijk. Het is niet de bedoeling om een blauwdruk voor fusies te ontwerpen. Op drie punten kunnen vervolgstappen gezet worden:  Hoe gaan de inhoudelijke opgaven uitgewerkt worden. Welke opgaven lenen zich voor een aanpak op het niveau van de arbeidsmarktregio en welke opgaven zijn meer subregionaal dan wel lokaal. De behoefte bestaat aan een heldere bestuurlijke opdracht.  Hoe kan een helder bestuurlijk opdrachtgeverschap vorm krijgen? Hoe verhoudt de rol van de centrumgemeente zich met de 3D organisatie  Hoe verhoudt het bestuurlijk opdrachtgeverschap zich tot het Afstemmingsteam werkgeversdienstverlening Holland Rijnland. Uitwerking vervolgstappen

1. Uitwerking inhoudelijke opgaven De volgende opgaven vragen een regionale coördinatie o Uitwerken van het concept werkbedrijf, zoals aangekondigd in de ParticipatiewetVormgeving en taken werkbedrijf o rol van de werkgeversdienstverlening o samenhang met de subregionale werkgeversservicepunten 6

     2.

Invulling Sociaal Akkoord banen met afspraken over randvoorwaarden (loonkostensubsidie, no risk polis) Centrale coördinatie werkgeversdienstverlening op HR niveau Aanhaken bij sectorale plannen en inspelen op regionale mogelijkheden voor uitvoering van deze plannen. Afspraken met grote werkgevers en/of werkgevers die in heel Holland Rijnland actief zijn Het voor de regio optimaal benutten van mogelijke geldstromen als het Europees Sociaal Fonds (ESF) Inzet Social Return

Bestuurlijk opdrachtgeverschap

Het Rijk spreekt de centrumgemeente steeds meer aan op haar rol in de arbeidsmarktregio. Het is logisch om hierop aan te sluiten. Arbeidsmarktbeleid kan alleen in samenwerking met ondernemers en onderwijs tot stand komen. Voor de inrichting van het werkbedrijf wordt samengewerkt met het UWV. Deze constateringen leiden tot een voorstel voor een bestuurlijke drie O overleg onder voorzitterschap van de centrumgemeente. De centrumgemeente is verantwoordelijk om te komen tot een verdere invulling van dit overleg. De werkzaamheden van het RPA Rijn Gouwe zullen mogelijk overgaan naar de nieuwe structuur op Holland Rijnland niveau. De stuurgroep 3D heeft in deze constructie geen opdrachtgevende rol. 3. Ambtelijk opdrachtgeverschap In de ambtelijke constructie ligt het voor de hand ook aan te sluiten op rol van de centrumgemeente. Dit houdt in, dat de centrumgemeente het voorzitterschap van het Afstemmingsteam vervult. Het Afstemmingsteam geeft uitwerking aan bestuurlijke opdrachten. De hoofdopgave wordt het voorbereiden van het op te richten werkbedrijf. Deze werkwijze houdt in, dat de procesregisseur 3D geen opdrachtgevende rol meer vervult. Arbeidsmarktbeleid is in Holland Rijnland subregionaal georganiseerd. De uitvoeringskracht ligt in de subregio. Het is van groot belang deze kracht te benutten. Alleen op deze wijze kunnen de inhoudelijke opgaven met succes worden ingevuld. Deze notitie is niet bedoeld als aanzet tot reorganisaties of fusies. Regionale coördinatie moet op een goede wijze verbonden worden met subregionale uitvoeringskracht. Dit houdt ook in, dat van grootschalige fusies van SW-bedrijven geen sprake is. Het arbeidsmarktbeleid heeft verbindingen met twee andere decentralisaties, welzijn en jeugd. Onderdelen die overkomen uit AWBZ naar Wmo als begeleiding hebben duidelijke relatie met werk. Deze verbindingen kunnen via het platform van de ambtelijke overleggen participatie en welzijn en zorg gelegd worden. V Conclusie Binnen Holland Rijnland is een goede basis gelegd te komen tot een slagvaardige werkgeversdienstverlening. Het Sociaal Akkoord vraagt dat nu vervolgstappen gemaakt worden, zodat een Werkbedrijf opgericht kan worden. Invulling van de Sociaal Akkoord banen en het aanhaken bij sectorale plannen vragen meer coördinatie en een duidelijk aanspreekpunt voor externe partijen. Indien dit niet goed geregeld wordt mist de regio middelen en mogelijkheden om werkzoekenden te plaatsen.

7

Voor het kunnen zetten van vervolgstappen is het van belang dat het bestuurlijk en ambtelijk opdrachtgeverschap goed geregeld is. Het ligt voor de hand hierbij aan te sluiten op de rol die de centrumgemeente Leiden vervult. De centrumgemeente wordt door het Rijk aangesproken in de voorbereiding van het werkbedrijf. Dit houdt in dat het opdrachtgeverschap niet meer bij het 3D project komt te liggen. Randvoorwaarde voor succesvolle invulling van de vervolgstappen is dat aangesloten wordt op de subregionale uitvoering in Holland Rijnland.

8

Lid Gedeputeerde Staten Drs. G. Veldhuijzen Contact

070 441 68 34 [email protected]

Postadres Provinciehuis

Postbus 90602 2509 LP Den Haag T 070 - 441 66 11 www.zuid-holland.nl

Holland Rijnland Portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken t.a.v. Dhr. Uit den Boogaard Postbus 558 2300 AN Leiden

Datum

26 september 2013 Ons kenmerk Uw kenmerk Bijlagen

4 Onderwerp

Terugkoppeling REO-voorzittersoverleg d.d. 18 september 2013. Geachte REO-voorzitters, Tijdens ons overleg van 18 september jl. hebben wij met elkaar van gedachten gewisseld over de werklocaties bedrijventerreinen, kantoren en detailhandel. Dit in het kader van het opstellen van het voorontwerp van de visie Ruimte & Mobiliteit (VRM). Daarbij is aan u toegezegd dat u op korte termijn van ons een verzoek krijgt om informatie aan te leveren, zodat wij uw regionale inbreng kunnen betrekken bij de verdere besluitvorming over het voorontwerp. Hieronder vindt u ons verzoek, uitgesplitst naar de verschillende werkterreinen.

Bezoekadres Zuid-Hollandplein 1 2596 AW Den Haag

Tram 9 en de buslijnen

Bedrijventerreinen Voor het bepalen van onze beleidslijnen op het gebied van bedrijventerreinen en de gevolgen voor locaties op de strategiekaart zijn de regionale strategieën van belang. Daarom doe ik u het verzoek om zo snel mogelijk alle beschikbare informatie toe te sturen en beschikbaar te stellen, ook als de status daarvan nog slechts ambtelijk is. Graag binnen een week, zodat deze inbreng meegenomen kan worden in het traject naar het voorontwerp van de VRM. Daarnaast heeft u tijdens het REO-voorzittersoverleg van 18 september aangegeven onderling als regio eens met elkaar van gedachten te willen wisselen over de locaties van de bedrijventerreinen. Ik ondersteun dat initiatief van harte. Mocht u voornemens zijn om dit te bespreken bij de eerst volgende (REO) stuurgroepen ben ik bereid, mits mogelijk in de agenda, om bij dat agendapunt aanwezig te zijn

90, 385 en 386 stoppen dichtbij het provinciehuis. Vanaf station Den Haag CS is het tien minuten lopen. De parkeerruimte voor auto’s is beperkt.

In de presentatie over bedrijventerreinen is ook gesproken over functiemenging en transformatiegebieden. Tijdens het overleg is aangekondigd functiemening op terreinen met milieucategorie 1 en 2 toe te staan om verstedelijking en agglomeratiekracht te bevorderen. In de huidige PSV is een aantal terreinen opgenomen die als transformatiegebied zijn aangemerkt. Wij willen dit overzicht actualiseren en u uitnodigen om met een voorstel te komen voor die (delen van) bedrijventerreinen waarvan de start van de uitvoering van transformatie in de komende 10 jaar realistisch lijkt en (ruimtelijk) gewenst wordt door de regio. M.a.w. zijn de huidige tranformatiegebieden binnen 10 jaar uitgevoerd en zijn er eventuele bedrijventerreinen die in de komende 10 jaar voor transformatie in aanmerking komen en mee moeten worden genomen in de VRM? Bijgevoegd vindt u een ambtelijk concept met mogelijke locaties.

Datum

26 september 2013 Ons kenmerk

Kantoren De STEC Groep heeft haar voorstel voor kantorenbeleid, waaronder de (beperkte) groeilocaties aan ons allen gepresenteerd. U heeft hier in de vergadering al een eerste reactie op gegeven. Gezien de korte voorbereidingstijd, kan ik me voorstellen dat u uw reactie op het STEC voorstel nog uitgebreider in de regio wil afstemmen. Indien u bereid bent om nog via mail danwel brief te reageren op de locaties, vooruitlopend op ons volgend overleg, nodig ik u daar graag toe uit. STEC heeft in het REO-voorzittersoverleg toegezegd haar voorstel te actualiseren op basis van ons overleg. Detailhandel Het REO Zuid-Holland Zuid heeft voorgesteld uit het oogpunt van een optimale ruimtelijke spreiding het vloeroppervlak voor bouwmarkten en tuincentra te maximeren op 5.000 respectievelijk 10.000 m2. Ik nodig u uit uw opvatting hierover te geven. Voor mij zijn nog aandachtspunten of wij die branches en maxima ruimtelijk voldoende kunnen motiveren, zodat deze juridisch houdbaar zijn. Vervolg U heeft aangegeven behoefte te hebben om de uiteindelijke consequenties voor de verschillende locaties tijdens een volgende REO stuurgroep te bespreken. Ik deel uw behoefte en stel voor om met de REO-voorzitters op 7 november van 10.00 tot 11.00 de resultaten uit de diverse stuurgroepdiscussies, de regionale inbreng en de provinciale inzet door te nemen. Dit is nog tijdig om uw input mee te kunnen nemen in het besluitvormingsproces. Bijgevoegd vindt u de presentatie van bedrijventerreinen en detailhandel. Daarnaast vindt u de geactualiseerde presentatie zoals opgesteld door de STEC Groep voor kantoren. Hoogachtend,

Drs. G. Veldhuijzen

Bijlagen: - Ambtelijk concept transformatielocaties - Presentatie bedrijventerreinen - Presentatie detailhandel - Geactualiseerde presentatie STEC kantoren 2/2

Uitnodiging 9e Conferentie voor Groene Hartgemeenten 22 november 2013, 9.00 uur – 13.00 uur, Fort Wierickerschans

49 tinten groen: bestuurlijke diversiteit als kwaliteit van het Groene Hart Meld u nu aan! [email protected]

Met bijdragen van : Herman Pleij (historicus UvA) Over bestuur in het Groene Hart in historisch perspectief

Annemarth Idenburg (onderzoeker WRR) Over vertrouwen in burgers

En verder: Kennisagenda Ruimtelijke Kwaliteit Praktijkprojecten Uitreiking Groene Hart Kwaliteit Prijs!

VERGADERSCHEMA 2014 versie 1.1 d.d. 11 oktober 2013

Portefeuillehoudersoverleg Economische zaken datum wo 5 februari wo 14 mei

week 06

tijd 12:00 - 14:30

locatie gemeentehuis .............

20

12:00 - 14:30

gemeentehuis .............

wo 1 oktober wo 12 november

40 46

12:00 - 14:30 12:00 - 14:30

gemeentehuis ............. gemeentehuis .............

Ambtelijk overleg Economische zaken datum di 7 januari di 4 maart di 15 april di 27 mei di 2 september di 14 oktober di 25 november

week 02 10 16 22 36 42 48

tijd 09:30 09:30 09:30 09:30 09:30 09:30 09:30

-

11:30 11:30 11:30 11:30 11:30 11:30 11:30

locatie Holland Holland Holland Holland Holland Holland Holland

Rijnland, Rijnland, Rijnland, Rijnland, Rijnland, Rijnland, Rijnland,

kamer kamer kamer kamer kamer kamer kamer

7.11 7.11 7.11 7.11 7.11 7.10 !! 7.11

2014 wknr 51

wknr 52 Kerstreces

wknr 1

wknr 2

wknr 3

wknr 4

wknr 5

wknr 6

wknr 7

wknr voorjaarsvakantie 8

dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vrij dag ma di wo do vr dag ma di di wo do do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo wo wo do vr vr dag ma di wo do vr dag ma di wo

datum 16-Dec 17-Dec 18-Dec 19-Dec 20-Dec datum 23-Dec 24-Dec 25-Dec 26-Dec 27-Dec datum 30-Dec 31-Dec 1-Jan 2-Jan 3-Jan datum 6-Jan 7-Jan 8-Jan 9-Jan 10-Jan datum 13-Jan 14-Jan 15-Jan 16-Jan 17-Jan datum 20-Jan 21-Jan 21-Jan 22-Jan 23-Jan 23-Jan 24-Jan datum 27-Jan 28-Jan 29-Jan 30-Jan 31-Jan datum 3-Feb 4-Feb 5-Feb 5-Feb 5-Feb 6-Feb 7-Feb 7-Feb datum 10-Feb 11-Feb 12-Feb 13-Feb 14-Feb datum 17-Feb 18-Feb 19-Feb

orgaan

tijd

Versie: 14-10-13 locatie

AB

20.00 - 23.00

Gemeentehuis Alphen aan den Rijn

Verzendactie

Bijeenkomst/overleg (extern/intern)

Wie van HR

Veiligheidsregio Hollands Midden Kerstborrel orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR

orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR

orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR


Wie van HR

Verzendactie


Wie van HR

Verzendactie


Wie van HR

DB-stukken versturen DB

09.30 - 12.00

Holland Rijnland 710

AB-stukken bespreken

orgaan

tijd

locatie

Verzendactie Pho stukken en AAG versturen

orgaan

tijd

locatie

AO V + V AAG B&M

09.30 - 12.00 14.00 - 17.00

stadhuis Alphen aan den Rijn stadhuis Alphen aan den Rijn

AAG SoAg DB

15.00 - 17.00 09.30 - 12.00

stadhuis Alphen aan den Rijn Holland Rijnland 710

orgaan

tijd

locatie

09.30 - 13.30 DB Veilgheidsregio orgaan

tijd

locatie

PHO SoAg PHO EZ PHO Ruimte

09.30 - 12.00 12.00 - 14.30 14.30 - 16.30

stadhuis Alphen aan den Rijn stadhuis Alphen aan den Rijn stadhuis Alphen aan den Rijn

PHO V en V PHO B & M orgaan

10.00 - 13.00 13.30 - 16.30 tijd

stadhuis Alphen aan den Rijn stadhuis Alphen aan den Rijn locatie

Verzendactie


Wie van HR

Verzendactie


Wie van HR

DB stukken + AB-stukken versturen DB

14.30 - 17.00


orgaan

tijd

locatie

09.30 - 13.30 AB Veilgheidsregio (halve dag) Verzendactie DB-stukken versturen


Wie van HR

wknr 9

wknr 10

wknr 11 Biddag

wknr 12

wknr 13

wknr 14

wknr 15

wknr 16

Goede Vrijdag wknr 2e paasdag 17

Lintjesregen wknr Meivakantie 18

wknr Bevrijdingsdag

do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di di wo do do vr dag ma di wo do vr dag ma

20-Feb 21-Feb datum 24-Feb 25-Feb 26-Feb 27-Feb 28-Feb datum 3-Mar 4-Mar 5-Mar 6-Mar 7-Mar datum 10-Mar 11-Mar 12-Mar 13-Mar 14-Mar datum 17-Mar 18-Mar 19-Mar 20-Mar 21-Mar datum 24-Mar 25-Mar 26-Mar 27-Mar 28-Mar datum 31-Mar 1-Apr 2-Apr 3-Apr 4-Apr datum 7-Apr 8-Apr 9-Apr 10-Apr 11-Apr datum 14-Apr 15-Apr 16-Apr 17-Apr 18-Apr datum 21-Apr 22-Apr 22-Apr 23-Apr 24-Apr 24-Apr 25-Apr datum 28-Apr 29-Apr 30-Apr 1-May 2-May datum 5-May

orgaan

tijd

locatie

DB

14.30 - 17.00


orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR

09.30 - 13.30 DB Veigilgheidsregio Verzendactie


Wie van HR

Verzendactie


Wie van HR

Verzendactie


Wie van HR


Wie van HR

DB-stukken versturen AB

20.00 - 23.00

gemeentehuis Oegstgeest

orgaan

tijd

locatie

DB

09.30 - 12.00


orgaan

tijd

locatie

DB-stukken versturen verkiezingen gemeenteraad

orgaan

tijd

locatie

DB

14.30 - 17.00


orgaan

tijd

locatie

Verzendactie

09.30 - 13.30 AB Veiligheidsregio Verzendactie


Wie van HR


Wie van HR

DB-stukken versturen

orgaan

tijd

locatie

DB

14.30 - 17.00


orgaan

tijd

locatie

Verzendactie

09.30 - 13.30 DB Veiligheidsregio Verzendactie


Wie van HR

Verzendactie


Wie van HR

Verzendactie


Wie van HR


Wie van HR

Pho stukken en AAG stukken versturen

orgaan

tijd

locatie

AO V en V AAG B&M

09.30 - 12.30 14.00 - 17.00

stadhuis Leiden stadhuis Leiden

DB AAG SoAg

09.30 - 12.00 15.00 - 17.00

Holland Rijnland 710 stadhuis Leiden

orgaan

tijd

locatie

DB-stukken en AB-stukken versturen

orgaan

tijd

locatie

Verzendactie

19

wknr 20

wknr 21

wknr 22

Hemelvaartsdag wknr 23

wknr 2e Pinksterdag 24

wknr 25

wknr 26

wknr 27

wknr 28

wknr 29 Zomervakantie

di wo do vr dag ma di wo wo wo do vr vr dag ma di wo do do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo

6-May 7-May 8-May 9-May datum 12-May 13-May 14-May 14-May 14-May 15-May 16-May 16-May datum 19-May 20-May 21-May 22-May 22-May 23-May datum 26-May 27-May 28-May 29-May 30-May datum 2-Jun 3-Jun 4-Jun 5-Jun 6-Jun datum 9-Jun 10-Jun 11-Jun 12-Jun 13-Jun datum 16-Jun 17-Jun 18-Jun 19-Jun 20-Jun datum 23-Jun 24-Jun 25-Jun 26-Jun 27-Jun datum 30-Jun 1-Jul 2-Jul 3-Jul 4-Jul datum 7-Jul 8-Jul 9-Jul 10-Jul 11-Jul datum 14-Jul 15-Jul 16-Jul

DB

09.30 - 12.00


orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR


Wie van HR


Wie van HR


Wie van HR


Wie van HR

Db-stukken versturen PHO SoAg PHO EZ PHO Ruimte

09.30 - 13.00 12.00 - 14.30 14.30 - 16.30

stadhuis Leiden stadhuis Leiden stadhuis Leiden

PHO V en V PHO B & M orgaan

10.00 - 13.00 13.30 - 16.30 tijd

stadhuis Leiden stadhuis Leiden locatie

Verzendactie

Installatie (extra) AB 20.00-22.00 DB 09.30 - 12.00 Verkiezingen Europees Parlement


vaststellen AB-stukken

orgaan

locatie

Verzendactie

tijd


orgaan

tijd

locatie

Verzendactie AB-stukken versturen

DB

9.30-12.00 uur


orgaan

tijd

locatie

Verzendactie DB-stukken versturen

09.30 - 13.30 DB Veiligheidsregio orgaan

tijd

locatie

VNG-congres Drechtsteden VNG-congres Drechtsteden DB

09.30 - 12.00


orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR

Verzendactie


Wie van HR

DB-stukken versturen AB

20.00 - 23.00

gemeentehuis Oegstgeest 09.30 - 13.30 AB Veiligheidsregio

orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR

DB

14.30-17.00 uur


orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR

orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR

Regionaal bestuurlijk overleg (politie in ochtend)

wknr 30

wknr 31

wknr 32

wknr 33

wknr 34

wknr 35

wknr 36

wknr 37

wknr 38 Prinsjesdag

wknr 39

do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di di wo do vr dag ma di wo do do vr dag ma di wo wo wo do vr vr

17-Jul 18-Jul datum 21-Jul 22-Jul 23-Jul 24-Jul 25-Jul datum 28-Jul 29-Jul 30-Jul 31-Jul 1-Aug datum 4-Aug 5-Aug 6-Aug 7-Aug 8-Aug datum 11-Aug 12-Aug 13-Aug 14-Aug 15-Aug datum 18-Aug 19-Aug 20-Aug 21-Aug 22-Aug datum 25-Aug 26-Aug 27-Aug 28-Aug 29-Aug datum 1-Sep 2-Sep 3-Sep 4-Sep 5-Sep datum 8-Sep 9-Sep 9-Sep 10-Sep 11-Sep 12-Sep datum 15-Sep 16-Sep 17-Sep 18-Sep 18-Sep 19-Sep datum 22-Sep 23-Sep 24-Sep 24-Sep 24-Sep 25-Sep 26-Sep 26-Sep

orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR

orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR

orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR

orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR

orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR

orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR

Verzendactie


Wie van HR

Verzendactie


Wie van HR


orgaan

tijd

locatie

DB

09.30 - 12.00


orgaan

tijd

locatie

DB-stukken versturen/ Pho en AAG stukken versturen 09.30 - 13.30 DB veiligheidsregio

orgaan

tijd

locatie

AO V en V AAG B&M DB AAG SoAg

09.30 - 12.30 14.00 - 17.00 14.30-17.00 15.00 - 17.00

gemeentehuis Leiderdorp gemeentehuis Leiderdorp Holland Rijnland 710 gemeentehuis Leiderdorp

orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Regionaal bestuurlijk overleg (in ochtend)

Verzendactie



AB veilgiheidsregio (gehele dag) PHO V en V PHO B & M

09.30 - 13.00 13.30 - 16.30

gemeentehuis Leiderdorp gemeentehuis Leiderdorp

Wie van HR

Wie van HR

wknr 40

Leidens Ontzet wknr 41

wknr 42

wknr 43 Herfstvakantie

wknr 44

wknr 45 Dankdag

wknr 46

wknr 47

wknr 48

wknr 49

dag ma do wo wo wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo wo wo do vr vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr

datum 29-Sep 30-Sep 1-Oct 1-Oct 1-Oct 2-Oct 3-Oct datum 6-Oct 7-Oct 8-Oct 9-Oct 10-Oct datum 13-Oct 14-Oct 15-Oct 16-Oct 17-Oct datum 20-Oct 21-Oct 22-Oct 23-Oct 24-Oct datum 27-Oct 28-Oct 28-Oct 29-Oct 30-Oct 31-Oct datum 3-Nov 4-Nov 5-Nov 6-Nov 7-Nov datum 10-Nov 11-Nov 12-Nov 12-Nov 12-Nov 13-Nov 14-Nov 14-Nov datum 17-Nov 18-Nov 19-Nov 20-Nov 21-Nov datum 24-Nov 25-Nov 26-Nov 27-Nov 28-Nov datum 1-Dec 2-Dec 3-Dec 4-Dec 5-Dec

orgaan

tijd

locatie

PHO SoAg PHO EZ PHO Ruimte DB

09.30 - 13.00 12.00 - 14.30 14.30 - 16.30 09.30 - 12.00

gemeentehuis Leiderdorp gemeentehuis Leiderdorp gemeentehuis Leiderdorp Holland Rijnland 710

orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR

Verzendactie


Wie van HR

Verzendactie


Wie van HR

Verzendactie


Wie van HR


Wie van HR

Db-stukken versturen

orgaan

tijd

locatie

DB

09.30 - 12.00


orgaan

tijd

locatie

PHO en AAG stukken versturen

orgaan

tijd

locatie

Verzendactie

AO V en V AAG B & M AB AAG SoAg

10.00 - 13.00 14.00 - 17.00 20.00 - 23.00 15.00 - 17.00

gemeentehuis Lisse gemeentehuis Lisse gemeentehuis Oegstgeest gemeentehuis Lisse


orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR

DB

09.30 - 12.00


orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR

PHO SoAg PHO EZ PHO Ruimte

09.30 - 13.00 12.00 - 14.30 14.30 - 16.30

gemeentehuis Lisse gemeentehuis Lisse gemeentehuis Lisse


09.30 - 13.30 DB Veiligheidsregio

09.30 - 13.30 AB veiligheidsregio PHO V en V PHO B&M orgaan

10.00 - 13.00 13.30 - 16.30 tijd

gemeentehuis Lisse gemeentehuis Lisse locatie

Verzendactie


DB

14.30-17.00 uur


AB-stukken vaststellen

Regionaal bestuurlijk overleg in ochtend

orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR


Wie van HR

Wie van HR

DB-stukken versturen Ab-stukken versturen

orgaan

tijd

locatie

DB

14.30-17.00 uur


Verzendactie

Regionaal bestuurlijk overleg

wknr 50

wknr 51

wknr 52 kerstreces 1e kerstdag 2e kerstdag wknr 1

dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr dag ma di wo do vr

datum 8-Dec 9-Dec 10-Dec 11-Dec 12-Dec datum 15-Dec 16-Dec 17-Dec 18-Dec 19-Dec datum 22-Dec 23-Dec 24-Dec 25-Dec 26-Dec datum 29-Dec 30-Dec 31-Dec 1-Jan 2-Jan

orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR

Verzendactie


Wie van HR


orgaan

tijd

locatie

AB DB

20.00 - 23.00 09.30 - 12.00

stadhuis Alphen aan den Rijn Holland Rijnland 710

orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR

orgaan

tijd

locatie

Verzendactie


Wie van HR

BESLUITENLIJST (conceptversie 1.3) Vergadering portefeuillehoudersoverleg Economische Zaken d.d. 18 september 2013 Aanwezig: gemeente gemeente gemeente gemeente gemeente gemeente gemeente gemeente gemeente

Alphen aan den Rijn: Hillegom: Kaag en Braassem: Katwijk Leiden: Leiderdorp: Lisse: Nieuwkoop: Noordwijk:

de de de de de de

heer heer heer heer heer heer

T. Hoekstra A.Th. van Rijnberk A.J.M van Velzen I.G. Mostert R. Strijk H.L. Zilverentant

mevrouw T. Veninga de heer B.H.C. Brekelmans

gemeente Noordwijkerhout: gemeente Oegstgeest: gemeente Rijnwoude: gemeente Teylingen: gemeente Voorschoten: gemeente Zoeterwoude: Holland Rijnland: Holland Rijnland: Holland Rijnland:

De heer J.J.G.M Roeffen de heer F.V. Ketel de heer L.J.P. v.d. Zon mevrouw I.C.J. Adema - Nieuwenhuizen mevrouw M.H.J.C. Ates-Snijdewind de heer J.B. Uit den Boogaard (voorzitter) de heer H. Stapper (secretaris) de heer S. Bremmer (verslag)

Afwezig: mevrouw C. Kroon (gemeente Lisse), de heer J.C.F Knapp (gemeente Noordwijkerhout), mevrouw J. Haanstra (gemeente Oegstgeest) PHO ECONOMISCHE ZAKEN / SOCIALE AGENDA (gezamenlijke deel) nr.

onderwerp

00

Opening, welkom en vaststelling van de agenda

01

Ondertekening convenant laaggeletterdheid

02

Stand van zaken Actieplan Jeugdwerkloosheid

voorstel

advies / besluit

Tijdens de lunch is het convenant bondgenootschap geletterdheid Holland Rijnland ondertekend door 40 verschillende partijen. Hiermee maken de bondgenoten voor de komende drie jaar afspraken over hun aanpak van laaggeletterdheid in de regio. Na een korte film over de problematiek en aanpak van laaggeletterdheid hebben de Stichting Lezen en Schrijven, de roc’s en bibliotheken aangegeven hoe zij het bondgenootschap hierin kunnen ondersteunen. Het bondgenootschap bestaat uit de gemeenten, roc’s, bedrijven, zorginstellingen, bibliotheken, SW-bedrijven, het UWV en een taalinstituut in de regio. Wordt voor het volgende PHO geagendeerd

PHO ECONOMISCHE ZAKEN nr

onderwerp

voorstel

advies / besluit

03

Mededelingen, ingekomen stukken en uitgaande brieven

Mededelingen: M1. Afmeldingen M2. Bestuurlijke werkconferentie bedrijventerreinen 16 oktober M3. Stand van zaken Oostvlietpolder/ Veenderveld 2 M4. Stand van zaken PDV-locatie Noordelijke Bollenstreek M.5 Stand van zaken Holland Space Cluster en Biobased Economy M. 6 Nieuwe Kantorenmonitor: agendeneren voor volgende PHO EZ

M.1 Afmeldingen van mevrouw C. Kroon (Lisse) en dhr. Dazler (Boskoop). De heer Roeffen vervangt mevrouw Haanstra. M2. De bestuurlijke conferentie om de kwalitatieve analyse van de bedrijventerreinen in Holland Rijnland te bespreken is op 16 oktober van 17:00 tot 20:00 bij de Kamer van Koophandel in Leiden. Ondernemers worden ook uitgenodigd. Staat per abuis in de agenda op 18 oktober. M3. In het DB Van 5 september is een vertrouwelijke memo besproken over de haalbaarheid. Na de stuurgroep van 26 september volgt er meer duidelijkheid. M.4 Nog geen duidelijkheid. De signalen zijn niet goed zoals blijkt uit de stukken voor het REO-voorzittersoverleg, dat gelijktijdig met het PHO plaatsvindt (dhr. Wassenaar vervangt dhr. Uit den Boogaard hierbij ). Maar er is nog geen officiële reactie binnengekomen op het onderzoek (DPO) naar de behoefte dat op verzoek van de provincie is gehouden. M. 5 Holland Space Cluster: Minister Kamp komt 4 november op bezoek bij ESA ESTEC en ESA BIC. Tijdens het bezoek worden ook de plannen voor het Holland Space Cluster aan de minister gepresenteerd. Biobased Economy: Voor de Biobased Economy wordt gewerkt aan het programma Holland Rijnland Biobased 2014. M. 6 Nieuwe Kantorenmonitor: Nieuwe kantorenmonitor is uit. De leegstand loopt op. In het volgende PHO wordt hier op teruggekomen.

04

Conceptbesluitenlijst PHO EZ 15 mei

Ter vaststelling

De besluitenlijst wordt ongewijzigd vastgesteld Mevrouw Adema geeft aan nog geen reactie te hebben ontvangen op

Conceptbesluitenlijst Portefeuillehoudersoverleg Economische zaken d.d. 18 september 2013

2

nr

onderwerp

voorstel

advies / besluit basis van de toezegging om het ea. uit te zoeken over het detailhandelsbeleid. Dit wordt alsnog toegestuurd. Mevrouw Ates geeft aan het te betreuren dat er geen gelegenheid is geweest om met elkaar te discussiëren over het schrappen van de Oostvlietpolder als bedrijventerrein en het mogelijk maken van Veenderveld 2. De heer Uit den Boogaard geeft aan de gang van zaken te betreuren maar daar nu geen verandering meer in kan aanbrengen.

05

Detailhandel / PDV-beleid

REO-advies tuincentrum Sassenheim Voorstel: Het Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland te adviseren om als REOstuurgroep een positief advies af te geven over de vestiging van een tuincentrum aan de Rijksstraatweg in Sassenheim (gemeente Teylingen). Vervolgdiscussie pdv beleid

REO-advies tuincentrum Sassenheim Akkoord met voorstel Mevrouw Adema geeft aan dat het gaat om een nieuwe vestiging en vooralsnog niet om een verhuizing. Dit nieuwe feit heeft voor de portefeuillehouders geen invloed op hun standpunt. Vervolgdiscussie pdv beleid Niet akkoord met voorstel. Portefeuillehouders dringen er bij het DB op aan het PDV beleid zoals is afgestemd en voorgelegd aan het Dagelijks Bestuur vast te stellen en voor te leggen aan het Algemeen Bestuur.

Voorstel: Na bespreking in te stemmen met de notitie met de uitgangspunten e.d. voor Er is geen draagvlak voor een detailhandelstructuurvisie op Holland de te houden structurele discussie over Rijnland niveau. De Leidse regio gaat dit subregionaal aanpakken. (perifere) detailhandel. De portefeuillehouders stemmen wel in met het voorstel van de heer Hoekstra om kennis te delen over de marktontwikkelingen in de detailhandel en de heer De Jonge van de TU Delft te vragen hierover een presentatie te geven

De heer Brekelmans vraagt zich af waar en of er strijdigheid is tussen het detailhandelsbeleid van de provincie en dat van Holland Rijnland. De heer Stapper geeft aan dat die strijdigheid en discussie zich vooral richt op de PDV-locatie in de Bollenstreek en het toestaan van kleinerel winkels in de woningbranche op Wooon. Conceptbesluitenlijst Portefeuillehoudersoverleg Economische zaken d.d. 18 september 2013

3

nr

onderwerp

06

Kijk op de regionale economie van Holland Rijnland

voorstel

advies / besluit De Heer Olden van de Universiteit Utrecht ligt het rapport "Kijk op de regionale economie van Holland Rijnland" toe dat in opdracht van de Stuurgroep Kracht 15 is opgesteld. Portefeuillehouders delen de visie in het rapport dat om de concurrentiekracht te versterken er op regionaal niveau meer nodig is dan de ruimtelijke basis op orde houden (bereikbaarheid, wonen, vestigingslocaties) en dat daarbij een aanpak vanuit de drie O’s of gouden driekhoek (ondernemers, onderwijks/kennisinstellingen en overheid) centraal moet staan. Portefeuillehouders geven aan dat met Economie 071, Economische agenda Greenport Duin- en Bollenstreek en Actieplan economie Alphen en ontwikkelingen in het Groen Hart worden hierin al stappen zijn gezet. Vanuit deze subregionale kracht kan gekeken worden waar samenwerking op een hoger niveau meerwaarde heeft. Op het gebied van ruimtevaart en Biobased Economy gebeurd dat al. Daarnaast zien portefeuillehouders kansen op het gebied van samenwerking tussen de Greenports en toerisme. Afgesproken wordt dat in het volgende PHO EZ de voortgang op stimulerend economisch beleid met elkaar wordt gedeeld.  Economie 071: presentatie door de Universiteit Leiden  Actieplan Economie Alphen: presentatie door een ondernemer  Economische agenda Greenport Duin- en Bollenstreek: presentatie door een bestuurder (de heer Van der Zon?)

07

Rondvraag en sluiting

Geen vragen

PHO ECONOMISCHE ZAKEN / RUIMTELIJK AGENDA (gezamenlijke deel) nr.

onderwerp

voorstel


advies / besluit

4

nr.

onderwerp

voorstel

advies / besluit

08

Presentatie Zuidvleugel

Kennis te nemen van de presentatie over de Zuidvleugel, de Adaptieve Agenda en de Economische Agenda door de heer L. Lacroix, programmadirecteur Zuidvleugel.

Mevrouw Ates spreekt haar waardering uit voor de verfrissende aanpak van de Adaptieve Agenda. De heer Brekelmans vraagt of het BO-MIRT discussie als over Rijnland Route nu niet meer plaatsvinden. De heer Lacroix verwacht dit niet. Het projectdeel wordt kleiner omdat er mindere middelen beschikbaar zijn en het BO MIRT zal vanuit de adaptieve gedachte een meer strategisch karakter krijgen waarbij centraal staat hoe kunnen we elkaar versterken in plaats van welke projecten worden wel en niet door het rijk gefinancierd.

Volgende vergadering Portefeuillehoudersoverleg Economische zaken: 6 november 2013 in het gemeentehuis van Alphen aan den Rijn Actiepuntenlijst portefeuillehoudersoverleg economische zaken nr. 1

PHO EZ 18-09-2013

2

18-09-2013

Onderwerp Presentatie over marktontwikkelingen detailhandel bv door dhr. de Jonge van de TU Delft. Voortgang presentaties regelen over Economie 071, Actieplan Economie Alphen en Economische agenda Greenport Duin- en Bollenstreek


Wie? Holland

Wanneer? PHO 6 november 2013

Dhr Hoekstra, Dhr Strijk en Dhr van der Zon

PHO 6 november 2013

5

Ge01eente Zoeterwoude

Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland Regionaal Economisch Overleg t.a.v. de heer H. Stapper Postbus 558 2300 AN Leiden

Afdeling

Ruimtelijke Ontwikkeling

Uw brief van:

Contactpers.

T. Orleans 071-5806317

Ons kenmerk:

Telefoon Onderwerp

:

Bijlage(n) : 3 Datum

Uw kenmerk:

: 09 oktober 2013

Z-13-05047-3729

REO adviesaanvraag detailhandel Meerburgerpolder.

Geacht bestuur, Hierbij leggen wij u ter advisering voor, ons voornemen om 4.000 m2 bruto vloeroppervlak detailhandel in de vorm van twee supermarkten en dagverswinkel(s) mogelijk te maken in de Meerburgerpolder. Wij bereiden thans twee bestemmingsplannen voor ten behoeve van het desbetreffende te ontwikkelen gebied. Onder meer gezien de vooroverleg reactie van de provincie is ter onderbouwing van ons besluit een advies van het Regionaal Economisch Overleg geboden. In de bij lagen bij deze brief vindt u een notitie met onze overwegingen, vergezeld van een distributieve toetsing (DPO). Wij gaan ervan uit dat het REO zich kan vinden in onze conclusie en in verband met de noodzakelijke voortgang van de procedure het advies zo spoedig mogelijk uit te brengen. Hoogachtend, namens burgemeester en wethouders van Zoeterwoude, hoofd afdeling Ruimtelijke Ontwikkeling,

A.M.~Diik Correspondentie: Postbus 34 • 2380 AA ZOETERWOUDE + Bij reactie gaarne datum en kenmerk van deze brief vennelden. Bezoekadres: Noordbuurtseweg 27 • Tel. : (071) 580 63 00 ~ Fax: (071) 580 63 01 Surf naar onze website voor actuele informatie! • Internet : http://www.zoeterwoude.nl ,g{J E-mail : [email protected]

D

Notitie Van

Gemeente Zoeterwoude

Aan

Het regionaal Economisch Overleg Holland Rijnland

Betreft Detailhandel MeerburgerpolderDatum 9 oktober 2013

Aanleiding

De afgelopen jaren hebben de gemeenten Leiden, Leiderdorp en Zoeterwoude met de provincie Zuid-Holland, het (toenmalige) ministerie van VROM en Rijkswaterstaat, gewerkt aan het W4-project. Dit project omvat de integrale planvorming voor de verbeterde inpassing van de verbrede Rijksweg A4 ter hoogte van de genoemde gemeenten en de hieraan gekoppelde ontwikkeling van de naastgelegen gebieden ter financiering van de verbeterde inpassing. De gemeente Leiden en Leiderdorp gaven de voorkeur aan een verlengde verdiepte ligging van de Rijksweg A4 en verzochten de gemeente Zoeterwoude hierin te participeren. Dit betekende dat de gemeente Zoeterwoude ook is gevraagd een bijdrage te leveren aan de meerkosten van deze verlengde verdiepte ligging. De gemeente Zoeterwoude is voor eigen rekening en risico verantwoordelijk voor de door haar te leveren bijdrage van € 4,7 miljoen. Deze bijdrage zou de gemeente Zoeterwoude moeten halen uit het te ontwikkelen naastgelegen gebied in de Meerburgerpolder, Verde Vista Meerburg geheten. Thans heeft de gemeente Zoeterwoude twee bestemmingsplannen in procedure ten behoeve van het desbetreffende te ontwikkelen gebied. Hierin worden de uitgangspunten van de Stedenbouwkundige Visie verankerd, maar wordt de concrete inrichting en functieverdeling niet specifiek vastgelegd. Hetgeen leidt tot meer en noodzakelijke flexibiliteit, zonder de benodigde rechtszekerheid aan te tasten. De functies die mogelijk worden gemaakt zijn kantoor, leisure, wonen en detailhandel. De ontwikkelingsmogelijkheden zijn in de huidige markt echter zeer onzeker. De gemeente Zoeterwoude is daarom verheugd dat zich een concrete partij heeft gemeld die de functie 'detailhandel' wil gaan ontwikkelen door realisatie van twee supermarkten en dagverswinkels. De Ontwikkelingsmaatschappij Meerburg (samenwerking tussen BNG-GO en gemeente) heeft inmiddels een overeenkomst met Ten Brinke Vastgoedontwikkelaars hierover gesloten. Leiden wilde afhankelijk zelf detailhandel (super) ontwikkelen in de wijk Room burg. In onder andere het bestuurlijk overleg van 9 juni 2005 tussen de gemeente Leiden en de gemeente Zoeterwoude heeft Leiden te kennen gegeven dat haar idee om een supermarkt aan de westzijde van de Rijksweg A4 te realiseren, is komen te vervallen en geen bedenkingen heeft tegen plannen van Zoeterwoude om nabij de dwarsasover de A4 een supermarkt te ontwikkelen. Waar in het verleden nog een winstgevend project werd geprognosticeerd van circa € 9 miljoen, wordt Zoeterwoude nu geconfronteerd met een negatief resultaat van € 7 miljoen. Ondanks dit negatieve resultaat wordt Zoeterwoude gehouden aan de financiële afspraken uit de Overeenkomst

W4, de betaling van de bijdrage van € 4,7 miljoen. Zoeterwoude heeft reeds een afboeking moeten doen van € 3,6 miljoen op het project. Daarom behoeft het geen nader betoog dat met het mogelijk afhaken van Ten Brinke Vastgoedontwikkelaars het goed mogelijk is de W-4 bijdrage van de gemeente Zoeterwoud e serieus in gevaar komt. Naast de ruimtelijke economische aspecten is er derhalve eveneens een financieel aspect aan voorliggende adviesaanvraag.

Nadere toelichting verzoek

Op bestemmingsplan niveau zijn er specifieke gebruiksregels opgesteld. Voor zover hier relevant gaat het programma uit van een bruto vloeroppervlak (bvo) ten behoeve van detailhandel (totaal4.000 m2) . Uitgesplist naar type: Maximum bvo t.b.v. full-service supermarkt:

2.000m2

Maximum bvo t.b.v. discount-supermarkt:

1.500 m2

Maximum bvo t.b.v. overige detailhandel

500m2

In dat opzicht richt het plan Verde Vista Meerburg zich dan ook niet alleen op de Zoeterwoudse markt, maar op de regionale markt. Dit geldt voor het wonen en werken, maar ook voor detailhandel. Zo wordt het centrumgebied ontwikkeld tot winkelgebied (supermarkt en dagvers) gericht op de Zoeterwoudse (Zoeterwoude-Rijndijk), Leidse (Roomburg en Meerburg) en in mindere mate op de Leiderdorpse (Oranjewijk) wijken. Bovendien is de detailhandel gericht op de gebruikers van de nieuw te bouwen woningen, kantoren en leisure.

Overwegingen

Dat er een markt is voor de te ontwikkelen 4.000 m2 detailhandel blijkt uit het DPO dat in opdracht van Ten Brinke Vastgoedontwikkelaars is gemaakt door MKB Reva. De provincie heeft een eigen beleid ten aanzien van detailhandellocaties. Het provinciale beleid is gericht op voorkoming van ontwrichting van bestaande detailhandelstructuren. De I/ruimtelijk-economische onderbouwing detailhandelsontwikkeling Meerburg", welke een integraal onderdeel uitmaakt van deze adviesaanvraag, toont onomstotelijk aan dat er geen sprake is een duurzame ontwrichting. Weliswaar zullen bestaande aanbieders nadelige effecten ondervinden, maar het is van belang te constateren dat voortdurende schaalvergroting de algemene trend en ontwikkeling is. De provincie heeft in de vooroverleg reactie te kennen gegeven mee te willen werken aan het gewenste bvo detailhandel van 4.000 m2 voor de supermarkten en dagverswinkel(s), mits er regionale

overeenstemming daaromtrent is. Daarnaast hebben woningcorporatie Rijnhart Wonen en woningbouwontwikkelaar VORM als voorwaarde voor woningbouw gesteld dat detailhandel in Meerburgerpolder wordt gerealiseerd. Overigens hebben zowel de huidige supermarkten en dagverswinkel(s) binnen het verzorgingsgebied als concurrerende supermarkten en dagverswinkel(s) buiten het verzorgingsgebied in het kader van de inspraak en zienswijzenprocedures niet te kennen gegeven bezwaren te hebben tegen de ontwikkeling van 4.000 m2 detailhandel in de Meerburgerpolder. De gemeente Zoeterwoude onderschrijft de berekende marktruimte door MKB Reva en deelt de conclusie van het DPO dat er ruimte is voor 4.000 m2 detailhandel in de Meerburgerpolder.

Conclusie Gezien bovenstaande aanleiding, nadere toelichting en overwegingen vragen wij het REO aangaande de te ontwikkelen 4.000 m2 detailhandel in de Meerburgerpolder positief te adviseren.

IVIKB > REVA

MKB Reva Stationsstraat 80 postbus 10090 7301 GB Apeldoorn

T 055 578 72 51 E [email protected] I www.mkbreva.nl

©Copyright MKB Reva 2012 Hoewel de in dit rapport vermelde gegevens met de grootst mogelijke nauwkeurigheid zijn opgesteld, aanvaarden wij voor de juistheid hiervan en eventuele wijzigingen hierin geen aansprakelijkheid, hoe ook genaamd en op welke grond dan ook.

2

RUIMTELIJK-ECONOMISCHE ONDERBOUWING DETAILHANDELSONTWIKKELING MEERBURG TE ZOETERWOUDE

INHOUDSOPGAVE

Blz.

2

3

Inleiding

5

Het plan, het verzorgingsgebied en de detailhandelsstructuur

2 2

2.1

Opzet nieuwe winkelgebied

2.2

Het verzorgingsgebied

2

2.3

Huidige detailhandelsstructuur

8

Berekening marktruimte

10 10

3.1

Werkwijze

3.2

Berekening

11

3.3

Conclusie marktruimte

12

4

Kwalitatieve aspecten rond de beoogde ontwikkeling

14

5

Conclusies

16

Bijlage 1: Kort overzicht trends in de detailhandel

17

Bijlage 2: Profiel MKB Reva

18


3

INLEIDING

1

Rond de verbreding van de snelweg A4 ter hoogte van Leiden werken de gemeenten Zoeterwoude, Leiden en Leiderdorp in het project W4 samen aan de ontwikkeling van langs de snelweg liggende gebieden. Het project Verde Vista Meerburg is een van de W4-projecten. Het ligt aan de oostzijde van de A4 in de gemeente Zoeterwoude. De ontwikkelingslocatie omvat ca. 14,5 ha, waar 170 woningen, 72.500 m2 kantoren, retail, horeca en leisure worden ontwikkeld. De plannen voor de retailcomponent bestaan uit een winkelgebied gericht op de dagelijkse boodschappen, waaronder twee complementaire supermarkten en mogelijk enkele dagwinkels. Het winkelgebied zal ca. 4.000-4.500 m2 bruto vloeroppervlak (bvo) omvatten en ligt centraal in de ontwikkelingslocatie, ter hoogte van de nieuwe (auto- en fiets-) verbinding met Leiden over de A4. Dit betekent dat het verzorgingsgebied van het winkelgebied zich niet tot Zoeterwoude beperkt, maar zich ook uitstrekt tot delen van het aangrenzende Leiden en Leiderdorp. Ten Brinke Vastgoedontwikkelaars is voornemens dit winkelgebied te realiseren. Eén van de voorwaarden van de gemeente Zoeterwoude is dat er ruimte in de markt is voor de beoogde ontwikkeling. Ten Brinke heeft MKB Reva B\1, adviesbureau voor ruimtelijke economie en vastgoed, gevraagd een onderzoek uit te voeren naar de marktruimte voor de beoogde ontwikkeling. De voorliggende rapportage bevat de resultaten van het onderzoek. De rapportage kent de volgende opbouw: ) hoofdstuk 2: nadere omschrijving van het plan, het verzorgingsgebied en de bestaande detailhandelsstructuur; ) hoofdstuk 3: berekening van de marktruimte; ) hoofdstuk 4: kwalitatieve aspecten rond de voorgenomen ontwikkeling; ) hoofdstuk 5: conclusies.

RUIMTELIJK-ECONOMISCHE ONDERBOUWING DETAILHANDELSONTWIKKELING MEERBURG TE ZOETERWOUDE 5

2

HET PLAN, HET VERZORGINGSGEBIED EN DE DETAILHANDELSSTRUCTUUR

2.1

Opzet nieuwe winkelgebied

Zoeterwoude-Rijndijk, en zeker de betreffende ontwikkelingslocatie, grenst direct aan de gemeenten Leiden

Ten Brinke Vastgoedontwikkelaars is voornemens ca. 4.000 4.500 m2 bvo winkels te realiseren, waaronder een full service

en Leiderdorp (en ook aan de bebouwde kom van beide

supermarkt en een discounter (samen ca. 3.500 m2 bvo).

beide gemeenten tot het verzorgingsgebied te rekenen, vooral

Verder worden er ca. 80-100 woningen gerealiseerd.

ook omdat er sprake is van een korte en directe verbinding

gemeenten). Het is derhalve noodzakelijk ook (delen van)

tussen de ontwikkelingslocatie en Leiden en Leiderdorp. De locatie ligt aan de rand van Zoeterwoude-Rijn dijk, op de grens van de gemeenten Zoeterwoude, Leiden en Leiderdorp.

De gemeente Leiderdorp ligt ten noorden van de gemeente

Naast de locatie wordt een nieuwe verbinding over de A4

Zoeterwoude en bestaat uit de kern Leiderdorp (grotendeels

gerealiseerd, waardoor de locatie vanuit Leiden en Leiderdorp

ten westen van de A4) en de polder Achthoven (ten oosten

eenvoudig en snel te bereiken is.

van de A4). De gemeente telt ruim 26.500 inwoners, als volgt verdeeld over de drie postcodegebieden (cijfers 2011, bron:

Dit betekent dat het verzorgingsgebied zich uitstrekt over drie

CBS Statline):

gemeenten. In de voorliggende rapportage worden dus alle

) 2351 (het zuidelijk deel, rond de A4)

drie gemeenten meegenomen 1n de analyse, evenals effecten

) 2352 (het westelijk deel van de kern)

die voortkomen uit de ligging aan de A4, één van de drukste

) 2353 (het noordoostelijk deel)

5.105 inw. 8.110 inw. 13.400 inw.

verkeersaders in de Randstad. Postcodegebied 2351 is het deel van Leiderdorp dat aan

2.2

Het verzorgingsgebied

Zoeterwoude-Rijndijk grenst.

De gemeente Zoeterwoude ligt ten zuidoosten van Leiden

De gemeente Leiden telde in 2011 118.775 inwoners, als

in de provincie Zuid-Holland aan de rand van het Groene

volgt verdeeld over de verschillende wijken (indeling gemeente

Hart. De gemeente bestaat uit twee kernen: Zoeterwoude-

Leiden, bron: gemeente Leiden):

Dorp en Zoeterwoude-Rijndijk. Laatstgenoemde kern ligt ingeklemd tussen de snelweg A4, autoweg N11 en de Oude

0.

Binnenstad Zuid

Rijn. De gemeente telt ruim 8.100 inwoners, waarvan ca.

1.

Binnenstad Noord

5.500 in Zoeterwoude-Dorp en ruim 2.500 in Zoeterwoude

2.

Stationsdistrict

Rijndijk. Door de woningbouw in Verde Vista Meerburg zal

3.

Leiden Noord

13.106

het inwoneraantal van Zoeterwoude-Rijndijk naar verwachting

4.

Roedenburgerdistrict

19.998

8.095 15.112 1.845

enigszins stijgen. Het CBS geeft in een prognose echter aan

5.

Bos- en Gasthuisdistrict

19.526

de komende decennia een krimp van het inwoneraantal

6.

Morsdistrict

10.778

van Zoeterwoude te verwachten (bron: CBS Statline). MKB

7.

Boerhaavedistrict

4.164

Reva heeft niet kunnen achterhalen of in deze prognose

8.

Merenwijkdistrict

14.475

ook de huidige nieuwbouwplannen zijn meegerekend.

9.

Stevenshofdistrict

11.686

Naar verwachting van MKB Reva zal de woningbouw er een bijdrage aan kunnen leveren om het inwoneraantal van

Het Roedenburgerdistrict beslaat het zuidoostelijke deel van

Zoeterwoude in de toekomst stabiel te houden, dan wel te

Leiden en is de wijk die aan Zoeterwoude-Rijndijk grenst

later. toenemen.

6

RUIMTELIJK-ECONOMISCHE ONDERBOUWING DETAILHANDELSONTWIKKELING MEERBURG TE ZO ETERWOUDE

Indeling verzorgingsgebied en ligging locatie

..I

)Om

.I I

''

I

\\ \ ~

9 ....... s:e~anspark

r

ZoeteMOude· Dolp

I,

l'S!

e

beoogde supermarkt locatie


7

2.3

Huidige detailhandelsstructuur

(bron: Koopstromenonderzoek Randstad 2011). Trekkers in de toodsector zijn een Albert Heijn (bijna 2.500 m2) en

Zoeterwoude

De gemeente Zoeterwoude telt ruim 38.000 m2 wo (verkoopvloeroppervlak) winkelruimte. In cijfermatig opzicht wordt de detailhandelsstructuur van

een Digros (1.200 m2). Daarnaast is er een breed non-tood assortiment met o.a. drogisterijen, een warenhuis, ca. 20 modische winkels, opticiens, een juwelier, speelgoed en huishoudelijke artikelen. Met het 'Project Centrumplein'

30 (grootschalige) winkels die hier gevestigd zijn, beschikken

wordt Winkelhot momenteel vernieuwd en uitgebreid met ca. 7.300 m2 bvo (incl. horeca en dienstverlening). Voor het

samen over ca. 33.000 m2wo. De winkels bevinden zich

winkeloppervlak betekent dit dus een toename van rond de

voornamelijk in de meubelbranche, maar ook huishoudelijke

50%.

Zoeterwoude gedomineerd door de Rijnekeboulevard. De ruim

artikelen, schoenen/sport en bruin- en witgoed.

Santhorst telt ruim 10 winkels, voornamelijk op het vlak van dagelijkse boodschappen. Trekker is een C1000 supermarkt

De detailhandel in de (woon)kernen van Zoeterwoude is

van bijna 1.200 m2 wo. Santhorst heeft recent een

voornamelijk kleinschalig. Zoeterwoude-Dorp beschikt over

vernieuwing ondergaan.

ongeveer 1.600 m wo detailhandel, waarvan ruim de helft

Verder is er diverse verspreide bewinkeling in Leiderdorp,

tot de toodsector gerekend kan worden. Er is één supermarkt,

waaronder een Hoogvliet supermarkt (bijna 600 m2) in de wijk

een C1000 van ca. 460 m2 vvo (bron cijfers: Locatus

Leyhot in het noorden van Leiderdorp en een Troefmarkt van

Benchmark Verkenner en Supermarktgids).

115 m2 wo in het zuiden van Leiderdorp (ten zuiden van de

Zoeterwoude-Rijndijk beschikt naast de Rijnekeboulevard

A4), nabij Zoeterwoude-Rijndijk.

2

m2

over ca. 3.000 wo detailhandel. Een deel hiervan bestaat uit enkele grootschalige winkels voor met name doelgerichte

Leiden

aankopen (o.a. keukens). Op het vlak van de levensmiddelen

Met ca. 150.000 m2 wo winkelruimte heeft Leiden het

is het aanbod met twee zaken zeer beperkt (o.a. een MCD

grootste winkelaanbod in de omgeving. De toodsector telt

supermarkt van 560 m2 wo).

in Leiden ruim 30.000 m2 wo, waarvan 22.500 m2 wo voor

Leiderdorp

Benchmark Verkennen en Supermarktgids).

Leiderdorp beschikt over ruim 84.000 m2 vvo ingevulde

Meer dan de helft van het winkeloppervlak in Leiden (ca. 87.000 m2 wo) bevindt zich in het centrum van Leiden.

rekening van de supermarktbranche komt (bron: Locatus

winkelruimte (bron: Locatus Benchmark Verkenner). Evenals in Zoeterwoude wordt het aanbod in cijfermatig

Opvallend is het beperkte supermarktaanbod in het

opzicht gedomineerd door grootschalige concentraties: De

(zuid)oostelijke deel van Leiden. Zo zijn er in het

Baanderij en Wooon. Samen nemen zij ca. 60.000 m2 vvo

Roedenburgerdistrict (bijna 20.000 inwoners) maar drie kleine supermarkten gevestigd met gezamenlijk ruim 1.000

voor hun rekening (meer dan 70% van het totale aanbod in

m2 vvo. De bewoners van dit deel van Leiden zijn voor

Leiderdorp). Beide winkelgebieden bestaan vooral uit winkels in de branches doe-het-zelf en woninginrichting.

hun supermarktaankopen dus voor een belangrijk deel

Daarnaast kent Leiderdorp twee winkelconcentraties:

aangewezen op omliggende wijken, waaronder het centrum

Winkelhot en Santhorst Winkelhot kan beschouwd worden

van Leiden.

als het kernwinkelgebied van Leiderdorp en telt bijna 13.000 m2 wo winkelruimte, verdeeld over 62 winkels

8

RUIMTELUK-ECONOMISCHE ONDERBOUWING DETAILHANDELSONTWIKKELING MEERBURG TE ZO ETERWOUDE

Ligging supermarkten Zoeterwoude, Leiderdorp en Leiden

<

.:f

1. (1000 Zoeterwoude-Dorp

2. MCD Zoeterwoude-Rijndijk

Oegstgeest Leiderdorp

3. Troefmarkt 'l4

•7 U!11Ver~öitei:

n.

'til

Lelden

•26 • •27 S~nsp;,rk f.l

•

• •

OP. Bult

•

2930

.F~

Parici'ro(lld ~lll!.lrm

N20B

lii1 loeterwllude· Rijndijk

•2

4. 5. 6. 7.

(1000 Digros AH Hoogvliet

Leiden Roodenburgerdistrict 8. Spar 9. Troefmarkt 10. Spar

OVerig Leiden 11.AH 12. Dekamarkt 13. Hoogvliet 14.Aidi 15. Ekoplaza 16.AH ~. 17. Spar 18. Digros 19.Jumbo 20. Aldi 21.(1000 22. AH 23. Lidi 24.(1000 25. Digros 26. AH 27. Digros 28. Hoogvliet 29. AH XL 30. Lidi

e

Beoogde supermarkt locatie

1-4

S,.


9

3

BEREKENING MARKTRUIMTE

In dit hoofdstuk wordt ingegaan op de vraag hoeveel marktruimte er is voor de beoogde ontwikkeling. De focus is hierbij primair op het supermarktprogramma. Gezien de ligging van de locatie wordt- zoals eerder al aangegeven -zowel naar Zoeterwoude gekeken, als naar de buurgemeenten Leiden en Leiderdorp.

3.1

Werkwijze

De berekening van de marktruimte vindt plaats met behulp van een 'standaard methode', waarbij aan de hand van diverse variabelen het haalbaar (optimaal) winkelaanbod in de supermarktbranche wordt berekend. Het betreft de volgende variabelen :

a. omvang verzorgingsgebied b. bestedingenlinkomen c. koopkrachtbinding d. koopkrachttoevloeiing e. omzetnorm A. Ten aanzien van de omvang van het verzorgingsgebied wordt aangesloten bij de in het vorige hoofdstuk genoemde cijfers voor de drie gemeenten en de verschillende kernen/ wijken.

B. De hoogte van het inkomen heeft invloed op de hoogte van de bestedingen. Voor de foodsector wordt doorgaans een inkomenselasticiteit van 0,25 aangehouden. Dit houdt in dat een inkomen dat 1% hoger ligt dan gemiddeld, leidt tot bestedingen die 0,25% hoger liggen dan gemiddeld. Het CBS geeft aan dat het gemiddeld besteedbaar inkomen per inwoner in de gemeente Zoeterwoude 13,5% boven het landelijk gemiddelde ligt, in Leiderdorp 11,2% en in Leiden 3% boven het landelijk gemiddelde. Dit betekent dat de gemiddelde bestedingen in de supermarktbranche per hoofd van de bevolking (€ 1.770 excl . BTW- bron: HBD, Omzetkengetallen ten behoeve voor ruimtelijk-economisch

10

onderzoek) voor de drie gemeenten naar boven gecorrigeerd dienen te worden. Rekening houdend met de inkomenselasticiteit in de foodsector van 0,25% komen de bestedingen per hoofd van de bevolking uit op € 1.830 in Zoeterwoude, € 1.820 in Leiderdorp en € 1.783 in Leiden.

C. Het Koopstromenonderzoek Randstad 2011 is het meest recente onderzoek naar de koopkrachtbinding in de regio. Dit onderzoek geeft aan dat de koopkrachtbinding in de dagelijkse sector (waaronder de supermarktbranche valt) in Zoeterwoude 50% bedraagt. Dit betekent dat de inwoners van de gemeente hun dagelijkse aankopen voor de helft in de eigen gemeente doen en voor de helft elders (Leiden 24%, Leiderdorp 17%). In Leiderdorp bedraagt de koopkrachtbinding 85% . Van de bestedingen in de dagelijkse sector vloeit 15% af naar andere gemeenten, voornamelijk naar Leiden (10%). In Leiden bedraagt de koopkrachtbinding in de dagelijkse sector eveneens 85%. De meeste afvloeiing gaat naar Leiderdorp (5%). D. In het koopstromenonderzoek zijn ook cijfers over de koopkrachttoevloeiing terug te vinden . De koopkrachttoevloeiing is het percentage van de omzet dat van buiten de eigen gemeente komt. In Zoeterwoude blijkt de koopkrachttoevloeiing 10% te bedragen, in Leiderdorp 31% en in Leiden 14%.

NB: Voor zowel de koopkrachtbinding als -toevloeiing geldt dat in het koopstromenonderzoek geen cijfers zijn opgenomen voor wijken die voor het voorliggende onderzoek relevant zijn, zoals het zuidelijk deel van Leiderdorp en het zuidoostelijk deel van Leiden. Ten aanzien van Zoeterwoude is geen uitsplitsing gemaakt voor de afzonderlijke kernen Zoeterwoude-Dorp en Zoeterwoude-Rijndijk.

RUIMTELIJK-ECONOMISCHE ONDERBOUWING DETAILHANDELSONTWIKKELING MEERBURG TE ZO ETERWOUDE

E. De omzetnorm (ook wel vloerproductiviteit genoemd) is de gemiddelde omzet die per

m

2

In een centrum met één (goed functionerende) full service supermarkt van gemiddelde grootte (1.000- 1.200 m 2) kan

winkelvloer wordt behaald.

Het Hoofdbedrijfschap Detailhandel publiceert deze cijfers in

de koopkrachtbinding oplopen tot ca. 70%, zo is de ervaring

'Omzetkengetallen t.b.v. ruimtelijk-economisch onderzoek'.

van MKB Reva. Indien een dergelijk dorpscentrum over twee

Er zijn alleen landelijke gemiddelden bekend; regionale of

complementaire supermarkten (een discounter en een full

lokale uitsplitsingen worden niet gemaakt. In het voorliggende

service supermarkt) beschikt, kan de koopkrachtbinding

onderzoek wordt daarom met deze landelijke gemiddelden

stijgen tot 90-95%.

gerekend. Voor de supermarktbranche bedraagt de omzetnorm € 7.860

Met de beoogde plannen ontstaat een aanzienlijke versterking

per m2 wo (bedrag is excl. BTW).

van het supermarktaanbod in Zoeterwoude. Indien dit leidt

3.2

tot een koopkrachtbinding van 95%, zou dit een haalbaar wo van 2.000 m 2 betekenen; vrijwel een verdubbeling van

Berekening

de huidige situatie. Bij deze rekensom is met een stijging van de koopkrachttoevloeiing nog geen rekening gehouden. Of

Aan de hand van de genoemde variabelen worden in de onderstaande tabellen de potentieel aanwezige omzet en het

deze 95% kan worden gehaald is trouwens sterk afhankelijk

haalbaar verkoopvl oeroppervlak in de supermarktbranche

van de positionering van de supermarkten, de bereikbaarheid

berekend voor zowel de drie gemeenten als geheel als voor

en de parkeergelegenheid en de kracht van het aanbod in

enkele afzonderlijke kernen c.q. wijken.

omliggende plaatsen. Hierop wordt later in deze rapportage ingegaan.

3.2.1

Zoeterwoude

Tabel 3.1: Distributieve ruimte supermarktbranche Zoeterwoude

Gemeente

Zoeterwoude-Rijndijk

Zoeterwoude-Dorp

8.163 inw.

2.565 inw.

5.485 inw.

€ 1.830

€ 1.830

€ 1.830

Koopkrachtbinding

50%

50%

50%

Koopkrachttoevloeiing

10%

10%

10%

€ 8,3 miljoen

€ 2,6 miljoen

€ 5,6 miljoen € 7.860/m 2

Omvang verzorgingsgebied Bestedingen per hoofd

Potentieel aanwezige omzet

€ 7.860/m 2

€ 7.860/m 2

Haalbaar vvo

1.060 m2

330 m2

710m 2

Hüidig wo

1.020 m2

560 m2

460m 2

40m 2

-230 m2

250m 2

Vloerproductiviteit

Indicatieve uitbreidingsruimte

Tabel 3. 1 laat zien dat in de huidige situatie het

3.2.2

Leiderdorp

supermarktaanbod min of meer in balans is, al ligt er meer distributieve ruimte in Zoeterwoude-Dorp gezien de omvang

Tabel 3.2 (zie volgende pagina) laat zien dat in de gemeente

van deze kern. In beide kern is sprake van relatief kleine

Leiderdorp een aanzienlijke uitbreidingsruimte ligt voor de

dorpssupermarkten met een beperkte verzorgende functie. Dit

supermarktbranche. Voor een deel zal deze uitbreidingsruimte

is er mede de oorzaak van dat de koopkrachtbinding en de

mogelijk worden ingevuld bij de uitbreiding van Winkelhof.

koopkrachttoevloeiing zeer laag zijn.

Een belangrijk deel van de 'uitbreidingsruimte' ligt in het

In kleine dorpscentra als die van de gemeente Zoeterwoude

zuiden van Leiderdorp (postcodegebied 2351 ). De inwoners

is de koopkrachtbinding sterk afhankelijk van het aantal

van dit gebied dat door de A4 wordt doorsneden, zijn

supermarkten, hun omvang en de gehanteerde formule.

RUIMTELUK-ECONOMISCHE ONDERBOUWING DETAILHANDELSONTWIKKELING MEERBURG TE ZOETERWOUDE

11

Tabel 3.2: Distributieve ruimte supermarktbranche Leiderdorp Leiderdorp Zuid (postcode 2351)

Gemeente Omvang verzorgingsgebied Bestedingen per hoofd

26.705 inw.

5.105 inw.

1.820

1.820

Koopkrachtbinding

85%

85%

Koopkrachttoevloeiing

31%

31%

59,9 miljoen

11 ,4 miljoen

7.860/m 2

7.860/m 2

7.620

m2

1.460 m 2

5.600

m2

115m 2

2.020

m2

1.345 m 2

Potentieel aanwezige omzet Vloerproductiviteit Haalbaar wo Huidig wo Indicatieve uitbreidingsruimte

Tabel 3.3: Distributieve ruimte supermarktbranche Leiden Omvang verzorgingsgebied Bestedingen per hoofd Koopkrachtbinding Koopkrachttoevloeiing Potentieel aanwezige omzet Vloerproductiviteit Haalbaar wo Huidig wo Indicatieve uitbreidingsruimte

momenteel voor hun boodschappen grotendeels aangewezen op de winkelcentra elders in Leiderdorp of de omliggende gemeenten.

3.2.3

Leiden

In tabel 3.3 is te zien dat in Leiden op basis van de ingeschatte variabelen er een indicatieve uitbreidingsruimte ligt van ruim 4.000 m2 wo in de supermarktbranche. Deze uitbreidingsruimte is echter niet evenredig over de diverse wijken verdeeld. Zo kent de binnenstad een sterke concentratie van supermarkten en hierdoor een relatief groot aanbod in relatie tot het aantal inwoners. Hetzelfde geldt onder meer voor het Bos- en Gasthuisdistrict in het zuiden van Leiden. Opvallend is dat het Roedenburgerdistrict in het (zuid)oosten van Leiden juist een zeer klein aantal supermarktmeters heeft in relatie tot het inwoneraantal. De inwoners van het Roedenburgerdistrict zijn voor hun supermarktaankopen dus grotendeels op andere wijken

Gemeente

Roedenburgerdistrict

118.775 inw.

19.998 inw.

€ 1.783

€ 1.783

85%

85%

14%

14%

€ 209,3 miljoen € 7.860/m 2

€ 35,2 miljoen € 7.860/m 2

26.630 m 2

4.480 m 2

22 .600

m2

1.030 m 2

4.030

m2

3.450 m 2

Gasthuisdistrict

NB: De cijfers die in dit hoofdstuk naar voren zijn gekomen bevatten een vereenvoudiging van de situatie door een aantal aannames dat noodgedwongen is gedaan. Zo is het niet mogelijk de huidige koopstromen op wijkniveau in Leiden en Leiderdorp weer te geven. Daarom is gebruik gemaakt van de cijfers die voor de gehele gemeente gelden. Dit heeft als resultaat dat de berekeningen voor de wijken niet de feitelijke situatie weergeven, maar eerder een potentiële situatie in het geval het supermarktaanbod in de wijk op een vergelijkbaar niveau als dat van de gemeente als geheel zou staan. De waarde van deze benaderingswijze is het inzicht dat is gegeven in de kracht (of het ontbreken daarvan) van de supermarktbranche op wijkniveau en de spreiding van supermarkten binnen de gemeenten. Zo is aangetoond dat de supermarktbranche in het (zuid)oosten van Leiden en het zuiden van Leiderdorp zeer zwak vertegenwoordigd is, ondanks een substantiële bevolkingsomvang.

aangewezen, waaronder de binnenstad en het Bos- het

12 RUIMTELIJK-ECONOMISCHE ONDERBOUWING DETAILHANDELSONTWIKKELING MEERBURG TE ZO ETERWOUDE

Toevloeiing Los van de omzet uit het direct verzorgingsgebied, verwacht MKB Reva dat door de ligging aan de A4, de direct nabijheid van de N11 en met het oog op de goede bereikbaarheid, er sprake zal zijn van een bovengemiddelde toevloeiing van consumenten die elders wonen. Op basis van de huidige toevloeiing in de omliggende gemeenten en ervaringscijfers verwacht MKB Reva dat de toevloeiing 20-25% kan bedragen. Deze toevloeiing kan (bij een netto supermarktruimte van 3.000 m2 wo) dus ca. 600-750 m2 verantwoorden.

3.3

Conclusie marktruimte

De precieze marktruimte voor de beoogde ontwikkeling is niet eenvoudig te berekenen omdat het verzorgingsgebied zich over drie gemeenten uitstrekt. Opvallend is dat in alle omliggende wijken c.q. kernen (Zoeterwoude-Rijndijk, het zuiden van Leiderdorp en het (zuid)oosten van Leiden) de supermarktbranche zwak vertegenwoordigd is, in die zin dat de supermarkten (zeer) beperkt van omvang zijn en niet voldoen aan de moderne maatvoering voor een wijk- of kernverzorgende supermarkt (1.000-1.500 m2). Deze supermarkten kunnen als kleinschalige dorps- c.q. wijkvoorzieningen betiteld worden die beperkt aan de wensen van veel consumenten voldoen . Uit de berekeningen in dit hoofdstuk blijkt dat in twee van de drie gemeenten de aan de ontwikkelingslocatie grenzende wijken een zwak tot zeer zwak supermarktaanbod hebben in relatie tot de bevolkingsomvang. Vooral in het (zuid)oosten van Leiden (3.450 m2), maar ook in het zuiden van Leiderdorp (1.345 m2) ligt uitbreidingsruimte voor de supermarktbranche. In hoeverre deze ruimte kan worden ingevuld door de beoogde ontwikkeling (ca. 3.000 m2 wo supermarkt) is moeilijk vast te stellen. Hierbij spelen eerder kwalitatieve dan kwantitatieve overwegingen een rol. Hier gaat het volgende hoofdstuk op in. Wel kan op basis van deze berekeningen gesteld worden dat de omvang van het plan zich goed verhoudt tot de marktruimte in de directe omgeving, zeker gelet op de verwachte, aanzienlijke toevloeiing.


13

4

KWALITATIEVE ASPECTEN ROND DE BEOOGDE ONTWIKKELING

Ir. dit hoofdstuk komen de kwalitatieve aspecten rond de voorgenomen ontwikkeling nadrukkelijker aan bod. Het is hiermee een aanvulling op het vorige hoofdstuk, dat met

inwoners van de omliggende wijken/kernen die (afzonderlijk) een dergelijk aanbod niet kunnen bieden of in stand kunnen houden, o.a. gelet op de beperkte omvang.

name de kwantitatieve situatie onderzocht. Beoogde ontwikkeling in relatie tot landelijke trends In de detailhandel -en zeker ook in de supermarktbranche

- is al decennialang een trend van schaalvergroting te zien. Deels onder invloed van de retailers, maar zeker ook vanuit de vraag van de consument worden winkels steeds groter, waardoor een breder en dieper assortiment kan worden aangeboden. Mede door deze trend verdwijnen de onderste lagen in de Nederlandse hiërarchie van winkellocaties: de buurtwinkels en de winkels in de kleine kernen. Inmiddels vragen supermarkten locaties variërend van 1.000 m2 wo (discounters en full service supermarkten in kleine verzorgingsgebieden) tot meer dan 3.000 m2 wo (de megasupermarkten die inmiddels gemeengoed zijn geworden). De kleinere supermarkten verdwijnen meer en meer. Met het oog op deze trends kan gesteld worden dat de beoogde ontwikkeling goed past in deze landelijke trends. Een full service supermarkt van 2.000-2.500 m2 wo is zeker geen uitzondering in verstedelijkt gebied, net zo min als een discounter van 1.000-1.200 m2 wo. Opvallend is echter dat in de directe omgeving van de locatie dergelijk supermarktaan bod, dat aan de eisen van deze tijd voldoet, ontbreekt. De supermarkten in de aangrenzende wijken/ kernen zijn beperkt tot zeer beperkt van omvang (variërend van 115 m2 tot 560 m2). Dergelijke winkels kunnen nauwelijks meer voldoen aan de wensen van de consument met betrekking tot de dagelijkse boodschappen en krijgen steeds meer een functie voor de 'vergeten boodschappen' of voor kleinere aankopen. Voor de grotere aankopen wijkt de consument uit naar grotere supermarkten, zo blijkt uit de praktijk. De beoogde ontwikkeling biedt dus op een centra ie locatie tussen drie gemeenten een supermarktaanbod voor de

14

Kwaliteit van de locatie In het algemeen geldt dat winkels voor dagelijkse boodschappen, en vooral supermarkten, de consumenten

gemak moeten bieden. Belangrijke aspecten zijn in dit opzicht dat de consument alles onder één dak of op één locatie kan vinden en dat de locatie snel en eenvoudig te bereiken is. Een goede bereikbaarheid en ruime parkeermogelijkheden zijn hierin essentieel. De beoogde ontwikkelingslocatie heeft hierin een groot voordeel ten opzichte van concurrerend aanbod, zoals de supermarkten in de binnenstad van Leiden, zeker op het vlak van bereikbaarheid en ten opzichte van enkele concurrenten ook ten aanzien van de parkeermogelijkheden. De voorgenomen ontwikkeling speelt met een goede bereikbaarheid en parkeergelegenheid optimaal in op de wensen van de consument. Door deze pluspunten is het beoogde winkelgebied goed in staat de inwoners van de omliggende wijken -die nu al grotendeels op winkelvoorzieningen elders zijn aangewezen - aan zich te binden. Invulling Het beoogde winkelgebied krijgt met een full service supermarkt en een discounter een sterke combinatie van winkels die trekkracht genereert. Eventueel aangevuld met enkele dagwinkels zorgt deze combinatie voor een breed aanbod op één locatie. Dit biedt de consument het gemak van 'one-stop-shopping'. Een dergelijke complementariteit heeft in het algemeen een verhogend effect op de koopkrachtbind ing. zo is de ervaring van MKB Reva. Bovendien is een dergelijke combinatie momenteel niet aanwezig in Zoeterwoude, Leiderdorp en het oostelijk deel van Leiden.


Conclusie De voorgenomen ontwikkeling is in staat de consument in de directe omgeving een eigentijds winkelgebied voor de dagelijkse boodschappen te bieden, iets wat nu ontbreekt in zowel Zoeterwoude, het zuidelijke deel van Leiderdorp en het (zuid)oosten van Leiden. De goede bereikbaarheid, de ruime parkeergelegenheid, de omvang van de supermarkten en de complementariteit van de supermarkten zijn aspecten die veel consumenten in de omgeving zullen aanspreken en die andere winkellocaties in het verzorgingsgebied niet (kunnen) bieden.


15

5

CONCLUSIES

De beoogde ontwikkeling ligt op de grens van de gemeenten Zoeterwoude en Leiden en in de directe nabijheid van de gemeente Leiderdorp. Door de aaneengesloten bebouwing kan de omgeving als één stedelijk gebied worden gezien, zeker ook omdat met de projecten rond de (verbreding van de) A4 de barrièrewerking van de snelweg verminderd wordt. Het onderzoek heeft zich dan ook niet beperkt tot Zoeterwoude, maar eveneens delen van Leiden en Leiderdorp meegenomen. Uit het onderzoek is naar voren gekomen dat met name de aangrenzende delen van Leiden en Leiderdorp over een zeer beperkt supermarktaanbod beschikken. Er ligt hier marktruimte (uitbreidingsruimte) die opgeteld aanzienlijk groter is dan de beoogde supermarktontwikkeling langs de A4. Voor een deel wordt deze uitbreidingsruimte 'gecompenseerd' door het ruime aanbod in andere delen van Leiden en het nieuwe centrumplan van Leiderdorp. Toch zijn er goede mogelijkheden voor versterking van het supermarktaanbod met de huidige plannen. Deze mogelijkheden worden onderbouwd door een aantal sterke (kwalitatieve) argumenten. Het supermarktaanbod in de directe omgeving is niet alleen beperkt, maar voldoet ook niet meer aan de wensen van de consument en aan de standaarden die tegenwoordig aan supermarkten worden

toevloeiing van passanten op de A4 en N11, is MKB Reva daarom van mening dat er voldoende marktruimte is om het initiatief met ca. 3.500 m2 supermarktruimte en 500-1.000 m2 dagwinkels te rechtvaardigen. De omzet die de nieuwe supermarkten zullen genereren, zal uit een divers verzorgingsgebied worden gehaald: deels uit Zoeterwoude, deels uit Leiderdorp, voor een substantieel deel uit Leiden en voor een deel van doorgaand verkeer over N11 en A4. De effecten van de ontwikkeling komen daarom niet bij één of enkele supermarkten terecht, maar worden uitgesmeerd over een groter aantal supermarkten (waaronder die in het centrum van Leiden, in Leiderdorp en de bestaande supermarkten in Zoeterwoude). In lijn met algemene trends en ontwikkelingen verwacht MKB Reva dat consumenten eerder kiezen voor het complete en grootschaliger aanbod van de nieuwe ontwikkeling (ook omdat een breed aanbod op één locatie ~e vinden is) dan voor de kleinschalige, solitaire supermarkten in het verzorgingsgebied. De laatstgenoemde zullen zeker nadelige effecten ondervinden, waarbij het echter van belang is te constateren dat het toekomstperspectief voor dergelijke in de huidige tijd in het algemeen zeer somber is, zeker gezien de voortdurende schaalvergroting die overal te zien is. St! permarkten

gesteld. Dit leidt ertoe dat consumenten voor een belangrijk deel van hun dagelijkse boodschappen naar elders uitwijken. Voor de dagelijkse boodschappen staat bij de gemiddelde consument gemak voorop. Dit vertaalt zich in eisen als een breed, maar ook diep aanbod, een goede bereikbaarheid en ruime parkeermogelijkheden. De beoogde ontwikkeling speelt hierop in, terwijl het 'concurrerend aanbod' hier niet of in mindere mate over beschikt en daardoor de consument niet naar volle tevredenheid kan bedienen. Deze pluspunten zijn doorslaggevend in de vraag of de geconstateerde marktruimte in de aangrenzende wijken van Leiden en Leiderdorp voor een substantieel deel aan de beoogde ontwikkeling kan toevallen. In combinatie met de

16


BIJLAGE 1: KORT OVERZICHT TRENDS IN DE DETAILHANDEL Voor de detailhandel is het momenteel een spannende en dynamische tijd. Demografische, maatschappelijke en economische ontwikkelingen hebben tot gevolg dat veel zekerheden of vanzelfsprekendheden zijn weggevallen. De detailhandel moet met de veranderende situatie leren omgaan en nieuwe strategieën zoeken. In het onderstaande zijn puntsgewijs de belangrijkste trends met hun mogelijke gevolgen aangegeven.

Goed geïnformeerde en mobiele consument De consument is door internet en andere communicatiemiddelen steeds beter geïnformeerd. In combinatie met de toegenomen mobiliteit is het niet meer vanzelfsprekend dat de consument naar de dichtstbijzijnde winkel gaat. Winkels, maar ook complete winkelgebieden, zullen hierdoor extra aandacht moeten besteden aan marketing om de consument te behouden c.q. te winnen.

Stagnerende bevolkingsgroei

Opkomst internetwinkelen

De groei van de bevolking neemt af en zal naar verwachting na 2030 omslaan in een afname. Er zijn echter grote regionale verschillen zichtbaar. In sommige regio's heeft men nu al met krimp te maken. Voor de detailhandel in deze gebieden

De afgelopen jaren is er sprake geweest van een stormachtige groei van internetwinkelen. Inmiddels heeft internet een 'aandeel' van 8% in de bestedingen verworven en jaarlijks

betekent dit een afname van het draagvlak.

Vergrijzing en ontgroening In lijn met het vorige punt is er sprake van een vergrijzende en ontgroenende bevolking. De toename van het aantal ouderen leidt tot een grotere zorgvraag, maar betekent ook een verandering in de 'verzorging'. Ouderen zijn in het algemeen minder mobiel, wat bijveerbeeld kan leiden tot de vraag naar meer buurt- of dorpswinkels.

is er- ondanks een afname van de groei -nog steeds sprake van dubbele groeicijfers. In 'fysieke winkels' zijn de bestedingen de afgelopen jaren maar zeer beperkt gegroeid (en in bepaalde branches zelfs gedaald).

Economische situatie De kredietcrisis van 2008/2009 zorgde voor een afname van

Afname aantal zelfstandige ondernemers

de bestedingen in met name de non-foodwinkels. Het lichte herstel dat hierop volgde is in 2011 v:ee~ omgeslagen in een afname. Het consumentenvertrouwen is onder invloed van de eurocrisis in het voorjaar van 2012 naar een ongekend laag niveau afgezakt. Dit lage consumentenvertrouwen heeft tot

Mede als gevolg van de schaalvergroting neemt het aantal filialen van ketenbedrijven sterk toe. Dit gaat hand in hand met de afname van het aantal zelfstandige ondernemers. Het gebrek aan opvolging leidt dikwijls tot het sluiten van winkels. Het (zelfstandige) ondernemersbestand is inmiddels sterk verouderd, zodat verNacht mag worden dat deze trend zich het komende decennium sterk doorzet.

gevolg dat veel consumenten de hand op de knip houden, zeker voor grote aankopen . De dagelijkse boodschappen blijven nog redelijk buiten schot. Net als bij eerdere recessies is nu te zien dat supermarkten nog een groei weten te realiseren, maar ook dat de foodspeciaalzaken het wel moeilijk hebben, evenals veel non-fccdzaken. Ook heeft de food (vooralsnog) minder concurrentie van internet.

Schaalvergroting

Marges onder druk

Al enige decennia is er sprake van schaalvergroting in de detailhandel, zeker ook in de supermarktbranche. De gemiddelde winkelomvang wordt steeds groter, terwijl aan de onderkant winkeis verdwijnen . Vooral in kleine kernen en buurtcentra verdwijnt de detailhandelsfunctie hierdoor uit het straatbeeld. Grotere winkels bieden de retailers schaalvoordelen en de consument het gemak van een breed

Door diverse hierboven genoemde ontwikkelingen zijn de marges in de detailhandel sterk onder druk komen te staan. De onderkant van de Nederlandse winkelhiërarchie is kwetsbaar en hier zullen de grootste klappen vallen, bijvoorbeeld in aanloopstraten, de kleinste buurtcentra en kleine dorpscentra.

en diep assortiment en dus de gewenste keuze.


17

BIJLAGE 2: PROFIEL MKB REVA

MKB Reva is een zelfstandig en onafhankelijk adviesbureau op het gebied van ruimtelijke economie en vastgoed. Midden jaren negentig is MKB Reva voortgekomen uit de werkgeversvereniging MKB-Nederland en heeft inmiddels in meer dan 400 plaatsen ruimtelijk-economische adviezen uitgebracht. MKB Reva doet onderzoek naar en adviseert over het functioneren van centrumgebieden, winkelcentra en andere winkelvoorzieningen. De werkzaamheden variëren van het maken van beleidsvisies voor overheden tot haalbaarheids- en vestigingsplaatsonderzoeken voor zelfstandige ondernemers. Een tweede belangrijke tak van de werkzaamheden is procesbegeleiding/centrummanagement Advisering ten aanzien van vastgoed neemt in de werkzaamheden meestal een belangrijke plaats in. De opdrachtgevers zijn in vrijwel alle gevallen gemeenten, in combinatie met ondernemers(verenigingen) en de laatste jaren in toenemende mate woningcorporaties en overige vastgoed partijen. De letters MKB in de naam verwijzen niet alleen naar de afkomst, maar geven ook de affiniteit met ondernemers en de praktijk van alledag aan. Daarom is een belangrijke tak van het bedrijf- naast het opstellen van centrumvisies, detailhandelsvisies en andere beleidsvisies- het vertalen van beleid/visies naar de praktijk van de ondernemer. Met het werk als centrummanager, procesmanager of centrumcoach zet MKB Reva zich in om visies te realiseren, betrokken partijen aan te sporen, ondernemers te enthousiasmeren en overtuigen en vliegwieleffecten tot stand te brengen waarmee kwaliteitsverbetering kan worden bereikt. Met deze praktische en concrete aanpak heeft MKB Reva de afgelopen jaren in veel plaatsen kwaliteitsverbetering tot stand weten te brengen.

17

RUIMTELUK-ECONOMISCHE ONDERBOUWING DETAILHANDELSONTWIKKELING MEERBURG TE ZOETERWOUDE

RUIMTELIJI<-ECONOMISCHE ONDERBOUWING DETAILHANDELSONTWIKKELING MfERBURG TE ZOETERWOUDE

Samenvatting bestuurlijk overleg tussen de gemeenten Leiden en Zoeterwoude op donderdag 9 juni 2005 in het stadhuis van Leiden Aanwezig:

wethouder R. Hillebrand; dhr. A.L.P. van Dijk. namens de gemeente Zoetewoude: wethouder M.H.J.C. Ate~-Snijdewind; wethouder H.O. van der Kooi; dhr. J. Scheren. namens de gemeente Leiden:

Na een welkomstwoord van wethouder Rillebrand komen mede aan de hand van de vooraf toegezonden agenda de volgende onderwerpen aan de orde.

1.

Korte stand van zaken ontwikkeling Meerburgerpolder door Zoeterwoude De Zoeterwoudse raad heeft op 17 maart 2005 de geoptimaliseerde stedenbouwkundige visie voor de Meerburgerpolder vastgesteld. Gekozen is voor de zgn. fase 3, waarbij het sportcomplex Meerburg binnen het gebied blijft gehandhaafd. Bij de vaststelling van de visie heeft de raad zich uitgesproken tegen een rechtstreekse autoverbinding tussen de Industrieweg en de Meerburgerpolder, tenzij het college uitdrukkelijk aantoont dat die verbinding alsnog noodzakelijk is. Mocht het laatste het geval zijn dan is de verbinding in elk geval niet voor vrachtverkeer. Momenteel wordt onderzoek verricht naar de noodzakelijk van de verbinding. Leiden memoreert de eerder naar voren gebrachte gedachte de parkeergarages onder de blokken 1 en 2 (2 lagen parkeren) mede als t..ransferhm1 te laten fungeren. Gevraagd wordt de mogelijkheid te bezien de parkeergarages onder deze blokken als een parkeergelegenheid uit te voeren. Zoeterwoude denkt eraan in de Meerburgerpolder ook hotel- en congresfaciliteiten onder te brengen. Het Oosthoekterrein is een andere optie (verplaatsing hotelrestaurant Groenendijk). Hoewel Leiden hotel- en congresfaciliteiten aan de rand van de stad toejuicht, plaatst zij vraagtekens bij de haalbaarheid daarvan. Die haalbaarheid kan worden vergroot door met Heineken en andere ondernemingen af te spreken dat zij voor een periode van 10 jaar kamers afnemen. In Zoeterwoude zijn er ideeën nabij de dwarsasover de A4 een supermarkt te realiseren, ter vervanging van de bestaande supermarkten in de Zoeterwoudse wijkJ Rhijnegom en de Leidse. wijk Meerburg. Het oorspronkelijke idee een dergelijke supermarkt aan de westzijde van de A4 in Leiden te realiseren is vervallen. Leiden heeft tegen een dergelijke ontwikkeling geen bedenkingen. Het Projectbureau RGL werkt momenteel plannen voor een fiets-/voetgangerstunnel naar de halteplaats ROL/richting Groene Hart uit. Leiden en Zoeterwoude spreken zich andermaal uit de bestemmingsplannen voor beide gemeenten gelijk te laten oplopen, zodat er feitelijk één plantekening met twee gebieden komt. De gemeentegrens mag niet bepalend zijn voor de planontwikkeling.

1

2.

Korte stand van zaken Willem van der Madeweg door Leiden Leiden start na de bouwvakvakantie met aanpassing van de Willem van der Madeweg. Tot 2013 is er sprake van 2x1 rijstrook, hierna van 2x2 rijstroken. In het werk wordt daar nu reeds rekening mee gehouden.

3.

Overeenkomst Leiden-Zoeterwoude a.

Vrijwillige grenscorrectie

Ter tafel komt een tekening, waarop de voorgenomen grenscorrectie is aangegeven. Leiden en Zoeterwoude vinden het logisch, dat de A4 de toekomstige grens is. Het gaat hier om het gedeelte tussen de Oude Rijn en de spoorlijn Leiden-Alphen aan den Rijn. Ter hoogte van de bak voor de verdiepte ligging van de A4 komt de grens 10 muit de (oostelijke zijde van) de bak te liggen, voor het resterende gedeelte 5 m uit de geleideraillangs de A4. In tegenstelling tot eerdere ideeën wordt ook het perceeltje grond ten westen van Rhijnvreugd (tussen Hoge Rijndijk en Oude Rijn) in de grenswijziging betrokken. Dit is het perceel grond, waarop de fietsbrug parallel aan het viaduct van de A4 zal aanlanden. Leiden gaat de procedure voor grenswijziging na. Leiden wijst erop, dat zij ten gevolge van de grenscorrectie OZB-opbrengsten zal missen. Leiden bespreekt dit nog intern. b.

De overdracht van twee percelen grond

Leiden heeft aan de Zoeterwoudse kant van de A4 een perceel grond in eigendom nabij het spoor en krijgt in de toekomst (ca 2013) in het kader van de W4overeenkomst een perceel grond van Domeinen (ter hoogte van de voormalige open afrit A4 aan Zoeterwoudse zijde). Beide kavels zijn nodig voor de ontwikkeling van de Meerburgerpolder. Leiden zal dit intern bespreken en met een voorstel voor de grondprijs komen, waarbij ook de relatie met de Zoeterwoudse bijdrage aan de Willem van der Madeweg een rol speelt en voor beide partijen een verteerbare situatie ontstaat. c.

Bijdrage van Zoeterwoude aan de investering van Leiden in de Wilem van der Madeweg

Zoeterwoude en Leiden zijn het met elkaar eens dat de Meerburgerpolder moet worden ontsloten (met uitsluiting van vrachtverkeer van en naar de Grote Polder) via de Willem van der Madeweg. Leiden wil hiervoor toestemming verlenen op voorwaarde dat Zoeterwoude een bijdrage betaalt van eenderde van de investering. De aan Zoeterwoude toegezegde kostenraming van de investering van de gemeente Leiden in de Willem van der Madeweg is nog niet gereed, maar deze wordt zo spoedig mogelijk overlegd.

2

Na afronding van de diverse berekeningen (grondprijs over te dragen percelen grond, OZB, kostenraming investering Willem van der Madeweg etc.) is het wenselijk weer een overleg te plannen.

4.

Hoge druk gasleiding Tijdens het bestuurlijk overleg op 22 december 2004 is overeenstemming bereikt over de optie een nieuw meet- en regelstation te bouwen ter oplossing van de gasleidingproblematiek. Ook al is die optie € 750.000,-- duurder dan de optie een nieuwe leiding aan de oostkant van de A4 aan te leggen. Onlangs is echter duidelijk geworden dat het nieuwe meet- en regelstation volgens de Gasunie 100% duurder is dan aanvankelijk is geraamd. Voorts blijkt volgens informatie van dhr. Tissingh van 4-Motion dat ook de oostkantvariant veel duurder uitkomt. Uitgaande van de aanvankelijk berekende investering van € 750.000,-- wilde Rijkswaterstaat nog wel bijdragen in de meerkosten. Nu de bedragen veel hoger blijken te liggen, is dat niet meer mogelijk. Leiden stelt voor een nieuw bestuurlijk overleg te organiseren. Zoeterwoude onderschrijft dit.

5.

Wat verder ter tafel komt Rijkswaterstaat is in verband met overschrijding van de luchtkwaliteitsnormen van plan (tijdelijk) een maximum snelheid van 80 km/uur in te voeren op het gedeelte van de A4 binnen de Tracébesluitgrenzen. Leiden wil de maatregel uitbreiden (tot en met het toekomstige bedrijventerrein Oostvlietpolder) en ziet die graag zo spoedig mogelijk niet tijdelijk maar definitief ingevoerd. Zoeterwoude laat weten dit standpunt te ondersteunen.

PB/IOaugOS

3

Gemeentewinkel cluster bouwen, wonen en heffingen contactpersoon: Roberto Dinarina: (071) 54 58 524

Gemeente Leiderdorp

Dagelijks Bestuur van Holland Rijnland Regionaal Economisch Overleg T.a.v. de heer Stapper Postbus 558 2300 AN Leiden

datum kenmerk betreft

: 15 oktober 2013 : 2013U02876 : REO adviesaanvraag detailhandel Meubelplein 1

Geachte bestuur, Graag vragen wij uw advies over het volgende: Wij zijn voornemens om 690 m2 bruto vloeroppervlak aan detailhandel voor een filiaal van Sanisale mogelijk te maken aan Meubelplein 1. Het bestemmingsplan W4 schrijft voor dat het college ontheffing kan verlenen voor het vestigen van detailhandel minder dan 1.000 m2 passend binnen het thema woninginrichting, mits er REO-advies wordt ingewonnen. Ons college ziet deze ontwikkeling positief tegemoet. Ter onderbouwing van ons besluit vragen wij u om advies. In de bijlagen van deze brief vindt u een notitie met onze overwegingen, vergezeld van een distributieve toetsing (DPO). Wij gaan ervan uit dat het REO zich kan vinden in onze conclusie. Om de en in verband met de noodzakelijke voortgang van de procedure te waarborgen, verzoeken wij u het advies zo spoedig mogelijk uit te brengen.

Met v.Fif ndelijke groet,

nall)~n&' bJtJri:Jenie~step·~n wethouders,

Esthèr Rljnders c'ö'ördinator qemeentewinkel

Bezoekadres Willem-Aiexanderlaan 1 2351 DZ Leiderdorp Postbus 35 2350 AA Leiderdorp telefoon (071) 545 85 00 [email protected] www.leiderdorp.nl

Notitie Van

Gemeente Leiderdorp

Aan

Het regionaal Economisch Overleg Holland Rijnland

Betreft

Detailhandel Meubelplein 1

Datum

15 oktober 2013

Aanleiding Corio b.v. heeft een verzoek ingediend voor het mogen vestigen van een filiaal van Sanisale op het adres Meubelplein 1 te Leiderdorp. Meubelplein 1 is een perceel dat valt binnen het bestemmingsplan “W4”en heeft een bestemming “Detailhandel-woonboulevard”. Op bestemmingsplan niveau zijn er specifieke gebruiksregels opgesteld. Voor zover relevant gaat het programma voor deze locatie uit van perifere detailhandel gespecialiseerd in 'woninginrichting' met een bruto vloeroppervlak van minimaal 1.000 m2 per vestiging. In het bestemmingsplan W4 is er een afwijkingsmogelijkheid opgenomen met het oog op de beperking die in de Verordening Ruimte is opgenomen dat PDV-locaties alleen detailhandel groter dan 1000 m2 wordt toegestaan. Daarmee wordt voorkomen dat ze als vestigingslocatie concurreren met stedelijke centra en dus niet tot leegstand leidt in winkelcentra en binnensteden. Nadere toelichting verzoek Het bouwplan voorziet in de vestiging van een filiaal van Sanisale met een bruto vloeroppervlak van circa 690m2. Deze kleinere maat is het gevolg van de splitsing van een grotere eenheid in het complex. In de huidige markt is voor deze zeer grote eenheden onvoldoende vraag. De eigenaar van het complex wil graag leegstand voorkomen en is daarom van plan, ter aanvulling en versterking van de meubeltoonzalen waar WOOON grotendeels uit bestaat, een aantal kleinere ruimten aan te bieden voor detailhandel en dienstverlening binnen het thema woninginrichting. Sanisale verkoopt (delen van) badkamers en is qua branche goed te plaatsen in het thema woninginrichting. Overwegingen Het meubelplein heeft dringend behoefte aan impulsen om de levensvatbaarheid van de woonboulevard te verbeteren. Het aanvullen van het aanbod met andersoortige dienstverlening en detailhandel die passen bij het thema wooninrichting is daarom begrijpelijk en gezien de risico’s bij leegstand ook ruimtelijk wenselijk. Het voorgestane filiaal verkoopt benodigdheden voor de inrichting van badkamers en past daarom binnen het thema. De ondergrens van 1000 m2 werkt momenteel te beperkend voor de verhuur van PDVlocaties. Met de toename van internetwinkels is een ander winkelgedrag ontstaan. Voor de winkelboulevard is het daarom zoeken naar een nieuwe optimum voor het winkeloppervlak.

De opsplitsing in eenheden kleiner dan 1000 m2 vergroot het aanbod van dergelijke ruimten in de regio. Daarmee ontstaat het risico op verdringing; het inwisselen van leegstand op de ene plek voor de andere. Gezien dat hier enkel wordt verhuurd aan partijen die een directe relatie hebben tot het thema ‘wooninrichting’ en geen branchevreemde producten worden verkocht is dat in dit geval een beperkt risico.

Conclusie Gezien bovenstaande aanleiding, nader toelichting en overwegingen vragen wij het REO aangaande de te ontwikkelen 690 m2 detailhandel aan Meubelplein 1 positief te adviseren.

Onderbouwing omgevingsvergunning Woonboulevard WOOON Leiderdorp

Oktober 2013

II

Onderbouwing omgevingsvergunning voor (binnenplanse) afwijking van het bestemmingsplan

Woonboulevard WOOON Leiderdorp Corio Nederland BV

IV

WPM Research & Consultancy Project:

Onderbouwing omgevingsvergunning voor (binnenplanse) afwijking van het bestemmingsplan

Opdrachtgever:

Corio Nederland BV

Namens opdrachtgever:

dhr. T. Wilke

Referentienummer:

R&C13.019

Datum:

10 oktober 2013

Opsteller:

ir. Johan Haringsma

Inhoudsopgave 1.

ACHTERGROND EN VRAAGSTELLING ......................................... 1

1.1

ACHTERGROND EN OPZET NOTITIE ................................................................................................ 1

1.2

RICHTLIJNEN OMGEVINGSVERGUNNING ........................................................................................ 2

1.3

PERSPECTIEF EN KWALITEITSSTREVEN............................................................................................... 3

2.

KORTE SCHETS VAN HET AANBOD ............................................ 5

2.1

KENMERKEN ............................................................................................................................ 5

2.2

HET AANBOD AAN SANITAIRWINKELS ............................................................................................. 5

3.

BELEIDSASPECTEN ............................................................. 8

3.1

GEMEENTELIJK BELEID ................................................................................................................ 8

3.2

DETAILHANDELSSTRUCTUURVISIE HOLLAND RIJNLAND ........................................................................ 8

3.3

CONCLUSIES ........................................................................................................................... 9

4.

SLOTCONCLUSIES ............................................................. 10

5.

BIJLAGE 1: HUIDIG AANBOD WOOON ...................................... 11

6.

BIJLAGE 2: KWALITEITSSTREVEN WOOON ................................ 12

7.

BIJLAGE 3: DUURZAME ONTWRICHTING ................................... 14

WPM GROEP • O ND ER BO UW IN G OM GE VIN GSVE RGUN NIN G VO OR ( BINN EN PLAN SE ) AF WI JKIN G VAN HE T BE ST EMMIN GSPLAN

1. A C H T E R G R O N D

EN VRAAGSTELLING

WOOON Leiderdorp is een woonboulevard gelegen langs de rijksweg A4 tussen Den Haag en Amsterdam. Op de naastgelegen locatie zal in 2014 een vestiging van IKEA worden geopend. Naast de reeds toegestane (GDV-) branche “babyartikelen” vindt op dit moment een discussie plaats over de vraag of een sanitairwinkel kleiner dan 1.000 bvo moet worden toegestaan.

1.1 ACHTERGROND EN OPZET NOTITIE Wooon vormt een zogenaamde perifere winkelconcentratie, bedoeld voor grootschalige detailhandel. Toegestaan zijn winkels die vallen onder het zogenaamde pdv-assortiment, mits het oppervlakte minimaal 1.000 m2 bvo bedraagt. Aanleiding van voorliggende notitie vormt de noodzaak voor een omgevingsvergunning voor (binnenplanse) afwijking van het bestemmingsplan. Deze vergunning beoogt om ook vestigingen kleiner dan 1.000 m² bvo toe te laten. Concreet gaat het om het faciliteren van de vestiging van Sanisale. Voorwaarden binnenplanse afwijking Het bestemmingsplan 'W4' stelt aan een dergelijke binnenplanse afwijking de voorwaarden dat het moet gaan om detailhandel binnen het thema 'woninginrichting', waarbij de vestiging geen onevenredige verstoring van de detailhandelsstructuur veroorzaakt en er geen verkoop van branchevreemde producten plaatsvindt (zie ook paragraaf 1.2)

Bij bestemmingsplanwijzigingen en binnenplanse afwijkingen is een goede onderbouwing vereist. In voorliggend geval gaat het daarbij om de vraag of vestiging: a. van een winkel in sanitair vanuit goede ruimtelijke ordening geoorloofd is. b. Bovendien is het van belang om vast te stellen of er het gevaar bestaat dat van de (beoogde) verzorgingsstructuur wordt afgeweken.

1

2


In het volgende geven we een beoordeling van het initiatief in het licht van de huidige regelgeving. Achtereenvolgens besteden we aandacht aan: A.   

Algemeen kader vraagstelling Perspectief woonboulevards; Huidige regelgeving rond perifere detailhandel; Aanbodsituatie en kenmerken van het verzorgingsgebied.

B. 

Marktontwikkelingen Het belang van het initiatief voor het waarborgen van het toekomstige voorzieningenniveau in de gemeente; Ruimtelijke effecten op de verzorgingsstructuur c.q. kans op leegstand elders.



C. Beoordeling beoogd beleid  Gemeentelijk beleid; uitgangspunten van het gemeentelijke detailhandelsbeleid;  Regionaal beleid; recente beleidskaders en de daarin centraal gestelde doelstellingen voor de winkelstructuur.

1.2 RICHTLIJNEN OMGEVINGSVERGUNNING In de toelichting op het bestemmingsplan (artikel 5.4.1) staat dat Burgemeester en Wethouders bij omgevingsvergunning kunnen afwijken van de minimale maat van 1.000 m2 bruto vloeroppervlak onder de volgende voorwaarden: a) Het moet detailhandel betreffen binnen het thema 'woninginrichting' (zoals omschreven onder artikel 5.1 sub a);

b) De vestiging mag geen onevenredig verstoring van de detailhandelsstructuur veroorzaken; c) Er vindt geen verkoop van branchevreemde producten plaats; Ad a): thema Sanisale is een snel groeiende formule in het segment van sanitairmaterialen, die zich onderscheidt door het hele pakket aan service en diensten (bv. ontwerp, installatie). Volgens de definities van Locatus behoort sanitair dus tot het thema ‘wooninrichting’. Meer specifiek worden door Locatus de volgende brancheaanduidingen gehanteerd:   

Branche: Hoofdbranche: Groep:

37.170.280-Sanitairmaterialen; 37.170-Doe-Het-Zelf; 37-In/Om Huis.

De branche sanitairmaterialen komt op verschillende grootschalige concentraties in Zuid-Holland voor. Gezien de kwalitatief hoogwaardige formule en het complete pakket aan diensten die Sanisale levert, vormt de formule een welkome aanvulling op het pakket van Wooon. Ad b) onevenredige verstoring winkelstructuur Hier gaat het om uiteraard de vraag wat onder ‘onevenredige verstoring’ moet worden verstaan. Het is – gezien de aard van de branchering – op voorhand niet aan de orde dat er sprake zou kunnen zijn van onevenredige ontwrichting. In voorliggend geval is veel meer de vraag of vestiging:






past in de landelijke filosofie over ruimtelijk detailhandelsbeleid. Succesvolle locatiekeuze en vestigingsstrategie van de detailhandel zijn nodig, om te komen tot een evenwichtige, hoogwaardige en duurzame detailhandelsstructuur (‘de juiste voorziening op de juiste plek’). aansluit bij het gemeentelijk en regionaal beleid. Het gaat het om de vraag of sprake is van consistent overheidsbeleid.

Ad c): verkoop branchevreemde producten Sanisale heeft een formule die niet is gericht op het aanbieden van branchevreemde producten. Voor zover dit bij aanbieders op grootschalige concentraties dreigt, kunnen bestemmingsplanvoorschriften dit tegengaan.

1.3 PERSPECTIEF EN KWALITEITSSTREVEN ‘Vernieuwen onder moeizame marktomstandigheden’ De functie van zuiver thematisch gespecialiseerde woonboulevards staat onder druk, vooral in kleinere (regionale) verzorgingsgebieden. Dat heeft niet alleen te maken met de huidige marktomstandigheden, waardoor de bestedingen in de woonbranche sterk zijn afgenomen. Het heeft ook te maken met het koopgedrag en de bovenregionale concurrentie. Koopstroomonderzoeken zoals die van de Randstad in 2004 en 2011 tonen aan dat de consument voor de aanschaf van wooninrichtingsartikelen bereid is om steeds grotere afstanden af te leggen. Perifere en grootschalige clusters zonder sterke profilering, te weinig kritische massa en incomplete branchering

lopen daardoor de kans de concurrentie het hoofd te moeten bieden. De opgave voor woonboulevards is om de consumentenwensen centraal stellen en in te spelen op een ideale branchemix ter bevordering van gezamenlijke synergie. Dit is een afgeleide van de individuele trekkracht van de formules en zelfstandig ondernemers. Naar de toekomst toe is het belangrijk dat binnen het relatief ongunstige marktperspectief de woonboulevards blijvend inspelen op de marktdynamiek: binnen hun thema of een afgewogen conceptuele uitbreiding daarvan. Ook is het van belang de behoefte van ondernemers en formules op passende wijze te blijven faciliteren en accommoderen. In steeds meer specifieke branches is een groter draagvlak nodig om rendabel te kunnen functioneren. De categorie grotere vestigingen profiteert van ruime keuze, inkoopkracht en landelijke marketing. Omdat internet als aankoopkanaal steeds meer een alternatief wordt, zijn de formules gebaat bij een zeer efficiënte bedrijfsvoering, waarbij de prijs concurrerend kan blijven en een landelijk dekkend netwerk van een selectief aantal fysieke winkels een onderscheidende meerwaarde biedt. Kwaliteitsstreven WOOON Wooon omvat de assortimentsgroep meubelen, aangevuld met aanvullend woninggerelateerd aanbod. WOOON beslaat ruim ca. 40.000 m2 grootschalige winkelruimte en heeft een winkelaanbod dat vooral is gericht op het midden tot hogere prijssegment. Gezien de kwaliteit van het diverse aanbod en de naamsbe-

3

4


kendheid van WOOON (het vroegere Meubelplein Leiderdorp) verkeert deze winkellocatie in een goede positie ten opzichte van de concurrentie. Het verzorgingsgebied heeft een straal van 20 autominuten en bestaat o.a. uit de Bollenstreek, Leiden e.o., Zoetermeer, regio Haaglanden, Alphen aan den Rijn en Gouda.

De synergie tussen deze assortimentsgroepen is niet in alle gevallen even groot, maar toch voldoende aanwezig om te kunnen spreken van concentratievoordelen. Het succes van de concentratie is gestoeld op de volgende aspecten: a) Kritische massa; De kritische massa van een themacentrum ligt op ca. 40.000 wvo. Door uitbreiding vindt versterking plaats in relevante segmenten. Daardoor neemt de herkenbaarheid toe en kunnen verschillende functies profiteren van elkaars nabijheid.

b) Invulling; Een goede invulling bestaat uit elementen die elkaar versterken, uitnodigen tot combinatiebezoek, ondernemers in staat stellen gebruik te kunnen maken van gemeenschappelijke voorzieningen en elkaar niet in de weg zitten. Wel geldt dat dit type centra (vooralsnog) veelal doelgericht worden bezocht. c) Corridorfunctie; Wooon ligt aan een belangrijke corridor met uitstekende verbinding met stedelijke agglomeraties. Dit betekent dat Wooon in theorie een groot verzorgingspotentieel heeft. Mits optimaal inspelend op veranderende consumentenwensen, kan sprake zij van en toekomstbestendige voorzieningencluster. d) Complementariteit met hoofdwinkelgebieden. Wooon moet dat bieden wat de omliggende centra niet of maar zeer gedeeltelijk bieden. Bijvoorbeeld omdat ze ruimte bieden aan winkels met een (zeer) grote vloeroppervlakte die niet in de traditionele centra gevestigd kunnen worden, vanwege doelgerichtheid van bezoek en/of bereikbaarheid. Complementariteit vormt hier eerder het sleutelwoord dan concurrentie. Complementariteit mikt erop dat de economie van Leiderdorp een impuls krijgt doordat zowel Leiderdorp Centrum als Wooon een deel van de markt weten te bedienen en zo een groter verzorgingsbereik kan worden gecreëerd. Ten aanzien van dit laatste aspect concluderen we dat – door de complementariteit van Wooon ten opzichte van omliggende centra - geen ‘onevenredige verstoring’ valt te verwachten in de lokale structuur.


2. K O R T E

SCHETS VAN HET AANBOD

de meerderheid gaat het om kleine speciaalzaken. Een landelijk bekende formule in dit segment is Sani Dump, die zich bij voorkeur vestigt op woonboulevards.

2.1 KENMERKEN WOOON (het vroegere Meubelplein Leiderdorp) verkeert in een goede positie ten opzichte van de concurrentie. Het verzorgingsgebied heeft een straal van 20 autominuten en bestaat o.a. uit de Bollenstreek, Leiden e.o., Zoetermeer, regio Haaglanden, Alphen aan den Rijn en Gouda. Gezien de goede ligging aan een hoofdverkeersas, biedt dit een goed uitgangspunt voor een all-in concept. Regio's

Totale bevolking Jan 2013

Agglomeratie Leiden en Bollenstreek (CR)

411.351

Leiden (GA)

257.042

Leiderdorp

26.743

Desondanks is het functioneren niet geheel probleemloos gebleken (zie Koopstromenonderzoek Zuid Holland). Dit betekent dat er binnen de grenzen van de regelgeving gezicht moet worden naar versterkingsopties. Wooon voldoet (net) aan de eisen van de minimale massa. Het is zaak (daar waar dit mogelijk is) met passende assortimenten te completeren. Sanisale is in dit opzicht een goede aanvulling op het assortiment.

2.2 HET AANBOD AAN SANITAIRWINKELS Sanitairwinkels vormen een gespecialiseerd segment binnen het (woon)thema ‘in en rond het huis’. In de provincie Zuid Holland treffen we ca. 40 vestigingen in deze branche aan. In

De branche ‘sanitair’ is in hoofdzaak gevestigd buiten de reguliere hoofdwinkelgebieden en buurt-, wijken stadsdeelcentra. Gezien het feit dat het gaat om een hoge specialisatiegraad en grote verzorgingsgebieden, is dit ook logisch. Dit type winkels heeft een herkenbare plek nodig met soortgelijke aanbieders in het thema ‘In en rond het huis’. Omgekeerd betekent dat gezien de specifieke vestigingsvoorkeuren, er geen concurrentie – laat staan verstoring – van de reguliere winkelgebieden. Binnen het principe ‘de juiste winkel op de juiste plaats’ vormt Sanisale een welkome aanvulling

5

6


voor Woon en een uitstekende plek. Goede alternatieven voor vestigingslocatie deze formule bestaan er nauwelijks of niet. PDV-locaties

Winkelgebied

’t Heen (Katwijk)

Ambachtsweg

Woonplaats Katwyk Zh

Baanderij (Leiderdorp)

De Baanderij

Leiderdorp

Vanuit de aanbodzijde concluderen we het volgende. In het algemeen treffen we winkels aan in reguliere winkelgebieden (hoofdwinkelgebieden, ondersteunende centra, Winkels Wvo zoals buurt- en wijkwinkelgebieden), op groot40-50 30000-40000 40-50 30000-40000 schalige concentraties en verspreid in de stad.

Euromarkt/ Da Vinei (Alphen aan den Rijn)

Da Vinci

Alphen Aan Den Ryn

40-50

10000-20000

Lammenschans (Leiden)

Lammenschansweg

Leiden

10-20

10000-20000

Rijneke Boulevard (Zoeterwoude/ Rijnwoude)

Rijnekeboulevard Hazerswoude

Hazerswoude Ryndyk

10-20

10000-20000

Rijnekeboulevard Zoeterwoude

Zoeterwoude

20-30

30000-40000

WOOON (Leiderdorp)

Wooon Leiderdorp

Leiderdorp

30-40

30000-40000

PDV (buiten Holland Rijnland)

De Hoogstad

Vlaardingen

20-30

10000-20000

Elektraweg

Maassluis

1-10

Elysium

Maassluis

1-10

Kolkplein

Spykenisse

10-20

10000-20000

Leeuwenstein

Delft

20-30

20000-30000

Megastores

S Gravenhage

Meubelboulevard

Capelle Ad Yssel

Nijverwaard

Sliedrecht

Reijerwaard

Barendrecht

50-

60000-

20-30

30000-40000

50-

60000-

30-40

20000-30000 10000-20000

Stadionweg Rotterdam

Rotterdam

20-30

t Woud

Brielle

20-30

Woonboulevard De Bosschen

Oud Beyerland

10-20

10000-20000

Woonboulevard Dordt

Dordrecht

10-20

10000-20000

Woonboulevard Naaldwijk

Naaldwyk

30-40

20000-30000

Woonboulevard Spijkse Poort

Gorinchem

10-20

10000-20000

Woonhart

Zoetermeer

20-30

20000-30000

Het beleid is erop gericht winkelfuncties in de reguliere winkelgebieden te concentreren en daarmee de kwaliteit van deze gebieden in stand te houden. Grootschalige concentraties vallen buiten de reguliere winkelstructuur. Ze worden gezien als overloopgebieden. Hier zijn winkels gevestigd waarvoor reguliere winkelgebieden geen passende vestigingslocatie vormen. Dit bijvoorbeeld vanwege schaalgrootte en/of de aard van de branche (de zogenaamde pdv-branches). De vraag of als gevolg van de komst van Sanisale verstoring van de detailhandelstructuur op zal treden, richt zich concreet op de vraag of de komst van Sanisale zal leiden tot het ernstig kwaliteitsverlies (bv. leegstand) in de reguliere winkelgebieden. Omdat dit type winkels zich niet in de reguliere winkelgebieden bevinden, zal van verdringing geen sprake zijn. Van verstoring van de detailhandelsstructuur dus evenmin.


Markant en herkenbaar gebouw langs de A4

Sterke uitgangspositie

7

8


3. B E L E I D S A S P E C T E N

3.2 DETAILHANDELSSTRUCTUURVISIE HOLLAND RIJNLAND Centraal in de regionale detailhandelsstructuurvisie van Holland

3.1 GEMEENTELIJK BELEID

Rijnland (2006) staat de versterking van bestaande (winkel)centra.

Algemeen In de lokale detailhandelsvisie van de gemeente is Wooon onder de thematische winkelgebieden geschaard. Aangegeven is dat het wenselijk zou zijn het concept te optimaliseren, zodat Wooon de concurrentie aankan: “Het totaalconcept rond het thema wonen. Deze locatie zou zich in combinatie met IKEA in de toekomst moeten kunnen ontwikkelen tot het regionale aankoopcentrum op het gebied van woninginrichting in het midden en hoge segment. Op beperkte schaal zijn ondersteunende activiteiten met een directe relatie tot wonen (bijvoorbeeld hypotheekshop en interieurarchitect) mogelijk, om een totaalconcept rond het thema wonen te realiseren. Voorwaarde is dat het aanbod aanvullend is op de bestaande winkelcentra. Vestiging van bouwmarkten en andere winkels die niet tot de woonbranche behoren, is niet toegestaan.

ontwikkelingen een aantal locaties benoemd (opvanglocaties).

Daarnaast is voor de opvang van (nieuwe) perifere (detailhandels)

Woonthemacentrum

met

regionaal

verzorgingsgebied

(perifere detailhandelslocatie); III.

ven: WOOON wordt gezien als het totaalconcept rond het thema wonen. Deze locatie zou zich in combinatie met IKEA in de toekomst moeten kunnen ontwikkelen tot het regionale aankoopcentrum op het gebied van woninginrichting in het midden en hoge segment. Op beperkte schaal zijn ondersteunende activiteiten met een directe relatie tot wonen (bijvoorbeeld hypotheekshop en interieurarchitect) mogelijk, om een totaalconcept rond het thema wonen te realiseren. Voorwaarde is dat het aanbod aanvullend is op de bestaande winkelcentra. Vestiging van bouwmarkten en andere winkels die niet tot de woonbranche behoren, is niet toegestaan. Specifiek voor Leiderdorp zijn WOOON en de Baanderij onder-

Beleidslijn WOOON II.

De locaties ten aanzien van Leiderdorp worden als volgt beschre-

Gericht op het thema “woninginrichting”;

IV. Binnen het thema “woninginrichting” worden ook kleine speciaalzaken (kleiner dan 1.000 m2 wvo) toegestaan.

Een Sanisale behoort niet tot de uitgesloten categorieën (bouwmarkt), en mag zich derhalve volgens het gemeentelijk detailhandelsbeleid op Woon vestigen.

zocht. Ten aanzien van WOOON wordt het volgende gesteld: I.

Concentratie van het aanbod woninginrichting in Holland Rijnland in het midden- en hogere marktsegment;

II.

Versterking van het thema met kleinere speciaalzaken (< 1.000

III.

Duidelijk profiel van WOOON vasthouden: alleen woninginrich-

m2 wvo) binnen het thema woninginrichting toestaan; ters.


Conclusies is dat een winkel als Sanisale een goede invulling vormt van de voorgestane strategisch koers.

3.3 CONCLUSIES Het lokaal ruimtelijk detailhandelsbeleid is duidelijk. Dit is het optimaliseren van de huidige situatie en het toestaan van de uitbreiding (al is van het laatste in voorliggend geval geen sprake). De motivaties daarvoor zijn naar onze mening legitiem en sluiten aan bij de wens de onderlinge positionering van de winkelconcentraties in de gemeente te optimaliseren. We komen we tot de volgende beoordeling: 1.

Rond dit type centra is sprake van aanzienlijke dynamiek. De centrale locatie biedt door de goede bereikbaarheid uitstekende mogelijkheden dynamiek passend te faciliteren.

2.

Wooon vormt juist vanwege het thema een aanvullend winkelmilieu, en speelt in op andere motieven dan de hoofdcentra.

3.

De beoogde uitbreiding van Wooon clustert een aantal grootschalige aanbieders. Dit sluit ook aan bij het landelijk beleid, waarbij ruimtelijke concentratie leidend is.

Hieruit mag blijken dat de vestiging van Sanisale op Wooon aansluit bij de verwoorde beleidsdoelen op verschillende beleidsniveaus. Wooon is onderscheidend van overige grootschalige concentraties binnen en buiten de gemeente. Sanisale is dat ook en vormt een complementaire versterking.

Kortom, Sanisale biedt een passende versterking die niet verstorend werkt, maar juist een aanvulling vormt aangezien zij is complementair aan het bestaande aanbod. Onevenredige verstoring valt dan ook niet te verwachten. We concluderen dat dit positief aansluit bij een van de voorwaarden voor een binnenplanse afwijking “de vestiging mag geen onevenredige verstoring van de detailhandelsstructuur veroorzaken”.

9

10


4. S L O T C O N C L U S I E S “Verstoring van de winkelstructuur heeft niet betrekking op de vraag of er concurrentie optreedt, maar of er ‘onevenredige verstoring’ plaatsvindt van de centrale winkelgebieden en/of buurt- en wijkwinkelgebieden. Daarvan zou sprake zijn als door de komst van Sanisale essentieel geachte winkels in deze gebieden zouden verdwijnen, het noodzakelijk voorzieningenniveau zou dalen of leegstand zou optreden.”

In ons onderzoek hebben we relevante criteria benoemd om een lokaal initiatief te beoordelen en het initiatief Wooon daaraan getoetst. In de onderstaande tabel hebben we deze criteria nog ´s aangegeven en beoordeeld. Economische dynamiek Markttechnische beoordeling

Om een binnenplanse afwijking van het bestemmingsplan 'W4' mogelijk te maken moet primair worden voldaan aan de gestelde randvoorwaarden. Het initiatief moet gaan om ‘detailhandel binnen het thema 'woninginrichting' (zie 1.2 ad a), de vestiging mag geen onevenredige verstoring van de detailhandelsstructuur veroorzaken (zie conclusies hoofdstukken 2 en 3) en er mag geen verkoop van branchevreemde producten plaatsvinden (zie 1.2 ad c). Onze beoordeling is dat Sanisale een passende versterking biedt, binnen de genoemde randvoorwaarden, die niet verstorend werkt, maar juist een bijdrage levert aan de structuur. Op grond van onze beoordeling adviseren wij positief inzake de vestiging van Sanisale en de voorgestelde binnenplanse afwijking.

Beoordeling Gezonde ontwikkeling kijkend naar omv ang, locatie en kracht v an Wooon

Ondernemerschap

Sanisale heeft uitsekende reputatie en marktaandeel groeit.

Toegev oegde waarde v oor structuur

Faciliteert schaalv ergroting en v ernieuwing in desbetreffende branche.

Vernieuwingswaarde in relatie tot trends

Huisv esting faciliteert modern concept, dat aansluit bij consumentenwensen, innov atie en marketing.

Klantwaarde Toegev oegde waarde

Complementaire aanbieder binnen thema v ersterken klantwaarde op lokale en regionaal niv eau.

Verzorgingsfunctie

Completering concept met regionaal bereik en aanv ullende kwaliteiten ten opzichte v an bestaand aanbod.

Ruimtelijke kwaliteit Bereikbaarheid

Geen belasting v an bebouwde omgev ing.

Ontwrichting

Gen kans op concurrentiële effecten en v erschraling v an het aanbod in hoofdcentra.

Situering

Locatie is complementair milieu, gelegen aan corridor (A 4) met v erbinding naar groot achterland.

Toegankelijkheid en expeditie

De v erkeersstromen v oor v oetgangers, fietsers, autobezoekers en laden & lossen kunnen adequaat worden afgewikkeld.

Beleidsoriëntatie Gemeentelijk beleid

Groei en duidelijker positionering .

Regionaal beleid

Positief tegenov er toestaan specialisten < 1000 m2 bv o.


5. B I J L A G E 1 : H U I D I G

AANBOD

Bron: www.creatingretailparks.nl, 2013

WOOON

11

12


6. B I J L A G E 2 : K W A L I T E I T S S T R E V E N W O O O N I.

Kwaliteit van het aanbod

Figuur: Richting kwaliteitsstreven Wooon

a) Kritische massa; De kritische massa van een themacentrum ligt hoger dan het huidige metrage. Door uitbreiding vindt versterking plaats in relevante segmenten. Daardoor neemt de herkenbaarheid toe en kunnen verschillende functies profiteren van elkaars nabijheid. b) Invulling; Een goede invulling bestaat uit elementen die elkaar versterken, uitnodigen tot combinatiebezoek, ondernemers in staat stellen gebruik te kunnen maken van gemeenschappelijke voorzieningen en elkaar niet in de weg zitten. Wel geldt dat dit type centra (vooralsnog) veelal doelgericht worden bezocht. c) Openbare ruimte; Voor dit type centra is de openbare

ruimte de verbindende factor tussen de verschillende functies. De kwaliteit en uitstraling van de openbare ruimte moet dusdanig zijn dat zij kan bijdragen aan het verlengen van de verblijfsduur, aan een positief imago en aan combinatiebezoek. Met Wooon zijn afspraken gemaakt omtrent aanpassingen aan de openbare ruimte.

III. Benutten corridorfunctie

II. Complementair milieu I. Faciliteren schaalvergroting

V. De kwaliteit van de winkelstructuur d. Complementariteit met hoofdwinkelgebieden. Wooon moet dat bieden wat de omliggende centra niet of maar zeer gedeeltelijk bieden. Bijvoorbeeld omdat ze ruimte bieden aan winkels met een (zeer) groot vloeroppervlakte die niet in de traditionele centra gevestigd kunnen worden. Bv. vanwege doelgerichtheid van bezoek, huureisen en bereikbaarheid, maar die wel een regionale reikwijdte heb-


ben. Complementariteit vormt hier eerder het sleutelwoord dan concurrentie. Complementariteit mikt erop dat de economie van Leiderdorp een impuls krijgt doordat zowel Leiderdorp Centrum als Wooon een deel van de markt weet te bedienen en zo een groter verzorgingsbereik kan worden gecreëerd. e. Corridorfunctie; Wooon ligt aan een belangrijke corridor met uitstekende verbinding met stedelijke agglomeraties. Dit betekent dat Wooon in theorie een groot verzorgingspotentieel heeft. Mits optimaal inspelend op veranderende consumentenwensen, kan sprake zij van en toekomstbestendige voorzieningencluster. In het kwaliteitsstreven neemt het optimaliseren van het aanbod een belangrijke plaats in, en wel zo dat er concentratievoordelen ontstaan voor zowel de aanbieders als de consument. In het geval van een Sanisale kan het aanbod in het thema worden versterkt. Voor de aanbieder vormt Wooon – vanwege de regionale bekendheid – een interessante en passende locatie.

13

14


7. B I J L A G E 3 : D U U R Z A M E

ONTWRI CHTING1

Jurisprudentie Uit diverse uitspraken van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State is duidelijk geworden dat in de ruimtelijke ordening in beginsel geen rekening mag worden gehouden met concurrentiebescherming. Dit speelt bijvoorbeeld bij een bestemmingsplan waarin nieuwe winkels worden toegestaan en exploitanten van bestaande winkels vrezen voor een toename van concurrentie. Dit is anders als aannemelijk is dat door de toename van het winkeloppervlak sprake zal zijn van ‘duurzame ontwrichting van het voorzieningenniveau'. Daarbij heeft de Afdeling uitgemaakt dat hierbij geen doorslaggevende betekenis hoeft te worden toegekend aan de vraag of sprake is van overaanbod in het verzorgingsgebied en mogelijke sluiting van bestaande detailhandelsvestigingen; doorslaggevend is of voor de inwoners van een bepaald gebied een voldoende voorzieningenniveau behouden blijft. In de praktijk wordt deze jurisprudentie door gemeenten soms aangegrepen als argument om nieuwe detailhandel, veelal locaties voor grootschalige detailhandel buiten de binnenstad (GDV locaties), toe te staan. Het argument is dan dat de GDV locatie niet zorgt voor een duurzame ontwrichting en dus planologisch aanvaardbaar moet worden geacht.

1

Mede ontleend aan artikel van Silvan Boer (Wieringa Advoca-

ten)

Dit is een misverstand. Het is niet juist dat de vestiging van detailhandel gelet op deze jurisprudentie niet meer aan andere criteria dan het criterium ‘duurzame ontwrichting' zou mogen worden getoetst. De Afdeling heeft slechts uitgemaakt dat louter economische motieven niet voldoende zijn om detailhandel (of specifieke branches) uit te sluiten. De ‘duurzame ontwrichtingjurisprudentie' is niet bedoeld als maatstaf om te bepalen of detailhandel überhaupt planologisch aanvaardbaar is. Goed planologisch beleid Er kan ook met het winkelconcentratiebeleid (dat decennialang door veel gemeenten werd en wordt gehanteerd) een valide planologisch doel worden nagestreefd. Door detailhandel buiten aangewezen winkelcentra niet (verder) toe te staan wordt voorkomen dat het winkelaanbod in de hoofdcentra (zoals binnensteden) verschraalt. Een dergelijk beleid kan wenselijk zijn omdat de vierkante meterprijs in de binnensteden vaak hoger ligt dan op perifere locaties. Als detailhandel vrijwel onbeperkt zou moeten worden toegestaan op perifere locaties, zou dat vrijwel zeker leiden tot een aanzienlijke toename van leegstand in de binnensteden. Uiteraard kan ook dat een keuze zijn: consumenten kunnen ook gebaat zijn bij vaak goed bereikbaar, grootschalige winkels buiten de binnensteden. Waar het om gaat is dat een gemeente deze keuze wel degelijk kan maken en zich dus niet mag verschuilen achter het criterium ‘duurzame ontwrichting'.

Conclusies Economische Effectrapportages Bedrijventerreinen Holland Rijnland

Stec Groep 2 oktober 2013 Evert-Jan de Kort, Erik Jan van Dijk, Boudewijn Kuijl

Stec Groep BV aan regio Holland Rijnland | 2 oktober 2013 - concept

1

1. Inleiding

In deze rapportage geven we een overzicht van de belangrijkste conclusies en aanbevelingen uit de Economische Effectrapportage Bedrijventerreinen (EER) voor de regio Holland-Rijnland. We rekenden de economische waarde en prestaties van 21 bedrijventerreinen in de regio door, zie kaart 1 op de volgende pagina. Met de EERs heeft u een scherp beeld van de economische kwaliteit en toekomstpotentie van uw terreinen. De EERs geven immers inzicht in hoe ‘courant’ uw bedrijventerreinen zijn vanuit het marktperspectief op dit moment, en hoe ze zijn opgewassen tegen de toekomstige, veranderende marktvraag naar bedrijventerreinen in Holland-Rijnland. De conclusies en adviezen uit deze rapportage kunt u gebruiken als input voor een actualisatie van uw regionale bedrijventerreinenstrategie. Daarbij gaat het primair om scherpe keuzes en prioriteiten in de herstructurering van bestaande (verouderde) terreinen in Holland-Rijnland. U zult bij de herstructurering moeten focussen op locaties die écht van (sociaal-)economische toegevoegde waarde zijn en waar écht rendement op investeringen kan worden gemaakt. Op de volgende pagina’s leest u over de belangrijkste algemene conclusies die we op basis van de individuele EERs kunnen maken. Voor de specifieke resultaten, conclusies en aanbevelingen per terrein verwijzen we naar de separate EERs voor elk bedrijventerrein.


2

Kaart 1: ligging van de 21 onderzochte bedrijventerreinen in Holland-Rijnland

1

2 4

3

5

8 9 10

7

16

6

13

20

14

21

12 11

15

17 18

19

1. 2.

Hillegom - Horst ten Daal Hillegom + Lisse - Hillegom Zuid + Meer en Duin 3. Lisse – Dever 4. Noordwijkerhout – Gravendam 5. Teylingen – Jaglust 6. Oegstgeest – Meob 7. Noordwijk en Katwijk – Klei Oost 8. Noordwijk – ‘s Gravendijck 9. Katwijk – ‘t Heen 10. Katwijk – Katwijkerbroek en Valkenburgseweg

11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21.

Voorschoten – Dobbewijk Leiden – Roomburg Leiden – De Waard Leiderdorp – De Baanderij Zoeterwoude – Grote Polder Kaag en Braassem – De Lasso Noord Rijnwoude – Hoogewaard Alphen aan den Rijn – Molenwetering Rijnwoude – ITC-Terrein Nieuwkoop – Bovenland Nieuwkoop – De Olm


3

2. Conclusies Economische Effectrapportage Holland-Rijnland

2.1. Bedrijventerreinen hebben grote economische waarde voor Holland-Rijnland Meer dan 50% van de regionale economie hangt samen met bedrijventerreinen De 15 gemeente in Holland-Rijnland tellen in 2012 circa 210.000 arbeidsplaatsen en 25.000 vestigingen. Sinds 2005 zijn deze aantallen toegenomen met respectievelijk 6% en 31%. De bedrijventerreinen in Holland-Rijnland telden in 2005 ruim 3.400 vestigingen en bijna 59.000 arbeidsplaatsen. Deze aantallen zijn in 2012 gegroeid tot ruim 3.900 vestigingen en bijna 68.000 arbeidsplaatsen! Zowel het aantal vestigingen als het aantal arbeidsplaatsen is op bedrijventerreinen in deze periode met (afgerond) 15% toegenomen. In totaal zijn de bedrijventerreinen goed voor 16% van het totaal aantal vestigingen in de regio en 33% van het totaal aantal arbeidsplaatsen. Inclusief multiplier effecten (indirecte werkgelegenheid, productie, toegevoegde waarde), hangt meer dan de helft van de economie in Holland-Rijnland samen met de bedrijventerreinen. De 21 onderzochte terreinen presteren bovengemiddeld goed, zowel qua banen en vestigingen… Voor een selectie van 21 terreinen hebben we een Economische Effectrapportage opgesteld. Deze terreinen zijn goed voor bijna 31.000 arbeidsplaatsen en 2.000 vestigingen (peiljaar 2012). De groei van het aantal vestigingen op deze 21 terreinen vanaf 2005 bedroeg in totaal 21%. De groei in arbeidsplaatsen was 8%. Deze 21 terreinen hebben overigens een aandeel van 40% in het totaal uitgegeven netto areaal aan bedrijventerrein in de regio Holland-Rijnland. …als qua toegevoegde waarde voor de economie van Holland Rijnland De terreinen zijn echter niet alleen belangrijk wat betreft het aantal vestigingen en arbeidsplaatsen. Ook wordt er toegevoegde waarde gecreëerd. Tezamen zijn de bedrijven en arbeidsplaatsen goed voor een gemiddelde productiviteit van circa € 2,1 miljard euro. Ter vergelijking, in de regio Holland-Rijnland tezamen wordt een waarde gecreëerd van circa € 13 tot € 14 miljard. Alleen al de 21 bedrijventerreinen zijn goed voor 15% van de toegevoegde waarde die in de regio Holland-Rijnland wordt gecreëerd! We kunnen concluderen dat de terreinen een belangrijke bijdrage leveren aan de regionale (en lokale) economie in Holland-Rijnland.


4

2.2. Pilotterreinen scoren ruim voldoende: gemiddeld een 6,5 De 21 pilotterreinen scoren een gemiddeld rapportcijfer van circa 6,5 In figuur 1 is per terrein aangegeven hoe het heeft gescoord (het totaal aantal behaalde punten) op elk onderdeel dat binnen de Economische Effectrapportage wordt onderzocht. Voor een overzicht hoe de EER is opgebouwd, en hoe deze werkt verwijzen we u naar de separate toelichting op het model. Er kunnen maximaal 64 punten behaald worden, waarvan 24 punten op de onderdelen Marktwaarde & Geld en Gebiedskwaliteit en 16 punten op het onderdeel Banen. Elk onderdeel bestaat uit een aantal indicatoren en per indicator kan een terrein telkens maximaal 4 (of minimaal 0) punten behalen. Dat betekent dat het onderdeel Banen uit vier indicatoren bestaat, en de onderdelen Marktwaarde & Geld en Gebiedskwaliteit beide uit zes indicatoren. Figuur 1: totaaloverzicht behaalde punten per onderdeel per bedrijventerrein Noordwijkerhout - Gravendam Noordwijk - 's Gravendijck Zoeterwoude - Grote Polder Alphen aan den Rijn - Molenwetering Hillegom + Lisse - Hillegom Zuid + Meer en Duin Noordwijk en Katwijk - Klei Oost Katwijk - 't Heen Rijnwoude - ITC-Terrein Leiden - Roomburg Nieuwkoop - De Olm Leiderdorp - De Baanderij Leiden - De Waard Teylingen - Jagtlust Nieuwkoop - Bovenland Lisse - Dever Katwijk - Katwijkerbroek en Valkenburgseweg Kaag en Braassem - De Lasso Noord Oegstgeest - Meob Voorschoten - Dobbewijk Rijnwoude - Hoogewaard Hillegom - Horst ten Daal 0 Punten onderdeel Banen (max. 16) Punten onderdeel Marktwaarde & Geld (max. 24) Punten onderdeel Gebiedskwaliteit (max. 24)

8

16

24

32

40

rode gebied: slechte kwaliteit

48

56

gele gebied: redelijke kwaliteit

oranje gebied: matige kwaliteit

groen gebied: goede kwaliteit

Bron: Stec Groep, 2013


64

5

In de figuur is ook weergegeven wat de score betekent voor de kwaliteit van het terrein. Een terrein heeft een goede kwaliteit als het meer dan 48 punten behaalt (ruim 75% van het totaal aantal punten) en een gemiddelde/redelijke kwaliteit als het tussen de 32 en 48 punten behaalt (50% tot 75% van het totaal aantal punten). Als een terrein minder dan 32 punten behaalt dan wordt het gekwalificeerd als matig. Een terrein met minder dan 16 punten is van slechte kwaliteit. Focus ligt op economische en markttechnische courantheid van de terreinen Bij ‘kwaliteit’ gaat het om de (sociaal-)economische en markttechnische kwaliteit van het terrein, zoals gemeten wordt via ons EER-model. De score van de terreinen zegt dus vooral iets over de economische waarde en courantheid van uw terreinen, zoals bereikbaarheid, ligging, functionaliteit/gebruikswaarde en toekomstwaarde van de locatie. Dit in tegenstelling tot de vaak meer ruimtelijke benadering (‘mooi/lelijk’) die tot nog toe vaak wordt gehanteerd bij het inventariseren van de verouderings- en herstructureringsopgave. Immers, de economische courantheid van een terrein is de crux: kunnen bedrijven er goed functioneren en draagt de locatie bij aan meer omzet, toegevoegde waarde en rendement voor zijn gebruikers en investeerders, nu en in de toekomst? Regelmatig zien we dat deze economische beoordeling tot andere inzichten (een andere opgave in aard en omvang) leidt dan de klassieke ruimtelijke benadering en zorgt voor meer focus en slaagkans in de aanpak van herstructurering. Opgave en inspanningen sluiten meer aan bij de belevingswereld en het momentum van de ondernemer en de bal komt meer te liggen waar die hoort: bij ondernemers en eigenaren op de locatie.

Geen enkel terrein scoort ‘slecht’ Bekijken we de 21 onderzochte bedrijventerreinen in de regio Holland-Rijnland dan valt op dat: • er geen terreinen zijn met een slechte kwaliteit; • er drie terreinen van echt goede kwaliteit zijn; • het merendeel van de bedrijventerreinen (14 terreinen) een redelijke/ gemiddelde kwaliteit heeft; • twee terreinen een matige tot redelijke kwaliteit hebben (vallen precies op de grens); • er slechts twee terreinen zijn die een matige kwaliteit hebben. Relatieve marktspanning op uw bedrijventerreinenmarkt is belangrijke oorzaak Al met al scoren de pilotterreinen gemiddeld een 6,5. Vergelijken we dit met het landelijke beeld, dan concluderen we dat de bedrijventerreinen in Holland-Rijnland er economische en markttechnisch gezien redelijk goed bij staan. De terreinen kennen over het algemeen een wat lagere leegstand, zijn wat intensiever bebouwd en hebben een hogere vastgoedwaarde dan landelijk gemiddeld. Belangrijke oorzaak is de bovengemiddelde marktspanning in de bedrijventerreinenmarkt van Holland-Rijnland, waardoor de bedrijventerreinen relatief aantrekkelijk blijven voor eigenaren en andere investeerders (waardebehoud, rendement). Regio’s waar we dit ook terug zien zijn Gooi en Vechtstreek, Utrechtse regio en gemeenten als Den Bosch en Den Haag. Hieronder geven we per categorie (zoals in de bullets hierboven weergegeven) een korte inhoudelijke toelichting wat deze score betekent voor het terrein en hoe deze tot stand is gekomen.


6

2.3. Grote terreinen hebben hogere kwaliteit dan kleinere, maar variatie is bij kleinere terreinen groter Hoe groter het terrein, hoe beter de kwaliteit, zo geldt voor de 21 onderzochte terreinen Bekijken we de score op kwaliteit naar grootte van het terrein dan valt op dat kleine terreinen (tot 15 hectare) sterk variëren in score: tussen de 30 en de 50 punten. Bij terreinen in de grootteklasse 15 tot 25 hectare valt op dat naarmate de grootte toeneemt, het aantal totaal behaalde punten (oftewel de kwaliteit) ook licht toeneemt, alhoewel het totaal aantal behaalde punten tussen de 33 en 37 punten blijft steken (met uitzondering van Horst ten Daal). Terreinen die weer een slag groter zijn halen weer meer punten. Terreinen in de grootteklasse 25 tot 35 hectare halen tussen de 41 en 43 punten en terreinen in de grootteklasse vanaf 35 hectare zelfs tussen de 46 en 52 punten, de score van Hoogewaard niet meegerekend. Oftewel, we kunnen concluderen dat hoe groter het terrein, des te beter de kwaliteit. Echter voor terreinen kleiner dan 15 hectare gaat dit niet op. De kwaliteit verschilt hier zeer sterk. Het is vooral de mate waarin deze terreinen kunnen inspelen op de meer kleinschalige, binnenstedelijke vraag die de kwaliteit van deze locaties (positief) bepaalt. ‘Economies of scale’ zorgen voor positievere score van grote terreinen De uitkomst lijkt een logische conclusie omdat op een groter terrein meer schaalvoordelen zijn te behalen. Immers, meer massa zorgt voor meer draagvlak voor voorzieningen zoals horeca, collectieve beveiliging, bewegwijzering, glasvezel maar ook OV-verbindingen (bushaltes of zelfs een stationslocatie) of het opwaarderen van weginfrastuctuur. Ook zijn deze terreinen minder kwetsbaar voor economische schommelingen Daarnaast geldt vaak dat grotere terreinen een grotere diversiteit in functies kennen, waaronder vaak meer hoogwaardige werkgelegenheid (denk aan R&D en dienstverlening of hoogwaardige productie). Dit zijn functies met een hoge toegevoegde waarde en spinoff, en zorgen voor een positieve bijdrage aan de economische betekenis van deze locaties. Bovendien zijn deze terreinen door de veelzijdigheid aan bedrijven in uiteenlopende sectoren minder kwetsbaar voor economische schommelingen. Als een sector op het terrein slecht presteert, is er altijd wel een andere die het goed doet en compenseert.


7

tot 15 hectare

15 tot 25 hectare

Molenwetering

t Heen

Grote Polder

Hillegom Zuid + Meer en Duin

Hoogewaard

ITC-Terrein

Gravendam

Klei Oost

De Olm

Jagtlust

Bovenland

De Baanderij

Dever

De Lasso Noord

Katwijkerbroek en…

Horst ten Daal

De Waard

Dobbewijk

s Gravendijck

Roomburg

64 56 48 40 32 24 16 8 0 Meob

totaal aantal behaalde punten

Figuur 2: verband tussen de omvang en de kwaliteit van bedrijventerreinen in HollandRijnland

25 tot 35 hectare 35 hectare en groter


2.4. Ligging van terreinen nauwelijks van invloed op waarde Landelijk gelegen terreinen scoren gemiddeld het laagst Kijken we naar de kwaliteit en de ligging van het terrein (zie figuur 3) dan valt op dat het niet per definitie zo is dat goed bereikbare terreinen aan de rand van de stad (aan N-weg of snelweg) een hogere kwaliteit kennen dan landelijke of binnenstedelijk gelegen terreinen. De scores ontlopen elkaar nauwelijks. Wel scoren landelijk gelegen terreinen gemiddeld het laagste aantal punten (36 punten). Locaties aan de snelweg scoren niet hoger dan andere terreinen Opvallend is dat snelwegterreinen niet significant hoger scoren dan andere terreinen. De grote variatie in kwaliteit van de onderzochte snelwegterreinen is vooral het gevolg van het type terrein en de kwaliteit van kavels en vastgoed. Kijken we alleen naar de terreinen aan N-wegen, dan zien we dat terreinen aan de rand van de stad wel gemiddeld beter scoren dan de landelijk gelegen terreinen.


8

Figuur 3: verband tussen de ligging en de kwaliteit van bedrijventerreinen in HollandRijnland totaal aantal behaalde punten

64 56 48 40 32 24 16 8

binnenstedelijk

landelijk

snelweg

snelweg

snelweg

snelweg

snelweg

N-weg

N-weg

N-weg

N-weg

N-weg

N-weg

N-weg

N-weg

N-weg

N-weg

N-weg

doorgaande weg

N-weg

N-weg

doorgaande weg

doorgaande weg

0

randstedelijk


De ligging, bereikbaarheid en omvang van de bedrijventerreinen zijn redelijk vaste gegevens. Deze randvoorwaarden zijn lastig te verbeteren. Een N-weg wordt geen snelweg en een landelijke ligging verandert niet snel in een binnenstedelijke ligging. Deze vaste gegevens zijn dus nauwelijks beïnvloedbaar, maar zijn wel een belangrijk gegeven bij de ontwikkeling van nieuwe terreinen. Hieronder gaan we dieper in op een aantal factoren die wel te beïnvloeden zijn door concrete acties op het gebied van verbetering in infrastructuur, beeldkwaliteit en vastgoed. Immers, bedrijventerreinen waar een aanpak het meest kansvol is, zijn terreinen met een matige sociaal en ruimtelijk-economische kwaliteit, waar nog volop mogelijkheden zijn voor het verbeteren van de openbare en private ruimte. Inclusief een aanpak van de leegstand.

2.5. Leegstand heeft vaak pandspecifieke oorzaak (niet-courant) en is niet direct gerelateerd aan kwaliteit van locatie Leegstand hangt vooral samen met courantheid en type vastgoed en eigendomssituatie In figuur 4 is de leegstand (aanbod-voorraadratio) afgezet tegen de kwaliteit (het totaal aantal behaalde punten) van de bedrijventerreinen. De verwachting is dat terreinen die van mindere kwaliteit zijn een hogere leegstand kennen. Uit de figuur blijkt dit verband nauwelijks. Sommige terreinen met een hoge score op kwaliteit hebben toch een relatief hoog leegstandspercentage. Tegelijkertijd zijn er ook terreinen met een lage score die bijna geen leegstand kennen. Het lijkt erop dat de oorzaak van leegstand niet direct Stec Groep BV aan regio Holland Rijnland | 2 oktober 2013 - concept

9

samenhangt met de kwaliteit van het terrein, maar vaak een pandspecifieke oorzaak heeft. Denk aan panden die geen economisch perspectief meer hebben omdat ze qua prijs, ligging, afmeting en indeling niet meer aansluiten bij de wensen van ondernemers. Verder kan ook de eigendomssituatie een rol spelen. Denk aan een pand dat onderdeel is van een veel grotere portefeuille en waarvan de (buitenlandse) eigenaar de pijn nog niet voelt. Ook zien we dat de leegstand zich vooral voordoet op terreinen met veel kantoren of kantoorachtig vastgoed en/of verouderde grootschalige bedrijfsruimten. Dit is geen specifiek fenomeen van Holland-Rijnland, maar zien we ook elders: zo loopt de vraag naar kantoren en kantoorachtig vastgoed terug en zijn bedrijventerreinen in het bijzonder geen aantrekkelijk milieu voor deze activiteiten. Overigens, is het nuttig om als regio in een vervolg dieper op de leegstandssituatie (omvang, aard, eigendomssituatie en achterliggende oorzaken) in te zoomen. Dit vormt immers belangrijke input voor de strategie die per terrein gevolgd kan en moet worden.

leegstandspercentage

Figuur 4: verband tussen de leegstand op, en de kwaliteit van bedrijventerreinen in Holland-Rijnland 18% 16% 14% 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 20

25

30

35

40

45

50

55

60

totaal aantal behaalde punten Bron: Stec Groep, 2013

Wel tendeert de leegstand op terreinen met hogere kwaliteit naar frictieleegstand Aan de andere kant kunnen we wel constateren dat er een lichte trechtervorm optreedt in de figuur (zie de groene stippellijnen die de onder- en bovenkant aangeven van de scores). Het aantal uitschieters naar boven en naar beneden, qua leegstandspercentage, neemt af naarmate een terrein een groter aantal punten behaald. De leegstand komt meer rondom het frictieniveau te liggen (tussen de 4 en 6%): het leegstandsniveau dat benodigd is om bedrijfsverhuizingen mogelijk te maken als gevolg van krimp of groei van gevestigde bedrijven. ‘Overall’ is de leegstand op (de onderzochte) terreinen in Holland Rijnland laag Over het geheel genomen is de leegstand op de bedrijventerreinen in Holland-Rijnland laag. Op de 21 onderzochte terreinen ligt de leegstand gemiddeld op 6%. Op alle terreinen in Holland-Rijnland ligt de leegstand op dit moment rond de 5% (bron: behoefteraming bedrijfshuisvesting Holland-Rijnland 2.0, 2012). Dit is lager dan landelijk Stec Groep BV aan regio Holland Rijnland | 2 oktober 2013 - concept

10

(circa 8 tot 10%). De eerder genoemde marktspanning op de bedrijventerreinenmarkt van Holland Rijnland is een belangrijke oorzaak. Daarnaast is de samenstelling van het bedrijfsvastgoed op de terreinen in Holland Rijnland relatief gunstig. Zo staan op de (onderzochte) terreinen in Holland-Rijnland relatief weinig grootschalige bedrijfsruimteobjecten. Het is juist bij grotere objecten waar (structurele) leegstand vaak een probleem is 1. Dit verklaart overigens wel de wat hogere leegstand op de 21 onderzochte terreinen; het betreft hier namelijk de wat grotere terreinen met enkele grootschalige lege objecten.

2.6. Bedrijventerreinen met een goede (beeld)kwaliteit van de openbare ruimte hebben een hogere waarde Wisselwerking tussen kwaliteit openbare ruimte en privaat terrein Uit figuur 5 blijkt dat bedrijventerreinen met een bovengemiddelde (beeld)kwaliteit van de openbare ruimte over het algemeen ook een hogere sociaal en ruimtelijk-economische kwaliteit kennen. Echter, deze kwaliteit kan ondanks een goede uitstraling en beheer en onderhoud van de openbare ruimte toch matig zijn. Op deze terreinen is vaak winst te behalen op het private vlak. De terreinen die een lage kwaliteit kennen kunnen daarbij ook een verbeterslag gebruiken (revitalisering/ facelift) in de openbare ruimte.

slecht tot matig

matig tot gemiddeld

gemiddeld tot redelijk

redelijk tot goed

Gravendam

s Gravendijck

Klei Oost


Molenwetering

ITC-Terrein

Roomburg

De Baanderij

Dever

Grote Polder

t Heen

De Olm

Jagtlust

Meob

Horst ten Daal

Bovenland


De Lasso Noord

Dobbewijk

De Waard

64 56 48 40 32 24 16 8 0 Hoogewaard

totaal aantal behaalde punten

Figuur 5: verband tussen de staat van de openbare ruimte en de kwaliteit van bedrijventerreinen in Holland-Rijnland

goed tot zeer goed


1

Landelijk staat bijvoorbeeld 25% van de aangeboden objecten groter dan 5.000 m2 leeg. Voor kleine objecten (tot 500 m2) bedraagt dit percentage 12%.


11

2.7. Bedrijventerreinen met courant en goed onderhouden privaat vastgoed hebben een hogere waarde Opgave op de onderzochte terreinen ligt vooral op privaat vlak In figuur 6 is de relatie tussen de staat van de private ruimte en de kwaliteit de 21 onderzochte bedrijventerreinen weergegeven. Het verband hiertussen is relatief groot. Op basis hiervan kunnen we constateren dat er vooral een sterke opgave ligt op het private vlak, wat overigens niet betekent dat er geen algemene aanpak geformuleerd kan worden. Een private aanpak is per definitie een maatwerkaanpak en sterk gericht op individuele knelpunten en problemen. De mogelijkheden om incourantheid van vastgoed op te lossen hangen af van het pand en het economisch perspectief van (de plek op) het terrein. Overigens valt op dat er een aantal terreinen is waarbij het private vastgoed in relatief goede staat verkeert, terwijl de sociaal en ruimtelijk-economische kwaliteit van het terrein beperkt is. Naast het feit dat er mogelijk meer kansen liggen in het verbeteren van de openbare ruimte of in randvoorwaarden (infrastructuur, voorzieningen, etc.), is een private aanpak hier vaak nodig. Een reden kan zijn dat het terrein nog slechts beperkt geschikt is voor werkfuncties of het vastgoed sluit niet meer aan bij de wens van bedrijven (ondanks courantheid). Figuur 6: verband tussen de staat van de private ruimte en de kwaliteit van bedrijventerreinen in Holland-Rijnland 64 56 48 40 32 24 16

matig

matig tot gemiddeld

gemiddeld tot redelijk

redelijk tot goed

goed tot zeer goed



Gravendam

s Gravendijck

Klei Oost

Roomburg


Molenwetering

Jagtlust

Horst ten Daal

Grote Polder

t Heen

ITC-Terrein

De Olm

De Baanderij

Bovenland

De Waard

Dever

De Lasso Noord

Dobbewijk

Hoogewaard

0


8

12

2.8. Ruim 60% van de onderzochte bedrijventerreinen is ‘trendproof’ Beoordeling terreinen op vijf economische hoofdtrends Er is niet alleen geanalyseerd wat de sociaal-economische kracht en kwaliteit van de bedrijventerreinen zijn, maar ook in hoeverre de bedrijventerreinen voorbereid zijn op de waargenomen economische trends en groeiverwachtingen. In het Stogo-rapport (2013) “Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland” komt een aantal trends naar voren die de toekomstige economische ontwikkelingen voor een belangrijk deel vormgeven en bepalen. Wij hebben hieruit de vijf belangrijkste trends gehaald die van directe invloed zijn op de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen en bedrijfsruimte. In box 1 hieronder zijn de trends uitgewerkt en toegelicht. Box 1: trends die van directe invloed zijn op de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen en bedrijfsruimte trend 1: internationalisering Internationalisering betekent schaalvergroting, specialisatie, efficiencyverbetering en een focus op kernactiviteiten om een internationale markt te kunnen voorzien van producten, diensten en kennis. Het zijn vooral de logistieke en industriële bedrijven op de bedrijventerreinenmarkt waar dit voor geldt. Zij zoeken dan ook locaties met een goede bereikbaarheid en zijn geneigd te clusteren bij hun concurrenten en branchegenoten. Daarbij geldt specifiek dat de nabijheid tot kennisinstellingen of onderzoekslaboratoria een belangrijke meerwaarde kan hebben trend 2: stedelijke concentratie In de toekomst verwacht men een toenemende belangstelling van bedrijven voor locaties in of nabij grootstedelijke concentraties. Hier vormen mensen en kapitaal, geclusterd in grootstedelijke omgeving, een essentiële input voor innovatie en productie. Om de hoogwaardige stedelijke economie te kunnen stimuleren is in toenemende mate behoefte aan bedrijventerreinen die goed ontsloten zijn voor auto- en vrachtverkeer en nabij een station liggen en waar nieuwe innovatieve bedrijven, die behoefte hebben aan een grote arbeidspool van hoogopgeleide mensen, kunnen landen. Een goed voorbeeld is het hoogwaardige kenniscluster rondom de universiteit van Leiden, maar ook de nabijheid van ESA (European Space Agency). trend 3: schaalvergroting en groei logistiek In samenhang met de internationaliseringstrend is er ook een toenemende behoefte aan bedrijventerreinen die uitgerust zijn voor het aantrekken van grotere bedrijven, vooral in de logistiek, waar schaalvergroting en automatisering de bedrijfsprocessen sterk beïnvloeden en daarmee ook de eisen ten aanzien van de locatie en het pand. Spreiding aan logistieke activiteiten, waarde toevoegen en onderscheiden van de concurrentie zijn de sleutelwoorden voor continuïteit. De randvoorwaarden voor logistieke bedrijven moeten kloppen. De behoefte aan goed ontsloten (via de snelweg, nabij de grootstedelijke centra en afzetmarkten) locaties nabij belangrijke vervoersassen en mainports en de beschikking over flexibel in te delen, maar vooral zeer grootschalige kavels, neemt toe. trend 4: groei aantal starters en ZZP’ers Het aantal starters, kleinschalige bedrijven en zelfstandigen neemt de laatste jaren sterk toe, mede gestimuleerd door de crisis. Vooral in de zakelijke (en creatieve) dienstverlening, de bouw en de handel en reparatie groeit het aantal starters en zelfstandigen in rap tempo. Deze ontwikkeling zorgt op de bedrijventerreinenmarkt naar een groeiende vraag aan diverse soorten en typen kleinschalige bedrijfsvastgoed, van kleinschalige kantoren, geschakelde en gestapelde bedrijfsruimten, bedrijfsverzamelpanden tot simpele garageboxen.


13

trend 5: functiemenging Functiemenging betekent het mengen van wonen, werken en voorzieningen. Door de wisselwerking van bovenstaande trends groeit ook de behoefte aan gemengde woon-werkmilieu’s. Een groeiend aantal bedrijven, sterk gestimuleerd door de verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt, heeft minder behoefte aan de traditionele bedrijventerreinen en wil graag in een meer gemengd gebied opereren, waar niet alleen gewerkt wordt, maar ook gewoond en gerecreëerd wordt. Functiemenging is het gevolg: gebieden waar wonen, werken, recreëren, shoppen naast elkaar bestaan en elkaar versterken. De monofunctionele locatie wordt voor een belangrijke groep gebruikers van werkruimten minder interessant.

Tabel 1: mate waarin bedrijventerreinen inspelen, of voorbereid zijn op toekomstige trends en ontwikkelingen op de bedrijventerreinenmarkt

EINDOORDEEL terreinnaam Horst ten daal (Hillegom) Jagtust (Teylingen) Molenwetering (Alphen aan den Rijn) De Lasso Noord (Kaag en Braassem) Katwijkerbroek & Valkenburgseweg (Katwijk) Bovenland (Nieuwkoop) Hillegom-Zuid & Meer en Duin (Hillegom & Lisse) ’t Heen (Katwijk) Klei-Oost (Katwijk & Noordwijk) De Waard (Leiden) Roomburg (Leiden) De Baanderij (Leiderdorp) Dever (Lisse) De Olm (Nieuwkoop) ’s Gravendijck (Noordwijk) Gravendam (Noordwijkerhout) MEOB (Oegstgeest) Hoogewaard (Rijnwoude) ITC-Terrein (Rijnwoude) Dobbewijk (Voorschoten) Grote Polder (Zoeterwoude)

T1. internationalisering gemiddeld

T2. stedelijke concentratie matig

T3. schaalvergroting gemiddeld

T4. groei starter/ ZZP goed

T5. functiemenging matig

score matig

redelijk sterk

redelijk redelijk

gemiddeld goed

goed goed

gemiddeld gemiddeld

redelijk goed

gemiddeld

gemiddeld

gemiddeld

sterk

gemiddeld

redelijk

zeer beperkt

gemiddeld

matig

goed

gemiddeld

matig

beperkt

matig

beperkt

goed

matig

matig

goed

gemiddeld

goed

goed

gemiddeld

redelijk

redelijk gemiddeld

redelijk gemiddeld

redelijk gemiddeld

sterk sterk

goed gemiddeld

goed redelijk

zeer beperkt sterk redelijk

gemiddeld sterk sterk

beperkt sterk redelijk

goed redelijk sterk

gemiddeld redelijk goed

matig sterk goed

gemiddeld gemiddeld goed

gemiddeld gemiddeld redelijk


goed goed sterk

matig beperkt redelijk


goed

gemiddeld

redelijk

sterk

redelijk

goed

redelijk beperkt

gemiddeld zeer beperkt

goed gemiddeld

redelijk matig

gemiddeld zeer beperkt

redelijk beperkt

redelijk

gemiddeld

redelijk

sterk

gemiddeld

redelijk

gemiddeld

gemiddeld

matig

sterk

gemiddeld

gemiddeld

sterk

redelijk

sterk

goed

gemiddeld

goed



14

Slechts 5 terreinen met een negatieve totaalscore Er zijn in totaal vijf terreinen met een negatieve totaalscore op alle trends gezamenlijk. Deze terreinen zijn het minst toegerust om te voorzien in de vraag afkomstig vanuit de trends. Hieronder presenteren we per trend de terreinen die het beste inspelen op deze trends. In de diverse factsheets van de individuele terreinen gaan we dieper in op mogelijke kansen en bedreigingen voor de toekomstwaarde van het terrein. Een nichemarkt van grootschalige bedrijventerreinen die internationalisering versterken Topterreinen voor het faciliteren/ stimuleren van trend 1. Internationalisering: • Roomburg • Grote Polder • Molenwetering • ’s Gravendijck • Gravendam Het zijn terreinen met een ligging aan de rand van de stad, een goede autobereikbaarheid en er is vooral (middel)grote industrie en logistiek gevestigd. Over het algemeen geldt dat binnenstedelijke of landelijk gelegen bedrijventerreinen, bedoeld voor de bovenlokale en, in mindere mate, de regionale markt niet goed uitgerust zijn om deze trend verder te versterken. In de regio Holland-Rijnland zijn echter diverse terreinen met een goede ligging, maar een afwijkend kwaliteitsniveau of vestigingenprofiel, waardoor ze (nog) niet inspelen op deze trend. Een goed voorbeeld is MEOB. Versterking van het groot- en hoogstedelijke bedrijventerreinensegment Het aantal terreinen dat sterk inspeelt op de trend stedelijke concentratie is redelijk beperkt. Dit komt omdat er simpelweg weinig bedrijventerreinen zijn met een grootstedelijke ligging, bereikbaarheid en kwaliteit. Topterreinen voor het faciliteren/ stimuleren van trend 2. Stedelijke concentratie: • Roomburg • De Baanderij • Molenwetering • Jagtlust • ‘t Heen Deze terreinen zijn bij uitstek geschikt om de meer hoogwaardige stedelijke economie te stimuleren: bedrijventerreinen die goed ontsloten zijn voor auto- en vrachtverkeer en nabij een station liggen en waar nieuwe innovatieve bedrijven, die behoefte hebben aan een grote arbeidspool van hoogopgeleide mensen, kunnen landen. Het betreft terreinen met hoogwaardig, duurzaam vastgoed met een modern gemengd uitstraling en flexibel in te richten kavels en panden om diversiteit aan functies mogelijk te maken. Een hoogwaardig voorzieningenniveau (gericht op veiligheid, beheer & onderhoud, ICTinfrastructuur en extra horecavoorzieningen) is een pre. Niet alle bedrijventerreinen komen hiervoor in aanmerking, alleen al gezien de ligging en ontsluitingsmogelijkheden. De focus moet liggen op het verder versterken van deze trend op terreinen die nu al redelijk tot sterk scoren. Stec Groep BV aan regio Holland Rijnland | 2 oktober 2013 - concept

15

Tekort aan grootschalige en logistieke terreinen in de regio Ook zijn er weinig bestaande terreinen die optimaal kunnen inspelen op de groeiende behoefte aan grootschalige kavels voor de logistiek, gestimuleerd door trends als schaalvergroting en automatisering. Topterreinen voor het faciliteren/ stimuleren van trend 3. Schaalvergroting en groei logistiek: • Roomburg • Grote Polder • Molenwetering • MEOB • ’s Gravendijck In samenhang met de internationaliseringstrend is er ook een toenemende behoefte aan bedrijventerreinen die uitgerust zijn voor het aantrekken van grotere bedrijven. De regio Holland-Rijnland kent meerdere terreinen die gezien hun ligging, profiel, omvang of bereikbaarheid/ toegankelijkheid geschikt zijn om deze trend te faciliteren. Toch zijn er geen echte logistieke hotspots aanwezig in de regio. Sterker nog, sommige grootschalige logistiek is gehuisvest op terreinen die, gezien de landelijke, afgelegen ligging, matige bereikbaarheid en beperkte omvang van het terrein eigenlijk niet geschikt zijn om logistiek te huisvesten. Ruim voldoende mogelijkheden voor starters en ZZP’ers om zich te vestigen op bedrijventerreinen De mate waarin de onderzochte terreinen starters en kleine zelfstandigen kunnen huisvesten is groot. Veel bedrijventerreinen in de regio hebben al veel ontwikkelingen gekend om deze groepen aan te trekken, waaronder herontwikkeling van verouderd vastgoed naar bijvoorbeeld bedrijfsverzamelpanden of garageboxen. Top terreinen voor het faciliteren/ stimuleren van trend 4. Groei starters/ ZZP’ers: • Gravendam • ’s Gravendijck • Klei-Oost • ’t Heen • De Baanderij Er is slechts een terrein dat matig inspeelt op deze trend, te weten het functioneelindustriële bedrijventerrein Hoogewaard. Slechts twee terreinen die bij voorbaat geschikt zijn voor functiemenging Functiemenging is een lastig thema op veel bedrijventerreinen. Een stedelijk milieu is gewenst om functiemenging op grote schaal toe te kunnen passen, wanneer het gaat om een combinatie van wonen, werken, recreëren en shoppen. De meeste bedrijventerreinen vallen toch in de categorie ‘traditioneel bedrijventerrein’ en zijn niet echt geschikt voor functiemenging vanwege de landelijke ligging, het ontbreken van voldoende voorzieningen of de aanwezigheid van hogere milieucategoriebedrijven. Stec Groep BV aan regio Holland Rijnland | 2 oktober 2013 - concept

16

Topterreinen voor het faciliteren/ stimuleren van trend 5. Functiemenging: • ’t Heen • De Baanderij • Gravendam • Roomburg • ’s Gravendijck Functiemenging kan wel op een kleiner schaalniveau toegepast (of ingepast) worden. Het gaat dan vooral om creatieve oplossingen bedenken voor nieuwe functies op bestaande bedrijventerreinen die bijvoorbeeld verouderd en leegstaand vastgoed kennen. Een combinatie van diverse werkfuncties zoals health, leisure en (beperkt grootschalige) retail. Deze functies gaan vaak nog goed samen met meer traditionele bedrijfsfuncties en zorgen toch voor meer energie en een betere kwaliteit, leefbaarheid en het terugdringen van leegstand op een bedrijventerrein.


17

3. Tips en aanbevelingen

3.1. Stel economische ‘sense of urgency’ en toekomstwaarde van de terreinen centraal bij uw herstructurering Uw terreinen zijn beoordeeld op markttechnische en economische kwaliteit: biedt het terrein een geschikt vestigingsmilieu voor bedrijven nu en in de toekomst in HollandRijnland? Op basis hiervan concluderen we dat uw terreinen over het algemeen een hoge economische waarde en goede kwaliteit hebben. Er werken veel mensen op uw bedrijventerreinen, er vinden veel innovaties plaats en er ontstaat veel nieuwe bedrijvigheid. De (langjarige) marktspanning op uw bedrijventerreinenmarkt speelt hierbij een rol en biedt u ‘concurrentievoordeel’ in de huidige recessie. Investeren in uw terreinen is relatief aantrekkelijk voor eigenaren en investeerders. Op basis van de beoordeling concluderen we dat grootschalige (publieke) herstructurering van terreinen in Holland-Rijnland niet noodzakelijk is. Bovendien moet de opgave meer benaderd worden vanuit de economische noodzaak en toekomstwaarde van de terreinen, minder vanuit ruimtelijke overwegingen. De focus moet liggen op terreinen: • die economisch en markttechnisch gezien cruciaal zijn voor Holland-Rijnland; de zogenaamde economische ‘systeemterreinen’ voor uw regio; • die ook echt toekomstwaarde hebben als bedrijventerrein, en; • waar maximale kansen zijn voor privaat initiatief/momentum van ondernemers en eigenaren (leegstand, geplande investering/verbouwing, verhuizing, kredietaanvraag, pensionering, aan/verkoop, etc.) Dit betekent dus niet per se in ‘slechte’ terreinen investeren – feitelijk de werkwijze tot op heden – maar juist in kansrijke bedrijvenlocaties die een zetje nodig hebben! Daar bovenop kunnen criteria meegenomen worden als: • bijdrage en belang van het terrein voor de speerpuntsectoren van Holland-Rijnland; • snelheid waarmee herstructurering kan beginnen; • potentieel vliegwieleffect; • ambities van de betreffende gemeente; • beschikbaarheid van middelen; • et cetera. We adviseren u nu als belangrijke vervolgstap om deze prioritering uit te werken, met voorliggende beoordeling als basis. Om tot een complete en goede prioritering te komen is het daarbij verstandig om ook de resterende (circa 60) terreinen op hun economische en markttechnische kwaliteit te beoordelen.


18

3.2. Verleg uw huidige focus van de publieke ruimte naar het faciliteren en stimuleren van private acties op uw terreinen Hoewel de kwaliteit van uw terreinen relatief goed is, betekent dit niet dat er geen knelpunten en problemen zijn. Deze zijn echter vaak bedrijventerreinspecifiek, plaatselijk en gelden niet voor het hele bedrijventerrein. Voorbeelden zijn leegstand op deellocaties, parkeerproblemen op straat- of zelfs pandniveau, veroudering en incourantheid van specifiek vastgoed en conjunctuurgerelateerde problemen, zoals krimp in de bouwsector tegenover een groeiende gezondheidszorg. Dit maakt dat herstructurering veel meer maatwerk is. Het zijn geen hele bedrijventerreinen die gerevitaliseerd moeten worden, maar eerder specifieke knelpunten op privaat gebied. We adviseren daarom de focus te verleggen van een algemene en globale traditionele herstructurering van de openbare ruimte naar een bedrijventerreinspecifieke herstructurering van de private ruimte. In onze EERs van de specifieke terreinen hebben we per bedrijventerrein al een voorschot gegeven op een mogelijk aanpak.

3.3. Werk hiervoor vanuit een ‘maximaal privaat-aanpak’ Tot nu toe was het vooral de overheid in Holland-Rijnland die in de buidel tastte, bijvoorbeeld bij upgrading van de openbare ruimte en bij het verwerven en uitplaatsen van bedrijven. U hebt als gemeenten anno 2013 echter minder geld voor herstructurering en ook de provincie Zuid-Holland stopt geen publiek geld meer in fysieke investeringen op terreinen. Daardoor ligt de bal nu meer dan voorheen bij de ondernemers. In theorie dan ook een ideale context voor een private aanpak, zo is onze stelling. En bovendien een situatie die heel goed past bij de opgave in Holland-Rijnland, zoals die uit onze beoordelingen naar voren komt. Ondernemers op uw terreinen moeten – nog meer dan voorheen – verantwoordelijk zijn c.q. worden gemaakt voor de ontwikkeling van de kwaliteit en de waarde van hun pand en kavel. Als kennis, bewustzijn en houding van de ondernemers meer is gericht op toekomstwaarde en toekomstige functionaliteit van hun pand/kavel en locatie, investeren zij meer en beter in de huidige plek en het huidige vastgoed. Overigens zien we al dat de markt steeds vaker zelf investeert in kansrijke segmenten en vastgoed op de bedrijventerreinen in Holland-Rijnland. De reden dat veel terreinen goed scoren op de trend groei starters en ZZP’ers heeft o.a. te maken met het feit dat private partijen verouderd vastgoed herontwikkelen in kleinschalig (veelal geschakeld) bedrijfsvastgoed met een variatie aan kwaliteiten voor diverse type bedrijven. Denk daarbij aan nieuwe bedrijfsverzamelpanden en garageboxen tot geschakelde (2-onder-1-kap) bedrijfsloodsen. Het is echter een begin en er is nog een hele wereld te winnen!

Dat gemeenten nauwelijks geld hebben, betekent echter niet dat ze niets kunnen of moeten doen. Belangrijk is dat gemeenten een maximaal faciliterende en stimulerende rol oppakken. Dat is echter een nieuw spel in Holland-Rijnland; ondernemers zijn gewend ‘te leunen’ en weten weinig van bedrijfsmatig vastgoed af (geen ‘core business’). Stec Groep BV aan regio Holland Rijnland | 2 oktober 2013 - concept

19

Gemeenten zijn gewend om op de ‘ouderwetse’ (star ruimtelijk masterplan in plaats van bottom-up vastgoedstrategie) manier te werken aan de kwaliteit en herstructurering van bedrijventerreinen. Overigens betekent de ‘maximaal privaat-aanpak’ niet dat gemeente niet meer hoeven of moeten investeren in het opknappen en verbeteren van de openbare ruimte. Ook dit blijft een onderdeel van de totaalaanpak bij herstructurering. Het is belangrijk om meer handen en voeten te geven aan de ‘maximaal privaat-aanpak’ in Holland Rijnland. Deze aanpak staat voor een zeer actieve, faciliterende aanpak gericht op maximale private actie/ondernemersinitiatief op de bedrijventerreinen. Wat kan een gemeente doen, met - qua budgetten - de handen op de rug, om ondernemers in actie te laten komen en maximaal investeringen los te weken? Acties en maatregelen die passen in de maximaal privaat-aanpak zijn onder meer: • Courant bestemmingsplan maken, dat maximaal ruimte biedt aan marktconforme en rendabele investeringen. • Zeer actief accountmanagement hebben (zonder meer fte vrij te maken). • Faciliteren van ondernemersinitiatief: ondernemers vragen met eigen business cases te komen (uitnodigingsplanologie) en dit ondersteunen en faciliteren. • Voorlichting geven en kennisdelen samen met de banken. • Paar kleine dingen (quick wins) doen die een locatie kunnen branden; entree, naam, kunstwerk, ‘rare’ activiteiten er laten landen. • De ontwikkeling op nieuwe terreinen afstemmen op bestaande terreinen om zo meer markt te maken; bijvoorbeeld op nieuwe terreinen geen ruimte voor kleinschalige bedrijfsruimte zodat bestaande terreinen, die vaak veel potentie voor kleinschalig vastgoed (kunnen) hebben, in de markt kunnen voorzien en toekomstwaarde krijgen. • Alleen gaan praten over herstructurering met ondernemers/eigenaren als het terrein daar ook echt aan toe is (positie in economische levenscyclus, momentum voor investeringen, zoals verhuizing/verplaatsing, groei, pensioen/stoppen van bedrijf) en niet vanuit ruimte, stedenbouw en esthetiek; de oude benadering. Om ervaring op te doen met deze nieuwe werkwijze adviseren we u op vijf (prioritaire) terreinen – zie paragraaf 3.1 – deze maximaal privaat-aanpak op te pakken en zo interventies te realiseren op private kavels. We zien bij uitstek kansen in Holland-Rijnland om herstuctureringsdoorbraken te realiseren via deze aanpak, omdat: • ondernemers in Holland-Rijjland bovengemiddeld sterk betrokken zijn bij hun bedrijventerrein. De wens tot verbetering van de locaties is bij hen breder aanwezig, zo merken we in contacten. • er relatief veel vermogende particulieren zijn, die hun geld hebben verdiend met handel, industrie, etc. en dus affiniteit hebben met bedrijventerreinen en bedrijfsruimte. De (financiële) betrokkenheid bij bedrijventerreinen is groot en breed en daardoor ook het potentiële resultaat. • in de praktijk blijkt dat ondernemers in Holland-Rijnland beperkt zicht hebben op de waarde van hun bedrijfspand. Het wordt vooral als bedrijfsonderdeel gezien en nog weinig als beleggingsobject (zie ook figuur). Onze ervaring is dat ondernemers deze slag wel kunnen maken. Deze belangrijke en grote groep op Stec Groep BV aan regio Holland Rijnland | 2 oktober 2013 - concept

20

•

uw bedrijventerreinen moet dan ook geïnspireerd, gecoacht en getraind worden hierin, samen met hun financiers, (bouw)adviseurs, architecten, etc. Dit gericht op investeringen die naast toegevoegde ook echt toegekende waarde hebben voor zowel het primaire bedrijfsproces als de toekomst- en vastgoedwaarde van pand en kavel. op bestaande bedrijventerreinen in Holland Rijnland nog opwaarts potentieel (waardecreatie) mogelijk is op private kavels en in privaat vastgoed, door de marktspanning in de regio.

Figuur 1. Belangen private partijen op bedrijventerreinen Het gros van de kavels op bedrijventerreinen zijn in gebruik van eigenaar-gebruikers. Eigenaar-gebruikers hebben primair een bedrijfseconomisch belang. De investeringen die zij doen zijn vooral gericht op optimalisatie van de bedrijfsvoering of het productieproces en zo waarde te creëren in de vorm van een beter bedrijfsresultaat. De investeringen die eigenaar-gebruikers doen in grond en vastgoed hebben tot doel dit te faciliteren. Vastgoed en buitenruimte worden dan ook vooral gezien als productiemiddel. Waardeontwikkeling van hun onroerend goed is dan ook geen primair belang en doel. Gevolg is dat eigenaargebruikers geen of de verkeerde investeringen in vastgoed doen en panden vaak lastige verkoop- of verhuurbaar blijken of tegen een lagere prijs. Eigenaar-gebruiker is dan ook dé partij om aan te spreken op uw terreinen, en de sleutel tot maximaal private herontwikkeling van onderop! Bron: Stec Groep, 2013

Het gaat er dus om het investeringspotentieel op uw bedrijventerreinen aan te jagen en de juiste partijen – vooral eigenaars/gebruikers – in beweging te brengen. Op sommige terreinen zit het proces vast, bijvoorbeeld omdat de markt nog niet gewend is te denken in en te handelen naar de nieuwe marktrealiteit en de overheid blijft hangen in bestuurlijke wensbeelden in combinatie met steeds minder geld. U als overheden van en binnen Holland-Rijnland kunnen hierin een belangrijke rol spelen gericht op het stimuleren, faciliteren, inspireren van ondernemers om realistische vastgoedkansen te pakken en waardeverhogende investeringen te doen. Uw rol wordt verlegd van het maken en uitvoeren van plannen ter verbetering van de openbare ruimte naar het faciliteren en stimuleren van een verbetering van de private ruimte om zodoende bedrijventerreinen toekomstbestendig te maken. Kortom, breng eigenaren bij elkaar, laat ze gezamenlijk een financiële en markttechnische visie ontwikkelen op (de courantheid van) hun vastgoed en faciliteer samenvoeging van panden en investeringsruimte in het bestemmingsplan, et cetera. Waar nodig kunt u onderzoeken of het slim is om nog een financieel instrumentarium in te zetten vanuit u als overheid. Denk aan garantiestellingen, ‘zachte’ leningen, et cetera om marktconforme (!) businesscases net dat duwtje in de rug te geven dat ze soms nodig hebben in deze tijd. Bijvoorbeeld omdat de betreffende ondernemer/eigenaar de financiering bij de bank nu niet rond krijgt, ondanks dat het wel een goed plan is en pand, kavel en locatie versterkt. Stec Groep BV aan regio Holland Rijnland | 2 oktober 2013 - concept

21

3.4. Koester uw binnenstedelijke bedrijventerreinen Wat opvalt in onze beoordeling is dat de onderzochte binnenstedelijke bedrijventerreinen relatief goed scoren terwijl veelal het vastgoed van matige kwaliteit is. Dit komt doordat er een grote behoefte is aan goed bereikbaar en ontsloten locaties in hoogstedelijke milieus in uw regio. Vooral de groei van kleinschalige bedrijven, creatieve bedrijven, starters, ZZP’ers en meer dienstverlenende en zorgbedrijven willen graag in een stedelijke milieu gevestigd zijn. Dicht bij hun klanten en afzetmarkt. Binnenstedelijke bedrijventerreinen staan in Holland-Rijnland echter voortdurend onder druk van (bestuurlijke) transformatiewensen en oprukkende woningbouw. Een volledige transformatie van deze terreinen doet echter tekort aan het economisch belang en de economische kracht van deze locaties. We roepen dan ook op om heel zuinig te zijn op deze locaties! Ze zijn zeer belangrijk voor de dynamiek, vernieuwing en vitaliteit van uw lokale en regionale economie.

3.5. Faciliteer de tweekoppigheid in uw markt door sterke marktafbakening tussen bestaand en nieuw te ontwikkelen terrein Zoals al blijkt uit de trends is er enerzijds een groeiende behoefte aan kleinschalige bedrijfsruimten en anderzijds juist meer behoefte aan grootschalig vastgoed. Vooral starters, ZZP’ers en zorgen creatieve bedrijven hebben behoefte aan klein vastgoed, enerzijds voor opslag en distributie (webwinkels) anderzijds voor kantoorachtige en dienstverlenende functies (kinderopvang, fysiotherapie, ateliers). Logistiek en industrie zijn echter ook nog altijd een belangrijke groeimarkt in Holland-Rijnland, maar heeft juist sterk behoefte aan grotere kavels op goed ontsloten bedrijventerreinen met ook mogelijkheden voor hogere milieucategorie. Ontwikkelingen in het kleinschalige segment worden door de markt al grotendeels opgepakt op de bestaande terreinen, maar regionaal heeft het grootschalige segment vooralsnog het nakijken in Holland Rijnland. Voor uw toekomststrategie is het dan ook van groot belang dat u beide marktsegmenten bedient. Dit door op nieuwe locaties zoveel mogelijk in te zetten op het faciliteren van de grootschalige vraag. Cruciaal daarvoor is dat nieuwe locaties liggen op plekken die perfect beantwoorden aan het programma van eisen van deze doelgroepen. En op de bestaande terreinen, vooral de meer binnenstedelijk gelegen locaties, te focussen op het kleinschalige, op de stad georiënteerde, segment. Een dergelijke marktafbakening/-structurering is cruciaal om te zorgen voor nieuwe locaties die ook echt ‘lopen’ (vrijwel overal waar op nieuwe locaties kleinschalige kavels worden aangeboden loopt de locatie niet op dit moment, dit in tegenstelling tot locaties met grote kavels!) en om het draagvlak voor herontwikkeling van uw bestaande terreinen te behouden en verder op te voeren. Bedrijven die doorgroeien kunnen naar grotere, nieuwe terreinen, terwijl achterblijvende locaties weer aantrekkelijk zijn voor kleine bedrijven.


22

3.6. Last but not least: wees realistisch, niet elk terrein hoeft een 10 te zijn! Uw terreinen scoren nu gemiddeld een 6,5. Ook in landelijk perspectief een behoorlijke score, zeker omdat deze score gedragen wordt door relatief goede economische, markten vastgoedtechnische prestaties van uw terreinen. Toch zal de (bestuurlijke) neiging bestaan om te werken aan een hoger ‘rapportcijfer’. We willen u erop attenderen dat dit voor een aanzienlijk deel van de bedrijven echter niet nodig en soms ook zeer ongewenst is. Zo zoekt circa 20 à 25% van de bedrijven – toch al snel zo’n 25 ha t/m 2025 in uw regio – naar een functionele, relatief goedkope locatie 2. Voor deze bedrijven is het belangrijk dat het pand ‘spatwaterdicht’ is en voldoende ruimte biedt, maar de uitstraling en voorzieningen zijn onbelangrijk. Voor een grote middengroep (circa 60 à 70%) is de uitstraling wel van meerwaarde, maar moet deze vooral verzorgd zijn, niet hoogwaardig. Slechts zo’n 15% van de bedrijven op uw markt zoekt echt naar hoogwaardige plekken qua uitstraling en bijbehorende locatiekwaliteiten (topbereikbaarheid, alle voorzieningen, et cetera). Kortom, zou u met alle terreinen mikken op de top, dan bedient u een flink deel van de markt niet en beperkt u de dynamiek en vitaliteit van uw economie. Zo zijn dergelijke locaties bijvoorbeeld aantrekkelijk (als broedplaatsen) voor start-ups. Verder heeft elke regionale economie – ook die van Holland-Rijnland – ruimte nodig voor onmisbare schakels in het functioneren van het dagelijkse leven, zoals recyclingbedrijven, afvalverwerking, et cetera. Dergelijke bedrijven hebben vaak een kleine werkregio en zijn moeilijk over grote afstand uit te plaatsen. Hiervoor moet dus ruimte beschikbaar zijn en blijven. Wel kan met deze bedrijven bekeken worden hoe hinder zoveel mogelijk kan worden beperkt. Met gerichte technische maatregelen is hier vaak een hele wereld in te winnen en is het vervolgens vooral het negatieve imagoaspect dat overwonnen moet worden.

2

Gebaseerd op onze representatieve Database Bedrijfsruimtegebruikers in Beeld Nederland (Stec Groep, 2002-heden), uw behoefteraming 2.0 uit 2012 en uw bedrijventerreinenstrategie uit 2009 die wij maakten met u.


23

BIJLAGE Economische Effectrapportages Bedrijventerreinen Holland Rijnland

Stec Groep

In deze bijlage vindt u de EER-factsheets van de 21 onderzochte bedrijventerreinen in Holland Rijnland. We sluiten de bijlage af met een toelichting op het EER-model. We presenteren de factsheets in alfabetische volgorge.

EER - Factsheet

paginanummer

Alphen aan den Rijn – Molenwetering Hillegom – Horst ten Daal Hillegom & Lisse – Hillegom-Zuid en Meer & Duin Kaag en Braassem – De Lasso Noord Katwijk – Katwijkerbroek en Valkenburgseweg Katwijk – ’t Heen Katwijk & Noordwijk – Klei-Oost Leiden – De Waard Leiden – Roomburg Leiderdorp – De Baanderij Lisse – Dever Nieuwkoop – Bovenland Nieuwkoop – De Olm Noordwijk – ’s Gravendijck Noordwijkerhout – Gravendam Oegstgeest – MEOB Rijnwoude – Hoogewaard Rijnwoude – ITC-Terrein Teylingen – Jagtlust Voorschoten - Dobbewijk Zoeterwoude – Grote Polder

3 7 11 15 19 23 27 31 35 39 43 47 51 55 59 63 67 71 75 79 83

Modeluitleg

87

Stec Groep BV | oktober 2013

2

Economische en Kwalitatieve Rapportage:

Alphen aan den Rijn - Molenwetering ligging  Het bedrijventerrein Molenwetering ligt aan de westkant van de kern Alphen aan den Rijn. In het noorden en het oosten wordt het begrensd door het spoor en in het westen door de N11. In het zuiden grenst het terrein aan een groenzone. omvang  Bedrijventerrein Molenwetering is circa 107 hectare bruto en 75 hectare netto. Hiervan is nog circa 2 hectare uitgeefbaar. typering betreft een randstedelijk, goed ontsloten, terrein, met een sterke mix aan functies en typen vastgoed (klein(klein en grootschalig). verdeling arbeidsplaatsen naar sector

0,6% 5,9%

14,3%

17,1%

verdeling vestigingen naar sector 1,4% 5,4%

industrie 4,8%

8,7%

24,6%

bouw handel en reparatie

vervoer & communicatie


zakelijke dienstverlening


gezondheidszorg 47,3%

industrie


9,9%

13,0%

gezondheidszorg

5,4%

overige

41,3%

overige

100% 90%

88%

80%

75%

70% 60%

73% 58%

50% 40% 30% 20% 10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit

Totale gemiddelde waarde

Hierboven vindt u een overzicht van de score van het terrein op de drie hoofdindicatoren. De laatste kolom betreft de gemiddelde totale waarde van de drie hoofdindicatoren tezamen.


3


Alphen aan den Rijn - Molenwetering Toelichting Banen (indicator A):  Het terrein (4.244 arbeidsplaatsen en 281 vestigingen) is zeer belangrijk voor de regionale en lokale werkgelegenheid en heeft een hoog aandeel in het totaal aantal arbeidsplaatsen binnen de gemeente. De werkgelegenheid en het aantal vestigingen is door de jaren heen (tussen 2005 en 2011) ook sterk gegroeid, respectievelijk 17,5% en 47%. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  Molenwetering scoort gemiddeld op markten vastgoedwaarde. De gronden huurprijzen zijn tussen 2005 en 2012 toegenomen, maar niet veel meer dan gemiddeld op bedrijventerreinen in Holland Rijnland, respectievelijk 26% en 34%.  Tussen 2005 en 2012 is op het terrein 58.396 m² vvo bedrijfsruimte opgenomen. Het terrein heeft hiermee een licht bovengemiddeld aandeel in de gemeentelijke opname op bedrijventerreinen van 52%.  Het aanbod aan bedrijfsruimte op Molenwetering ligt op 5,9% van de totale voorraad. Dit ligt dus rond frictieleegstand en is gezond voor een gemiddeld bedrijventerrein.  De totale WOZ-waarde op Molenwetering is tussen 2005 en 2011 toegenomen met 34,6%. De WOZ-waarde per pand is echter gedaald 24%. Ondanks dat dit geen score oplevert in de EER is dit geen negatieve ontwikkeling. Het aantal panden is namelijk zeer sterk gegroeid. Het betreffen echter vooral kleinschaligere panden, waardoor de gemiddelde waarde per pand weliswaar daalt, maar de totale waarde per m² juist stijgt. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  De ruimtelijke kwaliteit op Molenwetering is bovengemiddeld. De gebruiksmogelijkheden van de panden zijn goed. Er is zeer weinig tot geen incourant vastgoed. De uitstraling van panden en omgeving is goed tot zeer goed. Ook de openbare ruimte heeft een goede uitstraling door de kwaliteit en omvang van groenvoorzieningen en het onderhoud. Verder komen parkeerproblemen slechts zeer sporadisch voor.  Het terrein scoort licht bovengemiddeld op bereikbaarheid via weg, water, fiets en OV. Dit komt omdat het een randstedelijke locatie is zonder toegang tot spoor, haven- of kadefaciliteiten. Voor Molenwetering is dit echter geen punt van zorg omdat deze faciliteiten niet noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering van de verschillende typen vestigingen. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.  Het huidig ruimtegebruik laat zien dat er redelijk zorgvuldig is omgesprongen met de uitgifte van bedrijventerrein en de bebouwing van kavels. Het terrein heeft een FSI van 0,61: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is 6.100 m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Er lijkt dus weinig ruimte over voor inbreiding.  Naar de toekomst toe is op Molenwetering nog ruimte beschikbaar voor de ontwikkeling of het aantrekken van nieuwe bedrijven en bedrijfsruimte zodat het terrein ook in de toekomst nog kan groeien, namelijk 2,1 hectare netto. En ondanks dat de ruimte relatief zorgvuldig is uitgegeven, toch is er ook ruimte voor inbreiding: circa 0,6 hectare netto op groenstroken en uitgegeven, maar onbebouwde restruimte. Stec Groep BV | oktober 2013

4


Alphen aan den Rijn - Molenwetering

Het terrein bevindt zich, vanwege goed onderhoud op zowel private als openbare ruimte tussen de 1ste en 2de fase in de levenscyclus van bedrijventerreinen. Het terrein functioneert goed, maar glijdt enigszins af naar fase 2. Openbare ruimte kent op enkele (achteraf gelegen) plekken 'wildgroei' en 'beschadigingen' en enkele private kavels verouderen (vaak door incourantheid van panden, of langdurige leegstand door crisis). Een facelift (regulier onderhoud) van de openbare ruimte en gevel-tot-gevel aanpak van (schilderen/opknappen) private panden kan het terrein al een flinke kwaliteitsverbetering geven en het vestigingsklimaat versterken. KWALITEIT



wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen Molenwetering FASE I

FASE III

TIJD 

Molenwetering is een grootschalig, modern gemengd bedrijventerrein, waar diverse type functies zich hebben weten te vestigen. Het biedt plaats (ook in de toekomt) aan industrieën en logistiek, die deze locatie vanwege de gunstige randstedelijke ligging aan de N11 sterk waarderen. Er is ruimte voor uitbreiding/ inbreiding (in totaal bijna 3 hectare netto), maar zeer grootschalige logistiek en industrie kan zich alleen vestigen in bestaande panden. Toch zijn de randvoorwaarden voor de trend schaalvergroting en groei logistiek zeer gunstig omdat bestemmingsplantechnisch er volop ruimte is (hoge bouwhoogtes, intensief ruimtegebruik, etc.). Door mogelijke aanpassingen van bestaand vastgoed kan ook op deze trend goed ingespeeld worden. Daarnaast is er ook ruimte voor klein zelfstandigen. In toenemende mate zijn er bedrijfsverzamelpanden gerealiseerd (met diverse kwaliteit en voor diverse doelgroepen, van kantoorachtig tot functionele werkplaatsen) waardoor de groeiende groep starters en ZZP’ers goed opgevangen kan worden op Molenwetering. Het terrein is zelfs geschikt om meer functiemenging toe te passen, doordat het vlakbij woongebieden ligt en er al diverse functies (waaronder ook showrooms, PDV en meer horeca) zijn geland op Molenwetering. trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging


trendbestendig sterk redelijk goed goed gemiddeld

5


Alphen aan den Rijn - Molenwetering

Conclusie & aanbevelingen Molenwetering: Eindoordeel: Bedrijventerrein Molenwetering in Alphen aan den Rijn is een grootschalig terrein met verschillende type gebruikers, variërend van kantoorachtige dienstverlenende gebruikers en meubelen keukenzaken tot logistieke vervoerders en kleinschalige productiebedrijven. Het terrein kende een sterke groei in zowel de traditionele sectoren (handel & reparatie, bouw en industrie) als in de dienstensectoren. De uitstraling en kwaliteit van het terrein is bovengemiddeld: de diversiteit aan functies, de goede kwaliteit van de openbare en de private ruimte en de goede infrastructuur, bereikbaarheid en toegankelijkheid van het terrein maken dat het terrein nu en in de toekomst aantrekkelijk blijft voor nieuwe bedrijven. Ingrijpen is niet noodzakelijk. Daar komt bij dat de gemeente een aantal jaar geleden nog het bestemmingsplan heeft gewijzigd waarbij specifiek is gekeken naar een betere uitstraling, kwaliteit, bereikbaarheid, toegankelijk en veiligheid op het terrein. Ook zijn nieuwe trends en ontwikkelingen (behoefte aan kantoorachtige ruimte, kinderopvang en horeca en toename interndetailhandel) onder de loep genomen en is bekeken welke trends mogelijk tot een aanpassingen (of verruiming) van de bestemming op Molenwetering zouden moeten leiden. Op dit moment ligt er een nieuw ontwerp bestemmingsplan klaar. Het volgende is opgenomen in de bestemmingsplannen:  Fietsverbinding tussen Zuiderkeerkring en J. Keplerweg: verbinding vanaf Kerk en Zanen.  Mogelijkheid van 50% kantoor per bedrijfsperceel.  (Zoek)locatie voor horeca in het centrum van het terrein.  Mogelijkheid voor detailhandel ten behoeve van internetbedrijven en magazijnuitverkoop (webwinkels en partijenverkoop).  Verbreding Leidse Schouw.  Ongelijkvloerse aansluiting op de N11 (voor verbeterde doorstroming richting A4 doordat de spoorbaan de weg niet langer doorkruist). De    

volgende zaken zijn niet in het bestemmingsplan opgenomen: Mogelijkheid tot vestiging van kinderopvang (conflicteert met industriële en productiebedrijvigheid). Locatie voor een kringloopwinkel (kan wel op andere terreinen en het naburige PDV-segment). Mogelijkheid van detailhandel niet zijnde ABC-goederen (kan wel op andere terreinen en het naburige PDVsegment). Halte Rijn-Gouwelijn.

Aanpak: behoud kwaliteit, geen grootschalige ingrepen, stimuleer private initiatieven (facelifts) 1. Optimaal invullen beschikbare ruimte: Het terrein is volledig uitgegeven en er is weinig vrij uitgeefbare ruimte. Het is zaak om bestemmingsplantechnisch intensieve bebouwing te stimuleren (gestapeld en geschakeld, overigens al grotendeels toegepast!), vooral voor kleinschaligere gebruikers. 2. Op zoek naar inbreidingslocaties: Het is vooral belangrijk in de toekomst ruimte te bieden voor kleinschaligere bedrijven. Intensiveren kan door leegstaand en incourant grootschaliger vastgoed (logistieke hallen en loodsen) te herontwikkelen naar kleinschaligere ruimten om de toestroom aan kleinschalige bedrijven te faciliteren. 3. Functiemenging en segmentering: de diversiteit aan functies is een sterk punt van Molenwetering, maar kan in de toekomst voor verrommeling en onduidelijkheid zorgen. Een duidelijkere scheiding (ook met bewegwijzering) en profilering (ook naar bedrijven toe!) tussen de type doelgroepen op het terrein is een pré, Daarbij kan de kwaliteit van de omgeving aangepast worden aan de doelgroep (hoogwaardigere uitstraling rondom de perifere detailhandelsvestigingen, met ruimte voor bijvoorbeeld horeca en aanvullende voorzieningen) en een moderne kwaliteit en uitstraling langs de N11 en de Antonie van Leeuwenhoekweg. Verder kan het een afweging zijn om grootschalige logistiek in de toekomst op andere terreinen te faciliteren om ruimte te bieden aan nieuwe ontwikkelingen op Molenwetering. De recente aanpassing van het bestemmingsplan geeft hiervoor al een duidelijke richting. 4. Verduurzaming en samenwerking: De gemeente kan acties ondernemen om bedrijven bij elkaar te brengen en te onderzoeken in hoeverre er meer behoefte is aan samenwerking onderling om de kwaliteit te verbeteren (veiligheidsmaatregelen, investeringen in onderhoud en omgeving, samenwerking op het gebied van energiewinning en –transport of afvalinzameling, etc.).


6


Hillegom – Horst ten Daal ligging  Horst ten Daal ligt ten noorden van Treslong, direct aan de N208 die het terrein in het westen begrensd. begrensd Aan de oostzijde van Horst ten Daal ligt groen gebied gebie en in het noorden o.a. speeltuin Weerestein. omvang  Horst ten Daal is circa 21,7 hectare bruto, netto 15,2. Er is geen uitgeefbare ruimte meer. bijzonderheden Een kleinschalig, modern gemengd bedrijventerrein gelegen buiten de woonkern Treslong. verdeling vestigingen naar sector

11,8%

industrie

20,6%

2,9%

verdeling arbeidsplaatsen naar sector 16,7%

0,3% 1,9%

industrie 26,8%

bouw

11,8%

0,0%

handel en reparatie

handel en reparatie


vervoer & communicatie 0,0%

zakelijke dienstverlening gezondheidszorg

17,6%

35,3%

bouw

18,5%

35,8%

overige

zakelijke dienstverlening gezondheidszorg overige

100% 90% 80% 70%

67%

60% 50% 40%

39%

30% 20%

19%

25%

10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit


Hierboven vindt u een overzicht van de score van het terrein op de drie hoofdindicatoren. De laatste kolom betreft de gemiddelde totale waarde van de drie hoofdindicatoren hoof dindicatoren tezamen.


7


Hillegom – Horst ten Daal Toelichting Banen (indicator A):  Het terrein (642 arbeidsplaatsen en 35 vestigingen) is voor de gemeente relatief belangrijk (een aandeel in de gemeentelijke werkgelegenheid van 10,7%), maar heeft geen bijzondere regionale voetafdruk (een aandeel van 3‰ in de werkgelegenheid in Holland Rijnland). Daar komt bij dat het aantal arbeidsplaatsen en vestigingen op het terrein sterk is teruggelopen tussen 2005 en 2011, met respectievelijk, -32,5% en -36%! Deze afname komt vooral door de krimp in werkgelegenheid in de sector logistiek, landbouw, bouw en het verdwijnen van enkele (financiële) dienstverleners. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  Ook op de indicator Markt- en Vastgoedwaarde scoort Horst ten Daal benedengemiddeld doordat de grondprijzen slechts mondjesmaat zijn toegenomen (+10%), terwijl de huurprijzen gemiddeld genomen zijn gedaald met 10% tussen 2005 en 2012.  Daarnaast is de opname aan bedrijfsruimte op het terrein tussen 2005 en 2012 met 2.208 m² vvo relatief laag geweest. De opname op het terrein betreft slechts een aandeel van 5% in de totale gemeentelijke opname van bedrijfsruimte op bedrijventerreinen.  Het aanbod aan bedrijfsruimte daarentegen ligt op 10,6% van de totale voorraad, en dus ruim boven de frictieleegstand.  Opvallend is echter de stijging van de totale vastgoedwaarde tussen 2007 en 2012 met 5,4% evenals de stijging van de gemiddelde vastgoedwaarde per pand (1,5% in dezelfde periode). Ondanks een toenemende leegstand en dalende huurprijzen is de vastgoedwaarde dus gestegen. De vraag is of het type vastgoed voldoende aansluit bij de markt die nog geïnteresseerd is in deze locatie. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  Toch is de ruimtelijke kwaliteit van Horst ten Daal nog niet zo slecht. De bereikbaarheid is vergelijkbaar met andere reguliere bedrijventerreinen (ondanks een afwezigheid van spoor en waterverbindingen, welke voor dit type terrein overigens niet noodzakelijk zijn). Ook zijn er praktisch geen parkeerproblemen op het terrein en is het onderhoud en de uitstraling van de openbare ruimte gemiddeld. Verder zijn er voldoende opties binnen het bestemmingsplan om intensieve bebouwing, met hogere bouwhoogtes mogelijk te maken.  Er zijn overigens nog mogelijkheden voor het verbeteren van de collectieve samenwerking op het terrein, bijvoorbeeld op het gebied van veiligheid. Toekomstwaarde Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.  Het terrein is relatief extensief bebouwd. Dit komt niet omdat er onzorgvuldig met de ruimte is omgesprongen, maar ligt aan het type functie dat zich heeft gevestigd op de locatie, te weten grootschalige logistiek en enkele functies met veel buitenruimte (als showroom voor grafstenen of opslag en parkeerruimte voor vrachtwagens). Het terrein heeft een FSI van 0,42: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is 4.200 m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Een efficiënter gebruik van ruimte is mogelijk, mits bestaande functies minder behoefte hebben aan hun buitenruimte.  Naar de toekomst toe is op Horst ten Daal zeer beperkt ruimte beschikbaar voor de ontwikkeling of het aantrekken van nieuwe bedrijven. Het terrein is volledig uitgegeven maar er is beperkt ruimte voor inbreiding (circa 0,2 hectare). Stec Groep BV | oktober 2013

8


Hillegom – Horst ten Daal Het terrein bevindt zich, vanwege goed onderhoud op zowel private als openbare ruimte, mede dankzij een facelift/revitalisering van de entree van het gebied, in de 1ste fase in de levenscyclus van bedrijventerreinen. Het terrein functioneert goed en wordt gekenmerkt door een nette uitstraling en weinig verouderingskenmerken. Herstructurering is niet nodig, hooguit cosmetische ingrepen in de openbare ruimte zoals mogelijk een lichte verbetering/ onderhoud van groen. KWALITEIT



wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen

Horst ten Daal FASE I

FASE III

TIJD 

Horst ten Daal is een relatief kleinschalig bedrijventerrein, maar kent wel historisch gegroeide grootschalige logistiek, die bij de ligging en omvang van het terrein matig aansluiten. Gezien de goede kwaliteit, maar beperkte omvang, uitbreidingsruimte en meer decentrale randstedelijke ligging nabij een landelijke woonomgeving is het terrein slechts matig geschikt voor nieuwe (grootschalige) logistiek of zwaardere industrie. Een verdere aansluiting en vermenging met het aan de overzijde van de Weerlaan gelegen Treslong lijkt een goede toekomst voor Horst ten Daal te bieden, waarbij vooral ingespeeld kan worden op de groeiende groep starters en ZZP’ers. Meer functiemenging is gezien ligging aan de noordzijde van Hillegom en het feit dat het een terrein is gericht op de (boven)lokale markt, weinig aantrekkelijk. Het is dan ook geen terrein met een hoge mate van bedrijvigheid dat zich vestigt in een hoogstedelijk gebied (zoals PDV/GDV, diensten, gezondheidszorg, cultuur, leisure, etc.), maar eerder een regulier en modern gemengd terrein voor lokale handel, reparatie en middelgrote productiebedrijven. trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging


trendbestendig gemiddeld matig gemiddeld goed matig

9


Hillegom – Horst ten Daal Conclusie & aanbevelingen Horst ten Daal: Eindoordeel: Horst ten Daal is een relatief kleinschalig bedrijventerrein ten noorden van de woonkern Hillegom en ligt half in het groen. De laatste jaren is er veel gebeurd op het terrein, waaronder het vertrek van diverse soorten vestigingen en de sterke krimp (in arbeidsplaatsen) in de meer grootschalige logistiek. Tegelijkertijd is de openbare ruimte op orde en is het vastgoed grotendeels courant en goed onderhouden. Toch lijken de huurprijzen af te nemen en het aanbod aan bedrijfsruimte te groeien. Met name voor de groothandelszaken en logistieke spelers, aan het vastgoed te zien de belangrijkste spelers op het terrein in het verleden, lijkt het terrein minder aantrekkelijk te worden. De vraag is of dit aan het type vastgoed ligt (courantheid en gebruiksmogelijkheden) of aan de locatie zelf (ligging relatief ver van de A4/ A44). Een aanpak ligt in het stimuleren van private initiatieven en deze bestemmingsplantechnisch mogelijk maken. Verder zijn er wellicht enkele faceliftmogelijkheden op privaat en openbaar gebied. Aanpak: marktanalyse van het vastgoed, stimuleer private initiatieven (facelifts), aansluiting bij Treslong 5. Leegstandsinventarisatie: het is belangrijk te achterhalen waar de toename van de leegstand vandaan komt om een goede, breed gedragen en toekomstgerichte strategie te kunnen maken voor de aanpak van de leegstand. Het is vooral interessant te achterhalen in hoeverre de leegstand te wijten is aan het type vastgoed, de economische crisis of andere factoren en in hoeverre eigenaren de leegstand als problematisch ervaren. 6. Omkatten incourant (logistiek) vastgoed: Gezien de teruggang in diversiteit van gebruikers naar sector, lijkt het toespitsen op gebruikers in de industrie en handel & reparatie een logischer keuze. Het omkatten van vastgoed naar kleinschaligere units, met hogere bebouwingsdichtheden kan hiertoe kansen bieden. Dit sluit mogelijk beter aan bij de lokale behoefte. Het terrein lijkt qua ligging namelijk minder geschikt voor grootschaligere logistieke en groothandelsbedrijven. 7. Betere aansluiting profiel op Treslong: Daar komt bij dat aan de overzijde van de Weerlaan het terrein Treslong ligt, dat al iets meer een modern gemengde uitstraling heeft en zich sterker lijkt te richten op kleinschaligere industrie, productie, schildersbedrijven, installatietechniek, bouwen aannemersbedrijven, loodgieters, etc. Door de terreinen meer als één terrein in de markt te zetten kan een sterker profiel gecreëerd worden. 8. Samenwerken, verduurzamen en beveiligen: het is onduidelijk in hoeverre beide terreinen samenwerken onder een vereniging/industrieschap. Bundelen van krachten in een collectief maak meer mogelijk op het gebied van beveiliging, onderhoud, voorzieningen en inkoop. Daarbij kan ook gekeken worden of er behoefte is aan een nieuw groenplan en de kwaliteit van het groen (nu vooral bomen en gras) omhoog kan/moet.


10


Hillegom & Lisse – Hiilllegom-Zuid en Meer & Duin ligging  De terreinen Hillegom-Zuid Zuid en Meer & Duin liggen ten noorden van de kern Lisse. In het westen worden de terreinen begrensd door de N208, in het zuiden door een sloot met daarachter een woongebied. De terreinen liggen op de grens van ZuidZuid en Noord-Holland. omvang  Bedrijventerrein Meer & Duin is 31 hectare bruto, en 23 hectare netto. Hillegom-Zuid is 21 hectare bruto en 17,7 hectare netto. Er is geen ruimte meer uitgeefbaar. bijzonderheden De terreinen liggen buiten de woonkern, hebben een hoogwaardige uitstraling en kwaliteit en liggen direct aan de provinciale weg en zijn goed ontsloten. verdeling vestigingen naar sector

0,0%

7,5%

15,0%

17,8%

verdeling arbeidsplaatsen naar sector

industrie 11,2%

12,9%

0,0% 1,7%

bouw

bouw

handel en reparatie

handel en reparatie

13,0% 16,2%


1,9%

46,7%

industrie

15,8%




gezondheidszorg

gezondheidszorg

overige

40,5%

overige

100% 90% 80%

79%

75%

70%

67%

60%

73%

50% 40% 30% 20% 10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit




11


Hillegom & Lisse – Hillegom-Zuid en Meer & Duin Toelichting Banen (indicator A):  De terreinen (1.461 arbeidsplaatsen en 110 vestigingen) zijn bovengemiddeld belangrijk voor de regionale en lokale werkgelegenheid en hebben een hoog aandeel in het totale aantal arbeidsplaatsen binnen de gemeente Hillegom en Lisse. De werkgelegenheid en het aantal vestigingen zijn door de jaren heen (tussen 2005 en 2011) ook zeer sterk gegroeid, respectievelijk 14,5% en 25%. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  Hillegom-Zuid en Meer & Duin scoren bovengemiddeld op markten vastgoedwaarde. De gronden huurprijzen zijn tussen 2005 en 2012 sterk toegenomen. De grondprijzen zijn ruim verdubbeld en de huurprijzen zijn gestegen met 44%. Nieuw vastgoed (vooral showrooms en geschakelde bedrijfsverzamelpanden) heeft hier sterk aan bijgedragen.  Tussen 2005 en 2012 is op het terrein 68.521 m² vvo bedrijfsruimte opgenomen. De terreinen hebben hiermee een licht bovengemiddeld aandeel in de gemeentelijke opname op bedrijventerreinen van 45%.  Het aanbod aan bedrijfsruimte ligt op 6% van de totale voorraad. Dit ligt rond de frictieleegstand en is gezond voor een gemiddeld bedrijventerrein.  De totale WOZ-waarden zijn op de terreinen Hillegom-Zuid en Meer & Duin tussen 2005 en 2012 met iets meer dan 4% toegenomen (van € 125 miljoen naar ruim € 130 miljoen), terwijl het aantal vastgoedobjecten is gestegen van 210 naar 237, wat betekent dat de gemiddelde waarde per object licht is gedaald (met bijna 8%) van € 598.000 per object in 2005 naar € 551.000 per object in 2012. Overigens geldt dat op Hillegom-Zuid de vastgoedwaarde per pand juist licht is gestegen. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  De ruimtelijke kwaliteit op Hillegom-Zuid en Meer & Duin is bovengemiddeld. De gebruiksmogelijkheden van de panden zijn goed. Het vastgoed (vooral de showrooms op HillegomZuid) kent een hoogwaardige uitstraling. Er is praktisch geen incourant vastgoed. Ook de openbare ruimte heeft een goede uitstraling door de kwaliteit en omvang van groenvoorzieningen en het onderhoud. Verder komen parkeerproblemen slechts zeer sporadisch voor. Het ontbreekt echter aan extra veiligheidsmaatregelen, of een collectieve beveiliging, op de terreinen.  De terreinen scoren licht bovengemiddeld op bereikbaarheid via weg, water, fiets en OV. Dit komt omdat het randstedelijke locaties zijn zonder toegang tot spoor en snelweg, maar met kadefaciliteiten (eigenlijk alleen gebruikt door de betoncentrale). Voor randstedelijke terreinen, met een licht regionaal bereik is dit echter geen punt van zorg omdat de ontbrekende faciliteiten niet noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering van de verschillende typen vestigingen. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.  Het huidig ruimtegebruik is vergelijkbaar met reguliere bedrijventerreinen in Nederland en Holland Rijnland. Tezamen hebben de terreinen een FSI van 0,6: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is 6.000 m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd.


12


Hillegom & Lisse – Hillegom-Zuid en Meer & Duin 

KWALITEIT



Op basis van het ruimtegebruik kan worden aangenomen dat er mogelijkheden zijn voor intensivering van de ruimte. Op Meer & Duin wordt daar al veel aandacht aan besteed door bijvoorbeeld de ontwikkeling van meer kleinschalige (kantoorachtige) bedrijfsverzamelpanden. Beide terreinen zijn wel volledig uitgegeven maar er is nog beperkt intensiveringsruimte, met een omvang van bijna 0,6 hectare op groenstroken en uitgegeven, maar onbebouwde restruimte, beschikbaar. De terreinen bevinden zich tussen 1ste en 2de fase in de levenscyclus van bedrijventerreinen, waarbij geldt dat Hillegom-Zuid meer in de 1ste fase zit en Meer & Duin meer in de tweede fase. Op Meer & Duin wordt echter al veel moeite gestoken in herontwikkeling en verbetering van het terrein waardoor de uistraling en kwaliteit sterk verbeterd. Beide terreinen functioneren goed, maar de openbare ruimte kent op enkele (achteraf gelegen) plekken 'wildgroei' en 'beschadigingen', vooral op Meer & Duin. Daarnaast zijn enkele private kavels verouderd (door incourantheid van panden, of langdurige leegstand). Doorgaan met herontwikkeling naar kleinschalig vastgoed en een facelift (regulier onderhoud) van de openbare ruimte of een gevel-tot-gevel aanpak van (schilderen/opknappen) private panden kan het terrein een verdere kwaliteitsverbetering geven en het vestigingsklimaat versterken. wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen Hillegom-Zuid FASE I

FASE III Meer & Duin

TIJD 

De terreinen zijn een combinatie van een modern gemengde en hoogwaardige locatie met ruimte voor zowel kleinschalig als middelgroot vastgoed en zelfs enkele grootschalige logistieke panden. Het type functie varieert zeer sterk van kantoorachtige dienstverlenende functies en showrooms, tot productiebedrijven en industrie. De randstedelijke ligging aan de N208 en N207, tussen Hillegom en Lisse in, maken het een aantrekkelijke locatie voor bovenregionale functies. Het feit dat er weinig locaties zijn in de omgeving waar grootschalige functies kunnen landen maakt het ook enigszins aantrekkelijk voor logistiek en distributie. Om deze redenen scoort het goed op de trends internationaliseren en schaalvergroting. Probleem is echter dat er geen uitgeefbaar terrein beschikbaar is en het logistieke vastgoed incourant lijkt of zelfs al is vervangen door kleinschalig aanbod. Dat de terreinen zeer goed scoren op de trend ZZP’ers en starters is daarom ook niet verwonderlijk. De terreinen spelen in toenemende mate goed in op deze trend. Zelfs voor functiemening zijn de terreinen enigszins geschikt, alhoewel het beperkt blijft tot een diversiteit aan werkfuncties. Leisure, cultuur of binnenstedelijke functies (horeca, hotel, etc.) die goed te mixen zijn met de woonfuncties passen hier minder goed.


13


Hillegom & Lisse – Hillegom-Zuid en Meer & Duin trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging

trendbestendig goed gemiddeld goed goed gemiddeld

Conclusie & aanbevelingen Hillegom-Zuid en Meer & Duin: Eindoordeel: Omdat de terreinen aan elkaar grenzen, waarbij tussenliggend een betoncentrale is gevestigd, zijn de terreinen in deze beoordeling samengenomen. Hillegom-Zuid is het meest noordelijke terrein. Dit deel is relatief nieuw en huisvest vooral showrooms met een hoogwaardige uitstraling. Dit terrein heeft een goede uitstraling en kwaliteit en functioneert uitstekend. Hier zijn geen ingrepen nodig. Het zuidelijke deel, Meer & Duin, is een iets ouder terrein en heeft een gemengde uitstraling en kwaliteit, maar ook hier geldt dat het bovengemiddeld is. De bereikbaarheid, het onderhoud en de uitstraling van beide terreinen is goed. Er is de laatste jaren al veel geïnvesteerd in het creëren van meer kleinschalige geschakeld vastgoed, inclusief kantoorruimte. De kwaliteit en diversiteit valt echter enigszins tegen en het aanbod van dit type vastgoed (vooral op het meest zuidelijke deel) is aan de hoge kant (dit komt deels ook door de economische crisis). Aanpak: behoud kwaliteit, geen grootschalige ingrepen, stimuleer private initiatieven (facelifts) 9. Optimaal invullen toekomstige nieuwe ruimte: Het terrein is volledig uitgegeven. Het is zaak om bestemmingsplantechnisch intensieve bebouwing mogelijk te maken en te stimuleren (gestapeld en geschakeld), indien er ruimte vrijkomt door herstructurering van verouderd vastgoed (op dit moment niet het geval!). Tussen beide terreinen in ligt nog een deel onbebouwde restruimte/ vrije kavel. Gezien de omvang van het aantal kleinschalige geschakelde units in het lagere en middeldure segment, en het aanbod van deze units, is het niet raadzaam deze ruimte voor dezelfde doelgroep te ontwikkelen maar te richten op een hoogwaardiger segment, of te investeren in middelgrote bedrijfsruimte voor productie en logistiek. 10. Verduurzaming en samenwerking: Op de terreinen ontbreekt het nog aan een goede samenwerkingsstructuur die ook verantwoordelijk is voor bijvoorbeeld de verbetering van de veiligheid (bijvoorbeeld camera’s of beveiligd entrees). Het opzetten van een collectief kan daarbij ook beter inspelen op kleinschalige knelpunten (in groenonderhoud, parkeerproblemen, of oneigenlijk gebruik van de ruimte) en als ‘doorgeefluik’ fungeren naar de gemeente toe. Gesignaleerde knelpunten kunnen snel kenbaar gemaakt worden, zodat ondernemers en gemeente samen aan een oplossing kunnen werken. Daarnaast zijn er wellicht mogelijkheden voor een dergelijk collectief om te investeren in duurzaamheidsmaatregelen (inkoop, inzameling en energiebeheer).


14


Kaag en Braassem – De Lasso Noord ligging  De Lasso Noord ligt ten westen van Roelofsarendsveen, direct aan de A4. Aan de oostzijde van De Lasso Noord ligt een woongebied. In het zuiden ligt de Lasso Zuid. omvang  Bedrijventerrein De Lasso Noord is 23,7 hectare bruto, 20,8 netto Er is geen ruimte uitgeefbaar. bijzonderheden De Lasso is een middelgroot en randstedelijk terrein met een grote variatie aan en kwaliteit van type vastgoed.

0,0%

verdeling vestigingen naar sector 2,4%

17,1%

22,0%

2,4%

14,6%

verdeling arbeidsplaatsen naar sector 9,9% 0,0% 0,5%

industrie

1,6%

bouw

bouw

handel en reparatie

handel en reparatie




28,0%


43,7%

overige

overige

41,5%

industrie

16,4%

100% 90% 80% 70% 63%

60%

54%

50%

52%

42%

40% 30% 20% 10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit




15


Kaag en Braassem – De Lasso Noord Toelichting Banen (indicator A):  De Lasso Noord (646 arbeidsplaatsen en 48 vestigingen) heeft relatief weinig invloed op de lokale en regionale werkgelegenheid. Het aandeel in de gemeentelijke werkgelegenheid bedraagt 9,4% en in de regionale werkgelegenheid slechts 3‰. De werkgelegenheid is licht toegenomen (6%), terwijl het aantal vestigingen met 27,3% bovengemiddeld sterk is toegenomen. Opvallend is dat bedrijven in de handel & reparatie, bouw en industrie zijn gegroeid, terwijl logistieke dienstverleners praktisch zijn verdwenen, ondanks de gunstige ligging aan de A4.  Het indirect werkgelegenheidseffect is echter weer relatief groot (multiplier van 0,47) wat vooral door de vele vestigingen in de bouwnijverheid komt (overigens een sector die zich in economisch zwaar weer begeeft). Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  De Lasso Noord scoort ongeveer gemiddeld op markten vastgoedwaarde. Ondanks een lichte stijging van de grondprijzen tussen 2005 en 2012 (21%), blijven deze achter bij het regionaal gemiddelde stijgingspercentage van 29%.  Over de huurprijzen kunnen, vanwege de afwezigheid van beschikbare huurtransacties, helaas geen uitspraken gedaan worden. Er heeft geen (huur)opname plaatsgevonden, waardoor de opnamedynamiek negatief is. Het aanbod aan bedrijfsruimte ligt op nog geen 1% van de totale voorraad. Dit ligt onder de frictieleegstand van 4 tot 7%.  De totale WOZ-waarde op De Lasso Noord is tussen 2008 en 2012 (over de periode voor 2008 zijn geen gegevens bekend) toegenomen met 10,5%. De WOZ-waarde per pand is echter gedaald met 5%. Ondanks dat dit geen score oplevert in de EER is dit geen negatieve ontwikkeling. Het aantal panden is namelijk uitgebreid en de WOZ-waarde is gestegen. Het betreffen echter vooral kleinschaligere panden, waarbij de WOZ-waarde weliswaar lager ligt, maar per m² juist hoger. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  De ruimtelijke kwaliteit op De Lasso Noord is gemiddeld. De gebruiksmogelijkheden van de panden zijn goed. Intensieve bebouwing met relatief hoge bouwhoogten zijn mogelijk en ook meerdere typen functies kunnen zich vestigen. Het vastgoed kent echter een gemiddelde uitstraling. Ook de openbare ruimte heeft een gemiddelde uitstraling, mede door een gebrekkige groenstructuur en een ‘kale’ omgeving. Parkeerproblemen komen praktisch niet voor.  Het terrein scoort verder matig op bereikbaarheid via water, fiets en OV, ondanks een goede ligging direct aan de A4. Het ontbreekt aan een langzaamverkeersnetwerk (voeten fietspaden). Daarnaast ontbreekt het aan extra veiligheidsmaatregelen of een collectieve beveiliging. Toekomstwaarde Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.  Het huidig ruimtegebruik op de Lasso Noord is zeer intensief. Het terrein heeft een FSI van 0,82: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is 8.200 m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Er lijkt dus weinig ruimte over voor inbreiding. De hoge FSI wordt vooral veroorzaakt door enkele grootschalige kantoorachtige panden.


16


Kaag en Braassem – De Lasso Noord 



KWALITEIT



De Lasso Noord is volledig uitgegeven, maar er is nog beperkt inbreidingsruimte op de locatie aanwezig, ondanks de hoge FSI. Er is nog inbreiding van circa 0,2 hectare mogelijk door efficiënter met de beschikbare ruimte om te gaan (die nu amper gebruikt wordt voor opslag of parkeren). Voor De Lasso Noord kunnen we concluderen dat het uitblijven van transacties en de beschikbaarheid van een minimaal aanbod, in combinatie met het feit dat er geen uitgeefbare ruimte meer is op het terrein en het huidig ruimtegebruik relatief hoog is, ongunstig is voor de toekomstige ontwikkeling. Er lijkt juist een sterke behoefte aan uitbreiding. Negatief is het feit dat de locatie lijkt af te glijden. Nu zit het in de tweede fase in de levenscyclus van bedrijventerreinen. De kwaliteit van zowel de private als openbare ruimte, vooral rondom de zichtlocatie aan de snelweg, is verre van optimaal. Het terrein kent een gemiddelde veroudering en een matige uitstraling. Ingrijpen is echter kostbaar, vanwege de nog beperkte waardesprong die gecreëerd kan worden. Mogelijk is het verder laten afglijden van het terrein een optie om de warde van het vastgoed te laten dalen zodat de waardesprong groter is bij een herontwikkeling. wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen

FASE I

FASE III

De Lasso Noord

TIJD 

De Lasso Noord heeft een gunstige ligging, direct aan een afslag van de A4. Echter, door de beperkte omvang van het terrein en de kwaliteit, omvang en het type vastgoed is het terrein slechts gemiddeld geschikt voor nieuwe grootschalige logistiek of industrie. Terwijl deze bedrijven de ligging en bereikbaarheid als zeer goed waarderen. Functiemenging op het terrein lijkt een minder kansrijke optie, vanwege de meer landelijke ligging, relatief ver weg van het stedelijke gebied en het ontbreken van gunstige voorzieningen, waaronder leisure, horeca, cultuur en OVverbindingen. Voor starters is het gebied een prima locatie. Het verouderd vastgoed biedt juist mogelijkheden voor nieuwe bedrijven om goedkoop ruimte te kunnen huren. Ook kan leegstand vastgoed herontwikkeld worden voor dit type gebruikers (zoals op vele terreinen gebeurt). trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging


trendbestendig gemiddeld gemiddeld gemiddeld sterk gemiddeld

17


Kaag en Braassem – De Lasso Noord Conclusie & aanbevelingen De Lasso Noord: Eindoordeel: De Lasso Noord scoort niet bovengemiddeld goed of slecht. Het is een goed functionerend terrein op een zeer goede locatie aan de A4 en is dus goed bereikbaar en toegankelijk en beschikt tevens over zichtlocaties. De kwaliteit en uitstraling van het vastgoed varieert echter sterk en er is weinig samenhang tussen de verschillende gebruikers. Om het terrein meer kwaliteit te geven en terug te brengen richting de 1ste levensfase van de bedrijventerreinencyclus zullen vooral private investeringen nodig zijn die dit terrein een positieve draai kunnen geven. Daarbij kan meer aansluiting gezocht worden bij het kwaliteitsniveau op De Lasso Zuid en zal meer ingespeeld moeten worden op de wens van de toekomstige gebruikers. Voor investeerders en eigenaren is het belangrijk te constateren dat de locatie zelf zeer gewild is: de afwezigheid van de

opnamedynamiek en de zeer beperkte omvang van het aanbod kunnen we interpreteren als een gebrek aan beschikbare ruimte, terwijl er wel degelijk een vraag is. Op deze locatie is (dringend) nieuwe bedrijfsruimte nodig. Het is vooral zaak de investeerders en eigenaren van panden te laten zien welke bewegingen er op de bedrijfsruimtemarkt zijn (en komen) en wat nieuwe mogelijkheden zijn (die ook geld kunnen opleveren door meer waarde toe te voegen). Aanpak: investeer in betere kwaliteit voor nieuwe gebruikers, maak private initiatieven (herontwikkeling) ook bestemmingsplantechnisch mogelijk. 11. Omkatten logistiek vastgoed & benutten zichtlocatie: Er bevinden zich praktisch geen echte logistieke bedrijven meer op De Lasso Noord, wel groothandelsbedrijven. Het pure logistieke vastgoed kan op termijn vervangen worden voor courant vastgoed, met hogere bouwhoogten, voor nieuwe gebruikers (groothandel & industrie) en er kan meer geïnvesteerd worden in middelgroot vastgoed voor productie, reparatie en bouwbedrijven. Daarnaast biedt de zichtlocatie uitstekende mogelijkheden voor kantoorachtig vastgoed of voor het versterken van het PDV-segment, dat zich nu overigens in a-typisch PDV-vastgoed bevindt. 12. Benutten nieuwe vrij te komen ruimte: bij logistieke panden is nu relatief veel ruimte vrijgelaten voor het opslaan van goederen/ producten en het parkeren van grotere vrachtwagens. Een verkleuring van het terrein en het verder terugdringen van echte (grootschalige) logistiek maakt dat deze ruimte niet langer nodig is en opnieuw gebruikt kan worden om nieuw vastgoed te realiseren. 13. Betere aansluiting profiel op Lasso Zuid & samenwerking: Daar komt bij dat aan de overzijde van de Alkemadelaan De Lasso Zuid ligt, dat een meer modern gemengde uitstraling heeft en zich sterker lijkt te richten op middelgrote en kleinschaligere industrie, productie, schildersbedrijven, installatietechniek, bouwen aannemersbedrijven, loodgieters, etc. Door de terreinen meer als één terrein in de markt te zetten kan een sterker profiel gecreëerd worden. Het optuigen van een nieuw bedrijvencollectief kan daarbij versterkend werken en biedt wellicht nieuwe kansen voor verduurzaming en beveiliging. Daarnaast heeft een collectief het voordeel dat het ook als een stem naar de gemeente kan functioneren en beter gehoord kan worden (een aanspreekpunt voor problemen, knelpunten, kansen en mogelijkheden). 14. Functiemenging, segmentering & marketing: Bij een herontwikkeling van het vastgoed is het goed om na te denken over de nieuwe doelgroepen die aangetrokken kunnen worden (gebruikers). Een strak en eenduidig profiel helpt daarbij, mits het ook duidelijk naar de markt toe gecommuniceerd wordt. Het feit dat er PDV op het terrein aanwezig is, is niet duidelijk. Er moeten duidelijke keuzes gemaakt worden over de (on)wenselijkheid van bepaalde type bedrijvigheid op deze locatie.


18


Katwijk – Katwijkerbrro oek en Valkenburgseweg ligging  Katwijkerbroek en Valkenburgseweg liggen ten zuiden van Molenwijk, direct aan de N206. Ten zuiden van het terrein ligt woonbebouwing van Valkenburg. Aan de westzijde wordt het terrein begrensd door de sloot langs de provinciale weg en aan de oostzijde door de Rijn. omvang  Katwijkerbroek en Valkenburgseweg zijn samen circa 19,1 hectare bruto, en 16,4 netto. Er is geen uitgeefbare ruimte meer. meer bijzonderheden Katwijkerbroek en Valkenburgseweg zijn binnenstedelijke en kleinschalige bedrijventerreinen in de woonkern van Katwijk (en Valkenburg).

0,0%

9,5%



0,0% 4,2%

industrie

13,4%

industrie

bouw 20,6%

bouw

handel en reparatie 17,5%

9,5% 28,6%

handel en reparatie

34,6%


25,2%




gezondheidszorg

gezondheidszorg

overige

9,0%

13,6%

overige

100% 90% 80% 71%

70% 60% 50%

50%

53%

40% 31%

30% 20% 10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit




19


Katwijk – Katwijkerbroek en Valkenburgseweg Toelichting Banen (indicator A):  Katwijkerbroek en Valkenburgseweg (486 arbeidsplaatsen en 64 vestigingen) hebben weinig invloed op de lokale en regionale werkgelegenheid. Het aandeel in de gemeentelijke werkgelegenheid bedraagt 2,5% en in de regionale werkgelegenheid slechts 2‰. De werkgelegenheid en het aantal vestigingen is licht toegenomen, respectievelijk 7,5% en 8,5%. Deze toename is ongeveer gelijk aan, of iets minder dan, de toename op andere bedrijventerreinen in de regio. Ook het indirect werkgelegenheidseffect is gemiddeld met een multiplier van 0,40.  De terreinen zijn op het gebied van werkgelegenheid en vestigingen gemiddeld, normaal functionerende bedrijventerreinen, vergelijkbaar met andere terreinen in de regio. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  Katwijkerbroek en Valkenburgseweg scoren bovengemiddeld op markten vastgoedwaarde. Dit komt vooral dankzij de stijging van de huurprijzen tussen 2005 en 2012 (circa 35%) en het beperkte aanbod aan bedrijfsruimte: dit ligt op minder dan 4% van de totale voorraad en daarmee onder de frictieleegstand van 4 tot 7%. Nadeel is dat de leegstand voor het overgrote deel geconcentreerd is op Katwijkerbroek, wat dit deel een stuk kwetsbaarder maakt.  Wat betreft de ontwikkeling van de grondprijzen, hierover zijn geen gegevens bekend, ook omdat het terrein al langere tijd volledig is uitgegeven.  De opname op Katwijkerbroek en Valkenburgseweg in de periode 2005 – 2012 betreft circa 20% van de gehele opname aan bedrijfsruimte in de gemeente.  De totale WOZ-waarde op de terreinen is tussen 2006 en 2012 met ruim € 800.000 gestegen (van € 37,5 naar € 38,3 miljoen), dat is een stijging van 2,2% (gemiddeld ten opzichte van andere terreinen). De gemiddelde WOZ-waarde per pand is echter gedaald met € 3.000 (-1%). Het totaal aantal panden is met slechts 3 panden toegenomen, waardoor we kunnen concluderen dat gemiddeld genomen de WOZ-waarde daalt en niet dat er bijvoorbeeld meer kleinschalig vastgoed (met relatief hogere waarden per m², alleen een lagere totale waarde per pand) in plaats van grootschalig vastgoed is gekomen. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  De ruimtelijke kwaliteit op Katwijkerbroek en Valkenburgseweg is gemiddeld. De gebruiksmogelijkheden van de panden zijn beperkt, vooral vanwege het feit dat zwaardere milieucategorieën zich hier niet kunnen vestigen, gezien de binnenstedelijke ligging overigens een logisch gevolg. Intensieve bebouwing met relatief hoge bouwhoogten zijn nauwelijks mogelijk.  Het vastgoed kent een matige tot gemiddelde uitstraling en de kwaliteit van de openbare ruimte laat te wensen over, met uitzondering van de doorgaande weg (Valkenburgseweg). Omdat veel bedrijven direct aan deze weg zitten zorgen bevoorradingswerkzaamheden of het verplaatsen van boten (er zitten redelijk wat jacht- en scheepsbouwbedrijven) voor opstoppingen.  Een pluspunt is de aanwezigheid van de Ondernemersvereniging Katwijk aan den Rijn in het kader van het ondernemersfonds, maar het ontbreekt aan (collectieve) veiligheidsmaatregelen. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.


20


Katwijk – Katwijkerbroek en Valkenburgseweg 



KWALITEIT



Het huidig ruimtegebruik is enigszins inefficiënt. Het terrein heeft een FSI van 0,43: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is 4.300 m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Dit komt deels omdat delen van het terrein onbebouwd zijn (mogelijk als strategische reserve aangehouden voor toekomstige uitbreidingen) en deels omdat een aantal bedrijven (waaronder bijvoorbeeld de scheeps- en jachtbouwbedrijven) ruimte nodig hebben voor opslag van materialen en goederen. Er is op het terrein zeker ruimte voor uitbreiding. Niet door uitgifte van nieuw, nog niet-uitgegeven terrein maar vooral door inbreiding (of ontwikkeling) op al uitgegeven gronden. In totaal gaat het om circa 13.000 m² grond die nog ontwikkeld kan worden. Het gros van panden aan de Valkenburgseweg heeft een prima kwaliteit en uitstraling, maar vooral het terrein Katwijkerbroek heeft is matig. Daarom plaatsen we het terrein tussen de 2 de en 3de fase in de levenscyclus van bedrijventerreinen. Het terrein functioneert redelijk, maar glijdt af, wat sterk naar voren komt op Katwijkerbroek. De openbare ruimte kent op enkele plekken 'wildgroei'(aan groen) en 'beschadigingen' en enkele private kavels verouderen (vaak door incourantheid van panden, of langdurige leegstand door crisis). Valkenburgseweg zelf zit ergens net na de eerste fase. wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen

FASE I

Valkenburgseweg

FASE III

Katwijkerbroek TIJD 

Katwijkerbroek en Valkenburgseweg zijn kleinschalige en lokale bedrijventerreinen. De omgeving, infrastructuur, ligging en het vastgoed is dan ook niet geschikt voor het aantrekken van industrieën en grootschalige logistiek. De schaalgrootte en het type segmenten dat op de terrein zit speelt dus niet in op trends zoals schaalvergroting en internationalisering. Vanwege de hoge mate van verbondenheid met de kernen Katwijk en Valkenburg en het feit dat er veel woningen op het terrein staan maakt dat het een geschikte locatie is voor verdere vermenging van de werkfuncties met wonen. Functiemenging blijft echter beperkt tot het woon-werkelement en zal zich niet moeten richten op diversificatie naar een hoogstedelijk gemengd milieu met sport, leisure, detailhandel, creatieve industrie en horeca, vanwege de oriëntatie op de lokale markt. Wel is het terrein uitermate geschikt voor de huisvesting van kleinschalige starters/ ZZP’ers, die steeds vaker in een woonmilieu gevestigd zijn. Hierdoor kan ook een combinatie van meerdere type functies gerealiseerd worden, van kantoorachtige en dienstverlenende functies tot reguliere handel, bouw en reparatiebedrijven.


21


Katwijk – Katwijkerbroek en Valkenburgseweg trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging

trendbestendig zeer beperkt gemiddeld matig goed gemiddeld

Conclusie & aanbevelingen Katwijkerbroek en Valkenburgseweg: Eindoordeel: Katwijkerbroek is een gesloten terrein, dat sterk naar binnen is gericht - je kan het terrein ook ‘oprijden’ – terwijl Valkenburgseweg een verzameling van bedrijven is gelegen aan de doorgaande weg en minder een geheel vormt, mede doordat het onderbroken wordt door diverse woningen. De uitstraling en kwaliteit van panden aan de Valkenburgseweg is beter dan op Katwijkerbroek. De leegstand is hier het hoogst en de kwaliteit het slechtst. De aanpak heeft een sterke focus op Katwijkerbroek, maar hangt sterk samen met Valkenburgseweg. Aanpak: aanpak van leegstand, (her)ontwikkelen inbreidingsruimte, herprofileren/ transformeren incourant vastgoed, versterken en clusteren van jacht- en scheepsbouwprofiel: 15. Leegstandsinventarisatie: het is belangrijk te achterhalen waar de leegstand op Katwijkerbroek vandaan komt om een goede, breed gedragen en toekomstgerichte strategie te kunnen maken voor de aanpak van de leegstand. Het is vooral interessant te achterhalen in hoeverre de leegstand te wijten is aan het type vastgoed, de economische crisis of andere factoren en in hoeverre eigenaren de leegstand als problematisch ervaren, ook met het oog op de toekomststrategie (transformatie of herprofilering?). 16. Benutten vrije restruimte: Op het terrein liggen meerdere (delen van) kavels braak. Sommige delen waren in gebruik voor water- of grondopslag. Het kan waardevol zijn om te bekijken of de huidige bedrijfsactiviteiten nog altijd dit braakliggende terrein nodig hebben voor opslagactiviteiten of dat er ontwikkeling van bedrijfsruimte mogelijk is. Het ontwikkeling van deze ruimte geeft ook veel meerwaarde aan het terrein, niet alleen door het toevoegen van vastgoed, maar ook omdat de ruimte nu sterk verrommeld is en afbreuk doet aan de kwaliteit en uitstraling van de omgeving. 17. Segmentering: bij een mogelijke herontwikkeling van incourant vastgoed of intensiveren op braakliggende kavels is het zaak goed na te denken over de gewenste activiteiten waarvoor het vastgoed bestemd is. Kansrijke doelgroepen zijn kleinschalige bedrijvigheid in de bouw, handel en reparatie (elektro- en installatietechniek, schilders, loodgieters, etc.). 18. Verkleuring en transformatie: Doordat het aantal banen sterk is afgenomen en de leegstand is toegenomen kan het ook zinvol zijn om de toekomst van het terrein ‘an sich’ ter discussie te stellen (zie ook punt 1.). Mogelijk kan een transformatie van een deel van het terrein naar woningen juist versterkend werken voor de overige (bestaande) delen van het terrein, doordat lege ruimten ontwikkeld kunnen worden (voor uitplaatsen bestaande bedrijven) en incourant vastgoed verwijderd. Wellicht zijn er ook kansen voor het creëren van meer woon-werkeenheden. 19. Clustering van activiteiten: Op Valkenburgseweg zitten meerdere bedrijven die zich bezighouden met activiteiten in de jacht- en scheepsbouw. Deze bedrijven zitten verspreid over de locatie. Mogelijk kunnen deze geclusterd of samengebracht worden. Het herontwikkeling van incourant/ leegstaand vastgoed en het beter benutten van de restruimten op Katwijkerbroek biedt hiervoor kansen. Vrijkomende ruimte op Valkenburgseweg kan of getransformeerd worden (woningen of wellicht winkels of zorgvastgoed?) of opnieuw als bedrijfsruimten gebruikt worden. Hiermee slaat men twee vliegen in een klap: verbeteren kwaliteit, uitstraling en toekomstgerichtheid door herontwikkeling en opvullen van verouderd terrein op Katwijkerbroek in combinatie met een sterker profiel en betere samenhang op zowel Katwijkerbroek en Valkenburgseweg, inclusief nieuwe kansen voor het verbeteren van het woonklimaat op en om de bedrijventerreinen.


22


Katwijk – ‘t Heen ligging  ’t Heen ligt ten noordoosten van het centrum van Katwijk, direct aan de N206 en de N449. Aan het noordoosten grenst het terrein aan het bedrijventerrein Klei-Oost. Oost. In het zuidwesten, oosten en zuiden wordt het gebied begrensd door het Uitwateringskanaal. Uitwateringskanaal omvang  Bedrijventerrein ‘t Heen is circa 78,2 hectare bruto en 68 netto. Er is geen ruimte uitgeefbaar. bijzonderheden ’t Heen is een modern een grootschalig bedrijventerreinen met een grote variatie aan type vastgoed en gebruikers. verdeling vestigingen naar sector

14,6%

0,0% 3,0%

22,3%

4,7%


industrie

2,5%

bouw

handel en reparatie

handel en reparatie 47,8% vervoer & communicatie

28,4%



gezondheidszorg

gezondheidszorg

overige

38,6%

industrie

bouw


7,2% 0,0% 0,7%

overige

13,4%

100% 90% 80%

79%

83% 72%

70% 60% 50%

44%

40% 30% 20% 10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit




23


Katwijk – ‘t Heen

Toelichting Banen (indicator A):  ‘t Heen (3.283 arbeidsplaatsen en 239 vestigingen) is een belangrijk terrein voor de gemeente Katwijk en de regio Holland-Rijnland qua aantal vestigingen en werkgelegenheid. Het aandeel in de gemeentelijke werkgelegenheid bedraagt 16,6% en in de regionale werkgelegenheid 16‰. De werkgelegenheid is echter met 23,4% sterk afgenomen sinds 2005. Daar staat tegenover dat het aantal vestigingen met 4,5% nog iets is toegenomen in deze periode. De daling van het aantal arbeidsplaatsen is sterk geconcentreerd in de sector industrie. Trends zoals schaalvergroting en automatisering, maar ook een kleine krimp in deze sector qua aantal vestigingen, is hier debet aan. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  ‘t Heen heeft een bovengemiddelde score op markten vastgoedwaarde. Van positieve invloed zijn de stijging van de huurprijzen (40% tussen 2005 en 2012) en de omvang van de opname in de periode 2005 – 2012, bijna 34.000 m² vvo wat ongeveer 50% van de gehele opname aan bedrijfsruimte in de gemeente is. Verder is de leegstand, met nog geen 3% van de voorraad, beperkt en zelfs iets onder de wenselijke frictieleegstand van 4 tot 6%. Ook de arbeidsproductiviteit (ruim € 68.500 per arbeidsplaats) ligt hoger dan gemiddeld op een bedrijventerrein.  De WOZ-waarde van het bedrijfsonroerend goed op ’t Heen is tussen 2006 en 2012 met bijna 20 miljoen toegenomen, een stijging van 9%. Echter, de gemiddelde WOZ-waarde per pand is met 29% gedaald. Dit komt voort uit het feit dat het totaal aantal panden zeer sterk is toegenomen en dat het kleinere panden betreffen waarvan de waarde per pand beperkt is, maar per m² juist relatief hoog is. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  De ruimtelijke kwaliteit op ‘t Heen is gemiddeld tot goed. Het beheer, onderhoud en de kwaliteit en uitstraling van openbare ruimte is op orde. Ook zijn er bewegwijzeringen, een bedrijvencollectief en (collectieve) veiligheidsmaatregelen aanwezig en is het oneigenlijk gebruik van de openbare ruimte beperkt. Wel wordt door ondernemers een tekort aan parkeren als knelpunt ervaren.  Door de ligging aan de N206 en de N449 en de beschikking over kadefaciliteiten is de bereikbaarheid van het terrein goed, ook via het water. Daarnaast beschikt ’t Heen over een goede busverbinding en fietsen voetpaden.  Ook de gebruiksmogelijkheden zijn voldoende: er kan intensief gebouwd worden op de kavels met relatief hoge bouwhoogten en verschillende type gebruikers (ook in hogere milieucategorieën) kunnen zich hier vestigen. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.  Het huidig ruimtegebruik is enigszins inefficiënt. Het terrein heeft een FSI van 0,44: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is 4.400 m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Dit komt deels omdat delen van het terrein onbebouwd zijn (mogelijk als strategische reserve aangehouden voor toekomstige uitbreidingen) en deels omdat een aantal bedrijven (waaronder bijvoorbeeld de logistieke spelers) ruimte nodig hebben voor opslag van materialen, goederen en hun wagenpark/ containers. Stec Groep BV | oktober 2013

24


Katwijk – ‘t Heen 

KWALITEIT



Naar de toekomst toe is op ’t Heen voldoende nog ruimte beschikbaar voor de ontwikkeling of het aantrekken van nieuwe bedrijven en bedrijfsruimte zodat het terrein ook in de toekomst nog kan groeien, namelijk 3,6 hectare netto. Het gaat daarbij overigens niet om uitgeefbare ruimte, want het terrein is al langere tijd volledig uitgegeven, maar om inbreidingsruimte: grote delen van het terrein liggen braak of worden inefficiënt benut (zie hierboven). Het terrein is relatief grootschalig en kent zowel goede als slechtere plekken (zowel op openbaar als op privaat gebied). Het is niet goed mogelijk om het gehele terrein te duiden in de levensfasecyclus van bedrijventerreinen omdat de echt verouderde delen (op privaat) gebied al deels herontwikkeld zijn (en dus in fase 1 zitten), terwijl andere delen nog altijd afglijden. We hebben daarom ervoor gekozen om ’t Heen in te delen in de tweede fase van de levenscyclus van bedrijventerreinen. Het terrein functioneert redelijk, op sommige plekken zelfs zeer goed, maar glijdt enigszins af. De openbare ruimte kent op enkele (achteraf gelegen) plekken 'wildgroei' (groen en restafval) en 'beschadigingen' en enkele private kavels verouderen (vaak door incourantheid van panden, of langdurige leegstand door crisis). Functionele en economische veroudering liggen op de loer. wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen

FASE I

FASE III

‘t Heen

TIJD 

t ‘Heen is een grootschalig, modern gemengd bedrijventerrein, waar diverse type functies zich hebben weten te vestigen. Het biedt plaats (ook in de toekomt) aan industrieën en logistiek, die deze locatie vanwege de gunstige randstedelijke ligging aan de N206 sterk waarderen. Er is ruimte voor uitbreiding/ inbreiding (in totaal ruim 3,6 hectare netto), maar zeer grootschalige logistiek en industrie kan zich alleen vestigen in bestaande panden en verouderde logistieke panden zijn juist herontwikkeld ten faveure van kleinschalige bedrijfsverzamelpanden. Een ander minpunt is de relatief grote afstand tot de snelweg en het feit dat de sector industrie krimpend is. De combinatie met verouderend industrieel vastgoed, afgezet tegen een nog altijd grote behoefte aan vastgoed (immers hoge opname en weinig leegstand) biedt wel kansen, mits de kwaliteit en courantheid van panden verbeterd wordt. Toch zijn de randvoorwaarden voor de trend internationalisering, schaalvergroting en groei logistiek gunstig omdat bestemmingsplantechnisch er volop ruimte is (hoge bouwhoogtes, intensief ruimtegebruik, etc.). Door mogelijke aanpassingen van bestaand vastgoed kan ook op deze trends goed ingespeeld worden. Daarnaast is er ook ruimte voor kleine zelfstandigen. In toenemende mate zijn er bedrijfsverzamelpanden gerealiseerd (met diverse


25


Katwijk – ‘t Heen kwaliteit en voor diverse doelgroepen, van kantoorachtig tot functionele werkplaatsen) waardoor de groeiende groep starters en ZZP’ers goed opgevangen kan worden op ‘t Heen. Het terrein is zelfs geschikt om meer functiemenging toe te passen, doordat het vlakbij woongebieden ligt en er al diverse functies (waaronder ook showrooms, PDV en meer horeca) zijn geland op ‘t Heen. trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging

trendbestendig redelijk redelijk redelijk sterk redelijk

Conclusie & aanbevelingen ‘t Heen: Eindoordeel: Bedrijventerrein ’t Heen in Katwijk is een grootschalig terrein met verschillende type gebruikers, variërend van kantoorachtige dienstverlenende gebruikers tot logistieke vervoerders en kleinschalige productiebedrijven. Het terrein biedt minder arbeidsplaatsen dan in 2005, maar groeit nog altijd in aantal vestigingen. De uitstraling en kwaliteit van het terrein zijn gemiddeld en veroudering op bepaalde plekken neemt toe. Daar staat tegenover dat er nog altijd nieuw- of herontwikkeld wordt en de leegstand minimaal is. Het is op basis van een algemene beschouwing en de (goede) economische waarde echter lastig in te schatten waar ondernemers behoefte aan hebben. Op het eerste gezicht lijkt de openbare ruimte prima op orde en behoeft geen kwaliteitsverbetering. De aanpak zal vooral een focus hebben op privaat gebied. Echter, ondernemers en eigenaren kunnen mogelijk een behoefte hebben aan het verbeteren van bepaalde randvoorwaarden. Op dit moment is bijvoorbeeld de gemeente in samenwerking met ondernemers plannen aan het maken om de kwaliteit van de ruimte te verbeteren onder andere om de parkeerdruk te verminderen. Aanpak: verbeteren ondernemerscontact, (her)ontwikkelen inbreidingsruimte, omkatten incourant vastgoed: 20. Verduurzaming en samenwerking: Op de Katwijkse bedrijventerreinen is een collectieve beveiliging aanwezig (SBB) en veel bedrijven zijn aangesloten bij de NOV of de KOV. De gemeente kan acties ondernemen om bedrijven bij elkaar te brengen en te onderzoeken in hoeverre er behoefte is aan meer samenwerking onderling om de kwaliteit te verbeteren (veiligheidsmaatregelen, investeringen in onderhoud en omgeving, samenwerking op het gebied van energiewinning, CO2-reductie, energiebesparing of afvalinzameling, etc.), eventueel samen met ‘s Gravendijck en het Space Sciencepark. Een eerste stap is al gezet door in het kader van het ondernemersfonds een ondernemersvereniging op te richten: ondernemersvereniging ’t Heen en Klei Oost. 21. Benutten vrije restruimte & mogelijkheden bestemmingsplan: op ’t Heen behoren het intensief bebouwen van kavels en gebruik maken van hogere bouwhoogten tot de mogelijkheden. Toch is dit in het verleden op veel plaatsen niet gebeurd. Hierdoor ligt de Floor Space Index relatief laag. Het promoten van zorgvuldig ruimtegebruik, bijvoorbeeld door het splitsen van kavels / percelen mogelijk te maken, kan de ontwikkeling van nieuwe bedrijfsruimte stimuleren. Ook het wijzen van ondernemers met restkavels op de bebouwingsmogelijkheden kan eventueel nieuwe ontwikkeling uitdagen. 22. Omkatten incourant (industrieel) vastgoed: Gezien de teruggang in het aantal industriële bedrijven, in combinatie met de matige staat van sommige industriële panden, kan het omkatten van vastgoed naar kleinschaligere units met hogere bebouwingsdichtheden kansen bieden. Zo worden marktkansen benut (lokale behoefte) en veroudering en incourantheid tegengegaan. 23. Stimulering private initiatieven: mogelijk kunnen er ook (private of publieke) fondsen opgericht/ gevonden worden ter verbetering van de kwaliteit van het terrein. Daarbij gaat het niet alleen om het aanpakken van de weginfrastructuur bijvoorbeeld, maar ook voor de verbetering van gevels en panden (denk aan een geveltot-gevel-subsidie).


26


Katwijk & Noordwijk – Klei-Oost

ligging  Klei-Oost Oost ligt ten noordoosten van bedrijventerrein ’t Heen en wordt in het noorden/westen begrensd door de N206 en in het zuiden door de N448. omvang  Bedrijventerrein Klei-Oost is 25,6 hectare bruto en 19 hectare netto. Het ligt op grondgebied van zowel de gemeente Katwijk (12,5 ha. netto) als Noordwijk (13,5 ha. netto). Alleen op het grondgebied van Noordwijk is nog 1,5 hectare uitgeefbaar. uitgeefbaar bijzonderheden Klei-Oost Oost is een middelgroot, modern gemengd bedrijventerrein, waar diverse type functies zich hebben weten te vestigen. vestigen verdeling vestigingen naar sector 10,6%


industrie

23,1%

17,8%

21,8%

industrie

bouw 16,3% 1,0%

bouw

handel en reparatie vervoer & communicatie zakelijke dienstverlening

16,3% 0,0%

17,4%

10,3%

overige

vervoer & communicatie zakelijke dienstverlening

0,0%


handel en reparatie

0,1%

gezondheidszorg overige

32,6%

100% 90% 81%

80%

79% 71%

70% 63%

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit




27


Katwijk & Noordwijk – Klei-Oost

Toelichting Banen (indicator A):  Klei-Oost (903 arbeidsplaatsen en 107 vestigingen) heeft relatief weinig invloed op de lokale en regionale werkgelegenheid. Het aandeel in de gemeentelijke werkgelegenheid bedraagt 6,3% en in de regionale werkgelegenheid slechts 4‰. Positief is dat de werkgelegenheid en het aantal vestigingen sterk is gegroeid sinds 2005 en is toegenomen met respectievelijk 37,5% en 127,5%. Deze toename ligt ruim boven de gemiddelde toename op andere bedrijventerreinen in de regio, maar ook boven de algemene werkgelegenheidsgroei en groei van het aantal arbeidsplaatsen in beide gemeenten in zijn geheel. Ook het indirect werkgelegenheidseffect is groot met een multiplier van 0,46. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  Klei-Oost heeft een gemiddelde score op markten vastgoedwaarde.  Factoren die een positieve invloed hebben zijn de stijging van de grondprijzen (58% tussen 2005 en 2012), een stijging van de huurprijzen (36% tussen 2005 en 2012) en een goede arbeidsproductiviteit (ruim € 65.000 per arbeidsplaats).  De omvang van de opname op Klei-Oost was echter beperkt in de periode 2005 – 2012 en betrof slechts 9% van de gehele opname aan bedrijfsruimte in beide gemeente. Echter, er zijn op KleiOost ook panden/kavels ontwikkeld voor eigenaar-gebruikers. Deze ontwikkeling vinden we niet terug in de transactiegeschiedenis op het terrein, en kan als een nuance gelezen worden voor de negatieve score op deze subindicator. De leegstand ligt met 7,8% van het aanbod iets boven de wenselijke frictieleegstand van 4 tot 6%.  De totale de WOZ-waarde is op Klei-Oost toegenomen met ruim € 43 miljoen, een toename van bijna 100%. Dit komt doordat in de periode 2006 – 2012 veel kavels zijn uitgegeven en nieuw vastgoed is ontwikkeld op grondgebied van Noordwijk (het Katwijkse gedeelte toont praktisch geen ontwikkeling). De gemiddeld waarde per vastgoedobject is echter gedaald met 1,4% in dezelfde periode: in 2006 waren er 106 vastgoedobjecten met een gemiddelde waarde van € 433.000 terwijl in 2012 er 206 vastgoedobjecten waren met een gemiddelde waarde van € 427.000. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  De ruimtelijke kwaliteit op Klei-Oost is goed. Het beheer en onderhoud en de kwaliteit en uitstraling van (de meeste) panden is goed. Ook is er bewegwijzering en een bedrijvencollectief aanwezig, maar het ontbreekt aan (collectieve) veiligheidsmaatregelen. Verder is het parkeren (op eigen terrein) goed geregeld en is er geen parkeeroverlast of belemmerend/ oneigenlijk gebruik van de openbare ruimte.  De bereikbaarheid van het terrein is redelijk tot goed. Het terrein ligt aan een N-weg en beschikt over een goede busverbinding en fietsen voetpaden. Ook zijn de gebruiksmogelijkheden voldoende: er kan intensief bebouwd worden op de kavels met relatief hoge bouwhoogten. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.


28


Katwijk & Noordwijk – Klei-Oost 



KWALITEIT



Het huidig ruimtegebruik laat zien dat er redelijk zorgvuldig is omgesprongen met de uitgifte van bedrijventerrein en de bebouwing van kavels. Het terrein heeft een FSI van 0,57: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is 5.700 m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Er lijkt dus relatief weinig ruimte over voor inbreiding. Naar de toekomst toe is op Klei-Oost nog ruimte beschikbaar voor de ontwikkeling of het aantrekken van nieuwe bedrijven en bedrijfsruimte zodat het terrein ook in de toekomst nog kan groeien, namelijk 2,0 hectare netto. circa 0,5 hectare daarvan is inbreidingsruimte en 1,5 hectare is nog vrij uitgeefbare ruimte. Vanwege het nieuwe karakter van Klei-Oost (er is immers in de laatste paar jaar veel nieuw vastgoed ontwikkeld), de goede kwaliteit en het prima onderhoud en beheer van zowel openbare ruimte als private ruimte, bevindt Klei-Oost zich in de 1ste fase van de levenscyclus van bedrijventerreinen. Er zijn praktisch geen verouderingskenmerken en een herstructurering is dan ook niet nodig. wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen

Klei-Oost

FASE I

FASE III

TIJD 

Klei-Oost is een middelgroot, modern gemengd bedrijventerrein, waar diverse type functies zich hebben weten te vestigen. Ondanks de relatief goede randstedelijke ligging aan de N206 is het terrein slechts suboptimaal geschikt voor industrie en logistiek. Echt grootschalige bedrijvigheid kan zich niet (meer) vestigen op dit terrein. Daarom speelt het terrein gemiddeld in op de trends van schaalvergroting, internationalisering en groei logistiek. Op het terrein is wel ruimte voor kleine zelfstandigen. In toenemende mate zijn er bedrijfsverzamelpanden gerealiseerd (met hoogwaardige kwaliteit voor diverse doelgroepen, van kantoorachtig tot moderne werkplaatsen) waardoor de groeiende groep starters en ZZP’ers goed opgevangen kan worden. Het terrein is ook beperkt geschikt om meer functiemenging toe te passen. Het gaat hierbij niet zozeer om functiemenging met bijvoorbeeld wonen of horeca, maar wel om functies zoals groothandels en kantoorachtige bedrijven. trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging


trendbestendig gemiddeld gemiddeld gemiddeld sterk gemiddeld

29


Katwijk & Noordwijk – Klei-Oost Conclusie & aanbevelingen Klei-Oost: Eindoordeel: Klei-Oost is een middelgroot bedrijventerrein gelegen op gemeentegrond van Katwijk en Noordwijk. Het terrein is zeer nieuw en van goede kwaliteit. Zowel de openbare als private ruimte is goed onderhouden en op orde. Daarnaast wordt zorgvuldig met de beschikbare ruimte omgegaan. Op dit terrein zijn geen knelpunten aanwezig. Er zijn geen (grootschalige) ingrepen nodig op Klei-Oost. Mogelijke ingrepen bevinden zich vooral in het verbeteren van randvoorwaarden. Aanpak: behoud kwaliteit en zoek mogelijkheden voor versterken label/ samenhang tussen terreinen: 24. Optimaal invullen beschikbare ruimte: Het terrein heeft slechts nog een klein deel van de ruimte uitgeefbaar. Het is zaak intensieve bebouwing te stimuleren (gestapeld en geschakeld, overigens al grotendeels toegepast!). 25. Samenhang en segmentering: Klei-Oost ligt tegen ’t Heen aan, een grootschaliger en ouder terrein met meer verouderingskenmerken. Om Klei-Oost toekomstbestendig te houden is het raadzaam om de terreinen in de omgeving af te stemmen op elkaar, qua segmentering en profiel, zodat de terreinen elkaar niet onnodig veel beconcurreren. Het plakken van duidelijke labels (type vastgoed en gebruikers) op de terreinen biedt meer duidelijkheid naar ondernemers en versterkt de kracht van elk afzonderlijk terrein. 26. Verduurzaming en samenwerking: Op de Katwijkse bedrijventerreinen is een collectieve beveiliging aanwezig (SBB) en veel bedrijven zijn aangesloten bij de NOV of de KOV. De gemeente kan acties ondernemen om bedrijven bij elkaar te brengen en te onderzoeken in hoeverre er behoefte is aan meer samenwerking onderling om de kwaliteit te verbeteren (veiligheidsmaatregelen, investeringen in onderhoud en omgeving, samenwerking op het gebied van energiewinning, CO2-reductie, energiebesparing of afvalinzameling, etc.), eventueel samen met ‘s Gravendijck en het Space Sciencepark.


30


Leiden – De Waard ligging  Het bedrijventerrein De Waard ligt ten oosten van het centrum van Leiden. Het terrein wordt afgebakend door de Oude Oud Rijn in het noorden, het Rijn–Schiekanaal Schiekanaal in het oosten en de Nieuwe Rijn in het zuiden. In het westen grenst het terrein aan het park zeeheldenbuurt en een woongebied. omvang  Bedrijventerrein De Waard is 20 hectare bruto, en 15 hectare netto. Er zijn geen vrije kavels meer uitgeefbaar. bijzonderheden De Waard is een sterk binnenstedelijk en kleinschalig bedrijventerrein met een redelijke functionele uitstraling en kwaliteit. verdeling vestigingen naar sector 13,3%

20,5%

4,8%


2,7%

industrie

7,3%

industrie 28,1%


16,0%

handel en reparatie


18,1% 21,7%






overige

16,9%

bouw

25,9%

overige

100% 90% 80%

79%

70%

69%

60%

58%

50% 40% 30%

29%

20% 10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit




31


Leiden – De Waard Toelichting Banen (indicator A):  De Waard (1.521 arbeidsplaatsen en 83 vestigingen) heeft een aandeel in de gemeentelijke werkgelegenheid van nog geen 3%, maar is regionaal toch een relatief groot terrein met een aandeel in de regionale werkgelegenheid van ruim 7‰. Dit aandeel neemt overigens sinds 2005 toe. De werkgelegenheid is met iets meer dan 10% toegenomen en het aantal vestigingen zelfs met 27,5%. Vooral de dienstverlenende sectoren en de gezondheidszorg zijn sterke groeimarkten geweest. Ook het indirect werkgelegenheidseffect is relatief groot met een multiplier van 0,46. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  De Waard heeft een bovengemiddelde score op markten vastgoedwaarde. Van positieve invloed zijn de stijging van de huurprijzen (33% tussen 2005 en 2012) en de zeer beperkte omvang van de leegstand (nog geen 2%). Ook de arbeidsproductiviteit (ruim € 70.500 per arbeidsplaats) ligt hoger dan gemiddeld op een bedrijventerrein.  Alleen de opnamedynamiek is beperkt. Tussen 2005 en 2012 is slechts 8.500 m² vvo opgenomen, 11% van de totale opname van bedrijfsruimte in de gemeente Leiden. Deze beperkte opname is vooral te wijten aan het feit dat er geen praktisch geen nieuw vastgoed is bijgekomen en het bestaande vastgoed volledig in gebruik is. Er zijn te weinig mogelijkheden voor bedrijven om vastgoed te huren/ kopen op De Waard.  De totale WOZ-waarde en de gemiddelde WOZ-waarde per pand zijn beide gestegen tussen 2005 en 2012, respectievelijk met 10,8% en 12,6%, terwijl het aantal vastgoedobjecten licht is gedaald. En zeer positieve ontwikkeling gezien de functionele uitstraling van het terrein! Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  De ruimtelijke kwaliteit op De Waard is matig. Het beheer, onderhoud en de kwaliteit en uitstraling van openbare ruimte laat te wensen over, evenals een gebrek aan groen. Ook zijn er geen extra voorzieningen zoals bewegwijzering en (collectieve) veiligheidsmaatregelen aanwezig en zijn er veel parkeerproblemen (tekort aan plekken). De openbare ruimte wordt vaak oneigenlijk gebruikt voor opslag waardoor het terrein deels verrommeld. Wel is er een bedrijvencollectief (OV De Waard)  Door de binnenstedelijke ligging is de toegankelijkheid en bereikbaarheid slecht: het terrein kent slechts een ontsluiting over de Admiraalsweg en de brug. Ook de afwezigheid van fietspaden op grote delen van het terrein (met uitzondering van een fietspad parallel aan de Admiraalsweg) maakt het terrein minder veilig voor de vele gebruikers (o.a. voedselbank en kinderopvang). Wel beschikt het terrein over kadefaciliteiten. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.  Het huidig ruimtegebruik laat zien dat er zeer zorgvuldig is omgesprongen met de uitgifte van bedrijventerrein en de bebouwing van kavels. Het terrein is met een FSI van 0,7 intensief bebouwd: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is 7.400 m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Er lijkt dus weinig ruimte over voor inbreiding.  Naar de toekomst toe is op De Waard praktisch geen ruimte beschikbaar voor doorontwikkeling of het aantrekken van nieuwe bedrijven en bedrijfsruimte, omdat er geen vrij uitgeefbare kavels Stec Groep BV | oktober 2013

32


Leiden – De Waard

KWALITEIT



beschikbaar zijn. Daarnaast is er ook bijna geen inbreidingsruimte over op het terrein: slechts zo’n 1.000 m². In combinatie met een zeer lage leegstand geeft dit aan dat er ruimtegebrek is op het terrein. Het vastgoed heeft een enigszins verouderde uitstraling en de functionaliteit is beperkt. Het terrein zit dan ook tussen de tweede en derde fase in de levenscyclus van bedrijventerreinen. Het terrein functioneert overigens prima (lage leegstand, groei aantal vestigingen en toename van de vastgoedwaarde), maar glijdt qua kwaliteit en uitstraling verder af richting fase 3. Het onderhoud en de kwaliteit van het groen zijn matig, de bestrating is op plekken beschadigd en meerdere private kavels en panden zijn verouderd. Er is sprake van een bovengemiddelde veroudering en een verslechterende uitstraling. wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen

FASE I

FASE III

De Waard TIJD 

De Waard is een kleinschalig en binnenstedelijk bedrijventerrein dat ondanks de matige kwaliteit en uitstraling zeer in trek is bij diverse doelgroepen. De omvang, kwaliteit en ligging maken het terrein ongeschikt voor grootschalige bedrijven in de logistiek of industrie. Het terrein is daarom niet geschikt om trends zoals schaalvergroting of internationalisering te ondersteunen. Daar staat echter tegenover dat het terrein wel kan inspelen op een toenemende functiemenging (die deels al plaats vindt door een toename van bedrijven in niet-traditionele sectoren (zoals bijvoorbeeld gezondheidszorg en zakelijke dienstverlening). Mits het terrein een kwalitatief hoogwaardige uitstraling krijgt kan het ook nieuwe functies aantrekken om de trend rondom de versterking van stedelijke concentratie op te vangen: hoogwaardige bedrijvigheid met een goede uitstraling en kwaliteit en een aantrekkende werking op diverse voorzieningen die de leefbaarheid en omgevingskwaliteit versterken. Echter, juist de binnenstedelijke ligging en de functionaliteit van het bestaande vastgoed maken dat starters en ZZP’ers nu hun weg goed kunnen vinden naar het terrein (mede vanwege potentieel lagere huren in verouderd vastgoed). trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging


trendbestendig zeer beperkt gemiddeld beperkt goed gemiddeld

33


Leiden – De Waard Conclusie & aanbevelingen De Waard: Eindoordeel: De Waard is een binnenstedelijk en relatief kleinschalig bedrijventerrein in Leiden. Het terrein is enigszins verouderd, maar huisvest een groeiend aantal bedrijven. Wat sterk opvalt is dat het type bedrijf dat zich op De Waard huisvest in de loop der jaren is veranderd, van traditionele industrie en handel naar meer dienstverlenende en reparatiebedrijven. De vraag is of de huidige kwaliteit van het vastgoed deze trend kan versterken en een goede basis is voor de toekomst. Daar komt bij dat binnenstedelijke terreinen slechts matig bereikbaar zijn, al helemaal voor vrachtverkeer, en er veel druk is vanuit de omgeving (wonen en groen) om dit type terrein te transformeren. De matige functionele uitstraling van het terrein en de gunstige binnenstedelijke ligging nodigen wellicht uit tot een transformatie, maar de behoefte aan dit terrein is groot gezien de groei in vestigingen, werkgelegenheid, huur- en vastgoedwaarden. Behoud voor bedrijfsfuncties is aan te raden! Hieronder presenteren we onze ideeën over hoe omgegaan kan worden met De Waard om het terrein toekomstbestendig te maken. Aanpak: kies een (her)ontwikkelrichting en betrek ondernemers en eigenaren bij elke fase, tot en met de uitvoering: 27. Samenhang en segmentering: Het belangrijkste is dat er een duidelijke keuze gemaakt moet worden over de toekomst. Duidelijkheid over de toekomst van een terrein, inclusief een visie over de (gewenste) ontwikkelrichting, geeft rust bij bedrijven en lokt sneller investeringen voor verbeteringen uit. Een goede en heldere communicatie daarbij is wenselijk. Idealiter is de ontwikkelrichting ook breed gedragen door omwonenden en bedrijven. De samenhang en segmentering kan voor De Waard meerdere kanten op, dit zijn vooral politieke keuzen: a. Behoud in zijn huidige vorm, waarbij we aantekenen dat met niets doen de kans groter is dat het terrein afglijdt en overlast veroorzaakt voor bedrijven en omwonenden. b. Verkleuring richting kleinschaliger, maar moderne bedrijvigheid, passend bij de trend van verzakelijking enerzijds (zorg en dienstverlening) en ambachtelijke bedrijvigheid anderzijds (vaak zeer kleine reparatiebedrijven, installatietechniek, elektrotechniek, schilders, loodgieters etc. (onze voorkeur). c. Transformatie naar woningbouw vanwege de centrale en binnenstedelijke ligging en de toenemende frictie tussen de woon- en werkfunctie. 28. Communicatie en samenwerking: Ongeacht de keuze voor ontwikkelrichting, is het belangrijk dat er een goede band met ondernemers en eigenaren wordt opgebouwd (of uitgebouwd). Zo kan enerzijds voldoende input gewonnen worden om een geschikte ontwikkelrichting te kiezen, en anderzijds kan ook helder en tijdig geïnformeerd worden over de wensen (en eisen) van belanghebbenden (gemeente, omwonenden, etc.) over de toekomst van het terrein. Bij binnenstedelijke terreinen moet namelijk uiteindelijk toch een keuze gemaakt worden over de toekomst waardoor bepaalde groepen of belanghebbenden (deels) teleurgesteld kunnen worden. Daartoe is het opzetten/ onderhouden van een actieve ondernemerskring die een goede afspiegeling is van de bedrijven op het terrein belangrijk, evenals het installeren van een bedrijvenaccountmanager bij de gemeente Leiden om de taken verder te vergemakkelijken (een centraal contacten aanspreekpunt). 29. Herprofilering incourant en sterk verouderd vastgoed: Gezien de veranderende samenstelling van bedrijven en gebruikers op De Waard, lijkt het toespitsen meer modern gemengde en kleinschaligere gebruikers wenselijk en kansrijk. Wij adviseren deze ontwikkelrichting omdat het terrein qua werkgelegenheids- en vestigingengroei het zeer goed doet en de centrale ligging een uitstekende uitvalsbasis is voor veel bedrijven. Dit blijkt ook uit het feit dat de leegstand zeer laag is. Het omkatten van vastgoed naar kleinschaligere units, met hogere bebouwingsdichtheden kan hiertoe kansen bieden, evenals het toestaan van meer kantoorachtige of zorgverlenende (zoals nu bijvoorbeeld kinderopvang) functies. Dit sluit beter aan bij de lokale behoefte. Het initiatief daartoe kan bij de gemeente liggen (evenals vaak ook de planvorming), maar de financiering en uitvoering is vaak eerder een private kwestie. Er moet echter wel rekening gehouden worden met mogelijk verbeteringen in de openbare ruimte en op het gebied van infrastructuur (parkeren, langzaamverkeersnetwerk). Feit is dat het terrein qua ligging en toegankelijk niet meer geschikt is voor grootschaligere logistieke en (groot)handelsbedrijven.


34


Leiden – Roomburg

ligging  Roomburg ligt ten zuidoosten van het centrum van Leiden. In het noorden wordt het begrensd door het Rijn-Schiekanaal Rijn en het park de Bult. In het zuiden door het spoor. In het oosten grenst het terrein aan de A4. omvang  Bedrijventerrein Roomburg is 19 hectare bruto, en 13 hectare netto. Er zijn geen vrije kavels meer uitgeefbaar. bijzonderheden Roomburg is een relatief klein randstedelijk terrein met grootschalig (en kantoorachtig) vastgoed en beschikt over een directe snelwegafslag. verdeling vestigingen naar sector 14,6%

18,8%

12,9%

verdeling arbeidsplaatsen naar sector industrie

industrie 6,5%

2,1%

bouw

bouw

16,7%

11,3%

handel en reparatie

handel en reparatie


47,9%

56,5% 12,9%


100% 90%

83%

80% 70%

64%

60%

56%

50%

50%

40% 30% 20% 10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit




35


Leiden – Roomburg Toelichting Banen (indicator A):  Roomburg (2.805 arbeidsplaatsen en 51 vestigingen) heeft een redelijk aandeel in de gemeentelijke werkgelegenheid van bijna 5%, maar is regionaal een groot terrein met een aandeel in de regionale werkgelegenheid van bijna 14‰. Dit aandeel neemt overigens sinds 2005 toe. De werkgelegenheid is met iets meer dan 9% toegenomen en het aantal vestigingen met 18,5%. In vergelijking met andere terreinen in de regio Holland Rijnland is deze toename echter gemiddeld. Vooral de sectoren vervoer & opslag, informatie & communicatie, maar ook de bouw zijn groeimarkten geweest. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  Roomburg heeft een gemiddelde score op markten vastgoedwaarde. De huurprijzen zijn gestegen tussen 2005 en 2012 met iets meer dan 10%, een gemiddelde stijging op bedrijventerreinen in Holland Rijnland. De opnamedynamiek is goed. Tussen 2005 en 2012 is ruim 33.000 m² vvo opgenomen, iets meer dan 40% van de totale opname van bedrijfsruimte in de gemeente Leiden.  De leegstand is echter problematisch. Circa 13% van de bedrijfsruimtevoorraad staat leeg. Het betreffen enkele grootschalige bedrijfspanden.  De WOZ-waarde op het terrein is redelijk stabiel gebleven. De gemiddelde WOZ-waarde per pand is met 1% gestegen, alhoewel de totale WOZ-waarde op het terrein afnam met 5%. Dit komt vooral door het verdwijnen van enkele vastgoedobjecten. De dynamiek (toe- of afname) in grondprijzen is onbekend, omdat het terrein al langere tijd volledig is uitgegeven. De score op deze subindicator is daarom gemiddeld. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  De ruimtelijke kwaliteit op Roomburg is goed. Het terrein heeft een randstedelijke ligging, direct aan de A4 en is uitstekend bereikbaar (ook met het OV). Daarnaast liggen op het terrein ook fietsen voetpaden.  Het beheer, onderhoud en de kwaliteit en uitstraling van openbare ruimte is goed, er is slechts op een enkele plek parkeeroverlast (terwijl parkeergarages niet volledig gevuld zijn) en er is geen sprake van oneigenlijk gebruik van de ruimte. Verder zijn er ook extra voorzieningen zoals bewegwijzering en (collectieve) veiligheidsmaatregelen aanwezig.  De mogelijkheid om de kavels intensief te bebouwen en relatief hoge bouwhoogten te realiseren op een zichtlocatie aan de A4 zijn ook pluspunten van het terrein. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.  Het huidig ruimtegebruik laat zien dat er zorgvuldig is omgesprongen met de uitgifte van bedrijventerrein en de bebouwing van kavels. Het terrein heeft een FSI van 0,81: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is 8.100 m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Dit komt overigens vooral door de aanwezigheid van kantoren met meerdere bouwlagen. Er lijkt dus weinig ruimte over voor inbreiding.  Op Roomburg is al langere tijd geen vrije ruimte meer uitgeefbaar. Alle kavels zijn uitgegeven. Toch is er nog beperkt ruimte voor (een kleine) intensivering van de bestaande uitgegeven ruimte: circa 5.000 m². Stec Groep BV | oktober 2013

36


Leiden – Roomburg

Roomburg kan omschreven worden als een modern gemengde tot zelfs hoogwaardig bedrijventerrein van goede kwaliteit (zowel privaat als openbaar gebied). Het terrein kent een uitstekend onderhoud en beheer van zowel openbare ruimte als private ruimte. Daarom bevindt Roomburg zich in de 1ste fase van de levenscyclus van bedrijventerreinen. Er zijn praktisch geen verouderingskenmerken en een herstructurering is dan ook niet nodig. KWALITEIT




Roomburg

FASE I

FASE III

TIJD 

Het vastgoed heeft een goede uitstraling en hoogwaardige kwaliteit, maar vanwege de omvang van vele panden zijn de gebruiksmogelijkheden beperkt (alleen grootschalige functies). Hierdoor is de kans op leegstand groter. Dit blijkt ook uit het feit dat er relatief veel grootschalige bedrijven gevestigd zijn, wat het terrein kwetsbaar maakt voor vertrek (of faillissement) van bedrijven (zoals de laatste jaren ook het geval blijkt). Er is echter voldoende ruimte om de trends van schaalvergroting, internationalisering en groei logistiek op te vangen. Bestemmingsplantechnisch kunnen grootschalige panden ontwikkeld worden met hoge bouwhoogtes. Het type en de kwaliteit van het vastgoed sluit redelijk goed aan bij de trends en ook de ligging aan een snelweg en nabij een station zijn positief. Ook zou de groei van starters en de trend van functiemenging opgevangen kunnen worden op dit terrein, vooral dankzij de ligging aan de snelweg, in het groen, nabij woonvoorzieningen en een station. De (vastgoedgerelateerde) eigenschappen van het terrein bieden echter minder kansen hiervoor: te grootschalig met te veel kantooroppervlak. trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging


trendbestendig sterk sterk sterk redelijk redelijk

37


Leiden – Roomburg

Conclusie & aanbevelingen Roomburg: Eindoordeel: Roomburg is een randstedelijke en redelijk grootschalig (in ieder geval qua opzet) bedrijventerrein. De kwaliteit is goed tot zeer goed, zowel van de private als de openbare ruimte. Een aanpak op verbetering hiervan lijkt ons weinig waarde toevoegen. Problematisch is echter de hoge leegstand. Ondanks de goede ligging aan de A4 en goede kwaliteit en uitstraling van panden is de groei van de leegstand hoog. Vooral in kantoorachtige en zeer grootschalige panden is dit het geval. Het probleem hierbij is echter dat de waarde van de panden relatief hoog is en dat herontwikkeling van dit vastgoed daarom niet kansrijk is. Mogelijk kunnen verbeteringen in de randvoorwaarden (indirecte ingrepen zoals aanpassingen in het bestemmingsplan, samenwerking met ondernemers en eigenaren, hernieuwde positionering van het terrein (marketing & acquisitie)), het terrein aantrekkelijker maken voor de juiste partijen. Aanpak: marktanalyse van het vastgoed, stimuleer private initiatieven (facelifts): 30. Leegstandsinventarisatie: het is belangrijk te achterhalen waar de toename van de leegstand vandaan komt om een goede, breed gedragen en toekomstgerichte strategie te kunnen maken voor de aanpak van de leegstand. Het is vooral interessant te achterhalen in hoeverre de leegstand te wijten is aan het type vastgoed, de economische crisis of andere factoren en in hoeverre eigenaren de leegstand als problematisch ervaren. Het is bekend dat partijen zijn verhuisd naar elders (zoals H&M). Echter, het maken van een gedegen leegstandsinventarisatie kan helpen beter zicht te krijgen waarom de bedrijven zijn vertrokken? Ligt het aan het vastgoed, de kwaliteit of prijs? Wat kan verbeterd worden om partijen alsnog te houden? En hoe kunnen nieuwe partijen dan vervolgens aangetrokken worden (en sluit het vastgoed daar nog wel op aan)? 31. Stimulering private initiatieven (ook onderzoeken functiemenging): mogelijk kunnen er ook (private of publieke) fondsen opgericht/ gevonden worden ter verbetering van de kwaliteit van het terrein. Daarbij gaat het niet alleen om het aanpakken van de weginfrastructuur bijvoorbeeld, maar ook voor de verbetering van gevels en panden (denk aan een gevel-tot-gevel-subsidie of ondersteuning bij de aanvraag voor glasvezel/ camerabeveiling, etc.). Het is vooral zaak bij de eigenaren en ondernemers te achterhalen waar zij behoefte aan hebben, of waaraan het ontbreekt op het bedrijventerrein zodat hiertoe acties uitgezet kunnen worden. Mogelijk kunnen initiatieven gestimuleerd worden om meer functiemenging te realiseren, waarbij wel goed onderbouwd moet worden welke functies aanvullend en stimulerend kunnen zijn voor het gebied en bestaande bedrijfsactiviteiten niet in de weg zitten. Ook een gedegen marktonderzoek naar de wenselijkheid en haalbaarheid van functiemenging is daarbij belangrijk.


38


Leiderdorp – De Baanderij ligging  De Baanderij ligt ten noordwesten van Leiderdorp, en ten noordoosten van het centrum van Leiden. In het westen wordt het terrein begrensd door de Zijl, en in het noorden door de provinciale weg. In het zuiden en het oosten liggen woongebieden. omvang  Bedrijventerrein De Baanderij is 31 hectare bruto, en 21,2 hectare netto. Er is geen ruimte meer uitgeefbaar. bijzonderheden De Baanderij is een gemengd binnenstedelijk bedrijventerrein en wordt gekenmerkt door veel consumentgericht functies (perifere detailhandel). verdeling vestigingen naar sector 10,9%

10,2%

2,9%


industrie 8,0%

9,4%

11,1% 2,1%

bouw

industrie 9,3%

handel en reparatie vervoer & communicatie 27,7%

handel en reparatie 19,2%



39,4%

0,7%

zakelijke dienstverlening 1,5%

gezondheidszorg

bouw

gezondheidszorg

overige

47,4%

overige

100% 90% 80% 71%

70% 63%

60%

58%

50% 40% 31%

30% 20% 10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit




39


Leiderdorp – De Baanderij Toelichting Banen (indicator A):  De Baanderij (1.335 arbeidsplaatsen en 139 vestigingen) heeft een redelijk aandeel in de gemeentelijke werkgelegenheid van bijna 11%. Het aandeel in de regionale werkgelegenheid betreft 6,5‰. Tussen 2005 en 2012 is het aantal arbeidsplaatsen echter afgenomen met 12%, ondanks dat het aantal vestigingen nog licht groeide met 2,2%. Overigens wel ruim beneden de gemiddelde groei van vestigingen op bedrijventerreinen in de regio Holland Rijnland van bijna 15%. Vooral de bouwsector is sterk gekrompen (-69%!) evenals de sector vervoer- en opslag (-73%), terwijl de zakelijke dienstverlening, gezondheidszorg en de informatie en communicatiesector nog licht groeiden. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  De Baanderij heeft een gemiddelde score op markten vastgoedwaarde. Van positieve invloed zijn de stijging van de huurprijzen (28% tussen 2005 en 2012) en de positieve opnamedynamiek. Tussen 2005 en 2012 is 10.200 m² vvo opgenomen, 67% van de totale opname aan bedrijfsruimte in de gemeente Leiderdorp.  Tegelijkertijd is de omvang van het totale aanbod nog relatief groot, 7,5% van de totale voorraad aan bedrijfsruimte op De Baanderij staat leeg.  Over de ontwikkeling van de WOZ-waarde zijn (nog) geen gegevens bekend. Ook is de dynamiek (toe- of afname) in grondprijzen onbekend, omdat het terrein al langere tijd volledig is uitgegeven. De score op deze subindicatoren is daarom gemiddeld. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  De ruimtelijke kwaliteit op De Baanderij is goed. Er zijn weinig parkeerproblemen, het beheer, onderhoud en de kwaliteit en uitstraling van openbare ruimte is op orde en ook zijn er extra voorzieningen aanwezig zoals horeca, bewegwijzering en (collectieve) veiligheidsmaatregelen.  Ondanks de binnenstedelijke ligging is de toegankelijkheid en bereikbaarheid relatief goed, ook voor vrachtverkeer. Daarnaast beschikt het terrein over voetpaden (fietspaden ontbreken), waardoor het veiliger is voor de diverse groep gebruikers (o.a. ook consumenten). Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.  De Baanderij is een intensief bebouwd lokaal bedrijventerrein, doordat er veel gestapelde panden, met twee bouwlagen zijn ontwikkeld, veel waarde toevoegt aan de lokale economie. Het terrein heeft een huidig ruimtegebruik, of een FSI van 0,95: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is 9.500 m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Er lijkt dus weinig ruimte over voor inbreiding.  Naar de toekomst toe is op De Baanderij praktisch geen ruimte beschikbaar voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijfsruimte op vrije kavels. Desondanks is er nog beperkt inbreidingssruimte beschikbaar: circa 0,2 hectare netto op groenstroken en uitgegeven, maar onbebouwde restruimte.


40


Leiderdorp – De Baanderij De kwaliteit van het vastgoed varieert enigszins, maar is (nog) niet verouderd of incourant. Het terrein bevindt zich tussen de 1ste en 2de fase in de levenscyclus van bedrijventerreinen. Het functioneert goed, maar glijdt enigszins af naar fase 2. De openbare ruimte kent op enkele (achteraf gelegen) plekken 'wildgroei van groen' en 'beschadigingen van infrastructuur'. Daarnaast is een beperkt aantal panden verouderd. KWALITEIT



wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen De Baanderij FASE I

FASE III

TIJD 

De Baanderij is een middelgroot, modern gemengd bedrijventerrein, waar diverse type functies zich hebben weten te vestigen. In de loop der jaren zijn nieuwe functies in groeisectoren (waaronder (groot)handelsbedrijven, perifere detailhandel en dienstverlenende bedrijven) in de plaats gekomen van meer traditionele sectoren zoals de bouw, industrie en de logistiek. Het terrein biedt bestemmingsplantechnisch (bouwhoogte, kavelomvang, ruimtegebruik, milieutechnisch) en qua vastgoed de mogelijkheid voor (middelgrote) logistiek en industrie om zich op De Baanderij te vestigen. Echter deze functies zijn de laatste jaren juist gekrompen. De binnenstedelijke ligging, nabijheid tot woonmilieus en de relatief grote afstand tot snelwegen maakt het terrein minder aantrekkelijk voor deze functies. Om dezelfde redenen is het terrein veel aantrekkelijker om starters en ZZP’ers te faciliteren en zorg te dragen voor meer verstedelijking en functiemenging, waaronder bijvoorbeeld meer dienstverlenende en consumentgerichte functies. Het terrein scoort dan ook bovengemiddeld goed op trendbestendigheid voor deze trends. trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging


trendbestendig redelijk sterk redelijk sterk goed

41


Leiderdorp – De Baanderij Conclusie & aanbevelingen De Baanderij: Eindoordeel: De Baanderij is een binnenstedelijk en grootschalig bedrijventerrein met veel ruimte voor perifere detailhandelsvestigingen en veel autodealers. De kwaliteit is redelijk tot goed, zowel privaat als openbaar. Wat opvalt is dat het terrein in de loop der jaren steeds minder bedrijven huisvest in de traditionele bedrijventerreinsectoren (de bouw, logistiek en industrie). Het terrein staat al bekend om haar grootschalige detailhandelsvestigingen en dit profiel lijkt sterker te worden. Wat dat betreft lijkt het terrein zich meer op te delen in twee deelgebieden die onafhankelijk van elkaar functioneren: het grootschalige detailhandelsdeel en het reguliere bedrijventerreinendeel met veel ruimte voor autodealers. Het feit dat het terrein voor diverse type gebruikers (en consumenten) goed bereikbaar is, ook op de fiets, is gunstig. De zichtbaarheid, ruimtelijke kwaliteit en toegankelijkheid (routing, parkeren) kan wellicht verbeterd worden. Aanpak: marktanalyse van het vastgoed, stimuleer private initiatieven (facelifts): 1. Investeren in ondernemerscontact: Vanwege de omvang van het terrein en het diverse aantal en type gebruikers raden we vooral aan om te investeren in goed contact met de bedrijven en eigenaren om (latente) knelpunten en behoeften boven water te halen die uit deze analyse niet direct naar boven komen. Het bundelen van krachten maakt ook meer mogelijk op het gebied van beveiliging, onderhoud, voorzieningen en inkoop. Het installeren van een bedrijvenaccountmanager bij de gemeente Leiderdorp kan deze taken verder vergemakkelijken en is voor ondernemers ook plezierig (een centraal contacten aanspreekpunt). 2. Leegstandsinventarisatie: De leegstand is de laatste jaren verder toegenomen. Om te kunnen achterhalen welke panden leegstaan, en wat daarvan de oorzaak is (veroudering, type vastgoed, de economische crisis of andere factoren) is het raadzaam een goede inventarisatie van de leegstand te maken, waarbij per pand gekeken wordt wat de oorzaak is van de leegstand maar ook wat de toekomstwaarde is en wat kansen zijn voor eventueel hergebruik. 3. Segmentering als basis voor nieuwe ontwikkeling: Twee onderdelen op het bedrijventerrein functioneren goed, alhoewel door de economische crisis ook hier bedrijven het lastig hebben, de meubel-, woon- en doehet-zelfzaken en de autodealers. Deze panden onderscheiden zich in uitstraling en functie ook duidelijk van andere panden op het terrein en zijn vaak lastiger met een ander type functie in te vullen. Het aanbrengen (in de ruimtelijke structuur, bijvoorbeeld door kleurgebruik of groenstructuren) van een duidelijker profiel op het bedrijventerrein kan deze segmenten mogelijk verder versterken. 4. Speldenprik en verkleuring: Het oppakken en stimuleren van herontwikkeling van leegstaand (incourant) vastgoed kan verder de kwaliteit van het gehele terrein verbeteren. Het is daarbij zaak om een visie per deelgebied te hebben over de einddoelen en wensen van de kwaliteit van het terrein (en bijbehorend type functies). 5. Revitalisering: Ook op openbaar gebied zijn er verbeteringen mogelijk. Vooral rondom en op de Lijnbaan is de kwaliteit van de openbare ruimte gemiddeld. Ook is hier vaker parkeeroverlast en oneigenlijk gebruik van de ruimte. Een revitalisering van de weg kan de kwaliteit verbeteren en meer parkeerruimte mogelijk maken. Daarnaast kan het een sneeuwbaleffect veroorzaken voor het opknappen van het private vastgoed. 6. Transformatie: Daarnaast zijn er wellicht mogelijkheden voor een transformatie van kleine delen van het terrein. Zo kan de incourante leegstaande bedrijfsruimte verwijderd worden en kan de leefbaarheid vergroot worden. En zorgt het terugdringen van het aantal vierkante meter bedrijfsruimte voor een bepaalde mate van schaarste in de markt, waardoor mogelijk het bestaande (courante) vastgoed aantrekkelijk wordt en zich sneller kan vullen (eventueel als schuifruimte dienend voor bedrijven die moeten verhuizen vanwege de transformatie).


42


Lisse – Dever

ligging  Dever ligt in het zuiden van Lisse. In het westen grenst het gebied aan de N208. Ten noorden en ten oosten van Dever liggen woongebieden. Ten zuiden ligt landbouwgebied. omvang  Bedrijventerrein Dever is 29 hectare bruto, en 21,1 hectare netto. Hiervan is nog 0,4 hectare uitgeefbaar. bijzonderheden Een middelgroot bedrijventerrein met relatief veel onbenutte restruimte. Een terrein in (her)ontwikkeling waarbij voormalig grootschalige logistieke loodsen vervangen of herontwikkeld worden/ zijn voor kleinschaliger modern gemengd vastgoed. verdeling vestigingen naar sector 11,7%

6,7%

industrie 10,0%

5,0%


18,3%

8,3%

10,0%

industrie

8,8%

bouw

bouw

handel en reparatie

handel en reparatie



zakelijke dienstverlening 38,3%

0,5% 1,3% 2,0%

gezondheidszorg

37,1%

42,0%


overige

overige

100% 90% 80% 71%

70% 60%

56%

50% 40%

53% 33%

30% 20% 10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit


Hierboven vindt u een overzicht van de score van het terrein op de drie hoofdindicatoren. De laatste kolom betreft de gemiddelde totale waarde van de drie hoofdindicatoren tezamen


43


Lisse – Dever

Toelichting Banen (indicator A):  Dever (1.110 arbeidsplaatsen en 61 vestigingen) heeft een groot aandeel in de gemeentelijke werkgelegenheid van ruim 13,6%, maar is regionaal gezien een gemiddeld terrein met een aandeel in de regionale werkgelegenheid van 5‰. De werkgelegenheid op Dever krimpt echter al een aantal jaren achter elkaar en is tussen 2005 en 2012 met 14% afgenomen. Het aantal vestigingen is echter zeer sterk gestegen (ruim 60%). Er is een groot aantal kleinschalige handelen reparatiebedrijven bijgekomen, terwijl de werkgelegenheid bij enkele vervoersbedrijven en ICTbedrijven is afgenomen. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  Dever heeft een relatief lage score markten vastgoedwaarde. De huurprijzen zijn, in tegenstelling tot op de meeste bedrijventerreinen, afgenomen met ruim 6% tussen 2005 en 2012. De leegstand is met 16% van de totale bedrijfsruimtevoorraad op Dever zeer groot en de opnamedynamiek is gering. Het terrein heeft een aandeel in de gemeentelijke opname aan bedrijfsruimte van circa 23%.  De WOZ-waarde van het bedrijfsonroerend goed op Dever is tussen 2005 en 2012 met bijna 24 miljoen toegenomen, een stijging van 36%. Echter, de gemiddelde WOZ-waarde per pand is met 70% gedaald. Dit komt voort uit het feit dat het totaal aantal panden zeer sterk is toegenomen en het feit dat het kleinere panden betreffen. Oftewel, grootschalige panden met een lage waarde per m² maken plaats voor kleinschalige panden met een hoge waarde per m² (maar een in verhouding lagere waarde per pand).  Dat de marktwaarde enigszins laag scoort ligt dus vooral aan het veranderende karakter (in type vastgoed, kwaliteit en segment). Het terrein is juist bezig met een sterke verbeterslag om leegstand terug te dringen en een betere kwaliteit vastgoed te creëren. Het zit nu in een transitieperiode. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  De ruimtelijke kwaliteit op Dever is goed. De bereikbaarheid is redelijk met de ligging aan de N208 en de beschikking over fietsen voetpaden. Daarnaast biedt het bestemmingsplan voldoende ruimte om private initiatieven mogelijk te maken (hogere bouwhoogten, diverse milieucategorieën en een maximaal bebouwingspercentage groter dan 60%). Het beheer, onderhoud en de kwaliteit en uitstraling van openbare ruimte is goed op orde.  Toch kent het terrein enkele negatieve elementen: de kwaliteit van de private ruimte is op enkele plekken ondermaats en het ontbreekt aan extra voorzieningen zoals bewegwijzering, een bedrijvencollectief en (collectieve) veiligheidsmaatregelen. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.  Het huidig ruimtegebruik laat zien dat er redelijk zorgvuldig is omgesprongen met de uitgifte van bedrijventerrein en de bebouwing van kavels. Het terrein heeft een FSI van 0,61: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is 6.100 m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Er lijkt dus niet al te veel ruimte voor inbreiding.


44


Lisse – Dever 

KWALITEIT



Naar de toekomst toe is op Dever nog voldoende ruimte beschikbaar voor de ontwikkeling of het aantrekken van nieuwe bedrijven en bedrijfsruimte. In totaal gaat het om 2,2 hectare netto. Daarvan is, ondanks de zorgvuldig uitgifte, een klein deel afkomstig van inbreidingsmogelijkheden: circa 0,2 hectare netto op groenstroken en uitgegeven, maar onbebouwde restruimte kan opnieuw uitgegeven/ bebouwd worden. Het terrein is echter wel deels verouderd. Enerzijds hebben er nieuwe ontwikkelingen plaatsgevonden (en vinden nog steeds plaats) waardoor het terrein een kwalitatief goede uitstraling en kwaliteit kent en daarop in de 1ste fase van de levenscyclus behoort. Anderzijds is een groot deel van het terrein van matige kwaliteit. Het betreft veelal verouderd en grootschalig logistiek vastgoed, waarvan de kans op incourantheid groot is. Daarom zetten we het terrein (gemiddeld) tussen de 2de en 3de fase van de levenscyclus in. Op een groot deel is sprake van bovengemiddelde veroudering en een verslechterende uitstraling. Ingrijpen is minder kostbaar doordat een grotere waardespong mogelijk is bij herontwikkeling (wat op delen al gebeurt!). wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen

FASE I

FASE III

Dever

TIJD 

Het toekomstperspectief voor Dever is licht positief. Op het terrein kan redelijk intensief gebouwd worden (huidige FSI van 0,6) en er is naar de toekomst toe ruimte voor uitbreiding, zowel voor kleinschalig vastgoed (bedrijfsverzamelpanden) als voor grootschalig industrieel of logistiek vastgoed. De ligging tegen de kern van Lisse aan, enigszins achteraf, is echter een beperkende factor voor vooral de doelgroep industrie en productie. De aanwezigheid van enkele grootschalige logistieke bedrijven kan echter een pull-factor zijn voor nieuwe spelers. De behoefte aan grotere logistieke kavels - voor nieuwe groothandels en distributiecentra zijn de mogelijkheden om intensief en hoog te bouwen een pre - is namelijk wel aanwezig en de afstand tot de A44 is te overzien. Daar staat tegenover dat ook het kleinschalige segment goed bediend kan worden op Dever, zowel in wat ouder functioneel vastgoed als in nieuw te ontwikkelen vastgoed. De groei aan starters en ZZP’ers kan dan prima hier opgevangen worden. Men moet er echter wel voor waken niet te veel te concurreren met bijvoorbeeld Meer en Duin op kwaliteit en omvang met nieuwe ontwikkelingen voor dit segment.


45


Lisse – Dever

trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging

trendbestendig gemiddeld gemiddeld gemiddeld goed matig

Conclusie & aanbevelingen Dever: Eindoordeel: Bedrijventerrein Dever is een middelgroot bedrijventerrein aan de rand van Lisse. De kwaliteit (en omvang) van het vastgoed varieert sterk. Er zijn delen met relatief hoogwaardige kwaliteit en uitstraling (nieuwbouwontwikkeling van kleinschalig geschakeld vastgoed) en delen met verouderd grootschalig (logistiek) vastgoed (meer tegen de kern van Lisse aan). Op het terrein ligt nog redelijk wat ruimte voor nieuwe ontwikkelingen (braakliggende grond). De openbare infrastructuur is inmiddels al aangepakt en van goede kwaliteit. Ondanks dat de werkgelegenheid is gedaald, neemt het aantal vestigingen sterk toe. Het is een terrein in transitie en de transitie lijkt vooralsnog succesvol te zijn. Een aanpak moet erop gericht zijn de huidig ingeslagen weg te vervolgen en de in gang gezette processen te versterken. Aanpak: (door)ontwikkelen vrije kavels, tegengaan veroudering en bundelen krachten ondernemers en eigenaren: 1. (her)Ontwikkeling van lege, onbenutte kavels: In eerste instantie kan de nog onbenutte restruimte herontwikkeld worden om meer leefbaarheid en profiel aan het bedrijventerrein te geven, en ook om de nu nog enigszins losse onderdelen aan weerszijde van de Vennestraat met elkaar te verbinden. Een ontwikkeling kan voortborduren op bestaande ontwikkelen en tegelijkertijd een marktvraag beantwoorden. Dat betekent dat het kleinschalige segment verder versterkt kan worden, maar dat er wel kwaliteitsverschil aanwezig moet zijn in het type panden om diverse doelgroepen te kunnen bedienen. Dat betekent niet alleen kantoorachtige geschakelde units, maar ook simpelere opslagunits met laaddeuren. Zo wordt enerzijds de groeiende markt van kleinschalige zelfstandige dienstverlenende bedrijven aan ruimte geholpen en anderzijds de toenemende vraag vanuit traditionele sectoren (handel, reparatie, kleine productie) beantwoord. Voor de gemeente betekent dit optimaal faciliteren (bestemmingsplantechnisch) binnen een gewenste ontwikkelstrategie, waar ontwikkelaars end markt behoefte aan hebben. Echter het terrein kan mogelijk ook inspelen op de nog altijd aanwezige behoefte van grootschalige kavels voor logistiek en distributie, 2. Revitalisering/ facelift van verouderd vastgoed: Daarnaast kent het terrein ook verouderd loodsachtig vastgoed. Dit vastgoed functioneert nog grotendeels en huisvest nog altijd enkele bedrijven. Vaak liggen deze bedrijven weggestopt achter grote bosschages en heggen en functioneren los van de rest van het terrein. Ook is de uitstraling en indeling van het vastgoed niet meer up-to-date. In samenwerking met eigenaren en ondernemers moet eerst geïnventariseerd worden waar exact behoefte aan is en wat haalbaar is. Mogelijk kan via fondswerving/ subsidie geholpen worden om gevels te verbeteren of kleine ingrepen te stimuleren. 3. Transformatie: Een andere optie is om het verouderd vastgoed, dat grotendeels tegen de woonkern aan ligt, meer te herontwikkelen als een woongebied, in plaats van werkgebied, met mogelijkheid tot het creëren van woon-werkunits. 4. Samenbrengen ondernemers in ondernemerskring/bedrijvencollectief: het terrein telt een groeiend aantal bedrijven en het aantal zal alleen maar verder toenemen. Om het rendement van de investeringen in het terrein (en het vastgoed) ook naar de toekomst te kunnen waarborgen, kan het waardevol zijn om alle eigenaren van panden en ondernemers samen te brengen in een organisatie zodat extra investeringen uitgelokt kunnen worden voor een goed functionerend beheer en onderhoud van de openbare ruimte, het groen en veiligheidsvoorzieningen te treffen.


46


Nieuwkoop – Bovenland

ligging  Bovenland ligt ten zuiden van de Langeraarse Plassen. In het oosten wordt het gebied begrensd door de N461 en in het westen door de N446. Ten zuiden ligt een groen gebied, met daarachter Ter Aar. omvang  Bedrijventerrein Bovenland is 29,5 hectare bruto, en 22 hectare netto. Hiervan is nog 3,9 hectare uitgeefbaar. bijzonderheden Bovenland is een landelijk gelegen, middelgroot bedrijventerrein met een variatie een modern gemengd kleinschalig en middelgroot logistiek vastgoed. Ook is op het terrein enkele perifere/ grootschalige detailhandel gevestigd. 0,0% 11,0%

verdeling vestigingen naar sector

5,5%

16,4%


9,0%

industrie bouw

6,8%

21,9%

0,0% 2,4%

11,1%

bouw

7,8%

handel en reparatie

handel en reparatie




37,5%


32,1%

overige

overige

38,4%

industrie

100% 90% 80%

75%

70% 60% 50%

55%

50%

40%

38%

30% 20% 10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit




47


Nieuwkoop – Bovenland Toelichting Banen (indicator A):  Bovenland (629 arbeidsplaatsen en 74 vestigingen) heeft ondanks zijn grootte een relatief klein aandeel in de gemeentelijke werkgelegenheid (minder dan 8%). Regionaal heeft het terrein een aandeel van 3‰. Ondanks een sterke groei in het aantal vestigingen, een groei van 15% tussen 2005 en 2012, is het aantal arbeidsplaatsen slechts met 1% toegenomen. Daar staat echter tegenover dat het terrein een multipliereffect kent van 0,51: elke arbeidsplaats op Bovenland hangt samen met 0,51 arbeidsplaats elders binnen (en deels ook buiten) de gemeente. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  Bovenland heeft een bovengemiddelde score op markten vastgoedwaarde. De gronden huurprijzen kenden beiden tussen 2005 en 2012 een bovengemiddeld groei, respectievelijk 89% en 54%.  Het aandeel van het terrein in de opname van bedrijfsruimte binnen de gemeente betrof 90%: van de circa 20.000 m² die is opgenomen in de gemeente is bijna 18.000 m² op Bovenland ogenomen.  De leegstand lag net boven de frictieleegstand van 7%.  De WOZ-waarde op Bovenland bedroeg in 2012 over 135 panden in totaal € 61.781.000, en gemiddeld per pand bijna € 460.000. Helaas hebben we alleen gegevens over 2012 waardoor we niets kunnen zeggen over een ontwikkeling in het verleden. De score op deze subindicator is daarom gemiddeld. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  De ruimtelijke kwaliteit op Bovenland is matig. Er zijn bijna geen extra voorzieningen aanwezig, met uitzondering van een bedrijvencollectief en bewegwijzering. De kwaliteit en het onderhoud van de openbare ruimte is matig tot gemiddeld. Vooral een gebrek aan (kwalitatief goed) groen speelt hierbij mee. Ook het gebruik van de ruimte (rommelige opslag, parkeertekort op enkele plaatsen) draagt bij aan de matige score.  De toegankelijkheid is beperkt. Er zijn geen voeten fietspaden (m.u.v. een slecht onderhouden en onoverzichtelijke fietsstrook aan de Hertog van Beijerenstraat) op het terrein, de wegen zijn relatief onoverzichtelijk (en een enkele zelfs doodlopend) en er is geen busverbinding naar het terrein. Het terrein ligt echter wel aan een N-weg en de doorstroming naar het terrein is goed. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.  Het huidig ruimtegebruik laat zien dat er zorgvuldig is omgesprongen met de uitgifte van bedrijventerrein en de bebouwing van kavels. Het terrein heeft een FSI van 0,68: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is 6.800 m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Er lijkt dus weinig ruimte over voor inbreiding.  Naar de toekomst toe is op Bovenland geen ruimte beschikbaar voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijfsruimte op vrije kavels. Desondanks is er nog beperkt inbreidingsruimte beschikbaar: circa 0,9 hectare netto op groenstroken en uitgegeven, maar onbebouwde restruimte.


48


Nieuwkoop – Bovenland De kwaliteit van het bedrijventerrein, zowel op privaat als op openbaar gebied is divers. Zo zijn er delen van een matige kwaliteit en uitstraling (zoals de Hertog van Beijerenstraat), maar ook van redelijk tot goede kwaliteit (bijvoorbeeld de Stobbeweg en de Harsweg). Ook het vastgoed varieert van enigszins verouderd tot spiksplinternieuw. Daarom plaatsen we het terrein in de 2 de fase in de levenscyclus van bedrijventerreinen. Het terrein functioneert redelijk, maar glijdt af. Een op handen zijnde herstructurering zal daar verandering in moeten brengen. KWALITEIT




FASE I

FASE III Bovenland

TIJD 

Bovenland is een bovenlokaal en relatief kleinschalig bedrijventerrein in een groene, afgelegen omgeving. De bereikbaarheid is redelijk, maar de veiligheid is matig (via dorpskern over de dijk). Er zijn geen grote kavels meer uitgeefbaar en het bestaande vastgoed is niet toegespitst op (grootschalig) industrieel of logistiek vastgoed. De randvoorwaarden, qua ligging, bereikbaarheid en kwaliteit maar ook bestemmingsplantechnisch, zijn daarom verre van ideaal om in te spelen op trends zoals schaalvergroting, internationalisering en groei van logistiek. Ook is het terrein, door de landelijke en groene ligging, en ver van het stedelijke gebied, niet geschikt voor functiemenging, met de uitzondering van een enkele perifere of grootschalige detailhandelsvestiging. Daar staat tegenover dat het terrein wel goed inspeelt op de ruimtevraag van lokale bedrijven (handel, reparatie, installatietechniek, etc.) en ook in toenemende mate inspeelt op de groeiende groep starters en zelfstandigen, bijvoorbeeld door de nieuwe ontwikkeling van bedrijfsverzamelpanden (met een goede uitstraling en beeldkwaliteit) aan de overzijde op de Leidsche Vaart. trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging


trendbestendig beperkt matig beperkt goed matig

49


Nieuwkoop – Bovenland

Conclusie & aanbevelingen Bovenland: Eindoordeel: Bedrijventerrein Bovenland ligt in een groene, agrarische omgeving, grenzend aan kassenbouw, en is een middelgroot bedrijventerrein net ten noorden van de kern Ter Aar. Voor het oog lijkt het alsof er nu twee van elkaar gescheiden bedrijventerreindelen functioneren. Het grootste deel ten zuiden van de Leidsche Vaart en het (her)ontwikkelde modern gemengde deel ten noorden ervan. De kwaliteit (en omvang) van het vastgoed varieert sterk tussen de delen. Het noordelijke deel, waar nog braakliggend terrein ligt, betreft een herontwikkeling en kent nieuw geschakeld en modern gemengd (kleinschalig) vastgoed en is van hoge kwaliteit. Het zuidelijke deel is meer gemengd met enkele logistieke panden en meer functioneel vastgoed. De openbare ruimte is hier matig onderhouden. Op het hele terrein ontbreekt het praktisch aan groen (er is echter ook beperkt ruimte voor groen). Aanpak: (door)ontwikkelen vrije kavels, revitalisering openbaar gebied en opstellen beeldkwaliteitsplan: 32. Uitbouwen Stichting DON en ondernemingsvereniging CCN: In 2012 is Stichting Duurzaam Ondernemen Nieuwkoop opgericht met als doel ‘het stimuleren van collectieve duurzaamheidsinitiatieven bij ondernemingen en instanties in en om de gemeente Nieuwkoop’. Inmiddels zijn diverse bedrijven op De Olm en Bovenland aangesloten bij de stichting. De eerste resultaten van het project met betrekking tot energiebesparing, reductie CO2-uitstoot en verbeteren van de werken leefomgeving worden halverwege 2013 verwacht. 33. Schoon, heel, veilig en duurzaam: Ondernemers, eigenaren en gemeente zijn samen verantwoordelijk voor het onderhoud en beheer van het terrein van het terrein. Mogelijk kunnen partijen ook beter samen optrekken om het terrein schoon, heel en veilig te houden. Eventueel is er daarbij ook meer ruimte voor groen (indien wenselijk). Idealiter werken gemeenten, ondernemers en eigenaren samen in de vorm van een parkmanagementachtige organisatie om dit te realiseren. Een goede uitgangspositie is al gecreëerd met het samenwerkingsverband CCN en de stichting DON. 34. Een betere beeldkwaliteit: Om op het terrein (vooral het zuidelijke deel) een betere beeldkwaliteit te bewerkstelligen zijn er vooral kansen voor snelle en relatief kleine, goedkopere ingrepen. Ondernemers en eigenaren kunnen bijvoorbeeld meer groen plaatsen op privaat grondgebied en hun buitenopslag enigszins wegstoppen achter aantrekkelijker hekwerk of groenstructuren. Het opstellen van een beeldkwaliteitsplan kan helpen om ondernemers te sturen in een gewenste (en breed gedragen) type beeldkwaliteit. Ook kan in het beeldkwaliteitsplan verder aandacht besteed worden hoe naar de toekomst toe het terrein schoon, heel en veilig gehouden kan worden. 35. (her)ontwikkeling van lege, onbenutte kavels: In eerste instantie kan de nog onbenutte restruimte herontwikkeld worden om meer leefbaarheid en profiel aan het bedrijventerrein te geven. Een ontwikkeling kan goed voortborduren op de nieuw gerealiseerde (hoogwaardige) vastgoedontwikkeling op het noordelijke deel - vooral kleinschalig, mogelijk geschakeld of gestapeld vastgoed voor diverse gebruikers in de traditionele bedrijventerreinsectoren, maar ook voor meer dienstverlenende, creatieve sectoren. 36. Revitalisering bestaand vastgoed: Op het oudere, zuidelijke deel van het terrein, dat overigens vaak redelijk functioneert, kan onderzocht worden in hoeverre er mogelijkheden zijn om gebruikers/ eigenaren te stimuleren hun vastgoed op te knappen (mogelijk via gevel-tot-gevel-subsidie). Daarbij is het nodig dat samen met ondernemers eerst geïnventariseerd wordt waar exact behoefte aan is, welke panden in aanmerking komen voor verbetering (of herprofilering) en in hoeverre er problematische en onoplosbare leegstand is 37. Verbeteren infrastructuur: De entree naar het gebied, vanaf de Westkanaalweg, doet niet het vermoeden dat een bedrijventerrein betreden wordt. Een betere bewegwijzering kan hier al veel aan doen. Daarnaast is de wegstructuur matig, waaronder de afscherming van parkeerplaatsen en het private weggedeelte ter zuiden van de Hertog van Beijerenstraat, en het doortrekken van het fietspad. Verder zijn de panden aan de Houtweg matig bereikbaar, en is de Houtweg onoverzichtelijk. De beperkte wegbreedte speelt hier vooral een belangrijke rol.


50


Nieuwkoop – De Olm

ligging  De Olm ligt ten noorden van Nieuwkoop. In het westen grenst het terrein aan de N231. In het noorden en oosten liggen groene gebieden/landbouw. In het zuiden een ijsbaan en een woongebied. omvang  Bedrijventerrein De Olm is 34,4 hectare bruto, en 25 hectare netto. Hiervan is nog 0,4 hectare uitgeefbaar. bijzonderheden De Olm is een middelgroot bedrijventerrein aan de rand van de kern Nieuwkoop en kent een mix aan type functies en vastgoed, variërend van grootschalige logistiek tot kleinschalige, modern gemengde bedrijfsverzamelgebouwen. verdeling vestigingen naar sector

1,1% 5,4%

22,6% 18,3%


0,6% 10,3% 0,3%

industrie

25,3%


5,4% 23,7%


19,3%





gezondheidszorg

gezondheidszorg

overige

23,7%

industrie

23,3%

20,8%

overige

100% 90%

88%

80% 70% 60%

54%

50%

58%

64%

40% 30% 20% 10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit




51



Toelichting Banen (indicator A):  De Olm (1.356 arbeidsplaatsen en 93 vestigingen) heeft een groot aandeel in de gemeentelijke werkgelegenheid (16%), en is ook regionaal een relatief groot terrein (een aandeel in de regionale werkgelegenheid van ruim 6,5‰). Dit aandeel neemt overigens sinds 2005 toe. De werkgelegenheid is met bijna 22% toegenomen en het aantal vestigingen zelfs met 27,4%. De groei is verspreid over meerdere sectoren waaronder de bouw, de handel & reparatie, maar ook de dienstverlenende sectoren. Met een multipliereffect van 0,46 creëert De Olm binnen (en deels ook buiten de regio) een indirect werkgelegenheidseffect van 620 banen bij andere bedrijven. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  De Olm heeft een gemiddelde score op markten vastgoedwaarde. Van positieve invloed is de stijging van de grondprijzen (53% tussen 2005 en 2012) en in beperktere mate ook de opnamedynamiek. Het aandeel van het terrein in de opname van bedrijfsruimte binnen de gemeente betrof 30%. Er zijn echter geen huurprijzen van de transacties bekend zodat op deze indicator we een gemiddelde score hanteren.  De WOZ-waarde op De Olm bedroeg in 2012 over 198 panden in totaal € 94.528.000, en gemiddeld per pand bijna € 477.000. helaas hebben we alleen gegevens over 2012 waardoor we niets kunnen zeggen over een ontwikkeling in het verleden. De score op deze subindicator is daarom gemiddeld.  De leegstand op het terrein is enigszins zorgwekkend. 12,3% van de totale voorraad aan bedrijfsruimte op De Olm staat leeg. Het betreft een mix van enkele grootschalige en meerdere kleinschalige bedrijfspanden (en units). Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  Ook de ruimtelijke kwaliteit op De Olm is gemiddeld. Het beheer, onderhoud en de kwaliteit en uitstraling van openbare ruimte is niet boven- of beneden gemiddeld goed of slecht. Op het terrein is een goed bewegwijzeringssysteem aanwezig evenals een ondernemerskring, maar het ontbreekt aan (extra) veiligheidsvoorzieningen. Parkeerproblemen zijn er over het algemeen niet, maar in de openbare ruimte is wel last van oneigenlijk gebruik (containers en opslag). De bereikbaarheid via de N231 is redelijk, maar er zijn geen voet- of fietspaden op het terrein. De busverbinding is redelijk. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.  Het huidig ruimtegebruik laat zien dat er redelijk zorgvuldig is omgesprongen met de uitgifte van bedrijventerrein en de bebouwing van kavels. Het terrein heeft een FSI van 0,74: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is 7.400 m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Er lijkt dus weinig ruimte over voor inbreiding.  De Olm I & II zijn inmiddels bijna volledig uitgegeven. Er rest nog ongeveer 0,4 hectare uitgeefbaar ruimte op de Olm II voor de ontwikkeling van nieuwe bedrijfsruimte. Daarnaast is er op de reeds uitgegeven kavels nog beperkt inbreidingsruimte aanwezig. Het gaat om ongeveer 0,1 hectare netto op groenstroken en uitgegeven, maar onbebouwde restruimte. Al met al is er dus nog een ontwikkelpotentie van een halve hectare. Stec Groep BV | oktober 2013

52


Nieuwkoop – De Olm De kwaliteit en uitstraling van de private en openbare ruimte op De Olm verschilt. De Olm II is het meest recent uitgegeven en wordt gekenmerkt door een modernere kwaliteit en uitstraling dan de Olm I, maar ook op De Olm I geldt dat de kwaliteit over het algemeen goed is. De leegstand die op De Olm I relatief hoog is geeft echter extra aanleiding voor zorgen. Mede dankzij het goede onderhoud en beheer van de openbare ruimte, zit het terrein nog tussen de eerste en tweede fase van de levenscyclus van bedrijventerreinen. Afglijden van het terrein naar fase 2 ligt echter op de loer. KWALITEIT



wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen De Olm FASE I

FASE III

TIJD 

De Olm is een relatief groot, modern gemengd bedrijventerrein. Het biedt plaats (ook in de toekomt) aan een grote variatie aan gebruikers: van industrie en logistiek tot aan kleinschalige creatieve diensten en sportvoorzieningen. De afgelegen landelijke ligging en relatief grote afstand tot snelwegen maken deze locatie minder geschikt om grootschalige industrie en regionale distributiecentra te huisvesten. De randvoorwaarden (ook bestemmingsplantechnisch ) om de trends van schaalvergroting, internationalisering en groei op te vangen, zijn slechts gedeeltelijk aanwezig. Het terrein is vooral gericht op bedrijven uit de (lokale) directe omgeving. De diversiteit aan vastgoed (in omvang en kwaliteit) biedt echter wel voldoende ruimte om de groeiende vraag naar bedrijfsruimte vanuit starters en (kleinschalige) zelfstandigen te huisvesten. Functiemenging is gezien de afgelegen ligging en beperkte nabijheid van een stedelijk woonmilieu een minder logisch en wenselijk toekomstbeeld. trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging


trendbestendig gemiddeld gemiddeld gemiddeld goed beperkt

53



Conclusie & aanbevelingen De Olm: Eindoordeel: Bedrijventerrein De Olm is een redelijk lokaal georiënteerd, middelgroot bedrijventerrein aan de rand van Nieuwkoop. De kwaliteit (en omvang) van het vastgoed varieert enigszins van grootschalig logistiek vastgoed naar kleinschalige bedrijfsverzamelpanden. De kwaliteit en het onderhoud van de openbare ruimte is redelijk en het terrein lijkt goed te functioneren. De leegstand is echter een punt van zorg. Ingrepen in de openbare ruimte zijn verder niet nodig en grootschalige ingrepen in de private ruimte zijn zeer kostbaar en mogelijk verhelpen deze het leegstandsprobleem niet. Aanpak: leegstandsinventarisatie als basis voor verdere ontwikkelstrategie: 38. Uitbouwen Stichting DON en ondernemingsvereniging CCN: In 2012 is Stichting Duurzaam Ondernemen Nieuwkoop opgericht met als doel ‘het stimuleren van collectieve duurzaamheidsinitiatieven bij ondernemingen en instanties in en om de gemeente Nieuwkoop’. Inmiddels zijn diverse bedrijven op De Olm en Bovenland aangesloten bij de stichting. De eerste resultaten van het project met betrekking tot energiebesparing, reductie CO2-uitstoot en verbeteren van de werken leefomgeving worden halverwege 2013 verwacht. 39. Leegstandsinventarisatie: Om te kunnen beoordelen of de leegstand tijdelijk of structureel is, en in hoeverre problematisch en onoplosbaar, is het is belangrijk te achterhalen waar de toename van de leegstand vandaan komt. Het is interessant te achterhalen in hoeverre de leegstand te wijten is aan het type vastgoed, de economische crisis of andere factoren, maar ook in hoeverre eigenaren de leegstand als problematisch ervaren. Uiteindelijk kan dan per pand een oplossingsrichting bedacht worden om de leegstand terug te dringen. De leegstandsinventarisatie kan dienen als onderlegger voor een breed gedragen ontwikkelstrategie.


54


Noordwijk – ‘s Gravendijck

ligging  ‘s Gravendijck ligt ten noordoosten van Noordwijk. In het westen ligt een groen gebied. In het zuiden is toegang tot de provinciale weg de N206 en in het noorden en het oosten wordt het terrein begrensd door kleinere wegen. omvang  Bedrijventerrein Gravendijck is 18,5 hectare bruto, en 13 hectare netto. Er is geen ruimte meer uitgeefbaar. bijzonderheden ’s Gravendijck is een randstedelijk gelegen relatief kleinschalig bedrijventerrein met modern gemengd en hoogwaardig vastgoed. verdeling vestigingen naar sector 0,9% 1,8%


2,2% 2,4% 7,7%

industrie

10,7%

bouw 12,5% 36,6%

industrie 15,2%

handel en reparatie

handel en reparatie

31,6%




15,7%


4,5%

bouw


overige

overige

25,3%

100% 90%

88%

80% 70%

83%

77%

63%

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit




55


Noordwijk – ‘s Gravendijck Toelichting Banen (indicator A):  ‘s Gravendijck (1.676 arbeidsplaatsen en 114 vestigingen) heeft een bovengemiddeld aandeel in de gemeentelijke werkgelegenheid (11,8%). Binnen de regio Holland Rijnland is het aandeel van het terrein 8‰. Daar komt bij dat het terrein een nieuw terrein is en nog sterk in ontwikkeling is (ondanks dat het volledig is uitgegeven). Sinds 2005 is het aantal vestigingen met 142% gestegen en het aantal arbeidsplaatsen met ruim 155%. Het terrein heeft daarbij een gemiddeld multipliereffect van 0,42: elke arbeidsplaats op ‘s Gravendijck hangt samen met 0,42 arbeidsplaats elders binnen (en deels ook buiten) de gemeente. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  ‘s Gravendijck heeft een licht bovengemiddelde score op markten vastgoedwaarde. De grondprijzen zijn tussen 2005 en 2012 relatief hard gestegen, namelijk 58%. Over de ontwikkeling van de huurprijzen zijn helaas geen gegevens bekend. Er zijn te weinig huurtransacties geweest in deze periode. Dit komt voornamelijk omdat er op het terrein voor eigenaar-gebruikers is ontwikkeld en koopvastgoed is gerealiseerd. De score op deze subindicator is daarom gemiddeld.  De totale WOZ-waarde is tussen 2005 en 2012 met 26% toegenomen. De gemiddelde waarde per pand is echter iets gedaald (een afname van 9%), wat komt door het feit dat er in de loop van de jaren vooral kleinschaliger vastgoed is bijgebouwd met een relatief lagere totale waarde per pand, maar wel een relatief hoge waarde per m².  Het aandeel van het terrein in de opname van bedrijfsruimte binnen de gemeente was relatief groot en betrof 47%. Daar staat echter tegenover dat ongeveer 9.000 m² vvo nog leegstond op het moment van meten (januari 2013). Het ging om iets meer dan 10% van de totale voorraad aan bedrijfsruimte op het terrein en betrof vooral nieuw vastgoed waarvoor nog geen koper/huurder gevonden was. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  De ruimtelijke kwaliteit op ‘s Gravendijck is goed. De gebruiksmogelijkheden zijn op orde (hoge bouwhoogten en hoge bebouwingsdichtheden zijn mogelijk). Ook zijn er enkele basisvoorzieningen aanwezig zoals bewegwijzering en glasvezel, en is er een ondernemersvereniging actief. De kwaliteit en het onderhoud van de openbare ruimte is goed en er is geen sprake van parkeeroverlast of oneigenlijk gebruik van de ruimte.  Ook de bereikbaarheid via de N206 is goed en de toegankelijkheid voor fietsen voetgangers is op orde. Daarnaast is het terrein ook goed bereikbaar met de bus. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.  Het huidig ruimtegebruik op ’s Gravendijck ligt boven het gemiddeld ruimtegebruik op reguliere bedrijventerreinen in Nederland en Holland Rijnland. Het terrein heeft een FSI van 0,69: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is 6.900 m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd.  Op basis van het ruimtegebruik mag verwacht worden dat het terrein zeer zorgvuldig is uitgegeven. Dit komt ook overeen met onze bevindingen. Toch is er nog beperkt inbreidingsruimte, met een omvang van bijna 0,5 hectare op groenstroken en uitgegeven, maar onbebouwde restruimte, beschikbaar. Stec Groep BV | oktober 2013

56


Noordwijk – ‘s Gravendijck Omdat ’s Gravendijck een relatief nieuw terrein is (er is immers in de laatste paar jaar veel nieuw vastgoed ontwikkeld), wordt het gekenmerkt door een hoge kwaliteit van het vastgoed en is het onderhoud en beheer van zowel openbare ruimte als private ruimte goed. Oftewel, ’s Gravendijck bevindt zich in de 1ste fase van de levenscyclus van bedrijventerreinen. Er zijn praktisch geen verouderingskenmerken en een herstructurering is dan ook niet nodig. KWALITEIT



wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen ‘s Gravendijck FASE I

FASE III

TIJD 

‘s Gravendijck is een modern en hoogwaardig bedrijventerrein, waar diverse type functies zich hebben weten te vestigen. Het biedt (beperkt) plaats aan industrieën en logistiek, die deze locatie vanwege de gunstige randstedelijke ligging aan de N206 sterk kunnen waarderen. Nadeel is dat er nog weinig ruimte uitgeefbaar is om vastgoed voor dit type functie toe te voegen, waardoor grootschalige logistiek en industrie zich eigenlijk niet kan vestigen op dit terrein, ondanks de positieve randvoorwaarden. Daarnaast is er ook ruimte voor kleine zelfstandigen. In toenemende mate zijn er bedrijfsverzamelpanden gerealiseerd (met diverse kwaliteit en voor diverse doelgroepen, van kantoorachtig tot functionele werkplaatsen) waardoor de groeiende groep starters en ZZP’ers goed opgevangen kan worden op ‘s Gravendijck. Het terrein is zelfs geschikt om meer functiemenging toe te passen, doordat het vlakbij woongebieden ligt en er al enkele functies (waaronder ook showrooms en PDV) zijn geland op het terrein. trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging


trendbestendig goed redelijk goed sterk redelijk

57


Noordwijk – ‘s Gravendijck

Conclusie & aanbevelingen ‘s Gravendijck: Eindoordeel: Bedrijventerrein ’s Gravendijck heeft een zeer moderne uitstraling en is van hoogwaardige kwaliteit. Het terrein functioneert goed en is in relatief korte tijd bijna volledig uitgegeven. Het vastgoed functioneert goed, de leegstand is relatief laag en de openbare ruimte heeft een goede kwaliteit en uitstraling. Er zijn geen ingrepen in de openbare of private ruimte nodig om de kwaliteit of toekomstwaarde te verbeteren. Hooguit kunnen in de randvoorwaarden verbeteringen getroffen worden: 1. Samenwerking, duurzaamheid en beveiliging: op de Katwijkse bedrijventerreinen is een collectieve beveiliging aanwezig (SBB) en veel bedrijven zijn aangesloten bij de NOV of de KON. Het kan zijn dat er nieuwe initiatieven mogelijk zijn op ’s Gravendijck om meer richting een parkmanagementorganisatie te gaan (eventueel samen met Klei-Oost en het Space Sciencepark) om samen met de gemeente te investeren in duurzaamheidsinitiatieven (CO2-reductie, energiebesparing) en/of beheer en onderhoud van de openbare ruimte, vergelijkbaar of in samenwerking met de Katwijkse ondernemersverenigingen.


58


Noordwijkerhout – Gravendam

ligging  Gravendam ligt ten zuiden van de kern Noordwijkerhout en heeft in het zuiden aansluiting op de N443. Ten noordoosten ligt landbouwgebied en ten noordwesten is een woonwijk gesitueerd. omvang  Bedrijventerrein Gravendam is 33,7 hectare bruto, en 30 hectare netto. Er is geen ruimte meer uitgeefbaar. bijzonderheden Gravendam is een modern gemengd middelgroot bedrijventerrein van goede kwaliteit, gelegen ten zuiden van de kern Noordwijkerhout.

1,6%

7,9%



industrie

10,0%

bouw

15,7%

2,4%

22,8%

1,5% 3,6%

26,2%

4,0%

bouw

handel en reparatie

handel en reparatie





gezondheidszorg

gezondheidszorg

29,8% 24,8%

overige

36,2%

industrie

overige

100% 90%

88%

80% 70%

69%

78%

75%

60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit




59



Toelichting Banen (indicator A):  Gravendam (1.055 arbeidsplaatsen en 133 vestigingen) heeft een groot aandeel in de gemeentelijke werkgelegenheid (21,3%). Binnen de regio Holland Rijnland is het aandeel met 5‰ gemiddeld. Wat opvalt is dat, ondanks dat het terrein al enige tijd is uitgegeven het aantal vestigingen en arbeidsplaatsen toch nog redelijk is toegenomen. Sinds 2005 is het aantal vestigingen met 23% gestegen en het aantal arbeidsplaatsen met bijna 8%. Het terrein heeft daarnaast een bovengemiddeld multipliereffect van 0,45: elke arbeidsplaats op Gravendam hangt samen met 0,45 arbeidsplaats elders binnen (en deels ook buiten) de gemeente. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  Gravendam heeft een licht bovengemiddelde score op markten vastgoedwaarde. De grondprijzen zijn tussen 2005 en 2012 relatief hard gestegen, namelijk 52%. De huurprijzen zijn in deze periode met 11% iets minder hard gestegen.  Het aandeel van het terrein in de opname van bedrijfsruimte binnen de gemeente lag rond de 22% over de periode 2005 tot en met 2012. Tegelijkertijd lag de leegstand, slechts 3% van de voorraad, onder het frictieniveau (gezonde leegstand tussen de 4 en 6%). Het is goed mogelijk dat het aanbod simpelweg te laag is om voldoende ruimte te bieden aan nieuwe vestigers of bedrijven die willen uitbreiden, waardoor de opnamedynamiek nog relatief laag is gebleven.  Ook de arbeidsproductiviteit ligt met € 68.000 per arbeidsplaats boven de gemiddelde arbeidsproductiviteit op bedrijventerreinen in de regio Holland Rijnland (€ 62.500).  Verder valt op dat zowel de totale vastgoedwaarde (WOZ-waarde) op het terrein is gestegen (met 18 miljoen een stijging van bijna 30%), als de gemiddelde waarde per pand (een toename van 21,3%). De toename komt enerzijds door het toevoegen van panden met een hogere waarde, in combinatie met het vervangen van verouderd vastgoed voor nieuw vastgoed, of het opknappen van verouderd vastgoed. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  De ruimtelijke kwaliteit op Gravendam is goed. De gebruiksmogelijkheden zijn op orde (hoge bouwhoogtes en bebouwingsdichtheden zijn mogelijk). Ook zijn er diverse extra voorzieningen aanwezig zoals bewegwijzering, glasvezel en een collectieve beveiliging en is er een ondernemersvereniging actief. De kwaliteit en het onderhoud van de openbare ruimte is goed en er is geen sprake van parkeeroverlast of oneigenlijk gebruik van de ruimte.  Ook de bereikbaarheid via de N443 is goed en de toegankelijkheid voor fietsen voetgangers is op orde. Daarnaast is het terrein ook goed bereikbaar met de bus. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.  Het huidig ruimtegebruik op Gravendam ligt beneden het gemiddeld ruimtegebruik op reguliere bedrijventerreinen in Nederland en Holland Rijnland. Het terrein heeft een FSI van 0,48: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is 4.800 m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Er zijn hiervoor een aantal redenen. Ten eerste is er nog onbebouwde restruimte aanwezig (zie hieronder), inclusief een grote kavel waar (voorheen) een (motor)crossparcours gerealiseerd was, ten tweede is er een aantal bedrijven dat relatief veel buitenruimte nodig heeft voor opslag van goederen en Stec Groep BV | oktober 2013

60





KWALITEIT



bulk en ten derde telt het terrein aan de randen woon-werkeenheden die relatief veel buitenruimte als tuin in gebruik hebben. Mogelijk kunnen bedrijven met veel buitenopslag ruimtewinst behalen door goederen en producten te stapelen, waardoor weer extra ruimte vrijkomt voor nieuwe bedrijvigheid of uitbreiding. Zoals hierboven vermeld is er nog ruimte voor inbreiding op de locatie. Het gaat om totaal 0,9 hectare (exclusief de ruimte van het (motor)crossparcours. Er zijn echter geen vrije uitgeefbare kavels meer beschikbaar. Gravendam is een terrein met een goede en hoogwaardige uitstraling van zowel de openbare als de private ruimte (er is ook in de laatste paar jaar veel nieuw vastgoed ontwikkeld). Er is praktisch geen veroudering en het beheer en onderhoud is op orde. Oftewel, Gravendam bevindt zich in de 1ste fase van de levenscyclus van bedrijventerreinen. Een herstructurering is dan ook niet nodig. wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen Gravendam FASE I

FASE III

TIJD 

Gravendam is een modern en hoogwaardig bedrijventerrein, waar diverse type functies zich hebben weten te vestigen. Het biedt (beperkt) plaats aan industrieën en logistiek, die deze locatie vanwege de gunstige randstedelijke ligging aan de N206 sterk kunnen waarderen. Nadeel is dat er weinig ruimte uitgeefbaar is om vastgoed voor dit type functie toe te voegen, waardoor grootschalige logistiek en industrie zich eigenlijk niet kan vestigen op dit terrein. Ook de aanwezigheid van diverse woningen op (en naast) het terrein zijn een beperkende factor voor uitbreiding van grootschalige industrie en logistiek. Er is verder voldoende ruimte voor kleine zelfstandigen. In toenemende mate zijn er bedrijfsverzamelpanden gerealiseerd (met diverse kwaliteit en voor diverse doelgroepen, van kantoorachtig tot functionele werkplaatsen) waardoor de groeiende groep starters en ZZP’ers goed opgevangen kan worden op Gravendam. Het terrein is zelfs geschikt om meer functiemenging toe te passen, doordat het vlakbij woongebieden ligt en er al enkele functies (waaronder ook showrooms en PDV) zijn geland op het terrein. trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging


trendbestendig goed gemiddeld redelijk sterk redelijk

61


Noordwijkerhout – Gravendam Conclusie & aanbevelingen Gravendam:

Eindoordeel: Bedrijventerrein Gravendam heeft een moderne uitstraling en is van goede kwaliteit. Het terrein functioneert goed en is volledig uitgegeven. Het vastgoed functioneert goed, de leegstand is relatief laag en de openbare ruimte heeft een goede kwaliteit en uitstraling. Er zijn geen ingrepen in de openbare of private ruimte nodig om de kwaliteit of toekomstwaarde te verbeteren. Hooguit kunnen in de randvoorwaarden verbeteringen getroffen worden. Aanpak: extra investeren in samenwerking: 1. Samenwerking, duurzaamheid en beveiliging: Op Gravendam is al een bedrijvencollectief aanwezig die gezamenlijke acties, beveiliging en bijeenkomsten organiseert. Het kan zijn dat er nieuwe initiatieven mogelijk zijn op Gravendam om meer richting een parkmanagementachtige organisatie te gaan om samen met de gemeente te investeren in duurzaamheidsinitiatieven (CO2-reductie, energiebesparing) of om het terrein ook in de toekomst schoon, heel en veilig te houden. De gemeente heeft sinds 2011 een beheersovereenkomst met de Coöperatieve Vereniging (de eigenaren) waarbij afspraken gemaakt zijn over het beheer en onderhoud van het terrein. Daarnaast is er ook een Keurmerk Veilig Ondernemen in welk kader de Coöperatieve Vereniging, de Gebruikersvereniging, brandweer, politie en de gemeente samenwerken. Dit tezamen kan een goed startpunt zijn om te kijken of het wenselijk is om de afspraken uit te bouwen.


62


Oegstgeest – MEOB

ligging  MEOB ligt ten noorden van Oegstgeest. In het noorden/westen grenst het aan de A44. In het zuiden en oosten aan woongebieden en parken. omvang  Bedrijventerrein MEOB is 15,6 hectare bruto, en 12,6 hectare netto en is inclusief het aangrenzende Kamphuizerpolder. Kamphuizerpolder Van de 12,6 hectare is nog 8,4 hectare uitgeefbaar. bijzonderheden MEOB betreft grotendeels een voormalig defensieterrein dat nu braak ligt en klaar is voor (her)ontwikkeling.

1,6%

7,9%



industrie

10,0%

bouw

15,7% 22,8%

2,4%

1,5% 3,6%

industrie 26,2%

4,0%

handel en reparatie

handel en reparatie





29,8%

gezondheidszorg

24,8%

overige

36,2%

bouw

overige

100% 90% 80% 70% 60%

58%

50%

50%

50% 42%

40% 30% 20% 10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit




63


Oegstgeest – MEOB

Toelichting Banen (indicator A):  MEOB (128 arbeidsplaatsen en 11 vestigingen) is een relatief oud terrein dat grotendeels braak ligt (voormalig defensieterrein). Er zitten dus relatief weinig bedrijven op een zeer groot terrein. Daarom is het aandeel in de gemeentelijke en regionale werkgelegenheid benedengemiddeld met respectievelijk 2% en 0,6‰. Ondanks dat op het voormalige defensieterrein tot dusver geen nieuwe ontwikkelingen hebben plaatsgevonden, is het aantal vestigingen en de werkgelegenheid tussen 3005 en 2012 wel toegenomen, met respectievelijk 57,1% en 13,3% (door ontwikkeling op het resterende deel van MEOB (Morsebelpolder). Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  MEOB heeft een gemiddelde score op markten vastgoedwaarde. Er ontbreekt echter relatief veel data omdat er geen nieuwe ontwikkelingen hebben plaatsgevonden. De omvang van het vastgoed is te beperkt om een uitspraak te kunnen doen over huurprijsontwikkelingen en ook over de grondprijsontwikkeling of de ontwikkeling van de WOZ-waarden zijn geen gegevens bekend. De score op deze subindicatoren is daarom gemiddeld.  De beperkte voorraad bedrijfsruimte die op het terrein staat functioneert echter goed. De leegstand is slechts 4,3% van de totale voorraad Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  Ook de ruimtelijke kwaliteit op MEOB is gemiddeld. Er zijn bijna geen extra voorzieningen aanwezig, met uitzondering van bewegwijzering en de kwaliteit en het onderhoud van de openbare ruimte is gemiddeld.  De bereikbaarheid is, met een directe afslag aan de A44, zeer goed en het terrein beschikt ook over een redelijke busverbinding. Maar het ontbreekt aan voeten fietspaden op het terrein. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.  Ten aanzien van het huidig ruimtegebruik kunnen we relatief kort zijn. Er is te weinig bedrijfsvastgoed gerealiseerd om iets te kunnen zeggen over de mate waarin er zorgvuldig met de ruimte wordt omgesprongen. Het MEOB-terrein ligt grotendeels braak. Er is in totaal nog een ontwikkelruimte van ruim 10 hectare netto, daarvan is circa 8,5 hectare vrij uitgeefbaar.  Het sterke punt (de bereikbaarheid en ligging aan de A44) wordt nu niet benut. De aanwezigheid van veel open onbenutte ruimte maakt een herontwikkeling mogelijk en biedt volop kansen voor nieuwe bedrijven, waaronder logistiek. Nieuwe ontwikkeling kan een pluspunt zijn voor de zittende bedrijven in het aangrenzende gebied. Het terrein krijgt meer uitstraling en identiteit en biedt samenwerkingskansen op het gebied van beveiliging, onderhoud en inkoop. Echter, ontwikkeling is geen noodzaak voor de zittende bedrijven en ook geen must.  We plaatsen het MEOB tussen de 1ste en 2de fase van de levenscyclus van bedrijventerreinen in omdat er praktisch geen ontwikkeling heeft plaatsgevonden en we op basis van de beperkte voorraad aan bedrijfsunits geen duidelijk profiel kunnen samenstellen. In potentie kan het terrein, door middel van kwalitatief goede bebouwing en een modern gemengde uitstraling relatief snel in de 1ste fase terechtkomen (het terrein wordt immers ontwikkeld en is dan nieuw)


64


KWALITEIT

Oegstgeest – MEOB wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen MEOB

FASE I

FASE III

TIJD 

MEOB is daarom een bedrijventerrein zonder karakter/ segmentering. Het heeft nog geen duidelijk profiel. Het kan in ieder geval plaats bieden aan industrieën en logistiek, die deze locatie vanwege de gunstige randstedelijke ligging aan de snelweg (A44) sterk kunnen waarderen. Ook het feit dat er nog relatief veel ruimte beschikbaar is, is een pluspunt voor dit segment. Er is daarnaast ook ruimte voor kleine zelfstandigen. In de aangrenzende gebieden zijn bedrijfsverzamelpanden gerealiseerd, waardoor de groeiende groep starters en ZZP’ers goed opgevangen kan worden op MEOB. Het terrein is zelfs (beperkt) geschikt om meer functiemenging toe te passen, doordat het aan de zuidzijde grenst aan woongebied (Haaswijk in Oegstgeest) en redelijk centraal ligt ten opzichte van het kernen Oegstgeest en Rijnsburg. trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging


trendbestendig redelijk gemiddeld goed redelijk gemiddeld

65


Oegstgeest – MEOB Conclusie & aanbevelingen MEOB: Eindoordeel: MEOB is eigenlijk nu geen volwaardig bedrijventerrein en kan als zodanig ook niet direct beoordeeld worden. Het overgrote deel van het terrein ligt nu braak en ‘functioneert niet’. De delen waar nu al wel bedrijfsruimte is gevestigd zijn zeer kleinschalige ‘losse’ terreinen die op zichzelf goed functioneren en waar geen ingrepen (privaat of publiek) nodig zijn. De grote vraag is echter welke kansen een herontwikkeling van het defensieterrein mogelijk maakt. Aanpak: pragmatische vraaggestuurde ontwikkeling: 1. Analyse vraagraming: de ontwikkeling van het voormalig defensieterrein biedt diverse kansen. Een succesvolle ontwikkeling hangt echter sterk af van de mogelijkheden ten aanzien van de toekomstige (regionale) vraag naar bedrijventerrein. De ligging aan de A44, inclusief de omvang van het terrein, maken dat de locatie ook geschikt is voor logistiek en industrie. Echter, het huidige bestemmingsplan en het regionaal beleid zetten in op de ontwikkeling van een modern gemengd, regulier bedrijventerrein met de mogelijkheid tot vestiging van bedrijven tot milieucategorieën 3,2. Deels heeft de gemeente dit al in gang gezet door het actualiseren van de behoefte bij belangstellende ondernemers en het organiseren van bijeenkomst met deze ondernemers. Samen met de eigenaar (Staat) zal terrein aangeboden moeten worden aan de markt. De risicodragende partij(en) zullen het ontwikkelprogramma in ieder geval moeten laten passen binnen het bestaande bestemmingplan en beeldkwaliteitsplan. 2. Marketing & acquisitieplan: Op basis van het beoogde profiel/ gekozen ontwikkelscenario, mede op basis van een gezonde marktanalyse, kan een marketing en acquisitieplan opgesteld worden om de locatie goed onder de aandacht te brengen en de Unique Selling Points van de locatie bij de beoogde doelgroepen kenbaar te maken en bedrijven te verleiden naar deze locatie te trekken.


66


Rijnwoude – Hoogewaard ligging  Hoogewaard ligt ten westen van Rijnhaven. In het zuiden wordt het begrensd door de Rijn. In het noorden ligt groen/agrarisch/ landelijk gebied. Ten westen liggen woongebieden van Koudekerk aan den Rijn. omvang  Bedrijventerrein Hoogewaard is 70 hectare bruto, en 37 hectare netto. Er is geen ruimte meer uitgeefbaar. bijzonderheden Hoogewaard is een industrieel (functioneel) grootschalig bedrijventerrein, primair ingericht voor de betonproductie en de opop en overslag van benodigde grondstoffen. verdeling vestigingen naar sector 14%

verdeling arbeidsplaatsen naar sector 22%

industrie

0%

31%

10%

industrie bouw


0%


46%


10%


zakelijke dienstverlening 17% 11%

gezondheidszorg

gezondheidszorg

11%

overige

17%

handel en reparatie

3%

overige

8%

100% 90% 80% 70% 60% 50%

50%

40%

46%

44%

31%

30% 20% 10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit




67


Rijnwoude – Hoogewaard Toelichting Banen (indicator A):  Hoogewaard (524 arbeidsplaatsen en 29 vestigingen) heeft ondanks zijn grootte een relatief klein een aandeel in de gemeentelijke werkgelegenheid (8,5%). Regionaal heeft het terrein een aandeel van 2,5‰. De werkgelegenheid is sterk afgenomen tussen 2005 en 2012, met maarliefst 30%! Ook het aantal vestigingen in deze periode is teruggelopen (afname van 6,5%). De kwetsbaarheid voor de werkgelegenheid is evident, gezien het feit dat het terrein voor het overgrote deel door een speler gebruik wordt. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  Hoogewaard heeft een gemiddelde score op markten vastgoedwaarde. Er ontbreekt echter relatief veel data omdat er geen nieuwe ontwikkelingen hebben plaatsgevonden. De omvang van het vastgoed is te beperkt – het terrein is vooral in gebruik voor open overslag van zand, grind en beton – om een uitspraak te kunnen doen over huurprijsontwikkelingen en ook over de grondprijsontwikkeling zijn geen gegevens bekend. De score op deze subindicatoren is daarom gemiddeld.  De WOZ-waarde op Hoogewaard bedroeg in 2012 in totaal € 33.637.000. Het betreft de WOZwaarde over panden en gronden. Helaas beschikken we alleen gegevens over 2012 waardoor we niets kunnen zeggen over een ontwikkeling in het verleden. De score op deze subindicator is daarom gemiddeld.  Het terrein kent geen leegstand. De beperkte voorraad bedrijfsruimte is volledig in gebruik. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  De ruimtelijke kwaliteit op Hoogewaard is gemiddeld. Er zijn praktisch geen extra voorzieningen aanwezig. De kwaliteit en het onderhoud van de openbare ruimte is matig. Vooral een gebrek aan (kwalitatief goed) groen speelt hierbij en rol, evenals het slechte onderhoud van het hekwerk. Voor het type bedrijf dat zich hier heeft gevestigd is dit echter geen belemmering. Functionaliteit staat voorop.  De bereikbaarheid en toegankelijkheid is beperkt. Vooral het feit dat het vrachtverkeer door het dorp moet over relatief smalle wegen is een belemmering. Er is een beperkte busverbinding naar het terrein.  Daar staat tegenover dat het terrein wel over kadefaciliteiten (o.a. voor de open overslag van zand- en grind) beschikt. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.  Het huidig ruimtegebruik op Hoogewaard ligt beneden het gemiddeld ruimtegebruik op reguliere bedrijventerreinen in Nederland en Holland Rijnland. Het terrein heeft een FSI van nog geen 0,1: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is dus minder dan 1.000 m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Er is hiervoor een belangrijke reden, namelijk dat het overgrote deel van het terrein in gebruik is als opslag van. o.a. zand, grind en betonproducten.  Ruimte voor uitbreiding is er op dit moment niet. Er zijn geen direct uitgeefbare kavels beschikbaar. Wel is er in ieder geval een basisinbreiding van circa 0,2 hectare mogelijk op het bestaande terrein. Mogelijk kan meer ruimtewinst behaald worden door een efficiëntere (mogelijk Stec Groep BV | oktober 2013

68


Rijnwoude – Hoogewaard

KWALITEIT



gestapelde) opslag van goederen en bulk. Naar de toekomst toe is er mogelijk ook ruimte voor uitbreiding van het terrein met 14 ha. (waarvan 7 ha. nu al in gebruik is als opslaglocatie/ bedrijventerrein). Het terrein kan dus in de toekomst nog aardig groeien. Hoogewaard is een terrein met een matige en functionele uitstraling van zowel de openbare als de private ruimte. Dit beeld past bij het industriële karakter van het bedrijventerrein en haar activiteiten in de Hoge Milieucategorie bedrijvigheid. Beeldkwaliteit in de zin van “mooi” of “lelijk” is op dit type bedrijventerreinen niet van toepassing. Het bedrijventerrein is voor de aard en de werkzaamheden die de bedrijven uitvoeren, heel functioneel. De ruimtelijke kwaliteit wordt hiermee van ondergeschikt belang. Toch geldt ook op Hoogewaard dat de functionele kwaliteit van panden en omgeving beperkt is. Voor de toekomst zijn veel panden te laag en voor efficiënte opslag beperkt geschikt. Vanwege de algemene uitstraling van het terrein en de omgeving plaatsen we de locatie in de derde fase van de levenscyclus van bedrijventerreinen (ook gezien de wens nieuwe bedrijvigheid in lagere milieucategorieën aangrenzen aan het terrein te ontwikkelen, waarvoor een kwaliteitsslag in uitstraling wel gewenst is). wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen

FASE I

FASE III Hoogewaard

TIJD 

Hoogewaard is, zoals eerder geconstateerd, een functioneel bedrijventerrein met ruimte voor bedrijvigheid in de hogere milieucategorieën. Het terrein kent een landelijke ligging, enigszins ‘achteraf’ en is op dit moment matig bereikbaar. De realisatie van de Maximabrug (net ten noordoosten van het terrein, waardoor het terrein een directe aansluiting op Rijnhaven krijgt), zal het terrein meer betrekken bij Rijnhaven en toegankelijker maken. Voor grootschalige logistiek en industrie blijft de ligging, naast een woonkern en aan de overzijde van de Ouderijn, een minpunt ondanks een sterke verbetering in bereikbaarheid door aanleg van de Maximabrug. Echter, de randvoorwaarde van het terrein stem positief: mogelijkheid tot vestigingen van hoge milieucategorieën, grote kavels, een bestemmingsplan dat intensief ruimtegebruik met hoge bouwhoogten stimuleert. Een functiemenging achtten wij ook weinig kansrijk, gezien de kwaliteit van het terreinen en de landelijke ligging: relatief ver weg van grootstedelijke centra in combinatie met een nabije concurrentie van aantrekkelijkere locaties zoals Rijnhaven en Molenwetering, Een uitbreiding van het terrein biedt wel meer mogelijkheden voor het huisvesten van kleinschalige en startende bedrijven met een sterke lokale binding, die nu in de omgeving van Koudekerk en Hazerswoude niet goed terecht kunnen. Daarbij geldt wel dat op de nabijgelegen bedrijventerreinen ook kansen zijn voor kleinschalige en starters en dat Hoogewaard onderscheidend moet zijn in type panden en kwaliteit (mogelijk woon-werk?).


69


Rijnwoude – Hoogewaard

trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging

trendbestendig beperkt zeer beperkt gemiddeld matig zeer beperkt

Conclusie & aanbevelingen Hoogewaard: Eindoordeel: Hoogewaard is een functioneel of zwaar en grootschalig bedrijventerrein, met beperkt ruimte voor kleinschalige handelen reparatiebedrijven, bouwondernemingen, etc. Het terrein functioneert voor de doelgroep die is gevestigd op het terrein goed, vanwege de ligging aan het water en de kadefaciliteiten. De uitstraling laat echter te wensen over. Vanuit sociaal-ruimtelijk perspectief kan het wenselijk zijn te transformeren of herprofileren. Het terrein is echter te grootschalig om volledig te transformeren of herprofileren naar een andere functie. Daarnaast is het de vraag of de betonproducent wel uitgeplaatst kan (en wil) worden. Aanpak: directe dialoog met belanghebbende: 1. Verder brengen en uitvoeren Visie Herstructurering Hoogewaard: De mogelijkheden voor verbetering van het terrein zijn sterk afhankelijk van de wensen en kansen die de betonproducent ziet. Een uitgebreid eenop-een overleg tussen omwonenden, gemeenten en bedrijfsleven moet duidelijk in kaart brengen wat de omgeving graag zou willen (kansen en knelpunten) en wat er mogelijk en haalbaar is voor de gemeente en de betonproducent. In 2011 is reeds met ondernemers op Hoogewaard een samenwerking aangegaan waarvan de Visie Herstructurering Hoogewaard de uitkomst is. Deze visie kan goed als basis dienen voor het vervolgtraject waarbij de uitbreiding van Hoogewaard centraal staat, evenals een verbetering van de kwaliteit van het bestaande terrein.


70


Rijnwoude – ITC-terrein

ligging  Het ITC terrein ligt in de kern van Rijnwoude aan de Hoogeveenseweg (N455) nabij de kern Boskoop van de gemeente Alphen aan den Rijn Het ITC-terrein terrein ligt naast de kern Boskoop in de gemeente Rijnwoude. Het ligt aan de Hoogeveenseweg (N455). Het terrein wordt wor verder begrenst door de Roemer aan de oostzijde, de Voorweg aan de noordzijde en het PCT terrein aan de westzijde. westzijde omvang  Het ITC-Terrein is 42 hectare bruto, en 33,7 3 hectare netto. Er is geen ruimte meer uitgeefbaar. bijzonderheden Het ITC-Terrein Terrein is een grootschalig gemengd bedrijventerrein, in eerste instantie bedoeld voor sierteelt-gerelateerde gerelateerde bedrijven. Het middengebied is gereserveerd voor Algemene bedrijfshuisvesting (max. milieucategorie 3.2).

0%

8%

verdeling vestigingen naar sector 13%

industrie

14%

26%

0%

34%

6%

9%

industrie

7%

bouw

bouw

handel en reparatie

handel en reparatie


5%


39%

21%




gezondheidszorg

gezondheidszorg

overige

18%

overige

100% 90% 80%

79%

70%

63%

60%

67% 58%

50% 40% 30% 20% 10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit




71


Rijnwoude – ITC-terrein Toelichting Banen (indicator A):  Het ITC-terrein (1.144 arbeidsplaatsen en 116 vestigingen) heeft een relatief groot aandeel in de gemeentelijke werkgelegenheid (18,6%), en is ook regionaal van belang met aan aandeel in de regionale werkgelegenheid in Holland Rijnland van 5,5‰. Daar komt bij dat de werkgelegenheid sterk is toegenomen tussen 2005 en 2012, te weten met 16,6%. Ook het aantal vestigingen is in deze periode sterk toegenomen (stijging van bijna 25%). Alleen de indirecte werkgelegenheid blijft enigszins achter met een multipliereffect van 0,38, waar een gemiddeld bedrijventerrein een multiplier kent van minimaal 0,41. Een arbeidsplaats op het ITC-Terrein is goed voor 0,38 arbeidsplaats elders (binnen en/of buiten de gemeente). Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  ITC-terrein heeft een licht bovengemiddelde score op markten vastgoedwaarde. Van positieve invloed zijn de stijging van de huurprijzen (30% tussen 2005 en 2012) en de relatief lage leegstand (slechts 4,7% van de totale voorraad aan bedrijfsruimte staat leeg, exclusief eventuele leegstand in het Beursgebouw of Plantarium). Ook de arbeidsproductiviteit (bijna € 77.000 per arbeidsplaats) ligt veel hoger dan gemiddeld op een bedrijventerrein (€ 62.500 per arbeidsplaats).  De omvang van de opname in de periode 2005 – 2012 is relatief beperkt met slechts 2.400 m² vvo, wat overigens wel bijna 30% van de gehele opname aan bedrijfsruimte in de gemeente is.  De WOZ-waarde op het ITC-terrein bedroeg in 2012 over 60 panden in totaal € 11,8 miljoen en gemiddeld per pand bijna € 197.000. Helaas hebben we alleen gegevens over 2012 waardoor we niets kunnen zeggen over een ontwikkeling in het verleden. De score op deze subindicator is daarom gemiddeld. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  De ruimtelijke kwaliteit op het ITC-Terrein is ook ruim bovengemiddeld. De kwaliteit en het onderhoud van de openbare ruimte is goed, en er is relatief veel en goed onderhouden groen aanwezig. De gebruiksmogelijkheden zijn zeer divers (alhoewel het terrein grotendeels is bestemd voor sierteeltgerelateerde bedrijvigheid) en er zijn veel voorzieningen aanwezig (beveiliging, camera’s, bedrijvencollectief, een hotel/restaurant en bewegwijzering).  De bereikbaarheid is redelijk dankzij de ligging aan de N455 en een directe busverbinding. En ook de toegankelijkheid van bedrijven is goed (brede wegen, weinig parkeerproblemen). Het terrein beschikt echter niet over fietspaden. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.  Het huidig ruimtegebruik op het ITC-terrein ligt beneden het gemiddeld ruimtegebruik op reguliere bedrijventerreinen in Nederland en Holland Rijnland. Het terrein heeft een FSI van 0,4: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is 4.000 m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Er is hiervoor een aantal redenen. Ten eerste is er nog onbebouwde restruimte aanwezig (zie hieronder) en ten tweede is er een aantal bedrijven dat relatief veel buitenruimte nodig heeft voor opslag van goederen en bulk. Mogelijk kunnen bedrijven met veel buitenopslag ruimtewinst behalen door goederen en producten te stapelen, waardoor weer extra ruimte vrijkomt voor nieuwe bedrijvigheid of uitbreiding. Stec Groep BV | oktober 2013

72


Rijnwoude – ITC-terrein  

Zoals hierboven vermeld is er nog ruimte voor inbreiding op de locatie. Het gaat om totaal 1,2 hectare. Er zijn echter geen vrije uitgeefbare kavels meer beschikbaar. Het ITC-terrein is een terrein met een gevarieerde uitstraling van zowel de openbare als de private ruimte. Er staat een aantal panden dat al enigszins verouderd aandoet (met bijvoorbeeld lage bouwhoogten en matig onderhouden) maar er is ook in de laatste paar jaar nieuw vastgoed ontwikkeld net een hoogwaardige uitstraling. Het ITC-terrein bevindt zich in de 1 ste fase van de levenscyclus van bedrijventerreinen. KWALITEIT




FASE I

FASE III ITC-terrein

TIJD 

Het ITC-terrein is een gemengd bedrijventerrein, primair bedoeld voor sierteelt gerelateerde bedrijven, maar waar uiteindelijk meerdere type functies zich hebben kunnen vestigen. Zo biedt het ook (beperkt) plaats aan industrieën en logistiek, met name gerelateerd aan het sierteeltcluster (agrologistiek). Voordeel is de thematisering en de branchering van het terrein wat ook regionale vestigingen aan kan trekken. Nadeel is dat er relatief weinig ruimte nog beschikbaar is om nieuw vastgoed voor dit type functie toe te voegen, waardoor grootschalige logistiek en industrie zich eigenlijk niet kan vestigen op dit terrein. Ook de landelijke ligging en de afstand tot de A4 en A12 is ongunstig voor de aantrekkingskracht voor dit type functies. Er is verder voldoende ruimte voor kleine zelfstandigen, zowel in functionele als kantoorachtige werkruimtes. In toenemende mate zijn er bedrijfsverzamelpanden gerealiseerd waardoor de groeiende groep starters en ZZP’ers goed opgevangen kunnen worden op het ITC-terrein. Een echte functiemenging is lastig te realiseren. Het terrein is nauwelijks geschikt voor stedelijke functies (zoals PDV/GDV of horeca/leisure) behalve daar waar het raakt aan het sierteeltcluster. trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging


trendbestendig redelijk gemiddeld redelijk sterk gemiddeld

73


Rijnwoude – ITC-terrein Conclusie & aanbevelingen ITC-Terrein: Eindoordeel: Het ITC-terrein is een grootschalig en modern gemengd bedrijventerrein primair bedoeld voor sierteelt gerelateerde bedrijven. Echter, ook andere functies hebben zich kunnen vestigen op het terrein, variërend van kantoorachtige en dienstverlenende bedrijvigheid tot middelgrote logistiek en productiebedrijven. Het terrein functioneert goed en de kwaliteit van de openbare en private ruimte is op orde. Enkele panden zijn echter wat verouderd en er is nog ruimte voor intensivering op het terrein. Een kleinschalige, gerichte aanpak kan helpen de toekomstwaarde van het terrein te waarborgen. Een aparte problematiek betreft de vestigingsmogelijkheid van niet-sierteeltgerelateerde bedrijvigheid op een groot deel van het terrein. Vanuit ondernemers en eigenaren bestaat de wens de sierteeltbestemming los te laten, terwijl vanuit de clustergedachte deze bestemming juist kracht kan verlenen aan de kenbaarheid en profilering (marketing- en acquisitiestrategie) aan de Greenport Regio Boskoop e.o. Het bestemmingsplan is onlangs geactualiseerd met het behoud van het principe van sierteeltgebondenheid. In dit opzicht is het ITC terrein gerelateerd en aanvullend op het PCT terrein. Beide terreinen zijn belangrijk onderdeel van de Greenport Regio Boskoop. Aanpak: vastgoed en marktgerichte revitalisering en mogelijke verruiming bestemming: 40. Vastgoed- en marktgericht bestemming: een versoepeling van bepaalde delen van het terrein (nader te onderzoeken) wat betreft de sierteeltbestemming kan wenselijk zijn, indien het type en de kwaliteit van het vastgoed niet aansluit bij de wensen en eisen van sierteeltgerelateerde bedrijven. Daarnaast kan een versoepeling van de bestemming helpen om investeringen uit te lokken ter verbetering en courantheid van het vastgoed en daarmee mogelijk leegstand terugdringen. 41. Stimuleer herontwikkeling vrije kavels en restruimte: Het terrein heeft geen ruimte direct uitgeefbaar, maar er liggen nog wel delen van kavels/ percelen braak en er is enige restruimte aanwezig op het terrein. Het is zaak intensieve bebouwing (gestapeld en geschakelde bouw) en de bebouwing van vrije ruimte te stimuleren, mogelijk door de terugkoop van gronden en heruitgifte hiervan. Overigens moet hierbij ook gekeken worden in hoeverre kavels niet ontwikkeld worden doordat bestemmingsplantechnisch de mogelijkheden beperkt zijn. Met de actualisatie van het bestemmingsplan is daartoe een eerste stap gezet. Het bestemmingsplan gaat niet langer uit van limitatieve vestigingsmogelijkheden. De bestemmings- en gebruiksregels zijn versoepeld t.o.v. het vorige bestemmingsplan. 42. Revitalisering en facelift: Ombuigen van neerwaartse spiraal met vooral lichte en gerichte investeringen op pand of kavelniveau (bijvoorbeeld via een gevel-tot-gevelsubsidie). Interessant voor markante en strategische locaties op een terrein: meer uitstraling en voorbeeldwerking.


74


Teylingen – Jagtlust ligging  Jagtlust ligt ten zuidwesten van Sassenheim. Het terrein grenst in het zuiden/oosten aan de A44. In het noordoosten ligt een woongebied van Sassenheim. In het noordwesten ligt het Ter Wegen park. omvang  Bedrijventerrein Jagtlust is 28 hectare bruto, en 23 hectare netto. Er is geen ruimte meer uitgeefbaar. bijzonderheden Jagtlust is een middelgroot modern gemengd bedrijventerrein met verspreid over het terrein bedrijfswoningen en een gevarieerd aantal type functies.

12%


2%


industrie bouw

13%

10%

30%

handel en reparatie vervoer & communicatie

3%

industrie

0% 5%

handel en reparatie 11%



zakelijke dienstverlening 7%


43%

bouw


34%

100% 90%

88%

80% 70% 60%

56%

50%

46%

40% 30%

25%

20% 10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit




75


Teylingen – Jagtlust Toelichting Banen (indicator A):  Jagtlust (1.076 arbeidsplaatsen en 61 vestigingen) heeft een gemiddeld aandeel in de gemeentelijke werkgelegenheid (8,7%) en binnen de regio Holland Rijnland (5,2‰). Sinds 2005 is de ontwikkeling op het bedrijventerrein echter gestagneerd. Het aantal vestigingen is gelijk gebleven, terwijl het aantal arbeidsplaatsen is afgenomen met 8,2%. De traditionele bedrijventerreinsectoren (bouw, handel, reparatie, industrie) zijn geslonken, terwijl de dienstensector en het onderwijs zijn gegroeid. Het multipliereffect bedraagt 0,42: elke arbeidsplaats op Jagtlust hangt samen met 0,42 arbeidsplaats elders binnen (en deels ook buiten) de gemeente. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  Jagtlust heeft een licht benedengemiddelde score op markten vastgoedwaarde. Er ontbreekt echter relatief veel data omdat er weinig ontwikkelingen hebben plaatsgevonden. Er zijn geen huur- of grondprijsontwikkelingen bekend. Hierover kunnen dus geen uitspraken gedaan worden De score op deze subindicatoren is daarom gemiddeld.  In alle tussenliggende jaren tussen 2005 en 2012 zijn geen opnames bekend. De opnamedynamiek is dus nihil. De leegstand daarentegen ligt iets hoger dan gezond is op een gemiddeld bedrijventerrein. 7,6% van de totale voorraad aan bedrijfsruimte staat leeg, terwijl 4 tot 6% gezond is (frictieleegstand). De totale WOZ-waarde op Jagtlust is sterk gestegen, met maar liefst 61% (33 miljoen!), terwijl het aantal vastgoedobjecten met slechts 12% is toegenomen, waardoor ook de gemiddelde WOZ-waarde per pand is gestegen met 38%. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  De ruimtelijke kwaliteit op Jagtlust is goed. De uitstraling is prima en de kwaliteit van de omgeving ook. De kwaliteit en het onderhoud van de openbare ruimte is goed en er is geen sprake van parkeeroverlast of oneigenlijk gebruik van de ruimte. Op het terrein staan veel bedrijfswoningen waardoor het terrein er leefbaarder uitziet dan een gemiddeld bedrijventerrein. De gebruiksmogelijkheden zijn op orde (hoge bouwhoogtes en hoge bebouwingsdichtheden zijn mogelijk) en ook zijn er meerdere voorzieningen aanwezig zoals bewegwijzering, glasvezel, horeca en er is een ondernemersvereniging actief.  De bereikbaarheid is uitstekend. Het terrein ligt nabij een afslag naar de A44 en ook via het spoor en met de bus is het terrein goed bereikbaar. Station Sassenheim ligt aan de overkant van de A44. Daarnaast is het terrein goed toegankelijk voor fietsen voetgangers. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.  Het huidig ruimtegebruik op Jagtlust ligt beneden het gemiddeld ruimtegebruik op reguliere bedrijventerreinen in Nederland en Holland Rijnland. Het terrein heeft een FSI van 0,5: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is 5.000 m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. De belangrijkste reden hiervoor is dat op het terrein veel woon-werkeenheden, of bedrijfswoningen, zijn gerealiseerd die relatief veel buitenruimte (o.a. als tuin) in gebruik hebben. Daarnaast zijn er ook enkele bedrijven die meer buitenruimte nodig hebben voor opslag van goederen en producten, maar ook voor het laden en lossen (draai- en keerruimte voor vrachtwagens). Stec Groep BV | oktober 2013

76


Teylingen – Jagtlust 

KWALITEIT



Op Jagtlust zijn geen kavels meer vrij uitgeefbaar. Het terrein is volledig uitgegeven. De lage FSI doet vermoeden dat er wel enige inbreidingsruimte aanwezig is. Op basis van een uitgebreide schouw van het terrein concluderen we dat er slechts beperkt inbreidingsmogelijkheden zijn. We schatten in dat er circa 0,4 hectare aan inbreidingsruimte aanwezig is. Het terrein heeft een redelijk uitstraling en de kwaliteit van het vastgoed is gemiddeld. Echter, het aantal vestigingen neemt niet toe en de werkgelegenheid daalt. Het terrein is blijft ook redelijk kwetsbaar voor een verder verlies aan werkgelegenheid door het potentieel wegvallen (faillissement of vertrek) van grootschalige bedrijven. De vraag is of het terrein nog voldoende is toegespitst op de juiste functies. Het terrein bevindt zich tussen de 1 ste en 2de fase van de levenscyclus van bedrijventerreinen. wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen

FASE I

Jagtlust

FASE III

TIJD 

Jagtlust is een middelgroot en deels binnenstedelijk bedrijventerrein (mede door de vele bedrijfswoningen). De omvang, kwaliteit en ligging maken het terrein matig geschikt voor grootschalige bedrijven in de logistiek of industrie. Desondanks kent het terrein wel enkele (historisch gegroeide) vestigers in deze doelgroepen. Bestemmingsplantechnisch is het dus mogelijk om deze doelgroepen te huisvesten. Daar komt bij dat het terrein direct aan de A44 ligt waardoor het redelijk geschikt is om trends zoals schaalvergroting of internationalisering te ondersteunen. Daar staat echter tegenover dat het terrein ook kan inspelen op een toenemende functiemenging, die deels al plaats vindt door afname van bedrijven in de traditionele sectoren en een toename van bedrijven in niet-traditionele sectoren zoals bijvoorbeeld gezondheidszorg en zakelijke dienstverlening. Mits het terrein haar uitstraling kan vasthouden en verbeteren en de kwaliteit van het vastgoed goed kan laten aansluiten op de veranderde functies die zich willen vestigen kan het terrein goed inspelen op de trend rondom de versterking van stedelijke concentratie en functiemenging. De (binnen)stedelijke ligging, in combinatie met de goede bereikbaarheid en de functionaliteit van het bestaande vastgoed maken dat starters en ZZP’ers nu hun weg goed kunnen vinden naar het terrein.


77


Teylingen – Jagtlust trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging

trendbestendig redelijk redelijke gemiddeld goed gemiddeld

Conclusie & aanbevelingen Jagtlust: Eindoordeel: dat Jagtlust slecht scoort op markten vastgoedwaarde in deze rapportage komt door een gebrek aan informatie en niet door een verslechterende vastgoedmarkt. Het terrein heeft een redelijk goede uitstraling en de kwaliteit van het vastgoed is licht bovengemiddeld. Wel kampt het terrein met een afnemend aantal arbeidsplaatsen en een stagnatie in het aantal vestigingen. De sectoren industrie en logistiek hebben te maken met processen van schaalvergroting en automatisering waardoor meer productie door minder mensen kan worden gedaan. Als het terrein in de toekomst een belangrijke rol wil blijven spelen in de werkgelegenheid zal het meer ruimte moeten maken voor kleinschaligere bedrijven en dienstverlenende bedrijven. De ligging aan de A4 en nabij het station bieden hiervoor voldoende kansen. Tegelijkertijd functioneren de gevestigde bedrijven nog altijd goed. Behoudt van deze bedrijven zou prioriteit moeten hebben. Een ingreep in de openbare ruimte is niet nodig. De kwaliteit van het groen en de infrastructuur is op orde. Aanpak: kleine ingrepen om de kwaliteit te behouden en werken aan en toekomstgerichte visie: 5. Samenwerken, verduurzamen en beveiligen: Bundelen van krachten in een collectief maakt meer mogelijk op het gebied van beveiliging, onderhoud, voorzieningen en inkoop. Daarbij kan ook gekeken worden of er behoefte is aan een verbeterd groenplan en/ of beeldkwaliteitsplan. Idealiter werken gemeenten, ondernemers en eigenaren samen in de vorm van een parkmanagementachtige organisatie om dit te realiseren. Het betrekken van bestaande organisatiestructuren, en deze mogelijk uitbouwen of verbeteren, kan daarbij helpen (Teylingen Ondernemers Vereniging). 6. Schoon, heel, veilig en duurzaam: De kwaliteit op Jagtlust is goed van zowel de private als de openbare ruimte. Dat neemt niet weg dat er vaak kleine verbeteringen aangebracht kunnen worden (bijvoorbeeld reparatie van lantarenpalen, wegdek of hekwerk). Ingrepen moeten vooral gericht zijn om het onderhoud en beheer op orde houden en het terrein schoon, heel en veilig. Een goede communicatie met ondernemers en eigenaren is daarbij essentieel. 7. Opstellen toekomstvisie, kansen voor herprofilering of transformatie?: Het is zaak voor de langere termijn een duidelijk toekomstvisie vast te stellen met een ontwikkelstrategie waarin aandacht komt voor de kwaliteit van het vastgoed en de koppeling met kansrijke (groei)doelgroepen. Op het terrein staat redelijk wat vastgoed, overigens nog altijd van goede kwaliteit, waarvan de functionaliteit is toegespitst op productie en logistiek. In de toekomst is het goed mogelijk dat deze functies verder verdwijnen van het terrein, waardoor de leegstand kan toenemen en vastgoed sneller verouderd. Het goed monitoren van de leegstand en kansen creëren (bestemmingsplantechnisch) voor een herontwikkeling van dit type vastgoed naar vastgoed meer een hogere waarde (dienstverlenend, creatief, intensief bebouwd of geschakeld) kan helpen. Daarbij moet vooral ingespeeld worden op de intrinsieke kwaliteiten van het terrein (ligging nabij woonwijk, biedt meer kansen voor verkleuring, ligging nabij station biedt kansen voor consument- of publieksgerichte en kantoorachtige functies). Tevens bestaan er, gezien de ligging van het terrein kansen voor een transformatie van kleine delen van het terrein, indien daar behoefte aan is. Mogelijk grootschalige functies die op termijn leeg komen, kunnen vervangen worden door woon-werkunits of wonen pur sang.


78


Voorschoten – Dobbewijk

ligging  Dobbewijk ligt ten noordwesten van Voorschoten. In het oosten liggen woongebieden van Voorschoten. In het zuiden grenst het terrein aan de N448, en ligt de Dobbewatering. Om het terrein ligt voornamelijk groen/agrarisch/landelijk gebied. Er is aansluiting op de A44 in het noorden. omvang  Bedrijventerrein Dobbewijk is 17 hectare bruto, en 14,1 hectare netto. Hiervan is nog 1 hectare uitgeefbaar. bijzonderheden Dobbewijk is een relatief kleinschalig bedrijventerrein, gelegen aan de rand van Voorschoten, waarbij opvalt dat het terrein enerzijds enkele zeer grootschalige logistiek huisvest en anderzijds een woonwijk.

0%

10%


verdeling arbeidsplaatsen naar sector 0% 3% 6%

industrie 10%

bouw

10%

handel en reparatie

26%

1%


2% 40%

industrie

6%

bouw handel en reparatie vervoer & communicatie



gezondheidszorg

gezondheidszorg

overige

74%

overige

100% 90% 80% 70% 60%

58%

50%

50%

40%

50%

38%

30% 20% 10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit




79


Voorschoten – Dobbewijk Toelichting Banen (indicator A):  Dobbewijk (690 arbeidsplaatsen en 42 vestigingen) heeft een bovengemiddeld aandeel in de gemeentelijke werkgelegenheid (13,8%). Binnen de regio Holland Rijnland is het aandeel van het terrein wat kleiner met slechts 3,3‰. Ondanks dat het terrein een sterke groei in aantal vestigingen kent in de periode 2005 tot en met 2012 (23,5%) is het aantal arbeidsplaatsen sterk gedaald (-25,1%). Het verdwijnen van enkele grootschalige logistieke vervoerders is hier debet aan.  Het terrein heeft een gemiddeld multipliereffect van 0,41: elke arbeidsplaats op Dobbewijk hangt samen met 0,41 arbeidsplaats elders binnen (en deels ook buiten) de gemeente. Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  Dobbewijk heeft een licht bovengemiddelde score op markten vastgoedwaarde. De grondprijzen zijn tussen 2005 en 2012 licht gestegen met 15%. Ook de huurprijzen zijn iets toegenomen (groei van 20%), vergelijkbaar met de huurprijsontwikkeling op andere bedrijventerreinen in Holland Rijnland.  Het aandeel van het terrein in de opname van bedrijfsruimte binnen de gemeente was relatief groot en betrof 76%. Het terrein is echter een van de weinige (en grotere) terreinen in de gemeente). Daar staat echter tegenover dat ongeveer 5.500 m² vvo nog leegstond op het moment van meten (januari 2013). Het ging om circa 8,5% van de totale voorraad aan bedrijfsruimte op het terrein en betrof vooral nieuw vastgoed waarvoor nog geen koper/huurder gevonden was.  De WOZ-waarde op Dobbewijk bedroeg in 2012 over 42 panden in totaal € 40,5 miljoen en gemiddeld per pand bijna € 965.000. Helaas hebben we alleen gegevens over 2012 waardoor we niets kunnen zeggen over een ontwikkeling in het verleden. De score op deze subindicator is daarom gemiddeld. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  Ook de ruimtelijke kwaliteit op Dobbewijk is gemiddeld. De gebruiksmogelijkheden zijn op orde (hoge bouwhoogten en hoge bebouwingsdichtheden zijn mogelijk) en ook zijn er enkele basisvoorzieningen aanwezig zoals bewegwijzering en er is een ondernemersvereniging. Nadeel is dat midden op het terrein een woonwijk gevestigd is. Deze functie kan bijten met diverse werkfuncties (vooral grootschalige logistiek). De kwaliteit en het onderhoud van de openbare ruimte is gemiddeld, ondanks dat er op sommige plekken sprake is van parkeeroverlast of oneigenlijk gebruik van de ruimte.  De bereikbaarheid via de N448 is goed en de A44 is redelijk nabij. Ook zijn er fietspaden aanwezig. Daarnaast ligt het station Voorschoten op slechts enkele minuten loopafstand en het terrein is redelijk bereikbaar met de bus. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.  Het huidig ruimtegebruik op Dobbewijk ligt beneden het gemiddeld ruimtegebruik op reguliere bedrijventerreinen in Nederland en Holland Rijnland. Het terrein heeft een FSI van 0,5: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is 5.000 m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Er zijn hiervoor een aantal redenen. Ten eerste is er nog onbebouwde restruimte aanwezig (zie hieronder) en ten Stec Groep BV | oktober 2013

80


Voorschoten – Dobbewijk



KWALITEIT



tweede is er een aantal bedrijven dat relatief veel buitenruimte nodig heeft, waaronder het grootschalige MEXX-distributiecentrum, voor opslag van goederen en vrachtwagens (inclusief ruimte voor het laden en lossen rondom de loadingdocks). Zoals hierboven vermeld is er nog ruimte voor inbreiding op de locatie. Het gaat om totaal circa 2 hectare. Daarvan is ongeveer 1 hectare in handen van de gemeente als herontwikkelingsruimte (een lege perceel van 1 hectare dat eind dit jaar ontwikkeld kan worden) en ongeveer 1 hectare in handen van een private partij die ook op de korte termijn richting herontwikkeling wil (na sloop van verouderd vastgoed). Dobbewijk heeft een redelijk uitstraling en de kwaliteit van het vastgoed is gemiddeld. Echter, ondanks een toename van het aantal vestigingen daalt de werkgelegenheid doordat grootschalige logistiek verdwijnt. De vraag is of het terrein nog voldoende is toegespitst op de juist functies. Het terrein bevindt zich tussen de 2de en 3e fase van de levenscyclus van bedrijventerreinen. wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen

FASE I

FASE III

Dobbewijk TIJD 

Dobbewijk is een landelijk gelegen en kleinschalig bedrijventerrein ten westen van de kern van Voorschoten, waar diverse type functies zich hebben weten te vestigen. Het biedt (beperkt) plaats aan industrie en logistiek, waaronder een grootschalig distributiecentrum van MEXX. Nadeel is dat er weinig ruimte uitgeefbaar is om vastgoed voor dit type functie toe te voegen, waardoor grootschalige logistiek en industrie zich eigenlijk niet kan vestigen op dit terrein. Ook de aanwezigheid van diverse woningen op (en naast) het terrein zijn een beperkende factor voor uitbreiding van grootschalige industrie en logistiek. Er is verder voldoende ruimte voor kleine zelfstandigen. In toenemende mate zijn er bedrijfsverzamelpanden gerealiseerd (met diverse kwaliteit en voor diverse doelgroepen, van kantoorachtig tot functionele werkplaatsen) waardoor de groeiende groep starters en ZZP’ers goed opgevangen kan worden op Dobbewijk. Ook naar de toekomst toe, met de herontwikkeling van de lege kavels (zie hierboven) gericht op kleinschalige bedrijven, komt weer nieuwe ruimte vrij voor dit type gebruiker. Het terrein is zelfs geschikt om meer functiemenging toe te passen, doordat het vlakbij woongebieden en nabij een treinstation ligt, en er al enkele functies (zoals autoshowrooms) zijn geland op het terrein. Een verdere verkleuring met mogelijk enkele sport- of wellnessfuncties, of mogelijk zelfs gezondheidszorg en kantoorachtige functies zou goed mogelijk zijn.


81


Voorschoten – Dobbewijk trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging

trendbestendig gemiddeld gemiddeld matig sterk gemiddeld

Conclusie & aanbevelingen Dobbewijk: Eindoordeel: Dobbewijk is een kleinschalig bedrijventerrein met een lokale functie, waar bijzonder genoeg ook een grootschalig logistiek distributiecentrum gevestigd is, dat nu grotendeels ongebuikt lijkt. De kracht van het terrein ligt in het feit dat het nog sterk groei in (kleinere) vestigingen, ondanks dat het qua arbeidsplaatsen afneemt. Om het terrein toekomstbestendig te maken zal de grootschaligheid op het terrein plaats moeten maken voor kleinschaligheid en wellicht meer ruimte kunnen komen voor en gemengde woon-werkfunctie (ook om de overlast te beperken en de focus op lage milieucategorieën te benadrukken). Een aanpak zal hierop kunnen sturen, een grootschalige aanpak van de openbare ruimte is niet nodig. De weginfrastructuur is al opgeknapt en van goede kwaliteit Aanpak herprofileren en verkleuren, van grootschalig naar kleinschalig: 1. Herontwikkeling/ transformatie grootschalig vastgoed: de grootschalige logistiek behoort niet meer thuis op een vooral lokaal georiënteerd bedrijventerrein zoals Dobbewijk. Ondanks de ligging relatief dichtbij de A44, is de ligging aan een woonwijk en de toegankelijkheid van het terrein niet geschikt voor deze functie (welke ook grotendeels is verdwenen). Het uitplaatsen/verwijderen van grootschalige logistiek vastgoed biedt mogelijkheden voor het verder versterken en laten groeien van kleinere bedrijven. Hierdoor kan ook weer meer geïnvesteerd worden in het creëren van werkgelegenheid. Overigens kan er ook ruimte komen om het terrein gedeeltelijk te laten verkleuren of te transformeren naar een woon-werkfunctie of wonen pur sang. Verder onderzoek, waarbij ook aandacht moet komen voor de wensen en eisen van bestaande gebruikers en omwonenden, naar de mogelijkheid en wenselijkheid van een verkleuring/ transformatie en herprofilering zal uit moeten wijzen welke ontwikkelrichting de meeste kans van slagen heeft. 2. Uitgifte inbreidingsruimte: de gemeente beschikt, evenals een private partij, over ongeveer een hectare aan vrij uitgeefbare grond. Uitgifte van deze kavels biedt weer nieuwe kansen om het terrein te verbeteren en aantrekkelijk te maken voor de groei van kleinschalige bedrijven. Uitgifte biedt tevens kans om meer draagvlak te creëren voor een ondernemersvereniging en wellicht zelfs een parkmanagementvereniging om meer te investeren in veiligheid, onderhoud en beheer van terrein.


82


Zoeterwoude – Grote Polder ligging  Grote Polder ligt in de oksel van de A4 en de N11 (en het spoor). Tussen het terrein en de A4 ligt sportpark Meerburg. Ten noorden ligt Hoge Rijndijk. Ten zuidoosten ligt het terrein Barre Polder (Heinekenterrein). omvang  Bedrijventerrein Grote Polder is 60,3 hectare bruto, en 43,3 hectare netto. Het terrein is volledig uitgegeven, met uitzondering van 2 private kavels (0,8 ha.) in handen van OMGP. OMGP bijzonderheden Grote Polder is een grootschalig bedrijventerrein, gelegen ten zuiden van Hoge Rijndijk, aan de A4 en beschikt over diverse functies en vastgoedtypen. verdeling vestigingen naar sector

0%3%


industrie

20%

22%

0%0%

11%

industrie

bouw

bouw

handel en reparatie 9% 7%

6%

handel en reparatie





gezondheidszorg

gezondheidszorg

overige

39%

15%

overige

51%

100% 90%

88%

80%

83% 75%

70% 60% 50%

44%

40% 30% 20% 10% 0% A. Banen

B. Marktwaarde

C. Kwaliteit




83


Zoeterwoude – Grote Polder Toelichting Banen (indicator A):  Grote Polder (2.343 arbeidsplaatsen en 116 vestigingen) heeft een bovengemiddeld aandeel in de gemeentelijke en regionale werkgelegenheid met respectievelijk 32,7% en 11,3‰. Het aantal arbeidsplaatsen is licht gedaald gestegen (-7,5%), terwijl het aantal vestigingen gelijk is gebleven in de periode 2005 tot en met 2012. De sector industrie en de sector handel waren de grootste krimpsectoren met respectievelijk -30% en -15% krimp. Andere sectoren, met name de dienstverlenende sectoren groeiden echter nog relatief hard (tussen de 15 en 25%) Toelichting Markt- en Vastgoedwaarde (indicator B):  Grote Polder heeft een bovengemiddelde score op markten vastgoedwaarde. Op praktisch alle indicatoren scoort Grote Polder bovengemiddeld. Een uitzondering is de ontwikkeling van WOZwaarden, maar hiervan zijn (nog) geen gegevens bekend. De score op deze subindicator is daarom gemiddeld.  De grondprijzen zijn tussen 2005 en 2012 gestegen met 52%, de huurprijzen met 40%. Het aandeel van het terrein in de opname van bedrijfsruimte binnen de gemeente was relatief groot en betrof 70% (15.000 m² vvo). En ook de leegstond is beneden frictieniveau (4 tot 7%). Slechts 3% van de totale voorraad aan bedrijfsruimte staat leeg. Toelichting Ruimtelijke Kwaliteit (indicator C):  Ook de ruimtelijke kwaliteit op Grote Polder is bovengemiddeld. De gebruiksmogelijkheden zijn op orde (hoge bouwhoogten en hoge bebouwingsdichtheden zijn mogelijk) en ook zijn er meerdere basisvoorzieningen aanwezig zoals bewegwijzering, glasvezel, beveiliging en er is een ondernemersvereniging. De kwaliteit en het onderhoud van de openbare ruimte is goed, ondanks dat er op enkele plekken soms sprake is van parkeeroverlast of oneigenlijk gebruik van de ruimte.  De bereikbaarheid via de N11 is goed en de A44 is goed, alhoewel in de spits de open afrit soms enigszins vaststaat. In de nabije toekomst wordt dit echter verbeterd. Ook zijn er voeten fietspaden aanwezig en is er een goede busverbinding. Toekomstwaarde: Naast de huidige ruimtelijk- economische waarde is ook gekeken naar de toekomstwaarde. Daarbij kijken we naar het ruimtegebruik, de fase in de levenscyclus en de mate waarin het terrein inspeelt op toekomstige trends en ruimtevragen op bedrijventerreinen in de regio.  Het huidig ruimtegebruik op Grote Polder ligt net onder het gemiddeld ruimtegebruik op reguliere bedrijventerreinen in Nederland en Holland Rijnland. Het terrein heeft een FSI van 0,54: op elke hectare uitgegeven bedrijventerrein is 5.400 m² bvo bedrijfsruimte gerealiseerd. Er zijn hiervoor een aantal redenen. Ten eerste is er nog onbebouwde restruimte aanwezig (zie hieronder) en ten tweede heeft een groot aantal industriële en logistieke bedrijven relatief veel buitenruimte nodig voor open overslag van goederen en het wagenpark. Mogelijk kunnen bedrijven met veel buitenopslag ruimtewinst behalen door goederen en producten te stapelen, waardoor weer extra ruimte vrijkomt voor nieuwe bedrijvigheid of uitbreiding.  Zoals hierboven vermeld is er nog ruimte voor inbreiding op de locatie. Het gaat om totaal circa 2 hectare, inclusief de 0,8 hectare privaat uitgeefbare kavels.  Grote Polder heeft een goede uitstraling en de kwaliteit van het vastgoed is bovengemiddeld, alhoewel sommige panden verouderd zijn of nodig onderhoud behoeven. Het terrein bevindt zich tussen de 1ste en 2de fase van de levenscyclus van bedrijventerreinen. Stec Groep BV | oktober 2013

84


KWALITEIT

Zoeterwoude – Grote Polder wervingswaarde FASE II levenscyclus bij tijdig ingrijpen

Grote Polder

FASE I

FASE III

TIJD 

Grote Polder is een grootschalig terrein en is een bewezen locatie voor modern gemengde bedrijven, vooral ook in de industrie en de logistiek. Het biedt nu, maar ook in de toekomst plaats aan industrie en logistiek, die deze locatie vanwege de gunstige randstedelijke ligging aan de A4 sterk kunnen waarderen. Nadeel is dat er weinig ruimte nog uitgeefbaar is om vastgoed voor dit type functie toe te voegen, waardoor nieuwe grootschalige logistiek en industrie zich eigenlijk niet kan vestigen op dit terrein, behalve in bestaand vastgoed. De randvoorwaarden zijn in ieder geval gunstig (bewezen locatie, voldoende ruimte in het bestemmingsplan qua bouwhoogten en milieucategorieën). Daarnaast is er ruimte voor kleine zelfstandigen. Naast de grotere bedrijfskavels zijn er ook enkele kleinere kavels met bedrijfsverzamelpanden (met vooral een functionele kwaliteit voor diverse doelgroepen) waardoor de groeiende groep starters en ZZP’ers goed opgevangen kan worden op Grote Polder. Het terrein is echter beperkt geschikt, juist vanwege de echte industriële omgeving om een trend als functiemenging te ondersteunen. Functiemenging bots met bestaande bedrijfsactiviteiten die overigens op steeds meer plaatsen onder druk komen te staan vanwege oprukkende woningbouwlocaties of nieuwe lichte vormen van bedrijvigheid. trend T1. internationalisering T2. stedelijke concentratie T3. schaalvergroting en groei logistiek T4. groei starters/ ZZP’ers T5. functiemenging


trendbestendig sterk redelijk sterk goed gemiddeld

85


Zoeterwoude – Grote Polder Conclusie & aanbevelingen Grote Polder:

Eindoordeel: Grote Polder is een grootschalig, modern gemengd bedrijventerrein met een sterke bovenregionale functie, waar grootschalige logistiek naast kleinschalige bedrijfsverzamelpanden functioneren. Gezien de huidige kwaliteit van het vastgoed en de openbare ruimte zijn grootschalige ingrepen niet nodig. Uit de cijfers en het locatiebezoek blijken verder ook geen problematische knelpunten ten aanzien van leegstand of courantheid van vastgoed. Wel is er een kwaliteitsverschil op sommige wegen en tussen sommige panden. De Nijverheidsweg en het noordoostelijke del van de Energieweg bijvoorbeeld zijn van gemiddelde kwaliteit en redelijk onoverzichtelijk (ook is er weinig ruimte om te manoeuvreren, parkeren of laden- en lossen) en de groenvoorzieningen op het terrein verschillen sterk (ook op privaat gebied). Een kleinschalige, gerichte aanpak van vastgoed en openbare ruimte kan helpen de toekomstwaarde van het terrein te waarborgen. Overigens geldt dat door de opening van een nieuw NS station in Zoeterwoude en de verbetering van de doorstroming van de N11, door het aanbrengen van ongelijkvloerse kruising van de Burgemeester Smeetsweg en de Spoorlijn, de bereikbaarheid en toegankelijkheid van het terrein aanzienlijk toenemen. Aanpak herprofileren en verkleuren, van grootschalig naar kleinschalig: 3. Behoud ruimte voor grootschalige industrie: Een van de belangrijkste kwaliteiten op Grote Polder is de vestigingsmogelijkheid van de meer grootschalige (of middelgrote) industrie. Het is belangrijk deze uitgangspositie vast te houden, en mits mogelijk, uit te breiden. Ook in de profilering naar buiten (naar de markt) toe, is het uitdragen van deze kernkwaliteit een belangrijk Unique Selling Point (USP). 4. Investeer in intensivering en uitbreidingsruimte: Ondanks dat het terrein volledig is uitgegeven is er een ruimtewinst haalbaar van bijna 5% op het terrein (vooral op lege, groene kavels op privaat grondgebied). Het is zaak intensieve bebouwing (gestapeld en geschakelde bouw) en de bebouwing van vrije ruimte te stimuleren, mogelijk door de terugkoop van gronden, herverkaveling en heruitgifte hiervan. 5. Revitalisering en facelift: Sinds 2000 is gewerkt aan een verbetering van de kwaliteit van het terrein wat resulteerde in de revitalisering in 2006. Dat neemt echter niet weg dat op een aantal plekken een verbetering van de kwaliteit wenselijk kan zijn. Daarbij denken we vooral aan lichte en gerichte investeringen op pand of kavelniveau (bijvoorbeeld via een gevel-tot-gevelsubsidie). Op deze manier is het mogelijk op een klein aantal plekken, bijvoorbeeld aan de Nijverheidsweg of het noordoostelijke deel van de Energieweg, de opgaande spiraal, die met de revitalisering in gang is gezet, door te zetten. 6. Versterken verduurzaming en samenwerking: De gemeente heeft al vele acties ondernomen om bedrijven bij elkaar te brengen en de onderlinge samenwerking te stimuleren om de kwaliteit te verbeteren (veiligheidsmaatregelen, investeringen in onderhoud en omgeving, samenwerking op het gebied van energiewinning en –transport of afvalinzameling, etc.). Voorbeelden zijn de start van de Bedrijveninvesteringszone (BIZ) in 2011, het Keurmerk Veilig Ondernemers (2011), het project Duurzaam Ondernemen Zoeterwoude en het opzetten van camerabeveiliging. Er bestaat al het Parkmanagement Grote Polder waarin dit soort zaken dus gezamenlijk geregeld worden. Mogelijke kan aan het terrein een nieuwe kwaliteitsimpuls gegeven door de verdere ontwikkeling van nieuwe herstructureringsplannen, leegstandsen vastgoedmonitoring, etc. om de mindere delen van het terrein een boost te geven.


86

MODELUITLEG

Economische Effectrapportage Bedrijventerreinen Holland Rijnland


87

1. INLEIDING In dit document geven we uitleg over de opzet en werking van het model Economische Effect Rapportage Bedrijventerreinen (EER Bedrijventerreinen). Het model biedt inzicht in de economische waarde van een bedrijventerrein. Verder kunnen met het model de economische en maatschappelijke consequenties in beeld worden gebracht van beleidskeuzes en planologische wijzigingen voor een locatie. De EER moet zo bijdragen aan bewustwording van de waarde van bedrijventerreinen en bijdragen aan het maken van verantwoorde planologische keuzes (structuurvisie, bestemmingsplan) voor bedrijventerreinen.

1.1 Opzet model Hoofdindicatoren en subindicatoren De economische en maatschappelijke waarde van een bedrijventerrein wordt in de EER bepaald door de score van het terrein op een set van vier hoofdindicatoren: 1. Banen: deze indicator zegt iets over het belang van het terrein op het gebied van de directe en indirecte werkgelegenheid en de ontwikkeling ervan. Bovendien wordt de sociaal maatschappelijke kant van de werkgelegenheid meegenomen. 2. Marktwaarde & vastgoed: een sterk bedrijventerrein wordt gekenmerkt door weinig leegstand en een sterke waardeontwikkeling van het bedrijfsonroerend goed. Een bedrijventerrein dat voldoende scoort op deze indicatoren creëert een aantrekkelijk en toekomstbestendig vestigingsklimaat voor bedrijven en ondernemers. 3. Gebiedkwaliteit: bereikbaarheid met de auto, OV en fiets/ te voet, extra voorzieningen, de kwetsbaarheid en de broedplaatsfuncties van een bedrijventerrein zijn belangrijke indicatoren voor het presteren van een locatie. Als deze factoren voldoende zijn wordt een bedrijventerrein door bedrijven gewaardeerd. Investeringen in de randvoorwaarden zorgen ervoor dat een terrein minder snel verouderd. 4. Toekomstwaarde: de toekomstwaarde van een bedrijventerrein wordt sterk bepaald door mogelijkheden om uit te breiden en/of in te breiden op de huidige locatie, de mate waarin zorgvuldig met de ruimte is omgesprongen en de mate waarin de ‘goede’ economische sectoren aanwezig zijn op het terrein (groeisectoren). Ook wordt de toekomstwaarde afgemeten aan de fase waarin het bedrijventerrein zich bevindt in de levenscyclus van bedrijventerreinen en de mate waarin het terrein kwetsbaar is voor een verlies van vestigingen met veel arbeidsplaatsen. Wijze van scoren Op elke indicator wordt op dezelfde wijze gescoord. Op basis van een referentiegetal of benchmark, bijvoorbeeld de gemiddelde werkgelegenheidsgroei in de regio Holland Rijnland of een gemeente, wordt bepaald of het betreffende bedrijventerrein bovengemiddeld, gemiddeld of benedengemiddeld presteert. Telkens kan op een subindicator een maximum van 4 punten tot een minimum van 0 punten behaald worden.


88

De scores op de subindicatoren leiden tot een totaalscore per hoofdindicator. De eindscore bestaat vervolgens uit de som van de verschillende scores per hoofdindicator en geeft een oordeel over de waarde van het bedrijventerrein. Uiteindelijk volgt er een rapportage van ieder afzonderlijk bedrijventerrein. Hierin wordt uitgebreid ingegaan op de score per hoofden subindicator, hoe deze tot stand is gekomen en wat het betekent voor de locatie. Kanttekeningen bij het model Dit model is met de grootst mogelijke zorg samengesteld. Er zijn echter wel nog een aantal haken en ogen aan dit model. Hieronder de belangrijkste beperkingen bij de toepassing van het model:  Dataverzameling: niet alle data zijn direct beschikbaar op niveau van een bedrijventerrein. Bij het invullen van enkele indicatoren zijn gegevens op regionaal of gemeentelijk schaalniveau gebruikt. De data is vervolgens vertaald naar het bedrijventerrein, bijvoorbeeld via de samenstelling van de bedrijvigheid en werkgelegenheid.  Momentopname: het doorrekenen van het model voor een bedrijventerrein gebeurt in het voorjaar van 2013 De dataverzameling is afhankelijk van de beschikbare data tot die termijn. Er is bijvoorbeeld geen data beschikbaar op het niveau van de bedrijventerreinen voor het jaar 2013 en soms zelfs voor het jaar 2012. Hierdoor is de doorrekening van een bedrijventerrein specifiek een oordeel op tijdstip van waardebepaling. In de kwalitatieve analyse wordt zo goed mogelijk ingegaan op veranderingen die zich voordoen. Bovendien is het model zo ontwikkeld dat bij het beschikbaar komen van nieuwe gegevens deze eenvoudig ingepast kunnen worden.

Bronnengebruik  Voor de analyse van werkgelegenheid en vestigingontwikkeling op bedrijventerrein is gebruik gemaakt van data aangeleverd door LISA (2012).  Data over het aantal arbeidsplaatsen en vestigingen en de ontwikkeling daarvan in gemeenten is afkomstig van Infodesk (Provincie Zuid Holland, 2012) en de Kamer van Koophandel (2012).  We hebben IBIS en Infodesk Zuid-Holland (provincie Zuid Holland, 2012) geraadpleegd voor informatie over de uitgifte en omvang van bedrijventerreinen (in netto en bruto hectaren), aangevuld met informatie afkomstig uit “Feitenblad Bedrijventerreinen 2012” van de regio Holland Rijnland.  Informatie over de productiestructuur (toegevoegde waarde) en arbeidsproductiviteit is afkomstig van het CBS (2012)  WOZ-waarde en de ontwikkeling van WOZ-waarden zijn door de afzonderlijke gemeente aangeleverd.  Data over de omvang van de leegstand, de opnamedynamiek en huurprijsontwikkeling is afkomstig van PropertyNL (2013), FundaInBusiness (2013) en DTZ (2013).


89

2. WAARDE BESTAAND BEDRIJVENTERREIN Hieronder werken we de indicatoren die het economisch presteren van een bedrijventerrein meten verder uit en geven we aan hoe de waardering tot stand komt.

Effectrapportage Bedrijventerreinen

A. Banen

B. Markt- en Vastgoedwaarde

C. Ruimtelijke kwaliteit

D. Toekomstwaarde

A1. Aandeel terrein in de regionale werkgelegenheid

B1.Ontwikkeling grondprijzen

C1. Bereikbaarheid per weg, goederenspoor of water

D1. Ruimtegebruik

A2. Afgeleide / indirecte werkgelegenheid

B2. Ontwikkeling huurprijzen

C2. Bereikbaarheid per OV, fiets en te voet

D2. Uitbreidingsruimte

A3. Groei aantal arbeidsplaatsen 2000 - 2012

B3. Opnamedynamiek

C3. Parkeren

D3. Inbreidingsruimte

B4. Leegstand

C4. Beheer en onderhoud

D4. Fase in de levenscyclus

B5. Ontwikkeling WOZ-waarde

C5. Extra (parkmanagement) voorzieningen

D5. groeisectoren en trends in de marktvraag

B6. Arbeidsproductiviteit

C6.Gebruiksmogelijkheden en gebouwkwaliteit

D6. Kwetsbaarheid van het bedrijventerrein

A4. Groei aantal vestigingen 2000 2012


90

A. Banen A1. Aandeel terrein in de werkgelegenheid Welke bijdrage levert het terrein aan de totale werkgelegenheid in de gemeente en in de regio Midden Holland? In Nederland is bijna een derde van alle werkgelegenheid op bedrijventerreinen gevestigd. Binnen de regio Midden Holland is ongeveer 32% van alle werkgelegenheid op bedrijventerreinen gevestigd (67.000 van de 207.000 arbeidsplaatsen). Hoe hoger het aandeel, hoe groter het belang van het terrein voor de gemeentelijke en regionale economie en des te hoger de score. De score wordt bepaald door het totaal aantal behaalde punten bij elkaar op te tellen. A2. Afgeleide/ Indirecte werkgelegenheid Bedrijven fungeren niet solitair maar in een keten van toeleverende en afnemende bedrijven. Een baan bij een bedrijf in de ene sector brengt extra werkgelegenheid in de rest van de sector en andere sectoren met zich mee: het multipliereffect. Deze multiplier wordt uitgedrukt in 1,x. De 1 staat voor de directe werkgelegenheid, terwijl de x staat voor de afgeleide werkgelegenheid. Een werkgelegenheidsmultiplier van 1,3 staat voor één arbeidsplaats bij het bedrijf zelf en 0,3 arbeidsplaats bij andere bedrijven (in de regio of daarbuiten). Omdat een terrein met veel directe werkgelegenheid per definitie voor meer indirecte werkgelegenheid zorgt, kijken we naar de gemiddelde multiplier van het terrein. Per sector verschilt de multiplier immers. De gemiddelde multiplier op een bedrijventerrein in de regio Holland Rijnland ligt op 0,41. A3. groei aantal arbeidsplaatsen Hoe gunstiger de werkgelegenheidsontwikkeling, hoe belangrijker het terrein is voor de dynamiek en de vitaliteit van de gemeentelijke en regionale economie en des te hoger de score. Als referentiekader hebben we gekeken naar de gemiddelde werkgelegenheidsgroei in de regio en in de verschillende gemeenten. In onderstaande grafiek vindt u de groei per gemeente in de periode 2005 – 2012. De werkgelegenheidsgroei op bedrijventerreinen in de regio Holland Rijnland bedraagt 14,5% (van 58.628 naar 67.114 arbeidsplaatsen), de gemiddelde groei in totale werkgelegenheid in de regio Holland Rijnland bedraagt 5,5%. In onderstaande scoretabel staat uitgewerkt hoeveel punten een terrein kan scoren bij welk groeipercentage. A4. groei aantal vestigingen Hoe gunstiger de ontwikkeling van het aantal vestigingen, hoe belangrijker het terrein is voor de dynamiek en de vitaliteit van de gemeentelijke en regionale economie en des te hoger de score. Als referentiekader hebben we gekeken naar de gemiddelde groei in vestigingen in de regio en in de gemeente. In onderstaande grafiek vindt u de groei per gemeente in de periode 2005 – 2012. De groei van het aantal vestigingen op bedrijventerreinen in de regio Holland Rijnland bedraagt 14% (van 3.407 naar 3.884 vestigingen), de gemiddelde groei in het totaal aantal vestigingen in de regio Holland Rijnland bedraagt 30,2%. In onderstaande scoretabel staat uitgewerkt hoeveel punten een terrein kan scoren bij welk groeipercentage.


91

B. Geld B1. Ontwikkeling grondprijzen op het bedrijventerrein Een positieve grondprijsontwikkeling op een bedrijventerrein is een indicatie dat de plek gewild is en dat bedrijven zich graag hier willen vestigen. Grondprijsstijgingen duiden op schaarste in de markt, een stijging van de kwaliteit van de grond en een reëlere marktprijs van de grond. Daar staat tegenover dat een daling in de grondprijs een indicatie is dat het bedrijventerrein niet goed loopt (verkoop valt tegen), of dat de prijs in beginsel al te hoog was geweest, wat een succesvolle ontwikkeling van het terrein kan tegenwerken. De benchmark voor deze indicator, waartegen de individuele bedrijventerreinen worden afgezet, is de gemiddelde grondprijsstijging van bedrijventerreinen in de regio Holland Rijnland tussen 2005 en 2012: een stijging van 24%. B2. Ontwikkeling huurprijzen op het bedrijventerrein Bij deze indicator gaat het om de vraag op welke manier de huurprijzen van het vastgoed zich in de loop der tijd hebben ontwikkeld. Een positieve huurprijsontwikkeling duidt op een goed functionerend bedrijventerrein. De kwaliteit van de locatie en de gebouwen sluit goed aan op de wensen en eisen van de gebruikers. Een negatieve huurprijsontwikkeling laat zien dat het bestaande vastgoed niet aan de wensen en eisen van de gebruikers voldoet. De kwaliteit van de panden laat te wensen over. De huurprijsontwikkeling is dus een indicatie van de marktwaarde van het vastgoed op deze locatie. De benchmark voor deze indicator, waartegen de individuele bedrijventerreinen worden afgezet, is de gemiddelde huurprijsstijging op bedrijventerreinen in de regio Holland Rijnland tussen 2005 en 2012: een stijging van 23%. B3. Opnamedynamiek op het bedrijventerrein De opname van vierkante meters bedrijfsruimte en de ontwikkeling hiervan zegt iets over de aantrekkelijkheid en toekomstwaarde van een bedrijventerrein. Bedrijventerreinen waar veel leegstand is, kennen vaak ook een laag opnamecijfer. Daarnaast is er een aannemelijke kans dat de ontwikkeling van de opname stagneert. Bedrijventerreinen waar sprake is van een hoge opname lijken het relatief beter te doen, vooral als de ontwikkeling in opname sterk oploopt. Hierbij moeten echter wel een kanttekening geplaatst worden. Locaties die geen of zeer weinig nieuwbouw hebben, en waar het aanbod en de leegstand laag is, zullen ook een laag opnamecijfer hebben en een stagnerende of zelfs negatieve ontwikkeling. Daar staat tegenover dat nieuwe locaties, waar veel gebouwd is en gebouwd wordt, het opnamecijfer vaak hoog is en de ontwikkeling sterk positief. In de kwalitatieve benadering wordt daarom ook nadrukkelijk stil gestaan bij de context van de opnameontwikkeling, te weten de leeftijd van de locatie, nieuwbouwontwikkelingen, het aanbod, de leegstand en de hoogte van het opnamecijfer. De opname wordt gerelateerd aan de totale opname binnen de gemeente. Een bedrijventerreinen dat een groot aandeel heeft scoort hoger op deze indicator. Een gemiddeld bedrijventerrein heeft een aandeel tussen de 30 en 40% in de gemeentelijke opname. We bekijken overigens de opname over de periode 2005 tot en met 2012. Als we een kortere periode zouden nemen dan kan de score immers sterker bepaald worden door een enkele grootschalige opname.


92

B4. Leegstand op het bedrijventerrein De leegstand op een bedrijventerrein geeft inzicht in het presteren van de locatie de afgelopen jaren. Een locatie waarbij het leegstandspercentage hoog is heeft zich in negatieve zin ontwikkeld, terwijl een laag percentage duidt op een grotere aantrekkingskracht. Deze indicator wordt gerelateerd aan de hoogte van de leegstand in de regio Holland Rijnland (circa 6%) en afgezet tegen een ‘gezonde leegstand’: de frictieleegstand. Leegstand is enerzijds nodig om verhuisbewegingen (van groeiend of krimpende bedrijven) mogelijk te maken. Een minimum aan leegstand kan in deze verhuisbehoefte voorzien. Te veel leegstand is echter nadelig voor een bedrijventerrein, zeker wanneer deze leegstand langer dan een aantal jaar duurt. Dit zorgt voor verloedering van de ruimte en vaak waardeverlies van panden. Blijkbaar zijn panden verouderd of niet meer marktconform. Een frictieleegstand van ongeveer 4 tot 6% is binnen de bedrijfsruimtemarkt ‘gezond’ te noemen. B5. Ontwikkeling WOZ-waarde We gebruiken de ontwikkeling van de WOZ-waarde op bedrijventerrein om inzichtelijk te krijgen in hoeverre ondernemers en bedrijven investeren op het bedrijventerrein in bedrijfspanden. We kijken zowel naar de totale waardeontwikkeling op een terrein als naar de gemiddelde waardeontwikkeling op pandniveau. Een stijging van de totale waarde laat zien dat er nog volop geïnvesteerd wordt door ondernemers en bedrijven in de (her)ontwikkeling van bedrijfspanden. Deze indicator is vooral van belang bij bedrijventerreinen die zo goed als uitontwikkeld zijn (geen uitgeefbare kavels meer hebben). Voor deze terreinen geldt dat een sterke waardestijging in een periode aangeeft dat ondernemers en bedrijven nog altijd investeren in verbeteringen aan panden, of uitbreidingen. Een sterke waardestijging laat zien dat de panden nog altijd ‘gewild’ zijn en dus marktconform. Een bedrijventerrein dat een waardedaling kent heeft hoogstwaarschijnlijk te maken met verouderd vastgoed dat in waarde daalt. Tegelijkertijd kan ook de totale WOZ-waarde op een terrein toenemen, terwijl de gemiddelde waarde per pand juist daalt. Dit duidt erop dat er geïnvesteerd wordt in de herontwikkeling van bedrijfsvastgoed waarbij verouderde grootschalige (vaak industriële) panden, met een relatief hoge waarde, vervangen worden door meerdere kleinschalige panden die weliswaar per pand minder waard zijn, maar in zijn geheel zorgen voor een waardestijging. Een kanttekening moet geplaatst worden bij deze indicator ten aanzien van nieuwe terreinen: bedrijventerreinen die in de onderzochte periode nog veel hectares uitgeven, tonen per definitie een stijging in WOZ-waarde omdat het aantal panden uiteraard sterk stijgt. Een sterke stijging van de WOZ-waarde laat echter wel zien dat de uitgifte voorspoedig gaat. De gemiddelde WOZ-waarde per pand echter geeft weer inzicht in het type pand dat gebouwd wordt. Worden er bijvoorbeeld enkele grootschalige, kantoorachtige panden gebouwd, dan zal de gemiddelde waarde veel hoger liggen dan wanneer er meerdere reguliere bedrijfshallen ontwikkeld worden voor bijvoorbeeld opslag. Een bedrijventerrein scoort bovengemiddeld als de totale WOZ-waarde meer stijgt dan 5% en als de gemiddelde WOZ-waarde per pand met meer dan 5% stijgt.


93

B6. Arbeidsproductiviteit op bedrijventerreinen Hoeveel toegevoegde waarde1 (TW)wordt er gecreëerd? Op basis van de Regionaal Economische Jaarcijfers van het CBS en gegevens over het aantal arbeidsplaatsen per sector, kunnen we de gemiddelde toegevoegde waarde per arbeidsplaats bepalen voor iedere sector. Door deze gemiddelde waarden vervolgens te vermenigvuldigen met het aantal arbeidsplaatsen per sector op een gewenst bedrijventerreinen maken we inzichtelijk wat de arbeidsproductiviteit is op een terrein. De gemiddelde TW per arbeidsplaats in Holland Rijnland is het hoogst in de bouw, zakelijke en financiële dienstverlening, ICT en industrie en het laagst in de overige diensten, gezondheidszorg en horeca. Bedrijventerreinen met veel arbeidsplaatsen in eerstgenoemde sectoren zullen dus een hogere gemiddelde TW kennen dan bedrijventerreinen met veel arbeidsplaatsen in de laatstgenoemde sectoren. De TW per arbeidsplaats wordt afgezet tegen de gemiddelde TW per arbeidsplaats op bedrijventerreinen in Holland Rijnland: € 62.500.

1

Omzet (productiewaarde, de waarde van alle voor verkoop bestemde goederen) minus de kosten voor ingekochte goederen (het intermediair verbruik). Dus feitelijk de opbrengsten in het productieproces.


94

C. Ruimtelijke kwaliteit op bedrijventerreinen C1. Bereikbaarheid; per weg, goederenspoor of water Een goede autobereikbaarheid is voor veel bedrijventerreinen een pluspunt. Ondernemers willen vaak dichtbij een snelweg zitten zodat de toelevering en aanvoer van goederen en producten snel en soepel verloopt. Een bedrijventerrein achteraf heeft vaak een matige bereikbaarheid en wordt door ondernemers als een belangrijk knelpunt ervaren. Echter, in toenemende mate is behoefte aan een multimodale ontsluiting van bedrijventerreinen, vooral voor grotere logistiek en industriële bedrijven. Een bedrijventerrein kan multimodaal ontsloten worden door naast een (snel)wegontsluiting ook te beschikken over haven- en kadefaciliteiten (via het water) of een goederenspoor. De score op deze indicator wordt bepaald door de score van het terrein op vijf aspecten. Hieronder is weergegeven hoeveel punten behaald kunnen worden indien het terrein over een bepaald aspect beschikt. Hoe meer punten, hoe hoger de score. aspect

punten

1. N-weg of snelweglocatie (binnen 5 min)

N-weg = 1 punt; Snelweg = 2 punten

2. goederenspoor

1 punt

3. haven- of kadefaciliteiten

2 punten

4. wegbreedte (>7,5 meter)

1 punt

5. 'vrij' van congestie/ opstoppingen

1 punt

C2. Bereikbaarheid; per OV, fiets en te voet Naast een goede autobereikbaarheid hechten veel ondernemers en bedrijven ook waarde aan een OVverbinding of een goed langzaamverkeersnetwerk voor fietsers en voetgangers (ook om tijdens de lunch bijvoorbeeld veilig over het terrein te kunnen lopen). De score op deze indicator wordt bepaald door de score van het terrein op vijf aspecten. aspect

punten

1. Intercity (< 500 m)

2 punten

2. (stop)trein (< 500 m) 3. busfrequentie

1 punt (vanaf 2x per uur = 2 punten; 1x per uur = 1 punt; geen bus = 0 punten)

4. aanwezigheid fietspaden

1 punt

5. aanwezigheid voetpaden

1 punt

C3. Parkeren Op bedrijventerreinen is een van de meest voorkomende knelpunten een gebrek aan parkeergelegenheid, voor zowel personenauto’s als voor vrachtwagens. Deze indicator geeft aan in hoeverre er voldoende voorzieningen of maatregelen zijn getroffen om aan de parkeerbehoefte te voldoen. De score op deze indicator wordt bepaald door de score van het terrein op vier aspecten. aspect 1. extra parkeereisen (in BP)

punten verdiept parkeren of op het dak (extra kosten!) = 0 punten; parkeren realiseren op eigen terrein = 1 punt

2. parkeerplaatstekort

geen tekort = 1 punt

3. oneigenlijkgebruik openbare ruimte

geen overlast = 1 punt plaats met voorzieningen = 2 punten; ruimte in openbaar gebied = 1 punt

4. vrachtwagenparkeerplaats


95

C4. Beheer en onderhoud Een schoon, heel en veilig terrein zorgt voor een prettige werksfeer en uitstraling en werkt positief op de vastgoedwaarde (en investeringen) door ondernemers en bedrijven. Als belangrijkste knelpunt dragen ondernemers en bedrijven vaak aan dat het onderhoud en beheer van terreinen niet op orde is. Deze indicator brengt in kaart hoe het onderhoud en beheer er op een drietal algemene aspecten voor staat. aspect

punten

1. wegen en infrastrcutuur

aspect

punten

aspect

punten

2. groen en verlichting

3. hekwerk en overige

bovengemiddeld

2 punten

bovengemiddeld

2 punten

bovengemiddeld

2 punten

gemiddeld

1 punt

gemiddeld

1 punt

gemiddeld

1 punt

benedengemiddeld

0 punten

benedengemiddeld 0 punten

benedengemiddeld 0 punten

C5. Extra (parkmanagement)voorzieningen Van positieve invloed op de aantrekkelijkheid van een terrein is de aanwezigheid van extra voorzieningen. Voorzieningen maken dat er een betere communicatie en binding is tussen ondernemers (en ondernemers en gemeenten), het terrein aantrekkelijker wordt voor werknemers, meer (en diverse) bedrijfsactiviteiten aangetrokken worden en het terrein veiliger en schoner wordt, waardoor de leefbaarheid op een terrein vergroot wordt. De score op deze indicator wordt bepaald door de score van het terrein op zes aspecten. aspect

punten

1. collectieve beveiliging

1 punt

2. camerabeveiling/ beveiligde entrée

1 punt

3. glasvezel

1 punt

4. bewegwijzering

1 punt

5. collectief aanwezig

ond. ver. = 1 punt; parkmanagement = 2 punten

6. horecavoorzieningen

1 punt

C6. Gebruiksmogelijkheden en gebouwkwaliteit De toekomstbestendigheid, kwaliteit en aantrekkelijkheid van een bedrijventerrein hangt nauw samen met de gebruiksmogelijkheden van het terrein: o.a. mogelijkheden om intensief en hoog te kunnen bouwen. Ook beeldkwaliteitsaspecten (zichtbaarheid en uitstraling) spelen voor een groot aantal bedrijven een belangrijke rol. Daarnaast is in de regio Holland Rijnland een kwalitatief tekort aan vestigingsmogelijkheden voor bedrijven in de hogere milieucategorieën. Een terrein dat over meerdere van deze gebruiksmogelijkheden beschikt is nu en in de toekomst een aantrekkelijke vestigingsplaats. De score op deze indicator wordt bepaald door de score van het terrein op vijf aspecten aspect

punten

1. maximaal bebouwingspercentage

> 50% = 1 punt; > 60% = 2 punten

2. maximale bouwhoogte 3. milieucategorie

> 8 meter = 1 punt; > 12 meter = 2 punten 3 (en uitzondering 4) = 1 punt; 4 en hoger = 2 punten

4. zichtbaarheid

inclusief zichtlocaties = 1 punt

5. uitstraling

bovengemiddelde uitstraling = 1 punt


96

D. Toekomstwaarde D1. Ruimtegebruik op het terrein Deze indicator geeft aan hoe het terrein scoort qua intensief ruimtegebruik. Hiervoor hanteren we de Floor Space Index (FSI), ofwel de verhouding tussen het bebouwde (bedrijfsvloer)oppervlak en de oppervlakte van het netto uitgegeven areaal bedrijventerrein. Gemiddeld ligt de FSI op de Nederlandse bedrijventerreinen rond 0,6. Een terrein met een hogere FSI scoort dus bovengemiddeld goed. D2. Uitbreidingsruimte De toekomstwaarde van een bedrijventerrein wordt ook sterk bepaald van de mogelijkheid om in de nabije toekomst nog nieuw terrein uit te kunnen geven. Bedrijventerreinen die ‘op slot’ zitten en geen vrije kavels meer hebben zijn afhankelijk van het bestaande aanbod op het terrein en eventuele uitbreidingsruimte op naburige terreinen. Hierbij houden we rekening met bestaande uitgeefbare kavels en geplande (harde en zachte) uitbreidingsplannen. Bedrijventerreinen die nu en in de toekomst geen ruimte meer hebben voor uitbreiding krijgen geen punten en scoren benedengemiddeld. D3. Inbreidingsruimte Naast uitbreidingsruimte beschikken bedrijventerreinen ook vaak over de mogelijke inbreidingsruimte: bestaande, al uitgegeven ruimte (kavels/ percelen/ restruimte) die nog onbebouwd is maar wel mogelijkheden biedt voor nieuwbouwontwikkeling. Hier geldt echter dat een te veel aan inbreidingsruimte betekent dat er onzorgvuldig met de ruimte is omgesprongen. Iets wat de aantrekkelijkheid en kwaliteit van het bedrijventerrein nu en in de toekomst niet ten goede komt. Kleine inbreidingsruimte is positief en geeft ruimte voor uitbreiding van bestaande panden, of nieuwbouw van kleinschalig vastgoed, grote inbreidingsruimte is negatief en duidt op onzorgvuldige uitgifte of het aanhouden van grote reserves bij bedrijven (ruimte is wel uitgegeven, maar wordt niet bebouwd en voorkomt ontwikkeling voor andere bedrijven). D4. Fase in de levenscyclus Bedrijventerreinen kennen een levenscyclus, waardoor het, net als bij producten, nodig is soms de zaak op te knappen en nieuw leven in te blazen. Wanneer een terrein net in de markt is gezet (Fase 1), is het terrein helemaal up-to-date. De panden zien er netjes uit, de locatie sluit goed aan bij de wensen en eisen van de markt, de bereikbaarheid is goed en de economische vitaliteit hoog. Door middel van kleinschalige (ad hoc) oplossingen voor knelpunten, of goed parkmanagement (beheer en onderhoud) blijft het terrein in deze fase. Indien dit niet gebeurt, gaat de kwaliteit van de meeste bedrijventerreinen achteruit en ontstaan serieuze knelpunten. Soms gaat het daarbij om een natuurlijk proces, waardoor een bepaald terrein niet meer past bij de huisvestingswensen en eisen die bedrijven in deze tijd stellen, bijvoorbeeld voor wat betreft de bereikbaarheid, het aantal parkeerplaatsen, de uitstraling en technologische voorzieningen (bijvoorbeeld ontbreken van glasvezel) (Fase 2). Ingrepen om de kwaliteit te verbeteren en terug te brengen naar Fase 1 zijn vaak kostbaar, vooral op private kavels vanwege de hoge vastgoedwaardes van panden. Ingrijpen is daarom in deze fase vaak markttechnisch en financieel niet wenselijk of haalbaar. Indien een terrein verder afglijdt en sterk verouderd, is er een grote kans dat bedrijven vertrekken.


97

Het terrein komt in een negatieve spiraal, tot uitdrukking komend in symptomen als inefficiënte inrichting, inefficiënt ruimtegebruik, een rommelige/lelijke uitstraling en een slechte bereikbaarheid/ontsluiting. Steeds grotere delen van het vastgoed op het terrein blijven structureel leeg staan of trekken een ander soort, meer laagwaardige groep gebruikers aan; het terrein is verouderd (Fase 3). Deze fase is het meest gunstige moment om in te grijpen en zwaardere herstructureringsoperaties uit te voeren. De kosten om gebouwen en kavels aan te kopen zijn relatief laag. Bovendien: steeds meer ondernemers zullen in deze fase ook de urgentie van aanpak van het terrein in gaan zien.

Levenscyclus bij tijdig ingrijpen I

III

ingrijpen

ingrijpen II niet ingrijpen

D5. Groeisectoren en trends in de marktvraag De mate waarin een terrein toekomstbestendig is en voorbereid is op de waargenomen economische trends en groeiverwachtingen hebben we meer kwalitatief beoodeeld. In het Stogo-rapport (2013) “Behoefteraming Bedrijfshuisvesting 2.0 Holland Rijnland” komt een aantal trends naar voren die de toekomstige economische ontwikkelingen voor een belangrijk deel vormgeven en bepalen. Wij hebben hieruit de vijf belangrijkste trends gehaald die van directe invloed zijn op de toekomstige vraag naar bedrijventerreinen en bedrijfsruimte. In box 1 in het hoofdrapport (pag. 13) wordt hier uitvoerig bij stilgestaan. De mate waarin een bedrijventerrein op een positieve (of negatieve) manier in kan spelen op een trend hangt af van een groot aantal aspecten die zijn onder te verdelen in vier hoofdfactoren (zie tabel hieronder). Factoren ruimtelijke aspecten ligging bereikbaarheid (vracht)auto bereikbaarheid OV beeldkwaliteit kwaliteit bedrijventerrein beheer en onderhoud (infra en groen) fase in de levensyclus aanwezigheid voorzieningen gebruiksmogelijkheden bebouwingsmogelijkheden floor space index milieuzonering type kavels/ panden marktaspecten leegstand en courantheid panden lokaal vs. regionaal


98

De score is als volgt opgebouwd . Er zijn 13 aspecten, verdeeld over 4 categorieën (zie tabel hierboven), waar elke trend op een andere manier effect op heeft. Zo is bijvoorbeeld een binnenstedelijke ligging belangrijker voor de trend functiemenging dan voor de trend schaalvergroting. Oftewel, een bedrijventerrein met een binnenstedelijke ligging scoort goed op het kunnen faciliteren van functiemenging, maar vaak matig op het kunnen faciliteren van een trend zoals schaalvergroting. Wanneer een bedrijventerrein positief scoort op het kunnen faciliteren van een aspect van de trend dan wordt er een ‘plus’ toegekend (bijvoorbeeld door de ligging aan een bepaald type weg, of de beschikking over een specifiek type kavel). Wanneer het terrein een aspect van een trend niet kan faciliteren dan scoort het terrein op dat aspect een ‘min’. Uiteindelijk tellen we alle plussen en minnen op alle aspecten per trend op om tot een conclusie te komen hoe het terrein scoort. Deze totaalscore wordt vervolgens vertaald in een schaal zoals aangegeven in de tabel hieronder: aantal ‘plussen’ of ‘minnen’

waardeoordeel

6x – of meer

Zeer beperkt

4x – of 5x -

Beperkt

2x – en 3x -

Matig

-, 0, +

Gemiddeld

2x + en 3x +

Redelijk

4x + en 5x +

Goed

6x + of meer

Sterk

D6. Kwetsbaarheid van het bedrijventerrein (in werkgelegenheid) Deze indicator meet de economische kwetsbaarheid van het terrein. Daarbij kijken we of het terrein over een klein aantal zeer grootschalige bedrijven beschikt die een groot aandeel hebben in de werkgelegenheid. Een vertrek van een van deze bedrijven betekent namelijk een groot verlies aan arbeidsplaatsen, wat negatief is voor de economische betekenis van het terrein. Een bedrijventerrein is kwetsbaar als meer dan 5,5% van de vestigingen 100 of meer werkzame personen heeft en als deze bedrijven tegelijkertijd ook nog eens goed zijn voor meer dan 45% van de totale werkgelegenheid.


99

Transformatie in het stedelijk gebied Diverse locaties in en nabij stedelijk gebied zullen in de planperiode een andere functie krijgen. Dit past bij de ambitie voor een aantrekkelijk vestigingsklimaat zoals de hoogstedelijke transformatieopgaven: herontwikkeling van Den Haag- Binckhorst, Den Haag-Laakhaven, De Delftse Spoorzone en Rotterdam Centraal. Binnenstedelijke transformatie richt zich vooral op de herontwikkeling naar gemengd stedelijk gebied. Dit gaat gepaard met een meer intensieve benutting van de ruimte waarbij rekening wordt gehouden met de ligging ten opzichte van het openbaar vervoernetwerk. Aan de rand van de steden gaat het vooral om het combineren van stedelijke functies met recreatieve en groene functies. De transformatiegebieden in het stedelijk gebied zijn: Transformatiegebied in het havengebied Rotterdam Binckhorst (Den Haag) TNO Ypenburg Schieoevers-Noord (Delft) Merwedezone Rijnhaven-Oost (Alphen a/d Rijn) Rotterdam (Linker Maasoever Ijsselmonde) Plaspoelpolder Havens Zuid Spijkenisse Het Mercon-Kloosterrein in Alblasserdam

Glas Aar en Amstelzone Nieuwerkerk Lansingerland (nog nadere locatie-aanduiding iom regio) Glastuinbouw Noordse Buurt

Bedrijventerreinen

En de Visie Ruimte & Mobiliteit Margreet Verwaal

0

Inhoud van de presentie Aan de hand van de indeling van de Visie Ruimte & Mobiliteit Visie (inclusief strategiekaart) • Visie, maatschappelijke opgaven en strategische doelen • Strategiekaart: schetsmatig, gewenste ontwikkelingen, hoog abstractieniveau Programma (elke 2 jaar actualisatie) • Behoefteramingen • Transformatiegebieden • Regionale bedrijventerreinenstrategieën Verordening • Huidig en blijvend. • Nieuw provincie HOLLAND

ZUID

1

Visie en maatschappelijke opgaven Visie De provincie heeft de ambitie om Zuid-Holland een duurzame, concurrerende en leefbare Europese topregio te laten zijn. De provincie streeft naar groei met een duurzaam karakter, die gebaseerd is op de aanwending van hernieuwbare grondstoffen, energie efficiency en zuinig ruimtegebruik. Maatschappelijke opgaven De provincie draagt bij aan een duurzame economische groei door de beschikbaarheid van voldoende bedrijventerreinen van de juiste kwaliteit te faciliteren. Op zowel de korte als de langer termijn.

provincie ROLLAND

ZUID

2

Visie - strategische doelstellingen 1) Juiste afstemming tussen vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen: • Kwantitatief; • Kwalitatief. 2) Een voldoende groot areaal hogere milieucategorie bedrijventerreinen (HMC) en natte bedrijventerreinen om ook in de toekomst de noodzakelijke vestigingsmogelijkheden voor deze specifieke bedrijven te kunnen bieden. 3) Het is van belang dat schaarse ruimte optimaal wordt benut, uitgangspunt is zuinig ruimtegebruik en intensivering van het bestaande areaal. 4) Clusteren van sectoren en 5) Agglomeratiekracht p rovinc ie HOLLAND

ZUID

1) Juiste afstemming tussen vraag naar en aanbod van bedrijventerreinen: Kwantitatief; om overcapaciteit of tekorten te voorkomen. Kwalitatief hoogwaardige werklocaties om groei toch mogelijk te maken en de dynamiek van de markt te stimuleren. Hierbij zal het vooral gaan om ruimte ten behoeve van de ontwikkeling van de clusters (Havenindustrieel complex, Greenportsen Kennisas gerelateerde sectoren). 2) Een voldoende groot areaal hogere milieucategorie bedrijventerreinen (HMC) en natte bedrijventerreinen om ook in de toekomst de noodzakelijke vestigingsmogelijkheden voor deze specifieke bedrijven te kunnen bieden. Deze bedrijven hebben hun toegevoegde waarde veelal (maar niet uitsluitend) in relatie tot het HIC. 3) Het is van belang dat schaarse ruimte optimaal wordt benut, uitgangspunt is zuinig ruimtegebruik en intensivering van het bestaande areaal. 4) Clusteren van sectoren 5) Agglomeratiekracht

3

Visie - Strategiekaart Strategische doelstellingen resulteren in een strategiekaart Een kaart die weergeeft wat de provinciale doelstellingen zijn. • •

Bestaande terreinen -7 beter benutten. Nieuwe terreinen -7 ontwikkelrichting mogelijk.

Voorbeeld via http:l/bit.ly/174L2Mq

•

Terreinen kleiner dan 5 hectare worden niet opgenomen .

p rovincie HOLLAND

ZUID

4

Programma - behoefteramingen (1)

R~gio

vraag

formatie

2010-2020

Zuid-Holland Zuid Holland-Rijnland Midden-Holland Haaglanden Rijnmond

110 50

behoeft~

re-se-rvering

vraag

aanbod

aanbod

aanbod

33

vraag·

aanbod

2010-2020

143 112

40 18

183 130

220 124

181 94

401 218

-218 -88

26

62 19

45

9

54

57

167

224

-170

100

17

117

30

242

-89

55

153 594

212

450

36 144

271

354

625

-31

395

provincie HOLLAND

ZUID

De match moet ook subregionaal worden gemaakt Hier dienen ook de regionale bedrijventerreinenstratigieen voor.

5

Programma - behoefteramingen (2}

REO Zuid-Holland Zuid

Uitbreidingsbehoefte 2010-2020 110

50

35

15

Bron: Regionale ramingen bedrijventerreinen Zuid-Holland 2010-2040. Ecorys, maart

provincie HOLLAND

ZUID

6

Programma - behoefteramingen (3) Regio

Vraag tot 2020

T+SR

Saldo vraag

Hard

Vraag 20202030

Zacht

Vraagaanbod tot 2030

Z-H Z

110

73

183

220

85

181

-133

HR

50

80

130

124

35

94

-53

MH

26

28

54

57

15

167

-155

H

100

53

153

212

90

30

1

R

395

199

594

271

390-470

354

359-439

provincie HOLLAND

ZUID

7

Programma - transformatiegebieden Enkele transformatiegebieden benoemd In • • • • •

actualisatie PSV 2012 Havengebied Rotterdam (Stadshavens en Waterfront Schiedam) Binckhorst TNO Ypenburg Schieoevers-Noord Delft Merwedezone

Gemeenten de mogelijkheid geven nieuwe transformatiegebieden aan te dragen , beslisbevoegdheid blijft bij provincie • •

Havens-Zuid Spijkenisse Mercon-Kloosterrein Alblasserdam provinc ie HOLLAND

ZUID

8

Programma - Regionale bedrijventerreinenstrategieën Stand van zaken • Zuid-Holland Zuid • Holland-Rijnland • Midden-Holland • Haaglanden • Rijnmond

provincie HOLLAND

ZUID

Holland-Rijnland: Vraag- en aanbodinventarisatie afgerond, economische effectrapportages voor 20 bedrijventerreinen worden op 16 okt bestuurlijk gepresenteerd. Zuid-Holland Zuid heeft GS een brief gestuurd met svz per deelregio. Midden-Holland bespreekt ambtelijk morgen de conceptversie: maken van zacht aanbod reserveringen voor de toekomst. In de KS worden er een aantal nieuwe locaties aangewezen als mogelijke ontwikkelplekken. Haaglanden. Heeft enkele terreinen gefaseerd. Rijnmond heeft een fasering I programmeringslijst opgesteld.

9

Verordening (1) Huidig en blijvend : • Mogelijk maken hoogst mogelijke milieucategorie • HMC en natte bedrijventerreinen beschermen. • Uitsluitend bedrijfswoningen

p r ov in cie HOLLAND

ZUID

10

Verordening (2)

Nieuw: Functiemenging • Milieucategorieën 1 & 2 geen bedrijventerrein meer, maar zijn onderdeel van het stedelijk gebied (ca. 400 ha.). • Op milieucategorie 3: ja, mits de economische belangen van bedrijven niet geschaad worden. • Ladder voor Duurzame Verstedelijking (LVDV). • Rode contouren loslaten en sturen vanuit de BSD.

provincie HOLLAN D

ZUID

In beginsel positieve houding provincie tov functiemeng ing. Bedrijventerreinen met milieucategorieen 1&2 worden niet langer gezien als specifiek bedrijventerrein, maar als een onderdeel van het gemengd stedelijk gebied en verdwijnen van de kaart (ca. 400 ha.). Functiemenging op bedrijventerreinen met milieucategorie 3: ja, mits de economische belangen van bedrijven niet geschaad worden. Geen functiemenging op natte bedrijventerreinen en bedrijventerreinen met milieucategorie 4 en hoger. Er worden enkele transformatiegebieden benoemd Gemeenten de mogelijkheid geven nieuwe transformatiegebieden aan te dragen, beslisbevoegdheid blijft bij provincie

11

Ladder voor Duurzame Verstelijking De ladder zou als volgt kunnen uitwerken voor bedrijfsterreinen: • Vraag aantonen en passend binnen de provinciale behoefteramingen tot

2020; •

•

Past de vraag op bestaande bedrijventerreinen. - Herstructurering en intensivering; - Nog uit te geven kavels op hard aanbod. Indien op de vorige negatief dan uitleg op de locaties die op de strategiekaart zijn opgenomen. De strategiekaart bevat de kwalitatieve aanduiding en geeft aan waar de ontwikkelrichtingen gewenst zijn.

p rovincie HOLLAND

ZUID

12

Consequenties •

Bestaande terreinen en harde bestemmingsplannen binnen bsd : geen gevolgen wat betreft motiveringsplicht ladder. Gaan van verordeningskaart naar strategiekaart.

•

Definitie bsd: bestaand stedelijk gebied, daarnaast terreinen woonrijp/bedrijfsrijp (zand erop en ondergrondse en bovengrondse infrastructuur aangelegd)

•

Harde bestemmingsplannen buiten bsd en zachte bestemmingsplannen: consequenties nog niet helder.

provincie HOLLAND

ZUID

13

25-9-2013

Detailhandel en VRM

REO-voorzittersoverleg 18 september

Verschillen t.o.v. 2012 trends • -Bestedingen zijn opnieuw afgenomen, geen zicht op spoedige verbetering • - Internetaandeel opnieuw gegroeid, vele initiatieven in de markt (pick up, inrij-supermarkten, bedrijfsbezorging) • - Ontwikkelaars en bedrijven steeds selectievere orientatie op de allergrootste centra (Gouda en Leiden al te klein) • Category-killers (zeer grootschaligen) zoeken locaties: Decathlon, Hornbach, Bauhaus en Primark. Biedt kansen, echter ook verzet

1

25-9-2013

Verschillen t.o.v. 2012 beleid • VRM: nieuwe prognose met als basis 2013 • Koek is nog meer gekrompen>opgave voor regio’s nog groter • Hoofdstructuur uitgebreid met In de Bogaard (versterken), Leidsenhage (versterken), Hendrik-Ido-Ambacht en Berkel (optimaliseren) • PDV-structuur: Schieveste en Noordelijke Bollenstreeg geschrapt

Verschillen t.o.v. 2012 beleid • N.a.v. voorstel REO Zuid: maximeren areaal tuincentra (5.000 m2) en bouwmarkten (3.000 m2) • Echter twee vragen: is een beperking van het areaal per vestiging ruimtelijk te motiveren en juridisch houdbaar? Is een beperking tot deze branches te verdedigen? • Onderzoek naar effecten internet loopt nog. Resultaten worden nog verwerkt • Resultaten regiovisies worden verwerkt

2

voortgang beleidskeuzes kantorenmarkt Zuid-Holland Stec Groep 18 september 2013 Esther Geuting

voortgang ‘gebiedsgerichte aanpak’ kantorenmarkt Zuid-Holland •

bespreken gebiedsgerichte aanpak en voorstal gebiedslabels met regionale ambtelijke werkgroep

•

expertpanels (marktconsultatie) over provinciale beleid / gebiedsgerichte aanpak en labels (resultaten gepresenteerd op 15 juli tijdens REO VZ overleg)

•

werkbijeenkomst ruimtelijk instrumentarium, gebiedsgerichte / financiële arrangementen én sturingsvarianten voor provincie Zuid-Holland

•

vandaag: presentatie eerste beleidskeuzes en mogelijke (provinciale) sturingsvarianten voor kantorenmarkt

bovenkant bandbreedte hanteren: in lijn met nationale kantorenconvenant REO-gebied

2013-2020

2020-2030

Stec Min.

EIB. Max.

Stec Min.

EIB Max.

45.500

46.000

40.000

49.000

385.000

567.000

380.000

752.000

Midden-Holland

15.400

24.500

20.000

26.400

Regio Rotterdam

327.600

456.400

330.000

353.000

Zuid-Holland Zuid

29.400

59.700

40.000

64.300

802.900

1.153.600

810.000

1.245.300

Holland-Rijnland Haaglanden

Zuid-Holland •

EIB-cijfers worden gehanteerd in de provinciale structuurvisie; met kanttekening dat cijfers (mogelijk) te ruim zijn, daarom zeker (2-)jaarlijks monitoren

•

Maar ook: aandeel ‘vernieuwbouw’ (bestaande kantoren) binnen behoefte helder maken en ontwikkeling leegstand op termijn

10 (beperkte) groeilocaties worden benoemd in structuurvisie,…

•

Den Haag

Nieuw Centraal/Nieuw Centrum/Binnenstad

Den Haag

Beatrixkwartier-Utrechtsebaan/NOI

Rotterdam

Central District

Rotterdam

Kop van Zuid/Rijnhaven

Leiden

Leiden Centraal Stadszijde, Bargelaan.Vondellaan

Rotterdam

NS Alexander

Rotterdam

Brainparken/EUR/Rivium

Den Haag

Den Haag Internationale zone

Dordrecht

Amstelwijck

Zoeterwoude

Meerburgpolder (W4)

provinciale voorkeurslocaties op basis van marktconsultatie(s) , advies Stec Groep en provinciale expertise.

•

huidige afwijkingslocaties (vaak Stedenbaan-gerelateerde locaties) vervallen (al vastgelegd in harde plancapaciteit).

•

uitzondering: W4, Meerburgpolder

….én 7 locaties voor functiegebonden kantoren Rotterdam Erasmus / Hoboken Rotterdam Waalhaven, Merwe/Vierhavensgebied (Stadshavens) Delft

Technopolis

Leiden

Leiden Bio Science Park

Oegstgeest Leiden Bio Science Park locatie Oegstgeest Delft Delftechpark Noordwijk

•

Estec-kantoren / Space Businesspark

overige locaties: regio’s aan zet om met regionale strategieën de plancapaciteit en het aanbod aan te passen.

belangrijkste wijzigingen in vergelijking tot huidige structuurvisie •

Dordrecht centrum wordt vervangen door Dordrecht Amstelwijck (agv externe veiligheid)

•

Nieuwe groeilocatie: Meerburg W4 (was afwijkingslocatie), Stadshavens Rotterdam (specifieke kantorenlocaties)

•

Hergeprioriteerde locaties: locaties die zijn opgenomen in de huidige PSV en niet zijn opgenomen in het concept voorontwerp Visie Ruimte&Mobiliteit

hergeprioriteerde locaties: niet opgenomen in visie ‘Ruimte en Mobiliteit’ Kantorengebied

PSV-locaties 2012

Vijfsluizen Vlaardingen

Afwijkingslocatie

Alphen aan den Rijn Stationsomgeving

Afwijkingslocatie

Heron Kantoren

Afwijkingslocatie

Goudse Poort

Afwijkingslocatie

Vierzicht (W4)

Afwijkingslocatie

Den Haag HS/Nieuw Laakhaven

Kantoorontwikkellocatie

Den Haag Ypenburg


Delft Spoorzone


Station Rijswijk


Zoetermeer CS-stationsgebied


Rotterdam Binnenstad: Coolsingel/Blaak Kantoorontwikkellocatie Spoorzone Gouda


Dordrecht Schil-west


Schieveste


vervolgstap: op naar een slimme mix…

•inpassingsplan, vergunningen •provinciale structuurvisie

•verhandelbare rechten •herverkaveling • contracten

•convenanten •samenwerkings •overeenkomsten •fondsvorming

benutten van publiekrechtelijk instrumentarium voor kantorenmarkt Provincie Zuid-Holland •

provinciale structuurvisie (psv): visie, programma en verordening • randtotalen • belangrijke kantoorgebieden

•

provinciale verordening • Ladder voor Duurzame Verstedelijking

•

reactieve aanwijzing

•

inpassingsplan

•

proactieve aanwijzing

•

herzieningsplicht (?)

drie sturingsvarianten voor provincie verkennen Light marktsituatie

organisatiegraad (regio)

• regio maakt programma • regionaal plannen •Geen gebiedslabels

bestuurlijke ambitie

•Belangrijkste kantoorlocaties in PSV • niet meer nieuw bestemmen

medium

•regio maakt programma binnen 1 jaar , zo niet, dan provinciale indeling gebiedslabels •kantoor bestemming op plannen schrappen •scherpe behoefteraming •optie: herzieningsplicht

Van bottom-up naar top-down • • •

Optimaal benutten instrumentarium Meer financiele arrangementen Optie: pilots voor leegstand starten

heavy

•provincie maakt programma incl. gebiedslabels •herzieningsplicht voor b.plannen •bestemming vastgoed schrappen •inpassingsplan opstellen (samen) • forse planreductie

advies voor provincie en regio’s: kiezen voor medium variant Waarom? •

regio’s mogelijkheid bieden voor actuele visie en reactie op labels en gebiedsgerichte aanpak

•

gebiedslabels nog meer op maat (extra analyse)

•

aantrekkelijk bestuurlijk proces

•

sluit beter aan bij huidige sturingsfilosofie

•

vergelijkbaar met aanpak voor woningmarkt

•

sluit grotendeels aan bij wens vanuit marktexperts

•

op zoek naar meest optimale verdeling van opgave (naast markttechnisch, ook ruimtelijk/financieel)

hoe nu verder?

1. nadere keuze maken in sturingsvariant voor provincie ZuidHolland (in overleg met regio’s)

2. verder optimaliseren van gebiedsgerichte / financiële arrangementen (in bijzonder voor balans en transitiegebieden) voor kantorenmarkt

3. verkennen idee voor planvormingssubsidie voor aanpak van kantoorlocaties / pilots voor leegstand

vragen?

Esther Geuting [email protected]

tel. 026 751 41 00 www.stec.nl

De bijgevoegde adviesnota formuleert een aantal voorstellen om tot vervolgstappen te komen. Deze nota wordt nagezonden

Recommend Documents