IMPLEMENTASI AKAD AL-MUSYARAKAH WAL IJARAH PADA PEMBIAYAAN KONGSI PEMILIKAN RAKYAT SYARIAH (KPRS) DI BANK MUAMALAT INDONESIA CABANG PEMBANTU SALATIGA
TUGAS AKHIR
Disusun dan Diajukan untuk Memenuhi Syarat Guna Memperoleh Gelar Ahli Madya (A.Md) pada Program Perbankan Syariah
Disusun oleh : SAYIDAH 20107035
JURUSAN SYARIAH PROGRAM DIPLOMA III (D3) PERBANKAN SYARIAH SEKOLAH TINGGI AGAMA ISLAM NEGERI (STAIN) SALATIGA 2010
i
PERSETUJUAN PEMBIMBING
Lamp : 2 (dua) eksemplar Hal : Pengajuan Naskah Tugas Akhir
Salatiga, 3 Agustus 2010
Kepada : Yth. Ketua STAIN Salatiga di Salatiga
ا م ور ا و آ Setelah diadakan pengarahan, bimbingan, koreksi dan perbaikan seperlunya, maka tugas akhir saudari : Nama : SAYIDAH NIM : 20107 035 Judul : Implementasi Akad al-Musyarakah wal Ijarah pada Pembiayaan Kongsi Pemilikan Rumah Syariah (KPRS) di Bank Muamalat Indonesia Cabang Pembantu Salatiga dapat diajukan dalam sidang munaqasyah. Demikian untuk menjadikan periksa.
وا م ور ا و آ Pembimbing
Mochlasin, M.Ag. NIP.19710923 200604 1 002
ii
KEMENTERIAN AGAMA SEKOLAH TINGGI AGAMA ISLAM NEGERI (STAIN) SALATIGA Jl. Tentara Pelajar No. 02 Telp (0298) 323706, 323433 Salatiga Website: www.stainsalatiga.ac.id E-mail:
[email protected]
PENGESAHAN TUGAS AKHIR
Judul Tugas Akhir
Nama NIM Program Studi
: Implementasi Akad al-Musyarakah wal Ijarah pada Pembiayaan Kongsi Pemilikan Rumah Syariah (KPRS) di Bank Muamalat Indonesia Cabang Pembantu Salatiga : SAYIDAH : 20107 035 : D3 Perbankan Syariah
Telah dipertahankan didepan sidang munaqasyah pada hari Selasa tanggal 24 Agustus 2010 dan dinyatakan LULUS, sehingga dapat diterima sebagai salah satu syarat guna memperoleh gelar Ahli Madya.
iii
MOTTO Tidak ada perbedaan antara si kaya dan miskin, yang punya kedudukan dan yang tidak, yang keturunan terpandang dan hamba sahaya, sebab hal itu bukanlah pilihan manusia akan tetapi ketentuan Allah SWT atas hamba-hamba-Nya yang tidak bisa dihindari
Segala sesuatu yang terlintas didalam benakmu akan hancur, sementara Allah SWT sebaliknya
Modal hidup manusia sebenarnya adalah akal yang sehat, agama yang benar dan akhlak yang mulia
Mulai dengan kemauan, awali dengan usaha, tekuni dengan kegigihan, dalami dengan ilmu, perbaiki dengan pengalaman,,,mari kita mengelola, mengatur hidup dan membuat rencana sejarah masa depan
iv
PERSEMBAHAN
Tulisan ini, penulis persembahkan untuk orang-orang tercinta:
1. K edua O rangtua, tanpa Jenengan apalah artinya tulisan ini, sem ua ini untuk Jenengan yang telah mengasihi dan menyayangi tanpa ada batas 2. Saudara dan segenap keluarga yang senantiasa mendukung dan mem berikan m otivasi 3. Sahabat-sahabat yang tak pernah luntur jiw a kekeluargaannya 4. Buat E M PA T SE K AW A N CH A YO O O… … .!!! 5. Tem an-tem an sem ua kapan kita berkumpul lagi, maafin kesalahanku zaaaa… … … .*_*
v
KATA PENGANTAR
ÉΟŠÏm§9$# Ç≈uΗ÷q§9$# «!$# Οó¡Î0
ا م ور ا و آ Alhamdulillah atas berkat rahmat Allah SWT dan usaha yang maksimal, akhirnya
penulis
dapat
menyelesaikan
tugas
akhir
ini
dengan
judul
“Implementasi Akad al-Musyarakah wal Ijarah pada Pembiayaan Kongsi Pemilikan Rumah Syariah (KPRS) di Bank Muamalat Indonesia Cabang Pembantu Salatiga”. Tugas akhir ini disusun guna memenuhi persyaratan untuk memperoleh gelar ahli madya di STAIN Salatiga. Penulisan tugas akhir ini tidak akan terselesaikan dengan baik tanpa bantuan dari pihak-pihak terkait, baik yang secara langsung maupun tidak langsung telah membantu penulis dalam menyelesaikan tulisan ini. Dalam kesempatan ini perkenankanlah penulis untuk mengucapkan terima kasih kepada mereka yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu dan diantaranya adalah sebagai berikut: 1. Bapak Dr. Imam Sutomo, M.Ag, selaku Ketua STAIN Salatiga 2. Bapak Abdul Aziz N.P.S.E.M.M, selaku Kaprogdi D3 Perbankan Syariah 3. Bapak Mochlasin M.Ag, selaku dosen pembimbing yang telah memberikan bimbingan, pengarahan, saran dan perhatiannya kepada penulis dalam penyusunan tugas akhir ini
vi
4. Ibu Hikmah Endraswati, S.E.M.Si, selaku dosen pembimbing akademik yang telah banyak memberikan perhatiannya 5. Bapak dan Ibu dosen Progdi Perbankan Syariah 6. Bapak dan Ibu dosen serta seluruh staf karyawan STAIN Salatiga 7. Seluruh kru Bank Muamalat Indonesia Capem Salatiga yang telah berkenan memberikan ijin magang
dan membantu dalam kelancaran
penyusunan tugas akhir penulis 8. Bapak dan Ibu (orangtua) yang sangat penulis sayangi dan penulis harapkan ridhonya yang selalu berdoa dan berkorban demi kebaikan penulis dunia maupun akhirat 9. Teman-teman D3 semua yang telah banyak penulis repotkan dan banyak membantu penulis 10. Sahabat-sahabat penulis yang selalu ada saat penulis butuhkan Semoga tugas akhir ini bermanfaat untuk semua baik penulis sendiri maupun pembaca. Penulis sadari masih banyak kekurangan di sana sini dalam penulisan ini dan masih jauh dari sempurna karena kesempurnaan hanya milik Allah SWT semata.. Kritik, ide dan saran membangun sangat penulis harapkan guna penulisan yang akan datang.
وا م ور ا و آ Salatiga,
Agustus 2010 Penulis
Sayidah
vii
ABSTRAK
IMPLEMENTASI AKAD AL-MUSYARAKAH WAL IJARAH PADA PEMBIAYAAN KONGSI PEMILIKAN RAKYAT SYARIAH (KPRS) DI BANK MUAMALAT INDONESIA CABANG PEMBANTU SALATIGA
Penelitian ini bertujuan untuk mengetahui bagaimana implementasi akad al-musyarakah wal ijarah pada produk KPRS di BMI Capem Salatiga , sudah sesuaikah dengan syariat Islam, untuk mengetahui skema akad al-musyarakah wal ijarah dan perhitungan dalam pembiayaan KPRS di BMI Capem Salatiga. Untuk mengetahui jawaban permasalahan tersebut digunakan suatu metode penelitian. Adapun metode penelitian yang digunakan adalah metode kualitatif dengan melakukan observasi langsung, wawancara pihak BMI dan juga dokumentasi. Pembiayaan KPRS di BMI menggunakan akad al-musyarakah wal ijarah, yaitu kombinasi antara musyarakah dengan ijarah (perkongsian dengan sewa). Dalam hal ini, pembiayaan dengan akad al-musyarakah wal ijarah merupakan bentuk kerjasama kemitraan ketika bank dan nasabah bersama-sama membeli rumah atau properti yang kemudian disewakan kepada nasabah dengan biaya sewa bulanan. Bagian pendapatan sewa nasabah digunakan sebagai penambahan kepemilikan, sehingga pada waktu tertentu (saat jatuh tempo), rumah atau properti tersebut menjadi milik nasabah sepenuhnya. Pengimplementasian akad almusyarakah wal ijarah di BMI sudah sesuai dengan syariat Islam, dimana akad yang digunakan adalah akad kemitraan tidak mengandung penipuan, jelas obyeknya, dan tidak mengandung riba. Perhitungan yang digunakan dalam pembiayaan KPRS, dengan perpaduan porsi modal dari bank maksimal 80% dari harga jual rumah dan nasabah minimal 20%. Besarnya angsuran tergantung dari jangka waktu pembayaran dan bersifat tetap.
Kata kunci: musyarakah, ijarah, pembiayaan, KPRS
viii
DAFTAR ISI
COVER DALAM…………………………………………………………. i PERSETUJUAN PEMBIMBING………………………..………………. ii PENGESAHAN KELULUSAN………………………………...………... iii MOTTO………………………………………………..…………………. iv PERSEMBAHAN……………………………..…………………………. v KATA PENGANTAR………………..…………………………………... vi ABSTRAK…………………..……………………………………………. vii DAFTAR ISI………..…………………………………………………….. viii DAFTAR TABEL…….………………………………………………….. ix DAFTAR GRAFIK………………………………………………………. x DAFTAR DIAGRAM……………………………………………………. xi
BAB I PENDAHULUAN………………………………………………... 1 A. Latar Belakang Masalah……………………………………… 1 B. Rumusan Masalah……………………………………………. 5 C. Tujuan dan Kegunaan………………………………………… 5 D. Metode Penelitian…………………………………………….. 7 E. Sistematika Penulisan……………………………………..…. 10 BAB II KAJIAN PUSTAKA…………………………………………..… 12 A. Telaah Pustaka………………………………………………. 12 B. Landasan Teori….…………………………………………… 13
ix
BAB III LAPORAN OBYEK……………………………………………. 25 A. Gambaran Umum…………………………………………… 25 B. Data Deskriptif…………………………………………….... 41 BAB IV ANALISIS……………………………………………………… 44 A. Skema Pembiayaan Al-Musyarakah Wal Ijarah BMI……… 44 B. Implementasi Pembiayaan KPRS BMI Capem Salatiga……. 45 C. Perhitungan Pembiayaan KPRS BMI Capem Salatiga……... 57 BAB V PENUTUP……………………………………………………….. 60 A. Kesimpulan…………………………………………………… 60 B. Saran………………………………………………………….. 62
DAFTAR PUSTAKA LAMPIRAN
x
DAFTAR TABEL
Tabel 1.1 Jumlah Nasabah Pendanaan BMI Capem Salatiga…………...
32
Tabel 1.2 Persyaratan Pembiayaan Baiti Jannati......................................
41
Tabel 1.3 Proyeksi Angsuran Pembiayaan KPRS……………………….
43
Tabel 1.4 Contoh Perhitungan Pembiayaan Modal……………………… 58
xi
DAFTAR GAMBAR
Gambar Skema 1.1 Skema Akad Musyarakah…………………………… 19 Gambar Skema 1.2 Skema akad Ijarah…………………………………… 22 Gambar Struktur Organisasi BMI Capem Salatiga………………………. 27 Gambar Diagram 1.1 Prosentase Jumlah Nasabah Pendanaan ………….. 34 Gambar Skema 1.3 Skema Akad Al-Musyarakah Wal Ijarah……………. 45
xii
DAFTAR GRAFIK
Grafik 1.1 Jumlah Nasabah Tabungan Arafah…………………………… 32 Grafik 1.2 Jumlah Nasabah Tabungan Ummat…………………………… 32 Grafik 1.3 Jumlah Nasabah Tabungan Shar-e……………………………. 33 Grafik 1.4 Jumlah Nasabah TabunganKu………………………………… 33 Grafik 1.5 Jumlah Nasabah Deposito…………………………………….. 33 Grafik 1.6 Jumlah Nasabah DPLK……………………………………….. 34
xiii
LA M PIR A N
xiv
DAFTAR RIWAYAT HIDUP
SAYIDAH
Nama
:
Alamat
: Kalibeji Rt.02 Rw.04 Kec.Tuntang Kab. Semarang
Tempat dan tanggal lahir
: Kab. Semarang, 24 Oktober 1986
Agama
: Islam
Orang tua
:
Ayah
: Mukhweri
Ibu
: Wahyuni
Pendidikan
: 1. SDN 03 Kalibeji Lulus Tahun 1999 2. SLTP Negeri 1 Salatiga Lulus Tahun 2002 3. SMA Negeri 3 Salatiga Lulus Tahun 2005 4. STAIN Salatiga Lulus Tahun 2010
xv
IMPLEMENTASI AKAD AL-MUSYARAKAH WAL IJARAH PADA PEMBIAYAAN KONGSI PEMILIKAN RUMAH SYARIAH (KPRS) DI BANK MUAMALAT INDONESIA CABANG PEMBANTU SALATIGA
TUGAS AKHIR
Oleh : SAYIDAH 20107 035
JURUSAN SYARIAH PROGRAM DIPLOMA III PERBANKAN SYARIAH SEKOLAH TINGGI AGAMA ISLAM NEGERI (STAIN) SALATIGA 2010
1
BAB I PENDAHULUAN
A. Latar Belakang Masalah Dunia perekonomian telah menemukan nafas baru dalam upaya menciptakan kesejahteraan sejati (al-falah) yaitu dengan sistem ekonomi Islam. Ekonomi Islam sebagai solusi yang mampu menjawab kegagalan ekonomi konvensional. Setidaknya ada empat landasan filosofis ilmu ekonomi Islam yang merupakan paradigma yang membedakannya dari ilmu ekonomi konvensional. Landasan filosofis tersebut adalah tauhid, keadilan dan keseimbangan, kebebasan, dan tanggung jawab (Nuruddin, 2010: 6). Sistem ekonomi yang dibangun di atas landasan dan filosofis semacam ini, adalah satu–satunya sistem yang dapat dijadikan solusi menghadapi badai krisis ekonomi sejak tahun 1998 dan krisis global tahun 2008. Hal ini membuktikan, bahwa sistem ini adalah sistem yang lebih baik dibandingkan dengan sistem kapitalis yang selama ini kita anut. Sistem keuangan syariah menggangap uang hanya sebagai alat tukar dan bukan sebagai komoditas. Sebagai alat tukar, uang tidak akan menghasilkan nilai tambah apapun kecuali apabila dikonversi menjadi barang atau jasa. Dengan demikian setiap transaksi keuangan harus dilatarbelakangi dengan sektor riil. Ketika banyak bank konvensional yang mengalami negative spread dan mengalami kesulitan likuiditas. Bank
2
Muamalat Indonesia sebagai bank syariah pertama di Indonesia mampu melewati krisis ekonomi ini dengan baik tanpa mengalami gejolak yang berarti. Hal ini menunjukkan bahwa bank syariah tidak akan mengalami gejolak yang berarti apabila terjadi krisis ekonomi, karena segala aktifitas perbankan syariah selalu mempunyai sandaran sektor riil. Suatu bank syariah tidak akan menaruh dananya kepada transaksi yang bersifat derivatif tanpa ada sandaran sektor riil dibelakangnya, hal ini dilakukan dalam rangka mencegah terjadinya bubble economic dalam sistem perbankan syariah (www.kompasiana.com. Strategi SWOT Perbankan syariah. 2009) Dewasa ini, sistem perbankan syariah yang merupakan lokomotif gerakan ekonomi Islam di Indonesia mencapai kemajuan yang pesat. Salah satu penyebabnya karena lahirnya UU No. 21 tahun 2008 tentang Perbankan Syariah sebagai payung hukum dalam operasional perbankan syariah di Indonesia. Perbankan Syariah memiliki potensi besar untuk menjadi prioritas utama bagi masyarakat dalam pilihan transaksi mereka. Perbankan Syariah dibutuhkan oleh semua pihak yang mengerti akan prinsip bank tersebut, baik investor, penitip dana, pengusaha, maupun nasabah lain yang membutuhkan jasa pembiayaan dari bank syariah. Dalam rangka memberikan pelayanan yang memuaskan kepada nasabahnya bank syariah berusaha untuk menciptakan produk–produk yang dapat mencukupi segala kebutuhan nasabahnya sesuai dengan syariat Islam. Salah satu kebutuhan primer manusia adalah papan atau tempat
3
tinggal. Rumah adalah surga bagi keluarga. Memiliki sebuah rumah yang penuh berkah merupakan idaman setiap keluarga baik untuk tempat tinggal ataupun untuk bisnis properti. Namun karena keberadaan lahan yang semakin menjadi rebutan belakangan ini dan juga jumlah manusia yang terus bertambah sementara area lahan tetap, bisa dipastikan harganya akan naik dari tahun ke tahun. Sehingga setiap keluarga yang menabung untuk membeli rumah,
seringkali tabungannya tidak pernah cukup untuk
membeli sebuah rumah karena harga rumah yang selalu mengalami kenaikan setiap tahunnya. Selain untuk tempat tinggal, rumah juga dapat dijadikan investasi dan bisnis properti. Dimana salah satu bisnis yang mempunyai prospek bagus di tahun 2010 yaitu bisnis properti. Banyak pengamat dan pelaku bisnis mengatakan bahwa sektor properti merupakan salah satu yang akan mengalami pertumbuhan secara cepat. Pertumbuhan ekonomi Indonesia di tahun 2010 yang diperkirakan mencapai 5% - 5,5% membuat para pelaku bisnis semakin optimis dengan peningkatan sektor properti. Bisnis properti sangat bagus untuk dijadikan sebagai investasi karena bisnis ini mempunyai harga yang relatif stabil bahkan cenderung naik nilai jualnya dan bisa dimanfaatkan (untuk disewa). Karena alasan–alasan di atas, maka bank syariah menciptakan produk yang disebut dengan Kongsi Pemilikan Rumah Syariah (KPRS). Bank Muamalat Indonesia sebagai bank pertama syariah di Indonesia telah menjawab kebutuhan nasabahnya dengan pembiayaan “Rumah Murni
4
Syariah Baiti Jannati”. Untuk memperoleh rumah yang penuh berkah harus didapat dengan rizki yang bersih dan dana yang halal. Akan tetapi sudah sesuaikah produk itu dengan syariah? Seringkali praktik Perbankan Syariah di Indonesia agak berbeda dengan ketentuan hukumnya atau yang dalam bahasa hukum disebut ” terjadi kesenjangan antara das sollen dengan das sein”. Baik itu ditinjau dari ketentuan hukum Islam maupun hukum positif. Sehingga banyak anggapan bahwa KPRS tidak jauh berbeda dengan
KPR pada umumnya ( konvensional )
(Anshori, 2008: ix). Kejelasan akad dalam praktik muamalah penting dan menjadi prinsip karena akan menentukan sah tidaknya muamalah tersebut secara syar’i. Apakah akad yang dipakai adalah jual-beli (tabaduli), akad assalam (meminjamkan barang), akad syirkah (kerja sama), akad muzara’ah (pengelolaan tanah dan bagi hasil), akad ijarah (sewa), mudharabah, wakalah dan seterusnya (Sula, 2004 : 40). Akad kemitraan di bank syariah jelas halalnya sedangkan akad hutang berbunga di bank konvensional jelas ribanya. Allah SWT telah menghalalkan jual beli dan mengharamkan riba (Al-Baqarah : 275). Dalam produk pembiayaan KPRS-nya BMI menggunakan akad almusyarakah wal ijarah. Seperti apa akad itu diterapkan dalam produk KPRS ini. Apakah sudah terhindar dari unsur MAGHRIB (maisyir, gharar, haram, riba) yang telah jelas diharamkan dalam praktik bermuamalah.
Untuk
menjawab
masalah
itu,
penulis
mencoba
5
menganalisisnya
ke
dalam
tugas
akhir
ini
dengan
judul
“IMPLEMENTASI AKAD AL-MUSYARAKAH WAL IJARAH PADA PEMBIAYAAN KONGSI PEMILIKAN RUMAH SYARIAH (KPRS) DI BANK MUAMALAT INDONESIA CABANG PEMBANTU SALATIGA”.
B. Rumusan Masalah Dari latar belakang masalah yang telah diuraikan di atas, penulis merumuskan permasalahan sebagai berikut: 1. Bagaimana skema akad al-musyarakah wal ijarah di BMI Cabang Pembantu Salatiga? 2. Bagaimana implementasi akad al-musyarakah wal ijarah pada pembiayaan KPRS di BMI Cabang Pembantu Salatiga, sesuaikah dengan syariat Islam? 3. Bagaimana perhitungan dalam pembiayaan KPRS di BMI Cabang Pembantu Salatiga?
C. Tujuan dan Kegunaan Adapun tujuan dan kegunaan yang ingin dicapai dari penulisan ini adalah: 1. Tujuan a. Untuk mengetahui skema akad al-musyarakah wal ijarah di BMI Cabang Pembantu Salatiga
6
b. Untuk mengetahui implementasi akad al-musyarakah wal ijarah pada pembiayaan KPRS di BMI Cabang Pembantu Salatiga dan kesesuaiannya dengan syariat Islam c. Untuk mengetahui perhitungan yang digunakan dalam pembiayaan KPRS di BMI Cabang Pembantu Salatiga 2. Kegunaan a. Bagi Penulis 1) Menambah wawasan tentang perbankan syariah di Indonesia 2) Mempraktikkan teori tentang perbankan syariah yang telah dipelajari di bangku perkuliahan 3) Untuk melengkapi dan memenuhi syarat kelulusan program D3 Perbankan Syariah b. Bagi Lembaga Pendidikan (STAIN) 1) Memberikan kontribusi keilmuan sehingga dapat dijadikan referensi bagi para penulis lain 2) Membantu mengembangkan perbankan syariah di Indonesia yang saat ini masih dalam masa pertumbuhan 3) Membantu
memperjuangkan
syariah
Islam
dalam
bermuamalah c. Bagi Bank Muamalat Indonesia Cabang Pembantu Salatiga 1) Memberikan masukan melalui saran dan kritik yang bermanfaat
7
2) Membantu dalam mengambil kebijakan pelaksanaan kinerja perusahaan sebagai bank syariah yang baru saja beroperasi dan pertama di kota Salatiga 3) Membantu menyosialisasikan produk–produk Bank Muamalat Indonesia khususnya produk pembiayaan KPRS
D. Metode Penelitian 1. Lokasi Penelitian Penelitian ini dilakukan di PT. Bank Muamalat Indonesia Cabang Pembantu (Capem) Salatiga, yang beralamat di Jl. Sukowati 19C Kelurahan Kalicacing Sidomukti Salatiga dengan nomer telepon dan atau faximile (0298) 315937, 315939. 2. Jenis dan Pendekatan Penulisan tugas akhir ini menggunakan jenis penelitian kualitatif yaitu penelitian yang bermaksud untuk memahami fenomena tentang apa yang dialami oleh subyek penelitian misalnya perilaku, persepsi, motivasi, tindakan dll, secara holistik, dan dengan cara deskripsi dalam bentuk kata-kata dan bahasa, pada konteks khusus yang alamiah dan dengan memanfaatkan berbagai metode ilmiah (Moleong, 2009: 6). Penelitian lapangan (field research) dianggap sebagai pendekatan luas
dalam
penelitian kualitatif
atau
sebagai
metode
untuk
mengumpulkan data kualitatif. Ide pentingnya adalah peneliti berangkat ke ‘lapangan’ untuk mengadakan pengamatan tentang
8
sesuatu fenomena dalam suatu keadaan alamiah atau “in situ” (Moleong, 2009: 26). Ciri-ciri dari penelitian kualitatif adalah sebagai berikut (Moleong, 2009: 8-13): a. Latar alamiah Melakukan penelitian pada latar alamiah atau pada konteks suatu keutuhan (entity). b. Manusia sebagai alat (instrumen) Peneliti sendiri atau dengan bantuan orang lain merupakan alat pengumpul data utama. c. Metode kualitatif Penelitian kualitatif menggunakan metode kualitatif yaitu pengamatan, wawancara, atau penelaahan dokumen. d. Analisis data secara induktif Penelitian kualitatif menggunakan analisis data secara induktif karena proses induktif lebih dapat menemukan kenyataankenyataan jamak seperti yang terdapat dalam data, analisis induktif lebih dapat membuat hubungan peneliti-responden menjadi eksplisit, dapat dikenal, dan akuntabel, lebih dapat menguraikan latar secara penuh dan dapat membuat keputusan-keputusan tentang dapat tidaknya pengalihan pada suatu latar lainnya, lebih dapat
menemukan
pengaruh
bersama
yang
mempertajam
hubungan-hubungan, dapat memperhitungkan nilai-nilai secara
9
eksplisit sebagai bagian dari struktur analitik. Ciri-ciri analisis data secara induktif yaitu dari yang bersifat spesifik ke umum, dari empiris ke teori, dimana penjabaran-penjabaran yang didapat dari penelitian ditarik suatu kesimpulan. e. Teori dari dasar (grounded theory) Penelitian kualitatif lebih menghendaki arah bimbingan penyusunan teori substantive yang berasal dari data. f. Deskriptif Data yang dikumpulkan adalah berupa kata-kata, gambar, dan bukan angka-angka. Hal ini disebabkan oleh adanya penerapan metode kualitatif dan semua yang dikumpulkan berkemungkinan menjadi kunci terhadap apa yang sudah ditelti. g. Lebih mementingkan proses daripada hasil Hal ini disebabkan oleh hubungan bagian-bagian yang sedang diteliti akan jauh lebih jelas apabila diamati dalam proses. h. Adanya batas yang ditentukan oleh fokus Penelitian kualitatif menghendaki ditetapkannya adanya batas dalam penelitian atas dasar fokus yang timbul sebagai masalah dalam penelitian. i.
Adanya kriteria khusus untuk keabsahan data Penelitian kualitatif meredefinisikan validitas, reliabilitas, dan obyektivitas dalam versi lain dibandingkan dengan yang lazim digunakan dalam penelitian klasik.
10
j.
Desain yang bersifat sementara Penelitian kualitatif menyusun desain yang secara terusmenerus disesuaikan dengan kenyataan di lapangan. Jadi, tidak menggunakan desain yang telah disusun secara ketat dan kaku sehingga tidak dapat diubah lagi.
k. Hasil penelitian dirundingkan dan disepakati bersama Penelitian kualitatif lebih menghendaki agar pengertian dan hasil interpretasi yang diperoleh dirundingkan dan disepakati oleh manusia yang dijadikan sebagai sumber data. E. Sistematika Penulisan BAB I PENDAHULUAN A. Latar Belakang Masalah B. Rumusan Masalah C. Tujuan dan Kegunaan D. Metode Penelitian E. Sistematika Penulisan BAB II KAJIAN PUSTAKA A. Telaah Pustaka B. Landasan Teori BAB III LAPORAN OBYEK A. Gambaran Umum B. Data Deskriptif
11
BAB IV ANALISIS A. Alur Pembiayaan Al-Musyarakah Wal Ijarah BMI B. Implementasi Pembiayaan KPRS BMI Capem Salatiga C. Perhitungan Pembiayaan KPRS di BMI Capem Salatiga BAB V PENUTUP A. Kesimpulan B. Saran
12
BAB II KAJIAN PUSTAKA A. Telaah Pustaka Dalam penelitian Innayah (2006), mengatakan bahwa pembiayaan KPR yang diberikan oleh bank kepada nasabah, digunakan untuk membeli rumah berikut tanahnya untuh dimiliki dan dipergunakan sendiri, sedangkan pelaksanaan pembiayaan KPR dengan menggunakan prinsip murabahah. Sedangkan yang dimaksud dengan murabahah dalam perbankan adalah perjanjian jual beli antara bank dengan nasabah, dimana bank membiayai pembelian barang yang dipesan oleh nasabah dengan membeli barang tersebut dari supplier dan kemudian menjualnya kembali kepada nasabah dengan menambahkan suatu keuntungan. Di dalam penelitian Zulfah (2008), menjelaskan bahwa di Bank BNI Syariah Kantor Cabang Surakarta, pelaksanaan pembiayaan griya (KPRS) dilakukan dengan menggunakan skim murabahah yaitu akad perjanjian jual beli atas rumah antara bank selaku penyedia dengan nasabah yang memesan, untuk membeli rumah dengan cara pembayaran dapat dilakukan secara lumsum/dengan cara angsuran. Dalam jual beli tersebut bank akan memperoleh keuntungan dari margin yang telah ditentukan dengan kesepakatan bersama antara bank dengan nasabah. Dalam penelitian Ikasari (2009), menyebutkan bahwa pembiayaan KPRS di BMI Cabang Solo menggunakan akad musyarakah dan ijarah yang diatur dalam ketentuan Fatwa Dewan Syariah Nasional Majelis
13
Ulama Indonesia No. 08 /DSN-MUI/IV/2000 tentang Pembiayaan Musyarakah dan Fatwa Dewan Syariah Nasional Majelis Ulama Indonesia No. 09/DSN-MUI/IV/2000 tentang Pembiayaan Ijarah, dengan tambahan perjanjian bahwa di akhir masa sewa akan dilakukan pengalihan kepemilikan obyek akad dari bank kepada nasabah dengan pelunasan pembayaran (prinsip akad al-ijarah al- muntahia bit-tamlik). Dalam
penelitian
ini,
penulis
lebih
mengacu
kepada
pengimplementasian akad al-musyarakah wal ijarah pada produk KPRS yang dikeluarkan oleh BMI. Bagaimana BMI dalam menerapkan akad tersebut dalam praktik perbankan. Berbeda dengan bank lain yang menggunakan skim murabahah dalam produk KPRS-nya. Akad musyarakah terjadi saat pembelian
rumah dari developer/penjual,
sedangkan akad ijarah terjadi selama angsuran dimana nasabah sebagai penyewa dari rumah tersebut. B. Landasan Teori 1. Hukum Muamalat Hukum muamalat adalah kaidah-kaidah hukum yang mengatur hubungan hak dan kewajiban dalam hidup bermasyarakat. Dalam hukum muamalat dibicarakan pengertian benda dan macammacamnya, hubungan manusia dengan benda dan macam-macamnya, hubungan manusia dengan benda yang menyangkut hak milik, pencabutan hak milik perikatan-perikatan tertentu, seperti jual beli, utang-piutang, sewa-menyewa dan sebagainya (Basyir, 2000: 12).
14
Prinsip hukum muamalat: a. pada dasarnya segala bentuk muamalat adalah mubah kecuali yang ditentukan lain oleh Al-Qur’an dan sunah Rasul b. muamalat dilakukan atas dasar sukarela tanpa mengandung unsurunsur paksaan c. muamalat dilakukan atas dasar pertimbangan mendatangkan manfaat dan menghindari mudharat dalam hidup masyarakat d. muamalat dilaksanakan dengan memelihara nilai keadilan, menghindari unsur-unsur penganiayaan, unsur-unsur pengambilan kesempatan dalam kesempitan (Basyir, 2000: 15-16). 2. Pengertian Akad Akad adalah suatu perikatan antara ijab dan kabul dengan cara yang dibenarkan syarak yang menetapkan adanya akibat-akibat hukum pada obyeknya. Ijab adalah pernyataan pihak pertama mengenai isi perikatan yang diinginkan, kabul adalah pernyataan pihak kedua untuk menerimanya (Basyir, 2000: 65). Dalam menjalankan suatu perikatan (akad), terdapat rukun dan syarat yang harus dipenuhi. a. Rukun akad Menurut pendapat jumhur, rukun-rukun akad terbagi menjadi: 1) Al-‘aqid Merupakan subyek hukum yang menjalankan akad. Yang dimaksud dengan subyek hukum adalah perbuatan manusia
15
yang dituntut oleh Allah berdasarkan ketentuan hukum syarak. Agar para aqid sebagai subyek hukum dapat mengadakan akad perjanjian secara sah, maka harus memenuhi persyaratan kecakapan bertindak di hadapan hukum. 2) Sighat al-‘aqd Merupakan pernyataan ijab dan kabul (sighat) bertujuan untuk menunjukkan terjadinya akad. Ijab ialah pernyataan pertama yang disampaikan oleh salah satu pihak yang mencerminkan kesungguhan untuk mengadakan perikatan. Kabul ialah pernyataan oleh pihak lain setelah ijab yang mencerminkan persetujuan atau kesepakatan terhadap akad. Ijab-kabul merupakan perbuatan atau pernyataan yang menunjukkan suatu keridhaan dalam perikatan antara dua orang atau lebih sesuai dengan rukun dan syarat yang telah ditetapkan hukum syarak. Di dalam fiqih muamalah telah ditetapkan sejumlah persyaratan umum yang harus dipenuhi dalam setiap sighat akad, yaitu: a) kejelasan makna dalam ijab kabul (jala’ul ma’na), sehingga dapat dipahami jenis akad yang dikehendaki b) kesesuaian antara ijab dan kabul (tathabuq bainal ijab wal qabul)
16
c) ijab dan kabul yang mencerminkan kehendak para aqid (jatmul iradataini)/keridhaan masing-masing pihak d) masing-masing aqid hadir dalam suatu majelis (ittishal alqabul bil ijab) 3) Mahallul ‘aqd Merupakan obyek suatu perikatan yang dapat berupa benda dan atau manfaat dengan ketentuan sebagai berikut: a) obyek akad harus sesuai dengan ketentuan syarak b) obyek akad merupakan milik orang yang melakukan akad c) sesuatu yang dijadikan obyek harus ada dan jelas ketika terjadi akad d) obyek dapat diserahterimakan pada waktu akad e) obyek akad harus suci dari najis dan mutanajis 4) Maudhu’ al-‘aqd Merupakan tujuan atau maksud pokok mengadakan akad. Berbeda akad, maka berbedalah tujuan pokok akad. b. Syarat akad Dalam bermuamalah, hukum asal dari syarat adalah mubah selama tidak bertentangan dengan hukum syarak. 1) terjadinya akad (in’iqad), ketentuan umum dalam rukun-rukun akad dan ketentuan khusus berupa persyaratan tambahan (misal: keberadaan saksi)
17
2) keabsahan akad (shahih), nilai sah oleh syarak kalau ada kesesuaian dengan rukun dan syarat yang telah ditetapkan oleh hukum syarak 3) pelaksanaan akad, kepemilikan sempurna dan kecakapan untuk melakukan perbuatan hukum 4) kepastian (luzum), akad lazim adalah akad yang telah mempunyai kepastian hukum, sehingga tidak ada hak memilih (khiyar) untuk meneruskan atau membatalkan (fasakh) 3. Pengertian Musyarakah Istilah lain dari musyarakah adalah sharikah atau syirkah. Musyarakah adalah kerjasama antara kedua pihak atau lebih untuk suatu usaha tertentu di mana masing-masing
pihak memberikan
kontribusi dana dengan keuntungan dan risiko akan ditanggung bersama sesuai dengan kesepakatan (Sudarsono, 2004:67). Al-musyarakah ada dua jenis yaitu musyarakah pemilikan dan musyarakah akad (kontrak). Musyarakah pemilikan tercipta karena warisan, wasiat, atau kondisi lainnya yang mengakibatkan pemilikan satu aset oleh dua orang atau lebih. Dalam musyarakah ini, kepemilikan dua orang atau lebih berbagi dalam sebuah aset nyata dan berbagi pula dari keuntungan yang dihasilkan aset tersebut. Musyarakah akad tercipta dengan cara kesepakatan dimana dua orang atau lebih setuju bahwa tiap orang dari mereka memberikan modal musyarakah. Mereka pun sepakat berbagi keuntungan dan kerugian.
18
Barang yang mereka beli bersama itu disebut dengan syirkah milik (Antonio, 2000: 91-92). Akad musyarakah (syirkah) mempunyai lima variasi, yakni: mufawadhah, ‘inan, wujuh, ‘abdan, dan mudharabah. Dalam syirkah mufawadhah, para pihak yang berserikat mencampurkan modalnya dalam jumlah yang sama. Sadangkan syirkah ‘inan, para pihak yang berserikat mencampurkan modal dalam jumlah yang tidak sama. Dalam syirkah wujuh, terjadi percampuran antara modal dengan reputasi atau nama baik seseorang. Sedangkan syirkah ‘abdan, di mana terjadi percampuran jasa-jasa antara orang yang berserikat. Syirkah yang kelima adalah syirkah mudharabah dimana terjadi percampuran antara modal dengan jasa (keahlian atau keterampilan) dari pihak-pihak yang berserikat. Menurut Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 21 Tahun 2008 tentang Perbankan Syariah yang dimaksud dengan akad musyarakah adalah akad kerja sama di antara dua pihak atau lebih untuk suatu usaha tertentu yang masing-masing pihak memberikan porsi dana dengan ketentuan bahwa keuntungan akan dibagi sesuai dengan kesepakatan, sedangkan kerugian ditanggung sesuai dengan porsi dana masing-masing. Pengaturan mengenai akad musyarakah dalam hukum positif tertuang dalam pasal 1 angka 13 Undang-undang Nomor 10 Tahun 1998 yang menyebutkan tentang Prinsip Syariah dimana musyarakah
19
termasuk di dalamnya. Secara teknis diatur dalam Fatwa DSN-MUI No. 08/DSN-MUI/IV/2000 tentang Pembiayaan Musyarakah. Di dalamnya mengatur mengenai ketentuan tentang musyarakah seperti pernyataan ijab dan qabul, pihak-pihak yang berkontrak, obyek akad, dan biaya operasional dipersengkatakan. Skema musyarakah:
Nasabah Parsial: Aset Value
Bank Syariah Parsial: Penyaluran dana
PROYEK/USAHA
KEUNTUNGAN/KERUGIAN
Bagi Hasil Keuntungan/Kerugian Sesuai porsi Kontribusi Modal (nisbah)
Skema 1.1 Skema Akad Musyarakah Landasan syariah: a. Al-Qur’an
... 4 Ï]è=›W9$# ’Îû â!%Ÿ2uà° uΜßγsù... “Maka mereka bersekutu dalam yang sepertiga itu...” (QS. anNisaa’: 12)
tÏ%©!$# āωÎ) CÙ÷èt/ 4’n?tã öΝåκÝÕ÷èt/ ‘Éóö6u‹s9 Ï!$sÜn=èƒø:$# zÏiΒ #ZÏVx. ¨βÎ)uρ ... ... 3 öΝèδ $¨Β ×≅‹Î=s%uρ ÏM≈ysÎ=≈¢Á9$# (#θè=Ïϑtãuρ (#θãΖtΒ#u
20
“...dan Sesungguhnya kebanyakan dari orang-orang yang berserikat itu sebahagian mereka berbuat zalim kepada sebahagian yang lain, kecuali orang-orang yang beriman dan mengerjakan amal yang saleh; dan amat sedikitlah mereka ini...” (QS. Shaad: 24) b. Al-Hadits
ْ% َ $َ ِ #ِ "َ ْ ِ ! َ ل َأ َ َ ِ ُ ا ُ ُ َ َ نا َ ل ِإ َ َ ُ َ َ ْ َأ ِ ُه َ ْ َ َة َر َ ْ$ِ / ُ ْ. َ َ ُ +َ ' ِ * َ )َ ' ُ( ُه َنأ َ َ ْن,َ ُ +َ ' ِ * َ )َ ' ُ( ُه َ &ْ َأ ُ َ َ)0ِ 1ِ ْ#َ
Dari Abu Hurairah, Rasulullah saw. bersabda, “Sesungguhnya Allah azza wa jalla berfirman, “Aku pihak ketiga dari dua yang berserikat selama salah satunya tidak mengkhianati lainnya. Apabila salah seorang telah berkhianat terhadap temannya Aku keluar diantara mereka” (HR. Abu Daud dari Abu Hurairah). c. Ijma Ibnu Qudamah dalam kitabnya, al-Mughni, telah berkata, “Kaum
muslimin
telah
berkonsensus
terhadap
legitimasi
musyarakah secara global walaupun terdapat perbedaan pendapat dalam beberapa elemen darinya.”
4. Pengertian ijarah Menurut undang-undang yang sama yang dimaksud dengan akad ijarah adalah akad penyediaan dana dalam rangka memindahkan hak guna atau manfaat dari suatu barang atau jasa berdasarkan transaksi sewa, tanpa diikuti dengan pemindahan kepemilikan barang itu
21
sendiri, sedangkan jika dengan opsi pemindahan kepemilikan barang disebut dengan ijarah muntahiya bittamlik. Al ijarah berasal dari kata Al ajru yang berarti Al ‘Iwadhu (ganti). Menurut pengertian Syara’, al ijarah ialah: “Suatu jenis akad untuk mengambil manfaat dengan jalan penggantian” (Sabiq, 1987: 7). Pengaturan tentang akad ijarah diatur dalam Fatwa DSN-MUI Nomor. 09/DSN-MUI/IV/2000 tentang Pembiayaan Ijarah. Di dalamnya mengatur mengenai rukun dan syarat pembiayaan ijarah, ketentuan obyek ijarah, kewajiban LKS dan nasabah dalam pembiayaan ijarah, dan penyelesaian sengketa. Skema Ijarah:
B. Milik PENJUAL/SUPPLIER
OBYEK SEWA
NASABAH
3. Sewa Milik
2.Beli Obyek Sewa A. Milik
BANK SYARIAH
Skema 1.2 Skema Akad Ijarah Rukun dan syarat ijarah: a. Pernyataan ijab dan kabul
1. Butuh Obyek Sewa
22
b. Pihak-pihak yang berakad (berkontrak): terdiri atas pemberi sewa (lessor, pemilik aset, LKS) dan penyewa (lesee, pihak yang mengambil manfaat dari penggunaan aset, nasabah) c. Obyek kontrak: pembayaran (sewa) dan manfaat dari penggunaan aset d. Manfaat dari penggunaan aset dalam ijarah adalah obyek kontrak yang harus dijamin, karena ia rukun yang harus dipenuhi sebagai ganti dari sewa dan bukan aset itu sendiri e. Sighat ijarah berupa pernyataan dari kedua belah pihak yang berkontrak, baik secara verbal atau dalam bentuk lain yang equivalent, dengan cara penawaran dari pemilik aset (LKS) dan penerimaan yang dinyatakan oleh penyewa (nasabah) (Fatwa DSN MUI, 2000) Landasan syariah: a. Al-Qur’an
#sŒÎ) ö/ä3ø‹n=tæ yy$uΖã_ Ÿξsù ö/ä.y‰≈s9÷ρr& (#þθãèÅÊ÷tIó¡n@ βr& öΝ›?Šu‘r& ÷βÎ)uρ... $oÿÏ3 ©!$# ¨βr& (#þθßϑn=ôã$#uρ ©!$# (#θà)¨?$#uρ 3 Å∃ρá÷èpRùQ$$Î/ Λäø‹s?#u !$¨Β ΝçFôϑ‾=y™ ∩⊄⊂⊂∪ ×ÅÁt/ tβθè=uΚ÷ès? “... dan jika kamu ingin anakmu disusukan oleh orang lain, maka tidak ada dosa bagimu apabila kamu memberikan pembayaran menurut yang patut. bertakwalah kamu kepada Allah dan ketahuilah bahwa Allah Maha melihat apa yang kamu kerjakan” (QS. al-Baqarah: 233)
23
’Îû öΝåκtJt±ŠÏè¨Β ΝæηuΖ÷t/ $oΨôϑ|¡s% ßøtwΥ 4 y7În/u‘ |MuΗ÷qu‘ tβθßϑÅ¡ø)tƒ Οèδr& ΝåκÝÕ÷èt/ x‹Ï‚−Gu‹Ïj9 ;M≈y_u‘yŠ <Ù÷èt/ s−öθsù öΝåκ|Õ÷èt/ $uΖ÷èsùu‘uρ 4 $u‹÷Ρ‘‰9$# Íο4θuŠysø9$# ∩⊂⊄∪ tβθãèyϑøgs† $£ϑÏiΒ ×öyz y7În/u‘ àMuΗ÷qu‘uρ 3 $wƒÌ÷‚ß™ $VÒ÷èt/ “Apakah mereka yang membagi-bagi rahmat Tuhanmu? Kami telah menentukan antara mereka penghidupan mereka dalam kehidupan dunia, dan Kami telah meninggikan sebagian mereka atas sebagian yang lain beberapa derajat, agar sebagian mereka dapat mempergunakan sebagian yang lain. dan rahmat Tuhanmu lebih baik dari apa yang mereka kumpulkan”(QS.Al Zukhruf:32)
b. Al-Hadits
;ا ِ ْ َو َا%َ 8 َ 9َ ْ' ِا%6: و#6 ا76* َ +ِ 1َ ن ا َ س َا ٍ +َ َ ُ َْروَى ا =ُ َ ْ. َم َأ8 َ < ُ Diriwayatkan dari Ibnu Abbas bahwa Rasulullah saw. bersabda, “Berbekamlah kamu, kemudian berikanlah olehmu upahnya kepada tukang bekam itu.” (HR. Bukhari dan Muslim)
@ َ ْ ْا اA ُ ْ َا: ل%6: و#6 ا76* َ +ِ 1َ ن ا َ َ) َ َا ُ ِ ْ ا ِ َ ُ ُ َ َ C َ 8 ِ َ ْ َأنB َ ْ+َ =ُ َ ْ.ْ َ َأ#. ِ
Dari Ibnu Umar bahwa Rasulullah saw bersabda, “Berikanlah upah pekerja sebelum keringatnya kering.” (HR. Ibnu Majah) c. Ijma’ Mengenai disyari’atkan ijarah, semua umat bersepakat, tak seorang ulama pun yang membantah kesepakatan (ijma’) ini,
24
sekalipun ada beberapa orang di antara mereka yang berbeda pendapat, akan tetapi hal itu tidak dianggap (Sabiq, 1987: 11). d. Kaidah Fiqh “Pada dasarnya, semua bentuk muamalah boleh dilakukan kecuali ada dalil yang mengharamkannya.” “Menghindarkan
mafsadat
(kerusakan/bahaya)
didahulukan atas mendatangkan kemaslahatan.”
harus
25
BAB III LAPORAN OBYEK
A. Gambaran Umum 1. Sejarah Berdirinya Bank Muamalat Indonesia (BMI) Cabang Pembantu (Capem) Salatiga Sejarah berdirinya BMI Capem Salatiga tidak terlepas dari sejarah berdirinya BMI pertama kali berdiri di Indonesia. PT Bank Muamalat Indonesia Tbk didirikan pada 24 Rabius Tsani 1412 H atau 1 Nopember 1991, diprakarsai oleh Majelis Ulama Indonesia (MUI) dan Pemerintah Indonesia, dan memulai kegiatan operasinya pada 27 Syawal 1412 H atau 1 Mei 1992. Dengan dukungan nyata dari eksponen Ikatan Cendekiawan Muslim se-Indonesia (ICMI) dan beberapa pengusaha Muslim, pendirian Bank Muamalat juga menerima dukungan masyarakat, terbukti dari komitmen pembelian saham Perseroan senilai Rp 84 miliar pada saat penandatanganan akta pendirian Perseroan. Selanjutnya, pada acara silaturahmi peringatan pendirian tersebut di Istana Bogor, diperoleh tambahan komitmen dari masyarakat Jawa Barat yang turut menanam modal senilai Rp 106 miliar. Dalam rangka memperluas jaringan, BMI membuka kantorkantor cabang di seluruh Indonesia. Salah satu kantor cabang yang telah didirikan adalah Kantor BMI Cabang Semarang. Tidak hanya di
26
kota besar saja, akan tetapi sampai di kota kecil termasuk di Salatiga. Atas pertimbangan untuk memperluas jaringan dan menyiarkan dakwah Islam, BMI telah berdiri di kota Salatiga sebagai kantor cabang pembantu. Kota Salatiga merupakan kota kecil yang mayoritas penduduknya adalah umat Islam. Berada diantara wilayah Semarang dan Solo menjadikan kota ini mempunyai letak yang strategis. BMI Capem Salatiga mulai beroperasi pada tanggal 31 Desember 2010 dengan menggunakan fasilitas yang seadanya. Kantor ini bukan milik sendiri, tetapi masih kontrak. Soft launching diadakan pada tanggal 30 Desember 2010 dan Soft opening tanggal 31 Desember 2010. Peresmian dilaksanakan pada tanggal 14 Januari 2010 yang dihadiri oleh Gubernur Jateng Bibit Waluyo, bersama Regional Manajer BMI Regional Jateng-DIY Donny M. Iskandar, Komisaris BMI Andre Mirza Hartawan, Direktur BMI Adrian A. Gunadi dan Pemimpin Kantor Bank Indonesia Semarang M. Zaeni Aboe Amin, dll. bersamaan dengan peresmian pembukaan 11 kantor layanan BMI Jateng di Semarang.
27
2. Struktur Organisasi BMI Capem Salatiga
PIC Personal in Change
BANKING STAF
CS
TELLER
NON BANKING STAF
BO
AM
SECURITY
OB
DRIVER
Job Description : a. PIC (Personal in Change) 1) Memimpin jalannya Bank Muamalat sesuai dengan tujuan 2) Membuat rencana kerja dan laporan secara periodik 3) Mengendalikan dan mengurus proses harian dan manajemen b. CS (Customer Service) 1) Menjelaskan produk dan jasa kepada calon nasabah yang datang atau melalui telepon 2) Melayani pembukaan, penutupan maupun perubahan rekening dan memastikan bahwa semua sudah sesuai dengan standar perusahaan 3) Menangani keluhan nasabah 4) Menawarkan kepada nasabah produk atau jasa lain (cross selling)
28
5) Menonitor dan menyimpan warkat, buku tabungan dan kartu ATM ke dalam khasanah 6) Melakukan koordinasi dengan bagian lain 7) Mengerjakan instruksi yang diminta atasan yang berkaitan dengan pekerjaannya. c. Teller 1) Melakukan pekerjaan yang berkaitan dengan penerimaan dan penarikan uang 2) Mengatur dan memelihara saldo atau posisi uang kas yang ada dalam tempat khasanah 3) Melayani penyetoran pindah buku dan transfer 4) Melayani penyetoran warkat kliring 5) Melakukan pekerjaan lain sesuai ketentuan pekerjaan d. BO (Back Office) 1) Melakukan instruksi pencairan deposito 2) Memeriksa setoran kliring 3) Menginput transaksi harian 4) Membuat kredit nota atas instruksi yang diterima 5) Laporan pemakaian materi terapan 6) Pencadangan biaya-biaya 7) Mendebet rekening nasabah e. AM (Account Manager) 1) Mencari nasabah funding maupun lending
29
2) Membina hubungan saling menguntungkan antara pihak bank dengan nasabah, seperti: a) Mengidentifikasi kebutuhan nasabah b) Melakukan komunikasi yang intensif dan membantu memberikan solusi bagi nasabah yang berhubungan dengan produk/jasa 3) Bertindak
sebagai
Komite
Pembiayaan
dalam
upaya
pengambilan keputusan pembiayaan 4) Melakukan monitoring, evaluasi, review terhadap kualitas porto folio pembiayaan yang telah diberikan dalam rangka pengamanan atas setiap pembiayaan yang telah diberikan 5) Melayani, menerima tamu (calon nasabah atau nasabah) secara aktif memerlukan pelayanan jasa perbankan 6) Menyusun strategi planning dan selaku marketing/solisitasi nasabah baik dalam rangka penghimpunan sumber dana maupun alokasi pemberian pembiayaan secara efektif dan terarah 7) Berkewajiban
untuk
meningkatakan
mutu
pelayanan
perbankan terhadap nasabah maupun calon nasabah 8) Berkewajiban
untuk
meningkatkan
pengetahuan
ketrampilan untuk membantu kelancaran tugas sehari-hari f. Security 1) Membukakan pintu apabila ada nasabah yang datang
dan
30
2) Menjaga keamanan dan tata tertib kantor 3) Pemeliharaan kantor dan pemeliharaan inventarisasi kantor serta perlengkapan/perbekalan kantor 4) Membantu dalam melayani nasabah g. OB (Office Boy) 1) Bertanggung jawab atas kebersihan kantor 2) Menyediakan minuman dan makanan bagi kru kantor 3) Pembantu umum 4) Pemeliharaan kantor dan pemeliharaan inventarisasi kantor serta perlengkapan/perbekalan kantor h. Driver 1) Mengantar jemput para kru dalam melaksanakan tugas 2) Menjaga agar kondisi kendaraan dinas kantor selalu dalam keadaan siaga 3. Daftar nama kru di BMI Cabang Pembantu Salatiga : a. PIC
: Suparjati
b. AM
: Fadjar Achmar & Intan Kusumawati
c. BO
: Joko Muryanto
d. Teller : Rita Sumartini e. CS
: Cuk Dyah Purnami
f. Security: Ismanto g. Driver : Ilya Ardiana h. OB
: Acep Arnadi
31
4. Visi dan Misi a) Visi: Menjadi bank syariah utama di Indonesia, dominan di pasar spiritual, dikagumi di pasar rasional. b) Misi: Menjadi ROLE MODEL Lembaga Keuangan Syariah dunia dengan penekanan pada semangat kewirausahaan, keunggulan manajemen
dan
orientasi
investasi
yang
inovatif
untuk
memaksimumkan nilai bagi stakeholder. 5. Permodalan Bank Muamalat Indonesia Capem Salatiga merupakan cabang pembantu dari BMI Cabang Semarang. Karena baru mulai beroperasi maka seluruh dana berasal dari BMI Cabang Semarang dengan ditalanggi terlebih dahulu. Jika sudah mengalami keuntungan maka akan didebet melalui rekening antar kantor (RAK). 6. Perkembangan Kinerja Saat ini BMI Capem Salatiga belum mengalami break event point (BEP), karena baru beroperasi kurang lebih enam bulan berjalan, sehingga masih mengalami fase perkenalan. Berikut daftar jumlah nasabah produk pendanaan selama masa beroperasi:
32
BULAN SHARE UMMAT ARAFAH TABUNGANKU DEPOSITO Desember 1 0 0 0 1 Januari 18 3 5 0 1 Februari 24 8 6 1 3 Maret 39 4 11 21 1 April 93 4 9 12 5 Mei 28 5 13 15 5 Total 205 24 44 49 16 Sumber: Bank Muamalat Indonesia Capem Salatiga Tabel 1.1 Jumlah Nasabah Pendanaan BMI Capem Salatiga
Grafik 1.1 Jumlah Nasabah Tabungan Arafah
Grafik 1.2 Jumlah Nasabah Tabungan Ummat
DPLK 0 20 2 4 4 0 30
33
Grafik 1.3 Jumlah Nasabah Tabungan Shar-e
Grafik 1.4 Jumlah Nasabah TabunganKu
Grafik 1.5 Jumlah Nasabah Deposito
34
Grafik 1.6 Jumlah Nasabah DPLK
Diagram 1.1 Prosentase Jumlah Nasabah Pendanaan Dari data di atas, terlihat bahwa jumlah nasabah Shar-E lebih dominan dari produk yang lain yaitu sebesar 56%, disusul oleh produk tabunganKu sebesar 13%, tabungan arafah 12%, DPLK 8%, tabungan ummat 7% dan deposito sebesar 4%. 7. Produk dan Layanan a. Produk Pendanaan 1) Shar-E
35
Merupakan tabungan instan syariah yang memadukan kemudahan akses ATM, Debit dan Phone Banking dalam satu kartu. Shar-E dapat dibeli disemua kantor layanan Bank Muamalat dan di kantor pos online seluruh Indonesia. Hanya dengan Rp 125rb langsung dapat memperoleh satu paket kartu Shar-E dengan saldo awal tabungan Rp 100rb sebagai sarana menabung di Bank Muamalat. Diinvestasikan hanya untuk usaha sektor riil yang halal dengan bagi hasil kompetitif. 2) Ummat Merupakan tabungan dengan akad mudharabah (berbagi hasil) yang mudah dilakukan melalui kantor Bank Muamalat atau gerai muamalat terdekat di seluruh Indonesia. Penarikan dapat dilakukan di seluruh Bank Muamalat, ATM Muamalat, jaringan ATM BCA/PRIMA, ATM Bersama, dan ATM yang tergabung dalam MEPS (Malaysian Electronic Payment System), Maybank Hong Leong Bank, Affin Bank dan Southern bank. Tabungan Ummat dengan kartu ATM juga berfungsi sebagai akses debit di seluruh merchant Debit BCA/PRIMA di seluruh Indonesia. Nasabah memperoleh bagi hasil yang berasal dari pendapatan bank atas dana tersebut. 3) Tabungan Haji Arafah Merupakan tabungan untuk mewujudkan niat nasabah menunaikan ibadah haji secara terencana sesuai dengan
36
kemampuan keuangan dan waktu yang diinginkan. Dilengkapi dengan fasilitas asuransi jiwa dan pelaksanaannya insyAllah dapat dilakukan dengan dukungan pemerintah. Dengan keistimewaan tersebut nasabah tabungan haji arafah bisa memilih jadwal waktu keberangkatannya sendiri dengan setoran tetap setiap bulan. Bila penabung meninggal dunia maka ahli waris berhak menggantikan keberangkatannya. Tabungan Haji Arafah juga memudahkan nasabah untuk memperoleh porsi keberangkatan (sesuai dengan ketentuan Depag) dengan jumlah dana Rp 25jt. Karena Bank Muamalat telah online dengan siskohat Depag RI. Tabungan Haji Arafah memberikan kenyamanan lahir batin karena dana yang disimpan akan dikelola secara syariah. 4) Giro Wadiah Merupakan titipan dana pihak ketiga berupa simpanan yang penarikannya dapat dilakukan setiap saat dengan menggunakan
cek,
bilyet
giro
dan
pemindahbukuan.
Diperuntukkan bagi nasabah pribadi maupun perusahaan untuk mendukung aktivitas usaha. Dengan fasilitas kartu ATM dan Debit, tarik tunai bebas biaya diseluruh jaringan ATM BCA/PRIMA dan ATM Bersama, akses di seluruh merchant Debit BCA/PRIMA dan fasilitas SalamMuamalat serta Muamalat Mobile Banking (untuk layanan otomatis cek saldo,
37
informasi histori transaksi, transfer antar rekening sampai dengan Rp 50 jt dan berbagai pembayaran). 5) Deposito Mudharabah Merupakan jenis investasi bagi nasabah perorangan dan badan hukum dengan sistem bagi hasil. Dananya akan dikelola melalui
pembiayaan
sektor
riil
yang
halal
sehingga
memberikan bagi hasil yang menguntungkan. Tersedia dalam jangka waktu 1, 3, 6 dan 12 bln. Dapat diperpanjang secara otomatis (Automatic Roll Over) pada saat jatuh tempo dan dijamin pemerintah melalui Lembaga Penjamin Simpanan (LPS). 6) Deposito Fulinves (US Dollar dan Rupiah) Merupakan jenis investasi yang dikhususkan bagi nasabah perorangan, dengan jangka waktu 6 dan 12 bln dengan nilai minimal USD 500 dengan fasilitas asuransi jiwa yang dapat diperpanjang secara otomatis dan dapat dipergunakan sebagai jaminan pembiayaan atau untuk referensi Bank Muamalat. Nasabah memperoleh bagi hasil setiap bulan. 7) DPLK Muamalat Dana Pensiun Muamalat dapat diikuti oleh mereka yang berusia minimal 18 th, atau sudah menikah, dan pilihan usia pensiun 45-65 th dengan iuran sangat terjangkau yaitu minimal Rp 50 rb/bulan dan pembayaran dapat didebet secara
38
otomatis dari rekening Bank Muamalat, datang langsung ke Bank Muamalat atau dapat ditransfer dari bank lain. Peserta juga dapat mengikuti program wasiat ummat yang selama kepesertaannya dilindungi asuransi jiwa sebesar nilai dan premi tertentu. Dengan asuransi ini, keluarga peserta akan memperoleh dana pensiun sebesar yang diproyeksikan sejak awal jika peserta meninggal dunia sebelum memasuki masa pensiun. 8) TabunganKu Merupakan
tabungan
untuk
perorangan
dengan
persyaratan mudah dan ringan yang diterbitkan secara bersama oleh bank-bank di Indonesia guna menumbuhkan budaya menabung serta meningkatkan kesejahteraan masyarakat. b. Produk Penanaman Dana 1) Penanaman dana dengan konsep bagi hasil a) Musyarakah Merupakan kerjasama antar dua pihak atau lebih untuk usaha tertentu, dimana masing-masing pihak memberikan krontribusi
dana
kesepakatan
bahwa
(atau
amal/ekspertise)
keuntungan
ditanggung
dengan sesuai
kesepakatan dan resiko ditanggung sesuai kontribusi (Q.S Shaad: 24). Jenis usaha yang dapat dibiayai antara lain
39
perdagangan, industri/manufacturing, usaha atas dasar kontrak, dan lain-lain berupa modal kerja dan investasi b) Mudharabah Merupakan kerjasama antar bank dengan mudharib (nasabah) yang mempunyai keahlian atau keterampilan untuk mengelola usaha. Dalam hal ini pemilik modal (shahibul maal) menyerahkan modalnya kepada pekerja atau pedagang (mudharib) untuk dikelola. Jenis usaha yang
dapat
dibiayai
antara
lain
perdagangan,
industri/manufacturing, usaha atas dasar kontrak, dan lainlain berupa modal kerja dan investasi
2) Penanaman dana dengan konsep sewa a) Ijarah Merupakan perjanjian antara bank (muajir) dengan nasabah (mustajir) sebagai penyewa suatu barang milik bank dan bank mendapatkan imbalan jasa atau barang yang disewakan b) Ijarah Muntahiyah bi Tamlik Merupakan perjanjian antara bank (muajir) dengan nasabah (mustajir) sebagai penyewa. Mustajir/penyewa setuju akan membayar uang sewa selama masa sewa yang
40
diperjanjikan dan bila sewa berakhir, penyewa mempunyai hak opsi untuk memindahkan objek sewa tersebut.
3) Penanaman dana dengan konsep jual beli a) Murabahah Fasilitas penyaluran dana dengan sistem jual beli. Jual beli barang pada harga asal dengan tambahan keuntungan yang disepakati. Harga jual tidak boleh berubah selama masa perjanjian (Q.S An Nisaa’: 29) Bank akan membelikan barang-barang halal apa saja yang nasabah butuhkan kemudian menjualnya kepada nasabah untuk diangsur sesuai dengan kemampuan nasabah. Produk ini dapat digunakan untuk memenuhi kebutuhan usaha (modal kerja dan investasi: pengadaan barang modal seperti mesin, peralatan, dll) maupun pribadi (misalnya pembelian kendaraan bermotor, rumah, dll). c) Salam Merupakan
pembelian
barang
yang
diserahkan
kemudian hari dimana pembayaran dilakukan di muka secara tunai (Q.S Al Baqarah: 282) d) Istishna Merupakan jual beli dimana shaani (produsen) ditugaskan untuk membuat suatu barang (pesanan).dari
41
musthashni (pemesan). Istishna’ sama dengan salam yaitu dari segi obyek pesanannya yang harus dibuat atau dipesan terlebih dahulu dengan cirri-ciri khusus. Perbedaannya hanya pada sistem pembayaran dapat dilakukan di awal, di tengah atau di akhir pemesanan B. Data Deskriptif Baiti Jannati adalah fasilitas penanaman dana dalam bentuk kerja sama pemilikan rumah sesuai syariah dengan berbagai keuntungan sebagai berikut : 1. Pemenuhan aspek syariah/halal dan bebas riba 2. Porsi awal nasabah minimal 20% dari harga rumah 3. Jangka waktu pembiayaan hingga 15 tahun 4. Untuk rumah, ruko, rukan dan apartemen 5. Plafon sampai dengan Rp 10 Milyar 6. Cicilan fleksibel 7. Persyaratan dokumen yang harus dipenuhi untuk aplikasi: NO. JENIS DOKUMEN
Pegawai
Wiraswasta Profesional
I.
Data Pribadi
a.
Aplikasi Permohonan
√
√
√
b.
KTP Pemohon & Suami / Istri + Penjamin
√
√
√
c.
Kartu Keluarga
√
√
√
d.
Surat Keterangan Ganti Nama (bagi WNI Keturunan)
√
√
√
e.
Akte Nikah / Cerai (bagi yang sudah menikah / cerai)
√
√
√
42
f.
NPWP Pribadi / Perusahaan
√
√
√
g.
Surat Persetujuan Suami / Istri + Penjamin
√
√
√
II. Data Penghasilan a.
Slip asli gaji terakhir / surat keterangan penghasilan
√
-
-
b.
Surat keterangan lamanya bekerja dan jabatan terakhir dari perusahaan / copy SK Pengangkatan Pegawai
√
-
-
c.
SPT Pajak 1 tahun terakhir
-
√
√
d.
Rekening Koran / tabungan 3 bulan terakhir
√
√
√
e.
Akte pendirian dan perubahannya
-
√
√
f.
Neraca dan laba rugi / informasi keuangan terakhir
-
√
√
g.
Ijin-ijin usaha yaitu TDP dan SIUPP
-
√
√
III. Data Jaminan a.
Sertifikat HGB / SHM
√
√
√
b.
IMB
√
√
√
c.
PBB (tahun terakhir)
√
√
√
√
√
d. Covernote notaris √ Sumber: Bank Muamalat Indonesia Capem Salatiga
Tabel 1.2 Persyaratan Pembiayaan Baiti Jannati √ = diperlukan
- = tidak diperlukan
43
8. Proyeksi Angsuran
Pembiayaan (Rp) 50,000,000 75,000,000 100,000,000 125,000,000 150,000,000 175,000,000 200,000,000 225,000,000 250,000,000 275,000,000 300,000,000 325,000,000 350,000,000 375,000,000 400,000,000 425,000,000 450,000,000 475,000,000 500,000,000
PROYEKSI ANGSURAN Angsuran (Rp) 5 tahun 10 tahun 1,137,650 746,550 1,706,480 1,119,830 2,275,300 1,493,100 2,844,130 1,866,380 3,412,960 2,239,660 3,981,790 2,612,940 4,550,600 2,986,200 5,119,440 3,359,490 5,688,260 3,732,760 6,257,100 4,106,050 6,825,920 4,479,320 7,394,750 4,852,600 7,963,580 5,225,880 8,532,400 5,599,150 9,101,230 5,972,430 9,670,060 6,345,710 10,238,880 6,718,980 10,807,710 7,092,260 11,376,520 7,465,520
15 tahun 632,620 948,930 1,265,240 1,581,550 1,897,860 2,214,170 2,530,480 2,846,790 3,163,100 3,479,420 3,795,720 4,112,040 4,428,340 4,744,660 5,060,970 5,377,280 5,693,590 6,009,900 6,326,200
Sumber: Bank Muamalat Indonesia Capem Salatiga Tabel 1.3 Proyeksi Angsuran Pembiayaan KPRS
44
BAB IV ANALISIS
Baiti Jannati (Rumahku Surgaku) adalah brand dari produk pembiayaan KPR Syariah Bank Muamalat Indonesia. Produk ini merupakan salah satu produk andalan BMI yang banyak peminatnya, karena berhubungan dengan kebutuhan primer calon nasabah yaitu papan. Akad yang digunakan dalam KPR Syariah BMI adalah akad al-musyarakah wal ijarah atau disebut dengan musyarakah mutanaqisah (decreasing participation), yaitu kombinasi antara musyarakah dengan ijarah (perkongsian dengan sewa). Dalam akad ini, kedua belah pihak yang berkongsi menyertakan modalnya masing-masing sebagai bentuk akad kemitraan. A. Alur Pembiayaan Al-Musyarakah Wal Ijarah Bank Muamalat Indonesia Dalam akad ini kedua belah pihak yang berkongsi menyertakan modalnya masing-masing. Nasabah minimal memberikan kontribusi modal sebesar 20% dari harga jual rumah dan pihak bank memberikan kontribusi modal 80% atau sisa dari kontribusi nasabah yang merupakan kesepakatan bersama. Dengan modal 100% keduanya membeli suatu aset (rumah). Hal ini yang disebut dengan akad musyarakah. Rumah tersebut kemudian disewakan ke nasabah sebagai pemilik modal terkecil dengan harga sewa yang telah disepakati bersama. Hal ini yang disebut dengan akad ijarah. Karena nasabah bermaksud untuk memiliki rumah tersebut
45
pada akhir kontrak, maka ia tidak mengambil bagian sewa miliknya, tetapi seluruhnya diserahkan ke BMI sebagai upaya penambahan prosentase modal miliknya. Dengan demikian prosentase modal nasabah akan bertambah dan pihak BMI berkurang, demikian seterusnya hingga nasabah memiliki 100% dari modal perkongsian (hasil wawancara dengan account manager BMI Capem Salatiga pada tanggal 2 Juni 2010). NASABAH
BMI
RUMAH
Akad Musyarakah (Syirkatul Milk)
Akad Ijarah
Bayar ujrah Ijarah & Bayar Cicilan Musyarakah (Syirkatul Milk)
Skema 1.3 Skema Akad Al-Musyarakah Wal Ijarah Dari hasil wawancara dengan pihak BMI dan juga skema yang ada, pelaksanaan akad al-musyarakah wal ijarah pada produk KPRS telah sesuai dengan syariat Islam yaitu al-musyarakah terjadi saat kedua pihak (BMI dan nasabah) melakukan kerjasama dalam pembelian rumah dengan
46
menyalurkan dana masing-masing. Sedangkan akad ijarah terjadi selama nasabah menyewa rumah tersebut dengan membayar uang sewa tiap bulannya. B. Implementasi Pembiayaan KPRS BMI Capem Salatiga Sebelum membahas pelaksanaan pembiayaan KPRS di BMI Capem Salatiga, terlebih dahulu akan dibahas mengenai syarat-syarat yang harus dipenuhi oleh nasabah. 1. Syarat pembiayaan KPRS Bank Muamalat Indonesia Pembiayaan KPRS adalah pembiayaan yang ditujukan untuk pembelian rumah yang tidak bertentangan dengan syariah dan disetujui oleh pihak bank. Rumah yang dibeli minimal harus 90% siap huni.
Dalam
pembiayaan
ini,
nasabah
berhak
menentukan
penjual/developer dan rumah sendiri, dengan catatan harus memenuhi kualifikasi yang telah ditentukan oleh bank dan bank dapat menolak pengajuan developer dan rumah dari nasabah apabila tidak memenuhi kualifikasi. Oleh karena itu, dalam pembiayaan ini harus memenuhi rukun dan syarat-syarat yang telah ditentukan oleh pihak BMI Capem Salatiga. Pembiayaan KPRS ditujukan kepada pemohon warga negara Indonesia yang memiliki usia minimal 21 (dua puluh satu) tahun atau telah menikah dan berwenang melakukan tindakan hukum (telah dewasa/baligh menurut hukum dan tidak dibawah pengampuan).
47
Memiliki penghasilan yang menurut perhitungan bank dapat menjamin kelangsungan pembayaran angsuran sampai pembiayaan lunas. Penghasilan tersebut baik bersifat tetap (gaji bulanan) maupun tidak tetap (penghasilan tambahan). Mempunyai pekerjaan tetap (sebagai pegawai maupun pekerjaan lainnya yang memperoleh gaji tetap) atau wiraswasta dengan masa kerja minimal 2 (dua) tahun. Tidak memiliki pembiayaan bermasalah baik di BMI maupun di bank lainnya. Pada umumnya dengan mengisi aplikasi permohonan, pas foto terbaru 3 x 4 suami-istri, foto kopi KTP yang berlaku suami-istri, foto kopi KK, foto kopi surat nikah bagi yang sudah menikah, foto kopi buku tabungan/rekening koran, foto kopi NPWP pribadi (pembiayaan ≥ Rp 100juta). Untuk syarat pegawai harus ada foto kopi pengangkatan awal dan akhir suami-istri, slip gaji asli suami-istri, surat keterangan asli dari atasan/pimpinan, foto kopi kartu pegawai (bila ada) dan surat kuasa potong gaji dari bendahara (untuk kolektif). Sedangkan untuk wiraswasta harus ada foto kopi akte pendirian perusahaan, foto kopi SIUP/HO/TDP/Izin praktik untuk profesi (Dokter, Notaris), foto kopi NPWP perusahaan, laporan keuangan 3 (tiga) bulan terakhir, foto kopi rekening koran/tabungan 6 (enam) bulan terakhir, foto kopi KTP pengurus.
48
BMI juga menerapkan jaminan/agunan seperti halnya bank-bank konvensional Bentuk jaminan terdiri atas jaminan perorangan dan jaminan kebendaan. Penerapan jaminan perorangan pada BMI sama dengan yang dilakukan oleh bank konvensional bahwa jaminan perorangan dapat ditetapkan untuk semua jenis pembiayaan yang dikeluarkan oleh BMI. Pentingnya jaminan atas pembiayaan pada BMI ini karena bank ingin mendapat kepastian bahwa pembiayaan yang diberikan kepada debitur dapat diterima kembali sesuai dengan syarat-syarat yang telah disetujui bersama. Penerapan jaminan pada BMI tidak bertentangan dengan syariat Islam sebagaimana firman Allah dalam Q.S Al-Baqarah: 283 (Sumitro, 2004: 114-115). Besarnya nilai jaminan minimal 125% dari jumlah pembiayaan, baik itu berupa sertifikat maupun BPKB. Untuk syarat jaminan dalam pembiayaan KPRS berupa surat keterangan harga jual (penawaran) dari developer/penjual, foto kopi sertifikat Hak Milik/SHGB (rumah yang akan dibeli, foto kopi IMB (IPT atau Bukti Pengurusan) dan foto kopi PBB tahun terakhir. Dalam pembiayaan, faktor penting yang harus diperhatikan adalah keyakinan bank atas kemampuan dan kesanggupan nasabah untuk melunasi kewajibannya (pembiayaan) sesuai dengan yang telah disepakati bersama. Untuk itu sebelum memberikan pembiayaan, bank harus
melakukan
penilaian
secara
cermat
terhadap
watak,
kemampuan, modal, prospek usaha dan agunan/jaminan nasabah. Hal
49
ini sesuai dengan prinsip kehati-hatian 5C (character, capacity, capital, collateral dan condition of economy) dalam memberikan persetujuan pembiayaan. Biaya pra realisasi, nasabah dikenakan biaya pemprosesan sebelum akad yaitu biaya administrasi sebesar 1,5 % dari pembiayaan,
notaris
(legalisasi
akad)
sesuai
dengan
plafon
pembiayaan, dan pembukaan 2 (dua) rekening shar-e (untuk nasabah dan developer) sebesar Rp 250.000,-. Dengan pembukaan rekening ini berarti secara tidak langsung bank tidak hanya berperan sebagai pembiayaan tetapi juga dapat meningkatkan sumber pendanaan bank. Semua transaksi melalui rekening shar-e termasuk dalam pembayaran angsuran. Sedangkan besarnya angsuran tergantung pada jangka waktu pembiayaan yang bersifat efektif. Angsuran berlaku sejak akad pembiayaan ditandatangani antara pihak nasabah dengan pihak bank hingga berakhirnya jangka waktu pembiayaan. Dalam hal perhitungan angsuran bagi hasil dan sewa, bank menggunakan perhitungan sistem flat. Pembebanan bagi hasil dan sewa terhadap nilai pokok pembiayaan yang bersifat tetap tanpa dipengaruhi menurunnya jumlah nilai pokok pembiayaan.
50
2. Prosedur pembiayaan al-musyarakah wal ijarah Bank Muamalat Indonesia Dalam pelaksanaan pembiayaan al-musyarakah wal ijarah ada tahap-tahap yang harus dilalui agar tidak ada masalah kedepannya, yaitu: a. Pengajuan Permohonan Pembiayaan Tahap awal pembiayaan adalah calon nasabah mengajukan permohonan pembiayaan KPRS kepada BMI secara tertulis, yaitu dengan mengisi Formulir Permohonan Pembiayaan KPR Syariah, baik untuk pembiayaan baru, perubahan atau take over. Formulir permohonan pembiayaan berisi tentang jumlah pembiayaan yang akan diajukan dan jangka waktu yang diinginkan calon nasabah. Jumlah minimal pembiayaan yang dapat diberikan oleh BMI adalah sebesar Rp 50jt, sedangkan untuk jangka waktu minimal 5 (lima) tahun dan maksimal 15 (lima belas) tahun. Selanjutnya berisi tentang data pribadi calon nasabah, data pekerjaaan, data suami/istri, data keuangan, pinjaman lain selain di BMI, data kekayaan, simpanan/rekening di bank, data jaminan dan referensi. b. Analisis Pembiayaan Setelah permohonan pembiayaan diajukan kepada Bank Muamalat
Indonesia,
maka
tahap
selanjutnya
adalah
penganalisisan permohonan pembiayaan oleh account manager dan bagian support, dengan melakukan verifikasi terhadap
51
kelengkapan data calon nasabah termasuk didalamnya checklist, BI cheking, OTS (On The Spot), telepon, appraisal, master DUP (Daftar
Usulan
Permohonan)
dan
PAP
(Paket
Analisa
Pembiayaan). Analisis yang dilakukan berupa pemeriksaan kebenaran atau validitas formulir permohonan pembiayaan KPRS dan lampiran, khususnya lampiran yang berupa fotokopi harus dilakukan pencocokan dengan aslinya. Selanjutnya bagian support melakukan taksasi terhadap rumah yamg akan dibeli oleh calon nasabah, yaitu dengan menaksasi harga jual rumah yang sebenarnya. Dalam memberikan pembiayaan kepada calon nasabah, bank harus berpegang pada prinsip kehati-hatian, prinsip-prinsip pembiayaan syariah dan ketentuan-ketentuan bank yang berlaku. Sebagaimana tertuang dalam Pasal 23 ayat (1) dan (2) Undangundang Nomor 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah yang menyebutkan bahwa dalam kelayakan penyaluran dana, sebelum menyalurkan dana kepada calon nasabah penerima fasilitas, bank harus mempunyai keyakinan atas kemauan dan kemampuan calon nasabah penerima fasilitas untuk melunasi seluruh kewajiban pada waktunya. Untuk memperoleh keyakinan tersebut, bank syariah wajib melakukan penilaian yang seksama terhadap watak, kemampuan, modal, agunan dan prospek usaha dari calon nasabah penerima fasilitas.
52
c. Persetujuan Pembiayaan Setelah menganalisis data calon nasabah dan pihak bank meyakini kebenaran dari data-data tersebut, maka hasil laporannya diserahkan kepada support. Wewenang untuk memutuskan diterima atau tidaknya permohonan pembiayaan ada pada Komite Pembiayaan. Komite Pembiayaan akan mengkaji rekomendasi pembiayaan yang sebelumnya telah dibuat oleh support. d. Pengikatan Setelah
Komite
Pembiayaan
setuju
atas
fasilitas
pembiayaan KPRS tersebut, kemudian dilakukan pengikatan. Tahap pengikatan pembiayaan merupakan tahap dilakukannya penandatanganan akad pembiayaan KPRS yang dilakukan di hadapan notaris yang telah ditunjuk oleh Bank Muamalat Indonesia. Pengikatan ini terjadi karena syarat-syarat yang diajukan nasabah sesuai dengan permintaan BMI dan terjadi kesepakatan besarnya angsuran bagi hasil dan ujrah ijarah. Proses pengikatan dilakukan pada hari dan tempat yang sama oleh pihak BMI, calon nasabah, dan developer. Dalam penandatanganan akad juga dilakukan pengikatan atas jaminan yang berfungsi untuk memberikan hak dan kewajiban kepada bank untuk memperoleh pelunasan dari jaminan apabila calon nasabah melakukan wanprestasi dan penutupan asuransi.
53
e. Pencairan Fasilitas Pembiayaan Setelah akad pembiayaan KPRS ditandatangani, barulah dana dapat dicairkan, namun nasabah tidak menerima dana yang dicairkan tersebut dalam bentuk nyata, melainkan dana tersebut dimasukkan ke dalam rekening developer yang sebelumnya telah membuka rekening shar-e di Bank Muamalat Indonesia sebagai salah satu syarat pengajuan pembiayaan. f. Pembayaran Angsuran Pembayaran angsuran harus dilakukan oleh nasabah kepada bank setiap bulannya sebesar harga angsuran yang telah disepakati dengan bank. Pembayaran angsuran tidak secara langsung diberikan nasabah dalam wujud nyata tetapi didebet dari rekening shar-e nasabah yang ada di Bank Muamalat Indonesia. setelah nasabah melakukan seluruh kewajiban sehubungan dengan seluruh fasilitas pembiayaan yang diterima dari bank, maka bank berkewajiban mengembalikan harta nasabah yang selama masa laku pembiayaan dijadikan jaminan pembiayaan. Status rumah itupun menjadi milik nasabah sebagai akibat dari adanya akad musyarakah mutanaqisah. 3. Analisis kesesuaian pembiayaan KPRS dengan syariat Islam Pelaksanaan pembiayaan KPRS yang dilaksanakan di BMI dengan menggunakan akad al-musyarakah wal ijarah ini, telah sesuai dengan peraturan yang dikeluarkan oleh Bank Indonesia yaitu Peraturan Bank
54
Indonesia Nomor 7/46/PBI/2005 Tentang Akad Penghimpunan dan Penyaluran Dana Bagi Bank yang Melaksanakan Kegiatan Usaha Berdasarkan Prinsip Syariah. Berkenaan
dengan
prinsip
syariah
dalam
bermuamalah,
pelaksanaan pembiayaan ini, juga telah sesuai dan tidak bertentangan dengan prinsip syariah. Kegiatan operasional pembiayaan tersebut tidak mengandung unsur-unsur yang dilarang syariat Islam yaitu maisyir, gharar, haram dan riba, atau biasa disingkat dengan MAGHRIB. a. Maisyir Unsur pertama yang dilarang oleh Islam adalah adanya maisyir atau biasa disebut judi/untung-untungan. Kata maisyir dalam bahasa Arab arti secara harfiah adalah memperoleh sesuatu dengan sangat mudah tanpa kerja keras atau mendapat keuntungan tanpa bekerja. Disebabkan kejahatan judi itu lebih parah keuntungan yang diperolehnya, maka dalam Al-Quran, Allah SWT sangat tegas
dalam
melarang maisyir (judi/semacamnya).
Dalam
perbankan syariah, kaidah pelarangan judi atau maisyir tercermin dari kegiatan bank yang melarang investasi yang tidak memiliki kaitan dengan sektor riil. Khususnya dalam produk pembiayaan KPRS BMI Capem Salatiga ini, dengan adanya perkongsian dalam pemilikan rumah yang menggunakan skim akad al-musyarakah wal ijarah menunjukkan bahwa pihak bank dan nasabah
55
melakukan kerjasama dalam pemilikan rumah sebagai bentuk dari tolong-menolong (kemitraan). Adanya kejelasan juga keterbukaan pihak bank dalam akad (perjanjian) dapat menghilangkan unsur maisyir bagi nasabahnya. Ketulusan dalam akad merupakan adanya suatu itikad baik dari kedua belah pihak. Pada saat awal penandatanganan akad, nasabah telah mengetahui dan menyetujui jumlah angsuran yang harus dibayar tiap bulannya sebagai cicilan ujrah ijarah dan cicilan musyarakah (syirkatul milk). Pada pembiayaan KPRS, bank dan nasabah sama-sama diuntungkan. Pihak bank mendapatkan keuntungan dari bagi hasil musyarakah dan ujrah ijarah yang dibayar nasabah, dan nasabah telah diuntungkan oleh bank dengan kepemilikan rumah melalui sistem pembayaran angsuran dan waktu pelunasan cukup lama. Dengan demikian, implementasi produk pembiayaan KPRS ini telah bersih dari unsur maisyir dan sesuai dengan prinsip-prinsip syariat Islam. Hal ini ditunjukkan dengan adanya konsep kemitraan dalam bermusyarakah, adanya keterbukaan dari pihak BMI Capem Salatiga atas besarnya jumlah angsuran dan adanya upaya saling menguntungkan antara kedua belah pihak. b. Gharar Unsur kedua yang dilarang dalam bermuamalah adalah gharar atau ketidakjelasan dan ketidakpastian. Gharar dari segi fiqih
56
berarti
penipuan
dan
tidak
mengetahui
barang
yang
diperjualbelikan dan tidak dapat diserahkan. Gharar terjadi apabila kedua belah pihak saling tidak mengetahui apa yang akan terjadi
nantinya.
Suatu
kontrak
yang
dibuat
berasaskan
pengandaian (ihtimal) semata. Kaidah pelarangan gharar yaitu dengan mengutamakan transparansi dalam bertransaksi. Pihakpihak yang terkait dalam akad perjanjian haruslah sejauh mungkin sadar dan mengetahui akan keuntungan dan kerugian dalam akad tersebut. Sebelum penandatanganan akad, nasabah harus memahami klausula yang ada dalam akad sehingga terbebas dari gharar. Dalam proses penandatanganan akad KPRS di BMI Capem Salatiga, nasabah telah dijelaskan akan hak dan kewajibannya sebelum, selama dan sesudah akad berakhir. Sehingga tidak adanya hal yang ditutupi oleh bank. Obyeknya pun jelas yaitu rumah siap huni yang didapat dari perkongsian antara BMI Capem Salatiga dengan nasabah dan selanjutnya berupa obyek manfaat dari sewa rumah milik perkongsian tersebut. Pada akhir pembayaran, maka rumah tersebut akan menjadi milik nasabah secara sah. Dalam pembayaran, pihak BMI Capem Salatiga menetapkan angsuran tiap bulannya berdasarkan jumlah pembiayaan yang diajukan dan jangka waktu pelunasannya. Apabila nasabah
57
mengalami keterlambatan atau nunggak dalam pembayarannya, maka nasabah dikenai denda yang relatif kecil dan itupun disalurkan ke baitulmaal muamalat sebagai dana sosial dan untuk kegiatan sosial di masyarakat. c. Haram Unsur ketiga yang dilarang adalah haram yaitu transaksi yang obyeknya diharamkan dalam syariah. Pembiayaan KPRS di BMI Capem Salatiga yang menjadi obyek akad adalah rumah yang berasal dari dana yang halal dan jelas status kepemilikannya. Jika rumah tersebut dalam masalah atau sengketa, maka BMI Capem Salatiga akan menolak dan tidak akan memberikan pembiayaan. d. Riba Unsur terakhir yang harus dihindari adalah riba. Secara bahasa riba bermakna ziyadah (tambahan). Secara umum, riba adalah pengambilan tambahan, baik dalam transaksi jual-beli maupun pinjam-meminjam secara batil atau bertentangan dengan prinsip muamalat dalam Islam. Implementasi skim pembiayaan kPRS BMI Capem Salatiga dapat dilihat dari akad yang digunakan yaitu al-musyarakah wal ijarah. Dimana nasabah harus membayar pada bank dengan sistem angsuran berdasarkan jangka waktunya. Nasabah telah mengetahui harga jual/harga pokok dari developer dan jumlah porsi dana yang diberikan oleh BMI Capem
58
Salatiga berikut bagi hasil dan sewa yang diambil oleh bank. Dari segi pembayarannya, adanya kepastian angsuran sesuai dengan akad, sehingga pembayarannya tidak dipengaruhi oleh turun naiknya tingkat suku bunga seperti yang berlaku di bank konvensional. Besarnya angsuran berdasar sistem flat sehingga nilainya tetap sampai akhir pembayaran. Dengan demikian praktik pembiayaan KPRS BMI Capem Salatiga telah terhindar dari unsur riba (tambahan). Salah satunya dapat dilihat dari besarnya angsuran tiap bulan yang tetap tanpa dipengaruhi unsur-unsur ekonomi mikro dan makro. C. Perhitungan Pembiayaan KPRS di BMI Capem Salatiga Dalam pembiayaan KPRS dengan akad al-musyarakah wal ijarah di Bank Muamalat Indonesia Capem Salatiga ini, berarti kedua belah pihak harus sama-sama memberikan porsi modalnya dalam pembelian rumah dari developer. Di BMI Capem Salatiga maksimal pihak bank memberikan porsi sebesar 80% dari harga jual rumah tersebut dan nasabah minimal 20%. Sedangkan besarnya bagi hasil dan ujrah/sewa tergantung kepada jangka waktu pembiayaan yang diajukan dan itu sudah menjadi satu paket dalam daftar angsuran. Tentunya itu juga tergantung dengan kesepakatan antara pihak BMI Capem Salatiga dengan nasabah. Sehingga di dalam angsuran itu sudah termasuk pembayaran pembiayaan beserta bagi hasil dan ujrah dari penyewaan rumah yang ditempati nasabah.
59
Misalnya, seorang nasabah akan membeli rumah dari developer dengan harga yang ditawarkan adalah sebesar Rp 100 juta. Atas hal ini nasabah mengajukan pembiayaan ke BMI Capem Salatiga dalam jangka waktu 10 (sepuluh) tahun. Namun tidak seluruh dana dapat diberikan oleh pihak BMI, tetapi hanya maksimal 80%. Katakanlah dalam kasus ini, BMI memberikan porsi dana sebesar 75% dari harga tersebut dan nasabah sebesar 25%-nya. Harga jual rumah Pembiayaan yang disalurkan BMI 75% Porsi dana nasabah 25%
100,000,000 75,000,000 25,000,000
Tabel 1.4 Contoh Perhitungan Pembagian Modal Dari tabel di atas dapat diketahui bahwa pembiayaan yang disalurkan bank adalah sebesar Rp 75.000.000,- dan porsi dana nasabah sebesar Rp 25.000.000,-. Jangka waktu yang diambil nasabah adalah selama 10 (sepuluh) tahun. Sehingga dapat dilihat di tabel proyeksi angsuran bahwa besarnya angsuran setiap bulan yang harus dibayarkan nasabah dengan jumlah pembiayaan sebesar Rp 75.000.000,- dan jangka waktu 10 (sepuluh) tahun adalah sebesar Rp 1.119.830,-. Angka itu tetap dan tidak mengalami perubahan sampai masa pembayaran lunas.
60
BAB V PENUTUP
A. Kesimpulan Berdasarkan hasil penelitian dan analisis yang telah diuraikan, maka penulis dapat mengambil beberapa kesimpulan sebagai jawaban atas permasalahan yang dikemukakan sebelumnya, yaitu sebagai berikut: 1. Dalam skema pembiayaan KPRS di BMI Capem Salatiga, menggunakan skim al-musyarakah wal ijarah yaitu kombinasi antara musyarakah dengan ijarah (perkongsian dengan sewa). Dalam akad ini kedua belah pihak yang berkongsi menyertakan modalnya masingmasing sebagai bentuk akad kemitraan. Karena nasabah ikut menyertakan modalnya, maka sebagai akibat dari akad musyarakah tersebut setelah masa ijarah selesai, rumah menjadi milik nasabah atau terjadi pemindahan kepemilikan. Hal ini tidak menggunakan skim ijarah muntahiyah bittamlik karena dalam aplikasi perbankan akad tersebut adalah perjanjian sewa-menyewa yang disertai dengan opsi pemindahan hak atas benda yang disewa kepada penyewa setelah selesai masa sewa, dimana jika nasabah menginginkan pemindahan hak kepadanya harus membayar harga pokok/harga jual dari rumah tersebut, dan hal ini justru akan lebih memberatkan nasabah. 2. Dalam pembiayaan KPRS, rumah harus berasal dari developer/penjual dan dalam keadaan siap huni minimal 90%. Dalam pelaksanaan
61
pembiayaan KPRS pada BMI Capem Salatiga dimulai dari permohonan pembiayaan yang diajukan oleh nasabah kepada bank yang dilanjutkan dengan analisis pembiayaan. Apabila disetujui akan diadakan pengikatan antara BMI Capem Salatiga, nasabah, dan developer yang dituangkan dalam Akad Pembiayaan Al-Musyarakah Wal Ijarah. Pembiayaan KPRS dalam pelaksanaannya sudah terbebas dari unsur MAGHRIB yang telah diharamkan dalam bermuamalah dengan adanya salah satu prinsip bermuamalat atas rela sama rela, telah memenuhi rukun dan syarat dalam melakukan akad, serta syarat sahnya perjanjian menurut hukum perdata Indonesia dan hukum Islam. Adanya produk pembiayaan ini, akan menguntungkan pihak BMI Capem Salatiga dan nasabah. BMI akan mendapatkan bagi hasil dan ujrah dari ijarah, sedangkan nasabah memiliki rumah beserta tanahnya dengan cara mengangsur dan dalam waktu yang lama. 3. Perhitungan yang digunakan dalam pembiayaan KPRS, dengan perpaduan porsi modal dari bank maksimal 80% dari harga jual rumah dan nasabah minimal 20%. Besarnya angsuran tergantung dari jangka waktu pembayaran dan bersifat tetap. B. Saran Berdasarkan pembahasan di atas, maka penulis ingin memberikan beberapa saran yang mungkin dapat dijadikan pertimbangan dan masukan bagi perkembangan Perbankan Syariah pada umumnya dan BMI Capem Salatiga pada khususnya, yaitu:
62
1. Keberadaan produk pembiayaan KPRS selain tuntutan pasar juga merupakan pengejawantahan dari konsep perbankan syariah, oleh karena itu kepada seluruh umat Islam, praktisi perbankan syariah yang berinteraksi dengan produk KPRS dan pihak manajemen BMI Capem Salatiga untuk selalu menjaga komitmen terhadap prinsip-prinsip syariat Islam juga menyiarkannya. 2. Kepada pihak manajemen agar selalu melakukan perbaikan mengenai produk-produk unggulan syariah dan teknis operasionalnya yang sudah sesuai dengan syariat Islam ini, agar bisa lebih bersaing dengan produk-produk bank konvensional, sehingga umat Islam dan masyarakat dunia dapat merasakan kelebihan dan kemudahan sistem syariah. 3. Walaupun sudah ada fatwa DSN tentang akad musyarakah dan akad ijarah, tetapi belum ada fatwa DSN yang khusus mengenai akad almusyarakah wal ijarah pada produk perbankan syariah. Untuk itu, kepada DSN selaku pengawas dan pembuat fatwa produk agar dapat segera membuat fatwa produk pembiayaan dengan akad almusyarakah wal ijarah. Hal ini, akan dapat dijadikan pedoman dalam pelaksanaan produk tersebut sehingga tidak ada keraguan dan waswas, baik itu dari pihak bank maupun calon nasabah yang ingin menggunakan produk tersebut. 4. Sebaiknya diadakan sosialisasi yang lebih intensif kepada masyarakat muslim dan non muslim tentang akad al-musyarakah wal ijarah,
63
sehingga masyarakat dapat menikmati fasilitas KPRS dari Bank Muamalat Indonesia Capem Salatiga. Disamping itu, diperlukan sikap profesional sehingga ekonomi syariah tidak hanya berkembang karena emosi semata.
64
DAFTAR PUSTAKA Antonio, Muhammad Syafi’i. 2001. Bank Syariah Dari Teori ke Praktik. Jakarta: Gema Insani Ali, Zainuddin. 2008. Hukum Perbankan Syariah. Jakarta: Sinar Grafika. Anshori, Abdul Ghofur. 2007. Payung Hukum Perbankan Syariah di Indonesia (UU di Bidang Perbankan, fatwa DSN-MUI, dan Peraturan Bank Indonesia). Yogyakarta: UII Press -----. 2008. Kapita Selekta Perbankan Syariah di Indonesia. Yogyakarta: UII Press Arifin, H. Bey dan A. Syinqithy Djamaluddin. 1993. Terjemah Sunan Abu Dawud Jilid IV Nomor 3243. Semarang: CV. Asy Syifa’ Ascarya. 2008. Akad & Produk Bank Syariah. Jakarta: PT Raya Grafindo Persada Basyir, Ahmad Azhar. 2004. Asas-asas Hukum Muamalat. Yogyakarta: UII Press Yogyakarta Departemen Agama RI. 2004. Al-Qur’an dan Terjemahnya. Jakarta: CV. Naladana Hosen, M. A dkk. 2008. Materi Dakwah Ekonomi Syariah. Jakarta: PKES (Pusat Komunikasi Ekonomi Syariah) Ikasari, Niya Resti. 2009. Pembiayaan KPRS di BMI Cabang Solo. Karya Tulis. Salatiga: STAIN Innayah. 2006. Mekanisme Pembiayaan KPR Perorangan Nonsubsidi pada Bank BTN Kantor Cabang Syariah Solo. Karya Tulis. Salatiga: STAIN Kara, Muslimin H. 2005. Bank Syariah di Indonesia: Analisis Kebijakan Pemerintah Indonesia Tentang Perbankan Syariah. Yogyakarta: UII Press Mas’adi, Gufron A. 2002. Fiqih Muamalah Kontekstual. Jakarta: Raya Grafindo Persada Moleong, Lexy J. 2009. Metodologi Penelitian Kualitatif. Bandung: PT Remaja Rosdakarya Muhammad. 2005. Manajemen Bank Syariah. Yogyakarta: UPP AMP YKPN -----. 2008. Sistem dan Prosedur Operasional Bank Syariah. Yogyakarta: UII Press Musthofa, Adib Bisri dkk. 1993. Tarjamah Shahih Muslim Jilid III. Semarang: CV. Asy Syifa’ Nuruddin, Amiur. 2010. Ekonomi Islam Sebagai Solusi Menghadapi Kegagalan Ekonomi Konvensional (makalah), disampaikan pada Seminar Nasional “Temu Ilmiah Nasional (Temilnas) IX Forum Silaturrahmi Studi Ekonomi Islam (FoSSEI) di IAIN Sumatera Utara Sabiq, Sayyid. 1987. Fikih Sunnah. Bandung: Al-Ma’arif Sudarsono, Heri. 2004. Bank dan Lembaga Keuangan Syariah. Yogyakarta: Ekonisia Sula, Muhammad Syakir. 2004. Asuransi Syariah (Konsep dan Sistem Operasional). Jakarta: Gema Insani Press Sumitro, Warkum. 2004. Asas-asas Perbankan Islam dan Lembaga-lembaga Terkait (BMUI dan takaful di Indonesia). Jakarta: PT Grafindo Persada
65
Sunarto, Achmad. 1992. Tarjamah Shahih Bukhari Jilid III. Semarang: CV. Asy Syifa’ Susanto, Burhanuddin. 2008. Hukum Perbankan Syariah di Indonesia. Yogyakarta: UII Press Undang-Undang Nomor 21 Tahun 2008 Tentang Perbankan Syariah Zulfah, Siti. 2008. Sistem Pembiayaan Griya di bank BNI Syariah Kantor Cabang Surakarta. Karya Tulis. Salatiga: STAIN Wawancara dengan Ibu Intan Kusumawati dan Bapak Fajar Achmar selaku account manager BMI Capem Salatiga, Tanggal 2 Juni 2010 www.kompasiana.com: Strategi SWOT Perbankan syariah, diakses 12 Desember 2009 www.muamalatbank.com. Diakses pada hari Jumat, 11 Juni 2010
