IMMOBILIËN VENNOOTSCHAP VAN BELGIË JAARVERSLAG

IMMOBILIËN VENNOOTSCHAP VAN BELGIË JAAR V ERSLAG

2007

FINANCIËLE INFORMATIE 2004

IFRS

2005

2006

2007

GECONSOLIDEERDE REKENINGEN (MEUR) 198,4

150,1

232,4

176,6

Cashflow

3,4

8,2

10,3

72,2

Nettowinst, aandeel van de Groep

0,5

17,2

20,2

50,2

Bedrijfsopbrengsten

Eigen vermogen, aandeel van de Groep

165,9

181,3

194,8

206,2

Beurskapitalisatie

136,1

158,3

182,4

178,1

4 114

4 122

4 122

4 122

Geconsolideerde cashflow

0,8

2,0

2,5

17,5

Geconsolideerde nettowinst, aandeel van de Groep

0,1

4,2

4,9

12,2

40,3

44,0

47,3

50,0

0,0

1,1

1,5

9,0

GEGEVENS PER AANDEEL (EUR) Aantal aandelen (duizenden) aan het einde van het boekjaar Rendement op eigen vermogen (%) 25

Waarde van het geconsolideerde eigen vermogen Nettodividend gewoon aandeel

20

0,0

1,5

2,0

12,0

Slotkoers

33,1

38,4

44,3

43,2

Hoogste notering

36,2

38,9

44,3

49,8

Laagste notering

30,4

33,6

37,6

36,5

2004

2005

2006

2007

-1,2

9,1

-3,7

78,9

-11,0

12,4

10,2

56,8

0,0

6,2

8,2

49,5

171,2

177,7

179,6

186,3

Brutodividend gewoon aandeel

15 10

IN BELGISCHE NORMEN

5

MAATSCHAPPELIJKE REKENINGEN (MEUR) 0 2004

2005

2006

Cashflow

2007

Het rendement op het eigen vermogen wordt berekend ten opzichte van het gemiddelde van het eigen vermogen in het begin en aan het einde van het boekjaar.

Nettowinst Uitgekeerde winst Eigen vermogen

Vergelijking van de return van Immobel en Vergelijking van de return van Immobel en de return van de Belgische beurs op 5 jaar de return van de Belgische beurs op 10 jaar 300

300

250

250

200

200

150

150

100

100 50

50 2002

2003

2004

2005

Belgian All Shares Return - Index Immobel

2006

2007

1997

1998

1999

2000

Belgian All Shares Return - Index Immobel

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

Ratio Netto schuldenlast / Eigen vermogen (%) 125 100 75 50 25 0

2004

2005

2006

20071

De netto financiële schuldenlast omvat alle financiële schulden (kort- en langlopend) verminderd met de thesaurie. 1. Op 31 december 2007 is de nettothesaurie positief.

Nettocashflow / Nettoresultaat (MEUR) 80 70 60 50 40 30 20 10

D4-D5 (Brussel / Elsene) - Tijdelijke Vennootschap “AEL - Groep T - Tractebel”

4

0 2004

2005

2006

Nettocashflow2 Nettoresultaat (Aandeel van de Groep)

2007

2. Nettoresultaat zonder de niet uitbetaalde kosten (afschrijvingen, waardeverminderingen, voorzieningen ...) en de niet geïnde opbrengsten (reële waarden ...).

2 BERICHT VAN DE VOORZITTER EN DE GEDELEGEERD BESTUURDER

4 MARKANTE GEBEURTENISSEN

8 CORPORATE GOVERNANCE

18

KERNCIJFERS

20 JAARVERSLAG 28 EVOLUTIE VAN DE VAASTGOEDMARKT

38 KANTOREN 46

RESIDENTIËLE ONTWIKKELING

52

VERKAVELING

56

Project management

60

VARIA

65

GECONSOLIDEERDE JAAREKENING

102 VERSLAG VAN DE COMMISSARIS 103

MAATSCHAPPELIJKE JAAREKENING

131 VERSLAGen VAN DE COMMISSARIS 133 ALGEMENE INLICHTIGEN

Jaarverslag 2007 Immobiliën Vennootschap Van België

ELLIPSE BUILDING (Brussel / Schaarbeek) - Art & Build, Montois partners Jaarverslag 2007 - Immobiliën Vennootschap van België

1

Bericht van de Voorzitter en de Gedelegeerd Bestuurder

Op 29 juni 2007 verwierf JER Partners de deelneming van Suez-Tractebel in de Immobiliën Vennootschap van België; de heer Gaëtan Piret werd benoemd tot Gedelegeerd Bestuurder en, op 14 november, nam Baron Buysse de functie van Voorzitter van de Raad van Bestuur op bij de Vennootschap. Naast de Voorzitter en de Gedelegeerd Bestuurder bestaat de Raad van Bestuur verder nog uit de heer Thomas Wernink, Ondervoorzitter, en de heren Alastair Bell, Didier Bellens, Marc de Chassey, William Hancock, Malcolm Le May, Luc Luyten, Wilfried Verstraete en Daniel Ward als Bestuurders. De Immobiliën Vennootschap van België bestaat al meer dan 140 jaar en nam in 2007 een nieuwe vlucht. Een nieuwe Gedelegeerd Bestuurder, een nieuwe Voorzitter en een nieuwe Raad van Bestuur verbonden er zich allemaal samen toe om bij de Immobiliën Vennootschap van België een efficiënte toekomstgerichte strategie in te voeren, die echter wel op het verleden gestoeld is. De Immobiliën Vennootschap van België sluit 2007 af met een geconsolideerde nettowinst van 50,22 MEUR, wat meer dan het dubbele is van de geconsolideerde nettowinst van 20,15 MEUR over vorig boekjaar. Het bedrijfsresultaat bedraagt 13,09 MEUR per 31 december 2007, vergeleken met 23,40 MEUR op 31 december 2006. Op voorstel van de Raad van Bestuur werd op 17 september 2007 een tussentijds dividend uitgekeerd voor een brutobedrag per aandeel van 7,20 EUR, wat neerkomt op 5,40 EUR netto. Gezien het uitzonderlijke resultaat van 2007, zal de Raad van Bestuur de Gewone Algemene Vergadering van 14 mei voorstellen om op 19 mei 2008 een slotdividend voor een brutobedrag per aandeel van 4,80 EUR uit te keren, of een nettobedrag van 3,60 EUR. De Immobiliën Vennootschap van België verkocht de vennootschap die eigenaar is van het Campona Shopping Center, het winkelcentrum in Boedapest, aan ING Property Fund Central and Eastern Europe. Het winkelcentrum werd op 110 MEUR gewaardeerd. Voor het eerst sinds jaren vertoont de balans, die per 31 december 2007 werd afgesloten, een positieve thesaurie door de verkoop van de projecten (of vennootschappen die eigenaar zijn van de projecten) : Campona Shopping Center, Ellipse Building, Crown Avenue en WestSide Village. Gezien de resultaten van het jaar 2007 en de sterke balansstructuur van de Vennootschap, bestudeert de Raad van Bestuur aan de hand van het Business Plan, voorgesteld door het Management, de gepaste financiële structuur om een blijvende en winstgevende groei te verzekeren. Dit in het belang van alle Aandeelhouders.

2

Bericht van de Voorzitter en de Gedelegeerd Bestuurder

Gaëtan PIRET Gedelegeerd Bestuurder aron BUYSSE B Voorzitter van de Raad van Bestuur

Daarbij volgt de Groep actief elk nieuw ontwikkelingsproject dat veelbelovend lijkt en dat zich kan ontwikkelen of dat haar aangeboden wordt, zowel in België als in Luxemburg. De projecten in portefeuille maken het mogelijk om deze nieuwe kansen te analyseren aan de hand van nauwgezette investeringscriteria. De Immobiliën Vennootschap van België positioneert zich inderdaad als leader in België met projecten, in verschillende vorderingsstaten, die haar in staat zouden moeten stellen om in de komende jaren zowat 300.000 m² Kantoren en 225.000 m² Residentiële Ontwikkeling concreet vorm te geven. Daarnaast is de afdeling Verkaveling eigenaar van meer dan 270 ha gronden. Deze verschillende projecten van de Groep zullen worden ontwikkeld op grond van de marktbehoeften. Wij danken onze partners en onze klanten voor hun vertrouwen, voor de goede relaties die we met hen hebben en voor de vruchtbare samenwerking die ons verbindt. Wij danken ook de Aandeelhouders voor het vertrouwen dat ze in de Immobiliën Vennootschap van België stellen. En tot slot danken wij ook de leiders, de operationele teams van de Groep en al onze medewerkers die alles in het werk stellen om hun activiteiten met veel professionalisme voort te zetten, in het belang van de Vennootschap.

Gaëtan Piret Gedelegeerd Bestuurder

Baron Buysse CMG CBE Voorzitter van de Raad van Bestuur

Jaarverslag 2007 - Immobiliën Vennootschap van België

3

CAMPONA SHOPPING CENTER (Boedapest - Hongarije) - Hungaro Austro Plan

4

MARKANTE GEBEURTENISSEN

MARKANTE GEBEURTENISSEN Onder de projecten die tot het resultaat van 2007 hebben bijgedragen, zijn er vier te benadrukken, waaronder :

Campona Shopping Center e Immobiliën Vennootschap van België verkocht aan ING Property Fund Central and Eastern D Europe de vennootschap CAMPONA ‘99 Kft, haar dochteronderneming voor 100 % en eigenaar van het Campona Shopping Center in Boedapest. Het winkelcentrum werd op 110 MEUR gewaardeerd. et centrum werd in 1999 ingehuldigd. Het werd volgens hoge kwaliteitsnormen gebouwd H en ontwikkeld op een site van 10 ha. Het omvat bijna 40.000 m² huuroppervlakte en bestaat uit een tiental grote eenheden, waaronder een bioscoopcomplex, een Tropicarium en 155 winkels. Het gemiddelde van 175.000 bezoekers per week bewijst hoe aantrekkelijk het wel is. Op de site gebeurden een aantal belangrijke en aanvullende ontwikkelingen. Naast het winkelcentrum is er ook de aanpalende supermarkt Tesco, het nieuw Cultureel Centrum van het XXIIste District, het Media Center Campona rond een kantoorgebouw, televisiestudio’s en een evenementencomplex, een Mac Donald drive-in en een Shell tankstation. e Immobiliën Vennootschap van België rondt op deze manier de ontwikkeling van een gloD bale site van 20 ha af, die in 1993 in het XXIIste District, in de agglomeratie van Boedapest, werd aangekocht.


5

ELLIPSE BUILDING (Brussel / Schaarbeek) - Art & Build, Montois partners

ELLIPSE BUILDING it project, met een oppervlakte van 48.000 m², werd D ontwikkeld in partnerschap met Fortis Real Estate en werd in 2007 aan de Groep Fortis overgedragen. et was voordien voor 60 % (26.774 m²) verhuurd aan H de Vlaamse Gemeenschap. Een andere oppervlakte van 5.994 m² kantoren werd in 2007 verhuurd aan het BIPT. p architecturaal vlak tekenden de architectenkantoO ren Art & Build en Montois Partners voor deze ranke en stralende toren.

6

MARKANTE GEBEURTENISSEN

Crown Avenue

WestSide Village

D it grootse project voor een totale kantooroppervlakte van 31.549 m², aan de Kroonlaan te Brussel, werd door de Immobiliën Vennootschap van België ontwikkeld in partnerschap met de Groep CFE via de vennootschap Crown Avenue, en werd via de Bank of Ireland overgedragen aan twee buitenlandse vennootschappen. V oorafgaand aan de overdracht van de vennootschap Crown Avenue, werden twee huurovereenkomsten getekend met de Regie der Gebouwen. Ze hadden betrekking op een totaal van 27.632 m² kantoren en 257 parkeerplaatsen die de Federale Politie zal innemen. e plannen van het hele project, dat bijzonder functioD neel is, werden opgemaakt door de architectenkantoren ASSAR, A.2R.C en AVA.

Dit project bestaat uit 6 entiteiten voor een totale oppervlakte van 24.000 m² kantoren en 1.100 parkeerplaatsen. Het is gelegen in Mamer, in het Groothertogdom Luxemburg, niet ver van de snelweg zodat het vlot bereikbaar is. Het wordt ontwikkeld door de Immobiliën Vennootschap van België en de Groep Gilbo Construct. e vennootschap Soprima, eigenaar van de eerste drie D gebouwen, werd eind september 2007 overgedragen aan de Belgravia Groep. Voor de architectuur van het project werden de architecten van ASSAR, Marc Ewen, in samenwerking met Brunelleschi, in de arm genomen.

WESTSIDE VILLAGE (Groothertogdom Luxemburg) - Assar Lux, Marc Ewen, in samenwerking met Brunelleschi CROWN AVENUE (Brussel / Elsene) - Assar, A.2R.C, AVA


7

Corporate Governance Leden van de Raad van Bestuur (vanaf 19 november 2007) Voorzitter Onafhankelijk Baron Buysse1 Ondervoorzitter Dhr. Thomas Wernink

Gedelegeerd Bestuurder Dhr. Gaëtan Piret2

Bestuurders Dhr. Alastair Bell3 Dhr. Didier Bellens3 Dhr. Marc de Chassey2 Dhr. William Hancock2 Dhr. Malcolm Le May2 Dhr. Luc Luyten4 Dhr. Wilfried Verstraete3 Dhr. Daniel Ward3

Onafhankelijk

Onafhankelijk Onafhankelijk

Het Secretariaat van de Raad van Bestuur wordt waargenomen door Mevr. Joëlle Micha.

1. Sinds 14 november 2007. 2. Sinds 29 juni 2007. 3. Sinds 30 augustus 2007. 4. Sinds 19 november 2007

Van links naar rechts en van boven naar onder : William Hancock, Didier Bellens, Wilfried Verstraete, Marc de Chassey, Malcolm Le May, Luc Luyten, Alastair Bell, Thomas W. Wernink, Gaëtan Piret, Baron Buysse, Daniel Ward.

8

CORPORATE GOVERNANCE

Baron Buysse is 63. Na een internationale carrière in Londen, waar hij Executive Director van BTR en Chief Executive Officer van Vickers was, is hij momenteel Voorzitter van Bekaert, een vennootschap van de Bel20. Hij ligt aan de basis van de Code Buysse voor Corporate Governance die bestemd is voor niet-beursgenoteerde vennootschappen. Hij is Voorzitter van het College van censoren van de Nationale Bank van België en Bestuurder of Voorzitter van andere instellingen. Thomas W. Wernink is 62 jaar en lid van de European Advisory Board van JER Partners. Hij is houder van een Master in de Algemene Economie van de Nederlandse School voor Economie (te Rotterdam). Tot in april 2005 was hij Voorzitter van de European Public Real Estate Association. Hij was eveneens gedurende 10 jaar Voorzitter van de onderneming Corio. Gaëtan Piret, 49, behaalde een diploma handelsingenieur aan de Université Libre de Bruxelles. Hij startte bij de Immobiliën Vennootschap van België in 1992 en is sinds 29 juni 2007 Gedelegeerd Bestuurder van de Vennootschap. Hij is ook onafhankelijk Bestuurder van de vastgoedbevaks Befimmo (België) en Lucia (Frankrijk). Hij was voordien Gedelegeerd Bestuurder van de vastgoedbevak CIBIX en BestuurderFinancieel Directeur bij de verzekeringsmakelaar Thilly Van Eessel.

Alastair Bell is 49 en behaalde een diploma in vastgoedexpertise aan de Nottingham Trent University. Hij maakt sinds 2002 deel uit van JER als management controller van het vermogen van JER Partners. Hij is ook verantwoordelijk voor de acquisities in de PROMPT-portefeuille in het Verenigd Koninkrijk. Hij is lid van het Europees Investeringscomité. Didier Bellens is 52. Hij behaalde een diploma Economie en Bedrijfsbeheer aan de ULB (Ecole de Commerce de Solvay) en is Gedelegeerd Bestuurder van Belgacom sinds maart 2003. Voordien was hij CEO van RTL Group en Gedelegeerd Bestuurder van GBL (Groep Brussel Lambert). Marc de Chassey is 33 en startte bij JER in 1999. Hij behaalde een Master in International Business aan het Institut d’Etudes Politiques van Parijs (Politieke Wetenschappen) en een Master in Buitenlandse Zaken (Georgetown University), met een specialisatie in Business en Finance. Hij is verantwoordelijk voor de acquisities in Frankrijk, Zwitserland en Spanje, en ook voor de hoteltransacties in Europa. Hij is tevens lid van het Europese Investeringscomité van JER. William Hancock is 40 en heeft een licentie in economie van Adelaïde, en een MBA van de Bocconi Universiteit in Milaan. Hij begon bij JER in 2004 en staat onder meer in voor de acquisities in Frankrijk en in de Benelux. In die hoedanigheid is hij lid van het Europese Investeringscomité van JER.

Luc Luyten is 54 en heeft een MBA van de universiteit van Chicago, een diploma burgerlijk ingenieur en een licentie economische wetenschappen die hij respectievelijk behaalde aan de Universiteit van Gent en aan de Katholieke Universiteit Leuven. Hij trad in dienst bij Bain & Company in Londen in 1986 en werd bevorderd tot Vennoot in 1988. Hij is momenteel Bestuurder en hoofdvennoot van Bain Company in de Benelux. Wilfried Verstraete is 49 jaar oud. Hij heeft een opleiding in economie aan de Vrije Universiteit Brussel genoten, en behaalde tevens een Master in financieel management aan de VLEKHO Brussel. Tegenwoordig is hij Chief Financial Officer van de groep Allianz Global Corporate & Specialty. Hij was de Gedelegeerd Bestuurder van Atradius NV van mei 2004 tot oktober 2006. In die hoedanigheid heeft hij onder meer de positie van Atradius als nummer 2 van de belangrijkste kredietverzekeraars gestabiliseerd. Hij was eveneens Chief Financial Officer van de Orange Group van januari 2003 tot april 2004. Daniel Ward is 50. Hij behaalde een diploma boekhouding aan de universiteit van Villanova en in rechten aan The National Law Center, George Washington University. Hij werkt voor JER sinds 1991. Als Secretaris Generaal van JER die belast is met de juridische kwesties in verband met de herstructurering van de investeringen, de onderhandelingen inzake documenten en de afsluiting van transacties, evenals de inzet van kapitalen voor de fondsen van JER, is hij ook lid van het JER Fund Investment Committee, JER European Investment Commitee.

Malcolm Le May is 49 en behaalde een diploma boekhouding en bedrijfsstudies aan de University of North Wales. Hij werd vennoot van JER in 2003 en is onder meer belast met de uitstippeling en de uitvoering van de strategie voor JER Partners in Europa. Zijn andere hoofdverantwoordelijkheden zijn het aanbrengen van nieuwe projecten, de uitvoering van transacties, de inzet van de fondsen en de uitbouw van de relaties met de beleggers. Malcolm Le May is voorzitter van het Europese Investeringscomité van JER en lid van het Global Investment Committee. Hij is niet-uitvoerend Bestuurder van de groep Royal & Sun Alliance Insurance Plc en van Pendragon Plc. Jaarverslag 2007 - Immobiliën Vennootschap van België

9

Leden van de Comités van de Raad van Bestuur

Auditcomité (sinds 19 november 2007) Voorzitter Dhr. Wilfried Verstraete Leden Dhr. Didier Bellens Dhr. William Hancock

Onafhankelijk

wettelijke bepalingen betreffende belangenconflicten

Onafhankelijk

Mevr. Kirsten Deknop is verantwoordelijk voor de Interne Audit van de Immobiliën Vennootschap van België.

In 2007 werd voor twee gevallen van transacties tussen de Groep Immobiliën Vennootschap van België en de Personeelsleden deze procedure, zoals ze beschreven staat in het Corporate Governance Charter van de Vennootschap, toegepast.

Bezoldigings- en Benoemingscomité (sinds 19 november 2007)

Toelichting bij de toepassing van de maatregelen die de Vennootschap nam om de Richtlijn 2003/6/EG betref-

Voorzitter Dhr. Didier Bellens Onafhankelijk

fende handel met voorwetenschap en marktmanipulatie

Leden Dhr. Marc de Chassey Dhr. Luc Luyten

De procedure werd in 2007 niet toegepast. Onafhankelijk

Investering- en Activabeheercomité (vanaf 5 december 2007) Voorzitter Dhr. Gaëtan Piret Leden Dhr. Alastair Bell Dhr. Wilfried Verstraete Dhr. Thomas Wernink

De directieploeg, van links naar rechts en van onder naar boven : Gaëtan Piret, CEO Marie-Thérèse Dhaenens-Weyn, Head of Development Paul Muyldermans, Head of Project Management Joëlle Micha, Head of Corporate Affairs Pierre Delhaise, Head of Legal Services Philippe Opsomer, Head of Finance Philippe Helleputte, Head of Land Development. 10

Toelichting bij de toepassing van het beleid dat de Raad van Bestuur uitstippelde voor de transacties en andere contractuele relaties – tussen de Vennootschap, de verbonden vennootschappen inbegrepen, en de uitvoerende Managers en Bestuurders – die niet gedekt zijn door de


na te leven

Op 5 februari 2008 liet JER Europe Fund III 11 S. à r.l., in uitvoering van het artikel 74, §7 van de wet van 1 april 2007 op de openbare overnamebiedingen de Immobiliën Vennootschap van België weten per 1 september 2007 1.258.565 aandelen van de Vennootschap te bezitten, die 30,53 % van de effecten met stemrecht van de Vennootschap vertegenwoordigen. Deze mededeling werd samen met de heer Joseph E. Roberts gedaan die onrechtstreeks de controle uit oefent op JER Europe Fund III 11 S. à r.l..

Mevr. Joëlle Micha1 staat in voor het Algemeen Secretariaat van de Immobiliën Vennootschap van België en van haar dochterondernemingen. Naar aanleiding van de goedkeuring van het Corporate Governance Charter van de Immobiliën Vennootschap van België, benoemde de Raad van Bestuur Mevr. Joëlle Micha tot Compliance Officer.

Leden van het Uitvoerend Comité Sinds 29 juni 2007 is het Uitvoerend Comité van de Immobiliën Vennootschap van België als volgt samengesteld : Voorzitter Dhr. Gaëtan Piret Leden Dhr. Michel Amand* Dhr. Pierre Delhaise Mevr. Marie-Thérèse Dhaenens-Weyn2 Dhr. Philippe Helleputte Dhr. Paul Muyldermans3

Beperkt Comité (van 1 januari tot 12 september 2007) Voorzitter Dhr. Manfred Loeb (tot 28 juni 2007)

* Dhr. Philippe Opsomer4 volgt Dhr. Michel Amand op, gezien deze in 2008 met pensioen gaat. Het Secretariaat van het Uitvoerend Comité wordt waargenomen door Dhr. Pierre Delhaise.

Evolutie van de samenstelling van de Raad van Bestuur en van de Comités in de loop van 2007

Leden van de Raad van Bestuur (van 1 januari 2007 tot 19 november 2007) Voorzitters Dhr. Manfred Loeb (tot 28 juni 2007) Dhr. Jean Thomas (van 29 juni tot 13 november 2007)

Leden Baron Bodson (tot 29 augustus 2007) Baron Croes (tot 29 augustus 2007) Dhr. Robert-Olivier Leyssens (tot 28 juni 2007) Dhr. Nicolas Saverys (tot 29 augustus 2007) Dhr. Jean Thomas (tot 13 september 2007) Dhr. Gaëtan Piret, Bestuurder, woont de vergaderingen ook bij. Het Beperkt Comité werd opgeheven op 13 september 2007 om plaats te maken voor het Activabeheercomité en voor het Investeringcomité.

Auditcomité (van 1 januari tot 19 november 2007)

Ondervoorzitters Baron Croes (tot 29 augustus 2007) Dhr. Thomas Wernink (sinds 30 augustus2007)

Gedelegeerd Bestuurders Dhr. Jean Thomas (tot 28 juni 2007) Dhr. Gaëtan Piret (sinds 29 juni 2007)

Bestuurders Dhr. Xavier Bedoret (tot 28 juni 2007) Dhr. Alastair Bell (sinds 30 augustus 2007)

Dhr. Didier Bellens (sinds 30 augustus 2007) Baron Bodson (tot 29 augustus 2007) Dhr. Marc de Chassey (sinds 29 juni 2007) Mevr. Marie-Thérèse Dhaenens-Weyn (tot 28 juni 2007) NV Fral, vertegenwoordigd door Dhr. François Le Fevere de Ten Hove (tot 29 augustus 2007) Dhr. William Hancock (sinds 29 juni 2007) JdG Consult SPRLU, vertegenwoordigd door Dhr. Jean de Garcia de la Vega (tot 29 augustus 2007) Dhr. Robert-Olivier Leyssens (tot 28 juni 2007) Dhr. Malcolm Le May (sinds 29 juni 2007) Dhr. Nicolas Saverys (tot 29 augustus 2007) Dhr. William Vanderfelt (tot 19 november 2007) Dhr. Philippe Van de Vyvere (tot 29 augustus 2007) Dhr. Wilfried Verstraete (sinds 30 augustus 2007) Dhr. Daniel Ward (sinds 30 augustus 2007)

Voorzitter Dhr. William Vanderfelt

Onafhankelijk

Leden Dhr. Xavier Bedoret (tot 28 juni 2007) Baron Croes (tot 29 augustus 2007) SA Fral, vertegenwoordigd door Dhr. François Le Fevere de Ten Hove

Onafhankelijk

(tot 29 augustus 2007)

Onafhankelijk

Dhr. William Hancock (vanaf 30 augustus 2007) Dhr. Wilfried Verstraete (vanaf 30 augustus 2007)

Onafhankelijk

1. Handelend in haar hoedanigheid van beheerder van de SPRL MINOS. 2. Handelend in haar hoedanigheid van beheerder van de SPRL DWCONSULT. 3. Handelend in zijn hoedanigheid van beheerder van de BVBA PAUL MUYLDERMANS. 4. Handelend in zijn hoedanigheid van beheerder van de SPRL ASAP CONSULTING. Jaarverslag 2007 - Immobiliën Vennootschap van België

11

Bezoldigings- en Benoemingscomité (van 1 januari tot 19 november 2007) Voorzitter Baron Bodson (tot 28 juni 2007) Dhr. Didier Bellens (vanaf 30 augustus)

Onafhankelijk Onafhankelijk

Leden Dhr. Marc de Chassey (vanaf 30 augustus) Dhr. Robert-Olivier Leyssens (tot 28 juni 2007) Dhr. Jean Thomas (tot 28 augustus 2007) Dhr. Wilfried Verstraete (vanaf 30 augustus) Onafhankelijk

Activabeheercomité (van 14 september tot 5 december 2007) Voorzitter Dhr. Gaëtan Piret Leden Dhr. Alastair Bell Dhr. Marc de Chassey Dhr. William Hancock Dhr. Wilfried Verstraete

Investeringcomité (van 12 juli tot 5 december 2007) Voorzitter Dhr. Jean Thomas1 Leden Dhr. Marc de Chassey Dhr. William Hancock Dhr. Gaëtan Piret Dhr. Thomas Wernink Tijdens de vergadering van de Raad van Bestuur van 5 december 2007 werden het Activabeheercomité en het Investeringcomité samengevoegd tot één enkel Comité, het Investering- en Activabeheercomité.

Verslag van de vergaderingen van de Raad van Bestuur en van zijn Comités

De Raad van Bestuur De Raad van Bestuur vergadert na bijeenroeping van zijn Voorzitter of op vraag van twee van zijn Leden, telkens het belang van de Vennootschap dat vereist. In principe wordt er drie keer per jaar vergaderd (in maart, in september en in december). Op deze manier kunnen onder meer de halfjaarlijkse rekening (in september), de jaarrekening (in maart) en ook de budgetten worden onderzocht (in december). In 2007 heeft de Raad van Bestuur tien keer vergaderd :

1. Tot 13 november 2007. 12


Waren aanwezig : Dhr. Manfred Loeb, Voorzitter : 5 keer / 5 Baron Buysse, Voorzitter : 1 keer / 1 Baron Croes, Ondervoorzitter : 5 keer / 6 Dhr. Thomas Wernink, Ondervoorzitter : 5 keer / 6 Dhr. Jean Thomas, Gedelegeerd Bestuurder / Voorzitter : 8 keer / 9

Dhr. Gaëtan Piret, Bestuurder / Gedelegeerd Bestuurder : 10 keer / 10

Dhr. Xavier Bedoret, Bestuurder : 2 keer / 5 Dhr. Alastair Bell, Bestuurder : 4 keer / 4 Dhr. Didier Bellens, Bestuurder : 2 keer / 4 Baron Bodson, Bestuurder : 2 keer / 6 Dhr. Marc de Chassey, Bestuurder : 6 keer / 6 SPRLU JdG Consult, vertegenwoordigd door Dhr. Jean de Garcia de la Vega, Bestuurder : 4 keer / 6 Mevr. Marie-Thérèse Dhaenens-Weyn, Bestuurder : 4 keer / 5 Dhr. William Hancock, Bestuurder : 6 keer / 6 NV Fral, vertegenwoordigd door Dhr. François Le Fevere de Ten Hove, Bestuurder : 5 keer / 5 Dhr. Malcolm Le May, Bestuurder : 2 keer / 6 Dhr. Robert-Olivier Leyssens, Bestuurder : 5 keer / 5 Dhr. Luc Luyten, Bestuurder : 1 keer / 1 Dhr. Nicolas Saverys, Bestuurder : 3 keer / 6 Dhr. William Vanderfelt, Bestuurder : 5 keer / 9 Dhr. Philippe Van de Vyvere, Bestuurder : 3 keer / 6 Dhr. Wilfried Verstraete, Bestuurder : 3 keer / 4 Dhr. Daniel Ward, Bestuurder : 1 keer / 4

Beperkt Comité Alvorens het werd opgeheven, kwam het Beperkt Comité minstens vier keer per jaar samen, en in het bijzonder vóór de vergaderingen van de Raad van Bestuur. In 2007 vergaderde het twee keer. Waren aanwezig : Dhr. Manfred Loeb, Voorzitter : 2 keer / 2 Baron Bodson, Lid : 2 keer / 2 Baron Croes, Membre : 2 keer / 2 Dhr. Robert-Olivier Leyssens, Lid : 0 keer / 2 Dhr. Nicolas Saverys, Lid : 2 keer / 2 Dhr. Jean Thomas, Lid : 2 keer / 2 Dhr. Gaëtan Piret, Bestuurder, woonde de vergaderingen ook bij : 2 keer / 2

Auditcomité Het Auditcomité vergadert minstens twee keer per jaar na bijeenroeping door zijn Voorzitter of op vraag van twee van zijn Leden, telkens zij het nodig achten. In 2007 heeft het Auditcomité drie keer vergaderd.

Waren aanwezig : Dhr. William Vanderfelt, Voorzitter : 3 keer / 3 Dhr. Xavier Bedoret, Lid : 2 keer / 2 Baron Croes, Lid : 2 keer / 2 NV Fral vertegenwoordigd door Dhr. François Le Fevere de Ten Hove, Lid : 2 keer / 2 Dhr. William Hancock, Lid : 1 keer / 1 Dhr. Wilfried Verstraete, Lid : 0 keer / 1

Bezoldigings- en Benoemingscomité Het Bezoldigings- en Benoemingscomité vergadert minstens twee keer per jaar na bijeenroeping door de Voorzitter of op vraag van twee van zijn Leden, telkens zij dit nodig achten. In 2007 kwam het acht keer samen. Waren aanwezig : Baron Bodson, Voorzitter : 3 keer / 3 Dhr. Didier Bellens, Lid / Voorzitter : 5 keer / 5 Dhr. Marc de Chassey, Lid : 5 keer / 5 Dhr. Robert-Olivier Leyssens, Lid : 3 keer / 3 Dhr. Luc Luyten, Lid : 1 keer / 1 Dhr. Jean Thomas, Lid : 2 keer / 3 Dhr. Wilfried Verstraete, Lid : 4 keer / 4

Investeringcomité Het Investeringcomité komt minstens één keer per kwartaal samen, op bijeenroeping van zijn Voorzitter of op verzoek van twee van zijn Leden, telkens zij dit nodig achten. In 2007 kwam het, vóór het afgeschaft werd, maar één keer samen. Waren aanwezig : Dhr. Jean Thomas, Voorzitter : 0 keer Dhr. Marc de Chassey, Lid : 1 keer Dhr. William Hancock, Lid : 1 keer Dhr. Gaëtan Piret, Lid : 1 keer Dhr. Thomas Wernink, Lid : 0 keer

Activabeheercomité Het Activabeheercomité vergadert minstens één keer per kwartaal op bijeenroeping van zijn Voorzitter of op vraag van twee van zijn Leden, telkens zij dit nodig achten. In 2007 kwam het één keer samen.

Evolutie van de samenstelling van het Uitvoerend Comité in de loop van 2007 In 2007 was het Uitvoerend Comité van de Immobiliën Vennootschap van België, van 1 januari tot 28 juni als volgt samengesteld : Dhr. Jean Thomas, Voorzitter Dhr. Michel Amand, Lid Dhr. Pierre Delhaise, Lid Mevr. Marie-Thérèse Dhaenens-Weyn, Lid Dhr. Philippe Helleputte, Lid Dhr. Paul Muyldermans, Lid Dhr. Gaëtan Piret, Lid

Bedrag (op individuele basis) van de remuneraties en andere voordelen die, rechtstreeks of onrechtstreeks, werden toegekend door de Vennootschap of enige andere entiteit die deel uitmaakt van dezelfde groep, aan de niet-uitvoerende bestuurders Tijdens de vergadering van de Raad van Bestuur van 13 september 2007 werd beslist een totaal bedrag van 400.000 EUR toe te kennen, voor de hele Raad van Bestuur, op basis van volgende hypotheses die opgenomen zijn in de tabel, naar rato van het ontslag of de benoeming van de Bestuurders : elke Bestuurder : 1 aandeel, de Voorzitters van de Raad van Bestuur en van elk Comité : 1 bijkomend aandeel, de Gedelegeerd Bestuurder : 1 bijkomend aandeel, elk Lid van een Comité : 1 bijkomend aandeel, wat overeenkomt met de berekeningsmethode van de vorige jaren en met het totale bedrag dat zowel in 2004, 2005 als in 2006 werd gestort. De bijgewerkte tabel, opgesteld naar aanleiding van de benoeming van Baron Buysse, omvat ook zijn bezoldiging als Voorzitter, die forfaitair vastgelegd is op 26.301 EUR voor het jaar 2007. Deze bezoldiging geldt ook voor het feit dat hij genodigde is op de vergaderingen van de Comités die de Raad van Bestuur oprichtte.

Waren aanwezig : Dhr. Gaëtan Piret, Voorzitter : 1 keer Dhr. Alastair Bell, Lid : 0 keer Dhr. Marc de Chassey, Lid : 1 keer Dhr. William Hancock, Lid : 0 keer Dhr. Wilfried Verstraete, Lid : 1 keer


13

Lid van de R aad

Niet-uitvoerende bestuurders

Lid of Voorzitter van een Comité

Totaal

Xavier BEDORET

Bestuurder

tot 28/06/07

6.787,63

6.787,63

Alastair BELL

Bestuurder

sinds 30/08/07

4.326,87

3.778,41

8.105,28

Didier BELLENS

Bestuurder

sinds 30/08/07

4.326,87

10.327,77

14.654,64

Baron BODSON

Bestuurder

tot 29/08/07

9.014,48

22.589,74

31.604,22

Baron BUYSSE Marc de CHASSEY

13.575,26

Voorzitter

sinds 14/11/07

26.301,00

0,00

26.301,00

Bestuurder

sinds 29/06/07

6.553,72

11.886,08

18.439,80

9.014,48

18.028,96

27.043,44

Ondervoorzitter

tot 29/08/07

NV Fral, vertegenwoordigd door François LE FEVERE de TEN HOVE

Bestuurder

tot 29/08/07

9.014,48

9.014,48

18.028,96

William HANCOCK

Bestuurder

sinds 29/06/07

6.553,72

11.886,08

18.439,80

JdG Consult SPRLU, vertegenwoordigd door Jean de GARCIA de LA VEGA

Bestuurder

tot 29/08/07

9.014,48

0,00

9.014,48

Malcolm LE MAY

Bestuurder

sinds 29/06/07

6.553,72

0,00

6.553,72

Robert-Olivier LEYSSENS

Bestuurder

tot 28/06/07

6.787,63

13.575,26

20.362,89

Voorzitter

tot 28/06/07

0,00

0,00

0,001

Luc LUYTEN

Bestuurder

sinds 20/11/07

1.674,03

1.674,03

3.348,06

Nicolas SAVERYS

Bestuurder

tot 29/08/07

9.014,48

9.014,48

18.028,96

Philippe Van de VYVERE

Bestuurder

tot 29/08/07

9.014,48

0,00

9.014,48

William VANDERFELT

Bestuurder

tot 19/11/07

11.667,32

23.334,64

35.001,96

Daniel WARD

Bestuurder

sinds 30/08/07

4.326,87

0,00

4.326,87

Wilfried VERSTRAETE

Bestuurder

sinds 30/08/07

4.326,87

12.432,15

16.759,02

Ondervoorzitter

sinds 29/06/07

6.553,72

5.999,14

12.552,86

-0,32

0,17

-0,15

150.826,53

160.329,02

311.155,55

Baron CROES

Manfred LOEB

Thomas WERNINK Afgerond Totaal 1

1. Onder voorbehoud van een voordeel in wagen : bedrag 1.703,04 EUR.

Volledige en gedetailleerde informatie over het bedrag van de remuneraties van de Leden van het uitvoerend Management die ook deel uitmaken van de Raad van Bestuur en die ze in die hoedanigheid ontvangen Lid van de R aad

Uitvoerende bestuurders Marie-Thérèse DHAENENS-WEYN Gaëtan PIRET

Jean THOMAS

Totaal 2

Bestuurder

tot 28/06/07

Bestuurder Gedelegeerd Bestuurder

tot 28/06/07 sinds 29/06/07

Gedelegeerd Bestuurder Voorzitter

tot 28/06/07 van 29/06/07 tot 13/11/07

Lid of Voorzitter een Comité

Totaal

6.787,63

0,00

6.787,63

13.341,35

19.000,51

32.341,862

11.455,49

38.259,47

49.714,96

31.584,47

57.259,98

88.844,45

2. Betaald in de vorm van een verzekeringspremie. Totaal 1 + 2

14


400.000,00

bedrag (op individuele basis) van de remuneraties en andere voordelen die, rechtstreeks of onrechtstreeks, door de Vennootschap of enige andere entiteit die deel uitmaakt van dezelfde groep, werden toegekend aan de gedelegeerd bestuurder, en de vergoedingen uitbetaald aan elke vennootschap door hem vertegenwoordigd Bedrag van de remuneraties en andere voordelen die aan Dhr. Jean Thomas, Gedelegeerd Bestuurder, en aan elke vennootschap door hem vertegenwoordigd, werden toegekend van 01/01/2007 tot 28/06/2007, buiten de voornoemde bezoldiging

Bedrag van de remuneraties en andere voordelen die aan Dhr. Gaëtan Piret, Gedelegeerd Bestuurder, en aan elke vennootschap door hem vertegenwoordigd, werden toegekend van 29/06/2007 tot 31/12/2007, buiten de voornoemde bezoldiging

Vaste erelonen en bezoldigingen

125.246,14

Vaste erelonen en bezoldigingen

157.068,93

Variabele erelonen en bezoldigingen

314.220,00


287.500,00

Andere voordelen

12.201,82

Andere voordelen

Totaal

451.667,96

Totaal

1.329,07 445.898,00

Bedrag van de vergoedingen en andere voordelen die rechtstreeks of onrechtstreeks werden toegekend aan de Leden van het Uitvoerend Management door de Vennootschap of enige andere entiteit die deel uitmaakt van dezelfde Groep (op globale basis) Uitvoerend Management Leden van het Uitvoerend Comité (rechtstreeks en onrechtstreeks)

Vaste bezoldigingen & erelonen

1.103.382,53

Variabele bezoldigingen & erelonen

1.039.405,57

Andere voordelen

229.980,98

Totaal

2.372.769,08

De Gedelegeerd Bestuurder en de andere Leden van het Uitvoerend Management hebben tijdens het boekjaar geen aandelen, geen opties op aandelen en geen enkel ander recht om aandelen te verwerven gekregen.

Bedrag van de remuneraties en andere voordelen die, door de Vennootschap of enige andere entiteit die deel uitmaakt van dezelfde groep, werden toegekend aan Dhr. Jean Thomas, en aan elke vennootschap door hem vertegenwoordigd, met betrekking tot de periode van 29 juni tot 13 november 2007, datum van zijn ontslag Bedrag van de bezoldigingen en andere voordelen die werden toegekend aan Dhr. Jean Thomas, en aan elke vennootschap door hem vertegenwoordigd, voor de periode van 29/06/2007 tot 13/11/2007 Vaste erelonen en bezoldigingen

104.320,89


314.220,00

Andere voordelen Beëindigingsvergoedingen Totaal

12.201,82 568.808,22 999.550,93

Belangrijkste contractuele bepalingen in verband met aanwerving en het vertrek van de uitvoerende Managers

meen opgenomen is in een arbeidsovereenkomst of in een dienstverleningscontract.

Vertrek Naargelang van het sociale statuut van de uitvoerende Manager, houdt de opzeggingstermijn rekening met : de vigerende wetten en de bestaande rechtspraak, de duur van de opzeggingstermijn die schommelt tussen 3 en 12 maanden naargelang van het belang van de aangegane contractuele relatie.

Ereleden van de Raad van Bestuur Erevoorzitters Baron de Fauconval Dhr. René Lamy Dhr. Manfred Loeb1 Dhr. Jean Thomas2

Ere-Gedelegeerd Bestuurders Dhr. Jean Thomas1 Dhr. Albert Vanescote

Aanwerving Betreffende de aanwerving van de uitvoerende Managers, is geen enkele andere bepaling voorzien dan deze die alge-

1. Sinds 29 juni 2007. 2. Sinds 14 november 2007.


15

16

OMEGA COURT (Brussel / Oudergem) - Assar


17

KERNCIJFERS

BELANGRIJKSTE ELEMENTEN VAN DE GECONSOLIDEERDE STATEN (MEUR) RESULTATENREKENING

2004

2005

2006

2007

Bedrijfsopbrengsten

198,4

150,1

232,4

176,6

Bedrijfskosten

-185,4

-135,1

-209,0

-163,5

Bedrijfsresultaat

13,0

15,0

23,4

13,1

Financieel resultaat

-6,0

-6,3

-11,8

-6,7

Aandeel in het resultaat van de ondernemingen waarop vermogensmutatie wordt toegepast

1,7

0,8

1,7

3,8

Resultaat vóór belastingen

8,7

9,5

13,2

10,2

Belastingen

-5,4

-2,7

-5,6

-1,0

Resultaat uit voortgezette bedrijfsactiviteiten

3,3

6,8

7,6

9,2

Resultaat uit beëindigde bedrijfsactiviteiten

-2,8

10,3

12,6

41,0

Resultaat van het boekjaar

0,5

17,1

20,2

50,2

Aandeel van de Immobiliën Vennootschap van België in het resultaat

0,5

17,2

20,2

50,2

2004

2005

2006

2007

72,4

77,4

90,7

27,3

0,9

1,0

0,1

0,0

Materiële vaste activa en vastgoedbeleggingen

44,1

52,6

68,6

5,4

Financiële vaste activa

25,2

21,5

20,4

20,7

2,2

2,3

1,7

1,2

Vlottende activa

419,8

408,6

430,6

393,1

Voorraden

245,2

283,7

302,3

224,6

Thesaurie

35,1

55,8

62,5

132,7

Overige

139,5

69,1

65,8

35,8

TOTAAL DER ACTIVA

492,2

486,0

521,3

420,4

Totaal eigen vermogen

166,0

181,3

194,8

206,2

Langlopende verplichtingen

107,5

181,9

105,0

49,7

Financiële schulden

96,3

170,1

98,0

29,5

Overige

11,2

11,8

7,0

20,2

Kortlopende verplichtingen

218,7

122,8

221,5

164,5

Financiële schulden

140,7

58,0

135,9

91,8

78,0

64,8

85,6

72,7

492,2

486,0

521,3

420,4

bAlans

ACTIVA Vaste activa Immateriële vaste activa en goodwills

Overige

EIGEN VERMOGEN EN PASSIVA

Overige TOTAAL DER PASSIVA EN EIGEN VERMOGEN

18

KERNCIJFERS

Geconsolideerde bedrijfsresultaten / Nettoresultaten (MEUR)

SAMENVATTINGSTABEL VAN DE GECONSOLIDEERDE THESAURIESTROMEN (MEUR)

50 40

Thesaurie in het begin van het boekjaar

2006

2007

55,8

62,5

Thesaurie gegenereerd door :

30 20 10 0 2004

2005

2006

2007

Bedrijfsresultaten Nettoresultaten (Aandeel van de Groep)

De bedrijfsactiviteiten

18,0

60,3

Bedrijfscashflow

25,8

31,8

Schommeling van het bedrijfskapitaal & andere

-7,8

28,5

De financieringsactiviteiten

1,5

27,8

Verwervingen van vaste activa

-0,9

-0,9

Overdrachten van vaste activa en ontvangen dividenden

2,4

28,7

-11,9

-95,5

Schommeling van de leningen

5,8

-50,7

Netto financiële kosten

-11,8

-6,8

-6,2

-37,9

De financieringsactiviteiten

Ratio nettoschuldenlast / Eigen vermogen (%)

Uitgekeerde dividenden

125 100 75

Overige

0,3

De beëindigde bedrijfsactiviteiten

-0,9

77,7

Thesaurie gegenereerd tijdens het boekjaar

6,6

70,3

62,5

132,7

Thesaurie aan het einde van het boekjaar

50 25 0

2004

2005

2006

2007

1

HERKOMST

De netto financiële schuldenlast omvat alle financiële schulden (kort- en langlopend) verminderd met de thesaurie. 1. O p 31 december 2007 is de nettothesaurie positief.

BESTEDING 2007

Rendement op eigen vermogen (%) 25 20

Bedrijfscashflow Schommeling van het bedrijfskapitaal & andere Overdrachten

15

Schommeling van de leningen Thesaurie gegenereerd tijdens het boekjaar Uitgekeerde dividenden Netto financiële kosten Verwervingen

10 5 0 2004

2005

2006

2007

Het rendement op het eigen vermogen wordt berekend ten opzichte van het gemiddelde van het eigen vermogen in het begin en aan het einde van het boekjaar.


19

Jaarverslag Dames, Heren, Wij hebben het genoegen U ons jaarverslag voor te stellen over de maatschappelijke activiteiten van het boekjaar 2007 van de Vennootschap en van de Groep, bestaande uit de Immobiliën Vennootschap van België en haar dochterondernemingen. De Immobiliën Vennootschap van België sluit het jaar 2007 af met een geconsolideerde nettowinst van 50,22 MEUR, een forse stijging ten opzichte van het cijfer van vorig boekjaar, namelijk 20,15 MEUR.

I. EVOLUTIE VAN DE ACTIVITEITEN (art. 96 en 119, 1° W. Venn.)

A. Activiteiten van de Vennootschap 1. Vastgoedontwikkeling De omzet van de activiteit Vastgoedontwikkeling bedraagt, voor het voorbije boekjaar, 100,52 MEUR, tegenover 194,25 MEUR in 2006.

- van 5.994 m² in de Ellipse Building, gelegen te Brussel (Schaarbeek) aan het BIPT, met een huurcontract van 9 jaar, - van 1.512 m² in Blok 9, Martelaarsplein te Brussel, aan de Vlaamse Gemeenschap, met een huurcontract van 9 jaar. In 2007 deed de Immobiliën Vennootschap van België ook de voorlopige oplevering van : - het gebouw Ellipse Building (verkocht aan de Groep Fortis),

a) Kantoren :

De Immobiliën Vennootschap van België startte ook of

- Kroontuinen – gedeelte Kantoren – (31.549 m²), gelegen te Brussel (Elsene) (deelneming van 50 %), aan twee buitenlandse ondernemingen, met tussenkomst van de Bank of Ireland, - en WestSide Village - Fase I (10.596 m²), in Mamer in het Groothertogdom Luxemburg, aan Belgravia (deelneming van 50 %). en van de projecten : - Lex (58.800 m²), gelegen te Brussel, aan de Raad van Europa (deelneming van 50 %) naar aanleiding van de ondertekening van de authentieke verkoopakte, - Les Mélans (4.439 m²) in Bouge, aan de firma Editions de l’Avenir, na de ondertekening van de authentieke verkoopakte, - Hoeve “4 Sapins” – gedeelte Kantoren (1.330 m²) in Waver. Verhuur : - van 12.000 m² extra kantoren in het gebouw Kroontuinen in Brussel (Elsene), (deelneming van 50 %) aan de Regie der Gebouwen tot in 2023,

Jaarverslag

- van 10.193 m² kantoren in WestSide Village in Mamer in het Groothertogdom Luxemburg, (deelneming van 50 %) onder verschillende 3-6-9 huurcontracten,

In 2007 werd de activiteit Vastgoedontwikkeling van de Immobiliën Vennootschap van België, in het kader van haar afdelingen Kantoren, Residentiële Ontwikkeling en Verkaveling, gekenmerkt door :

Verkoop : van de vennootschappen die volgende projecten in handen hadden : - Ellipse Building (48.000 m²), gelegen te Brussel (Schaarbeek), aan de Groep Fortis (deelneming van 50 %),

20

- van meer dan 12.000 m² kantoren in het complex Espace Midi - Blok A, gelegen te Brussel (deelneming van 10 %) aan de VZW SmalS – MvM voor een periode van 27 jaar,

- het gebouw D4, ontwikkeld door de vennootschap Promotion Léopold (deelneming van 33 %). werkte verder aan en / of voltooide werkzaamheden alleen, in de volgende projecten : Hoeve “4 Sapins”, Mercelis, en in partnership : D4-D5, Lex, Omega Court, South Express en WestSide Village (Eglantier). Voor het voorbije boekjaar komt de omzet van de activiteit Kantoren op 70,78 MEUR, tegen 144,64 MEUR in 2006. De verkoop van de vennootschappen die eigenaar zijn van Ellipse Building, Kroontuinen en WestSide Village is opgenomen in de “andere bedrijfsopbrengsten”. Het bedrijfsresultaat beloopt 14,21 MEUR in 2007, vergeleken met 14,29 MEUR in 2006. b) Residentiële Ontwikkeling : Verkoop, sinds 1 januari 2007, van 153 appartemen-

ten en 23 huizen in de projecten : Boomkleverstuin (2), Martelaarsplein (2), Résidence Erpentval (1), Tuinen van Jette (74), Tuinen van Stokkel (9), Omega Court (9), Bon Dieu du Chêne in Walhain-Saint-Paul (1), Chaussée Bara in Waterloo (3), Egmont House (1), Foncière du Parc (66), en rue Albert 1er in Genval (8), evenals van 4 commerciële benedenverdiepingen aan het Martelaarsplein. De Immobiliën Vennootschap van België startte ook,

werkte verder aan of voltooide alleen grote bouw werken voor woningen, zoals : Erpent, Martelaarsplein (Blok 7), Mercelis, Tuinen van Stokkel en in partnership : Foncière du Parc, Omega Court en Tuinen van Jette.

WESTSIDE VILLAGE (Groothertogdom Luxemburg) - Assar Lux, Marc Ewen, in samenwerking met Brunelleschi

Er werden stedenbouwkundige vergunningen afge-

leverd voor volgende projecten : - Crespel, -E splanade 64, -T uinen van Stokkel (kavels 24 tot 27), - Mercelis.

Voor deze activiteit klokt de omzet voor het voorbije jaar af op 17,87 MEUR, in vergelijking met 37,80 MEUR voor vorig boekjaar. Het bedrijfsresultaat ligt op -4,03 MEUR in 2007, tegenover 4,03 MEUR in 2006. Dit verlies vloeit voort uit waardeaanpassingen op bepaalde risicovolle projecten waarvoor de verhoopte verkoopwaarde onder de boekwaarde ligt. c) Verkaveling : De verkoop van gronden had betrekking op 141 transacties, voor een netto-oppervlakte van meer dan 13 ha (aandeel van de Groep), waarvan 3 ha landbouwgrond. De verkavelingen die het meest tot de omzet bijdroegen, zijn deze van Genval, Edingen, Erpent, Polleur, Bredene, Vedrin en Meux. Tijdens het boekjaar werden nieuwe stedenbouwkundige en / of verkavelingsvergunningen afgeleverd in Chastre, Soumagne, Tongeren, Fléron, Ganshoren en Evere. Werken voor de uitrusting van nieuwe verkavelingen werden gestart of voortgezet in Edingen, Fléron, Soumagne, Grâce-Hollogne, Waterloo, Evere, Ganshoren en Stavelot. Tijdens het boekjaar werden in het totaal (aandeel van de Groep), ongeveer 19 ha gronden aangekocht. Bovendien werden in 2007 een aantal aankopen onder opschortende voorwaarden, opties of joint ventureovereenkomsten afgerond. Dit betrof ongeveer 21 ha

(aandeel van de Groep). Al deze oppervlaktes zijn op het gewestplan ingeschreven als bebouwbaar gebied. De investeringen in de aankoop van gronden en in de uitrusting van verkavelingen bedroegen in 2007 meer dan 9 MEUR. En tot slot rondde Lotinvest in 2007 een makelaarsoperatie af in Nieuwpoort, voor een oppervlakte van 107 ha. De omzet van de activiteit lag op 10,72 MEUR, tegen 10,84 MEUR in 2006. Het bedrijfsresultaat komt op 3,03 MEUR in 2007, vergeleken met 4,43 MEUR in 2006. d) Project Management : In 2007 beëindigde Progex, de ondersteunende activiteit van de Kantoren- en Residentiële Ontwikkeling, haar opdrachten voor volgende projecten : Ellipse Building, Kroontuinen, Lex en ook Omega Court (gedeelte woningen). Progex zette ook haar opdrachten verder in het kader van de : - Kantoorprojecten : - Brusselstower, Forum, Mercelis, Omega Court, Reyers C en de herontwikkeling van de site van het Rijksadministratief Centrum in Brussel, - WestSide Village in het Groothertogdom Luxemburg. - Residentiële projecten : - Crespel, Foncière du Parc, Mercelis, en een hotel Martelaarsplein, Blok 7 te Brussel. In 2007 startten vijf nieuwe opdrachten, namelijk vier residentiële ontwikkelingen, in Haren, Waterloo, Charleroi en Namen en een kantoorproject in de Wetenschapsstraat in Brussel.


21

De geconsolideerde omzet voor deze activiteit bedraagt 1,15 MEUR, tegenover 0,97 MEUR in 2006. Het bedrijfsresultaat beloopt -0,28 MEUR in 2007, vergeleken met 0,13 MEUR in 2006. Progex boekte een omzet van 2,03 MEUR, ten opzichte van 2,28 MEUR in 2006. 2. Varia : Reforme In de loop van 2007 werden 17 werven opgeleverd, voor een totaal van 17.959 m² gebouwd en 41.266 m² gerenoveerd. De omzet van de vennootschap Reforme, de enige industriële dochteronderneming van de Groep, komt op 33,79 MEUR, tegen 34,41 MEUR in 2006. Het bedrijfsresultaat ligt op 0,17 MEUR in 2007, in vergelijking met 0,69 MEUR in 2006. Het bedrijfsresultaat van de voortgezette activiteiten (namelijk de activiteiten die in de punten 1 en 2 hierboven worden genoemd) beloopt 13,09 MEUR in 2007, tegen 23,40 MEUR in 2006.

3. Stopgezette activiteiten : Campona Shopping Center (Boedapest) In het kader van de toepassing van de IFRS 5-norm leggen wij, ten gevolge van de verkoop van de vennootschap die het Campona Shopping Center in Boedapest bezit, de resultaten van de niet-voortgezette activiteiten afzonderlijk voor. De cijfers van het jaar 2006 werden volgens hetzelfde principe herwerkt. De Immobiliën Vennootschap van België verkocht aan “ING Property Fund Central and Eastern Europe” de vennootschap CAMPONA’99 Kft, haar dochter voor 100 % en eigenaar van het Campona Shopping Center, dat in Boedapest gevestigd is. De waarde van het winkelcentrum werd bepaald op 110 MEUR. De Immobiliën Vennootschap van België zet zodoende een punt achter de ontwikkeling van de globale site van 20 ha, die in 1993 in de zuidagglomeratie van Boedapest werd aangekocht. Het nettoresultaat van deze activiteiten bedraagt zodoende 41,00 MEUR, tegenover 12,57 MEUR in 2006.

B. Toelichting bij de Jaarrekening Geconsolideerde resultaten (MEUR)

31/12/2007

31/12/2006

Geconsolideerde cijfers Bedrijfsresultaat

13,09

23,40

Financieel resultaat

-6,66

-11,84

Aandeel in het resultaat van de onder nemingen waarop de vermogensmutatie wordt toegepast

3,79

1,68

Resultaat vóór belastingen

10,22

13,24

Belastingen

-1,02

-5,64

Resultaat van de voortgezette activiteiten

9,20

7,60

Resultaat van de beëindigde activiteiten

41,00

12,57

Resultaat over het boekjaar

50,20

20,17

Aandeel van de Groep in het resultaat over het boekjaar

50,22

20,15

Maatschappelijke resultaten en bestemming Het maatschappelijke boekjaar van de Immobiliën Vennootschap van België wordt afgesloten met een nettowinst van 56,76 MEUR, ten opzichte van een nettowinst van 10,19 MEUR op 31 december 2006. Dit resultaat wordt gunstig beïnvloed door de geïnde dividenden van de dochtermaatschappijen en door resultaten op financiële deelnemingen. De te bestemmen winst, rekening houdend met de overdracht van vorig boekjaar, bedraagt 125,43 MEUR. De Raad van Bestuur stelt de Gewone Algemene Vergadering van 14 mei 2008 een totaal dividend over het boekjaar 2007 voor van 12 EUR bruto per aandeel. Gezien op 17 september 2007 een tussentijds dividend van 7,20 EUR werd uitbetaald, zal het slotdividend op 4,80 EUR bruto per aandeel komen. Het winstsaldo zal zodoende als volgt bestemd worden : - Totaal dividend over het jaar 49,46 MEUR, - Over te dragen winst 75,97 MEUR. Het uiteindelijke dividend zal betaalbaar worden gesteld op 19 mei 2008, tegen overhandiging van coupon nr. 19. Belangrijkste risico’s en onzekerheden Wij wensen u tevens te melden dat, behoudens de risico’s en onzekerheden die gepaard gaan met de vakgebieden waarin de Vennootschap actief is (zoals een aanzienlijke stijging van de rentevoeten, de ommekeer op de vastgoedmarkt, de evolutie van de econo-

22

Jaarverslag

mische conjunctuur op wereldschaal, het verlies aan belangstelling bij de beleggers voor de vastgoedmarkt, een verstrakking van de kredietvoorwaarden door de bankiers, …), en gezien de reeds afgeleverde bouwvergunningen de Raad van Bestuur erop vertrouwt dat de nodige vergunningen zullen verkregen worden voor de ontwikkeling van de huidige projecten van de Groep en dat hij vandaag, op basis van de informatie waarover hij beschikt, geen grote risico’s of onzekerheden vaststelt die de toekomstige resultaten van de Vennootschap in belangrijke mate kunnen schaden. Financiële en niet-financiële essentiële prestatieindicatoren De Raad van Bestuur meldt dat, voor zover hij weet, er geen enkele financiële of niet-financiële essentiële prestatie-indicator is die een ander licht zou werpen op de toestand van de Vennootschap dan wat weerspiegeld wordt in de financiële rekeningen en de bijhorende toelichting.

II. BELANGRIJKE GEBEURTENISSEN DIE NA HET EINDE VAN HET BOEKJAAR PLAATSVONDEN (art. 96 en 119, 2° W. Venn.) Voor zover de Bestuurders weten, heeft er zich geen enkel belangrijke gebeurtenis voorgedaan na de afsluiting van het boekjaar.

III. OMSTANDIGHEDEN DIE DE ONTWIKKELING VAN DE VENNOOTSCHAP AANMERKELIJK KUNNEN BEÏNVLOEDEN (art. 96 en 119, 3° W. Venn.) Voor zover de Bestuurders weten, zouden er tot op heden geen omstandigheden zijn die de ontwikkeling van de Vennootschap aanmerkelijk kunnen beïnvloeden.

IV. WERKZAAMHEDEN OP HET GEBIED VAN ONDERZOEK EN ONTWIKKELING (art. 96 en 119, 4° W. Venn.) De Vennootschap oefende in het voorbije boekjaar geen enkele werkzaamheid in onderzoek en ontwikkeling uit.

V. BESTAAN VAN BIJKANTOREN (art. 96, 5° W. Venn.) Er werd geen enkel bijkantoor opgericht.

VI. VERANTWOORDING VAN DE TOEPASSING VAN DE WAARDERINGSREGELS IN DE VERONDERSTELLING VAN CONTINUÏTEIT IN GEVAL VAN VERLIES (art. 96, 6° W. Venn.) Niet van toepassing.

VII. OP TE NEMEN GEGEVENS VOLGENS HET WETBOEK VAN VENNOOTSCHAPPEN (art. 96, 7° W. Venn.) A. Een belang van vermogensrechtelijke aard dat strijdig is met de beslissingen of verrichtingen (art. 524 W. Venn.) De Raad van Bestuur meldt dat, voor zover hij weet, geen enkele beslissing werd genomen en tot geen enkele verrichting werd beslist, die in het toepassingsveld van het artikel 524 van het Wetboek van Vennootschappen zou vallen. B. Beroep op het toegestane kapitaal (art. 608 W. Venn.) Geen. C. Verkrijging of overdracht van eigen aandelen (art. 624 W. Venn.) Geen.

VIII. GEBRUIK VAN DE FINANCIËLE INSTRUMENTEN (art. 96, 8°et 119, 5° W.Venn.) De Raad van Bestuur bevestigt in toepassing van de artikelen 96, 8° en 119, 5° van het Wetboek van Vennootschappen dat de Vennootschap financiële instrumenten heeft gebruikt om een eventuele stijging van de rentevoeten te dekken. De marktwaarde van deze financiële instrumenten bedraagt 0,11 MEUR per 31 december 2007.

IX. ELEMENTEN DIE EEN INVLOED KUNNEN HEBBEN IN HET GEVAL VAN EEN OVERNAMEBOD (art. 34 K.B. 14 november 2007) 1° de kapitaalstructuur van de Vennootschap, met vermelding van de verschillende soorten aandelen en, voor elke soort aandelen, van de rechten en plichten die eraan verbonden zijn en het percentage van het geplaatste kapitaal dat erdoor wordt vertegenwoordigd; Artikel 4 van de Statuten per 19 november 2007 bepaalt : “Het kapitaal is vastgesteld op 100.284.867,63 EUR, vertegenwoordigd door 4.121.934 aandelen, zonder nominale waarde, die elk een gelijk aandeel van het maatschappelijk kapitaal vertegenwoordigen.” 2° wettelijke en statutaire beperkingen inzake overdracht van effecten : Geen. 3° de houders van effecten waaraan bijzondere zeggenschapsrechten verbonden zijn, en een beschrijving van deze rechten : Geen. 4° het systeem voor de controle op elk aandelenplan voor werknemers, wanneer de controlerechten


23

SOUTH EXPRESS (Brussel / Sint-Gillis) - DDS & Partners LEX (Brussel) - Jaspers, Eyers & Partners

niet rechtstreeks door de werknemers worden uitgeoefend : Geen.

5° elke wettelijke of statutaire beperking van de uitoefening van stemrechten : Geen. 6° aandeelhoudersovereenkomsten die bekend zijn bij de Vennootschap en aanleiding kunnen geven tot beperking van de overdracht van effecten en / of van de uitoefening van stemrechten : Geen. 7° de regels voor de benoeming en de vervanging van Leden van de Raad van Bestuur, evenals de regels voor de wijziging van de statuten van de emittent;

Daarnaast bepaalt het Corporate Governance Charter zoals het werd goedgekeurd tijdens de Raad van Bestuur van de Immobiliën Vennootschap van België op 12 december 2005 en voor de laatste keer werd herzien op 5 december 2007 met name “de opdracht van het Bezoldigings- en Benoemingscomité bestaat uit het formuleren van voorstellen aan de Raad van Bestuur inzake de benoemingen, en meer bepaald :

Jaarverslag

- de evolutie van het managementteam en het opvolgingsplan van de Leden van het Uitvoerend Comité, in voorkomend geval op basis van de verslagen van de Gedelegeerd Bestuurder.”

- Wijziging van de statuten : Geen.

- Benoeming en vervanging van de leden :

Artikel 15 van de Statuten bepaalt “het bestuur van de zaken van de vennootschap wordt toevertrouwd aan een raad samengesteld uit ten minste vijf leden, benoemd door de algemene vergadering, die hun aantal bepaalt. Hun opdracht duurt hoogstens vier jaar. De uittredende leden kunnen onmiddellijk herkozen worden.”

24

- de geregelde herziening van de principes en criteria (onafhankelijkheid, bevoegdheid en bekwaamheden) die gelden voor de selectie en de benoeming van de Bestuurders en de eventuele aanbevelingen voor wijzigingen in de Raad van Bestuur; - de benoeming of herverkiezing van Bestuurders of Leden van de Comités opgericht door de Raad van Bestuur en de benoeming of herroeping van de Leden van het Uitvoerend Comité;

8° de bevoegdheden van het bestuursorgaan, met name wat de mogelijkheid tot uitgifte of inkoop van aandelen betreft

rtikel 14 van de Statuten bepaalt dienaanA gaande : “de vennootschap kan haar eigen aandelen verwerven of in pand nemen tegen de wettelijke voorwaarden. De raad van bestuur wordt gemachtigd om de aandelen van de vennootschap die door deze laatste werden verkregen, tegen de voorwaarden die hij zal vaststellen, op de beurs of daarbuiten, zonder voorafgaande toelating van de algemene vergadering, overeenkomstig de wet, te vervreemden.

Bij beslissing van de buitengewone algemene vergadering van negentien november tweeduizend en

zeven, werd de raad van bestuur gemachtigd om de aandelen van de vennootschap te verkrijgen of te vervreemden indien deze verkrijging of deze vervreemding noodzakelijk is om een dreigend ernstig nadeel voor de vennootschap te vermijden. Deze machtigingen werden toegestaan voor een periode van drie jaar vanaf de publicatie van deze machtigingen in de Bijlagen bij het Belgisch Staatsblad.

e hiervoor bedoelde machtigingen betreffen ook D de verwerving en vervreemding van aandelen van de vennootschap door haar rechtstreekse dochtervennootschappen, zoals deze dochtervennootschappen worden gedefinieerd door de wettelijke bepalingen betreffende de verwerving van aandelen van hun moedervennootschap door dochtervennootschappen, en zijn verlengbaar overeenkomstig de wettelijke voorwaarden. De raad van bestuur werd bovendien bij beslissing van de buitengewone algemene vergadering van negentien november tweeduizend en zeven, gemachtigd om de aandelen van de vennootschap te verwerven tot beloop van maximum tien procent van de uitgegeven aandelen, tegen een eenheidsprijs die niet lager mag zijn dan tien (10) euro noch hoger dan twintig procent van de hoogste slotkoers waarop het aandeel van de vennootschap op Euronext Brussel werd genoteerd gedurende de laatste twintig dagen voorafgaand aan de verwerving. Deze machtiging werd toegekend voor een termijn van achttien maanden vanaf de buitengewone algemene vergadering van negentien november tweeduizend en zeven en betreft eveneens de verwerving van aandelen van de vennootschap door één of meerdere van haar rechtstreekse dochtervennootschappen, zoals deze dochtervennootschappen worden gedefinieerd door de wettelijke bepalingen betreffende de verwerving van aandelen van hun moedervennootschap door dochtervennootschappen.”

9° alle belangrijke overeenkomsten waarbij de emittent partij is en die in werking treden, wijzigingen ondergaan of aflopen in geval van een wijziging van controle over de emittent na een openbaar overnamebod, alsmede de gevolgen daarvan, behalve indien zij zodanig van aard zijn dat openbaarmaking ervan de emittent ernstig zou schaden; deze afwijkende regeling is niet van toepassing indien de emittent specifiek verplicht is tot openbaarmaking van dergelijke informatie op grond van andere wettelijke vereisten : Geen.

10° alle tussen de emittent en zijn bestuurders of werknemers gesloten overeenkomsten die in vergoedingen voorzien wanneer, naar aanleiding van een openbaar overnamebod, de bestuurders ontslag nemen of zonder geldige reden moeten afvloeien of de tewerkstelling van de werknemers beëindigd wordt door een overnamebod : Geen.

X. BESTUUR VAN DE VENNOOTSCHAP Het bestuurdersmandaat van Dhr. Thomas W. Wernink vervalt na de Gewone Algemene Vergadering van 14 mei 2008. Hij is herverkiesbaar en stelt zich kandidaat. Op 13 november 2007 heeft de Raad van Bestuur beslist tot het coöpteren van Baron Buysse als Bestuurder, om Dhr. Jean Thomas, die ontslag nam, te vervangen. Wij stellen u voor om Baron Buysse definitief te verkiezen om het mandaat van Dhr. Jean Thomas te voltooien. Overigens is de heer Baron Buysse bereid zich vanaf nu voor een periode van 4 jaar voor de Vennootschap in te zetten. Daarom stelt de Raad van Bestuur voor, gezien zijn beroepservaring en met het oog op de stabiliteit van de Vennootschap, vanaf nu Baron Buysse te benoemen voor een periode van 4 jaar, die verstrijkt na de Gewone Algemene Vergadering die in 2012 moet gehouden worden.

XI. UITVOEREND COMITE De functies die de heer Jean Thomas, als Voorzitter en als Lid van het Uitvoerend Comité, uitoefende liepen af op 28 juni 2007. De heer Gaëtan Piret oefent, als Gedelegeerd Bestuurder van de Vennootschap, de functie van Voor zitter van het Uitvoerend Comité uit sinds 29 juni 2007.

XII. MANDAAT Het mandaat van Commissaris van de burgerlijke vennootschap o.v.v.e. CVBA DELOITTE BEDRIJFS REVISOREN, vertegenwoordigd door de heer Pierrehugues Bonnefoy, vervalt eveneens na de volgende Algemene Vergadering. De Raad van Bestuur stelt voor om zijn mandaat te hernieuwen voor een periode van 3 jaar, die afloopt op de Gewone Algemene Vergadering die in 2011 zal gehouden worden. Zodoende verzoeken wij u de bepalingen van huidig verslag goed te keuren en kwijting te verlenen aan de Bestuurders, evenals aan de Commissaris.

Opgemaakt ter zitting van de Raad van Bestuur van 19 maart 2008.


25

26

FORUM (Brussel) - Archi 2000


27

EVOLUTIE VAN DE VASTGOEDMARKT Kantorenmarkt in het Brussels Gewest, Wallonië en Vlaanderen : vooruitzicht 2008 1 De investeringsmarkt in België vestigde in 2007 met 4,84 miljard EUR een historisch record en verbeterde daarmee het vorige record van 4,3 miljard EUR dat in 2006 werd geboekt. Dit komt overeen met een stijging van 11 %. De topactiva en de torengebouwen overheersten de investeringshorizon in Brussel. Heel wat van deze torens werden gekocht door buitenlandse investeerders. Secundaire steden deden het eveneens goed, in de mate dat het tekort aan afgewerkte en hoogwaardige producten op de kantoormarkt waargenomen wordt. Bijgevolg werd de diversificatie naar andere sectoren, in het bijzonder de retailmarkt, de meest opmerkelijke trend van 2007. De totale opname voor 2007 bedroeg 527.000 m², wat 11 % minder is dan in 2006 voornamelijk tengevolge van een zwakkere vraag door de Europese instellingen.

Huurmarkt

Kerncijfers De totale opname voor 2007 bedroeg 527.000 m², wat 11 % minder is dan in 2006. De daling van de opname in 2007 kan worden toegeschreven aan de overtollige vraag vanwege de Europese instellingen, in combinatie met een geringe opname vanwege de internationale besturen. Verwacht wordt dat de Europese Unie in 2008 heel wat actiever zal worden. De leegstand eind 2007 bedroeg 9,8 %, 20 basispunten lager dan voor het vierde kwartaal van 2006. In totaal werd in 2007 248.716 m² afgewerkt, oftewel 38 % onder het vijfjarige gemiddelde van 399.000 m². De tophuurprijzen blijven ongewijzigd op 300 EUR/ m²/jaar en werden voor het laatst tijdens het eerste kwartaal van 2007 opgetekend aan het Schumanplein en de De Meeûssquare in de Leopoldswijk. De jaarhuur van het topkwartiel bleef met 209 EUR/m²/jaar ongewijzigd.

Sector van de ondernemingen Ondernemingen waren goed voor 76 % van de totale opname in 2007, of in totaal 401.162 m², hetzij 19 % boven het vijfjarige gemiddelde. De huidige politieke instabiliteit van België heeft geen gevolgen gehad voor de opname door ondernemingen, en ook de economie is ongevoelig gebleken voor de kredietcrisis. De banken financiële sectoren blijven de opname door ondernemingen overheersen (23 %). In totaal werden in 2007 470 huurovereenkomsten met ondernemingen gesloten. In meer dan de helft van de gevallen ging het om kleine plateaus van minder dan 499 m². De sterkte van de bedrijfssector kan worden toegeschreven aan een sterke economie in 2006 / 2007 en hoog-

1. Bron : Jones Lang LaSalle. 28

evolutie van de vastgoedmarkt

geschoolde medewerkers. Ook hier namen de banken financiële sectoren, met 20 % van de totale markt van de privé-sector, het leeuwendeel van de huurmarkt voor hun rekening. Belangrijke transacties met banken en financiële instellingen waren onder meer die met Fortis Bank, dat in de loop van het tweede kwartaal van 2007 27.716 m² huurde in het Manhattan Center (Noord) en ook 10.528 m² nam in de Botanic Building (Noord). Verder kocht KBC tijdens het tweede kwartaal van 2007 voor eigen gebruik de Admiral Building in de Noordwijk (9.350 m²).

Openbare sector De vraag vanwege de Europese instellingen was zwak als gevolg van nieuwe procedures die de opname in de loop van 2007 hebben vertraagd. De Europese Unie had een aandeel van amper 1,3 % in de totale opname, daar tijdens de tweede jaarhelft van 2007 slechts twee huurovereenkomsten werden ondertekend, één voor 7.245 m² (vierde kwartaal) en één voor 126 m² (derde kwartaal) in de Leopoldswijk. Verwacht wordt dat de Europese Unie in 2008 heel wat actiever zal worden. In 2007 werd een offerteaanvraag uitgeschreven voor 40.000 m² instapklare kantoorruimte. De uiteindelijke keuze van het (de) gebouw(en) zal in de loop van 2008 door de Commissie worden gemaakt. Wij verwachten dat de Europese Unie dan nieuwe ruimte zal opnemen. De internationale besturen waren in 2007 goed voor 2,5 %, tegen 6 % in 2006. Tijdens het vierde kwartaal werden slechts drie huurovereenkomsten gesloten voor in totaal 1.843 m² (Leopold). De Belgische overheid was in 2007 goed voor 20 %, een stijging in vergelijking met 2006, toen zij 14 % voor haar rekening nam. Hierbij dient wel opgemerkt te worden dat een eind is gekomen aan de reorganisatie van de overheidsdiensten en dat de opname in 2008 dus waarschijnlijk lager zal liggen.


A12 Antwerpen E19 Antwerpen

Rand Ring Zaventem

E40 Gent

BRUTO KANTOOROPNAME (M2) IN BRUSSEL PER SECTOR

E40 Luik

CBD Noordwijk Brussel Centrum Leopoldwijk Louizawijk Gedecentra- liseerd

500 400 300 200

E411 Luxemburg

100 0 99 00 01 02 03 04 05 06 07 99 00 01 02 03 04 05 06 07

Belgische administraties Internationale administraties

99 00 01 02 03 04 05 06 07 99 00 01 02 03 04 05 06 07

Europese Unie Bedrijven

Leegstand en aanbod

Investeringsmarkt

Nadat de leegstandsgraad tijdens het derde kwartaal van 2007 gedaald was tot zijn laagste punt sinds 2003, namelijk 9,5 %, hebben we het jaar 2007 uiteindelijk afgesloten met een totale leegstandsgraad van 9.8 %.

De investeringsmarkt in België vestigde in 2007 met 4,84 miljard EUR een historisch record en verbeterde daarmee het vorige record van 4,3 miljard EUR dat in 2006 werd geboekt. Dit komt overeen met een stijging van 11 %.

In 2007 werd in totaal 248.700 m² afgewerkt, 38 % onder het vijfjarige gemiddelde van 399.000 m².

Huurprijzen De tophuurprijzen liggen nu rond 300 EUR/m²/jaar, prijzen die tijdens het eerste kwartaal van 2007 werden opgetekend aan het Schumanplein en de De Meeûssquare in de Leopoldswijk. In vergelijking met de tophuurprijzen voor het vierde kwartaal van 2006 van 295 EUR/m²/jaar is dat een stijging van 1,6 %. De stimuli in het Central Business District (hierna CBD) kunnen terug gaan toenemen terwijl ze daarbuiten onveranderd blijven. Eind 2007 waren de jaarlijkse huurprijzen van het topkwartiel het hele jaar stabiel gebleven, namelijk 209 EUR/m²/jaar. De gewogen gemiddelde jaarlijkse huur daalde over het kwartaal van 169,68 EUR/m²/jaar tot 162,25 EUR/m²/jaar.

De investeringen in Europa waren eind 2007 goed voor bijna 220 miljard EUR, terwijl het record van 2006 253 miljard EUR bedroeg. In 2008 zullen de investeringen als gevolg van de vertraging wellicht terugvallen tot ongeveer 170-180 miljard EUR, of bijna een kwart minder dan in 2007.

Kantoren De sterke stijging tijdens het eerste halfjaar lag in de lijn van 2006, het vorige recordjaar voor de investeringsmarkt in België. Investeringen haalden tijdens de eerste helft van 2007 een bedrag van 2,6 miljard EUR. In vergelijking met de 1,7 miljard EUR van de eerste helft van 2006 komt dit neer op een stijging van 50 %. De meest opmerkelijke


29

grote investeringsdeal tijdens de eerste jaarhelft viel te noteren in de kantoorsector, namelijk de verkoop van de Zenith-toren voor 125 MEUR, een speculatief, hoogwaardig actief dat in 2009 moet worden opge leverd. De Zenith-toren werd ontwikkeld door Codic en verkocht aan MEAG, een Duits open fonds dat werkt op basis van forward-funding. Ook tijdens de tweede jaarhelft werd er met ruim 2,23 miljard EUR veel geïnvesteerd, zodat 2007 afsloot met een totaal bedrag van 4,84 miljard EUR. De grootste deal in de kantoorsector in 2007 was de aankoop van Covent Garden (69.000 m²) door Evans de Randall voor 272 MEUR van Buelens en KBC. 20 % van het gebouw wordt verhuurd aan de Europese Commissie, terwijl de overige 55.000 m² tijdens het vierde kwartaal van 2007 werd opgeleverd. Onder de andere belangrijke deals was de Bastiontoren die tijdens het derde kwartaal van 2007 door Union Invest (het vroegere DIFA) werd verkocht aan ING voor 142 MEUR. Het Atlantis Project, ontwikkeld door Codic in gedecentraliseerde zone, werd afgewerkt ondanks de financiële crisis en verkocht voor 92 MEUR aan UBS. Crown Avenue (31.550 m²) werd door de Bank of Ireland Private Banking voor 115 MEUR aangekocht van Immobel & BPI. De verkoop van Ellipse Building (47.940 m²) aan de Groep Fortis en de verkoop van het gebouw Lex (58.800 m²) aan de Raad van Europa werden in 2007 verwezenlijkt.

Diversificatie van de activa Diversificatie naar andere sectoren was een van de overheersende tendensen in 2007. Waar de kantoren markt in 2006 goed was voor 60 % van de totale investeringsmarkt was dit in 2007 maar 48 %, een daling met 12 %. De winkelvastgoedmarkt deed het vorige jaar beter en nam 17 % van de totale investeringsmarkt voor zijn rekening, hetzij een stijging van 30 % in vergelijking met 2006. Hierbij kan wel opgemerkt worden dat ongeveer de helft hiervan toe te schrijven is aan de aankoop van de InBev portfolio door Cofinimmo voor een bedrag van 264 MEUR. De markt van opslag plaatsen is nu goed voor 9 % van de totale investerings markt, hetzij een stijging van 2 % tegenover 2006. Het merendeel van deze investeringen gebeurt in de logistieke sector. Buitenlandse investeerders namen 34 % van de totale markt van investeringen in win-

30


kelcentra voor hun rekening, tegenover 53 % in 2006. De hotelmarkt was de vierde belangrijkste sector in 2007, en dat na een vrij vlak 2006 waarin alleen gemengde projecten met hotels werden geregistreerd. In 2007 werd 357 MEUR geïnvesteerd in de hotelmarkt. Andere voorbeelden van de diversificatie is te vinden in de aankoop van rusthuizen, waarvan Cofinimmo getuigt.

Herkomst van kapitaal 2007 Binnenlandse investeerders zijn nu goed voor 36 % van de totale investeringen, tegen 41 % in 2006. Tegelijk met een daling voor winkelvastgoed in het Verenigd Koninkrijk, vertegenwoordigen Britse investeerders nu 16 % van de totale markt, tegen amper 4,5 % vorig jaar. De Duitsers nemen 11 % van de markt voor hun rekening, in de lijn van de 10 % van vorig jaar. Nederlanders waren goed voor net iets meer dan 200 MEUR aan acquisities, waar dat in 2006 slechts 14,5 MEUR was. De Australiërs zijn in 2007 verdwenen. Met de aankoop van drie activa ten belope van 230 MEUR stapten zij in 2006 voor het eerst in de markt, waarbij vooral de aankoop door Rubicon van Hermes Plaza in Brussel voor zijn open fonds opviel. Vorig jaar bleven de Australiërs afwezig. Nu waren het Chinezen die voor het eerst in de markt stapten. Hainan Airlines kocht tijdens het vierde kwartaal van 2007 een hotelportefeuille van de Groep Halfon.

Rendementen Na het recordinvesteringsniveau in België zijn de toprendementen voor contracten met een looptijd van 6 jaar in 2007 met gemiddeld 50 basispunten gedaald. In het stadscentrum van Brussel schommelen de toprendementen voor kantoorgebouwen met contracten voor 3 / 6 / 9 jaar tussen 5,6 % in de Leopoldswijk, 5,8 % in de Noordwijk, 5,9 % in het Stadscentrum en 6,1 % in de Louizawijk.

Vooruitzichten voor 2008 In 2008 zal de verhuurmarkt opnieuw toenemen tot een geschatte 410.000 m², iets meer dan het laatste vijfjarige gemiddelde. De helft daarvan is echter al verhuurd ten gevolge van de sale & leaseback van 130.000 m² in de Financietoren, gelegen in het stadscentrum, voorzien in het tweede kwartaal van 2008. Meerdere gebouwen zullen volgend jaar met de verhuis van hun huurders naar de Financietoren vrij komen. Deze verhuis zal de leegstand niet beïnvloeden, omdat deze gebouwen gerenoveerd en geherpositioneerd gaan worden. Het totale speculatieve aanbod in 2008 blijft onder controle, en verwacht wordt dat de totale leegstand verder rond 10 % zal hangen. Verwacht wordt dat de tophuurprijzen in 2008 rond het peil van 2007 zullen blijven schommelen. Op het vlak van de opname zal de macro-economische situatie in Europa in 2008 een belangrijke rol spelen bij de banken financiële sector, die in geval van een recessie, beïnvloed zullen worden. Daarnaast kan ook de positie van de Belgische regering een invloed hebben op de opname op middellange termijn, afhankelijk van de uitkomst van de federale overheidsonderhandelingen. De Europese Unie zou in 2008 echter opnieuw actief moeten worden, en verwacht wordt dat zij na de vertragingen in 2007 terug heel wat kantoorruimte in het stadscentrum zou kunnen huren. Hierbij mag echter de

invloed van de besprekingen over de Europese grondwet niet onderschat worden. Geschat wordt dat de Belgische instellingen minder actief zullen zijn tijdens de laatste stappen van hun reorganisatie. Wat de investeringen betreft, zullen er zich in 2008 ten gevolge van de kredietcrisis andere spelers aandienen. Verwacht wordt dat de institutionele en zogenaamde equity-based spelers de markt zullen overheersen, tengevolge van de financieringsproblemen waarmee schuldgedreven investeerders in Europa te kampen zullen hebben. In België zouden de binnenlandse spelers wel eens terug in de markt kunnen stappen, net als overigens de Duitse open fondsen en de vermogensbeheerders. Los hiervan is er op dit moment weinig concreet bewijs dat in België een grote wijziging van de rendementen zou optreden. In tegenstelling tot elders in Europa zijn we in België nooit gekomen tot overagressieve verwachtte rendementen, waardoor, naar onze mening, België dan ook minder vatbaar is voor de huidige crisis. Ondanks de vraag naar goede, hoogwaardige activa, zijn dergelijke producten veeleer zeldzaam. België heeft ook een heel wat tragere en minder drastische rendementsdaling gekend dan andere grote markten, en de behoudende en anticyclische aard speelt hier in zijn voordeel, in tegenstelling tot rivaliserende markten in Europa.

OMEGA court KANTOREN (Brussel / Oudergem) - Assar IJKS administratieF CENTRUM (Brussel) R - Jaspers, Eyers & Partners


31

HOEVE “ 4 Sapins ” (Waver) - Dessin et Construction

FORUM (Brussel) - Archi 2000

Waals Gewest De Waalse vastgoedmarkt concentreert zich rond drie grote steden : Luik, Charleroi en Namen. Luik beschikt over de grootste voorraad kantoorruimte (395.000 m²), gevolgd door Charleroi (273.000 m²) en Namen (242.000 m²). In 2006 kwamen er in Namen twee nieuwe constructies bij : het Namur Office Park (3.500 m²) en een renovatie aan de Place JoséphineCharlotte (8.600 m²). De twee meest opmerkelijke opleveringen vonden plaats in Jambes (4.800 m²), met fase 1 van Parc de la Montagne en een gebouw aan de Avenue Prince de Liège (7.500 m²). De leegstand bleef beperkt in Luik (3,8 %) en Charleroi (4,1 %), maar in Namen liep die door de oplevering van nieuwe kantoorcomplexen op (10,0 %). Verwacht wordt echter dat de leegstand in 2008 zal dalen, aangezien er slechts één gebouw van 3.500 m² opgeleverd zal worden (Namur Office Park fase IIa). Daarnaast werd al twee derde van het gebouw “Prince de Liège” opgenomen door de Forem, de Waalse dienst voor arbeidsbemiddeling (de tegenhanger van de Vlaamse VDAB). De vraag naar kantoorruimte wordt in Wallonië vooral aangestuurd door de overheid; die goed zou zijn voor bijna 75 % van de totale opname. Een groot deel van de opname heeft betrekking op nieuwe, efficiëntere kantoorruimte en de gemiddelde transactie gaat over plateaus van meer dan 2.000 m². Nagenoeg 70 % van alle ruimte wordt gekocht voor eigen gebruik. In 2008 wordt een stijging van de vraag verwacht van zowel de overheid als de sector van de ondernemingen. De overheid, inclusief het Waalse Gewest, heeft plannen om

32


haar administratie te hergroeperen en te consolideren. Daarnaast zal het aantal intercommunales tegen eind 2007 worden teruggebracht van 120 tot 63. Dat kan mogelijkerwijze gebeuren via fusies, waardoor de opname van nieuwe, flexibele en efficiënte kantoorcomplexen zou kunnen stijgen. De herschikking van de regering zou er ook toe kunnen leiden dat de opname door ondernemingen gaat stijgen, doordat advocaten, consultancybedrijven, IT-bedrijven en lobbyisten in de buurt van de administraties van de Waalse hoofdstad willen zitten. Ook privé-onder nemingen komen zich mogelijkerwijze in de regio vestigen als gevolg van de inspanningen die op het vlak van de economische ontwikkeling van het Gewest worden geleverd (het Marshallplan voor Wallonië). De tophuurprijzen zijn in de loop der jaren stabiel gebleven. De hoogste huurprijs wordt betaald in Namen (137-161 EUR/m²/jaar – nieuwe gebouwen), gevolgd door Luik (108-118 EUR/m²/jaar) en Charleroi (100-115 EUR/m²/jaar). Op het vlak van investeringen van de kapitaalmarkt was Wallonië goed voor 7 % van de totale vastgoedinvesteringen in België in 2007, oftewel een totaal volume van 230 MEUR, tweemaal zoveel als in 2006. Investeerders zijn doorgaans binnenlandse, institutionele spelers (71 %), maar ook investeerders uit het Verenigd Koninkrijk (16 %) en Ierland (8 %) zijn aanwezig. Wat de sectoren betreft, waren de winkelvastgoed- en kantorenmarkt elk goed voor in totaal 30 %. De markt van opslagplaatsen nam nog eens 16 % voor zijn rekening en de overige 24 % was gemengd (residentieel, recreatie en hotels).

Vlaams Gewest De grootste vastgoedmarkten in Vlaanderen zijn Antwerpen (1,8 miljoen m²), Gent (1,3 miljoen m²), Leuven (500.0000 m²) en Mechelen (300.000 m²). Het Vlaamse Gewest in het noorden van de Brusselse Rand blijft door de lagere belastingen dan in de 19 Brusselse gemeenten aantrekkelijk voor hoofdzetels. De stedelijke overheden van Antwerpen en Gent voeren een actief beleid naar de kantorenmarkt toe, om zodoende bedrijven naar hun stad te lokken. Beide stadsbesturen willen dat hun regio uitgroeit tot een echt hoofdzetel-alternatief voor Brussel. Daarbij richten zij zich op bedrijven die hoofdzakelijk actief zijn in de Benelux, zoals bijvoorbeeld de voormalige zetel van ABN Amro in Berchem. Daartoe staan in beide steden heel wat projecten in de steigers. In Antwerpen bij voorbeeld omvat het masterplan voor mobiliteit grote infrastructuurwerken die een duurzame oplossing moeten bieden voor de problemen van verkeerscongestie en toegankelijkheid. En in Gent werd onlangs gestart met de bouw van een gigantisch kantorencomplex naast het station Gent Sint-Pieters. Mechelen en Leuven hebben ook veel ambitie, maar zij focussen meer op bedrijven die zich richten op de binnenlandse markt. Mechelen speelt daarbij vooral zijn centrale ligging tussen Antwerpen en Brussel uit, terwijl de voornaamste troeven van Leuven de nabijheid van Brussel en de luchthaven zijn, en de aanwezigheid van de universiteit. In vergelijking met de totale opname van 185.000 m² in 2006 is de totale opname in Vlaanderen in 2007 opgelopen tot ongeveer 195.000 m². 107.000 m² daarvan is gelegen in Antwerpen, 66.000 m² in Gent, 11.000 m² in Mechelen en 7.000 m² in Leuven. In het geval van Gent viel 36.000 m² onder het voorhuurcontract van het Gerechtshof. De tophuurprijzen zijn in de verschillende steden relatief stabiel gebleven, maar door een gebrek aan producten is er een zekere opwaartse druk. De komende jaren worden nieuwe producten verwacht. De tophuurprijzen liggen daardoor nu rond 100-144 EUR/m²/jaar in Antwerpen, 125-140 EUR/m²/jaar in Gent, 120-140 EUR/m²/jaar in Leuven, en 120-140 EUR/m²/jaar in Mechelen. Hoewel er heel wat projecten lopende zijn in Vlaanderen, zijn heel wat van de nieuwe opleveringen reeds voorverhuurd wegens een gebrek aan klasse A gebouwen. Bovendien zijn niet alle ontwikkelaars bereid om het risico verbonden aan gebouwen op secundaire locaties op zich te nemen. Van de in totaal 40.000 m² die in 2007 in Antwerpen werd opgeleverd, is vrijwel alles al verhuurd. Het B gebouw aan het Kievitplein (18.000 m²) is voorverhuurd aan de Vlaamse regering, The Ultimate Fase II van 9.200 m² werd verhuurd aan

Fortis Insurance, en het Antwerp Ring Center B (5.500 m²) werd eveneens verhuurd, nog voor het klaar was. Voor 2008 worden de speculatieve opleveringen in Antwerpen rond de 22.000 m² geschat met als voornaamste projecten het Franklin Building (Posthoflei), het Plantin & Moretus Business Center (Plantin en Moretuslei), Helsmoortel III (Generaal Lemanstraat) en de Munter (Terninckstraat). In Gent werden in 2007 geen speculatieve projecten afgewerkt, maar in 2009 en 2010 moeten heel wat grote gemengde projecten worden opgeleverd. Ten eerste is er het kantorenproject naast het Sint-Pietersstation met een bouwpotentieel van 90.000 m²; ook is er het Loop-project, een gemengde ontwikkeling met winkelmagazijnen, een Ikea (30.000 m²), recreatieruimten en kantoren; als derde wordt er op de Artevelde-site een nieuw voetbalstadion voor AA Gent gepland met daarin ook 10.000 m² kantoorruimte; ten slotte is er de voormalige Belgacomtoren (aan de Keizer Karellaan die Belgacom eind 2008 verlaat), die door Gedevco zal worden verbouwd tot een gemengd complex met kantoren, winkels en wooneenheden met een totaal potentieel van 160.000 m². Het grootste project in Leuven is het KBC-project naast het station dat in totaal goed is voor 42.000 m². Vier van de vijf gebouwen zijn al voorverhuurd aan KBC en de Stad Leuven, en ze moeten in februari 2008 klaar zijn. Mechelen heeft in 2007 enkele grotere projecten opgestart die in 2009 klaar moeten zijn. De ontwikkelaar is U Place. Drie nieuwe projecten zijn gepland in Mechelen, namelijk de York-toren, Zuidpoort Fase 2 en Remphold Park, samen goed voor in totaal 80.000 m². De onderhandelingen over de voorverhuring van de York-toren zijn al gestart. In 2006 vonden in secundaire steden als Antwerpen en Gent transacties met grote volumes plaats, zoals de aankoop van het project Kievit door KanAm (> 200 MEUR) nabij het Centraal Station van Antwerpen. De belangrijkste transacties in Gent waren de aankoop van het Zuiderpoort Office Park door een nieuwe investeerder op de Belgische markt, namelijk de IJslandse investeerder Sjova-Almennar Tryggingar hf (163 MEUR) en de acquisitie van het Gerechtshof van Gent door KBC Real Estate. Met een aantal grote investeringen in kantorencomplexen in Antwerpen door grote internationale investeerders bleven secundaire locaties in 2007 belangrijk. Dat zal ook in 2008 zo zijn, aangezien investeerders willen diversifiëren naar nieuwe locaties en nieuwe sectoren in een poging om hun portefeuilles ook te spreiden buiten de traditionele Brusselse toplocaties, waar het steeds moeilijker wordt om producten en strategieën te identificeren.


33

Belgische woningmarkt 2007 1 Algemeen was 2007 een jaar van stabiele verkopen en alweer iets hogere prijzen. Het effect van de rentestijgingen was nog niet voelbaar, omdat deze percentages intrinsiek nog laag blijven. De verjonging van het cliënteel werd nog concreter net zoals, tegelijk, de gemiddelde looptijd van de hypothecaire leningen langer wordt. Dit is een toch wel sterke verandering van de mentaliteit op de markt. Uit de ontleding van de verkopen blijkt dat de vraag naar “basishuisvesting” blijft aanhouden (woning van het middensegment). Het gaat vaak om de eerste aankoop van kopers die grotendeels jonger zijn dan 35 / 40 jaar. Deze kopers denken niet meer in prijs per vierkante meter, maar houden vooral het globale budget voor ogen. In dit marktsegment gaan de verkoopprijzen van 125.000 EUR tot 230.000 EUR, zowel voor appartementen met 1 als met 2 slaapmakers. Daarentegen onderging de vraag naar woningen met meer comfort (van het niveau midden- en hoger segment, van 250.000 EUR tot 400.000 EUR voor 2 tot 3 slaapkamers) een negatief effect. Het aanbod van comfortwoningen op de markt van de nieuwbouw was groot in 2007, door de gestage vraag en zelfs door de

34


euforie van de jaren 2005 en 2006 die bepaalde promotoren misschien iets te optimistisch maakte wat dit marktsegment betreft. In 2007 werd de vraag naar deze comfortwoningen fors afgeremd door drie factoren : financiële onzekerheid, de onzekerheid in verband met de Belgische regering en de overmediatisering van het Amerikaanse fenomeen van de “subprime”. De kopers van deze comfortwoningen zijn traditioneel ouder dan 40 en ze hebben noch de mogelijkheid (leeftijd), noch zin (onzekerheid) om gelijk welke langdurige hypotheeklening aan te gaan. De woningen van “zeer hoge standing” verkeert echter nog steeds in blakende gezondheid met hoge prijzen. In bepaalde uitzonderlijke situaties werd zelfs 4.000 EUR/m² overschreden. Dit marktsegment is minder gevoelig voor de conjunctuur, maar vertegenwoordigt enkel een klein deel van het middengamma van de Brusselse woningmarkt. Daarnaast bleek ook de vraag naar eengezinswoningen op een goed peil in 2007. Voor 2007 valt te onthouden dat “basiswoningen” de hoofdmoot van de activiteit waren. 1. Bron : Consortium Immobilier Général.

TUINEN VAN JETTE (Brussel / Jette) - Assar


35

KANTOREN ELLIPSE BUILDING (Brussel / Schaarbeek) - Art & Build, Montois partners

VERKAVELING EDINGEN 36

VASTGOEDONTWIKKELING

VASTGOEDONTWIKKELING

RESIDENTIËLE ONTWIKKELING Omega Court wonINGEN (Brussel / Oudergem) - Assar


37

LEX (Brussel) - Jaspers, Eyers & Partners 38

VASTGOEDONTWIKKELING - KANTOREN

KANTOREN

MARKANTE GEBEURTENISSEN I n 2007 verkocht de Immobiliën Vennootschap van België de vennootschappen die houder zijn van de projecten Ellipse Building (48.000 m²), in Brussel, aan de Groep Fortis (deelneming van 50 %), Kroontuinen – gedeelte Kantoren (31.549 m²) in Brussel (deelneming van 50 %), en WestSide Village (Fase I, 10.596 m²) in Mamer, Luxemburg, aan de Groep Belgravia, en tekende ook de authentieke verkoopakte voor de gebouwen Lex in Brussel aan de Raad van Europa (58.800 m²), Les Mélans in Bouge met de vennootschap Editions de l’Avenir (4.439 m²) en voor de Hoeve “4 Sapins” – gedeelte Kantoren (1.330 m²) in Waver. e rondde ook belangrijke huurovereenkomsten af, waaronder vooral deze in het gebouw Z Kroontuinen (12.000 m² extra kantoren) in Brussel (Elsene) aan de Regie van Gebouwen (deelneming van 50 %) voor een huurperiode van 15 jaar, in het complex Blok A van Espace Midi in Brussel, 12.000 m² kantoren met een huurovereenkomst voor 27 jaar met de VZW SmalS – MvM (deelneming van 10 %), in het complex WestSide Village in Mamer – Luxemburg (deelneming van 50 %) met verschillende huurovereenkomsten voor 3, 6 en 9 jaar, in de Ellipse Building in Brussel (Schaarbeek) voor 5.994 m² aan het BIPT, en ook aan het Martelaarsplein, een huurovereenkomst voor Blok 9 voor 21.128 m². e voorlopige opleveringen van het gebouw Ellipse Building en van het gebouw D4 die eigenD dom zijn van de Vennootschap Leopoldruimte (deelneming van 50 %) vonden plaats. aarnaast startte de Groep Immobiliën Vennootschap van België of werkte verder aan en / of D voltooide alleen de bouwprojecten van Hoeve “4 Sapins”, Mercelis en, in partnership, South Express, WestSide Village (Eglantier), Lex, Omega Court en D4-D5.

Deze activiteit is ondergebracht in de Immobiliën Vennootschap van België en in de volgende voornaamste vennootschappen waarin ze aandelen heeft : BELGIË

100 %

Compagnie Immobilière de Wallonie (in verkorte vorm CIW)

99,9 %

Immobiliën Vennootschap van Vlaanderen

50 %

LEX 2000

50 %

Vennootschap Leopoldruimte (hierna SEL)

37,47 %

Infrastructuur & Immobiliën Ontwikkelingen (in verkorte vorm idim)

33 %

Promotion Léopold

GROOTHERTOGDOM LUXEMBURG

50 %

WestSide


39

D4-D5 (Brussel / Elsene) - Tijdelijke Vennootschap “AEL - Groep T - Tractebel”

LEX (Brussel) - Jaspers, Eyers & Partners

OMEGA COURT (Brussel / Oudergem) - Assar

TabEL I – Belangrijkste projecten voor kantoren in aanbouw per 31 december 2006 (5 werven) Part. %

D4-D5 - Brussel (Elsene) Hoeve “4 Sapins” - Waver

Betrokken Vennootschap

Bovengrondse oppervlakte (m2)

A andeel Immobiliën Vennootschap van België

Ter beschikking op

Stand van zaken commercialisering (m² bovengronds)

50 %

SEL

41.500

20.750

06/2008

Overgedragen

100 %

LES COURSES

2.700

2.700

03/2007

Onder commercialisatie

Lex - Brussel

50 %

LEX 2000

58.800

29.400

01/2007

Overgedragen

Omega Court Brussel (Oudergem)

50 %

Immobiliën Vennootschap van België

17.287

8.644

02/2008

Niet gecommercialiseerd

South Express Brussel (Sint-Gillis)

10 %


29.417

2.041

03/2008

50 % overgedragen

140.704

63.535

Totaal

40


Tabel II – Belangrijkste kantoorprojecten in aanbouw per 31 december 2007 (7 werven) Part. % D4-D5 - Brussel (Elsene) Hoeve “4 Sapins” Wavre


Bovengrondse A andeel Immobiliën Vennootschap oppervlaktes (m²) van België

Ter beschik-

Stand van commercialisering (m² bovengronds)

king op

50 %

SEL

41.500

20.750

06/2008

Overgedragen

100 %

LES COURSES

2.700

2.700

03/2007

52 % overgedragen & saldo onder commercialisatie

50 %

LEX 2000

58.800

29.400

01/2007

Overgedragen

100 %


1.935

1.935

12/2008

Overgedragen

Omega Court Brussel (Oudergem)

50 %


17.026

8.513

02/2008

Onder commercialisatie

South Express - Blok A Brussel (Sint-Gillis)

10 %


21.128

2.113

03/2008

50 % overgedragen & 50 % verhuurd

WestSide Village, Eglantier Groothertogdom Luxemburg

50 %

Soprima

3.946

1.973

12/2007


147.035

67.384

Lex - Brussel Mercelis Brussel (Elsene)

Totaal

ProjeCTEN IN AANBOUW PER 31 DECEMBER 2007 (tabel II) D4-D5 • Brussel (Elsene)

MERCELIS • Brussel (Elsene)

De Immobiliën Vennootschap van België is aandeelhouder van de Vennootschap Leopoldruimte, hierna “SEL”, naar rato van 50 %. Promotion Léopold, die voor 31 % wordt aangehouden door de Immobiliën Vennootschap van België en voor 5 % door SEL, voert de werken uit voor de ontwikkeling van een gebouw van 78.000 m², waarvan 41.500 m² kantoren en vergaderzalen, een openbare parkeerruimte en een audiovisuele studio. De onderhandelingen met het Europees Parlement mondden uit in de ondertekening van een authentieke akte op 10 november 2004. D4 werd al opgeleverd in maart 2006 en de bouwwerken aan D5 lopen verder.

De stedenbouwkundige en milieuvergunningen werden afgeleverd voor een project dat bestaat uit de herontwikkeling van deze site. Het geheel zal bestaan uit kantoren en uit een bibliotheek, evenals uit 13 appartementen. De werken konden midden 2007 starten.

HOEVE “4 SAPINS” • Waver

Op 4 oktober 2006 tekende de Gemeente de akte voor de aankoop van de kantoren en van de bibliotheek.

OMEGA COURT • Brussel (Oudergem) Dit project van 17.026 m² kantoren en activiteiten op het vlak van de productie van immateriële goederen wordt momenteel ontwikkeld. De bouwwerken zullen in de loop van het eerste kwartaal van 2008 voltooid zijn.

De renovatie / verbouwingswerken aan de Hoeve “4 Sapins” lopen af. Alle eenheden van de hoeve, behalve 1, werden verkocht en opgeleverd in 2007. De ruwbouw aan de schuur is voltooid. Dit omvat 3 kantoorplateaus voor ongeveer 1.000 m² in het totaal. De werken voor de inrichting van een plateau, en ook van de gemeenschappelijke delen, worden begin 2008 uitgevoerd.

SOUTH EXPRESS - BLOK A • Brussel (Sint-Gillis)

LEX • Brussel

WESTSIDE VILLAGE, EGLANTIER

Het gebouw van 45.000 m² kantoren en 13.800 m² zalen en catering werd in januari 2007 erkend. De Raad van de Europese Unie verwierf het gebouw (de bepalingen van de erfpacht die in oktober 2003 werd getekend, voorzagen in deze mogelijkheid) en de verkoopakte werd op 1 februari 2007 getekend.

Groothertogdom Luxemburg

De vennootschap Espace Midi bouwt 21.128 m² kantoren en 1.169 m² woongelegenheden. De bouwwerken liepen verder tijdens het boekjaar 2007. Dit project zal begin 2008 afgewerkt zijn, met inbegrip van de specifieke inrichting voor de bewoners. De Groep S verwierf bijna 50 % van het gebouw om het zelf te betrekken. Het saldo van het gebouw werd verhuurd.

Soprima voltooide de bouw van het gebouw Eglantier tijdens het boekjaar 2007. Zestig percent is al verhuurd en dit gebouw, evenals de 2 bestaande gebouwen, Daphné en Frêne, werden op 28 september 2007 verkocht aan de belegger Belgravia.


41

AVENIR (Doornik) - Yellowstone CROWN AVENUE (Brussel / Elsene) - Assar, A.2R.C, AVA

Tabel III – Belangrijkste kantoorprojecten die in 2007 werden afgewerkt (2 werven) Part. %



Beschikbaar

oppervlaktes (m²)

Bovengrondse

op


Lex - Brussel

50 %

Lex 2000

58.800

29.400

01/2007

Overgedragen

WestSide Village, Eglantier Groothertogdom Luxemburg

50 %

Soprima

3.946

1.973

12/2007


62.746

31.373

Totaal

Tabel IV – Opgestarte werven in 2007 (2 werven)

Mercelis - Brussel (Elsene) WestSide Village, Eglantier Groothertogdom Luxemburg


Beschikbaar

oppervlaktes (m²)


1.935

1.935

12/2008

Overgedragen

Soprima

3.946

1.973

12/2007


5.881

3.908

Part. %


100 % 50 %

Bovengrondse

Totaal

op


Tabel V – In 2007 gecommercialiseerde gebouwen (7 werven) A andeel Immobiliën Vennootschap van België

Beschikbaar

oppervlaktes (m²)


31.549

15.775

06/2005

Overgedragen

50 %


47.941

23.971

09/2006

Overgedragen

100 %

Les Courses

2.700

2.700

03/2007

52 % overgedragen

50 %

Lex 2000

58.800

29.400

01/2007

Martelaarsplein - Blok 9 Brussel

100 %

Deka Vastgoed

1.512

1.512

South Express - Blok A Brussel (Sint-Gillis)

10 %


21.128

2.113

03/2008

50 % verhuurd

WestSide Village, Daphné, Eglantier & Frêne Groothertogdom Luxemburg

50 %

Soprima

10.996

5.498

12/2007

Volledig overgedragen & 85 % verhuurd

174.626

80.969

Part. %


Crown Avenue Brussel (Elsene)

50 %

Ellipse Building Brussel (Schaarbeek) Hoeve “4 Sapins” - Waver Lex - Brussel

Totaal

42


Bovengrondse

op


Overgedragen 100 % verhuurd

GECOMMERCIALISEERDE GEBOUWEN (TABEL V) CROWN AVENUE • Brussel (Elsene)

MARTELAARSPLEIN - BLOK 9 • Brussel

Dit project werd volledig overgedragen, hetzij 31.549 m² kantoren, via de Bank of Ireland aan twee buitenlandse vennootschappen.

Dit project van 1.512 m² kantoren werd aan de Vlaamse Gemeenschap verhuurd.

ELLIPSE BUILDING • Brussel (Schaarbeek) De Vlaamse Gemeenschap betrekt 26.774 m² kantoren en er werd een nieuwe huurovereenkomst getekend met het BIPT voor 5.994 m². Het hele project van 47.941 m² werd op 27 april 2007 verkocht aan de Groep Fortis.

WESTSIDE VILLAGE, DAPHNÉ, EGLANTIER en FRÊNE • Groothertogdom Luxemburg Soprima verhuurde het geheel van de twee reeds gebouwde kantoorgebouwen. Deze gebouwen maken deel uit van een kantoorcomplex van ongeveer 23.000 m², dat bestaat uit zes gebouwen en een ondergrondse parkeergarage met zowat 1.000 plaatsen. De gebouwen Daphné, Eglantier en Frêne werden op 28 september 2007 aan Belgravia verkocht.

Projecten ter studie AVENIR • Rue du Château en Rue du Rempart - Doornik De Groep Immobiliën Vennootschap van België voert een studie uit voor een kantoorproject van nagenoeg 16.000 m².

BOULEVARD MELOT • Namen De CIW kocht de site aan de Boulevard Melot 12 (tegenover het station van Namen) om er bijna 10.000 m² kantoren in te richten. De site behoorde vroeger toe aan de Groupe Vers l’Avenir (Médiabel). Er is momenteel een project ter studie.

BRUSSELSTOWER • Brussel

van België had voorgesteld om het bouwvolume van het gebouw te wijzigen : de toren van 39 verdiepingen (aangevraagd via de stedenbouwkundige vergunning van 2005) werd vervangen door een gebouw van 24 verdiepingen. De werken voor de asbestverwijdering zijn aan de gang.

FORUM • Brussel De Immobiliën Vennootschap van België kocht alle gebouwen van het blok dat gevormd wordt door de Parlementsstraat, de Drukpersstraat, de Leuvenseweg en de IJzerenkruisstraat.

Eind 2006 werd opnieuw een vergunning aangevraagd voor 70.000 m² kantoren. De Immobiliën Vennootschap

MARTELAARSPLEIN (Brussel) IJKS administratieF R CENTRUM (Brussel) - Jaspers, Eyers & Partners


43

Midden juli 2006 werden een stedenbouwkundige en een milieuvergunning aangevraagd voor de Fase 1 van dit project. Deze betreft de vroegere bezetting door de Federale Politie (ongeveer 1/3 van het blok) en slaat op 15.915 m² kantoren. De resterende 2/3 zullen nog tot eind 2008 ingenomen worden door het Belgisch Staatsblad en door het NIS (Nationaal Instituut voor de Statistiek). Dit project zou de realisatie van ongeveer 40.000 m² kantoren en 3.000 m² woningen mogelijk moeten maken.

JUSTUS LIPSIUS • Brussel Er loopt een nieuwe studie voor de realisatie van kantoorgebouwen en woningen, en ook voor een parking en handelszaken. De aanleg van een esplanade zal een belangrijk element zijn voor het project. Er werd een nieuwe locatie bestudeerd om de Etterbeeksesteenweg te kunnen verbreden.

LUCHTHAVENLAAN • Vilvoorde Er is een project ter studie voor de ontwikkeling van een aantal gebouwen die in de bestaande site zullen opgenomen worden.

REYERS C • Brussel (Schaarbeek) De Immobiliën Vennootschap van België heeft, in joint venture met CFE, een stedenbouwkundig project voorgelegd op de site Reyers / Kolonel Bourg. De hele studie betreft het verkeer (auto, bus, fiets), de bouw van een ontradingsparking en de aanleg van een groen plein, evenals de ontwikkeling van Blok C, het laatste kantoorgebouw dat nog te realiseren is aan de Reyerslaan.

SOUTH CITY OFFICE & HOTEL - BLOK C Brussel (Sint-Gillis) De vennootschappen Espace Midi en Atenor bestuderen een gemengd project om er 30.776 m² kantoren en een hotel van 142 kamers op zowat 7.320 m² te realiseren. De bouwwerken zullen starten in 2008.

SOUTH CITY - BLOK D • Brussel (Sint-Gillis) De vennootschap Espace Midi bestudeert een project voor 8.050 m² kantoren en 3.025 m² woningen.

TRANSPOLIS • Zaventem Samen met BIAC en Wilma Project Development bestudeert de dochteronderneming Immobiliën Vennootschap van Vlaanderen de mogelijkheid om een kantoorcomplex te realiseren onder de naam Transpolis, in de onmiddellijke nabijheid van de luchthaven Brussel Nationaal in Zaventem.

UNIVERSALIS PARK • Brussel (Elsene) De Immobiliën Vennootschap van België (50 %) en de Groep Les Entreprises Louis De Waele (50 %) kochten twee percelen grond (85.000 m²) van de ULB op de Campus “La Plaine” in Brussel (Elsene). De verkoopakte werd getekend op 5 september 2007. Er is een gemengd project voor kantoren en residentiële ontwikkeling ter studie.

WESTSIDE VILLAGE - GEBOUWEN A, B en C Groothertogdom Luxemburg Dit is een project van 24.140 m², gespreid over 6 gebouwen. De 10.596 m² van Fase I werden in 2007 overgedragen aan de groep Belgravia. Het vervolg van de bouwwerken is geprogrammeerd voor 2008.

In 2006 werden de stedenbouwkundige en de milieuattesten voor de Reyers-site aangevraagd. Ze omvatten de wijziging van de afrit van de snelweg.

RIJKS ADMINISTRATIEF CENTRUM • Brussel

44

Er werden twee projecten voor de grondige renovatie van ongeveer 86.200 m² van de gebouwen D&F en C afgerond en in april en augustus 2006 werden de stedenbouwkundige en de milieuvergunningen aangevraagd.

Gemengd project ter studie

Het richtplan werd op 12 december 2006 aan het publiek voorgesteld. De regering keurde het goed op 30 november 2007. De Stad Brussel zal nu een BBP (Bijzonder Bestemmingsplan) opstellen.

Samen met ING Real Estate (50 %), voert CIW (50 %) de studie van een gemengd project handel-vrijetijd (Outlet – Market – Retail Park en Leisure Center) met onder meer een snowdome.


SNOWDOME • Tubeke



45

Omega Court woninGEN (Brussel / Oudergem) - Assar 46

VASTGOEDONTWIKKELING - RESIDENTIËLE ONTWIKKELING

RESIDENTIËLE ONTWIKKELING

MARKANTE GEBEURTENISSEN oals in vorige jaren, startte de Groep in 2007 met of werkte verder aan en / of voltooide Z werven voor de bouw van woningen, waaronder Boomkleverstuin, Erpent, Hôpital Français, Martelaarsplein (Blok 7), Omega Court, Tuinen van Jette en Tuinen van Stokkel.

I n de loop van 2007 werden 153 appartementen en 23 huizen verkocht.

Deze activiteit is ondergebracht in de Immobiliën Vennootschap van België en in de volgende voornaamste vennootschappen waarin ze aandelen heeft : BELGIË

100 %

Deka Vastgoed (hierna Immo Deka)

100 %

Immobiliën Vennootschap voor Verkavelingen (in verkorte vorm Lotinvest)

100 %


100 %

Les Courses

76 %

Noordwarande


47

OOMKLEVERSTUIN B (Brussel / Sint-Lambrechts-Woluwe) - Trio ÔPITAL FRANçAIS H (Brussel / Sint-Agatha-Berchem) - Urban

Tabel I – Belangrijkste woningcomplexen in aanbouw of voltooid per 31 december 2006 (13 werven) Particip. % Bon Dieu du Chêne Walhain-Saint-Paul Boomkleverstuin - Brussel (SintLambrechts-Woluwe)


50 %

Les Courses

4 huizen waarvan 3 verkocht in 2006

100 %

Les Courses

15 huizen in aanbouw waarvan 8 verkocht in 2006 en 28 appartementen in aanbouw waarvan 7 verkocht in 2006 7 huizen in aanbouw waarvan 4 verkocht in 2006

Chaussée Bara - Waterloo

50 %

Les Courses

Egmont House - Brussel

100 %


Erpentval - Erpent

100 %

Lotinvest

Hôpital Français - Brussel (Sint-Agatha-Berchem)

76 %

Noordwarande

Jolystraat - Brussel (Schaarbeek)

50 %


Kroontuinen - Brussel (Elsene)

50 %


Louise Michel - Brussel (Sint-Jans-Molenbeek)

99,6 %

Harmonia

Martelaarsplein - Blok 8A - Brussel

100 %

Deka Vastgoed

Omega Court - Brussel (Oudergem)

50 %


Quatre Sapins - Waver

50 %

Les Courses

Tuinen van Jette - Brussel (Jette)

50 %


48

Eenheden


6 appartementen verkocht in 2006 Start van de werf voor een gebouw van 15 appartementen 12 huizen waarvan 7 verkocht in 2006 Start van de werf voor 8 appartementen 2 appartementen verkocht in 2006 43 appartementen verkocht, waarvan 22 in 2006 1 handelsgelijkvloers en de 2 appartementen op 5 verkocht in 2007 83 appartementen waarvan 40 verkocht in 2006 9 huizen verkocht in 2006 196 appartementen waarvan 76 verkocht in 2006

Lopende projecten per 31 december 2007 AVENUE ALBERT IER • Genval

MERCELIS • Brussel (Elsene)

De bouw van 17 huizen, waarvan 8 verkocht in 2007, werd aangevangen met een partner.

Dit project maakt de bouw van 13 appartementen mogelijk, of 1.673 m², evenals van kantoren en van een bibliotheek. De stedenbouwkundige en de milieuvergunningen werden in 2007 afgeleverd en de bouw startte.

BOOMKLEVERSTUIN • Brussel (Sint-Lambrechts-Woluwe) De laatste 5 huizen van deze ontwikkeling, die in 2006 werden verkocht, werden in 2007 opgeleverd. Op deze site zal de vennootschap Les Courses 41 eengezinswoningen en een gebouw van 28 appartementen ontwikkeld hebben.

CHAUSSÉE BARA • Waterloo De laatste 3 huizen, die in joint venture met een partner werden gebouwd, werden in 2007 verkocht.

FONCIÈRE DU PARC • Brussel In 2005 kochten de Immobiliën Vennootschap van België en de vennootschap Soficom de aandelen van de vennootschap Foncière du Parc van andere vennoten over. Zo heeft de Immobiliën Vennootschap van België nu 50 % van deze vennootschap in handen. Op 16 november 2006 werd de stedenbouwkundige vergunning voor de realisatie van 66 appartementen en 7 handelszaken afgeleverd. De werf startte midden 2007 en het hele project werd op 13 november 2007 verkocht aan Parc Belliard.

HÔPITAL FRANÇAIS • Brussel (Sint-Agatha-Berchem) De 7 huizen die in 2006 werden verkocht, konden in de loop van 2007 opgeleverd worden.

JOLYSTRAAT • Brussel (Schaarbeek) De bouw van 2 appartementsgebouwen met elk vier woningen, startte eind 2006. Deze ontwikkeling, in partnership, is een stedenbouwkundige last van het kantoorproject Ellipse Building. De appartementen worden in 2008 te koop aangeboden.

OMEGA COURT • Brussel (Oudergem) De Immobiliën Vennootschap van België heeft, in partnership, de bouw van de 83 appartementen voltooid, waarvan er 9 in 2007 verkocht werden. Er moet er nu nog maar één verkocht worden.

RÉSIDENCE ERPENTVAL • Erpent De bouw van een gebouw met 15 appartementen zal begin 2008 voltooid worden. De akte voor de verkoop van een appartement werd eind 2007 getekend.

TUINEN VAN JETTE • Brussel (Jette) Het betreft een grootscheepse gemengde ontwikkeling. In de loop van 2007 werden 74 appartementen en 22 huizen verkocht. Stand van zaken op 31 december : gebouwd : 129 huizen en 677 appartementen, in aanbouw : 26 huizen en 134 appartementen, verkocht : 151 huizen en 675 appartementen, zullen starten : 34 appartementen begin 2008, ter studie : 22.000 m² die ofwel een bestemming als kantoren of als woningen zullen krijgen.

TUINEN VAN STOKKEL Brussel (Sint-Lambrechts-Woluwe) Tijdens het boekjaar werd een eerste bouwfase van 9 eengezinswoningen ingezet. De 9 huizen werden allemaal verkocht in 2007 en opgeleverd in 2008. Er ligt een stedenbouwkundige vergunning ter studie voor de bouw van een gebouw met 38 appartementen.

MARTELAARSPLEIN - BLOK 2/3 • Brussel De laatste verhuurde handelszaak werd verkocht.

MARTELAARSPLEIN - BLOK 4 • Brussel In 2007 werden twee verhuurde handelszaken verkocht.

MARTELAARSPLEIN (Brussel) - Fisco 88

MARTELAARSPLEIN - BLOK 7 • Brussel De stedenbouwkundige vergunning werd afgeleverd op 10 april 2006 en de erfgoedvergunning werd bekomen op 12 april 2007. De werken voor de gesloten ruwbouw startten in 2007.

MARTELAARSPLEIN - BLOK 8A • Brussel De laatste 2 appartementen en een handelszaak werden verkocht in 2007. Jaarverslag 2007 - Immobiliën Vennootschap van België

49

Tabel II – Belangrijkste woningcomplexen of handelszaken in aanbouw of voltooid per 31 december 2007 (16 werven) Particip. %


Eenheden

17 huizen in aanbouw waarvan 8 verkocht in 2007

Avenue Albert 1 - Genval

50 %

Les Courses

Boomkleverstuin - Brussel (Sint-Lambrechts-Woluwe)

100 %

Les Courses

5 huizen voltooid in 2007, reeds verkocht in 2006

Chaussée Bara - Waterloo

50 %

Les Courses

Laatste 3 huizen

Egmont House - Brussel

7 appartementen waarvan 1 verkocht in 2007

er

100 %


Foncière du Parc - Brussel

50 %


66 appartementen waarvan 66 verkocht in 2007

Hôpital Français - Brussel (Sint-Agatha-Berchem)

76 %

Noordwarande

7 huizen verkocht in 2006 en opgeleverd in 2007

Jolystraat - Brussel (Schaarbeek)

8 appartementen (2 keer 4) in aanbouw

50 %


Martelaarsplein - Blok 2/3 - Brussel

100 %

Deka Vastgoed

Laatste (verhuurde) handelszaak verkocht

Martelaarsplein - Blok 4 - Brussel

100 %

Deka Vastgoed

2 (verhuurde) handelszaken verkocht

Martelaarsplein - Blok 7 - Brussel

100 %

Deka Vastgoed

Hotel met 44 kamers in aanbouw

Martelaarsplein - Blok 8A - Brussel

100 %

Deka Vastgoed

1 handelszaak en de laatste 2 appartementen verkocht in 2007

Mercelis - Brussel (Elsene)

100 %


Omega Court - Brussel (Oudergem)

50 %


100 %

Lotinvest

Tuinen van Jette - Brussel (Jette)

50 %


Tuinen van Stokkel - Brussel (Sint-Lambrechts-Woluwe)

80 %

Les Courses

Résidence Erpentval - Erpent

13 appartementen in aanbouw 83 appartementen waarvan 9 verkocht in 2007 15 appartementen in aanbouw waarvan 1 verkocht in 2007 74 appartementen en 22 huizen verkocht in 2007 9 huizen in aanbouw verkocht in 2007

ALBATROSS VILLAGE (Haren / Brussel) - Conix Architecten

50


MERCELIS (Brussel / Elsene) - Conix Architecten B ELLA VITA (Waterloo) - Tijdelijke Vennootschap “FCM Architects - Benoît Courtens et Associés”

Projecten ter studie ALBATROSS VILLAGE • Haren (Brussel) Er wordt een nieuw project onderzocht dat de klemtoon legt op woongelegenheid voor de derde en de vierde leeftijd (seniorie en rust- en verzorgingstehuis). Dit project zal 30.000 m² woongelegenheid, 17.200 m² rusthuis en ruimtes voor diensten en 12.500 m² kantoren kunnen bevatten.

BELLA VITA • Waterloo De Immobiliën Vennootschap van België kocht in november 2005 een eigendom aan de Drève des Dix Mètres in Waterloo, waar de Provincie Waals-Brabant in huist, in het kader van een erfpacht die toebehoort aan het OCMW van Brussel. Deze site van 14,9 ha, waarvan een beduidend deel als architectonisch geheel beschermd is, zal gerenoveerd worden tot multigenerationeel centrum dat zich tot de derde en de vierde leeftijd richt. Het zal onder meer kunnen bestaan uit een medische of een paramedische activiteit, een rusthuis, een rust- en verzorgingstehuis, een dienstenresidentie, een ontspanningscentrum, een ontwikkeling van residentiële woningen … De studies liepen verder en in 2007 werd een algemeen project

voorgesteld. De impactstudie ging van start. Het zou in totaal gaan om zowat 60.000 m².

CONDORCET Rue Tumelaire en Rue du Parc in Charleroi De CIW is, in joint venture met Bexim (aandeel CIW : 80 %), eigenaar van een grond die tussen de rue Tumelaire en de rue du Parc gelegen is. Een stedenbouwkundige vergunning werd aangevraagd, die overeenstemt met het Gemeentelijk Plan van Aanleg. Het betreft de ontwikkeling van 54 appartementen en enkele kantoren voor vrije beroepen.

CRESPEL • Brussel (Elsene) Voor dit project, in joint venture met CFE (50/50), werd een stedenbouwkundige vergunning voor 4.200 m² woningen afgeleverd.

JUSTUS LIPSIUS II • Brussel Er wordt een nieuw project onderzocht om er een stedenbouwkundig ensemble te realiseren dat de bouw van kantoren (9.600 m²), van woningen (4.800 m²), van een parking van 122 plaatsen, van handelszaken en ook de aanleg van een esplanade mogelijk zal maken.


51

ERPENTVAL (Erpent) - Bureau GIRS 52

VASTGOEDONTWIKKELING - VERKAVELING

VERKAVELING MARKANTE GEBEURTENISSEN Verkaveling is de activiteit die aan de oorsprong van de Immobiliën Vennootschap van België ligt. Ze bestaat uit de bebouwing van gronden om uitgeruste terreinen, die voornamelijk voor woningen bestemd zijn, op de markt te brengen. Deze activiteit werd in 1993 gefilialiseerd en is momenteel ondergebracht bij de Immobiliën Vennootschap voor Verkavelingen, in verkorte vorm “Lotinvest”. De promotie van de residentiële ontwikkeling wordt over het algemeen gevoerd door Les Courses. De vennootschap is eigenaar van of oefent aanhoudend toezicht uit op ongeveer 300 ha grond in bebouwbare gebieden. Elk jaar stellen nieuwe aankopen de activiteit in de toekomst veilig. In 2007 hadden die aankopen betrekking op nagenoeg 19 ha. Bovendien werden in 2007 een aantal aankopen onder opschortende voorwaarden, joint venture-overeenkomsten of opties in verband met nog eens zowat 21 ha afgerond. Voor de waardering van de activa zijn talloze administratieve stappen nodig die uitmonden in verkavelingsvergunningen of stedenbouwkundige vergunningen. Om haar taken uit te voeren, krijgt de Immobiliën Vennootschap voor Verkavelingen assisten tie van stedenbouwkundigen, landmeters, architecten en studiebureaus die deskundig zijn op gebieden zoals milieu, bodem, energieprestaties, effectenstudies,… I n 2007 werden nieuwe stedenbouwkundige en / of verkavelingsvergunningen afgeleverd in Chastre, Soumagne, Tongeren, Fléron, Ganshoren en Evere. Wanneer de vergunningen afgeleverd zijn, financiert en start de Immobiliën Vennootschap voor Verkavelingen met de uitrusting van de kavels. Het gaat dan om de wegen, de riolering, de elektriciteitsnetten, de openbare verlichting, kabeltelevisie, gas, watervoorziening en telefonie. In 2007 werden grootscheepse werken voor de uitrusting van nieuwe kavels gestart of voortgezet in Edingen, Fléron, Soumagne, Grâce-Hollogne, Waterloo, Evere, Ganshoren en Stavelot. In het boekjaar 2007 vonden voor de verkoop van grond 141 transacties plaats, die een nettooppervlakte van meer dan 13 ha (aandeel van de Groep) vertegenwoordigden, waarvan 3 ha landbouwgrond. En tot slot rondde Lotinvest in 2007 een makelaarsoperatie in Nieuwpoort af, voor een oppervlakte van 107 ha.

De activiteit Verkaveling is voornamelijk gegroepeerd binnen de volgende vennootschap : BELGIË

100 %

Immobiliën Vennootschap voor Verkavelingen (in verkorte vorm Lotinvest)


53

Belangrijkste lopende projecten per 31 december 2007 Bredene • Parkbos De verkoop in dit grootscheepse project van 226 percelen voor eengezinswoningen en 6 percelen voor villa’s / appartementen lopen normaal verder. In 2007 werden 15 verkopen geboekt.

Edingen • Chaussée d’Ath In juni 2007 werden de wegeniswerken voor deze omvangrijke verkaveling van 91 percelen opgeleverd. In het tweede halfjaar werden 30 percelen verkocht.

Eigenbrakel • Avenue Maréchal Ney De wegeniswerken werden in juni 2007 opgeleverd. Een promotor diende een aanvraag in voor een stedenbouwkundige vergunning voor een appartementsgebouw.

Erpent • Rue d’Erpentval Tijdens het boekjaar werden 12 verkopen getekend. De verkoop van de laatste gronden en ook van het appartementsgebouw dat op een kavel gebouwd werd, is gepland voor 2008.

11 kavels, mag redelijkerwijze verwacht worden voor 2008.

Grâce-Hollogne • Rue du Ruy De wegeniswerken werden in 2007 opgeleverd. De eerste verkopen – 9 – in deze verkaveling die 26 kavels omvat, werden tijdens het boekjaar geboekt.

Polleur • Plein Sud In deze verkaveling van 33 kavels werden 10 verkopen geboekt in 2007. Er zijn nog 7 kavels te koop.

Soumagne • Rue Jean Jaures De wegeniswerken van deze verkaveling werden in december 2007 opgeleverd. Deze verkaveling omvat 39 kavels. De eerste verkopen zullen in 2008 worden geboekt.

Vedrin • Rue Martin Lejeune De laatste kavels van deze verkaveling werden verkocht in 2007.

Genval • Avenue Albert

Waterloo • Chaussée Bara

15 kavels werden tijdens het boekjaar verkocht. De verkoop van het saldo van deze verkaveling, namelijk

De laatste 3 kavels van deze verkaveling werden in 2007 verkocht.

Projecten die lopen of opgestart zullen worden in 2008 Bolline • Rue Doneux

Limbourg • Al’Trappe

De uitrustingswerken van deze verkaveling lopen af.

Nu de vergunning er is, zullen de werken om deze verkaveling van 74 kavels bouwrijp te maken, in de loop van het eerste halfjaar van 2008 worden voltooid.

Chastre • Tienne Galop De verkavelingsvergunning werd in december 2007 afgeleverd. Zodra de vergunningen voor de wegenis binnen zijn, zal er een aanbesteding voor de werken worden opgezet.

De wegeniswerken van deze verkaveling worden begin 2008 aangevangen.

Evere • Maquisstraat

Stavelot • Basse Levée

De verkavelingen stedenbouwkundige vergunningen voor de wegenis werden afgeleverd. De wegeniswerken werden gestart en zullen in 2008 worden opgeleverd.

De wegeniswerken worden in 2008 opgeleverd. Deze vergunning betreft 33 kavels.

Fléron • Rue de Bouny

De verkavelingvergunning werd in 2007 afgeleverd. De commercialisering van de kavels start in 2008.

De wegeniswerken werden gestart en zullen in de loop van het eerste halfjaar van 2008 worden opgeleverd.

Ganshoren • 9 Provincies Er werd een nieuwe stedenbouwkundige en verkavelingvergunning afgeleverd. De wegeniswerken zijn aan de gang. Ze zullen in de loop van het eerste kwartaal van 2008 voltooid worden.

54

Sart-Bernard • Rue Harscamp

VASTGOEDONTWIKKELING - VERKAVELING

Tongeren • Driekruisen

Waterloo • Champ Rodange De werf ligt stil, wegens een geschil met de aannemer van de wegeniswerken. De rechtbanken stelden een expert aan. Er kan redelijkerwijze op gerekend worden dat de werken opnieuw zullen starten tijdens het tweede halfjaar van 2008, na een nieuwe aanbesteding.

Projecten ter studie Vilvoorde – Baillonville – Grivegnée – Belgrade – Gembloux – Ciney – Bergen – Nijvel – Olne – Zinnik – Soumagne – Tinlot – Herstal – Waterloo – Vedrin – Eupen – Walhain – Temploux. In deze gemeenten zijn er effectenstudies, aanvragen van stedenbouwkundige of verkavelingvergunningen,

stedenbouwkundige en milieurapporten of ruimtelijke uitvoeringsplannen aan de gang en / of in onderzoek. Er zullen in 2008 studies worden opgestart om bepaalde activa, zoals in Bredene, Waver, Olne, Hannuit, Montzen, Stembert, Zinnik en Clavier concreet aan te wenden.

Voorraad bouwgronden (in M2) 2002

2003

2004

20051

20061

20071

Voorraad bouwgronden (in m ) 2

in exploitatie in reserve Totaal Verkoop Verkavelingen (in m2) Aantal transacties

540.398

594.369

685.543

545.887,66

653.136,41

573.012,06

1.993.632

2.118.871

2.012.540

2.557.573,61

2.294.693,14

2.267.505,60

2.534.030

2.713.240

2.698.083

3.103.461,27

2.947.829,55

2.840.517,66

199.184

229.496

189.405

115.596

184.316

132.582

220

250

268

222

232

141

1. Aandeel van de Groep.

SOUMAGNE LIMBOURG (Al’Trappe)


55

RUSSELSTOWER B (Brussel) - Jaspers, Eyers & Partners 56

VASTGOEDONTWIKKELING - PROJECT MANAGEMENT

PROJECT MANAGEMENT MARKANTE GEBEURTENISSEN Vier projecten werden voltooid in Brussel. Elf projecten werden verdergezet in Brussel en in het Groothertogdom Luxemburg. Vijf projecten werden opgestart in Brussel, Waterloo, Charleroi en Namen.

CROWN AVENUE (Brussel / Elsene) - Assar, A.2R.C, AVA


57

LEX (Brussel) - Jaspers, Eyers & Partners ALBATROSS VILLAGE (Haren / Brussel) - Conix Architecten

De activiteiten van het Project Management waren ook in 2007 toegespitst op het creëren van meerwaarden voor de projecten die ontwikkeld of medeontwikkeld werden door de Afdeling Vastgoedontwikkeling. De belangrijkste externe opdrachtgevers in 2007 waren Breevast, Dexia en KBC. Ook voor Agoria, CFE, Soficom en Fortis werden opdrachten uitgevoerd. Eind 2006, begin 2007 werd de bouw van enkele zeer grote kantoorprojecten beëindigd : Crown Avenue, het Ellipse Building en de Lex. In het tweede, derde en vierde kwartaal van 2007 werd hoofdzakelijk gewerkt op projecten in studiefase.

58

VASTGOEDONTWIKKELING - PROJECT MANAGEMENT

2007 werd overigens gekenmerkt door een belangrijke activiteit in het domein van de asbestsanering. Zo werd de sanering aangevat van de sites van het voormalige Rijks Administratief Centrum te Brussel, de voormalige Belgacom Toren aan de Albert II-laan en de vroegere gebouwen van de Federale Politie aan de Leuvenseweg te Brussel. Ook de integratie van de toekomstgerichte technologieën, de energieprestaties van gebouwen (EPB) en duurzame ontwikkeling (HQE) kregen veel aandacht en werden op gestructureerde wijze opgenomen in de studies van de nieuwe projecten. Zo ontving het residentiële project Albatross Village in Haren reeds de erkenning van een voorbeeldgebouw van duurzame ontwikkeling van het Brusselse Gewest.

LEX (Brussel) - Jaspers, Eyers & Partners


59

VARIA BOUDEWIJN (Brussel) - Bureau Ariade

REFORME REFORME is een algemeen aannemersbedrijf dat actief is op het vlak van de bouw en de renovatie van gebouwen, burgerlijke bouwkunde, restauratie en waterzuiveringsinstallaties, zowel in de openbare als in de privé-sector.

van de brandbeveiliging en besturing – deel 2 : vervanging van het raamwerk),

Tijdens het jaar 2007 werden 17 werven opgeleverd voor een totaal van 17.959 m² bebouwd en 41.266 m² gerenoveerd, waaronder :

e uitbreiding van het rusthuis “Les Jardins de d Provence” in Anderlecht voor de vennootschap Château Chenois Gestion,

e werken voor de asbestverwijdering en de interieurd renovatie van de Zuidertoren in Brussel, voor rekening van de Rijksdienst voor Pensioenen (in tijdelijke vennootschap),

e uitbreiding van een industriehal, de inrichting van d afdaken en de uitbreiding van kantoren in Eupen voor de vennootschap Ets Chimiques Cloquette,

e vervanging van de metalen bovenstructuren en d de infrastructuurinrichting op de Spoorweglijn 40 Luik / Maastricht voor Infrabel, e bouw van 8 eengezinswoningen (kavels 5 tot 12) d in Sint-Agatha-Berchem voor de vennootschap Noordwarande, et geluiddicht maken en de inrichting van het OCMW h van Jumet (deel 1 : ruwbouw, afwerking, conformiteit

60

VASTGOEDONTWIKKELING - VARIA

e bouw van een appartementsgebouw en de verboud wing van de vroegere Mouterij tot lofts in Nijvel, voor rekening van Capitol Invest,

e gedeeltelijke afbraak, de heropbouw en de renovad tie van vleugel B van de Kliniek Fond’Roy in Brussel (deel 1. ruwbouw, deel 2.1. voltooiing en besturing, deel 2.3. binnenschrijnwerk en ijzerwerk, deel 3. HVAC – in tijdelijke vennootschap), e bouw van een rusthuis, aan de Sint-Augustinuslaan d in Vorst, voor Medimmo, e bouw van een woningcomplex en de ombouw van d een opslagplaats tot lofts, Vlaamsestraat in Brussel voor B.M.T.C.,

e bouw van een nieuwe ondergrondse doorgang – d lijn 260 Monceau Formation op km 3.610 (Beddingbrug) in Charleroi West voor Infrabel, en ernieuwingswerken van een ondergrondse doorgang v op km 204.748 in Autelbas, om de overweg nr. 161 op de lijn 162 Namen / Sterpenich af te schaffen – Aarlen stad voor Infrabel (in tijdelijke vennootschap). Een overzicht van de belangrijkste werven die op het einde van het boekjaar nog in uitvoering waren : e bouw van een geheel van gespecialiseerde hand delszaken (gesloten ruwbouw met dak), in Brussel voor European Building Investment, e bouw van 6 appartementen en 19 duplexen, Ilot de d la Vierge Noire in Aarlen voor de Société Wallonne de Promotion Immobilière, e bouw van een gebouw met een ondergrondse d parkeergarage, winkels en woningen aan drie straatkanten, Boudewijnlaan, Frontispiesstraat en Boog straat in Brussel, voor de Groep Haussmann Belgium, e verbouwing en de uitbreiding van een oud militair d gebouw tot distributiecentrum voor de Post (ruwbouw met dak / niet gesloten) in Belgrade voor BN 4, e verbouwing en de renovatie van een kantoor d gebouw, de renovatie van een woongebouw, de bouw van een nieuwe bibliotheek en de bouw van een wooncomplex binnen een blok, Mercelisstraat in Elsene, voor Immobiliën Vennootschap van Vlaanderen, e bouw van een bovengrondse doorgang op de d lijn 161 in Ernage voor Infrabel,

e bouw van een appartementsgebouw, Vleurgatse d steenweg in Elsene, voor LGD Waterloo, bouw van 29 woningen in Dinant voor de firma de A.J.M.J., e bouwwerken aan het 6de deel van de afvoerleiding d VI – collectoren en afvoerleiding van het pomp- en zuiveringsstation nr. 16 van Luik-Sclessin voor AIDE (in tijdelijke vennootschap), e aanleg van een tunnel onder de sporen (Norethd corridor) aan km 4817 voor de Stad Eupen, e uitbreidings-, verbouwings- en renovatiewerken d van het Château Chenois in Waterloo om het als rusthuis te benutten (kasteel en klooster) voor de vennootschap Château Chenois Gestion, bouw van 58 appartementen in Brussel voor de Immosoust, en urgerlijke bouwwerken aan de dam van Robertville b in Waimes (bijslijpen van galerij en diensttrap, injectie en drainage van de fundering, plaatsing van de instrumentering) voor Electrabel. Wat de vooruitzichten betreft, kunnen we enkele werven vermelden die in 2008 worden gestart : afbraak en renovatie van een gebouwencomplex de voor kantoren in 7500 Doornik voor de Immobiliën Vennootschap van België, e vernieuwing van de brugvloeren van de bovend grondse doorgang van lijn 117 – ’s Gravenbrakel Luttre in Manage voor de vennootschap Infrabel, en e graafwerken (ontwatering) – afvoerleiding VI – d 6de deel – zuiveringsstation van Luik-Sclessin voor AIDE (in tijdelijke vennootschap).

KLINIEK FOND’ROY (Brussel) - Altiplan Architects


61

62

VASTGOEDONTWIKKELING - VARIA

BOOMKLEVERSTUIN (Brussel / Sint-Lambrechts-Woluwe) - Trio


63

Algemene inlichtingen Benaming

Financiële agenda

Immobiliën Vennootschap van België of Compagnie Immobilière de Belgique (Euronext Brussels : notering onder de naam Immobel)

Bekendmaking van de jaarresultaten 2008 : 20 maart 2008 Gewone Algemene Vergadering 2008 : 14 mei 2008 Bekendmaking van de halfjaarlijkse resultaten 2008 : 28 augustus 2008 Bekendmaking van de jaarresultaten 2008 : maart 2009 Gewone Algemene Vergadering 2009 : 13 mei 2009

Maatschappelijke zetel J. Dubrucqlaan 175, Bus 1 1080 Brussel - België RPR Brussel - BTW BE 0405 966 675 Vorm van de Vennootschap Naamloze vennootschap naar Belgisch recht, opgericht op 9 juli 1863, gemachtigd bij Koninklijk Besluit van 23 juli 1863. Duur Onbeperkt Overschrijding van de statutaire drempels (Art. 12 van de Statuten - uittreksels) Elke natuurlijke of rechtspersoon die stemrechtverlenende effecten van de vennootschap verwerft, […], moet aan deze laatste en aan de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantiewezen kennis geven van het aantal effecten dat hij bezit, wanneer de stemrechten verbonden aan die effecten drie procent of meer bereiken van het totaal der bestaande stemrechten. Deze kennisgeving is eveneens verplicht in geval van bijkomende verwerving van effecten zoals bedoeld in alinea 1, wanneer als gevolg hiervan, de stemrechten verbonden aan de verworven effecten vijf, tien, vijftien procent, enzovoort, telkens per schijf van vijf procentpunten, bereiken van het totale aantal bestaande stemrechten. Deze kennisgeving is eveneens verplicht bij overdracht van effecten wanneer als gevolg hiervan de stem rechten zakken onder één van de drempels bedoeld in het eerste of tweede lid. Wanneer een natuurlijke of rechtspersoon rechtstreeks of onrechtstreeks, in rechte of in feite, de controle over een vennootschap verwerft of overdraagt die ten minste drie procent bezit van het stemrechtentotaal van de vennootschap, moet hij aan deze laatste en aan de Commissie voor het Bank-, Financie- en Assurantie wezen hiervan kennis geven. Financiële diensten - Fortis Bank - KBC Bank - ING België - Degroof Bank

Verantwoordelijke uitgevers Gaëtan Piret – Joëlle Micha Immobiliën Vennootschap van België J. Dubrucqlaan 175, Bus 1, 1080 Brussel - België Tel. : 32(0)2/422.54.84 - Fax : 32(0)2/428.12.23 [email protected] [email protected] Internetsite De site van de Immobiliën Vennootschap van België is toegankelijk op het volgende adres : www.immobel.be Vertaling Christine Leroy telelingua International Druk Massoz Grafische conceptie & productie www.chriscom.be Belangrijkste foto’s © Georges De Kinder (Projecten) © Laurent van Steensel (Portretten) Coverfoto Ellipse Building (Brussel) Een vastgoedontwikkeling van Fortis Real Estate en Immobiliën Vennootschap van België 50/50 Architecten : Art & Build – Montois Partners Fotograaf : Marc Detiff Andere foto’s en virtuele beelden © Airprint – M. & J-M. Jaspers - J. Eyers & Partners – Conix Architecten – I. Verzar – Serge Brison – V.D.H. Ch. Sateur – JNC International sa – L. Bonnet – Simon Schmidt De Immobiliën Vennootschap van België verbindt er zich toe de wettelijke bepalingen inzake intellectuele rechten te eerbiedigen. Ze nodigt desalniettemin iedere persoon die zich benadeeld zou voelen, ertoe uit met haar contact op te nemen.

Investor Relations Philippe Opsomer Tel. : 32(0)2/422.54.43 Fax : 32(0)2/428.12.23 E-mail : [email protected]

Ce rapport est disponible en français, en néerlandais et en anglais. This report is available in English, in Dutch and in French. Dit verslag is beschikbaar in het Nederlands, in het Frans en in het Engels.

IMMOBILIËN VENNOOTSCHAP VAN BELGIË Naamloze Vennootschap Jean Dubrucqlaan, 175/1 - 1080 Brussel

IMMOBILIËN VENNOOTSCHAP VAN BELGIË JAARVERSLAG

Recommend Documents