Ik wil ook wonen! 12 Vragen en antwoorden over renovatie. Slapen in een Kus&Sloophotel

u

1 e r 01 ov g 2 a’s n in g i ag ho 7 p ver r

uitgave van de nederlandse woonbond jaargang 17, nummer 1 voorjaar 2011

hu

tijdschrift voor huurders

Ik wil ook wonen!

Slapen in een Kus&Sloophotel

12 Vragen en antwoorden over renovatie

De Woonbond • van en voor huurders Dit nummer van Huurwijzer staat boordevol informatie over de huurverhoging en andere woonlasten. U krijgt deze uitgave thuisbezorgd omdat u lid bent van een huurders­ organisatie die is aangesloten bij de Nederlandse Woonbond, de landelijke vereniging van huurders(organisaties). In totaal zijn 580 huurdersorganisaties lid van de Woonbond. Samen vertegenwoordigen ze bijna 1,5 miljoen hurende huis­houdens (50 procent van het totaal). Daarnaast telt de Woonbond zo’n 7.000 persoonlijke leden die gebruik kunnen maken van de Huurderslijn (de telefonische ledenservice) en die Huurwijzer ieder kwartaal in de bus krijgen. Kijk voor meer informatie op www.woonbond.nl.

Ook in uw belang De Woonbond komt op voor uw belang: een goede en betaalbare huurwoning in een leefbare buurt. De Woonbond informeert en ondersteunt huurdersorganisaties zodat die goed beslagen ten ijs komen in het overleg met verhuurders en andere partijen. Mede dankzij de Woonbond is de jaarlijkse huurverhoging de laatste jaren zeer beperkt, wordt er minder bezuinigd op de huurtoeslag en wordt er steeds meer werk gemaakt van energiebesparing.

Word persoonlijk lid! Wilt u de Woonbond steunen? Word dan persoonlijk lid (1 33 voor een jaar, 1 30,50 bij automatische incasso). Vul de bon in op pagina 31.

Huurdersrecht 200 Vragen en antwoorden over huur van woonruimte

Een onmisbare gids voor iedere huurder van woonruimte

Huurdersrecht

In dit Woonbondboek (168 pagina’s) vindt u in 200 vragen

200 vragen en antwoorden

en antwoorden alles over huren van woonruimte: huurprijs en servicekosten, huurcontract en opzegging, onderhoud en renovatie, onderhuur en medehuur, woningruil en overlast, zelf klussen en verhuurkosten, (juridische) procedures en alle andere rechten en plichten van huurders. In de bijlagen onder meer alle relevante artikelen van het Burgerlijk Wetboek (bw). Prijs voor leden van de Woonbond 1 15,- (niet-leden 1 30,-), inclusief verzendkosten. Bestelcode re 22; zie voor bestelwijze pagina 31.

2

huurwijzer 1-2011

over huur van woonruimte

Het kabinet wil huurders fors pakken. De maatregel om huurders met een bruto inkomen van meer dan 1 43.000 per jaar 5 procent extra huurverhoging te geven, wil de regering volgend jaar invoeren. Het liefst had Donner dit jaar al deze huurders willen confronteren met een fors hogere huur, maar dat is hem gelukkig niet gelukt. Donner zet wel door om de maximale huren in diverse schaarstegebieden met 1 120 te verhogen. In het kamerdebat eind maart deed de minister nogal laconiek: het gaat alleen om maximale huren en zittende huurders merken het niet direct. Allemaal mooi en aardig, maar de

Foto omslag: Josje Deekens

inhoud

Onweer!

Huurwijzer 2011-1

Zeven pagina’s informatie over de huurverhoging op 1 juli, plus in het hart een extra informatiefolder over de veranderingen in het puntenstelsel

11

als gevolg van het energielabel.

De reacties van woningzoekenden die geen sociale huurwoning meer mogen huren omdat ze boven de inkomensgrens van 2 33.614 zitten, stromen binnen bij het meldpunt www.ikwilookwonen.nl. Het zijn bizarre en soms schrijnende verhalen.

waarheid is natuurlijk veel gruwelijker. Iedereen die verhuist binnen en naar een ‘schaarstegebied’ wordt geconfronteerd met een hoger huurniveau; de enige manier om de hoge huur te ontlopen is door te blijven zitten waar je zit. De doorstroming zal naar een nulpunt dalen en starters op de huurmarkt moeten de hoofdprijs betalen. En langzaam maar zeker wordt huren onbetaalbaar. En dat allemaal uit de koker van een kabinet dat zich zorgen maakt over de koopkracht van eigen woningbezitters met een koophuis boven de 1 miljoen. De Woonbond heeft in februari actie gevoerd onder het motto ‘Houd huren betaalbaar in heel Nederland’. Die actie zullen we weer opstarten en we zullen er alles aan doen om dit onzalige voorstel in de prullenbak te laten verdwijnen. Daarbij zullen wij uw hulp hard nodig hebben. Ronald Paping, algemeen directeur Woonbond

4 Huisraad 6 Interview met Elles Dost, corporatiedirecteur van het jaar 8 Wijkwerk in uitvoering: slapen in een Kus&Sloophotel 11 Zeven pagina’s informatie over de huurverhoging 2011 18 Ik wil ook wonen! 22 Twaalf vragen en antwoorden over renovatie 25 Puzzel 26 Plaagdiertjes in huis 28 Portret van Gezamenlijke Particuliere Huurders Platforms (GPHP) 30 Woonbondinformatie 32 Schuurpapier

Extra:

informatiefolder over de veranderingen in het puntenstelsel per 1 juli

18

.nl Vroeg of laat krijgt bijna elke huurder een keer te maken met renovatie. Dat kan behoorlijk ingrijpend zijn, zeker als je woning grondig op de schop gaat. Twaalf vaak gestelde vragen en antwoorden over renovatie.

22

huurwijzer 1-2011

3

Wat doe JIJ bij brand? Volgens een onderzoek van de Brandwonden Stichting onderschat driekwart van de Nederlanders de kans dat er in je woning brand uitbreekt. Ze denken dat die kans kleiner is dan 1 op 10.000 maar in werkelijkheid is dat 1 op 1.000. Jaarlijks ontstaat er namelijk in 7.000 van de 7 miljoen woningen brand. Om het besef tussen de oren te krijgen dat de kans op een woningbrand aanzienlijk groter is dan die om de hoofdprijs in de staatsloterij te winnen, hebben de gezamenlijke brandweercorpsen het initiatief genomen voor de actie ‘Wat doe JIJ bij brand?’. Door een simpele brandveiligheidstest te doen op www.watdoejijbijbrand.nl krijgt u informatie over hoe brandveilig uw huis is, over het belang van een goed werkende rookmelder en over wat u moet te doen als er brand uitbreekt. Brand ontstaat vaak ’s nachts. Door het vuur en de rook kunnen de normale vlucht­ wegen geblokkeerd zijn, zeker als de brand op een verdieping onder u uitbreekt. De trap, hal en over­ loop kunnen dan onherkenbaar zijn geworden en soms niet of zeer moeilijk te bereiken. Dit komt niet alleen door het vuur, maar vooral door de dikke en giftige rook. U ziet niets meer en ademen gaat moei­ zaam. Daarom moet u weten hoe u snel en veilig uit uw huis komt. Daarbij helpt een vluchtplan, dat u moet oefenen met uw huisgenoten. Ook daarvoor vindt u tips op www.watdoejijbijbrand.nl.

huisraad

Illustratie: Anki Posthumus

Ledlamp steeds beter alternatief voor spaarlamp

De ledlamp wordt een steeds aantrekkelijker en energiezuinig alternatief voor de spaarlamp. Uit een recente test van de Consumentengids komt de ledlamp aanzienlijk beter uit de bus dan de spaarlamp, ook al is hij nog veel duurder. Het hoog­ ste rapportcijfer (8,3) krijgt de Ledlamp ‘Puur & Eerlijk’ van Albert Heijn (2 25), gevolgd door de veel duurdere (2 60) ‘Para­ thom Classic A40’ van Osram

(7,9) en de relatief goedkope (2 16) Econic van Philips (7,8). Spaarlampen zijn weliswaar aanzienlijk goedkoper, maar komen veel minder goed uit de test. Het hoogst (7,2) scoort de Duluxstar Ministwist (11 W) van Osram, die meteen ook het duurst is (2 8,15). Goedkopere alternatieven (rond 2 4) die ook rond de 7 scoren zijn te koop bij Hema (Super Spaarlamp 8 W), en Albert Heijn (Spaarlamp ministick 10 W). Het goedkoopst is de Spaarlamp ministick van Ikea (2 1).

Top 5 dienstverlening corporaties ‘Schoenmaker blijf bij je leest’. Dat is in het kort de conclusie van een interessant onderzoek van KWH (Kwaliteitscentrum Woningcorporaties Huursector) onder ruim 2.000 huurders. Een goede dienstverlening door woningcorporaties blijkt van groot belang te zijn voor het imago, de woontevredenheid en de verhuis­ geneigdheid van huurders. Van allerlei maatschappelijke activiteiten zoals daklozenopvang, het bevorderen van werkgelegenheid of het organiseren van buurtactiviteiten vragen veel huurders zich af of corporaties zich er wel mee moeten bemoeien. Alleen het bouwen van zoveel mogelijk betaalbare en duurzame woningen, bemiddelen bij overlast, investeren in huismeesters en buurt­ toezicht en informatie geven over brand­ en inbraak­ preventie en energiebesparing zijn maatschappelijke activiteiten waarvan de meerderheid van de huurders vindt dat de corporaties er een taak in hebben.

Top 5 dienstverlening: 1. Goede uitvoering reparaties: 2. Zorgvuldige behandeling klachten: 3. Goede uitvoering grootonderhoud woning: 4. Goed telefonisch contact met corporatie: 5. Veel aandacht voor leefbare buurt:

54% 43% 41% 34% 24%

* Percentage huurders dat dit aspect bovengemiddeld belangrijk vindt (bron: kwh)

4

huurwijzer 1-2011

*

Gelukkig zijn er in Nederland genoeg organisaties, clubs en mensen die weten dat er behoefte is aan goedkope manieren om op vakantie te gaan. De werkgroep Arme Kant van Nederland/EVA heeft alle mogelijkheden – en dat zijn er honderden – gebundeld in de Gids Betaalbare Vakanties. Ze zijn handig gegroepeerd in een aantal hoofdstukken: vakanties met en zonder kinderen, kinder­ kampen en jongerenvakanties, vakanties voor mensen met een beperking en/of chronische ziekte, woningruil en educatieve activiteiten. Elk hoofdstuk wordt afgesloten met een aantal ‘wwweetjes’, links naar websites met handige tips over betaal­ bare vakanties. Aan het eind van de gids vindt u ook nog een overzicht van fondsen waar u terecht kunt voor een financiële bijdrage. De Gids Betaalbare Vakanties 2011 (ISBN/EAN: 978-90-7568425-4) kost 2 1,50 (+porto) en is te bestellen bij de werkgroep Arme Kant van Nederland, Luijbenstraat 17, 5211 BR ’s­Hertogenbosch, 073­6121939, per e­mail: info@armekant­ eva.nl of via de website www. armekant­eva.nl.

Gratis advertentie

Met een krappe beurs blijft er vaak te weinig geld over voor vakantie, laat staan voor dure en verre reizen. Vakantiegeld gaat nogal eens op aan het dichten van gaten of opvangen van financiële tegenvallers. Toch hebben ook – of juist – mensen met een smalle beurs behoefte er af en toe eens helemaal uit te zijn en hun dagelijkse zorgen te vergeten.

aat ja) werkt elke dag op str Kanha (8 jaar, Cambod Help haar naar school: st.nl www.schenkeentoekom

Giro 65955

Twintig boekenkasten vol strips Hij is er al 40 jaar mee bezig, van­ af het moment dat de eerste Bulletje en Bonestaak stripboeken in zijn wieg belandden. ‘Toen is het verzamelen begonnen’, zegt Jilles Bijsterveld (1957) uit Peize in Noord­Dren­ the. Inmiddels heeft hij 5.000 stripboeken en nog zo’n 1.000 gewone boeken met illu­ straties van striptekenaars. De hele ver­ zameling staat in zo’n twintig boekenkas­ ten verspreid door het hele huis. ‘Meer ruimte heb ik niet’, zegt Bijsterveld. Ge­ lukkig verzamelen zijn vrouw en kinde­ ren niets. Nederland telt duizenden strip­ verzamelaars (niemand weet hoeveel precies). ‘In België zitten er nog meer, maar dat komt doordat de overheid daar veel meer aan strippromotie doet.’ Wat is er zo fascinerend aan strips? ‘Het tekenen’, vindt Bijsterveld. ‘Ik ben zelf heel beeldend ingesteld en strips sluiten daar goed op aan.’ Zelf tekent hij ook, zij het bescheiden. Hij is een van de beheer­ ders van Catawiki, sinds 2,5 jaar een online catalogus voor en door verzamelaars van allerlei items. ‘Sinds 1999 wordt de stripcatalogus van Hans Matla van Uitgeverij Panda niet meer uitgegeven. Dat was de leidraad in de stripverzamel­ wereld. Catawiki vult nu dat gat. En je kan er ook handelen. Voorheen deed ik dat op marktplaats en e­bay.’ Bijstervelds verzameling bestaat vooral uit Nederlandse strips en verder Belgische en Franse, de landen met de grootste stripproductie. Met Amerikaanse strips (ook een echt stripland) heeft hij niet zoveel op. En van Japanse manga heeft hij een klein rijtje uit de Buddha serie. Franka, de strip van Henk Kuijpers (sinds halverwege de jaren 1970) over een sterke avontuurlijke vrouw, is de belangrijkste serie. ‘Ik hou van de open tekenstijl en de complexiteit van de verhalen. De tekeningen zijn bijzonder gedetailleerd uitgewerkt.’ Hij heeft ook veel werk van Marten Toonder (Olivier B. Bommel en Tom Poes) en van Hans Georg Kresse (Eric de Noorman en illustraties in de Arendsoog boeken). ‘Ik ben mijn verzameling deels aan het afbouwen, omdat het ei­ genlijk te breed is. Mijn uitgaven aan strips val­ len daarom nu wel mee, zo’n 2 50 per week. Dat is wel eens meer geweest.’

mijn verzameling

Betaalbare vakanties

Heeft u ook een bijzondere verzameling die u graag wilt laten zien in Huurwijzer? Stuur dan een foto met een korte toelichting naar: redactie Huurwijzer, Nieuwe Achtergracht 17, 1018 xv Amsterdam, e-mail [email protected].

huurwijzer 1-2011

5

‘Investeren in plaats van doneren’

Ze werd onlangs uitgeroepen tot corporatiebestuurder van het jaar. Ze heeft oog voor bedrijfslasten, maar ook voor senioren op de woningmarkt. Ze wil inspirerend zijn voor medewerkers en stelt hoge eisen aan hun prestaties (en die van zichzelf). Haar werkgebied in Zuidoost-Drenthe kampt met krimp en landelijk timmert ze aan de weg als bestuurslid van Aedes, de vereniging van woningcorporaties. Hoe word je zo goed als Elles Dost, directeur van Woonservice in Drenthe? Tekst: Agnes Verweij, foto’s: Jan-Reinier van der Vliet

6

huurwijzer 1-2011 3-2009

Bedrijfsvoering is momenteel binnen de corporatiesector een belangrijk thema. Wat kunnen je collega’s van je leren? ‘Wij hebben onze bedrijfsprocessen heel efficiënt (lean and mean) ingericht en dat krijgt z’n vertaling in het aantal werknemers, al zit daar nuancering in. Woonservice heeft namelijk een eigen onderhoudsdienst. Als je die buiten beschouwing laat, dan zitten we ruim onder het gemiddelde van de sector. Voor een goede bedrijfsvoering moet je ook een beetje geluk hebben. En het heeft met je geschiedenis te maken. Is er eigen vermogen om intern te financieren? Wij hebben in het verleden veel met eigen vermogen gefinancierd waardoor we op dit moment een hele lage schuldenlast hebben.’ Je zegt dat een efficiënte inrichting van de bedrijfsprocessen vooral ook een kwestie is van de juiste mensen op de juiste plek. Hoe krijg je dat voor elkaar? ‘Je moet de tijd nemen om goed te kijken wat mensen doen, hoe gemotiveerd ze zijn en luisteren naar wat ze zelf willen. Het feit dat iemand al heel lang op een plek zit, is voor mij geen reden om te denken dat zij of hij het werk goed doet. We hebben een functioneringsen beoordelingscyclus geïntroduceerd en sturen sterk op de prestaties van medewerkers. Velen doen het goed en sommigen kunnen niet meekomen.’ ‘Als bestuurder moet je ruimte geven aan mensen, ook om dingen fout te doen. Dan kunnen ze zich in hun functie ontplooien en komen ze met eigen initiatieven en nemen verantwoordelijkheden. Daardoor wordt hun rendement beter. Als bestuurder – en managementteam – moet je alleen de randvoorwaarden creëren; je hoeft niet alles zelf te bedenken. Ik hou me niet bezig met managementboeken. Wij varen vooral op gezond boerenverstand. Of het iets met mijn vrouwelijke intuïtie te maken heeft, weet ik niet, dat zou kunnen. Waar ik wel van overtuigd ben, is dat gemengde teams van vrouwen en mannen zoals het onze, betere prestaties geven.’ Je medewerkers krijgen ruimte zodat ze zich kunnen ontplooien. Geldt dat ook voor bewoners? ‘Ja, op een hoger abstractieniveau wel. Als corporaties kunnen we mensen zoveel mogelijk keuzevrijheid geven wat wonen betreft. Niet alles moet altijd mogelijk zijn, maar ik vind wel dat we binnen de mogelijkheden die mensen bijvoorbeeld financieel hebben, ons best moeten doen om steeds de grenzen op te zoeken. Wij zijn veranderd van een corporatie die zei “dat kan niet, tenzij het wel kan” in een die zegt “alles kan, tenzij het niet kan”.’ Woonservice focust op het leefbaar houden en maken van het platteland. Over welke projecten ben je enthousiast?

‘Ik ben heel tevreden over een aantal creatieve oplossingen die we samen met andere partijen hebben gevonden om voorzieningen op de been te houden. Zoals de buurtsupers. Ook ben ik enthousiast over een aantal bewonersinitiatieven die we ondersteunen. Ik heb gemerkt dat wanneer je bewoners zelf probleemeigenaar laat zijn en het initiatief bij de dorpen en hun bewoners laat, dat initiatieven niet alleen beter tot ontwikkeling komen, maar dat die ontwikkeling ook duurzamer is.’ Samen Sterk werd genomineerd voor Beste Huurdersorganisatie van Nederland. Welk effect heeft een sterke huurdersorganisatie op uw werk? ‘Samen Sterk is medevormgever van het beleid van Woonservice. Ze zijn onze sparringpartner en kunnen ook zorgen voor draagvlak voor beleid. Dat zijn de drie rollen die voortvloeien uit een sterke huurdersorga­ nisatie en die heel belangrijk zijn om daadwerkelijk de dingen te doen die we ons hebben voorgenomen. We hoeven het niet altijd eens te zijn. Het gaat om wederzijds begrip voor elkaars positie en het is geven en nemen.’ Welke problemen ziet u binnen de corporatiesector en wat zijn uw oplossingen? ‘Het grootste probleem is momenteel het financierbaar houden van de sector. De vennootschapsbelasting, de vermogensheffing vanaf 2014 en het risico van rentestijgingen. Daar tegenover staan een koopmarkt die stagneert en een inflatievolgend huurbeleid. De oplossing begint met het afschaffen van de vermogensheffing. Daarnaast zouden corporaties moeten inzien dat het rijk een taakstelling heeft en dat er bezuinigd moet worden. Als corporatiesector zouden we een inhoudelijke bijdrage kunnen leveren aan de taken waarvoor de overheid zich gesteld ziet. Als het bijvoorbeeld gaat om de opgave in de zorgsector dan kunnen wij investeren in woningen, zodat mensen langer zelfstandig kunnen wonen. De druk op de zorgcentra neemt dan af. Daarmee realiseer je feitelijk een bezuiniging op een ander terrein. Als er van ons gevraagd wordt een bijdrage te leveren aan de huurtoeslag, dan denk ik dat mijn collega’s dat liever doen door extra te investeren in vastgoed, dan door geld over te maken aan de overheid. Het kapitaal blijft dan namelijk voor de volkshuisvesting behouden. Investeren dus, in plaats van doneren. Dat is mijn oplossing. Die moet noodzakelijkerwijs wel gepaard gaan met gematigde huurverhogingen. Ik denk dan aan een huurverhoging van inflatie plus één procent. De geplande kabinetsmaatregelen van extra woningwaarderingspunten in gebieden met woningnood en extra huurverhogingen voor hogere inkomens, levert de sector onvoldoende investeringsruimte op.’

‘Wij zijn veranderd van een corporatie die zei dat kan niet, tenzij het wel kan in een die zegt alles kan, tenzij het niet kan’

huurwijzer 1-2011

7

wijkwerk in uitvoering

Overnachten in een Kus & Sloophotel Een tweepersoonsbed van pizzadozen, een parkietenkooi als slaapkamerlamp, een ontbijtkamer van papier en een gigantisch aquarium als tafelblad. Het zijn een paar van de opvallende details die het Kus&Sloop hotel in de Rotterdamse Afrikaanderwijk tot een bezienswaardigheid maken. Overnachten in kunst in een aandachtswijk. Tekst: Agnes Verweij, foto’s: Menno Janssen

Het project Kus&Sloop van woningcorporatie Vestia Rotterdam Feijenoord, wil nieuwsgierige mensen naar de Afrikaanderwijk trekken. Het hotel biedt een overnachting in door kunstenaars ingerichte leegstaande woningen op de Pretorialaan. Zodat potentiële nieuwkomers alvast eens kunnen ‘flirten’ met de levendige wijk. De Afrikaanderwijk staat aan de vooravond van een grootschalige herstructurering (zie kader). Het ligt in de noordelijke punt van Rotterdam-Zuid, net aan de overkant van de Maas als je vanuit het centrum van Rotterdam redeneert. De wijk, van oudsher een arbeiderswijk gericht op de haven, raakte economisch in het slop door het verdwijnen van de havenactiviteiten. De geplande ontwikkelingen van de Afrikaanderwijk zijn nauw verbonden met Parkstad, het nieuwbouwproject tussen de Afrikaanderwijk en de Kop Van Zuid. Nieuwbouw van

8

huurwijzer 1-2011

woningen en voorzieningen en een herindeling van het stratenpatroon moeten de wijk beter aansluiten op de grootstedelijke Kop Van Zuid en het centrum van Rotterdam. En tegelijkertijd de Afrikaanderwijk uit haar sociaal-economisch isolement halen.

Pretoria De Pretorialaan is van oudsher de hoofdentree van de Afrikaanderwijk. Het huidige rommelige straatbeeld met verpauperde panden is nauwelijks een visitekaartje. Vestia heeft de laan voor zo’n 50 procent geadopteerd en er vanaf 2007 45 panden van particulieren opgekocht. De rotte kiezen zogezegd. De corporatie wil de laan in oude luister herstellen door de woningen en de gevels van de bedrijfsruimtes te renoveren. De vve’s is aangeboden mee te liften op de renovatie. ‘De Pretorialaan is een pareltje in de totale gebiedsontwikkeling van Afrikaanderwijk-Parkstad’, zegt Liesbeth Groeneveld, manager vastgoed van Vestia Rotterdam Feijenoord. ‘We wilden de woningen gedurende de leegstand en voorafgaand aan de renovatie een functie voor de wijk en “smoel” geven.’ Hotel Transvaal in de Haagse wijk Transvaal diende als voorbeeld. Kunstenaars richtten de kamers in vijf leegstaande woningen in met materialen uit gestripte woningen. Het kersverse architectenbureau m.e.s.t. (Maatschappelijke Experimentele Stedelijke Transformatie) werd aangetrokken om het project vorm te geven en uit te voeren. Voor een economische impuls in de wijk werden lokale ondernemers benaderd om een bijdrage te leveren aan het project: matrassen voor de bedden, de schoonmaak van de kamers, de bakker voor het ontbijt en de dierenzaak voor het realiseren van een curieuze aquariumtafel in de receptie van het hotel (van kunstenaar Arend Groosman). Bij het inchecken voor een kamer zwemmen de goudvisjes onder de paperassen door. Het hotel biedt ook ‘roemservice’ door een wijkbutler en ‘sterarrangementen’ waaronder een overnachting met hotelkamerfeestje geheel verzorgd met versnaperingen en een klein select gezelschap uit de wijk. Ook een ‘vip-tour’ over de beroemde Afrikaandermarkt, een van de grootste van Nederland, behoort tot de services. ‘Wij komen zelf niet uit de Afrikaanderwijk, maar het was makkelijk om contacten te leggen. Er zijn hier ontzettend veel initiatieven en het netwerk lag er al’, vertelt Marjolein Dekker van bureau m.e.s.t. Pal Maas, een bureautje dat jongeren aanzet tot creatieve talentontwikkeling en ondernemen, verzorgde met jongeren uit de wijk de inrichting van een van de hotelkamers (het pizzabed). De Player, een experimenteel kunstplatform gevestigd om de hoek van de Pretorialaan, heeft al herhaaldelijk hotelkamers geboekt voor buitenlandse artiesten. En tijdens het internationale kunstevenement Art Rotterdam 2011 zat Kus&Sloop vol. De eigenaar van een döner kebap-zaak in de Pretorialaan vindt het leuk dat er eens ‘iets anders’ gebeurt in de buurt, waardoor er ‘andere mensen’ rondlopen.

Foto’s van de Afrikaandermarkt en de door kunstenaars ingerichte woningen (hotelkamers) op de Pretorialaan.

Receptie = buurthuis Wijkbewoners waren bij de opening van Kus&Sloop in december enthousiast. Maar de aanloop van bewoners is niet groot. Op marktdagen lopen nieuwsgierige buurtbewoners wel eens binnen in de ‘Woonkamer’, de receptie van het hotel dat tevens dienst wil doen als buurthuis, informatiepunt en culturele ontmoetingsplek. ‘We zijn op woens- en donderdagen open en soms

De woningvoorraad in de Afri­ kaanderwijk bestaat voorname­ lijk uit corporatiebezit en wonin­ gen hebben merendeels een lage­ re economische waarde dan het Rotterdams gemiddelde. De werk­ loosheid is hoog en het gemid­ delde inkomen laag. Zo’n 70 pro­ cent van de inwoners behoort tot de laagste inkomenscategorie (be­ steedbaar inkomen tot 2 22.000). Er wonen veel jongeren en oude en nieuwe migrantengroepen. Sinds een jaar of vijf heeft Rotter­ dam zijn zinnen gezet op Zuid en worstelt met een rigoureuze aan­

pak om het gebied (qua inwoner­ aantal vergelijkbaar met een stad als Eindhoven) er bovenop te hel­ pen. Als onderdeel van het Pact op Zuid, een tienjarige miljarden­ investering van vier corporaties en de gemeente, wordt er ook in de Afrikaanderwijk gewerkt om de uitstroom van bewoners met een midden­ en hoger inkomen terug te brengen en de bewoners­ tevredenheid omhoog te brengen. Sinds 2007 werden letterlijk honderden projecten in gang gezet. Kennelijk is er een gebrek aan focus en strategie in het Pact op Zuid; half februari van dit jaar sloten de gemeente Rotterdam en BZK­minister Donner namens het rijk een intentieverklaring om een Nationaal programma ‘Kwaliteits­ sprong Zuid’ tot stand te brengen. Rotterdam kan dit niet alleen, luidde de conclusie van het gelijknamige advies van de Commissie Deetman/Mans.

huurwijzer 1-2011

9

Marjolein Dekker: ‘Wij komen zelf niet uit de Afrikaanderwijk, maar het was makkelijk om contacten te leggen. Er zijn hier ontzettend veel initiatieven en het netwerk lag er al’ in het weekend. Niet elke dag, want we werken ook als architectenbureau. We zoeken nog een manier om hiermee om te gaan’, zegt Dekker. Via Vestia gaat ze binnenkort contact zoeken met georganiseerde bewoners in de wijk. Vestiamanager Groeneveld wil graag dat ook

Kosten van een hotelkamer bij Kus&Sloop: 2 35 per twee personen per nacht. Frans of Marokkaans ontbijt voor twee personen: 2 15. Meer info: www.kus­en­sloop.nl

10

huurwijzer 1-2011

buurtbewoners van het hotel gebruik gaan maken als ze eens (te) veel logees over de vloer hebben. De Bewonersorganisatie Afrikaanderwijk (boa), sinds 1972 actief in de wijk, is nauwelijks bekend met Kus&Sloop, behalve via een item op de lokale televisie. ‘Die kunstprojecten in de wijk zijn wel mooi, maar we weten helemaal niet wat het inhoudt’, zegt Piet Kluth van boa. ‘We worden er niet in gekend, hooguit geïnformeerd. Een opbouwwerker is daarom nu bezig met een onderzoek.’ Fouad Akka, de betreffende opbouwwerker van Sonor Zuid, herkent de klacht van boa. ‘In de Afrikaanderwijk zijn heel veel professionals met allerlei leuke projecten bezig op sociaal gebied, maar de samenhang ontbreekt. En het is jammer als het jongerenwerk of het ouderenwerk geen weet heeft van dit soort initiatieven. Het zou goed zijn als we dat allemaal gaan bundelen.’ Groeneveld heeft zich voor Kus&Sloop laten inspireren door Sandra Trienekens van de Hogeschool Amsterdam. Zij deed onderzoek naar de waarde van culturele interventies in stedelijke vernieuwingsprocessen. ‘Het is aantoonbaar dat culturele interventies een enorme waarde voor het proces en de bewoners opleveren’, zegt Groeneveld. ‘Op één voorwaarde, namelijk dat de bewoners en de ondernemers er echt aan moeten deelhebben.’ ‘Kunst is prima’, vindt ook Akka. ‘Ik heb gezien dat kunst bewoners kan raken. Jongeren hebben er meer affiniteit mee dan oudere generaties van Turken en Marokkanen. Toch moeten de problemen waar we in de Afrikaanderwijk mee kampen in het vizier blijven: er is hier veel armoede en een hoge werkloosheid onder jongeren.’

woonlasten 2011 Samenstelling: Nederlandse Woonbond; eindredactie: Kees de Jong, Susan Huijbregts, Agnes Verweij en Max Wondergem; vormgeving: René Jongeneelen; illustraties: Albo Helm. Dit katern bevat een vrije weergave van de wettelijke regelingen. Er kunnen geen rechten aan worden ontleend.

De huur voor ‘zittende’ huurders mag op 1 juli met maximaal 1,3 procent omhoog Dat is gelijk aan het inflatiepercentage van 2010. Voor huurders die gaan verhuizen naar (of binnen) een gebied met een groot woningtekort, is er minder goed nieuws. In deze gebieden wil minister Donner van Binnenlandse Zaken, waar tegenwoordig ook wonen onder valt, de maximale huur met 1 120 per maand verhogen. De Woonbond is boos en voert actie om deze maatregel ongedaan te maken.

Huurverhoging maximaal 1,3 procent De maatregel staat in de Huurbrief die Donner op 29 maart, veel later dan gebruikelijk, heeft gepubliceerd. Woningen in zo­ge­he­ten ‘schaarstegebieden’ (regio’s met een groot woningtekort) krijgen maximaal 25 extra punten in het woningwaarde­ ringsstelsel. Als gevolg daarvan kunnen huurders die verhuizen naar (of binnen) zo’n schaarstegebied, te maken krijgen met een huur die maximaal 2 120 per maand hoger ligt dan nu. Het gaat naar verwachting om re­ gio’s die liggen in een band die grofweg loopt van Noordwesttot Zuidoost-Nederland. Zie voor de meest actuele informatie www. woonbond.nl (onder acties). De benodigde regelgeving moet Donner overigens nog aan de Tweede Kamer voorleggen. De Woonbond acht daarom de kans

niet erg groot dat de maatregel daadwerkelijk op 1 juli van kracht wordt. Een andere maatregel die in het regeerakkoord was aangekon­ digd is uitgesteld tot 2012. Het gaat om het voorstel om voor huurders met een inkomen boven 2 43.000 de huren met 5 procent extra te verhogen (boven inflatie). Het lukt Donner niet om deze maatregel op tijd rond te krijgen. Hij moet dan namelijk de inkomens van alle huurders gaan ‘toetsen’ en daarvoor is een wetswijziging nodig. In deze woonlastenspecial van Huurwijzer, die door de vertra­ ging van de Huurbrief helaas drie weken later dan gebruikelijk is verschenen, vindt u alle informatie over de huurverhoging per 1 juli. De huurverhoging van

maximaal 1,3 procent gaat gel­ den voor alle zittende huurders van zelfstandige woonruimte met een niet geliberaliseerde huurprijs en voor huurders van onzelfstandige woonruimte (ka­ mers). Voor kamers geldt een andere puntentelling. Zie voor meer informatie: http://opka­ mers.woonbond.net. Heeft uw woning een geliberaliseerde huurprijs, lees dan pagina 18.

Energielabel

Het woningwaarderingsstelsel ondergaat op 1 juli een belangrij­ ke verandering omdat het ener­ gielabel erin wordt opgenomen. Voor de meeste huurders, vooral van slecht geïsoleerde woningen, is dit goed nieuws. Hun woning krijgt minder punten en dus een lagere maximale huur. Lees alles hierover in de bijgevoegde folder. huurwijzer 1- 2011

11

woonlasten 2011 START

Check de huurverhoging

Heeft u het schriftelijke huurverhogingsvoorstel minstens twee maanden vóór de ingangsdatum ontvangen?

JA

Is de ingangsdatum van de huurverhoging minstens twaalf maanden na de vorige huurverhoging?

3

2

Met dit schema(1) kunt u controleren of de huurverhoging aan de wettelijke eisen voldoet. Het bezwaarschrift huurverhoging waarnaar wordt verwezen, kunt u gratis opvragen of downloaden via www.huurcommissie.nl

JA

NEE

NEE

Vul het bezwaarschrift in (kies het zesde hokje bij ‘reden bezwaar’: de verhuurder heeft het voorstel te laat gedaan). Bepaal zelf de juiste ingangsdatum en ga daar verder vanuit.

Vul het bezwaarschrift in (kies het derde hokje bij ‘reden bezwaar’: de verhuurder wil de huur verhogen binnen twaalf maanden na de vorige verhoging). Bepaal zelf de juiste ingangsdatum en ga daar verder vanuit.

4

4

Bezwaar make Als u bezwaar wilt maken tegen de huurverhoging kunt u zelf een bezwaarschrift opstellen of gebruik maken van een standaardformulier, dat u kunt downloaden of gratis kunt aanvragen bij de huurcommissie (zie kader). Daarop kunt u de reden van uw bezwaar aankruisen en toelichten. De verhuurder moet uw bezwaar­ schrift vóór de ingangsdatum van de huurverhoging hebben ontvangen. Als u bezwaar maakt tegen de huurverhoging, kunt u de oude huur blijven betalen. Als de huurcommissie in haar uitspraak stelt dat de huurverho­

12

huurwijzer 1-2011

Weet u hoeveel punten uw woning heeft?

JA

Is de huurverhoging 1,3% of minder?

NEE

NEE

Tel zelf het aantal punten, ook als u aan een puntentelling twijfelt (zie pagina 14).

Vul het bezwaarschrift in (kies het vierde hokje bij ‘reden bezwaar’: de huurverhoging is hoger dan wettelijk toegestaan). Ga uit van 1,3%.

JA

Is uw huidige huur lager dan de maximaal toegestane op basis van het aantal punten? (zie pagina 15)

NEE

4

JA

Is de huur na de verhoging gelijk aan of lager dan de maximaal toegestane op basis van het aantal punten? (zie pagina 15)

JA

EINDE

De voorgestelde huurverhoging is toegestaan

NEE

STOP

Vul het bezwaarschrift in (kies eerste hokje bij ‘reden bezwaar’: uw huurprijs is al hoger dan wettelijk maximaal is toegestaan). U hoeft niet verder te gaan.

4

STOP

Vul het bezwaarschrift in (kies eerste hokje bij ‘reden bezwaar’: uw nieuwe huurprijs is hoger dan wettelijk maximaal is toegestaan). Houd rekening met de maximaal toegestane huur als mogelijke nieuwe huurprijs.

4

1) Dit schema geldt voor zelfstandige woonruimte met een niet-geliberaliseerde huurprijs. 2) Als u nog geen uitspraak heeft in een lopende procedure, is het mogelijk bezwaar te maken tegen het nieuwe voorstel. 3) Huurt u de woonruimte op 1 juli nog geen twaalf maanden, dan is een huurverhoging per 1 juli tóch toegestaan. 4) U kunt meerdere redenen op één bezwaarformulier aankruisen en toelichten.

en tegen de huurverhoging ging redelijk is, moet u deze als­ nog betalen. Als de verhuurder het niet met uw bezwaarschrift eens is, kan hij dit tot zes weken na de ingangsdatum doorsturen naar de huurcommissie. Doet de verhuurder dit niet of te laat, dan hoeft u de huurverhoging niet te betalen. Als u de huurverhoging niet betaalt en u óók geen bezwaar maakt, moet de verhuurder u binnen zes weken na de voorgestelde ingangsdatum per aangetekende brief verzoeken alsnog met de huurverhoging in te stemmen. Doet u dat niet, dan zult u binnen drie maanden na de ingangsdatum van de huur­ verhoging – meestal dus vóór 1 oktober – alsnog zélf een be­ zwaarschrift bij de huurcommis­ sie moeten indienen. Laat u dit

binnen deze termijn achterwege, dan zult u de huurverhoging moeten betalen. Als de verhuurder het huurverho­ gingsvoorstel zelf al aangetekend heeft verzonden, hoeft hij geen aangetekende herinneringsbrief te sturen. Tegen een aangete­ kend verzonden huurverhogings­ voorstel moet u bij de verhuur­ der vóór de ingangsdatum van de huurverhoging een bezwaar­ schrift hebben ingediend. U kunt geen bezwaar maken te­ gen de huurverhoging vanwege achterstallig onderhoud. Bij (zeer) ernstige onderhoudsge­ breken kunt u bij de huurcom­ missie het hele jaar door een procedure starten die forse huur­ verlaging kan opleveren zolang het gebrek niet is verholpen.

Huurcommissie Telefoon 0800-4887243 (gratis). Postbus 16495, 2500 bl Den Haag, fax 070-3754200. Of kijk op www.huurcommissie.nl. U kunt tevens – gratis – een regionaal spreekuur van de huurcommissie bezoeken. Een procedure bij de huurcommmissie kost de huurder 1 25 aan zogeheten ‘leges’. Als u in het gelijk wordt gesteld, krijgt u dit terug. • Amsterdam, donderdag 11.00 – 14.00, De Ruyterkade 7. • Den Haag, op afspraak. • Rotterdam, op afspraak. • Utrecht, 1e en 3e maandag van de maand, 10.00 – 12.00, Lange Viestraat 351. • Haarlem, 2e dinsdag van de maand, 12.00 – 14.00, Kennemerplein 6-8. • Arnhem, 1e dinsdag van de maand, 12.00 – 14.00, Pels Rijckenstraat 1. • Eindhoven, 1e woensdag van de maand, 12.00 – 14.00, Kennedyplein 5 – 12. • Groningen, 1e donderdag van de maand, 10.00 – 12.00, Cascadeplein 10. • Maastricht, 2e woensdag van de maand, 11.00 – 13.00, Avenue Ceramique 50. • Enschede, 3e maandag van de maand, 12:00 – 14:00, Langestraat 24.

huurwijzer 1-2011

13

woonlasten 2011

De puntentelling Met het woningwaarderingsstelsel (wws) kunt u zelf het aantal punten van uw woning tellen. In de tabel kunt u nagaan wat uw huur per 1 juli maximaal mag zijn.

Oppervlakte van vertrekken

1 punt per m2. Onder vertrekken wordt verstaan: woonkamer, andere kamers, (open) keuken, badkamer en doucheruimte. Alles te meten op een hoogte van 1,5 meter. Zolderruimte telt alleen mee als vertrek als die bereikbaar is via een vaste trap, de vloer begaanbaar is en het dak beschoten is.

Oppervlakte van overige ruimten

0,75 punt per m2. Tot deze ruimten worden gerekend: bijkeuken, ber­ ging, wasruimte, schuur, garage, kelder en zolder. Overlopen, gangen en hallen krijgen geen punten. De oppervlakte per ruimte moet min­ stens 2 m2 zijn. Alle ruimten worden gemeten op een hoogte van 1,5 meter. Als de zolder niet met een vaste trap bereikbaar is, wordt het aantal punten van het vloeroppervlak van de zolder met 5 verminderd.

Keuken

Ingebouwde kookplaten tellen in de lengtebepaling niet mee, spoel­ bakken wel. ● Lengte aanrecht minder dan 1 meter: 0 punten ● Lengte aanrecht 1 tot 2 meter: 4 punten ● Lengte aanrecht 2 meter en langer: 7 punten

Sanitair ● ● ● ● ●

Toilet: 3 punten Wastafel: 1 punt Douche: 4 punten Bad: 6 punten Bad/douche 7 punten

Privé buitenruimten

Maximaal 15 punten. Oppervlakte privé­buitenruimten totaal (inclusief tuin, terras, balkon; elk minimaal 1,5 meter lang en breed). ● tot 25 m2: 2 punten ● 25 tot 50 m2: 4 punten ● 50 tot 75 m2: 6 punten ● 75 tot 100 m2: 8 punten ● 100 m2 en meer: 10 tot 15 punten ● Carport: 2 punten ● Als er géén privé buitenruimte is: 5 punten er af

14

huurwijzer 1-2011

Verwarming

● Per verwarmd vertrek (ook: open keuken): 2 punten ● Verwarmingselement(en) buiten vertrekken, per ruimte (maximaal 4 punten per woning): 1 punt ● Thermostatische ventielen op radiatorkranen, per vertrek (maximaal 2 punten per woning): 0,25 punt ● Privé­hoogrendementsketel: 5 punten ● Cv­combi (het warmwaterdeel): 1 punt ● Privé­ketel: 3 punten ● Collectieve hoogrendementsstookinstallatie: 1 punt ● Doorstroommeter (bij collectieveinstallaties): 1 punt

Isolatie

Maximaal 15 punten. Het aantal punten moet in redelijke verhouding staan tot de gemaakte kosten. Vuistregel: 1 punt per 2 227 investering. ● Dubbelglas: 0,4 punt per m2 ● Spouwisolatie: 1 punt per woning ● Vloerisolatie: 2 punten per woning ● Dakisolatie: 2 punten per woning ● Gevelisolatie aan de buitenzijde: 6 punten per woning

Punten berekenen volgens bovenstaande rubrieken als uw woning GÉÉN energielabel heeft ÉN uw huur vóór 1­1­2008 is ingegaan. In ALLE andere gevallen: punten berekenen volgens onderstaande rubrieken.

Verwarming

● Per verwarmd vertrek: 2 punten ● Per overige ruimte (maximaal 4 punten per woning): 1 punt

Energieprestatie Energielabel A++ A+ A B C D E F G

Eengezinswoning 44 punten 40 36 32 22 14 8 4 0

Appartement/flatwoning 40 punten 36 32 28 15 11 5 Lees de bijgevoegde 1 folder voor meer informatie over het 0 energielabel.

K Bereken ze punten v lf de an uw woning www.woo op nbo onder ‘se nd.nl, rvice’.

Eengezinswoningen ● vrijstaande woning: 17 punten ● hoekwoning: 15 punten ● tussen-/eindwoning: 12 punten Woning in meergezinscomplex (flatwoningen) ● begane grond met lift: 6 punten (zonder lift: 6 punten) ● 1e verdieping met lift: 5 punten (zonder lift: 3 punten) ● 2e verdieping met lift: 4 punten (zonder lift: 1 punt) ● 3e verdieping met lift: 4 punten (zonder lift: 0 punten) ● 4e verdieping en hoger met lift: 4 punten (zonder lift: 0 punten) ● 16 of minder woningen per liftschacht: 2 punten extra Duplexwoningen ● bovenwoning: 1 punt ● benedenwoning: 4 punten

Woonomgeving

Maximaal 25 punten. Wat telt is de aanwezigheid van voorzieningen als scholen, winkels, parkeergelegenheid, parkjes, speelruimte en openbaar vervoer. De huurcommissie weet hoeveel punten uw woon­ omgeving heeft.

Woonvoorzieningen voor gehandicapten

De Wmo (voorheen WVG) gaat ervan uit dat de gehandicapte naar draag­kracht een aandeel in het niet-gesubsi­dieerde deel van de kosten betaalt. De bedoeling is dat dit deel van de totale kosten in de huur­ prijs wordt doorbere­kend. Per 2 227 aan investeringskosten door de verhuurder mag 1 punt worden toege­voegd. Het subsi­diebedrag moet worden afgetrokken. Dus voor een inves­tering van 2 700 waarvoor 2 450 subsidie is verleend kan 1 punt worden toegekend.

Hinderlijke situaties

Af: maximaal 40 punten. Aftrekpunten zijn mogelijk als er sprake is van ernstige geluidsoverlast door weg-, trein- of vliegverkeer, van ernstig verval van de buurt of van stadsvernieuwingsactiviteiten. Ook voor bodem- of luchtverontreiniging zijn aftrekpunten mogelijk. De huurcommissie weet hoeveel aftrekpunten er zijn.

Bijzondere voorzieningen

Uitsluitend bij serviceflatwoningen bijtellen: 35 procent van het totaal aantal punten.

maximaal toegestane huur in euro’s

Woonvorm

aantal punten

Maximaal toegestane huur

40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85

179,33 183,82 188,30 192,78 197,25 201,74 206,23 210,71 215,20 219,68 224,16 228,62 233,12 237,60 242,08 246,57 251,06 255,51 260,01 264,50 268,99 273,45 277,95 282,42 286,90 291,38 295,88 300,36 304,83 309,31 313,79 318,28 322,76 327,24 331,73 336,21 340,69 345,17 349,66 354,14 358,63 363,53 368,46 373,39 378,29 383,22

86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100 101 102 103 104 105 106 107 108 109 110 111 112 113 114 115 116 117 118 119 120 121 122 123 124 125 126 127 128 129 130 131 132 133 134 135 136 137 138 139 140

388,15 393,06 397,98 402,90 407,84 412,75 417,66 422,60 427,50 432,43 437,36 442,27 447,19 452,13 457,03 461,95 466,88 471,80 476,72 481,63 486,57 491,49 496,39 501,33 506,24 511,17 516,10 521,00 525,94 530,86 535,77 540,69 545,61 550,53 555,46 560,38 565,31 570,22 575,16 580,07 584,98 589,91 594,85 599,74 604,68 609,60 614,51 619,44 624,36 629,28 634,19 639,13 644,04 648,95 653,88

141 142 143 144 145 146 147 148 149 150 151 152 153 154 155 156 157 158 159 160 161 162 163 164 165 166 167 168 169 170 171 172 173 174 175 176 177 178 179 180 181 182 183 184 185 186 187 188 189 190 191 192 193 194 195

(per 1-7-2011)

658,82 663,70 668,64 673,57 678,49 683,40 688,33 693,24 698,18 703,08 708,01 712,93 717,86 722,77 727,69 732,61 737,55 742,44 747,39 752,29 757,22 762,15 767,05 771,97 776,91 781,82 786,74 791,66 796,60 801,51 806,43 811,35 816,28 821,18 826,12 831,03 835,95 840,89 845,80 850,70 855,65 860,56 865,48 870,39 875,33 880,25 885,17 890,09 895,02 899,93 904,86 909,77 914,69 919,63 924,54

196 929,45 197 934,37 198 939,30 199 944,22 200 949,14 201 954,06 202 958,99 203 963,91 204 968,82 205 973,74 206 978,67 207 983,60 208 988,50 209 993,43 210 998,37 211 1003,27 212 1008,19 213 1013,12 214 1018,03 215 1022,95 216 1027,88 217 1032,80 218 1037,71 219 1042,64 220 1047,57 221 1052,47 222 1057,40 223 1062,33 224 1067,25 225 1072,16 226 1077,09 227 1082,01 228 1086,93 229 1091,85 230 1096,77 231 1101,68 232 1106,62 233 1111,54 234 1116,45 235 1121,37 236 1126,30 237 1131,22 238 1136,13 239 1141,06 240 1145,98 241 1150,91 242 1155,82 243 1160,74 244 1165,67 245 1170,59 246 1175,50 247 1180,41 248 1185,36 249 1190,26 250 1195,18

Ga voor meer informatie over het woningwaarderingsstelsel naar www.rijksoverheid.nl/onderwerpen/huurwoning/puntensysteem-huurwoning

huurwijzer 1-2011

15

woonlasten 2011 Voor huurders met een ‘geliberaliseerde’ huur – dat kan alleen bij zelfstandige woonruimte – gelden de maximale huurverhoging en het woning­ waarderingsstelsel niet. Heeft u een geliberaliseerde huurprijs, dan bepaalt de inhoud van het huurcontract wat de jaarlijkse huurverhoging wordt.

Liberalisatie-/huurtoeslaggrenzen sinds 1 juli 1989 (tot 1 juli 1994 alleen van toepassing op (nieuwbouw) woningen die voor het eerst werden verhuurd): 1 juli 1989: 1 juli 1990: 1 juli 1991: 1 juli 1992: 1 juli 1993: 1 juli 1994: 1 juli 1995: 1 juli 1996: 1 juli 1997: 1 juli 1998: 1 juli 1999: 1 juli 2000: 1 juli 2001: 1 juli 2002: 1 juli 2003: 1 juli 2004: 1 juli 2005: 1 juli 2006: 1 juli 2007: 1 juli 2008: 1 juli 2009: 1 juli 2010: 1 januari 2011:

16

huurwijzer 1-2011

ƒ 750,00 ƒ 775,00 ƒ 820,00 ƒ 865,42 ƒ 913,33 ƒ 963,75 ƒ 1.007,50 ƒ 1.047,92 ƒ 1.085,00 ƒ 1.085,00 ƒ 1.107,00 ƒ 1.149,00 ƒ 1.193,00 5 565,44 5 585,24 5 597,54 5 604,72 5 615,01 5 621,78 5 631,73 5 647,53 5 647,53 5 652,52

Geliberaliseerde huur? Om na te gaan of de huurprijs is geliberaliseerd, moet u twee aspecten controleren: wat is de ingangsdatum van de huurover­ eenkomst en wat was toen de kale huur? Vervolgens vergelijkt u die gegevens met het lijstje met de liberalisatiegrenzen (te­ vens de huurtoeslaggrenzen; zie kader). De liberalisatiegrens werd jaarlijks per 1 juli aangepast; met ingang van 2011 gebeurt dit per 1 januari. Heeft u een all-inhuur, waarin kale huur en servicekos­ ten niet (in het huurcontract) zijn gesplitst, dan kan uw huur nooit geliberaliseerd zijn. Alleen als uw kale huurprijs op de ingangsdatum van het huurcontract gelijk aan of hoger dan de op dat moment geldende liberalisatiegrens was, is de huurprijs geliberaliseerd. De huur­ prijsliberalisatie geldt van 1 juli 1989 tot 1 juli 1994 alleen voor (nieuwbouw)woningen die in deze periode voor het eerst zijn

verhuurd. Sinds 1 juli 1994 is de regeling van toepassing op alle vanaf dat moment gesloten huurovereenkomsten voor zelf­ standige woonruimte. In principe kunnen huurders met een geliberaliseerde huur niet terecht bij de huurcommissie, op enkele uitzonderingen na. Ook de ‘geliberaliseerde’ huurder heeft bijvoorbeeld de mogelijk­ heid de huurprijs binnen zes maanden na het ingaan van de huurovereenkomst door de huurcommissie te laten toetsen aan de maximaal toegestane huur volgens het puntenstelsel. Blijkt het aantal punten niet hoog genoeg voor een maxi­ maal toegestane huur boven de liberalisatiegrens, dan verlaagt de huurcommissie de huur tot de maximaal toegestane huur op grond van het aantal punten en is de huurprijs niet gelibera­ liseerd.

Huurverhoging In huurcontracten van ’geli­ beraliseerde’ huurders komen allerlei bepalingen voor als het gaat om de jaarlijkse huurver­ hoging. Gebruikelijk is een zo­ geheten ‘indexeringsclausule’, die inhoudt dat de huur jaarlijks wordt ‘aangepast’ (lees: ver­ hoogd) met een prijsindexcijfer dat door het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) wordt vastgesteld. Deze percentages komen doorgaans overeen met het inflatiepercentage. Sommige verhuurders nemen in het huur­ contract echter op dat daar nog een bepaald (maximum)percen­ tage bovenop kan komen. Staat er het huurcontract niets over de huurverhoging, dan kan de verhuurder in principe jaarlijks elk voorstel doen dat hij wil.

Servicekosten zijn vaak aanleiding tot conflicten tussen huurder en verhuurder. Vooral bij veranderingen in het servicepakket, geen of vage afrekeningen en onredelijk hoge bedragen. Wat kunnen huurders dan doen?

Controleer de servicekosten Veel huurders betalen aan de ver­ huurder naast de huur ook een voorschotbedrag voor ‘woonser­ vice’. Daaronder vallen ‘leverin­ gen’ (bijvoorbeeld gas en elektra) en ‘diensten’ (service­ of onder­ houdsabonnement voor kleine reparaties, 24­uurservice voor de lift, schoonmaken gemeenschap­ pelijke ruimten, tuinonderhoud, huismeester). Als deze ‘service’ in het huurcontract of op een an­ dere manier (schriftelijk) tussen huurder en verhuurder overeen is gekomen, mag de verhuurder de ‘voorgeschoten’ kosten door­ berekenen aan de huurders. Voor het uitbreiden of inkrimpen van het servicepakket heeft de ver­ huurder toestemming van de huurder(s) nodig.

De Woonbond heeft over servicekosten ook een brochure. Die is te bestellen via de webwinkel op www.woonbond.nl of door overmaking van de ledenprijs van 1 7,- (niet-leden 1 14,-) op rekeningnummer 6217479, ten name van Woonbondinformatie Amsterdam. Vermeld daarbij bestelcode se 01 en uw naam en adres.

Voor de doorberekening van woonservice gelden twee belang­ rijke regels: de kosten moeten werkelijk gemaakt én redelijk zijn. De verhuurder mag dus nooit meer in rekening brengen dan wat de service heeft gekost of wat hij daarvoor aan derden, bijvoorbeeld het schoonmaakbe­ drijf, heeft betaald. Daarnaast moet de hoogte van de service­ kosten redelijk zijn. Als bijvoor­ beeld de stookkosten onnodig hoog zijn omdat de collectieve verwarmingsketel slecht wordt onderhouden, kan het onredelijk zijn dat de huurders alle stook­ kosten betalen.

Afrekentermijn

De huurder moet uiterlijk een half jaar na het eind van een kalenderjaar een afrekening van de servicekosten hebben ontvangen. De afrekening over 2010 moet dus uiterlijk op 30 juni 2011 op de mat liggen. Is de af te rekenen periode geen kalenderjaar maar bijvoorbeeld de periode van mei tot mei, dan moet de afrekening vóór 1 juli van het jaar dat volgt op het jaar waarin die periode afliep bij de huurders zijn (voor het boekjaar van mei 2009 tot mei 2010 dus vóór 1 juli 2011). De afrekening moet alle posten apart vermelden, met de bijbeho­ rende bedragen. Ook moet de verhuurder aangeven op welke manier hij de kosten ‘omslaat’ over de huurders (de verdeel­ sleutel). Wettelijk is de verhuur­ der verplicht inzage in alle stuk­ ken te geven. U kunt zo zelf de afrekening controleren. Leidt dit niet tot de gewenste duidelijk­ heid of weigert de verhuurder u inzage te geven, dan kunt u de huurcommissie inschakelen. Dit

kan tot uiterlijk twee jaar na de datum waarop de huurder het overzicht had moeten ontvangen (bij een afrekening over 2010 die de huurder vóór 1 juli 2011 hoort te ontvangen dus tot en met 30 juni 2013). Zolang de verhuurder geen gespecificeerd overzicht heeft verstrekt, mag de huurder een verhoging van het voorschot weigeren. Vindt u het voorschot­ bedrag te hoog, dan kunt u de huurcommissie vragen dit te toetsen (zie voor meer informatie www.huurcommissie.nl).

mogelijk is de service wel aan de ene en niet aan de andere huur­ der te leveren, kan van deze 70 procentregel geen gebruik wor­ den gemaakt. De huurders die niet akkoord zijn gegaan kunnen de redelijkheid van het voorstel, ook al is er een meerderheid van minstens 70 procent, nog wel la­ ten toetsen door de rechter. Dat moet binnen acht weken na de schriftelijke mededeling dat 70 procent of meer van de huurders met het wijzigingsvoorstel heeft ingestemd.

Zeventig procent

Samen sterk(er)

In bepaalde gevallen kan instem­ ming van 70 procent of meer van de huurders voldoende zijn om een wijziging in het servicekos­ tenpakket te kunnen doorvoeren. Een voorstel van de verhuurder om een levering of dienst aan het afgesproken pakket toe te voe­ gen of eruit te schrappen wordt wettelijk redelijk geacht als 70 procent of meer van de huurders daarmee instemmen. Het moet wel gaan om diensten die alleen aan de huurders gezamenlijk kunnen worden geleverd. Als het

Actie tegen te hoge servicekos­ ten kunt u in principe individueel ondernemen. Maar u staat altijd sterker als u dit samen doet met andere huurders in uw buurt, straat of complex. Die hebben vaak met hetzelfde probleem te maken. Bij een aantal conflic­ ten over de servicekosten is het noodzakelijk de krachten te bundelen, bijvoorbeeld bij een conflict over de samenstelling van het servicepakket.

huurwijzer 1-2011

17

De reacties van woningzoekenden die geen sociale huurwoning meer mogen huren omdat ze (net) boven de inkomensgrens van 1 33.614 zitten, stromen binnen bij de Woonbond. Het online meldpunt www.ikwilookwonen.nl biedt een keur aan bizarre en soms schrijnende verhalen van gedupeerden. Ook corporaties wringen zich in vreemde bochten om aan de nieuwe toewijzings­regels te voldoen. Tekst: Agnes Verweij, foto’s: Josje Deekens

Eind vorig jaar concludeerde onderzoeksbureau rigo dat 650.000 mensen met middeninkomens tussen wal en schip zouden raken door het nieuwe toewijzingsbeleid voor sociale huurwoningen, waardoor die nauwelijks meer mogen worden toegewezen aan woningzoekenden met een inkomen boven 1 33.614. Het cijfer maakte geen indruk op het kabinet en de maatregel is per 1 januari van kracht geworden. Maar wie zijn die 650.000 mensen? Uit het meldpunt www. ikwilookwonen.nl (zie kader pagina 20) komt een zeer diverse groep woningzoekenden in beeld. Het zijn starters, senioren die in een sociale huurwoning zitten en naar een 55+woning willen, mensen die keihard werken om uit de schulden te komen, freelancers en zzp-ers (zelfstandigen zonder personeel) met instabiele inkomens, jonge gezinnen die willen uitbreiden, sociaal urgenten, chronisch zieken en gehandicapten die op een aangepaste woning zijn aangewezen en duur wonende scheefwoners (mensen die nu kampen met te hoge woonlasten). Ook vanuit de corporaties klinken klachten. Bijvoorbeeld over de ‘extreem korte invoeringstermijn’ van de maatregel. ‘Als dit over een paar jaar was uitgesmeerd, dan hadden we oplossingen kunnen organiseren voor mensen die buiten de boot vallen’, zegt Jeroen Rous, beleidsadviseur van de Amsterdamse Federatie van Woningcorporaties (afwc).

18

huurwijzer 1-2011

‘We hopen dat de regering deze maatregel terugdraait’

Ik wil ook Het is niet de allergrootste van de nu ontstane problemen, maar toch staat het hoog op het lijstje van ergernissen bij woningzoekenden die niet meer in aanmerking komen voor een sociale huurwoning: de verloren wachttijd en het verloren inschrijfgeld. Een jarenlang opgebouwde wachttijd kan pas ‘verzilverd’ worden, als iemands inkomen onder de 1 33.614 grens zakt. Uit een recente inventarisatie van Aedes, vereniging van woningcorporaties, blijkt dat 80 procent van haar leden problemen verwacht voor woningzoekende middeninkomens. Een aantal corporaties in Noord-Brabant, Gelderland, Utrecht en Overijssel heeft er daarom voor gekozen huurders met middeninkomens toch te blijven huisvesten en de mogelijke nadelige financiële gevolgen voor lief te nemen. Andere corporaties schroeven nu soms de huren van vrijkomende woningen op tot net boven de 1 652,52. ‘Een verkapte huurliberalisatie’, vindt René van Genugten, beleidsmedewerker van de Woonbond, die er op wijst dat deze woningen zo worden onttrokken aan de sociale huurwoningvoorraad.

Aanbod  Vraag  Verdeling naar prijsklasse van vraag en aanbod van dure huurwoningen (met name van makelaars, maar ook van corporaties) op de grootste landelijke huurwebsite Pararius.nl.

Regio Amsterdam 67%

67%

25%

19%

14%

8%

€500 - €1000 €1000 - €1500

> €1500

Regio Utrecht 86%

41%

33%

26% 10%

€500 - €1000 €1000 - €1500

3%

> €1500

Regio Haaglanden 73% 43%

wonen

29%

28% 15%

€500 - €1000 €1000 - €1500

12%

> €1500

Regio Rijnmond 91%

44%

36% 20% 9%

€500 - €1000 €1000 - €1500

0%

> €1500

Zzp’ers met kids: zoek maar iets buiten de stad ‘We zijn allebei zzp’er in de kunstsector. Ik ben choreograaf en mijn man is lichtontwerper. Ons inkomen is voldoende voor

ons gezin, maar het schommelt behoorlijk. Inmiddels hebben we drie kinderen. Onze drieka­ merwoning in Amsterdam-West

is echt te klein geworden. Na ja­ renlang zoeken vonden we eind 2010 eindelijk een sociale huur­ woning in Noord die betaalbaar en groot genoeg is voor ons ge­ zin. Die woning hebben we ge­ accepteerd, maar helaas, sinds 1 januari komen we niet meer in aanmerking. We bleken in 2009 enkele duizenden euro’s boven de 2 33.614 grens te zitten. Maar soms zitten we met ons geza­ menlijk inkomen echt op de 2 33.000. De kale huur van het huis dat we op het oog hadden is 2 647 (2 680 inclusief service­ kosten). Dat huis staat inmid­ dels sinds november leeg. Wij vragen ons af: kunnen men­

sen met een inkomen onder de 2 33.000 dit huis sowieso wel financieren? In de vrije sector zouden we voor een grotere woning minimaal het dubbele van onze huidige huur gaan betalen. En een koopwoning binnen ons budget vind je in de stad gewoon niet meer. In dat geval zouden we moeten uitwij­ ken naar bijvoorbeeld Zaandam of Almere. Je kunt dus eigenlijk wel stellen dat grote gezinnen die net in de boven-minimumcategorie zitten, nu de stad uit gedreven worden. Giulia Mureddu en Roland van Ulden – Amsterdam

huurwijzer 1-2011

19

Nieuwe toewijzing­sregels voor sociale huurwoningen Als huurder met een bruto jaarinkomen van meer dan 2 33.614 komt u sinds 1 januari 2011 bijna nergens in Nederland meer in aanmerking voor een sociale huurwoning, een woning met een huur tot 2 652,52. De nieuwe toewijzingsregels zijn het gevolg van een beschikking van de Europese Commissie (EC) over staatssteun aan woning­corporaties. Volgens die beschik­ king uit december 2009 is staatssteun (in de vorm van gunstige leningen aan woningcorporaties en borging van die leningen door het rijk) alleen toegestaan onder de voorwaarde dat 90 procent van alle vrijkomende sociale huurwoningen wordt toe­gewezen aan huis­ houdens met een belastbaar inkomen tot 2 33.614. De beschikking is een gevolg van klachten van commerciële verhuurders aan het adres van de Eurocommissaris voor Mededinging/ Concurrentie. Begin maart lanceerde de Woonbond een online meldpunt www.ikwilook­ wonen.nl voor huurders en woning­ zoekenden die door de nieuwe toewij­ zingsregels in de problemen komen. Met het meldpunt wil de Woonbond de problemen in kaart brengen om vervolgens minister Donner (wonen) te confronteren met de feiten.

Marge van 10 procent

.nl

Brussel heeft de corporaties een marge van 10 procent gegeven voor woningen die ze nog mogen toewijzen aan inkomens boven de 1 33.614. In veel gemeenten wordt flink geherstructureerd. Mensen die vanwege sloop of ingrijpende renovatie hun woning uit moeten (de zogenaamde ‘stadvernieuwingsurgenten’) maar boven de inkomensgrens zitten, vallen in de meeste regio’s binnen deze 10 procent. Dat geldt ook voor mensen die om sociale of medische redenen ‘urgent’ woningzoekende zijn. In de regio Amsterdam zijn zoveel sloop-nieuwbouwplannen dat de 10 procent grotendeels nodig is voor stadsvernieuwingsurgenten. In de regio Haaglanden denken de corporaties slechts 1 procent en in het Rijnmondgebied 4 à 5 procent van die 10 procent nodig te hebben voor socia­le en medische urgenten én voor stadsvernieuwingsurgenten. Veel sloop-nieuwbouwprojecten zijn al afgerond (in Den Haag) of gaan niet door vanwege de crisis (Rijnmond). ‘Wij hanteren de 1 33.614 grens alleen voor eenpersoonshuishoudens’, zegt Jolanda Hoogenboom, directeur van Sociale Verhuurders Haaglanden (svh). ‘Voor meerpersoonshuishoudens hanteren we een grens van 1 44.000. Als het niet binnen de marge van 10 procent past, dan kunnen we altijd nog individueel bijsturen.’ Zo bezien lijkt er in Haaglanden weinig aan de hand, want de Haagse corporaties slagen er vooralsnog in de beperkte ruimte toch in te zetten voor de lage middeninkomens. In de regio Rijnmond is de woningmarkt niet heel anders dan in Haaglanden: in de praktijk wezen de corporaties in de stedelijke gemeenten sowieso al 90

Noodwoning Wij zijn allebei 50 jaar en heb­ ben drie studerende, inwonen­ de, kinderen in de leeftijd van 22, 20 en 18 jaar. In 2004-2005 heeft Sjaak een eigen bedrijf op­ gezet samen met een compag­ non. Helaas kwam het niet echt van de grond. Na twee jaar heb­ ben wij er toch de stekker uitge­ trokken, maar een grote rest­ schuld bleef staan. We hebben daarna om hypothecaire rede­ nen ons huis moeten verkopen maar de schulden waren daar­ mee niet afgelost. Gelukkig kregen we beiden snel een baan (mijn man werkt in de super­ markt) waardoor de schulden sneller afgelost konden worden, zo dachten we. Maar er werd

20

huurwijzer 1-2011

een loonbeslag op onze beide lonen gelegd. Omdat je van 2 1.100 geen gezin van vijf draai­ ende kunt houden, moesten we ook uit de huurwoning die we van een makelaar hadden ge­ huurd. Via een collega konden we een ruimte gaan huren die voorheen in gebruik was als kantoor. Daar wonen we nu. We zijn begin 2010 in de Wet Schuldsanering Natuurlijke Per­ sonen (WSNP) beland, wat voor ons een opluchting is. Gelukkig komt er, vermoedelijk eind van dit jaar, een einde aan de schul­ den. En aan onze zorgen, zo dachten we. Maar helaas, samen verdienen we te veel (ongeveer 2 60.000) om nu nog

in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning. Wij kunnen en willen best een hoge­ re huur betalen, maar omdat we BKR geregistreerd staan, mogen we geen huis huren via een ma­

kelaar, en een hypotheek zal niet gemakkelijk zijn. Onze huidige woning is een noodoplossing. We hopen dat de regering deze maatregel terugdraait. Els en Sjaak Knipping – Veghel

procent van de sociale woningen toe aan huishoudens onder de inkomensgrens. ‘Het is jammer dat de 1 33.614 grens het juist lastiger maakt om hogere inkomens naar moeilijke wijken te trekken’, zegt Leo Bartelse, directeur Maaskoepel van corporaties in Regio Rotterdam.

Minimuminkomenseis Veel meldingen die bij www.ikwilookwonen.nl binnenkomen, wijzen op een fnuikend dilemma. De maximuminkomensgrens voor sociale huurwoningen mag dan nieuw zijn; voor vrije sectorwoningen wordt vrijwel altijd een minimuminkomensgrens gehanteerd, ook door corporaties. Ter illustratie: Woningcorporatie Bo-Ex vraagt voor een tweekamerappartement in de vrije sector in Utrecht (kale huur 1 658) een minimuminkomen van 1 40.000 bruto per jaar. Woonstad in Rotterdam vraagt voor een vierkamerwoning van 1 782 een minimuminkomen van 1 45.000. Volgens landelijk huurwoningenplatform Pararius.nl variëren die eisen voor vrije sector huurwoningen. Bij een huur tot 1 1.000 wordt een netto inkomen van minimaal drie keer de maandhuur gevraagd; bij huren daarboven een netto inkomen van ongeveer twee keer de maandhuur. Daarbij moet meestal een werkgeversverkla­ring getoond kunnen worden. Verhuurders willen ‘betaalzekerheid’ en stellen dus inkomenseisen. Voor de middengroepen leidt dat tot een ‘spanningsveld’ dat kan oplopen tot meer dan 1 11.000, bijvoorbeeld bij een inkomenseis van 1 45.000.

Gebrek aan goedkope vrije sector Een nog groter probleem is dat er in sommige regio’s nauwelijks vrije sector huurwoningen in het middensegment zijn. Het beruchte gat in de markt van huurwoningen met huren van 1 652,52 tot 1 900, wordt maar niet gedicht (zie grafiekjes op pagina 19). Huurwoningen in die prijscategorie zijn niet rendabel, zeggen de verhuurders en ontwikkelaars. Ze geven de overheid, hoge grondprijzen en hoge bouwkosten de schuld. En nog een hele set van andere factoren die maken dat de Nederlandse woningmarkt in zijn geheel behoorlijk uit balans is. Waaronder de hypotheekrenteaftrek. Woningcorporaties bieden 3,5 procent van hun huurwoningen aan in het middensegment (zo’n 87.000 woningen). Zijn ze van plan om te gaan zorgen dat het aanbod toeneemt? Of moeten marktpartijen dat doen? De meningen zijn verdeeld en de discussie daarover is in volle gang. ‘Corporaties voelen zich verantwoordelijk voor iedereen die in de knel komt op de woningmarkt wat betaalbaar wonen betreft. En nu zijn dat ook de middeninkomens’, zegt Rob Ravestein, beleidsmedewerker bij Aedes. ‘Budgettair gezien hebben zij het het moeilijkst; geen huurtoeslag, geen hypotheekrenteaftrek, het is de minst gesubsidieerde groep in Nederland en de prijs van het wonen begint voor hen nu wel aan een maximum te komen.’

Senior zit vast in eengezinswoning Ik ben een alleenstaande vrouw, bijna 58 jaar, en sinds 1980 we­ duwe. Toentertijd was ik 27 met twee zeer jonge kinderen. Door mijn schouders eronder te zet­ ten, heb ik mijn kinderen een goede toekomst kunnen geven. Ik woon sinds 1986 in een grote eengezinswoning (sociale huur) in Waddinxveen. Deze woning is geschikt voor een groot gezin en is erg fijn geweest met op­ groeiende kinderen. Per 1 janu­ ari 2010 raakte ik mijn baan kwijt vanwege de crisis. Omdat ik mijzelf echt veel te jong voel­ de voor de WW heb ik buiten de regio naar een baan gezocht, en gevonden. Ik werk nu als mana­ gement assistent in de zorgsec­ tor in Amsterdam. Wel moest ik salaris en uren erop toeleggen én ik moet 4 dagen in de week reizen. Omdat reiskosten in de zorg niet volledig worden ver­ goed, heb ik hoge kosten (Wad­ dinxveen – Amsterdam is 2 400 per maand waarvan ik er 100 ver­goed krijg). Ik wil naar Am­ sterdam verhuizen en sta al 5

jaar ingeschreven bij een woon­ groep en bij Woningnet voor een 55+woning. Mijn (klein)kinderen wonen in Amsterdam en met het oog op de toekomst (vereen­ zamen en na mijn 65e heb ik een bruto-inkomen van 2 27.000) is het niet verstandig in een dorp te blijven wonen. Omdat ik werk ga ik nu over de 2 33.614 grens heen en kom ik niet meer in aanmerking voor een sociale huurwoning of de woongroep. Dat was anders geweest als ik mijn WW uitkering had behou­ den! Dit is niet fair, want mijn inkomen is door mijn reiskosten dus feitelijk 2 300 per maand minder. Het kan toch niet de bedoeling zijn, dat ik door deze maatregel er beter voor kan kiezen maar weer van een uitke­ ring te gaan leven. Ook kan het niet de bedoeling zijn dat ik in dit grote huis moet blijven, een huis waar een gezin met veel plezier kan wonen. We leven in een goed land, maar dit is gewoon krom. Carla Overgaag – Waddinxveen

huurwijzer 1-2011

21

Twaalf vragen e

renovati Wat is renovatie?

1

Met renovatie, ook wel woningverbetering genoemd, worden maatregelen of voorzieningen bedoeld die meer woongenot of comfort opleveren. Het gaat dus om een verbetering in of aan de woning. De wet verstaat onder renovatie: ‘sloop met vervangende nieuwbouw en gedeeltelijke vernieuwing door verandering of toevoeging’. Voorbeelden van renovatie zijn het aanbrengen van een dakkapel of andere aan- of opbouw (garage, bijkeuken), het installeren van een cv-(combi)ketel ter vervanging van gaskachels, het isoleren van muren, vloer, dak en gevel(s), het aanbrengen van een ligbad of tweede toilet en het plaatsen van dubbelglas waar nog enkel glas zat.

Wat is het verschil tussen renovatie en (groot­)onderhoud?

2 3

Er zijn twee belangrijke verschillen. Ten eerste is bij renovatie sprake van iets extra’s ten opzichte van de oude situatie. Als alleen oude onderdelen worden vervangen door (gelijkwaardige) nieuwe (kozijnen, keukenblok, toilet, tegelwerk, deuren) noemen we dat (groot-)onderhoud. Daarnaast kán renovatie gepaard gaan met huurverhoging, onderhoud niet.

Hoe hoog mag de huurverhoging na renovatie zijn?

De huurverhoging moet volgens de wet in redelijke verhouding staan tot de kosten die de verhuurder voor de renovatie heeft gemaakt. Onderhoudswerkzaamheden moeten daarbij buiten beschouwing blijven. De huurder kan de verhuurder dus vragen hoe hij aan het bedrag van de huurverhoging komt. Globaal moet het erop neerkomen dat het investeringsbedrag wordt gedeeld door het aantal jaren dat de verbetering meegaat (de levensduur), waarna die uitkomst wordt gedeeld door twaalf. Dit levert dan een huurverhoging per maand op. De nieuwe huur mag niet hoger zijn dan de huur die op grond van het aantal punten van de woning maximaal is toegestaan.

22

huurwijzer 1-2011

4 5

Kan de jaarlijkse huurverhoging doorgaan als de huur al wegens renovatie is verhoogd?

Ja. De tussentijdse huurverhoging wegens renovatie heeft niets te maken met de jaarlijkse huurverhoging (per 1 juli).

Moet de huurder akkoord gaan met renovatie?

Als de verhuurder wil renoveren, moet hij de huurder daartoe een schriftelijk voorstel doen. De wet zegt dat dit gezien de belangen van de huurder een redelijk voorstel moet zijn. Als de huurder het niet met het renovatieplan eens is en overleg geen resultaat oplevert, kan de verhuurder de rechter inschakelen om de huurder te dwingen met de renovatie akkoord te gaan. De rechter beoordeelt of het voorstel van de verhuurder redelijk is. Is dat volgens de rechter zo, dan zal de huurder de renovatie moeten accepteren, anders eindigt de huurovereenkomst.

Wat als alleen de huurverhoging het struikelblok is? Als de huurder wel instemt met de renovatie, maar niet met de huurverhoging die eraan vastzit, kan de huurder de huurverhoging na de renovatie door de huurcommissie laten beoordelen. Dat kan ook als de huurder al voor de huurverhoging heeft getekend, omdat de renovatie anders niet door zou gaan. De huurder kan bij de huurcommissie terecht tot drie maanden nadat de verbetering(en) is/zijn aangebracht. Daarna kan het geschil alleen nog aan de rechter worden voorgelegd. Voor huurders met een geliberaliseerde huurprijs is dat sowieso de enige mogelijkheid, tenzij in het huurcontract staat dat de huurcommissie bevoegd is advies uit te brengen of huurder en verhuurder gezamenlijk besluiten de huurcommissie advies te vragen.

6

en antwoorden over

ie

Vroeg of laat krijgt bijna elke huurder een keer te maken met renovatie. Enkel glas wordt vervangen door dubbel glas, een gaskachel door een cv-installatie, een zolderraampje door een dakkapel. Voor huurders kan een renovatie behoorlijk ingrijpend zijn, zeker als hun huis grotendeels op de schop gaat. In dit artikel geven we antwoord op twaalf vaak gestelde vragen. Tekst: Kees de Jong en Max Wondergem, foto’s: Josje Deekens

Wat zijn de regels bij renovatie van een heel complex?

7

Als een voorstel van de verhuurder tot renovatie om minstens tien woningen gaat die een ‘bouwkundige eenheid’ vormen, zoals een flat, wordt een renovatievoorstel van de verhuurder ‘vermoed redelijk te zijn’ als minstens 70 procent van de huurders ermee heeft ingestemd. Is dat het geval, dan hebben de huurders die niet akkoord zijn gegaan acht weken de tijd om de rechter in te schakelen. Als de verhuurder minder dan 70 procent van de huurders achter zijn renovatieplan weet te krijgen, betekent dit niet dat zijn voorstel definitief van tafel is. Het gevolg is wel dat de verhuurder in dat geval zelf de rechter zal moeten inschakelen als hij zijn plan toch wil doorzetten.

Kunnen huurders renovatie afdwingen? Er zijn wettelijk (nog) weinig mogelijkheden voor huurders om af te dwingen dat de verhuurder verbeteringen aanbrengt. Tot nu toe kan dat alleen als het gaat om het isoleren van muren, gevels en de vloer boven de kruipruimte en om het vervangen van een cv-ketel van minstens tien jaar oud door één met een rendement van minstens 80 procent. De huurder moet bereid zijn daarvoor een huurverhoging te betalen. Er ligt wel een wetsvoorstel bij de Tweede Kamer dat huurders meer mogelijkheden biedt om renovatie af te dwingen.

8 9

Hebben huurders recht op een vergoeding bij renovatie?

Alleen als de huurder vanwege een renovatie (tijdelijk) moet verhuizen heeft hij wettelijk recht op een vergoeding van de verhuiskosten van minimaal 1 5.396 (dit bedrag wordt jaarlijks per 1 maart aangepast). Of verhuizing nodig is, hangt af van hoe ingrijpend de renovatie is. In de praktijk is de discussie daarom vaak of de renovatie wel of niet ‘in bewoonde staat’ kan. In de toelichting op de wet staat niet exact wat de criteria zijn

die bepalen of (tijdelijk) verhuizen noodzakelijk is. Er moet een ‘causaal verband’ zijn tussen de verhuizing en de renovatie ‘in die zin dat, als men de werkzaamheden die voor de renovatie nodig zijn, achterwege zou laten, geen verhuizing nodig zou zijn’, aldus de (toenmalige) minister.

Hebben huurders recht op een vergoeding als verhuizen niet nodig is?

10

Een wettelijk recht op een (minimum)vergoeding bij renovatie in bewoonde staat is er (nog) niet. De Woonbond vindt dat er ook in die situatie een fatsoenlijke vergoeding voor de huurder moet zijn. Die krijgt tenslotte te maken met ongemakken, hinder, overlast en extra kosten voor bijvoorbeeld de herinrichting van de woning. Bovendien kan het huis vaak weken tot maanden lang niet of niet volledig worden gebruikt. Veel huurdersorganisaties spreken in sociale plannen bij renovatie met de verhuurder af welke vergoeding de huurders krijgen en soms zijn hier beleidsafspraken over op gemeentelijk niveau.

huurwijzer 1-2011

23

Hebben huurders recht op een vergoeding bij alleen (groot­)onderhoud?

11

Bij (groot-)onderhoud, ook al moet de huurder daarvoor (tijdelijk) het huis uit, heeft de huurder geen wettelijk recht op een verhuiskostenvergoeding. Ook dan vindt de Woonbond het om de hierboven genoemde redenen redelijk dat de huurder toch een (onkosten) vergoeding krijgt.

Heeft een huurdersorganisatie of bewonerscommissie inspraak bij renovatie?

12

Wettelijk heeft de huurdersorganisatie of de bewonerscommissie op buurt- of complexniveau recht op schriftelijke informatie van de verhuurder als die renovatieplannen heeft. Dat staat in de Overlegwet. Als de huurdersorganisatie of bewonerscommissie aangeeft dat te willen, moet de verhuurder over die plannen ook overleg voeren. Daarin kunnen de huurders dan hun invloed laten gelden, desgewenst gevolgd door een schriftelijk advies aan de verhuurder over de geplande renovatie. Op dat advies zal de verhuurder gemotiveerd moeten reageren als hij toch andere ideeën heeft dan wat in het advies van de huurdersorganisatie of bewonerscommissie staat.

‘In deze rotzooi kun je toch niet wonen’ Het lijkt zo mooi. Je huis krijgt dubbel glas, een nieuwe cv­ketel en een nieuwe badkamer. En dat allemaal zonder één cent huurverhoging. Toch wordt er door de bewo­ ners van de Asterstraat en de Ranonkel­ straat in Katwijk flink geklaagd over de renovatie van hun woningen. Woningcorpo­ ratie Dunavie (voorheen woonstichting KBV) heeft in hun ogen de mogelijke overlast tijdens de renovatie veel te rooskleurig voor­ gespiegeld en biedt een schandalig lage vergoeding van 2 450 voor de eventueel geleden schade. Ook steekt het dat Dunavie tijdens de renovatie, wanneer de woningen een paar weken nauwelijks bewoonbaar zijn, de normale huur vraagt. Namens een aantal andere boze bewoners van de Asterstraat heeft Pieter van Leeuwen samen met zijn dochter Lisette Spierenburg (die zelf in de Ranonkelstraat woont) stevig aan de bel getrokken bij Dunavie. Ze hebben de klachten van de bewoners geïnventari­ seerd en aan de corporatie aangeboden. De verhalen liegen er niet om. ‘Er absoluut geen realistisch beeld geschetst! De overlast en impact zijn fysiek en psychisch buiten proporties. Gevolg is dat we gevlucht zijn na twee werkdagen; met veel gevolgen, óók

24

huurwijzer 1-2011

voor de kinderen van 2 en 4 jaar oud.’ ‘Er zijn behalve een vies chemisch toilet die alleen door de bouwvakkers werd gebruikt geen voorzieningen geplaatst. Geen water, geen wasmachine, geen gas!!’ ‘Vergoeding is absoluut niet reëel’. ‘Beschamend dat men tevens de volledige huur heeft ge­ claimd. Waar is de vergoeding voor het “uit huis wonen”?’ Tijdens onze rondgang langs een aantal bewoners die nog midden in de renovatie zitten, horen we dezelfde verha­ len. ‘In deze rotzooi kun je toch niet wonen. Het is hemelschreiend wat ze bewoners aandoen. Onmenselijk.’ Van Leeuwen eist een vergoeding van 2 1.200 voor de geleden schade en 2 735 voor het installeren van een klokthermos­ taat en thermostatische radiatorkranten die tijdens de renovatie zijn verwijderd. Tot nu toe krijgt hij nul op het rekest bij Dunavie. Twee flats verderop voert voorzitter Theo Lieverst van bewonerscommissie Ranonkel­ straat 49­91, waar de renovatie nog in volle gang is, actie voor betere voorlichting, betere (nood)voorzieningen, een hogere schadevergoeding en voor restitutie van de huur. Ook hij vindt bij Dunavie vooralsnog geen gehoor voor zijn eisen. Lieverst: ‘Het overleg gaat buitengewoon moeizaam. Ze verschuilen zich achter afspraken die zijn gemaakt met de Stichting Huurdersbelan­ gen de Duinstreek, maar daar mogen wij

ons als bewonerscommissie niet eens bij aansluiten.’ Dunavie bevestigt in principe niet te tornen aan de afspraken die vooraf zijn vast­ gelegd in het sociaal plan. Woordvoerder Judith Maassen: ‘De afspraken zijn van toe­ passing op alle betrokken huurders. Soms is maatwerk wenselijk. Dat bekijken wij per situatie en gaan daar met de huurder over in gesprek om tot een passende oplossing te komen. Wanneer huurders een klacht heb­ ben over de dienstverlening van Dunavie proberen we tot een oplossing te komen. Komen we er desondanks samen niet uit, dan leggen we het geschil voor aan een onafhankelijke commissie. Zoals bij de heer Van Leeuwen. Deze zaak ligt ter beoordeling bij de geschillencommissie. Wij zijn in afwachting van hun reactie.’

Lisette Spierenburg en Pieter van Leeuwen

2

3

4

5

12 15

17

19

24

25

29

35

39

21

32

41

42

43

46 49

48 50

54

51

52

55

56

61

63

67

72

68

73

77

53 58

57

62

66

Zet de oplossing op een briefkaart of op de mail en stuur deze voor 16 mei naar de redactie van Huur­ wijzer, Nieuwe Achtergracht 17, 1018 XV Amsterdam of puzzel@ woonbond.nl. VERGEET NIET UW GIRO- OF BANKREKENING­ NUMMER te vermelden. Uit de goede oplossingen worden een hoofdprijs van 2 25 en vier prijzen van 2 12,50 getrokken. Als u tot de prijswinnaars behoort krijgt u uw prijs na het verschijnen van Huurwijzer 2011/2 (medio juni) op uw rekening gestort. De oplos­ sing en de prijswinnaars worden ook bekendgemaakt in Huurwijzer 2011/2.

37

45

47

Kruiswoordpuzzel

11

27

36

40 44

10

20

31

34

9

26

30

33

65

8 14

18

23

28

38

7

13

16

22

6

59

69

70 75

79

82

De oplossing van het kruiswoord­ raadsel in Huurwijzer 2010/4 luidt: ‘Schakel de energiebus in’. De hoofdprijs van 2 25 is gewon­ nen door J. Spanjer uit Hendrik Ido Ambacht. Prijzen van 2 12,50 gaan naar L. Greven uit Stads­ kanaal, R. Krabbendam uit Alblas­ serdam, T. Kruger uit Dieren en W. Olijnsma uit Leeuwarden. Hartelijk gefeliciteerd.

71 76

80

83

84

86

Oplossing Huurwijzer 2010/4

64

74

78

60

81 85

87

44

27

18

35

73

13

51

8

40

49

70

6

74

14

32

66

56

29

34

59

42

30

Horizontaal 1 oplichterij; 7 kooktoestel met oven; 12 raamscherm; 13 voor de bakker (in orde); 14 deel van etmaal; 15 nummer (afk.); 17 bouwafval; 19 snaarinstrument; 21 soort onderwijs (afk.); 22 corpulent; 24 zich andermans verdriet aantrekken; 27 vragend voornaamwoord; 28 agrariër; 30 kleur (Engels); 31 afgelegen; 32 militair voertuig; 33 hoog aanzien; 35 land in Afrika; 37 Griekse godin; 38 gebogen blaashoorn; 41 voertuig; 42 land in het Midden-Oosten; 44 werk dat iemand is opgelegd; 46 knevel; 47 drinkgelegenheid; 48 onderdanig; 49 honingbij; 50 lekkernij; 52 verdriet; 54 deel van een boek; 56 zwemvogel; 58 plaats in Zuid-Holland; 61 onderricht; 62 deel van een zuigfles; 64 keel-, neus- en oorheelkunde (afk.); 65 vreemd; 67 afgemat; 68 elasticiteit; 70 onderaardse ruimte; 72 stapel; 73 zeer begaafd (vindingrijk); 76 paraplu (afk.); 77 persoonlijk voornaamwoord; 78 bagger; 79 tijdsperiode; 81 erbium (scheik. afk.); 82 voormalig Chinese leider; 83 persoon van adel; 84 deel van hals; 86 vierstemmig muziek- of zangstuk; 87 teken (sein).

71

54

4

83

28

65

25

87

11

Verticaal 1 kinderspeelplaats; 2 eerwaarde heer (afk.); 3 pluisje op wollen stoffen; 4 olievat; 5 Europese hoofdstad; 6 deel van voet; 7 reclame­drukwerk; 8 gecastreerd paard; 9 voordeel; 10 bijbelse stad; 11 lekkernij; 16 plaats in Brazilië (afk.); 18 Europeaan; 20 Union Européenne de Radiodiffusion (afk.); 21 Chinese vermicelli; 23 wending; 25 azijn; 26 werklust; 27 insect; 29 iemand die van zijn geld leeft; 32 rijden in een gestolen auto; 34 Raad voor Economische Aangelegenheden (afk.); 36 soort antilope; 37 ik (Lat.); 39 plaats in Japan; 40 kleine onderbroek; 42 hemelgeest; 43 grafmonument; 45 soort papegaai; 46 bekende strandjutter; 51 gewicht; 53 eikenschors; 54 open poraal voor de deur van een huis; 55 doorzichtige harde stof; 56 grappige dieren; 57 insnijding; 59 kleine gemeente; 60 onvermengd (puur); 62 koude drank met ijs; 63 proper (schoon); 66 binnenvaartuig; 67 bloeimaand; 69 Zuid-Koreaans automerk; 71 Spaanse uitroep; 73 (zelfgemaakt) vaartuig; 74 melkklier; 75 deel van een huis; 78 plaaggeest; 80 kippenloop; 82 familielid; 85 vogel.

puzzel

1

huurwijzer 1-2011

25

Plaagdieren Huisstofmijt Dermatophagiodes pteronyssinus

Omvang: 0,3 mm Weetjes: De huisstofmijt leeft met name in matrassen, kussens, gestoffeerd meubilair, tapijt en op beschimmelde muren. Hij gedijt het beste bij ongeveer 25°C en een luchtvochtigheid van 50-75 procent. Hij leeft onder andere van menselijke huidschilfers in beddengoed. Schadelijk? De uitwerpselen en vervellingshuidjes van de huisstofmijt kunnen gezondheidsklachten veroorzaken, zoals allergische reacties (waaronder astma en eczeem). Zo’n 10 procent van de bevolking heeft een huisstofmijtallergie. Bestrijding: Verwijderen van huidschilfers (schoonmaken) en beperken van de luchtvochtigheid (ventileren). Ook is het belangrijk matrassen en kussens zo droog mogelijk te houden. Tapijt vervangen door gladde vloeren (hout, zeil of tegels), vooral in de slaapkamer.

Huismuis Mus musculus

Omvang: 7-10 cm (plus een even lange staart) Weetjes: De huismuis is een knaagdier dat zich in de voet-

26

huurwijzer 1-2011

sporen van de mens over vrijwel de hele aardkloot heeft verspreid. Daarmee is het na de mens het zoogdier met de grootste verspreiding. Schadelijk? Veel mensen zijn er doodsbang voor, anderen vinden het vriendelijke en leuke beestjes. Kwaad kunnen ze niet echt. Wel hebben ze altijd honger en eten alles, van kaas en zaden tot papier en zelfs lijm. Bestrijding: Gif en muizenvallen. Minder gewelddadige alternatieven: life-trap, muiswerende kit, watjes gedrenkt in muntolie en (de geur van) katten of cavia’s in huis halen. Je huis gewoon goed schoon houden helpt ook (vooral gasfornuis en broodrooster). En geen eten laten slingeren. Gevangen muizen buiten loslaten is humaan, maar dat moet je wel minimaal 750 meter van je huis doen, anders weten ze de weg terug te vinden.

Zilvervisje Lepisma saccharina

Omvang: 7-11 mm Weetjes: Het zilvervisje is een klein insect dat zich vooral ophoudt in vochtige hoeken in badkamers of keukenkastjes. Ze worden vaak ’s morgens gevonden in badkuipen en gootstenen waarin ze ’s nachts zijn gevallen, omdat ze zich moeilijk over gladde oppervlakten kunnen bewegen. In boeken en papieren aangetroffen ‘zilvervis-

We zijn ze liever kwijt dan rijk: de duiven, kakkerlakken, mieren, muggen en muizen die ons woongenot danig kunnen vergallen. Maar hoe schadelijk zijn deze plaagdieren eigenlijk? En hoe bestrijd je ze het beste? We nemen er acht onder de loep. Tekst: Kees de Jong, foto’s: iStockphoto

jes’ zijn waarschijnlijk van een verwante soort, het papiervisje. Schadelijk? Zilvervisjes kunnen ziekmakende bacteriën overbrengen of allergische reacties veroorzaken. Daarnaast kunnen ze ook boeken, behang of zijden kleding aantasten. Bestrijding: Giftig lokaas of een lijmval als het om enkele zilvervisjes gaat. Als u daarentegen last heeft van een plaag, is professionele bestrijding noodzakelijk. Wat ook helpt is goed ventileren en het installeren van ‘vochtvreters’. Zilvervisjes gaan namelijk dood als de luchtvochtigheid minder dan 50 procent is. En ruim stapels kranten en tijdschriften regelmatig op.

Wegmier Lasius Niger

ons land). De grootste groep zijn de werkmieren: verkenners, voedselverzamelaars, nest-onderhouders, kinderverzorgsters, soldaten enz. Mieren leven in kolonies, die soms uit miljoenen exemplaren kunnen bestaan. Schadelijk? In onze omgeving zijn vooral faraomieren irritant. Ze leven in grote koloniën en kunnen een ware plaag vormen. Ze verspreiden parasieten en bacteriën. Gelukkig komen ze tegenwoordig minder vaak voor. Bestrijding: Gif, zoals mierenlokdozen. Lokdozen met de giftige stof hydramethylnon mogen sinds 2007 echter niet meer worden verkocht. Bij echte overlast moet je een professioneel bestrijdingsbedrijf inschakelen. De beste remedie tegen mierenoverlast is en blijft een schone keuken met goed afgesloten voedingsmiddelen.

Steekmug Omvang: 2-5 mm Weetjes: Een van de succesvolste en meest gevarieerde diersoorten ter wereld (in totaal 12.000 soorten, waarvan 50 in

Culicidae Omvang: 6-8 mm Weetjes: Muggen leven altijd in de buurt van water omdat de

n larven hierin opgroeien. De wijfjes zuigen bloed met de monddelen. Ze hebben geen angel – en zouden dus eigenlijk bijtmuggen moeten heten – en komen met name af op zweetgeur. Het hinderlijke gezoem heeft te maken met de voortplanting. Zo kunnen ze elkaar in het donker vinden.

Bestrijding: Ooit ddt, maar dat is sinds 1973 verboden omdat het schadelijk is voor het milieu. Nu: middelen met deet erin en citroengeur (bijvoorbeeld citroenplant). Ook wierook en de damp van plantaardige oliën schijnen te helpen.

tot veertig dagen zonder eten. De aanwezigheid van kakkerlakken in een huis kan een teken zijn van rondslingerende etensresten en gebrek aan hygiëne. Schadelijk: Ze kunnen bacteriën overbrengen door van voedsel te eten en er overheen te lopen. Bovendien stinken ze. Bestrijding: Kakkerlakken in huis zijn soms moeilijk te bestrijden omdat ze in spleten wegkruipen en verbazend goed tegen de meest gebruikte gifstoffen kunnen. Spleten en kieren dichten helpt dus. Een efficiënte en niet-giftige methode is de zogeheten Vegas roach trap, een glazen pot met nauwere opening (bijv. een groentepot), gedeeltelijk gevuld met koffiedrab en eventueel water. Bij een ware kakkerlakkenplaag zit er weinig anders op dan een gespecialiseerde ongedierte­ bestrijder in te schakelen.

Fruitvlieg Drosophila melanogaster

Kakkerlak Blattodea

Schadelijk? De muggensoorten in Nederland zijn voor de mens meer hinderlijk dan gevaarlijk. Ze zoemen en steken, wat jeukende bulten oplevert. De gevaarlijke soorten (bijvoorbeeld de malariamug en de tijgermug die dengue en gele koorts veroorzaakt) komen gelukkig in ons land (nog) niet voor.

Omvang: 1-4 cm Weetjes: Er zijn zo’n 4.700 soorten, waarvan alleen de Duitse (1-1,5 cm) en de grotere Amerikaanse (3-4 cm) in Nederland voorkomen. Kakkerlakken zijn alleseters. Ze kunnen vaak zeer snel lopen en veel soorten kunnen vliegen. Ze zijn taai en sommige soorten kunnen tien

Veel gemeenten zetten zich in om over plaagdieren te adviseren (preventie, wering) en het ongedierte daar waar noodzakelijk te bestrijden. Informeer dus altijd eerst even bij uw gemeente naar de mogelijkheden, voordat u zelf een ongediertebestrijder inschakelt.

Omvang: 3-4 mm Weetjes: Vooral wetenschappers zijn dol op de fruitvlieg, ook wel bananenvlieg genoemd. Elk jaar worden er weer honderdduizenden gekweekt. Er zijn al meer dan 50.000 artikelen over dit beestje verschenen. Ook aquariumhouders houden van de fruitvlieg, omdat het hoogwaardig voedsel is voor hun vissen. Anderen zijn veel minder op het diertje gesteld, omdat ze zich in korte tijd tot een ware plaag kunnen ontwikkelen. Een wijfje kan per dag wel zo’n 300 tot 900 eitjes leggen die zich binnen twee weken ontwikkelen tot een volwassen fruitvlieg. Zo kan één overrijpe banaan een ware fruitvliegenplaag veroorzaken.

Schadelijk? Fruitvliegen zijn hinderlijk, maar niet schadelijk voor de gezondheid. Bestrijden: Overrijp fruit weggooien, flink doorluchten en goed stofzuigen tegen de eitjes en larven. Voorkomen is natuurlijk nog beter. Houd de keuken schoon, bewaar fruit en groente in afgesloten bakken en sluit de vuilnisbak goed af.

Stadsduif Columba livia domestica

Omvang: 20-30 cm Weetjes: Nakomeling van de wilde rotsduif. Ze worden gehouden als pluimvee (om ze vet te mesten en op te eten), als lokduif, als sierduif, vroeger als postduif om berichten over te brengen en tegenwoordig voor de duivensport. De verdwaalde exemplaren zijn in groten getale in de steden neergestreken. Stadsduiven zijn omstreden. Sommigen vinden het leuk om ze te voeren. Veel anderen ondervinden veel hinder vanwege hun uitwerpselen en gekoer. Vandaar de bijnaam ‘vliegende rat’. Veel mensen denken dat stadsduiven bijgevoerd moeten worden, maar niets is minder waar. Er is in principe voedsel genoeg, ook in de winter. Schadelijk? De uitwerpselen zorgen voor overlast, schade aan gebouwen en onhygiënische situaties. Bestrijding: Nestelen onmogelijk maken (met gaas, gaashorren of net). Verjagen kan het beste in het donker omdat duiven dan niet graag vliegen. Als ze in het donker bij herhaling worden weggejaagd zoeken zij een andere rust- en nestelplaats. (Bron: Wikipedia) huurwijzer 1-2011

27

portret

Gezamenlijke Particuliere Huurders Platforms (GPHP)

‘We   willen voor van elkaar lere gphp – de nieuwe naam van het oude ivbn Huurdersplatform – behartigt de

belangen van de huurders van vijf commerciële verhuurders: Amvest, Delta Lloyd, ing, Stienstra en Vesteda. Drie bestuursleden van de gphp (Gezamenlijke Particuliere Huurders Platforms) vertellen over het waarom van de naamswijziging V.l.n.r.: Guus Hutjes, Peter Verburg en Lex Enklaar.

en over de plannen van het nieuwe platform. Tekst: Kees de Jong, foto’s: Jan-Reinier van der Vliet

Huurders van commerciële verhuurders hebben vaak – en terecht – het gevoel in de huursector een ondergeschoven kindje te zijn. Ze betalen doorgaans meer huur en hebben minder in de melk te brokkelen dan huurders van woningcorporaties. Dat geldt zeker als hun huurprijs is geliberaliseerd en ze geen recht hebben op huurprijsbescherming (zie pagina 16). Om de belangen van de huurders in de commerciële huursector beter te kunnen behartigen werd in 2004 het ivbn Huurdersplatform opgericht, mede op initiatief van de Woonbond. De ivbn, de vereniging van Institutionele Beleggers in Vastgoed, Nederland, behartigt de gezamenlijke belangen van grote pensioenfondsen, verzekeringsmaatschappijen, vermogensbeheerders en vastgoedfondsen. De 31 ivbn-leden verhuren zo’n

28

huurwijzer 1-2011

133.000 woningen, een kleine 5 procent van het totaal aantal huurwoningen in Nederland. Op reguliere basis overlegde het huurdersplatform zes jaar lang met de ivbn over tal van onderwerpen.

Waarom een nieuwe naam? Voorafgaand aan de algemene bestuursvergadering van de gphp praten we in het fraaie vergadercentrum In de Driehoek in Utrecht (gelieerd aan de Oud-Katholieke kerk) met drie bestuursleden: voorzitter Lex Enklaar (huurder van Delta Lloyd), secretaris Guus Hutjes (huurder van Amvest) en Peter Verburg (huurder van Vesteda). Tijdens het interview druppelen een voor een de andere bestuursleden binnen, onder wie penningmeester Wim Schipper (Vesteda), Rien Berkhout

(Delta Lloyd), Joost Ket en Hans Spreeuw (beide ing). In totaal telt het bestuur negen leden, twee per aangesloten organisatie (een bestuurszetel namens Stienstra is nog vacant). Ze vergaderen twee à drie keer per jaar en komen daarvoor uit het hele land, van Maastricht tot Zaandam. Uiteraard zijn we benieuwd naar het waarom van de naamswijziging? Betekent die ook een koerswijziging? Volgens Lex Enklaar, bestuurslid van het ivbn Huurdersplatform van het eerste uur, is daar niet echt sprake van: ‘De belangrijkste reden dat we onze naam hebben veranderd is een pragmatische. De naam dekte de lading niet meer. Er waren slechts vijf leden van de ivbn in vertegenwoordigd, terwijl er bij de ivbn 31 vastgoedbedrijven zijn aangesloten. Daar komt bij dat het overleg met de ivbn eigenlijk nooit goed van de grond is gekomen. We hadden anders gehoopt, maar in de praktijk bleek dat er in die constructie niet echt zaken viel te doen met de ivbn. We willen graag als gezamenlijke huurdersplatforms overeind blijven, maar we identificeren ons liever niet meer met de naam ivbn. Voor ons is het belangrijker dat we goed overleg voeren met onze eigen vijf verhuurders. Met de ivbn is er geen structureel contact meer, alleen nog incidenteel als een van beide partijen daar behoefte aan heeft.’

ral en’

Eenheid van visie

Het merendeel van de 31 ivbn-lidorganisaties heeft geen huurdersplatform en was dus ook niet in het ivbn Huurdersplatform vertegenwoordigd, en dus nu ook niet in de gphp. Maar de vijf commerciële verhuurders waar wél een huurdersplatform actief is, vertegenwoordigen met ruim 75.000 woningen bijna 60 procent van het totale bezit van de ivbn-leden. Vesteda is de grootste met 27.000 huurwoningen, gevolgd door Amvest met 18.000, ing met 12.000, Stienstra met 12.000 en Delta Lloyd met 6.500 woningen. Naar schatting heeft de helft van deze woningen een geliberaliseerde huurprijs. Enklaar: ‘Alles bij elkaar hebben we dus een grote achterban, vergelijkbaar met die van de grootste woningcorporaties. Maar daar houdt de vergelijking ook wel mee op. Wij overleggen namelijk niet met één verhuurder, maar met vijf verschillende. Onze belangrijkste doelstelling is daarom ook dat we van elkaar leren. Tien weten meer dan twee. We zijn uiteindelijk allemaal maar vrijwilligers. Eigenlijk gaat dat heel goed, gezien het geringe verloop in het bestuur.’ ‘Ook belangrijk is dat we onze functie als platform verbreden en zaken beter met elkaar gaan afstemmen om zo tot een gemeenschappelijke visie te komen’, vult Peter Verburg aan. ‘Dat heeft al geleid tot min of meer gelijke overlegovereenkomsten met onze verhuurders. We gebruiken ze nu allemaal als een soort spoorboekje voor het overleg met onze verhuurders. Per thema staat aangegeven wat onze rechten zijn en ook die van de onderliggende huurdersverenigingen en bewonerscom-

missies. Om het contact met onze achterban te verbeteren denken we erover een landelijke discussiebijeenkomst te houden over actuele onderwerpen. Ten slotte werken we hard aan de verbetering van onze website. Het past allemaal in ons streven naar zo groot mogelijke transparantie en openheid.’

Sky is the limit? De overlegovereenkomsten zijn gebaseerd op de vernieuwde Overlegwet die de positie van de huurdersplatforms en die van de vele bewonerscommissies in de commerciële huursector aanzienlijk heeft verbeterd. Toch blijven er grote verschillen met de sociale huursector. Enklaar: ‘Commerciële verhuurders blijven in de eerste plaats gericht op het behalen van rendement. Toch zie je wel steeds grotere regionale verschillen. Zeker in het geliberaliseerde segment, naar schatting ruim de helft van de 75.000 woningen die we vertegenwoordigen, zie je dat de huurprijzen onder druk staan in regio’s waar leegstand dreigt. Nieuwe huurders betalen daar voor dezelfde soort woning minder dan zittende huurders. Die hebben daar problemen mee. Het huurprijsbeleid wordt voor ons daarom steeds belangrijker. De vraag is of de sky the limit is of dat er afspraken te maken zijn.’ Het Vesteda-platform heeft het huurbeleid vorig jaar al tot heet hangijzer verklaard. ‘Huurverhogingen boven inflatie zijn voor ons nu eigenlijk onacceptabel’, liet het platform vorig jaar in Huurwijzer weten. Verburg: ‘Een werkgroep heeft een standpunt geformuleerd dat we Vesteda hebben toegestuurd, maar van hun eerste reactie werden we niet blij. Die was heel formeel. We beraden ons nu hoe het verder moet. De strijdlust is groot.’ De platforms varen hierin allemaal hun eigen koers. Enklaar: ‘Wij zijn nog niet zover als het Vestedaplatform. Maar het feit dat de verhuurders weten dat wij als platforms samenwerken, houdt ze wel scherp.’ Een ander actueel thema is uitponding, het afzonderlijk verkopen van alle woningen van een complex. Guus Hutjes: ‘Je ziet dat commerciële beleggers hun woningen van dertig, veertig jaar oud steeds meer afstoten. Dat zijn doorgaans de slecht geïsoleerde woningen met veel achterstallig onderhoud. De verkoop leidt tot gemengde huur-koopcomplexen met alle problemen en spanningen van dien tussen huurders en kopers. Aan het uitpondbeleid van onze verhuurders en de bestaande gedragscode zouden wij weer aandacht moeten besteden.’

‘We willen graag als gezamenlijke huurdersplatforms overeind blijven, maar we identificeren ons liever niet meer met de naam ivbn’

Oproep Ten slotte wil Verburg nog graag een oproep doen. ‘Het zou mooi zijn als er meer huurdersplatforms bijkomen in de commerciële sector en zich bij ons aansluiten. Dan kunnen we een grotere vuist maken.’ Belangstellenden kunnen zich melden via de website www.gphp.nl. huurwijzer 1-2011

29

nieuws

.nl De Woonbond heeft begin maart het online meldpunt www.ikwil­ ookwonen.nl gelanceerd. Door de nieuwe toewijzingsregels voor sociale huurwoningen ko­ men huishoudens met een bru­ to jaarinkomen van meer dan 2 33.614 (netto ongeveer 2 1.800 per maand) in vele regio’s in Nederland in de problemen. Op www.ikwilookwonen.nl kun­ nen ze hun verhaal kwijt. Maar ook wil de Woonbond met het

‘Mijn ouderlijk huis’

meldpunt de problemen in kaart brengen om vervolgens minis­ ter Donner (wonen) te confron­ teren met de feiten om hem zo­ ver te krijgen de regelgeving aan te passen. Het meldpunt is ont­ wikkeld door de Woonbond in samenwerking met een aantal woningcorporaties en huurders­ organisaties. De Huurdersvere­ niging Amsterdam heeft YouTu­ be filmpjes laten maken waarin gedupeerde woningzoekenden hun situatie uitleggen. De website geeft een overzicht van het aantal meldingen per provincie en van statistieken over leefsituatie en inkomen. Een eerste indruk van de gege­ vens (na ongeveer 3 weken en 1.500 meldingen) laat zien dat er vooral veel meldingen komen uit de provincies Noord­

Holland, Zuid­Holland, Gelderland, Utrecht en Noord­ Brabant. Vooral de mensen met inkomens tussen 2 33.614 en 2 38.000 komen in de knel en ook een forse groep van inko­ mens tussen de 2 38.000 en 2 43.000. Het leeuwendeel van de melders heeft nu een huur­ woning met een huur tussen 2 361,66 en 2 554,76. Meld ook uw verhaal op: www.ikwilook­ wonen.nl

Vanaf de volgende Huurwijzer (nummer 2) starten we met een aantal nieuwe rubrieken. In de rubriek ‘Mijn ouderlijk huis’ wil­ len we bewoners aan het woord laten over het huis waar ze (ge­ boren) en getogen zijn. Sommi­ ge mensen denken er met wee­ moed aan terug. Anderen zijn boos omdat het gesloopt gaat worden. Heeft u een verhaal over uw ouderlijk huis en, ook

belangrijk, er foto’s van? Neem dan contact met ons op: [email protected]. Een tweede nieuwe rubriek is ‘Op huizenjacht’ waarin we een woningzoekende volgen die op kamer­ of huizenjacht is. Star­ ters, senioren; bent u zelf een woningzoekende of kent u zo iemand? Laat het ons weten en neem contact met ons op: [email protected]

Initiatiefrecht huurders in gevaar Automatische incasso De Woonbond adviseert persoonlijke leden een automatische incasso af te geven. Dat heeft voordelen, zowel voor u als voor ons. Persoonlijke leden die de Woonbond machtigen de contributie automatisch af te schrijven krijgen 4 2,50 korting op de contributie.

30

huurwijzer 1-2011

Het wetsvoorstel voor het initia­ tiefrecht tot woningverbetering voor huurders is medio maart plotseling ingetrokken door mi­ nister van Veiligheid en Justitie Opstelten, mede namens minis­ ter Donner van BZK (waaronder wonen). De Woonbond is zeer ontstemd over deze beslissing en maakt bezwaar. Het kabinet vindt het wetsvoor­ stel niet aansluiten bij de in het regeerakkoord opgenomen doel­ stelling om de regeldruk voor burgers te verminderen. Het wetsvoorstel geeft huurders het recht zelf het initiatief te nemen tot verbetering van hun woning. Dat is niet alleen van groot be­

lang voor de emancipatie van huurders. Het bevordert ook de kwaliteit van de woningvoor­ raad, investeringen in energie­ besparing en de werkgelegen­ heid in de bouw. Het ‘Wetsvoor­ stel initiatiefrecht huurders’ is een uitvloeisel van eerder gemaakte afspraken om de zeggenschap van huurders over hun woning te vergroten. In de Tweede Kamer bestaat een zeer breed draagvlak voor het Initiatiefrecht. Alleen de VVD (partij van Opstelten) is tegen. In een brief aan het kabinet vraagt de Woonbond dat de reeds vergevorderde be­ handeling van het wetsvoorstel voortgezet zal worden.

Word persoonlijk lid Als u persoonlijk lid wordt van de Woonbond krijgt u ieder kwartaal het kleurrijke tijdschrift Huurwijzer in de bus en kunt u gebruik maken van de Huur­ derslijn (020­5517755), de tele­ fonische ledenservice van de Woonbond. Voor 1 33,­ (1 30,50 bij automatische incasso) bent u een jaar lang persoonlijk lid van de Woonbond.

Bestelwijze

Onderhoud: afwachten, zelf (laten) doen of afdwingen?

Geactualiseerde herdruk van de brochure over de rechten en plichten van huurder en ver­ huurder rond het onderhoud van woningen. Met onder meer aandacht voor de wettelijke onderhoudsverdeling, waarvan niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken. Ook komt uitgebreid aan de orde wat huurders kunnen doen om gebreken verholpen te krijgen en wat hun positie is bij groot­ onderhoud en renovatie. Prijs 2 7,­ (niet­leden 2 14,­), 40 pagina’s, uitgave mei 2009. Bestelcode ON 18.

Bestellen kan via onze webwinkel op www.woonbond.nl. Bestellen kan ook door overmaking van het juiste bedrag op giro 6217479 t.n.v. Woonbondinformatie Amsterdam, met vermelding van titel of bestel­ code. Alle prijzen zijn inclusief verzendkosten. Bij een bestelling van meer dan 20 exemplaren van dezelfde brochure krijgt u 10% korting.

tijdschrift voor huurders Jaargang 17, nummer 1 Voorjaar 2011

Huurders tussen kopers Nieuwe brochure over de posi­ tie van huurders in gemengde huur­koopcomplexen. Met de nieuwste ontwikkelingen in huren en (ver)kopen, de regels voor huurders (huurrecht) en kopers (appartementsrecht) in gemengde complexen, de rol van de gemeente en praktische tips en voorbeelden voor huur­ ders(organisaties) en bewoners­ commissie om de samenwer­ king met VVE’s vorm te geven. Uitgave april 2011, 52 pagina’s. Prijs 2 11,­ (2 22,­). Bestelcode RE 03.

& {

Colofon Huurwijzer

uitgever Nederlandse Woonbond Nieuwe Achtergracht 17 1018 xv Amsterdam telefoon 020-5517700 fax 020-5517799 e-mail: [email protected] website: www.woonbond.nl

redactie Kees de Jong (hoofdredacteur)

Toetslijst ventilatie

Agnes Verweij

A5­folder over (het gebruik van) de ventilatievoorzieningen. Met behulp hiervan kunt u eenvoudig per vertrek (woon­ en slaapkamer(s), keuken en badkamer) nagaan hoe het met de mogelijkheden om vol­ doende te ventileren is gesteld. Uitgegeven in samenwerking met het Platform Binnenmilieu en het Astmafonds. Prijs 2 2,50 (niet­le­den 2 5,­), 40 pagina’s, uitgave april 2009. Bestelcode ON 22.

Josje Deekens

Klussen in een huurwoning

medewerkers Albo Helm Susan Huijbregts Menno Janssen Ronald Paping Anki Posthumus Hans Roseboom Jan-Reinier van der Vliet Max Wondergem

vormgeving René Jongeneelen

druk Senefelder Misset Doetinchem

lidmaatschap Opzeggen van het lidmaatschap moet schriftelijk, uiterlijk twee maanden voor aanvang van

Ja, ik word persoonlijk lid van de Woonbond

het nieuwe lidmaatschapsjaar,

De contributie bedraagt 1 33,- (1 30,50 bij automatische incasso) voor een jaar.

bij de ledenadministratie van

naam:

mevr./dhr.

de Woonbond, Nieuwe Achtergracht 17, 1018 xv Amsterdam.

adres:

Abonnementen moeten schrifpostcode/plaats:

telijk voor 1 december worden

telefoon:

opgezegd.

e­mailadres:

copyright

naam verhuurder: automatische incasso:

O ja O nee

bank/girorekeningnummer: datum: handtekening: Uitknippen en in een envelop opsturen naar de Nederlandse Woonbond, Antwoordnummer 566, 1000 ra Amsterdam. Een postzegel hoeft niet.

Brochure over het door huur­ ders aanbrengen van verande­ ringen in en aan de woning. Met veel aandacht voor de wet­ telijke ‘klusregels’ en de opleve­ ring van de woning bij verhui­ zing. Uitgave november 2008, 40 pagina’s. Prijs 2 7,­ (2 14,­). Bestelcode RE 25.

Overname van artikelen, foto’s en illustraties is niet toegestaan zonder toestemming van de redactie en/of de fotograaf/ illustrator.

ISSN 1381-5938

huurwijzer 1-2011

31

In de rubriek ‘Schuurpapier’ aandacht voor groot en klein huurdersleed, maar ook voor grappige voorvallen. Heeft u iets vervelends of juist iets komisch mee­ gemaakt met uw verhuur­ der, beheerder of gemeen­ te, bel of schrijf dan naar de redactie van Huurwij­ zer, Nieuwe Achtergracht 17, 1018 XV Amsterdam, 020-5517700. E-mailen kan ook: [email protected]

‘Je blik verbreden, actief aan de slag met actuele thema’s in de corporatiesector en mensen ont­ moeten die voor dezelfde uitda­ gingen staan.’ Zo prijst de Cor­ poclub zichzelf aan, sinds 2009 het professionaliseringsnetwerk voor jonge (tot 35 jaar), vooruit­ strevende corporatiemedewer­ kers. De Corpoclub wil de per­ soonlijke en professionele ont­ wikkeling van deze werknemers stimuleren. Daartoe werkte de club in 2010 met zijn tot nu toe 70 leden aan thema’s als ‘leiderschap’, ‘ziel en zakelijkheid’, ‘imago’, ‘woonwensen’ en ‘mis­ sie’. In 2011 ligt het accent van de Corpoclub op het zelf aan de slag gaan ‘met je persoonlij­ ke ontwikkeling als jong en am­ bitieus corporatietalent aan de hand van actuele ontwikkelin­ gen in de sector.’ Fantastisch allemaal. We zou­ den dit initiatief als huurders op handen moeten dragen. De Cor­ poclub is precies wat de volks­ huisvesting nodig heeft. Eén minpuntje; het lidmaatschap in­ clusief de acht bijeenkomsten

per jaar is niet bepaald gratis: 2 1.250, exclusief btw. Nu rijst de vraag: Welk jong en ambitieus corporatietalent onder de 35 heeft zo’n gigabedrag over voor een kletsclubje terwijl je voor dat geld ook op skivakantie kunt en je die discussies op het internet gratis kunt voeren? Juist, geen een. De contributie voor de Corpoclub wordt dus met enige waarschijnlijkheid opgelepeld door het bedrijf dat zijn talent­ volle medewerkers in de picture wil zetten. De woningcorporatie dus; uw verhuurder. Met andere woorden, het zou zo maar kun­ nen dat u mee betaalt aan de Corpoclub...

Bergingbox

Huurder A. (65) in Zandvoort huurt al sinds 15 januari 1990 – op basis van een mondelinge huurovereenkomst – een wo­ ning in een galerij boven win­ kels. De woning hoorde bij de ondergelegen bedrijfsruimte waar A. zijn winkel had. Toen A. stopte met de winkel kon hij in de woning blijven. Zo’n zes jaar geleden werd het pand (bedrijfs­

Twee maanden later kreeg A. het verzoek 2 25 extra huur te gaan betalen voor de box. A. weiger­ de. In reactie daarop zette V. een nieuw slot op de box zodat A. geen toegang meer had tot zijn spullen. In reactie op die eigen­ richting van V. verving A. op zijn beurt het slot. Daarop reageer­ de V. door opnieuw het slot te vervangen en de nota naar A. te sturen. A. is woest: ‘Ik ben ook zakenman geweest, maar dit is niet eerlijk.’ Sterker nog, het is een verhuurder niet toegestaan een huurovereenkomst eenzij­ dig te wijzigen door opeens (ex­ tra) huur te verlangen voor iets wat altijd in de kale huur be­ sloten lag. Als V. niet bij zinnen komt, zal A. het geschil moeten voorleggen aan de rechter.

Illustratie: Anki Posthumus

schuurpapier Corpoclub

ruimtes en woningen) verkocht aan de heer V., een ondernemer die vorig jaar in Zandvoort werd uitgeroepen tot ‘ondernemer van het jaar’. Sinds V. eigenaar is, nu zo’n vijf jaar, worden de bedrijfsruimtes verbouwd en zit­ ten de huurders non-stop in het stof. Momenteel is V. bezig om bovenop de woningen een laag nieuwe appartementen te bou­ wen. De huiskamers van de zit­ tende huurders worden 1,5 me­ ter verhoogd en ze krijgen dub­ bel glas. V. verwacht dat zijn huurders daar 2 170 per maand extra voor zullen gaan betalen. Nog iets vervelends. Aan het einde van de gang van de en­ treeruimte van het gebouw is een berging waar A. al twintig jaar gebruik van maakt. Zo was dat afgesproken met de oor­ spronkelijke eigenaar die het verdisconteerde in de kale huur. Ongeveer zes maanden geleden verzocht de nieuwe eigenaar V. aan A. om de bergruimte leeg te maken, omdat de brandweer be­ zwaar zou hebben tegen de si­ tuatie. Samen met de eigenaar heeft A. daarom vrijwillig zijn spullen verplaatst naar een an­ dere (kleinere) box elders in de entreeruimte. V. overhandigde A. toen de sleutel van deze nieu­ we berging waarin A. terrasmeu­ belen, administratie, kleding en beddengoed bewaart.