Geachte leden van de raad. Misschien wat vreemd om op deze manier te communiceren, maar het besluit over de ‘Wintertuin’ is aanstaande en ik heb toch zo mijn twijfels of we op de goede weg zitten met dit voorstel. Zoals jullie weten heb ik me altijd kritisch opgesteld aangaande de gehele procedure en gezien het gehele traject ben ik, helaas, hier alleen maar in bevestigd. Ik wil de commissie Wintertuin danken voor hun enorme en deskundige inzet om tot een weloverwogen aanbeveling te komen. Laat ik voorop stellen dat ik beoogde exploitanten alle goeds gun. Mijn korte, informele, ontmoeting met hen, was er een van enthousiasme. Maar als ik nog eens kritisch door het raadsvoorstel ga, voorzie ik meerdere pijnpunten, die de de onderneming Red Force B.V. in de problemen kan brengen en daarmee de gemeente Baarn.
1
De kandidaat exploitanten hebben een ondernemingsplan geschreven die rust op 3 pijlers: 1) Tropische vlindertuin: Het gehele pand wordt ingericht als plantentuin met in de oostbeuk een vlindertuin. De verwachting (lees economische aanname) is een gemiddeld bezoekersaantal van 40-50 personen. o Er zijn in Nederland bij benadering 142 vlindertuinen. Hiervan zijn er 39 indoor en 103 outdoor De indoortuinen verschillen in afmetingen, maar de meeste zijn beduidend groter als voorgesteld in ‘de Wintertuin’. Bron: de Vlinderstichting o Bij een belrondje langs de verschillende solitaire vlindertuinen (dus niet die verbonden zijn met een groter complex) blijkt dat er een terugloop in de bezoekersaantallen is te zien. De huidige economische situatie geeft aanleiding om aan te nemen dat dit helaas niet snel zal veranderen. o Het plaatsen van een wand een balkon en eventueel andere bouwkundige aanpassingen. Het vergunningstraject is reeds ingezet, lijkt mij prematuur gezien de startkosten die dit met zich meebrengt, als er nog geen raadsbesluit is genomen. Het traject duurt maximaal 26 weken en zal dus bij goedkeuring +/- per 1 augustus worden afgegeven. Als dan met de bouw moet worden begonnen is het zomer/vakantie seizoen 2013 reeds voorbij. In de tussentijd zal er niets gebeuren daar er dan geen huurovereenkomst is.(zie pagina 5 huurovereenkomst) o Er wordt volgens het voorstel uitgegaan van 40-50 bezoekers per dag, 7 dagen per week. Een van de grootste vlindertuinen ‘De orchideeën Hoeve’ te Luttelgeest, heeft 5 verschillende tuinen (waaronder een vlindertuin) op een gigantisch oppervlak, tevens zijn er een restaurant, winkel en een zeer ruime parkeergelegenheid aanwezig. Dit is een complex met een gehalte van ‘een dagje uit’ met zeer concurrerende prijzen (€9,50 pp) en daar hebben ze in de weekenden gemiddeld 250 bezoekers. Terwijl dat op doordeweekse dagen significant minder is.
2
2) Trouwlocatie: Voor het eerste jaar verwachten de exploitanten ca. 20 bruiloften en de jaren opvolgend 70 resp. 80. o Er zijn in Baarn nu reeds talloze mogelijkheden om een trouwceremonie te houden: de fraaie klassieke trouwzaal in ons monumentale gemeentehuis. de sierlijke Villa Berg en Dal het landelijke Restaurant Groot Kievitsdal het majestueuze Kasteel De Hooge Vuursche Restaurant De Lage Vuursche het prachtige Paleis Soestdijk Daarnaast is het in Baarn ook mogelijk om op een zelfgekozen locatie binnen de gemeente te trouwen.
o Cijfers van het jaar 2012: Aantal trouwerijen in de gemeente Baarn: 220. Totaal aantal trouwceremonies en trouwfeesten in ‘Kasteel De Hooge Vuursche’: 129 Totaal aantal trouwceremonies in ‘Restaurant Groot Kievitsdal’ 14 Totaal aantal trouwfeesten in ‘Restaurant Groot Kievitsdal’ 51 o De cijfers van de andere locaties waren niet voorhanden, maar als je ziet dat twee, zeer vooraanstaande en uitstekend geoutilleerde locaties, 180 trouwfeesten voor hun rekening nemen (terwijl dat niet hun key selling point is), dan blijft er weinig tot geen ruimte over voor anderen. o Deze twee locaties (en ook restaurant ‘de Lage Vuursche’ hebben alles in eigen handen, de catering, uitstekende parkeerplaatsen, luxe overnachtingsmogelijkheden enz., terwijl ‘de Wintertuin’ een slechte parkeergelegenheid heeft, geen eigen catering, geen overnachtingsmogelijkheden. o Als voorbeeld nogmaals een van de grootste vlindertuinen ‘De orchideeën Hoeve’ te Luttelgeest. Ondanks hun uitstekende faciliteiten hadden ze in 2012 slechts 10 huwelijksceremonies terwijl ze er wel duidelijk mee adverteren. 3
3) Grand Café: Een grand café met plaats voor 56 gasten met een kleine kaart, koffie en thee. o Er zijn reeds vele horecagelegenheden in en rond Baarn. Dat ‘de Wintertuin’ uniek is met zijn vlindertuin is ontegenzeggelijk, maar de nadelen van de locatie wegen helaas niet op tegen dit voordeel. De meeste bezoekers van een horecagelegenheid rond het middaguur zijn merendeel zakenlui. Wederom heb je te maken met de slechte parkeergelegenheid en een kenmerk van bezoekers is dat ze vooral niet te ver willen lopen. o Het gebruik van het terras is toegestaan tot een half uur na zonsondergang. Conform de tabellen van het KNMI zou dit beteken dat de sluitingstijd rond de klok van 22.00uur ligt. Zeker als je een besloten gezelschap hebt dat volgens de APV tot 24.00uur aanwezig mag zijn kan dit betekenen dat er dus een flinke dosis geluidsoverlast kan ontstaan. De nu nog, over het algemeen, enthousiaste buurtbewoners zullen dan een ‘prachtige vlindertuin’ anders gaan bekijken met alle gevolgen van dien. o Het Baarnsche publiek is redelijk eigenzinnig en een ondernemer van ‘buiten’ zal vele male harder moeten werken om zijn clientèle binnen te krijgen. De ‘gunfactor’ speelt hier duidelijk een rol en gezien de huidige economische situatie kan dit en probleem veroorzaken.
Bouwkundige aanpassingen: Onder dat kopje wordt gesproken over een wand die geplaatst moet worden en over de twee verdiepte bakken wordt een vloer gelegd. o Het monument is compleet in ere hersteld en het eerste wat je doet is de bakken afsluiten die in de oorspronkelijke bouw prominent aanwezig waren. Het wordt vreemder als je op pagina 3; functies leest, dat een van de bakken wordt gebruikt als educatieve ruimte. o Pijnlijker wordt het dat onder dit kopje met geen woord wordt gesproken over het aanbrengen van een balkon, terwijl op diezelfde pagina 3 wel wordt gesproken over het aanbrengen van een balkon tbv overzicht. o Wat zijn de kosten hiervan en wie draagt die? 4
Huurovereenkomst: Onder dit kopje wordt vermeld dat de overeenkomst ingaat op het moment dat de raad een positief besluit heeft genomen, onder voorwaarde dat de benodigde vergunningen en nieuwe bestemming voor 1 april zijn afgegeven. Zo niet dan zal de overeenkomst worden opgeschoven tot het moment dat de vereiste documenten er wel zijn. Gezien mijn veronderstelling dat de bouwvergunning er pas 1 augustus kan zijn, wordt dan pas de huurovereenkomst van kracht en krijg de exploitant nog eens een huurvrije periode van 4 maanden, dus gaat hij/zij pas betalen 1 december 2012.
Verwarmingsinstallatie: Er wordt gebruik gemaakt van een lucht-water-warmtepomp-installatie ter waarde van € 150.000,- die voor de rekening van d gemeente komt en voor een deel wordt verdisconteerd in de huur. Argument dat we, de Gemeente, dan ook eigenaar zijn. Dit betekend echter ook dat je volledig verantwoordelijk bent voor het onderhoud en eventuele gebreken. Deze eventuele extra kosten zie ik niet verwerkt in het plan. De kosten worden gedragen door de Gemeente: € 75.000,- voor eigen rekening (niet vanuit de verwachtte BTW teruggave, maar vanuit algemene middelen?), en de overige € 75.000,verdisconteerd in de huur over een periode van 15 jaar. Dit is een aanname, want mocht er onverhoopt de huur beëindigt worden, vervallen de huurpenningen en dus komt de investering van € 75.000,- op conto van de Gemeente. Voorts heb ik enige grote energieleveranciers gebeld met het verzoek om eens te kijken naar een duurzame, energieneutrale oplossing van dit project en een aantal waren in principe bereid om te kijken naar een substantiële vorm van sponsoring. Dit lijkt me zeker de moeite van het onderzoeken waard.
Terras: Het aanleggen van een terras, € 19.950,- op kosten van de gemeente ten behoeve van een aanstaand exploitant lijkt me een beetje teveel van het goede. Het lijkt me dat als café Demmers of dhr. van Oosterom van ‘de lage Vuursche’ met dit verzoek zouden komen het niet heel veel kans zou maken. Al deze voorgenoemde toezeggingen lijken erg op het ‘pleasen’ van de aanstaand exploitant en niet op een rechtvaardige en eerlijke aanbesteding.
5
Parkeren: Kort maar krachtig: het aanleggen van 10 extra parkeerplaatsen is ridicuul. o Of deze parkeerplaatsen zullen worden benut door wagens van toeleveringsbedrijven o Of ze worden gebruikt door de bewoner van de zilvervloot (luxe appartementen, tweeverdieners, twee wagens) o Ze liggen niet direct op loopafstand van de entree. o Het gebruik van het parkeerterrein van ‘de Generaal’ is ook niet goed doordacht: Deze parkeerplaats staat overdag al heel vol. Wanneer laat je de pendelbussen rijden en tegen welke kosten (moet de bezoeker betalen voor een ritje of betaalt de exploitant dit, wat weer extra kosten met zich meebrengt) De uitbater van ‘de Generaal’ zal niet heel gelukkig worden van dit plan, ondanks dat het een openbare parkeervoorziening is, daar zijn bezoekers veel verder of in het geheel niet kunnen parkeren en hij zodoende omzet zal gaan missen. Een eventuele claim van zijn kant lijkt mij niet geheel ondenkbaar.
Financieel risico: Geen, gelet op de waarborgsom zegt de commissie. o De beoogde exploitant moest een huurovereenkomst hebben voor een noodzakelijk krediet bij de bank. Een legitieme uitgangspositie, maar verder financiert hij het via crowdfunding. Een vrij nieuw fenomeen wat er op neer komt dat je geïnteresseerden direct laat investeren in jou project zonder tussenkomst van financiële tussenpersonen. Een sympathiek idee, maar erg risicovol. o Wat gebeurt er als toegezegde bedragen niet kunnen worden betaald omdat de ‘gever’ in financiële problemen is gekomen. o Om wat voor bedragen gaat het ? o Is het gerealiseerd via een crowdfunding platform waar gekeken wordt naar kredietwaardigheid etc.? Ik zou graag willen weten wat de verhouding is tussen het krediet van de bank en het bedrag dat is binnen gehaald door crowdfunding. 6
o Als de beoogd exploitant het tweede jaar geen waarborgsom of halverwege geen huur meer kan betalen is er wel degelijk sprake van een financieel risico. De aanvangshuur is € 66.467,Het 1ste jaar waarborgsom van € 40.000,Het 2de jaar waarborgsom van € 30.000,Het 3de jaar waarborgsom van € 20.000,Het 4de en 5de jaar eveneens € 20.000,-
= = = =
8 mnd huur evt restschuld € 26.467,6 mnd huur evt restschuld € 36.467,4 mnd huur evt restschuld € 46.467,4 mnd huur evt restschuld € 46.467,-
o Als de belastingdienst aangaande restitutie BTW niet akkoord gaat blijft de gemeente zitten met een restschuld van € 75.000,- die betaald moet worden uit algemene reserves. De commissie geeft zelf wel degelijk aan dat dit risico bestaat, dit is bevestigd door een opgestelde rapportage van het gerenommeerde bureau Ernst & Young, omdat de suppletieaangifte formeel 6 weken na de reguliere aangifte moet worden ingediend en dat dit niet gebeurd is omdat tijdens de bouw nog niet bekend was wie de huurder zou worden (nu overigens nog niet) Het kost de gemeente dus minimaal € 150.000,- klimaatsregeling + overige infrastructuur en mocht de exploitatie onverhoeds misgaan, nog een additionele € 75.000,- voor de klimaatsregeling. Alle onvoorziene kosten hou ik even buiten beschouwing. Het is dan dus de gemeente die een ondernemingsrisico aangaat.
Cantonspark: De aan te brengen verlichting zou kunnen worden meegenomen in het eventuele sponsorpakket van een energieleverancier en zodoende € 19.500,- besparen.
7
Conclusie: De LTS kent het argument dat dit alles ondernemersrisico is.
o De beoogde exploitanten zijn geen ondernemers pur sang, zoals je deze zou wensen bij een uitdagende klus als ‘de Wintertuin’. Hij is locatie onderzoeker voor oa KFC en zij heeft het: Instituut voor Zelf ontwikkeling. Niet gelijk door de wol geverfde horecaondernemers die dit delicate project met ervaring kunnen aanpakken. o Het ondernemingsrisico is een argument als het gaat om huur van een pand van een private instelling en/of persoon. Hier gaat het om de huur van een pand van de gemeente. Wij, als raad, hebben de taak gekregen om dit plan te toetsen op haalbaarheid en wenselijkheid. Als het mis gaat dan is de gemeente niet verantwoordelijk voor de ontstane schulden, die hoog op kunnen lopen, maar kunnen wel hiervoor opdraaien bij een eventueel faillissement. Wel heeft de gemeente inmiddels vele tienduizenden euro’s ingebracht, die niet meer te verhalen zijn. Dit alles is natuurlijk moeilijk achteraf te verklaren aan de burgers van Baarn. Uiteraard kun je niet alle risico’s afdekken, maar in dit geval is er, naar ons idee, een te groot risico om met een gerust hart aan beoogde exploitanten over te laten o Gezien de bovenstaande opsomming van het te hoopvol inschatten van de financiële exploitatie (bezoekersaantallen, trouwceremonies, etc), moet de LTS tot de conclusie komen, dat het plan heel, heel mager is en er alle reden toe is om aan te nemen dat het niet goed zal gaan. Dit kost de gemeente en de beoogde exploitanten veel geld en ik denk dat we ook de taak hebben om deze mensen tegen zichzelf in bescherming te nemen, voordat ze in een diepe afgrond kunnen vallen, want ook hebben wij als raad en als totale Gemeente een zorgplicht richting de burgers.
8
Hoe verder? Wij adviseren u, gezien de overweldigende argumenten hierboven genoemd, tegen dit voorstel te stemmen.
Als vervolg hierop: Een stichting vanuit de raad vormen, met mogelijke actoren in de zin van exploitatie in het leven te roepen, die een levensvatbare aanpak garandeert. Deze stichting moet binnen drie maanden (zelfde termijn die het zal duren om eventuele vergunningen te krijgen voor de huidig beoogd exploitant), komen met een plan van aanpak. Alle initiatiefnemers tot nu toe, maar ook anderen, kunnen daarin gesprekspartner zijn. Als de gemeente ‘de Wintertuin’ verhuurt aan deze stichting, zodat de BTW-gelden teruggevraagd kunnen worden, kan dit kapitaal ingezet worden om de noodzakelijke voorzieningen te realiseren. Ik hoop dat u, na het lezen van dit verslag, tot een wijs en doordacht besluit komt. Dank voor uw aandacht, Met vriendelijke groet Namens de LTS Tinus Snyders P.S. Laten we bij dit besluit coalitiebelang, alle onderhuidse steken, verdachtmakingen, beschadigingen en meer onverkwikkende zaken terzijde schuiven en achter ons laten en als een volwassen raad het belang van de Gemeente Baarn en zijn burgers voorop stellen. Geef ze een Wintertuin die past in de lange en mooie traditie van het Cantonspark en die op een solide financiële basis gestoeld is.
9
