II Buitengebied (Hotel Van der Valk)

II Buitengebied (Hotel Van der Valk)

Inhoudsopgave Toelichting

5

Hoofdstuk 1 Inleiding

7

1.1 1.2

7 8

Aanleiding Leeswijzer

Hoofdstuk 2 Gebieds- en planbeschrijving 2.1 2.2

9

Gebiedsbeschrijving Planbeschrijving

9 10

Hoofdstuk 3 Uitgangspunten, randvoorwaarden en beleid

13

3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7

13 15 18 20 23 24 24

Rijksbeleid Provinciaal beleid Regionaal beleid Gemeentelijk beleid Archeologie en cultuurhistorische waarden Verkeer en parkeren Kabels, leidingen en straalpaden

Hoofdstuk 4 Milieu

25

4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

Bedrijven en milieuzonering Wegverkeerslawaai Luchtkwaliteit Externe veiligheid Bodemkwaliteit Flora en fauna Natuur en landschap

25 25 26 27 29 30 31

Hoofdstuk 5 Waterparagraaf

33

5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 5.6 5.7

33 33 34 34 34 35 35

Inleiding Gemeentelijk beleid Beleid waterschap en provincie Huidige situatie Toekomstige situatie Specifieke uitwerking Afspraken Waterschap De Dommel

Hoofdstuk 6 Juridische vormgeving

37

6.1 6.2 6.3 6.4

Algemeen Planmethodiek Verbeelding Planregels

37 37 37 37

Hoofdstuk 7 Handhaving

39

7.1 7.2

40 41

Algemeen Handhaving voorliggend plan

Hoofdstuk 8 Financiële aspecten

43

Hoofdstuk 9 Procedurele en maatschappelijke uitvoerbaarheid

45

2

ontwerpII Buitengebied (Hotel Van der Valk) Gemeente Eindhoven

9.1 9.2 9.3

Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro Overleg ex artikel 3.1.1 Bro Inspraak

Bijlagen bij toelichting Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4

Bijlage 1 Bijlage 2 Bijlage 3 Bijlage 4

45 45 45

47 Nader bodemonderzoek Bodemonderzoek Memo Gemeente Eindhoven QRA Parkeerberekening

Regels

49 51 53 55

57

Hoofdstuk 1 Inleidende regels

59

Artikel 1 Artikel 2

59 63

Begrippen Wijze van meten

Hoofdstuk 2 Bestemmingsregels

65

Artikel 3

65

Horeca

Hoofdstuk 3 Algemene regels

67

Artikel 4 Artikel 5

67 68

Anti-dubbeltelregel Algemene afwijkingsregels

Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels

69

Artikel 6 Artikel 7

69 70

Overgangsrecht Slotregel

Bijlagen Bijlage 1 Bijlage 2

71 Parkeernormen Lijst van horeca-activiteiten


73 83

3

4


Toelichting


5

6


Hoofdstuk 1

1.1

Inleiding

Aanleiding

Het Van der Valk hotel (Hotel Eindhoven) aan de Aalsterweg 322 te Eindhoven wil uitbreiden. De gewenste ontwikkeling bestaat uit een uitbreiding van het restaurantgedeelte en van de bestaande zalen, de realisatie van een nieuwe congreszaal en een functiewijziging van de kelder van het bestaande gebouw, ten behoeve van een casino. De planlocatie is gelegen in het bestemmingsplan 'Buitengebied' van de gemeente Eindhoven. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad van de gemeente Eindhoven op 22 augustus 2006 en het plan is gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van Noord-Brabant op 17 april 2007. In dit bestemmingsplan hebben de gronden die bij het hotel horen de bestemming 'Horecadoeleinden' met als aanduiding 'hotel'. De ontwikkeling is niet mogelijk op basis van het geldende bestemmingsplan, omdat er wordt gebouwd buiten de bouwgrens, en omdat een casino niet binnen het gebruik als motel valt.

Afbeelding 1: omgeving plangebied. Bron: RLG Atlas provincie Noord-Brabant

In dit bestemmingsplan wordt een nieuw juridisch-planologisch kader opgesteld voor de betrokken gronden, waardoor het gewenste nieuwe gebruik en de gewenste bouwmogelijkheden ontstaan. Hierbij wordt een deel van het bestemmingsplan 'Buitengebied' vervangen door onderhavig bestemmingsplan 'II Buitengebied (Hotel Van der Valk)'. Het plangebied wordt gevormd door het gehele bedrijfsperceel van het hotel Van der Valk. Het bestemmingsplan 'II Buitengebied (Hotel Van der Valk)' bestaat uit een digitale en analoge verbeelding met de daarbij behorende regels waaraan een toelichting is toegevoegd. Naast de digitale versie is er tevens een versie op papier van het bestemmingsplan beschikbaar. ontwerpII Buitengebied (Hotel Van der Valk) Gemeente Eindhoven

7

1.2

Leeswijzer

In hoofdstuk 2 wordt het gebied waarin de ontwikkeling plaatsvindt, en wordt het plan beschreven. In hoofdstuk 3 volgen de uitgangspunten, randvoorwaarden en beleidskaders die voor het plan gelden. Hoofdstuk 4 behandelt de milieu-aspecten, en hoofdstuk 5 de waterparagraaf. In hoofdstuk 6 volgt de juridische vormgeving van het plan, en in hoofdstuk 7 de handhavingsaspecten. Hoofdstuk 8 behandelt de financiële aspecten. Tot slot worden de procedurele en maatschappelijke uitvoerbaarheid besproken.

8


Hoofdstuk 2

2.1

Gebieds- en planbeschrijving

Gebiedsbeschrijving

Het Hotel Van der Valk (Hotel Eindhoven) aan de Aalsterweg 322 is gelegen in het buitengebied ten noorden van Aalst. Direct ten noorden van het hotel zijn sportvelden gelegen. Aan de oostzijde grenst het plangebied aan de Aalsterweg. Aan de andere kant van de Aalsterweg is het Landgoed Eikenburg gelegen. Direct ten zuiden van de planlocatie is de A67 gelegen. Langs de westzijde van het hotel loopt de beek de Tongelreep.

Afbeelding 2: luchtfoto plangebied. Bron: Google Earth


9

2.2

Planbeschrijving

Luiten van der Valk Beheer BV is van plan om het hotel-restaurant aan de Aalsterweg 322 te gaan verbouwen door onder andere het bestaande restaurant en de zalen op de eerste en tweede verdieping richting de A67 en de Aalsterweg uit te breiden. De uitbreiding aan de Aalsterweg betreft een nieuwe congreszaal. De uitbreiding van het hoofdgebouw bedraagt circa 1250 m² Ook wil men in het souterrain een casino vestigen van circa 1250 m². Hierin zijn ook de kantoorruimtes en de dienstruimtes ten behoeve van het casino begrepen. Naast de te realiseren uitbreiding zal langs de A67 een reclamemast worden gerealiseerd. Deze heeft een doorsnede van circa 4,5 meter. De hoogte bedraagt circa 40 meter. De reclamemast was onderwerp van een ontwerp wedstrijd. Vanwege de ligging in de Brainport-as, is gekozen voor een ontwerp dat het high-tech karakter van het gebied versterkt. Het winnende model draagt hier gezien het gebruik van LED verlichting aan bij.

Afbeelding 3: 3d weergave hotel Eindhoven na uitbreiding, inclusief reclamemast

Afbeelding 4: 3d weergave zuidoost en noordoostgevel

10


Afbeelding 5: noordgevel

Afbeelding 6, 7en 8: gevelaanzicht oostzijde (linksboven), doorsnede oostzijde (linksonder) en reclamemast langs A67 (rechts).


11

Afbeelding 9: overzichtstekening. Blauwe kader: uitbreiding gebouw

12


Hoofdstuk 3 beleid

3.1

Uitgangspunten, randvoorwaarden en

Rijksbeleid

Nota Ruimte In de Nota Ruimte van het Rijk zijn de principes voor de ruimtelijke inrichting van Nederland vastgelegd. In de Nota Ruimte gaat het daarbij om inrichtingsvraagstukken die spelen tussen nu en 2020, met een doorkijk naar 2030. In de nota worden de hoofdlijnen van beleid aangegeven, waarbij de ruimtelijke hoofdstructuur van Nederland (RHS) een belangrijke rol zal spelen. De Nota Ruimte is op 17 mei 2005 door de Tweede Kamer aangenomen. Een meerderheid van de Eerste Kamer heeft op 17 januari 2006 ingestemd met de nota. De nota is d.d. 27 februari 2006 in werking getreden. Op grond van artikel 9.1.2 lid 1 Overgangsrecht Wro is bepaald dat een planologische kernbeslissing (zoals de Nota Ruimte) gelijkgesteld wordt met een structuurvisie. Het recht van de planologische kernbeslissing zoals gold voor het tijdstip van inwerkingtreding van de Wro blijft van toepassing. In het kader van de Wro dienen echter niet alleen de verantwoordelijkheden en belangen benoemd te worden, maar zal ook inzichtelijk moeten worden gemaakt hoe deze belangen zullen worden verwezenlijkt. Het Rijk heeft derhalve de nationale ruimtelijke belangen geïdentificeerd in de Realisatieparagraaf nationaal ruimtelijk beleid. Ook deze Realisatieparagraaf heeft de status van structuurvisie. Er zijn 33 nationale ruimtelijke belangen onderscheiden op basis van de Nota Ruimte. Dat is ook gedaan voor de andere bestaande Pkb's (ook van andere departementen). De nationale belangen zijn zaken waarvoor de rijksoverheid verantwoordelijkheid neemt en geven aan waar het rijk voor staat. De nationale belangen omvatten globaal genomen: nationale planologische principes zoals gebundelde verstedelijking en versterking van de kwaliteiten van het landschap; de ontwikkeling van de Randstad, de mainports en een aantal grote bouwlocaties; de bescherming en ontwikkeling van een aantal groene en blauwe gebiedscategorieën; ruimtelijke garanties voor de nationale grondstoffen- en energieproductie. Op basis van Realisatieparagraaf nationaal ruimtelijk beleid is een viertal nationale belangen in het projectgebied van toepassing. Deze nationale belangen zijn allen afkomstig uit de Nota Ruimte: Bundeling van verstedelijking en economische activiteiten: nieuwe functies of bebouwing grotendeels geconcentreerd tot stand moet komen: in bestaand bebouwd gebied, aansluitend op het bestaande bebouwde gebied of in nieuwe clusters daarbuiten. De ruimte die in het bestaande stedelijke gebied aanwezig is, moet door verdichting optimaal gebruikt worden. De openheid van het landelijke gebied dient namelijk zo veel mogelijk behouden te blijven. Behoud en versterking van landschappelijke kwaliteit: ook buiten de werelderfgoedgebieden en de nationale landschappen dient de landschappelijke kwaliteit expliciet meegenomen te worden in de ruimtelijke afwegingen. Het betreft hier zowel het behoud, versterking en vernieuwing van de landschappelijke kwaliteit. Het op orde brengen en houden van het hoofdwatersystemen: het op orde brengen en houden van hoofdwatersystemen heeft als doel veiligheid tegen overstromingen, het verkomen van de wateroverlast en watertekorten, de verbetering van wateren bodemkwaliteit en afstemming van verstedelijking en economie met de waterhuishouding. Bescherming en nadere ontwikkeling leefgebieden van beschermde soorten: ook buiten de EHS, VHR- en NB-wetgebieden is veel natuur gelegen die beschermd en ontwikkeld dient te worden. De Flora en faunawet en Natuurbeschermingswet zijn hier instrumenten voor. RooilijnenbeleidRijkswaterstaat Onderhavig bestemmingsplan maakt de bouw van een reclamemast van circa 40 meter hoog ontwerpII Buitengebied (Hotel Van der Valk) Gemeente Eindhoven

13

mogelijk. Deze zal worden gebouwd op het terrein van het hotel, op enige afstand van de snelweg A67. Rijkswaterstaat hanteert langs autosnelwegen het zogenaamde rooilijnenbeleid. Dit bestaat uit twee delen: De bebouwingsvrije zone: dit betreft het gebied tussen 0 en 50 meter, gemeten uit de as van de dichtstbijzijnde rijbaan. Toe- en afritten behoren hier niet toe. De overlegzone: het gebied tussen 50 en 100 meter, eveneens gemeten uit de as van de dichtstbijzijnde rijbaan. Toe- en afritten behoren hier niet toe. De reclamemast wordt opgericht op een afstand van circa 90 meter van de as van de dichtstbijzijnde rijbaan (niet zijnde een toe-of afrit). Naar aanleiding van het verzoek tot plaatsen van de reclamemast is overleg gepleegd tussen de gemeente Eindhoven en Rijkswaterstaat. Rijkswaterstaat heeft aangegeven in te kunnen stemmen met de bouw van de reclamemast, mits: 1.

een bouwvlak van 10 x 10 meter wordt gerealiseerd, op een afstand van meer dan 50 meter van de rijksweg (in verband met de afstand tot de kant van de verharding);

Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Het betrokken alternatief is opgenomen op de verbeelding bij dit bestemmingsplan met een bouwaanduiding 'reclamemast'. 1.

De reclamemast mag geen sterk afleidende uitstraling hebben bijvoorbeeld door middel van zeer felle of wisselende verlichting, te snel wisselende beelden, loshangende of fladderende onderdelen. Beelden mogen slechts minimaal elke 10 seconden van beeld veranderen.

Aan deze voorwaarde zal worden voldaan. 1.

Qua vormgeving en kleur mag de reclamemast niet lijken op bestaande verkeersborden en aanduidingen om verwarring door weggebruikers te voorkomen.

Aan deze voorwaarde wordt voldaan. Zie afbeelding 8. 1.

De reclamemast mag niet op een zodanige plaats staan dat de aandacht van de weggebruiker wordt afgeleid van de weg en de rijtaak, met name in situaties met mengend verkeer, bochten, in- en uitvoegers en kruispunten.

Gezien de plaatsing dicht bij het hotel zelf, op een afstand van circa 90 meter van de dichtstbijzijnde rijbaan, wordt aan deze voorwaarde voldaan. Afweging Rijksbeleid Onderhavige ontwikkeling vindt plaats in het buitengebied van de gemeente Eindhoven. Er is sprake van uitbreiding van een bestaand gebouw, boven een terrein dat reeds in gebruik was voor een stedelijke functie (parkeerplaats). De ontwikkeling vindt niet plaats in, aan of nabij bestaand stedelijk gebied, maar aan een bestaand gebouw in het buitengebied. Het bestemmingsvlak 'horeca' wordt niet vergroot. Hiermee wordt voldaan aan het bundelingsbeleid van het rijk. Voor het overige blijft de landschappelijke kwaliteit behouden (zie paragraaf 4.7). Ook zijn er geen belemmeringen voor het (regionale) watersysteem (zie hoofdstuk 5). Ook wordt het leefgebied van beschermde flora en fauna niet geschaad. Zie paragraaf 4.7. Tevens wordt voldaan aan de gestelde voorwaarden rond het rooilijnenbeleid van Rijkswaterstaat. Vanuit het Rijksbeleid zijn er dan ook geen belemmeringen voor onderhavige ontwikkeling.

14


3.2

Provinciaal beleid

Het ruimtelijke ordeningsbeleid van de provincie sinds de inwerkintreding van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (1 juli 2008) is vervat in de 'Interimstructuurvisie' en de 'Verordening Ruimte fase 1'. Interimstructuurvisie ruimtelijke ordening De Interimstructuurvisie beschrijft de hoofdlijnen van het provinciaal ruimtelijk beleid. Ook is hierin opgenomen hoe op hoofdlijnen het beleid wordt uitgevoerd. De uitwerking van het beleid is opgenomen in de Paraplunota ruimtelijke ordening. De structuurvisie bevat de visie op het provinciaal ruimtelijk beleid, geeft een overzicht met provinciale belangen en benoemt de hoofdlijnen van beleid. Het bestaande Streekplan 2002 vormt hiervoor de basis. Beleidsinhoudelijke wijzigingen ten opzichte van het huidige streekplan vloeien voort uit nieuwe wetgeving en bestuurlijke besluitvorming. Het ruimtelijk beleid van de provincie Noord-Brabant heeft als hoofddoel: 'zorgvuldiger omgaan met de Brabantse ruimte'. De provincie streeft ernaar om de economische, ecologische en sociaal-culturele kwaliteiten meer met elkaar in balans te brengen, zodat het voor iedereen prettig wonen, werken en recreëren is in Noord-Brabant. Om het hoofddoel te kunnen bereiken, heeft de provincie Noord-Brabant vijf leidende principes geformuleerd voor het ruimtelijk beleid voor de periode tot 2020: 1. 2. 3. 4. 5.

meer aandacht voor de onderste lagen: het watersysteem, de bodemtypologie en de geomorfologie en de infrastructuur; zuinig ruimtegebruik; concentratie van verstedelijking: inbreiden, herstructureren en intensiveren. zonering van het buitengebied; grensoverschrijdend denken en handelen.

Het gevoerde beleid kan op verschillende manieren effecten hebben op initiatieven in het landelijke gebied: De ruimtelijke zonering van het landelijke gebied; Het voorkomen van speciale beschermingszones; Het beleid ten aanzien van de 'ruimte voor ruimte' regeling. De ruimtelijkezonering De Provincie heeft het grondgebied van de provincie verdeeld in een aantal zones. Afhankelijk van de hoofdfunctie, die aan het gebied wordt toegekend en de differentiatie valt een gebied binnen een zonering. De initiatieflocatie is gelegen in de AHS landbouw-overig, nabij een waterwingebied.


15

Afbeelding 10: uitsnede kaart Interimstructuurvisie

In de AHS -landbouw- overig krijgt de landbouw in beginsel de ruimte om zich in de door haar gewenste richting te ontwikkelen zonder dat daarbij in het kader van de provinciale ruimtelijke ordening een voorkeur geldt voor bepaalde vormen van landbouw. De provincie stelt als doel dat in de AHS-landbouw aan het buitengebied gebonden toerisme en recreatie de ruimte moet worden gegeven. De ontwikkeling van toerisme en recreatie moet zich echter wel verdragen met de gevestigde en de te ontwikkelen landbouw en met natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische, wateren bodemhuishoudkundige en milieuhygiënische belangen en waarden. Met name in de kernrandzones binnen de AHS-landbouw zijn nieuwe verblijfsrecreatiebedrijven en bezoekersintensieve mogelijk, mits ze landschappelijk goed worden ingepast. Bij de ontwikkelingsmogelijkheden van recreatie moet rekening worden gehouden met de uitgangspunten zoals bepaald in de Wet geurhinder veehouderijen. De planlocatie is gelegen in een 25 jaars zone van een grondwaterbeschermingsgebied en grenst aan waterwingebied Aalsterweg / Klotputten. In de beschermingszones hanteert de provincie als algemeen uitgangspunt dat bij nieuwbouw, vervangende nieuwbouw en uitbreiding van bestaande bebouwing, zowel op stedelijke inbreidings- en uitbreidingslocaties als in het buitengebied, de risico's voor de kwaliteit van het grondwater zo klein mogelijk dienen te blijven. Indien nodig vraagt de provincie aanvullende, beschermende maatregelen te treffen, die redelijkerwijs nodig zijn om grondwatervervuiling te voorkomen. Het waterwinbedrijf dient hiervoor bij de watertoets te worden betrokken. Afweging Interimstructuurvisie De AHS-landbouw-overig is primair bedoeld voor de verdere ontwikkeling van agrarische bedrijven. Op de huidige locatie is echter reeds een hotel gevestigd. De verdere ontwikkeling van deze functie is mogelijk, mits de belangen van agrariërs, natuurlijke, landschappelijke, cultuurhistorische, wateren bodemhuishoudkundige en milieuhygiënische belangen en waarden zijn verzekerd. Daarnaast mag vanwege de ligging in een 25 jaars zone van een grondwaterbeschermingsgebied geen grondwaterverontreiniging optreden. Aan deze voorwaarden wordt voldaan. Zie hiervoor de betrokken paragrafen in hoofdstuk 3,4 en 5. Vanuit het beleid in de Interimstructuurvisie zijn er dan ook geen belemmeringen. StructuurvisieRO provincieNoord-Brabanten (ontwerp) VerordeningRuimte Op 12 december 2008 hebben Provinciale Staten besloten tot vaststelling van de startnotitie Structuurvisie RO Noord-Brabant. De startnotitie markeert de formele start van het opstellen van een nieuwe ruimtelijke visie en wijze van uitvoering in een nieuwe structuurvisie ruimtelijke ordening. 16


De provincie Noord-Brabant is tevens bezig met het opstellen van de Verordening Ruimte. Momenteel bevindt fase 2 zich in een ontwerp stadium. Fase 1 is reeds vastgesteld en dient formeel als toetsingskader voor ruimtelijke plannen. Fase 2 van de Verordening bevindt zich in een ontwerp stadium en dient vooralsnog niet als toetsingskader. Op de kaarten behorende bij de Verordening Ruimte fase 1 is te zien dat het plangebied is gelegen in een 'gebied integratie stad – land'. In de nabijheid, maar niet in het plangebied zelf zijn een deel van de EHS en een waterbergingsgebied gelegen. Voor wat betreft het 'gebied integratie stad-land gelden ingevolge de Verordening Ruimte fase 1 de volgende regels: In artikel 2.1.3 van de Verordening fase 1 is bepaald dat bestemmingsplannen die voorzien in een stedelijke ontwikkeling uitsluitend zijn gelegen in het bestaand stedelijk gebied. In artikel 2.1.5 is bepaald dat Gedeputeerde Staten ontheffing kunnen verlenen van het bepaalde in artikel 2.1.3 voor een bestemmingsplan dat voorziet in een stedelijke ontwikkeling in een gebied integratie stad-land op grond van een naar hun oordeel verantwoorde stedelijke ontwikkeling in samenhang met een groene landschapsontwikkeling.

Afbeelding 11: uitsnede kaartbeeld Verordening Ruimte Fase 1

Onder een stedelijke ontwikkeling wordt verstaan: nieuw ruimtebeslag of uitbreiding of wijziging van bestaand ruimtebeslag ten behoeve van een samenhangende ruimtelijke structuur van stedelijke functies. Onderhavige ontwikkeling, waarbij binnen het bestemmingsvlak slechts het bouwvlak wordt uitgebreid, valt niet onder de definitie van een 'stedelijke ontwikkeling'. Er is immers geen sprake van een uitbreiding van het bestemmingsvlak. In die zin is er geen sprake van nieuw ruimtebeslag, uitbreiding of wijziging. Daarnaast is er geen sprake van 'een samenhangende ruimtelijke structuur van stedelijke functies' aangezien er geen andere stedelijke functies in de nabijheid zijn gelegen. Aangezien er geen sprake is van een 'stedelijke ontwikkeling' zijn voor onderhavige ontwikkeling geen regels opgenomen in de Verordening Ruimte Fase 1. De ontwikkeling is dan ook niet bezwaarlijk, en tevens behoeft er geen ontheffing te worden aangevraagd. De onderhavige ontwikkeling is dan ook niet bezwaarlijk in het kader van de Verordening Ruimte Fase 1.


17

3.3

Regionaal beleid

Regionaal structuurplan regio Eindhoven/Provinciaal uitwerkingsplan Zuidoost-Brabant (2005) Het uitwerkingsplan Zuidoost-Brabant biedt het kader en de visie voor de toekomstige ruimtelijke ontwikkelingen binnen de regio Zuidoost-Brabant voor de komende 10 jaar, met een doorkijk naar 2020 en is de opvolger van het Regionaal structuurplan regio Eindhoven. De uitwerkingsplannen zijn opgesteld onder het Streekplan Noord-Brabant 2002 (partiële herziening 2004). In de Interimstructuurvisie zijn deze uitwerkingsplannen echter nog steeds van kracht. Uitgangspunten zijn de lagenbenadering en concentratie van verstedelijking. Unieke kenmerken dienen hierbij gekoesterd te worden. Op basis van het landschappelijk raamwerk en Duurzaam Ruimtelijk Structuurbeeld (DRS) moeten in de toekomst de verschillen tussen de groene en de stedelijke gebieden in de regio worden versterkt. De landelijke regio dient zoveel mogelijk gevrijwaard te worden van verstedelijking. De planlocatie is voor een klein deel gelegen in de zone 'beheer en intensivering' van het stedelijk gebied en voor het overige in het beekdalsysteem van het landschappelijk raamwerk. De gronden binnen de zone 'beheer en intensivering' zijn die delen in het stedelijk gebied, waar het beleid nu en in de toekomst gericht is op het beheer van de bestaande kwaliteiten. Intensivering van het ruimtegebruik en aanpassing van het stedelijk gebied, waar dat vanwege bestaande ruimtelijke kwaliteiten mogelijk en verantwoord is, kan nodig zijn. De zone 'beheer en intensivering is gelegen op het gedeelte van het terrein dat is gelegen tussen de parkeerplaatsen en de Aalsterweg. Verdere ontwikkeling van de hotelfunctie (een stedelijke functie' wordt hier dan ook mogelijk geacht. De uitbreiding van het hotel vindt echter niet plaats in deze groenstrook langs de Aalsterweg. Het beekdalsysteem is het deel van het landschappelijk raamwerk waar de beken en beekdalen de dragers zijn van de landschapsstructuur. De ontwikkeling van deze gebieden krijgt verder inhoud in het kader van de revitalisering van het landelijk gebied, door de waterschappen of wordt uitgewerkt in het kader van de GHS.

Afbeelding 12: uitsnede kaart regionaal structuurplan regio Eindhoven.

Reconstructieplan Boven Dommel (2005) 18


Op 22 april 2005 hebben Provinciale Staten de reconstructieplannen voor Noord-Brabant vastgesteld. In het reconstructieplan Boven Dommel wordt de visie van de provincie op het reconstructiegebied Boven Dommel weergegeven. De visie is in een tweetal punten samen te vatten: 1. 2.

De versterking van de sociaal-economische vitaliteit van het landelijk gebied (versterking van landbouw en recreatie, en van wonen, werken en leefbaarheid); De verbetering van de omgevingskwaliteit (natuur, landschap, water, ammoniak, stank);

De Reconstructiewet schrijft voor dat het reconstructieplan een integrale zonering voor intensieve veehouderij moet bevatten. Integrale zonering betekent dat het gehele reconstructiegebied ingedeeld wordt in drie zones: gebieden met perspectief voor primaire intensieve veehouderij (landbouwontwikkelingsgebieden), gebieden met perspectief voor hetzij natuur, hetzij 'stedelijke functies' (extensiveringsgebieden) en gebieden waar natuur, landschap, cultuurhistorie, wonen, werken, recreatie en landbouw met elkaar zijn verweven (verwevingsgebieden). Het gebied waar het hotel in gelegen is op de kaart 'Omgevingskwaliteit' van het Reconstructieplan voor een deel gelegen in een gebied waar beekherstel wordt nagestreefd.

Afbeelding 13: kaartbeeld revitalisering landelijk gebied, omgevingskwaliteit

Op de kaart 'sociale en economische vitaliteit is de planlocatie geheel gelegen in een extensiveringsgebied – natuur en in een stedelijk uitloopgebied. Stedelijke functies hebben hier een perspectief. Verdere ontwikkeling van intensieve veehouderij is hier niet mogelijk. Conclusie regionaal beleid Het westelijk deel van het plangebied deels gelegen in een zoekgebied voor beekherstel, danwel in een gebied met ruimte voor beekherstel. De uitbreiding van het gebouw vindt echter niet plaats aan de westzijde van het gebouw, maar aan de oostzijde. De uitbreiding van de parkeerplaats vindt evenmin aan de westzijde plaats, maar aan de zuidzijde. Er zijn geen intensieve veehouderijen in de omgeving gelegen. De ontwikkeling van deze stedelijke functie is dan ook mogelijk, zonder de belangen van (intensieve) veehouderijen te of de belangen met betrekking tot het zoekgebied voor beekherstel te schaden. In een stedelijk uitloopgebied komen veelal extensieve en intensieve recreatieve functies voor. De verdere ontwikkeling hiervan is ontwerpII Buitengebied (Hotel Van der Valk) Gemeente Eindhoven

19

dan ook niet bezwaarlijk, mits wordt voldaan aan alle overige beleidskaders en (milieu) eisen. Aan deze voorwaarden wordt voldaan. Zie ook de betrokken paragrafen verderop in hoofdstuk 3 en 4.

Afbeelding 14: kaartbeeld Revitalisering landelijk gebied, sociale en economische vitaliteit

3.4

Gemeentelijk beleid

Interimstructuurvisie2009 Het gemeentebestuur van Eindhoven heeft besloten een interimstructuurvisie op te stellen op basis van eerder vastgestelde beleidskaders. Het gaat daarbij om ruimtelijk beleid dat uiterlijk in juni 2009 door de gemeenteraad in programma's of gebiedsvisies is vastgesteld. Deze zijn op hoofdlijnen in de ontwerp-Interimstructuurvisie 2009 opgenomen en op elkaar afgestemd. De Interimstructuurvisie 2009 is op 15 december 2009 door de gemeenteraad van Eindhoven vastgesteld. Het plangebied is gelegen in een gebied met natuurdoelen en doelen met betrekking tot oppervlaktewater. Het plangebied ligt tevens in de strategische investeringzone 'Tongelreepzone' . Deze groene zone heeft een sterke recreatieve functie en vormt de tegenhanger van de hoogdynamische A2-zone en het Centrumgebied. De investeringen binnen deze zone richten zich vooral op groen en water. Onderhavige ontwikkeling komt niet voort uit een van de doelen die gesteld zijn voor de Tongelreepzone. De ontwikkeling belemmert het bereiken van de natuur- en waterdoelen echter niet, aangezien deze plaatsvinden aan de andere zijde van het perceel waar de natuur en waterdoelen zich op richten. Op de locatie waar de uitbreiding is voorzien zijn geen natuur- of natte waarden gelegen.

20


Afbeelding 15: uitsnede kaart ruimtelijke hoofdstructuur bij ontwerp interimstructuurvisie

Langs de A2 ligt tevens een zoekgebied voor de aanleg van Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV). Hier zijn echter nog geen plannen voor in ontwikkeling. StructuurvisieGenneperParken 2004 Als vervolg op de Structuurschets Groengebied Gennep 1986 is de Structuurvisie Genneper Parken 2004 vastgesteld. Doelstelling van deze structuurvisie is te werken aan de uitbreiding en samensmelting van alle gevarieerde ontspanningsmogelijkheden in de Genneper Parken. Tevens werkt de gemeente aan de instandhouding en verbetering van natuur -en landschapskwaliteiten. In de structuurvisie wordt expliciet in gegaan op het Hotel Eindhoven. De in deze structuurvisie beschreven ontwikkeling komt echter niet overeen met onderhavige ontwikkeling. In de Structuurvisie wordt echter tevens aangegeven dat de uitbreiding van het hotel een autonoom project is waar deze structuurvisie geen invloed op heeft. De onderhavige ontwikkeling is dan ook niet bezwaarlijk in het kader van de Structuurvisie Genneper Parken 2004. Groenbeleidsplan2001 De gemeenteraad heeft op 5 november 2001 het Groenbeleidsplan (GBP) 2001 vastgesteld. Dit beleidsplan geeft de hoofdlijnen weer van het gemeentelijke groenbeleid. Het is de richtinggevende basis voor een gebiedsgerichte planontwikkeling op lagere schaalniveaus. Gestreefd wordt naar een opwaardering van de groene ruimte in de stedelijke gebieden. Er wordt voorts ingespeeld op de toenemende behoefte om de natuur sterker te laten doorklinken in het ruimtelijke beleid. Gestreefd wordt naar een stad met een hoogwaardig groen woon- en werkklimaat. Voor het perceel van het hotel Van der Valk geldt de aanduiding 'Stad, rood beeldbepalend'. In deze categorie heeft het groen een ondersteunende functie aan de stedelijke identiteit ("aankledingsgroen") of een recreatieve functie voor de woonomgeving (parken). Voor het perceel van hotel Van der Valk speelt geen specifieke opgave op het gebied van een groen woon- en werkklimaat. Horecabeleidsplan De gemeenteraad van Eindhoven heeft op 19 april 2004 het Horecabeleidsplan vastgesteld. Het hotel Van der Valk is gelegen in het deelgebied 'buiten centrum'. Langs de radiaalweg 'Aalsterweg'. Er is geen specifiek beleid gericht op het Van der Valk hotel, anders dan het beleid dat is vastgelegd in het bestemmingsplan 'Buitengebied'. In onderhavig bestemmingsplan zijn de vigerende bouwen gebruiksmogelijkheden overgenomen en uitgebreid ten behoeve van de gewenste nieuwe bouwen gebruiksmogelijkheden. Bestemmingsplan'Buitengebied' Het plangebied is in zijn geheel gelegen in het bestemmingsplan 'Buitengebied van de gemeente Eindhoven. Dit bestemmingsplan is vastgesteld door de raad van de gemeente Eindhoven op 22 augustus 2006 en het plan is Gedeeltelijk goedgekeurd door Gedeputeerde Staten van ontwerpII Buitengebied (Hotel Van der Valk) Gemeente Eindhoven

21

Noord-Brabant op 17 april 2007. Het plan is onherroepelijk geworden bij besluit van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State van 28 april 2008. In dit bestemmingsplan hebben de gronden die bij het hotel horen de bestemming 'Horecadoeleinden' met als aanduiding 'motel'. Over het perceel ligt een straalpad, op grond waarvan een maximale bebouwingshoogte ligt van 62 meter. Het perceel ligt tevens in een reserveringsgebied voor waterberging. Deze gronden zijn bedoeld voor horecabedrijven conform de Staat van bedrijfsactiviteiten bij het bestemmingsplan. In de voorschriften bij het bestemmingsplan is aangegeven dat bij het motel 5.160 m² aan bebouwd aanwezig mag zijn. Gebouwen dienen te worden opgericht binnen het bouwvlak. Voor de maximale bouwhoogte van 45 meter uit het geldende bestemmingsplan is geen goedkeuring verleend door Gedeputeerde Staten. Hiervoor geldt het bestemmingsplan Gennep 1988. In dit bestemmingsplan geldt een maximale goothoogte van 15 meter en een maximale bouwhoogte van 20 meter. Als gevolg van het bouwplan valt een deel van de nieuwe congreszaal met circa 1000 m² buiten het bouwvlak. Ook is het niet toegestaan om een casino te hebben binnen het plangebied. De vergroting van de parkeerplaats is wel mogelijk binnen het geldende bestemmingplan. Het initiatief is dus (groten)deels strijdig met het geldende bestemmingsplan. Een nieuw juridisch-planologisch kader dient dan ook te worden opgesteld.

Afbeelding 16: uitsnede geldend bestemmingsplan 'Buitengebied' Rood: plangebied

22


3.5

Archeologie en cultuurhistorische waarden

Archeologie De gemeente Eindhoven heeft eigen archeologiebeleid, als uitwerking van het nationale en provinciale archeologiebeleid. Dit gemeentelijke beleid staat in het Beleidsplan Archeologie 2008-2012 dat is vastgesteld door de raad in september 2008. De gemeente Eindhoven kent archeologische waarden daterend uit de prehistorie, Romeinse tijd, middeleeuwen en uit de periode na de middeleeuwen. Kennis over de archeologische ondergrond is groot belang voor de reconstructie van het verleden, temeer omdat archivalische bronnen in Eindhoven nagenoeg ontbreken. De archeologische gebieden binnen de gemeente Eindhoven staan aangegeven op de gemeentelijke Archeologische Waardenkaart, een onderdeel van de gemeentelijke Cultuurhistorische Waardenkaart die is vastgesteld in maart 2008. Het beleid van de gemeente Eindhoven is om bij ruimtelijke ontwikkelingen rekening te houden met de archeologische waarden en verwachtingen in de ondergrond en daarbij uit te gaan van de gemeentelijke Archeologische Waardenkaart. Het plangebied van de uitbreiding van het Hotel van der Valk ligt volgens de gemeentelijk Archeologische Waardenkaart niet binnen een archeologisch waardevol of verwachtingsgebied (zie afbeelding 17). Met betrekking tot archeologie worden derhalve geen nadere eisen gesteld.

Uitesnede Archeologische beleidskaart gemeente Eindhoven

Cultuurhistorische waarden Op de Cultuurhistorische waardenkaart van de provincie Noord-Brabant zijn voor de planlocatie, naast de archeologische verwachtingwaarde, geen cultuurhistorisch waardevolle elementen aangegeven. De Aalsterweg is wel aangegeven als een lijnelement met een hoge cultuurhistorische waarde. In de omtrek van het plangebied zijn nog enige andere cultuurhistorische waardevolle lijnelementen gelegen. Dit betreffen de (land)wegen rond het plangebied, waaronder de Gestelsestraat. De uitbreiding van Hotel Eindhoven is zal plaatsvinden tot een afstand van circa 30 meter van de rand van de Aalsterweg. Gezien deze ontwerpII Buitengebied (Hotel Van der Valk) Gemeente Eindhoven

23

afstand zal de uitbreiding van het hotel geen negatieve gevolgen hebben voor de cultuurhistorische waarden van de Aalsterweg.

3.6

Verkeer en parkeren

Door de uitbreiding van het hotel met het casino en een nieuwe congreszaal zal het aantal bezoekers van het hotel toenemen. Hierdoor neemt tevens het aantal verkeersbewegingen van en naar het hotel toe en zijn er meer parkeerplaatsen nodig. Een worst case raming van het aantal extra verkeersbewegingen als gevolg van deze ontwikkeling gaat uit van 340 mvt/etmaal. Uitgegaan wordt van maximaal 34 extra parkeerplaatsen, die vijf maal per dag worden gebruikt voor komen en gaan (34x5x2). Gezien de aard van deze weg, een doorgaande weg, leidt de toename van 340 mvt/etmaal niet tot problemen in de verkeersafwikkeling. In bijlage 2 is de parkeerberekening opgenomen, uitgaande van de parkeernormen van de gemeente Eindhoven, zoals vastgesteld in juni 2008. Er zal worden voldaan worden aan de gemeentelijke parkeernormen.

3.7

Kabels, leidingen en straalpaden

Volgens de Risicoatlas van de provincie Noord-Brabant, de kaarten van de NV Gasunie en van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' zijn er op of nabij de planlocatie geen kabels, leidingen aanwezig die een juridisch-planologische beschermingszone behoeven. Over de planlocatie ligt een straalpad, als gevolg waarvan een maximale bouwhoogte van 62 meter geldt. Onderhavige ontwikkeling blijft onder deze maximale bouwhoogte. Het straalpad vormt dan ook geen belemmering voor de uitbreiding van het hotel. Uit gegevens van het Kabels en leidingen informatie centrum (Klic) blijkt dat onder het perceel een hogedrukaardgasleiding ligt. Het betreft geen aardgastransportleiding. De leiding heeft dan ook geen planologische beschermingszone. Bij bouwwerkzaamheden zal rekening gehouden worden met de ligging van de leiding.

24


Hoofdstuk 4

4.1

Milieu

Bedrijven en milieuzonering

De (indicatieve) lijst "Bedrijven en Milieuzonering 2009", uitgegeven door de Vereniging van Nederlandse gemeenten, geeft weer wat de richtafstanden zijn voor milieubelastende activiteiten. In deze publicatie worden de richtafstanden gegeven voor de vier ruimtelijk relevante milieuaspecten geur, stof, geluid en gevaar. De richtafstand geldt tussen enerzijds de grens van de bestemming die bedrijven (of andere milieubelastende functies) toelaat en anderzijds de uiterste situering van de gevel van een woning die volgens het bestemmingsplan of via vergunningvrij bouwen mogelijk is. De gegeven richtafstanden zijn in het algemeen richtafstanden en geen harde afstandseisen. Ze moeten daarom gemotiveerd worden toegepast. Dit betekent dat geringe afwijkingen in de lokale situatie mogelijk zijn. Deze afwijkingen dienen dan te worden benoemd en gemotiveerd. Hotels en pensions met keuken, conferentie-oorden en congrescentra (SBI 2008 5510) hebben een aan te houden afstand van 10 meter in verband met geur, geluid en gevaar. Binnen deze afstand van 10 meter zijn geen gevoelige objecten gelegen. De uitbreiding van het hotel Eindhoven is dan ook niet bezwaarlijk met het oog op de VNG Milieuzonering.

4.2

Wegverkeerslawaai

Een nieuwe ruimtelijke ontwikkeling, waarbij sprake is van de realisatie van een geluidgevoelig object dient te worden getoetst aan de Wet geluidhinder. In deze wet wordt aangegeven hoe voor een gebied waar een ruimtelijke ontwikkeling plaatsvindt dient te worden omgegaan met geluidhinder als gevolg van wegverkeer, industrie en spoorwegen. Geluidsgevoelige objecten zijn woningen, onderwijsgebouwen, ziekenhuizen en verpleeghuizen en bij algemene maatregel van bestuur aan te wijzen andere gezondheidszorggebouwen dan ziekenhuizen en verpleeghuizen. Een verblijfsrecreatieve voorziening zoals een hotel is geen geluidsgevoelig object zoals bepaald in de Wet geluidhinder. Voor de uitbreiding van het hotel is daarom geen akoestisch onderzoek naar de gevelbelasting ter plaatse noodzakelijk. Door de uitbreiding van het hotel zal het aantal verkeersbewegingen naar verwachting stijgen. Aangezien in de directe omgeving van het plangebied (een straal van 300 meter) geen woningen zijn gelegen, zal de geluidsbelasting op woningen rond het plangebied naar verwachting niet met meer dan 2 dB(A) stijgen. Er zal dan ook naar verwachting geen sprake zijn van een reconstructiesituatie in de zin van de Wet geluidhinder. Een akoestisch onderzoek naar de toename van de gevelbelasting op omliggende woningen als gevolg van deze ontwikkeling is dan ook niet noodzakelijk.


25

4.3

Luchtkwaliteit

Regelgeving De 'Wet luchtkwaliteit' is op 15 november 2007 in werking getreden (Stb. 2007, nr. 434) en is gewijzigd op 12 maart 2009 (Stb., nr. 158). De wet vervangt het Besluit luchtkwaliteit 2005. Met de 'Wet luchtkwaliteit' wordt de wijziging van de Wet milieubeheer (m.n. hoofdstuk 5, onder titel 5.2) op het gebied van luchtkwaliteitseisen bedoeld. De aanleiding hiervan is de maatschappelijke discussie die ontstaan is als gevolg van de directe koppeling tussen ruimtelijke ordeningsprojecten en luchtkwaliteit. De directe koppeling had tot gevolg dat veel geplande (en als noodzakelijk of gewenst ervaren) projecten geen doorgang konden vinden in overschrijdingsgebieden. Bovendien moest voor ieder klein project met betrekking tot luchtkwaliteit een uitgebreide toets gedaan worden. Met de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' en bijbehorende bepalingen en hulpmiddelen, wil de overheid zowel de verbetering van de luchtkwaliteit bewerkstelligen als ook de gewenste ontwikkelingen in ruimtelijke ordening doorgang laten vinden. De Wet luchtkwaliteit' voorziet onder meer in een gebiedgerichte aanpak van de luchtkwaliteit via het Nationaal Samenwerkingsprogramma Luchtkwaliteit (NSL). Het Rijk, provincies en gemeenten werken in het NSL-programma samen aan maatregelen om de luchtkwaliteit te verbeteren tot de normen, ook in gebieden waar nu de normen voor luchtkwaliteit niet worden gehaald (overschrijdingsgebieden). De programma-aanpak zorgt voor een flexibele koppeling tussen ruimtelijke activiteiten en milieugevolgen. De Nederlandse overheid heeft de EU verzocht om verlenging van de termijn (derogatie) waarbinnen de luchtkwaliteitseisen gerealiseerd moeten zijn. Op 7 april 2009 heeft de Europese Commissie hiermee ingestemd. Het tijdstip waarop aan de normen voor PM1 0 moet worden voldaan is uitgesteld tot 11 juni 2011. De datum waarop aan de jaargrenswaarde voor NO2 moet worden voldaan bedraagt 1 januari 2015. In de tussenperiode gelden tijdelijk de volgende verhoogde grenswaarden: voor NO2 een jaargemiddelde van 60 microgram/m3 , en voor fijn stof (PM1 0) een jaargemiddelde van 48 microgram/m3 en een daggemiddelde van 75 microgram/m3 , die jaarlijks maximaal 35 keer mag worden overschreden. Het NSL is per 1 augustus 2009 van kracht geworden. Hierdoor zijn onder andere de uitvoeringsregels rond saldering verruimd en is de definitie van 'niet in betekenende mate' (NIBM)'1 verlegd naar 3% van de grenswaarde. In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Dit geldt o.a. voor woningbouwlocaties die niet meer dan 1500 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 1 ontsluitingsweg of niet meer dan 3000 nieuwe woningen omvatten in de situatie met 2 ontsluitingswegen. Voor kantoorlocaties geldt een NIBM-grens van 100.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 1 ontsluitingsweg en 200.000 m2 bruto vloeroppervlakte bij minimaal 2 ontsluitingswegen. Wanneer projecten wel in betekenende mate bijdrage aan de luchtkwaliteit dient luchtonderzoek uitgevoerd te worden, waarbij getoetst wordt aan de normen. Kort samengevat dienen nieuwe plannen te worden beoordeeld op basis van de 'Wet luchtkwaliteit' c.q. artikel 5.16 van de Wet milieubeheer. Luchtkwaliteitseisen vormen onder de nieuwe 'Wet luchtkwaliteit' geen belemmering voor ruimtelijke ontwikkelingen als: er geen sprake is van een feitelijke of dreigende overschrijding van een grenswaarde; een project, al dan niet per saldo, niet tot een verslechtering van de luchtkwaliteit leidt; een project 'niet in betekenende mate' bijdraagt aan de luchtverontreiniging; een project is opgenomen in een regionaal programma van maatregelen of in het NSL, dat in werking treedt nadat de EU derogatie heeft verleend. Naast toetsing aan de 'Wet luchtkwaliteit' dient altijd te worden onderzocht of sprake is van een goede ruimtelijke ordening. Planbeschrijving en toetsing Hotel Van der Valk, gelegen op de hoek van de Aalsterweg en de autosnelweg A2 / A67, zal worden uitgebreid met onder andere een casino, een theaterzaal en enkele andere ruimten. In het kader van de uitbreidingsplannen worden 34 extra parkeerplaatsen gerealiseerd. 26


De invloed van het project op de luchtkwaliteit ter plaatse zal bepaald worden door de verkeersaantrekkende werking van de nieuwe activiteiten op deze locatie. De luchtkwaliteitseisen van de Wet luchtkwaliteit vormen geen belemmering voor de plannen wanneer de activiteiten 'niet in betekenende' mate bijdragen aan de concentratie in de buitenlucht (artikel 5.16 lid 1 onder c Wm). In artikel 4 van het 'Besluit niet in betekenende mate bijdragen luchtkwaliteitseisen)' en de bijlagen van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' is voor bepaalde categorieën projecten met getalsmatige grenzen vastgesteld dat deze 'niet in betekenende mate' (NIBM) bijdragen aan de luchtverontreiniging. Deze mogen zonder toetsing aan de grenswaarden voor luchtkwaliteit uitgevoerd worden. Voor het specifieke geval van dit plan zijn geen grenzen aangegeven. Aangezien de invloed van het plan op de luchtkwaliteit wordt bepaald door de verkeersaantrekkende werking, wordt aangesloten bij de grenzen die gesteld worden voor woningbouwlocaties, waarbij ook de verkeersaantrekkende werking maatgevend is. Conform voorschrift 3B.2 van bijlage 3b van de 'Regeling niet in betekenende mate bijdragen (luchtkwaliteitseisen)' draagt een bouwplan niet in betekenende mate bij aan de luchtkwaliteit wanneer het plan niet voorziet in de bouw van meer dan 1500 woningen. Hierbij wordt over het algemeen uitgegaan wordt van een kengetal van 5 verkeersbewegingen per woning. Dit betekent dat een plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit wanneer sprake is van niet meer dan 7500 verkeersbewegingen. Voor hotel Van der Valk is op basis van een inschatting voor wat betreft de aantallen voertuigbewegingen van en naar het plan een worst case raming gemaakt van het extra aantal bewegingen.' Voor het benodigde aantal extra parkeerplaatsen wordt uit gegaan van 34 Op basis van het uitgangspunt dat elke parkeerplaats 5 keer extra per dag bezet wordt, geldt dat de verkeersaantrekkende werking 340 (= 34 * 5 * 2) voertuigbewegingen per etmaal bedraagt. Aangezien de verkeersaantrekkende werking van dit plan gelijk is aan maximaal 340 verkeersbewegingen per etmaal, kan gezien het voorgaande geconcludeerd worden dat het plan niet in betekenende mate bijdraagt aan de luchtkwaliteit. Op basis van artikel 5.16, lid 1, aanhef en onder c kan het project zonder nader onderzoek doorgang vinden.

4.4

Externe veiligheid

Het beleid voor externe veiligheid is gericht op het beperken en beheersen van risico's voor de omgeving vanwege handelingen met gevaarlijke stoffen. De handelingen kunnen zowel betrekking hebben op het gebruik, de opslag en de productie, als op het transport van gevaarlijke stoffen. Uit het Besluit externe veiligheid inrichtingen (Bevi) en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen2 vloeit de verplichting voort om in ruimtelijke plannen in te gaan op de risico's in het plangebied ten gevolge van handelingen met gevaarlijke stoffen. De risico's dienen te worden beoordeeld op 2 maatstaven, te weten het plaatsgebonden risico en het groepsrisico. Plaatsgebondenrisico Het plaatsgebonden risico beschrijft de kans per jaar dat een onbeschermd individu komt te overlijden door een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het plaatsgebonden risico wordt uitgedrukt in risicocontouren rondom de risicobron (bedrijf, weg, spoorlijn etc.), waarbij de 10-6 contour (kans van 1 op 1 miljoen op overlijden) de maatgevende grenswaarde is. Groepsrisico Het groepsrisico beschrijft de kans dat een groep van 10 of meer personen gelijktijdig komt te overlijden ten gevolge van een ongeval met gevaarlijke stoffen. Het groepsrisico geeft een indicatie van de maatschappelijke ontwrichting in geval van een ramp. Het groepsrisico wordt uitgedrukt in een grafiek, waarin de kans op overlijden van een bepaalde groep (bijvoorbeeld 10, 100 of 1000 personen) wordt afgezet tegen de kans dat dit voorkomt. Voor het groepsrisico geldt de oriëntatiewaarde als ijkpunt in de verantwoording (géén norm). Voor elke verandering van het groepsrisico (af- of toename) in het invloedsgebied moet verantwoording worden afgelegd, over de wijze waarop de toelaatbaarheid van deze verandering in de besluitvorming is betrokken. Samen met de hoogte van groepsrisico moet andere kwalitatieve aspecten worden meegewogen in de beoordeling van het groepsrisico. Onder deze aspecten vallen zelfredzaamheid en bestrijdbaarheid. Onderdeel van deze ontwerpII Buitengebied (Hotel Van der Valk) Gemeente Eindhoven

27

verantwoording is overleg met (advies vragen aan) de regionale brandweer. (Beperkt) kwetsbare objecten Er moet getoetst worden aan het Bevi en de richtlijnen voor vervoer gevaarlijke stoffen wanneer bij een ontwikkeling (beperkt) kwetsbare objecten worden toegestaan. (Beperkt) kwetsbare objecten zijn o.a. woningen, scholen, ziekenhuizen, hotels, restaurants3 . Bedrijfsgebouwen vallen hier eveneens onder. Risicovolleactiviteiten In het kader van het plan moet bekeken worden of er in of in de nabijheid van het plan sprake is van risicovolle activiteiten (zoals Bevi-bedrijven, BRZO-bedrijven en transportroutes) of dat risicovolle activiteiten worden toegestaan. Externe veiligheidin en rondomhet plangebied Een hotel is een kwetsbaar objecten in de zin van het Besluit Externe Veiligheid Inrichtingen. Er moet daarom worden getoetst worden aan het aspect plaatsgebonden risico en aan het groepsrisico. Risicovolle inrichtingen Uit gegevens van de provincie Noord-Brabant (provinciale risicokaart) is naar voren gekomen dat zich binnen een omtrek van 500 meter van de planlocatie geen risicovolle objecten bevinden. De dichtstbijzijnde risicovolle inrichting bevindt zich op circa 750 meter afstand. Het betreft het Nationaal Zwemcentrum de Tongelreep aan de Antoon Coolenlaan 1. Het plangebied is gelegen op ruime afstand van de grens van deze inrichting. Gezien de afstand tot het bedrijf vormt deze geen belemmering voor de realisatie van de uitbreiding van het hotel. Wegtransport gevaarlijke stoffen Door Arcadis is met het oog op de nabijheid van de A67 een onderzoek gedaan naar de externe veiligheidsaspecten in verband met wegtransport van gevaarlijke stoffen4 . Sinds de uitvoering van het onderzoek is een tracébesluit genomen voor de A2/A67, wat gevolgen heeft voor de verkeersintensiteiten langs de planlocatie. Door de gemeente Eindhoven is daarom een aanvullende notitie geschreven. Zie bijlage 1. Uit het onderzoek van Arcadis blijkt dat de A67 een plaatsgebonden risicocontour heeft van 20 meter van de as van de snelweg. Het hotel is gelegen op circa 70 meter van de as van de weg. De plaatsgebonden risicocontour van de A67 vormt dan ook geen belemmering. In de rapportage van Arcadis wordt voor het groepsrisico geconcludeerd dat het groepsrisico toeneemt als gevolg van een stijging van het aantal mensen in het plangebied, maar dat de oriëntatiewaarde niet wordt overschreden. Het plaatsgebonden risico van wegtransport gevaarlijke stoffen vormt dan ook geen belemmering voor onderhavige ontwikkeling. In de aanvullende notitie van de gemeente Eindhoven (zie bijlage 1) wordt geconcludeerd dat door de verbreding van de A67 de PR 10-6 contour nauwelijks opschuift. Het merendeel van het vervoer van gevaarlijke stoffen is transitotransport en rijdt daardoor over de middelste banen. Het hotel Van der Valk ligt daarnaast ruimschoots buiten de plaatsgebonden risico contour van 30 meter vanaf het hart van de parallelweg. De 28% hogere aantallen gevaarlijke transporten in het Basisnet zullen leiden tot een beperkte verhoging van het groepsrisico. Deze bedraagt indicatief 1,28 x 0,01065 (= berekende waarde paragraaf 4.3) = 0,01369. Het groepsrisico blijft ruimschoots onder de oriënterende waarde. Hieruit kan worden geconcludeerd dat ook na de reconstructie van de A2/A67 het plaatsgebonden risico voor en het groepsrisico in verband met het wegtransport van gevaarlijke stoffen geen belemmering vormt voor de uitbreiding van het hotel Eindhoven. Vervoer van gevaarlijke stoffen per (buis)leiding Op de bestemmingsplankaart van het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' is in de directe nabijheid van het plangebied geen buisleiding aangegeven waar transport van gevaarlijke stoffen over kan plaatsvinden. Uit een Klic melding is gebleken dat onder het parkeerterrein van het hotel een hogedruk aardgastransportleiding is gelegen. Het betreft geen aardgastransportleiding. Deze leiding heeft geen planologische beschermingszone. De dichtstbijzijnde leiding die wel is aangegeven, eveneens een aardgastransportleiding is gelegen op een afstand van circa 1500 meter. Het plangebied is ruim buiten de beschermingszone van deze leiding gelegen. Er zijn geen hoogspanningsleidingen in de nabijheid gelegen. Vervoer van gevaarlijke stoffen over het water In de nabijheid van het plangebied is geen oppervlaktewater gelegen waarover vervoer van 28


gevaarlijke stoffen plaats kan vinden. Risicovol spoorwegtransport De dichtstbijzijnde spoorweg is het spoortraject Dordrecht-Eindhoven. Het traject Boxtel-Eindhoven is in de risicoatlas 'vervoer gevaarlijke stoffen per spoor over de vrije baan' aangegeven als een traject waar de normen voor het plaatsgebonden risico op meer dan 10 meter van het midden van het spoor wordt overschreden. De afstand tot het spoor is echter circa 4 kilometer. Gezien deze afstand vormt het plaatsgebonden risico geen belemmering voor de uitbreiding van het hotel Van der Valk. De kern Eindhoven is in de risicoatlas aangegeven als een kern waar de oriënterende waarde voor het groepsrisico wordt overschreden. In de circulaire 'risiconormering vervoer gevaarlijke stoffen wordt echter vermeld dat op afstanden van meer dan 200 meter van een transportroute effecten op het groepsrisico verwaarloosbaar zijn (m.u.v. voetbalstadions etc). Gezien de grote afstand tot de transportroute (circa 4 kilometer) en gezien de zelfredzaamheid van de klanten van het hotel (zie 'brandveiligheidsplan) zullen de effecten van de voorgenomen ontwikkeling op het groepsrisico verwaarloosbaar zijn. Brandveiligheidsplan Door adviesbureau Van Hooft is een brandveiligheidsplan opgesteld voor de voorgenomen uitbreiding van het hotel. Over het definitieve brandveiligheidsplan zal afstemming plaatsvinden met de brandweer alvorens het bestemmingsplan in procedure zal worden gebracht. Conclusie In de nabijheid van het plangebied zijn geen transportroutes van gevaarlijke stoffen per rail, water of (buis)leiding. De nabijheid van de A2/A67 vormt geen belemmering voor onderhavige ontwikkeling. Realisatie van het plan is dan ook niet bezwaarlijk vanuit het oogpunt van de externe veiligheid.

4.5

Bodemkwaliteit

Door ingenieursbureau Inpijn-Blokpoel is een verkennend bodemonderzoek conform NEN 5740 uitgevoerd op de locatie waar de uitbreiding plaats zal vinden5 . Bij het onderzoek is uitgegaan van de hypothese 'onverdachte situatie'. Uit het verkennend bodemonderzoek is gebleken dat een nader bodemonderzoek noodzakelijk was. Dit nader bodemonderzoek is eveneens uitgevoerd door ingenieursbureau Inpijn Blokpoel6 . Uit het nader bodemonderzoek blijkt dat de eerder aangetoonde sterke verontreiniging met PAK in horizontale en verticale richting in voldoende mate in beeld is gebracht. Op basis van de resultaten kan worden geconcludeerd dat bij een van de boringen (B02) het gehalte PAK de interventiewaarde overschrijdt. Dit betreft een sterke verontreiniging, met een beperkte omvang (minder dan 25 m³). Door de geringe omvang is geen sprake van een geval van ernstige bodemverontreiniging. Sanering is dus niet noodzakelijk. Geconcludeerd wordt dat de aangetroffen bodemkwaliteit aanvaardbaar wordt geacht voor de te vestigen functie. De uitbreiding van het hotel wordt niet belemmerd op basis van de kwaliteit van de bodem. Eventuele vrijkomende grond is buiten het perceel niet multifunctioneel toepasbaar.


29

4.6

Flora en fauna

De uitbreiding van de congreszaal vindt plaats op palen boven het huidige parkeerterrein aan de voorzijde van het terrein. De huidige ecologische waarde van dit parkeerterrein is nihil. Aantasting van wettelijk beschermde soorten is hier uitgesloten. De uitbreiding van het parkeerterrein wordt gerealiseerd op een locatie die in de huidige situatie in gebruik is als tuin bij het hotel. De vegetatie bestaat voornamelijk uit een gemaaid gazon met enkele bomen. Het voorkomen van beschermde of anderszins bijzondere plantensoorten in een dergelijke gecultiveerde vegetatie is redelijkerwijs uit te sluiten. Enkele algemene diersoorten zullen van de tuin gebruik kunnen maken. Het gaat hierbij enerzijds om algemeen beschermde zoogdiersoorten (Mol, Egel, Huisspitsmuis, Veldmuis, Konijn) waarvoor een vrijstelling geldt van de Flora- en faunawet bij ruimtelijke ontwikkelingen. De waarde van het plangebied voor strenger beschermde diersoorten is verwaarloosbaar. Anderzijds zullen algemene vogelsoorten (zoals Houtduif, Turkse tortel, Merel) de bomen kunnen gebruiken als broedplaats. Nesten van deze vogelsoorten zijn in de praktijk alleen beschermd gedurende de tijd dat de vogels daadwerkelijk gebruik maken van hun nest. Het is in de praktijk niet mogelijk om een ontheffing te verkrijgen voor het verwijderen of verstoren van deze nesten in deze periode. Bomen waarin vogels broeden, dient verwijderd te worden in de periode dat de kans op broedende vogels het kleinst is. Dit is het geval in de periode september-maart. Indien dit niet mogelijk is, of wanneer redelijkerwijs verwacht kan worden dat binnen de genoemde periode toch vogels op het terrein broeden, is het noodzakelijk het terrein vóór de ingreep te laten controleren op aanwezige broedvogels. Wanneer dan geen vogels op het terrein nestelen, kan alsnog begonnen worden met de ingreep. Een ontheffing voor vogels is in dit geval niet nodig. Natuur en landschap Natuur Uit de digitale kaart van de Ecologische Hoofdstructuur (EHS) van de Provincie Noord-Brabant blijkt dat het plangebied niet is gelegen in een gebied met specifiek aangewezen natuurdoeltypen. In de directe omgeving zijn wel bestaande bos- en natuurgebieden gelegen. De Tongelreep die direct ten westen van het plangebied stroomt is binnen de EHS aangewezen als Ecologische Verbindingszone (EVZ). Verder vallen enkele gronden ten westen van de Tongelreep binnen de EHS. Voor ecologische verbindingszones wordt in het provinciaal beleid een begrenzing van 25 meter breedte aangehouden die gereserveerd moet worden om natuurontwikkeling mogelijk te houden. De nieuw te ontwikkelen parkeerverharding in het plangebied respecteert deze afstand van 25 meter. Er is daarom geen sprake van fysiek ruimtebeslag op de EVZ. In het bestemmingsplan zal de zone tot 25 meter van de beek conform de geldende bestemming bestemd worden als 'horeca', zonder bouwvlak en zo beschermd worden tegen de aanleg van verdere bebouwing. Daarnaast is het van belang dat verstorende invloeden op de EHS voorkomen worden. Het plan voorziet in een toename van parkeerverharding. Verandering van de hydrologie van het gebied zal worden voorkomen door hemelwater ter plaatse te laten infiltreren. Dit aspect is nader uitgewerkt in de waterparagraaf in hoofdstuk 5. Voor andere vormen van verstoring (licht-, geluids-, optische verstoring) zullen niet noemenswaardig toenemen ten opzichte van de huidige situatie. In de huidige situatie liggen nabij de Tongelreep reeds enkele zeer intensieve functies, zoals het bestaande hotel, de rijksweg A67 en sportvoorzieningen. Landschap Op de aardkundige waardenkaart van de provincie Noord-Brabant is het plangebied niet gelegen in of nabij een aardkundig waardevol gebied.

30


4.7

Natuur en landschap

Natuur Uit de digitale kaart van de Ecologische Hoofdstructuur van de provincie Noord-Brabant blijkt dat het plangebied niet is gelegen in een gebied met specifiek aangewezen natuurdoeltypen. In de directe omgeving zijn wel bestaande bos en natuurgebieden gelegen. De uitbreiding van het hotel vindt echter niet plaats in deze gebieden. Daarnaast zal de uitbreiding van het hotel niet voor een dermate hoge verkeersdruk op de omliggende wegen zorgen dat er een negatief effect ontstaat op de natuurwaarden van het omliggende bosgebied. Zie ook paragraaf 4.6. Landschap Op de aardkundige waardenkaart van de provincie Noord-Brabant is het plangebied niet gelegen in of nabij een aardkundig waardevol gebied. Aangezien het plangebied niet is gelegen in de Ecologische Hoofdstructuur, geen nadelige effecten heeft op het omliggende bosgebied op en er geen aardkundige waardevolle gebieden in de directe omgeving van het plangebied liggen, zijn er voor de aspecten 'natuur en landschap' geen nadelige effecten te verwachten.


31

32


Hoofdstuk 5

5.1

Waterparagraaf

Inleiding

Met deze waterparagraaf wordt voldaan aan het bepaalde in artikel 3.1.6, lid 1, onder c, van het Besluit ruimtelijke ordening. Deze waterparagraaf is tot stand gekomen met een werkwijze volgens de Handreiking Watertoets. Er wordt gewerkt op basis van documenten die zijn vastgelegd met instemming van het Waterschap De Dommel en de Provincie Noord-Brabant (Gemeentelijk rioleringsplan) of zelfs mede worden ondertekend door deze partijen (Waterplan).

5.2

Gemeentelijk beleid

Gemeentelijkrioleringsplan(GRP) In oktober 2006 heeft de gemeente Eindhoven het Gemeentelijk Rioleringsplan vastgesteld. Deze kent een geldigheidsduur tot en met 2010. Het GRP bevat de geplande activiteiten voor het beheer en onderhoud van het rioolstelsel en bevat maatregelen ter verbetering van de oppervlaktewaterkwaliteit en het hydraulisch functioneren van het rioolstelsel. Deze maatregelen bestaan vooral uit het afkoppelen van verhard oppervlak waarbij het regenwater gescheiden van afvalwater wordt ingezameld, zoveel mogelijk wordt geborgen en afgevoerd naar het oppervlaktewater. Waterplan Het Waterplan is een plan dat is opgesteld door de gemeente Eindhoven, waterschap De Dommel, provincie Noord-Brabant en waterleidingbedrijf BrabantWater. Het plan omvat drie delen. Het "Visiedocument" (vastgesteld door de gemeenteraad op 26 januari 2004) geeft het gezamenlijk streefbeeld van de waterpartijen weer. Het deel "Taken en Bevoegdheden" regelt de (verdeling van de) verantwoordelijkheden voor het stedelijk water tussen de vier waterpartijen. Het deel "Maatregelen" geeft de projecten weer die de komende jaren uitgevoerd worden. Deze projecten zijn ingedeeld naar de vier thema´s (programmalijnen) van het Visiedocument. Het gehele Waterplan is bestuurlijk bekrachtigd met een convenant in januari 2006. Eén van de belangrijkste doelstellingen uit het Waterplan is het realiseren van een waternetwerk in de stad.


33

5.3

Beleid waterschap en provincie

Het Waterschap De Dommel heeft het Waterbeheersplan 2001-2004 "Door water gedreven" vastgesteld waarin de activiteiten en doelstellingen van het Waterschap zijn opgenomen. Voorts geeft het Waterschap in de beleidsnota "Samen werken aan stedelijk water" inzicht in hoe het stedelijk waterbeheer verder inhoud zal worden gegeven. In de Inrichtingsvisies geeft het Waterschap voor de stroomgebieden de geplande ontwikkelingen weer. Dit dient voor het Waterschap als toetsingskader voor de plannen die door derden in het stroomgebied worden opgesteld (waterhuishouding en ecosysteem). Tenslotte is de Keur Oppervlaktewateren 2005 van belang. Hierin wordt het beheer en het onderhoud van watergangen geregeld (bijvoorbeeld betreffende onderhoudsstroken) en is aangegeven wanneer een vergunning of melding verplicht is. De provincie Noord-Brabant onderscheidt drie lagen voor beleidsafwegingen in ruimtelijke planvorming. De onderste laag is het bodem-watersysteem. De provincie Noord-Brabant heeft het provinciaal Waterhuishoudingsplan (partiële herziening 2003-2006) vastgesteld. Van belang zijn met name de thema´s: water in bebouwd gebied, het verbeteren van de waterkwaliteit en de inrichting van waterlopen. De provincie is ook het bevoegd gezag voor het verlenen van vergunningen voor de onttrekking van grondwater. Daarnaast is in het kader van het Nationaal Bestuursakkoord Water een deelstroomvisie voor Oost-Brabant opgesteld die de gebieden aangeeft waar o.a. ruimte voor waterberging gezocht wordt of benodigd is.

5.4

Huidige situatie

Momenteel bevind zich op de locatie een hotel. Het hotel breid uit middels een aanbouw op bestaand terrein. Daarnaast wordt de parkeercapaciteit op maaiveld uitgebreid. Alle huidige daken en parkeerplaatsen zijn aangesloten op het gemengd stelsel in de Aalsterweg. Het totale oppervlak van het plangebied bedraagt 31.137 m2 , daarvan is 6.010 m2 dakoppervlak en 9.167 m2 onverhard. Het gebied bevind zich in een grondwaterbeschermingszone. Dat legt beperkingen op aan de mogelijkheden om hemelwater te verwerken binnen het plangebied. Ook grens het terrein aan de Tongelreep (beek).

5.5

Toekomstige situatie

Het hotel krijgt aan de zijde van de Aalsterweg een uitbouw van de bestaande gevel. De parkeerbehoefte wordt op het maaiveld binnen het plangebied opgelost (specifiek aan de zijde van de A67). 7.085 m2 van het terrein blijft onverhard. De nieuwbouw heeft een toename van verhard oppervlak tot gevolg. De toename bedraagt 2.082 m2 . De nieuwbouw zal haar afvalwater (inclusief nieuw parkeerterrein) aanbieden op de erfgrens (bestaande aansluiting). Het hemelwater (enkel van de nieuwbouw) dient gescheiden te worden opgevangen en watert af op een te realiseren wadi of watertuin. Via een overloopconstructie zal het hemelwater gaan lozen op de Tongelreep. Om negatieve beïnvloeding van de hemelwater kwaliteit te voorkomen dient uitsluitend te worden gebruik gemaakt van niet-uitlogende bouwmaterialen. Dit is tevens een verplichting vanuit het grondwaterbeschermingsgebied t.b.v. de grondwaterkwaliteit. Oppervlaktes

Huidig m2

Toekomstig m2

Daken

6.010

7.650

terrein verharding

15.960

16.572

onverhard terrein

9.167

7.085

totaal

31.137

31.137

overzicht huidige en toekomstige situatie verhardingen (zie bijlage)

34


5.6

Specifieke uitwerking

Om de toename van het verhard oppervlak te compenseren wordt op eigen terrein een gebied gereserveerd waar een wadi of water(speel)tuin als bufferende voorziening gaat fungeren. De voorziening dient minimaal een bergingscapaciteit van 93 m3 onder het overstortniveau te hebben. Een noodoverlaat (bv een 'slok op') fungeert vanaf een nader te bepalen waterniveau als overstort richting de Tongelreep. Alle aangesloten afwaterende verharde oppervlakten dienen met niet uitlogende bouwmaterialen te worden uitgevoerd. Het nieuwe parkeerterrein mag niet op de nieuwe voorziening worden aangesloten maar dient via het bestaand gemengd riool af te wateren. Het definitieve ontwerp dient voorafgaand aan de daadwerkelijke uitvoering overlegd te worden aan de gemeente ter goedkeuring. Hierbij zal rekening worden gehouden met de locatie van de reclamemast, die in de meest oostelijke punt van het gebied waar de waterberging is gepland zal worden gerealiseerd.

5.7

Afspraken Waterschap De Dommel

In Juni 2010 is met Waterschap de Dommel gestart met overleg over dit plan. Naar aanleiding van dit overleg is afgesproken dat het vuilwater en hemelwater van de bestaande bouw en het nieuwe parkeerterrein gescheiden zal worden aangeleverd tot erfgrens alwaar het wordt aangesloten op het gemengde rioolstelsel. Hemelwater afkomstig van de nieuwbouw wordt middels een bufferende voorziening (minimaal 93 m3 ) opgevangen. In de voorziening kan het water infiltreren in de bodem of bij hevige neerslag vertraagd afgevoerd worden via een overstortleiding op de Tongelreep. In de nieuwbouw mogen geen uitlogende materialen worden te gebruikt. Op 20 juli 2010 heeft Waterschap de Dommel ingestemd met de maatregel en is het wateradvies afgedaan.


35

36


Hoofdstuk 6

6.1

Juridische vormgeving

Algemeen

Het bestemmingsplan 'II buitengebied (Hotel Van der Valk)' is te typeren als een gedetailleerd plan. De methodiek van het bestemmingsplan is gebaseerd op de SVBP2008. De indeling van het handboek van de gemeente Eindhoven is aangehouden. Waar van toepassing zijn bepalingen uit het geldende bestemmingsplan 'Buitengebied' opgenomen. Het betreft onder andere de bouwmogelijkheden voor een bedrijfswoning.

6.2

Planmethodiek

Er is, volgens de Wro, gekozen voor een analoge en digitale verbeelding van het plan. Aan de bestemmingen zijn bouwen gebruiksregels gekoppeld die direct inzichtelijk maken welke ontwikkelingen zijn toegestaan. Verbeelding en regels bieden een directe bouwtitel voor bebouwing en gebruik.

6.3

Verbeelding

In de analoge en digitale verbeelding hebben alle gronden binnen het plangebied een horecabestemming gekregen. Ten behoeve van de leesbaarheid is het plan op een topografische ondergrond gelegd. De bestemmingen en de aanduidingen zijn ingedeeld in de hoofdgroepen volgens de SVBP2008 en zijn bij de verbeelding opgenomen in een renvooi. Opgemerkt wordt nog dat de analoge en digitale verbeelding qua verschijning van elkaar verschillen, immers de wijze van raadplegen is ook verschillend. Inhoudelijk zijn geen verschillen te vinden.

6.4

Planregels

De planregels zijn ondergebracht in inleidende regels, in bestemmingsregels, in algemene regels en in overgangs- en slotregels. De Inleidende regels bestaan uit begrippen en de wijze van meten, teneinde te voorkomen dat discussie ontstaat over de interpretatie van de regels. In de Begrippen (artikel 1) wordt een omschrijving gegeven van de in de regels gehanteerde begrippen. Als gebruikte begrippen niet in deze lijst voorkomen, dan geldt de uitleg/interpretatie conform het dagelijks taalgebruik. In het artikel over de "Wijze van meten" (artikel 2) worden de te gebruiken meetmethodes vastgelegd. Bestemming Horeca Deze bestemming is gelegd op de horecavestiging in het onderhavige plangebied. De planregeling voorziet tevens in de aanwezigheid van een bedrijfswoning naar analogie van de "Lijst van Bedrijfsactiviteiten" bij de bestemming Bedrijf is bij deze bestemming gebruik gemaakt van een "Lijst van horeca-inrichtingen". De Wet milieubeheer en de Algemene Plaatselijke Verordening (APV) bieden onvoldoende mogelijkheden om alle relevante vormen van hinder ten gevolge van de aanwezigheid van ontwerpII Buitengebied (Hotel Van der Valk) Gemeente Eindhoven

37

horeca-inrichtingen te voorkomen. Een Staat van horeca-inrichtingen behorende bij de regels van een bestemmingsplan kan worden gehanteerd als een aanvulling op de reikwijdte van beide genoemde instrumenten en ter uitvoering van het Horecabeleidsplan.

38


Hoofdstuk 7

Handhaving


39

7.1

Algemeen

Politiek en samenleving onderkennen steeds nadrukkelijker de cruciale rol van handhaving bij het met elkaar verbinden van werkelijkheid en regels. Met dit groeiend besef van het belang van handhaving en de jurisprudentie in het bestuursrecht waarin steeds meer de beginselplicht tot handhaven is uitgesproken, wordt de noodzaak van een handhavingsbeleid benadrukt. In de uitgangspunten van het gemeentelijke handhavingsbeleid is bepaald dat handhaving elke handeling van de gemeente betreft, die erop gericht is de naleving van rechtsregels te bevorderen of een overtreding te beëindigen. Overtredingen die in het kader van de actualisatie van bestemmingsplannen worden geconstateerd, worden conform de bestaande handhavingprotocollen behandeld. De handhavingprocedures zijn in deze protocollen gestandaardiseerd en geüniformeerd. Door de handhaving standaard in de bestemmingsplancyclus op te nemen, zal de ruimtelijke kwaliteit van het grondgebied van Eindhoven beter gewaarborgd worden voor de toekomst. De beleidsmatige grondslag voor de handhavingstaak van de gemeente Eindhoven is neergelegd in de 'Gemeentebrede Handhavingnota gemeente Eindhoven', door de raad vastgesteld op 5 november 2001. In deze nota zijn de doelstellingen en de uitgangspunten van het handhavingsbeleid geformuleerd. In de inleiding van deze toelichting is reeds vermeld, dat een belangrijke reden tot actualisatie van bestemmingsplannen lag in het feit, dat de meeste bestemmingsplannen die volgens het "mengkraanmodel" zijn gemaakt, onvoldoende rechtszekerheid bieden. In het kort komt het erop neer dat de planvoorschriften onvoldoende mogelijkheden bieden om aan gewenste ontwikkelingen mee te werken en om handhavend op te treden tegen ongewenste ontwikkelingen. In het laatstelijk in 2001 gehouden onderzoek van de Inspectie VROM naar de uitvoering van de ruimtelijke regelgeving, is onder meer gewezen op deze tekortkomingen en de noodzaak van handhaafbare bestemmingsplannen. Een eerste vereiste voor een goede handhaving is een handhaafbaar bestemmingsplan. Bij het ontwikkelen van de standaardvoorschriften voor het stedelijk gebied van Eindhoven is daarom gekozen voor een zo helder mogelijke juridische methodiek. De voorschriften zijn zo goed hanteerbaar in de toetsingspraktijk. Planvoorschriften dienen duidelijke normen te bevatten die niet voor verschillende uitleg vatbaar zijn en tevens actueel en controleerbaar zijn. Teneinde hieraan te voldoen is er bij de actualisatie van bestemmingsplannen voor gekozen om de planvoorschriften zoveel mogelijk aan te laten sluiten bij landelijk ontwikkelde standaardwerken zoals "Op de digitale leest" van het NIROV. Verder zijn de voorschriften aangepast aan de meest recente jurisprudentie en wetgeving. Dit biedt voldoende garanties voor de rechtszekerheid en de flexibiliteit van de nieuwe bestemmingsplannen. Tevens wordt hiermee voldaan aan het in het handhavingsbeleid geformuleerde uitgangspunt dat normstellingen handhaafbaar dienen te zijn. Het voornemen bestaat om de plicht tot actualisatie van bestemmingsplannen en de beginselplicht tot handhaving van de ruimtelijke regelgeving wettelijk te verankeren. Met het project actualisatie bestemmingsplannen en de daaruit voortvloeiende handhavingtrajecten wordt daarop vooruitgelopen. Standaard vindt bij de voorbereiding van een planherziening in het kader van deze actualisatie een inventarisatie plaats van het plangebied. Deze inventarisatie vormt het startpunt voor handhavingactiviteiten op het gebied van de ruimtelijke en bouwregelgeving, evenals op het gebied van de milieu- en brandveiligheidregelgeving. Met de inventarisatie wordt dus nieuw werk gegenereerd, namelijk milieuvergunningen- en brandveiligheidscontroles en ook een actieve controle op situaties die strijdig zijn met de ruimtelijke regelgeving en bouwregelgeving. De planning van deze handhavingactiviteiten wordt afgestemd op de planning voor de actualisatie van bestemmingsplannen om vervolgens te kunnen worden opgenomen in de gemeentebrede handhavingprogramma's.

40


7.2

Handhaving voorliggend plan

In het voorliggende bestemmingsplan is het actuele ruimtelijk beleid van Eindhoven vastgelegd, toegespitst op het plangebied. Het bestemmingsplan bevat een juridisch toetsingskader voor het behoud en de ontwikkeling van de ruimtelijke kwaliteit. Om deze kwaliteit voor de planperiode te kunnen garanderen is vereist dat de planvoorschriften strikt worden toegepast en gehandhaafd. Goede voorlichting en informatievoorziening dragen bij aan een verbetering in de naleving van de bestemmingsplannen. De inspraakfase draagt hier in het bijzonder aan bij. Bij de toekenning van de bestemmingen wordt steeds de vraag gesteld of de desbetreffende functie ter plaatse in ruimtelijk opzicht acceptabel is. Dit staat los van of één en ander in overeenstemming is met het voorgaande bestemmingsplan en/of één en ander functioneert in overeenstemming met andere regelgeving. Er zal dus in een aantal gevallen sprake kunnen zijn van het met het voorliggende plan legaliseren van situaties die niet conform de nu nog geldende bestemmingsplannen zijn, maar uit een oogpunt van goede ruimtelijke ordening aanvaardbaar zijn. Dit zal betekenen dat in deze situaties te zijner tijd niet meer zal kunnen worden opgetreden op basis van het voorliggende bestemmingsplan. Opgemerkt kan worden dat het in nagenoeg alle gevallen bedrijven betreft waarvan het bestaan bij de gemeente bekend is. De plicht tot handhaving van andere regelgeving (bijvoorbeeld milieuwetgeving) ter zake blijft uiteraard onverkort van kracht. Er is in het voorliggende plan slechts aandacht voor handhaving wanneer er sprake is van het om redenen van een de goede ruimtelijke ordening toekennen van een bestemming die niet conform de bestaande situatie is.


41

42


Hoofdstuk 8

Financiële aspecten

Op 1 juli 2008 zijn samen met de Wet ruimtelijke ordening (Wro) bepalingen omtrent de grondexploitatie (Grexwet) in werking getreden. In de Grexwet is bepaald dat de gemeente verplicht is bij het vaststellen van een bestemmingsplan dat nieuwe bouwmogelijkheden schept, maatregelen te hebben genomen die verzekeren dat de kosten die gepaard gaan met de ontwikkeling van de locatie worden verhaald op de initiatiefnemer van het plan. Op grond van het bepaalde in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro) is de Grexwet van toepassing op de uitbreiding van een hoofdgebouw met meer dan 1000 m² en op een verbouwing met een functiewijziging van minimaal 1000 m². Onderhavig bouwplan betreft een uitbreiding van een bestaand pand, dat deels buiten het bouwvlak is geprojecteerd. Het deel dat buiten het bestaande bouwvlak is geprojecteerd is kleiner dan 1000 m². Op de uitbreiding van het gebouw is het bepaalde in de Grexwet dan ook niet van toepassing. De functiewijziging ten behoeve van het casino zal worden gerealiseerd middels toepassing van artikel 4.1.1 Bro, en vindt inpandig plaats. Voor deze ontwikkeling is het dan ook niet noodzakelijk een anterieure overeenkomst of exploitatieplan op grond van de Wro af te sluiten.


43

44


Hoofdstuk 9 Procedurele en maatschappelijke uitvoerbaarheid

9.1

Bekendmaking ex artikel 1.3.1 Bro

Ingevolge artikel 1.3.1 Bro dient de gemeente Eindhoven kennis te geven van het feit dat een bestemmingsplan wordt voorbereid. Bij de kennisgeving dient te worden aangegeven of en waar stukken ter inzage liggen, en of er de mogelijkheid bestaat om hier een zienswijze over in te dienen. De kennisgeving heeft plaatsgevonden op 18 maart 2009.

9.2

Overleg ex artikel 3.1.1 Bro

Bij de voorbereiding van een bestemmingsplan moeten burgemeester en wethouders overleg plegen met het waterschap, met andere gemeenten van wie de belangen bij het plan betrokken zijn, en met de betrokken rijks- en provinciale diensten. Van het vooroverleg kan worden afgezien indien de betrokken diensten aangeven dat overleg niet noodzakelijk is. Gelet op de aard en omvang van het plan is geen vooroverleg noodzakelijk. Er zijn geen provinciale belangen in het geding. Het voorontwerpbestemmingsplan is voorgelegd aan het Waterschap De Dommel. Op 20 juli 2010 heeft het Waterschap een positief wateradvies afgegeven. Zie ook de waterparagraaf in hoofdstuk 5.

9.3

Inspraak

In het eerste kwartaal van 2008 heeft inspraak plaatsgevonden voor onderhavig bouwplan. Er zijn geen reacties bij de gemeente Eindhoven ingediend.


45

46


Bijlagen bij toelichting


47

48


Bijlage 1 Bijlage 1 Nader bodemonderzoek


49

50


Bijlage 2 Bijlage 2 Bodemonderzoek


51

52


Bijlage 3 Bijlage 3 Memo Gemeente Eindhoven QRA


53

54


Bijlage 4 Bijlage 4 Parkeerberekening


55

56


Regels


57

58


Hoofdstuk 1

Artikel 1 1.1

Inleidende regels

Begrippen

plan

het bestemmingsplan II Buitengebied (Hotel Van der Valk) van de gemeente Eindhoven.

1.2

bestemmingsplan

de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0772.80032-0201 met de bijbehorende regels en bijlagen.

1.3

aan-huis-verbonden beroep

Een vrij beroep, dat in of bij een woongebouw wordt uitgeoefend, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is . Hieronder wordt tevens verstaan het enkel uitoefenen van een administratie ten behoeve van een bedrijf alsmede detailhandel via internet zonder opslag en/of verkoop aan huis, dat in of bij een woongebouw wordt uitgevoerd, waarbij het woongebouw in overwegende mate de woonfunctie behoudt en dat een ruimtelijke uitwerking of uitstraling heeft die met de woonfunctie in overeenstemming is . Onder vrije beroepen worden in dit plan verstaan: (para)medische, juridische, therapeutische, ontwerp-technische, administratieve, sociaal-wetenschappelijke, kunstzinnige en daarmee gelijk te stellen beroepen alsmede een kapper.

1.4

aanduiding

een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.

1.5

aanduidingsgrens

de grens van een aanduiding indien het een vlak betreft.

1.6

bebouwing

één of meer gebouwen en/of bouwwerken geen gebouwen zijnde.

1.7

bedrijfswoning

een woning in of bij een gebouw of op een terrein, kennelijk slechts bedoeld voor (het huishouden van) een persoon, wiens huisvesting daar gelet op de bestemming van het gebouw of het terrein wenselijk is.

1.8

bruto- c.q. bedrijfsvloeroppervlakte

de totale vloeroppervlakte van de ruimte die wordt gebruikt voor een (dienstverlenend) bedrijf kantoor, winkel, casino of een dienstverlenende instelling, inclusief opslag- en administratieruimten en dergelijke.


59

1.9

bestemmingsgrens

de grens van een bestemmingsvlak.

1.10

bestemmingsvlak

een geometrisch bepaald vlak met eenzelfde bestemming.

1.11

bijgebouw

een op zichzelf staand, al dan niet vrijstaand gebouw, dat door de vorm onderscheiden kan worden van het hoofdgebouw en dat in architectonisch opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw.

1.12

bouwen

het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk, alsmede het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen van een standplaats. 1.13

bouwgrens

de grens van een bouwvlak.

1.14

bouwlaag

een doorlopend gedeelte van een gebouw dat is begrensd door op (nagenoeg) gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen en dat zodanig afmetingen en vormen heeft dat dit gedeelte zonder ingrijpende voorzieningen voor woonfuncties geschikt of geschikt te maken is.

1.15

bouwperceel

een aaneengesloten stuk grond, waarop ingevolge de regels een zelfstandige, bij elkaar behorende bebouwing is toegelaten.

1.16

bouwperceelgrens

een grens van een bouwperceel.

1.17

bouwvlak

een geometrisch bepaald vlak, waarmee gronden zijn aangeduid, waar ingevolge de regels bepaalde gebouwen en bouwwerken geen gebouwen zijnde zijn toegelaten.

1.18

bouwwerk

elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

1.19

casino

gelegenheid voor het uitoefenen van kansspelen.

60


1.20

dak

iedere bovenbeëindiging van een gebouw.

1.21

detailhandel

het bedrijfsmatig te koop aanbieden (waaronder begrepen de uitstalling ten verkoop), verkopen, verhuren en leveren van goederen aan personen die die goederen kopen of huren voor gebruik, verbruik of aanwending anders dan in de uitoefening van een beroeps- of bedrijfsactiviteit, waaronder grootschalige detailhandel, volumineuze detailhandel, tuincentrum en supermarkt.

1.22

erotisch getinte vermaaksfunctie

een vermaaksfunctie, welke is gericht op het doen plaatsvinden van voorstellingen en/of vertoningen van porno-erotische aard, waaronder begrepen een seksbioscoop, een seksclub en een seksautomatenhal.

1.23

gebouw

elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

1.24

gebruiken

het gebruiken, in gebruik geven of laten gebruiken.

1.25

hoofdgebouw

een gebouw dat, op een bouwperceel door zijn constructie of afmetingen dan wel gelet op de bestemming, als het belangrijkste bouwwerk op een bouwperceel kan worden aangemerkt.

1.26

horecabedrijf

een bedrijf, waar bedrijfsmatig dranken en/of etenswaren voor gebruik ter plaatse worden verstrekt en/of waarin bedrijfsmatig logies wordt verstrekt, één en ander al dan niet in combinatie met een vermaaksfunctie, met uitzondering van een erotisch getinte vermaaksfunctie.

1.27

mantelzorg

het bieden van zorg aan eenieder die hulpbehoevend is op het fysieke, psychische en/of sociale vlak, op vrijwillige basis en buiten organisatorisch verband.

1.28

motel / hotel

een horecabedrijf, dat tot hoofddoel heeft het verstrekken van logies (per nacht) met - al dan niet - als nevenactiviteit het verstrekken van maaltijden en dranken voor consumptie ter plaatse.

1.29

peil

0.30 m boven de kruin van de weg.


61

1.30

prostitutiebedrijf

het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen vergoeding.

1.31

seksinrichting

de voor het publiek toegankelijke besloten ruimte waarin bedrijfsmatig, of in de omvang alsof zij bedrijfsmatig was, seksuele handelingen worden verricht, of vertoningen van erotische/pornografische aard plaatsvinden. Onder seksinrichting wordt in ieder geval verstaan: een prostitutiebedrijf, alsmede een erotische massagesalon, een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater of een parenclub, al dan niet in combinatie met elkaar.

1.32

woning

een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden. Een woonwagen wordt niet tot een woning gerekend.

62


Artikel 2

Wijze van meten

Bij toepassing van deze voorschriften wordt als volgt gemeten:

2.1

de dakhelling:

langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

2.2

de goothoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel.

2.3

de inhoud van een bouwwerk:

tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

2.4

de bouwhoogte van een bouwwerk:

vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, antennes, en naar de aard daarmee gelijk te stellen bouwonderdelen.

2.5

de oppervlakte van een bouwwerk:

tussen de buitenwerkse gevelvlakken en/of het hart van de scheidingsmuren, neerwaarts geprojecteerd op het gemiddelde niveau van het afgewerkte bouwterrein ter plaatse van het bouwwerk.


63

64


Hoofdstuk 2

Artikel 3 3.1

Bestemmingsregels

Horeca

Bestemmingsomschrijving

De voor `Horeca´ aangewezen gronden zijn bestemd voor: a. gebouwen ten behoeve van een horecabedrijf, in de vorm van een motel met in het bestaande gebouw een casino met een bedrijfsvloeroppervlakte van maximaal 1250 m²; b. een reclamemast, ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding ' 1 '; met de sub a behorende: a. wegen en paden; b. groenvoorzieningen; c. boven- en ondergrondse waterhuishoudkundige voorzieningen; d. parkeervoorzieningen; e. tuinen, erven en terreinen; f. bedrijfswoning met bijgebouwen; g. bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

3.2

Bouwregels

3.2.1

Algemeen

Het is slechts toegestaan gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, op te richten ten behoeve van de doeleinden zoals vermeld in artikel 3.1. 3.2.2

Gebouwen

Voor het bouwen van gebouwen gelden de volgende regels: a. de gebouwen mogen uitsluitend ter plaatse van de aanduiding `bouwvlak´ worden gebouwd; b. binnen het bouwvlak mag ten hoogste 7600 m² aan gebouwen worden opgericht voor zover de voorkeurgrenswaarde uit de Wet geluidhinder niet wordt overschreden; c. de maximale bouwhoogte van een gebouw mag niet meer bedragen dan ter plaatse met een aanduiding is aangegeven. d. er mag één bedrijfswoning met bijbehorende bijgebouwen worden opgericht; e. voor het aantal parkeerplaatsen gelden de parkeernormen zoals opgenomen in bijlage 1 bij deze regels. 3.2.3

Bouwwerken, geen gebouwen zijnde

Voor het bouwen van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, gelden de volgende regels: a. de maximale bouwhoogte van erf- en terreinafscheidingen is 2 m; b. ter plaatse van de specifieke bouwaanduiding ' 1 ' is een reclamemast toegestaan met een maximale bouwhoogte van 40 meter; c. de maximale bouwhoogte van overige bouwwerken, geen gebouwen zijnde, is 6 m.

3.3

Nadere eisen

Burgemeester en wethouders kunnen nadere eisen stellen aan de plaats en de afmetingen van de bebouwing, ten behoeve van: a. een samenhangend straat- en bebouwingsbeeld; b. de sociale veiligheid; c. de verkeersveiligheid; d. de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden.


65

3.4

Specifieke gebruiksregels

Tot een strijdig gebruik van gronden en bouwwerken, wordt in elk geval gerekend het gebruik voor: a. een andere horeca-inrichting dan een motel / hotel, alsmede als een casino met een bedrijfsvloeroppervlak van meer dan 1250 m²; b. geluidszoneringsplichtige inrichtingen; c. detailhandel, behoudens detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit ten dienste van de bestemming; d. voor woondoeleinden, met uitzondering van de toegestane bedrijfswoning; e. een verkooppunt voor motorbrandstoffen (incl. LPG); f. seksinrichtingen; g. kamperen; h. opslag van goederen en materialen voor de voorgevellijn.

3.5

Afwijken van de gebruiksregels

3.5.1

Afwijkend gebruik

Burgemeester en wethouders kunnen ontheffing verlenen van het bepaalde in lid 3.4 en tevens horecabedrijven toestaan die niet worden vermeld onder categorie 5 in de `Bijlagen uit bijlage 2 bij deze regels / of die worden vermeld in een hogere categorie doch die naar de aard en de invloed op de omgeving gelijk te stellen zijn met de horecabedrijven die zijn genoemd onder die categorie van de `Bijlagen´. 3.5.2

Mantelzorg

Burgemeester en wethouders kunnen vrijstelling verlenen van het bepaalde in 3.4 onder d en toestaan dat een bijgebouw bij de bedrijfswoning gebruikt wordt als afhankelijke woonruimte, mits aan de volgende voorwaarden wordt voldaan: a. een dergelijke bewoning is noodzakelijk vanuit een oogpunt van mantelzorg; b. er vindt geen onevenredige aantasting plaats van in het geding zijnde belangen waaronder die van omwonenden en (agrarische) bedrijven; c. de bebouwde oppervlakte van de bijgebouwen ten behoeve van de afhankelijke woonruimte mag per woning maximaal 75 m2 bedragen; d. het bijgebouw is gelegen op een afstand van maximaal 25 m van de woning; burgemeester en wethouders trekken de vrijstelling in, indien de bij het verlenen van de vrijstelling bestaande noodzaak vanuit een oogpunt van mantelzorg niet meer aanwezig is.

3.6

Procedurebepaling

Bij het nemen van een besluit omtrent nadere eisen of ontheffing als bedoeld in lid 3.3 en lid 3.5 nemen burgemeester en wethouders de volgende regels in acht: a. het verzoek tot ontheffing ligt, met bijbehorende stukken, gedurende twee weken ter inzage; b. van de terinzagelegging wordt tevoren in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen, of op een andere geschikte wijze kennis gegeven; c. de kennisgeving houdt mededeling in van de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen; d. gedurende de onder a genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij het college van burgemeester en wethouders zienswijzen indienen tegen het voornemen om ontheffing te verlenen.

66


Hoofdstuk 3

Artikel 4

Algemene regels

Anti-dubbeltelregel

Grond die eenmaal in aanmerking is genomen bij het toestaan van een bouwplan waaraan uitvoering is gegeven of alsnog kan worden gegeven, blijft bij de beoordeling van latere bouwplannen buiten beschouwing.


67

Artikel 5 5.1

Algemene afwijkingsregels

Ontheffing

Burgemeester en wethouders kunnen, mits geen onevenredige afbreuk wordt gedaan aan het straat- en bebouwingsbeeld, de woonsituatie, de milieusituatie, de verkeersveiligheid, de sociale veiligheid en de gebruiksmogelijkheden van de aangrenzende gronden, ontheffing verlenen van: a. de bij recht in de regels gegeven maten, afmetingen, percentages tot niet meer dan 10 % van die maten, afmetingen en percentages; b. de bestemmingsbepalingen en toestaan dat de aanduiding 'bouwvlak' wordt overschreden, indien een meetverschil daartoe aanleiding geeft; c. de regels ten aanzien van de hoogte van bouwwerken, geen gebouwen zijnde, en toestaan dat de hoogte van de bouwwerken, geen gebouwen zijnde, wordt vergroot tot maximaal 10 m, met dien verstande dat de maximale bouwhoogte van erfafscheidingen 2 m is;

5.2

Procedurebepaling

Bij het nemen van een besluit omtrent ontheffing als bedoeld in dit artikel nemen burgemeester en wethouders de volgende regels in acht: a. het verzoek tot ontheffing ligt, met bijbehorende stukken, gedurende twee weken ter inzage; b. van de terinzagelegging wordt tevoren in één of meer dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen, of op een andere geschikte wijze kennis gegeven; c. de kennisgeving houdt mededeling in van de mogelijkheid tot het indienen van zienswijzen; d. gedurende de onder a genoemde termijn kunnen belanghebbenden bij het college van burgemeester en wethouders zienswijzen indienen tegen het voornemen om ontheffing te verlenen.

68


Hoofdstuk 4

Artikel 6 6.1

Overgangs- en slotregels

Overgangsrecht

Overgangsrecht bouwwerken

Een bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig of in uitvoering is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een bouwvergunning, en afwijkt van het plan, mag, mits deze afwijking naar aard en omvang niet wordt vergroot, a. gedeeltelijk worden vernieuwd of veranderd; b. na het teniet gaan ten gevolge van een calamiteit geheel worden vernieuwd of veranderd, mits de aanvraag van de bouwvergunning wordt gedaan binnen twee jaar na de dag waarop het bouwwerk is teniet gegaan.

6.2

Ontheffing

Burgemeester en wethouders kunnen eenmalig ontheffing verlenen van lid 6.1 voor het vergroten van de inhoud van een bouwwerk als bedoeld in lid 6.1 met maximaal 10%.

6.3

Uitzondering op het overgangsrecht bouwwerken

Lid 6.1 is niet van toepassing op bouwwerken die weliswaar bestaan op het tijdstip van inwerkingtreding van het plan, maar zijn gebouwd zonder vergunning en in strijd met het daarvoor geldende plan, daaronder begrepen de overgangsbepaling van dat plan.

6.4

Overgangsrecht gebruik

Het gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan en hiermee in strijd is, mag worden voortgezet.

6.5

Strijdig gebruik

Het is verboden het met het bestemmingsplan strijdige gebruik, bedoeld in lid 6.4, te veranderen of te laten veranderen in een ander met dat plan strijdig gebruik, tenzij door deze verandering de afwijking naar aard en omvang wordt verkleind.

6.6

Verboden gebruik

Indien het gebruik, bedoeld in lid 6.4, na het tijdstip van inwerkingtreding van het plan voor een periode langer dan een jaar wordt onderbroken, is het verboden dit gebruik daarna te hervatten of te laten hervatten.

6.7

Uitzondering op het overgangsrecht gebruik

Lid 6.4 is niet van toepassing op het gebruik dat reeds in strijd was met het voorheen geldende bestemmingsplan, daaronder begrepen de overgangsbepalingen van dat plan.


69

Artikel 7

Slotregel

Deze regels worden aangehaald als: Regels van het bestemmingsplan II Buitengebied (Hotel Van der Valk).

70


Bijlagen


71

72


Bijlage 1 Parkeernormen


73

74


gemeente Eindhoven

Bijlage

Parkeernormen

Gebieden In Eindhoven zullen de volgende drie gebieden worden onderscheiden: Centrum: De buurten: Binnenstad, Fellenoord, Witte Dame en Bergen. Oftewel, het gebied begrensd door: Fellenoord, Boschdijk, Pastoor Petersstraat, Veldmaarschalk Montgomerylaan, Vincent van de Heuvellaan, John F. Kennedylaan, Prof. Dr. Dorgelolaan, Dommel, Vestdijk, Hertogstraat, P Czn Hooftlaan, Wal, Dommel, Edenstraat, Mauritsstraat, Vonderweg, Fellenoord. Schilwijken: de overige gebieden binnen de Ring Rest: Ring en alles daarbuiten Opmerking: de scheidslijn tussen gebieden loopt in principe over de as van de genoemde straten en wegen (ook in geval van de Ring).

gemeente Eindhoven

hoofdfunctie

functie

eenheid

centrum

schilwijken

aandeel bezoekers opmerkingen

rest

woning woning woning

min 1,3 1,2 1,1

max 1,5 1,4 1,3

min 1,5 1,4 1,3

max 1,8 1,7 1,6

min 1,7 1,6 1,5

max 2,3 2,1 1,9

Serviceflat / aanleunwoning

woning

0,4

0,6

0,5

0,7

0,6

0,8

kamer verhuur

kamer

0,3

0,6

0,4

0,7

0,5

0,8

verpleeg- / verzorgingstehuis

wooneenheid

0,4

0,6

0,5

0,7

0,6

0,8

0,3 BVO NEN 2580 0,3 BVO NEN 2580 0,3 BVO NEN 2580 zelfstandige woning met beperkte zorgvoorzieningen (veel gereserveerde gehandicaptenplaatsen, dus minder gecombineerd 0,2 gebruik mogelijk) geldt ook voor studentenwoning; 2 0,2 gem. kamergrootte < 30 m niet de beschikking over eigen vervoer, maar incl. 0,2 personeel

100 m2 bvo

3,0

4,0

nvt

nvt

nvt

nvt

85% 1 arbeidsplaats = 40 m2 bvo

100 m2 bvo

nvt

nvt

nvt

nvt

3,0

4,0

85% 1 arbeidsplaats = 40 m2 bvo

WONEN woning groot (>120 m2 bvo) 2 woning midden (≤120 m bvo) 2 woning klein (≤80 m bvo)

WINKELEN binnenstad / hoofdwinkelgebied stadsdeelwinkelcentrum (winkelcentrum Woensel)

hoofdfunctie

functie

eenheid

centrum min

max

schilwijken min

max


rest min

max

wijkwinkelcentrum (Haagdijk, Trudoplein, Woenselse markt, Kastelenplein) Buurtwinkelcentrum / solitaire kleinschalige winkel supermarkt

100 m2 bvo

nvt

nvt

2,5

3,5

3,0

4,0

100 m2 bvo 100 m2 bvo

nvt 2,0

nvt 3,0

2,0 3,0

2,5 4,0

2,5 4,0

3,0 5,0

grootschalige detailhandel bouwmarkt / tuincentrum

100 m2 bvo 100 m2 bvo

nvt nvt

nvt nvt

4,5 3,0

6,5 4,0

5,5 4,0

8,0 5,0

showroom (auto's, boten etc.)

100 m2 bvo

0,4

0,6

0,6

1,0

1,0

2,0

(week)markt

1 m' marktkraam

0,1

0,3

0,2

0,3

0,3

0,5

excl. supermarkt 85% 1 arbeidsplaats = 40 m2 bvo excl. supermarkt 85% 1 arbeidsplaats = 40 m2 bvo 85% 1 arbeidsplaats = 40 m2 bvo 1 arbeidsplaats = 40 m2 bvo Bedoeld is hier een grote publiekstrekker met 85% regionale functie. 85% 1 arbeidsplaats = 40 m2 bvo 1 arbeidsplaats = 30- 50 m2 35% bvo 1 m' marktkraam = 6 m2 bvo (indien geen parkeren achter kraam dan + 1,0 pp per 85% standhouder extra)

kantoren

100 m2 bvo

1,0

1,4

1,2

1,8

1,8

3,0

1 arbeidsplaats = 25-35 m2 15% bvo

WERKEN

3

hoofdfunctie

functie

eenheid

centrum min

arbeidsextensieve / bezoekersextensieve bedrijven (loods, opslag, groothandel, transportbedrijf, etc.) arbeidsintensieve / bezoekersextensieve bedrijven (industrie, garagebedrijf, laboratorium, werkplaats, etc.)

max

schilwijken min

max


rest min

max

1 arbeidsplaats = 30-50 m2 5% bvo

100 m2 bvo

0,2

0,3

0,3

0,6

0,6

1,0

100 m2 bvo

0,7

1,2

1,2

2,0

2,0

2,5

bedrijfsverzamelgebouw evenementenhal / beursgebouw / congresgebouw

100 m2 bvo

0,8

1,5

1,0

1,7

1,2

1,9

100 m2 bvo

3,0

5,0

4,0

7,0

5,0

10,0

90%

VRIJE TIJD café / bar / discotheek / cafetaria restaurant hotel museum bibliotheek bioscoop / theater / schouwburg sociaal cultureel centrum / wijkgebouw

100 m2 bvo 100 m2 bvo kamer 100 m2 bvo 100 m2 bvo zitplaats

3,0 4,0 0,5 0,3 0,3 0,1

5,0 8,0 1,0 0,5 0,5 0,2

4,0 8,0 0,7 0,5 0,5 0,2

6,0 12,0 1,3 0,8 0,8 0,3

5,0 10,0 0,9 0,8 0,8 0,3

7,0 14,0 1,5 1,0 1,0 0,5

90% 80% 95% 95% -

100 m2 bvo

2,0

5,0

3,0

6,0

4,0

7,0

60%

4

1 arbeidsplaats = 30-50 m2 5% bvo 1 arbeidsplaats = 30-40 m2 10% bvo

hoofdfunctie

functie

eenheid

centrum min

max

schilwijken min

max


rest min

max

Gymlokaal

100 m2 bvo

1,0

1,5

1,5

2,0

2,0

2,5

sporthal (binnen)

100 m2 bvo ha. netto terrein 100 m2 bvo baan baan hole baan/tafel zitplaats

1,0

1,5

1,5

2,0

2,0

2,5

nvt 1,0 0,5 0,5 nvt 1,0 0,04

nvt 2,0 1,0 1,0 nvt 1,5 0,2

13,0 2,0 1,0 1,0 nvt 1,5 0,05

27,0 3,0 1,5 2,0 nvt 2,0 0,3

13,0 3,0 1,0 2,0 6,0 1,5 0,06

27,0 4,0 2,0 3,0 8,0 2,5 0,4

Indien geen avondfunctie, 95% dan parkeervraag = 0 bij sporthal met wedstrijdfunctie: + 0,1-0,2 95% pp. per bezoekersplaats Alleen opp. sportterreinen 95% tellen mee. 90% 90% 95% 95% 95% 99%

7,0

9,0

8,0

10,0

9,0

11,0

98%

2,0 2,0 nvt 3,0

8,0 8,0 nvt 4,0

3,0 3,0 nvt 4,0

10,0 10,0 nvt 5,0

4,0 4,0 0,3 5,0

12,0 12,0 0,8 6,0

90% 90% -

sportveld (buiten) dansstudio / sportschool squashbanen tennisbanen golfbaan bowlingbaan / biljartzaal stadion

zwembad themapark / pretpark overdekte speeltuin/hal manege sexclub

100 m² opp. bassin ha. netto terrein 100 m2 bvo box 100 m2 bvo

5

hoofdfunctie

functie

eenheid

centrum min

max

schilwijken min

max


rest min

max

GEZONDHEIDSZORG ziekenhuis arts / maatschap / therapeut / consultatiebureau apotheek ONDERWIJS beroepsonderwijs dag (MBO, ROC, WO, HBO) beroepsonderwijs dag (MBO, ROC, WO, HBO) voorbereidend dagonderwijs (Vwo, Havo, Vmbo) avondonderwijs basisonderwijs crèche / peuterspeelzaal / kinderdagverblijf Kiss & Ride OVERIGEN volkstuin

bij vaste bezoektijden 65% bovengrens hanteren met minimum van 3 - parkeerplaatsen per praktijk 90%

bed Behandelkamer 100 m2 bvo

1,0

1,3

1,3

1,7

1,5

2,0

1,0 1,7

1,5 2,1

1,5 2,0

2,0 2,4

1,5 2,3

2,5 2,7

collegezaal

10,0

15,0

15,0

20,0

20,0

25,0

leslokaal

4,0

5,0

5,0

7,0

5,0

10,0

leslokaal student leslokaal

0,5 0,4 0,5

0,8 0,6 0,7

0,5 0,5 0,6

1,0 0,7 1,0

0,5 0,6 0,8

2,0 0,8 2,0

- totale parkeervraag = collegezalen + leslokalen leslokaal = circa 30 - zitplaatsen - exclusief Kiss & Ride

arbeidsplaats 100 leerlingen

0,4 4,0

0,8 6,0

0,5 5,0

0,9 7,0

0,6 6,0

1,0 8,0

- exclusief Kiss & Ride -

perceel

nvt

nvt

nvt

nvt

0,3

0,5

6

hoofdfunctie

functie

eenheid

centrum min

Religiegebouw (kerk, moskee, et cetera)

Begraafplaats / crematorium

zitplaats gelijktijdige begrafenis / crematie

7

max

schilwijken min

max


rest min

max

0,1

0,2

0,1

0,2

0,1

0,3

-

10,0

20,0

15,0

30,0

15,0

30,0

-

Bijlage 2 Lijst van horeca-activiteiten Lijst van horeca-activiteiten bij de regels van het bestemmingsplan "II Buitengebied (Hotel Van der Valk)" Categorie

Omschrijving / Typologie

1.

Maaltijdverstrekkers:

2.

Horeca subcategorie

cafetaria, snackbar, automatieken

1a

lunchroom, ijssalons, kiosk

1a

pannenkoekenhuis, shoarmazaak, poffertjeszaak creperie

1a

restaurant

1b

Drankverstrekkers café, bar, nachtclub

2a

tearoom, koffiehuis

2b

3.

Multifunctioneel horecabedrijf

3

4.

Vermaak, ontspanning en discotheken

5.

6.

snooker- of biljartcentrum

4a

casino of amusementhal

4a

bowling- of kegelcentrum, lasergamecentrum

4a

bioscoop

4a

discotheek, dancing

4b

Logiesverstrekkend hotel

5

motel

5

pension

5

Ontmoetingscentra / Maatschappelijke instellingen

6

Begrippenlijst voor horeca-activiteiten 1. café: horeca, niet zijnde een discotheek of bar/dancing, uitsluitend of overwegend gericht op het vertrekken van dranken voor consumtptie ter plaatse, met als nevenactiviteit ehet verstrekken van kleine etenswaren, al dan niet ter plaatse bereid 2. cafetaria/snackbaar/afhaalservice horeca gericht op het verstrekken van voor consumptie ter plaatse bereide kleine etenswaren, met als nevenactiviteit het verstrekken van zwak-alcoholische en niet-alcoholische dranken. 3. dicotheek/dancing horeca hoofdzakelijk gericht op het verstrekken van dranken voor consumptie ter plaatse, in combinatie met het doen beluisteren van overwegend mechanische muziek en het gelegenheid geven tot dansen, feesten en daarmee vergelijkbare evenementen.


83

Eindnoten

1. Een project draagt 'niet in betekende mate' bij aan de luchtverontreiniging als de 3% grens niet wordt overschreden. De 3% grens is gedefinieerd als 3% van de grenswaarde voor de jaargemiddelde concentratie van fijn stof (PM10) of stikstofdioxide (NO2). Dit komt overeen met 1,2 microgram/m3 voor zowel PM10 als NO2. 2. Circulaire Risico Normering Vervoer Gevaarlijke Stoffen, Staatscourant d.d. 4 augustus 2004. Deze Circulaire is gebaseerd op de Risico Normering Vervoer gevaarlijke stoffen en het Bevi en sluit zoveel als mogelijk aan op het Bevi. 3. Zoals bedoeld in artikel 1 van het Besluit externe veiligheid inrichtingen. 4. Analyse Externe Veiligheid Van der Valk Eindhoven, rapport nummer 141223/EA7/198/000592/sfo, 3 oktober 2007. 5. Inpijn Blokpoel ingenieursbureau, Locatie aan de Aalsterweg 322 te Eindhoven, verkennend NEN bodemonder-zoek en separaat deelmonsteronderzoek, opdrachtnummer MB-7355, 24 oktober 2008. 6. Inpijn Blokpoel ingenieursbureau Locatie aan de Aalsterweg 322 te Eindhoven, nader bodemonderzoek, op-drachtnummer MB-7355-A, 20 november 2008.

84


II Buitengebied (Hotel Van der Valk)

Recommend Documents