Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1903/188/2015 6
Bytová jednotka, č. 1277/51, včetně podílu na spol. částech č.p. 1277 a na poz. p.č. st. 3519 Zálužanská 1277, Mladá Boleslav Kraj Středočeský, okres Mladá Boleslav, obec Mladá Boleslav, k.ú. Mladá Boleslav, kód k.ú. 696293, LV 5936
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
st. 3519 Zuzana Michulková, Zálužanská 1277, 293 01 Mladá Boleslav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Dalibor Špernoga, Zálužanská 1277, 293 01 Mladá Boleslav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Zuzana Michulková, Zálužanská 1277, 293 01 Mladá Boleslav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2 Dalibor Špernoga, Zálužanská 1277, 293 01 Mladá Boleslav, spoluvlastnický podíl: 1 / 2
Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800 900 490 fax:
e-mail:
Č.j. 678/2015-D Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ:
telefon: 605858917
DIČ:
fax:
e-mail:
[email protected]
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě výstavba změna stavby rekonstrukce leasing jiné
Současný stav 670 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
9 stran
České Lípě, dne 21.12.2015
21.12.2015
Budoucí stav
Datum zpracování :
21.12.2015
Počet příloh:
3
Otisk razítka
Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI stavba dokončena v r. 1975 změna stavby v r.
Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
SOUČASNÝ STAV Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí: bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
Počet podlaží celkem: Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
1277/51
12
Typ
10
2+1
Konstrukce: zděné kovové Využití: bydlení bydl., podn. Okolí : bytová zóna ostatní Přípojky: voda elektro
dveře
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
MHD železnice dálnice/silnice I. tř okrajová část - sidlištní zástavba 44 272 (setrvalý stav) dobře udržovaná
autobus silnice II.,III.tř
dálkové (zdroj mimo budovu)
z toho podzemní:
0
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
54,30
6,20
1,57
KUPNÍ CENA
okna
BUDOUCÍ STAV
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd
Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): Poloha v obci: Počet obyvatel: Stavebně technický stav stavby: Stavebně technický stav jednotky: Vytápění: Prodejnost nemovitosti:
rekonstrukce v r. okna, dveře
12
Počet bytů/nebytů
/
Celková Započitatelná Podíl na Obvyklá cena plocha plocha společných částech jednotky jednotky domu a pozemku
ks
m2
m2
62,07
58,18
Kč/m2
533 / 33 536
11 516 Kč/m2
VYHODNOCENÍ KUPNÍ CENY
0 Kč
REKAPITULACE OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku
Současný stav 671 979 Kč 0 Kč 590 107 Kč 670 000 Kč 9 132 Kč
Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění
x
0 Kč 968 292 Kč
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč x
0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v obci a okolí. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu.
Povinní znemožnili řádné místní šetření. Stav vnitřních konstrukcí musel být odhadnut.
NÁLEZ
-2-
Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 5936 Kopie katastrální mapy Mladá Boleslav je průmyslové město s rozvinutým automobilovým průmyslem s veškerou občanskou vybaveností. Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Mladá Boleslav na sídlišti panelových domů.
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou NE Nemovitost není situována v záplavovém území RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: Zástavní práva a exekuce nejsou zohledněna v ceně. RIZIKO Ostatní rizika: nejsou
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby
Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod
Jedná se o panelový montovaný dům s plochou střechou, dům má 12. nadzemní podlaží. Dům byl postaven cca v roce 1975. Dům je připojen na veřejný vodovod, kanalizaci a elektrickou distribuční síť. Byt je v 10.NP. Bytová jednotka 2+1 je v 10.NP bytového domu č.p. 1277 2+1 Objekt je v původním stavu. Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou betonové montované, schodiště betonové montované, střecha plochá, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, vytápění ústřední dálkové. Okna jsou plastová. Vnitřní konstrukce předpokládám standardní ve špatném stavu. TUV - dálkový ohřev. Fasáda je zateplená. Povinní, přestože byli písemně informováni o datu a času místního šetření, se nedostavili a tím znemožnil řádné místní šetření. Stav vnitřních konstrukcí musel být odhadnut. Výměry byly získány od správce nemovitosti - DOMOS s.r.o. Mladá Boleslav. Popis betonové pasy panelové betonové sendvičové železobetonové montované plochá svařované pásy pozinkovaný plech umělá se zateplením betonové plastová ústřední třífázová bleskosvod
-3-
19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
centrální ohřev vody osobní výtah požární hydranty standard
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č. st. 3519 o velikosti 442m2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
V současné době se v obci pohybuje cena stavebních pozemků okolo 1300,- Kč/m2. Obvyklá cena byla v tomto konkrétním případě s ohledem na polohu stanovena 1300,- Kč.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
st. 3519
Výměra m2 442
Jednotková cena Spoluvlastnický Kč/m2 podíl 1 300 533 / 33 536 442 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 9 132 9 132
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název pokoj pokoj kuchyň chodba koupelna + WC poměrná část chodby lodžie nezasklená lodžie nezasklená sklep Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt sklad (sklípek) balkon sklad (sklípek)
Podlahová plocha 18,00 m2 18,20 m2 9,40 m2 4,80 m2 2,70 m2 1,20 m2 3,10 m2 3,10 m2 1,57 m2 62,07 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,50 0,50 0,50
Započítaná plocha 18,00 m2 18,20 m2 9,40 m2 4,80 m2 2,70 m2 1,20 m2 1,55 m2 1,55 m2 0,79 m2 58,18 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Současný stav 62,07 15 600 968 292 100,00 40 60 40,00 580 975
Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Zdůvodnění koeficientu Kc
Lokalita / Popis
-4-
Typ stavby
Plocha m2
Podlaží
Dispozice
Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Oceňovaná nemovitost se nachází v obci Mladá Boleslav na sídlišti panelových domů. Bytová jednotka 2+1 je v 10.NP bytového domu č.p. 1277 bytový dům 58,18 10.NP 2+1
X
X
X
X
X
0,46
11 518
26 650
0,43
11 389
34 524
0,34
Srovnávané jednotky Mladá Boleslav, U Stadionu Byt v OV, 79m2, v 7.NP bytový dům 8.NP. velmi dobrý stav
bytový dům
79,00
1.NP
3+1
1 999 000
25 304
Mladá Boleslav, Štyrsova 3+1 v OV, 60m2, 3.NP, zděný bytový dům 3.NP - zateplená fasáda, byt po rekonstrukci
bytový dům zděný
60,00
3.NP
3+1
1 599 000
Mladá Boleslav, jana Palacha Bytový dům, 2+kk, 42m2, 2.NP panelový dům, byt i dům po rekonstrukci.
bytový dům
42,00
2.NP
2+kk
Variační koeficient před úpravami: 14,11 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
1 450 000
Variační koeficient po úpravách:
11 743
1,27 % 2 11 550 Kč/m 2 58,18 m 671 979 Kč
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam příloh:
počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Snímek katastrální mapy Fotodokumentace nemovitosti. Mapa oblasti. Znalecká doložka:
670 000Kč 0Kč 0Kč 670 000Kč 2 58,18m 2 11 515Kč/m
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004 , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. -5-
-6-
-7-
-8-
-9-
