Znalecký posudek - Odhad obvyklé ceny nemovitosti číslo 1822/097/2015/8 6
Bytová jednotka, č. 745/302 Sadová 745, Nový Bor Kraj Liberecký, okres Česká Lípa, obec Nový Bor, k.ú. Nový Bor, kód k.ú. 707155, LV 3503
NEMOVITOST: Adresa nemovitosti: Katastrální údaje: Ostatní stavby: Pozemky: Vlastník stavby:
st. 1974, st. 1975 SJM Tomáš Kreibich, Sadová 745, 473 01 Nový Bor, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Pavlína Kreibichová, Sadová 745, Nový Bor, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Tomáš Kreibich, Sadová 745, 473 01 Nový Bor, spoluvlastnický podíl: 1 / 1 SJM Pavlína Kreibichová, Sadová 745, Nový Bor, spoluvlastnický podíl: 1 / 1
Vlastník pozemku:
EURODRAŽBY.CZ a.s. Čimická 780 / 61, 181 00 Praha 8
OBJEDNATEL : Adresa objednatele:
IČ: 25023217 DIČ:
telefon: 800 900 490 fax:
e-mail:
Č.j. 444/2015-A Ing. Miroslav Bažant Jasminová 2750, 470 01 Česká Lípa
ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele:
IČ:
telefon: 605858917
DIČ:
fax:
ÚČEL OCENĚNÍ:
Jiné (ocenění stávajícího stavu)
Účel úvěru:
koupě jiné
výstavba
Současný stav 500 000 Kč
OBVYKLÁ CENA Datum místního šetření: Počet stran:
8 stran
České Lípě, dne 29.7.2015
změna stavby
29.7.2015
e-mail:
[email protected]
rekonstrukce
leasing
Budoucí stav
Datum zpracování :
29.7.2015
Počet příloh:
3
Otisk razítka
Ing. Miroslav Bažant
STAV POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI
stavba dokončena v r. 1973 rekonstrukce v r. Rekonstrukce stavby: celková dílčí střecha zateplení, fasáda ostatní Rekonstrukce jednotky: celková dílčí sociální zařízení kuchyňská linka podlahy
SOUČASNÝ STAV
změna stavby v r.
okna, dveře
okna
dveře
BUDOUCÍ STAV
Konstrukce: zděné betonové montované Konstrukce: zděné kovové dřevěné jiné kovové Využití: bydlení pronájem podnikání Využití: bydlení bydl., podn. část. obsazen volný objekt bydl., podn. Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna ostatní nákupní zóna ostatní Přípojky: voda kanalizace plyn Přípojky: voda elektro telefon zp. příjezd elektro Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř Poloha v obci: okrajová část - sidlištní zástavba Počet obyvatel: 11 962 (setrvalý stav) Stavebně technický stav stavby: dobře udržovaná Stavebně technický stav jednotky: dobře udržovaná Vytápění: dálkové (zdroj mimo budovu) Prodejnost nemovitosti: prodejná od 6 do 12 měsíců
betonové montované dřevěné jiné pronájem podnikání část. obsazen volný objekt průmyslová zóna nákupní zóna kanalizace plyn telefon zp. příjezd autobus silnice II.,III.tř
Počet podlaží celkem:
6
Bytová jednotka Č.p./č.jedn. Podlaží
745/302
1.NP
6
Typ
2+1
z toho podzemní:
0
z toho nadzemní:
PP bytu Balkon, Sklad Garáž. Lodžie, Sklípek stání Terasa m2
m2
m2
55,38
0,00
0,00
Celková Započitatelná Podíl Obvyklá cena plocha plocha na společných jednotky jednotky částech domu a pozemku
ks
m2
m2
55,38
55,38
Současný stav 508 001 Kč 0 Kč 548 107 Kč 500 000 Kč 7 626 Kč
Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota
Obvyklá cena
- z toho hodnota pozemku Minimální cena v rekonstrukci Vklad investice do nemovitosti Reprodukční cena pro pojištění
Kč/m2
1/1
9 029 Kč/m2
Budoucí stav 0 Kč 0 Kč 0 Kč 0 Kč
x 0 Kč 931 863 Kč
x
0 Kč
Komentář ke stanovení ceny obvyklé posuzovaných nemovitostí a vhodnosti zástavy Obvyklá cena byla stanovena na základě porovnání s nemovitostmi na trhu v České Lípě. Porovnávací metoda nejpřesněji určuje cenu obvyklou, neboť nejvěrněji zobrazuje stav na trhu s nemovitostmi v daném regionu. V ceně není zahrnuta exekuce, zástavní práv, protože dražbou zaniknou.
NÁLEZ Situace Přehled podkladů Charakteristika obce Poloha nemovitosti
Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č. 3503 Kopie katastrální mapy Město Nový Bor je městem s rozvinutou infrastrukturou, kompletní nabídkou služeb, občanskou vybaveností, kulturním a sociálním zázemím. Pracovní nabídka je rozmanitá - průmyslové podniky, služby apod. Ulice Sadová je na jižním okraji města Nový Bor. Okolní zástavbu tvoří bytové panelové domy. -2-
RIZIKA Rating rizika: RIZIKO Rizika spojená s právním stavem nemovitosti: nejsou NE Jednotka je řádně zapsána v katastru nemovitostí NE Skutečné užívání jednotky není v rozporu s její kolaudací NE Přístup k nemovitosti přímo z veřejné komunikace je zajištěn RIZIKO Rizika spojená s umístěním nemovitosti: nejsou RIZIKO Věcná břemena a obdobná zatížení: NE Bez věcných břemen ANO Zástavní právo ANO Exekuce Komentář: zástavní právo exekutorské, smluvní, exekuce, exekuční příkaz k prodeji. Všechna tato rizika zaniknou dražbou a nejsou v ocenění zohledněna.
RIZIKO
Ostatní rizika: nejsou
Popis jednotlivých staveb Základní popis stavby
Popis bytové/nebytové jedn. Dispoziční řešení Popis tech. stavu stavby
Konstrukce 1. Základy včetně zemních prací 2. Svislé konstrukce 3. Stropy 4. Krov, střecha 5. Krytiny střech 6. Klempířské konstrukce 7. Úprava vnitřních povrchů 8. Úprava vnějších povrchů 9. Vnitřní obklady keramické 10. Schody 11. Dveře 12. Vrata 13. Okna 14. Povrchy podlah 15. Vytápění 16. Elektroinstalace 17. Bleskosvod 18. Vnitřní vodovod 19. Vnitřní kanalizace 20. Vnitřní plynovod 21. Ohřev teplé vody 22. Vybavení kuchyní 23. Vnitřní hygienické vybavení 24. Výtahy 25. Ostatní 26. Instalační pref. jádra
Jedná se o panelový bytový dům, s plochou střechou, dům má šest nadzemních podlaží. Dům byl postaven v roce 1973. Jedná se o panelový dům s plochou střechou, Dům je připojen na veřejný vodovod, kanalizaci, plynovod, elektrickou distribuční síť. Bytová jednotka 2+1 je v 1.NP bytového domu. 2+1 Objekt je montovaný panelový. Základy jsou betonové, svislé nosné konstrukce jsou železobetonové panelové, stropy jsou železobetonové panelové, schodiště betonové, střecha plochá, krytina živičná s bleskosvodem, klempířské prvky z pozinkovaného plechu, podlahy PVC a plovoucí, vytápění ústřední dálkové. Sporák plynový, koupelna - vana, umyvadlo a WC. TUV - dálkový ohřev, Fasáda nezateplená, okna plastová. Popis betonové pasy izolované panelové betonové sendvičové železobetonové montované plochá živičné pozinkovaný plech dvouvrstvé vápenné omítky panel běžné obklady železobetonové montované s běžným povrchem hladké plastová PVC + plovoucí ústřední třífázová bleskosvod plastové trubky standardní rozvod zemního plynu centrální ohřev vody běžný plynový sporák WC, umyvadla, vana osobní výtah běžné digestoře a odvětrání instalační šachty
-3-
Popis pozemků Základní popis oceňovaných pozemků
Pozemek p.č. 1974 o velikosti 242m2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří. Pozemek p.č. 1975 o velikosti 433m2 je evidovaný v KN v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří.
OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků porovnávacím způsobem Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků:
V současné době se v Novém Boru pohybuje cena pozemků pro rodinné domy a jejich příslušenství mezi 600-1000,- Kč/m2. Obvyklá cena byla v tomto konkrétním případě s ohledem na polohu stanovena 600,- Kč.
Druh pozemku
Parcela č.
zastavěná plocha a nádvoří zastavěná plocha a nádvoří Celková výměra pozemků
st. 1974 st. 1975
Výměra m2 242 433
Jednotková cena Spoluvlastnický Kč/m2 podíl 600 570 / 30 268 600 570 / 30 268 675 Hodnota pozemků celkem
Celková cena pozemku Kč 2 734 4 892 7 626
Výpočet věcné hodnoty (bytová jednotka, nebytová jednotka) Výpočet podlahových ploch jednotky Název kuchyň pokoj pokoj chodba koupelna + WC komora Celková podlahová plocha
Typ výměry byt byt byt byt byt byt
Podlahová plocha 13,46 m2 16,01 m2 16,01 m2 2,84 m2 3,21 m2 3,85 m2 55,38 m2
Koeficient 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00
Započítaná plocha 13,46 m2 16,01 m2 16,01 m2 2,84 m2 3,21 m2 3,85 m2 55,38 m2
Výpočet věcné hodnoty jednotky Podlahová plocha Jednotková cena (JC) Reprodukční hodnota (RC) Rozestavěnost Stáří Další životnost Opotřebení Věcná hodnota (VH)
Současný stav 55,38 16 826 931 863 100,00 42 58 42,00 540 481
[m2] [Kč/m2] Kč % roků roků % Kč
Budoucí stav
Výpočet porovnávací hodnoty Zdůvodnění koeficientu Kc
Lokalita / Popis Typ stavby
Plocha m2
Podlaží
Dispozice
Požadovaná cena Jednotková cena Koeficient celkový Upravená cena Kč Kč/m2 KC Kč/m2
Oceňovaná jednotka Ulice Sadová, Nový Bor Bytová jednotka 2+1 je v 1.NP bytového domu panelový dům
55,38
1.NP
X 2+1
X
-4-
X
X
X
Srovnávané jednotky Nový Bor, Wolkerova Byt 59m2, DR, v 8.NP panelový bytový dům 13.NP. Velmi dobrý technický stav, vyštukováno, plastová okna, plovoucí podlahy
panelový bytový dům
59,00
8.NP
2+1
745 000
12 627
0,72
9 150
750 000
12 500
0,74
9 190
11 613
0,79
9 180
Nový bor, Boženy Němcové 2+1 v DR, 60m2, 1.NP z 8, původní udržovaný stav, plastová okna
panelový bytový dům
60,00
1.NP
2+1
Nový Bor, Husova Panelový dům, 3+1 v OV, 72m2, velmi dobrý technický stav, plast okna, 3.NP.
panelový bytový dům
62,00
3.NP
2+1
Variační koeficient před úpravami: 3,68 % Průměrná cena Celková užitná plocha oceňované nemovitosti Porovnávací hodnota
720 000
Variační koeficient po úpravách:
0,19 % 2 9 173 Kč/m 2 55,38 m 508 001 Kč
2
Stanovení standardní jednotkové ceny za m započitatelné plochy Obvyklá cena: Z toho hodnota garáží, garážových a parkovacích stání: Z toho obvyklá cena předzahrádek: Upravená obvyklá cena: Započitatelná plocha: Jednotková cena započitatelné plochy:
Seznam příloh:
počet stran A4 v příloze: 1 1 1
Snímek katastrální mapy Fotodokumentace Mapa oblasti. Znalecká doložka:
500 000Kč 0Kč 0Kč 500 000Kč 2 55,38m 2 9 028Kč/m
Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne 8.12.2004 , č.j. Spr. 6118/2004 pro základní obor ekonomika, ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí.
-5-
-6-
-7-
-8-
