Huurharmonisatie “Op weg naar een gezonde balans”
Gemeente Doetinchem 5 oktober 2012 Janneke Harmsen en Wendy Doornink
I C S
a d v i s e u r s
Agenda • • • •
I C S
Huurharmonisatie Clustering Pilot projecten Resultaten en aanbevelingen
a d v i s e u r s
Huurharmonisatie
I C S
a d v i s e u r s
Aanleiding B&W advies en Raadsbesluit o.b.v. ‘Accommodaties gefundeerd’ • Themabijeenkomst huurharmonisatie ‘Grip op accommodaties’ • Stappenplan: Hoe te komen tot huurharmonisatie? •
I C S
a d v i s e u r s
Traject
• • •
I C S
Uitwerken stappenplan huurharmonisatie Aansturing, coaching en begeleiding Per cluster aantal pilotprojecten uitwerken
a d v i s e u r s
Doelstelling Formuleren kaders en randvoorwaarden uniform beleid • Duurzame exploitatie gemeentelijke accommodaties • Basis voor nieuwe besluiten, contracten en afspraken • Aansluiten bij de praktijk • Geen bezuinigingstaakstelling •
I C S
a d v i s e u r s
Het kader Circa 200 vastgoedobjecten binnen gemeente Doetinchem • Niet alle objecten volledig in eigendom (recht van opstal) • 12 clusters van accommodaties • 10 pilot projecten •
I C S
a d v i s e u r s
Accommodatieclusters 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. I C S
Binnensport Buitensport Zwembaden Cultuur Verenigingsgebouwen Dorpshuizen / wijkcentra Huisvesting eigen organisatie MFA’s / brede scholen Onderwijs (basis / speciaal / voortgezet) Peuterspeelzaal Kinderopvang/BSO Overig
a d v i s e u r s
De pilotprojecten 1. 2. 3. 4.
Binnensport: Buitensport: Cultuur: Verenigingsacco’s: – – – – –
I C S
Sporthal De Bongerd + Gymzaal De Pas Sportpark Zuid Muziekschool Doetinchem e.o. Scouting
Scouting Gen. Roothaangroep Scouting Van Nispengroep Scouting Hamaland Scouting Gaanderen Scouting Graaf Otto (huren van particulier)
a d v i s e u r s
De pilotprojecten 5. 6. 7. 8. 9. 10.
I C S
Dorpshuizen: Eigen huisvesting: MFA: Peuterspeelzaal: Overig: Overig:
a d v i s e u r s
Wijkcentrum ‘t Trefpunt Brandweerkarzerne Wehl ‘t Kleurrijk en De Zonneboom Hummelhonk Voormalig gemeentehuis Wehl Spindo
?????
I C S
a d v i s e u r s
Optimaliseren bezetting Totale bezetting sporthallen Doetinchem
100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30%
2008
20%
2009
10%
2010
0% De Pol
I C S
a d v i s e u r s
De Bongerd
Oosseld
Metzo
Oriëntatie ombuiging Taak
Activiteit
Wettelijk
Onderwijs, gym, CJG, WMO.
Lokale ambitie
Ontmoeting, PSZ, voetbal, bibliotheek, theater.
Kinderopvang, BSO, zalenverhuur, biljarten, Wenselijk /geen kamperen, paardrijden, scouting, tennis. Aanbeveling: schaal de activiteit per taak in relatitie tot de huisvesting
I C S
a d v i s e u r s
a d v i s e u r s
doelgroepen en activiteiten
Accommodatiebeleid vraag en aanbod accommodaties
Vastgoedbeleid
Bundeling kennis en kunde eigendom,beheer,exploitatie,onderhoud
Contractbeleid
I C S
Inhoudelijk beleid
tarieven en subsidies
Vastgoedregistratie Inzicht biedt uitzicht
Centralisering
versnipperd beheer
concentratie model
coördinatie model
marktmodel
dienstverleningsovereenkomst - stichting - bv / nv - woningcorporatie - shared services
I C S
a d v i s e u r s
Pilot projecten Scouting Peuter-kinderopvang Voormalig gemeentehuis Wehl
I C S
a d v i s e u r s
Pilot 1:
I C S
a d v i s e u r s
Scouting
Pilot 1:
Scouting
Scouting Vraagstuk/probleemstelling • • • • •
I C S
Uiteenlopend aantal leden per vereniging. Diversiteit in afspraken. 2 verenigingen gebruiken gemeentelijk pand met subsidie. 2 verenigingen gebruiken gemeentelijk pand zonder subsidie (natrekking). Wenselijke of lokale ambitie?
a d v i s e u r s
Pilot 1:
Scouting
Nieuwe huurbedragen •Uitgangspunt is sporttarief •Gebouwen en onderhoud omniet over Scoutinggroep
I C S
m2 opstal
Canon
Huurprijs Marktconform
Generaal Roothaan
125 € 527
€ 12.626
Hamaland
271 € 444
€ 25.067
Scounting Gaanderen
237 € 354
€ 24.719
Nispengroep
155 € 169
€ 15.354
a d v i s e u r s
Pilot 1:
Scouting
Aanbevelingen:
1. 2. 3. 4. 5.
I C S
Gemeente koerst op eenheid. Scouting is een wenselijk sociale taak (geen lokale ambitie). Panden overdragen aan scoutinggroepen (recht van opstal). Scoutinggroepen laten betalen voor de grond recht van opstal. Geen extra onderhoudsbijdrage meer.
a d v i s e u r s
Pilot 2: peuter-kinderopvang
I C S
a d v i s e u r s
Pilot 2: peuter-kinderopvang Het Hummelhonk Gebouw omniet in gebruik • Huidige huurprijzen niet marktconform. • Harmonisatie peuterspeelzaalwerk en kinderopvang? • Welke afspraken bij gebruik door kinderopvang? • Verschillende huurovereenkomsten per gebouw. • Hoe is de subsidie nu geregeld? •
I C S
a d v i s e u r s
Pilot 2: peuter-kinderopvang Nieuwe huurbedragen • Uitgangspunt is marktconformiteit • Minimaal kostendekkend • Aansluiten bij de markt • Accommodatie voldoet aan alle eisen
Brouwerskamp 23
I C S
a d v i s e u r s
Huidige m2 prijs
M2 o.b.v. kapitaalslasten en taxatiewaarde
M2 kostendekkend
M2 prijs makelaar
€ 0,00
€ 160,12
€ 85,24
€ 100,00 en € 35,00
Pilot 2: peuter-kinderopvang Aanbevelingen: 1. 2. 3. 4. 5.
I C S
Sluit een nieuwe huurovereenkomst. Bereken minimaal een marktconform huurprijs. Koppel subsidie los van huisvesting. Sluit een meerjarige huurovereenkomst. Subsidieer de activiteit.
a d v i s e u r s
Pilot 3: Gemeentehuis Wehl
I C S
a d v i s e u r s
Pilot 3: Gemeentehuis Wehl Gemeentehuis Wehl • • • •
I C S
Herbergt culturele, sociale en commerciële partijen. Geen kapitaalslasten. Lage huuropbrengst per m², niet marktconform. Lage bezetting na vertrek school.
a d v i s e u r s
Pilot 3: Gemeentehuis Wehl Nieuwe huurbedragen • Uitgangspunt is marktconformiteit • Minimaal kostendekkend • Aansluiten bij de markt Huurprijs minimaal € 92 euro per m2
I C S
a d v i s e u r s
Pilot 3: Gemeentehuis Wehl Aanbevelingen: 1. 2. 3. 4.
I C S
Bedenk wat je wilt met dit pand. Commerciële verhuur kan zorgen voor dekking. Vraag een kostendekkend tarief of meer indien mogelijk. Gebruik de gemeentelijk demarcatie.
a d v i s e u r s
Resultaten en aanbevelingen I C S
a d v i s e u r s
Resultaten •
Inzicht leidt tot uitzicht: –
•
•
Gegevens alle panden voor 95% inzichtelijk in basisregistratie.
Transparantie –
Wat subsidieert de gemeente nu (direct en indirect)?
–
Wat subsidieert de gemeente straks?
Onderbouwing van de subsidie (scheiden stenen en activiteiten)
•
I C S
Uniforme set aan kaders en randvoorwaarden –
Contracten
–
Voorwaarden/demarcatie!!!
a d v i s e u r s
Aanbevelingen 1. 2.
Centraliseren vastgoedtaken Goede afstemming tussen vraag en aanbod: – –
3.
I C S
Eigen organisatie en maatschappelijk veld Beleid en uitvoering
Op termijn inrichten ‘Makelpunt’ of ‘coördinator accommodaties’
a d v i s e u r s
Aanbevelingen 4. 5.
Helder en eenduidig huur(tarieven)beleid Uniformiteit per cluster: –
– – –
6. 7.
I C S
Huur Subsidie Contract Verantwoordelijkheden
Gemeentelijke demarcatielijst doorvoeren Aanpassen subsidiebeleid: –
Verwijzing naar accommodatie
–
Activiteiten i.p.v. huisvesting
a d v i s e u r s
Aanbevelingen 8.
Temporiseren: “bezint eer ge begint” -> fasegewijs per cluster
9.
Analyseer en stuur bij op bezetting.
10.
Sluit contracten voor een langere periode.
11.
Subsidieer de activiteiten en niet zozeer de stenen.
I C S
a d v i s e u r s
Spelregels huur 1. 2.
3. 4. 5.
I C S
Uitgangspunten: marktconform, uniformiteit en transparantie Uniform tarief (gemiddelde kostprijs) per cluster Bij commerciële tarieven altijd een opslag op marktconform Kostprijs inzichtelijk maken in huurovereenkomst Niet te veel differentiëren in tarieven (houd het simpel)
a d v i s e u r s
Spelregels huur 6. 7.
Verwijzen naar gebruik van een accommodatie Waar nodig afspraken over onderverhuur • • •
8. 9.
I C S
Relatie met subsidie Wel zorgen voor een prikkel bij het veld Mogelijk verdeling van inkomsten vastleggen
Maak gebruik van een uniform rekenmodel (model ICS) Vernieuwde opzet huurtarieven maakt ingroei mogelijk
a d v i s e u r s
LOCAT IEADRES Inkomsten Huur
€
-
€
-
Uitgave
Eigenaarslasten: Kapitaallasten Verzekering (premie opstal) Belasting (OZB) Heffingen Groot onderhoud Totaal
€
-
Saldo exploitatie per m2
Gemiddelde werkelijke kosten: Algemeen: Eigendom grond Eigendom opstal Hoofdgebruiker Medegebruiker m2 BVO object m2 buitenruimte Bouwjaar onderdelen Bezetting
I C S
a d v i s e u r s
gemeente Doetinchem gemeente Doetinchem n.v.t.
40 wk per jaar 2 dagdelen
Aanschafwaarde W OZ waarde Boekwaarde Toegepaste rentepercentage Toegepaste afschrijftermijn Op basis van annuiteit
€
Taxatiewaarde:
a.h.v. staat gebouw a.h.v. ligging en mogelijkheden.
-
4,75% 40 jaar
Vervolg
I C S
a d v i s e u r s
Vervolg •
Aanpassen accommodatiebeleid
•
Aanpassen subsidiebeleid/overeenkomsten
I C S
a d v i s e u r s
Huurharmonisatie Bedankt voor uw aandacht
I C S
a d v i s e u r s
