Huis- en Tuinboulevard Geleen

Huis- en Tuinboulevard Geleen toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking

rapport

Gemeente Sittard - Geleen oktober 2013

Huis- en Tuinboulevard Geleen toets aan de Ladder voor Duurzame Verstedelijking

rapport dossier : IS-MA20130696 registratienummer : AC7123-102-108 versie : 2 classificatie : Openbaar

Gemeente Sittard - Geleen oktober 2013

HaskoningDHV Nederland B.V. Niets uit dit bestek/drukwerk mag worden verveelvoudigd en/of openbaar gemaakt d.m.v. drukwerk, fotokopie, microfilm of op welke andere wijze ook, zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van HaskoningDHV Nederland B.V., noch mag het zonder een dergelijke toestemming worden gebruikt voor enig ander werk dan waarvoor het is vervaardigd. Het kwaliteitssysteem van HaskoningDHV Nederland B.V. is gecertificeerd volgens ISO 9001.

©

HaskoningDHV Nederland B.V.

INHOUD

BLAD

1 1.1 1.2 1.3

DE LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING Een nieuw instrument De voorgenomen plannen op de huisen tuinboulevard Toelichting op de onderzoeksmethode

2 2 2 4

2 2.1 2.2 2.3

ENKELE GEGEVENS OVER BEVOLKING EN RELEVANTE TRENDS IN DE RETAIL Regio en bevolkingsomvang: dalend aantal inwoners, dalende vraag Internetaankopen zullen toenemen, ook in de betreffende branches Schaalvergroting

5 5 5 6

3 3.1 3.2 3.3

BEPALING BEHOEFTE IN DE REGIO SITTARD GELEEN Kwantitatieve behoeftebepaling voor drie branches. Behoeftebepaling in termen van gewenste kwaliteit en breedte van het aanbod Conclusie behoefte

8 8 11 12

4 4.1 4.2 4.3 4.4

LIGGING PLANGEBIED BINNEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED? Wat is ‘bestaand stedelijk gebied’? Bestaande situatie Relevant Beleidskader Conclusie: de Huis- en Tuinboulevard valt binnen bestaand stedelijk gebied

14 14 14 15 16

5

COLOFON

17

Gemeente Sittard - Geleen/Huis- en Tuinboulevard Geleen AC7123-102-108 Openbaar

2 oktober 2013, versie 2 -1-


1

DE LADDER VOOR DUURZAME VERSTEDELIJKING

1.1

Een nieuw instrument In de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte wordt de ladder voor duurzame verstedelijking geïntroduceerd. Deze ladder is per 1 oktober 2012 als motiveringseis in het Besluit ruimtelijke ordening opgenomen en is het wettelijk verplicht om de ladder voor duurzame verstedelijking (kortweg: ‘duurzaamheidsladder’) toe te passen als onderbouwing van een bestemmingsplan voor een nieuwe stedelijke ontwikkeling. De ‘duurzaamheidsladder’ heeft als doel om zorgvuldig ruimtegebruik te stimuleren en overprogrammering op regionaal niveau te voorkomen. De ladder bestaat uit drie ‘treden’: 1. Behoefte: voorziet de voorgenomen stedelijke ontwikkeling in een actuele regionale behoefte waarin nog niet elders in de regio is voorzien? Het kan zowel om een kwantitatieve als een kwalitatieve behoefte gaan. 2. Binnen- of buitenstedelijk: indien er sprake is van een actuele regionale behoefte, dan moet worden beoordeeld of deze in bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden gerealiseerd, eventueel door benutting van beschikbare gronden, herontwikkeling of transformatie van bestaande locaties. 3. Bereikbaarheid met meerdere modaliteiten: indien gekozen moet worden voor een locatie buiten het stedelijke gebied, dan gaat de voorkeur uit naar een plek die (in de toekomst) bereikbaar is via verschillende vervoerswijzen.

1.2

De voorgenomen plannen op de huisen tuinboulevard De huisen tuinboulevard is gerealiseerd na het nemen van een aantal vrijstellingsbesluiten ex artikel 19 WRO (oud). Als eerste is daarmee het tuincentrum gerealiseerd waar momenteel de Hornbach gevestigd is. In 2000 is voor de oorspronkelijke huisen tuinboulevard een vrijstelling verleend op basis van een voorontwerp van een bestemmingsplan. Voor de vestiging van een woongerelateerde detailhandel, waar voorheen de boerderij Rosengarten gevestigd was, en voor de uitbreiding en nieuwbouw van de Hornbach zijn twee projectbesluiten genomen. In 2008 is door de gemeenteraad de retailstructuurvisie vastgesteld. Hierin is bepaald dat ook wooninrichting op de tuinboulevard wenselijk is. In 2009 is voor een aantal perifere detailhandellocaties, waaronder Gardenz/Huis- en Tuinboulevard, dit retailbeleid nader uitgewerkt. In deze beleidsdocumenten zijn kaders gesteld ten aanzien van de branches. Hierin zijn ook beperkingen gesteld aan de te vestigen detailhandel en oppervlakten hiervan. Op 5 februari 2013 heeft de gemeenteraad besloten dat Industriepark Noord en de huisen tuinboulevard de twee aangewezen locaties zijn voor doe-het-zelfwinkels. Op beide locaties is voor wat betreft de doehet-zelfbranche uitbreiding van het doe-het-zelfwinkelvloeroppervlak mogelijk onder de voorwaarde dat daarmee de spreiding van de doe-hetzelflocaties (huisen tuinboulevard en Industrieterrein Noord) niet in gevaar komt en er geen sprake is van duurzame ontwrichting. Het vloeroppervlak doe-het-zelf betreft tevens de assortimenten keuken en woninginrichting. De beperkingen die waren gesteld aan de oppervlakten van nieuw te vestigen detailhandel zijn hiermee komen te vervallen.




Ten slotte is door het College van Burgemeester en Wethouders een overeenkomst met de ontwikkelaar gesloten over het perceel gelegen ten westen van de Gamma. Het voornemen is om dit perceel toe te voegen aan de huisen tuinboulevard en daar detailhandel mogelijk te maken binnen de vastgestelde branches. Het plangebied heeft zich door de jaren heen, door de verlening van verschillende vrijstellingen, ontwikkeld tot een zelfstandig gebied. Omdat een huisen tuinboulevard niet in overeenstemming is met het bestemmingsplan 'Hoofdzakenplan' voormalige gemeente Sittard, wordt er voor het totale gebied één nieuw bestemmingsplan gemaakt, genaamd 'Bestemmingsplan Huis- en Tuinboulevard'. Begin 2013 heeft een voorontwerp van het bestemmingsplan van de huisen tuinboulevard ter inzage gelegen. Dit voorontwerp is gemaakt nog voordat de toetsing aan de duurzaamheidsladder noodzakelijk was. In 2013 is de gemeente Sittard-Geleen van plan het ontwerp-bestemmingsplan ter inzage te leggen. De toetsing aan de ladder voor duurzame verstedelijking kan als bijlage dienen bij dit ontwerp. Omdat het een bestaande perifere detailhandelslocatie betreft zijn alleen de extra uitbreidingsmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt, getoetst. In dit rapport doen wij verslag van de toetsing. In het ontwerp bestemmingsplan is ruimte voor een toevoeging van 19.054 m2 bruto vloeroppervlak detailhandel, binnen de branches woninginrichting, doe het zelf/bouwmarkten en tuincentra. De locaties voor ‘detailhandel’ zijn aangegeven, maar er is in het bestemmingsplan geen verdere onderverdeling aangebracht tussen deze branches, noch voor bepaalde sublocaties, noch voor onderlinge verdeling in vierkante meters tussen de branches. Daarom zullen wij de behoefte beschouwen in de drie genoemde branches. Het nieuwe bestemmingsplan maakt de volgende uitbreidingen mogelijk: 1. Direct grenzend aan Gardenz, aan de oostkant is er een plan voor uitbreiding van de Hornbach. Het gaat om een uitbreiding met 7.154 m2. die zal worden opgesplitst in 4502 m2.voor doe-het-zelf/ plant en dier en 2652 m2.buitenverkoop en drive-in. Voor de uitbreiding van Hornbach is al een projectbesluit genomen. 2. De tweede fase van een slaapwinkel (AenC Slapen) op de deellocatie van de boerderij Rosengarten (een toevoeging van 2.000 m2 ) aan een winkel met een huidige oppervlakte van 2.500 m2. 3. Een grote potentiële winkeluitbreiding met een oppervlakte van 9.900 m2 aan de westzijde van het plangebied (aangewezen met het oog op verplaatsing). Winkelgebonden horeca In de winkels zelf bestaat de mogelijkheid voor het vestigen van ondergeschikte horeca, zoals een koffiebar of een broodjescorner. We gaan ervan uit dat de vorm van de horeca de kwaliteit van de hoofdfunctie vergroot of completeert. Deze vorm van ondergeschikte horeca valt dus onder het toetsen van de behoefte aan de betreffende winkels, aangezien zij het winkelconcept completeren. Daarnaast is in het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen voor een of meerdere zelfstandige horecavoorzieningen categorie 1. Dit is horeca in de zogenaamde ‘fastservicesector winkelgebonden’ (Horeca van categorie 1). Dit betreft een horecabedrijf dat qua exploitatievorm aansluit bij de openingstijden van de winkelvoorzieningen en waar, naast overwegend niet ter plaatse bereide kleinere etenswaren, in hoofdzaak alcoholvrije drank wordt verstrekt. Hierbij kan worden gedacht aan: a. broodjeszaken; b. lunchroom; c. konditorei; d. ijssalon/-winkel; e. koffieen/of theeschenkerij; Gemeente Sittard - Geleen/Huis- en Tuinboulevard Geleen AC7123-102-108 Openbaar



f. g.

eetwinkels; crêperie

Het betreft een gebouw dat een oppervlakte van maximaal 890 m2 mag krijgen en dat één of meerdere horecavoorzieningen mag bevatten.

1.3

Toelichting op de onderzoeksmethode Stap 1: Bepaling behoefte: zowel kwantitatief als kwalitatief In de volgende twee hoofdstukken zullen wij nagaan, op basis van bestaand onderzoeksmateriaal (zoals DPO Hornbach, DPO Gardenz, data over aanbod en vraag, literatuur over consumententrends), of er gesproken kan worden van een behoefte aan de uitbreiding. Wij kijken daarbij niet alleen naar de kwantitatieve behoefte, maar ook naar de kwalitatieve behoefte, op basis van trends in consumentengedrag. De aantrekkingskracht van het winkelaanbod in een gemeente is meer dan de optelsom van het aantal vierkante meters winkelvloeroppervlakte. Met name bij het recreatief winkelen wordt de aantrekkelijkheid van oudsher sterk bepaald door de aanwezige concentratielocaties zoals binnensteden en winkelcentra. In het perifeer gevestigde doelgerichte winkelen zijn er als gevolg van schaalvergroting en formuleontwikkeling een aantal winkels die door hun omvang en naam een autonome trekkracht hebben waardoor het voor hen niet noodzakelijk is om in een concentratie van winkels gelegen te zijn. Daarom kijken wij ook naar beschikbare rapporten over de ontwikkeling en consumentenbehoeften van de detailhandel in de sectoren woninginrichting, bouwmarkten en tuincentra en de consequenties hiervan voor de behoeften. De bronvermelding van deze rapporten vindt u in voetnoten op de plek waar deze worden aangehaald. Stap 2: bepaling binnen- of buitenstedelijk Indien de betreffende uitbreiding buitenstedelijk is dient stap 2 te worden doorlopen. In dit geval spitst de vraag zich toe op de kwestie of het plangebied van de Huis- en Tuinboulevard een binnen- of buitenstedelijke locatie is. Indien het gehele plangebied binnenstedelijk is hoeven stappen twee en drie van de ladder niet meer te worden doorlopen. Deze vraag doet zich eigenlijk alleen voor in het westelijke deel, waar een stuk groengebied, met thans een agrarische bestemming de bestemming detailhandel zou krijgen. Op basis van provinciaal en gemeentelijk beleid en de definitie van ‘bestaand stedelijk gebied’ uit het Bro stellen wij vast of de gehele locatie binnen bestaand stedelijk gebied ligt. Indien dit het geval is hoeven stap 2 en 3 van de ladder niet meer verder te worden doorlopen.




2

ENKELE GEGEVENS OVER BEVOLKING EN RELEVANTE TRENDS IN DE RETAIL

2.1

Regio en bevolkingsomvang: dalend aantal inwoners, dalende vraag Tot de regio Sittard-Geleen rekenen we de gemeenten Sittard-Geleen, Beek, Echt-Susteren, Schinnen en Stein. Sittard-Geleen telde op 1 januari 2013 94.047 inwoners, de gehele regio SittardGeleen telde op 1 januari 2013 180.883 inwoners. Op 1 januari 2012 telde de regio nog 182.000 inwoners, waarmee duidelijk is dat er sprake is van krimp. Omdat het verzorgingsgebied van de Huis- en Tuinboulevard groter is dan alleen de regio Sittard-Geleen kijken we ook naar het gebied dat buiten de regio ligt maar nog altijd binnen 20 autominuten het gebied kan bereiken. Vertaald naar reistijden wonen er 57.000 mensen binnen 10 autominuten en 433.000 mensen binnen 20 autominuten. Genk, Kerkrade, Maastricht en Roermond bevinden zich net niet binnen 20 autominuten. De komende jaren neemt het aantal inwoners in de regio Sittard-Geleen volgens de voorspellingen geleidelijk verder af. Voor 2015 voorspelt Etil dat er in de regio Sittard-Geleen 4.000 inwoners minder zullen zijn dan in 2012. Ook voor de periode tussen 2015 en 2025 wordt een afname van de bevolking geprognosticeerd. In 2025 wonen er in de regio Sittard-Geleen ten opzichte van 2012 15.000 mensen minder. Een afname van de bevolking betekent dat ook het draagvlak voor winkels en overige voorzieningen af zal nemen, tenzij het inkomen per hoofd van de bevolking evenredig toeneemt, maar dat is in deze regio niet het geval.

2.2

Internetaankopen zullen toenemen, ook in de betreffende branches Aankopen via internet zijn in de sectoren waar de Huis- en Tuinboulevard zich op richt nu nog beperkt. De ontwikkeling is echter dat het marktaandeel van internetwinkels structureel toeneemt. Op termijn zal dit gevolgen hebben voor de omzet in fysieke winkels. De (potentiële) omzet op de Huis- en Tuinboulevard zal hier waarschijnlijk negatief door beïnvloed worden. De fysieke detailhandel verliest steeds meer omzet aan verkoop via internet. In 2011 werd 9% van de bestedingen in de non-Food sector gedaan via internet. In 2000 was dit nog een 0,5%1. Hoewel in 2011 de groei van de internetaankopen in Nederland binnen de sector ‘huis en tuin’ beperkt bleef tot 2% is deze in 2012 sterk toegenomen. De hoeveelheid internetaankopen binnen de sector huis en tuin steeg in dat jaar met maar liefst 23%! . Ook in die branche is het groeiende aandeel van online aankopen sinds kort dus zichtbaar. (bron: www.thuiswinkel.org).

1 Bron: thuiswinkel.org, Multichannel monitor 2011. Onder de internet bestedingen rekent thuiswinkel.org ook productgroepen als reizen en telefoonabonnementen. Deze productgroepen worden doorgaans niet meegerekend in de reguliere detailhandel. Hierdoor zijn de weergeven cijfers iets hoger dan het werkelijke marktaandeel van internet binnen de non-food sector. Gemeente Sittard - Geleen/Huis- en Tuinboulevard Geleen AC7123-102-108 Openbaar



2.3

Schaalvergroting

Schaalvergroting (toename van de gemiddelde omvang per winkel) is een dominante trend in detailhandelsland. De gemiddelde winkel in Nederland was in Nederland in 2008 ruim zeven keer zo groot als 40 jaar daarvoor (PBL, 2011). De vraag naar grotere winkels wordt mede ingegeven vanuit de behoefte van winkelformules om zich beter te kunnen profileren. Zo wordt steeds meer ruimte gebruikt voor elementen die het winkelen veraangenamen, zoals horeca, ruimte om producten te testen en meer bewegingsruimte voor de consument. Daarnaast sluit dit aan op de wens van de consument om efficiënter te kunnen winkelen (‘one stop shopping’), wat leidt tot de behoefte aan meer aanbod (een breder en dieper assortiment) onder één dak op een goed bereikbare locatie met voldoende parkeren. Het aantal winkels in Nederland is de afgelopen jaren niet toegenomen, maar de oppervlakte per winkel is behoorlijk gestegen. In de afgelopen 10 jaar is de winkelvloeroppervlakte gemiddeld gegroeid met zo’n 1,5 tot 2% per jaar, aldus de Neprom2. Bevolkingsgroei, economische groei, veranderingen in het winkelgedrag van de consument en veranderingen in de retail hebben vooral geleid tot het grootschaliger worden van winkels en tot een meer geconcentreerd winkelbestand. De verwachting van de Neprom is dat de groei van het aantal vierkante meters winkelvloer tot stilstand komt of als is gekomen, maar dat de schaalvergroting nog verder kan doorzetten. Ook het Planbureau voor de Leefomgeving laat vergelijkbare ontwikkelingen zien zoals blijkt uit de figuur bovenaan deze paragraaf, waarin duidelijk wordt gemaakt dat de winkelvloeroppervlakte in Nederland veel sterker is gestegen dan het aantal inwoners, dat de omzetten in de detailhandel gelijke tred hebben gehouden met het aantal inwoners en dat het aantal winkels licht gedaald is3. De verwachting is dat er steeds minder, maar grotere winkels en steeds minder maar grotere winkelgebieden ontstaan. Deze schaalvergroting doet zich vooral voor in branches, zoals bouwmarkten,

2

Neprom, 2012, Van Places to Buy naar Places to Be. Retailvisie. Figuur afkomstig uit Planbureau voor de Leefomgeving, Detailhandel en Beleid: een continue wisselwerking; Den Haag 2011. 3




supermarkten, modezaken4 en bruin- en witgoed. De gemiddelde winkel in de Doe-Het-Zelf branche is tussen 2004 en 2012, ruim 40% groter geworden (bron: Locatus). Grootschalige formules zijn nog altijd op zoek naar nieuwe vestigingspunten buiten de traditionele vestigingslocaties waar grote oppervlaktes mogelijk zijn, met lagere huisvestingskosten, een uitstekende bereikbaarheid en genoeg parkeervoorzieningen. Niet alleen vanuit de markt is vraag naar dit type locaties, maar ook de consument is steeds meer op zoek naar veel keuze in het aanbod op één plek. In bestaande winkelgebieden is soms niet genoeg ruimte voor nieuwe ontwikkelingen, of deze zijn niet geschikt vanuit het oogpunt van parkeergelegenheid of bereikbaarheid voor de consument. Uit het onderzoek van het PBL komt eveneens naar voren dat de branchegroep ‘in en om het huis’ de grootste gemiddelde vloeroppervlakte heeft van alle branchegroepen van 464 m2 en dat tuincentra, woonwarenhuizen en bouwmarkten met 20.000 vierkante meter of meer in Nederland al lang geen uitzondering meer zijn.

4 Met betrekking tot mode zullen met name outlet centers en gerelateerde concepten aan terrein winnen op perifere locaties, maar modezaken zullen richting de toekomst naar verwachting juist versterkt kiezen voor binnensteden en hoofdwinkelgebieden (ABN AMRO, 2012). Gemeente Sittard - Geleen/Huis- en Tuinboulevard Geleen AC7123-102-108 Openbaar



3

BEPALING BEHOEFTE IN DE REGIO SITTARD GELEEN

3.1

Kwantitatieve behoeftebepaling voor drie branches. In het DPO (Distributie Planologisch onderzoek) voor de Huis- en Tuinboulevard uit 2012 wordt een vergelijking gemaakt tussen het nationale gemiddelde, het aanbod in de provincie Limburg en het aanbod in de regio’s Sittard-Geleen, Weert/Roermond, Heerlen en Maastricht. Opvallend is dat het aanbod in de provincie Limburg in alle drie de hoofdbranches duidelijk hoger is dan het landelijke gemiddelde. Op de volgende pagina geven wij het overzicht uit het DPO grafisch weer in een aantal staafdiagrammen. Het DPO baseert zich op enigszins gedateerde cijfers uit 2009. Aangenomen mag worden dat de verhouding tussen vraag en aanbod, alleen al vanwege de gekrompen bevolking en de economische crisis, in die tijd niet gunstiger is geworden. Daar waar de kwantitatieve behoefte op basis van cijfers uit 2009 niet kan worden aangetoond, mogen wij aannemen dat dat anno 2013 ook niet het geval zal zijn. In het geval wij beschikken over recentere gegevens zullen wij deze in dit hoofdstuk trouwens ook laten zien. Woninginrichting Uit het DPO dat voor de Huis- en Tuinboulevard (toen nog Woon- en Tuinboulevard) is verricht, blijkt dat de regio Sittard-Geleen ten opzichte van het provinciale gemiddelde een relatief beperkt aanbod heeft in de hoofdbranche Wonen, 3% minder dan het provinciale gemiddelde. Het aanbod in de regio’s Weert/Roemond en Heerlen is daarentegen juist weer extra omvangrijk, respectievelijk 24% en 22% boven het provinciale gemiddelde. In deze regio’s bevinden zich woonboulevards (zoals Woonboulevard Heerlen, Retail Park Roermond) met een concentratie van woonwinkels die door hun bereikbaarheid, schaal en concentratie ook aantrekkingskracht zullen hebben op de regio Sittard/Geleen en concurrerend zijn met de Huis- en Tuinboulevard. De regio Sittard-Geleen zit met het aantal vierkante meters woninginrichting nog wel boven het landelijk gemiddelde, zo’n 3%. Daarmee kan geconcludeerd worden dat er niet gesproken kan worden van een (kwantitatieve) uitbreidingsbehoefte in aantallen vierkante meters in de regio, zeker gezien de verwachte bevolkingskrimp in de regio en de toename van het internetwinkelen. Doe het Zelf/Bouwmarkten De regio Sittard-Geleen heeft ten opzichte van het provinciale gemiddelde een enigszins beperkt aanbod in de hoofdbranche Doe-Het-Zelf. Het aanbod per hoofd van de bevolking is ruim 10% lager dan het provinciale gemiddelde, zo blijkt uit het DPO voor de Hornbach (DHV, november 2012). Er zijn echter geen aanwijzingen voor een actuele behoefte aan uitbreiding van het totaal aantal vierkante meters in de regio. De omzetten per vierkante meter staan onder druk en de DHZ-branche heeft het al een aantal jaren moeilijk, zo blijkt uit hetzelfde rapport. De omzet heeft zich tussen 2003 en 2008 minder positief ontwikkeld dan het gemiddelde van de detailhandel. Tussen 2008 en 2012 nam de omzet sterk af. De omzet in 2011 ligt bijna 15% lager dan in 2007. De vloerproductiviteit in de Doe-Het-Zelf-branche in de regio SittardGeleen is 5% lager dan het landelijk gemiddelde. Indien de voorgenomen uitbreiding van de Hornbach wordt gerealiseerd zal de gemiddelde vloerproductiviteit in de regio per saldo afnemen, aangezien de omzetstijging geringer is dan de stijging van het aantal vierkante meters, zoals ook in dit rapport aangegeven. Dit betekent dat er géén kwantitatieve behoefte (behoefte aan extra m2 in de regio) kan worden aangetoond in de branche DHZ, en zeker niet na realisatie van de uitbreiding van de Hornbach.




Tuincentra (Plant en Dier) In het DPO Woon- en Tuinboulevard wordt vastgesteld dat de bestedingen in de tuinmarkt de laatste jaren stabiel zijn gebleven. Het marktaandeel van de tuincentra is binnen de tuinmarkt wel afgenomen; met name supermarkten behalen een steeds groter marktaandeel binnen de tuinmarkt naar zich toe. Uit een recente webpublicatie van onderzoeksbureau Locatus naar de tuinbranche komt een beeld naar voren van recente stagnatie: “Het aantal tuincentra is de afgelopen jaren geleidelijk afgenomen: 200 centra minder in negen jaar. Het gemiddelde tuincentrum is echter wel bijna 900 m² groter geworden, waarmee het totaal aantal meters tuincentrum in Nederland toch is gegroeid. De laatste jaren lijkt die groei echter wel tot staan gebracht. Naast de economische crisis lijkt dit ook een gevolg van de sterke concurrentie van de grote bouwmarkten (Hornbach, Praxis & Tuin) die zich steeds meer op de tuin richten”. (Locatus nieuwsbrief juli 2013). In de hoofdbranche Plant & Dier is het aanbod in de regio Sittard-Geleen 5% groter dan het provinciale gemiddelde. In de regio’s Heerlen en Maastricht is het aanbod relatief beperkt. Dit doet vermoeden dat de regio Sittard-Geleen een regio-overstijgende functie heeft voor de hoofdbranche Plant & Dier en een aanzienlijk deel van de omzet haalt uit de aangrenzende regio’s. (DPO Woon- en Tuinboulevard, 2012). Er kan geen behoefte aan uitbreiding van aantallen vierkante meters in de regio worden aangetoond. Winkelgebonden horeca Op dit moment kent de huisen tuinboulevard geen winkelgebonden horeca. Winkelgebonden horeca richt zich op de klandizie van de aanwezige winkels en zorgt voor een versterking van het verblijfsklimaat om de winkels en de attractiviteit van de locatie. Bezoekers kunnen voor of na het doen van hun aankopen of winkelbezoek even iets drinken of eten en bijvoorbeeld even nadenken of overleggen over het al dan niet doen van een grote aankoop. Vanwege het feit dat er op dit moment sprake is van ongeveer 35 duizend vierkante meter winkeloppervlak en circa 14 winkels, is er nu al behoefte aan enige winkelgebonden horeca. Daarbij kan gedacht worden aan 1 of 2 units (koffiebar, broodjeszaak, lunchroom) met 30 tot 200 vierkante meter verkoopvloeroppervlak per unit, waarbij gedacht kan worden aan een maximum van totaal 260 m2 winkelgebonden horeca. Wij baseren deze norm van maximaal 0,75% van de winkelvloeroppervlakte op de situatie bij enkele andere grootschalige woonboulevards.





2 oktober 2013, versie 2 - 10 -


3.2

Behoeftebepaling in termen van gewenste kwaliteit en breedte van het aanbod Het ruimtelijke koopgedrag van de consument laat zich vertalen in termen van ‘gemak’ en ‘vermaak’. Gemak betekent alles wat je nodig hebt bij elkaar, met als kernwoorden efficiëntie en bereikbaarheid (doelgericht aankopen en boodschappen doen). Bij vermaak gaat het meer om de sfeer en de beleving (recreatief winkelen als vorm van vrijetijdsbesteding, jezelf verwennen). De huidige trend in vermaak is dat de consument niet alleen winkelen wil beleven, maar tevens inspiratie wil opdoen en aangezet wil worden tot beleving. Door zich te vestigen op (grootschalige) concentratie locaties, zoals woonboulevards, of nog breder georiënteerde locaties als de Huis- en Tuinboulevard spelen winkels in op de wens tot gemak. De factor gemak wordt hier bepaald door:  ‘Alles bij elkaar’, (de verschillende winkels liggen naast elkaar)  Perfecte autobereikbaarheid (dichtbij de snelwegafslag) met voldoende parkeergelegenheid.  Een zeer grote assortimentskeuze, door schaalvergroting en brancheverdieping. Het accent ligt bij dit soort locaties en grootschalige winkels op gemak, maar daarnaast wordt steeds meer aandacht besteed aan sfeer en uitstraling en presentatie en beleving. Zo is er steeds meer behoefte aan horeca en bijvoorbeeld aan speciale (koop-)evenementen. Een voorbeeld van een zeer grootschalige formule die aan de behoefte van de consument voldoet is de Hornbach. De Hornbach introduceert na uitbreiding een bouwmarkt van een omvang die momenteel in de regio nog niet te vinden is. Hiermee wordt het aanbod in de regio completer en wordt de aantrekkingskracht van de regio groter. De grotere aantrekkingkracht zit hem onder andere in het beter tegemoet komen aan de consumentenwens tot one stop shopping. Dat consumenten de Hornbach formule waarderen, blijkt uit het gegeven dat de Hornbach in 2012 voor de zevende keer (in acht jaar tijd) is verkozen is tot beste bouwmarktketen van Nederland (ING retail jaarprijs). Het concept van Hornbach is vergelijkbaar met megaconcepten in andere branches, bijvoorbeeld IKEA. Het zijn vestigingen die niet in elke stad of dorp te vinden zijn. Hornbach is een projectbouwmarkt met circa 55.000 artikelen in het assortiment en 60.000 artikelen te bestellen. Dit alles verklaart waarom sommige traditionele meubelboulevards en solitaire winkels het moeilijk hebben. Hun assortiment is minder groot en hun bereikbaarheid is minder goed dan de grootschalige concentraties zoals de Huis- en Tuinboulevard. De uitstraling en de presentatie zijn bovendien minder. Vanuit het argument van gemak, maar ook van uitstraling, presentatie en beleving, onderbouwen wij ook de kwalitatieve behoefte aan winkelgebonden horeca op deze locatie. Horeca hoort bij een dergelijk grootschalig concept met vele grootschalige winkels. Veel grootschalige locaties die aan bovenstaand profiel voldoen beschikken in de regel ook over een aantal horecazaken, gericht op het publiek dat komt winkelen. Zo bevat de woonboulevard Heerlen een fast food restaurant, en twee koffieen broodjeszaken. Ook de woonboulevard in Alexandrium in Rotterdam bevat een aantal kleinschalige zaken: een broodjeszaak/lunchroom en een ijssalon. Daarbij moet worden opgemerkt dat deze zaken, die tussen de winkels zijn opgenomen vaak niet groter zijn dan 200m2 en in de regel zelfs niet groter dan 100m2. Een vrijstaande standaard Mc Donalds heeft in totaal een bebouwd oppervlak van 500m2. Kortom, er is vanuit het argument van gemak, compleetheid, sfeer en uitstraling van te realiseren huisen tuinboulevard wel behoefte aan winkelgebonden horeca. De beoogde totale oppervlakte van 890m2 voor zaken in de horecacategorie 1 (broodjeszaken; lunchroom; konditorei; ijssalon/-winkel; koffieen/of theeschenkerij;eetwinkels; crêperie) is zeer groot gezien de beoogde winkeloppervlakte van de huisen tuinboulevard. Zaken in deze categorieën zijn in de regel klein. (van 30-200 m2) Het vullen van 890 m2 Gemeente Sittard - Geleen/Huis- en Tuinboulevard Geleen AC7123-102-108 Openbaar



met winkelgebonden horeca zou dus ongeveer 7 van dit soort zaken betekenen, terwijl de behoefte op dit moment, op basis van andere grootschalige winkelgebieden geschat wordt op één à twee en bij de gerealiseerde uitbreiding van de huisen tuinboulevard op maximaal 3 units van 30 tot 200m2 met een totale oppervlakte van maximaal 250 tot 350 m2 (maximaal % 0,75% van de aanwezige winkelvloeroppervlakte). De grotere concentraties zoals de (uitgebreide) Huis- en tuinboulevard met zeer grote winkels voldoen dus wel degelijk in een bepaalde (kwalitatieve) behoefte. Op dit moment zijn er in de regio Sittard-Geleen nog nergens zulke grote en grootschalige winkels te vinden, laat staan op een dergelijke goed bereikbare locatie en in een dergelijke concentratie.

3.3

Conclusie behoefte De behoefte aan grootschalige winkels in de branches woninginrichting, bouwmarkten en tuincentra laat zich op twee manieren beschrijven: Er is geen behoefte aan kwantitatieve uitbreiding (meer vierkante meters), maar er is wel behoefte aan verandering van het aanbod in schaalgrootte, concentratie en locatie. In kwantitatieve zin: (in termen van aantallen vierkante meters winkeloppervlak) kan worden gesteld dat er geen vraag is naar extra vierkante meters. De behoefte aan vierkante meters zal in de regio SittardGeleen bovendien de komende jaren afnemen als gevolg van een dalend inwonertal, de groei van internetwinkelen waarbij niet mag worden verwacht dat het gemiddeld inkomen zal stijgen. Er is geen sprake van een behoefte aan uitbreiding van het totaal aantal vierkante meters in elk van de drie betreffende sectoren. Dat betekent dat de uitbreidingsplannen op de Huis- en Tuinboulevard kunnen, en waarschijnlijk ook zullen leiden tot het vrijkomen van locaties en ruimten op een andere plek in de regio of daarbuiten, aangezien de Huis- en Tuinboulevard beoogt een bovenregionale aantrekkingskracht op de consumenten uit te oefenen. Het vrijkomen van bestaande locaties en ruimten kan leiden tot nieuwe invullingen van panden. Misschien zijn sommige vrijgekomen panden afgeschreven en worden ze gesloopt, maar er zal ook verdere leegstand kunnen ontstaan. Wij hebben hier echter geen onderzoek naar gedaan. In kwalitatieve zin kan worden gesteld dat er wel degelijk behoefte is aan een aanbod dat de Huis- en Tuinboulevard beoogt te bieden. Consumenten stellen steeds hogere eisen aan het aanbod en zij gaan op zoek naar een breed aanbod met een enorme keuze. Veel consumenten willen een aanbod dat goed gepresenteerd wordt, dat goed per auto bereikbaar is, dat eenvoudig en geconcentreerd is te vinden, en waar gemakkelijk geparkeerd kan worden. Steeds meer mensen zijn bereid hiervoor grotere afstanden af te leggen dan voorheen. Dit zien we ook terug in landelijke cijfers waaruit blijkt dat er een enorme schaalvergroting heeft plaatsgevonden, met name in de sectoren waaraan de Huis- en Tuinboulevard ruimte gaat bieden. Winkelgebonden horeca maakt in de regel onderdeel uit van dergelijke grootschalige concepten. Het gaat om horeca-units in de horecacategorie 1: de zogenaamde ‘fastservicesector winkelgebonden’. Dit betreft een horecabedrijf dat qua exploitatievorm aansluit bij de openingstijden van de winkelvoorzieningen en waar, naast overwegend niet ter plaatse bereide kleinere etenswaren, in hoofdzaak alcoholvrije drank wordt verstrekt. Hierbij kan worden gedacht aan broodjeszaken; lunchroom; konditorei; ijssalon/-winkel; koffieen/of theeschenkerij; eetwinkels; en crêperies. Dergelijke units zijn normaal gesproken niet groter dan 150 m2. De behoefte aan een winkelgebonden zaak groter dan 200m2 kan niet worden onderbouwd. Op dit moment is er, op basis van het bestaande aanbod, behoefte aan één of twee units van 30 tot 200 Gemeente Sittard - Geleen/Huis- en Tuinboulevard Geleen AC7123-102-108 Openbaar



vierkante meter verkoopvloeroppervlakte per unit tot een maximum van 260m2. Als er verder wordt uitgebreid met maximaal 20.000 m2, dan is er misschien nog behoeft aan een extra unit, tot een maximum van totaal 350m2 winkelgebonden horeca, waarbij rekening moet worden gehouden met de ruimte voor ondergeschikte horeca in de winkels zelf. Zo is er in de plannen van de Hornbach in de winkel zelf een kleinschalige horecavoorziening opgenomen. Deze zal in een deel van de behoefte aan winkelgebonden horeca van de eigen klanten vervullen. Steeds meer consumenten hebben dus wel degelijk behoefte aan een locatie als de Huis- en tuinboulevard waar ruimte is voor megawinkels waar per vestiging ruimte is voor vele duizenden vierkante meters verkoopvloeroppervlakte. Langzaam maar zeker wordt in de top van het perifere segment dit soort winkels de norm, zowel in de tuinbranche (plant en dier), in de meubelbranche als in de doe-het-zelf branche. Groottes van winkels van meer dan 20.000 vierkante meter vvo zijn geen uitzondering meer. Dit wil niet zeggen dat er geen behoefte meer is aan kleinere winkels in de wijken, maar dat er ook behoefte is aan grootschaligheid. Deze vorm van grootschaligheid, concentratie en bereikbaarheid is in de regio Sittard-Geleen alleen te vinden in gebouwde vorm, op de locatie Huis- en Tuin Boulevard.




4

LIGGING PLANGEBIED BINNEN BESTAAND STEDELIJK GEBIED?

4.1

Wat is ‘bestaand stedelijk gebied’? Nu de regionale behoefte is aangetoond dient conform art. 3.1.6, lid 2 onder b Besluit ruimtelijke ordening (Bro) te worden beschreven in hoeverre in die behoefte binnen bestaand stedelijk gebied van de betreffende regio kan worden voorzien door benutting van beschikbare gronden door herstructurering, transformatie of anderszins. Indien het plangebied zelf zich binnen bestaand stedelijk gebied bevindt kan deze stap dus worden overgeslagen. Maar ligt de locatie in zijn geheel binnen bestaand stedelijk gebied? De discussie spitst zich toe op het gedeelte aan de westzijde van het plangebied. Het is een gedeelte met de bestemming ‘agrarisch’ in onderstaande foto aangegeven met de rode cirkel. Voor de overige gedeelten van het plangebied is het evident dat deze zich op bestaand stedelijk gebied bevinden: te midden van bebouwing, parkeerterreinen, et cetera. In het Bro wordt bestaand stedelijk gebied als volgt gedefinieerd: Bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing ten behoeve van wonen, dienstverlening, bedrijvigheid, detailhandel of horeca, alsmede de daarbij behorende openbare of sociaal culturele voorzieningen, stedelijk groen en infrastructuur. Om te bepalen of het perceel is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied is achtereenvolgens gekeken naar de kansen die het perceel zelf biedt en het relevante ruimtelijke beleid.

4.2

Bestaande situatie

Het perceel is gelegen aan de westzijde van de Huis- en Tuinboulevard. Het perceel is bereikbaar vanaf de Urmonderbaan (alleen vanuit het Westen) en wordt tevens ontsloten door De Egelantier die het hele gebied ontsluit. De locatie biedt weinig beperkingen voor de realisatie van perifere detailhandel. Het is daarom in ieder geval aannemelijk dat dit gebied een geschikte ontwikkelingslocatie is om, indien gewenst, als uitbreiding van de huisen tuinboulevard te dienen. Het perceel is tevens met houtwallen afgegrensd van het omliggende groen, waardoor het nu ruimtelijk bij de Huis- en Tuinboulevard is getrokken. Dit is al wel enigszins zichtbaar op de onderstaande foto, die dateert uit 2011.

Ligging van het westelijk perceel (rood omcirkeld). Gemeente Sittard - Geleen/Huis- en Tuinboulevard Geleen AC7123-102-108 Openbaar



Het westelijk perceel kan, vanwege zijn afgrenzing, niet alleen gezien worden als onderdeel van de Huisen Tuinboulevard, maar kan ook nog steeds gezien worden als een onderdeel van het stedelijk groengebied dat wordt omgeven door woonwijken en bedrijventerreinen van Sittard en de brede infrastructuurbundel van de Urmonderbaan. Daardoor is het gebied feitelijk onderdeel van een stedelijk groengebied. Het westelijk perceel grenst tevens aan het Landschapspark Hof van Limburg (zie onderstaand figuur). In dit herinrichtingsplan is er rekening mee gehouden dat het perceel bij de Huis- en Tuinboulevard wordt gevoegd.

Ligging van het westelijk perceel ten opzichte van het Hof van Limburg (rood omcirkeld).

4.3

Relevant Beleidskader

Hoe is de Huis- en Tuinboulevard, en in het bijzonder het westelijk perceel ingekaderd in het beleid en wat voegt dit toe aan de discussie of het om bestaand stedelijk gebied gaat? Structuurvisie gemeente Sittard-Geleen De structuurvisie van de gemeente is op 10 juni 2010 vastgesteld. In deze structuurvisie wordt de Huis- en Tuinboulevard aangeduid als gebied voor perifere detailhandel. Het westelijk uitbreidingsgebied staat echter gemarkeerd als ‘stadsrandgroen’. Stadsrandgroen zijn de randen van de bebouwde kom die vaak een groene buffer tussen de bebouwing en de infrastructuur vormen. In de structuurvisie van Sittard Geleen wordt stadsrandgroen gedefinieerd als “randen die geen deel uitmaken van het buitengebied of de landschappen, maar stedelijke groenvoorzieningen zijn, veelal met een extensieve functie, of ingericht als “kijkgroen”. Stadsrandgroen kan, in de zin van het Bro gezien worden als bestaand stedelijk gebied, omdat het wordt begrensd door infrastructuur (in dit geval de Urmonderbaan) en de bebouwing van de omliggende woonwijken en bedrijven- en winkelgebieden. Daarbij geeft de structuurvisie aan dat het hier ‘stedelijk groen’ betreft. Het is wel opmerkelijk dat het ‘westelijk perceel’ volgens de structuurvisie dus gerekend wordt tot de groenstructuur van de gemeente en niet wordt gezien als locatie voor detailhandel. Daardoor lijkt er op het eerste gezicht sprake te zijn van een tegenstrijdigheid tussen de structuurvisie en een eventuele detailhandelsbestemming van dit westelijk perceel. Dit punt van de mogelijke tegenstrijdigheid is echter niet relevant voor de beoordeling of het westelijk perceel onderdeel uitmaakt van bestaand stedelijk gebied. Ook als het perceel groen blijft en in gebruik als




‘stadsrandgroen’, zal het, door zijn ligging in het stedelijk weefsel ten zuiden van de Urmonderbaan, nog steeds deel uitmaken van het ‘bestaand stedelijk gebied’. Bovendien blijkt uit het herinrichtingsplan ‘Hof van Limburg’ dat het immer de intentie is geweest om het perceel aan de Huis- en Tuinboulevard toe te voegen. Provinciaal Omgevingsplan Limburg (Actualisering januari 2011) Op 22 september 2006 is het Provinciaal Omgevingsplan Limburg 2006 (POL2006) vastgesteld. Het POL2006 is vervolgens geactualiseerd, in 2008, 2009, 2010 en 2011 aan de hand van vastgestelde aanvullingen. Eén van deze aanvullingen is de POL-aanvulling ‘Verstedelijking, gebiedsontwikkeling en kwaliteitsverbetering’. Deze POL-aanvulling is verwerkt in de POL-actualisatie 2009. Perspectieven POL2006. Inspelend op de aanwezige kwaliteiten en ontwikkelingsmogelijkheden van diverse gebieden worden in het POL2006 negen perspectieven genoemd. Ieder gebied hoort tot één van die perspectieven. Het plangebied van het bestemmingsplan 'Huis- en Tuinboulevard' is gelegen binnen het perspectief genaamd P8 stedelijke ontwikkelingszone. Dit geldt ook voor het perceel aan de westzijde. P8 stedelijke ontwikkelingszone Het perspectief Stedelijke ontwikkelingszone (P8) omvat landbouwgebieden tussen het bestaande bebouwde gebied en de grens stedelijke dynamiek rondom iedere stadsregio. Deze zones bieden allereerst plaats aan mensgerichte natuur zoals stadsparken, multifunctioneel bos, openluchtrecreatie en sportcomplexen. Deze functies zijn belangrijk voor het welzijn van de bewoners en vangen een deel van de stedelijke recreatiedruk op. Deze gebieden kunnen echter ook ruimte bieden aan stadsuitbreiding. Het POL geeft dus aan dat het gebied van de huisen tuinboulevard een stedelijke ontwikkelingszone is, ruimte biedend aan de bij de stad behorende recreatiefuncties en overige functies. In de zin van de Bro, die spreekt van een ‘samenhangend stedenbouwkundig stelsel’ kan worden beargumenteerd dat ook de stedelijke ontwikkelingszone kan worden gerekend tot het bestaand stedelijk gebied.

4.4

Conclusie: de Huis- en Tuinboulevard valt binnen bestaand stedelijk gebied

Het betreffende perceel aan de westzijde van de Huis- en Tuinboulevard biedt kansen voor de ontwikkeling van perifere detailhandel. Op basis van zijn ligging in het stedelijk weefsel van Sittard, te midden van infrastructuur en bebouwing, maar ook op basis van het provinciale en gemeentelijke beleid kan worden geconcludeerd dat het plangebied is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Het is weliswaar een groen terrein maar volgens de Structuurvisie valt het onder het ‘stadsrandgroen’. Dit stadsrandgroen kan worden geduid als stedelijk groen waarmee het conform het Bro is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied. Daarnaast is het perceel direct grenzend aan een bestaand stedenbouwkundig samenstel van bebouwing, in dit geval ten behoeve van detailhandel en ligt het ingesloten binnen de infrastructuur van de Urmonderbaan, waaraan het bovendien is verbonden. Geconcludeerd wordt dus dat het bewuste westelijke perceel is gelegen binnen bestaand stedelijk gebied, Nu er geen twijfel is over dit westelijk gedeelte kan worden vastgesteld dat het gehele plangebied ‘Huisen Tuinboulevard’ valt onder bestaand stedelijk gebied. Dit betekent dat de behoefte die in het eerste deel van dit rapport is vastgesteld volledig kan worden opgevangen binnen bestaand stedelijk gebied. Daarmee is de vraag bij stap 2 beantwoord. En hoeft trap 2 niet verder meer te worden doorlopen. Trap 3 (is er sprake van multimodale ontsluiting) is vervolgens niet meer aan de orde.




5

COLOFON

Gemeente Sittard - Geleen/Huis- en Tuinboulevard Geleen AC7123-102-108 Opdrachtgever Project Dossier Omvang rapport Auteur Bijdrage Projectleider Projectmanager Datum Naam/Paraaf

: : : : : : : : : :

Gemeente Sittard - Geleen Huis- en Tuinboulevard Geleen AC7123-102-108 17 pagina's dr. J.L. Oosterman R.P.L. Teeuwen en S. van Keulen dr. J.L. Oosterman drs. J.Moolenaar 2 oktober 2013



HaskoningDHV Nederland B.V. Planning & Strategy Horsterweg 18/A 6199 AC Maastricht Airport Postbus 302 6199 ZN Maastricht Airport T (088) 348 78 48 F (088) 348 78 99 E [email protected] W www.royalhaskoningdhv.com


Press "Appendix Report" button to Insert the First Appendix


bijlage 0 -1-

Huis- en Tuinboulevard Geleen

Recommend Documents