Hradec Králové

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 150/3050/2014*MARKVARTICE o ceně nemovitých věcí - areálu chovu nosnic "Markvartice, číslo popisné 169," sestávající z: objektu administrativní budovy se sociálním zázemím číslo popisné 169, objektu zděné stavby bývalé veterinární stanice, velkokapacitní typové haly chovu nosnic BIOS "1," velkokapacitní typové haly chovu nosnic BIOS "2," velkokapacitní typové haly chovu nosnic BIOS "3," velkokapacitní typové haly chovu nosnic BIOS "4," zděné stavby objektu dílny údržby s garáží, s příslušenstvím, s venkovními úpravami, se stavební parcelou číslo 246, 247, 248, 249, 250, 251, 252 a s pozemkovou parcelou číslo 893/2 a 893/4 s trvalými porosty a s věcným břemenem v katastrálním území Markvartice v Podještědí, obci Jablonné v Podještědí, kraj Liberecký. Objednavatel posudku:

Česká insolvenční v.o.s. insolvenční správce Fráni Šrámka 1139/2 500 02 Hradec Králové

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých a movitých věcí v areálu chovu nosnic, Markvartice č.p. 169

Oceňovací předpis:

Ocenění je provedeno podle ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů

Oceněno ke dni:

2.září 2014

Posudek vypracoval:

Jiří Melich Karla Čapka 681/2 500 02 Hradec Králové 2

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 29 stran a přílohy. V Hradci Králové, dne 20.prosince 2014

1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti OBSAH: 1. NÁLEZ - bližší údaje o nemovitých věcech ====== - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ 2. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 3. OBVYKLÁ CENA - rámec 4. - věcná hodnota nemovitostí v Kč - cena nemovitostí v místě a čase obvyklá 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA - PŘÍLOHY 1. Usnesení Krajského soudu 2. Výpis z obchodního rejstříku 3. Výpis z katastru nemovitostí 4. Situační nákres areálu 5. Snímky katastrálních map 6. Smlouva o zřízení věcného břemene 7. Nájemní smlouva 8. Polohová mapa Oceňované nemovité věci se nalézají mimo vlastní zastavěné území města Jablonné v Podještědí, v okrajové místní části Markvartice v Podještědí, na konci Lužické ulice ve směru k hlavní komunikaci číslo E 442, jako poslední samostatně stojící areál, který je přístupný z místní veřejné asfaltové komunikace. Nemovité věci tvoří: - stavební objekt jednopodlažní administrativní budovy, číslo popisné 169 se sociálním zázemím, na stavební parcele číslo 251, - stavební objekt bývalé veterinární stanice, bez čísla popisného, na stavební parcele číslo 252, - stavební objekt velkokapacitního chovu nosnic "číslo 1;" zemědělská typová hala BIOS, bez čísla popisného, na stavební parcele číslo 248, - stavební objekt velkokapacitního chovu nosnic "číslo 2;" zemědělská typová hala BIOS, bez čísla popisného, na stavební parcele číslo 249, - stavební objekt velkokapacitního chovu nosnic "číslo 3;" zemědělská typová hala BIOS, bez čísla popisného, na stavební -2-

parcele číslo 247, - stavební objekt velkokapacitního chovu nosnic "číslo 4;" zemědělská typová hala BIOS, bez čísla popisného, na stavební parcele číslo 246, - stavební objekt dílny údržby s garážovým stáním, bez čísla popisného, na stavební parcele číslo 250, - stavební parcela číslo 246, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 1350m2 , - stavební parcela číslo 247, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 1331m2 , - stavební parcela číslo 248, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 1324m2 , - stavební parcela číslo 249, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 1401m2 , - stavební parcela číslo 250, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 28m2 , - stavební parcela číslo 251, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 109m2 , - stavební parcela číslo 252, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 203m2 , - pozemková parcela číslo 893/2, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití neplodná půda s výměrou 19084m2 , - pozemková parcela číslo 893/4, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití neplodná půda s výměrou 5292m2 , - venkovní úpravy, - trvalé okrasné porosty, - věcné břemeno. _________________________________________________________________ - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ Struktura popisu a stavu nemovitých věcí a)

označení: ============ -3-

Oceňované nemovité věci jsou evidovány na Výpise z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 913 pro katastrální území Markvartice v Podještědí, obec Jablonné v Podještědí, kraj Liberecký. Objekty v areálu byly postaveny v letech 1971 a 1972. Objekty nejsou samostatně oplocené, jsou však součástí uceleného oploceného areálu. b)

přípojky: - funkční napojení na elektrické přípojky, ============ vodovodní přípojky a kanalizační přípojky do jednotlivých odpadních jímek v areálu c)

příslušenství: - venkovní úpravy; (přípojky inženýrských ================= sítí: elektrické přípojky, vodovodní přípojky, kanalizační přípojky do jednotlivých kanalizačních jímek), vodoměrná betonová šachta, betonová kanalizační jímka pro administrativní budovu, betonová kanalizační jímka pro objekt veteriny, betonové kanalizační jímky pro haly "1," "2" a "4," zpevněné plochy betonové monolitické tvořící venkovní manipulační plochy, zpevněné asfaltové komunikační plochy, silniční a betonové obrubníky, vjezdová ocelová dvoukřídlová vrata, ocelová branka, čelní oplocení z ocelových plotových rámů na ocelových sloupcích a betonové podezdívce, ocelový drátěný plot ze strojového pletiva na ocelových sloupcích, venkovní předložené betonové schody s ocelovým zábradlím, zděné stavby původních kotelen pro jednotlivé haly BIOS - inženýrské stavby: požární nádrž, ocelová příhradová transformační stanice, osvětlovací tělesa d)

součásti: - trvalé okrasné porosty (thúje stromkové, ============ borovice, kaštany, břízy, habry, buky, javory, akát, listnaté keře ptačího zobu) - trvalé ovocné porosty (náletové černé bezy, jeřáby jedlé) e)

inženýrské sítě: - v místě je možnost napojení z veřejných =================== inženýrských sítí na elektrickou přípojku a vodovodní přípojku

f)

klady a zápory nemovitého majetku: ===================================== -4-

+ poloha areálu v dobře dostupné okrajové části města + možnost další výstavby na vlastních pozemcích + skladovací kapacita na zpevněných plochách - věcné břemeno pro ČEZ Distribuce, a.s. - omezené veřejné inženýrské sítě v místě - podstandardní stavebně technický stav objektů - obtížná využitelnost pro jakýkoli jiný podnikatelský záměr - zástavní právo smluvní pro UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. - rozhodnutí o úpadku (dle par. 136 odst. 1 insolvenčního zákona) g)

umístění nemovitostí a vliv širšího okolí: ============================================= * na výslednou tržní hodnotu posuzovaného majetku bude mít vliv i řada faktorů vznikajících ze vzájemné interakce mezi nemovitostmi a okolím; - pracovní příležitosti v blízkém okolí - orientace ke světovým stranám - konfigurace terénu - poloha - převládající zástavba - dopravní obslužnost - parkovací možnosti v okolí obchod a služby - úřady - životní prostředí - poloha majetku k centru obce - možnost dalšího rozšíření - školství, zdravotnictví, kultura a sport - obyvatelstvo v okolí - malá likvidita nemovitého majetku - velký vliv nemovitostí na své okolí h)

obecné nevýhody nemovitostí: =============================== - nízká likvidita, tj. doba potřebná na přeměnu nemovitostí na hotové peníze je zpravidla dlouhá - vysoké náklady na správu a údržbu - všechny operace s nemovitostmi podléhají státnímu dozoru (stavební úřad, katastr nemovitostí, prosazování veřejných zájmů s ohledem na životní prostředí, nakládání s odpady apod.) - nemovitosti nelze přemístit v případě negativních vnějších rizik (živelné pohromy) i)

analýza tržního prostředí s obecným popisem realitního trhu: ============================================================= konec roku 2008 a počátek roku 2009 se staly obdobím, kdy skončila relativně ekonomicky pozitivní dekáda rozvoje realitního trhu let 1998 až 2008. Vývoj cen, který měl obecně stoupající tendenci a v období po roce 2003 dokonce překračoval i průměrnou inflaci, se náhle stal značně rozkolísaným až turbulentním; - počínající globální ekonomická krize pro otevřený a relativně malý trh, jako je Česká republika, je vždy jedním z určujících faktorů vývoje makroekonomické a globální tendence ekonomiky. Ekonomická krize, která tradičně začala ve Spojených státech amerických, již zasáhla i Evropskou unii a podle dostupných prognóz lze očekávat další oživení trhu až po roce 2016. Oproti tzv. velké hospodářské krizi z přelomu dvacátých a třicátých let minulého stolení, kdy hrubý domácí produkt (HDP) klesal až o desítky procent ročně se zdá, že současná krize dosud spojená jen s poklesem růstu, bude mít částečně mírnější průběh. Ekonomická teorie i reálná praxe přitom tvrdila, že v době ekonomické krize obvykle stoupají ceny nemovitostí, protože jsou trhem vnímány, spolu se zlatem, jako spolehlivý uchovatel hodnot na rozdíl např. od akcií nebo jiných druhů cenných papírů. V současné ekonomické a finanční krizi však došlo k -5-

popření této původní skutečnosti, kdy od roku 2009 dochází ke stálému trvalému a postupnému poklesu cen nemovitého majetku. Již v první polovině roku 2010 však bylo zřejmé, že pokles cen nemovitostí nadále pokračuje. Pokles cen se týká všech nemovitostí, zejména starších, méně kvalitních a s nízkou užitnou hodnotou a špatnou polohou či dostupností. U těchto typů nemovitostí dochází i k výraznému snížení objemů obchodů, neboť kupující očekávají další pokles cen a prodávající tento reálný pokles stále nechtějí vnímat ani akceptovat a nabídka již vysoce převyšuje poptávku. S trendem úspor finančních prostředků ve společnosti souvisí i plošné opouštění pronajatých prostor, s čímž souvisí i převaha nabídky nájemních bytových i nebytových prostor. Současné nabídkové ceny realitních kanceláří jsou zcela nereálné, za tyto ceny se téměř žádné obchody nerealizují a nemovitý majetek se stal v podstatě nejrozšířenější a jednou z velmi mála komodit, o jejíž výši ceny se dá před uzavřením reálné kupní ceny výrazně smlouvat, j)

nájemní vztahy: ================== - nemovitý majetek je ke dni místního šetření z části předmětem písemně uzavřeného nájemního smluvního vztahu, k)

věcná břemena: ================= - v katastru nemovitostí jsou zapsána v oddílu "C" věcná břemena, která však nemovitý majetek nikterak neznehodnocují, l)

movité věci: =============== - nejsou předmětem ocenění vyjma přímého vybavení, které je nutné pro plnohodnotné využívání oceňovaných objektů (předměty sociálních zařízení, zdroje vytápění a ohřevu teplé vody, předměty ostatních konstrukcí). Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Je však nutné konstatovat, že oceňovaný nemovitý majetek není obvyklým majetkem s obvyklými cenami, protože na běžném realitním trhu nejsou k dispozici žádné nemovitosti zatížené exekučními, insolvenčními nebo konkursními řízeními a pro tyto nemovitosti platí -6-

podmínky pro oceňování majetku obdobné pro oceňování nemovitostí ve finanční tísni, neboť úkolem zpeněžitele není suplovat činnosti realitních kanceláří, ale provést co nejrychlejší zpeněžení nemovitých věcí za účelem uspokojení oprávněných a věřitelů.

1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitostí na listu vlastnictví číslo 913 pro katastrální území Markvartice v Podještědí, obec Jablonné v Podještědí, kraj Liberecký evidována firma: - LIDRU, akciová společnost, se sídlem Libotenice, číslo popisné 153, PSČ 412 01, Libotenice, IČ 00 12 11 00.

1.4 Přílohy posudku Usnesení Krajského soudu v Hradci Králové číslo jednací: KSHK 41 INS 27377/2013-A20/celk.4 ze dne 27.1.2014 o prohlášení úpadku na majetek dlužníka, kterým je firma LIDRU, akciová společnost, IČ 00 12 11 00. Výpis z obchodního rejstříku, vedeného Krajským soudem v Ústí nad Labem v oddílu B, vložka 332, pořízený dne 19.7.2014 z počítačové sítě Internet, portál "www.justice.cz." Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Markvartice v Podještědí, obec Jablonné v Podještědí, kraj Liberecký, list vlastnictví číslo 913, vyhotovený soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 19.7.2014. Situační nákres areálu se zákresem nemovitých věcí. Snímky katastrálních map pro katastrální území Markvartice v Podještědí, obec Jablonné v Podještědí, kraj Liberecký, vyhotovené soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 19.7.2014 z mapových listů DKM. Smlouva o zřízení věcného břemene, ze dne 9.6.2011. Nájemní smlouva ze dne 30.9.2013. Polohová mapa města Jablonné v Podještědí, místní části Markvartice v Podještědí a ulice Lužická. Fotodokumentace nemovitých věcí. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu nemovitého majetku bylo provedeno dne 2.9.2014 na místě samém.

1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Administrativní budova, na stavební parc.číslo 251 2) Veterinární stanice, na stavební parcele číslo 252 3) Hala 1; chovu nosnic, na stavební parcele čís. 248 4) Hala 2; chovu nosnic, na stavební parcele čís. 249 -7-

5) Hala 3; chovu nosnic, na stavební parcele čís. 247 6) Hala 4; chovu nosnic, na stavební parcele čís. 246 7) Objekt dílny, na stavební parcele číslo 250 8) Stavební a pozemkové parcely 9) Součásti a příslušenství

-8-

2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Administrativní budova, na stavební parc.číslo 251 2.1.1 Popis Předmětem ocenění je objekt zděné stavby administrativní budovy se sociálním zázemím, číslo popisné 169. Stavba je bez podzemního podlaží a s jedním nadzemním podlažím pod nízkou sedlovou střechou. Objekt byl postaven v roce 1971 na stavební parcele číslo 251. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i konstrukce krátkodobé životnosti jsou v objektu původní z roku výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: chodba, kancelář, šatna, umývárna, šatna, WC muži, WC ženy Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání z prostého betonu, vytvořené jako betonové základové pasy s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka je betonová. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plných pálených cihel. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovným podhledem. Krov je dřevěný trámový. Zastřešení je tvořeno nízkou sedlovou střechou. Střešní krytina je z asfaltovaného Bonnského šindele. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou provedeny dvouvrstvé vápenné hladké. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká, ze stříkaného břízolitu. Venkovní obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady jsou provedeny z běžných bělninových obkladaček v prostoru u umyvadla a sprchového koutu. Schodiště není osazeno. Dveře jsou osazeny vstupní do objektu dřevěné částečně prosklené, vnitřní dveře v objektu jsou dřevěné plné i dřevěné částečně prosklené. Vrata nejsou osazena. Okna jsou osazena dřevěná zdvojená. Podlahy v kancelářských prostorách jsou betonové s nášlapnou vrstvou z PVC a dále jsou podlahy betonové s teracovou dlažbou. Vytápění je zajištěno z osazeného etážového kotle na tuhá paliva, radiátory jsou osazeny ocelové žebrové. V objektu je provedena elektroinstalace, na 220 V. Bleskosvod je na objektu osazen. V objektu je proveden rozvod studené vody i teplé vody v ocelovém potrubí. Zdrojem ohřevu teplé vody je osazený elektrický bojler. Instalace plynu není provedena. Kanalizace je provedena v plastovém a v kameninovém potrubí. Sporák je osazen elektrický. Z hygienických zařízení je osazeno umyvadlo a sprchový kout. WC jsou osazena standardní splachovací. Výtah není v objektu osazen. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny. Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a nyní již neprováděné ani nejzákladnější údržbě. 2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 122 SKP: 46.21.14.3..1 Typ podle účelu užití: F - budovy pro administrativu Druh konstrukce: Zděné 2.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0

= -9-

0.00 m3

Podezdívka Vrchní stavba Zastřešení

17,32*6,40*0,97/2 17,32*6,40*3,18 17,32*6,40*0,78/2

= = =

53.76 m3 352.50 m3 43.23 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

449.49 m

2.1.5 Opotřebení stavby Při stáří 43 let a životnosti 70 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 61.4286%.

2.2 Veterinární stanice, na stavební parcele číslo 252 2.2.1 Popis Předmětem ocenění je objekt zděné budovy bývalé veterinární stanice. Stavba je bez podzemního podlaží a s jedním nadzemním podlažím pod nízkými sedlovými střechami. Objekt byl postaven v roce 1971 na stavební parcele číslo 252. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i konstrukce krátkodobé životnosti jsou v objektu původní z roku výstavby, téměř dožilé. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: chodba, laboratoř, zasedací místnost, sklad, koupelna, WC, sklad, sprchový kout, WC Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání z prostého betonu, vytvořené jako betonové základové pasy s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plných pálených cihel a z plynosilikátových tvárnic, na objektu jsou viditelné statické poruchy. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovným podhledem, poškozené. Krov je dřevěný trámový. Zastřešení je tvořeno nízkými sedlovými střechami. Střešní krytina je z asfaltovaného Bonnského šindele. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou provedeny dvouvrstvé vápenné hladké. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká, ze stříkaného břízolitu, místy poškozená. Venkovní obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady jsou provedeny z běžných bělninových obkladaček v prostoru dvou skladů a v koupelně včetně obložení sprchového koutu. Schodiště není osazeno. Dveře jsou osazeny dřevěné částečně prosklené i dřevěné plné. Vrata nejsou osazena. Okna jsou osazena dřevěná zdvojená. Podlahy jsou betonové s nášlapnou vrstvou z PVC a dále jsou podlahy betonové s keramickou dlažbou v prostorách skladů. Vytápění bylo zajištěno z osazených akumulačních kamen, nefunkčních, dále jsou osazeny ocelové žebrové radiátory, kotel byl demontován. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V i 380 V, odpojená. Bleskosvod je na objektu osazen. V objektu je proveden rozvod studené vody i teplé vody v ocelovém potrubí. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace je provedena v plastovém potrubí. Sporák není osazen. Z hygienických zařízení je osazeno umyvadlo a sprchový kout. WC je osazeno standardní splachovací. Výtah není v objektu osazen. Z ostatních konstrukcí je v objektu provedeno odsávání části vnitřních prostor. Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a nyní již neprováděné ani nejzákladnější údržbě. - 10 -

2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.2.1 Typ podle účelu užití: O - budovy pro zeměděl. živočišná produkce Druh konstrukce: Zděné 2.2.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba (10,25*6,50*3,18)+(6,02*6,00* 2,84)+(15,52*6,35*3,18) Zastřešení (10,25*6,50*0,82/2)+(6,02*6,00* 0,20/2)+(15,52*6,35*0,82/2)

=

0.00 m3

=

627.84 m3

=

71.33 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

699.18 m

2.2.5 Opotřebení stavby Při stáří 43 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 71.6667%.

2.3 Hala 1; chovu nosnic, na stavební parcele čís. 248 2.3.1 Popis Předmětem ocenění je hala velkokapacitního typového objektu BIOS pro chov nosnic, "číslo 1." Stavba je bez podzemního podlaží a s jedním nadzemním podlažím pod nízkou sedlovou střechou. Objekt byl postaven v roce 1971 na stavební parcele číslo 248. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i většina konstrukcí krátkodobé životnosti je v objektu původní z roku výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: halový velkokapacitní prostor chovu nosnic, šatna, elektrická rozvodna Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání, zhotovené jako betonové patky a pasy s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka je cihelná. Svislé nosné konstrukce stavby tvoří dřevěný montovaný skelet s vloženým opláštěním z prefabrikovaných panelů, z vnitřní strany tvořených sololitovými deskami, s izolací a s osinkocementovými deskami z vnější strany. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovným podhledem. Krov je dřevěný příhradový trámový. Zastřešení je tvořeno nízkou sedlovou střechou. Střešní krytina je z trapézového hliníkového plechu. Klempířské konstrukce nejsou osazeny. Vnitřní úprava povrchu je tvořena nátěrovými hmotami, dožilými. Vnější úprava povrchu je tvořena nátěrovými hmotami, dožilými. Venkovní obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře jsou osazeny dřevěné částečně prosklené a dřevěné plné. Vrata jsou osazena dřevěná plná, dvoukřídlová. Okna jsou osazena dřevěná zdvojená. Podlahy jsou betonové. Vytápění není zajištěno. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V i 380 V s pojistkovými automaty. Bleskosvod je na objektu osazen. Rozvod studené i teplé vody je proveden v ocelovém potrubí. Zdrojem ohřevu teplé vody je osazený elektrický bojler. Instalace plynu není provedena. Kanalizace je provedena v plastovém potrubí a podlahovým odkanalizováním v kameninovém potrubí. - 11 -

Sporák není osazen. Z hygienických zařízení je osazeno umyvadlo. Výtah není osazen. Z ostatních konstrukcí je v objektu provedeno odvětrávání vnitřních prostor. Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a nyní již neprováděné ani nejzákladnější údržbě. 2.3.2 Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.2..2 Typ podle účelu užití: L - budovy pro zeměděl. živočišná produkce Druh konstrukce: Dřevěné na bázi dřevní hmoty 2.3.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 94,00*12,25*2,48 Zastřešení 94,00*12,25*1,68/2

= = =

0.00 m3 2855.72 m3 967.26 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

3822.98 m

2.3.5 Opotřebení stavby Při stáří 43 let a životnosti 50 let činí základní opotřebení stavby 86%.

2.4 Hala 2; chovu nosnic, na stavební parcele čís. 249 2.4.1 Popis Předmětem ocenění je hala velkokapacitního typového objektu BIOS pro chov nosnic "číslo 2." Stavba je bez podzemního podlaží a s jedním nadzemním podlažím pod nízkou sedlovou střechou. Objekt byl postaven v roce 1971 na stavební parcele číslo 249. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i většina konstrukcí krátkodobé životnosti je v objektu původní z roku výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: halový velkokapacitní prostor chovu nosnic, šatna, elektrická rozvodna Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání, zhotovené jako betonové patky a pasy s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka je cihelná. Svislé nosné konstrukce stavby tvoří dřevěný montovaný skelet s vloženým opláštěním z prefabrikovaných panelů, z vnitřní strany tvořených sololitovými deskami, s izolací a s osinkocementovými deskami z vnější strany. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovným podhledem. Krov je dřevěný příhradový trámový. Zastřešení je tvořeno nízkou sedlovou střechou. Střešní krytina je z trapézového hliníkového plechu. Klempířské konstrukce nejsou osazeny. Vnitřní úprava povrchu je tvořena nátěrovými hmotami, dožilými. Vnější úprava povrchu je tvořena nátěrovými hmotami, dožilými. Venkovní obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře jsou osazeny dřevěné částečně prosklené a dřevěné plné. Vrata jsou osazena dřevěná plná, dvoukřídlová. Okna jsou - 12 -

osazena dřevěná zdvojená. Podlahy jsou betonové. Vytápění není zajištěno. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V i 380 V s pojistkovými automaty. Bleskosvod je na objektu osazen. Rozvod studené i teplé vody je proveden v ocelovém potrubí. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace je provedena v plastovém potrubí a podlahovým odkanalizováním v kameninovém potrubí. Sporák není osazen. Z hygienických zařízení je osazeno umyvadlo. Výtah není osazen. Z ostatních konstrukcí je v objektu provedeno odvětrávání vnitřních prostor a jsou namontovány ocelové mříže. Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a nyní již neprováděné ani nejzákladnější údržbě. 2.4.2 Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.2..2 Typ podle účelu užití: L - budovy pro zeměděl. živočišná produkce Druh konstrukce: Dřevěné na bázi dřevní hmoty 2.4.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 94,00*12,25*2,48 Zastřešení 94,00*12,25*1,68/2

= = =

0.00 m3 2855.72 m3 967.26 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

3822.98 m


2.5 Hala 3; chovu nosnic, na stavební parcele čís. 247 2.5.1 Popis Předmětem ocenění je hala velkokapacitního typového objektu BIOS pro chov nosnic "číslo 3." Stavba je bez podzemního podlaží a s jedním nadzemním podlažím pod nízkou sedlovou střechou. Objekt byl postaven v roce 1971 na stavební parcele číslo 247. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i většina konstrukcí krátkodobé životnosti je v objektu původní z roku výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: halový velkokapacitní prostor chovu nosnic, šatna, elektrická rozvodna Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání, zhotovené jako betonové patky a pasy s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka je cihelná. Svislé nosné konstrukce stavby tvoří dřevěný montovaný skelet s vloženým opláštěním z prefabrikovaných panelů, z vnitřní strany tvořených sololitovými deskami, s izolací a s osinkocementovými deskami z vnější strany. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovným podhledem. Krov je dřevěný příhradový trámový. Zastřešení je tvořeno nízkou sedlovou střechou. Střešní krytina je z trapézového hliníkového plechu. Klempířské konstrukce nejsou osazeny. Vnitřní úprava povrchu je tvořena nátěrovými hmotami, dožilými. Vnější úprava - 13 -

povrchu je tvořena nátěrovými hmotami, dožilými. Venkovní obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře jsou osazeny dřevěné částečně prosklené a dřevěné plné. Vrata jsou osazena dřevěná plná, dvoukřídlová. Okna jsou osazena dřevěná zdvojená. Podlahy jsou betonové. Vytápění není zajištěno. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V i 380 V s pojistkovými automaty. Bleskosvod je na objektu osazen. Rozvod studené i teplé vody je proveden v plastovém potrubí. Zdrojem ohřevu teplé vody je osazený elektrický bojler. Instalace plynu není provedena. Kanalizace je provedena v plastovém potrubí a podlahovým odkanalizováním v kameninovém potrubí. Sporák není osazen. Z hygienických zařízení je osazeno umyvadlo. Výtah není osazen. Z ostatních konstrukcí je v objektu provedeno odvětrávání vnitřních prostor. Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a nyní již neprováděné ani nejzákladnější údržbě. 2.5.2 Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.2..2 Typ podle účelu užití: L - budovy pro zeměděl. živočišná produkce Druh konstrukce: Dřevěné na bázi dřevní hmoty 2.5.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 94,00*12,25*2,48 94,00*12,25*1,68/2 Zastřešení

= = =

0.00 m3 2855.72 m3 967.26 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

3822.98 m


2.6 Hala 4; chovu nosnic, na stavební parcele čís. 246 2.6.1 Popis Předmětem ocenění je hala velkokapacitního typového objektu BIOS pro chov nosnic "číslo 4." Stavba je bez podzemního podlaží a s jedním nadzemním podlažím pod nízkou sedlovou střechou. Objekt byl postaven v roce 1971 na stavební parcele číslo 246. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i většina konstrukcí krátkodobé životnosti je v objektu původní z roku výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: halový velkokapacitní prostor chovu nosnic, šatna, elektrická rozvodna Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání, zhotovené jako betonové patky a pasy s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka je cihelná. Svislé nosné konstrukce stavby tvoří dřevěný montovaný skelet s vloženým opláštěním z prefabrikovaných panelů, z vnitřní strany tvořených sololitovými deskami, s izolací a s - 14 -

osinkocementovými deskami z vnější strany. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovným podhledem. Krov je dřevěný příhradový trámový. Zastřešení je tvořeno nízkou sedlovou střechou. Střešní krytina je z trapézového hliníkového plechu. Klempířské konstrukce nejsou osazeny. Vnitřní úprava povrchu je tvořena nátěrovými hmotami, dožilými. Vnější úprava povrchu je tvořena nátěrovými hmotami, dožilými. Venkovní obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře jsou osazeny dřevěné částečně prosklené a dřevěné plné. Vrata jsou osazena dřevěná plná, dvoukřídlová. Okna jsou osazena dřevěná zdvojená. Podlahy jsou betonové. Vytápění není zajištěno. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V i 380 V s pojistkovými automaty. Bleskosvod je na objektu osazen. Rozvod studené i teplé vody je proveden v ocelovém a v plastovém potrubí. Zdrojem ohřevu teplé vody je osazený elektrický bojler. Instalace plynu není provedena. Kanalizace je provedena v plastovém potrubí a podlahovým odkanalizováním v kameninovém potrubí. Sporák není osazen. Z hygienických zařízení je osazeno umyvadlo. Výtah není osazen. Z ostatních konstrukcí je v objektu provedeno odvětrávání vnitřních prostor. Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a nyní již neprováděné ani nejzákladnější údržbě. 2.6.2 Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.2..2 Typ podle účelu užití: L - budovy pro zeměděl. živočišná produkce Druh konstrukce: Dřevěné na bázi dřevní hmoty 2.6.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 94,00*12,25*2,48 94,00*12,25*1,68/2 Zastřešení

= = =

0.00 m3 2855.72 m3 967.26 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

3822.98 m


2.7 Objekt dílny, na stavební parcele číslo 250 2.7.1 Popis Předmětem ocenění je objekt zděné stavby dílny údržby s přístavbou garážového stání pro vysokozdvižný vozík. Objekt je bez podzemního podlaží a s jedním nadzemním podlažím pod nízkou pultovou střechou ve dvou výškových úrovních. Stavba byla postavena v roce 1972 na stavební parcele číslo 250. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i konstrukce krátkodobé životnosti jsou v objektu původní z roku výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: prostor údržbářské dílny, garážové stání pro dodávkový automobil nebo vysokozdvižný vozík - 15 -

Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání z prostého betonu, vytvořené jako betonové základové pasy s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z pálených voštinových cihel a z plynosilikátových tvárnic. Stropní konstrukce je provedena s rovným podhledem, v prostoru garážového stání chybí. Krov je dřevěný trámový a ocelový šroubovaný. Střecha je nízká pultová, ve dvou výškových úrovních. Střešní krytina je z trapézového hliníkového plechu. Klempířské konstrukce nejsou osazeny. Vnitřní úprava povrchu je provedena dvouvrstvými hladkými vápennými omítkami, poškozenými. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká, pouze v garážovém stání, ostatní úpravy povrchu nejsou provedeny. Venkovní obklad není proveden. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře nejsou osazeny. Vrata jsou osazena kovová plná, dvoukřídlová. Okna jsou osazena dřevěná zdvojená. Podlahy jsou betonové. Vytápění je zajištěno kamny na tuhá paliva. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V i 380 V. Bleskosvod je na objektu osazen. Rozvod vody není proveden. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace není provedena. Hygienická zařízení nejsou osazena. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny. Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a již neprováděné ani nejzákladnější údržbě. 2.7.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.7.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba (8,42*6,36*3,30)+(6,36*4,42*3,27) Zastřešení (8,42*6,36*0,13/2)+(6,36*4,42* 0,27/2)

= =

0.00 m3 268.64 m3

=

7.28 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

275.92 m

2.7.5 Opotřebení stavby Při stáří 42 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 70%.

- 16 -

4. OBVYKLÁ CENA 4.1 TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ 4.1.1 Popis Způsob ocenění: =============== Norma mezinárodních standardů pro oceňování na základě tržní hodnoty je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem vydaným institucí International Valuation Standards Comittee (IVSC) a uvádí, že tržní hodnota se zjišťuje aplikováním oceňovacích metod, které odráží charakter majetku a okolnosti, za kterých by se optimálně s majetkem obchodovalo na volném trhu s nemovitostmi. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať ze strany kupujícího nebo prodávajícího s ohledem na všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. V případě stanovení tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí, je nutno konstatovat skutečnost, že se jedná o prodej majetku v insolvenčním řízení. Základním rozhodovacím kritériem při volbě způsobu ocenění - odhadu tržní hodnoty se stala metoda věcné hodnoty, neboť stanovení obvyklé ceny výnosovým způsobem, která vychází zejména ze základních hodnot zjištěných z celkových výnosů z pronájmu nemovitostí a s ohledem na možné dosažitelné výnosy po dobu, po kterou bude investor nemovitosti vlastnit, a to s ohledem na místo polohy i kapacitu trhu v produkci daného nemovitého majetku je v daném případě obtížně reálný. Oceňovaný soubor majetku dlužníka je ke dni stanovení tržního ocenění z části pronajat. Účelem stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku je potřeba zjištění celkové obvyklé ceny nemovitostí, tedy ceny dosažitelné na trhu nemovitostí v čase vypracování tohoto znaleckého posudku. Je však třeba podotknout, že obvyklá cena vzniká v prostředí, ve kterém probíhá proces aktivního trhu s obdobnými nemovitostmi, který tuto obvyklou cenu věci vytváří. Pokud však trh v množství obchodů vytvářejících prostředí umožňující objektivní stanovení obvyklé ceny metodou porovnávací neprobíhá, používá se zpravidla řešení ke stanovení obvyklé ceny pomocí obecně uznávaných metod a jejich analýzou. Soubor nemovitého majetku je specifikován v soupisu jednotlivých nemovitostí s popisem stavby, stavebních konstrukcí, velikostí objektu, vlastnictvím parcel a velikostí plošné výměry a druhů pozemků včetně fotodokumentace. Legislativní úpravy: ==================== S ohledem na účel ocenění není způsob ocenění upraven žádným zvláštním předpisem ! U uvedených nemovitostí jsou v katastru nemovitostí zapsána zástavní práva, která byla na nemovitý majetek uvalena. Zástavní práva uvalená na jednotlivé nemovitosti zanikají prodejem tohoto nemovitého majetku. - 17 -

V katastru nemovitostí jsou zapsána věcná břemena, která však nemovitý majetek nikterak neznehodnocují. Nemovitý majetek dlužníka je ve vlastnictví právnické osoby. Definice jednotlivých pojmů: ============================ - Trh: Interakce prodávajících a kupujících, která vede ke stanovení cen a množství komodity. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. - Tržní ekonomika: Hospodářství, v němž alokace zdrojů je výhradně řešena prostřednictvím nabídky a poptávky na trzích. - Cena pořizovací: Cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, je to cena v době jejich výstavby, za použití tehdy platných cen bez provedeného odpočtu opotřebení). - Cena reprodukční: Cena, za kterou by bylo možno stejnou novou nebo porovnatelnou věc (nemovitost) pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení. - Věcná hodnota - časová cena: Reprodukční cena věci (nemovitosti) snížená o přiměřené opotřebení odpovídající průměrně potřebné věci (nemovitosti) stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady nutné na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci (nemovitosti). - Výnosová hodnota: Je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. - Tržní hodnota - obvyklá cena nemovitosti: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku.

- 18 -

- Čistý roční stabilizovaný výnos: Jedná se o výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního a finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmu), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. - Tržní cena v tísni: Jedná se o takovou cenu, za jakou jsou nemovitosti na současném ekonomickém trhu zcela jistě prodejné. - Likvidační hodnota: Peněžní částka, kterou je vlastník likvidovaného majetku nucen přijmout v případě, kdy se nemovitý majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. - Obvyklá cena: Tato cena představuje v podstatě aktuální tržní hodnotu použitého předmětného zařízení negociační cenovou bázi pro jednání vedoucí k uzavření obchodu mezi jednajícím prodávajícím a kupujícím. Cena obvyklá dále zohledňuje skutečné stáří vzhledem k odhadnuté celkové životnosti nemovitosti včetně korekce na zjištění stavebně technického stavu věci (nemovitosti) na straně jedné a tržní interakci na straně druhé, tzn. stav nabídky a poptávky na trhu předmětných staveb ve vztahu k výchozím cenám nových staveb, avšak vždy za normálních tržních podmínek, tj. ne pod nátlakem kterékoli z obchodujících stran. - Diskontní míra (diskontní sazba): Je to požadovaná míra návratnosti, která je měřítkem požadované návratnosti na bázi zisků po zdanění a odpisů z kapitálové investice do akciového kapitálu společnosti, vyjadřuje i míru rizika spjatou s danou investicí, která je kvantifikována na základě ekonomických výsledků posledních období, povahy odvětví podnikání, konkurenčního prostředí a prognózovaného potenciálu. Zvážení specifického rizika spjatého s podnikatelským klimatem (ekonomické, právní a komerční aspekty) má rovněž dopad na kvantifikaci odpovídající diskontní sazby neboli požadované míry návratnosti. S ohledem na skutečnost, že vlastník majetku, resp. soubor jeho oceňovaných nemovitostí se nachází k datu ocenění v zatížení zástavními právy, je nutno považovat obchodní vztahy související s jeho majetkem za vztahy v jisté tísni, což je nutno chápat jako nepochybný cenotvorný faktor, který je ovlivněn i možným očekávaným omezeným rozvojem v dané lokalitě, neboť vlastník nemovitostí nesmí s nemovitým majetkem nikterak nakládat. To ovlivňuje i výši tržního ocenění s ohledem na možný prodej majetku jako celku. Metoda ocenění je zvolena zejména s ohledem na charakter nemovitostí, jejich situování a stav současného vlastníka. Tržní hodnota nemovitého majetku je tak odhadována na základě stanovení obvyklé ceny metodou věcné hodnoty s přihlédnutím zejména k aktuálnímu stavebnímu a technickému stavu nemovitostí. Dále je nutno vzít v úvahu, že nemovitý majetek je zatížen zástavními právy, což signalizuje ekonomické potíže vlastníka nemovitostí a v současných podmínkách v naší republice to okolí vnímá jako možnost relativně výhodného nákupu. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o soubor nemovitého majetku, který je v současné době provozován ke konkrétní podnikatelské činnosti, je nutno pohlížet na - 19 -

kupujícího i s tím, že nebude kupovat nemovitosti s cílem pouhého uložení finančních prostředků. Daný soubor nemovitostí je úzce specifikován jeho stavebně technickým charakterem, a proto je jiné využití nemovitostí sice možné, vždy však za předpokladu nutnosti velkého množství finančních investic do oceňovaného souboru nemovitostí, a to s ohledem na jejich stávající nižší až podstandardní konstrukční a stavební stav. Pro tržní ocenění jsou vzaty v úvahu zejména tyto faktory: ========================================================== - časový faktor nabídky - rizikový faktor v zániku zástavních práv v katastru nemovitostí technický, konstrukční a stavební stav objektů - místní poloha - velikost pozemků - vlastnictví parcel - využitelnost staveb - energetická náročnost prostorů - náklady na provoz objektů nejlepší využití nemovitého majetku - obecné podmínky v dané lokalitě - obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitostí - poptávka na trhu po tomto druhu nemovitého majetku - závazková práva - věcná břemena

4.2 Věcná hodnota - definice 4.2.1 Popis Věcná hodnota nemovitostí pro tržní oceňování je zjišťována pro stávající vnitřní trh, protože nemovitost je v zásadě nepřemístitelná a trh nemovitostí je jasně lokalizován. Věcná hodnota nemovitého majetku je dána součtem zůstatkových hodnot veškerých jeho částí. Podle stavu, provedení, konstrukcí a vybavenosti bude zjištěna odpovídající cena za konkrétní měrnou jednotku. Zůstatkové hodnoty jsou určeny z reprodukčních pořizovacích cen, snížených o adekvátní míru opotřebení s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání nemovitého majetku. Toto ocenění je zpravidla podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost, nebo vybudovat nemovitost novou. K této hodnotě je dále nutno přičíst hodnotu pozemků, jsou-li ve vlastnictví majitele stavebních objektů. U pozemků se vychází z výměr podle evidence katastru nemovitostí, z bonity pozemků, umístění pozemků v dané aglomeraci a možností jejich využití. Pro ocenění pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Takto stanovená tržní hodnota je v zemích Evropské unie považována za adekvátní přístup pro zjištění obvyklé ceny. Zjištěné výsledky v současné době v České republice jsou tak pro tržní cenu u oceňovaných nemovitostí také použitelné, neboť se jedná o objekty s podstandardní konstrukční vybaveností, některé až v havarijním stavu a věcná hodnota je tak reálná pro výpočet ceny obvyklé.

4.3 Věcná hodnota - objekt administrativní budovy 4.3.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Podezdívka 53,76

= = - 20 -

0.00 m3 53.76 m3

Vrchní stavba Zastřešení

352,50 43,23

= =

352.50 m3 43.23 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

449.49 m

4.3.2 Opotřebení stavby Při stáří 43 let a životnosti 70 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 61.4286%. 4.3.3 Výpočet věcné hodnoty objektu ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Základní cena za m3 obestavěného prostoru Přepočet základní ceny na současnou úroveň

= Kč

2.636,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za celý obestavěný prostor 449.49 m3 Snížení ceny za opotřebení 61.4286% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč - Kč = Kč

829.398,95 509.488,16 319.910,79

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota - objekt administrativní budovy

Cena celkem Kč

319.911,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.4 Věcná hodnota - objekt budovy veteriny 4.4.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 627,84 Zastřešení 71,33

= = =

0.00 m3 627.84 m3 71.33 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

699.17 m

4.4.2 Opotřebení stavby Při stáří 43 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 71.6667%. 4.4.3 Výpočet věcné hodnoty objektu ____________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------3

Základní cena za m obestavěného prostoru Přepočet základní ceny na současnou úroveň

= Kč

2.531,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za celý obestavěný prostor 699.17 m3 Snížení ceny za opotřebení 71.6667% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč - Kč = Kč

1.238.719,49 887.749,38 350.970,11

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota - objekt budovy veteriny

Cena celkem Kč

350.970,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.5 Věcná hodnota - objekt haly chovu nosnic "číslo 1" 4.5.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 2855,72 Zastřešení 967,26

= = =

0.00 m3 2855.72 m3 967.26 m3

______________________________ ----------------

- 21 -

celkem =

3822.98 m3

4.5.2 Opotřebení stavby Při stáří 43 let a životnosti 50 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 86%. 4.5.3 Výpočet věcné hodnoty objektu ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


= Kč

1.806,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za celý obestavěný prostor 3822.98 m3 Snížení ceny za opotřebení 86% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč - Kč = Kč

4.833.011,32 4.156.389,74 676.621,58

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota - objekt haly chovu nosnic "číslo 1" Cena celkem Kč

676.622,-

_______________________________________________________________________________________________________________


= = =

0.00 m3 2855.72 m3 967.26 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

3822.98 m


Základní cena za m3 obestavěného prostoru Přepočet základní ceny na současnou úroveň Cena za celý obestavěný prostor 3822.98 m Snížení ceny za opotřebení 86% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč

1.806,x 0.7000

____________________________ -------------------

3

= Kč - Kč = Kč

4.833.011,32 4.156.389,74 676.621,58

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


676.622,-

_______________________________________________________________________________________________________________


= = =

0.00 m3 2855.72 m3 967.26 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

- 22 -

3822.98 m

4.7.2 Opotřebení stavby Při stáří 43 let a životnosti 50 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 86%. 4.7.3 Výpočet věcné hodnoty objektu ____________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------3

Základní cena za m obestavěného prostoru Přepočet základní ceny na současnou úroveň

= Kč

1.806,x 0.7000

____________________________ -------------------


= Kč - Kč = Kč

4.833.011,32 4.156.389,74 676.621,58

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


676.622,-

_______________________________________________________________________________________________________________


= = =

0.00 m3 2855.72 m3 967.26 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

3822.98 m



= Kč

1.806,x 0.7000

____________________________ -------------------


= Kč - Kč = Kč

4.833.011,32 4.156.389,74 676.621,58

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


676.622,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.9 Věcná hodnota - objekt dílny údržby a garáže 4.9.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 268,64 Zastřešení 7,28

= = =

0.00 m3 268.64 m3 7.28 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

275.92 m

4.9.2 Opotřebení stavby Při stáří 42 let a životnosti 60 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 70%. - 23 -

4.9.3 Výpočet věcné hodnoty objektu ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


= Kč

1.250,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za celý obestavěný prostor 275.92 m Snížení ceny za opotřebení 70% Cena stavby po započtení opotřebení

3

= Kč - Kč = Kč

241.430,169.001,72.429,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota - objekt dílny údržby a garáže

Cena celkem Kč

72.429,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.10 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 246 4.10.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Základní cena Přepočet základní ceny na současnou úroveň

= Kč

250,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za 1350.00 m2

= Kč

236.250,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 246

Cena celkem Kč

236.250,-

_______________________________________________________________________________________________________________



= Kč

250,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za 1331.00 m2

= Kč

232.925,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


Cena celkem Kč

232.925,-

_______________________________________________________________________________________________________________



= Kč

250,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za 1324.00 m2

= Kč

231.700,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


Cena celkem Kč

231.700,-

_______________________________________________________________________________________________________________



= Kč

250,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za 1401.00 m2

= Kč - 24 -

245.175,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


Cena celkem Kč

245.175,-

_______________________________________________________________________________________________________________



= Kč

250,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za 28.00 m

2

= Kč

4.900,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


Cena celkem Kč

4.900,-

_______________________________________________________________________________________________________________



= Kč

250,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za 109.00 m2

= Kč

19.075,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


Cena celkem Kč

19.075,-

_______________________________________________________________________________________________________________



= Kč

250,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za 203.00 m2

= Kč

35.525,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


Cena celkem Kč

35.525,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.17 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parc. 893/2 4.17.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


= Kč

100,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za 19084.00 m2

= Kč

1.335.880,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parc. 893/2 Cena celkem Kč

1.335.880,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.18 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parc. 893/4 4.18.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

- 25 -


100,x 0.7000

= Kč

____________________________ -------------------

Cena za 5292.00 m2

= Kč

370.440,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parc. 893/4 Cena celkem Kč

370.440,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.19 Věcná hodnota nemovitostí - VÚ, IS, TP 10 % 4.19.1 Základní ceny Stavby 319911+350970+676622+676622+ 676622+676622+72429 Stavební parc. 236250+232925+231700+245175+4900+ 19075+35525 Pozemkové par. 1335880+370440

=

3449798.00 Kč

= =

1005550.00 Kč 1706320.00 Kč

______________________________ ----------------

celkem =

6161668.00 Kč

4.19.2 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Cena Započtení podílu 10/100

= Kč = Kč

6.161.668,616.166,80

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota nemovitostí - VÚ, IS, TP 10 %

Cena celkem Kč

616.167,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.20 Věcné břemeno - právo užívání nemovitosti *pozemek 4.20.1 Popis Věcné břemeno: ************** Věcnými břemeny se v objektivním smyslu rozumí právní institut a v subjektivním smyslu povinnost určitého subjektu. Právní úprava věcných břemen je zakotvena v občanském zákoníku číslo 89/2012 Sb. ve znění pozdějších předpisů. Věcná břemena omezují vlastníka nemovité věci ve prospěch někoho jiného tak, že povinný je nucen něco strpět, něčeho se zdržet nebo něco konat. To je v podstatě omezení realizace užitné hodnoty vlastní věci ve prospěch oprávněného subjektu. Práva odpovídající věcným břemenům jsou spojena buď s vlastnictvím určité nemovitosti, nebo patří určité osobě. Spojení věcných břemen a vlastnictví je charakteristickým znakem pro věcná břemena, neboť povinnosti z věcných břemen vždy a v některých případech také oprávnění, přecházejí na nové nabyvatele. Věcné břemeno spočívá v oprávnění pro firmu ČEZ Distribuce a.s. Děčín k pozemkové parcele číslo 893/4 dle smlouvy ze dne 9.6.2011. 4.20.2 Pozemek

500/5

=

100.00 Kč

4.20.3 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Počet let oprávnění

x 5.0000 ____________________________ -------------------

- 26 -

Cena

= Kč

-500,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcné břemeno - právo užívání nemovitosti *pozemekCena celkem Kč

-500,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.21 Cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá 4.21.1 Popis Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku ************************************************** Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí jako celku byl vzat v úvahu zejména faktický stav nemovitého majetku, lokalita, celková využitelnost, vlastnické vztahy, přístup, inženýrské sítě, poloha v místě apod. Analýza použitých metod dochází k závěru, že s ohledem na rozsah stavebního a pozemkového fondu hodnocených nemovitostí, polohu v místě, účel možného současného i budoucího využití jednotlivých částí nemovitého majetku, ale hlavně jeho stavebně technický stav, je optimálním zjištěním obvyklé ceny "Metoda věcné hodnoty. Dle Českého statistického úřadu bylo zjištěno, že nabídkové ceny realitních komodit byly od roku 2012 v průměru o 20 % vyšší než ceny skutečné realizované a v průměru u pozemků minimálně o 3 až 5 % vyšší než ceny skutečně realizované a tento stav trval obdobně i v roce 2013 a přetrvává i v roce 2014. Z tohoto důvodu je ocenění provedeno dle současné reálné situace na trhu s nemovitým majetkem v době a místě obvyklé, a to především s ohledem na stavební a konstrukční stav objektů, tvar pozemků, plochu parcel a především s ohledem na celkovou reálnou využitelnost a stav oceňovaného nemovitého majetku. Ocenění je tak prováděno z hlediska substance (obestavěný prostor, podlahová plocha, zastavěná plocha, užitná plocha, počet podlaží, poloha v lokalitě, konstrukční systémy, vybavenost, fyzické opotřebení, stav nemovitého majetku, sklonitost terénu, velikost a tvar pozemků, využitelnost plochy, vliv nabídky a poptávky apod.). Odhadnutá objektivní obvyklá cena je dána finanční strukturou platnou v daném čase k datu zhotovení tržního ocenění. Obvyklá cena, resp. její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po provedeném ocenění a mohou tak mít vliv na výši ceny obvyklé. 4.21.2 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota (časová cena)

= Kč

6.777.335,-

Obvyklá cena odvozená z výše uvedených hodnot

= Kč

6.777.000,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá

Cena celkem Kč

6.777.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 27 -

5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Obvyklá cena

Kč

6.777.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Slovy: Šestmilionůsedmsetsedmdesátsedmtisíc Kč

V Hradci Králové, dne 20.prosince 2014 .................... vypracoval

- 28 -

6. ZNALECKÁ DOLOŽKA

- 29 -

Hradec Králové

Recommend Documents