Hradec Králové

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 150/3050/2014*POHOŘELICE o ceně nemovitých věcí - areálu chovu nosnic "Pohořelice nad Jihlavou; Farma Velký Dvůr," číslo popisné 861, sestávající z: objektu administrativní budovy se sociálním a technickým zázemím, objektu zděné stavby budovy ubytovny číslo popisné 842 s garážemi, velkokapacitní haly chovu nosnic "1," velkokapacitní haly chovu nosnic "2," zděné stavby třídírny vajec, objektu zděné vedlejší stavby kafilerie, objektu zděné vedlejší stavby přečerpávací stanice, budovy skladu obalů, se stavební parcelou číslo 2563/1, 2563/2, 2564, 2565, 2568, 2569/2, 2569/3, 2569/4 a s pozemkovou parcelou číslo 2569/1, s příslušenstvím, s venkovními úpravami a s trvalými porosty v katastrálním území Pohořelice nad Jihlavou, obci Pohořelice, kraj Jihomoravský. Objednavatel posudku:

Česká insolvenční v.o.s. insolvenční správce Fráni Šrámka 1139/2 500 02 Hradec Králové

Účel posudku:

Zjištění obvyklé ceny nemovitých a movitých věcí v areálu chovu nosnic, Pohořelice č.p. 861

Oceňovací předpis:

Ocenění je provedeno podle ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů

Oceněno ke dni:

6.srpna 2014

Posudek vypracoval:

Jiří Melich Karla Čapka 681/2 500 02 Hradec Králové 2

Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 31 stran a přílohy. V Hradci Králové, dne 27.listopadu 2014

1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti OBSAH: 1. NÁLEZ - bližší údaje o nemovitých věcech ====== - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ 2. PŘEDMĚT OCENĚNÍ 3. OBVYKLÁ CENA - rámec 4. - věcná hodnota nemovitostí v Kč - cena nemovitostí v místě a čase obvyklá 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA - PŘÍLOHY 1. Usnesení Krajského soudu 2. Výpis z obchodního rejstříku 3. Výpisy z katastru nemovitostí 4. Situační nákres areálu 5. Snímky katastrálních map 6. Nájemní smlouvy 7. Polohová mapa 8. Smlouva o pojištění majetku Oceňované nemovité věci se nalézají na okraji vlastního zastavěného území města Pohořelice, jako samostatně stojící areál v místní části Velký Dvůr, který je přístupný z místní veřejné asfaltové komunikace, za objekty samostatně stojích malých areálů vedle hlavní silnice číslo 381. Nemovité věci tvoří: - stavební objekt jednopodlažní administrativní budovy se sociálním a technickým zázemím, číslo popisné 861, na stavební parcele číslo 2563/1, - stavební objekt dvoupodlažní budovy ubytovny s garážemi, číslo popisné 842, na stavební parcele číslo 2563/2, - stavební halový objekt chovu nosnic "č. 1;" zemědělská velkokapacitní stavba, bez čísla popisného, na stavební parcele číslo 2565, - stavební halový objekt chovu nosnic "č. 2;" zemědělská velkokapacitní stavba, bez čísla popisného, na stavební parcele číslo 2564, - stavební objekt jednopodlažní budovy třídírny vajec s kanceláří, na stavební parcele číslo 2569/3, -2-

- stavební objekt zděné vedlejší stavby kafilerie, bez čísla popisného, na stavební parcele číslo 2569/2, - stavební objekt zděné vedlejší stavby technické vybavenosti přečerpávací stanice, bez čísla popisného, na stavební parcele číslo 2568, - stavební zděný objekt skladu obalů, bez čísla popisného, na pozemkové parcele číslo 2569/1, - stavební parcela číslo 2563/1, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 839m2 , - stavební parcela číslo 2563/2, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 234m2 , - stavební parcela číslo 2564, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 1273m2 , - stavební parcela číslo 2565, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 1277m2 , - stavební parcela číslo 2568, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 14m2 , - stavební parcela číslo 2569/2, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 56m2 , - stavební parcela číslo 2569/3, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 687m2 , - stavební parcela číslo 2569/4, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku zastavěná plocha a nádvoří s výměrou 1635m2 , - pozemková parcela číslo 2569/1, evidovaná v katastru nemovitostí v druhu pozemku ostatní plocha, způsob využití manipulační plocha s výměrou 13264m2 , - venkovní úpravy, - trvalé porosty. _________________________________________________________________ - CHARAKTERISTIKA NEMOVITÝCH VĚCÍ Struktura popisu a stavu nemovitého majetku a)

označení: ============

-3-

Oceňované nemovité věci jsou evidovány na Výpise z katastru nemovitostí z listu vlastnictví číslo 2684 pro katastrální území Pohořelice nad Jihlavou, obec Pohořelice, kraj Jihomoravský. Objekty v areálu byly postaveny v roce 1968, 1995 a 2012. Objekty nejsou samostatně oplocené, jsou však součástí uceleného oploceného areálu. b)

přípojky: - funkční napojení na elektrickou přípojku z ============ vlastní transformační stanice, vodovodní přípojku z vlastního vrtu, kanalizační přípojku do jímky a plynovodní přípojku c)

příslušenství: - venkovní úpravy; (přípojky inženýrských ================= sítí: elektrické přípojky, vodovodní přípojky, kanalizační přípojky, plynovodní přípojka), kanalizační jímka o objemu 40m3 , kanalizační vpusti, zpevněné manipulační plochy betonové monolitické, zpevněné plochy z betonových silniční panelů, zpevněné plochy z betonových desek 30 x 30 cm, betonové obrubníky, vstupní ocelová brána s elektrickým pohonem, ocelová vrata, ocelová branka, vjezdová závora, oplocení areálu ocelovým drátěným plotem ze strojového pletiva na ocelových sloupcích - inženýrské stavby: osvětlovací tělesa d)

součásti: - trvalé okrasné porosty (topoly, rakytník) ============ - trvalé ovocné porosty (hrušně, jabloně) - studna vrtaná, hloubka 20 m e)

inženýrské sítě: - v místě je možnost napojení z veřejných =================== inženýrských sítí na elektrickou přípojku, vodovodní přípojku a plynovodní přípojku f)

klady a zápory nemovitého majetku: ===================================== + poloha areálu v dobře dostupné okrajové části města vedle hlavní komunikace + převážně standardní stavebně technický stav objektů + areál s realizovanou podnikatelskou činností + elektronické zabezpečovací zařízení a kamerový systém v areálu - omezené veřejné inženýrské sítě v místě - budova skladu obalů vlastnictvím firmy Derapus - obtížná využitelnost pro jakýkoli jiný podnikatelský záměr - povinnost úhrady daně z převodu nemovitostí kupujícím - zástavní právo exekutorské pro AGROSERVIS, 1. zemědělská a.s. - zástavní právo smluvní pro UniCredit Bank Czech Republic and Slovakia, a.s. - zahájení exekuce - prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona rozhodnutí o úpadku (dle par. 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti - nařízení předběžného opatření -4-

umístění nemovitostí a vliv širšího okolí: ============================================= * na výslednou tržní hodnotu posuzovaného majetku bude mít vliv i řada faktorů vznikajících ze vzájemné interakce mezi nemovitostmi a okolím; - pracovní příležitosti v blízkém okolí - orientace ke světovým stranám - konfigurace terénu - poloha - převládající zástavba - dopravní obslužnost - parkovací možnosti v okolí obchod a služby - úřady - životní prostředí - poloha majetku k centru obce - možnost dalšího rozšíření - školství, zdravotnictví, kultura a sport - obyvatelstvo v okolí - malá likvidita nemovitého majetku - velký vliv nemovitostí na své okolí g)

h)

obecné nevýhody nemovitostí: =============================== - nízká likvidita, tj. doba potřebná na přeměnu nemovitostí na hotové peníze je zpravidla dlouhá - vysoké náklady na správu a údržbu - všechny operace s nemovitostmi podléhají státnímu dozoru (stavební úřad, katastr nemovitostí, prosazování veřejných zájmů s ohledem na životní prostředí, nakládání s odpady apod.) - nemovitosti nelze přemístit v případě negativních vnějších rizik (živelné pohromy) analýza tržního prostředí s obecným popisem realitního trhu: ============================================================= konec roku 2008 a počátek roku 2009 se staly obdobím, kdy skončila relativně ekonomicky pozitivní dekáda rozvoje realitního trhu let 1998 až 2008. Vývoj cen, který měl obecně stoupající tendenci a v období po roce 2003 dokonce překračoval i průměrnou inflaci, se náhle stal značně rozkolísaným až turbulentním; i)

- počínající globální ekonomická krize pro otevřený a relativně malý trh, jako je Česká republika, je vždy jedním z určujících faktorů vývoje makroekonomické a globální tendence ekonomiky. Ekonomická krize, která tradičně začala ve Spojených státech amerických, již zasáhla i Evropskou unii a podle dostupných prognóz lze očekávat další oživení trhu až po roce 2016. Oproti tzv. velké hospodářské krizi z přelomu dvacátých a třicátých let minulého stolení, kdy hrubý domácí produkt (HDP) klesal až o desítky procent ročně se zdá, že současná krize dosud spojená jen s poklesem růstu, bude mít částečně mírnější průběh. Ekonomická teorie i reálná praxe přitom tvrdila, že v době ekonomické krize obvykle stoupají ceny nemovitostí, protože jsou trhem vnímány, spolu se zlatem, jako spolehlivý uchovatel hodnot na rozdíl např. od akcií nebo jiných druhů cenných papírů. V současné ekonomické a finanční krizi však došlo k popření této původní skutečnosti, kdy od roku 2009 dochází ke stálému trvalému a postupnému poklesu cen nemovitého majetku. Již v první polovině roku 2010 však bylo zřejmé, že pokles cen nemovitostí nadále pokračuje. Pokles cen se týká všech nemovitostí, zejména starších, méně kvalitních a s nízkou užitnou hodnotou a špatnou polohou či dostupností. U těchto -5-

typů nemovitostí dochází i k výraznému snížení objemů obchodů, neboť kupující očekávají další pokles cen a prodávající tento reálný pokles stále nechtějí vnímat ani akceptovat a nabídka již vysoce převyšuje poptávku. S trendem úspor finančních prostředků ve společnosti souvisí i plošné opouštění pronajatých prostor, s čímž souvisí i převaha nabídky nájemních bytových i nebytových prostor. Současné nabídkové ceny realitních kanceláří jsou zcela nereálné, za tyto ceny se téměř žádné obchody nerealizují a nemovitý majetek se stal v podstatě nejrozšířenější a jednou z velmi mála komodit, o jejíž výši ceny se dá před uzavřením reálné kupní ceny výrazně smlouvat, j)

nájemní vztahy: ================== - nemovitý majetek je ke dni místního šetření z části předmětem písemně uzavřených nájemních smluvních vztahů; (tyto nájemní vztahy však byly uzavřeny na dobu určitou s ukončením ke dni 30.6.2014 a 30.9.2014, k)

věcná břemena: ================= - v katastru nemovitostí nejsou zapsána v oddílu "C" žádná věcná břemena, která by nemovitý majetek znehodnocovala, l)

movité věci: =============== - nejsou předmětem ocenění vyjma přímého vybavení, které je nutné pro plnohodnotné využívání oceňovaných objektů (předměty sociálních zařízení, zdroje vytápění a ohřevu teplé vody, předměty ostatních konstrukcí). Obvyklou cenou se pro účely Zákona o oceňování majetku číslo 151/1997 Sb. rozumí cena, která by byla dosažena při prodeji stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Je však nutné konstatovat, že oceňovaný nemovitý majetek není obvyklým majetkem s obvyklými cenami, protože na běžném realitním trhu nejsou k dispozici žádné nemovitosti zatížené exekučními, insolvenčními nebo konkursními řízeními a pro tyto nemovitosti platí podmínky pro oceňování majetku obdobné pro oceňování nemovitostí ve finanční tísni, neboť úkolem zpeněžitele není suplovat činnosti realitních kanceláří, ale provést co nejrychlejší zpeněžení nemovitých věcí za účelem uspokojení oprávněných a věřitelů.

-6-

1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitých věcí na listu vlastnictví číslo 2684 pro katastrální území Pohořelice nad Jihlavou, obec Pohořelice, kraj Jihomoravský evidována firma: - Begokon CZ, společnost s ručením omezeným, se sídlem ulice U Hřbitova, číslo popisné 2737/5, PSČ 370 04, České Budějovice, IČ 28 09 97 96.

1.4 Přílohy posudku Usnesení Krajského soudu v Hradci Králové číslo jednací: KSHK 41 INS 27373/2013-A31/celk.4 ze dne 21.1.2014 o prohlášení úpadku na majetek dlužníka, kterým je firma Begokon CZ, s.r.o., IČ 28 09 97 96. Výpis z obchodního rejstříku, vedeného Krajským soudem v Brně v oddílu C, vložka 78846, pořízený dne 19.7.2014 z počítačové sítě Internet, portál "www.justice.cz." Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Pohořelice nad Jihlavou, obec Pohořelice, kraj Jihomoravský, list vlastnictví číslo 2684, vyhotovený soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 19.7.2014. Výpis z katastru nemovitostí pro katastrální území Pohořelice nad Jihlavou, obec Pohořelice, kraj Jihomoravský, list vlastnictví číslo 3077, vyhotovený soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 19.7.2014. Situační nákres areálu se zákresem nemovitých věcí. Snímky katastrálních map pro katastrální území Pohořelice nad Jihlavou, obec Pohořelice, kraj Jihomoravský, vyhotovené soudním znalcem z dálkového přístupu Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního dne 20.7.2014 z mapových listů DKM. Nájemní smlouva k oceňovaným nemovitým věcem, ze dne 2.12.2013. Nájemní smlouva k oceňovaným nemovitým věcem, ze dne 29.11.2013. Nájemní smlouva k oceňovaným nemovitým věcem, ze dne 6.1.2011. Nájemní smlouva k oceňovaným nemovitým věcem, ze dne 20.11.2009. Dodatek k Nájemní smlouvě ze dne 20.11.2009, ze dne 31.5.2012. Polohová mapa města Pohořelice a místní části Velký Dvůr. Pojistná smlouva číslo 8053299514. Fotodokumentace nemovitých věcí.

-7-

Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu nemovitých věcí bylo provedeno dne 6.8.2014 na místě samém.

Předmětem ocenění jsou 1) Administrativní budova č.p.861, stav.par.č. 2563/1 2) Budova ubytovny č.p.842, na stavební par.č. 2563/2 3) Hala 1; chovu nosnic, na stavební parcele č. 2565 4) Hala 2; chovu nosnic, na stavební parcele č. 2564 5) Budova třídírny vajec, na stavební par.čís. 2569/3 6) Objekt kafilerie, na stavební parcele číslo 2569/2 7) Přečerpávací stanice, na stavební parcele č. 2568 8) Sklad obalů, na pozemkové parcele číslo 2569/1 9) Stavební parcely a pozemková parcela 10) Součásti a příslušenství

-8-

2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Administrativní budova č.p.861, stav.par.č. 2563/1 2.1.1 Popis Předmětem ocenění je objekt zděné stavby objektu administrativní budovy se sociálním zázemím, číslo popisné 861. Stavba je bez podzemního podlaží a s jedním nadzemním podlažím pod nízkými pultovými střechami. Objekt byl postaven v roce 1968 na stavební parcele číslo 2563/1. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i většina konstrukcí krátkodobé životnosti je v objektu původní z roku výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: vrátnice s prodejnou vajec, centrální chodba, kancelářské prostory, WC muži, WC ženy, sklad, 4 x šatny, prádelna, WC ženy, sprchy, garáž, dieselagregát, dílna, hlavní elektrická rozvodna, kotelna, sklad, vodárna Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání z prostého betonu, vytvořené jako betonové základové pasy s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plných pálených cihel. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovným podhledem. Krov je železobetonový montovaný. Zastřešení je tvořeno nízkými pultovými střechami ve třech výškových úrovních. Střešní krytina je z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné hladké. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká. Venkovní obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady jsou provedeny z běžných bělninových obkladaček v prostorách koupelen včetně obložení sprchových koutů a na WC, dále jsou provedeny obklady v prostoru melanžárny. Schodiště není osazeno. Dveře jsou osazeny dřevěné částečně prosklené, dřevěné plné i kovové plné. Vrata jsou osazena kovová plná, dvoukřídlová. Okna jsou osazena dřevěná zdvojená a dále je prosvětlení části vnitřních prostor zajištěno sklobetonovými tvárnicemi. Podlahy v kancelářských a v ubytovacích prostorách jsou betonové s nášlapnými vrstvami podlah s keramickou dlažbou a s teracovou dlažbou v šatnách. Vytápění je zajištěno z osazeného plynového kotle, radiátory jsou osazeny ocelové žebrové. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V i 380 V, s pojistkovými automaty. Bleskosvod je na objektu osazen. V objektu je proveden rozvod studené vody i teplé vody v ocelovém i v plastovém potrubí. Zdrojem ohřevu teplé vody jsou osazené elektrické bojlery a dále je osazen elektrický průtokový ohřívač. Instalace plynu je provedena. Kanalizace je provedena v plastovém a v kameninovém potrubí s podlahovým odkanalizováním. Sporák není osazen. Z hygienických zařízení jsou osazena umyvadla a sprchové kouty. WC jsou osazena standardní splachovací. Výtah není v objektu osazen. Z ostatních konstrukcí je v objektu proveden rozvod veřejného telefonu (odpojený), je provedeno odsávání části vnitřních prostor, jsou osazeny hasící hydranty a je nainstalovaný bezpečnostní kamerový systém. Objekt je celkově ve standardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a prováděné základní údržbě.

-9-

2.1.2 Charakteristika stavby CZCC: 122 SKP: 46.21.14.3..1 Typ podle účelu užití: F - budovy pro administrativu Druh konstrukce: Zděné 2.1.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba (24,12*12,50*4,47)+(36,45*12,50* 3,84)+(12,50*5,60*3,84) Zastřešení (24,12*12,50*0,30/2)+(36,45* 12,50*0,30/2)+(12,50*5,60*0,30/2)

=

0.00 m3

=

3366.11 m3

=

124.07 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

3490.17 m

2.1.5 Opotřebení stavby Při stáří 46 let a životnosti 70 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 65.7143%.

2.2 Budova ubytovny č.p.842, na stavební par.č. 2563/2 2.2.1 Popis Předmětem ocenění je objekt zděné stavby objektu ubytovny, číslo popisné 842. Stavba je bez podzemního podlaží a se dvěma nadzemními podlažími pod nízkou pultovou střechou. Objekt byl postaven v roce 1968 na stavební parcele číslo 2563/2. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i většina konstrukcí krátkodobé životnosti je v objektu původní z roku výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: dvě garážová stání pro osobní automobily, denní místnost pro řidiče, kotelna, WC, sprchový kout - 2. NP: bytová jednotka 3 + 1, garsoniéra, bytová jednotka 3 + 1 Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání z prostého betonu, vytvořené jako betonové základové pasy s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plných pálených cihel. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovným podhledem. Krov je železobetonový montovaný. Zastřešení je tvořeno nízkou pultovou střechou. Střešní krytina je z pozinkovaného plechu. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné hladké. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká. Venkovní obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady jsou provedeny z běžných bělninových obkladaček v prostoru kuchyní, v koupelnách včetně obložení van a na WC. Schodiště je betonové s teracovými nášlapnými stupni. Dveře jsou osazeny dřevěné částečně prosklené a dřevěné plné. Vrata jsou osazena kovová plná, dvoukřídlová. Okna jsou osazena dřevěná zdvojená a plastová. Podlahy v obytných prostorách jsou betonové s nášlapnými vrstvami z PVC, v jedné bytové jednotce jsou nášlapné vrstvy z laminátových plovoucích podlah a dále jsou podlahy betonové s teracovou dlažbou. Vytápění je zajištěno třemi osazenými plynovými - 10 -

kotli pro jednotlivé jednotky, radiátory jsou litinové žebrové a ocelové deskové. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V i 380 V, s pojistkovými automaty. Bleskosvod není na objektu osazen. V objektu je proveden rozvod studené i teplé vody v ocelovém a v plastovém potrubí. Zdrojem ohřevu teplé vody jsou tři osazené elektrické bojlery. Instalace plynu je provedena. Kanalizace je provedena v plastovém a v kameninovém potrubí. Sporák je osazen elektrický. Z hygienických zařízení jsou osazena umyvadla, ocelové vany a plastová rohová vana. WC jsou osazena standardní splachovací. Výtah není v objektu osazen. Z ostatních konstrukcí je v objektu provedeno odsávání části vnitřních prostor a je osazen hasící hydrant. Objekt je celkově ve standardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a prováděné základní údržbě. 2.2.2 Charakteristika stavby CZCC: 1130 SKP: 46.21.19.1..1 Typ podle účelu užití: G - budovy pro ubytování zaměstnanců Druh konstrukce: Zděné 2.2.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 18,60*12,37*5,94 Balkon 18,60*0,72*1,02 Zastřešení 18,60*12,37*0,40/2

= = = =

0.00 m3 1366.69 m3 13.66 m3 46.02 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

1426.36 m


2.3 Hala 1; chovu nosnic, na stavební parcele č. 2565 2.3.1 Popis Předmětem ocenění je hala velkokapacitního objektu pro chov 57.600 kusů nosnic "číslo 1." Stavba je bez podzemního podlaží a se čtyřmi nadzemními podlažími pod nízkými pultovými střechami. Objekt byl postaven v roce 1968 na stavební parcele číslo 2565. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou v objektu původní z roku výstavby, část konstrukcí krátkodobé životnosti byla v objektu vyměněna v roce 2013, kdy byla stavba částečně rekonstruována. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: chodba, halový velkokapacitní prostor chovu nosnic, rozvodna, sklad, WC * přístavba z roku 2013: tři skladové prostory - 2. NP: chodba, halový velkokapacitní prostor chovu nosnic, rozvodna, sklad, WC

- 11 -

- 3. NP: chodba, halový velkokapacitní prostor chovu nosnic, rozvodna, sklad, WC - 4. NP: chodba, halový velkokapacitní prostor chovu nosnic, rozvodna, sklad, WC Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání, zhotovené jako železobetonové pasy a patky s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby tvoří železobetonový montovaný skelet s vyzdívkami z plných pálených cihel a plošných panelů. Stropní konstrukce jsou provedeny s viditelnými překlady. Krov je železobetonový montovaný. Zastřešení je tvořeno nízkými pultovými střechami v několika výškových úrovních. Střešní krytina je z vícevrstvé svařované asfaltované lepenky. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu a dále jsou provedeny vnitřní okapové svody. Vnitřní úpravy povrchu jsou z dvouvrstvých hladkých vápenných omítek. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká, s nátěrovými hmotami, boční část je původní, poškozená a bez nátěru. Venkovní obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady jsou provedeny z běžných bělninových obkladaček na WC. Schodiště je osazeno betonové s nášlapnou vrstvou schodišťových stupňů z PVC, zábradlí je ocelové. Dveře jsou osazeny dřevěné plné i dřevěné částečně prosklené. Vrata jsou osazena kovová plná, dvoukřídlová. Okna jsou osazena plastová. Podlahy jsou betonové v halových prostorách, betonové s nášlapnou vrstvou z PVC a betonové s keramickou dlažbou. Vytápění je zajištěno osazenými elektrickými akumulačními kamny a elektrickými přímotopnými radiátory. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V i 380 V, s pojistkovými automaty. Bleskosvod je na objektu osazen. Rozvod studené vody i teplé vody je proveden v ocelovém potrubí. Zdrojem ohřevu teplé vody je osazený elektrický bojler. Instalace plynu není provedena. Kanalizace je provedena v kameninovém potrubí. Sporák není osazen. Z hygienických zařízení jsou osazena umyvadla. WC jsou osazena standardní splachovací. Výtah je osazen nákladní. Z ostatních konstrukcí je v objektu provedeno odvětrávání vnitřních prostor a jsou osazené hasící hydranty. Objekt je celkově ve standardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby, provedené částečné rekonstrukci a prováděné základní údržbě. 2.3.2 Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.2..2 Typ podle účelu užití: L - budovy pro zeměděl. živočišná produkce Druh konstrukce: Montované z dílců betonových tyčových 2.3.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba (66,50*12,52*14,53)+(12,52*7,04* 17,84)+(6,20*3,30*18,92)+(4,52* 3,30*14,93) Přístavba (14,60*9,37*5,26)+(14,60*6,30* 4,60) Zastřešení (66,50*12,52*0,40/2)+(12,52*7,04* 1,09/2)+(14,60*9,37*0,89/2)+ (14,60*6,30*0,90/2) - 12 -

=

0.00 m3

=

14279.62 m3

=

1142.69 m3

=

316.82 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

15739.13 m


2.4 Hala 2; chovu nosnic, na stavební parcele č. 2564 2.4.1 Popis Předmětem ocenění je hala velkokapacitního objektu pro chov 57.600 kusů nosnic "číslo 2." Stavba je bez podzemního podlaží a se čtyřmi nadzemními podlažími pod nízkými pultovými střechami. Objekt byl postaven v roce 1968 na stavební parcele číslo 2564. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou v objektu původní z roku výstavby, část konstrukcí krátkodobé životnosti byla v objektu vyměněna v roce 2013, kdy byla stavba částečně rekonstruována. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: chodba, halový velkokapacitní prostor chovu nosnic, rozvodna, sklad, WC * přístavba: šatna pro třídírnu, WC ženy, sklad odpadů - 2. NP: chodba, halový velkokapacitní prostor chovu nosnic, rozvodna, sklad, WC - 3. NP: chodba, halový velkokapacitní prostor chovu nosnic, rozvodna, sklad, WC - 4. NP: chodba, halový velkokapacitní prostor chovu nosnic, rozvodna, sklad, WC Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání, zhotovené jako železobetonové pasy a patky s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby tvoří železobetonový montovaný skelet s vyzdívkami z plných pálených cihel a plošných panelů. Stropní konstrukce jsou provedeny s viditelnými překlady. Krov je železobetonový montovaný. Zastřešení je tvořeno nízkými pultovými střechami v několika výškových úrovních. Střešní krytina je z vícevrstvé svařované asfaltované lepenky. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu a dále jsou provedeny vnitřní okapové svody. Vnitřní úpravy povrchu jsou z dvouvrstvých hladkých vápenných omítek. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká, s nátěrovými hmotami. Venkovní obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady jsou provedeny z běžných bělninových obkladaček na WC. Schodiště je osazeno betonové s nášlapnou vrstvou schodišťových stupňů z PVC, zábradlí je ocelové. Dveře jsou osazeny dřevěné plné, dřevěné částečně prosklené a kovové plné. Vrata jsou osazena kovová plná, dvoukřídlová. Okna jsou osazena plastová a dřevěná zdvojená. Podlahy jsou betonové v halách, na chodbách jsou betonové s nášlapnou vrstvou z PVC a betonové s keramickou dlažbou ve skladu odpadů. Vytápění je zajištěno z elektrického kotle s osazenými ocelovými deskovými radiátory, dále jsou osazené elektrické přímotopné radiátory. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V i 380 V, s - 13 -

pojistkovými automaty. Bleskosvod je na objektu osazen. Rozvod studené vody a teplé vody je proveden v ocelovém potrubí. Zdrojem ohřevu teplé vody je osazený elektrický bojler. Instalace plynu není provedena. Kanalizace je provedena v kameninovém potrubí. Sporák není osazen. Z hygienických zařízení jsou osazena umyvadla. WC jsou osazena standardní splachovací. Výtahy jsou osazeny dva nákladní. Z ostatních konstrukcí je v objektu provedeno odvětrávání vnitřních prostor a jsou osazeny hasící hydranty. Objekt je celkově ve standardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby, provedené částečné rekonstrukci a prováděné základní údržbě. 2.4.2 Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.2..2 Typ podle účelu užití: L - budovy pro zeměděl. živočišná produkce Druh konstrukce: Montované z dílců betonových tyčových 2.4.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba (66,50*12,52*14,53)+(12,52*7,04* 17,84)+(6,20*3,30*18,92)+(4,52* 3,30*14,93) Přístavba (14,53*11,45*4,90)+(11,45*2,53* 4,10)+(8,18*4,90*3,58)+(5,06* 3,00*3,95)+(3,28*2,53*3,95)+ (3,37*1,46*4,40)+(2,34*1,34*4,40) Zastřeš.halové (66,50*12,52*0,40/2)+(12,52*7,04* 1,09/2) Zastřeš.příst. (14,53*11,45*1,75/2)+(11,45*2,53* 0,80/2)+(8,18*4,90*0,52/2)+(3,28* 2,53*0,25/2)

=

0.00 m3

=

14279.62 m3

=

1205.66 m3

=

214.55 m3

=

168.62 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

15868.44 m


2.5 Budova třídírny vajec, na stavební par.čís. 2569/3 2.5.1 Popis Předmětem ocenění je objekt zděné stavby objektu třídírny vajec. Stavba je bez podzemního podlaží a s jedním nadzemním podlažím pod nízkými sedlovými střechami. Objekt byl postaven v roce 1995 a přestavěn do dnešní podoby v roce 2013 na stavební parcele číslo 2569/3. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i většina konstrukcí krátkodobé životnosti je v objektu původní z roku výstavby a z roku přestavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: příjem, třídírna, velín, expedice - 14 -

Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání z prostého betonu, vytvořené jako betonové základové pasy s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plných pálených cihel, z části s vnitřním obložením z izolačních panelů Kingspan. Stropní konstrukce jsou provedeny s rovným podhledem. Krov je dřevěný trámový. Zastřešení je tvořeno nízkými sedlovými střechami, boční přístavky jsou zastřešeny pultovými střechami. Střešní krytina je z hliníkového trapézového plechu. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné hladké. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká, s nátěrovými hmotami. Venkovní obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře jsou osazeny dřevěné plné. Vrata jsou osazena plastová s elektrickým ovládáním. Okna nejsou osazena, prosvětlení části vnitřních prostor je zajištěno sklobetonovými tvárnicemi. Podlahy jsou betonové gletované. Vytápění je zajištěno osazenými elektrickými stropními panely. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V i 380 V, s pojistkovými automaty. Bleskosvod není na objektu osazen. V objektu je proveden rozvod studené vody v ocelovém i v plastovém potrubí. Zdrojem ohřevu teplé vody je osazený elektrický průtokový ohřívač. Instalace plynu není provedena. Kanalizace je provedena v plastovém a v kameninovém potrubí. Sporák není osazen. Z hygienických zařízení je osazeno umyvadlo. WC není osazeno. Výtah není v objektu osazen. Z ostatních konstrukcí je v objektu provedeno odsávání části vnitřních prostor, je provedený rozvod technického vzduchu a jsou osazeny klimatizační jednotky. Objekt je celkově ve standardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a přestavby a prováděné základní údržbě. 2.5.2 Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.3..2 Typ podle účelu užití: K - skladování a úprava zeměděl.produktů Druh konstrukce: Zděné 2.5.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba (35,09*15,00*5,34)+(35,09*16,58* 4,90)+(18,16*3,70*4,70)+(8,02* 3,22*3,51) Zastřešení (35,09*15,00*1,20/2)+(35,09* 16,58*1,20/2)+(18,16*3,70*0,20/ 2)+(8,02*3,22*0,21/2)

=

0.00 m3

=

6067.94 m3

=

674.32 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

6742.25 m

2.5.5 Opotřebení stavby Při stáří 19 let a životnosti 50 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 38%.

2.6 Objekt kafilerie, na stavební parcele číslo 2569/2 2.6.1 Popis

- 15 -

Předmětem ocenění je objekt zděné vedlejší stavby kafilerie. Objekt je bez podzemního podlaží a s jedním nadzemním podlažím pod nízkou pultovou střechou. Stavba byla postavena v roce 1968 na stavební parcele číslo 2569/2. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i konstrukce krátkodobé životnosti jsou v objektu původní z roku výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: prostor kafilerie Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání z prostého betonu, vytvořené jako betonové základové pasy s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka je cihelná. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plných pálených cihel. Stropní konstrukce je provedena s rovným podhledem. Krov je železobetonový montovaný. Zastřešení je tvořeno nízkou pultovou střechou. Střešní krytina je z vícevrstvé svařované asfaltované lepenky. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné hladké. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká, ze škrábaného břízolitu. Venkovní obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře jsou osazeny kovové plné. Vrata jsou osazena kovová plná. Okna jsou osazena dřevěná zdvojená. Podlaha je betonová. Vytápění není zajištěno. V objektu je provedena elektroinstalace, na 220 V. Bleskosvod není na objektu osazen. V objektu není proveden rozvod vody. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Je provedeno podlahové odkanalizování. Sporák není osazen. Hygienická zařízení nejsou osazena. WC není osazeno. Výtah není v objektu osazen. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny. Objekt je celkově v nižším standardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a nyní prováděné již pouze nejzákladnější údržbě. 2.6.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.6.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 6,70*4,70*4,40 Zastřešení 6,70*4,70*0,47/2

= = =

0.00 m3 138.56 m3 7.40 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

145.96 m


2.7 Přečerpávací stanice, na stavební parcele č. 2568 2.7.1 Popis

- 16 -

Předmětem ocenění je objekt zděné vedlejší stavby přečerpávací stanice. Stavba je bez podzemního podlaží a s jedním nadzemním podlažím pod nízkou pultovou střechou. Stavba byla postavena v roce 1968 na stavební parcele číslo 2568. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i konstrukce krátkodobé životnosti jsou v objektu původní z roku výstavby. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: technologický prostor přečerpávací stanice Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání z prostého betonu, vytvořené jako betonové základové pasy s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka je betonová. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z plných pálených cihel. Stropní konstrukce je provedena s rovným podhledem. Krov je železobetonový montovaný. Zastřešení je tvořeno nízkou pultovou střechou. Střešní krytina je z vícevrstvé svařované asfaltované lepenky. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné hladké. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká, ze stříkaného břízolitu, poškozená. Venkovní obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře jsou osazeny kovové plné. Vrata nejsou osazena. Okna jsou osazena kovová jednoduchá. Podlaha je betonová. Vytápění není zajištěno. V objektu je provedena elektroinstalace na 220 V, odpojená. Bleskosvod není na objektu osazen. V objektu není proveden rozvod vody. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Je provedeno podlahové odkanalizování. Sporák není osazen. Hygienická zařízení nejsou osazena. WC není osazeno. Výtah není v objektu osazen. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny. Objekt je celkově v podstandardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a nyní již prováděné pouze nejzákladnější údržbě. 2.7.2 Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: 46.21.19.9 Typ: B1 - nepodsklepené Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm 2.7.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 3,92*3,35*3,15 Zastřešení 3,92*3,35*0,40/2

= = =

0.00 m3 41.37 m3 2.63 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

43.99 m


- 17 -

2.8 Sklad obalů, na pozemkové parcele číslo 2569/1 2.8.1 Popis Předmětem ocenění je objekt zděné stavby budovy skladu obalů. Objekt je bez podzemního podlaží a s jedním nadzemním podlažím pod nízkou sedlovou střechou. Stavba byla postavena v roce 2012 na pozemkové parcele číslo 2569/1. Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti i konstrukce krátkodobé životnosti jsou v objektu původní z roku výstavby. Vstup do objektu je pouze z vnitřní části průchodem ze sousední stavby haly; bez vlastních vrat nebo dveří. Vnitřní účelová dispozice: - 1. NP: prostor skladu obalů Základové konstrukce stavby jsou běžného zakládání z prostého betonu, vytvořené jako betonové základové pasy s provedenými vodorovnými izolacemi proti zemní vlhkosti. Podezdívka není provedena. Svislé nosné konstrukce stavby jsou zděné z pálených cihel. Stropní konstrukce není provedena, je proveden sádrokartonový podhled krovu. Krov je dřevěný trámový. Zastřešení je tvořeno nízkou sedlovou střechou. Střešní krytina je z hliníkového trapézového plechu. Klempířské konstrukce jsou osazeny z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky jsou dvouvrstvé vápenné hladké. Fasádní omítka je dvouvrstvá hladká. Venkovní obklady nejsou provedeny. Vnitřní obklady nejsou provedeny. Schodiště není osazeno. Dveře nejsou osazeny. Vrata nejsou osazena. Okna nejsou osazena. Podlaha je betonová, gletovaná. Vytápění není zajištěno. V objektu je provedena elektroinstalace, na 220 V. Bleskosvod není na objektu osazen. V objektu není proveden rozvod vody. Zdroj ohřevu teplé vody není osazen. Instalace plynu není provedena. Kanalizace není provedena. Sporák není osazen. Hygienická zařízení nejsou osazena. WC není osazeno. Výtah není v objektu osazen. Ostatní konstrukce nejsou v objektu provedeny. Objekt je celkově v nižším standardním stavebně technickém stavu, který odpovídá uvedenému stáří, konstrukčnímu provedení z doby výstavby a prováděné pouze základní údržbě. 2.8.2 Charakteristika stavby CZCC: 1271 SKP: 46.21.15.3.1 Typ podle účelu užití: Z - skladování a úprava zeměděl.produktů Druh konstrukce: Zděné 2.8.3 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 14,23*9,42*4,77 Zastřešení 14,23*9,42*1,37/2

= = =

0.00 m3 639.40 m3 91.82 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

731.22 m

2.8.5 Opotřebení stavby Při stáří 2 let a životnosti 40 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 5%.

- 18 -

4. OBVYKLÁ CENA 4.1 TRŽNÍ OCENĚNÍ NEMOVITÝCH VĚCÍ 4.1.1 Popis Způsob ocenění: =============== Norma mezinárodních standardů pro oceňování na základě tržní hodnoty je definována v souladu s Evropským sdružením odhadců TEGoVA a s Mezinárodním oceňovacím standardem vydaným institucí International Valuation Standards Comittee (IVSC) a uvádí, že tržní hodnota se zjišťuje aplikováním oceňovacích metod, které odráží charakter majetku a okolnosti, za kterých by se optimálně s majetkem obchodovalo na volném trhu s nemovitostmi. Přitom obě zúčastněné strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, ať ze strany kupujícího nebo prodávajícího s ohledem na všechna relevantní fakta o předmětu prodeje. V případě stanovení tržní hodnoty oceňovaných nemovitostí, je nutno konstatovat skutečnost, že se jedná o prodej majetku v insolvenčním řízení. Základním rozhodovacím kritériem při volbě způsobu ocenění - odhadu tržní hodnoty se stala metoda věcné hodnoty, neboť stanovení obvyklé ceny výnosovým způsobem, která vychází zejména ze základních hodnot zjištěných z celkových výnosů z pronájmu nemovitostí a s ohledem na možné dosažitelné výnosy po dobu, po kterou bude investor nemovitosti vlastnit, a to s ohledem na místo polohy i kapacitu trhu v produkci daného nemovitého majetku je v daném případě obtížně reálný. Oceňovaný soubor majetku dlužníka je dni stanovení tržního ocenění z části pronajat. Účelem stanovení tržní hodnoty nemovitého majetku je potřeba zjištění celkové obvyklé ceny nemovitostí, tedy ceny dosažitelné na trhu nemovitostí v čase vypracování tohoto znaleckého posudku. Je však třeba podotknout, že obvyklá cena vzniká v prostředí, ve kterém probíhá proces aktivního trhu s obdobnými nemovitostmi, který tuto obvyklou cenu věci vytváří. Pokud však trh v množství obchodů vytvářejících prostředí umožňující objektivní stanovení obvyklé ceny metodou porovnávací neprobíhá, používá se zpravidla řešení ke stanovení obvyklé ceny pomocí obecně uznávaných metod a jejich analýzou. Soubor nemovitého majetku je specifikován v soupisu jednotlivých nemovitostí s popisem stavby, stavebních konstrukcí, velikostí objektu, vlastnictvím parcel a velikostí plošné výměry a druhů pozemků včetně fotodokumentace. Legislativní úpravy: ==================== S ohledem na účel ocenění není způsob ocenění upraven žádným zvláštním předpisem ! U uvedených nemovitostí jsou v katastru nemovitostí zapsána zástavní práva, která byla na nemovitý majetek uvalena. Zástavní práva uvalená na jednotlivé nemovitosti zanikají prodejem tohoto nemovitého majetku. - 19 -

V katastru nemovitostí nejsou zapsána žádná věcná břemena, která by nemovitý majetek znehodnocovala. Nemovitý majetek dlužníka je ve vlastnictví právnické osoby. Definice jednotlivých pojmů: ============================ - Trh: Interakce prodávajících a kupujících, která vede ke stanovení cen a množství komodity. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. - Tržní ekonomika: Hospodářství, v němž alokace zdrojů je výhradně řešena prostřednictvím nabídky a poptávky na trzích. - Cena pořizovací: Cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení (u nemovitostí, zejména staveb, je to cena v době jejich výstavby, za použití tehdy platných cen bez provedeného odpočtu opotřebení). - Cena reprodukční: Cena, za kterou by bylo možno stejnou novou nebo porovnatelnou věc (nemovitost) pořídit v době ocenění bez odpočtu opotřebení. - Věcná hodnota - časová cena: Reprodukční cena věci (nemovitosti) snížená o přiměřené opotřebení odpovídající průměrně potřebné věci (nemovitosti) stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady nutné na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci (nemovitosti). - Výnosová hodnota: Je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti, nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. - Tržní hodnota - obvyklá cena nemovitosti: Tržní hodnota je odhadovaná částka, za kterou by se nemovitý majetek směňoval k datu oceňování mezi potencionálním prodávajícím a kupujícím při zájmu jednotlivé nemovitosti prodat a druhou stranou koupit bez osobních vlivů po patřičném průzkumu trhu, na němž účastníci jednají informovaně, rozvážně a bez nátlaku.

- 20 -

- Čistý roční stabilizovaný výnos: Jedná se o výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního a finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmu), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. - Tržní cena v tísni: Jedná se o takovou cenu, za jakou jsou nemovitosti na současném ekonomickém trhu zcela jistě prodejné. - Likvidační hodnota: Peněžní částka, kterou je vlastník likvidovaného majetku nucen přijmout v případě, kdy se nemovitý majetek musí prodat při časově omezené nabídce na trhu. - Obvyklá cena: Tato cena představuje v podstatě aktuální tržní hodnotu použitého předmětného zařízení negociační cenovou bázi pro jednání vedoucí k uzavření obchodu mezi jednajícím prodávajícím a kupujícím. Cena obvyklá dále zohledňuje skutečné stáří vzhledem k odhadnuté celkové životnosti nemovitosti včetně korekce na zjištění stavebně technického stavu věci (nemovitosti) na straně jedné a tržní interakci na straně druhé, tzn. stav nabídky a poptávky na trhu předmětných staveb ve vztahu k výchozím cenám nových staveb, avšak vždy za normálních tržních podmínek, tj. ne pod nátlakem kterékoli z obchodujících stran. - Diskontní míra (diskontní sazba): Je to požadovaná míra návratnosti, která je měřítkem požadované návratnosti na bázi zisků po zdanění a odpisů z kapitálové investice do akciového kapitálu společnosti, vyjadřuje i míru rizika spjatou s danou investicí, která je kvantifikována na základě ekonomických výsledků posledních období, povahy odvětví podnikání, konkurenčního prostředí a prognózovaného potenciálu. Zvážení specifického rizika spjatého s podnikatelským klimatem (ekonomické, právní a komerční aspekty) má rovněž dopad na kvantifikaci odpovídající diskontní sazby neboli požadované míry návratnosti. S ohledem na skutečnost, že vlastník majetku, resp. soubor jeho oceňovaných nemovitostí se nachází k datu ocenění v zatížení zástavními právy, je nutno považovat obchodní vztahy související s jeho majetkem za vztahy v jisté tísni, což je nutno chápat jako nepochybný cenotvorný faktor, který je ovlivněn i možným očekávaným omezeným rozvojem v dané lokalitě, neboť vlastník nemovitostí nesmí s nemovitým majetkem nikterak nakládat. To ovlivňuje i výši tržního ocenění s ohledem na možný prodej majetku jako celku. Metoda ocenění je zvolena zejména s ohledem na charakter nemovitostí, jejich situování a stav současného vlastníka. Tržní hodnota nemovitého majetku je tak odhadována na základě stanovení obvyklé ceny metodou věcné hodnoty s přihlédnutím zejména k aktuálnímu stavebnímu a technickému stavu nemovitostí. Dále je nutno vzít v úvahu, že nemovitý majetek je zatížen zástavními právy, což signalizuje ekonomické potíže vlastníka nemovitostí a v současných podmínkách v naší republice to okolí vnímá jako možnost relativně výhodného nákupu. Vzhledem ke skutečnosti, že se jedná o soubor nemovitého majetku, který je v současné době provozován ke konkrétní podnikatelské činnosti, je nutno pohlížet na - 21 -

kupujícího i s tím, že nebude kupovat nemovitosti s cílem pouhého uložení finančních prostředků. Daný soubor nemovitostí je úzce specifikován jeho stavebně technickým charakterem, a proto je jiné využití nemovitostí sice možné, vždy však za předpokladu nutnosti velkého množství finančních investic do oceňovaného souboru nemovitostí, a to s ohledem na jejich stávající standardní až nižší standardní konstrukční a stavební stav. Pro tržní ocenění jsou vzaty v úvahu zejména tyto faktory: ========================================================== - časový faktor nabídky - rizikový faktor v zániku zástavních práv v katastru nemovitostí - technický, konstrukční a stavební stav objektů - místní poloha - velikost pozemků - vlastnictví parcel využitelnost staveb - energetická náročnost prostorů - náklady na provoz objektů - nejlepší využití nemovitého majetku - obecné podmínky v dané lokalitě - obecné ekonomické vyhlídky a specifické podmínky nemovitostí - poptávka na trhu po tomto druhu nemovitého majetku - závazková práva

4.2 Věcná hodnota - definice 4.2.1 Popis Věcná hodnota nemovitostí pro tržní oceňování je zjišťována pro stávající vnitřní trh, protože nemovitost je v zásadě nepřemístitelná a trh nemovitostí je jasně lokalizován. Věcná hodnota nemovitého majetku je dána součtem zůstatkových hodnot veškerých jeho částí. Podle stavu, provedení, konstrukcí a vybavenosti bude zjištěna odpovídající cena za konkrétní měrnou jednotku. Zůstatkové hodnoty jsou určeny z reprodukčních pořizovacích cen, snížených o adekvátní míru opotřebení s ohledem na skutečný stavebně technický stav a morální zastarání nemovitého majetku. Toto ocenění je zpravidla podkladem v rozhodovacím procesu investora, zda je výhodnější a ekonomicky efektivnější koupit již existující nemovitost, nebo vybudovat nemovitost novou. K této hodnotě je dále nutno přičíst hodnotu pozemků, jsou-li ve vlastnictví majitele stavebních objektů. U pozemků se vychází z výměr podle evidence katastru nemovitostí, z bonity pozemků, umístění pozemků v dané aglomeraci a možností jejich využití. Pro ocenění pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m2 pozemku. Takto stanovená tržní hodnota je v zemích Evropské unie považována za adekvátní přístup pro zjištění obvyklé ceny. Zjištěné výsledky v současné době v České republice jsou tak pro tržní cenu u oceňovaných nemovitostí také použitelné, neboť se jedná o objekty se standardní až nižší standardní konstrukční vybaveností a věcná hodnota je tak reálná pro výpočet ceny obvyklé.

4.3 Věcná hodnota - objekt administrativní budovy 4.3.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 3366,11 Zastřešení 124,07

= = = - 22 -

0.00 m3 3366.11 m3 124.07 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

3490.18 m

4.3.2 Opotřebení stavby Při stáří 46 let a životnosti 70 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 65.7143%. 4.3.3 Výpočet věcné hodnoty objektu ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Základní cena za m3 obestavěného prostoru Přepočet základní ceny na současnou úroveň

= Kč

2.855,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za celý obestavěný prostor 3490.18 m3 Snížení ceny za opotřebení 65.7143% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč - Kč = Kč

6.975.124,73 4.583.654,39 2.391.470,34

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota - objekt administrativní budovy

Cena celkem Kč

2.391.470,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.4 Věcná hodnota - objekt budovy ubytovny 4.4.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 1366,69 Balkon 13,66 Zastřešení 46,02

= = = =

0.00 m3 1366.69 m3 13.66 m3 46.02 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

1426.37 m



= Kč

2.675,x 0.7000

____________________________ -------------------


= Kč - Kč = Kč

2.670.877,82 1.755.148,66 915.729,16

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota - objekt budovy ubytovny

Cena celkem Kč

915.729,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.5 Věcná hodnota - objekt haly chovu nosnic "číslo 1" 4.5.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 14279,62+1142,69 Zastřešení 316,82

= = =

0.00 m3 15422.31 m3 316.82 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

- 23 -

15739.13 m

4.5.2 Opotřebení stavby Při stáří 46 let a životnosti 70 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 65.7143%. 4.5.3 Výpočet věcné hodnoty objektu ____________________________________________________________________ ----------------------------------------------------------------3

Základní cena za m obestavěného prostoru Přepočet základní ceny na současnou úroveň

= Kč

1.926,x 0.7000

____________________________ -------------------


= Kč - Kč = Kč

21.219.495,07 13.944.242,65 7.275.252,42

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota - objekt haly chovu nosnic "číslo 1" Cena celkem Kč

7.275.252,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.6 Věcná hodnota - objekt haly chovu nosnic "číslo 2" 4.6.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 15485,28 Zastřešení 383,17

= = =

0.00 m3 15485.28 m3 383.17 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

15868.45 m


Základní cena za m3 obestavěného prostoru Přepočet základní ceny na současnou úroveň Cena za celý obestavěný prostor 15868.45 m3 Snížení ceny za opotřebení 65.7143% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč

1.926,x 0.7000

____________________________ -------------------

= Kč - Kč = Kč

21.393.844,29 14.058.815,02 7.335.029,27

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota - objekt haly chovu nosnic "číslo 2" Cena celkem Kč

7.335.029,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.7 Věcná hodnota - objekt haly třídírny vajec 4.7.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 6067,94 Zastřešení 674,32

= = =

0.00 m3 6067.94 m3 674.32 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

6742.26 m

4.7.2 Opotřebení stavby Při stáří 19 let a životnosti 50 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 38%. - 24 -

4.7.3 Výpočet věcné hodnoty objektu ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


= Kč

1.578,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za celý obestavěný prostor 6742.26 m Snížení ceny za opotřebení 38% Cena stavby po započtení opotřebení

3

= Kč - Kč = Kč

7.447.500,40 2.830.050,15 4.617.450,25

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota - objekt haly třídírny vajec

Cena celkem Kč

4.617.450,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.8 Věcná hodnota - objekt zděné stavby kafilerie 4.8.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 138,56 Zastřešení 7,40

= = =

0.00 m3 138.56 m3 7.40 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

145.96 m



= Kč

2.616,x 0.7000

____________________________ -------------------


= Kč - Kč = Kč

267.281,95 175.642,46 91.639,49

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota - objekt zděné stavby kafilerie

Cena celkem Kč

91.639,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.9 Věcná hodnota - objekt zděné přečerpávací stanice 4.9.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 41,37 2,63 Zastřešení

= = =

0.00 m3 41.37 m3 2.63 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

44.00 m


Základní cena za m3 obestavěného prostoru

= Kč - 25 -

2.616,-

Přepočet základní ceny na současnou úroveň

x 0.7000 ____________________________ -------------------


= Kč - Kč = Kč

80.572,80 52.947,85 27.624,95

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota - objekt zděné přečerpávací stanice Cena celkem Kč

27.625,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.10 Věcná hodnota - objekt zděné stavby skladu obalů 4.10.1 Obestavěný prostor Spodní stavba 0 Vrchní stavba 639,40 Zastřešení 91,82

= = =

0.00 m3 639.40 m3 91.82 m3

______________________________ ---------------3

celkem =

731.22 m

4.10.2 Opotřebení stavby Při stáří 2 let a životnosti 40 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 5%. 4.10.3 Výpočet věcné hodnoty objektu ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


= Kč

1.294,x 0.4300

____________________________ -------------------

Cena za celý obestavěný prostor 731.22 m3 Snížení ceny za opotřebení 5% Cena stavby po započtení opotřebení

= Kč - Kč = Kč

406.865,43 20.343,27 386.522,16

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota - objekt zděné stavby skladu obalů

Cena celkem Kč

386.522,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.11 Věcná hodnota nemovitostí -stavební parcela 2563/1 4.11.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Základní cena Přepočet základní ceny na současnou úroveň

= Kč

350,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za 839.00 m2

= Kč

205.555,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota nemovitostí -stavební parcela 2563/1 Cena celkem Kč

205.555,-

_______________________________________________________________________________________________________________


Základní cena Přepočet základní ceny na současnou úroveň Cena za 234.00 m

= Kč

350,x 0.7000

____________________________ -------------------

2

= Kč

57.330,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

- 26 -


57.330,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.13 Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 2564 4.13.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


= Kč

350,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za 1273.00 m2

= Kč

311.885,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota nemovitostí - stavební parcela 2564 Cena celkem Kč

311.885,-

_______________________________________________________________________________________________________________



= Kč

350,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za 1277.00 m

2

= Kč

312.865,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


312.865,-

_______________________________________________________________________________________________________________



= Kč

350,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za 14.00 m2

= Kč

3.430,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


3.430,-

_______________________________________________________________________________________________________________



= Kč

350,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za 56.00 m2

= Kč

13.720,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


13.720,-

_______________________________________________________________________________________________________________


Základní cena

= Kč - 27 -

350,-

Přepočet základní ceny na současnou úroveň

x 0.7000 ____________________________ -------------------

Cena za 687.00 m2

= Kč

168.315,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


168.315,-

_______________________________________________________________________________________________________________



= Kč

350,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za 1635.00 m2

= Kč

400.575,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


400.575,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.19 Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parc. 2569/1 4.19.1 Výpočet věcné hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------


= Kč

200,x 0.7000

____________________________ -------------------

Cena za 13264.00 m2

= Kč

1.856.960,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota nemovitostí - pozemková parc. 2569/1Cena celkem Kč

1.856.960,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.20 Věcná hodnota nemovitostí - VÚ, IS, TP 5 % 4.20.1 Základní ceny Ceny staveb 2391470+915729+7275252+7335029+ 4617450+91639+27625+386522 Ceny pozemků 205555+57330+311885+312865+3430+ 13720+168315+400575+1856960

=

23040716.0 Kč

=

3330635.00 Kč

______________________________ ----------------

celkem =

26371351.0 Kč

4.20.2 Výpočet hodnoty ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Cena Započtení podílu 5/100

= Kč = Kč

26.371.351,1.318.567,55

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota nemovitostí - VÚ, IS, TP 5 %

Cena celkem Kč

1.318.568,-

_______________________________________________________________________________________________________________

4.21 Cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá 4.21.1 Popis Zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí jako celku ************************************************** - 28 -

Při analýze pro stanovení obvyklé ceny nemovitostí jako celku byl vzat v úvahu zejména faktický stav nemovitého majetku, lokalita, celková využitelnost, vlastnické vztahy, přístup, inženýrské sítě, poloha v místě apod. Analýza použitých metod dochází k závěru, že s ohledem na rozsah stavebního a pozemkového fondu hodnocených nemovitostí, polohu v místě, účel možného současného i budoucího využití jednotlivých částí nemovitého majetku, ale hlavně jeho stavebně technický stav, je optimálním zjištěním obvyklé ceny "Metoda věcné hodnoty. Dle Českého statistického úřadu bylo zjištěno, že nabídkové ceny realitních komodit byly od roku 2012 v průměru o 20 % vyšší než ceny skutečné realizované a v průměru u pozemků minimálně o 3 až 5 % vyšší než ceny skutečně realizované a tento stav trval obdobně i v roce 2013 a přetrvává i v roce 2014. Z tohoto důvodu je ocenění provedeno dle současné reálné situace na trhu s nemovitým majetkem v době a místě obvyklé, a to především s ohledem na stavební a konstrukční stav objektů, tvar pozemků, plochu parcel a především s ohledem na celkovou reálnou využitelnost a stav oceňovaného nemovitého majetku. Ocenění je tak prováděno z hlediska substance (obestavěný prostor, podlahová plocha, zastavěná plocha, užitná plocha, počet podlaží, poloha v lokalitě, konstrukční systémy, vybavenost, fyzické opotřebení, stav nemovitého majetku, sklonitost terénu, velikost a tvar pozemků, využitelnost plochy, vliv nabídky a poptávky apod.). Odhadnutá objektivní obvyklá cena je dána finanční strukturou platnou v daném čase k datu zhotovení tržního ocenění. Obvyklá cena, resp. její platnost je omezena faktory, které mohou nastat po provedeném ocenění a mohou tak mít vliv na výši ceny obvyklé. 4.21.2 Zjištění obvyklé ceny nemovitosti ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Věcná hodnota (časová cena)

= Kč

27.689.919,-

Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce

= Kč

27.690.000,-

____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Cena nemovitých věcí v místě a čase obvyklá

Cena celkem Kč

27.690.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

- 29 -

5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY ____________________________________________________________________ -----------------------------------------------------------------

Obvyklá cena nemovitých věcí celkem

Kč

27.690.000,-

_______________________________________________________________________________________________________________

Slovy: Dvacetsedmmilionůšestsetdevadesát Kč

V Hradci Králové, dne 27.listopadu 2014 .................... vypracoval

- 30 -

6. ZNALECKÁ DOLOŽKA

- 31 -

Hradec Králové

Recommend Documents