GEM Kesteren Zuid De heer Alkema
Datum : 3 december 2013 Onze referentie : 13.305 / HP Onderwerp : onderbouwing verhuisdynamiek in gemeente Neder-Betuwe
Geachte heer Alkema, U vroeg ons onderzoek te doen naar de verhuisdynamiek in de gemeente NederBetuwe en te onderzoeken of er intergemeentelijke dynamiek is of dat deze zich vooral lokaal (=plaatselijk) voordoet. In dit korte memo leest u de bevindingen van ons onderzoek hiernaar. Inleiding In de gemeente Neder-Betuwe en specifiek in de kern Kesteren zijn vergevorderde plannen voor de ontwikkeling van een nieuwe woonwijk – Casterhoven – met in totaal ruim 650 woningen. Onderdeel van het plan is de ontwikkeling van een kleinschalig bedrijventerrein van 0,9 hectare in de hoek Hoofdstraat / N233. In het Regionaal Bedrijventerreinen Programma Rivierenland uit 2011 is aangegeven dat het plan doorgezet kan worden (planning tussen 2015 en 2020). Dit is afgestemd met de provincie. Op dit moment werkt u – samen met Buro SRO – aan het opstellen van een bestemmingsplan voor dit bedrijventerrein. Het is gewenst om een onderbouwing te geven van de behoefte aan bedrijventerrein in de gemeente en specifiek in Kesteren. Aan ons heeft u gevraagd om een onderzoek uit te voeren naar de verhuisdynamiek in de gemeente. Bij u leeft het gevoel dat bedrijven binnen de gemeente Neder-Betuwe zeer beperkt tussen de diverse kerkdorpen verhuizen. Dit wil zeggen dat bedrijven uit Kesteren – bij uitbreiding of verhuizing – liefst in Kesteren blijven en niet naar Opheusden, Ochten of Dodewaard verhuizen. Aanbod van bedrijfsgrond in één van de kernen is zeer beperkt concurrerend voor gronden in een andere kern, zo is de opvatting. Dit vanwege de sterke lokale geworteldheid van de bedrijven. Het resultaat van ons onderzoek leest u hieronder.
1
Analyse verhuisdynamiek Neder-Betuwe In onze analyses naar de verhuisdynamiek in de gemeente Neder-Betuwe hebben we gebruik gemaakt van gegevens over de uitgifte van bedrijfsgrond van de gemeente, de transacties in bestaand vastgoed en verzamelgebouwen en controle daarvan vanuit eigen expertise en onderzoek, onderzoek van derden (artikelen/publicaties over verhuisdynamiek in Nederland) en het nabellen van bedrijfsmakelaars actief in Neder-Betuwe. Uitgifte bedrijfsgrond door de gemeente Sinds 2008 is door de gemeente 19.141 m² bedrijfsgrond uitgegeven. In deze cijfers zijn bedrijfsverzamelgebouwen niet meegeteld.1 Deze uitgifte vond alleen plaats in de kernen waar ook daadwerkelijk bedrijfsgrond beschikbaar was: Opheusden (14.566 m²) en Dodewaard (4.575 m²). Van deze totale uitgifte was 62% plaatselijk, zowel in vierkante meters als in aantal. Oftewel 62% van de bedrijfsgrond is uitgegeven aan bedrijven die al in die kern gevestigd waren. Opvallend is dat 4 van de 5 verplaatsingen van de ene kern naar de andere kern uit Kesteren afkomstig is. Een nadere analyse van IBIS2 leert ons dat er sinds 2008 sowieso geen bedrijfsgrond beschikbaar was in Kesteren. Bedrijven die ‘eigen’ grond zochten, konden in Kesteren niet gefaciliteerd worden en waren aangewezen op andere kernen in de gemeente.3 Zie de figuur hieronder. Figuur 1. Uitgifte bedrijfsgrond door gemeente naar herkomst bedrijf
Bron: Stec Groep 2013, op basis van gegevens van de gemeente Neder-Betuwe
1
Inclusief kavels aan bedrijfsverzamelgebouwen gaf de gemeente sinds 2008 circa 27.500 m² bedrijfsgrond uit. 2 Landelijke systeem voor registratie van bedrijventerreinenuitgifte. 3 In dit onderzoek is niet nagegaan of deze bedrijven ‘liefst’ in Kesteren gebleven waren als er grond beschikbaar was geweest. Hiervoor ontbraken NAW-gegevens.
2
Transacties in bestaand of nieuw bedrijfsvastgoed Naast de uitgifte van bedrijfsgrond door de gemeente hebben we gekeken naar de transacties die plaatsvonden in bestaand of nieuw bedrijfsvastgoed. Hiervoor hebben we gebruik gemaakt van (landelijke) transactiedatabases4. Bovendien zijn we nagegaan welke bedrijven zich in de nieuwe bedrijfsverzamelgebouwen (die gerealiseerd zijn op de grond na uitgifte door de gemeente) hebben gevestigd. Het onderzoek is uitgevoerd door middel van deskresearch (Kamer van Koophandel en Kadaster) en het telefonisch benaderen van bedrijven. We hebben achterhaald wat de vorige vestigingslocatie van de bedrijven was. In totaal hebben we circa 60 transacties geregistreerd, waarvan circa 25 transacties geen gegevens te achterhalen waren. Redenen hiervoor zijn de opheffing van het bedrijf, geen medewerking, leegstand of het niet kunnen achterhalen van de bedrijfsnaam. Er is gekeken naar de transacties over de afgelopen tien jaar. Het merendeel van de transacties vond plaats na 2008. In totaal hebben we 37 transacties kunnen nabellen. Hiervan was ongeveer de helft (18) van de verplaatsingen plaatselijk. De overige transacties betroffen nieuwe bedrijven (bijvoorbeeld nieuw opgestarte bedrijven of doorstarters) (5), bedrijven die van buiten Neder-Betuwe zich nieuw in de gemeente vestigden (11) en bedrijven uit Neder-Betuwe zelf (en dus verplaatsingen tussen de kernen) (3). Als we dus alleen kijken naar deze intergemeentelijke verplaatsingen, dan zijn slechts 3 van de 21 bedrijven naar een andere kern in de gemeente verhuisd. Dit betekent dat 86% van de verhuisdynamiek in bestaand of nieuw bedrijfsvastgoed plaatselijk is. Figuur 2: Verplaatsingen naar herkomst in bestaand of nieuw vastgoed
11 18
plaatselijk intergemeentelijk
5
nieuwe bedrijfsvestiging
3
nieuw in gemeente
Stec Groep 2013 op basis van deskresearch
4
PropertyNL en Vastgoedjournaal houden deze transacties systematisch bij. Bovendien keken we naar aanvullende (recente) transacties (verkoop/verhuur) op Funda in Business.
3
Figuur 3. Transacties in bestaand of nieuw bedrijfsvastgoed naar herkomst bedrijf
Stec Groep 2013, op basis van deskresearch
Bureauanalyse verhuisdynamiek en expert judgement Ook onderzoek laat zien dat de Nederlandse verhuisdynamiek onder bedrijven sterk lokaal gericht is.5 Daaruit blijkt dat meeste bedrijven verhuizen binnen de eigen regio (94 procent) of zelfs binnen de eigen gemeente (75 procent). Recenter onderzoek van het CBS (2013) toont aan dat het merendeel van de verhuizingen in Nederland plaats vindt op lokaal of regionaal schaalniveau. In totaal zijn er jaarlijks in Nederland circa 65.000 bedrijfsverplaatsingen. Ruim 2/3e deel daarvan is binnen de eigen gemeentegrenzen. Ook Gelders onderzoek komt tot gelijke conclusies6. Hierin wordt gesteld dat bedrijven overwegend verhuizen over een korte afstand. Bijna driekwart van alle verhuisbewegingen vindt plaats binnen een afstand van 5 km. Op niveau van Neder-Betuwe betekent dit dat bedrijven plaatselijk verhuizen. Onderzoek naar verhuisdynamiek binnen de gemeentegrenzen is zeer beperkt. Uit diverse onderzoeken komt naar voren dat: slechts 5% van alle bedrijven over de gemeentegrenzen wil verhuizen (en dus een sterke voorkeur7 heeft voor de eigen gemeente); circa 75% van de bedrijven verhuist binnen een straal van 5 kilometer rondom de bestaande vestiging;
5
‘Verhuizingen van bedrijven en groei van werkgelegenheid’, RPB, 2007 PWE-rapportage 2007, Bureau Economisch Onderzoek, Provincie Gelderland 7 De realiteit is echter dat bedrijven soms genoodzaakt zijn om over de gemeentegrenzen heen te verhuizen. Het werkelijke cijfers van bedrijfsverplaatsingen over de gemeentegrens is daardoor hoger dan hier gesuggereerd wordt. 6
4
circa 40% van alle bedrijven verhuist binnen een straal van 1 kilometer rondom de bestaande vestiging.
Dit bevestigt het beeld dat bedrijven overwegend lokaal verhuizen en op lokaal schaalniveau een voorkeur hebben voor de kern waar men nu gevestigd is. Makelaars actief in Neder-Betuwe8 bevestigen dit beeld eveneens. De dynamiek en de markt in Neder-Betuwe wordt omschreven als ‘lokaal’. Zij zien voor bedrijven in Neder-Betuwe ook weinig reden om naar een andere plaats binnen de gemeente te verhuizen. Ieder bedrijf heeft zijn/haar eigen marktgebied, in Neder-Betuwe zijn maar weinig bedrijven die op hoger schaalniveau werken. Verplaatsen naar een andere kern betekent dat bedrijven concurrent van elkaar worden. Door de financiële en economische situatie is de dynamiek in Neder-Betuwe zeer laag. Transacties die wel plaatsvinden betreffen over het algemeen bedrijven ‘die de buurman opkopen’ of bedrijven die te maken hebben met ruimtegebrek. Met name kleinere ruimten of panden/ruimten met flexibele contracten en overwegend huur zijn nog redelijk in trek. Conclusies Hieronder de belangrijkste conclusies van het onderzoek op een rij: Onderzoek in Nederland laat zien dat de verhuisdynamiek onder bedrijven sterk lokaal gericht is. Dit geldt ook voor Gelderland. Circa driekwart van alle verhuisbewegingen vindt plaats binnen een afstand van 5 km; Van alle bedrijfsgrond die sinds 2008 door de gemeente Neder-Betuwe is uitgegeven (aan bedrijven) was 62% plaatselijk; Van de transacties door bedrijven gevestigd in de gemeente Neder-Betuwe in bestaand of nieuw bedrijfsvastgoed was 86% plaatselijk; In totaal (uitgifte en transacties) is de dynamiek in Neder-Betuwe voor 75% plaatselijk (van de bedrijven die al in Neder-Betuwe gevestigd waren9). In figuur 4 is per plaats aangegeven hoeveel bedrijven en welk percentage plaatselijk is. Makelaars actief in Neder-Betuwe typeren de verhuisdynamiek ook als lokaal en geven aan dat bedrijven weinig zien in verhuizing naar een andere plaats binnen de gemeente. De makelaars zien met name perspectief voor kleinschalig, goedkoop vastgoed met een flexibel contract; We achten het op basis van dit onderzoek aannemelijk dat bedrijven uit Kesteren in de toekomst een sterke voorkeur hebben naar vestiging in Kesteren en slechts beperkt zullen verhuizen naar andere plaatsen in de gemeente. De 8
Sanders Makelaardij en Joop van Mourik Makelaardij. En dus niet nieuw opgericht zijn of nieuw zijn in de gemeente. Hier kan overigens sprake zijn van bedrijven die al langer in de gemeente zijn gevestigd, maar onder een andere naam doorstarten of van bedrijven waarvan de DGA privé verhuisde naar Neder-Betuwe en het bedrijf meenam. 9
5
belangrijkste motivatie hiervoor is dat bedrijven lokaal geworteld zijn (zowel op gebied van klanten en ontstaan als ook met betrekking tot personeel en sociaal maatschappelijke functie). Concurrerend aanbod in andere kernen in de gemeente Neder-Betuwe is daarmee slechts beperkt aantrekkelijk voor bedrijven uit Kesteren. Figuur 4. Aantal en percentage plaatselijk
Bron: Stec Groep 2013
Tot slot Tot zover onze bevindingen en conclusies ten aanzien van de verhuisdynamiek in de gemeente Neder-Betuwe.
Succes en vriendelijke groet,
Hub Ploem Medior Adviseur
6
