Hotelmarkt Eindhoven. Juli 2008 Drs. E.G. Hoogendoorn M.C. van Bruggen Drs. R. Lardenoye MBA

Hotelmarkt Eindhoven

Juli 2008 Drs. E.G. Hoogendoorn M.C. van Bruggen Drs. R. Lardenoye MBA

Hotelmarkt Eindhoven juli 2008

Hilversum, 24 juli 2008 Drs. E.G. Hoogendoorn Drs. R. Lardenoye MBA M.C. van Bruggen

Horwath Consulting BV Hotel and Leisure industries Van Hengellaan 2 1217 AS Hilversum The Netherlands Tel. +31 (0)35 548 90 20 Fax +31 (0)35 548 90 30 www.horwath.nl e-mail: [email protected]

Gemeente Eindhoven Drs. A.P.T.T. Kivits Postbus 998 5600 AZ EINDHOVEN

Hilversum, 24 juli 2008

Geachte heer Kivits, Hierbij hebben wij het genoegen u de rapportage aan te bieden aangaande de analyse van de hotelmarkt te Eindhoven. Deze studie is uitgevoerd conform onze offerte d.d. 11 oktober 2007, welke door de heer Krzeszewski schriftelijk is bevestigd op 18 december 2007. Alhoewel de in het rapport opgenomen schattingen met zorg zijn opgesteld op basis van ons onderzoek en de informatie welke op het moment van de studie aan ons ter beschikking werd gesteld, kunnen wij geen garanties geven voor de realisatie ervan. Geen rekening is gehouden met de gevolgen van mogelijke verstoringen voortkomende uit wijzigingen in het politieke of economische beleid in Nederland, de rest van Europa of elders. Zoals gebruikelijk met betrekking tot marktonderzoek dienen onze conclusies te worden beschouwd als geldig voor een beperkte tijdsperiode en dienen ze te worden onderworpen aan regelmatige herziening. Dit rapport is opgesteld ten behoeve van de voorlichting aan onze cliënt en voor hem betrokken partijen. Het is niet toegestaan dat deze rapportage wordt gepubliceerd, overgenomen of geciteerd, noch gedeeltelijk noch in zijn geheel, zonder onze voorafgaande goedkeuring, welke redelijkerwijs niet zal worden onthouden. Wij hebben de samenwerking met u bij de voorbereiding van dit rapport bijzonder op prijs gesteld en zijn gaarne bereid nadere toelichting te geven. Hoogachtend, HORWATH HTL

Drs. Ewout G. Hoogendoorn

Samenvatting Achtergrond In 1999 heeft de gemeente Eindhoven opdracht gegeven voor een onderzoek naar de hotelmarkt in Eindhoven. Aan de hand van een behoudende berekening werd geconstateerd dat de markt ruimte bood voor 300 à 400 extra hotelkamers, overeenkomend met een drietal hotels. In navolging van de internationale en de nationale economie stortte de Eindhovense economie in 2001 in. Ook de hotelmarkt zakte in en ontwikkelingen van nieuwe hotels bleven uit. In 2007 gaat het weer goed met de economie en met de hotelmarkt in Eindhoven. Volgens het huidige bedrijfsleven is er op weekdagen wederom een gebrek aan hotelkamers en zijn de prijzen relatief hoog. Bovendien wordt regelmatig geïnformeerd bij de gemeente Eindhoven naar mogelijkheden tot het bouwen van nieuwe hotels, ook op onverwachte plekken. Horwath HTL heeft opdracht gekregen een analyse betreffende de hotelmarkt in Eindhoven uit te voeren. Als onderdeel van de analyse is gevraagd tevens aandacht te besteden aan de extended stay markt in Eindhoven. Omgevingsanalyse Omdat het gevaar dreigt dat de bereikbaarheid van Brabant en Eindhoven afneemt, worden ruim 130 maatregelen getroffen om de bereikbaarheid in Zuidoost-Brabant te garanderen. Belangrijke maatregelen zijn de verbreding van de Randweg Eindhoven en de doorontwikkeling van het HOV. Op Eindhoven Airport, de tweede luchthaven van Nederland, is het aantal passagiers de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen. Opgemerkt kan worden dat het aantal niet-werkende werkzoekenden in Eindhoven afneemt en dat de regionale economische groei de afgelopen jaren groter was dan het provinciale en het nationale gemiddelde. Met zakelijke dienstverlening als grootste sector, is Eindhoven de vijfde kantorenstad van Nederland. Hieraan gerelateerd is tevens de omvang en diversiteit van de conferentiemarkt in Eindhoven. Ook is een groot aantal bedrijventerreinen aanwezig in de stad. De hoge concentratie toptechnologie en kennisindustrie biedt veel economische kansen. De ontwikkeling van de High Tech Campus in de afgelopen 10 jaar en de toenemende mate van internationalisering van de TU/e sluiten hierop aan. De sterke aanwezigheid van zowel industrie als zakelijke dienstverlening en de relatief grote kantorenfunctie maken Eindhoven zeer conjunctuurgevoelig, wat een dreiging betekent tijdens een neergang in de economie. In Eindhoven vinden meerdere relevante ontwikkelingen plaats. De High Tech Campus wordt naar verwachting met 100.000m² tot 150.000m² aan onderzoeken ontwikkelingruimte uitgebreid, bedrijventerrein Park Forum wordt ontwikkeld, een intentieverklaring is ondertekend voor de ontwikkeling van het kennisintensieve bedrijventerrein BeA2, de Lichttoren ondergaat volledige herontwikkeling, het Philips-complex Strijp S wordt herontwikkeld, stationsgebied Zuidoost krijgt een multifunctionele invulling, en drie Eindhovense wijken zijn tot Krachtkwijken benoemd.

Analyse hotelmarkt Eindhoven

i

Hoewel diverse initiatieven worden ondernomen om de identiteit en het resulterende imago van Eindhoven verder te versterken op onder meer de vlakken high tech, design en sport, zijn er relatief weinig grootschalige toeristische attracties met de potentie hotelovernachtingen te genereren. Wel worden steeds meer evenementen georganiseerd, welke soms ook meerdaagse bezoekers trekken. Het ontbreken van een evenemententerrein beperkt echter de uitbreidingsmogelijkheden op dit gebied. Aanbodzijde hotels Met 15 hotels en 1.452 kamers is een kleine 2% van het Nederlandse hotelaanbod gesitueerd in Eindhoven. Van het aanbod in de provincie Noord-Brabant en de regio Zuidoost Brabant is respectievelijk 20% en 50% gesitueerd in Eindhoven. Terwijl het budget en het middenklasse segment in de regio Zuidoost Brabant merendeels in landelijke omgeving gesitueerd is, liggen de viersterren hotels in de regio voornamelijk in Eindhoven. Met een elftal hotels is het merendeel van de stadhotels gesitueerd binnen de centrumring. Een drietal heeft snelweglocaties. Net als in Nederland, Noord-Brabant en Zuidoost Brabant zijn in Eindhoven de drie- en viersterren segmenten het grootst. Het viersterren segment is in Eindhoven nog dominanter aanwezig dan het geval is in Nederland, Noord-Brabant en Zuidoost Brabant. Het gemiddeld aantal kamers per viersterren hotel is aanzienlijk groter dan in Nederland, waaruit geconcludeerd kan worden dat de hotelmarkt van Eindhoven overheersend zakelijk georiënteerd is. In Eindhoven is het vijfsterren marktsegment niet bestaand en het budgetsegment is minimaal aanwezig. Het huidige hotelaanbod in Eindhoven is aanzienlijk groter dan in vergelijkbare steden, zowel in verhouding tot het aantal inwoners als in verhouding tot de werkgelegenheid. In de afgelopen jaren zijn geen grootschalige nieuwe hotels gerealiseerd, vermoedelijk omdat hotelketens de voorkeur hebben gegeven aan financieel meer aantrekkelijke locaties in Nederland, Europa of elders. Ondanks het uitblijven van grootschalige nieuw ontwikkelde hotels, hebben reeds bestaande hotels in Eindhoven de afgelopen 8 jaar gemiddeld met 2,8% per jaar uitgebreid; een grotere groei dan in Nederland en Noord-Brabant. Voor de komende jaren zijn ongeveer 15 plannen opgevat met betrekking tot hoteluitbreidingen of – ontwikkelingen met een totaal aantal van meer dan 1.100 hotelkamers. Ook heeft een groot aantal van de bestaande hotels plannen uitgevoerd of opgevat om het product op te knappen. In de regio bestaat eveneens een groot aantal plannen die echter voor het merendeel van kleine omvang zijn en naar verwachting geen grote invloed zullen uitoefenen op de marktruimte in de gemeente Eindhoven. Vraagzijde hotels Net als het geval is voor de hotelmarkt in Nederland en in Noord-Brabant zijn de resultaten van hotels in Eindhoven na de aanvang van de economische malaise in 2000 sterk gedaald. Het herstel hiervan werd in 2004 ingezet. De cijfers van 2004 en 2005 laten een licht herstel zien. In 2006 is het herstel doorgezet. Terwijl de groei in de Nederlandse hotelmarkt zijn piek bereikte in 2006, was dit in Eindhoven het geval in 2007. In Noord-Brabant heeft in de periode 2002-2006 een gemiddelde jaarlijkse groei was 5,1% plaatsgevonden. In Eindhoven was de gemiddelde jaarlijkse groei in de periode 2000-2006 3,2%.


ii

Vergeleken met de Nederlandse hotelmarkt zijn de gemiddelde kamerprijzen en de kamerbezettingen in de provincie Noord-Brabant lager. Vergeleken met de hotelmarkt in Noord-Brabant zijn zowel de gemiddelde kamerprijzen als de gemiddelde bezettingsgraden in Eindhoven aanzienlijk hoger. Voor de Nederlandse hotelmarkt geldt dat in het algemeen circa 60% van de vraag naar hotelkamers wordt gegeneerd door de zakelijke segmenten en circa 40% door de toeristische segmenten. De hotelmarkt in Eindhoven is beduidend minder evenredig verdeeld, met ongeveer 80% vraag vanuit de zakelijke markt en 20% toeristische vraag. Dominerend is het zakelijk individuele segment. Echter, vanwege seizoens- en weekspreiding is het van belang zowel de zakelijke als de toeristische markt aan te boren. In de huidige hotelmarkt in Eindhoven geldt dat in de weekdagen de hotelbezetting hoog is en er behoefte is aan meer hotelkamers, terwijl in de weekeinden de hotelbezetting zeer laag is. Het is daarom van belang dat de toeristische vraag wordt versterkt, bijvoorbeeld door het aantrekken van meer evenementen. Gebaseerd op voorgaande locatie-, aanbod- en vraaganalyses wordt jaarlijkse groei in de vraag naar hotelovernachtingen vanuit de individueel zakelijk en de zakelijk groep segmenten verwacht respectievelijk 4% en 3,75% te bedragen. Jaarlijkse groei vanuit de toeristische segmenten wordt verwacht 2,5% te bedragen; dit zou verhoogd kunnen worden door de realisatie van een evenemententerrein. Rekening houdend met een nuljaar in 2011, resulteert de groeiprognose in de verwachting dat de vraag naar hotelkamers in Eindhoven in de periode 2008-2015 jaarlijks gemiddeld met 3% zal groeien. Marktpotentie De verwachte groei in de hotelvraag in Eindhoven vertaalt zich naar een behoefte van 476 nieuwe hotelkamers in de gemeente Eindhoven in 2015. Mits dit aantal kamers over de periode 2008-2015 verspreid wordt toegevoegd aan de huidige hotelmarkt, zal de gemiddelde jaarlijkse bezettingsgraad van alle hotels in Eindhoven 67,5% bedragen. In een positief scenario zal de bezettingsgraad tot 70% in 2015 kunnen stijgen als 476 kamers worden toegevoegd aan het bestaande bestand. In een negatief scenario zal een lagere groeiverwachting leiden tot een daling in de bezettingsgraad tot 65% in 2015. Reeds zijn plannen opgevat voor meer dan 1.100 nieuwe hotelkamers in totaal, bestaande uit uitbreidingen van bestaande hotels en ontwikkelingen van nieuwe hotels. Het wordt niet verwacht dat al deze plannen daadwerkelijk voor 2015 gerealiseerd zullen worden, maar het totale aantal is wel beduidend meer dan waar de markt naar verwachting ruimte voor heeft. Ook geldt dat de plannen met name op het viersterrensegment gericht zijn, terwijl juist ook behoefte is aan meer driesterren accommodatie.


iii

Indien de exploitanten van de te ontwikkelen hotels met internationale reserveringssystemen van hotelketens gaan werken en dat ook aan kunnen tonen, kan de marktruimte groter zijn dan 476 kamers. Hetzelfde kan gerealiseerd worden door het ontwikkelen van hotels met unieke hotelconcepten. Specifieke kans van slagen in ‘Brainport’ Eindhoven lijken bijzondere hotelconcepten waarbij een samenwerking wordt aangegaan met geselecteerde partijen binnen de high tech industrie. Hierbij kan gedacht worden aan het toepassen van specialistische technologische ontwikkelingen bij het ontwikkelen van een zorghotel, het toepassen van specialistische technologische ontwikkelingen in het teken van duurzaamheid en het betrekken van bijvoorbeeld de Design Academy bij de toepassing van creatieve bouwtechnieken en inrichtingen tijdens het ontwikkelen van een designhotel. Extended stay markt Sinds de introductie van extended stay hotels in de jaren ’80 in de Verenigde Staten, heeft het aanbod wereldwijd significant toegenomen. Dit is vooral het geval in de Verenigde Staten, Azië en Oceanië. In Europa is het aanbod van extended stay faciliteiten nog altijd relatief klein. Bovendien is het kwalitatieve aanbod verschillend. Het merendeel van de Nederlandse extended stay ontwikkelingen vindt plaats in Amsterdam. In Eindhoven heeft het aanbod op de extended stay markt de laatste jaren juist afgenomen. Momenteel kunnen 138 extended stay eenheden worden geïdentificeerd, verdeeld over een vijftal aanbieders. Van deze 138 eenheden behoren er 40 tot het budgetsegment. De overige eenheden zijn van relatief hoog niveau. Van de 138 eenheden zijn er 38 buiten het centrum en 100 in het centrum gesitueerd. Ook de vraag naar extended stay faciliteiten heeft wereldwijd toegenomen. Extended stay faciliteiten werden in eerste instantie vooral gebruikt door expatriates. Tegenwoordig worden ze in toenemende mate tevens gebruikt door overheidslieden, toeristen en particulieren die door een ramp zijn getroffen, gaan scheiden of gaan verbouwen. Zoals het geval is voor het aanbod van extended stay faciliteiten, is ook de vraag naar extended stay faciliteiten in Europa beperkter dan in de Verenigde Staten, Azië en Oceanië. In Eindhoven wordt bij verblijf tot ongeveer een maand de voorkeur gegeven aan hotelaccommodaties in het centrum. Voor verblijf van een periode van 1 tot 3 maanden worden zowel extended stay accommodaties gebruikt, als aanbod op de reguliere woningmarkt. Voor verblijf dat langer dan drie maanden duurt wordt veelal de reguliere woningmarkt in Eindhoven aangesproken. De vraag naar extended stay faciliteiten in Eindhoven wordt sterk bepaald door de zakelijke markt. De zakelijk rustige zomermaanden kunnen vrij goed worden opgevangen door de particuliere markt. Belangrijke factoren bij het huren van een extended stay woning zijn: ligging in het centrum en/of nabij de werkgever, thuisgevoel, veiligheid en prijzen die binnen het budget passen. Bezettingsgraden van extended stay aanbieders in Eindhoven bedragen tussen de 70% en de 85%. De gemiddelde kamerprijs van een luxe extended stay woning in Eindhoven is beduidend lager dan de gemiddelde kamerprijs van een viersterren hotel in het stadscentrum.


iv

Verwacht wordt dat er de komende jaren geen dringende behoefte is aan uitbreiding van het aanbod van extended stay faciliteiten in Eindhoven en dat de vraag min of meer gelijk zal blijven of hoogstens een gematigde groei zal vertonen. Wel kan een zekere behoefte aan tijdelijke woonruimte, welke goedkoper is dan de gemiddelde extended stay aanbieder, worden opgemerkt. Ook is het kenmerkend voor de tijdelijke verblijfsmarkt van Eindhoven dat veelal de voorkeur wordt gegeven aan het gebruik van de reguliere woningmarkt. Op deze markt kan wel een zekere mate van spanning worden opgemerkt.


v

Inhoudsopgave 1

ACHTERGROND EN METHODE VAN AANPAK.................................................................... 3

1.1 ACHTERGROND ................................................................................................. 3 1.2 METHODE VAN AANPAK ...................................................................................... 4 2

OMGEVINGSANALYSE .......................................................................................................... 5

2.1 BEREIKBAARHEID ................................................................................................ 5 2.2 BEVOLKING EN WERKGELEGENHEID ........................................................................ 6 2.3 ECONOMIE....................................................................................................... 7 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5

Bedrijven en instituten ................................................................................................... 8 Kantorenmarkt ............................................................................................................ 10 Bedrijventerreinen ........................................................................................................ 11 Conferentiemarkt......................................................................................................... 12 Luchtvaart ................................................................................................................... 13

2.5.1 2.5.2

Omgeving ................................................................................................................... 17 Eindhoven ................................................................................................................... 18

2.4 REGIONALE ONTWIKKELINGEN ............................................................................ 15 2.5 TOERISME ...................................................................................................... 17 2.6 CONCLUSIE .................................................................................................... 20

3

ANALYSE VAN DE AANBODZIJDE ...................................................................................... 21

3.1 HUIDIG AANBOD ............................................................................................. 21 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4

Nederland ................................................................................................................... 21 Provincie Noord-Brabant, regio Zuidoost Brabant en Eindhoven ................................... 21 Vergelijkbare steden .................................................................................................... 23 Karakteristieken hotels Eindhoven ................................................................................ 24

3.3.1 3.3.2

Toekomstig aanbod Eindhoven .................................................................................... 27 Toekomstig aanbod Regio............................................................................................ 32

3.2 HISTORISCH AANBOD ....................................................................................... 26 3.3 TOEKOMSTIG AANBOD...................................................................................... 27 3.4 CONCLUSIE AANBODANALYSE............................................................................. 34

4

ANALYSE VAN DE VRAAGZIJDE ......................................................................................... 35

4.1 ONTWIKKELING HOTELPRESTATIES ....................................................................... 35 4.1.1 4.1.2 4.1.3

Nederland ................................................................................................................... 35 Noord-Brabant ............................................................................................................ 35 Eindhoven ................................................................................................................... 37

4.4.1 4.4.2 4.4.3

Individueel zakelijk ...................................................................................................... 41 Zakelijke groep ............................................................................................................ 42 Toeristische segmenten ................................................................................................ 42

4.2 SEIZOENS- EN WEEKINVLOEDEN .......................................................................... 38 4.3 MARKTSEGMENTATIE ........................................................................................ 40 4.4 VERWACHTE GROEI PER MARKTSEGMENT ............................................................... 40

4.5 VERWACHTE GROEI ........................................................................................... 43 4.6 CONCLUSIE VRAAGANALYSE ............................................................................... 43


1

5

MARKTPOTENTIE ................................................................................................................ 45

5.1 KWANTITATIEVE BENADERING ............................................................................. 45 5.2 KWALITATIEVE BENADERING................................................................................ 47 5.2.1

Trends in de hotellerie ................................................................................................. 47

5.3 CONCLUSIE .................................................................................................... 52

6

EXTENDED STAY MARKT ................................................................................................... 54

6.1 INLEIDING ...................................................................................................... 54 6.2 AANBOD........................................................................................................ 55 6.2.1 6.2.2 6.2.3

Internationaal ............................................................................................................. 55 Nationaal .................................................................................................................... 56 Eindhoven ................................................................................................................... 57

6.3.1

Eindhoven ................................................................................................................... 61

6.3 VRAAG .......................................................................................................... 60 6.4 MARKTRUIMTE ................................................................................................ 62 6.5 CONCLUSIE EXTENDED STAY............................................................................... 63 Bijlage I: overzicht leden begeleidingsgroep Bijlage II: overzicht partijen met wie gesproken is


2

1

Achtergrond en Methode van Aanpak Dit hoofdstuk is bedoeld om inzicht te geven in de achtergrond en het doel van het onderzoek. De achtergrond wordt beschreven in de eerste paragraaf. In de tweede paragraaf worden de wijze waarop het onderzoek is verricht en de wijze waarop de rapportage is opgebouwd toegelicht.

1.1

Achtergrond In 1999 heeft de gemeente Eindhoven opdracht gegeven voor een onderzoek naar de hotelmarkt in Eindhoven. Hieruit bleek dat de hotels op weekdagen grotendeels volgeboekt waren. Aan de hand van een behoudende berekening werd geconstateerd dat de markt ruimte bood voor 300 à 400 extra hotelkamers, overeenkomend met een drietal hotels. Voorwaarde was dat deze hotels zich, net als het reeds bestaande aanbod, zouden richten op de zakelijke markt. Vanuit het hoteloverleg werd deze aanbeveling ondersteund. Als reactie heeft de gemeente de visie op het vestigingsbeleid aangepast. Vanwege de grote vertegenwoordiging van de hightech industrie is de economie van Eindhoven sterk gerelateerd aan economische conjunctuurbewegingen. In navolging van de internationale en de nationale economie stortte de Eindhovense economie in 2001 in. Ook de hotelmarkt zakte in en hoteluitbreidingen bleven uit. In 2007 gaat het weer goed met de economie en met de hotelmarkt in Eindhoven. Volgens het huidige bedrijfsleven is er op weekdagen wederom een gebrek aan hotelkamers en zijn de prijzen relatief hoog. Het Van de Valk hotel heeft het kameraanbod uitgebreid. Hotel Sofitel Cocagne heeft uitbreidingsplannen. De hotelbouwplannen in de Lichttoren en op het Flight Forum zijn in een ver gevorderd stadium. Bovendien wordt regelmatig geïnformeerd bij de gemeente Eindhoven naar mogelijkheden tot het bouwen van nieuwe hotels, ook op onverwachte plekken. De afgelopen jaren is het hoteloverleg niet actief geweest en heeft de gemeente geen duidelijk zicht op het totale aanbod van hotels en op de vraag naar hotelovernachtingen in Eindhoven. Dit gebrek aan overzicht hindert de gemeente bij het nemen van beslissingen met betrekking tot hotelbouwplannen. Ditzelfde geldt voor de aan de hotellerie gerelateerde extended stay faciliteiten. Horwath HTL heeft opdracht gekregen een analyse betreffende de hotelmarkt in Eindhoven uit te voeren. Een begeleidingsgroep, bestaande uit vertegenwoordigers van de gemeente Eindhoven, Stichting City Dynamiek, Regio VVV Meetings & Conventions, Congresbureau TU/e, Eindhoven Airport en het inmiddels weer actief geworden hoteloverleg, is bij de analyse betrokken geweest. Bijlage I geeft een overzicht van de leden van de begeleidingsgroep. Bijlage II geeft een overzicht van partijen waar mee gesproken is. Als onderdeel van de analyse is gevraagd tevens aandacht te besteden aan de extended stay markt in Eindhoven.


3

1.2

Methode van Aanpak De werkzaamheden zijn in de volgende stappen uitgevoerd: • Locatie- en omgevingsanalyse • Analyse van de aanbodzijde • Analyse van de vraagzijde • Beoordeling marktpotentie • Analyse van de extended stay markt De verschillende stappen zijn hieronder nader toegelicht. Locatie- en omgevingsanalyse In het tweede hoofdstuk van dit rapport is een beeld geschetst van Eindhoven. Hierbij is met name aandacht geschonken aan infrastructurele, demografische en economische kenmerken, zowel in de huidige situatie als met betrekking tot de toekomst, die relevant zijn voor de hotelmarkt. Speciale aandacht wordt daarbij besteed aan de toeristische en zakelijke aantrekkingskracht van de regio. Analyse van de aanbodzijde Het hotelaanbod in Eindhoven en omgeving op het gebied van hotels is geanalyseerd in hoofdstuk 3. Hierbij is niet alleen het huidige aanbod bestudeerd, maar tevens het verwachte toekomstige aanbod. Gekeken is onder meer naar aantallen en omvang van de accommodaties in de gemeente, met een algemene blik op het aanbod in Zuidoost Brabant. Analyse van de vraagzijde In de analyse van de vraagzijde, zoals behandeld in het vierde hoofdstuk, zijn de ontwikkelingen van aantallen overnachtingen en gasten in Eindhoven in de historische en de huidige situatie nagegaan. Eveneens zijn de verwachtingen voor de toekomst nagegaan over de opbouw en samenstellingen van de verschillende marktsegmenten. Gekeken is tot 2015. Beoordeling marktpotentie Aan de hand van de uitkomsten van de analyses van omgeving, aanbod en vraag, is in hoofdstuk 5 de potentie van de hotelmarkt in de gemeente Eindhoven tot 2015 bepaald. Door de verwachte vraag te vergelijken met het bestaande aantal hotelkamers en hotelbouwplannen, is in een tijdslijn aangegeven hoeveel hotelkamers de markt in elk segment kan dragen. Eveneens is aangegeven welke hotelconcepten een aanvullende vraag zouden kunnen genereren, waardoor boven de marktpotentie uitgestegen zou kunnen worden. Analyse van de extended stay markt In hoofdstuk 6 is de extended stay markt in en om Eindhoven geanalyseerd. Het begrip extended stay is omschreven. Hierbij is gekeken naar de eigenschappen van het extended stay product, als ook naar trends in de markt. Vervolgens is het huidige en verwachte toekomstige aanbod op het gebied van extended stay accommodaties in Eindhoven geanalyseerd. Per extended stay aanbieder in de regio wordt de locatie, het aantal appartementen, de kenmerken, de faciliteiten en de kwaliteitssegmentatie besproken. Tenslotte is aandacht besteed aan de vraagzijde van de short stay markt in Eindhoven. Vraag naar extended stay faciliteiten vanuit het bedrijfsleven is geïnventariseerd, zowel in de huidige staat als in de toekomst. Analyse hotelmarkt Eindhoven

4

2

Omgevingsanalyse Voor hotels geldt dat zij sterk afhankelijk zijn van de kwaliteiten en ontwikkelingen van een stad onder andere op het gebied van infrastructuur, demografie, economie en toerisme. Deze en andere elementen van invloed op de hotelmarkt in Eindhoven zijn in dit hoofdstuk geanalyseerd. Dit betreft een selectie van de totale kwaliteiten en ontwikkelingen.

2.1

Bereikbaarheid Eindhoven is per trein te bereiken op NS stations Eindhoven Centraal en Eindhoven Beukenlaan. Per auto is Eindhoven via snelwegen A2 (Maastricht, Eindhoven, Utrecht, Amsterdam), A58 (Eindhoven, Tilburg, Breda) en A67 (Antwerpen, Eindhoven, Duisburg) bereikbaar. Eindhoven Airport, de tweede luchthaven van Nederland, is gelegen langs de A2. De luchthaven ligt op 10km afstand van de binnenstad van Eindhoven. Vanaf Eindhoven Airport zijn steden zoals Tilburg, Breda en ’s-Hertogenbosch binnen 45 minuten per auto te bereiken. Vervoer van Eindhoven Centraal Station naar Eindhoven Airport is mogelijk per bus (25 minuten), taxi (15 minuten) of via het Hoogwaardig Openbaar Vervoerssysteem (HOV) Phileas (25 minuten). Tabel 1 geeft een overzicht van de afstanden en reistijden van en naar verschillende grote steden in Nederland, België en Duitsland per auto en per trein. Tabel 1. Plaats

Afstanden en reistijden diverse steden – Eindhoven Centrum* Afstand in km Afstand in min. Afstand in minuten per auto per auto per OV Tilburg 35 30 20 ‘s-Hertogenbosch 40 35 20 Breda 60 45 35 Nijmegen 70 50 55 Maastricht 90 55 65 Antwerpen 95 60 120 Utrecht 95 65 50 Aken 105 65 120 Luik 115 75 109 Rotterdam 115 80 70 Düsseldorf 120 75 125 Amsterdam 125 90 80 Schiphol 130 85 90 Brussel 135 85 160 Den Haag 145 90 100 Keulen 150 90 190

Bronnen: NS, Google Maps

* afstanden weergegeven in eenheden van 5

De knelpuntenanalyse van de bereikbaarheid van BrabantStad toont echter aan dat Brabant in de periode tot 2020 vastloopt, als er niets gebeurt aan de weg en openbaarvervoersverbindingen tussen de Brabantse steden Breda, Tilburg, ’sHertogenbosch, Eindhoven en Helmond. Ook de centra van deze steden worden in die periode steeds slechter bereikbaar. Dit zal, als er niets gedaan wordt, een negatieve weerslag hebben op de economie en de leefbaarheid in Brabant (Bron: Provincie Noord-Brabant). Analyse hotelmarkt Eindhoven

5

Om het verkeer in Zuidoost-Brabant regionaal beter te kunnen leiden, worden ruim 130 nieuwe maatregelen en infrastructurele aanpassingen getroffen. Hiermee is een investering van in totaal circa €60 miljoen gemoeid. Maatregelen hebben betrekking op het aanpassen en vernieuwen van verkeerslichten, het aanpassen van de bebording, ingebruikneming van informatiepanelen, het aanpassen van rotondes, ingebruikneming van doseerlichten en het realiseren van een meldpunt. Daarnaast worden voor de langere termijn oplossingen gezocht voor zowel wegverkeer als openbaar vervoer (OV) gevonden om de binnenstedelijke bereikbaarheid te verbeteren en om de corridors tussen de steden open te houden (Bron: Beter Bereikbaar Zuidoost-Brabant). Een van de lange termijn oplossingen is de verbreding van de Randweg Eindhoven. Tussen 2006 en 2010 wordt de huidige Randweg Eindhoven uitgebreid van 2 naar 4 rijbanen. Viaducten worden aangepast of vernieuwd en knooppunten van snelwegen worden helemaal verbouwd. Doorgaand verkeer en regionaal verkeer zullen elkaar niet meer hinderen (Bron: Gemeente Eindhoven). Een belangrijk onderdeel van de Eindhovense OV-agenda vormt de doorontwikkeling van het Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV). Onder HOV verstaat de gemeente Eindhoven een weggebonden vervoerssysteem. Het HOV vormt een aanvulling op de regionale spoorverbindingen. Het doel van HOV is dat het de stedelijke zwaartepunten onderling verbindt, de stedelijke ontwikkeling langs stadsassen geleidt, drager is van de belangrijkste vervoersstromen binnen stad en regio en voor- en natransport vanaf Eindhoven CS en het toekomstige voorstadstation Eindhoven Noordwest faciliteert (Bron: Gemeente Eindhoven). 2.2

Bevolking en werkgelegenheid De bevolking van Eindhoven neemt geleidelijk toe. Eindhoven had op 1 januari 2007 een inwonersaantal van 209.702, wat 802 inwoners meer is dan in 2006: een stijging van 0,4%. Gemeente Eindhoven verklaart deze groei door zowel een positief migratiesaldo als een geboorteoverschot. Ook het aantal mensen met een niet-Nederlandse etniciteit neemt langzaam toe (26,5% in 2006 en 27% in 2007). De snel groeiende economie in de gemeente Eindhoven had een positief effect op de werkgelegenheid. Terwijl in 2006 het aantal niet-werkenden werkzoekenden dat ingeschreven stond bij het Centrum voor Werk en Inkomen 11.000 bedroeg, is dit aantal in 2007 met 17% afgenomen naar 9.000 (Bron: Gemeente Eindhoven).


6

Tabel 2. Sectie

Arbeidsverdeling Gemeente Eindhoven per sector, 2006 Gemeente Eindhoven Werkzame in % personen Zakelijke dienstverlening 31.740 22,9 Reparatiebedrijven en handel 20.500 14,8 Gezondheids- en welzijnzorg 19.380 14,0 Industrie 18.755 13,4 Onderwijs 11.455 8,3 Vervoer, opslag en communicatie 8.665 6,3 Bouwnijverheid 6.735 4,8 Financiële instellingen 6.445 4,7 Overige diensten 5.025 3,6 Horeca 4.780 3,5 Openbaar bestuur en overheid 4.495 3,3 Landbouw, jacht en bosbouw 270 0,2 Nutsbedrijven 225 0,2 Totaal 138.495 100,0

Bronnen: Bureau Beleidsinformatie en Onderzoek - Gemeente Eindhoven, Horwath HTL

De cijfers met betrekking tot de arbeidsverdeling per sector in de gemeente Eindhoven, zoals weergegeven in Tabel 2, laten zien dat de meeste bedrijvigheid in de gemeente Eindhoven voortkomt uit de zakelijke dienstverlening. Eindhoven vormt vaak de regionale hoofdvestiging voor (inter)nationale zakelijke dienstverleners, waardoor dit een stuwende sector is geworden binnen de economische structuur van Eindhoven. De tweede en derde plaats worden ingenomen door respectievelijk reparatie en handel van consumentenartikelen en gezondheids- en welzijnzorg. Industrie neemt met 13,4% een vierde plaats in. 2.3

Economie Tabel 3 laat het landelijke, provinciale en regionale economische verloop van de afgelopen jaren zien. Tabel 3.

Ontwikkeling economische groei in % 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 Gem* Nederland 4,2 4,0 3,5 1,6 0,4 0,5 2,3 1,5 3,0 2,3 Noord-Brabant 5,6 4,5 4,8 0,9 0,2 0,3 2,8 2,1 3,3 2,7 Zuidoost 5,4 5,2 5,6 0,3 -0,7 -0,7 6,3 0,7 3,6 2,9 Noord-Brabant

Bron: Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS)

* gemiddelde jaarlijkse groei

Zoals Tabel 3 aanduidt, ligt de economische groei van de provincie Noord-Brabant hoger dan het Nederlandse gemiddelde. Over de periode 1998-2006 lag de economische groei in Nederland op gemiddeld 2,3% per jaar, terwijl de gemiddelde jaarlijkse economische groei in Noord-Brabant 2,7% was. De regio waar Eindhoven toe behoort, Zuidoost Noord-Brabant, laat een gemiddelde economische groei zien van 2,9% per jaar. Deze groei ligt 0,6% en 0,2% hoger dan respectievelijk het Nederlandse gemiddelde en het gemiddelde van de provincie Noord-Brabant.


7

De nationale, provinciale en regionale ontwikkeling van economische groei toont de conjunctuurgevoeligheid van de regio Zuidoost Noord-Brabant aan: in jaren van economische groei presteert de lokale economie beter dan de provinciale en nationale economie, terwijl een economische recessie zoals in de jaren 2001, 2002 en 2003 een groter negatief effect heeft op de economie in de regio Zuidoost Noord-Brabant, dan in Noord-Brabant en in Nederland. Tabel 4 geeft de verwachtingen van de Economist Intelligence Unit (EIU) met betrekking tot de economische groei en inflatie in Nederland tot 2020. Uit de prognoses blijkt dat voor de komende jaren een lichte daling van de economische groei in Nederland wordt verwacht, maar dat voor de lange termijn een aanhoudende groeiprognose geldt. Tabel 4. Verwachtingen economische groei en inflatie 2007-2020 in % Nederland 2008 2009 2010 2011-2020 Economische groei 2,3 2,2 2,1 2,4 Inflatie 1,9 1,9 1,6 2,0 Bron: EIU

2.3.1 Bedrijven en instituten Zoals is weergegeven in Tabel 5, zijn in de gemeente Eindhoven ruim 12.000 bedrijven gevestigd. Het overgrote deel van deze bedrijven behoort tot het midden- en kleinbedrijf (MKB). Het groot bedrijf telt 22 ondernemingen. Deze staan weergegeven in Tabel 6. Tabel 5.

Economisch actieve ondernemingen in Eindhoven, 2008 Aantal voltijd Aantal Aantal werknemers ondernemingen ondernemingen in % 0-50 12.103 98,4 50-100 101 0,8 100-250 69 0,6 250-500 11 0,1 >500 11 0,1 Totaal 12.295 100

Bron: Kamer van Koophandel

Tabel 6.

Groot bedrijf in Eindhoven, 2008

>500 werknemers Dela De Lage Landen International B.V. Philips Consumer Electronics B.V. NXP Semiconductors Netherlands B.V DAF Trucks N.V. Burgers Ergon B.V. Korein Kinderplein B.V. Trigion Beveiliging B.V. Coöperatieve Centrale RaiffeisenBoerenleenbank B.A. Atos Origin Nederland B.V. (Groenewoudseweg) Atos Origin Nederland B.V. (Vonderweg) Bron: Kamer van Koophandel Analyse hotelmarkt Eindhoven

250-500 werknemers CSU Airport Services Woonbedrijf SWS FEI Electron Optics B.V. Iak Verzekeringen B.V. Odme Branches B.V. System Integr. Telemarket, Netherlands B.V. Phillips High Tech Plastics B.V. GOM schoonhouden CSS Telecom B.V. Logica Nederland B.V. Transcom Worldwide B.V.

8

In Eindhoven werken kennisinstituten, bedrijfsleven en overheden samen om de economische identiteit en het resulterende imago van Eindhoven te bepalen en uit te dragen. Deze Triple Helix zet in op drie speerpunten: high tech, design en sport (Bron: Stichting City Dynamiek). High Tech De economie van Eindhoven en omgeving is gekenmerkt door de hoge concentratie toptechnologie en kennisindustrie en de wijze waarop overheid, bedrijfsleven en onderwijs dit samen tot stand brengen. Om die reden wordt Zuidoost Noord-Brabant sinds enige tijd met ‘Brainport Eindhoven’ aangeduid. De kern van Brainport is een cirkel van 21 gemeentes rondom Eindhoven met circa 725.000 inwoners en 385.000 arbeidsplaatsen. Het doel zoals geformuleerd in de Brainport Navigator 2013 is om de regio te laten uitgroeien tot dé toptechnologische hotspot van Europa. Hierbij wordt vergeleken met steden als München, Grenoble en Helsinki. Samen met Leuven te België en Aken te Duitsland vormt Brainport de kennisdriehoek 'ELAt'. Brainport onderhoudt nauwe contacten met innovatiecentra in de regio's Leuven en Aken (Bronnen: Gemeente Eindhoven, NV Rede, Brainport Eindhoven). Binnen Brainport is de High Tech Campus Eindhoven een belangrijke speler sinds de oprichting door Philips in 1998/1999. De High Tech Campus Eindhoven is een technologiecentrum en herbergt 80 verschillende hightechbedrijven met ongeveer 6.600 werknemers van vele verschillende nationaliteiten die samenwerken bij de ontwikkeling van nieuwe technologieën, van idee tot kleinschalige productie. Onder het thema ‘open innovatie’ worden technologische doorbraken bevorderd door de nadruk te leggen op het gemeenschappelijk gebruik van apparatuur, diensten en kennis. De campus beschikt over 6.000m² aan ruimte voor startende ondernemingen, 8.000m² aan clean rooms, 50.000m² aan laboratoriumruimte, 100.000m² aan kantoorruimte en 120.000m² aan aanvullende ontwikkelruimte. Plannen zijn opgevat om in de komende jaren een aanvullende 100.000m² tot 150.000m² aan onderzoeken ontwikkelingruimte te ontwikkelen. Gebaseerd op de gerealiseerde groei sinds de oprichting en aanvragen vanuit de markt verwacht het management tegen 2010/2011 een groot deel van de geplande uitbreiding te hebben ontwikkeld en ingevuld. Op de campus bevindt zich The Strip, een langgerekt gebouw dat alle gezamenlijke voorzieningen onder zijn dak heeft, waaronder diverse restaurants, conferentieruimte en sportruimte (Bron: High Tech Campus Eindhoven). Ook de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e), welke een toenemende mate van internationalisering ondervindt, speelt een belangrijke rol in de economie en ontwikkeling van Eindhoven. De TU/e legt steeds meer contacten met internationale topinstellingen, werft steeds meer internationale wetenschappers en (postdoctorale) studenten en organiseert steeds meer internationale congressen en evenementen. Op bepaalde deelgebieden behoort de TU/e tot de top. De TU/e beschikt over een eigen congresbureau, welke gespecialiseerd is in de organisatie van internationale congressen, symposia, workshops en studiedagen (Bron: TU/e). Hoewel de regionale economie van oudsher veelal afhankelijk was van Philips, lijkt dit tegenwoordig niet meer geheel en al het geval te zijn, zo bleek uit gesprekken met lokale partijen. Philips wordt nog altijd gezien als één van de belangrijkste zakelijke spelers, maar inmiddels hebben een aantal andere grote internationale bedrijven Philips naar de regio gevolgd. Ook kent Eindhoven een grote diversiteit aan kleinschalige bedrijven. Analyse hotelmarkt Eindhoven

9

Design Design Connection Brainport is verantwoordelijk voor de uitvoering van het programma Design in Brainport 2005–2010. Het programma zet in op de versterking en groei van de toppositie die Zuidoost-Nederland inneemt op het gebied van design & technologie. De focus ligt op het versterken van design als zelfstandige economische sector en het ontwikkelen van ‘new business’ op het snijvlak van design en technologie, door middel van het bij elkaar brengen, inspireren en faciliteren van alle belanghebbenden in de regio Brainport. Om dit te bereiken ontwikkelt, leidt en ondersteunt Design Connection Brainport in samenwerking met het werkveld een breed scala aan projecten. Eind 2007 had Design Connection Brainport ruim dertig projecten in portfolio (Bron: Design Connection Brainport). Sport De Stichting Sports and Technology heeft als doel in een vroeg stadium partijen te inspireren en bij elkaar te brengen om technologie beter in te zetten voor de sport. De stichting is actief op zoek naar technologische innovaties die van belang zijn voor de sportwereld en het bedrijfsleven en die kansrijk zijn voor de kennisinstellingen. Ook sportstimulering is een belangrijk speerpunt. Het omvat het stimuleren van sport om zo de gezondheid en het welzijn van de maatschappij te bevorderen. Eindhoven staat in 2008 volledig in het teken van sport en beweging, met onder meer het EK Zwemmen, het WK Streetdance, het NK Dames Korfbal, de Dutch Open Taekwando en de 25ste Marathon (Stichting Sports and Technology).

2.3.2 Kantorenmarkt Eindhoven heeft een totale kantorenvoorraad van 1,4 miljoen m². Mede door de goede bereikbaarheid en de hoogwaardige kennis die in de regio aanwezig is, hebben vele topbedrijven zich gevestigd in Eindhoven. Deze factoren hebben er tevens voor gezorgd dat Eindhoven heeft kunnen uitgroeien tot de vijfde kantorenstad van Nederland. Figuur 1 laat zien dat het kantorenaanbod in de regio Eindhoven, na een stijging in de periode 2001-2006, is afgenomen in 2007. Het aanbod kwam in 2007 uit op 193.000m², wat ten opzichte van het aanbodniveau van 2006 een daling betekent van 15%. In ditzelfde jaar is de opname met 1% licht gestegen. De verhouding tussen opname en aanbod is hierdoor gestegen, van 32% naar 38%, waardoor de kantorenmarkt weer krapper wordt. Figuur 1.

Kantorenmarkt Eindhoven

Bron: Sprekende Cijfers, kantorenmarkt 2007 Analyse hotelmarkt Eindhoven

10

2.3.3 Bedrijventerreinen Een groot deel van de bedrijvigheid in Eindhoven is gehuisvest op bedrijventerreinen. Het gaat hierbij om meer dan 30% van de totale werkgelegenheid. In totaal kent Eindhoven momenteel 10 bedrijventerreinen met 702ha. (Bron: Gemeente Eindhoven). Bedrijventerrein De Hurk/Croy is met 164ha en 553 bedrijven het grootste bedrijventerrein van Eindhoven. De Hurk/Croy is gelegen aan de westzijde van Eindhoven en dateert van eind jaren ’50. Door uitbreiding en herontwikkeling zijn de afgelopen jaren diverse oudere deelgebieden opgewaardeerd (Bron: Gemeente Eindhoven). Bedrijventerrein De Kade dateert uit 1845 en is een gemengd bedrijventerrein aan de oostzijde van Eindhoven. De kade omvat een gebied van 140ha en is daarmee het op één na grootste bedrijventerrein van Eindhoven (Bron: Gemeente Eindhoven). Het Goederen Distributie Centrum Eindhoven-Acht (GDC) bevindt zich aan de noodwestzijde van Eindhoven en omvat een terrein van 124ha. GDC is begin 1990 ontstaan op een locatie die tot dan toe hoofdzakelijk werd gebruikt door Philips. De inrichting van het GDC sluit aan op de behoefte van transport- en distributiebedrijven die zich op het terrein bevinden. Zo zijn de wegen breder dan normaal en bevindt zich een facilitair centrum op het terrein dat specifiek bedoeld is voor transportgerelateerde bedrijven (Bron: Gemeente Eindhoven). High Tech Campus Eindhoven is in 1999 door Philips ontwikkeld en dient als een hoogwaardig technologiecentrum. Op het 103ha tellende terrein aan de westzijde van Eindhoven werken 6.600 werknemers van 50 verschillende nationaliteiten en bevinden zich geavanceerde onderzoeks- en ontwikkelfaciliteiten. De campus richt zich op cruciale technologische gebieden zoals microsystemen, infotainment, hightech systemen, life tech en nanotechnology (Bron: High Tech Campus Eindhoven). Flight Forum is een hoogwaardig bedrijventerrein dat nog volop in ontwikkeling is in de omgeving van Eindhoven Airport. Het park is verdeeld in zes clusters over 65ha: vijf voor bedrijfsruimten en één voor kantoren. In totaal wordt op Flight Forum circa 100.000m² kantoorruimte en circa 175.000m² bedrijfsruimten gerealiseerd (Bron: Flight Forum). Bedrijventerrein Eindhoven Airport is een hoogwaardig bedrijventerrein uit medio jaren ’80, dat direct in het verlengde van de gelijknamige luchthaven gelegen is. De 46ha van Eindhoven Airport bieden ruimte aan zowel solitaire kantoorgebouwen, alsook aan een groot aantal bedrijfspanden. Bedrijven die zich op dit terrein vestigen moeten een bepaalde luchtvaartgebondenheid hebben, wat heeft bijgedragen aan de internationale allure die het bedrijventerrein Eindhoven Airport op dit moment uitstraalt (Bron: Gemeente Eindhoven). Kapelbeemd, dat uit begin jaren ’80 dateert, is een gemengd bedrijventerrein van 37ha, waar zowel kleinere als middelgrote industriële en groothandelsbedrijven zijn gevestigd, alsook enkele detailhandelondernemingen (Bron: Gemeente Eindhoven).


11

Achtse Barrier, dat ook uit begin jaren ’80 dateert, is een gemengd bedrijventerrein van 13ha dat is gelegen aan de noordzijde van Eindhoven. Op dit bedrijventerrein zijn met name kleinschalige industriële- en groothandelsbedrijven gevestigd (Bron: Gemeente Eindhoven). Bedrijventerrein Vlokhoven/De Tempel is een wat ouder, kleinschalig opgezet bedrijventerrein in het noorden van Eindhoven. Het terrein dateert van eind jaren ’60 en omvat een gebied van 7ha. Bedrijventerrein Rapenland is ook een al wat ouder, kleinschalig opgezet bedrijventerrein in het noorden van Eindhoven. Dit terrein dateert van begin jaren ’60 en omvat een gebied van 5ha. Tabel 7 geeft een overzicht van bestaande bedrijventerreinen in Eindhoven. Tabel 7. Bestaande bedrijventerreinen in Eindhoven Terrein Segment De Hurk/Croy Gemengd De Kade Gemengd Goederen Distributie Transport- en distributiesector Centrum High Tech Campus Hightech bedrijvigheid Flight Forum Gemengd Eindhoven Airport Luchtvaartgebonden activiteiten Kapelbeemd Gemengd Achtse Barrier Gemengd Vlokhoven / de Tempel Gemengd Rapenland Gemengd Totaal (10 terreinen)

Oppervlakte in ha. 164 140 124 103 65 46 37 13 5 5 702

Bron: Gemeente Eindhoven

2.3.4 Conferentiemarkt In totaal beschikt de hotelmarkt in Eindhoven over bijna 80 multifunctionele zalen met een gezamenlijke oppervlakte van meer dan 6.000m². De hotels met de meeste zaalruimte zijn Van der Valk Hotel Eindhoven en Sofitel Cocagne. De zalencapaciteit van de hotels in Eindhoven wordt in meer detail weergegeven in het volgende hoofdstuk van dit rapport. Ook kent Eindhoven, in aanvulling op het Beursgebouw en het Philips Stadion, een vijftal gespecialiseerde zalencentra: het Evoluon World Class Conference Centre, High Tech Campus Eindhoven, Aristo Eindhoven, De Witte Dame en sinds oktober 2007 Regardz. Deze vijf zalencentra bieden in totaal ongeveer 75 zalen met een totale afmeting van circa 5.000m² (Bron: Regio VVV Zuidoost Brabant). Hoewel gevarieerd, zijn de individuele zalencentra relatief kleinschalig en is het zalenaanbod beperkt. Ter vergelijking: het totale conferentieaanbod in Utrecht bestaat uit 1.026 zalen met een totale omvang van 117.000m² (Bron: Strategisch plan zakelijke markt Utrecht 2007-2009). Eindhoven zou profijt hebben van de realisatie van een grootschalige congresfaciliteit, zo stellen lokale hoteliers.


12

Het Evoluon World Class Conference Centre ligt op 10 minuten afstand van Eindhoven Airport en is door de ligging aan de A2 goed te bereiken met de auto. Het bewaakte parkeerterrein biedt plaats aan 350 auto’s. Er zijn 20 zalen met een totale afmeting van 1.089m², een grote hal met een capaciteit van 440 en een koepel met een totale oppervlakte van 2.736m² (inclusief ringen) (Bron: Regio VVV Zuidoost Brabant). Het Conference Center van de High Tech Campus is gevestigd in The Strip en beschikt over een ontvangst/-expositieruimte van 350m², 9 vergaderruimtes van in totaal 500m² en een auditorium van 350m². Het is gemakkelijk bereikbaar door de ligging vlakbij de A2 en A67 en voorzien van uitgebreide parkeermogelijkheden (Bron: High Tech Campus). In 1983 is de eerste Aristo accommodatie opgericht te Eindhoven. Aristo Eindhoven beschikt over 30 multifunctionele ruimtes, met een totale oppervlakte van 1.704m². De grootste ruimte bedraagt 116m², de kleinste 25m² (Bron: Regio VVV Zuidoost Brabant). De Witte Dame is een multifunctionele congres- en expositielocatie in het hart van Eindhoven. Het monumentale fabrieksgebouw van 1930 is een voorbeeld van herbestemming van industrieel erfgoed. Het gebouw beschikt over een vijftal ruimtes met een totaal vloeroppervlak aan vergaderruimte van meer dan 800m² (Bron: De Witte Dame). Sinds oktober 2007 heeft Regardz Eindhoven zijn deuren geopend, direct nabij het centraal station. De 6 zalen bevinden zich op de eerste en tweede etage, variëren in oppervlak van 25m² tot 150m² en bieden ruimte voor bijeenkomsten tot 120 personen. Het totale oppervlak van de zalen bedraagt 380m² (Bron: Regardz). Net buiten Eindhoven ligt Eindhoven Airport met een business centre bestaande uit 6 vergaderzalen, een boardroom en een foyer van in totaal bijna 600m² (Bron: Regio VVV Zuidoost Brabant).

2.3.5 Luchtvaart Eindhoven Airport is, na Schiphol, de tweede luchthaven van Nederland. Eind 2006 bereikte Eindhoven Airport de mijlpaal van 1 miljoen passagiers. Hiermee is Eindhoven Airport de grootste regionale luchthaven van Nederland. Tabel 8 geeft een overzicht van de passagiers- en vluchtontwikkeling in de periode 1997-2006.


13

Tabel 8.

1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 19972006

Passagiers- en vluchtontwikkeling Eindhoven Airport 1997-2006 Vliegbewegingen Totaal Lijndienst Vakantie Overige passagiers passagiers passagiers passagiers 15.286 271.285 206.346 46.886 18.053 14.555 288.055 209.757 61.053 17.245 16.992 296.911 232.300 43.459 21.152 18.085 337.553 256.484 62.092 18.977 13.231 282.233 200.703 64.405 17.098 12.612 366.496 256.404 93.118 16.974 11.693 422.899 261.562 142.820 18.405 13.488 694.451 450.015 223.072 21.364 13.151 946.218 705.016 222.365 18.837 13.979 1.143.557 883.055 224.239 36.263 -8,6%

+321,5%

+327,9%

+378,3%

+100,9%

Bron: Eindhoven Airport

De tabel geeft een daling van het aantal vliegbewegingen weer tussen 1997 en 2006. Deze daling vond voornamelijk plaats rond 2000. Het gebruik van de Boeing heeft ertoe geleid dat meer mensen met minder vliegbewegingen hun bestemming konden bereiken. Vanaf 2004 neemt het aantal vliegbewegingen langzaam toe. Ondanks de daling in het aantal vliegbewegingen, is het aantal passagiers op Eindhoven Airport in de periode 1997-2006 met meer dan 300% toegenomen. Voorlopige cijfers van Eindhoven Airport duiden op 1.530.000 passagiers in 2007. Dit betekent een verdere groei van 34% ten opzichte van 2006. Het aantal vliegbewegingen steeg in 2007 met ruim twintig procent naar ongeveer 16.800. Volgens de huidige afspraken zijn maximaal 18.050 vliegbewegingen toegestaan. Verwacht wordt dat deze grens bereikt in de nabije toekomst bereikt zal zijn. De Europese luchtvaart groeit met circa 5% per jaar. Het low cost segment hierbinnen groeit explosief met ongeveer 25% per jaar. Echter, de Nederlandse overheid zal met ingang van juli 2008 een ticketbelasting van €11,25 per passagier naar een Europese bestemming invoeren. Onder meer als gevolg hiervan komt naar verwachting de groei van Eindhoven Airport in 2008 tijdelijk tot stilstand. De verwachting van Eindhoven Airport is dat veel reizigers uit zullen wijken naar goedkopere luchthavens in het Duitse Weeze en het Belgische Charleroi, vliegvelden waar vliegmaatschappij Ryanair zich heeft gevestigd en waar recentelijk nog flink is uitgebreid. Eindhoven Airport sluit goed aan op de wensen van low cost luchtvaartmaatschappijen. Eindhoven Airport heeft een grote catchment area en kan vliegtuigen afhandelen in 25 minuten. Het low cost segment groeit harder dan de andere segmenten; ook op Eindhoven Airport. Ook de toekomstige groei wordt voornamelijk behaald uit low cost vliegverkeer. Zoals Tabel 9 weergeeft worden veel van de luchtvaartmaatschappijen die op Eindhoven Airport actief zijn gekenmerkt als lowbudget luchtvaartmaatschappij (bijvoorbeeld Ryanair, Iceland Express, Wizzair, Transavia).


14

Tabel 9. Luchtvaartmaatschappijen Eindhoven Airport Lijndiensten Vakantiecharters Zakencharters KLM Cityhopper Corendon Airlines Solid Air Ryanair Fly Air Iceland Express Onur Air Airlinair Inter Airlines Corendon Airlines Sky Airlines Wizzair Sun Express Transavia Transavia Bron: Eindhoven Airport

Sinds 2006 is verbreding gerealiseerd zowel in bestemmingen als in luchtvaartmaatschappijen en is ingezet op het creëren van meer non-aviation omzet. Onderdeel van deze laatste doelstelling is het verder ontwikkelen van retailactiviteiten, het aangaan van een partnership met Airport Media, het invulling geven aan leegstaande kantoor- en loodsruimte en het aanbieden van een busopstap- en wisselpunt (Bron: Eindhoven Airport). 2.4

Regionale ontwikkelingen Naast de voorheen genoemde verwachte uitbreiding van de High Tech Campus met 100.000m² tot 150.000m² aan onderzoeken ontwikkelingruimte kent de regio en de gemeente Eindhoven meerdere ontwikkelingsprojecten. Hieronder wordt een selectie gegeven van een aantal projecten die relevant worden geacht voor de ontwikkeling van de hotelmarkt in Eindhoven. Park Forum Park Forum is het nieuwe duurzame bedrijventerrein dat in de komende 10 tot 15 jaar door de gemeente Eindhoven binnen het plangebied Meerhoven wordt ontwikkeld. Park Forum ligt in het hart van Brainport Eindhoven en in het verlengde van Flight Forum, naast de A2. Via de nabijgelegen luchthaven Eindhoven Airport kan transport- en personenvervoer naar internationale bestemmingen van en naar Park Forum plaatsvinden. Ook is er aansluiting op het HOV-netwerk naar de centra van Eindhoven en Veldhoven (Bron: Gemeente Eindhoven). Op een oppervlakte van ruim 95ha komen de volgende drie deelterreinen: • Park Forum West is ontworpen voor middelgrote en grote industriële bedrijven en geeft richting aan industrieel ondernemen • Park Forum Oost is bedoeld voor hoogwaardige en technologische innovatieve bedrijvigheid en geeft richting aan innovatief ondernemen • Park Forum Zuid is voor ondernemers die zoeken naar een combinatie tussen wonen en werken en geeft richting aan ondernemend wonen


15

Bedrijventerrein BeA2 De gemeente Best, gemeente Eindhoven en de VDL Groep hebben de intentieverklaring BeA2 ondertekend. Met deze ondertekening is het startsein gegeven voor een studie naar de mogelijkheden voor de ontwikkeling van het kennisintensieve bedrijventerrein BeA2, gelegen in het gebied tussen de A2, het Beatrixkanaal, de A58 en de Anthony Fokkerweg. VDL Groep is bereid de rol van trekker op zich te nemen om te komen tot een kennisintensief bedrijventerrein. De ontwikkeling moet het internationale profiel van Brainport verder versterken (Bron: PropertyNL). De Lichttoren De Lichttoren, de voormalige gloeilampenfabriek van Philips, ondergaat een volledige herontwikkeling. Twee niveaus onder de grond zijn gereserveerd voor parkeren. De begane grond is bestemd voor commerciële en publieksgerichte functies. Op de eerste etage vormt 3.000m2 kantoorruimte voor bedrijven uit bij voorkeur de creatieve industrie een buffer tussen de commerciële ruimtes en de hoger gelegen woonruimte. Deze laatste bestaat uit industriële loftappartementen, op de niveaus 2 tot en met 5, met daarboven een aantal penthouses. Aan de Lichtpleinzijde wordt het gebouw uitgebreid met een Art- en Woonhotel. Het Arthotel is een hoogwaardig, luxe viersterrenhotel met volgens de huidige opzet 150 royale kamers c.q. appartementen. In het Woonhotel vinden gasten vanuit een sociale instantie een tijdelijk ‘thuis’ in een appartement, waarvan er 75 gepland zijn. De bestemming van de bovenste 3 lagen van het 4 lagen tellende torentje wordt momenteel onderzocht. De onderste laag komt beschikbaar voor toekomstige bewoners, met de mogelijkheid om er een terras te creëren met uitzicht op de binnenstad. De herontwikkeling van de Lichttoren is een complex en tijdrovend proces. De totale doorlooptijd bedraagt 5 tot 6 jaar. De ontwikkeling vordert gestaag en zoals het er nu naar uitziet, zal de laatste fase in de zomer van 2008 worden opgeleverd (Bron: www.lichttoren.nl). Strijp S Het Philips-complex ‘Strijp S’ wordt over een aantal jaren herontwikkeld tot een compleet nieuw woon- en werkgebied. Park Strijp wordt een gebied waar mensen wonen, werken en recreëren. Het grootste deel van de bebouwde oppervlakte is gereserveerd voor woningen: ruim 300.000m². Uitgangspunt is 1.600 woningen waarvan ongeveer 25% huur- en 75% koopwoningen komen, in alle prijscategorieën. Voor werken is ruim 100.000m² vrijgemaakt. Het gaat grotendeels om kantoorruimte in het Klokgebouw, in de bebouwing aan het spoor, bij het Veemgebouw en tegen de Kastanjelaan aan. Een kleine 29.000m² is toegewijd aan commerciële ruimtes met een hoogwaardige uitstraling. Die zullen hoofdzakelijk een plaats krijgen in de Hoge Rug (Bron: Gemeente Eindhoven). Stationsgebied Zuidoost Direct gelegen naast het station te Eindhoven ter plaatse van het huidige postkantoor en het achtergelegen terrein verreist een hoogwaardige, stedelijke en multifunctionele invulling, bestaande uit 400 woningen, 25.000m² kantoorruimte, 5.000m² vrijetijdsvoorzieningen en 1.000 parkeerplaatsen (Bron: Van Straten Vastgoed).


16

Krachtwijken Minister Vogelaar voor Wonen, Wijken en Integratie heeft veertig ‘Krachtwijken’ (voorheen ‘Prachtwijken’) in Nederland geselecteerd, waarin de komende jaren extra geld en tijd wordt geïnvesteerd om ze te versterken en te verbeteren. In Eindhoven wordt momenteel aandacht besteed aan: de Bennekel, Doornakkers en Woensel-West (Bron: Gemeente Eindhoven). Retailontwikkelingen De binnenstad van Eindhoven blijft volop in ontwikkeling. De oplevering van de Piazza wordt volgend jaar gevolgd door het project Rond de Admirant. Deze ontwikkeling vormt het voorlopig laatste gedeelte van het centrum en meet 16.000m² winkels en enkele kantoren. Op 19 december 2006 is de detailhandelsnota “Tenminste houdbaar tot januari 2010” door de gemeente Eindhoven vastgesteld. Op de in de detailhandelsnota geschetste perspectieven en geboden ruimte wordt actief gereageerd door eigenaren en andere bij winkelcentra betrokken partijen, onder meer door ontwikkelaars in te huren om de mogelijkheden te onderzoeken. (Bron: Gemeente Eindhoven) 2.5

Toerisme

2.5.1 Omgeving Een groot deel van Noord-Brabant bestaat uit agrarische, bos- en natuurgebieden, waar vaak recreatief medegebruik mogelijk is. Noord-Brabant neemt al jaren de tweede of derde plaats in op de binnenlandse vakantiemarkt. Al met al brachten Nederlanders 1,98 miljoen vakanties door in Noord-Brabant in 2006. De regionale verdeling van Nederlandse toeristen in Noord-Brabant in 2006 ziet er als volgt uit: West- & Midden-Brabant ontving 41%, Meierij & Noordoost-Brabant ontving 16% en Zuidoost-Brabant ontving het grootste aantal: 43%. In hetzelfde jaar werd in Noord-Brabant 229 miljoen euro besteed door Nederlandse vakantiegangers (exclusief vaste gasten). Dit is 12% meer dan in 2005. De toename wordt deels veroorzaakt door de toename van het aantal toeristische vakanties in NoordBrabant. Daarnaast namen de bestedingen tijdens de vakantie toe. In NoordBrabant steeg de gemiddelde besteding per persoon per vakantiedag van 24 euro in 2005 naar 26 euro in 2006. In 2006 steeg ook het inkomend toerisme naar Noord-Brabant: het aantal gasten steeg met 12% naar 696.000. Het aantal overnachtingen steeg met 4% naar 1,66 miljoen. Naast het binnenland zijn Duitsland en België verreweg de belangrijkste herkomstlanden voor NoordBrabant. Het gastenaantal uit beide landen is in de afgelopen vijf jaar fors gestegen, met groeipercentages van 25% tot 30%. Dit resulteerde in 170.000 Duitse en 144.000 Belgische gasten voor Brabant in 2006. Andere belangrijke groeimarkten voor Brabant zijn Azië, Frankrijk en Spanje (Bron: Toeristische Trendrapportage Brabant 2006/07).


17

In het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) werken 21 gemeenten samen aan een aantal thema’s, die om een regionale aanpak vragen. Eén daarvan is het toeristisch op de kaart zetten van de regio Eindhoven. Het programma Kompas heeft als doel ‘het maken van een inhaalslag met betrekking tot de toeristischrecreatieve potenties in de regio Zuidoost-Brabant’. Onlangs is de concept eindversie van Kompas II opgeleverd, een beleidsprogramma welke de regionale strategische doelen op toeristisch-recreatief gebied voor de periode 2008-2013 beschrijft. De strategische doelen zijn: 1) versterking van toeristisch-recreatief product op strategische thema’s; 2) bevorderen van lokale en regionale samenwerking en ketenvorming; 3) producten gebiedspromotie; 4) strategische positionering van toerisme en recreatie. De strategische doelen zijn vertaald in de volgende programmalijnen: 1) aanjagen van innovatieve produkt-marktcombinaties rond strategische thema’s; 2) verbetering en uitbreiding van routenetwerk; 3) kennis en advies met betrekking tot afstemming en opschaling van lokale initiatieven; 4) promotie activiteiten. (Bronnen: Gemeente Eindhoven, SRE, www.projectkompas.nl) In de omgeving van Eindhoven is attractiepark de Efteling de belangrijkste toeristische trekpleister. Andere regionale trekpleisters zijn de gebieden De Kempen en De Peel. De Kempen staat bekend om de vele dorpjes, kerken en kapellen. De Peel staat bekend om de vele kastelen, alsook om de heiden.

2.5.2 Eindhoven In hoog tempo groeide Eindhoven en Zuid-Oost-Brabant uit van een hoofdzakelijk agrarische streek tot een sterk industriële regio, met een hoofdrol voor technologie. Die recente geschiedenis weerspiegelt zich in het uiterlijk van de stad. Gebouwen en fabriekshallen uit de jaren twintig en dertig en eigentijdse kantoortorens wisselen elkaar af. Zo heeft Philips de Philipsfabriek teruggebracht naar de originele staat en is deze open gesteld ter bezichtiging. In Eindhoven ligt het Philips stadion. Diverse zakelijke partijen en hoteliers hebben aangegeven dat, als PSV zich gekwalificeerd heeft voor de Champions League, op dagen dat thuiswedstrijden plaatsvinden alle hotels in Eindhoven volgeboekt zijn. Ook is Eindhoven ieder jaar het toneel van een aantal nationale en internationale topsportevenementen, zowel incidenteel als jaarlijks terugkerend. Terugkerende sportevenementen zijn onder meer de Marathon en Concours Hippique met respectievelijk 150.000 en 62.000 bezoekers. Een voorbeeld van een incidenteel sportevenement met een grote toeristische aantrekkingskracht was het EK Zwemmen 2008 (Bronnen: SCD, diverse bedrijven en hoteliers in Eindhoven).


18

Een paar jaar geleden is Stichting City Dynamiek (SCD) opgericht met als voornaamste doel de city marketing van Eindhoven te versterken, hoofdzakelijk door het organiseren en ondersteunen van evenementen. SCD organiseert een aantal evenementen intern. Naast 70 à 80 kleinschaligere evenementen zijn drie van de meest belangrijke intern georganiseerde evenementen: Park Hilaria met 500.000 bezoekers, Winterstad en Glow. Extern georganiseerde evenementen kunnen ondersteuning aanvragen. De evenementen die georganiseerd of ondersteund worden dienen minimaal een van drie doelen: 1) versterken van het gewenste imago; 2) het geven van een economische impuls voor het centrumgebied; 3) het verbeteren van de kwaliteit van de bewoners. Wanneer evenementen kunnen worden uitgebouwd, met name in relatief rustigere perioden, kan dit een positieve werking hebben op de hotelbezettingen. Uit informatie van de hoteliers blijkt bijvoorbeeld dat tijdens de recente concerten van Guus Meeuwis in het Philips stadion alle hotels waren volgeboekt. Eindhoven beschikt echter niet over een evenemententerrein, terwijl een groot, multifunctioneel evenemententerrein naar verwachting een breed scala aan (inter)nationale evenementen mogelijk zou maken, zoals bijvoorbeeld optredens van Cirque du Soleil of grote popfestivals. Hiervoor moet dan wel de fysieke ruimte beschikbaar worden gemaakt. De gewenste identiteit en het resulterende imago van Eindhoven heeft betrekking op de drie speerpunten high tech, sport en design (Bron: SCD). Het speerpunt design komt op het toeristische vlak onder meer tot zijn recht in de aanwezigheid van de internationaal gerenommeerde Design Academy en de jaarlijks terugkerende Dutch Design Week. Naast de hiervoor genoemde speerpunten en een focus op evenementen is toerisme in de stad voornamelijk gericht op musea. Het belangrijkste museum in Eindhoven is het Van Abbemuseum. Het Van Abbemuseum stelt kunstwerken van moderne kunstenaars als Picasso, Chagall, Kandinsky, Mondriaan en Appel tentoon en ontvangt 77.000 bezoekers op jaarbasis. Andere musea zijn het Prehistorisch Openlucht Museum Eindhoven (63.500 bezoekers) en het DAF Museum (45.444 bezoekers). De culturele instellingen mochten zich in 2006 verheugen over een stijging van de bezoekersaantallen. Over de gehele linie is een toename te zien. Een uitzondering vormt de Stadsschouwburg, die sinds de opening van zijn deels gerenoveerde, deels nieuwgebouwde behuizing Parktheater heet (Bronnen: NV Rede, Brainport). Ondanks de hiervoor genoemde speerpunten en de inspanningen van SCD heeft Eindhoven relatief weinig grootschalige toeristische trekkers. Bovendien zijn veel van de kleinschaligere trekpleisters in Eindhoven gericht op dagtoerisme, welke weinig hotelovernachtingen genereren. Volgens lokale hoteliers worden de kwaliteiten van de trekpleisters die er wel zijn, zoals bijvoorbeeld het Van Abbemuseum, niet naar behoren gecommuniceerd. Men is van mening dat Eindhoven in toenemende mate wel degelijk over een bijzondere identiteit beschikt; nu is het zaak die identiteit uit te dragen middels een passend imago. Hoewel het zakelijke imago van Eindhoven erg sterk is, geldt dit minder voor het imago op gebied van toerisme en vrije tijd. Zoals bleek uit gesprekken met lokale partijen, zijn Eindhovenaren niet trots op hun eigen stad. Mede hierdoor staat Eindhoven ook in de buitenwereld niet bekend als een aantrekkelijke stad. Dit laatste wordt tevens gewijd aan een versnippering van de hiervoor Analyse hotelmarkt Eindhoven

19

verwantwoordelijke instanties. Onder andere om hier verandering in te brengen wenst de gemeente verbreding van het stadsmarketingconcept. Er vindt momenteel overleg plaats over de optie SCD onder te brengen in een bredere organisatie, welke zich naast het faciliteren van evenementen toelegt op de versterking van de identiteit en het imago van de stad. Van belang voor het aantrekken van meer bezoekers is het realiseren van een positieve impuls om weer geloof in de stad te hebben. 2.6

Conclusie Omdat het gevaar dreigt dat de bereikbaarheid van Brabant en Eindhoven afneemt, worden ruim 130 maatregelen getroffen om de bereikbaarheid in Zuidoost-Brabant te garanderen. Belangrijke maatregelen zijn de verbreding van de Randweg Eindhoven en de doorontwikkeling van het HOV. Op Eindhoven Airport, de tweede luchthaven van Nederland, is het aantal passagiers de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen. Opgemerkt kan worden dat het aantal niet-werkende werkzoekenden in Eindhoven afneemt en dat de regionale economische groei de afgelopen jaren groter was dan het provinciale en het nationale gemiddelde. Met zakelijke dienstverlening als grootste sector, is Eindhoven de vijfde kantorenstad van Nederland. Hieraan gerelateerd is tevens de omvang en diversiteit van de conferentiemarkt in Eindhoven. Ook is een groot aantal bedrijventerreinen aanwezig in de stad. De hoge concentratie toptechnologie en kennisindustrie biedt veel economische kansen. De ontwikkeling van de High Tech Campus in de afgelopen 10 jaar en de toenemende mate van internationalisering van de TU/e sluiten hierop aan. De sterke aanwezigheid van zowel industrie als zakelijke dienstverlening en de relatief grote kantorenfunctie maken Eindhoven zeer conjunctuurgevoelig, wat een dreiging betekent tijdens een neergang in de economie. In Eindhoven vinden meerdere relevante ontwikkelingen plaats. De High Tech Campus wordt naar verwachting met 100.000m² tot 150.000m² aan onderzoeken ontwikkelingruimte uitgebreid, bedrijventerrein Park Forum wordt ontwikkeld, een intentieverklaring is ondertekend voor de ontwikkeling van het kennisintensieve bedrijventerrein BeA2, de Lichttoren ondergaat volledige herontwikkeling, het Philips-complex Strijp S wordt herontwikkeld, stationsgebied Zuidoost krijgt een multifunctionele invulling, en drie Eindhovense wijken zijn tot Krachtkwijken benoemd. Hoewel diverse initiatieven worden ondernomen om de identiteit en het resulterende imago van Eindhoven verder te versterken op onder meer de vlakken high tech, design en sport, zijn er relatief weinig grootschalige toeristische attracties met de potentie hotelovernachtingen te genereren. Wel worden steeds meer evenementen georganiseerd, welke soms ook meerdaagse bezoekers trekken. Het ontbreken van een evenemententerrein beperkt echter de uitbreidingsmogelijkheden op dit gebied.


20

3

Analyse van de aanbodzijde In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van het aanbod van hotels in Nederland, Zuidoost Brabant en in Eindhoven. Naast het huidige hotelaanbod, is gekeken naar historische ontwikkelingen in het hotelaanbod. Ook zijn toekomstige ontwikkelingen besproken.

3.1

Huidig aanbod

3.1.1 Nederland Tabel 10 toont het huidige aanbod van hotels en hotelkamers in Nederland. Het overzicht is gebaseerd op de nieuwe Nederlandse Hotel Classificatie, waarmee in 2004 is gestart en die in 2007 is afgerond. Tabel 10.

Hotelaanbod Nederland, 2007 hotels kamers gemiddeld aantal kamers per hotel 5 sterren 20 4.335 217 4 sterren 433 39.879 92 3 sterren 897 30.062 34 1-2 sterren 790 10.893 14 Totaal 2,140 85.169 40

marktaandeel 5% 47% 35% 13% 100%

Bronnen: Bedrijfschap Horeca en Catering, Horwath HTL

3.1.2 Provincie Noord-Brabant, regio Zuidoost Brabant en Eindhoven Tabel 11 toont het huidige aanbod van hotels en hotelkamers in de provincie Noord-Brabant. Met respectievelijk 30% en 63% marktaandeel zijn in de provincie Noord-Brabant de drie- en viersterren segmenten het grootst. Opvallend is dat het viersterren segment in de hotelmarkt van Noord-Brabant sterker vertegenwoordigd is dan in de Nederlandse hotelmarkt. Er is momenteel geen vijfsterren hotel aanwezig in Noord-Brabant. Ook in de provincie Noord-Brabant is het gemiddeld aantal kamers per hotel kleiner naarmate de classificatie daalt. Tabel 11.

Hotelaanbod Noord-Brabant, 2007 hotels kamers gemiddeld aantal kamers per hotel 5 sterren 0 0 0 4 sterren 46 4.600 100 3 sterren 80 2.180 27 1-2 sterren 42 501 12 Totaal 168 7.281 43

marktaandeel 0% 63% 30% 7% 100%



21

Tabel 12 toont het huidige aanbod van hotels en hotelkamers in de regio Zuidoost Brabant, waartoe ook Eindhoven behoort. Wederom zijn de drie- en viersterren segmenten met respectievelijk 24% en 71% marktaandeel het grootst, is er geen vijfsterren hotel aanwezig en zijn een- en tweesterren hotels relatief slecht vertegenwoordigd. Opvallend is de grote hoeveelheid viersterren hotels, als ook de omvang van de aanwezige viersterren hotels. Terwijl een gemiddelde viersterren hotel in Nederland een omvang heeft van 92 kamers, heeft een gemiddeld viersterren hotel in de regio Zuidoost Brabant maar liefst 182 kamers. Als het NH Koningshof met 509 kamers buiten beschouwing gelaten wordt, neemt deze omvang af tot 153, nog altijd meer dan een gemiddeld viersterren hotel in Nederland in het geheel. Tabel 12.

Hotelaanbod Zuidoost Brabant, 2007 Hotels Kamers Gemiddeld aantal kamers per hotel 5 sterren 0 0 0 4 sterren 12 2.189 182 3 sterren 25 732 29 1-2 sterren 13 139 11 Totaal 51 3.060 60

Marktaandeel 0% 71% 24% 5% 100%


Tabel 13 toont het aandeel van de hotelmarkt van Eindhoven op de nationale, de provinciale en de regionale hotelmarkt. Een kleine 2% van het Nederlandse hotelaanbod is gesitueerd in Eindhoven. Van het aanbod in de provincie NoordBrabant is 20% gesitueerd in Eindhoven. Een overgroot deel van het hotelaanbod in de provincie Noord-Brabant ligt buiten Eindhoven en meer in landelijke omgeving. Van het aanbod in de regio Zuidoost Brabant is bijna de helft gesitueerd in Eindhoven. Terwijl het budget en het middenklasse segment merendeels in landelijke omgeving gesitueerd is, liggen de viersterren hotels in de regio voornamelijk in Eindhoven. Tabel 13.

5* 4* 3* 1-2* Totaal

Hotelaanbod Zuidoost Brabant en Eindhoven, 2007 Hotelkamers Eindhoven Eindhoven Eindhoven t.o.v. in t.o.v. t.o.v. NoordZuidoost Eindhoven Nederland Brabant Brabant 0 0% 0% 0% 1.168 3% 25% 53% 245 1% 11% 33% 16 0% 3% 12% 1.429 2% 20% 47%



22

Tabel 14 toont een overzicht van het huidige aanbod van hotels en hotelkamers in Eindhoven zoals aangemeld bij het Bedrijfschap Horeca en Catering. Met respectievelijk 17% en 82% marktaandeel zijn ook in Eindhoven de drie- en viersterren segmenten het grootst. Het viersterren segment is nog dominanter aanwezig dan in Zuidoost Brabant, Noord-Brabant en in Nederland en wederom is het gemiddeld aantal kamers per viersterren hotel groter dan in Nederland in het geheel. Hieruit kan opgemaakt worden dat de hotelmarkt van Eindhoven overheersend zakelijk georiënteerd is. In Eindhoven is het vijfsterren marktsegment niet bestaand en het budgetsegment is minimaal aanwezig. Ook in Eindhoven is het gemiddeld aantal kamers per hotel kleiner naarmate de classificatie daalt. Tabel 14.

Hotelaanbod Eindhoven, 2007 hotels kamers gemiddeld aantal kamers per hotel 5 sterren 0 0 0 4 sterren 7 1.168 167 3 sterren 5 245 49 1-2 sterren 1 16 16 Totaal 13 1.429 110

marktaandeel 0% 82% 17% 1% 100%


3.1.3 Vergelijkbare steden Tabel 15 toont het aantal hotels en hotelkamers van een aantal steden die qua inwoneraantal vergelijkbaar zijn met Eindhoven, resulterend in het aantal hotels en het aantal hotelkamers per 10.000 inwoners. Geconstateerd kan worden dat in relatie tot het aantal inwoners Eindhoven minder hotels heeft dan Breda en Groningen en een gelijk aantal aan Utrecht. Echter, wanneer gekeken wordt naar het aantal hotelkamers in relatie tot het aantal inwoners beschikken de qua inwoneraantal vergelijkbare steden stuk voor stuk over een lager aantal hotelkamers dan Eindhoven. Tabel 15. Hotelaanbod in vergelijkbare steden - inwoners Gemeente Inwoners Hotels Kamers Hotels per 10.000 inwoners Utrecht Eindhoven Tilburg Groningen Almere Breda

280.949 209.172 200.380 180.729 178.466 169.709

17 13 9 13 2 13

1.216 1.429 350 817 115 618

Kamers per 10.000 inwoners

0,61 0,62 0,45 0,72 0,11 0,77

43 68 17 45 6 36

Bronnen: Atlas voor gemeenten 2007; Bedrijfschap Horeca & Catering


23

Als gekeken wordt naar het aantal banen binnen een gemeente, als indicator van de omvang van de zakenmarkt, zijn de gemeenten Utrecht, Haarlemmermeer, Groningen, Tilburg en Arnhem het meest vergelijkbaar met Eindhoven. Vanwege de aanwezigheid van Schiphol Airport, is de zakelijke markt van Haarlemmermeer niet vergelijkbaar met de overige steden. Haarlemmermeer wordt daarom in de volgende analyse buiten beschouwing gelaten. Tabel 16 toont dat met betrekking tot het aantal hotels in relatie tot het aantal banen Arnhem en Groningen meer hotels hebben dan Eindhoven, terwijl Tilburg en Utrecht in relatieve zin minder hotels hebben. Echter, als gekeken wordt naar het aantal hotelkamers in relatie tot het aantal banen blijkt dat de vergelijkbare steden aanzienlijk minder hotelkamers hebben dan Eindhoven. Tabel 16. Hotelaanbod in vergelijkbare steden - banen Gemeente Banen Hotels Kamers Hotels per 10.000 banen Utrecht 204.720 17 1.216 0,83 Eindhoven 139.300 13 1.429 0,93 Groningen 114.630 13 817 1,13 Tilburg 104.082 9 350 0,86 Arnhem 91.300 13 662 1,42

Kamers per 10.000 banen 59 103 71 34 73

Bronnen: Atlas voor gemeenten 2007; Bedrijfschap Horeca & Catering

Samenvattend kan gesteld worden dat het huidige hotelaanbod in Eindhoven reeds aanzienlijk groter is dan in vergelijkbare steden, zowel in verhouding tot het aantal inwoners als in verhouding tot de werkgelegenheid.

3.1.4 Karakteristieken hotels Eindhoven Hoewel er bij het Bedrijfschap Horeca en Catering een dertiental hotels geregistreerd staat, kunnen 15 hotels geïdentificeerd worden, waaronder een onderwijshotel verbonden aan scholengemeenschap de Rooi Pannen. Tabel 17 toont een aantal karakteristieken van de huidige 15 hotels in Eindhoven. De daaropvolgende Figuur 2 toont de locaties. Van de 15 Eindhovense hotels is een elftal gesitueerd binnen de centrumring. Een drietal hotels, Novotel, Van der Valk en Campanile, ligt op snelweglocaties.


24

Tabel 17.

Karakteristieken hotels Eindhoven

Hotels Van der Valk Hotel Eindhoven Sofitel Cocagne Eindhoven Holiday Inn Eindhoven

Class. In * 4 4

4

Crown Hotel Eindhoven

4

Park Plaza Mandarin Hotel Novotel Eindhoven

4 4

Amrâth 4 Hotel Pierre Totaal viersterren (7 hotels) Campanile Hotel 3 & Restaurant Eindhoven Hotel Eindhoven 3 City Centre Crown Inn

3

Hotel Parkzicht

3

Queen Hotel

3

Aantal Details kamers 272 Restaurant, bar, 16 multifunctionele zalen (2.200m²), zwembad, fitness, solarium, tennis baan, gratis parkeren 270 Restaurant, bar, 23 multifunctionele zalen (2.028m²), business center, zwembad, turks stoombad, jacuzzi, sauna, solarium, fitness, massage, schoonheidssalon, betaald parkeren 199 Eden Hotel Group Restaurant, bar, 7 multifunctionele zalen (456m²), onbemand business center, zwembad, sauna, turks stoombad, fitness, solarium, betaald parkeren 130 Eden Hotel Group Restaurant, bar, 4 multifunctionele zalen (420m²), business center, fitness, betaald parkeren 102 3 restaurants, 1 bar, 5 multifunctionele zalen (409m²), zwembad, 3 saunas, betaald parkeren 94 Restaurant, bar, 9 multifunctionele zalen (305m²), buitenzwembad, gratis parkeren 60 Restaurant, bar, 3 multifunctionele zalen (80 pax carré), biljard, gratis parkeren 1.127 84 Restaurant, bar, 1 multifunctionele zaal (30 pax), gratis parkeren 66

Hampshire Hospitality & Leisure en Sandton Hotels

Restaurant, bar, 6 multifunctionele zalen (287m²), betaald parkeren 61 Restaurant, café-restaurant, casino activiteiten, betaald parkeren 37 Restaurant, bar, 1 multifunctionele zaal, gratis parkeren 20 Restaurant, onbijtzaal, bar, gratis internet, betaald parkeren 268 21 Restaurant, betaald parkeren 16 Bar, biljart

Totaal driesterren (5 hotels) Hotel Benno 1 Hotel Corso 1 Totaal eensterren (2 hotels) Onderwijshotel 3, De Rooi Pannen 4, 5

37 20 Gerund door derdejaars leerlingen van de opleiding Horeca Ondernemer/ Manager; gesloten tijdens weekeinden en feestdagen 3 restaurants, bar, 2 multifunctionele zalen (102 pax), gratis parkeren

Totaal overig (1 hotel) Totaal (15 hotels)

20 1.452

Bronnen: VVV Eindhoven, websites hotels


25

Figuur 2.

Locaties hotels Eindhoven

Bronnen: Google Maps, websites hotels, Horwath HTL

Als gesproken wordt over de hotelmarkt van Eindhoven worden ook vaak de namen Hotel van Neer en Hotel-O-Theek De Zwaan genoemd. Hotel van Neer is een Bed & Breakfast met 12 kamers, allen voorzien van sanitair. Naar eigen zeggen heeft Hotel-O-Theek De Zwaan in totaal een dertigtal één, twee, drie en vierpersoonskamers met gedeeld sanitair. Deze kamers kunnen gehuurd worden op dag-, week- of maandbasis. In aanvulling op de 30 hostelkamers beschikt Hotel-OTheek De Zwaan over een aantal kamers die op jaarbasis verhuurd worden. In de naastgelegen lunchroom Broodje Smits kan op bepaalde tijden ontbijt, lunch en diner genuttigd worden. 3.2

Historisch aanbod Door de overgang naar de nieuwe hotelclassificatie zijn er over de jaren 2004 tot en met 2006 geen gegevens beschikbaar over het aantal hotels en hotelkamers per segment. Wel zijn gegevens beschikbaar voor de hotelsector als geheel, waaronder ook niet-geclassificeerde hotels en pensions vallen. Tabel 18 toont aanbodgegevens voor de hotelmarkt in Nederland, in de provincie Noord-Brabant en in de gemeente Eindhoven.


26

Tabel 18.

2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 groei

Ontwikkeling accommodatieaanbod 2000-2007 Nederland Noord-Brabant Gemeente Eindhoven Bedrijven 2.935 2.925 2.895 2.886 2.827 2.818 2.758 2.819 -3,95 %

Kamers 87.562 89.845 90.807 91.727 93.993 95.030 95.620 98.065 +11,99%

Bedrijven 245 244 245 248 241 242 236 239 -2,45%

Kamers 7.725 7.879 8.083 8.329 8.368 8.576 9.038 9.139 +18,30%

Bedrijven 15 15 15 16 17 19 15 15 -%

Kamers 1.220 1.349 1.344 1.395 1.388 1.470 1.456 1.456 +19,34%


Het aantal bedrijven in de hotelsector is op landelijke schaal afgenomen, maar het aantal kamers is sterk toegenomen. Deze ontwikkeling wijst op schaalvergroting, waarbij veel kleine hotels en pensions zijn gesloten, terwijl grotere hotels aan de markt zijn toegevoegd. Eenzelfde trend is in sterkere mate van toepassing op de hotelmarkt in de provincie Noord-Brabant. In Eindhoven is het aantal bedrijven in de hotelsector in 2007 ten opzichte van 2000 per saldo gelijk gebleven, terwijl het aantal kamers een hevige groei vertoont die hoger is als de landelijke en de provinciale groei. Ondanks het uitblijven van grootschalige nieuw ontwikkelde hotels, hebben reeds bestaande hotels de afgelopen acht jaar aanzienlijk uitgebreid. De gemiddelde jaarlijkse groei bedroeg 2,8%. Een mogelijke reden voor het uitblijven van grootschalige nieuwbouw is gerelateerd aan de relatief lage rendementen die in de Eindhovense hotels worden behaald. Nieuwbouw van grootschalige hotels is vrijwel geheel voorbehouden aan de grote (inter)nationale hotelketens. De afweging voor nieuwbouw wordt door deze ketens meestal gemaakt op het hoofdkantoor, waar de verschillende ontwikkelingsmogelijkheden wereldwijd tegen elkaar worden afgewogen. De relatief lage rendementsmogelijkheden in de Eindhovense hotelmarkt leiden dan tot een afwijzing van de uitbreidingsmogelijkheden in deze markt ten faveure van mogelijkheden in andere, meer aantrekkelijke markten. 3.3

Toekomstig aanbod

3.3.1 Toekomstig aanbod Eindhoven In aanvulling op de bestaande hotelmarkt bestaat een relatief groot aantal plannen voor hoteluitbreidingen en –ontwikkelingen in Eindhoven op stapel. Aan de Lichtpleinzijde wordt volgens de meest recente plannen de Lichttoren uitgebreid met een ART & Woonhotel, waarbij wordt uitgegaan van een hotelbedrijf met twee afdelingen: een zakelijk woonhotel met 150 viersterren plus kamers en extra faciliteiten voor long stay (ART Hotel) en een sociaal woonhotel met 75 goed geoutilleerde kamers voor long stay van sociale doelgroepen met een minimaal tot modaal inkomen (Woonhotel). Het project loopt op schema en zoals het er nu naar uitziet zal de laatste fase in de zomer van 2008 worden opgeleverd (Bron: ART & Woonhotel).


27

Het driesterren hotel Queen aan de Markt heeft een aanvraag ingediend om het huidige aantal kamers te verdubbelen middels verbouwing van het naastgelegen kantoorpand in de Heuvelgalerie. Als een bouwvergunning verstrekt wordt, kunnen de nieuwe kamers naar verwachting in september/oktober 2008 in gebruik genomen worden (Bron: Eindhovens Dagblad). Het Crown Hotel is 5 maart 2007 overgenomen door de Eden Hotel Group en zal in 2008 een renovatie ondergaan. Voornamelijk de begane grond wordt onder handen genomen, waar een nieuw restaurant zal worden ontwikkeld. Op de locatie van het huidige restaurant op de eerste verdieping zullen 5 nieuwe hotelkamers gebouwd worden (Bron: Eden Hotel Group). Ook Holiday Inn Eindhoven is recentelijk door Eden Hotel Group overgenomen en zal een grootscheepse renovatie ondergaan. Er wordt een nieuwe gevel geplaatst, kamers worden gestript en opnieuw opgebouwd, de huidige kantoren worden omgebouwd tot een zevental nieuwe kamers, de gestripte begane grond zal plaats bieden aan een nieuwe bar, restaurant en zalen. Op het terrein van Holiday Inn is een hoge nieuwbouw mogelijk en toegestaan. Als deze hoogbouw doorgang vindt zullen hier kantoren en vergaderruimte gebouwd worden, maar naar verwahting geen hotelkamers (Bronnen: ED.nl, hotelbouwplannen, Eden Hotel Group). Onis Vastgoed heeft overeenstemming bereikt met de directie van Flight Forum voor de realisatie van een viersterren hotel en een ‘Quality Centre’ op het bedrijventerrein. Het Quality Centre omvat onder andere een cateringruimte, een business lounge, retailfaciliteiten, een kinderdagverblijf en kantoorruimte. Over de aanwezige circa 2.250m² fitnessruimte is Onis Vastgoed in gesprek met een belangstellende partij. De onder het gebouw gelegen parkeergarage biedt plaats aan circa 120 auto's. Het hotel wordt in samenwerking met de Hospitality Support Group ontwikkeld en er zullen binnenkort gesprekken met mogelijke hotelexploitanten worden gevoerd. In het hotel zijn circa 145 kamers en 18 vergaderzalen gepland. Het totale project omvat 15.000m² bruto vloeroppervlak (bvo) en zal, als alles volgens planning verloopt, in 2009 opgeleverd kunnen worden (Bron: Property NL, gemeente Eindhoven). Ook het naastgelegen Eindhoven Airport beoogt het ontwikkelen van een hotel. Het plan omvat 225 viersterren kamers gesitueerd bovenop de terminal. De haalbaarheid van het project in de markt wordt momenteel onderzocht. Bij blijk van haalbaarheid zou de opening van het hotel plaats kunnen vinden in 2010 (Bron: Eindhoven Airport). Van der Valk Eindhoven heeft het plan opgevat de faciliteiten uit te breiden na de uitbreiding van het kameraantal naar 272. Aan de voorzijde van het hotel komt een grote congreszaal met een capaciteit voor 1.000 deelnemers, een specialiteitenrestaurant en een brasserie. De bestaande vergaderzaal in het souterrain worden vervangen door een speelhal (Bronnen: ED.nl, hotelbouwplannen). Het plan voor recreatiecomplex Centro Casa, dat in Eindhoven-Noord ontwikkeld wordt, bestaat uit een duikcentrum, hotel, restaurant, wellness-center, virtueel centrum en sportzalen. Het hotel zal hoogstwaarschijnlijk een viersterrenclassificatie dragen en 180 kamers hebben. Opvallend aan dit project is dat 50 van de 180 kamers onder water gerealiseerd worden. Hiermee zou Eindhoven de eerste stad ter wereld zijn met een onderwaterhotel. Als alles volgens plan verloopt zal het hotel in 2010 openen (Bron: Kubosport). Analyse hotelmarkt Eindhoven

28

Het voormalige pakhuis De Veem van Philips op Strijp S in Eindhoven verandert in een multifunctioneel complex met restaurants, een versmarkt, design warenhuis en mogelijk een hotel. De bouw van het multifunctionele complex start in 2009. Verdere informatie over het hotel is niet bekend. Ook wordt gesproken over de ontwikkeling van een hostel in het Klokgebouw op Strijp S (Bron: PropertyNL, gemeente Eindhoven). Een kunstgalerie en een designhotel moeten verrijzen op een nieuw plein in De Bergen in de Eindhovense binnenstad. Door middel van exposities van werken van bijvoorbeeld Matisse en Van Dongen wordt beoogd van de kunstgalerie een nationale publiekstrekker te maken. Voor de hotelontwikkeling wordt gedacht aan een designhotel met circa 60 kamers, waarvan een deel zal zijn ingericht als designkamer. Het idee is dat galerie en hotel in elkaar overvloeien; de entree van het hotel zou als expositieruimte kunnen fungeren. Op het 2.000m² grote terrein is ook plaats voor winkels, zoals een boekhandel en een wijnhandel. De gemeente heeft reeds een toezegging gedaan. De start en oplevering van de mogelijke ontwikkeling is echter onbekend (Bron: Eindhovens Dagblad, gemeente Eindhoven). Hezemans Indoor Karting heeft het plan opgevat om naast het huidige complex een sporthotel te ontwikkelen. Hezemans Indoor Karting is een indoor kartbaan gelegen op het sportcomplex Eindhoven-Noord. Naast de kartbaan met een VIP skybox beschikt Hezemans Indoor Karting over een gameruimte, lasersquash, een restaurant en een vergaderruimte voor 50 personen. Op sportcomplex EindhovenNoord bevinden zich verder onder meer een zwembad, een tennishal, een sportpark, een sportarena, een turnhal, verschillende fitnesscentra, een bowling, een klimcentrum, een indoorskibaan en een squashcentrum. Direct naast de kartbaan en het beoogde hotel bevindt zich Thermen Prinsejagt. Voor het beoogde hotel wordt voorlopig uitgegaan van 60 kamers op driesterrenniveau. Momenteel wordt de haalbaarheid van het hotel onderzocht (Bron: Hezemans Indoor Karting, Gemeente Eindhoven). Het management van Sofitel Cocagne heeft het plan opgevat om het hotel uit te breiden met 55 kamers, een nieuwe wintertuin en een nieuwe gevel. Het hotel gaat straks Pullman Cocagne Eindhoven heten. De verbouwing begint eind 2009 en zal volgens planning in 2011 klaar zijn. De uitbreiding gebeurt op het huidige grondgebied van het hotel. Aan de zijkant komt een tweede restaurant en de uitbreiding van de keuken. De 55 kamers worden in de bestaande ruimte gerealiseerd, ten koste van een gedeelte van de extended stay eenheden. Het aantal vergaderzalen gaat van 23 naar 20 (Bronnen: ED.nl, hotelbouwplannen). De verbouwing van Mandarin Park Plaza is recentelijk afgerond. De lobby, de eetzalen en 60 kamers hebben een ingrijpende facelift ondergaan. Over een jaar of vijf wordt gedacht aan nieuwbouw op het terrein waar nu nog textielfabriek Schellens is gevestigd. Deze nieuwbouw bestaat onder meer uit een 75 meter hoge toren met dakrestaurant, een restaurant met terras aan de Dommel en vergaderruimten. Het kameraantal zou uitgebreid kunnen worden van 102 naar 200 kamers. Deze plannen bevinden zich echter nog in een heel prille fase (Bronnen: Wooninc., hotelbouwplannen).


29

Tevens is sprake van twee kleinschalige hotelontwikkelingen aan de Hooghuysstraat in het voormalige Bureau voor de Rechtshulp en het Wilhelminaplein, met ieder 20 kamers. Verdere informatie is niet beschikbaar (Bron: Gemeente Eindhoven). De besproken uitbreidingen en ontwikkelingen in de hotelmarkt van Eindhoven zijn samengevat in Tabel 19. Deze tabel geeft aan dat er voor de komende jaren ongeveer vijftien plannen zijn opgevat met betrekking tot hoteluitbreidingen of – ontwikkelingen met een totaal aantal van meer dan 1.100 hotelkamers.


30

Tabel 19. Toekomstige uitbreidingen hotelmarkt Eindhoven Hotel/Locatie Class. Aantal Verdere informatie Geplande kamers opening Lichttoren, 4* 225 ART & Woonhotel voor zakelijke 2008 Centrum en sociale markt in de Lichttoren Hotel Queen 3* 20 Verdubbeling huidige aanbod; 2008 bouwvergunning moet nog verstrekt worden Eden Crown 4* 5 Renovatie begane grond en 5 2008 Hotel nieuwe kamers 2009 Holiday Inn 4* 7 Grootschalige renovatie met 7 2008 nieuwe kamers 2009 Flight Forum, Eindhoven West

4*

145

Van der Valk Eindhoven

4*

-

Eindhoven Airport

4*

225

Centro Casa Eindhoven-Noord

4*

180

Strijp S, Eindhoven Beukenlaan

n.b.

n.b.

De Bergen, Centrum Hezemans, Eindhoven-Noord

n.b.

60

3*

60

4*

55

Hotel Sofitel Cocagne

Hotel Mandarin 4* Park Plaza Hooghuysstraat, n.b. Centrum Wilhelminaplein n.b. Totaal (15 plannen) Bron: Horwath HTL


98 20 20 >1.120

Verschillende partijen zijn akkoord gegaan voor ontwikkeling op bedrijventerrein; als procedures naar verwachting verlopen, kan het hotel in 2009 gerealiseerd worden Uitbreiding faciliteiten met congreszaal (1.000 pax), restaurant, brasserie en speelhal Eindhoven Airport onderzoekt haalbaarheid van hotelontwikkeling op de luchthaven Mogelijk hotel bij ontwikkeling recreatiecomplex; van de 180 te ontwikkelen kamers zijn 50 onderwater gepland Woningcorporatie Trudo ontwikkelt pakhuis in restaurants, versmarkt, design warenhuis en mogelijk een hotel Holland Art Gallery De Bergen: kunstgalerie en designhotel Mogelijk sporthotel bij Hezemans Indoor Karting op Sportcomplex Eindhoven Noord Uitbreiding met 55 kamers, een nieuwe wintertuin en een nieuwe gevel Pullman Mogelijke nieuwbouw achter en in de plaats van huidige hotel Hotelontwikkeling in het voormalige Bureau Rechtshulp

2009 2010

2010 > 2010

> 2010

> 2010

> 2010 >2010 2011 > 2013 n.b. n.b.

n.b. = niet bekend

31

3.3.2 Toekomstig aanbod Regio Naast de hotelontwikkelingen binnen de gemeente Eindhoven, bestaan ook verschillende plannen in de regio. Een aantal van deze ontwikkelingen, die ook van invloed kunnen zijn op de hotelmarkt in Eindhoven, worden hier weergegeven. Asten In Asten wordt het bestaande hotel Nobis uitgebreid van 88 naar 120 kamers. Naar verwachting zal de uitbreiding in december 2008 gereed zijn. (Bron: ED, gemeente Asten) Bergeijk In Bergeijk bestond een plan voor een golfbaan met hotel bij de Kempervennen. Dit plan is echter door de gemeenteraad afgekeurd. Ook werd overwogen om het voormalige hotel Beukenhof te herontwikkelen als hotel, maar waarschijnlijk wordt nu gekozen voor appartementen. (Bron: ED, Gemeente Bergeijk, D&P) Boekel Het partycentrum Nia Domo in Boekel heeft uitgebreide ontwikkelingsplannen. Naast nieuwe zaalruimte, restaurant en bowlingcentrum worden ook 50 hotelkamers en ruim 2.750m² wellnessvoorzieningen gepland. De ontwikkeling omvat ook de huisvesting van een bibliotheek en verschillende instellingen. In totaal wordt de investering geraamd op circa €30 tot 35 miljoen, waardoor de plannen zeer onzeker zijn. Het definitieve besluit wordt in december 2008 genomen. (Bron: ED, gemeente Boekel) De Rips Er zijn plannen om zalencentrum De Viersprong in De Rips uit te breiden met een serre en 28 hotelkamers. Tegen de uitbreiding is echter bezwaar gemaakt. Er is een mediator aangewezen om het geschil op te lossen. (Bron: ED, gemeente GemertBakel) Eersel Het Hapertse bedrijf Metaalflex wil een hotel voor buitenlandse werknemers (flexwerkers) realiseren op de locatie van zalencentrum ‘t 4Span in Eersel. Volgens de plannen zou het gaan om een hotel of pension met 150 slaapplaatsen. (Bron: ED) Helmond Het bestaande hotel West-Ende wordt uitgebreid van de huidige 28 kamers tot 120 kamers. Naar verwachting komen de eerste 42 kamers in juli 2008 gereed. Daarnaast worden een parkeergarage en een zwembad, sauna en sportfaciliteiten gerealiseerd. Tevens wordt in Helmond gesproken over een nieuw hotel van 4.500m² in het winkelhart, dat ontwikkeld wordt door AM Vastgoedontwikkeling en ING Real Estate. Dit plan is echter nog onzeker en kan nog geannuleerd worden. (Bron: ED, West-Ende, Gemeente Helmond) Nuenen In september 2008 wordt naar verwachting het Van Gogh Hotel in Nuenen geopend, een driesterrenhotel met 24 kamers. (Bron: Misset Horeca)


32

Reusel Het voormalige café de Meet in Reusel wordt herontwikkeld als hotel. Naar erwachting zal het hotel in januari 2009 met 34 kamers openen als La Frontière de Kempen. (Bron: ED) Sint-Oedenrode In Sint-Oedenrode wordt in park Kienehoef een wellnesscentrum ontwikkeld door Elysium. Het centrum omvat tevens een hotel met 20 hotelkamers en appartementen, restaurant, congresruimte en informatiecentrum. Tegen de komst van het centrum is bezwaar aangetekend door de bestaande thermenbedrijven in de regio, met name omdat de grond door de gemeente gratis ter beschikking wordt gesteld. (Bron: ED, gemeente Sint-Oedenrode). Son en Breugel Café-Restaurant De Zwaan zal, als onderdeel van de herontwikkeling van het Kerkplein in Son en Breugel, mogelijk worden uitgebreid met hotelkamers. Ook op bedrijventerrein Ekkersrijt in Son verrijst, in aanvulling op een grootschalig dienstencentrum, een hotel. Het zogenoemde Facility Center moet onderdak bieden aan onder meer een kinderopvangcentrum, postloket, uitzendbureau, vergaderruimtes, restaurant, gemakshop, pinautomaat, zwembad, fitnessruimte, gezondheidscentrum en een gezamenlijke balie. Het hotel gaat zich hoofdzakelijk richten op zakenmensen. Ook zijn er plannen voor een zorghotel waar mensen uit de wijde omgeving zouden kunnen revalideren. (Bron: Gemeente Son en Breugel, ED, Facility Ekkersrijt) Uden Recreatiecentrum De Vrije Teugel is in 2006 aangekocht door ROC De Leijgraaf. In samenwerking met fitnessketen Fitland en zorgorganisatie Dichterbij wordt het herontwikkeld tot wellnesscomplex met hotel, restaurant, zalencentrum, theaterzaal en groepsaccommodatie. Het hotel zal 54 kamers krijgen waarvan een aantal wordt gebruikt voor logeren en woontraining van cliënten van Dichterbij. (Bron: ROC De Leijgraaf, Kliknieuws) Veldhoven In de gemeente Veldhoven is een voorstel gedaan voor een hotel bestaande uit 25 zorgkamers en 25 standaardkamers. Een concrete locatie is nog niet bekend. Een plan voor een hotel op industrieterrein De Run is afgewezen door de Provincie Noord-Brabant. (Bron: ED) De hiervoor beschreven plannen zijn voor het grootste deel van relatief kleine omvang en zullen daarmee naar verwachting weinig invloed hebben op de hotelmarkt in Eindhoven. De grootste ontwikkelingen zijn naar verwachting de uitbreiding van hotel West-Ende in Helmond met 92 kamers en de realisatie van een hotel op Ekkersrijt in Son en Breugel. Verwacht wordt dat deze uitbreidingen zullen worden opgevangen door de groei van de vraag in de regio en geen directe invloed zullen hebben op de marktruimte in Eindhoven.


33

3.4

Conclusie aanbodanalyse Samenvattend kan gesteld worden dat met 15 hotels en 1.452 kamers een kleine 2% van het Nederlandse hotelaanbod gesitueerd is in Eindhoven. Van het aanbod in de provincie Noord-Brabant en de regio Zuidoost Brabant is respectievelijk 20% en 50% gesitueerd in Eindhoven. Terwijl het budget en het middenklasse segment in de regio Zuidoost Brabant merendeels in landelijke omgeving gesitueerd is, liggen de viersterren hotels in de regio voornamelijk in Eindhoven. Met een elftal hotels is het merendeel van de stadhotels gesitueerd binnen de centrumring. Een drietal heeft snelweglocaties. Net als in Nederland, Noord-Brabant en Zuidoost Brabant zijn in Eindhoven de drie- en viersterren segmenten het grootst. Het viersterren segment is in Eindhoven nog dominanter aanwezig dan het geval is in Nederland, Noord-Brabant en Zuidoost Brabant. Het gemiddeld aantal kamers per viersterren hotel is aanzienlijk groter dan in Nederland, waaruit geconcludeerd kan worden dat de hotelmarkt van Eindhoven overheersend zakelijk georiënteerd is. In Eindhoven is het vijfsterren marktsegment niet bestaand en het budgetsegment is minimaal aanwezig. Het huidige hotelaanbod in Eindhoven is aanzienlijk groter dan in vergelijkbare steden, zowel in verhouding tot het aantal inwoners als in verhouding tot de werkgelegenheid. In de afgelopen jaren zijn geen grootschalige nieuwe hotels gerealiseerd, vermoedelijk omdat hotelketens de voorkeur hebben gegeven aan financieel meer aantrekkelijke locaties elders. Ondanks het uitblijven van grootschalige nieuw ontwikkelde hotels, hebben reeds bestaande hotels in Eindhoven de afgelopen 8 jaar gemiddeld met 2,8% per jaar uitgebreid; een grotere groei dan in Nederland en Noord-Brabant. Voor de komende jaren zijn ongeveer 15 plannen opgevat met betrekking tot hoteluitbreidingen of – ontwikkelingen met een totaal aantal van meer dan 1.100 hotelkamers. Ook heeft een groot aantal van de bestaande hotel plannen uitgevoerd of opgevat om het product op te knappen. In de regio bestaat eveneens een groot aantal plannen die echter voor het merendeel van kleine omvang zijn en naar verwachting geen grote invloed zullen uitoefenen op de marktruimte in de gemeente Eindhoven.


34

4

Analyse van de vraagzijde Om een achtergrond te schetsen vangt dit hoofdstuk aan met een beschrijving van de vraag naar hotelkamers in Nederland. Vervolgens wordt hetzelfde gedaan voor de vraag naar hotelkamers in de provincie Noord-Brabant en in Eindhoven. Naast een toelichting van de vraagsegmenten is een verwachting gegeven van de marktgroei per segment.

4.1

Ontwikkeling hotelprestaties

4.1.1 Nederland Tabel 20 geeft de resultaten weer van de Nederlandse drie-, vier- en vijfsterren hotels van 2000 tot en met 2007. De resultaten van de Nederlandse hotels zijn tussen 2000 en 2003 sterk gedaald. Dit was een direct gevolg van de neergaande internationale en nationale economie. De cijfers van 2004 en 2005 laten een licht herstel in de Nederlandse hotelmarkt zien, met name in de drie- en viersterren segmenten. De bezettingsgraden lagen in 2005 echter nog steeds ver onder het niveau van 2000. In 2006 is het herstel doorgezet.; de gemiddelde landelijke bezettingsgraad lag op het hoogste niveau sinds de economische crisis. Ook in 2007 heeft een groei plaatsgevonden, alhoewel in mindere mate dan in 2006. Tabel 20.

Prestaties Nederlandse 3-, 4- en 5* hotels 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

3* Bezetting in % ARR in € RevPAR in € GOP/kamer €

77,4 69 53 11.474

73,0 70 51 14.257

74,6 75 56 14.135

68,2 72 49 10.710

68,1 73 50 11.417

68,8 73 50 11.680

74,0 81 60 12.410

76,1 84 64 n.b.

Groei ‘00-‘07 -1,7% 21,7% 20,8% -


73,8 88 65 17.431

70,0 93 65 17.690

68,9 96 67 16.882

63,3 88 56 12.395

64,9 87 57 13.691

67,8 88 59 14.235

70,6 101 72 16.425

71,0 106 76 n.b.

-3,8% 20,5% 16,9% -


81,4 159 129 30.619

74,0 160 119 27.375

72,6 174 126 26.207

67,4 151 102 21.191

69,3 145 100 22.830

74,3 154 114 25.550

77,1 174 134 32.120

74,8 181 135 n.b.

-8,4% 13,8% 4,7% -

Bron: Horwath HTL ARR = average room rate = gemiddelde kamerprijs RevPAR = revenu per available room = opbrengst per beschikbare kamer GOP = gross operating profit = bruto bedrijfsresultaat per kamer

2007

n.b.= niet bekend

4.1.2 Noord-Brabant Figuur 3 geeft het aantal overnachtingen in Noord-Brabant weer vanuit het binnenland en het buitenland voor de periode 2002-2006. In 2003 kan een daling in het aantal overnachtingen opgemerkt worden, echter 2004 toont een sterk herstel. In 2005 en 2006 zet het herstel zich door. In vergelijking met 2002 is het aantal overnachtingen in Noord-Brabant tot 2006 met 20% toegenomen; een gemiddelde jaarlijkse groei van 5,1%. Van de 2.258.000 overnachtingen in 2006 werd 59% gegenereerd door gasten uit Nederland; 41% van de overnachtingen werd gegenereerd door gasten uit het buitenland. Naast Nederland, zijn de voornaamste herkomstlanden Duitsland, Groot-Brittannië, België, de Verenigde Staten en Frankrijk (Bron: CBS).


35

Figuur 3.

Hotelovernachtingen in Noord-Brabant (*1.000)

2.500 2.258 2.161 2.056 2.000

1.875 1.681

1.500 1.254

1.335

Overnachtingen binnenland

1.124

1.063

Overnachtingen buitenland

961

1.000

Overnachtingen totaal

932

908

923

813 719 500

0 2002

2003

2004

2005

2006

Bron: CBS

Figuur 4 geeft de resultaten weer van drie- en viersterren hotels in de provincie Noord-Brabant van 2002 tot en met 2007. Ook in Noord-Brabant zijn de resultaten van drie- en viersterren hotels tussen 2002 en 2003 sterk gedaald. De cijfers van 2004 en 2005 laten een herstel zien, voornamelijk met betrekking tot bezettingsgraden. In 2006 ondervond de hotelmarkt in Noord-Brabant wederom moeilijkheden omtrent de bezetting met als gevolg dat de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer in 2006 slechts marginaal toenam, ondanks een stijgende gemiddelde kamerprijs. De eerste resultaten van 2007 geven aan dat zowel de bezettingsgraad als de kamerprijs is toegenomen, resulterend in een flinke stijging in de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer. Vergeleken met de Nederlandse hotelmarkt zijn de gemiddelde kamerprijzen in de provincie NoordBrabant lager. Dit kan gedeeltelijk verklaard worden door het feit dat er in NoordBrabant geen vijfsterren hotels aanwezig zijn en in de Nederlandse hotelmarkt wel. Ook de kamerbezetting van hotels in de provincie Noord-Brabant is aanzienlijk lager dan de gemiddelde kamerbezetting in Nederlandse hotelmarkt.


36

Prestaties 3- en 4* hotels Noord-Brabant 90

65

70

60

50

55

30

2002

2003

2004

2005

2006

2007*

ARR in euro

85

74

75

76

78

85

Bezetting in %

59

54

56

61

60

63

RevPAR in euro

50

40

42

46

47

54

Bron: Horwath HTL

50

Bezetting in %

ARR en RevPAR in Eur

Figuur 4.

* eerste bevindingen

4.1.3 Eindhoven Figuur 5 geeft het aantal overnachtingen in Eindhoven weer voor de periode 20002006. Deze figuur geeft aan dat het aantal overnachtingen in 2002 en 2003 met respectievelijk 3% en 1% heeft afgenomen. De oorzaak hiervoor is te vinden in de neergaande internationale en nationale economie. In de periode 2004-2006 is het aantal overnachtingen met respectievelijk 6%, 4%, en 12% toegenomen. Sinds 2000 bedraagt de gemiddelde jaarlijkse groei in hotelovernachtingen in Eindhoven 3,2%. Figuur 5.

Hotelovernachtingen in Eindhoven (*1.000)

500.000

14%

450.000

12%12%

400.000

10%

350.000

8%

300.000

6%

6%

250.000 4%

4%

200.000

Overnachtingen Groei overnachtingen in %

2%

150.000

1% 0%

100.000

-1% -2%

50.000 -3% 0

-4% 2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

Bron: Gemeente Eindhoven


37

Figuur 6 geeft de resultaten weer van de hotels in Eindhoven van 2002 tot en met 2007. Net als het geval is voor de hotelmarkt in Nederland en in Noord-Brabant zijn de resultaten van hotels in Eindhoven na de aanvang van de economische malaise in 2000 sterk gedaald. Het herstel hiervan werd in 2004 ingezet. Voornamelijk vanwege een stijging van de gemiddelde kamerprijzen heeft in 2007 de opbrengst per beschikbare kamer het niveau van 2000 overstegen. Ondanks een waarneembare stijging in de gemiddelde bezettingsgraad, lag deze in 2007 nog onder het niveau van voor de economische malaise. De RevPAR, de omzet per beschikbare kamer, is sinds 2003 met 35% gestegen. Ten opzichte van het topjaar 2000 is de stijging echter slechts 4,5%. Vergeleken met de hotelmarkt in Noord-Brabant zijn zowel de gemiddelde kamerprijzen als de gemiddelde bezettingsgraden in Eindhoven aanzienlijk hoger. Prestaties hotels Eindhoven

ARR en RevPAR in Eur

100

75

90 70

80 70

65

60 50

2000

2001

2002

2003

2004

2005

2006

2007

ARR in euro

91

89

92

84

85

88

89

98

Bezettingsgraad in %

74

65

65

62

66

68

70

71

RevPAR in euro

67

58

60

52

56

60

63

70

60

Bron: hoteliers Eindhoven, Horwath HTL

4.2

Seizoens- en weekinvloeden Nederlandse verblijfsaccommodaties zijn overwegend seizoensgebonden. Zoals Figuur 7 weergeeft neemt het zakelijk verblijf, uitgesplitst in het individueel zakelijk verblijf en in het MICE (Meetings, Incentives, Conferences, Events) segment, af in de zomermaanden. Toeristisch verblijf vindt juist voornamelijk in de lente- en zomermaanden plaats, met een duidelijke piek in augustus. Een soortgelijke spreiding kan ook vastgesteld worden op weekbasis. Zakelijk verblijf vindt voornamelijk plaats op maandag, dinsdag, woensdag en donderdag. Toeristisch verblijf vindt juist voornamelijk plaats op vrijdag, zaterdag en zondag. Vanwege deze spreiding in de hotellerie is het van belang zowel de zakelijke als de toeristische markt aan te boren.


38

Bezetting in %

Figuur 6.

Figuur 7.

Seizoens- en weekinvloeden verblijfsaccommodaties

Bronnen: NBTC; Horwath HTL

Zoals bleek uit gesprekken met lokale hoteliers zijn dinsdag, woensdag en donderdag uitzonderlijk goed bezette dagen in de Eindhovense hotelmarkt. Op deze dagen is het veelal mogelijk een bezettingsgraag van tussen de 80% en de 100% te realiseren. Ook de maandag is een goede dag. De 3 weekenddagen zijn echter vaak buitengewoon slecht bezet. De hoge bezettingsgraden door de week zijn nodig om de lage bezettingsgraden in het weekend op te vangen. Ook bleek dat er bepaalde momenten in het jaar zijn waarop het moeilijk is een hotelkamer te boeken in Eindhoven. Vooral grote sportevenementen, zoals de Champions League en het EK Zwemmen, trekken veel hotelgasten. Evenementen zoals het Bloemencorso en muziekconcerten worden tevens genoemd als hotelvraaggeneratoren. Als deze evenementen plaatsvinden op doordeweekse dagen en tijdens het zakelijke hoogseizoen, worden de mogelijkheden tot het boeken van hotelkamers in Eindhoven begrenst. Wanneer congressen samenvallen met andere evenementen kan het echt problematisch worden. Het zakelijke seizoen bestaat uit de maanden maart, april, mei, juni, september, oktober, november. Het aantal dagen per jaar waarop het moeilijk tot onmogelijk is om hotelkamers in Eindhoven te boeken is echter beperkt. Door meerdere zakelijke partijen wordt het als niet meer dan normaal beschouwd dat de hotelmarkt een aantal dagen per jaar volgeboekt is en kan er zonder veel problemen worden uitgeweken naar buiten de stad. Ook probeert het Congresbureau van de TU/e tijdens het inplannen van congressen rekening te houden met het plaatsvinden van grote evenementen. Tevens zou het overwogen kunnen worden om evenementen voornamelijk in weekenden en tijdens het zakelijke laagseizoen te laten plaatsvinden. Geconcludeerd kan worden dat de hotelmarkt in Eindhoven in aanzienlijk grotere mate onderhevig is aan seizoen- en weekspreiding dan hotelmarkten elders in Nederland. Dit heeft als gevolg dat de hotelmarkt van Eindhoven als uitdagend beschouwd kan worden, ondanks dat de gemiddelde jaarlijkse hotelresultaten in Eindhoven in vergelijking met de Nederlandse hotelmarkt (exclusief Amsterdam en Haarlemmermeer) positief zijn.


39

4.3

Marktsegmentatie In Nederland kan de vraag naar hotelaccommodatie onderverdeeld worden naar 5 categorieën: 1) zakelijk individueel 2) zakelijk groep 3) toeristisch individueel 4) toergroepen 5) overig Met betrekking tot de categorie overig kan gedacht worden aan bijvoorbeeld aircrew en gezondheidstoerisme. Tabel 21 geeft een overzicht van de segmentaties in de hotelmarkt in Nederland en in Eindhoven. Tabel 21. Segment

Marktsegmentatie in % Nederland 2006 2007 Zakelijk individueel 42 38 Zakelijk groep 14 18 Toeristisch individueel 33 30 Toergroepen 7 9 Overig 4 5 Totaal 100 100

Eindhoven 2006 2007 72 70 14 17 4 4 7 8 3 1 100 100

Bron: Horwath HTL

Zoals de tabel weergeeft, geldt voor de Nederlandse hotelmarkt dat in het algemeen circa 60% van de vraag naar hotelkamers wordt gegeneerd door de zakelijke segmenten en circa 40% door de toeristische segmenten, ervan uitgaande dat het segment ‘overig’ evenredig verdeeld wordt. De hotelmarkt in Eindhoven is beduidend minder evenredig verdeeld, met ongeveer 80% vraag vanuit de zakelijke markt en 20% toeristische vraag. Geconcludeerd kan worden dat de hotelvraag in Eindhoven een sterke zakelijke focus heeft. Dominerend is het zakelijk individuele segment. 4.4

Verwachte groei per marktsegment De hotellerie is een conjunctuurgevoelige sector en is sterk verbonden met de economische ontwikkeling, oftewel de ontwikkeling van het bruto nationaal product. Onderzoek van het Amerikaanse bureau Hotel Investment Strategies LLC heeft aangetoond dat een opwaartse cyclus in de hotelmarkt gemiddeld 6,7 jaar duurt. De lengte van de cyclus kan variëren van 3 jaar tot 11 jaar, maar voor 70% van de markten duurt de cyclus 5 tot 8 jaar. Dit gold in de afgelopen periode ook voor Nederland en Eindhoven: de hotelmarkt liet van 1994 tot 2000 een groei zien (opwaartse cyclus) en van 2000 tot 2003 een daling (neerwaartse cyclus). Sinds 2004 is de hotelmarkt in een nieuwe groeifase gekomen. De meest recente volledige cyclus loopt daarmee van 1994 tot 2003. Zoals is gepubliceerd in Hotels magazine verwachten analisten dat veel Europese markten binnen enkele jaren de top van de cyclus zullen bereiken. Voor Nederland en Eindhoven, waar de hotelmarkt in 2004 weer een groei liet zien, zou de groeifase tot 2011 kunnen duren. Volgens lokale hoteliers is de top van de groei tijdens deze cyclus bereikt in 2007. Mogelijk zal tussen 2013 en 2015 dan een nieuwe groeifase starten. Analyse hotelmarkt Eindhoven

40

Het CPB heeft voor 2007 een groei van 3% in de Nederlandse economie gepubliceerd en verwacht een groei van 2,25% voor 2008. De EIU verwacht een lichte afname naar respectievelijk 2,2% en 2,1% in 2009 en 2010, waarna de jaarlijkse groei in de Nederlandse economie wordt verwacht toe te nemen met een gemiddelde van 2,4%. Gebaseerd op historische resultaten, wordt aangenomen dat de economie van Eindhoven minimaal dezelfde groeicijfers zal vertonen. Sinds 2000 bedraagt de gemiddelde jaarlijkse groei in hotelovernachtingen in Eindhoven 3,2%. Hieronder wordt ingegaan op de verwachte ontwikkelingen in de verschillende segmenten van de hotellerie in Eindhoven.

4.4.1 Individueel zakelijk Specifiek de verwachtingen voor het zakelijke segment zijn nauw verbonden met ontwikkelingen van de nationale en internationale economie. Op basis van de positieve economische verwachtingen voor de komende jaren, wordt rekening gehouden met een verdere groei van de zakelijke vraag in Eindhoven. Uit de locatieanalyse is naar voren gekomen dat, omdat het gevaar dreigt dat Brabant en Eindhoven vastlopen, er ruim 130 maatregelen worden getroffen om de bereikbaarheid in Zuidoost-Brabant te garanderen. Op Eindhoven Airport is het aantal passagiers de afgelopen jaren aanzienlijk toegenomen. Het aantal nietwerkende werkzoekenden in Eindhoven neemt af. De regionale economische groei was de afgelopen jaren groter dan het provinciale en het nationale gemiddelde. Met zakelijke dienstverlening als grootste sector, is Eindhoven de vijfde kantorenstad van Nederland. Hieraan gerelateerd is tevens de omvang en diversiteit van de conferentiemarkt in Eindhoven. Ook is een groot aantal bedrijventerreinen aanwezig. De huidige zakelijke markt is met name gericht op de viersterren markt. Er lijkt echter ook vraag te ontstaan naar hotelkamers in lagere hotelsegmenten, met name vanuit de logistieke sector. De hoge concentratie toptechnologie en kennisindustrie biedt veel economische kansen. De ontwikkeling van de High Tech Campus in de afgelopen 10 jaar en de toenemende mate van internationalisering van de TU/e sluiten hierop aan. In Eindhoven vinden meerdere relevante ontwikkelingen plaats. De High Tech Campus wordt naar verwachting met 100.000m² tot 150.000m² aan onderzoeken ontwikkelingruimte uitgebreid, bedrijventerrein Park Forum wordt ontwikkeld, een intentieverklaring is ondertekend voor de ontwikkeling van het kennisintensieve bedrijventerrein BeA2, de Lichttoren ondergaat volledige herontwikkeling, het Philips-complex Strijp S wordt herontwikkeld, stationsgebied Zuidoost krijgt een multifunctionele invulling, en drie Eindhovense wijken zijn tot Krachtkwijken benoemd. Dit zijn alle ontwikkelingen die een positieve invloed kunnen hebben op de vraag naar hotelovernachtingen vanuit het individueel zakelijke segment. Hier staat tegenover dat de aanwezigheid van industrie alsmede veel zakelijke dienstverlening en de relatief grote kantorenfunctie Eindhoven zeer conjunctuurgevoelig maken, wat een dreiging betekent tijdens een neergang in de economie.


41

Rekening houdend met alle hiervoor genoemde factoren, wordt hotelvraag in Eindhoven vanuit de individueel zakelijke markt verwacht jaarlijks met 4% te groeien.

4.4.2 Zakelijke groep Het zakelijke groep segment in de hotellerie kan opgesplitst worden in verschillende subsegmenten: vergaderingen, incentives, conferenties en evenementen (MICE). Qua omvang zijn vergaderingen en conferenties de belangrijkste factoren binnen het zakelijke groep segment. Uit onderzoek van het Nederlands Research Instituut voor Recreatie en Toerisme blijkt dat 60% van zakelijke bijeenkomsten wordt gehouden in hotels. Het aantal internationale bijeenkomsten is met een aandeel van 7% relatief gering. Bijna de helft van de bijeenkomsten duurt 2 dagdelen en bijna een kwart duurt 1 dagdeel. Meerdaagse bijeenkomsten komen tegenwoordig minder voor. Verwacht wordt dat het aantal grootschalige congressen georganiseerd in Nederland minder zal worden. Bijeenkomsten worden gekenmerkt door steeds kleinere groepen, die relatief korter vergaderen. De meeste bijeenkomsten worden gehouden met een groep van maximaal 20 deelnemers. In het voor- en najaar worden de meeste bijeenkomsten georganiseerd. Deze statistieken geven aan dat de conferentiemarkt concreet van belang kan zijn voor hotelmarkten. Veel van de factoren die hotelvraag vanuit het individueel zakelijke segment beïnvloeden hebben tevens een uitwerking op vraag naar hotelovernachtingen vanuit het zakelijke groep segment. Aanvullende factoren hebben betrekking op de conferentiefaciliteiten en –diensten in de stad. Uit de voorgaande analyses is gebleken dat Eindhoven een veelvoud aan congresfaciliteiten biedt. Ondanks de grote diversiteit van de zalencentra zijn deze relatief kleinschalig. Dit kan het faciliteren van grote congressen in de weg staan. Echter, met de voorgenomen ontwikkelingen, waaronder de grote congreszaal van het Van der Valk Hotel, worden veranderingen hierin verwacht. Ook geeft de TU/e aan verdere groei in het aantal te organiseren (internationale) congressen te verwachten. Een observatie vanuit het TU/e Congresbureau betreft een toenemende voorkeur van deelnemers voor driesterren accommodaties. Rekening houdend met de hiervoor genoemde factoren, wordt hotelvraag in Eindhoven vanuit het zakelijke groep segment verwacht jaarlijks met 3,5% te groeien.

4.4.3 Toeristische segmenten De toeristische segmenten zijn minder vatbaar voor veranderingen in de (inter)nationale economie dan het zakelijke en het vergadersegment. Ook wanneer het slecht gaat met de economie willen mensen recreëren in binnen- of buitenland. Wel is merkbaar, dat als de economische verwachtingen positief zijn en positief blijven, toeristische bezoeken en de corresponderende uitgaven zullen toenemen.


42

Echter, uit de locatieanalyse is gebleken dat hoewel diverse initiatieven worden ondernomen om de identiteit en het resulterende imago van Eindhoven te versterken op onder meer de vlakken high tech, design en sport, er relatief weinig grootschalige toeristische attracties zijn met de potentie hotelovernachtingen te genereren. Wel worden steeds meer evenementen georganiseerd, welke soms ook meerdaagse bezoekers trekken. Afhankelijk van het type evenement varieert de vraag naar hotelkamers van budget tot luxe. De uitbreidingsmogelijkheden op evenementengebied worden echter beperkt door het ontbreken van een evenemententerrein. Historische groei in overnachtingen kwam vooral voort uit de zakelijke markt. Rekening houdend met deze factoren wordt hotelvraag vanuit de toeristische markt verwacht jaarlijks met 2,5% te groeien. Mogelijk zou dit groeipercentage hoger kunnen komen te liggen door de realisatie van een evenemententerrein. 4.5

Verwachte groei Van de beschreven segmenten is in Tabel 22 de groeiverwachting gegeven voor de periode 2008-2015. Verwacht wordt dat de vraag naar hotelkamers jaarlijks gemiddeld 3% zal groeien. Het is waarschijnlijk dat er in deze periode een jaar zal zijn waarin de groei stagneert. Mogelijk kan dit al op korte termijn plaatsvinden, bijvoorbeeld in 2009 of 2010. Voor deze prognose is uitgegaan van een nulgroei (0%) in alle segmenten in het jaar 2011. Tabel 22.

Verwachte groei hotelvraag Eindhoven 2008 2009 2010 2011 2012 Zakelijk individueel 4,00 4,00 4,00 0 2,00 Zakelijk groep 3,75 3,75 3,75 0 1,75 Toeristisch 2,50 2,50 2,50 0 1,25 Toeristisch 2,50 2,50 2,50 0 1,25 Totaal 3,8 3,8 3,8 0 1,9

2013 3,00 2,81 1,88 1,88 2,8

2014 4,00 3,75 2,50 2,50 3,8

2015 4,00 3,75 2,50 2,50 3,8

Bron: Horwath HTL

4.6

Conclusie vraaganalyse Net als het geval is voor de hotelmarkt in Nederland en in Noord-Brabant zijn de resultaten van hotels in Eindhoven na de aanvang van de economische malaise in 2000 sterk gedaald. Het herstel hiervan werd in 2004 ingezet. De cijfers van 2004 en 2005 laten een licht herstel zien. In 2006 is het herstel doorgezet. Terwijl de groei in de Nederlandse hotelmarkt zijn piek bereikte in 2006, was dit in Eindhoven het geval in 2007. In Noord-Brabant heeft in de periode 2002-2006 een gemiddelde jaarlijkse groei was 5,1% plaatsgevonden. In Eindhoven was de gemiddelde jaarlijkse groei in de periode 2000-2006 3,2%. Vergeleken met de Nederlandse hotelmarkt zijn de gemiddelde kamerprijzen en de kamerbezettingen in de provincie Noord-Brabant lager. Vergeleken met de hotelmarkt in Noord-Brabant zijn zowel de gemiddelde kamerprijzen als de gemiddelde bezettingsgraden in Eindhoven aanzienlijk hoger.


43

Voor de Nederlandse hotelmarkt geldt dat in het algemeen circa 60% van de vraag naar hotelkamers wordt gegeneerd door de zakelijke segmenten en circa 40% door de toeristische segmenten. De hotelmarkt in Eindhoven is beduidend minder evenredig verdeeld, met ongeveer 80% vraag vanuit de zakelijke markt en 20% toeristische vraag. Dominerend is het zakelijk individuele segment. Echter, vanwege seizoens- en weekspreiding is het van belang zowel de zakelijke als de toeristische markt aan te boren. In de huidige hotelmarkt in Eindhoven geldt dat in de weekdagen de hotelbezetting hoog is en er behoefte is aan meer hotelkamers, terwijl in de weekeinden de hotelbezetting zeer laag is. Het is daarom van belang dat de toeristische vraag wordt versterkt, bijvoorbeeld door het aantrekken van meer evenementen. Gebaseerd op voorgaande locatie-, aanbod- en vraaganalyses wordt jaarlijkse groei in de vraag naar hotelovernachtingen vanuit de individueel zakelijk en de zakelijk groep segmenten verwacht respectievelijk 4% en 3,75% te bedragen. Jaarlijkse groei vanuit de toeristische segmenten wordt verwacht 2,5% te bedragen; dit zou verhoogd kunnen worden door de realisatie van een evenemententerrein. Rekening houdend met een nuljaar in 2011, resulteert de groeiprognose in de verwachting dat de vraag naar hotelkamers in Eindhoven in de periode 2008-2015 jaarlijks gemiddeld met 3% zal groeien.


44

5

Marktpotentie In dit hoofdstuk zal de toekomstige hotelvraag zoals geprojecteerd in het vorige hoofdstuk worden afgezet tegen het huidige aantal hotelkamers. Dit geeft een raming van de ontwikkelingsruimte in de hotelmarkt in Eindhoven de komende jaren. Tegenover deze ruimte staan de reeds geplande hoteluitbreidingen en – ontwikkelingen. In aanvulling op deze kwantitatieve marktruimtebepaling wordt een kwalitatief oordeel gegeven over mogelijke toekomstige aanvulling op de hotelmarkt van Eindhoven.

5.1

Kwantitatieve benadering Tabel 23 toont de methode voor de benadering van de markruimte in de hotelmarkt van Eindhoven. Tabel 23.

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

Marktuimtebepaling A B C Groei Vraag Aanbod vraag % 67,5% 3,8 390.585 578.644 3,8 405.427 600.632 3,8 420.833 623.456 0,0 420.833 623.456 1,9 428.829 635.302 2,8 440.836 653.091 3,8 457.588 677.908 3,8 474.976 703.669

D Aanbod 529.980 529.980 529.980 529.980 529.980 529.980 529.980 529.980

E Ruimte nachten 48.664 70.652 93.476 93.476 105.322 123.111 147.928 173.689

F Ruimte kamers 133 194 256 256 289 337 405 476

Bron: Horwath HTL

Het totale hotelaanbod bedraagt eind 2007 1.452 kamers. In 2007 hebben deze hotels gemiddeld een bezetting van 71% gerealiseerd. Op basis van een jaar van 365 dagen waren er in 2007 dus 376.286 kamers bezet. Bij toepassing van de verwachte groei van de hotelvraag zoals bepaald in de vraaganalyse en is weergegeven in kolom A, is de verwachte toekomstige vraag te berekenen zoals weergegeven in kolom B. Kolom C geeft het aantal kamers weer om de vraag uit kolom B te faciliteren, uitgaande van een gemiddelde bezetting van de hotelmarkt van 67,5%, de gemiddelde jaarlijkse bezetting in de periode 2000-2007. Omdat op dit moment niet duidelijk is welke van de plannen voor hoteluitbreidingen en –ontwikkelingen zullen worden gerealiseerd, is gekozen om de ruimte op de hotelmarkt te berekenen aan de hand van het aantal hotelkamers dat nu actief is op de markt: 1.452 * 365 = 529.980. Dit aantal is weergegeven in kolom D. Het benodigde aantal kamernachten zoals weergegeven in kolom C min het huidige aantal kamernachten zoals weergegeven in kolom D resulteert in het toe te voegen aantal kamers in kamernachten om er voor te zorgen dat de gemiddelde jaarlijkse bezetting op 67,5% blijft.


45

Uiteindelijk is in kolom F het aantal kamers waarmee het aanbod jaarlijks kan worden uitgebreid, waarmee de gemiddelde jaarlijkse bezetting op 67,5% blijft, weergeven. Deze aantallen zijn gelijk aan de aantallen zoals weergegeven in kolom E, gedeeld door 365 dagen. Volgens deze berekening bedraagt de marktruimte in de Eindhovense hotelmarkt 476 kamers in 2015. Mits dit aantal kamers over de periode 2008-2015 verspreid wordt toegevoegd aan de huidige hotelmarkt zal de gemiddelde jaarlijkse bezettingsgraad van alle hotels in Eindhoven 67,5% bedragen. De hiervoor beschreven berekeningen zijn gebaseerd op een realistisch scenario met een gemiddelde jaarlijkse groei van 3%. Het blijft echter mogelijk dat de vraag sneller of langzamer groeit dan op basis van de huidige gegevens verwacht mag worden. Tabel 24 geeft de gevolgen voor de bezettingsgraad in 2015 weer van de toevoeging van 476 hotelkamers bij een hogere (2,5%) of lagere (3,5%) groei van de vraag. Tabel 24. Scenarioanalyse bezettingsgraad 2015, in % Nieuwe Realistisch Positief Negatief kamers Jaarlijkse Bezetting Jaarlijkse Bezetting Jaarlijkse Bezetting tot 2015 groei 2015 groei 2015 groei 2015 476 3,0 67,5 3,5 70,0 2,5 65,0 Bron: Horwath HTL

Uit de scenarioanalyse blijkt dat in een positief scenario, de bezettingsgraad tot 70% zal kunnen stijgen wanneer 476 kamers worden toegevoegd aan het bestaande bestand. In een negatief scenario zal een lagere groeiverwachting leiden tot een daling in de bezettingsgraad tot 65%. Benodigde planvoorraad De verwachte groei in de hotelvraag in Eindhoven vertaalt zich naar een behoefte van 476 nieuwe hotelkamers in de gemeente Eindhoven in 2015. Zoals is gebleken uit de aanbodanalyse zijn reeds plannen opgevat voor meer dan 1.100 nieuwe hotelkamers in totaal, bestaande uit uitbreidingen van bestaande hotels (185 kamers) en ontwikkelingen van nieuwe hotels (935). Dit is beduidend meer dan waar de markt naar verwachting ruimte voor heeft. De markt biedt geen ruimte voor de realisatie van alle plannen zoals momenteel bekend. Zoals is aangetoond in de aanbodanalyse bestaat de hotelmarkt van Eindhoven voornamelijk uit viersterren hotels. De driesterren hotels hebben het tweede grootste marktaandeel. Uit gesprekken met lokale partijen is gebleken dat de vraag vanuit de zakelijke markt inderdaad voornamelijk bestaat uit vraag naar het drie- en het viersterren segment. Ook bleek dat, vanwege het relatief beperkte aanbod, op bepaalde dagen vooral het driesterren aanbod in het centrum snel volgeboekt is. Dit laatste is de ervaring vanuit onder andere het Congresbureau van de TU/e. Ook aan het budgetsegment (tweesterren) is behoefte vanuit zowel de zakelijke markt (o.a. logistiek) als de toeristische markt (o.a. bij evenementen). Het lijkt dus logisch het hotelaanbod in deze segmenten uit te breiden. Hierbij moet echter rekening gehouden worden met de observatie dat in de weekeinden de concurrentie in het viersterren segment een neerwaartse druk op het driesterren segment tot gevolg kan hebben. Analyse hotelmarkt Eindhoven

46

5.2

Kwalitatieve benadering Bij het bepalen van de marktruimte in de gemeente Eindhoven kan ook rekening worden gehouden met een aanvullende vraag die internationale reserveringssystemen van hotelketens kunnen realiseren. In de Nederlandse hotellerie is sprake van een toenemende mate van ketenvorming. Inmiddels hoort eenderde van de Nederlandse hotels tot een keten. De verwachting is dat dit nog verder zal toenemen. In Eindhoven behoren al 9 van de 15 hotels tot een keten. Voor 5 hiervan betreft het een internationale keten. Een ketenhotel biedt de gast een duidelijk herkenbaar product, met als resultaat dat hotels die zijn aangesloten bij een keten hogere bezettingsgraden halen. Uit ervaring blijkt dat een internationaal reserveringssysteem voor de verhuur van 20% tot 30% van de kamers van een hotel kan zorgen. Indien de exploitanten van de te ontwikkelen hotels met een dergelijk systeem gaan werken en dat ook aan kunnen tonen, kan de marktruimte groter zijn dan 476 kamers. In de hedendaagse hotellerie ontstaan tevens hotels die zich profileren als bijzondere hotels, al dan niet in ketenvorm. Ook in Nederland lijkt een grotere groep hotelgasten te kiezen voor meer eigenzinnige hotels. Uit marktonderzoek van InterContinental Hotel Group blijkt dat consumenten hotelkamers veelal saai en eenvormig vinden. Hotelgasten willen het liefst een unieke ervaring ondergaan waar nog lang over gepraat wordt. De marktruimte in Eindhoven kan daarom ook groter worden dan de genoemde 476 kamers door het ontwikkelen van hotels met unieke hotelconcepten.

5.2.1 Trends in de hotellerie Het hotel van de toekomst zal beschikken over nieuwe technieken die het verblijf voor de gast nog aangenamer maken. Ook zal nog beter ingespeeld worden op de persoonlijke wensen van de gast. In bepaalde gevallen zullen hotels worden ontwikkeld en ingericht aan de hand van de wensen van hun primaire doelgroep, waarbij doelgroepen geselecteerd kunnen worden aan de hand van hun budget, herkomst, zakelijke oriëntatie of moraliteit. Daarnaast is het mogelijk om in de toekomst te verblijven in hotels op unieke locaties, zoals in de meest extreme gevallen onderwater, in de lucht of zelfs in de ruimte. Hieronder volgen een aantal trends in de hotellerie welke in meer of mindere mate toegepast kunnen worden in hotelontwikkelingen in Eindhoven om de marktruimte te vergroten. Lowbudget concepten Een belangrijke trend in de hotelwereld is de vraag naar lowbudget hotels. Deze vraag is grotendeels ontstaan door de internationale opkomst van lowbudget luchtvaartmaatschappijen. De grote vraag naar deze luchtvaartmaatschappijen betekende voor veel luchthavens dat er ook lowbudget hotelfaciliteiten moesten komen, aangezien passagiers die met lowbudget luchtvaartmaatschappijen vliegen meestal niet bereid zijn om grote bedragen te betalen om in een hotel te overnachten.


47

Voorbeelden van moderne lowbudget concepten in Nederland, welke geïnspireerd zijn op het Japanse capsule concept met betrekking tot economische inrichting van beperkte ruimte, zijn Yotel, CitizenM en Qbic. Verwacht wordt dat Yotel in de zomer van 2008 haar deuren opent. De locatie is achter de douane van Schiphol Airport. De kamers van 10m² zullen kunnen worden gehuurd per 4 uur. De kamers hebben een goede kwaliteit bed, instelbare sfeerverlichting, een bureautje, televisie, douche en bergruimte voor bagage. CitizenM, tevens in ontwikkeling in Schiphol, zal zich na opening in 2008 meer richten op de zakelijke reiziger uit het middensegment. De kamers zullen 14m² bedragen en zijn ontworpen in samenwerking met Philips. Ze zitten vol met technische snufjes zoals LEDverlichting en een moodpad waarmee de kamer van kleur verandert. Bij CitizenM worden geen diensten geboden waar veelal geen gebruik van wordt gemaakt, maar die wel in de kamerprijs worden berekend. Wel wordt standaard gratis wireless internet geboden, onontbeerlijk voor de zakenreiziger. In het World Trade Center in Amsterdam is reeds het Qbic hotel gevestigd. Het idee achter de Qbic hotels is veel luxe snufjes, maar geen service. Ook hier betaalt men voor wat men gebruikt, maar wordt gratis toegang tot wireless internet voor vanzelfsprekend genomen. De kamers zijn gemiddeld 23m², maar de kubussen waar het slaap- en werkgedeelte, als ook de natte cel in zijn verwerkt omvatten slechts 7m². De kamers zijn uitgerust met Hästens bed, iMac, LCD-televisie en een badkamer ontworpen door Philip Starck. Easyhotel, het hotelconcept waar veel moderne lowbudget concepten op zijn gebaseerd, kende een paar jaar geleden een wat trage start en is tot dusver nog niet aanwezig in Nederland. Inmiddels gaat het goed met Easyhotel. De vestigingen is Londen en andere Europese steden draaien naar verluidt topbezettingen en de keten wenst uit te breiden, onder meer in Nederland. Naar verwachting komt het eerste Nederlandse Easyhotel in 2009 in Den Haag, gevolgd door een tweede vestiging in Amsterdam. Eindhoven Airport, met de aanzienlijke vertegenwoordiging van lowbudget luchtvaartmaatschappijen, is niet alleen van belang voor het aantrekken en behouden van internationale bedrijven in de regio, maar tevens voor het aantrekken van toeristen. In het buitenland, waaronder Ierland en Engeland, wordt Eindhoven gepromoot als de ideale bestemming voor korte vakanties. Met een vlucht van een lowbudget luchtvaartmaatschappij kunnen de vervoerskosten minimaal blijven. Ook vliegen al veel gasten vliegen via Eindhoven met als eindbestemming bijvoorbeeld Amsterdam. Door middel van het ontwikkelen van een lowbudget hotel op of in de buurt van de luchthaven, kunnen gasten met de regio Eindhoven als eindbestemming, als ook gasten met een eindbestemming elders aangetrokken worden. Zorg- en Herstelhotels Zorg- en herstelhotels richten zich op het ontvangen van revaliderende gasten en gasten met beperkte bewegingsvrijheid. Zorg- en herstelhotels zijn functioneel ingericht en de hotelservice wordt gecombineerd met de aanwezigheid van zorgverleners. Tevens zijn in vele zorgen herstelhotels fysiotherapieruimtes aanwezig. De aanwezigheid van verhoogde toiletten, liften, beugels aan de muur van het toilet, aangepaste douches en brede deuropeningen en de afwezigheid van drempels zijn voor deze doelgroep van groot belang. Onderzoek toont aan dat veel mensen met een ernstige of zeer ernstige beperking graag op vakantie zouden gaan als de accommodaties hier geschikt voor zouden zijn.


48

Een toerist met een zorgvraag is bereid meer geld uit te geven dan de doorsnee toerist. Het liefst wil de toerist met een zorgbehoefte op vakantie met mensen die geen zorg behoeven. Aparte zorghotels zijn weinig populair. In september 2006 is een nieuwe touroperator gestart onder de naam Zorgvrij Vakanties, welke individuele vakanties in Nederland organiseert voor toeristen met een lichamelijke beperking. Bij speciaal geselecteerde hotelaccommodaties organiseert Zorgvrij Vakanties zorg en hulpmiddelen voor mensen die daarop zijn aangewezen. Voor een nieuw hotelconcept in Eindhoven kan gedacht worden aan het toepassen van specialistische technologische ontwikkelingen in een zorghotel, waarbij een samenwerking kan worden aangegaan met Brainport. Boutique / design hotels Een trend in de internationale hotellerie betreft het ontstaan van hotels die zich profileren als onafhankelijke, bijzondere hotels. Ook ketens sluiten hierop aan door binnen de eigen keten nieuwe merken te ontwikkelen gericht op specifieke doelgroepen, bijvoorbeeld een boutique hotel gericht op dragers van Armani of lezers van zakenkranten. Hotelketen Marriott is bijvoorbeeld een samenwerking aangegaan met Ian Schrager, die gezien wordt als de grondlegger van de boutique hotels, om een nieuw merk te ontwikkelen. Bij de ontwikkeling van nieuwe brands wordt ook opvallend vaak gekeken naar bestaande brands in andere sectoren. Zo zijn in het buitenland hotels geopend of gepland van Armani (kleding), Nickolodeon (kindertelevisie) en Bulgari (diamanten). Ook wordt gebruik gemaakt van designers voor de inrichting van hotels, zoals bijvoorbeeld Ralph Lauren, Vera Wang of Karl Lagerfeld. Getracht wordt op deze manier een brand uit te bouwen tot een “lifestyle”, waarmee de hotelgast zich wil identificeren. Design hotels worden meestal geassocieerd met het topsegment, maar ook in de lagere segmenten kunnen hotels zich focussen op design en lifestyle. Voorbeelden zijn het tweesterren hotel V in Amsterdam en de nieuwe lowbudget merken CitizenM en Qbic. Voor Eindhoven geldt dat een designhotel goed zou aansluiten op het speerpunt Design van de Triple Helix.

Wellness De internationale hotelmarkt is momenteel druk bezig met het implementeren van spa, wellness, beauty en fitness in hotels. In landen als Duitsland en Oostenrijk, waar wellness onderdeel vormt van de cultuur, vormen wellnessvoorzieningen al jaren een essentieel onderdeel van het hotelproduct. De laatste jaren is ook in Nederland deze trend zichtbaar. Een voorbeeld is het Sheraton Amsterdam Airport dat in mei 2006 de vernieuwde Fitness & Health club heeft geopend. De thema’s die veelal voorkomen zijn Spa & Wellness en Wellness & Convention, die de drukke zakenreiziger vooral een rustige en comfortabele omgeving biedt en de mogelijkheid om volop te kunnen vergaderen. Onderscheidende kenmerken als gratis vervoer, goede mobiliteit, vele attracties op geringe afstand en faciliteiten zoals fitnesscentra en zwembaden maken de hotels ook aantrekkelijk voor de toerist. Bovendien blijkt uit onderzoek door Horwath HTL dat gasten bereid zijn om meer te betalen voor een kamer in een hotel met wellness voorzieningen, waardoor hogere inkomsten realiseerbaar zijn.


49

Ecohotels Mensen worden zich steeds meer bewust van de kwaliteit van hun leefomgeving en het milieu. Deze bewustwording wordt van alle kanten gevoed. Met name sinds het uitkomen van de film ‘an inconvenient truth’ van Al Gore staat het verbeteren van het milieu hoog op de politieke agenda. Deze trend is inmiddels ook waar te nemen in de hotellerie. Zowel vanuit de vraagzijde als vanuit de aanbodzijde. Zo heeft recent onderzoek van Deloitte aangetoond dat gasten zelf ook in toenemende mate milieubewuste keuzes maken en bereidt zijn tot 10% meer te betalen voor een overnachting in een hotel dat rekening houdt met het milieu. Vanuit de aanbodzijde worden initiatieven ontplooid om bijvoorbeeld de CO2footprint te verminderen of waterbesparende middelen toe te passen. Twee bekende hotelketens, Starwood en IHG, hebben onlangs vlak na elkaar ‘groene’ hotelconcepten gelanceerd. Het concept ‘Element’ van Starwood opent deze zomer haar eerste eco-vriendelijke hotel in Amerika, en bij de ‘Innovation Hotels’ van IHG wordt onder andere gebruik gemaakt van energieopwekking door zonnepanelen. Inmiddels is bij veel grote hotelketens zoals Hilton, Marriott, Accor, Scandic het onderstaande gemeengoed geworden: • Bewustwording van de belangrijkheid van duurzaam bouwen en exploiteren • Monitoring van emissie (CO2), gebruik (water, energie) en afval • Doelstellingen om emissie, gebruik en afval te reduceren • Draagvlak creëren onder personeel Activiteiten die deze hotelketens ontplooien zijn bijvoorbeeld het treffen van waterbesparende maatregelen zoals het plaatsen van spaardouchekoppen en het stomen van de lakens met ozon. Daarnaast ontwikkelt Marriott bijvoorbeeld richtlijnen om op een duurzame wijze nieuwe hotels te bouwen. Voor een nieuw hotelconcept in Eindhoven kan gedacht worden aan het toepassen van specialistische technologische ontwikkelingen, in het teken van duurzaamheid. Zoals gesuggereerd voor zorgen herstelhotels, kan ook in het geval van een ecohotel-ontwikkeling een samenwerking worden aangegaan met Brainport. Maatschappelijk verantwoorde hotels Behalve in de vorm van een toenemende mate van het toepassen van duurzame bouwstijlen in de hotellerie, is de hotelbranche geinspireerd door het maatschappelijk verantwoord ondernemen. Zo maakt de Eden Hotel Group gebruik van kleding uit landen waar geen kinderarbeid is, worden biologische producten in de keuken gebruikt en rijden managers zuinige auto’s. Een ander voorbeeld van een toepassing van maatschappelijk verantwoord ondernemen in de hotellerie is het ART & Woonhotel te Rotterdam. Een gedeelte van de hotelkamers wordt ingezet op de sociale markt, welke voor een groot deel bestaat uit doelgroepen met een minimaal tot modaal inkomen. Omzet vanuit de zakelijke markt wordt gebruikt om de tekorten op de sociale markt te compenseren. De ontwikkeling van een tweede ART & Woonhotel is van start gegaan in de Lichttoren te Eindhoven. Aangenomen wordt dat een dergelijke hotelontwikkeling vraag genereert in aanvulling op de ‘reguliere hotelvraag’ in Eindhoven en zodoende minder beslag zal leggen op de marktruimte zoals eerder berekend.


50

Combinatiehotels Steeds meer hotels houden zich bezig met het combineren van verschillende bedrijfstakken binnen de vrijetijdsbesteding. In Londen is een hotel geopend dat voor niet-gasten beschikt over kamers met een bureau, draadloos internet, telefoon en een sanitaire ruimte. De kamers zijn op werkdagen open van 10.00 tot 16.00 uur. Één dag een kamer huren kost circa 26 euro. Hotel Arena in Amsterdam biedt een combinatie van hotel, restaurant, café, cocktailbar en club. In Almelo bestaat het enige Nederlandse driesterren all inclusive hotel, waar onder meer gebruik gemaakt kan worden van een bioscoop, bowling, midgetgolf, een tropisch zwemparadijs, diverse speelzalen restaurants en bars. Drie voorbeelden van theaterhotels in Nederland zijn Golden Tulip Hotel Figi te Zeist, het Van der Valk Theaterhotel in Almelo en het van der Valk Theaterhotel de Oranjerie in Roermond. Een aanbod aan bioscoopzalen is voor veel hotels wereldwijd een trekpleister. Ook draait hotelketen Van der Valk een proef met een speelhal in het hotel in GilzeRijen. Als de proef slaagt, komen er speelhallen in meerdere vestigingen van het bedrijf, waaronder mogelijk in Eindhoven. Onderwaterresorts Het aantal gespecialiseerde hotels welke inspelen op marktniches neemt toe. Een voorbeeld hiervan is het ontstaan van onderwaterresorts. In de Verenigde Staten is het eerste onderwaterhotel al open. In Dubai wordt momenteel het Hydropolis gebouwd. Dit onderwaterresort zal drie restaurants, een concertzaal, een spa en 220 gastensuites omvatten. In Eindhoven bestaat een plan om een dergelijk concept op kleinere schaal ontwikkeld worden. Van de 180 kamers in het hotel worden er 50 onder water gebouwd. De hotelgasten kijken in een biotoop met planten en vissen. Aangenomen wordt dat ook een dergelijke hotelontwikkeling additionele vraag genereert en zodoende minder beslag zal leggen op de marktruimte zoals eerder berekend. Aziatische hotels Zoals is gebleken uit gesprekken met onder andere Brainport komen veel van de internationale kenniswerkers in Eindhoven uit Aziatische landen als Taiwan, Korea, China en India. Met de economische groei in Brainport Eindhoven wordt verwacht dat het aantal kenniswerkers uit Aziatische landen tevens zal toenemen. Bovendien neemt wereldwijd het toerisme vanuit de Aziatische landen toe. Hierdoor zal het aantal Aziatische bezoekers aan Eindhoven toenemen. Om op deze ontwikkelingen in te spelen kan een hotelontwikkeling met een Aziatisch accent of vanuit een Aziatische keten de marktruimte in Eindhoven vergroten. Belangrijk hierbij is te beseffen dat een Chinese reiziger andere wensen en behoeften heeft dan een westerse reiziger. Zo zijn Chinese reizigers geneigd kamers met 1 à 2 medereizigers te delen, gebruiken ze andere persoonlijke verzorgingsproducten, zijn ze een andere etiquette gewend en hebben ze andere eetgewoontes. Ketens uit Azië en het Midden-Oosten die al gevestigd zijn in Europa zijn Mandarin Oriental Hotel Group, Jumeirah Hotels & Resorts, Shangri-La Hotels, Okura, Nikko Hotels / JAL Hotels en TAJ Hotels Resorts & Palaces. Een Chinese keten als Jin Jiang Hotels is nog niet in Europa aanwezig. Deze keten behoort in eigen land tot een van de grootste en heeft de ambitie om in Europa uit te breiden.


51

Gebruik van creatieve bouwtechnieken in de hotellerie In de hotellerie wordt meer en meer gebruik gemaakt van creatieve bouwtechnieken, welke kunnen gelden als additionele vraaggeneratoren. Het concept van het ijshotel, dat zijn oorsprong kent in Zweden, is inmiddels overgewaaid naar Canada en Alaska. Gasten betalen hier geld om een nacht tussen ijswanden te mogen overnachten. In Parijs staat het eerste hotel van papier-maché. De wanden van het hotel bestaan uit aan elkaar gelijmde kranten vanuit de hele wereld. In Chili staat het zouthotel, volledig opgebouwd uit zout van een van de grootste zoutvlaktes ter wereld. In Sydney gaat een ondernemer een gelatine-hotel openen. Het interieur van het zogenoemde Hotel-O zal bijna geheel uit gelatine bestaan. Tenslotte zal het zogeheten 'Cotel', dat waarschijnlijk langs de Nederlandse kust geplaatst zal worden, uit meerdere op elkaar gestapelde containers bestaan. Eindhoven wil zich profileren op drie peilers, waaronder design. In Eindhoven kan gedacht worden aan het betrekken van de Design Academy bij het ontwikkelen van een nieuw hotel om creatieve bouwtechnieken en inrichtingen toe te passen, zoals reeds gedaan wordt bij de ontwikkeling van het ART & Woonhotel in de Lichttoren. Toepassing technologie De smart card is een plastic kaartje met een microchip, welke gebruikt kan worden in hotels om het verblijf van gasten persoonlijker te maken. Het kaartje geeft de persoonlijke wensen van de hotelgast weer, zoals bijvoorbeeld een kingsize bed, het soort kussen of vers fruit bij aankomst. Met behulp van de kaart kan ook automatisch worden ingecheckt. In navolging van vliegtuigmaatschappijen is het in de Verenigde Staten nu ook mogelijk om online in- en uit te checken bij hotels. Vanaf een week voor aankomst kunnen gasten vanaf het internet inchecken. Bij aankomst in het hotel, hoeven gasten slechts hun sleutel en kamernummer op te halen bij de front desk. Ook zijn er geluiden uit de markt te horen over het invoeren van in- en uitchecken via de mobiele telefoon. In sommige gevallen kunnen gasten tegenwoordig via moderne systemen, die de inventaris van een hotel bevatten, een kamer kiezen op basis van type, grootte en aanwezigheid van faciliteiten. Daarnaast kunnen ze faciliteiten kiezen die ze wensen aan te treffen in hun hotelkamer. In Eindhoven, waar hightech alom vertegenwoordigd is, kan gedacht worden aan het betrekken van geselecteerde technologische bedrijven bij het ontwikkelen en inrichten van een nieuw hotel. 5.3

Conclusie De verwachte groei in de hotelvraag in Eindhoven vertaalt zich naar een behoefte van 476 nieuwe hotelkamers in de gemeente Eindhoven in 2015. Mits dit aantal kamers over de periode 2008-2015 verspreid wordt toegevoegd aan de huidige hotelmarkt zal de gemiddelde jaarlijkse bezettingsgraad van alle hotels in Eindhoven 67,5% bedragen. In een positief scenario zal de bezettingsgraad tot 70% in 2015 kunnen stijgen als 476 kamers worden toegevoegd aan het bestaande bestand. In een negatief scenario zal een lagere groeiverwachting leiden tot een daling in de bezettingsgraad tot 65% in 2015.


52

Reeds zijn plannen opgevat voor meer dan 1.100 nieuwe hotelkamers in totaal, bestaande uit uitbreidingen van bestaande hotels en ontwikkelingen van nieuwe hotels. Het wordt niet verwacht dat al deze plannen daadwerkelijk voor 2015 gerealiseerd zullen worden, maar het totale aantal is wel beduidend meer dan waar de markt naar verwachting ruimte voor heeft. Ook geldt dat de plannen met name op het viersterrensegment gericht zijn, terwijl juist ook behoefte is aan meer driesterren accommodatie. Indien de exploitanten van de te ontwikkelen hotels met internationale reserveringssystemen van hotelketens gaan werken en dat ook aan kunnen tonen, kan de marktruimte groter zijn dan 476 kamers. Hetzelfde kan gerealiseerd worden door het ontwikkelen van hotels met unieke hotelconcepten. Specifieke kans van slagen in ‘Brainport’ Eindhoven lijken bijzondere hotelconcepten waarbij een samenwerking wordt aangegaan met geselecteerde partijen binnen de high tech industrie. Hierbij kan gedacht worden aan het toepassen van specialistische technologische ontwikkelingen bij het ontwikkelen van een zorghotel, het toepassen van specialistische technologische ontwikkelingen in het teken van duurzaamheid en het betrekken van bijvoorbeeld de Design Academy bij de toepassing van creatieve bouwtechnieken en inrichtingen tijdens het ontwikkelen van een designhotel.


53

6

Extended stay markt

6.1

Inleiding Extended stay bestaat uit verblijf in hotelappartementen dat van langere duur is dan de gemiddelde verblijfsduur in hotels, maar van kortere duur dan op de woonmarkt. De kamers van extended stay faciliteiten dragen dikwijls de naam studio of appartement. De omvang hiervan is vaak groter dan de gemiddelde hotelkamer en kan reiken tot een grootte van 120m2. Vaak hebben de appartementen één of twee afgescheiden slaapkamers. De appartementen zijn voorzien van een kitchenette met een uitrusting die zelf koken mogelijk maakt. Verschillende termen worden gebruikt. Vastgoedeigenaren, -makelaars en ontwikkelaars gebruiken over het algemeen de termen ‘serviced apartments’ en ‘short stay’. In de hotelmarkt komen de termen ‘extended stay hotel’, ‘long stay hotel’ en ‘appartementenhotel’ veel voor. In deze studie wordt de term extended stay gehanteerd. Een extended stay hotel biedt de zakelijke of toeristische bezoeker die wat langer van huis is een betere thuisbasis dan een gewoon hotel, vanwege onder andere de van elkaar gescheiden werk-, woon- en slaapplekken en de keukenfaciliteiten. Tegelijkertijd worden dezelfde dienstverlening en reserveringssystemen geboden als in geval van een traditioneel hotel. Voor dit alles geldt vaak een lagere prijs dan de prijs van een hotelovernachting. Deze voor de traditionele hotelgast voordelige prijs in ruil voor extra ruimte en faciliteiten wordt mogelijk gemaakt door bezettings- en kostenvoordelen voor de exploitant. Extended stay gasten verblijven vaak weken of zelfs maanden in de tijdelijke accommodatie, waardoor weekspreiding zoals gebruikelijk in de traditionele hotellerie voorkomen wordt. Met betrekking tot kostenvoordelen zijn voornamelijk de ontwikkelingskosten, de onderhoudskosten en de operationele kosten van een gemiddelde extended stay exploitatie lager dan die van een gemiddelde hotelexploitatie. De ontwikkelingskosten kunnen lager zijn, omdat een extended stay accommodatie minder publieke ruimte nodig heeft dan een hotelaccommodatie. Omdat de studio’s/appartementen over het algemeen minder intensief gebruikt worden, kunnen de onderhoudskosten beperkt blijven. De operationele kosten kunnen lager zijn vanwege een lagere personele bezetting. Minder uitgebreide dienstverlening en een lagere frequentie van de dienstverlening zorgen voor behoefte aan minder personeel. Omdat gasten voorzien zijn van eigen keukenfaciliteiten wordt minder gebruik gemaakt van eet- en drinkvoorzieningen. In de plaats van dagelijkse schoonmaak zoals gebruikelijk is in een traditioneel hotel, worden extended stay studio’s/appartementen vaak eens per week schoongemaakt.


54

Extended stay in Nederland kent vooralsnog geen sterrenclassificatie. De accommodaties onderscheiden zich in locatie, kamergrootte, het niveau van inrichting, het aanbod aan faciliteiten en het aanbod aan diensten. Sommige extended stay accommodaties zijn gerelateerd aan hotels, waardoor alle diensten zoals geboden aan hotelgasten kunnen worden geconsumeerd door de extended stay gasten. Daarnaast bestaan er ook extended stay accommodaties die los staan van hotelexploitaties. Deze laatste categorie kiest soms voor een minder uitgebreid aanbod aan hoteldiensten. Basisbehoeften van een extended stay gast zijn in ieder geval wekelijkse schoonmaak, wasdiensten, een servicedesk voor bijvoorbeeld post en fax afhandelingen en toegang tot het internet. Eventueel aanvullende diensten bestaan uit onder andere parkeergelegenheid, eetmogelijkheden, een gezamenlijke ‘huiskamer’ waar een drankje genuttigd kan worden en wellness faciliteiten met of zonder fitnessruimte. 6.2

Aanbod

6.2.1 Internationaal Extended stay hotels werden in de jaren ’80 geïntroduceerd in de Verenigde Staten. Tussen 1994 en 1999 verviervoudigde het aantal extended stay appartementen in de VS. Waar vroeger de markt bestond uit bescheiden residenties, is er plaats gemaakt voor een ontwikkelde, volwassen en gedifferentieerde markt. Tegenwoordig is de Amerikaanse extended stay markt in te delen in drie niveaus: budget, middenklasse en luxe. De Verenigde Staten beschikken over een goed ontwikkeld aanbod in het budget segment. Inmiddels heeft het concept tevens Australië en Azië veroverd. De middenklasse en luxe segmenten in Azië en Oceanië bieden luxe faciliteiten en diensten tegen relatief bescheiden prijzen. Australië heeft de snelst groeiende extended stay markt in Azië en Oceanië, zowel in vraag als in aanbod. In 2002 zette de extended stay markt meer om dan de traditionele hotelmarkt in Australië. Sinds 2002 tot heden is de extended stay markt de motor geweest voor de groei in de accommodatie sector in Australië. Echter, er zijn tekenen dat de traditionele hotels weer meer in trek raken. Terwijl van de accommodatie-eenheden die momenteel gebouwd worden 77% betrekking heeft op extended stay markt, heeft maar liefst 86% van de momenteel geplande accommodatie-eenheden betrekking op de hotellerie. In Europa is de extended stay markt minder ontwikkeld. Het aanbod is nog altijd relatief klein. Bovendien is het kwalitatieve aanbod verschillend. Echter, er is een duidelijke ontwikkeling te zien. In grote Europese steden als Londen, Parijs, Brussel en Barcelona groeit de extended stay markt aanzienlijk. Internationale ketens met extended stay faciliteiten tonen interesse om zich via het Verenigd Koninkrijk te vestigen in de Europese steden. Ze spelen in op de groeiende vraag en het beperkte aanbod van extended stay faciliteiten in Europa. Marriott heeft zich met het merk Marriott Executive Apartments reeds gevestigd in steden als Londen, Brussel, Praag en Budapest.


55

Vooral veel ketens specialiseren zich in extended stay accommodaties. Marriott speelt met de merken TownPlace Suites, Residence Inn, Marriott ExecuStay en de hiervoor genoemde Marriott Executive Apartments in op de verschillende mogelijkheden die de extended stay markt biedt. Intercontinental Hotel Group is in de Verenigde Staten de extended stay markt opgegaan met Candlewood suites en het meer luxe Staybridge Suites. Starwood heeft aloft ontwikkeld, een lifestyle brand gericht op langer verblijf van zakelijke en toeristische gasten. Starwood wil voor 2012 wereldwijd circa 500 aloft hotels openen. Het eerste aloft hotel in Europa wordt aloft Brussel, te openen in 2009.

6.2.2 Nationaal Ook in Nederland, met een concentratie in Amsterdam, kunnen ontwikkelingen op de extended stay markt opgemerkt worden. Echter, in dit aspect loopt de Nederlandse hoofdstad nog altijd achter op hiervoor genoemde buitenlandse steden. Er zijn drie verschillende concepten voor extended stay: hotel met extended stay faciliteiten, appartementenhotels, en serviced apartments. Hotel met extended stay faciliteiten Een hotel met extended stay faciliteiten biedt naast traditionele hotelkamers ook een aantal studio’s/appartementen aan die geschikt zijn voor een langer verblijf. In de meeste gevallen worden dezelfde faciliteiten aangeboden als bij een regulier hotelverblijf. De hotelkamers worden als gewone kamers verkocht, terwijl de appartementen voor een langere periode worden verhuurd. Appartementenhotel Een appartementenhotel is een gebouw waarin appartementen voor een langer verblijf worden verhuurd. Voorbeelden van dit soort gespecialiseerde bedrijven zijn Apartel Apartments, Nova Appartement en H’tel Business Suites. Afhankelijk van de aanbieder zijn in het appartement een aparte woon- of slaapkamer beschikbaar; enkele aanbieders verhuren ook studio’s. Indien de wasmachine niet in het appartement aanwezig is, biedt de exploitant een wasserette voor algemeen gebruik of wasservice aan. Serviced apartments Serviced apartments, zoals deze worden aangeboden door Vesteda, worden over het algemeen voor een periode van minimaal een half of zelfs een jaar verhuurd. Serviced apartments kenmerken zich door het aanbieden van een hoge kwaliteit van inrichting en een hoog serviceniveau. Dit komt tot uitdrukking in de huurprijzen. Voorbeelden van andere Nederlandse steden waar extended stay faciliteiten in meerdere of mindere mate aangeboden worden zijn Den Haag, Rotterdam, Voorburg, Bergen op Zoom, Maastricht en Eindhoven.


56

6.2.3 Eindhoven Eindhoven, waar zich veel internationaal georiënteerde kennisbedrijven en zakelijke dienstverleners hebben gevestigd, voorziet in diverse vormen van tijdelijke verblijfsaccommodaties, zoals hotels en extended stay faciliteiten. Ook de reguliere woningmarkt biedt meerdere mogelijkheden tot huur voor een periode korter dan het gebruikelijke halve of zelfs hele jaar. Dit zijn bijvoorbeeld woningen die vanwege hun beleggingswaarde zijn aangeschaft of particuliere woningen die tijdelijk leegstaan. In dit laatste geval worden geen extra diensten geleverd, zoals gebruikelijk is bij hotels en extended stay faciliteiten. Vanwege een grote versnippering van het aanbod is deze markt echter niet inzichtelijk. In Tabel 25 is het aanbod van extended stay faciliteiten in Eindhoven nader toegelicht. Makelaars die individuele gemeubileerde woningen te huur aanbieden, appartementen zonder extra service en appartementen met een minimale verblijfsduur van een half jaar en langer worden niet meegenomen in de analyse. Tabel 25.

Verhuur van service en hotelappartementen in Eindhoven

Naam

Locatie

Woonhotel Eindhoven De Veste Résidence

Centrum Centrum

Min.ver- # Type accommodatie blijfsduur kamers 1 week 40 Budget appartementenhotel 1 dag 38 Hotel met extended + stay faciliteiten 15

/ Sofitel Cocagne

Domein Close to Home

Ringweg

1 maand

38

Luxe appartementenhotel

Vesteda Serviced Centrum: Apartments Vesteda Toren

3 maanden

4

Serviced apartments

Bloks

1 dag

3

Serviced apartments

Centrum

Totaal (5 aanbieders)

Prijs in € 600-1.350 per maand 1.300 – 1.800 per maand Plus 202 euro per maand voor servicekosten, gas, water, licht en internet 1.100 - 1.700 per maand, inclusief service kosten 1.200-1.500 per maand, inclusief service kosten en parkeren 1.100 per maand, exclusief service kosten

138

Bron: genoemde bedrijven

De Veste Résidence i.s.m. Sofitel Cocagne De Veste Résidence omvat 38 extended stay woningen in een vleugel van Hotel Sofitel Cocagne. Deze woningen zijn gelegen in het midden van het centrum van eindhoven en beschikken over een eigen parkeerplaats. Wanneer de huurders aankomen in Eindhoven melden ze zich bij de receptie van het hotel, waarna ze de sleutel in ontvangst nemen. Tijdens het vervolg van het verblijf maken de huurders van De Veste Résidence gebruik van een eigen hoofdingang, losstaand van de hotelentree. Analyse hotelmarkt Eindhoven

57

De STOIT groep, een lokale makelaar, is verantwoordelijk voor de reserveringen, de betalingen, de inspecties (begin en eind) en zo gewenst de schoonmaak. Als het hotel de appartementen zelf kan verhuren mag dat. Verder heeft STOIT het recht van verhuur. De omvang van de woningen varieert en is gemiddeld 35m² - 40m². De woningen zijn studio’s: ze bestaan uit een enkele ruimte. In deze ruimte zijn onder andere kookfaciliteiten en extra kastruimte aanwezig. De huurprijzen liggen ongeveer tussen €1.300 en €1.800 per maand en zijn inclusief 1 parkeerplaats. De huurprijzen zijn exclusief servicekosten, kosten voor gas, water en licht en internetkosten (totaal circa €200 per maand). De gasten van De Veste Résidence kunnen tegen betaling gebruik maken van de faciliteiten van het naastgelegen Sofitel Cocagne. In aanvulling op De Veste Résidence heeft Hotel Sofitel Cocagne nog 15 appartementen die het zelf verhuurt via het reserveringssysteem van het hotel. Sofitel Cocagne heeft het plan opgevat in de nabije toekomst het totaal aantal appartementen te verminderen tot 15 en de 38 vrijkomende appartementen te gebruiken voor de MICE markt. Een motivatie voor deze beslissing ligt in de wens om de verhouding hotelkamers/zalen meer in balans te brengen. Woonhotel Eindhoven Dit eenvoudige appartementenhotel met 40 kamers op vijf locaties in en om het stadscentrum van Eindhoven biedt een aantal eenheden geschikt voor 7 tot 14 personen per locatie. Per eenheid beschikken gasten ieder over een eigen slaapkamer, ingerichte met bed, kast, televisie en koelkast. De gemeenschappelijke ruimten worden gedeeld. Er is een servicemanager per eenheid die het ontbijt en de schoonmaak van de gemeenschappelijke ruimtes verzorgd. Extra services zoals het schoonmaken van de kamers, verzorgen van de was, strijken, verrichten van verstelwerkzaamheden, doen van boodschappen, verzorgen van lunchpakketten en serveren van dessert, fruit, koffie en andere drankjes, is tegen een meerprijs. De locatie die het dichtst bij het Centraal Station is gelegen heeft een loopafstand van 10 minuten. De andere locaties zijn per auto of bus te bereiken. In vergelijking met de andere aanbieders van extended stay faciliteiten is het Woonhotel eenvoudig in opzet en daarom laag in prijs. Een tweepersoonskamer kost €45 per nacht, bij langer verblijf betaalt men vanaf €19,50 per dag. De minimale verblijfsduur is 1 week. Zoals aangegeven vanuit de zakelijke markt, is het niveau van Woonhotel Eindhoven te laag voor een gemiddelde internationale zakelijke dienstverlener. Het niveau komt het meeste overeen met een tweesterren classificatie. Naar verluidt bestaat de clientèle van het Woonhotel voor een groot deel uit arbeiders uit de ‘lage lonen landen’.


58

Opvallend is dat het aantal appartementen dat het Woonhotel biedt afgenomen is; een aantal jaren geleden bedroeg het aantal appartementen 92. Domein: Close to Home Close to Home kan gedefinieerd worden als een relatief luxe appartementenhotel, ontwikkeld door woningcorporatie Domein. Het is gericht op de zakelijke markt en biedt een woning ‘zoals thuis’ aan medewerkers die voor een langere periode woonruimte zoeken. Het appartementenhotel is onderdeel van het complex ‘De Kattenrug’, welke gelegen is in de nabijheid van de ringweg en van NS Station Eindhoven Beukenlaan. Er 38 woningen in het appartementenhotel, variërend van 3 studio’s tot 4 woningen met 2 slaapkamers. De woningen zijn voorzien van meubilair en inventaris, zoals een koelkast, magnetron, muziekinstallatie, TV en wasfaciliteiten. Ook heeft de huurder beschikking over een bergruimte op de begane grond. De huur varieert van €1.100 tot €1.700 per maand, exclusief servicekosten van €324 per maand. Onder de servicekosten vallen gas, water en licht, kabelaansluiting en gebruik van een berging. Schoonmaak van de woning en een parkeerplaats zijn niet inbegrepen in de huur. De minimale huurtermijn is 1 maand en is vervolgens per maand opzegbaar. Serviced Apartments Vesteda Toren In de Vesteda Toren te Eindhoven, op de achtste en de zeventiende verdieping, wordt een viertal luxe serviced apartments verhuurd voor extended stay. De locatie van de Vesteda Toren is in het stadscentrum. De appartementen zijn volledig gestoffeerd en gemeubileerd en voorzien van alle gemakken. Een hightech domoticasysteem zorgt voor het regelen van home diner service, chauffeurdiensten, interieurverzorging en boodschappenservice, maar ook voor het regelen van het licht, het communiceren met gasten en het openen van de hoofdentree. Ook is tijdens kantooruren een woonservicemanager aanwezig. Een privé parkeerplaats kan gehuurd worden in de ondergelegen parkeergarage. In de toren is een health club aanwezig die gratis en exclusief toegankelijk is voor de bewoners. De huur varieert van €1.200 tot €1.500 per maand, inclusief servicekosten. De huurperiode bedraagt minimaal drie maanden. Vesteda biedt tevens serviced apartments in Amsterdam, Den Haag, Rotterdam, voorburg en Maastricht. Bloks In het centrum van Eindhoven ligt een drietal hoogwaardige, gemeubileerde woningen onder de noemer appartementenhotel Bloks. Het aanbod van appartementenhotel Bloks is voornamelijk gericht op de zakelijke markt.


59

De woningen van Bloks beschikken over een woonkamer en een aparte tweepersoonsslaapkamer. Ze beschikken over een volledig uitgeruste keuken en over wasfaciliteiten. Er is kabeltelevisie, een video, een stereo, de mogelijkheid tot faxen en gratis gebruik van internet. Linnen wordt verzorgd, schoonmaakdiensten zijn mogelijk. Er zijn geen aanvullende faciliteiten aanwezig, noch worden er aanvullende diensten geboden. De woningen kunnen op dag,-, week-, of maandbasis geboekt worden. Als de appartementen op maandbasis worden gehuurd bedragen de kosten per appartement €1.100. 6.3

Vraag Wereldwijd is de vraag naar extended stay faciliteiten gestegen. Vooral de stijgende prijssensitiviteit van de zakelijke reiziger heeft bijgedragen aan een groei in vraag naar extended stay faciliteiten vanuit het zakelijke segment. De voornaamste redenen voor het prefereren van extended stay accommodaties boven traditionele hotelfaciliteiten betreffen ‘het thuis weg van huis gevoel’, het gemak, de mogelijkheid om tijdens het reizen vergezeld te worden door familie en het eerder genoemde prijsvoordeel. Extended stay faciliteiten werden in eerste instantie vaak gebruikt door zakenmensen die regelmatig voor het werk op reis moeten en voor expatriates, zakenmensen die voor het werk voor een aantal maanden of zelfs een aantal jaren naar een buitenlandse vestiging gaan. Een variatie op het zakelijke segment is het overheidssegment. Hierbij kan gedacht worden aan regeringslieden en militairen die langere perioden van huis zijn. Net als vraag vanuit het zakelijke segment, groeit toeristische vraag naar extended stay faciliteiten. Vooral reizende families met kinderen geven vaak de voorkeur aan extended stay faciliteiten boven hotels, onder andere vanwege de ruimte en de keukenfaciliteiten. Ook particulieren die door een ramp getroffen zijn, bijvoorbeeld door een vulkaanuitbarsting, aardbeving, overstroming of brand, maken steeds vaker gebruik van extended stay faciliteiten. Hetzelfde geldt voor mensen die hun huis verbouwen of mensen die gaan scheiden. Echter, zoals het geval is voor het aanbod van extended stay faciliteiten, is ook de vraag naar extended stay faciliteiten in Europa meer beperkt dan in de Verenigde Staten en Azië/Oceanië. Voornamelijk de vraag vanuit het zakelijke segment is in Europa beperkter dan in de Verenigde Staten. Dit wordt veroorzaakt door de korte afstanden, de goedkope budgetvluchten en het relatief lage niveau van carrièremobiliteit in Europa. Extended stay hotels ondergaan minder seizoens- en weekinvloeden dan traditionele hotels. Dit type accommodatie is ook minder gevoelig voor economische tegenslagen. Deze beide constateringen leiden ertoe dat extended stay hotels over het algemeen hogere bezettingsgraden weten te realiseren dan traditionele hotels. De gemiddelde kamerprijs van extended stay hotels is over het algemeen lager, dan wel gelijk aan de gemiddelde kamerprijs van een traditioneel hotel.


60

6.3.1 Eindhoven Uit desk en field research is gebleken dat bij verblijf in Eindhoven tot ongeveer een maand vaak de voorkeur wordt gegeven aan hotelaccommodaties in het centrum. Voor verblijf van een periode van 1 tot 3 maanden worden zowel extended stay accommodaties gebruikt, als aanbod op de reguliere woningmarkt. Voor verblijf dat langer dan drie maanden duurt wordt veelal de reguliere woningmarkt in Eindhoven aangesproken. Naast de wens zo snel mogelijk een thuisgevoel te creëren, is het voor een verblijf langer dan drie maanden namelijk al snel voordeliger een woning via de reguliere woningmarkt te huren. Voor eenzelfde prijs kan men een beduidend ruimere woning huren, zo stelt de STOIT groep. De vraag naar extended stay accommodaties in Eindhoven wordt sterk bepaald door de zakelijke markt, zoals dat ook het geval is in de hotellerie. Veel van de grote instanties en bedrijven in Eindhoven, die regelmatig accommodaties huren voor tijdelijk verblijf dat langer duurt dan een maand, maken hierbij gebruik van huurmakelaars. Een aantal voorbeelden van die instanties en bedrijven zijn TU/e, Philips, ASML en De Lage Landen. Een aantal voorbeelden van lokale huurmakelaars die deze bedrijven assisteren tijdens de zoektocht naar tijdelijke woonruimte zijn STOIT, Rotsvast, Vesteda, Kievit en Kempen. De STOIT groep biedt deze bedrijven onder meer de mogelijkheid hun tijdelijke werknemers onder te brengen bij De Veste Résidence, een extended stay aanbieder. De overige huurmakelaars putten uit een veelvoud aan individuele, particuliere, gemeubileerde woningen. Belangrijke factoren bij het huren van een extended stay woning zijn: • Ligging in het centrum en/of nabij de werkgever • Thuisgevoel, onder andere door middel van eigen entree, keuken, een balkon • Veiligheid • Prijzen binnen het budget Bezettingsgraden van de extended stay aanbieders in Eindhoven, zoals eerder in dit hoofdstuk geïdentificeerd, liggen tussen de 70% en 85%. De extended stay aanbieders worden in mindere mate beïnvloed door een seizoenspatroon dan het geval is in de hotellerie. De zakelijk rustige zomermaanden kunnen vrij goed worden opgevangen door de particuliere markt. Deze particuliere markt bestaat uit particulieren die wegens scheiding of verbouwing tijdelijke woonruimte zoeken of sociale huurders die vanwege calamiteiten tijdelijke huisvesting nodig hebben. In dit laatste geval worden de huurkosten verhaald op de verzekering. De gemiddelde kameropbrengst van de budgetaanbieder, het Woonhotel, varieert van €20 tot €45. De gemiddelde kameropbrengst van de overige aanbieders varieert van €35 tot €65, inclusief service kosten. Opvallend is dat de gemiddelde kamerprijs van een luxe extended stay woning in Eindhoven beduidend lager is dan de gemiddelde kamerprijs van een viersterren hotelkamer in het stadscentrum van Eindhoven: €35 tot €65 ten opzichte van €98 in 2007.


61

6.4

Marktruimte Verwacht wordt dat er de komende jaren geen dringende behoefte is aan uitbreiding van het aanbod van extended stay faciliteiten in Eindhoven en dat de vraag min of meer gelijk zal blijven of hoogstens een gematigde groei zal vertonen. In vergelijking met een paar jaar geleden is het aantal extended stay woningen in Eindhoven afgenomen. Dit werd voornamelijk veroorzaakt door de afname van het aanbod van Woonhotel Eindhoven, maar ook Benno heeft een drietal woningen afgestoten. In aanvulling op deze historische afname is het opvallend dat ten opzichte van het pilot project in Maastricht, waar Vesteda een dertigtal serviced apartments heeft, het aantal in Eindhoven slechts vier bedraagt. De directie van Hotel Sofitel Cocagne heeft aangegeven een relatief groot aantal extended stay woningen te willen vervangen door hotelkamers. Ten slotte geven de huidige aanbieders, waaronder de STOIT groep en Close to Home, aan geen behoefte te hebben aan uitbreiding. Ze hebben nog altijd meer aanbod dan wordt gevraagd en merken op dat een hoge bezettingsgraad nodig is om rendabel te zijn. De grote zakelijke afnemers worden verwacht een zekere mate van groei door te maken de komende jaren, wat een positieve uitwerking zou kunnen hebben op de vraag naar extended stay faciliteiten. Hier staat tegenover dat multinationals steeds meer gebruik maken van e-learning en van trainingscentra in het buitenland. Ook de toenemende mate van internationalisering van de TU/e wordt verwacht de vraag naar (tijdelijke) woonruimte voor internationale studenten en wetenschappers te doen toenemen. Internationale studenten zullen echter meer op hun plaats zijn op een campus. Dit vanwege een gevoel van saamhorigheid en het beschikbare budget. Voor internationale wetenschappers die voltijd zijn aangesteld wordt veelal een huurwoning gevonden op de reguliere woningmarkt. Deeltijd wetenschappers, die van buiten Eindhoven komen, werken ofwel een paar dagen per week ofwel een paar weken per maand. In het eerste geval is een hotelaccommodatie het meeste geschikt. Ook in het laatste geval kan een gedeelte van de behoefte aan tijdelijke accommodatie worden opgevangen door de hotelmarkt, hoewel het waarschijnlijker is dat de voorkeur wordt gegeven aan extended stay faciliteiten. De huidige en toekomstige omvang van deze doelgroep lijkt echter bescheiden. Wel kan een zekere behoefte aan tijdelijke woonruimte, welke goedkoper is dan de gemiddelde extended stay aanbieder, worden opgemerkt. Ook is het kenmerkend voor de tijdelijke verblijfsmarkt in Eindhoven dat veelal de voorkeur wordt gegeven aan het gebruik van de reguliere woningmarkt. Op deze markt kan wel een zekere mate van spanning worden opgemerkt. Het wordt als moeilijk ervaren op korte termijn een passende woning te vinden dat van afdoende kwaliteit is, een centrumlocatie heeft, in een veilige omgeving is gesitueerd en past binnen het beschikbare budget.


62

6.5

Conclusie extended stay Sinds de introductie van extended stay hotels in de jaren ’80 in de Verenigde Staten, heeft het aanbod wereldwijd significant toegenomen. Dit is vooral het geval in de Verenigde Staten, Azië en Oceanië. In Europa is het aanbod van extended stay faciliteiten nog altijd relatief klein. Bovendien is het kwalitatieve aanbod verschillend. Het merendeel van de Nederlandse extended stay ontwikkelingen vindt plaats in Amsterdam. In Eindhoven heeft het aanbod op de extended stay markt de laatste jaren juist afgenomen. Momenteel kunnen 138 extended stay eenheden worden geïdentificeerd, verdeeld over een vijftal aanbieders. Van deze 138 eenheden behoren er 40 tot het budgetsegment. De overige eenheden zijn van relatief hoog niveau. Van de 138 eenheden zijn er 38 buiten het centrum en 100 in het centrum gesitueerd. Ook de vraag naar extended stay faciliteiten heeft wereldwijd toegenomen. Extended stay faciliteiten werden in eerste instantie vooral gebruikt door expatriates. Tegenwoordig worden ze in toenemende mate tevens gebruikt door overheidslieden, toeristen en particulieren die door een ramp zijn getroffen, gaan scheiden of gaan verbouwen. Zoals het geval is voor het aanbod van extended stay faciliteiten, is ook de vraag naar extended stay faciliteiten in Europa beperkter dan in de Verenigde Staten, Azië en Oceanië. In Eindhoven wordt bij verblijf tot ongeveer een maand de voorkeur gegeven aan hotelaccommodaties in het centrum. Voor verblijf van een periode van 1 tot 3 maanden worden zowel extended stay accommodaties gebruikt, als aanbod op de reguliere woningmarkt. Voor verblijf dat langer dan drie maanden duurt wordt veelal de reguliere woningmarkt in Eindhoven aangesproken. De vraag naar extended stay faciliteiten in Eindhoven wordt sterk bepaald door de zakelijke markt. De zakelijk rustige zomermaanden kunnen vrij goed worden opgevangen door de particuliere markt. Belangrijke factoren bij het huren van een extended stay woning zijn: ligging in het centrum en/of nabij de werkgever, thuisgevoel, veiligheid en prijzen die binnen het budget passen. Bezettingsgraden van extended stay aanbieders in Eindhoven bedragen tussen de 70% en de 85%. De gemiddelde kamerprijs van een luxe extended stay woning in Eindhoven is beduidend lager dan de gemiddelde kamerprijs van een viersterren hotel in het stadscentrum. Verwacht wordt dat er de komende jaren geen dringende behoefte is aan uitbreiding van het aanbod van extended stay faciliteiten in Eindhoven en dat de vraag min of meer gelijk zal blijven of hoogstens een gematigde groei zal vertonen. Wel kan een zekere behoefte aan tijdelijke woonruimte, welke goedkoper is dan de gemiddelde extended stay aanbieder, worden opgemerkt. Ook is het kenmerkend voor de tijdelijke verblijfsmarkt van Eindhoven dat veelal de voorkeur wordt gegeven aan het gebruik van de reguliere woningmarkt. Op deze markt kan wel een zekere mate van spanning worden opgemerkt.


63

Bijlage I: overzicht deelnemers begeleidingsgroep Overzicht deelnemers begeleidingsgroep Instantie / bedrijf Naam deelnemer Gemeente Eindhoven Marco Karssemakers Gemeente Eindhoven / Evenementen Jack van den Eijnden Stichting City Dynamiek Eric Boselie Regio VVV Meetings & Conventions Nicole Nuijts Hotellerie Paul Schuur – Hotel Sofitel Cocagne Eindhoven Airport Joost Meijs Congresbureau TU/e Joan Houtsmuller Congresbureau TU/e Sandy van Zutphen


64

Bijlage II: overzicht partijen met wie gesproken is Overzicht partijen met wie gesproken is Instantie / bedrijf Naam gesprekspartner High Tech Campus Dhr. Woertman Stichting City Dynamiek Dhr. Boselie TU/e Dhr. Roumen Congresbureau TU/e Mw. Houtsmuller NV Rede Mw. Naus Brainport Mw. Schmal Hotel Sofitel Cocagne Dhr. Schuur Hotel Eden Crown Dhr. Luttmer Hotel Holiday Inn Dhr. Luttmer Crown Inn Hotel Mw. Melchors Hotel Mandarin Park Plaza Mw. van Klinken - Riezebos Hotel Van der Valk Eindhoven Dhr. Polman ASML Mw. Maronier DAF Trucks Dhr. Renders De Lage Landen Mw. Keulen De Lage Landen Mw. De Boer VDL Groep Mw. Adams NXP Semiconductors n.b. Systems Integrated Telemarketing n.b. Dela n.b. Burgers Ergon n.b. STOIT n.b. n.b. = niet bekend


65

Van Hengellaan 2 1217 AS Hilversum Tel. 035-5489020 Fax 035-5489030 email [email protected] www.horwath.nl

Hotelmarkt Eindhoven. Juli 2008 Drs. E.G. Hoogendoorn M.C. van Bruggen Drs. R. Lardenoye MBA

Recommend Documents