Analyse Hotelmarkt Eindhoven

Analyse Hotelmarkt Eindhoven

TM

In opdracht van

de Gemeente Eindhoven

6 april 2012 Drs E.G. Hoogendoorn Drs. R. Lardenoye MBA


April 2012

Hilversum, 6 april 2012 Drs. E.G. Hoogendoorn Drs. R. Lardenoye MBA

ng bv Horrwath Consultin Vann Hengellaan 2 12117 AS Hilversum m Thee Netherlands Tel.. +31 (0)35 548 8 90 20 Faxx +31 (0)35 548 90 30 ww.HorwathHTL.nl ww e-m mail: [email protected]

Gemeente e Eindhoven n De heer E. van Tol Postbus 90 0150 5600 RB EINDHOVEN

Hilversum, 6 april 2012

eer Van Tol,, Geachte he

Hierbij heb bben wij het genoegeen u de ra apportage aan a te bied den aangaa ande de actuele An nalyse Hote elmarkt Eind dhoven. Deze studie is uitgevoeerd conform onze offerte d.d. 7 decemb ber 2011, w welke door u schriftelijk is bevestig gd op 12 de ecember 2011. Alhoewel de d in het rapport r opg genomen schattingen s met zorg zijn opgessteld op basis van ons o onderzo oek en de i nformatie welke w op he et momentt van de stu udie aan ons ter besschikking werd gesteld,, kunnen wij w geen gara anties geve n voor de realisatie r ervan. Gee en rekening g is gehoud den met de d gevolgen n van mog gelijke versttoringen voortkome ende uit wijzigingen in n het politie eke of economische beeleid in Ned derland, de rest van n Europa off elders. Zo oals gebruikkelijk met betrekking to ot marktonderzoek dienen on nze conclussies te wo orden bescchouwd alss geldig vo oor een beperkte b tijdsperiode e en dienen n ze te word den onderw worpen aan regelmatigee herziening g. Dit rapportt is opgeste eld ten beh hoeve van de voorlich hting aan o onze cliënt en voor hem betro okken parttijen. Het is niet to oegestaan dat d deze rapportage e wordt gepublicee erd, overgenomen of geciteerd, noch gede eeltelijk no och in zijn geheel, zonder on nze voorafg gaande go oedkeuring, welke red delijkerwijs niet zal worden onthouden n. Wij hebben n de samen nwerking m met u bij de voorbereid ding van ditt rapport bijzonder op prijs gessteld en zijn n gaarne beereid nadere e toelichting g te geven.

Hoogachte end, HORWATH H HTL

Drs. Ewoutt G. Hoogen ndoorn

Samenvatting In verband met het opstellen van hotelbeleid, heeft de gemeente Eindhoven Horwath HTL opdracht gegeven het in 2008 uitgebrachte rapport ‘Hotelmarkt Eindhoven’ over de ruimte op de hotelmarkt van Eindhoven voor nieuwe hotelkamers grotendeels te actualiseren. De voorliggende rapportage is het resultaat ervan.

Omgevingsanalyse Infrastructuur / bereikbaarheid • Eindhoven kan per auto vanuit de middelgrote Brabantse steden binnen 45 minuten en vanuit diverse middelgrote tot grote Nederlandse, Belgische en Duitse steden binnen 90 minuten worden bereikt • De doorstroming van de Randweg Eindhoven is verbeterd, maar het aantal files tussen Den Bosch en Eindhoven is toegenomen, waardoor de bereikbaarheid per auto iets is afgenomen • De bereikbaarheid is per OV vanuit Nederlandse omliggende steden korter of hoogstens gelijk aan die per auto • De bereikbaarheid is per OV vanuit omliggende Belgische en Duitse steden merkbaar slechter dan die per auto • Eindhoven profiteert van de nabijheid van Eindhoven Airport, die echter niet is voorzien van een treinverbinding Economisch klimaat / zakelijke markt • In de 10-jarige periode 2001-2010 was de gemiddelde jaarlijkse economische groei in Zuidoost Noord-Brabant (1,2%) iets lager dan in Nederland (1,4%), maar iets hoger dan in Noord-Brabant (1,1%) • In de meer representatieve 10-jarige periode 1999-2008, was de gemiddelde jaarlijkse economische groei in Zuidoost Noord-Brabant (3,3%) beduidend hoger dan in Nederland (2,4%) en NoordBrabant (2,7%) • Eindhoven is in 2010 uitgeroepen tot Europese middelgrote stad van de toekomst en tot de meest ondernemersvriendelijke middelgrote stad van Europa • Een snel groeiende economie stimuleerde de Eindhovense werkgelegenheid • Eindhoven vormt vaak de regionale hoofdvestiging voor nationale en internationale zakelijke dienstverleners, waardoor dit een stuwende economische sector is geworden • Zuidoost Noord-Brabant en Eindhoven hebben een relatief grote economische groeipotentie, maar zijn bovengemiddeld conjunctuurgevoelig • Door een unieke concentratie van en samenwerking onder bedrijven en instituten in de toptechnologie en kennisindustrie wordt Eindhoven en omgeving met onder meer de High Tech Campus en de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e) steeds meer gekarakteriseerd als Brainport Regio Eindhoven (BRE) • BRE vormt een belangrijke pijler van de Nederlandse economie • BRE is in 2008 en 2009 genomineerd voor de titel ‘slimme gemeenschap van het jaar 2011’, die in 2010 is gewonnen • BRE neemt de 13de en 9de plaats in op de wereldwijde en Europese ranglijsten van toptechnologische regio’s • Het doel is om BRE te laten uitgroeien tot dé toptechnologische Europese hot spot • BRE en Amsterdam willen vaker samen optrekken om de internationale aantrekkingskracht van beide regio's te vergroten • Met onder meer de Design Coöperatie Brainport, de Design Academy Eindhoven, het programma ‘Creating a Caring Society’, de kandidatuur voor ‘World Design Capital 2012’ en het programma Design in Brainport 2005–2010, is design een speerpuntsector van BRE • • • • •

Het aandeel van het groot bedrijf in Eindhoven is relatief groot, alhoewel het overgrote deel van de bedrijven tot het MKB behoort Philips wordt nog gezien als één van de belangrijkste zakelijke spelers, maar wordt tegenwoordig omringd door andere grote internationale bedrijven Het aantal bedrijven was in 2012 beduidend groter dan een paar jaar eerder Eindhoven heeft een relatief grote en ruime kantorenmarkt met een opvallend laag aandeel nieuwbouw, die wordt gekarakteriseerd als vervangingsmarkt De kantoorvoorraad is de afgelopen jaren gelijk gebleven, terwijl de opname sterk is afgenomen, met een sterke stijging in het aanbod als gevolg

Samenvatting Analyse Hotelmarkt Eindhoven

• •

• •

• • • •

• • •

De groeiende disbalans in vraag en aanbod van hoogwaardige kantoorruimte kan ervoor zorgen dat de voorraad toeneemt, met name op Flight Forum, in het centrum en op Strijp-S, ondanks het onttrekken van oudere m² door conversies Hoewel werd gesteld dat op termijn een gebrek aan ruimte op bedrijventerreinen de verdere ontwikkeling van de bedrijventerreinen in Eindhoven en omgeving in de weg kan staan, lijken er vooralsnog voldoende uitbreidingsmogelijkheden te bestaan Eindhoven Airport heeft sinds de oprichting een sterke groei doorgemaakt, zelfs gedurende de recente crisisjaren, is inmiddels de 2de luchthaven van Nederland en verwacht in 2012 de mijlpaal van 3 miljoen bezoekers te bereiken In 2012/2013 wordt de terminal uitgebreid, waarmee tot 2020 geen verdere uitbreidingen nodig zouden zijn, maar de luchthaven zit met het huidige afsprakenstelsel tegen de grenzen aan van haar ontwikkelmogelijkheden De hotelmarkt in Eindhoven beschikt over circa 80 zalen voor zakelijke bijeenkomsten met een oppervlakte van meer dan 6.000m² Eindhoven heeft 5 gespecialiseerde congresen vergadercentra, die in totaal ongeveer 90 zalen met een oppervlakte van circa 6.500m² bieden Eindhoven beschikt over minstens 4 speciale accommodaties waar ook zakelijke bijeenkomsten kunnen worden geaccommodeerd Hoewel de regio Eindhoven geen accommodaties heeft voor grootschalige congressen, is dit een beperkte markt en worden veel van de wetenschappelijke congressen in goedkopere TU/e accommodaties geaccommodeerd, waarmee de meerwaarde van een nieuwe grote accommodatie voor zakelijke bijeenkomsten in de huidige markt beperkt lijkt te zijn Hoewel de congresen vergadercentra over het algemeen kleinschalig zijn en het totale zalenaanbod verhoudingsgewijs klein is, lijkt het aanbod voor de huidige vraag naar middelgrote congressen voldoende De mogelijkheden voor middelgrote en grote congressen zullen op korte termijn vergroten door de nieuwe congreszaal van het Van der Valk Hotel Eindhoven De huidige vraag naar congresen vergaderaccommodaties zou positief kunnen worden beïnvloed door het uitbouwen van het regionale en gemeentelijke beleid op het gebied van de congresmarkt, het aanbod aan bijzondere locaties voor randprogrammering, het toeristische imago en het totaalproduct

Toeristisch klimaat / toeristische markt • Mede door de vele mogelijkheden voor buitenrecreatie en de aanwezigheid van Attractiepark De Efteling, neemt de provincie Noord-Brabant, die de komende jaren vooral inzet op recreatieve mogelijkheden voor sport en cultuur, al jaren de 2de of 3de plaats in op de binnenlandse vakantiemarkt • Zuidoost Noord-Brabant heeft geen sterk toeristisch imago, wat de reden is voor het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven om een inhaalslag te maken met betrekking tot de toeristisch-recreatieve potenties in de regio • • • • •

•

Vooral door grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen en de moderne eenheid die het centrum daardoor uitstraalt, is Eindhoven uitgeroepen tot Beste Binnenstad 2011-2013 in de categorie grote binnensteden De kwantiteit en kwaliteit van het winkeloppervlak is aanzienlijk toegenomen Met diverse evenementen op het gebied van onder meer topsport en design groeit Eindhoven als evenementenstad, hoewel een groot multifunctioneel evenemententerrein ontbreekt Net als in Noord-Brabant wordt in Eindhoven sterk ingezet op recreatieve mogelijkheden voor sport, onder meer door middel van de Stichting Sports and Technology, 3 grootschalige gemeentelijke sporten recreatiegebieden en diverse sportevenementen Ondanks een ruim recreatief aanbod op het gebied van funshoppen, evenementen, sportieve activiteiten, uitgaan en musea, heeft Eindhoven relatief weinig grootschalige meerdaagse toeristische trekkers en een relatief matig toeristisch imago, dat de afgelopen jaren wel wat is verbeterd Het toeristische imago van Eindhoven lijkt negatiever dan de identiteit, wat zou kunnen betekenen dat de toeristische trekpleisters die Eindhoven wel heeft niet naar behoren worden gecommuniceerd

Stadsmarketing • De diverse stadsmarketingtaken in Eindhoven lagen bij verschillende instanties, waarvan de effectiviteit niet altijd positief werd beoordeeld • In 2010 is onderzoek gedaan naar de Citymarketingstrategie Eindhoven, waarna eind 2011 de Stichting Eindhoven Marketing is opgericht met duidelijke merkdragers en merkwaarden voor een gezamenlijke positionering Samenvatting Analyse Hotelmarkt Eindhoven

Relevante ontwikkelingen • Eindhoven is op het gebied van economisch klimaat en in mindere mate ook op het gebied van toeristisch klimaat en imago de afgelopen jaren gegroeid • Op basis van diverse ontwikkelingen, waarvan er veel al zijn ingezet, zijn ook voor de komende jaren diverse stimuli voor hotelvraag in Eindhoven te verwachten, met name binnen de zakelijke markt

Analyse van het hotelaanbod Huidig aanbod Nederland • In 2011 waren er in Nederland ruim 2.190 geclassificeerde hotels met nagenoeg 95.000 kamers plus 910 ongeclassificeerde logiesaccommodaties met ruim 13.500 kamers, waarmee 87% van het logiesaanbod bestond uit hotels • In de Nederlandse hotelmarkt hebben de driesterren (34% in 2011) en viersterren (51% in 2011) segmenten het grootste marktaandeel • In de nationale, provinciale, regionale en lokale hotelmarkt daalt de gemiddelde omvang van hotels naarmate de classificatie lager is Huidig aanbod Noord-Brabant • In 2011 was het aandeel van hotels in de logiesmarkt lager in Noord-Brabant (81%) dan in Nederland (87%) Æ in de Brabantse logiesmarkt zijn relatief minder hotelkamers en relatief meer kamers in ongeclassificeerde logiesaccommodaties • Ook in Noord-Brabant hebben de driesterren (29% in 2011) en viersterren (65% in 2011) segmenten het grootste marktaandeel, hoewel het aandeel van het driesterren segment kleiner en het aandeel van het viersterren segment groter is dan in de Nederlandse hotelmarkt Huidig aanbod Zuidoost Noord-Brabant • In 2011 was het aandeel van hotels in de logiesmarkt hoger in Zuidoost Noord-Brabant (89%) dan in Nederland (87%) en Noord-Brabant (81%) Æ in Zuidoost Noord-Brabant zijn relatief veel hotelkamers • Ook in Zuidoost Noord-Brabant hebben de driesterren (22% in 2011) en viersterren (73% in 2011) segmenten het grootste marktaandeel, hoewel het aandeel van het driesterren segment nog kleiner en het aandeel van het viersterren segment nog groter is dan in de Brabantse hotelmarkt • De viersterren hotels in Zuidoost Noord-Brabant zijn veelal relatief groot Huidig aanbod Eindhoven • Het huidige logiesaanbod in Eindhoven is reeds aanzienlijk groter dan in vergelijkbare steden, zowel in verhouding tot het aantal inwoners als in verhouding tot de werkgelegenheid • Van het logiesaanbod in Noord-Brabant en Zuidoost Noord-Brabant was in 2011 slechts circa 17% en 45% gesitueerd in Eindhoven Æ het provinciale en regionale logiesaanbod is nog veel groter dan dat wat er in Eindhoven ligt • In 2011 was het aandeel van hotels in de logiesmarkt beduidend hoger in Eindhoven (97%) dan in Nederland (87%), Noord-Brabant (81%) en Zuidoost Noord-Brabant (89%) Æ in Eindhoven zijn relatief gezien erg veel hotelkamers en weinig kamers in ongeclassificeerde logiesaccommodaties •

In Eindhoven bestaan er op het moment van schrijven 17 hotels met in totaal 1.746 kamers, 5 logiesaccommodaties (bekend bij het Bedrijfschap Horeca en Catering) met in totaal 52 kamers, variërend in capaciteit van 1 tot 14 personen, en 2 hotels (onbekend bij het Bedrijfschap Horeca en Catering) met 70 kamers

•

Ook in Eindhoven hebben de driesterren (19% in 2011) en viersterren (80% in 2011) segmenten het grootste marktaandeel, hoewel het aandeel van het driesterren segment nog kleiner en het aandeel van het viersterren segment nog groter is dan in de hotelmarkt van Noord-Brabant en Zuidoost Noord-Brabant Æ de Eindhovense markt wordt gedomineerd door viersterren hotels Een gemiddeld hotel in Eindhoven is relatief groot, ongeacht de classificatie, hoewel er een grote variatie is onder de verschillende hotels Met relatief veel viersterren hotels en relatief veel grote hotels, lijkt de hotelmarkt van Eindhoven overheersend zakelijk georiënteerd te zijn

• • • •

Bij 71% van de hotels in Eindhoven, ten opzichte van 26% van de hotels in Nederland, is sprake van ketenbinding, maar de ketenbinding concentreert zich op nationale ketens in het algemeen alsook op één specifieke franchiseketen De hotels in Eindhoven worden over het algemeen goed beoordeeld door hotelgasten, de hoogst gewaardeerde hotels zijn ofwel relatief nieuw zijn ofwel hebben recentelijk een renovatie ondergaan Samenvatting Analyse Hotelmarkt Eindhoven

• •

Vrijwel alle hotels in Eindhoven bieden internetgebruik en parkeergelegenheid, al dan niet tegen betaling, maar het aanbod aan eet- en drinkgelegenheden, zalen en fitness- en wellnessfaciliteiten varieert sterk Hoewel ze op twee hotels na allemaal zijn gelegen binnen de stadsring, verschillen de hotels in Eindhoven ook in locatie

Historisch aanbod • In de landelijke, provinciale en regionale markt is het aantal logiesaccommodaties afgenomen, terwijl het aantal kamers sterk is toegenomen Æ schaalvergroting • In Eindhoven is het aantal accommodaties juist sterker toegenomen dan het aantal kamers Æ geen schaalvergroting • In Eindhoven is het aanbod in de logiesmarkt relatief sterk toegenomen Toekomstig aanbod • Er zijn meer dan 12 initiatieven geïdentificeerd voor uitbreidingen van bestaande hotels dan wel ontwikkelingen van nieuwe hotels in Eindhoven met in totaal meer dan 589 geplande kamers/suites/appartementen, ze variëren sterk in concept en locatie en de ene is meer concreet dan de andere • Van der Valk Hotel Eindhoven ondergaat op het moment van schrijven een renovatie • In totaal zijn er 10 initiatieven geïdentificeerd voor uitbreidingen van bestaande hotels dan wel ontwikkelingen van nieuwe hotels in de directe omgeving van Eindhoven met in totaal meer dan 430 geplande kamers/suites/appartementen, ook deze variëren sterk in concept en locatie en de ene is meer concreet dan de andere

Analyse van de vraagzijde Historische ontwikkeling gasten en overnachtingen • Ondanks de invloeden van de meest recente economische crisis, hebben de logiesmarkten van Nederland, Noord-Brabant en Eindhoven in het afgelopen decennium een groei meegemaakt • De gemiddelde jaarlijkse groei in het aantal gasten was in Noord-Brabant (4,4%) beduidend groter dan in Nederland (2,8%) • De gemiddelde jaarlijkse groei in het aantal overnachtingen was in Noord-Brabant (3,8%) beduidend groter dan in Nederland (1,9%) • De gemiddelde jaarlijkse groei in het aantal overnachtingen was in Eindhoven (3,3%) iets minder groot dan in Noord-Brabant (3,8%), maar beduidend groter dan in Nederland (1,9%) • De logiesmarkt van Eindhoven had al in 2007 te kampen met een sterke daling in het aantal overnachtingen, terwijl 2007 voor de nationale en provinciale logiesmarkten een topjaar vertegenwoordigde • De logiesmarkt van Eindhoven profiteerde in 2008 van een sterke groei in het aantal overnachtingen, terwijl de nationale en provinciale logiesmarkten de eerste gevolgen van de economische crisis ondervonden • In 2010 groeide het aantal overnachtingen in logiesaccommodaties in Eindhoven buitengewoon sterk: er was zelfs sprake van een record aantal overnachtingen Historische ontwikkeling hotelprestaties • In de Nederlandse hotellerie daalde de tendens na 2000, waarna in 2005 het herstel inzette en doorzette tot een volgende top in 2007, gevolgd door een tweede daling in 2008 en 2009 • Het vijfsterren segment kreeg de grootste klappen • In 2010 is de bezettingsgraad licht gestegen, de gemiddelde kamerprijs stabiel gebleven en de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer licht gestegen Æ er was sprake van een stabilisatie • In 2011 en 2012 lijkt sprake te zijn van een voorzichtig herstel, waarbij de verwachte opbrengst per beschikbare kamer nog ver verwijderd is van het niveau voor de economische crisis • • • •

In de Brabantse hotelmarkt is sinds 2001 sprake van eenzelfde conjuncturele ontwikkeling als in de Nederlandse hotelmarkt In de periode 2006-2010 waren de gemiddelde kamerprijs, gemiddelde bezettingsgraad en gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer in de provincie Noord-Brabant beduidend lager dan in de Nederlandse hotelmarkt In tegenstelling tot in de Nederlandse hotelmarkt, was in de Brabantse hotelmarkt in 2010 juist sprake van een verdere daling in de plaats van een stabilisatie In de Brabantse hotelmarkt was in 2011 het eerste voorzichtige herstel zichtbaar, zowel met betrekking tot gemiddelde kamerprijs als met betrekking tot de gemiddelde bezettingsgraad, resulterend in een lichte stijging in de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer Samenvatting Analyse Hotelmarkt Eindhoven

• • • •

In de hotelmarkt van Eindhoven is sinds 2001 sprake van eenzelfde conjuncturele ontwikkeling als in de Nederlandse hotelmarkt Ook in Eindhoven liggen de gemiddelde hotelprestaties onder het nationale niveau, maar ze zijn merkbaar hoger dan in Noord-Brabant In 2010 is de gemiddelde bezettingsgraad in Eindhoven gestegen ten koste van de gemiddelde kamerprijs Æ de sterke groei in hotelovernachtingen in 2010 is deels veroorzaakt door een sterke prijsdaling, waardoor deze dient te worden genuanceerd In 2011 is in de hotelmarkt van Eindhoven zowel de gemiddelde kamerprijs als de gemiddelde bezettingsgraad gestegen, met een stijging in gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer als resultaat

Seizoens- en weekinvloeden • De vraag naar hotelaccommodatie kan onderverdeeld worden naar vijf segmenten: het individuele zakelijke segment, het zakelijke groepssegment, het individuele toeristische segment, het toeristische groepssegment en het segment ‘overig’ • Nederlandse hotels zijn overwegend seizoensgebonden: zakelijk verblijf vindt voornamelijk plaats in de perioden september-oktober en april-juni, terwijl toeristisch verblijf zich concentreert in de lenteen zomermaanden met een duidelijke piek in augustus • Een soortgelijke spreiding in de Nederlandse hotellerie kan ook vastgesteld worden op weekbasis: zakelijk verblijf vindt voornamelijk plaats op maandag tot en met donderdag en toeristisch verblijf juist voornamelijk op vrijdag en zaterdag • De hotelmarkt in Eindhoven is in aanzienlijk grotere mate onderhevig aan seizoen- en weekspreiding dan hotelmarkten elders in Nederland Marktsegmentatie • Voor de Nederlandse hotelmarkt geldt dat over het algemeen 55%-60% van de vraag wordt gegeneerd door de zakelijke segmenten en 40%-45% door de toeristische segmenten • In verband met seizoens- en weekinvloeden is een dergelijke, gebalanceerde verdeling noodzakelijk om een gezonde bezetting te kunnen behalen • Door de economische crisis nam in 2009 zakelijke vraag sterker af dan toeristische vraag, waardoor de segmentatie uit balans is geraakt, wat een drukkende werking heeft gehad op de bezettingsgraden • Het ziet ernaar uit dat de balans in de segmentatie in de Nederlandse hotelmarkt in 2011 nog niet is teruggevonden • • •

In Eindhoven was de uitgangspositie van de marktsegmentatie een paar jaar geleden behoorlijk uit balans: in 2006 en 2007 hadden de zakelijke segmenten in de drie- en viersterren markt samen een marktaandeel van meer dan 85% en domineerde het individueel zakelijke segment de markt Ook in Eindhoven is zakelijke vraag sterker afgenomen dan toeristische vraag, wat geen positieve uitwerking heeft gehad op de bezettingsgraden, hoewel hierdoor theoretisch een betere balans in de segmentatie is ontstaan In 2011 zijn de aandelen van de zakelijke segmenten weer begonnen te stijgen

Verwachte toekomstige ontwikkeling overnachtingen • De vraag in de hotelmarkt van Eindhoven wordt verwacht gemiddeld met 2,8% per jaar te groeien in 2012-2020, rekening houdend met conjuncturele schommelingen, waarbij de grootste groei zal voortkomen uit het individueel zakelijke segment en de kleinste groei uit de toeristische segmenten

Kwantitatieve marktpotentie • • • •

Uit de kwantitatieve marktruimtebepaling blijkt dat de hotelmarkt van Eindhoven in 2012-2020 ruimte biedt aan 533 nieuwe hotelkamers, waarbij rekening is gehouden met een wenselijke gemiddelde bezettingsgraad van 67,5% Als in 2012-2020 533 nieuwe kamers aan de hotelmarkt van Eindhoven worden toegevoegd zal in een positief scenario de gemiddelde bezettingsgraad kunnen stijgen tot 71%, wat geen reden biedt voor zorgen Als in 2012-2020 533 nieuwe kamers aan de hotelmarkt van Eindhoven worden toegevoegd zal in een negatief scenario de gemiddelde bezettingsgraad kunnen dalen tot 65%, wat geen reden biedt voor zorgen Als alle plannen voor uitbreidingen van bestaande hotels dan wel ontwikkelingen van nieuwe hotels in en om Eindhoven doorgang vinden zou het regionale aanbod de komende jaren toenemen met (589 + 430 = ) 1.019 nieuwe kamers, wat aanzienlijk meer is dan de berekende marktruimte in Eindhoven van 533 kamers Samenvatting Analyse Hotelmarkt Eindhoven

• •

Echter, van alle hotelbouwplannen in Eindhoven lijken op de korte termijn slechts 2 plannen concreet te zijn en op de middellange termijn slechts 1, waardoor er in 2014-2020 nog ruimte is voor circa 370 kamers, inclusief 145 kamers van het geplande Holiday Inn Hotel op Flight Forum De meeste mogelijkheden voor nieuwe hotels in Eindhoven lijken te liggen binnen de lagere middenklasse en budgetsegmenten

Kwalitatieve marktpotentie • • • • •

Door een relatief grote ketenvertegenwoordiging, is het voor nieuwe – grotere – hotels in Eindhoven belangrijk om zich aan te sluiten bij een internationale of nationale hotelketen om niet onder te doen voor de concurrentie De ruimte in de hotelmarkt van Eindhoven zou groter kunnen zijn dan de berekende 533 kamers als de exploitanten van de nieuwe hotels zich aansluiten bij de allergrootste internationale hotelketens De ruimte in de hotelmarkt van Eindhoven zou groter kunnen zijn dan de berekende 533 kamers door het ontwikkelen van destinatiehotels die aanvullende vraag genereren, maar dergelijke destinatiehotels komen weinig voor Er zijn veel soorten hotels denkbaar die in Eindhoven in meerdere of mindere mate aanvullende vraag zouden kunnen genereren, maar slechts 4 soorten hotels zijn tegelijkertijd realistisch (moderne low budget hotels, traditionele low budget hotels, day use hotels en Aziatische hotels) Ook hotels met een unieke origine, themahotels en maatschappelijke hotels zouden aanvullende vraag in Eindhoven kunnen genereren, maar deze hebben een hogere moeilijkheidsgraad en/of betreffen grotere investeringen

Tabel A

Mogelijke hotelconcepten Eindhoven

Moderne low budget hotels Traditionele low budget hotels Day use hotels Aziatisch hotel Hotel met unieke origine Themahotel Maatschappelijk hotel Theaterhotel Zorghotel ‘Hotelcreatie’ Resort Designhotel / boutique hotel / lifestyle hotel Congres- en vergaderhotel High tech hotel Verplaatsbaar hotel Groen hotel Comforthotel Doelgroep hotel Bron: Horwath HTL

Sterkere concurrentiepositie hotel v v v v v v v v v v v v

Sterkere uitstraling hotelmarkt v v v v v v v v v v v v

Aanvullende vraag voor Eindhoven v v v v v v v v v v v x

Moeilijkheidsgraad / kostbaarheid +/+/+/+ + + + -

v v v v v v

v v v v x x

x x x x x x

+ +/-

Samenvatting Analyse Hotelmarkt Eindhoven

Inhoudsopgave SAMENVATTING

1 ACHTERGROND EN METHODE VAN AANPAK ................................................................. 3

1.1 ACHTERGROND ................................................................................................... 3 1.2 METHODE VAN AANPAK ....................................................................................... 3 2 OMGEVINGSANALYSE ......................................................................................................5

2.1 INFRASTRUCTUUR ................................................................................................ 5 2.2 BEVOLKING EN WERKGELEGENHEID.......................................................................... 6 2.3 ECONOMIE......................................................................................................... 7 2.3.1 Economische groei ................................................................................................... 7 2.3.2 Brainport Regio Eindhoven ....................................................................................... 8 2.3.3 Bedrijven en instituten ............................................................................................10 2.3.4 Kantorenmarkt ....................................................................................................... 11 2.3.5 Bedrijventerreinen ..................................................................................................13 2.3.6 Luchtvaart ..............................................................................................................14 2.3.7 Congres- en vergadermarkt .................................................................................... 15 2.4 TOERISME ........................................................................................................ 17 2.4.1 Omgeving ..............................................................................................................17 2.4.2 Eindhoven .............................................................................................................. 19 2.5 STADSMARKETING ............................................................................................. 21 2.6 RELEVANTE ONTWIKKELINGEN .............................................................................. 22 2.7 VOORNAAMSTE OBSERVATIES EN CONCLUSIES ......................................................... 24 3 ANALYSE VAN HOTELAANBOD ...................................................................................... 28

3.1 HUIDIG AANBOD ............................................................................................... 28 3.1.1 Nederland, Noord-Brabant, Zuidoost Noord-Brabant, Eindhoven ........................... 28 3.1.2 Eindhoven en vergelijkbare steden.......................................................................... 30 3.1.3 Karakteristieken hotels Eindhoven ........................................................................... 31 3.2 HISTORISCH AANBOD ......................................................................................... 34 3.3 TOEKOMSTIG AANBOD ....................................................................................... 35 3.3.1 Toekomstig aanbod Eindhoven .............................................................................. 35 3.3.2 Toekomstig aanbod regio Eindhoven...................................................................... 36 3.4 VOORNAAMSTE OBSERVATIES EN CONCLUSIES ......................................................... 38 4 ANALYSE VAN DE VRAAGZIJDE ......................................................................................41

4.1 HISTORISCHE ONTWIKKELING GASTEN EN OVERNACHTINGEN ..................................... 41 4.2 HISTORISCHE ONTWIKKELING HOTELPRESTATIES ....................................................... 42 4.2.1 Nederland ..............................................................................................................42 4.2.2 Noord-Brabant ....................................................................................................... 43 4.2.3 Eindhoven .............................................................................................................. 44 4.3 SEIZOENS- EN WEEKINVLOEDEN ............................................................................ 45 4.4 MARKTSEGMENTATIE .......................................................................................... 46 4.5 VERWACHTE TOEKOMSTIGE ONTWIKKELING OVERNACHTINGEN .................................. 47 4.5.1 Relatie economische groei en groei hotelvraag ....................................................... 47 4.5.2 Historische ontwikkeling overnachtingen Eindhoven ............................................... 47 4.5.3 Verwachte toekomstige ontwikkeling overnachtingen Eindhoven ........................... 48 4.6 VOORNAAMSTE OBSERVATIES EN CONCLUSIES ......................................................... 49 Analyse Hotelmarkt Eindhoven

1

5 KWANTITATIEVE MARKTPOTENTIE................................................................................ 52

5.1 MARKTRUIMTEBEPALING ..................................................................................... 52 5.2 UITLEG MARKTRUIMTEBEPALING............................................................................ 52 5.3 SCENARIOANALYSE MARKTRUIMTE ......................................................................... 53 5.4 MARKTRUIMTE VERSUS PLANVOORRAAD ................................................................. 54 5.5 VOORNAAMSTE OBSERVATIES EN CONCLUSIES ......................................................... 56 6 KWALITATIEVE MARKTPOTENTIE................................................................................... 57

6.1 DE MEERWAARDE DAN WEL NOODZAAK VAN KETENBINDING ...................................... 57 6.2 DE MEERWAARDE VAN EN MOGELIJKHEDEN VOOR DESTINATIEHOTELS ........................... 58 6.3 RELEVANTE ONTWIKKELINGEN EN TRENDS MET BETREKKING TOT (DESTINATIE)HOTELS ..... 59 6.3.1 Economisch ............................................................................................................ 60 6.3.2 Technologisch ........................................................................................................ 63 6.3.3 Ecologisch ..............................................................................................................65 6.3.4 Sociaal-demografisch.............................................................................................. 69 6.4 VOORNAAMSTE OBSERVATIES EN CONCLUSIES ......................................................... 75


2

1 Achtergrond en Methode van Aanpak Dit hoofdstuk is bedoeld om inzicht te geven in de achtergrond en het doel van het onderzoek. De achtergrond wordt beschreven in de eerste paragraaf. In de tweede paragraaf worden de wijze waarop het onderzoek is verricht en de wijze waarop de rapportage is opgebouwd toegelicht. 1.1

Achtergrond Onder meer vanwege de grote vertegenwoordiging van toptechnologie en de kennisindustrie, is de economie van Eindhoven bijzonder conjunctuurgevoelig. Op haar beurt is de hotellerie in Eindhoven sterk gerelateerd aan de economie, meer nog dan in andere Nederlandse steden. Nadat in 2001 de economie en daarmee ook de hotelmarkt van Eindhoven was ingezakt, ging het in 2007 weer goed. Volgens het bedrijfsleven was er op weekdagen net als voor 2001 een duidelijk merkbaar gebrek aan hotelkamers en waren de prijzen relatief hoog. Er bestonden plannen voor het uitbreiden van bestaande hotels alsook voor het ontwikkelen van nieuwe hotels en bij de gemeente werd regelmatig geïnformeerd naar mogelijkheden voor hotelontwikkelingen. Vanwege een gebrek aan overzicht op de verhoudingen van aanbod en vraag in de hotelmarkt, had de gemeente bij het bepalen van de gemeentelijke visie op het uitbreiden van bestaande hotels en ontwikkelingen van nieuwe hotels daarom behoefte aan een onderzoek naar de hotelmarkt van Eindhoven. Horwath HTL heeft dit onderzoek in 2008 in een breed kader mogen uitvoeren. Uit het onderzoek bleek dat er plannen bestonden voor beduidend meer nieuwe hotelkamers dan de voor de periode 2009-2015 berekende marktruimte van 476 nieuwe kamers. De gemeente hanteert sindsdien een sturend hotelbeleid, hoewel de concepthotelnota die de gemeente op basis van de resultaten van het onderzoek om diverse redenen nooit de definitieve fase heeft bereikt. Voor 2012 is het doel geformuleerd om alsnog een hotelnota te realiseren op basis van nieuw beleid. Om het nieuwe beleid zo goed mogelijk af te kunnen stemmen op de actuele situatie in de hotelmarkt, heeft de gemeente Eindhoven Horwath HTL opdracht gegeven de onderzoeksrapportage uit 2008 grotendeels te actualiseren.

1.2

Methode van Aanpak De werkzaamheden zijn in de volgende stappen uitgevoerd: • Omgevingsanalyse • Aanbodanalyse van de hotelmarkt • Vraaganalyse van de hotelmarkt • Beoordeling kwantitatieve marktpotentie • Beoordeling kwalitatieve marktpotentie De verschillende stappen zijn hieronder nader toegelicht. Omgevingsanalyse Voor het succes van de meeste Nederlandse hotels is het belangrijk dat ze goed bereikbaar zijn en zijn gelegen in de buurt van zakelijke en toeristische trekpleisters. Daarom is in het tweede hoofdstuk een beeld geschetst van Eindhoven, waarbij met name aandacht is geschonken aan infrastructurele, economische en toeristische kenmerken, zowel in de huidige situatie als met betrekking tot de toekomst. Het betreft een selectie van de totale kwaliteiten van en ontwikkelingen in Eindhoven.


3

Aanbodanalyse van de hotelmarkt In het derde hoofdstuk is een overzicht gegeven van het nationale, provinciale, regionale en lokale aanbod van hotels. Naast het huidige hotelaanbod, is gekeken naar historische aanbodontwikkelingen en voor Eindhoven zelf zijn ook toekomstige ontwikkelingen in kaart gebracht. Vraaganalyse van de hotelmarkt De analyse van de vraagzijde van de hotelmarkt bestaat uit een analyse van de historische vraag, waarin ontwikkelingen zijn aangegeven van aantallen overnachtingen enerzijds en gemiddelde bezetting en kamerprijzen anderzijds. Ook hier is niet alleen op lokale, maar ook op landelijke en provinciale schaal gekeken. Aanvullend is aandacht besteed aan de verdeling van hotelvraag over diverse doelgroepen en zijn groeiverwachtingen van de hotelvraag per doelgroep opgesteld. Voor dit laatste is niet alleen gekeken naar de historische ontwikkeling van hotelvraag in Eindhoven, maar ook naar de voornaamste observaties over infrastructurele, economische en toeristische ontwikkelingen uit de omgevingsanalyse. Beoordeling kwantitatieve marktpotentie Aan de hand van de uitkomsten van de analyses van omgeving, aanbod en vraag is in het vijfde hoofdstuk de kwantitatieve ruimte op de hotelmarkt in Eindhoven tot en met 2020 bepaald. Dit is gedaan door de verwachte vraag in de jaren tot en met 2020, op basis van een ‘gezonde’ gemiddelde bezettingsgraad in de markt, te vergelijken met het bestaande aantal kamers. Vervolgens is het mogelijke tekort in hotelkamers geconfronteerd met de bekende hotelplannen. Hierdoor ontstond een beeld van het aantal kamers dat in de periode 2012 tot en met 2020 mogelijk aan de markt zou kunnen worden toegevoegd, zonder de markt te verstoren. Beoordeling kwalitatieve marktpotentie In de hotellerie kan door middel van ketenbinding en unieke hotelconcepten mogelijk aanvullende vraag worden gegenereerd waardoor boven de kwantitatieve ruimte in een markt zou wordt uitgestegen. In de laatste analyse is hieraan invulling gegeven voor de hotelmarkt van Eindhoven.


4

2 Omgevingsanalyse Voor het succes van de meeste Nederlandse hotels is het belangrijk dat ze goed bereikbaar zijn en zijn gelegen in de buurt van zakelijke en toeristische trekpleisters. Daarom is in dit hoofdstuk een beeld geschetst van Eindhoven, waarbij met name aandacht is geschonken aan infrastructurele, economische en toeristische kenmerken, zowel in de huidige situatie als met betrekking tot de toekomst. Het betreft een selectie van de totale kwaliteiten van en ontwikkelingen in Eindhoven.

2.1

Infrastructuur Per auto is Eindhoven via snelwegen A2 (Maastricht, Eindhoven, ’s-Hertogenbosch, Utrecht, Amsterdam), A50 (Zwolle, Apeldoorn, Arnhem, Nijmegen, Eindhoven), A58 (Eindhoven, Tilburg, Breda), A67 (Duisburg, Eindhoven, Antwerpen) en A270 (Helmond, Eindhoven) bereikbaar1. Vooral snelweg A2 is van belang: de A2 tussen ’sHertogenbosch en Eindhoven is een belangrijke route voor het regionale, nationale en internationale verkeer. De recente verbreding van de Randweg Eindhoven van twee naar vier rijbanen, het aanpassen en vernieuwen van viaducten en het verbouwen van knooppunten van snelwegen, dat heeft plaatsgevonden in de periode 2006-2010, heeft ervoor gezorgd dat de doorstroming van de Randweg Eindhoven sterk is verbeterd2. Mede door de gelijktijdige verbreding van de Rondweg ’s-Hertogenbosch, is het aantal files tussen ’s-Hertogenbosch en Eindhoven echter sterk toegenomen. Daarom is de bereikbaarheid van Eindhoven per auto ten opzichte van een paar jaar geleden vanuit diverse steden juist iets afgenomen in de plaats van toegenomen. Zoals is te zien in onderstaande tabel, kan Eindhoven vanuit middelgrote steden als Tilburg, ’s-Hertogenbosch en Breda desalniettemin binnen maximaal drie kwartier worden bereikt. Als de reistijd per auto wordt verdubbeld naar ongeveer anderhalf uur blijkt Eindhoven te worden omringd door maar liefst vijftien middelgrote tot grote Nederlandse (9), Belgische (3) en Duitse steden (3).3 Tabel 1.

Afstanden diverse steden – Eindhoven Centrum*

Plaats In kilometer per auto Tilburg 35 ‘s-Hertogenbosch 35 Breda 60 Nijmegen 65 Antwerpen 85 Utrecht 85 Maastricht 90 Aken 105 Rotterdam 110 Luik 115 Amsterdam 120 Düsseldorf 125 Brussel 135 ‘s-Gravenhage 135 Keulen 150 Bronnen: NS, Google Maps

In minuten per auto In minuten per OV 30 20 35 20 45 35 55 55 65 115 70 50 60 60 75 120 75 70 80 110 90 80 85 125 90 155 95 95 95 165 * afstanden weergegeven in eenheden van 5

Hoewel de reistijd per openbaar vervoer naar NS Station Eindhoven Centraal vanuit de Nederlandse omliggende steden korter is of hoogstens gelijk is aan de reistijd per auto, is de bereikbaar vanuit de omliggende Belgische en Duitse steden per 1

Bron: Google Maps Bron: Nieuwsbericht Rijksoverheid d.d. 06-06-11 3 Bron: Persbericht Rijkswaterstaat d.d. 06-01-12 Analyse Hotelmarkt Eindhoven 2

5

o openbaar vervoer v merrkbaar slech hter dan die per auto o. Dit is zicchtbaar in Tabel T 1. B Behalve NS Station Ein ndhoven Ceentraal heeft Eindhoven n nog een ttweede treinstation tter beschikkking, namelijk NS Statio on Eindhov ven Beukenlaan. B Belangrijkerr nog: Eind dhoven heeeft een eig gen luchthaven. Eind hoven Airp port, de ttweede lucchthaven van v Nederl and, is ge elegen op negen kilo ometer en vijftien aautominute en afstand van v de bin nenstad van Eindhove en4. Er is geeen treinsta ation bij EEindhoven Airport, A ma aar openbaaar vervoer van v en naar Eindhoven Centraal Station is m mogelijk pe er taxi (15 minuten), m b bus (25 min nuten) of via a het Hoog waardig Op penbaar V Vervoerssyssteem Philea as (25 minu uten)5. 2.2

B Bevolking en e werkgellegenheid D De bevolkin ng van Eindhoven neem mt geleidelijk toe. Eind dhoven had d op 1 janua ari 2011 eeen inwone ersaantal va an 216.036,, wat 1,0% meer is dan in 2010 een 3,3% meer m dan 5 jaar eerde er. De Gem meente Eind dhoven verkklaart deze groei in eeerste instanttie door eeen geboorrteoverschot en zeker d de laatste ja aren ook door een posiitief migratiesaldo6. O Ook het multiculturele e karakter vvan de Eind dhovense be evolking neeemt toe: waar w het aaandeel inw woners met een niet-N ederlandse nationaliteit in 2006 n nog 7,0% was, w was d dit in 2011 al 8,8%.7 D De snel gro oeiende economie in Eiindhoven had het afge elopen deceennium een positief eeffect op de d werkgele egenheid. D De totale werkgelegen w nheid in dee gehele ge emeente o omvatte in 2010 142 2.600 baneen, 7.350 en 5,4% meer m dan iin 2000. Door D de g gevolgen van de meest recente eeconomisch he crisis, is de werkgeelegenheid in 2010 g gedaald, maar m 2011 to oont alwee r verbeterin ng, in ieder geval met betrekking tot het w werkloosheidspercenta age, waarvaan de ontwikkeling is weergegeven w n in Figuur 1. 8 FFiguur 1.

Ontwikke eling werklloosheid Eindhoven

B Bron: Databasse Eindhoven in i Cijfers, bew werkt door Horrwath HTL

4

Bron: Google e Maps Bronnen: Go oogle Maps, Website W Eindho oven Airport, Website W Hermes 6 Bron: Kerncijjfers 2011 – Gemeente G Eind dhoven 7 Bron: Statline – Centraal Bureau B voor dee Statistiek 8 Bron: Beleidssinformatie en n Onderzoek FFactsheet werkkgelegenheid 2000-2010 – G Gemeente Ein ndhoven Analyse Hote elmarkt Eindho oven 6 5

De groei in werkgelegenheid in Eindhoven gedurende de afgelopen jaren varieerde per sector. Het aantal banen in de sectoren zakelijke diensten, zorg, onderwijs en IT is sinds 2000 flink toegenomen, terwijl deze in de bouw, financiële diensten en handel is afgenomen. Eindhoven vormt vaak de regionale hoofdvestiging voor nationale en internationale zakelijke dienstverleners, waardoor dit een stuwende sector is geworden binnen de economische structuur van Eindhoven. Hiermee manifesteert zich in Eindhoven een verschuiving richting dienstverlening. De sector zakelijke dienstverlening, een belangrijke vraaggenerator voor de hotelmarkt, kende niet alleen een opmerkelijk grote groei gedurende de afgelopen jaren, maar neemt tegenwoordig ook de eerste plaats in met betrekking tot werkgelegenheid. Zoals is te zien in Tabel 2, nemen de sectoren ‘gezondheid en welzijn’ en ‘handel’ respectievelijk de tweede en derde plaats in.9 Tabel 2.

Arbeidsverdeling Eindhoven, 2010

Sectie

Gemeente Eindhoven Werkzame personen in %

Advisering, onderzoek en speciale dienstverlening 21.485 Gezondheids- en welzijnszorg 20.785 Groot- en detailhandel, reparatie auto’s 20.060 Onderwijs 13.950 Industrie 13.310 Verhuur van roerende goederen 8.475 Informatie en communicatie 7.690 Financiële instellingen 6.465 Vervoer en opslag 6.335 Bouwnijverheid 5.750 Openbaar bestuur, overheidsdiensten 5.695 Logies-, maaltijd- en drankenverstrekking 4.780 Cultuur, sport en recreatie 2.960 Overige diensten 2.245 Verhuur/handel in onroerende goederen 1.505 Winning/distributie van water 540 Elektriciteit, aardgas, stroom en lucht 350 Landbouw, bosbouw en visserij 220 Totaal 142.600 Bron: Beleidsinformatie en Onderzoek Factsheet werkgelegenheid 2000-2010 – Gemeente Eindhoven, bewerkt door Horwath HTL

2.3

15,1 14,6 14,1 9,7 9,3 5,9 5,4 4,5 4,4 4,0 4,0 3,4 2,1 1,6 1,1 0,4 0,2 0,2 100,0

Economie

2.3.1 Economische groei Tabel 3 laat het historische landelijke, provinciale en regionale economische verloop zien. De economische groei van de provincie Noord-Brabant lag lager dan het Nederlandse gemiddelde. Over de periode 2001-2010 lag de economische groei in Nederland op gemiddeld 1,4% per jaar, terwijl de gemiddelde jaarlijkse economische groei in Noord-Brabant 1,1% was. De COROP-regio waar Eindhoven toe behoort, Zuidoost Noord-Brabant, laat voor deze periode een gemiddelde economische groei zien van 1,2% per jaar, wat lager is als de landelijke economische groei, maar hoger dan de provinciale economische groei. Deze gemiddelde groeicijfers zijn sterk negatief beïnvloed door de effecten van de meest recente economische crisis. Als de jaren 2009 en 2010 buiten beschouwing worden gelaten en de gemiddelde economische groei in de tienjarige periode 1999-2008 wordt berekend, blijkt deze voor Nederland, Noord-Brabant en Zuidoost Noord-Brabant respectievelijk 2,4%, 9

Bron: Beleidsinformatie en Onderzoek Factsheet werkgelegenheid 2000-2010 – Gemeente Eindhoven Analyse Hotelmarkt Eindhoven 7

2,7% en 3,3% te zijn. In deze variant is de historische provinciale en vooral de regionale economische jaargroei juist hoger dan de historische nationale economische groei per jaar. Niet voor niets heeft de Britse krant de ‘Financial Times’ Eindhoven in 2010, op basis van het vestigingsklimaat, de economische potenties en de infrastructuur, uitgeroepen tot Europese stad van de toekomst in de categorie steden tot 250.000 inwoners. Aanvullend is Eindhoven in dezelfde categorie uitgeroepen tot de meest ondernemersvriendelijke stad van Europa. Het ondernemersvriendelijke karakter van Eindhoven blijkt onder meer uit het Investeringsfonds Eindhoven, dat vanuit het voormalige Focus Investeringsfonds is opgericht om de gevolgen van de economische crisis tegen te gaan en startende ondernemers ondersteunt door goedkope financiering voor innovatieve bedrijfsideeën te verschaffen10. Op basis van dit alles kan worden geconcludeerd dat de regio Zuidoost Noord-Brabant een relatief grote economische groeipotentie heeft, maar tegelijkertijd bovengemiddeld conjunctuurgevoelig is.11 Tabel 3.

Ontwikkeling economische groei in %

‘01 ‘02 ‘03 ‘04 Nederland 1,9 0,1 0,3 2,2 Noord-Brabant 1,4 -1,1 0,2 2,7 ZONB -1,2 -3,2 -0,8 6,2 Bron: Statline - Centraal Bureau voor de Statistiek ZONB = Zuidoost Noord-Brabant

‘05 2,0 3,1 1,4

‘06 3,4 3,9 7,9

‘07 3,9 3,3 3,7

‘08 1,9 1,1 2,0

‘09 -3,9 -5,2 -7,6

‘10 1,8 1,9 3,1

Gemiddeld 1,4 1,1 1,2

In de laatste maanden van 2008 werden de eerste tekenen van een economische crisis zichtbaar, waarna de economie in 2009 hard werd geraakt. De opwaartse beweging sinds 2009 leek veelbelovend, maar midden 2011 ontstonden vanwege onzekerheden in de Europese economieën speculaties met betrekking tot een dubbele crisis.

2.3.2 Brainport Regio Eindhoven Bovengenoemde conjunctuurgevoeligheid is gerelateerd aan het feit dat de economie van Eindhoven en omgeving is gekenmerkt door een hoge concentratie toptechnologie en kennisindustrie in zowel grote internationale bedrijven alsook het midden- en kleinbedrijf. Uniek is de wijze waarop overheid, bedrijfsleven en onderwijs samenwerken is uniek in haar vorm: een zogenoemde ‘Triple Helix’samenwerking. Door deze concentratie van en samenwerking onder toptechnologie en kennisindustrie wordt de omgeving Eindhoven de afgelopen jaren steeds meer gekarakteriseerd als Brainport, een toptechnologieregio met als speerpuntsectoren High Tech Systems & Materials, Food, Automotive, Lifetec en Design. Het doel zoals geformuleerd in de Brainport Navigator 2013 is om de regio te laten uitgroeien tot dé toptechnologische hotspot van Europa. Tegelijkertijd formuleert de Agenda van Brabant de ambitie van de provincie om tot de top van de industriële kennis- en innovatieregio’s van Europa te horen12. Op dit moment neemt Brainport Regio Eindhoven de dertiende en negende plaats in op de respectievelijk wereldwijde en Europese ranglijsten van toptechnologische regio’s13. Bovendien is Brainport Regio Eindhoven, na de vorige twee jaar al voor de titel te zijn genomineerd, uitgeroepen tot ‘slimme gemeenschap van het jaar 2011’ en heeft hiermee diverse andere steden 10

Bron: Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 06-02-09 Bron: Persbericht Gemeente Eindhoven d.d. 05-03-10 12 Bron: Factsheet Zuidoost-Brabant – Vrijetijdshuis Brabant 13 Bron: Brainport 2020 Top Economy, Smart Society SAMENVATTING Visie, Strategie en Urgentieprogramma Analyse Hotelmarkt Eindhoven 11

8

wereldwijd achter zich gelaten14. Het doel van de wedstrijd is een toenemende bewustwording van de rol die breedbandcommunicatie en informatietechnologie spelen in het vormgeven van economische en sociale ontwikkeling van gemeenschappen wereldwijd. Naast ‘Seaport’ Rotterdam en ‘Airport’ Amsterdam vormt Brainport Regio Eindhoven dan ook een belangrijke pijler van de Nederlandse economie en Brainport Regio Eindhoven en Amsterdam willen vaker samen optrekken om de internationale aantrekkingskracht van beide regio's te vergroten15. Stichting Brainport ontwikkelt het strategisch programma ter versterking van de internationale concurrentiepositie van Brainport Regio Eindhoven. Door middel van promotie, acquisitie, advisering, financiering en het bieden van bedrijfshuisvesting voert de ontwikkelingsmaatschappij Brainport Development het programma uit. De kern van Brainport Regio Eindhoven is een cirkel van 21 gemeenten rondom Eindhoven met in totaal circa 730.000 inwoners en 400.000 arbeidsplaatsen16. Samen met Leuven te België en Aken te Duitsland vormt Brainport de grensoverschrijdende kennisdriehoek 'TTR ELAt'17.18 Binnen Brainport Regio Eindhoven is de High Tech Campus Eindhoven een belangrijke speler sinds de oprichting door Philips in 1998/1999. De High Tech Campus Eindhoven is een technologiecentrum en herbergt 90 verschillende hightechbedrijven met ongeveer 8.000 werknemers van ruim 60 verschillende nationaliteiten die samenwerken bij de ontwikkeling van nieuwe technologieën, van idee tot kleinschalige productie. Onder het thema ‘open innovatie’ worden technologische doorbraken bevorderd door de nadruk te leggen op het gemeenschappelijk gebruik van apparatuur, diensten en kennis. Het terrein heeft een totaal oppervlakte van 103 hectare met daarop 185.000m2 kantoren, 150.000m2 ontwikkelingsfaciliteiten en 45.000m2 onderzoekscentra, inclusief laboratoria en clean rooms. De campus beschikt over 6.000m² aan ruimte voor startende technische bedrijven. Zij kunnen gebruik maken van de aanwezige technische infrastructuur en hebben hier contacten met mogelijke partners en investeerders. Omdat ze zelf niet hoeven te investeren in de technische infrastructuur, beschikken ook starters over de nieuwste technische infrastructuur en voorzieningen. Op de campus bevindt zich The Strip, een langgerekt gebouw dat alle gezamenlijke voorzieningen onder zijn dak heeft, waaronder conferentieruimte voor jaarlijks zo’n 160 bijeenkomsten, diverse restaurants, sportruimte en winkels. Op de High Tech Campus is nog ontwikkelpotentieel van ruim 150.000m2. In 2003 heeft Philips de campus opengesteld voor andere bedrijven. Met de verkoop aan een consortium van investeerders onder aanvoering van Marcel Boekhoorn voor een bedrag van 425 miljoen euro en het terug huren van een aantal panden heeft Philips in 2012 de volgende stap gezet in de ontwikkeling van de High Tech Campus19.20 Ook de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e), welke een toenemende mate van internationalisering ondervindt, is een instituut dat een belangrijke rol speelt in de economie en ontwikkeling van Eindhoven. De TU/e legt steeds meer contacten met internationale topinstellingen, werft steeds meer internationale wetenschappers en (postdoctorale) studenten en organiseert steeds meer internationale congressen en 14

Bron: Nieuwsbericht Website Intelligent Community Forum d.d. 03-06-11 Bron: Nieuwsbericht Website Gemeente Eindhoven d.d. 13-02-12 16 Bron: Welcome to Brainport Working and Living in one of Europe’s top technology regions – Brainport Development 17 Bron: Brainport 2020 Top Economy, Smart Society SAMENVATTING Visie, Strategie en Urgentieprogramma 18 Bron: Website Eindhoven Actueel 19 Bron: Nieuwsbericht Financieel Dagblad d.d. 29-03-12 20 Bronnen: Interview High Tech Campus Eindhoven, Nieuwsbericht PropertyNL d.d. 05-03-12 Analyse Hotelmarkt Eindhoven 15

9

evenementen. Op bepaalde deelgebieden behoort de TU/e tot de top. De TU/e beschikt over een eigen auditorium en congresbureau, welke gespecialiseerd is in de organisatie van internationale congressen, symposia, workshops en studiedagen.21 Mede door de aanwezigheid van de Design Academy Eindhoven, is één van de vijf speerpuntsectoren van Brainport Regio Eindhoven design, dat breed wordt ingezet om creatieve oplossingen te vinden voor maatschappelijke vraagstukken en de sociale, maatschappelijke en economische ontwikkelingen in de stad te stimuleren. Het programma Design in Brainport 2005–2010 zette in op de versterking en groei van de toppositie die de regio inneemt op het gebied van design & technologie. De focus lag op het versterken van design als zelfstandige economische sector en het ontwikkelen van nieuwe bedrijvigheid op het snijvlak van design en technologie, door middel van het bij elkaar brengen, inspireren en faciliteren van alle belanghebbenden in Brainport Regio Eindhoven. In 2009 heeft Eindhoven zich kandidaat gesteld voor ‘World Design Capital 2012’ en bleef als enige samen met de winnaar Helsinki over van een lijst van 47 kandidaten wereldwijd. Tegenwoordig is de Design Coöperatie Brainport de strategische en operationele organisatie waar designspelers uit Eindhoven zich verenigen en die creatieve initiatieven ter versterking van de reputatie van de regio op het gebied van design & technologie stimuleert en verbindt. Zij wil voor design-gerelateerde vraagstukken van designers, het bedrijfsleven, de kennisinstellingen en de overheid het eerste aanspreekpunt zijn en ondersteuning bieden op strategisch en uitvoerend niveau. De designambities van Brainport Regio Eindhoven liggen besloten in het programma ‘Creating a Caring Society’. Uit de vier programmalijnen zijn enkele belangrijke en toonaangevende projecten ontstaan, waaronder de Dutch Design Week, de Dutch Design Awards en de Graduation Show.22

2.3.3 Bedrijven en instituten Hoewel de regionale economie van oudsher veelal afhankelijk was van Philips, lijkt dit tegenwoordig niet meer het geval te zijn. Philips, dat nog steeds de eerste plaats inneemt op de Nederlandse ranglijst van bedrijven met grote uitgaven aan R&D, wordt nog altijd gezien als één van de belangrijkste zakelijke spelers, maar inmiddels hebben een aantal andere grote internationale bedrijven Philips naar de regio gevolgd, waaronder ASML, NXP, Canon, Fuji en VDL in Eindhoven zelf en ASML in Veldhoven en Philips Medical in Best. Ook kent Eindhoven een grote diversiteit aan kleinschalige bedrijven. Zoals is weergegeven in Tabel 4, zijn in Eindhoven in 2012 nagenoeg 13.000 bedrijven gevestigd, beduidend meer dan een paar jaar geleden, en behoort het overgrote deel van deze bedrijven tot het midden- en kleinbedrijf (MKB). Tabel 4.

Economisch actieve ondernemingen in Eindhoven, 2012

Aantal voltijd werknemers Aantal ondernemingen 0-50 12.522 51-100 105 101-250 74 251-500 16 >500 17 Totaal 12.734 Bron: Handelsregister - Kamer van Koophandel 21

Aantal ondernemingen in % 98,3 0,8 0,6 0,1 0,1 100

Bron: Interview Technische Universiteit Eindhoven Bronnen: Website voormalige Design Connection Brainport, Website Capital D, Website Gemeente Eindhoven Analyse Hotelmarkt Eindhoven 10

22

Het groot bedrijf met meer dan 250 voltijd werknemers bestaat in Eindhoven uit 33 ondernemingen. Met deze 33 ondernemingen, die zijn weergegeven in Tabel 5, is het aandeel van het groot bedrijf in Eindhoven relatief groot: 0,26% ten opzichte van een gemiddeld aandeel van 0,20% in de G4.23 Tabel 5.

Groot bedrijf in Eindhoven, 2012

>500 werknemers

250-500 werknemers

Atos Nederland B.V. ABN AMRO Bank N.V. Burgers Ergon B.V. Athlon Car Lease Nederland B.V. DAF Trucks N.V. Copaco Nederland B.V. De Lage Landen International B.V. DHL Freight (Netherlands) B.V. DHL Supply Chain (Netherlands) B.V. Essilor Nederland B.V. DHL Benelux FEI Electron Optics B.V. International Cleaning Service Nederland B.V. GOM schoonhouden/GSR Gom Specialist. Rein. Korein Kinderplein B.V. Iak Verzekeringen B.V. NXP Semiconductors Netherlands B.V. KPN B.V. Philips Consumer Lifestyle B.V. Paradigit Retail B.V. Rabobank Nederland Percival B.V. Stichting Lunet Zorg PinkRoccade Local Government Stichting Archipel Systems Integrated Telemarketing Netherlands B.V. Stichting Hogeschool Eindhoven VDL Enabling Technologies Group Eindhoven B.V. Trigion Beveiliging B.V. Woonbedrijf Bron: Handelsregister - Kamer van Koophandel Sommige van de genoemde bedrijven hebben meerdere vestigingen binnen Eindhoven In de directe omgeving van Eindhoven bevinden zich nog een aantal grote bedrijven, zoals ASML in Veldhoven en Philips Medical in Best

2.3.4 Kantorenmarkt In 2010 nam Eindhoven de vijfde plaats in op de ranglijst van Nederlandse gemeenten met het grootste kantooraanbod, de zesde plaats op de ranglijst met de grootste opname, de negentiende plaats op de ranglijst met het grootste nieuwbouwpercentage en de achttiende plaats op de ranglijst met de krapste kantorenmarkt. De kantorenmarktratio was in 2010 met 14% slechts iets meer dan de 13% in 2009. Op basis van dit alles kan worden vastgesteld dat Eindhoven over een relatief grote en ruime kantorenmarkt beschikt die wordt gekarakteriseerd door een opvallend laag aandeel nieuwbouw. Daarnaast is de Eindhovense kantorenmarkt een vervangingsmarkt: er komen weinig nieuwkomers binnen en grote partijen vertrekken nauwelijks naar een andere regio. Figuur 2, Figuur 3 en Figuur 4 illustreren dat de Eindhovense kantoorvoorraad de afgelopen jaren redelijk gelijk is gebleven, terwijl de opname sterk is afgenomen met een sterke stijging in het aanbod als gevolg.24 De kantorenmarkt in Eindhoven omvat een aantal belangrijke locaties, zoals Flight Forum, Eindhoven Airport, Strijp-S en het Centrum. Met name Eindhoven West, het gebied rondom Flight Forum en Eindhoven Airport waar de meeste kantoorruimte wordt aangeboden, is een belangrijke motor voor de regio. Dit gebied noteert dan ook al een stevig herstel in opname, met name dankzij de ontwikkelingen op Flight Forum. In het gebied Centrum valt de leegstand mee, doordat hier relatief weinig nieuwbouw is gerealiseerd en relatief veel oudere kantoorpanden zijn opgeknapt en opnieuw in gebruik zijn genomen25. Binnen Eindhoven bestaat er vooral vraag naar 23

Bron: Brainport 2020 Top Economy, Smart Society SAMENVATTING Visie, Strategie en Urgentieprogramma 24 Bron: Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2011 - Dynamis 25 Bron: Vragen Beste Binnenstad Verkiezing d.d. 30-06-2011 – Gemeente Eindhoven Analyse Hotelmarkt Eindhoven

11

h hoogwaardige kantore en. Het aan bod dat aansluit op de eze vraag w wordt echte er steeds kkleiner. Om m ongecon ntroleerde nieuwbouw w te voorkomen, heeeft de ge emeente EEindhoven een priorite eitsnota op gesteld waarin twee lo ocaties zijn aangeweze en waar vvoornamelijjk nieuwbo ouw wordt ontwikkeld d: Flight Fo orum en C Centrum. Ook O aan n nieuwbouw w op Strijp-S wordt prrioriteit geg geven26. Daarnaast maag er in de meeste g gebieden pas p worden ontwikkeld indien er sprake s is van een voorvverhuursituatie van m minimaal 60%. 6 Onder meer doo or middel van v converssies worden n oudere vierkante 27 m meters aan n de kantoo orvoorraad onttrokken n . De groeiende disb balans in vraag en aaanbod van n hoogwaa ardige kanttoorruimte kan ervoorr zorgen d at de voorrraad in EEindhoven, in tegenste elling tot d e ontwikkeling van de e afgelopen jaren, over enkele jjaren zal toe enemen, met name op p Flight Foru um en in he et gebied C Centrum.28 FFiguur 2.

he ontwikkkeling kantoorvoorraa ad Eindhovven in m² Historisch

B Bron: Spreken nde Cijfers Kan ntorenmarkten n 2011 – Dyna amis

FFiguur 3.

Historisch he ontwikkkeling kantooropname Eindhoveen in m²

B Bron: Spreken nde Cijfers Kan ntorenmarkten n 2011 – Dyna amis

2 26

Bron: Locatiies 2012 - PropertyNL Bron: Locatiies 2012 - PropertyNL 2 28 Bron: Sprekkende Cijfers Kantorenmarkt K ten 2011 - Dynamis Analyse Hote elmarkt Eindho oven 2 27

12

FFiguur 4.

Historisch he ontwikkkeling kantooraanbod d Eindhove n in m²

B Bron: Spreken nde Cijfers Kan ntorenmarkten n 2011 - Dyna amis

2.3.5 B Bedrijvente terreinen B Begin 2000 werd do oor de geemeente vo oorzien da at Eindhoveen tot 2030 een kkwantitatieff tekort aan n bedrijventterrein heefft op eigen grondgeb bied. Uit onderzoek b bleek dat de kwantitatieve vraag n naar bedrijv venterreinen n in Eindhovven ongeve eer 3003 350 hectare e bedraagt tot en met 2030. Dezze vraag kom mt van starttende bedrrijven en b bedrijven die d binnen of o buiten EEindhoven zijn z gevestig gd. Door d deze vraag kan een g gebrek aan ruimte op termijn dee verdere on ntwikkeling van de ge meente Ein ndhoven een de regio o in de weg staan.29 U Uit Tabel 6 blijkt echtter dat er o op de korte e en de middellange termijn volldoende u uitbreidingssmogelijkhe eden bestaaan. In to otaal kunne en er op dit moment 16 b bedrijventerreinen in Eindhoven E worden ge eteld, variërend in nettto oppervla akte van 1 164 hectarre tot 3 hectare, w waarvan er 4 nog in n uitgifte zijn. De grootste g b bedrijventerreinen zijn Bedrijventeerrein De Hurk/Croy H (164 hectaree), Bedrijventerrein D De Kade (1 140 hectare e), G.D.C. Eindhoven – Acht (12 24 hectare)) en de Hig gh Tech C Campus Ein ndhoven (103 hectare)). De jongstte bedrijven nterreinen zzijn Bedrijventerrein P Park Forum West (2007), Bedrijveenterrein Pa ark Forum Zuid Z (2007),, Bedrijvenp park Esp ((2001) en Flight Foru um (2000). De terrein nen die nog g in uitgiftee zijn hebb ben een ttotaal netto o oppervlak van 272 heectare, 37% % van het to otale netto oppervlak van v 743 h hectare. Aaanvullend be evinden er zich nog 2 bedrijventerreinen meet een totaal netto o oppervlak van v 50 hec ctare in dee planfase. De plannen voor Lan nd Forum en Park uitgesteld vanwege de onzekkere econo FForum Oo ost zijn tiien jaar u omische 30 vverwachting gen .

2 29

Bron: Nota Bedrijventerre einen Gemeen nte Eindhoven ‘Profilering en n samenwerki ng’- Buck Con nsultants Internationaal 3 30 Bron: Nieuw wsbericht Eind dhovens Dagb lad d.d. 18-10 0-10 Analyse Hote elmarkt Eindho oven 13

Tabel 6.

Bedrijventerreinen in Eindhoven

Naam

Typering

Netto hectare 164 140 46 37 26 16 13 7 7

1ste uitgifte

Status

Bedrijventerrein De Hurk / Croy Gemengd Jaren 50 Uitgegeven Bedrijventerrein De Kade Gemengd 1845 Uitgegeven Bedrijventerrein Eindhoven Airport Hoogwaardig Medio jaren 80 Uitgegeven Bedrijventerrein Kapelbeemd Gemengd Begin jaren 80 Uitgegeven Flight Forum Hoogwaardig 2000 Uitgegeven Bedrijvenpark Esp Hoogwaardig 2001 Uitgegeven Bedrijventerrein Achtse Barrier Gemengd Jaren 80 Uitgegeven Bedrijventerrein Herzenbroeken Gemengd Niet bekend Uitgegeven Bedrijventerrein De Tempel / Gemengd Eind jaren 60 Uitgegeven Vlokhoven Bedrijventerrein Woenselse Heide Autoboulevard 7 Niet bekend Uitgegeven Bedrijventerrein Rapenland Gemengd 5 Begin jaren 60 Uitgegeven Bedrijventerrein Driehoeksbos Gemengd 3 Eind jaren 90 Uitgegeven Totaal uitgegeven (12) 471 G.D.C. Eindhoven – Acht Grootschalig 124 1992 Nog in uitgifte High Tech Campus Eindhoven Hoogwaardig 103 Jaren 60 Nog in uitgifte Bedrijventerrein Park Forum West Gemengd 41 2007 Nog in uitgifte Bedrijventerrein Park Forum Zuid Wonen, werken 4 2007 Nog in uitgifte Totaal nog in uitgifte (4) 272 Bedrijventerrein BeA2 Hoogwaardig 30 Planfase Bedrijvenpark Esp Noord Hoogwaardig 20 Planfase Totaal planfase (2) 50 Bronnen: Website Gemeente Eindhoven, De Vastgoedkaart van Eindhoven – Gemeente Eindhoven & PropertyNL

2.3.6 Luchtvaart Eindhoven Airport sluit goed aan op de wensen van ‘low cost airlines’. Het heeft een grote catchment area en kan vliegtuigen afhandelen in 25 minuten. Wereldwijd groeide het low cost segment harder dan de andere segmenten en ook de toekomstige groei wordt naar verwachting voornamelijk behaald uit dit segment. Zoals Tabel 7 weergeeft, worden veel van de luchtvaartmaatschappijen die op Eindhoven Airport actief zijn gekenmerkt als low cost airline, bijvoorbeeld Corendon, Ryanair en Wizzair. Hierdoor is een grote historische groei mogelijk gemaakt. Tabel 7.

Luchtvaartmaatschappijen Eindhoven Airport

Lijndiensten CityJet Ryanair Corendon Airlines Wizzair Transavia

Vakantiecharters XL Airways Thomas Cook Onur Air Adria Sky Airlines Sun Express Transavia

Zakencharters Solid Air First Class Aviation Abelag

Bron: Website Eindhoven Airport

Eindhoven Airport is inmiddels, na Schiphol, de tweede luchthaven van Nederland en de grootste regionale luchthaven. Tabel 8 geeft een overzicht van de vlucht- en passagiersontwikkeling in de periode 2001-2010. In 2006 bereikte Eindhoven Airport de mijlpaal van 1 miljoen passagiers en in 2010 de volgende mijlpaal van 2 miljoen passagiers. In nog geen vijf jaar tijd verdubbelde het toch al respectabele aantal passagiers. In de 10jarige periode 2001-2010 groeide het totaal aantal passagiers met maar liefst 689% en het aantal vliegbewegingen met 44%. Het gebruik van de Boeing heeft ertoe geleid dat meer mensen met minder vliegbewegingen hun Analyse Hotelmarkt Eindhoven

14

bestemming konden bereiken, waardoor de groei in passagiers zo veel groter kan zijn dan de groei in vliegbewegingen. Eindhoven Airport sloot 2011 af met een passagiersaantal van 2.650.000, wat een groei betekent van 23% ten opzichte van 2010. Een belangrijke oorzaak van deze groei is de toename van het aantal lijndienst-bestemmingen: in 2011 nam het aantal lijndienstbestemmingen toe van 30 naar 36. De toename in passagiersaantallen ging gepaard met een toename in vliegtuigbezetting van 114 naar 120 passagiers per vlucht. Het aantal vliegbewegingen was met 22.000 in 2011 wel groter dan in 2010, maar vertegenwoordigde een minder sterke groei dan die in het aantal passagiers. Voor 2012 verwacht Eindhoven Airport een groei van dertien procent in het passagiersaantal, waarmee in 2012 na slechts één jaar de volgende mijlpaal van drie miljoen passagiers zal bereiken. De voorbereidingen voor de bouwput voor een uitbreiding van de terminal zijn gestart31 en de bouw dient begin 2013 gereed te zijn32. Volgens de directie zouden hiermee tot 2020 geen verdere uitbreidingen nodig zijn33. Eindhoven Airport zit met het huidige afsprakenstelsel echter tegen de grenzen aan van haar ontwikkelmogelijkheden. Wil Eindhoven Airport de aan de Alderstafel gemaakte afspraken kunnen uitvoeren, dan zal er begin 2013 een nieuwe vergunning vereist zijn met daarin een grotere geluidscapaciteit en ruimere openstelling opgenomen.34 Tabel 8.

Passagiers- en vluchtontwikkeling Eindhoven Airport 2001-2010

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2001-2010

Vliegbewegingen 13.231 12.612 11.693 13.488 13.151 13.979 16.774 17.217 15.641 19.025 +44%

Totaal passagiers 282.233 366.496 422.735 694.451 946.218 1.143.557 1.544.098 1.629.893 1.711.504 2.142.832 +689%

Lijndienst passagiers 200.703 256.404 261.562 450.015 705.016 883.055 1.265.193 1.372.528 1.496.475 1.946.241 +870%

Vakantie passagiers 64.405 93.118 142.820 223.072 222.365 224.239 235.839 237.968 203.183 180.819 +181%

Overige passagiers 17.098 16.974 18.353 21.364 18.837 36.263 43.066 19.397 11.846 15.772 -8%

Bron: Eindhoven Airport

2.3.7 Congres- en vergadermarkt In totaal beschikt de hotelmarkt in Eindhoven over circa 80 zalen voor congressen, vergaderingen en particuliere evenementen met een gezamenlijke oppervlakte van meer dan 6.000m². Met respectievelijk circa 2.100m² en circa 1.800m² hebben Van der Valk Hotel Eindhoven en Pullman Cocagne de meeste zaalruimte. Samen beschikken deze 2 hotels over grofweg 65% van het totale zaalaanbod in hotels in Eindhoven. Met de realisatie van de reeds meerdere jaren geplande verbouwing, zal het zaalaanbod van Van der Valk Hotel Eindhoven in 2012 zelfs nog uitbreiden35. De

31

Bron: Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 05-10-11 Bron: Persbericht Website Heijmans d.d. 21-11-11 33 Bron: Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 05-10-11 34 Bron: Persbericht Website Eindhoven Airport 35 Bronnen: Persbericht Van der Valk Hotel Eindhoven op het digitale ondernemersplatform Ibol, Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 24-11-11 Analyse Hotelmarkt Eindhoven 32

15

zalencapaciteit van de hotels in Eindhoven is in meer detail weergegeven in het volgende hoofdstuk van dit rapport. Aanvullend kent Eindhoven vier gespecialiseerde congresen vergadercentra binnen de gemeentegrenzen en nog een vijfde net buiten de gemeentegrenzen. Twee van deze congresen vergadercentra hebben zich geregistreerd bij de Congres- en Vergaderclassificatie. Deze 5 congresen vergadercentra bieden in totaal ongeveer 90 zalen met een totale afmeting van circa 6.500m². Ze staan weergegeven in Tabel 9de volgende tabel. Tabel 9.

Gespecialiseerde congresen vergadercentra Eindhoven

Naam Evoluon Eindhoven

Omschrijving Het Evoluon ligt op 10 minuten afstand van Eindhoven Airport en is door de ligging aan de A2 goed te bereiken met de auto. Het bewaakte parkeerterrein biedt plaats aan 350 auto’s. Er zijn 20 zalen met een totale afmeting van circa 1.100m², een grote hal met een capaciteit van 440 en een koepel met een totale oppervlakte van nagenoeg 2.750m². Volgens de Congres- en Vergaderclassificatie is Evoluon Eindhoven met vijf vergaderhamers een accommodatie met een buitengewoon luxueuze uitstraling die voldoet aan de strengste technische vereisten voor vergaderen en een zeer hoog niveau biedt aan overige faciliteiten36. Het Conference Center van de High Tech Campus Eindhoven is gevestigd in The High Tech Strip en beschikt over een ontvangst/-expositieruimte van 350m², 9 Campus vergaderruimtes van in totaal 500m² en een auditorium van 350m². Het is Eindhoven gemakkelijk bereikbaar door de ligging vlakbij de A2 en A67 en voorzien van Conference uitgebreide parkeermogelijkheden. Center Aristo Eindhoven In 1983 is de eerste Aristo accommodatie opgericht te Eindhoven en inmiddels beschikt Aristo over meer dan 120 zalen in Eindhoven, Utrecht en Amsterdam. Volgens de Congres- en Vergaderclassificatie is Aristo Eindhoven met vier vergaderhamers een accommodatie met een zakelijke luxueuze uitstraling die voldoet aan de strengste technische vereisten voor vergaderen37. Aristo Eindhoven beschikt over 35 multifunctionele ruimtes met een totale oppervlakte van circa 2.125². De grootste ruimte bedraagt circa 230m², de kleinste circa 40m². In oktober 2007 heeft Regardz in Eindhoven de deuren geopend, direct nabij het Regardz Gele centraal station. De 12 zalen bevinden zich op de 1ste en 2de etage, variëren in Kegels Eindhoven oppervlak van 30m² tot 150m² en bieden ruimte voor bijeenkomsten tot 250 personen. Het totale oppervlak van de zalen bedraagt circa 600m². Net buiten de gemeentegrenzen van Eindhoven ligt Eindhoven Airport met een Business Centre business centre bestaande uit 4 vergaderzalen, een boardroom en een foyer van in Eindhoven totaal circa 600m²38. Airport Bron: Website Regio VVV Zuidoost Brabant

Bovendien beschikt Eindhoven over minstens vier speciale accommodaties waar ook congressen en vergaderingen kunnen worden geaccommodeerd. Zo heeft het Beursgebouw ruim 7.000m²39 expositieruimte en circa 300.000 beursbezoekers op jaarbasis40. Het Philips Stadion heeft ruim 3.000m² multifunctionele zaalruimte41. Het auditorium van de Technische Universiteit Eindhoven heeft circa 3.000m²42 zaalruimte. Tot slot heeft de Witte Dame, een multifunctionele congresen expositielocatie in een monumentaal fabrieksgebouw in het hart van Eindhoven, 5 ruimtes met een totaal vloeroppervlak aan zaalruimte van meer dan 900m²43. 36

Bron: Website Congres- en Vergaderclassificatie Bron: Website Congres- en Vergaderclassificatie 38 Bron: Website Eindhoven Airport 39 Bron: Website Regio VVV Zuidoost Brabant 40 Bron: Website Gemeente Eindhoven 41 Bron: Website Regio VVV Zuidoost Brabant 42 Bron: Startnotitie Inventarisatie basispositie Eindhoven regio op de internationale congresmarkt d.d. 30-05-20 – LAGroup Leisure & Arts Consulting in opdracht van Samenwerkingsverband Regio Eindhoven en Stichting Brainport 43 Bron: Website De Witte Dame Analyse Hotelmarkt Eindhoven 16 37

Met de mogelijke uitzondering van Aristo Eindhoven, zijn de individuele congresen vergadercentra relatief kleinschalig. Daar komt bij dat de zaalruimte van de speciale accommodaties niet primair is bestemd voor congressen en vergaderingen. Bovendien lijkt het zalenaanbod in Eindhoven beperkt, ondanks de verdubbeling van het aantal zalen bij Regardz en de uitbreiding van Aristo met ‘De Vierde’. Als de zaalruimte van de geïdentificeerde hotels, congresen vergadercentra en speciale accommodaties bij elkaar wordt opgeteld, bedraagt het totale aanbod aan zaalruimte in Eindhoven circa 25.500m². Dit komt overeen met een kleine 1.200m² per 10.000 inwoners. Ter vergelijking: het totale conferentieaanbod in Utrecht bestond ruim 5 jaar geleden al uit circa 1.025 zalen met een totale omvang van ruim 115.000m²44, wat overeenkomt met nagenoeg 4.100m² per 10.000 inwoners. Hoteliers stellen dan ook dat Eindhoven profijt zou hebben van de realisatie van een grootschalige congresfaciliteit. Uit een onderzoek naar de basispositie van de regio Eindhoven op de internationale congresmarkt, dat door een extern adviesbureau werd uitgevoerd in 2009, bleek dat het aanbod aan accommodaties voor kleine tot middelgrote congressen door de congresmarkt als voldoende werd beoordeeld. De congresmarkt leek het met de hoteliers eens te zijn door de observatie dat grootschalige congressen met meer dan 500 deelnemers in de regio niet kunnen worden geaccommodeerd. Bij deze vaststelling werden de kanttekeningen geplaatst dat dit een beperkte markt is, dat veel van de wetenschappelijke congressen op het terrein van de Technische Universiteit en dat de nieuwe congreszaal van het Van der Valk Hotel Eindhoven de mogelijkheden voor grote congressen zal vergroten. Wel was de congresmarkt van mening dat het aanbod bijzondere locaties voor randprogrammering beperkt was en dat het achterblijven van het totaalproduct en het toeristische imago op concurrerende congressteden de voornaamste reden is voor het mislopen van congressen. Eén van de conclusies van het onderzoek was bovendien dat er binnen de regio amper beleid was op het gebied van de congresmarkt en dat congressen geen speerpunt vormden.45 2.4

Toerisme

2.4.1 Omgeving Een groot deel van Noord-Brabant bestaat uit agrarische, bos- en natuurgebieden, waar vaak recreatief medegebruik mogelijk is. Noord-Brabant neemt mede hierdoor al jaren de tweede of derde plaats in op de binnenlandse vakantiemarkt, alhoewel de provincie met Sportplan Brabant 2016, het Brabantbod voor de cultuurnotaperiode 2013-2016 en het met vijf Brabantse steden gezamenlijk dingen naar Culturele Hoofdstad van Europa in 2018 vooral sterk inzet op recreatieve mogelijkheden van sport en cultuur46. Al met al brachten Nederlanders 2,1 miljoen vakanties door in Noord-Brabant in 2010. Ten opzichte van 2009 betekent dit een lichte stijging van 0,6%. Landelijk vond juist een afname plaats, maar de stijging in Noord-Brabant kan grotendeels worden verklaard door een relatief sterke en eenzijdige stijging in seizoensrecreatieve overnachtingen: het aantal overnachtingen in hotels, pensions en Bed & Breakfasts nam door een afname in de verblijfsduur juist af. Voor het inkomend toerisme naar Noord-Brabant kan in 2010 wel een duidelijke stijgende lijn 44

Bron: Strategisch plan zakelijke markt Utrecht 2007-2009) Bron: Startnotitie Inventarisatie basispositie Eindhoven regio op de internationale congresmarkt d.d. 30-05-12 - LAGroup Leisure & Arts Consulting in opdracht van Samenwerkingsverband Regio Eindhoven en Stichting Brainport 46 Bronnen: Trendkrant december 2011 - Vrijetijdshuis Brabant, Factsheet Cultuur – Vrijetijdshuis Brabant Analyse Hotelmarkt Eindhoven 17 45

worden opgemerkt: het aantal gasten steeg met 21% naar 765.900 en het aantal overnachtingen met 25% naar 1,85 miljoen. Met deze sterke groei steeg ook het aandeel van Noord-Brabant op de buitenlandse vakantiemarkt in Nederland. Naast het binnenland zijn Duitsland en België verreweg de belangrijkste herkomstlanden voor Noord-Brabant. In 2010 werd in Noord-Brabant 225 miljoen euro besteed door Nederlandse vakantiegangers, wat minder is dan een paar jaar geleden en relatief weinig ten opzichte van andere provincies47.48 In het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven (SRE) werken 21 gemeenten, waaronder de gemeente Eindhoven, samen aan een aantal thema’s, die om een regionale aanpak vragen. Eén daarvan is het toeristisch op de kaart zetten van de regio Eindhoven. Tabel 10 toont op welke pijlers door het SRE vooral wordt ingezet. Medio 2007 is Kompas II opgeleverd, een beleidsprogramma dat de strategische doelen van het SRE op toeristisch-recreatief gebied voor de periode 2008-2013 beschrijft. Het programma Kompas heeft als doel ‘het maken van een inhaalslag met betrekking tot de toeristisch-recreatieve potenties in de regio Zuidoost-Brabant’. Marktonderzoek heeft namelijk aangetoond dat de regio Zuidoost Noord-Brabant geen sterk imago heeft49. Tabel 11 toont de strategische doelen en programmalijnen van Kompas II. Tabel 10.

Pijlers Samenwerkingsverband Regio Eindhoven

Vrijetijdseconomie

Zorgdragen voor een kwalitatief hoogstaand en onderscheidend recreatief aanbod Toeristische Uitbouwen en handhaven van de Wandelroutenetwerk in alle 21 infrastructuur belangrijkste routestructuren gemeenten: 2.600 kilometer Fietsroutenetwerk De Kempen en De Peel: 1.300 kilometer Terreinfietsroutes: 650 kilometer Ruiterroutenetwerk: 600 kilometer Periodieke monitoring van aanbod, gebruik, economische impact, bezoekgedrag en waardering en bekendheid en imago van de vrijetijdssector in de regio Bron: Factsheet Zuidoost-Brabant – Vrijetijdshuis Brabant

Tabel 11.

Strategische doelen en programmalijnen Kompas II

Strategische doelen Versterking toeristisch-recreatief product op strategische thema’s Bevordering lokale en regionale samenwerking en ketenvorming Product- en gebiedspromotie

Programmalijnen Aanjagen innovatieve productmarktcombinaties rond strategische thema’s Verbetering en uitbreiding routenetwerk

Kennis en advies over afstemming en opschaling van lokale initiatieven Strategische positionering toerisme en recreatie Promotieactiviteiten Bron: Kompas II Toeristisch-Recreatief meerjarenbeleidsprogramma Zuidoost-Brabant 2008-2013 – Bureau voor Economie en Omgeving BUITEN

Als wordt gekeken naar dagrecreatie komt in Noord-Brabant, net als in Nederland, buitenrecreatie het meest voor, gevolgd door uitgaan, funshoppen en attractiebezoek50. Belangrijke toeristische trekpleisters in de omgeving van Eindhoven zijn de gebieden De Kempen en De Peel. De Kempen staat bekend om de vele dorpjes, kerken en kapellen. De Peel staat bekend om de vele kastelen, alsook om de heiden. Een andere belangrijke trekpleister in de omgeving van Eindhoven is 47

Bron: Factsheet Verblijfstoerisme – Vrijetijdshuis Brabant Bron: Vrijetijdsector in Cijfers 2010 Trendrapportage Brabant – Vrijetijdshuis Brabant 49 Bron: Factsheet Zuidoost-Brabant – Vrijetijdshuis Brabant 50 Bron: Factsheet Zuidoost-Brabant – Vrijetijdshuis Brabant Analyse Hotelmarkt Eindhoven 48

18

attractiepark de Efteling, dat in de top 10 staat van meest populaire uitjes in Nederland51.

2.4.2 Eindhoven In hoog tempo groeide Eindhoven en Zuidoost Noord-Brabant uit van een hoofdzakelijk agrarische streek tot een sterk industriële regio, met een hoofdrol voor technologie en kennis. Die recente geschiedenis weerspiegelt zich in het uiterlijk van de stad. Gebouwen en fabriekshallen uit de jaren twintig en dertig en eigentijdse kantoortorens wisselen elkaar af. Zo heeft Philips de Philipsfabriek teruggebracht naar de originele staat waarna deze is opengesteld ter bezichtiging en is in de voormalige Lichttoren van Philips een hoogwaardig designhotel met vergaderruimte gevestigd. Vooral door de grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen in de afgelopen jaren en de moderne eenheid die het centrum daardoor uitstraalt, is Eindhoven uitgeroepen tot Beste Binnenstad 2011-2013 in de categorie grote binnensteden52. Zo werd het ’18 Septemberplein’ samen met de ‘Blob’ door de jury geloofd als aantrekkelijke schakel tussen de hoofdwinkelstraat en de winkels in het moderne overdekte ‘Piazza Center’53. Deze ontwikkeling in combinatie met onder meer een compleet nieuwe winkelstraat in het gebied ‘Rond de Admirant’ heeft tevens gezorgd voor een aanzienlijke uitbreiding van het winkeloppervlak waarmee de noordzijde van het kernwinkelgebied een flinke impuls heeft gekregen. Ook de trainingen en workshops op het gebied van onder meer omgaan met agressieve klanten, klantvriendelijkheid, winkeltrends en vreemde talen op de winkelvloer voor winkelpersoneel hebben gezorgd voor een impuls in de binnenstad.54 In Eindhoven ligt het Philips stadion. Diverse zakelijke partijen en hoteliers hebben aangegeven dat, als PSV zich gekwalificeerd heeft voor de Champions League, op dagen dat thuiswedstrijden plaatsvinden alle hotels in Eindhoven volgeboekt zijn. Ook is Eindhoven ieder jaar het toneel van een aantal andere nationale en internationale topsportevenementen, zowel incidenteel als jaarlijks terugkerend. Terugkerende sportevenementen zijn onder meer de Lage Landen Marathon Eindhoven met 150.000 bezoekers en 17.000 deelnemers55, waarvan 2.000 buitenlands56, en Concours Hippique met circa 75.000 bezoekers57. In 2012 wordt de Lage Landen Marathon Eindhoven gekoppeld aan het Nederlands Kampioenschap Mannen en Vrouwen, wat een verdere stimulans betekent voor het bezoekersaantal58. Het toenemende belang van sportevenementen blijkt onder meer uit de historische ontwikkeling van bezoekersaantallen: zo was het aantal bezoekers van evenementen in het Philips stadion in 2010 en 2009 duidelijk groter dan in de twee jaren ervoor59. Aanvullend op de genoemde sportevenementen vinden er in Eindhoven steeds meer evenementen van een ander karakter plaats, waardoor Eindhoven een groeiende naamsbekendheid heeft als evenementenstad. Zo won Eindhoven na Utrecht, Dordrecht, Rotterdam en ‘s-Gravenhage, de 5de plaats van de wedstrijd Nederlandse Evenementenstad van het Jaar 2011 en werd Serious Request

51

Bron: Website Nederlands Bureau voor Toerisme en Congressen Bron: Nieuwsbericht Website De Beste Binnenstad d.d. 06-10-11 53 Bron: Nieuwsbericht Website De Beste Binnenstad d.d. 06-10-11 54 Bron: Vragen Beste Binnenstad Verkiezing d.d 30-06-11 – Gemeente Eindhoven 55 Bron: Website Eindhoven Actueel 56 Bron: Nieuwsbrief Marathon Eindhoven februari 2012 57 Bron: Website Concours Hippique Eindhoven 58 Bron: Nieuwsbrief Marathon Eindhoven februari 2012 59 Bron: Website Gemeente Eindhoven Analyse Hotelmarkt Eindhoven 52

19

Eindhoven met 200.000 bezoekers60 benoemd tot 2de beste stadspromotieevenement in de categorie algemeen61. In 2010 nam Eindhoven een gedeelde zesde plaats in en werd Lichtjesroute Eindhoven benoemd tot tweede beste stadspromotieevenement in de categorie algemeen en in 2009 nam Eindhoven zelfs een derde plaats in en werd de Dutch Design Week, het grootste designevenement van Nederland met zo’n 150.000 bezoekers62, benoemd tot derde beste stadspromotieevenement in de categorie cultuur63. Andere belangrijke evenementen in Eindhoven zijn Winterstad met 650.000 bezoekers in 2010, Park Hilaria met ieder jaar zo’n 500.000 bezoekers, GLOW met 250.000 bezoekers in 2010 en STRP Festival met 30.000 bezoekers in 201064. Wanneer evenementen verder kunnen worden uitgebouwd, met name in relatief rustigere perioden, kan dit een positieve werking hebben op de hotelbezettingen65. Eindhoven beschikt echter niet over een evenemententerrein, terwijl een groot, multifunctioneel evenemententerrein naar verwachting een breed scala aan nationale en internationale evenementen mogelijk zou maken, zoals grote popfestivals. Hiervoor moet dan wel de fysieke ruimte beschikbaar worden gemaakt. Gerelateerd aan de diverse sportevenementen in Eindhoven, is het stimuleren van sport om zo de gezondheid en het welzijn van de maatschappij te bevorderen. Zo is de Stichting Sports and Technology in het leven geroepen met als doel in een vroeg stadium partijen te inspireren en bij elkaar te brengen om technologie beter in te zetten voor de sport. Eindhoven beschikt over maar liefst drie grootschalige gemeentelijke sporten recreatiegebieden (Genneper Parken, Sportcomplex Eindhoven-Noord en Sportbedrijf De Karpen), die sinds 2001 op basis van contractmanagement worden geëxploiteerd en verder ontwikkeld en elk zijn eigen omvang, structuur, inrichting, partners en programma’s heeft 66. Genneper Parken is het grootste sporten recreatiegebied, gelegen in het zuiden van Eindhoven, met ruim 3 miljoen bezoekers per jaar. Behalve fiets- en wandelroutes liggen er allerlei attracties, zoals Nationaal Zwemcentrum de Tongelreep, het Historisch Openluchtmuseum Eindhoven, IJssportcentrum Eindhoven, het Milieu Educatie Centrum, Indoor-Sportcentrum Eindhoven, een golf- en midgetgolfbaan, de Eerste Eindhovense Ponymanege en het cartoonmuseum ‘Het Ton Smitshuis’. 67 Behalve uitgaan, funshoppen, het bezoeken van één van de vele evenementen en het uitvoeren van sportieve activiteiten, is recreatie en toerisme in Eindhoven gericht op musea. Het belangrijkste museum in Eindhoven is het Van Abbemuseum. Dit museum stelt kunstwerken van moderne kunstenaars als Picasso, Chagall, Kandinsky, Mondriaan en Appel tentoon en ontvangt 70.000 tot 80.000 bezoekers op jaarbasis. Andere musea zijn het Prehistorisch Openlucht Museum Eindhoven (grofweg 55.000 bezoekers op jaarbasis), het DAF Museum (grofweg 40.000 bezoekers op jaarbasis) en Museum Kempenland (grofweg 12.000 bezoekers op jaarbasis). In de periode 2006-2010 kan geen eenduidige ontwikkeling worden opgemerkt met betrekking tot de bezoekersaantallen van de Eindhovense musea. Waar het ene museum in een bepaald jaar profiteerde van een stijging in bezoekersaantallen, had het andere museum te kampen met een daling. Wel kan worden opgemerkt dat het aantal museumbezoekers in Eindhoven in 2010 circa 13% hoger was dan in 2006. Ook de 60

Bron: Vragen Beste Binnenstad Verkiezing d.d 30-06-11 – Gemeente Eindhoven Bron: Website Nationale Evenementen Prijzen 62 Bron: Vragen Beste Binnenstad Verkiezing d.d 30-06-11 – Gemeente Eindhoven 63 Bron: Website Nationale Evenementen Prijzen 64 Bron: Vragen Beste Binnenstad Verkiezing d.d 30-06-11 – Gemeente Eindhoven 65 Bronnen: Interview hoteliers Eindhoven 66 Bron: Interview Gemeente Eindhoven 67 Bron: Website Stichting Sports and Technology Analyse Hotelmarkt Eindhoven 61

20

ontwikkeling van het bezoekersaantal van het Parktheater, de voormalige Stadsschouwburg, van de afgelopen jaren is dynamisch te noemen met jaren van groei, afgewisseld met daljaren.68 Ondanks het hierboven omschreven aanbod op het gebied van uitgaan, funshoppen, evenementen, sportieve activiteiten en musea, heeft Eindhoven relatief weinig grootschalige meerdaagse toeristische trekkers en uit een onderzoek naar achttien Nederlandse grote en middelgrote steden in 2010 en 2006 is gebleken dat Eindhoven een relatief matig toeristisch imago heeft. Onder de onderzochte steden valt Eindhoven op vanwege een moderne binnenstad die als weinig fraai en bruisend wordt gezien en waar verwacht wordt relatief weinig cultuurhistorisch erfgoed, musea, theaters, evenementen, restaurants, concertgebouwen, terrassen, poppodia, winkelaanbod, cafés en hotels aan te treffen. Op de ranglijsten van al deze elementen nam Eindhoven in 2010 niet minder dan een tiende plaats in. In 2010 vond slechts 10% van de respondenten Eindhoven aantrekkelijk genoeg voor een weekendbezoek en bijna 25% van de respondenten vond Eindhoven helemaal niet aantrekkelijk voor een toeristisch bezoek. Dit laatste is een hoger percentage dan in ’s-Hertogenbosch, Breda en Tilburg. Bezoekende respondenten hadden opvallend vaker een positief beeld van Eindhoven dan niet-bezoekende respondenten. Dit kan er een indicatie van zijn dat het imago van Eindhoven negatiever is dan de identiteit of met andere woorden: dat de trekpleisters van Eindhoven niet naar behoren in de markt worden gezet. Wel is er de afgelopen jaren verbetering merkbaar.69 2.5

Stadsmarketing Een paar jaar geleden werd de Stichting City Dynamiek (SCD) opgericht, een samenwerkingsverband tussen de gemeente en vertegenwoordigers van een groot aantal private partijen. Het voornaamste doel van de SCD was de stadsmarketing van Eindhoven te versterken door 1) de bekendheid, aantrekkelijkheid en kwaliteit van Eindhoven te verbeteren met als gevolg dat er nationaal en internationaal een positief beeld bestaat van Eindhoven en 2) de betrokkenheid van de inwoners en ondernemers bij hun stad te versterken70. Dit deed de SCD hoofdzakelijk door het organiseren en ondersteunen van evenementen. Naast 70 à 80 kleinschaligere evenementen, waren 3 van de meest belangrijke intern georganiseerde evenementen Park Hilaria, Winterstad en Glow. Extern georganiseerde evenementen konden ondersteuning van de SCD aanvragen. Om in aanmerking te komen voor ondersteuning dienden de evenementen het gewenste imago van Eindhoven te versterken, het centrumgebied van Eindhoven een economische impuls geven en/of de leefkwaliteit van de Eindhovense bewoners verbeteren. Tegelijkertijd was Zakelijk Zobrabants van de Regio VVV Zuidoost-Brabant het aanspreekpunt waar organisatoren van zakelijke evenementen in en om Eindhoven terecht konden met vragen over congresseren, vergaderen, andere zakelijke evenementen, accommodaties en activiteiten71. Het Eindhovense deel van de Regio VVV ZuidoostBrabant verzorgde de traditionele recreatieve/toeristische dienstverlening.72 In het vorige onderdeel van deze omgevingsanalyse bleek al dat het imago van Eindhoven matig is. In gesprekken tijdens het hotelonderzoek in 2008 werd geopperd dat de oorzaak hiervoor deels zou kunnen worden gevonden in het feit dat 68

Bron: Website Gemeente Eindhoven Bron: Toeristisch Imago-onderzoek 2010 LAGroup Leisure & Arts Consulting in opdracht van de gemeente Eindhoven d.d. 09-07-10 70 Bron: Website Stichting Citydynamiek Eindhoven 71 Bron: Website Regio VVV Zuidoost-Brabant 72 Bron: Interview Stichting Citydynamiek Eindhoven Analyse Hotelmarkt Eindhoven 69

21

de diverse stadsmarketing taken bij verschillende instanties waren ondergebracht en er dus geen eenheid in was. Daar komt bij dat de 21 gemeenten in het SRE al lange tijd kritiek hebben geuit op de wijze waarop de Regio VVV Zuidoost-Brabant de regio in de markt zet, wat er uiteindelijk toe heeft geleid dat het SRE met ingang van 1 januari 2012 stopt met de projectsubsidie en de Regio VVV Zuidoost-Brabant met haar activiteiten is gestopt73. Daarom sprak de gemeenteraad van Eindhoven de behoefte uit aan een nieuw eenduidig merk voor Eindhoven en een door alle partners van de stad gedragen citymarketingstrategie, waarna in 2010 een extern onderzoek is gedaan naar de Citymarketingstrategie Eindhoven en adviezen heeft gegeven over een nieuwe publiek/private stadsmarketingorganisatie. Eind 2011 heeft deze nieuwe publiek/private stadsmarketingorganisatie een naam gekregen in de vorm van de Stichting Eindhoven Marketing: een doorontwikkeling van de SCD en het Eindhovense deel van de Regio VVV Zuidoost-Brabant74. De gekozen strategie van de Stichting Eindhoven Marketing met de merkdragers technologie, kennis en design moet samen met de bijbehorende merkwaarden richting geven aan de activiteiten die worden ontplooid om Eindhoven op de kaart te zetten en aan de ontwikkeling van de stad zelf75. De merkwaarden zijn: grensverleggend, doelbewust, inhoudelijk gedreven, vriendelijk en inventief. Verwacht wordt dat het imago van Eindhoven hierdoor de komende jaren verder kan worden versterkt.76

2.6

Relevante ontwikkelingen In de voorgaande onderdelen van deze omgevingsanalyse is gebleken dat Eindhoven de afgelopen jaren op het gebied van infrastructuur, economisch klimaat, toeristisch klimaat en imago een positieve ontwikkeling heeft doorgemaakt. Ook werden meerdere ontwikkelingen aangekaart die mogelijkheden bieden voor de doorontwikkeling van Eindhoven als zakelijke en toeristische bestemming. Een overzicht van deze ontwikkelingen, aangevuld met ontwikkelingen die de komende jaren zullen worden ingezet, staat in onderstaande tabel weergegeven. Hieruit blijkt dat er zowel voor zakelijke als voor toeristische hotelvraag in Eindhoven stimuli te verwachten zijn, hoewel stimuli met een uitwerking op zakelijke hotelvraag de bovenhand hebben. Tabel 12.

Ingezette ontwikkelingen relevant voor hotelmarkt Eindhoven

Naam Omschrijving Infrastructurele ontwikkelingen Verbreding Als onderdeel van de nationale Spoedaanpak A2 Wegen om 30 grote fileknelpunten aan te pakken, wordt in 2012-2013 de A2 tussen ’sHertogenbosch en Eindhoven verbreed van 2 naar 3 rijstroken per richting. Deze extra capaciteit is nodig door onder meer de verbeterde doorstroming op de Randweg Eindhoven.77

73

Mogelijkheden

Stimulans

Verbetering bereikbaarheid Eindhoven

Zakelijke en toeristische hotelvraag Eindhoven

Bron: Raadkracht Bericht voor de Raad d.d. 08-07-11 – Gemeente Veldhoven Bron: Nieuwsbericht Website City Marketing Online d.d. 05-10-11 75 Bron: Vragen Beste Binnenstad Verkiezing d.d 30-06-11 – Gemeente Eindhoven 76 Bron: Citymarketingstrategie Eindhoven Wie kiest, wordt gekozen – Berenschot in opdracht van de gemeente Eindhoven 77 Bronnen: Nieuwsbericht Website Rijkswaterstaat d.d. 06-01-12, Nieuwsbericht Website Rijksoverheid d.d. 06-06-11 Analyse Hotelmarkt Eindhoven 22 74

HOV 2

Verbouwing Station Eindhoven

SRE werkt samen met regionale gemeenten aan de realisatie van een netwerk van Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) als alternatief voor de auto. Het eerste deel van het HOV-netwerk, dat het centrum van Eindhoven verbindt met de luchthaven, is enkele jaren geleden gerealiseerd. Het tweede deel, dat Nuenen via het centrum van Eindhoven verbindt het de High Tech Campus, wordt tot 2015 gerealiseerd.78 In de periode 2012-2016 wordt NS Station Eindhoven verbouwd om de toekomstige groei in reizigersaantallen te faciliteren.79

Economische ontwikkelingen Agenda van Verwoording van ambitie en uitgangspunt voor Brabant structurele bezuinigingen en eenmalige investeringen (eerste tranche: energietransitie als basis voor energie en duurzaamheid, BrabantStad Culturele Hoofdstad in 2018, grootschalige cultuurhistorische complexen, landschappen van Allure, versterking sportinfrastructuur).80 Brainport ‘Handleiding’ voor Brainport met als doelstelling Navigator economische en maatschappelijke ontwikkeling door evenwicht te creëren op de arbeidsmarkt, toegepaste kennis te vermarkten, conjunctuurgevoeligheid te verminderen, internationale zichtbaarheid en reputatie te versterken en een stimulerend vestigingsklimaat te creëren.81 Brainport en Amsterdam willen vaker samen Promotie optrekken om de internationale Eindhovenaantrekkingskracht van beide regio’s te vergroten. Amsterdam High Tech Campus, opgericht in 1998/1999 door Extra m² Philips en opengesteld voor derden in 2003, heeft High Tech nog ruimte voor 150.000m² extra m². Campus G.D.C. Eindhoven – Acht, High Tech Campus, Uitbouw bedrijvenBedrijventerrein Park Forum West Eindhoven en terrein: Bedrijventerrein Park Forum Zuid met in totaal uitgifte 272 hectare bedrijventerrein zijn nog in uitgifte. Bedrijventerrein BeA2 en Bedrijvenpark Esp Noord Uitbouw met gezamenlijk 50 hectare bedrijventerrein bedrijventerrein: plan- bevinden zich nog in de planfase. vorming KantoorMogelijkheden voor nieuwbouw op de nieuwbouw kantorenmarkt van Flight Forum, Centrum en Strijp-S. Toeristische ontwikkelingen BrabantStad, het stedelijk netwerk van de vijf Culturele grote Brabantse steden Breda, Eindhoven, Hoofdstad Helmond, ’s-Hertogenbosch en Tilburg en de van Europa provincie Noord-Brabant, wil kandidaat zijn voor 2018 Culturele Hoofdstad 2018, wat zou betekenen dat er een jaar extra cultuuraanbod met een aantal topattracties is, dat een spin off oplevert in uitbreiding en verbetering van accommodaties en culturele programmering voor de jaren erna.82

Verbetering bereikbaarheid Eindhoven


Handhaving dan wel verbetering bereikbaarheid Eindhoven


Doorontwikkeling Brainport en provincie

Zakelijke hotelvraag Eindhoven

Doorontwikkeling Brainport

Zakelijke hotelvraag Eindhoven

Doorontwikkeling Brainport

Zakelijke hotelvraag Eindhoven Zakelijke hotelvraag Eindhoven Zakelijke hotelvraag Eindhoven

Doorontwikkeling High Tech Campus Doorontwikkeling markt van bedrijventerreinen Eindhoven Doorontwikkeling markt van bedrijventerreinen Eindhoven Doorontwikkeling kantorenmarkt Eindhoven Doorontwikkeling cultuur -infrastructuur en -promotie in Noord-Brabant

Zakelijke hotelvraag Eindhoven Zakelijke hotelvraag Eindhoven Toeristische hotelvraag Eindhoven

78

Bron: Website Samenwerkingsverband Regio Eindhoven Bron: Nieuwsbericht Omroep Brabant d.d. 17-01-12 80 Bron: Publieksversie Agenda van Brabant december 2010 – Provincie Noord-Brabant 81 Bron: Brainport Navigator 2013 Lissabon voorbij! Samenvatting September 2005 – Commissie Sistermans 82 Bron: Website BrabantStad Analyse Hotelmarkt Eindhoven 79

23

Brabantbod 2013-2016

BrabantStad heeft BrabantBod opgesteld, een visie die schetst hoe Brabant kunst wil maken, presenteren en voor publiek toegankelijk wil maken. Clusters die extra aandacht krijgen zijn: toneel, dans, beeldend, multimedia en muziek. 83 Kompas II Een programma vanuit SRE voor het maken van een inhaalslag met betrekking tot de toeristischrecreatieve potenties in Zuidoost-Brabant door te zorgdragen voor een kwalitatief hoogstaand en onderscheidend recreatief aanbod, het uitbouwen en handhaven van de belangrijkste routestructuren en periodieke monitoring van aanbod, gebruik, economische impact, bezoekgedrag en waardering en bekendheid en imago van de vrijetijdssector. Multifunctionele ontwikkelingen Strijp-S Doorontwikkeling van 2010 tot 2020 van een nieuw stadsdeel in een monumentaal industriële omgeving met werkfunctie, recreatieve functie en woonfunctie.84 Doorontwikkeling van Stichting City Dynamiek en Stichting VVV Eindhoven in een nieuwe publiek-private Eindhoven samenwerking met duidelijke keuzes voor Marketing stadsmarketing in merkdragers en merkwaarden. De provincie helpt netwerken te vormen en geeft Sportplan financiële steun bij het ontwikkelen van Brabant topsportaccommodaties, topsportevenementen, 2016 / sporttalent en gehandicaptensport/breedtesport Olympisch Plan Brabant voor bijzondere doelgroepen. De kernsporten zijn hockey, hippische sport, wielrennen, zwemmen en voetbal85. De subsidieregeling, waarvoor 40 miljoen euro beschikbaar is, is eind 2011 in werking getreden.86 Bron: Horwath HTL

2.7

Doorontwikkeling cultuur -infrastructuur en -promotie in Noord-Brabant Doorontwikkeling toerisme en recreatie in SRE

Toeristische hotelvraag Eindhoven

Impuls zakelijke en toeristische klimaat en imago Eindhoven Doorontwikkeling identiteit en imago Eindhoven

Zakelijke en toeristische hotelvraag Eindhoven Zakelijke en toeristische hotelvraag Eindhoven Zakelijke en toeristische hotelvraag Eindhoven

Doorontwikkeling sportinfrastructuur in Noord-Brabant

Toeristische hotelvraag Eindhoven

Voornaamste observaties en conclusies Infrastructuur / bereikbaarheid • Eindhoven kan per auto vanuit de middelgrote Brabantse steden binnen 45 minuten en vanuit diverse middelgrote tot grote Nederlandse, Belgische en Duitse steden binnen 90 minuten worden bereikt • De doorstroming van de Randweg Eindhoven is verbeterd, maar het aantal files tussen Den Bosch en Eindhoven is toegenomen, waardoor de bereikbaarheid per auto iets is afgenomen • De bereikbaarheid is per OV vanuit Nederlandse omliggende steden korter of hoogstens gelijk aan die per auto • De bereikbaarheid is per OV vanuit omliggende Belgische en Duitse steden merkbaar slechter dan die per auto • Eindhoven profiteert van de nabijheid van Eindhoven Airport, die echter niet is voorzien van een treinverbinding

83

Bron: Nieuwsbericht Website Provincie Noord-Brabant d.d. 22-04-11 Bron: Website Strijp-S 85 Bron: Statenvoorstel 77/10A d.d. 16-11-10 – Statencommissie Zorg, Welzijn en Cultuur Provincie Noord-Brabant 86 Bron: Nieuwsbericht Website Provincie Noord-Brabant d.d. 09-12-11 Analyse Hotelmarkt Eindhoven 24 84

Economisch klimaat / zakelijke markt • In de 10-jarige periode 2001-2010 was de gemiddelde jaarlijkse economische groei in Zuidoost Noord-Brabant (1,2%) iets lager dan in Nederland (1,4%), maar iets hoger dan in Noord-Brabant (1,1%) • In de meer representatieve 10-jarige periode 1999-2008, was de gemiddelde jaarlijkse economische groei in Zuidoost Noord-Brabant (3,3%) beduidend hoger dan in Nederland (2,4%) en Noord-Brabant (2,7%) • Eindhoven is in 2010 uitgeroepen tot Europese middelgrote stad van de toekomst en tot de meest ondernemersvriendelijke middelgrote stad van Europa • Een snel groeiende economie stimuleerde de Eindhovense werkgelegenheid • Eindhoven vormt vaak de regionale hoofdvestiging voor nationale en internationale zakelijke dienstverleners, waardoor dit een stuwende economische sector is geworden • Zuidoost Noord-Brabant en Eindhoven hebben een relatief grote economische groeipotentie, maar zijn bovengemiddeld conjunctuurgevoelig • Door een unieke concentratie van en samenwerking onder bedrijven en instituten in de toptechnologie en kennisindustrie wordt Eindhoven en omgeving met onder meer de High Tech Campus en de Technische Universiteit Eindhoven (TU/e) steeds meer gekarakteriseerd als Brainport Regio Eindhoven (BRE) • BRE vormt een belangrijke pijler van de Nederlandse economie • BRE is in 2008 en 2009 genomineerd voor de titel ‘slimme gemeenschap van het jaar 2011’, die in 2010 is gewonnen • BRE neemt de 13de en 9de plaats in op de wereldwijde en Europese ranglijsten van toptechnologische regio’s • Het doel is om BRE te laten uitgroeien tot dé toptechnologische Europese hot spot • BRE en Amsterdam willen vaker samen optrekken om de internationale aantrekkingskracht van beide regio's te vergroten • Met onder meer de Design Coöperatie Brainport, de Design Academy Eindhoven, het programma ‘Creating a Caring Society’, de kandidatuur voor ‘World Design Capital 2012’ en het programma Design in Brainport 2005–2010, is design een speerpuntsector van BRE • Het aandeel van het groot bedrijf in Eindhoven is relatief groot, alhoewel het overgrote deel van de bedrijven tot het MKB behoort • Philips wordt nog gezien als één van de belangrijkste zakelijke spelers, maar wordt tegenwoordig omringd door andere grote internationale bedrijven • Het aantal bedrijven was in 2012 beduidend groter dan een paar jaar eerder • Eindhoven heeft een relatief grote en ruime kantorenmarkt met een opvallend laag aandeel nieuwbouw, die wordt gekarakteriseerd als vervangingsmarkt • De kantoorvoorraad is de afgelopen jaren gelijk gebleven, terwijl de opname sterk is afgenomen, met een sterke stijging in het aanbod als gevolg • De groeiende disbalans in vraag en aanbod van hoogwaardige kantoorruimte kan ervoor zorgen dat de voorraad toeneemt, met name op Flight Forum, in het centrum en op Strijp-S, ondanks het onttrekken van oudere m² door conversies • Hoewel werd gesteld dat op termijn een gebrek aan ruimte op bedrijventerreinen de verdere ontwikkeling van de bedrijventerreinen in Eindhoven en omgeving in de weg kan staan, lijken er vooralsnog voldoende uitbreidingsmogelijkheden te bestaan • Eindhoven Airport heeft sinds de oprichting een sterke groei doorgemaakt, zelfs gedurende de recente crisisjaren, is inmiddels de 2de luchthaven van Nederland en verwacht in 2012 de mijlpaal van 3 miljoen bezoekers te bereiken Analyse Hotelmarkt Eindhoven

25

• In 2012/2013 wordt de terminal uitgebreid, waarmee tot 2020 geen verdere uitbreidingen nodig zouden zijn, maar de luchthaven zit met het huidige afsprakenstelsel tegen de grenzen aan van haar ontwikkelmogelijkheden • De hotelmarkt in Eindhoven beschikt over circa 80 zalen voor zakelijke bijeenkomsten met een oppervlakte van meer dan 6.000m² • Eindhoven heeft 5 gespecialiseerde congresen vergadercentra, die in totaal ongeveer 90 zalen met een oppervlakte van circa 6.500m² bieden • Eindhoven beschikt over minstens 4 speciale accommodaties waar ook zakelijke bijeenkomsten kunnen worden geaccommodeerd • Hoewel de regio Eindhoven geen accommodaties heeft voor grootschalige congressen, is dit een beperkte markt en worden veel van de wetenschappelijke congressen in goedkopere TU/e accommodaties geaccommodeerd, waarmee de meerwaarde van een nieuwe grote accommodatie voor zakelijke bijeenkomsten in de huidige markt beperkt lijkt te zijn • Hoewel de congresen vergadercentra over het algemeen kleinschalig zijn en het totale zalenaanbod verhoudingsgewijs klein is, lijkt het aanbod voor de huidige vraag naar middelgrote congressen voldoende • De mogelijkheden voor middelgrote en grote congressen zullen op korte termijn vergroten door de nieuwe congreszaal van het Van der Valk Hotel Eindhoven • De huidige vraag naar congresen vergaderaccommodaties zou positief kunnen worden beïnvloed door het uitbouwen van het regionale en gemeentelijke beleid op het gebied van de congresmarkt, het aanbod aan bijzondere locaties voor randprogrammering, het toeristische imago en het totaalproduct Toeristisch klimaat / toeristische markt • Mede door de vele mogelijkheden voor buitenrecreatie en de aanwezigheid van Attractiepark De Efteling, neemt de provincie Noord-Brabant, die de komende jaren vooral inzet op recreatieve mogelijkheden voor sport en cultuur, al jaren de 2de of 3de plaats in op de binnenlandse vakantiemarkt • Zuidoost Noord-Brabant heeft geen sterk toeristisch imago, wat de reden is voor het Samenwerkingsverband Regio Eindhoven om een inhaalslag te maken met betrekking tot de toeristisch-recreatieve potenties in de regio • Vooral door grootschalige ruimtelijke ontwikkelingen en de moderne eenheid die het centrum daardoor uitstraalt, is Eindhoven uitgeroepen tot Beste Binnenstad 2011-2013 in de categorie grote binnensteden • De kwantiteit en kwaliteit van het winkeloppervlak is aanzienlijk toegenomen • Met diverse evenementen op het gebied van onder meer topsport en design groeit Eindhoven als evenementenstad, hoewel een groot multifunctioneel evenemententerrein ontbreekt • Net als in Noord-Brabant wordt in Eindhoven sterk ingezet op recreatieve mogelijkheden voor sport, onder meer door middel van de Stichting Sports and Technology, 3 grootschalige gemeentelijke sporten recreatiegebieden en diverse sportevenementen • Ondanks een ruim recreatief aanbod op het gebied van funshoppen, evenementen, sportieve activiteiten, uitgaan en musea, heeft Eindhoven relatief weinig grootschalige meerdaagse toeristische trekkers en een relatief matig toeristisch imago, dat de afgelopen jaren wel wat is verbeterd • Het toeristische imago van Eindhoven lijkt negatiever dan de identiteit, wat zou kunnen betekenen dat de toeristische trekpleisters die Eindhoven wel heeft niet naar behoren worden gecommuniceerd Analyse Hotelmarkt Eindhoven

26

Stadsmarketing • De diverse stadsmarketingtaken in Eindhoven lagen bij verschillende instanties, waarvan de effectiviteit niet altijd positief werd beoordeeld • In 2010 is onderzoek gedaan naar de Citymarketingstrategie Eindhoven, waarna eind 2011 de Stichting Eindhoven Marketing is opgericht met duidelijke merkdragers en merkwaarden voor een gezamenlijke positionering Relevante ontwikkelingen • Eindhoven is op het gebied van economisch klimaat en in mindere mate ook op het gebied van toeristisch klimaat en imago de afgelopen jaren gegroeid • Op basis van diverse ontwikkelingen, waarvan er veel al zijn ingezet, zijn ook voor de komende jaren diverse stimuli voor hotelvraag in Eindhoven te verwachten, met name binnen de zakelijke markt


27

3 Analyse van hotelaanbod In dit hoofdstuk is een overzicht gegeven van het nationale, provinciale, regionale en lokale aanbod van hotels. Naast het huidige hotelaanbod, is gekeken naar historische aanbodontwikkelingen en voor Eindhoven zelf zijn ook mogelijke toekomstige ontwikkelingen in kaart gebracht. 3.1

Huidig aanbod

3.1.1 Nederland, Noord-Brabant, Zuidoost Noord-Brabant, Eindhoven In Nederland dienen ondernemers hun logiesaccommodaties in te schrijven in het Handelsregister van de Kamer van Koophandel. De Kamer van Koophandel zorgt er dan voor dat de aangeleverde informatie wordt doorgestuurd aan het Bedrijfschap Horeca en Catering. Hierdoor heeft het Bedrijfschap Horeca en Catering een compleet overzicht over het legale Nederlandse logiesaanbod. Deze informatie wordt beschikbaar gesteld aan het publiek door middel van de HINC database. De database omvat alle soorten logiesaccommodaties met twee of meer kamers. Net als de Nederlandse hotelmarkt in de praktijk, bestaat de database van het Bedrijfschap Horeca en Catering dus uit een variatie aan hotels, hostels, pensions en zelfs Bed & Breakfasts. Om hierin transparantie aan te brengen, is jaren geleden al een classificatiesysteem opgesteld en het gebruik van de term ‘hotel’ hieraan gekoppeld. In Nederland mag een logiesaccommodatie alleen de term hotel dragen als ze minimaal een éénsterren classificatie heeft. Tabel 13 toont het geclassificeerde aanbod van hotels en hotelkamers in Nederland in 2011. Aanvullend op de 2.192 hotels met in totaal 94.927 kamers kende het Bedrijfschap Horeca en Catering in 2011 nog 910 over het algemeen kleinschalige logiesaccommodaties met in totaal 13.588 en gemiddeld 15 kamers87. Hieruit kan worden geconcludeerd dat 87% van het aanbod aan logiesaccommodaties in Nederland bestaat uit geclassificeerde hotels. In de geclassificeerde Nederlandse hotelmarkt zijn de drie- en viersterren segmenten met respectievelijk 34% en 51% marktaandeel het grootst. Het vijfsterren segment heeft de minste hotels, hoewel deze hotels gemiddeld gezien wel veruit het grootste aantal kamers per hotel hebben. Het is gebruikelijk dat de gemiddelde omvang van hotels daalt naarmate de classificatie lager is. Budgethotels met een één- of tweesterren classificatie hebben dan ook het kleinste gemiddelde aantal kamers. De één- en tweesterren segmenten zijn bovendien relatief klein. Tabel 13. 5 sterren 4 sterren 3 sterren 1-2 sterren Totaal

Geclassificeerd hotelaanbod Nederland, 2011 hotels 24 524 980 664 2.192

kamers 4.824 48.508 32.015 9.580 94.927

gemiddeld aantal kamers per hotel 201 93 33 14 43

marktaandeel 5% 51% 34% 10% 100%

Bron: HINC - Bedrijfschap Horeca en Catering, bewerkt door Horwath HTL

In de provincie Noord-Brabant waren er in 2011 184 hotels met in totaal 8.318 kamers en 284 logiesaccommodaties met in totaal 10.238 kamers88. Hiermee hadden hotels een aandeel van 81% in de totale logiesmarkt. Dit is minder dan het aandeel 87

Bron: HINC – Bedrijfschap Horeca en Catering Bron: HINC – Bedrijfschap Horeca en Catering Analyse Hotelmarkt Eindhoven

88

28

van 87% in de Nederlandse logiesmarkt, waaruit kan worden geconcludeerd er in de logiesmarkt van Noord-Brabant relatief minder geclassificeerde hotelkamers zijn en relatief meer ongeclassificeerde kamers in hostels, pensions en Bed & Breakfasts. Onderstaande tabel toont het aanbod van geclassificeerde hotels en hotelkamers in Noord-Brabant. Met respectievelijk 29% en 65% marktaandeel zijn ook in NoordBrabant de drie- en viersterren segmenten het grootst. Opvallend is dat het viersterren segment in de Brabantse hotelmarkt sterker vertegenwoordigd is dan in de Nederlandse hotelmarkt. Er is momenteel geen vijfsterren hotel in Noord-Brabant. Ook in Noord-Brabant is het gemiddeld aantal kamers per hotel kleiner naarmate de classificatie daalt. Tabel 14. 5 sterren 4 sterren 3 sterren 1-2 sterren Totaal

Geclassificeerd hotelaanbod Noord-Brabant, 2011 hotels 0 56 88 40 184

kamers 0 5.413 2.428 477 8.318


marktaandeel 0% 65% 29% 6% 100%


Met 62 hotels en in totaal 3.520 hotelkamers en 89 logiesaccommodaties en 3.963 kamers is het aandeel van hotels in de totale logiesmarkt van de regio Zuidoost Noord-Brabant, waartoe ook Eindhoven behoort, 89%89. Hiermee is het aandeel van hotels in de regionale hotelmarkt groter dan in de nationale en de provinciale hotelmarkt: er zijn relatief veel hotelkamers. De volgende tabel toont het aanbod van geclassificeerde hotels en hotelkamers in Zuidoost Noord-Brabant. Wederom zijn de drie- en viersterren segmenten het grootst, is er geen vijfsterren hotel en is het aandeel van de budgetmarkt klein. Opvallend is de grote hoeveelheid viersterren hotels, alsook de omvang van de aanwezige viersterren hotels. Terwijl een gemiddeld viersterren hotel in Nederland een omvang heeft van 93 kamers en een gemiddeld hotel in Noord-Brabant 97 kamers, heeft een gemiddeld viersterren hotel in Zuidoost Noord-Brabant maar liefst 151 kamers. Als het bijzonder grote NH Koningshof met 509 kamers buiten beschouwing wordt gelaten, neemt deze omvang af tot 130, nog altijd meer dan een gemiddeld viersterren hotel in Nederland en Noord-Brabant. Tabel 15. 5 sterren 4 sterren 3 sterren 1-2 sterren Totaal

Geclassificeerd hotelaanbod Zuidoost Noord-Brabant, 2011 hotels 0 17 30 15 62

kamers 0 2.583 780 157 3.520


marktaandeel 0% 73% 22% 4% 100%


Tabel 16 toont het aandeel van de geclassificeerde hotelmarkt én de ongeclassificeerde logiesmarkt van Eindhoven op de nationale, provinciale en regionale markten. Hieruit blijkt dat slechts een kleine 2% van het Nederlandse logiesaanbod is gesitueerd in Eindhoven. Van het logiesaanbod in Noord-Brabant is circa 17% gesitueerd in Eindhoven. Dit wil zeggen dat een overgroot deel van het hotelaanbod in Noord-Brabant buiten Eindhoven ligt of met andere woorden dat het Brabantse logiesaanbod nog veel groter is dan dat wat er in Eindhoven te vinden is. Dit laatste geldt ook voor Zuidoost Noord-Brabant: van het regionale logiesaanbod is 89

Bron: HINC – Bedrijfschap Horeca en Catering Analyse Hotelmarkt Eindhoven

29

slechts 45% gesitueerd in Eindhoven. Uit het feit dat de aandelen van de ongeclassificeerde logiesmarkt aanzienlijk kleiner zijn dan die van de geclassificeerde hotelmarkt kan worden opgemaakt dat Eindhoven wel relatief veel geclassificeerde hotelkamers heeft en relatief weinig kamers in hostels, pensions en Bed & Breakfasts. Het marktaandeel van hotels is dan ook maar liefst 97% in de lokale logiesmarkt, wat beduidend groter is dan het marktaandeel van hotels in de Nederlands, provinciale en regionale logiesmarkten. Tabel 16.

Totaal logiesaanbod Eindhoven in perspectief, 2011

Kamers in Eindhoven t.o.v. Eindhoven t.o.v. Eindhoven Nederland Noord-Brabant Geclassificeerd 1.725 1,8% 20,7% Ongeclassificeerd 57 0,4% 3,0% Totaal 1.782 1,6% 17,4% Bron: HINC - Bedrijfschap Horeca en Catering, bewerkt door Horwath HTL

Eindhoven t.o.v. Zuidoost Brabant 49,0% 12,9% 45,0%

Onderstaande tabel toont een overzicht van het geclassificeerde aanbod van hotels en hotelkamers in Eindhoven. Net als werd geobserveerd voor de nationale, provinciale en regionale hotelmarkten, is in Eindhoven het gemiddeld aantal kamers per hotel kleiner naarmate de classificatie daalt. Een andere observatie die zowel voor de nationale, provinciale en regionale hotelmarkten geldt als voor de lokale hotelmarkt, is dat ook in Eindhoven de drie- en de viersterren segmenten het grootste marktaandeel hebben. Met een aandeel van 80% is het viersterren segment hier echter nog dominanter aanwezig. Net als in de regionale hotelmarkt is het gemiddeld aantal kamers per viersterren hotel in Eindhoven groter dan in Nederland. Dit laatste geldt overigens ook voor het driesterren segment en het budgetsegment. In Eindhoven is het vijfsterren segment niet bestaand en het budgetsegment is minimaal, ook als het ongeclassificeerde logiesaanbod wordt meegeteld. Het bovenstaande geeft aan dat de hotelmarkt van Eindhoven overheersend zakelijk georiënteerd is met relatief veel viersterren hotels en relatief veel grote hotels. Tabel 17. 5 sterren 4 sterren 3 sterren 1-2 sterren Totaal

Geclassificeerd hotelaanbod Eindhoven, 2011 hotels 0 8 8 1 17

kamers 0 1.373 330 22 1. 725


marktaandeel 0% 80% 19% 1% 100%


3.1.2 Eindhoven en vergelijkbare steden Tabel 18 toont het aantal geclassificeerde hotels én ongeclassificeerde logiesaccommodaties en het aantal kamers van een aantal steden die qua inwoneraantal vergelijkbaar zijn met Eindhoven, resulterend in het aantal logiesaccommodaties en kamers per 10.000 inwoners. Geconstateerd kan worden dat, op basis van het aantal logiesaccommodaties, het relatieve logiesaanbod in Eindhoven kleiner is dan het relatieve logiesaanbod in Breda en groter dan het relatieve logiesaanbod in Utrecht, Tilburg, Almere en Groningen. Op basis van het aantal kamers, beschikken de qua inwoneraantal vergelijkbare steden stuk voor stuk over een kleiner logiesaanbod in verhouding tot het inwoneraantal dan Eindhoven.


30

Tabel 18. Gemeente

Logiesaanbod in vergelijkbare steden* – inwoners, 2011 Inwoners

Hotels

Kamers 1.415

Hotels per 10.000 inwoners 0,87

Kamers per 10.000 inwoners 45

Utrecht

311.367

27

Eindhoven

216.036

22

1.782

1,02

82

Tilburg 206.240 11 388 0,53 19 Almere 190.655 6 495 0,31 26 Groningen 189.991 19 1.023 1,00 54 Breda 174.599 19 951 1,09 54 Bronnen: Statline – Centraal Bureau voor de Statistiek, HINC - Bedrijfschap Horeca & Catering, bewerkt door Horwath HTL *Bestaande uit geclassificeerde hotels én ongeclassificeerde logiesaccommodaties

Als gekeken wordt naar het aantal banen binnen een gemeente, als indicator van de omvang van de zakenmarkt, lijken de gemeenten Utrecht, Haarlemmermeer, Groningen, Tilburg en Arnhem het meest vergelijkbaar met Eindhoven. Vanwege de aanwezigheid van Amsterdam Airport Schiphol, is de zakelijke markt van Haarlemmermeer echter niet vergelijkbaar met de overige steden wat de reden is dat Haarlemmermeer in de volgende analyse buiten beschouwing is gelaten. De volgende tabel toont dat met betrekking tot het aantal logiesaccommodaties in relatie tot het aantal banen Arnhem meer accommodaties heeft dan Eindhoven, terwijl Utrecht, Groningen en Tilburg in relatieve zin minder accommodaties hebben. Ook hier geldt weer dat, als gekeken wordt naar het aantal kamers in relatie tot het aantal banen, alle vier de onderzochte vergelijkbare steden aanzienlijk minder kamers hebben dan Eindhoven. Tabel 19.

Logiesaanbod in vergelijkbare steden* – banen, 2010

Gemeente

Banen

Hotels

Kamers

Utrecht

222.640

25

1.333

Hotels per 10.000 banen 1,12

Eindhoven

146.240

19

1.548

1,30

Kamers per 10.000 banen 60

106

Groningen 131.740 17 980 1,29 74 Arnhem 101.230 20 704 1,98 70 Tilburg 110.700 10 384 0,90 35 Bronnen: Lisa Werkgelegenheidsregister Nederland 2010, HINC - Bedrijfschap Horeca & Catering, bewerkt door Horwath HTL *Bestaande uit geclassificeerde hotels én ongeclassificeerde logiesaccommodaties, aantallen hotels en kamers kunnen afwijken van de corresponderen aantallen in Tabel 18, omdat het 2010 betreft in de plaats van 2011 (vanwege de beschikbare gegevens over banen in 2010)

Samenvattend kan gesteld worden dat het huidige logiesaanbod in Eindhoven reeds aanzienlijk groter is dan in vergelijkbare steden, zowel in verhouding tot het aantal inwoners als in verhouding tot de werkgelegenheid.

3.1.3 Karakteristieken hotels Eindhoven Tabel 20 toont een aantal karakteristieken van de zeventien geclassificeerde hotels in Eindhoven. Het totale kameraantal in deze tabel is groter dan het kameraantal in tabellen 14 en 15 vanwege de recente uitbreiding van Queen Hotel van 20 naar 41 kamers. Uit de informatie in deze tabel blijkt dat niet alle hotels in Eindhoven groot zijn. Zo varieert de omvang van een viersterren hotel van 313 tot 60 en de omvang van een driesterren hotel van 84 tot 9.


31

Tabel 20.

Karakteristieken hotels Eindhoven

Naam Pullman Eindhoven Cocagne

# * 313 4

Keten Accor

Van der Valk Hotel Eindhoven

272 4

Van der Valk

Holiday Inn Eindhoven

205 4

R Faciliteiten en diensten 9,0 Restaurant, bar, 18 zalen (1.787m²), (278) bemand business center, kinderoppas, zwembad, whirlpool, stoombad, sauna, solarium, schoonheidssalon, massage, fitness, internet, parkeren 7,7 Restaurant, bar, 18 zalen (2.100m2) (447) zwembad, solarium, schoonheidssalon, fitness, tennisbaan, business corner, shuttle service, internet, parkeren (gratis) 8,5 Restaurant, bar, 7 zalen (504m²), (780) zwembad, stoombad, sauna, solarium, fitness, internet, parkeren

Hampshire, Intercontinental Hotels Group (franchise) Best Western Premier 192 4 Best Western 8,6 Restaurant, bar, 7 zalen (300m2), fitness, Art Hotel Eindhoven (franchise) (670) internet, parkeren Hampshire Hotel 135 4 Hampshire 8,0 Restaurant, bar, 4 zalen (412m2), fitness, Crown Eindhoven (franchise) (690) internet, parkeren Park Plaza Eindhoven 102 4 Park Plaza 8,4 Restaurant (3x), bar, 4 zalen (302m²), (173) zwembad, sauna (2x), internet, parkeren Novotel Eindhoven 94 4 Accor 8,2 Restaurant, bar, 9 zalen (305m2), (422) zwembad (buiten), internet (gratis), parkeren (gratis) Mercure Eindhoven 60 4 Amrâth, Accor 7,8 Restaurant, bar, 3 zalen, internet, (franchise) (147) parkeren (gratis) Campanile Hotel 84 3 Group Du 6,9 Restaurant, bar, 1 zaal (30 personen), & Restaurant Eindhoven Louvre (395) internet, parkeren (gratis) Sandton Hotel 75 3 Sandton 7,6 Restaurant, 6 zalen (287m2), internet, Eindhoven City Centre (171) parkeren Crown Inn 62 3 7,7 Restaurant, brasserie/bar, internet, (474) parkeren Queen Hotel 41 3 8,5 Restaurant, bar, internet, parkeren (466) Hampshire Hotel 37 3 Hampshire 8,5 Restaurant, internet, parkeren (gratis) Parkzicht Eindhoven (franchise) (404) Boutique Hotel Lumière 25 3 Hampshire 9,1 Internet, parkeren – Hampshire Classic (franchise) (398) Allicht Brasserie 18 3 7,9 Restaurant, brasserie, 3 zalen (150m2), Stadshotel (90) internet, parkeren Auberge Nassau 9 3 8,0 Restaurant, bar, internet (199) Hotel Benno 22 2 6,9 Restaurant, bar, internet, parkeren (213) Totaal (17 hotels) 1.746 Bronnen: Bedrijfschap Horeca en Catering, www.booking.com, websites hotels * = aantal sterren volgens de Nederlandse Hotel Classificatie R = rating van gasten met tussen haakjes het aantal recensies # = aantal kamers op basis van meest recente informatie, kan afwijken van de aantallen in Tabel 17

Op basis van de informatie in bovenstaande tabel valt een aantal zaken op. Bij maar liefst twaalf van de zeventien hotels is sprake van ketenbinding. Dit komt overeen met een aandeel van 71%, wat beduidend meer is dan het aandeel in de Nederlandse hotelmarkt van 26%. Van deze twaalf hotels zijn er echter maar vijf verbonden aan een grote internationale keten, terwijl er zeven verbonden zijn aan een nationale keten. Van de twaalf ketenhotels zijn er bovendien maar liefst vijf verbonden aan de nationale hotelketen Hampshire Hospitality, allen op basis van een franchisecontract.


32

De hotels in Eindhoven worden over het algemeen goed beoordeeld door hotelgasten. De gemiddelde waarderingen van gasten die een verblijf in een viersterren hotel hebben gehad variëren van een 7,9 tot een 9,0 met een gemiddelde van een 8,3. De gemiddelde waarderingen van gasten die een verblijf in een driesterren hotel hebben gehad vertonen een grotere variatie, van een 6,9 tot een 9,1 maar ook hier is het gemiddelde nog altijd een 8,0. Als bijzonder sterk komen Boutique Hotel Lumière – Hampshire Classic, Pullman Eindhoven Cocagne, Best Western Premier Art Hotel Eindhoven, Queen Hotel, Hampshire Hotel Parkzicht Eindhoven en Holiday Inn Eindhoven, allemaal met een gemiddelde gastenwaardering van een 8,5 of hoger. Opvallend is dat het overgrote deel van deze hoog gewaardeerde hotels ofwel relatief nieuw zijn ofwel recentelijk een renovatie hebben ondergaan. Vrijwel alle geclassificeerde hotels in Eindhoven bieden internetgebruik en parkeergelegenheid, al dan niet tegen betaling, maar het aanbod aan eet- en drinkgelegenheden, zalen en fitness- en wellnessfaciliteiten varieert sterk. Zo heeft Boutique Hotel Lumière – Hampshire Classic helemaal geen eet- en drinkgelegenheid, terwijl Pullman Eindhoven Cocagne maar liefst drie restaurants en een bar heeft. Zes van de hotels heeft helemaal geen zaalruimte en bij de andere zes schommelt de zaalruimte tussen de 1 en de 18 zalen. Het gemiddelde zaaloppervlak van de hotels in Eindhoven is ongeveer 400m² en als alleen wordt gekeken naar hotels met zaalruimte is het gemiddelde zaaloppervlak bijna 700m². Van de zeventien geclassificeerde hotels hebben er tien geen fitness- en wellnessfaciliteiten. Het aanbod van de overige zeven varieert tussen alleen een kleine fitnessruimte en een volledig sportcentrum inclusief wellnessfaciliteiten. Figuur 5 toont dat de geclassificeerde hotels in Eindhoven ook verschillen in locatie, hoewel ze op twee hotels na allemaal zijn gelegen binnen de stadsring. Figuur 5.

Locaties hotels Eindhoven

Bronnen: Google Maps, websites hotels, bewerkt door Horwath HTL Analyse Hotelmarkt Eindhoven

33

Aanvullend op de hierboven omschreven hotels kent het Bedrijfschap nog een vijftal ongeclassificeerde logiesaccommodaties in Eindhoven, waaronder Hotel 040, 3BE Backpackers Bed & Breakfast Eindhoven, B&B Van Neer, Raku en B&B De Ster. Hotel 040 is het voormalige Hotel Corso. Dit hostel/pension met een ligging in het centrum heeft zestien kamers, variërend in capaciteit van één persoon tot acht personen. 3BE Backpackers Bed & Breakfast Eindhoven is een relatief nieuw hostel in het centrum met 16 kamers, variërend in capaciteit van vier tot veertien personen. B&B Van Neer is een pension, gelegen aan de stadsring, met twaalf kamers, alle voorzien van sanitair. Raku is een kleinschalig pension met een ligging binnen de stadsring en in totaal vijf kamers met gedeeld sanitair. Van de kamers hebben er vier een capaciteit van twee personen en één een capaciteit van één persoon. B&B De Ster is ook een kleinschalig pension met een ligging binnen de stadsring. Volgens het Bedrijfschap Horeca en Catering zijn er drie kamers.90 Niet bekend bij het Bedrijfschap Horeca en Catering is Onderwijshotel De Rooi, dat wordt geëxploiteerd door derdejaars leerlingen van de opleiding Horeca Ondernemer/Manager en tijdens de weekeinden en op feestdagen gesloten is. De twintig kamers verschillen in niveau. Ook niet bekend bij het Bedrijfschap Horeca en Catering is Budgethotel of Hotel-O-Theek De Zwaan. Op www.booking.com staat dat er in totaal 50 kamers zijn, die volgens de eigen website van Hotel-O-Theek De Zwaan bestemd zijn voor 1 of 2 personen en kunnen worden geboekt voor short alsook voor long / extended stay. Met long / extended stay wordt doorgaans verblijf aangeduid dat langer is dan twee weken. In de naastgelegen lunchroom Broodje Smits kan op bepaalde tijden ontbijt, lunch en diner genuttigd worden.91 3.2

Historisch aanbod Tabel 21 toont de historische ontwikkeling van de nationale, provinciale, regionale en lokale logiesmarkt. Het betreft dus zowel geclassificeerde hotels alsook ongeclassificeerde logiesaccommodaties. Op landelijke, provinciale en regionale schaal is het aantal kamers sterker toegenomen dan het aantal accommodaties. Deze ontwikkeling wijst op schaalvergroting, waarbij veel kleine accommodaties zijn gesloten, terwijl grotere accommodaties aan de markt zijn toegevoegd. In Eindhoven is het aanbod in de logiesmarkt relatief sterk toegenomen, dat werd veroorzaakt door een sterke groei in 2011. Tabel 21.

Ontwikkeling logiesaanbod 2001-2011 Nederland A 2.925 2.895 2.886 2.827 2.818 2.758 2.818 2.870 2.895 3.005 3.102

Noord-Brabant

Kamers A Kamers 2001 89.845 244 7.879 2002 90.807 245 8.083 2003 91.727 248 8.329 2004 93.993 241 8.368 2005 95.030 242 8.573 2006 95.620 236 9.038 2007 98.059 239 9.139 2008 99.437 247 9.270 2009 102.122 258 9.575 2010 104.686 272 9.727 2011 108.515 284 10.238 Groei in % 6 21 16 30 Bronnen: Bedrijfschap Horeca en Catering, Horwath HTL

Zuidoost Noord-Brabant A 72 73 72 74 75 67 68 71 78 83 89

Eindhoven

Kamers 3.022 3.027 3.079 3.175 3.355 3.346 3.389 3.506 3.648 3.715 3.965 24

A Kamers 15 1.349 15 1.344 16 1.395 17 1.388 19 1.470 15 1.456 15 1.456 15 1.480 19 1.546 19 1.548 22 1.782 31 47 32 A =aantal accommodaties

90

Bronnen: Websites hotels Bronnen: Websites hotels Analyse Hotelmarkt Eindhoven

91

34

Hier is het aantal accommodaties juist sterker toegenomen dan het aantal kamers, wat wil zeggen dat er in Eindhoven dus geen sprake is van schaalvergroting. Zoals al eerder in dit hoofdstuk werd opgemerkt, is een gemiddelde logiesaccommodatie in Eindhoven echter nog steeds relatief groot. 3.3

Toekomstig aanbod

3.3.1 Toekomstig aanbod Eindhoven Zoals hierboven opgemerkt, is het logiesaanbod in Eindhoven de afgelopen jaren en vooral in 2011 relatief sterk toegenomen. Daarnaast bestaat er een aantal plannen voor de ontwikkeling van nieuwe hotels en uitbreidingen van bestaande hotels. Deze zijn weergegeven in onderstaande tabel. De renovatie van het Van der Valk Hotel Eindhoven is in deze lijst opgenomen vanwege de verwachte veranderingen in kwaliteit van het hotelproduct, maar betreft geen uitbreiding van het aantal hotelkamers. Tabel 22. Naam project Van der Valk Hotel Eindhoven

Hotel Glow

Flight Forum

Eindhoven Airport

Holiday Inn Eindhoven

Mogelijke uitbreiding toekomstig hotelaanbod Eindhoven Uitleg project Het Van der Valk Hotel Eindhoven wordt gerenoveerd92. Naar verwachting opent het vernieuwde hotel in de zomer van 2012 met in ieder geval twee vernieuwde restaurants93. Daarnaast wordt een congreszaal ontwikkeld met een geplande afmeting van 1.200m²94. Deze komt ter vervanging van de bestaande zaalruimte in het souterrain, die plaats zou gaan bieden aan een speelautomatenhal.95 Op de 1ste en 2de verdieping van een voormalig pool- en snookercentrum op de Keizersgracht in het centrum worden 4096 designkamers van Hotel Glow ontwikkeld. Verwachte opening van het hotel is in september 2012.97 Onis Vastgoed heeft plannen voor de ontwikkeling van een hotel met 145 kamers en 18 vergaderzalen en een ‘Quality Centre’ (catering, kinderdagverblijf, retail, kantoren, business lounge) op het in de buurt van de luchthaven gelegen bedrijventerrein Flight Forum98. In 2009 is een bouwvergunning verleend voor een Holiday Inn Hotel, maar tot dusver is de bouw nog niet gestart99. Eind 2010 sloot Eindhoven Airport een contract af met Golden Tulip voor het merk Tulip Inn voor een hotel in de nieuwe terminal100. Medio 2011 werd voor de hotelontwikkeling goedkeuring verleend door de Raad van State101, waarna een bouwbedrijf opdracht kreeg voor de bouw van het hotel met 120 kamers, dat begin maart 2013 gereed moet zijn102. Nadat het viersterren Holiday Inn Eindhoven in 2009 volledig was gerenoveerd103, werden plannen opgevat om een nieuwe toren te bouwen met daarin kantoorruimtes als onderdeel van het toekomstige WTC Eindhoven alsook 40 suites voor langer verblijf104. Het College van Burgemeester en Wethouders heeft toestemming gegeven voor de bouw105, maar het plan is voorlopig in de ijskast gezet en realisatie is onzeker106.

92

Bron: Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 24-11-11 Bron: Website Van der Valk Hotel Eindhoven 94 Bron: www.ibol.nl 95 Bron: Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 12-02-08 96 Bron: Facebook Hotel Glow 97 Bron: Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 25-02-12 98 Bron: Website Onis Vastgoed 99 Bron: Gemeente Eindhoven 100 Bron: Nieuwsbericht Misset Hotel d.d. 26-04-11 101 Bron: Nieuwsbericht PropertyNL d.d. 17-08-11 102 Bron: Persbericht Website Heijmans d.d. 21-11-11 103 Bron: Hotelbouwplannen december 2008 104 Bron: Hotelbouwplannen maart 2010 105 Bron: Nieuwsbericht Misset Hotel d.d. 03-02-10 106 Bron: Gemeente Eindhoven Analyse Hotelmarkt Eindhoven 93

35

Naam project Designhotel Holland Art Gallery

Uitleg project Een kunstgalerie, winkels, restaurant en hotel moeten verrijzen op het voormalige Luciferterrein in De Bergen in de binnenstad. Voor de hotelontwikkeling wordt gedacht aan een designhotel met circa 65 kamers. Omwonenden hebben bezwaar ingediend tegen de hotelontwikkeling bij de Raad van State en de rechtbank gevraagd maatregelen te nemen om te voorkomen dat de gemeente, die positief tegenover de ontwikkeling staat107, definitieve besluiten neemt zolang de bezwaren nog in behandeling zijn108.109 Karthotel Hezemans Indoor Karting op sportcomplex Eindhoven-Noord heeft het plan om Eindhoven naast het huidige complex een budgethotel met 79 kamers te ontwikkelen waarvan sport en design de belangrijkste ingrediënten zijn110. Bij de gemeente zijn nog geen formele aanvragen ingediend111. Stationshotel Er is een gesprek geweest met de gemeente over een mogelijk nieuw hotel op de in Eindhoven ontwikkeling zijnde stationslocatie Zuidoost, het voormalige postkantoorgebied nabij NS Station Eindhoven Centraal. Het bestemmingplan maakt een hotelontwikkeling mogelijk, maar er is nog geen bouwvergunning vrijgegeven.112 easyHotel easyHotel kijkt uit naar een geschikt leegstaand pand voor herontwikkeling in Eindhoven Eindhoven113. De hotelformule bestaat uit een volledig kamerproduct met kleine kamers van 12m² uitgerust met basisvoorzieningen die tegen een schappelijke prijs kunnen worden geboekt114. Bij de gemeente zijn nog geen formele aanvragen ingediend115. Park Plaza Nadat het viersterren hotel in 2008 volledig is gerenoveerd, wordt voor Park Plaza Eindhoven een uitbreiding overwogen116. Strijp S In de herontwikkeling van Strijp S wordt rekening gehouden met de ontwikkeling van een budgethotel117. Groene Toren Het bestemmingsplan voor de Groene Toren nabij NS Station Eindhoven Centraal staat een herontwikkeling van een kantoor naar een hotel met 100 of meer kamers toe118. Er bestaan diverse initiatieven voor de ontwikkeling van kleinere Diverse hotelaccommodaties tot zo’n 20 kamers, bijvoorbeeld door conversies van kleinschalige studentenaccommodaties119. hotels Bastion Bastion heeft een pand gekocht aan de Beukenlaan, tegenover het Evoluon, en wil Eindhoven hier een limited service driesterren hotel in ontwikkelen120, maar dit past niet in het vigerende bestemmingsplan en de gemeente verleent geen medewerking aan een bestemmingsplanwijziging voor deze locatie.121 Diverse bronnen, waaronder Horwath HTL

3.3.2 Toekomstig aanbod regio Eindhoven Naast de hotelontwikkelingen binnen de gemeente Eindhoven, bestaat er ook een aantal plannen voor nieuwe hotels of uitbreidingen van bestaande hotels in de bredere regio. Een aantal van deze ontwikkelingen, die ook van invloed kunnen zijn op de hotelmarkt in Eindhoven, worden in de volgende tabel weergegeven.

107

Bron: Gemeente Eindhoven Bron: Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 08-03-12 109 Bron: Hotelbouwplannen april 2010 110 Bron: Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 05-01-09 111 Bron: Gemeente Eindhoven 112 Bron: Gemeente Eindhoven 113 Bron: Nieuwsbericht Misset Horeca d.d. 14-03-11 114 Bron: Nieuwsbericht Architectenweb d.d. 14-03-11 115 Bron: Gemeente Eindhoven 116 Bron: Gemeente Eindhoven 117 Bron: Gemeente Eindhoven 118 Bron: Gemeente Eindhoven 119 Bron: Gemeente Eindhoven 120 Bron: Horwath HTL 121 Bron: Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 08-02-12 Analyse Hotelmarkt Eindhoven 108

36

Tabel 23. Plaats Bladel

Best

Eersel

Geldrop

Helmond

Helmond

Son en Breugel

122

Toekomstige uitbreidingen hotelmarkt omgeving Eindhoven Uitleg project Aan de rand van Bladel, ten zuiden van de N284 en nabij De Kempen wordt een terrein van acht hectare rondom het sportcomplex van VV Bladella getransformeerd tot een parklandschap waar mensen sporten, ontspannen, wonen en elkaar ontmoeten122. Onderdeel van De Egyptische Poort is een leisure complex met onder meer een driesterren hotel met 30 kamers, een restaurant en een bar123. Eind oktober 2011 zijn de nieuwe kunstgrasvelden in gebruik genomen, de eerste stap in de realisatie van de Egyptische Poort124. Het voormalige pand van Bouwbedrijf IBC aan de oude rijksweg Eindhoven-’sHertogenbosch is opgekocht door een projectontwikkelaar die de mogelijkheden onderzoekt om er een driesterren hotel te vestigen. Volgens een onderzoeksbureau bestaan er mogelijkheden vanuit de locatie en de markt voor 120 tot 150 kamers.125 De gemeente lijkt overeenstemming te hebben bereikt met de provincie over de bouw van een logiesaccommodatie voor tijdelijke buitenlandse werknemers van het Hapertse bedrijf Metaalflex126. Volgens de laatste plannen gaat het om 3 panden met in totaal 30 studio’s die in totaal geschikt zijn voor maximaal 80 tijdelijke bewoners.127 Een ondernemer heeft het plan opgevat om in een monumentaal pand aan de Geldropse Heuvel, dat voorheen werd behuisd door de gemeentelijke dienst stedelijke ontwikkeling128, een hotel te ontwikkelen129. Het hotel zou vijftien kamers bevatten en in het naastgelegen pand, waar op de benedenverdieping door een andere ondernemer een nieuw restaurant zou worden ontwikkeld130, zouden nog vier extended stay appartementen komen131. De appartementen worden nu verhuurd op de woningmarkt, de rest van de ontwikkeling heeft vertraging opgelopen door de economische crisis132. Regionale subsidie werd verstrekt voor het grootschalige nieuwbouwplan Suytkade in Helmond dat naast 1.000 tot 1.100 woningen 15.000m² tot 42.000m² kantoorruimte en een recreatiecomplex met bowling, wellness, fitness en een hotel omvatte133. Hoewel de economische crisis een uitwerking heeft gehad op de woningbouwplannen, zijn voor het recreatiecomplex zowel een exploitant als een belegger gevonden. Voor het hotel zijn 100 kamers voorzien. Volgens de gemeente kan begin 2012 met de bouw worden aangevangen en eind 2013 de bouw worden afgerond.134 Het viersterren Golden Tulip West Ende is recentelijk uitgebreid met 42 kamers naar een totaal van 70 kamers135. Aanvullend waren er plannen voor een 2de uitbreiding met 35 kamers in het voormalige restaurant Sicilia. Al meerdere jaren bestaan, als onderdeel van de herontwikkeling van het Kerkplein, plannen voor een uitbreiding van Café-Restaurant De Zwaan met een hotel met 24 kamers136. De ontwikkeling is in afwachting van goedkeuring van de gemeente, die maar niet wordt verleend137.

Bronnen: Hotelbouwplannen juni 2011, Website De Egyptische Poort Bronnen: Hotelbouwplannen november 2009, Website De Egyptische Poort 124 Bron: Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 14-10-11 125 Bron: Hotelbouwplannen september 2011 126 Bron: Hotelbouwplannen juli 2008 127 Bron: Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 27-12-11 128 Bron: Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 26-01-10 129 Bron: Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 14-05-09 130 Bronnen: Nieuwsberichten Eindhovens Dagblad d.d. 13-11-09 en d.d. 14-05-09 131 Bron: Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 13-11-09 132 Bronnen: Nieuwsberichten Eindhovens Dagblad d.d. 26-01-10 en d.d. 13-11-09 133 Bronnen: Nieuwsbericht PropertyNL d.d. 01-08-11, Nieuwsbrief Eindhovens Dagblad d.d. 26-11-11 134 Bron: Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 22-11-11 135 Bronnen: Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 28-02-08, Website Golden Tulip Hotel West Ende 136 Bron: Hotelbouwplannen November 2007 137 Bron: Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 10-01-12 Analyse Hotelmarkt Eindhoven 37 123

Plaats Son en Breugel

Uitleg project Ook bestaan er plannen voor een zakenhotel op bedrijventerrein Ekkersrijt, als onderdeel van een grootschalig dienstencentrum met vergaderruimtes, een uitzendbureau, een gezondheidscentrum, een postloket, een pinautomaat, een kinderopvangcentrum, een restaurant en een fitnessruimte. De gemeente heeft aangegeven de combinatie niet te zien zitten, waarna de ontwikkelaar begon te overwegen van het hele plan af te zien138. Eerder heeft de gemeente al geweigerd medewerking te verlenen aan de ontwikkeling van een zorghotel op deze locatie.139 Uden Fitland, de Leijgraaf en Stichting Dichterbij zijn een langdurig samenwerkingsverband aangegaan, waarbij zij op een vernieuwende manier maatschappelijk belangrijke functies op het gebied van zorg, onderwijs en recreatie combineren. Het hotel, dat diverse faciliteiten zal bieden, een viersterren classificatie zal dragen en onderdeel zal zijn van de Nederlandse keten Hampshire Hospitality, opent in juni 2012 met 50 kamers140.141 ValkensDe eigenaar van Hotel Du Commerce heeft plannen opgevat voor nieuwbouw en waard uitbreiding, zo werd bericht in 2009. Op de plek waar het hotel met dertien kamers nu staat komt volgens plan een complex met negen appartementen. Daar achter zou een nieuw hotel komen met 26 kamers. De ontwikkeling past binnen het bestemmingsplan en het college stemt ermee in, maar er is geen recentere informatie over beschikbaar. Op dit moment exploiteert het hotel nog de oude dertien kamers142.143 Diverse bronnen

3.4

Voornaamste observaties en conclusies Huidig aanbod Nederland • In 2011 waren er in Nederland ruim 2.190 geclassificeerde hotels met nagenoeg 95.000 kamers plus 910 ongeclassificeerde logiesaccommodaties met ruim 13.500 kamers, waarmee 87% van het logiesaanbod bestond uit hotels • In de Nederlandse hotelmarkt hebben de driesterren (34% in 2011) en viersterren (51% in 2011) segmenten het grootste marktaandeel • In de nationale, provinciale, regionale en lokale hotelmarkt daalt de gemiddelde omvang van hotels naarmate de classificatie lager is Huidig aanbod Noord-Brabant • In 2011 was het aandeel van hotels in de logiesmarkt lager in Noord-Brabant (81%) dan in Nederland (87%) Æ in de Brabantse logiesmarkt zijn relatief minder hotelkamers en relatief meer kamers in ongeclassificeerde logiesaccommodaties • Ook in Noord-Brabant hebben de driesterren (29% in 2011) en viersterren (65% in 2011) segmenten het grootste marktaandeel, hoewel het aandeel van het driesterren segment kleiner en het aandeel van het viersterren segment groter is dan in de Nederlandse hotelmarkt Huidig aanbod Zuidoost Noord-Brabant • In 2011 was het aandeel van hotels in de logiesmarkt hoger in Zuidoost NoordBrabant (89%) dan in Nederland (87%) en Noord-Brabant (81%) Æ in Zuidoost Noord-Brabant zijn relatief veel hotelkamers • Ook in Zuidoost Noord-Brabant hebben de driesterren (22% in 2011) en viersterren (73% in 2011) segmenten het grootste marktaandeel, hoewel het aandeel van het driesterren segment nog kleiner en het aandeel van het viersterren segment nog groter is dan in de Brabantse hotelmarkt 138

Bron: Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 26-02-09 Bron: Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 04-08-08 140 Bron: Website Fitland 141 Bron: Opinienota aan de raad d.d. 12-05-09 – Gemeente Uden 142 Bron: Website Hotel Du Commerce 143 Bronnen: Nieuwsbericht Eindhovens Dagblad d.d. 10-01-09, Hotelbouwplannen maart 2009 Analyse Hotelmarkt Eindhoven 139

38

• De viersterren hotels in Zuidoost Noord-Brabant zijn veelal relatief groot Huidig aanbod Eindhoven • Het huidige logiesaanbod in Eindhoven is reeds aanzienlijk groter dan in vergelijkbare steden, zowel in verhouding tot het aantal inwoners als in verhouding tot de werkgelegenheid • Van het logiesaanbod in Noord-Brabant en Zuidoost Noord-Brabant was in 2011 slechts circa 17% en 45% gesitueerd in Eindhoven Æ het provinciale en regionale logiesaanbod is nog veel groter dan dat wat er in Eindhoven ligt • In 2011 was het aandeel van hotels in de logiesmarkt beduidend hoger in Eindhoven (97%) dan in Nederland (87%), Noord-Brabant (81%) en Zuidoost Noord-Brabant (89%) Æ in Eindhoven zijn relatief gezien erg veel hotelkamers en weinig kamers in ongeclassificeerde logiesaccommodaties • In Eindhoven bestaan er op het moment van schrijven 17 hotels met in totaal 1.746 kamers, 5 logiesaccommodaties (bekend bij het Bedrijfschap Horeca en Catering) met in totaal 52 kamers, variërend in capaciteit van 1 tot 14 personen, en 2 hotels (onbekend bij het Bedrijfschap Horeca en Catering) met 70 kamers • Ook in Eindhoven hebben de driesterren (19% in 2011) en viersterren (80% in 2011) segmenten het grootste marktaandeel, hoewel het aandeel van het driesterren segment nog kleiner en het aandeel van het viersterren segment nog groter is dan in de hotelmarkt van Noord-Brabant en Zuidoost Noord-Brabant Æ de Eindhovense markt wordt gedomineerd door viersterren hotels • Een gemiddeld hotel in Eindhoven is relatief groot, ongeacht de classificatie, hoewel er een grote variatie is onder de verschillende hotels • Met relatief veel viersterren hotels en relatief veel grote hotels, lijkt de hotelmarkt van Eindhoven overheersend zakelijk georiënteerd te zijn • Bij 71% van de hotels in Eindhoven, ten opzichte van 26% van de hotels in Nederland, is sprake van ketenbinding, maar de ketenbinding concentreert zich op nationale ketens in het algemeen alsook op één specifieke franchiseketen • De hotels in Eindhoven worden over het algemeen goed beoordeeld door hotelgasten, de hoogst gewaardeerde hotels zijn ofwel relatief nieuw zijn ofwel hebben recentelijk een renovatie ondergaan • Vrijwel alle hotels in Eindhoven bieden internetgebruik en parkeergelegenheid, al dan niet tegen betaling, maar het aanbod aan eet- en drinkgelegenheden, zalen en fitness- en wellnessfaciliteiten varieert sterk • Hoewel ze op twee hotels na allemaal zijn gelegen binnen de stadsring, verschillen de hotels in Eindhoven ook in locatie Historisch aanbod • In de landelijke, provinciale en regionale markt is het aantal logiesaccommodaties afgenomen, terwijl het aantal kamers sterk is toegenomen Æ schaalvergroting • In Eindhoven is het aantal accommodaties juist sterker toegenomen dan het aantal kamers Æ geen schaalvergroting • In Eindhoven is het aanbod in de logiesmarkt relatief sterk toegenomen Toekomstig aanbod • Er zijn meer dan 12 initiatieven geïdentificeerd voor uitbreidingen van bestaande hotels dan wel ontwikkelingen van nieuwe hotels in Eindhoven met in totaal meer dan 589 geplande kamers/suites/appartementen, ze variëren sterk in concept en locatie en de ene is meer concreet dan de andere Analyse Hotelmarkt Eindhoven

39

• Van der Valk Hotel Eindhoven ondergaat op het moment van schrijven een renovatie • In totaal zijn er 10 initiatieven geïdentificeerd voor uitbreidingen van bestaande hotels dan wel ontwikkelingen van nieuwe hotels in de directe omgeving van Eindhoven met in totaal meer dan 430 geplande kamers/suites/appartementen, ook deze variëren sterk in concept en locatie en de ene is meer concreet dan de andere


40

4 A Analyse e van de e vraagzzijde D De analyse van de vrraagzijde vaan de hote elmarkt besstaat uit eeen analyse van de h historische vraag, waarin w on ntwikkelinge en zijn aangegeven a n van aantallen o overnachtin ngen enerzijds en gem middelde be ezetting en kamerprijzeen anderzijds. Ook h hier is niet alleen op lokale, maaar ook op landelijke en provinciaale schaal gekeken. g A Aanvullend is aandac cht besteed d aan de verdeling van hotelvvraag over diverse d doelgroepe en en zijn grroeiverwach htingen van n de hotelvrraag per do oelgroep opgesteld. V Voor dit laaatste is niet alleen gekeeken naar de e historische ontwikkelling van hotelvraag iin Eindhovven, maar ook naar d de voornaa amste obse ervaties oveer infrastru ucturele, eeconomisch he en toeristische ontw wikkelingen uit de omgevingsanalyyse.

4.1

H Historische e ontwikkelling gasten n en overna achtingen D De volgende figuur toont de ontwikkeling van ga asten en o overnachtin ngen in g geclassificee erde en on ngeclassificeeerde logiessaccommod daties in N ederland en in de p provincie Noord-Braba N ant in de p periode 200 01-2010. Hieruit blijkt dat beide markten m iin deze pe eriode van n tien jaar,, ondanks de invloeden van d de meest recente eeconomisch he crisis, een e groei hebben meegemaakt, zowel m met betrekkking tot aaantallen gasten g als met m betrekkking tot aantallen ove ernachtingeen. De gem middelde g groei per jaar in het aantal gassten dat in een Nede erlandse acccommodatie heeft o overnacht in de betrefffende perio ode bedraag gt 2,8%. Me et 4,4% is d dit percenta age voor d de Brabanttse markt beduidend b h hoger. De gemiddelde e groei perr jaar in het aantal o overnachtin ngen in Ned derlandse aaccommoda aties in de betreffendee periode bedraagt b 1 1,9% en in Brabantse accommod a aties was oo ok deze gro oei aanzienliijk hoger (3 3,8%). FFiguur 6.

Gasten en overnach htingen, Ne ederland en Noord-B rabant (*1.000)

B Bron: Statline - Centraal Burreau voor de SStatistiek, bew werkt door Horrwath HTL Analyse Hote elmarkt Eindho oven

41

FFiguur 7 toont de ontwikkeliing van overnachtin o ngen in g geclassificee erde en o ongeclassificeerde logiiesaccomm odaties in Eindhoven E gedurende de afgelop pen tien jjaar. Tabel 24 toont de d gemiddeelde jaarlijksse groei in overnachtin ngen in Ein ndhoven g gedurende deze perio ode in verg gelijking met de gemiddelde jaaarlijkse groe ei in de N Nederlandsse en Braba antse logiessmarkten. Hieruit H blijktt dat ook d de logiesma arkt van EEindhoven in het afg gelopen deecennium een e groei heeft meeg gemaakt, ondanks o cconjuncture ele fluctuaties. De gem middelde ja aarlijkse gro oei was min nder groott dan in N Noord-Brab bant, maar aanzienlijkk groter da an in Nederland. Op pvallend is dat de llogiesmarktt van Eindh hoven al in 2007 te ka ampen had met een stterke daling g in het aaantal overrnachtingen n, terwijl 20 007 voor de e nationale en provincciale logiesm markten eeen topjaarr vertegenw woordigde. Hier staat tegenover dat er in EEindhoven in 2008 ssprake was van een stterke groei,, terwijl de logiesmark kten in Ned derland en NoordB Brabant datt jaar de eerrste gevolgeen van de economisch e e crisis ond dervonden. In 2010 g groeide hett aantal ov vernachtingeen in Eindh hoven buite engewoon sterk: er was w zelfs ssprake van een record aantal overrnachtingen n. FFiguur 7.

he ontwikkkeling overrnachtingen n Eindhoveen Historisch

B Bron: Gemeen nte Eindhoven n, bewerkt doo or Horwath HT TL

T Tabel 24.

Historisch he groei ovvernachting gen vergeleken Nederland d Noord d-Brabant Groei 2001-2010 in % 1,9 9 3,8

Eind dhoven 2,8

B Bron: Horwath h HTL

4.2

H Historische e ontwikkelling hotelp prestaties

4.2.1 N Nederland d O Ongeveer 90% 9 van he et Nederland dse hotelaa anbod besta aat uit drie-,, vier- en vijjfsterren h hotels. Om mdat de me eeste geclasssificeerde budgethote els kleinsch halige familliehotels zzijn, die er vaak geen professioneele administtratie op na houden, iss over de prestaties Analyse Hote elmarkt Eindho oven

42

van de resterende 10% van het Nederlandse hotelaanbod geen informatie beschikbaar. De volgende tabel toont daarom alleen de historische prestaties van Nederlandse hotels met een drie-, vier- of vijfsterren classificatie. In de Nederlandse hotellerie daalde de tendens na 2000, een tijdelijke opleving in 2002 uitgezonderd. In 2005 zette het herstel in, waarna de opwaartse beweging doorzette tot een volgende top in 2007. In 2008 en 2009 was sprake van een tweede daling, waarbij vooral de resultaten in 2009 drastisch zijn gedaald. Het vijfsterren segment ving de grootste klappen op. In de drie- en de viersterren segmenten was de daling in de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer ongeveer gelijk. Wel is in het driesterren segment de gemiddelde kamerprijs relatief stabiel gebleven. In 2010 is de bezettingsgraad licht gestegen, de gemiddelde kamerprijs stabiel gebleven en de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer licht gestegen. Hiermee is eerder sprake van een stabilisatie dan een herstel. Tabel 25.

Prestaties Nederlandse 3-, 4- en 5* hotels

*

‘01

‘02

‘03

‘04

‘05

‘06

‘07

‘08

‘09

‘10

50 50 49 56 51 RevPAR 73 73 72 75 70 ARR 69 68 68 75 73 % 59 57 56 67 65 4 RevPAR 88 87 88 96 93 ARR 68 65 63 69 70 % 5 RevPAR 119 126 102 100 114 ARR 160 174 151 145 154 % 74 73 67 69 74 68 65 66 81 76 RevPAR 3 98 98 102 114 106 ARR 69 67 65 71 72 % 5 Bron: Horwath HTL RevPAR = gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer in € ARR = gemiddelde kamerprijs in € % = gemiddelde bezettingsgraad in %

60 81 74 72 101 71 134 174 77 78 108 72

62 82 76 72 101 71 133 178 75 80 110 73

55 80 69 71 104 68 122 180 68 72 105 68

43 72 60 57 91 63 99 155 64 58 93 62

46 70 65 59 92 65 121 181 67 60 93 65

3

Op basis van voorlopige resultaten blijkt dat de gemiddelde bezettingsgraad is gestegen van 65% in 2010 tot 67% in 2011 en dat voor 2012 rekening wordt gehouden met een verdere stijging tot 69%. Het prijsniveau steeg van €93 in 2010 naar €99 in 2011 en wordt verwacht verder te stijgen tot €102 in 2012. Hoewel dus sprake is van een herstel, is de verwachte opbrengst per beschikbare kamer dit jaar nog ver verwijderd van het niveau voor de economische crisis. Bovendien moet er rekening mee worden gehouden dat, wanneer de huidige recessie aanhoudt, reizigers opnieuw zullen bezuinigen op de hotelkosten, wat kan ertoe kan leiden dat de nu gebudgetteerde prijsstijgingen niet zullen worden gehaald.144

4.2.2 Noord-Brabant In de Brabantse hotelmarkt was sinds 2001 sprake van eenzelfde conjuncturele ontwikkeling als in de Nederlandse hotelmarkt145. Zoals is weergegeven in Tabel 26, was in de periode 2006-2010 de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer in de provincie Noord-Brabant beduidend lager dan in de Nederlandse hotelmarkt. Dit komt doordat zowel de gemiddelde kamerprijs als de gemiddelde bezetting in de provinciale markt lager was dan in de nationale markt. In tegenstelling tot in de Nederlandse hotelmarkt, was in de Brabantse hotelmarkt in 2010 juist sprake van een 144

Bron: Beknopte enquête HOSTA 2012 – Horwath HTL Bronnen: Hosta 2002-2011 – Horwath HTL Analyse Hotelmarkt Eindhoven

145

43

verdere daling in de plaats van een stabilisatie van de effecten van de economische crisis. Deze relatief lage resultaten kunnen gedeeltelijk worden verklaard door het feit dat er in Noord-Brabant geen vijfsterren hotels aanwezig zijn en in de Nederlandse hotelmarkt wel en door het feit dat de prestaties in de Nederlandse hotelmarkt positief worden beïnvloed door de prestaties in de sterke Amsterdamse markt. Echter, ook in vergelijking met de Nederlandse hotelmarkt zonder de regio Amsterdam en Schiphol (€54, €86, 63%), waren de prestaties in de Brabantse hotelmarkt in de periode 2006-2010 relatief laag146. Op basis van voorlopige resultaten kan worden opgemerkt dat in 2011 in de hotelmarkt van Noord-Brabant het eerste voorzichtige herstel zichtbaar was, zowel met betrekking tot gemiddelde kamerprijs (€78) als met betrekking tot de gemiddelde bezettingsgraad (55%), resulterend in een lichte stijging in opbrengst per beschikbare kamer (€43)147. Tabel 26.

Prestaties Brabantse 3* en 4* hotels 2006

2007

2008

2009

2010

RevPAR 49 54 50 43 39 ARR 80 83 84 80 73 % 69 65 59 53 53 Bronnen: HOSTA 2007-2011 - Horwath HTL, bewerkt door Horwath HTL RevPAR = gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer in € ARR = gemiddelde kamerprijs in € % = gemiddelde bezettingsgraad in %

Gemiddeld Noord-Brabant Nederland 47 70 80 102 60 68

4.2.3 Eindhoven Net als in de Nederlandse en Brabantse hotelmarkt blijkt uit de ontwikkeling van historische hotelresultaten dat er ook in de hotelmarkt van Eindhoven sinds 2001 sprake was van eenzelfde conjuncturele ontwikkeling als in de Nederlandse hotelmarkt148. In tegenstelling tot het beeld dat werd geschetst op basis van de historische ontwikkeling van overnachtingen, blijkt uit deze resultaten wel dat 2007 voor Eindhoven een topjaar vertegenwoordigde waarna de tendens in de markt in 2008 en 2009 slechter werd. Tabel 27 toont dat ook in Eindhoven de gemiddelde hotelprestaties onder het nationale niveau liggen, maar dat ze merkbaar hoger zijn dan in Noord-Brabant. Opvallend is het feit dat in Eindhoven in 2010 de gemiddelde bezettingsgraad is gestegen ten koste van de gemiddelde kamerprijs, waardoor de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer slechts licht is gestegen. De sterke groei in hotelovernachtingen in 2010 kan dus deels zijn veroorzaakt door een sterke prijsdaling en dient te worden genuanceerd. Op basis van voorlopige resultaten kan worden opgemerkt dat in 2011 in de hotelmarkt van Eindhoven zowel de gemiddelde kamerprijs (€84) als de gemiddelde bezettingsgraad (67%) zijn gestegen, met een stijging in gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer als resultaat (€56)149.

146

Bronnen: HOSTA 2007-2011 – Horwath HTL Bron: Beknopte enquête HOSTA 2012 – Horwath HTL 148 Bronnen: Enquête Hotels Eindhoven, Hosta 2002-2011 – Horwath HTL 149 Bron: Beknopte enquête HOSTA 2012 – Horwath HTL Analyse Hotelmarkt Eindhoven 147

44

T Tabel 27.

Prestaties 3* en 4* h hotels Eind dhoven 2 2006

Gemidd eld Eindhove en Noord-B Brabant Ne ederland RevPAR 60 65 63 50 51 58 5 47 70 A ARR 86 92 95 86 79 88 8 80 102 % 70 71 67 58 64 66 6 60 68 B Bronnen: Enqu uête Hotels Ein ndhoven, HOSSTA 2007-2011 - Horwath HTL, H bewerkt d door Horwath HTL R RevPAR = gemiddelde opbre engst per bescchikbare kame er in € A ARR = gemidde elde kamerprijjs in € % = gemiddeld de bezettingsg graad in %

4.3

2007

2008

2 2009

2010

S Seizoens- en e weekinv vloeden D De vraag naar n hotelac ccommodattie kan ond derverdeeld worden naaar vijf segm menten: h het individu uele zakelijkke segment,, het zakelijke groepsse egment datt ook wel he et MICE ((Meetings, Incentivess, Confereences, Events) segm ment word t genoem md, het iindividuele toeristische e segment,, het toerisstische groe epssegmen t en het segment s ‘‘overig’. Bijj het laatste ‘overig’ kkan worden gedacht aan het acccommoderen van b bijvoorbeeld d luchtvaarrtbemannin ngen en ge ezondheidsttoerisme. N Nederlandse e hotels zzijn overwe egend seizo oensgebond den. Zakelijkk verblijf vindt voornaamelijk plaats in de p perioden september--oktober een april-juni150, terw wijl toeristiisch verbliijf zich cconcentreert in de lentte- en zomeermaanden met een du uidelijk piekk in augustu us. EEen soortge elijke spreid ding in de N Nederlandsse hotellerie e kan ook vvastgesteld worden o op weekbasis. Zoals iss geïllustreeerd in Figuur 8, vindtt zakelijk veerblijf voorn namelijk p plaats op maandag m tott en met do onderdag en toeristisch h verblijf juiist voornam melijk op vvrijdag en zaterdag. z Zo ondag is vo oor beide markten een minder pop pulaire dag.. FFiguur 8.

Weekinvlloeden Ned derlandse hotelmarkt h t, 2010

B Bron: HOSTA 2011 - Horwa ath HTL

IIn 2008 ble eek uit gesp prekken meet lokale hotteliers dat er e bepaaldee momenten in het jjaar waren n, vooral tijdens g rote sporttevenementten, het Bloemenco orso en m muziekconccerten, waa arop het mo oeilijk was een e hotelka amer te boeeken in Eind dhoven. 1 150

Bron: Statliine – Centraal Bureau voor d de Statistiek Analyse Hote elmarkt Eindho oven

45

Als deze evenementen plaatsvonden op doordeweekse dagen en tijdens het zakelijke hoogseizoen, werden de mogelijkheden tot het boeken van hotelkamers in Eindhoven begrenst. Wanneer deze drukte samenviel met congressen kon het echt problematisch worden. Het aantal dagen per jaar waarop het moeilijk tot onmogelijk was om hotelkamers in Eindhoven te boeken was echter beperkt. Door meerdere zakelijke partijen waarmee gesprekken waren aangegaan werd het als niet meer dan normaal beschouwd dat de hotelmarkt een aantal dagen per jaar volgeboekt was en kon er door hen zonder veel problemen worden uitgeweken naar buiten de stad. Ook probeerde het Congresbureau van de TU/e tijdens het inplannen van congressen rekening te houden met het plaatsvinden van grote evenementen. Op basis van dit alles werd geconcludeerd dat de hotelmarkt in Eindhoven in aanzienlijk grotere mate onderhevig was aan seizoen- en weekspreiding dan hotelmarkten elders in Nederland.151

4.4

Marktsegmentatie Voor de Nederlandse hotelmarkt geldt dat over het algemeen 55%-60% van de vraag naar hotelkamers wordt gegeneerd door de zakelijke segmenten en 40%-45% door de toeristische segmenten, ervan uitgaande dat het segment ‘overig’ evenredig over de andere vier segmenten wordt verdeeld. In verband met bovengenoemde seizoens- en weekinvloeden is een dergelijke, gebalanceerde verdeling noodzakelijk om een gezonde bezetting te kunnen behalen. Door de economische crisis nam in 2009 zakelijke vraag sterker af dan toeristische vraag, waardoor de segmentatie uit balans is geraakt, zoals is weergegeven in Tabel 28. Dit heeft een drukkende werking gehad op de bezettingsgraden. Het ziet ernaar uit dat de balans in de segmentatie in de Nederlandse hotelmarkt in 2010 nog niet is teruggevonden, hoewel het aandeel van het zakelijke groepssegment weer terug is op het niveau van voor de crisis. Eenzelfde beeld blijkt uit de voorlopige resultaten voor 2011 met de aanvulling dat het marktaandeel van het individueel zakelijke segment zelfs weer iets is afgenomen ten gunste van het individueel toeristische segment152. Tabel 28.

Marktsegmentatie in % Nederland ‘08 ‘09 ‘10 Zakelijk individueel 40 34 35 Zakelijk groep 17 14 18 Toeristisch individueel 34 43 38 Toergroepen 9 9 9 Totaal 100 100 100

Gem. 37 16 38 9 100

‘08 68 11 18 3 100

Eindhoven ‘09 ‘10 64 61 6 9 24 26 5 4 100 100

Gem. 64 9 23 4 100

Bron: Horwath HTL Gem. = gemiddelde over de periode 2008-2010

In Eindhoven was de uitgangspositie van de marktsegmentatie een paar jaar geleden behoorlijk uit balans: in 2006 en 2007 hadden de zakelijke segmenten in de drie- en viersterren markt samen een marktaandeel van meer dan 85% en domineerde het individueel toeristische segment de markt153. Uit gesprekken met lokale hoteliers bleek dat destijds de voor de zakelijke markt aantrekkelijke dagen dinsdag, woensdag en donderdag uitzonderlijk goed bezette dagen in de Eindhovense hotelmarkt waren. Op deze dagen was het veelal mogelijk een bezettingsgraad van tussen de 80% en de 100% te realiseren. Ook de voor de zakelijke markt aantrekkelijke dag 151

Bron: Hotelmarkt Eindhoven juli 2008 – Horwath HTL in opdracht van de gemeente Eindhoven Bron: Beknopte enquête HOSTA 2012 – Horwath HTL 153 Bron: Hotelmarkt Eindhoven juli 2008 – Horwath HTL in opdracht van de gemeente Eindhoven Analyse Hotelmarkt Eindhoven 152

46

maandag was een goede dag. De voor de toeristische markt aantrekkelijke dagen vrijdag en zaterdag en zondag waren echter vaak buitengewoon slecht bezet. De hoge bezettingsgraden op doordeweekse dagen waren nodig om de lage bezettingsgraden in het weekend op te vangen. Ook nu nog blijken de weekdagen aanzienlijk beter bezet te zijn dan de dagen in het weekend154. Uit Tabel 28 blijkt dat de marktaandelen van de zakelijke segmenten de afgelopen jaren zijn gedaald en de marktaandelen van de toeristische segmenten zijn gestegen. Alhoewel hierdoor theoretisch een betere balans is ontstaan, heeft dit geen positieve uitwerking gehad op de bezettingsgraden. Het is niet zo dat het aantal toeristische overnachtingen meer is toegenomen dan het aantal zakelijke overnachtingen, maar wel dat het aantal zakelijke overnachtingen meer is gedaald dan het aantal toeristische overnachtingen. Hiermee bevindt de hotelmarkt van Eindhoven zich nog steeds in een uitdagende situatie. In 2011 zijn de aandelen van de zakelijke segmenten weer voorzichtig aan begonnen te stijgen155.156 4.5

Verwachte toekomstige ontwikkeling overnachtingen

4.5.1 Relatie economische groei en groei hotelvraag De hotellerie is een conjunctuurgevoelige sector en is sterk verbonden met de economische ontwikkeling, ook wel de ontwikkeling van het bruto nationaal product. Vooral de verwachtingen voor de zakelijke segmenten zijn nauw verbonden met economische ontwikkelingen. In tijden van economische groei neemt het aantal zakelijke hotelovernachtingen vaak in beduidend sterkere mate toe, terwijl het aantal zakelijke hotelovernachtingen afneemt als sprake is van een negatieve economische groei. Ook is er een directe relatie tussen economische ontwikkelingen en toeristisch consumptiegedrag: op vakantie gaan kan worden gezien als luxe goed waarvan de consumptie vermindert als het besteedbaar inkomen lager is. Gedurende de afgelopen economische crisis werd het toeristische consumptiegedrag van Nederlanders inderdaad in negatieve zin beïnvloed. Vakanties werden korter van duur en Nederlandse toeristen bleven dichterbij huis en gaven per saldo minder uit. Desalniettemin is vakantie zeer belangrijk voor Nederlanders. Door sommigen wordt het zelfs gerekend tot de primaire levensbehoeften. Uit consumentenonderzoek is gebleken dat ruim de helft van de Nederlanders het erg zou vinden als niet elk jaar met vakantie zou kunnen worden gegaan. Met betrekking tot toeristische consumptie zijn Nederlanders dan ook relatief weinig crisisgevoelig gebleken: waar gedurende de afgelopen crisis in Nederland ongeveer 19% van de bevolking de vakantieconsumptie aanpaste, paste in heel Europa ongeveer 35% van de bevolking de vakantieconsumptie aan.

4.5.2 Historische ontwikkeling overnachtingen Eindhoven Zoals eerder in dit rapport is gebleken, is in Eindhoven en omgeving sprake van een relatief grote economische groeipotentie, neemt Brainport Regio Eindhoven een bijzondere positie in de nationale en internationale wereld van toptechnologie in, profiteert Eindhoven van de nabijheid van Eindhoven Airport, heeft ze een volwassen kantorenmarkt met een ruime vertegenwoordiging van internationale bedrijvigheid en zakelijke dienstverlening, heeft ze een volwassen markt van bedrijventerreinen met voor de korte tot middellange termijn voldoende uitbreidingsmogelijkheden en 154

Bron: Lunchbijeenkomst hoteliers en gemeente Eindhoven d.d. 25-01-2012 Bronnen: Enquête Hotels Eindhoven, Hosta 2002-2011 – Horwath HTL 156 Bron: Hotelmarkt Eindhoven juli 2008 – Horwath HTL in opdracht van de gemeente Eindhoven Analyse Hotelmarkt Eindhoven 155

47

heeft ze op het gebied van economisch klimaat en in mindere mate ook op het gebied van toeristisch klimaat en imago de afgelopen jaren een groei meegemaakt. Dit alles is van groot belang voor de groei in hotelvraag. Het aantal overnachtingen in hotels in Eindhoven is in de periode 2001-2010 dan ook gemiddeld jaarlijks met maar liefst 2,8% toegenomen, ten opzichte van 1,9% in de Nederlandse hotelmarkt. Wel is Eindhoven relatief conjunctuurgevoelig en zijn de congresen vergadermarkt en de toeristische markt relatief beperkt.

4.5.3 Verwachte toekomstige ontwikkeling overnachtingen Eindhoven Ondanks het herkennen van bepaalde patronen in de ontwikkeling van het bruto nationaal product, is economische groei en groei in hotelvraag van zo veel verschillende factoren afhankelijk, dat het voorspellen ervan een uiterst complexe materie is. In ieder geval is uit ervaring gebleken dat een volledige economische cyclus in de Nederlandse hotellerie gemiddeld zeven jaar bedraagt. Dit komt overeen met onderzoek van het Amerikaanse Hotel Investment Strategies LLC dat heeft aangetoond dat een opwaartse cyclus in de hotelmarkt gemiddeld 6,7 jaar duurt: de lengte van de cyclus varieerde van 3 jaar tot 11 jaar, maar voor 70% van de markten duurde de cyclus 5 tot 8 jaar. In de analyses van Horwath HTL wordt daarom uitgegaan van een simpel model van de economische conjunctuurbeweging, met een volledige economische cyclus van zeven jaar, waaronder één jaar met nulgroei, één hersteljaar en vijf jaren van groei. Uitgaande van nulgroei in 2009 en een herstel in 2010, wordt voor de periode 2011-2015 een groei verwacht in hotelvraag in de concurrerende markt, waarna de volgende cyclus begint met een nuljaar in 2016 en een hersteljaar in 2017. Aan het einde van 2011 nam het Centraal Plan Bureau (CPB) een scenario aan waarin er geen verdere escalaties plaatsvinden, maar er op korte termijn ook geen oplossingen ontstaan voor de schuldencrisis157. In dit scenario wordt een negatieve groei in het Bruto Nationaal Product (BNP) verwacht van 0,5% in 2012. De Economist Intelligence Unit voorspelt een negatieve groei in BNP van 0,8% in 2012158. De gemiddelde groei in BNP in de periode 2011-2020 wordt door deze instantie geschat op 2,0%159. Gebaseerd op historische resultaten, wordt aangenomen dat de economie van Eindhoven hogere groeicijfers zal vertonen. Zoals geconcludeerd in de omgevingsanalyse, is Eindhoven niet alleen in het recente verleden op het gebied van economisch klimaat en tot op zekere hoogte ook op het gebied van toeristisch klimaat en imago gegroeid, maar zijn er ook voor de komende jaren diverse stimuli voor hotelvraag in Eindhoven te verwachten, met name binnen de zakelijke markt. Binnen de zakelijke markt zijn de groeiverwachtingen voor het individueel zakelijke segment groter dan voor het zakelijke groepssegment. Dit heeft te maken met het karakter van de Eindhovense zakelijke markt, maar ook met een landelijke trend: ten tijde van de economische crisis is het zakenleven alternatieven gaan zoeken en gebruiken om uitgaven aan zakelijke bijeenkomsten te verminderen en de verwachting is dat een deel van die alternatieven zal worden aangehouden ten koste van traditionele vergaderingen.

157

Bron: Decemberraming 2011: Economische vooruitzichten 2012 – Centraal Plan Bureau Bron: Forecast summary Economy The Netherlands d.d. 01-03-2012 - Economist Intelligence Unit 159 Bron: Long term outlook summary Economy The Netherlands d.d. 05-04-2011 - Economist Intelligence Unit Analyse Hotelmarkt Eindhoven 48 158

In Tabel 29 zijn bovenstaande observaties en conclusies vertaald naar kwantitatieve groeiverwachtingen in de hotelmarkt van Eindhoven per segment voor de komende jaren. Tabel 29.

Verwachte groei vraag in %

Zakelijk individueel Zakelijke groep Toeristisch individueel Toeristisch groep Totaal

‘12 3,75 3,25 2,25 2,25 3,33

Bron: Horwath HTL

4.6

‘13 3,75 3,25 2,25 2,25 3,33

‘14 3,75 3,25 2,25 2,25 3,33

‘15 3,75 3,25 2,25 2,25 3,33

‘16 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00

‘17 2,00 1,50 1,00 1,00 1,70

‘18 3,75 3,25 2,25 2,25 3,33

‘19 3,75 3,25 2,25 2,25 3,33

‘20 3,75 3,25 2,25 2,25 3,33

Gemiddeld 3,1 2,7 1,9 1,9 2,8

Gemiddeld = gemiddelde over de periode 2012-2021

Voornaamste observaties en conclusies Historische ontwikkeling gasten en overnachtingen • Ondanks de invloeden van de meest recente economische crisis, hebben de logiesmarkten van Nederland, Noord-Brabant en Eindhoven in het afgelopen decennium een groei meegemaakt • De gemiddelde jaarlijkse groei in het aantal gasten was in Noord-Brabant (4,4%) beduidend groter dan in Nederland (2,8%) • De gemiddelde jaarlijkse groei in het aantal overnachtingen was in Noord-Brabant (3,8%) beduidend groter dan in Nederland (1,9%) • De gemiddelde jaarlijkse groei in het aantal overnachtingen was in Eindhoven (3,3%) iets minder groot dan in Noord-Brabant (3,8%), maar beduidend groter dan in Nederland (1,9%) • De logiesmarkt van Eindhoven had al in 2007 te kampen met een sterke daling in het aantal overnachtingen, terwijl 2007 voor de nationale en provinciale logiesmarkten een topjaar vertegenwoordigde • De logiesmarkt van Eindhoven profiteerde in 2008 van een sterke groei in het aantal overnachtingen, terwijl de nationale en provinciale logiesmarkten de eerste gevolgen van de economische crisis ondervonden • In 2010 groeide het aantal overnachtingen in logiesaccommodaties in Eindhoven buitengewoon sterk: er was zelfs sprake van een record aantal overnachtingen Historische ontwikkeling hotelprestaties • In de Nederlandse hotellerie daalde de tendens na 2000, waarna in 2005 het herstel inzette en doorzette tot een volgende top in 2007, gevolgd door een tweede daling in 2008 en 2009 • Het vijfsterren segment kreeg de grootste klappen • In 2010 is de bezettingsgraad licht gestegen, de gemiddelde kamerprijs stabiel gebleven en de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer licht gestegen Æ er was sprake van een stabilisatie • In 2011 en 2012 lijkt sprake te zijn van een voorzichtig herstel, waarbij de verwachte opbrengst per beschikbare kamer nog ver verwijderd is van het niveau voor de economische crisis • In de Brabantse hotelmarkt is sinds 2001 sprake van eenzelfde conjuncturele ontwikkeling als in de Nederlandse hotelmarkt • In de periode 2006-2010 waren de gemiddelde kamerprijs, gemiddelde bezettingsgraad en gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer in de provincie Noord-Brabant beduidend lager dan in de Nederlandse hotelmarkt Analyse Hotelmarkt Eindhoven

49

• In tegenstelling tot in de Nederlandse hotelmarkt, was in de Brabantse hotelmarkt in 2010 juist sprake van een verdere daling in de plaats van een stabilisatie • In de Brabantse hotelmarkt was in 2011 het eerste voorzichtige herstel zichtbaar, zowel met betrekking tot gemiddelde kamerprijs als met betrekking tot de gemiddelde bezettingsgraad, resulterend in een lichte stijging in de gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer • In de hotelmarkt van Eindhoven is sinds 2001 sprake van eenzelfde conjuncturele ontwikkeling als in de Nederlandse hotelmarkt • Ook in Eindhoven liggen de gemiddelde hotelprestaties onder het nationale niveau, maar ze zijn merkbaar hoger dan in Noord-Brabant • In 2010 is de gemiddelde bezettingsgraad in Eindhoven gestegen ten koste van de gemiddelde kamerprijs Æ de sterke groei in hotelovernachtingen in 2010 is deels veroorzaakt door een sterke prijsdaling, waardoor deze dient te worden genuanceerd • In 2011 is in de hotelmarkt van Eindhoven zowel de gemiddelde kamerprijs als de gemiddelde bezettingsgraad gestegen, met een stijging in gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer als resultaat Seizoens- en weekinvloeden • De vraag naar hotelaccommodatie kan onderverdeeld worden naar vijf segmenten: het individuele zakelijke segment, het zakelijke groepssegment, het individuele toeristische segment, het toeristische groepssegment en het segment ‘overig’ • Nederlandse hotels zijn overwegend seizoensgebonden: zakelijk verblijf vindt voornamelijk plaats in de perioden september-oktober en april-juni, terwijl toeristisch verblijf zich concentreert in de lenteen zomermaanden met een duidelijke piek in augustus • Een soortgelijke spreiding in de Nederlandse hotellerie kan ook vastgesteld worden op weekbasis: zakelijk verblijf vindt voornamelijk plaats op maandag tot en met donderdag en toeristisch verblijf juist voornamelijk op vrijdag en zaterdag • De hotelmarkt in Eindhoven is in aanzienlijk grotere mate onderhevig aan seizoen- en weekspreiding dan hotelmarkten elders in Nederland Marktsegmentatie • Voor de Nederlandse hotelmarkt geldt dat over het algemeen 55%-60% van de vraag wordt gegeneerd door de zakelijke segmenten en 40%-45% door de toeristische segmenten • In verband met seizoens- en weekinvloeden is een dergelijke, gebalanceerde verdeling noodzakelijk om een gezonde bezetting te kunnen behalen • Door de economische crisis nam in 2009 zakelijke vraag sterker af dan toeristische vraag, waardoor de segmentatie uit balans is geraakt, wat een drukkende werking heeft gehad op de bezettingsgraden • Het ziet ernaar uit dat de balans in de segmentatie in de Nederlandse hotelmarkt in 2011 nog niet is teruggevonden • In Eindhoven was de uitgangspositie van de marktsegmentatie een paar jaar geleden behoorlijk uit balans: in 2006 en 2007 hadden de zakelijke segmenten in de drie- en viersterren markt samen een marktaandeel van meer dan 85% en domineerde het individueel zakelijke segment de markt • Ook in Eindhoven is zakelijke vraag sterker afgenomen dan toeristische vraag, wat geen positieve uitwerking heeft gehad op de bezettingsgraden, hoewel hierdoor theoretisch een betere balans in de segmentatie is ontstaan Analyse Hotelmarkt Eindhoven

50

• In 2011 zijn de aandelen van de zakelijke segmenten weer begonnen te stijgen Verwachte toekomstige ontwikkeling overnachtingen • De vraag in de hotelmarkt van Eindhoven wordt verwacht gemiddeld met 2,8% per jaar te groeien in 2012-2020, rekening houdend met conjuncturele schommelingen, waarbij de grootste groei zal voortkomen uit het individueel zakelijke segment en de kleinste groei uit de toeristische segmenten


51

5 Kwantitatieve marktpotentie Aan de hand van de uitkomsten van de analyses van omgeving, aanbod en vraag is in dit hoofdstuk de kwantitatieve ruimte op de hotelmarkt in Eindhoven tot en met 2020 bepaald. Dit is gedaan door de verwachte vraag in de jaren tot en met 2020, op basis van een ‘gezonde’ gemiddelde bezettingsgraad in de markt, te vergelijken met het bestaande aantal kamers. Vervolgens is het mogelijke tekort in hotelkamers geconfronteerd met de bekende hotelplannen. Hierdoor ontstond een aantal kamers dat in de periode 2012 tot en met 2020 mogelijk aan de markt zou kunnen worden toegevoegd, zonder de markt te verstoren. 5.1

Marktruimtebepaling Tabel 30 toont de berekening voor het bepalen van de kwantitatieve marktruimte voor hotels in Eindhoven. Uit deze berekening blijkt dat de hotelmarkt van Eindhoven ruimte lijkt te bieden voor ruim 500 nieuwe kamers die verspreid over de periode 2012-2020 aan de markt worden toegevoegd. Uitgaande van de gemiddelde omvang van een hotel in Eindhoven van ruim 100 kamers, zou er al in 2013 een 1ste nieuwe hotel aan de markt kunnen worden toegevoegd, in 2015 een 2de, in 2018 een 3de, in 2019 een 4de en in 2020 een 5de. Uiteraard veranderen deze aantallen en jaartallen als de omvang van de nieuwe hotels afwijkt van deze theoretische 100 kamers. In het volgende onderdeel van dit hoofdstuk is de berekening stap voor stap uitgelegd. Tabel 30.

2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020

Kwantitatieve marktruimtebepaling A B C D Groei Vraag Aanbod Aanbod vraag % 67,5% 3,3 441.327 653.818 639402 3,3 455.891 675.394 637655 3,3 470.936 697.682 637655 3,3 486.476 720.706 637655 0,0 486.476 720.706 639402 1,7 494.747 732.958 637655 3,3 511.073 757.146 637655 3,3 527.939 782.131 637655 3,3 563.358 834.604 639402

E Ruimte nachten 14.416 37.739 60.027 83.051 81.304 95.303 119.491 144.476 195.202

F Ruimte kamers 39 103 164 228 222 261 327 396 533

Bron: Horwath HTL

5.2

Uitleg marktruimtebepaling Zoals in de aanbodanalyse is gebleken, bedraagt het totale hotelaanbod 1.747 kamers. In 2011 realiseerden deze hotels gemiddeld een bezetting van 67%. Op basis van een jaar van 365 dagen waren er in 2011 dus (1.747 * 0,67 * 365 = ) 427.229 kamers bezet. Bij toepassing van de verwachte groei van de hotelvraag zoals bepaald in de vraaganalyse en is weergegeven in kolom A, is de verwachte toekomstige vraag te berekenen zoals weergegeven in kolom B. Kolom C geeft het aantal kamers weer om de vraag uit kolom B te faciliteren, uitgaande van een gemiddelde bezetting van de hotelmarkt van 67,5%. De keuze voor een ‘wenselijke bezettingsgraad’ van 67,5% behoeft wellicht uitleg. In de afgelopen 10 jaar bedroeg de gemiddelde bezettingsgraad in de hotelmarkt van Eindhoven 66%, op basis waarvan zou kunnen worden aangenomen dat dit een Analyse Hotelmarkt Eindhoven

52

bezettingsgraad is waarmee in Eindhoven een gezonde exploitatie kan worden gerealiseerd160. In deze periode was echter sprake van maar liefst twee recessies, waarvan er één buitengewoon diep was. Dit heeft ook in de hotelmarkt van Eindhoven een negatieve uitwerking gehad op de gemiddelde bezettingsgraad en de gemiddelde kamerprijs en aangenomen mag worden dat hierdoor de hotels in Eindhoven de afgelopen jaren hebben ingeteerd op hun reserves. Als de tweede en meest recente recessie buiten beschouwing wordt gelaten en wordt gekeken naar de periode 2000-2007, waarin de 1ste van de 2 genoemde recessies heeft plaatsgevonden, was de gemiddelde bezettingsgraad in Eindhoven 67,5%161. Voor een markt die naar verwachting zal blijven worden gedomineerd door de zakelijke markt, lijkt dit een wenselijke bezettingsgraad als gemiddelde voor de gehele markt. Omdat op dit moment niet duidelijk is welke van de plannen voor hoteluitbreidingen en –ontwikkelingen zullen worden gerealiseerd, is gekozen om de ruimte op de hotelmarkt te berekenen aan de hand van het aantal hotelkamers dat nu actief is op de markt: 1.747 * 365 = 637.655 of 1.747 * 366 = 639.402. Deze aantallen zijn weergegeven in kolom D. Het benodigde aantal kamernachten zoals weergegeven in kolom C min het huidige aantal kamernachten zoals weergegeven in kolom D resulteert in het toe te voegen aantal kamers in kamernachten om er voor te zorgen dat de gemiddelde jaarlijkse bezetting in de gehele markt op 67,5% blijft. Uiteindelijk is in kolom F het aantal kamers waarmee het aanbod jaarlijks kan worden uitgebreid zonder de markt te verstoren weergeven. Deze aantallen zijn gelijk aan de aantallen zoals weergegeven in kolom E, gedeeld door 365 of 366 dagen. Volgens deze berekening bedraagt de marktruimte in de Eindhovense hotelmarkt dus 533 kamers in 2020. Mits dit aantal kamers over de periode 2012-2020 verspreid wordt toegevoegd aan de hotelmarkt zal de gemiddelde jaarlijkse bezettingsgraad van alle hotels in Eindhoven 67,5% bedragen, wat een gezonde bezettingsgraad lijkt te zijn voor een markt als Eindhoven. 5.3

Scenarioanalyse marktruimte De marktruimtebepaling zoals hierboven is weergegeven is gebaseerd op een realistisch scenario met een gemiddelde jaarlijkse groei van 2,8%. Deze groeiverwachting is gebaseerd op uitgebreid onderzoek naar de huidige en toekomstige bereikbaarheid, zakelijke en toeristische trekpleisters van Eindhoven, inclusief de ontwikkeling van hotelovernachtingen en resultaten in de hotelmarkt. Het is echter mogelijk dat de toekomstige vraag in de praktijk sneller of langzamer groeit dan op basis van de huidige gegevens en analyses wordt verwacht. Tabel 31 geeft de gevolgen voor de bezettingsgraad in 2020 weer van de toevoeging van de berekende 533 hotelkamers bij een hogere (3,3%) of lagere (2,3%) toekomstige groei van de vraag. Uit de scenarioanalyse blijkt dat in een positief scenario, de bezettingsgraad tot 71% zal kunnen stijgen wanneer 533 kamers worden toegevoegd aan het bestaande bestand. In een negatief scenario zal een lagere groeiverwachting leiden tot een daling in de bezettingsgraad tot bijna 65%. Zowel in het geval van een gemiddelde bezettingsgraad van 71% als in het geval van een gemiddelde bezettingsgraad van 65% lijkt de hotelmarkt van Eindhoven nog enigszins in balans te zijn. Een hogere gemiddelde bezettingsgraad is echter 160

Bronnen: Hotelmarkt Eindhoven juli 2008 – Horwath HTL in opdracht van de gemeente Eindhoven, Enquête Hotels Eindhoven, HOSTA 2007-2011 - Horwath HTL 161 Bron: Hotelmarkt Eindhoven juli 2008 – Horwath HTL in opdracht van de gemeente Eindhoven Analyse Hotelmarkt Eindhoven 53

tekenend voor een markt die is gedomineerd door vraag met als risico dat gasten op bepaalde momenten niet kunnen worden geaccommodeerd of niet bereid zijn de kamerprijs te betalen die naar verwachting omhoog zal zijn gedreven. Een lagere gemiddelde bezettingsgraad is tekenend voor een markt die is gedomineerd door aanbod met als risico dat bestaande hotels niet meer kunnen investeren waardoor de kwaliteit in de markt afneemt en hotels het risico lopen op een faillissement. Tabel 31. Nieuwe kamers tot 2020

Scenarioanalyse bezettingsgraad 2020, in %* Realistisch POSITIEF

Jaarlijkse Bezetting Jaarlijkse groei 2020 groei 533 2,8 67,5 3,3

Bron: Horwath HTL

5.4

Bezetting 2020 71,0

NEGATIEF

Jaarlijkse groei 2,3

Bezetting 2020 64,5

* afgerond op 0,5

Marktruimte versus planvoorraad Anders gezegd: de verwachte groei in de hotelvraag in Eindhoven op basis van ontwikkelingen in infrastructuur en de zakelijke en toeristische markt vertaalt zich naar een behoefte van circa 530 nieuwe hotelkamers in 2020 om verblijfsbezoekers van de gemeente Eindhoven te kunnen accommoderen. Zoals is gebleken uit de aanbodanalyse zijn reeds meer dan twaalf hotelbouwplannen opgevat voor locaties in Eindhoven en nog eens tien voor locaties buiten Eindhoven. Deze plannen staan opgesomd in Tabel 32, samen met een inschatting van de realisatie en relevantie. Als alle plannen doorgang zouden vinden, zou de hotelmarkt van Eindhoven zelf uitbreiden met meer dan 589 hotelkamers. Rekening houdend met de mogelijke ontwikkeling van nog eens meer dan 430 nieuwe kamers in de omgeving van Eindhoven, is dit meer dan de berekende marktruimte in de periode tot en met 2020. Als alle plannen op staat van ontwikkeling en realisatiekansen worden beoordeeld, moet vooral rekening worden gehouden met het volgende: 1. de realisatie van 40 nieuwe kamers in 2012 door de komst van Hotel Glow 2. de realisatie van 120 nieuwe kamers in 2013 door de komst van Tulip Inn Eindhoven Airport 3. de realisatie van 145 kamers door de komst van een Holiday Inn op Flight Forum Hiermee lijkt de marktruimte tot en met 2014 te zijn ingevuld, maar bestaat er voor de periode 2014-2020 nog marktruimte van circa 370 kamers, inclusief 145 kamers van het geplande Holiday Inn Hotel op Flight Forum. De resterende marktruimte van circa 230 kamers kan worden gevuld door een aantal van de overige reeds bekende projecten of door nieuwe projecten. Zoals is aangetoond in de aanbodanalyse bestaat de hotelmarkt van Eindhoven voornamelijk uit viersterren hotels. De driesterren hotels hebben het tweede grootste marktaandeel. Uit eerdere gesprekken met lokale partijen is gebleken dat de vraag vanuit de lokale zakelijke markt inderdaad voornamelijk bestaat uit vraag naar het drie- en het viersterren segment. Ook bleek dat op bepaalde dagen vooral het driesterren aanbod in het centrum snel was volgeboekt. Uit interviews met experts uit de congreswereld in 2009 bleek dat ook door de congresmarkt hotelkamers relatief goedkope hotelkamers worden gemist, alsook hotels in de nabijheid van het Evoluon162. Verder werd in eerdere 162

Bron: Startnotitie Inventarisatie basispositie Eindhoven regio op de internationale congresmarkt d.d. 30-05-09 – LAGroup Leisure & Arts Consulting in opdracht van Samenwerkingsverband Regio Eindhoven en Stichting Brainport Analyse Hotelmarkt Eindhoven 54

gesprekken aangegeven dat ook aan het budgetsegment (tweesterren) behoefte was vanuit zowel de zakelijke markt (onder andere in de logistieke sector) als de toeristische markt (onder andere bij evenementen). Al deze observaties wijzen er op dat ontwikkelingen van hotels met een lagere ambitie dan een viersterren niveau de meeste kans van slagen hebben. Hierbij moet echter rekening worden gehouden met de mogelijkheid dat in de weekeinden de concurrentie in het viersterren segment een neerwaartse druk op het driesterren segment tot gevolg heeft.163 Tabel 32.

Inschatting groei hotelaanbod

Ontwikkeling Eindhoven Glow Eindhoven Airport Flight Forum

Kamers 40 120 145

Groene Toren Park Plaza Karthotel Designhotel HAG Holiday Inn

>100 98 79 65 20

Strijp-S Stationshotel easyHotel Bastion Totaal (12 plannen) Omgeving Eindhoven Uden - Fitland Helmond – Suytkade

? ? ? ? >589

Bes – IBC Helmond – West Ende Bladel – Egyptische Poort Son en Breugel – De Zwaan Geldrop – Geldropse Heuvel

Valkenswaard – Du Commerce

Son en Breugel – Ekkersrijt Eersel – Metaalflex Totaal (10 plannen) Bron: Horwath HTL

50 100

120-150 35 30 24 17

17

? 0

Inschatting Bouw reeds ingezet Æ 40 nieuwe kamers verwacht in 2012 Bouw reeds ingezet Æ 120 nieuwe kamers verwacht in 2013 Bouwvergunning reeds verleend Æ bouw kan worden ingezet zodra de ontwikkelaar daartoe besluit Prille ontwikkeling, onzekere realisatie Lange termijn ontwikkeling, onzekere realisatie Lange termijn ontwikkeling, onzekere realisatie Lange termijn ontwikkeling, onzekere realisatie Extended stay appartementen in een hotel zijn deels op een andere markt actief, dus rekening te houden met maximaal 20 in de plaats van 40 nieuwe kamers (50%) Lange termijn ontwikkeling, plannen in de ijskast, onzekere realisatie Lange termijn ontwikkeling, onzekere realisatie Prille ontwikkeling, onzekere realisatie Prille ontwikkeling, onzekere realisatie Prille ontwikkeling, onzekere realisatie

Hotel opent in de zomer van 2012 Ontwikkelaar, belegger en exploitant bekend, gemeente positief Æ verwachte realisatie van 100 kamers in 2014 Onzekere realisatie Lange termijn ontwikkeling, onzekere realisatie Onzekere realisatie Lange termijn ontwikkeling, onzekere realisatie Extended stay appartementen in een hotel deels op een andere markt actief, rekening te houden met maximaal 2 in de plaats van 4 appartementen (50%) plus 15 kamers Onzekere realisatie Extended stay appartementen in een hotel deels op een andere markt actief, rekening te houden met maximaal 4 in de plaats van 9 appartementen (<50%) plus 13 kamers Onzekere realisatie Lange termijn ontwikkeling, met onzekere realisatie Extended stay appartementen op een andere markt actief, rekening te houden met 0 in de plaats van 30 nieuwe kamers (0%)

>415

163

Bron: Hotelmarkt Eindhoven – Horwath HTL in opdracht van de gemeente Eindhoven Analyse Hotelmarkt Eindhoven

55

5.5 Voornaamste observaties en conclusies • Uit de kwantitatieve marktruimtebepaling blijkt dat de hotelmarkt van Eindhoven in 2012-2020 ruimte biedt aan 533 nieuwe hotelkamers, waarbij rekening is gehouden met een wenselijke gemiddelde bezettingsgraad van 67,5% • Als in 2012-2020 533 nieuwe kamers aan de hotelmarkt van Eindhoven worden toegevoegd zal in een positief scenario de gemiddelde bezettingsgraad kunnen stijgen tot 71%, wat geen reden biedt voor zorgen • Als in 2012-2020 533 nieuwe kamers aan de hotelmarkt van Eindhoven worden toegevoegd zal in een negatief scenario de gemiddelde bezettingsgraad kunnen dalen tot 65%, wat geen reden biedt voor zorgen • Als alle plannen voor uitbreidingen van bestaande hotels dan wel ontwikkelingen van nieuwe hotels in en om Eindhoven doorgang vinden zou het regionale aanbod de komende jaren toenemen met (589 + 430 = ) 1.019 nieuwe kamers, wat aanzienlijk meer is dan de berekende marktruimte in Eindhoven van 533 kamers • Echter, van alle hotelbouwplannen in Eindhoven lijken op de korte termijn slechts 2 plannen concreet te zijn en op de middellange termijn slechts 1, waardoor er in 2014-2020 nog ruimte is voor circa 370 kamers, inclusief 145 kamers van het geplande Holiday Inn Hotel op Flight Forum • De meeste mogelijkheden voor nieuwe hotels in Eindhoven lijken te liggen binnen de lagere middenklasse en budgetsegmenten


56

6 Kwalitatieve marktpotentie In de hotellerie kan door middel van ketenbinding en unieke hotelconcepten mogelijk aanvullende vraag worden gegenereerd waardoor boven de kwantitatieve ruimte in een markt zou wordt uitgestegen. In deze laatste analyse is hieraan invulling gegeven voor de hotelmarkt van Eindhoven. 6.1 De meerwaarde dan wel noodzaak van ketenbinding Aanvullend op de locatie en het concept speelt om diverse redenen ook het merk verbonden aan een nationale of internationale keten een steeds grotere rol bij de keuze van een hotel. Een sterk merk kan een locatie zelfs aantrekkelijker maken en ervoor zorgen dat reizigers juist deze locatie kiezen voor het hotelverblijf, bijvoorbeeld een locatie in Eindhoven in de plaats van Den Bosch. Dit laatste zou neerkomen op het aantrekken van aanvullende vraag. Eind 2011 waren er in de Nederlandse hotelmarkt maar liefst 50 hotelketens met 63 merken actief en was de ketengraad 61% en de ketengraad exclusief franchisehotels 47%, wat allebei aanzienlijk hoger is dan de ketengraad van 35% in 2001 en bovendien meer is dan verwacht werd op basis van Europese cijfers. Als wordt gekeken naar het aantal ketengebonden hotels ten opzichte van het totaal aantal hotels bedroeg de ketengraad eind 2011 ‘slechts’ 26%, wat wil zeggen dat de niet-ketengebonden hotels vooral kleine hotels betrof. De Nederlandse ketenhotelmarkt heeft nog altijd een redelijk nationaal karakter. Zo heeft maar liefst 60% van de ketens, 58% van de ketenhotels en 47% van de ketenhotelkamers een nationale herkomst en heeft de helft van de top 10 van hotelketens en van de top 10 van hotelmerken in Nederland een nationale herkomst.164 Uit ervaring blijkt dat een internationaal reserveringssysteem onder meer voor de verhuur van 20% tot 30% van de kamers van een hotel kan zorgen. Men kan zich daarom afvragen of de marktruimte in Eindhoven groter kan zijn dan in het vorige hoofdstuk berekend als nieuwe hotels zijn gekoppeld aan sterke internationale ketens en daarmee aanvullende vraag genereren. In de aanbodanalyse is gebleken dat bij maar liefst 12 van de 17 hotels in Eindhoven sprake is van ketenbinding, wat met een aandeel van 71% beduidend meer is dan het aandeel in de Nederlandse hotelmarkt van 26%. Zelfs als de franchisehotels worden uitgesloten bedraagt de ketengraad in de hotelmarkt van Eindhoven nog 69%, ten opzichte van 47% in de Nederlandse hotelmarkt. Van de twaalf ketengebonden hotels zijn er echter maar vijf verbonden aan een grote internationale keten, terwijl er zeven zijn verbonden aan een nationale keten, waarin Hampshire Hospitality een groot aandeel heeft. Door deze grote ketenvertegenwoordiging lijkt het voor een nieuw hotel in Eindhoven een voorwaarde om te zijn aangesloten bij een grote nationale of internationale hotelketen om niet onder te doen voor de concurrentiekracht van de bestaande hotels. Voor een onderscheidend karakter met aanvullende vraag als resultaat zal moeten worden gedacht aan één van de grootste internationale hotelketens, zoals Intercontinental Hotels Group, Marriott International, Wyndham Worldwide, Hilton Worldwide en Accor, waarvan de eerste al in de hotelmarkt van Eindhoven is vertegenwoordigd met een Holiday Inn en de laatste met een Pullman, Novotel en Mercure. Indien de exploitanten van de te ontwikkelen hotels met een systeem van een dergelijke grote internationale hotelketen gaan werken en

164

Bron: De Opmars van hotelketens: Nederlands ketenhotelaanbod in kaart gebracht december 2011 – Horwath HTL Analyse Hotelmarkt Eindhoven 57

aanvullende vraag zullen genereren, kan de marktruimte groter zijn dan de in het vorige hoofdstuk berekende aantal kamers.

6.2 De meerwaarde van en mogelijkheden voor destinatiehotels Dit laatste zou ook kunnen worden bereikt door het ontwikkelen van één of meerdere destinatiehotels. Gasten van een destinatiehotel komen niet voor een zakelijke of toeristische trekpleister in Eindhoven, maar speciaal voor de ervaring die het destinatiehotel te bieden heeft. Dit wil zeggen dat de ontwikkeling van een destinatiehotel ervoor kan zorgen dat er gasten naar Eindhoven komen die zonder de aanwezigheid van het destinatiehotel niet zouden zijn gekomen. Hoewel wereldwijd het aantal gespecialiseerde hotels die inspelen op marktniches toeneemt, bestaan in Nederland maar weinig echte destinatiehotels. Zo kan een nieuw designhotel, boutique hotel of lifestyle hotel bijvoorbeeld wel sterker concurreren met het bestaande hotelaanbod en er voor zorgen dat de hotelmarkt een onderscheidend karakter krijgt, maar zal het designhotel, boutique hotel of lifestyle hotel onder de huidige marktomstandigheden zelden gasten aantrekken die niet al een zakelijke of toeristische reden hebben om naar de bestemming te reizen. Een paar jaar geleden werd in de internationale hotellerie een trend ingezet op het gebied van designhotels, boutique hotels en lifestyle hotels, die zich onderscheidden van de rest van de toen nog grotendeels uniforme markt door hun bijzondere karakter, maar inmiddels hebben zich al zo veel hotels op een soortgelijke manier gepositioneerd dat de nieuwe designhotels, boutique hotels en lifestyle hotels vaak niet meer uniek genoeg zijn om aanvullende vraag te genereren. Zo hebben inmiddels de grootste ketens vrijwel allemaal een ‘boutique’ of ‘lifestyle’ merk. Het Kruisherenhotel in Maastricht is met 60 kamers in een voormalige kerk en klooster onder leiding van een exclusieve keten een perfect voorbeeld van een Nederlands designhotel. Toch zijn er weinig mensen die enkel en alleen voor het Kruisherenhotel een nacht in Maastricht verblijven: het is vooral de combinatie met de zakelijke en/of toeristische aantrekkingskracht van Maastricht waardoor gasten voor dit hotel kiezen. Ook een theaterhotel kan een sterkere concurrerende kracht hebben en voor dat onderscheidende karakter van een hotelmarkt zorgen. Met een sterke programmering zou een theaterhotel zelfs tot aanvullende vraag kunnen leiden. Hier staat tegenover dat de exploitatie van een theater vaak afhankelijk is van subsidies en een directe koppeling tussen een theater en een commercieel hotel in de praktijk zelden haalbaar is. In de praktijk komt het er vaak op neer dat als het hotel in staat is om met het unieke en aantrekkelijke aanbod aanvullende vraag te genereren, het karakter, de faciliteiten en/of de dienstverlening die het destinatiehotel juist zo bijzonder maken te grote investeringen betreft en onrendabel zijn. Eén van de beste voorbeelden van een mogelijk destinatiehotel in Eindhoven betreft het voormalige plan voor een onderwaterhotel in het sportgebied van Eindhoven-Noord. Mits op de juiste manier uitgevoerd, zou een dergelijk hotel een unieke ervaring kunnen bieden waarvoor gasten in Eindhoven zouden willen overnachten, ongeacht de zakelijke en/of toeristische trekpleisters in de omgeving. Een dergelijke plan betreft echter een omvangrijke investering, waarvan het onwaarschijnlijk is dat ze in de lokale markt kan worden terugverdiend. Zo lijkt bij de ontwikkeling van een onderwaterhotel in Dubai, waar de markt bestaat uit bovengemiddeld grote en luxe hotels en dus ruimte biedt voor beduidend hogere kameromzetten, bij voorbaat al sprake te zijn van een grotere financiële haalbaarheid dan in Eindhoven. Ondanks het zeldzame karakter, zijn er op dit moment echter wel al een paar destinatiehotels aanwezig in Nederland. Het beste voorbeeld van een toeristisch Analyse Hotelmarkt Eindhoven

58

destinatiehotel of een combinatiehotel is Preston Palace in Almelo. Het is een hotel waar voor één vaste prijs kan worden overnacht en gebruik kan worden gemaakt van een groot aanbod aan faciliteiten, waaronder een tropisch zwemparadijs met saunacentrum, een overdekte kermis, een bowlingbaan, een bioscoop, een speelruimte en diverse restaurants en bars. Gasten van Preston Palace komen over het algemeen niet voor een zakelijke of toeristische activiteit in of om Almelo, maar enkel en alleen voor het vertier in het hotel zelf. Bij een destinatiehotel voor zakelijke groepen kan worden gedacht aan het succesvolle 197 kamers tellende Conferentieen Opleidingscentrum De Ruwenberg in het Brabantse Sint Michielsgestel, dat met nog geen 30.000 inwoners en circa 9.000 banen tot de kleinere Nederlandse gemeenten behoort en zelf over vrij weinig zakelijke en toeristische trekpleisters beschikt. Voorbeelden van succesvolle resorts in Nederland zijn drie van de vier officiële Nederlandse kuuroorden: het Scandic Sanadome Nijmegen met 96 viersterren hotelkamers, Fontana Bad Nieuwschans in het Groningse Oldamt met 67 viersterren hotelkamers en Thermae 2000 in Valkenburg aan de Geul met 60 viersterren hotelkamers. Figuur 9.

Nederlandse destinatiehotels

Diverse bronnen

6.3 Relevante ontwikkelingen en trends met betrekking tot (destinatie)hotels Bij het uitbreiden van de hotelmarkt van Eindhoven met destinatiehotels alsook met traditionele hotels die inhaken op aanwezige zakelijke en toeristische trekpleisters, is er een aantal ontwikkelingen en trends op het gebied van onder meer economie, technologie, ecologie en sociaal-demografie die relevant kunnen zijn voor hotelvraag waarop al dan niet vanuit de aanbodzijde van de hotelmarkt is of wordt gereageerd. De ontwikkelingen en trends die hieronder zijn omschreven zijn vooral geselecteerd uit de Trendrapporten Toerisme, Recreatie en Vrije Tijd van het NRIT, De HORECA Analyse Hotelmarkt Eindhoven

59

Trendgids 2012 van de Koninklijke Horeca Nederland en www.horecatrends.nl en aangevuld met informatie uit andere bronnen. Ze geven een richtlijn voor de ontwikkeling van mogelijke nieuwe hotels in Eindhoven die inspelen op de berekende marktruimte en/of zorgen voor een uitbreiding van de berekende marktruimte door het genereren van aanvullende vraag.

6.3.1 Economisch Low budget hotels & day use hotels Hoewel er een stroming bestaat die zegt dat hotelgasten tegenwoordig meer belang hechten aan waarde dan aan korting, lijkt er steeds meer behoefte te ontstaan aan concepten waarbij de hotelgast slechts betaalt voor wat er daadwerkelijk wordt geconsumeerd. Deze tendens wordt versterkt in tijden van recessie, zoals de afgelopen jaren duidelijk is gebleken. In de conventionele hotellerie werden de kosten voor bepaalde algemene producten vaak nog doorberekend in de kamerprijs, ongeacht het daadwerkelijke gebruik ervan. Hierbij kan onder meer gedacht worden aan loze ruimte, zwembaden, ijsmachines en schoenpoetsmachines. Daarnaast is er in de conventionele hotellerie vaak nog steeds sprake van kostbare diensten zoals uitgebreide ontbijtbuffetten. De hotelgast heeft tegenwoordig toegang tot veel meer informatie, ook over wat andere hotels voor welke prijs aanbieden, en weet steeds beter wat hij of zij bereid is waar aan uit te geven. Uiteraard geldt dit niet alleen voor hotelgasten: door de hierboven omschreven consumententrend was er al eerder sprake van een sterke opkomst van low budget luchtvaartmaatschappijen. Dit alles leidde voor veel luchthavens tot een toename in vraag naar goedkopere hotels: gasten die prijsbewust genoeg zijn om met een goedkope luchtvaartmaatschappij te vliegen zijn vaak niet bereid om (te) veel te betalen voor een overnachting. Tabel 33.

Bestaande moderne low budget hotels Nederland

easyHotel heeft zich in 2011 gevestigd in Amsterdam. Het hotel biedt geen aanvullende faciliteiten en bestaat volledig uit hotelkamers met een omvang variërend van 9m² tot 12m². Het concept bestaat uit het bieden van ‘value for money’ in hotels op stadscentrumlocaties. Extra producten en diensten, zoals gebruik van televisie, toegang tot internet, schoonmaak bij meerdaags verblijf en extra handdoeken, worden tegen betaling aangeboden. De kamerprijzen blijven hierdoor minimaal en variëren afhankelijk van het moment van boeking en verblijf. CitizenM heeft zich in 2008 gevestigd op Schiphol, waarna de tweede CitizenM in 2009 is geopend in de buurt van het WTC Amsterdam. Het motto van CitizenM is ‘affordable luxury for the people’. De kamers hebben een oppervlakte van 14m2 en zijn door een slim ontwerp toe te passen voorzien van alle gemakken zoals bed, douche, toilet, minibar, internetverbinding, TV, muziekinstallatie, etc. Yotel heeft in 2008 haar deuren achter de douane van Amsterdam Schiphol Airport geopend. De kamers van 10m² kunnen per 4 uur worden gehuurd door reizigers die een paar uur willen uitrusten. De kamers hebben een goede kwaliteit bed, instelbare sfeerverlichting, een bureau, televisie, douche en bergruimte. Qbic Hotel Amsterdam is sinds 2007 gevestigd in het WTC Amsterdam. Het idee achter Qbic is comfort zonder service. Door elektronische reserveringssystemen, automatische check-in en checkout, automaten met consumentenartikelen en computers met internet voor informatievoorziening, wordt contact met personeel geminimaliseerd. De slaapplaats, werkruimte en badkamer zijn verwerkt in kubussen van slechts 7m². Deze gestandaardiseerde kubussen zijn geplaatst in kamers, die voorheen een kantoorfunctie hadden. Diverse bronnen

Vanwege het bovenstaande kan in de Nederlandse hotelmarkt een groei van het aantal moderne low budget hotels worden opgemerkt. Voorbeelden van moderne low budget concepten in Nederland, die geïnspireerd zijn op het Japanse capsule concept met betrekking tot economische inrichting van beperkte ruimte, zijn Yotel, CitizenM en Qbic. Veel van de moderne low budget concepten zijn tevens Analyse Hotelmarkt Eindhoven

60

gebaseerd op het model van easyHotel, dat in het leven is geroepen door de ontwikkelaars van low budget luchtvaartmaatschappij easyJet. easyHotel kende een paar jaar geleden een wat trage start, maar heeft met easyHotel Amsterdam in 2011 haar eerste vestiging in Nederland geopend. De slagingskansen van het concept in Nederland blijken al uit de eerste resultaten: het hotel had de eerste maanden na opening een bezettingsgraad van 97%. Ook de vestigingen in andere Europese steden draaien naar verluidt topbezettingen. De masterfranchisehouder voor easyHotel Benelux zal in 2012 nog twee vestigingen in Nederland openen, namelijk in Den Haag en Rotterdam, en is ook in Eindhoven op zoek naar een geschikte leegstaande kantoorlocatie. Deze moderne low budget hotelconcepten spreken vooral reizigers aan die niet veel tijd doorbrengen in het hotel zoals zakenreizigers. Ook traditionele low budget hotelconcepten, ook wel hostels of jeugdherbergen genoemd, zijn nog steeds populair. Dit blijkt onder meer uit de ontwikkeling die de Nederlandse keten Stayokay in de afgelopen jaren heeft meegemaakt. In vergelijking met de gesubsidieerde Nederlandse Jeugdherberg Centrale in 1922 heeft het meer commerciële Stayokay in 2012 een heel andere uitstraling en clientèle. De hostels van Stayokay liggen op mooie plekken in Nederland en zijn daarmee een goede uitvalsbasis voor talloze activiteiten. Stayokay beschikt over drie soorten hostels: kust en water hostels, city hostels en hostels in een groene omgeving. Alle hostels zijn gevestigd in bijzondere gebouwen, zoals landhuizen en kastelen, en beschikken over een grote variëteit aan kamers. Sommige van de hostels beschikken over door Stayokay zelf ontwikkelde ‘flexbedden’: door een flexibele constructie is van een stapelbed een één- of tweepersoonsbed te maken. De meeste kamers hebben eigen sanitair. Sinds 2007 heeft Stayokay samen met designstudio Edward van Vliet/SEVV nieuw interieur ontwikkeld, dat door middel van kleur- en materiaalaccenten is afgestemd op de drie soorten hostels. De hostels van Stayokay worden onder meer gebruikt door reizende jongeren, families, toeristische groepen (scholen, sportverenigingen, koren, vriendengroepen) en bedrijven. Stayokay heeft inmiddels 27 hostels in Nederland, met in totaal circa 5.000 bedden, en trekt jaarlijks ongeveer 1 miljoen bedovernachtingen. Dit komt neer op circa 3% van de overnachtingen in alle Nederlandse hotels, pensions en hostels van in totaal ongeveer 34 miljoen. De toename van populariteit van hostels in Nederland blijkt tevens uit de bijzonder grote toename in het aantal ongeclassificeerde pensions en hostels in de afgelopen tien jaar. Terwijl het totaal aantal geclassificeerde hotels in Nederland de laatste 10 jaar met circa 5% is afgenomen, is het aantal pensions en hostels met meer dan 50% toegenomen. Vooral in 2010 was de groei groot. Ook de groeiende zichtbaarheid en ontwikkeling van hotels met kamers die voor slechts een gedeelte van de dag kunnen worden geboekt sluit goed aan op de wens van de moderne hotelgast om invloed uit te kunnen oefenen op de prijs van de hotelkamer. Het hierboven genoemde Yotel op Amsterdam Schiphol Airport is hier al een voorbeeld van. Een ander voorbeeld is het in opkomst zijnde ‘Day Use Hotels’. Het is een internetservice waarvan gasten gebruik kunnen maken om hotels te vinden die hotelkamers voor slechts een paar uur reserveren. Paren die geen privé gelegenheid hebben om samen te zijn kunnen hier gebruik van maken, maar bijvoorbeeld ook reizigers die tussen de coulissen door zich willen opknappen, een paar uur willen slapen of een paar uur in alle rust willen werken. De prijzen variëren afhankelijk van de duur van het verblijf en liggen doorgaans op 30% tot 70% van de standaard kamerprijs. Inmiddels zijn er al 200 hotels verspreid over Europa aangesloten op het systeem. ‘Love hotels’ bestaan al sinds jaar en dag, vooral in Aziatische landen waar paren weinig gelegenheid hebben om alleen te zijn, maar de grotere zichtbaarheid en multifunctionele invulling ervan is een recentere ontwikkeling. Wat ook steeds beter in het plaatje begint te passen, niet in het minst Analyse Hotelmarkt Eindhoven

61

vanwege de mogelijkheden van technologische ontwikkelingen, is hotelgasten letterlijk zelf te laten bepalen wat ze voor een hotelovernachting of -arrangement willen betalen, bijvoorbeeld door deelname aan een internetveiling op www.hotelkamerveiling.nl, www.vakantieveilingen.nl/hotels of de hotelwebsites zelf.

De drie bovengenoemde soorten hotels (moderne low budget hotels, traditionele low budget hotels, day use hotels) lijken ieder op hun eigen manier kansen te bieden voor de hotelmarkt van Eindhoven, zowel met betrekking tot het blijven voldoen aan de in ontwikkeling zijnde wensen van bestaande hotelgasten als met betrekking tot het aantrekken van nieuwe hotelgasten. Dergelijke hotels lijken met name goed te passen bij onder meer het op low budget luchtvaartmaatschappijen gerichte Eindhoven Airport, het high tech design karakter van Eindhoven, sporttoerisme, evenemententoerisme en uitgaanstoerisme. Daarnaast zijn low budget hotels aantrekkelijk voor jonge reizigers in het algemeen, een doelgroep die weliswaar klein is en krimpt, maar die wel een toegang biedt tot de consument van de toekomst en zorgt voor dynamiek in de stad. Daarnaast is het van belang dat bij de ontwikkeling van alle nieuwe hotels ruimschoots aandacht wordt besteed aan het identificeren van noodzakelijke dan wel overbodige faciliteiten en diensten. Buiten de low budget markt lijken simpelere driesterren hotels meer mogelijkheden te bieden dan de meer luxe viersterren hotels. Congres- en vergaderhotels Bij het ontwikkelen van nieuwe hotels wordt van oudsher vaak geadviseerd om zaalruimte in het programma van eisen op te nemen om zodoende het zakelijke groepssegment te kunnen aanspreken: een goed gebalanceerde segmentatie is per slot van rekening van groot belang in de Nederlandse hotellerie. Het ontwikkelen van een ruim en flexibel aanbod aan zaalruimte werd in sommige gevallen zelfs gezien als een mogelijkheid voor het creëren van een destinatiehotel. Conferentieen Opleidingscentrum De Ruwenberg in Sint Michielsgestel werd niet voor niets genoemd als één van de weinige voorbeelden voor een succesvol destinatiehotel in Nederland. Al een paar jaar lijken de mogelijkheden vanuit de markt voor congresAnalyse Hotelmarkt Eindhoven

62

en vergaderhotels echter steeds kleiner te worden en deze ontwikkeling werd versterkt door de druk op hotelvraag gedurende de meest recente economische crisis. Waar ze niet als strikt noodzakelijk werden beschouwd werden externe zakelijke bijeenkomsten tijdens deze crisis geannuleerd, andere zakelijke bijeenkomsten werden vervangen door virtuele bijeenkomsten die door de snel ontwikkelende technologie als steeds effectiever worden ervaren en voor de externe zakelijke bijeenkomsten die wel doorgang vonden was vaak sprake van een verminderd budget. Hierdoor is een grote druk ontstaan op congresen vergaderaccommodaties in de Nederlandse hotellerie. Zo hadden de Veluwehotels, die zich van oudsher specialiseren in het zakelijke groepssegment, in 2009 gemiddeld de op twee na laagste gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer van tien Nederlandse regio’s en in 2010 samen met de regio Centraal Nederland de laagste gemiddelde opbrengst per beschikbare kamer. Ook van individuele congresen vergaderhotels in Nederland is het bekend dat ze de afgelopen jaren met steeds meer financiële moeilijkheden te kampen hebben. Eerder in deze rapportage werd al aangegeven dat, hoewel de congresen vergadercentra in Eindhoven over het algemeen kleinschalig zijn en het totale zalenaanbod verhoudingsgewijs klein is, het aanbod voor de huidige vraag naar middelgrote congressen voldoende lijkt te zijn. Daarnaast werd aangegeven dat, hoewel de regio Eindhoven geen accommodaties heeft voor grootschalige congressen, dit een beperkte markt is en veel van de wetenschappelijke congressen per definitie in goedkopere TU/e accommodaties worden geaccommodeerd, waarmee de meerwaarde van een nieuwe grote accommodatie voor zakelijke bijeenkomsten in de huidige markt beperkt lijkt te zijn, zeker na de ingebruikname van de nieuwe congreszaal van het Van der Valk Hotel Eindhoven. Op basis van dit alles mag worden aangenomen dat de ontwikkeling van een nieuw congresen vergaderhotel in Eindhoven weinig tot geen mogelijkheid biedt voor het genereren van aanvullende vraag. Dit neemt niet weg dat het voor sommige hotels nog steeds van belang kan zijn voor een gebalanceerde segmentatie om een passend aanbod aan zaalruimte aan te bieden, bijvoorbeeld voor hotels die niet in de buurt van een externe congresen vergaderaccommodatie zijn gelegen.

6.3.2 Technologisch Wat wereldwijd bijzonder veel aandacht trekt is het toenemende gebruik van technologie. Nederland is in internationaal verband koploper met betrekking tot beschikbaarheid van Informatie- en Communicatietechnologie. Bovendien behoort Nederland qua internetgebruik tot de Europese top, terwijl dit gebruik nog verder toeneemt. Tegenwoordig gebruikt circa 75% van de hotelgasten het internet als referentie bij het boeken van de hotelkamer, al dan niet mobiel. In 2011 bezat 42% van de Nederlanders een smart phone en de verwachting was dat dit groeit naar 50% in 2012. Een toenemend onderdeel van het voorbereiden van een reis en in het bijzonder van het zoeken van logiesaccommodaties is mond-tot-mondreclame in de vorm van recensies op boekingswebsites, beoordelingssites, berichten op Facebook, berichten op Twitter en filmpjes op You Tube. Hotels reageren prompt op deze ontwikkeling: in 2009 gebruikte al zo’n 70% van de Nederlandse drie-, vier- en vijfsterren hotels op zijn minst één ‘social media platform’ en volgde zo’n 95% van dezelfde groep hotels hoe het hotel werd beoordeeld door gasten op een boekingswebsite of beoordelingssite. Wel blijkt de moderne hotelier nog zoekende te zijn naar de wijze waarop technologische ontwikkelingen het beste kunnen worden toegepast binnen de bedrijfsvoering. Met betrekking tot de feitelijke boekingen kan Analyse Hotelmarkt Eindhoven

63

worden opgemerkt dat op het moment circa 33% van de boekingen via de eigen website of een online derde partij wordt gedaan. In sommige gevallen kunnen gasten tegenwoordig zelfs via moderne systemen, die de inventaris van een hotel bevatten, een kamer kiezen op basis van type, grootte en aanwezigheid van faciliteiten. Daarnaast kunnen ze faciliteiten kiezen die ze wensen aan te treffen in hun hotelkamer. Bovendien kan het inchecken bij sommige hotels al voor aankomst via het (mobiele) internet, zoals ook steeds vaker wordt toegepast door vliegtuigmaatschappijen. Bij aankomst in het hotel, hoeven gasten alleen nog hun sleutel en kamernummer op te halen bij de receptie. Hebben gasten hier geen gebruik van gemaakt, kan in moderne hotels steeds vaker snel zelf worden ingecheckt met gebruik van computers. Door de gegevens en voorkeuren van de gast op te slaan op een elektronische sleutelkaard met een microchip in de vorm van een ‘smart card’ en de gast deze na vertrek te laten behouden, kan het inchecken bij vervolgbezoeken nog sneller geschieden en is het bovendien gemakkelijker tegemoet te komen aan persoonlijke wensen.

Vanuit de aanbodzijde van de hotelmarkt wordt ook steeds vaker ingespeeld op het snel veranderende gebruik van technologische ontwikkelingen door de hotels en hotelkamers te voorzien van de nieuwste technologische snufjes. Zo bieden steeds meer hotels hun gasten mogelijkheden om de instellingen van onder meer licht, geluid, beeld, geur en temperatuur op persoonlijke wensen aan te passen. Philips Hospitality heeft een geïntegreerd ‘Ambient Experience-systeem’ voor hotels ontwikkeld, dat inhoudt dat de gast de instellingen in de hotelkamer kan bepalen met gebruik van een ‘moodpad’. Via een centrale server worden de instellingen van alle kamers gecontroleerd en persoonlijke instellingen worden opgeslagen op smart cards, die ook dienst doen bij volgende hotelbezoeken in meerdere hotelvestigingen. De nieuwste ontwikkeling van Philips Hospitality betreft de MediaSuite TV die eind 2011 is geïntroduceerd. Deze televisies bieden de hotelgast directe toegang tot het internet in de hotelkamer en via speciaal ontwikkelde NetTV applicaties wordt er een aantal interactieve services aangeboden. Uit pan-Europees onderzoek is gebleken dat meer dan de helft van de respondenten (55%) de voorkeur geeft aan een hotel met Analyse Hotelmarkt Eindhoven

64

internettelevisie boven een hotel zonder internettelevisie. Van de respondenten gaf 92% aan altijd gebruik te zullen maken van NetTV op de hotelkamer. De meest gebruikte functies die naar voren kwamen zijn: catch-up tv (39%), het nieuws (17%) en het weer (11%). Als het gaat om hotelspecifieke functies bleken stadsinformatie (39%), conciërgediensten (16%) en vluchtinformatie (10%) het meest interessant te zijn voor reizigers. De hierboven genoemde producten worden alleen nog maar door de meest vooruitstrevende hotels ingevoerd en slechts sommige hotels gaan nog een stapje verder. Een voorbeeld daarvan is het recentelijk geopende Sofitel So in Bangkok dat volledig is uitgerust met Apple apparatuur. Alle 238 hotelkamers hebben een Apple Mac mini, een iPod, een iPhone en iPad ter beschikking, waarmee de gasten direct in contact staan met de diensten van het hotel. Behalve dat het hotel hiermee naadloos tegemoet komt aan de technologische wensen en eisen van de moderne hotelgast, lijkt het een slim gebruik van joint marketing te zijn. Ieder jaar komen hierdoor tienduizenden hotelgasten in aanraking met de diverse producten van Apple wat een goede reden is voor Apple om de producten met flinke kortingen aan te leveren. Hotels die minder vooruitstrevend zijn op het gebied van technologische ontwikkelingen bieden wel steeds vaker gratis internet, ‘Flat Screen’ televisies, DVDspelers en iPod docking stations. Er is ook een stroming hotelgasten die juist behoefte heeft aan het af en toe helemaal loslaten van de moderne technologische wereld. Het Renaissance Pittsburgh speelt hier op in en biedt haar gasten een ‘detox’ arrangement, waarbij de hotelkamers zijn ontdaan van televisie en telefoon en de gasten bij aankomst alle mobiele apparatuur moeten inleveren. Bestaande en nieuwe hotels in Eindhoven zullen tot op zekere hoogte moeten mee gaan met de hierboven omschreven technologische ontwikkelingen om aan de verwachtingen van de moderne hotelgast te kunnen blijven voldoen. In Eindhoven, waar high tech alom vertegenwoordigd is, kan ook gedacht worden aan het betrekken van geselecteerde technologische bedrijven bij het ontwikkelen en inrichten van een nieuw ‘high tech hotel’. Hoewel niet verwacht wordt dat een ‘high tech hotel’ voor aanvullende vraag zal zorgen en dus de marktruimte zal kunnen vergroten, lijkt de ontwikkeling van een ‘high tech hotel’ wel een grotere allure te geven aan Eindhoven en zal een dergelijk hotel naar verwachting een grotere concurrentiekracht hebben.

6.3.3 Ecologisch Klimaatveranderingen en een groeiende bewustwording van de kwaliteit van de natuurlijke leefomgeving leiden tot een gedragsverandering van de consument, waarbij vergroening en verduurzaming steeds belangrijker worden, zo ook in de hotellerie. Onderzoek van Deloitte heeft aangetoond dat hotelgasten in toenemende mate milieubewuste keuzes maken en bereidt zijn tot 10% meer te betalen voor een overnachting in een hotel dat rekening houdt met het milieu. Bovendien uit het zich in de observatie dat consumenten steeds meer waarde hechten aan de herkomst en totstandkoming van afgenomen goederen en diensten. Met name sinds het uitkomen van de film ‘An inconvenient truth’ van Al Gore staat het verbeteren van het milieu ook hoog op de politieke agenda. De effecten van toerisme op het milieu zijn tegenwoordig beter meetbaar door het ontstaan van de begrippen Ecologische Voetafdruk (EV) en Carbon Footprint (CF). EV is een getal dat weergeeft hoeveel biologisch productieve grond- en wateroppervlakte een bepaalde Analyse Hotelmarkt Eindhoven

65

persoon of groep van personen in een bepaalde periode gebruikt om het consumptieniveau te kunnen handhaven en de afvalproductie te kunnen verwerken. Met andere woorden: de EV draait om het verbruik van natuurlijke voorraden. De CF is een maat voor de bijdrage aan klimaatverandering van bijvoorbeeld een mens of activiteit en ontstaat door de verbranding van fossiele brandstoffen voor onder meer elektriciteit, verwarming en vervoer. EV en CF kunnen beide worden berekend voor overnachtingen en zijn hiermee ook voor de hotellerie belangrijke begrippen geworden. In antwoord op het veranderde consumentengedrag en politieke druk ontstaan steeds meer initiatieven voor het ontwikkelen van ecologisch verantwoorde en duurzame producten en diensten. ‘Groen’ is de toekomst. Hoewel op het moment nog slechts 3% van alle producten en diensten in de HORECA duurzaam is en de HORECA daarmee de minst innovatieve bedrijfstak is met betrekking tot duurzaamheid, is de duurzaamheidstrend inmiddels ook waar te nemen in de hotellerie en ontplooien er vanuit de aanbodzijde steeds meer initiatieven. Een goed voorbeeld hiervan is Conscious Hotels, de eerste Nederlandse hotelketen waar bij iedere stap in de herontwikkeling van het hotelgebouw en het opzetten van de hotelexploitatie voor zo ver mogelijk gericht is gekozen voor duurzame oplossingen en gasten op een luchtige wijze bewust maakt van die keuzes zonder ze moderne comfort te ontnemen. Tabel 34.

Impressie Conscious Hotels

Verschillende bronnen

Uiteraard implementeren ook internationale hotelketens duurzaamheid in hun bedrijfsvoering. Met het merk Element was het Amerikaanse Starwood Hotels & Resorts één van de eerste grote internationale hotelketen met een ‘groen’ merk. Alle Element Hotels in de Verenigde Staten moeten voldoen aan de eisen voor een LEED certificatie, de nationaal geaccepteerde benchmark voor het ontwerp, de ontwikkeling en het gebruik van hoogwaardige groene gebouwen. Aanvullend wordt er in alle Element Hotels gebruik gemaakt van milieuvriendelijke verf, milieuvriendelijke vloerbedekking, milieuvriendelijke meubels, waterzuinige systemen en afvalscheidingssystemen in iedere hotelkamer. Rond dezelfde tijd riep Intercontinental Hotels Group het virtuele ‘Innovation Hotel’ in het leven, dat Analyse Hotelmarkt Eindhoven

66

uitgebreid omschrijft en illustreert hoe hotels van de keten omgaan met duurzaamheid. De meeste hotelketens en hotels reageren hier echter op door zich aan te sluiten bij initiatieven zoals Green Key, het ‘Climate Savers Program’ en Travelife. Een Green Key is een internationaal keurmerk waarmee het bedrijf kan aantonen dat het zich meer dan volgens de wettelijke richtlijnen inzet voor de besparing van gas, water en energie en het scheiden van afval. Wereldwijd zijn er meer dan 1.500 bedrijven in 28 landen aangesloten bij het internationale keurmerk, ten opzichte van 650 in 2009. Op het moment van schrijven zijn in Nederland nagenoeg 400 hotels Green Key gecertificeerd. Dit betekent een groei van circa 200 hotels of ongeveer 100% ten opzichte van 2009. Het Climate Savers Program is een initiatief van het World Wildlife Fund en erop gericht bedrijven te motiveren om en te ondersteunen in het realiseren van absolute reductie van CO2 emissies. Het internationale trainingen examenprogramma ‘Travelife’ gaat nog een stap verder en biedt handvaten om rekening te houden met de effecten van reisactiviteiten op het milieu én menselijke aspecten. Instrumenten die in de internationale hotellerie steeds meer worden gehanteerd om te komen tot het verminderen van de EV en CF en onderdeel uitmaken van het protocol van certificeringsinitiatieven zoals Green Key, Climate Savers Program en Travelife zijn divers en hebben betrekking op de ontwikkeling van hotels, de inrichting van hotels en/of de bedrijfsvoering van hotels. Een aantal voorbeelden is opgenomen in onderstaande tabel. Tabel 35.

Voorbeelden van instrumenten voor vermindering EV en/of CF

Instrument Hergebruik leegstaande panden en voorwerpen Gebruik van verplaatsbare hotelkamers Gebruik van hydra-economische watersystemen Gebruik van groene energie Gebruik van materiaal met energieconsumptielabel Gebruik van spaarlampen en LED-verlichting Gebruik van duurzame meubels en materialen Gebruik van lokale meubels, materialen en producten Hergebruik van linnen en toiletartikelen, die ecologisch verantwoord en biologisch afbreekbaar zijn Gebruik van biologische bereidingswijzen en producten voor eten en drinken Gebruik van afvalscheidingssysteem en minimale productie van afval Gebruik van milieuvriendelijk schoonmaakproducten Minimaal gebruik van – gerecycled en ongebleekt – papier Diverse bronnen

Fase Ontwikkeling Ontwikkeling Inrichting Inrichting Inrichting Inrichting Inrichting & bedrijfsvoering Inrichting & bedrijfsvoering Bedrijfsvoering Bedrijfsvoering Bedrijfsvoering Bedrijfsvoering Bedrijfsvoering

Tabel 36 toont een paar van de meest recente voorbeelden van herontwikkeling van leegstaande panden en voorwerpen in Nederland tot hotels en Figuur 10 toont drie voorbeelden van verplaatsbare hotelkamers, namelijk 1) HUBS, waarvan nog dit voorjaar de eerste vestiging in Amsterdam wordt geopend, 2) Carré d’étoiles met de eerste twaalf locaties in Frankrijk en een geplande vestiging in Nederland en3) Cubi’s met de eerste vestiging van Qbic Hotels in Amsterdam. Een ludieke manier om hotels in te zetten bij de duurzaamheidsproblematiek kan worden gevonden in het project ‘Corona Save The Beach’. Na een uitvoering in Italië in 2009, stond in de zomer van 2010 in Spanje een ‘Save The Beach Hotel’ dat bestond uit twaalf ton strandafval en vijf kamers had en werd het project in 2011 herhaald in Italië. Het doel van het project is het behoud van bedreigde stranden in Europa. De locatie voor 2012 moet nog worden vastgesteld, op basis van Analyse Hotelmarkt Eindhoven

67

internetstemmen. Een andere – vrij extreme – manier om duurzaamheid te combineren met de logiesmarkt wordt toegepast bij het ontwerp van het Ark Hotel door het Russische Remistudio als onderdeel van het internationale programma ‘Architecture for Disaster Relief’. Het is een concept voor een recreatiewoning dat de meest extreme weersomstandigheden kan trotseren en zelfvoorzienend is. De vorm van het gebouw zorgt ervoor dat het op water blijft drijven, door middel van windturbines en een doorzichtig dak creëert het haar eigen energie, regenwater kan worden verzameld van het dak. In plaats van het verwarmen van de aarde tegen te gaan, is het een middel om met de nieuwe realiteit om te gaan. Tabel 36.

Herontwikkeling leegstaande panden en voorwerpen

Naam Slapen in een wiek

Het Arresthuis Roermond Cruise Hotel Rotterdam

Vliegtuigsuite Teuge

Uitleg De ontwerpers van 2012 Architecten hebben drie afgedankte windturbinewieken gevonden en bedacht om er slaapplaatsen van te maken, inclusief tweepersoonsbed, tafel met stoelen, garderobe, zonnedouche, compost toilet en kookplaat op zonne-energie. De locatie is nog onbekend. In 2011 opende het Van der Valk Hotel Het Arresthuis in Roermond met 40 hotelkamers in een voormalige gevangenis. In 2010 opende het Cruise Hotel in Rotterdam met 257 kamers aan boord van de SS Rotterdam, het voormalige vlaggenschip van de Holland Amerika Lijn. In 2009 is een originele Russische Ilyushin 18 vliegtuig verbouwd tot luxe hotelsuite, die nu rust op Luchthaven Teuge.

Diverse bronnen

Figuur 10.

Voorbeelden verplaatsbare hotelkamers

Diverse bronnen Analyse Hotelmarkt Eindhoven

68

Voor bestaande en nieuwe hotels in Eindhoven geldt dat het doorvoeren van duurzaamheidsmaatregelen in de ontwikkeling, inrichting en/of bedrijfsvoering van de hotels een voorwaarde is om te voldoen aan de verwachtingen van de moderne hotelgast en politieke eisen. Dit wil zeggen dat voor nieuwe hotels duurzaamheidsplannen noodzakelijk zijn, maar dat niet verwacht wordt dat in deze omstandigheden een ‘groen’ hotel kan zorgen voor aanvullende vraag en dus kan leiden tot een vergroting van de marktruimte. Mogelijke uitzonderingen hierop worden gevormd door groene hotels die een belevenis bieden, zoals de herontwikkelde panden en voorwerpen uit Tabel 36. Voor het toepassen van duurzaamheidsmaatregelen in bestaande en nieuwe hotels in Eindhoven, al dan niet met als doel een nieuwe duurzame trekpleister te vormen, kan worden gedacht aan het toepassen van specialistische technologische ontwikkelingen uit Brainport Regio Eindhoven.

6.3.4 Sociaal-demografisch Stagnatie Nederlandse bevolkingsgroei Æ Aziatische hotels Van oudsher zijn Nederlandse hotels grotendeels afhankelijk van de binnenlandse markt. Door klimaatveranderingen krijgt Noordwest Europa en dus ook Nederland langzaam maar zeker een prettiger klimaat en wordt Nederland ook voor de binnenlandse markt een aantrekkelijkere bestemming. Tegelijkertijd wordt Nederland aantrekkelijker voor binnenlands toerisme en toerisme uit buurlanden doordat brandstof, heffingen en belastingen in de toekomst mobiliteit duurder maken en toeristen ervoor kiezen dichter bij huis te blijven. Dit laatste wordt ook veroorzaakt door een trend in de vorm van compressie van tijd. Toeristen wensen hun vakantietijd zo efficiënt mogelijk te benutten, houden meer korte vakanties en verkorten de reistijd door dichter bij huis te blijven. Tot slot wordt Nederland aantrekkelijker voor binnenlands toerisme, omdat het in tegenstelling tot andere bestemmingen waar een vergrootte kans bestaat op natuurrampen, terrorisme en politieke onvrede relatief veilig is. De uitdaging zit hem er in dat op termijn de groei van het mogelijke aantal Nederlandse hotelgasten en dus de voornaamste traditionele afnamemarkt daalt door stagnatie van de bevolkingsgroei. De hierdoor toenemende concurrentie leidt tot de vraag of het in de Nederlandse hotellerie zinvol en mogelijk is om specifieke herkomstlanden te benaderen en daarmee alsnog de buitenlandse markt te vergroten. Al jaren lang neemt wereldwijd het toerisme vanuit Aziatische landen toe en met betrekking tot het aantal buitenlandse verblijfsgasten in Nederland tonen de BRIC-landen (Brazilië, Rusland, India en China) nog altijd de sterkste groei. Niet voor niets zijn er steeds meer Aziatische ketens in Europa en Nederland gevestigd. Denk alleen al aan Mandarin Oriental Hotel Group, Jin Jiang Hotels, Shangri-La Hotels, TAJ Hotels Resorts & Palaces en Okura Hotels & Resorts met Nikko Hotels / JAL Hotels. Een paar jaar geleden opende in Delft zelfs een Chinees Hotel. Op dit moment verkeert het hotel in financiële moeilijkheden, maar dit lijkt meer te maken te hebben met de bedrijfsvoering dan met de mogelijkheden uit de markt. Een Aziatische reiziger heeft beduidend andere wensen en behoeften dan een westerse reiziger. In de markt van internationale hotelketens is daarom ook een recente trend zichtbaar richting het aanpassen van bestaande merken aan de Chinese markt en het ontwikkelen van nieuwe merken voor de Chinese markt. Zo exploiteert het Franse Accor hotelmerk Mercure in China onder de naam Grand Mercur en heeft het Amerikaanse Intercontinental Hotels Group recentelijk de naam Analyse Hotelmarkt Eindhoven

69

bekend gemaakt voorr hun nieuw we Chinese e merk: Hualuxe Hote ls and Reso orts. Dit d hotels vvan de betrreffende heeft vooraal als doel het aantreekkelijker maken van de ketens in China C en is voor hotells in Nederrland weinig g relevant. Echter, gekkoppeld aan deze trrend is de trrend waarin n internationale hotelke etens zich sspecifiek richten op China als herkomstlan h nd. Het Ameerikaanse Hilton H Hotelss & Resortss heeft in 2011 het ‘Huanying Programme e’ gelanceerrd, een programma wa aaraan toen n al 51 hote els in 13 landen dee elnamen en dat speciaaal is gerich ht op het welkom w heteen van de Chinese reiziger door middel van onder andere ontvangst in het Mandaarijn, Chine ese thee faciliteiten op de kamers, Chines e slippers op o de kame er, een Chin nees televisiekanaal en Chineess ontbijt. Re ecentelijk iss het Franse Groupe Du D Louvre een overee enkomst aangegaan met de grootste g Ch hinese hote elketen Jin Jiang Hoteels om de merken g Inn aan eelkaar te koppelen doo or middel vaan het nieu uwe ‘coCampanile en Jin Jiang branded’ budget b hote el Campanille - Jin Jiang. Behalve vijftien Jin Jiang Inn Hotels H in hotels in vvijf Franse steden. drie Chinese steden, betreft heet vijftien Campanile C Chinese reizigers kunnen op de Chinese website w rese erveringen maken en gebruik maken van Chinese aa anbiedingen n voor de Frranse hotelss.

Zoals in ee en eerder onderzoek uit gesprekken bij onder anderre Brainporrt Regio Eindhoven bleek, kom men veel va n de intern nationale ke enniswerkerrs in Eindho oven uit Aziatische landen, zo A oals India, China, Ta aiwan en Korea, K en wordt hett aantal Aziatische kenniswerke A k ers in Brain port Regio Eindhoven verwacht tte groeien, maar is er niet één Aziatisch la and dat jaarr in jaar uit de bovento oon voert. D Deze kennisswerkers in Eindhove en zullen naar n verwacchting verblijven in ex xtended staay faciliteite en of de reguliere re esidentiële markt in d de plaats van in hotels. Mochten n er aantre ekkelijke hotels bestaan is het echter e goed d mogelijk dat deze ke enniswerkerrs familie, vrienden v en kennisse en zullen motiveren m n naar Eindho oven te kom men. Hierdo oor is het mogelijk m dat een niieuw hotel in Eindho oven dat op zinvolle wijze is geekoppeld aan a een A Aziatische keten en/o of een Aziaatisch merkk of op ee en andere manier ee en sterk A aag zal zorg gen en de rruimte voor nieuwe Aziatisch kaarakter heefft voor aanvvullende vra hotelkamerrs in Eindho oven zal veergroten. Oo ok is het waarschijnlijk w k dat een dergelijk d hotel een sterke conc currentiepo ositie zal ku unnen innemen in de bestaande e markt. k ers in Eindh hoven uit diiverse landeen komen, kan ook Omdat de Aziatische kenniswerke de haalbaaarheid van een multiicultureel Aziatisch A Ho otel worden n onderzocht, met bijvoorbeeld vier versc chillende vleeugels die zijn z ingerich ht naar de gebruiken van v vier verschillend de Aziatisch he landen en verschillende faciliteiten en diensten voor v de verschillend de landen. Vergrijzend V de bevolking g Æ comforrthotels en zorghotels z Door vergrrijzing wijzigt de sam enstelling van v de gro oep vakantieegangers met m een relatief groo ot aandeel senioren / g gepensione eerden. In 2011 behoo orde ongeve eer 15% van de Ned derlandse bevolking b to ot de 65-plussers. In 2030 2 zal on ngeveer een kwart van de bevvolking 65 jaar of oudeer zijn. In ons buurland d Duitsland d is nu al ee en kwart Analyse Hote elmarkt Eindho oven

70

van de bevolking 60 jaar en ouder en dit zal in 2050 een derde van de bevolking betreffen. De toekomstige senioren / gepensioneerden in Nederland zijn vitaler, hebben relatief veel tijd, zijn koopkrachtig en zijn gewend om regelmatig op vakantie te gaan. Ze blijven graag dicht bij huis en geven de voorkeur aan vakanties in eigen land of in buurlanden. Deze sterk groeiende doelgroep biedt daarom mogelijkheden voor de Nederlandse hotellerie. De hotellerie in Nederland is zich hier echter terdege van bewust en het risico bestaat dat er sprake zal zijn van heftige concurrentie met betrekking tot dezelfde doelgroep. Bovendien wordt deze doelgroep vaak gezien als oplossing voor rustigere dagen en perioden wanneer andere doelgroepen minder actief zijn, maar blijkt in de praktijk dat de moderne gepensioneerde vaak ook op de drukkere dagen en in de drukkere perioden reist, juist omdat er dan meer te beleven valt. Nederlandse senioren / gepensioneerden hebben andere reiswensen met betrekking tot comfort en veiligheid. Hoewel hedendaagse senioren / gepensioneerden steeds fitter worden, wordt met een toenemend aandeel senioren / gepensioneerden in de samenleving comfort en veiligheid de standaard. Voor een nieuw hotel in Eindhoven lijkt het dus van belang om bij de ontwikkeling en inrichting ervan voldoende aandacht te schenken aan deze aspecten om zodoende tegemoet te kunnen komen aan de verwachtingen van deze groeiende doelgroep. Ook is er al meerdere jaren een voorzichtige trend zichtbaar op het gebied van zorgtoerisme en is het aantal zorgkamers in City Hotels en Care Hotels in Nederland toegenomen. City Hotels lijken veel op reguliere hotels, waarbij zorg vaak wordt verleend door mantelzorgers en het verblijf hooguit één tot twee weken duurt. Care Hotels zijn veelal gelegen op ziekenhuislocaties, waar intensieve zorg plaatsvindt in het verlengde van een ziekenhuisopname. Het verblijf hier kan van langere duur zijn. Vakantiezorghotels, gevestigd in een landelijke omgeving en met een specifieke benadering van de vakantiegast met een zorgvraag en/of thuisverplaatste zorg, zijn in Nederland nog niet aanwezig. Wel startte in 2006 een touroperator onder de naam Zorgvrij Vakanties, die bij speciaal geselecteerde hotelaccommodaties in binnen- en buitenland zorg en hulpmiddelen organiseert voor mensen die daarop zijn aangewezen. Onderzoek heeft dan ook aangetoond dat veel mensen met een lichamelijke beperking graag op vakantie zouden gaan als de accommodaties hier geschikt voor zouden zijn en een toerist met een zorgvraag is bereid meer geld uit te geven dan de doorsnee toerist. Echter, een beperkende factor is het feit dat de toerist met een zorgbehoefte het liefst op vakantie gaat met mensen die geen zorg behoeven in de plaats van gespecialiseerde zorghotels. Wat de drie verschillende soorten zorghotels met elkaar gemeen hebben zijn dat ze zich richten op het ontvangen van revaliderende gasten en gasten met beperkte bewegingsvrijheid, dat hotelservice wordt gecombineerd met de aanwezigheid van zorgverleners en dat ze functioneel zijn ingericht. Tevens zijn in veel zorghotels fysiotherapieruimtes aanwezig. De aanwezigheid van verhoogde toiletten, liften, beugels aan de muur van het toilet, aangepaste douches en brede deuropeningen en de afwezigheid van drempels zijn voor deze doelgroep van groot belang. Behalve door de toenemende groep senioren in Nederland, is de ontwikkeling van zorg vanuit een marktperspectief vooral ontstaan als gevolg van veranderende wet- en regelgeving. Deze lijkt echter nog steeds niet optimaal lijkt aan te sluiten op de wensen en mogelijkheden vanuit de markt, waardoor de ontwikkeling van zorghotels al jaren wordt geremd. De wensen van de zorgtoerist en het modern stedelijke karakter van Eindhoven beperken de mogelijkheden voor een vakantiezorghotel, maar onder de juiste omstandigheden zou een City Hotel of een Care Hotel mogelijkerwijs een nieuwe markt kunnen aanboren en daarmee de ruimte op de hotelmarkt van Eindhoven voor nieuwe hotels kunnen vergroten. Een samenwerking zou kunnen Analyse Hotelmarkt Eindhoven

71

worden aangegaan met Brainport Regio Eindhoven voor het toepassen van specialistische technologische ontwikkelingen in een zorghotel. Beleveniseconomie Æ ‘hotelcreaties’, themareizen en aanverwant Vanaf de jaren zestig van de vorige eeuw is de Nederlandse samenleving steeds vrijer geworden. Dit kwam onder meer tot uiting in een toename van hedonisme, de leer die stelt dat genot het hoogste goed is, en materialisme, het streven naar materieel bezit. Naar aanleiding van deze ontwikkeling ontstond de ‘beleveniseconomie’ beter bekend als de ‘experience economy’, waarin de consument in toenemende mate op zoek was naar beleving. Voor de hotellerie had dit als consequentie dat de doorsnee hotelgast niet meer tevreden was met de mogelijkheid om op comfortabele wijze uit te rusten en op te frissen, maar dat er een bijzondere ervaring moest worden verbonden aan de hotelservice. Dit kon op allerlei verschillende manieren worden ingevuld, waarbij de leidraad was dat de gast wilde worden verrast door een bijzondere of zelfs unieke beleving. Figuur 11.

Creatieve bouwtechnieken in de hotellerie

Diverse bronnen

Dit werd en wordt in de meest extreme gevallen gerealiseerd door hotels op unieke locaties of op creatieve wijze te ontwikkelen. Het concept van het ijshotel, dat zijn oorsprong kent in Zweden, is overgewaaid naar Canada en Alaska. Gasten betalen hier om een nacht tussen ijswanden te mogen overnachten. Wellicht geïnspireerd op het concept van het ijshotel is Whitepod, een high tech ecologisch kamp voor 10 gasten op 1.700 meter hoogte in de Zwitserse Alpen. In Chili staat het zouthotel, volledig opgebouwd uit zout van een van de grootste zoutvlaktes ter wereld. Tot slot staat Dubai bekend om de vele bijzondere hotels, waaronder hotels onderwater. Opvallend is dat veel van deze unieke hotels een natuurrijke locatie hebben en dat de concepten die zijn verzonnen voor stadslocaties niet hebben standgehouden. Zo was er in Parijs sprake van een hotel van papier-maché en zou er in Sydney een hotel Analyse Hotelmarkt Eindhoven

72

worden ontwikkeld van gelatine, maar geen van beide zijn nu beschikbaar. Inmiddels is de beleveniseconomie ingehaald door de transformatie-economie en de betekeniseconomie, maar toch blijkt de eerste ook nog van invloed te zijn op toeristisch consumentengedrag. Voor de hotelmarkt van Eindhoven heeft dit alles als consequentie dat een hotel dat de gasten een ware beleving biedt de mogelijkheid heeft zich te ontwikkelen tot een heus destinatiehotel met aanvullende vraag en een vergrote marktruimte als gevolg, maar dat het vrij lastig en kostbaar zal zijn om een dergelijk hotel te ontwikkelen. Mocht deze uitdaging worden aangegaan, lijkt de Design Academy een geschikte partner voor het uitvoeren van creatieve bouwtechnieken en inrichtingen. Gelieerd aan de beleveniseconomie is de toenemende behoefte van de moderne reiziger om ook tijdens vakanties hobby’s en passies uit te kunnen voeren, met als gevolg een toename in het aantal themavakanties. In deze context kunnen themavakanties worden omschreven als vakanties rondom een specifieke activiteit. Hierbij kan worden gedacht aan: cultuurvakanties, wandelvakanties, fietsvakanties, natuurvakanties, actieve/avontuurlijke vakanties, wellnessvakanties, cruisevakanties, culinaire vakanties, duikvakanties, zeilvakanties, vrijwilligersvakanties, taalreizen, spirituele vakanties, visvakanties en bedevaartreizen. De meest geschikte themareizen met een belevenisbelofte voor hotels in Eindhoven lijken cultuurvakanties, actieve vakanties, wellnessvakanties, culinaire vakanties en vrijwilligersvakanties. Behalve voor hotels waar themavakanties worden geaccommodeerd lijken er – beperkte mogelijkheden te bestaan voor themahotels, ofwel niche hotels voor een heel specifieke doelgroep. Bepaalde soorten gasten hebben specifieke wensen en behoeften waar niet ieder hotel aan kan voldoen. Zo richt het Sanctum Soho Hotel London zich speciaal op rocksterren. Het is in het hotel niet toegestaan om handtekeningen te vragen of foto’s te maken van sterren en voor er is zelfs een ‘gitaardokter’ oproepbaar. Iets laagdrempeliger is het Nhow Hotel in Berlijn, dat volledig is ingericht naar de smaak van muziekliefhebbers met twee eigen opnamestudio's, terrassen waar concerten worden gegeven, een bar waar muziek wordt gedraaid door top DJ's en een 'state of the art' entertainmentsysteem op de kamers. Ook hier is het weer een uitdaging om het concept succesvol tot ontwikkeling te brengen en zal samenwerking moeten worden gezocht met experts op het gebied van het gekozen thema, maar als het lukt zal sprake zijn van aanvullende vraag en een vergroting van de marktruimte voor nieuwe hotelkamers in Eindhoven. Tenslotte heeft de moderne consument steeds meer behoefte aan interactie met andere consumenten en aanbieders, waardoor de mogelijkheid ontstaat om zelf een bijdrage te leveren aan de toegevoegde waarde van het product of de dienst. De actieve betrokkenheid van consumenten bij het productieproces resulteert in een intensievere beleving van een op maat gemaakt product, waardoor de uiteindelijke gecreëerde waarde groter is. Dit verschijnsel staat bekend als co-creatie. Een goed voorbeeld van co-creatie is het Amerikaanse 4Food, waar restaurantgasten een keuze hebben uit meer dan een miljoen opties voor het samenstellen van een menu en de meest belovende creaties op het quick menu worden aangeboden voor minder creatieve gasten. Ook voor de hotellerie bestaan er mogelijkheden om in te spelen op deze trend en een aantrekkelijker product te bieden dan de gemiddelde concurrent, maar het is onwaarschijnlijk dat er aanvullende vraag door zal ontstaan. Betekeniseconomie Æ maatschappelijk verantwoorde hotels en resorts Zoals hierboven aangegeven, is de beleveniseconomie overgegaan op de transformatie-economie en tot slot op de betekeniseconomie. Er is weer meer aandacht voor immateriële zaken zoals een verhoging van de levenskwaliteit, zinvol Analyse Hotelmarkt Eindhoven

73

leven, bewustzijn, sociale betrokkenheid, eerlijkheid, delen en onthaasten. Trends in deze economie hebben betrekking op authenticiteit, story telling, co-creatie en customizing. Iedere creatieve hotelier kan inhaken op dergelijke trends om te voldoen aan de wensen en behoeften van de moderne hotelgast. Om aanvullende vraag te kunnen aantrekken en de marktruimte voor hotelkamers te kunnen vergroten zullen nieuwe hotels in Eindhoven echter een weldoordacht concept moeten aanbieden. Onder meer door bovengenoemde trends en ontwikkelingen is de hotelbranche geïnspireerd geraakt door maatschappelijk verantwoord ondernemen. Donaties aan goede doelen, het beschikbaar stellen van ruimte en vrijwilligerswerk zijn er veel voorkomende verschijnsels en steeds meer hotelketens en hotels hebben een beleid op het gebied van maatschappelijk verantwoord ondernemen. Hotel Okura Amsterdam is een goed voorbeeld van een hotel dat veel belang hecht aan maatschappelijk verantwoord ondernemen. Zo wordt het Emma Kinderziekenhuis jaarlijks financieel gesteund, is er een suite voor familieverblijf en een tienerkeuken ontwikkeld en bezoeken de chefs het ziekenhuis regelmatig. Daarnaast is het hotel een ‘OK' punt waar mensen die zich bedreigd voelen of slachtoffer of getuige zijn van geweld worden opgevangen, biedt het hotel werkprojecten voor dakloze en verslaafde jongeren uit de wijk, ontvangt het hotel elk jaar kinderen van basisscholen uit de wijk om ze kennis te laten maken met het reilen en zijlen van een hotel en schenkt het hotel verouderd meubilair aan een stichting die accommodaties biedt aan opvanghuizen, bejaardentehuizen en ziekenhuizen in Suriname. Voor een nieuw hotel in Eindhoven lijkt het haast een voorwaarde om op een bepaalde manier te kunnen aantonen een maatschappelijk verantwoorde onderneming te zijn om te kunnen voldoen aan de wensen en behoeften van de moderne hotelgast. Alleen uitzonderlijke hotels zal het lukken om op het gebied van maatschappelijk verantwoord ondernemen aanvullende vraag te genereren en de marktruimte voor nieuwe hotels in Eindhoven uit te breiden. Een bestaand hotel dat in die categorie valt is het Best Western Premier Art Hotel. Hier wordt een gedeelte van de hotelkamers ingezet op de sociale markt, welke voor een groot deel bestaat uit doelgroepen met een minimaal tot modaal inkomen, en wordt omzet vanuit de zakelijke markt gebruikt om de tekorten op de sociale markt te compenseren. Eén van de manieren om invulling te geven aan de toenemende behoefte aan een verhoging van de levenskwaliteit en onthaasten is door een toenemend gebruik van wellnessfaciliteiten. Te denken valt hierbij onder meer aan fitnessfaciliteiten, baden, sauna’s, massages en behandelingen. Om in een concurrerende markt gasten te kunnen blijven aantrekken implementeren daarom steeds meer hotels fitness- en wellnessfaciliteiten in hun aanbod. Het is voor hotels met een hogere classificatie zelfs een voorwaarde geworden. Tegelijkertijd geldt dat door het implementeren van wellnessfaciliteiten hogere inkomsten kunnen worden gerealiseerd. Volgens onderzoek van Horwath HTL resulteerde dit voor hotels met een ligging buiten Amsterdam en Schiphol een paar jaar geleden nog in een hogere opbrengst per beschikbare kamer van circa 13%. Recent onderzoek door de Amerikaanse hotelketen Intercontinental Hotels Group liet zien dat de moderne hotelgast behoefte heeft aan een holistische wellness reiservaring en aan gezond blijven tijdens het reizen. Op basis van die resultaten heeft de keten Even ontwikkeld, een nieuw hotelmerk dat volledig is gericht op wellness. Hoewel een hotel met dergelijke maatregelen een sterkere concurrentiekracht kan hebben dan de norm in de markt, is het onwaarschijnlijk dat het aanvullende vraag zal genereren en de marktruimte zal vergroten. Een volwaardig resort zal dit naar verwachting wel kunnen. Door een nog grotere historische groei in het aanbod dan in de vraag is er op dit moment in de Nederlandse wellnessmarkt echter sprake van een aanbodmarkt waarin individuele Analyse Hotelmarkt Eindhoven

74

accommodaties grote moeite hebben om een gezonde exploitatie te draaien. Een bijkomende uitdaging voor het ontwikkelen van een succesvol resort in Eindhoven is dat er relatief veel ruimte voor nodig zal zijn en ruimte duurder is in een stedelijke omgeving dan in een natuurrijke omgeving die voor veel resortgasten bovendien aantrekkelijker is. Tabel 37.

Even – het wellnessmerk van Intercontinental Hotels Group

Pijlers Beweging

Uitvoering De kamers zijn ontworpen zodat gasten er hun ‘work out’ kunnen voltooien, de mogelijkheid bestaat om in groepsverband te sporten en de aanwezigheid van de ‘wellness wall’ zorgt voor informatie over fitnessmogelijkheden op loopafstand van het hotel. Daarnaast worden er tips en persoonlijke adviezen gegeven en bestaat de mogelijkheid om uitrusting te huren. Eten Er is een openluchtcafé en bar, een speciaal menu richt zich op het verschaffen van een verse en energierijke maaltijd, in de ochtend zijn er gratis mini-smoothies en de mogelijkheid bestaat om water mee te nemen naar de kamer. Werken De kamers zijn uitgerust met een snelle draadloze internetverbinding, multimediapoorten en een groot bureaublad en er zijn speciale werkruimtes in de bar en de lobby. Rusten De kamers bieden rust en energie door middel van hypoallergeen linnen, krachtige douchekoppen, natuurlijk licht, LED dimmers en antibacteriële doekjes. Bron: Website Intercontinental Hotels Group

Andere gezinssamenstelling Æ singlehotels / familiehotels / vrouwvriendelijke hotels Nederland krijgt steeds meer vrijgezellen doordat het aantal relaties dat eindigt hoger is dan het aantal relaties dat er bij komt. Circa een derde van de huwelijken mondt uit in een scheiding en ruim de helft van de samenwonende koppels gaat later uit elkaar. Hiermee telt Nederland ongeveer 2,6 miljoen vrijgezellen. De groei is voor een groot deel te danken aan een groeiende groep alleenstaande 50-plussingles met of zonder kinderen. Met ongeveer 15% van de Nederlandse bevolking, wat naar verwachting in de toekomst zal stijgen, is de single doelgroep net zo groot als de groep senioren. Vrijgezellen groepen in toenemende mate samen, onder meer door deel te nemen aan online daten, singlefeesten en singlereizen. Online magazine ‘Singlesite’ betitelt reizen voor vrijgezellen als 'booming business'. Gelieerd aan het toenemende aantal singles is een grotere graad van onafhankelijkheid onder een groeiende groep singlevrouwen die steeds vaker beschikken over een eigen inkomen. Tegelijkertijd groeit het aantal samengestelde gezinnen en gaan gezinnen steeds vaker met meerdere generaties op vakantie. Hotels reageren op deze veranderingen in de gezinssamenstelling door een grotere variatie aan kamers aan te bieden, meer mogelijkheden tot interactie aan te bieden en zich een vrouwvriendelijker karakter aan te meten door in te spelen op primaire behoeften zoals comfort, ontspanning, voldoening en veiligheid. Nieuwe hotels in Eindhoven die adequaat reageren op deze veranderende gezinssamenstelling zullen beter in staat zijn om een gezonde concurrentiepositie in de bestaande markt te behalen, maar het is onwaarschijnlijk dat ze aanvullende vraag zullen kunnen creëren.

6.4 Voornaamste observaties en conclusies • Door een relatief grote ketenvertegenwoordiging, is het voor nieuwe – grotere – hotels in Eindhoven belangrijk om zich aan te sluiten bij een internationale of nationale hotelketen om niet onder te doen voor de concurrentie • De ruimte in de hotelmarkt van Eindhoven zou groter kunnen zijn dan de berekende 533 kamers als de exploitanten van de nieuwe hotels zich aansluiten bij de allergrootste internationale hotelketens


75

• De ruimte in de hotelmarkt van Eindhoven zou groter kunnen zijn dan de berekende 533 kamers door het ontwikkelen van destinatiehotels die aanvullende vraag genereren, maar dergelijke destinatiehotels komen weinig voor • Er zijn veel soorten hotels denkbaar die in Eindhoven in meerdere of mindere mate aanvullende vraag zouden kunnen genereren, maar slechts 4 soorten hotels zijn tegelijkertijd realistisch (moderne low budget hotels, traditionele low budget hotels, day use hotels en Aziatische hotels) • Ook hotels met een unieke origine, themahotels en maatschappelijke hotels zouden aanvullende vraag in Eindhoven kunnen genereren, maar deze hebben een hogere moeilijkheidsgraad en/of betreffen grotere investeringen Tabel 38.

Mogelijke hotelconcepten Eindhoven

Moderne low budget hotels Traditionele low budget hotels Day use hotels Aziatisch hotel Hotel met unieke origine Themahotel Maatschappelijk hotel Theaterhotel Zorghotel ‘Hotelcreatie’ Resort Designhotel / boutique hotel / lifestyle hotel Congres- en vergaderhotel High tech hotel Verplaatsbaar hotel Groen hotel Comforthotel Doelgroep hotel Bron: Horwath HTL


Sterkere concurrentiepositie hotel v v v v v v v v v v v v

Sterkere uitstraling hotelmarkt v v v v v v v v v v v v

Aanvullende vraag voor Eindhoven v v v v v v v v v v v x

Moeilijkheidsgraad / kostbaarheid +/+/+/+ + + + -

v v v v v v

v v v v x x

x x x x x x

+ +/-

76

TM

Van Hengellaan 2 1217 AS Hilversum Tel. 035-5489020 Fax 035-5489030 email [email protected] www.HorwathHTL.nl

Analyse Hotelmarkt Eindhoven

Recommend Documents