Eindhoven, 2 juli 2013 Auteurs: drs. Frank ten Have drs. Maurice Schenk MSRE drs. Ferdinand Michiels Reviewer: drs. Hakan Celik Kenmerk:

Analyse waardering en sturing grondbedrijf gemeente Eindhoven “Veel heeft een begin, slechts weinig een eind”

Eindhoven, 2 juli 2013 Auteurs:

Reviewer: Kenmerk:

drs. Frank ten Have drs. Maurice Schenk MSRE drs. Ferdinand Michiels drs. Hakan Celik 311359565

Voorwoord De druk op het grondbedrijf van gemeente Eindhoven is, net als in veel andere Nederlandse gemeenten, toegenomen door de voortdurende crisis. Daarom zoekt de gemeente Eindhoven naar mogelijkheden om in deze moeilijke economische omstandigheden scherper te sturen. Verschillende acties zijn al in gang gezet, zoals bijstellingen van het programma in de grondexploitaties (woningen, kantoren en bedrijven), verbetering van het Meerjarenprogramma Grondexploitatie (MPG), en onderzoek naar de projectsturing binnen het Ruimtelijk Domein. Daarnaast is aan Deloitte Real Estate Advisory gevraagd om het grondbedrijf een spiegel voor te houden, door het uitvoeren van een onafhankelijke analyse van de waardering van het MPG en de sturing van het grondbedrijf. Uitdrukkelijk niet met als doel om terug te kijken en te beoordelen, maar met het doel om de gemeente Eindhoven te ondersteunen in de keuzes die gemaakt moeten gaan worden. Deloitte heeft een analyse op programma-niveau uitgevoerd; een analyse van specifieke projecten viel buiten de scope van dit onderzoek. De resultaten uit het verleden tonen aan dat sprake is van oplopende kosten en oplopende verliesvoorzieningen binnen het grondbedrijf in Eindhoven. De boekwaarde op grondexploitaties is opgelopen van ca. € 150 mln. in 2011 naar ca. € 174 mln. in 2013. Dit zijn kosten die de gemeente nog goed zal moeten maken met toekomstige grondverkopen. Daarnaast zijn de verliesvoorzieningen opgelopen van € 27,6 mln. per 1-1-2011 (op basis van MPG 2012) naar € 41,7 mln. per 13-12-2012 (op basis van MPG 2013). Dit is een illustratie van de toenemende druk op het grondbedrijf. Naast de gronden met een grondexploitatie, heeft de gemeente ook strategische grondposities, waarvoor nog geen grondexploitatie is geopend. Samen met deze strategische grondposities is de boekwaarde in 2013 opgelopen tot een bedrag van ca. € 230 mln. Er is dus sprake van een forse terugverdienopgave. In deze rapportage constateren wij dat het grondbedrijf weliswaar al heeft bijgestuurd, maar dat er met name voor kantoren en bedrijventerreinen nog teveel programma ten opzichte van de marktvraag in de grondexploitaties is opgenomen. Schrappen van programma leidt tot verlaging van de opbrengst. Echter ook geraamde kosten kunnen mogelijk worden verlaagd en looptijden kunnen worden verkort. Vanwege deze en andere factoren is het saldoeffect op de financiële positie van het grondbedrijf nog niet te geven. Dit wordt komend jaar door het grondbedrijf uitgewerkt. De jaarlijkse uitgifte van woningbouwkavels zal fors teruglopen, maar dit is grotendeels al verwerkt in de grondexploitaties. De marktrisico’s in de jaarlijkse fasering van de woningbouw op de korte termijn en in de gehanteerde grondprijzen schatten wij echter hoger in dan waarmee in het MPG rekening is gehouden. Dat betekent dat een groter beslag op het weerstandsvermogen door het grondbedrijf naar onze mening nodig is. Daarnaast zien wij een risico in sterke daling van de geraamde plankosten op korte en middellange termijn, waardoor dekking van apparaatskosten weg zal vallen. 1

© 2013 Deloitte The Netherlands

Voorwoord (2) De sturingsinformatie is nog niet scherp genoeg en teveel verspreid over verschillende documenten. Over concrete realisatiecijfers van grondverkopen, verdeeld naar de verschillende vastgoedsegmenten, wordt nog niet gerapporteerd in het MPG. Ook ontbreekt nog een vergelijking van de jaarlijkse prognose grondverkopen met de gerealiseerde grondverkopen. Stroomlijning van de sturingsinformatie en afstemming op verschillende stuurniveaus is noodzakelijk. In de onderhavige rapportage hebben wij de analyseresultaten weergegeven. Daarnaast hebben we ruim vijfentwintig aanbevelingen gedaan. De gemeente Eindhoven heeft aangegeven deze aanbevelingen te zullen vertalen in concrete acties om het MPG en de sturing van het grondbedrijf te verbeteren. Deloitte Financial Advisory Services B.V. Real Estate

2


Samenvatting

Opdracht gemeente Eindhoven De beantwoording van de vraagstelling is hierna samengevat: Vraagstelling A.

B.

Voer een analyse uit op het geactualiseerde MPG en stel vast of de ruimtelijke en financiële uitgangspunten in het MPG onderbouwd en voldoende aannemelijk zijn. Analyseer de sturing van het grondbedrijf en stel vast of deze sturing voldoende waarborgen biedt om in control te zijn in de huidige marktomstandigheden.

De gemeente heeft verder de volgende deelvragen geformuleerd: 1. 2. 3. 4. 5. 6.

De realiseerbaarheid van het programma en de daarin opgenomen fasering; Het realistisch gehalte van de financiële prognose voor het programma; De kwaliteit van de financiële prognose en navolgbaarheid van de aannames; De maatvoering van de grondvoorraad en het programma in voorbereiding; De financiële risico’s in het programma en de wijze van beheersing; De transparantie van de stuurinformatie over programma.

Enkele belangrijke onderwerpen zijn door de gemeente Eindhoven als aandachtspunten meegegeven en betreffen: • • •

Dossiervorming Risicoanalyse/–management en weerstandsvermogen Strategische grondvoorraad

Beantwoording hoofdvraag A: Waardering De waardering van het MPG is in onze optiek niet voldoende onderbouwd en de financiële positie van het grondbedrijf staat onder druk. De financiële prognoses in het MPG 2013 zijn namelijk te rooskleurig vanwege de overcapaciteit in de programmering bij kantoren en bedrijventerrein en het reële risico op een grondwaardedaling. De verwachte winst van € 35 mln. (hoofdzakelijk categorie 4), is daardoor ook onzeker met als gevolg dat dekking van de structurele lasten vanaf 2017 een risico vormt. De benodigde benchmarkgegevens zoals actuele marktonderzoeken en realisatiecijfers ontbreken om de financiële prognoses te onderbouwen. Dossiervorming zal daarom op dit punt moeten worden verbeterd. Het stellen van aanvullende beleidskaders bij het bepalen van de grondwaarde draagt bij aan de onderbouwing van de marktconformiteit. Daarnaast is met betrekking tot de strategische gronden de onderbouwing van de waardering niet voldoende onderbouwd. Het is overigens de vraag of deze gronden daadwerkelijk worden ontwikkeld gezien de geconstateerde overcapaciteit. Een actualisatie van de benodigde grondvoorraad is daarom wenselijk. Het uitvoeren van een taxatie ter onderbouwing van de actuele grondwaarden is aan te bevelen. De rente voor negatieve grondexploitaties is bijgesteld van jaarlijks 4,5% naar 1,5%. Hierdoor wordt het oplopen van de boekwaarde beperkt, maar zijn de resultaten tussen positieve en negatieve grondexploitaties niet vergelijkbaar. Wij adviseren om bestendig één rentetarief voor alle grondexploitaties en gronden in voorraad te hanteren. Baseer dit rentetarief op de gemiddelde omslagrente van de afgelopen drie jaren, omdat daarmee de integrale kostenvoet van de gemeente tot uitdrukking komt. Verwerk in de renteomslag ook de bespaarde rente over het Eigen Vermogen. Baseer de bespaarde rente bij voorkeur op het gemiddelde rentepercentage bij externe financiering over de afgelopen drie jaar. Hanteer bij voorkeur geen risico-opslag om het oplopen van de boekwaarde zoveel mogelijk te beperken. Door de geplande terugloop van het aantal projecten ontstaat een tekort op de dekking van de directe apparaatskosten. Dit dekkingstekort wordt versterkt door het schrappen van programma en het risico op een grondprijsdaling. Wij bevelen aan om te bepalen welk plankostenbudget maximaal beschikbaar is voor de middellange termijn en de gevolgen voor de omvang van de ‘grex-formatie’ in beeld te brengen. Met betrekking tot de directe apparaatskosten wordt een uurtarief van € 100 gehanteerd. Een transparante onderbouwing voor de kosten die hierin zijn meegenomen is echter niet beschikbaar. Wij bevelen aan om het uurtarief transparant te onderbouwen en differentiatie toe te passen naar type medewerker. Indirecte apparaatskosten worden daarnaast ook toegerekend aan het grondbedrijf, terwijl deze kostensoorten niet altijd een directe relatie lijken te hebben met het grondbedrijf. Wij bevelen aan om dergelijke structurele kosten niet toe te rekenen aan het grondbedrijf maar te dekken met structurele baten. Tot slot is de risicoanalyse qua systematiek niet adequaat uitgevoerd en is de omvang van de gekwantificeerde marktrisico’s laag. Wij bevelen aan om de risicoanalyse te herijken.

4


Opdracht gemeente Eindhoven (2) Beantwoording hoofdvraag B: Sturing Er moet scherper worden gestuurd op programma op portefeuilleniveau en verbetering van de kwaliteit van de sturingsinformatie. Wij concluderen dat scherper moet worden gestuurd op programma op portefeuilleniveau. Het faseren van programma is als beheersmaatregel niet voldoende gezien de geconstateerde overcapaciteit in de programmering bij kantoren en bedrijventerreinen. Er wordt middels het MKBA-instrument wel gestuurd op de kasstromen, maar dit leidt niet tot de gewenste sturing op programma. Het schrappen van programma is gezien de huidige marktruimte onvermijdelijk en is daarom aan te bevelen. Binnen de gemeente wordt prioriteit gegeven aan hoofdzakelijk de risicovolle grondexploitaties in categorie 1 terwijl het merendeel van de verwachte winst betrekking heeft op grondexploitaties in categorie 4. Meer balans brengen in de risicobeheersing binnen de totale portefeuille is daarom wenselijk. Wij bevelen aan om ook prioriteit te geven aan grondexploitaties in categorie 4 en daarbij actief te sturen op winstrealisatie in deze categorie door actiemaatregelen te formuleren en capaciteit hiervoor vrij te maken. Adequate sturing wordt ook beperkt door de kwaliteit van de sturingsinformatie. In het MPG ontbreken er systematische vergelijkingen, de gelaagdheid van informatie en gedetailleerde projectinformatie in een vertrouwelijke bijlage. Het MPG bevat geen expliciete voorstellen voor keuzes ter besluitvorming. De belangrijkste sturingsinformatie voor het MT, de directieraad en het bestuur blijft hierdoor onderbelicht. Naast het MPG wordt het bestuur op verschillende manieren geïnformeerd. Ondanks de toegenomen informatievoorziening, heeft dit bij bestuurders niet geleid tot meer inzicht en is adequate sturing niet mogelijk. Wij adviseren om ten behoeve van programmatische sturing tweemaal per jaar aan het bestuur een goed onderbouwd, transparant en gelaagd (project-, programma- en strategisch niveau) MPG te hanteren, waarbij expliciete keuzes ter besluitvorming worden voorgelegd. Naast programmatische sturing is operationele sturing op de cashflow van het lopende jaar aan te bevelen middels kwartaalrapportages aan de directie en MT.

5


Conclusies en aanbevelingen

Waardering MPG De gemeente Eindhoven heeft ons 4 aandachtsgebieden meegegeven voor de waardering van het MPG. Onze bevindingen en aanbevelingen op deze vier aandachtsgebieden zijn hierna samengevat. Algemene bevinding •

Door de aanhoudende crisis zijn winsten uit gemeentelijke grondbedrijven in Nederland geen vanzelfsprekendheid meer. Dit geldt ook voor het grondbedrijf in de gemeente Eindhoven. De financiële positie van het grondbedrijf staat onder druk: de terugverdienopgave is fors, de opbrengsten zijn onzeker, de vereveningsreserve is beperkt, en het risicoprofiel van het grondbedrijf is omvangrijk. Op basis hiervan behoort winstafroming voorlopig tot het verleden en betekent het toerekenen van kosten die niet tot de kern van de grondexploitaties een toename van verlies en/of verhoging van het risicoprofiel. Een verscherpte sturing op de resultaten van het grondbedrijf, het zuiver mogelijk toerekenen van kosten en het benoemen van verantwoordelijken voor die sturing zullen noodzakelijk zijn.

Algemene aanbeveling •

1) Realiseerbaarheid programma en fasering 2) Realistische gehalte financiële prognoses voor het programma 3) Kwaliteit financiële prognoses en navolgbaarheid aannames

Zet in op het verbeteren van de financiële positie van het Grondbedrijf, door verscherpte sturing op de meest kansrijke locaties in de markt, de kasstromen en zuivere kostentoerekening en benoem verantwoordelijken voor die sturing. Streef naar een “bedrijfseconomisch gezond systeem” binnen het grondbedrijf waarbij kosten en opbrengsten in evenwicht komen en toekomstige winsten worden gebruikt om de egalisatiereserve te versterken. Zorg voor een zuivere kostentoerekening (alleen kosten die echt betrekking hebben op grondproductie). Hanteer als uitgangspunt een realistische waardering van de grondexploitaties, de grondvoorraad en het risicoprofiel teneinde de financiële positie van het grondbedrijf te kunnen vaststellen. Het voorgaande vormt de context voor onderstaande aanbevelingen.

Aanbevelingen

•

Woningbouw: het programma en het geplande afzettempo sluiten aan op de CBShuishoudensprognose, maar dit betreft latente marktvraag. De fasering van het programma voor de korte termijn vormt een risico vanwege de huidige markt. Het aandeel appartementen vormt een risico, vanwege afgenomen vraag buiten centrumgebied.

1.

Verlaag de geraamde kantooropbrengsten. Onder andere door het schrappen van ca. 170.000 m² teveel programma (opbrengsteneffect ca. -/- € 36 mln., kosteneffect nader onderzoeken). Daarnaast het effect van verdere prijsdaling in de kantorenmarkt vertalen naar de grexen en meenemen in de waardering.

•

Kantoren en bedrijventerreinen: er is sprake van overcapaciteit met als gevolg dat de financiële prognoses te optimistisch zijn. De toegepaste fasering van programma is niet voldoende als beheersmaatregel. Het uit exploitatie halen van projecten is onvermijdelijk.

2.

•

Grondprijs:. in hoeverre de eenheidsprijzen sinds 2008 structureel neerwaarts zijn bijgesteld hebben wij niet kunnen vaststellen. In het MPG 2013 ontbreekt een analyse over de grondprijsontwikkeling. Daarnaast biedt het beleidskader de planeconomen veel vrijheid om zelfstandig per project grondprijzen te bepalen. Sinds de crisis hanteert de gemeente een index van jaarlijks 0%. Op basis hiervan veronderstellen wij dat het grondprijsniveau van 2008 sindsdien is gehandhaafd. Gezien de markt is een neerwaartse bijstelling van de grondwaarden echter noodzakelijk voor een marktconforme waardering van de grondexploitaties. Op lange termijn kan daarna rekening worden gehouden met beperkte prijsstijging voor woningbouw. Bij verwachte heronderhandeling over prijzen met contractpartijen, ontbreekt nog de transparante verwerking van het verwachte effect van lagere grondprijzen in de risicoanalyse.

Verlaag de geraamde bedrijventerreinopbrengsten. Onder andere door het schrappen van ca. 20 ha. bedrijventerrein (opbrengsteneffect ca. -/- € 30 mln., kosteneffect nader onderzoeken). Toets het programma voor bedrijventerreinen in het Regionaal Bestuursconvenant (in voorbereiding) op marktconformiteit.

3.

Voer een nadere analyse uit op de marktconformiteit van het appartementenprogramma buiten het centrumgebied en de korte termijnfasering van grondverkopen woningbouw. Zet dit af tegen realisatiecijfers grondverkopen.

4.

Actualiseer het grondprijsniveau van 2008 naar het niveau van 2013 en onderbouw de marktconformiteit van grondprijzen op basis van onafhankelijk bronmateriaal. Formuleer prijsbeleid om te sturen op grondprijzen. Houd daarnaast rekening met verdere grondwaardedaling in de risicoanalyse, met name voor het dure segment woningbouw en kantoren.

5.

Verwerk risico’s op prijsdaling bij vastgestelde contracten. Indien grondwaarden op basis van overeenkomsten mogelijk niet houdbaar zijn, dan het risico op grondwaardedaling kwantificeren en in de risicoanalyse verwerken in het vertrouwelijk deel MPG.

6.

Breng de geraamde opbrengsten uit commercieel vastgoed (winkels) in beeld en onderbouw de marktconformiteit en afzetbaarheid.

7.

Zorg voor volledige, gestructureerde en toegankelijke projectdossiers.

•

•

7

Dossier: marktconformiteit grondprijzen is tijdens het onderzoek niet voldoende aangetoond en transparant gemaakt in de dossiers en verantwoordingsdocumenten. Onderbouwingen van de gehanteerde uitgangspunten waren niet altijd direct en soms niet beschikbaar (o.a. realisatiecijfers, toets marktconformiteit, marktonderzoeken, onderbouwing uurtarief voor doorbelasting plankosten). Commercieel vastgoed (winkels): niet transparant gemaakt in het MPG. Verweven in een categorie “Overig BVO” met daarin ook maatschappelijk programma.


Waardering MPG (2) 4) Maatvoering (strategische) grondvoorraad, programma in voorbereiding •

Het BBV kent twee ‘smaken’ voor gronden hulpstoffen: ‘NIEGG’ en ‘overige gronden hulpstoffen’. Binnen NIEGG hanteert de gemeente een subcategorie ‘Strategische Verwervingen’ (SV). Dit werkt echter verwarrend, omdat wel de positievere regels voor de waardering van NIEGG op SV worden toegepast, terwijl de bijbehorende onderbouwingen niet volledig aanwezig lijken te zijn. De vraag is of deze gronden daadwerkelijk ontwikkeld kunnen worden tegen de achtergrond van de geconstateerde overcapaciteit. Indien het reëel en stellig voornemen onvoldoende is onderbouwd, dan horen panden onder MVA te vallen.

•

Onderbouwing van waardering van overige gronden hulpstoffen (óf verkrijgingsprijs, óf lagere marktwaarde) is niet gemotiveerd in ontvangen documentatie. Waardering, voor zover wij konden vaststellen, is niet volledig onderbouwd. Er zijn ook panden opgenomen, terwijl deze logischerwijs horen onder de Materiële Vaste Activa (MVA).

Aanbevelingen 8.

Voer alsnog een strakke beoordeling uit op de ‘subcategorie’ Strategische Gronden, motiveer of dit NIEGG of overige gronden hulpstoffen betreft en pas waar nodig de waardering aan op basis van de geldende regels voor ofwel NIEGG ofwel overige gronden hulpstoffen.

9.

Voer jaarlijks een taxatie uit voor de bepaling van de actuele marktwaarden van de gronden in voorraad, ter toetsing van de boekwaarden. Zorg dat de onafhankelijkheid bij de waardering voldoende wordt gewaarborgd.

10. Administreer panden onder MVA in plaats van voorraad indien geen sprake is van een transformatieproces (NIEGG).

Naast de resultaatgebieden die Eindhoven heeft geformuleerd, hebben wij nog de volgende bevindingen gedaan. Ook aan deze bevindingen zijn aanbevelingen gekoppeld: a) Rente •

De rente voor negatieve grondexploitaties is bijgesteld van 4,5% naar 1,5%. De werkelijke omslagrente (samengesteld op basis van inbreng Eigen en Vreemd Vermogen) is volgens de gemeente laag en zou op termijn op kunnen lopen naar 1,5%.

•

Met bovenstaande maatregel is het oplopen van de boekwaarde bij negatieve grondexploitaties beperkt.

•

Met bovenstaande maatregel zijn de resultaten tussen positieve en negatieve grondexploitaties echter niet meer vergelijkbaar.

•

Vanuit bedrijfseconomisch oogpunt is het zuiverder om voor de inbreng van Eigen Vermogen (EV) ook een reële rente te rekenen. Op basis van de rente op EV en VV kan vervolgens de gewogen rente voor de rente die aan het grondbedrijf wordt toegerekend, worden bepaald.

Aanbevelingen 11. Baseer de rekenrente op de gemiddelde omslagrente van de afgelopen drie jaren voorafgaand aan het lopende jaar, omdat daarmee de integrale kostenvoet van de gemeente tot uitdrukking komt. Verwerk in de renteomslag ook de bespaarde rente over EV en voorzieningen. baseer de bespaarde rente bij voorkeur op het gemiddelde rentepercentage bij externe financiering over afgelopen drie jaar. Hanteer bij voorkeur geen risico-opslag om het oplopen van de boekwaarde zoveel mogelijk te beperken. 12. Hanteer bestendig één rentetarief voor alle grondexploitaties, NIEGG en strategische gronden, stel het rentetarief jaarlijks vast en hanteer een bestendig gedragslijn. Hanteer als absoluut maximum 4%, conform het advies van de provincie Noord-Brabant. 13. Neem de kaders van deze rekenmethodiek op in de financiële verordening (ex art. 212 GW). 14. Zet het renteresultaat op het grondbedrijf (door toerekening van rente op EV) apart in het weerstandsvermogen ter dekking van risico’s in het Grondbedrijf. Gebruik dit renteresultaat niet binnen de Algemene Dienst als structurele dekking; bepaal een drempel waarna eventueel afroming mogelijk is.

8


Waardering MPG (3) b) Plankosten en overhead

Aanbevelingen

•

Door de geplande terugloop van het aantal projecten ontstaat een tekort op de dekking van de directe apparaatskosten. Ter indicatie: in de periode 2015-2020 is er alleen al vanwege de geplande afloop van projecten (en daardoor daling van de benodigde plankosten), slechts dekking voor ca. 21 fte’s ten laste van de grondexploitaties geraamd. Dit dekkingstekort wordt versterkt door het schrappen van programma en het risico op grondprijsdaling.

15. Zet formatiekosten die ten laste komen van grondexploitaties, en de raming van apparaatskosten in de grexen, tegen elkaar af. De geraamde apparaatskosten lijken laag in verhouding tot de formatie die naar verwachting aan grondexploitaties werkt.

•

De directe apparaatskosten (plankosten) betreffen de inzet van gemeentelijk personeel op ruimtelijke projecten en worden tegen een uniform tarief van € 100 per uur doorbelast. Dit tarief betreft € 50/uur directe kosten van de medewerker en € 50/uur overheadkosten. Een transparante onderbouwing voor de kosten die zijn meegenomen in het tarief is niet beschikbaar.

•

Verder is niet inzichtelijk welke overheadkosten(soorten) zijn opgenomen in het tarief van € 50/uur en welke in de indirecte apparaatskosten. Deze ‘niet-project gerelateerde’ apparaatskosten worden ook toegerekend aan het grondbedrijf. Deze kostentoerekening is ruim vanwege de kostensoorten (niet altijd een directe relatie met grondbedrijf). Bovendien worden deze structurele overheadkosten ten laste gebracht van de Reserve Grondbedrijf, die wordt gevoed met incidentele baten uit winsten op grondexploitaties. Deze werkwijze houdt op termijn geen stand, en leidt op korte termijn tot aanvullende tekorten vanwege het mogelijk wegvallen van geraamde winsten.

16. Actualiseer het uurtarief voor directe apparaatskosten en onderbouw dit transparant, zodat duidelijk wordt of de werkelijke kosten worden doorberekend. Maak transparant welke overheadkosten worden opgenomen in dit uurtarief. Hanteer een gedifferentieerd uurtarief naar type medewerker.

•

De voeding van de Egalisatiereserve Grondbedrijf, die is gebaseerd op geraamde winstnemingen, is onzeker. Daardoor is ook de dekking van ‘niet-project gerelateerde’ apparaatskosten, die ten laste komen van deze Egalisatiereserve, onzeker. Een opbrengstendaling van slechts 5% zorgt al voor een aanzienlijke winstverdamping. Hierdoor kan vanaf 2017 een structureel tekort ontstaan van jaarlijks € 3,5 mln. aan overheadkosten. Sturing op zowel winstrealisatie als lagere overheadkosten zal noodzakelijk zijn.

c) Risicoanalyse en omvang weerstandsvermogen •

De risicoanalyses zijn uitgebreid, actueel en voorzien van een schriftelijke toelichting. De omvang van het benodigd weerstandsvermogen is de som van risico’s op projectniveau en de analyse van marktrisico’s op portefeuilleniveau. Wij merken op dat het salderen van de som van de posten onvoorzien niet mogelijk is. Dekking van risico’s middels de post onvoorzien is enkel mogelijk op projectniveau. Dit geldt ook voor winstverdamping. In de berekening van de benodigde weerstandscapaciteit is overigens geen rekening gehouden met winstverdamping en positieve risico’s.

•

De gewogen marktrisico’s zijn door de gemeente bepaald op ca. € 31 mln. Dit is omgerekend 6% van de te realiseren opbrengsten (€ 503 mln.). Deze omvang is niet realistisch vanwege de risico’s op grondprijsdaling, vertraging en hogere rente. Gezien de grondwaardedaling vanaf 2008 en de overcapaciteit is de verwachting dat dit risico volledig zal worden meegenomen in de waardering van de grondexploitaties. Het risico op een verdere grondprijsdaling en vertraging blijft aanwezig, waarvoor extra risicoreserve benodigd is.

•

De huidige risicoanalyse is gebaseerd op de huidige portefeuille. Bij het schrappen programma moet de risicoanalyse worden herijkt.

9

17. Schrap het toerekenen van indirecte apparaatskosten op die onderdelen waarvoor de relatie met geleverde diensten of producten voor de grondexploitatie niet één op één is aan te tonen. Dek de structurele lasten met structurele baten.

18. Beoordeel het effect van het afnemen van het aantal plannen en het afnemen van geraamde opbrengsten op de dekking van apparaatskosten. Bepaal welk plankostenbudget maximaal beschikbaar is voor korte en middellange termijn en breng consequenties voor de omvang van de ‘grex-formatie’ in beeld.

Aanbevelingen 19. Actualiseer de risicoanalyse op basis van een marktconform programma in portefeuille en een marktconforme waardering van de grondexploitaties. Houd hierbij voldoende rekening met een grondwaardedaling. Onderbouw de omvang hiervan op basis van de verwachte daling van vastgoedwaarden en de bouwkostenontwikkeling en doe deze analyse periodiek. Houd onvoorzien in de grondexploitaties als aparte post ter dekking van projectrisico’s, tel deze posten niet op tot een totaalpost onvoorzien en trek het niet af van het risicoprofiel op portefeuilleniveau (maar op projectniveau). Dit geldt ook voor winstverdamping. Leg beslissingsbevoegdheid over besteding onvoorzien altijd één niveau hoger dan de projectleider teneinde strakker te kunnen sturen op besteding van deze post. Positieve risico’s kunnen tevens worden gekwantificeerd (zoals een beperkte jaarlijkse opbrengstenstijging voor de lange termijn). Zet de ongewogen marktrisico’s ook af tegen de IFLO-norm (zie rapportage). Houd ook hierbij rekening met onvoorzien en winstverdamping op projectniveau. © 2013 Deloitte The Netherlands

Sturing grondbedrijf De gemeente Eindhoven heeft ons 2 aandachtsgebieden meegegeven voor de sturing van het grondbedrijf (nummers 5 en 6 zie hieronder). Onze bevindingen en aanbevelingen op deze 2 aandachtsgebieden zijn hierna samengevat. 5) De financiële risico’s in programma en de wijze van beheersing •

Actieve sturing op risico’s en mogelijke optimalisatie is zichtbaar bij de geanalyseerde projecten (bijvoorbeeld opstellen van een Plan van Aanpak bij project ‘Meerhoven’ na majeure afwaardering sinds start crisis waarin maatregelen zijn genomen omtrent o.a. herprogrammering, daling grondopbrengsten en fasering).

•

Actieve sturing op programma op portefeuilleniveau is echter niet zichtbaar uitgewerkt. Als beheersmaatregel is hoofdzakelijk fasering in de grondexploitaties toegepast. Via het MKBA-instrument wordt op portefeuilleniveau wel getracht te sturen op de jaarlijkse cashflows maar dit leidt niet tot gewenste sturing op programma (schrappen).

•

Het merendeel van de verwachte winst zit in de projecten uit categorie 4, terwijl prioriteit wordt gegeven aan projecten uit categorie 1. Balans in de risicobeheersing binnen de totale portefeuille is noodzakelijk. Dat betekent versterkte inzet op het werkelijk realiseren van de verwachte opbrengsten in categorie 4.

6) Transparantie stuurinformatie programma •

•

Het MPG bevat veel informatie over de actuele financiële positie van het grondbedrijf. De informatie is niet altijd goed te interpreteren omdat bijvoorbeeld systematische vergelijkingen met voorgaande jaren of met realisatiecijfers ontbreken. Er is gekozen voor een niet-gelaagd en openbaar MPG. Meer gedetailleerde onderbouwingen en vertrouwelijk informatie over risico’s zijn daarom niet bij het MPG gerapporteerd. Hierdoor blijft belangrijke sturingsinformatie voor het MT, de directieraad of het college onderbelicht. Overigens is getracht deze informatie voor bijvoorbeeld de grote projecten op te nemen in aparte projectenrapportages. Het MPG bevat geen expliciete voorstellen voor keuzes in de programmering. In de Prioriteitennota worden deze keuzes overigens wel voorgelegd (maar heeft niet geleid tot het marginaliseren van de overcapaciteit). In het MPG worden voor kantoren en bedrijven de grondverkopen gerapporteerd. Echter voor woningbouw is de planning van ‘opgeleverde woningen’ weergegeven, zonder dat dit verschil expliciet is vermeld. Bovendien sluit deze planning niet aan op de planning van grondverkopen die in de grexen (die de basis vormen voor het MPG) zijn opgenomen.

•

Naast het MPG wordt het bestuur op verschillende manieren geïnformeerd, dit naar aanleiding van een rekenkameronderzoek in 2011. Ondanks de toegenomen informatievoorziening, heeft dit bij bestuurders niet geleid tot meer inzicht en daardoor is adequate bijsturing niet mogelijk. Medewerkers besteden veel tijd aan het opstellen van verantwoordingsdocumentatie ten koste van de reguliere werkzaamheden.

•

Binnen de organisatie is niet duidelijk wat de informatiebehoefte is van de verantwoordelijke aan wie moet worden gerapporteerd.

10

Aanbevelingen 20. Stuur bij overcapaciteit actief op programma door naast faseren ook een deel van het programma te schrappen. 21. Breng meer balans in de risicobeheersing binnen de totale portefeuille door de focus ook op de projecten uit categorie 4 te leggen. Besteed in de sturingsinformatie meer aandacht aan de risico’s in categorie 4 en op welke wijze deze risico’s dienen te worden beheerst. 22. Ga actief sturen op winstrealisatie in categorie 4: formuleer actiemaatregelen, benoem actiehouders en maak capaciteit hiervoor vrij (mogelijk extra plankosten).

Aanbevelingen 23. Beperk en doseer de jaarlijkse informatievoorziening door onderscheid te maken tussen operationele sturing op de cashflow van het lopende jaar (via kwartaalrapportages aan de Directie/MT) en de programmatische sturing (via het MPG als enige sturingsinstrument aan het bestuur tweemaal per jaar - de Prioriteitennota kan worden geïntegreerd in het MPG). 24. Maak in het MPG onderscheid tussen openbaar en vertrouwelijk.

25. Breng gelaagdheid in het MPG ten behoeve van informatiebehoefte van de verschillende doelgroepen (project-, programma- en strategisch niveau). 26. Maak in het MPG duidelijk zichtbaar welke keuzes ter besluitvorming moeten worden voorgelegd. Het bestuur wordt daarmee beter in staat gesteld om te sturen. Rapporteer tussentijds alleen over majeure afwijkingen. Definieer daarom het begrip “majeure afwijking” (zie rapport). 27. Maak voor woningbouw in het MPG een prognose van de gronduitgifte in plaats van de oplevering van woningen.


Rapportage

Inhoudsopgave

1. 2.

Inleiding en opdracht Waardering MPG • • • • • • • •

3. 4.

12

12 15

Foto financiële positie grondbedrijf Programma Grondprijs Rente Voorraad gronden Risicoanalyse Apparaatskosten Toegankelijkheid MPG

Sturing en verantwoording Bijlagen

34 43


1. Inleiding en opdracht

Inleiding en opdracht Achtergrond Vanwege de voortdurende crisis op de vastgoedmarkt heeft de gemeente Eindhoven in het verleden verliezen moeten nemen op haar grondposities. Uit de recente actualisatie van het Meerjarenprogramma Grondexploitaties (MPG) van de gemeente Eindhoven blijkt dat opnieuw verliezen genomen moeten worden. Top down sturing op programma-niveau, met een één op één doorwerking op projectniveau, is belangrijk om risico’s te beheersen en maximaal in te spelen op kansen in de markt. Voorwaarde voor die sturing is transparantie over de resultaten en risico’s van de huidige grondportefeuille. De Directieraad heeft opdracht gegeven om de financiële prognoses in het MPG en de sturing van het grondbedrijf onafhankelijk te laten analyseren.

Bij specifieke risico’s, zoals de afzetbaarheid van het aantal geplande appartementen, is een steekproef gedaan op een project om meer inzicht te krijgen in de wijze waarop de gemeentelijke ramingen tot stand zijn gekomen. Onze analyse van het MPG concentreert zich op de onderbouwingen van de vier P’s: programma, planning, prijzen en parameters. Enkele belangrijke onderwerpen die hiermee samenhangen, zijn door de gemeente Eindhoven als aandachtspunten meegegeven en betreffen: • • •

Dossiervorming Risicoanalyse/–management en weerstandsvermogen Strategische grondvoorraad

De gemeente heeft in de opdrachtbevestiging van 15 april 2013 zeven aanvullende deelvragen geformuleerd:

Opdracht Wij hebben de opdracht als volgt geformuleerd conform de offerte van 8 april 2013. a) Voer een analyse uit op het geactualiseerde MPG en stel vast of de ruimtelijke en financiële uitgangspunten in het MPG onderbouwd en voldoende aannemelijk zijn.

b) Analyseer de sturing van het grondbedrijf en stel vast of deze sturing voldoende waarborgen biedt om in control te zijn in de huidige marktomstandigheden. Zowel het onderdeel a als b van het onderzoek is gericht op portefeuilleniveau. Op hoofdlijnen is het programma (wonen, bedrijventerrein en kantoren) geanalyseerd en is onderzocht hoe dit programma door de gemeente is afgestemd op de marktvraag en hoe de financiële vertaling heeft plaatsgevonden

14

1. De realiseerbaarheid van het programma en de daarin opgenomen fasering; 2. Het realistisch gehalte van de financiële prognose voor het programma; 3. De kwaliteit van de financiële prognose en navolgbaarheid van de aannames; 4. De maatvoering van de grondvoorraad en het programma in voorbereiding; 5. De financiële risico’s in het programma en de wijze van beheersing; 6. De transparantie van de stuurinformatie over programma. In het onderzoek is specifiek ingegaan op deze deelvragen.


Voorwaarden opdracht Deze rapportage is opgesteld op basis van de uitgangspunten zoals verwoord in onze offerte d.d. 8 april 2013 kenmerk 311359565, zoals hierna herhaald:

“Onze werkzaamheden en verantwoordelijkheden zijn beperkt tot de hiervoor omschreven onderdelen en daarom omvat onze opdracht expliciet niet: • Het bekleden van of uitvoeren van managementfuncties of -taken of het nemen van managementbeslissingen bij of namens gemeente Eindhoven; • Het verstrekken van enig accountancytechnisch, juridisch, of fiscaal advies (tenzij Deloitte door u onder een separate overeenkomst als zodanig is benoemd). Deloitte is niet verantwoordelijk voor de advisering van derden; • Het verstrekken van een opinie over, dan wel het dragen van verantwoordelijkheid voor de haalbaarheid, redelijkheid en/of juistheid van de veronderstellingen en voorspellingen van enige financiële of andere informatie; • Onderzoek naar c.q. verificatie van de juistheid en volledigheid van de door u, namens u, of door derden verstrekte informatie; • Een controle of beoordeling in overeenstemming met algemeen aanvaarde controlestandaarden. Voorts bestaat ons werk niet uit een beoordeling van (historische of toekomstgerichte) financiële informatie in overeenstemming met de standaarden van de Nederlandse Beroepsorganisatie van Accountants (NBA). Aan de in de rapportage opgenomen cijfers, respectievelijk uitkomsten kan derhalve geen zekerheid worden ontleend;” Ons rapport is hoofdzakelijk samengesteld op basis van informatie verstrekt door de gemeente Eindhoven, overeenkomstig de reikwijdte van de werkzaamheden zoals overeengekomen in de offerte. Zoals met u overeengekomen, hebben wij niet getracht de juistheid van de verstrekte informatie te verifiëren. Dit concept-rapport is gedateerd 24 juni 2013 en houdt rekening met ontvangen informatie en gebeurtenissen tot 24 juni 2013 toen het voornaamste deel van het onderzoekswerk is afgerond. We hebben geen verantwoordelijkheid voor en zullen geen onderzoekswerk verrichten over de periode na deze datum. Zonder onze voorafgaande schriftelijke toestemming is het u niet toegestaan aan onze naam of ons rapport te refereren of onze naam te gebruiken voor enig ander doel, noch mag u er naar verwijzen in enig ander document of het beschikbaar maken aan enige andere partij. We accepteren geen aansprakelijkheid naar enige andere partij waaraan inzage of toegang tot dit rapport is verleend.

15


2. Waardering MPG

Foto huidige stand MPG 2013 Forse terugverdienopgave terwijl prognose opbrengsten onzeker is In het onderstaande wordt de financiële positie van het grondbedrijf weergegeven. De huidige boekwaarde is omvangrijk, het realiseren van opbrengsten is in de afgelopen jaren tegengevallen ten opzichte van de prognoses (terugbrengen van de boekwaarde) en de totale winstprognose is onzeker. Kortom, er is sprake van een forse terugverdienopgave. Actieve sturing op realisatie van de opbrengsten is daarom noodzakelijk.

Boekwaarde grondbedrijf Bouwgrond in exploitatie (BIE) Niet in exploitatie genomen gronden (NIEGG) Strategische verwervingen Overige grond en hulpstoffen Kostenverhaal Totaal peildatum MPG 2013

Prognose boekwaarde BIE (€ mln.) MPG 2013 MPG 2012 MPG 2011 MPG 2010 MPG 2009

Bedrag (€ mln.) € 174,4 € 4,6 € 27,3 € 23,9 € 0,7 € 230,8

BW 174 167 150 n.b. n.b.

jaar t+1 175 144 108 n.b. n.b.

jaar t+2 160 125 n.b. n.b. n.b.

jaar t+3 143 n.b. n.b. n.b. n.b.

Bron: MPG 2009 - 2013

* Ter vergelijking: omzet begroting ca. € 750 mln.

Prognose ontwikkeling boekwaarde BIE bleek in de afgelopen jaren te optimistisch! Ter illustratie (zie tabel): in 2011 was de verwachting dat in eerstvolgend jaar de boekwaarde zal dalen met 30% (van € 150 mln. naar € 108 mln.), maar uiteindelijk toenam met 10% (naar € 167 mln.).

Onzekerheid prognose opbrengsten: Overcapaciteit Vertraging Grondprijsdaling

Kosten en opbrengsten lopende grondexploitaties (€ mln.)

€ 545

Winstprognose van € 35 mln. is snel verdampt! Gerealiseerd

5% opbrengstendaling is al € 25 mln. minder.

€ 720

€ 174-

In 2008 werd winst van € 160 mln. verwacht! € 503

Actieve sturing op realisatie opbrengsten is noodzakelijk. Hierbij kan worden gedacht aan bijvoorbeeld parceleren, flexibiliteit plannen, ‘nieuwe’ financieringsarrangementen, goedkopere bouwconcepten, keten-samenwerking, heroverweging omvang sociale woningbouw, stimulering (C)PO & co-creatie, tijdelijke bestemmingen, actieve acquisitie en nieuwe vormen van marketing. Sturing op projectniveau blijft echter maatwerk. 17

Nog te realiseren

Opbrengsten

€ 294

Kosten

€ 209

Saldo

€ 1.049 Totaal

€ 1.014 € 35

€ 400-

€ 200-

€-

€ 200

€ 400

€ 600

€ 800

€ 1.000

€ 1.200


Prognose verloop Reserve Bouwgrondexploitaties Spanning tussen ‘lage importantie’ en sturing op winst projecten categorie 4 In het onderstaande wordt het verloop van de Reserve Bouwgrondexploitaties weergegeven en wordt inzichtelijk wat de afhankelijkheid is van de daadwerkelijke realisatie van de geprognosticeerde winsten uit de lopende grondexploitaties voor de voeding van deze reserve (ter dekking van hoofdzakelijke de structurele lasten). Millions

60 50

Hoofdzakelijk projecten groep 4: “lage importantie en laag risicoprofiel”.

40

euro

30 20

-

Puttense dreef (€ 19 mln.)

10

-

BT Acht (€ 5 mln.)

-

Overig (€ 10 mln.)

-

Totaal: € 34 mln. (98%)

0 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

-10 -20 jaar verwachte winsten

reserve na overig beheerresultaat

reserve na overig beheerresultaat en rente op verliesvoorziening

•

Merendeel winst komt uit projecten groep 4. We zien een spanning tussen de door gemeente Eindhoven toegekende categorie: “lage importantie”, en het belang op sturing winstrealisatie in deze categorie projecten.

•

Aandacht in MPG en op bestuursniveau lijkt voornamelijk naar projecten in categorie 1 te gaan.

•

Is daadwerkelijk sprake van een laag risicoprofiel bij categorie 4? Bestuur moet hierover periodiek worden geïnformeerd. De gemeente moet gaan sturen op daadwerkelijke realisatie van de geraamde winsten.

•

Verder valt project Strijp-S in categorie 2 (hoge importantie, laag risicoprofiel), terwijl extern deskundige het risico op een negatief resultaat bij de PPS-grondexploitatie een realistisch scenario acht (blz. 33 “Quick scan Strijp-S”, Next Vastgoed Consultancy BV, maart 2011. De gemeente baseert zich hoofdzakelijk op het risicoprofiel van de gemeentelijke exploitatie (inbreng gronden in PPS tegen boekwaarde), terwijl een negatief resultaat in de PPS ook een financieel effect kan hebben op de gemeente (indien een bijdrage aan de dekking van een mogelijk tekort wordt gevraagd). Categorie 1 (hoge importantie, hoog risicoprofiel) lijkt voor project Strijp-S daarom aannemelijker.

18


Programma Door overcapaciteit is schrappen kantoren en bedrijven onvermijdelijk In het onderstaande wordt inzichtelijk dat sprake is van overcapaciteit. Het deels schrappen van programma leidt tot aanzienlijk minder grondopbrengsten, maar ook tot minder kosten. Het saldo-effect zal nader moeten worden onderzocht. Woningbouw: totaal sluit op hoofdlijnen op lange termijn aan op huishoudensprognose. Omvang appartementen (reeds verlaagd van 70% naar 60%) en fasering korte termijn blijven risico’s.

Planning woningbouw 1.400

1.200

Huishoudensgroei is latente vraag: risico fasering korte termijn huidige woningmarkt. Risico projecten met appartementen buiten centrumgebied is aanwezig.

1.000

Kantoren: aanzienlijke overcapaciteit 2020 - programma 190.000 m² BVO en marktruimte volgens EZ 70.000 m² BVO. Uitfasering tot 2030 was enige beheersmaatregel. Indicatie 120.000 m² BVO minder (*grondprijs € 200 per m² BVO): €25 mln. minder grondopbrengsten. Na 2020 – 54.000 m² BVO minder: €11 mln. minder opbrengsten (marktruimte volgens STEC 85.000 m² BVO).

800

600

Bedrijven: overcapaciteit - programma 70 ha. en marktruimte volgens EZ ca. 50 ha. (jaarlijks ca. 3 ha. op basis van gerealiseerde uitgifte; zie bijlage 3) Indicatie 20 ha. minder (*grondprijs € 150 per m²): € 30 mln. minder grondopbrengsten.

400

200

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

-200 Totaal woningbouw

Huishoudens prognose Eindhoven CBS

N.B. planning woningbouw betreft ‘op te leveren woningen i.p.v. grondverkopen

Totaaleffect opbrengsten schrappen programma: € 66 mln. N.B. 3 De gemeente geeft aan dat het totaal financieel effect van het bovenstaande circa nihil zal zijn. Wij hebben dit niet kunnen vaststellen.

Planning kantoren

Planning bedrijventerrein 120.000

70000

Landforum, Trade Forum en Parkforum Oost na besluit Prioriteitennota 2010 nog steeds opgenomen in grondexploitatie? Projectgroep is bezig met stopscenario voor MPG 2014.

60000

50000

Zie bijlage 3: regionaal in het Stedelijk Gebied Eindhoven is sprake van overprogrammering: de vraag is jaarlijks gemiddeld 11 ha., het aanbod is gemiddeld 22 ha.

100.000

80.000

Het kantoorprogramma op Stationslocatie (VVVlocatie) is niet neerwaarts bijgesteld, maar enkel vertraagd in de planning naar 2018.

40000 30000

In het Regionaal Bestuursconvenant in voorbereiding is totaal 235 ha voor Eindhoven genoemd tot 2020. Vraag is of dit reële marktinschatting is, gelet op het bovenstaande.

60.000

40.000

20000 20.000

10000 2012

0 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

Kantoren (bvo's)

2019

2020

2021

2022

2023

Marktvraag Stec 2011

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

Marktvraag EZ 2013

N.B.2 het commercieel programma (winkels) valt onder ‘overige BVO’ in het MPG. De afzetplanning is niet transparant gemaakt en door ons niet onderzocht. Bron planning programma’s: “Programma per jaarschijf tabel 2 5”

19

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

-20.000 Bedrijventerreinen (m2)

Indicatie gemiddelde marktbehoefte EZ

* Bron: grondprijzenbrief 2012 en enkele grondexploitaties


Nadere analyse kantorenprogramma Prijzen zullen nog 30% tot 40% dalen en nieuwbouwbehoefte onzeker Het grootste risico zit naar onze mening in de kantoorprogrammering, omdat daar zowel het programma als de prijzen onder druk staan. Daarom volgt hierop een nadere analyse. Op basis van de analyse van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) uit 2012 (zie bijlage 2) constateren wij de volgende risico’s voor het geraamde kantooroppervlak:

Prijzen: • De huurprijzen (en daarmee de grondprijzen) zullen fors dalen met 30% tot 40% (de grondprijs daalt naar verwachting harder door het multipliereffect bij de residuele grondwaardemethodiek!). • Dit betekent naar verwachting het verlagen van de geraamde grondprijzen in de grex! Die gaat verder dan de risico-inschatting die in het MPG is gemaakt voor prijsverlagingen.

Programma en planning: • Het EIB verwacht een nieuwbouwvraag voor gemiddeld ca. 15.000 m2 kantoor per jaar. Op basis van een voorzichtiger scenario is dit ca. 11.000 m2 kantoor per jaar. • De huidige programmering in de grexen van gemiddeld ruim 20.000 m2 (tot 2020) laat dus een forse boeggolf zien voor de korte termijn. Dit leidt tot te optimistische korte-termijn-opbrengstverwachtingen. • In totaal is de vraag volgens het EIB tot 2020 ca. 185.000 m2, maar de onzekerheid is groot. Een 10% lagere ruimtevraag leidt tot meer dan een halvering van de nieuwbouwvraag (nog slechts ca. 83.000 m2). Op de lange termijn tot 2040 zou 450.000 m2 nodig kunnen zijn. Dit kan ook ca. 330.000 m2 zijn, op basis van een 10% lagere ruimtevraag. • De totale voorraad kantooroppervlak in Eindhoven op lange termijn blijft ongeveer op gelijk niveau van ruim 2 mln. m2. Er zal op termijn een toenemende leegstand ontstaan in oude kantoorpanden, en er wordt kantooroppervlak onttrokken door transformatie. • Omdat de totale voorraad van ruim 2 mln. m2 kantoren ongeveer gelijk blijft tot 2040 in Eindhoven, is er geen sprake van uitbreiding van kantorenoppervlak door nieuwbouw. Dat betekent dat het beleidsmatig gewenst kan zijn om nieuwbouw en het uit de markt nemen van verouderde locaties door transformatie ongeveer gelijke tred te laten houden, omdat anders de leegstand nog verder toeneemt. Wij adviseren daarom om, op de lange termijn, terughoudend te zijn in het ramen van inkomsten uit gronduitgifte voor kantoren. Eerst moet nog blijken of leegstaand kantooroppervlak daadwerkelijk wordt getransformeerd! • De leegstand zal oplopen door toevoeging van nieuwbouw. Wanneer de gemeente andere keuzes maakt, bijvoorbeeld sterk inzetten op beperking leegstand door restrictief beleid t.a.v. nieuwbouw en stimulering van het renoveren van verouderde panden, kan dit als consequentie hebben dat minder nieuwbouw wordt gerealiseerd. Ook dit betekent dan lagere inkomsten uit gronduitgifte voor kantoren. • In de raming van gronduitgifte voor kantoren door gemeente Eindhoven, moet nog worden verwerkt wat private partijen op de markt zullen brengen. We adviseren het bovenstaande programmatisch (in het MPG) te onderbouwen en de ramingen te herijken. 20


Grondprijs Verbeter de kaderstelling en onderbouwing grondprijzen Bevindingen woningbouw

De gemeente geeft aan dat sinds de crisis een grondprijsstijging van jaarlijks 0% is gehanteerd. Op basis hiervan veronderstellen wij dat het grondprijsniveau van 2008 niet structureel neerwaarts is bijgesteld. In de documentatie hebben wij een bijstelling van de eenheidsprijzen tevens niet kunnen vaststellen. In het MPG 2013 ontbreekt overigens een analyse over de grondprijsontwikkeling. Dit is opmerkelijk gezien de huidige woningmarkt. De prijzen van bestaande woningen zijn ten opzichte van 2012 immers gedaald met gemiddeld 5% en ten opzichte van 2008 met ruim 15% (zie figuur). Gezien de sterke daling van woningprijzen en het multipliereffect bij de residuele grondwaardemethodiek, is het handhaven van het grondprijsniveau 2008 niet houdbaar.

300

Woningprijs k.k. (*1.000)

De gemeente hanteert de residuele grondwaardemethodiek teneinde te komen tot marktconforme grondwaarden. Er worden echter geen (marktconforme) beleidsmatige bandbreedtes als toetsingskader gehanteerd bij de actualisatie van grondprijzen. Een dergelijke werkwijze is wel aan te bevelen. Indien afspraken zijn gemaakt met marktpartijen dan zijn opbrengsten gebaseerd op contracten.

Prijsontwikkeling bestaande woningen 2008-2012 regio Eindhoven

250 200 150 100 50

Door daling woningprijzen, grote druk op grondwaarden door multipliereffect. Aanbestedingsvoordelen zijn niet structureel!

0

Bron: NVM transactiecijfers juni 2013

Aanpassingen in de raming van de grondopbrengsten gebeurt hoofdzakelijk door aanpassen programma’s, bijvoorbeeld van een duur naar een middelduur segment woningbouw, met aanpassing van bijbehorende grondwaarden (zie o.a. Waterrijk Meerhoven). Bij een globaal programma heeft de gemeente tevens globaal geraamd op basis gemiddelde VON-prijzen en gemiddelde grondquotes. Bij heronderhandelingen over o.a. grondprijsverlaging is in de huidige grondexploitaties uitgegaan van de oorspronkelijke grondprijs (o.a. Bosrijk Meerhoven). Dit is een signaal dat de grondprijzen onder druk staan. In tijden van crisis zijn contractuele afspraken niet meer zeker. Daling van de grondopbrengsten is daarom een realistisch scenario door enerzijds herprogrammering (lager segment) en anderzijds bijstelling van de grondprijs. Het risico op lagere grondopbrengsten daarom bij voorkeur kwantificeren en opnemen in de risicoanalyse in het vertrouwelijke deel van het MPG. Bron: Bouwkostenkompas juni 2013

De gemeente geeft aan dat de grondprijzen wel zijn getoetst op marktconformiteit. De onderbouwing hiervan is over het algemeen niet voldoende aangetoond in stukken (confrontatie met realisatiecijfers of taxaties van onafhankelijke deskundigen).

300000

€ 275.000 VON - 15%

250000

200000

In de risicoanalyse is rekening gehouden met een daling grondopbrengsten van 5-10% met een kans van 50% (in feite daarmee slechts 2,5%-5%). Vanwege de woningprijsdaling is dit te laag. Wij adviseren de prijzen marktconform te ramen in de grex en dus in de waardering al rekening te houden met deze prijsdaling. Aanvullend hierop vormt prijsdaling een scenario in de risicoanalyse.

150000

-10% 100000

50000

Tijdens het onderzoek is gebleken dat het achterhalen van realisatiecijfers van grondverkopen lastig was. Voor bijvoorbeeld woningbouw is dit niet gelukt.

-31% 0

2008 Grondwaarde

21

2013 Bouw- en bijkomende kosten

BTW


Grondprijs (2) Beperkte dossiervorming jaarlijkse toets marktconformiteit • Ook voor kantoren en bedrijventerreinen ontbreekt in het MPG 2013 een analyse over de grondprijsontwikkeling. • De gemeente geeft aan dat de grondprijzen van kantoren jaarlijks worden getoetst op marktconformiteit. Dit is echter niet transparant gemaakt in de rapportages, bijvoorbeeld op basis van realisatiecijfers en taxaties (dit geldt ook voor woningbouw). • Dossiervorming van een jaarlijkse toets op marktconformiteit lijkt daarmee niet aanwezig te zijn, terwijl dit wenselijk is gezien de overcapaciteit van het programma.

• Grondprijzen voor bedrijventerreinen zijn extern getoetst, marktconform bevonden en daarmee onderbouwd. • Verder hanteert de gemeente het programma PROMIS voor de weergave van de financiële aspecten van de grondexploitaties. Het programma is afhankelijk van inputgegevens die handmatig moeten worden ingevoerd. Er is geen sprake van een directe aansluiting tussen de actuele grondexploitatieberekeningen en het programma PROMIS. Wijzigingen in de grondexploitatieberekeningen worden als gevolg daarvan niet automatisch doorberekend in PROMIS waarmee een foutgevoeligheid is gecreëerd. We bevelen daarom aan te onderzoeken hoe hierin verbetering kan worden bereikt.

22


Rentepercentage (zie ook bijlage 4) Kies een heldere systematiek voor toerekenen rente aan grondexploitaties Er is in Eindhoven een discussie gevoerd over de toe te rekenen rente aan het Grondbedrijf. Op basis van de theoretische achtergrond, beschreven in bijlage 4, komt Deloitte tot de volgende aanbevelingen: 1. Baseer de rekenrente in de grondexploitatie op de gemiddelde omslagrente van de drie jaren voorafgaand aan het lopende jaar omdat daarmee de integrale kostenvoet van de gemeente tot uitdrukking komt. 2. Ga uit van methode 1 zoals beschreven in bijlage 4, waarbij in de renteomslag ook de bespaarde rente over eigen vermogen (EV) en voorzieningen wordt verwerkt. Deze bespaarde (fictieve) rente zal bij voorkeur moeten aansluiten op het (gemiddelde) rentepercentage bij externe financiering (op dit moment ca. 2,5% à 3%). Daarmee wordt de financieringskeuze tussen vreemd vermogen (VV) en EV vergemakkelijkt. Immers, de gemeente heeft als overheidsorgaan in principe geen winstoogmerk. Het hanteren van een rente voor het EV dat hoger ligt dan de rente op de kapitaalmarkt ligt dan ook niet in de rede. Het hanteren van een gelijk rentepercentage voor het aantrekken van zowel EV als VV vereenvoudigt de berekening van de uiteindelijke gemeentelijke omslagrente. Deze omslagrente kan vervolgens dienen als de te hanteren rekenrente in de grondexploitaties. Ga voor de bespaarde (fictieve) rente uit van de gemiddelde rentevoet over de afgelopen drie jaar voor VV. 3. Neem de kaders van de te hanteren methodiek op in de financiële verordening (ex art. 212 GW). 4. De te hanteren rente dient jaarlijks te worden vastgesteld ten behoeve van de grondexploitaties.

5. Hoewel een risico-opslag op de door te berekenen rente bedrijfseconomisch verdedigbaar is, adviseren wij om geen risico-opslag toe te passen omdat a) de gemeente geen winstoogmerk heeft en b) het verstandig is het oplopen van de boekwaarde zoveel mogelijk te beperken. 6. Hanteer als absoluut maximum 4%, conform het advies van de provincie Noord-Brabant. 7. Hanteert één rentetarief bij zowel positieve als negatieve grexen, NIEGG en strategische grond om onderlinge vergelijkbaarheid van de resultaten op de projecten te bevorderen. Hanteer een bestendig gedragslijn. 8. Zet het renteresultaat op het grondbedrijf, dat ontstaat binnen de Algemene Dienst door toerekening van rente op het EV, apart in het weerstandsvermogen en gebruik dit renteresultaat niet als (structurele) dekking binnen de Algemene Dienst. Gebruik dit weerstandsvermogen om risico in de grondexploitaties af te dekken.

23


Voorraad gronden NIEGG-status strategische verwervingen onvoldoende onderbouwd De gemeente heeft stappen ondernomen om de waardering van de voorraad gronden aan te laten sluiten op de gewijzigde richtlijnen van de Commissie BBV (februari 2012). Ter besluitvorming is daarom een projectenlijst aan de raad aangeboden waarin onderscheid is gemaakt tussen NIEGG en Overige Grond en –Hulpstoffen. Binnen NIEGG is daarnaast een onderscheid gemaakt in “NIEGG” en “Strategische verwervingen”. Verder is het voornemen om vanwege de huidige markt de strategische verwervingen en overige gronden kritisch te beoordelen. Op basis van de aangeleverde documenten hebben wij de volgende opmerkingen en aanbevelingen:

Uitgangspunten

Opmerkingen

NIEGG – voorbereidingskrediet •

•

Dit zijn projecten (initiatieven) waarvoor voorbereidingskredieten zijn verstrekt, nadat de intake haar goedkeuring heeft verleend. In de projectverzoeken wordt invulling gegeven aan ambitie en planperiode. Voor de ‘nabije toekomst’ wordt verwezen naar de beoogde planperiode in de projectverzoeken.

•

Met het vaststellen van het projectenlijst wordt voldaan aan het benodigde raadsbesluit.

•

Het is niet duidelijk welk uitgangspunt de gemeente bij “NIEGG” hanteert om “nabije toekomst” te bepalen. Enkel het verwijzen naar de gehanteerde periode zoals opgenomen in de projectverzoeken is niet transparant. Bij “strategische verwervingen” wordt een periode van maximaal 5 jaar gehanteerd. Een dergelijk uitgangspunt is aannemelijk en kan ook worden gehanteerd bij “NIEGG”.

•

In de projectenlijst wordt op projectniveau beperkt invulling gegeven aan ambitie en wordt geen uitspraken gedaan over planperiode. Voor een aantal panden en gronden is de toekomstige ontwikkeling onvoldoende geconcretiseerd. Onderbouwing van de gehanteerde NIEGG-status is daarmee onvoldoende.

•

Een aantal panden wordt verkocht of geëxploiteerd, waarmee geen sprake is van een transformatieproces. Deze panden vallen daarom niet onder NIEGG maar onder MVA.

•

Als gevolg van het bovenstaande hoort een deel van de portefeuille onder “overige gronden hulpstoffen” en een deel onder “MVA”. De boekwaarden zullen in dat geval moeten worden getoetst aan de verkrijgingsprijs of de lagere marktwaarde. Risico op afwaardering is daarom aanwezig. Bij verkoopbesluit moet waardering panden worden herbezien.

Bij de waardering wordt de marktwaarde bij toekomstige bestemming gehanteerd.

NIEGG - Strategische verwervingen

•

• •

24

De raad heeft hiervoor een verwervingsbudget beschikbaar gesteld. Het reëel en stellig voornemen is volgens het raadsvoorstel per aankoop bepaald. Voor de ‘nabije toekomst’ is een periode van maximaal 5 jaar gehanteerd. Volgens het raadsvoorstel zijn er momenteel geen verwervingen die buiten deze periode vallen. De portefeuille bestaat uit panden en gronden die door de gemeente als NIEGG worden beschouwd. De raad heeft eerder besloten dat rentekosten op de verwervingen niet worden geactiveerd.


Voorraad gronden (2) Jaarlijks vaststellen van de actuele marktwaarde is noodzakelijk Uitgangspunten

Opmerkingen

Overige gronden hulpstoffen •

Voor de waardering worden de extra gemaakte kosten (rente en plankosten) niet geactiveerd, en daarmee vindt geen verhoging van de huidige boekwaarde plaats.

•

De voorraad bestaat uit gronden en panden.

•

Een deel van de voorraad bestaat uit panden (kerk, MFC, Bedrijfsruimte en appartementen) en hoort te vallen onder MVA (namelijk geen sprake van een transformatieproces).

•

Met betrekking tot de gronden in deze categorie mag enkel de verkrijgingsprijs of de lagere marktwaarde als uitgangspunt worden gehanteerd. In hoeverre de huidige boekwaarden zijn gebaseerd op de verkrijgingsprijzen dan wel op de lagere marktwaarden, hebben wij niet kunnen vaststellen. Risico op afwaardering is daarom aanwezig.

• Bij NIEGG mag de boekwaarde de marktwaarde van de gronden niet overstijgen. Inzicht in de actuele marktwaarde van de gronden in de huidige staat (ruw of bouwrijp) is daarom wenselijk. Een jaarlijkse toets op marktconformiteit is daarom noodzakelijk ten behoeve van een marktconforme waardering van de gronden. Een dergelijke werkwijze hebben wij echter niet kunnen vaststellen. Wij adviseren om de toets op marktconformiteit jaarlijks (transparant) uit te voeren, bijvoorbeeld middels een taxatie door een onafhankelijke deskundige.

• Ten behoeve van de transparantie adviseren wij om voor de grondvoorraad alleen de categorieën “NIEGG” en “Overige gronden hulpstoffen” te hanteren (conform de richtlijnen van het BBV). Wij bevelen aan om de categorie “Strategische Verwervingen” niet te hanteren.

25


Risicoanalyse Actualisatie risicoprofiel grondbedrijf is nodig In het onderstaande wordt de door de gemeente uitgevoerde risicoanalyse nader geanalyseerd. Hierbij is gekeken naar de gehanteerde methodiek, de volledigheid en in hoeverre de omvang van de risico’s van het grondbedrijf aannemelijk is. Benodigd weerstandsvermogen (€ mln.) Basisscenario (ondergrens) Marktrisico's (50%) Projectrisico's (100%) Minus posten onvoorzien Subtotaal

€ €

Worstcase scenario (bovengrens)

21,1 € 24,0 €

Gemiddelde

41,6 € 24,0 € € €

31,4 24,0 (8,7) 46,7

Weerstandsvermogen voorraadprojecten

€

4,8

Totaal

€

51,5

Marktrisico is gebaseerd op het gemiddelde van het basisscenario en het worst case scenario

6% rest. opbrengsten 3 % restant kosten 27 % Boekwaarde BIE

8,5% Boekwaarde voorraad

22 % totale Boekwaarde

Uitgangspunten: Marktrisico's basisscenario (50%) - Vertraging 1-2 jaar uitgifte - 5% lagere opbrengsten - 0,5%-punt hoger rentepercentage Marktrisico's worstcase scenario (50%) - Vertraging 3-4 jaar uitgifte - 10% lagere opbrengsten - 1,0 %-punt hoger rentepercentage Projectspecifieke risico's - 10% klein risico - 20% gemiddeld risico - 50% aannemelijk risico - 60% groot risico

Bron: Concept MPG 2013 blz. 24

• De gehanteerde methodiek voor risicoanalyse is eenvoudig en overzichtelijk. Er is een duidelijk onderscheid tussen markt- en projectrisico’s. Echter, onvoorzien kan alleen op projectniveau worden ingezet ter dekking van risico’s. Salderen van post onvoorzien op risicoprofiel portefeuilleniveau is daarom niet mogelijk. Houd onvoorzien in de grondexploitaties als aparte post ter dekking van projectrisico’s op projectniveau en tel deze posten niet op tot een totaal onvoorzien. Leg de beslissingsbevoegdheid over besteding posten onvoorzien altijd één niveau hoger dan de projectleider teneinde strakker te sturen op besteding van deze posten. • De berekening van de risicoanalyse dient hierop te worden aangepast. Verder geeft de gemeente aan dat positieve plansaldi buiten beschouwing zijn gelaten in de berekening van het weerstandsvermogen. Deze positieve plansaldi vormen echter ook een buffer voor risico’s (deze winst kan eerst nog ‘verdampen’). Wij adviseren deze positieve plansaldi te betrekken in de risicoanalyse op projectniveau. Daarnaast kunnen ook kansen in beeld worden gebracht, mits deze kansen niet worden gesaldeerd met de risico’s omdat het mogelijk is dat risico’s zich wel voordoen en kansen niet. Een voorbeeld van een kans is het meenemen van een opbrengstenstijging van jaarlijks 1% vanaf 2017. Dit zou een positief effect hebben van ca. € 0,7 mln. het totale saldo van de grondexploitaties. Wij adviseren de risicoanalyse conform bovenstaande aanbevelingen aan te passen. 26


Risicoanalyse (2)

• Omvang marktrisico’s is slechts 6% van de resterende opbrengsten (van € 503 mln.) Hierin zijn zowel vertraging, als lagere grondopbrengsten als het effect van rentestijging meegenomen. Dit is naar verwachting niet realistisch op basis van onze bevindingen omtrent overcapaciteit, het multipliereffect op grondwaarden door daling vastgoedwaarden en de mogelijke consequenties van de heronderhandelingen (bij o.a. Meerhoven). De omvang van deze geraamde marktrisico’s dient naar verwachting volledig te worden opgenomen in de waardering van de grondexploitaties. Als gevolg daarvan is een analyse op de benodigde risicoreserve voor aanvullende marktrisico’s nodig. Kortom, eerst zal als basis sprake moeten zijn van een marktconforme waardering van de grondexploitaties, alvorens een risicoanalyse kan worden uitgevoerd. • Op basis van de vooruitzichten op de vastgoedmarkt is een verdere daling van de grondwaarden en verdere vertraging op de korte termijn een realistisch scenario. Dit risico dient te worden gekwantificeerd en meegenomen worden in het weerstandsvermogen. Een scenario met een aanvullende grondwaardedaling van 10% is in onze optiek realistisch (ca. € 47 mln.). Daarnaast hebben we het risico van 5 jaar vertraging in beeld gebracht (ca. € 13 mln.). Ter indicatie betekent dit voor de huidige portefeuille in totaal ca. € 60 mln. Bij een kans van 50% is het gewogen marktrisico ca. € 30 mln. Hiervoor zal een aanvullende risicoreserve benodigd zijn. Echter, indien het programma deels wordt geschrapt, dan zal de risicoanalyse wederom moeten worden geactualiseerd. • Wij adviseren om de ongewogen marktrisicoanalyse ook af te zetten tegen de IFLO-norm van 5-10% van de boekwaarde en 510% van de nog te realiseren opbrengsten. Houd hierbij ook eerst rekening met het positieve saldo op projectniveau ter dekking van risico’s (winstverdamping). • Verder zijn de financiële effecten van het uit exploitatie halen van projecten niet meegenomen in de huidige risicoanalyse. Een nadere analyse zal hiervoor nodig zijn. Kortom, de omvang van het risicoprofiel van het grondbedrijf is in onze optiek niet realistisch en dient te worden geactualiseerd.

27


Apparaatskosten Formatie in verhouding tot 3 andere gemeenten lijkt niet omvangrijk In een recent onderzoek voor de gemeente Den Haag omtrent de omvang van de formatie, hebben wij een benchmark uitgevoerd met een aantal gemeenten. De gemeente Eindhoven was één van die gemeenten. Hierbij is enkel de formatie inzichtelijk gemaakt die betrekking heeft op stedelijke ontwikkeling en gerelateerd aan de activiteiten zoals die in Den Haag binnen de Dienst Stedelijke Ontwikkeling voor dat onderzoek (ca. 60% buiten scope!) zijn geïdentificeerd. Dit houdt in dat voor de gemeente Eindhoven alleen 171 fte’s van de totale formatie van 637 fte’s binnen het Ruimtelijk Domein zijn meegenomen in de benchmarkanalyse. Deze analyse geeft echter wel een eerste indruk in hoeverre binnen de gemeente Eindhoven sprake is van een eventuele “over-dimensie” van de formatie bij de huidige portefeuille. Op basis van de onderstaande grafiek concluderen wij dat de formatie vooralsnog niet grootschaliger is dan de andere drie gemeenten in het onderzoek. Parameters en matching De aangeleverde gegevens zijn verwerkt in een aantal parameters en geïndexeerd voor vergelijkbaarheid met de waarde van de gemeente Eindhoven = 100. Vanwege het aggregatieniveau van de inventarisatie van het aantal fte’s (op afdelingsniveau), is in de parameters gerekend met de totale formatie in scope voor elk van de benchmarkgemeenten. In veel gevallen is geen directe link te leggen tussen de formatie en de doelstellingen van de gemeente. Uitzondering is de parameter voor het investeringsvolume in verkeer, hierin is uitsluitend uitgegaan van de formatie die onder Verkeer & Vervoer valt. De volgende parameters zijn in de benchmark gedefinieerd: •

Formatie (fte) per 100.000 inwoners

•

Formatie (fte) per 1.000 woningen (programmering)

•

Formatie (fte) per 10.000 m2 bedrijfsruimte

•

Formatie (fte) per 1.000 woningen (doelstelling)

•

Formatie (fte) per 10.000 m2 kantoren, retail etc.

•

Productie woningen (doelstelling) per inwoner – maatstaf voor groeiambitie

•

Formatie (fte) verkeer & vervoer per € 100.000 exploitatielasten verkeer en vervoer

Index (Eindhoven = 100)

850

Formatie (fte) per 100.000 inwoners

Formatie (fte) per 1000 woningen (doelst.)

400 350 300 250

Formatie (fte) per 10.000 m2 overig

Formatie (fte) per 1000 woningen (progr.)

Formatie (fte) per 10.000m2 bedrijfsruimte (cum)

Productie woningen per inwoner

Legenda

200 Benchmarkgemeenten Gemeente Den Haag

150

Gemeente Eindhoven

100

De grootte van de cirkel geeft de indexwaarde aan

Formatie (fte) per 100M investeringsvolume verkeer

50 0

28

* Gezien afwijking Eindhoven nadere analyse wenselijk6


Apparaatskosten (2) Aflopen van plannen zorgt voor een dekkingsprobleem apparaatskosten In het onderstaande zijn de geraamde plankosten in de lopende projecten voor de komende jaren op portefeuilleniveau inzichtelijk gemaakt. Vervolgens is getracht een relatie te leggen tussen de huidige omvang van de formatie en de ontwikkeling van de geraamde plankosten op basis van de huidige portefeuille.

•

•

Realisatie en prognose plankosten grondexploitaties

Op basis van de prognoses in de grondexploitaties zijn de plankosten in 2013 op € 8,5 mln. geraamd. De plankosten voor de korte termijn zijn hoger geraamd aangezien meer programma in de planning staat. Voor 2013-2015 zijn de plankosten geraamd op € 5 € 8,5 mln. (sluit op hoofdlijnen aan op de realisatiecijfers). Dit zijn ongeveer 37-63 fte’s (uitgaande van een uurtarief van € 100 en het aantal norm-uren van 1350).

Doordat op de langere termijn minder programma in de planning staat, neemt de benodigde plankosten aanzienlijk af. In de periode 2015- 2020 zijn de gemiddelde plankosten geraamd op jaarlijks € 2,8 mln. In de periode na 2020 gemiddeld zelfs € 1 mln. per jaar.

9,0

8,0

7,0

6,0

Sterke daling raming plankosten 5,0

€ mln.

•

4,0

3,0

2,0

1,0

0,0 Plankosten

2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2031 2032 4,8

4,5

7,2

8,1

6,0

8,4

6,0

4,9

3,9

3,1

2,4

2,0

2,7

3,3

3,0

1,9

1,4

0,9

0,8

0,6

0,4

0,4

0,3

0,3

•

In 2015-2020 is daarmee dekking voor 21 fte’s en na 2020 slechts dekking voor 7,5 fte’s ten laste van de grondexploitaties. Er zijn voor de apparaatskosten uiteraard ook andere dekkingsbronnen mogelijk. Dit is echter niet nader onderzocht.

•

Wij concluderen dat alleen al vanwege het aflopen van plannen er een dekkingsprobleem voor de huidige omvang van de formatie zal ontstaan. De geraamde plankosten, en daarmee de dekking voor de fte’s, nemen vanaf 2015 aanzienlijk af.

•

Het dekkingsprobleem wordt in onze optiek versterkt door het feit dat de prognose van de resterende opbrengsten te rooskleurig is en waarschijnlijk naar beneden moet worden bijgesteld door schrappen van plannen en lagere grondwaarden door daling woningprijzen (zie volgende slide).

29


Apparaatskosten (3) Minder programma betekent ook minder dekking voor fte’s Bij overcapaciteit is schrappen van programma onvermijdelijk. Als gevolg hiervan zal een deel van de opbrengsten wegvallen. Dit wordt versterkt indien een grondprijsdaling (waarvan sprake kan zijn) wordt meegenomen. Het voorgaande heeft gevolgen voor de dekking van de apparaatskosten. Het neerwaarts bijstellen van de formatie zal daarom noodzakelijk zijn. • Het schrappen van programma zal betrekking hebben op kantoren en bedrijventerreinen. Dit is door ons eerder gekwantificeerd op ca. € 66 mln. minder grondopbrengsten. Het betreft ca. 13% van de totaal nog te realiseren opbrengsten. Verder is het realistisch om in de waardering rekening te houden met een grondwaardedaling; in deze berekening gaan we daarom uit van 6% (zie slide 24). In totaal gaat het om een opbrengstendaling van 19%. Bij het schrappen van programma zal ook een deel van de geraamde kosten wegvallen. In deze berekening gaan wij vooralsnog uit van 10% (evenredig minder kosten is niet aannemelijk). • De geprognosticeerde winst van € 35 mln. zal in dit scenario volledig verdampen en slaat om naar een verlies van € 31 mln. (zie tabel). Daarmee staat de dekking van apparaatskosten onder druk en zal de formatie in omvang moeten afnemen. • Voor 2013-2015 zijn de plankosten in de grondexploitaties geraamd op € 5 - € 8,5 mln. (sluit op hoofdlijnen aan op de realisatiecijfers). Dit zijn zoals eerder aangegeven ongeveer 3763 fte’s. Dit lijkt laag ten opzichte van onze zeer globale raming van 100 fte’s (zie tabel rechts). Dit roept de vraag op of alle kosten ten laste van grondexploitatieprojecten daadwerkelijk worden geschreven. Wij adviseren daarom de kostentoerekening aan de grondexploitaties nader te onderzoeken om een scherp beeld te krijgen van de kosten die samenhangen met de grondexploitaties.

30

Uitgangspunten berekening Resterende opbrengsten (mln.) Resterende kosten (mln.) Boekwaarde (mln.) Saldo (mln.)

€ € € €

503 294 174 35

Scenarioanalyse - 19% € - 10% € € €

407 265 174 (31)

Wij hebben een zeer globale inschatting gemaakt van het aantal fte’s, dat ten minste ten laste zal komen van de grondexploitaties (zie tabel hierna). Het zou om ca. 100 fte kunnen gaan. Wij constateren echter dat gerealiseerde en geraamde plankosten in de grondexploitaties (en daarmee grofweg het aantal benodigde fte’s) lager liggen. We bevelen aan de opbouw van de plankosten nader te onderzoeken en hierover te rapporteren in het MPG.

Sectoren Ruimtelijk Domein Openbare ruimte, Verkeer & Milieu Gebiedsontwikkeling Economie & Cultuur Grond en vastgoed Realisatie & Beheer Projectmanagement Vergunningen, Toezicht & Handhaving Totaal Afgerond ten behoeve van berekening

Aantal fte's 85,0 68,6 41,1 69,3 124,2 60,3 188,2 636,7

Inschatting Aantal fte's aandeel fte's toerekenbaar aan toerekenbaar grexen 20% 17 20% 14 20% 8 45% 31 5% 6 25% 15 5% 9 16% 101 100


Apparaatskosten (4) Stuur op (dekking van) indirecte apparaatskosten en onderbouw uurtarief De gemeente rekent apparaatskosten toe op basis van directe en indirecte apparaatskosten. De directe apparaatskosten (plankosten) betreffen de inzet van gemeentelijk personeel op ruimtelijke projecten en worden tegen een tarief van € 100 per uur doorbelast. Dit tarief betreft € 50/uur directe kosten van de medewerker en € 50/uur overheadkosten. De indirecte apparaatskosten betreffen een aantal specifieke overheadkosten (zie box). Deze indirecte apparaatskosten worden niet rechtstreeks ten laste van de grondexploitaties gebracht, maar komen ten laste van de Egalisatiereserve Grondbedrijf. Hierna zijn onze bevindingen en aanbevelingen weergegeven: Prognose van het verloop Egalisatiereserve Grondbedrijf (MPG 2012):

€ Mln.

1. Een onderbouwing voor de kosten die zijn meegenomen in het 20 tarief van € 100/uur was niet beschikbaar bij de gemeente. Wij Risico tegenvallende winsten 15 adviseren hiervoor een onderbouwing op te stellen, zodat duidelijk wordt of de werkelijke kosten worden doorberekend. 10 2. Er wordt gerekend met een uniform tarief voor al het personeel. 5 Dit sluit niet aan op verschillen in loonkosten. Wij adviseren een gedifferentieerd uurtarief naar type medewerker te hanteren, om 0 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 een beter beeld te krijgen van de werkelijke kosten die ten laste -5 van de grondexploitatie worden geboekt. 3. Welke overheadkosten zijn opgenomen in de € 50/uur voor -10 jaar overhead in het uurtarief, en welke in de indirecte apparaatskosten, is niet onderbouwd. Wij adviseren hiervoor een te verwachten jaardotatie uit algemene middelen: stand reserve na dotaties uit algemene middelen: eenduidige onderbouwing op te stellen, zodat eventuele dubbel doorberekende kosten worden voorkomen. 4. Wij adviseren om het toerekenen van indirecte apparaatskosten te schrappen op die onderdelen waarvoor de relatie met geleverde diensten of producten voor de Indirecte apparaatskosten: grondexploitatie niet één op één is aan te tonen. Met andere woorden: reken alleen kosten Opleiding toe aan de grondexploitatie als er ook daadwerkelijk een tegenprestatie voor de Reis en verblijfkosten P&O sectoren grondexploitatie is geleverd. Juridische zaken 5. Wij adviseren om het systeem van het dekken van structurele personeelskosten (indirecte Control apparaatskosten) met incidentele baten (toekomstige, onzekere winsten die de Strategie Egalisatiereserve Grondbedrijf moeten voeden) te stoppen. Bij bijvoorbeeld 5% Jaarlijks gemiddeld € 3,5 mln. 2008-2012*. opbrengstendaling en 5% hogere kosten (vertraging) is verwachte winst van € 35 mln. (2007: € 1,9 mln. – oorzaak sterke stijging is verdampt! Een dergelijk scenario is in de huidige markt realistisch. Daarmee kan er een niet bekend). structureel tekort ontstaan van jaarlijks gemiddeld € 3,5 mln. (totaal tot 2030 mogelijk € 60 *Bron: MPG Eindhoven 2010-2013 mln.). Reken alleen kosten toe aan grondexploitaties en niet meer aan een reserve. 31


Toegankelijkheid MPG 2013 Informatievoorziening is te omvangrijk en leidt niet tot beter inzicht Naast de financiële aspecten is tevens de toegankelijkheid van het MPG 2013 en de omvang van de overige sturingsinformatie op hoofdlijnen geanalyseerd. Onze bevindingen zijn als volgt: •

Het huidige MPG bevat veel waardevolle informatie zoals samenvattingen boekwaarden, programma, saldi, risico’s en reservepositie.

•

We constateren wel dat het nog systematischer en transparanter kan, bijvoorbeeld in de vergelijking met gerealiseerde afzetcijfers versus prognose in de grondexploitaties. Meer illustraties (en minder tekst) en toetsing marktconformiteit 4 P’s (programma, planning, prijs en parameters) bevordert de inzichtelijkheid en toegankelijkheid. Verder adviseren wij belangrijke keuzes expliciet aan raad voorleggen.

•

Bovendien adviseren we een gelaagdheid aan te brengen; niet alle informatie is voor elke laag in de organisatie geschikt. Niet alles is bedoeld voor de openbaarheid. Daarom MPG afstemmen op doelgroep en informatiebehoefte. Onderscheid maken in openbaar en vertrouwelijk deel.

•

We adviseren te snijden in de grote hoeveelheid verschillende rapportages (update prioriteitennota, MPG, Turap’s/update MPG, MKBA-lijsten, Projectrapportages. Kies voor een goed onderbouwd en toegankelijk MPG dat als basis dient voor de jaarrekening. En rapporteer op belangrijke afwijkingen (stoplichtmodel!).

•

Kortom: “less is more”

32


Toegankelijkheid MPG 2013 (2) Voorbeelden relevante sturingsinformatie bestuur Het analyseren van dwarsverbanden zal meer inzicht bieden in de risico’s

Prognose kosten en opbrengsten grondexploitaties (€ mln.)

€ 35 Totaal

€ 1.049 € 1.014

€ 209

Saldo

Prognose

Opbrengsten

€ 503

Kosten

€ 294

€ 174Gerealiseerd

€ 545 € 720

€ 400-

€ 200-

€-

€ 200

€ 400

€ 600

€ 800

€ 1.000

€ 1.200

Planning kantoren 70000 60000

Prognoses altijd toetsen aan realisatiecijfers!

50000 40000 30000 20000

10000 0 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

Kantoren (bvo's)

2020

2021

2022

2023

2024

Marktvraag Stec 2011

2025

2026

2027

2028

2029

2030

2031

2028

2029

2030

2031

Marktvraag EZ 2013

Planning bedrijventerrein 160.000 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000

20.000 2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

2019

2020

2021

2022

2023

2024

2025

2026

2027

-20.000 Bedrijventerreinen (m2)

33

Indicatie gemiddelde marktbehoefte EZ

marktvraag Stec 2010


3. Sturing en verantwoording

Bevindingen programmasturing Uit voorbeelden blijkt dat sturing op programma niet plaatsvindt “In armoede moet je kiezen, in rijkdom moet je delen”

Voorbeelden uit ‘Presentatie terugkoppeling MPG 2013’ • Behoefte aan 70.000 m² BVO kantoor; in planning 140.000 m² BVO maar geen conclusies t.a.v. MPGbijstelling. • Realisatie grondverkopen in 2010 t/m 2012 ca. € 15 tot € 23 mln. per jaar, in de planning voor 2013 t/m 2016 zit ca. € 30 mln. per jaar. Lijkt niet realistisch, maar geen conclusies. Voorbeeld proces opstellen MPG • Beleidsafdelingen GBO en EZ leveren informatie aan, maar herkennen zich niet in de programmering die uiteindelijk in het MPG zit. Wisselwerking nu niet voldoende vormgegeven. Voorbeeld woningbouwprogrammering in MPG • In het MPG verwachten we optelling van programma’s uit de grondexploitaties. • Voor woningbouw echter ‘opgeleverde woningen’ in plaats van ‘grondverkoop voor woningen’. • Deze aantallen sluiten dus niet aan op de opbrengstenraming in de grondexploitaties. Voorbeeld kantorenprogrammering voor Landforum (ca. 110.000 m2) in MPG • In het MPG staat: totaal 330.000 m2 kantoren te realiseren. • Beleid (EZ en Prioriteitennota) geeft aan: Landforum (110.000 m 2 BVO) is ‘on-hold’ gezet / uit grex. • Bij navraag blijkt: binnen project besloten voorzichtigheidshalve de helft (55.000 m2 BVO), terwijl nu zelfs ook 110.000 m2 BVO opgenomen had kunnen worden vanwege aansluiting Rijksweg. • Hierdoor klopt de 330.000 m2 uit het MPG niet meer en bovendien blijkt sturing vanuit het project plaats te vinden (“voorzichtigheidshalve” keuze voor 55.000 m2) i.p.v. programmasturing. Voorbeeld bepalen omvang winstneming PPS Flight-forum in grondexploitatie Meerhoven • De winst uit de PPS-grondexploitatie Flight-forum wordt toegerekend aan de grondexploitatie Meerhoven. • De gemeente vindt de raming van deze winst echter te rooskleurig. In overleg met de wethouder is daarom de geraamde omvang van de winst neerwaarts bijgesteld in de grondexploitatie Meerhoven. 35


Bevindingen programmasturing (2) Sturing vindt hoofdzakelijk plaats op projectniveau Programmasturing verbeteren

Op projectniveau wordt wel gestuurd

Begin crisis sturing programma door Prioriteitennota en “intake” nieuwe initiatieven: college heeft hiervoor directie opdracht gegeven.

De projectgroepen bestaan uit relevante functies: projectleider, planeconoom, privaatrechtelijke jurist en publiekrechtelijke jurist

Nog steeds sprake van overcapaciteit. Dit wordt door gemeente onderkend: vervolgmaatregelen niet duidelijk!

Externe toetsing op projectniveau is niet van structurele aard. Marktkennis aanwezig bij Beleid. Grondbedrijf kan hier meer gebruik van maken.

Sturing enkel bij intake ‘nieuwe initiatieven’. Maar worden er ook projecten daadwerkelijk gestopt (“outtake”)? Oplossen restant overcapaciteit nog niet verwerkt in MPG: prognoses daardoor te optimistisch!

Programma is op projectniveau input vanuit Beleid en wordt periodiek door Beleid getoetst. Uiteindelijke toetsing programma MPG en eventuele bijsturing door Beleid vindt zelden plaats.

Expliciete keuzes omtrent programmering worden in MPG niet voorgelegd aan het bestuur. Het bestuur wordt hierdoor niet in staat gesteld daadwerkelijk te sturen.

Risicoanalyses zijn uitgebreid, actueel en voorzien van schriftelijke toelichting (met name grote projecten). Omvang benodigd weerstandsvermogen is de som van risico’s op projectniveau en analyse marktrisico’s op portefeuilleniveau. De geraamde marktrisico’s op portefeuilleniveau zijn echter niet realistisch (zie slide risicoanalyse).

Op basis van missives wordt wel opdracht gegeven om zaken (o.a. verwerving, apparaatskosten, reserveringen) nader te analyseren in het MPG. Met betrekking tot overcapaciteit worden echter geen actiemaatregelen genomen.

Er is geen gedegen database met marktinformatie als gevolg van opgeheven functie marktanalist.

36

Actieve sturing op risico’s en mogelijke optimalisatie is zichtbaar bij de geanalyseerde projecten (bijvoorbeeld het opstellen van Plan van Aanpak bij project ‘Meerhoven’ na start crisis waarin maatregelen zij genomen: herprogrammering, bijstellen grondwaarden en fasering).

Grondexploitaties en risico’s worden intern getoetst door senior planeconomen. Door omvang portefeuille echter steekproefsgewijs en op hoofdlijnen.


Bevindingen programmasturing (3) MKBA-analyse verscherpt sturing op jaarschijven, maar leidt niet tot de programmasturing die nodig is Resultaten:

Analysekader: Informatie

Is het projectdossier zodanig compleet dat over het project een reëel oordeel te geven is?

Legitimiteit

Is het project legitiem door de gemeente uit te voeren in de zin dat de gemeente hier een rol in heeft?

Effectiviteit

Is het project effectief uit te voeren in de zin dat het een doel van de gemeente dichterbij brengt?

1 Beoordeling uitstellen

2 Negatief, project stoppen

3 Kansrijk, project herijken

Efficiëntie

Is het project efficiënt uit te voeren in de zin dat dit tegen de laagst mogelijke kosten gebeurt?

(inclusief ranking)

4 Risico’s

• • •

Zijn de risico’s van het project te beheersen?

Positief, project uitvoeren (inclusief ranking)

Bezuinigingsopgave portefeuille van € 85 mln. en beperking leencapaciteit. Sturing op liquiditeit 2013-2016: huidige investeringen hoger dan inkomsten; beperken van rentekosten. Investeringsprojecten binnen alle sectoren (incl. bedrijfsvoering) – daarmee tevens grondexploitaties binnen sector G&V.

MKBA-analyse heeft niet geleid tot de beoogde programmasturing. Ter illustratie de volgende passage uit een artikel: “Als wethouder Financiën viel het mij een beetje tegen dat maar weinig projecten afvielen, maar voor Eindhoven is het natuurlijk goed nieuws dat we goede en zinnige projecten hebben bedacht.” (bron: “Mini MKBA voor 450 projecten bespaart Eindhoven geld” Binnenlands Bestuur d.d. 16 april 2013). 37

Hoofdzakelijk investeringen in onderhoud (riolering en verkeer) – doorschuiven tot na 2016

Categorie projecten uit MPG

Geplande netto uitgaven (€ mln.)

Voort te zetten 2013 Te optimaliseren 2013 Niet te beoordelen 2013 Te stoppen Te herijken 2014-2016

€ € € € €

(1,6) (63,9) (0,3) 0,03 1,20

* Bron: MIP 2013-2016 na uitvoering MKBA


Sturen en verantwoorden Beperken en doseren van informatiebehoefte voor meer inzicht is wenselijk In het onderstaande is de frequentie van de verantwoording in het jaar in de huidige situatie in Eindhoven globaal inzichtelijk gemaakt. Hiervan is eerder aangegeven dat dit als te opvangrijk wordt ervaren en niet de gewenste informatie oplevert. Vervolgens hebben wij een voorstel voor betering gedaan, waarbij het onderscheid tussen operationele informatie voor MT/Directie en verantwoordings- en sturingsinformatie voor college en raad belangrijk is. Daarmee stellen we voor om scheiding aan te brengen in verantwoordelijkheden en daarbij behorende rapportagevormen. Ons voorstel voor informatievoorziening is hierna globaal weergegeven. Dit voorstel is op de volgende pagina grafisch nader uitgewerkt en op de pagina daarna tekstueel verder toegelicht. ons voorstel globaal geïllustreerd.

Huidige situatie (globaal): t=0

t=1

MPG MIP/MKBA Update Prioriteitennota

2e update MPG Turap MIP/MKBA

Update MPG Turap

Voortgangsrapportages Grote Projecten

Voortgangsrapportages Grote Projecten

Voorstel Doseren van informatievoorziening door onderscheid te maken tussen verantwoording aan directie en bestuur: enerzijds op basis van kwartaalrapportages verantwoording aan de Directie omtrent cashflowsturing in het lopende jaar (operationeel) en anderzijds verantwoording aan het bestuur omtrent programmasturing en financiële positie grondbedrijf middels het MPG (jaarlijks 2 keer). Voor nadere uitwerking zie volgende twee pagina’s.

Operationeel (jaarlijks) Q1

Q2

Q3

Q4

t=0

t=1

Planvorming Voorjaars MPG 38

Eindejaars MPG


Sturen en verantwoorden (2) Uitwerking voorstel

39


Sturen en verantwoorden (3) Toelichting uitwerking voorstel Operationeel: kasstroomsturing

Strategisch: programmasturing

Uitgangspunt

Werkplan met de uitgewerkte activiteiten op basis van begroting voor het komend jaar.

Eindejaars MPG met financiële prognoses lange termijn totale portefeuille grondbedrijf en risicoanalyse van het afgelopen jaar.

Verantwoording

Beknopte verantwoording over de voortgang realisatie van het lopende jaar.

Uitgebreide verantwoording over actualisatie financiële prognoses lange termijn totale portefeuille grondbedrijf en risicoanalyse.

Doelgroep

MT/Directie

Directie, college en raad

Frequentie

3 kwartaalrapportages, 4e kwartaal valt in principe samen met de jaarrekening.

2 maal per jaar: • Voorjaar: basis voor de begroting • Einde jaar: basis voor de jaarrekening

Thema’s (informatiebehoefte/uitvraag)

• • •

•

• •

Stand van zaken project (kwalitatief) Programma Financieel (boekingen en verplichtingen) ten aanzien van de actuele jaarschijf uit de grex. Majeure risico’s en beheersmaatregelen Actualisatie prognose resterend jaar

• • • •

Gelaagdheid informatievoorziening

• •

Één laag. Vertrouwelijke, gedetailleerde informatie voor intern gebruik.

Per project actualisatie grondexploitatie en projectspecifieke risico’s. Uitgebreide schriftelijke toelichting op postenniveau en verschillenanalyse. Analyse marktrisico’s portefeuille na consolidatie projecten (evt. correctie bovenlangs). Benodigd weerstandsvermogen. Risicomanagement (beheersmaatregelen).

1. Projectniveau (vertrouwelijk): grondexploitatieberekeningen en schriftelijke toelichtingen (voor directie; ter inzage voor college en raad) 2. Programmaniveau MPG: analyse portefeuille (openbaar voor college en raad) 3. Strategisch niveau: samenvatting (raadsvoorstel)

Ten opzichte van de oorspronkelijke verantwoordingscyclus wordt de omvang van de informatievoorziening in dit voorstel beperkt en gedoseerd. Het MPG wordt aan het bestuur jaarlijks tweemaal verantwoord in plaats van driemaal. Integreer voortgangsrapportages van de Grote Projecten in het vertrouwelijke deel van het MPG. De kwartaalrapportages over de voortgang van het lopende jaar vallen samen met de Turap. 40


Voorbeeld stoplichtmodel ten behoeve van raad Alleen tussentijds rapporteren bij majeure afwijkingen

College aan de Raad: “Het merendeel van de projecten verloopt volgens de kaders, maar de volgende projecten wijken echter af. Hierover willen wij in deze update van het MPG graag rapporteren en ter besluitvorming voorleggen.”

41


Bevindingen Control Countervailing power werkt nog niet voldoende ‘De dingen goed bekijken óf de goede dingen bekijken?’

Op basis van gesprekken en aangeleverde informatie hebben wij ons een beeld gevormd met betrekking tot Control en in hoeverre sprake is van voldoende “countervailing power” teneinde te komen tot realistische financiële prognoses en het signaleren van majeure risico’s. Onze bevindingen zijn als volgt: • De analyse vanuit Control is tot nu toe gericht geweest op detailinformatie en nog te weinig op de majeure risico’s op portefeuilleniveau (programma, planning, prijs en parameters). • Nog geen sprake van gestandaardiseerde werkwijze controle – intentie is er overigens wel. • Control geeft zelf aan: beperkte materiekennis grondexploitaties met als gevolg beperkte “countervailing power”. • Beperkte capaciteit: focus ligt daarom op grote projecten.

belangrijke vraag voor de controller: “Zijn de prognoses in de grondexploitaties marktconform en zijn de risico’s volledig en realistisch?”

• Bevindingen Control niet voldoende zichtbaar bij bijvoorbeeld voortgangsrapportages / MPG of zelfstandige rapportage aan het bestuur. • Geen documentatie van bevindingen door Control – geen sprake van formats en ondertekening. • Teveel “hands-on” meewerken vanuit Control bij vormgeven MPG; onafhankelijkheid niet meer zichtbaar.

42


Bijlagen

Bijlage 1: Lijst van geïnterviewde personen gemeente Eindhoven Personen

Afdeling/functie

Mevr. Linda Brabers

Afdelingshoofd Tactisch Bedrijfsbureau

Dhr. Ednan Kaya

Medewerker control en projectbeheersing

Dhr. Ad Verbakel, dhr. Roy Beijnsberger

Concern-controller, directielid

Dhr. Guido Mertens, mevr. Danique Franssen

Senior planeconoom, project-assistent sector Grond & Vastgoed

Dhr. Jos Luijten, dhr. Aart Heuvel, mevr. Ingeborg van Rooij

Planeconomen sector Grond & Vastgoed

Dhr. Hein-Willem Vlemmix, mevr. Janine VerheggenNiezing

Medewerkers control

Dhr. Menno Moen

Sector Gebiedsontwikkeling (Wonen)

Dhr. Bert Gerritsen

Intake

Mevr. Dieke Fijen, dhr. Henk van Hoof, dhr. Frank Kurcaba

Sector Projectmanagement

Dhr. Pierre van Hemmen

Sectorhoofd Grond & Vastgoed

Dhr. Staf Depla

Wethouder Financiën

Dhr. Fred Geers, dhr. Peter Vloet

Sector Gebiedsontwikkeling (EZ)

Mevr. Mary-Ann Schreurs

Wethouder Vastgoed en grondbedrijf

Dhr. Bart Teulings, dhr. Guido Mertens

Begeleidingsgroep opdracht

44


Bijlage 2: kantorenmarkt Eindhoven • Hierna zijn enkele kernpunten uit de analyse van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB), Kantorenmarkt Noord-Brabant, verkenning van regionale vraag- en aanbodontwikkelingen, augustus 2012, weergegeven voor de situatie in Eindhoven.

Overzicht nieuwbouw Eindhoven 1990 – 2010: Onderscheid 3 locatietypen: Het EIB geeft aan dat vraag- en aanbodontwikkeling in de kantorenmarkt sterk afhankelijk is van de locatietypen. Er worden drie typen onderscheiden (EIB, pag. 16): 1. Centrale locaties: kantoren in de stadscentra en rond de centrale treinstations bij de binnenstad. 2. Formele locaties: kantoren op echte werklocaties zoals kantorenwijken en bedrijventerreinen. 3. Overige locaties: de rest van de markt, bijvoorbeeld verspreide kantoren in woonwijken of in buitengebieden. Daarnaast onderscheidt het EIB twee kwaliteitssegmenten: • A: de top van de markt • B: de overige markt Bron: EIB, pag. 24

Conclusie: • Er zijn de afgelopen jaren aanzienlijke oppervlakten kantoor toegevoegd aan de voorraad. • Dit is met name gerealiseerd op de formele locaties. • Verwachting van het EIB is dat deze volumes in de toekomst niet meer worden gehaald (zie hierna).

45


Uitgangspunten vraag en aanbod 2020/2040 Conclusie ruimtevraag naar sector • Het EIB geeft aan dat de ruimtevraag per sector verschillend is. Alleen voor de zakelijke en ICT dienstverlening wordt nog een groeiende ruimtevraag verwacht. • In het verleden was de ruimtevraag vanuit de sector Handel en industrie relatief het grootst. Nu de vraag in de toekomst meer vanuit Zakelijke en ICT dienstverlening komt, moet nagedacht worden over de consequenties voor bijvoorbeeld locaties van nieuwe kantoren, bereikbaarheid, parkeren e.d. • We adviseren in beeld te brengen of het huidige beschikbare aanbod nog aansluit op deze wijzigende ruimtebehoefte. Een analyse in het MPG ontbreekt nog. Bron: EIB, 2012, pag. 34

Conclusie vraag en aanbod: • Op basis van de hiernaast weergegeven tabel blijkt dat in het hogere segment (A-locaties) er meer vraag dan aanbod is. “Wanneer geen nieuwbouw wordt toegevoegd, zullen hier tekorten ontstaan. Aan de onderkant van de markt is echter sprake van een ruime vraagaanbodverhouding. Hier komen de prijzen onder druk om extra gebruikers te trekken. De segmenten gaan met elkaar concurreren.”(EIB, pag.37). • We adviseren in beeld te brengen welke locaties geschikt zijn voor toevoeging in het A-segment. Een analyse in het MPG ontbreekt nog. Bron: EIB, 2012, pag. 38

46


Uitkomst berekening EIB van toekomstige vraag-aanbodverhouding • Er is door het EIB een basisscenario en een variant met 10% lagere ruimtevraag doorgerekend. De uitkomsten zijn hierna weergegeven (EIB, pag. 39 en 46). Basisscenario: Scenario 10% lagere ruimtevraag:

Bovenste regel in deze tabel betreft kantorenvoorraad heel Noord-Brabant excl Eindhoven

Conclusie: • Op basis van bovenstaande analyse blijkt dat de totale voorraad van ruim 2 mln. m 2 redelijk constant blijft in Eindhoven (alleen in het basisscenario is er lichte stijging van ca. 9,5%). Er is een nieuwbouwvraag (met name het hoge segment) maar dit gaat samen met een oplopende leegstand en het transformeren van kantoorruimte. • Er zijn forse prijsdalingen van 30% tot 40% te verwachten. • Het EIB (pag. 40) geeft aan: “Per jaar bedraagt de nieuwbouwvraag dus gemiddeld zo’n [...] 15.000 m2 in Eindhoven, evenwichtig verdeeld over de hele periode.” Voor het scenario 10% lagere ruimtevraag is de nieuwbouwvraag gemiddeld ca. 11.000 m2 per jaar. Voor de periode tot 2020 is de vraag ca. 18.500 m 2 respectievelijk 8.300 m2 per jaar. 47


Overzicht samenstelling toekomstige voorraad kantoren • Hierna is de prognose weergegeven van de samenstelling van de voorraad kantoren in Eindhoven.

Conclusies: • Er mag enige nieuwbouw verwacht worden, echter van kleinere omvang dan wat in het verleden is gerealiseerd. De nieuwbouwbehoefte is ca. 10.000 tot 15.000 m2 per jaar. Deze nieuwbouw is met name bedoeld als vervanging van oude kantoren en moet inspelen op de vraag naar het hogere segment vanuit de sector Zakelijke en ICT Dienstverlening. • Er moet wel rekening gehouden worden met forse prijsdalingen van 30% tot 40%. Dat betekent aanpassen van prijzen in de grexen!

Bron: EIB pag. 41 • Omdat de totale voorraad van ruim 2 mln. m2 kantoren gelijk blijft tot 2040 in Eindhoven, is er geen sprake van uitbreiding van kantorenoppervlak door nieuwbouw. Dat betekent dat het gewenst kan zijn om nieuwbouw en het uit de markt nemen van verouderde locaties door transformatie ongeveer gelijke tred te laten houden, omdat anders de leegstand fors toeneemt. Wij adviseren daarom om, op de lange termijn, voorzichtig te zijn in het ramen van inkomsten uit gronduitgifte voor kantoren. Eerst moet nog blijken of kantooroppervlak daadwerkelijk wordt getransformeerd! • De leegstand zal oplopen door toevoeging van nieuwbouw. Wanneer de gemeente andere keuzes maakt, bijvoorbeeld sterk inzetten op beperking leegstand en renovatie, kan dit als consequentie hebben dat minder nieuwbouw wordt gerealiseerd. Ook dit betekent dan lagere inkomsten uit gronduitgifte voor kantoren. • In de raming van gronduitgifte voor kantoren door gemeente Eindhoven, moet nog worden verwerkt wat private partijen op de markt zullen brengen. We adviseren dit programmatisch (in het MPG) te onderbouwen en de ramingen te herijken. 48


Bijlage 3: Bedrijventerrein Realisatiecijfers Eindhoven en regionale overprogrammering De realisatiecijfers verkopen bedrijventerrein in de gemeente Eindhoven zijn hierna weergegeven. Als startdatum is 2008 gekozen. Dit is gedaan omdat het de verwachting is dat, vanwege de voortdurende crisis en de regionale overprogrammering (zie hierna), er de komende jaren niet beter wordt verkocht dan het gemiddelde van de afgelopen crisisjaren. De sector Economie gaat voor de komende jaren uit van ca. 3 ha. verkoop bedrijventerrein per jaar. Netto gronduitgifte p/j (ha) Park Forum West Park Forum Zuid Flight Forum Overig Totaal: IBIS 2012:

Onbekend 0,4 0,2 0 0 0,6

2008 1,1 0,1 5,2 1,6 8,0

2009 1,3 0,2 0,0 1,9 3,4

2010 1,8 0,1 0,0 0,0 1,9

2011 3,4 0,0 0,2 0,0 3,6

2012 0,2 0,0 0,3 0 0,5

Totaal 8,3 0,5 5,6 3,5 18,0

Gem/jaar 1,7 0,1 1,1 0,7 3,6

-

6,2

3,1

0,6

6,2

0,5

16,6

3,3

Bron: Cijfers van gemeente Eindhoven, sectoren Economie en G&V Cijfers IBIS uit factsheet gemeente Eindhoven 2012 (met 2012 op basis van cijfers gemeente) N.B. Sector Economie geeft aan: cijfers IBIS wijken af; werkelijk gerealiseerde grondverkopen zijn gemeentecijfers.

Op regionaal niveau is in het Stedelijk Gebied Eindhoven sprake van overprogrammering. De totale vraag bedraagt ca. 240 ha. in de periode 2010-2030 (gemiddeld ca. 11 ha./jaar) en het totale aanbod bedraagt ca. 465 ha. (gemiddeld ca. 22 ha./jaar). Dit is hierna weergegeven.

Bron: STEC Groep. 22 mei 2012. Markttechnische kwaliteit aanbod werklocaties stedelijk gebied regio Eindhoven eindrapport Stec Groep aan SGE Eindhoven / bureau Buiten. 49


Bijlage 4: Rente Deze bijlage gaat in op de kaderstelling ten aanzien van de te hanteren rente en discontovoet in de grondexploitatie voor zowel de kosten als de opbrengsten. Huidige situatie gemeente • De gemeente berekent ieder jaar de gemeentelijke omslagrente. In de grondexploitatie wordt echter gerekend met een vast rentepercentage waarin een risico-opslag is verdisconteerd en daarmee lag de rentevoet voor de grondexploitatie van 4,5%, hoger dan de werkelijke rente en de omslagrente. De gemeente heeft vorig jaar besloten om bij negatieve grondexploitaties een rente van 1,5% en bij positieve grondexploitaties een rente van 4,5% te hanteren. • Over de werkelijke rentekosten heeft de gemeente Eindhoven het volgende aangegeven. “Momenteel bedraagt deze circa 4% voor langlopende leningen en 0 tot 0,5 % voor kortlopende leningen. De gemiddelde rente die de gemeente op de markt betaalt, is 2,5 a 3%.” Theorie Met betrekking tot de te hanteren rente komen er in de praktijk op hoofdlijnen vier methoden voor: 1. 2. 3. 4.

In de renteomslag wordt ook de berekende rente over eigen vermogen en voorzieningen verwerkt; Alleen de werkelijke betaalde rente wordt verwerkt in de renteomslag; De renteomslag bestaat (meerdere jaren) uit een vast percentage; Er wordt geen renteomslag toegepast. Het is overigens de vraag of dit niet strijdig is met een goede inrichting van de programmarekening.

Een gemeente die methode 1 toepast moet op grond van artikel 2, vierde lid BBV (zie onderaan deze bijlage), de bespaarde rente over de eigen financieringsmiddelen (eigen vermogen en voorzieningen) onder de baten en lasten opnemen. Dus als de gemeente werkt met de renteomslagmethode waarin ook de berekende bespaarde rente wordt meegenomen, wordt deze bespaarde rente als bate (op te nemen onder de overige algemene dekkingsmiddelen) en als last (omgeslagen over de overige programma’s) gezien. De rente over het eigen vermogen wordt als last toegerekend aan de programma’s waarbij de betreffende activa behoren en vervolgens ook onder de baten opgenomen bij het programma waarin de rentebaten worden verantwoord.

50


Bijlage 4: Rente (2) Een gemeente die methode 2 toepast, neemt geen bespaarde rente mee in de renteomslag en hoeft deze dan ook niet op te nemen bij de baten en lasten. De wijze van financieren speelt daarmee geen rol. Methode 3 leidt voor een langere periode tot stabiliteit inzake de kosten en kostprijs van producten en programma’s. Wanneer het vaste rentepercentage voor de renteomslag echter sterk afwijkt van de betaalde rente, ontvangen rente en eventueel de rente over de eigen financieringsmiddelen zal een aanzienlijk renteresultaat ontstaan. Een hoog renteresultaat is een indicatie dat de kosten niet ‘zuiver’ aan de producten en programma’s zijn toegerekend. Het werken met een vast percentage renteomslag is derhalve alleen toelaatbaar als dit een redelijke afspiegeling van de feitelijke financieringsstructuur is en er dus geen grote renteresultaten op de kostenplaats ontstaan. Het BBV kent als uitgangspunt de renteomslagmethode op basis van totaalfinanciering, waarbij het eigen vermogen en voorzieningen worden gebruikt als financieringsmiddelen. Afhankelijk van ontwikkelingen op de kapitaalmarkt en de rente waartegen de gemeente leent, kan de renteomslag boven of onder de marktrente liggen. Het BBV stelt dat het is toegestaan om een redelijke rente toe te rekenen aan grondexploitaties. Het renteomslagpercentage wordt algemeen beschouwd als een redelijke rente. Artikel 3 van het BBV regelt dat de jaarstukken, de productenrealisatie en de toelichtingen getrouw, duidelijk en stelselmatig de baten en lasten van het begrotingsjaar weergeven. De eis van stelselmatigheid houdt in dat de gemeente gedurende een reeks van jaren dezelfde grondslagen toepast. Dit geldt ook voor de manier van het toerekenen van rente. Het is bijvoorbeeld niet stelselmatig om de systematiek van rentetoerekening aan grondexploitaties te wijzigen op het moment dat de marktrente verandert. Het toerekenen van rente aan grondexploitaties op basis van de renteomslag is toegestaan en is ook gebruikelijk. De renteomslag is vrijwel nooit exact gelijk aan de marktrente. Als de marktrente lager is dan de renteomslag, is dit nadelig voor de grondexploitaties. Als de marktrente hoger is dan de renteomslag, is dit voordelig voor de grondexploitaties. Zo zullen bij een fluctuerende marktrente voordelen en nadelen elkaar in de loop van de tijd afwisselen. Belangrijk is dat de manier waarop rente wordt toegerekend aan grondexploitaties door de jaren heen stelselmatig gebeurt. Het BBV staat niet toe dat afhankelijk van de situatie op de kapitaalmarkt nu eens de renteomslag wordt toegepast en dan weer de actuele marktrente.

51


Bijlage 4: Rente (3) Indien de gehanteerde rentevoet in de grondexploitaties hoger is dan de kosten van vermogen, worden de grondexploitaties zwaarder belast dan zou moeten. Door de nog op te starten en al lopende grondexploitaties met een hogere rentevoet te belasten wordt een deel van het resultaat van de grondexploitatie door de algemene dienst afgeroomd. Dit zou kunnen worden gezien als een vorm van vroegtijdige winstneming. Deze vroegtijdige winstneming doet zich ook voor in die situaties waarin nog geen sprake is van zekerstelling van winst en zelfs bij verlieslatende plannen. Het meer laten aansluiten van de rekenrente voor de grondexploitaties op de werkelijke kosten van vermogen heeft de voorkeur. Om ervoor te zorgen dat de afweging tussen interne financiering en externe financiering geen extra onderwerp van discussie wordt, valt aan te bevelen de kosten van het eigen vermogen gelijk te stellen aan de kosten van het vreemd vermogen. In de praktijk komt het ook vaak voor dat voor het bepalen van de rekenrente naar de gemiddelde omslagrente over een paar jaar wordt gekeken. Dit wordt gedaan om te voorkomen dat zich jaar op jaar grote schommelingen in de rekenrente voor de grondexploitaties voordoen. Moment besluitvorming De te hanteren methodiek teneinde te komen tot de te hanteren rente hoeft in feite eenmaal te worden vastgesteld. De te hanteren rente dient echter jaarlijks te worden vastgesteld gezien de dynamiek op de kapitaalmarkt en de opbouw van de gemeentelijke leningportefeuille. Jaarlijks dient de gemeente de hoogte van de rente vast te stellen ten behoeve van de grondexploitaties. Het vastgestelde percentage geldt voor alle daaropvolgende actualisaties en herzieningen in het nog lopende en het daaropvolgende kalenderjaar. BBV artikel 2 lid 4 “Onder de baten en lasten worden ook bedoeld de over het eigen vermogen berekende bespaarde rente.” Nota van toelichtingen, behorende bij het BBV, artikel 2 lid 4: “In het vierde lid is opgenomen dat de over het eigen vermogen berekende bespaarde rente ook onder de baten en lasten worden opgenomen. Reden hiervoor is dat het eigen vermogen dient als financieringsbron. De beschikbaarheid van het eigen vermogen vermindert de behoefte aan rentedragend vreemd vermogen waardoor de rentebetalingen worden verlaagd. Dit werkt door in het resultaat van de exploitatie. Bij de kostprijsberekening van een gemeentetaak mag de financieringswijze geen rol spelen. Daarom rekenen gemeenten aan elke taak de kosten toe die samenhangen met het beslag op het gehele vermogen. Het onderscheid tussen eigen en vreemd vermogen speelt hierbij geen rol. Het gevolg van dit alles is dat ook rente wordt berekend over het eigen vermogen. In de kostensfeer is dus sprake van rentelasten over eigen vermogen. De rentevergoeding over het eigen vermogen blijft uiteraard binnen de eigen organisatie. Tegenover de rentelasten staan dus renteopbrengsten over de reserves.” 52


Bijlage 5: literatuurlijst

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

53

Een mammoet te temmen, Vergelijking maatregelen risicobeheersing en bijsturing stedelijke grondbedrijven, Bart Teulings programmamanagement en advies, 8 april 2013 MPG 2012 gemeente Eindhoven d.d. 19-03-2012 ten behoeve van collegebehandeling Vertrouwelijke oplegnotitie 2e update MPG 2012 Memo 2e update MPG 2012 d.d. 5 september 2012 Concept MPG 2013 gemeente Eindhoven d.d. 6-04-2013 ten behoeve van college Bijlage 1 uitgangspunten en parameters Concept MPG 2013 gemeente Eindhoven d.d. 6-04-2013 Nota Grondbeleid Eindhoven d.d. 12 juli 2004 Management letter 2010 Ambitieus vooruit, PWC d.d. 28 oktober 2010 Tweede management letter 2010 Ambitieus vooruit, PWC d.d. 28 januari 2011 Rapport van bevindingen 2010 Eindhoven ambitieus vooruit d.d. 27 april 2011 Accountantsverslag gemeente Eindhoven PWC d.d. 18 april 2012 Concept managementletter Realistisch vooruit, PWC d.d. 4 november 2011 Rapportage interim-bevindingen controle 2012 PWC d.d. 29 november 2012 Raadsvoorstel grondexploitatie Stationsgebied d.d. 14 december 2010 Excel-bestand programma VVV-locatie Stationsgebied Excel-bestand residuele grondwaardeberekening VVV-locatie Stationsgebied Exploitatieoverzicht MPG 2013 PROMIS Stationsgebied – OV terminal passage Exploitatieoverzicht MPG 2013 PROMIS Stationsgebied – Stationsplein zuid Exploitatieoverzicht MPG 2013 PROMIS Stationsgebied – VVV-locatie Exploitatieoverzicht MPG 2013 PROMIS Stationsgebied – Stationsplein Zuid - Oost Exploitatieoverzicht MPG 2013 PROMIS Stationsgebied – Holiday Inn Exploitatieoverzicht MPG 2013 PROMIS Stationsgebied – Septemberplein Exploitatieoverzicht MPG 2013 PROMIS Stationsgebied – Algemeen


Literatuurlijst (2)

• • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • • •

54

Samenwerkingsovereenkomst Park Strijp d.d. 26 februari 2002 Concept Bestuursconvenant Stedelijk Gebied Eindhoven 2013 Rapport werklocaties stedelijk gebied regio Eindhoven, Stec Groep d.d. 22 mei 2012 Voortgangsrapportage Meerhoven februari 2013 Grondexploitatie Meerhoven oktober 2012 Voortgangsrapportage Strijp-S d.d. 31 december 2012 Gemeentelijke exploitatie Strijp-S MPG 2013 Voortgangsrapportage Stationsdistrict 31 december 2012 Ontwikkelingsovereenkomst Stationslocatie d.d. 18 december 2007 Brief collegebesluit afspraken aangepast stedenbouwkundig plan Lichthoven d.d. 27 juni 2012 Input Wonen t.b.v. presentatie MPG januari 2013 Naar een sterke Eindhovense kantorenmarkt, Stec Groep juni 2011 Kantorenstrategie Eindhoven 2010-2020 d.d. 18 juni 2012 Vastgoedmonitor Eindhoven kantoor- en bedrijfsruimtemarkt, DTZ mei 2012 Raadsinformatiebrief Prioriteitennota 2011-2014 d.d. 12 januari 2011 Raadsinformatiebrief Voortgangsrapportage Prioriteitennota d.d. 12 juni 2011 Raadsinformatiebrief Tweede voortgangsrapportage Prioriteitennota d.d. 12 maart 2012 Factsheet gemeente Eindhoven kantoren 2011 Factsheet gemeente Eindhoven bedrijfsruimte 2011 Factsheet gemeente Eindhoven bedrijventerreinen 2010 Factsheet gemeente Eindhoven bedrijventerreinen 2012 Onderbouwing grondopbrengsten deelgebied Waterrijk Meerhoven MPG 2013 Leefregels risicomanagement B. Teulings Wonen in Eindhoven Regionaal Woonbehoeftenonderzoek 2011 Veranderingen op de woningmarkt Zuidoost-Brabant 2011 Excel-bestanden realisatie grondverkopen 2010-2012 B&W-dossier Beslissingsblad NIEGG d.d. 11 februari 2013


Literatuurlijst (3)

• • • • • • • • • • • •

55

Raadsvoorstel nieuwe regelgeving Commissie BBV inzake grondexploitaties d.d. 11 februari 2013 Paragraaf grondbeleid begroting 2013 Excel-bestanden projectcontroles na herijking Excel-bestanden opleveringen woningen 2009-2012 Presentatie terugkoppeling MPG 2013 sector G&V januari 2013 Presentatie trends en ontwikkeling in relatie tot programma wonen september 2012 Excel-bestand onderbouwing benodigd weerstandsvermogen MPG 2013 Grondprijzenbrief 2012 gemeente Eindhoven Handboek projectmanagement Excel-bestanden apparaatskosten 2008-2012 Schriftelijke reacties Fiers en Depla omtrent MPG 2013 Missives omtrent kostenverhaal en MPG


Deloitte refers to one or more of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, a UK private company limited by guarantee, and its network of member firms, each of which is a legally separate and independent entity. Please see www.deloitte.nl/about for a detailed description of the legal structure of Deloitte Touche Tohmatsu Limited and its member firms. Deloitte provides audit, tax, consulting, and financial advisory services to public and private clients spanning multiple industries. With a globally connected network of member firms in more than 150 countries, Deloitte brings world-class capabilities and high-quality service to clients, delivering the insights they need to address their most complex business challenges. Deloitte has in the region of 200,000 professionals, all committed to becoming the standard of excellence. This communication contains general information only, and none of Deloitte Touche Tohmatsu Limited, its member firms, or their related entities (collectively, the “Deloitte Network”) is, by means of this publication, rendering professional advice or services. Before making any decision or taking any action that may affect your finances or your business, you should consult a qualified professional adviser. No entity in the Deloitte Network shall be responsible for any loss whatsoever sustained by any person who relies on this communication .


Eindhoven, 2 juli 2013 Auteurs: drs. Frank ten Have drs. Maurice Schenk MSRE drs. Ferdinand Michiels Reviewer: drs. Hakan Celik Kenmerk:

Recommend Documents