Horecavastgoed als beleggingsobject

augustus 2012

ing. Wiert Jan Siefkes

Horecavastgoed als beleggingsobject

Amsterdam School of Real Estate MSRE Scriptie Begeleiders: Drs. M.R. Weisz FRICS Drs. W. van der Post

Voorwoord Voor u ligt het eind resultaat van mijn scriptie welke ik gemaakt heb ter afsluiting van mijn Master of Studies in Real Estate (MSRE) opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE).

De afgelopen drie jaar is voor mij een leerzame periode geweest waarin ik met veel plezier mijn kennis van vastgoed verder heb kunnen ontwikkelen. Naast mijn dagelijkse werkzaamheden als property manager van horecavastgoed heb ik mij door deze opleiding verder kunnen ontplooien op het gebied van vastgoed in het algemeen en het beleggen in vastgoed in het bijzonder. In combinatie met de huidige dynamische horecamarkt ben ik door de studie met een bredere visie en met nieuwe inzichten, dan primair vanuit het beheer perspectief, vastgoed gaan benaderen. Hierbij wil ik dan ook mijn werkgever, Heineken Nederland, bedanken voor de mogelijkheid die zij geboden hebben om deze studie te volgen.

Door de grote diversiteit aan studenten en docenten uit de verschillen vakgebieden ontstonden er tijdens de colleges de meest uiteenlopende en zeer interessant discussies. Onder het genot van koffie en stroopwafels werden deze discussies dan ook vaak voortgezet.

Ik wil hierbij iedereen bedanken die tijdens het schrijven van deze scriptie betrokken zijn geweest. In het bijzonder wil ik mijn begeleiders vanuit de ASRE, Robert Weisz, Wim van der Post en Arthur Marquard bedanken voor hun begeleiding en adviezen tijdens het afronden van de scriptie. Tevens wil ik mijn ouders en vrienden bedanken voor hun begrip, dat ik de afgelopen 3 jaar niet altijd overal bij kon zijn, en hun ondersteuning tijdens het afronden van de scriptie.

Amsterdam, 30 augustus 2012 Wiert jan Siefkes

Executive Summary Met deze scriptie is beoogd meer transparantie te realiseren op de horecavastgoedmarkt zodat ook beleggers die minder betrokken zijn bij de horeca hierin kunnen beleggen. Door de aangereikte vijf factoren, stappenplan, uit deze scriptie te gebruiken is het mogelijk een onderbouwde beslissing te nemen om te beleggen in horecavastgoed.

Voor deze scriptie zijn eerst de actualiteiten van de horecamarkt en horecavastgoedmarkt geanalyseerd om achtergrond informatie te verschaffen. Voor deze scriptie is er gekozen om het onderzoek af te bakenen tot alleen de dranken sector en de restaurant sector omdat deze twee sectoren het meer en deel van de horecamarkt vertegenwoordigen. Aansluitend is de horecavastgoedmarkt beschreven.

Er zijn in dit onderzoek twee theoretische kaders uitgewerkt. In het eerste theoretische kader is er ingegaan op de risico’s en rendement potenties van horecavastgoed. Hierna is in het tweede theoretische kader ingegaan op de factoren welke van invloed zijn op de horecavastgoedmarkt. De (specifieke) risico’s van horecavastgoed zijn doormiddel van vijf factoren onderverdeeld. Door gebruik te maken van de aangegeven bronnen is het mogelijk om inzicht te verkrijgen in de horecamarkt. Op basis hiervan kan een oordeel gevormd worden in welke mate de belegging op een locatie met een bepaalde bestemming interessant of juist risicovol is. In de bijlage is een voorbeeld uitgewerkt hoe een belegger door middel van de genoemde vijf factoren zijn belegging kan onderbouwen.

Om de beschreven theorie te toetsen aan de praktijk is er een (voornamelijk kwalitatieve) enquête gehouden onder vastgoed professionals die beleggen op de horecavastgoedmarkt. De meeste beleggers die momenteel actief zijn op de horecavastgoedmarkt zijn particuliere vastgoedbeleggers, beleggers uit het midden en klein bedrijf en speelautomatenhandelaren.

-4-

Inhoudsopgave VOORWOORD ............................................................................................................................................. - 2 EXECUTIVE SUMMARY ................................................................................................................................ - 3 HOOFDSTUK 1

- INLEIDING- .................................................................................................................. - 6 -

1.1

AANLEIDING EN PROBLEEMSTELLING ........................................................................................................... - 6 -

1.2

RELEVANTIE EN DOELSTELLING ................................................................................................................. - 9 -

1.3

OPBOUW THESIS ................................................................................................................................... - 10 -

HOOFDSTUK 2 2.1

- ACHTERGROND HORECA EN VASTGOEDMARKT - ...................................................... - 11 -

INLEIDING HORECAMARKT ...................................................................................................................... - 11 -

2.1.1.

INVLOED VAN DE ECONOMISCHE CONJUNCTUUR..................................................................................... - 14 -

2.1.2

WEERSINVLOEDEN ........................................................................................................................... - 16 -

2.1.3.

INVLOED ROOKVERBOD ..................................................................................................................... - 17 -

2.2

DRANKENSECTOR ................................................................................................................................. - 17 -

2.3

RESTAURANTSECTOR ............................................................................................................................. - 20 -

2.4

INLEIDING HORECAVASTGOEDMARKT ........................................................................................................ - 23 -

2.4.1.

DE ROL VAN BROUWERIJEN IN HORECA ................................................................................................. - 25 -

HOOFDSTUK 3 ........................................................................................................................................... - 27 - THEORETISCH KADER (1) - ....................................................................................................................... - 27 3.1

RISICO................................................................................................................................................. - 27 -

3.2

RENDEMENT ........................................................................................................................................ - 29 -

- THEORETISCH KADER (2) - ....................................................................................................................... - 31 3.3 (RISICO) FACTOREN VAN HORECAVASTGOED ..................................................................................................... - 31 3.3.1

Economische aspecten ............................................................................................................ - 32 -

3.3.2

Functionele aspecten .............................................................................................................. - 34 -

3.3.3

Fysieke aspecten ..................................................................................................................... - 35 -

3.3.4

Juridische aspecten ................................................................................................................. - 38 -

3.3.5

Commerciële/ financiële aspecten .......................................................................................... - 39 -

-5-

HOOFDSTUK 4

– SURVEY UITKOMSTEN – ............................................................................................ - 41 -

4.1

RESPONDENTEN .................................................................................................................................... - 42 -

4.2

RISICO’S VAN HORECAVASTGOED .............................................................................................................. - 44 -

4.3

POTENTIEEL RENDEMENT VAN HORECAVASTGOED ........................................................................................ - 45 -

4.4

CONCLUSIES ......................................................................................................................................... - 48 -

HOOFDSTUK 5

- CONCLUSIES & AANBEVELINGEN – ............................................................................ - 49 -

5.1

CONCLUSIES ........................................................................................................................................ - 49 -

5.2

AANBEVELINGEN .................................................................................................................................. - 50 -

BIBLIOGRAFIE ............................................................................................................................................ - 51 BIJLAGE 1

- UITWERKING ANALYSE OBJECT – ........................................................................................ - 54 -

1

ANALYSE OP BASIS VAN ECONOMISCHE ASPECTEN ............................................................................................. - 55 -

2

FUNCTIONELE ASPECTEN .............................................................................................................................. - 56 -

3

FYSIEKE ASPECTEN ...................................................................................................................................... - 57 -

4

JURIDISCHE ASPECTEN ................................................................................................................................ - 58 -

5

COMMERCIËLE ASPECTEN ............................................................................................................................ - 58 -

6

CONCLUSIE .............................................................................................................................................. - 59 -

BIJLAGE 2

- ENQUÊTE FORMULIER – .................................................................................................... - 60 -

-6-

Hoofdstuk 1 1.1

- Inleiding-

Aanleiding en probleemstelling

De afgelopen 5 jaar zijn roerige tijden geweest voor de Nederlandse horeca. Na een goed jaar 2006 waarin, de consumptie-economie nog op volle toeren draaide kreeg de horeca in 2007 en 2008 te maken met de kredietcrisis en een algeheel rookverbod in de Nederlandse horeca. De verdere achteruitgang in de economie en een aangeslagen consumentenvertrouwen zorgen in 2009 en 2010 voor een verdere teruggang. In deze periode werden wisselende resultaten behaald door horecaondernemers. Naar de gehele branche gekeken is de omzet van de Nederlandse horeca afgenomen. Veel horecaondernemers zijn daardoor (weer) nauwgezetter naar hun exploitatie gaan kijken, in welke kosten gesneden kan worden en/of nieuwe opbrengsten te genereren zijn. De afgelopen jaren is de creativiteit en het ondernemerschap van de horecaondernemer op de proef gesteld door een afnemend aantal bezoekers en de economische conjunctuur. Er heeft hierdoor een natuurlijke selectie plaatsgevonden op de horecamarkt waarbij de minder rendabele exploitaties hun deuren hebben moeten sluiten en waarbij de creatieve/ ondernemende ondernemer zijn bedrijf heeft kunnen consolideren of zelf heeft kunnen uitbreiden met een nieuwe onderneming.

Door publicaties van de verschillende horecabranche organisaties is de Nederlandse horecamarkt transparanter geworden, zowel de horecamarkt in zijn algemeenheid maar ook haar verschillende sectoren.

Koninklijke Horeca Nederland (KHN), de ondernemers organisatie van de horecabranche, publiceert dagelijks nieuws en feiten van en uit de horeca op haar website. Het Bedrijfschap Horeca en Catering (BH en C) publiceert maandelijks op haar website cijfers en statistieken over de ontwikkelingen op de Nederlandse horecamarkt. Deze ontwikkelingen kunnen vanuit vogelvlucht worden bestudeerd maar er kan ook per sector op detail niveau ingezoomd worden. In het maandelijkse vakblad voor de Nederlandse Horeca professionals, Misset Horeca, worden ontwikkelingen op de horecamarkt uitgelicht. Op de website van Misset Horeca worden dagelijks de laatste ontwikkelingen en nieuws over de horecamarkt gepubliceerd. Deze publicaties zijn openbaar en vrij verkrijgbaar zodat de horecabranche/ markt goed geïnformeerd blijft.

-7-

De informatie die vastgoedbeleggers voor handen hebben over de Nederlandse horecavastgoedmarkt blijft echter sterk achter ten opzichte van de publicaties van andere vastgoed sectoren. Doordat er nog maar beperkt gepubliceerd is over de Nederlandse horecavastgoedmarkt blijft de ontwikkeling van deze beleggingscategorie achter ten opzichte van andere vastgoed beleggingscategorieën zoals de kantoren-, bedrijfs- en winkelvastgoedmarkt. Hierdoor wordt horecavastgoed, wellicht ten onrechte, bevooroordeeld en als risicovol beschouwd. Op de horecavastgoedmarkt zijn voldoende professionele partijen actief zoals beleggers, ontwikkelaars, horecamakelaars, taxateurs, horeca exploitanten en brouwerijen. Echter aangezien transacties van horecavastgoed zeer beperkt openbaar worden gemaakt en er maar beperkt (wetenschappelijke) publicaties beschikbaar zijn is het moeilijker horecavastgoed met elkaar te vergelijken wat de transparantie van horecavastgoed als beleggingscategorie nadelig beïnvloedt.

Zoals gezegd, kennis van horecavastgoed is in de markt zelf voldoende aanwezig maar wanneer er onderzoeken in opdracht van een brouwerij of een andere marktpartij worden uitgevoerd blijven bij de publicatie de saillante details vaak achterwege omdat deze bedrijfsgevoelig zijn. Dit werkt niet mee aan de transparantie van deze beleggingscategorie. Door de beperkte aanwezigheid van informatie over horecavastgoed en haar marktdata zijn beleggers terughoudend met investeren in horecavastgoed. Dit terwijl horecabedrijven vaak op prominente plaatsen (“prime” locaties) in dorpen en steden zijn gevestigd. Net als investeren in kantoren, bedrijfspanden en winkels draait bij het investeren in horecavastgoed nog meer om locatie, locatie, locatie!

De publicaties van een tweetal collega MSRE studenten, de heer H.S.E.J. Beuken (2005) en de heer R.A.N. van der Broek (2006), de afstudeerscriptie van mevrouw C. van Strien aan de T.U. Eindhoven (2007), de publicaties van het boek “Horecataxaties” uit 2006 onder redactie van Prof. dr. T.M. Berkhout MRE MRICS en de beide “taxatieleer vastgoed” boeken (deel één en twee) van de heer G.G.M. ten Have hebben bijgedragen aan de wetenschappelijke onderbouwing en discussie over waardebepaling(en) van horecavastgoed. Ondanks deze

-8-

publicaties zijn er nog onvoldoende handvatten voor vastgoedbeleggers om een weloverwogen investerings/ belegging beslissing te kunnen nemen om te investeren in horecavastgoed.

Welke kennis moet een belegger/ investeerder hebben om te investeren in horeca vastgoed? Is een uitmuntende kennis van de horecamarkt noodzakelijk om te investeren in horecavastgoed? Kan een belegging in horecavastgoed net zo goed renderen als een investering in kantoren-, bedrijfs- of winkelvastgoed? Deze vragen hebben o.a. geleid tot de navolgende probleemstelling. “In hoeverre is horecavastgoed aantrekkelijk voor een portefeuille van een vastgoed belegger?”

En om de probleemstelling te kunnen beantwoorden zijn de navolgende onderzoeksvragen opgesteld:  Hoe wordt het (specifieke) risico van horecavastgoed gedefinieerd en hoe kan dit worden gewaardeerd?  Welke relatie bestaat er tussen risico en rendement van een belegging in horecavastgoed tot de prijs en hoogte van een huurprijs?  Welke factoren bepalen het risico en rendement van een belegging in horecavastgoed?  Doormiddel van welk(e) instrument(en) kan een belegging in horecavastgoed worden onderbouwd en hoe gaat dit in zijn werk?

Deze thesis is exploratief van aard en heeft als doel meer (theoretisch) inzicht en transparantie te verschaffen in beleggen in Nederlands horecavastgoed. De systematische aanpak bij de gefundeerd- theoriebenadering, welke oorspronkelijk door Glaser en Strauss is ontwikkeld, heeft bijgedragen aan het resultaat van deze scriptie. Vanuit een richtinggevende onderzoeksvraag wordt beoogd een theorie te ontwikkelen dat vastgoedbeleggers kunnen gebruiken om betere afweging te kunnen maken wanneer zij in horecavastgoed beleggen. (Baarda, Goede, & Teunissen, 2009) Er zal aandacht besteedt worden aan het gebruik van instrumenten om risico’s en rendementen voor horecavastgoed in kaart te brengen.

-9-

De Nederlandse horecamarkt wordt voor 64% vertegenwoordigd door de dranken- en restaurantsector (Feiten en cijfers databank, 2012). Deze thesis is afgebakend om de focus te leggen op vastgoedinvesteringen in deze twee sectoren welke het grootste deel van de horecamarkt vertegenwoordigen. Daarnaast zijn de vastgoed beleggingen alleen gericht op beleggingen in direct vastgoed.

1.2

Relevantie en doelstelling

Deze thesis heeft een praktische en maatschappelijke relevantie doordat er momenteel (zeer) beperkt informatie beschikbaar is op het gebied van horecavastgoed als beleggingscategorie. Er zijn een aantal (wetenschappelijke) publicaties voor handen maar deze bevatten voornamelijk informatie op het gebied van waarderen van horecavastgoed. De overige publicaties zijn voornamelijk informatief en/ of educatief van aard. Hierbij moet ook opgemerkt worden dat de genoemde publicaties door de tijd ingehaald kunnen zijn. Daarnaast is er geen cijfermatige data/ informatie beschikbaar waardoor de kwantitatieve onderbouwing wordt bemoeilijkt. Dit heeft er toe geleid dat deze thesis overwegend kwalitatief van aard is.

Bij veel wetenschappelijke onderzoeken hanteert men de volgende stappen (T.P.A.); 

theoretisch onderzoek



praktijkgericht onderzoek



analyse

De onderzoeksmethode die voor deze thesis is gebruikt, is praktijkgericht van aard. Hierdoor ziet het stappenplan er afwijkend uit ten aanzien van het reguliere onderzoek model die de T.P.A. theorie volgt. Voor deze thesis is onderstaand conceptueel model ontwikkeld. Voor deze scriptie wordt eerst de praktijk geanalyseerd. Vervolgens is er onderzoek verricht of de bestaande theorieën, vanuit andere beleggingscategorieën, ook te gebruiken zijn voor de horecavastgoedmarkt. Afsluitend zijn alle bevindingen geanalyseerd en verwerkt in de conclusie.

- 10 -

Actualiteiten

Beleggingstheorie

• Horeca markt • Drankensector • Restaurantsector • Horecavastgoedmarkt

Voorstellen en aanbevelingen

• Risico • Rendement

• Risico horecavastgoed • Rendement horecavastgoed

Conceptueel model

In dit onderzoek wordt verder aandacht besteed aan welk(e) bronnen en instrument(en) bruikbaar zijn om het rendement en risico’s van een horecavastgoed belegging(en) in kaart te brengen en hoe deze in de praktijk gebruikt kunnen worden. Hierbij wordt gereflecteerd aan de instrumenten die door andere vastgoed sectoren gebruikt worden. 1.3

Opbouw Thesis

In hoofdstuk twee wordt door middel van deskresearch de achtergrond van de horecamarkt en de horecavastgoedmarkt beschreven. In paragraaf één en twee van hoofdstuk drie zal worden ingegaan op het theoretische kader (1) de risico’s en rendementen van beleggen in horecavastgoed. De uitkomsten van de deskresearch wordt hierin beschreven. Het theoretische kader (2) waarin verschillende bronnen en instrumenten aan bod komen waarmee een belegger op systematische wijze horecavastgoed objecten kan beoordelen wordt in paragraaf 3 beschreven. In hoofdstuk vier worden de uitkomsten van de survey verwerkt. In hoofdstuk vijf worden de conclusies en aanbevelingen weergegeven. Hierin zullen de onderzoeksresultaten en de beschreven theorie worden gereflecteerd aan de vooraf gestelde onderzoeksvragen. In bijlage 1 wordt een case uitgewerkt voor een acquisitie van een horecaobject. Deze zal worden geanalyseerd op basis van de in hoofdstuk 3 & 4 behandelde bronnen en instrumenten. Bijlage 1 is hierom opgedeeld in 6 paragrafen. In bijlage 2 is de vragenlijst van de enquête opgenomen.

- 11 -

HOOFDSTUK 2

- Achtergrond Horeca en Vastgoedmarkt -

In dit hoofdstuk wordt de actuele achtergrond van de Nederlandse horecamarkt en horecavastgoedmarkt beschreven. Als eerste zal er ingegaan worden op de actualiteiten van de Nederlandse horecamarkt. Hierin zullen een aantal belangrijke invloedsfactoren van de horeca worden behandeld. Vervolgens wordt er dieper ingegaan op de drankensector en de restaurantsector. De laatste paragraaf is toegewijd aan de achtergrond van de horecavastgoedmarkt. 2.1

Inleiding horecamarkt

Iedereen maakt wel eens gebruik van de gastvrijheid van de Nederlandse horeca. Dit kan zijn bij de snackbar, het (buurt/ dorp) café, een avondje uit eten bij een restaurant, een overnachting in een hotel of een georganiseerde catering op locatie. De frequentie van het bezoek aan een etablissement verschilt van persoon tot persoon. De een komt regelmatig, dagelijks of wekelijks, de ander minder frequent, wekelijks of maandelijks.

De Nederlandse horecamarkt is opgebouwd uit een diversiteit aan bedrijven. Elk horecabedrijf heeft zo zijn eigen kenmerkende eigenschappen met betrekking tot locatie, ligging, eisen aan het pand/ pand eigenschappen, soort exploitatie, bedrijfsvoering en klandizie. Hierdoor is elk horecabedrijf uniek en moeilijk te vergelijken met andere bedrijven in dezelfde sector. Bij de vestiging van een nieuw horecabedrijf draait dan ook alles om locatie, locatie, locatie!

Doordat er voor het horecavak geen specifieke opleidingen bestaan, naast Hotelscholen welke meer geënt zijn op het managen van een bedrijf, wordt de identiteit van elk horecabedrijf gecreëerd door de ondernemer. De ondernemer doet dan ook zijn kennis en ervaring op in de praktijk.

De afgelopen eeuw is de verscheidenheid aan soorten horeca uitgebreid. Het Bedrijfschap Horeca en Catering heeft de verschillende horecabedrijven samengevat en opgedeeld in de volgende sectoren (Feiten en cijfers databank, 2012):

- 12 -



Drankensector (o.a. café, bar, discotheek, zalen & partycentrum);



Fastfoodsector (o.a. ijssalon, fastservicerestaurants, snackbar, shoarmazaak, lunchroom);



Restaurant sector (bistro, restaurant, café-restaurant);



Hotelsector (hotel-restaurant, hotel-cafe, pension);



Partycatering

De bovengenoemde sectoren vertegenwoordigen vandaag de dag in totaal 43.631 bedrijven in heel Nederland. De afgelopen 5 jaar is het totaal aantal bedrijven (over alle sectoren gezien) met 1.203 bedrijven toegenomen. Kijkend naar de economische conjunctuur van de afgelopen vijf jaar is dit een positieve tendens in een economisch mindere tijd. De positieve tendens geeft aan dat er nog steeds ruimte is voor (ver)nieuwe(nde) horeca (concepten). Deze bedrijven vertegenwoordigen in totaal een verkoopoppervlakte (dit is niet de totale oppervlakte van een pand) van 7.310.491 m². Onderstaande grafiek geeft inzicht in de ontwikkeling van het aantal horecabedrijven.

Grafiek 1, Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering

- 13 -

Dit onderzoek beperkt zich tot de drankensector en de restaurantsector. Deze twee sectoren vertegenwoordigen het merendeel van de horecamarkt met in totaal 28.026 horecabedrijven, 64,3% van alle bedrijven (Feiten en cijfers databank, 2012). Tot 5 jaar geleden zijn het aantal horecabedrijven in de drankensector afgenomen met 1.120 bedrijven. De restaurantsector is echter met 256 bedrijven toegenomen. Figuur 1 geeft de verdeling weer van de horeca sectoren en het aantal vertegenwoordigde bedrijven.

Figuur 1: Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering

De drankensector en restaurantsector beslaan tegenwoordig in totaal 5.547.905 m² verkoop oppervlak, 76% van de totale verkoopoppervlakte van alle horecabedrijven. De verkoopoppervlakte van de drankensector is de laatste 10 jaar met 749.000 m² toegenomen. De verkoopoppervlakte van de restaurantsector is de afgelopen 10 jaar met 375.000 m² toegenomen.

Uit grafiek 2 kunnen we opmaken hoe het aantal vierkantenmeter verkoopoppervlak van deze twee sectoren de afgelopen jaren zich heeft ontwikkeld. Het aantal bedrijven in de drankensector is afgenomen maar het aantal vierkante meters verkoopoppervlak is wel gestegen. (Feiten en cijfers databank, 2012)

- 14 -

Grafiek 2: Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering

Dit impliceert en bevestigt de tendens dat het aantal exploitaties afneemt maar de bestaande en nieuwe exploitaties steeds groter in omvang worden. De restaurantsector laat al jaren een toename van het aantal bedrijven en verkoopoppervlakte zien. Ondanks de verslechterde (huidige) economische conjunctuur heeft een gemiddelde horeca exploitatie in Nederland een levensloop van gemiddeld 10,5 jaar. Dit in tegenstelling tot nieuw te vestigen bedrijven. Deze hebben een gemiddelde levensduur van 2,2 jaar. (Feiten en cijfers databank, 2012) 2.1.1.

Invloed van de economische conjunctuur

In de laatste 5 jaar, en nog steeds, heeft de horecabranche een roerige tijd meegemaakt. De economische conjunctuur werkte niet mee aan een verdere ontwikkeling van de Nederlandse horecamarkt. De horecaondernemers moesten veelvuldig bijsturen om haar beoogde bedrijfseconomische (noodzakelijke) resultaat te halen. De afgelopen periode heeft dit een nivellerende werking gehad op de totale horecamarkt. De horecaondernemers die niet (snel genoeg) konden anticiperen op de economische invloeden zijn ernstig in de problemen gekomen en/ of hebben zelfs hun bedrijfsactiviteiten (gedwongen) moeten staken. Deze periode kent echter ook een positieve kant. De horecabranche als geheel is door de economisch moeilijke tijd geprofessionaliseerd. Ondernemers zijn meer bewust dat op basis van cijfers

- 15 -

gehandeld moet gaan worden. Het totaal aantal cafés, voornamelijk in de kleinere steden en dorpen, is de afgelopen jaren teruggelopen anderzijds het aantal restaurants is licht gestegen.

Grafiek 3: Bron: CBS

De economie zat vanaf 2004 tot en met 2007 in een hausse. Grafiek 3 laat ook zien dat in deze periode het consumentenvertrouwen en de koopbereidheid positief waren. Vanaf 2007, de start van de economische crisis, is het economische klimaat hard achteruit gegaan. Dit heeft zijn weerslag gehad op de koopbereidheid van de consument. Van 2009 tot 2011 was er een positieve trend waar te nemen in het economische klimaat. De problemen op de kapitaalmarkt door de zogenoemde vastgoedbubbel leken te stabiliseren. Maar vanaf 2011 daalde het economisch klimaat weer hard. Deze scherpe neerwaartse economische trend werd mede veroorzaakt door krediet problemen van de Zuid-Europese landen. De consument is in deze economisch onzekere periode, van 2007 tot heden, steeds terughoudender geworden met haar uitgaven.

Het consumentenvertrouwen is hierdoor dan ook nog steeds negatief. In de horecamarkt is dit negatieve consumentenvertrouwen dan ook terug te zien. Consumenten bezoeken minder vaak de horeca en/of besteden per keer als zij de horeca bezoeken minder. Hierdoor moeten ondernemers inventief omgaan met het actief organiseren van evenementen om bezoekers te

- 16 -

blijven trekken. Daarnaast moet een exploitant goed op de uitgaven, de personeelskosten en de inkoop blijven letten. Door al deze maatregelen moet de exploitant niet “vergeten” continu haar service en gastvrijheid in de gaten en op niveau te houden.

Banken spelen tevens een belangrijke rol bij de ontwikkeling van de Nederlandse horecamarkt. Veel banken willen (in de huidige markt) beperkt en in veel gevallen geen horeca meer financieren. Doordat de banken niet meer willen financieren worden uitbreidingen, verbouwingen en nieuwe ontwikkelingen van horecabedrijven beperkt. De banken verlangen steeds meer zekerheden en eigen vermogen van de horecaondernemers waardoor het financieringsrisico voor banken beperkt blijft. Het gevolg hiervan is dat de af te geven zekerheden zo hoog worden dat een ondernemer niet meer aan deze eisen kan voldoen en wordt het lenen van geld niet meer rendabel en haalbaar. Ondernemers proberen tegenwoordig via andere wegen een financiering te krijgen. Dit kan zijn via familie en/ of vrienden, speelspeelautomaten exploitanten en/ of andere leveranciers. Doordat de horecaondernemers moeilijk financieringen verkrijgen blijven exploitaties langer te koop staan, hierdoor komen zittende ondernemers vaak in betalingsproblemen met alle gevolgen van dien. 2.1.2

Weersinvloeden

De factor waar niemand invloed op heeft maar welke wel van (grote) invloed is op de bedrijfsexploitaties van de horeca is het weer. We zouden het weer kunnen benoemen als een systematisch risico. Slecht weer tijdens vakanties en weekenden resulteert in lagere bezoekersaantallen en tegenvallende bedrijfsresultaten. De afgelopen jaren was het weer tijdens de vakanties en weekenden matig. Dit heeft bij veel ondernemers geresulteerd in tegenvallende en lagere bedrijfsresultaten. Wanneer het weer mee zit kan dit voor de ondernemer een extra financieel gewin zorgen. Bedrijfseconomisch houdt men bij het maken van een prognose rekening met 100 terras dagen per kalender jaar. Wanneer deze schatting lager uit valt kunnen de geprognotiseerde bedrijfsresultaten tegenvallen. Als er substantieel meer zonnige dagen zijn dan kan dit een impuls geven aan de financiële positie van het horecabedrijf. Mede hierdoor kan een horecaondernemer zijn (financiële) buffer opbouwen voor mindere tijden.

- 17 -

Horecabedrijven, cafés, zonder terras zijn het meest gebaat bij een gematigde temperatuur (< ca 15˚C). Stijgt de temperatuur en neemt het aantal zonuren toe dan zullen bezoekers eerder naar buiten gaan en een terras verkiezen boven binnen zitten in een café.

2.1.3.

Invloed rookverbod

Sinds de zomer van 2008 heeft de Nederlandse overheid een rookverbod ingesteld. Het rookverbod heeft als doel om een rookvrije werkplek te creëren. Gevolg is dat vooral de kleinere exploitaties hiervan veel hinder ondervinden/ ondervonden en kwamen zodoende hierdoor in de problemen. Vooral café/ bar bedrijven hebben hieronder te lijden.

Bezoekers bleven weg omdat men niet meer binnen mocht roken. De meeste ondernemers hielden zich aan het rookverbod. Enkele exploitaties, voornamelijk (kleinere) cafés, lieten haar bezoekers, met het risico op het krijgen van een boete, binnen roken. Mede doordat de overheid in het begin, na de invoering van het verbod, te weinig handhavend optrad ontstond er zo oneerlijke concurrentie op de horecamarkt. In november van 2010 is de toen nieuwe minister van Volksgezondheid, Edith Schippers, de kleine horeca (< 70m²), zonder personeel, tegemoet gekomen en heeft het rookverbod voor deze categorie opgeheven. In een recentelijke uitspraak (Gravenhage, 2012), door middel van een bodemprocedure, is uitgesproken dat in de kleine cafés, eenmanszaak, (< 70m²) gerookt mag blijven worden. In de reguliere horeca is roken alleen toegestaan in afsluitbare, voor het roken van tabaksproducten aangewezen en als zodanig aangeduide, ruimten. 2.2

Drankensector

De drankensector wordt vertegenwoordigd door 17.062 bedrijven. 65% van alle cafés zijn gevestigd in het centrum van een dorp of stad (Feiten en cijfers databank, 2012). De volgende bedrijven vormen samen de drankensector: (Feiten en cijfers databank, 2012)

- 18 -

 Café/bar;  Discotheken;  Coffeecorner (ook tearoom, koffiehuis, coffeeshop);  Kiosken;  Strandbedrijf, ontmoetingscentrum;

 Zalen-/partycentrum (ook congrescentrum zonder logies).

Zoals grafiek 4 ook duidelijk laat zien hebben de café/ bar bedrijven het grootste aandeel in de drankensector (55%). Het kleinste aandeel heeft de kiosken (0,76%). Ook is duidelijk de trend zichtbaar dat het aantal café/ bar bedrijven afneemt maar het totaal aantal vierkante meter verkoopoppervlak is gestegen. (Feiten en cijfers databank, 2012)

Grafiek 4: Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering

De (oude) cafés waar men vroeger alleen dranken kon nuttigen transformeren zich tegenwoordig steeds vaker (waar mogelijk) naar cafés met een kleine menukaart waarbij het verstrekken van voedsel nog steeds ondergeschikt is aan het verstrekken van dranken. Deze transformatie kan alleen plaatsvinden wanneer dit in overeenstemming is met het

- 19 -

bestemmingsplan van de gemeente en met goedkeuring van de pandeigenaar, voor zover de ondernemer geen eigenaar van het onroerend goed is. Zoals reeds eerder genoemd lijkt er momenteel een trend gaande op het gebied van schaalvergroting van de horeca exploitaties.

Door de prijsstijgingen van het horeca assortiment (dranken, eten, e.d.) en de huidige economische conjunctuur worden de consumenten van de horeca kritischer als zij gebruik maakt van de horeca. De consumenten bezoeken nog steeds de horeca exploitaties maar verlangt een betere prijs/ kwaliteit verhouding in service en verkrijgbare producten. Door de veranderende vraag van de consument moet de horecaondernemer blijvend innoveren en ondernemen in zijn zaak. De tijd dat een ondernemer achter de toog kon blijven zitten en wachten op zijn gasten is voorbij.

Grafiek 5: Bron: Foodstep

Grafiek 6: Bron: Foodstep

Er is een tendens waar te nemen, grafiek 5 en 6, dat de consument die nog steeds frequent de horeca bezoekt per bezoek minder uitgeeft dan voorheen. Wanneer een bezoeker minder frequent komt als voorheen worden de prijs-kwaliteitseisen van de bezoeker, wanneer ze wel een bezoek brengt aan de horeca, kritischer.

Uit de kwartaalonderzoek(en) over de Nederlandse horeca door Synovate, in opdracht van het bedrijfschap Horeca en Catering, blijkt dat ondernemers kritischer gaan kijken naar hun inkomsten en uitgaven. Uit dit onderzoek van Synovate komt verder naar voren dat

- 20 -

ondernemers hun bedrijfsresultaat willen verbeteren door meer activiteiten te organiseren en te snijden in de directe kosten (inkoop, energie- en personeelskosten). Een zeer klein aantal ondernemers wil haar prijzen verlagen om zo meer klanten te trekken. (Synovate, 2011)

Sinds 1998 neemt het aantal drankverstrekkende bedrijven af. Deze terugloop is dan ook duidelijk waar te nemen in grafiek 7. Waren er in 1997 nog ca. 19.400 drankverstrekkende bedrijven. Momenteel zijn hier nog 17.062 van over (Feiten en cijfers databank, 2012).

Grafiek 7: Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering

2.3

Restaurantsector

De restaurantsector wordt vertegenwoordigd door 11.012 bedrijven. De volgende bedrijven vormen samen de restaurantsector (Feiten en cijfers databank, 2012);  Bistros (ook petit-restaurant, pizzeria);  Restaurants;  Café-restaurants;  Wegrestaurants.

De restaurantsector wordt voornamelijk vertegenwoordigd door restaurants (61%). Het kleinste aandeel in deze sector zijn wegrestaurants (0,9%).

- 21 -

Bij restaurants ligt de nadruk op het verstrekken van maaltijden. Sfeer, service, kwaliteit en inrichting zijn belangrijke elementen voor een restaurant en bepalen indirect het niveau van het horecabedrijf. Service kan gezien worden als een toegevoegde waarde. De mate van service bepaalt mede de sfeer en niveau van het horecabedrijf.

Een veel voorkomend restaurant type is het café-restaurant. Dit restaurant type combineert het verstrekken van dranken met het serveren van maaltijden. De café-restaurant bedrijven komen voornamelijk voor binnen de bebouwde kom, centraal gelegen, in dorpen en steden.

Grafiek 8: Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering

Grafieken 8 en 9 geven duidelijk weer dat ondanks de huidige economische conjunctuur het aantal restaurant bedrijven blijft stijgen. Waren er in 1995 nog ca. 9.150 restaurant bedrijven, momenteel telt de restaurant sector 11.012 bedrijven. De ontwikkeling van de restaurant sector valt onder andere toe te schrijven aan de toenemende service- en kwaliteits verwachtingen van de consument. Daarnaast nam tot en met 2009 het aantal café-restaurants bedrijven toe door

- 22 -

de transformatie van onder andere café functie naar een meer service gericht horecabedrijf, café-restaurant. Momenteel stabiliseert deze groei en/ of neemt deze licht af. De laatste 5 jaar is er een trend waar te nemen dat de verzorgingsgebieden groter worden. Hierdoor komen de horeca bezoekers niet alleen uit de nabije omgeving maar uit de gehele regio(‘s) waardoor de horeca in de kleinere dorpen onder druk komen te staan en in aantallen terug lopen.

Grafiek 9: Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering

Sinds 2008 zijn de bedrijfsresultaten voor de restaurant sector weer aan het stijgen (grafieken 10 en 11). In 2011 heeft het CBS een gemiddelde omzetstijging becijferd van 5,1%. In de zomer van 2011 heeft men een dip waargenomen in deze omzetstijging. Een verklarende reden voor deze omzet dip zou het slechte weer kunnen zijn. Het vertrouwen in een oplossing van de huidige economische crisis is een verklaring voor de lichte omzet stijging in de restaurantsector van de laatste jaren. De flinke terugloop in besteding in het 1e kwartaal van 2012 kan toegeschreven worden aan de grote kredietproblemen van onder andere de ZuidEuropese landen. Toch zijn het totaal aantal bezoekers in de restaurant sector toegenomen.

- 23 -

Grafiek 10: Bron: Foodstep

2.4

Grafiek 11: Bron: Foodstep

Inleiding horecavastgoedmarkt

Van oudsher zijn horeca exploitaties centraal gelegen in dorpen en steden. Een verklaring waarom etablissementen centraal gelegen waren zou als volgt kunnen zijn; Vóór de 16e eeuw kende men nog niet de horecamarkt zoals we deze in onze huidige samenleving kennen. In die tijd bestonden er voornamelijk herbergen, logementen en tavernes welke eten, rust en onderdak aan reizigers bood, maar ook de eigen stadbewoners maakten hier gebruik van (Kloosterhuis & Bergevoet, 1998). Het komt dan ook veelvuldig voor dat exploitaties zich gingen vestigen aan (markt- of kerk) pleinen en dicht bij de stadspoorten zodat de bezoekers van de stad deze exploitaties eenvoudig konden vinden. Deze zaken vervulden tevens een centrale rol in de samenleving waar men o.a. na het werk naar toe ging om wat te gaan drinken (Bouman, 2012). Het is daarom te verklaren dat in de huidige horecamarkt exploitaties zich nog steeds op deze centrale, vaak goede, locaties bevinden. 65% van alle cafés is gevestigd in het centrum van een dorp of stad. De kwaliteiten van deze centrum locaties zorgen er voor dat deze locaties veel potentie/ mogelijkheden biedt voor de vastgoedbelegger.

- 24 -

Onder horecavastgoed wordt in deze thesis verstaan: “Een pand welke volgens overheidsrichtlijnen gebruikt, kan en/ of mag, word(en) voor de exploitatie van een horeca bedrijf gericht op een exploitatie van een bedrijf uit de dranken- of restaurantsector.”

Er zijn een aantal essentiële zaken waar je als belegger rekening mee houd alvorens te investeren in een horecapand. In hoofdstuk 3, paragraaf 3, zullen de handvatten in systematische volgorde gegeven worden om zonder/ beperkte specifieke kennis van horecavastgoed toch een goede onderbouwde investering te kunnen doen. Daarnaast heeft dit hoofdstuk als doelstelling meer kennis op het gebied van beoordelen van horecavastgoed te laten verwerven.

Wanneer een vastgoedobject gebruikt wordt/ gaat worden voor een horeca exploitatie dan moet de belegger er zich van bewust zijn dat deze bestemming ingrijpend is en niet van tijdelijke aard is maar vaak definitief. Een veelal positieve eigenschap van het gebruik voor horecadoeleinden is dat een huurder niet snel zal verhuizen dan wel zijn exploitatie zal staken. Dit heeft te maken met de hoge (start) investering(en) in het horecabedrijf. Het komt dan ook maar zeer zelden voor dat een ondernemer zijn bedrijf gaat verhuizen om deze op een andere locatie voort te zetten.

Bedrijven die onder de drankensector en restaurantsector vallen zijn hoofdzakelijk gevestigd op straatniveau. Er zijn natuurlijk uitzonderingen hierop maar dan zijn de kernactiviteiten van de exploitatie gevestigd op straat niveau en zal/ zullen de verdieping(en) als ondersteunende ruimte(n) fungeren. Wanneer men eerst een (rol)trap moet gebruiken om een exploitatie te bereiken, dan wordt de (rol)trap ervaren als een drempel/ barrière om de exploitatie te bezoeken. Verkoopruimten op een verdieping zijn hierom dan ook minder in trek bij de consumenten van de horeca.

- 25 -

Het komt veelvuldig voor dat de woonruimte boven een horeca exploitatie wordt beschreven als bedrijfswoning behorend bij het onderliggende horecabedrijf. Om overlast bij de bewoner die direct boven de exploitatie woont te voorkomen wordt vaak uit voorzorg deze woning aan de exploitant verhuurd. Dit voorkomt op voorhand vaak overlast (geluid en/of “stank” overlast) door of vanwege de exploitatie.

De afgelopen 50 jaar heeft er een grote wijziging op het gebied van horecavastgoed plaats gevonden. Waar vroeger vaak de horecaondernemer tevens eigenaar was van het onroerend goed zien we tegenwoordig dat het onroerend goed in andere handen is dan van de horeca exploitant. In de huidige markt is ca. 25% van alle ondernemers eigenaar van het onroerend goed en het horecabedrijf. (Pleyster, P.; Zeyden, P. van der; Rus, A.; Overweel, M.;, 2011) Vroeger ging vaak een exploitatie van vader op zoon. Wanneer dan de ‘laatste’ generatie de exploitatie verkocht behield zij vaak het onroerend goed. Het onroerend goed werd dan verhuurd aan de ondernemer die de exploitatie had gekocht. Het onroerend goed diende dan als pensioen voor de oude dag. In sommige gevallen werd het onroerend goed verhuurd aan een brouwerij. Het kwam/ komt maar zelden voor dat een kopende partij naast de exploitatie ook het onroerend goed kocht/ koopt. Dit heeft vaak te maken dat de kopende partij niet de liquide middelen heeft om zowel de exploitatie als het onroerend goed te verwerven. 2.4.1.

De rol van brouwerijen in horeca

De afgelopen (ca. 25) jaar hebben de brouwerijen een grote rol gespeeld bij de ontwikkeling van de horecavastgoedmarkt. Een vastgoedeigenaar die een object had waarin horeca gevestigd mocht worden en/ of reeds was gevestigd boden deze objecten aan, aan brouwerijen met de hoop dat de brouwerij het (gehele) pand van haar wilde huren. Wanneer deze objecten op een voor de brouwerij goede locatie gevestigd was waren brouwerijen bereid deze objecten te gaan huren met als doel deze door te verhuren aan een horecaondernemer. Voor de vastgoedeigenaar was dit een kans om haar vastgoed voor langere tijd aan een zeer solvabele huurder te verhuren. Voor de brouwerijen kon het nemen van het huurrisico een commercieel voordeel bieden. In de periode dat het vastgoed verhuurd werd aan een brouwerij, had de pandeigenaar weinig omkijken naar haar object en verkreeg zo een (bijna) risicovrij rendement.

- 26 -

Mede door de huidige economische conjunctuur zijn de brouwerijen terughoudender geworden in het opnieuw verlengen of opnieuw inhuren van horecapanden. Hierbij wordt tegenwoordig nadrukkelijker gekeken naar risico en rendement (bv. Huurrisico in relatie tot afname producten(?)).

De Nederlandse Mededingingsautoriteit is in 1998 opgericht na de inwerkingtreding van de mededingingswet op 1 januari 1998. Sindsdien ziet de NMa er op toe dat bedrijven op de vrije markt met elkaar concurreren. (NMa, 2012) Vóór 1998 was in Nederland de Wet Economische Mededinging (WEM) van kracht. Deze wet ging uit van het zogenaamde ‘misbruikstelsel’: “kartels waren toegestaan, tenzij ze uitdrukkelijk werden verboden” (Nederlandse Mededingingsautoriteit, 2012).

Ná 1998 zijn strengere eisen en regels opgesteld voor brouwerijen en andere leveranciers om exclusiviteit te kunnen eisen, door middel van onder andere gebruik van huurcontracten en financieringen, met haar afnemer/ huurder. In grote lijnen komt het er op neer dat op basis van markaandeel, welke de brouwerij/ leverancier op dat moment bezit, een brouwerij en leverancier exclusiviteit kunnen eisen van haar afnemer voor een gedeelte van haar assortiment. Op basis van marktaandeel welke een brouwerij of leverancier op de Nederlandse horecamarkt bezit is hier door de NMa een “staffel” gemaakt. (NMa, 2012) Als voorwaarde om een verplichting te kunnen aangaan/ opleggen moet een brouwerij of leverancier een (markt)risico nemen/ lopen.

- 27 -

HOOFDSTUK 3 - Theoretisch kader (1) In de eerste twee paragrafen komen de risico’s en rendement potenties van horecavastgoed aan bod. In paragraaf 3 komt het tweede theoretische kader aan bod en worden 5 (risico)factoren behandeld welke gebruikt kunnen worden om een investering in horecavastgoed te onderbouwen. In bijlage 1 word een praktijkvoorbeeld gegeven hoe men een horecapand kan analyseren met de beschreven analysemethoden. 3.1

Risico

Bij het beleggen in vastgoed worden drie soorten risico’s onderscheiden, namelijk: 

Systematisch risico



Specifiek risico



(Management risico)

Het systematisch risico, ook wel bekend als marktrisico, is niet beïnvloedbaar en is voor alle vastgoedbeleggers een vast gegeven. De te lopen risico’s komen voort uit ontwikkelingen op macroniveau en vooral op financieel economisch gebied. De marktrisico’s kunnen onder andere worden onderverdeeld in ontwikkelingen op nationaal, regionaal en lokaal niveau. Het nationale marktrisico is algemeen geldend als er geen sprake is van regionale ontwikkelingen. (Keeris, De componenten markt- en managementrisico binnen het risicoprofiel, 2007) Onder systematisch risico van horecavastgoed kan men rekenen de ontwikkelingen op landelijk/ regionaal/ lokale horecamarkt. Hiertoe kan men ook de (wijziging) regelgeving op het gebied van horecavastgoed rekenen. Tevens kan men onder het systematische risico de invloed van het weer rekenen.

Het specifieke risico is wel beïnvloedbaar op het niveau van een individuele vastgoedbelegger en komt vaak voort uit de micro-economie. (Keeris, A different look on risks by property investments, 2008) Het specifieke risico heeft dan ook betrekking op het object niveau.

- 28 -

Tot het specifieke risico van horecavastgoed kan men onder andere een wijziging in het bestemmingsplan, de locatie, de bestemming en de aard van het pand rekenen. Het goed geïnformeerd blijven betreffende bijvoorbeeld ontwikkelingen op de horeca(vastgoed) markt maakt ook deel uit van het specifiek risico.

Dat horecavastgoed een zeer specifieke beleggingssector is zal onderhand duidelijk zijn. Een van de grote verschillen, en tevens (specifieke) risico’s, ten opzichte van bijvoorbeeld retail onroerend goed is de impact van de huurwaarde. Anders dan bij bijvoorbeeld de verhuur van een object aan een retail ondernemer zal de horecaondernemer nog fors moeten investeren in onder andere interieur, geluidsisolerende voorzieningen, ventilatie installaties en inrichting van de exploitatie. Om een pand gebruik klaar te maken voor horeca (incl inrichting) moet gedacht worden aan een te investeren bedragen van ca. €750,- tot wel €1.500,- per vierkante meter vloer oppervlak. Hierom is de horecaondernemer er bij gebaat om een huurcontract aan te gaan voor een langere periode zodat de ondernemer deze investering over een langere periode (≥ 10 jaar) kan afschrijven/ terug verdienen.

In vergelijking tot andere asset categorieën zijn de vaste lasten van horeca aanzienlijk hoger. Dit heeft te maken dat naast de investering in de exploitatie (inventaris en installaties) ook bij de overname een goodwill betaald moet worden. Deze twee zaken drukken (zwaar) op het resultaat van de exploitatie. Hierom is het voor de belegger/ verhuurder van belang een marktconforme huur te vragen welke door een exploitant ook (nog) is op te brengen.

Voor de waardering van een huurwaarde van horecavastgoed hanteren horecamakelaars drie waarderingsmethoden. Waar de reguliere (bedrijfs)makelaar alleen een huurwaarde bepaald op basis van het aantal vierkante meters (ITZA methode bij retail vastgoed) daar houdt de horecamakelaar naast de huurwaardekapitalisatie ook rekening met de bedrijfseconomische haalbaarheid, hieruit komt de bedrijfseconomische huurwaarde, van de exploitatie en de dekkingswaarde1. Om tot een huurwaarde te komen worden deze drie waarderingen bij elkaar 1

Onder het begrip dekkingswaarde wordt bij het waarderen van horecavastgoed verstaan: ‘het bedrag dat men volgens strikt economische maatstaven zou mogen investeren in een bedrijf, waarbij als uitgaanspunt dient, dat men op basis van de normatieve bedrijfsgegevens tot een bedrag komt dat ter beschikking staat voor de rente en aflossing van het totaal geïnvesteerde vermogen’. (Helsen, 2012)

- 29 -

opgeteld en vervolgens gedeeld door het aantal waarderingen zodat er een gemiddelde huurwaarde voortkomt. Om een goed beeld te krijgen of de gevraagde huur in lijn is met de markthuur en om inzicht te verkrijgen of de huidige ondernemer de maximale omzet uit zijn exploitatie haalt kan een taxatie van een horecamakelaar uitkomst bieden. Door de horecataxateur wordt de huidige omzet vergeleken met een benchmark van gemiddelde gerealiseerde bruto jaaromzetten (geproduceerd door Horeca in Cijfers, HinC) welke een gemiddelde omzet weergeven per horeca sector en bedrijfstype. De management risico’s hebben betrekking op het beheersen van de object specifieke risico’s en het benutten van zelf danwel gecreëerde kansen. (Keeris, De componenten markt- en managementrisico binnen het risicoprofiel, 2007) Het management risico komt hoofdzakelijk voor bij de institutionele beleggers. Omdat deze thesis als doel heeft meer inzicht in risico’s en rendement potenties van horecavastgoed weer te geven wordt het managementrisico niet verder behandeld.

3.2

Rendement

Het begrip rendement kan omschreven worden als een verzamelnaam voor de verschillende vormen van opbrengsten en kosten in verhouding tot het geïnvesteerde kapitaal. Het rendement bestaat uit: inflatie, groeiverwachting, risico en management. (Have, Taxatieleer Vastgoed 2, 2003) Om te bepalen of een horecavastgoed object voldoet aan de gestelde rendementseisen kunnen de volgende methoden gebruikt worden (Gool, Brounen, Jager, & Weisz, Onroerend goed als belegging, 2007): 

BAR-methode (bruto-aanvangsrendement-methode);



NAR-methode (netto-aanvangsrendement-methode);



De x-keer-de-huurmethode;



De DCF-methode (discounted cash flow-methode)

Als waarderingsmethode voor de marktwaarde van een object worden vaak de BAR-/ NARen DCF-methode gebruikt. Beleggers gebruiken de BAR- en NAR-methode om een eerste oordeel te vellen over een mogelijke aankoop van een vastgoedobject. Bij sterk variërende huurstromen kan de DCF methode het beste gebruikt worden. De DCF-methode heeft ook vaak

- 30 -

de voorkeur bij het bepalen van de beleggingswaarde of bedrijfswaarde over een langere periode (Gool, Brounen, Jager, & Weisz, Analyse van mogelijke investeringen, 2007) De CAPM methode is hierbij bij voorbaat uitgesloten omdat er geen sprake is van een perfect werkende markt en er (zeer weinig tot) geen relevante β (bèta’s) voor handen zijn (Geiltner, Miller, Clayton, & Eichholtz, 2007).

Wanneer een belegger voornemens is om een horecapand te verwerven op basis van een bruto aanvangsrendement (BAR) of netto aanvangsrendement (NAR) dan is het noodzakelijk om inzichtelijk te hebben wat de potentie is van de huidige huurprijs. Wanneer deze al boven de markthuur ligt dan zullen de rendementspotenties beperkt zijn en is de kans groot dat er weinig ruimte in bedrijfseconomisch opzicht in de bedrijfsexploitatie zit, bij een gemiddelde ondernemer(!).

Het vereiste rendement dat een belegger voor ogen heeft is afhankelijk van de doelstellingen die de belegger heeft. Wil men een snelle groei van een portefeuille bewerkstelligen of wil men een rendementsverbetering nastreven? Voor een belegging in horecavastgoed wordt tegenwoordig vaak een lange beleggingshorizon aangehouden. Uit de enquête zal naar voren komen welke beleggingshorizon horecavastgoedbeleggers tegenwoordig aanhouden. Wanneer een verhuurder naar een langere termijn rendement streeft, is de kans op leegstand het laagst. Dit omdat een horecaondernemer hierdoor over een langere periode zijn investering kan spreiden.

Het effect van risico gaat vaak ten koste van het resultaat. Dit raakt volgens de heer Keeris direct de hoofdregel van beleggen in vastgoed, ‘het te lopen risico moet gecompenseerd dienen te worden door het rendement. Hierbij is het minimaal compenseren niet voldoende’. (Keeris, Inzicht in de te lopen beleggingsrisico's maar ook in de kansen, 2007) Er moet gerekend worden vanaf een vooraf gesteld basis niveau. Bij beleggen in vastgoed gaat het primair om de verhouding tussen twee momenten; de corresponderende risico’s ten opzichte van het behaalde rendement. Bij andere asset categorieën dan horecavastgoed wordt in de huurprijs een risico opslag opgenomen. De risico-opslag wordt hierbij hoger wanneer het te lopen risico ook navenant

- 31 -

toeneemt. De risico-opslag dient hierbij dan ook ter compensatie van het te lopen risico en komt ten behoeve van het rendement. Uit de gehouden enquête onder horecavastgoed beleggers zal naar voren komen of beleggers op de horecavastgoed markt ook rekening houden met een risico-opslag.

Uit de analyse van de enquête zal blijken met welke vier eerder genoemde analysemethoden de professionele horecavastgoedbeleggers rekening houden. Vanuit eigen ervaringen in horecavastgoed bestaat het vermoeden dat de beleggers die actief zijn op de horecavastgoedmarkt voornamelijk rekenen met de BAR- en de x-keer-de-huur-methode. In andere asset categorieën wordt hierbij naast het korte termijn rendement ook naar het langere termijn rendement gekeken op basis van de DCF- en/ of de IRR-methode. Het is tot noch toe niet bekend of horecavastgoedbeleggers tevens het rendement op langere termijn doorrekenen door middel van Asset Liability Managent (ALM) studies voor het samenstellen van een portefeuille op basis van een gewenst risico en rendement. Deze ALM studies worden in de huidige vastgoedpraktijk veel gebruikt door institutionele beleggers. (Gool, Brounen, Jager, & Weisz, Onroerend goed binnen Asset Liability Management, 2007)

- Theoretisch kader (2) 3.3 (Risico) factoren van horecavastgoed In deze paragraaf worden de instrumenten behandeld welke gebruikt kunnen worden om een investering in horecavastgoed te onderbouwen. In bijlage 1 word een praktijkvoorbeeld gegeven hoe men een horecapand kan analyseren met de beschreven analysemethoden.

Om wel overwogen een investering te doen in een vastgoed beleggingscategorie is kennis van beleggingscategorieën (kantoren, retail, bedrijfsruimte of horeca) gewenst. Het is tevens van belang om te weten waar (markt) informatie te vinden is. De informatie die er te vinden is over de beleggingscategorie horeca is beperkt. Hierom zal in dit hoofdstuk op basis van eigen ervaringen (als property & asset manager voor Heineken Nederland B.V.), gesprekken met collegae (intern en extern) en door middel van deskresearch (o.a. (vak)literatuur betreffende beleggen in (horeca)vastgoed en informatie uit de bibliotheek van de Amsterdam School of Real

- 32 -

Estate) risico’s van horecavastgoed worden gegeven en aantal bronnen en instrumenten worden aangereikt waarmee de onderbouwing van de investering in horecavastgoed validiteit krijgt. In figuur 1 is op schematische wijze aangegeven welke factoren (risico’s) van invloed zijn op een belegging in horecavastgoed. (P.A.J. Van Amelsvoort, 2006) De vijf factoren kunnen op veel manieren vastgoed beïnvloeden. De heer Ten Have gebruikt in zijn boek ‘Taxatieleer Vastgoed 2’ de vijf factoren als criteria om een horecaobject te identificeren en te analyseren. (Have, Taxatieleer Vastgoed 2, 2003) De heer Van der Broek gebruikte de vijf factoren in zijn scriptie om de risico’s bij het verwerven van horecavastgoed te analyseren. (Broek, 2006) Per factor zijn de belangrijkste invloed factoren behandeld. Hierna zullen de factoren één voor één worden uitgelicht.

Economische aspecten

Commerciële/ financiële aspecten

Fysieke aspecten

Horeca vastgoed

Juridische aspecten

Functionele aspecten

Figuur 2: Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering

3.3.1

Economische aspecten

Om inzicht te verkrijgen in de economische aspecten met betrekking tot de Nederlandse horecamarkt is er een aantal bronnen waar men actuele informatie kan vinden omtrent de (lokale) horecamarkt situatie en de horeca sector in het bijzonder. Allereerst kan men macroeconomische informatie, met betrekking tot de (horeca)markt, vinden via het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS). Hiermee kan inzicht verkregen worden in de Nederlandse economie, bestedingen per huishouden, demografie van een gebied, inflatie, etc. Wanneer deze zaken

- 33 -

inzichtelijk zijn kan men een afweging maken op basis van macro-economische cijfers of het verstandig is om te investeren in een object op een specifieke locatie.

Via de website van Koninklijke Horeca Nederland (KHN) is informatie te verkrijgen omtrent de horecamarkt in zijn algemeenheid en via Bedrijfschap Horeca en Catering (Kennis Centrum Horeca) per afzonderlijke sector en per gebied in het bijzonder. Via de website van Bedrijfschap Horeca en Catering is veel (cijfermatige) informatie verkrijgbaar waarmee een benadering van de actuele horecamarkt gemaakt kan worden. Op basis van deze cijfers kan geanalyseerd worden hoe de ontwikkelingen zijn op de horecamarkt op een specifieke locatie en voor een specifieke horeca sector. Wanneer de bovenstaande cijfers verzameld en geanalyseerd zijn kan men een onderbouwde uitspraak doen van een lokale horecamarkt en horeca sector. Ten aanzien van de locatie komen in paragraaf 3.3.2 de zogenaamde “harde” locatie eisen aan bod. De zogenaamde “zachte” locatie eisen komen voort uit de onderzoeken die hier boven staan benoemd. De onderstaande zaken beïnvloeden de locatie vanuit demografisch opzicht.

 Samenstelling van de beroepsbevolking (onder andere aandeel allochtone inwoners in de omgeving van de locatie, aandeel bewoners werkloos en gezinssamenstelling);  Aantrekkingskracht die een locatie/ plaats heeft op de mensen uit de omgeving;  Toeristische aantrekkingskracht op een plaats in de directe omgeving van de locatie;  Inkomen huishoudens;  Consumentenvertrouwen;

Door gebruik te maken van de beschikbare cijfermatige informatie wordt het mogelijk inzicht te verkrijgen in de huidige markt situatie van de locatie van een aangeboden object/ potentieel object. Informatie welke van invloed zijn om het risico van horecavastgoed in kaart te brengen zijn in onderstaand figuur weergegeven.

- 34 -

 Ontwikkeling horecamarkt, per gebied ten opzichte van Nederlands gemiddelde;  Ontwikkelingen drankensector en restaurantsector, per gebied ten opzichte van Nederlands gemiddelde;  Bestaande horeca zaken (per sector) per 10.000 inwoners, per gebied ten opzichte van Nederlands gemiddelde);

Neemt bijvoorbeeld het aantal cafés/ restaurants in een dorp/ stad af, hoe is de demografische samenstelling van een dorp/ stad, dan zou overwogen kunnen worden om af te zien om te investeren in deze sector (drankensector). 3.3.2

Functionele aspecten

De functionele aspecten om rekening mee te houden bij het verwerven van een horecapand zijn gebaseerd op de eisen die er van overheidswege gesteld worden aan bouwwerken. Zo kent elk soort gebruik van een bouwwerk andere geldende eisen, zoals onder meer in: (Have, Taxatieleer Vastgoed 2, 2003)  Drank en Horecawetgeving  Milieuwetgeving  WRO (Wet op de Ruimtelijke Ordening)  Woningwet  Bouwbesluit 

Bruikbaarheid van een object (toegankelijkheid, vrije doorgang, toiletruimte…);



Veiligheid van een object (brandveiligheid, milieu, arbo-wet…);



Toegankelijkheid van een object

Om alle eisen inzichtelijk te maken, zonder specifieke kennis van de horecavastgoedmarkt, kan ingewikkeld zijn. Om te voorkomen dat zaken over het hoofd gezien worden is het verstandig om dit te (laten) toetsen/ onderzoeken of het object aan de gestelde eisen voldoet, kan voldoen. Voor deze specifieke informatie kunt u terecht bij de gemeente en/ of bij een van de erkende horecamakelaars. Zij kunnen helpen, begeleiden, bij het onderzoeken naar de risico’s ten behoeve van de functionele aspecten.

- 35 -

Omdat horecabedrijven vaak op centrale locaties in een dorp of stad zijn gelegen is het (mits het bestemmingsplan dit toe laat) mogelijk om naar verloop van tijd het object te gebruiken voor doeleinden, andere horeca bestemming of zelfs voor retail doeleinden. Momenteel is de vraag naar prime locaties groot (Veel interesse voor winkelvastgoed, 2012). De prime locaties kenmerken zich door haar zeer centrale ligging in een dorp of stad, gunstig gelegen ten opzichte van andere locaties waardoor de verhuurbaarheid van deze locaties erg goed is.

3.3.3

Fysieke aspecten

De fysieke aspecten hebben betrekking op het object zelf. Aan een object wat gebruikt wordt (kan gaan worden) voor de exploitatie van een horecabedrijf zijn specifieke eisen verbonden. Er zijn eisen voor het exterieur en het interieur. Vanuit de overheidswetgeving zijn er aanvullende eisen aan het interieur met betrekking tot milieueisen (o.a. geluidsisolatie, vetvangput), bouwbesluit eisen en aanvullende eisen aan het object voor het gebruik voor horeca, vanuit de lokale overheid.

Een object zou bij voorkeur door meerdere sectoren (retail-, bedrijfsruimte en horeca) flexibel te gebruiken moeten zijn zonder grote aanpassing te hoeven doen aan het exterieur van het object. In de praktijk komt het regelmatig voor dat retail-ruimte wordt getransformeerd naar horeca-bedrijfsruimte. Andersom komt een stuk minder vaak voor. Een oorzaak hiervan is dat bij het starten van een horecaonderneming een aanzienlijke investering gedaan moet worden om te kunnen exploiteren. Als dan vervolgens het object gebruikt gaat worden voor bijvoorbeeld retail dan moet het gehele interieur worden verwijderd. Objecten welke vrijstaand zijn bieden de meeste en beste mogelijkheden om te gebruiken voor horecadoeleinden en het minste kans op overlast naar omwonenden.

Bij een horecapand zijn de kwaliteiten met betrekking tot de uitstraling van het pand van ongekende waarde. De uitstraling van een object is het visitekaartje van een horecabedrijf. Hierom is het niet zo gek dat de onderhoudstoestand van, in het bijzonder, de voorgevel van groot belang is. Daarnaast is de gevelbreedte op de begane grond, de transparantie van de

- 36 -

entree en de mogelijkheid om een terras te plaatsen van belang om een horecabedrijf te kunnen exploiteren. De uitstraling van een exploitatie, en dus het object, bepaald voor een groot gedeelte welk soort klandizie zich uitgenodigd voelen om de exploitatie te bezoeken.

Voor een belegger in horecavastgoed is het van belang, naast rekening te houden met bovengenoemde zaken, te onderzoeken wat de onderhoudsgevoeligheid is van het object. Is het object bijvoorbeeld een monument dan moet men rekening houden met beperkende voorschriften vanuit overheidswege ten aanzien van het gebruik en onderhoud. Staat een object bijvoorbeeld aan of in de buurt van het strand dan moet men er rekening mee houden dat het object onderhoudsgevoeliger is dan in vergelijking tot een object in een stadscentrum. Dit komt vooral door de aantasting van de zoute lucht. In dit geval zijn de onderhoudskosten hierbij voornamelijk schilderwerkzaamheden, om het pand zijn representatieve uitstraling te behouden. De kosten van het jaarlijkse onderhoud gaan hierdoor dan ten koste van het directe (jaarlijkse) rendement op de belegging.(!)

Wanneer in een object reeds een horeca exploitatie gevestigd is scheelt dit vaak veel onderzoek omdat de exploitatie reeds “voldoet” aan de van overheidswege gestelde eisen. Het is nog wel steeds verstandig (ook wanneer een horecabedrijf reeds lange tijd gevestigd is) te controleren of het horecapand nog steeds aan de gestelde eisen voldoet/ kan voldoen.(!)

Wanneer u een retail-ruimte wilt gaan gebruiken voor horecadoeleinden dan zult u extra onderzoek moeten uitvoeren. Van doorslaggevend belang is de vraag of horeca, en welke horecacategorieën, binnen het bestemmingsplan van de gemeente, op deze locatie, is/ zijn toegestaan. Vervolgens is het van belang om het pand te toetsen aan de eisen die gesteld worden vanuit overheidswege en de overige gestelde (bouwkundige) eisen.

Ten behoeve van het interieur van een horeca exploitatie zijn een aantal zaken van belang. De nadruk hierbij wordt gelegd op de bruikbaarheid van het pand; technische kwaliteit(en), ruimtegebruik en indeling. Heeft een pand in het bedrijfsgedeelte bijvoorbeeld een beperkte hoogte dan is er een beperkte mogelijkheid om het pand te isoleren ter voorkoming van geluidsoverlast en wordt het plaatsen van een ventilatie installatie tevens bemoeilijkt. Heeft het

- 37 -

pand weinig tot geen opslagruimte dan kan dit tevens de exploitatie beperken. Deze zaken zijn mede van invloed op de courantheid van het pand bij gebruik door horeca.

Naast de bovengenoemde interieur eisen moet er bij de verwerving tevens aandacht besteed worden aan onderstaande punten. Hoe meer van onderstaande punten positief kunnen worden “afgevinkt” hoe geschikter het object voor het gebruik als horecapand.

 Is de bereikbaarheid voor o.a. leveranciers en gasten goed?;  Is de toegankelijkheid van de exploitatie (voor minder validen) goed;  Zijn er voldoende (mogelijkheden voor) vluchtroutes, nood uitgangen;  Is er voldoende opslag mogelijkheid;  Brede exploitatie mogelijkheden (b.v. café-bar, grand café, restaurant en of zelfs retail mogelijkheden?);  Zijn de boven de exploitatie gelegen verdiepingen bedrijfsafhankelijke ruimten (o.a. bedrijfswoning, opslag, etc…)  Wat is het toelaatbaar muziek niveau?;

Een aanvullend en belangrijk aspect is de bedrijfswoning. Wanneer een woning boven het bedrijfsgedeelte gelegen is, is het van belang om te weten of deze voldoet aan de eisen van een bedrijfswoning of een reguliere woning. Een eenvoudige manier om dit te controleren is om te onderzoeken of er een gescheiden opgang naar de woning is of dat deze via het bedrijfsgedeelte loopt. Wanneer de toegang door het bedrijfsgedeelte loopt spreek men van een bedrijfs(afhankelijke)woning. De bedrijfswoning kan twee voordelen hebben voor de ondernemer. 1- De ondernemer kan boven zijn exploitatie gaan wonen waardoor hij een lastenverlichting kan creëren in zijn bedrijfsexploitatie en privé; 2- Bij de bedrijfswoning hoeft beperkt/ niet rekening gehouden te worden met o.a. geluidsoverlast vanuit het bedrijfsgedeelte naar de woning op de eerste verdieping omdat de woning niet hoeft te voldoen aan de wettelijke eisen voor woningen voor.

- 38 -

3.3.4

Juridische aspecten

De invloed van de Drank- en Horecawetgeving en de overige regelgeving, voor horecabedrijfsruimte, is groot. Wanneer men deze regels aan zijn spreekwoordelijke laars lapt dan kan men rekenen op harde sancties. Hierbij wordt het sluiten van een zaak niet gemeden.

Wanneer men een retail-/ horecabedrijfsruimte wilt gaan verhuren reist de vraag onder welke condities men dit moet gaan doen? De Raad voor Onroerende Zaken (R.O.Z.) heeft voor elke sector standaard huur/ verhuur overeenkomsten opgesteld. Deze contracten zijn verkrijgbaar via de R.O.Z. website. Voor de verhuur van een retail- en/ of horecaruimte maakt men hoofdzakelijk gebruik van een R.O.Z. Winkelruimteovereenkomst (Artikel 7:290 BW).

Voor het aangaan van een huurovereenkomst met een huurder/ exploitant moet men er zich bewust van zijn onder welke voorwaarden het object verhuurd gaat worden. Gaat men het object casco (plus) verhuren of als horecabedrijfsruimte. Wordt het inclusief of exclusief (alle) installaties of geluidsisolatie verhuurd? Wanneer voor één van deze verhuur opties wordt gekozen is het van belang om er bij stil te staan welke consequenties dit kan hebben op het directe rendement van de belegging. Elke verhuur optie heeft gevolgen voor het verrichten van onderhoud en heeft hiermee dus gevolgen voor het directe rendement van uw belegging.

Bij casco verhuur verhuurd men een (horeca)bedrijfsruimte waarin nog helemaal niks aanwezig is. Hierbij worden alle investeringen gedragen door de huurder/ ondernemer. Deze huurder heeft vervolgens ook de onderhoudsverplichting voor deze installaties. Wanneer men een object verhuurd met installatie(s) en de huurder voldoet niet aan zijn onderhoudsverplichtingen of hij onderhoud de installaties niet (door een erkend installatiebedrijf) dan kunnen hierover slepende conflicten ontstaan tussen verhuurder en huurder.

Bij de verhuur als horecabedrijfsruimte moet goed afgesproken worden welke zaken tot het gehuurde behoren en welke zaken niet. Daarbij moet tevens goed afgestemd worden wat tot het dagelijks onderhoud behoord en wat niet. Al deze onderhoudszaken hebben ook weer direct invloed op het directe rendement.

- 39 -

Het ontwikkelen van een horecabedrijf gaat gemoeid met grote investeringen ten behoeve van onder andere de inrichting (geluidsisolatie, ventilatie-installatie, vetput, etc.) volgens de overheidseisen en het aankleden van de exploitatie. Het is hierom vanuit de huurder gewenst om een huurovereenkomst aan te gaan met een verhuurder voor langere tijd, 5 + 5 jaar of 10 jaar, om zo een langere periode te hebben om de investering in af te schrijven en/ of terug te verdienen.

3.3.5

Commerciële/ financiële aspecten

Tot begin jaren 2000 waardeerden horeca taxateurs horecavastgoed op basis van de draagkrachthuurmethode. Hierbij werd nadrukkelijk gekeken naar de gerealiseerde omzetten (laatste 3-5 jaar) die door de betreffende ondernemer zijn behaald in plaats van een omzet van een gemiddelde ondernemer op basis van cijfers van onder andere Bedrijfschap Horeca & Catering. Vanuit bedrijfseconomisch opzicht is het gewenst dat de huurwaarde, ten opzichte van de bruto jaaromzet, niet meer bedraagt dan 9% tot maximaal 12%. Als ondergrens wordt ca. 7%, ten opzichte van de bruto jaaromzet, aangehouden.

De manier van waarderen welke men rond de begin jaren 2000 aanhield had voor de verhuurder als voordeel dat wanneer men een gemiddelde percentage van 10% van de jaar huur aan hield, van een goeie ondernemer, dan werd de door de verhuurder te ontvangen jaar huur ook vaak hierdoor navenant hoger. Indirect werden de goede ondernemers door deze manier van waarderen benadeeld omdat zij zelf door haar gerealiseerde omzet meer huur konden gaan betalen. Wanneer men deze methode juist gebruikte bij een ondernemer die, bedrijfseconomisch niet het maximale uit zijn zaak haalde werd hierdoor de verhuurder zelf benadeeld doordat een lage huur werd gewaardeerd. Tevens werkte deze methode in de hand dat als de huur “omzetafhankelijk” werd bepaald de ondernemer moedwillig een lagere omzet opgaf. Tegenwoordig waarderen de erkende horecamakelaars horecavastgoed volgens de volgende waarderingstechnieken (P.A.J. Van Amelsvoort, 2006): 

De huurwaardekapitalisatie;



De bedrijfseconomische huurwaarde;

- 40 -



De dekkingswaarde.

Als taxatiewaarde wordt het gemiddelde van de uitkomsten van deze drie taxatiemethoden aangehouden.

Bij de huurwaardekapitalisatie wordt de huur gewaardeerd op basis van een huurprijs per vierkante meter. De prijs per vierkante meter wordt bepaald op basis van markt evidence en recente transacties. De bedrijfseconomische huurwaarde wordt vastgesteld op basis van enerzijds de door het Bedrijfschap Horeca jaarlijks gepubliceerde kengetallen, de bij de taxateur bekende marktgegevens van soortgelijke objecten, de marktsituatie ter plaatse en de tot op heden gerealiseerde omzet ter plaatse. Het begrip dekkingswaarde wordt door horecataxateur de heer Helsen als volgt omschreven: ‘de dekkingswaarde staat voor het bedrag dat men volgens strikt economische maatstaven zou mogen investeren in een bedrijf, waarbij als uitgaanspunt dient, dat men op basis van de normatieve bedrijfsgegevens tot een bedrag komt dat ter beschikking staat voor rente en aflossing van het totaal geïnvesteerde vermogen’. (Helsen, 2012)

Wanneer men overgaat tot het verwerven van een horecaobject dan is het noodzakelijk om te weten wat een gemiddelde omzet ter plaatse zou kunnen zijn. Dit voorkomt een onnodige verrassing. Op basis hiervan kan men bepalen of de huidige huur bedrijfseconomisch haalbaar is en of het te verwachten rendement op de investering kan worden gehaald. Om inzicht hierin te verkrijgen is het raadzaam om een huurwaardetaxatie te laten maken door een erkende horecamakelaar.

Voor een pand op een A(AA) locatie kan een hogere huur gevraagd worden omdat de omzet potentie voor deze locatie goed is. De goede potentie komt voort uit de ligging van het pand en het potentieel aantal passanten. Bijvoorbeeld het Leidseplein in Amsterdam kan in grote mate profiteren van toerisme. Hierdoor kan een verhuurder een hogere huur vragen. MAAR aan A(AA) locaties zit ook een maximale huurprijs. De huur moet nog steeds opgebracht worden op dezelfde aantal vierkante meters als een gelijkwaardig pand wat niet op een soortgelijke locatie is gelegen.

- 41 -

HOOFDSTUK 4

– Survey uitkomsten –

In dit hoofdstuk zullen de uitkomsten van de enquête worden behandeld en geanalyseerd. Het hoofdstuk is opgebouwd uit vier paragrafen. In elke paragraaf worden de uitkomsten van de enquête behandeld behorend bij het onderwerp van de paragraaf. Afsluitend worden de conclusies van de enquête weergegeven

Om de hiervoor voornamelijk theoretische onderbouwing te toetsen aan de praktische methodieken is er gekozen om onderzoek te doen door middel van een enquête onder vastgoed professionals die overwogen zijn in horecavastgoed. Doordat er in Nederland maar een beperkt aantal beleggers zijn die hoofdzakelijk beleggen in horecavastgoed is hierdoor de populatie beperkt. Voor de enquête zijn 15 respondenten benaderd. Na overleg met de begeleiders vanuit de Amsterdam School of Real Estate is besloten dat er voldoende respondenten zijn om dit onderzoek validiteit te geven.

Nadat het gehele onderzoek is opgezet is het beoordeeld door vastgoed professionals, niet zijnde een van de respondenten. Vervolgens zijn er een aantal aanpassingen gemaakt op het onderzoek. Hierna is de enquête naar 3 van de 15 horecavastgoed professionals gestuurd. De respons hierop lag in lijn met de “beoogde” antwoorden. Na nog een kleine aanpassing verricht te hebben zijn de resterende 12 horecavastgoed professionals benaderd om hun input te geven.

De enquête is opgebouwd uit kwalitatieve en kwantitatieve vragen. De meeste vragen kennen een kwalitatief karakter. Er is bewust gekozen voor hoofdzakelijk open vragen. Omdat de beschreven theorie erg beperkt is, is er gestreefd om zoveel mogelijk praktische informatie te verkrijgen om zo de theorie te toetsen aan de praktische benadering van de horecavastgoed professionals. Door gebruik te maken van open vragen is ernaar gestreefd dat de respondenten hun persoonlijke “beleggingsbeleid”, manier van handelen, kunnen toelichten. Met de kwantitatieve vragen is er naar gestreefd voornamelijk aantallen te verkrijgen zodat ook nog kwantitatief een analyse gemaakt kan worden. Voor de enquête is dezelfde opbouw gehanteerd als de thesis. In bijlage 2 vindt u de vragenlijst van de enquête.

- 42 -

De resultaten van de enquête zijn naast de hierna gemaakte kwalitatieve analyse tevens kwantitatief onderzocht doormiddel van het programma SPSS in samenwerking met drs. A. Marquard van de Amsterdam School of Real Estate. Uit de diverse gemaakte analyses zijn geen correlaties naar voren gekomen anders dan die uit de kwalitatieve analyse naar voren zijn gekomen.

4.1

Respondenten

De geënquêteerde professionals zijn allemaal actief in het midden en klein bedrijf. Sommige zijn particuliere beleggers. Geen van de beleggers die heeft meegewerkt aan dit onderzoek is werkzaam bij een institutionele beleggingsinstelling.

De geënquêteerde professionals zijn allemaal van te voren geselecteerd en telefonisch benaderd of zij hun input wilden leveren aan dit onderzoek. De telefonische benadering, alvorens de respondenten de enquête toe te sturen, is mede gedaan om de enquête toe te lichten en ter onderbouwing van de open vragen omdat dit een hogere belasting behoeft van de respondenten dan gesloten vragen. Hierdoor was op voorhand verwacht dat de respons op de enquête gegarandeerd 100% zou zijn. Helaas hebben bij nader inzien 2 respondenten zich terug getrokken. Een van de redenen hiervoor zou kunnen zijn dat de respondent te veel informatie aan het papier toe vertrouwen. Mede gezien de dagelijkse werkzaamheden van ondergetekende zou hiermee te maken kunnen hebben.

De lengte dat de respondenten actief zijn op de vastgoedmarkt loopt erg uiteen. Dit verschilt van 7 tot en met 35 jaar. Gemiddeld genomen zijn de respondenten 20,9 jaar actief op de vastgoedmarkt. In vergelijking hoe lang men actief is in de sector horeca verschild het gemiddelde hier niet veel van het gemiddelde van alle respondenten die in het vastgoed actief zijn, gemiddeld 17,6 jaar. Opvallend is dat 15% van alle respondenten nog maar korter of gelijk aan 5 jaar op de horecavastgoedmarkt actief zijn. Dit impliceert dat deze beleggers in een economisch moeilijke periode toch participeren op de horecavastgoedmarkt. 62% van alle respondenten is langer of gelijk aan 15 jaar actief op de horecavastgoedmarkt. De resterende 23% van de respondenten is tussen de 7 en 10 jaar actief.

- 43 -

In de tijd dat de respondenten actief zijn op de horecavastgoedmarkt heeft 23% van de respondenten een portefeuille weten samen te stellen van 5-10 objecten, 30,8% heeft 11-15 objecten en 38,5% heeft meer dan 26 objecten in haar horecavastgoed portefeuille.

Kijkend naar de totale portefeuille van de respondenten dan ziet de verdeling van het aantal panden er als volgt uit: 10% van de respondenten heeft een portefeuille van 5-15 objecten, 30% heeft 26-35 objecten en 60% heeft meer dan 36 objecten in haar totale vastgoed portefeuille.

De veronderstelling dat hoe langer men in het vastgoed actief is hoe groter de portefeuille gaat niet op. Een van de respondenten is nog maar 2 jaar actief in de sector horeca maar is echter wel al 14 jaar actief in de vastgoedmarkt. Twee jaar geleden heeft deze belegger een portefeuille van ca. 30 horecapanden gekocht uit een portefeuille van een overleden horecaondernemer. Hierdoor wordt het gemiddeld aantal panden bij de respondenten die korte tijd actief is op de horecavastgoedmarkt opgestuwd.

Van alle respondenten zijn 23% tevens actief als speelautomaten handelaar. Speelautomaten handelaren gebruiken horecavastgoed om hun automaten te kunnen plaatsen en kunnen hierdom dan ook de ondernemer verplichten dat alleen de automaten van de betreffende handelaar hier mogen staan. Eén respondent (8%) is alleen actief op de horecavastgoedmarkt. Deze respondent was beperkt bereid om input (informatie) te leveren aan dit onderzoek. Deze houding bevestigd dat het lastig is data te verkrijgen en verzamelen van horecavastgoed.

Als doelstelling om te beleggen in horecavastgoed hebben de beleggers uiteenlopende moverende redenen. Bij het verwerven van horecavastgoed laat men zich beperkt leiden door emotie, waarvan drie respondenten hebben aangegeven zich bij de verwerving nadrukkelijk te laten leiden door emotie. Deze beleggers geven allen dan ook aan dat hun doelstelling bij het opbouwen van haar vastgoedportefeuille is gebaseerd op het verwerven van mooi panden zonder de doelstelling te hebben deze op termijn te verkopen. 77% van de beleggers maakt de afweging om een pand te verwerven op basis van (potentieel) rendement, niet geleid door emotie.

- 44 -

4.2

Risico’s van horecavastgoed

Van alle respondenten is 61,5% van mening dat horecavastgoed een risicovollere sector is in vergelijking tot winkels en woningen. De respondenten geven uiteenlopende meningen met betrekking tot dit specifieke risico. Tevens geeft 61,5% van de respondenten aan dat het risico van het beleggen in horecavastgoed afhankelijk is van de horecaondernemer. Wanneer er een kundige, professionele ondernemer een exploitatie leidt dan geeft men aan dat het specifieke risico gedempt wordt/ afneemt.

Van alle respondenten die horecavastgoed risicovol vinden (50%) legt minder dan de helft (23%) van deze beleggers een risico opslag op in de huurprijs! Deze opslagen worden vervolgens bepaald aan de hand van de gegoedheid van de ondernemer en de locatie.

15% van de respondenten geeft aan dat de huidige economische conjunctuur een hoger specifiek risico creëert. De respondenten geven hierbij aan dat mede door de economische conjunctuur brouwerijen minder vaak als huurder willen optreden in tegenstelling tot de jaren hier voorafgaand. Brouwerijen zijn terughoudender geworden in het aangaan van huurcontracten voor horecavastgoed. Mede oorzaak is de aangescherpte regelgeving vanuit Brussel, NMa en de afname in het aantal cafés.

Eén van de positieve eigenschappen, welke wordt genoemd, van horecavastgoed is dat de ondernemer niet (snel) van locatie zal verhuizen. Dit komt voornamelijk doordat de huurder gebonden zit door zijn inventaris en installaties (goodwill en inventaris) welke aard en nagelvast aan het pand gebonden zijn, en de locatie waar het gelegen is (horecaconcentratiegebied). De respondenten geven hierbij tevens aan wanneer een ondernemer noodgedwongen zijn exploitatie moet verkopen/ verlaten de “goodwill en inventaris” het specifieke risico kan doen dempen.

Alle respondenten geven aan dat de locatie van grote invloed is op het risico. Wanneer een horecapand in een horecaconcentratiegebied is gelegen is de kans op leegstand een stuk lager

- 45 -

dan wanneer je het horecavastgoed op een solitaire locatie (bv. party centrum) is gelegen. Hiervoor is het werven en vinden van een nieuwe ondernemer een stuk lastiger.

Alle respondenten hebben aangegeven redelijk (46,1%) dan wel goed (53,9%) geïnformeerd te zijn. 85% van alle respondenten geeft aan regionaal te beleggen. Bij deze 85% woont 100% van de respondenten in het gebied waar zij belegd. Hierdoor is het ook verklaarbaar dat iedereen aangeeft redelijk/ goed geïnformeerd te worden door bevriende relaties uit de horecamarkt. 38% van de ondervraagden houdt tevens de financiële dagbladen, publicaties op de website van Koninklijke Horeca Nederland en overige lectuur in de gaten om op de hoogte te blijven van de horecavastgoedmarkt. Bij de overige 15% van de respondenten belegt 7,5% landelijk. Deze respondent omschrijft zichzelf dan ook als een professionele belegger in horecavastgoed, en belegd dus ook niet in andere sectoren. De andere 7,5% van de respondenten belegt in meerdere regio’s. Deze respondent verkrijgt zijn kennis en achtergrond informatie door onder andere haar contacten en relaties vanuit haar nevenactiviteiten in de speelautomaten handel.

Bij de verwerving van horecavastgoed wordt door de respondenten kritisch gekeken naar de exterieure eigenschappen. Als eerste eigenschap benoemt men unaniem de locatie. De locatie en de ligging (horeca concentratie gebied) wordt als belangrijkste eigenschap gezien. Als tweede worden de uiterlijke kenmerken en de algehele staat van het object benoemd. Hierbij wordt mede gekeken naar de uitstraling. “Springt” het pand er uit en oogt het object uitnodigend voor de potentiële gasten/ bezoekers.

4.3

Potentieel rendement van horecavastgoed

Bijna alle (92%) respondenten hebben een vastgoed portefeuille die uit meerdere asset categorieën bestaat. 69% van de respondenten belegt naast horeca vastgoed tevens in winkelvastgoed en woningen. 31% van de respondenten belegt tevens in kantoor vastgoed. Wat opmerkelijk is aan de verkregen cijfers is dat 92% van de respondenten een portefeuille heeft met verschillende categorieën assets en dat maar één respondent (8%) heeft aangegeven gebruik te maken van het diversificatie potentieel in zijn portefeuille. Het aantal beleggers wat geen gebruik maakt van het diversificatie potentieel in haar portefeuille is opvallend hoog.

- 46 -

In grafiek 14 is weergegeven door welke exterieure aspecten een belegger zich het meest zal laten leiden wanneer hij de mogelijkheid krijgt een object te verwerven. Alle punten die het dichtst bij het middelpunt van de grafiek zijn gelegen worden als meest belangrijk gezien bij een overweging om een object te verwerven. Hierin valt af te lezen dat de beleggers het meest beïnvloed worden door het huidige contract en de huidige huur. Hierna wordt gekeken naar het huidige gebruik en de staat van het pand.

Invloeden bij koop horeca-object Staat o.g.

Loopt. Contract

Gemeente vooschriften

Huurprijs

Huidig gebruik 5 1 5 4

5 104

4 3 3

3

1 2

3

3 2 2

5 9 4

5 42

2 1

2

1

3

1

1

2

1

0

5

84

3

1

2

1 1

2

1

3

2

3

1

44

5

2 3

74

45 5 6

.

Grafiek 14

Wanneer een belegger het interieur onderzoekt dan zal hij nadrukkelijk kijken naar de algehele staat van het binnen onderhoud en de installaties. Tevens zal hij nagaan of er geluidsisolatie is aangebracht en tot welk niveau.

- 47 -

De beleggers maken bij het verwerven van horecavastgoed het meest gebruik van de BARmethode en de x-keer-de-huur methode. Vanuit dit gegeven kunnen we concluderen dat de beleggers nadrukkelijk kijken naar de huidige onderliggende huurcontracten in relatie tot de huurprijs. Wanneer een belegger een huurprijs voorstelt aan de huurder wordt er bij 77% van de beleggers geen risico-opslag berekend. Bij 8% van de respondenten wordt de risico opslag in de rendementsberekening verwerkt. De andere 15% laat de risico-opslag afhangen van de locatie. Wanneer de locatie minder courant is zal de belegger een opslag in rekening brengen.

Wanneer de beleggers naar hun rendement van hun totale portefeuille kijken geeft 60% aan dit jaarlijks te controleren of het vooraf geprognotiseerd rendement gehaald wordt. De overige 40% waardeert niet (jaarlijks) zijn rendement op zijn investering(en). 85% van de beleggers geeft aan haar rendement jaarlijks te berekenen door te kijken naar het resultaat op het geïnvesteerd vermogen. Hierbij wordt dan nadrukkelijk gekeken naar de huur ten opzichte van de investering(en). 8% van de beleggers berekent jaarlijks haar rendement door middel van de internal rate of return (IRR-)methode of de DCF-methode. De andere 8% berekent jaarlijks haar rendement op een andere, niet aangegeven, manier. Geen van de ondervraagde beleggers maakt gebruik van ALM studies voordat ze over gaat tot het verwerven van een object.

92% van de respondenten geeft aan wanneer men investeert in horecavastgoed hierbij dan een beleggingshorizon aangehouden wordt van langer dan 10 jaar. Slechts één respondent heeft aangegeven een beleggingshorizon aan te houden tussen 5 tot 10 jaar.

Ca. 23% van de beleggers heeft als nevenactiviteit de handel in speelautomaten. Bij de berekening van haar jaarlijkse rendement op haar vastgoedportefeuille houdt zij ook rekening met de opbrengsten die voortkomen uit de speelautomatenhandel.

- 48 -

4.4

Conclusies

Uit de enquête komt goed naar voren dat horecavastgoed beleggers niet alleen naar cijfermatig resultaat kijken maar ook nadrukkelijk kijken naar de exploitatie. Dit zien we ook terug in de antwoorden met betrekking tot het specifieke risico en de risico-opslagen. Hierbij houden de meeste respondenten rekening met de ondernemer en de soort exploitatie. Deze manier van werken is uniek in het vastgoed. Bij geen enkele asset categorie wordt zo nadrukkelijk rekening gehouden met de ondernemer, onderneming. Daarnaast komt ook duidelijk naar voren dat ook geen respondent voor een “quick win” gaat maar voor een langere termijn in horecavastgoed belegd.

De respondenten hebben aangegeven dat zij redelijk tot goed geïnformeerd zijn over de horecavastgoed markt. Dit valt waarschijnlijkheid mede toe te schrijven aan het feit dat de 85% van de respondenten in het gebied woont waar zij ook belegt en hierdoor betrokken is bij de horecamarkt. Daarnaast gebruikt 92% van de respondenten het internet (websites van onder andere Koninklijke horeca Nederland en horecamakelaars) en de (lokale) media om op de hoogte te blijven van het reilen en zeilen op de horecavastgoed markt. Slechts één respondent geeft aan zijn eigen top netwerk te gebruiken omdat hij de experts niet betrouwbaar vindt als bron.

Opvallend is tevens dat 85% van de respondenten nadrukkelijk kijken naar het resultaat op het geïnvesteerd vermogen, het directe rendement. 69% van de respondenten maakt ook gebruik van de x-keer-de huur-methode. Dit is dus voornamelijk het rendement op korte termijn. Maar één respondenten (8%) berekent haar rendement op basis van de IRR-methode en/of de DCF-methode. Ondergetekende had verwacht dat dit gemiddelde hoger zou zijn. Uit deze cijfers kunnen we concluderen dat bijna alle respondenten per jaar bekijken wat het resultaat is van haar horecavastgoed belegging.

- 49 -

- Conclusies & aanbevelingen –

HOOFDSTUK 5 5.1

Conclusies

De afgelopen jaren is er een goede kwaliteitsslag gemaakt door de branche organisaties voor horeca om meer informatie openbaar te maken. Ondanks deze ontwikkeling is en blijft het nog steeds moeilijk cijfermatige data specifiek voor horecavastgoed te vergaren. De (specifieke) risico’s van horecavastgoed zijn doormiddel van vijf factoren onderverdeeld. Door gebruik te maken van de aangegeven bronnen is het mogelijk om inzicht te verkrijgen in de horecamarkt. Op basis hiervan kan een goed oordeel gevormd worden in welke mate de belegging op een locatie met een bepaalde bestemming risicovol is. Door het gebrek aan cijfermatige data is het niet mogelijk geweest dit ook cijfermatig inzichtelijk te maken en verder te onderbouwen.

De relatie tussen het risico en het rendement op een belegging in horecavastgoed wordt nadrukkelijk bepaald door de locatie en de hoogte van de aankoopprijs in relatie tot de (te ontvangen) huurprijs. De risico factoren van een belegging in horecavastgoed zijn met name de locatie, de stand en de aard van het object, bestemming en soort exploitatie. Wanneer een object verworven wordt waarin al een bewezen exploitatie is gehuisvest dan is deze investering een minder risico volle belegging dan wanneer op een locatie een nieuw horecabedrijf gevestigd wordt.

Zoals ook uit de enquête is voortgekomen wordt er door de respondenten gekeken naar de omzet (potentie) van de exploitatie en de beleggingshorizon. Doordat een horecaondernemer hoge vaste lasten heeft zou een hoge huur, boven een marktconforme huur, het risico van een belegging in horecavastgoed doen toenemen. Wanneer een belegger een lange beleggingshorizon aanhoudt met een marktconforme huurprijs dan kan hierdoor een stabiel rendement gerealiseerd worden.

De respondenten van de enquête maken voornamelijk gebruik van de BAR-methode en de x-keer-de-huur-methode. Om een beleggingsafweging te maken kan tevens de DCF- of IRR-

- 50 -

methode gebruikt worden om voorafgaand aan het verwerven van het object de investering door te rekenen. Deze analysemethoden zijn dan ook niet veel anders in vergelijking tot een investering in onder andere retail vastgoed.

De scriptie geeft een handvat voor vastgoedbeleggers om onderbouwd, zonder veel kennis van de horecamarkt te hebben, een overwogen beleggingsbesluit te nemen. Er is hierbij geen minimale rendement grens aangegeven waarop men wel of niet moet gaan beleggen. Zoals uit de enquête blijkt heeft elke respondent zijn eigen visie op het nemen van een beleggingsbeslissing. Deze visies lopen hierom dan ook uiteen. 5.2

Aanbevelingen

Op het gebied van data voor horecavastgoed zijn er zeker nog stappen te maken. Er zou hierbij een rol voor onder andere Koninklijke Horeca Nederland zijn weggelegd om meer inzicht in huurwaardes te krijgen. Omdat veel ondernemers bij deze branche organisatie zijn aangesloten moet het mogelijk zijn om inzicht te krijgen in huurwaardes per locatie. Wanneer deze informatie beschikbaar is rijst het vraagstuk of deze huren markt conform zijn.(?) Met de verkregen data kan slag gemaakt worden om een benchmark te bouwen voor huurprijzen in de Nederlandse horeca.

Horecavastgoed als belegging hoeft niet risicovol te zijn wanneer de belegger de achtergrond voldoende heeft geanalyseerd en weet wat op de horeca(vastgoed)markt speelt. Wanneer een belegging een lange termijn horizon aanhoudt met een marktconforme huur dan is het risico op leegstand het laagst. Meten is weten!

- 51 -

Bibliografie Feiten en cijfers databank. (2012, februari). (Bedrijfschap horeca en catering) Opgeroepen op februari 2012, van Kenniscentrum Horeca: http://abf.kenniscentrumhoreca.nl/quickstep/qsreportadvanced.aspx?report=10_flx_02 Feiten en cijfers databank. (2012, juni). Opgehaald van Kenniscentrum Horeca: http://abf.kenniscentrumhoreca.nl/report/abd_explduur.html Feiten en cijfers databank. (2012, augustus 11). Opgehaald van Kenniscentrum horeca: http://abf.kenniscentrumhoreca.nl/default.aspx?cat_open_code=c112&var=hortot&period =2012&geolevel=gemeente&geoitem=0&view=map Nederlandse Mededingingsautoriteit. (2012, augustus 2012). Opgehaald van www.montesquieuinstituut.nl: http://www.montesquieu-instituut.nl/9353000/1/j9vvhfxcd6p0lcl/vh8lnhrq7yaw Veel interesse voor winkelvastgoed. (2012, maart). Vastgoedvergelijker.nl Magazine, 2, 28-30. Vordering van de Nederlandse Nietrokersvereniging CAN ("CAN") tegen de Staat der Nederlanden:, rolnummer: 406327 / HA ZA 11-2623 ('s Gravenhage mei 16, 2012). Baarda, D., Goede, M. d., & Teunissen, J. (2009). Basisboek Kwalitatief Onderzoek (2e druk ed.). Groningen / Houten: Wolters-Noordhoff Uitgevers BV. Beuken, H. (2005). Waardebepaling van Hotelvastgoed. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Bouman, J. (2012). De geschiedenis van het cafe. Opgeroepen op mei 3, 2012, van DORDT.nl: http://www.dordt.nl/horeca/redactie/homeframeset.htm?/horeca/redactie/geschied.htm Broek, R. v. (2006). Risico analyse bij de verwerving van vastgoed ten behoeve van horeca doeleinden. Amsterdam: Amsterdam School of Real Estate. Geiltner, D., Miller, N., Clayton, J., & Eichholtz, P. (2007). Commercial Real Estate Analysis and Investments (2e druk ed.). Mason, OH, U.S.A.: Thomson Hogher Education. Gool, P. v., Brounen, D., Jager, P., & Weisz, R. (2007). Onroerend goed als belegging (4e druk ed.). Groningen / Houten: Wolters-Noordhoff. Gool, P. v., Brounen, D., Jager, P., & Weisz, R. (2007). Onroerend goed als belegging. In P. v. Gool, D. Brounen, P. Jager, & R. Weisz, Onroerend goed als belegging (4e druk ed., pp. 124-130). Groningen / Houten: Wolters-Noordhoff. Gool, P. v., Brounen, D., Jager, P., & Weisz, R. (2007). Onroerend goed als belegging (4e druk ed.). Groningen / Houten: Wolters-Noordhoff.

- 52 -

Gool, P. v., Brounen, D., Jager, P., & Weisz, R. (2007). Rendementseisen (4e druk ed.). Groningen/ Houten: Wolters-Noordhoff. Have, G. t. (2003). Taxatieleer Vastgoed 2. Groningen/ Houten: Wolters-Noordhoff bv. Have, G. t. (2003). Taxatieleer Vastgoed 2. Groningen / Houten: Wolters-Noordhoff bv. Helsen, D. (2012). Taxatie rapport. Amersfoort: AW Horecamakelaars. Keeris, W. (2007, oktober). De componenten markt- en managementrisico binnen het risicoprofiel. REAL ESTATE magazine, beleggen in vastgoed(54), 52-56. Keeris, W. (2007). Het risicoprofiel op het object- en portefeuilleniveau. REAL ESTATE magazine, beleggen in vastgoed(53), 42-46. Keeris, W. (2007, Maart). Inzicht in de te lopen beleggingsrisico's maar ook in de kansen. REAL ESTATE magazine, beleggen in vastgoed(50), 55-58. Keeris, W. (2008, september). A different look on risks by property investments. Journal of European Real Estate Research, 1(2), 151-161. Kloosterhuis, H., & Bergevoet, J. (1998). De commerciele gastheers, deel 1 (2e ed., Vol. GEschiedenis en organisatie van horeca). Zoetermeer: Stichting Vakbekwaamheid Horeca. NMa. (2012, augustus 11). Over de NMa. Opgehaald van nma.nl: http://www.nma.nl/over_de_nma/default.aspx P.A.J. Van Amelsvoort, L. A. (2006). Horecataxaties. (P. d. MRICS, Red.) Nieuwegein: NVM SOM. Pleijster, F., Zeijden, P. v., Ruis, A., & Overweel, M. (2011). Rendement en relatie. Koninklijke Horeca Nederland. Zoetermeer: EIM ( onderdeel van Panteia). Pleyster, P.; Zeyden, P. van der; Rus, A.; Overweel, M.;. (2011). Rendement en Relatie. bedrijfschap horeca en catering. Zoetermeer: EIM. Synovate. (2011, april 28). Horeca Barometer 2011. Opgeroepen op 2012, van Kenniscentrum Horeca: http://www.kenniscentrumhoreca.nl/upload/310-horeca-barometer-2011-q1synovate.pdf

- 53 -

Internet- onder andere: http://www.wikipedia.com http://www.google.nl http://www.CBS.nl http://www.KHN.nl http://www.kenniscentrumhoreca.nl http://www.VROM.nl http://www.bouwbesluit.nl http://www.ASRE.nl http://www.fd.nl http://www.NRC.nl http://www.horecamakelaars.nl

- 54 -

BIJLAGE 1

- Uitwerking analyse object –

In deze bijlage is een voorbeeld uitgewerkt hoe een belegger een analyse kan maken op basis van de vijf behandelde factoren, gebruikmakend van de aangegeven bronnen. De uitkomst zou moeten leiden tot een besluit of u als vastgoedbelegger wel of niet besluit te gaan tot het verwerven van dit object.

Figuur 3: Bron: Google Maps

Figuur 4: Bron: Google Maps

Als voorbeeld object is gekozen voor een object in de stad Groningen. De exploitatie heet eetcafé “’t makke lammetje”. Uit navolgende analyse zal moeten blijken waarom dit horecavastgoedobject wel of niet courant is. Dit object bestaat uit een horecabedrijfsruimte op de begane grond en verdieping. Onder het pand is een kelder gelegen. Het object wordt in de huidige situatie reeds lange tijd geëxploiteerd als eetcafé met gemiddeld groot terras met ca. 76 zitplaatsen. De exploitatie staat goed bekend in de stad. Verder zijn er nog de volgende gegevens: 

Huur is € 75.000,- p/jr. excl. BTW;



Nieuw casco huurcontract voor 5 + 5 jaar;



Bestemming is café- restaurant;



Bruto omzet is € 850.000,- per jaar;



Vraagprijs € 1.200.000,-



Voor dit voorbeeld gaan we er vanuit dat het buitenonderhoud op orde is.

- 55 -

1

Analyse op basis van economische aspecten

Grafiek 12: Bron: Bedrijfschap Horeca en Catering

Grafiek 13: Bron: CBS bewerking ABF Research

Op basis van de ontwikkeling van de bevolking en de samenstelling van de huishoudens kan geconcludeerd worden dat de éénpersoonshuishoudens aan het toenemen is samen met de leeftijdscategorieën 15 tot en met 29 jaar en 50-64 jaar. De toename van de eerst genoemde leeftijdscategorie is twee keer groter in vergelijking tot het landelijk gemiddelde, dit is te verklaren doordat Groningen een studentenstad is en studenten tevens in deze leeftijdscategorie zijn opgenomen. De tweede leeftijdscategorie kan te maken hebben met dat steeds meer vijftigers weer naar de stad trekken. Tevens zou de vergrijzing een rol kunnen spelen.

Kijkend naar het aantal horecabedrijven per 10.000 inwoners in gemeente Groningen (29,9%) in vergelijking tot het landelijk gemiddelde (25,9%) dan is deze 4% hoger dan het landelijk gemiddelde. Dit is tevens te relateren aan het grote aantal studenten die de stad Groningen telt. Studenten typeren zich als consument die vaker dan gemiddeld de horeca bezoeken.

De huidige bestemming is eetcafé. Deze bestemming valt onder de restaurantsector. Kijkend naar het percentage in de restaurantsector, per 10.000 inwoners, in de gemeente Groningen (7,7%) ten opzichte van het landelijk gemiddelde (6,6%) dan kunnen we concluderen dat het percentage restaurants van de stad Groningen hoger ligt dan het landelijk gemiddelde. (Feiten

- 56 -

en cijfers databank, 2012) Doordat Groningen een grote bevolkingspopulatie heeft met studenten en vijftigers, welke over het algemeen meer dan gemiddeld de horeca bezoekt, is het hierdoor verklaarbaar dat dit percentage hoger ligt dan het landelijk gemiddelde..

Kijkend naar de ontwikkeling van het aantal horecabedrijven over de afgelopen 5 jaar dan kan geconcludeerd worden dat het aantal horecabedrijven in de drankensector de afgelopen 5 jaar met 2% is afgenomen. Deze afname is vooral terug te zien in het aantal cafés. De afgelopen 5 jaar, gezien tot 2011, is de restaurantsector over deze periode licht gedaald. Het afgelopen jaar, 2011, is dit weer licht gestegen. (Feiten en cijfers databank, 2012).

Als we de stad Groningen gaan analyseren ten opzichte van omliggende steden dan kijken we welke functie de stad heeft ten opzichte van haar regio. De stad Groningen heeft een regiofunctie. Door diverse trekpleisters waaronder de Martinitoren en het Groninger Museum en het brede assortiment winkels en horeca is de stad zeer geliefd bij toeristen en mensen uit de (wijde) omgeving. 2

Functionele aspecten

Het gekozen object is reeds in gebruik als horeca exploitatie. Hierdoor bent u afhankelijk van de onderliggende overeenkomst die hier al bestaat. In eerste instantie wilt u het liefst opteren voor een huurovereenkomst die gebaseerd is op een casco huurovereenkomst zodat de onderhoud en instandhouding van de installaties bij de huurder ligt. Wanneer dit niet mogelijk is dient u er op toe te zien dat uw huurder zich aan haar onderhoudsverplichting(en) houdt.

Voordat u over gaat tot het uitbrengen van een bod is het verstandig om inzichtelijk te hebben wat een reële huur is en wat de huidige ondernemers omzetten. Het is hierom verstandig om een huurwaardetaxatie te laten uitvoeren door een erkende horeca taxateur. In deze rapportages kunt u tevens terug vinden wat de huidige omzet is in relatie tot de omzet van een gemiddelde ondernemer in een soort gelijk bedrijf, op een soort gelijke locatie.

- 57 -

3

Fysieke aspecten

Het horecaobject is gelegen aan de rand van een horecaconcentratiegebied. De voorzijde van het pand is gelegen op het Zuidwesten, wat inhoud dat het terras gunstig gesitueerd is ten opzichte van de zon. In de omgeving van de locatie is voldoende parkeergelegenheid voor bezoekers. Voor de leverancier is er tevens een goede bereikbaarheid.

Het object (bloed rode pijl in figuur 5) is gelegen aan een doorgaande weg waar veel voetgangers, fietsers en gemotoriseerd verkeer passeren (licht rode pijl in figuur 5). De bereikbaarheid voor bezoekers is dan ook goed te noemen, tevens voor minder validen. Hemelsbreed 500 meter achter de locatie is het Academisch Medisch Centrum Groningen gelegen. Tevens zijn ten Oosten van het object 4 parkeergarages gelegen. De loop- en fietsroute van bezoekers van onder andere het ziekenhuis, de parkeergarage(s) en vanuit de woonwijk richting de stad loopt langs de horeca locatie (groene dubbele pijl figuur 5). Via de paarse pijl in figuur vijf geeft weer van waaruit men de stad in komt rijden vanaf de ringweg om Groningen.

Figuur 5: Bron: Website gemeente Groningen

Het object is ingesloten tussen twee panden met bovenwoningen. Hierdoor moet extra aandacht besteedt worden aan de geluidsisolatie. Doordat de exploitatie een eetcafé betreft is

- 58 -

de geluidsbelasting naar de omliggende panden en verdieping(en) gering. Het risico van geluidsoverlast zal hierdoor klein zijn. 4

Juridische aspecten

Er wordt een nieuwe 5 + 5 jarige overeenkomst afgesloten met de ondernemers. Bij voorkeur kunt u hierbij kiezen voor een R.O.Z. model huurovereenkomst. Het pand kan casco verhuurd worden. Doordat u casco gaat verhuren heeft u geen omkijken naar de installaties. U moet wel goed vastleggen wat onder casco wordt verstaan.

De exploitatie wordt al geruime tijd geëxploiteerd op deze locatie. Het is voor u wel zaak dat u weet wat de staat is van de (diverse) installatie(s) in verband met de door u af te sluiten opstalverzekering. Daarnaast is het van belang om te onderzoeken wat de staat is van het casco.

Van belang is om goed in de huurovereenkomst te vermelden welke bestemming het gehuurde heeft. Vervolgens is het van belang te omschrijven wat u verhuurd: Horecabedrijfsruimte, bedrijfsruimte bestemt voor horeca, een horeca ruimte ten behoeve van bijvoorbeeld een eetcafé bedrijf. Daarnaast is het raadzaam in de huurovereenkomst op te nemen wanneer een exploitant voornemens is de bestemming van het pand/ zijn exploitatie wil veranderen dat hij hiervoor altijd (schriftelijk)toestemming van u als verhuurder moet hebben. 5

Commerciële aspecten

De huidige gerealiseerde bruto omzet in relatie tot de huidige huur is in verhouding met elkaar. De huidige huur bedraagt 8,8% van de bruto jaar huur. Het is hierom verstandig te weten of deze huur marktconform is. Het laten taxeren van de huurwaarde door een erkende horecamakelaar is in dit geval zinvol om te weten of de ondernemer nu reeds een hoge huur betaald in verhouding tot de markt of dat hier op termijn nog ruimte in zit.

Uit de enquête is gekomen dat veel horecavastgoed beleggers een investering beoordelen op basis van de x-keer-de-huur methode of de BAR methode. Wanneer we de vraagprijs bekijken ten opzicht van de huurprijs dan is de vraagprijs 16 keer de jaar huur. De BAR

- 59 -

bedraagt 6,3%. De enquête als leidraad nemend dan mogen we concluderen dat deze belegging op basis van een langere termijn belegging interessant zou kunnen zijn.

Het eetcafé heeft een goede reputatie in de stad Groningen en de omliggende regio. Hierbij komt dat de naam van het eetcafé alom bekend is. Hierdoor kunnen we de verhuur potentie hoog noemen en is het leegstandrisico laag.

6

Conclusie

Samenvattend is Eetcafé “’t Makke Lammetje” gelegen op een goede locatie in de stad Groningen waar veel traffic is van diverse passantenstromen. Door de kleurstelling van het pand springt wordt de aandacht op het pand en exploitatie dan ook snel getrokken. Het object is goed gelegen ten opzicht van de zon zodat het terras goed geëxploiteerd kan worden. De exploitatie heeft een zeer positief “track record” doordat zij al geruime tijd, met dezelfde exploitatie/ concept op deze locatie gevestigd is. Door de bekendheid en de goede naam van de exploitatie is het leegstandsrisico gering. Wanneer onverhoopt een ondernemer het niet op deze locatie redt dan zal de locatie snel weer verhuurd zijn. Daarbij komt dat goodwill en inventaris van de exploitatie tevens als onderpand kan dienen bij wederverhuur als een exploitant het onverhoopt niet redt.

Met een BAR van 6,3% en een vraagprijs wat 16 keer de huur bedraagt, zou deze belegging een belegging voor de langere termijn zijn. De huidige huur is goed op te brengen door de exploitant gezien zijn huidige bruto omzet, huur/ omzet is afgerond 9%. Hierdoor kan overwogen worden om na de eerste vaste huurtermijn (5 jaar) de huurprijs te herzien zodat het rendement (iets) hoger kan worden zonder gelijk een strop om de exploitant zijn nek te leggen. Het directe rendement zal ook weinig te lijden hebben doordat het pand er momenteel goed bij staat en het casco verhuurd wordt. Hierdoor zullen er op korte termijn geen kosten te verwachten zijn die het directe rendement zullen beïnvloeden.

- 60 -

Bijlage 2

- Enquête formulier –

Alle respondenten zijn voordat zij de enquête ontvangen hebben door mij geconsulteerd met het verzoek of zij wilden meewerken aan onderstaande enquête. Vervolgens hebben de respondenten de enquête digital ontvangen. Onderstaand treft u de enquête aan zoals deze naar alle respondenten gestuurd is. De enquête omvat voornamelijk kwalitatieve vragen.

Geachte heer, mevrouw,

Zoals wij al telefonisch hebben besproken zou ik graag ca. 10 minuten van uw tijd willen vragen om navolgende enquête in te vullen?

Deze enquête dient ter confirmatie van de theoretische onderbouwing uit de onderzoek thesis die ik ter afronding voor mijn MSRE (Master of Science in Real Estate) opleiding aan de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) schrijf. De centrale vraag van deze thesis is: “In hoeverre is horecavastgoed aantrekkelijk voor een portefeuille van een vastgoedbelegger?”.

Het doel van deze thesis is meer informatie openbaar te maken betreffende de vastgoedsector Horeca en het beleggen in horecavastgoed. De thesis is geschreven uit het oogpunt van de vastgoedbelegger en spitst zich toe op het beleggen in horecavastgoed en specifiek op de Drankensector (o.a. café en bar bedrijven) en Restaurantsector (o.a. restaurant en grand café bedrijven).

Uw input zal gebruikt worden om de theorie, welke door mij is geformuleerd voor het beleggen in horecavastgoed, te vergelijken met uw praktijk ervaringen. Tevens zullen uw praktijk ervaringen vergeleken worden met de beschreven theorie die gebruikt wordt door beleggers in andere vastgoedsectoren.

Uw persoonlijke gegevens en uw specifieke antwoorden op deze enquête worden discreet behandeld. De door u gegeven informatie zal alleen gebruikt worden voor deze thesis.

- 61 -

Ik zou u vriendelijk willen verzoeken deze enquête voor 28 mei aanstaande te beantwoorden.

Hierbij wil ik u alvast op voorhand bedanken voor uw tijd en moeite die u hebt genomen om mijn enquête te beantwoorden. Door uw input verkrijgt deze enquête en de uitkomst van het onderzoek zijn meerwaarde!

Met vriendelijke groet,

Wiert Jan Siefkes

Vragenlijst: 1. Hoe lang bent u al actief als belegger op de vastgoedmarkt? 2. Uit welke vastgoedsector(en) (b.v. kantoor-, winkelruimte, etc...) bestaat uw onroerend goed portefeuille? 3. Kunt u aangeven hoe groot de omvang is van uw totale vastgoed portefeuille? o

< 5 objecten

o

5 - 15 objecten

o

5 - 15 objecten

o

26 - 35 objecten

o

Anders, nl:……………

4. Hoeveel onroerend goed objecten heeft u het afgelopen jaar (2011-2012) aangekocht en verkocht?

5. Wanneer u investeert in horecavastgoed welke beleggingshorizon houdt u aan? Korte termijn (<5jaar) Beleggingshorizon

0

Lange termijn (>10jaar) 0

0

- 62 -

6. Wat is uw afweging om in horecavastgoed te investeren?

7. Bent u van mening dat horecavastgoed een risicovollere sector is dan andere vastgoedsectoren (kantoren, winkels, woningen,...)? 0 Ja 0 Nee

8. Kunt u uw antwoord van vraag 7 toelichten waarom u horecavastgoed wel/ niet risicovol vindt? 9. Bent u op de hoogte van de ontwikkelingen op de horecamarkt? o Ja o Redelijk o Nee 10. Hoe lang bent u al actief op de horecavastgoedmarkt? 11. Bent u op de hoogte van de ontwikkelingen op de horecavastgoedmarkt? o Ja o Redelijk o Nee 12. Welke informatiebronnen gebruikt u om informatie over de horecavastgoedmarkt te verwerven? 13. Kunt u aangeven wat de omvang is van uw horecavastgoed portefeuille? o < 5 objecten o

5 - 10 objecten

o

11 - 15 objecten

o

16 - 20 objecten

o

21 – 25 objecten

o

Anders, nl:……………

14. In welke Nederlandse regio('s) en/ of steden bent u voornamelijk actief als vastgoedbelegger?

- 63 -

15. Kunt u aangeven wat u in volgorde van belangrijkheid uitzoekt alvorens u een horecapand aankoopt? (u kunt de hokjes achter de antwoorden gebruiken om uw volgorde aan te geven) 1. Technische staat pand (bruikbaarheid voor horeca, ex- en/of interieur, ...) 2. Lopende contracten 3. Gemeentelijke eisen t.a.v. het object (bestemmingsplan, ...) 4. Huurprijs 5. Huidig gebruik (café, restaurant, ...) Volgorde:……………………………………………………… 16. Op welke exterieure aspecten let u bij het verwerven van een horecaobject?

17. Op welke interieur aspecten let u bij het verwerven van een horecaobject?

18. Laat u zich bij het verwerven van horecavastgoed leiden door emotie of verwacht rendement/ cijfermatig resultaat?

19. Heeft u zich wel eens laten leiden door emotie bij het verwerven van horecavastgoed?

20. Welke rekenmethode(n) gebruikt u om uw investering en/ of belegging in horecavastgoed te berekenen? U kunt meerdere antwoorden selecteren. o

BAR

o

NAR

o

IRR

o

DCF

o

X keer de huur

o

Anders, nl:………………………………………

21. Waardeert u jaarlijks uw rendement van uw vastgoedportefeuille? o

Ja

- 64 -

o

Nee

22. Kunt u aangeven met welke rekenmethode(n) u uw rendement van uw vastgoedportefeuille berekend?

23. Houdt u bij de verhuur van uw horecavastgoed rekening met (risico-)opslag(en) op de huurprijs? o Ja o

Nee

24. Hoe bepaalt u de hoogte van de (risico-)opslag(en) op de huurprijs?

25. Welke doelstelling probeert u na te streven met de verwerving van horecavastgoed en/ of bij het opbouwen van uw portefeuille met horecavastgoed?

26. Gebruikt u een horecaobject tevens als bedrijfsmiddel (plaatsen speelautomaten, afname bier/ fris)?

27. De onderstaande ruimte kunt u gebruiken om eventuele opmerkingen en/of aanmerkingen op deze enquête te geven.

-EINDE-

Vriendelijk bedankt voor uw medewerking en de door u genomen moeite! Mede dankzij uw input wordt er meer bekend omtrent de horecavastgoed sector. Door uw input heeft mijn onderzoek weer een extra dimensie verkregen. Bedankt!