Hoogbouw in Noord Holland Collegebrede verkenning als input voor de structuurvisie
Ruimtelijk ontwikkelingsperspectief
Ruimtelijk Ontwikkelingsperpectief Randstad 2040
Hoogbouw is ‘hot’. In de stad, aan de kust, langs de snelweg: op steeds meer plekken ontstaan of bestaan initiatieven om hoge gebouwen te realiseren. Ook in Noord-Holland wordt steeds vaker in de hoogte gebouwd. Niet alleen in Amsterdam wordt gebouwd, ook in Alkmaar, Hoofddorp en Hoorn bestaan plannen voor gebouwen die ver boven het bestaande stadssilhouet uittorenen. In rijksbeleid wordt hoogbouw steeds vaker gezien als een bruikbaar bebouwingstype. In de Structuurvisie Randstad 2040 wordt hoogbouw is hoogbouw een thema. In Noord-Holland worden op dit moment verkenningen uitgevoerd voor een provinciale structuurvisie. één van die verkenningen betreft de kansen voor hoogbouw als provinciaal beleidsthema. De provincie Noord-Holland vraagt zich af wat haar belang is bij het realiseren van hoogbouw. Deze publicatie onderzoekt de provinciale hoogbouwdiscussie en staat stil bij de volgende vragen: • • • •
Wat is hoogbouw, en waar kunnen we het vinden in Noord-Holland? Hoe kan worden omgegaan met de visuele impact van hoogbouw in het landschap? Waar kan hoogbouw een bijdrage leveren aan de verdichting en de leesbaarheid van de stad? Hoe kan de provincie de inpassing van grootstedelijke programma’s in het stedelijk veld verbeteren?
De inhoud van deze publicatie is een bewerking van de presentatie die op 9 oktober werd gegeven op een expertmeeting van de provincie. Bij deze bijeenkomst werd verder gediscussieerd over de kansen, bedreigingen en mogelijkheden van hoogbouw. Een verslag van deze bijeenkomst is in dit boekje opgenomen.
Hoogbouwverkenning Noord-Holland Actualiteit - RR2040 - Provinciaal Belang bij hoogbouw
(N.B. De kaarten zijn een indicatieve weergave)
59
Samenvatting Randstad 2040
Volendam vanaf de N247: De rand van het Nationaal Landschap Laag Holland
Provinciaal Belang: Openheid van waardevolle landschappen
Stationsomgeving Zaandam Nieuwbouw stadhuis, bioscoop, hotel Hoogbouw tot 70 meter
Provinciaal Belang: Verdichten op en rond vervoersknopen
DSB-stadion, Alkmaar Voetbalstadion aan stadsentree 17.000 plaatsen, ca. 30 m. hoog Plannen voor uitbreiding en hoogbouw (Zeezicht)
Provinciaal Belang: Kwaliteit van grootstedelijk programma in het stedelijk veld
Gemeente
Argument voor
Argument tegen
Aandachtspunten
Draagt bij aan imago
Parkeerprobleem
Aansluiting op de omgeving
Intensief ruimtegebruik
Overbelasting infrastructuur
Hoogbouweffectrapportage
Draagvlak voor Landmark
Overschot openbare ruimte Gevaar van levenloze plint
Nieuw stadsbeeld Massa voor openbaar Ontwikkelaar
Sprekend beeldmerk
Hoge stichtingskosten
Goed product op juiste locatie
Status
Parkeerprobleem
Timing bij in de markt zetten
Weinig grond / veel
Risico op marktverzadiging Mogelijk lokaal weerstand Grote kans op vertraging... ...Met bijkomende renteverliezen
Belegger
Grote belegging Goed rendement op
Kans op marktverzadiging
Locatie, architectuur, flexibiliteit, en
Hoge beheerkosten
Uniciteit van hoogbouwprojecten.
Recessiegevoelig Eindgebruiker
Herkenbaar gebouw /
Hogere huurprijs
Werknemers zijn gevoelig voor locatie
- werken
Uitzicht
Lage parkeernorm
Sick building syndroom
Voorzieningen nabij Bedrijfsidentiteit Eindgebruiker
Centrum milieus
Vandalismegevoelig
Organiseren in vereniging van
- wonen
Uitzicht
Dure parkeerbox
Onderhoud gemeenschappelijke ruimte
Status
Goedkopere alternatieven
Sick building syndroom
De stad /
Draagvlak voor
Schaduwwerking
Overbelasting infrastructuur
omwonenden
Grootstedelijkheid
Windhinder
Uitzichtplatforms
Horizonvervuiling Grootstedelijkheid
Architect
Aannemer
Omvangrijke opgave
Weinig vrijheid
Gemeentelijke eisen
Prestige project
Complexe opgave
Voorwaarden belegger/ontwikkelaar
Gebrek aan specifieke kennis
Welstandseisen
Grote opdracht
Groot risico
Bouwoverlast
Paradepaardje
Bouwvertraging
Complexe bouworganisatie
Voor de Stichting Hoogbouw onderzocht Zandbelt&vandenBerg de stand van zaken in het hoogbouwdebat. De discussie rondom hoogbouw is complex, waarin veel verschillende partijen opereren. Dat belangen van gebruikers, ontwikkelaars en overheden niet per se overeen komen blijkt uit bovenstaande vergelijking. Ook veel gemeentes bemoeien zich, door middel van een hoogbouwvisie, met hoogbouw. De pagina rechts geeft een beeld van de manier waarop hoogbouw door lokale overheden wordt ingezet als structurerend element. Het valt op dat de bovengemeentelijke gevolgen in deze visies nog vaak onderbelicht blijven. Welke rol zou de provincie hierin kunnen spelen?
Intro
Het hoogbouwdebat in Nederland
Concepstudie 2005
Zwolle
Visie 2004
Visie 2001
Conceptnota 2005
Gouda Notitie 2005
Structuurvisie 2005
Delft
Maastricht
Beeldregieplan 2003
Visie 2000
Structuurplan 2020
Zoetermeer
Vlissingen
Tilburg
Rotterdam
Tiel
Visie 2005
Nijmegen Visie 2004
Nota 2003
Heerlen Den Haag
Nota 2005
Nota 2003
Den Bosch
Notitie 2004
Haarlem
Maassluis
Hoogbouw is relatief. De definitie van ‘hoogbouw’ verschilt in Nederland. In de gemeente Tilburg is ‘hoogbouw’ een gebouw van meer dan 15 meter, ofwel ‘hoger dan gemiddeld’. In Rotterdam begint hoogbouw pas bij de 70 meter. Gemiddeld wordt echter een norm van 25 of 30 meter gehanteerd: tweemaal de gemiddelde bouwhoogte (12 tot 15 meter) binnen de gemeente. Soms wordt ook de boomgrens als norm gehanteerd. Over het algemeen blijkt de definitie van hoogbouw vaak afhankelijk van de omgeving. Aan een stedelijk waterfront is een gebouw van 10 lagen beter in te passen dan aan de rand van een uitgestrekte polder. Als norm voor hoogbouw hanteren wij tweemaal de gemiddelde bouwhoogte ter plaatse. Dat betekent dat in een kleine plaats als Julianadorp een gebouw van 15 meter al als hoogbouw kan gelden, terwijl in Amsterdam hoogbouw pas boven de 30 meter begint
Techniek
Hoger dan
Hoger dan
Gemeente Montevideo Rotterdam
Gebouw Delftse Poort Rotterdam 150 m.
Hoftoren Den Haag
Rotterdam: superhoogbouw
Westpoint Tilburg
Rembrandtoren, Amsterdam
Hoboken EMC / Dijkzigt Rotterdam Domtoren Utrecht ABN AMRO WHQ, Amsterdam Laagst acceptabele grondwaarde*
100m.
Interpolis Tilburg
NEN, Bouwbesluit: bijzondere voorzieningen, bijvoorbeeld sprinklers
Palace Hotel Zandvoort 70m.
70
m.
Rotterdam
50
m.
Den Haag
12
lagen
Emporis
30
m.
Utrecht, Zaanstad, Arnhem, Leiden, Zoetermeer, Zwolle, Heerlen
25
m.
GEB Rotterdam
Wolkenkrabber van Staal, Amsterdam
Bergpolderflat Rotterdam
Brandweerlift & droge blusleiding Constructie 120 min. brandwerend Liftinstallatie Aansluiting op stad + plint
20 m. 13 m. 4 lagen
15
Nijmegen, Groningen, Den Bosch, Delft Nirwanaflat Den Haag
m.
4 lagen
Tilburg Helmond, Maassluis
BG * Zie grafiek op pagina 52
Wat is hoogbouw?
Intro
Waterfront Zaanoevers Centrum Zaandam 35 meter
VINEX Weidevenne Stadsrand Purmerend 21 meter
Amsterdam Symphony, Zuidas Station Zuid Amsterdam 105 meter
1 2 3 4 5
Open Noordkop
6
C D
E
Middengebied
Verstedelijkt Noordvleugel Randstad
Tot voor kort beperkte de echte hoogbouw zich in Noord Holland tot de regio Amsterdam, en een enkele toren ergens aan de kust bij Zandvoort. In de rest van de provincie beperkten hoge gebouwen zich tot kerktorens, industriële gebouwen en de galerijflats uit de jaren ‘60. Mede door de vaak matige kwaliteit van de laatste categorie heeft hoogbouw lang een slecht imago gehad. De populariteit van wonen en/of werken op hoogte neemt echter toe. Buiten de bekende hoogbouwmilieus rondom station Bijlmer en aan de Zuidas werken ook de middelgrote steden aan de realisatie van gebouwen boven de 70 meter. In Haarlem staan meerdere woontorens gepland, onder andere in stadsvernieuwingsgebieden. Rond de stations van Alkmaar, Zaandam en Hilversum bestaan plannen voor stevige hoogbouw met zowel kantoren als appartementen. Van een noodzakelijk kwaad in het bestrijden van de woningnood lijkt het hoogbouwappartement geaccepteerd als een symbool van stedelijkheid of een interessante aanvulling op het woon- en werkmilieu van de stad. Het provinciale belang in de hoogbouwdiscussie in Noord-Holland bestaat uit drie thema’s: • Rand: hoogbouw en het beschermen van landschappen • Knoop: hoogbouw en het verdichten van stationsomgevingen • Poort: hoogbouw en de grootschalige programma’s in het stedelijk veld.
Driedeling
Hoogbouw in Noord Holland
F
Hoogbouwzones Amsterdam Arena Zuidas Teleport Omval Hoofddorp Zandvoort
(100 m.) (110 m.) (100 m.) (135 m.) (70 m.) (70 m.)
Hoogbouwplannen Zaandam Haarlem Alkmaar Hilversum
(±70 m.) (±100 m.) (±70 m.) (±70 m.)
Kantoor/woontoren/ galerijflat 35-70 meter Hoogbouw in aanbouw Werken Wonen Overige (hotel) Toren/mast
N
Den Helder
Alkmaar E
Hoorn
Purmerend
C
Haarlem 3
6 D
Amsterdam
Hoofddorp
5
2
4
1
F
Hilversum
(ET NOORDPLEIN
$E :UIDTANGENT MET ZIJN BUSHALTES
DOMINEERT DIT PLEIN NET ALS DE ENTREE NAAR DE HUIDIGE PARKEERGARAGE $EZE ENTREE VERANDERT EN ER KOMEN
BLOKKEN
NIEUWE FUNCTIES HET 4EYLER #OLLEGE
ELCENTRUM
SPORTHAL COMMERCIpLE RUIMTE AAN
E PLINT OVER
HET PLEIN (IERDOOR ONTSTAAT EEN
WMASSA´S EVULD MET
NIEUWE RUIMTELIJKE KWALITEIT EN
LEVENDIGHEID /VERZICHT EN DUIDELIJK
ER LAGEN
EHUISVEST
HEID STAAN HIER VOOROP BIJVOORBEELD BIJ DE OVERSTEEKPLAATSTEN RICHTING DE
R HET PLEIN
WANDEN AAN HET PLEIN DIENEN
GT DE FOYER
BUSSEN $E TRANSPARANTE GEVEL
GEN ZIJN DE
VOORNAMELIJK ALS PUBLIEKE FUNCTIES
AN BUITEN BLOK IS EEN
"OMEN EN GROEN GEVEN DE HUIDIGE COMPLEET VERHARDE SITUATIE EEN
ET PLEIN EN
VRIENDELIJKER KARAKTER
KOPPELEN
"EBOUWING NOORDPLEIN
F KANTOREN
ES VOOR DE TE VINDEN
EN SETBACK
ARD
!AN HET NOORDPLEIN LIGGEN DE NIEUWE PARKEERGARAGE MET LAGEN
(ET WESTPLEIN
COMMERCIpLE FUNCTIES OP BEGANE
(ET WESTPLEIN HEEFT TWEE FUNCTIES (ET IS ENERZIJDS EEN AANGENAAM VERBLIJFSGEBIED EN SCHAKEL
GROND HET 4EYLER #OLLEGE HET POLITIEBUREAU EN DE SPORTHAL
TUSSEN %UROPAWIJK EN 3CHALKSTAD !NDERZIJDS VORMT HET PLEIN EEN BUFFER VOOR MAAIVELDPARKEREN BIJ
HOOGTIJDAGEN (ET DRIEHOEKIGE PLEIN WORDT AAN mmN ZIJDE AFGEZOOMD DOOR COMMERCIpLE FUNCTIES OP DE BEGANE GROND $AARBOVEN EEN EENLAAGSE PARKEERVLOER EN DAARBOVEN WONINGEN EN KANTOREN
(ET POLITIEBUREAU EN DE NIEUWE GARAGE VORMEN EEN GEHEEL IN
UITSTRALING $E SCHOOL TOONT ZIJN
70 m. $E WESTTOREN
$E WOONTOREN VAN ONGEVEER METER HOOGTE OP DE HOEK VAN DE !ZIp EN
$E TOREN
!AN DE NOORDZIJDE VAN HET MARKTPLEIN KOMT EEN
MAXIMAAL METER HOGE TOREN MET RUIM LAGEN /P DE EERSTE EN TWEEDE LAAG IS RUIMTE VOOR WINKELS OF ANDERE COMMERCIpLE FUNCTIES $AARBOVEN IS EEN WOONTOREN GESITUEERD MET EEN SETBACK ALS KROON $E SLANKE WOONTOREN IS ZEER BEELDBEPALEND VOOR DE OMGEVING EN HET ICOON VAN HET PLAN
%UROPAWEG SLUIT HET WESTPLEIN AF
$E ONDERBOUW BESTAAT UIT EEN mmNLAAGSE COMMERCIpLE FUNCTIE $AARBOVEN EEN DRIELAAGSE PARKEERGARAGE MET BEWONERS
PARKEREN VOOR DE WOONTOREN $E BOVENSTE TWEE VERDIEPINGEN LIGGEN TERUG $E BUITENZIJDE VAN DE PARKEERGARAGE KRIJGT EEN HOOGWAARDIGE UITSTRALING
GEZICHT EN DE ENTREE AAN HET NOORDPLEIN /P DE BEGANE GROND VAN DE SCHOOL BEVINDT ZICH TEVENS DE
½ETSENSTALLING VOOR CA ½ETSEN
/P DE BEGANE GROND TEN ZUIDEN VAN
110 m.
HET 4EYLER #OLLEGE BEVINDEN ZICH
COMMERCIpLE FUNCTIES MET HIERBOVEN DE SPORTHAL EN EEN GROTE ½TNESSRUIMTE
DOOR NT DE STAD TSEN TEEK
AZ
Ip
W
EG
100 m. 70 m.
BRI
AND
LAA
N
$E VERBINDINGSBRUGGEN
%R KOMEN DRIE NIEUWE BRUGGEN /VER DE EERSTE BRUG GAAT HET VERKEER VOORNAMELIJK VRACHTWAGENS EN AUTO´S VANAF DE PARKEERGARAGE RICHTING "RIANDLAAN EN VICE VERSA $E TWEEDE BRUG IS VOORAL BEDOELD VOOR ½ETSERS EN VOETGANGERS DIE VANUIT DE "RIANDLAAN NAAR HET MARKTPLEIN GAAN EN ANDERSOM $E DERDE BRUG IN HET VERLENGDE VAN DE NOORD ZUID AS VERBINDT DE WOONGEBOUWEN AAN DE ZUIDZIJDE MET HET MARKTPLEIN
(ET MARKTPLEIN
-IDDEN IN 3CHALKSTAD LIGT HET MARKTPLEIN MET WINKELS EN HORECA EN TERRASSEN (ET PLEIN HEEFT EEN BAKSTENEN BESTRATING MET NATUURSTENEN ACCENTEN EN KRIJGT EEN GROENE UITSTRALING DOOR GROTE BOMEN $E MARKT VINDT ER WEKELIJKS PLAATS $E OMSLOTENHEID DOOR BOUWBLOKKEN VAN GELIJKE HOOGTE DE½NIEERT DE RUIMTE 2ONDOM HET PLEIN KOMEN STATIGE ARCADES VAN METER HOOG EN METER DIEP (ET MARKTPLEIN HEEFT DE MAAT VAN DE 'ROTE -ARKT IN HET HISTORISCHE CENTRUM VAN (AARLEM X METER
30 m. 35 m.
Hoogbouw in beeld Bestaande hoogbouw
Dak van ondergrondse parkeergarages als wandelpromenade
m. STATIONSGEBIED WORDT70LEVENDIG
100 m.
Flip Luger van OPL Architecten is ontzettend enthousiast over de ideeën voor het Stationsgebied. ,,Het noordelijk deel wordt heel levendig: van het nieuwe Stationsplein naar het nieuwe hoofdkantoor van SNS Reaal komt een wandelpromenade. Aan de ene kant van die promenade komen kantoren, aan de andere zijde appartementen. Onder de promenade komen ondergrondse parkeergarages. Door meer functies in dit gebied te concentreren wordt het levendig, vriendelijk en toegankelijk. Doordeweeks én in het weekend.’’
Zuidas Amsterdam - Boulevard Zandvoort - Arenagebied - Station Hoofddorp
70 m.
70 m. Het gaat een prettig en vriendelijk stukje Alkmaar worden, meent Luger. Zijn bureau won in 2006 de competitie van drie andere architectenbureaus. Allemaal kwamen ze met een ontwerp voor het noordelijk deel, waarvan uiteindelijk het voorstel van OPL het meest in de smaak viel. ,,Vervolgens zijn we gevraagd deze visie uit te werken.’’ Dit heeft inmiddels geresulteerd in een stedenbouwkundig ontwerp en de uitwerking van een masterplan voor het hele gebied ten
noorden van het station. Het masterplan is opgenomen in het bestemmingsplan. Hoogtepunt Zeker is dat Autobedrijf Kwik-Fit op de hoek van de Helderseweg en Kruseman van Eltenweg in de nabije toekomst gaat verdwijnen. De ruimte die vrijkomt wordt gebruikt voor de bouw van kantoren en de aanleg van een nieuwe weg langs het spoor. De huidige Kruseman van Eltenweg blijft intact,
maar wordt een 30-kilometer zone om de naastgelegen woonwijk goed te kunnen ontsluiten. Tussen de nieuwe en oude Kruseman van Eltenweg komen, gescheiden door een wandelpromenade en groen, kantoren en drie blokken met appartementen. De kantoren dienen als geluidsscherm voor de nieuwe woningen en de Bergerhof. Op de plaats van de huidige Kwik-Fit verrijst over niet al te lange tijd het derde hoofdkantoor van SNS Reaal in Nederland. ,,Uiterlijk in
Schalkstad Haarlem - Rustenburg Zaandam - Station Hilversum - Station Alkmaar
2
35 m.
50 m.
Boulevard Egmond aan Zee - Rand Parkwijk, Haarlem - Zaanoevers Zaandam - Vroonerkroon Alkmaar
A 1 2 3 4 5 6
Werelderfgoed Beemster Stelling van Amsterdam Waddenzee Hollandse Waterlinie (i.o.) Waard- en Groetpolder(i.o.) Grachtengordel Amsterdam (i.o.)
Stelling van Amsterdam, Spaarndam
Schoorl
B 1 2 3 4
C
7
Belvedère-gebieden Bergen-Egmond-Schoorl Groetpolder-De Gouw Texel Schermer-Beemster-Zeevang Waterland Vecht- en Plassengebied Zuid-Kennemerland
D
Beschermde stads- en dorpsgezichten
1 2
Noordkop
3 4 5 6
De provincie heeft een belang in het behouden van de kwaliteit van beschermde plekken en landschappen. Dat betekent dat de provincie een positie moet kunnen innemen over hoogbouw in of nabij kenmerkende landschappen als de Noordkop, de Beemster en Waterland. Door de openheid van het polderlandschap heeft hoogbouw vaak een grote uitstraling op het omliggend gebied. Dat betekent niet dat hoogbouw onwenselijk of onmogelijk is. Hoogbouw kan belangrijke plekken markeren en het landschap leesbaar maken, net zoals kerktorens en industriële relicten uit het verleden dat doen. Mits goed geprogrammeerd en gepositioneerd, kan hoogbouw wel degelijk het landschap versterken.
Rand
Landschappen en hoogbouw
Nationaal Landschap Groene Hart Laag-Holland Snelwegpanorama Noord Kennemerland Wijde Wormer-Oostzaan
Historisch centrum Historisch dorp Metropolitaan park
3 Den Helder
Den Helder
5
Alkmaar
Alkmaar Hoorn
Hoorn 2
1
3
2 4
Purmerend
Haarlem
Purmerend
Haarlem 6 Amsterdam
Amsterdam
Hoofddorp
Hoofddorp 2 4 1
Hilversum
A
Hilversum
B 3
Den Helder
Den Helder
2
1 Alkmaar
Alkmaar Hoorn
Hoorn
4
Purmerend
Purmerend
5 7 Haarlem
Haarlem
Amsterdam
ten
Amsterdam
Hoofddorp
Hoofddorp 6
C
Hilversum
D
Hilversum
Haarlem
Alkmaar
Den Helder
Amsterdam Laag-Holland Waddenzee
Noordkop
Hoorn
IJsselmeer
Open landschappen en metropolitane parken
Bouwen aan het metropolitaan park • Hoogbouw versterkt ervaring metropool • Contrast door scherpe rand stad-land • Een robuuste contramal voor de stad
In de structuurvisie Randstad 2040 worden grotere landschappelijke gebieden in de Randstad als zogenaamde Metropolitane Parken aangemerkt. Deze gebieden krijgen een recreatieve functie voor het omliggend stedelijk gebied. Ze behouden hun open en agrarische functie. Een voorbeeld van zo’n metropolitaan park is de Amstelscheg tussen Amsterdam Zuidoost en Amstelveen. De polders langs de Amstel zijn een oase van rust op een steenworp afstand van de stad. De hoge gebouwen aan de randen van dit gebied, zoals rondom station Arena versterken de landschappelijke ervaring. In het noorden van de provincie bepalen uitgestrekte vergezichten het beeld. De verstedelijkingsdruk is hier veel minder groot. Er is dan ook weinig reden om hoogbouw aan de stadsrand te realiseren. Torentjes zoals die aan de rand van Purmerend voegen niets toe aan het landschap en verstoren de openheid van de Wijde Wormer. Lessen: • Aan de randen van de zogenaamde Metropolitane Parken is hoogbouw een middel om de ervaring van die parken te versterken • Behoud de openheid van beschermde landschappen en bouw aan de randen van die gebieden niet hoger dan de boomgrens.
Rand
De grote open landschappen
Bouwen aan waardevol open landschap • • •
Torentjes voegen niets toe aan landschap Verstoren openheid droogmakerij Bieden slechts uitzicht aan een enkeling
Zandvoort
Noordzee IJmuiden Egmond
Haarlem Julianadorp
Spaarne Alkmaar
Noordzeekanaal/IJ
Den Helder
NH Kanaal Zaan Amsterdam
Waddenzee Edam/Volendam Hoorn IJmeer/Gooimeer
Medemblik Markermeer/ Hoornse Hop
Huizen IJsselmeer
Noordzeebadplaatsen en Waterfronten
Markeren van een plek: Historische waterfronten • • • • •
Noord-Holland wordt bijna geheel omsloten door water. De uitgestrekte kustlijn is dan ook een beeldbepalend element van het landschap. Langs de kust van het IJsselmeer liggen historische waterfronten, langs de Noordzeekust liggen badplaatsen. De nieuwe schouwburg in Hoorn is een goed voorbeeld van de versterking van een waterfront. Het gebouw markeert een belangrijke plek in de stad: de grens tussen oude stad en uitbreidingswijk. Het gebouw is niet alleen een icoon voor de stad vanaf het water, maar heeft ook een publiek programma. Aan de monding van het Noordzeekanaal ligt de relatief jonge badplaats IJmuiden aan Zee. Rondom een jachthaven is hier een bescheiden recreatief programma neergezet, waaronder een hotel van 4 lagen hoog. Tussen de uitgestrekte Noordzee en de industrie van de IJmond valt de plek een beetje in het niet. Op deze plek zou een stevig gebouw of een baken de plek wat meer herkenbaarheid kunnen geven. Lessen: • Hoogbouw aan historische waterfronten moet een meerwaarde bieden voor de stad. • Langs de Noordzeekust kan hoogbouw een plek markeren.
Rand
Waterfronten en Noordzeebadplaatsen
Belangrijk stedelijk programma op scharnierpunt ‘Democratisch’ icoon bepaalt waterfront Sydney-effect Hoogte minder relevant Goedkope woningbouw verstoort beeld
Markeren van een plek: Noordzeebadplaatsen • • • •
Badplaats ontbeert nu massa en beschutting Kans van de plek blijft onbenut Uitzicht vanuit natuurgebied wordt nu bedorven door goedkope bouwsels Stedelijke dichtheid en hoogte versterken beeld en ervaring badplaats
Open landschap Metropolitaan Park Beschermd stads/dorpsgezicht Noordzeekust/Badplaat IJsselmeerkust/waterfront Bebouwde kom Stedelijk veld Duinen
•
• •
•
Behoud de openheid van de waardevolle landschappen: de Noordkop, Laag-Holland met de droogmakerijen en Waterland. Bouw aan de randen niet hoger dan de boomgrens. De grote groenzones tussen de steden ontwikkelen zich tot metropolitane parken. Aan de randen van deze gebieden is hoogbouw mogelijk. Langs de kusten kan hoogbouw het ritme van badplaatsen versterken. De strook ten zuiden van het Noordzeekanaal is daar meer geschikt voor dan het deel daarboven. Historische kernen zijn gevoelig voor hoogbouw in de omgeving. Hoogbouw kan daar alleen als het een meerwaarde voor de stad oplevert, bijvoorbeeld in de vorm van een publiek programma.
Rand
Hoogbouw vanuit het landschap
Den Helder
IJsselmeer
Noordkop
Medemblik
Petten
Enkhuizen
Alkmaar Egmond
Hoorn Laag-Holland
Markermeer
Purmerend
IJmuiden IJ-polders
Amsterdam Zandvoort
IJmeer e.o.
Haarlemmermeer
Amstelscheg
Groene Hart
C B
A
Model van Bertolini - knoop en plaatswaarde van Noord-Hollandse stations (situatie 2004)
A Voorstads- en kleine stations Stedelijke verdichting niet reëel
B Stedelijke kernen in ontwikkeling Verdichting mogelijk eventueel met hoogbouw
C OV-hubs
Verdichting door hoogbouw reëel
De Provincie zet in op verdichting van stationsomgevingen. Het knoop-plaatswaardemodel van Bertolini zet de bereikbaarheid van een stationsomgeving af tegen de adressendichtheid van de knoop. Wanneer de stations van het NoordHollandse spoorwegnet in dit model worden geplaatst, onderscheiden zich ruwweg drie groepen. •
•
•
De meest linkse groep stations heeft zowel een lage plaats- als knoopwaarde. Deze stations zijn vaak klein en liggen in kleinere dorpen of buitenwijken. Verdichting van de stationsomgeving is slechts beperkt mogelijk of ongewenst. De meest rechtse groep is niet alleen zeer goed bereikbaar, maar is ook goed ontwikkeld. Op deze plekken heeft zich vaak veel stedelijk programma gevestigd. Verdichting is hier zo reeël dat de markt deze opgave vaak al heeft opgepakt De middelste groep betreft stations in stedelijke centra met een behoorlijke knoop- en plaatswaarde. Hier is verdichting een kans en er is ruimte en vraag naar wonen en werken nabij een bereikbaar station.
Knoop
Kansen voor verdichting
AA
AD
AD
I
jlm
Bi
RA
Hi
HI
LE
AN
AD
ot er
Sl
Bl
jk
di
ZA
wi jk
M
m
oe
Bl
DA
AN
k
dij
eld
rv
an
Za ge
Ko
e
er
um
ric
st
Ca
d PU We RM ide v ER enn Pu EN e rm D er en d Ov er wh
en
er
rm
Pu
er
ie
en
m
ve
er
m
or
W
om
Kr
BE Dr VE ieh RW Sa S uis o IJ Ha em nt an K po tp ar e nd or oo le He Ha m aa t Z rt N em Sp ar uid o l or aa lem sk d rn er wo k ud e
LA
LY
en
AD Ce nt Du AD A ra al ive Am D M nd s u DI rec tel ide rp EM ht oo EN rt DI Z EM UI EN D
AD
H AE EEM RD S EN TED HO E UT -
EE SP
W
er
id
Zu
P
OR
DD
AD
HO OF
RD ss H um EN LV ilver -B -Z s E um uid US lve R rs SU SU N um M oo M r Sp d or tp ar k
N
de
co u
Ab
l
ho
Sc hip
ep
nn
Ve
Bu
w
eu
Ni
er ve
Ov
o
ilo
He
l ve Gr nka oo rs te pe br l oe k
Bo
AA RD
rs pe
ka
og
Ho
d
er
og
bo
en
rs
Ke
m
da
Ob
W
GO
HU
ER
HE
d
or
No
OR N Ho or n
HO
AA Al R km aa r
KM
AL
Sc
ge
ha
n
An na
wn a
ulo
Pa
De
n
er
He ld
Zu id
DE N
HE L
DE R
Station Santpoort-Noord (A)
A Station Amsterdam-Zuid (C)
Spoorweg- en HOV-net Noord-Holland Netwerk Selectie stations
B
Gevoelige context Beschermd stadsgezicht Nationaal/open landschap
C
Nabijheid snelwegafslagen Rijkswegen Dichtstbijzijnde snelwegafslag nabij selectie stations
Station Hoorn (B)
D Stedelijke massa Buiten de cijfermatige bereikbaarheid of dichtheid van een station, is de stedelijke context van belang. Verdichting, al dan niet in hoogbouw, is lang niet altijd mogelijk of wenselijk. In of nabij historische stadskernen, zoals Haarlem of Enkhuizen, is verdichting alleen mogelijk wanneer ze goed wordt ingepast in de omgeving. De nabijheid van een snelwegafslag kan een vestigingsfactor vormen voor bedrijvigheid. Een derde aspect is de wenselijkheid van een ‘stedelijk’ stationsmilieu. Stadse woonmilieus, zoals die rond stations voorkomen, zijn gebaat bij een mix van functies en de nabijheid van stedelijke voorzieningen. Stedelijke centra van de grotere agglomeraties, zoals Hoorn en Alkmaar, bieden meer kans op zo’n gemengd stedelijk milieu.
Knoop
Lokale context
Ligging in agglomeratie Straal 2500 meter rondom selectie stations
Den Helder
Den Helder
Alkmaar
Alkmaar Hoorn
Hoorn
Purmerend
Purmerend
Haarlem
Haarlem
Amsterdam
Amsterdam
Hoofddorp
Hoofddorp
Hilversum
A
Hilversum
B
Den Helder
Den Helder
Alkmaar
Alkmaar Hoorn
Hoorn
Purmerend
Purmerend
Haarlem
Haarlem
Amsterdam
Amsterdam
Hoofddorp
C
Hoofddorp
Hilversum
D
Hilversum
Bergpolderflat, 1933-1934 Rotterdam Bergpolder
0
50 m.
Bergpolderflat, Rotterdam Footprint Plangebied FSI
ca. 600 m² (9 lagen) ca. 4250m² 1,3
Hoek Schieweg-Bergselaan Rotterdam Bergpolder
0
Footprint Plangebied FSI
ca. 3000 m² (5 lagen) ca.7500 m² (voorbeeldblok) 2,0
Hoogbouw wordt algemeen beschouwd als een wondermiddel voor verdichting: hoe hoger hoe dichter. Dat is niet altijd waar, zoals te zien is in het voorbeeld van de Bergpolderflat in Rotterdam-Noord. Door de ‘voet’ die een toren nu eenmaal vereist, is laagbouw vaak een compactere manier van bouwen dan een hoge toren. De FSI van de stadsblokken rondom de Bergpolderflat is hoger dan die van het blok met de flat. Hoogbouw is daarom niet altijd een noodzaak, maar een keuze. •
•
•
In Hilversum is een woongebouw van 70 meter gepland in het stationsgebied. De stationsomgeving heeft een oppepper nodig, heet het. Rondom het station is echter voldoende ruimte voor verdichting in laagbouw. Belangrijker dan het realiseren van een ’baken’ is hier het verbeteren van de relatie tussen stad en station, bijvoorbeeld door een plan van dichte stadsblokken. Station Uitgeest heeft een hoge knoopwaarde, maar ligt in een relatief klein dorp. Verdichting op deze plek is zinvol. Hoogbouw zou hier, nabij waardevolle landschappen op zo’n kleinschalige plek niet passen. Station Alkmaar biedt ruimte voor hoogbouw. De ruimte bij het station is beperkt en verdichting gewenst. Het stationsgebied wordt echter ook omgeven door kleinschalige woonwijken. Wanneer hoogbouw wordt gerealiseerd, moet die aansluiten op bestaande structuren, zoals het NoordHollands Kanaal en de grote gebouwen daaromheen.
Knoop
Dichtheid en hoogbouw
50 m.
Gesloten bouwblok, Rotterdam Bergpolder
A
Station Hilversum In plaats van een hoge solitair kunnen stedelijke blokken hier een betere verbinding tussen stad en station vormen.
B
Station Uitgeest Rondom het station is voldoende ruimte voor verdichting. De kleinschaligheid van het dorp maakt hoger dan 2x de bouwhoogte bouwen hier ongewenst.
C
Station Alkmaar Ten noorden van station Alkmaar is verdichting mogelijk op een voormalig emplacement. Hoogbouw biedt hier kansen, mits de bebouwing aansluit op de omliggende wijken. Aan de kanaalzijde is meer aanleiding voor een hoog gebouw.
scharnier tussen station en binnenstad
fijnmazig netwerk
stedelijke wand
levendige plint
menselijke maat
hoogstedelijk milieu
entree naar de stad
A
provinciale weg
uniek woonmilieu hoogte: 2x omliggende hoogte
stedelijke wand langs de ontsluitingsweg
voorzieningen cluster mogelijk
stadsentree
B
grote schaal
kleine schalige woonwijk
mogelijkheden voor grootschalige kantoren
ontsluitingsweg
ruimte voor een landmark bijv. hotel/ congresl dichtmilieu van woon/werk solids
achterkant station wordt levendige plek
C
Hoogbouw reëel - OV hubs met hoge knoopwaarde - Hoge plaatswaarde - Beperkte ruimte, grootschalig programma - Weinig gevoelige context Hoogbouw een kans - Regionale knoop met hoge knoopwaarde - Hoge plaatswaarde, weinig ontwikkeld - Beperkte ruimte in stedelijke context - Context laat vorm van hoogbouw toe Verdichting kansrijk - Kleinere stations met redelijke knoopwaarde - Plaatswaarde laag - Voldoende ruimte in stationsomgeving - Of/en gevoelige context (binnenstad) Hoogbouw niet reëel - Kleine stations met zeer lage knoopwaarde - Lage plaatswaarde - Onvoldoende aanleiding voor verdichting
Stationsomgevingen vormen kansrijke locaties voor stedelijke verdichting. De bruikbaarheid van hoogbouw verschilt echter van plek tot plek. De lokale context is daarbij een belangrijke factor. Binnen de stationsomgevingen van Noord-Holland zijn vier categorieen te herkennen. Voor de stations in stedelijke centra geldt de volgende afweging: 1. Wanneer voldoende ruimte voor (laagbouw) verstedelijking aanwezig is, of de context eenvoudigweg geen hoogbouw toelaat, is verdichting effectiever in de vorm van compacte laagbouw. Voorbeelden zijn de stations van Hilversum, Uitgeest, Hoorn en Weesp. 2. Als de ruimte rondom een station beperkt is en een stevig woon- of werkprogramma wenselijk, dan kan hoogbouw zo’n plek op de kaart zetten. Voorwaarde is dat de hoogbouw onderdeel is van een gemengd milieu, dat aansluit op bestaande structuren in de omgeving.
Knoop
Kansrijke locaties
Den Helder
Alkmaar
Hoorn
Zaandam
Amsterdam
Zandvoort
Schiphol
Amsterdam Zuid
Hilversum
Nieuwbouw KPMG aan A9, Amstelveen
Westfries Gasthuis, Hoorn
De derde provinciale opgave betreft de inpassing van grootschalige voorzieningen in het stedelijk veld. Enerzijds groeien steden steeds meer uit tot agglomeraties, bijvoorbeeld de Zaanstreek, de IJmond of het HAL-gebied. Anderzijds is er een trend van schaalvergroting waar te nemen in publieke- en private voorzieningen als ziekenhuizen, scholen en winkelcentra. Dat leidt tot een nieuwe maat van programma, de streekziekenhuizen, meubelboulevards en ROC’s, die zich moeilijk in de bestaande stedelijke centra laat inpassen. Het zoekgebied van deze voorzieningen is de agglomeratie. Ze hebben een grote maat en gedijen alleen bij een goede bereikbaarheid. Hierdoor tref je deze voorzieningen vaak aan nabij de randen van de bestaande stad. De provincie kan een rol spelen bij de inpassing van grote voorzieningen door bijvoorbeeld eisen te stellen aan de compactheid van het gebouw en de uitstraling op de omgeving. Een hoogbouweffectrapportage kan een effectief middel zijn om het debat over hoogbouw te voeren.
Poort
Grootschalig programma
Historisch centrum Regionaal ziekenhuis IJsbaan/sportcentrum Scholencluster Stadion Kantorenlocatie Perifeer winkelen
Den Helder
Alkmaar
Hoorn
Zaandam
Amsterdam
Zandvoort
Schiphol
Amsterdam Zuid
Hilversum
Frisia-kantoor
Spaarne-ziekenhuis
Wognum
Regionale zorg aan de rand van Hoofddorp.
In Noord-Holland zijn diverse voorbeelden van ‘Poort’ programma’s te vinden. • Aan de rand van Alkmaar is het AZ-stadion gerealiseerd. Aan de poort van de stad is het stadion het symbool van de stad geworden. Alhoewel het gebouw, in een snelwegoksel, een relatief onbruikbaar stuk stad een functie geeft, vormt de parkeerdruk van 17000 bezoekers een flinke belasting op de omgeving. En in hoeverre is deze plek, aan de rand van het Snelwegpanorama Noord-Kennemerland, de beste locatie voor een hoogbouw-kantoorgebouw? • Aan de A7 bij Wognum is het forse hoofdkantoor van Frisia gerealiseerd. Er is zichtbaar moeite gedaan de gebouwen in de omgeving in te passen. De vraag blijft of deze maat de relatie tussen dorp en landschap niet verstoort. • Aan de rand van Julianadorp is in 2007 een dependance van het Junior-college geopend. In plaats van ‘plat’ gebouw, is het programma gestapeld. De school èn het nabijgelegen dorp hebben er met dit compacte volume een icoon bijgekregen. De provincie heeft een rol bij de inpassing van deze gebouwen in hun omgeving. Compact, hoog bouwen kan de symboolwaarde van deze voorzieningen vergroten en de gebouwen een functie in het landschap geven. Anderzijds bevinden deze gebouwen zich vaak aan de rand van de stad. De impact die ze hebben op het landschap (zie rand) maakt dat de provincie een belang heeft bij het inpassen van deze gebouwen in de stedelijke skyline.
Poort
Grootschalige programma’s
DSB-stadion, Alkmaar
A DSB-stadion, de poort van Alkmaar AZ is de trots van de stad, maar betekent dat dat alles hier moet kunnen?
B Frisia aan de A7 in Wognum
Is dit een goede inpassing van een fors kantorenprogramma in een dorp?
C Junior-college te Julianadorp
Schaalvergroting onderwijs vraagt om locaties voor forse fusiescholen
A
B
C
Expertmeeting Hoogbouw Op 9 oktober jongstleden werd op een expertmeeting gediscussieerd over de provinciale rol binnen de hoogbouwdiscussie. Zandbelt&vandenBerg presenteerde hier een studie naar de eigenschappen, de aard en de opgave bij hoogbouwbeleid in Noord Holland. Deze publicatie is een bewerking van die presentatie. Na afloop van de presentatie werd eerst plenair, later in thematische groepjes over het thema gediscussieerd. De discussie gaf een beeld van de brede maatschappelijke discussie die over hoogbouw wordt gevoerd. 1) Plenaire discussie over de presentatie In hoeverre heeft de provincie met hoogbouw te maken, en wat is haar invloed? Provincie en gemeente hebben een andere agenda bij beleid voor hoogbouw. Bijvoorbeeld: Provincie – regionale aspecten Gemeente – Lokale aspecten Zichtbaarheid (vanuit landschap) Klimaat (wind, bezonning) Soort locatie (bereikbaarheid OV) Plek in de stad (ligging) Programma (regionale afstemming) Plint (leefbaarheid) Verdichting (inbreiding stad) Parkeren (overlast) Landmark (stadspoort) • Wat is de rol van de provincie? De provincie kijkt gemeentegrens-overschrijdend. Daardoor is ze in staat (hoogbouw)ontwikkelingen in een ruimere context te beschouwen: de stadspoort of het baken van de ene stad kan vanuit een Nationaal Landschap ongewenst zijn. De provincie bewaakt de kwaliteit op een provinciaal niveau en kan ontwikkelingen afstemmen. Hoogbouw is niet per se een doel, de provincie bewaakt kwaliteit. • Zijn er algemene regels ten aanzien van de toegestane hoogte te geven, bijvoorbeeld: aflopend vanuit Amsterdam naar de Noordkop/Texel? Het begrip hoogbouw is altijd subjectief: ene precieze definitie is daarom niet alleen moeilijk vast te stellen, maar ook onwenselijk. Wanneer 2 x de gemiddelde bouwhoogte als norm wordt gebruikt, ontstaat een meer flexibel beoordelingskader: in een klein dorp kan nu eenmaal minder dan in een grote stad. • Wat zijn de wensen/kansen vanuit de gebruikers van hoogbouw? De gebruiker van hoogbouw blijft in de presentatie onderbelicht. In de publicatie ‘hoogbouw’ wordt hier wel verder op ingegaan. Zo is hoogbouw gebaat bij een zogenaamd ‘milieu’- alleen een toren, zonder de stedelijke voorzieningen nabij, is nog geen interessant woonmilieu. Hoogbouw wordt pas interessant als er voldoende massa is: wonen, werken en leisure nabij. In Tilburg en Eindhoven blijkt hoogbouw moeilijk verkoopbaar omdat de woningen niks extra’s bieden ten opzichte van laagbouwmilieu’s. Andersom is hoogbouw een mogelijkheid om meer kapitaalkrachtige bewoners naar achterstandsgebieden te trekken zoals slechte wijken of slecht presterende regio’s. 2) Thema-sessies • Knoop I. Zorg dat er regie zit in het opschalen van de stad: de provincie kan gemeentes helpen met hoogbouw/verdichting om ruimtemorsen te bestrijden door middel van afstemming van de verkeersopgave en programma’s. II. Hoogbouw is geen verdichting. Wanneer je wilt verdichten is hoogbouw alleen functioneel als milieu: een cluster van torens/appartementen met voldoende massa, als ‘manier van leven’. Bij genoeg massa kan hoogbouw als milieu concurreren met de buitenwijken, waar je voor hetzelfde geld nu eenmaal meer ruimte krijgt. III. Is het nodig om stations te markeren met de zogenaamde ‘wachters’ of ‘landmarks’. Hoe zeer is een landschap gebaat bij herkenbare stationslocaties? IV. Wonen op knooppunten is een kleine markt: werken trekt een grotere doelgroep. Aan een knoop zitten ook slechte aspecten zoals geluid- en verkeersoverlast. Hoe groter de knoop, hoe meer overlast (want meer bewegingen) Hoogbouw is ook beperkt repertoire voor ver dichting
Expertmeeting
Bijeenkomst op 9 oktober in het Havengebouw Amsterdam
V.
Aan de andere kant: hoe hoger je woont, hoe minder last van die overlast: hoogte=afstand enerzijds (genoemd werd de 21 meter grens voor geluid?) , het uitzicht maakt veel goed.
• Rand I. Hoogbouw is door de eeuwen heen een hulpmiddel (of: heeft als doel?) oriëntatie in het landschap. Anno 2008 is het landschap ook leesbaar door functionele hoogbouw: van kerktoren tot fabriek tot elektriciteitsmast tot windmolen). Dat geldt ook voor nieuwe hoogbouw: als markering van onze mobiliteit (o.i.d.) II. Het Hollandse landschap kent scherpe contrasten: de leegte is een escape voor de steden. Behoud de grote open ruimtes zoals de kust – hoogbouw is wellicht ten noorden van Egmond niet zo gewenst. De kust is het derde nationale landschap? III. Schaarste kan helpen bij het realiseren van kwaliteit: sta alleen toe wanneer wordt voldaan aan provinciale kwaliteitseisen. Zo wordt ook kwaliteit in binnensteden gerealiseerd. Dat vereist anderzijds wel harde en regionale afspraken in de hele provincie: doordat in Amsterdam of aan de kust niet gebouwd mag worden moeten de lelijke torens niet landen in Hoofddorp of Heerhugowaard Provincie: behoudende rol – restrictieve voorwaarden hoogbouw: landschap/ hoogte. Door middel van quality-team Gemeente: Acquisitie? - Lokaal – functie/plek Van belang is een objectieve beoordeling IV. Beperk je wel in je rol: verdichten alleen op de knopen, behoud alleen bij de nationale landschappen. • Poort I. Hoogbouw stimuleren is geen provinciale rol. Verdichting wel. Hoogbouw is op sommige plekken een middel (wanneer een milieu wordt gerealiseerd) om een dicht milieu te realiseren. Ergo, slechts beperkt inzetbaar! II. De provincie heeft belang bij openheid van het landschap en moet zich dus op de een of andere manier bezig houden met de visuele impact van een toren III. Zorg voor duidelijkheid en trek harde grenzen: waar mag wat en wat zijn de eisen die daaraan hangen (hoogte per plek, parkeereisen, kwaliteit) IV. In Amsterdam wordt de hoogbouweffectrapportage gebruikt. Kan die vertaald worden naar provinciaal niveau? 3) Reflectie door Ton Hooijmaijers, gedeputeerde - Belangrijkste reden voor aandacht hoogbouw is de noodzaak om te verdichten. Er is nu eenmaal een ruimtebehoefte, uitbreiden gaat steeds moeilijker dus is er, om het woningbouwprogramma te realiseren behoefte aan verdichtinginstrumenten. - De provincie heeft een taak bij het stimuleren van verdichtingsinstrumenten. In de HAL-regio bijvoorbeeld bevordert de Provincie samenwerking om ruimteverlies (zoals dat in het verleden wel eens gebeurde in Langedijk) te voorkomen. Op bereikbare plekken kan nog ruimte worden gewonnen. - Daarnaast is hoogbouw in de provincie een hulpmiddel om aantrekkelijke milieus te realiseren in achterstandsgebieden – zoals Amsterdam Noord. De provincie ziet hoogbouw als een baken – het vergroten van het belang van stations! - Provincie wil in structuurvisie meer ‘spelregels’: bijvoorbeeld om hoogbouw te stimuleren. Dus: hoog (dicht?) bouwen waar mogelijk – dus elk station. Daarbij moet uiteraard wel aandacht zijn voor de kwetsbare plekken, zoals binnensteden. - Voorbeelden waar hoogbouw kan landen zijn Purmerend, Hoorn en Duivendrecht. Door vreemde bestuurlijke situaties wordt potentie daar nu nog niet benut: - Functie van de open landschappen moet versterkt worden: als park of anderszins vitaal gebied. Misschien is er een verevening mogelijk voor het openhouden versus het bouwen - Hoogbouw is vooral een kans op de multifunctionele plekken: stations-winkelcentra enzovoort - Hoogbouw kan helpen de landelijke gebieden/kwetsbare plekken te beschermen voor verrommeling.
Expertmeeting De aanleiding van deze publicatie was de nieuwe structuurvisie van de provincie Noord-Holland. Op 9 oktober 2008 werd een expertmeeting georganiseerd waar de provinciale belangen bij hoogbouw aan de orde kwamen. Op deze bijeenkomst, in het Havengebouw Amsterdam, waren de volgende mensen aanwezig: M. Aarts
MAB Bouwfonds Development
ir. R. Bakker
Provincie Noord-Holland
R. van den Berg
Zandbelt & VandenBerg Architecture
ir. E Briët
Milieufederatie Noord-Holland
ir. B. Gribling
Milieufederatie Noord-Holland
A.M.C.A. Hooijmaijers
Gedeputeerde Staten van Noord-Holland
J. Klerks
Stichting Hoogbouw
D. Tanger
Landschap Noord-Holland
drs. A.A.B. van Laar
Provincie Noord-Holland
C. Lauwers
DRO Gemeente Amsterdam
J. Lok
NS Poort
N.F. Mulder
Provincie Noord-Holland
S.van de Lelij
Stadsregio Amsterdam
M. Reitsma
Provinciaal Adviseur Ruimtelijke kwaliteit
ir. D. Rigter
Provincie Noord-Holland
F. Schoorl
Ymere
B. Slavenburg
Studio SK
R.A. Willems
Bouwfonds MAB Ontwikkeling BV
ir. B.W.Witteman
Zandbelt & VandenBerg Architecture
ir. G. Wolfs
wUrck Architectuur Stedenbouw en Landschap
D. Zandbelt
Zandbelt & VandenBerg Architecture
C. Zwiers
Van den Oever, Zaaijer & Partners architecten
Colofon
Bronveremelding - deelnemers
Colofon Alle afbeeldingen, kaarten en illustraties in deze publicaties zijn vervaardigd door Zandbelt&vandenBerg, met uitzondering van:
Projectteam Daan Zandbelt, Rogier van den Berg Bart Witteman, Thomas Sturkenboom Provincie Noord-Holland Ton van Laar
Dit is een product van:
Westblaak 37 3012 KD Rotterdam t +31 (0)10 - 270 92 16 f +31 (0)10 - 270 92 17 e
[email protected] i www.zandbeltvandenberg.nl
In opdracht van:
Provincie Noord Holland Postbus 123 2000 MD Haarlem
Oktober 2008 © 2008 Zandbelt&vandenBerg, Rotterdam
