TIJD VOOR KEUZES IN NOORD - HOLLAND NOORD

TIJD VOOR KEUZES IN NOORD HOLLAND NOORD SAMEN KIEZEN VOOR EEN STERKE WONINGMARKT in opdracht van: Intermaris, Kennemer Wonen, Parteon, Rochdale, Woningstichting Den Helder, Wooncompagnie, Woonwaard Noord-Kennemerland en Aedes vereniging van woningcorporaties

Stec Groep B.V. Merel Broeren, Jaap Darwinkel en Frans Wittenberg september 2013

INHOUDSOPGAVE 1.

INLEIDING 1.1 Aanleiding 1.2 Resultaten die we voor u geboekt hebben 1.3 Onze aanpak 1.4 Leeswijzer

1 1 1 2 3

2.

MAAK U KLAAR VOOR FLINKE VERANDERINGEN OP DE WONINGMARKT 2.1 Opgave: werk aan de verbetering van de economische positie 2.2 Opgave: stop met uitbreiden voorraad sociale huurwoningen 2.3 Opgave: bouw geen nieuwe goedkope woningen 2.4 Opgave: realiseer nieuwbouw alleen nog binnenstedelijk en binnendorps 2.5 Opgave: verminder overschot aan plannen in Zaanstreek/Waterland en regio Alkmaar 2.6 Opgave: maak uw woningvoorraad zorgproof 2.7 Opgave: vergroot het aandeel vrijesectorhuurwoningen in Noord-Holland Noord

4 5 7 9 11 13 15 17

3.

NAAR STERKE REGIONALE WOONAFSPRAKEN 3.1 Onderlinge woonafspraken 3.2 Woonafspraken met gemeenten en regio

19 19 20

BIJLAGE A: TRENDS EN MARKTBEELD IN NOORD-HOLLAND NOORD Demografie Woonvoorkeuren Woningvoorraad Nieuwbouw- en sloopplannen Economie

21 21 23 27 28 29

BIJLAGE B

31

BIJLAGE C

TEKORTEN EN OVERSCHOTTEN NOORD-HOLLAND NOORD OVERSCHOTTEN EN TEKORTEN PER REGIO

33

1. INLEIDING Dit hoofdstuk gaat kort in op de aanleiding, de concrete vragen die u heeft, de aanpak die we gezamenlijk doorlopen hebben. Het hoofdstuk eindig met een leeswijzer.

1.1 Aanleiding Het tijdperk van groei, groei en nog eens groei op de woningmarkt ligt achter ons. Woningen worden niet meer vanzelf afgezet. In veel regio’s is sprake van stagnatie en overprogrammering. Het terugbrengen van het aanbod en bijstellen tot een vraaggericht programma is het devies: dicht op de vraag, maatwerk en flexibel. Hier wordt in Noord-Holland Noord ook hard aan gewerkt door de provincie samen met de regio’s. Bouwsteen is daarvoor het onderzoek vraaggestuurd bouwen van de provincie Noord-Holland en de vertaling in RAP’s (Regionale Actie Programma’s). De veranderende woningmarkt heeft ook gevolgen voor de woningcorporaties. Daar wilt u in dit onderzoek grip op krijgen. Demografische ontwikkelingen, samen met economische, sociaal-culturele en technische trends zijn van invloed op de regionale woningmarkt. Hoe vertalen deze ontwikkelingen zich in de behoefte aan woningen in uw regio (huur en koop, prijsklassen, woningtypen)? En wat betekent dit concreet voor de gewenste woningvoorraad van de woningcorporaties in Noord-Holland Noord. Waar hebben de corporaties teveel van? Waarvan te weinig? Hoe zorgt u voor onderlinge samenhang in uw investeringen? Hoe voorkomt u onderlinge concurrentie? Dit soort vragen nemen we bij de kop in dit rapport.

1.2 Resultaten die we voor u geboekt hebben De volgende resultaten hebben we voor u geboekt:  Inzicht in de toekomstige marktontwikkelingen met een vertaling naar betekenis voor de corporaties in Noord-Holland Noord;  Gecombineerd met de kenmerken van de woningvoorraad hebben we een aantal grote opgaven voor de corporaties geselecteerd;  Mogelijkheden benoemd om de opgaven te realiseren. Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Stec Groep aan Aedes en de Noord-Hollandse corporaties 12.269

1

Hiermee heeft u de mogelijkheid om:  goed voorbereid en onderbouwd vanuit eigen kracht de dialoog aan te kunnen gaan met lokale en regionale stakeholders (gemeenten, provincie, maatschappelijke organisaties, huurders en ontwikkelaars);  onderlinge afstemming over de gewenste (des)investeringen die nodig zijn voor de maatschappelijke opgave in de regio;  een stevige rol en positie in het debat over de regionale woningmarkt en mogelijkheid tot regievoering;  bouwsteen voor de portefeuillestrategie van de afzonderlijke corporaties;  input voor een betere belangenbehartiging voor de regio op basis van onderbouwde markttechnische en financiële (on)mogelijkheden van de corporaties.

1.3 Onze aanpak Voor het behalen van het resultaat doorliepen we de stappen uit het stappenplan hiernaast. Stap één: regionale woningmarkt koop en huur In deze stap brachten we de toekomstige marktontwikkelingen in de vraag naar huur- en koopwoningen in uw regio in kaart. We baseren ons op markttrends en ontwikkelingen zoals demografische prognoses en vraagaanbodverhoudingen. We keken daarbij zowel naar de huurals naar de koopmarkt. Belangrijke uitgangspunten waren daarbij geografische aansluiting bij de RAP’s en de daarin genoemde bouwproductie en het onderzoek en prognose vraaggestuurd bouwen van de provincie Noord-Holland.

stap 1 regionale woningmarkt koop en huur

stap 2 werkateliers: opgave corporaties

stap 3 presentatie conclusies en adviezen

Stap twee: werkatelier opgave van corporaties De resultaten bespraken we op drie verschillende momenten: 18 april, 19 juni en 26 juni met de corporatiemedewerkers- en bestuurders. We presenteerden daar de resultaten en verkenden samen de impact van de marktontwikkeling op uw bezit en welke visie u daarop heeft. Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Stec Groep aan Aedes en de Noord-Hollandse corporaties 12.269

2

Stap drie: presentatie conclusie en adviezen In deze stap beschrijven we onze bevindingen in dit rapport. Ook formuleren we onze adviezen over het maken van sterke woonafspraken met de betrokken overheden.

1.4 Leeswijzer Hoofdstuk 2 beschrijft de belangrijkste veranderingen waarmee u als corporaties te maken krijgt op basis van de verwachte marktontwikkelingen. Hoofdstuk 3 geeft per regio een korte schets van de belangrijkste opgaven vanuit de markt. In hoofdstuk 4 vindt u onze adviezen voor het vervolg van dit traject. In de bijlage treft u relevante achtergrondinformatie.

Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Stec Groep aan Aedes en de Noord-Hollandse corporaties 12.269

3

2. MAAK U KLAAR VOOR FLINKE VERANDERINGEN OP DE WONINGMARKT In dit hoofdstuk werken we de onderstaande opgaven uit waarmee de corporaties te maken krijgen op basis van de marktontwikkelingen in uw regio:  Veel meer aandacht voor investeren in de bestaande voorraad en het beter benutten daarvan inclusief het optimaal afstemmen op de veranderende vraag. De groei van het aantal huishoudens vlakt af en de vergrijzing is sterk (+75.000 75+-ers). Hier moet u met de bestaande woningvoorraad duurzaam op inspelen. Bovendien hebben de corporaties veel oudere woningen die vragen om aanpassing en verbetering.  Maak meer woningen geschikt voor ouderen vanwege de vergrijzingsgolf en de ontvlechting van wonen en zorg;  Ontwikkel alleen nog (vervangende) nieuwbouw die complementair is aan uw bestaande woningvoorraad, die inspeelt op de vergrijzing en die woningen voor andere doelgroepen vrijmaakt. Dit betekent: a. realiseer geen nieuwbouw buiten de dorpen en steden maar binnenstedelijk en in de dragende kernen; b. zorg voor ruime drie-kamerwoningen in alle prijssegmenten, ook boven de huurtoeslaggrens van € 681, zowel in de bestaande bouw als nieuwbouw; c. zorg voor meer levensloopbestendige grondgebonden woningen en alleen voor appartementen op echt aantrekkelijke locaties zoals in de nabijheid van voorzieningen; d. vergroot het aandeel huurwoningen met een huurprijs boven de € 574 en ook boven de € 681; e. geen nieuwe starterswoningen meer: het aantal jongeren neemt af en er zijn nu al voldoende starterswoningen; f. vergroot het aandeel woningen met een oppervlak vanaf 80 m² omdat de vraag groter is dan het aanbod.  Realiseer keuzevrijheid: tussenvormen tussen huur en koop om de groeiende vraag naar vrijesectorhuurwoningen te faciliteren. Ook voor middeninkomens die tussen wal en schip vallen als kopen te duur is. In de volgende paragrafen werken we de opgaven verder voor u uit. In de bijlagen vindt u alle achterliggende cijfers.


4

2.1 Opgave: werk aan de verbetering van de economische positie Noord-Holland Noord heeft economisch gezien niet zo’n gunstige uitgangspositie. Er moet hard getrokken worden om deze positie te verbeteren en daarmee ook de woningmarkt. Er is namelijk een sterke wisselwerking tussen economie en woningmarkt. De groei van de economie is op twee manieren gunstig voor de vraag naar woningen. Doordat er meer mensen met werk zijn, is er meer geld voor woningen en bovendien kunnen hogere inkomens meer betalen. Dit zorgt voor waardevastheid van uw bezit, creëert doorstroming en daarmee meer ruimte om uw doelstellingen te realiseren. Hoewel veel zaken buiten uw invloedsfeer vallen, kunt u vanuit uw positie op de woningmarkt een zinvolle bijdrage leveren aan deze opgave door het bieden van aantrekkelijke woonmilieus. Enkele kerngegevens over de economie van Noord-Holland Noord.  De economische prestatie van de gemeenten in Noord-Holland Noord is niet sterk, zo blijkt uit figuur 1. Van de 383 gemeenten die door bureau Louter beoordeeld zijn op meer dan 40 aspecten van economische vitaliteit, nemen de gemeenten in deze regio een plaats in rond de 250e plek.  Het aantal banen is tussen 2006 en 2011 gestegen met 0,8% tot 4.000 banen. Dat is duidelijk minder dan de groei in Nederland met 3,2% (figuur 2).  Het besteedbaar huishoudeninkomen ligt op € 25.400 en daarmee beperkt hoger dan het landelijk gemiddelde van € 24.000. Hoe noordelijker in de regio, hoe lager het inkomen (figuur 3).  Het besteedbaar huishoudinkomen neemt naar verwachting de komende jaren nauwelijks meer toe door de lagere economische groei, kleinere beroepsbevolking, stijgende zorgkosten, beperkte (tot geen) indexering van pensioenen.


5

Figuur 1: positie op economische ranglijst

Figuur 2: ontwikkeling aantal banen 2006-2011

Figuur 3: inkomen huishoudens

25.400

4.040 258

23.700

30

251

2.910

253 278

1.900 250

253

Bron: bureau Louter (2012)

-1.540 740

24.000 26.100 26.300 27.300

bron: CBS

bron: CBS

Speerpunten projectbureau Noord-Holland Noord om economische positie te verbeteren  Agribusiness met twee belangrijke kennisclusters: Agriboard en Seed Valley.  Kenniscluster Holland Health dat zicht richt op de innovatieve gezondheidszorg in de regio.  Maritiem & Offshore als servicelocatie voor offshore-activiteiten op de Noordzee.  Energie: als distributieregio voor gas en (offshore) windenergie.  Toerisme & recreatie. bron: www.nhn.nl Mogelijkheden die u heeft om bij te dragen aan het verbeteren van de economische positie van uw regio:  bieden van aantrekkelijke en onderscheidende woonmilieus om daarmee zoveel mogelijk huishoudens te binden aan de regio;  stimuleren van partijen om gezamenlijk via platforms zoals Kracht door Verbinding tot innovaties en samenwerkingsvormen te komen die de woningmarkt toekomstbestendiger maken;  ondersteun het projectbureau door in overleg te kijken wat de huurwoningmarkt kan bijdragen aan het versterken van de kennisclusters.


6

2.2 Opgave: stop met uitbreiden voorraad sociale huurwoningen Het aantal benodigde sociale huurwoningen dat u bezit is alleen in Zaanstreek/ Waterland onvoldoende:  Er zijn in de regio Noord-Holland Noord zo’n 258.000 huishoudens die behoren tot de corporatiedoelgroep (huishoudens met een inkomen tot € 34.000). Daarvan wonen 73.000 in een koopwoning (tabel 1). Het minimaal benodigd aantal huurwoningen is daarmee 185.000. Er staan momenteel 176.000 corporatiewoningen. Er is daarmee een beperkt tekort dat volledig komt op het conto van Zaanstreek/ Waterland. Van belang is uiteraard wel om te werken aan de daadwerkelijke beschikbaarheid van de sociale huurwoningen;  Alleen in de regio Zaanstreek/Waterland is het aantal corporatiewoningen te laag en groeit het aantal huishoudens nog sterk de komende decennia (tabel A3 in de bijlage). Tabel 1: omvang corporatiedoelgroep (inkomen tot € 34.000) regio Kop van Noord-Holland West-Friesland Alkmaar Zuid-Kennemerland/ IJmond Zaanstreek/Waterland Totaal Noord-Holland Noord

corporatiedoelgroep tot €34.000 in huurwoning koopwoning 14.000 9.000 22.000 14.000 23.000 16.000 48.000 18.000 78.000 16.000 185.000 73.000

aantal corporatiewoningen 19.500 24.000 26.500 58.000 48.000 176.000

Bron: Ministerie van BZK, Citavista (2013), CFV, prognose vraaggestuurd bouwen, bewerking Stec Groep (2013)



Bovendien is het aanbod van sociale woningen (92%) in balans met de verdeling van de vraag naar (9095%) van de corporatiedoelgroep waardoor extra sociale huurwoningen niet nodig zijn (tabel 2).

Tabel 2: overschotten en tekorten naar huurprijsklasse voorkeur verdeling regio voorkeur huur doelgroep totaal alle huurwoningen % tot € 681 194.500 92% 80 - 85% 90 - 95% 16.500 8% 5 - 10% 15 - 20% vanaf € 681 Bron: provincie, CBS, CFV, WoON 2012, bewerking Stec Groep (2013) eigendom


7

saldo vraag/aanbod

toekomstige vraag

evenwicht tekort

 



Ook groeit het aantal huishoudens nog maar beperkt en gaat krimpen na 2030 in de Kop van NoordHolland (figuur 4, tabel 3) waardoor de vraag naar huurwoningen van nieuwe huishoudens ook afvlakt.

Figuur 4: toename huishoudens 2010-2040 800000 47.000

600000

Tabel 3: prognose 2030-2040 regio Kop van Noord-Holland West-Friesland Alkmaar Waterland/Zaanstreek Zuid Kennemerland/IJmond Noord-Holland Noord

76.00086.000

400000 200000

2030-2040 -1.850 1.100 2.600 3.600 4.400 9.500

Bron: Provincie Noord-Holland, vraaggestuurde prognose 0 2010

2020

2030

2040

Mogelijkheden die u heeft om het uitbreiden van de voorraad sociale huurwoningen te stoppen:  uw nieuwbouwprogramma kritisch onder de loep nemen en heroverwegen;  stimuleren van de doorstroming van de hogere inkomens waarmee u woningen beschikbaar maakt voor de doelgroep;  uw bestaande woningvoorraad afstemmen op de toekomstige vraag, duurzamer maken en zorgproof;  onderling afspreken dat u zich niet laat verleiden tot het bouwen van nieuwe woningen;  in overleg met gemeenten zorgen dat woningprogramma’s worden aangepast en dat niet meer op elke locatie sociale huurwoningen ontwikkeld moeten worden (de 70/30 regel).


8

2.3 Opgave: bouw geen nieuwe goedkope woningen Er staan in Noord-Holland Noord genoeg goedkope woningen waarmee aan de vraag kan worden voldaan.  Het aantal huishoudens tot 35 jaar groeit niet meer waardoor u geen extra vraag van deze doelgroep kunt verwachten. Op termijn neemt deze doelgroep bovendien in alle regio’s in Noord-Holland af met in totaal 8.000 (figuur 5). Het toevoegen van woningen voor specifiek deze doelgroep op leidt daarmee op termijn tot problemen.  Bovendien hebben de corporaties bijna 100.000 huurwoningen met een WOZ-waarde tot € 200.000 (tabel 4) die u door verkoop beschikbaar kunt maken voor koopstarters.  Ook staan er 86.000 koopwoningen met een waarde tot € 200.000 die bij verhuizing beschikbaar komen voor starters. Tabel 4: verdeling koop- en huurvoorraad naar WOZ-klasse segment tot 150.000 150-200.000 200-300.000 vanaf 300.000 totaal

koop 14.000 4% 72.000 20% 162.000 45% 114.000 32% 362.000 100%

huur 39.000 18% 59.000 28% 67.000 32% 46.000 22% 211.000 100%

Bron: WoON 2012, CBS, bewerking Stec Groep (2013)

Figuur 5: prognose huishoudens tot 35 72.000 69.400 69.600 68.000 64.700 64.000 61.000 60.000 56.000 2010

2020

2030

2040

Bron: vraaggestuurde prognose provincie



De startende huishoudens kunnen bovendien in steeds meer woningen terecht. Net als in de rest van Nederland is er sprake van waardedalingen van woningen waardoor deze goedkoper zijn geworden. De gemiddelde transactieprijs van de verkochte woningen daalde het sterkst in de noordoostelijke regio’s en het minst in de zuidelijke regio’s van Noord-Holland Noord. Ten opzichte van de rest van Nederland daalden de prijzen gemiddeld sterker, zie figuur 6.


9

Figuur 6: transactieprijzen gedaald tussen 2007-2012 Zuid-Kennemerland/IJmond

-7%

Zaanstreek/Waterland

-15%

Regio Alkmaar

-13%

West-Friesland

-22%

Kop van Noord-Holland

-25%

Nederland

-14%

-30%

-20%

-10%

0%

bron: NVM

Mogelijkheden die u heeft om de vraag naar woningen voor starters op te vangen: • via verkoop van bestaande woningen kunt u inspelen op de vraag van koopstarters; • het vergroten van de slaagkans voor starters door aanpassingen in bijvoorbeeld toewijzingssysteem; • het bevorderen van doorstroming binnen uw bezit om daarmee woningen beschikbaar te maken voor de starters; • met gemeenten afspreken dat geen goedkope nieuwbouw wordt gerealiseerd voor starters. Dit voegt niets toe aan de woningmarkt in Noord-Holland Noord. Bovendien belemmert het u om bestaande woningen te verkopen die al heel geschikt zijn voor starters.


10

2.4 Opgave: realiseer nieuwbouw alleen nog binnenstedelijk en binnendorps Het is voor u als corporaties belangrijk om (vervangende) nieuwbouw alleen nog binnenstedelijk en binnendorps te realiseren.  Noord-Holland Noord vergrijst namelijk sterk. Het aantal 75+-huishoudens groeit met 75.000 (figuur 7). Deze huishoudens hebben een sterke voorkeur voor een huurwoning en vragen om woningen nabij voorzieningen. Daarmee zijn zij een belangrijke driver achter de maatschappelijke tendens van trek naar steden en kernen met voorzieningen. Dit heeft gevolgen voor de minder sterke steden en dorpen waaruit huishoudens verdwijnen.  Dit wordt ondersteund door de prognose waaruit blijkt dat de grotere gemeenten met sterke kernen zoals Heerhugowaard, Zaanstad, Edam-Volendam en Haarlem het aantal huishoudens fors blijft groeien. Daarbij geldt regionaal dat hoe zuidelijker in Noord-Holland Noord, hoe positiever het migratiesaldo (tabel 5).  Bovendien krijgt u als corporatie al te maken met een grote opgave in uw bestaande voorraad. Het grootste deel van uw bezit bestaat uit woningen uit de periode 1960-1990 (figuur 8). Figuur 7: enorme groei huishoudens 75+ 138.700 121.400 86.800 63.800

2010

2020

2030

2040

Tabel 5: zuidelijke regio’s positiever migratiesaldo regio Kop van Noord-Holland West-Friesland Regio Alkmaar Waterland Zaanstreek IJmond Zuid Kennemerland

20102019 -430 30 -150 40 700 60 580

Bron: Provincie Noord-Holland, vraaggestuurde prognose

Bron: vraaggestuurde prognose provincie


20002009 -260 100 20 430 480 410 -380

11

20202029 -60 30 150 260 350 -100 110

20302039 80 10 530 630 350 50 260

Figuur 8: grote vervangingsvraag op komst in sociale huurwoningvoorraad 25% 20% 15% 10% 5%

5%

0%

12%

19%

20%

19%

13%

13%

Tot 1945 - 1960 - 1970 - 1980 - 1990 - 2000 1945 1959 1969 1979 1989 1999 en later Bron: CFV

Mogelijkheden die u heeft om alleen nog binnenstedelijk en binnendorps te bouwen: • heldere keuzes maken waar u nog wel nog wel en waar u geen woningen meer gaat realiseren; • beoordelen van uw projectenlijst en herijken hiervan op basis van deze keuzes; • meedenken met uw partners in het zoeken naar passende oplossingen om de bereikbaarheid van voorzieningen in de regio op peil te houden; • samen met uw partners werken volgens het principe: de juiste woning op de juiste plek: sterke productmarktcombinaties met toekomstwaarde; • bij provincie en gemeenten aandringen op het maken van keuzen voor binnenstedelijke en dorps wonen en plannen buiten deze gebieden te bevriezen.


12

2.5 Opgave: verminder overschot aan plannen in Zaanstreek/Waterland en regio Alkmaar In de regio is de verwachte groei van het aantal huishoudens behoorlijk in evenwicht met het aanbod. Tot 2020 wordt een groei verwacht met 47.000 huishoudens. In de Regionale Actieprogramma’s staan totaal 54.000 woningen gepland (figuur 9). Een overaanbod van 15%. Wel zijn de regionale verschillen heel groot (figuur 10):  Regio Zaanstreek/Waterland heeft een overcapaciteit van 8.500 woningen tot 2020: 68% te veel;  Ook de regio Alkmaar staat voor een schrapopgave: 4.500 woningen, bijna 50% te veel;  Daarentegen is het aantal geplande woningen in Zuid-Kennemerland/IJmond kleiner dan de verwachte huishoudensgroei. In mindere mate geldt hetzelfde voor West-Friesland. Figuur 9: saldo nieuw aanbod en prognose NHN

Figuur 10: saldo nieuw aanbod en prognose tot 2020

Zuid-Kennemerland/Ijmond

13400 7300

Zaanstreek/Waterland

12500 21000

Regio Alkmaar

9200 13800

West Friesland

8800 6500

Kop van Noord-Holland

3100 5700

vraag: 47.000 aanbod: 54.000

2010-2020

0

5000

10000 15000 20000 25000

groei huishoudens

nieuwbouw

Bron: RAP’s, prognose vraaggestuurd bouwen



Het overaanbod aan plannen is ook voor de corporaties een slechte zaak. Immers een te groot aanbod zet de bestaande woningvoorraad onder druk. Sterkere waardedalingen en meer leegstand zijn dan niet denkbeeldig.


13

Mogelijkheden die u heeft om in te spelen op het overschot aan geplande woningen: • heldere keuzes maken waar u nog wel en waar u geen woningen meer gaat toevoegen; • aan overheden vragen heldere keuzes te maken tussen projecten zodat de overcapaciteit wordt teruggebracht. Schrappen of flink uitstellen en oppassen met bouwen voor de piek van de huishoudensgroei. Zeker ook omdat we in grote steden als Amsterdam een duidelijke tendens van huishoudenverdikking zien. In Noord-Holland Noord zal dit zich wat later ook gaan manifesteren in de grotere steden als Alkmaar, Hoorn, Purmerend, Den Helder en Zaanstad • samen met uw partners werken volgens het principe: de juiste woning op de juiste plek: sterke productmarktcombinaties met toekomstwaarde.


14

2.6 Opgave: maak uw woningvoorraad zorgproof De komende jaren is sprake van sterke ontgroening en vergrijzing in Noord-Holland Noord:  het aantal huishoudens tot 35 jaar neemt af met 12% tot 61.000 in 2040;  het aantal huishoudens vanaf 75 jaar verdubbelt in dertig jaar: +75.000 in 2040 (figuur 11);  de gebieden die momenteel het minst vergrijst zijn, maken een inhaalslag (figuur 12); Dit betekent voor u een afnemende behoefte aan starterswoningen. En een sterke behoefte aan zorggeschikte woningen. Figuur 12: aandeel 75+ in 2040 (2010)

Figuur 11: huishoudensprognose naar samenstelling 250.000 200.000 150.000

2010

gezinnen

63.800 86.800 121.400 138.700

klein 35 tot 55 jaar

155.400 177.300 176.900 161.200

klein tot 35 jaar

210.600 215.200 221.300 232.400

84.400 81.700 75.300 76.100

2030

69.400 69.600 64.700 61.000

0

23% (10%)

2020

100.000 50.000

21% (11%)

2040

21% (11%)

klein 55 tot klein vanaf 75 75 jaar jaar

Bron: Provincie Noord-Holland, vraaggestuurde prognose

19% (12%)

21% (9%)

21% (10%)

Deze zorggeschikte woningen zijn er nu te weinig in Noord-Holland Noord.  Er staan momenteel bijna 50.000 nultreden huurwoningen in heel Noord-Holland Noord (tabel 6). Dat komt neer op 23% van de huurwoningvoorraad. De vraag naar nultredenwoning ligt nu op 35-40% (ca. 80.000 woningen) van de totale huurwoningvoorraad en van huishoudens met een inkomen tot € 34.000.  Er is dus nu al een tekort. Dit tekort wordt door vergrijzing en door het scheiden van wonen zorg versterkt. Het ingezette rijksbeleid leidt er toe dat steeds meer zorg aan huis verleend moet worden. Een


15

belangrijk deel van de zorgvraag zal in uw woningen moeten worden opgevangen omdat de vraag groter is dan met alleen nieuwbouw kan worden opgelost. Tabel 6: aanbod van en vraag naar nultredenwoningen in Noord-Holland Noord vraag huur verdeling huur vraag huur doelgroep1 aantal % 49.000 nultreden 23% 35 - 40% 35 - 40% toegankelijkheid niet nultreden 162.000 77% 60 - 65% 60 - 65% Bron: provincie, CBS, CFV, WoON 2012, bewerking Stec Groep (2013) segment

categorie

saldo toekomstige vraag/aanbod vraag tekort overschot

 

Mogelijkheden die u heeft om uw woningvoorraad zorgproof te maken: • zorgen voor woningen waarin levensloopbestendige maatregelen genomen kunnen worden; • stimuleren van de doorstroming waardoor de juiste woningen vrijkomen; • gemeenten zorgen voor ruimere bestemmingsplannen zodat bijvoorbeeld uitbouwen van de woning eenvoudiger wordt; • samen met zorgleveranciers ontwikkelen van krachtige arrangementen om de vraag naar wonen met zorg op te vangen; • participeren in pilots tussen zorg en wonen om daarmee ervaringen op te doen en van elkaar te leren.

1

doelgroep: huishoudens met inkomen tot € 34.000


16

2.7 Opgave: vergroot het aandeel vrijesectorhuurwoningen in Noord-Holland Noord Vrijesectorhuurwoningen zijn belangrijk omdat hiermee doorstroming op gang kan worden gebracht vanuit de sociale sector waardoor woningen vrijkomen voor uw doelgroep. Er is een tekort aan vrijesectorhuurwoningen in Noord-Holland Noord.  Er staan circa 16.500 vrijesectorhuurwoningen (8% van alle huurwoningen) terwijl er vraag is naar zo’n 37.500 (17,5%) vrijesectorhuur (tabel 7).  De vergrijzing zorgt voor een toenemende vraag naar huurwoningen waarvan een deel in de vrijesectorhuur.  Er zijn voldoende huishoudens met een voorkeur voor een huurwoning en met voldoende inkomen om een duurdere huurwoning te bekostigen (Figuur 13).  De huidige economische tijd en overheidsmaatregelen gericht op de middeninkomens stimuleert de vraag naar vrijesectorhuur omdat huishoudens weinig vertrouwen hebben in het kopen van een woning of deze niet kunnen financieren.  De vraag naar vrijesectorhuurwoningen is sterk gericht op dragende kernen en steden met voorzieningen in de nabije omgeving. Tabel 7: overschotten en tekorten naar huurprijsklasse voorkeur verdeling regio voorkeur huur doelgroep alle huurtotaal % woningen tot € 681 194.500 92% 80 - 85% 90 - 95% 16.500 8% 5 - 10% 15 - 20% vanaf € 681 Bron: provincie, CBS, CFV, WoON 2012, bewerking Stec Groep (2013) eigendom


17

saldo toekomstig vraag/aanbod e vraag evenwicht tekort

 

Figuur 13: financiële mogelijkheden huishoudens naar voorkeur huurwoningen op basis van inkomens (groene staven) en huidig aanbod huursector naar prijssegment in Noord-Holland Noord (blauwe staven) Toelichting model In het marktruimtemodel is het woningaanbod van huurwoningen ingedeeld naar prijssegmenten (de blauwe blokken), afgezet tegen de financiële mogelijkheden (groene staven). Deze theoretische vraag is gebaseerd op de omvang van de inkomensgroepen in Noord-Holland Noord (bron: CBS). De groene staven geven het aantal huishoudens per inkomensgroep weer dat de voorkeur heeft voor een huurwoning, gebaseerd op de voorkeuren uit het WoOn2012onderzoek. De verdeling over de inkomensgroepen vormt het uitgangspunt voor de maximale uitgave voor de kale huur voor huishoudens. De maximale uitgave voor de kale huur is per inkomensgroep bepaald door het toepassen van de huurquote (bron: BZK) en NIBUD-normen. Het marktruimtemodel houdt geen rekening met het effect van de huurtoeslag en het fenomeen scheefwonen

Marktruimte voor vrijesectorhuur

Bron: Stec Groep 2013 op basis van cijfers CBS (2012), BZK, NIBUD en WoON 2012 Mogelijkheden die u heeft om te zorgen voor meer vrijesectorhuurwoningen: • het in kaart brengen van kansrijke locaties voor vrijesectorhuur in uw werkgebied; • het aanpassen van uw huurbeleid en portefeuillestrategie; • onderling met collega corporaties afstemmen om in te spelen op de lokale marktruimte voor vrijesectorhuur; • overleggen met gemeenten over de woningprogramma’s om ruimte te creëren voor vrijesectorhuur met bijbehorende grondprijzen; • op zoek gaan naar andere partijen die interesse hebben in investeringen in vrijesectorhuur; • nota bene onduidelijk is of corporaties nog in de vrijesectorhuur actief mogen zijn. Los daarvan is het fundamentele keuze om dit wel of niet te doen als corporatie. Indien corporaties dit niet doen kunnen zij actief op zoek naar belegggers. Onze ervaring leert dat vooral de regionale en lokale beleggers aantrekkelijke partijen zijn


18

3. NAAR STERKE REGIONALE WOONAFSPRAKEN In dit derde hoofdstuk leest u onze visie op het maken van sterke regionale woonafspraken in Noord-Holland Noord. Daarbij maken we onderscheid in onderwerpen die u als corporaties zelf bij de kop kunt nemen (3.1) en onderwerpen waarover u afspraken met betrokken gemeenten kunt maken (3.2).

3.1 Onderlinge woonafspraken 

   



 

Per subregio op elkaar afstemmen van de portefeuillestrategie/strategisch voorraadbeleid. Bekijk de sociale woningvoorraad met subregionale bril als één geheel. En in het licht van de marktveranderingen die op u afkomen. Ontwikkel een gezamenlijke portefeuillestrategie en bekijk waar u wel en niet gaat investeren en welke middelen u daar gezamenlijk voor heeft. Ontwikkel doorstroompilots om de aanwezige woningvoorraad daadwerkelijk beschikbaar te krijgen voor de lagere inkomens. Innoveer ook met contractvormen: bekijk de mogelijkheden voor tijdelijke contracten voor jongeren, waarmee nu experimenten gestart worden. Bekijk de mogelijkheden en experimenteer om de bestaande voorraad te verduurzamen, zorgproof te maken en te verbeteren. Verken de risico’s van het zorgvastgoed samen, leer van elkaar en ontwikkel een slimme aanpak om om te gaan met leegkomende instellingen en om goed samen te werken met de zorginstellingen zelf. Bepaal uw positie. Introduceer assetmanagement en ga nog actiever sturen op de lasten van uw vastgoed. Leer van koplopers in uw sector en leer van beleggers. Hier is veel winst te boeken. Durf daarbij ook onderscheid te maken in de bestaande voorraad en naar kwaliteitsniveaus te differentiëren. Ontwikkel actief een aanbod voor “vergeten doelgroepen” zoals gescheiden mensen, kenniswerkers, arbeidsmigranten, et cetera. Start een open discussie met de corporaties over de kwaliteit van de gewenste sociale huurwoning in de toekomst. In de afgelopen jaren van ongekende welvaartsgroei is de sociale huurwoning meegegroeid


19



met de welvaart: groter en luxer. De vraag is of we dit ons dit kunnen blijven veroorloven. Neem hierin als corporaties het voortouw en ontwikkel een gezamenlijke opvatting. Het duurt niet lang meer voordat deze vraag op de maatschappelijke agenda staat. Wees erop voorbereid en ben agendasettend. Dit kan bijvoorbeeld met een prikkelend essay over dit onderwerp, gevoed door een inspiratiesessie vooraf. Maak per subregio met de corporaties een regionale marktvisie die een aantal prikkelende uitspraken over de woningmarkt bevat. Daarbij gaat het om uitspraken die gefundeerd zijn op de marktontwikkelingen als beschreven in dit rapport. Met deze regionale marktvisie kunt u het traject in van regionale en lokale woonafspraken met de gemeenten.

3.2 Woonafspraken met gemeenten en regio 

 

 

Besteed samen aandacht aan succesvol veranderen per subregio. De tijd van groei, groei en nog eens groei ligt achter ons. In elke subregio is de uitdaging in te spelen op de nieuwe situatie en marktvraag. Het aanpassen van de bestaande voorraad aan de veranderde woonvraag is daarbij een belangrijke uitdaging . Net als het gericht toevoegen van nieuwbouw die iets toevoegt aan de woningvoorraad in een subregio. Elke woning moet raak zijn, er is immers veel minder nieuwbouw nodig dan voorheen. Dit is een regelrecht veranderingsproces, doorleef dat ook samen. Dat maakt het maken van woonafspraken makkelijker. Ter inspiratie: onze visie succesvol veranderen, zie http://stec.nl/succesvolveranderen/. Zorg voor afspraken over nieuwbouw die de verkoop van uw bestaande voorraad niet belemmert en die passen bij de behoefte aan nieuwe sociale huurwoningen. Geen 70/30 regel op elke locatie. Koppel programmatische afspraken aan financiën. Alleen dan hebben afspraken ook zeggingskracht en is het mogelijk om ze te realiseren. En weet u samen ook of u iets afspreekt dat een financiële basis heeft. Bovendien sluit u op deze manier aan bij het gedachtegoed van de commissie Dekker. Maak afspraken over grondprijzen voor sociale woningbouw en laat deze differentiëren naar kracht van de locatie en de woningmarkt. Ter inspiratie: in de SRE regio Eindhoven wordt hiermee geëxperimenteerd. Zet samen een aanpak op voor de verbetering van de particuliere woningvoorraad. Dit is ook in uw belang: verloederde particuliere woningen hebben ook een negatieve uitstraling op uw woningbezit en/of de aantrekkelijkheid van een gemeente. Ter inspiratie: ontwikkel hiervoor een Hoe Courant is Uw Pand aanpak (HCUP) op maat waar in bijvoorbeeld Nederweert en de Achterhoek pilots lopen. Kern is het verleiden van particulieren tot het doen van slimme investeringen in hun woning.


20

BIJLAGE A: TRENDS EN MARKTBEELD IN NOORD-HOLLAND NOORD In deze bijlage staan de belangrijkste trends en marktsituatie in Noord-Holland Noord. Eerst komt de huishoudensprognose aan bod. Daarna vindt u de woonvoorkeuren van allerlei soorten huishoudens naar belangrijke woningmarktsegmenten, woningvoorraad, nieuwbouwplannen en economische positie van de huishoudens.

Demografie Tabel A1: huishoudensprognose naar leeftijd leeftijdsklasse 15-19 jaar 20-24 jaar 25-29 jaar 30-34 jaar 35-39 jaar 40-44 jaar 45-49 jaar 50-54 jaar 55-59 jaar 60-64 jaar 65-69 jaar 70-74 jaar 75-79 jaar 80-84 jaar 85-89 jaar 90-94 jaar 95 eo jaar

2010 2030 ontw 2010-2030 2.700 2.800 100 17.100 19.100 2.000 35.100 36.600 1.400 42.200 47.100 4.900 53.600 49.700 -3.900 62.000 49.100 -12.900 63.100 48.600 -14.500 56.900 48.900 -8.000 54.000 57.400 3.400 57.000 62.500 5.500 42.500 61.100 18.600 34.300 54.500 20.200 28.900 49.500 20.700 21.200 44.400 23.200 12.300 22.400 10.100 3.400 8.100 4.700 600 1.800 1.200

totaal

586.700 663.600

4% 12% 4% 12% -7% -21% -23% -14% 6% 10% 44% 59% 72% 109% 82% 140% 196%

77.000

95 eo jaar

1.200

90_94 jaar

4.700

85_89 jaar

10.100

80_84 jaar

23.200

75_79 jaar

20.700

70_74 jaar

20.200

65_69 jaar

18.600

60_64 jaar

5.500

55_59 jaar -8.000

45_49 jaar

-14.500

40_44 jaar

-12.900

35_39 jaar

-3.900

30_34 jaar

4.900

25_29 jaar

1.400

20_24 jaar

2.000

15_19 jaar

100

13%

Bron: vraaggestuurde prognoses provincie Noord-Holland, bewerking Stec Groep (2013) Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Stec Groep aan Aedes en de Noord-Hollandse corporaties 12.269

21

3.400

50_54 jaar

-20.000

-10.000

0

10.000

20.000

30.000

Tabel A2: prognose huishoudens naar samenstelling en leeftijd doelgroep Kleine huishoudens tot 35 jaar Kleine huishoudens 35-55 jaar Gezinnen Kleine huishoudens 55-75 jaar Kleine huishoudens >75 jaar Totaal huishoudens

2010 69.400 84.400 210.600 155.400 63.800 583.600

2020 69.600 81.700 215.200 177.300 86.800 630.600

2030 64.700 75.300 221.300 176.900 121.400 659.600

2040 61.000 76.100 232.400 161.200 138.700 669.400

ontw 2010-2040 -8.400 -12% -8.300 -10% 21.800 10% 5.800 4% 74.900 117% 85.800 15%

Bron: vraaggestuurde prognoses provincie Noord-Holland, , bewerking Stec Groep (2013), exclusief overige huishoudens

Tabel A3: prognose huishoudens naar regio doelgroep Kop van NH Westfriesland Alkmaar Waterland/Zaanstreek Zd Kennemerland/Ijmond Regio Noord-Holland Noord

2010 71.600 85.300 117.600 136.800 172.300 583.600

2020 74.700 94.100 126.800 149.200 185.700 630.600

2030 76.100 100.000 133.400 156.700 193.300 659.500

2040 74.200 101.100 136.000 160.300 197.800 669.400

ontw 2010-2040 2.600 4% 15.800 19% 18.400 16% 23.500 17% 25.500 15% 85.800 15%

Bron: vraaggestuurde prognoses provincie Noord-Holland, , bewerking Stec Groep (2013), exclusief overige huishoudens

Tabel A4: corporatiedoelgroep (inkomen tot € 34.000) regio Kop van Noord-Holland West-Friesland Alkmaar Zuid-Kennemerland/ Ijmond Zaanstreek/Waterland Totaal Regio NHN

totaal 23.000 36.000 39.000 66.000 94.000 258.000

huurwoning 14.000 22.000 23.000 48.000 78.000 185.000

Bron: Ministerie BZK, Citavista 2013


22

koopwoning 9.000 14.000 16.000 18.000 16.000 73.000

Woonvoorkeuren Tabel A5: woonvoorkeuren van doelgroepen naar segmenten op de woningmarkt segment eigendom

categorie

huur koop woningtype grondgebonden woning appartement met lift appartement zonder lift toegankelijkheid nultredenwoning niet-nultredenwoning oppervlakte tot 80 m2 80 tot 100 m2 100 tot 120 m2 vanaf 120 m2 koopprijzen tot € 150.000 € 150.000 t/m € 200.000 € 200.001 t/m € 300.000 € 300.001 t/m € 500.000 vanaf € 500.000 huurprijzen tot € 374 €374 - €574 €574 - €681 vanaf € 681 Bron: WoON 2012, selectie: Nederland, de regio

klein klein 35-54 klein 55-74 klein vanaf 75 gezinnen tot 35 jaar jaar jaar jaar 75 - 80% 35 - 40% 30 - 45% 65 - 75% 90 - 95% 20 - 25% 60 - 65% 55 - 70% 25 - 35% 5 - 10% 55 - 80% 50 - 75% 70 - 90% 30 - 35% 10 - 20% 15 - 20% 10 - 15% 55 - 60% 80 - 85% 5 - 10% 10 - 25% 0 - 15% 5 - 10% 0 - 5% 15 - 35% 0 - 10% 10 - 15% 10 - 15% 50 - 60% 75 - 85% 90 - 100% 85 - 90% 85 - 90% 40 - 50% 15 - 25% 10 - 20% 10 - 25% 0 - 10% 5 - 10% 0 - 10% 20 - 25% 20 - 25% 5 - 15% 20 - 25% 5 - 15% 10 - 15% 5 - 10% 10 - 20% 10 - 15% 0 - 20% 40 - 60% 45 - 65% 65 - 80% 50 - 60% 65 - 90% 10 - 20% 10 - 20% 0 - 10% 5 - 10% 0 - 5% 25 - 40% 20 - 35% 15 - 20% 20 - 25% 0 - 5% 35 - 45% 25 - 35% 35 - 45% 30 - 40% 30 - 40% 10 - 20% 20 - 30% 25 - 35% 25 - 35% 45 - 60% 0 - 5% 0 - 10% 5 - 10% 5 - 10% 0 - 10% 0 - 10% 10 - 15% 0 - 10% 0 - 10% 5 - 10% 40 - 45% 45 - 50% 55 - 55% 35 - 50% 35 - 50% 15 - 25% 30 - 35% 25 - 30% 15 - 25% 30 - 45% 15 - 25% 5 - 15% 20 - 25% 25 - 30% 15 - 25% en gemeenten met 20.000 tot 100.000, bewerking Stec Groep (2013)


23

totaal 45 - 50% 50 - 55% 55 - 70% 20 - 30% 5 - 20% 20 - 30% 70 - 80% 5 - 15% 15 - 20% 10 - 15% 50 - 70% 5 - 15% 20 - 25% 35 - 40% 20 - 30% 0 - 10% 5 - 10% 45 - 50% 25 - 30% 15 - 20%

Tabel A6: woonvoorkeuren van doelgroepen met voorkeur huur naar segmenten op de woningmarkt klein tot 35 klein 35-54 klein 55-74 klein vanaf 75 gezinnen jaar jaar jaar jaar eigendom huur 75 - 80% 35 - 40% 30 - 45% 65 - 75% 90 - 95% woningtype grondgebonden woning 30 - 50% 35 - 65% 55 - 80% 20 - 25% 15 - 20% appartement met lift 5 - 15% 20 - 25% 20 - 25% 65 - 70% 75 - 85% appartement zonder lift 40 - 60% 15 - 40% 0 - 15% 5 - 10% 0 - 5% toegankelijkheid nultredenwoning 0 - 10% 20 - 25% 10 - 20% 55 - 60% 80 - 85% niet-nultredenwoning 90 - 100% 75 - 80% 80 - 90% 40 - 45% 15 - 20% 45 - 65% 20 - 50% 20 - 40% 25 - 45% 30 - 45% oppervlak tot 80 m2 2 15 - 20% 15 - 30% 20 - 25% 15 - 20% 10 - 10% 80 tot 100 m 0 -10% 0 -10% 5 - 15% 0 - 5% 0 - 5% 100 tot 120 m2 10 - 35% 20 - 50% 30 - 50% 40 - 50% 45 - 55% vanaf 120 m2 huurprijzen tot € 374 0 - 10% 10 - 15% 0 - 10% 0 - 10% 5 - 10% €374 - €574 40 - 45% 45 - 50% 50 - 60% 35 - 50% 35 - 50% €574 - €681 30 - 45% 15 - 25% 30 - 35% 25 - 30% 20 - 20% vanaf € 681 15 - 25% 15 - 25% 5 - 15% 20 - 25% 25 - 30% Bron: WoON 2012, selectie: Nederland, de regio en gemeenten met 20.000 tot 100.000, bewerking Stec Groep (2013) segment

categorie


24

totaal 45 - 50% 35 - 45% 35 - 45% 10 - 25% 35 - 40% 60 - 65% 30 - 45% 15 - 25% 0 -10% 30 - 45% 5 - 10% 45 - 50% 25 - 30% 15 - 20%

Tabel A7: woonvoorkeuren van doelgroep corporaties met voorkeur huur naar segmenten op de woningmarkt segment

categorie

eigendom woningtype

huur grondgebonden woning appartement met lift appartement zonder lift toegankelijkheid nultredenwoning niet-nultredenwoning oppervlak tot 80 m2 80 tot 100 m2 100 tot 120 m2

iah-inkomen < 33.000 70 - 80% 35 - 50% 35 - 40% 15 - 30% 35 - 40% 60 - 65%

iah-inkomen 33 tot 43.000 40 - 50% 35 - 50% 40 - 45% 5 - 25% 35 - 40% 60 - 65%

iah-inkomen >43.000 20 - 30% 35 - 45% 40 - 50% 10 - 20% 30 - 40% 60 - 70%

totaal 45 - 50% 35 - 45% 35 - 45% 10 - 25% 35 - 40% 60 - 65%

35 - 55%

25 - 45%

20 - 25%

30 - 45%

15 - 20%

20 - 25%

20 - 30%

15 - 25%

0 - 10%

0 - 5%

5 - 15%

0 -10%

vanaf 120 m2

25 - 45% 30 - 50% 35 - 50% tot € 374 5 - 10% 0 - 5% 0 - 5% €374 - €574 50 - 60% 40 - 50% 25 - 30% €574 - €681 25 - 35% 25 - 35% 25 - 30% vanaf € 681 5 - 10% 20 - 30% 40 - 45% Bron: WoON 2012, selectie: Nederland, de regio en gemeenten met 20.000 tot 100.000, bewerking Stec huurprijzen


25

30 - 45% 5 - 10% 45 - 50% 25 - 30% 15 - 20% Groep (2013)

Tabel A8: woonvoorkeuren van doelgroepen naar productmarktcombinaties op de huurwoningmarkt voorkeur huur productmarktcombinatie grondgebonden grondgebonden grondgebonden grondgebonden grondgebonden grondgebonden

tot 80 m2 gbo tot € 681 tot 80 m2 gbo vanaf € 681 80 tot 120 m2 gbo tot € 681 80 tot 120 m2 gbo vanaf € 681 vanaf 120 m2 gbo tot € 681 vanaf 120 m2 gbo vanaf € 681

appartementen appartementen appartementen appartementen appartementen appartementen

met met met met met met

lift lift lift lift lift lift


productmarktcombinatie appartementen zonder lift appartementen zonder lift appartementen zonder lift appartementen zonder lift appartementen zonder lift appartementen zonder lift



26

voorkeur huur en doelgroep corporatie matig-niet sterk en matig stedelijk stedelijk 5-15% 5-15% 0-10% 0-10 5-15% 5-15% 5-15% 5-15% 10-20% 10-20% 20-30% 10-20%

matig-niet stedelijk 0-10% 0-10% 0-10% 0-10% 5-15% 0-10%

sterk en matig stedelijk 0-10% 0-10% 0-10% 10-20% 5-15% 30-40%

0-10% 0-10% 0-10% 5-15% 5-15% 40-50%

0-10% 0-10% 0-10% 0-10% 0-10% 0-10%

0-10% 0-10% 0-10% 0-10% 5-15% 0-10%

5-15% 0-10% 0-10% 0-10% 5-15% 0-10%

0-10% 0-10% 0-10% 0-10% 0-10% 0-10%

0-10% 0-10% 0-10% 0-10% 0-10% 0-10%

0-10% 0-10% 5-15% 0-10% 0-10% 0-10%

0-10% 0-10% 5-15% 0-10% 0-10% 0-10%

Woningvoorraad Tabel A9: verdeling woningvoorraad Noord-Holland Noord segment Alle woningen woningtype

toegankelijkheid huurprijs

koopprijs

oppervlak

categorie grondgebonden appartementen met lift appartementen zonder lift (ook boven-benedenwoningen) nultredenwoningen niet-nultreden woningen Tot € 374 Tussen € 374 – € 574 Tussen € 574 en € 681 Vanaf € 681 tot € 150.000 € 150.000 t/m € 200.000 € 200.001 t/m € 300.000 € 300.001 t/m € 500.000 vanaf € 500.000 tot 80 m2 80 tot 100 m2 100 tot 120 m2 vanaf 120 m2


27

koopwoningen 362.500 319.000 25.000 18.500

huurwoningen 211.000 117.500 49.000 44.500

alle woningen 574.000 436.500 74.000 63.500

129.000 233.500 66.000 53.000 59.500 184.000 15.000 66.000 53.000 59.500 184.000

49.000 162.000 40.000 132.500 22.000 16.500 116.500 46.000 22.000 26.000 55.000 116.500 46.000 22.000 26.000

178.000 396.000 182.500 99.000 81.500 210.000 182.500 99.000 81.500 210.000

Nieuwbouw- en sloopplannen Tabel A10: saldo harde nieuwbouw- en sloopplannen corporaties segment

categorie

alle woningen woningtype

huurwoningen grondgebonden appartementen met lift appartementen zonder lift toegankelijkheid nultredenwoningen niet-nultredenwoningen huurprijs Tot € 374 Tussen € 374 – € 574 Tussen € 574 en € 681 Vanaf € 681 woninggrootte tot 80 m2 80 tot 100 m2 100 tot 120 m2 vanaf 120 m2


Totaal 1792 429 675 157 819 347 -76 69 1254 39 260 744 225 123

28

Kop van NoordHolland 256 119 93 44 152 104 -84 26 314 0 -24 279 1 0

WestFriesland 342 165 24 10 150 45 0 7 185 7 7 31 129 123

NoordKennemerland 258 92 84 22 106 92 0 0 198 0 78 52 68 0

Zaanstreek/ Waterland 733 53 474 81 411 106 8 36 557 32 199 382 27 0

ZuidKennemerland/ijmond 203 258 0 168 258 0 0 0 461 0 0 461 0 0

Economie Tabel A11: economische kerncijfers Noord-Holland Noord kenmerk gemiddeld besteedbaar huishoudinkomen 2009 potentiële beroepsbevolking (15-65 jarigen) 2012 potentiële beroepsbevolking (15-65 jarigen) 2030 % inwoners met uitkering % inwoners met WW-uitkering banen in 60 minuten per OV banen in 60 minuten per auto

Noord-Holland Noord € 15.500 1.687.900 1.605.100 113.730 20.470 150.00-300.000 100.000-150.000

Bron: CBS Statline, www.bereikbaarheidskaart.nl, bewerking Stec Groep (2012).

Figuur A1: marktruimtemodel Noord-Holland Noord huurmarkt

koopmarkt

< € 1.130

>€ 667000

€ 890 - € 1130

€ 496000 - € 667000

€ 780 - € 890

€ 380000 - € 496000

€ 750 - € 780

€ 304000 - € 380000

€ 710 - € 750

€ 270000 - € 304000

€ 660 - € 710

€ 231000 - € 270000

€ 540 - € 660

€ 184000 - € 231000

€ 450 - € 540

€ 151000 - € 184000

€ 350 - € 450

€ 107000 - € 151000 < € 107.000

< € 350 160000 140000 120000 100000 80000 opbouw woningvoorraad

60000

40000

20000

potentiële vraag naar huurwoningen

0

20000

40000

60000

Bron: Stec Groep 2013 op basis van cijfers CBS (2012) en WoON 2012. Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Stec Groep aan Aedes en de Noord-Hollandse corporaties 12.269

80000 100000 120000 140000 160000

potentiële vraag naar koopwoningen

29

Uitleg marktruimtemodel In het marktruimtemodel is het woningaanbod ingedeeld naar prijssegmenten (de blauwe blokken), afgezet tegen de potentiële vraag (groene en oranje staven). De potentiële vraag is gebaseerd op de omvang van de inkomensgroepen in Noord-Holland Noord (bron: CBS). De groene staven geven het aantal huishoudens per inkomensgroep weer dat de voorkeur heeft voor een huurwoning. De oranje staven geven het aantal huishoudens per inkomensgroep weer dat de voorkeur heeft voor een koopwoning. De verdeling huur of koop is gebaseerd op de voorkeuren uit het WoON2012-onderzoek (WoON 2012). De verdeling over de inkomensgroepen vormt het uitgangspunt voor de maximale leencapaciteit of maximale uitgave voor de kale huur voor huishoudens. De maximale leencapaciteit in de koopmarkt gaat uit van de leencapaciteit op basis van het besteedbaar jaarinkomen * correctiefactor (bron: NVB) en de gemiddelde overwaarde (bron: CBS). De maximale uitgave voor de kale huur is per inkomensgroep bepaald door het toepassen van de huurquote (bron: VROM). Het marktruimtemodel houdt geen rekening met het effect van de huurtoeslag en het fenomeen scheefwonen.


30

BIJLAGE B

TEKORTEN EN OVERSCHOTTEN NOORD-HOLLAND NOORD

In deze bijlage confronteren we vraag naar en aanbod van verschillende woningmarktsegmenten voor de regio Noord-Holland Noord. Tabel B1: confrontatie vraag en aanbod Noord-Holland-Noord verdeling huur in regio aantal %

vraag huur totaal

vraag huur saldo toekomstige corporatiedoel vraag/aanbod vraag groep 70 - 80% tekort  20 - 30% overschot 

segment

categorie

eigendom

huur koop

211.000 362.000

36% 64%

woningtype

grondgebonden appartement met lift appartement zonder lift

117.500 49.000 44.500

55% 23% 22%

35 - 45% 35 - 45% 10 - 25%

35 - 50% 35 - 40% 15 - 30%

overschot tekort evenwicht

  

toegankelijkheid

nultreden niet nultreden

49.000 162.000

23% 77%

35 - 40% 60 - 65%

35 - 40% 60 - 65%

tekort overschot

 

woninggrootte

tot 80 80-100 100-120 vanaf 120

116.700 46.100 22.100 26.100

55% 22% 11% 12%

30 - 45% 15 - 25% 0 -10% 30 - 45%

35 - 55% 15 - 20% 0 - 10% 25 - 45%

overschot evenwicht evenwicht tekort

   

prijsklasse

tot € 374 €374 - €574 € 574 - € 681 vanaf € 681

14.800 154.100 25.200 16.900

7% 73% 12% 8%

5 - 10% 45 - 50% 25 - 30% 15 - 20%

5 - 10% 50 - 60% 25 - 35% 5 - 10%

evenwicht overschot tekort tekort

   


31

45-50% 50-55%

Tabel B2: confrontatie vraag en aanbod Noord-Holland-Noord naar productmarktcombinatie productmarktcombinatie grondgebonden grondgebonden grondgebonden grondgebonden grondgebonden grondgebonden



met met met met met met


zonder zonder zonder zonder zonder zonder

lift lift lift lift lift lift

vraag matig-niet

vraag sterkmatig

saldo vraag/aanbod

0-10% 0-10% 0-10% 0-10% 5-15% 0-10%

0-10% 0-10% 0-10% 10-20% 5-15% 30-40%

overschot evenwicht overschot licht tekort licht tekort tekort

10.900 380 4.100 450 90 100

14% 1% 9% 1% 0% 0%

0-10% 0-10% 0-10% 5-15% 5-15% 0-10%

0-10% 0-10% 0-10% 0-10% 0-10% 40-50%

overschot licht tekort evenwicht licht tekort licht tekort tekort

tot 80 m2 gbo tot € 681 15.700 tot 80 m2 gbo vanaf € 681 50 2 80 tot 120 m gbo tot € 681 2.100 2 80 tot 120 m gbo vanaf € 681 80 vanaf 120 m2 gbo tot € 681 140 vanaf 120 m2 gbo vanaf € 681 10

20% 0% 5% 0% 0% 0%

0-10% 0-10% 0-10% 0-10% 0-10% 0-10%

0-10% 0-10% 0-10% 0-10% 0-10% 0-10%

overschot licht tekort evenwicht evenwicht evenwicht evenwicht

tot 80 m2 gbo tot € 681 tot 80 m2 gbo vanaf € 681 80 tot 120 m2 gbo tot € 681 80 tot 120 m2 gbo vanaf € 681 vanaf 120 m2 gbo tot € 681 vanaf 120 m2 gbo vanaf € 681 lift lift lift lift lift lift

verdeling regio aantal % 15.100 19% 250 1% 26.200 60% 650 1% 1.040 2% 140 0%


32

BIJLAGE C

OVERSCHOTTEN EN TEKORTEN PER REGIO

In dit hoofdstuk vindt u de overschotten en tekorten voor een aantal belangrijke woningmarktsegmenten voor elke subregio. Tabel C1: tekorten en overschotten in de Kop van Noord-Holland verdeling huur in regio aantal %

segment

categorie

eigendom

huur koop

22.400 39.000

36% 64%

40-50% 50-60%

vraag huur corporatiedoel groep 45-50% 50-55%

woningtype


16.800 3.600 2.000

75% 16% 9%

60-70% 15-25% 10-20%

toegankelijkheid


4.200 18.200

19% 81%

woninggrootte

tot 80 80-100 100-120 vanaf 120

12.000 4.700 3.000 2.700

prijsklasse

tot € 374 €374 - €574 € 574 - € 681 vanaf € 681

4.900 14.500 2.000 1.000


saldo vraag/aanbod

toekomstige vraag

tekort overschot

 

35 - 50% 35 - 40% 15 - 30%

klein overschot evenwicht klein tekort

  

35 - 40% 60 - 65%

35 - 40% 60 - 65%

tekort overschot

 

54% 21% 13% 12%

30 - 45% 15 - 25% 0 -10% 30 - 45%

35 - 55% 15 - 20% 0 - 10% 25 - 45%

evenwicht evenwicht klein overschot tekort

   

22% 65% 9% 4%

5 - 10% 81% 11% 8%

5 - 10% 65-75% 15-20% 10-15%

overschot overschot tekort tekort

   

33

vraag huur totaal

Tabel C2: tekorten en overschotten in de regio Alkmaar segment

categorie

verdeling huur in regio aantal %

eigendom

huur koop

35.200 82.500

30% 70%

40-50% 50-60%


woningtype


20.400 8.600 6.400

58% 24% 18%

60-70% 15-25% 10-20%

toegankelijkheid


8.836 26.364

25% 75%

woninggrootte

tot 80 80-100 100-120 vanaf 120

19.700 8.400 2.400 4.750

prijsklasse

tot € 374 €374 - €574 € 574 - € 681 vanaf € 681

6.000 22.500 3.500 3.000


saldo vraag/aanbod

toekomstige vraag

tekort overschot

 

35 - 50% 35 - 40% 15 - 30%

tekort evenwicht evenwicht

  

35 - 40% 60 - 65%

35 - 40% 60 - 65%

tekort overschot

 

56% 24% 7% 13%

30 - 45% 15 - 25% 0 -10% 30 - 45%

35 - 55% 15 - 20% 0 - 10% 25 - 45%

klein overschot klein overschot evenwicht tekort

   

17% 64% 10% 9%

5 - 10% 45 - 50% 25 - 30% 15 - 20%

5 - 10% 45 - 50% 25 - 30% 15 - 20%


   

34

vraag huur totaal

Tabel C3: tekorten en overschotten in de regio West-Friesland segment

categorie


eigendom

huur koop

26.000 60.000

30% 70%

40-50% 50-60%


woningtype


18.400 4.200 3.400

71% 16% 13%

60-70% 15-25% 10-20%

toegankelijkheid


5.500 20.500

21% 79%

woninggrootte

tot 80 80-100 100-120 vanaf 120

14.600 6.000 1.300 4.100

prijsklasse

tot € 374 €374 - €574 € 574 - € 681 vanaf € 681

3.900 18.200 2.300 1.600


saldo vraag/aanbod

toekomstige vraag

tekort overschot

 

35 - 50% 35 - 40% 15 - 30%

klein overschot evenwicht evenwicht

  

35 - 40% 60 - 65%

35 - 40% 60 - 65%

tekort overschot

 

56% 23% 5% 16%

30 - 45% 15 - 25% 0 -10% 30 - 45%

35 - 55% 15 - 20% 0 - 10% 25 - 45%

klein overschot klein overschot evenwicht tekort

   

15% 70% 9% 6%

5 - 10% 65-75% 15-20% 10-15%

5 - 10% 55-65% 25 - 30% 5 - 10%


   

35

vraag huur totaal

Tabel C4: tekorten en overschotten in de regio Zaanstreek/Waterland segment

categorie


eigendom

huur koop

55.300 82.000

60% 40%

40-50% 50-60%


woningtype


29.400 14.000 11.700

53% 25% 21%

60-70% 15-25% 10-20%

toegankelijkheid


11.479 43.852

21% 79%

woninggrootte

tot 80 80-100 100-120 vanaf 120

32.600 12.500 4.900 4.900

prijsklasse

tot € 374 €374 - €574 € 574 - € 681 vanaf € 681

10.000 34.500 6.500 4.000


saldo vraag/aanbod

toekomstige vraag

tekort overschot

 

35 - 50% 35 - 40% 15 - 30%

tekort evenwicht klein overschot

  

35 - 40% 60 - 65%

35 - 40% 60 - 65%

tekort overschot

 

59% 23% 9% 9%

30 - 45% 15 - 25% 0 -10% 30 - 45%

35 - 55% 15 - 20% 0 - 10% 25 - 45%

overschot klein overschot evenwicht tekort

   

18% 62% 12% 7%

5 - 10% 65-75% 15-20% 10-15%

5 - 10% 55-65% 25 - 30% 5 - 10%

overschot evenwicht tekort tekort

   

36

vraag huur totaal

Tabel C5: tekorten en overschotten in de regio Zuid-Kennemerland/ IJmond segment

categorie


eigendom

huur koop

71.800 99.300

42% 58%

40-50% 50-60%


woningtype


37.300 15.800 18.700

52% 22% 26%

60-70% 15-25% 10-20%

toegankelijkheid


11.500 60.300

16% 84%

woninggrootte

tot 80 80-100 100-120 vanaf 120

38.900 15.000 9.300 8.600

prijsklasse

tot € 374 €374 - €574 € 574 - € 681 vanaf € 681

15.100 41.600 7.900 7.200


saldo vraag/aanbod

toekomstige vraag

evenwicht evenwicht

 

35 - 50% 35 - 40% 15 - 30%

tekort evenwicht overschot

  

35 - 40% 60 - 65%

35 - 40% 60 - 65%

tekort overschot

 

54% 21% 13% 12%

30 - 45% 15 - 25% 0 -10% 30 - 45%

35 - 55% 15 - 20% 0 - 10% 25 - 45%

evenwicht evenwicht overschot tekort

   

21% 58% 11% 10%

5 - 10% 65-75% 15-20% 10-15%

5 - 10% 55-65% 25 - 30% 5 - 10%

overschot evenwicht tekort evenwicht

   

37

vraag huur totaal


38

TIJD VOOR KEUZES IN NOORD - HOLLAND NOORD

Recommend Documents