Tijd voor keuzes in Noord-Holland Noord Samen kiezen voor een sterke woningmarkt Martin Hoiting/Rob Ravestein
14 oktober 2013
verandering in denken: één woningportefeuille •
welke woningen hebben we nodig op lange termijn
•
samenhang tussen de woningmarkten: • huur en koop • bestaand en nieuwbouw • Regionaal denken • Effecten op elkaar (waterbed effect)
verandering in denken: tweekoppige markt •
anticipeer- en groeigebied
•
goede en slechte locaties
•
veel en weinig vergrijzing
•
hoog en laag inkomen 1
1: besteedbaar huishoudinkomen (CBS)
waarom regionaal? •
risico’s in portefeuille
•
‘waterbed’
•
wisselwerking bestaand en nieuw
•
niet concurreren, samen versterken
•
regionale positie innemen
•
traject provincie regionale plannen
weten wat je wilt!
aansluiting bij RAP’s
Kop van Noord-Holland NoordHolland Noord
West-Friesland Alkmaar
Zaanstreek/ Waterland
opgaven uit de markt
•
rekening houden met grote verschillen per subregio
•
niet langer uitbreiden van de goedkope woningvoorraad
•
voorsorteren op afnemende huishoudensgroei
•
meer vraag naar woningen voor ouderen en minder vraag van jongeren
•
toenemende vraag naar huur, ook vrije sector!
1
We breiden onze voorraad sociale huurwoningen niet verder uit
waarom? • we willen ons concentreren op de bestaande voorraad omdat we daar al veel woningen vervangen • het aanbod aan sociale woningen is groter dan de vraag • we willen niet te veel bouwen voor de tijdelijke vergrijzingspiek • de huishoudensgroei vlakt sterk af, zeker in de noordelijke regio’s van ons werkgebied hoe?
• we stimuleren de doorstroming van de hogere inkomens waarmee we onze woningen beschikbaar maken voor onze doelgroep • per subregio bepalen we samen met onze partners waar daadwerkelijk nog aanvullende behoefte is aan nieuwe sociale huurwoningen • we zijn kritisch op hetgeen we te koop aanbieden • we ontwikkelen steeds meer liefde voor bestaand vastgoed • gemeenten passen hun programmering aan: niet op elke locatie sociale huurwoningen
2
We bouwen onze nieuwe woningen binnendorps en -stedelijk
waarom? • de vergrijzing (+75.000 75+-ers) vraagt om woningen nabij voorzieningen • er is sprake van een maatschappelijke tendens van trek naar steden en kernen met voorzieningen • we kunnen er daardoor voor zorgen dat de krachtige kernen aantrekkelijk blijven • er is sprake van veel herstructurering binnen bestaand gebied • past bij de ladder voor duurzame verstedelijking hoe?
• we maken heldere keuzes waar we nog wel en waar we geen woningen meer gaan toevoegen • we beoordelen onze projectenlijst en herijken deze op basis van deze keuzes • we denken mee in het zoeken naar passende oplossingen om de bereikbaarheid van voorzieningen in de regio op peil te houden • samen met onze partners gaan we werken volgens het principe: de juiste woning op de juiste plek: sterke productmarktcombinaties met toekomstwaarde
3
De vergrijzing vangen we op in de bestaande voorraad
waarom? • echt levensloopbestendig is slechts nodig voor een kleine groep huishoudens • ouderen wonen steeds langer thuis, zowel door rijksbeleid als door eigen wens • dit is maar voor een beperkte periode nodig hoe?
• we zorgen voor woningen waarin levensloopbestendige maatregelen genomen kunnen worden • we stimuleren de doorstroming • we onderzoeken de mogelijkheden en de aantrekkelijkheid van woongroepen • gemeenten zorgen voor ruimere bestemmingsplannen zodat bijvoorbeeld uitbouwen van de woning eenvoudiger wordt • samen met zorgleveranciers ontwikkelen we krachtige arrangementen om de vraag naar wonen met zorg op te vangen • we participeren in pilots tussen zorg en wonen
4
We investeren gericht in kwaliteitsverbetering en verduurzaming van onze woningvoorraad
waarom? • inspelen op de stijgende energielasten van onze huurders • de kwaliteit van onze woningen is niet altijd up-to-date • renovatie zorgt automatisch voor verduurzaming van de woning • hierdoor verbetert ook het wooncomfort voor de huurder hoe?
• de investeringen deels doorberekenen aan de huurder waardoor investeren voor ons aantrekkelijker c.q. meer haalbaar wordt • bij gespikkeld bezit ook aandacht voor de eigenaar-bewoners • samen met onze partners werken we de haalbaarheid van de gedachte van de Stroomversnelling uit • door aanpassingen in het huurbeleid zodat corporaties ook energiekosten kunnen innen • we nodigen onze partners in de bouwwereld uit om met innovatieve ideeën te komen • door duidelijkheid en oplossingen voor de impact van energiezuinige woningen op het vastrecht te vragen aan beleidsmakers en energieleveranciers
5
Op plaatsen waar dat kan, bieden wij vrijesectorhuurwoningen aan tot zo’n € 900 euro
waarom? • dit zorgt voor gemengde wijken die minder risico hebben dan eenzijdige wijken • hiermee bedienen we een doelgroep die anders tussen wal en schip valt: de midddeninkomens • dit genereert extra huuropbrengsten die we nodig hebben voor onze investeringen en financiële continuïeit hoe?
• we brengen de kansrijke locaties voor vrijesectorhuur in ons werkgebied in kaart • we passen ons huurbeleid en onze portefeuillestrategie aan • we stemmen als corporaties onderling af om de concurrentie te verkleinen • door in de woningprogramma's ruimte te creëren voor vrijesectorhuur met bijbehorende grondprijzen
6
We zetten in op het vergroten van onze investeringsruimte
waarom? • het speelveld van corporaties is flink in beweging • verkopen lopen moeizaam vanwege de zwakke woningmarkt • het is nodig om nieuwe inkomsten te zoeken • we moeten de komende jaren veel investeren in onze bestaande woningvoorraad
hoe?
• zoeken naar efficiency binnen de organisatie • verhogen van de huren waar dat kan • kritisch onder de loep nemen van ons strategisch voorraadonderhoud- en verkoopbeleid • door in overleg met onze partners te komen tot regionale afstemming over en realistische grondprijzen
7
We gaan per regio woonafspraken maken met onze partners
waarom? • we staan voor flinke veranderingen in Noord-Holland Noord • niet alleen voor ons maar voor de gehele woningmarkt • door meer samen te werken komen we verder • door regionale woonafspraken verbeteren we de totale woningmarkt hoe?
• meer samen afstemmen en rekening houden met elkaars belangen • vaker aan tafel zitten met de regio • samen optrekken richting overheden • per subregio een proces opzetten om te komen tot regionale woonafspraken over producten, programma, prijzen, etc.
vervolg PWW corporaties publiceren binnenkort het rapport Wordt basis voor regionale afspraken over bouwen
