»
H O O F D S T R A A T 112-114 TE S A N T P O O R T
NOORD
Ruimtelijke o n d e r b o u w i n g ten behoeve van het s a m e n v o e g e n van twee a p p a r t e m e n t e n tot een woonhuis op perceel Hoofdstraat 114 te Santpoort N o o r d .
Architectenbureau Ir. P. van Duijn Hoofdstraat 133 2071 ED Santpoort Tel: 023-5383474 Fax: 023-5383593
• ^jJB
O A D V F S PROVA.' • ODEELBEOORD.
r ^ B
D E-mail:
[email protected] Website: www.petervanduiin.nl
W f }
V0L6NFL/
0 VERt-EEND
O
O.
0 GEWE^l.RD 'ARAAF
"ILLUiT d.d. ADVIES d.d.
Santpoort, 4 april 2013.
0lDp5&/
'ERZONDEN d.d. VOOPW/ \f\DS-
'.-JA
0 NEE
Inhoud
1. Inleiding
3
1.1 aanleiding en doelstelling
3
1.2 huidige situatie
4
2. Geldend beleid
5
2.1 vigerend bestemmingsplan
5
2.2 vergunningsprocedure
6
3. Beleidskaders
7
3.1 Rijksbeleid en Provinciaal beleid
7
3.2 Gemeentelijk beleid
7
4. Ruimtelijke onderbouwing project
9
4.1 planologisch
9
4.2 impact van het project op de omgeving
9
4.3 stedenbouwkundig
9
4.4 cultuurhistorisch, ecologisch en archeologisch
9
4.5 geluid (wegverkeer, spoorweg, industrie en luchtvaart)
9
4.5.1 wegverkeer
9
4.5.2 railverkeerlawaai
9
4.5.3 industrielawaai
9
4.5.4 luchtvaart
10
4.6 luchtkwaliteit
10
4.7 externe veiligheid
10
4.8 bodem
11
4.9 water
11
4.10 verkeerskundig
11
5. Economische -& maatschappelijke uitvoerbaarheid
12
5.1 economische uitvoerbaarheid
12
5.2 planschade
12
5.3 maatschappelijke uitvoerbaarheid
12
5.4 schade als gevoig van de bouwactiviteiten
12
6. Conclusie
13
2
1. Inleiding 1.1 aanleiding en doelstelling Het bestaande perceel ligt midden in de bebouwde kom van Santpoort Noord op een gewilde woonlocatie. Aanleiding tot dit bouwplan is de slechte bouwkundige staat van de huidige twee gestapelde appartementen. Hoewe! op papier sprake is van twee woningen blijkt in de praktijk dat alleen het begane grond appartement wordt gebruikt. Het gebruik van de bovenwoning veroorzaakt onaanvaardbare geluidsoverlast in de benedenwoning. Deze appartementen zijn in 1960 gebouwd en voldoen niet meer aan de eisen die daaraan in de huidige tijd worden gesteld. Dit betreft vooral de warmtetechnische isolatie van de buitengevels, de begane grondvloer en het dak. Daarnaast is de slechte interne geluidisolatie tussen de twee woningen een niet op te lossen probleem. De doelstelling is om binnen het huidige volume te komen tot een hoogwaardige eengezinswoning
1.2 huidigc situatie De huidige bebouwing bestaat uit twee gestapelde appartementen. Het appartement op de verdieping staat leeg. Er kan op eigen terrein worden geparkeerd.
•
r.
Afbeelding 1.2: huidige situering in de straatwand
4
2. Geldend beleid 2.1 vigerend bestemmingsplan Het projectgebied maakt onderdeel uit van het bestemmingsplan "Santpoort-Noord". Dit plan is op 25 juni 1998 door de gemeenteraad vastgesteld en op 9 februari 1999 door de Gedeputeerde Staten van Noord-Holland goedgekeurd. Vervolgens is het plan 16 oktober 2000 door de Raad van State goedgekeurd. Op de onderhavige locatie rust de bestemming "Woondoeleinden"- aaneengeschakeld. Hier wordt overigens in de huidige situatie niet aan voldaan. De woningen zijn gestapeld. Ten behoeve van de nieuwe ontwikkeling wordt uitgegaan van uitsluitend "Woondoeleinden"vrijstaand. Het bouwvlak voor de vrijstaande villa zal het bouwvlak van de bestaande situatie niet overschrijden, muv een kleine aanpassing aan de straatzijde en een overdekt terras aan de achterzijde.
£3
•s-
m
•
A
1%.
f J
J)
f A: '?
7*i
WW
n
I
-1
T.
•
ail
•to
•3 -
•
Afbeelding 2.1: uitsnede van het vigerend bestemmingsplan Santpoort -Noord
5
2.2 vergunningsprocedure Om het realiseren van de samenvoeging tot een woning mogelijkte maken dient er een uitgebreide vergunning procedure doorlopen te worden. Het samenvoegen van de woningen is een strijdig planologisch gebruik waarop de uitgebreide voorbereidingsprocedure van de WABO van toepassing. Voor wat betreft de inhoud van de ruimtelijke onderbouwing ziet deze toe op de implicaties van de met de afwijking van het bestemmingsplan te wijzigen gebruik naar een woning in plaats van twee aaneengesloten woningen.
3. Beleidskaders 3.1 Rijksbclcid en Provinciaal beleid Het project betreft het samenvoegen van twee appartementen tot een vrijstaande woning. Met de Structuurvisie Infrastructuur en Ruimte (SVIR) en Besluit algemene regels ruimtelijke ordening (Barro) richt het rijk zich meer op nationale belangen en niet zo zeer op stedelijk ruimtelijk beleid. De samenvoeging bevindt zich binnen bestaand bebouwd gebied, waar de gemeente een grote mate van beleidsvrijheid heeft. Het omvat ook slechts het vervallen van een woning. Binnen het bestaand bebouwd gebied ziet de Provinciale Structuurvisie 2040 toe op voldoende, en op de behoefte aansluitende huisvesting. Het samenvoegen tot een vrijstaande villa is niet strijdig met het Rijks- en Provinciaal beleid.
3.2 Gemeentelijk beleid Structuurvisie Velsen 2015 De gemeente Velsen heeft met de structuurvisie een actueel ruimtelijk kader dat richting geeft aan, en samenhang brengt in, diverse ruimtelijke ontwikkelingen. In de structuurvisie geeft de gemeente haar ruimtelijke beleid weer tot circa 2015 en kijkt door naar 2020. Zoals in de structuurvisie Velsen vermeld is de kernopgave het afwegen en op elkaar afstemmen van de sectorale aanspraken op de beschikbare ruimte. Deze afweging wordt gemaakt zowel met betrekking tot de gemeente als totaal, als met betrekking tot binnen de verschillende kernen. De kernen dienen elk in hun eigenheid herkenbaar te blijven. De grondslag van de Structuurvisie Velsen ligt in het vinden van oplossingen van ruimtevragen die leven binnen de gemeente. De zoektocht spitst zich toe naar ruimte om te werken, om te wonen en om te recreeren. De woningbouwopgave wordt ingevuld door primair in te zetten op intensiveren, combineren en transformeren (ICT) met handhaving van de losse kernenstructuur. In het hoofdstuk kernen van de Structuurvisie Velsen wordt een korte schets gegeven van de ontwikkelingsmogelijkheden per kern. Per kern vindt een algemene beschrijving plaats en een analyse op hoofdlijnen.
7
In de structuurvisie wordt niet expliciet gesproken over een kleinschalige ontwikkeling als het samenvoegen van twee appartementen. Als zodanig is de wijziging niet in strijd met de structuurvisie.
Woonvisie 2015 Santpoort-Noord; de letterlijke tekst uit de woonvisie !!!
"Beoogd kwaliteitsniveau Het algemene kwaliteitsniveau in Santpoort - Noord is g o e d . Dit dient verder bestendigd te worden. Dit houdt allereerst in dat duplexwoningen bij vrijkomen worden verheeld (verticaal s a m e n v o e g e n ) dan wel afhankelijk v a n d e kwaliteit worden vervangen door nieuwbouw. V e r d e r dient er voldoende dure huur gerealiseerd te worden om ook voldoende alternatieven te kunnen bieden a a n het hoge a a n d e e l eigenaar/bewoners."
In de woonvisie wordt dus gepleit voor het samenvoegen van onder- en bovenwoningen.
8
4. Ruimtelijke onderbouwing project 4.1 planologisch Het bouwplan omvat het samenvoegen van twee appartementen tot een vrijstaande villa die globaal wordt gerealiseerd binnen het bestaande bouwvlak van de huidige bebouwing.
4.2 impact van het project op de omgeving De samenvoeging van de appartementen heeft geen nadelige gevolgen voor de omgeving. De gebruiksfunctie wordt "Woondoeleinden"- vrijstaand. Gelet op het feit dat wonen reeds is toegestaan op deze locatie en het voornamelijk een interne verbouwing betreft ondergaat de omgeving geen milieuhinder.
4.3 stedenbouwkundig De bestaande bouwmassa blijft in hoofdzaak gehandhaafd. Door aanpassing van de gevel krijgt het gebouw het karakter van een vrijstaande villa zoais die op een aantal plaatsen in de Hoofdstraat voorkomen.
4.4 cultuurhistorisch, ecologisch en archeologisch De ontwikkeling betreft voornamelijk een interne verbouwing. Dit geeft geen belemmering betreffende de aspecten cultuurhistorie, ecologie en archeologie.
4.5 geluid (wegverkeer, spoorweg, industrie en luchtvaart) 4.5.1 w e g v e r k e e r Het pand ligt aan een niet doorgaande, autoluwe straat. In rapport 2011.0616.00.R001 Rapportage ten behoeve van de EU-richtlijn omgevingslawaai bijlage 6.1 is te zien dat het gebouw dusdanig ver van de Rijksweg ligt dat de geluidbelasting nog beduidend onder de48dB ligt. 4.5.2 r a i l v e r k e e r l a w a a i Het plan is gelegen buiten een zone van spoorlijn. Conform rapport 2011.0616.00.R001 Rapportage ten behoeve van de EU-richtlijn omgevingslawaai bijlage 6.2 4.5.3 i n d u s l r i e l a w a a i Van industrielawaai is, conform rapport 2011.0616.00.R001 Rapportage ten behoeve van de EUrichtlijn omgevingslawaai bijlage 6.3 op deze locatie geen sprake.
9
4.5.4 I u c h l v a a r t Van luchtvaartlawaai is, conform rapport 2011.0616.00.R001 Rapportage ten behoeve van de EUrichtlijn omgevingslawaai bijlage 6.4, op deze locatie geen sprake. 4.6 l u c h t k w a l i t e i t Aangezien de ontwikketing de afname van een woning betekent, wordt geconcludeerd dat het project niet in betekende mate bijdraagt. Dit betekent dat het aspect luchtkwaliteit geen belemmering vormt voor de ontwikkeling. 4.7 e x t e r n e v e i l i g h e i d De ontwikkeling ligt buiten bereik van mogelijke externe veiligheidsvoorwaarden.
Legends A
Ge»«jlnke acflenopstag
0
LPG-Urikstatora
* J
Brpeflonoenoebied Schiphoi
Externe veiligheid Afbeelding 4.7: Externe veiligheid Velsen, bron: Structuurvisie Velsen 2015
4.8 bodem Aangezien er tijdens de uitvoering nauwelijks breekwerkzaamheden tpv de vloer plaatsvinden en de fundering slechts minimaal wordt uitgebreid is het leveren van een bodemrapportage niet nodig.
4.9 water Bij de ontwikkeling vinden voornamelijk inpandige bouwwerkzaamheden piaats. Er zijn geen belemmeringen betreft het aspect water. Het verhard oppervlak wordt ook nauwelijks uitgebreid tov de bestaande situatie zodat een vergunning van het Hoogheemraadschap Rijnland niet nodig is.
4.10 verkeerskundig Het beleid van de gemeente Velsen is er op gericht om bij nieuwbouwontwikkelingen het parkeren op eigen terrein op te lossen. In dit geval is er al een woonfunctie en is parkeren op eigen terrein mogelijk. Hiermee wordt ruimschoots voldaan aan de parkeernorm gemeente Velsen 2009 die uitgaat van twee parkeerplaatsen op eigen terrein. Voor de ontsluiting kan gebruik worden gemaakt van de bestaande inrit.
11
5. Economische -& maatschappelijke uitvoerbaarheid 5.1 economische uitvoerbaarheid Het project wordt op particulier initiatief gerealiseerd. De kosten in verband met de realisatie zijn dan ook voor rekening van de initiatiefnemer. Er zijn geen aanwijzingen om aan de economische haatbaarheid van het plan te twijfelen. De initiatiefnemer en eigenaar gaat er immers zelf wonen. De kosten voor het voeren van een uitgebreide vergunning procedure worden via de gemeentelijke legesverordeningen aan de initiatiefnemer/ aanvrager doorberekend.
5.2 planschade Aangezien er niets verandert in de huidige stedenbouwkundige structuur en bovendien nauwelijks iets in de hoogte en vorm, is de kans op eventuele planschadeclaims erg klein.
5.3 maatschappelijke uitvoerbaarheid De initiatiefnemer zal de direct omwonenden informeren. Tijdens het doorlopen van de vergunning procedure wordt indien noodzakelijk overleg gevoerd met de Stichting Santpoort om hun visie en eventuele op- en aanmerkingen doorte spreken.
5.4 schade als gevolg van de bouwactiviteiten Het is wenselijk om bij het uitvoeren van bouwwerkzaamheden in een bestaande omgeving maatregelen te nemen om schade aan bestaande gebouwen te voorkomen en/of middels waarmerken vast te stellen of eventuele schade zich voordoet en zo ja deze vervolgens te (doen) herstellen. Overigens is hetgebruikelijk dat de uitvoerende aannemer hiertoe een Constructie-ALL Risk (CAR) verzekering afsluit.
12
6. Conclusie Het bouwplan zoals in de ruimtelijke onderbouwing is beschreven voorkomt leegstand en voorziet in een kwalitatieve verbetering van de woningvoorraad in de gemeente Velsen. De samenvoeging heeft geen nadelige gevolgen op de uitstraling van het pand en de omgeving. Door de samenvoeging zal de kwaliteit van de woningen binnen Santpoort-Noord gewaarborgd blijven.
Afbeeldingen Hoofdstraat 112-114 te Santpoort-Noord
Afbeelding 1. Hoofdstraat 112-114 bestaande situatie
Perspectief 1 voorgevel Afbeelding 2. Hoofdstraat 112-114 - toekomstige situatie
