BROCHURE 2013
Hoofdkantoor Geldrop Hofstraat 17 5664 HS Geldrop Telefoon 040 - 280 00 24 Fax 040 - 280 00 27 E-mail
[email protected] Website www.koeter.org
Steunpunt Amsterdam Kingsfordweg 151 1043 GR Amsterdam Telefoon 020 - 491 89 47
I N H O U D S O P G A V E
W ie wij zijn ............................................................ 2 Wat wij doen .......................................................... 4 Marktanalyse ....................................................... 4 Herontwikkeling ................................................... 5 Verbouwmanagement ............................................ 5 Onderhoud .......................................................... 6 Aanbesteding, begeleiding en contractmanagement .. 8 Softwarepakk etten en prij zenbestanden vas tgoedbeheer . 8 Aanvraag subsidies .............................................. 9 Organisatieadvies .............................................. 10 Facilitair beheer................................................. 10 Analyse exploitatiekosten .................................... 11 Vastgoedbemiddeling en taxaties .......................... 11 Cursussen ......................................................... 12 Uitgaven ............................................................. 13 Vastgoed Exploitatiewijzer ................................... 13 Onderhoudskosten Kompas .................................. 13 Real Estate Valuator ........................................... 15
1
W I E
W I J
Z I J N
Koëter Vastgoed Adviseurs is een onafhankelijk adviesbureau op het gebied van vastgoed, opgericht in 1991. Onze dienstverlening is gericht op het ondersteunen van onze opdrachtgevers bij het organiseren en professionaliseren van het totale beheer van hun vastgoed. Wij staan onze opdrachtgevers bij al hun huisvestingsvraagstukken met raad en daad terzijde. Ons professionele team van specialisten bestaat onder andere uit de volgende disciplines: bouwkunde, installatietechniek, bedrijfskunde, makelaardij/taxaties, facility management, inkoop en financiële zaken. Indien noodzakelijk kunnen wij voor zeer specifieke vraagstukken externe, aan ons bedrijf gecommitteerde experts, bij ons team betrekken. Maar in alle gevallen behoudt onze opdrachtgever één aanspreekpunt.
Deskundigen
Koëter Vastgoed Adviseurs
Opdrachtgever
Onze adviseurs draaien op kennis en kunde, en vormen samen met eventuele externe deskundigen en de opdrachtgever een perfecte combinatie voor de optimalisatie van uw vastgoed.
2
Ons bureau onderscheidt zich door een praktische manier van werken met grote aandacht voor de opdrachtgever en het leveren van een hoge kwaliteit maatwerk. Met ons brede dienstenaanbod denken onze ervaren adviseurs altijd een stapje verder en kunnen u door de onderlinge synergie een totaalbeeld geven, hetgeen uiteraard een groot voordeel is.
Markt analyses
Revitalisatie
Financiering
Opdrachtgever
Project ontwikkeling
Onderhoud
Beheer
De opdrachtgever centraal.
Wij werken onder andere voor: (semi) overheidsinstellingen onderwijsinstellingen de zorgsector woningbouwcorporaties
financiële instellingen bedrijfsleven adviesbureaus beleggers
Per jaar adviseren wij over meer dan 1.000.000 vierkante meter aan kantoren, bedrijfsgebouwen, scholen, zorggebouwen, theaters, monumentale gebouwen en gemeentelijke gebouwen. Op de volgende pagina’s geven wij een korte indruk van ons dienstenaanbod. Voor een meer volledige kennismaking met onze organisatie maken wij graag, uiteraard geheel vrijblijvend, een afspraak.
Koëter Vastgoed Adviseurs: Uw professionele partner in vastgoedzaken!
3
W A T
W I J
D O E N
Koëter Vastgoed Adviseurs adviseert van A tot Z met betrekking tot elk type vastgoed. Onze heldere en bruikbare adviezen vormen een sterk fundament, bijvoorbeeld bij het nemen van strategische beslissingen. Daarnaast geven wij, in samenwerking, een aantal handige boekwerken uit die kunnen worden gebruikt voor het in kaart brengen van onderhoudskosten, onderhoudsgebreken of exploitatiekosten.
Ook voor het ‘Parktheater’ te Eindhoven stelden wij een onderhoudsplanning op.
Marktanalyse Voordat een project ontwikkeld wordt, is het raadzaam om vooraf te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn en wat de behoefte van de markt is. Is er een markt voor het te realiseren project, welke concurrenten zijn er, is de prijsstelling reëel? Koëter Vastgoed Adviseurs analyseert in hoeverre het project zich leent voor de beoogde functie, of er behoefte is aan het concept en welke kosten en opbrengsten te verwachten zijn. Afhankelijk van de schaal van een project zal de diepgang en de uitgebreidheid van het onderzoek variëren.
4
Herontwikkeling Koëter Vastgoed Adviseurs adviseert diverse opdrachtgevers bij de herontwikkeling van bestaande gebouwen. Speerpunten zijn: kosten, planning en verhuurbaarheid. Duurzaamheid staat hierbij hoog in het vaandel.
Aan de ‘Prins Hendrikkade’ te Amsterdam kreeg onder onze begeleiding het voormalige pakhuis een nieuwe bestemming in de vorm van mooie appartementen.
Verbouwmanagement De verbouw of renovatie van een pand kan heel wat zorgen en onverwachte situaties met zich meebrengen. Om ervoor te zorgen dat mooie plannen realiteit en geen nachtmerrie worden, kunnen wij voor u het bouwmanagement van een project uitvoeren. Wij nemen zorgen uit handen, zorgen dat het plan binnen het gestelde budget blijft en bewaken de doelstellingen en het tijdspad, zoals die in de beginfase zijn geformuleerd. Dreigt een reeds lopend bouwproject uit de hand te lopen of zelfs te ontsporen, ook dan kunnen onze ervaren medewerkers de situatie onder controle brengen en het project naar het beoogde doel begeleiden.
5
Voor de complete renovatie van het interieur van het hoofdkantoor van de Nederlandse Vereniging van Makelaars te Nieuwegein werd door ons het bouwmanagement uitgevoerd.
Onderhoud Gebouwen zijn continu onderhevig aan slijtage door gebruik, weersinvloeden en veroudering. Voor het goed onderhouden van een gebouw is een onderhoudsplanning nodig. Een planning die zowel bruikbaar is voor het financieel management, de beheerders én uitvoerders. Onze werkwijze staat voor het top-down aansturen van het planmatige onderhoudsproces. Dit betekent dat vanuit het strategisch niveau (het beleid) de uitgangspunten voor de technische kwaliteit worden bepaald. Met deze benadering vormen wij de vaak ontbrekende schakel tussen organisatie en techniek. Vanuit de geformuleerde uitgangspunten kunnen wij middels een gerichte inspectie een objectieve conditiemeting uitvoeren van de bouwkundige, elektrotechnische en werktuigbouwkundige delen van het gebouw volgens de NEN 2767. Aan de hand van de condities worden de urgenties voor het onderhoud van het vastgoed bepaald en stellen wij een meerjarenonderhoudsverwachting (MJOV) op.
6
onderhoudskwaliteit van een onderdeel onderhoud
conditie 1 uitstekend 2 goed 3 redelijk
acceptabele gebreken min. onderhoudskwaliteit (conditie)
budget
4 matig 5 slecht
niet-acceptabele gebreken
6 zeer slecht tijd Verloop onderhoudskwaliteit en conditie
Door deze benadering wordt voorkomen dat veel kostbare tijd wordt besteed aan werkzaamheden die geen toegevoegde waarde hebben voor de invulling van het beleid. Het voordeel van een goed opgestelde MJOV is dat alternatieven voor het uit te voeren onderhoud snel doorgerekend en beoordeeld kunnen worden. Met het op een juiste manier op elkaar afstemmen van de verschillende onderhoudsactiviteiten kan beduidend financieel voordeel worden behaald.
Dit schema geeft de relatie aan tussen het strategische (financiële) niveau, het tactische (logistieke) niveau en het operationele (uitvoerende) niveau. Het top-down aansturen van het onderhoudsproces voorkomt een complexe en vaak te dure opbouw van een onderhoudssysteem.
7
Aanbesteding, begeleiding en contractmanagement De deskundige inkopers van ons bureau kunnen de aanbesteding van bouw-, inspectie- en onderhoudswerkzaamheden verzorgen. Wij adviseren op het gebied van inkoopvoorwaarden, contractvorming en verzorgen Europese aanbestedingstrajecten. Met een innovatieve insteek van het inkoopproces lukt het ons vaak aanzienlijke inkoopvoordelen te behalen of binnen het bestaande budget een aanzienlijke kwaliteitsverbetering te bereiken. Na inkoop kunnen wij de uitvoering van de werkzaamheden begeleiden, de kwaliteit van de uitvoering controleren en de financiële projectadministratie uitvoeren. Meerwerk kan worden voorkomen door zorgvuldig aanbesteden in combinatie met een strakke begeleiding van de uitvoering van de opdracht.
Het ‘Leids Universitair Medisch Centrum’ te Leiden werd door ons bureau geadviseerd bij het aanbesteden van bouw- en onderhoudswerkzaamheden.
Softwarepakketten en prijzenbestanden vastgoedbeheer Door onze uitgebreide en onafhankelijke ervaring met de diverse softwarepakketten voor het beheer van vastgoed kunnen wij opdrachtgevers adviseren indien zij willen overgaan tot het aanschaffen van een pakket. Met
8
het opstellen van een Programma van Eisen specifiek voor de situatie van de opdrachtgever worden alle (on)mogelijkheden helder op een rijtje gezet. Hiermee wordt de opdrachtgever veel tijd bespaard en kan er een gefundeerde keuze worden gemaakt zonder kostbare verrassingen achteraf. Tevens kunnen wij een op maat gemaakt prijzenbestand voor u aanleveren, gebaseerd op de NEN 6776, NL-SfB en/of Stabu systematiek. Indien u door ons uw MJOV laat opstellen is het mogelijk deze gegevens aan te leveren in een door ons bureau ontwikkelde applicatie in MS Excel. Deze applicatie wordt u dan kosteloos aangeboden.
Aanvraag subsidies Het onderhoud aan monumentale gebouwen alsmede herstel en restauratiewerkzaamheden worden door de overheid ondersteund door middel van een aantal verschillende subsidieregelingen. Onze adviseurs brengen de mogelijkheden in kaart en kunnen het traject omtrent de subsidieaanvraag namens de opdrachtgever uitvoeren of de aanvraag begeleiden.
Voor het kasteel te Geldrop heeft ons bureau onderzoek verricht naar de mogelijkheden voor subsidieaanvraag voor het planmatig onderhoud en vervolgens de aanvraag uitgevoerd.
9
Organisatieadvies Het effectief en efficiënt beheren van het vastgoed van een organisatie is een complex proces. Een beheerafdeling opereert nog vaak vanuit een technisch perspectief, terwijl het management het vastgoed wil beheren vanuit een bedrijfmatig perspectief. Voor veel organisaties is deze overgang van denken vanuit techniek naar denken vanuit het primaire bedrijfsproces bijzonder lastig. Koëter Vastgoed Adviseurs is in staat u te ondersteunen bij deze verandering. Wij kunnen u adviseren en ondersteunen bij het transformeren van uw beheerorganisatie van een traditionele technische dienst naar een regieorganisatie, waarin inkopen en contractmanagement de belangrijkste vaardigheden zijn. In de vorm van opleiding, coaching en begeleiding op de werkplek kunnen wij uw medewerkers leren te denken vanuit het bedrijfsproces.
Voor de ‘Zuidelijke Land- en Tuinbouw Organisatie’ te Veghel bemiddelde ons bureau bij de verkoop van hun kantoorgebouw.
Facilitair beheer Met het facilitair beheer adviseert, organiseert en controleert Koëter Vastgoed Adviseurs de facilitaire processen in en rondom uw gebouw. Professionalisering van het facilitaire proces leidt tot beheersbare processen, de mogelijkheid te
10
anticiperen op veranderingen in het primaire bedrijfsproces, het beheersen van de kosten en een verbetering van de kwaliteit. Wij inventariseren wensen en doelstellingen op basis waarvan een voorstel wordt gemaakt. Wij kijken naar de bestaande afspraken en kunnen de aanbesteding en contractonderhandelingen verzorgen. Tevens verzorgen wij de controle op zowel de kwaliteit van de uitvoering als op de facturatiestroom. Alle diensten binnen en buiten het gebouw kunnen door Koëter Vastgoed Adviseurs worden aangeboden. Eén aanspreekpunt voor het totale beheer en tevens flexibiliteit ten aanzien van welke diensten afgenomen worden.
Analyse exploitatiekosten In het commerciële vastgoedbeheer, maar ook door woningbouwcorporaties, worden de kengetallen exploitatiekosten uit de Vastgoed Taxatiewijzer (VTW) veelal als norm gehanteerd. In de praktijk kan zich een situatie voordoen waarin de exploitatiekosten van een gebouw hoger zijn dan dat ze volgens de kengetallen zouden mogen zijn. Op basis van een gebouwinventarisatie kunnen wij een vergelijk opstellen tussen de praktijk en de norm. Uit dit vergelijk worden aanbevelingen en verbeterpunten geformuleerd waarmee een meer marktconforme exploitatiekostenbegroting bereikt kan worden.
Vastgoedbemiddeling en taxaties Koëter Vastgoed Adviseurs heeft de expertise in huis om te adviseren bij de aan- of verkoop van commercieel onroerend goed, zoals kantoren, winkels en bedrijfsruimte. Daarnaast kunnen wij de aan- of verkoop van een woning begeleiden. Wij kunnen de onderhandelingen, bouwkundige keuringen, de keuze van de notaris, het zoeken naar de juiste financier en het advies bij verbouwplannen verzorgen. Onze taxateur verricht taxaties voor diverse doeleinden: Ten behoeve van het verkrijgen van een financiering. Voor de verzekering van vastgoed ten behoeve van de herbouwwaarde, de zogenaamde herbouwtaxaties conform artikel 7:960 BW. Dit is bijvoorbeeld noodzakelijk voor een kantoor of bedrijfsruimte, minder courante objecten en appartementencomplexen voor een VvE’s. Ten behoeve van planschade: bij wijziging van het bestemmingsplan is het belangrijk om te weten of er een waardevermindering optreedt van het vastgoed door deze wijziging. Ook voor toekomstige wijzigingen in bestemmingsplannen is het mogelijk om een risicoanalyse te maken voor eventuele schade die omwonende zullen gaan lijden.
11
Cursussen Koëter Vastgoed Adviseurs geeft cursussen op het gebied van beheer en onderhoud, revitalisatie en verduurzamen van vastgoed alsmede het professionaliseren van beheerorganisaties. De cursussen worden verzorgd door bekende onderwijsinstituten, zoals NVM-SOM, NVDO, Hanze Hogescholen en Nyenrode. Tevens is het mogelijk een incompany training bij u op kantoor te verzorgen, geheel toegesneden op uw specifieke situatie.
Cursussen kunnen bij u op locatie worden verzorgd of in één van de nabijgelegen cursuscentra.
12
U I T G A V E N
Vastgoed Taxatiewijzer De filosofie van Koëter Vastgoed Adviseurs werpt haar vruchten af. Onze organisatie is verantwoordelijk voor de berekeningen van de onderhoudskosten van de Vastgoed Taxatiewijzer en diverse andere publicaties op het gebied van het beheer en onderhoud van vastgoed. De Vastgoed Taxatiewijzer; een handig zakboekje met de exploitatiekosten van vastgoed, met overzichten van OZB, rioollasten, verzekeringskosten en herbouwwaarden. Al meer dan 18 jaar dé norm in Nederland voor exploitatiekosten van vastgoed. De onderhoudskosten worden jaarlijks berekend door Koëter Vastgoed Adviseurs, een onafhankelijk adviesbureau dat al meer dan 25 jaar verantwoordelijk is voor diverse uitgaven op het gebied van exploitatiekosten van vastgoed en gerelateerde cursussen bij gerenommeerde onderwijsinstellingen waaronder Nyenrode.
Via de website www.evaoshop.nl is dit onmisbare hulpmiddel vanaf 1 maart 2013 wederom te verkrijgen.
Onderhoudskosten Kompas Koëter Vastgoed Adviseurs geeft tevens de Onderhoudskosten Kompas uit. Dit boekwerk bevat kostengetallen voor het onderhouden van gebouwen en hun installaties en voorkomende bouwgebreken. Het doel ervan is beheerders/makelaars van gebouwen behulpzaam te zijn bij het op een snelle en redelijk nauwkeurige manier van begroten van het reguliere en achterstallige onderhoud aan woningen en utiliteitsgebouwen. De prijzen zijn vooral geschikt voor het opstellen van kostenramingen van MJOV’s. Dit handzame boekwerk is een begrip in Nederland met
13
betrekking tot de te stellen normen voor het onderhoud van vastgoed.
14
Real Estate Valuator Koëter Vastgoed Adviseurs heeft de webapplicatie ‘Real Estate Valuator’ (REV®) ontwikkeld. Dit is een onmisbare tool voor de moderne makelaar/taxateur die een concurrerende positie wil verwerven in de markt. In een handomdraai kan de gebruiker van dit unieke programma de staat van onderhoud én de eventuele opties voor verbeteringen vastleggen van het te beoordelen vastgoed.
De gebruiker wordt stap voor stap door het systeem geleid om de gegevens op te nemen. Het programma is geschikt voor woningen, kantoren, winkels en agrarisch vastgoed. Het systeem werkt op uw tablet, laptop, pc en zelfs op uw smartphone. Kortom; u hebt uw gegevens altijd bij de hand! Aan de hand van een fotowijzer kiest u een vergelijkbaar object uit. Het enige wat u hoeft te doen is een aantal kengetallen invullen van het door u te beoordelen pand. In het systeem zijn namelijk voor alle typen vastgoed al kant en klare berekeningen gemaakt. Aan de hand van uw gegevens berekent het systeem online de situatie door voor uw pand. Voorts kunt u aan de hand van handige checklisten nog aangeven welk achterstallig onderhoud u hebt aangetroffen of welke verbeteringen u noodzakelijk acht. Dat is alles. Het systeem genereert automatisch een keurige en betrouwbare rapportage die u met uw klant kunt doorspreken. Eventuele alternatieven worden letterlijk à la seconde doorgerekend. De Real Estate Valuator wordt geëxploiteerd door Vastgoed Adviseurs Online. Weer een goed initiatief van Koëter Vastgoed Adviseurs! Kijk eens op www.myrev.nl of www.evao.nl voor meer informatie.
15
