Hoe maken we Waterwijk geschikt voor de toekomst?

Hoe financier in de aanpassing van mijn woning?

Wonen tussen alleen maar oudjes? Echt niet...

Wij voelen ons nog niet oud, maar denken wel na over wonen samen met anderen.

Hoe maken we Waterwijk geschikt voor de toekomst? Met vriendinnen bij elkaar in de buurt wonen.

Hoe maak ik mijn woning gelijkvloers?

Ik wil graag in mijn buurt blijven wonen.

Kan ik mijn woning wel verkopen?

juni 2015 4

5

Inhoudsopgave

Colofon

Voorwoord 6

Dit onderzoek is uitgevoerd in opdracht van: Gemeente Almere Carla Vriend Programmamedewerker Almere Stad Stadhuisplein 1 1315 HR Almere Postbus 200 1300 AE Almere [email protected]

grijstinten

Samenvatting 7

in de tussenmaat

Analyse

Amsterdam 8 augustus 2014 Beste carla,

Samenstelling en redactie: ANA architecten Jannie Vinke Spaklerweg 53 Postbus 94440 1090 GK Amsterdam [email protected] www.ana.nl Bureau Ritsema Architectuur & Stedenbouw Annet Ritsema Kerklaan 30B 9751 NN Haren Postbus 5224 9700 GE Groningen In samenwerking met: textoer, Vincent Kompier Eindredactie Robert Kuiper, Rizoem Ontwikkeling en financiële strategieën Grijstinten in de Tussenmaat is een ontwerpend onderzoek naar innovatieve woonvormen voor ouderen. Het wordt uitgevoerd door ANA Architecten, Bureau Ritsema - architectuur & stedenbouw en textoer. ©Grijstinten onderzoek ‘Waterwijk seniorenproof’, juni 2015 Niets uit deze uitgave mag in welke vorm of op welke wijze dan ook worden gereproduceerd of vermenigvuldigd zonder voorafgaande toestemming van de uitgever. Aan de inhoud van deze publicatie kunnen geen rechten worden ontleend

6

N.a.v. de bijeenkomst* met 22 ouderen uit waterwijk (icm een korte ruimtelijke analyse) aantal bevindingen: *opvallend uit de bijeenkomst: heel stellig in de wens om in de waterwijk te blijven wonen (groen, dichtbij OV, winkels en andere voorzieningen, sociaal netwerk) eel alleenstaanden, veel vrouwen. Onzekerheid over de toekomst van de zorg en eenzaamheid belangrijkste drijfveren Grote koophuizen met grote tuinen, te grote last in onderhoud, lastig te verkopen Locatiekwaliteiten: bereikbaarheid (bus) en voorzieningen bovenaan, groen/ uitzicht minder belangrijk. Gemeenschappelijkheid is wel wat iedereen aanspreekt, maar de vorm en mate blijft iets precairs en persoonlijks Onzekerheid over de toekomst van de zorg en eenzaamheid belangrijkste drijfveren Grote koophuizen met grote tuinen, te grote last in onderhoud, lastig te verkopen Locatiekwaliteiten: bereikbaarheid (bus) en voorzieningen bovenaan, groen/ uitzicht minder belangrijk. Gemeenschappelijkheid is wel wat iedereen aanspreekt, maar de vorm en mate blijft iets precairs en persoonlijks Onzekerheid over de toekomst van de zorg en eenzaamheid belangrijkste drijfveren Grote koophuizen met grote tuinen, te grote last in onderhoud, lastig te verkopen Locatiekwaliteiten: bereikbaarheid (bus) en voorzieningen bovenaan, groen/ uitzicht minder belangrijk. Gemeenschappelijkheid is wel wat iedereen aanspreekt, maar de vorm en mate blijft iets precairs en persoonlijks met vriendelijke groet, namens het team ‘grijstinten in de tussenmaat’

Ruimtelijke context

10

Woningen

10

Eigendom en waarde

14

Bewoners 16 Waterwijk seniorenproef

20

Stakeholders 22 Waterwijk in beeld

24

Strategieën Een vitale Waterwijk

28

Aanpak 29 Aanpassingen aan woningen

32

Aanpassingen aan een rij eengezinswoningen

34

Jannie Vinke

Plattegrondstudies 36 Grijstinten in de tussenmaat is een samenwerking van ANA architecten, bureau Ritsema, LEAS en Vincent Kompier contact: Annet Ritsema: 06 42 80 00 15 [email protected] • Jannie Vinke: 06 26 39 66 05 [email protected] correspondentieadres: Viaductstraat 3a • POSTBUS 126 • Groningen, 9700 AC • Netherlands volg het onderzoek op www.grijstintenindetussenmaat.nl

Kleinschalig gemeenschappelijk wonen

44

Financiële strategieën

48

Workshops 52 Afsluiting Aanbevelingen voor gemeentelijk beleid

56

Projectvoorstellen voor vervolgonderzoek

60

Bijlagen Bijlage 1: Marktanalyse Bijlage 2: Enqueteresultaten

64 66 7

Voorwoord

Samenvatting

Het vergrijzingstempo in Almere ligt drie keer hoger dan het landelijke gemiddelde. Almere heeft voornamelijk voor huishoudens met kinderen gebouwd. Hierdoor zijn er vergaande sociale en fysieke maatregelen nodig om senioren zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen en actief te blijven in hun bestaande sociale netwerken.

Nu ingrijpen om de voortschrijdende veranderingen in Waterwijk Almere om te kunnen buigen richting een positieve ontwikkeling. Dat is de belangrijkste conclusie van het onderzoek “Blijven Wonen in Waterwijk”.

In 2012 is de gemeente Almere samen met haar maatschappelijke partners met het programma ‘Waterwijk Seniorenproof’ gestart. Plannen gericht op wonen, welzijn en zorg worden hiertoe in Waterwijk toegepast, waarmee Waterwijk een proeftuin is geworden. Net als veel andere wijken in Nederland kent Waterwijk het vraagstuk van vergrijzing. De studie ‘Blijven wonen in Waterwijk’ richt zich op de mogelijkheden om lang zelfstandig te kunnen blijven wonen in de wijk. We hebben ons zowel in de sociale aspecten –de mensen- als de ruimtelijke aspecten –de stenen- verdiept. We hebben de wijk onderzocht, bekeken en hebben vooral veel bewoners gesproken. Op verschillende bijeenkomsten hebben we de woonwensen bij bewoners opgehaald, onze voorstellen getoond en gepolst en daarna weer aangescherpt. Aan het eind van dit boekje doen we aanbevelingen en enkele projectvoorstellen aan de gemeente om concreet aan de slag te gaan. Zo kan de leuze “Waterwijk seniorenproof” daadwerkelijk gestalte krijgen.

Grijstinten in de tussenmaat Dit onderzoek naar het aanpassen van bestaande woningen in Waterwijk sluit aan bij het onderzoek Grijstinten in de Tussenmaat. Grijstinten in de tussenmaat is een onderzoek naar (innovatieve) woonvormen voor ouderen, waarbij de bewoners lang zelfstandig kunnen blijven wonen. In dit ontwerpend onderzoek worden geslaagde buitenlandse voorbeelden ruimtelijk en sociaal geanalyseerd en wordt deze kennis vertaald naar een aantal Nederlandse casussen, zoals deze studie voor Waterwijk. Bij deze casussen zijn de woonwensen van de (toekomstige) ouderen leidend. Het onderzoek wordt gedeeltelijk financieel ondersteund door het Stimuleringsfonds Creatieve Industrie. Het project is ondersteund vanuit het AAARO programma ‘Innovatieve vormen van opdrachtgeverschap’ en in het bijzonder vanuit de open oproep ‘Zelforganisatie in de Zorg’.

Focussen op een vitale wijk, bewoners bewust maken van de verschuivende verantwoordelijkheden als het om zorg en “zorganisatie” gaat, het gebruik van goede voorbeelden door middel van een woningbeurs, het wegnemen van juridische belemmeringen en het opstellen van enkele pilots; aanbevelingen die uit het onderzoek in gesprekken met de gemeente en bewoners zijn opgesteld. Het vergrijzingtempo in Almere ligt drie keer hoger dan het landelijke gemiddelde. Almere heeft voornamelijk voor huishoudens met kinderen gebouwd. Hierdoor zijn er vergaande sociale en fysieke maatregelen nodig om senioren zo lang mogelijk zelfstandig te laten wonen. Op die manier kunnen senioren actief blijven in hun bestaande sociale netwerken. Daarom is de gemeente Almere in 2012 gestart met haar maatschappelijke partners met het programma ‘Waterwijk Seniorenproof’. Net als veel andere wijken in Nederland kent Waterwijk het vraagstuk van vergrijzing. Het onderzoek laat zien dat om Waterwijk vitaal te houden het essentieel is de woningen aantrekkelijk te maken of te houden voor alle doelgroepen. Want nu de wijk vergrijst zullen op korte termijn de voorzieningen verdwijnen die zo belangrijk zijn voor de diversiteit aan doelgroepen. Daarom zal er slim geïnvesteerd moeten worden. Zo behoudt de wijk (en de woningen) zijn waarde. Die investeringen dienen toekomstbestendig te zijn en beslaan daartoe verschillende schaalniveaus. Want Almere kan niet volstaan met de meest simpele oplossing: bijbouwen. De aanpak zal

integraal moeten zijn: dat betekent dat er wordt ingespeeld op alle aspecten: ruimtelijk, sociaal en maatschappelijk. In de studie worden op verschillende schaalniveaus voorstellen gedaan: op woning, woonomgeving en buurtniveau. Op die manier wordt integraliteit van de aanpak gewaarborgd. Voor het wonen betekent dit deels nieuwbouw van (rolstoelgeschikte) woningen. Daarnaast zal de bestaande woningvoorraad aangepast moeten worden. Aspecten als het faciliteren van woningruil, het stimuleren van individuele maatregelen door de particuliere woningbezitter en het organiseren van collectieve maatregelen zijn van belang. Ook het activeren van sociale netwerken is erg belangrijk. Op die manier kunnen senioren op het gebied van informele zorg veel zelf organiseren. Sterke sociale netwerken dragen bij aan het voorkomen van vereenzaming. Het onderzoek beveelt aan om in een pilot de voorstellen zoals onderzocht daadwerkelijk lokaal te testen. De onderzoeksthema’s in een dergelijke pilot overschrijden de situatie in Waterwijk en kunnen ook voor andere wijken in Almere –en in Nederland- van nut zijn. Om op deze manier de papieren werkelijkheid van rapporten en studies daadwerkelijk fysiek te maken en zo de kansen die er voor de toekomst van Waterwijk zijn te verzilveren.

Workshop met bewoners, juli 2014 8

9

Analyse

10

11

Analyse Waterwijk is een van de oudere wijken van Almere. De wijk is gebouwd in het begin van de jaren ’80 van de vorige eeuw en telt 3.047 woningen met circa 7.900 inwoners.

Ruimtelijke context Vooral aan de randen laat Waterwijk zien dat het een groene wijk is. Daar is veel landschappelijk groen aanwezig. De wijk wordt aan drie zijdes begrensd door recreatieve gebieden. Aan de noordzijde ligt Waterwijk tegen recreatiegebied de Noorderplassen aan. Aan de oostzijde grenst het aan het een aantal grote stedelijke sportvoorzieningen, zoals het Fanny BlankersKoen-sportpark. Aan de zuidoostzijde ligt Waterwijk tegen de Leeghwaterplas aan met aan de overzijde het Hanny Schaftpark. De langzaamverkeerverbindingen zijn niet in alle richtingen even goed. Richting het noorden en oosten moet een aantal barrières worden gepasseerd. Naar zuidoost (Hanny Schaftpark) en zuidwest (Almere-Centrum) zijn de verbindingen voor langzaam verkeer beter. Auto’s bereiken de wijk vanaf de Hogering (rondweg) en de Randstaddreef. Op drie plekken kan men met de auto de wijk in: aan de noord-, de west- en de zuidwestzijde. De wijk wordt doorsneden door een vrij liggende busbaan, die zorgt voor snelle ov-verbindingen met de andere delen van Almere, maar die ook als barrière binnen de wijk werkt.

namelijk uit eengezins-rijwoningen rondom een aantal concentraties van voorzieningen. In het noordoostelijk kwadrant ligt het belangrijkste winkelcentrum met zorgcentrum. Er is ook een tweede, wat kleiner centrum met een supermarkt en een café in het zuidwestelijk kwadrant aan het Geinplein. In elk kwadrant is een school centraal gelegen. Op dit moment telt Waterwijk nog vijf basisscholen, maar het leerlingaantal neemt snel af. Vorig jaar zijn twee scholen samengevoegd.

Woningen Het grootste deel, 83%, van de woningen in Waterwijk, zijn eengezins-rijwoningen. De uitzonderingen liggen vooral aan de randen. Aan de westzijde van de Leeghwaterplas ligt een klein buurtje met vrijstaande en twee-ondereen-kapwoningen. Aan de noordoostzijde van

Waterwijk in vogelvlucht

WATERWIJK

bron: Wijkanalyse Waterwijk, 2008

100%

Voorzieningen Het centrum van Almere is heel dichtbij, zeven minuten fietsen vanaf het hart van de Waterwijk. Het ruimtelijk patroon van de wijk bestaat uit vier kwadranten een vijfde veld aan de zuidwestzijde. Deze velden bestaan voor12

Positie Waterwijk in Almere

Algemene kaart Waterwijk

3047

7943

WONINGEN

INWONERS

Inwoners Waterwijk

Bron: Wijkanalyse Waterwijk, 2008

13

Sportvoorzieningen

Basisscholen en crèches

Bushaltes

Fietsverbindingen

Winkels en zorg

Recreatiesvoorzieningen

Auto-ontsluiting van Waterwijk

Potentiële nieuwbouwlocaties

14

15

EIGENDOMSSITUATIE

de Leeghwaterplas staan enkele appartementen. Aan de noordelijke rand van de wijk zijn twee-onder-een-kap woningen gebouwd. De meeste eengezins-rijwoningen hebben een kap met daaronder 2,5 verdieping. De wijk vertoont grote variatie binnen de categorie eengezinswoningen. In breedte van de woningen is weinig verschil, maar in de doorsnede wel: er is variatie in kapvorm, berging voor of achter de woning, wel of geen voortuin. De woningen staan er sinds de jaren tachtig en er zijn weinig structurele aanpass-ingen zichtbaar. De uitstraling doet enigszins verouderd aan. De openbare ruimte in de wijk heeft geen hoge kwaliteit. De overgang openbaar-privé is op veel plaatsen erg rommelig, er is veel verharding en er staan veel auto’s geparkeerd in de straten. De eengezinswoningen voldoen niet aan de eisen t.a.v. rollator- en/of rolstoelgeschiktheid en zijn geen nultredenwoningen. Daarmee zijn ze niet geschikt voor de ouder wordende bewoners van de Waterwijk. grondelstraat

markeelstraat type 1

grondelstraat


Tonijnweg markeelstraat type 2

Sterrogstraat bonieplein


grondelstraat

Tonijnweg

Norremeerstraat

Ketenstraat

100%


Sterrogstraat

Braakmankreek

markeelstraat type 2 Tonijnweg

Mosselstraat Norremeerstraat

Waalstraat Ketenstraat

bonieplein Sterrogstraat

Snoekstraat Braakmankreek

Norremeerstraat Tongstraat Mosselstraat

Ketenstraat Schildmeerstraat Waalstraat

Sarsvenstraat type 1 Lekstraat

Sarsvenstraat type 2 Clemenceaustraat Krammerstraat

Lekstraat

Krammerstraat Clemenceaustraat

Krammerpad Dolfijnpad

Merwedehof Waaigat

grondelstraat



bonieplein

Tonijnweg markeelstraat type 2

Sterrogstraat bonieplein

Norremeerstraat Mosselstraat Tongstraat

Braakmankreek Snoekstraat Palingweg

16

Palingweg Braakmankreek Snoekstraat

76%

Boven Wijde

24% HUURWONINGEN

Lekstraat Nieuwe diepstraat Sarsvenstraat type 1

Dolfijnpad Haringvlietstraat Krammerpad

Slagbaai Spuihof

€ 167.600 gemiddelde WOZ waarde in Waterwijk

Ketenstraat Waalstraat Schildmeerstraat

Lekstraat Sarsvenstraat type 1 Nieuwe diepstraat

Krammerstraat Clemenceaustraat Sarsvenstraat type 2

Krammerpad Dolfijnpad Haringvlietstraat

Waaigat Merwedehof

Slagbaai Spuihof

Boven Wijde

€ 198.600 gemiddelde WOZ waarde in Almere

Waalstraat Schildmeerstraat

Sarsvenstraat type 2 Krammerstraat

Palingweg Snoekstraat

Nieuwetype diepstraat Sarsvenstraat 1

Krammerpad Haringvlietstraat

Sarsvenstraat type 2

Waterwijk heeft veel particulier woningbezit

Slagbaai

WOZ WAARDE bron: Waterwijk, 2008 bron:Wijkanalyse Wijkanalyse Waterwijk, 2008

Tongstraat Mosselstraat

Schildmeerstraat

Waaigat

Eigendomssituatie Waterwijk

WaaigatMerwedehof

Slagbaai

Spuihof

Woningtypen in Waterwijk

Tongstraat

Dolfijnpad

KOOPWONINGEN

Eigendom en waarde De meerderheid van de woningen is particulier eigendom. Slechts 24% van de woningvoorraad in Waterwijk is een huurwoning. 22% is in het bezit bij de drie Almeerse corporaties, 2% is particuliere verhuur. Deze opbouw heeft tot gevolg dat binnen de wijk er weinig differentiatie in prijs is. Aan de randen zijn enkele duurdere woningen, maar in het grote middengebied worden de woningen ongeveer voor vergelijkbare prijzen aangeboden. De gemiddelde WOZ-waarde van de woningen ligt met € 167.600 onder het Almeerse gemiddelde van € 198.600

Clemenceaustraat

Merwedehof

Boven Wijde

Boven Wijde

€ 242.000

gemiddelde WOZ waarde in Nederland

WOZ-waarden Waterwijk


17

2 WONINGTYPES


Bewoners De wijk is heel geliefd bij de oorspronkelijke bewoners. Velen van hen willen er nooit meer weg. Dit is terug te vinden in de bevolkingsbouw van Waterwijk. Er wonen relatief veel ouderen in vergelijking met de rest van Almere. Van de Waterwijkers is 26% ouder dan 55 jaar. In Almere is dat 19%. Ook zijn er weinig kinderen in de basisschoolleeftijd. Er zijn relatief veel inwoners in de leeftijdsgroep 18-24 jaar, waarvan veel tot de doelgroep potentiële starters behoren. Veel jonge mensen in Waterwijk willen op zichzelf gaan wonen, maar kunnen er geen betaalbare woning vinden. Het aantal gezinnen is de afgelopen jaren behoorlijk afgenomen doordat veel kinderen het ouderlijk huis hebben verlaten. Op dit moment is slechts 51% van de huishoudens in Waterwijk een gezin, de overige 49% van de huishoudens bestaat uit een of twee personen.

12

9

10 8 11

83%

7%

9%

RIJWONINGEN

VRIJSTAAND 2ONDER1KAP

ETAGEWONING

1

6

14

13

7 4

Woningtypes Waterwijk

1

Bron: Wijkanalyse Waterwijk, 2008 3

rijwoningen twee onder 1 kap twee onder 1 kap geschakeld galerijflat 1 laags rijwoning vrijstaand woonblok 3 laags

2

Waterwijk heeft veel 1 en 2 persoonshuishoudens

12

woningtypes

Huishoudens worden kleiner Bevolkingsprognoses laten zien dat bovengenoemde trend zich in korte tijd heel sterk verder zal doorzetten. Tussen 2013 en 2025 wordt een verdubbeling van het aantal 65+ ers verwacht. Dit sluit aan bij de landelijke trend van vergrijzing en huishoudensverkleining. Naast vergrijzing zijn er ook andere factoren die bijdragen aan een verdere huishoudensverkleining. De Nederlander krijgt steeds minder en op latere leeftijd kinderen. Volgens Jan Latten, hoogleraar sociale demografie aan de Universiteit van Amsterdam, gaat het vormen van langdurige relaties onder de jonge veeleisende generatie veel moeizamer. Dit leidt op lange termijn tot minder kinderen en daarmee kleinere huishoudens. Ook het aantal echtscheidingen draagt bij. In 1970 eindigde 20% van de huwelijken in scheiding, in 1995 was dit percentage al gestegen tot 25%1.

5

41%

10%

24%

rijwoningen twee onder 1 kap twee onder 1 kap geschakeld galerijflat 1 laags rijwoning vrijstaand woonblok 3 laags

25% ± 140 m2 € 215.000 tot € 275.000

Huishoudenssamenstelling Waterwijk Bron: Wijkanalyse Waterwijk, 2008

± 125 m2 € 170.000

± 73 m2 € 128.000

De woningmarkt in Waterwijk kan niet los worden gezien van die in Almere en de rest van de Noordvleugel van de Randstad. Almere is een van de grote groeigemeentes in de Noordvleugel. In Almere wordt tot 2040 een toename voorzien van 68.000 woningen. Gemiddeld zijn dit ruim 2.000 woningen per jaar.

± 90 m2 € 150.000

10 ± 105 m2 € 145.000 11

Woningmarkt

9

± 49 m2 € 90.000

5

8

± 115 m2 € 155.000

± 110 m2 € 165.000

6

± 115 m2 € 140.000 tot € 170.000

7 ± 110 m2 € 165.000

4 ± 105 m2 € 150.000

1

± 110 m2 € 165.000

3 2 ± 49 m2 € 90.000

± 65 m2 € 130.000 tot € 160.000

12

± 105 m2 € 150.000

± 150 m2 € 250.000 tot € 400.000

Huizenprijzen

Veranderingen in samenlevingsvormen en consequenties voor de woonbehoefte, presentatie door Jan Latten op Expeditie Begonia, 24 maart 2015.

18

19

44

rijwoningen rijwoningen

±±105 105 m2, m2, €€150.000 150.000

7

galerijflat

±±49 49 m2, m2, €€90.000 90.000

55


±±105 105 m2, m2, €€145.000 145.000

8

rijwoningen

±±65 65 m2, m2, €€130.000-€ 130.000-€160.000 160.000

66


±±115 115 m2, m2, €€140.000 140.000 tot tot €€170.000 170.000

9

rijwoningen

11

één-laagse één-laagse rijwoningen rijwoningen

22

boven-benedenwoning boven-benedenwoning (appartementen) (appartementen)

33

twee-laagse twee-laagse galerij galerij woongebouw woongebouw

10

twee onder één kap geschakeld ± 140 m2, €215.000 tot € 275.000

± 90 m2, € 150.000

11

rijwoningen

± 125 m2, € 170.000

± 73 m2, € 128.000

12

rijwoningen

± 105 m2, € 160.000

Overzicht woningtypes in Waterwijk Bron: Funda.nl, juni 2014

20

21

De verwachte groei van de woningbehoefte is het grootst is onder 65+ers. De verwachte groei van de huishoudenssamenstelling bestaat vooral uit alleenstaanden en samenwonenden met kinderen. Wat gaat dit voor Waterwijk betekenen? Volgens de gegevens in de Sociale Atlas van Almere 2013 blijft het bevolkingsaantal in de Waterwijk tot 2025 nagenoeg gelijk, maar er vind wel een verschuiving plaats. De groep 65+ stijgt en de groepen 0 – 24 en 25 - 65, dalen beide met 500 personen. Binnen de Waterwijk is derhalve overduidelijk sprake van een kwalitatieve en niet een kwantitatieve vraag.

in principe kunnen volstaan met een kleinere woning die het dagelijks leven een stuk eenvoudiger zou kunnen maken.

Waterwijk seniorenproof

De gemeente Almere heeft met het oog op de toekomstige vergrijzing een inschatting gemaakt van de behoefte aan zorgwoningen in Waterwijk. Verwacht wordt dat ca. 30% extra woningen nodig zullen zijn die geschikt zijn voor ouderen om te voorzien in de toenemende zorgbehoevendheid. Er wordt daarmee onderscheid gemaakt in de een-sterwoning (nultredenwoning), de twee-sterren woning (rollatorgeschikt) en de drie-sterren woning (rolstoelgeschikt). Er is ook een inventarisatie gemaakt van mogelijke nieuwbouwlocaties voor seniorenwoningen en een visie op een zorg-servicegebieden. Als daadwerkelijk zoveel nieuwe (zorg)woningen zouden worden gebouwd in Waterwijk, dan zou dat een verdere leegloop van de rijwoningen tot gevolg kunnen hebben. Het aantal gezinnen neemt niet alleen in Waterwijk af, maar ook in de rest van Almere en Nederland is het gezin een in aantal afnemend huishoudenstype.

Doordat Waterwijk in zeer korte tijd is gebouwd voor een eenzijdige doelgroep, die er voor een groot deel nog steeds woont, zal de vergrijzing in korte tijd hard toeslaan. Het overgrote deel van de bestaande woningen zijn eengezins-rijwoningen, die niet per definitie goed geschikt zijn voor zorgbehoevende bewoners. Het betreft woningen waar de slaapen badkamer op de verdieping zijn gesitueerd. Wat het voor senioren moeilijker maakt om bij gebreken dagelijks te traplopen. Daarnaast zijn veel badkamers (nog) niet voorzien van een drempelloze douche. Ander niet-woninggerelateerd probleem is dat in Waterwijk de straten sterk verzakken. Dat maakt de overgang van straat naar woning lastiger; een hoge opstap is voor rolstoel- en rollatorgebruikers moeilijker te overbruggen. Dat beïnvloedt het dagelijks wooncomfort sterk. Veel senioren zien in de loop van de woonduur op tegen het dagelijks onderhoud van de tuin. Daarnaast zijn de woningen in grootte afgestemd op een gezinshuishouden. Als de kinderen het huis uit zijn, zouden senioren

Naast deze fysieke kanten spelen de sociale aspecten van de vergrijzing een grote rol in de toekomst van Waterwijk. Met het kleiner worden van de huishoudens en de afname van mobiliteit op latere leeftijd neemt de kans op vereenzaming toe. Vooral in een wijk als Waterwijk, die gebaseerd is op het gezin dat woont op de eigen privékavel, in het eigen huis met de eigen tuin waar geen ruimte is voor het gemeenschappelijke is dit een belangrijk aandachtspunt.

Er is ook veel concurrerend aanbod aan eengezinswoningen in andere wijken van Almere. De woningen in Waterwijk zijn relatief

Na 2013 gaat de vergrijzing in Waterwijk heel hard

65-plus in Waterwijk

Bron: Sociale Atlas Almere 2013

Waterwijk heeft relatief weinig jonge kinderen en veel senioren

LEEFTIJDSOPBOUW bron: Sociale Atlas Almere 2013

50% 40% 30% 20% 10% Waterwijk Almere

0% 0-17 jaar

18-24 jaar

25-54 jaar

Leeftijdsopbouw bevolking Waterwijk Bron: Sociale Atlas Almere 2013W

22

Het huidige aanbod zorgwoningen in Waterwijk is niet voorbereid op de toekomst

>55 jaar

96%

4%

+30%

NIET-ZORGWONINGEN

HUIDIGE ZORGWONINGEN

EXTRA ZORGWONINGEN

Behoefte zorgwoningen rolstoelgeschikt, aanpasbaar en nultredewoningen Bron: Wijkanalyse Waterwijk, 2008

23

oud en gedateerd. Voordeel is dat ze daardoor goed betaalbaar zijn. Om te voorkomen dat de afnemende vraag naar eengezinswoningen de waarde van de woningen in Waterwijk sterk doet dalen is het noodzakelijk om de mogelijkheden te onderzoeken om deze woningen aan te passen aan de vergrijzende bewonersgroep.

op de woningvraag in de onderste lagen van de samenleving. De corporaties hebben echter maar heel beperkt bezit in deze wijk en hebben ook grote verantwoordelijkheden in veel andere wijken van Almere. Daarnaast speelt hier dat een van de drie corporaties, Ymere, het beleid hanteert elke vrijkomende woning te verkopen

Stakeholders

Conclusies

Om een strategie op te kunnen stellen voor een seniorenproof Waterwijk is het van belang de verschillende stakeholders en hun belangen in beeld te hebben. Met betrekking tot het wonen in Waterwijk zijn er drie belangrijke stakeholders: de gemeente Almere, de particuliere woningeigenaren en de woningcorporaties. Het belang van de gemeente is dat de wijk ook op de lange termijn kan voorzien in de woningbehoefte en dat de bewoners die graag in de wijk blijven wonen in staat zijn lang zelfstandig te blijven wonen. Belang voor de gemeente is ook dat de bewoners van de wijk elkaar weten te vinden en elkaar kunnen helpen bij het zelfstandig wonen, nu veel taken die vroeger door de overheid werden gedaan vaker bij bewoners zelf terecht zullen komen. Het belang van de woningeigenaren is vooral gericht op de korte termijn. Voor hen is de hamvraag: kan ik in mijn woning en vertrouwde omgeving blijven wonen, ook als ik hulpbehoevend wordt? Daarnaast is het voor woningeigenaren van belang dat de woning zijn waarde behoud. Als ze toch wensen te verhuizen kunnen ze de woning gemakkelijker verkopen en zijn ze in staat met de opbrengst een andere woning te kopen. Ook voor de woningcorporaties is het van belang dat hun bezit zijn waarde behoud. Daarnaast hebben ze een maatschappelijke doelstelling en zal hun woningbezit moeten aansluiten

24

Ontwikkelingen in Almere Waterwijk laten zien dat er door de bevolkingssamenstelling een mismatch aan het ontstaan is tussen woningvraag en woningaanbod. Huishoudens worden kleiner, mensen worden ouder. Maar de woning past zich niet automatisch aan deze veranderingen aan. Deze mismatch wordt in de toekomst alleen maar groter. Het overgrote deel van de woningen in Waterwijk is een eengezinsrijwoning in de koopsector. De toename van het aantal ouderen en huishoudens zonder kinderen maakt dat deze woningen minder en minder geschikt worden voor deze doelgroepen. Door deze mismatch dreigt Almere Waterwijk zijn vitaliteit te verliezen. Het draagvlak voor voorzieningen wordt eenzijdiger en vlak af. Scholen worden minder bezocht, omdat het aandeel huishoudens met kinderen daalt. De levenskwaliteit in en om de woning gaat voor de bestaande bewoners langzaamaan achteruit. Dit is nu al te merken aan de verkoopwaarde van de woningen. Deze stijgt niet. Het woningtype –eengezinsrijwoning- kan voor de ouder wordende een- en tweetweepersoonshuishoudens die erin wonen een blok aan het been worden. De grote woning met tuin dient zelf onderhouden te worden; een organisatie als wo ningbouwvereniging die het onderhoud op zich kan nemen ontbreekt door het hoge eigen woningbezit. Dan staat de deur naar verloedering op een kier en is een neerwaartse spiraal mogelijk die de leefbaarheid van de wijk nega-

tief beïnvloedt. Deze afname van vitaliteit, gecombineerd met het eenzijdiger worden van de bevolking van Waterwijk, maakt de wijk minder populair voor andere Almeerders en mensen van buiten Almere. Redenen genoeg om Waterwijk nu onder de loep te nemen en voorstellen voor aanpassing en verbetering te doen. De voorstellen zijn in een aantal workshops met bewoners van Waterwijk besproken. En kennen een range van simpele ingrepen binnen de woning tot aan fysieke aanpassing van de woningvoorraad. Het belangrijkste is dat de urgentie van de problematiek herkend en erkend wordt, om zo met gerichte voorstellen de leefbaarheid en woonkwaliteit van de Waterwijk nu en in de nabije toekomst op peil te kunnen houden.

Als de toekomstige behoefte aan zorgwoningen in nieuwbouw wordt vertaald dan blijft de wijk met veel ongeschikte woningen achter

DOEMSCENARIO 2030

Zonder ingrijpen heeft Waterwijk in 2030 ca. 1700 ongeschikte woningen

-10%

56%

4%

+30%

GEZINNEN

ONGESCHIKTE WONINGEN

HUIDIGE ZORGWONINGEN

EXTRA ZORGWONINGEN

Doemscenario 2030

25

Waterwijk in beeld

stedenbouwkundige kwaliteiten

stedenbouwkundige diskwaliteiten

Landschappelijke kwaliteiten

Parkeervoorziening in overvloed

Rommelige overgang naar de woning

Veel parkeerplaatsen, veel verharding

Goede OV-verbinding

Goed aanbod voorzieningen

armoedige architectonsche uitstraling

Busbaan is een wig in de wijk

Dichtbij Almere Centrum

Dichtbij recreatiegebieden

Weinig diversiteit in woningtypologie

Desolate achterkant winkelcentrum

26

27

Strategieën

28

29

Een vitale Waterwijk

Aanpak

Om Waterwijk vitaal te houden is het van belang de woningen aantrekkelijk te maken of te houden voor alle doelgroepen. Waterwijk Seniorenproof is alleen mogelijk als de Waterwijk vitaal is. Dan behouden de woningen hun waarde, is het voor (oudere) bewoners prettig om in de wijk te blijven wonen.

Om de wijk aantrekkelijk te houden zal er slim geïnvesteerd moeten worden. Zo behoudt de wijk (en de woningen) zijn waarde. Slimme investeringen zijn toekomstbestendig en beslaan verschillende schaalniveaus.

Wanneer de wijk vergrijst zullen op korte termijn ook de voorzieningen verdwijnen die zo belangrijk zijn voor de diversiteit aan doelgroepen. Daarom zal er, om de wijk aantrekkelijk te houden, slim geïnvesteerd moeten worden. Zo behoudt de wijk (en de woningen) zijn waarde. Slimme investeringen zijn toekomstbestendig en beslaan verschillende schaalniveaus. Waardevermeerdering van de wijk en de woningen is belangrijk om een vitale wijk te houden en doorstroom te stimuleren. De hiervoor geschetste tendens van huishoudensverkleining die samenhangt met vergrijzing en latere gezinsvorming zal leiden tot toename van een ander huishoudenstype. Bij het investeren in een duurzame (langetermijn-) toekomst van Waterwijk zal er rekening gehouden moeten worden met een veel grotere

aandeel kleinere huishoudens. Dat zijn overigens niet alleen ouderen, maar ook jongeren. Een eenduidige typering van huishoudenstypen sluit niet aan bij de enorme diversiteit in de huidge samenleving. Er kan wel een grof onderscheid worden gemaakt naar drie belangrijkste groepen. Deze groepen bevinden zich in verschillende levensfases: 1e, 2e en 3e levensfase.

• De 1e levensfase is de fase van het zelfstandig worden, het op jezelf gaan wonen. • De 2 levensfase is de fase van gezinsvorming. • De 3e levensfase is de fase waarin de kinderen het huis uit gaan. De Waterwijk is gebouwd voor de tweede levensfase, maar nu ook bewoond door de eerste en derde levensfase.

Integrale aanpak

+ AANPASSEN WONING

WONINGRUIL

BESTAANDE WONINGEN AANTREKKELIJKER VOOR ANDERE DOELGROEPEN

30

NIEUWBOUW

AANTREKKELIJKE OMGEVING

ZORG OP MAAT

SOCIALE NETWERKEN

De aanpak zal integraal moeten zijn, gericht op alle aspecten. Het heeft immers geen zin om woningen te realiseren die seniorenproof zijn als de openbare ruimte vol met drempels ligt. Wat betreft het wonen betekent dit deels nieuwbouw van (rolstoelgeschikte) woningen. Maar ook het aanpassen van de bestaande woningen, het faciliteren van woningruil, het stimuleren van individuele maatregelen door de particuliere woningbezitter en ook het organiseren van collectieve maatregelen. Ook de aanwezigheid van formele en informele zorg is een voorwaarde voor een wijk die seniorenproof is. Een succesvolle aanpak is zowel topdown als bottom up. Particulieren moeten worden gestimuleerd initiatieven te nemen en in hun woning te investeren. Maar dat lukt niet zonder ook top down een aantal veranderingen aan te zwengelen door pilots op te zetten, belemmeringen weg te nemen en te faciliteren waar nodig. Een aanpak op verschillende schaalniveaus zal betekenen:

Wijkniveau • Buurten aanpassen op nieuwe doelgroepen: jonge gezinnen en een- en tweepersoonshuishoudens door kwaliteit van de woningen, de openbare ruimte en de voorzieningen op de doelgroep af te stemmen bv. kinderspeelplaats, verbeteren schoolaanbod, verbetering openbaar vervoeraanbod etc. • Woonservicezones ontwikkelen voor kwetsbare bewoners zoals ouderen, door aanpassen bestaande woningen en kleinschalige

nieuwbouw, openbare ruimte, voorzieningen: een triple A-omgeving is van belang: op loopafstand een supermarkt, eerste- en anderhalvelijnszorg en een goede samenwerking met het sociaal wijkteam.

Woningblokniveau • Woningblok collectief aanpassen voor specifieke doelgroep

• Upgrade van uitstraling woningblok in combinatie met verduurzamen

• Binnengebied of collectieve tuinen aanpassen aan de doelgroep

Woningniveau • Woningen duurzaam aanpassen (opplussen/ verduurzamen), zodat geschikt zijn voor ouderen maar ook worden / blijven voor andere doelgroepen

Sociaal niveau Om lang zelfstandig te kunnen blijven wonen zijn sociale netwerken van cruciaal belang. In de transitie van verzorgingstaat naar participatiesamenleving is de solidariteit tussen de verschillende generaties belangrijk. Jong en oud hebben elkaar nodig. Het versterken van de sociale netwerken en het stimuleren van verbindingen tussen de verschillende generaties kan op verschillende schaalniveaus plaatsvinden. Bijvoorbeeld: meergeneratiewonen in een wooncomplex waar jong(e gezinnen) en oud worden gemengd. Of door een Meergeneratiehuis in de wijk op te zetten waar activiteiten plaatsvinden voor en samen met verschillende generaties. 31

indivduele aanpak - topdown Woning splitsen Appartementen voor jongeren

collectieve binnentuin wordt seniorenproof: tafeltuin rollatorpad 55+fitness collectieve aanpak - top down Rijtransformatie: gemeenschappelijk wonen voor senioren

HUIDIGE SITUATIE

NIEUWBOUW: Hofje met gemeenschappelijke tuin + gemeenschappelijke ruimte

aanpak per 2 woningen - bottom up Horizontaal Samenvoegen Seniorenwoningen

een mogelijk SCENARIO: integrale aanpaK 32

Individuele aanpak - bottum up nultrede aanbouw + verhuur verdieping

Individuele aanpak - bottum up nultrede aanbouw

33

Aanpassingen aan woningen

De bestaande rijwoningen in Waterwijk kunnen op verschillende manieren worden aangepast zodat ze beter geschikt zijn voor andere doelgroepen. Bij de aanpassingsmogelijkheden is niet alleen gekeken naar senioren, maar ook naar andere kleine huishoudens om daarmee in te spelen op de ambitie een Waterwijk vitaal te houden. Splitsen

De meest eenvoudige manier om een woning geschikt te maken voor senioren is door deze op te plussen. Opplussen is het aanpassen van de individuele woning zodat de bewoner er lang kan blijven wonen. Opplussen kan worden gedaan door kleine maatregelen te nemen: zoals het plaatsen van beugels, een tweede trapleuning en een verhoogde wc-bril. Dit zijn reversibele maatregelen die niet veel kosten. Bij verder afnemende mobiliteit kan een traplift worden geplaatst. Dit is een veel grotere investering. Nadeel van deze oplossing is dat het op de korte termijn is gericht. Wanneer de bewoner verhuist of overlijdt dan zal het lastig zijn om de investeringen van de traplift terug te verdienen. Een andere senior zal er niet snel voor kiezen om door te verhuizen naar een opgepluste gezinswoning en een huishouden met kinderen heeft het niet nodig. Hergebruik blijkt ook lastig. Daarmee is deze investering niet duurzaam en niet gericht op de vitaliteit van de wijk.

Een stap verder wordt gezet door deze bovenverdieping verhuurbaar of verkoopbaar te maken. Met de extra verkoopopbrengst of huurinkomsten kan (een deel van) de investering in de beneden-woning worden gefinancierd. Deze optie kan in verschillende gradaties worden uitgevoerd: met een gedeelde woningtoegang voor beneden en bovenwoning (kamerverhuur) of met een gesplitste woningtoegang voor de twee zelfstandige woningen. Deze oplossing leent zich ook goed voor woonvormen voor families: ouders beneden, kinderen boven. De bovenwoning is relatief klein en voorziet daarmee in de groeiende vraag naar woningen voor kleine huishoudens. Belangrijk aandachtspunt bij deze aanpassingsvorm is de privacy. Huidige bewoners van rijRIJWONING woningen zijn gewend aan een situatieBASIS waarbij hun gehele domein zich binnen de kavelgrenzen afspeelt. Als er sprake is van bovenburen dan heeft dat zowel voor de benedenwoning als voor de aangrenzende woning consequenties voor de privacy. Belangrijk is om met goede architectonische oplossingen de woonkwaliteit boven en de privacy beneden te garanderen.

Een meer ingrijpende aanpassing is het realiseren van een aanbouw op de begane grond. Hiermee wordt een slaapkamer en badkamer op de begane grond gerealiseerd, waardoor een volledige gelijkvloerse woning (nultreden- of rollatorgeschikte woning) ontstaat. De bovenverdieping(en) zullen dan minder gebruikt worden, maar kunnen nog wel voor opslag, logeren en hobby’s dienst doen.

SENIORENPROOF

BASIS RIJWONING

NIEUWE DOELGROEPEN

NULTREDE UITBREIDING

SLAAPKAMER EN BADKAMER IN DE TUIN VERBONDEN MET GANG GROTE TUIN WORDT PATIO EVT 2E ENTREE VERGROTEN WONING

Opplussen

Aanbouw

individuele aanpak

GROTERE LEEFRUIMTE GROTERE SLAAPKAMERS

OPPLUSSEN IN DE WONING

NULTREDE + VERHUUR BOVENWONING

TRAPLIFT TOILET BOVEN BEUGELS PLAATSEN DREMPELS VERWIJDEREN

SLAAPKAMER EN BADKAMER IN DE TUIN VERBONDEN MET GANG GROTE TUIN WORDT PATIO VERTICAAL SPLITSEN: BENEDEN-BOVENWONING 2E ENTREE TUINZIJDE BOVENWONING VERHUREN 2 KLEINERE STUDIO’S BOVENWONING MET APARTE ENTREE EVT KLEINE UITBOUW

WERKEN AAN HUIS

APARTE WERKKAMER ME AAN DE STRAATZIJDE

KAMERVERHUUR

ZONDER AANPASSINGEN VERHUREN PER KAMER GEMEENSCHAPPELIJKE K

NULTREDE UITBREIDING SLAAPKAMER EN BADKAMER IN DE TUIN VERGROTEN VERBONDEN MET GANGWONING GROTE TUIN WORDT PATIO GROTERE LEEFRUIMTE EVT 2E ENTREE GROTERE SLAAPKAMERS VERGROTEN WONING GROTERE LEEFRUIMTE GROTERE SLAAPKAMERS

OPPLUSSEN IN DE WONING

NULTREDE + VERHUUR BOVENWONING

TRAPLIFT TOILET BOVEN BEUGELS PLAATSEN DREMPELS VERWIJDEREN

SLAAPKAMER EN BADKAMER IN DE TUIN VERTICAAL SPLITSEN: BENEDEN-BOVENWONING VERBONDEN MET GANG GROTE TUIN WORDT PATIO 2 TUINZIJDE KLEINERE STUDIO’S 2E ENTREE BOVENWONING MET APARTE ENTREE BOVENWONING VERHUREN EVT KLEINE SPLITSEN: UITBOUW BENEDEN-BOVENWONING VERTICAAL 2 KLEINERE STUDIO’S BOVENWONING MET APARTE ENTREE EVT KLEINE UITBOUW

WERKEN AAN HUIS APARTE WERKKAMER MET EIGEN ENTREE AAN DE STRAATZIJDE WERKEN AAN HUIS APARTE WERKKAMER MET EIGEN ENTREE AAN DE STRAATZIJDE

KAMERVERHUUR ZONDER AANPASSINGEN VERHUREN PER KAMER GEMEENSCHAPPELIJKE KEUKEN EN BADKAMER KAMERVERHUUR ZONDER AANPASSINGEN VERHUREN PER KAMER GEMEENSCHAPPELIJKE KEUKEN EN BADKAMER

Overzicht mogelijkheden woningtransformatie 34

35

Aanpassingen aan een rij gezinswoningen Naast individuele woningaanpassingen is het ook denkbaar dat een aantal woningen tegelijk wordt aangepast. Dat kan met twee, maar ook met een hele rij

Bij een collectieve aanpak ontstaan er andere mogelijkheden. De woningen kunnen verticaal worden gesplitst en horizontaal worden samengevoegd. Door het plaatsen van een lift en een galerij ontstaan er zowel op de beganegrond als op de verdieping gelijkvloerse woningen (nultreden- of rollatorgeschikte woning). Ook ontstaat er de mogelijkheid een gemeenschappelijke ruimte (bv. een woonkamer of een hobby/klusruimte) te realiseren of de tuin gemeenschappelijk te maken. Zo kan er een kleinschalig gemeenschappelijke woonvorm ontstaan in de bestaande gezinswoningen. Een groot voordeel is dat er, weliswaar ingrijpend, echt geanticipeerd wordt op de mismatch in de wijk en er nieuwe woonvormen, woontypologieën en zorgwoningen worden toegevoegd binnen het bestaande woningbestand. Een belangrijke complicatie bij deze aanpassing is dat de woningen grotendeels particulier bezit zijn. Het is zou erg toevallig zijn als twee (of meer!) bewoners tegelijkertijd voor een dergelijke oplossing zouden willen kiezen. Deze oplossing leent zich daarom meer voor aanpak van woningen die geen particulier bezit zijn zoals de corporatiewoningen of bijvoorbeeld woningen die eigendom zijn van een bewonerscoöperatie. (zie hoofdstuk ‘Financiële strategieën’, blz. 50) Een iets eenvoudiger uit te voeren aanpassing is het samenvoegen en vervolgens verticaal splitsen van twee woningen. Twee buren kunnen dit samen doen. Door de koppeling van twee woningen ontstaan er twee gelijkvloerse woningen boven elkaar. 36

collectieve aanpak SENIORENPROOF

NIEUWE DOELGROEPEN

SPLITSEN DUBBELE WONING HORIZONTAAL SAMENVOEGEN APPARTEMENTEN SENIOREN

SPLITSEN RIJ HORIZONTAAL SAMENVOEGEN APPARTEMENTEN SENIOREN

SPLITSEN RIJ NIEUWE DOELGROEP KLEINE HUISHOUDENS

SPLITSEN RIJ HORIZONTAAL SAMENVOEGEN APPARTEMENTEN SENIOREN

Overzicht mogelijkheden rij-transformatie 37

Plattegrondstudies De bestaande eengezinswoningen kunnen op verschillende manieren worden aangepast zodat ze beter geschikt zijn voor andere doelgroepen. Niet alleen voor senioren, maar ook voor kleine huishoudens om daarmee in te spelen op de ambitie een Waterwijk vitaal te houden. Plattegrondstudies Op basis van een van de woningtypes uit Waterwijk, type AT1 en AT2, gebouwd aan het Dolfijnpad en de Sprotstraat is een aantal aanpassingsvarianten nader onderzocht in plattegrond. Voor alle varianten geldt een aantal uitgangspunten. Bij het formeel splitsen van woningen zullen ook de installaties moeten worden aangepast. Elke woning krijgt dan ook een aparte meter.

Om de woningen te splitsen zal de geluidisolatie tussen de twee verdiepingen moeten worden verbeterd. Dat kan met de toepassing van een zwevende dekvloer, maar dit kost wel ruimte in de hoogte. De vrije hoogte van de oorspronkelijke slaapverdieping is niet precies bekend, maar naar verwachting niet hoger dan vereist was tijdens de bouwperiode, dus waarschijnlijk 2.40 cm. Dit aspect vergt nader onderzoek.

Variant 1 - Schuine uitbouw

In deze oplossing is een in breedte en hoogte toelopende aanbouw in de tuin aangebouwd, waarin op de begane grond een slaapkamer en badkamer kunnen worden gerealiseerd. Aan de voorzijde is een balkon met een zelfdragende constructie geplaatst. De toegang van de bovenwoning gaat via een eigen buitentrap en het balkon. Ook op de verdieping is er in de uitbouw aan de tuinzijde ruimte voor een slaapkamer.

De tapse vorm van de aanbouw zorgt voor een heldere vorm die zich duidelijk onderscheidt van het hoofdvolume. De tuinruimte blijft vooral groot aan de achterzijde, waardoor deze oplossing zeer geschikt is voor een tuin op het noorden.

kk

kt

kt

kk

Bestaande woningtype Dolfijnpad (type AT2) 38

Voorbeeld uitbouw

Begane grond

70m2

Eerste verdieping 51 m2

Begane grond70 m2Eerste verdieping

51 m2

Tweede verdieping 21 m2

Tweede verdieping 21 m2 39

Variant 2 - Patiowoning

Variant 3 - 2,5m uitbouw

Variant 2 gaat uit van een aanbouw achterin de tuin die met een brede gang verbonden is met het hoofdvolume. De grootte van de tuin wordt daarmee verkleind tot patiogrootte. In de aanbouw is ruimte voor een slaapkamer, een badkamer een berging. De verbindingsgang kan door de maat bijvoorbeeld ook als bibliotheek of werkplek worden gebruikt. De eerste verdieping wordt verbouwd tot tweekammerwoning. Een deel van de zolderv-

loer zou kunnen worden verwijderd zodat in de woonkamer meer hoogte ontstaat. Op de woonlaag is ruimte voor een kleine slaap-, werk, logeerkamer. De hoofdslaapkamer bevindt zich op de tweede verdieping.

In variant 3 is de gehele woning over twee lagen met 2,5 meter uitgebouwd. Zo worden zowel de beneden- als de bovenwoning een stuk groter. Om de woningen geschikt te maken voor senioren moet inpandig ook worden verbouwd. Hier is een oplossing getekend waarbij de keuken wordt verplaats naar de achterkant van het huis en de slaapkamer aan de straatzijde wordt gemaakt. Op de verdieping kan een eenvoudig tweekamer appartement met speel-logeer-werk entresol worden gemaakt.

kk

kk

kt

kk

kk

kt

kt

kk

kt

kt

kt

kk

Begane grond

Begane grond 40

83 m2


verdieping51 m2 83Eerste m2



Begane grond

Begane grond

Begane grond

65 m2


verdieping 65Eerste m2


56 m2

56 m2


21 m2

21 m2 Tweede verdieping

41

Variant 4 – slaapkamer module

Variant 5 – horizontaal samenvoegen

In Variant 4 wordt een compacte aanbouw geplaatst waarin een slaapkamer kan worden gemaakt. Inpandig kan daaraan gekoppeld een badkamer worden gerealiseerd. De woonruimte wordt hiermee wel kleiner Daar staat tegenover dat dit een relatief beperkte investering vraagt. In de getekende oplossing maakt de bovenverdieping gebruik van de bestaande interne trap en heeft dus geen aparte toegang en geen buitenruimte. Deze ruimte kan als ‘kamer’ worden verhuurd.

Deze oplossing kunnen twee buren samen realiseren. De twee benedenverdiepingen en de twee bovenverdiepingen worden samengevoegd tot twee seniorenproof-appartementen. De bereikbaarheid van de bovenwoning is op deze schaal op te lossen met de integratie van een compacte huislift in de hal.

kt

lift

lift

kk

kk

kt

kt

kk

kt

kk

Tweede verdieping Begane grond

Begane grond 42

65 m2



54

Tweede verdieping 21 m2 2 m 21

Voorbeeld uitbouw en splitsen in Deurne

m2

Begane grond

81 m2

Begane grond


81 m2

Eerste verdieping


85 m2

Tweede 43 verdieping

Variant 6 – hoekuitbouw achterkant

Regelgeving en fiscale aspecten

Ook mogelijk is een uitbouw aan de achterzijde die uitsteekt in de breedte, waardoor de gevel van de woonkamer minder gesloten wordt. Een andere oplossing kan zijn de plaatsing van een Tweede verdieping verdieping buitentrap tegen de kopgevel om de boven- Tweede woning te ontsluiten, zoals in het voorbeeld uit Freiburg, Duitsland (afbeelding).

Bij het aanpassen is de bouwregelgeving leidend. Voor de meeste aanbouwopties zal een omgevingsvergunning moeten worden aangevraagd. De regelgeving voor vergunningsvrij aanbouwen staat een aantal mogelijkheden toe die zonder vergunning kunnen worden gerealiseerd. Hierbij gaat het in hoofdlijnen om bouwen op het achtererf, niet hoger dan drie meter zonder dakterras. Het maximaal te bebouwen oppervlak is afhankelijk van de grootte van de tuin. Het verhuurbaar maken van de bovenverdieping kan op twee manieren: Door de bovenwoning als volledig zelfstandige unit uit te voeren. In dat geval zal een splitsingsvergunning moeten worden aangevraagd

kt

kt kk

kk

kt

kk

kt

bij de gemeente en moet het Kadaster akkoord gaan met de splitsingstekening. Ook zal bij de hypotheekverstrekkende bank toestemming moeten worden gevraagd. Huurinkomsten die hiermee worden gegenereerd moeten worden opgegeven bij de inkomstenbelasting. Bij een zelfstandige unit die permanent wordt verhuurd ziet de Belastingdienst dit als box-3- inkomsten. Ook kan de bovenwoning als ‘kamer’ worden verhuurd. In dat geval is een splitsingsvergunning niet nodig. Er kan sprake zijn van een kamerverhuurvrijstelling als de ontvangen huur niet meer is dan 4.954 Euro (bedrag 2015). Ook moet de huurder op het adres zijn ingeschreven.

kk

Begane grond

81 m2



Voorbeeld Freiburg, Duitsland

44

Begane Begane grond grond

45 2m2 verdieping 7777 Eerste mEerste verdieping 4242 Tweede m2Tweede m2 verdieping verdieping 2121 m2m2

Buiten onze opdracht van de gemeente Almere om is een start gemaakt met de opzet van een kleinschalig gemeenschappelijk woongebouw. Dit is in nauw overleg met de bewoners en gemeente gedaan.

Maquette Hofje

Das Sonnenhaus, Duitsland

Nieuwbouw gemeenschappelijk wonen Waterwijk voor later - Blijven wonen in de wijk - Workshop 5 maart 2015

wonen in een hofje

Kleinschalig gemeenschappelijk wonen biedt kansen om lang zelfstandig te wonen op een prettige manier. De kleinschaligheid stimuleert sociale contacten en voorkomt eenzaamheid. Bewoners ondersteunen elkaar waardoor minder snel aanspraak hoeft te worden gedaan op de formele zorg. De woningen zijn rolstoelgeschikt en geschikt om zorg te verlenen wanneer dat nodig is. Gemeenschappelijke ruimte maakt interactie tussen bewoners toegankelijk en biedt ruimte voor bijvoorbeeld hobbies en een gastenverblijf. In twee sessies met bewoners hebben we informatie gegeven over kleinschalig gemeenschappelijk wonen en woonwensen opgehaald. In maart 2015 hebben we drie verschillende modellen besproken met 90 workshopdeelnemers.

1. Wonen in een hofje Het hofje kenmerkt zich door het wonen (18 woningen) rondom een gemeenschappelijke tuin. Dit hofje ligt wat meer op afstand van bestaande voorzieningen. De gemeenschappelijkheid uit zich, naast de tuin, in een cen- ruimte delen traal aan het hof gelegen ruimte op de begane grond: de zogeheten hofwoonkamer.

Schets Hofje

Waterwijk voor later - Blijven wonen in de wijk - Workshop 5 maart 2015


wonen in een hofje


ruimte delen


Maquette Appartementengebouw

Een gemeenschappelijke tuin lijkt mij leuk

met anderen kunnen we hobbyruimte delen

Maquette patiowoningen

46

47

Wonen in een klein appartementengebouw Per verdieping zijn vier appartementen (van de in totaal 16 appartementen) rondom een gemeenschappelijke hal gesitueerd. Een dergelijk gebouw kan dichtbij (bestaande) voorzieningen gesitueerd worden. Op de begane grond is

Wonen in een patiowoning ruimte voor een voorziening die het gebouw overstijgt, bijvoorbeeld een buurtwoonkamer en/of zorgpunt. Een gemeenschappelijke daktuin biedt groen en ruimte, zonder de zorgen van een eigen privétuin.

Door de drie modellen aan de Waterwijkbewoners voor te leggen is meer inzicht verkregen in thema’s als gemeenschappelijkheid, clustering van woningen en het belang van nabijheid van voorzieningen.

Dit model benadrukt het individueel wonen met veel privacy. De woningen (in totaal 17 woningen) zijn grondgebonden en hebben een eigen patio en parkeerplaats. In het tussengelegen park wordt in een apart gelegen gebouw een gemeenschappelijke huiskamer voorgesteld.

landschappelijk wonen in een patiowoning

Schets appartementengebouw



Schets patiowoningen

Waterwijk voor later - Blijven wonen in de wijk - Workshop 5 maart 2015 Waterwijk voor later - Blijven wonen in de wijk - Workshop 5 maart 2015


ruimte delen

ruimte delen

zorg

mijn woning

Ruimte om met de kleinkinderen te knutselen en bakken

Ik wil graag ook mijn privacy behouden terwijl ik toch samenwoon met anderen

Als buren staan we voor elkaar klaar, ik pas op de buurkinderen en zij helpen mij in de tuin met anderen kunnen we hobbyruimte delen

48

49

Financiële strategieën Het vitaal houden van Waterwijk lukt niet met alleen particuliere initiatieven. Daarvoor is een integrale aanpak nodig, waarin de particuliere investering in een context staat van waardevermeerdering. Dus zowel topdown als bottom up. Pas dan zullen particulieren ook bereid zijn te investeren. Zelfs als particulieren bereid zijn te investeren, dan is het nog de vraag of dat op reguliere wijze, met bijvoorbeeld een hypotheek, lukt. Voor ouderen is het lastiger een uitbreiding van de hypotheek te krijgen. Er is dus ook op financieel gebied een strategie nodig die de schaal van het individu overstijgt. Een strategie die collectieve maatregelen mogelijk maakt en die ook particuliere investeringen waar nodig faciliteert. Een strategie die ook ange termijn investeringen mogelijk maakt.

GEMEENTE

BANK

BELEGGER

ZORGVERLENER

S I E M E N S

ZORG OP MAAT

+ HUUR OF KOOP AANGEPASTE WONING

In de hierop volgende alinea’s bespreken we een aantal integrale financieringsmogelijkheden. Vooropgesteld: geen van deze voorstellen is dé oplossing. De praktijk zal een combinatie zijn van onderstaande en van nog te ontwikkelen modellen en/of constructies. Op het moment van verschijnen van dit rapport zijn wij in gesprek met de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Triodos Bank over andere mogelijkheden en financieringsvormen. Zodra hier meer over bekend is voegen we deze graag nog toe aan dit rapport.

WONINGRUIL

WIJK COOPERATIE VERHUUR BESTAANDE WONINGEN

AANDEEL

AANDEEL

Gebiedsfonds Een verdienmodel waarin verschillende type investeerders (overheden, private partijen en maatschappelijke partijen) hun middelen bundelen, om een korte- en langetermijn-financiering te faciliteren met als primair gemeenschappelijk doel het integraal ontwikkelen en beheren van een gebied. Een gebiedsfonds is een onderdeel van een businesscase voor de gebiedsontwikkeling, en bepaalt in dit geval hoe de financiën worden georgani-

NUON

AANDEEL

PARTICULIEREN NIEUWBOUW

BEHEER OPENBARE RUIMTE

AANDEELHOUDERS

P R O D U C T E N / D I E N S T EN

Schema wijkcoöperatie 50

51

seerd voor een gebiedsontwikkelingsproject. In Nederland worden al fondsen gebruikt, zowel op object- als gebiedsniveau en met of zonder winstoogmerk. Bij dit model is het lastig dat korte- en langetermijn-doelen vaak uiteenlopen waardoor het moeilijk is een gezamenlijke strategie te kunnen opstellen.

Coöperatie De motieven voor het oprichten van een coöperatie zijn van oudsher gelegen in het vergroten van economische macht, het behalen van schaalvoordelen of het verkrijgen van het benodigde kapitaal, zodat geen beroep hoeft te worden gedaan op externe financiers. Dit leidt tot kostenbesparing. Men werkt in een coöperatie samen op basis van solidariteit en zakelijkheid. De rechtsvorm kent een grote vrijheid bij vormgeving van de statuten en regelingen voor onderlinge verhoudingen, een gedeeltelijk of zelfs geheel uit te sluiten aansprakelijkheid van leden, eenvoudig wijze van toe- en uittreding en de deelnemingsvrijstelling waardoor leden zijn vrijgesteld van vennootschaps- en dividendbelasting.

De Waterwijk Voor de gehele Waterwijk zou een gebiedsfonds / coöperatie opgezet kunnen worden. Participanten zijn de Gemeente Almere, Provincie Flevoland, woningcorporaties, hypotheekverstrekkers, pensioenfondsen, zorgverzekeraar, zorgverlener en particuliere woningbezitters. Particuliere woningbezitters kunnen hun woning als aandeel inbrengen in het fonds. Met dit aandeel kunnen ze andere, aangepaste of nieuwe seniorenwoning huren of kopen van de coöperatie. Op die manier wordt een systeem van woningruil mogelijk. De ingebrachte woningen kunnen worden opgeknapt en gesplitst en vervolgens verhuurd of verkocht. Met het rendement van het bezit worden langetermijninvester-

52

ingen gedaan die wijk en woningen toekomstbestendig maken en waardebehoud (of nog beter: waardevermeerdering) bewerkstelligen. Overige deelnemers in het fonds brengen geld en eventueel tijd in en investeren daarmee in de toekomstwaarde van de wijk (gemeente, provincie), in de waarde van hun beleggingen (banken, corporaties en pensioenfonds), in omzet en rendement op lange termijn (aannemer, zorgverzekeraar/verlener, domoticabedrijf). Het gebiedsfonds / wijkcoöperatie heeft ook een faciliterende rol om te helpen woningverbetering voor elkaar te krijgen. Vooral voor senioren is een project van woningverbetering een moeilijk te overziene klus. Een fonds / coöperatie dat particulieren en ook collectieven helpt die niet op eigen kracht kunnen doen wat collectief van belang wordt geacht. Gedachten van ‘solidariteit’ en ‘tegengaan van marktfalen’ gaan daarbij samen. Verder willen we, in overleg met de woningcorporaties, de ideeën / mogelijkheden van de wooncoöperatie onderzoeken. Belangrijke kanttekening bij een gebiedsfonds is de diversiteit aan belangen (en horizon) tussen een woningbezitter, een huurder en bijvoorbeeld een pensioenfonds. Daarnaast speelt ook de complexiteit van het vehikel. In theorie is bovenstaande misschien wel de oplossing voor wijken als de Waterwijk. De praktijk wijst vaak anders uit. Ons voorstel is om de idee achter een gebiedsfonds of coöperatie te omarmen en samen met de belangrijkste stakeholders naar een juiste oplossing te zoeken. Naast bovenstaande willen we onze aandacht richten op meer kleinschalige en duurzame, projecten.

Meerwaarde van duurzame energie

verdienmodellen

voor

Wanneer we in het verdienmodel ook het opwekken van duurzame energie op wijkniveau integreren, ontstaan er mogelijkheden voor het realiseren van meerwaarde. Wanneer er wordt ingezet op het gezamenlijk opwekken van energie in de Waterwijk dan kan er enerzijds worden voorzien in duurzame en betaalbare energie voor eigen gebruik van de buurtbewoners. Tegelijkertijd kunnen de winsten worden ingezet in de eigen wijk voor andere doeleinden, zoals het zorgen voor een vitale wijk. Naast het financiële gewin draagt het buurtenergiebedrijf of de energiecoöperatie bij aan het vergroten van de bewustwording rond energie en vergroot het de sociale cohesie en sluit het aan bij de participatie samenleving waarin burgers meer zeggenschap claimen over hun eigen leefomgeving. Duidelijk is dat er geen panklare oplossing voor de financiering van de plannen voor Waterwijk is. Wat wij getracht hebben is een doorkijkje te geven naar de mogelijkheden. Annex hieraan zijn wij in gesprek met de BNG en de Triodos Bank om verdere (on-)mogelijkheden te onderzoeken.

53

Workshops: wat willen de Waterwijkers? Om de woonwensen en de dilemma’s van de bewoners te achterhalen hebben we meerdere bijeenkomsten georganiseerd.

grijpende aanpassingen wordt door bewoners als een knelpunt gezien. Sommigen weten al dat zij door hun leeftijd geen hypotheek meer kunnen krijgen.

Wijkcoöperatie: de krachten bundelen Ideeënmiddag juli 2014 In juni hebben we een oproep gedaan onder aanwezigen op de 55+-markt in Waterwijk. In totaal 30 mensen hebben zich daar als geïnteresseerde ingeschreven, waarvan 22 senioren aanwezig zijn geweest bij een ideeënmiddag met het thema ‘Blijven wonen in de wijk’. Uit deze gesprekken kwam een aantal interessante bevindingen. In hoofdlijnen zijn dat de volgende aspecten: Veel ouderen zijn geïnteresseerd in verhuizen naar een voor ouderen geschikte woning. Een aantal wil juist graag blijven wonen in de huidige woning, maar dat vraagt nog wel om bouwkundige aanpassingen. Veel mensen maken zich zorgen over de verkoop van hun huidige woning. De meesten zouden bij verhuizing liever willen gaan huren. Veel mensen zijn geïnteresseerd in een vorm van gemeenschappelijkheid. Het opbouwen van een lokaal sociaal netwerk, dat als achtervang kan fungeren bij het zorgbehoevend worden wordt door alle aanwezigen als zeer belangrijk ervaren.

Workshops maart 2015 In maart 2015 is als vervolg hierop een tweetal workshops georganiseerd. Samen met geïnteresseerde bewoners zijn de ideeën verder aangescherpt en uitgewerkt. Na een plenaire inleiding vonden er parallel twee workshops plaats: de eerste over de mogelijkheden om de bestaande bouw aan te passen en de tweede over de mogelijkheden voor een nieuw op te zetten kleinschalig ge54

meenschappelijk woonvorm. Gedurende de dag hebben er drie keer twee workshops plaatsgevonden met in totaal ca. 90 deelnemers.

Aanpassen bestaande woningen In de eerste workshop is geïnventariseerd hoe de bewoners tegen de huidige situatie aankijken en is gevraagd hoe zij de toekomst zien. Wie wil echt heel graag in huidige woning blijven? En waarom? Zijn daartoe aanpassingen in de woning nodig? Er is ook gevraagd wie iets meer zou willen investeren dan alleen een traplift om zo de toekomstwaarde van de woning te vergroten. Uiteraard roept zo’n vraag reactie en onzekerheid op. Veel bewoners gaven aan graag in hun huidige woning te willen blijven wonen. Ze willen graag weten welke aanpassingsmogelijkheden er zijn, wat dat kost en wie dat moet betalen. De meeste belangstelling ging uit naar het opplussen van de woning. Aanpassingen die sterker ingrijpen, zoals het aanbouwen van een slaapkamer met badkamer in de tuin, het verhuren van de bovenverdieping of het transformeren van een rijtje rijwoningen naar een kleinschalig complex voor gemeenschappelijk zien bewoners als zinvol. Maar pas als zijzelf er niet meer wonen. Bewoners die hier positiever tegenover staan zien deze mogelijkheid als kans om met meerdere familieleden in een woning te kunnen wonen. De (on-)financierbaarheid van dergelijke in-

Op een van onze kant aangedragen oplossing, namelijk de wijkcoöperatie-hypotheek of financiering via een huurconstructie werd enthousiaster gereageerd. Een wijkcoöperatie is een organisatie waar bewoners lid van kunnen worden en die aspecten die boven het individuele belang uitgaan kan regelen. Het vermogen van deze wijkcoöperatie in Waterwijk zou kunnen bestaan uit kapitaal van particulieren en externe financiers en uit (bestaande) woningen. Dit kapitaal kan worden benut om individuele leningen te verstrekken en om woningen aan te passen en te verhuren. Op dit moment worden er in Nederland veel nieuwe buurten wijkcoöperaties opgericht. Bewoners gaven aan dat de losse individuele aanpak van telkens één woning aanpassen niet echt zal werken. Ook het bundelen van geldstromen lijkt zinvol.

Hofje? Appartement? Patiobungalow? In de tweede workshop is de behoefte aan een kleinschalig woongebouw voor gemeenschappelijk wonen verkend. Dit woongebouw is nog niet concreet aan een locatie in Waterwijk gekoppeld. In de workshop werd gekeken naar verschillende woonvormen van gemeenschappelijk wonen. Met behulp van maquettes en beelden werden drie modellen voorgesteld:

1. Hofje. Het hofje kenmerkt zich door het wonen rondom een gemeenschappelijke tuin. Dit hofje ligt wat meer op afstand van bestaande voorzieningen. De gemeenschappelijkheid uit zich, naast de tuin , in een centraal in het hof gelegen ruimte op de begane grond, de hofwoonkamer.

Workshop 5 maart 2015 55

2. Klein appartementengebouw. Per verdieping is ruimte voor gemeenschappelijkheid. Een dergelijk gebouw kan dichtbij (bestaande) voorzieningen gesitueerd worden. Op de begane grond is ruimte voor een voorziening komen die het gebouw overstijgt, bijvoorbeeld een buurtwoonkamer en/of zorgpunt. Een gemeenschappelijke daktuin geeft groen en ruimte zonder de zorgen van een eigen tuin. 3. Patiowoningen in landschappelijke setting. Dit model benadrukt het individueel wonen met veel privacy. In het tussengelegen park wordt in een apart gelegen gebouw een gemeenschappelijke huiskamer voorgesteld. Door de drie modellen aan de deelnemers voor te leggen werd meer inzicht verkregen in thema’s als gemeenschappelijkheid, clustering van woningen, belang van nabijheid van voorzieningen.

Brede belangstelling

Afsluiting

Er is serieuze belangstelling voor deze woonvorm. Het model bouwgroep (ofwel Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) waar een groep bewoners zelf opdrachtgever wordt is voor velen nog abstract. Belangstellenden hebben behoefte aan concrete informatie over locatie, prijs en het proces.

Voorstellen voor verdieping

Workshop 5 maart 2015 56

Uit de workshops is een aantal kansrijke voorstellen voortgekomen die verder verkend zijn: • mogelijkheden voor aanbouw met bad- en slaapkamer in de tuin. • het verbouwen van een rij eengezinswoningen naar kleinschalig appartementencomplex. • Wijkcoöperatie als mogelijkheid verder uitzoeken • locatie, prijs en planning voor gemeenschappelijk wonen concreet maken. 57

Aanbevelingen voor gemeentelijk beleid Het is van groot belang om Waterwijk vitaal en leefbaar te houden. Want dan blijft Waterwijk aantrekkelijk voor zowel huidige als voor nieuwe bewoners.

Om de wijk aantrekkelijk te houden zal er slim geïnvesteerd moeten worden. Zo behoudt de wijk (en de woningen) zijn waarde. Slimme investeringen zijn toekomstbestendig en beslaan verschillende schaalniveaus. Waardevermeerdering van de wijk en de woningen is belangrijk om een vitale wijk te houden en doorstroom te stimuleren.

Stimuleren van bewustwording ‘Lang zelfstandig wonen’ van Waterwijkers Door het veranderende overheidsbeleid omtrent zorg is lang zelfstandig wonen een verantwoordelijkheid van de bewoners zelf geworden. Lastig is dat bewoners zich daar nog lang niet altijd bewust van zijn. Zij zien zorg nog steeds als hoofdverantwoordelijkheid van de overheid. Bij de verschuiving van overheids- naar privéverantwoordelijkheid is het van belang dat bewoners weten wat hun verantwoordelijkheid is. Zolang ze niet bewust zijn zullen ze weinig tot geen actie ondernemen om hun verantwoordelijkheid in te vullen. Bewustwording kan worden gestimuleerd door middel van films, informatiemarkten et cetera. Er zijn programma’s opgezet om dit te ondersteunen, bvijvoorbeeld ‘Lang zult u wonen’ en de ‘Thuistest’. Elders in Nederland worden inspirerende (burger-)initiatieven opgezet die het ‘lang zelfstandig wonen’ vanuit een collectieve verantwoordelijkheid mogelijk maken. Bijvoorbeeld zorgcoöperaties (Zorgcoöperatie Hoogeloon en Zorgcoöperatie Loppersum, Stadsdorpen in Amsterdam). Door middel van een lezingencyclus

58

kan de gemeente de bewoners informeren over landelijke ontwikkelingen en stimuleren om dit zelf op te pakken. Mensen die al een coöperatie opgezet hebben zijn de beste ambassadeurs om dit verhaal te vertellen.

Bemiddel bij aanpassen en verhuizen Nadat bewoners zich bewust zijn van hun verantwoordelijkheid om lang zelfstandig te wonen is het belangrijk dat bewoners kijken of hun woning voldoet: kunnen/willen ze er lang blijven wonen? Zo ja, wat moet er worden aangepast? Zo niet, naar wat voor soort woning wil de bewoner verhuizen? In de wijk? Het is vooral belangrijk dat ze dit op tijd doen, niet wachten tot het te laat is. Dit blijkt, vooral bij ouderen, een lastig proces. Ondersteuning is zeer wenselijk. Het is van belang drempels weg te halen om de stap naar verhuizen of het aanpassen van de woning makkelijker te maken. Bijvoorbeeld: • Organisatie van een minibeurs met bouwers van standaard-aanbouwen met concrete informatie over prijzen en proces • Architectenadvies voor maatwerk-opplussen (‘architectenwinkel opplussen’ i.s.m. lokale klus-bedrijven/bouwers) • Aanstellen van een seniorenmakelaar. Samen met de drie woningcorporaties voor huurders en particuliere woningbezitters kan een de seniorenmakelaar worden aangesteld.

Mehrgenrationswohnen WIR Am Tremoniapark - Dortmund

Aan de hand van bijvoorbeeld de thuistest wordt met de seniorenmakelaar in kaart gebracht wat er moet worden aangepast. Zo kan er advies worden gegeven wat er moet worden aangepast en hoe. Maar ook kan er worden gekeken naar een woning die beter aansluit.

Neem belemmeringen weg met betrekking tot regelgeving Om een betere match tussen vraag en het woningaanbod te maken zullen woningen moeten worden aangepast. Door woningen samen te voegen, te splitsen, te verhuren of te ruilen komt een betere match tot stand. Een faciliterende gemeente met heldere regelgeving en soepele procedures zijn een vereiste om deze ontwikkeling te stimuleren. Een stappenplan met betrekking tot regelgeving kan hierbij helderheid in het proces bieden.

Verbinden van de verschillende generaties In de transitie van verzorgingsstaat naar participatiesamenleving is de solidariteit tussen de verschillende generaties van groot belang. Generaties hebben elkaar nodig om de gaten die ontstaan door de zich terugtrekkende overheid te vullen. In het Huis van de Waterwijk be-vinden zich momenteel diverse organisaties die een groot aanbod aan activiteiten organiseren. Wat gemist wordt is de verbinding tussen de verschillende generaties. Het gaat dan niet per se om gemengd wonen, maar ook om het ontmoeten door activiteiten die generaties bij elkaar brengen of gemengde activiteiten te organiseren. In Duitsland zijn voor het onderzoek Grijstinten in de Tussenmaat inspirerende Mehrgenerationshauser bezocht. Een voorbeeld is

59

de Alte Schule Ottelau in Herford. In een oude school worden kinderopvang, een zorgpunt en appartementen (voor jong en oud, kleine en grote huishoudens) gecombineerd. Er worden veel activiteiten georganiseerd waar mensen uit de buurt kunnen deelnemen: zoals ‘Futtern wie bei Muttern’ (eten als bij moeders), waarbij ouderen jonge ouders leren traditionele gerechten te bereiden. Ook lezen ouderen voor bij de kinderopvang en leren ‘opa’s’ kinderen in de moestuin te werken. Mehrgenerationhauser worden vanuit de landelijke overheid financieel en organisatorisch ondersteund.

Financiering

Ontwikkelen van woonzorgzones

Zet enkele pilots op

In verschillende onderzoeken van de gemeente Almere is te lezen dat wordt ingezet op het ontwikkelen van Woonzorgzones. Het wordt niet helder hoe dit concept verder ontwikkeld wordt. We vinden het sterk om op bepaalde delen van de wijk sterk in te zetten op het lang zelfstandig wonen. Woonservicezones zijn delen van de wijk die aangepast zijn voor kwetsbare bewoners zoals ouderen: aanpassen bestaande woningen, kleinschalige nieuwbouw, openbare ruimte, ontmoetingsplekken en voorzieningen. Een triple A-omgeving is van belang: op loopafstand een supermarkt, eerste- en anderhalvelijnszorg en een goede samenwerking met het sociaal wijkteam. Er wordt ingespeeld op de kwetsbaarheid van de mensen die er wonen. Die is erg bepalend voor hoe lang je zelfstandig kunt wonen. Beleid werkt het beste als je inspeelt op alle factoren die kwetsbaarheid beïnvloeden. Emotioneel en psychologisch welbevinden blijkt dan vaak belangrijker dan zorg en gezondheid (‘Woonservicegebieden, klaar voor de volgende ronde – SEV 2012).

60

Financiering is een groot struikelblok. Particuliere senioren zijn niet zo snel bereid langetermijninvesteringen te plegen. Als ze de bereidheid al hebben, dan kunnen ze het lastig organiseren in verband met de huidige hypotheekregels. Uiteraard is dit een persoonlijke veranwoordelijkheid, maar de gemeente kan en moet wel een duwtje in de rug geven door te faciliteren: partijen bij elkaar te brengen, pilots op te zetten en bijvoorbeeld een wijkfonds op te zetten.

Voorbeeldprojecten zijn belangrijk om kansen en mogelijkheden te onderzoeken en te laten zien. Ook om particulieren ook het gevoel te geven dat zij er niet alleen voor staan, maar dat er iets gebeurt waar zij onderdeel van uit maken. Daarvoor kan de gemeente, al dan niet in samenwerking met partners pilots opzetten. Maak deze zo laagdrempelig zodat de kans van slagen zo groot mogelijk is. In het volgende hoofdstuk ‘Projectvoorstellen’ doen we enkele voorstellen.

Mehrgenrationenhaus Alte Schule Ottelau: ontmoeting door activiteiten voor jong en oud.

61

Projectvoorstellen voor vervolgonderzoek

Aanbouw en verbouw van gezinswoningen

Pilot transformatie rijwoningen

Gebiedsfonds of coöperatie

Kleinschalig gemeenschappelijk wonen

Een grotere aanbouw met badkamer en slaapkamer zijn voor een particuliere woningbezitter lastig rendabel te krijgen. Vooral als de bewoners als wat op leeftijd zijn. We constateren dat dit pas lucratief is als er een zorgindicatie is. Dan komt er ook een geldstroom vrij en is het mogelijk een financiering vanuit WMO en/of de zorgverzekeraar te krijgen. Maar liever is dat bewoners voor het stadium dat ze een zorgindicatie hebben de woning geschikt maken voor lang zelfstandig wonen. Belangrijk is dan dat er een andere geldstroom is. Dat kan door een gelijkvloerse woning op de begane grond te maken en de bovenverdieping te verhuren. Zo kan ook worden ingespeeld op de veranderende woningmarkt door kleine een- of tweepersoonsappartementen te maken en zo een andere doelgroep in de wijk te krijgen wat de vitaliteit versterkt. Dit is echter ook een complexere aanpassing dan enkel een aanbouw op de begane grond. Voorstel is om een uitwerking te maken van de verbouw van een rijwoning met een aanbouw zodat deze gelijkvloers wordt en de bovenverdieping wordt verhuurd:

In theorie komt de transformatie van een rijtje eengezinswoningen naar kleinschalig gemeenschappelijk wonen tegemoet aan de wens om enerzijds gelijkvloers te wonen en anderzijds woonvorm te creëren die het tegengaan van eenzaamheid stimuleert. Maar deze oplossing staat de Waterwijkers nog ver van hun bed. Een voorbeeld zou deze ontwikkeling op gang kunnen brengen. Maar hoe breng je deze transformatie in de praktijk? Hoe start je? Hoe gaat de financiering? Hoe gaat dit met lopende hypotheken? De start van zo’n pilot kan worden gemaakt door in gesprek te gaan met een woningcorporatie, om te bespreken of zij willen meewerken aan de transformatie van een rijtje gezinswoningen. Een andere optie is om een open oproep te doen aan particuliere woningbezitters in de wijk die geïnteresseerd zijn in een dergelijke transformatie. Een dergelijke pilot overschrijdt de Waterwijk en kan ook voor andere wijken in Almere, en zelfs landelijk, een voorbeeld zijn. Vragen die beantwoord moeten worden zijn: • Hoe breng je een dergelijke transformatie op gang? • Hoe is de ruimtelijke uitwerking (ontsluiting, geluidsisolatie, gemeenschappelijke (buiten)ruimte etc.)? • Wat zijn de kosten? • Hoe kan dit gefinancierd worden? • Hoe zit het met (lopende) hypotheken?

Het vitaal houden van Waterwijk lukt niet met alleen particuliere initiatieven. Daarvoor is een integrale aanpak nodig, waarin de particuliere investering in een context staat van waardevermeerdering. Pas dan zullen particulieren ook bereid zijn te investeren. In hoofdstuk ‘Financiële strategieën (blz 50) zijn enkele voorstellen gedaan voor organisatie- en financieringsmodellen. Geen van deze voorstellen is dé oplossing. De praktijk zal een combinatie zijn van de beschreven mogelijkheden (gebiedsfonds of coöperatie) en van nog te ontwikkelen financieringsvormen. Op het moment van verschijnen van dit rapport zijn wij in gesprek met de Bank Nederlandse Gemeenten (BNG) en de Triodos Bank over andere mogelijkheden en financieringsvormen. Belangrijke kanttekening bij een gebiedsfonds is de diversiteit aan belangen (en horizon) tussen een woningbezitter, een huurder en bijvoorbeeld een pensioenfonds. Daarnaast speelt ook de complexheid van het vehikel. In theorie kan een gebiedsfonds of -coöperatie misschien wel de oplossing zijn voor wijken als de Waterwijk. De praktijk wijst vaak anders uit. Ons voorstel is om de idee achter een gebiedsfonds of coöperatie te omarmen en samen met de belangrijkste stakeholders naar een juiste oplossing te zoeken. Uitgangspunt is om zo kleinschalig en eenvoudig mogelijk te starten.

We gaan zelf verder met het ontwikkelen van een kleinschalige gemeenschappelijke woonvorm. Hier is belangstelling voor onder de Waterwijkers. We willen dit als een bouwgroep (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) opzetten. De volgende stap is om het proces concreet te maken. We zullen daarvoor op basis van een stichtingskosten opzet onderzoeken wat de woningen in de verschillende modellen kosten. Bij de eerstvolgende bijeenkomst zullen ook het CPO-proces nader toelichten en bespreken. Zoals gezegd doen we dit op eigen risico. Belangrijk is wel dat we proces doorlopen in goed overleg met de gemeente.

• Is dit ruimtelijk mogelijk (ontsluiting, geluidseisen etc) • Is dit een businesscase die rond te krijgen valt: wegen de inkomsten aan verhuur/ verkoop van de bovenverdieping op tegen de investeringen van de verbouwing?

62

63

Bijlagen

64

65

Marktanalyse Deze marktanalyse richt zich op de woningbehoefte in Almere. Daartoe worden de ontwikkelingen op de woningmarkt en de daarmee samenhangende marktrisco’s in kaart gebracht. Omdat de woningbehoefte een afgeleide is van demografische en sociaal-culturele ontwikkelingen worden deze eerst geschetst. De behoefte aan woningen in Almere wordt bepaald door de vraag in Almere zelf en door vraag en aanbod in de omgeving. Hierbij is vooral vraag en aanbod in het woningmarktgebied waarin Almere is gelegen relevant. Woningmarktgebieden worden afgebakend op basis van de intensiteit van verhuizingen tussen gemeenten. Almere behoort tot het woningmarktgebied Amsterdam, waartoe naast Amsterdam en Almere ook de gemeenten Amstelveen en Lelystad behoren, alsmede een aantal omliggende gemeenten. Daarnaast heeft Almere vanuit het perspectief van de woningmarkt een bijzondere positie in de Noordvleugel1. Omdat de Noordvleugel relatief weinig ruimte meer heeft voor nieuwbouw, dient een groot deel van de woningbouw plaats te vinden in Almere. (ABF Research, 2011b).

Huishoudensgroei en samenstelling van de huishoudens De Primos-prognose voorziet voor de samenstelling van huishoudens drie demografische trends voor de Noordvleugel (ABF Research, 2011a): • Een gestage toename van de natuurlijke aanwas; • Een positief binnen- en buitenlands migratiesaldo; • Een afnemende huishoudensgrootte. Mede vanwege deze prognoses neemt het aantal huishoudens in de Noordvleugel tot 2040 toe met circa 400.000 ten opzichte van 2010. De 1

groei van het aantal huishoudens tot 2040 in de Noordvleugel betreft huishoudens in de leeftijdsklasse boven 65 jaar en een toename van jongere leeftijdsgroepen. In Almere komt dit beeld nog pregnanter naar voren. In relatieve zin is er een forse stijging van het nu nog beperkte aantal 65+ huishoudens in Almere, maar in absolute zin is de toename van deze groep gelijk aan de toename van de drie jongere leeftijdscategorieën samen. Figuur 2 toont de verwachte samenstelling van de huishoudens in 2040 in de Noordvleugel. De groep alleenstaanden groeien het sterkst in absolute zin, het betreft de helft van de huishoudensgroei. In de loop der jaren vlakt de groei van het aantal alleenstaanden af, terwijl de groei van het aantal samenwonenden met kinderen snel toeneemt.

Woningbehoefte

66

ingbouwbehoefte is voorzien gegeven de demografische ontwikkelingen; • De verwachte groei van de woningbehoefte het grootst is onder 65+ers; • De verwachte groei van de huishoudenssamenstelling bestaat vooral uit alleenstaanden en samenwonenden met kinderen. Figuur 1

Marktomstandigheden Waterwijk Wanneer we bovenstaand leggen naast de gegevens zoals gepubliceerd in de Sociale atlas van Almere 2013 zien we het volgende. Volgens de gegevens blijft het bevolkingsaantal in de Waterwijk tot 2025 nagenoeg gelijk, waarbij opgemerkt moet worden dat de groep 65+ het snelst stijgt en de groepen 0-24 en 25-65, gemiddeld, beide met 500 personen dalen. Voor de Waterwijk betekent dit geen kwantitatieve maar een kwalitatieve vraag. De woningvoorraad bestaat voor meer dan 80% uit grondgebonden eengezinswoningen die allemaal omstreeks het zelfde jaar zijn gebouwd. Hiervan is ca 75% eigen bezit en 25% in bezit van woningcorporaties (bron: cbs).

Onderscheiden gebiedsniveaus in de Noordelijke Randstad (ABF Research, 2011b)

Figuur 2

Samenstelling huishoudensgroei 2010 – 2040 naar leeftijdsklasse (ABF Research, 2011b)

De huishoudensgroei in de komende drie decennia concentreert zich vooral in de woningmarktgebieden die tot de Noordvleugel behoren (ABF Research, 2011a). In tabel 3 is de woningbouwbehoefte gekwantificeerd (Primos-prognose 2011). De uitbreiding van de woningvoorraad in de Noordvleugel met 439.000 woningen komt voor een groot deel voor rekening van Almere. In Almere wordt tot 2040 een toename voorzien van 68.000 woningen. Gemiddeld zijn dit ruim 2.000 woningen per jaar. De uitbreiding van de woningvoorraad in deze omvang is gewenst om de huishoudensgroei te accommoderen èn het woningtekort in te lopen.

“De Noordvleugel” is de benaming die in bestuurlijke en planologische kringen gebruikt wordt voor het snel groeiende gebied in het noordelijk

deel van de Randstad.

Samenvattend • Voor de gemeente Almere een forse won-

Figuur 3

Huishoudens naar type in de Noordvleugel en Almere

67

Enqueteresultaten Aan de deelnemers van de workshops op 3 maart 2015 zijn vragenformulieren meegegeven die ze thuis hebben kunnen invullen. Van de 90 deelnemers hebben 30 huishoudens de vragenlijst ingevuld en ingeleverd. De resultaten zijn natuurlijk niet representatief voor alle 55 plussers met maar 30 respondenten, maar geven toch een inkijk in de situatie van een deel van de bewoners. Een aantal opvallende bevindingen:

• Ondanks de lange gemiddelde levensduur • • • • • • •

nummer 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Koop of huur Koop Koop Koop Koop Koop Koop Koop Koop Koop Koop Koop Koop Koop Koop Koop Koop Koop Koop Koop Huur Koop Koop Koop Koop Koop Koop Koop Koop Koop huur

Woningtype Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning 2-onder1-kap Eengezinswoning 2-onder1-kap Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning 2-onder1-kap Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Eengezinswoning Senioren woning

gemiddeld 93% koop 7% huur

68

Woon periode 30 30 32 31 30 8 29 33 10 30 27 28 33 18 12 32 23 32 33 27 21 30 29 17 30 18 30 31 30 8

Gezin huidige samenstelling woonlasten met partner € Alleen € met partner € 550 met partner € 320 met partner € 200 met partner onbekend met partner onbekend met partner+kind(eren) onbekend met partner € 550 met partner € 220 met partner onbekend Alleen € 777 met partner € 200 Alleen € 650 met partner € 795 Alleen € 500 met partner € 328 Alleen € 600 met partner € 413 met partner € 600 met partner € 1.049 met partner € 350 met partner € 650 Alleen € 450 met partner € Alleen € 500 met partner € 777 met partner € 200 met kinderen € Alleen € 512

26 87% eengezinswoning 10%2-onder-1-kap

€ 27% alleenstaand 70% met partner

Energie lasten € 270 € 90 € 150 € 150 onbekend € 200 € 200 € 180 € 190 € 165 onbekend € 175 € 150 € 238 € 260 € 140 € 140 € 151 onbekend € 190 onbekend € 190 onbekend € 180 € 144 € 150 € 122 € 150 € 270 € 114

430 €

tussen 200-1050

van 26 jaar, heeft maar een klein deel ( 23%) de hypotheek geheel of bijna afgelost. 70% van de deelnemers aan de enquete woont samen met een partner Gewenste toekomstige woonlasten lopen erg uiteen van €100 tot €800 66% is geïnteresseerd in het wonen in een gemeenschappelijk wooncomplex 67% wil graag in de huidige woning blijven (een deel heeft bij beide vragen ja ingevuld!) 33% denkt toch wel aan een traplift op termijn. 43% is bereid te investeren in de huidige woning. De interesse voor de verschillende nieuwbouwvarianten is ongeveer gelijk verdeeld. resterende looptijd hypotheek 0 0 Aflossingsvrije Hypotheek Aflossingsvrije Hypotheek Aflossingsvrije Hypotheek Aflossingsvrije Hypotheek Aflossingsvrije Hypotheek onbekend 30 0 onbekend onbekend 2 onbekend 20 Aflossingsvrije Hypotheek Aflossingsvrije Hypotheek onbekend Aflossingsvrije Hypotheek 3 onbekend onbekend onbekend onbekend 0 7 15 Aflossingsvrije Hypotheek 0 onbekend

Gewenste woonlasten uit huidige woning € 600 € 650 € 500 € 100 onbekend € 500 onbekend € 600 € 400 uit huidige woning onbekend onbekend € 650 € 600 € 800 600-700 600-750 € 800 € 200 € 800 € 700 550-600 € 700 uit huidige woning € 600 onbekend € 400 € 400 onbekend

Zelfstandige seniorenwoning Nee Misschien Nee Ja Nee Ja Misschien Ja Misschien Misschien Misschien Misschien Ja Ja Misschien Ja Nee Nee Nee Nee Misschien onbekend Nee Nee Nee Misschien Nee Nee Misschien nvt

Gemeenschappelijk wooncomplex Ja Ja Nee Nee Ja Ja Misschien Misschien Misschien Misschien Misschien Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja onbekend Ja Ja Ja Ja Nee Ja Ja Nee

Huidige woning Aanpassingen huidige woning blijven wonen Ja Dorpelvrij maken v.d bovenverdieping Nee nvt Ja Nog niet nodig Ja traplift + drempelvrij maken Ja traplift Ja Badkamer en toegang Ja +/- 10 jaar, traplift Ja nog niet nodig Ja onbekend Ja Badkamer, traplift, schuifpui, keuken rolstoeltoegankelijk maken Ja Drempelvrij voor rollator Ligt aan de kosten Ombouwen tot benedenwoning, bovenwoning verhuren Ja Lift of Traplift Voorlopig wel Nog niet nodig Nee nvt Ligt aan de kosten Wil liever alles gelijkvloers, maar is bang dat aanpassen te duur is. Nee nvt Voorlopig wel nog niet nodig Nee nvt Nee Slaapkamer en badkamer op BG, maar dat is onmogelijk. Traplift Voorlopig wel traplift Ja traplift en badkamer. Indien mogelijk, slaapkamer op BG Nee nvt Nee Wil d.m.v. huishoudelijke hulp zo lang mogelijk blijven Hangt af van de mogelijkheden Naar behoefte Nee nvt Ja Entree, traplift, uitbouw slaapkamer Ja geen aanpassingen nodig Ja Traplift, slaapkamer/badkamer in garage Ja Nog niet nodig

66% ja 30% nee

67% wil in eigen woning33% bijven wil tzt traplift!

174 7 geheel of bijna afgelost

investeren in aanpassingen Ja Nee Ja Ja Nee Misschien Nee, kan niet Ja, maar ligt aan subsidie Moet vanuit WMO Ja Ja Ja Ja Misschien Nee Nee Nee Ja Nee Misschien Misschien Ja Nee Ja Ja Nee Ja Nee Ja nvt

Geìnteresseerd in woonproject Misschien Ja Nee Nee Ja Nee onbekend Misschien Misschien Ja Nee Ja Ja Ja Ja Ja Ja Misschien Ja Ja Ja voorlopig niet Ja Ja Ja Ja Misschien Nee Ja Nee

meedenken Ja Ja Nee Nee Ja Nee onbekend Nee Misschien Ja Nee Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Ja Nee Ja Nee Ja Ja Ja Ja Ja Misschien Ja Nee

Gewenste Woonvorm Hof+patio Allen-getr.rij Geen Hof getr.rij Hof+patio onbekend Geen voorkeur Geen voorkeur Patio App.geb Allen-getr.rij Geen voorkeur Patio App.geb Patio Hof+app.geb. Hof+patio Hof+app.geb. Hof+app.geb. Hof+app.geb. Patio+app.geb. Hof App.geb Hof+patio Hof Patio Hof Hof+app.geb. nvt

Koop of huur Koop Koop onbekend Geen voorkeur Huur Koop onbekend onbekend Huur Koop Koop Koop Geen voorkeur Geen voorkeur Huur Huur Huur Huur Geen voorkeur Koop Geen voorkeur Geen voorkeur Huur Geen voorkeur Geen voorkeur Geen voorkeur Geen voorkeur Koop Koop nvt

18 willen meedenken 43% is bereid te investeren 17 heeft interesse nieuwbouw (57%) 13 hofje 30% koop 33% niet 10 appartementen 23% huur 11 patiowoningen 43% geen voorkeur/onbekend 1 getransf. Rij

69

Hoe maken we Waterwijk geschikt voor de toekomst?

Recommend Documents