HOE KUN JE APPELS MET PEREN VERGELIJKEN?

f Real Estate

Master Thesis in het kader van de opleiding Master of science of Real Estate

HOE KUN JE APPELS MET PEREN VERGELIJKEN? Een onderzoek naar de interpretatie van het begrip “vergelijkbare bedrijfsruimte” uit artikel 7:303 BW

B.J. Mols

mei 2006

Titelpagina en contactgegevens Titel

Hoe kun je appels met peren vergelijken?

Onderwerp

Een onderzoek naar interpretatie van het begrip “vergelijkbare bedrijfsruimte” uit artikel 7:303 BW

In kader van

Master Thesis MsRE Valuation Amsterdam School of Real Estate

Datum

Mei 2006

Auteur

Bart J. Mols RT (makelaar b.o.g.) [email protected] Kruipeind 19 5685 EA Best Tel: 0499 310593 M: 06 53286759 DTZ Zadelhoff v.o.f. afdeling Winkels Oorsprongpark 12 3581 ET Utrecht Tel: 030 6022211 Fax: 030 6022811

ASRE 1e begeleider

Drs. A. M. Marquard (wetenschappelijk medewerker / coördinator sectie financieel) [email protected]

ASRE 2e begeleider

Prof. dr. E.F. Nozeman (hoogleraar vastgoedontwikkeling) Amsterdam School of Real Estate Wibautstraat 129, 12e etage 1091 GL Amsterdam Tel: 020 6681129 Fax: 020 6680361

DTZ Zadelhoff v.o.f.

De heer M.H.L. van Lit (directeur afdeling Winkels) [email protected] Oorsprongpark 12 3581 ET Utrecht Tel: 030 6022211 Fax: 030 6022811

Master Thesis MsRE Valuation, B.J Mols, mei 2006

1

Voorwoord Hoewel de gemiddelde man niet zo van winkels houdt, blijkt ook hier weer dat vastgoedmannen vaak niet gemiddeld zijn (uiteraard geldt dit ook voor enkele dames in het vastgoed, maar gemakshalve ga ik even uit van de mannen). Mannen in vastgoed hebben namelijk steeds vaker wel interesse in winkels. Het zijn echter niet de truitjes, cd’s en schoenen in de winkels, maar de gevels, locaties en huurders van de winkels zelf. Vastgoedmannen lopen dan ook anders door winkelstraten dan de gemiddelde man. Ze kijken namelijk naar gevels, ze letten op het aantal klanten bij een kassa, ze lopen wèl naar achter in een winkel en op straat kijken ze in welke richting de massa loopt. Het zijn allemaal pogingen van deze mannen om te doorgronden welke winkel goed is en welke niet. Wat me in mijn beroepspraktijk telkens weer opvalt, is dat de marktpartijen met uitstekende reputaties, lange historie en veel vermogen, zich voor wat betreft winkels op glad ijs begeven. Wat blijkt namelijk: voor winkels geldt een andere wetgeving; winkels zijn een manier om een product te etaleren, winkels zijn schaars, winkels worden gebruikt door filiaalbedrijven, winkels staan voor emotie. De ene beleggers is bang voor leegstand en kiest voor A1 winkels voor de hoofdprijs, de ander wil gewoon het mooiste pandje van de straat. Emotie speelt ook vaak een rol op het moment dat het gaat om het bepalen van de zogenaamde “wettelijke huurwaarde” ofwel de huurwaarde ex artikel 7:30 BW. De oorzaak daarvan wordt gevormd door enkele zinsneden uit een wetsartikel die ruim te interpreteren zijn. Middenstanders vinden de wetgeving oneerlijk, evenals de oude baas die zijn pensioenvoorziening ziet inkrimpen. Partijen zijn onvoldoende bekend met het feit dat huurder en verhuurder contractueel niet van elkaar afkunnen en toch kunnen discussiëren over de hoogte van de huur. Dit leidt vaak tot veel onduidelijkheid en onbegrip. Ik heb met behulp van zowel een theoretisch onderzoek als een marktonderzoek getracht te komen tot meer inzicht in percepties van partijen. Het resultaat is een rapportage die bedoeld is als handvat, als eye-opener, zonder poeha en vooral toepasbaar voor iedereen die actief is op het gebied van winkeltaxaties. Gebleken is dat het ontzettend lastig is om zowel prive als zakelijk te blijven functioneren en tegelijkertijd een onderzoek te doen. Ik wil dan ook iedereen bedanken die me de afgelopen tijd krediet heeft gegeven, in het bijzonder mijn collega’s van DTZ Zadelhoff Winkels en mijn drie meiden thuis.

Bart Mols Best, mei 2006


2

Samenvatting De aanleiding voor dit onderzoek is een cruciaal woordje in artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek. In dit artikel staat dat de huurprijs van een bedrijfsruimte kan worden aangepast als blijkt dat deze niet meer overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse. In deze rapportage draait het om winkels en om het woord “vergelijkbaar”. De winkels in Nederlandse binnensteden zijn namelijk zelden identiek omdat ze zijn gebouwd in verschillende tijdspannen en door verschillende eigenaren. De vraag is dus hoe winkels met elkaar “vergelijkbaar” gemaakt kunnen worden, oftewel hoe vergelijk je appels met peren.

In dit onderzoek draait het om het bepalen van de huurwaarde van solitaire winkelruimten in de kernwinkelgebieden in Nederland. Na een algemene introductie in de wereld van winkelvastgoed wordt globaal ingegaan op de wetsartikelen 290, 291, 303 en 304 uit boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. Deze artikelen omschrijven limitatief welke bedrijfsruimten vallen onder het “290-regime” en daarnaast hoe en wanneer huurprijsaanpassing kan plaatsvinden. Hierbij wordt enerzijds de strekking van de relevante wetartikelen verwoord en anderzijds de wijze waarop dit in de praktijk wordt toegepast. Na de uitleg over de wettelijke context van het bepalen van een huurwaarde van een winkelruimte, wordt in hoofdstuk 4 ingegaan op de waarderingsmethoden die worden toegepast bij het bepalen van de huurwaarde van 290-bedrijfsruimten. Het betreft de volgende methoden: o o

o

Comparatieve methode; het één op één vergelijken van winkelruimten; De ITZA methode; hierbij wordt eerst een A-zone van een winkelruimte benoemd waarna aan de overige ruimten een wegingspercentage wordt toegekend teneinde deze uit te drukken “in terms of zone A”. In dit hoofdstuk worden de Engelse, Nederlandse en Natuurlijke methode nader toegelicht en voorzien van commentaar; Overall methode; een methode die niet uitgaat van verschillende kwaliteiten van winkelruimten, maar die de totale winkelvloeroppervlakte als één geheel ziet. Omdat deze methode vooral geschikt is voor bijvoorbeeld supermarkten, warenhuizen en perifere detailhandelsvestigingen is hieraan in deze rapportage weinig aandacht besteed.

Behalve de methoden om de winkelruimten fysiek met elkaar te kunnen vergelijken, zijn er een aantal aspecten die ook bij het (ver)huren van winkels aan de orde zijn en in sommige gevallen de huurprijs beïnvloeden. Hierbij moet worden gedacht aan overnamesommen, bouwkundige aanpassingen en (on)zelfstandige bovenwoningen. De wijze waarop met dergelijke aspecten moet worden omgegaan, komt in dit hoofdstuk aan de orde. De door de wetgever gecreëerde mogelijkheid om huurprijsaanpassing te verlangen is iets dat zowel huurder als verhuurder raakt. Toch blijkt in de praktijk dat marktpartijen onvoldoende kennis hebben van de materie, wat kan leiden tot vervelende discussies en verstoorde huurder-verhuurder relaties. Bekeken vanuit de zijde van de professionele verhuurder is dit vreemd. In het kader van de balanswaardering moeten dergelijke partijen namelijk de waarde van hun onroerend goed beleggingen regelmatig actualiseren.


3

In hoofdstuk 5 wordt ingegaan op de waarderingsrichtlijnen van de Raad Onroerende Zaken en daarnaast is ook de Royal Institute of Chartered Surveyors belicht. Hoofdstuk 6 gaat in op de rol en het functioneren van de BedrijfsHuurAdviesCommissie. Deze commissie is gelieerd aan de verschillende Kamer van Koophandels in het land en wordt geacht objectief te adviseren. Het is daarom dat de rechter vaak deze commissie aanwijst om een deskundigenonderzoek te doen naar de huurherzieningswaarde van een bepaalde winkelruimte. Wat gebleken is uit de analyse van 35 adviesrapporten, is dat de werkwijze per commissies erg verschilt. De ene commissie gebruikt ITZA, de andere niet. De ene commissie gebruikt correctiefactoren voor ligging, attentiewaarde of schaalgrootte, de andere niet. Omdat deze BHAC’s een belangrijke stempel drukken op de uitkomst van veel huurprijsdiscussies, zijn de verschillende methoden geanalyseerd en gebruikt bij het opstellen van de vragenlijst die aan retailers is voorgelegd. Hoofdstuk 7 en 8 hebben betrekking op het onderzoek dat gedaan is. Er is een selectie gemaakt uit de database van Locatus met retailbedrijven die bestaan uit tenminste 5 filialen, niet zijnde brandstofverkooppunten, bouwmarkten, dienstverleners etc. Uiteindelijk resteren circa 36.000 verkooppunten die grotendeels in kernwinkelgebieden zijn gelegen. De groep respondenten (31), vertegenwoordigt zo’n 14% van deze 36.000 verkooppunten. Dit percentage respondenten is feitelijk te laag om representatief te zijn voor een totale groep, maar het onderzoek geeft wel duidelijke signalen. Zo blijkt dat retailers op hun eigen manier omgaan met het toekennen van waarden aan ruimten en eigen toetsingscriteria hanteren. Onderstaand volgen de belangrijkste conclusies uit het onderzoek. o o o o o o

o o o o o

Het hanteren van vaste zonediepten en het rekenen met een “standaardwinkel” met een oppervlakte van 120 m² tot 150 m², wordt niet gedaan door retailers; Een breed front, veel vrije hoogte, een moderne uitstraling en bouwkundige belemmeringen zijn huurwaardebeïnvloedende aspecten; Prominente hoekligging wordt gezien als huurwaardeverhogend, maar onopvallende hoekligging als huurwaardeverlagend; Opslagruimte ziet men bij voorkeur achter het winkelvloeroppervlak of in de kelder; Opslagruimte op de verdiepingen heeft men liever niet, deze worden bij voorkeur gebruikt als dagverblijf en kantoorruimte; De behoefte aan secundaire ruimten neemt niet evenredig toe met het aantal meters winkelvloeroppervlak, maar bedraagt maximaal zo’n 60 m² tot 80 m². Het hanteren van vaste wegingspercentages voor oppervlakten van secundaire ruimten klopt daardoor niet volgens ondervraagde retailers; De ideale oppervlakte voor een winkelruimte inclusief alle secundaire ruimten bedraagt zo’n 300 m²; De ideale frontbreedte is zo’n 9 m¹; De ideale verhouding frontbreedte – winkelvloeroppervlakte bedraagt 1:24; Opslagruimte is voor de retailer meer waard direct achter het winkelvloeroppervlak dan op de verdieping; Op het moment dat de winkelruimte voldoet aan de ideale maat kan dit voor de betreffende retailer gezien worden als de A-zone. De zones B en C worden vervolgens door de respondenten wel gezien als toegevoegde waarde, maar de hieraan toe te kennen percentages bedragen respectievelijk afgerond 55 en 42. Dit is opvallend, omdat zowel de ITZA theorie als de methoden van de BHAC’s vrijwel altijd uitgaan van “halving back” percentages, zijnde 50 en 25.

Hoofdstuk 9 is het afsluitende hoofdstuk waarin conclusies getrokken worden. Daarnaast worden aanbevelingen gedaan ten aanzien van de wijze waarop in de toekomst gekomen kan worden tot een uniforme waarderingsmethode.


4

Inhoudsopgave Titelpagina en contactgegevens Voorwoord Samenvatting 1 1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 1.6 1.7 1.8

Inleiding ............................................................................................................. 7 Probleemsignalering................................................................................................................... 7 Probleemstelling ......................................................................................................................... 8 Doelstelling ................................................................................................................................. 8 Hypothesen ................................................................................................................................ 8 Deelvragen ................................................................................................................................. 8 Afbakening.................................................................................................................................. 8 Onderzoeksmethoden ................................................................................................................ 9 Leeswijzer................................................................................................................................... 9

2 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 2.9 2.10

Introductie in winkelvastgoed ............................................................................. 11 Beknopte winkelhistorie............................................................................................................ 11 Ontwikkeling winkelconcentraties............................................................................................. 12 Marktpartijen............................................................................................................................. 13 Wetgeving................................................................................................................................. 14 Oppervlakten ............................................................................................................................ 14 Locatus ..................................................................................................................................... 15 Standplaatskwaliteiten.............................................................................................................. 16 Schaarste.................................................................................................................................. 17 Totstandkoming van huurprijzen .............................................................................................. 18 Deelconclusie ........................................................................................................................... 18

3 3.1 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 3.8 3.9 3.10 3.11

Wettelijk kader huurprijsaanpassing .................................................................... 19 Inleiding .................................................................................................................................... 19 7:290 BW in theorie .................................................................................................................. 20 7:290 BW in de praktijk............................................................................................................. 20 7:291 BW .................................................................................................................................. 21 7:303 BW in theorie .................................................................................................................. 21 7:303 BW in de praktijk............................................................................................................. 21 7:304 BW in theorie .................................................................................................................. 22 7:304 BW in praktijk.................................................................................................................. 22 Jurisprudentie ........................................................................................................................... 23 Waardedefinitie......................................................................................................................... 24 Deelconclusie ........................................................................................................................... 24

4 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7

Waarderingsmethodieken ................................................................................... 25 Inleiding .................................................................................................................................... 25 Comparatieve of direct vergelijkende methode........................................................................ 25 ITZA methode........................................................................................................................... 26 Overall methode ....................................................................................................................... 30 Gebruikelijke uitgangspunten ................................................................................................... 30 Overige opmerkingen ............................................................................................................... 31 Deelconclusie ........................................................................................................................... 32

5 5.1 5.2 5.3

Waarderingsrichtlijnen ....................................................................................... 33 Inleiding .................................................................................................................................... 33 Raad Onroerende Zaken (ROZ)............................................................................................... 34 Waarderingsinstructie ROZ ...................................................................................................... 35


5

5.4 5.5 5.6

Kanttekeningen bij waarderingsinstructie................................................................................. 36 Royal Institute of Chartered Surveyers (RICS) ........................................................................ 36 Deelconclusie ........................................................................................................................... 37

6 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6

BedrijfsHuurAdviesCommissie ........................................................................... 38 Inleiding .................................................................................................................................... 38 Organisatie en functie............................................................................................................... 38 Invloed BHAC ........................................................................................................................... 39 Werkwijze van diverse BedrijfsHuurAdviesCommissies .......................................................... 39 Adviesrapporten BHAC ............................................................................................................ 40 Deelconclusie ........................................................................................................................... 42

7 7.1 7.2 7.3 7.4 7.5 7.6

Onderzoek ........................................................................................................ 43 Inleiding .................................................................................................................................... 43 Enquêtevorm ............................................................................................................................ 43 Populatie / Respondenten ........................................................................................................ 44 Keuzevelden............................................................................................................................. 45 Toelichting op de vragen .......................................................................................................... 45 Opmerking ................................................................................................................................ 47

8 8.1 8.2 8.3 8.4 8.5 8.6 8.7 8.8 8.9 8.10 8.11 8.12

Onderzoeksresultaten ........................................................................................ 48 Inleiding .................................................................................................................................... 48 Respons.................................................................................................................................... 48 Theorievragen .......................................................................................................................... 49 Verschillen in lay out................................................................................................................. 50 Vorm van een winkelruimte ...................................................................................................... 51 Opslagruimten .......................................................................................................................... 52 Vrije hoogte .............................................................................................................................. 52 Obstakel.................................................................................................................................... 53 Tussenvloeren en verdiepingen ............................................................................................... 53 Ideale winkel............................................................................................................................. 53 Toekenning wegingspercentages............................................................................................. 57 Deelconclusie ........................................................................................................................... 58

9 9.1 9.2 9.3 9.4 9.5 9.6

Conclusies en aanbevelingen ............................................................................. 60 Inleiding .................................................................................................................................... 60 Hypothesen .............................................................................................................................. 60 Deelvragen ............................................................................................................................... 60 Toetsingscriteria van retailers .................................................................................................. 61 Aanbevelingen.......................................................................................................................... 61 Resumé .................................................................................................................................... 64

10 10.1 10.2 10.3 10.4 10.5

Woordenlijst en bronvermelding ......................................................................... 65 Woordenlijst.............................................................................................................................. 65 Bronnen desk research ............................................................................................................ 76 Bronnen on line research ......................................................................................................... 78 Overige bronnen en artikelen ................................................................................................... 79 Field research........................................................................................................................... 80 Bijlagen Analyse BHAC adviesrapporten Vragenlijst retailers Enquêteresultaten Selectie Formules en Organisaties Locatus


6

1

Inleiding

1.1

Probleemsignalering

De waarde van een winkel (bedrijfsruimte ex artikel 7:290 BW) kan voor diverse doeleneinden bepaald worden. Het bekendste voorbeeld is de waardebepaling ten behoeve van een voorgenomen aan- of verkoop. Een ander doel is performancemeting (balanswaardingen). Performancemeting wordt in Nederland in veel gevallen gedaan door de gerealiseerde rendementen op jaarbasis af te zetten tegen de benchmark van de van ROZ/IPD vastgoedindex. Aan- en verkoop

Teneinde deze index jaarlijks te Financiering kunnen bepalen geven diverse beleggers sinds 1994 geanonimiseerd inzicht in de Huurprijsherziening waardeontwikkeling van hun vastgoedportefeuille, waardoor vervolgens een benchmark bepaald kan worden. Met behulp van een ROZ/IPD Successie waarderingsinstructie wordt de waarde van de onderliggende vastgoedbeleggingen zo uniform mogelijk grotendeels extern en deels intern bepaald.

Balanswaardering

Winkeltaxaties

Aan- en verhuur

WOZ Bedrijfsoverdracht

De waarderingsinstructie voorziet in een aparte paragraaf over het bepalen van de huurwaarde van bedrijfsruimten ex artikel 7:290 BW. Gesteld wordt dat bij winkels niet uitgegaan dient te worden van de markthuur, maar van de huurwaarde ex artikel 7:303 BW. De taxateur dient deze huurherzieningswaarde weliswaar te onderbouwen, maar niet gesteld wordt hoe dat dient te geschieden. Het genoemde wetsartikel noemt wel een aantal criteria, maar geeft verder geen enkele instructie. Het gevolg van dit alles is dat vastgoedpartijen, adviseurs, deskundigen en retailers bijna allemaal hun eigen gedachten hebben over de wijze waarop de huurwaarde ex artikel 7:303 BW moet worden bepaald. Dit is een vreemde gang van zaken, vooral omdat vrijwel alle fiscale, juridische en overige zaken met betrekking tot beleggingen wel dwingend zijn opgelegd. De vraag die vervolgens rijst is of het mogelijk is een uniforme richtlijn op te stellen met betrekking tot de wijze waarop verschillende bedrijfsruimten “vergelijkbaar” kunnen worden gemaakt. Meer duidelijkheid over de prijzen van “vergelijkbare bedrijfsruimten” leidt immers tot een betere inschatting van de “huurherzieningswaarde” wat leidt tot meer nauwkeurige taxaties. Een dergelijke richtlijn geeft een belegger beter inzicht in de kansen en risico’s in zijn portefeuille en het geeft de retailer inzicht in diens toekomstige huisvestingslasten. Huurder en verhuurder zullen vervolgens vaker dezelfde “taal” spreken en niet onnodig lang en kostbaar procederen om vervolgens tot de conclusie te komen dat de uitkomst van een langlopende procedure wellicht ook vooraf al ingeschat had kunnen worden.


7

1.2

Probleemstelling

In artikel 7:303 van het Burgerlijk Wetboek is niet duidelijk gedefinieerd wat bedoeld wordt met de term “vergelijkbare bedrijfsruimte”.

1.3

Doelstelling

Op basis van voornoemde constateringen kan de volgende doelstelling worden geformuleerd: Op basis van theorieonderzoek en praktijkonderzoek onder retailers (gebruikers van winkels) komen tot een zo breed mogelijk gedragen richtlijn voor de wijze waarop kan worden bepaald of een bedrijfsruimte “vergelijkbaar” is. 1.4

Hypothesen

Ervaring in de praktijk heeft geleerd dat veel spelers in het vastgoed, zowel gebruikers als adviseurs en eigenaren, zich krampachtig vasthouden aan enkele globale richtlijnen die grotendeels afkomstig zijn uit Engelse literatuur. In het kader van dit onderzoek zullen daarom de volgende hypotheses als handvat gehanteerd worden: a. De ITZA methode gaat onterecht uit van vaste zones; b. Er kan niet zonder meer uitgegaan worden van een “standaardwinkel” van 120 m²; c. Retailers kennen op een andere manier huurwaarde toe dan vastgoedpartijen; d. Niet A-meters kunnen niet tot in het oneindige als percentage van de A-zone worden uitgedrukt. 1.5

Deelvragen

Aan de hand van probleemstelling, de doelstelling en hypotheses, kunnen de volgende deelvragen geformuleerd worden: a. Is er een wettelijke context voor “vergelijkbare bedrijfsruimte”? b. Op welke wijze hebben beleggers te maken met dit begrip? c. Is er een organisatie die de spelregels bepaalt? d. Hoe wordt thans omgegaan met het begrip “vergelijkbare bedrijfsruimte”? e. Is inzichtelijk te maken wat de benadering van retailers is bij de beoordeling van een 290-bedrijfsruimte? f. Zijn er andere richtlijnen voor de beoordeling van 290-bedrijfsruimten? g. Is aan de hand van een onderzoek aan te geven of de huidige gang van zaken betreffende de term 7:303 BW anders zou moeten? h. Kunnen aan de hand van een onderzoek conclusies getrokken worden en/of aanbevelingen gedaan worden? 1.6

Afbakening

Diverse begrippen en methoden hebben een veel verder reikende betekenis dan bedoeld of noodzakelijk is voor dit onderzoek. Daarnaast zijn er wellicht meerdere invalshoeken om de centrale vraagstelling te onderzoeken en zijn er nog andere onderzoeksmethoden. Navolgend wordt aangegeven wat verstaan wordt onder de verschillende begrippen in dit rapport:


8

a. 290-bedrijfsruimte: De wet heeft in artikel 7:290 BW omschreven wat verstaan wordt met het begrip “bedrijfsruimte”. In het kader van dit onderzoek wordt alleen ingegaan op de reguliere dagwinkel. Niet bedoeld wordt een supermarkt, perifere detailhandelsvestiging, warenhuis, horeca- of kampeerbedrijf of andere bedrijfsruimten die op basis van een gerechtelijke uitspraak ooit zijn aangemerkt als 290bedrijfsruimte; b. Marktpartijen: Dit onderzoek is behoudens het theoretische gedeelte, gebaseerd op de meningen, inzichten en standpunten van louter retailers; c. Locaties: Binnen het winkelvastgoed wordt gewerkt met locatieaanduidingen om de standplaatskwaliteit aan te geven. Dit onderzoek gaat vooral uit van solitaire 290bedrijfsruimten op A-locaties. Supermarktlocaties en pdv-locatie zijn nadrukkelijk niet begrepen in dit onderzoek; d. Onderzoek: Het onderzoek bestaat uit drietal pijlers, te weten: o theorieonderzoek; o analyse van 35 adviesrapporten, zoals deze de afgelopen jaren zijn uitgebracht door de verschillende, lokaal opererende, BedrijfsHuurAdviesCommissies (verder aangeduid als BHAC’s); o marktonderzoek door middel van een vragenlijst die is voorgelegd aan retailers; e. Termen: In het wetsartikel 7:303 BW staan meerdere termen die verschillend geïnterpreteerd kunnen worden (bijvoorbeeld “ter plaatse” en “herleid”). Deze termen worden in deze rapportage buiten beschouwing gelaten; f. Buitenlandse bronnen: Vanwege de taalbarrière is het onderzoek naar informatie over dit onderwerp in het buitenland, beperkt tot Engels- en Duitstalige bronnen. 1.7

Onderzoeksmethoden

Dit onderzoek is gebaseerd op wat men heden ten dage populair omschrijft als de “DOF” methode: a. Desk research: Verzamelen van informatie aan de hand van vakliteratuur, artikelen, wetgeving, en jurisprudentie; b. On line research: met gebruikmaking van het internet gegevens verzamelen van organisaties die betrokkenheid hebben bij het onderwerp of beschikken over publicaties; c. Fieldresearch, in de eerste fase van het onderzoek is met enkele mensen uit de praktijk en uit verschillende beroepen overlegd wat hun ervaringen zijn met het onderwerp. Vervolgens zijn 35 deskundigenrapporten van verschillende BedrijfsHuurAdviesCommissies geanalyseerd en is de opgedane kennis gebruikt voor het opstellen van een vragenlijst. Deze vragenlijst is verstuurd aan personen die een vastgoed- of directiefunctie hebben bij landelijk werkende retailbedrijven. 1.8

Leeswijzer

Dit onderzoek is opgedeeld in een aantal logische hoofdstukken die eerst de achtergronden en kaders omschrijven om daarna over te gaan naar het onderzoek en de bevindingen. Met behulp van onderstaande leeswijzer kan ook naar eigen behoefte in het rapport gelezen worden. In hoofdstuk 1 wordt het probleem geschetst en is een doelstelling geformuleerd. Aan de hand van hypothesen, deelvragen en enkele afbakeningen is vervolgens de rode draad van het onderzoek vastgelegd. Hoofdstuk 2 moet gezien worden als een kennismakingshoofdstuk voor de lezer die geen kennis en ervaring heeft op het gebied van winkelvastgoed. Er wordt kort geschetst hoe de winkelmarkt ontstaan is, welke spelers er zich op deze markt bewegen


9

en welke aspecten nog meer kenmerkend zijn voor de winkelmarkt. Voor winkelruimten in het algemeen geldt een wettelijk regime dat voor andere bedrijfsruimten niet geldt. In hoofdstuk 3 worden de voor dit onderzoek relevante wettelijke kaders genoemd en toegelicht. Hoofdstuk 4 gaat in op de theorie over de gangbare waarderingsmethoden voor het bepalen van de huurwaarde van winkelruimten. Hoofdstuk 5 heeft betrekking op de waarderingsrichtlijnen zoals die door worden gehanteerd door organisaties die toezien op de taxaties en performance van beleggingsfondsen. In hoofdstuk 6 wordt in eerste instantie omschreven hoe de BedrijfsHuurAdviesCommissie is ontstaan en heden ten dage is georganiseerd. Vervolgens wordt in dit hoofdstuk ingegaan op de analyse van 35 BHAC rapporten teneinde te beoordelen of in Nederland op dezelfde manier gerapporteerd wordt. Hoofdstuk 7 legt uit hoe het marktonderzoek bij retailers is opgezet en wat de achterliggende gedachten zijn achter de vragen. In hoofdstuk 8 worden de onderzoeksresultaten omschreven en conclusies getrokken. Hoofdstuk 9 bestaat uit aanbevelingen om uiteindelijk te komen tot een betere waarderingsrichtlijn voor het bepalen van de huurwaarde ex artikel 7:303 BW voor 290bedrijfsruimten.


10

2

Introductie in winkelvastgoed

2.1

Beknopte winkelhistorie

Op enig moment besloten onze voorvaderen om niet meer achter kuddes dieren aan te trekken, maar zich te vestigen in groepen op centrale plaatsen. Deze vestigingsplaatsen werden zorgvuldig geselecteerd op de aanwezigheid van vruchtbare grond, beschutting en water. Hier werden de nederzettingen gesticht. Veel van de dagelijkse behoeften konden worden voorzien binnen de eigen kring (gesloten huishouding), maar er waren ook producten die alleen maar elders verkregen konden worden. Dit was het begin van de handel, waarbij de handelaren zonder vaste vestigingsplaats rondtrokken met hun partij goederen om deze te slijten in de verschillende nederzettingen. In het begin was hierbij sprake van ruilhandel, later kwam geld hiervoor in de plaats. De handelaren kozen voor de uitstalling van hun waren die locaties die het drukst bezocht werden. Dit resulteerde verkoopplaatsen in de nabijheid van de toegangpoort van de ommuurde nederzetting (de huidige perifere detailhandelslocaties) maar ook in het hart van de stad, waar vaak een marktplaats aanwezig was (het huidige kernwinkelgebied). Opvallend is dat winkel afkomstig is van het Duitse woord “Winkel”, dat “hoek” betekent en waaruit blijkt dat deze verkooppunten oorspronkelijk op een kruispunt van wegen waren gevestigd. Met name in het begin verkocht de producent (de boer) zijn producten rechtstreeks aan de consument, maar ook zijn partij grondstoffen aan de handelaar die dit vervolgens in andere steden in kleinere hoeveelheden weer verkocht. Vooral afhankelijk van de bereikbaarheid van steden ontwikkelde de ene stad zich als lokale marktplaats voor verkoop aan consumenten en de andere stad tevens als doorvoerplaats voor de groothandel. De volgende ontwikkeling die ontstond was de overgang van kramen en markthallen naar winkelen in het voorhuis. De rest van het pand werd gebruikt om te wonen, voor opslag of als werkplaats. Zodra deze generaties middenstanders goed verdiend hadden trokken zij naar ruimere woningen aan de randen van de stad en werden de voorhuizen samengetrokken met de achterhuizen om op die manier de uitstallingruimte in de winkel te vergroten.


11

2.2

Ontwikkeling winkelconcentraties

Dit onderzoek richt zich alleen op winkelpanden in de kernwinkelgebieden van Nederlandse steden. Teneinde enig inzicht te geven in het ontstaan van deze kernwinkelgebieden worden enkele locatietheorieën kort samengevat. Deze theorieën baseren zich op de volgende hoofdlijnen: a. Koopgedrag van consumenten; b. Beschikbaarheid van locaties; c. Vestigingswensen van detaillisten; d. Beïnvloeding van / door de overheid. Christaller: de theorie van Christaller gaat er van uit dat voor elke voorziening een minimum draagvlak nodig is, anders kan de dienst niet voortbestaan (er moeten genoeg potentiële klanten in de buurt wonen of werken). Dit wordt ook wel de drempelwaarde van de voorziening genoemd. De drempelwaarde is voor elk type voorziening anders. Zo heeft een schouwburg bijvoorbeeld een hogere drempelwaarde dan een café. De reikwijdte van een voorziening is de maximale afstand die en klant bereid is af te leggen voor een bezoek aan die voorziening. Voorbeeld: Op het plaatje hiernaast staat een café met daaromheen een aantal huizen. De reikwijdte van het café wordt door een grote cirkel weergegeven. Binnen die cirkel vallen zes huizen, de bewoners van deze huizen gaan allemaal naar dit café. De bewoners van de huizen buiten de cirkel zijn niet bereid om de afstand naar het café af te leggen, ze vinden het te ver. De drempelwaarde en de reikwijdte bepalen samen de markt van de voorziening, zodat deze kunnen worden voorgesteld als twee grote ruimtelijke cirkels die om de voorziening worden getrokken. Iedereen die hier binnen woont maakt gebruik van de desbetreffende voorziening. Om de benodigde omzet te kunnen bereiken zal de winkelier op het gebied van exclusieve artikelen, afhankelijk zijn van consumenten in een groter gebied dan de aanbieder van dagelijkse boodschappen met voldoende potentiële klanten in een kleine straal rondom de winkel. Christaller stelt daarom dat het winkelapparaat in de gemiddelde stad bestaat uit een hoofdcentrum van de eerste orde, zoals aangeduid in de tekening1 hiernaast met M1. De centra hieromheen zijn van de tweede, derde, vierde en vijfde orde. De centra uit de eerste orde bieden voornamelijk de zogenaamde shopping en specialty goods met daarbij het meeste keus en de grootste winkeloppervlakten. De centra uit de lagere ordes worden steeds kleinschaliger en bieden vooral shopping en convenience goederen.

1

www.geoclopedie.nl


12

Nelson: de theorie van Nelson stelt dat winkelgebieden ontstaan door de wil van consumenten om te kunnen vergelijken voordat werkelijk tot koop wordt overgegaan. De consument zal dan de voorkeur geven aan het winkelen op locaties waar gemakkelijk tussen aanbieders kan worden vergeleken. De outletcentra en woonboulevards van heden ten dage laten zien dat het inderdaad zo is dat concentratie weliswaar leidt tot concurrentie, maar tegelijkertijd ook tot meer winkelende consumenten. Myrdal en Alonso: De theorie van Myrdal lijkt op die van Nelson, maar stelt dat winkelconcentraties niet ontstaan vanuit de behoefte van consumenten, maar vanuit de behoefte van de detailhandel. In deze theorie wordt de concentratie van economische activiteiten verklaard door de koppeling van gunstige productie omstandigheden aan de economische ontwikkeling van gebieden. Kortom, door winkels te concentreren ontstaat schaalgrootte en daardoor meer traffic, waardoor winkeliers kunnen inspelen op de consumenten die feitelijk met een ander doel naar deze winkels waren gekomen. Als gevolg van de fysieke grenzen van onze winkelcentra ontstaan er in de winkelconcentraties verschillende standplaatskwaliteiten, de zogenaamde A, B en C locaties. De theorie van Alonso gaat er van uit dat veel winkels bij elkaar resulteren in hogere huren en weinig winkels in lagere huren. Van grote invloed is daarbij het aantal passanten, omdat in het algemeen blijkt dat hoge bezoekersaantallen resulteren in omzetpotentie voor de detailhandel. Locaties zoals NS Stations vormen hierop overigens de spreekwoordelijke uitzonderingen. Reilly: De theorie van Reilly is gebaseerd op het primaire gedrag van consumenten. Zodra sprake is van een keuzemogelijkheid zal de consument in eerste instantie kiezen voor de grootste winkelconcentratie en in tweede instantie voor de locatie die het makkelijkst te bereiken is. De theorie van Reilly gaat daarbij in op de gevolgen van koopkrachtafvloeiing en toevloeiing op de ontwikkeling van winkelcentra. Voor wat betreft het aantal vierkante meters winkelvloeroppervlak registreert Locatus een totale oppervlakte van 25.394.000 m². Ongeveer 10.084.000 m² daarvan is gelegen in de centrale winkelgebieden en circa 1.852.000 m² in de binnensteden. 2.3

Marktpartijen

De hoofdrolspelers op het gebied van winkelvastgoed zijn de feitelijke gebruikers, de retailers. Deze groep bestaat uit lokale detaillisten, franchisenemers en filiaalbedrijven van de landelijk opererende ketens. Locatus telt in Nederland ruim 230.000 verkooppunten, waarbij gesteld wordt dat een verkooppunt wordt gekenmerkt door een belangrijke economische activiteit op een uniek adres (d.w.z. personeel, kassa, winkelverkoopvloeroppervlak). Ten aanzien van deze verkooppunten zijn twee aspecten opvallend2: a. Ongeveer een kwart van de Nederlandse detailhandel is gefilialiseerd c.q. maakt deel uit van een ketenorganisatie. Dit zijn organisaties die ofwel marketingtechnisch samenwerken (frontstore) ofwel organisatorisch samenwerken (backstore). Voorbeelden hiervan zijn filiaalbedrijven, inkooporganisaties, franchiseorganisaties en het vrijwillige filiaalbedrijf (o.a. Blokker, Intres, Bakker Bart); b. Ongeveer de helft van het winkelvloeroppervlak in Nederland is in gebruik bij voornoemde filiaalbedrijven. Verhuurders c.q. eigenaren kunnen de onroerende zaak in het verleden zelf geëxploiteerd hebben en thans hebben verhuurd aan hun opvolger. Vaak voorziet de verhuurde winkel voor deze doelgroep in de oudedagsvoorziening (deze groep wordt overigens steeds kleiner). Het 2

Retail Handboek 2005


13

gros van de winkelpanden is in eigendom bij particuliere of institutionele beleggers en financieringsinstellingen die deze objecten louter hebben om op die manier rendement te hebben en de zekerheid hebben dat aan eventuele toekomstige verplichtingen kan worden voldaan. Een kleiner gedeelte van de winkelvoorraad is in eigendom van ontwikkelaars. Deze partijen zullen in de praktijk niet streven naar een eindbelegging, maar juist herontwikkelen en waarde toevoegen teneinde vervolgens weer te kunnen verkopen. De overige partijen die direct of indirect met vastgoed te maken hebben zijn onder andere, makelaars, notarissen, accountants, financiers, bouwkundigen, beheerders, fiscalisten, overheden etc. Ieder zal vanuit zijn eigen discipline acteren of adviseren en de onroerende zaak beschouwen als productiemiddel, belegging, planvoorraad of vermogensbestanddeel. 2.4

Wetgeving

Binnen het commerciële vastgoed is sprake van 290-bedrijfsruimten en niet-290bedrijfsruimten. Deze tweedeling komt grofweg neer op “middenstandsbedrijfsruimten” c.q. winkels enerzijds en overige commerciële ruimten anderzijds. De wetgever heeft ooit bedacht dat middenstanders (winkeliers, horecaondernemers en recreatiebedrijven) wettelijk beter beschermd moeten worden dan gebruikers van bijvoorbeeld bedrijfsruimten en kantoren. De reden hiervoor is dat deze middenstanders zich richten op consumenten en daarom enerzijds fors investeren in uitstraling en aantrekkelijkheid van de winkel en anderzijds ter plaatse naamsbekendheid opbouwen. In de artikelen 7:290 -310 van het Burgerlijk Wetboek zijn bepalingen opgenomen die met name betrekking hebben op duur, verlenging en opzegging van contracten, huurprijs, onderhoud, indeplaatsstelling en onderhuur. Deze artikelen zijn semi-dwingend, waarbij in beginsel alleen met uitdrukkelijke toestemming van de rechter ten nadele van huurder kan worden afgeweken. 2.5

Oppervlakten

In de praktijk blijkt dat marktpartijen het begrip oppervlakte nogal verschillend interpreteren wanneer het gaat om een 290-bedrijfsruimte. Retailers focussen zich vaak op het gedeelte van het pand waar daadwerkelijk consumenten komen en betitelen dat vervolgens als “winkeloppervlak”. Hiervoor worden ook de termen “netto vloeroppervlak” of “vloeroppervlak” en “verkoopvloeroppervlak” gebruikt. De overige ruimten noemt men dan “secundair”, “overig” of “bruto”. De termen bruto en netto zijn hierbij verwarrend omdat die meestal gebruikt worden voor binnenzijde, zonder technische ruimten en verticale stijgpunten (netto) en buitenzijde (bruto). Verhuurders en adviseurs gaan in de regel uit van de NEN 2580 norm3 en maken geen onderscheid in begane grond, verdiepingen etc. In de regel omschrijft men de totale oppervlakte als “verhuurbare oppervlakte”. Bij het bepalen van huurwaarde wordt daarbij echter wel rekening gehouden met het verschil tussen “winkelvloeroppervlak” en “overige oppervlakte”.

3

Norm voor oppervlaktemeting, zie verklaring woordenlijst


14

Onderstaand is aangegeven hoe feitelijk omgegaan dient te worden met genoemde oppervlaktebegrippen. 5 m² 50 m² 75 m²

150 m²

60 m²

Voorbeeld: Verhuurbare oppervlakte

415 m²

Onder te verdelen in: - winkel / verkoopvloeroppervlakte - overig / secundair

150 m² 265 m²

75 m²

Locatus heeft de term winkelvloeroppervlak geïntroduceerd. Met deze oppervlakteaanduiding wordt bedoeld de overdekte, voor de consument toegankelijke en zichtbare ruimte. Personeelsruimten, verdiepingen, magazijnen, etc, worden buiten beschouwing gelaten. In sommige gevallen blijkt daarom dat de feitelijk gehuurde oppervlakte vrijwel gelijk is aan de winkelvloeroppervlakte, maar in veel gevallen is de feitelijk gehuurde oppervlakte (op basis van NEN 2580) aanmerkelijk groter. 2.6

Locatus

Sinds 1994 verzamelt Locatus, voor eigen rekening en risico, structureel gegevens over alle verkooppunten in Nederland. Locatus verkoopt deze strategische informatie in de vorm van databases, publicaties, maatwerk en webservices. Locatus pretendeert elke winkel in Nederland minstens éénmaal per jaar te bezoeken waardoor een hoge actualiteitswaarde ontstaat. Een tweetal producten worden door veel marktpartijen gebruikt en als maatgevend beschouwd, te weten: a. GOADplans: dit zijn plattegronden van winkelconcentraties waarop straat, huisnummer en gebruiker staan vermeld. Daarnaast zijn ook zaken opgenomen zoals parken, straten en aan winkels grenzende gebouwen zoals kantoren, woningen etc. In totaal zijn inmiddels van 229 winkelgebieden plattegronden beschikbaar. In de digitale versie van deze GOADplans is het zelfs mogelijk om filters op de kaart te leggen, waardoor met kleuren zaken kunnen worden weergegeven als branches, passanten, vwo-klassen etc; Voorbeeld van een GOADplan (binnenstad ’s-Hertogenbosch)


15

b. Passantentellingen: in elke belangrijke winkelconcentratie c.q. kernwinkelgebieden

worden op meerdere plaatsen passantentellingen gehouden. Door deze passantentellingen kunnen standplaatskwaliteiten bepaald worden en worden loopstromen in beeld gebracht. Voorbeeld van een GOADplan met aanduiding passantenklassen (binnenstad ’s-Hertogenbosch)

2.7

Standplaatskwaliteiten

Om te kunnen aangeven of sprake is van een goede of slechte winkellocatie wordt onder andere in Nederland gewerkt met standplaatskwaliteiten4. Het uitgangspunt hierbij is dat het drukst bewinkelde gedeelte van een binnenstad wordt aangemerkt als A1 locatie en dat straten hier omheen hiertegen worden afgezet. De volgende locaties worden onderscheiden: a. A1-locatie kan worden gekenmerkt als het drukste punt in het kernwinkelgebied, veelal gedomineerd door landelijk filiaalbedrijf, enkele publiekstrekkers, nagenoeg geen leegstand en deel uitmakend van het voetgangersgebied in een binnenstad; b. A2-locatie heeft circa 50 tot 70 % van het aantal passanten van een A1 locatie waarbij de landelijke filiaalbedrijven minder vertegenwoordigd zijn en de regionale partijen juist wat meer dan op A1; c. B1-locatie heeft circa 25 tot 50% van het aantal passanten van A1 en wordt gekenmerkt door lokale detaillisten en soms beperkte autobereikbaarheid; d. B2-locatie heeft circa 10 tot 25% van het aantal passanten van A1 en hier zijn vaak ook daghorecabedrijven gevestigd naast lokale detaillisten; e. C-locatie kan worden getypeerd als aanloop /aanrijdstraat waar partijen zijn gevestigd met meer specifieke assortimenten. Behalve voornoemde locatiekwaliteiten zijn er uiteraard nog meerdere typische winkellocaties die het vermelden waard zijn. Hierbij kan worden gedacht aan woonboulevards, grootschalige detailhandelslocaties, perifere detailhandelslocaties en outletcentra.

4

Winkelvoorzieningen op waarde geschat


16

2.8

Schaarste

Nederland heeft een zeer fijnmazig netwerk van winkelvestigingen. De dagelijkse boodschappen kunnen door vrijwel elke Nederlander binnen een straal van 1 kilometer gedaan worden en ook het kernwinkelgebied in de steden zal voor het gros van de mensen niet verder dan 10 tot 15 kilometer van hun woning liggen. Toch wordt de Nederlandse winkelmarkt gekenmerkt door schaarste. De oorzaak van deze schaarste is dat bijna alle Nederlandse binnensteden een lange historie hebben en dat het “kernwinkelgebied” als gevolg van de bestaande infrastructuur enerzijds en het versnipperd eigendom anderzijds, nauwelijks uit te breiden is. Daarnaast speelt mee dat de historische kern gekoesterd wordt en dat veel van de gebouwen zijn aangemerkt als rijksof gemeentelijk monument. Bouwkundige aanpassingen kunnen dus moeilijk gedaan worden. Uitzonderingen hierop zijn de steden die in de Tweede Wereldoorlog zijn gebombardeerd en waarbij de beschadigde gebouwen niet heropgebouwd zijn. In bijvoorbeeld Eindhoven, Arnhem en Rotterdam konden grote gedeelten van de centra opnieuw ingevuld en uitgebreid worden. In vrijwel elke stad zijn na de oorlog nieuwe ontwikkelingen geweest die getracht hebben het kernwinkelgebied te vergroten. De successen hiervan zijn verschillend, maar vrijwel overal is gebleken dat de oorspronkelijke kern het meest geliefd is bij zowel consumenten als retailers. Het gegeven dat veel Nederlandse steden een kernwinkelgebied hebben waarin veel historische gebouwen staan heeft nog een extra consequentie. Moderne retailbedrijven hebben steeds meer behoefte aan grotere winkelvloeren om hun totale assortiment te kunnen uitstallen. Voorbeelden hiervan zijn niet alleen Media Markt, maar ook bijvoorbeeld Hennes & Mauritz en drogisterijketen Kruidvat. De Nederlandse binnensteden worden echter grotendeels gekenmerkt door winkelpanden met 5 tot 7 m¹ front en een oppervlakte van 150 tot 250 m². Het vergroten van deze winkels lukt in de praktijk alleen maar door 2 winkels aan elkaar te koppelen en dat is weer lastig als gevolg van verschillende eigendommen of door beperkingen die van overheidswege worden opgelegd aan monumenten. Vanuit huurderszijde is een voortdurende behoefte aan winkels die een andere maatvoering hebben of beter liggen (vervangingsvraag). Daarnaast is sprake van nieuwe toetreders op de Nederlandse markt, zowel nationaal als internationaal (initiële vraag). Het aanbod is beperkt zowel qua type winkel als het type locatie. Dit gegeven leidt tot boeiende taferelen zoals aanhoudend hoge huurprijzen op de A1 locaties, overnamesommen, creatieve bouwkundige oplossingen en herontwikkelingen.


17

2.9

Totstandkoming van huurprijzen

De hoogte van de huurwaarde van een bepaalde winkelruimte op een bepaalde locatie wordt bepaald door enerzijds de kwaliteiten van de onroerende zaak zelf en anderzijds de kwaliteiten van de locatie waar de onroerende zaak is gelegen. De volgende aspecten zijn hierbij relevant: a. Aard van het winkelgebied: in de regel liggen de huurprijzen in het kernwinkelgebied van de binnenstad het hoogst en zijn ze het laagst bij de verspreid gelegen solitaire winkels. In het algemeen kan worden gesteld hoe groter het verzorgingsgebied en het aantal passanten ter plaatse, des te hoger de huurprijzen; b. Specifieke locatiekenmerken: bepaalde winkelgebieden zijn relatief kleinschalig in relatie tot het aantal consumenten in het verzorgingsgebied. Hierdoor kan schaarste ontstaan, wat prijzen opdrijft. Een andere mogelijkheid is dat de welvaartsklasse opvallend hoog (Amstelveen) of juist laag is (Kerkrade). Winkeliers zullen bedacht zijn op de omzetmogelijkheden in dat gebied en hun huisvestingslasten in relatie tot de omzet in de gaten houden. Dit is van invloed op huurprijzen ter plaatse; c. Schaalgrootte: gebleken is dat de huurprijzen per m² winkelruimte hoger zijn naarmate een winkel kleiner is. Extreme voorbeelden hiervan zijn een geldautomaatopstelling (GEA), een hakkenbar en een snackcounter. Andersom geldt dit ook voor bovenmatig grote winkelruimten, waarbij warenhuizen als voorbeeld kunnen worden genomen. Al jarenlang wordt aangenomen dat de ideale winkelmaat 120 tot 150 m² is en dat grotere winkelvloeren een lagere prijs per m² kennen; d. Uitstraling: in de praktijk blijkt dat sommige retailers de voorkeur geven aan strak en modern vormgegeven winkelruimten, terwijl andere juist per sé een gevel willen met karakteristieke uitstraling. Ditzelfde geldt voor de ligging op een hoek. De ene retailer stelt dat dit leidt tot meer attentiewaarde en zal hier extra huur voor over hebben. De andere retailer zal zich beperkt zien in de uitstallingsmogelijkheden in de winkel en juist de voorkeur geven aan een pand in de rij; e. Economische omstandigheden: los van alle plaatselijke en gebouwtechnische kwaliteitscriteria is de economische situatie uiteraard ook van invloed op de huurprijzen. Als de uitgavenpatronen van consumenten leiden tot hogere detailhandelsomzetten, kan de retailer zich een hogere huurlast permitteren. 2.10

Deelconclusie

Iedereen heeft wel een mening over winkels en heeft er als consument zeker mee te maken. Toch blijkt dat winkels voor wat betreft vastgoed een bijzondere plaats innemen. De wetgeving is anders en de markt wordt gedomineerd door landelijk acterende spelers. Daarnaast is er zowel overaanbod als schaarste en blijkt dat alles weer afhangt van locatie, locatie en locatie.


18

3

Wettelijk kader huurprijsaanpassing

3.1

Inleiding

De eerste wettelijke regeling voor de huur en verhuur van de zogenaamde middenstandsbedrijfsruimte trad in werking op 1 mei 1971. Sinds augustus 2003 is deze wetgeving gedeeltelijk aangepast en voorzien van een andere nummering zodat deze past in titel 4 van boek 7 van het Burgerlijk Wetboek. De artikelen 7:290 tot en met 7:310 BW (voorheen 7A:1624 tot met 7A:1636b BW) trachten een juist evenwicht te bepalen tussen enerzijds de positie van de eigenaar van het pand (verhuurder) en anderzijds de ondernemer die het pand exploiteert (huurder). Het uitgangspunt van de wetgeving is altijd geweest een zo groot mogelijke “genotszekerheid” voor de huurder, maar daarnaast ook de mogelijkheid tot een vrije huurprijsvorming. Een huurder moet enerzijds voldoende tijd (zekerheid) krijgen om zijn investeringen af te kunnen schrijven / financieren, maar anderzijds moet het ook zo zijn dat partijen na afloop van de contractstermijn gelegenheid hebben om de huurprijs naar de marktomstandigheden aan te passen. Uiteraard zal hierbij rekening gehouden moeten worden met enige matiging van de actuele marktomstandigheden. Dit wordt gedaan door de huurwaarde te bepalen aan de hand van de prijsontwikkeling van de voorafgaande 5 jaar. In 1990 verzocht het Ministerie van Economische Zaken te onderzoeken hoe de “1624regelingen” functioneerden. Naar aanleiding van de aanbevelingen van de onderzoekscommissie, werd in 1995 een wetsvoorstel ingediend voor wijziging van diverse bepalingen met betrekking tot de huur en verhuur van bedrijfsruimten. Door een grote hoeveelheid kritiek werd dit voorstel ingetrokken, waarna het volgende wetwijzigingsvoorstel pas weer in 1999 ingediend. De wettelijke regeling die sinds 1 augustus 2003 van kracht is, is behoudens een andere nummering / indeling op weinig punten verschillend met de oude regelingen. In het kader van dit onderzoek zijn een aantal artikelen relevant, te weten: a. 7:290 BW; de definitie van een bedrijfsruimte; b. 7:291 BW; er is sprake van dwingend recht, er kan niet ten nadele van huurder worden afgeweken; c. 7:303 BW; partijen kunnen aanpassing van de huurprijs vorderen; d. 7:304 BW; een verzoek om aanpassing is pas ontvankelijk indien door gezamenlijk aangestelde deskundige(n) advies is uitgebracht. In de navolgende paragrafen zal in beknopte bewoordingen de strekking van deze artikelen nader uitgelegd worden.


19

3.2

7:290 BW in theorie

Een 290-bedrijfsruimte kan grofweg worden aangeduid als bedrijfsruimte voor het midden- en kleinbedrijf. Artikel 7:290 BW geeft aan welke bedrijfsruimte aan de orde is voor dit gedeelte van de wetgeving. De letterlijke tekst van lid 2 van dit artikel luidt: “Onder een bedrijfsruimte wordt verstaan een gebouwde onroerende zaak of een gedeelte daarvan; die krachtens overeenkomst van huur en verhuur; bestemd is voor ofwel de uitoefening van een klein handelsbedrijf, restaurant- of cafébedrijf, afhaal- of besteldienst, ambachtsbedrijf, mits in deze ruimten een voor publiek toegankelijk lokaal aanwezig is voor de rechtstreekse levering van roerende zaken of dienstverlening; ofwel bestemd is voor de uitoefening van een hotel-of kampeerbedrijf.” In lid 3 van dit artikel wordt vervolgens gesteld dat tot de 290-bedrijfsruimte ook wordt gerekend de onroerende aanhorigheden, bijbehorende grond en de van bedrijfsruimte afhankelijke woning. In de loop der jaren is gebleken dat de genoemde criteria die bepalen of een bedrijfsruimte aangemerkt dienen te worden als 290-bedrijfsruimte, verschillend interpreteerbaar zijn. Op basis van jurisprudentie en/of parlementaire behandeling is in de loop der jaren bijvoorbeeld gebleken dat vrije beroepen niet passen in de strekking van artikel 7:290 BW. Op het moment dat de ene verhuurde onroerende zaak vergeleken moet worden met de andere, zal nauwgezet bepaald moeten worden of in beide gevallen sprake is van een 290-bedrijfsruimte. In geval van twijfel verdient het de aanbeveling om hierop de jurisprudentie na te slaan. 3.3

7:290 BW in de praktijk

Doordat onze maatschappij voortdurend in beweging is, zijn er in de loop der jaren vele ondernemingen ontstaan die er nog niet waren ten tijde van het schrijven van de wetsartikelen. Ondernemingen zoals zonnebankstudio’s, afhaalcentra, videotheken, reisbureaus, makelaarskantoren, etc leken in eerste instantie te voldoen aan de gestelde criteria uit artikel 7:290 BW. Als gevolg van uitspraken in Hoger Beroepszaken is inmiddels meer duidelijkheid verkregen ten aanzien van dergelijke “twijfelgevallen”” die veel kenmerken hebben van een 290-bedrijfsruimte, maar het niet zijn. In het kader van dit onderzoek is het niet relevant om deze lijst op te nemen, maar vermeldenswaardig is wel dat dergelijke ondernemingen in de praktijk naast een gehuurde onroerende zaak kunnen liggen en qua bouwaard nagenoeg identiek kunnen zijn, maar desondanks niet zonder meer als “vergelijkbare bedrijfsruimte” kunnen worden aangemerkt.


20

3.4

7:291 BW

In artikel 7:291 BW staat letterlijk vermeld dat van de bepalingen uit het wetboek die betrekking hebben op bedrijfsruimte, niet ten nadele van de huurder mag worden afgeweken, tenzij hiervoor toestemming van de rechter is verkregen. De mogelijkheid om de rechter te verzoeken af te mogen wijken van het 290-regime was onder het vorige wettelijke regime minder ruim gesteld dan nu het geval is. Partijen kunnen nu bijvoorbeeld besluiten de huurwaarde te bepalen op basis van actuele markthuur in plaats van op basis van het huurprijsverloop van vergelijkbare bedrijfsruimten. Is door partijen toestemming verkregen, dan kunnen deze bepalingen niet meer vernietigd worden. 3.5

7:303 BW in theorie

Aanvankelijk werd onder het oude 7A:1624 BW-regime de wens om huurprijsaanpassing gekoppeld aan de wens om de huur te beëindigen. In het huidige wettelijke regime zijn deze twee fenomenen losgekoppeld en kan huurprijsaanpassing door zowel huurder als verhuurder verlangd worden zonder daarbij invloed te hebben op de huurtermijnen. De tekst van artikel 7:303 BW lid 1 luidt als volgt: “Zowel de huurder als de verhuurder kunnen vorderen dat een rechter de huurprijs, zo deze niet overeenstemt met die van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, nader zal vaststellen” In lid 2 staat vervolgens het volgende: “Bij de nadere vaststelling van de huurprijs let de rechter op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse, die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van 5 jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van de vordering” Hierbij kan worden opgemerkt dat deze prijzen volgens de algemene ontwikkelingen van prijspeil herleid dienen te worden naar de datum van vordering van de huurprijsaanpassing. Lid 3 van dit artikel stelt dat de door huurder aangebrachte verbeteringen buiten beschouwing gelaten dienen te worden en in lid 4 staat dat de door rechter vast te stellen huurprijs in principe geldt vanaf de dag dat deze is gevorderd. 3.6

7:303 BW in de praktijk

Twee termen uit dit artikel zijn voor een ruime uitleg vatbaar, te weten “vergelijkbaar” en “ter plaatse”. Veel arresten hebben betrekking gehad op de uitleg van deze termen, die namelijk erg subjectief te interpreteren zijn. Er zijn telkens weer onduidelijkheden ten aanzien van de wijze waarop rekening gehouden dient te worden met ligging, grootte, frontbreedte, uitstraling, bereikbaarheid, parkeermogelijkheden enzovoort. De praktijk is dat er vrijwel geen identieke bedrijfsruimten zijn. Op het moment dat de gemiddelde prijs van vergelijkbare bedrijfsruimten bepaald dient te worden, zal duidelijkheid moeten zijn over de wijze waarop verschillende bedrijfsruimten tegen elkaar worden afgezet. Gebleken is dat voor wat betreft de term vergelijkbaar een drietal aspecten relevant zijn, te weten functie, bouwaard en schaalgrootte.


21

Ten aanzien van de functie kan worden opgemerkt dat gebleken is dat het bouwkundige gedaante een zwaarwegender aspect is dan het feitelijke gebruik. Een horecagelegenheid zoals een lunchroom kan immers zijn gelegen in een door winkelpanden gedomineerde omgeving en zou in principe ook als winkelruimte aangewend kunnen worden. In de praktijk wordt in dergelijke gevallen meer belang gehecht aan de locatie dan aan de feitelijke invulling. Anders is het bij bijvoorbeeld hotels en restaurants die qua bouwaard vaak specifiek zijn aangepast aan de functie en derhalve niet met winkelpanden te vergelijken zijn. Hierbij wordt vaak van geval tot geval beoordeeld en zal ook meegewogen worden in hoeverre met een beperkte bouwkundige ingreep de functie weer veranderd zou kunnen worden. Voor wat betreft de schaalgrootte wordt door marktpartijen ofwel gewerkt met zoveel mogelijk objecten met dezelfde maatvoering, of er wordt gebruik gemaakt van het zoneren van de bedrijfsruimten. In de latere hoofdstukken komt dit aspect nog ruimschoots aan de orde, maar de strekking is dat de meest nuttige vloeroppervlakte op 100% wordt gesteld en dat minder nuttige ruimten voor een lager percentage worden meegewogen. Tijdens diverse arresten is gebleken dat de rechter de voorkeur geeft aan de letterlijke uitleg van de term “ter plaatse”. In enkele gevallen echter is een onroerende zaak zo uniek dat ter plaatse geen vergelijkbare bedrijfsruimte te vinden is (supermarkten, bowlingbanen). Gebleken is dat in dergelijke gevallen uitgeweken mag worden naar vergelijkbare plaatsen. 3.7

7:304 BW in theorie

Dit artikel stelt een voorwaarde aan het vorderen van een nadere huurprijsvaststelling: “Een vordering tot nadere huurprijsvaststelling is slechts ontvankelijk indien deze vergezeld gaat van een advies omtrent de nadere huurprijs, opgesteld door één of meer, door partijen gezamenlijk benoemde ter zake deskundigen”. Lid 2 van dit artikel voorziet in de mogelijkheid dat ook de rechter op verzoek van één der partijen een deskundige kan benoemen. 3.8

7:304 BW in praktijk

In de oude wetgeving bestond dit artikel niet. Het is opgenomen om het aantal huurprijsaanpassingsprocedures te beperken. De wetgever heeft voor ogen gehad dat partijen op deze manier de tweemaal zullen nadenken of ze kiezen voor een schikking enerzijds of een langdurige procedure (en daarmee oplopende kosten) anderzijds. Op het moment dat bij de rechter een verzoek wordt gedaan om een huurprijs opnieuw vast te stellen, zal dit verzoek niet ontvankelijk worden verklaard indien daar geen (in gezamenlijke opdracht uitgevoerd) huurprijsadvies aan wordt toegevoegd. Op het moment dat huurder of verhuurder het vermoeden heeft dat de huidige huurprijs kan worden aangepast, zal hij hieromtrent eerst advies inwinnen bij een deskundige (makelaar) om dit vermoeden te staven. Deze deskundige zal vervolgens al direct voor de verwerende partij de schijn van subjectiviteit hebben. De verwerende partij kan vervolgens maar 2 kanten op: a. Hij schakelt ook een deskundige in, die samen met de andere deskundige (of met nog een derde) tot een gezamenlijk huurprijsadvies komt; b. Hij wijst alle onderbouwingen en gesprekken af en wacht tot de eisende partij de rechter verzoekt een (objectieve) deskundige aan te wijzen.


22

In de praktijk is het benoemen van één of meerdere deskundigen niet het grootste probleem. In sommige huurcontracten zijn hieromtrent zelfs bepalingen opgenomen. Het venijn zit in het feit dat de verwerende partij vaak probeert zo lang mogelijk gesprekken over de nieuwe huurprijs voor zich uit te schuiven. Zolang nog geen overeenstemming is over de deskundigen is er immers ook nog geen advies en zolang er geen advies is geldt er geen nieuwe huurprijs. Kan een eisende partij echter aantonen dat de verwerende partij niet tot minnelijk overleg bereid is, dan is er voldoende aanleiding om de rechter te verzoeken een deskundige aan te wijzen. Het tijdstip waarop de nieuwe huurprijs zal gelden, wordt vaak gelijk gesteld aan de benoeming van deskundigen door de rechter. 3.9

Jurisprudentie

Daar waar de wetgeving zaken vastlegt voor huurders en verhuurders, ontstaan als vanzelfsprekend, discussies die alleen nog maar door een rechter beslecht kunnen worden. Wat gebleken is in alle jaren dat dit stukje wetgeving bestaat, is dat er relatief veel onduidelijkheden zijn ten aanzien van de wetteksten. Hoewel benoemd is wat het toetsingskader is (“vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse”), is niet nader omschreven hoeveel panden dat moeten zijn, wat er gedaan moet worden als er geen vergelijkbare panden beschikbaar zijn en hoe letterlijk de term “ter plaatse” genomen moet worden. Diverse arresten van de Hoge Raad hebben in de afgelopen jaren meer duidelijkheid gegeven over de interpretatie van de wetsartikelen. Enkele arresten van de Hoge Raad zijn in het kader van dit onderzoek het vermelden waard. a. Aantal vergelijkbare bedrijfsruimten: uit diverse arresten is gebleken dat de rechter uiteindelijk zelf bepaalt hoeveel panden hij nodig acht om te komen tot een uitspraak. Te weinig panden kunnen een vertekend beeld geven, te veel panden kunnen leiden tot een onwerkbare situatie en onnodig tijdverlies. Gebleken is dat volstaan wordt met 4 tot 6 referenties; b. Motivering: In haar uitspraak van 20 oktober 1989 (898, Le Bastion / Keff) nam de Hoge Raad een standpunt in dat nog altijd doorwerkt op hedendaagse huurprijsdiscussies. Omdat de kans groot is dat “vergelijkbare bedrijfsruimten” vrijwel per definitie verschillen zullen vertonen met het gehuurde, zal hier op passende wijze mee omgegaan moeten worden door deskundigen. Echter deze deskundigen mogen “putten uit ervaring en intuïtie”; c. Herleiding huurprijzen: in het verleden werd gebruik gemaakt van de reeks CPI prijsindexcijfers werknemers laag 1995 = 100. Deze reeks is vervallen en sinds 2003 adviseert het CBS (Centraal Bureau voor de Statistiek) de reeks Consumentenprijsindexcijfers (CPI) “alle huishoudens” (2000 = 100) te hanteren; d. Door huurder aangebracht verbeteringen: uit diverse arresten is gebleken dat verbeteringen die door en voor rekening van huurder zijn aangebracht, weggedacht dienen te worden. Een bijzonder omstandigheid bestaat indien het gehuurde al bij aanvang van de huur, met geringe meerkosten beter geschikt gemaakt kon worden voor winkeldoeleinden of uitgebreid kon worden. Incidenteel wordt dan gesteld dat deze mogelijkheid in de huurprijs besloten is geweest; e. Vergelijkingspanden concretiseren: uit een arrest van 10 november 1989 (De Vries / Korenbrits) is gebleken dat de rechter verlangt dat de vergelijkingsobjecten uit het deskundigenadvies bij naam genoemd dienen te worden.


23

3.10

Waardedefinitie

In voorgaande paragrafen zijn diverse wettelijke kaders aangegeven ten aanzien van de huurprijs van een middenstandsbedrijfsruimte. De wet omschrijft in de diverse artikelen weliswaar de richtlijnen, rechten en plichten, maar spreekt feitelijk over het vaststellen van de huurprijs. Adviseurs zijn in de regel niet gerechtigd om bij volmacht een huurprijsafspraak te maken en zij zullen dat ook weinig doen. Vaker komt het voor dat zij advies moeten geven over de huurwaarde, waarna partijen tot een huurprijs komen. Deskundigen, makelaars en adviseurs hebben derhalve gezocht naar een passende naamsaanduiding voor een huurwaarde die bepaald is conform de artikelen uit de wet. In het boek Taxatieleer van G.G.M. ten Have, is een definitie voor deze waarde opgenomen die luidt als volgt: “De wettelijke huurwaarde 7:290 BW –bedrijfsruimte is de huurprijs voor een artikel 7:290 BW-bedrijfsruimte, exclusief de door huurder aangebrachte verbeteringen, die berekend wordt, gelet op het gemiddelde van de huurprijzen van vergelijkbare bedrijfsruimte ter plaatse die zich hebben voorgedaan in een tijdvak van vijf jaren voorafgaande aan de dag van het instellen van een vordering en die herleid zijn volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil sinds de dag waarop die huurprijs gold tot aan die van het instellen van de vordering” In de praktijk spreken marktpartijen gemakshalve ook wel over de “wettelijke huurwaarde”, de “huurherzieningswaarde” of de “303-huurwaarde”. 3.11

Deelconclusie

Het indienen van het wetsvoorstel voor de huidige wetteksten gebeurde in juni 2003, waarbij gesteld werd dat de wet zonder overgangsperiode met ingang van 1 augustus 2003 in werking zou treden. In een tijd waarin het grootste deel van het Nederlandse winkelbestand bestaat uit professionele filiaalbedrijven is het op zich vreemd dat de wetgeving hieromtrent uitgaat van de bijzondere positie van de “middenstander”. Veel marktpartijen hadden dan ook gehoopt dat een aantal “achterhaalde” teksten zou vervallen, dat onduidelijke zinsneden aangescherpt zouden worden en dat diverse hoger beroepuitspraken verwerkt zouden worden. Dit alles is in zeer beperkte mate gebeurd. De wetgeving omtrent huurprijsaanpassing voor 290-bedrijfsruimten blijft voor veel partijen onduidelijk. Dit komt eenvoudigweg omdat vrijwel elke casus uniek is en omdat veel richtlijnen niet in de wet zijn vastgelegd en slechts ten dele zijn terug te vinden in jurisprudentie.


24

4

Waarderingsmethodieken

4.1

Inleiding

Groot Brittanië heeft voor wat betreft de wetenschappelijke benadering van vastgoed altijd voorop gelopen. Nederland heeft daarbij altijd nauwlettend gevolgd wat de ontwikkelingen in dit land waren. Deels kwam dit voort uit de relatief korte lijnen en beperkte taalbarrière tussen Nederland en Groot Brittanië. Een extra reden om deze ontwikkelingen te volgen kwam voort uit de Nederlandse wetgeving. In het Wetboek van Koophandel waren enkele artikelen waarin stond dat een makelaar diens vak alleen kon uitoefenen als hij beëdigd was door de rechtbank. Omdat een rechter niet kon beoordelen of een makelaar “klaar” was voor diens beëdiging, bestonden er vaktestcommissies die de kennis en kunde testten. Kortom, in Nederland bestond de behoefte aan lesmateriaal om aankomende makelaars te kunnen voorbereiden op de test. In Duitsland waren de mensen in het vastgoed veelal afkomstig uit de bouw- of financiële sector. Echte vastgoedopleidingen bestaan pas sinds het begin van de jaren 90, maar in beginsel kan iedereen zich in Duitsland manifesteren als makelaar. Diverse makelaarskantoren die thans in Duitsland opereren hebben een Angelsaksische achtergrond en daarbij wordt veel gewerkt met interne opleidingstrajecten. Het is dan ook niet vreemd dat vrijwel alle methodieken in eerste aanleg afkomstig zijn vanuit Groot Brittanië en vervolgens zijn aangepast aan de Duitse behoefte, wetgeving en vastgoedmarkt. Na bestudering van diverse Nederlandse, Duitse en Engelse bronnen, kan worden geconcludeerd dat er feitelijk maar drie methoden zijn die bij de bepaling van de huurwaarde van 290-bedrijfsrumten worden toegepast, te weten de comparatieve methode, de ITZA methode en de overall methode. In dit hoofdstuk zullen deze beide nader toegelicht worden. Tevens zullen de voor- en nadelen van deze methoden besproken worden. Niet ingegaan zal worden op de bepalen van de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat. In dit hoofdstuk zal tevens ingegaan worden op een aantal nevenaspecten die in elke huursituatie kunnen voorkomen en daarom op de juiste (uniforme) wijze meegewogen dienen te worden op het moment dat verschillende 290-bedrijfsruimten met elkaar vergeleken worden. 4.2

Comparatieve of direct vergelijkende methode

Het bepalen van de huurwaarde op basis van de comparatieve methode is in feite erg eenvoudig. Er wordt gezocht naar recente huur- of transactiegegevens van onroerende zaken die zoveel mogelijk gelijkenis vertonen met het te taxeren object. Vervolgens worden deze gegevens zoveel mogelijk herleid naar een prijs per m², die vervolgens gebruikt kan worden om de huurwaarde van de te taxeren onroerende zaak te bepalen. De deskundige zal naar eigen inzicht nuanceringen dienen aan te brengen ten aanzien van verschillen zoals schaalgrootte, locatie, transactietijdstip. Het voordeel van deze methode is dat ze snel toepasbaar is.


25

Voorbeeld: Stel 120 m² winkelruimte is verhuurd voor EUR 65.000,- in 2005

De huurhuurwaarde van een winkel van 135 m² in 2006 is vervolgens als volgt te bepalen: EUR 65.000, - : 120 m² x 135 m² x (index 1,025) = afgerond EUR 75.000, -

Een nadeel van deze methode is dat het in de praktijk lastig is om identieke objecten te vinden naarmate een 290-bedrijfsruimte minder courant is. Dit kan komen door bijvoorbeeld ligging of maatvoering. Daarnaast kan een rol spelen dat het aantal mutaties in bepaalde perioden of in bepaalde gebieden zo gering is dat geen echt beeld van de marktontwikkelingen kan worden verkregen. In dergelijke gevallen zal uitgeweken kunnen worden naar andere marktgebieden of naar andersoortige onroerende zaken. Vaak zal de interpretatie van meerdere indicatoren in dergelijke gevallen leiden tot de uiteindelijke waardebepaling. Belangrijk is nog te vermelden dat winkelruimten met verschillende oppervlakten slechter met elkaar vergeleken kunnen worden, naarmate het oppervlakteverschil toeneemt. 4.3

ITZA methode

Kantoren en bedrijfsruimten kunnen qua huurprijs relatief eenvoudig met elkaar vergeleken worden op het moment dat transactieprijzen gedeeld worden door oppervlakten. Bij winkelruimten in planmatig ontwikkelde centra of op perifere detailhandelslocaties is dit vaak ook nog mogelijk. Op het moment dat bij solitaire winkels zonder nuancering dezelfde methode wordt gebruikt wordt echter een onjuist beeld verkregen van de marktomstandigheden ter plaatse. De reden hiervoor is dat winkels niet allemaal even groot zijn en dat ze verschillend zijn qua vorm en / of aantal bouwlagen. Dergelijke kenmerken zijn op zich niet relevant voor het bepalen van bijvoorbeeld bouwkosten, maar wel voor het toekennen van huurwaarde. Deze huurwaarde wordt door retailers namelijk gekoppeld aan enerzijds de ideale maat voor hun winkelformule en anderzijds de omzetpotentie per m². Één van de methoden voor het bepalen van de huurwaarde die gebruikt wordt is de ITZA methode. De term ITZA staat voor het Engelse “In Terms of Zone A”, ofwel het “zoning principle”. Het uitgangspunt van deze wijze van het vaststellen van een huurprijs komt voort uit het gegeven dat het front het meeste attentiewaarde heeft en dat winkelend publiek zich makkelijker beweegt in die gedeelten van een winkel, waar men oogcontact heeft met het front. Gebleken is dat de omzetpotentie per m² afneemt naarmate een vierkante meter verder naar achteren ligt. Alle vierkante meters worden uitgedrukt als een percentage van de A-zone. Het gedeelte op de begane grond dat het best bewinkeld wordt door de consument wordt aangemerkt als Azone. Elke vierkante meter in deze A-zone wordt gesteld op 100%. Vervolgens wordt aan alle resterende meters buiten deze A-zone evenals op verdiepingen en in kelders een lager percentage toegekend.


26

Voorbeeld: entree

A-zone

B-zone

C-zone

Werkelijke oppervlakte: Begane grond

200

m²

x

100 %

=

200 m²

Gecorrigeerde oppervlakte: Begane grond A-zone Begane grond B-zone Begane grond C-zone

120 40 40

m² m² m²

x x x

100 % 50 % 25 %

= = =

120 20 10 160

m² m² m² m²

Hoewel ITZA een veelgebruikte term is in de wereld van het winkelvastgoed, worden er in de praktijk veel verschillende interpretaties gebruikt. De Nederlandse en de Engelse methode lijken erg op elkaar. Ze worden beiden gezien als rekenkundige zonering, maar gaan uit van verschillende variabelen. Daarnaast is er ook nog de natuurlijke zonering die als het ware bij het vergelijken van verschillende winkels uitgaat van de “grootste gemene deler”. Onderstaand worden deze drie vormen nader toegelicht. a. Engelse methode: De Engelse methode gaat er van uit dat een standaard winkel een frontbreedte heeft van 6 tot 8 meter (20 tot 25 feet) en waarbij uitgegaan wordt van een ideale oppervlakte van ongeveer 108 tot 126 m². Deze totale oppervlakte wordt vervolgens verdeeld in zones van telkens 6 tot 7 m¹ diep. De eerste zone is de A-zone en wordt gesteld op 100%. De overige zones worden gewaardeerd op basis van “halving back” oftewel de tweede zone (B) op 50% en de derde zone C op 25%; entree

A-zone 100% 6 m¹

B-zone 50%

C-zone 25%

6 m¹

6 m¹

b. Nederlandse methode: De Nederlandse methodiek is er op gebaseerd dat een standaard winkel een frontbreedte heeft van 5 tot 6 m¹ en een totale oppervlakte van 100 tot 120 m². Voor wat betreft de diepte van de A-zone worden verschillende invalshoeken gehanteerd. Er zijn partijen die voor de gehele “standaard” winkel van 6 x 20 m² geen zonering hanteren. Soms worden diepten van telkens 10 m¹ toegepast en incidenteel worden ook zones van 14, 15 of zelfs 25 m¹ gehanteerd. Hierbij is de kanttekening te plaatsen dat voor de A-zone ook nog wel eens een vuistregel wordt toegepast van 3 tot 4 keer de frontbreedte als ideale diepte voor de A-zone, ofwel men hanteert een vaste verhoudingsfactor 1:4 tot 1:3 evenredig aflopend van 5 m¹ front tot 10 m¹ front;

entree

A-zone B-zone 120 m² à 100% 60 m² à 50% 10 m¹


10 m¹

C-zone 60 m² à 25% 10 m¹

27

c. Natuurlijke zonering: Bij deze methode wordt niet uitgegaan van standaarddiepten per zone, maar wordt het minst diepe pand uit de vergelijking gezien als A-zone. Vervolgens worden de andere panden opgedeeld in een gedeelte A, dat even groot is als het kleinste pand. De zone B wordt bepaald aan de hand van het één na kleinste pand wat vervolgens weer wordt geprojecteerd op de panden. Onderstaand is een en ander in een voorbeeld verduidelijkt. entree

A-zone

entree

A-zone

B-zone C-zone

entree

A-zone

B-zone

entree

A-zone

B-zone C-zone

D-zone

Te pas en te onpas stellen marktpartijen dat ze de ITZA methode hanteren bij het taxeren van 290-bedrijfsruimten. Meestal betreft het dan zones van telkens 10 m¹ diep, waarbij de huurwaarde met behulp van percentages gehalveerd wordt van 100% tot respectievelijk 50%, 25% en 12,5%. In de praktijk noemt men dit het uitgaan van de gebruikswaarde van de verschillende ruimten, maar feitelijk is hier sprake van behoorlijk wat ruimte voor subjectieve interpretatie. Hierdoor kunnen grote verschillen ontstaan bij het taxeren en vergelijken van 290-bedrijfsruimten. In modelmatig ontwikkelde winkelcentra is deze methodiek redelijk betrouwbaar gebleken. In dergelijke centra is de straminering en basisvorm vrijwel altijd identiek en hebben alle winkels dezelfde frontbreedtes. Daarnaast trekt een winkelcentrum als geheel vaak dezelfde bezoekersaantallen. Vooral in historische binnensteden blijkt dat het klakkeloos toepassen van de ITZA methode leidt tot onjuiste taxaties. In de Nederlandse steden bestaat het winkelaanbod immers grotendeels uit vooroorlogse woon-/winkelpanden die in de loop der jaren zijn aangepast en uitgebreid. Omdat vaak sprake is geweest van verschillende (particuliere) eigenaren zijn bouwaard, uitstraling en vorm vaak erg verschillend en aangepast aan de bebouwingsmogelijkheden ter plaatse. In het volgende voorbeeld zijn twee winkelruimten afgebeeld met een identieke oppervlakte. De ene winkel heeft echter een breed front en een smallere achterzijde, de andere andersom. Op het moment dat hier gerekend wordt met een diepte van 10 m¹ vanaf het front, resulteert dit er in dat de ene winkel een grotere gecorrigeerde oppervlakte heeft dan de andere. De herleide huurprijs per m² zal hierdoor verschillen.

10 m¹ front


front

28

Ook de volgende twee winkels hebben eenzelfde problematiek op het moment dat simpelweg volstaan wordt met het hanteren van zones van 10 m¹ diep.

10 m¹

front

front

Teneinde dit soort situaties desondanks te kunnen benaderen vanuit de ITZA gedachte wordt ook wel de “natuurlijke zonering” gehanteerd. Dit komt er eenvoudigweg op neer dat zoveel mogelijk gezoneerd wordt met vaste zones, maar dat er ruimte is voor het subjectief oprekken of inkrimpen van de verschillende zones. Hierdoor kan vervolgens rekening gehouden worden met de bouwkundige obstakels (kolommen, trappen) in een ruimte die er toe leiden dat een bepaald gedeelte van een winkelruimte veel beter of slechter bewinkeld wordt. Behalve het toekennen van percentages aan de verschillende zones van het winkelvloeroppervlak, worden ook percentages toegekend aan ruimten zoals kelders, opslagruimten en verdiepingen. Opvallend is daarbij dat er geen maximum wordt gehanteerd voor het aantal “niet-winkelmeters”, terwijl deze extra ruimten er vaak “bijgenomen” moeten worden, maar feitelijk niet de beslissing beïnvloeden om een winkelruimte aan te huren of niet. Ter illustratie is het navolgende voorbeeld toegevoegd waarbij het winkelgedeelte telkens gelijk is, maar waarbij de opslagruimte en de kantine aanzienlijk in oppervlakte toenemen. Tot een bepaald aantal meters zal een retailer blij zijn met wat extra ruimte (schoenenzaken bijvoorbeeld). Daarnaast zal vrijwel elke retailer ruimte nodig hebben voor sanitaire voorzieningen, dagverblijf, kantoortje en bijvoorbeeld omkleedruimten voor het personeel. Deze behoefte zal uiteraard afhangen van het aantal personeelsleden, maar een dergelijke ruimte zal in het geval van bijvoorbeeld 3 personeelsleden, niet 300 m² groot hoeven zijn. De toegevoegde waarde van extra ruimten zal derhalve afnemen, hetgeen in de praktijk door vastgoedpartijen niet tot uitdrukking wordt gebracht bij het bepalen van de wegingspercentages.

winkelgedeelte

opslag en kantine

winkelgedeelte

opslag en kantine

winkelgedeelte

opslag en kantine


29

In veel Nederlandse studieboeken wordt min of meer logischerwijs verkondigd dat taxaties van 290-bedrijfsruimten gebaseerd dienen te worden op de ITZA methode, waarbij uitgegaan moet worden van zones van telkens 10 m¹. Voorgaande voorbeelden tonen echter aan dat deze methode in beginsel onvoldoende rekening houdt met gehouden met obstakels in de ruimte, breedte-diepteverhoudingen en lay-out van ruimten. 4.4

Overall methode

Voornoemde methoden maken bij het vergelijken van huurprijzen van verschillende winkelruimten, allemaal gebruik van het terugrekenen naar huurprijs per m². De overall methode doet dat in beginsel niet. Hierbij wordt gebruik gemaakt van winkelruimten die zoveel mogelijk met elkaar overeenkomen qua oppervlakte van het winkelvloeroppervlak op de begane grond. Er worden geen nuances aangebracht ten aanzien van zones, vorm of schaalgrootte. Aan overige ruimten in kelders, magazijnen of op verdiepingen evenals eventuele (boven)woningen wordt op basis van eigen inschattingen een huurwaarde toegekend, die vervolgens uit de huurprijs gehaald wordt. Vervolgens worden op basis van ervaring en intuïtie, waar nodig, correctiepercentages toegepast om onderlinge verschillen qua ligging te nivelleren. Deze methode blijkt in de praktijk redelijk goed toepasbaar bij hele grote en heel kleine winkelruimten. Bij grote winkelruimten moet gedacht worden aan bouwmarkten en supermarkten, bij kleine winkelruimten eerder aan ijssalonnetjes en hakkenbarretjes. Deze methode houdt geen rekening met de frontbreedte, toegankelijkheid en vorm van een winkelruimte en is daarmee in de meeste binnensteden eigenlijk niet toepasbaar. 4.5

Gebruikelijke uitgangspunten

Een aantal zaken komen bij elke huursituatie terug en dienen helder te zijn ongeacht de gebruikte taxatiemethode, te weten: a. Oppervlakte; b. Opleveringsniveau; c. Gedeelten die niet als 290-bedrijfsruimten aan te merken zijn; d. Verbeteringen van huurder; e. Incentives. Onderstaand zullen bovengenoemde begrippen nader worden toegelicht. a. Oppervlakten: er dient uitgegaan te worden van de zogenaamde “verhuurbare oppervlakte” zoals bedoeld in het normblad NEN 2580. Deze verhuurbare oppervlakte is feitelijk de gebruiksoppervlakte van het gehuurde (binnenzijde), gecorrigeerd met de correctie glaslijn (plaats waar glas in raamkozijn staat) en verminderd met technische ruimten, verticale stijgpunten (trappartijen groter dan 2,5 m² en liften) vides en kolommen groter dan 0,5 m². Daarnaast worden ruimten lager dan 1,50 m¹ ook niet meegenomen; b. Opleveringsniveau: in beginsel is het bij 290-bedrijfsruimten gebruikelijk dat een ruimte geheel casco wordt opgeleverd. Dit betekent dat sprake is van glad afgewerkte wanden, plafonds en vloeren en dat alle aansluitingen op de nutsvoorzieningen aanwezig zijn in de meterkast. In sommige gevallen is nog sprake van een toiletvoorziening, keukentje of (karakteristieke) winkelpui, maar dergelijke zaken zijn vaak ook onderwerp van onderhandelingen en horen in beginsel niet tot wat bedoeld


30

wordt met “casco”. De huidige wetgeving en het ROZ huurcontract, heeft er toe geleid dat partijen er vaak voor kiezen geheel casco op te leveren, zowel bij aanvang als bij einde huur. Hierdoor voorkomen partijen discussies over onrechtmatige verrijking, onderhoudsverplichtingen etc. Op het moment dat verschillende 290-bedrijfsruimten met elkaar worden vergeleken is het belangrijk dat uitgegaan wordt van hetzelfde opleveringsniveau. Is de ene bedrijfsruimte completer opgeleverd dan andere vergelijkbare bedrijfsruimten, dan zal voor die ene bedrijfsruimte de mogelijk wat hogere huurprijs gecorrigeerd dienen te worden; c. Gedeelten niet 290-bedrijfsruimte: tot het gehuurde kan een gedeelte behoren dat wel in het huurcontract is opgenomen, maar feitelijk niet kan worden gezien als 290bedrijfsruimte. Voorbeelden hiervan zijn een garagebox, een parkeerplaats, of bijvoorbeeld een zelfstandige of onzelfstandige (boven)woning. Gebruikelijk is het om de huurwaarde van dit niet 290-gedeelte van het gehuurde, uit de totale huurprijs te halen. Dit kan zowel gelden voor het litigieuze object, als voor één van de vergelijkingsobjecten. Ten aanzien het bepalen van de huurwaarde van bijbehorende woonruimte kan hierbij gebruik gemaakt worden van de Uitvoeringswet Huurprijzen Woonruimte; d. Verbeteringen van huurder: een huurder kan besluiten om (in overleg met verhuurder) voor eigen rekening zaken aan het gehuurde aan te passen. Hieronder kan worden verstaan het wegbreken van een dragende muur, het plaatsen van een trappartij, het doen van een uitbreiding etc. Daar waar sprake van verbeteringen die door en voor rekening van huurder zijn aangebracht, mogen deze op geen enkele wijze worden meegewogen bij het bepalen van de huurherzieningswaarde; e. Incentives: onder deze term worden alle tegemoetkomingen verstaan, zowel financieel als in natura, die een huurder krijgt, zonder dat dit in de huurprijs per jaar tot uitdrukking komt. In sommige gevallen betaalt verhuurder de winkelpui, verzorgt een gedeelte van de afwerking van het casco, of geeft gedurende een bepaalde periode huurkorting. Dit soort “cadeautjes” zijn niet standaard en zullen dus niet, of op een andere manier, verstrekt zijn aan de huurders van de referentieobjecten. De huurprijs zal daarom “geschoond” moeten worden om tot een reëel vergelijk te kunnen komen. 4.6

Overige opmerkingen

De Nederlandse binnensteden kennen vrijwel allemaal een lange historie waarbij heel duidelijk is wat de A1 locaties zijn en hoe de andere locaties zich ten opzichte daarvan verhouden. Diverse retailorganisaties stellen zich ten doel dat ze uitsluitend op de absolute A1 winkelstand een winkel willen exploiteren. Het beperkte aanbod enerzijds, de beperkte verruimingskansen en aanhoudende vraag leidt ook hier tot schaarste. Een fenomeen dat hierdoor is ontstaan is de overnamesom. Nieuwe toetreders tot de markt en/of partijen die dringend behoefte hebben aan een andere winkelruimte, zijn wel eens bereid een overnamesom of “entrancefee” te betalen teneinde een winkel te bemachtigen. In de meeste gevallen worden dergelijke bedragen betaald aan de zittende huurder teneinde diens plaats te kunnen innemen. Feitelijk is het betalen van een groot bedrag ineens om ergens een locatie te “kopen” te zien als een geldelijke vergoeding voor het mogen gebruiken van een winkelruimte en het zou daarom gezien kunnen worden als “huur ineens”. In sommige gevallen, zoals bij nieuwe supermarktlocaties, is de verhuurder initiatiefnemer en moet de entrancefee eigenlijk gewoon gezien worden als huur. Worden bedragen betaald aan zittende huurders dan zou theoretisch een uitsplitsing gemaakt moeten worden tussen enerzijds concrete vergoedingen voor bijvoorbeeld inventaris of relatief lage


31

huur en anderzijds het echte overnamebedrag. Helaas zijn overnamesommen vaak niet openbaar, laat staan dat transparant is op welke wijze bedragen tot stand komen. Vooralsnog wordt dit aspect daarom bij het bepalen van de huurherzieningswaarde buiten beschouwing gelaten. Een ander fenomeen wat in het buitenland vaker voorkomt dan in Nederland is omzethuur. Vooral in winkelcentra waar de eigenaar / verhuurder tegelijkertijd manager van het centra is, kan het interessant zijn om niet elke winkelier op zijn eigen wijze promotie te laten voeren, maar om het winkelcentrum als product uit te dragen. Daar waar in concepten en totaalproducten wordt gedacht is de eigenaar er bij gebaat als hij een bepaalde mate van flexibiliteit heeft ten aanzien van bijvoorbeeld de vestigingsplaatsen van trekkers. Diverse retailers kennen hun toegevoegde waarde in de branchemix en zullen eerder bereid zijn in te stappen c.q. mee te werken als hun bedrijfsrisico minder groot is. Het relateren van huurprijzen aan de omzetcijfers is op dat moment een middel. Nederlandse wetgeving heeft onvoldoende voorzien in deze manier van verhuren. Bijna per definitie wordt dan ook in de praktijk geen vergelijk gemaakt tussen winkelruimten met- en zonder omzethuur. Incidenteel wordt echter wel gekeken naar meerjarige omzetcijfers om op die manier te komen tot een soort “gemiddelde vaste huurprijs”. Dit op zich boeiende onderwerp zal waarschijnlijk als gevolg van het steeds meer thematisch ontwikkelen van vastgoed, een steeds belangrijkere rol gaan spelen, maar is in dit onderzoek buiten beschouwing gelaten. 4.7

Deelconclusie

De beste manier om huurprijzen van winkelruimten met elkaar te vergelijken is door eenvoudigweg een identieke winkelruimte te zoeken. In planmatig ontwikkelde centra komen dergelijke ruimten voor, maar in de gemiddelde Nederlandse binnenstad eigenlijk zelden. De toepasbaarheid van de comparatieve methode is daardoor beperkt. Hoewel de ITZA methode tracht te komen tot uniformiteit, kleven er veel praktische bezwaren aan het klakkeloos toepassen. De methode voorziet onvoldoende in het beoordelen van winkelruimten die niet rechthoekig zijn, maar afwijkend van vorm. Bovendien is ITZA nog altijd alleen maar een methode om op basis van vierkante meters te vergelijken, terwijl er mogelijk meer aspecten zijn die van invloed zijn op de huurwaarde per m². Hierbij kan worden gedacht aan aspecten zoals uitstraling, ligging, secundaire ruimten etc. De aspecten overnamesommen en omzethuren zijn niet voorzien in de bestaande wetgeving, terwijl ze in de huidige vastgoedwereld steeds vaker van toepassing zijn.


32

5

Waarderingsrichtlijnen

5.1

Inleiding

Zowel huurders als verhuurders hebben de wettelijke mogelijkheid om huurprijsaanpassing te vorderen. Door huurders wordt dit aspect tot op heden vooral gezien als een kans op huurverlaging of een risico op huurverhoging. De huurlasten maken echter onderdeel uit van de totale kosten van een winkelier en op die manier worden ze vaak ook belicht. De core business is echter het verkopen van producten aan de consument. Voor een particuliere belegger biedt de huuropbrengst van een winkelbelegging hem ofwel een rendement (pensioenvoorziening) ofwel een bepaalde kredietwaardigheid. Beide aspecten zijn van tijd tot tijd erg belangrijk en dienen bewaakt te worden, maar zijn in de praktijk eveneens geen core business. Anders ligt het voor vastgoedbeleggingsfondsen die gelden van anderen beleggen. Hierbij kan worden gedacht aan zowel pensioenfondsen als particuliere vennootschappen, fondsen en maatschappen. Deze marktpartijen hebben er belang bij om te laten zien hoe ze “scoren” ten opzichte van anderen. De best scorende belegger zal immers het meeste vertrouwen genieten, gelden werven en continuïteit kunnen bieden. Om te voorkomen dat bij vergelijken van taxaties, appels met peren worden vergeleken, zijn bepaalde richtlijnen vastgesteld, waaronder ook richtlijnen voor het taxeren van winkelvastgoed. Om het belang van een goede taxatie van de huurwaarde te onderstrepen is in onderstaand voorbeeld een casus geschetst die op 2 verschillende manieren is uitgewerkt. De eerste berekeningsmanier is de methode die vaak bij niet-290 bedrijfsruimten wordt toegepast, de tweede manier is met behulp van het rekenen met de “juiste” huurwaarde, zijnde de huurwaarde ex artikel 7:303 BW. Casus: Winkel op A1 locatie Actuele huurprijs p jr Resterende looptijd 1e huurtermijn

225 m² EUR 116.500 2 jaar

Scenario 1: Waardebepaling op basis van actuele huurwaarde winkelgedeelte magazijngedeelte

150 m² 75 m²

-/- exploitatielasten netto aanvangsrendement -/- contante waarde huurverschil correctie v.o.n.→k.k.


650 = EUR 97.500 325 = EUR 24.375 EUR 121.875 EUR 6.500 EUR 115.375 5,75% EUR 2.006.522 6,00% EUR 10.446EUR 1.996.076 7,00% EUR 1.875.254

waarde* v.o.n.

waarde* k.k.

33

Scenario 2: Waardebepaling op basis van huurwaarde ex artikel 7:303 BW winkelgedeelte magazijngedeelte

150 m² 75 m²

-/- exploitatielasten netto aanvangsrendement -/- contante waarde huurverschil correctie v.o.n.→k.k.

550 = EUR 82.500 275 = EUR 20.625 EUR 103.125 EUR 6.500 EUR 96.625 5,75% EUR 1.680.435 6,00% EUR 25.993 EUR 1.706.428 7,00% EUR 1.570.500

waarde* v.o.n.

waarde* k.k.

*onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat Duidelijk blijkt uit dit voorbeeld dat het wel of niet rekening houden met de “juiste” huurwaarde leidt tot enorme verschillen. Het is daarom van belang dat marktpartijen zich conformeren aan bepaalde regels c.q. richtlijnen. In dit hoofdstuk zullen een tweetal organisaties besproken worden die zich bezig houden met het opstellen van waarderingsrichtlijnen voor vastgoed. Het betreft: a. de Raad Onroerende Zaken (ROZ) b. het Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS). Deze organisaties streven naar een hogere kwaliteit en meer uniformiteit in de benadering. De achterliggende gedachte is dat uniformiteit leidt tot een betere vergelijkbaarheid. Op die manier kunnen prestaties van diverse vastgoedbeleggers afgezet worden tegen een benchmark. Omdat het onderzoek zich richt op de standpunten van retailers, wordt in dit hoofdstuk belicht of, en zoja op welke wijze, deze organisaties waarderingsrichtlijnen hebben opgesteld voor 290-bedrijfsruimten. De bevindingen zijn vervolgens verwerkt bij het marktonderzoek, teneinde te bekijken of hier raakvlakken zijn met bevindingen van retailers. 5.2

Raad Onroerende Zaken (ROZ)

Omstreeks het begin van de jaren '80 zijn de eerste stappen gezet om institutionele beleggers (pensioenfondsen, verzekeraars, vastgoedfondsen) enthousiast te krijgen voor de performance meting van vastgoed. In die tijd waren vastgoed indices schaars. In Nederland werd echter pas in 1989 onder auspiciën van de Raad voor Onroerende Zaken (ROZ) de commissie Seijffert geïnstalleerd, bestaande uit vertegenwoordigers van enkele grote institutionele beleggers (ABP, ING) en makelaarskantoren (Jones Lang Wootton, DTZ Zadelhoff v.o.f. ). De commissie had als taak om de introductie van een index voor direct vastgoed te onderzoeken, eventueel met behulp van buitenlandse partners. In 1992 werden de eerste resultaten in een besloten overleg met de institutionele beleggers bekend gemaakt, maar dit leidde niet tot de gewenste resultaten. In 1994 besloot de ROZ een index voor direct vastgoed nog één kans te geven. Eerst werd commitment van 23 fondsen verkregen. Vervolgens werd het systeem rondom thema's als definities, segmentatie, taxatierichtlijnen, exploitatiekosten en -opbrengsten en berekeningsmethodieken gedetailleerd opgezet. Daarnaast werd met Nederlandse projecten een test uitgevoerd met de Engelse IPD (Investment Property Databank), de beoogde nieuwe partner.


34

Vanaf 1996 wordt nu jaarlijks een jaarindex voor Nederlands vastgoed gepubliceerd, met een marktdekking van circa 85%. Sinds 2000 wordt tevens een kwartaalindex gepubliceerd. 5.3

Waarderingsinstructie ROZ

De Stichting ROZ Vastgoedindex heeft in haar publicatie “Taxatierichtlijnen ROZ/IPD vastgoedindex” van november 2002 een model vastgelegd waaraan zowel interne als externe taxaties dienen te voldoen. Hierbij zijn twee waarderingsmethoden toegestaan: de zogenaamde "conventionele methode" (BAR/NAR methode) en de "contante waarde methode" (DCF methode). Beide methoden hebben betrekking op het bepalen van de onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat op basis van huurstroom. Het uitgangspunt is in beide gevallen wel de huurwaarde op jaarbasis, exclusief BTW. Voor wat betreft winkelruimten is de volgende tekst opgenomen: ”Het is niet reëel om bij een taxatie van een winkelruimte (en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A:1624 BW) te rekenen met de markthuur wanneer deze markthuur vanwege mogelijke 1632A procedures niet haalbaar is. In deze gevallen dient de taxateur aan de hand van de markthuur een huurherzieningshuurwaarde vast te stellen. Op basis waarvan de waarde bepaald zal worden. De huurherzieningshuurwaarde is een percentage van de markthuur. Uit een onderzoek (september 2000) blijkt dat de huurherzieningshuurwaarde in 86% van de uitspraken voor winkels tot 200 m² tussen een bandbreedte van 60 en 90% van de markthuur ligt. De taxateur kan echter verder afwijken; ook boven de 100% in een neergaande markt. Het vaststellen van de afwijking is de deskundigheid van de taxateur. Wel dient hij een onderbouwing te geven van de gehanteerde huurherzieningshuurwaarde.” Het is opvallend dat bovenstaande tekst als richtlijn wordt gezien (niet alleen vanwege de “kromme” zinsbouw) . De tekst doet het immers voorkomen alsof een taxateur eenvoudigweg zo’n 60 tot 90% van de actuele huurwaarde kan hanteren als “huurherzieningshuurwaarde”. Deze stelling wordt onderbouwd door een onderzoek5 dat wellicht gezien moet worden als momentopname. Wordt hetzelfde onderzoek herhaald over de periode 2001 tot en met 2006, dan is niet uit te sluiten dat dit tot heel andere uitkomsten leidt. Daarnaast is het vreemd dat gesproken wordt over winkels tot 200 m², terwijl het Nederlands winkelaanbod veel meer divers is. In de periode 2001-2005 is door de Raad Onroerende Zaken een commissie in het leven geroepen. In deze commissie hebben zowel eigenaren als gebruikers van winkelpanden zitting genomen evenals enkele vastgoedadviseurs. Het doel was het opstellen van richtlijnen voor de taxateurs en beleggers om zodoende uniforme “winkeltaxaties” te krijgen en de benchmark zo zuiver mogelijk te houden. Diverse invalshoeken zijn in deze discussies aan de orde geweest, waarbij vooral vanuit eigen ervaring en wensen door deelnemers input is gegeven. Eind 2004 is vervolgens een richtlijn c.q. aanbeveling opgesteld die verspreid is onder de BHAC’s, alle deelnemers van de ROZ/IPD vastgoedindex alsmede diverse makelaarskantoren. Ondanks de inspanningen van betrokkenen, is deze richtlijn tot op heden niet terug te vinden op de website van de Raad Onroerende Zaken. In de praktijk blijkt dan ook dat vastgoedpartijen zich vooral laten leiden door eigen ervaring en inzicht en niet door een richtlijn.

5

Mr. A. Eijkelhoff, UvA, 2000


35

5.4

Kanttekeningen bij waarderingsinstructie

Behoudens het feit dat deze richtlijn opgesteld is in de tijd van de “oude” wetgeving, leidt het gebruik van niet nader gedefinieerde termen tot verschillende interpretaties van marktpartijen. Hierdoor ontstaat in vele gevallen een verkeerd beeld van de waarde van de onderhavige bedrijfsruimte. Het betreft de volgende punten: a. In beginsel is de markthuur bij 290-bedrijfsruimten (voorheen bedrijfsruimten ex artikel 7A:1624 BW) in een opgaande markt nooit haalbaar zolang het object verhuurd is. Uitgegaan dient immers te worden van de gemiddelde huurprijzen in de periode van 5 jaar voorafgaand aan het moment van taxeren; b. Uiteraard is de huurherzieningswaarde achteraf te benoemen als percentage van de markthuur, maar het is te eenvoudig om hiervoor te verwijzen naar een erg ruime bandbreedte van 60 tot 90 procent omdat dit in hoge mate afhangt van het peilmoment, de locatie en de mutatiegraad in de plaats; c. Op het moment dat de taxateur een onderbouwing dient te geven, is niet benoemd op welke wijze omgegaan moet worden met referentietransacties van objecten met een afwijkende ligging of maatvoering. Het gevolg van de ruim te interpreteren waarderingsinstructie is dat onvoldoende geconstateerd wordt wat het risico of de kans is ten tijde van de eerste expiratiedatum c.q. ten tijde van het einde van de looptijd van het huurcontract. 5.5

Royal Institute of Chartered Surveyers (RICS)

Het Royal Institute of Chartered Surveyers is een van oorsprong Engelse organisatie die pretendeert op onafhankelijke wijze, in het algemeen belang van de gehele vastgoedsector en vanuit een internationaal perspectief haar opinie uit te dragen. Vanuit de basis waarin kwaliteit en integriteit als hoogste goed geldt, worden normen gesteld, adviezen geleverd en arbitragezaken gevoerd. De leden van RICS voldoen aan de hoogste eisen van vakbekwaamheid en integriteit en zijn in alle deelgebieden van de vastgoedsector werkzaam. RICS Nederland staat in de traditie van het wereldwijde Royal Institution of Chartered Surveyors, een organisatie met meer dan 110.000 leden, allen werkzaam volgens dezelfde waarden en normen en allen verenigd in een hecht en functioneel netwerk. In 1974 presenteerde de RICS voor het eerst haar “Red Book” waarin standaarden zijn opgenomen met betrekking tot enerzijds taxatiemethodieken en begrippen, maar anderzijds ook de ethische criteria die in acht genomen dienen te worden. Deze standaarden worden frequent geactualiseerd en hebben er toe geleid dat wereldwijd meer op diverse fronten sprake is van eenduidigheid. In het kader van dit onderzoek is bekeken of het Red Book voorziet in een concrete handleiding voor het taxeren van winkels. Opvallend is dat dit niet het geval is. In de waarderingsinstructie wordt veel aandacht besteed aan de wijze waarop gerapporteerd moet worden, uitleg omtrent de begrippen die men moet hanteren en de manier waarop als organisatie met belangen en werkwijzen omgegaan moet worden. Er wordt echter geen instructie gegeven per type vastgoed. Geconcludeerd is derhalve dat vakinhoudelijke kennis geacht wordt aanwezig te zijn bij de leden.


36

5.6

Deelconclusie

De ROZ taxatierichtlijn met betrekking tot het waarderen van 290-bedrijfsruimten biedt veel mogelijkheden voor “eigen” interpretaties en lijkt te zijn afgeleid van de richtlijnen voor kantoor- en bedrijfsruimten. Hoewel er van uitgegaan mag worden dat de betreffende taxateur beschikt over voldoende referentiegegevens, is niet omschreven op welke wijze deze gegevens toegepast dienen te worden en in welke mate. De gevolgen van deze ruime interpretatiemogelijkheden werken enerzijds door in de bedrijfsvoering van de belegger, maar anderzijds uiteraard ook in de waarden waar de benchmark van is afgeleid. Hierdoor kunnen de volgende situaties ontstaan: a. huurder wenst neerwaartse aanpassing van huur, waardoor rendement / waarde van belegging daalt; b. verhuurder mist huuropbrengsten zonder het zelf te beseffen en “scoort” daardoor lager qua rendement; c. investeerders in beleggingsfondsen krijgen een vertekend beeld van de echte (huur)waarde van de onroerende zaken; d. discussies over huurprijzen tussen huurder en verhuurder worden onnodig lang, omdat de belegger zich “vastklampt” aan hetgeen (onjuist) in de boeken is opgenomen.


37

6

BedrijfsHuurAdviesCommissie

6.1

Inleiding

De BedrijfsHuurAdviesCommissie speelt een belangrijke rol bij discussies over huurprijzen voor 290-bedrijfsruimten. Het huurprijsadvies van deze commissies wordt vaak overgenomen door een rechter. In dit hoofdstuk zal ingegaan worden op de wijze waarop men tot BHAC´s gekomen is en hoe de organisatie heden ten dage is ingericht. Vervolgens worden de resultaten verwoord van het analyseren van 35 adviesrapporten van verschillende BHAC’s in Nederland. De bevindingen van deze analyse van rapportages is gebruikt bij het opstellen van de vragenlijst die is voorgelegd aan retailers. Bij de analyse is gelet op de wijze waarop referenties gekozen worden en op welke wijze de panden vervolgens “vergelijkbaar” gemaakt worden met wegings- en correctiefactoren. Deze bevindingen zijn gecombineerd met de theorie om op die manier de vragenlijst te kunnen opstellen (zie hoofdstuk 7 en verder). Vermeldenswaardig is dat in een persoonlijk onderhoud met de heer G. Naaijkens, secretaris van de BHAC Midden en Zuidoost Brabant gesproken is over dit onderzoek. Hierbij zijn de bevindingen ten aanzien van de bestaande theorieën, de problemen in de praktijk en de verschillen in huurprijsadviezen besproken. De concept-vragenlijst is door de heer Naaijkens bij wijze van proef ingevuld en voorzien van kanttekeningen. Afgesproken is dat de resultaten van het onderzoek teruggekoppeld zullen worden waarna mogelijk in een breder verband “gebrainstormd” kan worden over het verbeteren van deskundigenrapportages. 6.2

Organisatie en functie

In Nederland zijn 21 regionale Kamers van Koophandels gevestigd. Het instituut Kamer van Koophandel en Fabrieken wordt ondersteund door de Handelsregisterwet. De algemene activiteiten worden betaald uit de verplichte bijdragen voor inschrijving in het handelsregister. Omstreeks 1980 heeft het Ministerie van Economische Zaken aan alle Kamers van Koophandel verzocht een BHAC in het leven te roepen die objectief advies zou kunnen uitbrengen over de huurprijs van een 290-bedrijfsruimte. De BHAC’s zetelen bij de verschillende Kamers van Koophandel. Vermeldenswaardig is bovendien dat bij gebrek aan mankracht en budget, niet in alle Kamer van Koophandelregio’s dergelijke commissies zijn gestationeerd. Is in een bepaalde plaats geen BHAC beschikbaar, dan zal een rechter uit moeten wijken naar een andere deskundige ter plaatse. Daar waar sprake is van een Kamer van Koophandelgebied dat meerder steden beslaat zal zoveel mogelijk gewerkt worden met lokale, uitwisselbare deskundigen, maar wel met dezelfde secretaris. Voor wat betreft de leden van de BHAC’s tracht men in het algemeen te werken met een viertal leden per onderzoek, bestaande uit: a. En onroerend goed deskundige (makelaar); b. Een financieel deskundige (accountant); c. Een vertegenwoordiger van het bedrijfsleven (mkb-ondernemer); d. Een secretaris namens de Kamer van Koophandel.


38

Ten tijde van het oude huurregime werd een BHAC eigenlijk alleen maar om advies gevraagd door de kantonrechter. Sinds het nieuwe huurregime (2003) blijkt dat marktpartijen ook steeds vaker zelf rechtstreeks een BHAC om advies vragen. Voor rechtstreeks verleende diensten worden de kosten in rekening gebracht bij de betreffende huurder, verhuurder of beiden voor de helft. 6.3

Invloed BHAC

De wet voorziet er in dat huurder en verhuurder gezamenlijk een deskundigenadvies inwinnen. Zonder een dergelijk advies zal een kantonrechter een verzoek om huurprijsaanpassing niet ontvankelijk verklaren. In de praktijk heeft de eisende partij eerst advies ingewonnen bij “zijn” deskundige. Hierdoor ontstaat aan die zijde de schijn van partijdigheid. De kans dat een tegenpartij dit advies zal overnemen is daardoor minimaal. Er zijn vervolgens eigenlijk drie scenario’s mogelijk: a. Beide partijdeskundigen wijzen gezamenlijk een derde deskundige aan teneinde met gezamenlijk met ieders deskundige te komen tot een (bindend) huurprijsadvies; b. Partijen kiezen voor het aanwijzen van de objectieve BedrijfsHuurAdviesCommissie; c. Partijen constateren dat ze er gezamenlijk niet uitkomen waarna de eisende partij de kantonrechter verzoekt een deskundige aan te wijzen. Hoewel steeds vaker door marktpartijen openlijk getwijfeld wordt aan de deskundigheid van BHAC’s alsmede de uitzonderlijk lange doorlooptijd van een deskundigenonderzoek, blijkt in de praktijk dat kantonrechters geneigd zijn het advies (blindelings) te volgen. Op het moment dat de eisende partij diens verzoek doorzet is er een zeer gerede kans dat men uiteindelijk belandt bij het advies van de BHAC ter plaatse. Als een huurder of verhuurder dus vooraf al een beeld heeft van de werkwijze van de BHAC, zal hierop geanticipeerd kunnen worden. In de praktijk blijkt namelijk dat in de diverse KvK regio’s erg verschillend wordt omgegaan met de wijze waarop de huurherzieningswaarde wordt bepaald. 6.4

Werkwijze van diverse BedrijfsHuurAdviesCommissies

De BHAC opereert in teams die wisselen van samenstelling, maar waarbij de secretaris de vaste factor is. De kosten voor een advies mogen variëren per Kamer van Koophandel, maar bedragen veelal circa EUR 3.000, - exclusief BTW. De betreffende secretaris coördineert de dossiers en stelt de commissie samen. Daarnaast verzorgt de secretaris het inwinnen van informatie betreffende de referentieobjecten. Sommige commissies stellen partijen vooraf in de gelegenheid om zienswijzen en/of referenties in te brengen, teneinde deze mee te nemen in het uit te brengen advies. In sommige gevallen wordt ruimte gelaten om op- en/of aanmerkingen te geven op een concept rapportage. De betreffende 290- bedrijfsruimte wordt ter plaatse opgenomen door alle commissieleden, waarbij partijen en eventuele adviseurs aanwezig mogen zijn. Tijdens de opname wordt het gehele object bekeken en bezien in hoeverre informatie over metrages beschikbaar is. Is dit niet voorhanden dan zal ter plaatse opmeting plaatsvinden of wordt het gemeentearchief geraadpleegd. Overigens wordt uitgegaan van meting conform de NEN 2580 richtlijn. Zowel naar eigen inzicht als aan de hand van de input van partijen worden door de BHAC de mogelijke referentieobjecten geselecteerd. Hierna vangt de commissie aan met het deskundigenonderzoek en het formuleren van een advies. Dit advies hoeft niet volledig te worden voorzien van onderbouwing, maar mag gedeeltelijk ook gebaseerd worden op ervaring en intuïtie van de deskundigen (HR 20 oktober 1989 NJ 1989, 898, le Bastion / Keff).


39

Hoewel de BHAC’s in beginsel zelfstandig opereren, tracht men ook centraal de kwaliteit van de rapportages te bewaken en verbeteren. De secretarissen van de commissies in Amsterdam, Utrecht en Zuidoost Brabant vervullen hierbij een voortrekkersrol en beleggen enkele malen per jaar een overleg om ervaringen en suggesties uit te wisselen. Deze secretarissen zijn bijvoorbeeld ook aanwezig geweest bij het overleg tussen diverse vastgoedpartijen en de ROZ (zie paragraaf 5.3). . 6.5

Adviesrapporten BHAC

Omdat gebleken is dat Kantonrechters het advies van de door hen aangestelde BHAC’s vaak één op één overnemen, zou het logisch zijn dat alle BHAC’s dezelfde methodieken hanteerden. Teneinde te bekijken of deze stelling klopt, zijn in het kader van dit onderzoek 35 adviesrapporten van verschillende BHAC’s geanalyseerd. De bevindingen uit deze analyse zijn vervolgens gebruikt bij het opstellen van de vragenlijst. De rapporten zijn eerst globaal beoordeeld op hoofdlijnen en vervolgens is bekeken op welke wijze wordt omgegaan met de volgende aspecten: a. Wegingspercentages voor verschillende ruimten; b. Correctiepercentages tussen de 290-bedrijfsruimten onderling; c. Verhouding tussen 100% zone en frontbreedte; d. Motivering; e. Overige bijzonderheden. Onderstaand zullen bovengenoemde aspecten nader toegelicht worden: a. Wegingspercentages: In de meeste gevallen is getracht winkels te vinden die op de begane grond een vergelijkbaar winkeloppervlak hebben als het litigieuze object. Deze oppervlakten zijn meegenomen voor 100%, alle overige meters worden meestal meegewogen voor 50%. In sommige gevallen wordt ruimte gelaten om de winkelvloeroppervlakte te verdelen in meerdere gedeelten zoals 100%, 75% en de overige meters voor 50%. Het meest extreem is de BHAC in Limburg waar gezoneerd wordt van 100% aflopend tot 5% voor ruimten op de begane grond. Incidenteel wordt vrijwel niet gekeken naar oppervlakte bij de keuze van referenties, maar wordt elke winkel “vergelijkbaar” gemaakt door dezelfde zonediepten te gebruiken. In de meer recentere rapportages wordt op een onderscheid gemaakt tussen winkelvloeroppervlak en secundaire ruimten. Deze secundaire ruimten worden noodzakelijk geacht, maar zijn tegelijkertijd geen verkoopruimte en worden daarom afgewaardeerd tot 50% of zelfs minder. Opvallend is dat in geen van de rapporten gemotiveerd wordt hoe de functionaliteit van een ruimte bepaald wordt. In enkele gevallen wordt nog een toelichting gegeven op de gebruikte percentages, maar uitleg voor de keuze van zonegroottes komt niet voor. Dit is vreemd omdat klaarblijkelijk gekeken wordt naar het feitelijke gebruik door huurder, terwijl uitgegaan zou moeten worden van wat oorspronkelijk ter beschikking is gesteld. Voor wat betreft kelders en eerste verdieping wordt landelijk ongeveer dezelfde beredenering gehanteerd. Is er sprake van een voor publiek bewinkelbare eerste verdieping of kelder, dan worden percentages toegepast variërend van 15 tot 50. Is sprake van louter secundaire of opslagruimte, dan worden percentages gehanteerd tussen 5 en 20.


40

De tweede en derde verdieping worden veelal gezien als overbodig omdat alle faciliteiten vaak op begane grond of eerste verdieping gerealiseerd kunnen worden. Slechts incidenteel is sprake van bewinkelbare ruimte waarbij percentages variëren van 0 tot 15: b. Correctiepercentages tussen 290-bedrijfsruimten onderling: In sommige gevallen kan niet worden beschikt over objecten die zonder meer als referentie kunnen dienen. Oorzaken hiervan zijn bijvoorbeeld een hoekligging, uitstraling, een verschillende passantenstroom of een totaal andere schaalgrootte. Door de verschillende BHAC’s wordt dezelfde werkwijze toegepast. Men legt uit waarom gekozen is voor de referenties, maar ook waarom ze niet één op één meegenomen kunnen worden. Vervolgens worden percentages gehanteerd die uiteenlopen van 75 tot 150 om op die manier een referentie “in te passen” tussen de andere referenties. Ten aanzien van hoekpanden stellen de meeste BHAC´s dat dergelijke winkelruimten meer attentiewaarde genieten dan panden die gewoon in een rij liggen. Vaak wordt een percentage van 10 gehanteerd om dit verschil tot uitdrukking te laten komen. Is het litigieuze object een hoekpand dan zal het derhalve een 10% hogere waarde hebben dan de referenties in de rij. Is één van de referenties een hoekpand, dan zal de huurprijs hiervan 10% omlaag gebracht worden om het vergelijkbaar te maken met het litigieuze object. Indien blijkt dat referenties met een vergelijkbare winkelvloeroppervlakte niet te vinden zijn, dan worden incidenteel noodgrepen toegepast. Is bijvoorbeeld sprake van erg kleinschalige winkels zoals een “hakkenbar” of een “chocolaterie” dan blijkt vaak dat op dezelfde locatie alleen maar referenties zijn gelegen die aanmerkelijk groter zijn. Op dat moment kiezen sommige BHAC´s niet voor het vergelijkbaar maken middels zonering, maar door de objecten onderling tegen elkaar af te zetten in verschillende percentages, waarbij het litigieuze object op 100% wordt gesteld; Één van de andere methoden die gezien is, is het uitgaan van een standaard frontbreedte van 6 m¹ en zones van 10 m¹. Elke meter meer of minder front resulteert vervolgens in 10 m² meer of minder A-zone. Teneinde te kunnen beoordelen of er sprake is van enige systematiek in het bepalen van de oppervlakte van de A-zone, is waar mogelijk de vastgestelde oppervlakte van de A-zone, gedeeld door de frontbreedte. Het gros van de uitkomsten schommelt tussen factor 15 en 28, maar ook uitschieters naar factor 6,5 en factor 77 komen voor; c. Motivering: Een aantal ontwikkelingen zijn bij alle BHAC’s zichtbaar voor wat betreft de onderbouwing en motivering in de rapportages. In de recentere versies wordt vooraf steeds vaker geschetst waarom bepaalde referenties zijn gebruikt en andere juist niet. Daarnaast wordt steeds vaker een algemene tekst gebruikt waarin men uiteenzet dat er verschillen zijn tussen publieksruimten en overige ruimten en dat daaraan vervolgens verschillende wegingspercentages zijn gehangen. Voor het overige wordt in bepaalde gevallen toegelicht waarom behalve wegingspercentages, ook nog eens een extra correctie op pandniveau is gebruikt. In de meeste gevallen worden dat zeer marginaal onderbouwd. Daarbij wordt in diverse gevallen ook letterlijk de Hoger Beroepsuitspraak aangehaald, waarin gesteld is dat een deskundige niet oneindig hoeft te onderbouwen, maar ook gebruik kan maken van zijn ervaring en intuïtie;


41

d. Overige bijzonderheden: Enkele BHAC’s stellen partijen in de gelegenheid om hun zienswijze en eventuele referenties vooraf kenbaar te maken. In de rapportage wordt vervolgens gemotiveerd wat wel en wat niet is meegewogen. Steeds vaker blijkt dat een rechter een inhoudelijke discussie achteraf over het rapport wil voorkomen. Daarom wordt in diverse beschikkingen steeds vaker al opgelegd dat partijen vooraf in de gelegenheid gesteld moeten worden om zowel zienswijzen in te brengen als commentaar te geven op de conceptrapportage. 6.6

Deelconclusie

Na bestudering van de deskundigenrapporten van diverse BHAC’s kan worden geconcludeerd dat de rapportages qua vorm steeds meer op elkaar beginnen te lijken. Dit geldt ook voor de wijze waarop huurprijzen worden herleid, maar zeker niet voor de wijze waarop winkels “vergelijkbaar worden gemaakt”. Nog altijd wordt hierbij vaak volgens eigen richtlijnen gewerkt. De wegingspercentages voor verschillende ruimten komen vaak overeen en ook bij de keuze van locaties, wordt voldoende aandacht besteed aan de mate waarin andere locaties vergelijkbaar zijn. Waar nodig wordt op dezelfde wijze genuanceerd, maar hierbij komen heel uiteenlopende correctiefactoren voor. Wat totaal niet duidelijk is, is op welke wijze bepaald wordt welke zone wordt aangemerkt als 100% zone ofwel A-zone. In vrijwel alle recentere rapporten is sprake van een inleidende tekst waarin wordt uitgelegd dat niet alle meters met elkaar vergelijkbaar zijn, maar niets gezegd wordt over de wijze waarop meters wel vergelijkbaar gemaakt worden. Men maakt wel veelal een tweedeling tussen enerzijds winkelvloeroppervlak en anderzijds secundaire ruimten. Het lijkt in veel gevallen zo dat vooral wordt gekeken naar zwaardere scheidingswanden en zaken zoals pantry en toiletgroep. Niet duidelijk is of gekeken wordt naar de vorm van een ruimte, de zichtlijnen naar overige gedeelten of eventuele obstakels, laat staan de relatie met de breedte van het front. In sommige gevallen lijkt het alsof het huidige gebruik de toekenning van wegingspercentages heeft beïnvloed. Geconstateerd is dat verdiepingen en kelders de ene keer gezien en gewaardeerd worden als winkeloppervlakte en de andere keer als opslagruimte of nog minder. Niet duidelijk is vervolgens of dit afhankelijk is van het feitelijke gebruik of bijvoorbeeld of sprake is van trappen, liften, vides, etc. In het algemeen blijkt na bestudering van alle rapportages dat sprake is van enorme kwaliteitsverschillen tussen de BHAC´s. Juist als sprake is van een minder gangbare maatvoering of weinig beschikbare gegevens, dan blijkt dat erg subjectief wordt omgegaan met de wijze waarop zones worden bepaald. Zijn er echter voldoende referenties, dan zullen professionele partijen geen onnodige kosten maken en de zaak schikken. De voorzichtige conclusie is dan ook dat het helaas zo is dat op het moment dat meer deskundigheid gewenst is, een rechter vaak “deskundigen” aanwijst die verder van de markt af staan en er geen uniforme (professionele) werkwijze op nahouden.


42

7

Onderzoek

7.1

Inleiding

In de voorgaande hoofdstukken zijn een aantal invalshoeken belicht om aan te geven door wie, waarom en op welke wijze wordt omgegaan met het bepalen van de huurwaarde van een 290-bedrijfsruimte, oftewel een winkel. In het bijzonder vertegenwoordigers van professionele vastgoedpartijen, BHAC’s en rechters hebben tot op heden bijgedragen aan de gangbare zienswijzen en richtlijnen. Opvallend is dat de gebruikers van winkels weinig in beeld zijn als het over het bepalen van de huurwaarde gaat. Dit is vreemd omdat de huurder uiteindelijk degene is die in de door hem gehuurde 290-bedrijfsruimte omzet moet maken (handelswaar moet verkopen). Bovendien is het de gebruiker die uiteindelijk bepaalt hoeveel opslagruimte nodig is, hoe groot het winkelvloeroppervlak moet zijn en welke locaties voor hem in aanmerking komen. Teneinde een beeld te krijgen van de beweegredenen en voorkeuren van huurders van 290bedrijfsruimten, is naar aanleiding van de bevindingen uit de voorgaande hoofdstukken een vragenlijst opgesteld. De vragenlijst is gemaakt voor retailers om te trachten te achterhalen of de huidige richtlijnen voor het bepalen van de huurwaarde van winkelruimten, in lijn liggen met de beoordeling van de feitelijke gebruikers van die winkelruimten. Gekozen is voor een vragenlijst waarbij gebruik gemaakt is van veel foto’s en tekeningen, om op die manier zoveel mogelijk, voor retailers herkenbare, kwesties te kunnen toetsen. In de navolgende paragrafen zal uiteengezet worden hoe deze enquête is opgezet en wat de aanleiding is voor de verschillende vragen. 7.2

Enquêtevorm

Teneinde inzicht te krijgen in de mening van marktpartijen is in het kader van dit onderzoek een enquête opgesteld die bestaat uit een vragenlijst die per mail naar de respondenten is verzonden. Bij het opstellen van de enquête is rekening gehouden met onderzoeksresultaten van onder andere Marcroy en Nauta6. Deze vorm van onderzoeken is gekozen om een aantal redenen: a. Versturen via e-mail is niet werktijden afhankelijk. De respondent kan invullen en versturen wanneer het hem uitkomt; b. Digitale versies verkleinen de kans op fouten. In tegenstelling tot bij papieren formulieren er is weinig kans op fouten als gevolg van het overnemen van ingevulde gegevens of het invullen van andere antwoorden dan de voorgestelde keuzes; c. Gebleken is dat antwoorden eerlijker en beter worden ingevuld dan bij papieren vragenlijsten; d. De tijdsduur van deze vorm van enquêteren is ruim 2/3 korter dan die van papieren enquêtes; e. Zowel de enquête als de reminder kunnen zonder kosten verzonden en terugontvangen worden.

6

www.online-enquete.nl


43

Uit genoemde onderzoeken is tevens gebleken dat respondenten vaak niet meer dan 10 minuten aan een enquête willen besteden en maximaal circa 20 vragen willen beantwoorden. Op het moment dat er meer gewerkt wordt met weinig tekst en veel visuele hulpmiddelen (plaatjes, vormgeving) neemt de bereidheid tot medewerking toe. Deze bevindingen zijn meegenomen in het ontwerp van de vragenlijst. De vragenlijst is getest door winkelmakelaars die bekend zijn met winkelvastgoed. Naar aanleiding van hun bevindingen zijn nog diverse aanpassingen doorgevoerd, voordat het definitieve model is opgemaakt. 7.3

Populatie / Respondenten

De totale winkelvloeroppervlakte zoals geregistreerd door Locatus beslaat ruim 25 miljoen m², waarvan ruim de helft in gebruik is bij filiaalbedrijven. Hierbij kan worden opgemerkt dat van een groot deel van de verkooppunten niet bekend is hoe groot het winkelvloeroppervlak is. De totale oppervlakte zal dus waarschijnlijk nog groter zijn. Beslissingen op het gebied van huisvesting worden bij filiaalbedrijven vaak door één of enkele personen genomen en dienen te passen in de (marketing)filosofie van het betreffende filiaalbedrijf. In dit marktonderzoek is er voor gekozen om het onderzoek te beperken tot die retailers die voldoende mate van professionaliteit en ervaring hebben op het gebied van huisvesting. Er is een eerste selectie gemaakt uit de totale populatie, waarbij de volgende criteria zijn gehanteerd: a. Tenminste 5 verkooppunten; b. Niet zelfstandigen; c. Niet zijnde de branches die op zichzelf vrijwel niet in het kernwinkelgebied zijn gevestigd zoals automotive, doe-het-zelf, wonen, supermarkten, brandstofverkoop, watersport, hotels- en recreatieobjecten, uitzendbureaus, makelaars en hypotheekverstrekkers. Locatus heeft vastgesteld dat er in Nederland 61.564 verkooppunten zijn die behoren bij 1167 formules / samenwerkingsorganisaties. Hiertoe worden echter ook organisaties gerekend die in het kader van dit onderzoek eigenlijk niet relevant zijn zoals brandstofverkooppunten, baliekantoren, dienstverleners en autobedrijven. Op basis van een selectie in de database van Locatus, blijven er circa 760 formules over die gezamenlijk bijna 37.000 verkooppunten hebben en een winkelvloeroppervlakte beslaan van tenminste 5,7 miljoen m². Veel van deze formules behoren tot één moederorganisatie of holding en in de praktijk blijkt dat huisvestingsvraagstukken centraal worden behandeld. Binnen de organisaties die voldeden aan voornoemde criteria zijn 170 natuurlijke personen, benaderd met een persoonlijke email. Deze personen zijn allemaal gelieerd aan of in dienst van een Nederlands filiaalbedrijf en hebben in die hoedanigheid te maken met de huisvesting. De persoonlijke gegevens van deze personen zijn verkregen uit het relatiebestand van DTZ Zadelhoff v.o.f. Voor deze manier is gekozen omdat persoonlijke gegevens normaliter niet openbaar zijn en omdat gespeculeerd is op een grotere bereidheid tot medewerking indien de geënquêteerden bekend zijn met de enquêteur. Uiteraard zou ook de relevantie van het onderwerp moeten bijdragen aan een grote respons. Vooraf heeft geen enkele selectie plaatsgevonden op basis van bijvoorbeeld branche, omvang van de organisatie, geografische ligging of huisvestingswensen. Nadrukkelijk is aan de geënquêteerden meegedeeld dat de ingevulde vragenlijsten niet openbaar gemaakt zouden worden en geheel anoniem verwerkt zouden worden.


44

7.4

Keuzevelden

Aan de hand van het theoretisch onderzoek, de analyse van de BHAC rapporten alsmede eigen ervaring is een vragenlijst opgesteld. Er is voor gekozen is om de respondenten te vragen naar voorkeuren enerzijds en anderzijds naar aantallen en percentages. Deze invalshoek resulteert feitelijk in maar 2 soorten variabelen, te weten: a. Continue kwantitatieve variabelen, dit zijn de antwoorden op de vragen waar om een percentage, metrage of bedrag wordt gevraagd; … m¹ voorbeeld Wat is voor u de ideale frontbreedte van een winkel? b. Nominaal kwalitatieve variabelen, dit zijn de antwoorden op de vragen waar om een keuzeantwoord gevraagd wordt (keuze tussen A of B of bijvoorbeeld 1, 2 of 3). voorbeeld Welke winkel heeft uw voorkeur (kies A of B) Het doel van deze enquête is niet zozeer het aantonen van correlaties, maar juist het verkrijgen van inzicht in de behoeften en meningen van gebruikers van winkelruimten. 7.5

Toelichting op de vragen

De opbouw van de vragenlijst is zodanig dat de respondenten betrekkelijk gemakkelijk door de eerste vragen heenlopen, waarna ze geleidelijk gedwongen worden om kritischer na te denken over de standpunten van de organisatie die ze vertegenwoordigen. Onderstaand zal per vraag het één en ander worden toegelicht. Vraag 1: Deze vraag heeft betrekking op een aantal stellingen die tamelijk zwart-wit zijn gesteld. Op het moment dat iemand nog nooit met de waardering van winkelruimten te maken heeft gehad zullen de termen “ITZA, A-zone en standaardwinkel” vreemd overkomen, maar wel duidelijk aangeven wat de essentie van het onderzoek is. De stellingen / vragen zijn afgeleid van theorieën die afkomstig zijn van BHAC’s of verhurende marktpartijen. De verdere vragen en afbeeldingen uit de vragenlijst hebben direct of indirect allemaal te maken met de eerste reeks vragen c.q. stellingen. Vraag 2: In deze vraag wordt de respondenten gevraagd aan te geven in welke branche zij actief zijn. Hierbij zijn meerdere antwoorden mogelijk, met name bij de grotere concerns met meerdere filiaalbedrijven onder hun dak. Het doel van deze vraag is enerzijds beoordelen hoe de spreiding van de respondenten over de branches is en anderzijds beoordelen of het zo is dat de antwoorden representatief zijn voor een bepaalde groep retailers. Er is gebruik gemaakt van de hoofdbranchering zoals deze ook door Locatus wordt gehanteerd. Vragen 3, 4 en 5: Deze vragen zijn bedoeld om te achterhalen of retailers bij hun besluitvorming om een 290-bedrijfsruimte aan te huren, aspecten zoals uitstraling, hoekligging of de aanwezigheid van etalages laten meespelen. Hierbij worden foto’s en tekeningen getoond en dienen de respondenten voorkeuren of waardering aan te geven. De antwoorden kunnen heel primair en geheel op basis van eigen voorkeur of bedrijfsfilosofie worden gegeven.


45

Vragen 6, 7 en 8: Deze vragen zijn bedoeld om te achterhalen of retailers veel waarde hechten aan de fysieke vorm van winkelruimten. Op deze manier kan worden aangetoond of het reëel is om te werken met standaard dieptes per zone. De ITZA methode is gebaseerd op vaste zonediepten en houdt geen rekening met hoeken in winkels, zijgevels die niet haaks op het front staan of L-vormige winkels.

A

Vragen 9 en 10: Deze vragen zijn bedoeld om te achterhalen of de beoordeling van een front secundaire ruimte verschilt per retailer. Het ligt voor de hand om te veronderstellen dat een schoenenzaak meer opslagruimte nodig heeft dan een tijdschriftenzaak, maar kunnen er wellicht meer nuanceringen gemaakt worden. De ITZA methode gaat uit van wegingspercentages voor secundaire ruimten, maar houdt hierbij geen rekening met de precieze ligging en totale oppervlakte van deze ruimten. Vraag 11: Deze vraag heeft betrekking op de vrije hoogte in een 290bedrijfsruimte. Het doel is te bekijken of het aspect vrije hoogte volgens de retailers van invloed is op de huurwaarde. Als dit het geval is, dan zouden winkels met verschillende vrije hoogten niet zonder correctie met elkaar vergeleken kunnen worden.

2,80

Vraag 12: Deze vraag geeft verschillende varianten voor de plaats van bijvoorbeeld een trappartij en vraagt de retailer om de invloed op de huurwaarde aan te geven. De trappartij is genomen als voorbeeld, maar had evengoed een liftschacht, een vide of een kolom kunnen zijn. De essentie van de vraag is of een obstakel in de ruimte van invloed is op de gebruiksmogelijkheden en dus ook op de huurwaarde per m². Vragen 13, 14 en 15: Deze vragen hebben betrekking op het winkelen op tussenvloeren, in kelders of op verdiepingen. De richtlijnen die op basis van de ITZA methode gehanteerd worden, bieden erg veel gelegenheid voor de betreffende deskundige of vastgoedpartij om subjectieve dagverblijf / wegingspercentages te hanteren. In de praktijk opslag zijn er echter retailers die bijvoorbeeld geen problemen hebben met winkelen op de verdieping, maar wel in de kelder. Er is gewerkt + ½ = entresol met eenvoudige plaatjes die ruimte laten voor entree bgg telkens 2 keuzes. Het doel is te komen tot een meer concrete bandbreedte voor te hanteren - ½ = entresol wegingspercentages. Vragen 16, 17 en 18: Deze vragen zijn opgesteld vanuit het ideale zoekprofiel van een retailer. Hier wordt niet aan de hand van een voorbeeld naar een voorkeur gevraagd, maar moet de respondent diens eigen ideale winkelplaatje benoemen. Hierbij wordt er van uitgegaan dat winkelbedrijven niet alleen specifieke wensen hebben ten aanzien van vestigingsplaatsen, maar ook ten aanzien van de maatvoering, frontbreedte en behoefte aan secundaire ruimten.


46

Vraag 19: De ITZA methode gaat er van uit dat alle beschikbare ruimten in een gehuurde onroerende zaak in een bepaalde verhouding gezien kunnen worden ten opzichte van de A-zone. Is een opslagruimte echter éénmaal als zodanig benoemd, dan wordt geen rekening meer gehouden met de totale oppervlakte hiervan. Niet uit te sluiten is echter dat de toegevoegde waarde van extra oppervlakte afneemt, naarmate de oppervlakte groter wordt. Een kantine voor 4 werknemers is bijvoorbeeld in de ideale situatie 25 m² groot. Een kantine van 35 m² zal als luxe worden ervaren, maar een kantine van 135 m² als overbodig. Op het moment dat gewerkt wordt met wegingspercentages, komen dergelijke invalshoeken niet aan de orde. Deze vraag verzoekt de respondenten aan te geven hoeveel extra men over heeft voor de extra meters. Vraag 20: In het boek “produktvorming in de detailhandel” van drs. E.J. Bolt wordt gesteld dat er een bepaalde verhouding aan te geven is tussen enerzijds de oppervlakte en frontbreedte van een winkelruimte (verkoopvloeroppervlakte begane grond) en anderzijds de huurprijs. Het beoordelen van de door Bolt gehanteerde objectgegevens resulteert in een verhoudingsfactor 1:2 voor een winkel van 50 m² (5 m¹ breed x 10 m¹ diep). Deze verhouding loopt degressief op tot de verhouding 1:6,8 voor een winkel van 600 m². Op basis van de beschikbare huurprijzen en de veronderstelling dat elke zone 10 m¹ diep is, is vervolgens geconcludeerd dat de frontbreedte op A1-locaties meer van invloed is op de huurprijs dan op C-locaties. Het zou daarom niet logisch is om voor elke winkelruimte een wegingpercentage van 50 te hanteren voor de 2e zone in een winkel.

C

B Bij vraag 20 is getracht de theorie van Bolt te toetsen met gebruikmaking van de antwoorden uit de vragen 16 en 17. In vraag 17 heeft de respondent namelijk ingevuld wat diens ideale winkeloppervlakte is. Deze ideale oppervlakte kan gedeeld worden door de ideale frontbreedte uit vraag 16 en dan resulteert dat logischerwijs in de ideale diepte (150 m²: 6 m¹ = 25 m¹). Als de ideale diepte bepaald is, wordt in vraag 20 aan de respondent gevraagd om aan te geven welke waarde hij procentueel toekent aan de meters die nog dieper liggen.

A

Met behulp van de antwoorden van de retailers kan bekeken worden of zij ook een verband leggen tussen frontbreedte en ideale winkeloppervlakte enerzijds en de “normale” wegingspercentages van 50% voor de B-zone anderzijds. 7.6

Opmerking

Aan de definitieve vragenlijst zijn meerdere concepten vooraf gegaan die door enkele proefpersonen (waaronder ook de secretaris van een BHAC) zijn ingevuld. Hieruit bleek dat het visualiseren met foto’s en tekeningen noodzakelijk was om de geënquêteerden op het goede (gedachten)spoor te krijgen. Aan elk excel bestand was behalve een vragenlijst ook een 2e tabblad gehangen waarin alle antwoorden werden samengevat. Deze 2e tabbladen konden vervolgens betrekkelijk eenvoudig worden samengevoegd tot één totaaloverzicht dat gebruikt is voor de analyse van de antwoorden.


47

8

Onderzoeksresultaten

8.1

Inleiding

In de navolgende paragrafen zal ingegaan worden op de enquêterespons en de wijze waarop door respondenten geantwoord is op de verschillende vragen. De vragen zijn beoordeeld op basis van individuele antwoorden, maar ook op basis van bijvoorbeeld gemiddelden van de gehele groep, of de hoogste antwoordscores per vraag. De beoordeling is uitgevoerd met behulp van het softwarepakket Excel en beoogt niet te zijn een diepgaand statistische analyse. Gelet op het doel van dit onderzoek is niet gezocht naar correlaties tussen de verschillende antwoorden. Op het moment dat in het kader van de bepaling van de huurwaarde van een 290-bedrijfsruimte, gekeken wordt naar de betreffende onroerende zaak, zal namelijk niet het feitelijke gebruik van de huidige gebruiker / huurder maatgevend zijn, maar de meest optimale en ruime gebruiksmogelijkheid van de onroerende zaak zelf. Omdat de groep respondenten beperkt is, kan het zijn dat één van de antwoorden veel afwijkt van de rest van de antwoorden, maar wel evenredig meeweegt. Hierdoor zou niet het representatieve gemiddelde van de groep weerspiegeld worden. Met Excel is het mogelijk om het gemiddelde te bepalen van een reeks met cijfers, waarbij de extremen buiten beschouwing worden gelaten. Deze functie heet =(GETRIMD.GEM) en hierbij kan een bepaald percentage gegevenspunten aan de boven- en onderkant van alle verschillende antwoorden worden weggelaten. Daar waar het getrimd gemiddelde is bepaald, is in de formule een percentage van 20% gehanteerd voor de weg te laten hoogste en laagste antwoorden(10% aan boven- en 10% aan onderkant). Bij de beoordeling van sommige antwoordreeksen is daarnaast ook nog gekeken naar de medianen =(MEDIAAN). Het beoordelen van de vragen waar bijvoorbeeld gekozen moest worden tussen –A- of –B- of bijvoorbeeld –Ja- of –Nee- is gedaan met behulp van telling van de meest gekozen antwoorden. 8.2

Respons

De populatie is per mail verzonden. Enkele dagen later is nogmaals een herinneringsmail verstuurd. Na anderhalve week zijn nog circa 50 mensen telefonisch benaderd. De uiteindelijke respons bestaat uit 31 respondenten die vragenlijst hebben ingevuld en teruggestuurd (18,2%). Deze respondenten exploiteren gezamenlijk 5.568 verkooppunten. Er is niet voor gekozen om nader te analyseren in wat voor soort winkelgebieden deze verkooppunten zijn gelegen. Kenmerkend voor de filiaalbedrijven die zijn benaderd is echter wel dat zij vooral winkels in de kernwinkelgebieden hebben. Op basis van de voorselectie van ruim 37.000 verkooppunten kan geconcludeerd worden dat het aantal respondenten representatief is voor 14 % van het totale aantal geselecteerde verkooppunten. Locatus beschikt niet over alle winkelvloeroppervlaktegevens van de verkooppunten in Nederland, zodat het niet mogelijk is om in een betrouwbaar percentage uit te drukken hoeveel m² winkelvloeroppervlakte de respondenten vertegenwoordigen in verhouding tot het totaal. De respondenten zijn als volgt verdeeld over de branches


48

- Detailhandel overig - Wonen - Doe het zelf - Auto en fiets - Bruin en witgoed - Plant en dier - Media - Hobby 0,0% - Sport en spel - Antiek en kunst 0,0% - Huishoudelijke en luxe artikelen - Juwelier en optiek - Schoenen en lederwaren - Kleding en mode - Persoonlijke verzorging - Levensmiddelen

18,0% 4,0% 2,0% 2,0% 4,0% 2,0% 4,0% 2,0% 2,0%

0,0%

8,0% 10,0% 14,0% 16,0% 12,0% 5,0%

10,0%

15,0%

20,0%

Op het moment dat in dit onderzoek naar correlaties en voorspellingsmogelijkheden gezocht zou moeten worden, zou het aantal respondenten te gering zijn om representatief te zijn voor de totale populatie. Gelet op het aantal verkooppunten dat vertegenwoordigd wordt door de respondenten evenals het feit dat alleen de branche “hobby” niet vertegenwoordigd is, kan worden gesteld dat in ieder geval sprake is van een redelijke spreiding over de branches.

8.3

Theorievragen

In vraag 2 werden een aantal stellingen en vragen gedeponeerd die meteen al betrekking hebben op het jargon van de BedrijfsHuurAdviesCommissie. De antwoorden zijn als volgt verdeeld. 61% 71% 74% 81% 94% 94%

is bekend met de term ITZA. vindt niet dat een A-zone altijd 10 m¹ diep is. vindt niet dat een standaard winkel 120 m² groot is. vindt winkel van 120 m² niet 1 op 1 vergelijkbaar met winkel van 450 m². vindt breed en ondiep niet vergelijkbaar met smal en diep, al is oppervlakte gelijk. vindt zoneren volgens vaste richtlijn niet altijd mogelijk.

De term ITZA is bij relatief weinig respondenten bekend. Opmerkelijk is echter dat door de respondenten wel antwoord wordt gegeven op de vragen die betrekking hebben op de A-zone en het zoneren volgens vaste richtlijnen. Gebleken is dat 71% van de respondenten stelt dat de A-zone niet altijd op 10 m¹ gesteld kan worden. Daarnaast vindt 94% dat zoneren niet altijd volgens een vaste richtlijn kan. De overige vragen waren algemener van aard zodat respondenten op basis van ervaring in plaats van theoretische kennis konden antwoorden. Geconcludeerd kan worden dat zeer veel retailers van mening zijn dat kleine winkels niet zonder meer te vergelijken zijn met grote en dat daarnaast rekening moet worden gehouden met de vorm van een winkelruimte. Er kan dus niet alleen gekeken worden naar oppervlakte. Wat tevens blijkt uit deze betrekkelijk beknopte vragen is dat veel van de respondenten hetzelfde antwoord geven.


49

8.4

Verschillen in lay out

Winkels die in de rij liggen met andere, soortgelijke winkels, hebben meestal in het straatbeeld geen extra opvallende kenmerken. Is sprake van een winkel die op de hoek van 2 straten ligt, dan is vaak sprake van 2 zichtlijnen vanuit 2 straten en dus is sprake een hogere attentiewaarde. Het nadeel van hoekpanden is echter weer dat de uitstallingsmogelijkheden aan de binnenwanden van de winkel minder zijn vanwege dubbele raampartijen. Uit het vooronderzoek is gebleken dat zowel rechters als BHAC’s vaak een correctiefactor hanteren van 10% ten opzicht van de niet-hoekpanden. De resultaten uit het onderzoek wijzen het volgende uit: 96% is het gemiddelde toegekende correctiepercentage indien sprake is van een pand dat deels in de rij ligt en deels op de hoek. 111% is het gemiddelde toegekende correctiepercentage indien sprake is van een pand dat markant op een hoek is gelegen. De uitkomst van het getrimd gemiddelde is praktisch gelijk met voornoemde antwoorden. Geconcludeerd kan worden dat een markant hoekpand wel degelijk een meerwaarde vertegenwoordigt. Een wat minder opvallend pand dat eigenlijk deel uitmaakt van een rij, onderbroken door een zijstraatje, ziet men eerder als minder courant. Uitstraling is een aspect dat in het gehele vooronderzoek eigenlijk nergens tegengekomen is. Wellicht is dit tot op heden niet gezien als invloedsfactor op de huurwaarde. Toch blijkt in de praktijk dat er diverse retailers zijn die vanwege het opgebouwde imago van hun winkelformule, of juist vanwege de aard van het aangeboden product, een uitgesproken voorkeur hebben voor een karakteristieke of moderne uitstraling. De antwoorden van de respondenten zijn als volgt: 61% Heeft liever een moderne gevel. Op het moment dat verschillende winkelpanden met elkaar vergeleken worden, zou het standpunt ingenomen kunnen worden dat een gevel met moderne uitstraling “meer courant” is dan een karakteristieke gevel en dus mogelijk ook een hogere huurwaarde vertegenwoordigd. In het verlengde van deze vraag ligt ook het aspect etalages. Hierbij dient overigens de kanttekening geplaatst te worden dat etalages vooral voorkomen bij de monumentale, historische winkelpanden en niet meer bij de recent gebouwde winkels. Uit het onderzoek blijkt het volgende: 90% Heeft liefst winkelruimte zonder etalages. Deze laatste 2 constateringen zijn niet vreemd als men bedenkt dat steeds meer winkelformules trachten door een eigen identiteit hun doelgroep aan zich te binden. Unieke uitstraling en een bepaalde herkenbare huisstijl horen hierbij. Is sprake van karakteristieke winkelpanden, dan is vaak ook sprake van een monumentenstatus waardoor er vrijwel niets aan de gevel veranderd mag worden. Dit impliceert dus dat er aanzienlijk minder mogelijkheden zijn om het pand aan te passen aan de huisstijl.


50

8.5

Vorm van een winkelruimte

In de vragen 6, 7 en 8 worden voorbeelden gegeven van winkels die weliswaar vergelijkbaar zijn qua oppervlakte, maar waarbij tevens sprake is van een andere vorm. De “standaardwinkel” is rechthoekig en efficiënt van vorm en is gesteld op 100%. De respondenten hebben vervolgens percentages toegekend aan deze afwijkende vormen en hebben daarnaast ook een voorkeur aangegeven. De uitkomsten van het getrimd gemiddelde en het ongewogen gemiddelde liggen erg dicht bij elkaar, wat impliceert dat de retailers het hieromtrent redelijk met elkaar eens zijn. De antwoorden lijken dan ook niet af te hangen van schaalgrootte of branche. Voor wat betreft de extra hoek in een winkelruimte blijkt dat een hoek vooraan gezien wordt als positief en een hoek aan de achterzijde als negatief:

A B C

86% is het gemiddeld toegekende wegingspercentage als er een extra hoek zit achter in de winkel. 81% is het gemiddeld toegekende wegingspercentage als er een extra hoek zit midden in de winkel. 108% is het gemiddeld toegekende wegingspercentage als er een extra hoek zit voor in de winkel. Eenzelfde constatering is gedaan bij winkelruimten die niet geheel rechthoekig zijn (en gesteld zijn op 100%), maar waarbij de zijgevels niet loodrecht op het front staan. Ze kunnen naar achter toe breder of smaller worden, waarbij de respondenten gemiddeld de volgende percentages toekennen: 74% is het gemiddeld toegekende wegingspercentage als de winkelruimte achter breder is dan aan de frontzijde. 90% Is het gemiddeld toegekende wegingspercentage als de winkelruimte achter smaller is dan aan de frontzijde Nader bestudering van de antwoorden van respondenten wijst uit dat de partijen met een grotere “ideale” winkelvloeroppervlakte, percentages hanteren die minder van 100% afwijken dan de partijen die winkelen op minder grote oppervlakten. Bij vraag 8 zijn een zestal winkels getekend in setjes van 2 met dezelfde oppervlakte maar die als het ware het tegenovergestelde van elkaar zijn. De voorkeuren van de respondenten zijn als volgt verdeeld:


51

A2 10% A1 90%

B1 16% B2 84%

C1 48%

C2 39%

frontzijde Een aantal respondenten heeft het antwoord op breed-ondiep of smal-diep niet ingevuld, hetgeen een wat vertekend beeld geeft. Uit nadere bestudering van de individuele antwoorden blijkt dat de marktpartijen met een “ideale winkelvloeroppervlakte tot circa 130 m² de voorkeur geven aan een breder front en minder diepte dan de partijen die op grotere metrages winkelen. Hierbij blijkt dus dat de voorkeur klaarblijkelijk afhangt van het soort formule, maar dat de mening hierover redelijk gelijk verdeeld zijn.

8.6

Opslagruimten

Bij vraag 9 werd gevraagd of retailers de opslagruimte liever in de kelder of op de 1e verdieping ter beschikking hebben. 61% heeft opslag liever in kelder dan op 1e verdieping. Vervolgens werd bij vraag 10 gevraagd een percentage toe te kennen aan de opslagruimte indien deze niet achter de winkelvloeroppervlakte ligt, maar op de 1e verdieping. Het resultaat is: 50% is het gemiddelde wegingspercentage voor opslagruime die op de 1e verdieping is gesitueerd, in plaats van achter het winkelvloeroppervlak. Hierbij valt het op dat de onder andere mode- en schoenenbranche hogere percentages toekent dan bijvoorbeeld de branches juwelier en persoonlijke verzorging. Mogelijk is dit te verklaren doordat deze branches vrijwel niets op voorraad hebben, maar alles etaleren in de winkel zelf.

8.7

Vrije hoogte

Een aspect dat weinig besproken wordt in de theorie, maar wel degelijk bijdraagt aan de beleving is vrije hoogte. De vrije hoogte van de “standaardwinkel” is gesteld op 100% en de respondenten is gevraagd een percentage toe te kennen aan de winkels die meer en minder vrije hoogte hebben. Het resultaat is: 108% t.o.v. 100% 85% t.o.v. 100%

als vrije hoogte hoger is. als vrije hoogte lager is.

Opvallend is dus dat deze retailers eigenlijk aangeven dat ze geneigd zijn meer huur te betalen voor een winkel als deze meer vrije hoogte heeft.


52

8.8

Obstakel

Door een obstakel in een winkelruimte kan het zo zijn dat een bepaald gedeelte van het winkelvloeroppervlak minder wordt “bewinkeld” door consumenten. Aan de retailers is gevraagd om wegingspercentages toe te kennen aan winkelruimten met obstakels, waarbij de ruimte zonder obstakel is gesteld op 100%: 73% tov 100% 90% tov 100% 68% tov 100%

als trap verdieping voor in de winkel zit als trap verdieping achter in de winkel zit als trap verdieping midden in de winkel zit

De gemiddelde percentages zijn logisch verdeeld. De “overlast” is achter in de winkel minder dan voor in de winkel. Opvallend is wel hoeveel gevoelsmatig wordt afgewaardeerd indien sprake is van een obstakel in de ruimte.

8.9

Tussenvloeren en verdiepingen

Bij de vragen 13, 14 en 15 werd naar voorkeuren gevraagd tussen winkelen in de kelder of op de verdieping. Voor wat betreft de tussenvloeren blijkt dat de verschillende retailers als groep eigenlijk geen echte voorkeur hebben. Het gros van de toegekende percentages schommelt tussen de 25 en 75% waarbij de ene helft net iets liever de entresol heeft en de andere het souterrain. De modepartijen hanteren een nog smallere bandbreedte, terwijl voor wat betreft de overige respondenten geen echt patroon waar te nemen is. In vraag 14 was het uitgangspunt winkelruimte op +1 of -1 met daarbij op de begane grond alleen een op- of afgang. In vraag 15 was sprake van een gelijkwaardige combinatie met begane grond. Hoewel de antwoorden A en B door ten opzichte van elkaar variëren binnen de bandbreedte, was uitkomst qua aantal voorkeuren bij beide vragen gelijk, te weten: 71% heeft liever winkel op de 1e verdieping dan in de kelder Is sprake van tussenvloeren dan blijkt dat de respondenten hierin weinig onderscheid maken, terwijl dat niet geldt voor de keuze tussen kelder of 1e verdieping. Mogelijk heeft dit te maken met de attentiewaarde vanaf de straat, met zichtlijnen of met een bepaald perceptieverschil van consumenten.

8.10

Ideale winkel

In de vragen 17 en 18 wordt de retailer niet naar een mening gevraagd over een voorbeeld of casus, maar naar de ideale frontbreedte en oppervlakten van diens winkelformule. De uitkomsten luiden als volgt: 9,2 m¹ is de gemiddelde ideale frontbreedte 256,2 14,3 3,9 42,1 4,9 321,4

m² gemiddelde ideale verkoopvloer begane grond m² gemiddelde ideale dagverblijf / overig personeel m² gemiddelde ideale kantoorruimten m ² gemiddelde ideale magazijnruimte m² gemiddelde ideale overige ruimten m² gemiddelde van de ideale totale oppervlakte


53

In onderstaande grafiek zijn de secundaire ruimten bij elkaar opgeteld en in combinatie met de ideale winkelvloeroppervlakte afgebeeld. Duidelijk waar te nemen is dat de oppervlakten van de secundaire ruimten ongeveer allemaal even groot zijn en zeker niet evenredig toenemen met de behoefte aan winkelvloeroppervlak. oppvl ideale winkelruimte

oppvl ideale secundaire ruimte

1.100 1.050 1.000 950 900 850 800 750 700 650 600 550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1

3

5

7

9

11

13

15

17

19

21

23

25

27

29

31

Wat blijkt is dat de secundaire ruimten op basis van dit gemiddelde 20,3% zijn van de (in de ogen van de respondenten) ideale totale oppervlakte. Om te kunnen bekijken of dit percentage ongelimiteerd kan worden gehanteerd is de volgende grafiek gemaakt. Hierin zijn de Polynominale trendlijnen opgenomen van zowel de ideale winkelvloeroppervlakte als de ideale secundaire ruimte. Geconcludeerd kan worden dat de behoefte aan secundaire ruimten eigenlijk slechts incidenteel groter is dan zo’n 60 m² tot 70 m². secundaire ruimten

wink elvloeroppervlak

Polynoom (wink elvloeroppervlak )

Polynoom (secundaire ruimten)

850 800 750 700 650 600 550 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 0 1

3

5

7

9

11


13

15

17

19

21

23

25

27

29

31

54

Nadere bestudering van de antwoorden wijst uit dat het gemiddelde dagverblijf zo’n 14 m² groot is. Omdat het getrimd gemiddelde 13,4 m² bedraagt, blijkt daaruit dat vrijwel alle respondenten deze oppervlaktewens hebben. Voor wat betreft opslagruimten is een groter verschil waar te nemen tussen het getrimd gemiddelde (35,6 m²) en het gewone gemiddelde (42,1 m²). Aan de hand van bovengenoemde cijfers evenals de uitkomsten van het getrimd gemiddelde van voorgaande reeks met “ideale” oppervlakten kunnen voorzichtig een aantal conclusies getrokken worden: a. De ideale oppervlakte van het winkelvloeroppervlak zoals genoemd door de respondenten is 256,2 m² (werkelijk gemiddelde) of 228 m² (getrimd gemiddelde); b. De ideale oppervlakte van de secundaire ruimten, bedraagt 65,2 m²(werkelijk gemiddelde) of 59,8 (getrimd gemiddelde). Enkele uitschieters zijn de branches schoenen, mode en elektronica, die relatief veel secundaire ruimten hebben; c. De gemiddelde ideale verhouding tussen winkelvloeroppervlakte en overige secundaire ruimten bedraagt circa 80:20 (20,3%); d. De totale “ideale” 290-bedrijfsruimte heeft volgens deze groep respondenten een oppervlakte die ligt tussen de 321 m² en 288 m². In het algemeen wordt gesteld dat een “standaard winkelunit” een oppervlakte heeft variërend van circa 120 m² tot 150 m². Opvallend is dat de antwoorden van deze groep respondenten een totaal ander beeld laten zien waaruit bijna een verdubbeling van deze standaard oppervlakte blijkt. Bij de analyse van de rapporten van de BHAC is bekeken of er een verband is tussen de frontbreedte en de A-zone. Als een retailer gevraagd wordt naar diens ideale winkelvloeroppervlakte, kan gesteld worden dat dit eveneens de A-zone is. Bij de verwerking van de onderzoeksresultaten is derhalve aan de antwoorden een eenvoudige berekening gekoppeld zodat geanalyseerd wordt, wat binnen de groep respondenten de ideale breedtediepteverhouding van een winkelruimte is. De uitkomsten luiden als volgt: 25,5 is gemiddelde ideale verhouding winkelvloeroppervlakte : frontbreedte 32,6 is gemiddelde ideale verhouding totaaloppervlakte : frontbreedte Het getrimd gemiddelde van deze verhouding bedraagt 24. De secundaire ruimten kunnen verdeeld zijn over meerdere bouwlagen waardoor een winkelruimte toch uitstekend kan functioneren. Uit de analyse van de BHAC rapporten bleek dat landelijk gezien zeer verschillend wordt omgegaan met de verhouding tussen frontbreedte en oppervlakte van het winkelvloeroppervlak. In de navolgende grafiek zijn een drietal lijnen weergegeven die laten zien hoe de winkelvloeroppervlakte zich (voor deze groep respondenten) verhoudt tot de frontbreedte. De onderbrekingen in de lijnen ontstaan wanneer een respondent een een vraag onbeantwoord laat.


55

meters / verhouding

oppervlakte

95 90 85 80 75 70 65 60 55 50 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0

900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 1

2

3

4

5 6

7

8

9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31

respondenten verhoudingsfactor front-winkelvloeroppvl

frontbreedte

ideale winkelvloeroppervlakte

Het valt hierbij op dat er klaarblijkelijk minder behoefte is aan frontbreedte, naarmate het winkelvloeroppervlak groter is. Geconcludeerd kan worden dat de curve van de frontbreedte aanzienlijk minder elastisch is dan die van de winkelvloeroppervlakte. Op het moment dat 290-bedrijfsruimten met elkaar vergeleken moeten worden op basis van zonering, zal dus erg relevant zijn of het mogelijk is om te zoneren op basis van de vastgestelde factor 24 → front x factor 24 = zone A. Door de modus te bepalen van de reeks “verhoudingsfactor” (groene lijn) is vast te stellen welke waarde het meest voorkomt in de reeks. De resultante hiervan is 35, wat ook waarneembaar zou zijn als er een trendlijn zou worden getrokken op basis van deze reeks. Voorzichtig kunnen de volgende conclusies getrokken worden: a. partijen die behoefte hebben aan een winkelvloeroppervlak groter dan circa 450 m² hebben niet een evenredige behoefte aan meer frontbreedte, oftewel de importantie van frontbreedte neemt af naarmate een winkelruimte groter is; b. het gros van de berekende verhoudingscijfers oppervlakte-frontbreedte varieert in de bandbreedte 24 tot 35. Bij het bepalen van een A-zone zou deze bandbreedte als uitgangspunt gehanteerd kunnen worden. In vraag 18 is aan retailers gevraagd of zij hun voorkeur konden aangeven met betrekking tot de situering van verschillende ruimten ten opzichte van elkaar in het pand. Aan de hand van een voorbeeldtekening konden de respondenten aangeven welke functie zij aan de afgebeelde ruimte zouden toebedelen. De antwoordresultaten zijn hierna nader aangegeven.

A B C

E

A 7 x als kantoor, 6 x als overige ruimte B 14 x als dagverblijf, 5 x als kantoor C 30 x als verkoopruimte D 12 x als magazijnruimte, 6 x als overige ruimte E 17 x als magazijnruimte, 3 x als overige ruimte

D


56

Wat opvalt, is dat gekozen wordt voor efficiency. De opslagruimten worden bij voorkeur gepositioneerd achter de winkelruimte of in de kelderruimte. Niet één van de respondenten kiest er voor om achter de winkelruimte een dagverblijf te positioneren wanneer ze hiervoor ook naar andere ruimten kunnen uitwijken. Het dagverblijf ziet men het liefst op de eerste verdieping evenals een kantoorruimte. Mogelijk heeft dit te maken met de behoefte aan daglichttoetreding in dergelijke ruimten, wat in kelders zelden mogelijk is. De antwoorden wijzen daarnaast nog aan dat een courante 290-bedrijfsruimte moet beschikken over: a. een verkoopruimte op de begane grond b. een magazijnruimte achter de winkel of in de kelder c. een dagverblijf op de eerste verdieping De één na laatste vraag 19 was bedoeld om de retailer aan de hand van een voorbeeld te laten zien wat de gevolgen zijn voor de antwoorden die hij gegeven heeft op de voorgaande vragen. Op het moment dat een respondent namelijk aangegeven heeft hoe groot zijn ideale secundaire ruimte is, zal hij immers minder waarde hechten aan secundaire ruimten die groter zijn dan dit ideaal. In de vraag wordt de huurwaarde van de winkelruimte concreet genoemd waarna aan de respondent gevraagd wordt hoeveel extra huur hij zou toekennen als meer secundaire ruimte aangeboden zou worden. Uit de verscheidenheid van de antwoorden is gebleken dat veel respondenten de bedoeling toch niet begrepen hebben. De antwoorden liepen uiteen van percentages tot prijzen per m² en opslagen per m² . Deze vraag is derhalve uit het onderzoek gehaald. Dankzij het analyseren van de antwoorden op de vragen die betrekking hebben op “ideale” oppervlakten, is wel bewezen dat nut van extra oppervlakte van secundaire ruimten afneemt, maar niet concreet is in welke mate.

8.11

Toekenning wegingspercentages

In de vragen die voorafgegaan zijn aan vraag 20 is onder andere gevraagd naar de ideale frontbreedte en de ideale winkelvloeroppervlakte. Met behulp van een formule is het vervolgens berekend wat dan volgens de respondent de ideale diepte van diens winkel zou zijn. De berekening hiervoor is simpelweg het delen van de ideale oppervlakte door de ideale frontbreedte, waarbij er van uitgegaan is dat de breedte van het front representatief is voor de breedte van de gehele winkel. ideale oppervlakte = ideale breedte x ideale diepte De respondent wordt in vraag 20 eerst geconfronteerd met zijn “ideale winkel”. Daarna wordt de winkel met de helft vergroot en ontstaat winkel 2. Vervolgens wordt gevraagd een wegingspercentages toe te kennen aan dit extra gedeelte. Winkel 3 is nogmaals vergroot en wordt daardoor exact 2 keer zo groot als winkel 1.


57

C

A winkel 1

B

B

A

A

winkel 2

winkel 3

Op basis van hun eigen ideale diepte voor de A-zone hebben de respondenten eigen wegingspercentages toegekend. De gemiddelden hiervan luiden als volgt: 55,0% wegingspercentage voor B-zone in verhouding tot A- zone 41,7% wegingspercentage voor C-zone in verhouding tot A-zone Het getrimd gemiddelde van beide wegingspercentages wijkt marginaal af (respectievelijk 54 en 39%). Is de A-zone in de lijn van het ideaal van de retailer, is de conclusie toch dat een winkelvloeroppervlakte van 1,5 keer zo groot nog altijd 55% van de waarde van de A-zone heeft. Binnen de gebruikelijke ITZA methodiek en door de meeste BHAC’s wordt hiervoor 50% gehanteerd. Opvallend is dat retailers uit het onderzoek ook een relatief hoog percentage (afgerond 40%) toekennen voor de C-zone.

8.12

Deelconclusie

Het aantal respondenten dat heeft meegedaan aan dit onderzoek is tamelijk evenredig verdeeld over het aantal hoofdbranches. In absolute aantallen is deze groep echter te klein om te kunnen stellen dat zij representatief zijn voor de gehele groep retailers. De resultaten uit dit onderzoek geven echter wel een duidelijk signaal. Retailers c.q. huurders van winkelruimten beoordelen een winkelruimte anders dan de theorie dat doet. De retailers uit het onderzoek zijn het in beginsel eens met het de theorie dat de breedte van de pui belangrijk is voor binnenlokken van mensen. Waar de theorieën echter uitgaan van vaste diepte voor de A-zone, blijkt dat de retailers andere aspecten belangrijker acht. Zaken zoals zichtlijnen, vrije hoogte, aanpassingsmogelijkheden van de gevel en totale oppervlakte wegen sterk mee in de beslissing omtrent het aanhuren van een winkelruimte. Puntsgewijs worden onderstaand de belangrijkste conclusies uit het onderzoek genoemd: a. Het hanteren van vaste zonediepten en het rekenen met een “standaardwinkel” met een oppervlakte van 120 m² tot 150 m² wordt niet gedaan door retailers; b. Een breed front, veel vrije hoogte, een moderne uitstraling en bouwkundige belemmeringen zijn huurwaardebeïnvloedende aspecten; c. Prominente hoekligging wordt gezien als huurwaardeverhogend, maar onopvallende hoekligging als huurwaardeverlagend; d. Opslagruimte ziet men bij voorkeur achter het winkelvloeroppervlak of in de kelder; e. Opslagruimte op de verdiepingen heeft men liever niet, deze worden bij voorkeur gebruikt als dagverblijf en kantoorruimte; f. De behoefte aan secundaire ruimten neemt niet evenredig toe met het aantal meters winkelvloeroppervlak, maar bedraagt maximaal zo’n 60 m² tot 80 m². Het hanteren van vaste wegingspercentages voor oppervlakten van secundaire ruimten klopt


58

derhalve niet volgens de ondervraagde retailers; g. De ideale oppervlakte voor een winkelruimte inclusief alle secundaire ruimten bedraagt zo’n 300 m²; h. De ideale frontbreedte is zo’n 9 m¹; i. De ideale verhouding frontbreedte: winkelvloeroppervlakte bedraagt 1:24 j. Opslagruimte is voor de retailer meer waard direct achter het winkelvloeroppervlak dan op de verdieping; k. Op het moment dat de winkelruimte voldoet aan de ideale maat kan dit voor de betreffende retailer gezien worden als de A-zone. De zones B en C worden vervolgens door de respondenten wel gezien als toegevoegde waarde, maar de hieraan toe te kennen percentages bedragen respectievelijk afgerond 55 en 42. Dit is opvallend omdat zowel de ITZA theorie als de methoden van de BHAC’s vrijwel altijd uitgaan van “halving back” percentages, zijnde 50 en 25. In zijn algemeenheid kan geconcludeerd worden dat de groep respondenten laat zien dat sprake is van een verschuivende behoefte aan grotere winkels. Een winkel wordt door de retailer in beginsel slechts getoetst op een paar minimale criteria, te weten: a. Is er voldoende winkelvloeroppervlak voor de uitstalling van mijn assortiment? b. Is het winkelvloeroppervlak voldoende functioneel? c. Zijn er voldoende mogelijkheden om een eigen uitstraling te realiseren? d. Is er beschikking over circa 15 m² dagverblijf? Alle andere kenmerken van een 290-bedrijfsruimten zullen per geval beoordeeld worden en worden afgezet tegen de strategie van de organisatie. Concessies zullen gedaan kunnen worden ten aanzien van winkelen op de verdieping, minder huisstijl aan de gevel, beperking assortiment etc.


59

9

Conclusies en aanbevelingen

9.1

Inleiding

In dit hoofdstuk zal een terugkoppeling gemaakt worden van de resultaten van het onderzoek naar de oorspronkelijke doelstelling van het onderzoek. Hierbij zal een link gelegd worden naar de hypothesen en deelvragen. Daarna zullen enkele aanbevelingen gedaan worden ten aanzien van het “vergelijken” van winkelruimten in het kader van artikel 7:303 BW.

9.2

Hypothesen

In hoofdstuk 1 zijn een aantal hypothesen gesteld die als uitgangspunt voor dit onderzoek hebben gediend. Onderstaand zullen ze één voor één nogmaals genoemd worden en voorzien van commentaar. a. De ITZA methode gaat onterecht uit van vaste zones: Gebleken is dat retailers het hier niet mee eens zijn. De winkelruimte kan een afwijkende vorm hebben of schuin weglopende scheidingswanden wat wel van invloed is op de beleving in de ruimte, maar niet tot uitdrukking komt bij een zonering op basis van vooraf vastgestelde zonediepten. Daarnaast komt het vaak voor dat in de winkel sprake is van fysieke obstakels die enerzijds de indelingsmogelijkheden beperken en anderzijds het zicht naar achteren wegnemen. Dergelijke obstakels zijn negatief van invloed op de ruimtelijke beleving en dienen meegewogen te worden bij de beoordeling. b. Er kan niet zonder meer uitgegaan worden van een “standaardwinkel” van 120 m²: De gemiddelde ideale winkel heeft volgens de respondenten een oppervlakte van zo’n 300 m², waarvan zo’n 220 m² tot 275 m² winkelvloeroppervlak. Gesteld kan daarom worden dat de “standaard” in de loop der jaren veranderd is. c. Retailers kennen op een andere manier huurwaarde toe dan vastgoedpartijen: De meeste vastgoedpartijen zien het gehele object, inclusief kelders en verdiepingen als verhuurbare oppervlakte. Uit het onderzoek is gebleken dat een retailer een winkelruimte, heel primair, beoordeelt op basis van de bruikbaarheid van de winkelvloeroppervlakte.

d. Niet A-meters kunnen niet tot in het oneindige als percentage van de A-zone worden uitgedrukt: Gebleken is dat er een soort maximum is te stellen aan de behoefte aan secundaire ruimten. De behoefte aan dagverblijf, kantoorruimten en overige ruimten is voor bijna elke retailer gelijk. Het verschil wordt gemaakt in de opslagruimte. Enkele branches houden veel voorraad, maar het gros van de retailers tegenwoordig niet meer. Het is dus niet zo dat bij de beoordeling van secundaire ruimten volstaan kan worden met het toekennen van een wegingspercentage. Hier is “aftopping” noodzakelijk

9.3

Deelvragen

Een van de deelvragen was of er sprake is van een wettelijke context voor vergelijkbare bedrijfsruimte? Uit dit onderzoek is naar voren gekomen dat er sprake is van enerzijds een wettekst en anderzijds jurisprudentie. De wettekst biedt veel ruimte voor eigen interpretatie en de jurisprudentie is altijd voortgekomen uit een specifieke casus. Hoewel Hoger Beroep


60

uitspraken veelal door lagere rechters als leidraad worden genomen, is elke casus uniek en kan dus niet zonder meer een eerdere uitspraak als maatgevend beschouwd worden. Kortom, er is een wettelijke context, maar deze biedt veel interpretatiemogelijkheden In deze rapportage is inzichtelijk gemaakt waarom beleggers c.q. verhuurders gebaat zijn bij duidelijkheid omtrent de wijze waarop de “303-huurwaarde” wordt bepaald. Door de juiste grondslag te hanteren worden kansen en risico’s beter in kaart gebracht. Daarnaast krijgt men een meer zuivere benchmark. In dat kader is ook kort ingegaan op enkele partijen die de spelregels zouden kunnen bepalen met behulp van het opstellen van waarderingsrichtlijnen. Aan de orde zijn geweest de Raad Onroerende Zaken (ROZ), het Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS), maar vooral ook de BedrijfsHuurAdviesCommissie (BHAC). Uit het theoretisch onderzoek enerzijds en de analyse van de BHAC rapporten anderzijds is gebleken dat te pas en te onpas wordt omgegaan met waarderingsmethodieken. De opvattingen over zonering en wegingspercentages ITZA zijn erg verschillend. Een wetenschappelijke of logische onderbouwing voor het hanteren van zonediepten van 10 m¹ (Nederland) of 6 m¹ (Engeland) is niet gevonden evenals een grondslag voor de “vaste”percentages van 50% voor de B-zone en 25% voor de C-zone. Het onderzoek dat gedaan is onder de retailers bevestigt dat genoemde wegingspercentages en zonediepten, niet gestoeld zijn op de mening van de feitelijke gebruikers van winkelruimten; de huurders. Hoewel uitslagen van het onderzoek als gevolg van het beperkte aantal respondenten niet kan worden gezien als representatief, blijken wel heel duidelijke signalen. Een grootschaliger onderzoek onder retailers met behulp van een enigszins aangepaste vragenlijst, zou kunnen leiden tot meer draagvlak voor een geheel nieuwe ITZAmethode.

9.4

Toetsingscriteria van retailers

Bij het selecteren van winkelruimten hanteert een retailer (volgens de groep respondenten) op objectniveau de volgende criteria: a. Oppervlakte winkelvloeroppervlak; b. Mogelijkheden om gevel aan te passen; c. Attentiewaarde; d. Functionaliteit / lay out / routing van de ruimte; e. Minimale aanwezigheid van secundaire ruimten; f. Huur(vraag)prijs. Op het moment dat de huurwaarde ex artikel 7:303 BW bepaald moet worden aan de hand van referenties, is het dus belangrijk om te beredeneren hoe de huurprijs van deze referenties tot stand gekomen is. Uiteindelijk bepaalt immers niet de eigenaar of de adviseur de huurprijs, maar één van de potentiële gebruikers. De bestaande theorieën gaan uit van slechts 3 van de genoemde criteria, te weten de oppervlakte, de functionaliteit en de huurprijs.

9.5

Aanbevelingen

Op basis van het theoretisch onderzoek en de mening van de ondervraagde retailers, kan een aanzet gedaan worden tot een richtlijn voor het “vergelijkbaar maken van referenties”. Uit het onderzoek is gebleken dat er draagvlak is voor het benoemen van verschillende kwaliteiten in de beschikbare vierkante meters in een onroerende zaak. Deze “mindere” meters kunnen vervolgens met behulp van wegingspercentages gekwalificeerd worden. Hierdoor ontstaat een verschil tussen de werkelijke oppervlakte en de gecorrigeerde


61

oppervlakte. Belangrijk is het dan ook om te beseffen dat verschillende 290-bedrijfsruimten met elkaar vergeleken kunnen worden door de gecorrigeerde oppervlakten met elkaar te vergelijken en niet de winkelvloeroppervlakte. Op het moment dat consequent wordt omgegaan met de zonering en toekenning van wegingspercentages, zal dit immers resulteren in goed vergelijkbare huurprijzen per m². Een gevolg van deze benadering zal zijn dat het mogelijk zal zijn dat de 303-huurwaarde van een pand met een winkelvloeroppervlakte van 75 m² aanzienlijk af kan wijken van een pand in dezelfde straat met een winkelvloeroppervlakte van 250 m². Op het moment dat een derde pand in beide gevallen als referentie meegenomen zou worden, zou dit zelfs tot verschillende huurprijzen per m² kunnen leiden. In het ene geval zal namelijk gesteld kunnen worden dat de vrije hoogte meer is dan het litigieuze object en in het andere geval andersom. Bepalen gecorrigeerde oppervlakte Het nieuwe uitgangspunt is de ideale winkelvloeroppervlakte (A-zone) die zo groot is als 24 x de frontbreedte. Een uitzondering hierop vormen de winkelvloeroppervlakten groter dan zo’n 450 m², waarbij de importantie van de frontbreedte afneemt en waar een factor 35 gehanteerd zou kunnen worden. De zones B en C zijn bij voorkeur half zo diep als de A-zone en worden meegewogen voor respectievelijk 50% en 40%. De D-zone betreft de resterende m² begane grond en worden meegewogen voor 20%. Voorbeeld: Oppervlakte Frontbreedte

A-zone

305 m² 6 m¹

6

x

24

= 144

m²

= 72

m²

A

B-zone

6

x

12

A

C-zone

6

x

12

B

= 72

A

D-zone

305

-/-

288

B

= 17

A


m²

C

m²

B

C

D

62

Totaal gecorrigeerde oppervlakte 144 72 72 17 305

m² m² m² m² m²

à à à à

100% 50% 40% 20%

144,00 36,00 28,80 3,40 212,20

m² m² m² m² m²

Bij het toekennen van de wegingspercentages zijn 100%, 50%, 40% en 20% richtlijnen. Hier kan sprake zijn van een extra nuancering op het moment dat de winkel een afwijkende vorm heeft. Het onderzoek heeft de volgende percentages uitgewezen: o Breed voorgedeelte in vergelijking met achterliggende meters + 10%; o Breed achtergedeelte in vergelijking met front -15%; o Winkel die smaller wordt naar achter -10%; o Winkel die breder wordt naar achter -25%. Secundaire ruimten Standaard kan worden uitgaan van een behoefte van 20% van winkelvloeroppervlak. Liggen deze secundaire ruimten op de begane grond dan zijn ze mee te nemen in de zonering. Betreft het een kelder of verdieping, dan dient het wegingspercentage de helft (50%) te zijn van laagste zone op de begane grond (kan A, B, C of D zijn). Het minimale aantal m² dat als secundair moet worden aangemerkt is 15 m² en het maximale is 75 m². De overige m² hebben geen toegevoegde waarde en worden niet meegenomen bij de bepaling van het gecorrigeerde oppervlak. Anders is het indien sprake is van (on)zelfstandige bovenwoningen of separaat te verhuren gedeelten die een eigen (onder)huurwaarde vertegenwoordigen. Dergelijke ruimten moeten als zelfstandig gedeelte beoordeeld worden. Entresol / souterrain Is sprake van een goede zichtlijn (vide) en voldoende vrije hoogte dan is een wegingspercentage te hanteren van 50% van zone op de begane grond waar de entresol / souterrain boven of onder liggen. Vrije hoogte Neem grootste gemene deler uit de beschikbare referenties en hanteer +5% voor hogere en –10% voor of lagere plafonds. Hoekligging Neem de grootste gemene deler uit de beschikbare referenties en hanteer -5% voor een referentie die onopvallend aan 1 zijde op een hoek is gelegen en +10% voor een referentie met veel attentiewaarde op een hoek.


63

Het voorgaande kan als volgt worden toegepast bij het bepalen van de gemiddelde herleide huurprijs per m² van de referentieobjecten.

Litigieus object

gecorrigeerde oppervlakte 200 m²

correctie ivm hoogte 100%

correctie ivm vorm 100%

correctie ivm hoek 110%

correctie totaal 110%

Winkel 1 Winkel 2 Winkel 3 Winkel 4 Winkel 5

130 m² 235 m² 170 m² 220 m² 115 m²

100% 105% 100% 90% 100%

100% 85% 100% 100% 75%

90% 100% 100% 100% 100%

90% 89% 100% 90% 75%

Bovenstaand voorbeeld is een suggestie voor de manier waarop beter kan worden omgegaan met het zoneren op pandniveau. De basis hiervoor is het signaal van de retailers uit het onderzoek, maar het breder uitzetten hiervan is aan te bevelen. Daarnaast dient meer dan thans gedaan wordt, rekening te worden gehouden met andere aspecten die ook van invloed zijn op de huurprijs, zoals vrije hoogte, attentiewaarde en vorm van de ruimte. Met behulp van correctiefactoren kunnen onderlinge verschillen tussen objecten uitgevlakt worden. In dit onderzoek is louter ingegaan op vergelijken op pandniveau, maar ook goed voor te stellen is dat in voorgaand voorbeeld nog een kolom toe te voegen is die onderlinge verschillen qua locatie nivelleert. Een aspect dat echter nog nader onderzocht zou moeten worden is of de genoemde invloedsfactoren allemaal even zwaar wegen. Is dit niet zo, dan zou hierin een weging op basis van hiërarchie in de besluitvorming plaats moeten vinden.

9.6

Resumé

Het onderzoek heeft, weliswaar op kleine schaal, aangetoond dat de huidige methoden niet meer voldoen aan de eisen c.q. wensen van retailers. Er is een aanhoudende behoefte aan schaalvergroting wat op termijn zijn weerslag zal hebben op huurprijzen. Tot op heden werd aangenomen dat de huurprijs per m² hoger wordt naarmate deze kleiner wordt, maar het onderzoek toont aan dat de “ideale” winkel volgens de respondenten een winkelvloeroppervlak heeft van zo’n 220 m². Het logische gevolg zou dan ook zomaar kunnen zijn dat een kleinere “standaardwinkel” op termijn per m² een lagere huurprijs zal hebben dan de winkels met oppervlakten van zo’n 200 tot 400 m². Dergelijke aspecten dienen mee te wegen bij het beoordelen van referentiehuren. Tot slot moet echter ook genoemd worden dat taxeren een ander woord is voor “schatten”. Zolang elke onroerende zaak anders is en beoordeeld wordt door andere personen, zullen er interpretatieverschillen blijven. Het is echter wel zaak dat diegenen die zich met deze materie bezighouden, zich bewust zijn van hun rol en actualiteiten blijven volgen. De les die uit dit onderzoek getrokken kan worden is dat deze actualiteit niet begint bij de verhuurder van winkels, maar bij de huurders en consumenten. Zij bepalen de behoefte, zij maken de omzetten en zij beslissen of een huurprijs op te brengen is. Het is te hopen dat dit onderzoek bijgedragen heeft aan een stuk bewustwording en uiteindelijk een betere dialoog tussen huurder en verhuurder van het mooiste stukje vastgoed; de winkel.


64

HOE KUN JE APPELS MET PEREN VERGELIJKEN?

Recommend Documents