Van Mensen en Zaken Tlt,ent aclo ssier
j j1
.'1
o
N
(C) C)
a
cl
ar
^{
c
Hoe gaathet met de rmmosector in het Mechelse? Voka - Kamer van Kooohandel Mechelen organiseert elke maand in haar lokalen een ontbijtdebat met een
floe reageert de bouw- en irnmosector op de crisis? Is het huilen rnet de pet op, of zijn er
gedachtewisseling tussen specialisten en ondernemers, rond
nog mogeliikheden? En hoe is de
een actueel thema. Vorige maand zaten we rond de tafel met vertegenwoordigers van de bouw- en immosector. Het gesprek werd geleid door Gerrit de Goignies, directeur communicatie van de Vlaamse Confederatie Bouw. Volgende maand praten we over Bedrijfsadvies. Het debat over business events en relatiegeschenken, dat in
juni verschijnt, heeft plaats op 25 april 2014. Ook u kunt aan zo'n debat deelnemen. Neem hiervoor contact op met
[email protected] cEspREKSLEIDttcz Gerrit D e Goignies VERSLAGGEvTNGI Luc aan Balberghe Foro's: lonas Maris
situatie voor deze sector in het arrondissernent Mechelen?
om dat te kunnen realiseren. Helaas wordt deze visie niet aitiid door iedereen gevolgd. Daardoor blijven zeer interessante projecten soms te lang'hangen' of gaan zelfs in 't geheel niet door."
Marina De Groof: "Het Kurt Geens: "Voor
de bouwsector zijn er beslist nog heel veel mogelijldreden. Als we al lijden onder de crisis, dan komt dat niet omdat er geen vraag meer zou zijn. Zolang de bevolking blijft aangroeien, heeft de bouw een toekomst, want iedereen heeft een dak boven het hoofd nodig. Het probleem ontstaat dus niet in de markt, maar bij de financiering. Als ontwikkelaar moeten we daarom verder kijken dan bouwen alleen. \7e moeten ons ook de vraag stellen, wat we bijvoorbeeld nog kunnen doen met leegstaande panden. Mechelen heeft alles in zich om een topstad te worden. Ook het stadsbestuur beseft dat en wil er alles aan doen
herbestem-
men van leegstaande panden, is beslist een optie. Maar voor industriële panden
is dat niet evident. Ten eerste werden
in een tijd toen er andere noden en eisen waren dan vandaag. Aanpassen is dus bijna altijd noodzaze gebouwd
keliik. Maar zelfs het waarderen van die panden, valt niet mee. Wif kunnen
vrij nauwkeurig de realistische
waarde
van een pand bepalen, maar eigenaars overschatten dat nogal gemakkelijk. Vorig jaar stagneerden de prijzen, maar de eigenaars accepteren dat niet. Daardoor ontstaat een ongemakkelijke spanning tussen de vraagprijs en wat de klant ervoor wil bieden. Ook vandaas is er voor
Ondernemers
- April 2014
|
21
die panden beslist een markt, maar in
verkopen we die rnet een bouwverplichting. Die moet binnen de 4 jaar voldaan zijn.Dat wil dus zeggeÍ) dat de koper op vrij korte tijd twcc financieringen moet realiseren: één voor de grond en eén voor de constructie. Banken kijken naar het totale bedrag en dan vallen er al eens financieringen weg zodat ook de grond niet kan worden aangekocht."
het spel van vraag en aanbod moeten vooral de plijzen elkaar kunnen vinden. Als we dan over herbestemming praten, is soms een verdeling van het terrein de ideale oplossing. Maar dat is een zeer compiexe operatie. Er komen dan vele schoonmoeders mee over de schouder kijken, en die wi11en a1lemaa1 hun zegje hebben. Soms staan de departementen
mobiliteit en ruimtelijke ordening
-d
iË-
Vincent Van dler Erenxpt: "Mogelijkheden ziin er altijd, maar de makelaar
(()
moet er creatief mee Olngaan, en ze deSnoods zelf creëren. En dan botsen we wel eens op een rigide regelgeving. Een alternatief is bijvoorbeeld de kangoeroe-
woning.
In de residentiële gemeenten
N d
c1 C)
-l á)
Martreen De
rr.
staan de prijzen van grote villa's sterk
Vijt: "Dat is niet
onder druk. De oplossing is dan, dat we van dic panden meergezinswonin-
al snel niet meer aan de nieuwe
gen maken. Alleen, dat mag niet van de overheid. . . "
Lijdt de botrwseator ook onder het vergunningenbeleid, ÍnisschieÍr zelfs ondetr een tekotrt aaÍl
industriegrond? Luc Broos: "De vergunningen zijn niet echt een probleem. Indien een bedrijf
tiek bij de banken. \Tanneer wij industriegronden op de markt brengen, dan
dan enkele jaren geleden. De bouwvergunning is nooit een probleemr want die wordt vooraf aangevraagd. De constructie is eenvoudig en vrij standaard. Een logistiek gebouw is soms niet meer dan een schelp rond een stelling van rekken. Maar ook in deze sector merken we dat
Group Berrraerts
Vastgoed
Kqntoren en mqgoziinen I
. 'I
22 |
Ondernemers
- April 2014
eisen.
Vandaag moeten ze bijv. veel hoger ziin
Luc Broos; "Als ontwikkelingsmaatschappij ondervinden wij duidelijk de
h
onlo-
gisch. De logistiek is een snel evoluerende sector. Bestaande gebouwen voldoen
gevolgen van een nieuwe, strengere poli-
-
meestal zeer snel geregeld. Ook staan de
verschillende overheden gemakkelijker op eén lijn als het erom gaat een buitenlandse investering binnen te halen. Het begrip 'tekort aan bouwgrond'is reiatief en lokaal te bekijken. Er komen niet zoveel nieuwe bedriiven bij. \We praten meestal over herlokalisering. I(l-ro's verhuizen meestal naar lokale terreinen. Op het gebied van grote oppervlakten is er toch wel een behoorlijk aanbod in deze streek en er komen er nog bij. Als bedrijven sluiten of uitvlaggen, dan is het niet omwille van een gebrek aan terreinenJ maar omwille van andere factoren zoals de loonkost. In het Mechelse zien we nochtans wel wat beweging. Volgens recente studies zouden het vooral logistielce bedrijven zijn, die hier een nieuwc locatie zoeken."
ge-
woon tegenover elkaar. Er zijn ook de buurtcomités die niet altiid een iuist inzicht hebben in het belang op langere termijn voor de hele gemeenschap."
een correct dossier indient, wordt dit
---'
het steeds moeilijker wordt om semiindustriële gebouwen gefinancierd te krijgen. De oplossing is dat we het gebouw niet meer verkopen, maar verhuren. Voor kmo's is dat zeker belangrijk. Zij n;l,len in de eerste plaats investeren in dure, gesofisticeerde machines en pas daarna in het gebouw."
Bob Cantens: "\Vat Mechelen en\7i1lebroek betreffen, is er veel vraag. De uitstekende ligging speelt daarin een grote ro1. Het aanbod in Zaventem is te duur geworden, en Mechelen ligt slechts één afrit verder. Ook voor hoogopgeleid personeel kiezen bedrijven tegenwoordig liever voor Mechelen-Zuid dan voor Brussel. Zij doen er alles aan om hun gekwalificeerde specialisten bij zich te houden en die mensen willen gewoon niet meer elke dag stilstaan op de Ring rond Brussel." CJ
N .l
c.)
í-l
o U) ar
CJ
c Bram Thomas: "Door de crisis zijn enkele spelers uit de markt verdwenen. Dit creëert bijkomende opportuniteiten voor degenen die overblijven. Dat zou bijgevolg tot een heropleving van de sector moeten leiden. Maar de visie van de overheid strookt niet altijd met de economische realiteit. Er moet een globale strategie ontwikkeld worden om de termijn tussen idee en uitvoering te verkorten. Bedrijven moeten zich kunnen uitbreiden op het ogenblik dat er nood toe is, anders stagneren ze en dat vertraagt de economische ontwikkeling."
Een rnodern ordewoord is
'duur-
zaamheid'. Welke rol speelt dat begrip? Welke rol spelen overheidsstimuli? Wat is het belang van proiectbegeleiding? Marc Verschueren: "Als projectbegeleider zijn wij een technisch dienstverlener. \7e zijn de moderator tussen alle partijen, zonder dat we zelf een belan-
Ondernemers April 2Ol4
|
23
genpartij zijn. Dar is essentieel. Daardoor kunnen we de betrokkenen ook dichter bij elkaar brengen en zo vaak een in een stroomversnelling brengen. \We stellen onze kennis van de verschillende vakdomeinen ter beschikking. Veel bouwheren ziin nog niet overtuigd van het belang hiervan. Ze beschouwen een externe coórdinator als een onkostenpost, terwijl het eigenlifk een investering is. Ook het label 'duurzaam'heeft een dure bijklank."
proces
Kurt Geens: "Laat ons daar
eerlijk
over zijn: duurzaam bouwen ís gewoon duurder. Iedereen is overtuigd dat duurzaamheid belangrijk is, iedereen heeft een mindset in die richting. Maar als er om budgettaire redenen ergens moet geschrapt worden, is het eerst op dat vlak. Dat geldt zowel bij privéwoningbouw als
v c.)
Ft
N .l
C)
é C) U)
bij bedrijven. Laat het me zo uitdrukken: we geloven allemaal in duurzaamheid, maar het is de bankier die bepaalt of we er iets aan doen of niet."
met de bouwmaterie te maken heeft, op korte of lange termijn. Daardoor komt het dat ze soms stugger zijn dan de over-
liever de boete betaak, dan het laten in orde te maken."
heid..."
Ten slotte is er de kantoorrnarkt.
Luc Broos: "Ondanks alle goede be-
Hoe ziet die er in het Mechelse uit?
doelingen, kunnen we de meerprijs van duurzaamheid niet mee verrekenen in
Kurt
de
huurprijs."
Marleen DeVijt: "I{opt! De klant kan ie daarvan niet overtuigen. Dat is soms ook moeilijk voor de klant, want in een
Geens: "Mechelen is een typi-
sche kantoorstad en de ligging is daar voor een groot deel de reden voor.Toch moeten we beginnen op te letten: Mechelen-Noord is een superlocatie voor kantoren, maar de verbinding met het
groot bedrijf gaat het over verschillende budgetten. De operationele kost en de huur zitten dan in verschillende hok-
stadscentrum en met de E19 wordt steeds problematischer. Het is goed
ies."
kantoren aanmoedigt, maar dan zijn er ook dringend flankerende maatregelen nodie."
BramThornas: "Duurzaamheid is ook nog een jong gegeven. \Ve staan in de bouwsector nog niet ver genoeg om de waarde ervan factueel aan te tonen."
dat het stadsbestuur het vestigen van
Kurt Geens: "Een kmo, maar ook een groot bedrijf, praat wel over duurzaamin werkelijkheid komt het
heid, maar
Marc Verschueren: "Banken zien natuurlijk in de eerste plaats cijfers en zijn niet altijd op de hoogte van alles wat
pas op de derde plaats. De locatie en de zichtbaarheid primeren in elk geval."
VincentVan der Brempt: "Het is een
(''1
kwestie van tiid. \Wij ondervinden nu al dat klanten meer vragen naar energieprestatiecertificaten. FIet dringt lang-
(.)
zaam door dat duurzaam bouwen oo lange termijn rendeert."
Marina De Groof: "Ik ben er alleszins
e
geen voorstander van om EPC's in te voeren voor bedrijfsgebouwen. Et ziin nu al zoveel regeltjes en voorwaarden en bijkomende kosten, dat het even genoeg is. Er moet nog kunnen gewerkt worden ook."
BrarnThomas: "De ontsluiting van de kantoorsites in Mechelen, is een probleem. Ook het openbare vervoer hinkt hier nog stevig achterop."
Marina De Groof: "!7e Marc Verschueren: "Het zogenaamde bewustziin is niet zelden slechts een imago. Ik merk op plaatsen waar een kleinigheid niet in orde is, dat de klant
kennen in Mechelen een verschuiving naar de stationsomgeving. In het centrum zelf is het aanbod totaal verouderd. Op dit ogenblik is er nog voldoende interesse voor
Bouwen en verbouwen op maat
24 |
Ondernemers
-April
2014
kantoorgebouwenJ maar we moeten duidelijk voor ogen houden dat'het nieuwe werken' zijn invloed zal doen gelden.
Thuiswerken, flexibele werkplekken, deeltijdse banen, zullen de vraag doen verkleinen. Projectontwikkelaars nemen ook geen risico meer. Zij beginnen pas te bouwen als ze al kandidaat-kopers of -huurders hebben. Ze beantwoorden een vraag, maar gaan niet meer zelf de markt op met een aanbod."
VincentVan der Brempt: "Het is be-
Marleen De Viit: "FIet is natuurliik een boutade, maar in zekere zin klopt het wel dat een bedrijf zich vestigt op de plaats waar het personeel woont of... wil werken. Brussel wordt door jonge mensen afgezworen. Mechelen ligt vlalóij én is gemakkelijker te bereiken. Bovendien
liggen de prijzen hier opvallend lager. Zelfs acties zoals in Zavenïem, waarbij panden gedurende een bepaalde periode gratis ter beschikking worden gesteld, baten niet, Mobiliteit wint het van de huurprijs."
Het probleem is dat er soms te veel actoren betrokken zijn bij een eenvoudige beslissing. We moeten er vooral op letten dat een goed industrieterrein niet verstikt. Zo wordt er al lang gelobbyd voor een bijkomende ontsluiting naar de E19. Er is ook sprake van een tramverbinding tussen Mechelen-Noord en het stadscentrum. De Lijn heeft haar shuttledienst ingekrompen, maar mij lijkt een tramliin veel efficiënter."
langrijk dat Mechelen zo sterk inzet op de kantoormarkt. Het vormt de motor van een stad. De werknemers willen zo dichtbij als mogelijk wonen, en liefst nog in de stad. Daardoor stijgt de kwaliteit van de woningen, en de handelaars teren op een grotere koopkracht. Het is dus van het grootste belang, dat we deze
ontwikkeling tijdig voorzien." c.)
N c-) CJ
a
cl c.)
Hoe zit het met winkelpanden en c''1
c Luc Broos: "Zowe| de uitzonderlijke ligging, de huurprijs en de beschikbaarheid over hoogopgeleid personeel zoals alumni van Antwerpen, Leuven of van De Nayer, zijn een unieke troef voor een stad als Mechelen."
MECHELEN
26 |
Ondernemers
Bram Thornas: "Er ziin maar twee minpuntjes. Enerzifds is er de bereik-
retail?
baarheid met het openbaar vervoer van de kantoorsites, en anderzifds het gebrek aan zichtbaarheid voor bedrijven in de stationsomgeving. Dit maakt dan ook dat voor de Mechelse markt betaalbare sites met een goede ontsluiting en zichtbaarheid schaars worden."
Luc Broos: "Het
Hoe zit het met de visie van het stadsbestuut op deze ontwikkelingen? Marina De Groof: "De stad Mechelen heeft hierop een zeer duidelijke visie.
- ANTWERPEN -
- April 2014
is
duidelijk dat we een
onderscheid moeten maken in het soort aankoop: dagelijks, wekelijks of spora-
disch. Deze laatste vinden hun plaats beter in de periferie of in winkelcentra. Handelaars moeten een keuze maken.
I(lanten trekken naar de rand met
een
concreet doel voor aankopen; een stadscentrum moet daarentegen een totaalbeleving bieden. Daar zorgt niet alleen de winkel voor het plezier, ook de horeca, de sfeer in de straten, enz. Et zal een verschuiving komen van speciaalzaken zoals delicatessen, in het centrum,
[email protected]
.
0478 I 548.648
en grotere artikelen aan de ruIrd.
Brarn Thomas: "Inzake de creatie van een attractieve binnenstad, is het zo dat een centrummanagement - zoals in
Ze
kunnen elkaar perfect aanvullen én zelfs bevruchten."
Vincent Van der Brernpt: "Zoals je zegtJ heb je bij een baanwinkel de beleving ín de winkel, terwijl in het centrum de hele wijk een beleving is. Mechelen is een stad met veel gezellige, toffe straatjes. Als daar de juiste zaken gevestigd zijn en ondersteund worden, hoeven we hier geen concurrentie te vrezen van andere winkelsteden."
shoppingcentra - geen overbodige luxe is. Het zorgen voor diversiteit qua aanbod en functies, is het recept voor een attractieve binnenstad. Het probleem zit echter in het feit dat ie in een winkelcentrum meestal 1 eigenaar hebt, in tegenstelling tot de binnenstad waar heel wat individuele belangen van zowel handelaars als eigenaars gelden. Net omwille van de concurrerende belangen, is het
Zo\ang mensen dak boven hoofd nodig hebben, is er toekomst voor bouwsector t t
CC
moeiliik hier een duidelijke structuur en globale visie in te verkrijgen. Regulering
Bram Thornas: "Mensen gaan voor een reguliere aankoop niet naar de grootsteden. De lokale middenstand moet zich sterker maken door te innoveren op het gebied van specialisering en service. Vanuit het oogpunt van het stadsbestuur is het niet opportuun om winkelketens met alle geweld in het centrum te willen houden. FIun concept evolueert internationaal en zij hebben soms oppervlakte-eisen die binnenstedelijk niet kunnen worden ingevuld. Geef hen de mogelijlóeid om zich aan de rand van de stad te vestisen binnen
een gestructureerd kader, dan blijven ze tenminste nog op het grondgebied. De economische realiteit leert ons dat zij uiteindelijk toch het centrum zullen verlaten, en als ze niet aan de rand terecht kunnen, dan zijn ze helemaal weg. De oplossing zit vervat in het opzetten van een attractief kader van flankerende maatregelen op het vlak van mobiliteit, gemeenschapsplaatsen, cultuur en horeca die de binnenstad naarvoor schuiven als uitgelezen vestigingsplaats voor de retailer en zijn klant!"
van activiteiten lijkt me ook geen oplossing, want als je die diversiteit van bovenaf regelt, dan leidt het op den duur tot een deliberalisering van de markt. Dat is ook niet goed."
uit dit gesprek concluderen dat Mechelen een succesverhaal is. Het trekt bedrijven én werknerners aan. De pijnpunten ziin gekend en er wordt aan gewerkt. Maar is wonen in de stad. nog betaalbaar? We mogen
c)
N c1 C)
d.
O ct)
cl
Kurt Geens: "De vastgoedprijs is de Luc Broos: "In vergelijking met het buitenland hebben wij veel meer winkels. Dat maakt de spoeling dunner, maar winkeliers kunnen zich wapenen door meer te gaan samenwerken. Er bestaan nu al wel winkeliersverenigingen maar deze moeten nog beter gaan functioneren en in samenwerking met het gemeentebestuur een centrummanagement opzetten. Enkel zo zwllen ze kunnen concurreren met winkelcentra. Ze moeten tevens 'online shopping' als een uitdaging in plaats van een bedreiging zien, en dit misschien samen met andere handelaars aanbieden. Ook zouden ze ertoe moeten bewogen worden om allemaal een reglement te volgen, zoals dat gebeurt in een winkelcentrum."
C)
afgelopen 15 jaar in Mechelen spectacu-
lair gestegen. Dat klopt. Maar de stad is óók spectaculair veranderd. \7e naderen echter het punt waarop de vraagprijs boven de mogelijkheden van de koper begint te liggen. Nochtans stellen we vast, dat jonge mensen opnieuw liever in de stad komen wonen, dan in de buitengemeenten. De hoge pijzen én de strenge financieringsnormen, maken het hen niet gemakkelijk. Daardoor zien we een toenemende bereidheid bij de jeugd, om een woning te huren. Ook appartementen zijn weer meer in trek. Jonge mensen hechten meer belang aan leisure dan aan baksteen. Reizen en uit eten gaan, priO meren op eigendom."
=cl
c
Probam NV is an independent consultancv office that works according to the RICS deontology and is lsO-certified. Probam NV
is specialized in process/project management, safety
EPC, sustainable building, alternative energy sources and delivery of BREEAN/-certificates.
coordination, EPB,
Probarfl
Korte Keppestraat 9 bus 21 .9320 Erembodegem . BelgÍum
*u
T: +3253 76 85 85
.F: +32 53 76 85 84.www.probam.he
Ondernemers
- April 2014
|
27
