Artikel Worstelen met de voorraad Door: Kees de Graaf
Het vastgoed van hogescholen en universiteiten meinummer 2005 Het vastgoed van hogescholen en universiteiten Worstelen met de voorraad Hoe gaan de Nederlandse hogescholen en universiteiten met hun vastgoedportefeuille om? Die vraag legden we voor aan de afdeling Real Estate & Housing van de TU Delft. Hier wordt als onderdeel van een groot onderzoeksprogramma stelselmatig onderzocht hoe het onderwijs met haar gebouwenvoorraad omgaat, door onder meer promotieonderzoek en participatie in overlegorganen van de universiteiten. Volgens universitair docent Vastgoedbeheer & Ontwikkeling Alexandra den Heijer en promovenda Jackie de Vries is de laatste jaren zeker sprake van een professionaliseringsslag in dit veld, maar de verschillen tussen de onderwijsinstellingen zijn groot. Een verkenning. door Kees de Graaf Op de elfde verdieping van het Bouwkunde-gebouw van de TU Delft wachten Alexandra den Heijer en Jackie de Vries, bijgestaan door hoogleraar Vastgoedbeheer & Ontwikkeling Hans de Jonge. Het forse gebouw, de gebouwen eromheen en de hele indeling van de Delftse universiteitswijk zullen tijdens het gesprek meerdere malen als illustratie aan de orde komen voor de huidige worstelingen in het vastgoedland van de onderwijsinstellingen. Den Heijer en De Vries hebben daar beide goed zicht op, aangezien ze onderzoek doen naar respectievelijk het vastgoed van de dertien Nederlandse universiteiten en de 45 hogescholen. Een boeiend onderzoeksveld, zo maakt Alexandra den Heijer duidelijk: "We nemen bijvoorbeeld deel aan het overleg van de universiteiten over hun vastgoed en doen ook onderzoek op dit terrein voor ze. Daar halen we veel kennis uit over actuele ontwikkelingen. Sinds 1995 is dit veld enorm in beweging, omdat het Rijk toen het economisch eigendom van het universiteitsvastgoed overdroeg en de universiteiten zich veel bewuster werden van de gebouwde erfenis die men had meegekregen, maar ook van de waarde ervan en de financiële consequenties en risico’s." Binnen de universiteiten was men voor die tijd ook al wel met de gebouwenvoorraad bezig, maar dan meer vanuit de disciplines techniek en onderhoud. Nieuwbouw vond ook wel plaats, maar meestal geheel gefinancierd door het Rijk (zoals nu bijvoorbeeld nog in de gezondheidszorg het geval is) en daardoor met weinig prikkels voor een efficiënt en flexibel huisvestingsbeleid. Hans de Jonge zegt hierover: "De laatste tien jaar is er een professionaliseringsslag gaande bij de onderwijsinstellingen ten aanzien van de huisvestingsfunctie. Voor 1995 had men zelf nog weinig invloed en knowhow, dat was meer aanwezig bij het ministerie van OCenW. De decentralisatie heeft daar een forse verandering in teweeg gebracht. De middelen die men van het Rijk daarbij meekreeg waren onvoldoende –
decentralisatie is populair in tijden van tekorten – en bovendien werd men geconfronteerd met een sterk verouderde gebouwenvoorraad. Heel veel vastgoed is gebouwd in de jaren zestig, toen het aantal studenten explodeerde, de faculteiten groeiden, de universiteiten de binnensteden verlieten. Die voorraad past niet goed bij de huidige vraag op de terreinen van onderwijs, onderzoek en stedelijke ontwikkeling." Het onderzoek aan de TU Delft concentreert zich daarom op de vraag hoe met deze spanning om te gaan, met de beperkte beschikbare middelen. De toegenomen onvoorspelbaarheid vraagt om zeer flexibele huisvestingsoplossingen, aldus De Jonge. Bij de hogescholen spelen vergelijkbare vragen, aldus Jackie de Vries. Ook deze staan sinds 1994 met het vastgoed op eigen benen. Uit de praktijk blijkt dat de hogescholen zeer verschillend met hun vastgoedportefeuilles omgaan: "Sommige hogescholen kijken vooral naar de technische staat van de gebouwen. Andere hebben nadrukkelijk ambities op het terrein van onderwijsvernieuwing, met de bijbehorende gevolgen voor de huisvesting. Verder zijn er verschillen in de mate waarin men onderzoek doet naar toekomstige ontwikkelingen en de invloed daarvan op het vastgoed. Het heeft allemaal veel te maken met de omvang van de vastgoedportefeuille: de ene hogeschool werkt vanuit één gebouw, andere hebben een grotere vastgoedportefeuille, vergelijkbaar met universiteiten." Shoppende studenten De toekomstige ontwikkelingen die Jackie de Vries aanhaalde gaan beduidend verder dan de gebruikelijke prognoses over instroomcijfers. Den Heijer hierover: "De instroom van studenten is voor onderwijsinstellingen steeds moeilijker in te schatten. Studenten krijgen steeds meer keuzevrijheid bij het samenstellen van hun onderwijsprogramma, de internationalisering zet door, we hebben de bachelorsmastersstructuur; allemaal zaken die ertoe leiden dat de student gaat ‘shoppen’. Tijdens hun studiepad volgen studenten onderwijs aan steeds meer verschillende onderwijsinstellingen. Dat maakt het plannen van aantallen lastig. Daarnaast zijn er de didactische vragen die van grote invloed zijn op het gebruik van het vastgoed. Hoe wordt er les gegeven? We zien een verschuiving van een projectgestuurd onderwijs naar competentiegericht onderwijs, met een grote nadruk op de eigen leerweg en maatwerk voor de individuele student. Denk ten slotte aan de mogelijkheden van ICT, maar ook aan life long learning waardoor steeds meer volwassenen terug zullen komen naar de schoolbanken. Dat heeft ongetwijfeld gevolgen voor het gebruik van onze gebouwen. Het onderwijsbedrijf wordt anders in elkaar gestoken en daar moet je met de gebouwen op inspelen." Geen eenvoudige opgave, zo maakt De Jonge duidelijk. "Nogmaals, de bedragen en de risico’s zijn groot en men werkt in een verouderde voorraad. Kijk naar deze universiteit. Toen veel van deze gebouwen werden gebouwd, waren de technische processen geheel anders. Zo is in veel vakgebieden analoge proefneming vervangen door computersimulaties, waardoor veel specifiek gebouwde laboratoriumruimte overbodig werd. Van de circa 600.000 m2 bvo vastgoed in Delft zit er flink wat in labs die we niet meer nodig hebben." Den Heijer nuanceert: "Ja, maar die laboratoria zijn niet geheel overbodig, ze worden alleen voor een steeds kleiner deel van de onderzoekstijd gebruikt. Naast de digitale onderzoeksomgeving heeft men nog steeds behoefte aan fysieke ruimte voor proeven. Om die reden moet je ook veel meer denken aan de mogelijkheden van dubbelgebruik en samenwerking met andere instellingen, zoals hier in Delft met TNO en de techniekopleidingen van de
hogescholen." De veel gebruikte term ‘flexibilisering’ van het vastgoed, om daarmee in te spelen op de steeds sneller veranderende maatschappelijke omstandigheden, moet dan ook breed worden opgevat, aldus Den Heijer. "Natuurlijk, de veranderingsmogelijkheden van het vastgoed spelen daar een belangrijke rol in. Maar het gaat bij flexibiliteit evenzeer om het organisatievraagstuk, om zaken als roosters, openingstijden en dergelijke. Dat speelt in het bijzonder wanneer meerdere organisaties gaan samenwerken bij onderwijs en onderzoek." Volgens De Vries laten onderwijsinstellingen nog veel kansen liggen op dit vlak: "Laatst werd een fusie van twee hogescholen – en daarmee het gezamenlijk gebruik van bepaalde ruimtes – bemoeilijkt doordat men verschillende lestijden hanteerde in het rooster! Dergelijke lastige aspecten worden voor een groot deel veroorzaakt doordat de beslissingen die van invloed zijn op het vastgoed genomen worden door de mensen in het primaire proces." Den Heijer pleit dan ook voor een intensievere samenwerking binnen de onderwijsorganisaties zelf: "De onderwijsmensen denken vaak nog niet na over de consequenties van hun eisen voor het vastgoed. Ze dienen hun verlanglijstjes in en dat is het dan. Terwijl je veel meer kunt bereiken wanneer je ze erbij betrekt. Stel vragen als: waarom wil je per se les geven in dat gebouw, kan het ook anders en slimmer? Er moet flexibeler worden nagedacht over roosters, lestijden en dergelijke." Verouderde voorraad De Jonge komt nog even terug op de door hem aangehaalde verouderde staat van de gebouwen. "We moeten de zaken ook niet somberder voorstellen dan ze zijn. Toegegeven, het is veelal gedateerde ‘oude meuk’, maar wie daarover blijft klagen moet maar eens bij het primair onderwijs in dit land gaan kijken, of in het Verenigd Koninkrijk. Dan schrik je je dus helemaal te pletter. Kortom: ophouden met klagen. We zullen het met het bestaande vastgoed moeten doen, want er is geen geld voor een ingrijpende en grootschalige vervangingsoperatie." Aanhakend bij de kansen die Den Heijer noemde, ziet De Jonge ook een aantal goede mogelijkheden voor het onderwijsvastgoed, maar dan meer in termen van stedelijke ontwikkeling: "Kans nummer één: we moeten weer stadsuniversiteiten gaan maken. De universiteiten en met name de bèta’s hebben de stad verlaten – overigens geheel begrijpelijk, gezien de ruimtebehoeftes destijds – maar we hebben daarmee wel saaie, doodse universiteitsgebieden aan de randen van de steden gecreëerd. De steden zijn echter verder gegroeid en halen nu de onderwijsgebouwen en –wijken weer in. Ze komen anders in de stad te liggen. De VU in Amsterdam ligt nu bijvoorbeeld ineens aan de Zuidas; daar ontstaat een geweldige kans om een stadsuniversiteit te maken; goed ingebed in het stedelijk weefsel, met veel functiemenging, et cetera. Onze universiteiten hadden daar in het verleden ook een traditie in. Natuurlijk, het is lastig, een universiteit midden in de stad. Denk aan veiligheid, maar ook aan de stokpaardjes binnen de universiteit zelf. Vaak zit men niet te wachten op allerlei vormen van menging en dubbel gebruik; men wil controle houden over het eigen gebouw." Kans nummer twee is volgens De Jonge om het bedrijfsleven meer bij het onderwijs te betrekken, ook in ruimtelijk opzicht. "De scheiding tussen publiek en privaat vervaagt in het onderwijs en onderzoek, we krijgen nieuwe mengvormen." In de derde plaats moet volgens De Jonge het wonen nog veel intensiever aan de onderwijswijken worden gekoppeld: "Er is een enorm gebrek aan goede studentenhuisvesting. Daarnaast zien we het belang om deze groep na het afstuderen vast te houden in en voor de stad. In een stad als Rotterdam is men daar nu driftig over aan het nadenken; heel veel studenten verlaten de stad na de studie, hoe houd je die vast? Dat gaat om
woningen, maar vooral ook om een goed stedelijk milieu en een rijk cultureel leven." Den Heijer vult aan: "Onderwijs en studentenhuisvesting kunnen daarmee ook worden ingezet in de stedelijke vernieuwing. Niet alleen de onderwijsgebieden help je zo vooruit, je kunt ook de woonwijken die een impuls hard nodig hebben er meer divers mee maken." Initiatieven zijn er dus wel degelijk – denk bijvoorbeeld aan de gezamenlijke ontwikkeling in Rotterdam van corporatie Humanitas en het ROC bij de ‘school van de toekomst’ – maar een en ander vraagt wel een inzet van de gemeentelijke overheid. De Jonge legt uit: "In Amsterdam wil de UvA projecten ontwikkelen in de binnenstad, met name voor de alfa’s die daar zitten. Vanuit de lokale bevolking is daarvoor onvoldoende support en is ook de gemeente onvoldoende in staat dit te doorbreken. Daarmee wordt het goed functioneren van een universiteit in een stedelijke context wel heel moeilijk gemaakt. In diezelfde stad zou de genoemde VU prachtig kunnen worden geïncorporeerd in de Zuidas-ontwikkeling, maar kiest de universiteit zelf voor een meer naar binnen gekeerde campusgedachte. Zo zie je maar weer dat niet iedereen de kansen ziet en de betekenis voor de stad van de aanwezigheid van studenten." De Jonge blijkt in dit verband niet zo bevreesd voor het vermeende gebrek aan professionaliteit bij de vastgoedmanagers van de onderwijsinstellingen: "Bij marktpartijen wordt daar wel over geklaagd, maar dat is niet terecht. De gemiddelde vastgoedmanager doet zijn stinkende best om iets te maken van wat je zou kunnen omschrijven als het geboeid zwemmen in een krokodillenvijver. Ik zou de bal dan ook eerder terug willen spelen: er is een gebrek aan kennis bij veel marktpartijen wanneer het aankomt op huisvesting voor hoger onderwijs. Wil de marktsector hier iets betekenen, dan zal men zich moeten verdiepen in zaken als onderwijs, didactiek en research. Je moet er dieper in, anders heb je in die sector niets te zoeken." Niet in de laatste plaats moet er ook bij de onderwijsinstellingen zelf de bereidheid zijn om samen te werken met andere organisaties en om de nodige bureaucratische ‘kokers’ te doorboren. Jackie de Vries ziet hiervan de eerste tekenen: "In Friesland en Groningen is een aantal interessante campusontwikkelingen gestart door hogescholen. Voor deze regio’s is het een regionaal belang om studenten vast te houden, en dus werken provincie, gemeenten, bedrijven en hogescholen samen. Men heeft daar meer te verliezen." De Jonge: "Achter dergelijke ontwikkelingen schuilen vaak wel complexe financieringsvraagstukken. Sommige bestuurders willen inderdaad wel en de banken doen vaak ook niet moeilijk. Maar men wil zich – begrijpelijk – ook niet klem financieren. Uiteindelijk moeten de onderwijsinstellingen de investeringen ophoesten uit de lopende rekening: geeft men het geld uit aan research of aan nieuwe gebouwen? Gevoegd bij de onzekerheid over de ontwikkeling van de studentenplannen betekent dat een ingewikkeld vraagstuk." De Vries: "Er worden hoge eisen aan de solvabiliteit van de hogescholen gesteld. Niet voor niets kunnen hogescholen in het ergste geval failliet gaan. Men ziet wel degelijk de ontwikkelingen die eraan komen, maar om ze op een goede manier te vertalen in operationele plannen voor het vastgoed – inclusief de hele budgettering – dat valt nog niet mee." Volgens De Vries speelt daar ook in mee dat de ene hogeschool heel anders tegen de betekenis van het vastgoed aankijkt dan de andere: "Sommige hogescholen zien de huisvesting als een mogelijkheid om een statement te maken, als een bijdrage aan de corporate identity van de organisatie. Daar heerst echt een andere cultuur. Maar ook dat is niet de enige zaligmakende keuze. We kwamen laatst een zeer goed functionerende hogeschool tegen, in termen van onderwijsprestaties en dergelijke, maar deze bleek nog heel traditioneel te zijn gehuisvest, met veel klassikaal onderwijs. Er zijn dan ook geen standaardrecepten die men een, twee, drie kan kopiëren."
Doorbreken verkokering Hans de Jonge ziet door de recente initiatieven de traditionele verkokering tussen wonen, werken en leren steeds meer vervagen. "Over de hele linie zie je doorbraken tussen de kokers en proberen enthousiaste mensen de schotten weg te halen. Men zoekt naar synergie. Maar het zou irreëel zijn om te verwachten dat we die klus even in een paar jaar kunnen klaren. De verkokering zit namelijk overal: in de regelgeving, tussen financieringsstromen, binnen de universiteit waar elke faculteit hecht aan de eigen autonomie, maar ook in de planologie. Die verkokering wordt nog versterkt door de recente verscherping van eisen op het gebied van ARBO en brandveiligheid. Hier op het terrein zou bijvoorbeeld best meer gewoond kunnen worden, maar door de veiligheidscirkels rond de laboratoria en andere bètagebouwen is dat niet mogelijk. Voeg dat bij onze verouderde bestemmingsplannen en lange R.O.-procedures en je weet dat het hier om een lange adem gaat." Dat de veranderingen op til zijn, is evenwel duidelijk. Kunnen we daarbij nog iets leren van het buitenland? Volgens Alexandra den Heijer is dat het geval: "Bij MIT in Amerika zie je bijvoorbeeld dat de universiteit grond op haar terrein in erfpacht uitgeeft aan andere functies. Ze verkopen daar het tafelzilver dus niet, maar houden het bij zich. Daarnaast geeft men daar het bedrijfsleven veel nadrukkelijker een plek op de onderwijsterreinen." We kunnen nog wel het een en ander leren van het slim gebruiken van de bestaande gebouwen, aldus Den Heijer: "In Amerika gebruikt men bijvoorbeeld de mooiste gebouwen voor de introductiedagen en voor de eindpresentaties en buluitreikingen. Ze differentiëren meer in de kwaliteit van hun gebouwen. Men daar meer oog voor de waarde van de plek en beseft dat een student ook het gevoel wil hebben van ‘hé, wat is dit mooi, dat ik hier mag studeren’. Gezien de internationalisering en het shoppen van de studenten kunnen we dat ook bij Europese universiteiten in toenemende mate verwachten; studenten gaan ook ergens studeren omdat de plek en de sfeer op die plek ze aanstaat. De studentenstad wordt vaak ook – al dan niet tijdelijk – hun woonplaats. Bij het HBO speelt dat minder; studenten zijn daar jonger, beroepsgerichte en mee thuis wonend. Voor die scholen is bereikbaarheid nog meer van belang, zie de vestiging van de meeste hogescholen bij stations of uitvalswegen." Hans de Jonge sluit af: "Op het terrein van huisvesting voor het hoger onderwijs liggen voor de komende tien jaar grote uitdagingen, die kansen bieden als we in staat zijn om in programmering, financiering, regelgeving en ruimtelijke ordening de verkokering te lijf te gaan en interessante cross-overs te maken met een hoge mate van flexibiliteit. Met ons onderzoek proberen we nieuwe strategieën voor deze uitdagingen te inventariseren en ontwerpen." Onderwijsinstellingen en vastgoed Acht prangende vragen Hoeveel universiteiten en hogescholen zijn er eigenlijk op dit moment in Nederland? 13 universiteiten en 46 hogescholen (2004) Voor de overzichten zie www.VSNU.nl en www.hbo-raad.nl. Hoeveel vastgoed hebben ze in m2? De universiteiten hebben 4,5 miljoen m2 BVO, volgens eigen opgave universiteiten. De hogescholen beschikken over 2,5 miljoen m2 BVO (schatting op basis van
benchmark HBO vastgoed, 2003). Wat is de waarde van al die vierkante meters? De precieze waarde is onbekend door het ontbreken van taxaties en definitieproblemen met betrekking tot de waardering. De Commissie Koopmans (onderzoekscommissie inzake de vermogenspositie van universiteiten) schatte de herbouwwaarde in 1999 op ongeveer 5 miljard euro. De totale HBO-sector heeft te maken met € 222 miljoen aan jaarlijkse huisvestingslasten, zijnde 12 procent van de totale lasten Hoeveel staat er in de stad, hoeveel aan de rand (zoals in Utrecht)? Dat levert een gemengd beeld op. De vastgoedportefeuilles zijn divers opgebouwd en gesitueerd. Sommige universiteiten beschikken over campussen, veelal aan de stadsrand. In het HBO zien we zowel alleenstaande gebouwen (HHS, INH, HSZ, AVANS, SAXION) als campussen (Hanze, NHL, HAN). Hoeveel wordt er de komende jaren geïnvesteerd? Dit is afhankelijk van de financiële resultaten van de onderwijsinstellingen; de plannen variëren van onderhoud tot nieuwbouw. Hoeveel zou er eigenlijk geïnvesteerd moeten worden? Een groot deel van het universitaire gebouwenbestand dateert uit de jaren zestig en is thans dringend aan renovatie of vervanging toe. Daarnaast hebben de toepassing van nieuwe onderzoekstechnieken en onderwijsinnovaties ook gevolgen voor de huisvesting van de universiteiten. Vrijwel alle universiteiten zijn doende om een omvangrijk renovatie- en bouwprogramma te ontwikkelen. Daarin komen de volgende thema’s terug: o grootschalige nieuwbouw of renovatie als gevolg van functionele tekortkomingen of bouwtechnische en installatietechnische gebreken; o intensivering en flexibilisering van het ruimtegebruik; o intensivering van de samenwerking met gelieerde instellingen (met name HBOinstellingen en academische ziekenhuizen). De universiteiten ontvangen jaarlijks 90 miljoen euro voor hun huisvesting. Om de plannen te kunnen uitvoeren vragen de universiteiten 150 miljoen extra per jaar van de overheid. Een groot deel daarvan is nodig om te voldoen aan het minimale niveau van de gebruiksvergunningen op het gebied van veiligheid, arbeidsomstandigheden en gezondheid (bron: onder andere VSNU). Waarom wordt er juist in deze periode zoveel geïnvesteerd? Oorzaken zijn onder meer: veel oude niet functionerende gebouwen door ICT, onderwijsconcepten, veiligheid, gebruiksvergunningen en lange projectvoorbereiding. Wat zijn de prognoses over de studentenaantallen? In de instroom bestaan veel (meer) onzekerheden dan in het verleden. De instroom bij verschillende opleidingen is trendgevoelig, de totale instroom per instelling geeft een stabieler beeld. De instroom wordt verder sterk beïnvloed door politieke keuzes (bijvoorbeeld leerrechten Rutte) ontwikkelingen, regelgeving en onderwijsontwikkelingen ook in voorgaand onderwijs (studiehuis), Bachelor-Master, major/minor, internationalisering.
Met dank aan Alexandra den Heijer en Jackie de Vries (TU Delft).
