Het regionale en lokale klimaat voor ruimtelijke investeringen

Het regionale en lokale klimaat voor ruimtelijke investeringen Pieter Tordoir Peter Louter 2013 - 13 November 2013

Het regionale en lokale klimaat voor ruimtelijke investeringen Pieter Tordoir Peter Louter

Met dank aan het Actieteam Renovatie, Herstructurering en Herbestemming

ASRE research papers ISSN 1878-4607 ASRE Research Center | Amsterdam School of Real Estate | Postbus 140 | 1000 AC Amsterdam | T 020 – 668 1129 | F 020 – 668 0361 | [email protected]

Het regionale en lokale klimaat voor ruimtelijke investeringen

Inhoudsopgave Korte samenvatting

2

1 Inleiding

4

2 Indicatoren

6

2.1 2.2

Regionale en lokale drijvers investeringsklimaat Trendombuigingen: zicht op rent gaps

3 Analyse regionaal investeringsklimaat 3.1 3.2 3.3

Economie en werkgelegenheid Bevolking en woonklimaat Trendombuigingen in kerndrijvers regionaal investeringsklimaat

4 Analyse lokaal investeringsklimaat: Amsterdam en Rotterdam 4.1 4.2 4.3 4.4

Toenemende lokale verschillen Ontwikkeling van kantoorgebruik Ontwikkeling van het wonen Impulsen lokaal investeringsklimaat: menging en transformatie

5 Conclusies en aanbevelingen 5.1 5.2

10 10 12 14

18 18 19 21 22

26

Kernconclusies Aanbevelingen voor de praktijk en onderzoek

Literatuur

Amsterdam School of Real Estate

6 7

26 28

30

1


Korte samenvatting Dit paper geeft resultaten van onderzoek naar regionale en lokale verschillen in het Nederlandse investeringsklimaat voor uitbreiding, renovatie, herstructurering en functietransformatie van de gebouwde omgeving. Onderzocht zijn geografische ontwikkelingspatronen in de economie en bevolking die de marktvraag voor ruimtelijke investeringen bepalen. Het onderzoek brengt deze voor het gehele land in kaart en zoomt in op Amsterdam en Rotterdam voor een nadere analyse van individuele locaties. Daarbij wordt gekeken naar de lange termijn en naar ombuigingen in trendmatige ontwikkelingen, die leiden tot geografische verschuivingen. Voor de regionale analyse is de economie verdeeld naar materiaalgerichte, informatiegerichte en persoonsgerichte activiteiten. Materiaalgerichte activiteiten kennen een sterke groei van de arbeidsproductiviteit en afnemende invloed op de verstedelijking; persoonsgerichte activiteiten kennen een zwakke ontwikkeling van de productiviteit en toenemende invloed op verstedelijking. Vooral informatiegerichte activiteiten (waaronder de kantorensectoren) hebben de afgelopen vijf decennia gezorgd voor sterke verstedelijking en suburbanisatie langs hoofdassen zoals de A2. Recentelijk zijn er twee belangrijke trendombuigingen: grootstedelijke centralisatie binnen de Randstad en de opkomst van een nieuwe ontwikkelingszone van Brabant naar het noordoosten van het land. Bij persoonsgerichte activiteiten zien we divergentie tussen de Noord- en Zuidvleugel van de Randstad en veel ontwikkeling rond het Veluwemassief en in de IJsseldelta. De nadere analyse van individuele locaties binnen Amsterdam en Rotterdam is gericht op de twee belangrijkste stedelijke functies, kantoorwerk en wonen. Het lokale klimaat voor vastgoedinvesteringen hangt niet alleen af van aantrekkingskracht op één van beide functies, maar ook van mogelijkheden om functies te mengen en bestaand vastgoed te transformeren van zwakke naar sterke functies. Functiemenging en transformatiemogelijkheden geven robuustheid aan het lokale investeringsklimaat. Het onderzoek geeft aan waar en hoe ruimtelijke patronen van stedelijke functies verschuiven en waar functiemenging en transformatie kansrijk zijn. Uit de bevindingen concluderen we dat de grote stadsgewesten in de Randstad zich volgens andere locatiepatronen ontwikkelen dan opkomende zones in andere landsdelen. Binnen de Randstad liggen de kaarten gunstig voor vastgoed(her-)ontwikkeling in hoogstedelijk gemengde locaties nabij multimodale vervoersknopen. In vitale ontwikkelingszones buiten de Randstad zijn gemengde locaties in lagere dichtheden kansrijk. In alle gevallen is lokale verblijfskwaliteit van belang. Monofunctionele woongebieden met hoge verblijfskwaliteit zoals villawijken kennen een sterk investeringsklimaat maar laten veelal weinig uit- of inbreiding toe. Monofunctionele locaties met minder verblijfskwaliteit, die in de naoorlogse periode op grote schaal zijn ontwikkeld, kennen een verzwakkend investeringsklimaat. Kansen op ruimtelijke ontwikkeling kantelen van uitbreidingsgebieden naar ‘inbreidbare’ gemengde gebieden met stedelijke dan wel landschappelijke kwaliteiten. Uit beleidsoogpunt zijn in crisistijd met name locaties interessant waar met weinig publieke investeringen een private investeringsstroom op gang komt. Goed ontsloten locaties met een gunstige markt voor wonen en werken geven daartoe de beste kansen. Belangrijk daarbij is lokaal maatwerk in regulering en waar nodig en mogelijk aanpassing van bestemmingsplannen.


2


Renovatie, herstructurering en herbestemming in meer monofunctionele locaties vergen veelal grote voorinvesteringen die momenteel moeilijk kunnen worden opgebracht. Het onderzoek is vooralsnog exploratief. Algemene drijvers voor de vraag naar ruimtelijke investeringen zijn in kaart gebracht, maar locatie-specifieke fysieke en beleidsmatige condities en voorwaarden bepalen ook waar kan worden geïnvesteerd en verlangen derhalve een nadere verkenning. Vervolgonderzoek zal zich daarop kunnen richten, met een concrete kansenkaart als resultaat. De auteurs bedanken het Actieteam Renovatie, Herstructurering en Herbestemming voor de bijdrage aan dit onderzoek.


3


1

Inleiding We zien een geografische kanteling in de ruimtelijke investeringen in Nederland. In de afgelopen halve eeuw hebben investeringen in vastgoed merendeels plaatsgevonden in greenfields, uitleglocaties en nieuwe groeisteden (PBL 2012; Nabielek e.a. 2012). Er is aanleiding te verwachten dat de komende decennia met name wordt geïnvesteerd in verdichting, herstructurering en transformatie van de bestaande vastgoedvoorraad. De bevolkingsgroei neemt af en huishoudens worden kleiner. Open ruimte zal minder snel worden bebouwd. Grote delen van de omvangrijke naoorlogse vastgoedvoorraad verlangen vernieuwing (PBL 2012). Fundamenteler nog is dat de structuur van de economie en samenleving verandert. De werkgelegenheid in de industrie neemt snel af, het kantoorwerk stabiliseert en zal in de toekomst afnemen, werk in zorgsectoren komt op (CBP e.a. 2006). Locatiepreferenties veranderen; bedrijven en huishoudens prefereren een hoogstedelijke of juist landelijke setting steeds meer boven suburbane locaties (Jones Lang LaSalle & RE Atelier Tordoir 2013; van Dam e.a. 2005; van Engelsdorp Gastelaars & Hamer 2006). Goede ontsluiting voor auto en openbaar wordt belangrijker dan alleen auto-ontsluiting. De trends verlangen modernisering van gebouwd Nederland. Waar modernisering in het verleden vooral plaatsvond door uitleg zal deze in de toekomst eerder plaatsvinden in de bestaande gebouwde omgeving. Het investeringsklimaat in de bestaande gebouwde omgeving is bepaald niet overal gelijk. Modernisering, herstructurering en transformatie zijn eerder haalbaar in groeiregio’s, zoals de Metropoolregio Amsterdam, dan in krimpregio’s. Groeiregio’s in het verleden zijn niet altijd de groeiregio’s van de toekomst. Regionaal-economische patronen en migratiestromen verschuiven, zoals blijkt uit het hier gepresenteerde onderzoek. Verschuivingen vinden plaats tussen regio’s en binnen regio’s: naoorlogse uitleglocaties trokken de meeste investeringen maar verliezen nu terrein aan stedelijke knooplocaties (Ritsema van Eck e.a., 2009). Omdat de groei van de nationale bevolking en werkgelegenheid, en daarmee de algemene ruimtedruk, afneemt is er minder overloop door overdruk en wordt het investeringsklimaat gevoeliger voor lokale en regionale marktomstandigheden. In dit toekomstperspectief kan het ruimtelijk beleid minder sturen en worden verschillen in de regionale en lokale vraagmarkt (nog) belangrijker voor het investeringsklimaat. Daarmee worden marktgerichte analyse en prognose ook belangrijker. Dit paper geeft in dit kader relevante indicatoren. Het gaat in dit paper om regionale en lokale verschillen in de marktvraag voor investeringen in uitbreiding, verbetering, herstructurering en transformatie van de gebouwde omgeving. Factoren op (inter-)nationaal niveau zoals de algemene conjunctuur en het nationale beleid, die zeker in de huidige crisis van grote invloed zijn op totale omvang van investeringen, blijven buiten beschouwing. Hier gaat het om regionale en lokale afwijkingen van het nationale gemiddelde. Zo krijgen we een beeld van de betekenis van locatie: waar ligt rijp fruit voor investeringen? De ruimtelijke analyse in dit paper is in een aantal opzichten vernieuwend. De focus ligt op het investeringsklimaat voor de lange termijn, gegeven dat ruimtelijke verschuivingen geleidelijk verlopen. We beschouwen fundamentele drijvers achter de vraag voor ruimtelijke investeringen, waaronder ontwikkelingen in technologie en arbeidsproductiviteit. We kijken niet alleen naar lineaire trends maar ook naar trendombuigingen. Ombuigingen zeggen meer over de toekomst dan extrapolatie. We maken tenslotte onderscheid tussen drijvers op regionaal niveau en drijvers op lokaal niveau.


4


De volgende paragraaf geeft de theoretische achtergrond voor de keuze van indicatoren. Vervolgens worden indicatoren voor het regionale investeringsklimaat landelijk in kaart gebracht. De analyse vervolgt met indicatoren voor het lokale investeringsklimaat en zoomt in op Amsterdam en Rotterdam. Het paper sluit af met een samenvattende bespreking van bevindingen, beleidsimplicaties en prioriteiten voor vervolgonderzoek.

5


Indicatoren

2

2.1 Regionale en lokale drijvers investeringsklimaat De analyse betreft drijvers voor de gebruikersmarkt voor investeringen in vastgoedontwikkeling. We onderscheiden daarbij drijvers met een regionale werking op het investeringsklimaat en drijvers met een lokale werking. De nationale analyse is gericht op regionale drijvers; de analyse van de casusgebieden Amsterdam en Rotterdam zoomt in op lokale drijvers. De regionale gebruikersmarkt voor investeringen in vastgoed voor wonen, winkels, kantoren, bedrijfsruimte en voorzieningen wordt au fond gedreven door de regionale ontwikkeling van de werkgelegenheid en bevolking. Werkgelegenheid en bevolking hangen op langere termijn samen: jaarlijkse fluctuaties in werkgelegenheid zullen worden opgevangen binnen een bestaande (beroeps-)bevolking, maar aanhoudende regionale banengroei of krimp in stuwende sectoren leidt met een vertraging van gemiddeld een jaar tot regionale bevolkingsgroei of krimp (SEO 2006). Bevolkingsgroei stimuleert op haar beurt bevolkingsvolgende werkgelegenheid. Deze relatie werkt niet lokaal maar regionaal, op het schaalniveau van daily urban systems waarbinnen 90% of meer van de arbeidsmarktrelaties plaatsvinden (Tordoir 2006). De belangrijkste drijver achter de structurele ontwikkeling van de werkgelegenheid is de groei van de arbeidsproductiviteit. Deze valt goed te voorspellen. Uiteraard speelt ook de conjunctuur een rol, maar die valt moeilijk te voorspellen en wordt daarom buiten beschouwing gelaten. Veranderingen in internationale concurrentiekracht geven relatief weinig extra informatie en worden voorlopig ook buiten beschouwing gelaten. Wat betreft productiviteitsontwikkeling delen we de economie op in drie groepen (Louter 1994): -

Materiaalgerichte activiteiten (industrie, transport en distributie): deze activiteiten kennen i.h.a. een hoge arbeidsproductiviteit en ook een bovengemiddelde groei daarvan. De werkgelegenheid daalt of groeit slechts langzaam in een situatie van toenemende productie;

-

Informatiegerichte activiteiten (zakelijke en financiële diensten, hoofdkantoren en R&D): deze activiteiten kennen een gemiddelde arbeidsproductiviteit, die tot nu toe niet snel toeneemt maar in de toekomst sterker zal toenemen. De groep vormde de belangrijkste banenmotor in de afgelopen decennia maar zal die rol verliezen aan de volgende groep:

-

Persoonsgerichte activiteiten (persoonlijke dienstverlening, media, cultuur en recreatie, onderwijs en zorg): deze activiteiten kennen een lage arbeidsproductiviteit die niet of slechts langzaam toeneemt. Gegeven de groei van de vraag neemt de werkgelegenheid in deze groep daarom relatief snel toe.

Informatiegerichte activiteiten vormden de afgelopen decennia de belangrijkste motor voor werkgelegenheidsontwikkeling, de verstedelijking en ruimtelijke investeringen in Nederland, gegeven dat de bevolking uiteindelijk de werkgelegenheid volgt. Die rol wordt gaandeweg overgenomen door persoonsgerichte activiteiten. Binnen het door werkgelegenheid en bevolkingsontwikkeling gedreven algemene regionale investeringsklimaat zal het lokale investeringsklimaat verschillen van locatie tot locatie, naar

6


gelang vestigingsvoorkeuren in verschillende sectoren en naar gelang de kwaliteiten van individuele locaties. Uiteraard spelen daarbij vele factoren een rol. Omdat wonen en kantoren verreweg de grootste vastgoed categorieën vormen beperken we ons voorlopig tot deze twee in de exploratieve analyse. Het lokale investeringsklimaat voor kantoren meten we af aan de trendmatige ontwikkeling van het verhuurde kantooroppervlak, uitgesplitst naar microlocaties, en aan de lokale ontwikkeling van kantorenleegstand. We houden daarbij rekening met mogelijke recente ombuigingen in de trendmatige ontwikkeling. Het lokale investeringsklimaat voor wonen meten we af aan de trendmatige ontwikkeling van de lokale bevolking en aan de invloed van de lokale omgeving op woningprijzen. De analyse zoomt nader in op mogelijkheden voor lokale functietransformatie, met name die van kantoren naar wonen. Flexibiliteit in dit opzicht draagt bij aan het lokale investeringsklimaat voor vastgoed (figuur 1).

Figuur 1. Drijvers voor het investeringsklimaat op locatieniveau

sterk

Kansen op transformatie van wonen naar kantoren

Veelzijdig lokaal investeringsklimaat

Lokale vraagmarkt voor kantoren zwak

Zwak lokaal investeringsklimaat

Kansen op transformatie van kantoren naar wonen

zwak sterk Lokale vraagmarkt voor wonen

Situaties rechtsboven en rechtsonder in de bovenstaande matrix zijn momenteel interessant. Situaties linksboven in de matrix doen zich op dit moment niet of nauwelijks voor maar dreven in de jaren ’50 en ’60 wel een golf van ‘verkantorisering’ van woongebieden.

2.2 Trendombuigingen: zicht op rent gaps Relatief gunstige ontwikkelingen in regionale werkgelegenheid en bevolking werken pas na verloop van tijd door naar een relatief gunstig regionaal investeringsklimaat voor vastgoed. We zijn geïnteresseerd in regionale en lokale verschillen in het investeringsklimaat in termen van een voorsprong of achterstand op het landelijk gemiddelde. Aldus wordt de locationele component in drijvers voor vastgoedgebruik en investeringsbeslissingen geïsoleerd en wordt de invloed van de algemene economische conjunctuur geneutraliseerd. We beschouwen ontwikkelingen op de lange termijn, over een periode van twintig tot dertig jaar. Locatiebeslissingen over uitbreiding, verbetering en transformatie van vastgoed worden immers genomen op basis van lange termijn verwachtingen. Deze verwachtingen vormen zich mede op basis van langjarige trends in het verleden, zeker waar het gaat om de locatiebeslissing. De trend in het recente verleden—de afgelopen vijf jaren—weegt zwaarder voor verwachtingsvorming dan de trend in het verdere

7


verleden—de 25 voorafgaande jaren. Niet alleen de trend telt maar ook eventuele ombuigingen daarvan. Er doen zich daarbij de volgende mogelijkheden voor. a)

b)

c)

d)

e)

f)

g)

Extrapolatie van een stabiele trend. Als een decennialang aanhoudende situatie van relatieve voorspong, gelijkheid of achterstand ook in de meest recente periode aanhoudt zullen investeerders geneigd zijn hun verwachtingen te vormen op basis van lineaire trendextrapolatie. Voorsprongvergroting. Als een decennialange voorsprong van een regio of locatie zich in de meest recente jaren verder vergroot zullen investeerders geneigd zijn te verwachten dat deze voorsprong zeker in de eerstkomende periode nog verder toeneemt. Het investeringsklimaat is relatief erg gunstig. Voorsprongverkleining. Als een decennialang aangehouden voorsprong in de meest recente periode steeds kleiner wordt zullen investeerders verwachten dat de voorsprong op afzienbare termijn verdwijnt. Het investeringsklimaat is wat minder gunstig, maar nog niet ongunstig. Omslag van voorsprong naar achterstand. Als een decennialange voorsprong reeds in de afgelopen jaren is omgeslagen naar een achterstand zullen investeerders verwachten dat de achterstand verder zal toenemen. Het investeringsklimaat is relatief ongunstig. Omslag van achterstand naar voorsprong. Als daarentegen een decennialange achterstand recentelijk is omgeslagen naar een voorsprong zullen investeerders verwachten dat de voorsprong verder zal toenemen. Het investeringsklimaat is relatief gunstig, maar nog niet zo gunstig als situatie b). Verkleining van de achterstand. Als een decennialang aangehouden achterstand de laatste jaren kleiner wordt verwachten investeerders dat de achterstand op afzienbare termijn zal verdwijnen. Het investeringsklimaat is redelijk gunstig, maar minder gunstig als situatie e). Vergroting van de achterstand. Als een decennialange achterstand recentelijk is vergroot verwachten investeerders verdere vergroting. Het investeringsklimaat is relatief erg ongunstig.

De reeks bovenstaande situaties heeft niet toevallig een zekere gelijkenis met de varkenscyclus in vastgoedinvesteringen. Ook in deze cyclus spelen verwachtingen op basis van trendombuigingen een rol, die daardoor een zelfversterkend effect krijgen. De vergelijking gaat echter niet volledig op omdat de hier beschouwde indicatoren niet de conjunctuurgedreven en cyclisch bewegende vastgoedvraag betreft, maar de structurele drijvers voor vraagontwikkeling op langere termijn. Het gaat hier bovendien, het zij nogmaals benadrukt, om regionale en lokale afwijkingen van de nationale trend. Het investeringsklimaat voor investeringen in uitbreiding, verbetering, herstructurering en transformatie van vastgoed is gunstig als sprake is van een positieve rent gap, het verschil tussen de feitelijke vastgoedwaarde en de verwachte toekomstige waarde (Tordoir 2012). Als bovenbeschreven situaties b), e) of f) zich voordoen verwachten investeerders dat de toekomstige marktdruk hoger is dan de huidige druk. Situaties c), d) en g) zorgen juist voor een negatieve rent gap. Opbrengsten van verwachte positieve rent gaps zullen via marktwerking ten dele reeds in de prijs van bestaand vastgoed zijn verwerkt. Dit tempert weer het investeringsklimaat; verbeterinvesteringen in panden met een door speculatieve verwachtingen hoog opgedreven aanschafprijs renderen minder dan investeringen in vergelijkbare panden met een lage aanschafprijs.

8


Een bijzondere rent gap doet zich voor als een locatie zich leent voor functionele transformatie en de bestaande functie minder vraag ondervindt dan een mogelijke alternatieve functie. Deze situatie wordt beschreven door zowel de linkerbovenhoek als de rechterbenedenhoek van de matrix in figuur 1. In die gevallen kan bestaand vastgoed mogelijk relatief goedkoop worden verkregen en loont de veelal forse investering die nodig is voor transformatie. Aldus geven dergelijke situaties een stimulans aan het lokale investeringsklimaat. Stadsuitleg, het tot nu toe meest gangbare model voor vastgoedontwikkeling in Nederland, betreft in feite ook functietransformatie—van groen naar rood—en is dan ook in hoge mate met de in het geding zijnde rent gaps gefinancierd. Belangrijk voor de toekomst zijn mogelijke rent gaps tussen bedrijfsmatig vastgoed, met name kantoren, en wonen. Deze worden in de nadere analyses van locaties in Amsterdam en Rotterdam onderzocht.

9


3

Analyse regionaal investeringsklimaat 3.1 Economie en werkgelegenheid In paragraaf 2.1 zijn groepen activiteiten gedefinieerd op grond van de trendmatige ontwikkeling van arbeidsproductiviteit en werkgelegenheid, en daarmee de bijdrage aan verstedelijking. Figuren 2, 3 en 4 geven het ruimtelijke verspreidingsbeeld van de stand en de ontwikkeling van werkgelegenheid in deze activiteitengroepen. De werkgelegenheid in materiaalgerichte activiteiten (industrie, transport en distributie) is in absolute zin nog altijd redelijk geconcentreerd in de meest verstedelijkte gebieden in Nederland. Met name in de grensregio’s en enkele andere minder verstedelijkte gebieden is het relatieve gewicht van deze activiteiten, in termen van arbeidsplaatsen per 1000 inwoners, echter groot: het gaat hier om een belangrijke basis voor de lokale werkgelegenheid (figuur 2a). Omdat de arbeidsproductiviteit toeneemt wordt het ruimtegebruik per werknemer groter en neemt de stedelijke binding van deze activiteiten navenant af. Dit blijkt temeer uit de kaart van de ontwikkeling van arbeidsplaatsen (figuur 2). Ontwikkeling arbeidsplaatsen: een ‘alternatieve groeimaat’ Een beperkte groei in absolute zin vanaf een zeer lage basis kan leiden tot hoge procentuele groei. Om daarvoor te corrigeren is gebruik gemaakt van een ‘alternatieve groeimaat’ (Louter 1994): de ontwikkeling van het aantal arbeidsplaatsen in een periode per duizend gemiddeld in die periode woonachtige inwoners van 15-64 jaar.

Figuur 2. Arbeidsplaatsen in materiaalgerichte activiteiten: stand en ontwikkeling a) Stand: arbeidsplaatsen per 1000 inwoners, 2012

b) Groeimaat arbeidsplaatsen, 1995-2012

10


Alleen in beperkte delen van Noord-Brabant, waar sprake is van relatief veel arbeidsintensieve maakindustrie, en in de Flevopolders, die ruimte bieden voor verstedelijking en ruimte-extensieve activiteiten, gaan verstedelijking en groei van materiaalgerichte activiteiten nog samen. In slechts een handvol kleine regio’s groeit de sector; overal elders neemt de werkgelegenheid structureel af—niettegenstaande de productiegroei, die bijvoorbeeld in de Rijnmond significant is. De activiteitengroep heeft daarom slechts een beperkte relevantie voor vastgoedinvesteringen en wordt verder in de analyses terzijde gelaten. De werkgelegenheid in informatiegerichte activiteiten (zakelijke en financiële diensten, hoofdkantoren en R&D) vormde in de afgelopen halve eeuw de hoofdmotor voor de verstedelijking van Nederland. De verspreiding van de werkgelegenheid loopt vrijwel één op één met de verstedelijkingstructuur van het land, zowel in absolute zin als in relatieve zin, gemeten naar het aantal arbeidsplaatsen per 1000 inwoners (figuur 3a).

Figuur 3. Arbeidsplaatsen in informatiegerichte activiteiten: stand en ontwikkeling a) Stand: arbeidsplaatsen per 1000 inwoners, 2012

b) Groeimaat arbeidsplaatsen, 1995-2012

Wel is de relatieve vertegenwoordiging van de betreffende activiteiten sterker in typische handelssteden zoals Amsterdam en Utrecht, en in researchcentra zoals Eindhoven, dan het geval is in op industrie en transport gerichte steden als Rotterdam en Tilburg. De groei van informatiegerichte activiteiten is vooral sterk in de Noordvleugel van de Randstad en grote delen van Brabant (met de A2 als verbinding), langs de A1 as en in Zwolle e.o., het schakelpunt met Noord-Nederland. Deze ontwikkeling van een stedelijke corridorstructuur als gevolg van de schakeling van economisch vitale daily urban systems is eerder beschreven en verklaard (Bureau Louter 2002; Tordoir 2006; de Groot e.a. 2010). Opvallend is de relatief zwakke ontwikkeling van deze drijver van de stedelijke ontwikkeling in de Zuidvleugel van de Randstad. . De ruimtelijke spreiding van persoonsgerichte activiteiten volgt in grote lijnen de spreiding van de bevolking, maar desalniettemin zijn deze activiteiten in een aantal regio’s zwakker ontwikkeld dan

11


op grond van de verstedelijking kan worden verwacht. In andere regio’s zijn persoonsgerichte activiteiten juist oververtegenwoordigd (figuur 4a).

Figuur 4. Arbeidsplaatsen in persoonsgerichte activiteiten: stand en ontwikkeling a) Stand: arbeidsplaatsen per 1000 inwoners,

b) Groeimaat arbeidsplaatsen

2012

1995-2012

Opvallend is de zwakke aanwezigheid in Rijnmond en de relatief sterke presentie in Utrecht, de Veluwe, de IJsseldelta en grote delen van het Noorden. Dit kan worden verklaard door het belang van belevingsgerichte consumentendiensten in deze groep activiteiten, die gevoelig zijn voor de kwaliteit van steden en het landschap. Wat betreft de ontwikkeling van deze activiteiten zien we dat met name de Zuidvleugel van de Randstad positie verliest ten gunste van grote delen van het zuiden, midden en noorden van het land. De ontwikkeling van persoonsgerichte activiteiten in de Flevopolders is vooral een gevolg van de sterke bevolkingsontwikkeling aldaar. Het ontwikkelingspatroon is belangrijk voor de toekomst omdat verwacht mag worden dat persoonsgerichte diensten, vanwege hun lage arbeidsproductiviteit en vanwege hun toenemende aandeel in consumentenbestedingen— waaronder bestedingen aan zorg—steeds meer een drijvende kracht zullen gaan worden voor verstedelijking. Paragraaf 3.3 geeft een meer diepgaand beeld van de ontwikkeling, waarbij ook rekening is gehouden met trendombuigingen.

3.2 Bevolking en woonklimaat Op regionaal niveau hangt bevolkingsontwikkeling samen met de ontwikkeling van de werkgelegenheid maar op meer lokaal niveau is die relatie veel zwakker. Wonen en werken zijn de afgelopen decennia steeds meer ruimtelijk gescheiden. Daily urban & regional systems dijen ruimtelijk uit en pendelafstanden nemen toe. Terwijl informatiegerichte activiteiten, de belangrijkste bron voor nieuwe werkgelegenheid in de afgelopen decennia, zich vooral in en rond grotere steden en langs hoofdvervoersassen hebben genesteld was de bevolkingsgroei in de

12


afgelopen dertig jaar juist sterk in de ‘groene’ zones op wat grotere afstand van de steden, waaronder het groene hart van de Randstad, midden Noord-Holland en grote delen van midden Nederland (Figuur 5). De ruimtelijke positionering van de groeisteden zoals Zoetermeer, Almere, Purmerend en Hoorn speelt een rol. Door de migratie van de jonge bevolking naar stedelijke gebieden zal dit patroon steeds meer ombuigen: de grote steden worden weer populair; groeikernen verliezen terrein (figuur 6). De krimp in meer perifere regio’s versnelt, met uitzondering van een gebied rond universiteitsstad Groningen.

Figuur 5. Gemiddelde jaarlijkse bevolkingsgroei (%), 1983-2012

Figuur 6. Migratiesaldo per 1000 inwoners bevolking 15-39 jaar, 2009/10

Figuur7. Woonaantrekkelijkheid, 2011

Figuur 8. Gemiddelde WOZ waarde, 2011

13


Door de toenemende mobiliteit van burgers wordt de kwaliteit van het lokale woonklimaat meer bepalend voor bevolkingsgroei (figuur 7; Bureau Louter 2012). De relatie tussen de aantrekkingskracht van het lokale woonklimaat en bevolkingsgroei is overigens gecompliceerd. Bevolkingsgroei kan woonkwaliteiten zoals een mooi landschap in de weg zitten; in kwalitatief hoogwaardige gebieden zoals ’t Gooi zit veelal het slot op nieuwe woningbouw. Woonaantrekkelijkheid geeft, samen met regionaal-economische kracht, een belangrijke verklaring voor lokale en regionale verschillen in de gemiddelde WOZ waarde van woningen (figuur 8). Ook gebieden met een door ruimtelijke beperkingen veroorzaakte lage bevolkingsgroei zoals de duinrand kennen hoge WOZ waarden. WOZ waarden zijn op hun beurt belangrijk voor het karakter van investeringen: waar hoge WOZ waarden en woonaantrekkelijkheid samengaan met bevolkingsgroei is het klimaat voor uitbreiding van de woningvoorraad gunstig. Wanneer hoge WOZ waarden vanwege ruimtelijke restricties niet gepaard kunnen gaan met bevolkingsgroei is het investeringsklimaat gunstig voor woningverbetering.

3.3 Trendombuigingen in kerndrijvers regionaal investeringsklimaat Voor een afsluitende kernanalyse van het regionale investeringsklimaat houden we rekening met de in paragraaf 2.3 besproken effecten van trendombuigingen. We beschouwen enerzijds een indicator voor bevolkingstrekkende ontwikkeling (informatiegerichte werkgelegenheid en verhuurd kantooroppervlak) en anderzijds een indicator voor bevolkingsvolgende ontwikkeling (persoonsgerichte werkgelegenheid en bevolkingsgroei). De eerste indicator geeft een beeld van de stuwende sectoren, de tweede een beeld van de bevolkingsvolgende en verzorgende sectoren. Het gaat bij beide indicatoren om gemiddelde jaarlijkse afwijkingen van de landelijke ontwikkeling, gemeten voor postcodegebieden. Postcodescores zijn omgezet naar Z-scores die de (standaard-)afwijking weergeven van het landelijke gemiddelde. Zodoende is het effect van de conjunctuur geneutraliseerd en isoleren we de rol van locatie. Metingen zijn verricht op 4-cijferig postcode niveau, waarna vervolgens een lineair afnemende afstandsgradiënt is toegepast binnen cirkels van 20 km. Dit is gedaan met het oog op de regionale werking van de betreffende ontwikkelingen: een sterke ontwikkeling in een bepaald postcodegebied zorgt in principe ook voor verbetering van het investeringsklimaat in naastgelegen postcodegebieden. Dit effect neemt echter snel af met toenemende afstand. Door de periode waarbinnen ontwikkelingen zijn gemeten te splitsen in een recent deel (20052012) en een deel in het verdere verleden (1983-2004) krijgen we een beeld van mogelijke trendombuigingen die meespelen bij de vorming van toekomstverwachtingen van investeerders. Daartoe krijgen de verschillende typen situaties, die in paragraaf 2.3 de revue zijn gepasseerd, in de kaarten ieder een aparte kleur: Donkergroen: Lichtgroen: Geel:

Grijs: Donkerrood:

gebieden waar een langdurige groeivoorsprong recentelijk is vergroot. Het investeringsklimaat is uitstekend. gebieden waar een langdurige groeivoorsprong recentelijk kleiner wordt. Het investeringsklimaat is goed maar wordt wel wat minder. gebieden waar een langdurige groeiachterstand recentelijk is omgeslagen naar een voorsprong. Het investeringsklimaat is goed. gebieden waar een langdurige groeivoorsprong recentelijk is omgeslagen naar een achterstand. Het investeringsklimaat was goed maar erodeert. gebieden waar een langdurige groeiachterstand recentelijk kleiner wordt.

14


Lichtrood:

Het investeringsklimaat is niet sterk maar wordt geleidelijk beter. gebieden waar een langdurige groeiachterstand recentelijk nog groter wordt. Het investeringsklimaat is niet sterk en wordt steeds minder goed.

Figuur 9. Trends en ombuigingen in informatiegerichte activiteiten: een typologie.

Legenda: zie tekst voor een toelichting bij de typologie.

Het bovenstaande regionale ontwikkelingsbeeld van informatiegerichte activiteiten geeft aanleiding voor een aantal duidelijke conclusies. 

Langdurige bovengemiddelde groei (donkergroene en lichtgroene gebieden op de kaart) doet zich voor in de sterk verstedelijkte zones langs nationale hoofdassen: de A1, A2 en A4. Opvallend zijn de uitgestrekte groeizones in Brabant, Midden-Gelderland en de IJsseldelta.



In de Randstad zien we een kanteling in groeikracht van suburbane naar centraalstedelijke locaties. Den Haag vormt een uitzondering vanwege de dominante overheidssector aldaar.



Opvallend zijn de grijze gebieden in de Randstad (Haaglanden en het Groene Hart) die na een lange groeiperiode de laatste jaren beneden het landelijk gemiddelde duikelen.



Buiten de Randstad zien we een uitgestrekte groeizone van zuid- naar oosten noordNederland, via de lijn Tilburg-Den Bosch-Arnhem/Nijmegen-Apeldoorn die vervolgens vertakt richting enerzijds Twente en anderzijds Zwolle-Heerenveen/Drachten.

15




Opvallend in de niet-Randstedelijke groeizone zijn de gele gebieden, waaronder de agglomeraties Arnhem-Nijmegen, Twente en Heerenveen-Drachten, die na een langdurige periode van benedenmaatse groei recentelijk in opkomst zijn. Ook delen van Zeeland komen op.



Gebieden die geheel buiten de grote groeizones (Randstedelijk en niet-Randstedelijk) vallen, waaronder zuidelijk Limburg, noordelijk Noord-Holland en de minst verstedelijkte delen van Noord-Nederland, laten een versterking van relatieve achterstand zien.

Aldus wordt het hoogstedelijk gebied in Nederland, de Randstad, gekenschetst door recentralisatie van economisch vitale informatiegerichte activiteit. De groei in suburbane zones vertraagt. In suburbane zones op grotere afstand van de grote steden, zoals delen van de Flevopolders, buigt de trend zelfs af van een boven- naar een benedengemiddelde ontwikkeling. Buiten de Randstad zien we geen centralisatie maar de opkomst van een uitgestrekte zone waarbinnen middelgrote steden en kleinere gemeenten onderling zijn geschakeld. Het is interessant te zien dat het regionale ontwikkelingsbeeld van persoonsgerichte activiteiten en bevolking op een aantal punten afwijkt van dat van informatiegerichte activiteit (figuur 10).

Figuur 10. Trends en ombuigingen in persoonsgerichte activiteiten: een typologie.

legenda: zie tekst voor een toelichting bij de typologie

16








Ook hier zien we op macroniveau langdurige bovengemiddelde groei (donker- en lichtgroene gebieden) in de sterk verstedelijkte zone langs nationale hoofdassen. Binnen de Randstad is echter minder sprake van stedelijke recentralisatie, zoals dat wel geldt voor informatiegerichte activiteit. Wel zien we een groot verschil tussen de noordelijke en de zuidelijke Randstad. De zuidelijke Randstad blijft, met uitzondering van de noordzijde van de Rijnmondregio, structureel achter op de landelijke trend. Buiten de Randstad blijkt dat vooral Noord-Nederland wat betreft persoonsgerichte activiteiten beter scoort dan het geval is voor informatiegerichte activiteiten.

Aldus organiseren informatiegerichte activiteiten zich geografisch steeds meer in interregionale netwerkstructuren, terwijl persoonsgerichte activiteiten zich eerder ontwikkelen binnen regionale urban fields. Het verschil is subtiel maar belangrijk. Arbeids- en afzetmarkten voor informatiegerichte activiteit, zeker de hoogwaardige delen daarvan, schalen interregionaal op. In het sterk verstedelijkte gebied in de Randstad zijn centraalstedelijke en multimodaal ontsloten locaties daarvoor beter gepositioneerd dan suburbane locaties die worden geteisterd door filedruk. Buiten de Randstad worden vitale zones gekenmerkt door schakelingen van middelgrote en kleinere gemeenten en speelt openbaar vervoer voor de langere afstand nog geen grote rol. Informatiegerichte activiteiten vestigen zich daar meer verspreid, maar wel in zoneverband. Ruimtelijke opschaling is weliswaar ook bij persoonsgerichte activiteiten belangrijk maar vindt eerder plaats door uitdijing van individuele stadsgewesten tot omvangrijke daily urban systems dan door integratie van verschillende daily urban systems in interregionale netwerken. Voor persoonsgerichte activiteiten zien we drie omvangrijke daily urban systems ontstaan: een zeer groot systeem rond het IJsselmeer, binnen de driehoek Amsterdam-Arnhem/NijmegenHeerenveen/Drachten, een groot systeem in Brabant en een klein systeem in het noorden. Het eerstgenoemde systeem, en niet de Randstad, is volgens deze typologie de mega-agglomeratie van Nederland. De positie van de zwaar verstedelijkte Zuidvleugel van de Randstad is m.u.v. de Leidse regio, voor persoonsgerichte activiteiten niet zo sterk. Voor informatiegerichte activiteiten werkt de Randstad daarentegen als geheel wel als een systeem, naast en gerelateerd met de opkomende zone tussen Zuid- en Noordoost-Nederland. Een tweede conclusie, die we vooral gezien trendombuigingen kunnen trekken, is dat trendbreuken van relatieve achterstand naar voorsprong zich vooral buiten de Randstad voordoen. Het gaat daarbij veelal om uitdijing van vitale (groene) gebieden die daarmee omliggende (gele) gebieden op sleeptouw nemen. Twente en specifieke delen van Zeeland en Noord-Nederland komen overigens eerder op eigen kracht op. Het sleeptouwmechanisme zet tot op zekere hoogte door in de donkerrode gebieden, waar een achterstand op de nationale ontwikkeling recentelijk kleiner wordt. Waar het sleeptouw niet meer reikt hebben gebieden te maken met verslechtering van de achterstand. Recente trendombuigingen van voorsprong naar achterstand doen zich daarentegen vooral binnen de Randstedelijke invloedssfeer voor en hebben van doen met de recentralisatietrend aldaar. Concluderend kunnen we stellen dat het investeringsklimaat binnen de Randstad vooral gunstig is in centraalstedelijke locaties (met Den Haag als uitzondering) en buiten de Randstad in meer uitgestrekte zones van geschakelde middelgrote en kleinere steden. We gaan nader in op de centrale steden.

17


4

Analyse lokaal investeringsklimaat: Amsterdam en Rotterdam 4.1 Toenemende lokale verschillen Binnen regio’s, zones en steden met een gunstige markt voor wonen en werken zullen niet alle individuele locaties een gunstig klimaat voor vastgoedinvesteringen kennen, zomin als regio’s met een minder gunstig klimaat gespeend zullen zijn van lokale ontwikkelingskansen. Regionale marktdruk geeft kansen maar eigenschappen van specifieke locaties bepalen waar deze worden benut. In dit kader brengen we figuur 1 (blz. 6) in herinnering: locaties die geschikt zijn voor meerdere functies kennen een robuuster en meer toekomstbestendig investeringsklimaat dan locaties die slechts een bepaalde functie toelaten. Ook locaties die functietransformatie toelaten kennen een relatief robuust investeringsklimaat, uiteraard onder voorwaarde dat er voor nieuwe functies een gunstige regionale markt is. Locaties zullen in deze opzichten onderling sterk verschillen. Naarmate functiemenging, herstructurering en transformatie binnen de bestaande gebouwde omgeving meer gewicht krijgen in de stedelijke investeringen worden die locationele verschillen in mogelijkheden en kansen belangrijker. In deze paragraaf brengen we die verschillen in kaart voor de casussteden Amsterdam en Rotterdam. Mogelijkheden voor locationele functiemenging en transformatie hebben in de afgelopen halve eeuw slechts een beperkte rol gespeeld in de ruimtelijke planning en ordening. Lokale functiescheiding was het adagium; nieuwgebouwd Nederland kenmerkt zich als lappendeken van monofunctionele ontwikkeling. Functiescheiding viel ook makkelijk te bereiken: woon- en werkfuncties stelden grotendeels zeer verschillende locatievoorwaarden, waarbij de toenemende automobiliteit zorgde voor integratie van wonen en werken op regionaal niveau. Bovendien zorgde de combinatie van een sterke groei van economie en bevolking en een schaars aanbod van ruimte ervoor dat de markt zich gemakkelijk liet sturen naar nieuwe uitleglocaties die van meet af aan monofunctioneel konden worden ontwikkeld. Deze condities zijn inmiddels stuk voor stuk aan het veranderen. Locatievoorwaarden voor wonen, werken en voorzieningen lopen steeds minder uiteen. Lokale kwaliteiten zoals een goed voorzieningenniveau, groen en belevingswaarde zijn inmiddels niet alleen voor belangrijk voor wonen maar evenzeer voor werken—we spreken inmiddels over ‘werklandschappen’ (Raad voor de Leefomgeving, 2006). Excellente regionale ontsluiting is inmiddels niet alleen belangrijk voor bedrijvigheid en voorzieningen maar evenzeer voor wonen. Openbaar vervoer speelt een toenemende rol voor alle mogelijke functies; multimodale ontsluiting stimuleert een sterk gemengde lokale ontwikkeling (Jones Lang LaSalle & RE Atelier Tordoir 2013). De kenmerkende monofunctionele lappendeken van nieuwgebouwd Nederland wordt hierdoor deels een wambuis. Deze knelt niet zozeer in monofunctionele locaties met een robuuste kwaliteit, zoals villadorpen of de laatste generaties Vinexwijken, maar vooral in locaties met een verouderende vastgoedvoorraad die menging, transformatie noch significante verbetering van multimodale ontsluiting toelaat. Als deze veranderingen doorzetten kantelt de kaart van het lokale investeringsklimaat van een hoofdzakelijk monofunctionele lappendeken met een vrij gelijkmatig verdeelde return on investment naar een bewegend mozaïek van gemengde knooplocaties met hoge dichtheid, hoogwaardige monofunctionele gebieden met lage dichtheid en gebieden die functioneel

18


(kunnen) transformeren. Gebieden die daarbuiten vallen kennen een probleem. Verschillen in het lokale investeringsklimaat nemen toe. Locatievoorwaarden voor verschillende functies staan in deze redenatie centraal. In de navolgende analyse van locaties in de casussteden Amsterdam en Rotterdam focusseren we daarbij op wonen en kantoren. Het onderzoek is in deze fase nog exploratief en richt zich op de twee belangrijkste stedelijke vastgoedfuncties. Verder onderzoek zal zich ook op andere functies waaronder met name voorzieningen (zorg, maatschappelijk vastgoed) kunnen richten. We richten ons eerst op de stedelijke kantorenmarkten en kantoorlocaties en op de stedelijke woningmarkten en woongebieden. Vervolgens analyseren we waar vestigingscondities voor deze twee functies convergeren en een klimaat voor functiemenging en verdichting ontstaat, dan wel waar mogelijke teruggang van de kantoorfunctie mogelijkheden geeft voor significante transformatie naar wonen. Amsterdam en Rotterdam zijn gekozen omdat deze steden beide omvangrijk zijn maar een zeer verschillende ruimtelijke structuur kennen en bovendien ook verschillen in de mate van regionale marktdruk.

4.2 Ontwikkeling van kantoorgebruik Wat betreft kantoorgebieden kennen Amsterdam en Rotterdam een sterk verschillende ruimtelijke structuur (figuur 11). De kantorenvoorraad in Amsterdam is veel meer verspreid over de stad dan het geval is in Rotterdam, waar de voorraad sterk is geconcentreerd in de binnenstad.

Figuur 11. Dichtheid kantoren: m2 bvo/km2 Amsterdam

Rotterdam

Het verschil is verklaarbaar uit historisch toeval en een uiteenlopende ontwikkeling van informatiegerichte activiteiten. Na de verwoesting is de wederopbouw van de Rotterdamse binnenstad in de tijdgeest van de jaren ’50-‘60 volgens het principe van Central Business Districts aangepakt. Vanwege de zeker ten opzichte van Amsterdam gematigde groei van informatiegerichte (kantoor-)activiteit in Rotterdam in daaropvolgende decennia bood de binnenstad voldoende ruimte om een groot deel van de verdere groei op te vangen. Alleen in het recente verleden zien we significante kantoorontwikkelingen buiten de binnenstad (figuur 12). In Amsterdam, waar de kantorensector oorspronkelijk overigens ook sterk in de binnenstad was

19


geconcentreerd, zorgden de bescherming van de historische binnenstad en sterke groei van de informatiegerichte activiteiten in de jaren ’60-’90 daarentegen voor omvangrijke decentralisatie naar ring- en uitleglocaties. Daarenboven speelde in Amsterdam een sterke transformatiebeweging in de binnenstad: wonen levert per m2 sinds de jaren ’80 in het algemeen meer op dan kantoren. Zo’n transformatie heeft de Rotterdamse binnenstad tot voor kort niet gekend. Vervolgens is het interessant te bezien hoe de kantorensector zich in de afgelopen twee decennia heeft ontwikkeld en of er sprake is van recente trendombuigingen (figuur 12).

Figuur 12. Gemiddelde jaarlijkse ontwikkeling van de verhuurde kantorenvoorraad 1989-2006

2007-2011

Binnen beide steden is sprake van een geografische kanteling in kantooropnames, die echter verschillend uitpakt. In de periode voor de millenniumwisseling zien we een krachtige ontwikkeling van de Amsterdamse stadsring. Deze zwakt na de millenniumwisseling met uitzondering van de Zuidas af; de binnenstad wordt recentelijk weer belangrijk voor kantooractiviteiten. In het algemeen nemen verschillen in aantrekkingskracht tussen kantoorlocaties in de stad toe. In Rotterdam zien we dat de binnenstad zeker tot de millenniumwisseling belangrijk blijft voor kantooractiviteiten, maar ook dat de oudere delen van de binnenstad in de meest recente jaren snel marktaandeel verliezen. De randen van de binnenstad, aan de Maas en in de omgeving van het Centraal Station, komen daarentegen meer in trek. Tenslotte zien we dat het zuidelijk deel van de stad terrein verliest en het noordelijk deel terrein wint.

20


4.3 Ontwikkeling van het wonen Helaas kon voor dit onderzoek niet worden beschikt over lange termijn data over de ontwikkeling van het wonen op microlocatieniveau en moeten we het doen met data voor de relatief korte periode 2004-2010 (figuur 13).

Figuur 13. Dichtheid en ontwikkeling inwoners Inwoners/km2, 2010

Ontwikkeling inwoners/km2, 2004-2010

De kaartbeelden tonen dat de dichtheid van inwoners in beide steden een enigszins vergelijkbaar patroon kent. De dichtheid in de binnensteden is relatief gematigd, waarbij de Amsterdamse binnenstad wel een circa tweemaal grotere dichtheid aan inwoners kent dan de Rotterdamse binnenstad. In een cirkel van vooroorlogse en vroeg-naoorlogse wijken rond de binnensteden is de inwonersdichtheid hoog. Buurten met een hogere sociaaleconomische status kennen daarbij wel een lagere dichtheid dan buurten met een met lagere sociaaleconomische status. De naoorlogse wijken buiten de autoring kennen in beide steden weer een gematigde dichtheid die uiteraard ook met sociaaleconomische status samenhangt.

21


Het ontwikkelingspatroon van de inwonersdichtheid over de periode 2004-2010 verschilt wel aanzienlijk tussen beide steden. In Amsterdam is het patroon complex. In het algemeen neemt de inwonersdichtheid toe, een groei die al langer gaande is en in de afgelopen jaren versnelt. Buurten met een sterke toename in dichtheid zijn over de gehele stad verspreid maar wisselen in ieder stadsdeel af met buurten waar de inwonersdichtheid juist daalt. Er zullen meerdere oorzaken voor die afwisseling zijn die op buurniveau spelen, waaronder vergrijzing en gezinsverdunning of juist verjonging en gezinsverdichting, functietransformatie en mogelijkheden voor lokale woningverdichting. Des te meer opvallend is het verschil met Rotterdam; het ontwikkelingspatroon is daar helder. De oostelijke binnenstad en de linker- en rechteroevers van de Maas tonen groei in inwonersdichtheid. Voor- en naoorlogse wijken met lagere sociaaleconomische status tonen een sterke afname en de uitleggebieden buiten de Ruit laten geringe verdichting en hier en daar verdunning zien. De meest recente uitleggebieden vertonen uiteraard groei. Het verschil in groeipatroon tussen beide steden kan mogelijk worden verklaard door verschil in groei van de stadsbevolking, de instroom van nieuwkomers en de structuur van de instroom naar levensfase en sociaaleconomische status. Amsterdam trekt sinds jaar en dag jaarlijks een omvangrijke groep studerenden en starters op de arbeidsmarkt (zie figuur 6, blz. 12). De instroom van deze groepen naar Rotterdam is aanzienlijk kleiner. Juist deze groep zorgt voor nieuwe vitaliteit en zelfs verdichting in oudere wijken in de grote steden. We zien echter ook dat beide steden nieuwe inwoners trekken voor grote delen van de binnenstad en populaire ontwikkelingslocaties aan het water. Het gaat hier vooral om duurdere appartementen en mensen met hogere sociaaleconomische status, waaronder veel tweeverdieners. Deze ontwikkeling volgt de algemene trend dat met name jonge en hoogopgeleide kenniswerkers zich in toenemende getale vestigen in hoogstedelijke, functiegemengde en voor hoogwaardig OV ontsloten knooplocaties. Informatiegerichte werkgevers vestigen zich ook steeds meer in een dergelijke omgeving, niet alleen omdat deze geprefereerd wordt door hoogopgeleide werknemers maar vooral ook omdat op centrale stationslocaties makkelijk het aanbod van kenniswerkers in andere binnensteden kan worden afgetapt. Kenniswerkers zijn in een half uurtje van woonplaats Amsterdam-Zuid op de werkplek in het Rotterdam Central District; bewoners van de Rotterdamse Red Apple zijn binnen dezelfde tijd op kantoor aan de Zuidas. Dit maakt hoogstedelijke knoopzones kansrijk als werken woonlocatie. Gezamenlijk vormen de grootstedelijke knoopzones een interregionaal netwerk dat als één omvangrijk centrumgebied functioneert—het hart van de Randstad.

4.4 Impulsen lokaal investeringsklimaat: menging en transformatie Locaties waar wonen en werken kunnen worden gecombineerd en locaties waar vastgoed met een zwakke vraagmarkt kosteneffectief kan worden getransformeerd naar functies met een gunstige markt staan sterk in het investeringsklimaat. We sluiten de locationele analyse af met een nadere verkenning van dergelijke omstandigheden. Het stedelijke patroon van locationele functiemenging is voor beide steden deels overeenkomstig en deels verschillend (figuur 13). Zoals reeds besproken domineren kantoren in de Rotterdamse binnenstad terwijl Amsterdamse binnenstad sterk gemengd is. De zone rond de binnenstad is in beide steden functiegemengd. De steden verschillen weer in de ontwikkeling van locaties aan de autoring, waar Amsterdam relatief veel monofunctionele kantoorgebieden kent. In Rotterdam zijn

22


dergelijke locaties alleen langs het oostelijke deel van de Ruit significant ontwikkeld. Tenslotte kent Amsterdam in het algemeen meer functiegemengde locaties dan Rotterdam. Mogelijke oorzaken voor deze verschillen zijn eerder aan de orde geweest, waaronder de sterkere ontwikkeling van de informatiegerichte sector in Amsterdam en de beperkingen van de historische binnenstad voor deze sector.

Figuur 14. Stedelijke patronen van functiemenging Amsterdam

Rotterdam

Opvallend is het omvangrijke gemengde klimaat in het Amsterdamse stadsdeel Zuid, waar vooral in de periode 1960-1990 een sterke verkantorisering van grote woningen heeft plaatsgevonden. Door de populariteit van het woonklimaat is grootschalige verkantorisering verleden tijd maar beide functies staan nog altijd sterk in de markt. Zuid blijft populair voor zowel wonen als werken vanwege de verblijfskwaliteit en excellente interregionale ontsluiting via de Zuidas. Het investeringsklimaat is robuust, maar dit is dan ook reeds in de vastgoedprijzen verwerkt. In situaties met robuuste lokale markten voor wonen en werken, die zich niet alleen in Amsterdam-Zuid voordoen maar ook in grote delen van de binnenstad en oeverlocaties in beide steden, heeft de beleggingsmarkt de resulterende toekomstwaarde van grond en vastgoed in ieder geval reeds deels ingeboekt. Voor bestaand vastgoed met vastgelegde bestemming zal geen sprake zijn van een grote rent gap, het verschil tussen de huidige en in de toekomst mogelijke vastgoedprijs. Investeerders zullen prima rendement op langere termijn kunnen halen en ook investeren in onderhoud en verbetering, maar omvangrijke investeringsimpulsen kunnen binnen functiegemengde gebieden alleen worden verwacht als overheidsregels veranderen. Alleen dan kan nieuwe grond voor ontwikkeling beschikbaar komen, zoals de sportvelden aan de Amsterdamse Zuidas, en kunnen individuele kantoorpanden die eigenlijk geschikter zijn als woning, of vice versa, daadwerkelijk hun optimale functie vinden. De overheid bepaalt in functiegemengde gebieden daarom in hoge mate de opening en sluiting van rent gaps. Als de overheid zelf grondposities heeft en meespelende scheidsrechter wordt kan ze goed verdienen; tegelijkertijd vraagt de ontwikkeling van hoogstedelijke functiegemengde locaties ook om publieke uitgaven aan ontsluiting en de kwaliteit van de publieke ruimte. Er blijft altijd risico.

23


Een significante rent gap kan zich voordoen als locaties en stedelijke zones grootschalig functioneel kunnen transformeren van een marktzwakke functie naar een sterkere functie. Door het marktaanbod van kantoren, dat tot op zekere hoogte samenhangt met kantorenleegstand, te leggen naast het effect van de woonomgeving op woningprijzen krijgen we een indicatie van transformatiepotentie voor locaties binnen Amsterdam en Rotterdam (figuur 15). We kijken hier naar het effect van verschillende locaties en locatie-eigenschappen op vergelijkbare woningen en niet naar woningprijzen als zodanig, zodat de rol van locatie zuiver in het vizier komt (zie het woningprijzenmodel van Bureau Louter, Louter 2013)..

Figuur 15. Indicaties van transformatiepotentieel: vergelijking kantorenaanbod en effect woonomgeving op woningprijzen Kantorenaanbod

Effect woonomgeving op woningprijzen

Waar een groot kantorenaanbod en benedengemiddelde kantoorhuren gepaard gaan met sterk positieve effecten van de woonomgeving op de woningprijzen wordt kostbare transformatie van werken naar wonen mogelijk rendabel. In Amsterdam is alleen op enkele locaties in de binnenstad en Zuid, waar bestemmingsregels vermoedelijk transformatie verhinderen, sprake van zo’n combinatie. De transformatiegolf van kantoren naar wonen en leisure in de grachtengordel, die tussen 1980 en 2000 voor miljarden aan vastgoedinvesteringen heeft geleid, is voorbij. Momenteel staan vooral aan en buiten de ring A10 veel kantoren leeg. De kans op het realiseren van hoge woningprijzen is daar echter ook relatief laag zodat transformatie voorlopig niet loont.

24


In Rotterdam is de situatie anders. Het kantorenaanbod in de binnenstad en langs de Maasoevers is groot en de kans op het realiseren van hoge woningprijzen is daar vanwege gunstige omgevingseffecten ook relatief hoog. Daarmee is echter nog niet gezegd dat functietransformatie en de bijbehorende investeringen goed op gang zullen komen als de conjunctuur aantrekt. Kantoren in Rotterdam zijn vaak groot en laten zich niet of alleen tegen hoge kosten transformeren naar een andere functie. Er liggen kansen maar er moeten hordes worden genomen. Kansen in de Rotterdamse binnenstad en langs de Maasoevers liggen vooral op plekken waar een reeds gemengd hoogstedelijk klimaat kan worden uitgebreid en verdicht. Samenvattend vinden we, kijkend naar relevante marktkrachten, vooral in binnensteden en op locaties met bijzondere verblijfskwaliteiten zoals de Rotterdamse Maasoevers en AmsterdamZuid een gunstig en robuust investeringsklimaat voor vastgoedontwikkeling, renovatie en transformatie. Daarbij is het klimaat voor functie-uitbreiding maar ook voor functietransformatie vooral gunstig in zones met reeds bestaande functiemenging. Grootschalige transformatie van monofunctionele locaties kunnen we volgens onze analyse in de onderzochte steden voorlopig niet verwachten vanwege ongunstige marktcondities. Monofunctionele woongebieden met hoge verblijfskwaliteit kunnen een redelijk hoog en robuust investeringsniveau verwachten maar de overige monofunctionele gebieden, waaronder werkgebieden, moeten het hebben van mogelijkheden voor menging, verbetering van het verblijfsklimaat of van multimodale ontsluiting. Het aanwakkeren van significante private investeringen lukt daar alleen met min of meer grootschalige voorinvesteringen. Partijen die daartoe in staat kunnen zijn, de overheid, grote woningbouwcorporaties of institutionele beleggers, nemen echter in deze crisistijd een afwachtende houding aan.

25


5

Conclusies en aanbevelingen 5.1 Kernconclusies De huidige crisis zet een rem op ruimtelijke investeringen in Nederland, maar de crisis is niet eeuwigdurend. De technologische ontwikkeling gaat door, de economische en demografische structuur veranderen, locatievoorkeuren en eisen aan de gebouwde omgeving blijven in beweging. Ruimtelijke investeringen accommoderen en stimuleren die dynamiek. Het karakter en de geografie van die investeringen veranderen daarom structureel. Dat merken we nu reeds aan de, wegens de crisis nog beperkte, investeringsstroom. De grootschalige uitleg van monofunctionele gebieden, die zo bepalend is geweest voor de naoorlogse groei en modernisering van ons land, loopt ten einde. Verdere veranderingen in economie en samenleving zullen eerder worden geaccommodeerd met verbetering en vernieuwing en herstructurering, verdichting en verdunning, functiemenging en functietransformatie binnen de bestaande gebouwde omgeving. Dit beïnvloedt de landkaart van het klimaat voor ruimtelijke investeringen. Het investeringsklimaat voor de vernieuwing verschilt van plek tot plek. Dit onderzoek exploreert die geografie en geeft aan hoe regio’s en locaties in de investeringsmarkt liggen. Het onderzoek geeft rekenschap van geleidelijke ontwikkelingen en veranderingen en van de ruimtelijke gelaagdheid van het investeringsklimaat. Investeerders in vastgoed houden rekening met de toekomst op langere termijn en beschouwen daarom ook trends in het verleden op langere termijn. Recente jaren tellen daarbij zwaarder dan minder recente jaren; niet alleen de trend telt maar vooral ook mogelijke ombuigingen daarvan. Door te kijken naar locationele afwijkingen van het nationale gemiddelde controleren we voor conjunctuur en isoleren we de invloed van het regionale en lokale klimaat. Verschillen in het regionale klimaat worden vooral bepaald door verschillen in sectorstructuur en ontwikkeling van de arbeidsproductiviteit, en de daaruit volgende ontwikkeling van werk, bevolking en huisvestingsvraag. De betreffende vastgoedmarkten hebben overwegend een regionale of stadsgewestelijke omvang. Binnen de regio’s zullen de mogelijkheden van locaties om de regionale markt te kunnen benutten echter sterk verschillen. We beredeneren dat die verschillen toenemen. In de regionale analyse bezien we ontwikkelingen in de sectorstructuur die stuwend zijn voor ruimtelijke investeringen. We onderscheiden daarbij informatiegerichte activiteiten, waaronder zakelijke en financiële diensten, (hoofd-)kantooractiviteiten, en R&D, die de macrostructuur van de verstedelijking van Nederland in de afgelopen vijf decennia sterk bepaalden. Anderzijds bezien we persoonsgerichte en contact-intensieve activiteiten, waaronder zorg en belevingsdiensten, die vanwege hun relatief lage arbeidsproductiviteit steeds bepalender worden voor de verstedelijkingstructuur. De groei van informatiegerichte activiteiten zorgde voor verstedelijkte zones langs hoofdvervoersassen, vooral vanuit de Noordvleugel van de Randstad richting enerzijds Brabant en anderzijds Midden-Gelderland en de IJsseldelta. Deze zones blijven vitaal, maar binnen de Randstad zien we wel dat suburbane gebieden en stadsranden hun eertijds bovengemiddelde economische groeikracht prijsgeven. De grootstedelijke centra, met Den Haag als uitzondering, vergroten daarentegen een voorsprong. Buiten de Randstad is van een stedelijke centralisatietrend echter geen sprake. Daar zien we een opkomende band van netwerken van middelgrote steden en kleinere gemeenten die zich uitstrekt van Brabant naar het noordoosten

26


van het land. Delen van deze band, vooral in het oostelijke en noordelijke deel met inbegrip van de regio’s Arnhem-Nijmegen en Twente, kenden voorheen een relatieve achterstand maar maken recentelijk een inhaalslag. In de Randstad en daarbuiten kan het geografische patroon van de informatiesectoren worden verklaard uit interregionale opschaling en agglomeratie van arbeidsen afzetmarkten. Binnen de Randstad spelen grootstedelijke, multimodale knooplocaties een toenemende rol en gaan zij gezamenlijk als netwerk functioneren. Buiten de Randstad kent het OV minder een (inter-)regionaal verbindende rol in het forensen- en zakenverkeer en zien we eerder ruimtelijke verspreiding. In gebieden die buiten deze interregionale agglomeratiebeweging vallen, waaronder grensregio’s in het zuiden en noorden, vergroot zich de achterstand. De geografische ontwikkeling van persoonsgerichte activiteiten volgt in grote lijnen de informatiesectoren—logisch vanwege de gemeenschappelijke relatie met stedelijke ontwikkeling—maar wijkt daar soms ook significant van af. In de Randstad is stedelijke centralisatie minder belangrijk; het gehele gebied binnen de driehoek tussen Hoorn, Leiden en de Utrechtse Heuvelrug vertoont een toenemende voorsprong. Het verschil met de Zuidvleugel van de Randstad is voor persoonsgerichte activiteiten groter dan het geval is voor de informatiesectoren. Buiten de Randstad is de gunstige ontwikkeling rond het Veluwemassief en de IJsseldelta opvallend; ook in het Noorden zien we meer opkomende gebieden in persoonsgerichte activiteiten dan het geval is voor de informatiesectoren. Deze verschillen kunnen worden verklaard uit de relatief wat grotere gevoeligheid voor stedelijke en landschappelijke leefkwaliteit en de wat minder sterke opschaling van persoonsgerichte markten naar het interregionale niveau (waardoor stedelijke vervoersknopen wat minder belangrijk zijn) dan het geval is bij informatiegerichte activiteiten. Er is ook bij persoonsgerichte activiteiten sprake van marktopschaling, maar die is eerder regionaal en gericht op daily urban & regional systems dan interregionaal en gericht op bredere stedelijke netwerken en corridors. Vervolgens zoomen we in op het investeringsklimaat binnen Amsterdam en Rotterdam, steden met een verschillende ontwikkeling van informatiesectoren en bevolking. Het lokale kantoorgebruik, kantorenaanbod, bevolkingsontwikkeling en woningprijzen zijn in kaart gebracht. Bijzondere interesse gaat uit naar locaties waar sterke markten voor kantoren en wonen overlappen of waar een zwakke kantorenmarkt samengaat met een sterke woningmarkt. Functiemenging en transformatie geven immers extra stimulans aan het lokale investeringsklimaat. Rotterdam kent een vrij klassiek patroon: een concentratie van kantooractiviteit in de binnenstad, gemengde maar sociaaleconomisch zwakkere zones binnen de Ruit en sociaaleconomisch sterkere monofunctionele woongebieden daarbuiten. De binnenstad wordt meer populair als woongebied maar grootschalige transformatie van aldaar leegstaande kantoren lijkt vooralsnog een brug te ver. Kansen liggen vooral in versterking van functiemenging. In Amsterdam is het beeld meer complex. Een relatief groot gebied binnen de stadsring kent functiemenging en een vitaal investeringsklimaat. Zwaktes in het investeringsklimaat spitsen zich toe op monofunctionele kantorenlocaties aan de ring en uitvalswegen; menging met en transformatie naar wonen is daar lastig vanwege de zwakkere marktpositie van het wonen op veel van dergelijke locaties. De steden verschillen in historische omstandigheden en in regionale marktdruk voor informatieen persoonsgerichte activiteiten, en daarmee in aantrekkingskracht op wonen. Door een relatief sterke regionale markt is het investeringsklimaat voor vastgoedvernieuwing, verdichting en transformatie in het algemeen iets beter in Amsterdam, maar tegelijkertijd is dit deels al in hogere vastgoedprijzen verwerkt en lijken de fysieke mogelijkheden weer wat beter in Rotterdam. In Rotterdam kunnen zich daarom eerder lokale rent gaps voordoen tussen zwakke en sterkere functies, maar de benutting daarvan, bijvoorbeeld in de Stadshavens, vraagt voorinvesteringen.

27


In beide steden verwachten we vooral in bestaande gemengde gebieden met goede multimodale ontsluiting een gunstig investeringsklimaat. Goede verblijfskwaliteit is in elk geval essentieel. De onderzochte steden profiteren van een zekere centralisatietrend in de Randstad. Die geeft rugwind voor functiemenging en verbetering van met name het OV. Buiten de Randstad is minder sprake van zo’n trend; hier zien we juist de (relatieve) opkomst van brede zones van middelgrote en kleine gemeenten. Hoe deze zone-ontwikkeling uitwerkt voor het investeringsklimaat in specifieke locatietypen zal nader moeten worden onderzocht. Door het ontbreken van een centralisatietrend geeft centraalstedelijke (her-)ontwikkeling buiten de Randstad wellicht iets meer risico, met uitzondering van klassieke regiocentra als Zwolle en Groningen. Tegelijkertijd verwachten we dat het investeringsklimaat op gemengde locaties met lagere dichtheden gemiddeld wat beter kan zijn in de opkomende zones buiten de Randstad dan in de Randstad zelf. De Randstad kent relatief veel omvangrijke monofunctionele locaties die zich lastig laten mengen of transformeren. Zowel binnen als buiten de Randstad geldt wel dat monofunctionele gebieden met hoge verblijfskwaliteit en een goede ontsluiting de wind in de rug houden. Waar dit niet met vastgoeduitbreiding gepaard kan gaan is het klimaat gunstig voor vastgoedverbetering.

5.2 Aanbevelingen voor de praktijk en onderzoek In de Randstad liggen de kaarten ook in crisistijd relatief gunstig voor vastgoed(her-)ontwikkeling in hoogstedelijk gemengde locaties nabij multimodale vervoersknopen. Concrete investeringen zullen hier zeker in crisistijd sterk afhangen van mogelijke rent gaps die kunnen worden ‘gemaakt’ door veranderingen in lokaal en vastgoedgericht bestemmingsbeleid. Door slim beleid ter zake kunnen in principe private investeringsimpulsen worden getriggerd zonder veel publieke voorinvesteringen. Het verdient aanbeveling locaties nader te onderzoeken op dit potentieel en de daarbij passende beleidsconsequenties op kortere termijn. Kansen liggen ook bij ontwikkeling, verbetering en transformatie van vastgoed op locaties met lage dichtheden en hoge verblijfskwaliteit, zeker voor persoonsgerichte activiteit zoals zorg. Ook hier speelt de lokale ruimtelijke ordening en regelgeving een hoofdrol bij de creatie van investeringskansen. Buiten de Randstad zijn gemengde locaties in lagere dichtheden meer talrijk en doorgaans ook meer kansrijk, omdat de informatiesectoren daar minder (re-)centraliseren. Dat geeft echter op langere termijn de dreiging dat gebieden zich erg fragmentarisch ontwikkelen, ten koste van verblijfskwaliteit en autobereikbaarheid en dus van verdere ontwikkelingsmogelijkheden. Een fragmentarische ontwikkeling in relatief lage dichtheden geeft ook weinig draagvlak voor goed regionaal en interregionaal openbaar vervoer. In het noorden speelt dit wat minder; in het zuiden en oosten des te meer. De kunst zal zijn om de nevelachtige agglomeratie en integratie in deze landsdelen ruimtelijk zodanig te begeleiden en te sturen—nadrukkelijk in nauwe samenhang met investeringen in mobiliteit—dat een toekomstbestendige structuur ontstaat. Dit lijkt ons de grootste beleidsopgave voor regionale ontwikkeling en locatieontwikkeling in deze delen van Nederland. Concepten zoals ruimtelijke ladderstructuren kunnen daarbij nuttig zijn. Hoewel het beleid gericht zal dienen te zijn op de langere termijn kunnen de betreffende beleidsvisies op korte termijn, ook in crisistijd, investeringen losmaken. Meer in het algemeen is het de kunst in crisistijd om zonder grote publieke (voor-)investeringen private ruimtelijke investeringen te triggeren. Volgens onze analyse kan acupunctuur in de lokale regelgeving, mits gedaan op de juiste plekken, zo’n impuls geven.

28


Dit onderzoek is exploratief en nog incompleet. Onderzocht zijn drijvers voor het investeringsklimaat maar niet de feitelijke investeringen. Vernieuwend is de aandacht voor trendombuigingen en verschillende relevante schaalniveaus, maar de analyse en conclusies zijn nog globaal en verlangen een slag om de arm. Nader onderzoek is nodig in twee richtingen. Ten eerste zullen ook de feitelijke ruimtelijke investeringen in het geografische onderzoek moeten worden gemeten, zodat de relatie met achterliggende krachten kan worden getoetst. We hanteren hier nog aannames die door zo’n toetsing worden opgehard. Ten tweede zullen meer nadere locatiestudies moeten worden uitgevoerd, waarbij niet alleen naar kantoorwerk en wonen worden beschouwd maar ook persoonsgerichte activiteit, waaronder met zorg, en maatschappelijk vastgoed. De aandacht voor deze activiteiten in de regionale analyse keerde wegens databeperkingen niet terug in de nadere locatieanalyses. Op basis van dit verdere onderzoek kunnen kansenkaarten worden gemaakt, met een typologie van locaties en een aanpak voor investeerders en beleidsmakers. .

29


Literatuur Bureau Louter (2002) De economische hittekaart van Nederland; waar de economie van Nederland groeit. Den Haag: Ministerie van Economische Zaken. Bureau Louter (2012) Waar willen we wonen 2012. CPB en PBL (2006), Welvaart en Leefomgeving. Achtergronddocument. Den Haag: Centraal Planbureau en Planbureau voor de Leefomgeving (voorheen Ruimtelijk Planbureau en Milieu- en Natuurplanbureau) Dam, F. Van, L. Bijlsma, M. Van Leeuwen & H.N. Palsdottir (2005), De landstad. Landelijk wonen in de netwerkstad. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving Engelsdorp Gastelaars, R. van & D. Hamers (2006), De nieuwe stad. Stedelijke centra als brandpunt van interactie. Rotterdam/Den Haag: NAi Uitgevers & Planbureau voor de Leefomgeving Groot, H. de, G. Marlet, C. Teulings & W. Vermeulen (2010), Stad en Land. Den Haag: Centraal Planbureau Jones Lang LaSalle & Ruimtelijk Economisch Atelier Tordoir (2013), Rotterdam Central District / Schiekadeblok: gebiedsconcept en behoefte aan nieuwbouw. Louter, P.J. (1994) Materiaalgeoriënteerde, personengeoriënteerde en informatiegeoriënteerde activtiteiten: een andere kijk op regionale werkgelegenheidsgroei. In: Scholten, H. en S.C. de Groot (red.) Arbeidsmarkt en sociale zekerheid, Eburon Delft, pp. 246-259 Louter, P.J. (2013) Naar een woningprijzenmodel met economische effecten. Presentatie op RSAcongres ‘Crisis! In een stagnerende woningmarkt’, 18 april 2013. Nabielek, K., S. Boschman, A. Harbers, M. Piek & A. Vlonk (2012), Stedelijke verdichting: een ruimtelijke verkenning van binnenstedelijk wonen en werken. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving PBL (2012), Nieuwe steden in de Randstad. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving Raad voor de `leefomgeving (2006), Werklandschapen. Den Haag Ritsema van Eck, J., H. van Amsterdam & J. van der Schuit (2009), Ruimtelijke ontwikkeling in stedelijk gebied; dynamiek stedelijke milieus 2000-2006. Den Haag: Planbureau voor de Leefomgeving SEO (2006), Amsterdamse Economische Verkenningen. Amsterdam: Stichting voor Economisch Onderzoek, Universiteit van Amsterdam Tordoir, P.P. (2006), Stad en Welvaart. Den Haag: Platform 31 Tordoir, P.P. (2012), Waarde van locatie en ruimtelijke samenhang. Amsterdam School of Real Estate Research Paper 2012-14

30

De activiteiten van de Amsterdam School of Real Estate zijn mede mogelijk dankzij de financiële steun van de Stichting voor Wetenschappelijk Onderwijs en Onderzoek in de Vastgoedkunde (SWOOV) Onze donateurs

Neem voor vragen of opmerkingen over onze opleidingen contact met ons op of bezoek onze website. bezoekadres Jollemanhof 5 1019 GW Amsterdam postadres Postbus 140 1000 AC Amsterdam www.asre.nl e [email protected] t 020 668 11 29 f 020 668 03 61

I 3W New Development I Aberdeen Asset Management I ACM Vastgoed Groep BV I Ahold Vastgoed BV I Altera Vastgoed I AM BV I AMVEST I ASR Vastgoed Ontwikkeling I ASR Vastgoed Vermogensbeheer I Ballast Nedam Ontwikkelingsmaatschappij B.V. I Bemog Projektontwikkeling B.V. I Boekel De Nerée NV I Bouwfonds Property Development I Bouwinvest I Brink Groep I CBRE Global Investors | CBRE Netherlands I Colliers International l Corio I De Brauw Blackstone Westbroek I Deloitte I Delta Lloyd Vastgoed | DTZ Zadelhoff

I Dura Vermeer Groep NV | ECORYS Nederland BV I Ernst & Young Real Estate Group I FGH Bank NV I Funda NV | G&S Vastgoed I Haags Ontwikkelingsbedrijf | Heijmans Vastgoed BV I Houthoff Buruma I ING Real Estate Finance I IPMMC Vastgoed I IVBN | Jones Lang LaSalle I KMPG Accountants I Lexence NV I Loyens & Loeff NV | MAB Development | Merin I Mitros I MN | NSI I NS Vastgoed BV I NVM I Ontwikkelingsbedrijf Gemeente Amsterdam I Ontwikkelingsbedrijf Rotterdam I PGGM I Provast I PwC I Rechtstaete vastgoedadvocaten &belastingadviseurs

I Redevco Europe Services BV I SADC I Savills Nederland BV I Schiphol Real Estate BV I SNS Property Finance I SPF Beheer BV I Strabo BV I Syntrus Achmea Real Estate & Finance I TBI Holdings BV I The IBUS Company l Van Wijnen Holding N.V. I Vesteda Groep BV I Volker Wessels Vastgoed I Wereldhave NV I WPM Groep I Yardi Systems BV I Ymere

Het regionale en lokale klimaat voor ruimtelijke investeringen

Recommend Documents