Het maatschappelijke belang van gebiedsontwikkeling. De perfecte match tussen Bouwfonds en woningcorporatie. P + P = S-light Toekomst van PPS?!

NAW kwartaalmagazine -maart 2012 #43 - Uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling

Binnenkijken

juni 2012 #44

Kwartaalmagazine over integrale gebiedsontwikkeling

Naar d Floriad e Maa k k e ? a op kaa ns r ten

Zomaar een Hollands huis Dinsdagavond 19.30 uur in TriFolium, Eindhoven Vanessa en Oscar hebben de deuren aan de voorkant van hun huis opengezet voor de laatste zonnestralen. Ze zijn net klaar met eten en zoon Sven mag zijn bus nog even op straat parkeren voor het slapengaan. Vanessa Valkenburg (officemanager) was als eerste thuis en heeft het eten voorbereid, Oscar (multimediavormgever bij Ambitions) heeft na zijn werk eerst Sven opgehaald van de crèche. Vanessa en Oscar waren vijf jaar geleden de eerste bewoners in de Eindhovense wijk TriFolium. Voor Vanessa was het wel even wennen; zij is meer het type van een huis met een puntdak. Oscar was toen al wat moderner ingesteld. Samen hebben ze uiteindelijk de knoop doorgehakt. Ze hebben nog geen moment spijt gehad van hun beslissing. De wijk in het centrum van de stad voelt aan als een dorp; iedereen kent elkaar, iedereen groet elkaar. Het huis is ruim, heeft rechte muren en een tuin, twee balkonnetjes en een dakterras. Maar op het dakterras kan het erg warm worden in de zon. Dan is het wel zo fijn om de deuren open te gooien.

Tekst en fotografie: Herman van Heusden en Robert Elsing

De perfecte match tussen Bouwfonds en woningcorporatie

Het maatschappelijke belang van gebiedsontwikkeling

P + P = S-light Toekomst van PPS?!

inhoud

Voorwoord

juni 2012 – NAW #44

fotografie: Maurits Giesen

Rubriek: Inspiratie

Publiek belang

4

ruimte: Teus Bouwmanhof in Garderen 6onderzoek: nu al energiezuinig bouwen? 7 nieuw project: wonen naast Manneken Pis 8mijn moment: gebiedsmarketeer Dennis van de Ven 10kunst: binnenkijken in het nieuwe Stedelijk 12kort met o.a.: Basisboek Vastgoedrekenen, naar buiten op Open Monumentendag, woonzorgcomplex Loovelden en column: ‘Tijd om te ontslakken’ 14detail: slimme dakgoot in Amsterdam-Noord

Is er een activiteit waarmee je méér in het hart van de samenleving kunt staan dan met het ontwikkelen van woningen en woonomgevingen? Ik denk het niet. Ontwikkelen raakt rechtstreeks aan wat mensen dagelijks doen, aan hun aspiraties, hun dromen. Je woning is immers je thuis. Een goede woning in een fijne woonomgeving – dat is waar mensen naar verlangen. Het bepaalt in belangrijke mate hoe je leeft en samenleeft met anderen.

Thema: Midden in de maatschappij

‘Wij denken dat op deze manier de beste plannen tot stand komen’

16

22

32

P + P = S-light

De stadswijk van de 21 eeuw

Rondje over de Floriade

Wateringse Veld is bijna klaar. De plannen van toen en het resultaat van nu.

Beleef het mee: wandelen over de Floriade én vliegen over Moeder Aarde.

De publiek-private samenwerking van de toekomst: hoe kunnen gemeente en ontwikkelaar het beste samenwerken?

38 Midden in de 28 De perfecte maatschappij match

38 Leven: met dank aan toen

Zes Bouwfondsmedewerkers geven een inkijk in hun maatschappelijke agenda.

Hoe oude gebouwen een nieuwe maatschappelijke functie kregen.

Steeds vaker vinden corporatie en ontwikkelaar elkaar. Wat maakt een match goed?

Rubriek: Vormgeven aan vooruitgang 45

Bouwfonds & ik: stedenbouwkundige Ashok Bhalotra 46nieuw project: Mozaïekpark in Wageningen 47terugblik: De Velden, Vathorst 48bijzonder product: de kangoeroewoning 50 column: Henriëtte Prast met goed nieuws voor starters 52binnenkijken: TriFolium, Eindhoven

Van dat maatschappelijke aspect van ons werk zijn we ons altijd bewust. Het zit dan ook in onze roots. Na de Tweede Wereldoorlog werd het Bouwfonds Nederlandse Gemeenten opgericht om goedkope koopwoningen te realiseren, betaalbaar voor een brede doelgroep. Aan die maatschappelijke oriëntatie hielden we altijd vast. Het is niet iets waar we idealistisch over hoeven te doen; het hoort gewoon bij onze professionaliteit. Anno 2012 is dat des te sterker het geval, nu Bouwfonds onderdeel is van Rabobank. Dat is onze natuurlijke partner die eigenlijk heel sterk op ons lijkt: een private onderneming met een duidelijke maatschappelijke betrokkenheid, fijnmazig georganiseerd, dicht bij de klant en hecht verankerd in de lokale gemeenschap. Onze maatschappelijke betrokkenheid is heel divers, zo blijkt uit deze NAW. Dit uit zich in het soort projecten dat we doen, in de publiek-private samenwerking die we opzoeken en aangaan, in onze wens om duurzaam te ontwikkelen in een nieuwe realiteit (zie het dossier bij deze NAW), in de activiteiten van onze medewerkers en in onze contacten met woningcorporaties. Dat zijn ook organisaties die op het snijvlak van publiek en privaat opereren. In de toekomst zullen we ons richten op het verder verstevigen van onze plek midden in de maatschappij. Bouwfonds wil graag bij het begin van gebiedsontwikkelingsprocessen aanwezig zijn, door voorwaartse integratie en locatiemanagement. Dat kan alleen als wij ons goed rekenschap geven van de manier waarop wij samenwerken met de overheid en onze maatschappelijke partners. In deze tijd zien we verschillende bewegingen. Sommigen zeggen dat de overheid weer alles naar zich toe trekt. Anderen signaleren juist dat een afgeslankte overheid naar optimale samenwerking met ontwikkelaars zoekt, om projecten toch van de grond te krijgen. Ik zie vooral kansen bij de laatste trend. Het kan betekenen dat taken die de overheid voorheen deed, bij de ontwikkelaar komen te liggen. Bouwfonds kan dus ‘publieker’ worden, omdat die taken behoorlijk maatschappelijk georiënteerd kunnen zijn: het maken van stedenbouwkundige plannen, bijvoorbeeld, of zelfs het opstellen van een (globaal) bestemmingsplan. Daarbij heeft een gemeente overigens altijd de zekerheid dat het bestemmingsplan (of het projectbesluit) een publieke borging heeft. Het is een manier van samenwerken die een verandering betekent ten aanzien van wat we gewend zijn. Het vergt een kleine culturele omslag, aan beide kanten. Wij zullen ons nog beter in het publieke belang moeten inleven. Maar het biedt ook kansen. Wij denken dat op deze manier de beste plannen tot stand komen – uiteraard altijd gebaseerd op wat gebruikers appreciëren.

Walter de Boer directievoorzitter Bouwfonds Ontwikkeling

Inspiratie ruimte: Teus Bouwmanhof in Garderen Iedereen in Garderen kende de markante boerderij van Teus Bouwman. De boerderij brandde 25 jaar geleden af, maar vormde de inspiratie voor een nieuwbouwplan met 42 landelijke woningen. De landelijke locatie, maar ook de bebouwing geven het Teus Bouwmanhof het informele van een boeren erf. We zien een boerderijdak met wolfseind, een hooimijt met tentdak en zadeldaken op schuurachtige gebouwen. De materialen versterken de boeren erf-charme: oude klinkertjes, houten paaltjes, wisselende bakstenen, gebakken dakpannen in diverse kleurtinten en hier en daar echt riet op het dak. Begin maart is gestart met de verkoop, 70% van de woningen was binnen een maand verkocht. Het Teus Bouwmanhof wordt in 2013 opgeleverd. In de loop der jaren zijn veel karakteristieke gebouwen in Garderen verdwenen. Met deze allerlaatste uitbreiding voor het dorp wordt de dorpsrand weer hersteld.

6

juni 2012 – naw #44

7

Inspiratie onderzoek


Inspiratie nieuw project Meyboom, Brussel

‘Het is slim om te kiezen voor een op de toekomst voorbereide woning’

Manneken Pis als buurman

Nu al energiezuinig? Wat is verstandiger: nu woningen realiseren met een EPC die lager is dan het Bouwbesluit voorschrijft of beter nog even wachten? Bouwfonds liet het onderzoeken.

Onderzoekstheorie Koen van Cann maakte voor het onderzoek* gebruik van de ‘reële-optietheorie’. Daarbij hield hij niet alleen rekening met investeringskosten en verwachte kostenbesparingen voor energie, maar ook met mogelijke prijsstijgingen voor gas en elektra. Bovendien keek hij niet alleen naar de traditionele netto contante waarde van investeringen en besparingen, maar ook naar wat het oplevert als je nog even wacht.

Projectontwikkelaars staan voor de opgave om steeds energiezuinigere nieuwbouwwoningen te realiseren. Dat kan op verschillende manieren, maar de overvloed aan beschikbare technieken roept ook vragen op. Wat is de meest winstgevende techniek? En: investeren we vandaag of wachten we tot de energieprijzen verder zijn gestegen? Is het verstandig om woningen te maken met een EPC die lager is dan het Bouwbesluit voorschrijft? Koen van Cann onderzocht het voor zijn afstuderen aan de TU Eindhoven in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling. Uit de resultaten blijkt dat wachten loont, gegeven de huidige energieprijzen en de verwachte prijsstijgingen voor gas en elektra, zegt Koen van Cann. “Vanuit een economisch perspectief moet je woningen thans niet energiezuiniger bouwen dan vereist door de nationale bouwvoorschriften. Wel is het slim om te zorgen dat de woning goed is voorbereid op latere energiebesparende maatregelen.” Wel uitstel, geen afstel Bas van de Griendt, als milieumanager verantwoordelijk voor de duurzaamheidsagenda van Bouwfonds en opdrachtgever van het onderzoek, beaamt dat er een paradox zit in de uitkomsten. “Voor het milieu zijn energiebesparende maatregelen natuurlijk erg welkom. Maar de timing van die maatregelen is ook belangrijk, zeker in de context van de economische crisis. Financieel gewin is een van de belangrijkste redenen voor woonconsumenten om te investeren in

energiebesparingen: zij willen die investeringen terugzien in hun portemonnee, door een lagere energierekening bijvoorbeeld.” Maar van uitstel moet geen afstel komen, benadrukt hij. “Daarom is het slim om nieuw te bouwen woningen wel al voor te bereiden op latere energiebesparende investeringen. Wij noemen dat ‘op de toekomst voorbereide woningen’. Hoe maak je dat type woningen? “Door een woning allereerst goed te isoleren. En door bijvoorbeeld te kiezen voor vloerverwarming op lage temperatuur. En alvast in huis ruimte onder de trap te maken voor een eventuele warmtepomp. Of door van dak naar meterkast loze leidingen aan te leggen waarop later zonnecellen zijn aan te sluiten. Dan zijn energiebesparende maatregelen straks zonder rompslomp aan te leggen.” Voorbereide woning goed gewaardeerd Op de toekomst voorbereide woningen worden door woonconsumenten goed gewaardeerd, zo blijkt uit marktonderzoek dat Bouwfonds deed. Bas van de Griendt: “Ze brengen voor ons als ontwikkelaar nauwelijks meerkosten met zich mee. Met een paar honderd euro per woning ben je er al. Zo zet je toch een stap richting duurzaamheid.” Bouwfonds heeft al ervaring opgedaan met deze woningen in de Groene Kreek in Zoetermeer, vertelt hij. Momenteel worden dergelijke woningen gerealiseerd voor Nieuw Kortenoord in Wageningen en ontwikkeld voor de Surfplas in Goirle. Voor Nieuw Kortenoord heeft Bouwfonds samen met de gemeente Wageningen subsidie op zonnecellen kunnen regelen. “Daar gaan we nu de deuren langs om mensen te interesseren voor zonnecellen als aanvulling op een warmtepomp die ze al hebben.”

* Een samenvatting van het onderzoek is te bestellen via [email protected].

Met zijn grote binnentuin is dit appartementencomplex straks een rustpunt midden in het bruisende hart van Brussel. Bijzonder is ook de 800 jaar oude traditie waar Meyboom zijn naam aan ontleent… Volgens een legende bezochten de bewoners van Brussel in 1213 geregeld wat toen nog de buitenwijken van de stad waren. Daar hief de fiscus namelijk geen zware belasting op hun favoriete drank, de lambiek. Op een dag vielen de Leuvenaars hen daar onverwachts aan. De Sint-Laurentiusgezellen, de kruisboogschutters van de stad Brussel, snelden de belegerden te hulp en kregen als beloning het recht om op 9 augustus, de vooravond van Sint Laurentius, de ‘meyboom’ te planten. Deze traditie wordt nog elk jaar levend gehouden door het planten van een symbolische boom. Op een steenworp afstand van de plek waar dit gebeurt wordt nu appartementencomplex Meyboom opgeleverd. Manneken Pis Hartje stad wonen, toch uitkijken op een binnentuin, een eigen parkeerplek hebben én alle toeristische hoogtepunten binnen handbereik, dat zijn de voornaamste pluspunten van project Meyboom, vertelt

Ronnie Holtslag, Area Manager bij de internationale tak van Bouwfonds Property Development. Met de ontwikkeling van 62 appartementen, 3 winkelruimtes en 65 parkeerplaatsen appelleert Bouwfonds hier aan een brede doelgroep. Holtslag: “Brussel trekt als bestuurlijk centrum van België, Europa en de NAVO een internationale groep mensen aan. Deze expats, maar ook de Belgen zelf hebben interesse in dit project. Alle plekken van belang liggen binnen een straal van één kilometer: het centraal station, de metro, het winkelgebied, musea, het koninklijk paleis en zelfs Manneken Pis. Er zijn bovendien weinig nieuwgebouwde appartementen in het centrum.” Jong en Oud De verkoop is net gestart en “loopt naar verwachting”, zegt Ronnie Holtslag. “In België werken we met een lager voorverkooppercentage. Voor de bouw is circa een derde verkocht, een derde volgt tijdens de bouw en nog eens een derde van de mensen koopt als de oplevering in zicht is. Doordat de oppervlakte varieert van 70 tot 140 m2 is het voor starters, eenpersoons- of tweepersoonshuishoudens en jonge gezinnen een aantrekkelijk project. Ook ouderen keren terug naar de stad.”

‘Deze kleuren en structuren horen bij Brussel’ Eigentijdse architectuur De architectuur van Meyboom heeft een ‘strak, eigentijds karakter’. Toch sluit het harmonieus aan bij de aanpalende historische gebouwen zoals de Magasins Waucquez, een pand in art-nouveaustijl. Holtslag: “Zo ontstaat hier een bijzondere diversiteit aan gevels. De structuur, gevelmaterialen en kleuren van Meyboom zijn eigen aan de Brusselse bouwstijl en verwijzen naar de naam van de Zandstraat, waar Meyboom aan ligt.”

Bij de ontwikkeling van Meyboom werkt Bouwfonds Property Development samen met Willemen en Interbuild (BAM). Eind 2011 is de bouw gestart, eind 2013 volgt de oplevering. Zie voor meer informatie www.bouwfonds.be.

8

juni 2012 – naw #44

9


Inspiratie mijn moment

fotografie: Edwin Walvisch

‘Weten wat de bewoner wil, dat is de kern van mijn werk’ Een gebiedsmarketeer bedenkt op basis van marktonderzoek de grote contouren van woningbouwprojecten. Wat realiseren we? Voor wie? En vervolgens: hoe zorgen we dat de beoogde koper de woning ook koopt? Vier momenten uit de dag van Dennis van de Ven, gebiedsmarketeer bij Bouwfonds Ontwikkeling regio Midden.

Moment: gebiedsplan opstellen Waar: Amersfoort, regiokantoor Midden Bouwfonds “Vandaag werk ik aan een gebiedsplan voor ruim 500 woningen in Thiendenland II, Schoonhoven. Daarin beschrijf ik hoe de woonmilieus en de woningen er op hoofdlijnen uitzien, voor welke doelgroepen ze bestemd zijn en natuurlijk: hoeveel woningen we denken te verkopen. In het gebiedsplan neem ik ook altijd een stuk op over de communicatie: hoe betrekken we mogelijke kopers en de omgeving bij de ontwikkeling? Op basis van dit gebiedsplan gaan architecten straks een ontwerp maken en wordt het in deelplannen verder uitgewerkt. Deels is mijn visie gebaseerd op harde cijfers uit onderzoek naar vraag en aanbod. Dat onderzoek doen de collega’s van de afdeling Marktonderzoek. Maar er is ook ‘fi ngerspitzengefuhl’ voor nodig – kennis van en ervaring met de lokale markt. Dat combineer ik tot één visie.”

Moment: communicatieoverleg De Plantage Waar: bij NoutDesign in Buren, gemeente Geldermalsen “Hier zit ik om tafel met communicatieadviseur Co van Leeuwen van de gemeente Geldermalsen en Lex Kaasschieter van communicatiebureau NoutDesign. Als werkgroep bespreken we nieuwe acties voor de promotie onder consumenten van het project De Plantage in Geldermalsen. Bouwfonds ontwikkelt dit woningbouwproject, samen met vier andere ontwikkelaars. De Plantage wordt een grote wijk met 1500 voornamelijk grondgebonden woningen. Ik doe de gebiedspromotie namens alle ontwikkelaars: ik maak een marketing- en communicatieplan en start de daaruit voortvloeiende acties op. Zo zijn we onlangs een online advertentiecampagne via Facebook en Funda gestart en willen we binnenkort een evenement op de locatie organiseren en de website nog verder optimaliseren. Ook nu de eerste ontwikkelingen een feit zijn, blijf ik betrokken bij dit soort gebiedspromotieactiviteiten.”

Moment: voorbereiding startbijeenkomst De Donderberg Waar: Amersfoort, regiokantoor Midden Bouwfonds “Op een prachtige plek op de Utrechtse Heuvelrug en aan de rand van het dorp Leersum starten we binnenkort met een co-creatietraject voor de 18 appartementen op de locatie De Donderberg. Co-creatie is een goede manier om potentiële kopers zo vroeg mogelijk bij de plannen te betrekken. Met projectmanager Michael Tramper bespreek ik de startbijeenkomst en welke keuzemogelijkheden we de geïnteresseerde kopers straks voorleggen. Ik heb hierover ook veel contact met een aantal andere partijen, zoals de architect, de interieurarchitect, onze samenwerkingspartner en het communicatiebureau. Co-creatie en andere vormen van consumentgericht ontwikkelen worden een steeds belangrijker onderdeel van mijn functie. Het is essentieel om goed te kunnen luisteren naar woonconsumenten en hun wensen te kunnen vertalen.”

Moment: schetsontwerpen bekijken Waar: Amersfoort, regiokantoor Midden Bouwfonds “Ik loop nog even langs bij verkoopmanager Jan Kruidenier. Hij heeft veel ervaring met de wijk Nieuw Kortenoord in Wageningen. Daar zijn de eerste woningen al in verkoop. Ik stel nu voor de vervolgfase een programma van eisen op. Dat gaat dieper op een project in dan een gebiedsplan. Ik geef bijvoorbeeld advies over de gewenste afmetingen en vormen: krijgen de woningen een plat dak of een zadeldak? Daarbij baseer ik me op ons marktonderzoek. Met Jan bespreek ik enkele voorstellen voor de wijk. Dat is handig voor ons allebei: ik kan mijn visie perfectioneren en Jan kan meedenken over het ontwerp dat hij straks in verkoop moet brengen. Het is belangrijk te weten wat de behoefte van de consument is. Dat is de kern van mijn werk. Het mooiste is als je ziet dat jouw visie werkt, als je ziet dat de mensen voor wie je de woningen bedacht hebt de woningen ook daadwerkelijk kopen. Daar doe ik het voor!”

10

juni 2012 – naw #44

11


Inspiratie kunst

fotografie: Ernst van Deursen

Mooier dan ooit het nieuwe Stedelijk Museum Amsterdam

Na de jarenlange verbouwing gaan 23 september de deuren van het vernieuwde Stedelijk Museum Amsterdam weer open. Het was het wachten meer dan waard, vindt zakelijk directeur Patrick van Mil. “We zijn nu een 21e-eeuws museum van wereldniveau.” Begin maart konden de medewerkers van het Stedelijk Museum Amsterdam hun tijdelijke kantoorlocatie, een oude sigarettenfabriek in het Westelijk Havengebied, definitief vaarwel zeggen en betrokken ze hun kantoren in het vernieuwde museum. Zakelijk directeur Patrick van Mil: “Het is geweldig om weer in de binnenstad te zijn. We slaakten echt een zucht van verlichting toen we hier binnenkwamen.” Het meest trots is hij op de lichtval.

“Daar werden onze museumzalen altijd al om geroemd, en die is behouden. Oude assen en zichtlijnen zijn bovendien teruggebracht, wat de ruimtelijke kwaliteit ten goede komt. Er zijn mooie doorzichten en toch is er intimiteit in het gebouw. Daar word ik heel blij van. Ik vind het echt ontroerend als een kunstenaar zegt: ‘Mijn werk heeft nog nooit zo mooi gehangen als hier.’”

heeft gekozen. Een groter contrast met het oude museum is niet denkbaar. Maar doordat de nieuwe vleugel qua maatvoering aansluit op de oudbouw is het toch volledig in balans, vind ik. Sterker nog: het oude museum komt nu beter tot zijn recht. Als je binnenloopt, valt het contrast overigens volledig weg. De verlichting, vloer en wanden zijn overal hetzelfde afgewerkt.”

Briljante ingreep Het is vooral de verdienste van architect Mels Crouwel (Benthem Crouwel Architekten), zegt hij. “Het was zijn idee om de ingang naar het Museumplein te brengen. Een briljante ingreep voor het gebouw en voor de stad. Ook revolutionair is het materiaal waarmee hij de nieuwbouw heeft bekleed en de vorm die hij

Wereldniveau De uitbreiding van het museum was vooral bedoeld om de brede, bijzondere collectie van het museum blijvend tentoon te kunnen stellen. Voorheen moest deze telkens wijken voor tijdelijke tentoonstellingen. Het historische gebouw uit 1895 is daarom volledig gerenoveerd en

Co-founders Bouwfonds Cultuurfonds en MAB Development zijn co-founder van het Stedelijk Museum Amsterdam en droegen zo bij aan de renovatie. Rabobank Amsterdam is voor de komende jaren hoofdsponsor van het Stedelijk Museum. Als co-founder krijgen zowel Bouwfonds Cultuurfonds als MAB een zaal op naam in het vernieuwde museum. De Bouwfonds Cultuurfondszaal is gewijd aan het werk van andere beroemde Nederlandse ontwerpers, zoals Hendrik Willem Gispen en Piet Zwart. De MAB-zaal is de zogenaamde Rietveld/ Sandbergzaal, met o.a. affiches en catalogi van Willem Sandberg en meubels en maquettes van Gerrit Rietveld.

toont nu een uitgebreide presentatie van de permanente collectie. De hypermoderne nieuwe vleugel met twee verdiepingen biedt ruimte aan tijdelijke tentoonstellingen en verschillende publieksvoorzieningen. Nu de entree aan het Museumplein ligt, is er voor het eerst een gemeenschappelijke open ruimte ontstaan tussen het Stedelijk Museum en zijn buren: het Van Gogh Museum en het Rijksmuseum. Patrick van Mil: “We werken steeds meer samen met de musea, het Concertgebouw en het Concertgebouworkest. Waar ter wereld vind je vijf topinstellingen op één ‘zakdoek’? Dat is uniek! Aan de voorkant werken we samen, bijvoorbeeld via combined ticketing, een gezamenlijke Museumpleinbus voor scholieren en internationale marketing.

Maar ook in de ‘backoffice’, bijvoorbeeld bij de beveiliging van de panden en collecties, trekken we samen op.” Huiskamer terug De vernieuwing heeft heel wat tijd gekost. Maar het lange wachten heeft wat hem betreft genoeg opgeleverd: “Goed ingerichte zalen, goede beveiliging, klimaatbeheersing en uitstekende publieksvoorzieningen zoals een fraai restaurant en een hoogwaardige museumwinkel. De kunstgemeenschap, bewoners, scholieren en het bedrijfsleven krijgen hun huiskamer en inspiratiebron weer terug. Als alle mensen die riepen dat ze het museum zo misten nu allemaal komen, wordt het een groot succes.”

12

juni 2012 – naw #44

13


Inspiratie nieuws

Visie Lezersaanbieding:

Groen van toen Op Open Monumentendag gaan we doorgaans naar binnen, maar dit jaar gaan we op zaterdag 8 en zondag 9 september ook naar buiten. Het thema voor 2012 is Groen van Toen; de relatie tussen het monument en zijn directe omgeving staat centraal. Dus aandacht voor dijken, buitenplaatsen, stadsparken, boerenerven, landgoederen, lanen, monumentale bomen, begraafplaatsen, verdedigingswerken, grafheuvels, terpen en bijvoorbeeld ook tuindorpen. Tijdens Open Monumentendag kunnen in circa 350 Nederlandse gemeenten rond de 5000 monumenten gratis bezocht worden. Om het hele jaar aandacht te vragen voor ons cultureel erfgoed heeft de Stichting Open Monumentendag nu ook het Open Monument van de Maand geintroduceerd: een monument dat een maand lang gratis toegankelijk is voor publiek. Zie voor meer informatie www.openmonumentendag.nl. Rabo Vastgoedgroep is al 25 jaar hoofdsponsor van Open Monumentendag.

Ontwikkelaar voor 1 dag Tijdens Girlsday 2012 konden meisjes tussen de tien en vijftien jaar voor één dag projectontwikkelaar zijn. Twaalf meiden gingen onder leiding van Bouwfonds regio Zwolle in groepen aan de slag met verschillende thema’s: gebiedsinrichting, woningontwerp, duurzaamheid en promotie. De meisjes mochten een nieuw plan ontwikkelen op een bestaande locatie in Laren. De uitkomsten waren erg verrassend. De groep met de origineelste ideeën en beste uitwerking won een mooie prijs. Girlsday wordt jaarlijks georganiseerd door VHTO en is een Europees initiatief om jonge meisjes enthousiast te maken voor béta, techniek en ICT. Bouwfonds ondersteunt het initiatief van Girlsday omdat het meisjes op een informele wijze wil vertellen over hun mogelijkheden in de projectontwikkeling.

Wonen & zorg

Woonzorgcomplex Loovelden in Huissen is een goed voorbeeld van maatschappelijke samenwerking, in dit geval tussen woningbouwcorporatie Waardwonen, zorgaanbieder De Driestroom en Zorgcentra Betuweland en Bouwfonds Ontwikkeling. Het is een innovatief project op het gebied van wonen, welzijn en zorg. Het complex, dat eind april de deuren opende, bestaat uit 3 verdiepingen: op de eerste verdieping liggen 16 appartementen voor senioren, op de twee andere etages zijn 49 appartementen voor mensen met een verstandelijke beperking en dementerende ouderen. Op de begane grond is een uitgebreid medisch centrum gevestigd. Het woonzorgcomplex ligt centraal in de wijk Loovelden, een ruim opgezette nieuwbouwwijk met een dorps karakter en veel groen tegen het historische centrum van Huissen aan.

Kunstcoöperatie Vanaf 21 september zijn hoogtepunten uit twee omvangrijke kunstcollecties te bewonderen in de Rabo Kunstzone, de permanente tentoonstellingsruimte van Rabobank Nederland. Rabobank en de Bouwfonds Kunststichting verzamelen al decennialang werk van internationale kunstenaars waarbij de mens en zijn leefomgeving centraal staan. Uit beide collecties is nu deze tentoonstelling samengesteld. De tentoonstelling is te bezichtigen tot en met 1 maart 2013. De Rabo Kunstzone is voor iedereen gratis toegankelijk op werkdagen tussen 8.30 en 18.00 uur, Croeselaan 18, Utrecht.

Basisboek Vastgoedrekenen Vastgoedprojecten (of het nu nieuwbouw, renovatie of complexere binnenstedelijke projecten betreft) komen alleen tot stand met een heldere onderbouwing van de te verwachte waarde en het rendement. Daaraan ligt vastgoedrekenen ten grondslag. In het nieuwe Basisboek Vastgoedrekenen deelt auteur Jeroen de Jong (gebiedseconoom bij Bouwfonds Ontwikkeling) zijn ruime ervaring en kennis op het gebied van vastgoedrekenen en planeconomie. Het Basisboek Vastgoedrekenen behandelt de algemene kennis van vastgoedontwikkeling, realisatie en beheer. Daarnaast wordt aan de hand van het residuele vastgoedrekenmodel inzicht gegeven in de verschillende exploitatieberekeningen van het totale vastgoedproces. Diverse voorbeelden worden uitgewerkt in realistische berekeningen die in de praktijk direct toepasbaar zijn. Elke fase van het vastgoedrekenmodel wordt uitgebreid besproken, met extra aandacht voor risicomanagement, fiscaliteit en de Grexwet. Dit maakt het Basisboek Vastgoedrekenen geschikt voor elke vastgoedrekenaar. Lezers van NAW magazine kunnen het boek voor f 79,95 bestellen via de bijgevoegde bestelkaart.

Landelijke openhuizendag van Bouwfonds een succes Een recordaantal bezoekers ging 31 maart ‘woonproeven’. Ruim 1500 belangstellenden bezochten nieuwbouw woningen op 150 locaties van Bouwfonds Ontwikkeling. Het was alweer de vijfde keer dat Bouwfonds de landelijke openhuizendag Woonproeven organiseerde, en deze editie werd met een ruime 7,6 gewaardeerd door de bezoekers. Uit de evaluatie blijkt dat 40 procent van de bezoekers plannen heeft om binnen 1 jaar te verhuizen, 31 procent geeft aan groter te willen wonen, 13 procent wil juist kleiner wonen en 11 procent van de bezoekers wil naar een andere woonplaats verhuizen. Tijdens de Woonproeven-campagne werd intensief samengewerkt met Rabobank en Vereniging Eigen Huis. Bouwfonds is van plan dit najaar weer een landelijke Woonproeven-dag te organiseren.

Ontslakken Samenwerking tussen gemeenten en marktpartijen is vaak gecompliceerd vormgegeven. Dat vertraagt, leidt tot hoge kosten en lokt conflicten uit. Friso de Zeeuw pleit voor een nieuwe accenten in de samenwerkingsafspraken. Afspraken en contracten over gebiedsontwikkeling tussen de gemeentelijke overheid enerzijds en marktpartijen en corporaties anderzijds zijn nooit heel simpel. Dat kan ook niet want publiekprivate samenwerking heeft betrekking op veel aspecten en functies, de financiële risico’s gaan om miljoenen euro’s, het eindproduct staat niet bij voorbaat vast en de samenwerking strekt zich uit over een lange periode. De afgelopen jaren leidde het streven naar het juridisch volmaakte contract tot het dichtgroeien van het ontwikkelproces met een overdosis wederzijdse afhankelijkheden tussen publieke en private partijen. In theorie kunnen die checks and balances wellicht een optimaal product opleveren, maar in de praktijk stuiten we op de nadelen: hoge organisatie- en proceskosten, lange doorlooptijden, grote afhankelijkheid van externe adviseurs en weinig flexibiliteit. .

‘Markt en overheden zoeken naar nieuw evenwicht in de samenwerking’ Markt en overheden zoeken naar nieuw evenwicht in de samenwerking. Dat valt vaak niet mee, omdat de crisis de uitvoering van lopende samenwerkingsprojecten onder grote druk zet en de spanningen tussen partijen vaak tot indrukwekkende hoogte doet oplopen. Maar toch is dit nu juist de tijd om de koers in te zetten naar wat ik ontslakken zou willen noemen. In het nieuwe contract krijgen doelstelling , taakverdeling, risicotoedeling en een efficiënte organisatie en procesverloop een centrale plaats. Tegenover het beperkt houden van het ‘publieke programma van eisen’ van de gemeente moet transparantie van de marktpartijen en corporaties staan. De samenwerkingsovereenkomst krijgt daarmee meer het karakter van een ‘managementtool’ dan dat het een waarborg is voor alles wat er mis zou kunnen gaan. Met meer nadruk op faseringsmogelijkheden, flexibilisering, kleinere projectomvang en bepaling go/no-go-momenten. Wel blijft het vanzelfsprekend ook een juridische waarborg voor het geval er iets mis gaat. Maar dat is iets anders dan het oprichten van monument voor gestold wantrouwen. Zo verlagen we de planvormings- en uitvoeringskosten, delen we de risico’s toe aan de partij die er op kan sturen, vergroten de wendbaarheid en verkleinen de “time to market’’. Vlotter en beter inspelen op de wensen van eindgebruikers is namelijk ook een oogmerk van de overeenkomst nieuwe stijl. Deze benadering gaat niet alleen om een andere inrichting van het contract. Het vraagt om een mentaliteitsverandering. Beter dan de frequent gebezigde term ‘loslaten’ vind ik de term ‘bevrijding van zelfopgelegde beperkingen’. prof. mr. Friso de Zeeuw Directeur Nieuwe Markten Bouwfonds Ontwikkeling en praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling TU Delft

14

juni 2012 – naw #44

Inspiratie detail

15

fotografie: Agnes Kappert


Thema

MIDDEN IN DE MAATSCHAPPIJ

Als er iets verbonden is met de maatschappij, is het wel gebiedsontwikkeling. Plannen komen voort uit maatschappelijke behoeften, resultaten hebben invloed op maatschappelijk welzijn. En voor elke gebiedsontwikkeling is essentieel dat maatschappelijke partijen elkaar vinden.

Meerpad, Amsterdam-Noord

Eigentijds zink De woningen die Bouwfonds ontwikkelde aan het Meerpad hebben de sfeer en stijl gekregen van de zeventiende-eeuwse huizen aan de Nieuwendammerdijk, het mooiste dijkje van Amsterdam-Noord. Maar de dakgoot heeft een heel nieuw karakter. Die hoeft niet meer, zoals

vroeger, buiten de gevel te hangen om zijn werk goed te doen. Moderne technieken maken het mogelijk om het hemelwater te laten wegvloeien via een dakgoot en regenpijp die in dak en gevel zijn geïntegreerd. Zo krijgen de woningen een eigen, stoer uiterlijk. Er is veel zorg besteed aan dit ‘detail’: architect en aannemer hebben samen op de steiger gestaan om de exacte diepte en materiaalkeuze af te stemmen. Zowel de goot als de regenpijp is in zink uitgevoerd.

Proces: de toekomst van de publiek-private samenwerking is: light?! Ontwikkelen: na 17 jaar is Wateringse Veld klaar Markt: de match met de woningcorporaties Innovatie & duurzaamheid: rondje over de Floriade Bouwfonds in dialoog: 6x deelnemen aan het maatschappelijk debat Leven: nieuwe ruimte in oude gebouwen

16

juni 2012 – naw #44 – Midden in de maatschappij

17


tekst: Edwin Lucas fotografie: Hans van den Heuvel

Publiek-private samenwerking

Het recept voor succes?!

De nieuwe realiteit in de gebiedsontwikkeling zet de samenwerking tussen publieke en private partijen onder druk. Waar staan we nu? Hoe ziet de toekomst eruit? Waar moeten de accenten liggen bij de samenwerking? Biedt PPS-light uitkomst? Een driegesprek tussen Bouwfondsdirecteur Walter de Boer, Pauline Bieringa, directeur van BNG en voorzitter van de Vereniging van Grondbedrijven Adriaan Visser.

D

it voorjaar was Adriaan Visser, directielid Stadsontwikkeling Rotterdam en voormalig algemeen directeur van het Ontwikkelingsbedrijf, te gast in het ministerie van Financiën in Den Haag. Het gebouw aan het Korte Voorhout is tussen begin 2007 en eind 2008 ingrijpend gerenoveerd en geldt sindsdien als een toonbeeld van publiek-private samenwerking in Nederland. Bij de renovatie is gekozen voor een DBFM(O)-contract: het rijk heeft ontwerp, bouw, financiering, onderhoud en exploitatie als één geheel voor vijfentwintig jaar na oplevering uitbesteed aan een private partij. Dat levert kostenvoordelen op vergeleken met een traditionele aanbesteding (zo’n 15%) en leidt tot meer kwaliteit. De marktpartij heeft ruimte gekregen om met innovatieve oplossingen te komen voor de gehele levensduur van het gebouw. Visser merkte dat het ministerie van Financiën onverminderd enthousiast is over deze formule. Maar intussen is men wel tegen een ‘interessant probleempje’ aangelopen. ‘Door personele

veranderingen zijn nu interne verbouwingen nodig. En dan rijst de vraag: bij wie moeten ze daarvoor zijn? Bij de bank, die over het contract gaat? Bij de juristen? Bij de gebouwexploitant? Kun je in zo’n contract eigenlijk zomaar een muurtje doorbreken? Hoe flexibel is een langjarig contract eigenlijk?’

Wat kan wel en wat kan niet in een PPS? Het is typerend voor de manier waarop tegen publiek-private samenwerking (PPS) wordt aangekeken. Deze samenwerkingsvorm tussen overheid en marktpartijen heeft de afgelopen jaren flinke terreinwinst geboekt, dankzij bewezen successen. De koudwatervrees is overwonnen, ook bij decentrale overheden. Dat moet ook wel: er komt nieuwe wetgeving aan, bezuinigingen dwingen tot slimme oplossingen. Dan biedt PPS kansen: je kunt goedkoper, sneller en beter prestaties neerzetten. Tegelijkertijd blijven er vragen. Veel gemeenten houden reserves om ‘alles over de heg te gooien’. Het is nog maar de vraag of ze

‘Ons loket is gewoon opengebleven, ook midden in de crisis’ Pauline Bieringa

18


19


‘De beste publiekprivate samenwerking is meestal van een verbazingwekkende eenvoud’ Walter de Boer

zegt hij. ‘Waarom niet eerst werkbare afspraken maken en die pas aan het eind juridisch rondbreien?’ Hij verwacht dat door vereenvoudiging weer schot kan komen in vastgelopen samenwerkingen. ‘In Rotterdam hebben we de laatste jaren verscheidene initiatieven bij marktpartijen neergelegd. Door de crisis zien we ze nu afwachtend worden. Soms haken ze af. Jammer. Eigenlijk zouden we PPS zo moeten optuigen dat de samenwerking ook in slechte tijden overeind kan blijven.’

Is PPS-light de toekomst? En hoe werkt dat dan?

écht klaar zijn voor een rol als professionele opdrachtgever. Daarnaast zijn er kanttekeningen bij de flexibiliteit van de contracten, de hoge advieskosten en de onvermijdelijke juridisering, of het nu gaat om gebouwen of gebieden. Het is de vraag of je wel vijfentwintig of dertig jaar vooruit kunt kijken. En als je niet eens een muurtje mag slopen, hebben we het dan niet te ingewikkeld gemaakt?

Is PPS te ingewikkeld? Volgens Pauline Bieringa, directeur van BNG (Bank Nederlandse Gemeenten), betrokken bij vrijwel alle DBFMO-fi nancieringen (Design, Built, Finance, Maintain and Operation-fi nancieringen) in Nederland en bij vele gebieds-PPS’en, is het vooral een kwestie van beeldvorming. ‘Onze ervaring is dat veel partijen zich blindstaren op de termijn van de contractduur. Omdat PPS in Nederland nog relatief jong is, is er nog steeds geen goed beeld van wat erbij komt kijken. Veel kleinere partijen haken op voorhand af, omdat ze ertegen opzien.’ Opdrachtgevers die geen continue stroom projecten hebben, zijn dan nogal eens geneigd om voor de vertrouwde aanbestedingsvorm te kiezen. BNG Bank probeert hieraan overigens iets te doen. De bank biedt een DBFMsimulatie aan, waardoor overheden de praktijk kunnen ervaren. Misschien maken we het gewoon te ingewikkeld. De beste publiek-private samenwerking is meestal van een ‘verbazingwekkende eenvoud’, zegt Walter de Boer, directievoorzitter van Bouwfonds Ontwikkeling. Hij noemt nieuwbouwwijk De Woerd in Leidsche Rijn Utrecht als voorbeeld van hoe het moet: ‘Die wijk is als een eenheid ontworpen, in publiek-private samenwerking, met een helder contract dat de juiste prikkels bevatte. Bijvoorbeeld met de voorwaarden dat de openbare ruimte van een hoge kwaliteit moest zijn.’ De Boer kent echter ook voorbeelden van nodeloos ingewikkelde gebieds-PPS’en. ‘Vaak zijn de proceskosten te hoog en zijn er te veel partijen op het veld. In Leidschenveen en op IJburg bijvoorbeeld was dat zo. Partijen houden elkaar dan voortdurend in de gaten, er gaat veel energie verloren in onderlinge dijkbewaking. Vaak is de belangen- en risicoverdeling ook niet goed.’ Ook Adriaan Visser denkt dat het simpeler kan. ‘Het is op zich niet ingewikkeld. We hebben het ingewikkeld gemáákt, vooral doordat we “aan de voorkant” juristen aan tafel hebben gezet’,

Vereenvoudiging kan helpen. Als alternatief voor de volledig opgetuigde en (al of niet vermeend) ingewikkelde DBFMOcontracten is de laatste jaren PPS-light in opkomst. Dat model is transparanter, flexibeler en biedt meer maatwerk. Het komt tegemoet aan de behoefte van veel partijen aan meer helderheid én grotere manoeuvreerruimte, zeker in crisistijd. Hoe groot die behoefte is, blijkt uit het feit dat het PPS Netwerk Nederland inmiddels een toolkit heeft ontwikkeld waarmee publieke partijen kosteloos kunnen bepalen welke vormen van samenwerking ze kunnen inzetten bij (maatschappelijk) vastgoed en regionale infrastructuurprojecten. Ook in de gebiedsontwikkeling is ‘light’ in opmars. De nieuwe realiteit waarin gebiedsontwikkeling is beland – crisis, vraaguitval, hogere risico’s, moeilijkere fi nanciering – vraagt erom. Publieke en private partijen kijken nu kritischer naar de toegevoegde waarde van PPS, de taakverdeling, de rollen, de risico’s en de manieren waarop de samenwerking kan worden geoptimaliseerd. Een goed voorbeeld is de samenwerkingsvorm waarbij de gemeente de regie heeft over de grondverwerving, de grondexploitatie doet en de uiteindelijke zeggenschap houdt. De marktpartij krijgt het recht om het gebied (of een gedeelte) te realiseren, met minder risico, maar ook minder invloed. Voor de gemeente geldt het omgekeerde. Naast deze vorm van PPS-light laat de praktijk allerlei andere ‘lichte’ vormen zien, waarbij het steeds gaat om een evenwichtige verdeling van verantwoordelijkheden, risico’s, taken en bevoegd heden. Walter de Boer noemt er een: ‘Voor een gemeente treden wij graag als deskundige en mederisicodragende partner op. Wij hebben dan de markt kennis en wij zijn primair verantwoordelijk voor ontwikkeling en grondexploitatie. Anderen treden dan als deelontwikkelaar op. In Wageningen bij het project Nieuw Kortenoord is dat nu bijvoorbeeld zo.’ Hij voegt eraan toe dat je in Nederland de overheid altijd nodig hebt: ‘Publiek-private samenwerking mag nooit betekenen dat de overheid alles uit haar handen laat vallen. Dat blijkt uit de evaluaties van onze PPS-projecten.’

Wanneer is welke vorm van PPS geschikt? En is ‘light’ altijd beter? De concrete opgave moet steeds bepalen welke vorm van publiekprivate samenwerking (‘light’ of ‘normaal’) in de gebiedsontwikkeling te pas komt, vindt De Boer. ‘Als het procesrisico en het politieke risico groot zijn, verdient het concessiemodel, waarbij de overheid alles overdraagt aan de markt, niet de voorkeur.’ ‘Light’ is goed, maar niet per defi nitie beter, vindt hij.

20


21


Publiek-private samenwerking

‘De gemeenschappelijke exploitatiemaatschappij, waarbij overheid en ontwikkelaar samen risicodragend in een project stappen, kan nog steeds, al lijkt dat nu een beetje uit. Heel recent hebben we dat nog gedaan bij een plan voor vijfhonderd woningen in een voormalig kassengebied in De Beemster. Overheid en marktpartijen kunnen dus nog steeds beslissen om taken samen uit te voeren. Als je maar zorgt voor helderheid.’ Pauline Bieringa ziet door de crisis veel creativiteit ontstaan op het gebied van samenwerking. ‘PPS-light is een goed voorbeeld. Net als het toenemende denken vanuit de eindgebruiker, wat mij betreft de trend voor de toekomst.’ En hoewel door de crisis nu iedereen naar geld kijkt, ziet ze een ontwikkeling die dieper gaat: ‘In de stevige PPS-constructies die wij voorbij zien komen, is kostenbesparing niet de belangrijkste factor, maar zijn de kwaliteit van het project en de samenwerking van primair belang. Met publiek-private samenwerking krijg je meer kwaliteit voor je geld: dat moet het uitgangspunt zijn.’ Adriaan Visser is het daarmee eens: ‘Publiek-private samenwerking moet nooit alleen fi nancieel gedreven zijn. Ik durf te betwijfelen of we er - met alle transactiekosten - aan beide kanten fi nancieel wel zoveel mee zijn opgeschoten tot nu toe. Nee, PPS is vooral bedoeld om de verhouding tussen prijs en kwaliteit te verbeteren en verantwoordelijkheden beter te verdelen.’

Maar wie gaat de samenwerking betalen? Ofwel: wie vult de badkuip? Een betere verhouding tussen prijs en kwaliteit is vooral van belang in de huidige realiteit, waarin partijen huiverig zijn om risico’s aan te gaan en de financiering een stuk moeilijker is geworden. PPS-light biedt dan kansen om toch verder te komen, maar hoe kansrijk die samenwerking ook mag zijn, de vraag blijft: wie vult de badkuip? Wie regelt de fi nanciering voor de professionele partij die uiteindelijk de investering waagt? Adriaan Visser: ‘Door innovatiever te fi nancieren denken wij andere partijen te kunnen verleiden om te participeren in projecten. Neem Katendrecht. Sinds die wijk is verbeterd, levert die ons meer ozb-inkomsten op. Idealiter zouden die meeropbrengsten niet allemaal naar de algemene middelen vloeien. Ik zou ze willen afromen om ermee te investeren elders in de stad. Misschien dat we andere partijen – pensioenfondsen, beleggers – dan kunnen verleiden om mee te doen en in hun slipstream ontwikkelaars kunnen interesseren voor binnenstedelijke herstructurering. We moeten alles uit de kast halen om daarvoor goede PPS-modellen te vinden.’ Visser heeft zijn hoop gevestigd op beleggers en pensioenfondsen om, samen met ontwikkelaars en corporaties, toch een deel van de binnenstedelijke opgave op te pakken. Maar op het jaarcongres van de Praktijkleerstoel Gebiedsontwikkeling TU

Bij PPS legt de overheid de uitvoering niet gedetailleerd vast in een bestek of programma van eisen. Er wordt gestuurd op het gewenste einddoel. Zo hebben marktpartijen de vrijheid bij de uitvoering. Ze worden voor een lange tijd gecontracteerd om niet alleen te ontwerpen, te bouwen en/of te beheren, maar vaak ook om te financieren. Doel is om meerwaarde en efficiencywinst te bereiken bij publieke investeringsprojecten. Bij PPS kan het gaan om infrastructuur, gebouwen en gebieden, en elke PPS heeft haar eigen kenmerken. De overeenkomst is dat dankzij een heldere taak- en risicoverdeling, en met behoud van ieders identiteit en verantwoordelijkheid, ‘dezelfde doelen worden bereikt met minder geld of meer doelen voor hetzelfde geld’, zoals oud-minister Gerrit Zalm het ooit uitdrukte.

Delft, in maart van dit jaar, bleek dat een groot pensioenfonds als PGGM geen plannen heeft om meer te gaan investeren in Nederlands vastgoed. Walter de Boer is daarom sceptisch op dit punt. ‘Alle ogen zijn op die pensioenfondsen gericht, maar zij trekken gewoon hun eigen plan. Wij zien ze in de PPS bij gebiedsontwikkeling niet komen. Ook zorgverzekeraars gaan niet meedoen, hoogstens op kleine schaal.’ Op diezelfde bijeenkomst in maart zei Pauline Bieringa dat BNG Bank momenteel zo’n beetje de enige bank is die nog gebiedsontwikkelingsprojecten fi nanciert. (Overigens is ook het loket van FGH Bank nog open.) BNG Bank heeft ruim 75 miljard euro uitstaan bij gemeenten, zorginstellingen en corporaties. Vult BNG Bank de badkuip? Bieringa: ‘Nou, de telefoon staat niet stil, steeds meer partijen komen op ons af. En wij vinden het ook belangrijk om met uiteenlopende partijen te praten. Niet in alle gevallen om deze rechtstreeks te fi nancieren, maar ook als partner en medefi nancier. We zijn tegenwoordig intensief in gesprek met beleggers, ontwikkelaars en bouwers. Hoewel we er niet zijn om open eindjes te fi nancieren, kunnen wij een gebiedsontwikkeling soms net wél haalbaar maken. Bijvoorbeeld door mee te denken over kortere looptijden, andere zekerheden of opdeling van een project in kleinere gedeelten.’ BNG Bank is niet voorzichtiger geworden dan de bank al was, zegt Bieringa. ‘We hanteren nog steeds hetzelfde policy paper als basis voor onze kredietbesluiten. Wij kijken altijd en vooral naar de verwachte cashflow, die voor terugbetaling van onze lening moet zorgen. Die cashflow uit verkopen is momenteel de grootste onzekerheid. Maar ons loket is gewoon opengebleven, ook midden in de crisis. Niet wij zijn veranderd, de markt is veranderd. Zolang de marktomstandigheden niet verbeteren, zal dus alle inventiviteit nodig zijn om publiek-private samenwerking, ‘light’ of niet, van de grond te krijgen.’

‘Waarom niet eerst werkbare afspraken maken en die pas aan het eind juridisch rondbreien?’ Adriaan Visser

22 22

juni juni 2012 ju jun 2012 – naw aw w #44 #4 44 – Midden M iid idd dden d en in in de de maatschappij m ts maa ttsc sch hap appij ij

233

Kwartaalmagazine K Kwa w wa arta r ta rta aalm a maga agazin aga ag zin ine ne over ov ver err integrale intteg in te egral r le e gebiedsontwikkeling gebi eb bieds bi dssont dsont ontwik on w kkel wi keling kel ing g

Na 17 jaar: Wateringse Veld is klaar! tekst: Annemiek de Gier fotografie: Peter van Breukelen, Rob 't Hart en Remco Muntz

“Een woongebied met kwaliteit, dat een rol kan spelen voor je stad, creëer je alleen door een goede samenwerking tussen publieke en private partijen.” Dat zegt voormalig projectleider Dick van der Harst over ‘zijn’ Wateringse Veld. Zeventien jaar geleden begon die samenwerking tussen de gemeente Den Haag en Bouwfonds Ontwikkeling. Nu is deze ‘Haagse stadswijk van de 21e eeuw’ bijna klaar. Drie betrokkenen over hun verwachtingen van toen en het resultaat van nu.

24


25


“Toen ik afscheid nam, is deze brug bij wijze van grap naar mij genoemd. Nu heeft hij een andere naam, maar het blijft een bijzondere plek. Je kijkt uit over het Hemelwater en op de eerste woonwijk, Parkbuurt-Oosteinde, wat ik een prachtige buurt vind geworden.”

‘We hebben geld vrijgemaakt voor kwaliteit’ Onlangs verscheen een prachtig fotoboek: Wateringse Veld, een Haagse wijk met een ideaal, 15 jaar in beeld. Een aantal direct betrokkenen vertelt daarin over de plannen, de keuzes en de resultaten en door het hele boek heen tonen foto’s de vele gezichten van Wateringse Veld, in alle seizoenen. U kunt het boek gratis bestellen via [email protected]

Wie: Dick van der Harst Bij Wateringse Veld betrokken als: projectdirecteur vanuit de gemeente Den Haag “Zeventien jaar is een lange periode. We hebben deze wijk niet in één keer tot in detail uitgewerkt, maar een raamwerk gemaakt van hoofdassen, groen en water en zeven buurten. De afzonderlijke buurten zijn pas uitgewerkt toen de tijd er rijp voor was en daardoor is Wateringse Veld echt met de tijd meegegroeid. Je ziet hierin duidelijk een verschil met de andere Haagse Vinex-wijken Ypenburg en Leidschenveen, die in grote lijnen in de jaren negentig al zijn gedetailleerd.”

Bomenmuseum “Wie in Wateringse Veld rondloopt, ziet niet direct wat de koopwoningen zijn en wat sociale huurwoningen. De hele wijk straalt kwaliteit uit. We hebben daar bewust geld voor vrijgemaakt met een bijzondere constructie: een kwaliteitsfonds. De middelen in dat fonds kwamen uit de

booming woningmarkt: Bouwfonds en wij bepaalden in een onderling overleg een vrijop-naamprijs en een half jaar later bij de start van de verkoop kon die al naar boven worden aangepast. Vijftig procent van het verschil stopten we in unieke voorzieningen zoals een basketbalveld op het dak van de school, stenen erfafscheidingsmuurtjes door de hele wijk heen en groen. Trots ben ik op het bomenmuseum, bedacht door kunstenaar herman de vries. Via een speciale gids kunnen bewoners en bezoekers alles lezen over de honderden verschillende boomsoorten in de wijk. Hardstenen tegels bij het begin van elke straat geven naam en bladvorm van de bomen weer. Met deze unieke kenmerken is Wateringse Veld geen standaard-Vinex-wijk geworden. Mensen willen hier graag wonen.” “Een kwalitatieve wijk die een rol kan spelen voor de stad creëer je alleen door een goede samenwerking tussen publieke en private partijen. Zoiets begint bij vertrouwen: ieder heeft zijn eigen expertise en werkt aan hetzelfde doel. Dan is het vooral een kwestie van je eigen rol

kennen en heldere afspraken maken. Wateringse Veld was voor Den Haag bij aanvang een duur en risicovol project, terwijl de gemeente er financieel slecht voor stond. We hebben de wijk toch kunnen realiseren doordat partner Bouwfonds zelf ook wilde investeren in het risico van de gebiedsontwikkeling. In ruil daarvoor hebben ze een groot aantal woningen mogen ontwikkelen. Veel ideeën waren gezamenlijk, ook bijvoorbeeld om de wijk duurzamer te maken. Daarbij liep Bouwfonds vaak voorop.”

Moderne stadsmens “Dankzij Wateringse Veld is Den Haag Zuidwest, dat best onder druk stond, er niet slechter op geworden. Daar hebben we ook op aangestuurd, door bijvoorbeeld niet al te grote winkelcentra te bouwen in de nieuwe wijk. Zo konden voorzieningen in Zuid-west ook blijven bestaan. Veel bewoners lijken daar geen enkele last van te hebben. De moderne stadsmens heeft een grote actieradius en rijdt net zo makkelijk even naar Wateringen, Rijswijk of Den Haag.”

26


27


“Iedereen die in Wateringse

“Het Hemelwater is een mooi voor-

Veld komt, passeert het Hemel-

beeld van een integrale oplossing: het

water. Een unieke plek, die als

opvangen van het regenwater, het

je ‘m eenmaal hebt gezien in je

reguleren van de waterhuishouding,

hoofd blijft zitten.”

de mogelijkheid tot recreatie. En het is ook nog eens een prachtige, ruimtelijke plek in de wijk.”

‘Ik zag overal kinderen spelen, fantastisch!’

‘Dit bleek een zeer crisisbestendige formule’

Wie: Peter Verschuren Bij Wateringse Veld betrokken als: stedenbouwkundig ontwerper, vanuit zijn bureau Wissing in Barendrecht

Wie: Ries Jelier Bij Wateringse Veld betrokken als: toenmalig regiodirecteur regio Zuid-West van Bouwfonds Ontwikkeling

“Laatst was ik bij het eindfeest in Wateringse Veld, om te vieren dat het werk bijna is afgerond. We reden met een paar touringcars door de wijk, de zon scheen. En ik zag overal, werkelijk overal kinderen spelen. Een fantastisch gezicht. Ik denk dat mensen zich hier erg thuis voelen en dat is natuurlijk precies wat je wilt als je op de tekentafel een nieuwe wijk ontwerpt.”

Stedelijk of groen? “Ik ben in 1994 begonnen met het uitdenken van Wateringse Veld. In die tijd speelde de discussie hoe stedelijk de wijk zou moeten worden, en met stedelijk bedoel ik vooral een hoge dichtheid. Een belangrijk deel van het gemeentebestuur propageerde dat toen: het Groene Hart stond onder druk en men wilde bouwGer Hukker, NVM mogelijk benutten. grond zo efficiënt

Maar omdat de marktvraag toch vooral bij grondgebonden woningen lag, zijn we uiteindelijk uitgekomen op 8000 woningen, slechts 1000 meer dan het oorspronkelijke idee. Wel had de discussie me aan het denken gezet, ik wilde in een deel van de wijk een stedelijke sfeer creëren. Dat heb ik gedaan door twee dichte buurten te ontwikkelen, Lageveld en Hogeveld. Hier zijn ook de meeste appartementen, de winkelcentra en de tramhaltes gevestigd. Daaromheen liggen de suburbane buurten.” “Een meegegeven doel was: de wijk moest echt Haags worden, terwijl hij eigenlijk meer grenst aan Wateringen/ Rijswijk. Om dit te bereiken, hebben we onder andere gebruik gemaakt van de lange en loodrechte wegenstructuur die Den Haag kenmerkt. De noord-zuidas in de wijk, de Laan van Wateringse Veld, gaat over in de Dedemsvaartweg en als je deze helemaal uit rijdt, kom je vanzelf bij de kust uit. Bovendien hebben we ook in de architectuur gelet op typisch Haagse elementen. De eerste buurt die is

gebouwd, Parkbuurt Oosteinde, is geïnspireerd op het werk van Co Brandes in de Haagse buurt Marlot en op het werk van Willem Dudok. En langs de Laan van Wateringse Veld staan kastanjebomen, net als elders in Den Haag.”

Schaatsen en zwemmen “Ik kan wel zeggen dat Wateringse Veld een Vinex-wijk volgens het boekje is, helemaal onderdeel van de stad. Ook al zijn we meer dan vijftien jaar geleden begonnen met ontwikkelen, er staat weinig te koop en mensen verhuizen regelmatig binnen de wijk. We hebben er alles aan gedaan om de wijk kwaliteit mee te geven. Het mooiste voorbeeld daarvan is het Hemelwater, met kademuren, bruggen en een oude dijk. Hier kun je ’s winters schaatsen en ’s zomers zwemmen en de plas zorgt tegelijkertijd voor waterberging. Helemaal van nu.”

“Bewoners van Wateringse Veld zijn Hagenees onder de Hagenezen. Dit is echt een Haagse wijk geworden, volledig onderdeel van de stad. Precies wat we voor ogen hadden toen we begonnen met de ontwikkeling van Wateringse Veld. We zijn toen om de tafel gaan zitten en hebben ons afgevraagd: wat is nou kenmerkend voor Den Haag? Lange, statige lanen, zoals de Laan van Meerdervoort en de Erasmusweg. En parken en vijvers. Dit zie je allemaal terug in Wateringse Veld, met de voorname Laan van Wateringse Veld, het Vlietpark, het Hemelwater.”

Gezinnen behouden “In de tijd dat we van start gingen met Wateringse Veld, had Den Haag te maken met een leegloop. Veel mensen stonden klaar om te verhuizen naar Zoetermeer en andere randgemeentes. Voor Den Haag was

het ontzettend belangrijk om deze mensen – vaak goedverdienenden met kinderen – vast te houden in de stad. Daarom wilden we een passend alternatief bieden: een wijk met suburbane kwaliteiten zoals eengezinswoningen met tuinen, maar met het comfort van de stad dichtbij. Natuurlijk wisten we dat de ontwikkeling van deze wijk zo’n vijftien jaar zou gaan duren. Bewust hebben we gewerkt aan toekomstwaarde, onder het motto ‘de Haagse stadswijk van de 21ste eeuw’. Wie nu in Wateringse Veld gaat wonen, ziet niet dat een deel van de wijk uit de jaren negentig stamt. De hoofdstructuur, dus groen, blauw en rood, is vastgelegd in een consistente ‘ruimtelijke drager’ voor heel Wateringse Veld. Hierbinnen vielen acht flexibel in te richten deelgebieden, die rekening hielden met de marktomstandigheden op dat moment. Inmiddels zorgt dit niet alleen voor een modern en eigentijds beeld, maar blijkt het ook een heel crisisbestendige formule te zijn. Nog steeds worden er binnen Wateringse Veld woningen ontwikkeld en verkocht.”

Ontzettend trots “Wateringse Veld is uitgegroeid tot een bloeiende wijk. Meer dan 75 procent van de bewoners komt daadwerkelijk uit Den Haag, een ander deel bestaat uit spijtoptanten die vanuit randgemeentes weer terug zijn gekomen. De voorzieningen lopen goed, er zijn basisscholen, een middelbare school, sportvelden en twee winkelcentra met in de directe omgeving ook aanvullende voorzieningen. Met dat laatste hebben we bij het ontwerpen al rekening gehouden, om de wijk zo aantrekkelijk mogelijk te maken. Je kunt makkelijk even langs de apotheek en dan meteen naar Albert Heijn. Natuurlijk is er wel eens wrijving geweest tussen Bouwfonds, de gemeente en de ontwerpers. Maar ik zeg altijd: door wrijving ontstaat glans. Ook al had elke partij haar eigen belangen, ons gemeen schappelijke doel was om hier een fantastische wijk neer te zetten. Op die bevlogenheid en goede samenwerking ben ik ontzettend trots. Het resultaat is ernaar.”

28


29


‘Bij gebiedsontwikkeling ga je op pad zonder te weten waar je uitkomt. Dat kun je het beste samen doen’ John Hendriks, Wooncompagnie

tekst: Edwin Lucas

De match met de woningcorporaties Woningcorporaties bezinnen zich op hun rol. Terug naar de kerntaak of zelf blijven ontwikkelen? Steeds vaker blijkt langdurige samenwerking met een partij als Bouwfonds het recept om gebiedsontwikkeling op gang te houden. Wat is daarvoor nodig?

I

n Niedorp (Noord-Holland) hebben woningcorporatie Wooncompagnie, de gemeente Hollands Kroon, de Woonzorggroep Samen en Bouwfonds Ontwikkeling de afgelopen jaren gezamenlijk de woonkernen Winkel en Nieuwe Niedorp aangepakt. Het dorp heeft een nieuwe woon- en woonzorg-locatie gekregen, vlak bij voorzieningen. ‘Zo gewoon mogelijk wonen’ voor senioren staat centraal. Dat is handig gecombineerd met nieuwe koopwoningen voor starters en jongeren. ‘We hebben er met z’n vieren net zo lang aan zitten rekenen tot het klopte”, zegt John Hendriks, directeur-bestuurder van Wooncompagnie. Dit samenwerkingsproject kan model staan voor de toenadering die woningcorporaties in heel Nederland zoeken tot ontwikkelaars, en andersom. Die toenadering leidt tot samenwerking met verschillende gezichten. Soms leveren ontwikkelaars vastgoed of bouwkavels. Soms trekken ze samen met corporaties op in de vorm van een vof, vaak met gebiedsontwikkeling als doel, binnenstedelijk of in de wei. “Geld is een schaars goed geworden, voor alle partijen”, zegt Rein Willems, regiodirecteur Noord-West van

Bouwfonds Ontwikkeling, onder wiens verantwoordelijkheid het project in Niedorp valt. Hij werkt al meer dan een decennium samen met woningcorporaties. “Straks moeten corporaties voor projecten in de vrije sector de kapitaalmarkt op, net als wij. Meer en meer zullen ze aan risicomanagement moeten doen. Dat kan een extra argument zijn om met ons – of anderen – samen te werken. Niet alleen hier, maar overal in Nederland.”

Argumenten Er zijn meer argumenten voor die samenwerking. Het verdienmodel van woningcorporaties staat namelijk als geheel onder druk. De komende jaren krijgen ze veel voor hun kiezen: een vermogensheffi ng (vanaf 2014), maatregelen uit Brussel en Den Haag, beperkte mogelijkheden om de huren te verhogen en dan nog de hardnekkige crisis op de woningmarkt, die de verkoop van huurwoningen raakt. Bij elkaar opgeteld leggen deze ontwikkelingen een zware claim op de kasstromen en daarmee op het investeringsvolume.

30


31


Rein Willems, regiodirecteur Noord-West van Bouwfonds Ontwikkeling, werkt in het project Nieuwe Niedorp o.a. samen met woningcorporatie Wooncompagnie.

Het Noord-Hollandse Niedorp kreeg een nieuwe woonzorgvoorziening voor ouderen, in de buurt van voorzieningen en handig gecombineerd met koopwoningen voor starters. Een samenwerking tussen Bouwfonds Ontwikkeling, woningcorporatie De Wooncompagnie, de Woonzorggroep en de gemeente.

John Hendriks, directeurbestuurder van Wooncompagnie vormde met Bouwfonds de vof Polderkamer voor het ontwikkelen van woningprojecten in Noord-Holland.

De Delftse hoogleraar housing management Vincent Gruis verwacht dat geldnood corporaties zal dwingen om terug te keren naar hun kerntaak: het huisvesten van mensen met lage inkomens. Investeringen in nieuwbouw zullen dalen. Alom wordt gezocht naar manieren om het huishoudboekje kloppend te houden. Jim Schuyt, bestuurder van De Alliantie, bepleitte onlangs een nieuw verdienmodel voor de sector, gebaseerd op meer huurinkomsten, minder lenen en beter sturen op kosten. Tot nu toe hielden de woningcorporaties hun investeringen overigens aardig overeind. Landelijk namen ze in 2010 van de totale woningbouwproductie 57% voor hun rekening, een flinke stijging ten opzichte van hun aandeel in 2007 (39%). Was de landelijke daling in de nieuwbouw van koopwoningen in 2010 bijna 40%, corporaties realiseerden ‘slechts’ 22% minder woningen. Veel corporaties bezinnen zich momenteel op de mogelijkheden om dat investeringsniveau te handhaven. Ze denken na over hun risico’s en (daarom) ook over eventuele verdergaande samenwerking met anderen, zoals ontwikkelaars en (ontwikkelende) bouwers.

Aan het stuur Wooncompagnie, een middelgrote corporatie met ruim 13.000 woningen in Noord-Holland, is een goed voorbeeld. In 2011

leverde deze woningbouwvereniging 195 nieuwbouwwoningen op. In 2010 waren dat er 158. Een stijging dus, midden in crisistijd. Maar door overheidsbezuinigingen en veranderende wetgeving is het wel nodig de handen goed aan het stuur te houden, zegt directeur John Hendriks. “De crisis heeft ons nog eens bevestigd in onze eerdere keuzes.” Een van die keuzes dateert uit 2008. Toen richtte Wooncompagnie samen met Bouwfonds Ontwikkeling de vof Polderkamer op. Doel: werk maken van de ruimtelijke (her)ontwikkeling van Noord-Holland-Noord. In dit vehikel brengt Wooncompagnie kennis in van de regionale woningmarkt; Bouwfonds levert expertise van gebiedsontwikkeling, marketing en verkoop. Beide partijen kopen via de Polderkamer samen grond met het oog op latere ontwikkeling. Ze lopen dus ook samen risico, zegt Hendriks. “En dat is van belang, want de marges om tegenvallers op te vangen zijn wel degelijk kleiner op dit moment, voor beide partijen. Samenwerking met anderen betaalt zich dan uit. Bouwfonds is een van onze partners, maar niet de enige partner. Ook zorgpartijen werken graag met ons samen. Wij willen dat ook. Ik heb liever een paar goede vrienden dan veel bekenden.”

Anders tegen elkaar aan kijken Rein Willems noemt de vof Polderkamer een goed voorbeeld van hoe de samenwerking echt toegevoegde waarde oplevert. “Geld, mensen en kennis worden op voet van gelijkwaardigheid ingebracht. Die gelijkwaardigheid is belangrijk, of we nu met een zeer grote corporatie zakendoen, zoals Ymere, of met een middelgrote partij, zoals Wooncompagnie.” Alleen op voet van gelijkwaardigheid en op basis van vertrouwen is de samenwerking echt ‘halen en brengen’ voor beide partijen, zegt hij. “Het is bepalend voor de sfeer. En die sfeer is weer essentieel voor het samen tot een goed einde brengen van projecten. Natuurlijk ontmoeten we weerstanden, aan beide kanten. Ik vind het daarom belangrijk om transparant te zijn. Geen spelletjes spelen dus, zeker niet omdat een volkshuisvestelijk belang in het geding is.” Ook Hendriks beklemtoont het belang van een goede vertrouwensbasis. “En dat vertrouwen is niet van papier. Je moet

‘Straks moeten corporaties voor projecten in de vrije sector de kapitaalmarkt op, net als wij’ Rein Willems, Bouwfonds bereid zijn samen op te trekken, en wel op de lange termijn; je komt elkaar immers morgen weer tegen. Dat betekent dat je ook kritisch op elkaar moet blijven.” Volgens Rein Willems helpt het dat beide partijen anders over elkaar zijn gaan denken. “Laten we eerlijk zijn: het beeld van onze sector was niet altijd goed. Vaak werd gedacht dat woningontwikkelaars ontzettend veel geld verdienden. Maar de marges zijn eigenlijk maar klein; we verdienen alleen goed omdat de volumes zo groot zijn. Omgekeerd kijken wij nu anders tegen de corporatiesector aan. Die wereld is sterk veranderd. Minder naar binnen gekeerd, minder ‘stoffig’. Zakelijker, opener, vakkundiger ook.”

Doe maar gewoon De samenwerking met de woningcorporaties in de regio NoordHolland dateert van eind jaren negentig, toen Bouwfonds bij de uitvoering van de Vinex-opgave veel optrok met Ymere (toen nog Woningbedrijf Amsterdam) in de Haarlemmermeer. Later werd dat gevolgd door de gezamenlijke aanpak van de herstructurering van de Westelijke Tuinsteden in Amsterdam (met de Laan van Spartaan als paradepaardje), de nieuwbouw op IJburg en Zeeburg, en nu ook in Purmerend. Op soortgelijke wijze ontstond ook samenwerking met corporaties in andere delen van de regio, zoals Wooncompagnie. Die samenwerking laat allerlei geslaagde een-tweetjes zien. Hendriks noemt er nog een: “Soms nemen wij een aantal nieuwbouw woningen van Bouwfonds over voor onze huurportefeuille.

Dat betekent dat die woningen in prijs niet te ver uit de band moeten springen; anders zouden ze voor onze doelgroep niet betaalbaar zijn.” Hendriks vindt dat Bouwfonds-producten aan dat criterium voldoen. “Het is een ontwikkelaar die dicht bij het ‘doe maar gewoon’-adagium is gebleven. Hun afkomst uit de gemeentelijke hoek verloochenen ze niet. Ook prijstechnisch zijn die woningen in orde. Het is geen crème-de-la-crème-ontwikkelaar, maar dat is juist nu een pluspunt. Belangrijker vind ik dat ook Bouwfonds een langdurige relatie met een gemeente wil, net als wij. Wij zetten ook een huurwoning neer vanuit de gedachte dat we daar vijftig jaar bij betrokken blijven.”

Mooie match op lange termijn Soms ontwikkelt Wooncompagnie een aantal huurwoningen met een ‘plukje koopwoningen’ erin. Hendriks: “Dan zijn wij de verkopende partij. Maar als het gaat om grotere aantallen koopwoningen of om woningen in een hoger prijssegment, dan heb ik er liever een risicodragende ontwikkelaar bij.” Waarom? “Gebiedsontwikkeling is iets van lange adem. In de loop der jaren kan veel veranderen: procedures, demografische ontwikkelingen… je gaat op pad zonder te weten waar je uitkomt. Dat kun je dan het beste samen doen. Wij nemen de ontwikkeling van huurwoningen op ons, de ontwikkelaar die van de koopwoningen. Dan kun je samen laveren als de volumes of percentages gaandeweg moeten veranderen.” Woningcorporaties traden altijd al wel op als ‘vriend in nood’ (in crisistijd) voor ontwikkelaars. In de huidige marktomstandigheden kunnen ze zich ontwikkelen tot een samenwerkingspartner voor de lange termijn, zeker nu beide sectoren voor een grote veranderingsopgave staan. Langdurige samenwerking lijkt zelfs noodzakelijk om gebiedsontwikkeling op gang te houden. De relatie kan hechter worden naarmate beide partijen er meer van profiteren. Rein Willems verwacht dat dit de komende tijd steeds belangrijker wordt. “Er is een mooie match mogelijk”, zegt hij. “Corporaties hebben verstand van beheer en bewonerscommunicatie, wij hebben ontwikkelingskennis, kennis van grondverwerving en grondexploitatie. Opgebouwd in goede én slechte tijden.”

32


Alles komt samen op de Floriade tekst: Annemarie de Haas fotografie: Peter van Breukelen

Na jarenlange voorbereiding is in Venlo de zesde Floriade van start gegaan. Hier kunnen bezoekers uit de hele wereld zich verbazen over de prachtigste soorten groen en zich laten inspireren door de nieuwste ideeën rond duurzaamheid en innovatie. Verbindende factor én grootste attractie: de Rabo Earthwalk.

33


Zesde wereldtuinbouwtentoonstelling Deze Limburgse Floriade is de zesde wereldtuinbouw tentoonstelling in Nederland. De eerste werd in 1960 in Rotterdam gehouden. Daarna volgden Amsterdam (1972 en 1982), Zoetermeer (1992) en Haarlemmermeer (2002). Elke Floriade ligt in een ander gebied. Net als bij andere wereldtentoonstellingen gaat het er bij deze tentoonstellingen om de nieuwste ontwikkelingen, in dit geval op tuinbouwgebied, onder de aandacht te brengen. Maar dan zo dat het de tuinbouwsector overstijgt. Dus: toegankelijk voor een groot publiek, met veel leerzame, vernieuwende elementen. Voor meer informatie zie: www.floriade.nl.

34


35


‘Belangrijk in een park: zo’n plek waar je even je hoofd leeg kunt maken voor je een nieuwe ervaring opdoet’ John Boon

G

roen, duurzaamheid en innovatie. De gebouwen van de Floriade, de inrichting van het terrein, maar ook de bedrijven en landen die er vertegenwoordigd zijn, geven deze thema’s op een pakkende manier aan bezoekers mee. Beleving staat centraal tijdens de Floriade. Al wandelend door het gebied kun je van alles ruiken, proeven, zien en ervaren. Zelfs een podium met (multiculturele) theater- en muziekvoorstellingen maakt deel uit van het terrein. De beleving begint al bij aankomst. De InnovaToren, die de entree van de Floriade vormt, rijst als een soort statement uit het landschap op. Om de Floriade kun je niet heen, dat is duidelijk. De entreetoren – die ruimte biedt voor vergaderingen, symposia en congressen – is een van de twee gebouwen die ook na de wereldtuinbouwtentoonstelling blijven staan. Het gebied zal dan onder de naam Venlo GreenPark verder gaan en kantoren, laboratoria en bedrijven samenbrengen die staan voor duurzaamheid, kennis en innovatie. Ook in Villa Flora, het CO2neutrale gebouw dat met zijn grote glazen gevel aan een prachtig stuk water pronkt, zullen dit soort ondernemingen samenkomen. Nu zijn daar nog wisselende bloemententoonstellingen te zien.

Landschapsarchitect en hoofdontwerper van de Floriade John Boon

Nieuwe verbindingen voor de toekomst Gedeputeerde Mark Verheijen

Deze zesde Floriade is dus niet een eenmalige gebeurtenis, maar vormt de basis voor een toekomstig hoogwaardig bedrijventerrein hier in het NoordLimburgse Venlo. Hoofdsponsor en founder Rabobank is blij met die ontwikkeling, vertelt directeur Bedrijven Rabobank Nederland Paul Dirken. “Als wereldwijd leidende food & agribank zetten wij ons graag in voor de realisatie van de Floriade zelf, omdat het een mooi platform biedt aan de food & agrimarkt. Maar daarnaast willen we als bank ook een van de katalysatoren zijn van deze economisch gezien belangrijke regio. We geven bedrijven hier graag een steun in de rug. Gelukkig staan we daar niet alleen in. Onder de vlag van Greenport Venlo werken overheden, onderwijsinstellingen en bedrijven hard samen om de

regio een flinke boost te geven, ook internationaal. Het mooie is dat we nu al zien wat er gebeurt als je met elkaar nieuwe verbindingen maakt. Er ontstaan mogelijkheden die je eerst niet zag.”

Kansen voor de regio Ook de provincie noemt de verbindingen een van de plussen van de Floriade. Voor gedeputeerde Mark Verheijen was de Floriade al een succes voordat de eerste bezoeker kwam, door alle samenwerkingsverbanden die zijn ontstaan. “Dat is naast de gebiedsontwikkeling van belangrijke waarde voor ons. Hiervoor werd er in de regio nog weinig op innovatie gestuurd. De Floriade was een moment in de tijd waar iedereen in de regio zich op kon richten. Dat werkt enorm motiverend. Met elkaar blijk je ineens tot veel meer in staat. Er zijn nieuwe, gezamenlijke initiatieven ontstaan, simpelweg omdat het moest. De vrijblijvendheid was eraf.” Verheijen heeft ook goede hoop dat de Floriade de regio veel nieuwe investeringen, exportkansen en innovaties gaat opleveren. “Wij willen dat hier straks, na de Floriade, ook echt een sterkere economie komt te staan. Als je al ziet dat er 42 landen vertegenwoordigd zijn, met netwerken in eigen land binnen de food, tuinbouw, agro, logistiek en duurzaamheid. Dan kan het niet anders dan dat de Floriade een impuls aan de regio gaat geven. Alles komt hier nu samen. We hebben als streek gastvrijheid natuurlijk ook hoog in het vaandel staan. Iedereen is welkom en we hopen dat iedereen echt geniet.”

Alles is verweven Wie over het terrein loopt, voelt ook hoe alles samenkomt op de Floriade. Dat zit al in het landschap. Het bestaande bos en het omliggende landschap zijn prachtig verweven met alle verschillende paviljoens, de velden en tuinen met bloeiende planten en bloemen. Je begeeft je al lopende als het ware van de ene wereld in de andere. Na een bezoek aan een volle rijke kas vol groen, kun je door naar een strak vormgegeven Japanse tuin, terwijl je onderweg in het Huis van de Smaak een radijsje gedoopt in chocolade eet. Ondertussen mengen alle mogelijke talen en mensen zich om je heen samen.

Wilt u ook de Floriade beleven? Speciaal voor de lezers van het NAW magazine is er de mogelijkheid om gratis kaarten te bestellen via [email protected]. U kunt maximaal twee kaarten per persoon bestellen. Deze aanbieding geldt zolang de voorraad strekt.

Naar d Floriad e Maa k k e ? a op kaa ns r ten De Floriade • Parkoppervlakte: 66 hectare, 40 hectare tentoonstellingsterrein. • Twee permanente gebouwen: InnovaToren en Villa Flora. • Meer dan 100 tuinen en paviljoens (bouwwerken van) deelnemende bedrijven en landen. • Beplanting: 1,8 miljoen bloembollen, 18.000 struiken, 190.000 vaste planten, 15.000 hagen, 5000 rozen en 3000 bomen. • 5 themavelden: Relax & Heal, Green Engine, Education & Innovation, Environment en World Show Stage. • Cultuurhistorische elementen die al ter plaatse aanwezig waren, zoals grafheuvels en middeleeuwse wallen, zijn opgenomen in het ontwerp als extra beleving.

36


De psychologie van het park

‘De Floriade gaat zeker een impuls aan de regio geven’ Mark Verheijen Op de plattegrond (onder) is goed te zien dat de Floriade bestaat uit vijf themavelden: Relax & Heal, met vooral wellness-beleving voor bezoekers; Green Engine, gewijd aan duurzaamheid en groene energie; Education & Innovation, over groene, innovatieve ontwikkelingen voor de toekomst; Environment, over groene kwaliteit op het werk, thuis en buiten; World Show Stage, waar je kennis kunt maken met andere culturen.

Verschillende werelden samenbrengen, en mensen ook iets anders bieden dan hun dagelijkse werkelijkheid, dat stond hoofdontwerper John Boon ook voor ogen bij het ontwikkelen van de Floriade. Samen met een team van landschapsarchitecten van ARCADIS en Copijn werkte hij vanaf 2007 aan het terrein. Het masterplan is gemaakt door Jo Coenen & Co Architekten. Bedoeling was vooral om van de Floriade een ‘echte beleving’ te maken, vertelt Boon. Om dat vorm te geven, werd er gekozen voor vijf themavelden, die elk vanuit het centrale deel (na de entree) te bezoeken zijn. “Dat idee hebben we overgenomen uit de pretparkwereld. We wilden geen rondwandeling. Je gaat nu na het bos steeds een ander thema in. Volgens parkpsychologen is dat belangrijk en ontbreekt dat vaak bij amusement: zo’n plek waar even niets gebeurt, waar je je hoofd leeg kunt maken voor je een nieuwe ervaring opdoet.” In totaal werkten er wel zestig mensen vanuit allerlei disciplines aan de realisatie van het terrein. Het was ‘fantastisch’

37

om samen te doen, vindt Boon. “Die samenwerking was uniek. Er was zoveel respect voor elkaar. Iedereen dacht met elkaar mee: ontwerpers, uitvoerders én technici. We keken echt samen hoe alles beter kon. Dat is niet altijd het geval.”

Cradle-to-cradle-lab Ook het cradle-to-cradle-concept, dat aan de basis van de Floriade ligt, was bijzonder om mee te werken. Er werd niet alleen gekeken hoe producten weer terug konden worden gegeven aan de cyclus, zodat alles dus compleet recyclebaar was, er werd ook breder gedacht. “Als er bijvoorbeeld een rioolbuis nodig was, keken we niet zozeer naar het materiaal: is het recyclebaar? We vroegen ons ook af: is het wel nodig? Kan het anders?” Dat brede cradle-to-cradle-denken heeft volgens Boon ook verder doorgewerkt, onder meer bij bedrijven in de regio. “Er is nu een cradle-to-cradle-lab waar ondernemers elkaar op weg helpen. Het is niet meer zo dat ondernemers er alleen iets mee doen als een opdrachtgever erom vraagt. Ze kijken nu ook zelf hoe het anders kan.”


Over de aardbol in de Rabo Earthwalk Het paviljoen van de Rabobank, de Rabo Earthwalk, valt meteen op bij binnenkomst op het centrale Floriade-plein. Het is een halve wereldbol van formaat, waarlangs trappen omhooglopen naar het ‘dak van de wereld’. In het paviljoen kun je een spectaculaire fi lm zien, die zich onder je voeten afspeelt. Daarbij is het net of je als een soort Google Earth over de wereld zweeft, terwijl van alles zich onder je ontvouwt: water, land, dieren, maar ook producten, wegen en diensten. In een oogwenk zie je wat zich zoal in een dag op de wereld afspeelt. En: hoe het allemaal met elkaar verbonden is. “Zeker in deze tijd waarin het vaak gaat over wat er allemaal niet meer kan, is het mooi om te laten zien wat voor prachtige dingen we al maken of nog kunnen maken”, aldus Paul Dirken, directeur Bedrijven Rabobank Nederland.

Wereldwijde impact Op het dak van de Earthwalk kan de bezoeker meer lezen over glocalizers, waar langs de trappen naar boven al speels prikkelende informatie over is gegeven. Glocalizers zijn ondernemers met lef en ambitie die op lokaal niveau iets op hebben gezet, met wereldwijde impact. Zoals het

woord glocalizer al aangeeft staan zij voor global (= wereldwijd) en (= local) lokaal bezig zijn. Zij verenigen die twee en brengen zo duurzaamheid naar een hoger niveau. Bij de glocalizers in de Earthwalk is onder meer Reinier Mommaal van DyeCoo te zien, die zich inzet voor het milieuvriendelijk verven van textiel, en Paul Koppert, die met insecten de wereld schoner maakt. Terwijl je als bezoeker meer over hen leest, krijg je ook nog eens een mooi, breed zicht op het complete Floriade-terrein, waarin goed te zien is hoe alles verbonden is. Het paviljoen werd ontwikkeld in samenwerking met Tinker Imagineers uit Utrecht.

Stad van de Zon Stad van de Zon, het grootste CO2emissieneutrale woongebied ter wereld in Heerhugowaard ontwikkeld door Bouwfonds, komt ook aan bod in de Rabo Earthwalk. Naast zonne-energie, worden er in deze wijk ook windenergie, waterzuivering en het principe van zelfvoorziening ingezet. Stedenbouwkundige Ashok Bhalotra is de geestelijk vader van dit project. Hij is een van de ‘glocalizers’ waar de bezoeker van de Earth Walk meer over kan lezen. Onder het kopje

‘Stel je voor dat je gratis de was kunt doen omdat de zon schijnt’ wordt verteld dat elk huis in de Stad van de Zon is voorzien van zonnecellen, waardoor de energierekening aanzienlijk is teruggelopen. Op zonnige dagen doen 1500 wijkgenoten gratis de was. Zie voor een persoonlijke kennismaking met Ashok Bhalotra pagina 45 van dit NAW magazine.

Vliegen over de Floriade In een aparte vliegunit kan de bezoeker na zijn belevenis op de Earthwalk zelf nog een korte fi lm maken, waarin het lijkt of hij of zij over de wereld vliegt. Dit fi lmpje kan hij dan via bijvoorbeeld via Facebook delen met vrienden en familie, zodat die de Floriade een beetje kunnen meebeleven.

In een oogwenk zie je wat zich in een dag op de wereld afspeelt

38


39

Kwartaalmagazine e over over ver integrale ve in ntegrale gebiedsontwikkeling gebiedsontwikkel kel ke ellling e iin n

tekst: Mark van Harreveld

... BAS VAN DE GRIENDT

Deelnemen aan het maatschappelijk debat

Hier was… Gebiedsontwikkeling is meer dan alleen vormgeven aan de leefomgeving. Het is ook een maatschappelijke activiteit, die raakvlakken heeft met veel onderwerpen en organisaties. Bouwfonds Ontwikkeling vindt het daarom belangrijk om deel te nemen aan het debat, kennis te delen met andere disciplines en te leren van andere partijen. Hoe? Zes Bouwfonds-medewerkers laten voorbeelden zien van de manier waarop ze hun maatschappelijke rol inhoud geven.

... ERIC VAN WINSEN

‘Ons platform brengt partijen bijeen die geen natuurlijke partners zijn’

... ROB ARENDS

Gelegenheid? “Symposium raad van advies van Stichting Vastgoedmonitor regio Food Valley, een platform waar gemeenten, corporaties en marktpartijen in vastgoed met elkaar in debat gaan over thema’s die in de sector spelen, daarover advies uitbrengen en publiceren en beleidsmatig vooruitblikken.” Wat gebeurde daar? “We keken terug op het afgelopen jaar en experts uit de fi nanciële sector legden uit welke effecten de kredietcrisis heeft op de bouwwereld. Het was een soort Lagerhuisdebat met verschillende sprekers, onder andere de directeur van de Rabobank.” Jouw rol? “Voornamelijk voorbereidend: de ‘logistiek’ van de Monitor en het bedenken van de onderwerpen, wie er uitgenodigd moest worden. Ik doe dan natuurlijk ook mijn zegje in zo’n debat. Op het komende symposium in juni focussen we op de relatie tussen vraag en aanbod in de markt. Het overaanbod is de zere plek waar we nu de vinger op moeten leggen.” Toegevoegde waarde? “Doordat Bouwfonds overal in Nederland actief is, kan ik partijen wijzen op succesvolle voorbeelden en interessante alternatieven aandragen.” Wat levert het op? “Het mooie aan dit platform is dat het partijen bijeenbrengt die geen natuurlijke partners van elkaar zijn. En dat terwijl samenwerking nodig is om veel van de huidige problemen op te lossen. Dit platform werkt drempelverlagend en toont aan dat we een gezamenlijke missie hebben.”

Gelegenheid? “Implementing Transit Oriented Development, een onderzoeksprogramma om te komen tot een betere en duurzame bereikbaarheid van de Randstad. Dus het slim integreren van verschillende vervoersmiddelen en verkeersstromen en die zo goed mogelijk afstemmen op stadsontwikkeling.” Wat gebeurt daar? “De deelnemende marktpartijen – private organisaties, onafhankelijke belangengroepen, wetenschappers en overheden – inventariseren hoe duurzame bereikbaarheid bevorderd kan worden. Om daarmee Rijk, provincie en gemeenten van handzame instrumenten te voorzien.” Jouw rol? “Ik heb meegeholpen om een volwaardig en volwassen klankbord te realiseren met daarin voldoende deelnemende private organisaties. Verder becommentarieer ik onderzoeksbevindingen en stuur die waar nodig bij. Ik ben nu betrokken bij het onderzoek dat zich richt op de fi nanciële barrières en kennislacunes die integratie van mobiliteit en ruimtelijke ontwikkeling in de weg staan.” Toegevoegde waarde? “Door barrières te beschrijven en benoemen kom je dichter bij oplossingen: waar concentreer je ruimtelijk beleid, waar combineer je budgetten? Niet elke stad of regio kan zich nog eigen knooppunten of locatieontwikkelingen permitteren. We moeten zuiniger omgaan met onze uitbreidingsbehoefte. Dat betekent dat je moet inzoomen op de meest kansrijke locatie en de wensen van de eindgebruiker.” Wat levert het op? “Ik verwacht dat mobiliteit en ruimtelijke ontwikkeling, wat altijd gescheiden disciplines zijn geweest, nauwer met elkaar verbonden zullen worden. En dat kan leiden tot werkbare adviezen voor de Nederlandse planologische praktijk.”

‘We moeten zuiniger omgaan met onze uitbreidingsbehoefte’

Gelegenheid? “Bijeenkomst van het Platform Duurzame Gebiedsontwikkeling, een initiatief van het ministerie van Infrastructuur en Milieu en dat wordt gesteund door het programma Kennis voor Klimaat. Het is een onafhankelijke denktank van wetenschappers, praktijkmensen en vertegenwoordigers van het bedrijfsleven en uit de financiële wereld.” Wat gebeurde daar? “Op dit soort bijeenkomsten wordt gedebatteerd over een nieuwe aanpak voor duurzame gebiedsontwikkeling. Als denktank proberen we projecten in de praktijk inhoudelijk en procesmatig te ondersteunen, vlot te trekken en waar mogelijk te versnellen. We doen projectreviews en kijken hoe die duurzaamheid in de praktijk vorm krijgt en wat we daarvan kunnen leren.” Jouw rol? “Ik sprak over het concept van de op de toekomst voorbereide woning. Dit is een nieuwbouwwoning waarbij de woonconsument op een later moment energiebesparende investeringen kan doen. De woning is op duurzaam gebied op de toekomst voorbereid.” Toegevoegde waarde? “Vaak wordt gesproken in termen van visionaire, allesomvattende oplossingen. Ook binnen dit platform. Ik probeer daar een praktijkgerichte en ontnuchterende tegenhanger van te zijn. Oplossingen kunnen ook kleinschalig zijn, waar ontwikkelaars, gemeenten en corporaties er morgen al mee aan de slag kunnen. Ik richt me niet primair op de kopgroep, maar vind dat het peloton meer in beweging moet komen. Bouwfonds wil zich aan de kop van dat peloton vestigen en het op sleeptouw nemen. De gebiedsontwikkelingen waarbij wij betrokken zijn, zijn hiervoor een ideale proeftuin. De kennis en ervaring die we daarbij opdoen willen we graag met anderen delen.” Wat levert het op? “Dit alles moet uiteindelijk leiden tot een nieuwe kijk op duurzame gebiedsontwikkeling en een handreiking voor de praktijk, een soort boek met spelregels.”

‘Oplossingen kunnen ook kleinschalig zijn’

40

juni uni 2012 – naw #44 – Midden in de maatschappij

41


‘Er zit ontzettend veel kennis binnen die gemeenschap’ ... RENEE VAN DE BEEK

... HAN JOOSTEN Gelegenheid? Ontbijtsessie van het Genootschap Strategie en Visie in de Bouw, een platform waar directies van bedrijven uit de bouwwereld kennis over strategieën in de bouw met elkaar delen. Wat gebeurde daar? “Experts en externe sprekers uit de publieke en private sector gaan op zo’n sessie met elkaar in discussie en geven hun visie op bouwen aan de hand van een actueel onderwerp. De volgende sessie gaat over de toekomstige hypotheekfi nanciering van woningen. Die is nu hoogst actueel. Ik denk dat we een spannende sessie krijgen waarin de experts zich duidelijk een mening moeten vormen over hoe de komende veranderingen op de woningmarkt gaan uitwerken. We houden drie keer per jaar zo’n sessie en het verslag daarvan verschijnt in het vaktijdschrift Building Business, zodat het ook naar een breder publiek wordt uitgedragen.” Doel? “Ons streven is het bieden van concrete handvatten en een actiepuntenlijst waar de sector aan moet werken. Ochtendsessies zijn heel efficiënt: deelnemers kunnen dan hun ervaringen en inzichten ’s middags meteen uitdragen binnen hun eigen bedrijf.” Jouw rol? “Ik ben bestuurslid van het Genootschap en medeverantwoordelijk voor de inhoud van de sessies, het samenstellen van het programma en het benaderen en uitnodigen van sprekers. Soms zit ik zelf in het sessiepanel.” Wat levert het op? “Als marktonderzoeker heb ik het geluk dat ik tijdens zo’n bijeenkomst met veel experts, die ik anders moeilijk om de tafel krijg, van gedachten kan wisselen over thema’s met een sterke marktcomponent. We discussiëren met sprekers van hoog niveau die je niet dagelijks spreekt. Inhoudelijk is dat zeer inspirerend.”

‘De sessie over hypotheekfinanciering wordt spannend’

Gelegenheid? Bijeenkomst van de Vereniging Kleine Kernen (VKK) in de gemeente Laren, waar Bouwfonds een nieuwbouwproject heeft. De VKK ondersteunt plaatselijke groeperingen zoals bewonersinitiatieven, dorpsbelangenorganisaties en dorpsraden. Wat gebeurde daar? “Er waren filmopnames over de activiteiten van de Vereniging in Laren. De Vereniging interviewde aanwezigen over het belang van maatschappelijke betrokkenheid. Bouwfonds financierde de filmopnames en ik heb daar gesproken met bewoners, gemeentebestuurders en de belangenverenigingen die betrokken zijn bij de realisatie van een nieuwe wijk.” Doel? “Laren is een dorp met een heel actief verenigingsleven en bewoners die willen meepraten en meedenken over wonen, werken en voorzieningen.” Jouw rol? “Mijn taak is te zorgen dat er bij het project rekening wordt gehouden met de wensen van de gemeenschap en dat mensen zich in het project herkennen. De Vereniging heeft veel onderzoek gedaan en ik moet nu de vertaalslag naar de praktijk maken. Concreet betekent het: mensen blijven informeren waar we mee bezig zijn, hen meenemen in het proces.” Wat levert het op? “Er zit ontzettend veel kennis en betrokkenheid binnen die gemeenschap. Een ontwikkelaar weet in de regel veel van technische, procesmatige en fi nanciële zaken, maar het zijn de bewoners die weten wat er in de gemeenschap speelt. Ik had een aantal zaken zeker niet geweten wanneer ik alleen vanachter mijn bureau had gewerkt. Als ontwikkelaar moet je het leuk vinden om met mensen te praten, informatie op te snuiven en daarmee aan de slag te gaan. Daar wordt je plan alleen maar beter van.”

‘Ook in het onderwijs hebben wij een maatschappelijke verantwoordelijkheid’ ... PAUL HOEN Gelegenheid?: “Bijeenkomst van de Werkveldadviesraad Bouw & Infra van de Avans Hogeschool. Daarin zit ik nu drie jaar, samen met bestuurders van onderwijsinstellingen, corporaties en het bedrijfsleven.” Wat gebeurde daar? “Als raad adviseren wij de hogeschool op het gebied van onderwijsinhoudelijke vraagstukken en bespreken ontwikkelingen in de bouwsector en de gevolgen daarvan voor het curriculum van de opleiding. We fungeren als een soort kwaliteitsinstrument dat ervoor zorgt dat de beroepsopleiding van studenten zo goed mogelijk aansluit op de praktijk van het werkveld. Dit keer hielden we ons vooral bezig met de kwaliteitsborging binnen de opleiding Bouw & Infra: focussen we op topstudenten of zijn we er ook voor de brede middenmoot? Met andere woorden: moeten we verbreden of de diepte in? Hoe kan de opleiding zich beter profi leren?” Jouw rol? “Ik laat zien hoe het werk van een hedendaagse projectontwikkelaar eruitziet en welke competenties studenten moeten hebben om daar goed in te kunnen functioneren. Omdat ik zelf studerende kinderen heb, kijk ik bovendien op een andere manier naar de materie. Ik herken veel. En sommige dingen neem ik dan mee naar de raad.” Wat levert het op? “Je krijgt veel meer begrip voor de problemen waarmee het onderwijs kampt. Sommige ontwikkelingen in het onderwijs zijn een weerspiegeling van maatschappelijke trends. Bijzonder is dat je samenwerkt met partners die vanuit een volstrekt andere organisatiecultuur werken.”

42


43


Leven... …in nieuwe woningen naast de gebouwen van toen: de Mariastichting in Haarlem en de Silodam in Amsterdam.

Silodam

Mariastichting, Haarlem Tussen de groene Haarlemmerhout en het water van het Spaarne ontwikkelde Bouwfonds de Mariastichting, genoemd naar het oude ziekenhuis dat hier vroeger lag. Zo ontstond vlak bij het stadscentrum een comfortabele wijk, waar nieuwbouw mooi samengaat met de karakteristieke gebouwen van het vroegere ziekenhuis.

Bouwfonds ontwikkelde hier 103 koopappartementen, 84 studio’s (sociale huur) en bedrijfsruimtes/ateliers. Op de begane grond bevinden zich kleine bedrijfsruimtes voor startende ondernemers, in de silokokers appartementen en stadsstudio’s en onder het dak ateliers en riante appartementen.

Mariastichting

Silodam, Amsterdam Een van de opvallendste gebouwen aan de zuidelijke IJ-oevers van Amsterdam is de Silodam. Nieuwe appartementen en kantoorruimtes, in combinatie met tot woongebouwen getransformeerde graansilo’s van vroeger. Wonen, werken en recreëren in de sferen van nu en toen. Verbindende factor: Het IJ, dat van alle tijden is.

Bouwfonds ontwikkelde hier in samenwerking met de gemeente Haarlem 378 woningen, waarvan 13 grondgebonden en 10 beneden-boven woningen, 355 appartementen (zowel koop als huur). Verder een ondergrondse parkeergarage voor 580 auto’s en 10.000 m2 kantoorruimte in 3 bestaande kantoorvilla’s en een nieuwbouwkantoor.

44

juni 2012 – naw #44

45

tekst: Raquel Mourik

VORMGEVEN AAN VOORUITGANG Van de eerste eigen woning voor een starter tot een modern complex voor wonen, werken en recreëren: gebiedsontwikkeling geeft vorm aan onze ruimte, nu en in de toekomst. In deze rubriek de resultaten.

Partner: Ashok Bhalotra Nieuw project: Mozaïekpark in Wageningen Terugblik: De Velden in Vathorst Bijzonder product: kangoeroewoning Henriëtte Prast: goed nieuws


Vormgeven aan vooruitgang Bouwfonds & ik

Stedenbouwkundige en architect Ashok Bhalotra werkt al sinds de jaren zeventig met Bouwfonds. Twee jaar geleden trad hij terug als directeur van KuiperCompagnons. Ontwerpen doet hij echter nog steeds. Zo is hij nu bezig met een stad voor anderhalf miljoen inwoners in India. Hoe kijkt hij terug op ruim veertig jaar samenwerking? De ontmoeting: “Ik ken Bouwfonds al sinds het nog Bouwfonds Nederlandse Gemeenten heette. De context is veranderd, maar mijn bijdrage is hetzelfde gebleven. Ik ben bruggenbouwer tussen de gemeenschap, de overheid en de ontwikkelaar. Ik ben altijd trouw geweest aan mijn idealen. Of ik altijd mijn ambities kwijt kon? Moeilijke vraag. Om eerlijk te zijn: er is altijd strijd en soms loopt die behoorlijk hoog op. Voor mij betekent dat dat alle partijen betrokken zijn. Zij geloven ergens in en proberen elkaar te overtuigen. Zonder wrijving geen warmte.” Samen mooie dingen maken: “Als stedenbouwkundige was ik onder meer betrokken bij (de) Stad van de Zon, Kattenbroek en Vathorst. Ik ben er trots op dat we samen zoveel mooie dingen hebben gemaakt. Ik vind eigenlijk dat Bouwfonds een ‘gereedschapskist’ zou moeten maken met het beste van wat ze hebben voortgebracht en dat steeds opnieuw moeten gebruiken. Waarom maken we niet nog een Stad van de Zon? Vanwege ‘de markt’? Daar geloof ik niet in. Ik heb sowieso moeite met die term. ‘De markt’ ken ik niet, die heb ik nog nooit ontmoet. Ik heb wel ménsen ontmoet die graag een mooi huisje willen hebben. Dat maakt mijn beroep mooi en moeilijk tegelijk. Je moet de schoenen van duizenden onbekenden aantrekken. Je moet je inleven in de verwachtingen, dromen en aspiraties van de toekomstige bewoners.”

‘Zonder wrijving geen warmte’

fotografie: Anneke Hymmen

juni 2012 – naw #44

47


Vormgeven aan vooruitgang nieuw project

Vormgeven aan vooruitgang terugblik

Mozaïekpark in Wageningen

Terug naar

Vathorst De Velden Het uitbundige groen in het openbaar gebied moest de bewoners van De Velden in Vathorst naar buiten lokken. Is dat gelukt? Een terugblik, ruim 10 jaar na dato, met Hans Slappendel, directeur Projecten regio Midden van Bouwfonds Ontwikkeling.

2001

In de wijk Nieuw Kortenoord, op het oude terrein van University Wageningen, zijn de eerste woningen opgeleverd van het eerste deelplan Mozaïekpark. Een bijzondere combinatie van natuur, historie en eigentijdse duurzaamheid. Naam: Mozaïekpark, Nieuw Kortenoord. Waar: Wageningen. Wat: In het eerste deelplan Mozaïekpark worden 356 woningen ontwikkeld. Het totale plan Nieuw Kortenoord beslaat zo’n 1000 grondgebonden woningen plus 5 hectare kantorenpark. Geschiedenis: Op het voormalige universiteitsterrein bevonden zich zo’n 2,5 jaar terug faculteitsgebouwen, laboratoria, stallen en kascomplexen. Een aantal beeldbepalende gebouwen in het gebied is behouden en geeft een identiteit aan het gebied. Bouwfonds nam de verantwoordelijk heid op zich voor de complete gebiedsontwikkeling, van het bestemmings- en stedenbouwkundig plan tot en met de aanleg van het openbare gebied en ontwikkeling van de woningen. Karakter: Nieuw Kortenoord wordt een tuinstadachtige wijk, voornamelijk gericht op gezinnen. De woningen hebben een vriendelijke, aansprekende architectuur. Iedere woning heeft een grote tuin en op

elke straathoek vind je een parkje of een groenstrook. Bouwfonds heeft zich sterk gemaakt voor het behoud van een groot aantal bomen in het plan. Zo ontstaat een nieuwe wijk met volwassen groen. Buitenruimte: Het stratenplan verwijst naar eeuwenoude greppels en watertjes. Een brede, nieuw gegraven singel met zicht op de Grebbenberg vormt de entree tot de wijk en heeft een statige uitstraling. Daarachter bevinden zich verspringende binnenstraatjes en intieme pleintjes. Er is veel aandacht besteed aan de aankleding van het openbaar gebied. Zo zijn de straten gemaakt van gebakken klinkers. De achter tuinen worden van het park afgescheiden door olijfwilgen die ook in de winter groen blijven. Architectuur: Het straatbeeld is gevarieerd. Mulleners + Mulleners hebben de herenhuizen aan de doorgaande weg en de villa’s aan de nieuw gegraven singel ontworpen. De herenhuizen slaan een brug naar de statige panden in de binnenstad van Wageningen. Hans Been tekende voor de woningen in de kern van Mozaïekpark. Deze woningen hebben een meer dorpse architectuur. Ze lijken sterk op elkaar, maar variëren in de details. Het is als een familie van woningen, met elk een eigen identiteit. Dat zorgt voor afwisseling. Duurzaam: Elke woning heeft een indivi-

duele warmtepomp en een eigen warmtekoude-opslag. De hele wijk stelt het zonder gas en de woningen zijn goed geïsoleerd. Het koude water in de badkamer wordt voorverwarmd door het water dat wegstroomt door het afvoerputje via een warmtewisselaar. Al deze voorzieningen zullen een behoorlijke besparing op de energiekosten opleveren. De woningen hebben door een uitstekende isolatie een zeer lage energievraag. Ze woorden aangeboden als op de toekomst voorbereide woning, waarbij bewoners zelf keuzes kunnen maken in de groene uitrusting van hun woning. Nu of in de toekomst. Om het plan nog ‘groener’ te maken, heeft Bouwfonds een subsidieaanvraag bij de provincie liggen voor zonnepanelen. Oplevering: De eerste woningen in Mozaïekpark zijn eind mei opgeleverd. De oplevering van het plan Nieuw Kortenoord ligt in 2017. Prijzen: Van 185.000 euro voor een tussenwoning tot 519.000 euro voor de vrijstaande woning. Bijzonder: In een van de karakteristieke gebouwen uit de universiteitsperiode werden fraaie glasmozaïeken aangetroffen. Deze zijn gerestaureerd en zullen worden verwerkt in bruggen in de wijk. Vandaar de naam van dit deelplan van Kortenoord.

fotografie: Peter van Breukelen

46

Hans Slappendel van Bouwfonds terug in De Velden: ‘We zijn in onze opzet geslaagd.’

D

e Velden toen: Hans Slappendel, directeur Projecten regio Midden bij Bouwfonds Ontwikkeling: “Toen we in 1998 begonnen met de ontwikkeling van Vathorst, deden we dat onder het motto ‘een wereld van verschil’. De drie deelplannen kregen daarom elk een ander karakter. Voor De Velden was dat ‘dorps wonen in het groen’. Het stedenbouwkundige plan is gebaseerd op het bestaande landschap met houtwallen en slootjes. De tuinen van veel woningen hier zijn niet erg groot. Dat was een bewuste keus: het was onze bedoeling mensen naar buiten te lokken. Daarom hebben we ook het Park van de tijden en een natuurboerderij ingericht. In De Velden vind je vooral laagbouw. Zelf vroeg ik me van tevoren af of de traditionele woningen van Mulleners + Mulleners aan de Bergenboulevard wel zouden passen bij de supermoderne woningen van Kingma & Van Mameren er vlak naast. Maar ik moet zeggen dat het erg mooi is geworden.” De Velden nu: “In Vathorst De Velden wordt veel gerecreëerd. Zo hebben we het ook bedacht. Kinderen spelen op straat, er wordt veel gefietst en in het park ontmoeten mensen elkaar. Toevallig wonen mijn kinderen ook in Vathorst. In het straatje van mijn zoon is een soort gemeenschap ontstaan. De mensen die daar wonen verkeren in eenzelfde levensfase. Ze hebben geregeld walking dinners, gezamenlijke barbecues en feestjes. Als ik dat hoor, denk ik: wow, we hebben het voor elkaar gekregen om mensen echt bij elkaar te brengen. Dat gemeenschapsgevoel is mede te danken aan de inrichting en de ligging van die straat.”

2012

48

juni 2012 – naw #44

49


Vormgeven aan vooruitgang bijzonder product

Renswoude in Beekweide

Als een kangoeroe In een kangoeroewoning kan een gewoon gezin samenwonen met oma en opa, zonder dat beide huishoudens elkaar voor de voeten lopen. En als het nodig is, kunnen opa en oma verzorgd worden door hun eigen kind. Dat is mantelzorg anno 2012.

Projectdetails Naam: Kangoeroewoning in Renswoude, Beekweide. Wat: twee woningen in één. Architect: Brummelhuis. Koopprijs: 595.000 euro Doelgroep: gezin plus inwonende ouder(s). Oplevering: najaar 2009.

illustratie: Agnes Kappert

V

roeger was het misschien heel gebruikelijk om je gepensioneerde ouders in huis te nemen, tegenwoordig gebeurt dat nog maar zelden. Kinderen leiden hun eigen drukke leven en kunnen de zorg van hun vader of moeder daar niet bij hebben. Zodra die (medische) zorg nodig hebben, nemen zij daarom hun intrek in een verzorgingshuis of aanleunwoning. Maar de eigenaar van deze woning in de groene nieuwbouwwijk Beekweide in Renswoude heeft zo zijn eigen ideeën over mantelzorg. Samen met Brummelhuis, dochter van Bouwfonds, kwam hij tot het ontwerp van een ‘kangoeroewoning’ . Daarin kunnen twee gezinnen wonen, zonder dat zij elkaar voor de voeten lopen. Als het nodig is, kan ‘het jonge gezin’ via een verbindingsdeur de woning van ‘de ouders’ betreden om zorg te verlenen.

Junior en senior met eigen wensen Van buiten oogt deze jarendertig-woning als een gewone vrijstaande woning

met een flinke aanbouw. De entree, die benadrukt wordt door een uitstekende gevel, is bestemd voor het jonge gezin, dat op de begane grond en eerste verdieping van het ‘basiswoning’ woont. De woonruimte van de ouder is volledig op de begane grond ingericht, in de ‘aanbouw’. Beide gezinnen hebben hun eigen voorzieningen zoals een badkamer en keuken. De bijkeuken is de zogenaamde verbindingssluis, van hier uit kunnen beide woningen bereikt worden. De seniorenwoning is in principe geschikt voor twee personen en heeft een eigen entree. Dick ter Avest, architect bij Brummelhuis: “Het is steeds weer een uitdaging om de wensen van het gezin en de ouders bij elkaar te brengen in een woning. Zeker met de aanvullende eis die zegt dat een woning in het buitengebied niet meer mag beslaan dan 750 m3. In dit geval wilde het gezin een onderhoudsvriendelijke woning. Daarom hebben we bijvoorbeeld het schilderwerk buiten beperkt tot de kozijnen. Verder vonden beide gezinnen het belangrijk dat ze elkaar geen overlast bezorgden. We hebben daarom goed gelet op geluidsisolatie. Het platte dak van de aanbouw is bovendien van beton gemaakt, zodat de bewoner ook geen geluidshinder ondervindt van de regen bijvoorbeeld. En, ook niet onbelangrijk, omdat de seniorenwoning is aangebouwd, is makkelijk uit te rekenen welk deel van de bouwkosten voor welke partij zijn.”

Variatie in kangoeroewoning Brummelhuis realiseerde ook kangoeroewoningen die er van buiten uitzien als een fl inke woning voor één gezin. In totaal is Brummelhuis verantwoordelijk voor zo’n vijftien kangoeroewoningen in verschillende uitvoeringen in Nederland. Volgens Dick ter Avest is de extra woonruimte ook goed te gebruiken als praktijkruimte of kantoor aan huis.

48

juni 2012 – naw #44

Vormgeven aan vooruitgang column

fotografie: Anja van Wijgerden

Bouwfonds Ontwikkeling Vormgeven aan vooruitgang

Goed nieuws voor starters Stel je bent huiseigenaar. Sinds je hebt gekocht, zijn de huizenprijzen flink gestegen. Is dat goed nieuws? Ben je vermogender geworden? Dat lijkt een inkopper: ja natuurlijk. Maar helaas… het hangt er maar helemaal van af, het tegendeel kan ook het geval zijn. En dat heb ik het niet over eventuele veranderingen in de hypotheekrenteaftrek of stijgingen van de onroerendgoedbelasting en het woonwaardeforfait. Nee, de vraag of je als huiseigenaar al dan niet blij moet zijn met een prijsexplosie op de woningmarkt, hangt af van de levensfase waarin je je bevindt. Dat zit zo. Stel je was vijf jaar geleden een starter. Je woonde samen in een huurwoning en wilde kopen. Je betaalde 200 voor een driekamerappartement. Woonkamer met open keuken, master bedroom en een klein zijkamertje dat als studeer- en logeerkamer diende. Verderop in de straat was een groter appartement te koop voor 300. Maar dat was te groot, en je had de ruimte niet nodig. Nog niet. We zijn vijf jaar verder en er is heel wat veranderd. Het zijkamertje is babykamer geworden en er is een tweede kind op komst. Je woont nu echt te klein en moet naar iets groters op zoek. Je bent ook wat in inkomen gestegen. Kortom, het wordt tijd om rond te kijken. Niet alleen privé, ook op de huizenmarkt is er veel gebeurd. De huizenprijzen zijn enorm gestegen. Je kunt nu met gemak 400 voor je appartement krijgen. Jij, en je vrienden in dezelfde situatie raakten er de afgelopen jaren niet over uitgepraat tijdens alle kraamvisites. Bij elke prijsstijging kwam de champagne tevoorschijn. Hoera, we worden rijk! Misverstand. Zeker, de waarde van je activa (assets) is gestegen. Maar die van je verplichtingen ook. Wonen, dat moet je. Toekomstige woonlasten, daar kun je niet onderuit. Dat zijn verplichtingen. En die verplichtingen zijn enorm in waarde gestegen. Met meer dan je activa, omdat je groter moet gaan wonen! Reken maar uit. Het appartement verderop in de straat, dat

Profiel

Als een van de grootste gebiedsontwikkelaars van Europa is Bouwfonds Ontwikkeling al 65 jaar actief om vooruitgang daar te realiseren waar het telt: in de woon- en leefomgeving.

grotere, zou nu precies goed zijn. Maar ook dat is in prijs verdubbeld. Het kost nu geen 300, maar 600. Als je jouw huis verkoopt, moet je dus 200 bijlenen. Waren de huizenprijzen de afgelopen vijf jaar niet gestegen, dan was dat maar 100 geweest. Je bent er, kortom, op achteruit gegaan. Betekent dit dat je beter niet had kunnen kopen vijf jaar geleden? Nee natuurlijk. Want als je was blijven huren dan had je als gevolg van de prijsstijging op de huizenmarkt een nog groter bedrag moeten overbruggen. Het betekent wel dat huiseigenaren in de eerste fase van hun volwassen leven niet blij moeten zijn met prijsstijgingen op de woningmarkt. Integendeel. Voor welke huiseigenaren is een prijsstijging wel gunstig? Voor wie niet groter hoeft te gaan wonen, en veel meer nog voor wie kleiner kan gaan wonen omdat de kinderen het huis uit zijn of gaan. Voor wie in de tweede fase van zijn leven zit. Het goede nieuws: starters die de afgelopen jaren hebben gekocht, hoeven niet met angst en beven naar de kelderende huizenprijzen te kijken. Starters die overwegen nu een woning aan te schaffen, hoeven niet bang te zijn voor prijsdalingen. Met prijsstijgingen zouden ze een stuk slechter af zijn!

Henriëtte Prast

‘Voor wie zijn de prijsstijgingen of -dalingen op de woningmarkt eigenlijk wel gunstig?’

In ons doen en denken staat het creëren van vooruitgang voor zoveel mogelijk betrokken partijen centraal. Om dit te bereiken, nemen we steeds vaker het initiatief. Voortdurend zoeken we partners en partijen om samenwerkingsverbanden mee aan te gaan.

Adressen kantoren Bouwfonds Ontwikkeling Hoofdkantoor Westerdorpsstraat 66 3871 AZ Hoevelaken Postbus 15 3870 DA Hoevelaken tel. 033 253 97 00 fax 033 253 96 85 e [email protected] www.bouwfonds.nl

Regio Noord-West Leidsevaart 590 2014 HT Haarlem Postbus 4376 2003 EJ Haarlem tel. 023 530 66 03 fax 023 536 63 94 e ontwikkeling.haarlem@ bouwfonds.nl

Regio Noord-Oost Grote Voort 221 8041 BK Zwolle Postbus 10054 8000 GB Zwolle tel. 038 425 44 40 fax 038 425 44 41 e ontwikkeling.zwolle@ bouwfonds.nl

Regio Zuid-West Poortweg 2 2612 PA Delft Postbus 75 2600 AB Delft tel. 015 268 08 08 fax 015 262 33 63 e ontwikkeling.delft@ bouwfonds.nl

Regio Midden De Brand 30 3823 LK Amersfoort Postbus 1 3800 AA Amersfoort tel. 033 453 41 11 fax 033 453 41 90 e ontwikkeling.amersfoort@ bouwfonds.nl

Regio Zuid Kronehoefstraat 72 5622 AC Eindhoven Postbus 6540 5600 HM Eindhoven tel. 040 265 98 59 fax 040 246 40 40 e ontwikkeling.eindhoven@ bouwfonds.nl

Dit is een uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling. Dit magazine is met zorg samengesteld.

Henriëtte Prast is emotie-econome en heeft boeken geschreven als Geld & geluk en Geld & gevoel. Van 1997 tot 2007 was ze als onderzoeker verbonden aan De Nederlandsche Bank. Ze schrijft een column in Het Financieele Dagblad en is sinds 2005 hoogleraar Persoonlijke Financiële Planning aan de Tilburg University. Van 1 januari 2008 tot oktober 2011 was ze lid van de Wetenschappelijke Raad voor het Regeringsbeleid.

Hiermee realiseren we in een vroegtijdig stadium nieuwe kansen en een betere, geïntegreerde aanpak van projecten. We investeren op kleine schaal in hoogwaardige innovaties en passen bewezen innovaties op grote schaal toe. Energiezuinig en duurzaamheid zijn hierbij kernbegrippen. Dankzij samenwerking met de lokale Rabobanken kunnen wij bovendien daadkrachtig inspelen op specifieke, lokale omstandigheden. Het profijt hiervan is zichtbaar in de kwaliteit van de gebiedsontwikkeling.

U kunt er geen rechten aan ontlenen. Kopiëren of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling.

Brummelhuis Bouwcoördinatie B. V. Munsterstraat 16 7418 EV Deventer tel. 0570 66 69 50 fax 0570 66 69 51 e [email protected] www.brummelhuis.nl Nouville Ontwikkeling B. V. Nieuwe Eyckholt 282 6419 DJ Heerlen Postbus 70 6400 AB Heerlen tel. 045 560 70 00 fax 045 571 75 41 e [email protected] www.nouville.nl

Bouwfonds Ontwikkeling maakt beloftes waar. We hebben langjarige kennis van complexe gebiedsontwikkelingen in huis en zijn onderdeel van Rabo Vastgoedgroep. Dit geeft ons de fi nanciële slagkracht en lange adem die nodig zijn om de complexe uitdagingen van de hedendaagse gebiedsontwikkeling aan te kunnen.

Bouwfonds Ontwikkeling is onderdeel van Rabo Vastgoedgroep.

colofon NAW magazine is een kwartaaluitgave van

NAW magazine wordt gemaakt in samenwerking met

Concept, eindredactie en productie: Proof Reputation, consultancy, concept & creation Artdirection en vormgeving: PotatoPixels Productiebegeleiding: Jansen&GO Drukwerkinkoop: Sumis Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes, [email protected], tel. 033 253 92 15, www.naw.nl, www.bouwfonds.nl

NAW kwartaalmagazine -maart 2012 #43 - Uitgave van Bouwfonds Ontwikkeling

Binnenkijken

juni 2012 #44


Naar d Floriad e Maa k k e ? a op kaa ns r ten

Zomaar een Hollands huis Dinsdagavond 19.30 uur in TriFolium, Eindhoven Vanessa en Oscar hebben de deuren aan de voorkant van hun huis opengezet voor de laatste zonnestralen. Ze zijn net klaar met eten en zoon Sven mag zijn bus nog even op straat parkeren voor het slapengaan. Vanessa Valkenburg (officemanager) was als eerste thuis en heeft het eten voorbereid, Oscar (multimediavormgever bij Ambitions) heeft na zijn werk eerst Sven opgehaald van de crèche. Vanessa en Oscar waren vijf jaar geleden de eerste bewoners in de Eindhovense wijk TriFolium. Voor Vanessa was het wel even wennen; zij is meer het type van een huis met een puntdak. Oscar was toen al wat moderner ingesteld. Samen hebben ze uiteindelijk de knoop doorgehakt. Ze hebben nog geen moment spijt gehad van hun beslissing. De wijk in het centrum van de stad voelt aan als een dorp; iedereen kent elkaar, iedereen groet elkaar. Het huis is ruim, heeft rechte muren en een tuin, twee balkonnetjes en een dakterras. Maar op het dakterras kan het erg warm worden in de zon. Dan is het wel zo fijn om de deuren open te gooien.

Tekst en fotografie: Herman van Heusden en Robert Elsing

De perfecte match tussen Bouwfonds en woningcorporatie

Het maatschappelijke belang van gebiedsontwikkeling

P + P = S-light Toekomst van PPS?!

Het maatschappelijke belang van gebiedsontwikkeling. De perfecte match tussen Bouwfonds en woningcorporatie. P + P = S-light Toekomst van PPS?!

Recommend Documents