CONFEDERATIE VAN IMMOBILIENBEROEPEN VLAANDEREN Kortrijksesteenweg 1005, 9000 Gent www.cib.be Lid van CEPI (European Council of Real Estate Professions) Lid van FIABCI (The International Real Estate Federation)
HET LOGIESDECREET Informatie voor Syndici
INDEX Decreet van 10 juli 2008 betreffende het toeristische logies Sinds 1 januari 2010 is er een nieuwe regelgeving van kracht voor het toeristisch logies in Vlaanderen. Voor de eigenaars van vakantiewoningen en de toeristische verhuurkantoren aan de Kust, heeft deze nieuwe wetgeving heel wat concrete gevolgen. Maar ook de syndicus, die aan de Kust instaat voor het beheer van de gebouwen, kan niet ongeïnformeerd blijven. Veel eigenaars/exploitanten worden reeds goed begeleid door de toeristische verhuurkantoren waarmee zij samenwerken. Maar ook bij hun syndicus zullen eigenaars komen aankloppen met vragen inzake het Logiesdecreet.
Het logiesdecreet in een notendop … Aanmelden: een beperkte procedure
p. 3
Vergunnen: biedt heel wat voordelen
p. 3
Basisnormen voor een vakantiewoning
p. 3
Belangrijk voor syndici 1. Attest dat de stedenbouwkundige conformiteit aantoont
p. 4
2. Verzekering tot dekking van de burgerlijke aansprakelijkheid
p. 5
3. Verschillende keuringen in functie van de brandveiligheid
p. 5
4. Brandbestrijdingsmiddelen
p. 6
5. Evacuatiewegen
p. 7
6. Brandveiligheidsattest
p. 8
7. Administratiekosten
p. 8
8. Brandcompartimentering
p. 8
Meer informatie?
p. 9
1 HET LOGIESDECREET IN EEN NOTENDOP … Voor alle eigenaars die aan de Kust een woning of appartement aan toeristen verhuren, gelden voortaan gelijke spelregels. Alle vakantiewoningen moeten beantwoorden aan een reeks basiskenmerken inzake veiligheid, hygiëne en comfort. De eigenaars van zo’n vakantiewoning hebben de keuze: ofwel hun vakantiewoning bij Departement internationaal Vlaanderen (DiV) aanmelden, ofwel hun vakantiewoning door het Departement internationaal Vlaanderen laten vergunnen. Eigenaars/exploitanten kunnen dit zelf doen, of zij kunnen hun toeristisch verhuurkantoor als gemachtigde aanstellen om die administratie af te handelen en het dossier verder op te volgen.
1.1 AANMELDEN: EEN BEPERKTE PROCEDURE Sinds 01.01.2011 is het verplicht een vakantiewoning te hebben aangemeld vooraleer met vakantieverhuur te starten. De procedure is hiervoor beperkt, en steunt op een verklaring op eer van de eigenaar dat de vakantiewoning voldoet aan een reeks basisnormen inzake (brand)veiligheid, hygiëne, comfort, … Ter controle van deze erewoordverklaringen, kan Departement internationaal Vlaanderen op elk moment de nodige documenten, attesten en bewijzen opvragen.
1.2 VERGUNNEN: BIEDT HEEL WAT VOORDELEN De vergunning daarentegen houdt wel een administratieve procedure in, m.n. het opstellen van een volledig administratief dossier. Anderzijds biedt de vergunning tevens tal van voordelen, die men niet heeft bij loutere aanmelding van een vakantiewoning. Zo krijgen enkel de vergunde vakantiewoning een officiële comfortclassificatie (sterren) en genieten enkel deze vergunde vakantiewoningen vanaf 2012 van promotie door de overheid. Een vergunning wordt uitgereikt na inspectie en het indienen van de nodige documenten aan het Departement internationaal Vlaanderen.
1.3 BASISNORMEN VOOR EEN VAKANTIEWONING Elke vakantiewoning moet voortaan beantwoorden aan een reeks basiskenmerken van veiligheid, comfort en hygiëne. Deze basiskenmerken (aanmeldingsvoorwaarden) staan bij de vergunning gelijk aan een eerste ster. Afhankelijk van de mate van comfort in de vakantiewoning, worden bij de vergunning extra sterren toegekend.
3
2 BELANGRIJK VOOR SYNDICI Als syndicus kan u aangesproken worden door eigenaars/exploitanten of toeristische verhuurkantoren met vragen rond het Logiesdecreet of zullen er zelfs - meestal onterecht - attesten bij u worden opgevraagd. Daarnaast bevindt u zich in de meest geschikte positie om eigenaars die niet verhuren door bemiddeling van een toeristisch verhuurkantoor, te wijzen op deze nieuwe regelgeving. Hieronder sommen we de belangrijkste punten op met extra duiding en de concrete gevolgen die deze punten hebben voor u als syndicus.
2.1 STEDENBOUWKUNDIG ATTEST BELANGRIJK! Voor het attest dat de stedenbouwkundige conformiteit van het gebouw en de functie aantoont, kan de eigenaar of het toeristisch verhuurkantoor niet bij u terecht. Daarvoor moeten zij zich richten tot de dienst stedenbouw van de gemeente waarin de vakantiewoning gelegen is. Bij de aanmelding van een vakantiewoning verklaart de eigenaar/exploitant onder erewoord dat de vakantiewoning conform de stedenbouwkundige wetgeving is. Bij een vergunningsaanvraag moest men dit aanvankelijk kunnen aantonen met behulp van een stedenbouwkundig attest. In de praktijk liepen hierdoor heel wat dossiers vast, omdat eigenaars/exploitanten moeilijk het vereiste document konden bekomen. Dit resulteerde eind 2010 in een belangrijke wijziging van het logiesdecreet zelf:
Vakantiewoningen die voor eind 2012 worden aangemeld of waarvoor voor eind 2012 een vergunning wordt aangevraagd, moeten niet beschikken over een zogenaamd stedenbouwkundig conformiteitsattest. Ook vakantiewoningen die voor eind 2012 enkel werden aangemeld en na eind 2012 een vergunning aanvragen, moeten niet over dit attest beschikken. Vanaf 2013 moet men het stedenbouwkundig attest opnieuw kunnen voorleggen bij de nieuwe aanmelding van een vakantiewoning of het aanvragen van een vergunning van een vakantiewoning die voor eind 2012 niet werd aangemeld.
4
2.2 VERZEKERING BURGERLIJKE AANSPRAKELIJKHEID BELANGRIJK! De eigenaar / exploitant of het toeristisch verhuurkantoor kunnen voor de aanmelding of vergunning van een vakantiewoning bij u een kopie van de polis brand gebouw én het betalingsbewijs opvragen. De polis brand inboedel daarentegen is in handen van de eigenaar. Bij de aanmelding van een vakantiewoning verklaart de eigenaar/exploitant onder erewoord dat hij beschikt over “een verzekering tot dekking van de burgerlijke aansprakelijkheid voor alle schade berokkend door hemzelf of zijn aangestelden”. Bij een vergunningsaanvraag moet hij dit kunnen aantonen aan de hand van een kopie van de polis mét betalingsbewijs. Wat houdt deze polis burgerlijke aansprakelijkheid nu precies in? De eigenaar van een vakantiewoning moet beschikken over een geldige polis brand gebouw en een polis brand inboedel. De polis moet de waarborg B.A. Gebouw bevatten, en dit voor zowel de contractuele als de extracontractuele aansprakelijkheid.
2.3 VERSCHILLENDE KEURINGEN I.F.V. DE BRANDVEILIGHEID BELANGRIJK! Voor de keuringen die volgens het Toeristische Logiesdecreet moeten gebeuren, hoeft u als syndicus nergens tussen te komen. De verplichte keuringen zijn enkel van toepassing op de (installaties en toestellen in de) vakantiewoningen zelf, en nooit op de gemeenschappelijke delen die u in beheer heeft. Brandveiligheid is een van de belangrijkste basisvoorwaarden die het Toeristische Logiesdecreet oplegt aan vakantiewoningen. Alle vakantiewoningen met een maximumcapaciteit van 10 personen, moeten voldoen aan Bijlage 2 van het Brandveiligheidsbesluit voor Toeristische Logies. Dit betekent o.m. dat diverse keuringen moeten worden uitgevoerd, indien van toepassing:
2.3.1 KEURING VAN DE ELEKTRISCHE INSTALLATIE Vijfjaarlijks moet de conformiteit van de elektrische installatie met de geldende wetgeving worden aangetoond door een geldig keuringsverslag, afgeleverd door een externe dienst voor technische controles.
5
2.3.2 KEURING VAN DE GASTOEVOERLEIDINGEN Driejaarlijks moet de veilige staat van de gasleidingen met de aansluitingen van de desbetreffende toestellen en de conformiteit met de geldende normen worden aangetoond door een attest van een externe dienst voor technische controle of van een bevoegd technicus.
2.3.3 KEURING VAN DE VERWARMINGSTOESTELLEN De goede en veilige werking van de verwarmingsinstallatie op vloeibare, vaste of gasvormige brandstof, en de eventueel daarvoor dienstige schoorstenen en rookkanalen wordt jaarlijks aangetoond door een attest, afgeleverd door een bevoegd technicus.
2.4 BRANDBESTRIJDINGSMIDDELEN BELANGRIJK! Per vakantiewoning moet een brandblusser aanwezig zijn. Bij voorkeur wordt die in de vakantiewoning zelf geplaatst, maar het kan ook op de gang. Men kan u dus vragen of de brandblusser in de gemeenschappelijke gang geplaatst mag worden. Voor eigenaar/exploitant of toeristisch verhuurkantoor is een brandblusser op de gang immers makkelijker voor het jaarlijks onderhoud. De wetgeving zegt hier: Per toeristisch logies moet minstens één gekeurde snelblusser per 150 m2 voorhanden zijn (geplaatst in het toeristische logies of in de onmiddellijke nabijheid ervan) met een capaciteit van minstens 6 kg (ABC-poeder of gelijkwaardig) die beantwoordt aan de geldende normen. Concreet betekent dit dat er per vakantiewoning minstens één brandblusser (poeder of schuim) moet zijn, en dit per 150 m2. Heeft de vakantiewoning een oppervlakte van meer dan 150 m2, dan moeten er meerdere brandblussers zijn. Blustoestellen kunnen ook niet gedeeld worden. Wanneer twee appartementen op één verdieping gelegen zijn die elk bestaan uit maximum 75 m2, dan moeten er twee brandblussers aanwezig zijn, namelijk één per vakantiewoning. Een haspel wordt gelijkwaardig beschouwd aan een brandblusser (poeder of schuim) en geldt als brandblusmiddel voor één vakantiewoning. M.a.w.: de brandbestrijdingsmiddelen die reeds aanwezig zijn in de gemeenschappelijke delen, kunnen enkel in de volgende gevallen volstaan:
Eén appartement (van max. 150 m2) per bordes: er is één haspel of één brandblusser aanwezig op het bordes. Twee appartementen (van elk max. 150 m2) per bordes: er is een haspel én een brandblusser aanwezig op het bordes.
6
2.5 EVACUATIEWEGEN BELANGRIJK! Bij het ontbreken van een tweede evacuatieweg voor één of meerdere vakantiewoningen, zal in bepaalde gevallen een oplossing gezocht moeten worden in alternatieven die het gebouw als geheel betreffen, zoals bijvoorbeeld het plaatsen van een buitentrap. In dergelijke situaties kan u als syndicus een rol spelen en moeten de procedures van medeeigendom gevolgd worden. Niettemin is ook hier de rol van de syndicus beperkt tot het agenderen van dit punt op de algemene vergadering waar de beslissing genomen moet worden. Naast de verschillende keuringen en het hebben van een brandblusser, moet iedere vakantiewoning minstens twee onafhankelijke evacuatiewegen hebben in geval van brand. De eerste evacuatiemogelijkheid bestaat uit de normale ingang/uitgang. Aanvaardbare oplossingen per vakantiewoning voor de tweede evacuatiemogelijkheid zijn: 1. een tweede binnentrap; 2. een buitentrap; 3. een al of niet uitklapbare buitenladder voor inrichtingen met maximaal drie bovengrondse bouwlagen; 4. een raam dat open kan, als de vloer van de verhuureenheid zich lager bevindt dan 3 m boven de begane grond; 5. een raam dat open kan of een terras en dat bereikbaar is voor de draagbare brandweerladders, als de raamdorpel of de terrasvloer zich lager bevindt dan 7 m boven de begane grond; 6. een raam dat open kan of een terras en dat bereikbaar is voor de hoogtewerker van de brandweer. De evacuatiewegen moeten veilig zijn aangelegd, duidelijk gesignaleerd en worden vrij en bruikbaar gehouden zonder versperringen. De evacuatiewegen moeten zo worden aangelegd en verdeeld dat ze steeds onafhankelijk blijven van elkaar. Een evacuatieweg blijft bruikbaar wanneer een andere evacuatieweg onbruikbaar wordt. Buiten komen ze uit op een straat of op een vrije ruimte die voldoende groot is om zich van het gebouw te kunnen verwijderen en het snel en veilig te kunnen ontruimen.
7
2.6 BRANDVEILIGHEIDSATTEST BELANGRIJK! Om het brandveiligheidsattest te bekomen, dat na keuring door Vinçotte wordt afgeleverd door de burgemeester, moet aan alle brandveiligheidsvoorwaarden zijn voldaan. Daar heeft u geen actieve rol in. Bij de aanmelding van een vakantiewoning verklaart de eigenaar/exploitant dat de vakantiewoning voldoet aan de specifieke brandveiligheidsnormen. Voor vakantiewoningen met een maximumcapaciteit van 10 personen, werden deze normen gebundeld in Bijlage 2 van het Brandveiligheidsbesluit voor toeristische logies van de Vlaamse Regering. Kort samengevat moet de vakantiewoning:
beschikken over twee onafhankelijke evacuatiewegen; beschikken over keuringsattesten van de technische installaties; beschikken over de juiste brandbestrijdingsmiddelen.
Bij de vergunningsaanvraag moet de eigenaar/exploitant of het toeristisch verhuurkantoor een brandveiligheidsattest kunnen voorleggen. Enkel in het vergunningstraject is dit een verplicht document. Het brandveiligheidsattest wordt afgeleverd door de burgemeester op basis van een keuringsverslag van AIB Vinçotte. AIB-Vinçotte (concessiehouder) werd door de Vlaamse overheid aangeduid om ter plaatse de naleving van Bijlage 2 door vakantiewoningen te controleren.
2.7 ADMINISTRATIEKOSTEN BELANGRIJK! De administratiekosten, voor bijvoorbeeld het afleveren van kopies, die worden gemaakt in het kader van het Toeristische Logiesdecreet en ten behoeve van eigenaar/exploitant of toeristisch verhuurkantoor, kunnen eventueel door de syndicus worden doorgerekend aan de aanvrager.
2.8 BRANDCOMPARTIMENTERING BELANGRIJK! Ten laatste geven we u nog de voorwaarden rond brandcompartimentering mee. Een vakantiewoning die deel uitmaakt van een groter bouwgeheel, moet eveneens voldoen aan volgende voorwaarden:
8
De vakantiewoning wordt van de gemeenschappelijke evacuatieweg (bijvoorbeeld de binnentrap) en van de andere verhuur- of wooneenheden afgescheiden door wanden en vloeren met een brandwerendheid EI 60 of die vervaardigd zijn uit metselwerk of beton zonder openingen. De deur van de vakantiewoning bezit een brandwerendheid EI 30.
Belangrijk! Als de vakantiewoning in een gebouw ligt waarvan de bouwvergunning dateert van voor 4 april 1972, en als de brandwerendheid van de deur niet met zekerheid kan worden vastgesteld, mogen de deuren behouden blijven op voorwaarde dat ze door een gecertificeerd plaatser gecontroleerd worden op hun massiviteit en aansluiting. Uit dat onderzoek moet blijken dat een brandwerendheid EI 30 benaderd wordt.
3 MEER INFORMATIE? Contacteer: Merel Windels Projectmanager Federatie Toeristisch Vastgoed, Huurvakantiewoningen & Tweede Verblijven vzw Tel: GSM: Mail:
09 222 06 22 0478 407 157
[email protected]
9
