HET IS GEEL EN ELKE DAG ANDERS

HET IS GEEL EN ELKE DAG ANDERS.

Je kent Heijmans waarschijnlijk als één van de grootste bouwbedrijven van Nederland. Onze gele helmen zie je door het hele land. Maar wist je ook dat we ons bezighouden met grootschalige projecten rond mobiliteit, (commercieel) vastgoed en gebiedsinrichting? Daar kunnen we gedreven professionals uit allerlei disciplines goed bij gebruiken.

Heijmans Management Traineeship. Voor bijna afgestudeerden zijn er volop stage- en afstudeermogelijkheden en Masterclasses. Starters en doorstarters krijgen een unieke kans met het driejarige Heijmans Management Traineeship. Je werkt afwisselend bij onze bouw, vastgoed- en infradivisie. Daarmee leg je een brede basis voor de rest van jouw carrière.

Heijmans Allround Professional Program. Ben je drie tot vijf jaar bij ons werkzaam? Dan kun je je verder ontwikkelen met het Heijmans Allround Professional Program (in samenwerking met de Universiteit Twente). Ook is er voor ervaren professionals een management programma met de Nyenrode Business University. Toe aan een nieuwe uitdaging? Kijk dan snel op: www.heijmans.nl

Colofon

Inhoudsopgave

Eindredactie & vormgeving: • Dennis Bakker • Jelmer Kooij

Studievereniging

Advertenties: • BPF Bouwinvest (hoofdsponsor) • RO groep (hoofdsponsor) • Bouwkunde Bedrijven Dagen • Continu Engineering • Royal Haskoning • Heembouw • Heijmans • Hurks Groep • Maandag • Vacaturecme.nl • Vaspro Advertentieacquisitie: • Ramon Godschalk, tel. 06 24 208 077- , e-mail. [email protected] Oplage: • 500 exemplaren Abonnement: • Jaarabonnement !ntervisiE EUR 9,95 voor twee uitgaven, abonneren via [email protected] Drukwerk: • van Santvoort, Eindhoven Foto voorpagina: • Menno Meulebeek Bestuur of CoUrsE! 2007-2008: • Menno Meulebeek (Voorzitter) • Marcel Hoogsteder (Secretaris) • Giel-Jan Bogaert (Penningmeester) • Ramon Godschalk (Commissaris PR) • Paul Derks (Commissaris PR) • Niels de Hoon (Com. Onderwijs)

of

CoUrsE!

Voorwoord Nieuws en mededelingen

4 5

Internationale studenten

7

Hoe vergaat het jou?

9

Studenten

katern

Van vraaggestuurde naar waardegestuurde benadering door: ir. A.R. (Arjan) Walraven

13

Duurzaamheid duur? door: ir. P.M. (Petra) Rovers

16

Thema

katern

De nieuwe Wro in enkele trefwoorden door: mr. Robert Gillissen

19

De Wro; Reïncarnatie van de grote leugen? door: mr.ing. E.P. Mol

23

De gevolgen van de Wro voor de consultancy door: mr. J.A. den Herder, mr. Drs. R. van der Sloot en ir. Th. F. Ram Column: Kredietcrisis in de bouw door: B. van Eekelen Gemeente Den Haag is er klaar voor door: D. Bakker & J. Kooij

28 31 32

Adresgegevens: of CoUrsE! Studievereniging voor CME TU/e Vertigo vloer 8 Postbus 513 5600 MB Eindhoven [email protected] www.ofcoursecme.com

| !ntervisiE | December 2008 | Pagina 3 |

Voorwoord Beste leden en relaties van of CoUrsE!, Met gepaste trots presenteren wij alweer de tiende editie van ons verenigingsblad. Ondersteund door ervaren krachten is het wederom gelukt rond een actueel thema informatieve en opinievormende artikelen te vergaren en te bundelen in de voor u liggende !ntervisiE. Het in werking treden van de nieuwe Wro, 1 juli jl., heeft veel stof doen opwaaien in bouwend Nederland. We hebben verschillende contacten, werkend bij diverse instanties, bereid gevonden een artikel te schrijven over deze invoering. Wijzigingen in procedures en besluiten resulteren in nieuwe situaties, waar door iedere betrokken partij op moet worden ingesprongen en gereageerd. Maar wat houden deze veranderingen in? Wat zijn hier de consequenties van? Waar zien we de gevolgen/toepassingen terug? Dit zijn allemaal vragen die in het thema katern hun antwoord zullen vinden. Naast dit levende onderwerp biedt deze !ntervisiE u een inzicht in de recente ontwikkelingen binnen de vereniging en zullen verscheidene (oud) CME’ers u meenemen op hun buitenlandse avontuur, de start van hun carrière weerspiegelen en u informeren over hun laatste beproeving aan onze Universiteit. We zullen u niet langer ophouden. We wensen u veel leesplezier toe in ons jubilerende verenigingsblad. Met vriendelijke groet, namens het zesde bestuur van of CoUrsE!

Menno Meulebeek Voorzitter of CoUrsE! 2008-2009

| Pagina 4 | December 2008 | !ntervisiE |

Nieuws & Mededelingen

Schakellunch Om de binding tussen de bestaande leden en nieuwe leden te kunnen verbeteren is op woensdag 5 november een schakellunch georganiseerd. Bij deze lunch waren veel van de nieuwe schakelstudenten aanwezig. Hier hebben zij kennis kunnen maken met het bestuur van of CoUrsE!, de vereniging zelf en uiteraard de Mastertrack Construction Mangement & Engineering. Via deze weg willen wij de schakelstudenten bedanken voor hun aanwezigheid bij de lunch. Recruitment diner 2008 Op 9 oktober 2008 heeft voor het eerst in de geschiedenis van of CoUrsE! een recruitment diner plaatsgevonden met als deelnemende partijen AT Osborne, Continu Engineering en Gemeente Den Haag. Het diner stond in het teken van directe kennismaking van bedrijven en studenten met daarnaast de mogelijkheid tot het regelen van een afstudeerproject of de eerste baan. De 14 deelnemende studenten namen plaats aan drie tafels, waarna de deelnemende bedrijven zich per gang verplaatsten tussen de tafels. De avond is door zowel de bedrijven als de studenten als erg positief ervaren en zal in de toekomst zeker vaker gaan plaatsvinden! Graag willen wij de organiserende commissie Paul Derks en Marcel Sanders en de deelnemende personen Gerhard Jacobs & Marcel van Rosmalen van AT Osborne, Meike Boom & Maurice Claassen van Continu Engineering en Ilona Kacanic & Anneke Wolfs van de Gemeente Den Haag bedanken voor een mooie avond. Heeft u, als bedrijf of student, interesse in een volgende recruitment diner? Neem dan contact op met [email protected]. Kerstactiviteit (17 december) De goed-heilig-man is nog niet weg of de Kerstman zal bewijzen dat ook hij crisisproof is. Halverwege december organiseert studievereniging of CoUrsE! namelijk in samenwerking met de Kerstman een spectaculaire KerstpakkettenBingo. Deze bingo zal gepaard gaan met de nodige gezelligheid en input vanuit het bedrijfsleven. Wanneer de bingo is afgelopen en de gelukkigen hun kerstpakketten hebben geïnd zal de gezelligheid zich verplaatsen naar het buffet en daarna de borrel, waar onder het genot van een hapje en een drankje nog even nagepraat kan worden. Symposium 2009 Op 29 mei 2008 was het lustrum voor het VDCM Symposium. In de vorige uitgave van de IntervisiE heeft u kunnen lezen dat deze dag wederom een groot succes was met veel aanwezigen en innovatieve en inspirerende lezingen vanuit het bedrijfsleven. Komend jaar zal het symposium in een iets ander jasje worden gestoken. Het zal een dag worden in teken van de afstudeerders van Construction Management & Engineering. Ook voor deze activiteit is het bestuur van of CoUrsE! opzoek naar een enthousiaste commissie die het succes van voorgaande symposia zal voortzetten. Interesse? Neem dan contact op via [email protected].


Nieuws & Mededelingen

Buitenlandse studenten Studiejaar 2008/2009 is het eerste studiejaar waarin buitenlandse studenten deelnemen aan de Mastertrack Construction Management & Engineering. De voorspelling is dat dit niet het laatste jaar zal zijn en dat het aantal buitenlandse studenten, wat dit jaar op 4 staat, alleen maar zal groeien. Daarom ook een korte kennismaking met een van de studenten uit India. Sahul Reddy Kadarpeta Coming from India to the Netherlands as an exchange student to TU/e was a road to new beginning. It’s was truly amazing to experience how the open cultured people, modern architecture and excellent innovative technologies formed an excellent blend in making of this orange nation. Besides this the challenging education offered at the Dutch technical universities made Netherlands a perfect destination for my Masters programme. Master degree in CME at TU/e offered by the 3TU collaboration clearly suited my future ambition to be an entrepreneur. The closeness of this course to the real life situations makes it more interesting and challenging. The most significant part of CME course at TU/e is that it keeps you updated with everyday improvements in field of construction. My colleagues at Of Course have certainly taught me the value of time management in everyday life and made my journey very smooth so far. I am sure the coming years at CME will go down as one of the best in my memory lane. Afgestudeerden Construction Management & Engineering Het studeren van Construction Management & Engineering is voor velen een tijd van persoonlijke ontwikkeling op professioneel gebied, maar ook op sociaal gebied. Deze ontwikkeling wordt aan het eind van de Mastertrack CME bekroond met het felbegeerde diploma. Afgelopen periode zijn er weer velen geweest die het papiertje hebben gehaald. Namens of CoUrsE! willen we dan ook deze afgestudeerde leden van harte feliciteren met het behaalde resultaat en succes wensen in hun verdere carrière. Studenten

Datum van afstuderen

Jeroen Meijs Bart van Moll Rob Dingemans John Heijmans Els Leeffers Linda Coppens Susanne Rijker Wai Chung Lam Thijs Cloosterman Joni Braas Thijs de Vries

30 september 2 oktober 3 oktober 28 oktober 6 november 1 december 2 december 2 december 9 december 9 december 19 december


Zoek jij... leuke ...

royal haskoning collega’s

een inspirerende werkomgeving

uitdagende projecten

… en heb je nog geen kennis gemaakt met Royal Haskoning? Als starter wil je je kunnen ontwikkelen, in je discipline en als onderdeel van een multi disciplinair team. Je wilt ontdekken waar je mogelijkheden liggen, waar je goed in bent en wat je leuk vindt. Als ervaren adviseur wil je je verder kunnen ontwikkelen en doorgroeien. Je weet waar je kracht ligt en wat je inspireert. Royal Haskoning biedt deze mogelijkheden aan ondernemende, creatieve en initiatiefrijke mensen. Ben jij zo iemand? Heb jij wel zin in een uitdagend project in binnen- of buitenland, met leuke collega’s en een werkomgeving waarin jij je thuis voelt? We zijn het oudste ingenieursbureau van Nederland, actief in projecten op het gebied van ruimtelijke ontwikkeling, infrastructuur & transport, bouwmanagement & advies, architectuur & bouw, gebouwinstallaties, industriële installaties, milieu, water, kust & rivieren en maritiem. Wij werken vanuit meer dan 20 vestigingen in Nederland en bijna 70 wereldwijd. We zijn nu met ruim 4300 professionals. En er is ook nog plaats voor jou… Kijk op www.werkenbijroyalhaskoning.com

www.royalhaskoning.com

| Wim van den Berg in Zuid Afrika |

Vanwege mijn buitenlandambities in combinatie met het internationale karakter van de opleiding Construction Management & Engineering wist ik al vroeg in mijn studie dat ik in het buitenland wilde afstuderen. Uiteindelijk is de keuze op Zuid-Afrika gevallen, omdat de TU/e een samenwerkingsverband heeft met de Universiteit van Pretoria en omdat stagebedrijf DHV een dochterbedrijf heeft in Pretoria. Tevens speelt volkshuisvesting een prominente rol in de ontwikkeling van Zuid-Afrika. Na de afschaffing van apartheid is Zuid-Afrika een land in opbouw. Op de woningmarkt is een ontwikkeling zichtbaar van instituten, regels en reguleringen. Daarin zitten nog de nodige problemen. In mijn onderzoek focus ik me op het grote gebrek aan betaalbare woningen voor de middeninkomens in de markt. Binnen dit thema heb ik bijzondere aandacht voor het duurzaamheidaspect ten behoeve van leefbare gemeenschappen. In Zuid-Afrika worden kennis en ideeën met open armen ontvangen. Er gaan soms onverwacht deuren voor je open die in Nederland stevig gesloten zouden blijven. Ik zal me nog lang een interview herinneren voor mijn stakeholderanalyse. De afspraak was gemaakt via e-mail, waarin mijn contactpersoon altijd afsloot met een vrolijke smiley. Tot mijn verbazing bleek de dame in kwestie bij aankomst een vooraanstaande functie te hebben in het nationale departement van volkshuisvesting. Toen ik na een uur mijn vragen had gesteld en content was met haar antwoorden, stelde ze me voor aan haar meerdere. Ze bleek de directe adviseur van minister Lindiwe Sisulu. Niet lang daarna stond ik onder het genot van een bakje koffie de minister zelf mijn onderzoek uit te leggen. Zuid-Afrika heb ik ervaren als een heerlijk land met een boeiende cultuur, prachtige natuur en vele mogelijkheden. Toch heeft het ook een heel duistere zijde. In het land met de meeste ongelijkheid ter wereld gaat 29% van de bevolking dood aan HIV/AIDS en 9% wordt vermoord. Hiermee werd ik wel geconfronteerd, maar ik ben nooit direct in een gevaarlijke situatie gekomen. Veel mensen leven in angst en er heerst een sterk negativisme, zeker nu het Zuid-Afrikaanse politieke klimaat in een dieptepunt verkeert en een van fraude en verkrachting verdachte populist het land in een bananenrepubliek wil veranderen. Met de moeizame internationale economie en de sociaal-economische problemen in het land gaat Zuid-Afrika een moeilijke maar boeiende tijd tegemoet. Problemen moeten worden overwonnen en kansen worden benut, wat een interessante achtergrond vormt voor een succesvol onderzoek. Studeren in het buitenland geeft nieuwe inzichten in bestaande problemen. Het is een uitgelezen mogelijkheid om in een internationale omgeving nieuwe mensen te leren kennen en de wereld te ontdekken. De universiteit heeft de contacten, de andere kant van de wereld zal je met open armen ontvangen. Er is dan ook in feite geen enkele reden om niet te gaan. !


| Jos Appelhof in Abu Dhabi |

Een tijdje geleden werd mij gevraagd of ik een stukje wilde schrijven voor de nieuwe Intervisie, waarin ik wat wilde vertellen over mijn ervaringen in het buitenland. Als oud CME-er vind ik het natuurlijk erg leuk om mijn ervaringen te delen met aankomende talenten in de bouwwereld. In de zomer van 2007 ben ik zelf afgestudeerd bij de richting Construction Management & Engineering aan de TU Eindhoven. Vervolgens ben ik van start gegaan met het traineeprogramma van de Koninklijke BAM Groep. Het is een tweejarig programma dat is verdeeld over vier keer een half jaar of drie keer acht maanden bij de diverse werkmaatschappijen en sectoren. De internationale mogelijkheden die het programma biedt was voor mij een doorslaggevende factor om voor dit programma te kiezen. Mijn eerste periode heb ik als werkvoorbereider bij BAM Rail in Breda gezeten. In mijn tweede periode heb ik de mogelijkheid gekregen om mijn internationale ambities waar te gaan maken. Via de internationale werkmaatschappij Interbeton, dat bouwkundige en civiele werken realiseert buiten Europa, ben ik terecht gekomen in Abu Dhabi in de Verenigde Arabische Emiraten. Vanaf april 2008 ben ik werkzaam bij de bouw van een gecombineerd hotelproject op Yas Island voor de kust van Abu Dhabi. Het project, ter waarde van 110 miljoen euro, wordt gerealiseerd in opdracht van ALDAR Properties, een toonaangevende vastgoedontwikkelaar in Abu Dhabi. Het project voorziet in de realisering van het viersterren Crowne Plaza Hotel (430 kamers) en het driesterren Staybridge Serviced Apartement Hotel (165 kamers) op een gemeenschappelijke onderbouw. Yas Island is één van de omvangrijkste ontwikkelingsprojecten van ALDAR. Het eiland biedt op een oppervlakte van 2.500 hectare ruimte aan een racecircuit voor de Formule 1 Grand Prix, diverse themaparken (waaronder het Ferrari themapark), golfresorts, jachthavens, luxe hotels en appartementencomplexen. Als Material Engineer ben ik op de Engineering afdeling van het project werkzaam. Enkele hoofdtaken zijn het indienen en monitoren van alle materiaalaanvragen van het project en het contact met zowel de consultant als de diverse onderaannemers over de materialen. In het Middenoosten is het een gewoonte dat de consultant alle materialen specificeert. Aangezien er op ons project een Australische consultant zit, zijn de meeste gespecificeerde materialen van Australische leveranciers. Dit is niet ideaal voor een fast-track project, dat binnen 20 maanden opgeleverd moet worden. De voorkeur voor “local suppliers” levert regelmatig interessante en uitgebreide discussies op tussen de verschillende partijen, waarbij uiteindelijk gezocht moet worden naar een oplossing waar alle partijen mee kunnen leven. Het is hard werken in het buitenland, waar lange dagen gemaakt worden van zo’n 10 à 11 uur op een dag en maar één dag weekend per week. Toch is het leven buiten het werk ook erg aangenaam en onderneem ik regelmatig tripjes met vrienden naar de woestijn of een dagje duiken. Het is een geweldige ervaring al zo vroeg in mijn werkende carrière en ik kan het zeker iedereen aanraden! !


| Hoe vergaat het jou? |

Mijn naam is Jan-Joost Mestebeld. In 2006 heb ik mijn opleiding CME aan de TU in Eindhoven afgerond en vervolgens kreeg ik een baan aangeboden bij Heijmans. Destijds heb ik de keuze voor Heijmans gemaakt, omdat ik het belangrijk vind om te weten wat bouwen inhoud. Daarbij gaat het er mij niet om dat ik zelf stenen kan stapelen, maar wel dat ik weet wat er allemaal komt kijken bij het proces rondom het stapelen van deze stenen. Mijns inziens is een bedrijf als Heijmans een ideale werkgever om zowel de uitvoeringsvoorbereiding, als het ontwikkelingsproces van een bouwproject van dichtbij te kunnen bekijken en de basis van het bouwproces te leren begrijpen. Daarnaast heeft voor mij de sfeer van het bedrijf Heijmans, ook een belangrijke rol gespeeld. Ik vind dat Heijmans zich onderscheidt van de andere grote partijen in de markt, door de interne sfeer. Ondanks omvang en professionaliteit voelde ik me er snel thuis. Toen ik in 2006 bij Heijmans begon, ben ik in het Management traineeprogramma gerold. Dit programma biedt afgestudeerde WOstudenten, de mogelijkheid om in een korte tijd, een deel van het bedrijf te leren kennen. Zelf ben ik begonnen bij Heijmans Bouw in Best. Daar heb ik mijn eerste jaar doorgebracht als werkvoorbereider, calculator, marketing medewerker en kopersbegeleider. Een leerzaam en afwisselend traject waarin veel facetten van de bouw naar voren zijn gekomen. In het 2e jaar van mijn traineeship ben ik bij één van de andere bedrijfsonderdelen van Heijmans gaan kijken. Het feit dat Heijmans zowel de uitvoering als de ontwikkeling van projecten doet, maakt het dat het traineeship zeer veelzijdig kan worden ingevuld. Een uitstap naar Heijmans Infra, Vastgoed of Burgers Ergon (installaties) behoort ook tot de mogelijkheden.

Jan-Joost Mestebeld Management Trainee Heijmans

Uiteindelijk heb ik voor het onderdeel Commercieel Vastgoed (CVG) gekozen. Heijmans CVG is verantwoordelijk voor de ontwikkeling van al het vastgoed wat niet als woning kan worden bestempeld. Hier krijg je te maken met de ontwikkeling van kantoren, retailcentra en zorginstellingen. Mijn huidige projecten bestaan voornamelijk uit kantoorontwikkelingen. Daarnaast ben ik ook betrokken bij een retailproject. Het werd mij snel duidelijk dat commercieel vastgoed een totaal andere wereld is als projectontwikkeling van “hutten” (ook wel woningen genoemd). Het grootste deel van mijn tijd ben ik bezig geweest met de ontwikkeling van een nieuw kantoor in Capelle aan den IJssel van ca. 12.000m2 BVO. Daarnaast ben ik ook betrokken bij de gebiedsontwikkeling van twee kantoorparken in Eindhoven en Dordrecht en een centrumontwikkeling (retail + woningen) in Pijnacker. Deze projecten bieden mij een wereld van bestemmingsplanprocedures, contractuele en samenwerkingsvraagstukken, grondonderzoeken en ecologische problemen. Mijn werkzaamheden hierbinnen zijn gericht op voortgang- en kostenbewaking en het allerbelangrijkste, informatie-uitwisseling. Dit procesmanagement is iets wat ik in alle onderdelen van mijn werk weer terug zie komen (zowel bij Heijmans Bouw als bij Heijmans Vastgoed). De drie belangrijkste vragen die ik mijzelf iedere dag stel, zijn: “wat moet er gebeuren, wanneer moet dat gereed zijn en wie/wat heb ik hier voor nodig?“. In mijn traineeperiode bij Heijmans leer ik iedere dag. Echter, dat besef ik me vaak later. Als ik terugkijk naar wat ik de afgelopen twee jaar bij Heijmans heb gezien en gedaan, besef ik me pas hoeveel nieuwe informatie ik dagelijks heb verwerkt. Een fantastische ervaring! Voor meer infomatie mail: [email protected]


!

| Hoe vergaat het jou? |

Sinds mijn afstuderen in augustus 2008 aan de TU/e met als afstudeerrichting CME, ben ik anderhalf jaar werkzaam bij Bouwfonds Property Development (BPD). BPD is een woningbouwontwikkelaar die voortgekomen is uit de samenvoeging van Bouwfonds MAB en Rabo Vastgoed. De holding van het bedrijf is de Rabo Vastgoedgroep en daaronder valt MAB Ontwikkeling (Commercieel Vastgoed), FGH Bank (financiering) en Bouwfonds REIM (investment management) en BPD (Woningbouw Ontwikkeling). Ik ben werkzaam bij de Businessunit Zuid van BPD en actief als projectleider. In overleg met mijn leidinggevenden en mij is afgesproken dat ik de kans krijg om de eerste 2 jaar het gehele bedrijf te leren kennen. BPD is opgebouwd uit de afdeling Ontwikkelingsmanagement, Projectmanagement, Verkoopmanagement en stafdiensten zoals juridische zaken, procescontrol, Financial control en natuurlijk directie en het managementteam. Om het bedrijf goed te leren kennen ben ik werkzaam bij de afdeling projectmanagement en ontwikkelingsmanagement. Het mooie aan ontwikkelingsmanagement is dat je kaderscheppend bezig bent en projecten leven inblaast. Het mooie aan projectmanagement is dat je van idee tot realisatie komt en daarbij alle hobbels op een creatief (financieel, kwalitatief en tijdstechnisch) verantwoorde manier moet oppakken. Het eerste jaar heb ik gewerkt aan vier projecten waarbij sprake was van uitontwikkelen. Dit wil zeggen dat een samenwerkingsovereenkomst is gesloten met gemeente/partner en dat binnen vastgestelde kaders (financiën, tijd, informatie, organisatie, kwaliteit) een project van A naar B gebracht dient te worden. Concreet houdt dit in dat in samenwerking met een architect, constructeur, aannemer en diverse andere partijen, gestreefd wordt om een project te realiseren. De rol van de ontwikkelaar is het samenwerkingsproces in goede banen te leiden en iedere stakeholder de gevraagde bijdrage te laten leveren. Wat het interessant maakt is dat je op een creatieve manier problemen op moet lossen en daarbij met diverse partijen contact hebt.

Pleun Bertrams Projectontwikkelaar Bouwfonds Property Development (BPD)

Nu in het 2de jaar is mij de kans geboden om te werken bij de afdeling ontwikkelingsmanagement. Deze afdeling heeft de verantwoordelijkheid om nieuwe projecten te initiëren. Samen met een senior ontwikkelingsmanager onderzoek ik nieuwe locaties en ga in gesprek met grondeigenaren en gemeentes. Op dit moment ben ik bezig met het onderzoeken van een zestal locaties variërend van binnenstedelijk tot uitleggebied. Het draait hierbij voornamelijk om de haalbaarheid en het belangrijkste is om juridische kaders te scheppen die de ontwikkeling waarborgen. Concreet gaat het erom de uitgangspunten van een ontwikkeling bespreekbaar te maken bij en met de gemeente en hierover een gemeenschappelijk standpunt in te nemen. Deze uitgangspunten gaan de basis vormen voor een mogelijke overeenkomst met de gemeente. Vaak wordt er gestart met een vrijblijvende zogeheten ‘Intentieovereenkomst’ welke uiteindelijk kan doorontwikkelen tot een SOK (Samenwerkingsovereenkomst) of Realisatieovereenkomst. Naast mijn werkzaamheden is er ook aandacht voor opleiding. Op afzienbare tijd ga ik de training onderhandelen doen en zal ik in september 2009 de opleiding Project Ontwikkeling van de NEPROM gaan volgen. Ik heb voor deze baan gekozen omdat het een baan is waar veel van je ondernemende capaciteiten wordt gevraagd. Je wordt veel geconfronteerd met problemen die in eerste instantie lastig zijn op te lossen. Dit maakt het werk uitdagend, afwisselend en interessant. Mocht je meer informatie willen dan kan je een mail sturen naar: [email protected]!


VASPRO Bouwmanagement

van bouwplaats tot boardroom

Wij zijn een jong en groeiend bouwmanagementbureau. Dagelijks houden wij ons bezig met spraakmakende projecten voor gerenommeerde opdrachtgevers. Wij zijn onderscheidend op het gebied van projectmanagement en procesmanagement.

Kijk voor meer informatie en actuele vacatures op www.vaspro.nl

VASPRO Bouwmanagement BV Slotstraat 10 4101 BH Culemborg Postbus 164 4100 AD Culemborg T 0345 478 430 F 0345 478 435

| Afstudeerartikel |

Van

vraaggestuurde naar waardegestuurde

benadering Een onderzoek naar de huisvestingsbehoeften en het inzichtelijk maken van de waarde voor opdrachtgevers in de primaire onderwijssector Tekst: Ir. A.R. (Arjan) Walraven

De klant is koning! Het is een uitdrukking die je als consument niet gek in de oren klinkt. Producenten van consumentenartikelen (B2C) doen er alles aan om de wensen van de klant in kaart te brengen, om deze vervolgens te vertalen in (innovatieve) producten. Met deze doordachte producten verrast en verleidt de producent de klant om tot aankoop over te gaan. In de bouwsector is een dergelijke marktwerking helaas niet aanwezig. Opdrachtgevers die een bouwwerk willen realiseren hebben tot op heden voornamelijk volgens de traditionele manier aanbesteed, namelijk aan de hand van een uitgewerkt, vastomlijnd bestek en ontwerp. Daarbij worden de aanbiedingen van de opdrachtnemers hoofdzakelijk beoordeeld op de laagste prijs. In de theorie en de praktijk blijkt dat deze gunningsmethodiek niet leidt tot een innovatief, creatief en goedlopend proces. Met het innovatief aanbesteden en daarbij de vraag specificeren in functies c.q. prestaties en de actuele ‘economisch meest voordelige aanbieding’ (EMVA) gunningsmethodiek (waarbij naast de prijs tevens de waarde centraal staat, zie afbeelding hieronder), krijgt de opdrachtnemer de kans om meerwaarde te creëren.

Het doel van het onderzoek is het overhandigen van aanbevelingen aan opdrachtnemers om meerwaarde te kunnen creëren voor opdrachtgevers van huisvesting voor primair onderwijs. Meerwaarde en waarde zijn echter subjectieve begrippen. Opdrachtnemers hebben geen inzicht in de behoefte en de mate waarin aan deze behoefte waarde wordt gehecht. Allereerst zal deze behoefte moeten worden bepaald door productkenmerken te identificeren, om vervolgens de waarde voor opdrachtgevers per kenmerk inzichtelijk te maken. In het onderzoek is een nieuwe methode omschreven en uitgewerkt.

In de theorie en de praktijk blijkt dat deze gunningsmethodiek op prijs niet leidt tot een innovatief, creatief en goedlopend proces

Figuur 1: WPK model (de Ridder, 2006)

De behoefte van opdrachtgevers is omschreven in 34 relevante productkenmerken. Omdat de waarde van deze 34 kenmerken niet te bepalen is , worden de kenmerken gecategoriseerd naar 11 klantenwensen. Via de Quality Function Deployment methode wordt het relatieve belang van iedere klantwens vertaald in het relatieve gewicht van de productkenmerken. Dit relatieve gewicht geeft inzicht in de waarde die opdrachtgevers hechten aan het kenmerk en dus in hoeverre het kenmerk bijdraagt aan het leveren van de totale waarde. Aan de hand van de waarde van de productkenmerken geeft dit onderzoek een advies tot ontwikkeling van een basisproduct (lees: huisvesting voor primair onderwijs). Dit te ontwikkelen basisproduct voldoet aan de werkelijke behoefte van alle opdrachtgevers.

De creativiteit verschuift hierdoor van de opdrachtgever naar de opdrachtnemer, waarbij de focus ligt op het creëren van meerwaarde.

Hierdoor is het mogelijk om het aanbod af te stemmen op de werkelijke vraag. De meest belangrijke kenmerken van het gebouw volgens opdrachtgevers hebben te

added value

VALUE client

profit

PRICE

COSTS

supplier /contractor



Relative weight per product performance

Minimal value

bids

1. value matrix

score (Vtotal)

Priority of bids based on value

2. value filter

Not qualified

Qualified bids STAGE 1: value STAGE 2: price Maximum price (budget)

score (Vtotal: step 1) and bidprice

3. price filter

Unsuitable bids

Suitable bids

VALUE

Scoring value of the 34 product performances of a bid

maken met de thema’s ‘duurzaamheid & exploitatie’ en ‘multifunctionaliteit’. Het basisproduct dient vervolgens te kunnen worden ‘geupgraded’ of ‘gedegraded’ betreffende 6 kenmerken. Voor wat betreft deze 6 variabelen is de behoefte van de opdrachtgevers verschillend. De 6 variabelen hebben te maken met de thema’s ‘exploitatie’ en ‘tijdelijke flexibiliteit’. Met de resultaten (waarde van de kenmerken) is naast het advies omtrent productontwikkeling tevens een model ontwikkeld. Dit model maakt het mogelijk om ontwerpen/ anbiedingen van) basisschoolgebouwen objectief te kunnen waarderen op basis van meerwaarde (zie afbeelding 2 hiernaast en 3 hieronder). Door deze toetsing kunnen voorlopige aanbiedingen worden aangepast, zodat deze zo goed als mogelijk voldoen aan de behoefte van de klant en de kans op het gegund krijgen van de opdracht groter wordt.

Bid 2 Minimum value-price ratio

4. Value/price matrix Relative weight of value & price

Minimal value/ price ratio

Bid 1

Priority of bids based on value/ price ratio

5. Value / Price filter

New tender

Recommended contractor

Figuur 2: processchema van het selectiemodel op basis van waarde en prijs.


min value / requirements

α maxprice

PRICE

Figuur 3: selectie model (de Ridder & Vrijhoef, 2007)


Met behulp van de vergaarde data uit het onderzoek wordt concrete invulling gegeven aan een gedeelte van het Living Building Concept van Prof. Hennes de Ridder. Bovendien zijn opdrachtnemers middels dit onderzoek beter in staat in te spelen op de werkelijke behoeften van de opdrachtgevers. Dit speelt zowel bij de ontwikkeling van een basisproduct, als bij het maken van een aanbieding (opdrachtnemer), als het selecteren van de meest voordelige aanbieding (opdrachtgever) een rol. Door te voldoen aan de werkelijke behoefte kan meerwaarde worden geleverd, is de kans voor opdrachtnemers op het gegund krijgen van het project groter, kan klanttevredenheid worden gecreëerd en kan uiteindelijk winst en groei worden gerealiseerd.

de waarderingen (en dus de behoefte) volgens statistische toetsing significant van elkaar verschillen. Per categorie opdrachtgever is het relatieve belang van de klantenwensen overzichtelijk vertaald naar het relatieve gewicht van de productkenmerken, middels de Quality Function Deployment methodiek. Het resultaat wordt overzichtelijk weergegeven in afbeelding 4.

Om de waarde voor opdrachtgevers (gemeenten, bovenschoolsebesturen of schoolbesturen van één school) te bepalen, dient het relatieve gewicht van de productkenmerken te worden bepaald. De geïdentificeerde 34 relevante productkenmerken kunnen worden gecategoriseerd in 11 klantenwensen. Deze klantenwensen kunnen globaal worden ingedeeld in 3 waardedimensies, te weten ‘belevingswaarde, gebruikswaarde en toekomstwaarde’ (zie afbeelding 3). Van de 11 klantenwensen wordt de waarde meetbaar gemaakt door middel van intersubjectiviteit. Waarde kan hierbij als een objectieve eigenschap van iets worden gekenmerkt en is niet afhankelijk van de toevallige smaak van de beoordelaar. Door het toepassen van Stated Preference methodieken kan de waarde direct worden gemeten aan de hand van hypothetische vragen. Via een diepgaande survey zijn gegevens ontvangen van 209 respondenten. Met de gegevens is het mogelijk geweest om het relatieve belang van de klantenwensen te bepalen. Op basis van dit relatieve belang en de eigenschappen van de respondent (opdrachtgever), verkregen uit desk research en ander kwalitatief onderzoek, zijn vier categorieën opdrachtgevers geïdentificeerd waartussen

Figuur 4: Meetbare waarde per productkenmerk per categorie OG Dit onderzoek geeft een methode en een model, waarmee de waarde die opdrachtgevers van huisvesting voor primair onderwijs hechten aan productkenmerken inzichtelijk wordt gemaakt. Daardoor is dit onderzoek uitermate geschikt voor opdrachtnemers om hun aanbiedingen en producten af te stemmen op de werkelijke behoefte van de opdrachtgever en indirect de gebruikers van de huisvesting. !



Duurzaamheid

duur???

Tekst: Ir. P.M. Rovers, afgestudeerde CME’er, afstudeerbedrijf Hurks Vastgoedontwikkeling We kunnen haast geen krant meer openslaan zonder geconfronteerd te worden met de gevolgen van de klimaatverandering: zomerse overstromingen in de Alpen, langdurige droogte in Spanje en Portugal, een recordaantal orkanen in de Cariben, smeltende poolkappen. Het is daarom noodzaak na te denken over duurzaamheid, ook in de woningbouw. Betrokken partijen veronderstellen echter dat duurzame woningen duurder zijn dan de ‘standaard’ woningen. Maar is dat wel zo? Tijd voor onderzoek!

Decennia lang hebben we de vondst van fossiele brandstoffen als zegen ervaren. Sinds de industriële revolutie is de welvaart en de levensverwachting van mensen ontzettend gestegen. De laatste jaren blijkt echter dat het gebruik van fossiele brandstoffen niet alleen een zegen is, maar dat het verbruik van deze bronnen ook zorgt voor de opwarming van de aarde. Daarnaast zorgt onze afhankelijkheid van fossiele brandstoffen ook voor een afhankelijkheid van (veelal) politiek instabiele landen. Redenen dus om duurzamere manieren van energieopwekking toe te gaan passen. Desondanks komt de bouw van energetisch duurzame wijken maar mondjesmaat van de grond, vooral omdat zowel de projectontwikkelaars als de woonconsument denken dat deze duurzame woningen duurder zijn voor de woonconsument. Bij die gedachte wordt vooral gefocust op de investeringskosten en blijven de exploitatiekosten onderbelicht. Door inzicht te verschaffen in het verschil in kosten over langere termijn, tussen wettelijke referentiewoningen en duurzamere woningen wordt verwacht dat de bereidwilligheid om duurzame woningen te (ver)kopen toeneemt.

De woningen in de energieneutrale wijk blijken ongeveer 5% per jaar goedkoper zijn dan de referentiewoningen!!! Om dit verschil in kosten aan te tonen is gebruik gemaakt van een case (Blixembosch Noord-Oost). De case betreft 261 grondgebonden woningen, verdeeld over 8 woningtypen. De referentiewijk bestaat uit woningen die voldoen aan het wettelijke minimum (epc= 0,8 á 0,7). Wens was deze referentiewijk te gaan vergelijken met een energieneutrale wijk. Om tot deze energieneutrale wijk te komen, werd onder andere gebruik gemaakt van het Trias Energetica model. Dit model geeft in drie opeenvolgende stappen weer hoe energiestromen (in de gebouwde omgeving) verduurzaamd kunnen worden, namelijk: (1) reduceer de


vraag, (2) zet duurzame bronnen in, (3) gebruik fossiele brandstoffen zo schoon en verstandig mogelijk. Daarnaast is ook gebruik gemaakt van een zelfontwikkelde quickscan met randvoorwaarden voor de verschillende bronnen van duurzame energieopwekking. Uiteindelijk is gekozen voor maatregelen zoals weergegeven in figuur 1.

Figuur 1 Voor beide wijken werd allereerst de energievraag door de huishoudens berekend. Hieruit bleek dat de referentiewijk ongeveer een energievrbaag heeft van 18 miljoen MJ (5,3 miljoen MJ elektriciteit en 12,9 miljoen MJ gas), terwijl de energievraag van de duurzame wijk nog slechts 7 miljoen MJ zou zijn (exclusief de zonnepanelen en windmolen). Deze overige 7 miljoen MJ worden echter opgewekt door zonnepanelen en een collectieve windmolen, waardoor het energieverbruik van de wijk per saldo op 0 uitkomt. Voor beide wijken werden de vraagprijzen van de woningen bepaald. In geval van de duurzame wijk zijn in deze vraagprijzen ook de kosten voor de windmolen en collectieve grondwaterbron opgenomen (bewoners worden dus eigenaar van de collectieve voorzieningen). In beide wijken is gerekend met een voor de ontwikkelaar gelijk winstpercentage over de totale bouwkosten. In figuur 2 zijn de uitkomsten voor 3 woningtypen te zien.


De vraagprijzen voor de energieneutrale woningen zijn gemiddeld (over 8 woningtypen) ongeveer 6,6% duurder dan de referentiewoningen.


en banken. Belangrijke aanbeveling hierin is dat de overheid energieneutrale wijken moet ondersteunen door deze vrij te blijven stellen van energiebelasting voor het elektriciteitsverbruik uit eígen duurzame bronnen. Ook dient de overheid de hypotheekrenteaftrek niet af te schaffen.

Figuur 2: Verschil in verkoopprijzen VON tussen referentie- en duurzame woningen Figuur 2

Als laatste zijn uiteindelijk de totale kosten per jaar voor de woningen in beide wijken berekend. Deze totale kosten zijn voor dit onderzoek bepaald op: de lasten voor de hypotheek minus de hypotheekrente aftrek, plus de gemiddelde (nettocontante) exploitatielasten en een voorziening voor de vervanging van onderdelen. De totale jaarlijkse kosten zijn gemiddelden over een periode van 15 jaar. Voor deze berekening is een model gemaakt. Uit de invulling van dit model blijkt dat de woningen in de energieneutrale wijk ongeveer 5% per jaar goedkoper zijn dan de referentiewoningen (met prijspeil december 2007). Voor drie woningtypen zijn de uitkomsten in figuur 3 te vinden. De lagere kosten zijn vooral te danken aan de enorme daling (ruim 80% ) van de energiekosten bij de energieneutrale woningen. (De energiekosten zijn niet 100% lager omdat wel wordt uitgegaan van kosten voor transport over het netwerk). In deze berekening gaat men wel uit van een aantal standpunten die medewerking vragen van de overheid

Figuur 3: Het gemiddelde jaarlijkse verschil in kosten tussen referentiewoningen en duurzame woningen Figuur 3

Indien de overheid hier niet toe bereid is, zal de financiële aantrekkelijkheid van duurzame woonwijken minder overtuigend zijn. Ook dienen banken in te stemmen met hogere hypotheken dan gebruikelijk, indien is aangetoond dat duurzame woningen (ondanks de hogere hypotheeklasten) voor de consument goedkoper zijn. Immers het risico dat woningeigenaren de hypotheeklasten niet kunnen betalen is ook lager, omdat ze besparen op andere woonlasten. Bovendien is het aannemelijk dat de nominale waardestijging van de duurzame woningen groter zal zijn dan van de referentiewoningen, wat ook het risico voor de bank verlaagd. Uit dit onderzoek blijkt dus dat indien alle partijen bereid zijn mee te werken het goed mogelijk is om duurzame woonwijken te ontwikkelen die ook financieel aantrekkelijk zijn voor de woonconsument en dat duurzaamheid dus zeker niet altijd gelijk staat aan duur! !


| ‘ van WRO naar Wro’ |

De

nieuwe

Wro

in enkele trefwoorden

Tekst: mr. Robert Gillissen, interim professional bij Maandag Email: [email protected]

Inleiding Op 1 juli 2008 is de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro) in werking getreden. Deze wet brengt nieuwe planprocedures, planfiguren en digitale verplichtingen met zich mee - de Wro heeft dan ook belangrijke organisatorische en financiële gevolgen voor de overheidspartners. In dit artikel volgt een overzicht in enkele trefwoorden. 1. De Wro-instrumenten De nieuwe Wro kent twee belangrijke instrumenten: - het bestemmingsplan (artikel 3.1 Wro); - het projectbesluit (artikel 3.10 Wro). Daarnaast bevat de nieuwe Wet ruimtelijke ordening een wijziging op de Grondexploitatiewet. Hiermee zijn echter geen grote veranderingen beoogd; gemeenten krijgen de beschikking over een verbeterd kostenverhaalsinstrumentarium. Daarnaast krijgen zij de mogelijkheid om publiekrechtelijke locatie-eisen en eisen aan bepaalde woningbouwcategorieën te stellen. De verwachting is dat de gemeenteraad meer invloed krijgt op het gemeentelijk grondbeleid en de transparantie over het grondbeleid zal toenemen. 2. Het projectbesluit: uitgesloten?

toepassing

bij

voorbaat

Ten behoeve van de verwezenlijking van een project van gemeentelijk belang kan de gemeenteraad een projectbesluit nemen (artikel 3.10 lid 1 Wro). Deze bevoegdheid kan gedelegeerd worden aan het college van B en W (artikel 3.10 lid 4 Wro). Vanwege de financiële en juridische en risico’s bestaan bij gemeenten bezwaren tegen het nemen van projectbesluiten; op grond van artikel 3.13 lid 1 Wro dienen B en W immers binnen een jaar nadat het projectbesluit onherroepelijk is geworden een dienovereenkomstig ontwerpbestemmingsplan ter inzage te leggen. Totdat dit bestemmingsplan is vastgesteld wordt de legesheffing van het projectbesluit opgeschort (artikel 3.13 lid 4 Wro). Binnen zes maanden na het onherroepelijk

worden van het projectbesluit vervalt het recht om leges te heffen. Sommige gemeenten hebben uitgesproken geen projectbesluiten te zullen nemen, maar enkel bestemmingsplannen te zullen vaststellen. Gelet op artikel 46 lid 3 sub b (nieuw) van de Woningwet is het echter de vraag of een Wro-instrument bij voorbaat uitgesloten kan worden.

Sommige gemeenten hebben uitgesproken geen projectbesluiten te zullen nemen Een aanvraag om bouwvergunning die slechts kan worden ingewilligd na ontheffing of na het nemen van een projectbesluit wordt immers geacht mede een verzoek in te houden om zodanige ontheffing of zodanig projectbesluit. Op dit punt is het wachten op nieuwe jurisprudentie. 3. De Structuurvisie. Op grond van de nieuwe Wro zijn het Rijk, de provincies en de gemeenten verplicht om een structuurvisie vast te stellen (zie hoofdstuk 2 van de Wro, artt. 2.1 - 2.4). Een structuurvisie is een belangrijk regie-instrument waarmee wordt aangegeven wat men wil realiseren, stimuleren, faciliteren en voorkomen. De structuurvisie is een belangrijk handvat voor het opstellen van bestemmingsplannen en het gebruik van het GREXinstrumentarium. De financiering van bovenplanse- en / of bovenwijkse voorzieningen mag immers alleen worden opgenomen in een overeenkomst of exploitatieplan indien de structuurvisie daarover uitspraken doet. Per eind oktober waren in de provincie Utrecht slechts 3 gemeenten bezig met het opstellen van een structuurvisie. 4. Doorwerking van nationale en provinciale ruimtelijke belangen in gemeentelijke plannen. Niet onbelangrijk is de zgn. doorwerking van nationale en provinciale ruimtelijke belangen in gemeentelijke plannen.



Bij het vaststellen van een bestemmingsplan, een projectbesluit en/of het verlenen van een bouwvergunning is een gemeente gebonden aan: - een AMvB van het Rijk, waarin de nationale ruimtelijke belangen geborgd zijn (artikel 4.3 Wro) - dit is de nieuwe AmvB Ruimte; - een provinciale Verordening, waarin provinciale en nationale ruimtelijke plannen geborgd zijn (artikel 4.1 lid 4 Wro) Zie ook artikel 44 lid 1 sub f Woningwet (nieuw). Bij het vaststellen van een bestemmingsplan, een projectbesluit en/of het verlenen van een bouwvergunning dient een gemeente rekening te houden met de ruimtelijke belangen, genoemd in de provinciale verordening dan wel de AMvB Ruimte. Dit heet doorwerking. De AMvB Ruimte omvat ca. 33 onderwerpen van nationaal ruimtelijk belang, waaronder verstedelijking, waterbergingsgebieden voor grote rivieren, buitendijkse ontwikkelingen, regionale watersystemen, recreatiewoningen, aardgas en windenergie en de Ecologische Hoofdstructuur (EHS). Voor sommige onderwerpen geldt een Planologische Kernbeslissing (Waddenzee, Mainport Rotterdam, militaire terreinen). Met betrekking tot de doorwerking (rechtstreekse werking AMvB of via provinciale verordening) is echter nog geen keuze gemaakt.

aangekondigd dat de VROM-Inspecteur bij strijd met de rijkskaders een zienswijze zal inbrengen. Mocht een plan, project of handeling in strijd zijn met een desbetreffend nationaal belang, en de zienswijzen worden gepasseerd, dan kunnen de plannen vervolgens door middel van een reactieve aanwijzing worden tegengehouden (geblokkeerd). Door een reactieve aanwijzing komt een gemeentelijk plan niet tot stand. Voor het ‘geblokkeerde’ onderdeel moet een nieuw bestemmingsplan worden vastgesteld. Bij een reactieve aanwijzing van het Rijk wordt gemotiveerd welk rijksbelang met die aanwijzing wordt beschermd en waarom de minister dat belang niet door middel van een andere bevoegdheid kan beschermen of nog niet heeft beschermd. Door vaststelling van de zgn. realisatieparagraaf, met daarin het overzicht van nationale belangen, de aankondiging van de Amvb Ruimte gekoppeld aan een duidelijke termijn, is het volgens de minister duidelijk dat in de periode waarin de Amvb Ruimte tot stand komt de inzet van de reactieve aanwijzing past binnen de wettelijk criteria daarvoor. De vraag is echter of dit standpunt van de minister juridisch houdbaar is. Met betrekking tot provincies is uit onderzoek van Alterra gebleken dat de toepassing van de nieuwe Wroinstrumenten per provincie zal verschillen. Dit heeft onder andere te maken met de bestuursstijl en de nieuwe sturingsfilosofie, zie;

Zowel het Rijk als de provincies zijn momenteel nog bezig met het voorbereiden van een AMvB dan wel een verordening; deze juridische kaders zijn dus feitelijk nog niet vastgesteld. Om ongewenste ontwikkelingen te voorkomen zou in de daaraan voorafgaande periode voorzien kunnen worden in een voorbereidingsbesluit. Ook dergelijke besluiten zijn door Rijk en provincies echter (nog) niet vastgesteld. Hierdoor zijn gemeenten en initiatiefnemers van Wro-projecten formeel nog niet gebonden aan nationale of provinciale ruimtelijke kaders.

http://www.alterra.wur.nl/NR/rdonlyres/2F2D8E52ABE5-4F44-8F53-BD866A064814/61788/ WOtrapport_69.pdf

Vooruitlopend op de vaststelling van de AmvB Ruimte is

Vooralsnog zijn vrijstellingsprocedures ex artikel 19 WRO


De conclusie staat vermeld vanaf pagina 61. Ook het proactief optreden zal per provincie sterk kunnen verschillen. Zo gaat onder andere de provincie Gelderland uit van een proactieve opstelling. 5. De toepassing van Wro-instrumenten in de praktijk


niet `en masse’ vervangen door projectbesluiten. De verwachting bestaat dat de nadruk zal komen te liggen op bestemmingsplannen, ook voor kleine projecten. Dit vanwege de eerder genoemde opschorting van de legesheffing (art. 3.13 lid 4 Wro). Dit betekent waarschijnlijk een ‘comeback’ van zgn. postzegelplannen. De invoering van de nieuwe Wro heeft tot dit najaar nog niet geleid tot een hausse aan nieuwe bestemmingsplannen. De meeste bestemmingsplannen zijn nog voor de invoering van de Wro in procedure gebracht, d.w.z. dat zij nog onder de oude WRO vallen. De meeste plannen (m.n. voor het buitengebied) hebben een conserverend en consoliderend karakter. In de provincie Utrecht was opvallend dat ook na 1 juli veel nieuwe aanvragen ex artikel 19 lid 1 (verzoek om afgifte Verklaring van geen bezwaar) zijn ontvangen die nog onder de oude WRO vielen. Het betreft dan plannen waarvan de bouwvergunning voor 1 juli 2008 is aangevraagd (overgangsrecht).

Dit betekent waarschijnlijk een ‘comeback’ van zogenaamde postzegelplannen.

lijkt het aantal (grote) bouwprojecten te stagneren. In afwachting van de marktontwikkelingen worden sommige projecten teruggetrokken. Eind dit jaar komen de provincies met een prognose van de woningbouw; het is nog even afwachten wat dit voor de RO-praktijk gaat betekenen. Het ministerie van VROM is momenteel druk bezig met de AMvB Ruimte. Daarnaast wordt druk gewerkt aan de invoering van de Wabo, de wet betreffende omgevingsvergunningen. Hiermee worden alle vergunningen ten behoeve van een project (o.a. bouwvergunning, milieuvergunning, en brandveiligheidsvergunning) opgenomen in een nieuwe omgevingsvergunning. 6. Digitalisering De digitalisering van bestemmingsplannen is uitgesteld tot 1 juli 2009. Een belangrijk begrip is de ‘Digitale uitwisseling ruimtelijke plannen’, ofwel DURP. Zie ook http://ruimteforum.vrom.nl/wro/ en http:// www.planprocessen.nl. 7. Handige links:

Verder blijft de WRO van toepassing op wijzigings- of uitwerkingsplannen waarvan het ontwerp binnen een jaar na inwerkingtreding van de Wro ter inzage is gelegd (artikel 9.1.5. lid 2 Invoeringswet). Op wijzigings- of uitwerkingsplannen waarvan het ontwerp na 1 juli 2009 ter inzage wordt gelegd is de Wro van toepassing. Afdeling 6.4 van de Wro (grondexploitatie) is voor zover het wijzigingsplannen betreft wel van toepassing.

- voor een algemeen overzicht van de Wro-dossiers van de VNG: http://www.vng.nl/smartsite.dws?id=2023 - daarnaast heeft het ministerie van VROM een dynamische vragenlijst, zie http://www.vrom.nl/Docs/publicaties/ W921.pdf - en tot slot is er een nieuwe Wro-zoekmachine, die o.a. gekoppeld is aan Rechtspraak.nl en Sdu: http://www. webfunq.com/Wro.html

Sinds de zomer zijn gemeenten bezig geweest met het implementeren van de Wro door het opstellen van nieuwe formats en het aanpassen van werkprocessen. Met betrekking tot het aantal vacatures op RO-gebied bestaat het beeld dat er sprake is van een lichte stijging. Waarschijnlijk wordt per eind dit jaar/begin volgend jaar bij de overheidspartners de balans opgemaakt voor wat betreft de personele invulling. Sinds de financiële crisis

8. Aanbevolen literatuur: - “Van WRO naar Wro,” door P.J.J. van Buuren, A.A.J. de Gier, A.G.A. Nijmeijer en J. Robbe, uitgave van het Instituut voor Bouwrecht (2008), en - “Wegwijzer Wro en Besluit ruimtelijke ordening 2008”, door dr. J.W. van Zundert (red.) en anderen, uitgave Kluwer.!


thank god it’s

De mensheid is met ’t grootste gemak in twee soorten in te delen. De mensen die van maandag houden en mensen die maandag haten. Het moge duidelijk zijn, wij houden van

maandag. Want van klagen is nog nooit iemand gelukkig geworden. En van uitdagend werk wel. Heb je zin om je talent te laten groeien, kom dan eens langs, www.maandag.nl


De Wro:

reïncarnatie van

“De

grote leugen”?

Tekst: mr.ing. E.P. Mol, docent Bouwrecht TU/e en Bestuursrecht RU, Met dank aan prof. Nijmeijer, HL omgevingsrecht aan de RU, voor zijn kritische opmerkingen bij het concept.

De homo economicus heeft zijn invloed ook doen gelden bij de invulling van de ruimte: gekoppeld aan de Wro heeft de wetgever het levenslicht doen zien aan een financieel instrument om ruimtelijke ordening te bedrijven: De Grondexploitatie wet (Grex). Het wegen van maatschappelijke processen met een ruimtelijke dimensie lijkt daarmee nog meer dan bij de oude WRO het geval was, een kwestie van geld te zijn geworden. In de lijn van de belangstelling voor alles wat met geld te maken heeft is over de Grex ook al veel gepubliceerd. Ik zal in dit artikel dan ook volstaan met slechts het aantippen van een aantal punten om vervolgens over te stappen naar wat punten over WRO/Wro zelf. Grondexploitatiewet In de Grex wordt het Grondexploitatie plan geïntroduceerd als basis voor de verrekening van de kosten bij de realisering van het bestemmingsplan. Er bestaat dus een directe koppeling tussen beide plannen. Verandering van het ene plan heeft gevolgen voor het andere. Nu het primair gaat over ruimtelijke ordening neem ik aan dat het primaat ligt bij het bestemmingsplan (bp). Wanneer dit plan veranderd zal dit waarschijnlijk gevolgen hebben voor het Grondexploitatie plan. Aangegane verplichtingen op basis van het oude grondexploitatie plan zullen mogelijk ook veranderen. Er zal een boekhoudkundig systeem bijgehouden moeten worden van kosten, baten, debiteuren en crediteuren, gekoppeld aan werkzaamheden benodigd om de beoogde bestemmingen te realiseren.

Er zal een boekhoudkundig systeem bijgehouden moeten worden van kosten, baten, debiteuren en crediteuren Omdat ook is voorgeschreven dat de uitvoering van het bestemmingsplan financieel haalbaar moet zijn, zal niet alleen bij het opstellen van het bestemmingsplan de som van kosten en baten positief moeten zijn , maar zal ook elke verandering van het bestemmingsplan een aanpassing vragen van het grondexploitatie plan met daaraan gekoppelde kosten/ baten systeem. De vrees lijkt gerechtvaardigd dat louter omwille van het sluitend

houden van de “begroting” aanpassingen van het bp plaats zullen vinden. De aanpassingen van het grondexploitatie plan liggen dan ten grondslag aan een aanpassing van het Bp. Motieven van de overheid om invulling te geven aan de ruimte vanuit financieel perspectief lijken mij in strijd met uitgangspunten van een goede ruimtelijke ordening. De invloed van de homo economicus is dan doorgeslagen. Ik ben benieuwd naar overwegingen van de Raad van State om wijzigingen van een bestemmingsplan met het grondexploitatie plan als basis onrechtmatig te beoordelen. Mijn tweede punt betreft de mogelijkheden voor de overheid om kosten te verhalen. In de nota Grondbeleid onderkende de regeling al de problematiek en stelde voor met wetgeving te komen. Daarbij zou via een aparte vergunning het eea mogelijk worden. In een later stadium kwam de regering op deze mogelijkheid terug: niet nog meer vergunningen, maar aanhaken bij het bestaande systeem: De bouwvergunning. Na het Nunspeet arrest werd de bestuurspraktijk gelegaliseerd en was een private weg mogelijk voor de planschade vergoeding. In de Wro zijn deze twee mogelijkheden opgenomen. Het is aan het bestuur te kiezen voor welke optie. Via het verlenen van de bouwvergunning of via een aparte overeenkomst. Hiermee is een leerstuk uit het algemeen bestuursrecht geïntroduceerd; de twee wegen leer. Dit leerstuk gaat over de situatie waarbij de overheid zowel een privaatrechtelijke manier heeft om beleid te realiseren als een publiekrechtelijke. De eerste mogelijkheid via b.v. een overeenkomst met daarin diverse voorwaarden, de tweede via een wettelijke bevoegdheid om een vergunning te eisen, met daaraan gekoppeld vergelijkbare voorwaarden. De rechter heeft bepaald dat de overheid in die gevallen niet altijd een vrije keuze heeft tussen één van de twee mogelijkheden. Daarbij zijn een aantal criteria ontwikkeld, waaronder rechtsbescherming. Op grond van deze criteria kan de privaatrechtelijke weg uitgesloten worden en is de publieke mogelijkheid alleen nog toegestaan. Vraag is o.a. of deze criteria van toepassing zijn op de specifieke situatie in de Grex en zo ja met welk resultaat. Door de koppeling van de financiering aan ontwikkeling in deze plannen ontstaat er een derde punt betreffende het aanbesteden van de werkzaamheden, gekoppeld aan het



grondexploitatie plan. Daarbij spelen twee aspecten: 1. De organisatie die opdracht geeft om die werkzaamheden uit te laten voeren. 2. De omvang van de werkzaamheden. ad.1. Ter realisering van het bp. zal het bestuursorgaan (bo) vaak een samenwerkingsverband aangaan met een marktpartij. Soms krijgt dit samenwerkingsverband de vorm van een GEM maar veel minder duidelijke structuren zijn ook mogelijk. De invloed van de overheid op een dergelijk samenwerkingsverband is vaak diffuus. Vraag is vervolgens of een dergelijk samenwerkingsverband valt te kwalificeren als een aanbestedende dienst waarop de regels van het Europees aanbestedingsrecht van toepassing zijn of niet.

Boeiend is, wat de rol van het grondexploitatie plan (een plan van overheidswege) als basis voor de uit te voeren werkzaamheden zal zijn bij de vraag of al deze werkzaamheden Europees aanbesteedt moeten worden of niet. Gesproken wordt van het doorleggen van de aanbestedingsplicht van de overheid aan een private instantie. Uit literatuur over een aantal geruchtmakende uitspraken hierover krijg ik de indruk dat niet meer het karakter van de organisatie bepalend is voor de vraag of Europees recht van toepassing is, maar de aard van de werkzaamheden en de invloed van de overheid daarop. Naarmate meer sprake is van werkzaamheden met een publiek karakter, komt Europees aanbestedingsrecht meer in zicht. Complicerende factor is, dat de bedoelde uitspraken betrekking hadden op werkzaamheden buiten Nederland, met een andere stelsel van ruimtelijke planning. Boeiend is, wat de rol van het grondexploitatie plan (een plan van overheidswege) als basis voor de uit te voeren werkzaamheden zal zijn bij de vraag of al deze werkzaamheden Europees aanbesteedt moeten worden of niet. ad.2. Het Europees aanbestedingsrecht kent (gelukkig) drempel bedragen: wanneer de kosten voor de uitvoering van een werk boven een bepaald bedrag komen dient


dit Europees aanbesteed te worden. De werkzaamheden ter realisering van een totaal bestemmingsplan zullen meestal dusdanig omvangrijk zijn, dat daarmee dit bedrag zal worden overschreden. Het grondexploitatie plan zal hiervoor aanknopingspunten bieden. Er valt wat voor te zeggen om het totaal aan werkzaamheden als een geheel te zien, willen we althans de basis van dit alles, n.l. een gewogen geheel, met “samenhang” als sleutelwoord, niet te veel uit het oog verliezen. Omdat splitsen van werk met als doel niet meer Europees te hoeven aan te besteden verboden is, zullen ook elementen uit het grondexploitatie plan die onder de drempel liggen Europees moeten worden aanbesteed. Dat zou tot de bizarre situatie leiden dat ook kleine werkzaamheden, die hun basis hebben in het grondexploitatie plan, (b.v. het bouwen van een eenvoudige sportkantine) europees aanbesteed zouden moeten worden. Wanneer echter het grondexploitatie plan opgevat moet worden als een geheel, is het de vraag wanneer werkzaamheden daaruit als afzonderlijke entiteiten voor het Europees aanbestedingsrecht beschouwd mogen worden en daarmee onder het drempel bedrag vallen. De rechter zal hierover duidelijkheid moeten verschaffen.

Via de Grex zou De Nederlandse Bank ook bij ruimtelijke ordening een rol kunnen gaan spelen…… Met de Grex heeft de wetgever twee compleet verschillende aandachtsvelden van het bestuur met elkaar verweven: zorg voor publieke gelden en sturing geven aan maatschappelijke processen met een ruimtelijke dimensie. Het eerste aandachtsveld is al uiterst complex: recente ontwikkelingen mbt de kredietcrisis laten zien dat overheden soms onaanvaardbare risico’s nemen door financiële transacties aan te gaan met niet al te solide partners die ondoorzichtige financiële constructies begaan waar weinig of geen toezicht op wordt gehouden (Ijsland bank). Ik vraag me af of ook bij het aangaan van overeenkomsten met betrekking tot grondexploitatie van dergelijke situaties sprake kan zijn. Wellicht moet met de Grondexploitatie wet een toezichthouder worden aangesteld die waakt voor al te grote financiële risico’s bij het aangaan van exploitatie van de openbare ruimte.


Via de Grex zou De Nederlandse Bank ook bij ruimtelijke ordening een rol kunnen gaan spelen…… Over naar Wro en dan in het bijzonder het Bp. Na de vele kritiek op de (oude) WRO was de eerste opzet van het wetsontwerp hoopgevend. Het bestemmingsplan werd weer het instrument om ruimtelijke ordening te bedrijven, degelijke planologie resulterend in afgewogen invulling van de ruimte, weg met hap snap gedoe in de vorm van afzonderlijke projecten ingegeven door de waan van alle dag. Bestuurlijk Nederland deed haar werk. Al snel na het eerste wetsontwerp werd dit aangepast met de mogelijkheid om toch via een snelle procedure een afzonderlijk project planologisch in te kunnen passen. De wetgever wijst op een “fundamenteel”(?) verschil met de procedure in de oude WRO. Nu is niet meer sprake van een vrijstelling, maar van een vervroegde aanpassing van het bestemmingsplan, waarbij de procedure van het betreffende project de eerste aanzet is. Blijkbaar moet er dan sprake zijn van ernstige spoed. In de Wro is nu n.l. veel dwingender geregeld dat het bestemmingsplan 1 keer in de 10 jaar vernieuwd moet worden. Voor de beoogde situatie duurt dat blijkbaar te lang. Vraag is of inderdaad sprake is van dusdanige spoed dat eea niet kan wachten tot de voorgeschreven vernieuwing van 1 keer in de 10 jaar.

De wetgever wijst op een “fundamenteel”(?) verschil met de procedure in de oude WRO. Deze vraag doet denken aan de oude jurisprudentie over de anticipatie procedure in de vorige WRO. Op grote schaal is van deze mogelijkheid gebruik gemaakt: complete woonwijken zijn in strijd met het bestemmingsplan via deze procedure geregeld. De argumenten voor gebruik van deze mogelijkheid waren vaak uiterst dubieus, waardoor deze de stempel “grote leugen” kregen opgeplakt. De Raad van State heeft uiteindelijk de eisen in de wet voor toepassing van deze procedure aangevuld met nog een aantal inhoudelijke eisen, o.a. het spoedeisende

karakter en voldoende planologisch kader waarop geanticipeerd kon worden. Toen de anticipatie procedure vervangen werd door de project procedure heeft de Raad (knarsen tandend?) deze aanvullende eisen laten vallen, waarschijnlijk op grond van het fundamentele staatsrechtelijke beginsel dat de wetgever bepaalt via de wet (en dat was duidelijk) en de rechter bij de toepassing van het recht de wet toepast. Vraag of de rechter na de vele discussies over de invoering van het projectbesluit in de Wro weer zal toetsen aan elementen als spoedeisendheid lijkt ontkennend te moeten worden beantwoord. De nieuwe Wro vereist n.l. dat het projectbesluit binnen een jaar moet worden opgenomen in een ontwerp van een bestemmingsplan. Dit ontwerp dient dan in overeenstemming te zijn met het project besluit. Daarmee lijkt de planologische inpassing van het project te zijn gewaarborgd. Toch degelijke planologie? Er lijkt een adder onder het gras te zitten..... De beheersverordening In een laat stadium van het wetgevingsproces is in de Wro n.l. een totaal nieuw fenomeen geïntroduceerd, de beheersverordening. Voor die gebieden waar geen planologische ontwikkelingen zijn te verwachten hoeft geen bestemmingsplan te gelden maar kan deze beheersverordening opgesteld worden. Dat biedt voornamelijk procedurele voordelen. Vraag is wanneer er sprake zal zijn van een dergelijke situatie. Niet ondenkbaar is dat een gemeente zal kiezen voor een dergelijke verordening niet omwille van het karakter van het gebied, maar vanwege het procedurele voordeel. Doet hier een tweede grote leugen haar intrede? Zal de rechter hier corrigerend optreden? Waar de beheersverordening op zich een inbreuk is op het aanvankelijke uitgangspunt van de wetgever, heeft op het laatste moment van het proces van wetgeving de wetgever een inbreuk op deze inbreuk gelanceerd: het project besluit in de beheersverordening. Waar de beheersverordening bedoeld is voor gebieden in rust, heeft de wetgever (wel is waar onder druk van het bestuur) het noodzakelijk geacht om ondanks het statische karakter van deze gebieden hiervoor een makkelijke aanpassingsprocedure te creëren. Met die mogelijkheid wordt het voor de overheid nog aantrekkelijker om in



plaats van een bp. een beheersverordening op te stellen voor gebieden die daarvoor helemaal niet in aanmerking komen en waar wel degelijk nieuwe ontwikkelingen zijn te verwachten. Wat is nu de link tussen het project besluit in een bp gebied en de beheersverordening? De Wro maakt het mogelijk om daar waar een project besluit is genomen en een bestemmingsplan van kracht is, voor dit gebied een beheersverordening op te stellen en daarmee uit het bestemmingsplan te halen. Aan het vereiste van de planologische inpassing in dat bp als bedoeld kan dan worden ontkomen. Al voor de introductie van de beheersverordening werd in de vakpers geconcludeerd dat van het oorspronkelijke wetsvoorstel geen schim meer over was. Het projectbesluit was (weer) van stal gehaald en zelfs naast het bestemmingsplan was sprake van een tweede zelfstandig instrument met daarin als klap op de vuurpijl een mogelijkheid voor snelle aanpassing van ontwikkelingen die zich niet voor zouden moeten doen. Tevens is aan het bestemmingsplan een tweede plan gekoppeld wat waarden moet borgen die niet van planologische aard zijn: Het grondexploitatie plan.

Is er nu sprake van een bijna ontuitwarbare kluwe losse textiel producten van verschillende aard? Naast de intentie van de wetgever om het bestemmingsplan weer “leading” te laten zijn was het de bedoeling om het wettelijk kader te vereenvoudigen. Het is zonneklaar dat daar niets van terecht is gekomen. Waar de oude WRO omschreven werd als een lappendeken, is er nu sprake van een bijna ontuitwarbare kluwe losse textiel producten van verschillende aard, die met naald en draad op uiterst dubieuze wijze in elkaar is geknutseld. Kennis van zaken In den lande zijn inmiddels cursussen gegeven aan partijen die zonder twijfel met deze brei te maken zullen krijgen. Een kleine groep specialisten (meest juristen, van top kaliber) heeft zich vanaf het begin met de materie bezig


gehouden. Op basis van de informatie hierover en wat enquêtes (o.a. uit afstudeer onderzoeken) krijg ik echter de indruk dat de meeste die hier mee te maken zullen krijgen nog weinig of geen weet hebben van wat er op hen af komt. De materie is te complex geworden om dat geheel te kunnen overzien; er staan nog veel vragen open. Ik denk (en vrees) dat er nog veel conflicten zullen volgen over zaken die al wel uitgekristalliseerd zijn maar waarover nog onvoldoende kennis bij partijen bestaat, evenals zaken die in de wet en regelgeving onduidelijk zijn, niet geregeld zijn of waar strijdige regelgeving over bestaat. Veel werk dus voor gespecialiseerde juristen, dit is erg jammer, want recht dient helder en ondersteunend te zijn aan het onderwerp wat het reguleert, in dit geval een gewogen invulling van de ruimte. Als laatste een meer staatsrechtelijke beschouwing over wie uiteindelijk de geschillen zal beslechten. Daarvoor hebben we in Nederland o.a. de Raad van State. Dit orgaan heeft ook een rol bij de totstandkoming van wetten, ook de Wro. Om onafhankelijkheid te waarborgen zullen de staatsraden die geadviseerd hebben bij een wetsontwerp later niet meer recht spreken over een zaak waar die betreffende wet aan de orde is. Organisatorisch is dit opgelost door staatsraden aan te stellen die zich uitsluitend met rechtspraak bezig houden (en niet met advisering). Dat lijkt voor de Wro “clean”te zijn geregeld. Echter: er is in de vakpers veel geschreven over de Wro. Nauwelijks was de Wro in werking getreden of er was een handboek voor handen over de WRO naar de Wro. Een aantal schrijvers zijn naast auteur ook rechter. Zouden deze niet meer recht kunnen spreken in zaken over de Wro, waar zij zich als schrijver zo kritisch over hebben uitgelaten? Met de Wro is een stuk wetgeving ontstaan waarin de aanvankelijke aanzet nauwelijks meer valt te herkennen. Waar wetgeving dienend behoort te zijn aan het onderwerp wat ze regelt lijkt sprake te zijn van een omgekeerde situatie: de regelgeving is dusdanig gecompliceerd dat deze centraal komt te staan, met degelijke planologie als afgeleide. De regelgeving zelf heeft mogelijkheden gecreëerd die uitnodigen tot oneigenlijk gebruik. Reïncarnatie van de grote leugen ligt op de loer.....!

Home

of CoUrsE!

Activiteiten

Interactie

!ntervisiE

of CoUrsE! Tour

Vacature CME

Sponsoren

Contact

Nieuwe website

voor studievereniging of CoUrsE! Studievereniging of CoUrsE! zal binnenkort een nieuwe website krijgen. De website zal rond eind december in de lucht gaan. Reden voor een nieuwe website is het toenemende aantal buitenlandse studenten. De ‘oude’ website had geen optie voor taalkeuze. De nieuwe website zal in Engels en Nederlands worden uitgevoerd. Daarnaast wordt een nieuwe URL toegevoegd, namelijk: www.ofcoursecme.com. De oude URL ‘www.studievereniging.com’ en de email adressen hiervan blijven ook bereikbaar. Voor meer informatie: zie de website.

Vacaturecme. nl de vacaturesite van CME Op vacaturecme.nl staan alle vacatures die vallen binnen het vakgebied van Construction Management and Engineering. Heeft u interesse in het promoten van een vacature binnen uw organisatie op deze website, neem dan contact op via: [email protected]


Gevolgen

van de

Wro

voor de consultancypraktijk.

Door: mr. J.A. den Herder, mr. Drs. R. van der Sloot en ir. Th. F. Ram

Per 1 juli 2008 heeft de Wet ruimtelijke ordening (Wro) de Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) van 1965 vervangen. De Wro geeft een eigentijds wettelijk kader om de komende decennia op het juiste overheidsniveau de gewenste veranderingen in de fysieke leefomgeving te kunnen vormgeven en regisseren. Ten opzichte van de oude WRO zijn er drie kenmerkende verschillen: 1. Eenvoudige snelle procedures en rechtsbescherming. 2. Andere manier van omgaan van overheden met elkaar, waarbij de drie overheidsniveaus dezelfde instrumenten hebben. 3. Grondexploitatiekosten moeten worden verhaald, maar wel overal in Nederland op identieke wijze. Het overheidsniveau dat met de nieuwe Wro de meeste nieuwe verplichtingen opgelegd heeft gekregen is de gemeente. In onze kontakten met gemeenten merken wij -als juristen, grondexploitatie-deskundigen en projectleiders gebiedsontwikkeling van DHV- dat de gemeenten een klein half jaar na de inwerkingtreding van de nieuwe wet nog volop bezig zijn om hun beleidsnota’s, werken besluitvormingsprocessen, de te leveren producten en procedures op de Wro af te stemmen. Die afstemming is urgent, anders is er grote kans dat de besluiten van gemeenten in beroepsprocedures op formele gronden sneuvelen. Vandaar dat een aantal gemeenten ons gevraagd heeft om hen bij de implementatie van de Wro te ondersteunen. Dat gaat dan vooral om juridische of grondexploitatietechnische ondersteuning of de combinatie van beide. Bij de juridisch-bestuurlijke ondersteuning begeleiden wij onder meer de discussie in B&W en gemeenteraad over de consequenties van de nieuwe Wro voor het ruimtelijke beleid van de gemeente en daarop volgend de besluitvorming, bijvoorbeeld over een nieuwe bevoegdheidsverdeling tussen Raad en B&W met betrekking tot het projectbesluit.

Wij verliezen niet uit het oog dat de wet slechts een middel is: een instrumentenkistje Verder stellen wij nieuwe werkprocesbeschrijvingen op voor de voorbereiding van bestemmingsplannen en projectbesluiten. Die beschrijvingen leggen vast wie in de gemeentelijke organisatie, wat wanneer moet


afhandelen, zodat de kortere wettelijke proceduretijden gehaald kunnen worden. Ook wordt daarin de koppeling gelegd tussen het ruimtelijk plan en/of de bouwvergunningaanvraag enerzijds en het exploitatieplan anderzijds om een tijdige afstemming tussen beide te krijgen. Daarnaast passen wij de teksten aan van verordeningen, besluiten, bekendmakingen, de website etc. en bereiden de gemeenten voor op de digitalisering van ruimtelijke plannen en de formele procedures. Hoewel veel aandacht uitgaat naar de gecompliceerde juridisch-technische invoering van de nieuwe wet, verliezen wij niet uit het oog dat de wet slechts een middel is: een instrumentenkistje. Onze inzet is erop gericht de gemeente te helpen keuzes te maken welke instrumenten zij, voor het ruimtelijk beleid dat zij willen voeren, het best kunnen inzetten. En welke inspanning de gemeente daarbij zelf wil plegen: wil de gemeente de gewenste ontwikkelingen zelf gaan realiseren met een actief grondbeleid of wil ze regisseren met het grondkostenverhaalsinstrument? Aan deze keuzes zijn uiteraard capaciteits- en financiële consequenties verbonden. Bij dit alles is een structuurvisie voor iedere gemeente een onmisbaar visiedocument: om de ruimtelijke keuzes helder te maken, af te stemmen met de provincie en draagvlak onder de bevolking te verkrijgen. In onze praktijk inzake de contractering tussen overheid en marktpartijen merken wij dat met de Wro het kiezen van het juiste tijdstip waarop voor de uitvoering van ruimtelijke plannen overeenkomsten worden gesloten meer dan ooit van groot belang is. Indien er niet tijdig overeenkomsten worden gesloten met de grondeigenaren binnen een gebied, waarvoor de gemeente een bestemmingsplan of projectbesluit wil vaststellen, dan zal de gemeente in bepaalde gevallen tegelijkertijd een exploitatieplan moeten vaststellen. Niet alleen het tijdig sluiten maar ook de inhoud van de overeenkomsten is een belangrijk aandachtspunt. Zo moet er in overeenkomsten het verhaal van grondexploitatiekosten adequaat geregeld zijn. Dit betekent dat de grondeigenaar verplicht wordt een exploitatiebijdrage te betalen aan de gemeente, waarvoor de eigenaar in de overeenkomst ook een (bank) garantie dient af te geven. Ook zal goed geregeld moeten worden dat de locatie door de grondeigenaar, voor zover dit van toepassing is, volgens het gemeentelijke volkshuisvestingsbeleid wordt ontwikkeld. Geregeld moet


dan bijvoorbeeld worden dat de eigenaar een bepaalde hoeveelheid kavels voor particulier opdrachtgeverschap volgens de regels van de gemeente aan particulieren moet uitgeven of dat aan de verkoop van sociale koopwoningen een anti-speculatiebeding moet worden gekoppeld. Bij de grondexploitatietechnische ondersteuning gaat het vooral om advisering over het al dan niet inzetten van het al genoemde (nieuwe) grondkostenverhaalsinstrument. Op basis van de nieuwe Wro is een gemeente namelijk verplicht om alle kosten die zij maakt bij de realisatie van ruimtelijke ontwikkelingen te verhalen op ontwikkelende partijen die daar voordeel van ondervinden. Partijen waarmee hierover geen overeenkomst kan worden gesloten, kunnen door een gemeente op basis van een zogenaamd “exploitatieplan” worden verplicht om bij het verlenen van een bouwvergunning een bijdrage te betalen.

om een ruimtelijk ordeningsproject te kunnen uitvoeren. Zeker als het gaat om een gebiedsontwikkeling die zich afspeelt op het grondgebied van twee of meer gemeenten, zullen die gemeenten en de provincie bestuurlijk tot overeenstemming moeten komen. Onder de Wro heeft de provincie niet langer alleen een kaderstellende en toezichthoudende rol. De provincies zijn ieder op hun eigen wijze bezig om hun nieuwe rol inhoud te geven. Veel provincies willen op basis van vertrouwen afspraken maken met de gemeenten. In aanvullende nota’s op geldende streekplannen hebben ze aangegeven hoe ze hun nieuwe rol en de nieuwe verhouding tot de gemeenten zien. In die nota’s is meestal aangegeven in welke gebiedsontwikkelings-projecten de provincie een actieve rol wil spelen, met inzet van alle mogelijkheden en middelen, zoals het inpassingsplan, grondbeleid en –zonodig – aanwijzingen.

Onder de Wro heeft de provincie niet langer alleen een kaderstellende en toezichthoudende rol.

Voor het opstellen van zo’n exploitatieplan geeft de nieuwe Wro een aantal richtlijnen, met name over een rechtmatige verdeling van de kosten over de profijthebbende partijen. De uitwerking daarvan in concrete berekeningen is echter een complexe handeling, waarbij veel gemeenten (nog) ondersteuning nodig hebben. De grondexploitatie-deskundigen van DHV bieden deze ondersteuning in de vorm van een in eigen beheer ontwikkeld rekenmodel, waarmee betrekkelijk eenvoudig grondexploitatieplan-berekeningen kunnen worden opgesteld. Daarnaast wordt geadviseerd welke kosten wel en welke niet kunnen worden verhaald. Met name voor kosten waar meerdere ruimtelijke ontwikkelingen voordeel bij hebben, is een goede beleidsmatige onderbouwing daarvan onontbeerlijk. Op dit moment worden grondexploitatieplan-berekeningen nog vooral opgesteld om de onderhandelingspositie ten opzichte van projectontwikkelaars te kunnen bepalen, maar ook om een grondexploitieplan bij het bestemmingsplan te kunnen laten vaststellen en in procedure te brengen.

Het zijn meestal enkele grote projecten per provincie, zoals Greenportlane in Limburg, de Rijn-Gouwelijn in Zuid-Holland, IJsseldelta in Overijssel, Blauwe Stad in Groningen en Wieringerrandmeer in Noord-Holland, alsmede de aanleg van een aantal provinciale wegen. Bij dit type complexe gebiedsontwikkelingen spelen de projectleiders en project-regisseurs van DHV vaak de rol van procesbegeleider om in een interactief proces de participerende overheden zowel op ambtelijk-inhoudelijk als politiek niveau op één lijn te krijgen en met elkaar tot een win-win situatie te komen. De Wro geeft daarbij nieuwe mogelijkheden om de regierol met gebruikmaking van daarbij benodigde bevoegdheden op het schaalniveau van de provincie te leggen. Als er vertrouwen is tussen de overheden zal er van deze mogelijkheden zeker gebruik worden gemaakt.

Naast de juridische en grondexploitatietechnische ondersteuning die zich richt op de instrumentele kant van de nieuwe Wro, zijn DHV-projectleiders en projectregisseurs meer bezig met het proces in concrete projecten en de omgang van overheden daarin met elkaar. Eén van hun voornaamste taken is het verkrijgen van bestuurlijk en financieel commitment van overheden en marktpartijen

In het bovenstaande is een impressie gegeven van de gevolgen van de nieuwe Wro voor ons werk als consultant. En de volgende ingrijpende wetswijzigingen, die een grote invoeringsinspanning vereisen, zoals de Wabo met de omgevingsvergunning en de Waterwet met de watervergunning staan al weer op stapel voor 2009 en 2010.!


Hoe zichtbaar ben jij? Hurks bestaat uit vele gezichten. Elk gezicht denkt, durft en doet op zijn eigen manier. En dat is maar goed ook. Maar hoeveel bedrijven, producten en mensen er ook bij Hurks horen, we zijn ook altijd met elkaar verbonden. Door de manier waarop we onze creativiteit en ambities uiten bijvoorbeeld, hoe we met elkaar én met onze klanten omgaan en hoe we ervoor zorgen een betrouwbare, winstgevende organisatie te zijn én te blijven. Die eenheid in verscheidenheid, dát maakt Hurks bijzonder. Op de website www.develegezichtenvanhurks.nl kun je lezen waar wij met z’n allen voor staan. Soms herkenbaar, soms nieuw, maar altijd Hurks.

Heb jij ook een ‘eigen’ gezicht? Bij ons ben je van harte welkom voor stages, afstuderen of een baan! De activiteiten van Hurks groep omvatten zowel vastgoedontwikkeling, projectrealisatie en bouwcomponenten en engineering. Bel (040) 26 26 100 en vraag naar Michel Starreveld, concern HR Manager.

| Column Bert van Eekelen | Kredietcrisis in de bouw; Fictie of realiteit, bedreiging of kans? |

We leven in onzekere tijden. Veel banken zijn genationaliseerd, verstrekken van kredieten gaat plotseling veel moeizamer, diverse industrieën staan te wankelen. De meningen over de crisis lopen sterk uiteen. Over de mogelijke diepte van het dal en over de duur ervan. Stagneert onze groei of gaan we fors inleveren? Gaan we lange donkere tijden tegemoet of zijn we er volgend jaar alweer doorheen? En hoe werkt de crisis door in de Nederlandse bouw? Moeten we, terwijl we tot voor kort niet wisten waar we voor onze complexe en omvangrijke bouwopgave de kennis, kunde en capaciteit vandaan moesten halen, nu collectief vrezen voor onze banen? In het verleden betekende een economische crisis altijd een aantasting van het jaarlijks bouwvolume, maar de schade bleef toch beperkt. Veel meer dan 10% afname van het volume was er meestal niet. Veel bouwprojecten hebben een lange looptijd en ook al worden de aanbesteding en de gunning van projecten uitgesteld, veel bouwvoorbereiding gaat gewoon door, maar dat was in de tijd dat veel bouwprojecten in Nederland werden geïnitieerd en gefinancierd vanuit de publieke sector. Wat betekent de crisis nu we juist zijn overgeschakeld op private financiering en publiek/private samenwerking, ook voor de realisatie van publieke werken? . De projecten die geheel of gedeeltelijk vanuit projectontwikkeling en private belegging zijn geïnitieerd lopen tegen de plotseling veranderde marktomstandigheden op. Ontwikkelaars houden hun adem in en de werkgelegenheid in die branche staat onder druk. Ook de eerste signalen uit de aannemersbranche geven aan dat de bouwprijzen wel zullen dalen. Ook daar wordt gesproken over de angst voor ontslagen. Terwijl de meeste bouwvakkers van heel ver moesten worden gehaald. Moeten we dat allemaal zover laten komen? Moeten we wellicht juist nu, na de eerdere schaarste aan kwalitatief hoogwaardig personeel, niet van de nood een deugd maken? Moeten we bang zijn voor ontslag of biedt deze crisis de gelegenheid om echte aandacht te besteden aan de juiste voorbereiding en uitvoering van projecten? In tijden van crisis treedt er altijd een zuivering op. Zin en onzin worden van elkaar gescheiden. De markt wordt niet afgeplat, hij wordt versmald. Projecten die niet aan criteria van haalbaarheid, maakbaarheid en winstgevendheid voldoen, die vallen vanzelf van het bordje. Wat overblijft zijn die projecten die echte waarde toevoegen. Zo zal er een schifting komen tussen hoogwaardige projecten met daadwerkelijke waardecreatie enerzijds en de projecten in de marge anderzijds. En wat voor projecten geldt, geldt ook voor de bedrijven. Bedrijven die kwaliteit leveren en hun processen onder controle hebben, die zullen waarde kunnen blijven bieden. De bedrijven die dat niet kunnen laten zien, die krijgen het zwaar. Er blijft nog steeds grote behoefte aan nieuwe vervangende huisvesting voor veel organisaties en ook de grootschalige uitbreiding van de infrastructuur staat nog steeds hoog op de agenda. Maar in deze tijden van crisis zal de markt smaller zijn en gelden striktere criteria. Het is aan de bouwsector om daar een kwalitatief hoog aanbod tegenover te kunnen zetten. Laten we, nu de overspanning van de markt af is, kiezen voor daadwerkelijke kwaliteit. Kiezen voor een zorgvuldig samenspel tussen de partijen in de keten. Net zoals ik van mening ben dat de auto-industrieën slechts staatssteun mogen krijgen indien zij die steun gebruiken voor de ontwikkeling van nieuwe technologieën en duurzamer auto’s, moeten we deze crisis ook voor de bouw maar gebruiken om ons eens echt in te zetten voor een kwaliteitsslag in onze bouwproductie. Reductie van faalkosten en duurzamere producten, met toepassing van innovatieve technieken en voortbrengingsmethoden. Kortom, er is werk aan de winkel, en volgens mij is dat nog dankbaar werk ook.! Bert van Eekelen



Gemeente Den Haag

is er klaar voor

Tekst: Ing. D.N.M. Bakker & Ing. J. Kooij Met dank aan W. (Wim) Kelders & P. (Peter) Rijnberg voor het interview

Ondanks dat velen het misschien niet door zullen hebben heeft de invoering van de nieuwe Wet op de ruimtelijke ordening veel werk veroorzaakt. De implementatie van deze nieuwe Wro is op dit moment waarschijnlijk het best merkbaar bij de locale overheden. Vandaar dat wij als redactie van de !ntervisie ons hebben verplaats in de richting van één van de grootste gemeente in ons land, de gemeente Den Haag. Hier hebben wij een interview afgenomen met de heren Wim Kelders en Peter Rijnberg, beide werkzaam voor de dienst stedelijke ontwikkeling. Wij willen hen dan ook hartelijk bedanken voor hun medewerking aan dit interview! Waar staat de dienst stedelijke ontwikkeling (DSO) voor? De dienst stedelijke ontwikkeling kan onderverdeeld worden in vier verschillende directies met elk hun eigen discipline. Deze directies zijn onder te verdelen in een directie Beleid, directie Haags ontwikkelingsbedrijf, directie Bouwen toezicht en dienstverlening (BTD) en tot slot de directie Financiën services en control. Met meer dan 1000 man personeel binnen deze dienst worden de ontwikkelingen binnen de gemeente Den Haag gestuurd. Veel extra werk door de invoering van de nieuwe Wro... Bakker: ‘Volgens bronnen is er niet veel extra personeel aangenomen voor de invoer van de nieuwe Wro. Echter vragen wij ons af of dat werkelijk waar is, binnen nu en korte termijn zulle alle bestemmingsplannen aangepast moeten worden, dit vraagt dan ook veel manuren. Hoe is dit opgevangen binnen de gemeente Den Haag’ Rijnberg: ‘Hier wel hoor, er is hier zeker wel extra personeel aangenomen om deze wetten te implementeren en de bestemmingsplannen aan te passen. Ook in de gemeente Den Haag zijn bestemmingsplannen van toepassing welke ouder zijn dan de oorspronkelijk bedoelde levensduur. Zo hebben wij nog een bestemmingsplan van Berlage uit 1908 welke voor kleine delen van het grondgebied nog steeds geld. ‘


Kelders: ‘Verder zijn we op dit moment bezig met het invullen van een aantal witte vlekken binnen Den Haag, waar geen bestemmingsplan geldt. Een van de oorzaken van die witte vlekken is het vervallen van de oude wederopbouwplannen. Na de tweede wereldoorlog gold de wederopbouwwet. De plannen die hieruit voortkwamen kregen met de invoering van de Wet op de Ruimtelijke Ordening in 1965 de status van bestemmingsplan. Bij één van de wetswijzigingen ergens in de jaren ’90 vervielen al deze wederopbouwplannen met witte vlekken als gevolg. We zijn nu volop bezig om een inhaalslag te maken om verouderde bestemmingsplannen te actualiseren en ook de witte vlekken op te vullen. Tot slot willen we het aantal bestemmingsplannen binnen onze gemeente terugbrengen van 200 naar minder dan 100.’

Met deze nieuwe wetgeving wordt er al in een veel vroeger stadium nagedacht Een belangrijke verandering met de invoering van de nieuwe Wro is de koppeling welke gemaakt wordt met de grondexploitatiewet. Welke consequenties zitten hieraan verbonden? Kelders: ‘Vroeger was een telefoontje richting het grondbedrijf met de vraag: kunnen jullie wat leveren in verband met de financiële onderbouwing? voldoende’. Er werd dan door het grondbedrijf getoetst op de haalbaarheid, er werd gezocht naar tekorten en dekking hiervoor. Nu met deze nieuwe wetgeving wordt er al in een veel vroeger stadium nagedacht om al in het begin te kunnen bepalen of er hier een mogelijkheid bestaat om kosten te kunnen verhalen en te bekijken of er een rede is om een exploitatieplan op te stellen. Er wordt nu dan ook met de nieuwe wetgeving in bijna alle gevallen een exploitatieplan vereist.’ Zijn er financiële voordelen te vinden door deze verplichte samenwerking tussen van origine verschillende afdelingen? Bakker: ‘Zoals u nu aangeeft

zijn door deze nieuwe


wetgeving de verschillende afdelingen van de gemeente Den Haag in een vroeger stadium binnen deze projectontwikkelingen al gezamenlijk betrokken. Er wordt dan ook veel meer en intensiever samengewerkt. Deze samenwerking versterkt de samenhang tussen de bestemmingsplannen en de financiële onderbouwing hiervan. Dit zou uiteindelijk ook een groot financieel voordeel kunnen brengen.’ Wim Kelders: (WEL) ‘Op dit moment doen we niet veel aan kostenverhaal. Dit valt vooral te wijten aan het gebrekkige instrument hiervoor; de baatbelasting. Baatbelasting was echt een hoofdpijndossier, het liep gewoon altijd vast! Het voordeel dat gemaakt wordt zit vooral in die gevallen daar waar we in het verleden geen contract zouden sluiten en we dus afhankelijk waren van min of meer een vrijwillige bijdrage van de kant van de ontwikkelaar. Deze vrijwilligheid is altijd een vreemde situatie geweest. In deze gevallen staan we nu met de nieuwe wet stukken sterker‘. Peter Rijnberg: (NIET) ‘Deze wet is in principe bedoeld om de zogenaamde Free-riders aan te pakken. Deze partijen hebben sterke grondposities en willen niet meebetalen aan de benodigde openbare voorzieningen, hierdoor houden zij een dikke winst over. Met de nieuwe wetgeving ontstaat er een instrument om deze Free-riders mee te laten betalen. Omdat de overheid zich vooral focust op binnenstedelijke ontwikkelingen, en de uitleggebieden inmiddels volgebouwd zijn doen deze situaties zich bijna niet meer voor. De voorzieningen in de binnenstad zijn immers al grotendeels aanwezig. Een instrument binnen de grondexploitatiewet is de macro aftopping, je kunt maar kostenverhaal plegen tot zover er opbrengsten zijn in het gebied. Omdat er veelal geen grote opbrengsten gemaakt worden bij deze ontwikkelingen valt hier dan ook vaak weinig te verhalen’. Met de nieuwe regelgeving vervalt de oude; heeft dit consequenties voor plannen van nu omdat de gemeente meer vrijheid heeft nu de provincie plannen niet meer hoeft goed te keuren?

Kelders: ‘Er is uiteraard overgangsrecht. Daaronder vallen de provinciale streekplannen. Deze plannen worden nog voor een periode van maximaal vijf jaar gebruikt om plannen aan te toetsen; niet meer in het kader van goedkeuring maar b.v. bij reacties van de provincie op bestemmingsplannen of in het kader van beroep bij de Raad van State. Binnen de termijn van 5 jaar zal de provincie dan ook haar plannen uitwerken in een provinciale structuurvisie die als basis kan dienen voor het provinciale beleid. Hier zijn ze dan ook op dit moment al volop mee bezig. De sturing vanuit de provincie zal wel anders gaan verlopen. Zo is het zelfs mogelijk dat de provincie zelf bestemmingsplannen gaat vaststellen. Die heten dan inpassingsplannen. Het Stadsgewest Haaglanden is ook druk bezig met het opstellen van een structuurvisie voor de regio welke een richting zal geven aan het ruimtelijk beleid. Daar dien je als gemeente weer rekening mee te houden bij de opstelling van bestemmingsplannen al daar. Als gemeente zul je bij de Raad van State wel met heel goede redenen moeten komen om een geheel ander idee binnen een bestemmingsplannen te verwerken. Er verandert dus wel het nodige maar zowel rijk als provincie blijven hun invloed houden maar wel op een andere manier’. Welke mogelijkheden tot invloed dan wel macht zijn er veranderd met de intrede van deze nieuwe wetgeving? Rijnberg: ‘Voor een gemeente is dat het kunnen stellen van locatie eisen. De wetgeving biedt de kans om binnen het bestemmingsplan op te nemen aan welke eisen de ontwikkelingen per locatie dienen te voldoen. Je kunt bijvoorbeeld een percentage sociale woningbouw vaststellen te ontwikkelen‘. Kelders: ‘Binnen deze nieuwe wetgeving kunnen deze eisen nu dus wel gesteld worden, dit kan zelfs in een bestemmingsplan maar in een exploitatieplan kan dit nog veel beter geregeld worden. Zo kunnen we echt de plekken aanwijzen waar wij bijvoorbeeld sociale woning bouw willen‘.



Hoe is deze verandering zichtbaar in de vaak toegepaste procedures tot ontwikkeling?

betalen. Deze inkomsten zullen dan ten goede komen aan de grondexploitatie van de PPS.’

Rijnberg: ‘Bij het ontwikkelen van een gebied wordt er binnen een gemeente volgens de standaard procedures gewerkt. De vraag welke altijd gesteld wordt is of we actief gronden uit willen geven ten behoeve van een ontwikkeling. Als we hiermee aan de slag kunnen dan start een aanbesteding of een prijsvraag waar meerdere ontwikkelaars hun plannen en prijs voor kunnen indienen. Als we samen met de ontwikkelaar ontwikkelingen willen doorvoeren dan worden er partners geselecteerd waarmee we een PPS constructie opzetten.‘

Hoe staan jullie als gemeente tegenover het zogenaamde Projectbesluit? Bakker: ‘Bij een projectontwikkeling binnen een plangebied waar dit vooralsnog niet gepland was kon vroeger gebruik gemaakt worden van een artikel 19 procedure, nu hebben wij hiervoor het zogenaamde projectbesluit. Er zijn gemeenten die medegedeeld hebben niet mee te willen werken aan dergelijke projectbesluiten.’

Als een ontwikkelaar al gronden in bezit heeft dan dienen we alleen tot een werkbare uitvoering te komen.

Kelders: ‘Een projectbesluit is iets wat in eerste instantie niet in de wet was opgenomen was. Door druk van de tweedekamer is alsnog een alternatief opgenomen voor de artikel 19 procedure in de vorm van een projectbesluit. Het projectbesluit is niet echt aantrekkelijk, het moet binnen een jaar opgenomen worden in een bestemmingsplan. Als dit niet gebeurt dan kunnen er geen leges gevraagd worden. Een projectbesluit wordt altijd genomen ten bate van een bepaalde ontwikkeling, dus daar zitten leges aan. Dit kan zwaar in de papieren lopen, mocht een bestemmingsplan niet tijdig aangepast kunnen worden dan lopen we financieel grote risico’s.

‘Als een ontwikkelaar of andere partij al gronden in bezit heeft dan dienen we alleen tot een werkbare uitvoering te komen. Om duidelijkheid te scheppen is de invoering van de grondexploitatiewet hier van groot belang. Er staat immers in geregeld wat er precies voor ontwikkelingen gepland staan op deze gronden.‘ Anterieure of posterieure overeenkomsten Kooij: ‘Binnen de nieuwe wetgeving wordt er gesproken over anterieure en posterieure overeenkomsten. Via een anterieure overeenkomst wordt er gezamenlijk met een ontwikkelaar vooraf al bepaald hoe één en ander gefinancierd wordt. Waar ligt de voorkeur bij een gemeente en waarom deze twee overeenkomsten?‘ Rijnberg: ‘Deze posterieure overeenkomst dient als stok achter de deur, partijen worden meer gepusht om aan tafel te komen en er privaatrechtelijk uit te komen. Mocht er in een plangebied met een PPS constructie gewerkt worden dan kan het voorkomen dat niet alle grondposities in bezit zijn. Er kan dan een exploitatieplan opgesteld worden waarin ook de grondeigenaren welke niet binnen de PPS constructie vallen ook aan mee zullen gaan


Rijnberg: ‘Liever niet’.

Het projectbesluit is niet aantrekkelijk, levert veelal dubbel werk op, vooral aan de proceduele kant Daarnaast is het veelal dubbel werk, en dan voornamelijk aan de procedurele kant. Een projectbesluit doorloopt de zelfde procedure als een bestemmingsplan, eigenlijk zelfs moeilijker. Bij een projectbesluit kun je ook in beroep bij de rechtbank. Een bestemmingsplan wordt vastgesteld door de raad. Door het wegvallen van Gedeputeerde Staten blijft hier alleen de mogelijkheid om in beroep te gaan bij de Raad van State. Dus procedureel is het projectbesluit minder aantrekkelijk dan een wijziging van het bestemmingsplan‘.!

ARCHIBALDS VACATURES volgende !

Continu Engineering is dé intermediair op de bouwkundige en civieltechnische arbeidsmarkt en bemiddelt en begeleidt jaarlijks honderden bouwkundigen en civieltechnici naar een nieuwe passende baan in het kantoor van Archibald en zijn werkomgeving. Het matchen van vraag en aanbod op de bouwkundige en civieltechnische arbeidsmarkt is onze kernactiviteit. Continu Engineering geniet brede bekendheid in de markt en is in 13 jaar uitgegroeid tot een landelijke organisatie met acht vestigingen.

Traineeship

vacaturenummer 100141

Bedrijf: Voor het kantoor van Archibald en de bedrijven die de eer hebben om met hem samen te werken zijn wij op zoek naar zeer gemotiveerde, ambitieuze MTS, HTS en TU schoolverlaters. Bij dit kantoor en zijn dwangmatige volgelingen is de organisatiestructuur erop gericht om iedereen op een gedegen wijze zoveel mogelijk eigen verantwoordelijkheid en zelfstandigheid te geven. Aan de individuele ontwikkeling en brainwashing van de medewerker wordt veel aandacht besteed. Archibald is na lang aandringen van Continu (Na een kop koffie was hij al verkocht) bereid te investeren in de bouwkundigen van de toekomst en heeft hiervoor i.s.m. Continu een intensief programma opgesteld. Functie / taken: Een unieke kans en de dankbare eer om als starter een intensief traineeprogramma te doorlopen onder begeleiding van toparchitect Archibald. Het is een perfecte combinatie van werkend leren en lerend werken met aangeleerde bijwerkingen. Als het programma succesvol wordt doorlopen (uiteraard want alles wat Archibald aanraakt is voorbestemd tot een groot succes –maar niet groter dan hemzelf), stroom je door in een functie die bij je past. Denk hierbij aan planvoorbereider, projectleider, projectontwikkelaar, werkvoorbereider of koffiebereider. Archibald zoekt: MTS, HTS en TU bouwkundigen (starter of met 1-2 jaar ervaring) vragen wij te reageren op deze uitdaging. Je bent zelfstandig, ondernemend, analytisch en resultaatgericht. Bovenal ben je gemotiveerd, heb je een gezonde ambitie en durf je eigen initiatieven te nemen (kortom perfect in de ogen van Archibald). Kort samengevat is Archibald op zoek naar: - Jong talent - MTS, HTS of TU Bouwkunde - Starter of met een aantal jaar werkervaring - Zeer gedreven (maar nog in te tomen zonder zweep) - Ambitieus - Initiatiefrijk - Communicatief sterk (kunnen zwijgen als Archibald spreekt is een pluspunt)

neemt u ook schoolverlaters aan?

je bedoelt mensen zonder ervaring die je alles kan laten doen zoals koffie halen, de vloer vegen, en mijn auto wassen?

sollicitatie-ervaring is toch een minimum vereiste...

copyright maaik-2008-www.archmaaik.com

Reageren? Ga naar Archibalds website op www.archmaaik.com onder “Archibalds vacatures”

project Prinsenhof, Den Haag wat Facility Estate Management samen met Facilicom Facility Solutions

‘Behalve de gebruikelijke services, kunnen wij heel veel regelen voor de zakelijke huurders van BPF Bouwinvest. Van beveiliging, bloemen bezorgen en catering tot kinderopvang, kopieerservice, receptiediensten en zelfs ﬁets- en kunstuitleen. We hebben afspraken met 21 dienstverleners om het onze klanten zo makkelijk mogelijk te maken. Het leven is soms al ingewikkeld genoeg.’ TAMARA AGATZ Facility Coördinator Prinsenhof

samen werken

Door kennis en ervaring in de gehele vastgoedketen, van grondaankoop tot en met dispositie, realiseren wij de hoogste kwaliteit. Samenwerking met alle betrokken partijen staat hierbij centraal.

6173 BPF Adv-liggend-A5 CoUrsE.indd 1

www.bpfbouwinvest.nl

26-11-2008 11:27:39

HET IS GEEL EN ELKE DAG ANDERS

Recommend Documents