Het Huurcollege 2015 Ontwikkelingen in het huurbeleid Landelijke huurdersdag, 10 oktober 2015 Door: Henk Stegink, opleider WKA
Huurcollege 2015
Huurcollege 2015: inhoud 1. Hoe ging het? 2. Het sociaal huurakkoord 3. Nieuwe regelgeving 4. ParJculiere sector en geliberaliseerde huurprijzen 5. Aan de slag Huurcollege 2015
Hoe ging het? 1 Het kalf en de put….? Tot 2015: invloed op huurbeleid beperkt Vanaf eind 2013: lokale woonlastenonderzoeken Huurcollege 2015
Hoe ging het? 2 Resultaten: Veel hurende huishoudens blijken door de armoedegrens gezakt: Bij Hv de VijSoek uit Purmerend: 21% Bij Huurderkoepel Schagen e.o.: 26% (Bron: onderzoeken WKA) Huurcollege 2015
Hoe ging het? 3 • In de provincie Drenthe is dat gemiddeld 32% • In Borger-‐Odoorn: 26% • In Hoogeveen: 37% (Bron: Companen) Huurcollege 2015
Hoe ging het? 4 • Huren inmiddels (veel) duurder dan kopen • Prijs per m2 in € Eengezinswoningen
Appartementen
vrije sector sociale sector
koop
Vrije sector
Sociale sector
koop
Amsterdam
22,20
9,30
9,50
20,40
11,70
12,90
Groningen
18,00
8,70
5,90
14,60
9,90
6,00
Heerlen
7,50
10,80
4,40
8,90
10,70
4,50
Huurcollege 2015
Hoe ging het? 5
Onderzoek redacJe Woonbondig: • In corporaJe-‐aanbod is de huurprijs in 43% duur (28%) of geliberaliseerd (15%)
• Variërend van 14% (‘s Hertogenbosch) tot 54% (Amsterdam) of 55% (stedendriehoek Apeldoorn, Deventer, Zutphen) Huurcollege 2015
Hoe ging het? 6 Berekeningsschema huurtoeslag tijdvak 1/1/2015 – 1/1/2016 Rekenhuur
€ 710,68 Huurtoeslaggrens € 618,24 Aftoppingsgrens drie- en meerpersoonshuishoudens € 576,87 Aftoppingsgrens een- en twee persoonshuishoudens € 403,06 Kwaliteitskortingsgrens Minimale basishuur € 229,64 Alleenstaande tot AOW-leeftijd € 229,64 Meerpersoons tot AOW-leeftijd € 227,82 Alleenstaande AOW-er € 226,01 Meerpersoons met AOW-er
Tot 23 jaar zonder kinderen
1 persoon
Bij een rekenhuur boven € 403,06 helemaal geen huurtoeslag
40%
2 personen
40%
indien een persoon AOW-er of gehandicapt is.
3 of meer personen
40%
indien tenminste een persoon AOWer of gehandicapt is
Anders 0%
65%
65%
65%
100%
100%
100%
100%
0%
0%
0%
0%
Huurcollege 2015
Hoe ging het? 7 • Te dure toewijzingen: In 2009: 11% In 2013: 31% • Percentages boven de 40% geen uitzondering • Liep op tot 75% te dure toewijzingen Huurcollege 2015
Hoe ging het? 8 • Maximuminkomensgrenzen 2015 Huurtoeslag: € 21.950 (eenpersoonshuishouden) € 29.800 (meerpersoonshuishouden) € 29.825 (meerpersoonsouderenhuishouden) Huurcollege 2015
Hoe ging het? 9 • InkomensaSankelijke huurverhoging • 2014: 4% op 1 juli (inflaJe 2,5%) Nieuwe huurders: 0,8% Totaal: 2,3% boven inflaJe • 2015: 1,9% op 1 juli (inflaJe 1,0%) Nieuwe huurders: 0,7% Totaal: 1,6% boven inflaJe Huurcollege 2015
Sociaal huurakkoord 1 Wat vooraf ging: • Wonen 4.0 (huursomsJjging inflaJe +2%) • Minister: na de inkomensaSankelijke huurverhoging komt de huursombenadering Huurcollege 2015
Sociaal huurakkoord 2 ParJjen: Aedes en Woonbond Inhoud: 1. wat is de huursom 2. jaarlijkse huurverhoging: gemiddeld 3. jaarlijkse huurverhoging: maximaal 4. advies voor commerciële/parJculiere sector Huurcollege 2015
Sociaal huurakkoord 3 • Beperking van de huursomsJjging tot inflaJe + 1% HuursomsJjging is de som van de huurverhoging per 1 juli en de huurverhoging voor nieuwe huurders (harmonisaJe-‐ of mutaJehuurverhoging) Huurcollege 2015
Sociaal huurakkoord 4 • Huurverhoging maximaal inflaJe als huur 80% of meer van de maximale huur • Bij relaJef lage huren: huurverhoging maximaal inflaJe + 2,5% (begrensd door sJjging huursom van inflaJe + 1%) Huurcollege 2015
Sociaal huurakkoord 5 Onderzoek naar scheefwonen (goedkoop en duur) Advies voor commerciële/parJculiere huursector (niet betrokken bij akkoord): Maximale huurverhoging op 1 juli: InflaJe + 1% Huurcollege 2015
Het sociaal huurakkoord 6 ReacJe minister: Mooi werk, maar…. 1. die 80%-‐grens lokaal afspreken 2. in parJculiere sector wordt het maximum inflaJe + 2,5% voor iedereen 3. minister denkt nog na over inkomenstoets Huurcollege 2015
Het sociaal huurakkoord 7 De Gezamenlijke ParJculiere Huurders Plahorms (GPHP) (huurders van onder meer Amvest, Bouwinvest en Vesteda): ‘ReacJe van de minister is een premie op slecht gedrag van de insJtuJonele beleggers’ Huurcollege 2015
Nieuwe regelgeving 1 • Wijzigingen in het WWS • Passend toewijzen
Huurcollege 2015
Nieuwe regelgeving 2 Per 1 oktober gewijzigd puntensysteem: Geen punten meer voor: -‐woonvorm -‐woonomgeving -‐ hinderlijke situaJes -‐ schaarste Huurcollege 2015
Nieuwe regelgeving 3 WOZ-‐waarde is onderdeel op twee manieren: 1. WOZ-‐waarde delen door € 7900 2. WOZ-‐waarde delen door oppervlakte van vertrekken en ‘overige ruimten’ en vervolgens delen door 120 Huurcollege 2015
Nieuwe regelgeving 4 • Huurders nu weer belanghebbende bij WOZ-‐waarde…. ….krijgen in vervolg WOZ-‐beschikkingen toegestuurd ….krijgen daarmee ook mogelijkheid van bezwaar en beroep tegen beschikking Huurcollege 2015
Nieuwe regelgeving 5 Welke gevolgen heek dat als A. het puntenaantal sJjgt? B. puntenaantal daalt en huurprijs komt boven maximum? C. puntenaantal daalt en huurprijs blijk onder maximum? Huurcollege 2015
Nieuwe regelgeving 6 Woningwet 2015: • Meer passend toewijzen: 95% van de toewijzingen aan huishoudens met recht op huurtoeslag moet passend zijn (= huurprijs onder de akoppingsgrens) Huurcollege 2015
ParJculiere sector en geliberaliseerde huurprijzen 1 • Minister koerst op huurverhoging van inflaJe + 2,5% voor iedereen in gereguleerd gebied • ReacJe Nederlandse Woonbond en de Gezamenlijke ParJculiere Huurders Plahorms (GPHP): dat is ‘meer huur voor minder huis’ Huurcollege 2015
ParJculiere huursector en geliberaliseerde huurprijzen 2 • Meer huur voor minder huis: • Gemiddelde huurprijs in parJculiere sector: € 549 (gereguleerd); Dat is € 54 meer dan bij een corporaJe • De kwaliteit (volgens het puntensysteem) is minder Huurcollege 2015
ParJculiere huursector en geliberaliseerde huurprijzen 3 • De maximale huur is € 56 lager (het verschil in kwaliteit bedraagt 11 punten) • De Woonbond: er is sprake van een ‘meer voor minder-‐gat’ van € 110 per maand (€ 54 meer huur en € 56 minder kwaliteit) Huurcollege 2015
ParJculiere huursector en geliberaliseerde huurprijzen 4 • Een geliberaliseerde huurprijs wil zeggen dat er geen maximale huurverhoging geldt. • In Haarlem vond een rechter een huurverhoging van 54% redelijk • Uitzondering: er is een (maximale) huurverhoging afgesproken tussen huurder en verhuurder Huurcollege 2015
ParJculiere huursector en geliberaliseerde huurprijzen 5 • Beperking huurverhoging bij geliberaliseerde huurprijzen bij voorkeur afspreken in huurcontract • Geldt zowel bij commerciële als bij sociale verhuurders • HuurdersorganisaJe is daarbij parJj op basis van de Overlegwet (WOHV) Huurcollege 2015
Aan de slag 1 • Maak armoede onder huurders zichtbaar • De Woonlastenonderzoeken in Purmerend, Schagen en Deurne leverden lagere streeSuren op. Huurcollege 2015
Aan de slag 2 • Zorg dat betaalbaarheid een speerpunt wordt in de lokale prestaJeafspraken
• In Deurne leidde dat tot totaal nieuw huurbeleid (met huurprijzen vanaf € 403,06) Huurcollege 2015
Aan de slag 3 • Maak afspraken over de verdeling van de huurverhoging: • Hoeveel per 1 juli • Hoeveel bij nieuwe huurders • Onderzoek de relaJe: huurprijzen en doorstroming (beschikbaarheid) Huurcollege 2015
Aan de slag 4 • Maak afspraken over de maximale huurverhoging op 1 juli en voor nieuwe huurders • Denk ook aan een koppeling met de betaalde huurprijs (die 80% uit het sociaal huurakkoord of een variant daarop) Huurcollege 2015
Aan de slag 5 • Bespreek de gevolgen van het nieuwe puntensysteem (introducJe WOZ-‐waarde) • Bedenk hoe huurders te ondersteunen bij bezwaar en beroep tegen de WOZ-‐beschikking Huurcollege 2015
Aan de slag 6 • Zorg voor afspraken over een (maximale) jaarlijkse huurverhoging in huurcontracten met een geliberaliseerde huurprijs • En vooral: doe niet alles tegelijk! • SUCCES Huurcollege 2015
