Het einde van een tijdperk: voorbij de hypotheekrenteaftrek
Britt van der Deen Albert Cuypstraat 216-1 1073 BM Amsterdam UvA student nummer: 5829488 Opleiding: Bachelor Fiscale economie Universiteit van Amsterdam Studiejaar: 2011-2012 Naam begeleider: mr. drs. N.G.H Speet RA 1
Inhoudsopgave 1. Inleiding............................................................................................................................................3 2. Geschiedenis van de hypotheekrenteaftrek......................................................................................5 2.1 Ontstaan van de hypotheekrenteaftrek in Nederland..........................................................5 2.2 Inhoud van de hypotheekrenteaftrek..................................................................................6 2.2.1 Beperking periode................................................................................................8 2.2.2 Bijleenregeling.....................................................................................................8 2.2.3 Huurwaardeforfait................................................................................................8 2.3 Conclusie..........................................................................................................................10 3. Problemen.......................................................................................................................................11 3.1 Financiële instellingen......................................................................................................11 3.2 Woningmarkt en eigenhuisbezitters..................................................................................13 3.3 Overheid...........................................................................................................................15 3.4 Conclusie..........................................................................................................................17 4. Politiek............................................................................................................................................18 4.1 Politieke partijen...............................................................................................................18 4.2 Lenteakkoord....................................................................................................................20 4.3 Conclusie..........................................................................................................................20 5. Hypotheekrenteaftrek in Europa.....................................................................................................21 5.1 Engeland...........................................................................................................................21 5.2 Zweden.............................................................................................................................22 5.3 Denemarken......................................................................................................................22 5.4 Noorwegen........................................................................................................................23 5.5 Conclusie..........................................................................................................................23 6. Alternatieven van afschaffing.........................................................................................................25 6.1 Maximeren aftrek tarief....................................................................................…............25 6.2 Beperking aftrek van de rente...........................................................................................26 6.3 Box 1 naar Box 3..............................................................................................................27 6.4 Annuïtaire aflossing binnen de looptijd...........................................................................28 6.5 Conclusie..........................................................................................................................29 7. Conclusie........................................................................................................................................30 8. Bibliografie.....................................................................................................................................33
2
1. Inleiding In Nederland wordt al jaren een discussie gevoerd over de hypotheekrenteaftrek. De hypotheekrenteaftrek is een belastingvoordeel voor huizenbezitters die rente betalen over hun hypotheekschuld. Deze rente kan worden afgetrokken van het inkomen in box 1, voordat over dit inkomen belasting wordt betaald. Recent is de discussie rondom de hypotheekrenteaftrek weer opgelaaid. Dat kan niet worden los gezien van de discussie over de miljardenbezuinigingen die het kabinet, inmiddels demissionair, voert. Inmiddels klinken ook internationaal, onder andere vanuit Brussel en het IMF, geluiden dat iets moet veranderen aan deze wetgeving (Algemeen Dagblad, 2012). De hypotheekschuld heeft ertoe geleid dat Nederland anno 2012 binnen de EU koploper is wat betreft particuliere schulden (Bartelsman e.a., 2012). Ook Den Haag beseft dat de wetgeving moet worden aangepakt, maar over de manier waarop lopen de meningen uiteen. Een veelgenoemde oplossing is overheveling van de aftrek van box 1 naar box 3. Alternatieven zijn het beperken van de renteaftrek en het verhogen van het eigenwoningforfait. Een andere oplossing zou volgens het Lenteakkoord zijn dat nieuwe hypotheken binnen 30 jaar annuïtair moeten worden afgelost en uiteindelijk de hypotheek niet hoger mag zijn dan 100% van de waarde van het huis (Lenteakkoord, 2012). Er is door de jaren heen een aantal aanpassingen in de regeling van de hypotheekrenteaftrek aangebracht. Zo werd in 2001 besloten dat de aftrek voortaan hoogstens 30 jaar van kracht bleef. In 2004 werd een andere belastingmaatregel ingevoerd, de zogeheten bijleenregeling. Bij de verkoop van een huis is soms sprake van een overwaarde. Als deze overwaarde niet wordt gebruikt bij de aankoop van een nieuwe woning, maar in plaats daarvan wordt bijgeleend, dan is de rente over dit gedeelte van de lening niet aftrekbaar. De omvang van de lening waarover de rente aftrekbaar is, mag dus niet hoger zijn dan de prijs van de nieuwe woning min de overwaarde van de oude woning. Dit onderzoek wil een bijdrage leveren aan de discussie over dit onderwerp, waarbij ik mij concentreer op de woningmarkt en eigenhuisbezitters, de overheid en de politiek. Ook belicht ik verschillende alternatieven voor wijziging van de hypotheekrenteaftrek om zo te kijken welke hervorming de meest realistische is. Vanuit verschillende hoeken komen geluiden over het rigoureus afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, terwijl anderen weer van mening zijn dat de aftrek beter langzaam kan worden verlaagd. Er zou voor de eigenhuisbezitters bijvoorbeeld een overgangsperiode kunnen komen, waarin zij kunnen inspelen op de hervorming van de hypotheekrenteaftrek, zodat deze partij er niet meteen een te groot nadeel van ondervindt. Met de huidige overheidstekorten is ook de overheid een belangrijk partij. Door wetten omtrent de hypotheekrenteaftrek te veranderen, zou de overheid meer inkomsten kunnen genereren. 3
De alternatieven die besproken zullen worden in deze scriptie zijn: verhoging van het eigen woningforfait, de opname van de eigen woning in box 3, een beperking van de afschaffing en de annuïtaire aflossing binnen 30 jaar volgens het Lenteakkoord. In deze scriptie wordt onderzocht welke oplossing het meest in aanmerking komt en waarom. De centrale vraag luidt: wat is de meest effectieve manier van hervorming van de hypotheekrenteaftrek en waarom? De opzet van deze scriptie is als volgt. Hoofdstuk 2 bevat een overzicht van de geschiedenis van de hypotheekrenteaftrek. Daarbij zal ook worden ingegaan op de wetshistorie van de hypotheekrenteaftrek, hoe deze aftrek tot stand is gekomen en waarom. Hoofdstuk 3 beschrijft de problemen waar de financiële instellingen, woningmarkt en eigenhuisbezitters, overheid, en politiek tegen aanlopen met betrekking tot de hypotheekrenteaftrek en eventuele hervorming hiervan. Hoofdstuk 4 beschrijft hoe de politiek tegen de hervorming van de hypotheekrenteaftrek aankijkt en geeft een blik op het Lenteakkoord. Hoofdstuk 5 beschrijft de afschaffing of hervorming van de hypotheekrenteaftrek in een aantal Europese landen en bekijkt wat Nederland hiervan zou kunnen leren. Hoofdstuk 6 geeft een aantal mogelijke oplossingen voor de afschaffing of hervorming van de hypotheekrenteaftrek. Hoofdstuk 7 bevat conclusies en aanbevelingen.
2. Geschiedenis van de hypotheekrenteaftrek 4
Om te weten te komen wat met de hypotheekrenteaftrek moet gaan gebeuren in de toekomst is het zaak om te kijken welke ontwikkelingen zich in de loop der jaren hebben afgespeeld rondom de hypotheekrenteaftrek. In dit hoofdstuk staat de volgende subvraag centraal: hoe is de hypotheekrenteaftrek in zijn huidige vorm tot stand gekomen?
2.1 Ontstaan van de hypotheekrenteaftrek in Nederland De wet op de hypotheekrenteaftrek is in 1893 door de toenmalige minister van Financiën Nicolaas Pierson ingevoerd. Deze wet kwam er, omdat dit volgens hem een van de basisprincipes van het belastingsysteem was. In die tijd werd deze wet als onderdeel gebruikt van de eerste inkomstenbelasting (Grob, 2005, p.103). Een eigen woning was een bron van inkomen, en de kosten voor financiering konden worden afgetrokken van het belastbare inkomen. Na de Tweede Wereldoorlog probeerde de overheid het eigenwoningbezit te stimuleren en werd de hypotheekrente ingezet als middel. Vanaf de jaren 70 van de vorige eeuw kwam de nadruk te liggen op het stimuleren van de aanschaf van een eigen woning (Ewijk e.a., 2006). Uit cijfers blijkt dat het eigenwoningbezit ook sterk is toegenomen door de invoering van de hypotheekrenteaftrek (Grob, 2005). Vanaf 2009, na de kredietcrisis, kwam het idee van het stimuleren van het eigenwoningbezit steeds meer onder vuur te liggen en werd hij zelfs door velen bekritiseerd. Omdat de hypotheekrenteaftrek het aflossen van schulden niet stimuleert, wordt dit gezien als reden voor de hoge particuliere schuldenlast waarmee Nederland kampt (Ewijk e.a., 2006).
Figuur 1. Eigenwoningbezit
2.2 Inhoud hypotheekrenteaftrek
5
De eigen woning wordt belast in box 1. In de Wet op de Inkomstenbelasting is bepaald dat het eigenwoningbezit gezien wordt als inkomen.
Figuur 2. Belastingtarieven
Bron: www.belastingdienst.nl
In bovenstaande tabel is te zien dat sprake is van een progressief tarief. Naarmate de inkomsten hoger zijn, moet men procentueel meer belasting betalen. Hieruit valt af te leiden dat de sterkste schouders de zwaarste lasten dragen (Heithuis ,2007, p.59). Echter, hier valt ook uit af te leiden dat de mensen met de hoogste inkomens, en daarom hoogste belasting, meer kunnen aftrekken. Zij profiteren het meest van de hypotheekrenteaftrek.
Figuur 3. Belastingvoordeel van de hypotheekrenteaftrek naar hoogste hypotheekkosten 2008
6
Figuur 4. Belastingvoordeel hypotheekrenteaftrek naar inkomensgroep, 2008
7
2.2.1 Beperking periode In de loop der jaren zijn veranderingen aangebracht in de Wet op de Inkomstenbelasting 2001 (hierna: wet IB) voor wat betreft de regeling van de hypotheekrenteaftrek. Een aanpassing is dat de aftrek voor ten hoogste 30 jaar van kracht blijft (artikel 3.120 lid 2 Wet IB 2001). Daarbij kan worden aangetekend dat voor de mensen die voor 2001 al een hypotheek hadden afgesloten, de rente wel tot 2031 aftrekbaar blijft (Grob, 2005). Met het aangaan van een nieuwe hypotheek die hoger is dan de oorspronkelijke hypotheek gaat voor dit gedeelte van de lening een nieuwe periode van 30 jaar aftrek in.
2.2.2 Bijleenregeling In 2004 is de bijleenregeling geïntroduceerd. Deze regeling is ingevoerd als inperking van de hypotheekrenteaftrek. De eigenwoningreserve is het positieve verschil tussen de verkoopprijs en de hypotheek. Als een huis met winst wordt verkocht, en deze opbrengst meer is dan de eigenwoningschuld, is het verschil dus de eigenwoningreserve (artikel 3.119a Wet op de Inkomstenbelasting 2001). De rente op de hypotheekschuld is alleen aftrekbaar voor zover deze lening nodig is geweest als men de eigenwoningreserve gebruikt bij aankoop van een nieuwe eigen woning. Als de overwaarde dus ergens anders voor is gebruikt, en dus extra is bijgeleend, is de rente op dit extra bijgeleende bedrag niet aftrekbaar. Verder zijn in de loop der jaren de regels om in aanmerking te komen voor hypotheekrenteaftrek, aangescherpt. Zo is hij nu alleen van toepassing op de eerste woning. Daarmee vallen tweede huizen, zoals een eventuele vakantiewoning, buiten de regeling. Het is wel mogelijk om gebruik te maken van hypotheekrenteaftrek in geval van een huis in het buitenland, op voorwaarde dat dat huis als eerste woning gezien wordt.
2.2.3 Huurwaardeforfait De laatste jaren wordt de hypotheekrenteaftrek in een adem genoemd met het huurwaardeforfait. Het is een inkomstenvoordeel dat een eigenwoningbezitter heeft ten opzichte van iemand die geen woning bezit. Het eigenwoningforfait is niet iets nieuws, in 1892 werd een vergelijkbare vorm al in ons belastingsysteem gebruikt. Bij het invoeren van de wet in 1914 en de hervorming van 1964 bleef het eigenwoningforfait een belasting die geheven werd door 4% van het vermogen te nemen als bijtelling (Van den Berg, 2003, p 48). Vanaf 1971 lijkt het eigenwoningforfait, eerst onder een andere naam, namelijk het huurwaardeforfait, op het eigenwoningforfait zoals we dat nu kennen. 8
Het enige dat veranderde was de hoogte van het tarief dat een eigenwoningbezitter voor de woning moet betalen. Wat in 1971 begon met 1% liep door de jaren heen op tot een tarief van 1,8% in 1990. In 1997 werd besloten om het tarief terug te brengen naar 1,25%. Lange tijd werd het huurwaardeforfait los gezien van de hypotheekrenteaftrek. Wanneer de aftrekbare rente minder was dan het eigenwoningforfait, leverde dit een belastingnadeel op. Op 1 januari 2005 is dit gewijzigd met de wet-Hillen (NTFR, 2002). Deze wet maakt het fiscaal aantrekkelijk om hypotheken snel af te lossen, omdat iemand dan een extra aftrekpost krijgt. De wet zorgt ervoor dat het eigenwoningforfait daalt zodat geen nadeel ondervonden wordt van een lage resthypotheek. In 2010 is er een aanpassing in aangebracht, de zogeheten villabelasting. Vanaf dat moment is het forfait verhoogd voor woningen boven de € 1.010.000,-. Tegenwoordig is het een tarief van 1,3% voor woningen boven € 1040.000,- (artikel 3.112 lid 1 Wet IB 2001). Dit forfaittarief zal de komende jaren nog verder verhoogd worden tot 2,35% in 2016. Per wet via art 3.112 wet IB is vastgesteld dat in het geval een eigen woning in bezit is hier eigenwoningforfait over betaald moet worden. De eigenwoningbezitter hoeft niet altijd één persoon te zijn. Wanneer bijvoorbeeld niet gekozen is voor een fiscaal partnerschap kunnen het ook meerdere personen zijn (Cornelisse, 2007, p151). De WOZ-waarde van het huis, op basis van artikel 3.112 lid 2, is de graadmeter van de hoogte van het eigenwoningforfait. In het verleden bestond geen bepaling om de waarde van het huis vast te stellen. Dit leidde tot verschillende waarderingen van huizen (Van den Berg, 2003, p48). Na 1997, met de invoering van de WOZwaarde, veranderde dit. De gemeente moet de berekening van WOZ-waarde vaststellen. Waar de waarde voorheen eens in de vier jaar werd vastgesteld, wordt vandaag de dag ieder jaar de WOZ berekend (Hendrikus, 2008, P9-10). Net als de hypotheekrenteaftrek kent ook het eigenwoningforfait tegenstanders. Volgens de tegenstanders wordt het eigenwoningforfait gebruikt als middel om de hypotheekrenteaftrek te rechtvaardigen. Zij stellen dat je de eigen woning niet als inkomen mag zien. Verder stellen zij dat de regeling vooral nadelen heeft voor de lagere inkomens. Zij kunnen immers minder compenseren via de hypotheekrenteaftrek. Uit cijfers van het CBS uit 1996 blijkt dat mensen met hogere inkomens meer voordeel hebben van deze regeling dan mensen met lagere inkomens omdat zij meer kunnen aftrekken (Caminada, 1999, p18-19).
9
2.3 Conclusie In dit hoofstuk stond de volgende subvraag centraal: Hoe is de hypotheekrenteaftrek in zijn huidige vorm tot stand gekomen? De hypotheekrenteaftrek is ontstaan in 1893 als basisprincipe rond het belastingsysteem, als onderdeel van de eerste inkomstenbelasting. De eigenwoning was een bron van inkomen en de kosten voor financiering konden afgetrokken worden van het belastbare inkomen. Na de Tweede Wereldoorlog werd de hypotheekrente gebruikt als middel om het eigenwoningbezit te stimuleren. Uit cijfers blijkt ook dat het eigenwoningbezit sterk is toegenomen sinds de invoering van de hypotheekrenteaftrek. In de loop der jaren hebben wel enkele belangrijke aanpassingen plaatsgevonden voor wat betreft de regeling van de hypotheekrenteaftrek. Een aanpassing is dat de rente voor ten hoogste 30 jaar van kracht blijft (artikel 3. 120 lid 2, Wet IB 2001). Een andere aanpassing was de invoering van de bijleenregeling in 2004. De rente op de hypotheekschuld is alleen aftrekbaar voor zover deze lening nodig is geweest als men de eigenwoningreserve gebruikt bij aankoop van een nieuwe eigen woning. Tenslotte is de hypotheekrenteaftrek door de jaren heen aangescherpt. Zo is hij nu alleen van toepassing op de eerste woning. De laatste jaren wordt de hypotheekrenteaftrek in een adem genoemd met het huurwaardeforfait, ook wel eigenwoningforfait genoemd. Dit forfait heft het inkomensvoordeel (gedeeltelijk) op dat een eigenwoningbezitter heeft ten opzichte van iemand die geen woning bezit. De hypotheekrenteaftrek roept veel weerstand op. Één van de redenen is dat hoge inkomens relatief veel profiteren van de hypotheekrenteaftrek. De eigenwoning wordt belast in box 1, waarin via een progressief stelsel belasting wordt geheven. Hoge inkomens betalen dus meer belasting dan lagere inkomens. Echter, deze hoge inkomens kunnen ook tegen dit hogere belastingtarief hypotheekrenteaftrek aftrekken. Zij profiteren zo extra van deze regeling.
10
3. Problemen Verschillende partijen en instellingen ondervinden nadeel van de hypotheekrenteaftrek. In deze paragraaf wordt bekeken wat de nadelen zijn en welke gevolgen deze nadelen hebben. Gekeken wordt naar de verschillende partijen zoals de financiele instellingen, de woningmarkt, de eigenhuisbezitters, en de overheid. De subvraag luidt: Welke problemen worden in Nederland onderkend als gevolg van de hypotheekrenteaftrek?
3.1 Financiële instellingen De grote hypotheekschuld laat zien dat Nederland de verkeerde kant op gaat met de hypotheekschuld. Uit onderstaande figuur komt naar voren dat in een periode van 15 jaar de hypotheekschuld als percentage van het bnp is opgelopen van 50% tot boven de 100% (Boot, A., Bovenberg, L., 2012)
Figuur 5. De hypotheekberg
De aflossingsvrije hypotheek is een hypotheek waarbij op de lening geen aflossing wordt betaald maar alleen rente. De hypotheekrente is aftrekbaar tegen het hoge tarief van box 1 waardoor het voordelig is de hypotheekschuld zo hoog mogelijk te houden om zoveel mogelijk af te trekken. Dit maakt dat een aflossingsvrije hypotheek aantrekkelijk is. Het risico is dat als de woning onverhoopt moet worden verkocht door bijvoorbeeld een echtscheiding, de hypotheek niet geheel kan worden 11
afgelost (Hoogers, 2011). Aangezien de huizenprijzen de afgelopen jaren zijn gedaald, kan het zijn dat diegene die zijn huis moest verkopen met een schuld blijft zitten die niet meer is op te brengen (Hoogers, 2011). Sinds 1 augustus 2011 zijn er veranderingen ingevoerd wat betreft de Gedragscode Hypothecaire Financieringen. Vanaf dat moment mag het aflossingsvrije gedeelte van de hypotheek nog maximaal 50% van de waarde van de woning zijn. Hiermee wordt geprobeerd de risico's van de restschuld in te perken. Het gedeelte boven deze 50% moet binnen 30 jaar zijn afgelost (Gedragscode Hypothecaire Financieringen). De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) biedt dekking tegen het schuldrestrisico in veel voorkomende probleemsituaties (Wonen 4.0). De NHG is een garantie die Nederlanders kunnen afsluiten op een hypotheek bij aankoop van een woning. Bij het afsluiten van een hypotheek staat dan de Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen borg voor de lening. Als zich problemen voordoen waardoor de lening niet meer afgelost kan worden, springt de Stichting Eigen Woningen bij (Wonen 4.0). Volgens De Nederlandsche Bank (DNB) zorgt de omvangrijke hypotheekmarkt voor druk op de financiering van de banken. Nederlandse banken moeten relatief veel hypotheken financieren, terwijl juist weinig spaargeld wordt ingelegd. Dit verschil staat bekend als de 'funding gap', die 300 mrd bedraagt: 600 mrd euro financiering aan hypotheken versus 300 mrd euro aan spaargeld. DNB spreekt overigens over een gat van 500 mrd euro, omdat de centrale bank alle kredieten van banken meerekent (Huizenmarkt, 2010). De Autoriteit Financiële Markten (AFM) dacht onlangs een grote overwinning te hebben behaald met een reeks voorstellen voor wettelijke ingrepen. Hypotheken zouden worden gemaximaliseerd op 112% van de woningwaarde. Bovendien wil de AFM dat het hypotheekbedrag binnen zeven jaar wordt afgelost tot 100% van de aankoopwaarde. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) heeft al aangegeven dat starters de kans moeten blijven krijgen om toe te treden tot de huizenmarkt. Om die reden wil de NVB af van de zevenjaarsregel van de AFM (Huizenmarkt,2010, p.1). De NVB denkt dat aflossing over de hele looptijd voor starters beter uitpakt (Huizenmarkt, 2010, p.2). Het Lenteakkoord gaat hierin nog verder. Het plan is om vanaf 2013 de omvang van de hypotheken ten opzichte van de woningwaarde te verlagen van 106% naar 100%. Deze afbouw zal plaatsvinden in stappen van 1% punt per jaar, tot in 2018 100% is bereikt (Lenteakkoord, 2012). Een gevolg van de aangescherpte financieringsvoorwaarden en verlaging van de omvang van de hypotheken is dat het voor starters moeilijker zal worden om de woningmarkt te betreden. Door de afname aan kopers zullen de huizenprijzen veder dalen (CPB Notitie, 2011). De extra inkomsten die de overheid ontvangt doordat de hypotheekrenteaftrek wordt 12
beperkt, kan worden gebruikt om de belastingplichtige tegemoet te komen (Wonen 4.0). Door middel van een terugsluis zou de overheid de gevolgen zo beperkt mogelijk kunnen houden. Hierbij wordt veelal gedacht aan een tegemoetkoming door middel van verlaging van de inkomstenbelastingtarieven. Dit is een voordeel voor alle belastingplichtigen. Een andere manier is de afschaffing van overdrachtsbelasting (Van Ewijk, e.a., 2006). Door de overdrachtsbelasting af te schaffen, wordt het makkelijker voor mensen met een koopwoning te verhuizen en een nieuwe woning te kopen.
3.2 Woningmarkt en eigenhuisbezitters De woningmarkt, en in samenhang daarmee de hypotheekmarkt, is voor de Nederlandse economie van grote betekenis. Nieuwbouw van woningen en onderhoud van de bestaande voorraad zorgt voor veel werkgelegenheid en inmiddels heeft 60% van de huishoudens in Nederland de beschikking over een koopwoning (CBS, 2009). Tegelijkertijd vertegenwoordigt de woningmarkt ook een groot maatschappelijk belang. Het kunnen beschikken over een woning die optimaal voldoet aan de eigen woonwensen is immers een groot goed en draagt ook bij aan de kwaliteit van de samenleving (Wonen 4.0) Een mogelijke verandering van de fiscale behandeling van het eigen woningbezit heeft verstrekkende gevolgen. Veranderingen in de relatieve prijsstelling van een koopwoning werken immers ook door op de huurmarkt. Als de prijzen van koopwoningen stijgen, zijn mensen eerder geneigd om in plaats van te kopen te huren (Wonen 4.0). De woningmarkt maakt bovendien een substantieel deel uit van de gehele economie. Veel huishoudens hebben hun koopwoning gefinancierd met een hypothecaire lening. Dit in de veronderstelling dat de rente in de toekomst aftrekbaar zal blijven via de hypotheekrenteaftrek. Er is rekening gehouden met een bepaalde netto maandlast (Bavinck, 2006, p.1). Doordat de laatste jaren de huizenprijzen aanzienlijk zijn gestegen, hebben met name veel starters een maximale hypotheek opgenomen. Vooral voor diegenen die een maximale hypotheek aan zijn gegaan, zal een plotselinge afschaffing van de hypotheekrenteaftrek grote gevolgen hebben voor het besteedbaar inkomen. Volgens Bavinck (2006, p.1) zal de hypotheek dan in veel gevallen niet meer op te brengen zijn. Gevolgen die de tegenstanders van de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek zien, zijn onder meer de gedwongen verkoop van woningen met een mogelijke restschuld voor de voormalige eigenaar. De woningmarkt zit door de economische crisis al lang op slot. Door twijfel over het wel of niet afschaffen van de hypotheekrenteaftrek blijven potentiële kopers wachten met de koop van een nieuwe woning (ING, 2011). Afgelopen jaren zijn de huizenprijzen al gedaald, maar schijnbaar was dit niet voldoende om de koop van huizen te doen toenemen (ING, 2011). 13
Figuur 6. Verloop woningverkoop
Dit jaar is er een nieuw plan samengesteld door Vereniging Eigen Huis, Woonbond, Aedes en NVM om de woningmarkt te hervormen. Omdat nu moet worden bezuinigd, kan er minder worden geïnvesteerd in de woningmarkt om deze weer op gang te helpen. Als er echter niets gedaan wordt zou de situatie verder kunnen verslechteren. Het prijsniveau op de huizenmarkt is ondanks lichte dalingen nog steeds hoog. De hoge huizenprijzen leveren risico voor de algehele financiele stabiliteit doordat mensen meer beroep zullen doen op de hypotheekrenteaftrek omdat zij hogere hypotheken moeten aangaan. Om de woningmarkt uit het dal te halen zijn de organisaties Vereniging Eigen Huis, Huurders organisatie Woonbond, Makelaarsorganisaties NVM, VBO enVastgoedPro en de branchevereniging van woningcorporaties Aedes samen met het voorstel Wonen 4.0 gekomen. Wonen 4.0 wil de woningmarkt hervormen door middel van aanpak van huuren koopmarkt. De aanbevelingen voor de koopmarkt zijn als volgt. De hypotheekrenteaftrek kan geleidelijk in 30 jaar worden afgebouwd. Vanaf 2015 kan de hypotheekrenteaftrek op bestaande en nieuw afgesloten hypotheken met 1/30ste deel worden afgebouwd. Gedurende de deze periode van 30 jaar zal de eigenwoning zich in box 1 bevinden, en na deze 30 jaar valt de eigen woning geheel in box 3. Door deze maatregel zal het niet meer aantrekkelijk zijn om voor langere tijd schulden aan te gaan om te profiteren van de aftrek (Wonen 4.0). Verder zal de overdrachtsbelasting worden afgeschaft en het eigenwoningforfait worden afgebouwd (Wonen 4.0). Er komt een verlaging van de inkomstenbelasting.
14
3.3 Overheid Voor de overheid zijn de kosten van de hypotheekrenteaftrek de laatste decennia omhoog geschoten. In 2001 haalde de overheid 5,1 miljard euro op via de onroerendgoedbelasting, overdrachtsbelasting, en als belangrijkste post het eigenwoningforfait. Echter, de overheid moest in datzelfde jaar 7,3 miljard euro inleveren door de hypotheekrenteaftrek. Met een negatieve post van 2,2 miljard euro trekt dit een zware wissel op de overheidsfinanciën. Het overheidsbudget is een van de discussiepunten waarom de hypotheekrenteaftrek zou moeten veranderen. De aftrek legt een groot beslag op het budget. De verwachting is dat bij ongewijzigd beleid het beslag op het overheidsbudget steeds groter zal worden (Ewijk e.a., 2006). Het tekort op het budget door de hypotheekrenteaftrek is afhankelijk van de hoogte van de aftrek en van het belastingtarief waartegen de rente kan worden afgetrokken (NTFR, 2012).
Figuur 7. Verdeling van de hypotheekrenteaftrek naar decielen 2010
De tabel hierboven geeft een overzicht van de gemiddeld betaalde hypotheekrenteaftrek per deciel van het belastbaar inkomen. In alle inkomensdecielen wordt gebruik gemaakt van de hypotheekrenteaftrek. In het eerste deciel zitten personen met een laag belastbaar inkomen. In deze categorie zijn de hypotheken niet hoog en dus ook de aftrek minder hoog. Als percentage van het bruto inkomen neemt de hypotheekrente voor de lage inkomens een veel belangrijkere plek in dan voor de hogere inkomens (NTFR, 2012). De omvang van de hypotheekschuld, de rente en het verschuldigde belastingtarief bepalen samen de hypotheekrenteaftrek. Als de huizenprijzen stijgen, zullen de hypotheken ook stijgen en zal de hypotheekrenteaftrek dus toenemen. Dit zorgt voor een groter beslag op het overheidsbudget. Ook als de rente op de hypotheek stijgt zal er meer worden afgetrokken waardoor dit nadelig voor het overheidsbudget is. Veel hypotheken kennen rentevaste perioden, waardoor een toename in de rente niet meteen doorwerkt op het overheidsbudget, maar op termijn (NTFR,2012).
15
Uit onderzoek van het CPB blijkt dat de omvang van de hypotheekschuld en de hypotheekrente samenhangen. Een stijging van de hypotheekrente leidt tot een daling van de huizenprijzen (Kranendonk e.a., 2005).
Figuur 8. Ontwikkeling hypotheekrente periode 1999-2010.
Figuur 9. Hypotheekschuld, eigenwoningbezit en spaartegoeden periode 1970-2010.
In bovenstaande figuren zijn de ontwikkelingen van de hypotheekrenteaftrek in figuur 8, en onder andere de hypotheekschulden in figuur 9 te zien. Figuur 8 laat zien dat de hypotheekrente tussen de jaren 2006 en 2010 is gestegen van 3,8% naar 4,8%, een stijging van bijna 25%. Figuur 9 laat zien dat de hypotheekschuld in die jaren met 5% toenam. De rentestijging stijgt volgens deze grafieken
16
sneller dan de hypotheekschuld (NTFR, 2012). Door de hypotheekrenteaftrek af te schaffen zal het beslag op het overheidsbudget worden verminderd. Doordat ter compensatie van de afschaffing maatregelen kunnen worden getroffen zoals Wonen 4.0 voorstelt met de tegemoetkoming in de tarieven van de inkomstenbelasting, zal het op termijn pas effect hebben op de rentestand en het overheidsbudget.
3.4 Conclusie De vraag in dit hoofdstuk was: welke problemen onderkent Nederland als gevolg van de hypotheekrenteaftrek? DNB, de toezichthouder op financiele instellingen, stelt dat de hypotheekrenteaftrek zorgt voor druk op de financiering van de banken. De prijzen van woningen zijn sterk gestegen de afgelopen jaren en de hypotheekschuld is gegroeid. Doordat de hypotheken zo hoog zijn en de huizenprijzen zijn gedaald, hebben veel huishoudens een hypotheekschuld die de waarde van hun huis overtreft. Woningmarkt en eigenhuisbezitters kunnen voor problemen komen te staan als de hypotheekrenteaftrek zal worden afgeschaft. Bij aankoop van het huis en bij het nemen van de hypotheek is hier geen rekening mee gehouden. Voor bestaande gevallen lijkt het dus raadzaam om met overgangsrecht te komen. De overheidsfinanciën is de grootste reden waarom de hypotheekrenteaftrek zou moeten worden afgeschaft. Het tekort op het bnp moet worden ingeperkt en de hypotheekrenteaftrek zou daar een hulpmiddel bij kunnen zijn.
17
4. Politiek Binnen de politieke partijen bestaat onenigheid over de vraag wat met de hypotheekrenteaftrek moet gebeuren. In dit hoofdstuk wordt gekeken naar verschillende politieke partijen en hun zicht op de hypotheekrenteaftrek en eventuele hervorming hiervan. Daarna zal in het kort het Lenteakkoord worden besproken. De vraag die centraal staat is: Hoe willen de belangrijkste politieke partijen de hypotheekrenteaftrek behandelen?
4.1 Politieke partijen Het CDA, VVD en de PVV zijn tegenstanders van aanpassingen in de hypotheekrenteaftrek. Reden hiervoor is dat de gevolgen van afschaffing negatieve gevolgen heeft voor eigenwoningbezitters. Negatieve gevolgen zijn waardedalingen van de huizen en stijgingen van de maandelijkse lasten met als gevolg dat mensen niet meer kunnen voldoen aan de hypotheekverplichtingen. Verder zijn ze bang dat deze maatregel zijn tol kan gaan eisen bij de toch al zwakke economie.
GroenLinks D66
PvdA SP ChristenUnie Partij voor de Dieren SGP CDA VVD PVV Trots op Nederland Bron: partij programma's politieke partijen.
Geleidelijk afschaffen Aftrek wordt lineaire aflossing; 52% tarief naar 42 % tarief; vanaf 2020 hervorming in 12 jaar naar 30 % Vanaf 2014 in 30 jaar tot 30 %; max. schuld in 2015 1 miljoen Komende 10 jaar gemaximaliseerd tot 350.000 Beperking in 10 jaar tot max. 42 % Korte termijn max. aftrek 750.000 geleidelijk naar max. 500.000 Tijdens crisis handhaven, later mogelijk aanpassen Niet aankomen Niet aankomen Niet aankomen Niet aankomen
GroenLinks pleit voor het geleidelijk afschaffen van de hypotheekrenteaftrek. Deze partij vindt dat de maatregel de overheid jaarlijks te veel geld kost. Waar de regeling het ooit makkelijker moest 18
maken om een huis te kopen lijken tegenwoordig alleen mensen met de hoogste inkomens er van te profiteren. GroenLinks wil een eerlijkere verdeling en vindt dat iedereen kansen moet hebben op een gezonde woningmarkt. Binnen vijf jaar vallen huizen vanaf 1 miljoen euro niet langer onder de regeling. In 2030 zijn dat woningen tot een waarde van 500.000 euro. En in 2040 wordt de laatste stap gezet, dan is de hypotheekrenteaftrek volledig afgeschaft. Op deze manier wordt iedereen voldoende tijd gegeven om te anticiperen op de nieuwe regeling (Partijprogramma GroenLinks). De SP wil de komende 10 jaar de hypotheekrenteaftrek gemaximaliseerd zien tot 350.000 euro, tegen een belastingaftrek van 42 %. Verder moet het aflossen van de hypotheekschuld fiscaal het voordeligst gemaakt wordt. Er is voor een regeling van 10 jaar gekozen om de woningmarkt rustig te laten inspelen op de veranderingen zodat deze geen verstrekkende gevolgen zullen hebben (Partijprogramma SP). D66 denkt aan een oplossing met lineaire aflossing. Waar aflossen fiscaal niet aantrekkelijk is, wil de D66 door middel van prikkels aflossen van de hypotheek stimuleren door een aflossingsperiode van 30 jaar in te voeren, waarin elk jaar de som waarover rente afgetrokken mag worden daalt met 3,3 procent. Voor oude leningen gaat deze regeling meteen in werking zodra deze regeling een feit is. Het huidige tarief van 52% moet jaarlijks 1% verminderd worden zodat na 10 jaar een nieuw tarief van 42% bestaat. Door dit tarief geleidelijk aan te passen, draagt het bij aan langdurige duurzame overheidsfinanciën, maar worden negatieve financiële gevolgen voor eigenwoningbezitters beperkt. Op eenzelfde manier moet volgens D66 het tarief vanaf 2020 met 42% naar 30% in 2032. Daarna moet de gehele hypotheekschuld overgebracht worden naar box 3. De regeling geldt voor bestaande en nieuwe hypotheken (Partijprogramma D66). Ten slotte de PvdA. Deze partij ziet de hypotheekrenteaftrek als een subside op schuld en vindt dat onverstandig. Immers, hierdoor gaan mensen grote leningen aan wat evenzo risico's meebrengt. Evenals de andere partijen vindt ook de PvdA dat vooral de hogere inkomens van de huidige regeling profiteren. Vanaf 2015 wil de PvdA het tarief voor de aftrek jaarlijks met 1% per jaar verminderen. Uiteindelijk zal in 2037 een tarief van 30% bereikt zijn dat voor iedereen moet gelden. Op deze manier worden de lasten eerst doorberekend voor de hogere inkomens. Verder wil de PvdA de hypotheekschuld maximeren. In 2015 komt dit neer op 1 miljoen euro om in kleine stapjes in 30 jaar uit te komen op de gemiddelde woningwaarde (Partijprogramma PvdA).
4.2 Lenteakkoord Nadat het kabinet-Rutte was gevallen en het overleg in het Catshuis was mislukt, is er op 26 april 19
2012 een akkoord gesloten tussen politieke partijen VVD, D66, CDA, ChristenUnie en GroenLinks om het begrotingstekort in te perken. Ook de hypotheekrente is onderwerp op de agenda voor 2013. Bij nieuw afgesloten hypotheken mag de rente alleen in aftrek worden gebracht op het inkomen in box 1 volgens een annuïtaire methode. Voor bestaande hypotheken blijft de mogelijkheid om de rente volledig af te trekken ook al is er niet afgelost. Verder wordt de maximale omvang van de hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning verlaagd van 106% in 2013 tot 100% in 2018, om zo de risico's van hoge hypotheekschulden in te perken (Lenteakkoord, 2012).
4.3 Conclusie De vraag in dit hoofdstuk was: Hoe willen de belangrijkste politieke partijen de hypotheekrenteaftrek behandelen? Partijen hebben verschillende meningen zoals GroenLinks de hypotheekrenteaftrek geleidelijk wil afschaffen, de SP de komende 10 jaar de hypotheekrenteaftrek wil maximeren tot 350.000 euro tegen een belastingtarief van 42%, de D66 een lineaire aflossing wil invoeren met een aflossingsperiode van 30 jaar en de PvdA het tarief met 1% per jaar wil verminderen om uiteindelijk op een belastingtarief van 30% uit te komen dat voor iedereen geldig is. Daarnaast wil een aantal partijen niets doen aan de hypotheekrenteaftrek. Verder is er het Lenteakkoord dat 26 april dit jaar is vastgesteld. Bij nieuw afgesloten hypotheken mag de rente alleen in aftrek worden gebracht op het inkomen in box 1 volgens een annuïtaire methode. Wat er na dit overbruggingsjaar zal gebeuren met de hypotheekrenteaftrek zullen we moeten afwachten tot na de verkiezingen.
5. Hypotheekrenteaftrek in Europa
20
De hypotheekrenteaftrek is al in meerdere landen in Europa veranderd of zelfs afgeschaft. Op dit moment is Nederland het enige land dat nog volledig gebruik maakt van de hypotheekrenteaftrek. (Grob, 2005, 103-104). Per land heeft deze afschaffing of wijziging anders uitgepakt. Een aantal landen heeft er voor gekozen deze veranderingen door te voeren tijdens economisch zware perioden, andere landen juist in tijden van economische voorspoed. In het navolgende wordt ingegaan op de vraag: Hoe is de afschaffing of wijziging van de hypotheekrenteaftrek verlopen in Engeland, Zweden, Denemarken en Noorwegen? Voor deze landen is gekozen, omdat hier vergelijkbare manieren van beperken of afschaffen zijn doorgevoerd die in de toekomst in Nederland zouden kunnen worden toegepast.
5.1 Engeland Engeland is een van de weinige landen waar de afschaffing geen nadelige economische gevolgen heeft gehad (Boelhouwer, 2005, p30-31). In Engeland is de afschaffing in verschillende stappen en over een periode van 21 jaar doorgevoerd, waardoor de gevolgen minimaal zijn gebleven. De overheid stelde eerst een limiet aan het aftrekbare bedrag, namelijk een maximum van 30.000 pond. Hierdoor konden eigenwoningbezitters een kleiner gedeelte van de hypotheekrente aftrekken. Vervolgens werd in 1988 het tarief verlaagd van 60% naar 40%, en in 1991 zelfs nog verder verlaagd, naar 25%. Toenmalig minister van Financien Nigel Lawson halveerde ook de aftrekbaarheid van de hypotheekrente voor echtparen. In 1991 volgde een verdere verlaging tot 25%, wat gevolgd werd met een verlaging tot 20% in 1994, 10% in 1998 en uiteindelijk is in 2000 de hypotheekrenteaftrek helemaal afgeschaft (Boelhouwel e.a., 2001,p.35). Als compensatie voor deze beperkingen werd in Engeland een extra regeling ingebouwd, namelijk de ' Income support for morgage interest'. Zo werden woningeigenaren die hun baan verloren waren, financieel tegemoet gekomen. Zij konden onder bepaalde voorwaarden de kosten van hun hypotheek door deze regeling laten dekken. Dit was dan ook een reden dat er weinig weerstand was tegen de afschaffing van de hypotheekrenteaftrek (Boelhouwer, 2005, p39-p40). In Engeland is de rente op de hypotheek variabel. Een daling van de hypotheekrente heeft in het Verenigd Koninkrijk dan ook direct grote gevolgen voor de uitgaven van de overheid aan hypotheekrenteaftrek (Boelhouwer, e.a., 2005, p39). Hierdoor zijn de gevolgen van de afschaffing door de lage rentestand minimaal gebleven. Voorstanders in Nederland denken dan ook dat een geleidelijke afschaffing van de hypotheekrenteaftrek, net zoals in Engeland, en een goede economische timing een oplossing zou zijn voor de problemen rond de hypotheekrenteaftrek.
5.2 Zweden 21
In Zweden werd de hypotheekrenteaftrek evenmin in een keer afgeschaft. In 1991 werd de tegemoetkomingsregeling beperkt tot 30% waartegen de hypotheekrente kon worden afgetrokken. Dit tarief was voor de beperking nog 80%. De beperking van de hypotheekrenteaftrek is hier vooral toegepast, omdat gestreefd werd naar gelijke behandeling van de eigenwoningsector en de huursector (Agell,1996). Ter compensatie werd in Zweden het eigenwoningforfait afgeschaft. Toch had de beperking van de hypotheekrenteaftrek tot gevolg dat de Zweedse economie in een diep dal terechtkwam. Van 1991 tot 1995 daalden de huizenprijzen met in totaal meer dan 26 procent (Boelhouwer,2005, p81). Ook de bouw van nieuwe woningen bleef uit. De werkeloosheid steeg en eigenwoningbezitters konden hun lasten niet meer opbrengen, met als gevolg dat de woningmarkt instortte. Na de invoering van de beperking van de hypotheekrenteaftrek heeft het nog 10 jaar geduurd voordat de prijs van woningen weer op het oude niveau zat. In veel opzichten lijken Zweden en Nederland op elkaar. Zweden hanteert, net als Nederland, een progressief tarief in de inkomstenbelasting. Hierdoor wordt gevreesd voor eenzelfde afloop voor Nederland. Volgens critici was het probleem echter niet zozeer het beperken van de hypotheekrenteaftrek, maar de timing ervan. De beperking van de hypotheekrenteaftrek in tijden van recessie heeft geleid tot de klap die de huizenmarkt trof (Boelhouwer, 2005, p41).
5.3 Denemarken In Denemarken heeft de overheid in 1987 het verstrekken van leningen beperkt, waardoor het voor burgers moeilijker werd een eigen huis te kopen (Boelhouwer, 2005, p36-38). De tarieven van de inkomstenbelasting werden verlaagd van 70% naar 50%. De aftrekpost voor eigenwoningbezitters daalde dus, waardoor het moeilijker werd de eigen woning te behouden (Boelhouwer, 2005 p3638). Het eigenwoningbezit daalde drastisch en de markt voor koopwoningen stortte in. Nadat de woningmarkt zich weer redelijk had hersteld, heeft de Deense overheid de hypotheekrenteaftrek verder beperkt. De hypotheekrenteaftrek is nu aftrekbaar tegen 39% (Boelhouwer, 2005, p38). De grote verlaging van 70% naar 50% in Denemarken heeft in eerste instantie geleid tot een daling van de woningprijzen en woningbezit. Dit kwam mede doordat de economie in een recessie zat ten tijde van verlaging. De leer die Nederland hieruit kan trekken is dat afschaffing ten tijde van recessie kan leiden tot daling van de huizenprijzen. De timing van het besluit om de hypotheekrente aan te pakken is dus van belang wil een dergelijk besluit geen negatief effect hebben op de economie als geheel. 5.4 Noorwegen In 1992 heeft Noorwegen drastische belastinghervormingen doorgevoerd. Het duale stelsel werd geïntroduceerd, wat betekende dat de hypotheekrenteaftrek wel bleef bestaan, maar het tarief werd 22
verlaagd (Boelhouwer e.a., 2001). Waar de hypotheekrente eerder tot 40,5% kon worden afgetrokken, werd dit in 1992 verlaagd naar 28%. Ter compensatie van de aftrekbeperking bleef het huurwaardeforfait gelijk en werden de algemene belastingen verlaagd. Dit leidde tot een algemene koopkrachtverbetering (Boelhouwel e.a., 2001). De huizenprijzen zijn gedurende de periode 1988 tot 1992 gedaald met 37%. Deze daling werd veroorzaakt door de slechte economische situatie in Noorwegen gecombineerd met de nationale bankencrisis (Eitrheim e.a. 2004). Na 1992, toen de wijzigingen werden ingevoerd, zijn de huizenprijzen langzaam weer gestegen tot ze in 1997 weer op het oude niveau terug waren (Eitrheim e.a., 2004). Nederland kan van de gevolgen die de afschaffing hebben gehad in Noorwegen vooral leren dat wederom de timing van groot belang is. Verder is door de daling van de tarieven in de inkomstenbelasting de economie langzaam weer verbeterd (Eitrheim e.a., 2004). Deze tariefsverlaging is ook iets waar Nederland aan kan denken ten tijde van hervorming van de hypotheekrenteaftrek. 5.5 Conclusie De centrale vraag bij dit hoofdstuk was: Hoe is de afschaffing of wijziging van de hypotheekrenteaftrek verlopen in vier andere landen in de EU? Engeland heeft gekozen voor een geleidelijke afschaffing. Over een periode van 21 jaar zijn wijzigingen doorgevoerd die uiteindelijk hebben geleid tot een definitieve afschaffing. Dit heeft ertoe geleid dat Engeland een van de weinig landen is waar het geen nadelige economische gevolgen heeft gehad (Boelhouwer, 2005, p30-31). Gevolgen van de afschaffing waren een daling van de rente en een stijging van de huisprijzen. Ook in Zweden is de afschaffing in gedeelten uitgevoerd. In 1991 zijn ze begonnen om de tegemoetkomingsregeling met 50% te beperken. Als compensatie hierbij werd het eigenwoningforfait afgeschaft (Agell, 1996). Ondanks de geleidelijke afschaffing en de compensatie kwam de economie in een diep dal terecht. Denemarken is de aanpak begonnen met een beperking van het uitgeven van leningen. De tarieven voor inkomstenbelasting werden naar beneden bijgesteld. Verder daalden de aftrekposten voor eigenwoningbezitters. Dit alles leidde ertoe dat de woningmarkt instortte. De Deense overheid heeft hierna gewacht met beperkingen van de hypotheekrenteaftrek tot de woningmarkt zich herstelde. Inmiddels is de hypotheekrenteaftrek aftrekbaar tegen 39% (Boelhouwer, 2005). Ten slotte heeft Noorwegen vanaf 1992 drastische hervormingen doorgevoerd. Noorwegen besloot een duaal stelsel in te voeren, wat inhield dat de hypotheekrenteaftrek wel bleef bestaan,
23
maar tegen een lager tarief. Het huurwaardeforfait bleef wel bestaan maar de algemene belastingen werden verlaagd (Boelhouwer e.a., 2001). Deze maatregelen zorgen ervoor dat na een periode van dalende huisprijzen vanaf dat moment de prijzen weer stegen om in 1997 weer op het oude niveau te komen (Eitrheim e.a., 2004) Uit het bovenstaande blijkt dat landen waar de afschaffing ten tijde van economische crisis plaatsvond, het moeilijk hebben gehad. Landen waar geleidelijke afschaffing plaatsvond hebben minder nadelen ondervonden op de woningmarkt. De les voor Nederland is dat de hypotheekrenteaftrek dus het beste geleidelijk kan worden afgeschaft in economische goede perioden. Verder kunnen ter compensatie de tarieven in de inkomstenbelasting worden verlaagd. Het voorstel van geleidelijke afschaffing is onderdeel van het Lenteakkoord, alleen de timing lijkt minder gelukkig.
24
6. Oplossingen In de literatuur komen verschillende alternatieven naar voren om de hypotheekrenteaftrek te hervormen of af te schaffen. Alternatieven die nader zullen worden bekeken zijn: maximeren van het tarief voor de aftrek, beperking aftrek van de rente, verplaatsing van box 1 naar box 3 en de hervorming van het Lenteakkoord, namelijk annuïtaire aflossing binnen de looptijd. De subvraag van dit hoofdstuk luidt: Welke alternatieven zijn er in het kader van de afschaffing of hervorming van de hypotheekrenteaftrek?
6.1 Maximeren van het tarief voor de aftrek Mensen met een hoger inkomen hebben in de meeste gevallen een duurder huis en hierdoor een hogere hypotheek. Omdat zij dit bedrag kunnen aftrekken tegen de hoogst belastbare schijf hebben de hoge inkomens het meeste voordeel van de hypotheekrenteaftrek (Caminada, 1999, p18-19). Bij de optie om het tarief te maximeren voor de aftrek wordt gebruik gemaakt van de progressieve inkomstenbelastingtarieven. Met de nieuwe regeling wordt het bedrag voortaan alleen nog maar aftrekbaar in de derde schijf van 42%. Hierdoor kunnen belastingplichtigen, die op basis van hun inkomens de rente aftrekken tegen het hoogste tarief van 52%, dit als gevolg van dit alternatief nog maar in aftrek brengen tegen 42% (van Ewijk e.a., 2006, p31). Dit alternatief verschilt inhoudelijk weinig ten opzichte van de huidige regeling. Het alternatief is verbeterd doordat de hogere inkomens de rente niet langer tegen het hoogste tarief kunnen aftrekken. Hierdoor ontstaat een nivellerend effect. De inkomensgevolgen voor eigenwoningbezitters met een inkomen tot €56.491,- (2012) zijn verwaarloosbaar aangezien zij in de huidige regeling reeds aftrekken tegen een tarief van 42%. De inkomensgroep boven de €56.491,- zal wel nadeel ondervinden van de regeling. Waar zij in het verleden de hypotheekrenteaftrek nog tegen 52% konden aftrekken, kan dat met de nieuwe regeling nog maar tegen 42%. Voordeel van deze regeling is dat het makkelijk uitvoerbaar is omdat de regeling weinig verandert voor de eigenwoningbezitter. Het systeem achter de hypotheekrenteaftrek verandert weinig. Met deze nieuwe regeling wordt er wat gedaan aan het progressievoordeel wat de hogere inkomens halen ten opzichte van de lagere inkomens. De kosten voor de overheid zullen met deze verandering dalen. Immers kan er door de hoge inkomens nog maar tegen 42% in plaats van 52% afgetrokken worden. Nadeel is dat er ook met deze regeling nog steeds een groot beslag op de overheidsuitgaven wordt gelegd. Verder wordt de inkomensgroep boven de €56.491 direct getroffen in hun portemonnee. Het is de vraag of dat helemaal eerlijk is. 25
Politieke partij PvdA heeft deze regeling in hun partijprogramma opgenomen. Zij willen de aftrek van de hypotheekrente afbouwen vanaf 2015. Het hoogste tarief wat dan 52% is, willen ze met 1 % punt per jaar laten dalen tot in 2025 een tarief van 42% is bereikt. Vanaf 2025 worden ook de lagere inkomenscategorieen aangesproken tot het tarief uiteindelijk in 2037, 30% is (PvdA, Partijprogramma, 2013).
6.2 Beperking aftrek van de rente Een ander alternatief voor de hypotheekrenteaftrek is een beperking van de aftrek tot de reële rente en de beperking van de aftrek tot niet bestedingsrente aldus Bavinck (2006, p.4-5). Bruijsten en van Rij (2007, p.4) stellen dat beperking van de aftrek reële rente het minst verstrekkende alternatief is om de renteaftrek te beperken. De hypotheekrente bestaat uit twee delen. Het eerste deel is een vergoeding voor het ter beschikking stellen van de hypothecaire geldlening. Het tweede is een vergoeding voor de waardedaling van die geldlening door de inflatie. Deze inflatie leidt tot een voordeel voor de eigenwoningbezitter. Enerzijds wordt zijn huis meer waard en anderzijds zijn reële schuld lager. Het is niet nodig het tweede deel als last in aanmerking te laten komen, omdat als de rente juist wordt berekend het wegvalt tegen de waardedaling. Wel moet de rente meteen worden voldaan terwijl het voordeel van de waardedaling van de hypothecaire schuld pas later kan worden ontvangen (Bruijsten en van Rij, 2007, p.5-6). De optie volgens Bavinck (2006, p.5) is om de renteaftrek te beperken tot de nietbestedingsrente. Volgens beperking aftrek van de rente kan de eigenwoning als beleggingsobject of als bestedingsobject gezien worden. Voor deze optie is de eigen woning een bestedingsobject en daarmee krijgt het een luxe karakter. Hierbij zal de renteaftrek beperkt worden tot een vooraf bepaald leenbedrag. Wanneer dit leenbedrag overschreden wordt, kan het meerdere als een luxebesteding gezien worden. De rente over dit bedrag wordt uitgesloten van aftrek. De aftrek tot de niet-bestedingsrente heeft als nadeel dat de hoogte van het maximaal aftrekbare bedrag onafhankelijk van het inkomen moet worden vastgesteld. Anders treedt alsnog het progressievoordeel van de hypotheekrente op aldus Bruijsten en van Rij (2007, p.6). Bovendien is deze regeling lastig uit te voeren.
26
6.3 Box 1 naar Box 3 Het alternatief dat veel uit de bestudeerde literatuur naar voren komt inzake afschaffing van de hypotheekrenteaftrek is om de eigenwoning nu belast in box 1, in de toekomst over te hevelen naar box 3. In de wet op de Inkomstenbelasting 2001 zijn er 3 boxen opgenomen waarin inkomsten worden belast. In box 1 wordt arbeid belast, in box 2 wordt kapitaal belast en in box 3 vermogen. De belasting in box 3 wordt als volgt berekend. Over iemands belastbare vermogen wordt 4% fictief rendement berekend. Over dat rendement wordt 30% belasting geheven. Dit komt neer op een belasting van 1,2%. Veel auteurs waaronder Cnossen (2007, p.1) betogen dat de overheid inzake het belasten van de eigen woning in box 1altijd een inconsequent beleid heeft gevoerd. De eigen woning wordt nu in box 1, de box voor inkomen uit werk en woning, ondergebracht. Daarentegen past de eigen woning beter in box 3, de box waar inkomsten uit sparen en beleggen, ook wel vermogen, wordt belast (Cnossen, 2007,p.1). Ook de tweede woning wordt als vermogen belast in box 3. Een voorstel is om de eigen woning te verplaatsen naar box 3 door middel van een geleidelijke verlaging van de maximale hypotheekrenteaftrek in box 1 tot een niveau van 30%. Dit zal over een periode van 30 jaar kunnen (Bartelsman e.a., 2012). Vanaf 2015 zal het maximale tarief van nu 52% worden verlaagd met 2 procentpunt per jaar tot het tarief van 42% is bereikt in 2019. Na 2019 zal dit tarief elke jaar 1 procentpunt worden verlaagd, waardoor er uiteindelijk een tarief van 30% is bereikt. Dit tarief komt dan dus overeen met het tarief uit box 3. Het verschil met box 3 is dan nog dat de feitelijke hypotheekrente aftrekbaar blijft in plaats van een forfaitaire rente van 4% (Bartelsman e.a., 2012). Als het tarief is verlaagd naar 30% kan de eigen woning worden verplaatst naar box 3. Dan zal tevens rekening gehouden kunnen worden met het forfaitaire rendement van 4%. Het eigenwoningbezit kan worden gestimuleerd door een vrijstellingsbedrag in te voeren. Daarbij kan worden gedacht aan een vrijstelling van euro 200.000 (Renteaftrek, 2010). De overheveling van box 1 naar box 3 lost veel problemen op. De hypotheekrente zal dan dus niet meer aftrekbaar zijn in het progressieve tarief uit box 1. Dit betekent het einde van een belastingsubsidie voor de eigen woning (Stevens, 2005). Rente-arbitrage is niet meer mogelijk door verplaatsing naar box 3 waardoor de mensen met lagere inkomens net zoveel profijt halen uit de belastingsubsidie als de mensen met hogere inkomens (Stevens, 2005). Op de waarde van de eigen woning in box 3 kunnen ook de leningen in mindering worden gebracht. Hierbij wordt er tevens meer rekening met draagkracht gehouden, aangezien alle inkomens gelijk worden belast, in tegenstelling tot de huidige situatie waarbij vooral de hogere inkomens profiteren van de hypotheekrenteaftrek. Het doel van 27
Stevens (2004) is om het eigenwoningbezit te blijven stimuleren en financieel aantrekkelijk te houden. Door de hypotheekrenteaftrek te verplaatsen van box 1 naar box 3 zullen de inkomenseffecten in de inkomensgroep met een maximaal tarief de grootse effecten hebben. Zij zijn immers diegene die de meeste huizen kopen (Caminada, 1999). De betaalbaarheid van nieuwe woningen wordt slechter waardoor kopers nu in een lagere prijscategorie woningen zullen zoeken. De kosten voor de overheid zullen met deze verandering dalen aangezien de hypotheekrente nu kan worden afgetrokken tegen een tarief van uiteindelijk 30% in plaats van 52%.
6.4 Annuïtaire aflossing binnen de looptijd Een annuïteitenhypotheek, is een vorm van hypotheek waarbij de hypotheekbezitter elk jaar een vast bedrag aan rente en aflossing betaald tot de hypotheek volledig is afgelost. Bij deze variant wordt ervan uitgegaan dat de schuld op de hypotheek annuïtair wordt afgelost en de renteaftrek wordt beperkt (Ecorys, 2010). De hypotheekschuld zal door de loop der tijd dus dalen waardoor er steeds minder rente kan worden afgetrokken. Dit kost de overheid dus elk jaar minder geld. Volgens het Lenteakkoord is de rente op de hypothecaire lening vanaf 1 januari 2013 voor nieuwe hypotheken alleen aftrekbaar als er annuïtair wordt afgelost en binnen de looptijd van 30 jaar. Bij de leningen van bestaande hypotheken blijft de hypotheekrenteaftrek ongewijzigd. Doordat de afschaffing geleidelijk zal plaatsvinden, zal de woningmarkt zich kunnen aanpassen aan de veranderingen (Ecorys, 2010). Echter doordat de beperking alleen voor nieuw afgesloten hypotheken geldt, zullen starters het moeilijker krijgen. Mensen die al een eigen woning bezitten zullen minder snel verhuizen als ze een nieuwe hypotheek moeten afsluiten. Anderzijds is het ook zo dat starters op de woningmarkt nog wel een voordeel hebben aangezien ze nog dertig jaar lang kunnen aflossen. Gedurende de dertig jaar wordt dit steeds minder vervelend, want naarmate de carrière vordert is de financiële armslag meestal ook hoger (Ecorys, 2010). Het effect van de annuïtaire aflossing binnen de looptijd zal voor huishoudens in hogere inkomensgroepen sterker zijn dan voor de lagere inkomensgroepen.
28
6.5 Conclusie De vraag die in dit hoofdstuk gesteld werd is: Welke alternatieven zijn er in het kader van de afschaffing of hervorming van de hypotheekrenteaftrek? Maximering van het tarief waartegen de hypotheekrente kan worden afgetrokken is een maatregel om de werking van de progressieve inkomstenbelastingtarieven tegen te gaan. Deze maatregel zorgt ervoor dat de rente niet meer tegen het hoge tarief van 52% kan worden afgetrokken maar van bijvoorbeeld een lager tarief als 42%. Voor belastingbetalers met lagere inkomens zal er dus weinig veranderen, alleen de mensen die in de hoogste inkomenscategorie vallen zullen nadeel ondervinden van deze regeling. Beperking aftrek van de rente is een maatregel die vooral de mensen met hogere hypotheken treft omdat zij de hypotheekmarkt het meest vertegenwoordigen.Voor hen betekent dit een koopkrachtvermindering. Volgens critici zal een hypotheekrenteaftrek beperking het beste samen kunnen gaan met een belastingtariefverlaging. Hiermee zou een eventuele koopkrachtvermindering worden ingeperkt. Bij de variant box 1 naar box 3 wordt de eigenwoningregeling verplaatst van box 1 naar box 3. De rente op een hypotheek is dan dus niet meer tegen het hoge tarief uit box 1 aftrekbaar maar tegen het lagere tarief in box 3. Het doel van deze regeling is om het eigenwoningbezit te stimuleren. Deze regeling zorgt ervoor dat er geen voordeel meer zal zijn voor de hogere inkomens ten gevolge van de progressieve inkomstenbelastingtarieven. Nadeel van deze regeling is dat het het eigenwoningbezit niet stimuleert. De laatst besproken variant annuïtaire aflossing binnen de looptijd is een veel besproken variant, omdat dit de oplossing volgens het Lenteakkoord is. Bij deze maatregel wordt ervan uitgegaan dat de schuld op de hypotheek annuïtair wordt afgelost en de renteaftrek wordt beperkt. De hypotheekschuld zal in de loop der jaren dus dalen waardoor er steeds minder kan worden afgetrokken. Deze maatregel treft vooral de starters. Mijn voorkeur gaat uit naar de overheveling van de hypotheekrenteaftrek van box 1 naar box 3, omdat deze hervorming naar verwachting de minste nadelen zal opleveren voor de woningmarkt en financiële instellingen. Daarbij is er bij deze variant geen voordeel meer voor huishoudens die in het hogere segment inkomens zitten. Een tegemoetkoming voor de eigenhuis bezitter zou een verlaging van de algemene belasting kunnen zijn. Verder zou er voor de hypotheek vrije huishoudens een compensatie kunnen komen door bijvoorbeeld de afschaffing van het eigenwoningforfait.
29
7. Conclusie Duidelijk is geworden dat de hypotheekrenteaftrek in de vorm zoals we hem nu kennen waarschijnlijk niet lang meer zal standhouden. In deze scriptie stond de vraag: Wat is de meest effectieve manier van hervorming van de hypotheekrente en waarom? centraal. Door middel van verschillende subvragen is hier een antwoord op te gegeven. Door de jaren heen is de hypotheekrenteaftrek in Nederland een aantal keer gewijzigd. Het begon in 1893 bij het ontstaan van de hypotheekrenteaftrek. De eigen woning werd als bron van inkomen gezien en de kosten ter financiering konden worden afgetrokken van het belastbare inkomen. Veranderingen tijdens de afgelopen jaren zijn een aanpassing dat de rente ten hoogste 30 jaar van kracht blijft (artikel 3.120 lid 2, Wet IB 2001) en de invoering van de bijleenregeling (artikel 3.119a Wet IB 2001). Verder is de hypotheekrenteaftrek nu alleen nog van toepassing op de eerste woning (artikel 3.111 lid 8, Wet IB 2001). De laatste jaren wordt de hypotheekrenteaftrek in een adem genoemd met het huurwaardeforfait. Dit forfait heft het inkomensvoordeel (gedeeltelijk) op dat een eigenwoningbezitter heeft ten opzichte van iemand die geen woning bezit. Één van de redenen dat de hypotheekrenteaftrek weerstand oproept is dat hoge inkomens relatief veel profiteren van de hypotheekrenteaftrek. De eigen woning wordt belast in box 1, waarin via een progressief stelsel belasting wordt geheven. Hoge inkomens betalen dus meer belasting dan lagere inkomens. Echter deze hoge inkomens kunnen ook tegen dit hogere belastingtarief hypotheekrenteaftrek aftrekken. Zij profiteren zo extra van deze regeling. Andere redenen dat er iets moet gebeuren omtrent de hypotheekrenteaftrek is dat de hypotheekrenteaftrek zorgt voor druk op de financiering van de banken. De prijzen van woningen zijn sterk gestegen de afgelopen jaren en de hypotheekschuld is gegroeid. Doordat de hypotheken zo hoog zijn en de huizenprijzen zijn gedaald hebben veel huishoudens een hypotheekschuld die de waarde van hun huis overtreft. Tegelijkertijd is het ingelegde spaargeld bij banken afgenomen waardoor er een 'funding gap' is ontstaan. Verder zijn de overheidsfinanciën de grootste reden waarom de hypotheekrenteaftrek zou moeten worden afgeschaft. Het tekort op het BNP moet worden ingeperkt en de hypotheekrenteaftrek zou daar een hulpmiddel bij kunnen zijn. Partijen hebben verschillende meningen zoals GroenLinks die de hypotheekrenteaftrek geleidelijk wil afschaffen, de SP die de komende 10 jaar de hypotheekrenteaftrek wil maximeren tot 350.000 euro tegen een belastingtarief van 42%, D66 die een lineaire aflossing wil invoeren met een aflossingsperiode van 30 jaar en de PvdA die het tarief met 1% punt per jaar wil verminderen om uiteindelijk op een belastingtarief van 30% uit te komen dat voor iedereen geldig is. 30
Verder is er het Lenteakkoord dat 26 april dit jaar is vastgesteld door de partijen. Bij nieuw afgesloten hypotheken mag de rente alleen in aftrek worden gebracht op het inkomen in box 1 volgens een annuïtaire methode. Verder zal de maximale omvang van een hypotheek ten opzichte van de waarde van de woning worden verlaagd van 106% in 2013 tot 100% in 2018. Of er verdergaande hervormingen plaats gaan vinden met de hypotheekrenteaftrek zullen we moeten afwachten tot na de verkiezingen. De woningmarkt en eigenhuisbezitters zijn bang om voor problemen te komen staan als de hypotheekrenteaftrek zal worden afgeschaft. Bij aankoop van een huis en bij het nemen van de hypotheek is geen rekening gehouden met plotselinge beperking of afschaffing van de hypotheekrenteaftrek. Om de effecten zo beperkt mogelijk te houden en koopwoningen toegankelijk te houden voor onder andere starters, kunnen er verschillende compensatieregelingen getroffen worden. De tarieven in de inkomstenbelasting kunnen worden verlaagd om zo belastingplichtigen tegemoet te komen. Andere mogelijke tegemoetkomingen kunnen zijn de afschaffing van overdrachtsbelasting of de afbouw van het eigenwoningforfait. Verschillende landen om ons heen hebben al een beperking of afschaffing van de hypotheekrenteaftrek ingevoerd en wij kunnen hier veel van leren. Engeland is een van de weinige landen waar de afschaffing geen nadelige gevolgen heeft gehad. Engeland heeft gekozen voor een afschaffing over een periode van 21 jaar. Ook in Zweden is de afschaffing in gedeeltes uitgevoerd. In 1991 is de Zweedse overheid begonnen met een beperking van de tegemoetkomingsregeling met 50%. Ter compensatie hierbij werd het eigenwoningforfait afgeschaft. Ondanks de geleidelijke afschaffing en de compensatie kwam de economie in een diep dal terecht. Denemarken is de aanpak begonnen met een beperking van het uitgeven van leningen. De tarieven voor inkomstenbelasting werden naar beneden bijgesteld. Verder daalden de aftrekposten voor eigenwoningbezitters. Dit alles leidde ertoe dat de woningmarkt instortte. De Deense overheid heeft hierna gewacht met beperkingen in de hypotheekrenteaftrek tot de woningmarkt zich herstelde. Inmiddels is de hypotheekrenteaftrek aftrekbaar tegen 39%. Ten slotte heeft Noorwegen vanaf 1992 drastische hervormingen doorgevoerd. Noorwegen besloot een duaal stelsel in te voeren maar tegen een lager tarief. Het huurwaardeforfait bleef wel bestaan maar de algemene belastingen werden wel verlaagd. Deze maatregelen zorgen dat na een periode van dalende huisprijzen vanaf dat moment de prijzen weer stegen om in 1997 weer op het oude niveau te komen. We kunnen van deze verschillende landen leren dat de timing van hervorming van de hypotheekrenteaftrek samen met een tegemoetkoming, zoals een tariefsverlaging in de inkomstenbelasting, van belang zijn. In deze scriptie is een aantal verschillende maatregelen besproken. Maximering van het tarief waartegen de hypotheekrente kan worden afgetrokken is een maatregel om de werking van de 31
progressieve inkomstenbelastingtarieven tegen te gaan. Deze maatregel zorgt ervoor dat de rente niet meer tegen het hoge tarief van 52% kan worden afgetrokken, maar tegen bijvoorbeeld een lager tarief als 42%. Voor belastingbetalers met lagere inkomens zal er dus weinig veranderen, alleen de mensen die in de hoogste inkomenscategorie vallen zullen nadeel ondervinden van deze regeling. De beperking van de aftrek van de rente is een maatregel die ook vooral de mensen met hogere hypotheken treft omdat zij de hypotheekmarkt het meest vertegenwoordigen. Voor hen betekent dit een koopkrachtvermindering. Volgens critici zal een hypotheekrenteaftrek-beperking het beste samen kunnen gaan met een belastingtariefverlaging. Hiermee zou een eventuele koopkrachtvermindering worden ingeperkt. Daarnaast is er de variant waarbij de eigen woning wordt verplaatst van Box 1 naar box 3. De rente op een hypotheek is dan dus niet meer tegen het hoge tarief uit box 1 aftrekbaar maar tegen het lagere tarief in box 3. Effectief wordt de hypotheekrenteaftrek dan volledig afgeschaft indien de schuld eveneens in mindering gebracht kan worden op de waarde van de eigen woning. Deze variant zorgt dat de huishoudens met hogere inkomens geen voordeel meer hebben ten opzichte van huishoudens met lagere inkomens. Het nadeel van deze variant is dat er geen stimulans is om de hypotheekschuld te verminderen en dat dit grote inkomenseffecten tot gevolg heeft voor de hogere inkomens. De laatst besproken variant, annuïtaire aflossing binnen de looptijd, is een veel besproken variant omdat dit de oplossing volgens het Lenteakkoord is. Bij deze maatregel wordt ervan uitgegaan dat de schuld op de hypotheek annuïtair wordt afgelost en de renteaftrek wordt beperkt. De aanname is dus dat de hypotheekschuld in de loop der jaren zal dalen waardoor er steeds minder kan worden afgetrokken. Voordeel bij deze regeling is dat ook hier de hogere inkomens niet meer voordeel behalen en dat de eigen woning bezitters worden gestimuleerd om gedurende de looptijd van hun hypotheek af te lossen. Nadeel is dat deze regeling ook geen stimulans is om de eigen woning, vanaf het moment van aanschaf, met eigen vermogen te financieren in plaats van vreemd vermogen. Een antwoord op de hoofdvraag: Wat is de meest effectieve manier van hervorming van de hypotheekrente en waarom? is dat de hervorming van de hypotheekrenteaftrek het beste geleidelijk plaats kan vinden in een economisch goede periode. Mijn voorkeur gaat uit naar de variant van overheveling van box 1 naar box 3. Bij deze variant zijn de minste nadelen voor zowel de politiek als de woningmarkt. Bovendien wordt geen verschil gemaakt tussen inkomensgroepen. Verder kunnen ter compensatie de tarieven in de inkomstenbelasting worden verlaagd. Binnenkort breekt een spannende periode aan. Uiteindelijk zullen de aankomende verkiezingen namelijk moeten uitwijzen hoe de politiek er uit zal zien en daardoor ook hoe de hervorming van de hypotheekrenteaftrek zal plaatsvinden. Bibliografie 32
Bartelsman, E., Beetsma, R. Benink, H., Boelhouwer,P., Boot,A., 2012, Naar een duurzame financiering van de woningmarkt. Agell, J., Englung, P., Sodersten, J., 1996, Tax reform of the century – The Swedish experiment, National Tax Journal, volg 49 no. 4, pp643-664. Algemeen dagblad, (2012), Hypotheekrenteaftrek schrappen? Bavinck, C.B. Voorstel voor overheveling van de eigen woning naar box 3. WFR 2006/879. Boelhouwer, P.J., M.E.A. Haffner, P. Neuteboom en P. de Vries, (2001), Koopprijsontwikkeling en de fiscale behandeling van het eigen huis, OTB, Delft. Boelhouwer, P.J. en de Vries, P. (2005). Defiscalisering eigenwoningbezit leidt tot forse daling woningprijzen. Economisch Statistische Berichten, 90, (4455), 109-111. Boot, A. en Bovenberg L., (2012). Macro-oplossing voor hypotheekberg, Economische Statistische Berichten, pp. 326-329. Brounen, D. en Neuteboom,P., (2008), De effectiviteit van hypotheekrenteaftrek, Economische Statistische Berichten, pp. 120-121. Bruijsten, C., en M.L.A.Van Rij. Hypotheekrenteaftrek: verleden, heden en toekomst. WFR 2007/119. Caminada, C.L.J., Goudswaard, K.P. en Vording, H. (2000). Op weg naar de volgende belastingherziening. Openbare Uitgaven, 2000 -1 . 39-53. Christiansen, H.C.,(1990) The Danish housing market, Danish Economic Review, no.74, pp 16-22. Claessen, J., (2009) Eigen woning belangrijkste bezit. CBS. Cnossen, S., Huurwaarde eigen woning: inkomen en consumptie! WFR 2007/171. Cornelisse, R.P.C., Kampschroer, G.W.J.M., Idsinga, N.,(2007) Hoofdzaken belastingrecht. Ars. Aeque Libri. CPB, (2010),Hervorming van het Nederlandse woonbeleid, No. 84, Den Haag. CPB Notitie, (2011), Huizenprijseffect van aftoppen hypothecaire lening, Den Haag. CSED, (2010), Naar een integrale hervorming van de woningmarkt, Den Haag. Ecorys, (2010). Effecten beperken fiscale aftrek hypotheekrente, in opdracht van Vereniging Eigen Huis. Eitrheim, O., Erlandsen, S.K.,(2004) House of price indices for Norway 1819-2003, Norges Bank Occasional Papers, no. 35. Ewijk, C. van, B. Jacobs, en R. de Mooij, (2006),Doelmatigheidswinst van minder 33
hypotheekrenteaftrek, ESB. Ewijk, C., Koning, M., Lever, M., (2006),Economische effecten van aanpassing fiscale behandeling eigen woning, ESB, nr.62. Grob, S.G. (2005). Hypotheekrenteaftrek in perspectief. Economisch Statistische Berichten, 90, (4455), 103-104. Heithuis, E.J.W., Kavelaars, P., Schuver, B.F., (2007) Inkomstenbelasting, Kluwer derde druk. Hoogers, R. (2011), hypotheek (financieel), 21 februari. Huizenmarkt, (2010), Veel zorgen over huizenmarkt, actie blijft uit. Financiële Dagblad, 16 december. ING (2011), Huizenmarkt blijft voorlopig op slot,Kwartaalmonitor Woningmarkt. Kranendonk, H., Leuvensteijn van, M., Toet, M., Verbruggen, J., (2005), Welke factoren bepalen de ontwikkeling van de huizenprijs in Nederland, CPB document, no 81. Maclennan, D., Gibb, K., (1990), Housing finance and subsidies in Britain after a decade of 'Thatcherism', Urban Studies, Vol. 27, No . 6, 1990 905-918. Nederland Tijdschrift voor Fiscaal Recht, Niet aftrekbare renten en aflossing ook niet aftrekbaar als erfpachtcanon, NTFR, 2012/6 Nederlands Tijdschrift voor Fiscaal Recht, nota naar aanleiding van het verslag wetsvoorstel Hillen, NTFR, 2002/543. Renteaftrek (2010). Renteaftrek huis onder vuur. Financiële Dagblad, 18 januari, p.1. Sillevis, L.W., van Kempen, M.L.M., van Westen, G.W.B., Cursus Belastingrecht Inkomstenbelasting, Kluwer, Deventer 2008. Stevens, L.G.M., Fiscale Beleidsnotities 2004, WFR 2003/1459. Stevens, L.G.M. (2005), Naar een nieuw eigenwoningregime, ESB, 11 maart Stevens, L.G.M. (2001), Varianten in de eigenwoningdiscussie. ESB, 14 november. Wonen 4.0, Akkoord Vereniging Eigen Huis, Woonbond, Aedes en NVM, Plan voor de integrale hervorming van de woningmarkt,2012.
34
