KNELPUNTENANALYSE HERZIENE WONINGWET EN AMVB 28 augustus 2014
KNELPUNTEN IN DE HERZIENINGSWET EN AMVB Aanleiding en achtergrond Aanpak en werkwijze Volgens de huidige planning behandelen de Tweede en Eerste Kamer V l d h idi l i b h d l d T d E K in het najaar van 2014 het wetsvoorstel voor de herziening van de Woningwet en de bijbehorende AMvB. De Herzieningswet stelt kaders voor de activiteiten van woningcorporaties en de financiering daarvan, het externe toezicht op de corporaties en de rol van de gemeenten.
Om een adequaat beeld te krijgen van de knelpunten in verschillende situaties, zowel voor een administratieve als een juridische scheiding is de knelpuntenanalyse uitgevoerd aan de hand van de levenscyclus van vastgoed. Zo wordt in elke fase voor de verschillende typen g yp vastgoed de mogelijke knelpunten onderzocht
Een belangrijk onderdeel van de Herzieningswet is de administratieve of juridische scheiding van DAEB en niet‐DAEB bezit. De Herzieningswet roept in dat kader belangrijke vragen op bij de Herzieningswet roept in dat kader belangrijke vragen op bij de toekomstige mogelijkheden om onder het (voorgenomen) nieuwe regime het DAEB en niet‐DAEB bezit te kunnen financieren, onder meer in situaties van herstructurering en renovatie. Knelpunten onder nieuwe regime l d Door Finance Ideas is in opdracht van Aedes een kwalitatieve analyse verricht naar de mogelijk knelpunten voor zowel de DAEB als de niet‐ DAEB portefeuille onder de ontwerp Herzieningswet en de AMvB (proeve). De resultaten van deze knelpuntenanalyse treft u in dit document aan.
1
Grondposities
Sloop en dispositie
Ontwikkeling nieuwbouw Financiering
Herstructurering en renovatie
Reguliere exploitatie
2
GRONDPOSITIES GROTENDEELS NAAR NIET‐DAEB TAK Legenda
Laag
Gemiddeld
Artikel/bron
Essentie
Knelpunt
Artikel 3.19 lid 1 Artikel 3 19 lid 1 sub f AMvB
De TI mag in de daeb ‐tak alleen haar onbebouwde grond onder De TI mag in de daeb tak alleen haar onbebouwde grond onder brengen voor zover daarop:
In de praktijk zal een zeer groot deel van de grondposities niet In de praktijk zal een zeer groot deel van de grondposities niet aan de cumulatieve criteria uit artikel 3.19 AMvB kunnen voldoen. Bijvoorbeeld omdat het bestemmingsplan nog niet is gewijzigd in woondoeleinden, of omdat de vijf‐jaars termijn voor realisatie van de plannen niet kan worden gehaald.
(1) een juridische/planologische woonbestemming rust; (2) de TI voornemens is daarop binnen vijf jaar na de onderbrenging woongelegenheden te doen bouwen; waarvan (3) ten minste 90% sociale huurwoning is. De voornemens voor de realisatie binnen vijf jaar moeten zijn gebaseerd op de lijst met voorgenomen activiteiten die de TI periodiek overlegt aan de gemeente.
Hoog
Impact
Ook corporaties die in projecten meer dan 10% niet‐daeb willen realiseren, dienen álle grond voor dat project onder te brengen in de niet‐daeb tak. Dit leidt tot een onevenredig grote druk van grondposities op de balans van de niet‐daeb tak. Wij nemen aan dat naast bestaande gronden die als activa van de balans van de daeb‐tak overgaan naar de niet‐daeb tak, ook contractuele afname‐ of nabetalingsverplichtingen van grond moeten worden overgeveld Het is zeer de vraag hoe dergelijke moeten worden overgeveld. Het is zeer de vraag hoe dergelijke betalingsverplichtingen in de toekomst door de niet‐daeb tak of Woningvennootschap gefinancierd kunnen worden. Banken zijn niet bereid om dergelijke risico’s te nemen. Op de volgende pagina is een voorbeeld gegeven van de actuele grondposities van Ymere. Hieruit blijkt dat Ymere naar waarschijnlijkheid haar gehele grondportefeuille zal moeten overbrengen naar de niet‐daeb tak.
3
CASUS GRONDPOSITIES YMERE Samenstelling grondposities Ymere heeft in totaal voor € 69 miljoen aan grondposities. Daarnaast heeft Ymere voor € 67 miljoen aan grondposities in de toelichting op de balans opgenomen. Laatstgenoemde verplichting is als volgt opgebouwd: L tt d li hti i l l t b d • Bij bestemmingswijziging van reeds verworven grondposities bestaat een verplichting tot nabetaling voor een totaal bedrag van € 28,9 miljoen; • Voor 1 project bestaat een grondafnameplicht, in totaal ter grootte van € 38 miljoen; 38 miljoen; Alle grondposities naar niet‐daeb Ymere heeft aangegeven dat de nieuwe regel een behoorlijke impact heeft op haar grondbeleid. Tot nu toe moest er op de grondposities binnen 10 jaar na aankoop een bouwbestemming zitten, dit wordt nu ingeperkt naar dat er bij invoering van de nieuwe woningwet (1‐1‐2015) een woningbestemming op moet rusten, dat er binnen 5 jaar op gebouwd gaat worden en dat 90% sociale huur is. Ymere zal in de komende tijd gaan bepalen wat hierin wenselijk en haalbaar is Voor de huidige posities zit bij € 11 miljoen wel een woningbestemming, is. Voor de huidige posities zit bij 11 miljoen wel een woningbestemming bij € 12 miljoen een gemengde bestemming en is € 45 miljoen agrarisch. Dit betekent dat een substantieel deel van de bestaande grondposities, bij ongewijzigde bestemming, als de toekomstige verplichtingen moeten worden overgeheveld naar de niet‐daeb tak of Woningvennootschap. Financiering grond in niet‐daeb tak groot vraagstuk Hierbij is allereerst de vraag hoe de bestaande grondposities kunnen worden gefinancierd door de niet‐daeb tak of Woningvennootschap. Een aanzienlijk groter vraagstuk is bovendien hoe de niet‐daeb tak of Woningvennootschap in de toekomst de nabetaling c.q. grondafname van W i t h i d t k td b t li d f € 67 miljoen aan verplichtingen kan financieren. Dit lijkt bij de huidige voorgestelde regelgeving onmogelijk.
Bron: jaarverslag Ymere 2013
Voorbeeld grondpositie: Nobelhorst Almere Een voorbeeld van een grote grondpositie is het project De Nobelhorst in Almere. Ymere en de gemeente Almere hebben in 2011 een koop Almere. Ymere en de gemeente Almere hebben in 2011 een koop ‐ realisatie realisatie overeenkomst gesloten. Hierin verplicht Ymere zich om bouwrijpe grond af te nemen m.b.t. een indicatief programma van 1.000 woningen, waarvan minder dan 90% sociale huur (conform huidig rijksbeleid). In het huidige wetsvoorstel zullen naar verwachting alle onbebouwde gronden in dit gebied naar de niet‐daeb naar de niet daeb tak moeten worden overgeheveld. tak moeten worden overgeheveld
4
REGIME GRONDAANKOPEN ONDUIDELIJK Legenda
Laag
Gemiddeld
Artikel/bron
Essentie
Aandachtspunt
Herzieningswet/ AMvB
Met de inwerkingtreding van de Herzieningswet en de AMvB Met de inwerkingtreding van de Herzieningswet en de AMvB vervallen bestaande circulaires, onder meer ten aanzien van grondaankopen.
Onduidelijk is bijvoorbeeld of er door de TI gronden mogen Onduidelijk is bijvoorbeeld of er door de TI gronden mogen worden aangekocht waarvoor nog geen omlijnde projectplannen bestaan, en onder welke voorwaarden. De regelgeving lijkt uit te gaan van het zo spoedig mogelijk realiseren van een project (bv. door het stellen van rendementseisen).
De Herzieningswet en AMvB lijken echter niet alle onderwerpen af te dekken die voorheen in de circulaire ten aanzien van grondaankopen waren ondergebracht.
Hoog
Impact
De Herzieningswet en de AMvB zijn op dit punt niet geheel helder, terwijl de bestaande circulaire over grondaankopen komt te vervallen.
5
Grondposities
Ontwikkeling nieuwbouw
Sloop en dispositie Financiering
Herstructurering en renovatie
Reguliere exploitatie
6
GEEN AANVULLENDE INTERNE LENING REGULIERE NIEUWBOUW Legenda
Laag
Gemiddeld
Artikel/bron
Essentie
Aandachtspunt
Artikel 3.22 Artikel 3 22 AMvB
Bij herstructurering en renovatie mogen niet‐daeb investeringen Bij herstructurering en renovatie mogen niet daeb investeringen in de niet‐daeb tak worden gefinancierd met een (aanvullende) interne lening als het aantrekken van externe ongeborgde financiering hiervoor niet mogelijk is.
Corporaties hebben geen terugvaloptie op interne financiering Corporaties hebben geen terugvaloptie op interne financiering als het aantrekken van externe ongeborgde financiering voor reguliere nieuwbouw van geliberaliseerde huurwoningen niet slaagt.
Voor niet‐deab projecten op onbebouwde grond (reguliere nieuwbouw van koopwoningen en geliberaliseerde huurwoningen), geldt deze mogelijkheid tot aanvullende interne financiering voor de niet‐daeb tak niet.
Voor corporaties met veel kleine projecten aan reguliere nieuwbouw van geliberaliseerde huurwoningen is dit een aandachtspunt, omdat externe financiering bij een de geringe omvang van projecten lastig te verkrijgen zal zijn.
Hoog
Impact
7
RENDEMENTSEIS VOOR KOOPWONINGEN Legenda
Laag
Gemiddeld
Artikel/bron
Essentie
Aandachtspunt
Artikel 44d lid 2 Artikel 44d lid 2 Herzieningswet;
Investeringen in niet‐daeb bezit zijn door de wetgever Investeringen in niet daeb bezit zijn door de wetgever onderworpen aan rendementseisen op het eigen vermogen.
Artikel 3.2d lid 1 AMvB;
Bij een investering in herstructurering met externe ongeborgde financiering wordt door de wetgever richttinggevend gedacht aan een rendement van 2% op het eigen vermogen.
De AMvB gaat bij haar rendementseisen voor nieuwbouw van De AMvB gaat bij haar rendementseisen voor nieuwbouw van regulier niet‐daeb bezit (niet zijnde herstructurering) uit van een benchmark aan de rendementseisen van commerciële beleggers, zijnde 6%.
Toelichting AMvB p. 8 e.v..
Bij een investering in herstructurering die wordt gefinancierd met een aanvullende interne lening vanuit de daeb‐tak wordt gedacht aan 4% Voor niet‐daeb investeringen in reguliere nieuwbouw (niet zijnde herstructurering) gaat de AMvB uit van een rendementseis op het eigen vermogen van 6%.
Hoog
Impact
Onduidelijk is echter hoe deze rendementseis zich verhoudt tot de ontwikkeling van koopwoningen. Omdat daarbij geen sprake is van een huurexploitatie, maar van een eenmalige verkoopopbrengst, is de rendementseis van commerciële beleggers hier niet toepasbaar. Hier ligt het meer voor de hand een vergelijking te maken met de resultaten van commerciële projectontwikkelaars.
8
OVERGANGSRECHT Legenda
Laag
Gemiddeld
Artikel/bron
Essentie
Aandachtspunt
Artikel II.7 Artikel II 7 Herzieningswet;
De Herzieningswet en de AMvB hebben een inperking van het De Herzieningswet en de AMvB hebben een inperking van het werkdomein en de door de corporatie toegestane werkzaamheden tot gevolg.
Het overgangsrecht is zeer relevant voor de bestaande Het overgangsrecht is zeer relevant voor de bestaande projecten‐pipeline van veel corporaties, en zal naar verwachting regelmatig toepassing gaan vinden. In de praktijk zal het overgangsrecht tot interpretatievraagstukken leiden op de volgende punten:
p. 63 MvT In het overgangsrecht bij de Herzieningswet is bepaald dat de inperking van het werkdomein geen gevolgen heeft voor werkzaamheden van de TI en met haar verbonden ondernemingen, waarmee voor de inwerkingtreding van de wet ‘een aanvang is gemaakt’ én die voor dat tijdstip waren toegestaan op basis van de bestaande Woningwet of BBSH, ‘of op de een of andere manier uitdrukkelijk of stilzwijgend door of namens een voor de volkshuisvesting verantwoordelijke Minister zijn goedgekeurd’.
Hoog
Impact
‐ Wat moet worden verstaan onder werkzaamheden waarmee ‘een aanvang is gemaakt’; ‐ wat moet worden verstaan onder werkzaamheden die ‘stilzwijgend’ door of namens de Minister zijn goedgekeurd. Een heldere toelichting hierop is gewenst voor het door corporaties kunnen maken van een adequate inschatting van de omvang van de projectenportefeuille die niet valt onder de omvang van de projectenportefeuille die niet valt onder de beperkingen in het werkdomein van de nieuwe wetgeving.
9
Grondposities
Sloop en dispositie
Ontwikkeling nieuwbouw Financiering
Herstructurering en renovatie
Reguliere exploitatie
10
REGULIERE OVERHEVELING WONINGEN Legenda
Laag
Gemiddeld
Artikel/bron
Essentie
Aandachtspunt
Artikel 50 HW; Artikel 50 HW; art. 3.26 AMvB
Op verzoek van de TI kan de minister toestemming verlenen om Op verzoek van de TI kan de minister toestemming verlenen om op enig moment na de administratieve scheiding bewoonde, te liberaliseren daeb‐woningen of maatschappelijk vastgoed naar de niet‐daeb tak over te hevelen.
In het geval van een juridische scheiding kunnen na de splitsing In het geval van een juridische scheiding kunnen na de splitsing over te dragen te liberaliseren bewoonde woningen niet met een aanvullende lening vanuit de TI gefinancierd worden, zoals dat bij een administratieve scheiding wel mogelijk is.
De overheveling dient door de niet‐daeb tak met kasmiddelen te worden betaald. Indien de middelen hiervoor niet toereikend zijn, kan gedeeltelijk met kasmiddelen worden betaald, en voor het overige deel een interne lening door de daeb‐tak aan de niet‐daeb tak worden verstrekt.
Financiering door de Woningvennootschap dient in een dergelijk geheel met eigen vermogen of extern aangetrokken vreemd vermogen te geschieden. Dit legt een extra druk op de financieringspositie van de Woningvennootschap.
Hoog
Impact
Het is daarom van belang om meteen bij de juridische scheiding een adequate selectie te maken van het aan de Woningvennootschap over te dragen woningbezit, zodat financiering met de startlening mogelijk is.
11
OVERHEVELING WONING BIJ MUTATIE Legenda
Laag
Gemiddeld
Artikel/bron
Essentie
Aandachtspunt
Toelichting Toelichting AMvB, p. 19
De TI kan ook ná de scheiding woningen die leeg komen De TI kan ook ná de scheiding woningen die leeg komen overhevelen naar de niet‐daeb tak, bijvoorbeeld als zij voornemens is de woningen geliberaliseerd te gaan verhuren.
(1) De overheveling dient te geschieden tegen marktwaarde, (1) De overheveling dient te geschieden tegen marktwaarde waarmee lijkt te worden gedoeld op de leegwaarde. Dit betekent echter dat de niet‐daeb tak meteen na start van de nieuwe verhuur in de meeste gevallen zal moeten afwaarderen naar marktwaarde in verhuurde staat.
In dat geval is geen goedkeuring van de Minister nodig. Wel dienen voornemens hiertoe onderdeel te zijn van de prestatieafspraken met de gemeente. De woning dient administratief tegen marktwaarde over te gaan naar de niet‐ daeb tak.
Hoog
Impact
(2) In tegenstelling tot de overheveling van bewoonde woningen (3.26 AMvB) is het niet toegestaan om lege woningen met een interne lening van de daeb‐tak te financieren. Er moeten dus voldoende liquide‐middelen in de niet‐daeb tak aanwezig zijn om de overheveling mogelijk te maken.
12
Grondposities
Sloop en dispositie
Ontwikkeling nieuwbouw Financiering
Herstructurering en renovatie
Reguliere exploitatie
13
HERSTRUCTURERING: RENDEMENTSEISEN Legenda
Laag
Gemiddeld
Artikel/bron
Essentie
Knelpunt
Artikel 44d lid 2 Artikel 44d lid 2 Herzieningswet;
Herstructurering en renovatie van niet‐daeb bezit is Herstructurering en renovatie van niet daeb bezit is onderworpen aan rendementseisen op het eigen vermogen.
De door de AMvB genoemde rendementseisen voor gerenoveerd De door de AMvB genoemde rendementseisen voor gerenoveerd niet‐daeb bezit en bij herstructurering kunnen afhankelijk van de berekeningswijze niet haalbaar blijken.
Artikel 3.2d lid 1 AMvB;
Bij een investering in herstructurering met externe ongeborgde financiering wordt door de wetgever richttinggevend gedacht aan een rendement van 2% op het eigen vermogen.
Toelichting AMvB p. 8 e.v..
In gevallen waarin het voor herstructureringsprojecten niet mogelijk is om externe ongeborgde financiering te verkrijgen, kan onder voorwaarden een aanvullende interne financiering worden verschaft vanuit de daeb‐tak. In dat geval zou de rendementseis voor de ingezette eigen niet‐ daeb middelen volgens de wetgever hoger moeten liggen dan bij herstructurering zonder interne financiering De toelichting op herstructurering zonder interne financiering. De toelichting op de AMvB geeft aan dat voor deze gevallen richtinggevend wordt gedacht aan 4%. Dit is het gemiddelde van de genoemde 2% voor herstructurering met externe financiering en de 6% voor niet‐DAEB investeringen bij reguliere nieuwbouw.
Hoog
Impact
Met name is de vraag hoe om te gaan met de relatie grex‐ opstalexploitatie in een sloop‐nieuwbouw situatie. Het verlies dat doorgaans moet worden genomen in de grex zal aan de geëiste rendementen in de weg staan. Op de volgende pagina is een voorbeeldberekening opgenomen van een sloop‐nieuwbouw casus en een hoog niveau‐renovatie van een te liberaliseren huurwoning. Hieruit blijkt dat de rendementseisen niet (kunnen) worden gehaald.
14
VOORBEELDBEREKENING RENOVATIE Algemene informatie Regio
Noord‐Holland
Type
Eengezinswoningen
Aantal eenheden
11
Investering per woning
€ 99.825
Contracthuur voor renovatie
€ 399
Contracthuur na renovatie
€ 611
Markthuur
€ 811
Inbrengwaarde (MVS) p.w.
€ 113.015 Toets Rendementseis AMvB WACC1 = aandeel EV * Kosten EV + Aandeel VV * Kosten VV 2 36 = 40% * Kosten EV + 60% 2,36 = 40% Kosten EV + 60% * 2,74 2 74
R d Rendementseis t i IRR renovatieproject
2,36%
10‐jaars IRS
1,24%
Renteopslag
1,5%
Rente interne lening
1,24% + 1,5% = 2,74%
Verhouding EV/VV
40% / 60%
2,36 = 40% * Kosten EV + 1,644 Kosten EV = 0,716/40% = 1,79
1
Controle: 40% * 1,79 + 60% * 2,74 = 2,36% Rendement EV = 1,79%
1,79% < 4% (rendementseis AMvB)
WACC: betreft de gewogen gemiddelde kostenvoet op eigen en vreemd vermogen (weighted average cost of capital)
15
VOORBEELDBEREKENING SLOOP‐NIEUWBOUW Algemene informatie Regio
Noord‐Nederland
Type
Appartement
Markthuur
€ 775
Stichtingskosten per woning
€ 187.173
Inbrengwaarde (MVS)1
€ 77.000
Overige kosten
€ 39.160
Opbrengst grond
€ 40.000
GREX resultaat
‐ € 76.160 Toets Rendementseis AMvB WACC2 = aandeel EV * Kosten EV + Aandeel VV * Kosten VV
R d Rendementseis t i
4,31 (1,20)= 40% * Kosten EV + 60% * 2,74 3 ( 20) 0% * 0% * 2
IRR excl. GREX
4,31%
IRR incl. GREX
1,20%
10‐jaars IRS
1,24%
Renteopslag
1,5%
Rente interne lening
1,24% + 1,5% = 2,74%
V h di EV/VV Verhouding
40% / 60% 40% / 60%
4,31 (1,20)= 40% * Kosten EV + 1,644 Kosten EV = 2,666 (‐0,444)/40% = 6,67 (‐1,11) Rendement EV excl. GREX = 6,67%
1 2
Rendement EV incl. GREX = ‐1,11% 6,67% > 2%/4%/6% (rendementseis AMvB) , / / ( AMvB)) ‐1,11% < 2%/4%/6% (rendementseis
Dit kan ook de aankoop van particulier bezit betreffen bij herstructurering WACC: betreft de gewogen gemiddelde kostenvoet op eigen en vreemd vermogen (weighted average cost of capital)
16
HERSTRUCTURERING: MARKTTOETS Legenda
Laag
Gemiddeld
Artikel/bron
Essentie
Knelpunt
Artikel 44c Artikel 44c Herzieningswet
Tot de niet‐daeb investeringen waarvoor een voorafgaande Tot de niet daeb investeringen waarvoor een voorafgaande markttoets dient te worden doorlopen, worden ook investeringen in koopwoningen en huurwoningen in situaties van herstructurering gerekend. Investeringen, zoals de wet het aanduidt, op bebouwde grond.
In veel gevallen van herstructurering zal de grond van de locaties In veel gevallen van herstructurering zal de grond van de locaties al in eigendom zijn van de TI. Het is niet duidelijk hoe de wetgever de markttoets en de rol van de marktpartijen in deze situatie bedoeld heeft.
Bij een administratieve scheiding kan bij niet‐daeb bezit dus pas tot een herstructureringsinvestering (of renovatie) worden overgegaan als de gemeente de investering wenselijk vindt en nadat zij heeft getoetst of er geen marktpartijen zijn die bereid zijn om het plan uit te voeren.
Hoog
Impact
• Moet de gemeente bij marktpartijen toetsen of deze bereid zijn niet daeb‐investeringen te doen op grond die in eigendom is van de corporatie? • Dient de TI bij de bereidheid van een marktpartij om deze niet‐ daeb investeringen te doen haar grond ter verkoop aan te bieden? • Hoe dient de waarde hiervan te worden bepaald? Wie draait op voor het verlies in de grondexploitatie? De vraag is hoe een markttoets bij herstructurering zal worden De vraag is hoe een markttoets bij herstructurering zal worden vormgegeven. Vooralsnog lijkt er sprake te zijn van een onwerkbare situatie.
17
HERSTRUCTURERING: VORMING VAN VOORZIENING Legenda
Laag
Gemiddeld
Artikel/bron
Essentie
Knelpunt
Artikel 3.22 Artikel 3 22 AMvB
Bij herstructurering en renovatie mogen niet‐daeb investeringen Bij herstructurering en renovatie mogen niet daeb investeringen in de niet‐daeb tak worden gefinancierd met een (aanvullende) interne lening als aannemelijk is gemaakt dat het aantrekken van externe ongeborgde financiering hiervoor niet mogelijk is.
Het is onduidelijk hoe het Het is onduidelijk hoe het 'batig batig saldo saldo' van de verhuurkasstroom van de verhuurkasstroom moet worden bepaald. Moet hier uit worden gegaan van EBIT of EBITDA of een andere berekeningswijze?
De interne lening dient te worden verstrekt uit een voorziening in de daeb‐tak die wordt gevuld met netto verkoopopbrengsten van daeb‐woningen (verkoopwaarde minus onderliggende WSW geborgde lening), omdat deze te beschouwen zijn als ‘vrij van staatssteun’. De voorziening kan volgens art. 3.22 lid 3 van de AMvB uitsluitend gevuld worden met de netto‐verkoopopbrengsten voor zover er een batig saldo over het betrokken jaar is uit de verhuur en de vervreemding van de woning (op grond van verhuur en de vervreemding van de woning (op grond van marktwaarde in verhuurde staat).
Hoog
Impact
Er is onvoldoende rekening gehouden met de voorgestane waarderingsmethodiek (marktwaarde in verhuurde staat). Met name effecten van negatieve herwaardering en onrendabele toppen beïnvloeden het resultaat sterk. Daarnaast dient te worden opgemerkt dat de toevoeging uit verkoop beperkt is vanwege de geringe boekwinst (verkooprijsminus marktwaarde in verhuurde staat). De toevoeging aan de voorziening is derhalve zeer sterk afhankelijk van het te behalen exploitatieresultaat. In het rekenvoorbeeld van Ymere op de volgende pagina is te zien dat de toevoeging aan de voorziening bij een reguliere verkoop van daeb‐woningen (zeer) beperkt of nihil kan zijn. Bij Ymere wordt het batig saldo, als gevolg van de gekozen waarderingssystematiek, sterk beïnvloed door waarde‐ veranderingen van de activa. Indien geen rekening wordt gehouden met waardeveranderingen van de activa dan beschikt Ymere over een positief jaarresultaat. De definitie van het batig saldo heeft hierdoor een zeer grote invloed op de toevoeging aan de voorziening.
18
REKENVOORBEELD VOORZIENING YMERE Uitgangspunten Totaal bezit
86.013 VHE’s (waarvan 76.847 woningen)
Totaal geborgde leningen
€ 3,97 miljard
Lening per VHE
3,97 miljard / 86.013 VHE’s = € 46.156
Aantal verkopen in 2013
905 woningen
Verkoopopbrengst 2013
€ 106 miljoen
Aantal verkopen * lening per woning
905 * € 46.156 = € 41,8 miljoen
Verkoopopbrengst minus aandeel leningen
€ 106 miljoen ‐ € 41,8 miljoen = € 64,2 miljoen
Er is € 64,2 miljoen beschikbaar voor de voorziening mits er sprake is van een batig saldo. Het resultaat in 2013 bedraagt € 115 miljoen negatief (zie W&V rekening volgende pagina). Op basis hiervan kan het bedrag à € 64,2 miljoen niet worden toegevoegd aan de voorziening.
19
WINST EN VERLIESREKENING YMERE (2013)
20
HERSTRUCTURERING: OPENBARE RUIMTE Legenda
Laag
Gemiddeld
Artikel/bron
Essentie
Aandachtspunt
Artikel 45 Artikel 45 Herzieningswet;
De TI mag investeren in de woonomgeving, maar enkel in de De TI mag investeren in de woonomgeving maar enkel in de directe omgeving van het bezit. De toelichting op de AMvB geeft aan dat het niet wenselijk wordt geacht dat de TI investeert in de openbare ruimte in de hele wijk of zelfs in wijken waar zij geen bezit heeft.
Bij de herstructurering van wijken wordt vaak een Bij de herstructurering van wijken wordt vaak een wijkontwikkelingsmaatschappij (WOM) in het leven geroepen. In de WOM participeren TI, gemeente en eventueel andere partijen.
Toelichting AMvB p.14.
In de AMvB wordt het voorbeeld gegeven dat de TI het eigen groen om woningcomplexen onderhoudt. Hier wordt echter vermeld dat het niet de bedoeling is dat zij dit in de openbare ruimte ook doet. Dit wordt de verantwoordelijkheid van de gemeente geacht.
Hoog
Impact
De WOM werkt doorgaans op basis van een gebiedsexploitatie, waarin naast de investeringen in de opstallen ook de investeringen in de openbare ruimte zijn ondergebracht Het is niet duidelijk of gezien de opvatting van de wetgever over investeringen in de openbare ruimte door de TI, het nog mogelijk is voor de TI om bij herstructurering deel te nemen in een WOM, zoals dat tot op heden gebruikelijk is. Dit vormt een belangrijk praktisch knelpunt voor de deelname Dit vormt een belangrijk praktisch knelpunt voor de deelname van de TI aan een gezamenlijke wijkaanpak.
21
Grondposities
Sloop en dispositie
Ontwikkeling nieuwbouw Financiering
Herstructurering en renovatie
Reguliere exploitatie
22
VERKOOP ONDER VOORWAARDEN Legenda
Laag
Gemiddeld
Artikel/bron
Essentie
Aandachtspunt
Artikel 3.19 lid 1 Artikel 3 19 lid 1 sub h AMvB
Financieel waardeerbare rechten en plichten in het kader van Financieel waardeerbare rechten en plichten in het kader van “verkoop onder voorwaarden” behoren alleen tot de daeb‐tak als het gaat om voormalige sociale huurwoningen die niet nadien ooit geliberaliseerd zijn.
Corporaties hebben aanzienlijke aantallen VOV‐ Corporaties hebben aanzienlijke aantallen VOV woningen als woningen als koopwoning ontwikkeld. Als al deze de terugkoopverplichtingen bij de niet‐DAEB tak terecht komen zal dit bij grootschalige terugkoop tot een financieringsprobleem leiden.
Hoog
Impact
Immers de toegelaten instelling is juridisch gehouden de woningen terug te kopen maar de niet‐DAEB tak heeft hiervoor niet de middelen.
23
Grondposities
Sloop en dispositie
Ontwikkeling nieuwbouw
Financiering
Herstructurering en renovatie
Reguliere exploitatie
24
AFLOSSINGSSCHEMA WONINGVENNOOTSCHAP Legenda
Laag
Gemiddeld
Artikel/bron
Essentie
Knelpunt
art. 3.28 jo art. art 3 28 jo art 1.9 lid 2 sub b AMvB
De startlening die door de TI is verstrekt aan de De startlening die door de TI is verstrekt aan de Woningvennootschap dient in 15 jaar te worden afgelost, zodanig dat na 5 jaar éénderde en na 10 jaar tweederde is afgelost.
Een dergelijke periode voor de aflossing van de gehele lening Een dergelijke periode voor de aflossing van de gehele lening leidt tot (te) hoge aflossingstermijnen (zie rekenvoorbeeld Woonconcept op de volgende pagina).
Hoog
Impact
In combinatie met de renteverplichtingen legt deze aflossingsverplichting een zware druk op de kasstroom van de Woningvennootschap. Hierdoor is de mogelijkheid tot het doen van nieuwe niet‐DAEB investeringen beperkt. Deze aflossingsverplichting moet ook in relatie worden gezien tot mogelijk verplichte dividenduitkering, die eveneens grote druk legt op de beschikbare kasmiddelen van de Woningvennootschap.
25
REKENVOORBEELD WOONCONCEPT Uitgangspunten Juridische splitsing per 31‐12‐2015 (niet‐DAEB naar Woningvennootschap) Geen extra woningen overhevelen naar niet‐DAEB Interne startlening 5,75% rente in 15 jaar lineair aflossen. Omvang lening (35 mln) dusdanig dat startsolvabiliteit DAEB en niet‐DAEB gelijk zijn Dividenduitkering niet‐DAEB aan DAEB vanaf 2017 25% van operationele kasstroom Netto vermogenswaarde niet‐DAEB op balans DAEB Geen interne financiering mogelijk na splitsing
Bron: Ortec Finance
Aflossingsschema woningvennootschap (juridische scheiding) Uit de hierboven vermelde doorrekening van Ortec Finance blijkt dat de Uit de hierboven vermelde doorrekening van Ortec Finance blijkt dat de Woningvennootschap van Woonconcept als gevolg van het hoge aflossingsschema op de startlening gedurende alle jaren een aflossingsverplichting heeft die haar operationele kasstroom overstijgt of hier dicht tegen aanzit. Zij kan derhalve niet aan haar aflossingsverplichtingen voldoen als ze niet tegelijk extra commerciëel vreemd vermogen aantrekt Dat laatste zal echter zeer lastig zijn nu de Debt Service Coverage Ratio (DSCR) aantrekt. Dat laatste zal echter zeer lastig zijn nu de Debt Service Coverage Ratio (DSCR) gedurende alle jaren onder de 1,0 blijft.
26
VERPLICHTE DIVIDENDUITKERING WONINGVENNOOTSCHAP Legenda
Laag
Gemiddeld
Artikel/bron
Essentie
Knelpunt
Artikel 3.30c lid 3 Artikel 3 30c lid 3 AMvB
In de AMvB is bepaald dat de Minister in een geval van juridische In de AMvB is bepaald dat de Minister in een geval van juridische scheiding kan eisen dat de Woningvennootschap gedurende een bepaald aantal jaren een minimumpercentage van de nettowinst als dividend dient uit te keren.
Een dergelijke beslissing van de minister kan leiden tot bezwaren Een dergelijke beslissing van de minister kan leiden tot bezwaren van externe financiers, en kan de bereidheid tot het verstrekken van financiering onder grote druk zetten.
Deze dividendregeling dient te worden opgenomen in de statuten van de Woningvennootschap.
Hoog
Impact
Ook blijkt uit de analyse van Ortec dat er in de Woningvennootschap sprake is van een operationele winst maar negatieve kasstroom, waardoor er geen dividend mag worden uitgekeerd. Zie in dat kader ook de ontwikkeling van de DSCR van de Woningvennootschap op de volgende pagina. Een ander probleem doet zich bijvoorbeeld voor in een situatie waarbij er wel sprake is van nettowinst maar waarbij de solvabiliteit op dat moment niet voldoet aan de eisen van de financiële instelling. Een volgend beletsel is aan de orde als de Woningvennootschap in enig jaar weliswaar winst boekt, maar tegelijkertijd de operationele kasstroom negatief is, bijvoorbeeld bij een positieve herwaardering van het bezit. Er zijn dan onvoldoende kasmiddelen aanwezig voor de dividendbetaling. Het gevolg is dat door een dergelijke dividendverplichting het nauwelijks mogelijk zal zijn om te komen tot nieuwe niet‐DAEB investeringen.
27
DSCR WONINGVENNOOTSCHAP WOONCONCEPT
Bron: Ortec Finance
DSCR te laag Voor de Woningvennootschap is de DSCR relevant die in de bancaire wereld wordt gehanteerd. Deze wordt bepaald op basis van de verhouding tussen de operationele kasstroom en de rente‐ en aflossingsverplichting. Een DSCR van minder dan 1,0 betekent dus dat de operationele kasstromen onvoldoende zijn om aan de rente en aflossingsverplichtingen te voldoen. Het bovenstaande voorbeeld van Woonconcept laat dit zien.
28
TOEDELING LENINGEN AAN NIET‐DAEB TAK Legenda
Laag
Gemiddeld
Artikel/bron
Essentie
Aandachtspunt
Artikel 3.19 lid 1 Artikel 3 19 lid 1 sub h AMvB
Alle leningen zonder overheidsborging behoren in de Alle leningen zonder overheidsborging behoren in de administratieve scheiding tot de niet‐DAEB tak. Dit betreft alleen leningen, niet zijnde vlottende schuld zoals leverancierskrediet, kortlopende leningen ten behoeve van dekking van liquiditeitstekorten.
Dit artikel leidt er toe dat ongeborgde leningen ten behoeve van Dit artikel leidt er toe dat ongeborgde leningen ten behoeve van de daeb‐voorraad niet tot de daeb‐tak behoren, maar op de balans van de niet‐daeb tak terecht komen.
Hoog
Impact
Voor de administratieve scheiding kan dit tot belemmeringen leiden indien de toezichthouder bijvoorbeeld solvabilitseisen stelt ten aanzien van de niet‐daeb tak.
29
OPENBARE AANBIEDING AANDELEN IN WONINGVENNOOTSCHAP Legenda
Laag
Gemiddeld
Artikel/bron
Essentie
Aandachtspunt
art. 3.30d AMvB, art 3 30d AMvB art. 50c lid 2 HW, art. 42 lid 1 HW
De Minister kan bepalen dat de TI haar aandelen in de De Minister kan bepalen dat de TI haar aandelen in de Woningvennootschap openbaar ter overname aanbiedt.
Een aandachtspunt is dat een dergelijke aanbieding van aandelen Een aandachtspunt is dat een dergelijke aanbieding van aandelen doorgaans niet wordt toegestaan door (bestaande) financieringsovereenkomsten. Bancaire partijen nemen altijd change of control bepalingen op in een kredietovereenkomst.
Deze verplichte aanbieding kan worden opgelegd uit het oogpunt van het verzekeren van de financiële continuïteit van de TI of om de bijdrage van de TI aan het gemeentelijk volkshuisvestelijk beleid te waarborgen.
Hoog
Impact
Hierdoor kan het in de praktijk voorkomen dat het voor de corporatie onmogelijk worden om aan de eis van de minister te voldoen (toezichtsbeperkende bepaling). Een mogelijk toekomstige verplichte openbare aanbieding van aandelen kan er tevens toe leiden dat financiers terughoudend zijn in het financieren van de Woningvennootschap.
30
INTERNE LENING VOOR HERSTRUCTURERING Legenda
Laag
Gemiddeld
Artikel/bron
Essentie
Aandachtspunt
Artikel 3.22 lid 1 Artikel 3 22 lid 1 sub b BTIV
Bij herstructurering en renovatie mogen niet‐daeb investeringen Bij herstructurering en renovatie mogen niet daeb investeringen in de niet‐daeb tak worden gefinancierd met een (aanvullende) interne lening als ten overstaan van de Minister aannemelijk is gemaakt dat het aantrekken van externe ongeborgde financiering hiervoor niet mogelijk is.
De redactie van deze bepaling roept de vraag op wanneer is De redactie van deze bepaling roept de vraag op wanneer is voldaan aan de eis dat ‘aannemelijk’ is gemaakt dat het aantrekken van ongeborgde financiering niet mogelijk is.
Hoog
Impact
31
OVERHEVELING TE LIBERALISEREN BEZIT NIET FINANCIERBAAR Legenda
Laag
Gemiddeld
Hoog
Artikel/bron
Essentie
Knelpunt
Art. 3.28 e.v. Art 3 28 e v AMvB
Het uitgangspunt van de Herzieningswet en AMvB bij een Het uitgangspunt van de Herzieningswet en AMvB bij een administratieve en juridische scheiding is dat de zowel de TI als de Woningvennootschap levensvatbaar en zelfstandig financierbaar zijn.
Uit financiële analyse blijkt dat bestaande voornemens van Uit financiële analyse blijkt dat bestaande voornemens van corporaties voor overheveling van te liberaliseren huurwoningen vaak niet haalbaar zijn, noch in de juridische scheiding, noch in de administratieve scheiding.
Indien de TI een actief huurliberalisatiebeleid voert, zal daeb‐ bezit moeten worden overgeheveld naar de niet‐daeb tak of de Woningvennootschap. Dit voornemen moet getoetst moeten worden op de effecten op de kasstroom, solvabiliteit, ICR en DSCR van zowel de TI als de Woningvennootschap.
• Overheveling de woningen op het moment van splitsing, met het voordeel dat gebruik kan worden gemaakt van een startlening, leidt tot een niet‐levensvatbare daeb‐tak. Oorzaak hiervan is het wegvallen ‘ineens’ van de operationele kasstroom van een groot aantal ‘duurdere’ woningen in de daeb‐tak.
Toelichting AMvB p. 19 en 20
Impact
• Overheveling van de woningen na het moment van splitsing bij mutatie van de woningen, is echter ook niet mogelijk vanwege het gebrek aan financieringscapaciteit bij de niet‐daeb tak om dit bezit aan te kopen bezit aan te kopen. Het gevolg hiervan is allereerst dat het ingezette huurbeleid gericht op liberalisering van dit deel van het bezit, niet kan worden ingezet of gecontinueerd. Door de woningen noodgedwongen als sociaal bezit in de daeb‐tak te blijven exploiteren, komt tevens de financiële continuïteit van de corporatie onder druk te staan, omdat aanzienlijk lagere huuropbrengsten kunnen worden gerealiseerd dan bij liberalisatie het geval zou zijn.
32
Finance Ideas Kantoor HNK Utrecht Weg der Verenigde Naties 1 3527 KT Utrecht Telefoon: 030 ‐ 232 0480 Rob Rötscheid MFE Rob.rotscheid@finance‐ideas.nl
