Herzien of afwijken van het bestemmingsplan Informatieblad Als u bouw- of verbouwplannen hebt, krijgt u vaak te maken met het bestemmingsplan. In een bestemmingsplan is geregeld wat wel en niet is toegestaan in een gebied. Functies zoals wonen of bedrijvigheid moeten passen binnen de bestemming. Als u (ver)bouwplannen hebt of het gebruik wil veranderen en hiervoor een omgevingsvergunning van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) aanvraagt, wordt uw aanvraag in de veel gevallen dan ook getoetst aan het bestemmingsplan. Op het moment dat uw aanvraag niet past binnen het bestemmingsplan, is herziening of afwijken van het bestemmingsplan mogelijk. In dit informatieblad worden de mogelijkheden op een rij gezet.
Plannen passen niet binnen het bestemmingsplan Als uw (ver)bouwplan of het gebruik niet past binnen de regels van het bestemmingsplan, heeft de gemeente de mogelijkheid om het bestemmingsplan te herzien of om van het bestemmingsplan af te wijken. De gemeente is hier echter niet toe verplicht. Herziening of afwijken van het bestemmingsplan is dan ook geen vanzelfsprekendheid. De gemeente weegt alle belangen af en kan vervolgens besluiten het bestemmingsplan te herzien of af te wijken, maar de gemeente kan dit ook weigeren. In vrijwel alle gevallen moet voor het herzien of de afwijking van het bestemmingsplan een ruimtelijke procedure doorlopen worden waar termijnen en voorwaarden bij horen. Ook moeten er meestal onderzoeken worden aangeleverd zoals een bodemonderzoek, geluidhinderonderzoek, geuronderzoek of een Flora en Fauna onderzoek. De kosten of leges van de procedure worden bij de aanvrager in rekening gebracht. Ook de mogelijke risico’s, zoals planschade, liggen bij de aanvrager. Op het moment dat de gemeente een besluit heeft genomen over het verzoek tot herziening of afwijking van het bestemmingsplan, kunnen hiertegen rechtsmiddelen worden ingediend.
Herzien of afwijken van het bestemmingsplan Er zijn meerdere mogelijkheden om van het bestemmingsplan af te wijken. De mogelijkheden zijn te verdelen in formele bestemmingsplanprocedures en de afwijkingsmogelijkheid met een omgevingsvergunning. Formele bestemmingsplanprocedures Formele bestemmingsplanprocedures zijn meestal onderdeel van de Wet ruimtelijke ordening (Wro). Er zijn verschillende varianten mogelijk, afhankelijk van de omvang van het project of de mogelijkheden die het geldende bestemmingsplan biedt. Pas na het in werking treden van een formele bestemmingsplanprocedure, kan een omgevingsvergunning worden aangevraagd. Wijziging of uitwerken van een bestemmingsplan Hierbij wordt een formele wijzigings- of uitwerkingsprocedure gevolgd en wordt het bestemmingsplan binnen de grenzen en criteria van het geldende bestemmingsplan gewijzigd of uitgewerkt. Deze mogelijkheid moet wel in het geldende bestemmingsplan zijn opgenomen om er gebruik van te kunnen maken. Aanvragen worden per geval beoordeeld. Partiële herziening van het bestemmingsplan Door het maken van een heel nieuw bestemmingsplan, wordt het geldende bestemmingsplan herzien op het betreffende onderdeel waarop uw plan betrekking heeft. Het bestemmingsplan wordt hierbij op maak gemaakt. Ook hierbij wordt een formele bestemmingsplanprocedure gevolgd. Aanvragen worden per geval beoordeeld. Herzien of afwijken van het bestemmingsplan Informatieblad
Afwijkingsmogelijkheden binnen de omgevingsvergunning Ook binnen de omgevingsvergunning zijn mogelijkheden om af te wijken van het bestemmingsplan. Ook hierbij zijn er verschillende mogelijkheden, die afhankelijk zijn van de omvang van het project. Binnenplanse afwijkingsmogelijkheid omgevingsvergunning Als uw plan niet voldoet aan de bepalingen in het bestemmingsplan, kunt u een omgevingsvergunning aanvragen voor de activiteit ‘handelen in strijd met de regels ruimtelijke ordening’. Hiermee verzoekt u af te wijken van de bestemmingsplan voorschriften. Een aanvraag die niet past in een bestemmingsplan wordt automatisch als een verzoek aangemerkt. Dit is alleen mogelijk als deze mogelijkheid expliciet in het bestemmingsplan is genoemd en uw plannen passen binnen de voorwaarden die in het bestemmingsplan zijn genoemd, de zogenaamde ‘binnenplanse afwijkingsmogelijkheden’. Er wordt dan een beschikking gegeven voor eenmalig gebruik, het bestemmingsplan wordt er niet door herzien. De gemeente Hardenberg heeft in de ‘beleidsnotitie planologische afwijkingsmogelijkheden’ regels en voorwaarden opgesteld in welke situaties en in welke gevallen medewerking wordt verleend aan dergelijke binnenplanse afwijkingsmogelijkheden. De beleidsnotitie en bestemmingsplannen zijn in te zien bij de Publieksdienst. Soms moet een situatie per geval beoordeeld worden. Kruimelgevallen afwijkingsmogelijkheid omgevingvergunning In artikel 4 van het Besluit omgevingsrecht is een lijst opgenomen met mogelijkheden waarbij een beschikking voor eenmalig gebruik kan worden afgegeven en waarbij dus kan worden afgeweken van het bestemmingsplan. Dit zijn de zogenaamde afwijkingsmogelijkheden voor ‘kruimelgevallen’. Als uw bouwplan in strijd is met het bestemmingsplan, maar wel past binnen deze aangegeven mogelijkheden, kan de gemeente toch akkoord gaan met uw plan. Ook hierbij gaat het om een beschikking voor eenmalig gebruik, het bestemmingsplan wordt niet herzien. De gemeente Hardenberg heeft in de ‘beleidsnotitie planologische afwijkingsmogelijkheden’ regels opgesteld die aangeven in welke situaties en onder welke voorwaarden de gemeente medewerking verleend aan deze afwijkingsmogelijkheden of dat een situatie per geval moet worden beoordeeld. Deze lijst met mogelijkheden en de beleidsnotitie zijn in te zien bij de Publieksdienst. Project omgevingsvergunning De project omgevingsvergunning is een grote afwijkingsmogelijkheid binnen de Wabo. Hierbij bestaat de mogelijkheid om voor een groot project met een behoorlijke planologische betekenis af te wijken van het bestemmingsplan. Voorwaarde is wel dat er een goede ruimtelijke onderbouwing wordt aangeleverd en dat het project niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening. Ook hierbij gaat het om een beschikking voor eenmalig gebruik en is er geen sprake van een herziening van het bestemmingsplan. Aanvragen worden per geval beoordeeld. Tijdelijke afwijkingsmogelijkheid omgevingsvergunning Het is mogelijk om een tijdelijke omgevingsvergunning voor maximaal 5 jaren te verlenen. Hier wordt middels de omgevingsvergunning toestemming gegeven om tijdelijk af te wijken van het bestemmingsplan. De ontwikkelingen mogen niet in strijd zijn met een goede ruimtelijke orde en er dient op grond van concrete, objectieve gegevens aangetoond te worden dat er sprake is van een voorziening in een tijdelijke behoefte. Het betreft een beschikking voor eenmalig gebruik, het bestemmingsplan wordt er niet door herzien. Aanvragen worden per geval beoordeeld. Volgorde Als u (ver)bouwplannen heeft, wordt eerst gekeken of uw plan of project te realiseren valt binnen het bestemmingsplan of dat er vergunningvrije mogelijkheden zijn. Als dit niet mogelijk is wordt gekeken of het valt te realiseren met een binnenplanse of kruimelgevallen afwijkingsmogelijkheid. Indien dat ook niet mogelijk is wordt gekeken of het mogelijk om een project te realiseren met een formele bestemmingsplanprocedure of een project omgevingsvergunning.
Herzien of afwijken van het bestemmingsplan Informatieblad
Vooroverleg Het is verstandig om nog voordat u een omgevingsvergunning aanvraagt vooroverleg met de gemeente te voeren. Bij een formele bestemmingsplanprocedure is vooroverleg verplicht. Tijdens vooroverleg krijgt u duidelijkheid over de haalbaarheid van uw plan of project. Ook weet u welke onderzoeken er nog nodig zijn en welke gegevens u moet aanleveren. Zo voorkomt u vertraging of dat een aanvraag niet in behandeling wordt genomen omdat gegevens ontbreken. Ook voorkomt u vaak onnodige kosten in geval van een weigering. Vooroverleg voor de formele bestemmingsplanprocedures en de project omgevingsvergunning Als u van plan bent een formele bestemmingsplanprocedure te volgen of een project omgevingsvergunning aan te vragen, voert u voor de planologische component vooroverleg met de afdeling Ruimte & Economie. Deze afdeling is verantwoordelijk voor de uitvoering van de Wet ruimtelijke ordening. Een aanvraag om een planologische principe-uitspraak is een vorm van vooroverleg. Hierbij geeft de gemeente aan of de gemeente medewerking aan uw plan wil verlenene en of dat met een project omgevingsvergunning of een formele bestemmingsplanprocedure gerealiseerd kan worden. In het vooroverleg wordt vaak ook aangegeven welke gegevens nodig zijn om te komen tot een goede ruimtelijke onderbouwing die nodig is voor een formele bestemmingsplanprocedure of project omgevingsvergunning en of er aanvullende afspraken dienen te worden gemaakt. Indien deze gegevens in de uiteindelijke procedure of aanvraag niet, niet voldoende of niet binnen de gestelde termijn worden aangevoerd, wordt de aanvraag niet in behandeling genomen. De leges voor een planologische principe uitspraak bedragen 500 euro. Deze leges dekken gedeeltelijk de kosten die de gemeente moet maken voor uw plan. Vooroverleg voor de omgevingsvergunning Vooroverleg voor de omgevingsvergunning zonder de planologische component van de project omgevingsvergunning vraagt u aan middels een formulier aanvraag principe verzoek of via het omgevingloket www.omgevingsloket.nl. U voert dit vooroverleg met de afdeling Bouwen & Milieu omdat deze afdeling verantwoordelijk is voor uitvoering van de Wabo. In dit vooroverleg kan onder andere worden gekeken welke procedure van toepassing is. Ook wordt gekeken naar zaken als welstand, monumentenstatus en milieuhygiëne. De leges bedragen 250 euro. De leges dekken gedeeltelijk de kosten die de gemeente moet maken voor uw plan. Bij grote projecten waarvoor een formele bestemmingsplanprocedure of project omgevingsvergunning nodig is dient in principe tevens vooroverleg met de afdeling Ruimte & Economie te voeren. Welke procedure? Onder het kopje ‘Veelgestelde vragen’ zijn onder andere de verschillen tussen de procedure uitgewerkt en wordt aangegeven wanneer welke procedure voor u van toepassing kan zijn. Coördinatie van vooroverleg Bij een formele bestemmingsplanprocedure wordt na vooroverleg met de afdeling Ruimte & Economie mogelijk eerst het ruimtelijk kader wordt uitgewerkt in een formeel bestemmingsplan. In de tussentijd kunt u alvast vooroverleg voeren met de afdeling Bouwen en Milieu over de omgevingsvergunning en het plan verder uitwerken. Nadat het bestemmingsplan van kracht is en hierover duidelijkheid is kunt u een omgevingsvergunning aanvragen en is er bijna geen tijdverlies. Omdat u al duidelijkheid heeft verkregen over het bestemmingsplan, hoeven eerst geen kosten worden gemaakt voor de uitwerking van de aanvraag omgevingsvergunning. In de bijlage bij dit informatieblad is een stroomschema opgenomen omtrent de stappen die te nemen zijn in het vooroverleg. Kosten en leges Op het moment dat u een aanvraag voor vooroverleg indient, bent u legesplichtig. U vindt de legesbedragen in de legesverordening op www.hardenberg.nl. Ook bij een weigering worden leges in rekening gebracht. Herzien of afwijken van het bestemmingsplan Informatieblad
Aanvragen U kunt een formele bestemmingsplanprocedure aanvragen via www.hardenberg.nl of bij de Publieksdienst van de gemeente Hardenberg. Deze procedure wordt behandeld door de afdeling Ruimte & Economie. Een omgevingsvergunning vraagt u aan via het digitale www.omgevingsloket.nl . De aanvraag wordt behandeld door de afdeling Bouwen & Milieu. Raadpleeg bij vragen of twijfel altijd de Publieksdienst. Op het moment dat u een aanvraag indient, bent u legesplichtig. Bij een project omgevingsvergunning en een formele bestemmingsplan procedure is in bepaalde gevallen een kostenverhaalovereenkomst benodigd. U vindt de legesbedragen in de legesverordening op www.hardenberg.nl. Ook bij een weigering worden leges in rekening gebracht.
Herzien of afwijken van het bestemmingsplan Informatieblad
Veelgestelde vragen Wat is het verschil tussen een formele bestemmingsplanprocedure en een project omgevingsvergunnning? Bij een formele bestemmingsplanprocedure wordt het bestemmingsplan wel herzien en het herziene bestemmingsplan heeft een kaderstellend karakter. Ook kan vaak gebruik worden gemaakt van de mogelijkheden die er zijn voor vergunningsvrij bouwen uit artikel 3 uit Bijlage II Besluit omgevingsrecht. Een project omgevingsvergunning heeft geen kaderstellend karakter en het bestemmingsplan wordt niet herzien. Het is een eenmalige beschikking. Dit betekent dat u, als u in de toekomst wilt uitbreiden of veranderen, opnieuw een project omgevingsvergunning moet aanvragen met bijbehorende leges, termijnen en indieningsvereisten. Met een omgevingsvergunning kunt u in bijna alle gevallen, wegens niet passen in het bestemmingsplan, geen gebruik maken van de mogelijkheden tot vergunningvrij bouwen uit artikel 3 uit Bijlage II Besluit omgevingsrecht. Welke eisen gelden er voor een project omgevingsvergunning en een formele bestemmingsplanprocedure? In beide gevallen zijn een ruimtelijke onderbouwing en de relevante ruimtelijke onderzoeken nodig. Ook moet in beide gevallen de uniforme openbare voorbereidingprocedure uit de Algemene wet bestuursrecht gevolgd worden. Dit houdt onder andere in dat een ontwerp ter inzage moet worden gelegd, dat er zienswijzen kunnen worden indienen en proceduretijd (6 maanden, eventueel te verdagen met 6 weken). Tenslotte geldt in beide gevallen dat er vooroverleg plaats dient te vinden met waterschap, provincie en het ministerie. Kan een project omgevingsvergunningprocedure ten opzichte van een bestemmingsplanherziening vertragend werken? Ja, dit kan. Zo kan de eis dat het om een concreet en uitgewerkt bouwplan moet gaan onder toevoeging van alle relevante ruimtelijke onderzoeken leiden tot opschorting van de behandeling van de aanvraag wegens geen of onvoldoende stukken. Ook staat er bij 2 instanties open (rechtbank en Raad van State) en kunnen onderhandelingen over een erfinrichtings-/landschapsplan voor vertraging zorgen. Bovendien wordt een vergunningaanvraag bij complexe projecten naar verwachting sneller geweigerd of buiten behandeling verklaard indien de partijen er niet uitkomen Kan een project omgevingsvergunningsprocedure ten opzichte van een bestemmingsplanherziening tijdwinst en eventueel ook kostenbesparing opleveren? In het algemeen kan gezegd worden dat een project omgevingsvergunning in veel gevallen tijdswinst kan opleveren en lagere kosten met zich mee kan brengen. Dit komt omdat er geen digitale opstelling en bekendmaking hoeft plaats te vinden van regels en kaartbeeld. Ook kan, afhankelijk van welke activiteiten worden aangevraagd, bij inwerkingtreding direct worden gestart met de werkzaamheden. Wanneer u in de toekomst opnieuw plannen heeft, kan het toch goedkoper zijn om direct een formele bestemmingsplanprocedure te volgen zodat een reguliere omgevingsvergunning (afhankelijk van de plannen) daarna aventueel volstaat. Wat is de rol van de gemeente bij de keuze tussen de formele bestemmingsplanprocedure en de project omgevingsvergunning? De gemeente heeft een adviserende en voorlichtende rol en kijkt tijdens het vooroverleg welke vergunning of welke procedure het meest geschikt is voor uw project. Moet ik na het volgen van een formele bestemmingsplanprocedure nog een omgevingsvergunning aanvragen? Ja, nadat de formele bestemmingsplanprocedure gevolgd is en het gewijzigde of herziene bestemmingsplan van kracht is, moet u voor eventuele activiteiten zoals onder andere bouwen, milieu of monumenten een omgevingsvergunning aanvragen. Als hierna alleen een omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is benodigd en wordt aangevraagd geldt hiervoor de reguliere procedure met een behandeltermijn van 8 weken (eventueel te verlengen met 6 weken).
Herzien of afwijken van het bestemmingsplan Informatieblad
Welke mogelijkheden zijn er voor omgevingsvergunningen? Het is mogelijk om te kiezen uit losse omgevingsvergunningen, een integrale omgevingsvergunning of een gefaseerde omgevingsvergunning. Indien activiteiten onlosmakelijk verbonden kunnen ze niet los worden aangevraagd. De keuzes hiervoor zijn afhankelijk van de keuzes die aanvrager maakt inzake kosten, uitvoering, risico’s en procedures. De gemeente is niet verantwoordelijk voor die keuzes en het vergunningenmanagement aan de kant van de aanvrager. Het is verstandig om tijdens de formele bestemmingsplanprocedure, gelijktijdig vooroverleg over de omgevingsvergunning te voeren met de afdeling Bouwen & Milieu. In welke gevallen is een project omgevingsvergunning een geschikt instrument om van het bestemmingsplan af te wijken? - Het gaat om concreet uitvoerbare (bouw)plannen, op besteksniveau, waarvan de haalbaarheid vaststaat bij indiening van de aanvraag; - Het gaat om marginale planafwijkingen zoals overschrijding rooilijnen, aanduidingen of kleinschalige uitbreidingen; - De gemeentelijke legesverordening is van toepassing; - Voor het bouwplan is geen aanvullend contract nodig voor bijvoorbeeld een landschapsplan, sloopplan of andere voorziening; - De initiatiefnemer heeft geen behoefte aan een planologische regeling die, naast het concrete plan, ook toekomstige uitbreidingen mogelijk maakt; - De initiatiefnemer heeft geen behoefte aan vergunningvrije mogelijkheden uit artikel 3 uit bijlage II van het Besluit omgevingsrecht; - De initiatiefnemer bekend is met het feit dat er beroepsmogelijkheden in twee instanties open staan met bijbehorende termijnen. In welke gevallen is een bestemmingsplanprocedure een geschikt instrument om van het bestemmingsplan af te wijken? - Het plan is nog niet concreet uitvoerbaar, omdat bijvoorbeeld nog grond moet worden aangekocht, de behoefte moet nog worden aangetoond, de contracten voor exploitatie moeten nog worden opgesteld of de voorwaarden voor de bestekstekening zijn nog onbekend; - De gemeentelijke legesverordening is niet van toepassing maar de kosten worden berekend volgens de richtlijnen uit de Wet ruimtelijke ordening; - Er is een aanvullend contact nodig voor bijvoorbeeld een landschapsplan, sloopplan of andere voorziening. Dit vergt meer tijd voor overleg en het voortraject van een bestemmingsplanprocedure is hiervoor meer geschikt; - De initiatiefnemer heeft naast het concrete plan ook behoefte aan de planologische regeling die toekomstige uitbreidingen mogelijk maakt; - De initiatiefnemer heeft behoefte aan vergunningvrije mogelijkheden uit artikel 3 uit bijlage II van het Besluit omgevingsrecht; - De initiatiefnemer bekend is met het feit dat er een beroepsmogelijkheid in één instantie open staat met bijbehorende termijn; - De initiatiefnemer bekend is met het feit dat er na de vaststelling van het bestemmingsplan er eventueel tegen de omgevingsvergunningen opnieuw rechtsmogelijkheden zijn.
Meer weten? Kijk voor meer informatie op www.hardenberg.nl. Hier vindt u ook informatie over ruimtelijke procedures of het aanvragen van een omgevingsvergunning. U kunt ook contact opnemen met de Publieksdienst van de gemeente Hardenberg via 14 0523.
Herzien of afwijken van het bestemmingsplan Informatieblad
Bijlage 1 Stroomschema vooroverleg Plan niet vergunningvrij te realiseren maar wel met omgevingsvergunning en passend in het geldend bestemmingsplan
Ja
Vooroverleg met afdeling Bouwen en Milieu
Nee Plan met omgevingsvergunning te realiseren met binnenplanse- of kruimelgevallen afwijkingsmogelijkheid
Ja Ja
Vooroverleg met afdeling Bouwen en Milieu; Beleidsnotitie van toepassing
Nee Plan te realiseren met wijzigings of uitwerkingsmogelijkheid uit bestemmingsplan
Ja Ja
Vooroverleg met afdeling Ruimte en Economie
Nee Nee Plan te realiseren met partiële herziening van het bestemmingsplan of project omgevingsvergunning
Na uitkomst vooroverleg afdeling Ruimte en Economie eventueel vooroverleg met afdeling Bouwen en Milieu
Ja Nee Vooroverleg met afdeling Ruimte en Economie
Na uitkomst vooroverleg met afdeling Ruimte en Economie eventueel vooroverleg afdeling Bouwen en Milieu
Afhankelijk van de keuzes kan tegelijkertijd met vooroverleg Bouwen en Milieu een formele bestemmingsplanprocedure worden opgestart
Alle aanvragen voor vooroverleg kunnen er toe leiden dat de gemeente voornemens is geen medewerking te verlenen aan het verzoek
Na de betreffende vooroverleg(gen) kan een daadwerkelijke aanvraag ingediend worden
Herzien of afwijken van het bestemmingsplan Informatieblad
