Verleende omgevingsvergunning afwijken bestemmingsplan voor het project Chasséstraat 6264, te Amsterdam. Het dagelijks bestuur van stadsdeel West maakt bekend dat op 2 juli 2013 besloten is om een omgevingsvergunning af te geven voor het project Chasséstraat 62-64. Het bouwplan betreft het veranderen en vergroten van de bestaande kerk en pastorie, met bestemming daarvan tot 9 danszalen, een hotel met 45 kamers, een gym- en muzieklokaal, een grand café met restaurant en ruimten ten behoeve van een fysio- en tandartspraktijk in, aan en bij de gebouwen op het adres Chasséstraat 62 en 64 (OLO 575725). Beroepsprocedure bij activiteit ‘afwijken bestemmingsplan’ volgens artikel 2.12, lid 1, onder a, onder a 3 Wabo. De belanghebbende bij dit besluit, die een zienswijze heeft ingediend, kan op grond van de Algemene wet bestuursrecht, binnen zes weken met ingang van de dag na die waarop het besluit ter inzage is gelegd, daartegen schriftelijk en gemotiveerd beroep instellen bij de Rechtbank Amsterdam, sector Bestuursrecht Algemeen, Postbus 75850, 1070 AW Amsterdam. Het indienen van beroep schort de werking van dit besluit niet op. Indien onverwijlde spoed dit vereist kan hangende de beroepsprocedure een voorlopige voorziening worden gevraagd aan de Voorzieningenrechter van de Rechtbank, sector Bestuursrecht Algemeen, Postbus 75850, 1070 AW Amsterdam. Amsterdam, 10 juli 2013 Het dagelijks bestuur van het Stadsdeel West, Secretaris, F. Claasen
Voorzitter, M.M. Kuitenbrouwer
A-besluit Directie: Afdeling: Behandelend ambtenaar: Telefoon:
Datum agendering: Besluitnummer: Portefeuille:
Vergunningen en Dienstverlening Vergunningen Bouw L, Koeman 020 25 31110
2 juli 2013 2013/7371 Wonen
Onderwerp: Besluit op de aanvraag om omgevingsvergunning voor op het adres Chassestraat 62-64 met toepassing van de uniforme openbare voorbereidingsprocedure conform artikel 3.10 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo)
Het Dagelijks Bestuur besluit: De omgevingsvergunning, met toepassing van artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 3 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) en met in acht name van de zienswijze, voor het project "het veranderen en vergroten van de bestaande kerk en pastorie, met bestemming daarvan tot 9 danszalen, een hotel met 45 kamers, een gym- en muzieklokaal, een grand cafe met restaurant en ruimten ten behoeve van een fysio- en tandartspraktijk in, aan en bij de gebouwen op het adres Chassestraat 62-64 te verlenen. af te wijken van de Bouwverordening Amsterdam 2003 voor het realiseren van parkeerplaatsen met toepassing van artikel 2.5.30 lid 5
Korte samenvatting: (max. 10 regels) Op 24 September 2012 heeft het stadsdeel een aanvraag om een omgevingsvergunning ontvangen voor het veranderen en vergroten van de bestaande kerk en pastorie, met bestemming daarvan tot 9 danszalen, een hotel met 45 kamers, een gymzaal, een grand cafe met restaurant en ruimten ten behoeve van een fysio- en tandartspraktijk in, aan en bij de gebouwen op het adres Chassestraat 62 en 64 in Amsterdam, geregistreerd onder OLO-nummer 575725. De aanvraag is in strijd met de voorschriften van het bestemmingsplan "Stadsvernieuwingsplan Chassebuurt". De omgevingsvergunning kan alleen worden verleend als de activiteit niet in strijd is met een goede ruimteiijke ordening en de motivering van het besluit een goede ruimteiijke onderbouwing bevat. Hier is aan voldaan. De aanvraag is daartoe voorzien van een goede ruimteiijke onderbouwing die als bijlage onderdeel uitmaakt van het besluit. Gelet op artikel 3.10 van de Wabo is Afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) van toepassing. Gelet hierop is het ontwerpbesluit met bijbehorende stukken zes weken lang ter visie gelegd. Er zijn 36 ontvankelijke zienswijzen ingediend en behandeld. De zienswijzen leiden tot een wijziging van tekeningen T-19 en T-21 en geringe aanpassing van het besluit. De zienswijzen geven geen aanleiding om van het besluit a f t e zien.
Pagina 2 van 11
Stadsdeel West A-besluit Besluitnr: 2013/7371
Bestuurlijke achtergrond (aanleiding en context): In 2011 is een vooroverleg geweest voor het wijzigen van het gebruik van de Chassekerk aan de Chassestraat 62-64. Naar aanleiding daarvan is in januari 2012 een omgevingsvergunning aangevraagd. Deze is door de aanvrager ingetrokken op 24 augustus 2012, omdat het plan Bouwbesluittechnisch, Stedenbouwkundig en Welstandtechnisch niet vergund kon worden. Op 24 September 2012 heeft de aanvrager een nieuwe omgevingsvergunning aangevraagd, waarbij het oorspronkelijke plan is gewijzigd. De kerk zelf behoudt de functies en hoogte zoals in het eerdere plan is aangegeven. Echter de nieuwbouw ter plaatse van de apsis is verlaagd. Daarnaast is een extra gebouw aan het terrein toegevoegd naast de pastorie met extra hotelkamers. Bestemmingsplan: Ter plaatse van het project geldt momenteel het bestemmingsplan "Stadvernieuwingsplan Chassebuurt". De aanvraag is in strijd met artikel 8 (Gemengde Doeleinden) van de planvoorschriften. De verbouwplannen van de kerk en de apsis passen binnen het bouwblok zoals aangegeven op de bestemmingsplankaart. De maximale toegestane bouwhoogte is 15 meter. Ter hoogte van de Kortenaerstraat wordt de bouwhoogte overschreden met 60 centimeter. Artikel 8 lid 4 van de planvoorschriften geeft het dagelijks bestuur de ruimte om af te wijken van de maximale hoogte van 15 meter tot een hoogte van maximaal 18 meter, mits zulks geen afbreuk doet aan de stedenbouwkundige en architectonische karakteristiek van het plangebied. Hieraan wordt voldaan. Artikel 8 lid 1 geeft aan dat de gronden met de bestemming Gemengde Doeleinden zijn aangewezen voor gebouwen omvattende woningen, kantoren, maatschappelijke voorzieningen en bedrijven. Lid 5 van voornoemd artikel geeft aan dat het maximum bruto vloeroppervlak per vestiging het volgende mag bedragen: Kantoren max. 500 m
2
2
Bedrijven max. 300 m Maatschappelijke voorzieningen max. 1000 m Waarbij het maximum aantal vestigingen per bestemmingsvlak het volgende bedraagt: Kantoren 2 2
Bedrijven Maatschappelijke voorzieningen
2 2
Aan het bovengenoemde wordt niet voldaan. Het maximaal toegestane vierkante meters aan maatschappelijke voorzieningen en bedrijven wordt overschreden. Daarnaast wordt een horeca-functie (hotel en grand cafe) toegevoegd dat eveneens in strijd is met de planvoorschriften. Binnen het bestemmingsplan bestaat geen mogelijkheid om a f t e wijken van bovengenoemd gebruiksverbod. De kruimellijstvervat in artikel 4, bijlage II van het Besluit 2
biedt eveneens geen uitkomst, omdat het gewijzigde gebruik meer dan 1500 m betreft, hetgeen in strijd is met artikel 4, lid 9 van bijlage II van het Bor. Vandaar dat gekozen is toepassing te geven aan de uitgebreide afwijkingsprocedure zoals beschreven in artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 van de Wabo in samenhang met de procedure van artikel 3.10 van de Wabo. Alleen via deze weg kan de omgevingsvergunning verleend worden om het bouwplan te realiseren.
Pagina 3 van 11
Stadsdeel West A-besluit Besluitnr: 2013/7371
Verklaring van geen
bedenkingen
Op 21 September 2010 heeft de raad besloten in het algemeen af te zien van het geven van een verklaring van geen bedenkingen (besluitnummer 2010/1164). Behoudens wanneer de raad binnen twee weken na de terkennisstelling van de aanvraag aangeeft dat wel een verklaring nodig is. Op 28 februari 2013 is de raad in kennis gesteld over deze aanvraag. De raad heeft naar aanleiding hiervan niet aangegeven dat een verklaring van geen bedenkingen dient te worden afgegeven. Motivatie afwijken van het bestemmingsplan U i t d e ruimteiijke onderbouwing die als bijlage onderdeel uitmaakt van dit besluit blijkt dat de voorgestelde verbouwing en uitbreiding en het wijzigen van het gebruik goed te motiveren is. Stedenbouwkundig is het voorgestelde bouwplan aanvaardbaar. Stedenbouwkundig is nu een goede oplossing gevonden die zowel het kerkcomplex behoudt voor het stedelijk landschap, als blijk geeft van de mogelijkheid in oude structuren te snijden. Daarnaast wordt een gedeelte toegevoegd meteen hedendaags volume, materiaal en architectuur. Uit de overlegde bezonningstudie valt op te maken dat slechts op en rond de richtdatum 21 juni, na 17.00 uur, extra schaduwvorming optreedt op de achterzijde van het belendende pand aan de Van Wassenaar Obdamstraat, als gevolg van het bouwplan. Op de overige richtdata (21 maart en 21 oktober) leidt het bouwplan niet tot extra schaduwhinder. Afdeling Economische Zaken adviseert positief op de komst van een hotel (horeca 5) en een grand cafe / restaurant (type 3/4) in combinatie met de creatieve functies in de Chassekerk en pastorie. West wil de meest creatieve en ondernemende hotspot van Amsterdam worden. In de Chassebuurt is de afgelopen 15 jaar geinvesteerd om deze buurt aantrekkelijk en levendig te maken en het creatief ondernemerschap te bevorderen. Voorbeelden zijn Het Sierraad, Meneer de With, Het Facet, De Wending en de creatieve bedrijvigheid in de Witte de Withstraat. De realisatie van een hotel past binnen het stedelijk beleid (Hotelnota 2007-2010) om 9000 extra hotelkamers te realiseren in 2015. Daarnaast voldoet het plan aan het wensbeeld voor hotelontwikkeling zoals het stadsdeel dat voor ogen heeft. De hotelfunctie draagt bij aan de verlevendiging van de buurt en vergroot het economisch draagvlak voor voorzieningen in de buurt. Daarnaast levert het extra werkgelegenheid op (bij een hotel van 100 kamers is dat gemiddeld 40 werknemers) in dit geval dus ca. 20 extra arbeidsplaatsen, waarvan voor een groot deel laaggeschoold. Daarnaast kan een hotel met name een bijdrage leveren in de avonduren aan de leefbaarheid en de veiligheid in de wijk. Ook ten aan zien van horecaontwikkeling (type 3 IA) in de pastorie adviseert de afdeling Economische Zaken positief. Ook elders in de Chassebuurt besteden we aandacht aan de uitstraling van functies naar de buurt en realisatie van functies voor de buurt. Met de realisatie van danszalen wordt een nieuwe creatieve hotspot gerealiseerd in lijn met de Cultuurnota West. Er zal in een later stadium, in overleg met de omwonende, een terras worden gerealiseerd op het plein, dat behalve voor eigen gebruik ook een functie heeft voor de buurt en zorgt voor verlevendiging van het plein. Het beoogde terras maakt geen onderdeel uit van de onderhavige aanvraag.
Stadsdeel West
Pagina 4 van 11
A-besluit Besluitnr: 2013/7371
Strijdigheid Bouwverordening
Amsterdam
2003
Artikel 2,5.30 lid 2 van de Bouwverordening Amsterdam 2003 bepaald dat indien de omvang o f d e bestemming van het gebouw daartoe aanleiding geeft, ten behoeve van het parkeren of stallen van auto's in voldoende mate ruimte moet zijn aangebracht in, op of onder dat gebouw, dan wel op of onder het onbebouwde terrein dat bij dat gebouw behoort. In de Chassekerk is geen ruimte beschikbaar voor het parkeren of stallen van auto's. Op grond daarvan kan worden geconcludeerd dat niet wordt voldaan aan de vereisten die zijn opgesteld op het gebied van parkeren. Het dagelijks bestuur is met de aanvrager van mening dat het belang van het voorzien van parkeerplaatsen op eigen terrein niet opweegt tegen het algemeen belang van een permanente invulling van de kerk en pastorie. Vanuit economisch oogpunt en de verwachte positieve uitstraling voor de buurt is de transitie van het gebouw dan ook een zeer gewenste ontwikkeling. Het dagelijks bestuur kan, op basis van artikel 2.5.30 lid 5 afwijken van de stedelijke parkeernormen. Uitgerekend is dat de parkeerbehoefte voor de (functie)verandering en vergroting van de bestaande kerk maximaal 43 auto's bedraagt. Bij berekening van het aantal parkeerplaatsen voor de herontwikkeling van de Chassekerk is rekening gehouden met 45 hotelkamers van verschillende typen in de drie sterren categorie. Met flankerende maatregelen van de aanvrager wordt de parkeerbehoefte naar verwachting getemperd tot een aanvaardbaar niveau. De aanvrager treft hiervoor de volgende maatregelen: het fietsgebruik wordt gestimuleerd bij de dansstudio; de gasten van het hotel worden verleid tot gebruik van het openbaar vervoer; voor gasten die met de auto komen wordt valetparking aangeboden of men parkeert zelf op afstand (bijvoorbeeid in de Mercatorpleingarage) met een op- en afhaalservice; het personeel wordt verleid om niet met de auto te komen door geen parkeervoorzieningen aan te bieden maar in te zetten op goede alternatieve regelingen zoals fiets en openbaar vervoer. Wij zullen daarbij toezien dat de maatregelen ook daadwerkelijk worden getroffen. Daarbij zijn wij van mening dat het belang van het voorzien van parkeerplaatsen op eigen terrein niet opweegt tegen het algemene belang om in een permanente invulling van de kerk en pastorie te voorzien, dat vanuit economisch oogpunt een zeer gewenste ontwikkeling is.
Stadsdeel West
Pagina 5 van 11
A-besluit Besluitnr: 2013/7371
Reden van het besluit: De onderhavige aanvraag is niet in strijd met een goede ruimteiijke ordening. De voorgestelde herontwikkeling van de kerk en de pastorie is vanuit economisch oogpunt zeer gewenst. De kerk is vanaf 2000 door verschillende instellingen tijdelijk in gebruik genomen. Op enig moment is de kerk zelfs gekraakt. Het voorgestelde plan levert een permanente invulling op, levert een positieve bijdrage aan de werkgelegenheid in Stadsdeel West en zorgt voor verlevendiging van het plein. Het hergebruik volgens het bouwplanvoorstei van kerkgebouw, pastorie en het nieuwbouwprogramma past in het beeld van de gewenste ontwikkeling van dit deel van West. Deze ontwikkeling is te beschouwen als een sluitstuk van de stedelijke vernieuwing zoals deze al door stadsdeel De Baarsjes was ingezet. In het verleden is door de buurt bij herhalingen aangedrongen op behoud van de kerk als beeldbepalend gebouw in de buurt. Eerdere plannen voor behoud van Ymere met een sterkere nadruk op niet-commerciele functies bleken niet haalbaar. De nu voorgestelde ontwikkeling met gymzaal en een gemengde commerciele en niet-commerciele functie is dat wel, waarmee de kerk behouden blijft. Nota behandeling
zienswijzen
Het stadsdeel hecht er aan dat de Chassekerk een goede herontwikkeling krijgt en een betekenisvol centrum voor de buurt en voor West wordt. Het beoogde programma en gebruik past in de doelstellingen van een levendige buurt, zoals ook hierboven is aangegeven. Tijdens de periode van tervisielegging hebben 36 omwonenden een zienswijze gericht aan het dagelijks bestuur en de raad. Het dagelijks bestuur is zich er van bewust dat deze herontwikkeling en het beoogde programma ook een nieuwe dynamiek meebrengt. Een zestal onderwerpen worden hieronder uiteengezet. Voor de volledige beantwoording wordt verwezen naar de Nota behandeling zienswijzen. 1. Zienswijzen over hotel en grand cafe Deze zienswijzen richten zich in essentie op vermeende strijdigheid met het eigen stadsdeelbeleid omdat een hotel niet past volgens de horecanota 2011 van het stadsdeel en dat er onvoldoende onderbouwing is in de omgevingsvergunning voor het toelaten. Verder wordt gesteld dat er voldoende andere hotels zijn, dat er geen hostel mag komen en men vreest overlast. Samenvatting reactie stadsdeel: In de horecanota van stadsdeel West 2011 is voor hotelontwikkeling geen onderscheid gemaakt in woongebieden of winkelstraten/stadspleinen en horecaconcentratiegebieden. In het schema op pagina 21 wordt daarom ook horeca V (hotels) nergens genoemd, ook niet bij winkelstraten/stadspleinen en horecaconcentratiegebieden. Maar dat betekent niet dat volgens de Horecanota nergens in West hotelontwikkeling mogelijk zou zijn, integendeel. Wat hotelontwikkeling betreft committeert West zich aan de stedelijke doelstelling om 9000 extra hotelkamers in 2015 te realiseren. Een doelstelling die het college van B&W en de dagelijkse besturen van de stadsdelen gezamenlijk hebben geformuleerd in de stedelijke hotelnota. Dit is vertaald in een wensbeeld voor hotelontwikkeling in stadsdeel West in de horecanota 2011 dat zich baseert op thema's als bereikbaarheid, locatie en duurzaamheid. De Horecanota bevat derhalve een afwegingskader voor hotelontwikkeling. Binnen dit kader is hotelontwikkeling in de Chassekerk mogelijk.
Stadsdeel West
Pagina 6 van 11
A-besluit Besluitnr: 2013/7371
Stadsdeel West wil vestiging van verschillende marktsegmenten faciliteren. Hierbij speelt het stadsdeel enerzijds in op de vraag vanuit de markt en anderzijds draagt het stadsdeel proactief locaties aan waar vestiging van een hotel mogelijk is. Daarbij wordt gekeken wat past bij de karakteristieken, draagkracht en mogelijkheden van het vestigingsgebied. De stedelijke nota geeft expliciet aan dat hotelontwikkeling toegevoegde waarde kan hebben op de gewenste kwaliteitsverbetering van een buurt en een impuls voor de wijkeconomie. De Baarsjes wordt in deze stedelijke nota genoemd. Daarbij is het van belang dat de hotelontwikkeling onderdeel uitmaakt van een groter plan om de kwaliteit van het gebied te verbeteren; dat is hier het geval. Het Dagelijks Bestuur wil het risico op overlast en de eventuele overlast zelf beperken door allereerst goede afspraken te maken met de eigenaar. De rol van eigenaar en personeel zijn van groot belang bij het beperken van de overlast. Het Dagelijks Bestuur is voornemens bij het bepalen van de openingstijden voor het cafe en restaurant van de Chassekerk in overleg met eigenaar en buurtbewoners tot maatwerk te komen dat past bij de ligging van de Chassekerk. Dit ook vanwege het belang van de openbare orde en het woon- en leefklimaat. Dit wordt niet geregeld in de omgevingsvergunning, maar in de nog op te stellen exploitatievergunning. Voor een terras (geen onderdeel van deze vergunningaanvraag) kunnen ook andere zaken dan de openingstijden worden vastgelegd in de exploitatievergunning, bijvoorbeeid afspraken voor tijden van uitserveren. Verder is het van belang te weten dat het stadsdeel een vergunning, op grond van de APV 2008 geheel of gedeeltelijk weigeren als naar zijn oordeel het woon- en leefklimaat in de omgeving van het horecabedrijf, de openbare orde of de veiligheid nadelig wordt beTnvloed door de aanwezigheid van het horecabedrijf. Daarbij houdt het stadsdeel rekening met het karakter van de straat en de wijk waarin het horecabedrijf is gelegen, de aard van het horecabedrijf, de spanning waaraan het woon- en leefklimaat ter plaatse reeds bloot staat, de wijze van bedrijfsvoering en het gedrag van de exploitant en leidinggevenden. 2. Zienswijzen over parkeren en fietsparkeren Deze zienswijzen richten zich in essentie tegen een toename van de parkeerdruk vanwege het project en het programma. Er zijn bedenkingen over de waarde van het onderzoek van Goudappel Coffeng en de effectiviteit van de (flankerende) maatregelen die hierin worden geadviseerd en die de eigenaar zegt te nemen. De reacties richten zich ook tegen het stadsdeel. Men stelt dat in de Ruimteiijke Onderbouwing onvoldoende motivatie is opgenomen. Over het fietsparkeren stelt men dat er al een hoge parkeerdruk is die verder toeneemt doordat in het project geen inpandige fietsenstalling wordt opgenomen. Samenvatting reactie stadsdeel: De hoge parkeerdruk in de buurt heeft de aandacht van het dagelijks bestuur. Dit is dan ook de reden dat in de Parkeernota stadsdeel West 2012 - 2020 (vastgesteid op 5 juni 2012) is opgenomen dat in voormalig stadsdeel De Baarsjes deelvergunninggebieden worden gerealiseerd. Het deelvergunninggebied (ookwel parkeervergunning uitgifte gebied) is een deel van een vergunninggebied waarvoor een apart vergunningplafond kan worden vastgesteid, terwijl de vergunning zelf geidig blijft in het gehele vergunninggebied.
Pagina 7 van 11
Stadsdeel West A-besluit Besluitnr: 2013/7371
Met een apart vergunningplafond kan gestuurd worden op het aantal parkeervergunningen dat wordt uitgegeven. Hierdoor krijgt het stadsdeel meer grip om de parkeerdruk in de buurt tot een aanvaardbaar niveau terug te brengen. Er wordt nog onderzocht wat de meest ideale omvang is van een deelvergunninggebied. Ten gevolge hiervan zal de parkeerdruk na verloop van tijd naar verwachting gecontroleerd en gefaseerd tot een acceptabel niveau naar beneden worden teruggebracht. Voor bestaande vergunninghouders heeft dit geen gevoigen. De vergunning blijft vanzelfsprekend geidig en ook het gebied waar geparkeerd kan worden (namelijk in vrijwel heel De Baarsjes) wordt hiermee niet beperkt. Eventueel parkeerbehoefte vanuit de herontwikkeling van de Chassekerk kan hiermee eveneens worden ondervangen. In zijn reactie op de zienswijzen geeft de eigenaar aan de volgende maatregelen te nemen: "Bij de ontwikkeling van de Chassekerk is nadrukkelijk rekening gehouden met de bestaande parkeersituatie in de buurt. Hierbij een korte samenvatting van actieve maatregelen die wij zullen ondernemen: Auto gebruik onder hotelgasten zal voorkomen worden doormiddel van actief adverteren en valet parking. Auto's van de gasten zullen doorde hotelmedewerkers naarde Mercatorplein garage weggebracht worden, waarna de werknemers terug komen met een elektrische scooter. Erzal nadrukkelijk aangegeven worden, zowel op de website als alle andere advertenties, dat er geen parkeermogelijkheden zijn. Veel hotels in het centrum hebben ook geen parkeermogelijkheden
waardoor het bezoek met een auto nihil is.
Dansschoolbezoekers komen met een fiets of het OV. Een goed voorbeeld daarvan is Amsterdam Dance Center en Henny Jurrienstichting in de Bellamystraat 49, ook in West. Een groot danscentrum is gevestigd in een smalle straat en deze ontwikkeling heeft niet geleid tot extra parkeerdruk in de buurt. Wij zullen op eigen grond extra fietsparkeergelegenheid creeren. Daarnaast zal het stadsdeel het plein herinrichten waarbij extra rekening gehouden wordt met de herbestemming van de Chassekerk. Het parkeren van een fiets op het plein zal veel efficienter plaats vinden dan nu het geval is." 2
Er wordt door de aanvraag 40 m fietsparkeerplaatsen gerealiseerd op eigen terrein (in de nissen van de kerk). Hiermee voldoet de aanvrager ruim aan de wettelijke norm van 26 2
m , zoals opgenomen in het Bouwbesluit 2012. Door deze extra plaatsen wordt de behoefte door de kerk gedeeltelijk opgevangen. Het stadsdeel gaat, in overleg met de buurtbewoners, een openbaar ruimte plan opstellen om het plein voor de kerk in te richten. Hier is ook ruimte voor fietsparkeren. 3. Zienswijzen over laden en lossen / verkeersdoorstroming / verkeersveiligheid Deze zienswijzen richten zich in essentie tegen een toename op de al bestaande hoge verkeersbelasting, de pieken van de verkeersituatie rondom het plein en de basisscholen. Men vreest een onvoldoende goede afwikkeling door de extra verkeersdrukte en een gevaarlijk situatie voor het laden en lossen. Samenvatting reactie stadsdeel: De verkeersafwikkeling is onderzocht in een verkeersonderzoek door Goudappel Coffeng. De hierin voorgestelde maatregelen worden meegenomen, zowel in het bouwplanvoorstei van de eigenaar via zijn maatregelen in de Ruimteiijke Onderbouwing, als door het stadsdeel bij de inrichting van openbare ruimte.
Stadsdeel West
Pagina 8 van 11
A-besluit Besluitnr: 2013/7371
De verkeersveiligheid rond scholen is voor het Dagelijks Bestuur een belangrijk speerpunt. Bij de inrichting van de omgeving van het kerkgebouw in het nog op te stellen openbare ruimteplan zullen deze onderwerpen, verkeerscirculatie / afwikkeling, het laden en lossen worden meegenomen. Dit openbare ruimteplan zal in samenwerking met bewoners worden opgesteld. Daarbij zijn er nog keuzes te maken over onderwerpen als verkeersafwikkeling, parkeren, laden en lossen, als ook voorstellen voor verblijfsruimten, groen en een eventueel terras. 4. Zienswijzen over het vergroten van de Chassekerk De zienswijzen richten zich in hoofdzaak tegen de nieuwbouw aan de achterzijde van de kerk. Men beschouwt dit gedeelte van het planvoorstel als te groot en stelt dat er als gevolg hiervan verminderde zonlichttoetreding is. Men is bang voor waardevermindering van het eigen huis. Samenvatting reactie stadsdeel: De schaal, afmetingen en verschijningsvorm zijn getoetst op stedenbouwkundige, architectonische aspecten en voldoet aan welstandcriteria. De nieuwbouw is qua schaal en omvang gelijk aan de bestaande omgeving voor wat betreft bouwhoogte en bouwdiepte. Bezonningstudies laten zien dat er als gevolg van de nieuwbouw nagenoeg geen extra schaduw optreedt, deze studie is opgenomen in de Ruimteiijke Onderbouwing die onderdeel uitmaakt van de aanvraag omgeving. Deze staat op de website van het stadsdeel (zie eind deze brief voor link). Er zijn geen aanwijzingen dat herbestemming en verbouwing van het Chassekerk waardevermindering van woningen in de buurt tot gevolg heeft. Aangetoond is dat de woningwaarde in de Chassebuurt vermeerderd is sinds de aanvang van de stedelijke vernieuwing in 2002, waar de herbestemming van de Chassekerk onderdeel vanuit maakt. Ook zijn er stedelijke en landelijke onderzoeken die aantonen dat buurten waar culturele ondernemingen zijn gevestigd populair zijn bij woningzoekenden en een hoge marktwaarde kennen. Het ontwerpbouwplan heeft een hoge kwaliteit in de zin van verschijningvorm als architectonische uitwerking en materiaalkeuzen. Het plan heeft de waardering van de welstandcommissie, waaruit te concluderen is dat het voldoet aan de hoge eisen die de commissie stelt en waaruit te concluderen is dat het plan een meerwaarde voor de buurt is. 5. Zienswijzen over bouwtechnische aspecten De zienswijzen bevatten in hoofdzaak opmerkingen over het volgens de indieners niet voldoen aan "bouweisen", waaronder technische installaties (lawaai van airco's), afvoerkanalen, toegangen, afwerking van vloeren, profielen, materiaalkeuze, en dergelijke. Samenvatting reactie stadsdeel: In de Nota behandeling zienswijzen is per onderwerp antwoord worden gegeven op en verwezen naar toetsing en eisen volgens wet- en regelgeving uit het Bouwbesluit, het Burgerlijk Wetboek, en al verrichte aanpassingen op de tekeningen door de eigenaar. Het bouwplan dient aan deze geldende wetten en regels te voldoen.
Stadsdeel West
Pagina 9 van 11
A-besluit Besluitnr: 2013/7371
6. Zienswijzen over overige zaken: groen, kappen van bomen en geluidoverlast door aanbouw en gebruik De zienswijzen stellen dat de bomen in de tuin van de pastorie niet gekapt hadden mogen worden, er is al weinig groen in de buurt. Over geluidoverlast door de nieuwbouw en het gebruik zijn meerdere zienswijzen ontvangen. Men stelt dat door de achtergevel van de nieuwbouw er meer geluidoverlast door weerkaatsing zal zijn. Men vraagt geen balkons toe te laten in het hotel en is bevreesd voor toenemend straatlawaai door het gebruik van het hotel, restaurant en cafe. Samenvatting reactie stadsdeel: Over het kappen van bomen: Dit is achterhaald, de kapvergunning is al begin 2012 afgegeven en de bomen zijn gekapt. Een boom is blijven staan. Over
geluidoverlast:
Een goede ruimteiijke ordening voorkomt hinder en gevaar. Dit kan door voldoende afstand te houden tussen milieubeiastende activiteiten (zoals bedrijven) en gevoelige functies (zoals woningen). In de handreiking "Bedrijven en Milieuzonering" van 2009 van de VNG staan uitgebreide Iijsten met richtafstanden. Bedrijven zijn in de VNG-publicatie ingedeeld in een vijftal categorieen met bijbehorende gewenste afstand tot milieugevoelige functies. De categorieen geven de zwaarte van bedrijvigheid en mogelijke milieuhinder weer. In de handreiking van VNG wordt een richtafstand van 0 m voorgeschreven die vanwege het aspect geluid moet worden aangehouden tussen een hotel en een woning met een ligging in gemengd gebied. Gelet hierop en het stedelijke karakter van de bestaande omgeving, stelt het Dagelijks Bestuur zich in redelijkheid op het standpunt dat het plan niet zal leiden tot onaanvaardbare geluidhinder ter plaatse van het perceel. Voor wat betreft de overige geluidoverlast, stelt het Bouwbesluit eisen aan de kwaliteit (isolatie enz.) van de gebouwen. Wat er buiten het gebouw in de ruimten rond het complex gebeurt heeft te maken met het gebruik. Wat betreft geluidoverlast door gebruik moeten, zoals gebruikelijk is tussen buren, afspraken worden gemaakt om die te voorkomen of zoveel mogelijk te beperken. Het is niet reeel om geen balkons aan het pand toe te staan, vanwege de te verwachte geluidsoverlast. Deze balkons bevinden zich overigens alleen aan de straatzijden en niet aan de achterkant. Het bouwplan is in strijd met het ter plaatse geldende bestemmingsplan. De omgevingsvergunning kan slechts worden verleend als de aanvraag niet in strijd is met een goede ruimteiijke ordening en is voorzien van een goede ruimteiijke onderbouwing. De aanvraag voldoet aan deze criteria en met instemming van het dagelijks bestuur kan de uniforme openbare voorbereidingsprocedure als bedoeld in artikel 3.10 van de Wabo opgestart worden door de aanvraag 6 weken lang ter visie te leggen.
Stadsdeel West
Pagina 10 van 11
A-besluit Besluitnr: 2013/7371
Kosten, baten en dekking: Het afwijken van de bestemmingsplanvoorschriften van het geldende bestemmingsplan "Stadsvernieuwingplan Chassebuurt" heeft geen financiele consequenties voor het stadsdeel. Er is een planschadeovereenkomst afgesloten met de aanvrager. Het stadsdeel zal het legesbedrag in rekening brengen aan de aanvrager voor het volgen van de uitgebreide voorbereidingsprocedure ten behoeve van het kunnen toepassen van artikel 2.12 lid 1 onder a sub 3 van de Wabo.
Voorbereiding en adviezen: De volgende afdelingen hebben geadviseerd op de omzetting: Intern: Beleidsmedewerker Stedenbouw: positief. Beleidsmedewerker Economische Zaken: positief. Beleidsmedewerker Ruimteiijke Ordening: positief. Beleidsmedewerker Horeca APV: positief. Beleidsmedewerker Wonen en Leven (Parkeren): negatief, omdat ergeen parkeerplaatsen op eigen terrein gerealiseerd kunnen worden. Extern: Commissie voor Welstand en Monumenten: positief. Uitkomsten inspraak en/of maatschappelijk overleg: Door Stadsdeel West zijn vier buurtvergaderingen georganiseerd (21 juli 2011, 20 februari 2012, 17 September en 18 oktober 2012). Op deze bijeenkomsten is een presentatie van het project gegeven door het stadsdeel, de architect en de initiatiefnemer, waarbij bewoners in de gelegenheid zijn gesteld vragen te stellen en opmerkingen te plaatsen. Ook organiseerde het stadsdeel twee klankbordgroepbijeenkomsten op 3 december 2012 en 27 maart 2013. Tevens is overleg gevoerd met de erfgoedverenigingen de Cuypersstichting en de Bond Heemschut. Op deze aanvraag is de uniforme openbare voorbereidingsprocedure conform artikel 3.10 van de Wabo, juncto afdeling 3.4 van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Op 2 april 2013 heeft u besloten mee te werken aan het opstarten van de uniforme voorbereidingsprocedure. Het ontwerpbesluit met de relevante stukken is van 11 april 2013 tot en met 22 mei 2013 ter inzage gelegd. Erzijn 36 ontvankelijke zienswijzen ontvangen.
Meegezonden/ter inzage gelegde stukken: 1. 2. 3. 4. 5.
Besluit omgevingsvergunning Aanvraagformulier Bouwtekeningen Ruimteiijke onderbouwing d.d. 1 maart 2013 Nota behandeling zienswijze
Stadsdeel West
Pagina 11 van 11
A-besluit Besluitnr: 2013/7371
Afhandeling: Na behandeling, alle stukken retour aan L. Koeman voor verdere afhandeling (Afdeling Vergunningen Bouw) Afschrift aan: P. Franse (Afdeling Vergunningen Bouw). R. Breek (Afdeling Ruimteiijke Ordening) Bekendmaking / publicatie: Het besluit wordt elektronisch bekend gemaakt en toegezonden aan de aanvrager en aan diegene die een zienswijze hebben ingediend. Overeenkomstig de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht wordt de omgevingsvergunning gepubliceerd op de website van Stadsdeel West, de Staatscourant en op www.ruimtelijkeplannen.nl. Communicatie: Het dagelijks bestuur van Stadsdeel West maakt bekend dat op 2 juli 2013 is besloten met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3, van de Wabo, een omgevingsvergunning a f t e geven. De omgevingsvergunning, geregistreerd onder OLOnummer 575725, behelst het project "het veranderen en vergroten van de bestaande kerk en pastorie, met bestemming daarvan tot 9 danszalen, een hotel met 45 kamers, een gymen muzieklokaal, een grand cafe met restaurant en ruimten ten behoeve van een fysio- en tandartspraktijk in, aan en bij de gebouwen op het adres Chassestraat 62-64.
Verdere behandeling door de raad: - Ter kennisname: - Bespreking op politieke avond op: - Raadsbesluit gepland op:
Besloten in de vergadering van: 2 juli 2013
Het Dagelijks Bestuurvan stadsdeel West,
Ja
