Handhavingsbeleid vervallen en verpauperde panden 1. Inleiding Vervallen en verpauperde panden leiden potentieel tot gevaarlijke situaties en zijn daarnaast vaak een bron van ergernis voor hun omgeving. Bij vervallen panden wordt vooral gedacht aan panden die (duidelijke) constructieve gebreken vertonen. Van verpauperde panden is sprake indien onderhoud zichtbaar achterwege is gebleven waardoor het pand een verwaarloosde uitstraling heeft. Vaak zal sprake zijn van een combinatie van beide. In de praktijk, en zo ook in deze notitie, worden beide termen door elkaar gebruikt, zonder een exact onderscheid te maken. Uit een eerste inventarisatie blijkt dat er in de gemeente Achtkarspelen tientallen van deze situaties aanwezig zijn. Het gaat om zowel gebruikte als leegstaande woningen en bedrijfspanden. Vooral in deze laatste categorie zijn in Achtkarspelen veel voorbeelden te vinden. Ook zijn er (onbebouwde) terreinen en open erven te benoemen waar sprake is van een verwaarloosde situatie. De gemeenteraad van Achtkarspelen heeft de zorg om de kwaliteit van de leefomgeving hoog in het vaandel staan. De raad heeft het college dan ook gevraagd om te komen tot een aanpak van vervallen en verpauperde panden en terreinen. Dit past binnen de landelijke aandacht voor het tegengaan van verrommeling van het landschap en het inspelen op de gevolgen van bevolkingskrimp. De wens om tot een aanpak van dergelijke panden en terreinen te komen leeft niet alleen in Achtkarspelen. De VROM inspectie heeft door middel van een handreiking aanpak vervallen panden een aanzet gegeven voor een adequate aanpak van het probleem. Op provinciaal niveau (Doarpswurk, project Aanpak Rotte Kiezen) worden gemeenten ondersteund bij hun aanpak van deze problematiek.
2. Uitgangspunten Bij de aanpak van vervallen panden en terreinen zullen de situaties die door de dorpen zelf als probleemgevallen ervaren worden als uitgangspunt worden genomen. De input van verenigingen van Dorpsbelangen is daarom van groot belang. Daarnaast verdienen markante gebouwen en locaties, die kenmerkend zijn voor een deel van de (sociale, culturele of economische) geschiedenis van een dorp, extra aandacht. De waarde van een dorp wordt niet alleen bepaald door zijn ligging of de voorzieningen, maar ook en vooral door zijn uiterlijk. Ook als de bouwkundige staat van een dergelijk gebouw slecht is, kan restauratie de voorkeur verdienen boven sloop. De kosten van restauratie zullen hoger zijn dan sloop, maar behoud van geschiedenis heeft nu eenmaal een prijs. Hier ligt een relatie met het nog op te stellen monumentenbeleid. Voor een ieder zal duidelijk moeten zijn dat er geen sprake is van gemeentelijke subsidiëring van achterstallig onderhoud. De eigenaar zal zelf de kosten moeten dragen. Als blijkt dat dit niet mogelijk is, zal samen met de eigenaar naar andere oplossingen gezocht worden. Dit zal zelfs kunnen uitmonden in een gedwongen verkoop van het pand of het vinden van een andere bestemming voor het pand. Door middel van bewustwording van de problematiek bij de burgers en het aangaan van het gesprek met eigenaren waarin wordt aangemaand tot verbetering zal worden getracht om tot een oplossing te komen. In de gevallen waarin dit niet tot het gewenste resultaat leidt, zal met behulp van weten regelgeving over worden gegaan tot handhaving. Het communicatietraject zal nadrukkelijk aandacht moeten krijgen zodat voor de inwoners van Achtkarspelen duidelijk is wat de gemeente wil en hoe zij dit wil bereiken.
-1-
3. Wettelijk kader Bouwwerken slijten en daarom zal de eigenaar periodiek de conditie van zijn gebouw moeten controleren en zo nodig weer op peil moeten brengen. Gedurende de levensduur van een gebouw blijven de voorschriften die van kracht waren bij oprichting of de laatste verbouwing als maatstaf gelden voor de technische beoordeling van de bouwtechnische kwaliteit. Minimaal moet een gebouw in overeenstemming zijn met de voorschriften voor bestaande bouw in het Bouwbesluit 2003, de Bouwverordening en welstandseisen. Art. 2 van de Woningwet vormt de basis voor het Bouwbesluit. Het Bouwbesluit is een algemene maatregel van bestuur waarin uit het oogpunt van veiligheid, gezondheid, bruikbaarheid, energiezuinigheid en milieu technische voorschriften worden gegeven over het bouwen van woningen en andere gebouwen. In de artikelen 1b en 7 van de Woningwet is bepaald dat het in stand laten van een bouwwerk, of het in een staat brengen van een bouwwerk, in strijd met het Bouwbesluit of de bouwverordening, verboden is. In veel gevallen zullen verpauperde panden niet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit. Daarnaast heeft het college van B&W op grond van art. 13a de Woningwet 2007 de bevoegdheid om handhavend op te treden indien sprake is van een pand dat in ernstige strijd is met criteria uit de Welstandsnota, zoals bedoeld in art. 12a, eerste lid onderdeel b van de Woningwet. Door middel van handhavingbesluiten kan de gemeente de betreffende wijzigingen afdwingen. De handhaving gaat uit van het wegnemen van een overtreding en het weer laten voldoen van een bouwwerk aan de voorschriften van het Bouwbesluit en de bouwverordening. Op basis van art. 100 van de Woningwet draagt het college van B&W zorg voor handhaving van de Woningwet. In beginsel is er een plicht om op te treden tegen overtredingen tenzij er sprake is van bijzondere omstandigheden die aanleiding geven om af te zien van handhaving. Het college kan kiezen tussen het opleggen van een last onder bestuursdwang of een last onder dwangsom. Beide middelen hebben uiteraard tot doel dat de overtreding ongedaan gemaakt wordt. Bij het opleggen van een last onder dwangsom worden eigenaren aangeschreven om bepaalde herstelwerkzaamheden uit te voeren. De dwangsom kan na ingebrekestelling verbeurd worden. Onder last onder bestuursdwang wordt verstaan de last tot geheel of gedeeltelijk herstel van de overtreding. Indien de eigenaar niet van plan is om de herstelwerkzaamheden uit te (laten) voeren, dan kan het college zelf tot uitvoering van de werkzaamheden overgaan en worden de kosten verhaald op de eigenaar. Wie moet worden aangeschreven? Op het moment dat gekozen wordt voor het gebruik maken van bestuursrechtelijke handhavingmiddelen, dient helder te zijn tegen wie de handhavingmiddelen zich moeten richten. In beginsel is de eigenaar van een gebouw verantwoordelijk voor de staat en het uiterlijk van dat gebouw. Een aanschrijving moet dan ook aan de eigenaar worden gericht. Er zijn echter ook situaties denkbaar waarin het binnen de macht van bijvoorbeeld een huurder of gebruiker ligt om de overtreding ongedaan te maken. De Woningwet spreekt van ‘de eigenaar of degene die uit anderen hoofde bevoegd is’. Bij twijfel is het daarom raadzaam om altijd de eigenaar aan te schrijven en zo nodig ook de huurder, gebruiker of bijvoorbeeld de Vereniging van Eigenaars. Afhankelijk van de reactie van betrokkenen kan altijd één van de aanschrijvingen worden ingetrokken.
-2-
4. Keuze handhavingsbeleid In de gemeente Achtkarspelen vindt geen structureel toezicht op de kwaliteit van de bestaande voorraad woningen en andere bouwwerken plaats. Er wordt actie ondernomen wanneer is sprake is van zeer sterke overlast of direct gevaar voor de veiligheid of gezondheid. Zoals in paragraaf 2 aangegeven, biedt de Woningwet de mogelijkheid om al in een eerder stadium op te treden. De wetgever heeft de gemeenten hierin de nodige beleidsruimte gelaten. Er zullen dan ook beleidskeuzen gemaakt moeten worden ten aanzien van de aanpak van vervallen panden. Het volgende onderscheid kan worden gemaakt: 1. passieve aanschrijving: aanpak van individuele situaties van verval op basis van een inventarisatie en klachten en signalen uit de omgeving; 2. actieve beperkte aanschrijving: programmatische aanpak, gericht op het tegengaan en het voorkomen van verval; 3. actieve volledige aanschrijving: structurele aanpak, gericht op het voorkomen van verval. Uit een eerste globale inventarisatie blijkt dat er sprake is van een aantal individuele gevallen van vervallen panden en terreinen verspreid door de hele gemeente. Er is geen sprake van structureel verval van wijken. Aangezien het aanschrijven van pandeigenaren, waar het gaat om verwaarlozing en achterstallig onderhoud tot nu toe niet of nauwelijks heeft plaatsgevonden, lijkt het logisch te starten met een passieve handhavingstrategie. Daarmee kan ervaring worden opgebouwd met het aanschrijven van individuele gevallen en sluit ook aan op de werkwijze zoals nu al wordt opgetreden in gevaarlijke situaties. Met deze ervaring kan zonodig in een later stadium worden overgegaan tot een actievere handhavingstrategie en een meer programmatische aanpak. 5. Welstandbeleid (excessenregeling Welstandsnota) Zoals uiteengezet in paragraaf 2 heeft het college de mogelijkheid om handhavend op te treden als sprake is van een bouwwerk dat in strijd is met het Bouwbesluit of de gemeentelijke bouwverordening, en eveneens indien een bouwwerk in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand. Het Bouwbesluit en de gemeentelijke bouwverordening bieden tamelijk objectieve criteria op grond waarvan relatief eenvoudig vastgesteld kan worden of in een concreet geval sprake is van strijd met de betreffende voorschriften. Met betrekking tot ernstige strijd met redelijke eisen van welstand heeft de wetgever in de Woningwet opgenomen dat de gemeenteraad een welstandsnota dient vast te stellen, waarin in ieder geval de criteria zijn op genomen die burgemeester en wethouders toepassen bij hun beoordeling of het uiterlijk van een bestaand bouwwerk in ernstige mate in strijd is met de redelijke eisen van welstand (art. 12a Woningwet). De huidige Welstandsnota is in 2010 door de gemeenteraad herzien vastgesteld. Ten aanzien van handhaving is in de Welstandsnota het volgende opgenomen (excessenregeling): De gemeente Achtkarspelen hanteert bij het toepassen van de bevoegdheid van art. 13a Woningwet het criterium dat er sprake moet zijn van een buitensporigheid in het uiterlijk die ook voor niet-deskundigen evident is en die afbreuk doet aan de ruimtelijke kwaliteit van een gebied.
-3-
Vaak heeft dit betrekking op: • Het visueel of fysiek afsluiten van een bouwwerk voor zijn omgeving; • Het ontkennen of vernietigen van architectonische bijzonderheden bij aanpassing van een bouwwerk • Armoedig materiaalgebruik • Toepassing van felle of contrasterende kleuren • Te opdringerige reclames • Een te grove inbreuk op wat in de omgeving gebruikelijk is (zie daarvoor de gebiedsgerichte welstandscriteria) De gemeente zal in deze situaties een advies aan de welstandscommissie vragen. De regeling ziet op het actief handelen van een eigenaar of gebruiker van een pand, waardoor ernstige strijd ontstaat met de welstandscriteria. Bij aanpak van vervallen panden gaat het echter niet om actief handelen, maar om een nalaten. De welstandsnota biedt geen ruimte om handhavend op te treden in geval sprake is van een passieve houding en onvoldoende onderhoud. Noodzaak en wenselijkheid uitbreiden excessenregeling Om een toetsingskader te hebben (en daarmee de mogelijkheid te creëren handhavend op te treden) voor gevallen waarbij het niet gaat om actief handelen, maar om een nalaten, is het wenselijk de excessenregeling op dit punt uit breiden. Hiertoe zouden de volgende criteria toegevoegd kunnen te worden: Er is sprake van ernstige strijd met redelijke eisen van welstand bij bestaande bouwwerken, wanneer: • er sprake is van gedeeltelijke afbraak, instorting of verwaarlozing van een gebouw of bouwwerk; • verflagen zijn in ernstige mate afgebladderd; • een bouwwerk aan de buitenzijde geheel of gedeeltelijk in ernstige mate is beschadigd; • de detaillering van gevels in ernstige mate wordt verstoord door (onderdelen van) installaties of andere toevoegingen; Genoemde criteria kunnen algemeen geldend worden verklaard. In dat geval is er altijd sprake van ernstige strijdigheid met redelijke eisen van welstand wanneer sprake is van gedeeltelijke afbraak, instorting of verwaarlozing van een gebouw of bouwwerk. Het vaststellen en wijzigen van de Welstandsnota is op grond van art. 12a van de Woningwet een raadsbevoegdheid. Indien het college het wenselijk acht dat wordt opgetreden tegen specifiek de uiterlijke verwaarlozing van panden binnen de gemeente, dient aan de raad te worden voorgesteld om bovengenoemde wijzigingen op te nemen in de Welstandsnota. Welstandsadvisering Op basis van de criteria uit de Welstandsnota dient vastgesteld te kunnen worden dat sprake is van ernstige of excessieve strijd met redelijke eisen van welstand. Het college dient in concrete gevallen in een handhavingsbesluit een dergelijke strijdigheid vast te stellen. Hierbij hoort het college aan te geven op welke wijze de strijdigheid dient te worden opgeheven. Belangrijk is, dat het handhavingsbesluit uitgebreid gemotiveerd wordt. De juridische houdbaarheid van het besluit kan verstevigd worden door aan het besluit een advies van de welstandscommissie ten grondslag te leggen. Daarnaast kan het wenselijk of noodzakelijk zijn een vervallen pand ter plaatse te laten inspecteren door een daartoe deskundige onafhankelijk persoon. De kosten van de advisering komen ten laste van de gemeente en zijn niet te verhalen op de overtreder.
-4-
6. Financiële risico’s Naast de hierboven genoemde kosten van welstandsadvisering draagt de gemeente bij handhaving de kosten die vooraf gemaakt worden voor technische opnames. Deze kosten zullen gemaakt moeten worden om te bepalen of, en op welke gronden handhaving moet plaatsvinden. Indien met een aanschrijving het uiteindelijke doel niet bereikt wordt, zullen dwangsommen geïnd kunnen worden bij de overtreder. Uitgangspunt moet zijn, dat dwangsommen altijd worden geïnd. Indien de overtreder echter niet over financiële middelen of andere eigendommen beschikt, die uitgewonnen kunnen worden, wordt het doel niet bereikt. De enige andere mogelijkheid is het toepassen van bestuursdwang. In dat geval gaat de gemeente zelf de betreffende werkzaamheden verrichten, waarbij de kosten op de overtreder verhaald worden, desnoods na gedwongen verkoop van het pand. Het risico is aanwezig dat er desondanks niet voldoende middelen zijn om alle kosten te voldoen. De kosten die na de begunstigingstermijn ter voorbereiding op de bestuursdwang worden gemaakt zijn, mits goed gemotiveerd, op de overtreder terug te vorderen. Na bestuursdwang worden de volgende kosten verhaald: kosten van voorbereiding en feitelijke uitvoering (aanneemsom incl. BTW, opslagkosten en opslagpercentage), sloopkosten, arbeidsuren, materiaalkosten, kosten van verzegeling van terreinen of gebouwen, schadevergoeding aan derden voor het noodzakelijk betreden van het terrein van die derde en kosten van het meevoeren en opslaan van verwijderde goederen (art. 5:25 lid 1 Awb). Soms duurt het een tijd voordat de gemeente het geld daadwerkelijk ontvangt, zeker wanneer de rekening niet uit eigen beweging door de eigenaar wordt betaald. Ook dan kan het geld teruggevorderd worden, uiteindelijk zelfs door verkoop van het pand, maar daar gaat wel enige tijd mee gepaard. Ter overbrugging van die tijd moet de gemeente over een financiële buffer beschikken. 7. Kanttekeningen en risico’s 1) Het instellen van nieuwe regels en beleid wijkt af van de ingezette lijn van deregulering, waarbij o.a. veel bepalingen zijn geschrapt uit de APV. 2) Met de vaststelling van handhavingsbeleid wordt de beginstap gezet door het creëren van een instrumentarium. Daarna komt het op de daadwerkelijke handhaving aan. Met andere woorden “Wie A zegt moet ook B zeggen” door in de uitvoering van het beleid doelgericht en consequent op te treden. Wanneer in incidentele gevallen de neiging ontstaat tot het maken van uitzonderingen, lopen we het risico dat het beleid fundamenteel aan het wankelen wordt gebracht en daarmee z’n kracht verliest. 8. Conclusie Binnen het wettelijk kader en zeker na aanpassing van de welstandsnota zijn er voldoende mogelijkheden om vervallen en verpauperde panden en terreinen aan te pakken. Aanpak van deze problematiek zal een positief effect hebben op de woon- en leefkwaliteit van de dorpen. De indruk mag niet ontstaan dat de gemeente de problemen gaat oplossen. De eigenaren zijn en blijven verantwoordelijk en dragen zelf de kosten die de aanpak van de problemen met zich meebrengen. Voordat ‘harde’ juridische handhavinginstrumenten ingezet worden, verdient het de voorkeur om eerst langs minnelijke weg tot een oplossing trachten te komen. Mocht het langs deze weg niet lukken, dan zijn de handhavingmiddelen die ingezet kunnen worden het toepassen van bestuursdwang en het opleggen van een last onder dwangsom. Per geval zal bekeken moeten worden welk instrument de voorkeur geniet.
-5-
Zonder vooraf uitgesproken onvoorwaardelijke steun van het gemeentebestuur kan er beter niet aan begonnen worden. Precedentwerking zal verdere uitvoering van het beleid ondermijnen. Aangezien de kosten van bestuursdwang in eerste instantie door de gemeente gedragen moeten worden, en gezien het risico dat kosten uiteindelijk niet of niet verhaald kunnen worden, is van belang een financiële buffer achter de hand te hebben. Bij aanvang zal gekozen worden voor een passieve handhavingstrategie. Dat wil zegen handhaving op basis van een inventarisatie die zal worden opgesteld in samenspraak met Dorpsbelangen. Klachten van bewoners kunnen aan deze lijst worden toegevoegd. Aanpak van alle gevallen in één keer zal niet mogelijk zijn. Door middel van prioritering zal een keuze gemaakt worden van de gevallen die als eerste aangepakt worden. Bij prioritering kan bijvoorbeeld gekeken worden naar een koppeling met projecten van de gemeente, waarbij bijvoorbeeld een centrum of straat opnieuw ingericht wordt. Dit kan eigenaren motiveren ook met hun pand aan de slag te gaan. Om van start te kunnen gaan met het voortraject en vervolgens de daadwerkelijke aanpak van de probleemsituaties panden, zullen financiële middelen benodigd zijn.
-6-
Bijlage A Woningwet 2007 Art. 1A 1 De eigenaar van een bouwwerk, standplaats, open erf of terrein of degene die uit anderen hoofde bevoegd is tot het daaraan treffen van voorzieningen draagt er zorg voor dat als gevolg van de staat van dat bouwwerk, die standplaats, dat open erf of terrein geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat dan wel voortduurt. 2 Een ieder die een bouwwerk of standplaats bouwt, gebruikt, laat gebruiken of sloopt, dan wel een open erf of terrein gebruikt of laat gebruiken, draagt er, voor zover dat in diens vermogen ligt, zorg voor dat als gevolg van dat bouwen, gebruik of slopen geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat dan wel voortduurt. Art. 1B 1 Tenzij een bouwvergunning als bedoeld in artikel 40 het uitdrukkelijk toestaat, is het verboden: A een gebouw te bouwen, voor zover daarbij niet wordt voldaan aan de op dat bouwen van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, eerste lid; B een bouwwerk, niet zijnde een gebouw, te bouwen, voor zover daarbij niet wordt voldaan aan de op dat bouwen van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, derde lid; C een standplaats te bouwen, voor zover daarbij niet wordt voldaan aan de op dat bouwen van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, vijfde lid. 2 Het is verboden: a een bestaand gebouw in een staat te brengen, te laten komen of te houden die niet voldoet aan de op de staat van dat gebouw van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, tweede lid; b een bestaand bouwwerk, niet zijnde een gebouw, in een staat te brengen, te laten komen of te houden die niet voldoet aan de op de staat van dat bouwwerk van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, vierde lid; c een bestaande standplaats in een staat te brengen, te laten komen of te houden die niet voldoet aan de op de staat van die standplaats van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, zesde lid. 3 Tenzij een bouwvergunning als bedoeld in artikel 40 het uitdrukkelijk toestaat, is het verboden een gebouw, bouwwerk, niet zijnde een gebouw, of standplaats, dan wel deel daarvan, in stand te laten voor zover bij het bouwen daarvan niet is voldaan aan de op dat bouwen van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in het eerste lid. Art. 2 en art 8 verwijzen naar de door de gemeente op te stellen Bouwverordening waarin voorschriften voer de veiligheid, gezondheid en bruikbaarheid worden gegeven. Ook kunnen voorwaarden met betrekking tot de staat waarin panden, open erven of terreinen verkeren worden opgenomen. Art. 12 1 Het uiterlijk van: A een bestaand bouwwerk, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk als bedoeld in artikel 45, eerste lid, B een bestaande standplaats, C een te bouwen bouwwerk voor het bouwen waarvan op grond van artikel 43 geen bouwvergunning is vereist, mag niet in ernstige mate in strijd zijn met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onderdeel b. 2 De gemeenteraad kan besluiten dat, in afwijking van het eerste lid en artikel 44, eerste lid, onderdeel d, voor een daarbij aan te wijzen gebied of voor een of meer daarbij aan te wijzen categorieën van bestaande en te bouwen bouwwerken of standplaatsen geen redelijke eisen van welstand van toepassing zijn. 3 Voor zover de toepassing van de criteria, bedoeld in artikel 12a, eerste lid, onderdeel a, leidt tot strijd met het bestemmingsplan of met in de bouwverordening opgenomen voorschriften van stedenbouwkundige aard, blijven die criteria buiten toepassing. 4 De gemeenteraad betrekt de ingezetenen van de gemeente en belanghebbenden bij de voorbereiding van besluiten krachtens het tweede lid op de wijze voorzien in de krachtens artikel 150 van de Gemeentewet vastgestelde verordening.
-7-
Art. 12A 1De gemeenteraad stelt een welstandsnota vast, inhoudende beleidsregels waarin in ieder geval de criteria zijn opgenomen die burgemeester en wethouders toepassen bij hun beoordeling: A of het uiterlijk en de plaatsing van een bouwwerk of standplaats, waarop de aanvraag om bouwvergunning betrekking heeft, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk als bedoeld in artikel 45, eerste lid, zowel op zichzelf beschouwd als in verband met de omgeving of de te verwachten ontwikkeling daarvan, in strijd zijn met redelijke eisen van welstand; B of het uiterlijk van: 1 een bestaand bouwwerk, met uitzondering van een tijdelijk bouwwerk als bedoeld in artikel 45, eerste lid, 2 een bestaande standplaats, 3 een te bouwen bouwwerk voor het bouwen waarvan op grond van artikel 43 geen bouwvergunning is vereist, In ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand Art. 13 Burgemeester en wethouders kunnen, indien dit naar hun oordeel noodzakelijk is, degene die als eigenaar van een gebouw, bouwwerk, niet zijnde een gebouw, of standplaats, dan wel uit anderen hoofde bevoegd is tot het daaraan treffen van voorzieningen, verplichten tot het binnen een door hen te bepalen termijn treffen van zodanige voorzieningen, dat de staat van dat gebouw, dat bouwwerk of die standplaats nadien komt te liggen op een niveau dat hoger is dan het niveau dat overeenkomt met de voorschriften, bedoeld in artikel 1b, tweede lid, onderdeel a, b, respectievelijk c, zonder dat deze hoger komt te liggen dan het niveau dat overeenkomt met de voorschriften, bedoeld in artikel 1b, eerste lid, onderdeel a, b, respectievelijk c. Art. 13 A Indien niet wordt voldaan aan artikel 12, eerste lid, kunnen burgemeester en wethouders, tenzij toepassing is gegeven aan het tweede lid van dat artikel, degene die als eigenaar van een bouwwerk of standplaats dan wel uit anderen hoofde bevoegd is tot het treffen van voorzieningen daaraan, verplichten tot het binnen een door hen te bepalen termijn treffen van zodanige door hen daarbij aan te geven voorzieningen, dat nadien wordt voldaan aan artikel 12, eerste lid. Art. 98 1 Indien overtreding van de bij of krachtens hoofdstuk I, II, III, of IV gegeven voorschriften met betrekking tot de staat of het gebruik van een gebouw, open erf of terrein gepaard gaat met een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de veiligheid of de gezondheid, en er een klaarblijkelijk gevaar is op herhaling van de overtreding, kunnen burgemeester en wethouders besluiten dat gebouw, dat open erf of dat terrein te sluiten. De artikelen 5:24, vierde lid, en 5:25 tot en met 5:28 van de Algemene wet bestuursrecht zijn van overeenkomstige toepassing. 2 Burgemeester en wethouders bepalen in het besluit, bedoeld in het eerste lid, de duur van de sluiting.
-8-
Plan van aanpak bij handhavingsbeleid vervallen en verpauperde panden
-9-
Plan van aanpak bij handhavingsbeleid vervallen en verpauperde panden
1. Uitbreiding excessenregeling Welstandsnota De gemeente kan op grond van de Woningwet handhavend optreden als het uiterlijk van een bouwwerk ernstig in strijd is met de redelijke eisen van welstand (artikel 13 jo. artikel 12, lid 1, aanhef en onder a Woningwet). In de Welstandsnota staat waaraan getoetst wordt of er sprake is van ernstige strijd met redelijke eisen van welstand. Om op te kunnen treden tegen nalatigheid, wordt de excessenregeling als uitgebreid zoals voorgesteld in de beleidsnota 2. Kennisoverdracht betrokken ambtenaren Handhaving kan plaatsvinden door middel van beschikbaar wettelijk instrumentarium. Alle betrokken ambtenaren zullen kennis moeten hebben van dit wettelijk instrumentarium en over de meest actuele informatie op dit gebied moeten beschikken. Werkzaamheden - Organiseren voorlichting voor gemeentelijk ambtenaren - Betrekken deskundigen/Doarpswurk - Onderzoeken mogelijkheden voor structuur en/of netwerk voor uitwisseling kennis en ervaringen (bijvoorbeeld een handhavingbureau) - Ontwikkelen en evalueren structuur en/of netwerk voor uitwisseling kennis en ervaringen 3. Communicatie over het beleid aanpak vervallen panden Burgers en andere belanghebbenden moeten geïnformeerd worden over het beleid. Werkzaamheden: - Communicatieplan opstellen (team communicatie) voor doelgroepen eigenaren (burgers, ondernemers), woningbouwcorporaties en verenigingen van Dorpsbelangen. - Communicatieplan uitvoeren - informeer intern betrokkenen 4. Aanmaken benodigde standaardbrieven Raadpleeg handreiking aanpak vervallen panden VROM inspectie 5. Enquête en eventueel interviews houden met verenigingen Dorpsbelangen Hiervoor kan gebruik worden gemaakt van de door Doarpswurk gemaakte voorbeeld enquête. 6. Gesprek met woningbouwcorporaties WoonFriesland en SWA om draagvlak te creëren. In sommige situaties kan het nodig zijn om gezamenlijk met de woningbouwcorporaties op te treden. Daarom zullen zij vooraf op de hoogte moeten zijn van de voornemens van de gemeente, zodat zij indien nodig bij specifieke cases betrokken kunnen worden.
- 10 -
7. Op basis van de enquêtes, gesprekken en overige input opstellen van een groslijst en selecteren van panden op basis van prioritering. Het aantal panden dat als ‘vervallen en/of verpauperd’ aangewezen zal worden, zal naar verwachting te groot zijn om in één keer aan te kunnen pakken. Er zal dan ook een prioritering gemaakt moeten worden. Hiervoor kan de volgende matrix gebruikt worden:
De vijf hoofdgroepen kennen een maximaal te behalen score. Deze is gebaseerd op een puntentoekenning van 0 tot 5 punten per onderdeel. De totale score geeft de urgentie van het aanpakken van het betreffende pand aan. Er kan ook voor gekozen worden alleen panden boven een bepaalde score aan te pakken. 8. Van alle aangemelde panden en terreinen een (basis)dossier samenstellen. Een goed dossier is van essentieel belang. Omdat inbreuk wordt gemaakt op andermans eigendomsrechten, door middel van aanschrijving, zal de bewijslast in de regel bij de gemeente liggen. Voor zover het technische zaken betreft dient er onderbouwing een rapport te zijn opgesteld door een deskundige. Om de schijn van onpartijdigheid te voorkomen heeft het de voorkeur hiervoor door een onafhankelijke derde in te schakelen. Een eventuele procedure zal hier zeker bij gebaat zijn. Als de veiligheid of gezondheid in het geding zijn, ontbreekt vaak de tijd om een deugdelijke rapportage op te laten stellen. Snelheid van handelen gaat dan boven de onderbouwing van het besluit. Mocht achteraf blijken dat de situatie toch niet zo gevaarlijk was als de eerste indruk deed vermoeden, dan kan de gemeente nooit verweten worden niet tijdig te hebben gehandeld.
- 11 -
Daarnaast zal het dossier gevuld moeten worden met -
adres en kadastrale gegevens naam en type eigenaar omschrijving van de aard van het probleem omschrijving van het probleem - te betrekken organisaties foto’s afschriften van (aangetekend) verstuurde brieven telefoonnotities gespreksverslagen
9. uitvoering • •
•
•
•
Eigenaren worden uitgenodigd voor een gesprek. Tijdens dit gesprek zal kort de problematiek worden uitgelegd en maakt de gemeente haar standpunt en voornemens duidelijk: - Verwaarlozing is een zeer ongewenste ontwikkeling die ten koste gaat van de woon- en leefkwaliteit. - De gemeente heeft vergaande bevoegdheden om op te treden tegen verwaarlozing en zal als het nodig blijkt gebruik maken van deze bevoegdheden. Er zal inzicht verkregen moeten worden over de eigenaar en de achtergrond van de ontstane situatie. Gedacht kan worden aan de volgende vragen: - Wat is de reden voor het feit dat het pand in vervallen toestand verkeert? Hoe is de situatie ontstaan? - Wat voor plannen heeft de eigenaar met het pand (renoveren/sloop/nieuwbouw/gebruik/verkoop etc.)? - Binnen welke termijn is de eigenaar voornemens om deze plannen te realiseren? - Als de eigenaar zelf geen plannen heeft met het pand: Hoe kijkt de eigenaar aan tegen verkoop van het pand? - Wat zijn eventueel andere oplossingen? Na het verkrijgen van antwoorden op deze vragen is het van belang de eigenaar de kans te bieden de situatie te verbeteren of – als verbetering niet binnen afzienbare tijd mogelijk is – een plan van aanpak voor sloop of verkoop in te leveren. Hierover zullen duidelijke afspraken gemaakt moeten worden. alle gesprekken en de daarin gemaakte afspraken worden vastgelegd in een verslag. De eigenaar krijgt hiervan een afschrift.
10. niet-coöperatieve eigenaren • Gemeente beoordeelt gebouwen van eigenaren die niet in gesprek gaan of niet meewerken aan een oplossing welstandelijk en bouwtechnisch. • Gemeente kan bij geconstateerde overtreding van Bouwbesluit of excessenregeling uit Welstandsnota een last onder bestuursdwang of dwangsom opleggen. 11. onvindbare eigenaren De situatie kan zich voordoen dat het niet lukt om in contact te treden met de eigenaar. Er wordt niet gereageerd op een brief met het verzoek contact op te nemen met de gemeente en er is geen telefoonnummer bekend. In dat geval kan een tweede, scherper geformuleerde, brief worden gezonden, waarin gedreigd wordt met handhavend optreden. Wordt hieraan opnieuw geen gehoor gegeven, dan rest geen andere mogelijkheid dan het inzetten van een handhavingstraject.
- 12 -
12. Vereisten aanschrijving Bij het nemen van een handhavingsbesluit is het belangrijk dat exact wordt vermeld op grond van welke wetsartikelen wordt gehandhaafd. Art. 100 tot en met 100e van de Woningwet vormen de basisbepalingen met betrekking tot bestuurlijke handhaving. Daarnaast is van belang dat de aanschrijving glashelder is. Zonder meer moet duidelijk zijn wat wordt verwacht van degene die wordt aangeschreven en de aanpassingen moeten zijn omschreven. Indien de verplichting wordt opgelegd aan de overtreder niet helder is, zal het besluit door de rechter vernietigd worden.
- 13 -
