Handreiking aanpak vervallen panden

VROM-Inspectie Regio Noord Overheden Groningen/Drenthe Cascadeplein 10 Postbus 30020

Handreiking aanpak vervallen panden

9700 RM Groningen Telefoon 050-5992744 Fax 050-5992699 www.vrom.nl

Voorwoord

In het noorden en ook in andere regio’s zijn bij verschillende onderzoeken van de VROM-Inspectie een opvallend groot aantal vervallen panden aangetroffen. De vervallen panden leiden potentieel tot gevaarlijke situaties, ze zijn geregeld een bron van ergernis voor de omgeving en er gaan waardevolle en monumentale gebouwen mee verloren.

Gemeenten doen weinig tegen het verval. Veel gemeenten gaan er vanuit dat er maar beperkte mogelijkheden in de weten regelgeving zijn voor een adequate aanpak. Ook vinden ze het lastig. Het heeft een lage prioriteit. De VROM-Inspectie vindt de aanpak van de problematiek vanuit handhaving en risicobeheersing echter van groot belang. Ook omdat er geregeld geluiden van zorg en ergernis uit de maatschappij klinken en omdat er monumenten verloren gaan. De oorzaken van verval liggen in de sfeer van persoonlijke problemen, financiële overwegingen en in belemmeringen in de herbestemming, bijvoorbeeld wanneer splitsing in meerdere wooneenheden niet mogelijk is, doordat hier geen wooncontingenten voor beschikbaar zijn. De weten regelgeving blijken voldoende juridische mogelijkheden voor een goede aanpak én het voorkomen van verval te geven. De weten regelgeving zijn in principe gericht op het behoud van gebouwen en bieden daarmee impliciet aanknopingspunten voor het behoud van karakteristieke en monumentale panden. Ook het aanzetten tot sloop behoort tot de mogelijkheden. Lokaal ruimtelijk, handhavings- en welstandsbeleid kunnen de aanpak op de lokale situatie aftemmen. Kleine aanpassingen in het bestaande beleid geven vaak al grote mogelijkheden. In deze handreiking van de VROM-Inspectie worden suggesties gedaan voor een mogelijke intensivering van aanpak. Centraal daarbij staat een stappenplan in hoofdstuk 4. Daarnaast wordt de site van de Vereniging Bouw- en Woningtoezicht Nederland, www.vereniging-BWT.nl aanbevolen, voor meer achtergrondinformatie, procedurebeschrijvingen en voorbeeldbrieven. VROM-Inspectie april 2007 Handreiking aanpak vervallen panden

Pagina 2/61

Leeswijzer

In Hoofdstuk 1 wordt de achtergrond van het project ‘vervallen panden’ geschetst. Hoofdstuk 2 geeft een overzicht van de bevindingen van het onderzoek bij gemeenten. Hoofdstuk 3 geeft de knelpunten die gemeenten ervaren in de uitvoering van de aanpak of die benoemd zijn door andere instanties in onder andere interviews1. Hoofdstuk 4 en de bijlagen bevatten de kern van de handreiking. Hier wordt een mogelijk plan van aanpak geschetst. In de toelichting worden praktische tips gegeven. In de bijlagen is een samenvatting van de relevante wetgeving en jurisprudentie bijeengebracht, verdere achtergronden en een voorbeelddossier met voorbeeldbrieven. Hoofdstuk 5 bevat de aanbevelingen.

Disclaimer Hoewel bij de samenstelling van deze handreiking de grootste zorgvuldigheid is betracht, bestaat altijd de mogelijkheid dat de documenten niet volledig zijn en dat bepaalde informatie naar verloop van tijd verouderd of niet meer juist is. De VROM-Inspctie aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor de gevolgen (waaronder schade) als gevolg van onjuistheden en/of gedateerde informatie. Het is niet toegestaan deze documenten op enigerlei wijze te gebruiken voor commerciële doeleinden.

1

Onder andere: RACM, Vereniging BWT Nederland, VNG, Libau, provincies

VROM-Inspectie april 2007 Handreiking aanpak vervallen panden

Pagina 3/61

1

Aanleiding

5

2

Bevindingen uit het onderzoek

7

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

Inleiding Handhavingsbeleid Gemeentelijke praktijk Oorzaken verval Tekortschietende weten regelgeving? Conclusie

7 7 7 8 9 9

3

Knelpunten in de uitvoering

10

4

Plan van aanpak met toelichting

11

4.1 4.1.1 4.1.2 4.1.3 4.2 4.2.1 4.2.2 4.2.3 4.2.4 4.3 4.3.1 4.3.2 4.3.3 4.4 4.4.1 4.4.2 4.4.3 4.4.4 4.4.5 4.4.6

Stappenplan Schema 1: Structurele aanpak, gericht op het voorkomen van verval Schema 2: Programmatische aanpak, gericht op het tegengaan en het voorkomen van verval Schema 3: aanpak van individueel geval van verval. Zie handboek aanschrijvingen deel 1, blz 78-82 Toelichting algemeen Handhavingstaak Beleidskeuzemogelijkheden Kennis, ervaring en samenwerking Financiële middelen Toelichting bij schema 1 en 2: beleidsmatige zaken Handhavingsbeleid Welstandsbeleid Monumentenbeleid – ruimtelijk beleid Toelichting bij schema 3: praktische zaken Handhaving bij monumenten of in beschermde stads- en dorpsgezichten Meerdere eigenaren Onvindbare eigenaar Rechtsopvolging Bevel tot binnentreden Projectplan

5

Aanbevelingen

11 12 12 13 14 14 14 14 15 16 16 17 17 18 18 18 18 19 19 19

20

Bijlage I

Wet- en regelgeving

21

Bijlage 2

Het verhalen van kosten

34

Bijlage 3

Onteigeningswet

35

Bijlage 4

Financiële regelingen en verval

36

Bijlage 5

Voorbeelddossier

37


Pagina 4/61

1

Aanleiding

In het noorden zijn een opvallend groot aantal vervallen panden aangetroffen, panden die duidelijke constructieve gebreken vertonen. In de schouwweek zijn bijna honderd gevallen van ernstig verval gesignaleerd. Zo’n vijftien procent hiervan is te vinden in Drenthe, een kwart in Friesland en de rest in de provincie Groningen. Het gaat in ongeveer de helft van de gesignaleerde gevallen om boerderijen, verder in ongeveer gelijke mate om woningen en bedrijfspanden. Onder de vervallen panden bevinden zich tal van rijksmonumenten. Vervallen karakteristieke en monumentale boerderijen waren ook het onderwerp van een studiemiddag ‘herbestemming boerderijen’ in maart 2006 van Libau2. Gemeenten doen weinig tegen het verval. Uit de eerste contacten hierover blijkt dat veel gemeenten sowieso nauwelijks aandacht schenken aan de kwaliteit van de bestaande gebouwenvoorraad. Gedeeltelijk komt dit door de prioritering van de werkzaamheden. Ook komt het voor dat wordt gedacht dat het weinig zinvol is er aandacht aan te schenken, want veel gemeenten gaan er vanuit dat er maar beperkte mogelijkheden in de weten regelgeving zijn voor een adequate aanpak van verval.

Het onderwerp verval speelt niet alleen in het noorden van het land, maar ook in verschillende andere regio’s en ook daar blijkt het probleem lang niet altijd naar tevredenheid te worden opgelost. Als er al wordt opgetreden, dan blijft de aanpak meestal beperkt tot het treffen van de meest noodzakelijke beheersmaatregelen ter voorkoming van de directe risico’s op het gebied van veiligheid en gezondheid. Meestal zet de gemeente daarna in op sloop, maar deze komt lang niet altijd tot stand. Ook zou sloop in sommige gevallen een eigenlijk ongewenst bijeffect leveren, wanneer het de teloorgang van een (rijks)monument of karakteristiek pand betreft. De VROM-Inspectie vindt de aanpak van de problematiek vanuit handhaving en risicobeheersing van groot belang en ook vanwege de zorg om de kwaliteit van de leefomgeving. Zij heeft daarom het project 2

Libau is de stichting voor welstands- en monumentenzorg in de provincie Groningen.


Pagina 5/61

‘vervallen panden’ gestart en nader onderzoek verricht naar de aanpak bij gemeenten en heeft vervolgens de gemeenten willen ondersteunen in kennis en kunde. In eerste instantie is daarvoor in kaart gebracht of de weten regelgeving voldoende juridische mogelijkheden bieden voor een goede, gewenste aanpak van verval. Vervolgens is in beeld gebracht hoe een goede aanpak eruit kan zien en is gezocht naar bruikbare voorbeelden. De antwoorden zijn voor een aanzienlijk deel bij gemeenten gevonden. Het project ‘vervallen panden’ is in samenhang uitgevoerd met twee andere projecten over de kwaliteit van de leefomgeving van de VROM-Inspectie regio Noord: ‘transitie agrarische gebouwen’ en ‘probleemerven’. Ook voor die projecten zijn handreikingen ontwikkeld (zie www.vrom.nl).


Pagina 6/61

2

Bevindingen uit het onderzoek

2.1

Inleiding

In een schouwweek is in 2006 de problematiek van vervallen panden in het landelijk gebied van de regio Noord globaal opgenomen. Er zijn bijna honderd gevallen van ernstig verval gesignaleerd. Zo’n vijftien procent hiervan is te vinden in Drenthe, een kwart in Friesland en de rest in de provincie Groningen. Ongeveer twintig gemeenten zijn aangeschreven om informatie over concreet gesignaleerde gevallen van verval aan te leveren. Over het algemeen bleek daaruit dat de gemeenten er weinig tegen optreden. Zes gemeenten vielen op door hun relatief actievere aanpak. Zij zijn in het vervolgonderzoek betrokken. Ook zijn twee grote, stedelijke gemeenten bezocht. Opvallend was het verschil tussen de kleinere gemeenten en de twee grote. In de stedelijke gemeenten wordt meer actief en bovendien pro-actief met de problematiek omgegaan. De oorzaak hiervoor is niet expliciet onderzocht. Wel is aangegeven dat dit vermoedelijk komt door de grotere zichtbaarheid en omvang van de problematiek in dergelijke gemeenten, door het hogere kennis- en ervaringsniveau van het ambtelijk apparaat daar en door het kennisnetwerk waar men deel vanuit maakt.

2.2

Handhavingsbeleid

Kleinere gemeenten In het gemeentelijk handhavingsbeleid wordt bij de onderzochte kleinere gemeenten vooral uitgegaan van de criteria veiligheid en gezondheid. Het verval van panden wordt in de praktijk aangepakt als één van deze uitgangspunten in extreme mate in het geding is, of wanneer er een klacht binnenkomt. Grote gemeenten Bij de onderzochte grote gemeenten is de aanpak van vervallen panden een structureel onderdeel van het bouwen woningtoezicht. De aanpak wordt er bovendien integraal opgepakt en wordt gebaseerd op een ruim aantal titels uit de weten regelgeving en op specifiek eigen beleid. Alle normen van het Bouwbesluit 2003 niveau bestaande bouw worden erbij betrokken. De begrippen gezondheid en veiligheid worden zo ruim geïnterpreteerd als het Bouwbesluit 2003 beoogt. Verder worden bij de handhaving artikelen uit de gemeentelijke bouwverordening, de Monumentenwet 1988 en de welstandsnota betrokken. De aanpak vindt niet alleen passief plaats, op basis van klachten, maar ook actief, op grond van eigen signalering. Ook wordt pro-actief opgetreden, dit vindt op projectmatige basis plaats.

2.3

Gemeentelijke praktijk

Kleinere gemeenten Er vindt geen structureel toezicht op de kwaliteit van bestaande woningvoorraad plaats. Wel is er redelijk zicht op de situaties van ernstig verval in de gemeente. Een enkele gemeente heeft hiervan een inventarisatie gemaakt. Kleinere gemeenten reageren doorgaans bij klachten over verval door actie te ondernemen wanneer er sprake is van zeer sterke overlast, of van direct gevaar voor de gezondheid of veiligheid (bijvoorbeeld na brand of bij de aanwezigheid van asbest). Er wordt niet structureel samengewerkt met andere partijen. Vaak wordt echter niet opgetreden, omdat dit geen prioriteit heeft. Als het wel gebeurt dan vindt dit over het algemeen plaats door de toepassing van zachte handhaving. Soms wordt uiteindelijk harde handhaving ingezet, maar dit wordt vaak niet doorgezet. De trajecten duren over het algemeen lang en elke gemeente kent zijn probleemdossiers: situaties die zich maar niet laten oplossen. Eén gemeente heeft recent goede ervaringen opgedaan met het parallel laten lopen van zachte en harde handhaving. Dit bekort het traject. VROM-Inspectie april 2007 Handreiking aanpak vervallen panden

Pagina 7/61

Grote gemeenten De grote gemeenten kennen een actieve en pro-actieve aanpak en hanteren de volgende lijn. De handhaving begint met overleg. Tegelijkertijd wordt echter een aanschrijvingstraject volgens de aanschrijvingsstrategie gestart (harde handhaving). Structureel worden bij probleemgevallen ter ondersteuning andere partijen ingeschakeld, bijvoorbeeld politie, maatschappelijk werk en woningcorporatie3. De ervaring wijst uit dat de dossiers door deze meer harde werkwijze een relatief korte doorlooptijd hebben. Er vindt door BWT structureel toezicht op de kwaliteit van bestaande woningvoorraad plaats. Er wordt meer pro-actief opgetreden, bij individuele gevallen of op projectbasis. Men geeft aan dat achterstallig onderhoud makkelijker is aan te pakken dan sterk verval. Ook de grote gemeenten kennen bijzondere dossiers. Situaties waarbij het verval niet wordt aangepakt, maar waarbij met instemming van de omgeving voor beheersing en gedogen wordt gekozen. Dit zijn hoge uitzonderingen en men is er niet altijd onverdeeld gelukkig mee. Er leeft nu het idee dat het misschien beter was geweest, wanneer in een vroeg stadium was ingegrepen.

2.4

Oorzaken verval

De oorzaken van ernstig verval zijn in grote en kleine gemeenten voor een groot deel gelijk. Genoemd zijn de volgende redenen. Persoonlijke kwesties In een deel van de gevallen spelen persoonlijke kwesties een rol, zoals financiële en/of sociale problemen en desinteresse van de eigenaar/bewoner. Ook is soms brand de oorzaak. Er bestaat geen herbouwverplichting na brand. Verder kan leegstand de oorzaak zijn, bijvoorbeeld wanneer de verkoop van een pand niet slaagt. Kraak en antikraak spelen nauwelijks. Een enkele keer wordt antikraak ingezet om verval als gevolg van leegstand tegen te gaan. Financiële overwegingen Leegstand wordt soms mede in de hand gewerkt door verschillende financiële kwesties, zoals: onverdeelde erfenissen, speculatie/speculatie-aankopen, belastingheffing over stakingswinst die prijsopdrijvend werkt, belastingvoordeel bij de levering van onroerende zaken ten opzichte van die bij levering van bouwterreinen en fiscaal voordeel bij de aankoop van (vervallen) bedrijfsruimte ten opzichte van die van bouwgrond4. Subsidiëring monumenten Het onderhoud van kapitale boerderijen vergt grote investeringen. De goedkope financiering die er voor het onderhoud van boerderijen met de monumentenstatus zijn, worden voor dit grote type niet toereikend geacht. Belemmeringen in herbestemming Soms leiden belemmeringen bij de herbestemming tot onvoldoende mogelijkheden tot hergebruik. Wanneer het monumentale of karakteristieke panden betreft wordt dit extra betreurd. Uit het project ‘Transitie agrarische bebouwing’ blijkt dat er voor boerderijen vaak wel functieverandering mogelijk is. Belemmerende factor is echter dat de mogelijkheden niet op voorhand bekend zijn. Om helder te krijgen wat de (on)mogelijkheden zijn moet doorgaans eerst een bestemmingsplanprocedure worden gevolgd. Deze duurt lang en de uitkomst is op voorhand nooit volledig zeker. Dit maakt de koop van een object een riskante zaak5. De nieuwe functie die een boerderij het meest vaak krijgt, is de woonfunctie, zonder dat

3

In één gemeente koopt een corporatie incidenteel een vervallen woning, knapt hem op en verhuurt hem terug aan de voormalige eigenaar of een andere huurder. Ook kan een corporatie worden ingeschakeld voor het voorzien in vervangende woonruimte. 4 Zie Bijlage 4 voor meer informatie 5 De provincie Overijssel is met het oog op deze problematiek een stimuleringsprogramma transformatie (niet noodzakelijk restauratie) gestart, dat ondersteuning geeft in brede zin: informatie verstrekking, subsidies, en ondersteuning bij het maken van maatwerkplannen voor de bepaling van de mogelijkheden per project wanneer er VROM-Inspectie april 2007 Handreiking aanpak vervallen panden

Pagina 8/61

mogelijkheden voor aanvullende, ondergeschikte bedrijvigheid worden gevraagd6. Bij kapitale boerderijen is de omzetting naar één wooneenheid vaak niet rendabel. Splitsing van een dergelijke boerderij in meerdere wooneenheden zou uitkomst kunnen bieden, maar dit is niet altijd zonder meer mogelijk, met name niet wanneer binnen de gemeente de nodige contingenten ontbreken.

2.5

Tekortschietende weten regelgeving?

De onderzochte gemeenten noemen de weten regelgeving voor de aanpak van vervallen panden over het algemeen voldoende. In de praktijk wordt door gemeenten wel verschillend gebruik gemaakt van de mogelijkheden. Woningwet

De Woningwet, zoals gewijzigd per 1 april 2007, betekent voor de handhaving een duidelijke verbetering, onder andere doordat het aanschrijfinstrumentarium is vereenvoudigd7. De handhaving gaat in principe uit van het wegnemen van een overtreding en het weer laten voldoen van een bouwwerk aan de voorschriften. In de omschrijving van het handhavingsbesluit kan de belanghebbende echter de keuze worden gelaten om in plaats daarvan tot sloop over te gaan. De strijd met de regel wordt immers ook dan opgeheven. Indien de belanghebbenden zelf geen maatregelen treffen, zal het college tot de feitelijke ten uitvoerlegging overgaan. Het proportionaliteitsbeginsel is daarop van toepassing. Vaak zal herstel plaatsvinden, maar ook sloop, indien bestuursdwang is aangezegd, is een optie, mits er sprake is van gevaar voor de gezondheid of de veiligheid (Woningwet artikel 100d). Bouwverordening / Wet milieubeheer (asbest)

Sinds 1993 mag in Nederland geen asbest meer worden toegepast. Door weersinvloeden en slijtage van asbest gevelbedekking en dakplaten, verdwijnt langzaamaan de hechting. Wanneer de platen loszitten of breken is het mogelijk het asbest te laten verwijderen (zie voor meer informatie Bijlage 1, paragraaf 5 ). Ook kan in zulke gevallen aangeschreven worden op basis van het algemene voorzorgprincipe in de Wet milieubeheer.

2.6

Conclusie

De aanpak van verval in kleinere gemeenten verschilt sterk van die in stedelijke gemeenten. De gemeenten hebben geen specifiek beleid voor de aanpak van vervallen panden. Wel maakt de aanpak van verval en het voorkomen ervan in grote gemeenten structureel onderdeel uit van het takenpakket van Bouw- en Woningtoezicht. De oorzaken van verval liggen in de sfeer van persoonlijke problemen, financiële overwegingen en in belemmeringen in de herbestemming, bijvoorbeeld doordat splitsing in meerdere wooneenheden niet mogelijk is door een gebrek aan wooncontingenten in een gemeente. De weten regelgeving geven voldoende aanknopingspunten voor een effectieve aanpak en kunnen door gemeenten aangevuld worden met eigen beleid. Kleinere gemeenten maken minder gebruik van de handhavingsmogelijkheden dan de stedelijke gemeenten. De weten regelgeving geven hiertoe ruimschoots mogelijkheden. (De relevante weten regelgeving en jurisprudentie is samengevat in Bijlage 1. Op de site www.vereniging-BWT.nl is meer te vinden). Verval is goed aan te pakken, maar bij situaties met ernstig verval gaat dit lastiger. Dit geldt voor alle gemeenten, ook de gemeenten die al veel ervaring met handhaving in relatie tot de bestaande gebouwenvoorraad hebben. Met betrekking tot ernstig verval lopen geregeld lastige, al lang lopende onderhandelingstrajecten, die om uiteenlopende redenen moeilijker af te ronden zijn. Maar het is niet onmogelijk, op voorwaarde dat een duidelijke lijn wordt ingezet en volgehouden. Achterstallig onderhoud is veel gemakkelijker aan te pakken en daarmee kunnen grote problemen worden voorkomen: voorkomen is beter dan genezen.

voornemens zijn tot bedrijfsbeëindiging, ook in financiële zin (50% van de plankosten; budget 2006: 500.000 en 2007: 750.000). 6 Bron: Vermarkting van dorpslandschappen, G. Molema en P. Olthof, Wetenschapswinkel voor Economie, RijksUniversiteit, Groningen, EC 118, 2001, p. 48 e.v. en zie ook: Handreiking transitie agrarische bebouwing van de VROM-Inspectie, www.vrom.nl . 7 Zie de publicatie ‘De Woningwet verandert! April 2007’ van VROM op www.vrom.nl VROM-Inspectie april 2007 Handreiking aanpak vervallen panden

Pagina 9/61

3

Knelpunten in de uitvoering

Wanneer de weten regelgeving toereikend zijn, wat zijn dan de oorzaken van het voorkomen en voortbestaan van vervallen panden en het voortduren van probleemdossiers. Er zijn een aantal factoren in dit onderzoek naar boven gekomen. 1. Een veelgehoord probleem is het ontbreken van een strakke en duidelijke gemeentelijke handhavingslijn, die voor iedere betrokkene koersgevend is. Bestuurlijk commitment is erg belangrijk. Om succesvol op te kunnen treden moet je als gemeente een duidelijke koers varen; onduidelijkheid en het doen van concessies in het proces werkt contraproductief. Een eenmaal ingezet traject moet niet halverwege stopgezet worden. En een dergelijk traject kan in theorie, en ook in de praktijk, ver gaan. 2. Kennis over en ervaring met de aanpak van vervallen panden wordt bij de kleinere gemeenten gemist. Deze gemeenten moeten eerst het wiel uitvinden voordat ze tot de aanpak kunnen overgaan. 3. De gemeentelijke prioritering. Financiën, menskracht en middelen zijn beperkt en gemeenten moeten keuzes maken over wat wel en wat niet wordt gedaan (gehandhaafd). Handhaving kost, ook wanneer er wel de nodige kennis en ervaring is, nog altijd de benodigde tijd vanwege de noodzakelijke gedetailleerdheid en de zorgvuldige procedurevoering. Situaties van ernstig verval komen niet zo vaak voor en de urgentie wordt daardoor niet erg gevoeld. Veel gemeenten kennen het aanpakken van vervallen panden daarom geen prioriteit toe. In een aantal gemeenten doet zich hierin een kentering voor. Gedeeltelijk vindt dit plaats onder druk van de algemene aandacht in de samenleving voor de kwaliteit van de leefomgeving en het tegengaan van verrommeling. Wellicht is het verval ook een toenemend fenomeen (bijvoorbeeld door krimp8). 4. Gemeenten geven aan dat de financiën voor de aanpak ontbreken (zie hoofdstuk 4 voor de mogelijkheden van terugvordering en verhaal). 5. Verder wordt genoemd dat soms goede afspraken met het OM over handhaving bij onomkeerbare zaken worden gemist, denk aan illegaal verbouwen bij monumenten. Bij het OM wordt te weinig bereidheid gevonden om dan te sanctioneren.

Conclusie De gemeenten ervaren een aantal knelpunten in de aanpak van verval. Deze zijn echter goeddeels op te lossen. Het inzetten en volhouden van een duidelijke gemeentelijke handhavingslijn is aan de gemeente. Bovendien zal een gemeente moeten investeren in enige kennis en middelen. Om hierbij van dienst te zijn worden in hoofdstuk 4 suggesties gedaan voor een plan van aanpak en worden een aantal praktische zaken toegelicht.

8

Krimp: hiermee wordt de forse bevolkingsafname bedoeld, die de komende decennia in sommige randgebieden van Nederland wordt voorspeld. Wanneer zich dit verschijnsel voordoet, dan heeft dit invloed op de woningvoorraad. VROM-Inspectie april 2007 Handreiking aanpak vervallen panden

Pagina 10/61

4

Plan van aanpak met toelichting

4.1

Stappenplan

Inleiding De suggesties die in dit hoofdstuk voor een plan van aanpak worden gedaan, zijn voor een belangrijk deel gebaseerd op ervaringen van gemeenten. Er is ook gebruik gemaakt van de informatie van de Vereniging BWT Nederland. Op de site www.vereniging-BWT.nl stelt deze vereniging onder de titel ‘Handreiking aanschrijven Woningwet’ een schat aan informatie beschikbaar. Deze informatie is al aangepast aan de Woningwet, zoals gewijzigd per 1 april 2007, en handelt over beleidsmatige aspecten, over procedures9, geeft voorbeeldbrieven en technische opnamestaten met verwijzingen naar de relevante artikelen uit de wetgeving. Hier volgt een samenvatting, met nadere uitleg en verwijzingen naar deze informatiebronnen in het stappenplan, dat de VROM-Inspectie heeft opgesteld. Het stappenplan bestaat uit drie schema’s voor drie op elkaar aansluitende categorieën van aanpak, die worden onderscheiden.

Categorisering De aanpak van vervallen panden is globaal in drie categorieën in te delen: 1. gericht op een structurele pro-actieve aanpak bedoeld ter voorkoming van verval (zie schema 1) 2. gericht op het actief bestrijden of het pro-actief voorkomen van een beperkt aantal soortgelijke gevallen (programmatische aanpak) (zie schema 2) 3. passief en gericht op het bestrijden of het voorkomen van een individueel geval.. De hierna volgende stroomschema’s behandelen kort de te nemen stappen (zie schema 3) Vanuit de schema’s worden verwijzingen gedaan, onder andere naar de toelichting in paragraaf 4.2 en verdere. 9

De procedure Woningklachten gebaseerd op de nieuwe Woningwet is al volledig met voorbeeldbrieven beschikbaar. De andere procedures (korte termijn aanpak, spoedaanpak en actieve aanpak) zijn in ontwikkeling. VROM-Inspectie april 2007 Handreiking aanpak vervallen panden

Pagina 11/61

4.1.1

Schema 1: Structurele aanpak, gericht op het voorkomen van verval

Stap 1: creëren bestuurlijke en politieke betrokkenheid door o.a. afspraken over werkwijze en stappenplan.

Stap 1a: creëren maatschappelijk draagvlak en burgers erbij betrekken.

Stap 2: vaststellen van beleidsregels voor handhaving, welstand en/of monumenten (op basis van gemeentelijke prioriteiten). Vaak op eenvoudige manier aan bestaand beleid toe te voegen, zie § 4.2.

Ga verder naar het schema programmatische aanpak (2) en schema individuele aanpak (3).

4.1.2

Schema 2: Programmatische aanpak, gericht op het tegengaan en het voorkomen van verval

Toevoegen onderwerp kwaliteit bestaande bouw aan uitvoerings- en handhavings-programma (op basis van beleids-uitgangspunten of projectplan).

Actief

Stap 3 a: structureel op basis van prioriteiten uit beleid programma invullen (bv structureel schouwen, tijd en geld beschikbaar voor nodige acties, gevallen van (potentieel) verval aanpakken. Gericht op voorkomen van verval.

Passief

Stap 3b: incidentele projectmatige aanpak van verval.

Stap 3c: op basis van klachten en signalen.

Inventarisatie door schouw grondgebied + klachten/signalen op basis van criteria selectie/prioriteit bepalen.

Zie voor de aanpak per individueel geval schema 3.


Pagina 12/61

4.1.3

Schema 3: aanpak van individueel geval van verval. Zie handboek aanschrijvingen deel 1, blz 78-82

Signaal/klacht

Geen acuut gevaar, volg dan onderstaand stroomschema.

Indien acuut gevaar, afsluiten voor publiek.

Vooronderzoek, o.a. status pand zie § 4.4.1, eigendomscontrole (meerdere eigenaren, zie § 4.4.2.) en dossiervorming. “Onvindbare” eigenaar Bekendmaking + aanplakken, zie § 4.4.3.

“Vindbare” eigenaar / eigenaren, zie § 4.4.2.

Meewerkende eigenaar

Onwillige of onbereikbare eigenaar: machtiging tot binnentreden, zie bijlage 5, brief 3.

Uitvoeren van een globale inspectie en gesprek met de eigenaar.

Geen aanleiding tot actie gemeente

Actie gemeente noodzakelijk (evt. extra noodvoorziening). Nadere technische inspectie, (zie handboek Aanschrijven deel 2 voor opnameformulieren per bouwdeel).

Conclusie meedelen aan eigenaar

Handhavingsplan vaststellen met doel, tijdpad, middelen (zie handboek Aanschrijven deel 1 voor checklists). Eventueel in samenwerking met andere partijen.

Uitvoeren plan van aanpak. Zie voorbeelddossier in bijlage 5.

Communicatie en evaluatie.


Pagina 13/61

4.2

Toelichting algemeen

4.2.1

Handhavingstaak

Het college is belast met het toezicht op de naleving en de bestuursrechtelijke handhaving van de bouwregelgeving. Het Bouwbesluit 2003 bestaande bouw geeft een minimumniveau uit oogpunt van veiligheid, gezondheid en bruikbaarheid. Een gemeente dient dit niveau als minimum voor de bouwkwaliteit te hanteren en te handhaven. 4.2.2

Beleidskeuzemogelijkheden

Er bestaat een scala aan mogelijkheden voor specifiek gemeentelijk beleid. Indien een gemeente een kwaliteit van de bestaande gebouwenvoorraad nastreeft, die boven dit minimumniveau uitgaat, dan staan daar verschillende middelen voor ter beschikking. In 4.3 volgt een impressie van deze mogelijke middelen en aan welke voorwaarden moet worden voldaan. Er is relatief veel aandacht voor welstand en monumentenbeleid. Dit omdat onderhavig onderzoek ondermeer is ingegeven door het gesignaleerde verval van rijksmonumentale gebouwen in de regio. 4.2.3

Kennis, ervaring en samenwerking

Kennis Voor de uitvoering van de technische opnames die nodig zijn bij aanschrijvingen en voor de juridische aanpak is deskundigheid nodig en moet ook ervaring worden opgedaan. Veel informatie om een aanschrijfpraktijk vorm te geven is in deze handreiking te vinden en op de site www.vereniging-BWT.nl. Wanneer een gemeente echter geen of weinig ervaring heeft met het doen van aanschrijvingen, dan is deze informatie waarschijnlijk niet genoeg voor de betrokken medewerkers om er zelfstandig mee aan de slag te gaan. Het is dan te overwegen de kennis door samenwerking en opleiding te verwerven, of in te huren. In het laatste geval kan door het traject mee te lopen ook kennis worden opgedaan.

Vragen staat vrij

⇒ Twee delen ‘Vragen staat vrij; vragen en antwoorden over aanschrijven op grond van de Woningwet’ zijn als aparte pdf-bestanden op de cd-rom (openen via verkenner) en op de website opgenomen. Deze uitgaven zijn samengesteld door de Dienst Milieu en Bouwtoezicht van de gemeente Amsterdam. Hoewel veel zorg is besteed aan de kwaliteit van de informatie, is het mogelijk dat er informatie is opgenomen die onjuist, onvolledig of verouderd is. In elk geval zijn zij gebaseerd op de oude Woningwet. Aan de boeken kunnen geen rechten worden ontleend. De Dienst Milieu en Bouwtoezicht is niet aansprakelijk voor de gevolgen van het gebruik van de informatie. ⇒ Het is niet toegestaan dat deze uitgaven op enigerlei wijze wordt gebruikt voor commerciële doeleinden.

Ervaring Gemeenten die de eerste ervaringen hebben opgedaan met een gestructureerde aanpak van de handhaving op het gebied van de bestaande gebouwenvoorraad worden daar steeds handiger in. Er gaat minder tijd in zitten dan van tevoren werd gedacht, al blijft het een activiteit waarbij de procedures nauwgezet moeten worden uitgevoerd. Het is zaak alle afspraken op papier te zetten, ook die uit het voortraject, wanneer nog geen sprake is van een handhavingsprocedure. Samenwerking met handhavingspartners Netwerken kan gemeenten helpen bij het vinden van oplossingen en goede voorbeelden. De Vereniging BWT Nederland is hiervoor een geschikt platform. Verder kunnen gemeenten (incidenteel) bij de meer ervaren gemeenten om raad vragen en verder de effectiviteit verhogen door onderlinge samenwerking op dit terrein. Ook blijft de VI bereikbaar. Door daadwerkelijke samenwerking tussen gemeenten kan expertise worden uitgewisseld en kan zonodig ook persoonlijke afstand gecreëerd worden tussen de handhaver en zijn werkgebied. Wel moet er dan uiteraard voor gezorgd worden dat de bevoegdheden over en weer goed zijn geregeld.


Pagina 14/61

Samenwerking met niet-handhavingspartners Samenwerking met niet-handhavingspartners is ook van betekenis. Zeker wanneer er al sprake is van ernstig verval, is dit vaak geen geïsoleerd probleem. Regelmatig spelen ook sociale en financiële factoren een rol. Het is van belang mogelijke partners, zoals maatschappelijk werk, schuldhulpverlening, woningcorporatie et cetera, op te zoeken. Ook is het belangrijk om binnen de gemeente, met eventuele andere betrokken afdelingen, af te stemmen. Misschien speelt er bijvoorbeeld ook een milieu- of een gebruiksprobleem, of is een eigenaar uitkeringsgerechtigde. Bij een pand met rijksmonumentale status of gelegen in een beschermd stads- of dorpsgezicht is het aan te bevelen tijdig contact op te nemen met de RACM, omdat voorafgaand aan het opknappen of slopen van het pand ook een monumentenvergunning nodig kan zijn op grond van de Monumentenwet 1988. Afhankelijk van de complexiteit van de zaak moet het tijdspad worden uitgezet, samenwerking worden aangegaan en middelen worden ingezet. 4.2.4

Financiële middelen

Kostenverhaal De gemeente draagt bij handhaving altijd de kosten die van tevoren moeten worden gemaakt voor de technische opnames. Deze zijn nodig om te bepalen of, en op welke gronden handhaving moet plaats vinden. De kosten die na de begunstigingstermijn ter voorbereiding van de bestuursdwang zijn gemaakt zijn, mits goed gemotiveerd, op de overtreder terug te vorderen (zie Bijlage 2 voor nadere informatie en voorwaarden), met uitzondering van zaken die worden gesubsidieerd. Soms duurt het een tijd voordat het geld daadwerkelijk door de gemeente wordt ontvangen, zeker wanneer de rekening niet uit eigen beweging door de eigenaar wordt betaald. Ook dan kan het geld teruggevorderd worden, uiteindelijk zelfs door verkoop van het pand, maar daar gaat wel enige tijd mee gepaard. Ter overbrugging van die tijd moet de gemeente over een financiële buffer beschikken. Onteigening Onteigening is een instrument dat onder andere ingezet kan worden voor de verwerkelijking van een bepaalde bestemming. Hiervoor moet er sprake zijn van een concreet bouwplan voordat het betreffende perceel kan worden onteigend. Een andere eis voor onteigening is, dat het feitelijk gebruik afwijkt van de te realiseren bestemming. Onteigening vergt een voorinvestering; van de gemeente, of van een geïnteresseerde ontwikkelaar. Ook kan bijvoorbeeld in uitzonderlijke situaties onteigening voor sloop van lege en onbewoonbare gebouwen plaatsvinden10. Subsidies en zachte leningen Het inzetten van financiële middelen (subsidie, zachte lening) werkt stimulerend. Vaak is een klein duwtje in de rug voldoende en blijft tegelijkertijd de eigen verantwoordelijkheid van de eigenaar duidelijk. De koppeling tussen verleiding en dwang (aanschrijven, aankopen) blijkt in de praktijk het meest effectief. Bepaalde gemeenten zijn aangesloten bij de (Stichting Stimulering Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn) en kunnen daarmee woningeigenaren in speciale gevallen voor zachte leningen in aanmerking laten komen. Soms is aanspraak te maken op gunstige financieringsmogelijkheden voor onderhoud of restauratie van monumenten Kostenverhaal en onvindbare Een last onder dwangsom kan alleen worden gericht tot de ‘overtreder’ van een wettelijk voorschrift (artikel 5:32 lid 1 Awb). Wanneer de overtreder onbekend is, dan is dwangsomoplegging niet mogelijk. Bestuursdwang is dan niet uitgesloten, maar kostenverhaal op de overtreder zelf wel. Indien er voldoende juridische basis is voor de vordering biedt in zo'n geval beslaglegging en openbare verkoop mogelijk uitkomst. De eerste stap is dat via de deurwaarder conservatoir beslag wordt gelegd op het perceel waar zich de handhavingssituatie voordoet. De rechtmatigheid van de vordering en de beslaglegging dient daarna door de rechter te worden getoetst. Indien deze rechtmatig wordt bevonden, dan kan het onroerend goed via de notaris openbaar worden verkocht. De notaris verzorgt de verekening van de kosten. Eventuele restgelden worden door hem in een depot bewaard, voor het geval de eigenaar zich alsnog meldt.

10

Zie voor een overzicht Bijlage 3 en ‘Onteigeningswet; Handreiking voor de praktijk 2006’ van het ministerie van VROM, www.vrom.nl . VROM-Inspectie april 2007 Handreiking aanpak vervallen panden

Pagina 15/61

4.3

Toelichting bij schema 1 en 2: beleidsmatige zaken

Inleiding Een gemeente dient in beleid vast te stellen en kenbaar te maken met welk doel en op welke manier de middelen ingezet zullen worden, om handhaving boven het wettelijk minimumniveau mogelijk te maken. De geëigende beleidsstukken hiertoe zijn het gemeentelijk handhavingsbeleid, de welstandsnota, het monumentenbeleid, bestemmingsplannen (beschermde dorps- en stadsgezichten en karakteristieke panden), beeldkwaliteitsplannen en de bouwverordening (bijvoorbeeld met betrekking tot de hemelwaterafvoer, de aansluiting op openbare riolering). Hierover volgt in deze paragraaf meer. Draagvlak bevolking Het is raadzaam de nodige energie te steken in het creëren van een breed draagvlak voor het beleid onder de bevolking (bedrijven, maatschappelijke organisaties, kennisinstellingen en ook de burger). Uit het raadplegen en betrekken van de bevolking bij de beleidsontwikkeling kan een grote stimulerende werking uitgaan. Het is hierbij belangrijk vantevoren goed aan te geven wat de mogelijkheden en onmogelijkheden hierbij zijn en om goede adviezen over te nemen11. Wellicht is het goed de begeleiding van een dergelijk proces aan een communicatieadviseur uit te besteden. Ook gaat er een stimulans vanuit wanneer de (beleids)voornemens en successen geregeld worden gecommuniceerd. Bestuurlijk draagvlak Wanneer een gemeentelijke beleidslijn is uitgezet is het belangrijk dat het ambtenarenapparaat volledige bestuurlijke dekking krijgt, ook wanneer het lastig wordt. Het is bovendien belangrijk dat er blijvende steun is voor een volledig doorzetten van het traject, ook wanneer op een gegeven moment al gedeeltelijk aan een handhavingsverzoek is voldaan. De ervaring leert dat het niet verstandig is een traject te stoppen wanneer dit nog niet is afgerond. Een dergelijke handelswijze biedt potentiële moeilijkheden. De juridische haalbaarheid neemt af, wanneer niet conform de eigen procedures wordt gehandeld.

4.3.1

Handhavingsbeleid

Inleiding

De Woningwet, zoals die van kracht is per 1 april 2007, stelt gemeentelijk handhavingsbeleid bouwregelgeving per 1 april 200812 verplicht. In dit handhavingsbeleid kan in relatie tot de bouwkwaliteit bestaande gebouwenvoorraad worden opgenomen dat de gemeente bij gevaar of ernstige hinder altijd snel en adequaat zal optreden. Voorts dat altijd op klachten over bouwkwaliteit wordt ingegaan. Het vertrekpunt is handhaving. In het handhavingsbeleid kunnen de prioriteiten worden aangegeven. Ook kan worden opgenomen dat de staat van de woningvoorraad regelmatig wordt onderzocht. Handhavingsgronden

De gemeente kan altijd handhavend optreden bij strijd met het Bouwbesluit artikel 1b 2de lid, niveau bestaande bouw13, strijd met de (Model)bouwverodening artikel 7b 2de lid en via Woningwet artikel 13a, op ernstige strijd met criteria uit de welstandsnota. Hierin zitten veel mogelijkheden (zie voor voorbeelden Bijlage 5 en het Handboek aanschrijven deel 2 toepassingen). In beginsel wordt uitgegaan van handhaving. Wel zal altijd een belangenafweging plaats moeten vinden14. Er kan echter ook toe worden besloten, dat er bij aanpassingen in bepaalde opzichten een hoger kwaliteitsniveau wordt geëist, met die restrictie dat bij bouwtechnische eisen nimmer boven het nieuwbouwniveau van het Bouwbesluit mag worden gevraagd. Zo kan bij de vervanging van glas de toepassing van dubbel glas wordt verlangd, om een betere aansluiting op de eisen van de huidige tijd te

11

Zie voor zaken waarmee rekening moet worden gehouden bijvoorbeeld de Handreiking Burgerparticipatie in de WMO, juni, versie 2, van SGBO op het internet, of publicaties over burgerparticipatie bij wijkvernieuwing. 12 Zie de Handreiking handhaving bouwregelgeving van het Ministerie van VROM, uitgave april 2007 op www.vrom.nl . 13 Er is altijd sprake van ernstige gebreken wanneer niet wordt voldaan aan de eisen van het Bouwbesluit niveau bestaande bouw. 14 Een eigenaar kan altijd een eigen financiële afweging maken en desgewenst sloop verkiezen. Bij monumenten of panden in beschermde stads- en dorpsgezichten is dan wel een sloopvergunning nodig. VROM-Inspectie april 2007 Handreiking aanpak vervallen panden

Pagina 16/61

bereiken, vooropgesteld dat dit op een manier kan die economisch rendabel15 is. De noodzakelijkheid van alle keuzes dienen wel te worden gemotiveerd. Dit zou mede kunnen op basis van vastgesteld beleid. Een handhavingsbesluit dient gemeld te worden bij de hypotheekverstrekker. Bijzondere aandachtsgebieden

Er kunnen ook aandachtsgebieden worden benoemd, waar actief toezicht wordt gehouden, terwijl in de rest van de gemeente alleen passief toezicht plaats vindt. In gebieden waar met name sprake is van particulier bezit, bijvoorbeeld, en niet een corporatie het initiatief zal nemen tot een aanpak. Of in gebieden die men een bijzondere waarde toekent, bijvoorbeeld beschermde dorps- of stadsgezichten. 4.3.2

Welstandsbeleid

Algemeen

Wil men kunnen handhaven op welstand dan dienen de criteria voor redelijke eisen van welstand in een vastgestelde welstandsnota te zijn vastgelegd. Volgens Woningwet artikel 13a kunnen burgemeester en wethouders de eigenaar van een bouwwerk, dat in ernstige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand, een verplichting opleggen om die strijdigheid op te heffen. ⇒ In de ‘Welstandsnota Amsterdam Centrum’ is onder andere als criterium opgenomen dat er sprake is van ernstige strijdigheid met eisen van redelijke welstand wanneer sprake is van gedeeltelijke afbraak, instorting of verwaarlozing van een gebouw of een bouwwerk, verflagen zijn afgebladderd, een bouwwerk aan de buitenzijde geheel of gedeeltelijk in ernstige mate is beschadigd, de detaillering van de gevels in ernstige mate wordt verstoord door (onderdelen van) installaties of andere toevoegingen. ⇒ Verder is opgenomen dat vernieuwd werk moet worden afgestemd op het origineel (ook wat betreft bijvoorbeeld dakpannen, voegwerk, kleuren van schilderwerk die niet sterk afwijkend mogen zijn van die in de rest van de omgeving, gevelbeeld, raamindeling, (rol)luiken, enzovoorts). Hierbij geldt wel dat dit alleen kan wanneer dit geen onevenredig zware eis inhoudt16. In een welstandsnota kunnen aandachtsgebieden worden benoemd. Sommige eisen kunnen algemeen geldend worden verklaard, bijvoorbeeld dat altijd sprake is van ernstige strijdigheid met eisen van redelijke welstand wanneer sprake is van gedeeltelijke afbraak, instorting of verwaarlozing van een gebouw of een bouwwerk. Andere kunnen gelden voor beperkte gebieden. Welstandsadvies

Excessieve strijdigheid met de redelijke eisen van welstand moet in principe op grond van de criteria in de welstandsnota te beoordelen zijn. Burgemeester en wethouders stellen een dergelijke strijdigheid vast in een handhavingsbesluit. In dit besluit moet tegelijkertijd worden aangegeven hoe de strijdigheid dient worden opgeheven. Het is niet onwaarschijnlijk dat de welstandsnota de criteria hiertoe niet geheel eenduidig geeft. De uiteindelijke juridische houdbaarheid van het besluit hangt af van een juiste motivering. Deze wordt vergroot als de motivering mede steunt op een opvatting van een terzake deskundig te achten persoon, bijvoorbeeld een (lid van een) welstandscommissie. Met de welstandscommissie zijn wellicht goede afspraken te maken indien er sprake is van urgentie.

4.3.3

Monumentenbeleid – ruimtelijk beleid

Gemeentelijk monumentenbeleid en -verordening

Gemeenten kunnen een eigen monumentenbeleid opstellen en zelf voorwaarden stellen aan gemeentelijke monumenten. Het is volgens de RACM17 aan te raden hiervoor een stappenplan te maken. Overwogen kan worden om de gemeentelijke monumentenverordening aan te passen conform de nieuwe Modelmonumentenverordening van de VNG. Hierin is, naast de mogelijkheid van een ‘spoedprocedure’, de mogelijkheid opgenomen van een aanwijzingsverzoek en voorbescherming. Hiermee kan worden 15

Zie bijlage 2 van het Handboek Aanschrijven deel 1 beleid, p. 74 e.v. Ontleend aan Welstandsnota Amsterdam Centrum, p 24 en verdere; Deze nota staat op het internet en bevat veel andere voorbeelden. 17 Rijksdienst voor Archeologie, Cultuurlandschap en Monumenten. 16


Pagina 17/61

voorkomen dat op het laatste nippertje sloopaanvragen moeten worden gehonoreerd, voordat een pand definitief de gemeentelijke monumentenstatus krijgt toegewezen. Maatschappelijke en ruimtelijke inbedding

Het is van belang het monumentenbeleid zoveel mogelijk in te bedden in andere gemeentelijke plannen, een zo groot mogelijk draagvlak te creëren, als die nog niet bestaat een monumentencommissie in te stellen, monumenten te inventariseren, aan te wijzen en actief in te zetten op het behoud ervan en te handhaven indien dat nodig is. Ook het benoemen van karakteristieke panden of het voordragen van beschermde dorps- of stadsgezichten zijn middelen die kunnen worden ingezet. Krachtenbundeling

De RACM noemt gemeentelijke samenwerking als een mogelijk middel om eventuele problemen als gevolg van een beperkte capaciteit of het gebrek aan personele continuïteit op te vangen. De gemeenten kunnen een belangrijke rol vervullen in het bundelen van krachten voor de eigenaren van panden die opgeknapt moeten worden. Dit kan liggen in de sfeer van bijvoorbeeld het zoeken en verstrekken van informatie over oplossings- en subsidiemogelijkheden of bij het bedingen van kwantumkorting bij aannemers. Op de site van de RACM, www.racm.nl, is veel relevante informatie te vinden, onder andere over subsidiemogelijkheden voor rijksmonumenten. Monumentenwet als handhavingsgrond?

In de Monumentenwet 1988 is geen onderhoudsverplichting voor eigenaren van monumenten opgenomen. Er gelden dus alleen de eisen voor bestaande bouw van het Bouwbesluit 2003. Wel geven subsidieregelingen (art. 29 Brrm 1997, art. 29 Brim) een basis voor handhaving op het gebied van achterstallig onderhoud, mits er subsidies zijn verleend. Verleende subsidie kan eventueel ingetrokken worden, als niet aan de voorwaarden wordt voldaan om het pand in goede staat te houden. Verder kan de welstandsnota, in combinatie met de juiste welstandscriteria, handvatten geven (zie 4.3.2).

4.4

Toelichting bij schema 3: praktische zaken

4.4.1

Handhaving bij monumenten of in beschermde stads- en dorpsgezichten

Er is volgens artikel 43a Woningwet geen bouwvergunning vereist voor het bouwen ingevolge een besluit als bedoeld in artikel 13 Ww, dan wel een besluit tot toepassing van bestuursdwang of oplegging van een last onder dwangsom. Ook niet wanneer het een monument of pand gelegen in een beschermd stads- en dorpsgezicht betreft (zie wel ook 4.2.3; samenwerking met niet-handhavingspartners). 4.4.2

Meerdere eigenaren

Als overtreder in de zin van artikel 5:24 en 5:25 Algemene wet bestuursrecht is alleen aan te merken degene die het te handhaven voorschrift daadwerkelijk heeft geschonden. Dat kunnen er ook meerdere tegelijk zijn. Dan is het voldoende dat de overtreder behoort tot degenen aan wie de bestuursdwangbeschikking bekend wordt gemaakt. Daarbij is het niet nodig dat hij in de kwaliteit van overtreder wordt aangeschreven. Dus wanneer er sprake is van een pand dat meerdere eigenaren heeft, dan kan de bestuursdwangbeschikking aan alle eigenaren worden bekendgemaakt. Een besluit tot het toepassen van bestuursdwang moet namelijk worden bekendgemaakt aan “de overtreder, aan de rechthebbende op het gebruik van de zaak ten aanzien waarvan bestuursdwang zal worden toegepast en aan de aanvrager” (art. 5:24 lid 3Awb). 4.4.3

Onvindbare eigenaar

Een dwangsom- of bestuursdwangbesluit wordt bekendgemaakt door toezending of uitreiking aan de overtreder. Maar wanneer de eigenaar/overtreder onvindbaar is, kan bekendmaking geschieden ‘op een andere geschikte wijze’, bijvoorbeeld door publicatie in een dag- of nieuwsblad, door aanplakking op het gemeentelijke publicatiebord of door aanplakking ter plekke. Soms kan zelfs worden volstaan met het op het kantoor ter inzage leggen van het besluit, mits de terinzagelegging op enigerlei wijze is bekendgemaakt. Indien een eigenaar onvindbaar is, is bestuursdwang niet uitgesloten, maar kostenverhaal op de overtreder zelf wel. Indien er voldoende juridische basis is voor de vordering biedt in zo'n geval echter beslaglegging en openbare verkoop wellicht uitkomst (zie 4.2.4).


Pagina 18/61

4.4.4

Rechtsopvolging

Een handhavingsbesluit gericht op naleving van de bij de Woningwet gestelde regels (bestuursdwang of dwangsom) kan jegens de rechtsopvolger en iedere verdere rechtsopvolger ten uitvoer worden gelegd, mits het besluit is ingeschreven in de openbare registers (kadaster, afdeling WOZ). Het handhavingsbesluit wordt dan bij overdracht van het bouwwerk automatisch van kracht voor de nieuwe eigenaar (zie ook Bijlage 1, Woningwet en het voorbeelddossier in Bijlage 5, brieven 5 t/m7). 4.4.5

Bevel tot binnentreden

Indien een eigenaar niet bereikbaar is of niet zijn medewerking wil verlenen om een pand te betreden, dan is een bevel tot binnentreden nodig, getekend door de burgemeester. Goede werkafspraken kunnen een snelle verlening ervan bewerkstelligen (zie voor een voorbeeldbrief Bijlage 5, brief 3). 4.4.6

Projectplan

Ter voorbereiding van de aanpak van een pand is het aan te bevelen een projectplan op te stellen. Hierin staan de aanleiding, het doel, het gekozen tijdspad, een korte uiteenzetting van het probleem en welke partners hierbij betrokken kunnen worden (zie ook 4.2.3 over samenwerking). Deze hangen samen met de complexiteit van de zaak.


Pagina 19/61

5

Aanbevelingen

De VROM-Inspectie Noord vraagt aandacht van gemeenten voor het aanpakken en het voorkomen van vervallen panden. Vanuit de handhaving en risicobeheersing is de aanpak van verval van groot belang en ook vanwege de zorg om de kwaliteit van de leefomgeving. Bij vervallen panden, of panden die dreigen in verval te raken, gaat het soms om karakteristieke of (rijks)monumentale gebouwen, die men liever niet verloren ziet gaan. De oorzaken van verval liggen in de sfeer van persoonlijke problemen, financiële overwegingen en in belemmeringen in de herbestemming. Er zijn voldoende mogelijkheden om vervallen panden op een goede manier aan te pakken of, beter nog, te voorkomen. In hoofdstuk 4 komen veel zaken aan de orde. Hierna worden de belangrijkste punten herhaald. Aandachtspunten: • Wet- en regelgeving. Voor de aanpak van verval geeft de Woningwet (het Bouwbesluit 2003) ruimschoots mogelijkheden. Het wordt aangeraden die integraal te gebruiken. • Beleid. Met lokaal handhavings-, ruimtelijk en welstandsbeleid is de aanpak van verval naar de plaatselijke situatie en wens in te richten. Kleine aanpassingen in het bestaande beleid geven vaak al grote mogelijkheden. • Proactieve handhaving. Het is het beste om met een (pro-)actieve handhaving ernstig verval te voorkomen. Dit door een accurate aanpak van achterstallig onderhoud. Dit is effectiever, voorkomt ellende voor de omgeving en vaak ook voor de eigenaar. Het meest succesvol en effectief blijkt de aanpak, waarbij niet alleen wordt gepraat, maar waar tevens het officiële handhavingstraject wordt ingezet. Deze blijkt minder tijd te kosten. • Basisvoorwaarden. Voor het slagen van een eenmaal uitgezette koers zijn bestuurlijke verbintenis en voldoende ambtelijke kennis basisvoorwaarden. • Preventieve werking. Wanneer een gemeente daadwerkelijk optreedt, dan blijkt daar een preventieve werking vanuit te gaan. Om snel de eerste successen te boeken is het aan te raden eerst ook eenvoudige gevallen aan te pakken. In (handhavings)beleid kan deze werkwijze worden verantwoord. • Samenwerking. Samenwerking met andere gemeenten helpt bij het vinden van oplossingen en goede voorbeelden. Samenwerking binnen de eigen organisatie en met andere instanties is nodig voor afstemming. • Stimulering. De gemeenten kunnen een stimulerende rol vervullen in het bundelen van krachten voor de eigenaren van monumenten die opgeknapt moeten worden.


Pagina 20/61

Bijlage I

Wet- en regelgeving

Inleiding Lang niet in alle gevallen van bestuursdwang wordt er beroep ingesteld tegen een besluit van de gemeente. De meeste zaken lopen gewoon en gaan aan de bestuursrechter voorbij. Maar wanneer een besluit wel aan de bestuursrechter wordt voorgelegd dan loopt het de kans om te worden vernietigd, hetzij wegens formele gebreken, hetzij vanwege inhoudelijke tekortkomingen. Wanneer een besluit door de bestuursrechter wordt vernietigd, om welke reden dan ook, dan betekent dit dat het besluit onrechtmatig was. Naar aanleiding van een onrechtmatig besluit kan een schadeclaim worden ingediend, waarbij wel moet worden aangetekend dat er nog aan een aantal voorwaarden moet worden voldaan, voordat een bestuursorgaan daadwerkelijk tot het uitkeren van een schadevergoeding moet overgaan. Zo moet er ook sprake zijn van schade, causaal verband en relativiteit.

Inhoudsopgave bijlage I – ontsluiting van aanschrijvingsvoorbeelden 1. Woningwet (Bouwbesluit en welstand) 2. Jurisprudentie aanschrijvingen Woningwet - Geen preventieve aanschrijving mogelijk - Bedrijfspand in gebruik als woning - Aanschrijving tot het treffen van inbraakwerende voorzieningen - Aanschrijving tot het treffen van isolatiemaatregelen - Aanschrijving tot het treffen van voorzieningen - Woning moet voldoen aan de voorschriften uit het geldende Bouwbesluit - Aanschrijving tot het treffen van brandwerendheidsvoorzieningen - Aanschrijving Westerpark: voorzieningen moeten noodzakelijk zijn - Aanschrijving tot gevelreiniging - Lonendheid voorzieningen - Inhoud aanschrijving - Aanschrijving ondeugdelijke fundering - Aanschrijving tot sloop vanwege ernstige strijd met welstand - Kleur verflaag in ernstige mate in strijd met welstand - Ondeugdelijk welstandsadvies voor conclusie in ernstige mate in strijd met redelijk eisen van welstand - Beoordeling ernstige strijd welstand niet gebaseerd op welstandsnota - Geen deskundige advies appellant 3. Monumentenwet 1988 4.Jurisprudentie Monumentenwet - Aanbrengen kunststof kozijnen in voorgevel monument - Aanbrengen aluminium kozijnen - Afwijkende dakpannen en stucwerk in andere kleur in monument - Handhavingsverzoek voor niet naleven voorschriften monumentenvergunning - Restauratie kerk zonder monumenten- en bouwvergunning - Renovatie rijksmonument, geen normaal onderhoudswerk 5. Bouwverordening (asbest)


Pagina 21/61

1. Woningwet (Bouwbesluit 2003 en welstand) Inleiding

Met ingang van 1 april 2007 is een wijziging in de Woningwet van kracht geworden. Met deze wetswijziging is in de eerste plaats een betere afstemming van met name de handhavingsbepalingen op de Algemene wet bestuursrecht bereikt en in de tweede plaats is een betere instrumentering ten behoeve van een effectief handhavingsbeleid gegeven. De Woningwet heeft ten doel de verantwoordelijkheden en taken van de drie overheidslagen nadrukkelijker te verankeren. De primaire verantwoordelijkheid voor de kwaliteit van een bouwwerk blijft berusten bij de eigenaar. De verantwoordelijkheid voor de naleving van de overheidsvoorschriften wordt meer direct bij de burger neergelegd en overtredingen daarvan worden sneller aangepakt. Voor het college van burgemeester en wethouders gaat een wettelijke opdracht of zorgplicht tot bestuursrechtelijke handhaving gelden en er wordt een beter toepasbaar handhavingsinstrumentarium ter beschikking gesteld. De oude artikelen 13 tot en met 39 zijn vervangen door vijf nieuwe artikelen. Afdeling 2 van hoofdstuk III, die ging over aanschrijvingen tot het treffen van voorzieningen en tot het aanbrengen van verbeteringen, is komen te vervallen. Verschillen tussen de oude Woningwet en de Woningwet, die per 1 april 2007 van kracht is

Onderzoeksplicht b&w vervangen taak(plicht) tot handhaving voor b&w Artikel 13 Woningwet oud bevatte een verplichting voor burgemeester en wethouders om na te gaan welke woningen en gebouwen niet aan de eisen van het Bouwbesluit en de bouwverordening voldeden. In het nieuwe artikel 100 Woningwet is een taak voor burgemeester en wethouders opgenomen om zorg te dragen voor de bestuursrechtelijke handhaving van het bepaalde bij of krachtens de hoofdstukken I tot en met IV. Een wettelijke opdracht of zorgplicht tot handhaving dus! Dit is geen wijziging ten opzichte van de oude praktijk, maar de plicht is meer expliciet gemaakt. Met het nieuwe artikel 100 Woningwet wordt tevens aangesloten bij de jurisprudentie van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State met betrekking tot de beginselplicht tot handhaving (de plicht om op te treden tegen overtredingen tenzij er sprake is van bijzondere omstandigheden die aanleiding geven om af te zien van handhaving). De bestuursrechtelijke handhaving omvat het toezicht op de naleving en de verdere handhaving (bestuursdwang, dwangsom). Zorgplicht eigenaar voorkoming of beëindiging van gevaar voor de gezondheid of veiligheid door de staat van een bouwwerk, standplaats of open erf of terrein Artikel 1a Woningwet vervangt de oude aanschrijfbevoegdheid uit de artikelen 14, 17 en 18 Woningwet oud. Artikel 1a lid 1 Woningwet omvat een algemene zorgplicht gericht op het uit anderen hoofde niet laten ontstaan of niet laten voortduren van een gevaar voor de gezondheid of veiligheid als gevolg van de staat van een bouwwerk. De eigenaar van een bouwwerk is zelf verantwoordelijk voor het op peil brengen en houden van het eigen bezit. Deze zorgplicht geldt voor de eigenaar of voor degene die uit andere hoofde bevoegd is tot het treffen van voorzieningen aan het bouwwerk (bijvoorbeeld een beheerder). Het te beschermen belang is de veiligheid of gezondheid van anderen. Het gaat hier om een risicoverantwoordelijkheid van de eigenaar, d.w.z. dat de eigenaar geen weet hoeft te (kunnen) hebben van een (dreigend) gevaar. Er hoeft overigens geen sprake te zijn van een acuut (dreigend) gevaar voordat burgemeester en wethouders kunnen optreden. Het tweede lid van artikel 1a bevat een zorgplicht voor een ieder die een bouwwerk of standplaats bouwt, gebruikt of sloopt of een open erf of terrein gebruikt. Het gaat hierbij zowel om het zelf bouwen/gebruiken/slopen door een eigenaar of het laten bouwen/gebruiken/slopen door een ander. Zowel de eigenaar, verhuurder, exploitant, huurder, opdrachtnemer, (onder)aannemer of anderszins kunnen op basis van dit artikel worden aangeschreven wanneer zij het ontstaan of voortduren van gevaar voor de gezondheid of veiligheid niet voorkomen of beëindigen. Ten aanzien van de persoon in het tweede lid geldt het criterium“voorzover dat in diens vermogen ligt” (hierbij gaat het om bevoegdheden, het is geen financieel criterium). Het zorgplichtartikel heeft een vangnetfunctie. Dit wil zeggen dat artikel 1a kan worden toegepast in gevallen die niet expliciet zijn geregeld bij of krachtens de Woningwet. Verwacht wordt dat van de VROM-Inspectie april 2007 Handreiking aanpak vervallen panden

Pagina 22/61

vangnetfunctie slechts weinig gebruik gemaakt zal worden omdat de bouwregelgeving reeds in belangrijke mate in veiligheidsbepalingen voorziet. Bestaande bouwwerken moeten voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit 2003 en de Bouwverordening Met de nieuwe Woningwet wordt bewerkstelligd dat niet-naleving van de voorschriften van het Bouwbesluit 2003 en de Bouwverordening een overtreding vormen waartegen direct handhavend kan (moet!) worden opgetreden zonder dat eerst een aanschrijving vereist is. In tegenstelling tot de systematiek uit de oude Woningwet is het niet langer nodig om eerst een aanschrijving ex artikel 14, 18 en 19 Woningwet uit te doen gaan, voordat van een overtreding kan worden gesproken. In artikel 1b lid 2 sub a Woningwet is neergelegd dat het verboden is een bestaand gebouw in een staat te brengen, te laten komen of te houden die niet voldoet aan de voorschriften over veiligheid, gezondheid en bruikbaarheid van het Bouwbesluit. Met andere woorden: gebouwen moeten voldoen aan de desbetreffende voorschriften over veiligheid, gezondheid en bruikbaarheid. Niet-naleving van dit verbod vormt een overtreding, en dan moeten burgemeester en wethouders hiertegen in principe handhavend optreden. In eerste instantie zal de juridisch eigenaar kunnen worden aangesproken op het niet voldoen aan de eisen van het Bouwbesluit 2003, maar soms is het mogelijk ook een ander (bijvoorbeeld een beheerder) aan te schrijven. ►In de oude Woningwet was opgenomen dat men in principe niet binnen drie jaren na bekendmaking van een aanschrijving opnieuw een aanschrijving mocht uitvaardigen. Deze belemmerende factor is niet overgenomen in de nieuwe Woningwet. Mogelijk wordt het kort na elkaar volgen van acties voor het aanbrengen van voorzieningen wel een rol in de belangenweging toegekend (zie verderop: Alternatieve aanschrijving (voorzieningen of sloop) vervalt). Welke maatregelen kunnen van de overtreder worden geëist? Zowel (tijdelijke) beheersmaatregelen als (permanente) eindmaatregelen, afhankelijk van de aard en omvang van het gevaar. Het gaat om die maatregelen die in objectieve zin vereist zijn om te bereiken dat geen gevaar voor de gezondheid of de veiligheid ontstaat dan wel voortduurt. Het beginsel van proportionaliteit brengt met zich mee dat er een zekere evenredigheid moet bestaan tussen de aard en de omvang van het gevaar enerzijds en de kosten en ingrijpendheid van een maatregel anderzijds, en kan met zich meebrengen dat, indien meerdere maatregelen geschikt zijn om een gevaar te voorkomen of te beëindigen, er moet worden gekozen voor de relatief minst ingrijpende en kostbare variant. ►In de handhavingsbrief moet concreet worden aangegeven welke maatregelen moeten worden genomen om de overtreding te beëindigen. Denk hierbij ook aan artikel 4:8 Algemene wet bestuursrecht (gelegenheid tot kenbaar maken zienswijze bieden) tenzij de vereiste spoed zich daartegen verzet (artikel 4:11 onder a Awb). Bouwwerken moeten voldoen aan de redelijke eisen van welstand Wanneer een bouwwerk niet (meer) aan de welstandscriteria voldoet, kunnen burgemeester en wethouders hiertegen handhavend optreden op grond van artikel 13aWw. Dit artikel vervangt het vervallen art. 19 Ww. Op grond van artikel 12 Ww mag het uiterlijk van een bestaand bouwwerk niet in strijd zijn met redelijke eisen van welstand, beoordeeld naar de criteria in de welstandsnota. Excessieve strijdigheid met de redelijke eisen van welstand moet in principe op grond van de criteria in de welstandsnota te beoordelen zijn. B&w stellen een dergelijke strijdigheid vast in een handhavingsbesluit. In dit besluit moet tegelijkertijd worden aangegeven hoe de strijdigheid dient worden opgeheven. Het is niet onwaarschijnlijk dat de welstandsnota de criteria hiertoe niet geheel eenduidig geeft. De uiteindelijke juridische houdbaarheid van het besluit hangt af van een juiste motivering. Deze wordt vergroot als de motivering mede steunt op een opvatting van een terzake deskundig te achten persoon, bijvoorbeeld een (lid van een) welstandscommissie.

Een gebouw of bouwwerk mag niet worden gebruikt, in een staat komen of worden gesloopt in afwijking van de bouwverordening Artikel 7b bevat een algemeen verbod om de daar genoemde handelingen en activiteiten te verrichten tenzij daarbij (tenminste) wordt voldaan aan de betreffende voorschriften uit de bouwverordening. Het gaat VROM-Inspectie april 2007 Handreiking aanpak vervallen panden

Pagina 23/61

om voorschriften die van toepassing zijn op het bouwen, het gebruiken van een bouwwerk, standplaats of open erf of terrein en het in een staat brengen of houden van een open erf of terrein en het slopen. Niet-naleving van de voorschriften uit de bouwverordening leidt tot een overtreding waartegen direct handhavend kan worden opgetreden zonder dat nog een aanschrijving is vereist, zoals in de systematiek van de oude Woningwet het geval was. Extra voorzieningen laten treffen Uitgangspunt is dat de voorschriften uit het Bouwbesluit 2003 toereikend zijn voor bestaande bouwwerken. Maar soms is het noodzakelijk dat aan een bestaand bouwwerk aanvullende bouwkundige voorzieningen worden aangebracht waardoor het bouwwerk voldoet aan een hoger kwaliteitsniveau. Gedacht moet bijvoorbeeld worden aan het laten voldoen van een bouwwerk aan de eisen van de huidige tijd, zoals het aanbrengen van verbeteringen uit oogpunt van woongerief en energiezuinigheid. Een ander voorbeeld: bij wijziging van het gebruik van een bouwwerk anders dan waarvoor het bouwwerk destijds is gebouwd, of wanneer een specifieke indeling van een bouwwerk of een hoge gebruiksintensiteit (horecagelegenheid waar een relatief groot aantal bezoekers kan verblijven in een beperkte ruimte) om aanvullende voorzieningen vraagt, scholen of kinderdagverblijven, kamerverhuurbedrijven in bepaalde woningcategorieën. Artikel 13 Ww, dat in de plaats treedt van soortgelijke aanschrijvingsmogelijkheden uit de oude artikelen 14, 17 en 18 Ww, biedt burgemeester en wethouders de mogelijkheid om deze extra voorzieningen te laten treffen. Het niet voldoen aan de opgelegde verplichting om aanvullende voorzieningen te treffen is een overtreding waartegen direct handhavend kan worden opgetreden. Let op: de gevraagde voorzieningen dienen echt noodzakelijk te zijn. Per (categorie van) geval(len) moet deugdelijk gemotiveerd worden aangegeven waarom het door het Bouwbesluit voorgeschreven niveau niet toereikend is en waarom het noodzakelijk is dat (deze) aanvullende voorzieningen worden getroffen. Het gaat hier om een discretionaire bevoegdheid waarbij voldaan moet worden aan het vereiste van belangenafweging en het evenredigheidsbeginsel van artikel 3:4 Awb. Bovendien mag het gebruik van deze bevoegdheid er niet toe leiden dat het treffen van aanvullende voorzieningen tot algemene regel wordt verheven (dus alleen toepassing bij bijzondere gevallen). Burgemeester en wethouders kunnen ervoor kiezen om beleidsregels vast te stellen. ►In artikel 15 Ww wordt de mogelijkheid geboden om gelijktijdig met een besluit tot het treffen van aanvullende voorzieningen een besluit tot bestuursdwang of een last onder dwangsom te nemen, voorzover niet zou worden voldaan aan het besluit binnen een daarbij genoemde termijn. Hierbij moet vooral gedacht worden aan spoedeisende gevallen, indien verwacht wordt dat aan de verplichting geen gevolg zal worden gegeven of in andere gevallen waarin het wenselijk is om direct een handhavingsbesluit te nemen. Staken gebruik of sloop Volgens artikel 100d Ww kan een handhavingsbesluit (dwangsom of bestuursdwang) ter naleving van het bepaalde bij of krachtens de hoofdstukken I, II, III of IV inhouden dat het bouwen, gebruik of slopen wordt gestaakt of dat voorzieningen gericht op het tegengaan of beëindigen van gevaar voor de gezondheid of de veiligheid worden getroffen. De meest vergaande maatregelen, zoals het slopen van een bouwwerk, kunnen alleen worden toegepast in gevallen waarin sprake is van een ernstig gevaar voor de gezondheid of de veiligheid en indien minder vergaande maatregelen niet tot beëindiging van dat gevaar kunnen leiden. Door artikel 100 d Ww wordt buiten twijfel gesteld dat in het kader van de handhaving van de bij of krachtens de Woningwet gegeven voorschriften het gebruik van een bouwwerk kan worden gestaakt en dat een dergelijk bouwwerk kan worden gesloopt. Overdraagbaarheid bij rechtsopvolging ►Een handhavingsbesluit (bestuursdwang of dwangsom) kan jegens iedere rechtsopvolger ten uitvoer worden gelegd, mits het besluit is ingeschreven in de openbare registers (kadaster) en melding is gedaan bij de hypotheekverstrekker. Met de gewijzigde Woningwet wordt het ook mogelijk om handhavend op te treden als de overtreder geen eigenaar meer is van het bouwwerk. De nieuwe eigenaar kan worden aangesproken op het ongedaan maken van de overtreding, die door de vorige eigenaar is begaan. Het nieuwe artikel 100e Woningwet maakt dit mogelijk. VROM-Inspectie april 2007 Handreiking aanpak vervallen panden

Pagina 24/61

Onbewoonbaarverklaring vervalt In Hoofdstuk III vervalt afdeling 3, die ging over de onbewoonbaarverklaring. Dit instrument keert in de nieuwe Woningwet niet terug. In het nieuwe artikel 100d van de Woningwet kan bij de handhaving van de bij of krachtens de Woningwet gegeven voorschriften het gebruik van een bouwwerk worden gestaakt en een dergelijk bouwwerk dat niet aan de vereisten voldoet kan zelfs worden gesloopt. Alternatieve aanschrijving (voorzieningen of sloop) vervalt In de artikelen 23 en 24 Ww oud werd bij een aanschrijving de keuze gelaten tussen het treffen van voorzieningen en anderzijds het staken van het gebruik of het slopen van het bouwwerk indien de kosten van de voorzieningen te hoog werden. Deze artikelen waren dermate complex en gedetailleerd, dat uitvoering niet adequaat kon plaatsvinden. Om die reden zijn deze bepalingen dan ook geschrapt. Bij de nieuwe mogelijkheden om aan te schrijven tot het treffen van voorzieningen moet steeds een belangenafweging plaatsvinden waarbij ook aspecten als lonendheid en het kort na elkaar volgen van de aan te brengen voorzieningen een rol spelen. Achterstallig onderhoud hoeft in die afweging niet worden meegenomen. Bouwvergunningseis voor onderhoud aan monumenten vervalt Ten gevolge van wijziging van artikel 43 Woningwet is het niet langer meer vereist een bouwvergunning te hebben voor bouwen aan monumenten dat tot het gewone onderhoud behoort. Hiervan zal een stimulerende werking voor het plegen van normaal onderhoud aan monumenten moeten uitgaan. Zie voor een uitleg over het begrip “normaal onderhoud”, onder Jurisprudentie Monumentenwet verderop. Verplichting voor gemeenten tot jaarlijks bekendmaken van handhavingsvoornemens Artikel 100c lid 1 Ww verplicht burgemeester en wethouders ertoe om jaarlijks in handhavingsbeleid hun voornemens bekend te maken met betrekking tot de wijze waarop in het komende jaar uitvoering zal worden gegeven aan de bestuursrechtelijke handhaving van het bepaalde bij of krachtens de hoofdstukken I tot en met IV. Achteraf moeten zij jaarlijks verslag uitbrengen aan de gemeenteraad, met afschrift aan de VROM-Inspectie, over de wijze waarop zij hieraan uitvoering hebben gegeven. Deze verplichtingen gaan één jaar, respectievelijk twee jaar na de invoeringsdatum van 1 april 2007 in. Strafbaar feit De Wet op de economische delicten (WED) is van toepassing op overtredingen van de bouwregelgeving. Dit soort overtredingen zijn dus strafbare feiten, waartegen strafrechtelijk handhavend kan worden opgetreden. In artikel 1a onder 2o van de WED wordt de overtreding van de bestaande artikelen 40, 45 lid 7, 103 en 120 lid 2, en de nieuwe artikelen 1a, 1b en 7 Woningwet strafbaar gesteld.

2. Jurisprudentie aanschrijvingen Woningwet Inleiding Hoewel de oude aanschrijfartikelen 14, 17, 18 en 19 in de nieuwe Woningwet komen te vervallen en worden vervangen door de nieuwe artikelen 1a, 1b, 7b, 12, 13 en 15, zal de jurisprudentie die tot stand is gekomen onder de oude aanschrijfbevoegdheden nog steeds van waarde blijven. Hierbij gaat het vooral om de onderdelen van de te treffen voorzieningen zelf, lonendheid van de voorzieningen, ernstige strijdigheid met welstandscriteria en de bevoegdheid om voorzieningen te treffen. Om die reden worden ze hieronder aangehaald. Geen preventieve aanschrijving mogelijk Aanschrijving op grond van artikel 14 lid 1 Woningwet (oud), vervalt in Ww, die van kracht is per 1 april 2007. Hierin is het systeem van aanschrijvingen conform de Awb geregeld. Bij de beoordeling van de vraag of sprake is van een met het Bouwbesluit strijdige toestand, is een zeker – op naaste – toekomst gericht beleid bij de gemeentelijke aanschrijvingspraktijk niet uitgesloten. In die zin is een aanschrijving niet alleen gerechtvaardigd wanneer zich feitelijk een defect voordoet, maar ook wanneer naar verwachting binnen korte termijn een defect zal ontstaan. Deze toekomstgerichtheid kan echter niet zover strekken dat, zoals i.c. op grond van een beleid om woningen voor een langere periode voor groot onderhoud te vrijwaren, wordt aangeschreven voorzieningen te treffen teneinde defecten die in de ver verwijderde toekomst mogelijk zullen ontstaan alvast te ondervangen. Artikel 14.1 Woningwet biedt geen basis voor een dergelijke preventieve aanschrijving. ABRS, 15 september 2000, nr. H.01.99.0602/1 VROM-Inspectie april 2007 Handreiking aanpak vervallen panden

Pagina 25/61

Bedrijfspand in gebruik als woning Een stichting wordt aangeschreven om een aantal voorzieningen aan het verhuurde bedrijfspand te treffen. Het bedrijfspand is al jaren als woning in gebruik. De ruimtes zijn ook alleen maar geschikt om als woning te worden gebruikt, gelet op de eigen toegangen, sanitaire voorzieningen en keukens. De Woningwet geeft geen omschrijving van de term woning. B&W hebben het bij de toepassing van artikel 14 lid 1 Ww terecht van belang geacht dat in de betrokken ruimtes al jaren wordt gewoond. De stichting voert aan dat er tussen de aanschrijving en het daaraan ten grondslag liggende onderzoek vier jaar is verlopen. De aanschrijving mocht volgens de stichting niet op dit onderzoek worden gebaseerd. Bovendien zijn volgens de stichting de wettelijke voorschriften waarop de voorzieningen per post gebaseerd zijn, daarin ten onrechte niet vermeld. Bij de beslissing op bezwaar is een vervolgonderzoek ingesteld, dat heeft geleid tot een geactualiseerde lijst met te treffen voorzieningen. Het betoog leidt onder die omstandigheden niet tot het ermee beoogde doel. ►Het niet vermelden van de wettelijke voorschriften: De Afdeling vindt het voldoende dat in het besluit is verwezen naar bepalingen uit het Bouwbesluit, waaraan het pand moet voldoen. De nummers van de betreffende artikelen worden herhaald in de nummering van elke te treffen voorziening. De stichting voert aan dat b&w hen ten onrechte verplichten tot het treffen van voorzieningen, die betrekking hebben op woningen: Afdeling: gelet op het dwingende karakter van artikel 14 lid 1 Ww waren b&w gehouden de stichting aan te schrijven tot het treffen van de voorzieningen, toen zij de desbetreffende ruimte (terecht) als woning hadden aangemerkt. Uit de aanschrijving blijkt ten onrechte niet, tot het treffen van welke van de voorzieningen wordt aangeschreven krachtens artikel 17 lid 1 Ww. Niet gemotiveerd was waarom zij tot het treffen van de desbetreffende voorzieningen aanschreven. De Afdeling vindt in dit gebrek echter geen reden om het beroep gegrond te achten, nu het beroep zich richt tegen slechts twee van de in totaal 64 voorzieningen krachtens die bepaling is aangeschreven en de stichting tegen deze punten inhoudelijk geen bezwaar heeft gemaakt.[ ABRS, 14 december 2000, nr. 200001436/1] Aanschrijving tot het treffen van inbraakwerende voorzieningen Het dagelijks bestuur van het stadsdeel heeft de vereniging van eigenaren onder aanzegging van bestuursdwang aangeschreven tot het treffen van een aantal voorzieningen aan een paar panden. De aanschrijving is gebaseerd op artikel 14 lid 1 Woningwet (oud). De Afdeling herhaalt dat deze bepaling ook een aanschrijvingsgrond biedt voor voorzieningen die volgens het Bouwbesluit weliswaar niet voor deze woningen maar voor nog te bouwen woningen zijn vereist, mits het treffen van die voorzieningen noodzakelijk is. Deze voorzieningen zijn in dit geval noodzakelijk ten behoeve van de sociale veiligheid en ter voorkoming van inbraak en diefstal, omdat deze woningen zeer inbraakgevoelig zijn. Bovendien heeft het dagelijks bestuur beleid opgesteld met als doel het projectmatig verbeteren van het kwaliteitsniveau van de betreffende buurt. De Afdeling vindt dat het dagelijks bestuur zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat het treffen van de inbraakwerende voorzieningen noodzakelijk was en dientengevolge was het dagelijks bestuur bevoegd om de vereniging van eigenaren daartoe aan te schrijven op grond van artikel 14 Woningwet (oud). [AbRS, 29 januari 2003, nr. 200202034/1, LJN: AF3517] Aanschrijving tot het treffen van isolatiemaatregelen Het dagelijks bestuur van het stadsdeel heeft dezelfde vereniging van eigenaren als hiervoor genoemd tevens aangeschreven tot het treffen van isolatiemaatregelen ex artikel 15 lid 1 Woningwet (oud). Ook deze voorzieningen konden van de vereniging van eigenaren worden gevraagd omdat de betreffende woningen niet (volledig) waren voorzien van de voorgeschreven verbeteringen en deze verbeteringen konden ook daadwerkelijk worden getroffen. Met de isolatiemaatregelen is beoogd te voldoen aan de eisen die het Bouwbesluit stelt aan nieuw te bouwen woningen en de voorzieningen zijn derhalve in overeenstemming met de eisen des tijds, zoals bedoeld in artikel 15 Woningwet (oud). Nu het dagelijks bestuur zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat de kosten in redelijke verhouding staan tot de opbrengsten, was de aanschrijving redelijk. Dat de panden al 100 jaar geleden zijn gebouwd, doet daar niet aan af. Voor het treffen van deze voorzieningen kon het dagelijks bestuur degene die als eigenaar of uit andere hoofde tot het aanbrengen van die verbeteringen bevoegd is aanschrijven. ►Volgens de Afdeling konden niet én de vereniging van eigenaren én de eigenaar zelf worden aangeschreven, omdat ten hoogste één van hen bevoegd kan zijn de isolatiemaatregelen te treffen. Omdat het dagelijks bestuur niet zeker wist wie bevoegd was deze voorzieningen te treffen, en beide partijen heeft aangeschreven, is het besluit in zoverre onzorgvuldig voorbereid en in strijd met artikel 3:2 Algemene wet bestuursrecht. [AbRS, 29 januari 2003, nr. 200202034/1, LJN: AF3517] VROM-Inspectie april 2007 Handreiking aanpak vervallen panden

Pagina 26/61

Aanschrijving tot het treffen van voorzieningen Aanschrijving o.g.v. art. 14 lid 1 Ww en strijd met artikelen uit het Bouwbesluit en uit anderen hoofde uit oogpunt van gezondheid, bruikbaarheid en veiligheid aangeschreven om bepaalde voorzieningen aan het pand te treffen. Het aanschrijvingsbesluit is gebaseerd op onderzoek n.a.v. klachten van bewoners van het pand. Tijdens de bezwaarfase is een offerte overgelegd, waarmee zij, in het kader van artikel 23 lid 1 Ww, hebben beoogd aan te tonen dat de aanschrijving ten onrechte niet ziet op andere ook ingevolge artikel 14 lid 1 Ww te treffen noodzakelijke voorzieningen. In die offerte is het gebrek aan de fundering niet genoemd. Dit vermeende gebrek is voor het eerst in beroep genoemd. Het college heeft zich terecht op het standpunt gesteld dat de wel in de offerte maar niet in de aanschrijving opgenomen werkzaamheden geen noodzakelijke voorzieningen betreffen als bedoeld in voormeld artikel 14 lid 1 Ww maar zijn gericht op algehele renovatie van het pand. Die in de offerte opgenomen voorzieningen zijn niet als noodzakelijk te treffen voorzieningen uit het door het college verrichte onderzoek naar voren gekomen. De rechtbank heeft miskend dat het college zich rekenschap heeft gegeven van het feit dat de kosten, verbonden aan de aanschrijving, in redelijke verhouding dienen te staan tot de daarvan te verwachten opbrengsten. Aan de beslissing op bezwaar ligt een zogeheten lonendheidsberekening ten grondslag, waarmee het college heeft beoordeeld of de kosten in een redelijke verhouding staan tot de opbrengsten zoals bedoeld in artikel 23 lid 1. Daarbij heeft het de door partijen overgelegde offerte betrokken. ►Partijen hebben niet aannemelijk gemaakt dat deze berekening onjuist zou zijn. Bij de toepassing van artikel 23 dienen de voorzieningen voor achterstallig onderhoud buiten beschouwing te blijven. [ABRS 3 maart 2004, nr. 200305687/1] Woning moet voldoen aan de voorschriften uit het geldende Bouwbesluit Appellant is het niet eens met de artikel 14-aanschrijving. Hij betoogt dat zijn pand ten tijde van de aankoop voldeed aan het voorheen geldende Bouwbesluit. Dat is echter niet voldoende volgens de Afdeling, er moet worden voldaan aan de eisen van het ten tijde van de aanschrijving geldende Bouwbesluit. Het Bouwbesluit kent geen ontheffingsmogelijkheid. [ABRS, 9 maart 2005, nr. 200407094/1, LJN: AS9253]. Aanschrijving tot het treffen van brandwerendheidsvoorzieningen Het pand van X voldoet niet aan een aantal brandwerendheidsvoorschriften uit het Bouwbesluit. De gebreken zijn niet direct levensbedreigend maar moeten wel binnen een redelijke termijn worden aangepast. B&W schrijven X aan op grond van artikel 17 lid 1 Woningwet. X moet de sponningdikte van de kozijnen naar 2,5 centimeter opdikken met behulp van geschroefde, hardhouten latten. De rechtbank stelt vast dat uit het brandveiligheidsrapport blijkt dat de aluminium deur onvoldoende brand- en rookwerend is en dat deze niet voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit. B&W zijn dus bevoegd tot het uitvaardigen van een aanschrijving. X verweert zich door te stellen dat hij heeft gebouwd conform een rechtens onaantastbare bouwvergunning. Dit maakt voor de aanschrijvingsbevoegdheid echter niet uit. Als achteraf blijkt dat de bouwvergunningsaanvraag niet juist is getoetst aan het Bouwbesluit, dan is de bouwvergunning mogelijk in strijd met het recht verleend, maar b&w blijven bevoegd aan te schrijven op basis van artikel 17 Woningwet. Toch wordt de aanschrijving door de rechter vernietigd, omdat het besluit onvoldoende is gemotiveerd. [Rechtbank Leeuwarden, 21 december 2005, nr. 05/226, LJN: AV0201]. Aanschrijving Westerpark:voorzieningen moeten noodzakelijk zijn X is aangeschreven onder aanzegging van bestuursdwang tot het treffen van verschillende voorzieningen aan een aantal panden. Aanschrijvingen ex artikel 14 lid 1 Ww, artikel 15 lid 1 Ww en art. 19 Ww. Aan de aanschrijving ligt het beleid “complexmatige aanpak en aanschrijven, Fannius Scholtenbuurt” ten grondslag. Daarin is o.a. bepaald dat voor de verbetering van woningcomplexen subsidie wordt verstrekt, indien het project door een door de deelnemers gekozen aannemer wordt uitgevoerd. Tot aanschrijving wordt niet overgegaan als niet vrijwillig aan deze aanpak wordt meegewerkt. De Afdeling vindt het beleid noch onredelijk noch onrechtmatig. Er worden geen onredelijk zware onderhoudseisen gesteld. Aanschrijving is een uiterst middel, eerst moet worden getracht de voorzieningen langs vrijwillige weg te treffen. Maar nu gebleken is dat aan de aanschrijving langdurig overleg vooraf is gegaan, en X in de gelegenheid is gesteld zelf, zij het zonder toekenning van subsidie, de voorzieningen te treffen, heeft het bestuursorgaan in redelijkheid op grond van het beleid kunnen aanschrijven. Voorzover X wil betogen dat aan haar ten onrechte geen subsidie is verleend, overweegt de Afdeling dat zij kon weten dat zij door niet mee te werken aan de complexmatige aanpak de subsidie zou mis lopen en dat dit voor haar eigen risico komt. VROM-Inspectie april 2007 Handreiking aanpak vervallen panden

Pagina 27/61

Ook is X aangeschreven tot het treffen van voorzieningen mbt brandwerendheid. Maar nu niet blijkt hoe is vastgesteld dat de entreedeuren niet aan de brandwerendheidseisen uit het Bouwbesluit voldoen, wordt de aanschrijving op dit punt niet gedragen door de motivering, strijd met artikel 7:12 lid 1 Awb. De Afdeling stelt vast dat artikel 14 Ww, gelet op de tekst daarvan en de toelichting daarop (TK 1989-1990, 20066, nr. 24, toelichting artikel III), voor bestaande woningen eveneens een aanschrijvingsgrond biedt voor voorzieningen die volgens het Bouwbesluit weliswaar niet voor deze woningen, maar slechts voor te bouwen woningen zijn vereist, mits het treffen van die voorzieningen noodzakelijk is. --> Inbraakwerend hangen sluitwerk is in het Bouwbesluit voorgeschreven voor te bouwen woningen en zijn in dit geval noodzakelijk tbv de sociale veiligheid en ter voorkoming van inbraak en diefstal, omdat de woningen zeer inbraakgevoelig zijn. In dit verband heeft het b.o. gewezen op het beleid uit de notitie, dat tot doel heeft het kwaliteitsniveau van de buurt projectmatig te verbeteren. Gelet hierop is de Afdeling van oordeel dat het bestuursorgaan zich in redelijkheid op het standpunt heeft kunnen stellen dat het treffen van inbraakwerende voorzieningen noodzakelijk was. Men was daarom bevoegd tot aanschrijving. [ABRS 11 juni 2003, nr. 200204988/1, LJN: AF9813] Aanschrijving tot gevelreiniging O.g.v. artikel 19 Ww is X aangeschreven tot gevelreiniging. Maar omdat de welstandsadviezen onvoldoende grond boden voor de conclusie dat de uiterlijke staat van de gevels in zo ernstige mate in strijd zijn met de redelijke eisen van welstand, dat sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 19, wordt het besluit niet gedragen door de motivering (strijd met artikel 7:12 lid 1 Awb). [ABRS 11 juni 2003, nr. 200204988/1, LJN: AF9813] Lonendheid voorzieningen Een pand, bestaande uit een boven- en een benedenwoning, vertoont ernstige gebreken. Het huis is verzakt en de stabiliteit van het hele pand is weg. Aan het pand moeten voorzieningen worden getroffen als bedoeld in artikel 14 Woningwet, dus het dagelijks bestuur was bevoegd tot het doen van de aanschrijving. De Afdeling vindt ook dat het dagelijks bestuur zich op het standpunt heeft kunnen stellen dat sprake was van een situatie waartegen met spoed moest worden opgetreden, maar dat ontslaat het bestuursorgaan niet van de plicht om zorgvuldig te handelen. De lonendheidsberekening (art. 23) is onzorgvuldig uitgevoerd, en het besluit wordt vernietigd. [AbRS, 18 februari 2004, nr. 200304181/1, LJN: AO3948] andere uitspraak over lonendheid voorzieningen: - ABRS 6 oktober 2004, nr. 200400028/1 (Delfshaven) - ABRS 29 januari 2003, nr. 200202034/1 (Westerpark), ABRS 18 februari 2004, nr. 200304181/1 (Rotterdam) Inhoud aanschrijving In de aanschrijving moeten de te treffen voorzieningen expliciet worden genoemd. Ook moet zijn aangegeven welk prestatieniveau uit het Bouwbesluit 2003 moet worden bereikt. Tevens dient in de aanschrijving een termijn te worden gegeven, waarbinnen de voorzieningen (eventueel gefaseerd) moeten zijn getroffen. Zie ook ABRS, 4 juni 2003, nr. 200204988/1 (Westerpark), ABRS 2 maart 2005, nr. 200402073/1 (Zandvoort). Plicht tot aanschrijving: ABRS 20 oktober 2004, nr. 200402949/1 (Delfshaven) Aanschrijving ondeugdelijke fundering De eigenaren van een woning zijn aangeschreven om de fundering te herstellen. Burgemeester en wethouders hebben hun aanschrijving gebaseerd op een technisch rapport van Ingenieursbureau gemeentewerken Rotterdam, waarin wordt geconcludeerd dat de fundering van de woning onvoldoende draagkracht heeft en waarin wordt geadviseerd om een nieuwe paalfundering uit te voeren. De rechter vindt dat hiermee voldoende aannemelijk is gemaakt dat de fundering niet voldoet aan de eisen van artikel 73 van het Bouwbesluit. Herstel van de fundering is dus noodzakelijk. [AbRS, 11 november 2003, nr. 200306414/1 en 200306414/2, LJN: AN 8400] Uit jurisprudentie (ABRS, 15-9-2000, LJN nr. AA 7331, zaaknr. H01.99.0602/1 Amsterdam) blijkt dat het niet is toegestaan om een fundering die niet op korte termijn maatregelen behoeft, bijvoorbeeld nivo IIIfundering, in het kader van complexmatige of gebiedsgerichte aanpak toch aan te schrijven. ►Wanneer een handhavingsbesluit tot funderingsherstel onvermijdelijk is en de op te vangen muren zijn VROM-Inspectie april 2007 Handreiking aanpak vervallen panden

Pagina 28/61

gemeenschappelijk, zal het handhavingsbesluit in principe ook aan de eigenaren van de belendingen moeten worden gericht. (NB: de driejaarstermijn is in de Ww 2007 verdwenen). Welstand

Aanschrijving tot sloop vanwege ernstige strijdigheid met welstand Burgemeester en wethouders schrijven Y aan om zijn pand, dat als gevolg van ontploffing in ernstige mate in strijd is met de redelijke eisen van welstand, te slopen. ►Maar een aanschrijving ex artikel 19 Woningwet, moet primair gericht zijn op het treffen van voorzieningen om die strijdigheid op te heffen. [Rechtbank Maastricht, 18 mei 2000, nr, 00/469 GEMWT VV KLR, LJN: AA6383] Kleur verflaag in ernstige mate in strijd met welstand Kapsalon Extravaganza Haircenter wordt door burgemeester en wethouders aangeschreven om de kleurstelling (lavendel-blauw) van het schilderwerk van het pand te wijzigen. De aanschrijving is gebaseerd op de adviezen van twee welstandscommissies (een als second-opinion), hetgeen door de Afdeling wordt goedgekeurd. [AbRS, 17 juli 2002, nr. 200104276/1, LJN: AE:5452] Ondeugdelijk welstandsadvies voor conclusie in ernstige mate in strijd met redelijke eisen van welstand Het dagelijks bestuur vaardigt een artikel 19-aanschrijving uit voor het reinigen en hydrofoberen van de voorgevel van een aantal panden. Maar, deze aanschrijving doorstaat niet de rechterlijke toets om de volgende reden. Het welstandsadvies, waarop de aanschrijving is gebaseerd, biedt geen grondslag voor het oordeel dat de uiterlijke staat van de gevels van de panden in zodanige mate in strijd is met redelijke eisen van welstand dat sprake is van een situatie als bedoeld in artikel 19. Met name is in het advies niet duidelijk gemaakt waarom het enkele feit dat er kleurverschil is tussen de wel en niet gereinigde gevels meebrengt dat de architectonische eenheid in ernstige mate is verstoord. Dat, volgens het advies, het reinigen van de gevels van aangrenzende en naburige panden tot gevolg heeft dat het gevelbeeld in belangrijke mate in zijn oorspronkelijke toestand wordt hersteld, volstaat daarvoor niet. [AbRS, 24 december 2002, nr. 200200008/1, LJN: AF2468] Beoordeling ernstige strijd welstand niet gebaseerd op welstandsnota Een aanschrijving vanwege ernstige strijd met redelijke eisen van welstand moet wel voortvloeien uit een beoordeling naar de criteria die in de welstandsnota zijn opgenomen. In dit geval is dat niet gebeurd, en is de aanschrijving vernietigd vanwege het ontbreken van een deugdelijke motivering. [ABRS, 19 oktober 2005, nr. 200409557/1, LJN: AU4602] Geen deskundige advies appellant Burgemeester en wethouders schrijven A aan om de lichtgele verflaag van devoor- en zijgevel van de woning te verwijderen en het houtwerk te schuren. De ernstige mate van strijdigheid met de redelijke eisen van welstand blijkt voldoende uit het advies van de welstandscommissie. Nu A daar geen andersluidend deskundigenadvies tegen over stelt, mochten burgemeester en wethouders van de juistheid van het advies van de welstandscommissie uitgaan en hun aanschrijving daarop baseren. [ABRS, 24 december 2003, nr. 20030166/1, LJN: AO0886] Conclusies ten aanzien van welstandsjurisprudentie:

Bij de welstandstoetsing moet aan het advies van de welstandscommissie als regel een groot gewicht worden toegekend. Hoewel burgemeester en wethouders niet aan het advies zijn gebonden en de verantwoordelijkheid voor de welstandstoetsing ook bij burgemeester en wethouders berust, mogen zij aan het advies in beginsel doorslaggevende betekenis toekennen. ►Het overnemen van welstandsadvies hoeft in de regel geen nadere toelichting, tenzij de aanvrager of derde-belanghebbende een tegenadvies van een andere deskundig te achten persoon of deskundige overlegt. Dit is anders indien het welstandsadvies naar inhoud of wijze van totstandkoming zodanige gebreken vertoont dat burgemeester en wethouders het niet – of niet zonder meer – aan zijn oordeel omtrent de welstand ten grondslag had mogen leggen. (uit: Rechtbank Leeuwarden, 27 augustus 2002, nr. 02/622 GEMWT & 02/623 GEMWT, LJN: AE7020]. Zie ook: Rechtbank ’s-Hertogenbosch, 19 augustus 2004, nr. Awb 04/1788 VV, LJN: AQ7518]


Pagina 29/61

3. Monumentenwet 1988 De Monumentenwet bevat voor het onderwerp vervallen panden twee relevante regelingen: 1. de bescherming van onroerende monumenten en 2. de bescherming van stads- en dorpsgezichten. Monumenten

Aanwijzing als beschermd monument De Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap kan een onroerend monument aanwijzen als beschermd monument (artikel 3 lid 1). Een beschermd monument mag niet worden beschadigd of vernield en er moet een vergunning van (in beginsel) burgemeester en wethouders worden aangevraagd voor het afbreken, verstoren, verplaatsen, in enig opzicht wijzigen van een monument. Ook voor het herstellen, (laten) gebruiken op een wijze waardoor het monument wordt ontsierd of in gevaar gebracht is een dergelijke monumentenvergunning benodigd (artikel 11). Wanneer men zonder of in afwijking van een vergunning overgaat tot de niet toegestane handelingen, dan kunnen burgemeester en wethouders handhavend optreden op grond van artikel 125 Gemeentewet (bestuursdwang/dwangsom). Een ander instrument is: de intrekking van de monumentenvergunning (artikel 21). Voor het normale onderhoud is in beginsel geen vergunning nodig. Onder normaal onderhoud moet worden verstaan: de kleinere herstelwerkzaamheden, zoals schilderen, wind- en waterdicht maken, opstoppen rieten dak enz. Zie voor meer concrete opsomming de Leidraad behorende bij het Besluit Rijkssubsidiëring instandhouding monumenten (Brim). In de Monumentenwet is geen onderhoudsverplichting voor eigenaren van monumenten opgenomen. De reden hiervoor was dat een dergelijke verplichting onvoldoende rechtszekerheid met zich mee zou brengen, evenals mogelijk gevolg te zware lasten voor eigenaren. Bij de verlening van een restauratiesubsidie zou wél een voorschrift verplichten tot het onderhouden van het monument (na restauratie). Daarnaast vond men destijds dat het verbod om een beschermd monument te (laten) gebruiken op een wijze waardoor het in gevaar werd gebracht, voldoende was. De wetgever vond dat een onderhoudsverplichting alleen kon worden opgelegd, als daar een recht op subsidie tegenover werd gesteld. Er is ervoor gekozen om alleen in bijzondere gevallen subsidie te verstrekken. Begrip beschermde stads- en dorpsgezichten: de bescherming ontstaat na publicatie van de aanwijzing tot beschermd stads- of dorpsgezicht in de Staatscourant. ►Conclusie: op basis van het bepaalde in de Monumentenwet 1988 kan de gemeente niet handhavend optreden tegen het niet onderhouden van een beschermd monument. Pas wanneer het niet onderhouden leidt tot het in gevaar brengen van het monument, kan de gemeente in actie komen, gelet op de bepalingen uit de Monumentenwet 1988.

Strafbaar feit In artikel 56 Monumentenwet 1988 is het opzettelijk in strijd met artikel 11 (zonder monumentenvergunning wijzigen of vernielen van een beschermd monument) strafbaar gesteld. Hiervoor kan maximaal een gevangenisstraf van één jaar of een geldboete van de vijfde categorie worden opgelegd. Dit strafbare feit is gekwalificeerd als een misdrijf. Subsidies voor het instandhouden van monumenten Een positief instrument ter voorkoming van het in verval raken van monumenten kan worden gevonden in de subsidie. Er zijn diverse subsidieregelingen, zowel op rijks-, provinciaal- als gemeentelijk niveau. [zie voor rijksmonumenten de website van de RACM: www.racm.nl] Beschermd stads- of dorpsgezicht

Aanwijzing als beschermd stads- of dorpsgezicht Op grond van artikel 35 Monumentenwet 1988 kan een stads- of dorpsgezicht worden aangewezen als beschermd stads- of dorpsgezicht.


Pagina 30/61

Er is een koppeling gemaakt tussen de Monumentenwet 1988 en de Wet op de ruimtelijke ordening, in die zin dat de gemeenteraad ter bescherming van een beschermd stads- en dorpsgezicht een bestemmingsplan als bedoeld in de Wet op de ruimtelijke ordening vast moet stellen (artikel 36 Monumentenwet 1988). Met dit bestemmingsplan wordt de bescherming geëffectueerd. Het bestemmingsplan is toekomstgericht, en dient rekening te houden met toekomstige ontwikkelingen, óók in een beschermd stads- of dorpsgezicht. Hiermee kan worden bereikt dat de hoofdstructuur (wegen, wateren, perceelsindeling, rooilijnen, schaal, plaats dichtheid en situering van de bebouwing, schaal van de open ruimten enz) behouden blijft. Veranderingen aan gebouwen en nieuwbouw worden aan de historische karakteristiek getoetst; het moet passen binnen deze karakteristiek. De aanwijzing als beschermd stads- of dorpsgezicht heeft niet tot doel het “bevriezen van de bestaande toestand”, maar de verdere ontwikkelingen of noodzakelijk geachte veranderingen kunnen slechts zo geschieden, dat aan het geheel zo weinig mogelijk schade wordt toegebracht. Het beschermen door middel van een bestemmingsplan impliceert dat vervanging van bebouwing in beginsel is toegestaan, maar dat een bouwplan moet passen binnen de randvoorwaarden die in het bestemmingsplan zijn vastgelegd. ►Daarmee gaat de (stedenbouwkundige) bescherming bij een aanwijzing als beschermd gezicht dus aanmerkelijk minder ver dan de objectbescherming door plaatsing op de monumentenlijst. Sloopvergunning In een beschermd stads- en dorpsgezicht geldt in het algemeen het vereiste van een sloopvergunning. Het is verboden een bouwwerk geheel of gedeeltelijk af te breken zonder of in afwijking van een sloopvergunning van burgemeester en wethouders (artikel 37 Monumentenwet 1988). Strafbaar feit Ook het opzettelijk handelen in strijd met artikel 37 lid 1 (slopen zonder sloopvergunning in een beschermd stads- of dorpsgezicht) is een strafbaar feit. Volgens artikel 56 Monumentenwet 1988 kan ook hiervoor ten hoogste een gevangenisstraf van een jaar of een geldboete van de vijfde categorie (tot €67.000) worden opgelegd. Het strafbare feit is gekwalificeerd als een misdrijf.

4. Jurisprudentie Monumentenwet Aanbrengen kunststof kozijnen in voorgevel monument Burgemeester en wethouders leggen een last onder dwangsom op voor het aanbrengen van kunststof ramen in de voorgevel van een monument. Hiermee is de bepaling van artikel 11 lid 2 Monumentenwet, dat bepaalt dat het verboden is om een beschermd monument zonder monumentenvergunning te wijzigen. De overtreder voert aan dat niet is waar te nemen dat de ramen niet van hout zijn, maar dat betekent niet dat er geen sprake is van een niet toegestane wijziging. Voor het vervangen van ramen in een monument is gewoon een vergunning vereist. Deze vergunning zal ook niet kunnen worden verleend, gelet op de negatieve adviezen van de Commissie Welstand en Monumenten. [AbRS, 16 maart 2005, nr. 200405728/1] Aanbrengen aluminium kozijnen, afwijkende dakpannen en stucwerk in andere kleur in monument Het aanbrengen van aluminium kozijnen, afwijkende dakpannen en stucwerk in een andere kleur zijn allemaal wijzigingen waarvoor een monumentenvergunning benodigd is. Nu deze vergunning niet is verleend voor de aangebrachte wijzigingen aan het monument, konden burgemeester en wethouders konden ten aanzien van deze overtredingen dus optreden met het opleggen van een last onder dwangsom. Het argument dat de kozijnen aan de achtergevel niet zichtbaar zijn gaat niet op. [AbRS, 16 maart 2005, nr. 200405727/1] Slopen monument door bevoegd gezag onder toepassing van bestuursdwang en kostenverhaal Het dagelijks bestuur van het stadsdeel heeft besloten tot het met toepassing van bestuursdwang onverwijld staken van het gebruik van het pand wegens bouwvalligheid en het gedeeltelijk slopen van het pand op kosten van de eigenaar. De eigenaar is het er niet mee eens dat het dagelijks bestuur de sloopkosten in zijn geheel op hem wil verhalen. De Afdeling concludeert dat gelet op de omstandigheden het inderdaad niet redelijk is dat alle sloopkosten op de eigenaar van het pand worden verhaald. De omstandigheden waren: de besluitvorming over het verzoek tot aanwijzing van het pand als monument is enkele jaren vertraagd door het uitblijven van een advies van de stadsdeelraad daarover, aan de eigenaar kan niet worden verweten dat hij pas laat een aanvraag heeft ingediend voor een vergunning voor het VROM-Inspectie april 2007 Handreiking aanpak vervallen panden

Pagina 31/61

afbreken van een monument, en dat hij niet heeft verzocht de opschorting van de werking van de vergunning op te heffen. Daarnaast is door het dagelijks bestuur niet aannemelijk gemaakt dat de situatie dermate spoedeisend was dat de eigenaar niet eerst zelf in de gelegenheid kon worden gesteld tot sloop over te gaan. Omdat de eigenaar al sinds 1999 sloop nastreeft, kon worden verwacht dat hij zelf wel tot sloop zou overgaan. Het dagelijks bestuur had onder deze omstandigheden tot de conclusie moeten komen dat er in dit geval een uitzondering moest worden gemaakt op de hoofdregel dat de kosten van toepassing van bestuursdwang geheel voor rekening van de overtreder komen. [ABRS, 20 december 2006, nr. 200601051/1, LJN: AZ4789]. Handhavingsverzoek voor niet naleven voorschriften monumentenvergunning Burgemeester en wethouders krijgen het verzoek om handhavend op te treden tegen het niet naleven van de voorschriften van de monumentenvergunning voor de restauratie van een rijksmonument. Het monument is op een aantal onderdelen beschadigd en vernield door restauratiewerkzaamheden. De vergunninghouders hebben dus in strijd gehandeld met de monumentenvergunning. Bovendien is zonder bouwvergunning ver- en gebouwd en er is gesloopt zonder dat daarvoor een sloopvergunning was verleend. B&W waren dus in beginsel gehouden tot handhavend optreden. Maar: B&W zijn niet exact na gegaan wat nu in strijd met de monumentenvergunning is geschied, en kunnen de afwijkingen dus niet exact aangeven. Hiermee hebben b&W in strijd gehandeld met artikel 3:2 van de Algemene wet bestuursrecht, dat bestuursorganen ertoe verplicht bij de voorbereiding van het besluit de nodige kennis te vergaren omtrent de relevante feiten en de af te wegen belangen. Bovendien is het advies van de RDMZ niet deugdelijk. ►Een onzorgvuldig voorbereid besluit dus. Ook hebben B&W voor het afwijken van het advies van de bezwaarschriftencommissie geen goede motivering gegeven. [Rechtbank Roermond, 29 november 2006, nr. 06/997 GEMWT K1, LJN: AZ3626] Restauratie kerk zonder monumenten- en bouwvergunning Burgemeester en wethouders leggen een last onder dwangsom op omdat voor de verbouw en uitbreiding van het kerkgebouw geen monumentenvergunning noch een bouwvergunning is verleend. De overtreder betoogt dat voor de desbetreffende wijzigingen geen monumentenvergunning nodig was, omdat deze betrekking hadden op onderdelen van het kerkgebouw, die niet als monumentaal waren aangeduid. Er zou bovendien sprake zijn van een van rechtswege verleende bouwvergunning. Maar: de bouwactiviteiten moeten tevens worden gezien als het wijzigen van de kerk, die in het geheel als beschermd monument is aangewezen. Er is zowel sprake van strijd met artikel 40 Woningwet (geen bouwvergunning), als van strijd met artikel 11 Monumentenwet. (geen monumentenvergunning). [AbRS, 19 februari 2003, nr. 200203171/1, LJN: AF4688] Renovatie rijksmonument, geen normaal onderhoudswerk Burgemeester en wethouders gelasten de werkzaamheden aan een rijksmonument, onmiddellijk te staken onder oplegging van een dwangsom. De werkzaamheden bestaan uit het vernieuwen c.q. vervangen van het dak, inclusief dakpannen, het vernieuwen c.q. vervangen van schoorstenen, het reinigen van de gevel en het herstellen van voegwerk, het vervangen van onderdorpels van kozijnen, het schilderen van het houtwerk, het vernieuwen van elektra, het vernieuwen van de verwarming en het vernieuwen van de plafonds. Deze werkzaamheden maken deel uit van een grootschalig renovatieproject en gaan in aard en omvang het normale onderhoudswerk te boven. Daarom moeten deze werkzaamheden worden aangemerkt als het in enig opzicht wijzigen van een monument als bedoeld in artikel 11 lid 2 sub a Monumentenwet. Daarnaast kunnen de afzonderlijke werkzaamheden niet los van elkaar worden gezien. Daarom is het project in zijn geheel bouwvergunningplichtig. Omdat de werkzaamheden zonder de benodigde bouwen monumentenvergunning werden verricht, konden burgemeester en wethouders handhavend optreden. [AbRS, 28 september 2005, nr. 200410532/1, LJN: AU3350]

5. Eric - Bouwverordening en Wet milieubeheer (asbest) Verwijderen van oud asbest en de gemeentelijke bouwverordening: Artikel 7.3.2 Bouwverordening gaat over hinder. Volgens deze bepaling is het verboden in, op, of aan een bouwwerk, of op een open erf of terrein voorwerpen of stoffen te plaatsen, te werpen of te hebben, handelingen te verrichten of na te laten, of werktuigen te gebruiken, waardoor:


Pagina 32/61

1. overlast wordt of kan worden veroorzaakt voor de gebruikers van het bouwwerk, het open erf of terrein; 2. op voor de omgeving hinderlijke of schadelijke wijze stank, rook, roet, walm, stof of vocht wordt verspreid of overlast wordt veroorzaakt door: geluid en trilling, elektrische trilling daaronder begrepen, of door schadelijk of hinderlijk gedierte, dan wel door verontreiniging van het bouwwerk, open erf of terrein; 3. instortings-, omval of ander gevaar wordt veroorzaakt. Artikel 7.3.2 kan onder andere worden toegepast ten aanzien van asbestbevattende materialen of restanten hiervan die zich in een zodanige staat bevinden dat het risico van verspreiding van asbestvezels en –stof te vrezen valt. Door weersinvloeden en slecht onderhoud kunnen asbestbevattende materialen die zich aan de buitenzijde van een bouwwerk bevinden of die op een erf of terrein zijn opgeslagen zodanige verwering of slijtage tonen dat de vezels gemakkelijk losraken en door de wind worden verspreid. Deze asbestvezels vormen een risico voor de gebruikers van het bouwwerk en het erf of terrein en de aangrenzende percelen. In een dergelijke situatie kan een aanschrijving worden gebaseerd op artikel 7.3.2 bouwverordening en artikel 7b Woningwet (zoals deze luidt vanaf 1 april 2007, was in de oude Woningwet artikel 14). Er dient voldaan te zijn aan het eerste en derde lid van dit artikel. Het gevaar van asbest is in algemene zin voldoende aangetoond om maatregelen ter voorkoming van asbestvezels en –stof te rechtvaardigen. Een andere grond voor handhaving is het algemene voorzorgprincipe in de Wet milieubeheer.


Pagina 33/61

Bijlage 2

Het verhalen van kosten

De gemeente kan voor een groot deel de gemaakte handhavingskosten bij de toepassing van bestuursdwang op de overtreder verhalen (zie ook 4.2.4). Artikel 5:25 Awb gaat over het kostenverhaal bij bestuursdwang en daarin is het volgende bepaald: 1. De overtreder is de kosten verbonden aan de toepassing van bestuursdwang verschuldigd, tenzij de kosten redelijkerwijze niet of niet geheel te zijnen laste behoren te komen. 2. De beschikking vermeldt dat de toepassing van bestuursdwang op kosten van de overtreder plaatsvindt. 3. Indien echter de kosten geheel of gedeeltelijk niet ten laste van de overtreder zullen worden gebracht, wordt zulks in de beschikking vermeld. 4. Onder de kosten, bedoeld in het eerste lid, worden begrepen de kosten verbonden aan de voorbereiding van bestuursdwang, voor zover deze kosten zijn gemaakt na het tijdstip waarop de termijn, bedoeld in artikel 5:24, vierde lid is verstreken. 5. De kosten zijn ook verschuldigd indien de bestuursdwang door opheffing van de onwettige situatie niet of niet volledig is uitgevoerd. 6. Onder de kosten, bedoeld in het eerste lid, worden tevens begrepen de kosten voortvloeiende uit de vergoeding van schade ingevolge artikel 5:27, zesde lid. Vooral lid 4 en 6 zijn hier van belang. Op basis van deze artikelen kunnen op de overtreder niet alleen de kosten van de feitelijke toepassing van bestuursdwang worden verhaald maar ook de kosten die na de begunstigingstermijn zijn gemaakt ter voorbereiding van bestuursdwang alsmede de schadevergoeding aan rechthebbenden op plaatsen die moeten worden betreden. In principe kunnen alle aan de toepassing van bestuursdwang verbonden kosten op de overtreder worden verhaald, onder de voorwaarden dat de kosten pas gemaakt zijn na het verstrijken van de begunstigingstermijn én het moet gaan om werkelijk gemaakte kosten.


Pagina 34/61

Bijlage 3

Onteigeningswet

Inleiding Soms is het noodzakelijk dat de overheid in het kader van het algemeen belang tot onteigening van particuliere gronden overgaat. Er kan onder andere worden onteigend in het belang van de ruimtelijke ontwikkeling, of de volkshuisvesting. In artikel 77 van de Onteigeningswet staan de onteigeningsgrondslagen genoemd. De gemeenteraad is bevoegd een onteigeningsbesluit te nemen, maar dit besluit moet door de Kroon worden goedgekeurd. Deze administratieve procedure eindigt met een koninklijk besluit, dat als titel geldt voor de onteigenende partij om tot dagvaarding van de eigenaar overgaan. Met de dagvaarding start de gerechtelijke procedure, waarin de (civiele) rechter uiteindelijk beslist over de onteigening en de schadeloosstelling. Wanneer de gemeente bijvoorbeeld een nieuwe bestemming wil geven aan een perceel waarop een vervallen pand staat of daarop een bepaald bouwplan wil realiseren, dan zal de Kroon in elk geval toetsen of de voorgestelde onteigening noodzakelijk is. D.w.z. of de grond niet langs minnelijke weg te verwerven is en of zonder verwerving van de grond niet zeker is dat het bestemmingsplan wordt uitgevoerd in de vorm die de gemeente voor ogen heeft. Andere toetsingsgronden voor de Kroon zijn strijd met het recht, ruimtelijke ontwikkelings- of volkshuisvestingsbelang, publiek belang, urgentie en ingebrachte bedenkingen. De onteigeningsmogelijkheid kan ook worden gebruikt om tegen te gaan dat de eigenaar de bebouwing in verval laat komen. Onteigening ten behoeve van opheffen van ernstig achterstallig onderhoud Onteigening is ook mogelijk ten behoeve van de uitvoering van een bouwplan voor het opheffen van ernstig achterstallig onderhoud in het belang van de volkshuisvesting, maar alleen wanneer hiervoor een aanschrijving onherroepelijk is geworden (artikel 77 lid 1 onder 5° Onteigeningswet)0--. Daarnaast is een verklaring van geen bezwaar van gedeputeerde staten noodzakelijk. Onteigening is een uiterste middel en kan niet voor elk achterstallig onderhoud wordt gebruikt. De overheid kan wel onteigenen als het voortbestaan van een pand of het gebruik ervan in gevaar komt. Onteigening ter uitvoering van stadsvernieuwingsplan Het stadsvernieuwingsplan wordt gelijkgesteld met een bestemmingsplan, waardoor onteigening ter uitvoering van een stadsvernieuwingsplan ook mogelijk is (artikel 77 lid 1 onder 1° Onteigeningswet). De mogelijkheid van aanwijzing in het stadsvernieuwingsplan tot verbeteringsgebied (artikel 32 lid 2 WSDV) maakt onteigening ten behoeve van verbetering van panden (woningen, winkels) mogelijk, indien de te onteigenen percelen liggen in een aangewezen deel van het plan. Tegen besluiten genomen op grond van de Onteigeningswet kan geen beroep worden ingesteld (artikel 8:5 Algemene wet bestuursrecht). Alleen tegen het besluit tot weigering van een verklaring van geen bezwaar als bedoeld in artikel 77 lid 1 onder 2° Onteigeningswet is beroep mogelijk. Uit: ‘Onteigeningswet. De handreiking voor de praktijk 2006’ van het ministerie van VROM, zie www.vrom.nl ]


Pagina 35/61

Bijlage 4

Financiële regelingen en verval

Een aantal financiële regelingen werkt direct of indirect ook mee aan de problematiek rond het verval. Verkoop (vervallen) pand - bouwterrein Bij de levering van een onroerende zaak is 6% overdrachtsbelasting over de koopsom, of over de waarde van het (vervallen) pand verschuldigd, wanneer deze hoger is dan de koopsom. Wanneer het vervallen pand wordt gesloopt is bij overdracht van het onroerend goed sprake van de levering van een bouwterrein. Hier moet 19% omzetbelasting voor worden betaald. Tel daarbij op de noodzakelijke sloopkosten en het is duidelijk wat het voordeligst is. Aankoop bedrijfsruimte - bouwterrein Voor de aankopende partij zijn er ook voordelen. De aankoop van een (vervallen) bedrijfsruimte kan als een investering gelden waarover men recht van investeringsaftrek kan hebben. Verder is men bij de koop van een bedrijfspand dat langer dan twee jaar in gebruik is geen BTW verschuldigd. Voor een bouwterrein moet altijd BTW betaald worden. Ook hier heeft sloop nadelige bijeffecten. Bedrijfsbeëindiging- stakingswinst Bij bedrijfsbeëindiging, zoals bij de beëindiging van een agrarisch bedrijf, moet met de fiscus worden afgerekend. Er moet BTW worden betaald voor de onttrekking van goederen aan het bedrijf voor privégebruik. Ook moet belasting betaald worden over de ‘stakingswinst’ in relatie tot de stille en fiscale reserves. De stille reserves bestaan uit het verschil tussen een lage boekwaarde van bedrijfsmiddelen tijdens de bedrijfsuitoefening en de werkelijke waarde, die bij bedrijfsbeëindiging duidelijk wordt. De fiscale reserves zijn de opgebouwde oudedagsreserves. Er zijn regelingen om de stakingswinst relatief laag te houden, maar over de rest moet belasting worden betaald. Dit wordt niet zelden in de verkoopprijs doorberekend, waardoor de prijs wordt opgedreven en de verkoopkansen afnemen. Monumentensubsidiering – kapitale boerderij Het onderhoud van kapitale boerderijen vergt grote investeringen. De goedkope financiering die er voor het onderhoud van boerderijen met de monumentenstatus zijn, zijn voor dit grote type niet toereikend.


Pagina 36/61

Bijlage 5

Voorbeelddossier

Het wordt aangeraden voor voorbeeldbrieven en procedureverwijzingen ook te kijke op www.verenigingbwt.nl. Er zijn op het internet ook andere voorbeelden te vinden zijn. Het navolgende dossier is bedoeld om inzicht te geven in het verloop van een proces.

Inhoudsopgave:

1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20.

Vooraankondiging aanschrijving Woningwet/ bestuursdwang, met technische bijlage Reactie ingebrachte zienswijze Machtiging tot binnentreden Aanschrijving woningwet en waarschuwing bestuursdwang Afschrift aanschrijving Woningwet aan kadaster/openbare registers Afschrift aanschrijving Woningwet aan afdeling WOZ Afschrift aanschrijving Woningwet aan hypotheekhouder Uitvoering aanschrijving Woningwet/ aankondiging opname van het pand Machtiging tot binnentreden Reactie op binnentreden Uitvoering bestuursdwang, aankondiging binnentreden Aanschrijving; aankondiging uitvoering werkzaamheden Tijdelijke voorziening opslag goederen Mededeling forcering voordeur Verwijdering van goederen Aankondiging binnentreden voor het uitvoeren van werkzaamheden Machtiging tot binnentreden Terugvordering kosten bestuursdwang Verklaring van waardeloosheid Afschrift gevolggeving aanschrijving Woningwet aan kadaster/openbare registers


Pagina 37/61

1. Bezoekadres

Oosterstraat 56a

Bouw-, Woningtoezicht en Monumenten Postadres

Postbus 7081 9701 JB Groningen Tel. (050) 367 91 11

Aan de heer ……… XXXXX 0000 00 GRONINGEN

12-02-2002 ZW9810923/013a

Bijlage(n)

1

Tel. (050)

Kenmerk

KL4-

Fax (050)

Vooraankondiging inzake aanschrijving Woningwet/bestuursdwang Geachte heer, Zoals u bekend is wordt in het middengebied van de Oosterpoort een woningverbeteringsproject uitgevoerd. De gemeenteraad heeft tot dit project besloten in samenwerking met een vertegenwoordiging uit de buurt. Bij dergelijke projecten kunnen eigenaren, die daaraan niet wensen mee te werken, op grond van de Woningwet worden aangeschreven tot het treffen van de voorzieningen in het kader van het verbeterproject. Namens de gemeente bent u door architectenbureau XXXX verzocht mee te werken aan de verbetering van uw woning. In eerste instantie heeft u aangegeven gebruik te willen maken van de mogelijkheid om uitstel te krijgen middels een onderhoudscontract met een onderhoudsplanning. De planning is door architectenbureau Skets wel gemaakt, maar het contract is tot op heden niet getekend. De datum waarvoor de voorzieningen hadden moeten worden getroffen, 1-1-2000, is inmiddels verstreken. Bij controle op 11-2-2002 is gebleken dat de voorzieningen nog steeds niet (geheel) zijn getroffen. In verband hiermede wijzen wij u erop dat thans een aanschrijving in combinatie met een bestuursdwangbeschikking op grond van de Woningwet wordt voorbereid voor het perceel XXXXX te Groningen. Het uitoefenen van bestuursdwang houdt in uw geval in dat, indien u niet voor de in de aanschrijving gestelde datum alle genoemde voorzieningen hebt getroffen, wij een aannemer opdracht zullen geven om, op uw kosten, deze voorzieningen te treffen. Op grond van artikel 21, lid 2 van de Woningwet gaat een dergelijke aanschrijving van rechtswege ook over op een eventuele nieuwe eigenaar.


Pagina 38/61

2

Vakdirectie

Stadsontwikkeling, Bouwen en Wonen

Bouw-, Woningtoezicht en Monumenten

Bezoekadres

Gedempte Zuiderdiep 98 Postadres


Aan de heer …… xxxxx 0000 00 GRONINGEN

28-02-2002

Bijlage(n) Tel. (050)

Kenmerk Fax (050)

KL4-ZW9810923/099a

Ingebrachte zienswijze Geachte heer, Bij brief van 12 februari 2002 hebben wij u meegedeeld dat wij een aanschrijving in combinatie met een bestuursdwangbeschikking voorbereiden voor het perceel xxxxx te Groningen. Wij hebben u daarbij uitdrukkelijk gevraagd uw zienswijze te geven. Op 22 februari 2002 heeft u bij de balie van onze dienst uw zienswijze schriftelijk afgegeven. U meldt dat u een herstelplanning bent overeengekomen met architectenbureau Skets. U veronderstelt dat één of meerdere stukken misschien zijn zoekgeraakt. Naar aanleiding hiervan berichten wij u het volgende. Als u inderdaad een contract heeft ondertekend waarin u verklaart zich aan de bijhorende herstelplanning te houden, dan is de situatie anders dan wij hebben aangegeven. Wij hebben echter tot op heden geen ondertekend contract gezien. Indien u binnen 14 dagen na dagtekening van deze brief ons alsnog een herstelplanning kunt tonen met het daarbij horende ondertekend contract en als de Onderhoudswinkel als toezichthouder op de naleving ervan ook nog verklaart dat u zich aan de herstelplanning heeft gehouden, dan zullen wij de voorbereidingen tot een aanschrijving staken. Voor nadere informatie kunt u tussen 9.00 uur en 17.00 uur contact opnemen met de heer XXXX van de afdeling Bouw-, Woningtoezicht en Monumenten van onze dienst, Gedempte Zuiderdiep 98, telefoonnummer (050) 000000. Hoogachtend, namens Burgemeester en Wethouders, de algemeen directeur, namens deze, het hoofd van de afdeling,

XXXXX VROM-Inspectie april 2007 Handreiking aanpak vervallen panden

Pagina 39/61

3.

Machtiging tot binnentreding, als bedoeld in artikel 2 van de Algemene wet op het binnentreden (AWB)

De burgemeester van de gemeente Groningen;

Gelet op; de Algemene wet op het binnentreden en artikel 100 lid 5 van de Woningwet; Geeft machtiging aan;

De heer XXXXX, Inspecteur Bouw-, en Woningtoezicht en Monumenten van de gemeente Groningen; Om; Het door mij dringend noodzakelijk geacht in te stellen onderzoek naar de bouwkundige toestand van de woning gelegen aan de XXXXX te Groningen, (zulks) in verband met eventueel te nemen onderhoudsmaatregelen, zonder toestemming van de bewoner(s) al dan niet in zijn/haar aanwezigheid binnen te treden in voornoemde woning, indien nodig met behulp van de sterke arm; En bepaalt voorts dat; De heer XXXXX zich kan laten vergezellen door 2 aannemers; Deze machtiging is van kracht met ingang van 30 september 2003 tot en met 3 oktober 2003. Afgegeven te Groningen, d.d. 30 september 2003. De Burgemeester van Groningen,

J. Wallage

Indien u het niet eens bent met dit besluit kunt u op grond van de Algemene wet bestuursrecht (AWB) binnen zes weken een gemotiveerd bezwaarschrift indienen bij Burgemeester en Wethouders. Uw bezwaarschrift kunt u sturen naar Postbus 30026, 9700 RM te Groningen. Voor meer informatie verwijzen wij u naar de bijgaande Awb-folder. Het indienen van een bezwaarschrift schort de werking van dit besluit niet op. Als u een bezwaarschrift heeft ingediend, kunt u een verzoek om een voorlopige voorziening indienen bij de rechtbank ter schorsing van dit besluit. Hiervoor verwijzen wij u tevens naar de bijgaande Awb-folder.


Pagina 40/61

4.


Pagina 41/61


Pagina 42/61


Pagina 43/61

Bezoekadres

Oosterstraat 56a

5. Afdeling

Postadres



Aan de directie van het kadaster en de openbare registers in de provincie Groningen Postbus 413 9700 AK GRONINGEN

Datum Informatie Onderwerp

09-04-2002


1

Kenmerk Fax (050)

KL4-ZW9810923/028

Afschrift aanschrijving Woningwet Geachte heer/mevrouw,

Conform artikel 28 van de Woningwet zenden wij u hierbij een afschrift van de aanschrijving Woningwet, betreffende het perceel XXXXX te Groningen. Wij verzoeken u deze aanschrijving in te schrijven in de openbare registers. Voor nadere informatie kunt u tussen 9.00 en 17.00 uur contact opnemen met XXXXX van de afdeling Bouw-, Woningtoezicht en Monumenten van onze dienst, Gedempte Zuiderdiep 98, telefoonnummer (050) 00000.

Wij vertrouwen u met deze informatie van dienst te zijn geweest. Hoogachtend, namens Burgemeester en Wethouders, de algemeen directeur,

XXXXX


Pagina 44/61

5. Afdeling


Bouw-, Woningtoezicht en Monumenten Aan de directie van het kadaster en de openbare registers in de provincie Groningen Postbus 413 9700 AK GRONINGEN 09-04-2002 Bijlage(n) 1 Tel. (050) Afschrift aanschrijving Woningwet

Kenmerk Fax (050)

KL4-ZW9810923/028

Geachte heer/mevrouw,

Conform artikel 28 van de Woningwet zenden wij u hierbij een afschrift van de aanschrijving Woningwet, betreffende het perceel XXXXX te Groningen. Wij verzoeken u deze aanschrijving in te schrijven in de openbare registers.


Pagina 45/61

6. Afdeling

Bouw-, Woningtoezicht en Monumenten Aan Dienst Informatie en Administratie afdeling WOZ waardebepaling Kreupelstraat 1 9712 HW GRONINGEN

Datum Informatie

09-04-2002


1

Kenmerk Fax (050)

KL4-ZW9810923/027 Onderwerp Afschrift aanschrijving

Woningwet Geachte heer/mevrouw,

Hierbij zenden wij u een afschrift van de aanschrijving Woningwet, betreffende het perceel XXXXX te Groningen. Voor nadere informatie kunt u tussen 9.00 en 17.00 uur contact opnemen met XXXXX van de afdeling Bouw-, Woningtoezicht en Monumenten van onze dienst, Gedempte Zuiderdiep 98, telefoonnummer (050) 00000. Wij vertrouwen u met deze informatie van dienst te zijn geweest. Hoogachtend, namens Burgemeester en Wethouders, de algemeen directeur,

XXXXXXX


Pagina 46/61

Bezoekadres

Oosterstraat 56a Postadres


7. Afdeling

Bouw-, Woningtoezicht en Monumenten Aan SNS Bank Groningen Friesland Drenthe NV Oude Ebbingestraat 25 9712 HA GRONINGEN


09-04-2002


1

Kenmerk Fax (050)

KL4-ZW9810923/027

Afschrift aanschrijving Woningwet Geachte heer/mevrouw,

Conform artikel 28 van de Woningwet zenden wij u hierbij als hypotheekhoud(st)er een afschrift van de aanschrijving Woningwet, betreffende het perceel XXXXX te Groningen. Voor nadere informatie kunt u tussen 9.00 en 17.00 uur contact opnemen met XXXXX van de afdeling Bouw-, Woningtoezicht en Monumenten van onze dienst, Gedempte Zuiderdiep 98, telefoonnummer (050) 00000.

Wij vertrouwen u met deze informatie van dienst te zijn geweest. Hoogachtend, namens Burgemeester en Wethouders, de algemeen directeur,

XXXXXX


Pagina 47/61

Bezoekadres

Oosterstraat 56a

Afdeling

8.

Postadres



Aan de heer ……… xxxxxx 0000 00 GRONINGEN


26-09-2003


-

Kenmerk Fax (050)

KL4-ZW9810923/002

Uitvoering aanschrijving Woningwet xxxxx Geachte heer xxxx,

Naar aanleiding van uw brief van 25 september 2003, inzake de uitvoering van de aanschrijving woningwet, delen wij u het volgende mede. Uw brief is voor ons geen aanleiding om u verder uitstel te verlenen of af te zien van de voorgenomen opname van uw pand, zoals aangegeven in onze brief van 18 september 2003, ZW9810923/002. Op 1 oktober 2003 om 13.30 uur zullen daarvoor onze bouwinspecteur XXXXX, tezamen onder meer 2 aannemers uw woning moeten betreden. Wij raden u aan om daarbij aanwezig te zijn. Dit om verdere, voor uw rekening komende, kosten bij het binnentreden met behulp van de politie te voorkomen. Hoogachtend, namens Burgemeester en Wethouders, de algemeen directeur, namens deze, de teamleider cluster Beleid en Ondersteuning

XXXXXX


Pagina 48/61

9.

Machtiging tot binnentreding, als bedoeld in artikel 2, van de Algemene wet op het binnentreden (AWB)

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen:

Gelet op: de Algemene wet op het binnentreden en artikel 5:27, lid 2, van de Algemene wet bestuurrecht; Geeft machtiging aan:

De heer XXXXX, Inspecteur van de afdeling Bouw-, en Woningtoezicht en Monumenten van de gemeente Groningen; Om, op grond van ons besluit van 9 april 2002, kenmerk KL4-ZW9810923/020, tot het toepassen van bestuursdwang voor het uitvoeren van noodzakelijk geachte bouwkundige werkzaamheden aan de woning gelegen aan de XXXX te Groningen, zonder toestemming van de bewoner(s) al dan niet in zijn/haar aanwezigheid binnen te treden in voornoemde woning, indien nodig met behulp van de sterke arm; En bepaalt voorts dat; De heer XXXXX zich kan laten vergezellen door daarbij benodigde werklieden en andere inspecteurs van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht en Monumenten; Deze machtiging is van kracht met ingang van 27 september 2004 tot en met 30 september 2004; Afgegeven te Groningen, d.d. 27 september 2004. Het college van Burgemeester en Wethouders, de burgemeester, de secretaris,

J. Wallage

D. Keizer-Mastenbroek

Indien u het niet eens bent met dit besluit kunt u op grond van de Algemene wet bestuursrecht (AWB) binnen zes weken een gemotiveerd bezwaarschrift indienen bij Burgemeester en Wethouders. Uw bezwaarschrift kunt u sturen naar Postbus 30026, 9700 RM te Groningen. Voor meer informatie verwijzen wij u naar de bijgaande Awb-folder. Het indienen van een bezwaarschrift schort de werking van dit besluit niet op. Als u een bezwaarschrift heeft ingediend, kunt u een verzoek om een voorlopige voorziening indienen bij de rechtbank ter schorsing van dit besluit. Hiervoor verwijzen wij u tevens naar de bijgaande Awb-folder. VROM-Inspectie april 2007 Handreiking aanpak vervallen panden

Pagina 49/61

Bezoekadres

Oosterstraat 56a

Afdeling

10. Bouw-, Woningtoezicht en Monumenten

Postadres


Aan ………… XXXXX 0000 00 GRONINGEN


09-10-2003


-

Kenmerk Fax (050)

KL4-ZW9810923/002

reactie op binnentreding Geachte heer,

Naar aanleiding van uw brief van 7 oktober 2003 delen wij u voor de volledigheid nog het volgende mee. Volgens de poststempel is de beslissing op uw bezwaarschrift op 10 april 2003 verzonden. Dat u vervolgens niet het aangetekende stuk heeft afgehaald laat onverlet dat wel de termijn van zes weken, waarbinnen u beroep kon aantekenen, begon te lopen. Als u nu nog beroep gaat aantekenen zal dat beroepschrift niet-ontvankelijk worden verklaard. Verder zien wij geen aanleiding om opnieuw afspraken met u te maken over het uitvoeren van de werkzaamheden. Zodra op de offertes is beslist zullen wij u in kennis stellen van de datum waarop de werkzaamheden zullen worden uitgevoerd. Wij vertrouwen u met het vorenstaande voldoende te hebben ingelicht. Hoogachtend, namens Burgemeester en Wethouders, de algemeen directeur, namens deze, de teamleider cluster Beleid en Ondersteuning

XXXXX


Pagina 50/61

Bezoekadres

Oosterstraat 56a Postadres

11. Afdeling


Bouw-, Woningtoezicht en Monumenten Aan …… xxxxx 0000 00 GRONINGEN


21-09-2004


-

Kenmerk Fax (050)

KL4-ZW9810923/002

Uitvoering bestuursdwang achterstallig onderhoud Geachte heer xxxx,

Aangezien u geen gevolg heeft gegeven aan onze aanschrijving op grond van de Woningwet van 9 april 2002, kenmerk KL4-ZW9810923/020, zien wij ons thans genoodzaakt om, met gebruikmaking van een bevel tot binnentreding, de benodigde werkzaamheden uit te laten voeren. Daarvoor zal onze inspecteur, XXXX, wanneer u daaraan niet vrijwillig meewerkt, op maandag 27 september 2004 om 09.00 uur, desnoods met behulp van de sterke arm, tot binnentreding overgaan. Hij laat zich daarbij vergezellen door medewerkers van het door ons ingeschakelde bouwbedrijf, die de werkzaamheden zullen uitvoeren. Mocht u naar aanleiding van deze brief nog vragen hebben, kunt u contact opnemen met bovengenoemde medewerker. Hoogachtend, namens Burgemeester en Wethouders, de algemeen directeur, namens deze, de teamleider cluster Beleid en Ondersteuning

XXXXX


Pagina 51/61

12 Afdeling

Bouw- Woningtoezicht een Monumenten

Aan de heer ……… XXXXX 0000 00 Groningen

Datum 24-09-2004 Informatie Onderwerp Aanschrijving


-

Kenmerk Fax (050)

ZW-9810923/003

XXXXXstraat 40

Geachte heer XXXX, Vandaag is de heer XXXX, inspecteur van onze dienst, bij u langs geweest in verband met uitvoering van de aanchrijving Woningwet van 9 april 2002, kenmerk ZW9810923/020, die er op uw woning rust. Hierbij willen wij het gesprek bevestigen dat u met hem heeft gevoerd. De heer XXXX heeft aangegeven dat wij ons genoodzaakt zien, eventueel met gebruikmaking van een bevel tot binnentreding, de benodigde werkzaamheden uit te laten voeren. Hiermee zal de heer Stok op maandag 27 september 2004 om 09.00 uur starten. Hij laat zich daarbij vergezellen door medewerkers van het aannemersbedrijf XXXX, die de werkzaamheden zullen uitvoeren. De heer XXXX heeft u de mogelijkheid gegeven er alsnog voor te kiezen om zelf opdracht voor uitvoering aan aannersbedrijf XXXX te geven. U heeft hierop geantwoord dat u dit niet wilde. Wij vertrouwen erop u hiermee voldoende geïnformeerd te hebben. Hoogachtend, namens Burgemeester en Wethouders, de algemeen directeur, namens deze, de teamleider Inspectie,

XXXXX


Pagina 52/61

13. AfdelingBouw-, Woningtoezicht en Monumenten

Aan de heer ……… XXXXX 0000 00 Groningen

Datum 28-09-2004 Informatie Onderwerp Opslag goederen


-

KenmerkKL4-ZW9810923/004 Fax (050)

XXXXX

Geachte heer XXXX, Om de werkzaamheden, als gevolg van de aanschrijving Woningwet aan uw woning aan de XXXXX te Groningen, uit te kunnen voeren is het noodzakelijk om ruimte in uw woning te maken. Morgenochtend, woensdag 29 september 2004 om 08.00 uur, wordt er voor uw woning een afsluitbare container geplaatst, waarin de goederen vanuit uw woning tijdelijk worden opgeslagen. Wij verzoeken u vriendelijk doch dringend om uw medewerking te verlenen. Door uw medewerking kunt u hiermee een deel van de kosten besparen. Alle extra werkzaamheden die van toepassing zijn om de werkzaamheden genoemd in de aanschrijving uit te voeren, zullen u extra in rekening worden gebracht. Wij hopen u hiermee voldoende te hebben geїnformeerd. XXXXXX


Pagina 53/61

Bezoekadres

Oosterstraat 56a

14.

Postadres



Pagina 54/61

Afdeling Bouw-, Woningtoezicht en Monumenten

Aan de heer ……. XXXXX 0000 00 Groningen

Datum 29-09-2004 Informatie Onderwerp XXXX straat 40


-

Kenmerk Fax (050)

Geachte heer XXXX, Er is een nieuw slot op uw voordeur geplaatst. U wordt verzocht, na legitimatie, de sleutel af te halen op het politiebureau aan de Rademarkt.

Hoogachtend, XXXXX


Pagina 55/61

15. Afdeling


Aan ……… xxxxx 0000 00 GRONINGEN


05-10-2004


-

Kenmerk Fax (050)

KL4-ZW9810923/002

Uitvoering aanschrijving Woningwet/verwijderen goederen Geachte heer xxxx,

Naar aanleiding van uw brief inzake de mogelijke verkoop van uw woning delen wij u het volgende mee. Het uitvoeren van de werkzaamheden zal niet worden opgeschort. Bij een eventuele verkoop blijft deze aanschrijving op grond van de Woningwet op het pand rusten en moet ook een nieuwe eigenaar het uitvoeren van de werkzaamheden toelaten. Om de werkzaamheden te kunnen uitvoeren hebben wij een deel van de goederen in uw woning tijdelijk opgeslagen in een container. Tussen deze goederen zit ook een aantal goederen waarvan wij niet kunnen beoordelen of u die wilt houden of dat u wellicht liever heeft dat wij deze voor u afvoeren naar de vuilstort. Daarom willen wij graag samen met u bekijken welke goederen waar naar toe moeten. Graag willen wij dit op korte termijn met u regelen omdat een aantal goederen aan bederf onderhevig is. Lukt zo'n regeling niet op korte termijn dan zullen wij in elk geval de bederfelijke goederen naar de vuilstort afvoeren. Verder zullen wij dan de goederen die wij zelf als niet waardevol beschouwen na de wettelijke bewaarperiode van 13 weken eveneens naar de vuilstort afvoeren. Wij zouden graag op korte termijn een afspraak met u maken en verzoeken u daarom mondeling of schriftelijk een afspraak met onze inspecteur, de heer XXXXX, tel. (050) 00000, te maken. Uw reactie zien wij gaarne spoedig tegemoet. Hoogachtend, namens Burgemeester en Wethouders, de algemeen directeur, namens deze, de teamleider cluster Beleid en Ondersteuning

XXXXXX


Pagina 56/61

16. Afdeling

Bouw-, Woningtoezicht en Monumenten Aan XXXX XXXX 0000 00 GRONINGEN


16-11-2004


-

Kenmerk Fax (050)

KL4-ZW9810923/002

Uitvoeren aanschrijving Woningwet Geachte heer Bol,

Aan uw woning XXXX te Groningen moet nog enig schilderwerk worden uitgevoerd. Aangezien u de schilder niet meer in het pand toelaat, zien wij ons helaas genoodzaakt deze werkzaamheden alsnog met een bevel tot binnentreding uit te laten voeren. Daarvoor zal onze inspecteur, XXXX, wanneer u daaraan niet vrijwillig meewerkt, op maandag 22 november 2004 om 08.00 uur, desnoods met behulp van de sterke arm, tot binnentreding overgaan. Wij verzoeken u om de vensterbanken aan de voor- en achterzijde van de woonkamer vrij te maken, zodat de werkzaamheden zo spoedig mogelijk kunnen worden uitgevoerd. Hoogachtend, namens Burgemeester en Wethouders, de algemeen directeur, namens deze, de teamleider cluster Beleid en Ondersteuning

XXXXX


Pagina 57/61

17.

Machtiging tot binnentreding, als bedoeld in artikel 2, van de Algemene wet op het binnentreden (AWB)

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Groningen:

Gelet op: de Algemene wet op het binnentreden en artikel 5:27, lid 2, van de Algemene wet bestuurrecht; Geeft machtiging aan:

De heer XXXXX, Inspecteur Bouw-, en Woningtoezicht en Monumenten van de gemeente Groningen; Om, op grond van ons besluit van 9 april 2002, kenmerk KL4-ZW9810923/020, tot het toepassen van bestuursdwang voor het uitvoeren van noodzakelijk geachte bouwkundige werkzaamheden aan de woning gelegen aan de XXXX te Groningen, zonder toestemming van de bewoner(s) al dan niet in zijn/haar aanwezigheid binnen te treden in voornoemde woning, indien nodig met behulp van de sterke arm; En bepaalt voorts dat; De heer XXXX zich kan laten vergezellen door daarbij benodigde werklieden en andere inspecteurs van de afdeling Bouw- en Woningtoezicht en Monumenten; Deze machtiging is van kracht met ingang van 22 november 2004 tot en met 25 november 2004 Afgegeven te Groningen, d.d. 22 november 2004. Het college van Burgemeester en Wethouders, de burgemeester, de secretaris,

J. Wallage

D. Keizer-Mastenbroek

Indien u het niet eens bent met dit besluit kunt u op grond van de Algemene wet bestuursrecht (AWB) binnen zes weken een gemotiveerd bezwaarschrift indienen bij Burgemeester en Wethouders. Uw bezwaarschrift kunt u sturen naar Postbus 30026, 9700 RM te Groningen. Voor meer informatie verwijzen wij u naar de bijgaande Awb-folder. Het indienen van een bezwaarschrift schort de werking van dit besluit niet op. Als u een bezwaarschrift heeft ingediend, kunt u een verzoek om een voorlopige voorziening indienen bij de rechtbank ter schorsing van dit besluit. Hiervoor verwijzen wij u tevens naar de bijgaande Awb-folder.


Pagina 58/61

18. Afdeling


Aan ………….. XXXXX 0000 00 GRONINGEN


29-12-2004


2

Kenmerk Fax (050)

KL4-ZW9810923/033

Terugvordering kosten bestuursdwang Geachte heer XXXX,

Hierbij delen wij u mee dat de kosten, inclusief alle administratie-, toezicht- en voorbereidingskosten, van het laten herstellen van het perceel XXXXXX te Groningen, als bedoeld in onze brief van 9 april 2002, nr. KL4-ZW9810923/020, volgens de bijlage € 29.024,61 hebben bedragen. Dit bedrag is als volgt ontstaan: kosten uitvoeren werkzaamheden Bouwbedrijf Tadema 19% BTW subtotaal kosten voorbereiding en toezicht dienst RO/EZ (36 uur à € 85,00) Totaal

€ 21.819,-€ 4.145,61 --------------€ 25.964,61 € 3.060,---------------€ 29.024,61

Binnenkort ontvangt u hiervan een nota. In verband hiermee merken wij nog op dat bij niet-betaling het verschuldigde zal worden ingevorderd bij dwangbevel, overeenkomstig de bepalingen van de Gemeentewet. Overigens zijn wij genoodzaakt na het verstrijken van de betalingstermijn de van u te vorderen hoofdsom te verhogen met de wettelijke rente.

Hoogachtend, namens Burgemeester en Wethouders, de teamleider Beleid en Ondersteuning,

XXXXX


Pagina 59/61

19.

VERKLARING VAN WAARDELOOSHEID Volgens de verklaring van heden d.d. 14 januari 2005 van Arie Wink, algemeen directeur van de dienst Ruimtelijke Ordening en Economische Zaken van de gemeente Groningen, ten deze handelende als gevolmachtigde van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Groningen, wordt bepaald dat: •

de verklaring, waarbij het pand xxxxx te Groningen, kadastraal bekend als gemeente Groningen, sectie X, nummer 00000, is aangemerkt als zijnde aangewezen ingevolge de artikelen 14 en 21 van de Woningwet, is in verband met het voldoen aan de eisen, zoals gesteld in de genoemde verklaring, komen te vervallen;

•

deze verklaring is ingeschreven ten kantore van de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers te Groningen op 11 april 2002 in register Hyp. 4 deel 07988, nummer 024.

Ingevolge artikel 28, vijfde lid, wordt deze verklaring van waardeloosheid ingeschreven ten kantore van de Dienst van het Kadaster en de Openbare Registers te Groningen. Ondergetekende, XXXXX algemeen directeur van de dienst Ruimtelijke Ordening en Economische Zaken van de gemeente Groningen Gedempte Zuiderdiep 98 verklaart, dat vorenstaand afschrift eensluidend is met het ter inschrijving aangeboden stuk.

Deze verklaring moet op het gele kadasterformulier Hyp. 4 geprint worden.


Pagina 60/61

20. Afdeling


Aan de directie van het kadaster en de openbare registers in de provincie Groningen Postbus 413 9700 AK GRONINGEN


14-01-2005


2

Kenmerk Fax (050)

KL4-ZW9810923/041

Gevolggeving aanschrijving Woningwet Geachte heer/mevrouw,

Op grond van artikel 28, van de Woningwet delen wij u mede dat aan de aanschrijving Woningwet van 9 april 2002, kenmerk KL4-ZW9810923/020, betreffende het perceel XXXXX te Groningen, is voldaan. In verband hiermee zenden wij u in tweevoud bijgaand de verklaring van waardeloosheid. Wij verzoeken u deze aanschrijving door te halen in de openbare registers. Wij vertrouwen u met deze informatie van dienst te zijn geweest. Hoogachtend, namens Burgemeester en Wethouders, de algemeen directeur,

XXXXX


Pagina 61/61

Handreiking aanpak vervallen panden

Recommend Documents