Halfjaarrekening 30 juni 2009 Groothandelsgebouwen N.V., Rotterdam 2009
Groothandelsgebouwen N.V. Stationsplein 45, unit A2.191, Rotterdam Postbus 29057, 3001 GB Rotterdam Telefoon: (010) 240 34 34 Fax: (010) 240 34 30 E-mail:
[email protected] Internet: www.groothandelsgebouw.nl
1
Inhoud Blz. HALFJAARREKENING
3
BEKNOPTE BALANS
5
BEKNOPTE WINST –EN VERLIESREKENING
7
BEKNOPT VERLOOPOVERZICHT EIGEN VERMOGEN
9
BEKNOPT KASSTROOMOVERZICHT
10
TOELICHTING
11
BEOORDELINGSVERKLARING
12
2
HALFJAARREKENING Ontwikkelingen EERSTE HALFJAAR 2009:
HOGERE HUUROPBRENGSTEN, LAGER RESULTAAT DOOR VERLIES OP RENTE INSTRUMENTEN EN AFWAARDERING PAND
Huuropbrengsten + 18,6% (van € 6,56 naar € 7,78 miljoen) Bezetting van 88,3% per 30 juni 2008 naar 90,9% Resultaat van € 3.077.000 naar € - 1.805.000 Winst per aandeel van € 2,08 naar € - 1,22 Kengetallen (* € 1.000)
2009 30.06
2008 30.06
Huuropbrengsten Bezettingsgraad Direct exploitatieresultaat Indirect exploitatieresultaat Resultaat na belastingen
7.781 90,9% 985 -2.790 -1.805
6.563 88,3% 2.071 1.006 3.077
Per gewoon aandeel Direct exploitatieresultaat Indirect exploitatieresultaat Resultaat na belastingen Eigen vermogen Beurskoers
0,67 -1.88 -1,22 36,98 46,10
1,40 0,68 2,08 41,20 47,50
+18,6% -52,4% -158,7%
-10,2%
In het eerste halfjaar 2009 zijn de huuropbrengsten van Groothandelsgebouwen N.V. met 18,6% gestegen tot € 7,78 miljoen (eerste halfjaar 2008: € 6,56 miljoen). De huuropbrengsten zijn in het eerste halfjaar van 2009 positief beïnvloed door incidentele huurbaten. Zonder deze incidentele huurbaten zou de huuropbrengst in het eerste halfjaar van 2009 met 9,5% zijn gestegen. De bezetting van het gebouw is gestegen van 88,3% per 30 juni 2008 tot 90,9% ultimo juni 2009. Het resultaat na belastingen bedroeg over het eerste halfjaar 2009 € 1.805.000,-- negatief tegen € 3.077.000,-- over de overeenkomstige periode van 2008. Per aandeel bedraagt het resultaat na belastingen over het eerste halfjaar 2009 € 1,22 negatief (eerste halfjaar 2008 € 2,08). Het direct exploitatieresultaat over de eerste zes maanden van 2009 bedroeg € 985.000,-(eerste halfjaar 2008: € 2.071.000,--), hetgeen 52,4% lager is dan over het eerste halfjaar 2008. Deze daling is veroorzaakt door hogere financieringslasten. De hogere financieringslasten zijn veroorzaakt, doordat de marktwaarde van de afgesloten renteswaps over het eerste halfjaar 2009 aanzienlijk is gedaald ten opzichte van de vergelijkbare periode van 2008. De in het eerste halfjaar van 2009 belangrijk hogere huuropbrengsten waren niet voldoende om deze hogere financieringslasten te compenseren. 3
Het direct exploitatieresultaat per aandeel over het eerste halfjaar 2009 bedraagt € 0,67 (eerste halfjaar 2008: € 1,40). Het indirect exploitatieresultaat over het eerste halfjaar 2009 bedroeg € 2.790.000,-- negatief (eerste halfjaar 2008 € 1.006.000,--) als gevolg van een lagere taxatiewaarde van het gebouw per 30 juni 2009 in vergelijking met de taxatiewaarde per 30 juni 2008. Per aandeel bedroeg het indirect exploitatieresultaat € 1,88 negatief (eerste halfjaar 2008 € 0,68). De intrinsieke waarde per aandeel bedroeg op 30 juni 2009 € 36,98 (30 juni 2008 € 41,20) hetgeen een daling is van 10,2% ten opzichte van de intrinsieke waarde per 30 juni 2008. Groothandelsgebouwen N.V. handhaaft haar in het jaarverslag 2008 uitgesproken verwachting, dat zij de bezetting van het gebouw in 2009 op peil kan houden. Op basis van de in het eerste halfjaar 2009 gerealiseerde huuropbrengsten gaat de vennootschap ervan uit dat de huuropbrengsten in 2009 hoger zullen zijn dan die over het boekjaar 2008. Gezien de invloed van de IFRS regelgeving op de resultaten is een prognose van de resultaten over 2009 niet verantwoord te geven. Verhuringen In het eerste halfjaar 2009 is 4.677 m² (30-06-2008: 14.499 m²) aan (kantoor)ruimten verhuurd. Hiervan heeft 2.379 m² (30-06-2008: 6.555 m²) betrekking op verlengingen van bestaande huurders en 2.298 m² (30-06-2008: 7.944 m²) op uitbreidingen en nieuwe huurders. Van de in het eerste halfjaar 2009 verhuurde (kantoor)ruimten heeft 3.611 m² (30-06-2008: 5.972 m²) een ingangsdatum na 30 juni 2009. In het eerste halfjaar 2009 heeft de vennootschap, gegeven de huidige - niet eenvoudige – marktomstandigheden en de beperkte voor verhuur beschikbare ruimte, verhoudingsgewijs nog behoorlijk wat ruimte verhuurd. Vastgesteld moet echter worden dat de markt voor verhuur van kantoorruimte thans ernstig stagneert. Dit gegeven in aanmerking genomen is thans lastig te overzien welke verhuurkansen de vennootschap in het tweede halfjaar 2009 zal kunnen realiseren.
4
BEKNOPTE BALANS Balans per 30 juni 2009 (* € 1.000) De geconsolideerde balans per 30 juni 2009 kan als volgt worden weergegeven: 30-06-2009
31-12-2008
Activa Beleggingen Materiële vaste activa Financiële vaste activa Debiteuren Overige vorderingen en vooruitbetaalde kosten Liquide middelen Totaal activa
155.000 81 3.504 955 1.132 66 ---------160.738 ======
158.000 95 3.510 523 1.507 136 ---------163.771 ======
54.743 17.925 79.400 4.308 183 971 602 2.607 ---------160.738 ======
57.658 18.543 79.400 1.617 2.767 965 517 2.304 --------163.771 ======
Passiva Groepsvermogen Voorzieningen Langlopende schulden Rentederivaten Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva Totaal passiva
Beleggingen € 155.000.000 (31-12-2008: € 158.000.000) Het onroerend goed is per 30 juni 2009 gewaardeerd op € 155.000.000. Deze waardering is ontleend aan de per 30 juni uitgevoerde globale toetsing door een extern deskundige. De waardedaling is een gevolg van de minder gunstige algemene marktomstandigheden voor vastgoed. Op basis van een door de staatsecretaris van Financiën op 10 juni 2009 genomen besluit zijn vanaf 1 mei 2009 alle verkrijgers van rijksmonumenten vrijgesteld van de betaling van (6%) overdrachtsbelasting. Een en ander zal inhouden dat, zodra het Groot Handelsgebouw wordt aangewezen als rijksmonument, en ervan uitgaande dat de het bovengenoemde besluit van de staatssecretaris van Financiën ongewijzigd van kracht blijft, bij de waardebepaling van het vastgoed geen rekening meer behoeft te worden gehouden met de verschuldigdheid van overdrachtsbelasting door een eventuele verkrijger van het Groot Handelsgebouw. De externe deskundige heeft bij de waardebepaling van het onroerend goed nog geen rekening gehouden met het feit dat het Groot Handelgebouw mogelijk zal worden aangewezen als rijksmonument. De procedure tot aanwijzing als rijksmonument loopt thans. Over de termijn 5
waarop de Minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap over deze aanwijzing zal beslissen kan de vennootschap niet overzien. Financiële vaste activa € 3.504.000 (31-12-2008: € 3.510.000) Deze post heeft betrekking op toegekende huurvrije perioden en andere vormen van huurkortingen, investeringsbijdragen aan huurders en betaalde makelaarscourtages met en looptijd langer dan 1 jaar. Tot en met het boekjaar 2008 waren deze posten volledig opgenomen onder de post “overige vorderingen en vooruitbetaalde kosten”. Overige vorderingen en vooruitbetaalde kosten € 1.132.000 (31-12-2008: € 1.507.000) Deze post heeft voor € 898.000 (31-12-2008: € 302.000) betrekking op toegekende huurvrije perioden en andere vormen van huurkortingen, investeringsbijdragen aan huurders en betaalde makelaarscourtages met een looptijd korter dan 1 jaar. Voorzieningen € 17.925.000 (31-12-2008: € 18.543.000) De waardering van de voorziening voor latente belastingen vindt plaats tegen het nominale tarief van 25,5%. Langlopende schulden € 79.400.000 (31-12-2008: € 79.400.000) De vennootschap is thans in onderhandeling met ING over de voorwaarden voor de financiering na 1 januari 2010. Rentederivaten € 4.308.000 (31-12-2008: € 1.617.000) De rentederivaten betreffen renteswaps welke gewaardeerd worden tegen reële waarde. De waardering van de renteswaps is met ingang van dit jaar gebaseerd op een door ING Bank N.V. opgestelde indicatieve marktwaarde. Deze instrumenten zijn afgesloten ter afdekking van het renterisico dat wordt gelopen over de langlopende schulden.
6
BEKNOPTE WINST –EN VERLIESREKENING
Winst- en verliesrekening eerste halfjaar 2009 (* € 1.000)
Huuropbrengsten Doorberekende (service-)kosten Bruto opbrengsten Exploitatiekosten Netto-huuropbrengsten Beheerkosten Financieringslasten Belastingen Lasten Direct exploitatieresultaat
Waardemutaties Belastingen (mutatie belastinglatentie) Indirect exploitatieresultaat
Resultaat na belastingen
2009 30-06
2008 30-06
7.781 1.409 ---------9.190 2.710 ---------6.480
6.563 1.288 ----------7.851 2.356 ----------5.495
524 4.634 337 ----------5.495 ----------985 ======
521 2.194 709 ----------3.424 ----------2.071 =======
- 3.745 955 ---------- 2.790 ====== ---------- 1.805 ======
1.350 -344 ----------1.006 ======= ----------3.077 =======
Huuropbrengsten € 7.781.000 (2008: € 6.563.000) De stijging van de huuropbrengsten (+ 18,6%) ten opzichte van 2008 wordt onder meer verklaard door een stijging van de bezettingsgraad van 88,3% per 30 juni 2008 naar 90,9% per 30 juni 2009, de jaarlijkse indexatie van de huurprijzen en gerealiseerde incidentele huurbaten in het eerste halfjaar 2009. Exploitatiekosten € 2.710.000 (2008 € 2.356.000) De stijging van de exploitatiekosten is het gevolg van met name hogere energie- en onderhoudskosten, alsmede als gevolg van hogere kosten door de gestegen bezetting van het gebouw. Financieringslasten € 4.634.000 (2008: € 2.194.000) De stijging van de financieringslasten is vooral veroorzaakt, doordat de lasten uit afgesloten renteswaps sterk zijn gestegen tot € 2.692.000 in het eerste halfjaar 2009 (eerste halfjaar 2008 een bate van € 79.000). Deze last is het gevolg van de sterke daling van de korte termijn rentetarieven in het eerste halfjaar van 2009. De over het eerste halfjaar 2009 betaalde rente bedroeg € 1.942.000 tegen € 2.273.000 over het eerste halfjaar 2008. 7
Indirect beleggingsresultaat € -2.790.000 (2008: € 1.006.000) Het indirect beleggingsresultaat is de resultante van de bruto-afname van de waarde van het onroerend goed met € 3.000.000 minus verrichte investeringen. In het eerste halfjaar 2009 is voor een bedrag van € 745.000 investeringen verricht. De hieruit voortvloeiende waardedaling bedraagt € 3.745.000, waarop een latente vordering uit hoofde van vennootschapsbelasting in mindering wordt gebracht van 25,5%, hetgeen resulteert in een netto indirect beleggingsresultaat van € 2.790.000 negatief.
8
BEKNOPT VERLOOPOVERZICHT EIGEN VERMOGEN Eigen vermogen € 54.742.000 (31-12-2008: € 57.658.000) Het verloopoverzicht van het eigen vermogen van Groothandelsgebouwen N.V. is als volgt: 31 december 2008 – 30 juni 2009 (*€ 1.000) Eigen vermogen per 31 december 2008
57.658
Uitkering dividend boekjaar 2008
-1.110
Direct exploitatieresultaat Waardemutatie onroerend goed Belasting over indirect exploitatieresultaat
985 -3.745 955 --------
Indirect exploitatieresultaat
-2.790 --------
Eigen vermogen per 30 juni 2009
54.743 =====
31 december 2007 – 30 juni 2008 (*€ 1.000) Eigen vermogen per 31 december 2007
57.915
Direct exploitatieresultaat Waardemutatie onroerend goed Belasting over indirect exploitatieresultaat
2.071 1.350 -344 --------
Indirect exploitatieresultaat
1.006 --------
Eigen vermogen per 30 juni 2008
60.992 =====
9
BEKNOPT KASSTROOMOVERZICHT Kasstroomoverzicht per 30 juni 2009 (* € 1.000) Het geconsolideerde kasstroomoverzicht per 30 juni 2009 kan als volgt worden weergegeven: 30-06-2009
30-06-2008
Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat na belastingen
-1.805
3.077
-618 3.745 14 4.634 -------Kasstroom uit operationele resultaten voor verandering 5.970 in werkkapitaal en voorzieningen
1.053 -1.350 15 2.194 --------4.989
Aanpassingen voor: Belastingen naar de winst Waardemutaties onroerend goed Afschrijvingen materiële vaste activa Netto financieringskosten
Mutatie vlottende activa Mutatie kortlopende schulden
-51 393 ------6.312
-2.266 2.450 -------5.173
Betaalde interest (per saldo)
-1.943
-2.272
Betaald dividend
-1.110 -------3.259
0 --------2.901
-745 --------745
-2.800 --------2.800
0 0 ---------0
3.090 -500 --------2.590
2.514
2.691
-2.631
-4.826
-117
-2.135
Kasstroom uit operationele activiteiten Kasstroom uit investeringsactiviteiten Investeringen in onroerend goed Kasstroom uit investeringsactiviteiten Kasstroom uit financieringsactiviteiten Opgenomen rentedragende schulden Aflossing rentedragende schulden Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto toename liquide middelen * Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen per 30 juni
*) Mutatie liquide middelen per 30 juni inclusief de kredietfaciliteit in rekening courant.
10
TOELICHTING Grondslagen Voor de grondslagen van de door onze vennootschap gehanteerde financiële verslaggeving verwijzen wij naar bladzijde 34 tot en met 37 van het jaarverslag van Groothandelsgebouwen N.V. over het boekjaar 2008. De toepassing van IFRS 8 (segment reporting) heeft niet geleidt tot een verdere specificatie van de omzet aangezien de managment informatie niet op een lager niveau wordt opgesteld. Directieverklaring De directie verklaart hierbij dat, voorzover haar bekend, de halfjaarrekening, is opgesteld overeenkomstig IAS 34, “Interim Financial Reporting” , een getrouw beeld geeft van de activa, de passiva, de financiële positie en de winst of het verlies van Groothandelsgebouwen N.V. en de gezamenlijke in de consolidatie opgenomen ondernemingen, en het halfjaarverslag een getrouw overzicht geeft van de informatie vereist krachtens art. 5:25d leden 8 en 9 van de Wet op het financieel toezicht. Vooruitzichten Op basis van de in het eerste halfjaar 2009 geboekte resultaten handhaaft de vennootschap haar in het jaarverslag 2008 uitgesproken verwachting dat zij de bezettingsgraad van het gebouw in 2009 op peil kan houden. Op basis van de in het eerste halfjaar 2009 gerealiseerde huuropbrengsten gaat de vennootschap ervan uit dat de huuropbrengsten in 2009 hoger zullen zijn dan die over het boekjaar 2008. Ten aanzien van het in 2009 verwachte resultaat kan de vennootschap geen voorspelling doen in verband met de onvoorspelbaarheid van de invloed van de IFRS regelgeving op deze resultaten.
Rotterdam, 28 augustus 2009 Directie: drs. M.C. Meurs G.Voorhout
11
BEOORDELINGSVERKLARING Aan: de Algemene Vergadering Groothandelsgebouwen N.V.
van
Aandeelhouders
en
de
directie
van
BEOORDELINGSVERKLARING Opdracht Wij hebben de in dit halfjaarbericht opgenomen (verkorte) geconsolideerde tussentijdse financiële informatie van Groothandelsgebouwen N.V. te Rotterdam bestaande uit de balans per 30 juni 2009, winst-en-verliesrekening, mutatieoverzicht eigen vermogen en kasstroomoverzicht over de periode 31 december 2008 tot en met 30 juni 2009 beoordeeld. Het bestuur van de entiteit is verantwoordelijk voor het opmaken en het weergeven van de tussentijdse financiële informatie in overeenstemming met IAS 34 „Tussentijdse Financiële Verslaggeving‟ zoals aanvaard binnen de Europese Unie. Het is onze verantwoordelijkheid een conclusie te formuleren bij de tussentijdse financiële informatie op basis van onze beoordeling. Werkzaamheden Wij hebben onze beoordeling van de tussentijdse financiële informatie verricht in overeenstemming met Nederlands recht waaronder Standaard 2410, "Het beoordelen van tussentijdse financiële informatie door de openbaar accountant van de entiteit". Een beoordeling van tussentijdse financiële informatie bestaat uit het inwinnen van inlichtingen, met name bij personen die verantwoordelijk zijn voor financiën en verslaggeving, en het uitvoeren van cijferanalyses en andere beoordelingswerkzaamheden. De reikwijdte van een beoordeling is aanzienlijk geringer dan die van een controle die is uitgevoerd in overeenstemming met Controlestandaarden en stelt ons niet in staat zekerheid te verkrijgen dat wij kennis hebben genomen van alle aangelegenheden van materieel belang die bij een controle onderkend zouden worden. Om die reden geven wij geen accountantsverklaring af. Conclusie Op grond van onze beoordeling is ons niets gebleken op basis waarvan wij zouden moeten concluderen dat de (verkorte) geconsolideerde tussentijdse financiële informatie over de periode 31 december 2008 tot en met 30 juni 2009 niet, in alle van materieel belang zijnde opzichten, is opgesteld in overeenstemming met IAS 34 “Tussentijdse Financiële Verslaggeving”, zoals aanvaard binnen de Europese Unie.
Rotterdam, 28 augustus 2009 BDO CampsObers Audit & Assurance B.V. namens deze,
C. Alblas RA
12
