halfjaarbericht 2012 Dit fonds wordt beheerd door RFM Regulated Fund Management

halfJaarbericht 2012

RFM Woning-winkelfonds III CV

Dit fonds wordt beheerd door RFM Regulated Fund Management onderdeel van CBRE Global Investors

RFM Regulated Fund Management BV Postbus 75620 1118 ZR Schiphol Schiphol Boulevard 281 G-toren, 7e verdieping 1118 BH Schiphol E [email protected] I www.regulatedfundmanagement.nl RFM Woning-Winkelfonds III CV, kvk-nummer 27282222

Omslag Waltoren, Amersfoort

Inhoudsopgave

HALFJAARBERICHT RFM Woning-Winkelfonds III CV Algemeen Verslag van beheerder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Economie en vastgoedmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Halfjaarrekening Balans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Winst- en verliesrekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Kasstroomoverzicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12 Toelichting balans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13 Toelichting winst- en verliesrekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18 Overige toelichtingen Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24 Uitkeringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25 Portefeuille . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 26

Meer informatie Voor vragen of opmerkingen over dit verslag kunt u contact opnemen met de beheerder via (020) 202 2222 of e-mail [email protected]

RFM Woning-Winkelfonds III CV | Halfjaarbericht 2012 | 1

Verslag van beheerder

ALGEMEEN Het is ons een genoegen u het halfjaarrapport 2012 te presenteren van RFM Woning-Winkelfonds III CV. Het fonds heeft in aanhoudend moeilijke marktomstandigheden een direct resultaat behaald van 4,0%. Daarnaast blijft de waarde van de portefeuille onder druk staan. Op basis van de meest recente taxatiewaarde ligt de huidige waarde van de participatie op € 16.697. In de eerste helft van 2012 heeft geen direct herstel van de economische markten plaatsgevonden. Voor de woningmarkt heeft dit tot gevolg dat nog steeds een beperkt aantal transacties plaatsvindt en de prijzen van de woningen onder druk blijven staan. De winkelportefeuille is grotendeels verhuurd en zorgt voor een stabiele huurstroom. In lijn met het gewijzigde uitkeringsbeleid is alleen het beschikbaar gekomen resultaat uitgekeerd. Het beschikbaar gekomen kapitaal is ingehouden en wordt volledig tegenover de lening gesteld.

ANALYSE RESULTAAT Het enkelvoudige rendement 1) over de rapportageperiode bedraagt 4,0%, waar de beheerder in het prospectus 8,7% heeft begroot voor heel 2012. Het netto resultaat over de verslagperiode bedraagt € 617.148 ofwel € 932 per participatie. Dit resultaat is de som van de volgende delen: 1. Een operationeel resultaat van € 828.998 uit de exploitatie van de woningen en winkels. De gematigde huurstijgingen en de hoge kosten voor leegstand leiden tot minder huuropbrengsten. De exploitatiekosten van de woningen en winkels zijn in lijn met de omvang van de portefeuille. Het operationeel resultaat ligt 88 duizend euro onder de oorspronkelijke prognose; 2. Een financieel resultaat van -/- € 484.590 bestaande uit rentebetalingen op de financiering en het resultaat van de collar. De lage rentestand en de extra baten op het uitstaande saldo (6 duizend euro) leiden tot lagere rentelasten. Het financieel resultaat is 56 duizend euro gunstiger dan de oorspronkelijke prognose; 3. De gerealiseerde verkoopopbrengsten van € 272.740 van de woningen die in de rapportageperiode overgedragen zijn aan de nieuwe eigenaren. De onder druk staande prijzen hebben zijn weerslag op de verkoopopbrengsten. Het verkoopresultaat is 5 duizend euro gunstiger dan de oorspronkelijke prognose.

WONINGPORTEFEUILLE Sterke verkoopinspanningen blijven noodzakelijk om verkopen te realiseren. De aard van de inspanning is afhankelijk van de lokale situatie. Zo zijn ondermeer modelwoningen ingericht en worden woningen gerenoveerd. In diverse gevallen zijn de prijzen naar beneden bijgesteld of is overgegaan tot wederverhuur.

1) Het enkelvoudig rendement wordt berekend op basis van gerealiseerde resultaten. In de toelichting Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus wordt deze berekening nader toegelicht.

2 | Halfjaarbericht 2012 | RFM Woning-Winkelfonds III CV

In de rapportageperiode zijn 6 woningen verkocht en geleverd aan nieuwe eigenaren. In het prospectus is rekening gehouden met 10 verkopen voor heel 2012. De gemiddelde verkoopprijs in 2012 ligt 1,7% onder de taxatiewaarde ultimo 2011. In deze taxatiewaarde is rekening gehouden met eventuele investeringen in de woningen. Verder is een garage verkocht en zijn 2 woningen wederverhuurd. Ultimo juni 2012 resteren 119 woningen en 17 garages, waarvan 5 woningen bestemd zijn voor verkoop. De verwachting is dat de beleggingswaarde van de portefeuille, in lijn met de ontwikkelingen in de markt, in het eerste halfjaar van 2012 licht is gedaald. De portefeuille wordt ultimo 2012 weer extern getaxeerd. Per 1 juli heeft de jaarlijkse huurverhogingsronde plaatsgevonden. De portefeuille van het fonds bevat grotendeels woningen in het gereguleerde huursegment. De huurverhoging voor deze woningen heeft zich beperkt tot de wettelijk maximaal voorgeschreven verhoging van 2,3%. De gemiddelde huurverhoging voor de totale portefeuille bedraagt 2,4%.

WINKELPORTEFEUILLE De winkelvastgoedmarkt heeft te kampen met groeiende leegstand in aanloopstraten, kleinere winkelstrips, buurtwinkelcentra en op meubelboulevards. Voor winkels op verdiepingen en souterrains is de belangstelling bijzonder klein. Oorzaken zijn onder meer teruglopende bestedingen, verminderd consumentenvertrouwen, toename van internetverkopen en het ontbreken van bedrijfsopvolging. De vraag naar A1 – locaties blijft evenwel ook in het eerste halfjaar van 2012 groot. Aanbod van locaties in dit segment is er vrijwel niet. De winkelobjecten in Emmeloord, Heerlen, Rotterdam en Vlaardingen worden genoegzaam verhuurd zonder opmerkelijke gebeurtenissen. In Almelo is met de huidige huurder WE een nieuwe 10-jarige huurovereenkomst afgesloten tegen een lagere markthuur en onder toezegging van een verbouwingsbijdrage. De oorspronkelijke overeenkomst had nog een looptijd van 3,5 jaar en zou in november 2015 aflopen. In Oss heeft de Subway per 31 augustus 2013 de huur opgezegd. Met de huurder wordt onderhandeld om een nieuw huurcontract af te sluiten tegen een lagere markthuur. Als de huurder geen nieuw contract afsluit, gaat de beheerder op zoek naar een opvolgend huurder. In Nijmegen hebben Zeeman Textiel (2e verdieping) en Ziengs Schoenen (begane grond) de huur opgezegd per 21 mei 2013 respectievelijk 1 maart 2013. Momenteel wordt gezocht naar een huurder die mogelijk het gehele pand wil huren. Stichting Operatie Mobilisatie in Emmeloord heeft per juni de huurrechten overgedragen aan Style Color Company. Deze onderneming is reeds in het pand gevestigd. De verwachting is dat de beleggingswaarde van de verhuurde objecten in de winkelportefeuille, in lijn met de ontwikkelingen in de markt, in het eerste halfjaar van 2012 redelijk stabiel gebleven is. Voor de objecten in Nijmegen en in Oss is dit mede afhankelijk van de lokale marktomstandigheden en de mogelijkheden tot verhuur. De portefeuille wordt ultimo 2012 weer extern getaxeerd. Voor winkels is de huurverhoging voor bestaande huurders onder andere afhankelijk van de bepalingen opgenomen in de huurovereenkomst. Zowel de hoogte als het moment van indexatie is in de overeenkomst vastgelegd. De gemiddelde stijging van de huren ten opzichte van de huren per 1 juli 2011 bedraagt 2,1%, ten opzichte van een prognose van 2,0%.


AFWIKKELING FONDS De beoogde einddatum van het fonds is eind 2013. Begin 2013 zal een buitengewone vergadering plaatsvinden waarin, op basis van een gezamenlijk voorstel van de beheerder en de bewaarder, een besluit over de afwikkeling van het fonds wordt genomen.

VERWACHTINGEN BEHEERDER Voor de woningportefeuille verwacht de beheerder dat ook in de tweede helft van 2012 zowel de waarden als de verkoopaantallen onder druk blijven staan en daarmee een resultaat dat achterblijft bij de verwachtingen uit het prospectus. De leegstand in het winkelobject in Nijmegen zal een negatief effect hebben op het resultaat van de winkelportefeuille. Aangezien in de tweede helft van 2012 in de winkelportefeuille geen contracten aflopen, verwacht de beheerder de bezettingsgraad van 96% te handhaven. In 2013 verlopen verschillende huurovereenkomsten. Indien deze huurovereenkomsten niet verlengd worden, zal een nieuwe huurder aangetrokken moeten worden. Het halfjaarbericht is door de beheerder opgesteld op basis van de waarderingsgrondslagen van het fonds. Het halfjaarbericht is niet door de accountant gecontroleerd. Schiphol, 9 augustus 2012 De directie van RFM Regulated Fund Management BV drs. R.W.Y. van Dijk MRE MRICS drs. M. Knoester MRE


Economie en vastgoedmarkt

Het volgende onderdeel van het jaarbericht over de markt en de marktvooruitzichten is mede tot stand gekomen met inbreng van de afdeling Research.

Economie De Nederlandse economie is in het eerste kwartaal van 2012 met 0,3% gegroeid ten opzichte van eind 2011. Dit was beter dan verwacht, maar wordt deels verklaard door een neerwaartse bijstelling van de economische groei over 2011. Daarnaast bleken de overheidsuitgaven in het eerste kwartaal minder gedaald te zijn dan voorzien was (met 0,5% in plaats van 3,0%). Politiek gezien verliep het eerste halfjaar van 2012 minder voortvarend. Met het mislukken van het Catshuis-overleg over de begroting voor 2013 kwam een einde aan de gedoogconstructie en was de val van het Kabinet-Rutte onvermijdelijk. Kort na de val van het kabinet sloten een aantal politieke partijen het zogenaamde “Lente-akkoord”, waarin een groot aantal maatregelen staan om het Nederlandse begrotingstekort terug te brengen tot onder het door de Europese Unie voorgeschreven maximum van 3%. De afspraken in dit akkoord beloven op korte termijn weinig goeds voor de Nederlandse economie. Het valt echter te bezien in welke mate de aangekondigde maatregelen na de verkiezingen in september ook daadwerkelijk uitgevoerd zullen worden. De onzekerheid hieromtrent, gecombineerd met de voortslepende Europese schuldencrisis, leidt er toe dat consumenten en ondernemers onverminderd somber blijven. Door de meevallende cijfers in het eerste kwartaal is de verwachte economische krimp in 2012 bijgesteld van -1,0% naar -0,8%. Pas in 2013 zal de economie naar verwachting weer groeien met een bescheiden 1,0%. De belangrijkste verklaring voor de lage economische groei in Nederland zijn achterblijvende binnenlandse bestedingen, zowel op het gebied van particuliere consumptie, overheidsbestedingen en investeringen. Met name de particuliere consumptie blijft achter als gevolg van oplopende werkloosheid, beperkte inkomensgroei, lagere pensioenuitkeringen en dalende vermogens. In 2013 worden vooral de lasten voor gezinnen verzwaard, waardoor een herstel van de particuliere consumptie naar verwachting uit zal blijven. Ondanks de lage economische groei zijn de inflatieverwachtingen naar boven bijgesteld tot 2,6% in 2012 en 2,2% in 2013. Dit is een direct effect van de aangekondigde verhoging van accijnzen en BTW. De rente blijft echter naar verwachting dalen. De kapitaalmarktrente kwam in mei uit op 2,0%, het laagste niveau van de afgelopen decennia. Ook voor 2013 zijn de verwachte renteniveaus naar beneden bijgesteld. In combinatie met aantrekkende internationale handel moet dit de economie stimuleren. Echt economisch herstel zet echter naar verwachting pas in als er structurele oplossingen zijn gevonden voor nationale en Europese begrotingsen schuldenproblematiek. Vooralsnog blijven de onzekerheden hieromtrent onveranderd groot.

Woningmarkt De koopwoningenmarkt is in de eerste maanden van 2012 wederom verslechterd. Het aantal te koop staande woningen blijft op een onveranderd hoog niveau terwijl de gemiddelde verkooptijd in het eerste kwartaal van 2012 toenam tot 160 dagen. Dit is bijna een verdubbeling ten opzichte van de periode voor de economische crisis. Gemiddeld werden er 8.000 woningen per maand verkocht, een historisch laag niveau. In de periode januari tot en met april 2012 daalde de huizenprijzen met gemiddeld 1,8%. Het is onwaarschijnlijk dat de maatregelen in het voornoemde Lente-akkoord het tij op de woningmarkt zullen doen keren. Naast enkele positieve punten, zoals het permanent maken van de verlaging van de overdrachtsbelasting tot 2%, bevat het akkoord voornamelijk maatregelen die de betaalbaarheid van koopwoningen verder onder druk zetten. Zo geldt vanaf 1 januari 2013 dat


nieuwe hypothecaire leningen alleen voor rente-aftrek in aanmerking komen als deze geheel worden afgelost in maximaal 30 jaar. Ook wordt de maximale hoogte van de hypothecaire lening (waarover rente mag worden afgetrokken) ten opzichte van de waarde van de woning afgebouwd. Deze wordt in zes stappen verlaagd van 106% naar 100%. Tegelijkertijd worden stimuleringsmaatregelingen, zoals de tijdelijk verhoogde NHG1)-grens, de komende tijd afgebouwd. De verwachting is derhalve dat de woningprijzen de komende tijd zullen blijven dalen. Vergeleken met de koopwoningenmarkt is de situatie op de huurmarkt veel positiever. De vergrijzing, toegenomen eisen aan arbeidsmobiliteit en een strenger hypotheekbeleid van overheid en banken zorgen ervoor dat de vraag naar huurwoningen stijgt. Vooral woningen met een huurprijs tussen de EUR 650 en EUR 1.000 per maand op stedelijke en centrale locaties met een hoog voorzieningenniveau zijn gewild, terwijl het aanbod hiervan beperkt is. Woningcorporaties, die zich voorheen ook op dit segment richten, worden ten gevolge van strengere regelgeving en verslechterende financiële posities gedwongen zich steeds meer te concentreren op hun kerntaken. Hierdoor zijn mensen die willen huren in toenemende mate aangewezen op de private huursector. De toenemende vraag in combinatie met het krappe aanbod heeft naar verwachting een positief effect op de huurprijsontwikkeling in het middeldure, geliberaliseerde segment. Als gevolg van de hogere inflatieverwachtingen zijn de verwachtingen voor de huurprijsontwikkeling in het gereguleerde segment echter ook naar boven bijgesteld. Bovendien mogen de huren in dit segment inmiddels extra verhoogd worden in gebieden met schaarste en zijn er concrete plannen om huurverhogingen in toenemende mate afhankelijk te maken van het inkomen van de huurder en het energielabel van de woning. Een deel van de extra huurinkomsten die hierdoor gegenereerd worden, wordt naar verwachting echter wel door de overheid afgeroomd via een verhuurderbelasting. De plannen hiertoe worden momenteel uitgewerkt in een apart wetsvoorstel bij het Belastingplan 2013.

1) Nationale Hypotheek Garantie


Winkelmarkt Het consumentenvertrouwen bleef in de eerste helft van 2012 op een onveranderd laag niveau. Ondanks dat consumenten iets positiever zijn geworden in hun beoordeling van de economische situatie, is de verwachting omtrent de ontwikkeling van hun eigen financiële situatie in de komende 12 maanden uiterst negatief. Dit heeft te maken met de maatregelen in het Lente-akkoord, die een daling van besteedbaar inkomen en koopkracht tot gevolg hebben. Het negatieve sentiment heeft zijn weerslag op de detailhandelsomzetten. In april 2012 kromp het omzetvolume met 10,6% ten opzichte van dezelfde periode een jaar eerder, terwijl de prijzen nog met 2,1% stegen. De detailhandelsomzet kwam daarmee 8,7% lager in vergelijking met april 2011. Winkels in voedings- en genotmiddelen, en met name supermarkten, deden het duidelijk beter dan non-foodwinkels. Ook bij postorderbedrijven en internetwinkels blijft de omzet groeien. Ondanks de daling van de detailhandelsomzet in april zijn de verwachtingen voor 2012 en 2013 naar boven bijgesteld. Deze bijstelling is echter bijna volledig toe te schrijven aan de voorgenomen verhoging van BTW en accijnzen. Nog altijd lijken de dalende detailhandelsomzetten in fysieke winkels geen nadelige gevolgen te hebben voor de vraag naar primaire winkellocaties. De aanhoudende belangstelling komt voornamelijk van (inter)nationale retailers, waardoor leegstand op toplocaties beperkt blijft. De aanvangsrendementen en huurniveaus zijn hier stabiel ten opzichte van eind vorig jaar. Daarnaast is de tweedeling tussen toplocaties en secundaire winkelgebieden, zoals perifere detailhandelslocaties en aanloopstraten, wederom groter geworden. Secundaire locaties blijven kampen met afnemende vraag en dalende vloerproductiviteit. Om het zogenaamde “multichannel” winkelen te faciliteren, worden door retailers steeds vaker samenwerkingsverbanden aangegaan. Zo heeft Ahold in februari onlineretailer Bol.com overgenomen. De verwachting is dat synergievoordelen behaald kunnen worden door bijvoorbeeld de logistieke netwerken van Bol.com en Albert.nl te combineren en afhaalpunten te maken in Albert Heijn supermarkten voor producten die bij Bol.com besteld zijn.

DISCLAIMER © Copyright 2012 CBRE Global Investors. Alle rechten voorbehouden. Bovenstaande opinie over de economie en vastgoedmarkt dient uitsluitend ter informatie en wij geven, hoewel de opinie is gebaseerd op informatie die betrouwbaar wordt geacht, geen garantie aangaande de juistheid of volledigheid hiervan. CBRE Global Investors accepteert geen enkele aansprakelijkheid voor de informatie opgenomen in deze opinie. De weergegeven marktinformatie alsmede de meningen, prognoses, aannames, schattingen, afgeleide waarderingen en koersdoelstelling(en) die zijn opgenomen in deze opinie en die de opinie van de auteur vormen dateren van de datum van publicatie en kunnen op enig moment zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. Hoewel wij ernaar streven de in bovenstaande opinie opgenomen informatie naar redelijkheid te actualiseren, kunnen er op grond van de regelgeving, compliance vereisten of andere oorzaken redenen zijn waardoor dit niet mogelijk is. Bovenstaande opinie vormt geen uitnodiging of aanbod tot het kopen of verkopen van effecten of andere financiële instrumenten. Bovenstaande opinie is uitsluitend bedoeld voor klanten van CBRE Global Investors en de informatie mag niet - geheel of gedeeltelijk – voor enig doel worden vermenigvuldigd, opnieuw worden verspreid of gekopieerd zonder de uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van CBRE Global Investors.



halfjaarrekening

RFM Woning-Winkelfonds III CV

De halfjaarrekening beslaat pagina 10 tot en met 27


Balans per 30 juni 2012

Na voorgestelde winstuitkering (bedragen in €)

Balans per

Balans per

Toelichting

30-06-2012

31-12-2011

Beleggingen Onroerend goed in exploitatie

1

35.726.685

36.959.353

Vorderingen en overlopende activa Vorderingen op huurders Overige vorderingen

2 3

3.060 54.143 57.203

3.694 33.512 37.206

Liquide middelen

4

896.898

1.291.942

36.680.786

38.288.501

ACTIVA

PASSIVA Eigen vermogen

5

11.255.767

11.069.681

Voorzieningen Voorziening performance fee

6

185.208

171.508

Langlopende schulden Langlopende leningen

7

24.375.627

25.675.417

Kortlopende schulden en overlopende passiva Kortlopende deel langlopende schulden Belastingen Overige kortlopende schulden

7 8 9

286.000 52.054 526.130 864.184

286.000 49.019 1.036.876 1.371.895

36.680.786

38.288.501


Winst- en verliesrekening over het eerste halfjaar 2012 (bedragen in €)

Toelichting

2012

2011 1)

Netto huuropbrengsten Totale operationele baten

10

1.124.908 1.124.908

2.297.883 2.297.883

Exploitatiekosten onroerend goed Beheerkosten Fondskosten Totale operationele lasten

11 12 13

210.648 58.617 26.645 295.910

400.516 120.233 48.821 569.570

828.998

1.728.313

OPERATIONEEL RESULTAAT Rentebaten Rentelasten FINANCIEEL RESULTAAT

14 15

7.293 (491.883) (484.590)

10.955 (1.069.760) (1.058.805)

Gerealiseerde opbrengst verkopen

16

272.740

467.337

617.148

1.136.845

617.148

491.938 644.907

NETTO RESULTAAT VOOR WAARDEMUTATIES Mutatie ongerealiseerde waardevermindering beleggingen NETTO RESULTAAT NA WAARDEMUTATIES

17

1) Dit betreft de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011.


Kasstroomoverzicht

(bedragen in €)

2012

2011 1)

Resultaat Verkopen van beleggingen Ongerealiseerde waardemutatie beleggingen Dotaties voorzieningen

617.148 1.232.668 13.700 1.863.516

644.907 2.000.007 491.938 23.401 3.160.253

Toename/(afname) kortlopende schulden (exclusief verschuldigde uitkeringen) (Toename)/afname vorderingen op korte termijn

(207.825) (19.997) (227.822)

(18.217) 16.807 (1.410)

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten

1.635.694

3.158.843

(1.299.790) (730.948) (2.030.738)

(2.046.563) (738.230) (2.784.793)

(395.044)

374.050

1.291.942 896.898

917.892 1.291.942

Aflossingen langlopende schulden Uitgekeerde winst en commanditair kapitaal Kasstroom uit financieringsactiviteiten Netto kasstroom Beginstand liquide middelen Eindstand liquide middelen

1) Dit betreft de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011.


Toelichting op de balans

(bedragen in €)

ALGEMEEN De gehanteerde waarderingsgrondslagen zijn gelijk aan de gebruikte waarderingsgrondslagen voor het jaarbericht 2011.

BELEGGINGEN 1 Onroerend goed in exploitatie

In de rapportageperiode zijn 6 woningen en een garage verkocht. Aan het einde van de rapportageperiode resteren 119 woningen, 17 garages en 17 winkelunits. Het onroerend goed is gewaardeerd tegen de oorspronkelijke totale aankoopsom (inclusief aankoopkosten) of lagere marktwaarde. In de tabel hieronder is het waardeverloop van de totale portefeuille weergegeven:

Balans per 1 januari - Verkopen woningen - Mutatie ongerealiseerde waardevermindering woningen - Mutatie ongerealiseerde waardevermindering winkels Balans per 30 juni, respectievelijk 31 december

2012

2011

36.959.353 (1.232.668) 35.726.685

39.451.298 (2.000.007) (151.938) (340.000) 36.959.353

Van de boekwaarde ad € 35.726.685 heeft € 18.066.627 betrekking op woningen en € 17.660.058 op winkels.

Taxatie van beleggingen De beheerder van het fonds verleent jaarlijks, of vaker indien daartoe aanleiding bestaat, een onafhankelijke externe taxateur opdracht een taxatie van de objecten uit te voeren. De meest recente externe taxatie heeft per 31 december 2011 plaatsgevonden. De taxatiewaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. De waarde is de marktwaarde in verhuurde staat, rekening houdend met de positieve vermogenseffecten van individuele verkoop van woningen (uitponden). Op basis van deze taxatie bedraagt de beleggingswaarde ultimo juni 2012 € 35.560.446. De verwachting is, dat in lijn met de ontwikkelingen in de markt, de waarde van de beleggingen in het eerste halfjaar van 2012 licht gedaald is. De portefeuille wordt ultimo 2012 weer extern getaxeerd.


VORDERINGEN EN OVERLOPENDE ACTIVA 2 Vorderingen op huurders

Huurders Voorziening oninbaarheid

30-06-2012

31-12-2011

7.995 (4.935) 3.060

11.222 (7.528) 3.694

30-06-2012

31-12-2011

6.633 1.363 46.147 54.143

1.415 9.669 22.428 33.512

30-06-2012

31-12-2011

56.898 840.000 896.898

351.942 940.000 1.291.942

3 Overige vorderingen

Verzekeringen Rente bank Vooruitbetaalde verkoopkosten Vooruitbetaalde vaste lasten

LIQUIDE MIDDELEN 4 Liquide middelen

ING Bank Zakelijke Rekening ING Bank Zakelijke Spaarrekening

Het in de rapportageperiode ontvangen rentepercentage op het uitstaande saldo op de Zakelijke Rekening bedraagt gemiddeld 0,1% (2011: 0,8%) en op de Zakelijke Spaarrekening gemiddeld 1,8% (2011: 1,6%). De liquide middelen staan ter vrije beschikking van het fonds.


Eigen vermogen 5 Eigen vermogen Het maatschappelijk of commanditair kapitaal van oorspronkelijk € 16.550.000 is verdeeld in 662 participaties van oorspronkelijk € 25.000 nominaal. Jaarlijks vinden terugbetalingen van het commanditair kapitaal plaats. Commanditair

Overige

kapitaal

reserves

Totaal

participatie

Per

Gestort kapitaal - Terugstortingen kapitaal - Reserves voorgaande periode Balans per 1 januari

16.550.000 (1.996.592) 14.553.408

(3.483.727) (3.483.727)

16.550.000 (1.996.592) (3.483.727) 11.069.681

25.000 (3.016) (5.260) 16.724

- Terugstortingen kapitaal - Netto resultaat periode - Winstuitkeringen Balans per 30 juni

14.553.408

617.148 (431.062) (3.297.641)

617.148 (431.062) 11.255.767

930 (651) 17.003

30 juni

Ultimo

Ultimo

2012

2011

2010

11.255.767 11.053.117 662 17.003 16.697

11.069.681 10.846.458 662 16.724 16.384

11.514.526 11.344.893 662 17.395 17.137

Intrinsieke waarde De intrinsieke waarde van het fonds wordt bepaald door het eigen vermogen te corrigeren met de meest recente marktwaarde kosten koper (exclusief aankoopkosten) van het onroerend goed in exploitatie en de marktwaarde van het rentederivaat (‘collar’). In onderstaande tabel is het verloop van de intrinsieke waarde en het nominale eigen vermogen opgenomen.

Nominale waarde fonds Intrinsieke waarde fonds Aantal participaties Nominale waarde per participatie Intrinsieke waarde per participatie


Voorzieningen 6 Voorziening performance fee De performance fee ontstaat bij de verkoop van objecten. Een derde deel van de gerealiseerde performance fee wordt toegevoegd aan de voorziening. Deze voorziening wordt uitgekeerd aan de beheerder aan het einde van de looptijd.

Balans per 1 januari - toevoeging boekjaar Balans per 30 juni, respectievelijk 31 december

2012

2011

171.508 13.700 185.208

148.107 23.401 171.508

Aflossing

Langlopende

Op dit moment voldoet het fonds niet aan de rendementsnorm van het gemiddeld enkelvoudig rendement, waardoor de voorziening aan het einde van de looptijd zou vrijvallen. Op basis van voorzichtigheid en de mogelijke kans dat alsnog een beroep op de voorziening wordt gedaan, is besloten de voorziening in stand te houden.

LANGLOPENDE SCHULDEN 7 Langlopende leningen De hypothecaire leningen zijn verstrekt door ING Real Estate Finance NV. De einddatum van deze leningen is 28 december 2013. Totale

Lening deel 1 (vaste rente) Lening deel 2 (vaste rente) Lening deel 3 (variabele rente)

schuld per

Aflossing

komend

schuld per

31-12-2011

boekjaar

jaar

30-06-2012

13.227.500 7.280.000 5.453.917 25.961.417

214.500 455.000 630.290 1.299.790

286.000 286.000

12.727.000 6.825.000 4.823.627 24.375.627

Lening deel 1 (vaste rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 14.300.000. De rente op deze lening bedraagt 4,25%. De aflossing bedraagt 2% per jaar.

Lening deel 2 (vaste rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 9.100.000. De rente op deze lening bedraagt 4,25%. De aflossingverplichting is nihil. Jaarlijks mag zonder kosten € 455.000 vervroegd afgelost worden. Door het huidige renteverschil tussen de leningen met vaste en variabele rente en de korte resterende looptijd is besloten gebruik te maken van de mogelijkheid om af te lossen op de vastrentende lening.

Lening deel 3 (variabele rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 16.600.000. De rente op deze lening bedraagt het drie-maands Euribortarief vermeerderd met opslag van 0,75%. Aflossing van de lening vindt plaats uit de verkoopopbrengsten. Het renterisico wordt beperkt door een collar met een cap van 5,25% en een floor van 3,87%. De looptijd van de collar is gelijk aan de looptijd van de lening. De afbouw van de collar houdt rekening met toekomstig verwachte aflossingen van de lening. In de winst- en verliesrekening is het resultaat van de collar opgenomen. De afbouw van het rentederivaat blijft ongewijzigd ondanks de aflossing op de vaste lening.


Kortlopende schulden en overlopende passiva 8 Belastingen

Omzetbelasting

30-06-2012

31-12-2011

52.054 52.054

49.019 49.019

30-06-2012

31-12-2011

430.962 29.743 11.315 10.861 2.007 41.242 526.130

730.848 260.801 24.504 3.622 3.153 13.948 1.036.876

9 Overige kortlopende schulden

Verschuldigde uitkeringen winst en kapitaal Nog te betalen rente Servicekosten Property managers Crediteuren Overige

NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN EN ACTIVA Ten behoeve van extra zekerheid voor terugbetaling van de hypothecaire lening is een hypotheek verstrekt op de panden aan de financier en een pandrecht op de huurinkomsten afgegeven. Om de risico’s van rentefluctuaties te beperken is met ING Bank NV een rentederivaat, een zogenaamde ‘collar’ afgesloten. Uit hoofde van de collarovereenkomst kunnen rechten en verplichtingen ontstaan die van invloed zijn op de hoogte van de totale rentelast. Deze ‘collar’ dekt het renterisico op de variabele lening af. De hoogte van de afgedekte positie voor de periode 2 april 2012 tot 2 juli 2012 bedraagt € 1.750.000. De marktwaarde van de ‘collar’ bedraagt ultimo juni 2012 € 36.411 negatief. De ‘collar’ wordt jaarlijks afgebouwd op basis van de bij aanvang ingeschatte aflossingen op de variabele lening. Doordat de werkelijke aflossing door afwijkende verkoopaantallen anders kan zijn dan geprognosticeerd, kan een afgedekte positie ontstaan die afwijkt van de hoogte van de lening. Bij de aankoop van de objecten in het fonds is een overdrachtsbelastingvoordeel ontstaan. Er blijft gedurende een periode van 12 jaren na de aankoop een kans bestaan dat de fiscus alsnog een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting zal opleggen. De beheerder is van mening dat geen overdrachtsbelasting was verschuldigd. De post overdrachtsbelasting is om deze reden niet als verplichting opgenomen. Door de huurders van de winkels is voor een bedrag van € 157.431 aan bankgaranties verstrekt. Verder is bij de grotere ketens door de moedermaatschappij veelal een concerngarantie verstrekt.


Toelichting op de winst- en verliesrekening

(bedragen in €)

Algemeen De gehanteerde waarderingsgrondslagen zijn gelijk aan de gebruikte waarderingsgrondslagen voor het jaarbericht 2011. De vergelijkende cijfers over 2011 hebben betrekking op de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011. 10 Netto huuropbrengsten Op de theoretische bruto huuropbrengst wordt de leegstand in mindering gebracht die ontstaat bij het leegkomen van woningen totdat verkoop heeft plaatsgevonden. De leegstand en overige huurderving voor woningen bedroeg 5,1% van de theoretische huur en voor winkels 4,1%, waar 3,25% voor de woningen en 3,0% voor de winkels is geprognosticeerd.

Woningen Theoretische huur Leegstand Overige huurderving

Winkels Theoretische huur Leegstand Overige huurderving

Totaal woningen en winkels

2012

2011

515.452 (28.509) 2.393 489.336

1.131.243 (83.596) (1.174) 1.046.473

663.072 (27.500) 635.572

1.306.410 (55.000) 1.251.410

1.124.908

2.297.883

2012

2011

57.719 8.808 14.205 22.712 848 22.530 6.747 133.569

76.705 19.032 76.630 53.566 4.185 17.177 12.526 259.821

11 Exploitatiekosten onroerend goed De exploitatiekosten zijn op jaarbasis begroot op 24% van de theoretische huur van de woningportefeuille en 9,5% van de theoretische huur van de winkelportefeuille. De gerealiseerde exploitatiekosten bedragen voor woningen 25,9% en voor winkels 11,6%. Deze exploitatielasten worden met name bepaald door planmatig onderhoud, bijdragen aan vereniging van eigenaren en reguliere vaste lasten.

Woningen Onderhoud Beheerkosten property manager Bijdragen Vereniging van Eigenaren Vaste lasten Verzekeringen Niet-terugvorderbare BTW Overige exploitatiekosten


Bij het winkelobject in Heerlen vinden in 2012 schilderwerkzaamheden plaats.

Winkels Onderhoud Beheerkosten property manager Bijdragen Vereniging van Eigenaren Vaste lasten Verzekeringen Overige exploitatiekosten

Totaal woningen en winkels

2012

2011

26.940 12.711 7.003 21.397 1.427 7.601 77.079

32.022 25.028 13.007 41.151 3.149 26.338 140.695

210.648

400.516

2012

2011

56.126 2.491 58.617

114.953 5.280 120.233

2012

2011

10.000 9.200 2.100 1.314 4.031 26.645

20.000 18.962 3.010 2.351 4.498 48.821

12 Beheerkosten

Beheervergoeding Niet-terugvorderbare BTW

Met RFM Regulated Fund Management BV is een beheerovereenkomst aangegaan. De beheerder treedt op als beheerder van het vermogen van het fonds en verzorgt daarnaast het management van de objecten (inclusief het aansturen van het property management van de objecten) en het algemeen beheer van het fonds. 13 Fondskosten

Vergoeding bewaarder Accountants-, advies- en taxatiekosten Kosten toezicht Niet-terugvorderbare BTW Overige

Met Bewaarder RE Woning-Winkelfonds III BV is een bewaarovereenkomst aangegaan. De bewaarder treedt op als bewaarder van het fonds en draagt zorg voor bewaring en het houden van een administratie van de objecten en overige goederen van het fonds. Onder bewaring wordt verstaan het houden van het juridisch eigendom of gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen ten titel van beheer ten behoeve van het fonds. De economische gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen berust bij het fonds.


14 Rentebaten

Rente bank Overige

2012

2011

7.293 7.293

10.909 46 10.955

2012

2011

278.805 145.624 47.932 19.522 491.883

566.727 317.286 132.258 53.489 1.069.760

2012

2011

1.597.250 (50.742) (41.100) (1.232.668) 272.740

2.619.000 (81.452) (70.204) (2.000.007) 467.337

2012

2011

-

151.938 340.000 491.938

15 Rentelasten

Rentekosten op leningdeel 1 vaste rente Rentekosten op leningdeel 2 vaste rente Rentekosten op leningdeel 3 variabele rente Resultaat collar

De effectieve rentelast op leningdeel 3 is samengesteld uit de werkelijk betaalde rente aan de financier en het resultaat van de collar. 16 Gerealiseerde opbrengst verkopen

Verkoopopbrengsten Verkoopkosten Performance fee Historische kostprijs verkochte woningen inclusief aankoopkosten

17 Mutatie ongerealiseerde waardevermindering beleggingen

Mutatie ongerealiseerde waardevermindering woningen Mutatie ongerealiseerde waardevermindering winkels


18 Transacties met gelieerde partijen Met onderstaande gelieerde partijen hebben transacties plaatsgevonden. De transacties met deze partijen zijn op basis van marktconforme voorwaarden tot stand gekomen. Transactievolume Naam gelieerde partij

ING Bank NV 1) ING Bank NV 1) ING Real Estate Finance NV 1) RFM Regulated Fund Management BV RFM Regulated Fund Management BV RFM Woning-Winkelfonds III BV Bewaarder RE Woning-Winkelfonds III BV

Aard van transactie

2012

2011

Collar verrekeningen Rente bankrekening Rentekosten Performance fee 2) Beheervergoeding 3) Winstaandeel € 100 Bewaarvergoeding 4)

41.100 56.126 10.000 107.226

47.139 8.686 848.754 70.204 114.953 20.000 1.109.736

2.192.734

4.415.505

2012

2011

387.752 10.992.928 3,53%

721.226 11.176.278 6,45%

Totale transactievolume fonds (huuropbrengsten, operationele lasten, rentelasten, rentebaten en verkopen)

De transacties met gelieerde partijen maken 5% (2011: 25%) uit van het totale transactievolume van het fonds. 19 Kostenratio van het fonds De kostenratio van het fonds relateert het niveau van de kosten aan de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. Voor de gemiddelde intrinsieke waarde wordt gebruik gemaakt van de intrinsieke waarde exclusief de waarde van de collar. Hiermee hebben de fluctuaties van de waarde van de collar geen invloed op de intrinsieke waarde en daarmee de kostenratio en wordt een beter beeld van de kostenratio gegeven. Het totaal van de operationele kosten, verkoopkosten, performance fee en afschrijvingskosten immateriële vaste activa worden in de calculatie meegenomen. De rentebaten en -lasten, huurderving en leegstand worden niet in de calculatie opgenomen.

Totale kosten Gemiddelde intrinsieke waarde (exclusief waarde collar) Kostenratio

1) Aangezien het fonds na 31 oktober 2011 geen deel meer uitmaakt van ING Group, is in het transactievolume 2011 alleen de periode januari tot en met oktober meegenomen. 2) De performance fee bedraagt 15% van het netto verkoopresultaat van de verkochte objecten. 3) De beheervergoeding bedraagt 5% van de gefactureerde huur. 4) De bewaarvergoeding bestaat uit een jaarlijkse vergoeding van € 5.000 voor het uitvoeren van de functie van bewaarder van het fonds en € 15.000 voor het ter beschikking stellen van het eigen vermogen van de bewaarder.



overige toelichtingen

RFM Woning-Winkelfonds III CV


Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus (bedragen in €)

Boekjaar 2012

Cumulatief

realisatie t/m

prospectus t/m

realisatie t/m

prospectus t/m

30-06-2012

31-12-2012

30-06-2012

31-12-2012

489.336 635.572 1.124.908

1.017.812 1.384.093 2.401.905

7.644.688 8.159.610 15.804.298

8.822.814 9.136.992 17.959.806

Exploitatiekosten onroerend goed woningobjecten Exploitatiekosten onroerend goed winkelobjecten Beheerkosten Fondskosten Totale operationele lasten

133.569 77.079 58.617 26.645 295.910

252.480 135.555 128.942 50.677 567.654

1.834.277 982.160 833.545 349.420 3.999.402

2.188.605 894.860 970.254 334.543 4.388.262

Operationeel resultaat

828.998

1.834.251

11.804.896

13.571.544

7.293 (491.883) (484.590)

3.013 (1.083.270) (1.080.257)

161.764 (8.265.341) (8.103.577)

16.025 (9.285.112) (9.269.087)

1.597.250 (50.742) (41.100) (1.275.511) 229.897

2.293.410 (43.575) (79.426) (1.720.332) 450.077

19.487.350 (488.409) (555.624) (15.297.777) 3.145.540

21.461.493 (407.768) (577.561) (17.203.315) 3.272.849

574.305

1.204.071

6.846.859

7.575.306

realisatie t/m

prospectus t/m

realisatie t/m

prospectus t/m

30-06-2012

31-12-2012

30-06-2012

31-12-2012

520 347 867

1.139 679 1.818

5.590 4.751 10.341

6.499 4.944 11.443

2,4% 1,6% 4,0%

5,4% 3,3% 8,7%

24,3% 20,3% 44,6%

28,9% 21,8% 50,7%

Netto huuropbrengsten woningobjecten Netto huuropbrengsten winkelobjecten Totale huuropbrengsten

Rentebaten Rentelasten Financieel resultaat Verkoopopbrengsten Verkoopkosten Performance fee Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) Netto verkoopresultaat 1) Netto resultaat voor uitkering

Boekjaar 2012

Exploitatieresultaat per participatie Verkoopresultaat per participatie Netto resultaat per participatie Exploitatierendement per participatie Verkooprendement per participatie Rendement per participatie 2)

Internal Rate of Return (IRR) 3)

Cumulatief

30-06-2012

31-12-2011

2,2%

1,6%

1) Het netto verkoopresultaat, zoals bovenstaand vermeld, is bepaald op basis van de oorspronkelijke aankoopsom inclusief de aan de verkochte objecten toegerekende aanvangskosten (immateriële activa). 2) Het enkelvoudig rendement wordt berekend door de gerealiseerde resultaten, exclusief ongerealiseerde waardemutaties, te relateren aan het nominaal ingelegde commanditair kapitaal aan het begin van het jaar. 3) De IRR is een indicator voor de rentabiliteit van een investering. Bij de berekening van de IRR wordt rekening gehouden met het moment van de kasstromen, zowel bij investering als bij uitkering. De getoonde IRR is berekend op basis van een theoretische liquidatie op de rapportagedatum tegen de intrinsieke waarde van het fonds.


Uitkeringen

(bedragen in €)

Realisatie 2012

Netto resultaat beschikbaar voor uitkering Aflossing langlopende lening winkels Winstaandeel beherend vennoot Beschikbaar resultaat voor participanten Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) Aflossing langlopende lening woningen Beschikbaar commanditair kapitaal

fonds

participatie

574.305 143.000 100 431.205

651

1.275.511 1.085.290 190.221

287

Realisatie 2012 fonds

participatie

- Interim uitkering augustus 2012 - Interim uitkering februari 2013 - Voorstel slot uitkering mei 2013 - Toevoeging aan de reserves Bestemming beschikbaar resultaat

430.962 243 431.205

651 651

- Interim uitkering augustus 2012 - Interim uitkering februari 2013 - Voorstel slot uitkering mei 2013 - Niet uitgekeerd beschikbaar commanditair kapitaal Bestemming commanditair kapitaal

190.221 190.221

287 287

- Uitkering augustus 2012 - Uitkering februari 2013 - Slotuitkering mei 2013 Totale uitkering

430.962 430.962

651 651

Uitkeringen 2012

Uitgekeerd resultaat Uitgekeerd commanditair kapitaal

Cumulatieve uitkeringen

realisatie t/m

prospectus t/m

realisatie t/m

prospectus t/m

30-06-2012

31-12-2012

30-06-2012

31-12-2012

651 651

1.387 457 1.844

8.211 3.016 11.227

9.283 4.570 13.853


Portefeuille

WONINGPORTEFEUILLE Object

Amersfoort Amstelveen Leiden Maastricht Nijmegen Venlo Totaal

Portefeuille

Verkopen t/m

Verkopen

Portefeuille per

Bouwjaar

aanvang

31-12-2011

2012

30-06-2012

1983 1971 1986 1992 1972 1964

40 36 33 24 49 24 206

24 13 15 12 9 12 85

1 4 1 0 0 0 6

15 19 17 12 40 12 115

OVERIGE OBJECTEN IN WONINGPORTEFEUILLE Portefeuille

Verkopen t/m

Verkopen

Portefeuille per

aanvang

31-12-2011

2012

30-06-2012

32

14

1

17

Object

Nijmegen (garages)

VERKOOPPRIJZEN EN MUTATIEGRAAD WONINGPORTEFEUILLE Gemiddelde netto

Realisatie netto

Realisatie netto

Realisatie netto

verkoopprijzen

verkoopprijzen

verkoopprijzen t.o.v. geïndexeerde t.o.v. geïndexeerde

verkoopprijzen1) t.o.v. taxatiewaarde

waarde 2)

waarde

2012

per 31-12-2011

2012

sinds aanvang

Amersfoort Amstelveen Leiden Maastricht Nijmegen Venlo

187.403 274.666 251.996 -

-4,8% -1,7% 1,0% -

-11,5% -13,4% -8,7% -

1,8% -4,9% 1,2% 0,3% 1,6% 0,4%

6,3% 17,4% 5,6% 0,0% 0,0% 0,0%

62,5% 47,2% 48,5% 50,0% 18,4% 50,0%

Totale woningportefeuille

256.344

-1,7%

-12,3%

-0,7%

5,0%

44,2%

Object

Mutatiegraad

Cumulatieve

over 2012 mutatiegraad 3)

Overzicht Woningobjecten Object

Amersfoort Amstelveen Leiden Maastricht Nijmegen Venlo

Straten

Binnen de Veste, Achter de Kamp, Waltoren Colorado, Kringloop, Mississippi, Orinoco, Tigris Beekforel, Regenboogforel, Rivierforel, Zalmforel Salviabeemd Weezenhof Groenstraat

1) De netto verkoopprijs bestaat uit de bruto verkoopprijs minus de werkelijke verkoopkosten. 2) De geïndexeerde waarde is bepaald door de geschatte leegwaarde bij aanvang jaarlijks te indexeren met 2,0%. De geïndexeerde waarde wordt vergeleken met de werkelijk gerealiseerde netto verkoopprijs (na verkoopkosten). Voor een juiste vergelijking zijn de begrote verkoopkosten (van 1,9%) in mindering gebracht op de geïndexeerde waarde. 3) Totaal aantal gerealiseerde verkopen sinds aanvang ten opzichte van de portefeuille bij aanvang.


WINKELPORTEFEUILLE Object

Almelo

Emmeloord

Heerlen

Nijmegen

Oss Rotterdam Vlaardingen

Totaal

Adres

Marktplein 23 Passage 2 Passage 4 Lange Nering 13a Lange Nering 13a I+II Lange Nering 13b Geleenstraat 18a Promenade 7 Promenade Ziekerstraat 6 Ziekerstraat 6a Ziekerstraat 6b Ziekerstraat 6c Ziekerstraat 6d Heuvel 24 Heuvel 26 Keizerswaard 111 Liesveld 4 Liesveld 4a Liesveld 4b

Woningen

Begane grond

Verdieping

Overig

(aantal)

(m²)

(m²)

(m²)

275 110 75 273

268 55

285 215 365

261 210 226 280 140

4 429 110

95 139 140 105 224 4

2.840

303 500 50 500 60 158

77 100 103

200 2.647

844



fotografie Sjaak Henselmans, Amsterdam

Concept en design Cascade - visuele communicatie bv, Amsterdam

www.regulatedfundmanagement.nl

RFM Regulated Fund Management BV Postbus 75620 1118 ZR Schiphol T 020 202 22 22 F 020 202 22 23 E [email protected]

halfjaarbericht 2012 Dit fonds wordt beheerd door RFM Regulated Fund Management

Recommend Documents