halfjaarbericht 2012 Dit fonds wordt beheerd door RFM Regulated Fund Management

halfJaarbericht 2012

RFM Woningfonds IV CV

Dit fonds wordt beheerd door RFM Regulated Fund Management onderdeel van CBRE Global Investors

RFM Regulated Fund Management BV Postbus 75620 1118 ZR Schiphol Schiphol Boulevard 281 G-toren, 7e verdieping 1118 BH Schiphol E [email protected] I www.regulatedfundmanagement.nl RFM Woningfonds IV CV, kvk-nummer 27289885

Omslag Klaverweide, Voorburg

Inhoudsopgave

HALFJAARBERICHT RFM WONINGFONDS IV CV Algemeen Verslag van beheerder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Economie en vastgoedmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Halfjaarrekening Balans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Winst- en verliesrekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Kasstroomoverzicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Toelichting balans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Toelichting winst- en verliesrekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Overige toelichtingen Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20 Uitkeringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 21 Portefeuille . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22

Meer informatie Voor vragen of opmerkingen over dit verslag kunt u contact opnemen met de beheerder via (020) 202 2222 of e-mail [email protected]

RFM Woningfonds IV CV | Halfjaarbericht 2012 | 1

Verslag van beheerder

ALGEMEEN Het is ons een genoegen u het halfjaarrapport 2012 te presenteren van RFM Woningfonds IV CV. Het fonds heeft in aanhoudend moeilijke marktomstandigheden een direct resultaat behaald van 1,2%. Daarnaast blijft de waarde van de portefeuille onder druk staan. Op basis van de meest recente taxatiewaarde ligt de huidige waarde van de participatie op € 10.924. In de eerste helft van 2012 heeft geen direct herstel van de economische markten plaatsgevonden. Voor de woningmarkt heeft dit tot gevolg dat nog steeds een beperkt aantal transacties plaatsvindt en de prijzen van de woningen onder druk blijven staan. In lijn met het gewijzigde uitkeringsbeleid is het beschikbaar gekomen resultaat en kapitaal ingehouden en wordt volledig tegenover de lening gesteld.

ANALYSE RESULTAAT Het enkelvoudige rendement1) over de rapportageperiode bedraagt 1,2%, waar de beheerder in het prospectus 7,5% heeft begroot voor heel 2012.

Het netto resultaat over de verslagperiode bedraagt € 128.721 ofwel € 263 per participatie. Dit resultaat is de som van de volgende delen: 1. Een operationeel resultaat van € 462.931 uit de exploitatie van de woningen. Ondanks de hoge leegstand heeft de grotere restportefeuille woningen hogere huuropbrengsten tot gevolg. De exploitatielasten vallen mee. Het operationele resultaat ligt 64 duizend euro boven de oorspronkelijke prognose; 2. Een financieel resultaat van -/- € 375.372 bestaande uit de rentebetalingen op de financiering en het resultaat van de collar. De grote woningportefeuille leidt tot een hoge lening en dus meer rentelasten. Deze worden grotendeels gecompenseerd door de lage rentestand en extra rentebaten op het uitstaande saldo (3 duizend euro). Het financieel resultaat is 23 duizend euro ongunstiger dan de oorspronkelijke prognose; 3. De gerealiseerde verkoopopbrengsten van € 41.162 van de woningen die in de rapportageperiode overgedragen zijn aan de nieuwe eigenaren. De lage verkoopaantallen en onder druk staande prijzen hebben hun weerslag op de verkoopopbrengsten. Dit leidt tot een 251 duizend euro ongustiger resultaat dan de oorspronkelijke prognose. Het resultaat wordt aangepast voor de waardemutatie van de beleggingen. Het resultaat inclusief de waardemutatie van de beleggingen bedraagt € 132.913.

WONINGPORTEFEUILLE Sterke verkoopinspanningen blijven noodzakelijk om verkopen te realiseren. De aard van de inspanning is afhankelijk van de lokale situatie. Zo zijn ondermeer modelwoningen ingericht en worden woningen gerenoveerd. In diverse gevallen zijn de prijzen naar beneden bijgesteld of is overgegaan tot wederverhuur.

1) Het enkelvoudig rendement wordt berekend op basis van gerealiseerde resultaten. In de toelichting Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus wordt deze berekening nader toegelicht.

2 | Halfjaarbericht 2012 | RFM Woningfonds IV CV

In de rapportageperiode zijn 2 woningen verkocht en geleverd aan nieuwe eigenaren en is een woning verkocht die in het tweede halfjaar van 2012 geleverd wordt. In het prospectus is rekening gehouden met 13 verkopen voor heel 2012. De gemiddelde verkoopprijs in 2012 ligt 1,9% onder de taxatiewaarde ultimo 2011. In deze taxatiewaarde is rekening gehouden met eventuele investeringen in de woningen. Verder is een woning wederverhuurd. Ultimo juni 2012 resteren 150 woningen, 19 garages en 17 parkeerplaatsen, waarvan 6 woningen bestemd zijn voor verkoop en een woning wederverhuurd zal worden. De verwachting is dat de beleggingswaarde van de portefeuille, in lijn met de ontwikkelingen in de markt, in het eerste halfjaar van 2012 licht is gedaald. De portefeuille wordt ultimo 2012 weer extern getaxeerd. Per 1 juli heeft de jaarlijkse huurverhogingsronde plaatsgevonden. De portefeuille van het fonds bevat grotendeels woningen in het gereguleerde huursegment. De huurverhoging voor deze woningen heeft zich beperkt tot de wettelijk maximaal voorgeschreven verhoging van 2,3%. De gemiddelde huurverhoging voor de totale portefeuille bedraagt 2,4%.

VERWACHTINGEN BEHEERDER Voor de woningportefeuille verwacht de beheerder dat ook in de tweede helft van 2012 zowel de waarden als de verkoopaantallen onder druk blijven staan en daarmee een resultaat dat achterblijft bij de verwachtingen uit het prospectus. Het halfjaarbericht is door de beheerder opgesteld op basis van de waarderingsgrondslagen van het fonds. Het halfjaarbericht is niet door de accountant gecontroleerd. Schiphol, 9 augustus 2012 De directie van RFM Regulated Fund Management BV drs. R.W.Y. van Dijk MRE MRICS drs. M. Knoester MRE


Economie en vastgoedmarkt

Het volgende onderdeel van het jaarbericht over de markt en de marktvooruitzichten is mede tot stand gekomen met inbreng van de afdeling Research.

Economie De Nederlandse economie is in het eerste kwartaal van 2012 met 0,3% gegroeid ten opzichte van eind 2011. Dit was beter dan verwacht, maar wordt deels verklaard door een neerwaartse bijstelling van de economische groei over 2011. Daarnaast bleken de overheidsuitgaven in het eerste kwartaal minder gedaald te zijn dan voorzien was (met 0,5% in plaats van 3,0%). Politiek gezien verliep het eerste halfjaar van 2012 minder voortvarend. Met het mislukken van het Catshuis-overleg over de begroting voor 2013 kwam een einde aan de gedoogconstructie en was de val van het Kabinet-Rutte onvermijdelijk. Kort na de val van het kabinet sloten een aantal politieke partijen het zogenaamde “Lente-akkoord”, waarin een groot aantal maatregelen staan om het Nederlandse begrotingstekort terug te brengen tot onder het door de Europese Unie voorgeschreven maximum van 3%. De afspraken in dit akkoord beloven op korte termijn weinig goeds voor de Nederlandse economie. Het valt echter te bezien in welke mate de aangekondigde maatregelen na de verkiezingen in september ook daadwerkelijk uitgevoerd zullen worden. De onzekerheid hieromtrent, gecombineerd met de voortslepende Europese schuldencrisis, leidt er toe dat consumenten en ondernemers onverminderd somber blijven. Door de meevallende cijfers in het eerste kwartaal is de verwachte economische krimp in 2012 bijgesteld van -1,0% naar -0,8%. Pas in 2013 zal de economie naar verwachting weer groeien met een bescheiden 1,0%. De belangrijkste verklaring voor de lage economische groei in Nederland zijn achterblijvende binnenlandse bestedingen, zowel op het gebied van particuliere consumptie, overheidsbestedingen en investeringen. Met name de particuliere consumptie blijft achter als gevolg van oplopende werkloosheid, beperkte inkomensgroei, lagere pensioenuitkeringen en dalende vermogens. In 2013 worden vooral de lasten voor gezinnen verzwaard, waardoor een herstel van de particuliere consumptie naar verwachting uit zal blijven. Ondanks de lage economische groei zijn de inflatieverwachtingen naar boven bijgesteld tot 2,6% in 2012 en 2,2% in 2013. Dit is een direct effect van de aangekondigde verhoging van accijnzen en BTW. De rente blijft echter naar verwachting dalen. De kapitaalmarktrente kwam in mei uit op 2,0%, het laagste niveau van de afgelopen decennia. Ook voor 2013 zijn de verwachte renteniveaus naar beneden bijgesteld. In combinatie met aantrekkende internationale handel moet dit de economie stimuleren. Echt economisch herstel zet echter naar verwachting pas in als er structurele oplossingen zijn gevonden voor nationale en Europese begrotings- en schuldenproblematiek. Vooralsnog blijven de onzekerheden hieromtrent onveranderd groot.

Woningmarkt

De koopwoningenmarkt is in de eerste maanden van 2012 wederom verslechterd. Het aantal te koop staande woningen blijft op een onveranderd hoog niveau terwijl de gemiddelde verkooptijd in het eerste kwartaal van 2012 toenam tot 160 dagen. Dit is bijna een verdubbeling ten opzichte van de periode voor de economische crisis. Gemiddeld werden er 8.000 woningen per maand verkocht, een historisch laag niveau. In de periode januari tot en met april 2012 daalde de huizenprijzen met gemiddeld 1,8%. Het is onwaarschijnlijk dat de maatregelen in het voornoemde Lente-akkoord het tij op de woningmarkt zullen doen keren. Naast enkele positieve punten, zoals het permanent maken van de verlaging van de overdrachtsbelasting tot 2%, bevat het akkoord voornamelijk maatregelen die de betaalbaarheid van koopwoningen verder onder druk zetten. Zo geldt vanaf 1 januari 2013 dat


nieuwe hypothecaire leningen alleen voor rente-aftrek in aanmerking komen als deze geheel worden afgelost in maximaal 30 jaar. Ook wordt de maximale hoogte van de hypothecaire lening (waarover rente mag worden afgetrokken) ten opzichte van de waarde van de woning afgebouwd. Deze wordt in zes stappen verlaagd van 106% naar 100%. Tegelijkertijd worden stimuleringsmaatregelingen, zoals de tijdelijk verhoogde NHG1)-grens, de komende tijd afgebouwd. De verwachting is derhalve dat de woningprijzen de komende tijd zullen blijven dalen. Vergeleken met de koopwoningenmarkt is de situatie op de huurmarkt veel positiever. De vergrijzing, toegenomen eisen aan arbeidsmobiliteit en een strenger hypotheekbeleid van overheid en banken zorgen ervoor dat de vraag naar huurwoningen stijgt. Vooral woningen met een huurprijs tussen de EUR 650 en EUR 1.000 per maand op stedelijke en centrale locaties met een hoog voorzieningenniveau zijn gewild, terwijl het aanbod hiervan beperkt is. Woningcorporaties, die zich voorheen ook op dit segment richten, worden ten gevolge van strengere regelgeving en verslechterende financiële posities gedwongen zich steeds meer te concentreren op hun kerntaken. Hierdoor zijn mensen die willen huren in toenemende mate aangewezen op de private huursector. De toenemende vraag in combinatie met het krappe aanbod heeft naar verwachting een positief effect op de huurprijsontwikkeling in het middeldure, geliberaliseerde segment. Als gevolg van de hogere inflatieverwachtingen zijn de verwachtingen voor de huurprijsontwikkeling in het gereguleerde segment echter ook naar boven bijgesteld. Bovendien mogen de huren in dit segment inmiddels extra verhoogd worden in gebieden met schaarste en zijn er concrete plannen om huurverhogingen in toenemende mate afhankelijk te maken van het inkomen van de huurder en het energielabel van de woning. Een deel van de extra huurinkomsten die hierdoor gegenereerd worden, wordt naar verwachting echter wel door de overheid afgeroomd via een verhuurderbelasting. De plannen hiertoe worden momenteel uitgewerkt in een apart wetsvoorstel bij het Belastingplan 2013.

1) Nationale Hypotheek Garantie

DISCLAIMER © Copyright 2012 CBRE Global Investors. Alle rechten voorbehouden. Bovenstaande opinie over de economie en vastgoedmarkt dient uitsluitend ter informatie en wij geven, hoewel de opinie is gebaseerd op informatie die betrouwbaar wordt geacht, geen garantie aangaande de juistheid of volledigheid hiervan. CBRE Global Investors accepteert geen enkele aansprakelijkheid voor de informatie opgenomen in deze opinie. De weergegeven marktinformatie alsmede de meningen, prognoses, aannames, schattingen, afgeleide waarderingen en koersdoelstelling(en) die zijn opgenomen in deze opinie en die de opinie van de auteur vormen dateren van de datum van publicatie en kunnen op enig moment zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. Hoewel wij ernaar streven de in bovenstaande opinie opgenomen informatie naar redelijkheid te actualiseren, kunnen er op grond van de regelgeving, compliance vereisten of andere oorzaken redenen zijn waardoor dit niet mogelijk is. Bovenstaande opinie vormt geen uitnodiging of aanbod tot het kopen of verkopen van effecten of andere financiële instrumenten. Bovenstaande opinie is uitsluitend bedoeld voor klanten van CBRE Global Investors en de informatie mag niet - geheel of gedeeltelijk – voor enig doel worden vermenigvuldigd, opnieuw worden verspreid of gekopieerd zonder de uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van CBRE Global Investors.



halfjaarrekening


De halfjaarrekening beslaat pagina 8 tot en met 23


Balans per 30 juni 2012

Na voorgestelde winstuitkering (bedragen in €)

Balans per

Balans per

Toelichting

30-06-2012

31-12-2011

Beleggingen Onroerend goed in exploitatie

1

24.094.139

24.404.167

Vorderingen en overlopende activa Vorderingen op huurders Overige vorderingen

2 3

1.306 107.451 108.757

5.187 62.174 67.361

Liquide middelen

4

463.083

603.171

24.665.979

25.074.699

ACTIVA

PASSIVA Eigen vermogen

5

6.520.994

6.388.181

Voorzieningen Voorziening performance fee

6

145.812

137.650

Langlopende schulden Langlopende leningen

7

17.882.949

18.170.667

Kortlopende schulden en overlopende passiva Overige kortlopende schulden

8

116.224

378.201

24.665.979

25.074.699


Winst- en verliesrekening over het eerste halfjaar 2012 (bedragen in €)

Netto huuropbrengsten Totale operationele baten Exploitatiekosten onroerend goed Beheerkosten Fondskosten Totale operationele lasten

Toelichting

2012

2011 1)

9

647.009 647.009

1.340.097 1.340.097

10 11 12

119.269 38.533 26.276 184.078

242.176 77.611 48.842 368.629

462.931

971.468

OPERATIONEEL RESULTAAT Rentebaten Rentelasten FINANCIEEL RESULTAAT

13 14

3.686 (379.058) (375.372)

6.156 (830.528) (824.372)

Gerealiseerde opbrengst verkopen

15

41.162

255.053

128.721

402.149

(4.192)

156.249 689.212

132.913

(443.312)

NETTO RESULTAAT VOOR AFSCHRIJVINGEN Afschrijvingen op immateriële activa Mutatie ongerealiseerde waardevermindering beleggingen NETTO RESULTAAT NA AFSCHRIJVINGEN

16

1) Dit betreft de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011.


Kasstroomoverzicht

(bedragen in €)

2012

2011 1)

132.913 314.220 (4.192) 8.162 451.103

(443.312) 156.250 1.595.633 689.212 11.521 2.009.304

(69.800) (41.396) (111.196)

14.114 1.273 15.387

339.907

2.024.691

Aflossingen langlopende schulden Uitgekeerde winst en commanditair kapitaal Kasstroom uit financieringsactiviteiten

(287.718) (192.277) (479.995)

(1.440.450) (519.010) (1.959.460)

Netto kasstroom

(140.088)

65.231

603.171 463.083

537.940 603.171

Resultaat Afschrijvingskosten immateriële vaste activa Verkopen van beleggingen Ongerealiseerde waardemutatie beleggingen Dotaties voorzieningen

Toename/(afname) kortlopende schulden (exclusief verschuldigde uitkeringen) (Toename)/afname vorderingen op korte termijn

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten

Beginstand liquide middelen Eindstand liquide middelen

1) Dit betreft de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011.


Toelichting op de balans

(bedragen in €)

ALGEMEEN De gehanteerde waarderingsgrondslagen zijn gelijk aan de gebruikte waarderingsgrondslagen voor het jaarbericht 2011.

BELEGGINGEN 1 Onroerend goed in exploitatie In de rapportageperiode zijn 2 woningen verkocht. Aan het einde van de rapportageperiode resteren 150 woningen, 19 garages en 17 parkeerplaatsen. Het onroerend goed is gewaardeerd tegen de oorspronkelijke totale aankoopsom (inclusief aankoopkosten) of lagere marktwaarde. In de tabel hieronder is het waardeverloop van de totale portefeuille weergegeven:

Balans per 1 januari - Verkopen - Mutatie ongerealiseerde waardevermindering Balans per 30 juni, respectievelijk 31 december

2012

2011

24.404.167 (314.220) 4.192 24.094.139

26.689.012 (1.595.633) (689.212) 24.404.167

Als gevolg van woningverkopen heeft een vrijval plaatsgevonden van de ongerealiseerde waardeverminderingen ter grootte van € 4.192.

Taxatie van beleggingen De beheerder van het fonds verleent jaarlijks, of vaker indien daartoe aanleiding bestaat, een onafhankelijke externe taxateur opdracht een taxatie van de objecten uit te voeren. De meest recente externe taxatie heeft per 31 december 2011 plaatsgevonden. De taxatiewaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. De waarde is de marktwaarde in verhuurde staat, rekening houdend met de positieve vermogenseffecten van individuele verkoop van woningen (uitponden). Op basis van deze taxatie bedraagt de beleggingswaarde ultimo juni 2012 € 23.497.054. De verwachting is, dat in lijn met de ontwikkelingen in de markt, de waarde van de beleggingen in het eerste halfjaar van 2012 licht gedaald is. De portefeuille wordt ultimo 2012 weer extern getaxeerd.


VORDERINGEN EN OVERLOPENDE ACTIVA 2 Vorderingen op huurders 30-06-2012

31-12-2011

9.675 (8.369) 1.306

13.178 (7.990) 5.188

30-06-2012

31-12-2011

3.360 81.256 22.835 107.451

1.848 5.373 54.953 62.174

30-06-2012

31-12-2011

78.083 385.000 463.083

158.171 445.000 603.171

Huurders Voorziening oninbaarheid

3 Overige vorderingen

Verzekeringen Rente bank Vooruitbetaalde verkoopkosten Vooruitbetaalde vaste lasten

LIQUIDE MIDDELEN 4 Liquide middelen

ING Bank Zakelijke Rekening ING Bank Zakelijke Spaarrekening

Het in de rapportageperiode ontvangen rentepercentage op het uitstaande saldo op de Zakelijke Rekening bedraagt gemiddeld 0,1% (2011: 0,8%) en op de Zakelijke Spaarrekening gemiddeld 1,8% (2011: 1,6%). De liquide middelen staan ter vrije beschikking van het fonds.


Eigen vermogen 5 Eigen vermogen Het maatschappelijk of commanditair kapitaal van oorspronkelijk € 12.250.000 is verdeeld in 490 participaties van oorspronkelijk € 25.000 nominaal. Jaarlijks vinden terugbetalingen van het commanditair kapitaal plaats.

Gestort kapitaal - Terugstortingen kapitaal - Reserves voorgaande periode Balans per 1 januari - Terugstortingen kapitaal - Netto resultaat periode - Winstuitkeringen Balans per 30 juni

Commanditair

Overige

kapitaal

reserves

Totaal

participatie

Per

12.250.000 (2.530.850) 9.719.150

(3.330.969) (3.330.969)

12.250.000 (2.530.850) (3.330.969) 6.388.181

25.000 (5.165) (6.797) 13.038

9.719.150

132.913 (100) (3.198.156)

132.913 (100) 6.520.994

271 13.309

30 juni

Ultimo

Ultimo

2012

2011

2010

6.520.994 5.352.886 490 13.309 10.924

6.388.181 5.169.841 490 13.038 10.551

7.280.923 5.818.015 490 14.860 11.874

Intrinsieke waarde De intrinsieke waarde van het fonds wordt bepaald door het eigen vermogen te corrigeren met de meest recente marktwaarde kosten koper (exclusief aankoopkosten) van het onroerend goed in exploitatie en de marktwaarde van het rentederivaat (‘collar’). In onderstaande tabel is het verloop van de intrinsieke waarde en het nominale eigen vermogen opgenomen.

Nominale waarde fonds Intrinsieke waarde fonds Aantal participaties Nominale waarde per participatie Intrinsieke waarde per participatie


Voorzieningen 6 Voorziening performance fee De performance fee ontstaat bij de verkoop van objecten. Een derde deel van de gerealiseerde performance fee wordt toegevoegd aan de voorziening. Deze voorziening wordt uitgekeerd aan de beheerder aan het einde van de looptijd.

Balans per 1 januari - Toevoeging boekjaar Balans per 30 juni, respectievelijk 31 december

2012

2011

137.650 8.162 145.812

126.129 11.521 137.650

Op dit moment voldoet het fonds niet aan de rendementsnorm van het gemiddeld enkelvoudig rendement, waardoor de voorziening aan het einde van de looptijd zou vrijvallen. Op basis van voorzichtigheid en de mogelijke kans dat alsnog een beroep op de voorziening wordt gedaan, is besloten de voorziening in stand te houden.

LANGLOPENDE SCHULDEN 7 Langlopende leningen De hypothecaire leningen zijn verstrekt door ING Real Estate Finance NV. De einddatum van deze leningen is 1 januari 2015. Totale

Lening deel 1 (vaste rente) Lening deel 2 (variabele rente)

Aflossing

schuld per

31-12-2011

boekjaar

30-06-2012

5.800.000 12.370.667 18.170.667

287.718 287.718

5.800.000 12.082.949 17.882.949

Lening deel 1 (vaste rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 5.800.000. De rente op deze lening bedraagt 4,83% en vanaf 1 januari 2014 tot en met aflossingdatum 3-maands Euribor plus 0,75%. De aflossingsverplichting is nihil.

Lening deel 2 (variabele rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 26.752.800. De rente op deze lening bedraagt het 3-maands Euribortarief vermeerderd met een opslag van 0,75%. Het renterisico wordt beperkt door een collar met een cap van 4,75% en een floor van 4,48%. De looptijd van de collar is gelijk aan de looptijd van de lening. De afbouw van de collar houdt rekening met toekomstig verwachte aflossingen van de lening. In de winst- en verliesrekening is het resultaat van de collar opgenomen. Aflossing van de lening vindt plaats uit de verkoopopbrengsten.


Langlopende

schuld per

Kortlopende schulden en overlopende passiva 8 Overige kortlopende schulden

Verschuldigde uitkeringen winst en kapitaal Nog te betalen rente Property managers Servicekosten Crediteuren Overige

30-06-2012

31-12-2011

393 47.755 6.513 11.495 2.076 47.992 116.224

192.570 143.362 8.306 4.789 29.174 378.201

NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN EN ACTIVA Ten behoeve van extra zekerheid voor terugbetaling van de hypothecaire lening is een hypotheek verstrekt op de panden aan de financier en een pandrecht op de huurinkomsten afgegeven. Om de risico’s van rentefluctuaties te beperken is met ING Bank NV een rentederivaat, een zogenaamde ‘collar’ afgesloten. Uit hoofde van de collarovereenkomst kunnen rechten en verplichtingen ontstaan die van invloed zijn op de hoogte van de totale rentelast. Deze ‘collar’ dekt het renterisico op de variabele lening af. De hoogte van de afgedekte positie voor de periode 1 januari 2012 tot 31 december 2012 bedraagt € 9.352.800. De marktwaarde van de ‘collar’ bedraagt ultimo juni 2012 € 571.023 negatief. De ‘collar’ wordt jaarlijks afgebouwd op basis van de bij aanvang ingeschatte aflossingen op de variabele lening. Doordat de werkelijke aflossing door afwijkende verkoopaantallen anders kan zijn dan geprognosticeerd, kan een afgedekte positie ontstaan die afwijkt van de hoogte van de lening. Bij de aankoop van de objecten in het fonds is een overdrachtsbelastingvoordeel ontstaan. Er blijft gedurende een periode van 12 jaren na de aankoop een kans bestaan dat de fiscus alsnog een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting zal opleggen. De beheerder is van mening dat geen overdrachtsbelasting was verschuldigd. De post overdrachtsbelasting is om deze reden niet als verplichting opgenomen.


Toelichting op de winst- en verliesrekening

(bedragen in €)

Algemeen De gehanteerde waarderingsgrondslagen zijn gelijk aan de gebruikte waarderingsgrondslagen voor het jaarbericht 2011. De vergelijkende cijfers over 2011 hebben betrekking op de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011. 9 Netto huuropbrengsten Op de theoretische bruto huuropbrengsten wordt de leegstand in mindering gebracht die ontstaat bij het leegkomen van woningen totdat verkoop heeft plaatsgevonden. De leegstand en overige huurderving bedroeg 6,3% van de theoretische huur, waar 3,25% is geprognosticeerd.

Theoretische huur Leegstand Overige huurderving

2012

2011

690.811 (42.316) (1.486) 647.009

1.417.543 (74.419) (3.027) 1.340.097

2012

2011

37.617 13.165 27.870 28.763 1.848 7.965 2.041 119.269

75.903 26.763 49.437 50.380 3.609 18.534 17.550 242.176

10 Exploitatiekosten onroerend goed De exploitatiekosten zijn op jaarbasis begroot op 23% van de theoretische huur. Deze worden met name bepaald door planmatig onderhoud, bijdragen aan vereniging van eigenaren en reguliere vaste lasten. De over de rapportageperiode gerealiseerde exploitatiekosten bedragen 17,3% van de theoretische huur.

Onderhoud Beheerkosten property manager Bijdragen Vereniging van Eigenaren Vaste lasten Verzekeringen Niet-terugvorderbare BTW Overige exploitatiekosten


11 Beheerkosten

Beheervergoeding Niet-terugvorderbare BTW

2012

2011

34.541 3.992 38.533

70.877 6.734 77.611

2012

2011

10.000 8.000 1.800 2.691 3.785 26.276

20.000 16.546 2.654 4.957 4.685 48.842

2012

2011

3.686

6.156

3.686

6.156

2012

2011

140.070 114.017 124.971 379.058

280.140 277.112 273.276 830.528

Met RFM Regulated Fund Management BV is een beheerovereenkomst aangegaan. De beheerder treedt als beheerder van het vermogen van het fonds en verzorgt daarnaast het management van de objecten (inclusief het aansturen van het property management van de objecten) en het algemeen beheer van het fonds. 12 Fondskosten

Vergoeding Bewaarder Accountants-, advies- en taxatiekosten Kosten toezicht Niet-terugvorderbare BTW Overige

Met Bewaarder RE Woningfonds IV BV is een bewaarovereenkomst aangegaan. De bewaarder treedt op als bewaarder van het fonds en draagt zorg voor bewaring en het houden van een administratie van de objecten en overige goederen van het fonds. Onder bewaring wordt verstaan het houden van het juridisch eigendom of gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen ten titel van beheer ten behoeve van het fonds. De economische gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen berust bij het fonds. 13 Rentebaten

Rente bank

14 Rentelasten

Rentekosten op leningdeel 1 vaste rente Rentekosten op leningdeel 2 variabele rente Resultaat collar

De effectieve rentelast op leningdeel 2 is samengesteld uit de werkelijk betaalde rente aan de financier en het resultaat van de collar.


15 Gerealiseerde opbrengst verkopen

Verkoopopbrengsten Verkoopkosten Performance fee Historische kostprijs verkochte woningen inclusief aankoopkosten

2012

2011

392.500 (12.631) (24.486) (314.221) 41.162

1.991.750 (106.500) (34.564) (1.595.633) 255.053

2012

2011

(4.192) (4.192)

689.212 689.212

16 Mutatie ongerealiseerde waarvermindering beleggingen

Mutatie ongerealiseerde waardevermindering woningen

17 Transacties met gelieerde partijen Met onderstaande gelieerde partijen hebben transacties plaatsgevonden. De transacties met deze partijen zijn op basis van marktconforme voorwaarden tot stand gekomen. Transactievolume Naam gelieerde partij

ING Bank NV1) ING Bank NV1) ING Real Estate Finance NV1) RFM Regulated Fund Management BV RFM Regulated Fund Management BV RFM Woningfonds IV BV Bewaarder RE Woningfonds IV BV

Aard van transactie

2012

2011

Collar verrekeningen Rente bankrekening Rentekosten Performance fee 2) Beheervergoeding 3) Winstaandeel € 100 Bewaarvergoeding 4)

24.486 34.541 10.000 69.027

231.823 5.069 461.677 34.564 70.877 20.000 824.010

1.254.993

2.800.463

Totale transactievolume fonds (huuropbrengsten, operationele lasten, rentelasten, rentebaten en verkopen)

De transacties met gelieerde partijen maken 6% (2011: 29%) uit van het totale transactievolume van het fonds. 18 Kostenratio van het fonds De kostenratio van het fonds relateert het niveau van de kosten aan de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. Voor de gemiddelde intrinsieke waarde wordt gebruik gemaakt van de intrinsieke waarde exclusief de waarde van de collar. Hiermee hebben de fluctuaties van de waarde van de collar geen invloed op de intrinsieke waarde en daarmee de kostenratio en wordt een beter beeld van de kostenratio gegeven. Het totaal van de operationele kosten, verkoopkosten, performance fee en afschrijvingskosten immateriële vaste activa worden in de calculatie meegenomen. De rentebaten en -lasten, huurderving en leegstand worden niet in de calculatie opgenomen.

Totale kosten Gemiddelde intrinsieke waarde (exclusief waarde collar) Kostenratio 1) Aangezien het fonds na 31 oktober 2011 geen deel meer uitmaakt van ING Group, is in het transactievolume 2011 alleen de periode januari tot en met oktober meegenomen. 2) De performance fee bedraagt 15% van het netto verkoopresultaat van de verkochte objecten. 3) De beheervergoeding bedraagt 5% van de bruto huuropbrengsten. 4) De bewaarvergoeding bestaat uit een jaarlijkse vergoeding van € 5.000 voor het uitvoeren van de functie van bewaarder van het fonds en € 15.000 voor het ter beschikking stellen van het eigen vermogen van de bewaarder.


2012

2011

221.195 5.845.962 3,78%

665.942 6.117.463 10,89%

overige toelichtingen



Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus (bedragen in €)

Boekjaar 2012

Cumulatief

realisatie t/m

prospectus t/m

realisatie t/m

prospectus t/m

30-06-2012

31-12-2012

30-06-2012

31-12-2012

Netto huuropbrengsten Totale huuropbrengsten

647.009 647.009

1.185.713 1.185.713

8.998.398 8.998.398

9.536.670 9.536.670

Exploitatiekosten onroerend goed Beheerkosten Fondskosten Totale operationele lasten

119.269 38.533 26.276 184.078

281.875 67.099 39.416 388.390

1.795.043 524.420 323.025 2.642.488

2.267.115 539.672 242.700 3.049.487

Operationeel resultaat

462.931

797.323

6.355.910

6.487.183

Rentebaten Rentelasten Financieel resultaat

3.686 (379.058) (375.372)

1.570 (705.951) (704.381)

104.003 (6.245.145) (6.141.142)

8.189 (6.468.915) (6.460.726)

Verkoopopbrengsten Verkoopkosten Performance fee Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) Netto verkoopresultaat 1)

392.500 (12.631) (24.486) (325.828) 29.555

2.999.118 (55.484) (99.099) (2.282.974) 561.561

19.688.905 (587.044) (437.436) (16.294.824) 2.369.601

27.606.165 (510.714) (666.199) (22.654.122) 3.775.130

117.114

654.503

2.584.369

3.801.587

realisatie t/m

prospectus t/m

realisatie t/m

prospectus t/m

30-06-2012

31-12-2012

30-06-2012

31-12-2012

179 60 239

190 1.146 1.336

438 4.835 5.273

54 7.704 7.758

0,9% 0,3% 1,2%

1,1% 6,4% 7,5%

2,5% 21,4% 23,9%

0,7% 37,1% 37,8%

Netto resultaat voor uitkering

Boekjaar 2012

Exploitatieresultaat per participatie Verkoopresultaat per participatie Netto resultaat per participatie Exploitatierendement per participatie Verkooprendement per participatie Rendement per participatie 2)

Cumulatief

Internal Rate of Return (IRR) 3)

1) Het netto verkoopresultaat, zoals bovenstaand vermeld, is bepaald op basis van de oorspronkelijke aankoopsom inclusief de aan de verkochte objecten toegerekende aanvangskosten (immateriële activa). 2) Het enkelvoudig rendement wordt berekend door de gerealiseerde resultaten, exclusief ongerealiseerde waardemutaties, te relateren aan het nominaal ingelegde commanditair kapitaal aan het begin van het jaar. 3) De IRR is een indicator voor de rentabiliteit van een investering. Bij de berekening van de IRR wordt rekening gehouden met het moment van de kasstromen, zowel bij investering als bij uitkering. De getoonde IRR is berekend op basis van een theoretische liquidatie op de rapportagedatum tegen de intrinsieke waarde van het fonds.


30-06-2012

31-12-2011

-3,8%

-4,5%

Uitkeringen

(bedragen in €)

Realisatie 2012 fonds

participatie

Netto resultaat beschikbaar voor uitkering Winstaandeel beherend vennoot Beschikbaar resultaat voor participanten

117.114 100 117.014

238

Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) Aflossing langlopende lening Beschikbaar commanditair kapitaal

325.827 287.718 38.109

77

Realisatie 2012

- Interim uitkering augustus 2012 - Interim uitkering februari 2013 - Voorstel slotuitkering mei 2013 - Toevoeging aan de reserves Bestemming beschikbaar resultaat - Interim uitkering augustus 2012 - Interim uitkering februari 2013 - Voorstel slotuitkering mei 2013 - Niet uitgekeerd beschikbaar commanditair kapitaal Bestemming commanditair kapitaal - Uitkering augustus 2012 - Uitkering februari 2013 - Slotuitkering mei 2013 Totale uitkeringen

Uitkeringen 2012

Uitgekeerd resultaat Uitgekeerd commanditair kapitaal

fonds

participatie

117.014 117.014

238 238

38.109 38.109

77 77

-

-

Cumulatieve uitkeringen

realisatie t/m

prospectus t/m

realisatie 1) t/m

prospectus t/m

30-06-2012

31-12-2012

30-06-2012

31-12-2012

-

1.336 807 2.143

5.033 5.165 10.198

7.758 8.005 15.763

1) In 2011 is de uitkering van het commanditair kapitaal ad € 219 ingehouden om de loan-to-value van het fonds te verbeteren. Dit bedrag is om deze reden niet onder de gerealiseerde uitkering meegenomen.


Portefeuille

VERLOOP PORTEFEUILLE Object

Amersfoort Amstelveen Brunssum Capelle aan den IJssel Heerlen - Landvoogdstraat Heerlen - De Heugden Hoensbroek Venlo Voorburg

Portefeuille

Verkopen t/m

Verkopen

Portefeuille per

Bouwjaar

aanvang

31-12-2011

2012

30-06-2012

1983 1971 1981 1984 1988 1980 1983 1964 1973

73 47 3 18 33 14 3 24 40

45 16 3 4 13 1 0 14 7

0 1 0 0 1 0 0 0 0

28 30 0 14 19 13 3 10 33

255

103

2

150

Totaal

OVERIGE OBJECTEN IN PORTEFEUILLE Object

Amersfoort (parkeerplaatsen) Amstelveen (garages) Voorburg (garages)

Portefeuille

Verkopen t/m

Verkopen

Portefeuille per

aanvang

31-12-2011

2012

30-06-2012

47 17 9

30 4 3

0 0 0

17 13 6

Realisatie netto

Realisatie netto

Realisatie netto

verkoopprijzen

verkoopprijzen

verkoopprijzen

VERKOOPPRIJZEN EN MUTATIEGRAAD Gemiddelde netto

t.o.v. t.o.v. geïndexeerde t.o.v. geïndexeerde

verkoopprijzen1)

taxatiewaarde

waarde2)

waarde

2012

per 30-04-2012

2012

sinds aanvang

Amersfoort Amstelveen Brunssum Capelle aan den IJssel Heerlen - Landvoogdstraat Heerlen - De Heugden Hoensbroek Venlo Voorburg

274.659 105.209 -

-1,8% -2,2% -

-13,1% -27,0% -

-1,1% 3,6% -17,6% 0,0% -13,0% -3,6% 0,6% -6,6%

0,0% 3,2% 0,0% 0,0% 5,0% 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%

61,6% 36,2% 100,0% 22,2% 42,4% 7,1% 0,0% 58,3% 17,5%

Totale portefeuille

189.934

-1,9%

-17,4%

-1,5%

1,3%

41,2%

Object

Mutatiegraad

Cumulatieve

over 2012 mutatiegraad3)

1) De netto verkoopprijs bestaat uit de bruto verkoopprijs minus de werkelijke verkoopkosten. 2) De geïndexeerde waarde is bepaald door de geschatte leegwaarde bij aanvang jaarlijks te indexeren met 2,25%. De geïndexeerde waarde wordt vergeleken met de werkelijk gerealiseerde netto verkoopprijs (na verkoopkosten). Voor een juiste vergelijking zijn de begrote verkoopkosten (van 1,85%) in mindering gebracht op de geïndexeerde waarde. 3) Totaal aantal gerealiseerde verkopen sinds aanvang ten opzichte van de portefeuille bij aanvang.


OVERZICHT OBJECTEN Object

Amersfoort Amstelveen Brunssum Capelle aan den IJssel Heerlen Heerlen Hoensbroek Venlo Voorburg

Straten

Binnen de Veste, Beestenmarkt, St. Janskerkhof In de Wolken, Helikon, Majella, Olympus, Stromboli Rozenhof Binnenhof, Kerklaan Landvoogdstraat, Carboonstraat, Eoceenstraat, Seelenstraat, Triasstraat, Vrankerkerklaan, Zeswegenlaan De Heugden Leesjongenstraat, Raambouwstraat Karel van Egmondstraat Klaverweide



fotografie Sjaak Henselmans, Amsterdam

Concept en design Cascade - visuele communicatie bv, Amsterdam

www.regulatedfundmanagement.nl

RFM Regulated Fund Management BV Postbus 75620 1118 ZR Schiphol T 020 202 22 22 F 020 202 22 23 E [email protected]

halfjaarbericht 2012 Dit fonds wordt beheerd door RFM Regulated Fund Management

Recommend Documents