halfjaarbericht 2012 Dit fonds wordt beheerd door RFM Regulated Fund Management

halfJaarbericht 2012

RFM Woningfonds VI CV

Dit fonds wordt beheerd door RFM Regulated Fund Management onderdeel van CBRE Global Investors

RFM Regulated Fund Management BV Postbus 75620 1118 ZR Schiphol Schiphol Boulevard 281 G-toren, 7e verdieping 1118 BH Schiphol E [email protected] I www.regulatedfundmanagement.nl RFM Woningfonds VI CV, kvk-nummer 27295725

Omslag Bentincklaan, Rotterdam

Inhoudsopgave

HALFJAARBERICHT RFM Woningfonds VI CV Algemeen Verslag van beheerder . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Economie en vastgoedmarkt . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4 Halfjaarrekening Balans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8 Winst- en verliesrekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9 Kasstroomoverzicht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10 Toelichting balans . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11 Toelichting winst- en verliesrekening . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Overige toelichtingen Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 22 Uitkeringen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23 Portefeuille . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 24

Meer informatie Voor vragen of opmerkingen over dit verslag kunt u contact opnemen met de beheerder via (020) 202 2222 of e-mail [email protected]

RFM Woningfonds VI CV | Halfjaarbericht 2012 | 1

Verslag van beheerder

ALGEMEEN Het is ons een genoegen u het halfjaarrapport 2012 te presenteren van RFM Woningfonds VI CV. Het fonds heeft in aanhoudend moeilijke marktomstandigheden een direct resultaat behaald van -0,2%. Daarnaast blijft de waarde van de portefeuille onder druk staan. Op basis van de meest recente taxatiewaarde ligt de huidige waarde van de participatie op € 7.252. In de eerste helft van 2012 heeft geen direct herstel van de economische markten plaatsgevonden. Voor de woningmarkt heeft dit tot gevolg dat nog steeds een beperkt aantal transacties plaatsvindt en de prijzen van de woningen onder druk blijven staan. In lijn met het gewijzigde uitkeringsbeleid is het beschikbaar gekomen resultaat en kapitaal ingehouden en wordt volledig tegenover de lening gesteld.

ANALYSE RESULTAAT

Het enkelvoudige rendement1) over de rapportageperiode bedraagt -0,2%, waar de beheerder in het prospectus 6,9% heeft begroot voor heel 2012. Het netto resultaat voor afschrijvingen over de verslagperiode bedraagt -/- € 16.059 ofwel -/- € 32 per participatie. Dit resultaat is de som van de volgende delen: 1. Een operationeel resultaat van € 472.768 uit de exploitatie van de woningen. Ondanks de hoge leegstand heeft de grote restportefeuille woningen hogere huuropbrengsten tot gevolg. De exploitatielasten zijn in lijn met de omvang van de portefeuille. Het operationele resultaat ligt 18 duizend euro boven de oorspronkelijke prognose; 2. Een financieel resultaat van -/- € 510.539 bestaande uit rentebetalingen op de financiering en het resultaat van de collar. De grote portefeuille leidt tot een hoge lening en daardoor hoge rentelasten. Deze worden deels gecompenseerd door de lage rentestand en de extra rentebaten op het uitstaande saldo (4 duizend euro). Het financieel resultaat is 57 duizend euro ongunstiger dan de oorspronkelijke prognose; 3. De gerealiseerde verkoopopbrengsten van € 21.712 van de woningen die in de rapportageperiode overgedragen zijn aan de nieuwe eigenaren. De onder druk staande prijzen en lage verkoopaantallen hebben hun weerslag op de verkoopopbrengsten. Dit leidt tot een 330 duizend euro lager resultaat dan de oorspronkelijke prognose. Het resultaat voor afschrijvingen wordt aangepast voor de afschrijving immateriële activa en de waardemutatie van de beleggingen. De immateriële activa worden in vijf jaar afgeschreven. Het resultaat na afschrijving en inclusief de waardemutatie van de beleggingen bedraagt -/- € 108.540.

1) Het enkelvoudig rendement wordt berekend op basis van gerealiseerde resultaten. In de toelichting Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus wordt deze berekening nader toegelicht.

2 | Halfjaarbericht 2012 | RFM Woningfonds VI CV

WONINGPORTEFEUILLE Sterke verkoopinspanningen blijven noodzakelijk om verkopen te realiseren. De aard van de inspanning is afhankelijk van de lokale situatie. Zo zijn ondermeer modelwoningen ingericht, websites opgezet en worden woningen gerenoveerd. In diverse gevallen zijn de prijzen naar beneden bijgesteld of is overgegaan tot wederverhuur. In de rapportageperiode zijn 2 woningen verkocht en geleverd aan nieuwe eigenaren en zijn 5 woningen verkocht die in het tweede halfjaar van 2012 geleverd worden. In het prospectus is rekening gehouden met 14 verkopen voor heel 2012. De gemiddelde verkoopprijs in 2012 ligt 2,6% boven de taxatiewaarde ultimo 2011. In deze taxatiewaarde is rekening gehouden met eventuele investeringen in de woningen. Verder is een garage verkocht en zijn 3 woningen wederverhuurd. Ultimo juni 2012 resteren 176 woningen en 37 garages, waarvan 8 woningen bestemd zijn voor verkoop en een woning wederverhuurd zal worden. Naast reguliere onderhoudswerkzaamheden vinden in Voorburg schilderwerkzaamheden plaats. De verwachting is dat de beleggingswaarde van de portefeuille, in lijn met de ontwikkelingen in de markt, in het eerste halfjaar van 2012 licht is gedaald. De portefeuille wordt ultimo 2012 weer extern getaxeerd. Per 1 juli heeft de jaarlijkse huurverhogingsronde plaatsgevonden. De portefeuille van het fonds bevat grotendeels woningen in het gereguleerde huursegment. De huurverhoging voor deze woningen heeft zich beperkt tot de wettelijk maximaal voorgeschreven verhoging van 2,3%. De gemiddelde huurverhoging voor de totale portefeuille bedraagt 2,2%.

VERWACHTINGEN BEHEERDER Voor de woningportefeuille verwacht de beheerder dat ook in de tweede helft van 2012 zowel de waarden als de verkoopaantallen onder druk blijven staan en daarmee een resultaat dat achterblijft bij de verwachtingen uit het prospectus. Het halfjaarbericht is door de beheerder opgesteld op basis van de waarderingsgrondslagen van het fonds. Het halfjaarbericht is niet door de accountant gecontroleerd. Schiphol, 9 augustus 2012 De directie van RFM Regulated Fund Management BV drs. R.W.Y. van Dijk MRE MRICS drs. M. Knoester MRE


Economie en vastgoedmarkt

Het volgende onderdeel van het jaarbericht over de markt en de marktvooruitzichten is mede tot stand gekomen met inbreng van de afdeling Research.

Economie De Nederlandse economie is in het eerste kwartaal van 2012 met 0,3% gegroeid ten opzichte van eind 2011. Dit was beter dan verwacht, maar wordt deels verklaard door een neerwaartse bijstelling van de economische groei over 2011. Daarnaast bleken de overheidsuitgaven in het eerste kwartaal minder gedaald te zijn dan voorzien was (met 0,5% in plaats van 3,0%). Politiek gezien verliep het eerste halfjaar van 2012 minder voortvarend. Met het mislukken van het Catshuis-overleg over de begroting voor 2013 kwam een einde aan de gedoogconstructie en was de val van het Kabinet-Rutte onvermijdelijk. Kort na de val van het kabinet sloten een aantal politieke partijen het zogenaamde “Lente-akkoord”, waarin een groot aantal maatregelen staan om het Nederlandse begrotingstekort terug te brengen tot onder het door de Europese Unie voorgeschreven maximum van 3%. De afspraken in dit akkoord beloven op korte termijn weinig goeds voor de Nederlandse economie. Het valt echter te bezien in welke mate de aangekondigde maatregelen na de verkiezingen in september ook daadwerkelijk uitgevoerd zullen worden. De onzekerheid hieromtrent, gecombineerd met de voortslepende Europese schuldencrisis, leidt er toe dat consumenten en ondernemers onverminderd somber blijven. Door de meevallende cijfers in het eerste kwartaal is de verwachte economische krimp in 2012 bijgesteld van -1,0% naar -0,8%. Pas in 2013 zal de economie naar verwachting weer groeien met een bescheiden 1,0%. De belangrijkste verklaring voor de lage economische groei in Nederland zijn achterblijvende binnenlandse bestedingen, zowel op het gebied van particuliere consumptie, overheidsbestedingen en investeringen. Met name de particuliere consumptie blijft achter als gevolg van oplopende werkloosheid, beperkte inkomensgroei, lagere pensioenuitkeringen en dalende vermogens. In 2013 worden vooral de lasten voor gezinnen verzwaard, waardoor een herstel van de particuliere consumptie naar verwachting uit zal blijven. Ondanks de lage economische groei zijn de inflatieverwachtingen naar boven bijgesteld tot 2,6% in 2012 en 2,2% in 2013. Dit is een direct effect van de aangekondigde verhoging van accijnzen en BTW. De rente blijft echter naar verwachting dalen. De kapitaalmarktrente kwam in mei uit op 2,0%, het laagste niveau van de afgelopen decennia. Ook voor 2013 zijn de verwachte renteniveaus naar beneden bijgesteld. In combinatie met aantrekkende internationale handel moet dit de economie stimuleren. Echt economisch herstel zet echter naar verwachting pas in als er structurele oplossingen zijn gevonden voor nationale en Europese begrotingsen schuldenproblematiek. Vooralsnog blijven de onzekerheden hieromtrent onveranderd groot.

Woningmarkt De koopwoningenmarkt is in de eerste maanden van 2012 wederom verslechterd. Het aantal te koop staande woningen blijft op een onveranderd hoog niveau terwijl de gemiddelde verkooptijd in het eerste kwartaal van 2012 toenam tot 160 dagen. Dit is bijna een verdubbeling ten opzichte van de periode voor de economische crisis. Gemiddeld werden er 8.000 woningen per maand verkocht, een historisch laag niveau. In de periode januari tot en met april 2012 daalde de huizenprijzen met gemiddeld 1,8%. Het is onwaarschijnlijk dat de maatregelen in het voornoemde Lente-akkoord het tij op de woningmarkt zullen doen keren. Naast enkele positieve punten, zoals het permanent maken van de verlaging van de overdrachtsbelasting tot 2%, bevat het akkoord voornamelijk maatregelen die de betaalbaarheid van koopwoningen verder onder druk zetten. Zo geldt vanaf 1 januari 2013 dat nieuwe hypothecaire leningen alleen voor rente-aftrek in aanmerking komen als deze geheel worden afgelost in maximaal 30 jaar. Ook wordt de maximale hoogte van de hypothecaire lening (waarover


rente mag worden afgetrokken) ten opzichte van de waarde van de woning afgebouwd. Deze wordt in zes stappen verlaagd van 106% naar 100%. Tegelijkertijd worden stimuleringsmaatregelingen, zoals de tijdelijk verhoogde NHG1)-grens, de komende tijd afgebouwd. De verwachting is derhalve dat de woningprijzen de komende tijd zullen blijven dalen. Vergeleken met de koopwoningenmarkt is de situatie op de huurmarkt veel positiever. De vergrijzing, toegenomen eisen aan arbeidsmobiliteit en een strenger hypotheekbeleid van overheid en banken zorgen ervoor dat de vraag naar huurwoningen stijgt. Vooral woningen met een huurprijs tussen de EUR 650 en EUR 1.000 per maand op stedelijke en centrale locaties met een hoog voorzieningenniveau zijn gewild, terwijl het aanbod hiervan beperkt is. Woningcorporaties, die zich voorheen ook op dit segment richten, worden ten gevolge van strengere regelgeving en verslechterende financiële posities gedwongen zich steeds meer te concentreren op hun kerntaken. Hierdoor zijn mensen die willen huren in toenemende mate aangewezen op de private huursector. De toenemende vraag in combinatie met het krappe aanbod heeft naar verwachting een positief effect op de huurprijsontwikkeling in het middeldure, geliberaliseerde segment. Als gevolg van de hogere inflatieverwachtingen zijn de verwachtingen voor de huurprijsontwikkeling in het gereguleerde segment echter ook naar boven bijgesteld. Bovendien mogen de huren in dit segment inmiddels extra verhoogd worden in gebieden met schaarste en zijn er concrete plannen om huurverhogingen in toenemende mate afhankelijk te maken van het inkomen van de huurder en het energielabel van de woning. Een deel van de extra huurinkomsten die hierdoor gegenereerd worden, wordt naar verwachting echter wel door de overheid afgeroomd via een verhuurderbelasting. De plannen hiertoe worden momenteel uitgewerkt in een apart wetsvoorstel bij het Belastingplan 2013.

1) Nationale Hypotheek Garantie

DISCLAIMER © Copyright 2012 CBRE Global Investors. Alle rechten voorbehouden. Bovenstaande opinie over de economie en vastgoedmarkt dient uitsluitend ter informatie en wij geven, hoewel de opinie is gebaseerd op informatie die betrouwbaar wordt geacht, geen garantie aangaande de juistheid of volledigheid hiervan. CBRE Global Investors accepteert geen enkele aansprakelijkheid voor de informatie opgenomen in deze opinie. De weergegeven marktinformatie alsmede de meningen, prognoses, aannames, schattingen, afgeleide waarderingen en koersdoelstelling(en) die zijn opgenomen in deze opinie en die de opinie van de auteur vormen dateren van de datum van publicatie en kunnen op enig moment zonder voorafgaande kennisgeving worden gewijzigd. Hoewel wij ernaar streven de in bovenstaande opinie opgenomen informatie naar redelijkheid te actualiseren, kunnen er op grond van de regelgeving, compliance vereisten of andere oorzaken redenen zijn waardoor dit niet mogelijk is. Bovenstaande opinie vormt geen uitnodiging of aanbod tot het kopen of verkopen van effecten of andere financiële instrumenten. Bovenstaande opinie is uitsluitend bedoeld voor klanten van CBRE Global Investors en de informatie mag niet - geheel of gedeeltelijk – voor enig doel worden vermenigvuldigd, opnieuw worden verspreid of gekopieerd zonder de uitdrukkelijke voorafgaande schriftelijke toestemming van CBRE Global Investors.



halfjaarrekening


De halfjaarrekening beslaat pagina 8 tot en met 24


Balans per 30 juni 2012

Na voorgestelde winstuitkering (bedragen in €)

Balans per

Balans per

Toelichting

30-06-2012

31-12-2011

Beleggingen Onroerend goed in exploitatie

1

30.359.273

30.702.988

Vorderingen en overlopende activa Vorderingen op huurders Overige vorderingen

2 3

2.067 127.415 129.482

3.120 75.912 79.032

Immateriële vaste activa

4

-

121.874

Liquide middelen

5

706.235

757.449

31.194.990

31.661.343

ACTIVA

PASSIVA Eigen vermogen

6

6.221.574

6.330.213

Voorzieningen Voorziening performance fee

7

128.681

127.295

Langlopende schulden Langlopende leningen

8

24.578.992

24.875.381

Kortlopende schulden en overlopende passiva Overige kortlopende schulden

9

265.743

328.454

31.194.990

31.661.343


Winst- en verliesrekening over het eerste halfjaar 2012 (bedragen in €)

Toelichting

2012

2011 1)

Netto huuropbrengsten Totale operationele baten

10

736.823 736.823

1.505.673 1.505.673

Exploitatiekosten onroerend goed Beheerkosten Fondskosten Totale operationele lasten

11 12 13

194.693 43.659 25.703 264.055

381.282 89.437 48.739 519.458

472.768

986.215

OPERATIONEEL RESULTAAT Rentebaten Rentelasten FINANCIEEL RESULTAAT

14 15

5.013 (515.552) (510.539)

13.169 (1.108.994) (1.095.825)

Gerealiseerde opbrengst verkopen

16

21.712

332.764

(16.059)

223.154

121.874 (29.393)

365.623 405.588

(108.540)

(548.057)

NETTO RESULTAAT VOOR AFSCHRIJVINGEN Afschrijvingen op immateriële activa Mutatie ongerealiseerde waardevermindering beleggingen NETTO RESULTAAT NA AFSCHRIJVINGEN

17 18

1) Dit betreft de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011.


Kasstroomoverzicht

(bedragen in €)

2012

2011 1)

Resultaat Afschrijvingskosten immateriële vaste activa Verkopen van beleggingen Ongerealiseerde waardemutatie beleggingen Dotaties voorzieningen

(108.540) 121.874 373.109 (29.393) 1.386 358.436

(548.057) 365.623 2.471.525 405.588 14.114 2.708.793

Toename/(afname) kortlopende schulden (exclusief verschuldigde uitkeringen) (Toename)/afname vorderingen op korte termijn

(62.711) (50.450) (113.161)

(107.058) (41.287) (148.345)

245.275

2.560.448

(296.389) (100) (296.489)

(2.174.904) (1.197.777) (3.372.681)

Netto kasstroom

(51.214)

(812.233)

Beginstand liquide middelen Eindstand liquide middelen

757.449 706.235

1.569.681 757.449

Kasstroom uit beleggingsactiviteiten Aflossingen langlopende schulden Uitgekeerde winst en commanditair kapitaal Kasstroom uit financieringsactiviteiten

1) Dit betreft de periode 1 januari 2011 tot en met 31 december 2011.


Toelichting op de balans

(bedragen in €)

ALGEMEEN De gehanteerde waarderingsgrondslagen zijn gelijk aan de gebruikte waarderingsgrondslagen voor het jaarbericht 2011.

BELEGGINGEN 1 Onroerend goed in exploitatie In de rapportageperiode zijn 2 woningen en een garage verkocht. Aan het einde van de rapportageperiode resteren 176 woningen en 37 garages. Het onroerend goed is gewaardeerd tegen de oorspronkelijke totale aankoopsom (inclusief aankoopkosten). In de tabel hieronder is het waardeverloop van de totale portefeuille weergegeven:

Balans per 1 januari - Verkopen - Mutatie ongerealiseerde waardevermindering beleggingen Balans per 30 juni, respectievelijk 31 december

2012

2011

30.702.989 (373.109) 29.393 30.359.273

33.580.102 (2.471.525) (405.588) 30.702.989

Als gevolg van woningverkopen heeft een vrijval plaatsgevonden van de ongerealiseerde waardeverminderingen ter grootte van € 23.393.

Taxatie van beleggingen De beheerder van het fonds verleent jaarlijks, of vaker indien daartoe aanleiding bestaat, een onafhankelijke externe taxateur opdracht een taxatie van de objecten uit te voeren. De meest recente externe taxatie heeft per 31 december 2011 plaatsgevonden. De taxatiewaarde is het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum zou worden overgedragen door een bereidwillige verkoper aan een bereidwillige koper in een marktconforme transactie, waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld. De waarde is de marktwaarde in verhuurde staat, rekening houdend met de positieve vermogenseffecten van individuele verkoop van woningen (uitponden). Op basis van deze taxatie bedraagt de beleggingswaarde ultimo juni 2012 € 29.123.648. De verwachting is, dat in lijn met de ontwikkelingen in de markt, de waarde van de beleggingen in het eerste halfjaar van 2012 licht gedaald is. De portefeuille wordt ultimo 2012 weer extern getaxeerd.


VORDERINGEN EN OVERLOPENDE ACTIVA 2 vorderingen op huurders

Huurders Voorziening oninbaarheid

30-06-2012

31-12-2011

9.902 (7.835) 2.067

15.519 (12.399) 3.120

30-06-2012

31-12-2011

4.665 94.588 28.162 127.415

3.175 11.836 60.901 75.912

2012

2011

121.874 (121.874) -

487.497 (365.623) 121.874

30-06-2012

31-12-2011

236.235 470.000 706.235

282.449 475.000 757.449

3 Overige vorderingen

Verzekeringen Rente bank Vooruitbetaalde verkoopkosten Vooruitbetaalde vaste lasten

immateriele vaste activa 4 geactiveerde oprichtingskosten De immateriële activa zijn ontstaan door activering van de oprichtingskosten van het fonds en worden in 5 jaar afgeschreven.

Balans per 1 januari - Afschrijvingen Balans per 30 juni, respectievelijk 31 december

LIQUIDE MIDDELEN 5 Liquide middelen

ING Bank Zakelijke Rekening ING Bank Zakelijke Spaarrekening

Het in de rapportageperiode ontvangen rentepercentage op het uitstaande saldo op de Zakelijke Rekening bedraagt gemiddeld 0,1% (2011: 0,8%) en op de Zakelijke Spaarrekening gemiddeld 1,8% (2011: 1,6%). De liquide middelen staan ter vrije beschikking van het fonds. De liquiditeitsbuffer maakt deel uit van het saldo van de Zakelijke Spaarrekening.


Eigen vermogen 6 Eigen vermogen Het maatschappelijk of commanditair kapitaal van oorspronkelijk € 12.725.000 is verdeeld in 509 participaties van oorspronkelijk € 25.000 nominaal. Jaarlijks vinden terugbetalingen van het commanditair kapitaal plaats. Commanditair

Overige

Wettelijke

kapitaal

reserves

reserves

Totaal

participatie

Per

Gestort kapitaal - Terugstortingen kapitaal - Reserves voorgaande periode Balans per 1 januari

12.725.000 (1.838.508) 10.886.492

(4.678.152) (4.678.152)

121.874 121.874

12.725.000 (2.303.583) (4.556.278) 6.330.214

25.000 (5.632) (8.951) 12.438

- Terugstortingen kapitaal - Netto resultaat periode - Winstuitkeringen - Mutatie wettelijke reserve Balans per 30 juni

10.886.492

(108.540) (100) 121.874 (4.664.918)

(121.874) -

(108.540) (100) 6.221.574

(214) 12.224

30 juni

Ultimo

Ultimo

2012

2011

2010

6.221.574 3.691.374 509 12.224 7.252

6.330.213 3.808.825 509 12.438 7.483

7.390.424 4.735.579 509 14.520 9.304

wettelijke reserve De wettelijke reserve is gevormd in verband met de geactiveerde oprichtingskosten.

Intrinsieke waarde De intrinsieke waarde van het fonds wordt bepaald door het eigen vermogen te corrigeren met de meest recente marktwaarde kosten koper (exclusief aankoopkosten) van het onroerend goed in exploitatie en de marktwaarde van het rentederivaat (‘collar’). In onderstaande tabel is het verloop van de intrinsieke waarde en het nominale eigen vermogen opgenomen.

Nominale waarde fonds Intrinsieke waarde fonds Aantal participaties Nominale waarde per participatie Intrinsieke waarde per participatie


Voorzieningen 7 Voorziening performance fee De performance fee ontstaat bij de verkoop van objecten. Een derde deel van de gerealiseerde performance fee wordt toegevoegd aan de voorziening. Deze voorziening wordt uitgekeerd aan de beheerder aan het einde van de looptijd.

Balans per 1 januari - toevoeging boekjaar Balans per 30 juni, respectievelijk 31 december

2012

2011

127.295 1.386 128.681

113.181 14.114 127.295

Op dit moment voldoet het fonds niet aan de rendementsnorm van het gemiddeld enkelvoudig rendement, waardoor de voorziening aan het einde van de looptijd zou vrijvallen. Op basis van voorzichtigheid en de mogelijke kans dat alsnog een beroep op de voorziening wordt gedaan, is besloten de voorziening in stand te houden.

LANGLOPENDE SCHULDEN 8 Langlopende leningen

De hypothecaire leningen zijn verstrekt door ING Real Estate Finance NV. De einddatum van deze leningen is 1 januari 2016. Totale

Lening deel 1 (vaste rente) Lening deel 2 (variabele rente)

Langlopende

schuld per

Aflossing

schuld per

31-12-2011

boekjaar

30-06-2012

5.000.000 19.875.381 24.875.381

296.389 296.389

5.000.000 19.578.992 24.578.992

Lening deel 1 (vaste rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 5.000.000. De rente op deze lening bedraagt 4,78% en vanaf 1 april 2015 drie-maands euribor plus 0,75%. De aflossingsverplichting is nihil.

Lening deel 2 (variabele rente) Dit betreft een hypothecaire lening met een oorspronkelijke hoofdsom van € 32.800.000. De rente op deze lening bedraagt het 3-maands Euribortarief vermeerderd met een opslag van 0,75%. Het renterisico wordt beperkt door een collar met een cap van 5,00% en een floor van 4,55%. De looptijd van de collar is gelijk aan de looptijd van de lening. De afbouw van de collar houdt rekening met toekomstig verwachte aflossingen van de lening. In de winst- en verliesrekening is het resultaat van de collar opgenomen. Aflossing van de lening vindt plaats uit de verkoopopbrengsten.


Kortlopende schulden en overlopende passiva 9 Overige kortlopende schulden

Nog te betalen rente Servicekosten Property managers Crediteuren Overige

30-06-2012

31-12-2011

191.912 22.968 4.637 4.291 41.935 265.743

268.271 11.632 5.863 42.688 328.454

NIET IN DE BALANS OPGENOMEN VERPLICHTINGEN EN ACTIVA Ten behoeve van extra zekerheid voor terugbetaling van de hypothecaire lening is een hypotheek verstrekt op de panden aan de financier en een pandrecht op de huurinkomsten afgegeven. Om de risico’s van rentefluctuaties te beperken is met ING Bank NV een rentederivaat, een zogenaamde ‘collar’ afgesloten. Uit hoofde van de collarovereenkomst kunnen rechten en verplichtingen ontstaan die van invloed zijn op de hoogte van de totale rentelast. Deze ‘collar’ dekt het renterisico op de variabele lening af. De hoogte van de afgedekte positie voor de periode 2 april 2012 tot 2 juli 2012 bedraagt € 15.200.000. De marktwaarde van de ‘collar’ bedraagt ultimo juni 2012 € 1.294.575 negatief. De ‘collar’ wordt jaarlijks afgebouwd op basis van de bij aanvang ingeschatte aflossingen op de variabele lening. Doordat de werkelijke aflossing door afwijkende verkoopaantallen anders kan zijn dan geprognosticeerd, kan een afgedekte positie ontstaan die afwijkt van de hoogte van de lening. Bij de aankoop van de objecten in het fonds is een overdrachtsbelastingvoordeel ontstaan. Er blijft gedurende een periode van 12 jaren na de aankoop een kans bestaan dat de fiscus alsnog een naheffingsaanslag overdrachtsbelasting zal opleggen. De beheerder is van mening dat geen overdrachtsbelasting was verschuldigd. De post overdrachtsbelasting is om deze reden niet als verplichting opgenomen.


Toelichting op de winst- en verliesrekening

(bedragen in €)

Algemeen De gehanteerde waarderingsgrondslagen zijn gelijk aan de gebruikte waarderingsgrondslagen voor het jaarbericht 2011. 10 Netto huuropbrengsten Op de theoretische bruto huuropbrengst wordt de leegstand in mindering gebracht die ontstaat bij het leegkomen van woningen. De leegstand en overige huurderving bedroeg 7,6% van de theoretische huur, waar 3,25% is geprognosticeerd.

Theoretische huur Leegstand Overige huurderving

2012

2011

797.418 (63.227) 2.632 736.823

1.633.561 (118.537) (9.351) 1.505.673

2012

2011

61.869 16.276 51.127 35.104 3.175 11.508 15.634 194.693

184.254 33.067 61.042 65.645 6.472 23.917 6.885 381.282

11 Exploitatiekosten onroerend goed De exploitatiekosten zijn op jaarbasis begroot op 22% van de theoretische huur. Deze worden met name bepaald door planmatig onderhoud, bijdragen aan vereniging van eigenaren en reguliere vaste lasten. De over de rapportageperiode gerealiseerde exploitatiekosten bedragen 24,4% van de theoretische huur. In 2012 vinden in Voorburg (2011: Huizen en Voorburg) schilderwerkzaamheden plaats. In de VVE-bedragen van 2011 is een restitutie van 37 duizend euro opgenomen met betrekking tot eerdere jaren.

Onderhoud Beheerkosten property manager Bijdragen Vereniging van Eigenaren Vaste lasten Verzekeringen Niet-terugvorderbare BTW Overige exploitatiekosten


12 Beheerkosten

Beheervergoeding Niet-terugvorderbare BTW

2012

2011

39.871 3.788 43.659

81.678 7.759 89.437

2012

2011

10.000 8.017 2.000 2.567 3.119 25.703

20.000 16.546 2.873 4.906 4.414 48.739

2012

2011

4.973 40 5.013

13.169 13.169

2012

2011

119.500 182.426 213.626 515.552

239.000 439.421 430.573 1.108.994

Met RFM Regulated Fund Management BV is een beheerovereenkomst aangegaan. De beheerder treedt op als beheerder van het vermogen van het fonds en verzorgt daarnaast het management van de objecten (inclusief het aansturen van het property management van de objecten) en het algemeen beheer van het fonds. 13 Fondskosten

Vergoeding bewaarder Accountants-, advies- en taxatiekosten Kosten toezicht Niet-terugvorderbare BTW Overige

Met Bewaarder RE Woningfonds VI BV is een bewaarovereenkomst aangegaan. De bewaarder treedt op als bewaarder van het fonds en draagt zorg voor bewaring en het houden van een administratie van de objecten en overige goederen van het fonds. Onder bewaring wordt verstaan het houden van het juridisch eigendom of gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen ten titel van beheer ten behoeve van het fonds. De economische gerechtigdheid tot de objecten en overige goederen berust bij het fonds. 14 Rentebaten

Rente bank Overige

15 Rentelasten

Rentekosten op leningdeel 1 vaste rente Rentekosten op leningdeel 2 variabele rente Resultaat collar

De effectieve rentelast op leningdeel 2 is samengesteld uit de werkelijk betaalde rente aan de financier en het resultaat van de collar.


16 Gerealiseerde opbrengst verkopen

Verkoopopbrengsten Verkoopkosten Performance fee Historische kostprijs verkochte woningen inclusief aankoopkosten

2012

2011

419.000 (20.023) (4.157) (373.108) 21.712

2.960.824 (114.191) (42.344) (2.471.525) 332.764

2012

2011

121.874 121.874

365.623 365.623

2012

2011

(29.393) (29.393)

405.588 405.588

17 Afschrijvingen op immateriEle activa Dit betreft de afschrijving op de geactiveerde oprichtingskosten.

Afschrijving immateriële vaste activa

18 Mutatie ongerealiseerde waardevermindering beleggingen

Mutatie ongerealiseerde waardevermindering woningen


19 Transacties met gelieerde partijen Met onderstaande gelieerde partijen hebben transacties plaatsgevonden. De transacties met deze partijen zijn op basis van marktconforme voorwaarden tot stand gekomen. Transactievolume Naam gelieerde partij

ING Bank NV 1) ING Bank NV 1) ING Real Estate Finance NV 1) RFM Regulated Fund Management BV RFM Regulated Fund Management BV RFM Woningfonds VI BV Bewaarder RE Woningfonds VI BV

Aard van transactie

2012

2011

Collar verrekeningen Rente bankrekening Rentekosten lening Performance fee 2) Beheervergoeding 3) Winstaandeel € 100 Bewaarvergoeding 4)

4.157 39.871 10.000 54.028

369.527 11.717 560.620 42.344 81.678 20.000 1.085.886

1.543.155

3.480.058

Totale transactievolume fonds (huuropbrengsten, operationele lasten, rentelasten, rentebaten en verkopen)

De transacties met gelieerde partijen maken 4% (2011: 31%) uit van het totale transactievolume van het fonds. 20 Kostenratio van het fonds De kostenratio van het fonds relateert het niveau van de kosten aan de gemiddelde intrinsieke waarde van het fonds. Voor de gemiddelde intrinsieke waarde wordt gebruik gemaakt van de intrinsieke waarde exclusief de waarde van de collar. Hiermee hebben de fluctuaties van de waarde van de collar geen invloed op de intrinsieke waarde en daarmee de kostenratio en wordt een beter beeld van de kostenratio gegeven. Het totaal van de operationele kosten, verkoopkosten, performance fee en afschrijvingskosten immateriële vaste activa worden in de calculatie meegenomen. De rentebaten en -lasten, huurderving en leegstand worden niet in de calculatie opgenomen.

Totale kosten Gemiddelde intrinsieke waarde (exclusief waarde collar) Kostenratio

2012

2011

410.109 5.029.087 8,15%

1.041.616 5.531.274 18,83%

1) Aangezien het fonds na 31 oktober 2011 geen deel meer uitmaakt van ING Group, is in het transactievolume 2011 alleen de periode januari tot en met oktober meegenomen. 2) De performance fee bedraagt 15% van het netto verkoopresultaat van de verkochte objecten. 3) De beheervergoeding bedraagt 5% van de bruto huuropbrengsten. 4) De bewaarvergoeding bestaat uit een jaarlijkse vergoeding van € 5.000 voor het uitvoeren van de functie van bewaarder van het fonds en € 15.000 voor het ter beschikking stellen van het eigen vermogen van de bewaarder.



overige toelichtingen



Vergelijking resultaten en rendementen met prospectus (bedragen in €)

Boekjaar 2012

Cumulatief

realisatie t/m

prospectus t/m

realisatie t/m

prospectus t/m

30-06-2012

31-12-2012

30-06-2012

31-12-2012

Netto huuropbrengsten Totale huuropbrengsten

736.823 736.823

1.338.838 1.338.838

8.842.064 8.842.064

9.130.663 9.130.663

Exploitatiekosten onroerend goed Beheerkosten Fondskosten Totale operationele lasten

194.693 43.659 25.703 264.055

304.439 75.764 49.684 429.887

2.058.579 512.665 268.624 2.839.868

2.076.223 516.696 268.865 2.861.784

Operationeel resultaat

472.768

908.951

6.002.196

6.268.879

Rentebaten Rentelasten Financieel resultaat

5.013 (515.552) (510.539)

1.592 (909.558) (907.966)

102.936 (7.196.163) (7.093.227)

6.891 (7.013.860) (7.006.969)

Verkoopopbrengsten Verkoopkosten Performance fee Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) Netto verkoopresultaat 1)

419.000 (20.023) (4.157) (387.574) 7.246

3.667.541 (67.850) (119.111) (2.805.619) 674.961

18.507.474 (495.805) (386.044) (15.454.348) 2.171.277

28.336.229 (524.220) (714.878) (23.046.157) 4.050.974

(30.525)

675.946

1.080.246

3.312.884

realisatie t/m

prospectus t/m

realisatie t/m

prospectus t/m

30-06-2012

31-12-2012

30-06-2012

31-12-2012

-74 14 -60

2 1.326 1.328

-2.143 4.265 2.122

-1.450 7.959 6.509

-0,3% 0,1% -0,2%

0,0% 6,9% 6,9%

-8,9% 18,0% 9,1%

-6,3% 36,9% 30,6%

Netto resultaat voor uitkering

Boekjaar 2012

Exploitatieresultaat per participatie Verkoopresultaat per participatie Netto resultaat per participatie Exploitatierendement per participatie Verkooprendement per participatie Rendement per participatie 2)

Internal Rate of Return (IRR) 3)

Cumulatief

30-06-2012

31-12-2011

-14,2%

-14,8%

1) Het netto verkoopresultaat, zoals bovenstaand vermeld, is bepaald op basis van de oorspronkelijke aankoopsom inclusief de aan de verkochte objecten toegerekende aanvangskosten (immateriële activa). 2) Het enkelvoudig rendement wordt berekend door de gerealiseerde resultaten, exclusief ongerealiseerde waardemutaties, te relateren aan het nominaal ingelegde commanditair kapitaal aan het begin van het jaar. 3) De IRR is een indicator voor de rentabiliteit van een investering. Bij de berekening van de IRR wordt rekening gehouden met het moment van de kasstromen, zowel bij investering als bij uitkering. De getoonde IRR is berekend op basis van een theoretische liquidatie op de rapportagedatum tegen de intrinsieke waarde van het fonds.


Uitkeringen

(bedragen in €)

Realisatie 2012 fonds

participatie

Netto resultaat beschikbaar voor uitkering Winstaandeel beherend vennoot Beschikbaar resultaat voor participanten

(30.525) 100 (30.625)

(60)

Aankoopsom VON (inclusief aanvangskosten) Aflossing langlopende lening Beschikbaar commanditair kapitaal

387.575 296.389 91.186

179

Realisatie 2012

- Interim uitkering augustus 2012 - Interim uitkering februari 2013 - Voorstel slotuitkering mei 2013 - Toevoeging aan de reserves Bestemming beschikbaar resultaat - Interim uitkering augustus 2012 - Interim uitkering februari 2013 - Voorstel slotuitkering mei 2013 - Niet uitgekeerd beschikbaar commanditair kapitaal Bestemming commanditair kapitaal - Uitkering augustus 2012 - Uitkering februari 2013 - Slotuitkering mei 2013 Totale uitkering

Uitkeringen 2012

Uitgekeerd resultaat Uitgekeerd commanditair kapitaal

fonds

participatie

(30.625) (30.625)

(60) (60)

91.186 91.186

179 179

-

-

Cumulatieve uitkeringen

realisatie t/m

prospectus t/m

realisatie 1) t/m

prospectus t/m

30-06-2012

31-12-2012

30-06-2012

31-12-2012

-

1.328 823 2.151

2.060 3.612 5.672

6.509 6.762 13.271

1) In de afgelopen jaren zijn ter versterking van de liquiditeit en verbetering van de loan-to-value uitkeringen van het commanditair kapitaal ter grootte van € 595 en resultaat ter grootte van € 118 ingehouden. Deze bedragen zijn om deze reden niet onder de gerealiseerde uitkeringen meegenomen.


Portefeuille

VERLOOP PORTEFEUILLE Object

Bussum Huizen Leiden Rotterdam Voorburg Totaal

Portefeuille

Verkopen t/m

Verkopen

Portefeuille per

Bouwjaar

aanvang

31-12-2011

2012

30-06-2012

1960-1965 1975 1976 1982 1973

61 57 30 50 54 252

15 15 14 14 16 74

1 0 1 0 0 2

45 42 15 36 38 176

OVERIGE OBJECTEN IN PORTEFEUILLE Object

Bussum (garages) Voorburg (garages) Totaal

Portefeuille

Verkopen t/m

Verkopen

Portefeuille per

aanvang

31-12-2011

2012

30-06-2012

36 18 54

9 7 16

1 0 1

26 11 37

Realisatie netto

Realisatie netto

Realisatie netto

verkoopprijzen

verkoopprijzen

verkoopprijzen

VERKOOPPRIJZEN EN MUTATIEGRAAD Gemiddelde netto

t.o.v. t.o.v. geïndexeerde t.o.v. geïndexeerde

verkoopprijzen1)

taxatiewaarde

waarde2)

waarde

2012

per 31-12-2011

2012

sinds aanvang

Bussum Huizen Leiden Rotterdam Voorburg

156.721 225.973 -

-3,0% 6,8% -

-19,3% -15,2% -

-7,1% -1,6% -2,3% 1,3% -5,0%

2,2% 0,0% 6,3% 0,0% 0,0%

26,2% 26,3% 50,0% 28,0% 29,6%

Totale portefeuille

191.347

2,6%

-16,6%

-3,2%

1,1%

30,2%

Object

Mutatiegraad

Cumulatieve

over 2012 mutatiegraad3)

OVERZICHT OBJECTEN Object

Bussum Huizen Leiden Rotterdam Voorburg

Straten

Barbaragaarde, Claudiagaarde, Dorotheagaarde Bies, Biggekruid, Bunt, Fluitekruid, Helm, Lis, Look, Mos, Riet Voszegge, Buntgras, Hazezegge, Struikheide, Wollegras, Zandhegge Bentincklaan Rozentuin

1) De netto verkoopprijs bestaat uit de bruto verkoopprijs minus de werkelijke verkoopkosten. 2) De geïndexeerde waarde is bepaald door de geschatte leegwaarde bij aanvang jaarlijks te indexeren met 2,25%. De geïndexeerde waarde wordt vergeleken met de werkelijk gerealiseerde netto verkoopprijs (na verkoopkosten). Voor een juiste vergelijking zijn de begrote verkoopkosten (van 1,85%) in mindering gebracht op de geïndexeerde waarde. 3) Totaal aantal gerealiseerde verkopen sinds aanvang ten opzichte van de portefeuille bij aanvang.


fotografie Sjaak Henselmans, Amsterdam

Concept en design Cascade - visuele communicatie bv, Amsterdam

www.regulatedfundmanagement.nl

RFM Regulated Fund Management BV Postbus 75620 1118 ZR Schiphol T 020 202 22 22 F 020 202 22 23 E [email protected]

halfjaarbericht 2012 Dit fonds wordt beheerd door RFM Regulated Fund Management

Recommend Documents