Groot. Handels. gebouw. Rotterdam. Jaarverslag

Groot Handels gebouw Rotterdam

Jaarverslag

2010

Omslag: Leon van Warmerdam, directeur vestiging Rotterdam Movares

“Wij zitten hier op een ideaal ov-knooppunt, dat is erg belangrijk voor onze duurzame bedrijfsvoering” Movares is een advies- en ingenieursbureau op het gebied van mobiliteit, infrastructuur, vervoerssystemen, ruimtelijke inrichting en bouwen vastgoed. Huurder sinds: december 2009 Aantal medewerkers: 20 Duurzame actie: aanleg led-verlichting op kantoor

Groot Handels gebouw Rotterdam

Jaarverslag

2010

Groothandelsgebouwen N.V., Rotterdam

2

Jaarverslag 2010

Het Groot Handelsgebouw: een A-locatie met een A-label!

Het Groot Handelsgebouw is gelegen op enkele tientallen meters van het nieuw te bouwen Rotterdam Centraal Station. Op het nieuwe station komen alle internationale, landelijke, regionale en locale openbaar vervoerverbindingen samen. Met al deze verbindingen, zoals onder meer de Hoge Snelheids lijn(HSL) en RandstadRail is sprake van een mega knooppunt van openbaar vervoerverbindingen, zoals die er in Nederland maar weinig zijn. Vanuit het nieuwe Rotterdam Centraal Station kan niet alleen met metro, bus of tram binnen de stad worden gereisd, maar kan even eenvoudig de HSL naar Londen, Parijs of Madrid worden genomen! Het Groot Handelsgebouw kan met recht een A-locatie worden genoemd! Het Groot Handelsgebouw maakt onderdeel uit van het ‘Rotterdam Central District’. Het Rotterdam Central District, globaal het gebied rond het Rotterdamse Centraal Station, is een gebied in wording. Hier worden de functies werken, wonen, horeca en recreatie geïntegreerd ontwikkeld. Uiteindelijk ontstaat een hoogwaardig zakelijk gebied waar al deze functies elkaar optimaal aanvullen en versterken. De ontwikkeling van het district zal de positie van het Groot Handelsgebouw in de toekomst verder versterken. Naast de bijzondere locatie is het Groot Handelsgebouw zelf ook een kantorengebouw met een aantal unieke kwaliteiten. Allereerst is het gebouw een rijksen een gemeentelijk monument. Daarnaast is er de veelgeroemde flexibiliteit die huurders in het gebouw hebben en het grote aantal direct beschikbare zakelijke diensten in het gebouw. Maar misschien nog wel belangrijker is dat het Groot Handelsgebouw ook een energiezuinig gebouw is! Het gebouw kwalificeert zich conform de zogenoemde ‘Regeling energieprestatie gebouwen’ als een zeer energiezuinig gebouw in de energieklasse A (het zogenoemde A-label). Voor een monumentaal gebouw dat al bijna 60 jaar bestaat is dat uniek.

Groot Handelsgebouw

Het Groot Handelsgebouw is in vele opzichten, en letterlijk en figuurlijk, een ‘groen’ gebouw. Zo is het gehele gebouw voorzien van sterk isolerende ‘hoog thermische’ beglazing, zijn de gevels en het dak geïsoleerd, is er een gescheiden afvalinzameling en beschikt het gebouw over een Warmte Koude Opslagsysteem (WKO), waardoor het gebouw voor een groot deel zelfvoorzienend is in haar eigen koude – en warmte levering. In letterlijke zin is het Groot Handelsgebouw ook een groen gebouw, omdat het beschikt over circa 3.500 m² groen dak, dat wil zeggen dat dit deel van het dak is bedekt met groene sedum, dit zorgt voor een sterk isolerende werking. Bovendien heeft het sedum als voordeel dat het water vasthoudt en daarmee een bijdrage levert aan de waterregulering in het centrum van de stad. Naast een positieve bijdrage aan het milieu levert het ‘groene’ Groot Handels gebouw ook lagere energiekosten op en leidt het tot lagere servicekosten voor onze huurders.

3

Onderdeel Warmte Koude Opslagsysteem Groot Handelsgebouw

Dit jaar staat het voor u liggende jaarverslag in het teken van het ‘groene’ gebouw. Wij willen u laten zien welke energiebesparende elementen er in het Groot Handelsgebouw aanwezig zijn, zoals het groene dak, de WKO installatie en het slaan van een nieuwe koudebron om de koudelevering in het gebouw weer op het gewenste niveau te brengen. Daarnaast ziet u een aantal huurders in beeld die milieuactiviteiten als onderdeel van hun bedrijf hebben of het milieu als zeer belangrijk onderdeel van hun bedrijfsvoering zien of meer in algemene zin de verbetering van het milieu een warm hart toedragen. Met de aandacht voor het milieu en het groene gebouw sluit het Groot Handelsgebouw aan op de aandacht die er in de vastgoedsector de laatste tijd is voor groene en milieubewuste gebouwen. Als zeer energiezuinig gebouw op een A-locatie is het Groot Handelsgebouw helemaal klaar voor een duurzame en gezonde toekomst!

4

Jaarverslag 2010

“ Het mooiste zou zijn als hier ook nog zonnepanelen op het dak komen” Edwin Koot directeur Solarplaza

Solarplaza is een internationaal kennisplatform over zonne-energie. Diensten zijn onder meer het organiseren van internationale congressen, investeringsbemiddeling en een dagelijkse internationale nieuwsbrief. Huurder sinds: 1996 Aantal medewerkers: 6 Duurzame droom: een wereld die draait op zonne-energie

Groot Handelsgebouw

Inhoud

Overige gegevens

Jaarverslag Bericht van de Raad van Commissarissen Gegevens van de Raad van Commissarissen en directie Verslag van de directie Rapport van de Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen Gegevens van de leden van de Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen

7 10 13 26 28

62 64 64 64 65

Bijlage

Jaarrekening Grondslagen van de financiële verslaggeving Geconsolideerde balans per 31 december 2010 Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2010 Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2010 Geconsolideerd mutatie-overzicht eigen vermogen 2010 Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2010 Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2010 Enkelvoudige balans per 31 december 2010 Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2010 Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2010 Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2010

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Statutaire regeling omtrent de bestemming van de winst Voorstel winstbestemming 2010 Kosten en beloningen Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen Register substantiële deelnemingen

33 38 40 41 42 43 51 54 56 57 59

Kengetallen

66

5

6

Jaarverslag 2010

“ Hier kunnen wij eenvoudig doorgroeien in een energiezuinig gebouw” Einar Riddervold directeur Nederland Norsk Hydro

Norsk Hydro uit Noorwegen is een van Europa’s grootste aluminium producenten. Norsk Hydro levert onder meer hoogwaardige onderdelen voor energieneutrale of energie-efficiënte gebouwen. Huurder sinds: 2007 Aantal medewerkers: 4 Duurzame droom: werken in een energieneutraal gebouw

Groot Handelsgebouw

7

Bericht van de Raad van Commissarissen

Hierbij bieden wij u het verslag van de directie aan over de gang van zaken gedurende het boekjaar 2010, alsmede de jaarrekening 2010 van Groothandelsgebouwen N.V.. De jaarrekening 2010 is door BDO Audit & Assurance B.V. gecontroleerd. De controleverklaring treft u aan op pagina 62 van het verslag. In de Algemene Vergadering van Aandeelhouders die op 15 april 2011 zal worden gehouden, zullen wij u voorstellen om de jaarrekening 2010 vast te stellen. In het jaarverslag 2009 heeft de vennootschap de verwachting uitgesproken dat 2010 een lastig jaar zou kunnen worden. Weliswaar werd verwacht dat het in 2009 voorzichtig ingezette economisch herstel in 2010 zou kunnen worden voortgezet, maar ook dat de vastgoedmarkten van dat herstel vooralsnog niet zouden kunnen profiteren. Deze verwachtingen zijn in 2010 bewaarheid geworden, maar de vennootschap heeft van de moeilijke omstandigheden in de vastgoed(kantoren)markt relatief weinig hinder ondervonden. Conclusie kan zijn dat zij zich in 2010 goed staande heeft gehouden en dat de uitgangspositie van de vennootschap, welke positie eind 2009 al als solide werd aangegeven, in 2010 verder is verbeterd. Zoals hiervoor gezegd heeft de vennootschap zich in 2010 goed staande gehouden en heeft zij gegeven de omstandigheden een goed jaar achter de rug. In 2010 daalden, ten opzichte van 2009, de huuropbrengsten weliswaar met 5,1 %, maar deze daling was met name het gevolg van in 2009 ontvangen incidentele (huur)opbrengsten, welke in 2010 ontbraken. Doordat de financieringslasten in 2010 aanzienlijk lager waren dan in 2009 en over 2010 een positief indirect resultaat kon worden gerealiseerd is het resultaat na

belastingen over 2010 gestegen tot € 8.003.000,tegen een resultaat van € 1.781.000,- over 2009. De bezetting van het gebouw daalde licht van 90,3 % ultimo 2009 tot 87,9 % ultimo 2010. De liquiditeit van de vennootschap en de solvabiliteit verbeterden verder. Ten aanzien van de verwachtingen voor 2011 is de raad het met de directie eens dat het realistisch is om te veronderstellen dat de economie zich verder zal verbeteren, maar dat dit economisch herstel nog geen positief effect zal hebben op de vastgoedmarkten. In deze sector kan in 2011 slechts stabilisatie worden verwacht. Het is verheugend om vast te kunnen stellen dat de vennootschap echter in 2011 een verhoging van de huuropbrengsten voorziet en dat zij in 2011 uitgaat van een stijgende bezetting van het gebouw. De raad stemt in met het voorstel van de directie om over het verslagjaar 2010 een contant dividend uit te keren van € 1,25 per gewoon aandeel. Dit is ten opzichte van het verslagjaar 2009 een verhoging van het dividend met € 0,25 per aandeel. De raad stelt met tevredenheid vast dat het over het boekjaar 2008 ingezette beleid van hervatting van het betalen van dividend, waarbij wordt gestreefd naar een geleidelijke groei van het dividend per aandeel, wederom kan worden voortgezet. Wij adviseren u decharge te verlenen aan de directie voor het over het boekjaar 2010 gevoerde beleid, alsmede aan de leden van de Raad van Commissarissen voor het op het bestuur uitgeoefende toezicht. In de op 16 april 2010 gehouden Algemene Vergadering van Aandeelhouders heeft de Raad van Commissarissen voorgesteld de heren ing. J. Th. Blok en E.A. de Mol van Otterloo voor te dragen als lid van

8

Jaarverslag 2010 – Bericht van de Raad van Commissarissen

de raad. De vergadering heeft ingestemd met beide voorstellen. De heer Blok voorzag in de vacature die ontstond door het terugtreden van de heer S. Kolthek wegens het bereiken van de destijds daarvoor nog geldende leeftijd van 70 jaar. De raad bedankt de heer Kolthek voor het door hem gehouden toezicht op de vennootschap en de waardevolle adviezen die hij gedurende zijn lidmaatschap van de raad heeft gegeven. Met name zijn kennis en ervaring van Rotterdamse politiek bestuurlijke zaken was hierbij van bijzondere betekenis. Met de benoeming van de heer E.A. de Mol van Otterloo werd het aantal leden van de raad uitgebreid tot vijf. Zoals reeds in het jaarverslag over het boekjaar 2009 is opgemerkt, is tijdens de op 17 april 2009 gehouden Algemene Vergadering van Aandeel houders gesproken over een mogelijke uitbreiding – van vier naar vijf leden – van de Raad van Commissarissen. Dit punt was geagendeerd, omdat twee grote aandeelhouders/certificaathouders van de vennootschap, de heer E.A. de Mol van Otterloo en Heren 2 Participations l B.V., hadden medegedeeld dat zij samen een ‘eigen’ vertegenwoordiger wensten in de Raad van Commissarissen. De raad heeft op grond hiervan in 2010 besloten het aantal leden uit te breiden tot vijf en de heer E.(Eyk) A. de Mol van Otterloo (1937) in de op 16 april 2010 gehouden Algemene Vergadering van Aandeelhouders voor te dragen als lid van de raad. Zoals in het voorgaande gezegd is de vergadering akkoord gegaan met de benoeming van de heer E.A. de Mol van Otterloo als lid van de raad. Omdat de heer De Mol van Otterloo op het moment van de voordracht als lid van de raad 72 jaar was, voldeed hij daarmee niet aan het toen nog geldende statutaire leeftijdsvereiste voor leden van de raad. De raad heeft om zijn benoeming mogelijk te maken in de op 16 april 2010 gehouden Algemene Vergadering van Aandeelhouders een voorstel tot wijziging van de statuten voorgelegd, inhoudende dat artikel 23.3 van de statuten zou worden geschrapt. Dit artikel hield in dat een commissaris ophield commissaris te zijn op het tijdstip van sluiting van de jaarlijkse algemene vergadering, die wordt gehouden in het boekjaar waarin de betreffende commissaris de leeftijd van 70 jaar bereikt. Personen van 70 jaar of ouder konden op basis van de toen geldende statuten niet worden benoemd tot commissaris. De Algemene Vergadering van Aandeelhouders heeft op 16 april 2010 ingestemd met de voorgestelde wijziging van de statuten.

De Raad van Commissarissen kent gezien de omvang van de vennootschap geen afzonderlijke commissies. In de op de website van de vennootschap opgenomen Corporate Governance Verklaring is hierop een toelichting gegeven. De remuneratie van de bestuurder treft u aan op pagina 59 van dit jaarverslag. De bij de remuneratie gehanteerde uitgangspunten zijn in 2010 door de raad geëvalueerd en ongewijzigd gelaten. Met betrekking tot de onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commissarissen, zoals bedoeld in hoofdstuk III.2 van de Corporate Governance Code, merkt de raad het volgende op. Een lid van de Raad van Commissarissen, de heer drs. Th. G. der Kinderen, heeft drie jaar gefungeerd als projectleider van de revitalisatie van het Groot Handelsgebouw (van juni 2002 tot juni 2005) en in het jaarverslag over het boekjaar 2009 heeft de vennootschap reeds gesteld dat zij van mening is dat het niet onafhankelijk zijn van de heer Der Kinderen in 2010 eindigt. De heer E. A. de Mol van Otterloo dient vanwege zijn (certificaten van)aandelenbezit in de vennootschap van meer dan 10 % als niet onafhankelijk te worden gekwalificeerd. Voor wat betreft de onafhankelijkheid van commis sarissen verwijzen wij voorts naar de op de website van de vennootschap opgenomen Corporate Governance Verklaring. In de op 15 april 2011 te houden Algemene Vergadering van Aandeelhouders zal de Raad van Commissarissen de vergadering voorstellen voorleggen tot wijziging van de statuten van de vennootschap. De wijzigingsvoorstellen omvatten zowel een algemene revisie van de statuten, zodat deze weer sporen met de (huidige en verwachte) wettelijke vereisten, als wel een voorstel tot wijziging van de bevoegdheid van de vennootschap tot het uitgeven van aandelen. Wij verwijzen voor een nadere toelichting op deze agendapunten naar de toelichting op de agenda van de bovengenoemde Algemene Vergadering van Aandeelhouders. In 2010 heeft de Raad van Commissarissen 4 reguliere vergaderingen gehouden. De raad heeft onder meer de volgende onderwerpen besproken: verhuurbeleid, financiering en rentebeleid waaronder het afdekken van renterisico’s, Corporate Governance, meerjaren prognoses, lange termijninvesteringsplannen, strategie

Groot Handelsgebouw

van de vennootschap, liquiditeitspositie, functioneren en beloningsbeleid van de bestuurder, het eigen functioneren van de raad, alsmede de uitbreiding van de raad van vier naar vijf leden, de opvolging van de heer Kolthek en de samenstelling van de raad en wijziging van de statuten. De in functie zijnde leden van de raad hebben alle in 2010 gehouden vergaderingen van de raad bijgewoond. Wij spreken onze waardering uit tegenover de directie en de medewerkers van Groothandelsgebouwen N.V. voor hun grote inzet en betrokkenheid in 2010.

Rotterdam, 17 februari 2011

(Her)benoemingen AVA Drs. ing. D.J. Kras (1948)

2008 – 2012

Ing. J. Th. Blok (1949)

2010 – 2014

Drs. Th. G. der Kinderen (1949)

2005, 2009 – 2013

Ir. J.M. Kwak (1949)

2005, 2009 – 2013

E.A. de Mol van Otterloo (1937)

2010 – 2014

9

10 Jaarverslag 2010

Gegevens van de Raad van Commissarissen en directie

Raad van commissarissen Drs. ing. D.J. Kras (M/1948) Nationaliteit: Nederlandse Huidige functie: Lid Raad van Bestuur Eneco N.V. Voormalige functie: Algemeen directeur Arcadis Nederland B.V. Nevenfuncties: Lid Raad van Toezicht Concert- en Congresgebouw De Doelen, Rotterdam; Lid Raad voor Economische Aangelegenheden van het Bisdom Rotterdam; Voorzitter Raad van Toezicht Sint Franciscus Gasthuis, Rotterdam Commissariaten: Voorzitter Raad van Commissarissen Groothandelsgebouwen N.V., Rotterdam; Lid Raad van Commissarissen Blauwhoed B.V., Rotterdam; Lid Raad van Commissarissen M.J. de Nijs & Zonen B.V., Warmenhuizen; Lid Raad van Commissarissen Dura Vermeer Groep N.V., Rotterdam Eerste benoeming: 2008 Lopende termijn: 2012 Ing. J. Th. Blok (M/1949) Nationaliteit: Nederlandse Huidige functie: Directeur Blok & Ko Voormalige functie: Directievoorzitter ERA Contour B.V. Nevenfuncties: Bestuurslid Arie Kreuk Stichting (maritiem erfgoed), Rotterdam; bestuurslid Stichting Pierre Bayle Monument Rotterdam, Rotterdam; bestuurslid Museumwerf Vreeswijk, Nieuwegein Commissariaten: Lid Raad van Commissarissen Groothandelsgebouwen N.V., Rotterdam; Lid Raad van Commissarissen Stichting Mitros Woningcorporatie, Utrecht; Lid Raad van Commissarissen Stichting Trudo, Eindhoven; Lid Raad van Commissarissen Stichting

Nijestee, Groningen; Lid Raad van Commissarissen Moes Holding, Zwolle Eerste benoeming: 2010 Lopende termijn: 2014 Drs. Th.G. der Kinderen (M/1949) Nationaliteit: Nederlandse Huidige functie: Aandeelhouder Aquarius Consultancy B.V., Breda Voormalige functie: n.v.t. Nevenfuncties: Diverse directie-adviseurschappen, waaronder Finwire B.V., Breda; Bureau de Gruyter, Zwolle / Almere; BKV-Groep, Breda; Witlox VCS, Breda; Voorzitter Stichting Administratiekantoor Spierings Beheer Groep, ’s-Hertogenbosch; Lid bestuur Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen, Rotterdam; Voorzitter Stichting Administratiekantoor Intervobra B.V., Veghel Commissariaten: Lid Raad van Commissarissen Groothandelsgebouwen N.V., Rotterdam; Voorzitter Raad van Commissarissen AAE Holding B.V., Helmond; Voorzitter Raad van Commissarissen MP Breda B.V., Breda Eerste benoeming: 2005 Lopende termijn: tot 2013

Groot Handelsgebouw 11

Ir. J.M. Kwak (M/1949) Nationaliteit: Nederlandse Huidige functie: Directeur Colliers International Netherlands B.V., Amsterdam Voormalige functie: Hoofd Grondzaken Stadhuis Gemeente Amsterdam Nevenfuncties: Deskundige erfpachtcanonherziening; Lid Amsterdamsche Vereeniging van Makelaars en Experts in Onroerende Goederen, Amsterdam; Secretaris/Penningmeester Stichting Vrienden van het Amsterdamse Gemeentearchief, Amsterdam; Secretaris/penningmeester Stichting H.J. Duyvisfonds, Amsterdam; Bestuurslid Stichting Wetenschappelijk Onderzoek en Onderwijs in het Vastgoed, Amsterdam; Bestuurslid Stichting Felix Meritis Beheer, Amsterdam; Bestuurslid Stichting Zingeving op de Zuidas, Amsterdam Commissariaten: Lid Raad van Commissarissen Groothandelsgebouwen N.V., Rotterdam Eerste benoeming: 2005 Lopende termijn: tot 2013 E. A. de Mol van Otterloo (M/1937) Nationaliteit: Amerikaanse Huidige functies: geen Voormalige functie: n.v.t. Nevenfuncties: geen Commissariaten: Lid Raad van Commissarissen Groothandelsgebouwen N.V., Rotterdam; Voorzitter van de Raad van Commissarissen van Chemonics International Inc., Washington DC; Lid Raad van Commissarissen Grantham, Mayo, van Otterloo LLC, Boston MA Eerste benoeming: 2010 Lopende termijn: 2014

Directie Drs. M.C. Meurs (M/1952) Nationaliteit: Nederlandse Huidige functies: directeur Groothandelsgebouwen N.V., Rotterdam; directeur Falcon Street Consultancy & Investments B.V., Rotterdam Voormalige functie: directeur WS Vastgoed Management B.V. G. Voorhout (M/1972), Nationaliteit: Nederlandse Huidige functie: adjunct-directeur Groothandels gebouwen N.V., Rotterdam Nevenfunctie: Penningmeester Kopersvereniging Folkert Elsingastraat, Rotterdam De heer E.A. de Mol van Otterloo houdt 467.400 (certificaten van) aandelen in de vennootschap. De overige leden van de Raad van Commissarissen en de directie houden geen aandelen in de vennootschap.

12 Jaarverslag 2010

“ Het Groot Handelsgebouw is helemaal klaar voor een duurzame en gezonde toekomst!” Drs. M.C. Meurs directeur Groothandelsgebouwen N.V.


Verslag van de directie

Algemeen De vennootschap heeft het boekjaar 2010, ondanks niet eenvoudige marktomstandigheden, met een duidelijk positief resultaat kunnen afsluiten. Het resultaat bedroeg in 2010 € 8.003.000,- tegen € 1.781.000,- in 2009. De bezettingsgraad van het gebouw daalde licht van 90,3 % eind 2009 tot 87,9 % eind 2010. De huuropbrengsten daalden in het verslagjaar met 5,1 % van € 14.961.000,- in 2009 tot € 14.192.000,- in 2010, maar doordat de financieringslasten aanzienlijk daalden (2010: € 3.895.000,-; 2009: € 6.465.000,-) en het indirect resultaat in 2010 positief was kon het resultaat na belasting in 2010 meer dan verviervoudigen. De solvabiliteit van de vennootschap steeg licht (37,9 % ultimo 2010 tegen 35,8 % ultimo 2009) en de liquiditeitspositie verbeterde aanmerkelijk. De opname van kantoorruimte in het verslagjaar lijkt in Nederland te zijn gestabiliseerd. De Nederlandse markt en ook die in Rotterdam blijven echter moeilijk en structureel herstel is vooralsnog niet aan de orde. Door de zwakke vraag naar kantoorruimte is het aanbod van kantoorruimte in 2010 wederom gestegen. Naar verwachting zal de situatie op de kantorenmarkt in 2011 stabiel zijn, maar op een veel lager niveau dan in de jaren tot 2008. In 2010 is door de vennootschap in totaal 16.743 m² verhuurd of is de huur verlengd (2009: 7.683 m²). De moeilijke marktomstandigheden hebben ook bij het Groot Handelsgebouw geleid tot een licht dalende bezetting. Op 19 februari 2010 heeft de minister van Onderwijs, Cultuur en Wetenschap het Groot Handelsgebouw

aangewezen als rijksmonument. Wij zijn er over verheugd dat het Groot Handelsgebouw – na in 1991 te zijn aangewezen als gemeentelijk monument – nu ook op landelijk niveau de cultuur historische erkenning heeft gekregen. De vennootschap verwacht tengevolge van deze erkenning geen significante gevolgen voor haar exploitatie.

De economie In 2010 heeft de Nederlandse economie zich weer positief ontwikkeld. Naar schatting is de Nederlandse economie met circa 1,5 % gegroeid. Dat is weliswaar bescheiden, maar een veel gunstiger beeld dan in 2009 toen de economie met 4 % kromp. De werkloosheid liep in 2010 nog wel op tot ongeveer 6,5 % van de beroepsbevolking (2009: 4,9 %), maar de situatie op de Nederlandse arbeidsmarkt is gunstiger dan in de meeste Europese landen. Het begrotingstekort is met 6,1 % van het bruto binnenlands product hoog, maar verhoudingsgewijs overzienbaar. Gunstig was dat de export in 2010 ruim 8 % groeide, terwijl de export in 2009 nog met 9,5 % afnam. De economische situatie is in Nederland gunstiger dan in vele andere EU lidstaten en dat geldt ook voor de financiën van de overheid. Problematisch is dat in een aantal landen in de eurozone onoverzienbare problemen in de financiering van overheidstekorten zijn ontstaan, waarvan de gevolgen voor de eurozone, maar ook voor de Nederlandse overheid moeilijk zijn te overzien. De verwachtingen voor 2011 van de Nederlandse economie zijn niet ongunstig. De economische groei blijft met 1,5 % verwachte groei weliswaar bescheiden, maar positief. De werkloosheid stabiliseert zich naar

14 Jaarverslag 2010 – Verslag van de directie

verwachting op het niveau van 2010 van 6,5 % van de beroepsbevolking en het begrotingstekort daalt van 6,1 % naar 4,7 % van het bruto binnenlands product. De grootste bedreiging lijkt in 2011 toch te liggen in het ontsporen van de financiering van sommige overheden in de eurozone. Indien zich daar calamiteiten voordoen is het de vraag of deze problemen voor de lidstaten die deelnemen aan de eurozone beheersbaar blijken. Of de financiële sector zich in 2011 verder kan herstellen lijkt onder meer afhankelijk van het vertrouwen in de euro en de mogelijke gevolgen van onbeheersbare financieringsproblemen van overheidstekorten binnen de eurozone. Thans lijken de financiële markten voor de financiering van de banken zich te normaliseren, maar problemen met de financiering van landen in de eurozone kunnen dat weer verstoren. Alles overziende kan 2011 een jaar worden van voortgaand economisch herstel, waar het risico van finan cieringsproblemen van overheden in de eurozone de grootste bedreiging lijkt. Ook valt er mogelijk als gevolg van stijging van de grondstoffenprijzen een hogere inflatie te vrezen. Hier lijkt de zorg echter niet zozeer in 2011 te liggen, maar in de jaren daarna. Verwacht kan wel worden dat, vooruitlopend op verwachte inflatie, later in 2011 de rente door de Europese Centrale Bank zal worden verhoogd.

De Nederlandse kantorenmarkt in 2010 In 2010 was de situatie op de Nederlandse kantorenmarkt evenals in 2009 niet gunstig. Hoe de opname van kantoorruimte zich in 2010 in de Nederlandse markt heeft ontwikkeld is thans nog niet eenduidig aan te geven. Het lijkt er op dat de opname in 2010 ten opzichte van 2009 ongeveer op hetzelfde niveau van 1,1 miljoen m² ligt. In 2009 was echter de opname ten opzichte van 2008 35 % lager (2008 circa 1,6 m²). In 2010 lijkt de markt zich dus enigszins, op een substantieel lager niveau, te hebben gestabiliseerd. Het aanbod van kantoorruimte lag ultimo 2010 op naar schatting 7,2 miljoen m² en was daarmee ruim 6 % hoger dan ultimo 2009 toen het aanbod circa 6,7 miljoen m² bedroeg. De leegstand is in 2010 ten opzichte van 2009, toen deze circa 13 % van de totale voorraad kantoren bedroeg, gestegen tot bijna 14 %. Vanzelfsprekend staan in een dergelijke zwakke markt de huurprijzen onder druk.

Alhoewel de situatie op de kantorenmarkt in 2010 enigszins lijkt te zijn gestabiliseerd is het vooruitzicht voor 2011 dat de markt weliswaar niet verder terugloopt, maar ook nog zeker niet herstelt. De vraag naar kantoorruimte blijft dus op een laag niveau en verbetering kan pas na 2011 worden verwacht, waarbij het dan zeer de vraag is in welke mate en in welk tempo de markt kan verbeteren. Structurele verbetering is pas echt mogelijk, indien er niet teveel nieuwbouw aan het aanbod wordt toegevoegd en bovendien aan de onderkant van de markt oplossingen worden gerealiseerd voor de structurele leegstand van kantoren. Nog steeds geldt overigens dat (ver)nieuw(d)e kantoren op A-locaties het relatief beter doen. In die zin heeft het Groot Handelsgebouw een goede uitgangspositie. Wij hebben al in eerdere jaarverslagen melding gemaakt van de tweedeling in de markt tussen ‘goede en slechte’ kantoren(locaties). Tot op heden moet worden vastgesteld dat de ‘slechte’ kantorenlocaties en de verouderde kantoren voor verhuur op de markt blijven, ondanks het feit dat deze kantoren in het algemeen langdurig leegstaan. Het lijkt er in ieder geval op dat bij de bestuurders op landelijk en lokaal niveau een bewustwording ontstaat dat er een beleid dient te worden ontwikkeld om de ‘kansloze kantoren problematiek’ op te lossen. Eenheid van beleid over de oplossingsrichting lijkt er echter nog niet te zijn.

De Rotterdamse kantorenmarkt De situatie op de Rotterdamse kantorenmarkt (inclusief Capelle aan den IJssel en Schiedam) heeft zich in 2010 anders ontwikkeld dan de landelijke markt. De opname bedroeg in 2010 ongeveer 150.000 m², terwijl dat in 2009 iets meer dan 100.000 m² was. De leegstand bedroeg eind 2010 circa 13,0 % van de kantorenvoorraad en ligt daarmee in tegenstelling tot eind 2009 nu onder het landelijk gemiddelde. Het totale aanbod in de Rotterdamse kantorenmarkt bedroeg eind 2010 ruim 700.000 m², terwijl dat eind 2009 nog circa 650.000 m² bedroeg. De stijging van het aanbod is hoger dan het landelijk gemiddelde in 2010. Alhoewel de cijfers in Rotterdam op het eerste gezicht gunstiger lijken dan het landelijke beeld is dat bij nadere beschouwing nog maar zeer de vraag. Ten aanzien van de opname in 2010 moet worden vast gesteld dat ongeveer de helft van het aanbod een zevental grote transacties betreft van bedrijfsverplaatsingen binnen Rotterdam. Dat betekent dat deze huurders bij verhuizing naar hun nieuwe huisvesting een


zelfde aantal – en in enkele gevallen meer – vierkante meters binnen Rotterdam achterlaten. Het merendeel van deze huurders verhuist naar nieuw te bouwen kantoren, waardoor de leegstand (op termijn) binnen Rotterdam zal toenemen. Ondanks de relatief hoge opname in 2010 in Rotterdam is de voorraad gestegen hetgeen duidt op een relatief hoge toevoeging van nieuwe kantoren aan het aanbod. Omdat er ondanks de huidige vastgoedcrisis in Rotterdam in 2010 veel nieuwe kantoormeters in aanbouw zijn genomen is het perspectief van de markt niet gunstig. Het Groot Handelsgebouw heeft in de Rotterdamse markt een verhoudingsgewijs goede positie. Het gebouw ligt nabij een knooppunt van openbaar vervoer en het is gemoderniseerd. De verwachting is dat in het Stationsgebied de komende jaren weinig nieuwe voorraad zal worden toegevoegd. De leegstand in het Weenagebied is echter aanzienlijk en lijkt verder toe te nemen door vertrek en inkrimping van huidige huurders in het gebied. Positief in 2010 was wel dat Shell Nederland en Royal Bank of Scotland (RBS) hebben besloten zich in het Weenagebied te vestigen (met in totaal circa 15.000 m²).

De werkzaamheden rondom het Groot Handelsgebouw In 2010 is een aanvang gemaakt met de bouw van de nieuwe stationshal en de kantoren die onderdeel zullen uitmaken van het nieuwe station. In 2009 was al begonnnen met de bouw van de nieuwe overkappingen van de sporen. De vennootschap gaat er van uit dat het nieuwe station medio 2013 volledig in gebruik zal kunnen zijn genomen. In 2010 is besloten tot de bouw van een ondergrondse fietsenkelder onder het Stationsplein met een capaciteit van circa 6.500 fietsen. Met de bouw van deze fietsenkelder kan pas worden begonnen, zodra de tijdelijke commerciële ruimtes op het Stationsplein zijn verplaatst. Het streven van de gemeente Rotterdam is om eind 2011 een start te maken met de bouw van deze fietsenkelder. Indien men daar in slaagt zou de bouw van de fietsenkelder eind 2013 kunnen zijn afgerond. Voordat met de bouw van de fietsenkelder een aanvang kan worden gemaakt dient nog een ingrijpend kabel- en leidingentraject te worden uitgevoerd, waarvan de omgeving rond het station en met name het Groot Handelsgebouw, naar verwachting ernstige hinder zullen ondervinden.

Zoals reeds eerder gemeld is in 2006 een claim ingediend bij de gemeente Rotterdam in het kader van de ‘nadeelcompensatieverordening projecten Rand stadRail Rotterdam en Rotterdam Centraal’. De ingediende claim beloopt voor schade tot en met het boekjaar 2006 € 567.191,-. De gemeente Rotterdam heeft uiteindelijk een toekenning gedaan van € 140.058,- en dit bedrag is in 2009 aan de vennootschap betaald. De vennootschap heeft besloten met deze toekenning niet akkoord te gaan en heeft dit geschil voorgelegd aan de rechter. De rechter heeft over dit geschil begin 2010 een uitspraak gedaan en de vennootschap deels in het gelijk gesteld. Het besluit van de gemeente Rotterdam ter zake de toekenning is door de rechter (deels) vernietigd. Zowel de gemeente Rotterdam als de vennootschap zijn tegen de uitspraak van de rechtbank in beroep gegaan. Eind 2010 was de zaak nog in behandeling bij de Raad van State. In februari 2011 is door de Raad van State een uitspraak gedaan. De Raad van State heeft de uitspraak van de rechtbank vernietigd en daarmee het beroep van de gemeente Rotterdam toegewezen. Het beroep van de vennootschap is afgewezen. Een en ander betekent dat over de schade tot en met het boekjaar 2006 geen hogere toekenning meer valt te verwachten dan het hierboven reeds gemelde bedrag van € 140.058,-. Over de boekjaren 2007 tot en met 2009 heeft de vennootschap onder dezelfde regeling claims ingediend voor geleden schade ten bedrage van respectievelijk € 261.359,-, € 258.138,- en € 235.260,-. Over de uitkomst van deze claims kan nog geen uitspraak worden gedaan. Over het boekjaar 2010 is de vennootschap voornemens wederom een claim in te dienen. In het verslagjaar is het boren van een nieuwe koudebron afgerond. Eind 2007 is een koudebron die onderdeel uitmaakte van het Warmte Koude Opslagsysteem (WKO) van het Groot Handelsgebouw verloren gegaan als gevolg van een calamiteit bij de werkzaamheden aan de uitbreiding van het nieuwe ondergrondse metrostation onder het Stationsplein. De schade die hierdoor door de gemeente Rotterdam is veroorzaakt is inmiddels volledig door de gemeente Rotterdam vergoed. In 2010 is eveneens de schade hersteld aan de dilataties van het gebouw, welke schade is veroorzaakt als gevolg van de daling van de grondwaterstand onder de noordoostelijke zijde van het Groot Handelsgebouw. Hierdoor is aan deze zijde van het gebouw zetting (verzakking) ontstaan. Overigens is de situatie aan die zijde van het gebouw al geruime tijd stabiel. De afwikkeling van de schadevergoeding van de gemeente Rotterdam ter zake de dilataties was eind 2010 nog niet afgerond.


De verhuur in het Groot Handelsgebouw In 2010 werden 57 contracten (2009: 38 contracten) afgesloten of verlengd, goed voor 16.743 m² (2009: 7.683 m²), terwijl in 2010 20 contracten (2009: 12 contracten) afliepen voor in totaal 5.296 m² (2009: 2.646 m²). Van de in 2010 verhuurde m² heeft 1.401 m² betrekking op verhuurde m² aan nieuwe huurders (2009: 1.712 m²), 2.182 m² op uitbreidingen ten behoeve van bestaande huurders (2009: 942 m²) en 13.160 m² betreft verlengingen van bestaande huurcontracten (2009: 5.029 m²). De 57 in 2010 afgesloten huurcontracten betreffen 8 contracten met nieuwe huurders (2009: 8), 11 contractuitbreidingen met bestaande huurders (2009: 9) en 38 verlengingen van aflopende huur contracten (2009: 21). In onderstaande grafieken zijn het aantal verhuurde m² en het aantal afgesloten contracten weergegeven van 2006 tot en met 2010.

Van de in 2010 totaal verhuurde en /of verlengde 16.743 m² heeft 3.342 m² betrekking op huurovereenkomsten met een ingangs- of verlengingsdatum in 2010 (2009: 3.332 m²) en 13.401 m² op 2011 of latere jaren (2009: 4.351 m²).

Aantal verhuurde m² per jaar 40.000 35.000 30.000

30.104

29.083

25.000

Vanwege de ongunstige markt voor kantoorruimte heeft de vennootschap zich in 2010 niet alleen geconcentreerd op de verhuur van kantoorruimte, maar met name ook op het behoud van bestaande huurders door middel van verlenging van lopende huurovereenkomsten. Ondanks de beperkte vraag naar kantoorruimte is de vennootschap er in geslaagd in 2010 3.583 m² (2009: 2.654 m²) te verhuren. Van dit opgenomen metrage namen de bestaande huurders in het Groot Handelsgebouw ruim 60 % voor hun rekening door middel van uitbreiding van de door hen gehuurde ruimten en bijna 40 % werd gehuurd door nieuwe huurders. In 2010 zijn 38 aflopende contracten verlengd (2009: 21). Het betreft voor het overgrote deel stil zwijgende contractverlengingen. Huurprijsconcessies om deze verlengingen mogelijk te maken waren niet noodzakelijk en verstrekte incentives waren beperkt van omvang. Van de in 2010 door opzegging expirerende contracten zijn uiteindelijk huurders van in totaal 4.854 m² (2009: 2.000 m²) ook daadwerkelijk vertrokken.

De gemiddelde nieuwe contractomvang in m² bedroeg in 2010 circa 294 m² tegen 202 m² in 2009.

21.968

20.000

16.743

15.000 10.000

7.683

5.000 0

2006

2007

2008

2009

2010

Aantal afgesloten contracten per jaar 80 71 70

69

66 57

60 50 38

40 30 20 10 0

2006

2007

2008

2009

2010

Doordat in 2010 meer m² werden opgezegd dan nieuwe werden verhuurd daalde de bezetting van het gebouw van 89.704 m² per 31 december 2009 tot 87.344 m² per 31 december 2010, ofwel van 90,3 % tot 87,9 %. Vastgesteld kan echter wel worden dat de vennootschap onder deze moeilijke omstandigheden in 2010 er verhoudingsgewijs goed in is geslaagd de bezettingsgraad van het gebouw op peil te houden. In het jaarverslag over het boekjaar 2009 hebben wij bericht over de situatie bij huurder Lyondell Basell Industries (‘LBI’). LBI huurt ruim 12.000 m² kantoor- en archiefruimte in het Groot Handelsgebouw. In januari 2009 werd de Amerikaanse tak van het concern bescherming verleend in het kader van het zogenoemde Chapter 11 regime en ook een in Duitsland gevestigde holdingmaatschappij kreeg uitstel van betaling. In 2010 is LBI, na een uitgevoerde reorganisatie, geherkapitaliseerd, heeft zij een nieuwe beurs notering in de Verenigde Staten verkregen en is het ‘Chapter 11’ regime beëindigd. Daarmee is weer


sprake van een ‘genormaliseerde’ situatie bij LBI. LBI heeft steeds aan alle verplichtingen uit hoofde van de afgesloten huurovereenkomsten voldaan. In april 2010 heeft een kort geding gediend tegen de vennootschap, welk geding is aangespannen door een van haar huurders (Engels B.V.). Engels B.V. wenste op grond van concurrentiebepalingen, die zijn opgenomen in de tussen deze huurder en de vennootschap afgesloten huurovereenkomst, de komst van een nieuwe huurder, met een voor het Groot Handels gebouw vernieuwend concept, te blokkeren. De vennootschap is hierbij in het ongelijk gesteld, maar heeft tegen deze uitspraak hoger beroep aangetekend. Eind 2010 heeft de vennootschap dit beroep ingetrokken, omdat de betreffende huurder elders huisvesting heeft gevonden en daarmee het spoedeisend belang voor de vennootschap is vervallen. In 2010 is de vennootschap er in geslaagd 6 (2009: 10) nieuwe kleinere huurders (< 250 m²) te werven, terwijl er 11 kleinere huurders zijn vertrokken. Dit marktsegment was in 2010 lastig. Van de in 2010 vertrokken 11 kleinere huurders betrof het in 9 gevallen sluiting van de vestiging in het Groot Handelsgebouw om economische redenen. De overige 2 vertrokken huurders hebben zich elders gevestigd. Omdat de marktvraag in het segment tot 250 m² in 2010 beperkt was, heeft de vennootschap slechts 6 nieuwe kleinere huurders aan kunnen trekken. Eind 2010 leek de markt voor kleinere huurders enigszins op te leven.

Onderstaand treft u een grafiek aan met expiratiedata van de verhuurde m²:

Ultimo 2010 verhuurde m² gerelateerd aan de expiratiedata van de huurcontracten 25.000 22.018

22.500

19.059

20.000 17.015

17.500 15.000 12.500

9.858

9.668

10.000 7.500 5.000

3.743

3.389

2.500

967

0

2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 e.v.

Van de in 2011 expirerende huurcontracten is tot ultimo 2010 1.333 m² opgezegd. Verwacht kan worden dat deze huurders ook grotendeels feitelijk uit het gebouw zullen vertrekken (voor zover zij al niet vertrokken zijn). Gezien de voor het overgrote deel van de huurcontracten gebruikelijke opzegtermijn van 12 maanden worden er voor 2011 weinig nieuwe opzeggingen meer verwacht.

De verdeling van de huurders naar gehuurde oppervlakte is als volgt: Grootte in m²

Ultimo 2009

Nieuwe huurders

Opzeggingen bestaande huurders

Overige mutaties

Ultimo 2010

100

6

11

– 2

93

250 – 500 m²

23

2

1

+2

26

500 – 1.000 m²

17

2

– 1

14

1

+1

< 250 m²

> 1.000 m² Totaal

23 163

8

In 2010 zijn 8 nieuwe huurders aangetrokken (2009: 8) en waren er 15 (2009: 8) opzeggingen en anderszins contractbeëindigingen. In 2010 is slechts één huurcontract (groot 48 m²) via ontruiming beëindigd (2009: 1 via faillissement, groot 191 m²) en zijn er 4 contracten van in totaal 652 m² (2009: 0) voortijdig beëindigd.

1.627

15

23 156


Ultimo 2010 bedroeg het aantal verhuurbare m²: 99.393 (ultimo 2009 eveneens 99.393 m²). De onderverdeling van de voor verhuur beschikbare ruimte naar soort was ultimo 2010:

Verhuurbare m² naar soort ruimte ultimo 2010

Overige ruimte 13% Winkelruimte 12% Kantoorruimte 75%

Eind 2010 evenals eind 2009 was de onderverdeling van het werkelijk aantal verhuurde m² gelijk verdeeld:

Verhuurde m² naar soort ruimte ultimo 2009 en 2010

Overige ruimte 14% Winkelruimte 11% Kantoorruimte 75%

Parkeren in het Groot Handelsgebouw In 2010 bedroegen de opbrengsten uit parkeren € 1.393.000,- en deze zijn daarmee 6,6 % hoger dan die over 2009 toen de opbrengsten € 1.307.000,bedroegen. De opbrengsten uit kort parkeren bedroegen in 2010 € 644.000,- en waren daarmee 13,2 % hoger dan in 2009 (2009: € 569.000,-). Deze stijging was het gevolg van het vervallen, met ingang van 1 januari 2010, van een aandeel (groot € 45.000,-) van een huurder in de parkeeropbrengsten en voor het andere deel door meer gebruik van kort parkeren. De opbrengst uit abonnementen was over 2010 fractioneel hoger (+ 1,5 %) dan over 2009 (2010: € 749.000,- tegen in 2009: € 738.000,-). Als gevolg van de in 2010 verbeterde economische omstandigheden is het kort parkeren licht toegenomen. De opbrengst uit abonnementen is stabiel, met name omdat de vennootschap vanwege de beperkte parkeercapaciteit selectief is in het uitgeven van nieuwe parkeerabonnementen. Begin 2010 is de ontmanteling van een tweetal, slecht functionerende, mechanische parkeersystemen in de parkeerkelder van het Groot Handelgebouw afgerond en zijn daar weer gewone parkeerplaatsen voor teruggebracht. Het verwijderen van deze systemen heeft geleid tot beschikbaarheid van meer parkeercapaciteit in de parkeergarage onder het gebouw. Met name kon hierdoor het kort parkeren toenemen. De vennootschap is nog steeds in gesprek met de gemeente Rotterdam over uitbreiding van de parkeergelegenheid. Uitbreiding van de parkeercapaciteit buiten het Groot Handelsgebouw is essentieel om in de toekomst de beschikbare kantoor- en winkelruimten te kunnen verhuren met een bijbehorende markt conforme parkeernorm. In de gesprekken met de gemeente is in 2010 vooruitgang geboekt. De vennootschap is van mening dat in 2011 getracht moet worden definitieve overeenstemming met de gemeente Rotterdam te bereiken over een overeenkomst om de voormalige Schaatsbaan in te richten tot parkeer garage.


De organisatie

Risicomanagement

In 2010 heeft de organisatie zich gericht op het stabiliseren van de bezetting van het gebouw door de focus te leggen op verlenging van de in 2010 (en 2011) aflopende huurcontracten en uiteraard de verhuur van (kantoor)ruimtes. Het is daarbij niet gelukt om het aantal m² dat vertrekkende huurders achterlieten volledig met nieuwe huurders te compenseren. Verhoudingsgewijs is echter de afname van de bezetting van 90,3 % eind 2009 tot 87,9 % eind 2010 beperkt gebleven.

Wat betreft het risicomanagement wordt ook verwezen naar de risicoparagraaf op pagina 34.

In het verslagjaar is veel aandacht gegeven aan de kwaliteit van de dienstverlening in het gebouw, zoals schoonmaak, receptiedienst, beveiliging en storingsdienstservice. De vennootschap is van mening dat hierbij in 2010 verdere voortgang is geboekt in het realiseren van een schoon en veilig gebouw, waarin ook de installaties adequaat functioneren. In 2010 is scherp gelet op de beheersing van de kosten, dit zowel ten aanzien van de kosten van de vennootschap als wel de aan de huurders door te berekenen servicekosten. De eerste effecten van deze kostenbeheersing zijn over 2010 reeds zichtbaar. De vennootschap gaat ervan uit dat in 2011 meer effecten hiervan zichtbaar zullen zijn. In het kader van de kostenbeheersing zijn alle servicecontracten beoordeeld en voor zover mogelijk in prijs en andere voorwaarden heronderhandeld. Dit heeft geleid tot een aantal kostenbesparingen. In enkele gevallen heeft de vennootschap ook meerjarige overeenkomsten afgesloten tegen vaste (lagere) prijzen. Uiteraard heeft ook in 2010 het debiteurenbeleid verscherpte aandacht gekregen. Dit heeft ertoe geresulteerd dat in 2010, evenals in 2009 slechts zeer beperkte betalingsachterstanden bestaan bij enkele huurders. Eind 2010 is met de Belastingdienst een convenant inzake het ‘horizontaal toezicht’ overeengekomen. Kort gezegd komt het horizontaal toezicht er op neer dat de Belastingdienst een aangepast toezicht zal houden, gebaseerd op de betrouwbaarheid en kwaliteit van de interne en externe beheersing van de fiscale processen door de belastingplichtige. De vennootschap beschouwt het horizontaal toezicht als een soort ‘kwaliteitskeurmerk’ door de Belastingdienst. De organisatie bestond in 2010 uit gemiddeld 7,0 fte’s (2009: 7,0 fte’s).

In 2009 heeft de vennootschap een analyse gemaakt van de (ontvangen) jaarhuuropbrengsten en opbrengst servicekosten in 2009 gerelateerd aan het individuele aandeel van de huurders in deze opbrengsten. Conclusie was toen dat de grotere huurders (> 1.000 m²) in het gebouw 60,3 % van de opbrengsten uitmaken. Binnen deze categorie was er met 23 huurders een behoorlijke spreiding. Ondanks het feit dat Groothandelsgebouwen N.V. eind 2009 maar liefst 123 huurders had (75,5 % van het totale aantal huurders) in de categorie tot 500 m² was deze categorie slechts goed voor 25,4 % van de opbrengsten. De grootste huurder van de vennootschap was in 2009 goed voor 10,2 % van de totale opbrengsten, de kleinste huurder in het gebouw was goed voor 0,01 % van de opbrengsten. De 5 grootste huurders, die eind 2009 gezamenlijk in het gebouw 28.170 m² huurden, waren goed voor 26,7 % van de totale opbrengsten in 2009. Al deze verhoudingen zijn in 2010 niet wezenlijk gewijzigd. In 2010 heeft de vennootschap in het kader van haar risicomanagement een analyse gemaakt van haar gevoeligheid voor fluctuaties in de korte termijnrentes (3 maand Euribor). In de grafieken op de volgende bladzijde zijn de verwachte rentelasten van de vennootschap in de jaren 2011 tot en met 2015 opgenomen, rekening houdend met de volgende veronderstellingen. • Leningen worden na 2012 ongewijzigd verlengd tegen gelijke financieringsmarge • Aflossing op leningen blijft ook na 2012 2% per jaar van de oorspronkelijke hoofdsom • Aflopende rentedekking wordt niet vervangen door andere rente instrumenten • Er is geen rekening gehouden met rentekosten in verband met een saldo rekening courant en rente opbrengst liquide middelen.


Dit betekent dat tot een niveau van een Euribor rentetarief van 4% de renterisico’s van de vennootschap – gegeven de hierboven gemaakte veronderstellingen – naar boven toe goed zijn begrensd.

Totale rentelasten met rente afdekking x € 1.000 4.500 4.000

In het scenario ‘met renteafdekking’ zijn de verschillen in rentekosten in enig jaar bij de verschillende Euribor rentetarieven relatief laag. Dit komt door ‘het afdempend effect’ van de rente afdekkingsinstrumenten.

3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

2011

2012

2013

2014

2015

Totale rentelasten zonder rente afdekking x € 1.000

De verschillen in de opeenvolgende jaren tot en met 2015 bij de diverse Euribor rente veronderstellingen nemen toe, omdat het effect van rentecaps en de toenemende open positie groter wordt en het effect van de swaps, welke laatste een vaste rentelast betekenen, afneemt. In het scenario ‘zonder rente afdekking’ zijn de verschillen in enig jaar bij de diverse Euribor rente tarieven aanzienlijk en blijven deze verschillen in de verdere liggende jaren (ongeveer) gelijk.

4.500 4.000 3.500 3.000

Corporate Governance

2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

2011

Euribor Euribor Euribor Euribor

2012

2013

2014

2015

1% 2% 3% 4%

In de eerste grafiek zijn de te verwachten totale rentelasten (exclusief waardemutatie renteswaps en -caps) opgenomen ervan uitgaande dat de euribortarieven gedurende het gehele jaar respectievelijk 1 %, 2 %, 3 % of 4 % zouden bedragen. De tweede grafiek toont de rentelasten bij de diverse euribortarieven, indien de vennootschap geen enkel renteinstrument zou hebben afgesloten. Allereerst kan worden opgemerkt dat in de opgenomen scenario’s de maximale rentelast in enig jaar van de beschouwde periode circa € 4 miljoen bedraagt hetgeen ongeveer op het niveau ligt van de over het boekjaar 2010 betaalde rente.

In 2010 heeft de vennootschap de naleving en de toepassing van de Corporate Governance Code geactualiseerd, mede naar aanleiding van de aanbevelingen van de Monitoring Commissie Corporate Governance Code (‘Comissie Frijns’). Dit heeft van de zijde van de vennootschap niet geleid tot gewijzigde standpunten ten aanzien van de toepassing van de code. Voor wat betreft de toepassing van de code en de toelichting op standpunten van de vennootschap die niet in overeenstemming zijn met de code wordt verwezen naar de Corporate Governance Verklaring die op de website van de vennootschap is opgenomen. Publicatie van de Corporate Governance Verklaring is sedert 1 april 2009 een wettelijke verplichting. In 2010 heeft de vennootschap het reglement van de raad van commissarissen, het directiereglement en het reglement voorwetenschap en meldingsverplichtingen geactualiseerd en op de website van de vennootschap geplaatst. Deze reglementen zijn aangepast aan de nieuwe weten regelgeving en de aanbevelingen van de Commissie Frijns. Voor het overige zijn geen vermeldenswaardige wijzigingen aangebracht. Voor wat betreft de remuneratie van de bestuurder, de onafhankelijkheid van de leden van de Raad van Commissarissen en het instellen van commissies


binnen de Raad van Commissarissen verwijzen wij naar het ‘Bericht van de Raad van Commissarissen’ zoals opgenomen in dit jaarverslag alsmede naar hetgeen daarover in de Corporate Governance Verklaring is opgenomen.

Resultaten in 2010 De financiële cijfers van de vennootschap zijn opgesteld conform International Financial Reporting Standards zoals goedgekeurd door de Europese Unie (IFRS).

Winst-en-verliesrekening 2010

2010

2009

14.192

14.961

3.039

3.058

17.231

18.019

4.767

4.851

12.464

13.168

Beheerkosten

1.118

1.091

Financieringslasten

3.895

6.465

Belastingen (mutatie belastinglatentie)

1.474

1.431

Lasten

6.487

8.987

Direct exploitatieresultaat

5.977

4.181

Waardemutaties

2.719

– 3.221

(in € 1.000) Huuropbrengsten Doorberekende (service-)kosten Bruto-huuropbrengsten Exploitatiekosten Netto-huuropbrengsten

Belastingen (mutatie belastinglatentie)

– 693

821

Indirect exploitat ieresultaat

2.026

– 2.400

Resultaat na belastingen

8.003

1.781

Resultaat na belastingen Het resultaat na belastingen bedroeg in 2010 € 8.003.000,- tegen € 1.781.000,- in 2009. Het direct exploitatieresultaat in 2010 is € 1.796.000,- hoger dan in 2009 als gevolg van weliswaar lagere nettohuuropbrengsten die echter meer dan werden gecompenseerd door lagere lasten. Het indirect exploitatieresultaat was in 2010 met € 2.026.000,weer positief tegen negatief € 2.400.000,- in 2009.

Per aandeel bedraagt het resultaat na belastingen over 2010 € 5,41 (2009: € 1,20). Het direct exploitatieresultaat over 2010 steeg tot € 5.977.000,- (2009: € 4.181.000,-). Alhoewel de netto-huuropbrengsten in het verslagjaar lager waren (– € 704.000,-) werd deze daling meer dan gecompenseerd door lagere lasten (– € 2.500.000,-). De lagere lasten waren het gevolg van lagere financieringslasten (– € 2.570.000,-). De financieringslasten zijn in 2010 met € 152.000.- positief beïnvloed als gevolg van een hogere marktwaarde van door de vennootschap afgesloten renteswaps en -caps. In 2009 bedroeg de negatieve invloed op het resultaat € 2.596.000,-. Het direct exploitatieresultaat per aandeel over 2010 bedraagt € 4,04 (2009: € 2,82). Het indirect exploitatieresultaat over 2010 bedroeg € 2.026.000,- tegen negatief € 2.400.000,- in 2009. Dit hogere resultaat is het gevolg van de waardevermeerdering van het gebouw in 2010 met € 3.800.000,(in 2009 was er nog een waardedaling van € 1.900.000,‑). In 2010 is voor een bedrag van € 1.081.000,- (2009: €1.321.000,-) in het gebouw geïnvesteerd. Dit bedrag is ten laste gebracht van het indirect exploitatieresultaat. Per aandeel bedraagt het indirect resultaat over 2010 € 1,37 tegen negatief € 1,62 in 2009. De intrinsieke waarde per aandeel bedroeg op 31 december 2010 € 43,81 tegen € 39,40 op 31 december 2009, hetgeen een stijging betekent van 11,2 %.

Direct exploitatieresultaat De huuropbrengsten zijn in 2010 met 5,1 % gedaald tot € 14.192.000,- (2009: € 14.961.000,-). De daling van de huuropbrengsten ten opzichte van 2009 is met name het gevolg van in 2009 ontvangen incidentele (huur)opbrengsten ad € 575.000,- welke incidentele baten in 2010 ontbraken. Indien met deze incidentele baten geen rekening wordt gehouden, zou de daling van de huuropbrengsten slechts 1,3 % hebben bedragen. Deze daling van de ‘structurele’ huurbaten is het gevolg van de daling van de (gemiddelde) bezettingsgraad in 2010 ten opzichte van 2009. De jaarlijkse indexatie van de huurprijzen heeft deze daling voor een deel gecompenseerd.


Indirect exploitatieresultaat Huuropbrengsten x € 1.000 16.000

14.961 13.685

14.000 12.000 10.000

14.192

10.848 9.070

8.000 6.000 4.000 2.000 0

2006

2007

2008

2009

2010

In bovenstaande figuur is de ontwikkeling van de huuropbrengsten sedert het boekjaar 2006 weergegeven. De doorberekende (service-) kosten bedroegen in 2010 € 3.039.000,- tegen € 3.058.000,- in 2009. De exploitatiekosten waren in 2010 1,7 % lager dan in 2009. De lagere exploitatiekosten waren met name het gevolg van lagere overige exploitatiekosten. De onroerende zaak belastingen waren in 2010 hoger dan in 2009 (2010: € 372.000,- tegen € 306.000,- in 2009). Dit is het gevolg van de gewijzigde tariefstelling van de onroerende zaak belasting. De vennootschap is over de jaren 2009 en 2010 nog in discussie met de gemeente Rotterdam over de hoogte van de opgelegde opslagen. De vennootschap gaat ervan uit dat de voorziene bedragen voldoende zijn om de op te leggen aanslagen te voldoen. De beheerkosten waren in 2010 licht hoger dan in 2009 (+ 2,5 %). Dit is veroorzaakt door hogere personeelskosten in 2010 ( 2010: € 523.000,- tegen in 2009: € 440.000,-). De hogere personeelskosten zijn veroorzaakt door nagekomen pensioenlasten uit voorgaande jaren groot in totaal € 86.000,-. De advieskosten waren in 2010 lager dan in 2009 (2010: € 274.000,- tegen in 2009: € 336.000,-). De financieringslasten waren in 2010 39,8 % lager dan over 2009 (2010: € 3.895.000,- tegen € 6.465.000,- in 2009). De betaalde financieringslasten waren in 2010 € 208.000,- hoger dan in 2009 (2010: € 4.078.000,tegen in 2009: € 3.870.000,-). Dit is het gevolg van een hogere financieringsmarge in 2010 ter zake het met de banken eind 2009 afgesloten financieringsarrangement en kosten van in 2010 afgesloten rentecaps.

Het indirect exploitatieresultaat voor vennootschapsbelasting is de resultante van de bruto toename van de waarde van het onroerend goed verminderd met de verrichte investeringen. Ultimo 2010 bedroeg de waarde van het pand € 159.900.000,- tegen ultimo 2009 € 156.100.000,-. Derhalve steeg de waarde met € 3.800.000,-. In 2010 is voor € 1.081.000,- (2009: € 1.321.000,-) aan investeringen verricht. De hieruit voortvloeiende waardemutatie bedraagt € 2.719.000,-, waarop een latente verplichting uit hoofde van vennootschapsbelasting in mindering wordt gebracht van 25,5 %, hetgeen resulteert in een netto indirect exploitatieresultaat van € 2.026.000,-.

Financiering In 2010 is het eind 2009 ingegane financieringsarrangement met Real Estate Finance N.V., ING Bank N.V. en Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG ongewijzigd gebleven. Deze overeenkomst heeft een looptijd van drie jaar tot ultimo 2012. Ondanks hogere kredietmarges van het eind 2009 afgesloten nieuwe arrangement waren de in 2010 door de vennootschap betaalde rentelasten beperkt hoger ten opzichte van het boekjaar 2009 In april 2010 heeft de vennootschap een drietal rentecaps op 3-maands Euribor 2,25 % elk in hoofdsom groot € 10.000.000 afgesloten met looptijden van respectievelijk 3, 4 en 5 jaar. Met het afsluiten van de vorengenoemde rentecaps was in april 2010 de totale rentepositie van de vennootschap ingedekt dan wel het renterisico naar boven toe begrensd.

De vermogenspositie, ‘loan to value ratio’ en ‘interest cover ratio’ Eind 2010 bedroeg het eigen vermogen van de vennootschap uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal 37,9 % (ultimo 2009: 35,8 %). De solvabiliteit is in het verslagjaar dus licht verbeterd. De vennootschap acht een eigen vermogen uitgedrukt in een percentage van het balanstotaal van ten minste 40 % noodzakelijk om op langere termijn adequaat te kunnen functioneren. Naast het percentage eigen vermogen acht de vennootschap voor de beoordeling van een gezonde balansstructuur ook de voorziening voor latente vennootschapsbelasting van belang. Deze voorziening


is ultimo 2010 met 12,5 % van het balanstotaal aanzienlijk (ultimo 2009: 11,8 %). Deze voorziening kan (analoog aan opvattingen ter zake in het verleden) voor een deel als vermogensbestanddeel worden gekenmerkt. Immers werkelijke betaling van de in deze voorziening opgenomen vennootschapsbelasting ligt voor de vennootschap in de verdere toekomst. Het ultimo 2010 zichtbare eigen vermogen in combinatie met de aanwezige belastinglatentie acht de vennootschap een voldoende niveau van solvabiliteit. De ‘loan to value ratio’ (LTV) is in 2010 verder verbeterd. Deze ratio wordt gedefinieerd als de verhouding tussen de netto rentedragende (bancaire) schuld van de vennootschap en de waarde van de (met bancaire schuld gefinancierde) beleggingsportefeuille. Deze maatstaf geeft de mate aan waarin de tot zekerheid aan de bank verstrekte activa (vastgoed) met bancaire schulden zijn belast. Ultimo 2010 bedroeg de als bovenstaande berekende LTV 42,0 % (ultimo 2009: 47,2 %). De vennootschap streeft naar een loan to value ratio van maximaal 50 %. Ultimo 2010 wordt hieraan dus ruim voldaan. De ‘Interest Cover(age) Ratio’ (ICR) is een verhoudingsgetal dat de mate aangeeft waarin de vennootschap in staat is haar betaalde rente te ‘verdienen’. Het resultaat voor interest en vennootschapsbelasting op ‘kasbasis’ wordt hierbij gedeeld door de in het verslagjaar betaalde interest. Het resultaat voor interest en vennootschapsbelasting wordt feitelijk ontdaan van ‘non cash items’, waaronder begrepen IFRS effecten. De ICR bedroeg over 2010 2,89 (2009: 3,2). In het eerder genoemde in 2009 met de banken afgesloten financieringsarrangement zijn in de kredietvoorwaarden ratio’s opgenomen, waaraan de vennootschap blijvend moet voldoen. De LTV mag niet hoger zijn dan 60 % en de ICR moet tenminste 2 bedragen. Met een LTV van 42,0 % ultimo 2010 en een ICR over 2010 van 2,89 voldoet de vennootschap ruimschoots aan deze ratio’s.

Investeringen in het gebouw In 2010 zijn voor € 1.081.000,- (2009: € 1.321.000,-) aan investeringen in het gebouw verricht. In 2010 is 870 m² kantoorruimte gerenoveerd. Daarnaast zijn is er verbeteringen aangebracht aan het koelsysteem van het Groot Handelsgebouw, is het Gebouw Beheer Systeem(GBS) verbeterd en is een kathodisch beschermingssysteem in de parkeerkelder onder het Groot

Handelsgebouw gereactiveerd en uitgebreid, dit ter bescherming van de betonconstructie van het gebouw. De besluitvorming inzake de in de komende 10 jaren in het gebouw noodzakelijke investeringen is in 2010 afgerond. Gedeeltelijk betreft het zaken die nog dienen te geschieden, omdat deze niet in de in de jaren 2002 / 2005 uitgevoerde revitalisatie waren opgenomen. Voor een ander deel betreft het investeringen die moeten worden verricht om het gebouw blijvend aan moderne eisen te laten voldoen. De investeringsramingen zijn in de op 16 april 2010 gehouden Algemene Vergadering van Aandeelhouders gepresenteerd. De totale investeringen worden voor de jaren 2010 – 2020 globaal geraamd op € 30,3 miljoen. Het betreft onder meer de vervanging van de technische installaties (waaronder de brandmeldinstallatie) in de algemene gedeelten van het gebouw. Voor deze post is een bedrag geraamd van circa € 4,2 miljoen. Voor bouwkundige vernieuwingen is een bedrag geraamd van € 6,4 miljoen. Dit betreft onder meer betonherstel c.q. groot onderhoud van de gevels, galerijen, de rijbrug (het buiten het gebouw gelegen deel) en de luifels. In de raming is een bedrag opgenomen van € 12,5 miljoen voor renovatie van (niet casco verhuurde) huurdersruimtes. Dit betreft ongeveer 16.700 m² te renoveren ruimtes. In de totale investeringen is ook een bedrag van € 7,2 miljoen opgenomen voor de parkeergarage in de voormalige schaatsbaanhal. Indien de investeringen redelijk in de tijd kunnen worden gespreid is de verwachting dat de vennootschap deze investeringen uit eigen middelen kan voldoen. Wij wijzen er op dat het hier globale ramingen betreft op basis van prijspeil 2010. De uiteindelijk noodzakelijke bedragen kunnen significant afwijken.

De taxatie van het gebouw De waardebepaling van het gebouw is zowel per 30 juni 2010, door een waardeactualisering, als per 31 december 2010, met een volledige taxatie, uitgevoerd door Troostwijk Taxaties B.V. Per 30 juni 2010 is de waarde bepaald op € 158.900.000,- en per 31 december 2010 op € 159.900.000,- (31 december 2009: € 156.100.000,-). In onderstaand overzicht treft u een aantal kern gegevens aan van het Groot Handelsgebouw zoals opgenomen in de taxatierapporten van Troostwijk Taxaties B.V.:


Kerngegevens Groot Handelsgebouw (in € 1.000,-)

Ultimo 2010

Ultimo 2009

Bruto Markthuurwaarde

16.627

16.614

Netto Markthuurwaarde

13.738

13.766

171.305

167.769

1.685

2.128

Bruto Marktwaarde (V.O.N.)

169.620

165.641

Getaxeerde Waarde kosten koper (afgerond)

159.900

156.100

Bruto Kapitaalswaarde (V.O.N.) Correcties huurverschillen, leegstand e.d.

De Bruto Markthuurwaarde is de theoretische huur opbrengst van het gebouw en geeft het opbrengst potentieel aan huuropbrengsten weer. De Netto Markthuurwaarde is de Bruto Markthuurwaarde verminderd met de ingeschatte exploitatiekosten van het gebouw. De Bruto Markthuurwaarde is in 2010 ten opzichte van het boekjaar 2009 praktisch gelijk gebleven, hetgeen betekent dat het huuropbrengstpotentieel van het gebouw, ondanks de slechte vastgoedmarkt in 2010 onveranderd is gebleven. De Netto Markthuurwaarde is ultimo 2010 fractioneel lager dan eind 2009. Dit is met name het gevolg van door de taxateur licht hogere ingeschatte exploitatielasten (+ 1,7 %) van het gebouw. De Bruto Kapitaalswaarde (V.O.N.) van het Groot Handelsgebouw is ultimo 2010 2,1 % hoger ingeschat dan ultimo 2009. Dit is het gevolg van een door de taxateur licht lager ingeschat Netto Aanvangsrendement, hetgeen duidt op een verbeterd perspectief van het gebouw. De directie concludeert dat uit de hogere taxatiewaarde ultimo 2010 kan worden geconcludeerd dat de huidige situatie van het Groot Handelsgebouw en het perspectief in 2010 ondanks een moeilijke vastgoedmarkt verder is verbeterd.

Vergunning beleggingsinstelling Groothandelsgebouwen N.V. is op 29 mei 2008 door de Autoriteit Financiële Markten een vergunning verleend als beleggingsinstelling in het kader van artikel 2:65 Wet op het financieel toezicht.

Verklaring directie De directie verklaart naar beste weten dat de jaar rekening een getrouw beeld geeft van de activa, de passiva, de financiële positie en de winst of het verlies van de vennootschap en dat het jaarverslag een getrouw beeld geeft omtrent de toestand op de balansdatum, de gang van zaken gedurende het boekjaar en dat in het jaarverslag de wezenlijke risico’s waarmee de vennootschap wordt geconfronteerd, zijn beschreven.

Corporate governance verklaring De sedert 1 april 2009 verplichte ‘Corporate Governance Verklaring’ is op 17 maart 2010 opgenomen op de website van de vennootschap (www.groothandelsgebouw.nl). De vennootschap zal bij het verschijnen van het jaarverslag 2010 een geactualiseerde versie van de Corporate Governance Verklaring op de website van de vennootschap plaatsen.


Uitkering dividend over 2010

Verwachtingen voor 2011

Groothandelsgebouwen N.V. heeft besloten om over het boekjaar 2010 een contant dividend voor te stellen van € 1,25 (één euro en vijfentwintig euro cent) per gewoon aandeel. Uitgaande van 1.480.318 uitstaande aandelen is daarmee een bedrag gemoeid van € 1.850.397,50. Het dividend zal worden uitgekeerd ten laste van het over het boekjaar 2010 gerealiseerde resultaat na belastingen.

De economische vooruitzichten voor 2011 lijken verder te verbeteren na het in 2010 ingezette herstel. Alhoewel in 2010 in de vastgoedsector nog geen herstel zichtbaar was, lijkt de meest reële verwachting dat de situatie op deze markt zich in 2011 zal stabiliseren. Dit echter wel op een significant lager niveau ten opzichte van het ‘topjaar’ 2008. Duurzaam herstel van de kantorenmarkt zal vele jaren vergen.

Op de dividenduitkering zal, indien noodzakelijk, door de vennootschap 15 % dividendbelasting dienen te worden ingehouden.

Groothandelsgebouwen N.V. verwacht in 2011 een stabilisatie van de vastgoed(kantoren)markt, maar dat zal betekenen dat de vraag op een laag niveau blijft bij een onverminderd hoog aanbod. De concurrentie in de verhuurmarkt zal evenals in 2010 sterk zijn en zal zich uiten in een hoog niveau van door de verhuurder aan nieuwe huurders te verstrekken incentives. Ook de vennootschap zal met deze concurrentie te maken krijgen, maar zij heeft door de relatief hoge bezettingsgraad van het gebouw en het in 2011 beperkt aantal vertrekkende huurders een verhoudingsgewijs goede uitgangspositie.

Over het boekjaar 2009 bedroeg het dividend € 1,per aandeel. De vennootschap acht een dividendverhoging met € 0,25 per aandeel (+ 25 %) verantwoord als gevolg van de in 2010 gerealiseerde positieve kasstroom en de voor 2011 positieve verwachtingen. Met de verhoging van het dividend over het boekjaar 2010 geeft de vennootschap verdere vorm aan haar dividendbeleid, zoals dat in het jaarverslag over 2007 is uiteengezet. Hierbij heeft de vennootschap aangegeven dat zij ten aanzien van het niveau van het dividend, gedurende een tijdsbestek van enkele jaren, aansluiting wil zoeken bij een dividendrendement van vergelijkbare beursgenoteerde vastgoedfondsen.

De vennootschap gaat er van uit – onvoorziene omstandigheden voorbehouden – dat de huur opbrengsten in 2011 zullen stijgen en dat ook de bezetting van het gebouw in 2011 zal groeien. De uitgangspositie van de vennootschap blijft in 2011 goed. Liquiditeit en solvabiliteit zijn ook in 2011 solide. Ten aanzien van het in 2011 verwachte resultaat kan de directie geen voorspelling doen in verband met de onvoorziene invloed van de IFRS regelgeving in combinatie met de renteontwikkeling op deze resultaten. Een prognose – ook ten aanzien van het direct exploitatieresultaat – is dan ook niet verantwoord te geven. Ten aanzien van het direct exploitatie resultaat zijn met name de financieringslasten onzeker in verband met de onzekere verwachtingen over de rentestand.

Rotterdam, 17 februari 2011 Directie: Drs. M.C. Meurs G. Voorhout

26 Jaarverslag 2010

Rapport van de Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen

Ter voldoening aan het bepaalde in artikel 11 van de Voorwaarden van de Administratie van Certificaten van gewone Aandelen van Groothandelsgebouwen N.V. berichten wij u als volgt. Gedurende het verslagjaar 2010 zijn geen aandelen gecertificeerd. Het in administratie zijnde aantal aandelen bedraagt op 31 december 2010, evenals op 31 december 2009, 1.413.683 (95,5 % van het geplaatste aandelenkapitaal). Het nominaal bedrag van de op 31 december 2010 in administratie zijnde aandelen bedraagt € 1.413.683,-. Zoals reeds in het rapport van de stichting over het boekjaar 2009 is vermeld heeft het bestuur de heer mr. R. Pfeiffer bereid gevonden om in 2010 een nieuwe termijn als secretaris van het bestuur van de stichting te accepteren. De herbenoeming van de heer Pfeiffer geldt voor een periode van vier jaar. Zijn termijn loopt af op 23 mei 2014. De stichting heeft in 2010 tweemaal vergaderd. De beide in 2010 gehouden vergaderingen zijn door alle leden van het bestuur bijgewoond. Besproken onderwerpen waren onder meer de gang van zaken bij de vennootschap, standpuntbepaling ter zake de agendapunten in de op 16 april 2010 gehouden Algemene Vergadering van Aandeelhouders van Groothandelsgebouwen N.V. en evaluatie van het besprokene in vorengenoemde Algemene Vergadering en de Corporate Governance Code. Alle op 16 april 2010 in functie zijnde leden van het bestuur van de stichting hebben op die dag de Algemene Vergadering van Aandeelhouders bijgewoond. De stichting heeft in deze vergadering 780.542 aandelen vertegenwoordigd, zijnde 52,7 % van het totaal uitstaande aantal aandelen Groothandels gebouwen N.V..

De stichting heeft in de voornoemde vergadering ingestemd met alle door de vennootschap gevraagde besluiten, zoals onder meer het voorstel tot uitkering van dividend, wijziging van de statuten van de vennootschap en de (her)benoeming van twee leden van de Raad van Commissarissen van de vennootschap. In verband met een wijziging van de Wet giraal effectenverkeer dienen uiterlijk 1 januari 2013 de effecten (CF stukken) van de vennootschap te worden omgezet in (girale) effecten op naam. Deze wetswijziging vereist een wijziging van de statuten en de administratie voorwaarden van de stichting. De wijzigingsvoorstellen hiertoe zullen worden geagendeerd en besproken op de op 15 april 2011 te houden Algemene Vergadering van Aandeelhouders van de vennootschap. Deze voorgenomen wijzigingen hebben geen gevolgen voor de handel in (certificaten van) aandelen van de vennootschap. De vennootschap en het bestuur van de Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen verklaren hierbij dat naar het gezamenlijke oordeel van de vennootschap en de bestuursleden van de stichting, de stichting onafhankelijk is van de vennootschap.

Rotterdam, 17 februari 2011 Het bestuur: Drs. J. Huisjes (voorzitter) Mr. R. Pfeiffer Drs. E.R. Deves Drs. Th. G. der Kinderen


“Wij letten erop dat de toegangsdeur in de winter zo snel mogelijk dichtgaat. Geen warmte te verliezen” Cees Zwaan directeur Rijwielshop Rotterdam

De Rijwielshop beschikt over 1.250 fietsparkeerplekken en een winkel in het tijdelijke onderkomen in het Groot Handelsgebouw. Straks heeft de Rijwielshop 6.000 fietsplekken en een ruime winkel, recht voor het nieuwe Rotterdam CS. Huurder sinds: 2007 Aantal medewerkers: 8 Duurzame droom: heel Rotterdam op de fiets

28 Jaarverslag 2010

Gegevens van de leden van de Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen

Drs. J. Huisjes (M/1939) Huidige functie: Gepensioneerd Voormalige functie: Concerndirecteur/Algemeen Regiodirecteur Amsterdam ABN AMRO Nevenfuncties: Voorzitter bestuur Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen, Rotterdam; Penningmeester Nijbakker Morra Stichting, Amsterdam Eerste benoeming: 1 juni 1998 Lopende termijn: tot 1 juni 2012 Mr. R. Pfeiffer (M/1945) Huidige functie: Notaris en advocaat, Rotterdam Voormalige functies: Lid van het bestuur van Loyens & Loeff N.V., Rotterdam Nevenfuncties: Secretaris bestuur Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen, Rotterdam; Voorzitter Stichting INA Nederland, Den Haag; Voorzitter bestuur Administratiekantoor Waarborg Holland N.V., Gouda; Lid Curatorium Stichting H.M.A. Schadee-Fonds, Rotterdam; Voorzitter bestuur Stichting Sophia Kinderziekenhuis Fonds en Stichting Vrienden van het Sophia, Rotterdam; Voorzitter bestuur Rotterdamse Oogheelkundige Onderzoek Stichting, Rotterdam; Lid bestuur Stichting Stedelijk Monument Sociëteit K.R. & Z.V. ‘De Maas’, Rotterdam; Voorzitter Geschillencommissie Waterrecreatie, ’s-Gravenhage; Lid bestuur Stichting Het Huys ten Donck, Ridderkerk; Lid bestuur Eduard Flipse Fonds, Rotterdam; President Nederlandse Golf Federatie, Utrecht; Voorzitter Stichting Handicart, Maarn Eerste benoeming: 23 mei 2003 Lopende termijn: tot 23 mei 2014

Drs. E.R Deves (M/1947) Huidige functie: Geen Voormalige functie: Directievoorzitter Holland Venture fondsen Nevenfuncties: Lid bestuur Stichting Administratie kantoor Groothandelsgebouwen, Rotterdam Commissariaten: Voorzitter van de Raad van Commissarissen van Macaw B.V., Hoofddorp; Voorzitter van de Raad van Commissarissen van Blue Cielo B.V., Rijswijk; Voorzitter van de Raad van Commissarissen van Login B.V., Amsterdam; Voorzitter van de Supervisory Board van Decell Technologies Ltd., Tel Aviv; Voorzitter van de Raad van Commissarissen van Exact Holding NV, Delft; Voorzitter van de Raad van Commissarissen van Nijhuis Water Technology, Dinxperloo Eerste benoeming: 1 september 2009 Lopende termijn: tot 1 september 2013 Drs. Th.G. der Kinderen (M/1949) Huidige functie: Aandeelhouder Aquarius Consultancy B.V., Breda Voormalige functie: n.v.t. Nevenfuncties: Diverse directie-adviseurschappen, waaronder Finwire B.V., Breda; Bureau de Gruyter, Zwolle / Almere; BKV-Groep, Breda; Witlox VCS, Breda; Voorzitter Stichting Administratiekantoor Spierings Beheer Groep, ’s-Hertogenbosch; Lid bestuur Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen, Rotterdam; Voorzitter Stichting Administratiekantoor Intervobra B.V., Veghel Commissariaten: Lid Raad van Commissarissen Groothandelsgebouwen N.V., Rotterdam; Voorzitter Raad van Commissarissen AAE Holding B.V., Helmond; Voorzitter Raad van Commissarissen MP Breda B.V., Breda Eerste benoeming: 21 april 2006


“ We hebben hier bewust gekozen voor energiezuinige verlichting” Jack de Leeuw directeur SBR en mede-initiatiefnemer Dutch Green Building Council

SBR is een kenniscentrum voor woning- en utiliteitsbouw. Dutch Green Building Council ontwikkelt en beheert keurmerken voor de beoordeling van Nederlandse gebouwen en gebieden op hun duurzaamheidprestaties. Huurder sinds: augustus 2007 Aantal medewerkers: 50 Duurzame wens: meer duurzame led-verlichting maakt het gebouw nog duurzamer

Foto rechts: sedum dakbedekking met een hoge isolatiewaarde en hoge capaciteit vochtopslag Foto hieronder: onderdeel van de Warmte Koude Opslag (WKO) installatie Foto geheel onder: detail van een raam met HR++ glas met een zeer hoge isolerende waarde Foto’s rechter pagina: aanleg op het Weena van een nieuwe koudebron ten behoeve van de WKO installatie van het Groot Handelsgebouw

Jaarrekening


Grondslagen van de financiële verslaggeving Algemeen Groothandelsgebouwen N.V., statutair gevestigd in Rotterdam, Nederland, is een vennootschap die onroerend goed exploiteert. Groothandelsgebouwen N.V. valt onder het normale tarief van de vennootschapsbelasting. De jaarrekening van Groothandelsgebouwen N.V. is zowel vennootschappelijk als geconsolideerd conform de Europese regelgeving op basis van International Financial Reporting Standards (IFRS) opgesteld. De jaarrekening is opgesteld in euro’s, waarbij de bedragen zijn afgerond op duizenden euro’s. De euro is de functionele en presentatie valuta van Groothandelsgebouwen N.V. De basis voor het opstellen van de jaarrekening is historische kostprijs met uitzondering van de separaat hieronder vermelde waarderingsgrondslagen. Het opmaken van de jaar rekening in overeenstemming met IFRS-regelgeving zoals goedgekeurd door de Europese Unie, vereist van het management dat zij beoordelingen, inschattingen en aannames maakt die de toepassing van richtlijnen en de gerapporteerde bedragen voor activa, passiva, inkomsten en uitgaven beïnvloeden. De gemaakte inschattingen en daarmee samenhangende aannames zijn gebaseerd op historische ervaringen en diverse andere factoren die onder de gegeven omstandigheden als redelijk worden beschouwd. De gemaakte inschattingen en aannames hebben gediend als basis voor de beoordeling van de waarde van de verantwoorde activa en passiva waarvoor vanuit andere bronnen de omvang op dit moment nog niet blijkt. Werkelijke uitkomsten kunnen echter afwijken van gemaakte inschattingen. Schattingen en onderliggende aannames worden voortdurend beoordeeld. Wijzigingen in schattingen en aannames worden verwerkt in de periode waarin de schattingen worden herzien als de herziening uitsluitend op de desbetreffende periode betrekking heeft, of in de periode van herziening en toekomstige perioden als de herziening zowel de huidige als toekomstige perioden beïnvloedt. De grondslagen voor waardering en resultaatbepaling zijn consistent toegepast door de ondernemingen van

de vennootschap voor de in de geconsolideerde en enkelvoudige jaarrekening gepresenteerde perioden. Ter bevordering van het inzicht in de samenstelling van het werkkapitaal is de vooruit gefactureerde, per balansdatum nog niet ontvangen huur niet meer gesaldeerd verantwoord. De invloed hiervan op het saldo debiteuren en overige schulden 2009 bedraagt € 924.000. Door de onderneming voor het eerst toegepaste nieuwe standaarden en interpretaties Op grond van IAS 8.28-31 dient de eerste toepassing van nieuwe standaarden of interpretaties toegelicht te worden. Dit geldt ook wanneer een entiteit een nieuwe standaard of interpretatie nog niet heeft toegepast die is uitgegeven maar nog niet van kracht is. IFRS 3 Business Combinations en IAS 27 Consolidated and Separate Financial Statements Deze standaard regelt de verwerkingswijze van bedrijfscombinaties volgens de overnamemethode en kent een aantal wijzigingen betreffende de bepaling van goodwill en de verwerking van transactiekosten. Deze wijziging heeft geen in vloed op de jaarrekening. IFRIC 17 Distribution of non-cash assets to owners Deze interpretatie leidt tot de aanpassing van het resultaat indien een non-cash asset wordt uitgekeerd aan de aandeelhouders waarvan de boekwaarde afwijkt van de tegen reële waarde opgenomen verplichting. Het toepassingsgebied van deze inter pretatie is zeer beperkt en heeft geen invloed op de jaarrekening. IFRIC 18 Transfers of assets from customers Deze interpretatie gaat in op de verwerking van activa welke de onderneming ontvangt van haar afnemers in het kader van het kunnen uitvoeren van de werkzaamheden ten behoeve van die afnemers. In dergelijke gevallen wordt dit actief geactiveerd en eveneens een verplichting aan de afnemer verwerkt in de jaarrekening. De invoering van IFRIC 18 heeft geen invloed op de jaarrekening.

34 Jaarverslag 2010 – Grondslagen van de financiële verslaggeving

Door de onderneming nog niet toegepaste nieuwe standaarden en interpretaties IFRS 9 Financial instruments (van kracht vanaf 1 januari 2013) Deze standaard beperkt het aantal mogelijke classi ficaties van financiële instrumenten. De classificaties ‘tot einde looptijd aan te houden’ en ‘beschikbaar voor verkoop’. Door de vennootschap wordt verwacht dat deze standaard geen invloed zal hebben op de jaarrekening. IFRIC 19 Extinguishing Financial Liabilities with Equity Instruments Deze interpretatie gaat in op de waardering van eigen aandelen indien deze worden uitgegeven ter aflossing van schulden. Door de vennootschap wordt verwacht dat deze standaard geen invloed zal hebben op de jaarrekening. Risicoparagraaf Het beheersen van de risico’s is een van de kerntaken van het management. Ten aanzien van de beheersing van de interne risico’s is in het verslagjaar vooral aandacht gegeven aan het debiteurenbeheer, de beheersing van de uitvoering van het investerings beleid en het liquiditeitsmanagement. In 2009 heeft de vennootschap een analyse gemaakt van de (ontvangen) jaarhuuropbrengsten en opbrengst servicekosten in 2009 gerelateerd aan het individuele aandeel van de huurders in deze opbrengsten. Conclusie was toen dat de grotere huurders ( > 1.000 m²) in het gebouw 60,3 % van de opbrengsten uitmaken. Binnen deze categorie was er met 23 huurders een behoorlijke spreiding. Ondanks het feit dat Groothandelsgebouwen N.V. eind 2009 maar liefst 123 huurders had (75,5 % van het totale aantal huurders) in de categorie tot 500 m² was deze categorie slechts goed voor 25,4 % van de opbrengsten. De grootste huurder van de vennootschap was in 2009 goed voor 10,2 % van de totale opbrengsten, de kleinste huurder in het gebouw was goed voor 0,01 % van de opbrengsten. De 5 grootste huurders, die eind 2009 gezamenlijk in het gebouw 28.170 m² huurden, waren goed voor 26,7 % van de totale opbrengsten in 2009. Al deze verhoudingen zijn in 2010 niet wezenlijk gewijzigd.

De liquiditeit van de vennootschap is in 2010 sterk verbeterd. Desondanks wordt het liquiditeitsverloop continu gevolgd, evenals het monitoren van de betalingsverplichtingen. De vennootschap is van mening dat de interne risico beheersingssystemen van de vennootschap adequaat functioneren en dat de externe risicofactoren op een goede wijze door de vennootschap worden gevolgd en dat de vennootschap ter zake een adequaat beleid voert. Groothandelsgebouwen N.V. profileert zich als een lange termijn belegger in vastgoed. De belangrijkste doelstelling is om de aandeelhouders een markt conform rendement te bieden, waarbij de risico’s, waaraan de vennootschap onderhevig is, zoveel mogelijk worden beperkt. De aard en omvang van het gebouw brengt met zich mee dat de vennootschap verhoudingsgewijs sterk operationeel gericht dient te zijn. Het beheersen van de risico’s is een van de kerntaken van het management. In 2010 heeft de vennootschap in het kader van haar risicomanagement een analyse gemaakt van haar gevoeligheid voor fluctuaties in de korte termijnrentes (3 maand Euribor). In de grafieken op de volgende bladzijde zijn de verwachte rentelasten van de vennootschap in de jaren 2011 tot en met 2015 opgenomen, rekening houdend met de volgende veronderstellingen. • Leningen worden na 2012 ongewijzigd verlengd tegen gelijke financieringsmarge • Aflossing op leningen blijft ook na 2012 2% per jaar van de oorspronkelijke hoofdsom • Aflopende rentedekking wordt niet vervangen door andere rente instrumenten • Er is geen rekening gehouden met rentekosten in verband met een saldo rekening courant en rente opbrengst liquide middelen.


In de eerste grafiek zijn de te verwachten totale rente lasten (exclusief waardemutatie renteswaps en -caps) opgenomen ervan uitgaande dat de euribortarieven gedurende het gehele jaar respectievelijk 1 %, 2 %, 3 % of 4 % zouden bedragen.

Totale rentelasten met rente afdekking x € 1.000 4.500 4.000 3.500

De tweede grafiek toont de rentelasten bij de diverse euribortarieven, indien de vennootschap geen enkel renteinstrument zou hebben afgesloten. Allereerst kan worden opgemerkt dat in de opgenomen scenario’s de maximale rentelast in enig jaar van de beschouwende periode circa € 4 miljoen bedraagt hetgeen ongeveer op het niveau ligt van de over het boekjaar 2010 betaalde rente. Dit betekent dat tot een niveau van een Euribor rentetarief van 4% de renterisico’s van de vennootschap – gegeven de hierboven gemaakte veronderstellingen – naar boven toe goed zijn begrensd. In het scenario ‘met renteafdekking’ zijn de verschillen in rentekosten in enig jaar bij de verschillende Euribor rentetarieven relatief laag. Dit komt door ‘het afdempend effect’ van de rente afdekkingsinstrumenten.

3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

2011

2012

2013

2014

2015

Totale rentelasten zonder rente afdekking x € 1.000 4.500 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500

De verschillen in de opeenvolgende jaren tot en met 2015 bij de diverse Euribor rente veronderstellingen nemen toe, omdat het effect van rentecaps en de toenemende open positie groter wordt en het effect van de swaps, welke laatste een vaste rentelast betekenen, afneemt. In het scenario ‘zonder rente afdekking’ zijn de verschillen in enig jaar bij de diverse Euribor rente tarieven aanzienlijk en blijven deze verschillen in de verdere liggende jaren (ongeveer) gelijk.

Grondslagen van de consolidatie Geconsolideerd zijn Groothandelsgebouwen N.V. en de deelnemingen, tevens groepsmaatschappijen, waarin de vennootschap overwegende zeggenschap heeft. De financiële gegevens van Groothandels gebouwen N.V. tezamen met die van de groeps maatschappijen zijn verwerkt op basis van integrale consolidatie. Intergroepstransacties vinden niet plaats.

1.000 500 0

2011 Euribor Euribor Euribor Euribor

2012

2013

2014

1% 2% 3% 4%

In de geconsolideerde jaarrekening zijn opgenomen de financiële gegevens van: • Groothandelsgebouwen N.V. te Rotterdam • Groothandelsgebouwen Parking B.V. te Rotterdam • Ghg Facilitair B.V. te Rotterdam • R.E.P. Groot Goed B.V. te Rotterdam.

Beleggingen Beleggingen in onroerend goed worden gewaardeerd tegen netto marktwaarde. De netto marktwaarde is gebaseerd op de toekomstige huuropbrengsten verminderd met exploitatiekosten. Voor de vaststelling

2015

36 Jaarverslag 2010 – Grondslagen van de financiële verslaggeving

van de marktwaarde wordt rekening gehouden met verschillen tussen markthuur en contractuele huur, leegstand, staat van onderhoud en noodzakelijke toekomstige investeringen en ontwikkelingen. De marktwaarde wordt jaarlijks door een onafhankelijke beëdigde taxateur vastgesteld. Waardemutaties ten opzichte van de waardering vorig verslagjaar worden, rekening houdend met investeringen, renovaties, aankopen en rekening houdend met latente belastingverplichtingen, verantwoord in de winst-en-verliesrekening onder het indirect exploitatieresultaat. Op als belegging aangehouden onroerend goed wordt niet afgeschreven, omdat in de berekening van de marktwaarde rekening is gehouden met technische en economische veroudering.

Geactiveerde huurvrije perioden, incentives en betaalde courtages worden toegerekend aan de looptijd van de onderliggende huurcontracten. Deze post heeft betrekking op toegekende huurvrije perioden en andere vormen van huurkortingen, investeringsbijdragen aan huurders en betaalde makelaarscourtages met een looptijd korter dan 1 jaar.

Materiële vaste activa

Het aandelenkapitaal wordt gekwalificeerd als eigen vermogen. De vennootschap heeft geen preferente aandelen uitgegeven. Dividenden worden als verplichting opgenomen in de periode waarin zij worden gedeclareerd.

De materiële vaste activa worden gewaardeerd op aanschafwaarde, verminderd met lineair berekende afschrijvingen, gebaseerd op de verwachte economische levensduur. In het jaar van investeren wordt tijdsevenredig afgeschreven. Looptijd bedraagt 5 jaar.

Financiële vaste activa De financiële vaste activa worden gewaardeerd tegen nominale waarde. Geactiveerde huurvrije perioden, incentives en betaalde courtages worden toegerekend aan de looptijd van de onderliggende huurcontracten. Deze post heeft betrekking op toegekende huurvrije perioden en andere vormen van huurkortingen, investeringsbijdragen aan huurders en betaalde makelaarscourtages met een looptijd langer dan 1 jaar.

Deelnemingen Deelnemingen in groepsmaatschappijen worden in overeenstemming met IFRS, zoals goedgekeurd door de Europese Unie, in de enkelvoudige balans gewaardeerd op de kostprijs.

Vorderingen De vorderingen, vooruitbetaalde kosten en overige activa worden opgenomen tegen nominale waarde, voor zover noodzakelijk onder aftrek van een voorziening voor het risico van oninbaarheid. Transacties worden verantwoord op het moment dat de transactie plaatsvindt.

Liquide middelen De liquide middelen, bestaande uit kas- en banksaldi, worden gewaardeerd tegen nominale waarde en staan ter vrije beschikking van de vennootschap.

Aandelenkapitaal

Voorzieningen De voorziening voor latente belastingverplichtingen wordt opgenomen voor de nominale waarde van de mogelijke verplichtingen tot het betalen van belastingen als gevolg van verschillen tussen commerciële en fiscale vermogensbepaling. Bij de berekening van de latente verplichtingen worden de latente belastingvorderingen als gevolg van eventuele verrekenbare compensabele verliezen in aanmerking genomen. Een latente belastingvordering wordt uitsluitend opgenomen voor zover het waarschijnlijk is dat er toekomstige belastbare winsten beschikbaar zullen zijn waarmee deze kunnen worden verrekend. De nominale waarde van de latente belastingverplichtingen en latente belastingvorderingen is gebaseerd op 25 %.

Langlopende schulden Onder de langlopende schulden worden schulden opgenomen met een resterende looptijd van meer dan één jaar. De op korte termijn (binnen één jaar) verschuldigde aflossingen worden opgenomen onder de kortlopende schulden. De langlopende schulden worden gewaardeerd tegen nominale waarde. De kosten van het aangaan van financieringen worden geactiveerd en gedurende de looptijd van de lening ten laste van het resultaat gebracht.


Rentederivaten De rentederivaten betreffen renteswaps en -caps welke gewaardeerd worden tegen reële waarde. Mutaties in de reële waarde van de rentederivaten worden verwerkt in de winst-en-verliesrekening. Hedge accounting wordt niet toegepast.

Kortlopende schulden De kortlopende schulden worden gewaardeerd op nominale waarde. Kortlopende schulden betreffen vooruitontvangen huurtermijnen en overige schulden. De kortlopende schulden worden gewaardeerd tegen nominale waarde en hebben een looptijd korter dan één jaar.

Grondslagen voor de resultaatbepaling Het resultaat wordt bepaald als het verschil tussen de netto opbrengsten van aan derden beschikbaar gestelde ruimten en alle hiermee verbonden, aan het verslagjaar toe te rekenen kosten. De kosten worden bepaald met inachtneming van de hiervoor reeds vermelde waarderingsgrondslagen. Winsten worden verantwoord in het jaar waarin de diensten zijn verricht. Verliezen worden in aanmerking genomen in het jaar waarin deze voorzienbaar zijn. De overige baten en lasten worden toegerekend aan de verslagperiode waarop deze betrekking hebben.

Huuropbrengsten De huuropbrengsten betreffen de over de verslagperiode aan derden in rekening gebrachte huur – exclusief de daarover geheven belastingen – inzake verhuur van kantoorruimten, bedrijfsruimten en vergaderzalen, alsmede de aan huurders berekende servicekosten en vergoedingen voor verleende diensten en enkele andere opbrengsten. Huurvrije perioden, huur kortingen en andere huurincentives worden verwerkt als integraal deel van de huuropbrengsten.

Exploitatiekosten De exploitatiekosten betreffen de over de verslag periode toe te rekenen direct met de exploitatie van

het onroerende goed samenhangende kosten, zoals onderhoud, beveiliging, verzekeringen, onroerende zaakbelasting, verhuurkosten, niet door te berekenen servicekosten en toegerekende personeels- en managementkosten.

Beheerkosten De beheerkosten bestaan uit de over de verslag periode toe te rekenen personeelskosten, huis vestingskosten, publiciteitskosten, de kosten voor externe adviseurs en overige kosten.

Financieringslasten De financieringslasten betreffen de over de verslag periode toe te rekenen interestlasten op leningen en schulden onder aftrek van de interestbaten op vorderingen en liquide middelen. De waardeveranderingen van de financiële derivaten worden hieronder opgenomen.

Belastingen De belasting op het exploitatieresultaat is berekend over het resultaat volgens de (geconsolideerde) winsten verliesrekening tegen het geldend tarief, rekening houdend met fiscale faciliteiten.

Kasstroomoverzicht Het kasstroomoverzicht is opgesteld volgens de indirecte methode. De geldmiddelen in het kasstroomoverzicht bestaan uit liquide middelen. De ontvangsten en uitgaven uit hoofde van interest zijn opgenomen onder de kasstroom uit operationele activiteiten. De uitgaven inzake dividenden zijn opgenomen onder de kasstroom uit financierings activiteiten.

38 Jaarverslag 2010

Geconsolideerde balans per 31 december 2010 (in € 1.000 voor winstbestemming)

ACTIVA Toelichting

31-12-2010

31-12-2009

Onroerend goed

1.

159.900

156.100

Materiële vaste activa

1.

67

66

Financiële vaste activa

1.

Beleggingen

2.964

3.478

162.931

159.644

Vorderingen en vooruitbetaalde kosten Huurders

2.

983

1.180

Overige vorderingen en overlopende activa

3.

1.110

1.424

2.093

2.604

6.139

668

171.163

162.916

Liquide middelen


PASSIVA Toelichting

31-12-2010

31-12-2009

4.

64.851

58.328

5.

21.319

19.152

Schulden aan kredietinstellingen

6.

71.796

72.912

Rentederivaten

6.

4.061

4.213

75.857

77.125

Groepsvermogen

Voorzieningen Latente belastingverplichtingen

Langlopende schulden

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen

7.

1.488

1.488

Schulden aan leveranciers

7.

650

728

Belastingen en premies sociale verzekeringen

7.

578

532

Overige schulden en overlopende passiva

7.

6.420

5.563

9.097

8.311

171.163

162.916

40 Jaarverslag 2010

Geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2010 (in € 1.000)

Toelichting Verhuur bedrijfsruimten en parkeergelegenheid Doorberekende servicekosten

2010

2009

14.192

14.961

3.039

3.058

Bruto Huuropbrengsten

8.

17.231

18.019

Exploitatiekosten

9.

4.767

4.851

12.464

13.168

Opbrengsten uit exploitatie in onroerend goed Beheerkosten

10.

1.118

1.091

Financieringslasten

11.

3.895

6.465

Lasten

5.013

7.556

Direct exploitatieresultaat vóór belastingen

7.451

5.612

– 1.474

– 1.431

5.977

4.181

1.

2.719

– 3.211

12.

– 693

821

Indirect exploitatieresultaat

2.026

– 2.400


8.003

1.781

1.480.318

1.480.318

5,41

1,20

Belastingen over direct exploitatieresultaat

12.

Direct exploitatieresultaat Waardemutatie onroerend goed Mutatie latente belastingen

Winst per aandeel Gewogen gemiddeld aantal aandelen Netto resultaat per aandeel (in € 1)

Het totaal ‘comprehensive income’ over 2010 en 2009 is gelijk aan het resultaat na belastingen.


Geconsolideerd kasstroomoverzicht over 2010 (in € 1.000 voor winstbestemming)

2010

2009

8.003

1.781

2.167

610

– 2.719

3.221

29

29

3.925

6.465

11.405

12.106

511

– 864

Mutatie kortlopende schulden

826

1.761

Mutatie financiële vaste activa

514

319

Kasstroom uit operationele activiteiten Resultaat na belastingen Aanpassingen voor: Mutatie voorziening latente belastingen Waardemutaties onroerend goed Afschrijvingen materiële activa Netto financieringskosten Kasstroom uit operationele resultaten voor verandering in werkkapitaal en voorzieningen Mutatie vlottende activa

Betaald dividend

Betaalde interest (per saldo) Kasstroom uit operationele activiteiten Investeringen in onroerend goed Investeringen in materiële activa

– 1.480

– 1.111

11.776

12.211

– 4.078

– 3.870

7.698

8.341

– 1.081

– 1.321

– 30

-

– 1.111

– 1.321

-

72.912

Aflossing rentedragende schulden

– 1.116

– 79.400

Kasstroom uit financieringsactiviteiten

– 1.116

– 6.488

5.471

532

668

136

6.139

668

Kasstroom uit investeringsactiviteiten Opgenomen rentedragende schulden

Netto toename liquide middelen Liquide middelen per 1 januari Liquide middelen per 31 december

42 Jaarverslag 2010

Geconsolideerd mutatie-overzicht eigen vermogen 2010 (in € 1.000 voor winstbestemming)

2010

2009

58.328

57.658

Direct exploitatieresultaat

5.977

4.181

Waardemutatie onroerend goed

2.719

– 3.221

Mutatie latente belastingen

– 693

821

2.026

– 2.400

Betaald dividend

– 1.480

– 1.111

Eigen vermogen per 31 december

64.851

58.328

Eigen vermogen per 1 januari



Toelichting op de geconsolideerde balans per 31 december 2010 (in € 1.000)

Activa 1. Beleggingen Onroerend goed Stand per 1 januari 2010

156.100

Investeringen

1.081

Waardemutatie onroerend goed

2.719

Stand per 31 december 2010

159.900

De waarde van het onroerend goed per 31 december 2010 is door een onafhankelijk taxateur getaxeerd. De waardemutatie onroerend goed in het verslagjaar is bepaald op basis van de getaxeerde waarde van het totale onroerend goed per 31 december 2010 (€ 159.900.000,-) onder aftrek van de getaxeerde waarde van het onroerend goed per 31 december 2009 (€ 156.100.000,-), alsmede de in 2010 verrichte investeringen (€ 1.081.000,-) en inclusief de appartementsrechten van de parkeergarage. De investeringen in onroerend goed (€ 1.081.000,-) zijn gedaan in het bestaande onroerend goed. Er is geen onroerend goed aangekocht in 2010.

(in € 1.000)

Ultimo 2010

Ultimo 2009

Bruto Markthuurwaarde

16.627

16.614

Netto Markthuurwaarde

13.738

13.766

171.305

167.769

1.685

2.128

Bruto Marktwaarde (V.O.N.)

169.620

165.641

Getaxeerde Waarde kosten koper (afgerond)

159.900

156.100

Bruto Kapitaalswaarde (V.O.N.) Correcties huurverschillen, leegstand e.d.

Materiële vaste activa Stand per 1 januari 2010

66

Investeringen

30

Afschrijvingen

29


67

Het betreft hier de inventaris van het kantoor van Groothandelsgebouwen N.V.

44 Jaarverslag 2010 – Toelichting op de geconsolideerde balans

Financiële vaste activa Stand per 1 januari 2010

3.478

Nieuwe huurders

209

Reclassificatie naar kortlopend

– 723


2.964

Deze post heeft betrekking op toegekende huurvrije perioden en andere vormen van huur kortingen, investeringsbijdragen aan huurders en betaalde makelaarscourtages met een looptijd langer dan 1 jaar.

2. Vorderingen

Huurders

31-12-2010

31-12-2009

983

1.180

De vorderingen op huurders zijn opgenomen onder aftrek van een voorziening voor mogelijke oninbaarheid ter hoogte van € 135.000,- (2009: € 103.000,-). Op vorderingen uit gesloten en te sluiten huurovereenkomsten is ten behoeve van krediet instellingen een stil pandrecht gevestigd.

Dubieuze debiteuren Stand per 1 januari Dotatie Afgeboekt ten laste van voorziening Stand per 31 december

31-12-2010

31-12-2009

103

317

33

10

1

224

135

103

Het totaalbedrag van openstaande debiteuren welke reeds vervallen zijn en desondanks niet voorzien zijn bedraagt € 53.000,- (2009: € 52.000,-). De gemiddelde ouderdom van deze vorderingen is 95 dagen (2009: 81 dagen).

Overzicht vervallen openstaande posten naar ouderdom

31-12-2010

31-12-2009

31 - 60 dagen

5

4

61 - 90 dagen

0

0

183

151

> 90 dagen De overige posten zijn nog niet vervallen per 31 december 2010.


3. Overige vorderingen en overlopende activa 31-12-2010

31-12-2009

Geactiveerde incentives en courtages

241

235

Geactiveerde huurvrije perioden

482

500

Overige vorderingen

327

599

60

90

1.110

1.424

Geactiveerde afsluitprovisie langlopende leningen

Niet uit de balans blijkende vorderingen Aanvraag nadeelcompensatieregeling Zoals reeds eerder gemeld is in 2006 een claim ingediend bij de gemeente Rotterdam in het kader van de ‘nadeelcompensatieverordening projecten RandstadRail Rotterdam en Rotterdam Centraal’. De ingediende claim beloopt voor schade tot en met het boekjaar 2006 € 567.191,-. De gemeente Rotterdam heeft uiteindelijk een toekenning gedaan van € 140.058,- en dit bedrag is in 2009 aan de vennootschap betaald. De vennootschap heeft besloten met deze toekenning niet akkoord te gaan en heeft dit geschil voorgelegd aan de rechter. De rechter heeft over dit geschil begin 2010 een uitspraak gedaan en de vennootschap deels in het gelijk gesteld. Het besluit van de gemeente Rotterdam ter zake de toekenning is door de rechter (deels) vernietigd. Zowel de gemeente Rotterdam als de vennootschap zijn tegen de uitspraak van de rechtbank in beroep gegaan. Eind 2010 was de zaak nog in behandeling bij de Raad van State. In februari 2011 is door de Raad van State een uitspraak gedaan. De Raad van State heeft de uitspraak van de rechtbank vernietigd en daarmee het beroep van de gemeente Rotterdam toegewezen. Het beroep van de vennootschap is afgewezen. Een en ander betekent dat over de schade tot en met het boekjaar 2006 geen hogere toekenning meer valt te verwachten dan het hierboven reeds gemelde bedrag van € 140.058,-. Over de boekjaren 2007 tot en met 2009 heeft de vennootschap onder dezelfde regeling claims ingediend voor geleden schade ten bedrage van respectievelijk € 261.359,-, € 258.138,- en € 235.260,-. Over de uitkomst van deze claims kan nog geen uitspraak worden gedaan. Over het boekjaar 2010 is de vennootschap voornemens wederom een claim in te dienen. Algemene beschrijving van de huurovereenkomsten De vennootschap sluit in het algemeen huurovereenkomsten op basis van het standaardcontract van de Raad voor Onroerende zaken (ROZ model thans model juli 2003) met daarin opgenomen enkele wijzigingen. De afgesloten huurovereenkomsten hebben een gebruikelijke looptijd van 5 tot 10 jaar. De minimale looptijd van huurovereenkomsten bedraagt in specifieke gevallen 3 jaar. In de huurovereenkomst is naast onder meer huurprijs, duur van de huurperiode, bijdrage servicekosten en dergelijke ook duidelijk het opleveringsniveau van de betreffende ruimte opgenomen, alsmede de wijze waarop de ruimte weer na de verhuurperiode aan de verhuurder dient te worden opgeleverd.

De toekomstige minimale huurontvangsten in totalen kunnen als volgt worden gespecificeerd: < 1 jaar

12.828

1 - 5 jaar

40.735

> 5 jaar

23.790


PASSIVA 4. Groepsvermogen Geplaatst aandelenkapitaal Het maatschappelijk kapitaal van de vennootschap bedraagt € 6.748.825,-, verdeeld in 6.748.825 (certificaten van) gewone aandelen van € 1,- elk (2009: verdeeld in 6.748.825 (certificaten van) gewone aandelen van € 1,- elk). Ultimo 2010 zijn 1.480.318 (certificaten van) gewone aandelen ad € 1,- (2009: 1.480.318 (certificaten van) gewone aandelen ad € 1,-) geplaatst en volgestort.

Mutatie-overzicht van de reserves

Agio reserve

Overige reserves

Onverdeeld resultaat

Totaal

703

54.364

1.781

56.848

Resultaatverdeling 2009

0

301

– 1.781

– 1.480

Direct exploitatieresultaat 2010

0

0

5.977

5.977

Saldo per 1 januari 2010

Indirect exploitatieresultaat 2010 Saldo per 31 december 2010

0

0

2.026

2.026

703

54.665

8.003

63.371

Winst per aandeel

2010

2009

Uitgegeven aandelen per 1 januari

1.480.318

1.480.318

Gewogen gemiddeld aantal aandelen

1.480.318

1.480.318

8.003

1.781

5,41

1.20

Aan aandeelhouders toe te rekenen winst (x € 1.000) Winst per aandeel (in €)

Bij de berekening van de winst per aandeel is conform IAS 33 uitgegaan van de aan de aandelen toe te rekenen winst per aandeel, waarbij onder het aantal aandelen wordt verstaan het gewogen gemiddelde aantal aandelen gedurende de periode.


5. Voorzieningen Latente belastingverplichtingen De voorziening voor latente belastingen omvat de latente belastingverplichtingen vanwege de fiscaal lagere waardering van het beleggingspand, de fiscale behandeling van IFRS-posten, de latente belastingvorderingen op grond van de voorwaartse verliescompensatie. De verwachte looptijd van de latente belastingvorderingen is korter dan de verwachte looptijd van de latente belastingverplichtingen. De voorziening kan als volgt worden gespecificeerd:

31-12-2010

31-12-2009

– 1.122

– 3.137

– 77

101

Latente belastingvordering voorwaartse verliescompensatie Latente belastingvordering uit hoofde van IFRS posten Latente belastingverplichting fiscaal lagere waardering beleggingspand

22.518

22.189

21.319

19.152

2010

2009

19.152

18.543

693

0

Toename door verschil in afschrijvingskosten

86

192

Toename door waardemutaties rentederivaten

39

0

Het verloop van de voorziening in het boekjaar is als volgt weer te geven:

Saldo per 1 januari (tegen 25,5 %) Toename als gevolg van indirect beleggingsresultaat

Toename als gevolg van afsluitprovisie langlopende schulden

0

22

818

214

– 150

– 56

Afname door waardemutaties rentederivaten

0

– 662

Afname als gevolg van indirect beleggingsresultaat

0

– 821

– 62

– 60

– 8

0

Afname door fiscale behandeling incentives, huurvrije perioden

Afname door fiscale behandeling onderhoudskosten Afname als gevolg van afsluitprovisie langlopende schulden Afname als gevolg van fiscale afschrijvingen

0

– 117

– 220

– 1.716

1.995

2.111

21.745

19.152

Vrijval als gevolg van tariefaanpassing vennootschapsbelasting

– 426

0

Saldo per 31 december (tegen 25 % respectievelijk 25,5 %)

21.319

19.152

Belasting fiscaal resultaat 2010/2009 (tegen 25,5 % ) Saldo per 31 december (tegen 25,5 %)


De latente belastingvordering kan als volgt worden gespecificeerd:

Verrekenbaar verlies

Latentie

2005

– 1.602

– 401

2006

– 2.885

– 721

– 4.487

– 1.122

31-12-2010

31-12-2009

71.796

72.912

De termijn voor voorwaartse verliesverrekening bedraagt 9 jaar.

6. Langlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan kredietinstellingen Rentederivaten

4.061

4.213

75.857

77.125

De langlopende schulden zijn verstrekte leningen van ING Bank N.V. / ING Real Estate Finance N.V. / Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG aan Groothandelsgebouwen N.V., Groothandels gebouwen Parking B.V., Ghg Facilitair B.V. en R.E.P. Groot Goed B.V.. De vennootschappen zijn hoofdelijk aansprakelijk jegens de geldgever. Ultimo 2010 zijn de volgende leningen door ING Bank N.V. / ING Real Estate Finance N.V. / Berlin-Hannoversche Hypothekenbank AG verstrekt: Een lening in hoofdsom groot € 28.000.000,-. Per 31 december 2010 is € 27.580.000,- opgenomen. De rente bedraagt drie maands Euribor + een opslag van 1,60 %. Vanaf 31 maart 2010 wordt per kwartaal € 140.000,- afgelost. Vanaf 31 maart 2010 tot en met 31 december 2010 is € 420.000,- afgelost. De lening heeft een looptijd tot 1 januari 2020. Een lening in hoofdsom groot € 25.000.000,-. Per 31 december 2010 is € 24.625.000,- opgenomen. De rente bedraagt drie maands Euribor + een opslag van 1,60 %. Vanaf 31 maart 2010 wordt per kwartaal € 125.000,- afgelost. Vanaf 31 maart 2010 tot en met 31 december 2010 is € 375.000,- afgelost. De lening heeft een looptijd tot 1 januari 2013. Een lening in hoofdsom groot € 21.400.000,- op te nemen in tranches. Per 31 december 2010 is € 21.079.000,- opgenomen. De rente bedraagt drie maands Euribor + een opslag van 1,60 %. Vanaf 31 maart 2010 wordt per kwartaal € 107.000,- afgelost. Vanaf 31 maart 2010 tot en met 31 december 2010 is € 321.000,- afgelost. De lening heeft een looptijd tot 1 januari 2020. Een rekening-courant faciliteit in hoofdsom groot € 10.000.000,-. De rente over de rekeningcourant bedraagt drie maands Euribor + 1,60 % per jaar. Per 31 december 2010 wordt van deze faciliteit geen gebruik gemaakt. Als zekerheden voor de leningen en de kredietfaciliteit zijn verstrekt: • Een eerste hypotheek op het Groot Handelsgebouw te Rotterdam. • Een eerste hypotheek op de 219 appartementsrechten in Parkeergarage P2 van het Groot Handelsgebouw te Rotterdam. • Een eerste en openbaar pandrecht op vorderingen uit gesloten en te sluiten huurovereenkomsten. • Een eerste en openbaar pandrecht op alle aanwezige en toekomstige interestderivaten en cap. • ‘Loss payee’ in alle verzekeringspolissen.


Ter afdekking van het renterisico zijn de volgende faciliteiten afgesloten: Een SWAP in hoofdsom groot € 23.000.000,-. Per 31 december 2010 bedraagt de dekking € 18.630.000,-. De faciliteit wordt ingeperkt met € 230.000,- per kwartaal. De te ontvangen rente bedraagt drie maands Euribor. De te betalen vergoeding bedraagt 5,68 % en omvat mede een opslag ter afwikkeling van de voormalige kredietfaciliteit. De SWAP heeft een looptijd tot en met 1 april 2012. De reële waarde van de renteswap per 31 december 2010 bedraagt € 1.253.000,- negatief. Een SWAP in hoofdsom groot € 28.000.000,-. Per 31 december 2010 bedraagt de dekking € 6.400.000,-. De faciliteit wordt ingeperkt met € 800.000,- per kwartaal. De te ontvangen rente bedraagt drie maands Euribor. De te betalen vergoeding bedraagt 4,03 %. De SWAP heeft een looptijd tot en met 1 januari 2011. De reële waarde van de renteswap per 31 december 2010 bedraagt € 46.000,- negatief. Een SWAP in hoofdsom groot € 15.000.000,-. De faciliteit kent geen inperking. De te ontvangen rente bedraagt drie maands Euribor. De te betalen vergoeding bedraagt 3,835 %. De SWAP heeft een looptijd tot en met 2 april 2016. De reële waarde van de renteswap per 31 december 2010 bedraagt € 1.268.000,- negatief. Een SWAP in hoofdsom groot € 10.000.000,-. De faciliteit kent geen inperking. De te ontvangen rente bedraagt drie maands Euribor. De te betalen vergoeding bedraagt 4,49 %. De SWAP heeft een looptijd tot en met 3 december 2017. De reële waarde van de renteswap per 31 december 2010 bedraagt € 1.219.000,- negatief. Een CAP op 5 % in hoofdsom groot € 7.000.000. Per 31 december 2010 bedraagt de dekking € 1.600.000,-. De faciliteit wordt ingeperkt met € 200.000,- per kwartaal. De CAP heeft een looptijd tot en met 1 januari 2011. De reële waarde van de cap per 31 december 2010 bedraagt € 2.000,- negatief. Een CAP op 2,25 % in hoofdsom groot € 10.000.000. De faciliteit kent geen inperking. De CAP heeft een looptijd tot en met 30 juni 2013. De reële waarde van de cap per 31 december 2010 bedraagt € 51.000,- negatief. Een CAP op 2,25 % in hoofdsom groot € 10.000.000. De faciliteit kent geen inperking. De CAP heeft een looptijd tot en met 30 juni 2014. De reële waarde van de cap per 31 december 2010 bedraagt € 92.000,- negatief. Een CAP op 2,25 % in hoofdsom groot € 10.000.000. De faciliteit kent geen inperking. De CAP heeft een looptijd tot en met 30 juni 2015. De reële waarde van de cap per 31 december 2010 bedraagt € 130.000,- negatief. Financiële derivaten: De reële waarde van de financiële derivaten is bepaald op level 2. De mutaties in 2010 kunnen als volgt worden weergegeven:

Saldo per 1 januari 2010 Mutatie ten gunste van het resultaat Saldo per 31 december 2010

4.213 152 4.061


7. Kortlopende schulden


31-12-2010

31-12-2009

1.488

1.488

Schulden aan leveranciers uit hoofde van investeringen

218

262

Schulden aan leveranciers uit hoofde van kosten

432

466

Schulden aan leveranciers

650

728

Omzetbelasting

523

478

55

54

578

532

Belastingen en premies sociale verzekeringen Belastingen en premies sociale verzekeringen Te betalen kosten

1.312

983

Vooruitontvangen opbrengsten

3.777

3.806

Waarborgsommen

436

382

Onroerendezaakbelasting

678

310

Overige schulden Overige schulden en overlopende passiva

217

82

6.420

5.563

Niet uit de balans blijkende verplichtingen Investeringsverplichtingen Ultimo 2010 is de vennootschap investeringsverplichtingen aangegaan ter hoogte van € 450.000,- (2009: € 485.000,-). Contractuele verplichtingen Ultimo 2010 is de vennootschap contractuele verplichtingen aangegaan voor onderhoud- en exploitatiekosten ter hoogte van € 455.000 (2009: € 117.000). Vrijstelling ex-Artikel 403 BW 2 Voor een deel van de groepsmaatschappijen heeft de vennootschap zich uit hoofde van Artikel 403 BW 2 Titel 9 hoofdelijk aansprakelijk gesteld voor de uit rechtshandeling van deze rechts personen voortvloeiende schulden. De vermeldingen overeenkomstig Artikel 379 en 414 BW 2 Titel 9 zijn gedeponeerd bij het Handelsregister van de Kamer van Koophandel te Rotterdam. Gebeurtenissen na balansdatum In 2011 hebben tot het moment van opmaken van de jaarrekening geen belangrijke gebeurtenissen plaatsgevonden welke hier vermelding behoeven.


Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening over 2010 (in € 1.000)

8. Huuropbrengsten

Verhuur bedrijfsruimten en parkeergelegenheid Doorberekende servicekosten

2010

2009

14.192

14.961

3.039

3.058

17.231

18.019

Aangezien sprake is van één opbrengstensegment, exploitatie onroerend goed, kan omzet segmentatie buiten beschouwing worden gelaten.

9. Exploitatiekosten

Servicekosten

2010

2009

3.441

3.446

Onroerendezaakbelasting

372

306

Verzekeringen

128

129

Overige kosten

826

970

4.767

4.851

2010

2009

10. Beheerkosten

Personeelskosten

523

440

Advieskosten

274

336

Taxatiekosten Overige kosten

13

14

308

301

1.118

1.091

52 Jaarverslag 2010 – Toelichting op de geconsolideerde winst-en-verliesrekening

De personeelskosten kunnen als volgt worden uitgesplitst:

Lonen en salarissen Sociale lasten Pensioenkosten

2010

2009

339

336

41

47

143

57

523

440

De lonen en salarissen zijn exclusief de in de servicekosten begrepen lonen en salarissen (2010: € 154.000,-, 2009: € 164.000,-). De vennootschap heeft voor haar werknemers een pensioenregeling getroffen die kwalificeert als een toegezegde bijdrage regeling. De verplichtingen van de vennootschap gaan niet verder dan het betalen van een jaarlijkse bijdrage aan een verzekeringsmaatschappij. Gedurende het verslagjaar waren gemiddeld 8 personen (7,0 fte’s) werkzaam (2009: 9 en 7,0 fte’s), ingedeeld als volgt:

2010

2009

Directie

1

1

Administratie

2

2

Techniek

4

5

Receptie

1

1

Commercie

0

0

8

9

De accountantskosten, verband houdende met de controle van de geconsolideerde jaarrekening, bedragen op jaarbasis € 47.000,-. BDO Audit & Assurance B.V. heeft geen andere werkzaamheden verricht voor de vennootschap gedurende 2010.

11. Financieringslasten 2010

2009

Betaalde interest

4.051

3.875

Waardemutatie rentederivaten

– 152

2.595

Ontvangen interest Per saldo last

– 4

– 5

3.895

6.465


12. Belastingen Het fiscale resultaat is als volgt berekend:

2010

2009

Geconsolideerd resultaat vóór belastingen

10.170

2.390

Af: Mutatie reële waarde beleggingen

– 2.719

0

Af: Fiscale afschrijvingen

– 336

– 296

Af: Mutatie reële waarde rentederivaten

– 152

0

0

– 87

6.963

2.007

Bij: Mutatie geactiveerde bedragen huurvrije perioden, incentives en courtages

592

217

Bij: Fiscale onderhoudskosten

Af: Mutatie geactiveerde afsluitprovisie

237

237

Bij: Mutatie geactiveerde afsluitprovisie

30

0

Bij: Mutatie reële waarde rentederivaten

0

2.595

Bij: Mutatie reële waarde beleggingen

0

3.221

Belastbaar resultaat

7.822

8.277

Belastingen

2010

2009

– 1.995

– 2.111

– 693

821

– 2.688

– 1.290

In verband met waardemutatie rentederivaten

– 39

661

In verband met IFRS aanpassingen

134

19

Mutatie latente belastingvorderingen als gevolg van resultaat (25,5 % van € 7.822 respectievelijk € 8.277) Mutatie latente belastingverplichtingen over verschil tussen commerciële en fiscale waardering beleggingspand (25,5 % van € 2.719 respectievelijk € – 3.221)

In verband met tariefaanpassing vennootschapsbelasting Per saldo last

426

0

– 2.167

– 610

2010

2009

– 1.474

– 1.431

– 693

821

– 2.167

– 610

Het totale belastingeffect is als volgt verdeeld:

Direct exploitatieresultaat Indirect exploitatieresultaat Per saldo last

54 Jaarverslag 2010

Enkelvoudige balans per 31 december 2010 (in € 1.000 voor winstbestemming)

ACTIVA Toelichting

31-12-2010

31-12-2009

159.237

155.437

67

66

Beleggingen Onroerend goed Materiële vaste activa Financiële vaste activa Deelnemingen

13.

2.753

3.230

2.014

2.014

164.071

160.747

Vorderingen Huurders

2.

983

1.180

Overige vorderingen en overlopende activa

3.

1.102

1.387

2.085

2.567

6.091

618

172.217

163.932

Liquide middelen


PASSIVA Toelichting

31-12-2010

31-12-2009

Geplaatst aandelenkapitaal

14.

1.480

1.480

Agioreserve

14.

703

703

Eigen vermogen

Wettelijke herwaarderingsreserve

14.

17.557

17.557

Overige reserves

14.

31.684

32.621

Onverdeeld resultaat

14.

6.677

543

58.101

52.904

5.

21.319

19.152


6.

71.796

72.912

Rentederivaten

6.

4.061

4.213

75.857

77.125

1.488

1.488

Voorzieningen Latente belastingverplichtingen

Langlopende schulden

Kortlopende schulden Schulden aan kredietinstellingen Schulden aan leveranciers

7.

Schulden aan groepsmaatschappijen Belastingen en premies sociale verzekeringen Overige schulden en overlopende passiva

7.

650

728

8.041

6.539

578

532

6.185

5.464

16.942

14.751

172.219

163.932

56 Jaarverslag 2010

Enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2010 (in € 1.000)

Toelichting Bruto Huuropbrengsten Exploitatiekosten Opbrengsten uit beleggingen in onroerend goed

2010

2009

15.837

16.713

4.706

4.783

11.131

11.930

Beheerkosten

1.117

1.091

Financieringslasten

3.889

6.465

Lasten

5.006

7.556

Resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening vóór belastingen

6.125

4.374

1.474

1.431

4.651

2.943

1.

2.719

– 3.221

12.

– 693

821


2.026

– 2.400


6.677

543

Belastingen over resultaat uit gewone bedrijfsuitoefening

12.

Direct exploitatieresultaat Waardemutatie onroerend goed Mutatie latente belastingen


Toelichting op de enkelvoudige balans per 31 december 2010 (in € 1.000)

Grondslagen voor de waardering van activa en passiva en de resultaatbepaling Groothandelsgebouwen N.V. maakt voor de bepaling van de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en resultaatbepaling van zijn enkelvoudige jaarrekening gebruik van de optie die wordt geboden in artikel 2.362 lid 8 BW. Dit houdt in dat de grondslagen voor de waardering van activa en passiva en resultaatbepaling van de enkelvoudige jaarrekening van de vennootschap gelijk zijn aan die van de geconsolideerde jaarrekening. De geconsolideerde jaarrekening is opgesteld volgens de door de International Accounting Standards Board vastgestelde en door de Europese Unie aanvaarde standaarden. Voor een beschrijving van deze grondslagen wordt verwezen naar de grondslagen bij de geconsolideerde jaarrekening. Het aandeel in het resultaat van ondernemingen waarin wordt deelgenomen omvat het aandeel van de vennootschap in de resultaten van deze deel nemingen.

ACTIVA 13. Beleggingen Deelnemingen De deelnemingen in groepsmaatschappijen betreffen de 100 %-belangen in: • Groothandelsgebouwen Parking B.V. te Rotterdam • Ghg Facilitair B.V. te Rotterdam • R.E.P. Groot Goed B.V. te Rotterdam. De deelnemingen worden op grond van IFRS zoals goedgekeurd door de Europese Unie verslag gevingregels gewaardeerd tegen de kostprijs per 1 januari 2004. Deze deelnemingen, met uitzondering van R.E.P. Groot Goed B.V. welke zelfstandig belastingplichtig is, maken deel uit van de fiscale eenheid Groothandelsgebouwen N.V.

58 Jaarverslag 2010 – Toelichting op de enkelvoudige balans

PASSIVA 14. Eigen vermogen Voor een nadere toelichting op de mutaties in het vermogen verwijzen wij naar de toelichting op de geconsolideerde balans. Het verschil tussen het geconsolideerde en enkelvoudige vermogen kan als volgt verklaard worden:

Geconsolideerd vermogen Cumulatief niet uitgekeerde resultaten deelnemingen Vennootschappelijk vermogen

31-12-2010

31-12-2009

64.851

58.328

6.750

5.424

58.101

52.904

Onder IFRS worden de deelnemingen in groepsmaatschappijen tegen de kostprijs gewaardeerd. In de enkelvoudige jaarrekening worden daarom alleen resultaten uit deelnemingen verantwoord bij daadwerkelijke uitkering van dividend.


Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening over 2010 (in € )

Beloning bestuurder De in het verslagjaar ten laste van de vennootschap gekomen bedragen inzake de beloning van de bestuurder bedraagt: 2010

2009

233.261

228.120

Pensioen

41.517

39.974

Overige

2.400

2.400

277.178

270.494

Salaris

Drs. M.C. Meurs

Bovengenoemde beloning is inclusief de werkgeversbijdrage in de pensioenregeling en de onkostenvergoeding van de directeur. De directeur heeft een arbeidsovereenkomst voor onbepaalde tijd. In 2010 is de bonusregeling ongewijzigd gebleven. De directeur heeft over het jaar 2010 en bonus toegewezen gekregen van 25 % over twaalf maal het bruto maandsalaris. De criteria die de Raad van Commissarissen voor de variabele beloning heeft vastgesteld betreffen de ontwikkeling van het resultaat van de vennootschap, ontwikkeling van verhuur en bezettingsgraad van het gebouw en de kwaliteit van leidinggeven aan de organisatie. De raad heeft gekozen voor een kwalitatieve beoordeling van de criteria voor de beoordeling van de bonus en zij stelt de bonus discretionair vast. De bonus wordt betaalbaar gesteld in het jaar van vaststelling. De vennootschap heeft geen optieplan. Bezoldiging Raad van Commissarissen De in het verslagjaar ten laste van de vennootschap gekomen bedragen inzake de bezoldiging van commissarissen bedraagt:

Drs. ing. D.J. Kras S. Kolthek

2010

2009

15.000

15.000

3.674

12.500

Ir. J.M. Kwak

12.500

12.500

Drs. Th.G. der Kinderen

12.500

12.500

8.860

-

Ing. J. Th. Blok E.A. de Mol van Otterloo

8.036

-

60.570

52.500

60 Jaarverslag 2010 – Toelichting op de enkelvoudige winst-en-verliesrekening

Financiële belangen Raad van Commissarissen en directie De heer E.A. de Mol van Otterloo houdt 467.400 (certificaten van) aandelen in de vennootschap. De overige leden van de Raad van Commissarissen en de directie houden geen aandelen in de vennootschap.

Rotterdam, 17 februari 2011 Directie: Drs. M.C. Meurs G. Voorhout


“Het gebouw is het icoon van Rotterdam, fijn als dat ook nog een duurzaam icoon is” Johan Moerman directeur Rotterdam Festivals

Rotterdam Festivals coördineert het evenementenbeleid in Rotterdam en stimuleert de cultuurparticipatie van Rotterdammers. Huurder sinds: april 2010 Aantal medewerkers: 20 Duurzame actie: gerecycled hout voor kantoormeubilair

62 Jaarverslag 2010

Overige gegevens

Controleverklaring van de onafhankelijke accountant Aan: de Algemene Vergadering van Aandeelhouders, Raad van Commissarissen en de directie van Groothandelsgebouwen N.V. Verklaring betreffende de jaarrekening Wij hebben de in dit verslag op bladzijde 31 tot en met bladzijde 60 opgenomen jaarrekening 2010 van Groothandelsgebouwen N.V. te Rotterdam gecontroleerd. Deze jaarrekening bestaat uit de geconsolideerde en enkelvoudige balans per 31 december 2010, het geconsolideerde en enkel voudige overzicht van gerealiseerde en niet-gerealiseerde resultaten, mutatie overzicht eigen vermogen en kasstroomoverzicht over 2010 en de toelichting, waarin zijn opgenomen een overzicht van de belangrijke grondslagen voor financiële verslaggeving en overige toelichtingen. Verantwoordelijkheid van het bestuur Het bestuur van de entiteit is verantwoordelijk voor het opmaken van de jaarrekening die het vermogen en het resultaat getrouw dient weer te geven in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en met Titel 9 Boek 2 van het in Nederland geldende Burgerlijk Wetboek (BW), alsmede voor het opstellen van het jaarverslag in overeenstemming met Titel 9 Boek 2 BW. Het bestuur is tevens verantwoordelijk voor een zodanige interne beheersing als het noodzakelijk acht om het opmaken van de jaarrekening mogelijk te maken zonder afwijkingen van materieel belang als gevolg van fraude of fouten. Verantwoordelijkheid van de accountant Onze verantwoordelijkheid is het geven van een oordeel over de jaarrekening op basis van onze controle. Wij hebben onze controle verricht in overeenstemming met Nederlands recht, waaronder de Nederlandse controlestandaarden. Dit vereist dat wij voldoen aan de voor ons geldende ethische voorschriften en dat wij onze controle zodanig plannen en uitvoeren dat een redelijke mate van zekerheid wordt verkregen dat de jaarrekening geen afwijkingen van materieel belang bevat. Een controle omvat het uitvoeren van werkzaamheden ter verkrijging van controle-informatie over de bedragen en de toelichtingen in de jaarrekening. De geselecteerde werkzaamheden zijn afhankelijk van de door de accountant toegepaste oordeelsvorming, met inbegrip van het inschatten van de risico’s dat de jaarrekening een afwijking van materieel belang bevat als gevolg van fraude of fouten. Bij het maken van deze risico-inschattingen neemt de accountant de interne beheersing in aanmerking die relevant is voor het opmaken van de jaarrekening en voor het getrouwe beeld daarvan, gericht op het opzetten van controlewerkzaamheden die passend zijn in de omstandigheden. Deze risico-inschattingen hebben echter niet tot doel een oordeel tot uitdrukking te brengen over de effectiviteit van de interne beheersing van de entiteit. Een controle omvat tevens het evalueren van de geschiktheid van de gebruikte grondslagen voor financiële verslaggeving en van de redelijkheid van de door het bestuur van de entiteit gemaakte schattingen, alsmede een evaluatie van het algehele beeld van de jaarrekening.


Wij zijn van mening dat de door ons verkregen controle-informatie voldoende en geschikt is om een onderbouwing voor ons oordeel te bieden. Oordeel betreffende de jaarrekening Naar ons oordeel geeft de jaarrekening een getrouw beeld van de grootte en samenstelling van het vermogen van Groothandelsgebouwen N.V. per 31 december 2010 en van het resultaat en de kasstromen over 2010 in overeenstemming met International Financial Reporting Standards zoals aanvaard binnen de Europese Unie en Titel 9 Boek 2 BW. Verklaring betreffende overige bij of krachtens de wet gestelde eisen Ingevolge artikel 2:393 lid 5 onder e en f BW vermelden wij dat ons geen tekortkomingen zijn gebleken naar aanleiding van het onderzoek of het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, overeenkomstig Titel 9 Boek 2 BW is opgesteld, en of de in artikel 2:392 lid 1 onder b tot en met h BW vereiste gegevens zijn toegevoegd. Tevens vermelden wij dat het jaarverslag, voor zover wij dat kunnen beoordelen, verenigbaar is met de jaarrekening zoals vereist in artikel 2:391 lid 4 BW.

Rotterdam, 17 februari 2011 BDO Audit & Assurance B.V. namens deze, C. Alblas RA

64 Jaarverslag 2010 – Overige gegevens

Statutaire regeling omtrent de bestemming van de winst Artikel 33 Uit de winst, die in enig jaar is behaald, wordt een zodanig bedrag gereserveerd als de directie, onder goedkeuring van de Raad van Commissarissen, zal bepalen. Voor zover die winst niet met toepassing van de vorige zin wordt gereserveerd, staat zij ter vrije beschikking van de algemene vergadering. De vennootschap kan aan de aandeelhouders slechts uitkeringen doen voor zover haar eigen vermogen groter is dan het bedrag van het gestorte en opgevraagde deel van het kapitaal vermeerderd met de reserves die krachtens de wet moeten worden aangehouden.

Voorstel winstbestemming 2010 Voorgesteld wordt een dividenduitkering op de (certificaten van) gewone aandelen groot € 1.850.397,50 (€ 1,25 per [certificaat van een] gewoon aandeel van nominaal € 1,-) ter beschikking te stellen en € 6.152.602,50 toe te voegen aan de overige reserves.

Winst 2010

€ 8.003.000

Dividend op gewone aandelen

€ 1.850.398

Toevoeging aan de overige reserves

€ 6.152.602

De dividenduitkering zal, indien noodzakelijk onder inhouding van verschuldigde dividendbelasting, plaatsvinden in contanten.

Kosten en beloningen Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen De totale kosten van de Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen over 2010 bedroegen in totaal € 12.026,-, waarvan € 12.000,- beloningen aan bestuurders. De netto vergoeding per bestuurslid bedraagt € 4.000,- per jaar. De kosten van de stichting komen ten laste van de vennootschap. Het bestuurslid van de stichting, dat tevens lid is van de Raad van Commissarissen van de vennootschap ontvangt als bestuurslid van de stichting voor deze functie geen vergoeding.


Register substantiële deelnemingen De Wet Financieel Toezicht (Wft) verplicht bepaalde categorieën aandeelhouders tot het doen van meldingen. In het betreffende register meldingen substantiële deelnemingen waren ultimo 2010 de onderstaande meldingen opgenomen:

Aanmelder

Datum

% kapitaal

% stemrecht

E.A. de Mol van Otterloo

01-11-2006

30,58 %

30,58 %

Stichting Administratiekantoor Groothandelsgebouwen

07-11-2006

95,38 %

95,38 %

Heren 2 Participations I B.V.

19-07-2007

10,08 %

10,08 %

H.W.J. ter Haar

30-05-2008

5,43 %

5,43 %

M.A.D.G. van Leest - Van Iperen

01-06-2008

23,89 %

23,89 %

Bovengenoemde percentages kapitaalbelang en stemrecht betreffen het aandeel reëel en potentieel gecumuleerd.

66 Jaarverslag 2010

Bijlage

Kengetallen 2010

2009

2008

2007

17.231

18.019

16.272

12.705

Investeringen (in € 1.000)

1.081

1.321

3.702

4.541

Resultaat na belastingen (in € 1.000)

8.003

1.781

– 257

12.643

Bruto Huuropbrengsten (in € 1.000)

Per gewoon aandeel Nominale waarde per aandeel (in €) Eigen vermogen (in €)

1,00

1,00

1,00

1,00

43,81

39,40

38,95

39,12

Resultaat na belastingen (in €)

5.41

1,20

– 0,17

8,54

Dividend (in €)

1,25*

1,00

0,75

-

39,00

43,99

48,90

47,90

0,38

0,36

0,35

0,36

Beurskoers jaarultimo (in €) Verhoudingsgetallen Eigen vermogen / Totaal vermogen

0,76

0,68

0,66

0,75

Rentabiliteit (Resultaat na belastingen / Eigen vermogen)

Eigen vermogen / Schulden (exclusief voorzieningen)

12,3 %

3,1 %

– 0,4 %

21,8 %

Bezettingsgraad (ultimo boekjaar)

87,9 %

90,3 %

90,1 %

81,5 %

* Voorstel N.B. Met ingang van 2004 op basis van IFRS richtlijnen


2006

2005

2004

2003

2002

2001

10.718

9.143

9.753

10.982

12.013

11.741

337

3.159

22.690

27.748

13.140

8.826

8.276

864

– 7.968

3.855

4.831

4.732

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

1,00

30,58

24,65

27,15

37,40

41,14

38,86

5,59

0,59

– 5,45

2,66

3,40

3,38

-

-

0,20

0,54

0,68

0,68

35,95

24,50

24,75

23,50

28,50

32,00

0,31

0,26

0,29

0,42

0,52

0,55

0,54

0,42

0,49

0,90

1,50

1,70

18,3 %

2,4 %

– 20,0 %

7,1 %

8,3 %

8,6 %

63,0 %

55,9 %

56,8 %

71,4 %

78,0 %

93,8 %

68 Jaarverslag 2010

Colofon

Ontwerp Smidswater Fotografie Portretten: Izarin - van der Linde photography Overige: Buro3A Druk Albani drukkers

Groothandelsgebouwen N.V. Stationsplein 45, unit A2.191, Rotterdam Postbus 29057, 3001 GB Rotterdam T F E I

010 240 34 34 010 240 34 30 [email protected] www.groothandelsgebouw.nl

Groothandelsgebouwen N.V. Stationsplein 45, unit A2.191, Rotterdam Postbus 29057, 3001 GB Rotterdam T F E I

010 240 34 34 010 240 34 30 [email protected] www.groothandelsgebouw.nl

Groot. Handels. gebouw. Rotterdam. Jaarverslag

Recommend Documents