RAADSINFORMATIEBRIEF De leden van de raad Postbus 200 2920 AE KRIMPEN AAN DEN IJSSEL
Datum: Zaaknummer: Afdeling: Contactpersoon: Uw brief van: Onderwerp:
11-2-2013 ZK13000560 Afdeling Ruimte A.E. Bosker Raadsinformatiebrief
Geachte leden van de raad, Graag informeren wij u over de laatste, inhoudelijke stand van zaken met betrekking tot het project ‘Werf aan den IJssel’. Dit in aanvulling op de financiële informatie die is verstrekt in het kader van de eerste en tweede versie van het Meerjaren Perspectief Grondexploitaties (MPG) en vooruitlopend op de derde versie die inmiddels in voorbereiding is. In het MPG is het project ‘Werf aan den IJssel’ als ‘groen project’ opgenomen onder nummer 13. Zoals bekend is het MPG c.q een grondexploitatie (Grex) een financiële vertaling (kosten en baten) van een ruimtelijke (gebieds)ontwikkeling. In het MPG en een Grex worden niet de kosten en baten van (maatschappelijk) vastgoed geraamd. Óók niet als dat vastgoed door de gemeente wordt bekostigd (de zgn. vastgoedexploitatie of VEX) en/of geëxploiteerd (de zgn. complex-exploitatie of CEX). In deze – voorbereidende – fase hebben wij tot op heden echter (nog) wel alle voorbereidingskosten die betrekking hebben op de gebiedsontwikkeling – dus ook de kosten die betrekking hebben op het verplaatsen en restaureren van de monumentale loodsen – binnen de Grex in beeld gebracht en gehouden. De herontwikkeling van de werf kan immers alleen plaatsvinden als duidelijk is dat die loodsen verplaatst en gerestaureerd kunnen worden.
Inleiding Al in 2004 zijn voor het eerst stedenbouwkundige randvoorwaarden voor de locatie geformuleerd. In dat jaar staakte de werf haar activiteiten. Mede op basis van een advies van BNG Consultancy stelt de gemeenteraad in 2009 een krediet beschikbaar om de locatie aan te kopen. In 2010 stelt de gemeenteraad nieuwe, gewijzigde stedenbouwkundige kaders vast, waarbij ook een blik op de mogelijke toekomst van de hele zelling wordt geworpen. De stedenbouwkundige kaders maken een ruimtelijke ontwikkeling mogelijk die voorziet in het concentreren van het werfensemble aan de westkant van de insteekhaven en een woningbouwontwikkeling aan de oostzijde. Op het westelijk deel is vervolgens gestart met de voorbereidende werkzaamheden die via restauratie tot een nieuwe functie voor de monumentale loodsen en de bedrijfswoning moet leiden. Voor het oostelijk deel is in januari 2011 een marktpartij (Koudijs) geselecteerd die de verdere planontwikkeling en de bouw van het appartementencomplex voor zijn rekening zou gaan nemen.
In deze raadsinformatiebrief gaan we achtereenvolgens in op de stand van zaken met betrekking tot: 1. de (verplaatsing en) restauratie van de twee monumentale loodsen; 2. de voortgang van de planologische besluitvorming; 3. de vastgoed- en complex-exploitatie (VEX en CEX) van de loodsen; 4. de bouw van het appartementencomplex; 5. de grondexploitatie; 6. de herinrichting van de (buiten)ruimte (‘afwerkingsplan’). Voorafgaand daaraan lichten wij nog eens de gemeentelijke intenties toe. Wij doen dat aan de hand van teksten uit het ontwerp bestemmingsplan.
De herontwikkeling op hoofdlijnen Langs de Hollandsche IJssel bevinden zich diverse buitendijkse gebieden die zijn ingericht als werk of woongebied. De buitendijkse gebieden, de zogeheten 'zellingen', waren van oorsprong ondiepe stukken rivier, waarin wateroever-vegetatie als riet, wilgen, berken en andere waterplanten groeiden. Deze natuurlijke oevers zijn in de loop van de tijd geannexeerd door bewoners en vaak als bedrijventerreinen ontwikkeld. Vaak was deze bedrijvigheid rivier-gerelateerd. Voor het deel van de werf Joh. Van Duyvendijk gebeurde dit al in de 17e eeuw. Het is daarmee ook één van de eerste 'industriële' vestigingen binnen de gemeente. De scheepswerf is één van de oudste scheepswerven van Nederland en tevens de eerste werf met een dwarshelling in Nederland. De scheepswerf geeft een uniek beeld van historisch Krimpen en is één van de weinige delen van Krimpen aan den IJssel waar de historie nog duidelijk is af te lezen. De Duijvendijk-locatie is waarschijnlijk één van de oudste delen binnen de gemeente en stamt uit de 17e eeuw. In 2004 is de werf gesloten. De werf met de twee monumentale houten gebouwen (loodsen) vormen een ensemble langs de IJsseldijk. Aan de IJsseldijk is aan weerszijden karakteristieke kleinschalige dijkbebouwing te vinden. In de directe omgeving zijn ook de ‘oude’ (buitendijkse) begraafplaats te vinden, het ‘Streekmuseum’ en het rijksmonument IJsseldijk 296-298. Deze verscheidenheid en bijzonderheid geven een goed beeld van de oorspronkelijke bebouwing langs de dijk. De locatie ligt ook dicht bij het centrum van Krimpen aan den IJssel. Via een looppad naar de Molenvlietsingel heeft de werf een directe link met het centrum en met het geconcentreerde dorpse netwerk van Krimpen aan den IJssel (“Oud-Krimpen”). Doelstelling van de gemeente is om de twee houten monumentale loodsen geheel te restaureren en een nieuwe functie te geven. De loods aan de weg (loods 1) wordt verplaatst. Enerzijds om het ensemble van historische gebouwen compacter te krijgen en anderzijds om de veiligheidsaspecten van de dijk te waarborgen. De kades worden toegankelijk en openbaar. De helling wordt gedeeltelijk heropgebouwd. Daarbij is het nadrukkelijk de bedoeling dat de karakteristiek van de scheepsbouw en – zo mogelijk ook – de getijdenwerking in de rivier ervaarbaar en zichtbaar blijft. Hiermee wordt invulling gegeven aan de doelstellingen van het project Hollandsche IJssel.
2
Bij het opstellen van de stedenbouwkundige kaders in 2010 is verder heel bewust rekening gehouden met een mogelijk verder gaande ruimtelijke ontwikkeling voor de gehele zelling, waarbij de nu nog aanwezige andere industrie c.q. bedrijvigheid op het gezoneerde industrieterrein IJsseldijk wordt vervangen door woningbouw en andere functies (horeca, kantoorfunctie en kleine ambachtelijke bedrijvigheid) passend bij dit gebied. Aanleiding om naar het gehele gebied te kijken, is de positionering en uitwerking van het nieuwe woongebouw op de werf. De volgende impressie geeft weer wat de gemeente op deze locatie uiteindelijk wil bereiken.
Richting Molenvlietsingel
Loods 1
Loods 2
De positie van het woongebouw is afgestemd op eventuele latere ontwikkelingen. Het woongebouw staat daarom haaks op de rivier en evenwijdig aan de kavelgrens. Een wegprofiel zorgt voor voldoende afstand tot de aanwezige bouwmarkt Karwei. Een eventuele toekomstige woningbouwontwikkeling kan daarbij op een natuurlijke manier aansluiten. Bewust beslaat het nieuwe woongebouw een gebied van de dijk tot de rivieroever om een overgang te vormen tussen de wereld van de werf en het achterliggende gebied. Tevens schermt het de huidige Karwei af van het werfgebied. Loods 2 schermt het werfgebied af van de ‘Rehoboth-locatie’ (particulier eigendom).
Restauratie loodsen: positief advies verplaatsing/restauratie loods 1 Zoals gezegd is er sprake van twee loodsen waarvan er één parallel aan c.q. gedeeltelijk in de IJsseldijk is gesitueerd (loods 1) en één haaks op de IJsseldijk staat met het kantoor c.q. de voormalige bedijfswoning naar de dijk gekeerd (loods 2). Aangezien het hier om rijksmonumenten gaat, kan restauratie en herbestemming alleen plaatsvinden op basis van een (positief) advies van de monumenten- en welstandscommissie.
3
Voor loods 1 is daarbij in het bijzonder relevant dat deze – mede op verzoek van het Hoogheemraadschap – moet worden verplaatst vanuit een oogpunt van waterveiligheid c.q. stabiliteit van de primaire waterkering. Verplaatsing van loods 1 biedt tevens de ruimte om aan de oostzijde van de insteekhaven c.q. de dwarshelling het appartementencomplex te realiseren. Bij loods 2 is ‘alleen’ sprake van restauratie en herbestemming. Daarom is ervoor gekozen om twee afzonderlijke aanvragen om omgevingsvergunning in te dienen. Het is voor het slagen van het gehele project van herontwikkeling van de werf van cruciaal belang om (eerst) absolute zekerheid te krijgen over de mogelijkheid om voor de verplaatsing van loods 1 een positief advies van de Monumentencommissie te krijgen. Zou deze loods onverhoopt niet verplaatst kunnen worden, dan kan ook het appartementencomplex niet (ongewijzigd) gerealiseerd worden. De achterliggende maanden is dus veel energie gestoken in het doen van aanvullend bouwkundig en cultuur-historisch onderzoek om een positief advies van de Monumentencommissie voor loods 1 te verkrijgen. Concreet is het nodig gebleken om een volledig uitgewerkt ontwerp te laten maken voor de verplaatsing, tijdelijke opslag, cascorestauratie en een passend ‘inbouwpakket’ van loods 1. Met name met het inbouwpakket hebben wij al moeten anticiperen op de beoogde nieuwe bestemming (horeca, kantoorfunctie, kleinschalige bedrijvigheid). Gelet op het faillissement van Koudijs, waarover hieronder meer, hebben wij voorlopig afgezien van het doen van nader onderzoek om in deze fase ook een positief advies voor loods 2 te krijgen. Hiermee hebben wij het maken van extra kosten zoveel mogelijk proberen te voorkomen. Inmiddels is een positief advies voor loods 1 ontvangen. Het ontwerp van de omgevingsvergunning voor de loodsen is nagenoeg gereed. Wij zullen dit ontwerp gelijktijdig met het ontwerp bestemmingsplan in februari ter inzage leggen.
Restauratie loodsen: vastgoed- en complexexploitatie Zoals in het MPG en de aanhef van deze brief wordt aangegeven, maken de kosten van de casco-restauratie geen onderdeel uit van de Grex, maar van de VEX (vastgoedexploitatie). De toekomstige opbrengsten uit verhuur of verkoop maken onderdeel uit van de CEX (complex-exploitatie). Zowel de VEX als de CEX van de loodsen 1 en 2 worden op dit moment tegen het licht gehouden. Voor de CEX geldt het uitgangspunt dat kosten en baten in evenwicht moeten zijn. Eventuele tekorten op de VEX of CEX moeten worden aangevuld met subsidies en bijdragen van derden. Gedurende de periode van ter inzage legging van de ontwerp omgevingsvergunning voor loods 1 zullen wij een concrete opzet voor de VEX en CEX van loods 1 opstellen. Op basis daarvan kan dan een besluit worden genomen of en zo ja op welke wijze een (gefaseerde) start met het verplaatsen, conserveren en restaurerenvan loods 1 kan worden gemaakt. Wij zullen uw raad daar op dat moment een nieuwe RIB over sturen.
4
Bestemmingsplan: ontwerp wordt binnenkort ter inzage gelegd Het centrale, publiekrechtelijke instrument waarmee de gemeenteraad het grondgebruik kan regelen, is het bestemmingsplan. In Krimpen aan den IJssel is het gebruikelijk dat een nieuwe (grootschalige) ruimtelijke ontwikkeling formeel mogelijk wordt gemaakt door het vaststellen van een (nieuw) bestemmingsplan door de gemeenteraad. In het geval van de ‘Werf aan den IJssel’ is daarnaast op basis van akoestisch onderzoek gebleken dat het appartementencomplex alleen mogelijk is als hogere (grens)waarden worden vastgesteld in het kader van de Wet geluidhinder. Verder moeten wij niet alleen voor de restauratie van de loodsen, maar ook voor de bouw van het appartementencomplex een omgevingsvergunning verlenen. Ook is er een vergunning op basis van de Waterwet nodig voor het bouwen langs de Hollandsche IJssel en het bouwen op c.q. tegen de IJsseldijk. De omgevingsvergunningen voor de restauratie van de loodsen en de bouw van een appartementencomplex kunnen feitelijk pas door het college worden verleend, nadat de gemeenteraad het bestemmingsplan heeft vastgesteld. In maart 2011 is gestart met de voorbereidingen van een voorontwerp bestemmingsplan. Na veel informeel overleg met vooral het Hoogheemraadschap en Rijkswaterstaat en het inwinnen van aanvullende adviezen konden wij helaas pas in januari 2012 het voorontwerp vaststellen en ter inzage leggen. Pas in 2011 bleek namelijk dat zowel Rijkswaterstaat (RWS) als het Hoogheemraadschap (HHSK) nieuwe c.q. aanvullende eisen stelden ten aanzien van de afstanden die moeten worden aangehouden tot de rivier en de dijk. Duidelijk mag zijn dat dit grote consequenties zou hebben gehad voor met name het appartementencomplex dat in de stedenbouwkundige opzet zowel dicht bij de rivier als bij de (IJssel)dijk geprojecteerd is. De inspraakprocedure en het formele vooroverleg over het voorontwerp van het bestemmingsplan zijn inmiddels naar tevredenheid afgerond. Overigens bleek ook op het terrein van geluidhinder nog aanvullend onderzoek nodig. Inmiddels is echter het ontwerp van het bestemmingsplan nagenoeg gereed. Hierin zijn de reacties van de wettelijke overlegpartners, zoals Hoogheemraadschap en RWS, en de inspraakreacties verwerkt. Naar verwachting zullen wij het ontwerp in februari ter inzage leggen. Tegelijkertijd leggen wij het ontwerp van ons besluit ter inzage waarmee wij een hogere grenswaarde vaststellen ten behoeve van het realiseren van het appartementencomplex. Dan start de (wettelijk voorgeschreven) termijn van 6 weken waar binnen belanghebbenden zienswijzen kunnen indienen op het ontwerp bestemmingsplan. Deze zienswijzen worden betrokken bij het advies aan de gemeenteraad om het bestemmingsplan vast te stellen. Wij streven ernaar om het bestemmingsplan zo snel mogelijk aan de gemeenteraad aan te bieden.
Het appartementencomplex: voortgang faillissement Koudijs In januari 2011 hebben wij een marktpartij (Koudijs) geselecteerd die de verdere planontwikkeling en de bouw van het appartementencomplex voor zijn rekening zou gaan nemen. Koudijs heeft dat aanvankelijk ook voortvarend ter hand genomen. Er is een projectwebsite geopend, een informatieavond voor belangstellenden georganiseerd en het
5
bouwplan is verder gedetailleerd ten behoeve van het indienen van een (ontvankelijke) aanvraag omgevingsvergunning. De voortgang van de bouwplanontwikkeling werd echter in eerste instantie (2011) gehinderd door de ‘onenigheid’ met Rijkswaterstaat en Hoogheemraadschap over de afstanden die moesten worden aangehouden tot de rivier en tot de dijk. Vervolgens is Koudijs in in staat van faillissement geraakt. Dit heeft – in het publiekrechtelijke spoor – als gevolg gehad dat Koudijs uiteindelijk geen aanvraag voor een omgevingsvergunning voor het appartementencomplex meer heeft kunnen indienen. Als gevolg daarvan is er dus niet langer sprake van een directe procedurele koppeling tussen een concreet bouwplan voor een appartementencomplex en het (ontwerp) bestemmingsplan. Natuurlijk wordt in het bestemmingsplan wel de bouw van een appartementencomplex met het (bouw)volume van het bouwplan van Koudijs mogelijk gemaakt. Omdat Koudijs niet langer aan zijn (financiële) verplichtingen kon voldoen, is er verder, zoals wij al eerder hebben gemeld, onduidelijkheid ontstaan over de mate waarin de overeengekomen (grond)prijs nog kan worden gerealiseerd. Dit is als risico in de tweede versie van het MPG opgenomen. Na meerdere gesprekken met de curator is inmiddels gebleken dat de curator de overeenkomst tussen Koudijs en gemeente niet gestand zal doen. Evenmin lijkt een doorstart van Koudijs in de rede te liggen. Feitelijk betekent dit dat de gemeente de handen vrij heeft om op zoek te gaan naar een nieuwe aannemer c.q. ontwikkelaar. Wij kiezen op dit moment echter bewust voor een pas op de plaats, omdat wij absolute zekerheid willen hebben over de verplaatsing van loods 1 en over de planologische haalbaarheid van het appartementencomplex. Gelet op de omstandigheden kiezen wij er nu ook voor om eerst eventuele zienswijzen op het ontwerp bestemmingsplan af te wachten. Mochten deze onverhoopt nog leiden tot noodzakelijke aanpassingen van het bestemmingsplan, dan kunnen wij die eerst verwerken. Daarna kunnen wij dan op basis van dat (definitieve) bestemmingsplan de markt benaderen om een concrete aanbieding te doen voor de bouw van een appartementencomplex dat binnen de nieuwe bestemming en onze stedenbouwkundige visie past. Dan wordt ook duidelijk welke (financiële) consequenties die heeft voor de Grex. Sowieso zal de gemeente eerst moeten investeren in het verplaatsen van loods 1, voordat met de bouw van het appartementencomplex kan worden gestart en voordat de opbrengst van de grondverkoop voor dat complex definitief is ontvangen.
Rol van de gemeente bij ruimtelijke projecten: grondexploitatie Met de komst van de Grondexploitatiewet als onderdeel van de nieuwe Wro (in 2008) zijn gemeenten verplicht om hun kosten op de ontwikkelaar van een ruimtelijke project te verhalen. In 2012 is de gemeente over gegaan op een nieuwe werkwijze: het MPG. Projecten worden niet meer financieel aangestuurd vanuit jaarschijven, maar integraal. Het totaalsaldo (de eindwaarde) van een project wordt het kader.
6
Financiële besluitvorming vindt in de initiatief- en planontwikkelingsfase niet langer plaats bij vaststelling van de begroting. Financiële besluitvorming vindt per project getrapt plaats: via een voorbereidingskrediet naar een uitvoeringskrediet tot het besluit om een grondexploitatie af te sluiten. Deze besluiten moeten door de gemeenteraad worden genomen. Voor de ‘Werf aan den IJssel’, een ‘groen project’ heeft uw raad in het voorjaar van 2012 de eerste Grex vastgesteld op basis van de stedenbouwkundige kaders die in 2010 zijn vastgesteld. Kostenverhaal vindt dit in geval – ‘Werf aan den IJssel’ is een actief project – primair op de gemeente zelf plaats. Door middel van grondverkoop worden de kosten verhaald op de ontwikkelaar/aannemer van het appartementencomplex. Zoals gezegd was en is het daarbij ook de bedoeling om een meeropbrengst in te zetten voor restauratie van de loodsen. Informatie over ‘groene projecten’ is zoals bekend in hoge mate indicatief is. Optimalisatie (afstemmen van opbrengsten en kosten door een proces van ‘tekenen en rekenen’) kan nog plaatsvinden. Verder hanteren wij in principe de volgende financiële uitgangspunten. 1. Het bouwrijp maken, woonrijp maken, de plankosten en de rentelasten komen t.l.v. de Grex. 2. Het – eventuele – positieve saldo van de Grex (ontstaan door de grondverkoop t.b.v. de appartementen) wordt ingezet voor de casco-restauratie van de loodsen. 3. De aanvullende (interne) verbouwingskosten (‘inbouwpakket’) om de loodsen geschikt te maken voor een nieuwe functie worden gedekt uit de verkoop- of huurwaarde. In het najaar van 2012 is een tweede versie van het MPG vastgesteld, inclusief een bijgestelde Grex voor de ‘Werf aan den IJssel’. Inmiddels zijn de voorbereidingen voor de derde versie van het MPG gestart. Deze derde versie wordt gelijktijdig c.q. in combinatie met de jaarrekening behandeld.
Gemeente is verantwoordelijk voor inrichting, beheer en onderhoud van buitenruimte Wanneer er sprake is van een (grootschalig) nieuwbouwproject, is ook de (her)inrichting van de buitenruimte (het zgn. ‘woonrijp maken’) aan de orde. In beginsel komen de kosten die daarmee gemoeid zijn ten laste van het project. Of m.a.w. ook deze kosten worden opgenomen in de grondexploitatie (Grex). Een definitief ontwerp voor de buitenruimte is nog niet gemaakt. Wel is er een voorlopig ontwerp gemaakt dat financieel in de Grex is opgenomen.
Hoogachtend, Burgemeester en wethouders van Krimpen aan den IJssel, De secretaris, De burgemeester,
7
