gezondheidspark 10 mei 2006

n ota van uitgangspunten

gezondheidspark 10 mei 2006

inhoudsopgave 1 INLEIDING

1.1 1.2 1.3 1.4 1.5 2

2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.3 2.4 2.4.1 2.4.2 2.4.3 2.4.4 2.4.5 2.4.6 2.4.7

AANLEIDING TOT DE NVU DOELSTELLING OPZET LIGGING EN BEGRENZING PLANGEBIED GESCHIEDENIS VAN HET PLANGEBIED

BESCHRIJVING EN ANALYSE

6

EIGENDOMSSITUATIE RUIMTELIJKE KARAKTERISTIEK Water- en groenstructuur Infrastructuur Monumenten & archeologie RUIMTELIJKE KWALITEIT MILIEU Bedrijven en milieuzonering Bodem Geluidhinder Externe veiligheid Luchtkwaliteit MER Conclusie

3 HET BELEID

3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.2

RELEVANT BELEID Gemeente Regio Provincie Rijk ZORGVISIE

4 UITGANGSPUNTEN

4.1 4.1.1 4.1.2 4.2 4.2.1 4.2.2

4

PROGRAMMATISCHE UITGANGSPUNTEN Wonen Werken / bedrijven RUIMTELIJKE UITGANGSPUNTEN Stedebouwkundige uitgangspunten Verkeerskundige uitgangspunten

4 4 4 4 5

6 7 7 8 9 10 11 11 11 11 11 11 12 12

13

13 13 14 14 14 15

16

16 16 17 19 19 21

4.2.3 4.2.4 4.2.5 4.2.6 4.2.7

Landschappelijke uitgangspunten Waterhuishoudkundige uitgangspunten Civieltechnische uitgangspunten Duurzaam bouwen en ecologie Sociale veiligheid

5 HET MODEL

5.1 5.2 5.2.1 5.2.2 5.2.3 5.2.4 5.2.5 5.2.6 5.2.7 5.2.8 5.3

21 22 23 23 24

26 30 30 36 38 42 42 44 46 48 50

26

RANDVOORWAARDEN EN ONTWERPPRINCIPES STEDENBOUWKUNDIG MODEL Eén geheel Afronding van de stad Verkeer en parkeren Openbare ruimte Ecologie van het landschap Therapeutisch landschap Zonering van functies Plankaart Fasering

6 ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

54

7

56

BEELDKWALITEIT

1 INLEIDING

1.1 AANLEIDING TOT DE NVU

In het eind van de jaren 80 heeft de fusie van twee Hengelose ziekenhuizen (Gerardus Majella en koningin Juliana) geresulteerd in het huidige ziekenhuis: Het SMT. Destijds hebben de gemeente Hengelo en het SMT reeds de wens uitgesproken een gezondheidspark te realiseren. In 1993 heeft dit geresulteerd in een Masterplan. In de loop der jaren heeft een aantal zorgaanbieders zich reeds in het gebied gevestigd, zoals Trivium (voormalig P.C. Borsthuis), Carint, De Arbo-uni en het Rode Kruis. In 2001 heeft de O.O.M. (Overijsselse Ontwikkelingsen Investeringsmaatschappij) in opdracht van de gemeente Hengelo een onderzoek uitgevoerd naar de wenselijkheid en mogelijkheden van een dergelijk gezondheidspark. De belangrijkste conclusies uit dat rapport waren: 1. Een gezondheidspark speelt in op de ruimtebehoeften van de zorgaanbieders 2. Een gezondheidspark speelt in op de behoefte van zorgaanbieders om zich bij elkaar te vestigen zodat optimaal kan worden samengewerkt 3. Een gezondheidspark biedt een unieke mogelijkheid voor de regio Twente. Mede naar aanleiding van de uitkomsten van het onderzoek van O.O.M. heeft de Raad in 2003 de opdracht gegeven voor het onderzoeken van de randvoorwaarden van een dergelijk gezondheidspark. De Nota van Uitgangspunten die nu op tafel ligt is daar het resultaat van. 1.2 DOELSTELLING

Met deze nota van uitgangspunten en het bijbehorende stedenbouwkundige model kan de gemeente Hengelo de omwonenden en overige belanghebbenden informeren. Daarnaast dient deze nota als basis voor verdere planvorming.

nota van uitgangspunten gezondheidspark hengelo

1.3 OPZET

De nota van uitgangspunten is een verdere uitbreiding van de eerdere startnotitie uitgangspunten en is op dezelfde wijze opgebouwd: eerst is er een inventarisatie gemaakt van het vigerende beleid (hoofdstuk2). Vervolgens wordt in hoofdstuk 3 een beschrijving en analyse gegeven van de huidige situatie. In hoofdstuk 4 worden de uitgangspunten op een rijtje gezet. Het stedebouwkundige model, de vertaling en uitwerking van deze uitgangspunten, wordt beschreven in hoofdstuk 5. De economische uitvoerbaarheid van het plan vormt het onderwerp van hoofdstuk 6. 1.4 LIGGING EN BEGRENZING PLANGEBIED

Het Gezondheidspark ligt ten westen van de stad, in wat nu nog grotendeels landelijk gebied is. Het plangebied omvat het terrein dat wordt omsloten door de spoorlijn Hengelo-Zutphen, de Geerdinksweg, de Deldenerstraat en de rijksweg A35. 1.5 GESCHIEDENIS VAN HET PLANGEBIED

In de Middeleeuwen werd begonnen met de ontginning van woeste gronden voor de landbouw. Afhankelijk van het soort terrein ontstonden verschillende agrarische landschapstypen. Langs de huidige stadsrand ligt het kampen- en hoevenlandschap en langs de rijksweg 35 in het dal van de Woolderbinnenbeek het beekdalen medenlandschap. Het kampen- en hoevenlandschap is het oudste landschapstype. Op de grens van hoge dekzandruggen en lage beekdalen werden boerenhoeven gebouwd. Op de hoge, droge dekzandgronden werden akkers aangelegd; de nabije lage, natte beekgronden werden als wei- en hooilanden gebruikt. De meeste hoge akkers (essen) zijn klein, met één boerenhoeve op de rand, zogenoemde éénmansessen. Sommige essen zijn groot met een krans van boerderijen, zoals in Woolde fraai te zien is. De hooilanden weidegronden in de beekdalen waren vanouds in onregelmatige blokvormige percelen verdeeld. Houtsingels op de perceelsgrenzen moesten

het vee binnen en roofdieren buiten houden. Speciaal aangeplante boerenbedrijfsbosjes leverden hout voor bebouwing en gereedschap. Soms zijn medengebieden, zoals in het dalgebied van de Woolderbinnenbeek, zo uitgestrekt, dat ze als apart landschapstype kunnen worden aangemerkt. Oorspronkelijk kwamen hier drassige hooilanden voor. De percelen lagen haaks op de beken en waren door beplanting van elkaar gescheiden. Bebouwing ontbrak in deze natte gebieden. In de loop der tijd is het karakteristieke medengebied steeds meer een algemeen, open beekdallandschap geworden. Als gevolg van verstedelijking, drainage, schaalvergroting, mechanisatie en efficiëntieoverwegingen is het gebied in de twintigste eeuw veranderd: de hooilanden hebben plaatsgemaakt voor weilanden, veel lineaire beplantingen zijn gerooid. Het agrarisch grondgebruik is grotendeels blijven bestaan. Wel is het gebied door de vestiging van een manege, een aannemerij en een regionale vestiging van Rijkswaterstaat geleidelijk aan wat verstedelijkt. Oorspronkelijk waren er geen harde grenzen tussen het Gezondheidspark en de landelijke gebieden van Woolde, Twickel, de Vikkerhoek of Oele. Nu wordt het terrein omsloten door de Deldenerstraat (noord), de spoorlijn en de Wilderinkshoek (zuid) en de rijksweg 35 (west). In het plandeel tegen de stadsrand is in de tweede helft van de 20e eeuw een aantal instellingen en bedrijven gevestigd. Het grootste deel daarvan heeft een binding met de gezondheidszorg: het Streekziekenhuis Midden-Twente, Trivium (voorheen het P.C. Borsthuis), vestigingen van de Arbodienst en het Rode Kruis, Carint en de school voor Gezondheidszorg, Welzijn, en Sport, onderdeel van het ROC van Twente.


2 BESCHRIJVING EN ANALYSE

2.1 EIGENDOMSSITUATIE

Het gehele studiegebied heeft een omvang van ongeveer 75 hectare. De eigendomssituatie in het plangebied is globaal de volgende:

Categorie eigenaars

Percelen

Gemeente

±25% van het plangebied

2 Projectontwikkelaars

Recht om te bouwen op ±10%

Grote instellingen (SMT, Trivium, Carint, ROC)

±20%

Kleine instellingen en bedrijven

±15%

Dienstkring Rijkswaterstaat

±10%

Particulieren (incl. agrariërs)

±20%


2.2

2.2.1

RUIMTELIJKE KARAKTERISTIEK

Water- en groenstructuur

Het Gezondheidspark ligt aan de Woolderbinnenbeek. Op het moment is deze waterloop slechts weinig in het landschap herkenbaar. Daarnaast zijn er in het gebied drie retentievijvers (weergegeven op de naastgelegen kaart) • één grote in het centrum • één kleine tussen SMT en Trivium • één kleine achter het gebouw van Carint. Er is een netwerk van houtwallen en laanbeplantingen langs de landbouwwegen en paden. Daarnaast worden veel erven omgeven door een beplantingssingel van struiken en bomen. Het groene beeld wordt aangevuld door de akkers en weilanden.

water en groen


2.2.2 Infrastructuur Auto • Het plangebied wordt omsloten door de Deldenerstraat en de Geerdinksweg. Door het plangebied lopen geen doorgaande verkeerswegen. • De grote parkeerterreinen van het SMT en het Trivium worden ontsloten via respectievelijk de relatief nieuwe Aletta Jacobslaan en de Boerhaavelaan. • De Aletta Jacobslaan is de belangrijkste ontsluitingsweg voor het SMT, het Rode Kruis en Carint. • De woonbuurt in het noorden van het plangebied wordt ontsloten door de Boerhaavelaan.

infrastructuur

Openbaar Vervoer Het gebied wordt bediend door twee buslijnen: • Lijn 12: een stadslijn van Connexxion met een halfuursdienst die in één richting een lus rijdt door oost Hengelo en via het NS-station naar Groot Driene rijdt. Door het plangebied rijdt lijn 12 de route Geerdinksweg, A. Jacobslaan, voorterrein SMT, voorterrein Trivium, Boerhaavelaan, Geerdinksweg. Haltes liggen aan de Geerdinksweg, voor het SMT, voor Trivium en aan de Boerhaavelaan. Lijn 12 rijdt niet op zondag. • Lijn 99: een streeklijndienst van Syntus. Deze lijndienst heeft een halte aan de Deldenerstraat. Trein Aan de zuidzijde van het plangebied is de spoorweg Hengelo-Zutphen gelegen. Deze spoorlijn is alleen over te steken door langzaam verkeer (voetgangers en fietsers). Voetgangers/fietsers • De Deldenerstraat beschikt over vrijliggende fietspaden, die deels in beheer zijn bij de gemeente Hengelo en deels bij de provincie. • Het eikenlaantje heeft binnen het gebied een functie voor het langzaam verkeer. • Het landelijke gebied wordt tevens gebruikt als


recreatief uitloopgebied voor de Wilderinkshoek: bewoners steken de spoorlijn over en maken een ommetje, al dan niet met hond. Doorgaande routegebonden recreatie beperkt zich vooralsnog tot de Deldenerstraat. Verkeerskundige knelpunten • hoge parkeerdruk en foutparkeren einde Aletta Jacobslaan (Carint); • hoge parkeerdruk woonbuurt Boerhaavelaan (agv SMT en ROC vestiging); • ontbreken van voetgangersvoorzieningen Aletta Jacobslaan (nu schelpenpad); • profiel Aletta Jacobslaan, ongeschikt voor afwikkeling hoge verkeersintensiteiten, aparte fietsvoorzieningen ontbreken; • aansluiting Aletta Jacobslaan – Geerdinksweg, lange wachttijden voor verkeer uit Aletta Jacobslaan, slechte oversteekvoorzieningen fietsers; • aansluiting Boerhaavelaan – Geerdinksweg, lange wachttijden voor verkeer uit Boerhaavelaan, met name tijdens spitsuren (probleem voor het openbaar vervoer, ontbrekende oversteekvoorzieningen langzaam verkeer; • oversteek fietsers (scholieren) vanuit Delden naar Twickelcollege; • oponthoud lijnvoering buslijn 12;

2.2.3

Monumenten & archeologie

De boerderij aan de Bruinsweg 32 is een beschermd gemeentelijk karakteristiek pand. Binnen het gebied zijn geen archeologische vindplaatsen.


2.3

RUIMTELIJKE KWALITEIT

Het gebied als geheel heeft een stadsrandkarakter, zonder een duidelijke samenhang. Het Gezondheidspark valt uiteen in drie deelgebieden, met elk een eigen uitstraling. Agrarisch gebied Het grootste gedeelte is landelijk gebied, waarin boerderijen, weilanden, houtwallen, bosjes, lanen, de Woolderbinnenbeek en een retentievijver liggen. Deze ruimte en het grondgebruik komen overeen met die in Woolde, ’t Genseler en Twickel, aan de overzijde van de snelweg. Voorzieningen gebied Het tweede deelgebied wordt gedomineerd door het ziekenhuis en het Trivium (het voormalige Borsthuis), twee omvangrijke gebouwencomplexen met een functionele opzet. Daarnaast liggen in deze zone nog een aantal grote kantoorgebouwen met daarin zorginstellingen. Alle gebouwen worden omringd door een parkachtig landschap. Deze ‘gezondheidscluster’ is de belangrijkste aanleiding voor de verdere ontwikkeling van een Gezondheidspark.

10

3 gebieden

Woongebied In de hoek tussen de Deldenerstraat en de Geerdinksweg ligt een woonwijk met voornamelijk vrijstaande en twee-onder-één-kap woningen in een boomrijke omgeving. Vanwege de ligging tussen vier grote infrastructuurlijnen is het gebied relatief geïsoleerd. Knelpunten en Consequenties • Versleten uiterlijk van het eikenlaantje • De grote parkeerterreinen zorgen voor een te sterke aanwezigheid van auto’s in de openbare ruimte • De parkeerterreinen vormen grote mono functionele verharde oppervlakken. Deze zijn nauwelijks geïntegreerd in de ruimtelijke en functionele structuur van het gebied. • De verschillende deelgebieden zijn sterk van elkaar gescheiden. Trivium en het SMT vormen eenheden op zich. • Er is geen duidelijke overgang tussen de stad en het buitengebied. • De grote infrastructuurlijnen isoleren het gezondheidspark van zijn omgeving.


2.4

2.4.1

MILIEU

Bedrijven en milieuzonering

In en nabij het plangebied Gezondheidspark ligt een aantal bedrijven dat mogelijk een voor de planontwikkeling relevante milieubelasting veroorzaakt. Deze bedrijven zijn nader onderzocht aan de hand van de Wet milieubeheer vergunningendossiers. Op de milieuzoneringskaart zijn de milieuhygiënisch “zware” bedrijven met de bijbehorende milieuzonering weergegeven. Met deze zoneringsafstanden moet in de planontwikkeling rekening gehouden worden.

2.4.2

Bodem

Ter plaatse van de terreinen, die onderzocht zijn, zijn geen ernstige verontreinigingen aangetroffen, die een belemmering kunnen vormen voor ontwikkelingen in het plangebied. Van een groot aantal terreinen zijn geen bodemgegevens bekend. Hier zal, evenals op terreinen waar het bodemonderzoek is verouderd, een bodemonderzoek moeten worden uitgevoerd.

2.4.3 Geluidhinder Het plangebied Gezondheidspark ontvangt een geluidbelasting door verkeer op de Deldenerstraat, de Geerdinksweg, en de Rijksweg 35. Tevens is er nabij de spoorlijn Hengelo- Zutphen sprake van een geluidbelasting door het railverkeer. De Wettelijke geluidzones zijn aangegeven op de milieuzoneringskaart. Voor wegen railverkeerslawaai is tevens de daadwerkelijk optredende geluidbelasting in het plangebied in beeld gebracht. Pas als er nieuwe geluidsgevoelige bestemmingen nabij één van de geluidsbronnen gerealiseerd wordt, heeft het aspect geluid consequenties voor de planontwikkeling.

2.4.4 Externe veiligheid Nabij het spoor kan het aspect externe veiligheid door het vervoer van gevaarlijke stoffen belemmeringen nota van uitgangspunten gezondheidspark hengelo

opleggen aan de ontwikkeling van nieuwe gevoelige bestemmingen. Met name tot een afstand van circa 30-40 meter uit het spoor kan externe veiligheid beperkingen opleggen aan nieuwe ontwikkelingen. Deze zoneringsafstand is daarom op de milieuzoneringskaart ingetekend. Door het plangebied lopen hoogspanningsleidingen. Met de daarlangs geldende zoneringsafstanden van 50 en 72 meter moet in het plangebied Gezondheidspark rekening gehouden worden. Ook ligt er parallel aan de hoogspanningsleidingen een hoge druk aardgasleiding waaromheen ten opzichte van woonbebouwing een zoneringsafstand van minimaal 20 meter geldt. De zonering in verband met de hoogspannings- en aardgasleidingen valt binnen de 55 dB(A)-contour langs de Rijksweg 35 zodat gevoelige bebouwing ter plekke toch al op belemmeringen stuit. Het is belangrijk dat de brandweer, als er zich een calamiteit of ramp voordoet, de mogelijkheid heeft op adequate wijze in te grijpen. Daarom stelt de brandweer een aantal eisen met betrekking tot bluswatervoorziening en ontsluitingswegen.

2.4.5

Luchtkwaliteit

In augustus 2005 is het vernieuwde Besluit Luchtkwaliteit 2005 van kracht geworden. In het Besluit is onder meer vastgelegd dat gemeenten bij besluiten die gevolgen kunnen hebben voor de luchtkwaliteit de wettelijke grenswaarden voor de stoffen die in het Besluit zijn genoemd in acht moeten nemen. Vooral de normen met betrekking tot stikstofdioxide en fijn stof zijn in het plangebied relevant. Ten opzichte van het voorheen geldende Besluit luchtkwaliteit 2001 zijn onder meer in de voorgeschreven meetmethodes correcties doorgevoerd voor niet-schadelijk fijn stof, vooral zeezout. In maart 2005 zijn ten behoeve van het plan berekeningen uitgevoerd met behulp van het model CARII versie 4.0 voor de huidige is situatie en geprognosticeerde situatie in 2015. Op basis van deze

11

200.000 m2 bedrijfsruimte, dan geldt de merbeoordelingsplicht (onderdeel D19). De gemeenteraad moet beoordelen of een mer nodig is. In het gezondheidspark wordt deze combinatie van aantal woningen en bedrijfsoppervlakte niet bereikt zodat een mer ook om die reden niet nodig is. Geconstateerd kan worden dat de ontwikkelingen in het plangebied gezondheidspark niet mer-plichtig zijn.

2.4.7

Conclusie

Het Gezondheidspark is een gebied met vele belemmeringen. Een aantal bedrijven zorgt door de bestaande milieuzonering voor problemen. Devies hierbij is of rekening houden met de zonering of aankopen, zodat de belemmering vervalt. Van geval tot geval zal bekeken moeten worden wat de beste optie is. Door de aanwezigheid van de spoorlijn, de A35 en het aantal verkeersbewegingen op de Deldenerstraat en de Geerdinksweg vormen de geluidscontouren ook een belemmering. Maatregelen aan gebouwen of het uitsluiten van bepaalde functies binnen de contouren kunnen de planontwikkeling toch mogelijk maken. Voor realisatie van het plan is het noodzakelijk enkele agrarische bedrijven aan te kopen.-

12

milieucontouren berekeningen kan worden geconstateerd dat langs de Rijksweg A35 in de huidige en toekomstige situatie geen enkele overschrijding van de grenswaarden van de in het Besluit genoemde stoffen optreedt. Langs de wegranden van de Deldenerstraat en de Geerdinksweg zijn voor de huidige en de toekomstige situatie overschrijdingen berekend van het maximum aantal toegestane overschrijdingen per jaar (= 35 )van de 24uursgemiddelde grenswaarde (= (50 mg/m3) voor fijn stof). Op 10 meter uit de wegas van de Geerdinksweg en de Deldenerstraat wordt in de huidige en de toekomstige situatie wel aan de grenswaarden voldaan. Overigens wordt inmiddels een nieuwe versie van het model CARII gehanteerd (versie 5.0) waarin onder meer andere achtergrondniveaus voor fijn stof worden gehanteerd en waarin voor de toekomstige situaties de verwachte effecten van rijksbeleid zijn verwerkt. In nota van uitgangspunten gezondheidspark hengelo

veel gevallen vallen de berekende fijn stof concentraties lager uit dan berekend met de vorige versie. De exacte consequenties van dit nieuwe model voor het plangebied zullen nog moeten worden berekend. 2.4.6

MER

In het plangebied gezondheidspark vinden ontwikkelingen plaats die, afhankelijk van de omvang, mer-plichtig kunnen zijn. Bij het bouwen van woningen geldt de mer-plicht bij een project van 4000 woningen of meer (besluit milieu-effectrapportage, onderdeel C11). In het plan gezondheidspark worden minder woningen gerealiseerd, een mer is op deze locatie dus om die reden niet nodig. De oppervlakte van het plangebied gezondheidspark bedraagt meer dan 20 hectare. Indien op deze oppervlakte 2000 woningen gebouwd worden én

3 HET BELEID

3.1

RELEVANT BELEID

Dit hoofdstuk beschrijft, voor zover relevant, de rijks, provinciale-, en gemeentelijke beleidsnota’s. Naast de belangrijkste algemene uitgangspunten worden de specifiek voor dit plangebied geldende uitgangspunten weergegeven.

3.1.1 Gemeente Vigerend Bestemmingsplan Voor het Gezondheidspark zijn vier bestemmingsplannen van toepassing: • Bestemmingsplan Woolde, vaststelling Raad 10-011978, goedgekeurd GS 28-11-1978 • Bestemmingsplan L.G. Woolde, Streekziekenhuis, vaststelling Raad 27-08-1985, goedgekeurd GS 2804-1986 • Bestemmingsplan Buitengebied, vaststelling Raad 03-12-1974, goedgekeurd GS 10-02-1976 • Bestemmingsplan Retentiegebied Woolderbinnenbeek, vaststelling Raad 07-07-1998, goedgekeurd GS 02-02-1999 Gvvp Thans wordt, mede door de opname in het Meerjarenprogramma Infrastructuur en Transport (MIT) van het ministerie van Verkeer en Waterstaat, een nader onderzoek voorbereid naar de mogelijkheden en uitvoerbaarheid van een lightrailconcept voor de regionale verbindingen. In het kader hiervan is in het GVVP aangegeven dat er gestreefd wordt naar een voorstadhalte ter hoogte van het Gezondheidspark.


13

vigerende bestemmingsplannen

3.1.2

Regio

Hengelo maakt onderdeel uit van de netwerkstad Twente. In stedelijke netwerken wordt gestreefd naar een totaalaanbod van woonen werkmilieus en van de voorzieningen, zodat niet alles meer in één en dezelfde stad aanwezig behoeft te zijn. Het stedelijk netwerk als geheel biedt het aanbod: er moet gestreefd worden naar afstemming met en tussen de andere steden in het stedelijk netwerk. Uitgangspunten daarbij zijn inzetten op de sterke punten, selectiviteit en het maken van keuzes. Ook voor het Gezondheidspark zal voor de programmatische invulling tot een afstemming met de andere partners in het stedelijk netwerk moeten worden gekomen. Op gebied van gezondheidszorg ligt de kracht bij Hengelo, omdat er al een goede basis aanwezig is voor verdere uitbreiding van het Gezondheidspark.

14

3.1.3 Provincie Streekplan In de komende jaren zal het aantal ouderen in onze samenleving zeer sterk toenemen. Het is zaak dat de gemeenten bevorderen dat aanbod aansluit bij de vraag. De vraag naar specifieke ouderenwoningen is in de toekomst groot. Dit vraagt om nieuwbouw en om aanpassing op grote schaal van de bestaande voorraad. Het is gewenst zowel bij verbouw, renovatie en nieuwbouw aanpasbaar te bouwen. Bij de locaties van woningbouw voor ouderen zijn de nabijheid van voorzieningen, verkeersveiligheid en sociale veiligheid belangrijke aspecten. Er is sprake van een sterke relatie tussen woonen zorgvoorzieningen voor ouderen. Het gaat daarbij om een breed scala van intramurale en extramurale zorgvoorzieningen. Uitgangspunt dient hierbij te zijn dat ouderen zolang mogelijk in hun vertrouwde omgeving kunnen blijven. Van belang is een goede spreiding van zorgvoorzieningen binnen de regio’s. Voor de zorgen verpleegvoorzieningen is men veelal aangewezen op de grotere kernen. Een van deze kernen kan derhalve Hengelo zijn. De ontwikkeling van het “Gezondheidspark”, zoals dat de gemeente Hengelo voor ogen staat kan aan het hiervoor gestelde ruimschoots voldoen.


3.1.4

Rijk

Nota Ruimte Hengelo maakt onderdeel uit van de Netwerkstad Twente. Enschede, Hengelo, Borne en Almelo zijn in de Nota Ruimte aangewezen als nationaal stedelijk netwerk. Nationale stedelijke netwerken moeten door samenwerking een concurrerend en vitaal sociaal, economisch en cultureel vestigingsklimaat bieden en een grote diversiteit aan stedelijke functies bieden. De steden en centra in een stedelijk netwerk moeten elkaar aanvullen en versterken, zodat zij samen meer te bieden hebben dan elk afzonderlijk. Dit betekent dat verwacht wordt dat de steden taken verdelen en afspraken maken over specialisatie en complementariteit. Zo is de locatie ´Gezondheidspark´ van regionale betekenis, omdat de in het gebied aanwezige en nog gewenste functies tegemoet komen aan de lokale en regionale behoefte. Nota mobiliteit Centraal doel binnen de Nota Mobiliteit is dat mobiliteit maximaal bijdraagt aan de versterking van de economie en de kwaliteit van de samenleving. Thema’s die daarbinnen worden uitgewerkt zijn o.a. gericht op: • de betrouwbaarheid van deur-tot-deur verplaatsingen (de gebruiker als uitgangspunt, niet de wegbeheerder) • groei van mobiliteit binnen randvoorwaarden (inzet op duurzame mobiliteit) • regionale bereikbaarheidsaanpak (samenhangend en daadwerkelijk gezamenlijke aanpak van de problematiek in de regio) • continue aandacht voor veiligheid (verkeersveiligheid, externe veiligheid, sociale veiligheid). In het kader van het grote stedenbeleid wil de rijksoverheid het groen in en om de stad een nieuwe impuls geven. Hiertoe worden gelden beschikbaar gesteld, waartoe gemeenten grootschalige plannen kunnen indienen. De gemeente Hengelo heeft onder meer het Masterplan Gezondheidspark ingebracht. Verdere uitwerking van dit stadsrandplan is nu gewenst. Overeenkomstig het rijks-, provinciaal en gemeentelijk beleid dient hierbij sprake te zijn van een goede ruimtelijke, ecologische en recreatieve overgang van stad en landschap. De ontwikkelingsvisie van het bestemmingsplan buitengebied brengt deze

verwevenheid tussen stad en land goed in beeld. Het naburige waterpark ’t Genseler wordt thans op basis van deze stad-èn-landbenadering ontwikkeld. Flora en Faunawet De Flora- en Faunawet (op 1 april 2000 van kracht geworden) richt zich op de bescherming van in het wild levende plant- en diersoorten. Op basis van deze wet moet bij ruimtelijke ingrepen inzicht gegeven worden in aanwezige natuurwaarden. Tevens dient vermeld te worden, wat de effecten van die ingrepen op de natuur zijn. Voor beschermde plant- en diersoorten dienen beschermende maatregelen en eventueel compenserende maatregelen te worden uitgewerkt.

doet aan de staat van instandhouding van de soort. Een ontheffingsaanvraag dient dus goed onderbouwd te worden. Alle territoria van de beschermingsplichtige soorten bosuil, groene specht, huismus en ringmus hebben te maken met bebouwingsplannen. Watertoets In 2003 is de verplichting ontstaan een watertoets in een bestemmingsplan op te nemen. Deze watertoets dient samen met en in overeenstemming met het beleid van het waterschap te worden ontwikkeld. Het spreekt dan ook voor zich dat het waterschap bij de planvorming voor het Gezondheidspark betrokken is. 3.2

Voor de Flora en Faunawet zijn door de gemeente Hengelo voor het Gezondheidspark de volgende uitgangspunten opgesteld: • • • • • •

Handhaven van oude houtopstanden voor vleermuizen en vogels, in het bijzonder spechten en uilen. Inpassen spoorsloot als natuurelement voor amfibieën en weidebeeklibel. Versterking van de groenstructuur als fourageergebied voor vleermuizen en trekroutes voor bos- en houtwalvogels. Versterking van de waterstructuur als biotoop voor water- en moerasvogels, amfibieën en vissen. Aandacht bij nieuwe gebouwen voor nest- en verblijfsgelegenheid voor vleermuizen, gierzwaluwen en mussen. Ontheffing aanvragen met planonderbouwing en compensatieplan voor de ontheffingsplichtige diersoorten bosuil, groene specht, huismus en ringmus.

De meeste ontheffingsplichtige dieren vallen in het hoogste beschermingsniveau 3 van de Flora- en faunawet (bosuil, groene specht, huismus en ringmus). Deze soorten staan ook en in de habitatrichtlijn. De groene specht en huismus zijn bedreigd en staan daarom op de Rode lijst. Voor dieren van beschermingsniveau 3 dient een uitgebreide toets te worden uitgevoerd. Voorafgaand aan de bouwplannen dient te worden aangetoond, dat er dwingende redenen van openbaar belang voor de plannen zijn; en de ruimtelijke ingreep geen afbreuk


vermaatschappelijking van de zorg, vergrijzing, druk op het zorgaanbod, veranderingen toegang tot, organisatie van en financiering van de zorg. Dit alles gericht op het blijvend mogelijk maken voor alle Hengelose burgers van gebruik van de zorg die ze nodig hebben. Het park heeft een potentie tot het bereiken van synergie en een meerwaarde in het zorgaanbod als gevolg van de aanwezigheid van een diversiteit aan dicht bij elkaar gelegen zorgfuncties. Van de deelnemers van het gezondheidspark wordt verwacht dat ze de hierdoor aanwezige mogelijkheden benutten ter verbetering van het zorgaanbod en de direct ondersteunende functies hiervoor. Samenwerking is hierbij veelal gewenst.

ZORGVISIE

Doel en positie gezondheidspark Het gezondheidspark is bedoeld als plek voor voorzieningen op het gebied van zorg of direct ondersteunend daarvoor (mede) ten gunste van de regio. Het gezondheidspark is gericht op completering en versterking van het integrale aanbod aan burgers met een zorgbehoefte tot een samenhangend geheel. De inhoud van de zorg is erop gericht om mensen met een zorgbehoefte te helpen zo lang mogelijk actief mee te doen in de samenleving en zo zelfstandig en zelfredzaam mogelijk te blijven in hun eigen woonsituatie (voor zover in redelijkheid mogelijk). Uitgangspunt voor de zorg is het eerstelijns aanbod zo dicht mogelijk bij de burger (wijkniveau als streven). De op het gezondheidspark gelokaliseerde functies zijn aanvullend op dan wel ondersteunend voor de zorgvoorzieningen in de wijk of vervullen een regionale rol. Het gezondheidspark dient bij te dragen aan een goed bereikbaar, laagdrempelig, toegankelijk, integraal en overzichtelijk aanbod van zorgvoorzieningen. De plek van de betreffende functie in het zorgsysteem dient hierbij duidelijk te zijn voor de burger en professionals. De ligging van het gezondheidspark centraal in de regio, aan de westelijke buitenkant van Hengelo, nodigt uit tot ontwikkeling van regionale functies. Zorgontwikkeling en toekomst Het gezondheidspark wordt gezien als een plek van waaruit zo goed mogelijk wordt ingespeeld op de vragen en behoeften die komen vanuit de Hengelose (en in het verlengde daarvan regionale) samenleving en op ontwikkelingen die relevant zijn voor de zorg. Wat dit laatste betreft valt te denken aan

Gewenst zorgaanbod, inhoud van de functies Gezien het bovenstaande komt een breed scala aan functies in aanmerking voor het gezondheidspark. Vanuit diverse aanbieders zijn er voorstellen voor mogelijke invulling. Daarnaast is er nu al een veelheid aan functies en voorzieningen gelegen op het terrein. In het hoofdstuk 4 zal de verdere invulling(functies en voorzieningen) nader worden toegelicht. Invulling en Evenwicht Gezien de beschikbare ruimte op het park, de wens tot een completerend en goed zorgaanbod en de te verwachten toenemende zorgbehoefte, is het wenselijk om die functies die passen in de hiervoor uiteengezette visie zoveel mogelijk een plek te bieden op het gezondheidspark. Hierbij dient te worden aangetekend dat het van belang is om daarbij met een zekere terughoudendheid op te treden voor wat betreft niet directe zorgfuncties, vanwege de groeimogelijkheden van de directe zorgfuncties.

15

4 UITGANGSPUNTEN

4.1 PROGRAMMATISCHE UITGANGSPUNTEN

4.1.1

Wonen

In de door het college van B en W vastgestelde “Notitie woningbouwlocaties 2003-2007” staan voor het Gezondheidspark in de periode 2005-2007 210 woningen gepland. Dit betreft alleen de woningen waarvan de komst op dit moment vaststaat (als gevolg van onderhandelingen met projectontwikkelaars). • Mega Vastgoed gaat 129 appartementen ontwikkelen. • De combinatie Twickelrand 33 woningen. • De combinatie HBS Ons Belang /Trivium heeft te kennen gegeven plannen te hebben voor de bouw van 48 woningen.

16

De aanwezigheid van zowel (gezondheids) voorzieningen als de goede ontsluitingsmogelijkheden voor het openbaar vervoer bieden goede voorwaarden om rondom de voorstadhalte een stedelijk milieu te realiseren.

claims en contracten

Er wordt uitgegaan van het realiseren van maximaal 210 appartmenten/woningen in het totale plangebied. Daarbij moet worden aangetekend dat er niet zelfstandige woonvormen binnen het plangebied aanwezig zijn en toegevoegd zullen worden (o.a. t.b.v. Trivium en Jarabee/Accare/de Eik). Het gezondheidspark kan worden gezien als een locatie waar een woonzorgcomplex goed past. Een dergelijk complex bestaat gedeeltelijk uit (sociale) huurwoningen en gedeeltelijk uit duurdere woningen in huur en/of koop. Op basis van de woonvisie moet er bij woningbouwopgaves sprake zijn van 20% sociale huurwoningen. Van de 210 te bouwen woningen zijn er 48 Trivium/HBS Ons Belang uitgevoerd als sociale huurwoning. De norm uit de woonvisie wordt dus gehaald. Omdat qua zorg alle voorzieningen in de directe omgeving aanwezig zijn is deze locatie geschikt als top-woonzorgcomplex met locale c.q. regionale betekenis (zie paragraaf. 3.2 zorgvisie)


4.1.2

Werken / bedrijven

De aan de orde zijnde uitbreiding van het Gezondheidspark zal plaats bieden aan zorginstellingen en bedrijven die zich bezig houden met gezondheidsdiensten of een directe relatie daarmee hebben. De bedrijven en zorginstellingen op het reeds gerealiseerde gedeelte onderstrepen dit profiel, te weten het Streekziekenhuis Midden Twente (SMT), Trivium (voorheen de P.C. Borststichting), de Arbodienst, het Rode Kruis en Carint. Op het Gezondheidspark zullen zowel zorginstellingen (veelal stichtingen zonder winstoogmerk) als bedrijven die zich richten op het aanbieden van gezondheidsdiensten zich kunnen vestigen. De verwachting is dat er behoefte is aan terrein voor dit type bedrijvigheid nu er steeds meer belangstelling bestaat voor de gezondheidszorg en verwante bedrijvigheid en er steeds meer instellingen (commercieel en niet-commercieel) in dit segment komen. Deze verwachting wordt onderschreven door het onderzoek uitgevoerd door de OOM (i.s.m. Stec Groep en Balance & Result Organisatie adviseurs). Daarbij komt dat de omliggende gemeenten geen themapark kennen gelieerd aan de gezondheid, terwijl Hengelo al een goede aanzet hiervoor heeft gegeven. Bovendien hebben de reeds gevestigde instellingen, t.w. SMT, Trivium en Carint, aangegeven directe behoefte te hebben uit te breiden. De uitbreiding van het Gezondheidspark moet plaats bieden aan: • nieuwe vestigingen van zorginstellingen en bedrijven die zich begeven op het gebied van gezondheidszorg of een directe relatie daarmee hebben; • de uitbreidingsplannen van de reeds gevestigde instellingen, o.a. van SMT, Trivium en Carint (uitbreiding van het hoofdkantoor) • In de koopovereenkomst is de bepaling opgenomen dat aan Carint de toezegging is gedaan dat aansluitend in zuidelijke richting op het huidige kavel 37 mtr1 of wel 3700 m² ( L, 1658, ged.) op aanvraag verkocht kan worden tegen de dan geldende grondprijzen.


• 1.290 m2 commerciële ruimte (afspraak met MEGA Vastgoed) Resultaten onderzoek OOM De Ontwikkelings- en investeringsmaatschappij voor Overijssel (OOM) heeft de behoefte aan ruimte voor uitbreiding, ontwikkeling, bundeling en vestiging geïnventariseerd bij de aanbieders en vragers van zorg in Hengelo. In het onderzoek wordt een aantal trends gesignaleerd:

Positief

Negatief

•

Vraag naar zorg groeit door vergrijzing

•

(Kantoorvestigers van) ziektekostenverzekeraars, farmaceutische bedrijven en consultatiebureaus hebben afwijkende locatievoorkeuren

•

Schaalvergroting en dynamiek grote (ziekenhuis) instellingen

•

Groei zorg in toenemende mate opgevangen in kleinschalige instellingen in de wijk

•

Er is schaarste aan bouwlocaties voor zorginstellingen

•

Veel zorginstellingen zijn niet BTW plichtig en kunnen geen BTW verrekenen

•

Meer ruimte voor zorginstellingen om zelf bouwplannen op te stellen

•

Enkele voorzichtige ideeën voor “zorglocaties” zichtbaar

•

Sterk toenemende behoefte aan woonzorg combinaties

Bij de bedrijfsmatige invulling kan gedacht worden aan de volgende bedrijfstypen: • artsen-, fysiotherapiepraktijken • verloskundigenpraktijken • jeugzorginstellingen • dienstverlening in de gezondheidszorg • consultatiebureaus in de gezondheidszorg • onderwijsinstellingen in gezondheidszorg • verpleeghuizen

17

• arbo-diensten • bedrijven actief in arbeidsreïntegratie en sociale werkplaatsen • bedrijven actief in hulpmiddelen voor lichamelijk gehandicapten • farmaceutische bedrijven • (medische) sportscholen (t.b.v. therapie, herstel blessures e.d.) • medische (privé-)klinieken Conclusie Uit het onderzoek van de OOM kan geconcludeerd worden dat er markt is voor een gezondheidspark: • Het gezondheidspark speelt in op de ruimtebehoefte van zorginstellingen • Het gezondheidspark speelt in op de dynamiek rondom ziekenhuizen (meer private gezondheidsdiensten, uitbreiding ziekenhuisdienstverlening zoals zorghotel, kraamhotel etc.) • Het gezondheidspark speelt in op de behoefte van bedrijven in de gezondheidszorg om zich bij elkaar te vestigen zodat kan worden samengewerkt. • Het gezondheidspark biedt een unieke kans voor de regio Twente; in Nederland zijn nog weinig voorbeelden van clustering van zorginstellingen en daarmee kan het gezondheidspark én de regio goed op de kaart worden gezet. • Het gezondheidspark zal beperkt inspelen op de ruimtebehoefte van bedrijven en ondernemingen die gerelateerd zijn aan de zorg zoals, R&D, laboratoria.

18

Als aandachtspunten noemt het rapport dat ervoor gezorgd moet worden dat het gebied goed bereikbaar moet zijn en aantrekkelijk voor klanten en medewerkers. Voorzieningen kunnen in het park worden opgenomen die dit versterken. Functioneel dient er een duidelijke relatie te bestaan met de bewoners en bezoekers van het Gezondheidspark.


4.2

RUIMTELIJKE UITGANGSPUNTEN

4.2.1 Stedebouwkundige uitgangspunten Visie Het Gezondheidspark is een themapark op het gebied van zorg, gezondheid en direct aanverwante gebruiksvormen. Bestaande en nieuwe voorzieningen bieden hier gezamenlijk hun diensten aan. Vele vormen van verzorgd wonen kunnen een plaats krijgen in het gebied, van verpleeghuis en palliatieve zorg tot zelfstandig wonen voor ouderen (eenvoudig aan te passen tot aanleunwoningen). De aanvullende voorzieningen zijn afgestemd op deze grote verscheidenheid. Bij dit bijzondere gebied hoort een bijzondere vormgeving en een hoge kwaliteit van de openbare ruimte. Uitgangspunten • Handhaving en hergebruik van waardevolle/ karakteristieke elementen als uitgangspunt voor toekomstige stedenbouwkundige structuur • Realiseren van een voorstadhalte voor de trein • Verbeteren aanzicht Trivium – evt. verplaatsen entree • Bijzondere compositie en vormgeving, passend bij bijzondere functie • Vormgeven van een duidelijke grens tussen stad en buitengebied; eventueel het retentiebekken in het westelijke deel als uitgangspunt hiervoor nemen • Het park wordt als één geheel ontwikkeld en behandeld, d.w.z. de bebouwing en het landschap moeten één ruimtelijk/stedenbouwkundig principe hebben. Scheiding tussen SMT/Trivium en rest van het gebied opheffen • Eerst de toekomstige landschapsstructuur bepalen, daarna nieuwe bebouwing en nieuwe functies inpassen • Binnen de eenheid van het Gezondheidspark hebben alle voorzieningen/complexen hun eigen uitstraling, passend bij het gebruik • Concentratie van bebouwing evenwijdig aan de Deldenerstraat en de spoorlijn, eventueel met de nieuwe voorstadhalte als brandpunt • Infiltratie, opvang en gebruik van hemelwater in het plangebied – duidelijk vormgeven en ontwikkelen tot gecombineerde


• • • • •

stedenbouwkundige/landschappelijke/ecologische drager(s) Duidelijke poort bij de entree aan de Deldenerstraat, niet zijnde de ontsluiting bij Trivium Parkeren uit het zicht Concentreren van parkeervoorzieningen Uiting geven aan het parkkarakter van het Gezondheidspark Als gevolg van het toepassen van een huisstijl (kleuren, materialen, afmetingen) behoren de elementen tot dezelfde familie

Uit het convenant met de minister in het kader van de verstedelijkingsafspraken tot 2010 blijkt dat er in Twente vooral behoefte is aan groenstedelijke woonmilieus en aan stedelijke woonmilieus. Kenmerken stedelijk milieu: • ontwikkeling rond knooppunten van vervoerssystemen - goede bereikbaarheid met openbaar vervoer en per auto; • menging van functies – combinaties van culturele, wetenschappelijke en recreatieve instellingen, woningen, zorgen welzijnsvoorzieningen, grootschalige projecten en hoofdkantoren van bedrijven en instellingen; • sociaal gemengde woonen werkmilieus; • openbare ruimte met een hoge kwaliteit en een prettig verblijfsklimaat; • bebouwing in hoge dichtheden; • een levendig karakter; • ruime (ondergrondse) parkeermogelijkheden; Kenmerken groenstedelijk milieu: • combinatie van wonen en werken; • bebouwing in groene omgeving; • een prettig verblijfsklimaat; • bebouwing in hoge dichtheden; • een levendig karakter; • ruime (ondergrondse) parkeermogelijkheden;

19

20


4.2.2 Verkeerskundige uitgangspunten Auto • Voor een goede ontsluiting van het gebied is een nieuw aansluitpunt op de Deldenerstraat noodzakelijk, dat gaat fungeren als hoofdentree van het Gezondheidspark. Deze nieuwe ontsluiting mag niet leiden tot sluipverkeer door het plangebied. Deze aansluiting is niet de busontsluiting bij Trivium. • Er moet voorkomen worden dat er sluipverkeer ontstaat tussen de Deldenerstraat en de Geerdinksweg. Parkeren • Aparte aandacht dient te worden besteed aan het parkeren in het plangebied. Uit oogpunt van efficiënt ruimtegebruik(optimaal dubbelgebruik) van parkeerplaatsen gaat de voorkeur uit naar geconcentreerde parkeervoorzieningen. • Parkeervoorzieningen worden op eigen terrein gerealiseerd • Parkeervoorzieningen worden zoveel mogelijk aan het zicht onttrokken. In het beeldkwaliteitplan dienen afspraken hierover te worden geformuleerd. • In overleg met het SMT zal gezocht worden naar, binnen het Gezondheidspark, passende parkeeroplossing. • De parkeeroplossingen dienen binnen het Gezondheidspark geen negatieve effecten te hebben op omgeving, maar juist oplossingen te bieden voor de huidige problemen. • Geen ontwikkeling van voorzieningen van het Gezondheidspark langs de Boerhaavelaan (parkeren, entree). Parkeren in deze straat is primair bedoeld voor de bewoners. Ook de ontsluiting van het SMT op de Aletta Jacobslaan vereist aanpassing. Met een nieuwe ontsluitingsstructuur in het plangebied kan tevens het kruispunt Geerdinksweg/Deldenerstraat worden ontlast; nader onderzoek naar de verwachte verkeersaantallen voor het Gezondheidspark en de consequenties voor de bestaande verkeersafwikkeling is noodzakelijk. Openbaar vervoer • De voorgestane ontwikkelingen in het plangebied met een regionale uitstraling maken de wens dat aan de spoorlijn Zutphen-Hengelo-Oldenzaal een zgn. voorstadhalte wordt gemaakt. Dit past in het streven naar uitbreiding en versterking van het hoogwaardig stadsgewestelijke openbaar vervoer nota van uitgangspunten gezondheidspark hengelo

Twente (Agglolijn). De vervoersmaatschappij Syntus exploiteert de verbinding Zutphen-HengeloOldenzaal sinds 2005 met light-rail treinen. Syntus en Pro Rail staan positief tegenover een nieuwe halte. Pro Rail onderzoekt de haalbaarheid van de voorstadshalte. Omdat er een nieuwe vervoerder is en de Regio Twente de vervoersautoriteit wordt, zijn de mogelijkheden aanzienlijk gunstiger. • De busroute van en naar het SMT en de wijk Woolder Es dient verbeterd te worden. Met de verbeterde ontsluiting van het SMT en Trivium kan ook een oplossing worden geboden voor het openbaar vervoer. • De nieuwe ontwikkelingen kunnen aanleiding zijn om de route van lijn 12 door het plangebied te wijzigen.

4.2.3

Landschappelijke uitgangspunten

Visie In Twente wordt een randstedelijke ontwikkeling voorgestaan langs de bestaande vervoersassen. Het landelijk gebied dient echter niet los te worden gezien van de stedelijke ontwikkelingen. Bij een krachtige stad hoort een vitaal platteland, dus streven naar een staden-land-benadering. Hierbij hoort ook aandacht besteed te worden aan de entreekwaliteit van de stad, zowel via hoofdwegen als spoorlijnen. De stad Hengelo verstedelijkt in hoog tempo volgens het model: beperkte groei naar buiten en sterke groei naar binnen. Met de verstedelijking neemt de behoefte aan groene recreatie en groenbeleving toe. Uitgangspunt is dat stads(rand)groen en compacte stad, rood en groen, bij elkaar horen. Van belang hierbij is dat het (rand)stedelijk groen ruimtelijke samenhang vertoond. Net als het buitengebied herbergt de stad van nature veel dieren. De compacte stad wordt hierbij niet als tegennatuurlijk, maar als natuuruitdagend gezien. Uitgangspunten • De bestaande beplantingsstructuur dient te worden gehandhaafd en versterkt. Waardevolle bomen in deze structuur dienen te worden gespaard, liefst op openbaar terrein. Deze bestaande bomen dienen wel duurzaam te worden ingepast.

21

•

•

•

•

22

Nieuwe bomen goede groeivoorwaarden meegeven en goed afstemmen op kabels en leidingen en lichtmasten. Laanbeplantingen langs de radiale invalswegen, waaronder de Deldenerstraat, zijn onderdeel van de hoofdgroenstructuur. Groene wiggen: een lobstructuur van groene vingers de stad in, die stad en landschap verweven en landelijke aan stedelijke natuur koppelen. Via de groene vingers is iedere Hengelose stadbewoner te voet of per fiets binnen een kwartier in de buitennatuur. Natuur in de stad(srand): juist in de stadsrand dient de stadsnatuur gekoppeld te worden aan die van het omringende landschap, in het bijzonder aan de Provinciaal Ecologische Hoofdstructuur, waarvan landgoed Twickel kerngebied is. Ecologische barrières dienen te worden verzacht of opgeheven. Uitgegaan kan worden van dierdoelgroepen als vogels, vleermuizen, amfibieën en vlinders. Natuurelementen zijn open water, oevers, bermen, lanen en boomgroepen. Op grond van de Flora- en faunawet moet de bestaande natuur geïnventariseerd worden. Op basis hiervan dienen eventueel beschermende en compenserende maatregelen voor beschermde plant- en diersoorten genomen te worden.

Recreatie • Ontwikkelen uitgebreid stelsel van recreatieve routes door het gehele gebied, naar de omliggende wijken en het buitengebied • Gescheiden wegenstelsels voor autoverkeer en recreatief verkeer (fietsen, paardrijden, wandelen), meerdere entrees van het terrein; rondlopende ontsluiting => geen doodlopende wegen. • Naast wandelpaden dienen ook fietspaden de stad in en uit te lopen, met name richting landgoed Twickel.


4.2.4 Waterhuishoudkundige uitgangspunten

Visie Integrale en gebiedsgerichte benadering Algemeen Voor alle inbreidingen en uitbreidingen in Hengelo geldt: • Het afvalwater (het zwarte afvalwater van toilet, het grijze afvalwater van keuken, wasmachine en douche en het eventuele bedrijfsafvalwater) wordt afgevoerd naar de RWZI door middel van riolering; • Lokale zuivering van dit afvalwater wordt niet duurzaam geacht, vanwege de meestentijds hoge kosten, het grote ruimtebeslag en de te grote risico’s voor volksgezondheid en milieu; • Het hemelwater wordt zo min mogelijk verontreinigd en komt ten goede aan het lokale water- of grondwatersysteem; • Daarbij heeft zichtbare oppervlakkige afvoer de voorkeur boven afvoer door buizen, vanwege het grotere risico op ongewenst lozingsgedrag en foutieve aansluitingen bij buizen; • Infiltratie van hemelwater in de bodem via een graspassage is de beste optie, omdat hiermee zuivering, retentie en grondwateraanvulling worden gerealiseerd; • Op kleine schaal kan dit goed door middel van individuele voorzieningen; • Op grotere schaal verdient de toepassing van wadi’s voorkeur; • Afvoer van het hemelwater vindt dan plaats via regenpijp - perceelsgootje - straatgoot - wadi; • Bij het ontwerp van het bouwwerk een zodanig samenspel van dakvlakken, dakgoten, regenpijpen en perceelsgoten kiezen dat het water niet in riolen onder de grond hoeft; • Bij het stedenbouwkundige plan moet hierbij notie worden genomen van het feit dat water van hoog naar laag stroomt, waarmee water dan een ordenend principe voor het plan is; • Goede alternatieven in geval van nauwelijks verontreinigd hemelwater zijn; * regenwaterhergebruik op individuele schaal; * directe oppervlakkige afvoer naar sloten of vijvers met retentievoorzieningen. • Een goed alternatief in geval van bedrijventerreinen met risico op vervuiling is een verbeterd gescheiden rioolstelsel met retentievijvers; • De afvoerpiek uit het plangebied wordt afgevlakt

•

• •

•

•

door berging in de wadi’s en/of retentievijvers. Het grondwater wordt zoveel mogelijk aangevuld met schoon infiltrerend water. Te hoge grondwaterstanden in natte winterperioden worden beteugeld met drainage in de openbare weg en eventueel op de kavels zelf. De drainage voert af naar een wadi of naar oppervlaktewater; dus niet naar de RWZI. In de bouwwerken wordt vochtoverlast door hoge grondwaterstanden geminimaliseerd door te bouwen zonder kruipruimten en door eventuele kelders waterdicht te maken. Het oppervlaktewater wordt liefst op fraaie wijze geïntegreerd in het stedenbouwkundig plan, zodanig dat het water beleefbaar is en goed te beheren is. Voor het project moet in overleg met de afdeling wegen, groen en water van de gemeente en met het waterschap Regge en Dinkel worden gezocht naar maatwerk.

Gezondheidspark Specifiek voor het onderhavige plangebied geldt het volgende: • Het afvalwater middels een DWA-riool aansluiten op bestaande riolering. • Nabij de Geerdinksweg is ruimte gereserveerd voor een bergbezinkbassin, deze is momenteel reeds aangelegd. • Het hemelwater bovengronds afvoeren via goten; daarbij goed letten op het maaiveldverloop; verder letten op goede beloopbaarheid van de wegen voor minder validen en rolstoelen. • In het plan een wadi opnemen waarop de goten lozen. Het surplus van de wadi afvoeren naar een retentievijver. De wadi biedt kans op integratie met het groen. • Bestaande waterlopen en vijvers zoveel mogelijk integreren in het plan. • Door het plangebied loopt een persleiding. • Drainage benodigd met aansluiting op de wadi. • Naast de retentie die in het gebied moet worden gerealiseerd voor het stroomgebied van de Woolderbinnenbeek, zal ook de nodige retentie (10% van het verhard oppervlak) plaats moeten vinden als gevolg van de in dit gebied te realiseren verstedelijking en verharding van oppervlaktes. Overleg met het Waterschap Regge en Dinkel over de aard en de omvang hiervan is noodzakelijk. • Koppeling met natuurontwikkeling en recreatie


4.2.5

Civieltechnische uitgangspunten

Terreinhoogte Met uitzondering van de taluds van de snelweg en de spoorlijn zijn er in het gebied geen grote hoogteverschillen: de terreinhoogte varieert van 14,5 meter boven NAP langs de Woolderbinnenbeek en op het terrein van Rijkswaterstaat tot 17,5 meter in het westelijke deel van het Trivium-terrein en bij de boerderij aan de Aletta Jacobslaan. Kabels en Leidingen Wat de kabels en leidingen betreft, kunnen voornamelijk de hoogspanningskabels en een hoofdgasleiding langs de A35 van invloed zijn op eventuele plannen. Deze leidingen doorkruisen het westelijk deel van het plangebied van noord naar zuid, elk in een eigen tracé, waarvoor afstandseisen gelden waarbinnen geen bestemmingen gecreëerd mogen worden die voorzien in het regelmatig verblijf van personen. Deze afstanden zijn 60 meter voor de hoofdgasleiding en circa 30 meter voor de hoogspanningskabels. Verder liggen er veel kabels en leidingen van en naar Carint en rondom het SMT. De belangrijkste invloedsfactoren zijn de aanwezige gas- en waterleidingen en de glasvezelkabels. De nutsbedrijven hebben te kennen gegeven geen ontwikkelingsplannen in het gebied te hebben. Bij verdere invulling van de plannen dienen zij echter wel op de hoogte gebracht te worden. Naast de aanwezigheid van het bestaande glasvezelnetwerk dient aandacht besteed te worden aan uitbreiding ervan. Dit is in het kader van het zogeheten IZIT-project (het programma Innovatie van Zorg door IcT). Dit project heeft tot doel de processen en werkwijzen in de totale zorgketen in Twente en OostAchterhoek te verbeteren door de inzet van ICT. Wegconstructies De huidige opbouw van de wegconstructies in het westelijk deel van het plangebied is niet bekend. Ook is niet bekend of het hier teerhoudend asfalt betreft en of er bijvoorbeeld bepaalde funderingsslakken zijn toegepast. Hiertoe dient een milieukundig onderzoek naar de opbouw van deze wegconstructies te worden uitgevoerd. Volgens een in de nabije toekomst uit te voeren onderzoeksplan zullen de onverharde wegen in het buitengebied worden onderzocht op aanwezigheid van asbest. Echter geen andere gegevens zullen worden

23

onderzocht. Uitgangspunten • Handhaven bestaand reliëf – eventueel dramatiseren • Uitvoeren milieukundig onderzoek wegconstructies

4.2.6 Duurzaam bouwen en ecologie Het uitgangspunt van de visie van de gemeente Hengelo voor toepassing van duurzame energie, energie-efficiency en duurzaam bouwen is de Trias Ecologica (drie-stappen strategie): 1. Voorkom onnodig gebruik 2. Gebruik zoveel mogelijk eindeloze/hernieuwbare (=duurzame) bronnen/producten 3. Gebruik eindige bronnen/producten optimaal

24

Het beleid is gericht op prestatiegerichte visies waarin de gestelde ambitie is vertaald in concrete uitgangspunten. Ambitie Duurzame energie en Energie-efficiency In het Werkplan Energie 2002-2005 is voor de ontwikkeling van nieuwe gebieden een ambitie opgenomen voor toepassing van duurzame energie en energie-efficiency. Het ambitieniveau voor woningbouw is daarbij aangegeven als voorlopend op de menu kaart vanuit de BANS. Hieruit is voor de utiliteitsbouw ook een ambitieniveau gegenereerd. Hierbij geldt de inspanningsverplichting om te komen tot de realisatie van een warmtenet in Hart van Zuid en voorwaardenscheppend bezig te zijn voor realisatie van een regionaal warmtenet. Daar waar landelijk de norm aangescherpt wordt zullen overeenkomstig de gemaakte afspraken aangescherpt worden. Ambitie Duurzaam bouwen Voor de woningbouw is het Dubo-pakket Hengelo van toepassing met de daaraan gekoppelde premieregeling. Het Dubo-pakket Hengelo wordt elk jaar geactualiseerd. Voor de utiliteitsbouw het ambitieniveau afstemmen op het plusniveau van het Dubo-register Utiliteitsbouw. Daar waar landelijk de norm aangescherpt wordt zullen overeenkomstig de gemaakte afspraken aangescherpt worden.


Integrale toegankelijkheid Het beleid van de gemeente Hengelo is dat in de fysieke omgeving de bereikbaarheid, de toegankelijkheid en de bruikbaarheid gewaarborgd dient te zijn. De NEN 1814 beschrijft de eisen waaraan toegankelijke buitenruimten, gebouwen en woningen moeten voldoen. In het gezondheidspark wordt extra aandacht besteed aan mobiliteit en activiteit voor bewoners en bezoekers als onderdeel van het therapeutische landschap. Aan aanpasbaarheid, bruikbaarheid, bezoekbaarheid en integrale toegankelijkheid dient daarom, bij de uitwerking, extra aandacht te worden besteed. 4.2.7 Sociale veiligheid In Hengelo staat veiligheid hoog op de agenda. Veiligheid is immers één van de basistaken van de lokale overheid. Het is zaak om ook bij de ruimtelijke ordening rekening te houden met mogelijkheden om de integrale veiligheid te verbeteren. Ten aanzien van de sociale veiligheid dient rekening te worden gehouden met het volgende. Het is een gegeven dat de aanwezigheid van potentiële daders en een aantrekkelijk en kwetsbaar doelwit de kans op criminaliteit verhogen. Door een zorgvuldig ontwerp en beheer van de gebouwde omgeving kan de veiligheid worden verbeterd en kunnen gevoelens van overlast worden verminderd. Het Politiekeurmerk voor Nieuwbouw biedt hier een goed handvat voor en dient, waar mogelijk, dan ook te worden toegepast. Het betekent onder meer dat aanwezigheid van sociale ogen de kans op onveiligheid vermindert. Dat geldt ook als de woonomgeving aantrekkelijk is vormgegeven, goed is onderhouden en bewoners en voorbijgangers zich betrokken voelen bij de omgeving. Een bouwplan dient er op gericht te zijn om sociale en fysieke drempels op te werpen tussen dader en doelwit door ontwerpmaatregelen en een zorgvuldig beheer van woningen, woongebouwen en woonomgeving. Een gebied dient voor de gebruiker helder en duidelijk te worden ingericht. Zo moet er onder meer aandacht besteed worden aan zichtlijnen en verlichting. Op basis hiervan dient rekening te worden gehouden met de vormgeving van binnenterreinen, achterpaden, doorgaande wegen, parkeervoorzieningen voor de diverse vervoermiddelen, straatmeubilair en speelvoorzieningen. Ook moeten bedrijven en voorzieningen zorgvuldig worden ingepast. Ten slotte moet altijd rekening worden gehouden met de bereikbaarheid voor de hulpdiensten.

Het aspect sociale veiligheid levert een aantal toetsingscriteria op, die worden meegewogen in de verdere planontwikkeling. De punten die worden aangehaald komen uit de brochure “Sociaal veilig ontwerpen” samengesteld en uitgebracht door het Onderzoeksinstituut voor Stedenbouw, Planologie en Architectuur, verbonden aan de faculteit der bouwkunde van de Technische Universiteit Delft. Deze paragraaf bevat de aandachtspunten op stedenbouwkundig niveau. Relevante algemene aandachtspunten ten aanzien van sociale veiligheid op stedenbouwkundig niveau zijn: Aanwezigheid van sociale controle; • geen tussenliggende terreinen braak laten liggen; • de locatie van voorzieningen zorgvuldig organiseren binnen het gebouw d.w.z. presentatie van die functies aan openbare/semi-openbare ruimtes; • die een open karakter hebben, vermijden dat dichte gevels ontstaan langs routes; • doorgaande routes voor langzaam verkeer door gebieden met mono functies vermijden; • zorg dragen voor eventuele alternatieve routes in de vorm van dag- en nachtroutes; Betrokkenheid; • zoveel mogelijk gebieden inrichten met zowel een verkeers- als een verblijfsfunctie; Toegankelijkheid; • de gebieden moeten voor de gebruiker helder en duidelijk worden ingericht; • gebouwen op een goede en duidelijke wijze aansluiten op het openbaar/ semi-openbaar terrein; • goede verlichting van entree gebouwen, tussengebieden en parkeerkelder Zowel op stedenbouwkundig als op woningniveau wordt ernaar gestreefd waar mogelijk te voldoen aan het Politiekeurmerk Veilig Wonen.


25

5 HET MODEL

5.1 RANDVOORWAARDEN EN ONTWERPPRINCIPES

26

Bij het opstellen van het stedenbouwkundige model is gebruik gemaakt van een aantal ruimtelijke randvoorwaarden en ontwerpprincipes, die elk betrekking hebben op een aspect van de opgave en / of een deel van het plangebied. De randvoorwaarden en ontwerpprincipes vormen de ruimtelijke weerslag van de belangrijkste uitgangspunten, zoals deze eerder in de nota zijn verwoord.

PRINCIPES VOOR DE ORDENING 1. Het Twentse landschapspatroon is de basis: twee beekdalen en een es 2. Water dient als ordenend principe: ruimtelijk voor de retentie

1

2

3

4

3. functionele kernen worden bij elkaar gevoegd en door een rondgaande weg geordend 4. Streekeigen boerderijen en eiken blijven waar mogelijk gehandhaafd.


RUIMTELIJKE INVULLING 5. Het gebied is verbonden met de omgeving door verkeersverbindingen op bestaande punten. Een groen-blauwe ruimte loopt door het gebied, hetgeen een goede werk-, woonen leefkwaliteit bewerkstelligt. 6. De verschillende voorzieningen vormen onderdelen van een ruimtelijk en functioneel geheel

5

6

27

ZICHTLIJNEN IN HET LANDSCHAP 7. Verschillende zichtlijnen zorgen voor de relatie met het omliggende landschap

7


GEZONDHEID EN NATUUR 8. Het openbare park en het buitengebied bevorderen het welzijn. Therapeutische tuinen en terreinen liggen op het gebied van de instellingen. 9. De therapeutische route is een openbaar toegankelijk pad. De route heeft een stedelijke en landelijke pool.

28


8

9

ONTSLUITING 10. Het gemotoriseerd verkeer komt via een aansluiting vanaf de Deldenerstraat en wordt intern op een rondgaande weg geleid. De twee aansluitingen bij de Geerdinksweg blijven gehandhaafd en eindigen voor de lus. De ambulances kunnen bij Carint wel doorsteken en over de Aletta Jacobsweg rijden (voorzieningen moeten sluipverkeer voorkomen). Stippellijn: ambulances.

10

11

11. Er wordt een halte van Syntus in de buurt van het Rodekruis-gebouw gesitueerd. Ze dient ook voor de bewoners van de Wilderingshoek. Er wordt een buslijn door het gebied gelegd.

12. Het langzaamverkeer in noord-zuidrichting gaat via de Brugginksweg en het pad bij Carint (deels een laan). De spooroverwegen blijven in principe voor langzaam verkeer gehandhaafd. In oostwest-richting bestaat het fietspad langs de Deldenerstraat en zal een zuidelijke route over deels bestaande agrarische wegen en nieuwe stukken worden aangelegd. 13. Alle parkeerterreinen komen direct naast of onder de bebouwing te liggen. De geluidszone langs het spoor kan als parkeerruimte worden gebruikt.


29

12

13

5.2 STEDENBOUWKUNDIG MODEL

Het uitgewerkte ontwerp voor het gezondheidspark is gebaseerd op de randvoorwaarden en ontwerpprincipes zoals omschreven in hoofdstuk 5.1. 5.2.1 Eén geheel Het ontwerp voor het gezondheidspark vormt één ruimtelijk en functioneel geheel. Het bestaande landschap en de werkende, verblijvende en wonende mens vormen de leidende ontwerpuitgangspunten.

30


31

het oorspronkelijke landschap vormt uitgangspunt voor de samenhang


32 1.

2. analyse kaarten: 1. historische kaart, rond 1850 2. geomorfologische kaart


33

analyse: aanwezige lagen in het plangebied


Na de analyse van het bestaande landschap zijn er conclusies getrokken over de elementen die waardevol zijn, en te gebruiken zijn voor het landschappelijk ontwerp van het gezondheidpark. Binnen het landschap zijn de volgende elementen waardevol en bruikbaar: • • • • •

34


Eikenlanen; De es in het midden van het plangebied; De zuidoever van de recent aangelegde retentievijver; De waterwegen die door het gebied lopen; Bestaande routes die door het gebied heen lopen (waaronder Middeleeuwse routes)

35

waardevolle elementen


5.2.2 Afronding van de stad Het gezondheidspark is gesitueerd aan de rand van Hengelo tegen de A35. Door de ligging is het park onderdeel van de afronding van de stad aan de westzijde. In het plan is gekozen voor een geleidelijke overgang van de intensieve bebouwing van de stad en de landelijke westrand tegen de A35. Het plan biedt optimale mogelijkheden voor fietsers en voetgangers om vanuit de stad de omliggende gebieden te bereiken. De retentievijvers aan de westzijde worden niet verder aangelegd, de bestaande vijver wordt gedeeltelijk gedempt. Een nieuwe waterpartij in het hart van het plangebied biedt ruimte voor retentie.

36


37

nieuwe waterstructuur


5.2.3 Verkeer en parkeren Primaire ontsluiting - gemotoriseerd verkeer De hoofdentree voor auto’s bevind zich aan de Deldenerstraat. Een ringweg ontsluit de percelen. De ringweg wordt via de Aletta Jacobslaan verbonden met de Geerdinksweg. Voorzieningen worden getroffen om sluipverkeer te voorkomen. Voor Trivium is een eigen ontsluiting direct aan de Deldenerstraat mogelijk. Openbaar vervoer Ten behoeve van een goede bereikbaarheid met het openbaar vervoer wordt er een voorstadhalte voor de trein gerealiseerd en krijgt de lijndienst voor de bus een meer directe verbinding. De voorstadhalte ligt centraal ten opzichte van het Gezondheidspark en de Wilderinkshoek, aan het eind van de Venderinksweg. In de voorstadhalte wordt een gelijkvloerse kruising over het spoor opgenomen ten behoeve van voetgangers en fietsers. De route van de lijnbus zal lopen over de primaire ontsluitingsstructuur die ook wordt gebruikt door het overige gemotoriseerde verkeer.

38


39

primaire ontsluiting: gemotoriseerd verkeer (rood) buslijn (paars)


Secundaire ontsluiting - langzaam verkeer

Parkeren

Vanwege het bijzondere karakter van het Gezondheidspark, gericht op zorg en gezondheid, wordt het gehele terrein, met uitzondering van de ringweg, bestemd als 30 km zone. Dit betekent dat auto’s een ondergeschikte rol hebben ten opzichte van het langzaam verkeer. Naast de zorgfunctie heeft het gebied een belangrijke recreatieve rol, als openbaar parkgebied en overgang van de stad naar het buitengebied van ’t Genseler, Woolde en Twickel. Daarom zijn er in alle richtingen goede langzaam-verkeersverbindingen voor wandelaars, fietsers, ruiters en scootmobilisten.

Parkeerplaatsen worden in principe op eigen terrein gerealiseerd.

Calamiteitenvoertuigen kunnen vanuit alle richtingen direct naar het ziekenhuis.

40

Langs de Deldenerstraat zal beperkt parkeren tussen de individuele gebouwen mogelijk zijn. Aanvullende parkeerplaatsen dienen binnen de bouwmassa gerealiseerd te worden.

Het middengebied, langs het water en het groen kent van west naar oost een verloop van extensief grondgebruik naar intensief grondgebruik. De parkeervoorzieningen op eigen terrein kennen een vergelijkbaar verloop van onoverdekt maaiveld parkeren in het westelijk deel naar gebouwde parkeervoorzieningen in het oostelijke deel.

Langs het spoor ligt een onbebouwde hinderzone. In deze zone is parkeren op maaiveld mogelijk. De inrichting van de parkeerterreinen langs het spoor dient op elkaar te worden afgestemd.

Over de normstelling, de verhouding tussen parkeren op maaiveld en gebouwd parkeren, zullen nadere randvoorwaarden worden uitgewerkt.


41

secundaire ontsluiting: fietsers en voetgangers


5.2.4 Openbare ruimte Het nieuwe landschap ontstaat uit de oude structuren. De essen, de beken, de bomen, de lanen en oude wegen vormen de basis. In het nieuwe landschap worden de beekdalen uitgegraven tot landschappelijk vormgegeven retentiegebieden. Water krijgt een dubbelfunctie: landschappelijke drager en retentie. Met de uitgekomen grond worden de terpen opgehoogd. Het plan kent in principe een gesloten grondbalans. Water en groen vormen de basis van de openbare ruimte. Nieuwe zichtlijnen verbinden het gezondheidspark visueel met de omgeving. Naast een kijk- en verblijfsfunctie wordt het openbaar gebied betrokken in de plannen voor de realisatie van het therapielandschap, waarbinnen therapeutische tuinen verblijfskwaliteit en ruimte bieden voor activiteiten.

42

De bestaande en de nieuwe bebouwing schikt zich in het nieuwe landschap. Binnen het gezondheidspark bestaan er naast de zichtlocaties aan de Deldenerstraat en de spoorlijn ook locaties met ‘voorkanten’ in het park, namelijk aan de centrale ruimte met water en groen.

5.2.5 Ecologie van het landschap Het (bestaand en nieuwe) water en de aanliggende oeverbiotoop hebben een sterke onderlinge samenhang. Het water is een stilstaande plas met een zeer geringe doorstroming bij regen. De oevers en de waterdiepte zijn in een optimale verhouding gebracht om een stabiel watermilieu te creëren. Gemeten vanaf maaiveld ligt de bodem 3 meter lager. De waterdiepte bedraagt 2 meter in het midden. Het peil van de plas schommelt met het grondwater mee. De schommeling van het waterpeil kan in één jaar 50 cm bedragen, in extreme jaren nog wel meer. De oevers hebben een verhang van minimaal 1:3 tot maximaal 1:8 . Op sommige plaatsen wordt een kademuur geplaatst. De waterdiepte is zo gekozen dat een volledige onderwaterbiotoop ontstaat, inclusief zones voor riet en waterlelies (helofyten en drijfbladplanten). Een goed ontwikkeld ecotoop zorgt voor een goed zelfreinigend vermogen. De kans op algen en flap is klein. De fauna bestaat uit vissen, insecten en ongewervelde dieren. nota van uitgangspunten gezondheidspark hengelo

De bos- en struikbiotoop Het aantal bomen en struiken zal na aanleg toenemen t.o.v. nu. Dit is goed voor biotoop van insecten en insecteneters, van winterkoning tot vleermuis. In de onderbegroeiing leven ook veldmuizen en padden.

43

vista’s en therapeutische routes door landschap


5.2.6

Therapeutische landschap

Voor de inrichting van het landschap wordt zowel in de openbare ruimte als op de privé kavels het therapeutische landschap als ontwerpuitgangspunt gekozen. Hierdoor krijgt het gebied een identiteit die aansluit bij het thema “Gezondheidspark” en ontstaat een samenhang tussen de verschillende zorgaanbieders en andere functies. De basis van het therapeutisch landschap wordt gevormd door verbijzonderingen aan therapeutische routes die door het gebied lopen. Deze routes vormen de belangrijke drager voor beleving en activiteit voor de bewoners en bezoekers. Suggesties voor deze verbijzonderingen zijn:        

44


follies voor mini-exposities van bewoners in de stedelijke sfeer ateliers, therapeutische werkplaatsen therapeutische tuinen, voor passieve beleving en werktherapie knuffeldieren, aaibare dieren bij de boerderijen plekken aan het water, strandjes, steigers, visstekken landschapskunst, kunstobjecten (deels door de bewoners) streekeigen elementen, boerderijen, boomgaarden, lanen, eiken horeca, terrassen een biergarten onder fruitbomen wellness-baden, met uitzicht naar het landschap

45

therapeutische route met plekken voor verblijf en activiteit


5.2.7

Zonering van functies

De bestaande en nieuwe bebouwing wordt ingepast in het nieuwe landschap. In het plan zijn bebouwingsvlekken aangegeven waarbinnen de gebouwen een plaats kunnen krijgen. De uitwerking van de bebouwing per vlek zal mede bepaald worden door de vraag.

46


47

bebouwbare gebieden


5.2.8 Plankaart In de plankaart is een indicatie van de toekomstige bebouwing uitgewerkt. Functies Aan de noord en zuidkant wordt het plan begrensd door de Deldenerstraat en de spoorlijn. Langs deze grenzen ligt het accent op instellingen en bedrijven, afgewisseld door wonen. Langs het water en het groen in het middengebied ligt het accent op verblijven, verzorgen, genezen en wonen, afgewisseld met instellingen en bedrijven. Hoogtes In de uitwerking van het plan zullen afspraken worden vastgelegd over de bouwhoogte. Uitgangspunten zijn:

48

•

•

•

•


Langs de Deldenerstraat zal de bebouwingshoogte beperkt worden tot twee à drie lagen en een daklaag, passend in het beeld van de Deldenerstraat. Langs de spoorlijn zal de hoogte beperkt blijven om een goede aansluiting met de woonwijk ten zuiden van het spoor te realiseren. drie lagen en een daklaag vormt het uitgangspunt. In het middengebied zal van west naar oost een verloop in intensiteit van bebouwing worden gerealiseerd. De bouwhoogte kent een vergelijkbaar verloop. Aan de oostkant van het plangebied vormt de huidige bouwhoogte van ziekenhuis het uitgangspunt. Aan de westzijde wordt uitgegaan van twee lagen met een kap. In het centrum van het plan is de maximale bouwhoogte zes bouwlagen. Aan het water zijn incidenteel grotere hoogtes tot acht bouwlagen mogelijk.

49

plankaart met indicatieve bebouwing


5.3

Fasering

Voor de realisatie van de gebouwen komt het gebied in drie stappen beschikbaar. Globaal wordt het plangebied verdeeld in een oostelijk, een westelijk en een middengebied. Het oostelijke gebied met het ziekenhuis kan zonder grote aanpassingen verder ontwikkeld worden, uitbreiding van het ziekenhuis en de nieuwbouw voor Mediant. Het middengebied komt in drie stappen beschikbaar. In fase 1A kunnen Carint, Trivium, De Eik, Accare, Jarabee en Mega Vastgoed de plannen realiseren. In fase 1B komt de rest van het middengebied voor uitvoering beschikbaar. Het westelijk deel, fase 2, zal pas in ontwikkeling worden genomen als de beschikbare ruimte in fase 1 in hoofdzaak is uitgegeven. Deze fase zal daarom ook pas in een later stadium worden uitgewerkt.

50


51

fasering: fase 1A


52

fasering: fase 1B nota van uitgangspunten gezondheidspark hengelo

53

fasering: fase 2 nota van uitgangspunten gezondheidspark hengelo

6. ECONOMISCHE UITVOERBAARHEID

54

Op basis van het voorlopig plan voor het Gezondheidspark (november 2005) is een grondexploitatieberekening gemaakt. Het exploitatiegebied voor zover gelegen ten oosten van de Brugginksweg, is nagenoeg gelijk aan het exploitatiegebied zoals gedefinieerd in 2001. Dit deel van het exploitatiegebied heeft een oppervlakte van 25,1 hectare. Ten westen van de Brugginksweg ligt ook een deel van het exploitatiegebied; het voorlopig plan heeft betrekking op 9,2 hectare. Ten behoeve van de grondexploitatie is ervan uitgegaan dat 2,5 hectare van deze 9,2 hectare in zijn huidige vorm gehandhaafd zal worden. Het exploitatiegebied ten westen van de Brugginksweg is 6,7 hectare groot. Hiernaast is het totale exploitatiegebied weergegeven. Het totale exploitatiegebied heeft een oppervlakte van 31,8 hectare.

Uitgangspunten Ruim 28% van het exploitatiegebied zal worden ingericht met groen en water. In het plan is ervoor gekozen al het groen en water (circa 90.000 m2) te bundelen in de hoofdstructuur. In de grondexploitatie is geen rekening gehouden met de realisatie van substructuur groen en water. Een deel van het wateroppervlak zal dienen ter vervanging van de reeds in het exploitatiegebied aanwezige retentievijver van het Waterschap. Het Waterschap heeft zich bereid verklaard haar grond in te ruilen voor grond elders binnen het exploitatiegebied onder de voorwaarde dat de retentiemogelijkheden voor het Waterschap gelijk blijven. Het lijkt mogelijk binnen het plan de retentiemogelijkheden van het Waterschap te vergroten. Op 57% van het exploitatiegebied zullen voorzieningen & bedrijven in de gezondheidszorg, 162 woningen en alle bijbehorende parkeervoorzieningen gerealiseerd worden. Alle parkeervoorzieningen worden op eigen terrein gerealiseerd. Voor de ontsluiting van de uitgeefbare percelen zal 15 % van het exploitatiegebied verhard worden. Alle verharding (circa 46.000 m2) wordt gerealiseerd in de vorm van hoofdstructuur. In de grondexploitatie is geen nota van uitgangspunten gezondheidspark hengelo

rekening gehouden met de realisatie van substructuur verharding. Het plan, dat wil zeggen de ontsluiting met behulp van een ring waarbinnen een groot deel van de oppervlakte groen en water ligt, maakt het mogelijk alle kavels vanaf de hoofdontsluiting te ontsluiten.

prijspeil 1-1-2006. Voor voorzieningen & bedrijven is binnen het exploitatiegebied 16,2 hectare grond beschikbaar. Ten oosten van Brugginksweg komt circa 12,0 hectare beschikbaar voor bebouwing met voorzieningen en bedrijven. Ten westen van de Brugginksweg komt circa 4,2 hectare beschikbaar.

Om het verkeer met de bestemming Gezondheidspark goed te kunnen afwikkelen zal een aansluiting op de Deldenerstraat gerealiseerd moeten worden. Deze aansluiting zal de verkeersproblemen op kruising Geerdinksweg – Alleta Jacobslaan aanzienlijk verminderen en zal daardoor de bereikbaarheid van de reeds aanwezige gezondheidsvoorzieningen verbeteren. Op grond hiervan wordt binnen het fonds bovenwijkse voorzieningen gezocht naar de dekking voor een deel van de kosten van realisatie van de aansluiting. In de grondexploitatie is vooruitlopend hierop gerekend op een bijdrage uit het fonds voor 50% van de geraamde kosten.

De voor woningbouw bestemde grond zal met het oog op de gemaakte afspraken, uitgegeven worden vóór 2010. In de grondexploitatie is uitgegaan van de afzet van gemiddeld 13.500 m2 grond voor voorzieningen & bedrijven in de gezondheidszorg per jaar.

Ter dekking van de kosten van de aanleg van de voorstadhalte is in de grondexploitatie een stelpost opgenomen ter grootte van nominaal € 500.000 (per 1/1/2006 circa € 440.000). De kosten worden op basis van ervaring elders ingeschat op € 1.400.000 (+/- 40 %). In deze inschatting is een aantal locatiespecifieke kosten niet meegenomen. Ter dekking van de kosten die niet gedekt worden door de bijdrage uit de grondexploitatie dient gezocht te worden naar andere dekkingsbronnen, zoals bijdragen derden en subsidies. In de grondexploitatie is een stelpost opgenomen voor planschade. In de exploitatie is uitgegaan van de realisatie van 162 woningen, in gestapelde vorm, op circa 1,3 hectare. De gemeente is verplichtingen aangegaan op basis waarvan ruimte geboden moet worden voor de realisatie van 162 woningen. 129 woningen worden gerealiseerd door zelfrealisatie. In de grondexploitatie is geen rekening gehouden met grondopbrengsten voor deze 129 woningen maar wel met een bijdrage in de kosten. Voor 33 woningen is een grondprijs opgenomen die gebaseerd is op gemaakte afspraken. Er is vanuit gegaan dat de 48 woningen die Ons Belang & Trivium willen bouwen, niet binnen het exploitatiegebied gerealiseerd zullen worden. Voor voorzieningen & bedrijven is de grondprijs geraamd op € 166,50 (excl. btw) per m2 grond op

Resultaat Het resultaat van de grondexploitatie is € 1,4 mln. positief (op eindwaarde 31-12-2017). Contant bedraagt het overschot € 0,7 mln. per 1 januari 2006. In bovengenoemd resultaat is rekening gehouden de gevolgen van kosten en opbrengstenstijgingen op basis van een indexpercentage van 2,5% per jaar voor kosten en opbrengsten. Ontwikkeling van het Gezondheidspark is op basis van het voorliggende plan economisch uitvoerbaar. Aandachtspunten Om het exploitatieresultaat te kunnen behalen is het van groot belang dat bij de uitwerking van het plan vastgehouden wordt aan het uitgangspunt dat geen substructuur en geen parkeervoorzieningen op openbaar gebied gerealiseerd worden. Alle kavels moeten ontsloten worden vanaf de hoofdstructuur. In de grondexploitatie is ervan uitgegaan dat 2,5 hectare -om niet- of met behulp van een bijdrage van het Waterschap verworven kan worden door elders binnen het exploitatiegebied een even groot oppervlak aan (bovenplanse) retentie te realiseren. Er is geen rekening gehouden met extra kosten in verband met eventuele aanvullende eisen van het Waterschap. Het is van belang om de afspraken met het Waterschap hieromtrent vast te leggen.

55

exploitatiegebied


7. BEELDKWALITEIT Het ontwerp voor Gezondheidspark Hengelo is een ontwerp dat is ontwikkeld uitgaande van de aanwezige kwaliteiten van de locatie. Dit betekent dat de locatie als inspiratiebron heeft gediend voor de landschappelijke en stedenbouwkundige elementen van het plan. Verder uitgangspunt is de mens, die als bewoner, gebruiker en bezoeker, binnen het toekomstige “Gezondheidspark” aanwezig is. Niet de bedrijven en de gezondheidsinstellingen staan centraal, maar juist de mens.

56

Op basis van deze uitgangspunten worden in een nader uit te werken beeldkwaliteitplan randvoorwaarden geformuleerd voor de aanvulling en inrichting van het landschap en de locatie, massa en architectuur van de gebouwen. Voor de Deldenerstraat zijn uitgangspunten geformuleerd in het huidige beeldkwaliteitplan. Aanvullend op de huidige criteria dienen voorwaarden geformuleerd te worden die het Gezondheidspark aan de Deldenerstraat de gewenste identiteit geven. Het beeldkwaliteitplan wordt separaat uitgewerkt.


gezondheidspark 10 mei 2006

Recommend Documents