Gent: woonstad. voor welke Gentenaren?

Gent: woonstad voor welke Gentenaren? Hilde Reynvoet, directeur Dienst Wonen, Stad Gent 31 mei 2016

woonmobiliteit en verhuisdynamiek • wat zeggen studies en vakliteratuur? • wat kunnen we afleiden uit de wooncijfers in Gent? • wat leren we inzake stedelijk beleid in functie van Gent woonstad en wat leren we inzake woonbeleid?

Gezinnen in de stad De gezins- en kindvriendelijkheid van onze centrumsteden in kaart. 2015 – Katern Stadsmonitor 2014 Karen Stuyk en Annelies Jacques m.m.v. Luk Bral, Hilde Schelfaut, Ann Vanderhasselt en Hanne Lahousse www.stadsmonitor.be

• • • • • • •

verhuisintentie ≠ verkeersveiligheid fietsen voetpaden buitenspeelruimte parken en pleinen woningkenmerken ≠ kost EGW, opvang, school + wonen • rol van romantisch kindbeeld • stad bezoeken, gebruiken of beleven

Wonen in Vlaanderen anno 2013. De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld 2015 – Sien Winters, Wesley Ceulemans, Kristof Heylen, Isabelle Pannecoucke, Lieve Vanderstraeten, Kathleen Van den Broeck, Pascal De Decker, Michael Ryckewaert, Griet Verbeeck

• 85% eengezinswoningen in eigendomsmarkt • 74% meergezinswoningen in huurmarkt • verkeerslawaai, slechte voet- en fietspaden, rommel, lawaai, vandalisme, geur, vreemdelingen, verkrotting

Wonen in Vlaanderen anno 2013. De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld

• 2005-2012: stijging verhuismobiliteit • woonduur eigenaars 22 jaar en 6 maanden • woonduur huurders 7 jaar (armoede: 2 jaar) • starten (10% alleen en 10% samen) en scheiden (10%) • 15% eigenaar worden • blijf intentie: 64% eigenaars en 30% huurders

Wonen in Vlaanderen anno 2013. De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld

• eigenaar zijn vergroot de kans op eigendomsverwerving • sociale cohesie in gevarenzone in de stedelijke omgeving: vooral in buurten waar veel verhuisd wordt zijn er weinig contacten, de facto vooral waar veel huurders zijn

Gentrificatie als strategie van stadsvernieuwing? (Waarom) is gentrificatie het effect van stadsvernieuwing in de Gentse gordelwijken 2000-2012? 2013 – Bart Van Bouchaute

• ongelijkheden in levenskansen • sturend karakter van overheid in stadsontwikkeling onder mom van ‘sociale mix’ • historiek van stadsvernieuwing • economisch, sociaal, cultureel en ruimtelijk • aantrekking en verdringing

Verder onderzoek naar de woningmarktsegmenten: de woonmobiliteit 2011 – Steunpunt Ruimte en Wonen; Marie Le Roy, Brecht Vandekerckhove

5 types eigenaars: • jonge in minder goede woningen m/z budget • jonge in betere woningen • welgestelde in goede woningen • oudere in landelijk minder goede woningen • oudere in betere woningen


3 types huurders: • oudere in recentere en betere woningen • jongere, hoog opgeleide starters in betere woningen • socio-economisch zwakkere huishoudens in slechtere woningen


• • • • • • • • • •

leeftijd gezinssamenstelling kwaliteit woning inkomen: daling of stijging transitie van statuut blijfverwachtingen verhuisverwachtingen verhuisplannen tijdelijke keuze relatie: alleen of niet

Woonpaden in Vlaanderen 2011 – Pascal De Decker, Bruno Meeus, Bart Claessens

• woningmarktmodel • idee over kopen en huren & sociaal huren • imago vs woningtype • woningladder: stijgen of zakken op de ladder • processen op macro, meso en micro niveau bepalen de woonpatronen • wonen = beschutting, reproductie, consumptie, capsule


• • • • • •

• • • •

individu en samenleving woondomeinvorming segregatie neemt toe woondeconcentratie individuele voorkeuren persoonlijke controle, zelfrealisatie, identiteit is de woondroom van velen anti-stedelijk? ouderlijke woning invloed van eigen streek steun van hogerhand


• • • • •

gekleurde buurt en stad andere kinderen controle en herkenning meerderheden ruimtelijke ontwikkelingen worden geassocieerd met bevolkingsgroepen en statussen • geen opvoedingsmilieu • etnocentrische en taal • complexiteit van stad


• genderverschil neemt toe: V stad vs M suburb • verhuizen: een onderhandelingsproces tussen partners: • • •

unilateraal compromis concensus

• kinderen beslissen mee: baby, kleuter, lager en middelbaar, student + taakverdeling ouders • rol van (schoon)ouders


• gepland of niet • gerichte wens of toeval • verankering: sociale engagementen, lokale praktijken, administratieve bindingen, imaginaire verankering (herinnering en identiteit), kinderen als netwerkers • mobiliteitsenergie: taxi • renoveren of verhuizen

De evolutie van de woonsituatie in Vlaanderen SILC-gegevens voor de periode 2004-2009 2012 – Kristof Heylen

• SICL : Survey on income and living conditions • woonuitgaven • betaalbaarheid • comfort en voorzieningen • verschillen voor huurders en voor eigenaars

Het zekere voor het onzekere Sociale homogeniteit als voorwaarde bij het zoeken naar een woonplaats 2013 – Bruno Meeus, Nick Schuermans, Pascal De Decker

• etnocentrisme: ‘racialisering’ van straten en buurten • imago van en door stadsvernieuwing • sociaal-economische homogeniteit • draagvlak voor (super)diversiteit? • sociale mix mag geen uitgangspunt voor woonbeleid zijn

Woonsituatie van migranten Scoping paper 2015 – Isabelle Pannecoucke, Pascal De Decker

• stedelijke aankomstwijk • vestigingspatroon • ruimtelijke verschillen • sociale netwerken • discriminatie • misbruik of integratie • sociale verdringing of sociale stijging • diversiteit bij migranten • volgende generaties

Demografische tendensen en de woningvoorraad Analyse-instrument op lokaal en regionaal niveau 2011 – Eva Debusschere, Lien Warmenbol, Brecht Vandekerckhove

• behoefteberekening per gezinstype • kansenberekening per gezinstype • verleden en heden • toekomst: onnauwkeurig en gebaseerd op data 2005

Over de grens Sociaal-ruimtelijke relaties tussen Brussel en Vlaams-Brabant 2015 – Filip De Maesschalck, Tine De Rijck, Vicky Heylen www.brusselsstudies.be

• gezinnen naar rand • verarming van Brussel • geen onderscheid in origine bij Brussel verlaters • vooral ouders en minderjarige kinderen • vooral hogere inkomens • werkenden: welvaart • onderscheid tussen gemeentes onderling

Verhuisbewegingen in Gent: 50.000 / jaar • 255.000 inwoners in 117.000 huishoudens • 72.000 studenten waarvan 45% of ongeveer 30.000 op kot • vermoedelijk 15.000 niet-ingeschreven personen Onderzoek: naar Gent of weg uit Gent = over 11.700 of 1/5 van de verhuisbewegingen

woningpatrimonium Bepaalt het aanbod de instroom of bepaalt de instroom het aanbod?

• appartementen in het centrum • opbrengsteigendom in het centrum • studenten in het centrum • woningen met tuin in de periferie • meer eigenaars in de periferie • meer kinderen in de periferie

Gezinsvriendelijke woningtypologie in Gent centrum rand en buitengebied

totaal

Totaal aantal geplande woningen

6.060

3.830

9.890

25% EGW betekent

1.515

-

33% EGW betekent

-

958

Reële geplande groei EGW

574 = 9,5%

1.548 = 40,4%

2.122

Reële geplande appartementen

5.486

2.872

8.358

Saldo EGW

- 941

+ 590

- 351

Gezinsvriendelijke woningtypologie in Gent

Stad = centrum véél meer huurders dan eigenaars

9,5% eengezinswoningen 40% eengezinswoningen

Overgangsgebied = randstad en buitengebied minder huurders dan eigenaars Platteland veel minder huurders dan eigenaars (23% tov 77%)

Inwoners van Gent

0-19 jaar 20-50

• 1 op 5 jonger dan 20 • 1 op 3 tussen 20 en 50 • 1 op 5 ouder dan 50 • 8 % eenouder • 42 % alleenstaand • 50 % samenwonend

50-79 80+ Bron: Bevolkingsregister Stad Gent, 2014

alleenstaanden samenwonenden eenoudergezinnen

• 1 op 2 met één inkomen

Bron: Bevolkingsregister Stad Gent, 2014

Kansarmoede bij kinderen Kansarme geboorten (%) 2010

2013

Kinderen in een gezin zonder betaald werk (%)

2010

2013

totaal gezinnen

totaal gezinnen

tweeouder gezinnen

eenouder gezinnen

Onderwijskansarmoede lager onderwijs (index) 20102011

20122013

GENT

15,5

22,7

18,8

16,9

8,7

39,2

1,57

1,6

Vlaams Gewest

8,6

11,2

11,2

11,2

6,3

29,1

0,77

0,78

Bron: Gezinnen in de Stad, stadsmonitor 2014

• Netto inkomen 900 euro = 300 euro huur • Netto inkomen 1.500 euro = 500 euro huur • Netto inkomen 2.100 euro = 700 euro huur • Netto inkomen 3.000 euro = 1.000 euro lening

• Studentenkamer ± 300 euro huur • Studio ± 400 tot 500 euro huur

• Appartement met 1 slk ± 450 tot 600 euro huur • Appartement met 2 slk ± 500 tot 800 euro huur • Woning met 3 slk ± 550 tot 1.200 euro huur

• Woning met 4 slk ± 850 tot 1.500 euro huur

Stijging van de huurprijzen • 2005-2013: huurprijs gestegen met

• • • •

18% voor laagste inkomensquintiel 17% voor werklozen 24% voor zieken en arbeidsongeschikten 28% voor studio’s en kamers

Wijziging van het huuraanbod • • • • •

te huur tot 600 euro neemt af te huur vanaf 800 euro neemt toe appartement: huurprijs + algemene kosten te huur onder 700 euro: 4 woningen op 148 te huur veel onvergunde opdelingen van woningen

Inkomen cruciaal ifv woonkost en -keuze • • • •

Hogere opleiding  hoger inkomen Meer werkervaring  hoger inkomen Meer volwassenen in gezin  hoger inkomen Toenemende tijdelijke arbeidsovereenkomsten  onzeker inkomen • Wijzigende gezinsvormen  instabiel inkomen • Werkloosheid  ontoereikend inkomen • Wit, zwart en grijs circuit

• bepaald door inkomen en gezinssamenstelling • bepaald door zekerheden en onzekerheden • onvrijwillige verhuis en méér verhuizen

1 op 2 Gentse huishoudens is huurder • 25.000 huishoudens of 1 op 2 betaalt meer dan 1/3 van netto inkomen aan vaste woonkost • 43% van de huurwoningen is kwalitatief slecht • 10.500 huishoudens wachten op een sociale woning • wachttijd voor een sociale woning is 4 tot 10 jaar

Huurders komen

Huurders gaan

• • • • •

• • • • • • • • •

studenten starters na hun studie gezinswijziging immigratie 6% eigenaars worden huurder: 40% door scheiding, andere owv ouderdom • in dure appartementen • in krotten en slechtere woningen • wie zich (tijdelijk) kan/wil identificeren als stadsbewoner

jonge gezinnen oudere gezinnen 60+ alleenstaanden koppels zonder kinderen eenoudergezinnen einde huurovereenkomst gezinswijziging meer en beter voor minder keuze voorzieningen in de stad versus huurprijs erbuiten • immigratie • wel of niet ver van Gent: pendel?

• bepaald door inkomen en gezinssamenstelling • bepaald door verworven kapitaal • woonwensen primeren

1 op 2 Gentse huishoudens is eigenaar • 10.000 huishoudens of 1 op 5 betaalt meer dan 1/3 van netto inkomen aan vaste woonkost • nieuwe kopers moeten 20% eigen inbreng hebben • Vlaanderen: 54% van de alleenstaanden, 56% van de éénoudergezinnen, 80% van de koppels zonder kinderen, 83% van de koppels met kinderen, 85% bij twee werkenden en 61% bij gezinnen met één werkende

Eigenaars komen

Eigenaars gaan

• wie kiest voor stedelijk wonen • wie het kan betalen • wie werk vindt in de stad, alleen of beiden • wie een (oude) woning kan renoveren • wie een appartement wil kopen • wie zich veilig voelt: in buurt, in woning, in leven • wie zich als stadsbewoner kan/wil identificeren

• er is een groter aanbod koopwoningen van het type eengezinswoninge buiten Gent • totale haalbaarheid woonkost en kost voor de kinderen • familie buiten de stad • twee werkenden = verplaatsingen werk • private buitenruimte • 15% wil groter wonen • autostaanplaats en berging • niet te ver van Gent

• bepaald door inkomen • woningnood primeert • woonzekerheid, betaalbaarheid en kwaliteit

1 op 10 Gentse huishoudens huurt sociaal • 5.000 huishoudens of 1 op 3 betaalt meer dan 1/3 van netto inkomen aan vaste woonkost • imago niet altijd positief door samenhang van factoren: ruimtelijk, akoestisch, maatschappelijk • verhuiswens komt regelmatig voor

Gent: woonstad • • • •

47% van nieuwe Gentenaars wil in de stad wonen Gent is in de eerste plaats een stad van INWONERS pas daarna stad van STUDENTEN en TOERISTEN tewerkstellingsmogelijkheden zijn zeer belangrijk: voldoende inkomen – en draaglijke woonkost – én minimaal woon-werk verkeer (tijd en geld) • inwoners voorrang in mobiliteitsbeleid op de Gentgebruikers • groen voor elke inwoner • kunnen verhuizen binnen Gent om elke reden

Kindvriendelijke stad • kindertijd belangrijk voor latere woonstkeuze • veilige woonomgeving pull om te blijven • armoedebestrijding en gelijke kansen beleid absoluut noodzakelijk: kansen voor toekomstige gezinnen verhogen inzake werk en wonen • bergruimte voor materiaal, fietsen, hobby’s!! • gezonde woningen in een gezonde woonomgeving • gezinsvriendelijke woningen met buitenruimte

Kwalitatieve woningen • kwaliteit van huurwoningen belangrijke push factor • veilige woonomgeving pull om te blijven • energetische duurzaamheid komt weinig voor, de stijgende woonkost voor energie wél • ouder patrimonium: meer renovatiekosten, moeilijke renovaties, beperkte uitbreidingsmogelijkheden, vaak totaalrenovaties nodig – berekening van alle woon- en mobiliteitskosten wordt nog te weinig gemaakt

Factoren waar Stad zelf iets kan aan doen • • • • •

Gelijke kansen beleid: sociale stijging voor élk Onderwijsbeleid: groeikansen voor élk Armoedebestrijding: kloof dichten Beleid inzake tewerkstelling en economische groei Woningkwaliteitsbewaking: geen krotten en misbruik

Factoren waar Stad zelf iets kan aan doen • aanbod beleid wonen: sociaal en privaat, huur en koop, klein en groot gezin • groene woonomgeving • veilige woonomgeving • mobiliteit en parkeerbeleid

Factoren waar Stad zelf iets kan aan doen • sociale cohesie versterken: positieve verankering met de stad vergroten op alle vlakken voor alle leeftijden en vooral voor kinderen • beeldvorming over huur, koop en woonmobiliteit • beeldvorming bij pendelaars en bezoekers

Factoren waar Stad weinig kan aan doen • familiebanden buiten de stad die woonstkeuze bepalen • huwelijken en echtscheidingen die verhuis bepalen • geboorteplanning van gezinnen • mondiale veranderingen

Conclusie Verhuismotieven zijn een complexe cocktail van keuze, mogelijkheden, opvoeding, wereldbeeld, persoonlijke omstandigheden enzoverder.

De bevolkingssamenstelling verandert voortdurend. De enen komen. De anderen gaan. Een bepaalde combinatie en variatie van alle inkomens en alle huishoudtypes is wenselijk doorheen de tijd, ongeacht wie die gezinnen zijn. Om die combinatie mogelijk te maken, moet er een grote variatie aan woningen zijn op de huur- en de koopmarkt.

Gent: woonstad. voor welke Gentenaren?

Recommend Documents