Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid Almere Beleidsnota

1

Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid Almere Beleidsnota

Vastgesteld door gemeenteraad van Almere op 18 februari 2010 Vastgesteld door B&W Almere op 26 januari 2010 Ter goedkeuring voorgelegd aan provincie Flevoland via brief B&W per 16 maart 2010

2

Inhoudsopgave

1. Inleiding 1.1 Aanleiding 1.2 Doelstellingen en ambitie 1.3 Voornaamste uitgangspunten van vigerend beeid 1.4 Afbakening 2. Vestigingslocaties in Almere 3. Vertaling van de Almere Principles 4. Programmering van vestigingslocaties 5. Kwaliteiten van vestigingslocaties 5.1 Ruimte voor ondernemerschap 5.2 Duurzaamheid op maat 5.3 Functiemenging 5.4 Kansrijke concepten 5.5 Beheer en herstructurering 6. Vervolg Bijlagen: 1. Proces van totstandkoming van de Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid 2. Segmentering van bedrijventerreinen en kantoorlocaties in Almere 3. Berekening van de planningsopgave 4. Kaart over aanbod van bedrijventerreinen 2008-2030 (situatie 2009) 5. Kaart over zoekruimte voor zones met binnenstedelijk karakter op reguliere bedrijventerreinen 6. Gemeentelijke VestigingsVisie Almere, Bureau voor Economie&Ommgeving BUITEN

3

1. Inleiding Werken is een onderwerp dat hoog op de politieke agenda staat. Zeker als het gaat om het thema werken in Almere. Sinds haar ontstaan heeft Almere een forse groei van het aantal inwoners met zich mee gebracht, maar is het aantal banen voor hen in Almere ruim achter gebleven. Er is nog steeds sprake van een grote onevenwichtigheid in de woon-werkbalans: de beroepsbevolking van Almere (inwoners in de leeftijd van 15-64 jaar met (of zoekend naar) een baan) is groter dan de werkgelegenheid in Almere. Het streven is deze onevenwichtigheid op te heffen. Dit vraagt om een stevig economisch programma, dat onder meer voorziet in de accommodatie van de werkgelegenheid in daarvoor bestemde vestigingslocaties. Het is dus van belang na te gaan hoe Almere in de (nabije) toekomst met de ontwikkeling van de bestaande en nieuwe vestigingslocaties om wil gaan. Deze Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid geeft daar op hoofdlijnen een antwoord op. 1.1 Aanleiding Ontwikkelingen in de markt en beleid vragen om een rijk palet van soorten en kwaliteiten van vestigingslocaties. In de markt genereren schaalvergroting en schaalverkleining van economische actoren een behoefte aan allerlei soorten vestigingslocaties. Fysieke bereikbaarheid blijft cruciaal voor de ontsluiting van vestigingslocaties. Meer bedrijven hebben aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit van hun vestigingsomgeving. Vanuit beleidsmatig perspectief zijn het huidig Economisch Actieplan, de Almere Principles als leidraad, de Economische Visie Almere 2030, Almere Inc., als economische ontwikkelingsopgave van 100.000 extra banen, de concept-Structuurvisie Almere 2.0 als integraal toekomstplan en de provinciale beleidsregel ‘Locatiebeleid Stedelijk Gebied 2008’ als beoordelingskader voor ruimtelijke plannen de voornaamste aanleidingen voor de portefeuillehouder Economische Zaken om een gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid Almere op te laten stellen. De Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid beantwoordt de vraag hoe de gemeente Almere om wil gaan met de ontwikkeling van vestigingslocaties. 1.2 Doelstellingen en ambitie Vanuit de doelstellingen voor de ontwikkeling van Almere om een complete stad te zijn met een eigen economisch identiteit én daarmee de concurrentiepositie van de Randstad versterken, is de opgave om voldoende werkgelegenheid te generen voor een evenwichtige woon-werkbalans in Almere. De hiervan afgeleide ambitie met betrekking tot formele vestigingslocaties is: het tijdig afgestemd op de marktvraag aanbieden van voldoende ruimte aan vestigingslocaties met goede kwaliteiten op geschikte locaties in Almere. Met deze vestigingsvisie wordt beoogd de economische ontwikkeling te versterken, de mobiliteit te beheersen, de infrastructuur efficiënt te gebruiken en de ruimtelijke kwaliteit en leefbaarheid te verbeteren. Hiermee kan Almere een gunstig vestigingsklimaat bieden voor bestaande en nieuwe bedrijven en kan Almere haar inwoners voldoende, gevarieerde werkgelegenheid bieden. Enerzijds betekent dit een kwantitatieve opgave, anderzijds gaat het juist om onderscheidende kwaliteiten van vestigingslocaties in de Noordelijke Randstad. Bij het realiseren van een gevarieerd aanbod van vestigingslocaties komt naar voren dat hiervoor in ieder geval de bestaande kwaliteiten van Almere – onder meer ruimte, water en groen - ten volle moeten

4

worden benut. De Almere Principles bieden het inspirerend perspectief om deze kwaliteiten te versterken en nieuwe kwaliteiten toe te voegen. Hiermee kan een nieuwe en onderscheidende kwaliteit van werklandschappen worden toegevoegd aan de reeds bestaande in de Noordvleugel. Duurzaamheid en ecologische optimalisering passen binnen de koers van stad en dienen daarom waar mogelijk te worden toegepast. 1.3 Voornaamste uitgangspunten van vigerend beleid Het Economisch Actieplan Almere ’Groei in goede banen’ Als uitwerking van het Collegewerkplan 2006-2010 heeft de Raad het Economisch Actieplan Almere in 2007 vastgesteld. Daarin is het economisch beleid tot 2010 vastgelegd, gebaseerd op de 4 pijlers: beter benutten van het bestaande bedrijfsleven, kwaliteit van dienstverlening, ontwikkelen van kansrijke marktsegmenten en verbeteren van het vestigingsklimaat. In dit Actieplan wordt de fysieke ruimte om te ondernemen als een basisvoorwaarde gezien om de economische ambities waar te maken. Almere Inc., de Economische Visie Almere 2030 In 2008 is een nieuwe economische visie vastgesteld, waarin richting aan de economische dimensie van de Schaalsprong wordt gegeven. De economische visie heeft een dubbele doelstelling: versterking van de internationale concurrentiepositie van de Noordvleugel én de ontwikkeling van Almere tot een complete stad met een eigen identiteit. De hieruit voortvloeiende opgave van 100.000 extra banen dient ruimtelijk in vestigingslocaties zowel in kwalitatief als kwantitatief opzicht te worden doorvertaald. Daarbij heeft Almere de opgave om in de regio onderscheidende vestigingslocaties te ontwikkelen. Concept-Structuurvisie Almere 2.0 Op verzoek van het rijk bereidt de gemeente Almere zich voor op een Schaalsprong met als opgave 60.000 extra woningen en 100.000 extra arbeidsplaatsen in 2030 te realiseren. De door de stuurgroep Schaalsprong vastgestelde concept-Structuurvisie Almere 2.0 is een ontwikkelingsstrategie met enkele voor de vestigingsvisie relevante elementen: Almere blijft een stad met meerkernige structuur, streeft naar meer differentiatie van wonen en werken, zet in op duurzame gebiedsontwikkeling en het ontwerpen van gezonde systemen, wil achterstand van voorzieningen inlopen, gaat meer dan voorheen wonen met werken mengen; blijft goed regionaal ontsloten met auto en openbaar vervoer en wenst de regionale structuur economisch te versterken in de driehoek Amsterdam-Almere-Utrecht. Beleidsregel ‘Locatiebeleid stedelijk gebied 2008’ De Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid geeft (tevens) invulling aan het nieuwe locatiebeleid uit de Nota Ruimte en het Omgevingsplan Flevoland 2006. In het algemeen stelt de provincie dat het locatiebeleid voor het stedelijk gebied is gericht op een voldoende gedifferentieerd aanbod van werklocaties in Flevoland. Met het locatiebeleid streeft de provincie naar een zodanige vestiging van bedrijven, kantoren en voorzieningen, dat een optimale bijdrage wordt geleverd aan de vitaliteit van steden en dorpen. De provincie wil bij de ontwikkeling van bedrijvigheid rekening houden met de karakteristieken van de individuele gemeenten en tot maatwerk komen. Dit aan de hand van de beleidsregel 'Locatiebeleid Stedelijk gebied 2008' waarin alle werklocaties voor bedrijven, kantoren en voorzieningen is ingedeeld naar zeven locatietypen. Daarbij rekeninghoudend met de kwantitatieve ruimte en kwalitatieve richtlijnen uit de 'Visie Werklocaties Flevoland 2020'. Daarom heeft de provincie afgesproken dat de gemeenten een Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid (GVV) opstellen. Het is een nieuw instrument dat alleen binnen de provincie

5

Flevoland wordt ingezet voor de regionale en lokale vertaling van het locatiebeleid uit de Nota ruimte. De GVV is geen wettelijk instrument, maar vormt een onderbouwing van de werkgelegenheidsontwikkeling en daarmee de ruimtelijke onderbouwing voor de locatie van een nieuw en bestaand bedrijf, kantoor of voorziening bij de besluitvorming over ruimtelijke plannen. Een GVV, waarvan Gedeputeerde Staten hebben geconstateerd dat deze voldoet aan het provinciaal beleid, is in beginsel bepalend voor het onderdeel locatiebeleid bij de beoordeling van gemeentelijke ruimtelijke plannen. De gemeente zorgt voor de actualiteit van de GVV. Uitvoeringsstrategie Platform Bedrijventerreinen en Kantoren In de Metropoolregio Amsterdam werkt Almere samen op het terrein van planning van vestigingslocaties. De regio erkent de specifieke positie van Almere, met name in relatie tot de onevenwichtige woon-werkbalans en de toekomstige woningbouwopgave. In de Uitvoeringsstrategie (2007) heeft B&W Almere afgesproken hoe de regio zorgdraagt voor voldoende en gedifferentieerd aanbod aan bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Op het vlak van bedrijventerreinen heeft Almere een duidelijke opvangtaak. Qua kantoren dient de vraagontwikkeling in Almere te worden geaccommodeerd op basis van een onderscheidende positie in de regio. Almere Principles De Raad heeft vorig jaar de Almere Principles vastgesteld. Dit manifest voor duurzame ontwikkeling vormt een richtlijn voor het doorontwerpen van Almere tot een duurzame stad. De Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid dient deze uitgezette koers van de Almere Principles tot uiting te laten komen. De bovenstaande kaders geven de volgende richtlijnen voor de Visie op het Vestigingsbeleid mee: - Vestigingsbeleid is een taak van de gemeente. De gemeente biedt haar ondernemers, werknemers en inwoners adequate vestigingslocaties aan. - De ontwikkeling van vestigingslocaties draagt bij aan de eigen stedelijke identiteit van Almere én de internationale concurrentiepositie van de Noordvleugel. - Tegelijkertijd draagt het bij aan de economische, sociale en ecologische doelstellingen van de stad. - De vestigingsvisie gaat in op het accommoderen van de diversiteit van de marktvraag bij ondernemers, werknemers en inwoners van Almere én de regio. - De vestigingsvisie moet zoveel mogelijk anticiperen op toekomstige veranderingen in en rondom Almere. 1.4 Afbakening Deze nota gaat over nieuwe én bestaande vestigingslocaties. Het accent ligt op de ‘formele’ locaties met een dominante werkfunctie (=kantorenlocaties en bedrijventerreinen), omdat ruimtelijke keuzes daarover een grote ruimtelijke impact op de ontwikkeling van de stad hebben. Vestigingslocaties zijn een onlosmakelijk onderdeel van de stedelijke ontwikkeling van Almere. Deze beleidsnota geeft een kader voor de formele vestigingslocaties: bedrijventerreinen en kantoorlocaties. Het gaat alleen in op detailhandel en voorzieningen voor zover deze functies relevant zijn voor deze formele vestigingslocaties. Voor deze activiteiten dient het vigerende beleid: Detailhandel in Almere (2004), Horecanota Almere, (2000), Nota Hotelmarkt Almere (2002), Nota ‘Werken in de wijk’ (2005) en het

6

uitgiftebeleid benzineverkooppunten (2000). Voor de detailhandel in Almere komt een aparte beleidsnota. Deze Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid vervangt de Kantorenmarktstrategie (2004), de uitwerking van het Locatiebeleid Almere (2003), Locatiebeleid kinderopvang op bedrijventerreinen (1999) en de nota ‘Bedrijfswoningen op bedrijventerreinen’ (2000). De Visie op het Vestigingsbeleid is opgesteld in samenwerking met Bureau Buiten. Dit adviesbureau heeft een advies op basis van een kwalitatieve en kwantitatieve analyse opgesteld (zie bijlage). De resultaten van dit advies zijn gebruikt voor de beleidsnota. Deze beleidsnota bevat de hoofdlijnen en het kader voor beleid over vestigingslocaties.

7

2. Vestigingslocaties in Almere Deze paragraaf beschrijft de feitelijke situatie van en op vestigingslocaties in Almere. • Sinds haar ontstaan medio jaren ’70 heeft de stad Almere een gevarieerd palet aan vestigingslocaties ontwikkeld: van grote bedrijventerreinen tot werken aan huis, van gemengde binnenstedelijke bedrijventerreinen tot hoge kantoorgebouwen in het stadscentrum. Deze locaties zijn goed ontsloten met auto, openbaar vervoer en fiets, omgeven door een groene, openbare ruimte en verspreid over de stad en stadsdelen. • De werkgelegenheid in Almere is de laatste tien jaar stevig gegroeid. De groei is in zekere zin onvergelijkbaar met die in de rest van Nederland: Nederland kent in de periode 19972007 een totale werkgelegenheidsgroei van 1,6% per jaar, in Almere is het aantal banen in dezelfde periode met maar liefst 7,1% per jaar toegenomen. • Desalniettemin is de woon-werk balans in Almere nog steeds schever dan in andere Nederlandse steden met een vergelijkbare omvang. Op 1 april 2008 bedroeg de Almeerse werkgelegenheid 64.000 full-time banen, terwijl de beroepsbevolking 93.000 mensen (inwoners met een baan of ernaar zoeken) groot is. Almere kampt met een relatief hoge netto uitgaande pendel: 60.000 Almeerders werken buiten Almere, terwijl de inkomende pendel ‘slechts’ 23.000 personen is. Bedrijventerreinen • Binnen de Metropoolregio Amsterdam heeft Almere 5% van de voorraad bedrijventerreinen en 27% van de uitgifte in de afgelopen jaren. • In totaal is er in Almere ruim 450 ha netto bedrijventerrein uitgegeven. Dit is 3% van de totale oppervlakte van de gemeente Almere (ter vergelijking: wonen: 5%, landbouw: 16%, bos en recreatie: 50%). • De laatste 20 jaar is de gemiddelde uitgifte van bedrijventerreinen ongeveer 19 ha netto per jaar. Momenteel is er nog ongeveer 50 ha netto direct uitgeefbaar. • De uitgifte aan bedrijventerreinen is vanaf 1997 verdeeld over meerdere soorten terreinen: 35% modern gemengd, 32% logistiek, 14% industrie, 13% binnenstedelijk en 6% hoogwaardig. • De banen in Almere slaan voor bijna 50% neer op de bestaande Almeerse bedrijventerreinen in Stad, Haven en Buiten. Er zijn relatief veel ‘kantorenbanen’ op bedrijventerreinen aanwezig, met name op Randstad en Gooisekant. Kantoren • Binnen de Metropoolregio Amsterdam heeft Almere 4,5% van de kantorenvoorraad en 20% van de uitbreidingsvraag. • Almere telt bijna 600.000 m2 bedrijfsvloeroppervlakte aan (‘zelfstandige’) kantoren. • De opname aan kantoren in Almere was in de periode 1997-2006 gemiddeld 40.000 m2 bvo per jaar, waarvan 25.000 m2 als uitbreidingsvraag. • In totaal werken er momenteel in Almere zo’n 20.000 mensen in kantoren. • De concurrentiepositie van de jonge kantorenmarkt in Almere vraagt om onderscheidend vermogen in een sterke Amsterdamse regio. Dit betreft onder meer de (groen/blauwe) kwaliteit van de openbare ruimte als drager, uitstekende bereikbaarheid, parkeernormering en dienstverlening, waarbij de gebruiker/klant centraal staat. Met deze dienstverlening is maatwerk voor individuele eindgebruikers mogelijk. Sterkten • Bereikbaarheid i.c.m. liberale parkeernormering • Dienstverlening lokale overheid • (toekomstig) aanbod kantoorkavels voor individuele eindgebruikers (single tenant pand)

Zwakten • Onvoldoende professionele grootschalige kantoorlocaties i.c.m. onvoldoende per direct beschikbaar kantooraanbod • Kleine voorraad • Weinig (inter)nationale hoofdkantoren

8

Kansen • Ontwikkeling regionaal onderscheidende locaties • Lagere grondprijzen dan regio

Bedreigingen • Geen kantoorimago • Gebruiker/klant onvoldoende centraal stellen

Overige werkgelegenheid en voorzieningen • Ruim eenderde (32% ) van de werkgelegenheid bevindt zich buiten de formele vestigingslocaties. Dit zijn ongeveer 20.000 banen. • Zorg, onderwijs en detailhandel zijn grote branches daarin. Dynamiek • De groei van de werkgelegenheid in Almeerse bedrijfsleven komt van het bestaande bedrijfsleven (40%), startende – en verhuisde ondernemingen (33% respectievelijk 25%). • Almere onderscheidt zich van andere grote steden in Nederland met een hoge aandelen startende ondernemingen en verhuisde bedrijven. Almere heeft in Nederland één van de hoogste startersquotes: zo lag het niveau van aantal starters in 2005 op 1.200. Daarnaast trekt Almere veel bedrijven uit de regio (Gooi en Vechtstreek, Amsterdam, regio Utrecht) en het buitenland aan. Bedrijven uit de regio Amsterdam oriënteren zich op de westkant van Almere, bedrijven uit de Gooi en Vechtstreek en regio Utrecht op de oostkant van Almere vooral vanwege de woongebieden van hun personeel. Almere vervult een in belang toenemende functie voor de Metropoolregio Amsterdam in het accommoderen van bedrijvigheid. Almere zal zich in deze functie moet onderscheiden in de Metropoolregio Amsterdam. Ook zal een groot deel van de groei in bedrijvigheid uit Almere zelf komen. Deze nieuwe en bestaande bedrijvigheid heeft behoefte aan een divers palet van typen vestigingslocaties. Cruciaal zijn de ligging en de bereikbaarheid via de (snel)weg en per openbaar vervoer. De gemeente wil geschikte vestigingslocaties aanbieden, die voldoen aan de behoeften van ondernemers, bezoekers en inwoners.

9

3. Vertaling van de Almere Principles De Almere Principles vormen de leidraad voor een duurzame (door)ontwikkeling van de stad tot 2030. Deze uitgangspunten lenen zich goed als vertrekpunt voor de ontwikkeling van de toekomstige kwaliteiten van vestigingslocaties. De Almere Principles zijn geoperationaliseerd naar uitgangspunten voor de vestigingsvisie. Deze uitgangspunten zijn vertaald naar onderdelen voor een uitvoeringsprogramma. Tabel 1: Vertaling van de Almere Principles PRINCIPLE Diversiteit Mensen maken de stad Gezonde systemen Verbind plaats en context Combineer stad en natuur Blijf innoveren

Anticipeer op verandering

OPERATIONALISERING 1. Diversiteit van locaties met verschillende kwaliteiten 2. Ruimte voor ondernemerschap 3. Duurzaamheid op maat (ecologische eisen realisatie en beheer, C2C concepten, bereikbaarheid) 4. Functiemenging 5. Gebruik sterkte punten van groen, water en ruimte (onderdeel van “kansrijke concepten”) 6. Kansrijke concepten (innovatief conceptontwikkeling qua duurzame locatie, werk-villas in het groen, stadslandbouw, specifieke clusters, lossere regelgeving, etc.) 7. Beheer en herstructurering

UITVOERING Programmering van locaties (par. 4) Economisch beleid (par. 5.1) Randvoorwaarden gebiedsontwikkeling (par. 5.2) Toetsingskader (par. 5.3) Concept ontwikkeling (par. 5.4)

Programma voor herstructurering (par.5.5)

De vertaling van de Almere Principles zijn voor de praktische uitvoering te koppelen aan de levenscyclus voor vestigingslocaties met fasen van ontwikkeling, realisatie, beheer en herstructurering. • De levenscyclus begint bij de ontwikkelingsfase, waarin wordt bepaald hoeveel en welke locaties op welke wijze in ontwikkeling worden gebracht. De fysieke kwaliteit van nieuwe locaties, waaronder natuur, landschap en energievoorziening, maar bijvoorbeeld ook de mate waarin functiemenging wordt toegelaten, is onderdeel van beleidskeuzen in de ontwikkelingsfase van vestigingslocaties. • De daaropvolgende realisatiefase bestrijkt de periode van uitgifte van kavels tot en met de oplevering van gebouwen. In die fase kan overheidsbeleid onder meer betrekking hebben op de mate waarin duurzaam bouwen en zorgvuldig ruimtegebruik worden nagestreefd. • Nadat een werklocatie in gebruik is genomen gaat het beheer een steeds grotere rol spelen. Afhankelijk van het al dan niet goed beheren van de werklocatie zal de ruimtelijke kwaliteit op peil blijven of verslechteren. Parkmanagement is een thema dat met name in deze fase aan de orde komt (maar waarvoor als het goed is in de vorige fasen al de basis is gelegd). • De laatste (mogelijke) fase in de levenscyclus van een werklocatie is de herstructureringsfase. Afhankelijk van de ontwikkeling die een locatie in de loop der tijd doormaakt, waarin mogelijk de kwaliteit verslechtert of vanuit de omgeving een ruimteclaim op de locatie ontstaat, kan herstructurering van de locatie nodig blijken.

10

4. Programmering van vestigingslocaties In deze paragraaf wordt de kwantitatieve programmeringsopgave op hoofdlijnen uitgewerkt, waarbij voor zover mogelijk de beoogde kwaliteiten van de vestigingslocaties zijn verwerkt. Uitbreidingsvraag Om de kwantitatieve opgave tot 2030 te bepalen is de ruimtebehoefte berekend op basis van de ambitie uit de Economische Visie Almere Inc. om 100.000 extra banen te accommoderen in Almere. Volgens de prognose van Buro Buiten (2009) is er in 2030 680 extra hectare bedrijventerreinen en 1 miljoen m2 extra bedrijfsvloeroppervlakte voor kantoren nodig. Dit zogenoemde schaalsprong-scenario betreft een gemiddelde jaarlijkse uitbreidingsvraag van 30 hectare voor bedrijventerreinen en van 45.000 m2 bedrijfsvloeroppervlakte voor kantoren tot 2030. De vraag naar voorzieningen kent een grote verscheidenheid. Het gaat om een ruimtebehoefte die ca. 25.000 banen kan accommoderen. Er wordt rekening gehouden met een (verspreide) reservering van 250 extra hectare voor grote leisurevoorzieningen of onverwachte kansen. Voor de programmering van de specifieke werkmilieus ‘kantoren’ en ‘bedrijventerreinen’ hanteert Almere een nadere differentiatie, vanwege haar marktpositie. Afhankelijk van de marktvraag zal immers in de ontwikkelfase van een vestigingslocatie worden bepaald aan welke kwaliteiten (= verschijningsvorm zoals verkaveling, inrichting openbare ruimte en prijs) van een vestigingslocatie behoefte is. Voor bedrijventerreinen is de prognose verdeeld over vijf segmenten: modern gemengd, binnenstedelijk, hoogwaardige, logistiek en industrieel (zie bijlage 2). Daarbij is het modern gemengde segment het grootst, waarbinnen het binnenstedelijke - en hoogwaardige segment zich qua doelgroep ( lokaal verzorgend resp. specifieke product-marktcombinatie, type activiteiten en ruimtelijke kwaliteit) onderscheiden. Het logistieke en industriële segment accommoderen voornamelijk bedrijvigheid met logistieke en industriële activiteiten. Voor kantoren is de prognose verdeeld over 7 segmenten: in (sub)centrummilieus gemengd met andere functies, in woonwijken, specifieke kantoormilieu’s in het groen, langs de snelweg of op zones van reguliere bedrijventerreinen (zie bijlage 2). Naar verwachting is de grootste behoefte aan bedrijventerreinen in de segmenten logistiek en modern gemengd, waarbij de vraag met name op de langere termijn stevig zal aantrekken. Bij kantoren is de verwachting dat meer dan 60% van de vraag naar kantoren zal neerslaan op stations- en (sub)centrumlocaties. Tabel 2: Uitbreidingsvraag naar segment bedrijventerreinen (netto ha.) en kantoren (x 1.000 m2 bvo) Bedrijventerreinen 2008-2030 Kantoren

Logistiek Industrieel, grootschalig Modern Gemengd Binnenstedelijk Hoogwaardig Totaal Bron: BureauBuiten, 2009

136,1 68,0 340,2 68,0 68,0

2008-2030

Grootstedelijk centrummilieu Subcentrum Kantorensnelwegmilieu Kantoren in het groen Binnenstedelijk kantorenterrein Gemengd Milieu (woonwijk) Kantorenzone op bedr.terr.

680,4 Totaal

353 327 154 50 59 44 59 1.047

Deze uitbreidingsvraag is vertaald in de concept Structuurvisie Almere 2.0. Voor bedrijventerreinen is de uitbreidingsvraag 680 netto hectare gepland en gereserveerd (zie bijlage 4: kaart over aanbod van bedrijventerreinen 2008-2030). Dit bestaat uit: • direct uitgeefbare terrein: 50 hectare op o.a. Stichtsekant, Sallandsekant en Hogekant;

11

hard planaanbod: 186 hectare op Stichtsekant, De Vaart 4-6, A6-park, terreinen in Poort; zacht planaanbod; 310 hectare in Pampus (10-20 hectare) en Oosterwold (incl. A6-A27, ong. 300 hectare) met onderscheidende locaties, die aansluiten op hun stedelijke omgeving. • extra reserveringen voor de langere termijn: 135 hectare aan de oostkant van Almere. Voor het gebied Pampus gaat het om een streefbeeld als binnenstedelijke locatie met veel woon-werkcombinaties voor (door)starters. Voor Oosterwold is het streefbeeld experimentele en organisch groeiende locaties te ontwikkelen. Voor kantoren zijn locaties in Poort en Centrum 750.000 m2 bedrijfsvloeroppervlakte gepland en in de Weerwaterzone en het Oosterwold (incl. A6-A27) 300.000 m2 bedrijfsvloeroppervlakte gereserveerd. Voor het kunnen bedienen van onderscheidende vrijetijdsvoorzieningen (leisure) zijn omvangrijke reserveringen nodig (enkele tientallen hectares) op goed ontsloten locaties (multi modaal) met onderscheidende gebiedskarakteristieken. Belangrijkste focus ligt daarbij op hiervoor gereserveerde locaties in Almere Poort (Kustzone, Olympiakwartier en Voortuin) en Knooppunt A6-A27 (A6 Park Hout Noord en Ibispark Buiten) alsmede het toekomstige stadsdeel Almere Pampus.Hiermee is voldoende ruimte voor de accommodatie van 100.000 extra banen in Almere geprogrammeerd. Daarnaast is het voornemen dat Almere gaat deelnemen in de Ontwikkelingsmaatschappij Airport Lelystad Almere, dat een hoogwaardig bedrijvenpark voor luchthavengerelateerde activiteiten naast de luchthaven Lelystad ontwikkelt. Al naar gelang OMALA een succes is, kan in de toekomst de programmering van vestigingslocaties worden aangepast. • •

Programmering Voor de programmering van vestigingslocaties worden de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Voor de inschatting van de behoefte hanteert Almere vooralsnog voor de korte termijn een behoedzaam scenario, gelet op de kredietcrisis. Voor de periode daarna wordt de programmering afgestemd op het schaalsprong-scenario. • Korte termijn: Almere wil het risico op ‘nee’-verkoop aan potentiële vestigers minimaliseren. Het streven is daarom om altijd voor elk segment (met name bij de bedrijven-terreinen) een strategische voorraad van direct uitgeefbare grond aan te houden, ter grootte van 3 keer het 10-jarig (voortschrijdend) gemiddelde van de jaarlijkse uitgifte/opname. Dit is een afweging tussen adequaat inspelen op marktvragen, zo lang mogelijk uitstellen van kosten maken, maar wel klaar zijn met de planvorming. • Middellange termijn: het beschikbaar hebben van een harde planvoorraad voor elk segment voor een periode tot 10 jaar. • Lange termijn: de ruimtelijke reservering van een (harde en zachte) planvoorraad voor alle segmenten vestigingslocaties, te weten 680 extra hectare aan bedrijventerreinen, ruim 1 miljoen m2 extra bedrijfsvloeroppervlakte voor kantoren en 250 extra hectare voor (grootschalige) voorzieningen conform het schaalsprong-scenario in de conceptStructuurvisie Almere 2.0 (zie ook bijlage Buro Buiten, 2009). Met deze uitgangspunten is het huidige aanbod van vestigingslocaties getoetst. Uit de voortgangsrapportage Stedelijke Programmering (2009) blijkt dat: • Almere beschikt over een ruim aanbod van kantorenplannen, met name in Poort. Tot 2020 zijn geen extra kantorenlocaties nodig. De kredietcrisis zal in de Almeerse kantorenmarkt de komende jaren nog duidelijk voelbaar zijn. Marktpartijen schatten in dat de eerstkomende jaren bijna uitsluitend voor eindgebruikers gebouwd kan worden. Het is van

12

•

belang de juiste randvoorwaarden te creëren, een goede marketing uit te voeren en kansen te pakken. Daarom concentreert het aanbod zich de komende jaren op Almere Poort, waar de marktkansen het grootst zijn. Almere heeft nog voldoende direct uitgeefbare grond beschikbaar in de segmenten Logistiek en Modern Gemengd. Binnenstedelijke segment is een aandachtspunt. Voor de segmenten Industrieel en Hoogwaardig resteren twee belangrijke opgaven: De Vaart IV & VI is nog niet direct uitgeefbaar, vanwege de juridisch nog niet afgeronde natuurcompensatie. Ontwikkelen van een hoogwaardig terrein op het A6 park.

De te volgen koers ten aanzien van vestigingslocaties moet er één zijn van anticiperen op verandering. Dit betekent voor de komende jaren een helder en standvastig beleid en voor de lange termijn reserveringen zonder de betreffende locaties al (teveel) in te vullen. Het aanbod dient hierbij de vraag, die voordurend aan verandering onderhevig is, te volgen. Nu kan immers nog niet worden vastgesteld welke kwaliteitseisen bedrijven over tien jaar hebben. B&W staat een adequate programmering van vestigingslocaties voor. Zij wil dan ook: 1. Instemmen met de uitgangspunten voor programmering van vestigingslocaties, gericht op voldoende (direct beschikbare, geplande en gereserveerde) voorraad vestigingslocaties. 2. De regionaal samenwerking via het Platform Bedrijventerreinen en Kantorenlocaties continueren om op regionale schaal vraag en aanbod aan bedrijventerreinen en kantoorlocaties in balans te brengen en te houden. 3. De voortgang van de ontwikkelingen op de vestigingslocaties monitoren en de raad informeren in de jaarlijkse Voortgangsrapportage Stedelijke Programmering. 4. Monitoren en actualiseren van de Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid per 2 respectievelijk 4 jaar of eerder als dat nodig blijkt.

13

5. Kwaliteiten van vestigingslocaties In deze paragraaf zijn de beoogde kwaliteiten van de vestigingslocaties op hoofdlijnen uitgewerkt. 5.1 Ruimte voor ondernemerschap Ondernemerschap staat aan de basis van een vitale stad. Ondernemers de ruimte geven aan hun ideeën en plannen verrijkt de identiteit van Almere. Het past in de traditie van Almere om fysieke ruimte accommoderen voor de zelfstandige aan huis tot aan de buitenlandse multinational op een bedrijventerrein of kantoorlocatie. Het economisch beleid van de gemeente, verwoord in het Economisch Actieplan ‘Groei in goede banen’, geeft daar invulling aan. Het is gebaseerd op 4 pijlers: beter benutten bestaande bedrijvigheid, kwaliteit van dienstverlening, ontwikkelen kansrijke marktsegmenten en verbeteren van het vestigingsklimaat. B&W houdt vast aan de uitvoering van het huidige Economisch Actieplan. 5.2 Duurzaamheid op maat Gegeven de omvang, de veelzijdigheid en de uitzonderlijke mate van keuzevrijheid fungeert de Schaalsprong Almere de facto als nationaal praktijklaboratorium voor grootschalige implementatie van duurzame gebiedsontwikkeling. Voorbeelden zijn stadslandbouw, duurzame energieproductie, kringloopsluiting en integraal grondstoffenmanagement, klimaatbestendig bouwen en electrisch vervoer. De Schaalsprong van Almere moet duurzaam zijn. Het gaat in ieder geval om klimaatneutraal bouwen. Almere kan als podium voor kennisontwikkeling op het gebied van duurzame gebiedsontwikkeling gaan fungeren. Bouwen in water, verbindingen leggen tussen groen en blauw en rood en grijs, toepassen van nieuwe materialen en grondstofgebruik, nieuwe bouwmethodes en energieneutrale wijken zijn daarin mogelijkheden. Almere heeft de potentie om op basis hiervan een economisch cluster te ontwikkelen (Advies van Wim Meijer, 2009). Dit sluit aan op de koers van de Metropoolregio Amsterdam, waarin een investeringsstrategie over duurzaamheid en innovatie wordt uitgewerkt (Koersdocument MRA, 2009). In alle fases van de levenscyclus voor vestigingslocaties wordt duurzaamheid een leidend principe. Voor de ontwikkeling van vestigingslocaties worden per gebiedsontwikkeling condities en randvoorwaarden over duurzaamheid op maat via een nota van uitgangspunten vastgesteld. B&W Almere hanteert daarbij de volgende kernpunten: • Met beschikbare ruimte wordt zo zorgvuldig mogelijk omgegaan door onderscheiden werkmilieus te creëren en richtinggevende criteria mee te geven aan het aantal arbeidsplaatsen per hectare voor industriële en logistieke bedrijven (35-50 arbeidsplaatsen per hectare); • Het benutten van de mogelijkheden voor duurzame ontwikkeling, qua inhoud, procesgang en financiering; • Meer aandacht voor (het creëren van) tijdelijke natuur (zoals waterberging, energieteelt, recreatie en groen) op braak liggende terreinen in de stad, die een rol kunnen spelen in het ondersteunen van biodiversiteit; • Actief parkmanagement gericht op waardecreatie, in samenwerking met lokale ondernemers; • Programmering van herstructureringsopgave, gericht op tijdig anticiperen (door goed beheer en fondsvorming) van verminderde kwaliteit van vestigingslocaties. 5.3 Functiemenging

14

In het verleden is in Almere bij de ontwikkeling van de stad veelal een sterk ruimtelijke functiescheiding toegepast tussen wonen, recreëren en werken én tussen typen bedrijfsactiviteiten (kantoren, voorzieningen, productie, distributie) op vestigingslocaties. Er is ook een tendens naar menging van wonen en werken vanwege motieven als levendigheid, veiligheid, sociale controle en minder mobiliteit. Bij (kleinschalige) bedrijvigheid is er behoefte naar menging van verschillende activiteiten/werkvormen zoals kantoor, distributie en productie op een locatie om in te kunnen spelen op marktontwikkelingen en daarmee door te kunnen groeien. Analoog aan de provinciale beleidsregel 'Locatiebeleid Stedelijk gebied 2008' zijn in Almere vestigingslocaties te onderscheiden in de categorieën centrummilieus (mix van wonen, werken en voorzieningen), gemengde woon-werkmilieus (omgeven door een woonfunctie) en specifieke werkmilieus (dominante werkfunctie). De locatietypen verschillen in kantorenomvang, ruimtelijke kwaliteit, bereikbaarheid en leefbaarheid. Binnen de specifieke werkmilieus zijn er kantoren, voorzieningen en bedrijventerreinen mogelijk, waarvan de laatste is uitgesplitst naar regulier bedrijventerrein en industrieterrein. Voor de (ontwikkeling en toetsing van) bestemmingsplannen is een kader en kaart (over zoekruimte op bedrijventerreinen) opgesteld, dat voor vestigingslocaties aangeeft of het mengen van verschillende (= andere dan bedrijf-) functies mogelijk en/of gewenst is (zie bijgevoegd kader). In de categorie centrummilieus en gemengde woon-werkmilieus is het uitgangspunt: ‘ja’, mits de bedrijvigheid naar aard en schaal passend is en uit milieucategorie 1 en 2. In de categorie specifieke werkmilieus is het uitgangspunt voor toegestane functies anders dan een bedrijf ‘nee’, behalve voor (een nader te bepalen maximum van) kantooractiviteiten, maatschappelijke - en overige voorzieningen op de locaties voor kantoren en voorzieningen. Uitgangspunt bij functiemenging op de specifieke werkmilieus en binnenstedelijke bedrijventerreinen is dat de huidige bedrijven geen hinder in de bedrijfsvoering van andersoortige functies ondervinden. Zo is de woonfunctie niet mogelijk tenzij inpandig of als woonwerkeenheid1 op binnenstedelijke bedrijventerreinen. Daarnaast zijn er op het agrarisch terrein Buitenvaart bedrijfswoningen2 mogelijk. Veel lokale voorzieningen passen in of bij woonwijken, maar komen toch op bedrijventerreinen terecht vanwege gebrek aan ruimte. Zo is een maatschappelijke voorziening als kinderopvang niet mogelijk op een regulier - of industrieterrein, maar wel op binnenstedelijke bedrijventerreinen mits passend naar aard en schaal. Daarnaast geeft de kaart over zoekruimte op reguliere bedrijventerreinen aan, waar zones met het karakter van een binnenstedelijk bedrijventerrein zijn (zie bijlage 5). Deze zones sluiten aan op de marktvraag en ruimtelijke ligging (nabij woonwijken). Ook is de kantoorhoudendheid op bedrijventerreinen tot een maximum oppervlakte of aandeel per bedrijf gebonden, omdat voor zelfstandige kantooractiviteiten elders in Almere kantorenlocaties beschikbaar zijn. Daar waar vertrekkende bedrijven grote, specifieke kavels en/of bedrijfspanden achterlaten waar moeilijk nieuwe eigenaars/gebruikers voor te vinden zijn, dient via maatwerk tot een oplossing gekomen te worden. Dan is het mogelijk dat via een ontheffing danwel herziening van de bestemming aan de randen van het bedrijventerrein nieuwe, kleinschalige (eventueel broedplaats-)functies van een lagere milieucategorie en met een maximum van kantooroppervlakte toegelaten kunnen worden, 1

2

Woonwerkeenheid is een gebouw met woon- en werkfunctie op een bedrijventerrein, waarbij er een functionele relatie is tussen woon- en werkgedeelte en het werkgedeelte qua oppervlakte groter (danwel gelijk) is dan het woongedeelte. Bedrijfswoning is een (gedeelte van een) gebouw, dat slechts is bestemd voor bewoning door het huishouden van één persoon, wiens huisvesting daar noodzakelijk is, gelet op de bestemming en het feitelijk gebruik van het gebouw of terrein.

15

Tabel 3: Kader voor functiemenging van vestigingslocaties tbv

bestemmingsplannen

Categorie

Centrummilieus

Gemengde woon-werkmilieus (1)

Specifieke werkmilieus

Locatietypen/ toegestane functies

Grootstedelijke Overige centrummilieu centrummilieu

Gemengde woon- Binnenstedelijk werkmilieus bedrijventerrein

Kantoren

Voorzieningen (2)

Regulier bedrijventerrein

Industrie-terrein

Bedrijvigheid met milieucategorie Wonen

1 t/m 2

1 t/m 2

1 t/m 2

1 t/m 2

n.v.t.

n.v.t.

1 t/m 3

4 t/m 5

ja

ja

ja

nee

nee

nee

nee

Detailhandel (regulier) ja

ja

Nee, m.u.v. bedrijfsruimten (tot max. 100 m2 bvo) en buurtcentra

nee

100%

100%

100%

Nee, mits ondergeschikt nevenactiviteit tot max. 100m2 vvo/ bedrijf + max 20% bvo 50%; 100% in aangewezen zone

PDV(3) GDV >1000m2 wvo

ja ja

nee nee

50% per woning (bah); 100% voor individuele vestigingen nee nee

Nee, mits ondergeschikt nevenactiviteit tot max. 100m2 vvo/ bedrijf + max. 20% bvo 50%

nee

Kantoorhoudendheid (aandeel/max. bvo per bedrijf)

nee, tenzij inpandig of woonwerkeenheden Nee, mits ondergeschikt nevenactiviteit tot max. 100m2 vvo/ bedrijf + max.20% bvo 100% met max. 1500 m2 bvo; max. 25% v. bebouwd gebied nee nee

nee nee

ja Ja

ja nee

nee nee

Maatschappelijke Voorzieningen (4)

ja

ja

Ja en 50% per woning (bah)

ja, mits passend naar aard en schaal

ja

ja

Overige voorzieningen ja (5)

ja

Ja en 50% per woning (bah)

ja, mits passend naar aard en schaal

ja

Parkeren

Richtlijn 1:60 m2

Op eigen of gedeeld terrein

Op eigen of gedeeld Op eigen terrein of gedeeld terrein

Richtlijn 1:60 m2

nee, tenzij in business facility point (6) ja nee, tenzij in business facility point (6) Op eigen of Op eigen of gedeeld gedeeld terrein terrein

30% per kavel

nee, tenzij in business facility point nee, tenzij in business facility point Op eigen of gedeeld terrein

(1)Vestigingslocaties omgeven door een woonfunctie. (2)Voorzieningenmilieu is een specifieke locatie dan wel een zone op een bedrijventerrein waar zijn toegestaan: PDV, GDV en overige voorzieningen. Onder “overige voorzieningen” wordt verstaan voorzieningen (niet zijnde detailhandel) met een (boven) regionale betekenis en een grote publieksaantrekkende werking die vanwege specifieke ruimtelijke eisen bij voorkeur wordt gevestigd in het specifieke werkmilieu “Voorzieningen”. Voorbeelden: musea, scholengemeenschappen, ziekenhuizen, maar ook recreatieve voorzieningen. (3)PDV=Perifere Detailhandel in volumineuze artikelen in de branches: auto,s, boten, caravans, motoren, fietsen, keukens, caravans, tenten, sanitair, grove bouwmaterialen, bouwmarkten, tuincentra en woninginrichting. Uitgangspunten conform de vigerende Detailhandelsnota (2004), waaronder bevorderen van concentratie en clustering, nieuwe PDV (en GDV-)locaties onderscheidend en complementair t.o.v..bestaande locaties en t.o.v. Stadshart; bouwmarkten en tuincentra ook solitair (4)Maatschappelijke voorzieningen : (overheids)voorzieningen inzake welzijn, volksgezondheid, religie, onderwijs en daarmee gelijk te stellen sectoren.

16

(5)Overige voorzieningen: voorzieningen op het gebied van cultuur, sport en recreatie zoals opgenomen in de “Staat van Bedrijfsactiviteiten – functiemenging”van de VNG, die genoemd staan onder categorie A en B. (Muziek- ballet-, dans-en sportscholenen ateliers, e.d.). (bah) beroep-aan-huis regeling. Voor definities zie Beleidsregel ‘Locatiebeleid stedelijk gebied 2008’, provincie Flevoland en bijlagen VIII en XI van het Advies van Bureau Buiten (2009). (6) Nee, tenzij in business facility point en/of genoemd op kaart over zoekruimte op reguliere bedrijventerreinen en onderzoek uitwijst dat dit mogelijk is.

17

zolang deze maar niet de mogelijkheden van de bestaande/overige bedrijven op het bedrijventerrein negatief beïnvloeden. Tenslotte is voldoende parkeerruimte op vestigingslocaties voor bedrijven van belang, waarmee Almere zich in de regio kan onderscheiden Uitgangspunt is om te parkeren op eigen terrein, omdat gebruikers/bedrijven zelf (financieel) verantwoordelijk zijn voor voldoende parkeerruimte voor eigen personeel, bezoekers en toeleveranciers. Indien er onvoldoende parkeerruimte op eigen terrein is, dan wordt de extra parkeerbehoefte over parkeerruimte elders, buiten eigen terrein verdeeld. Om dit soort functies zoals het concept van Mac3Park op industrieterrein de Vaart I, II en III mogelijk te maken is de aanwijzing van een locatie als ‘overige voorzieningemilieu’noodzakelijk. Het bestemmingsplan De Vaart I, II, en III staat nu milieucategorieën 1 t/m 4 toe. Een industrieterrein is volgens het Provinciaal Locatiebeleid Stedelijk gebied 2008, milieucategorie 4 en hoger. Om deze reden is De Vaart I, II, en III deels een regulier bedrijventerrein en deels een industrieterrein. Voorgesteld wordt het bedrijventerrein De Vaart te zoneren voor industriële activiteiten (zwaar) en voor reguliere bedrijfsactiviteiten. Binnen het reguliere deel dient vervolgens een zone gereserveerd te worden voor de Creatieve Campus Almere als zijnde een voorzieningenzone dat in de herziening van het bestemmingsplan nader wordt ingevuld. In de toekomst wil B&W Almere functiemenging van vestigingslocaties, dan ook faciliteren en stimuleren door: 1. een kader voor functiemenging op vestigingslocaties als basis voor (de ontwikkeling en toetsing van) nieuwe en te herziene bestemmingsplannen te hanteren, dat voor vestigingslocaties aangeeft of het mengen van verschillende functies mogelijk en/gewenst is (zie tabel 3 en kaart over zoekruimte op bedrijventerreinen). In individuele gevallen kan op basis van een goede onderbouwing daarvan worden afgeweken middels een collegebesluit. Als de bestaande situatie op de huidige vestigingslocaties afwijkt van het kader dan wordt de bestaande situatie, indien gewenst en ruimtelijk onderbouwd, gerespecteerd mits dit goed wordt onderbouwd. Aanpassingen worden in de loop van de tijd doorgevoerd in het kader van actualisering van bestemmingsplannen. Tot die tijd biedt het een kader voor mogelijke ontheffingen c.q. projectbesluiten/ postzegelbestemmingsplannen; 2. stimuleren in de bestaande stad én de ontwikkelingsgebieden (Polder/Almere Oost (Hout) en Pampus), dat ruimte kan worden geboden aan functiemenging door bijvoorbeeld de realisatie van meerdere kleinschalige ‘werkvlekken’ of werkstrips bij de entree van een woonwijk. Op gebouwniveau zijn er concepten van bedrijfsverzamelgebouwen, kantorenvilla’s en speciale woon-werk woningen en woningen met bedrijvigheid mogelijk; 3. handhaven volgens (aangepaste) bestemmingsplannen: ontwikkelingen als parkeren, kantoren en voorzieningen op bedrijventerreinen vragen handhaving en soms maatwerkoplossingen. 5.4 Kansrijke concepten Ter versterking van de concurrentiepositie in de regio en haar eigen economische identiteit dient Almere vestigingslocaties (kantoren en bedrijventerreinen) met onderscheidende kwaliteiten te ontwikkelen. In Almere kan het bedrijfsleven al dan niet samen met onderzoeken onderwijsinstellingen voortbouwen op economische clusters uit de regio zoals ICT, handel, logistiek, zakelijke diensten en leisure. Almere kan en zal zich niet onderscheiden op basis van prijs alleen, maar ook op basis van specifieke kwaliteiten in het aanbod en doelgroepen. Almere kan kansrijke concepten

18

ontwikkelen op basis van gewenste economische clusterontwikkeling en ‘life-style’kenmerken. Bedrijfsvestigingen onderscheiden zich niet meer naar sectorale marktsegmentatie, maar meer naar type bedrijfsactiviteiten, type klantcontacten, levensfase van de onderneming en functie van de vestiging binnen de onderneming. Deze ‘life style’kenmerken zijn bepalend voor het type locatie en vastgoed dat een bedrijf zoekt. Elk type bedrijfsvestiging vraagt een eigen type vestigingsmilieu. Dit betekent dat Almere een divers palet aan kwaliteiten tussen én binnen vestigingslocaties moet aanbieden. Voorbeelden van nieuwe concepten zijn: • (onderdelen van) vestigingslocaties voor specifieke Almeerse clusters van economische activiteiten, zoals ICT&nieuwe media; handel&logistiek, zorg&life, science&wellness, duurzaam bouwen & gebiedsontwikkeling; • een campus- of institutenmilieu: kantoor- en laboratoriumachtige gebouwconcepten in hoge dichtheden per gebouw in een ruime, groene setting; • concepten voor bijzondere en grootschalige leisure-attracties op speciaal aangewezen, goed met OV en auto ontsloten locaties nabij bos en water en/of aangrenzende stedelijke gebieden; • broedplaatsen voor (door)startende ondernemingen op bestaande bedrijventerreinen met verlaten bedrijfspanden; • concepten voor topculturele voorzieningen zoals muziekgebouwen, opera’s, theaters en musea. • een kantorenvillamilieu: kantorenvilla’s van ca. 250 tot 1.000 m2 voor één maar soms voor meer gebruikers, zowel voor de koop- als huurmarkt; • een (bulk/container)-overslagpunt: de ontwikkeling van een buitendijks overslagpunt bij Stichtse Kant zou hierbij een eerste stap kunnen zijn; • koopaanbod van kantoren voor de kleinere gebruikers (vanaf 100 tot ca. 1.000 m2): bijvoorbeeld d.m.v. een campagne “Ik bouw mijn kantoor in Almere”. Voor deze kansrijke concepten is ruimte in de concept-Structuurvisie Almere 2.0 gereserveerd. De gemeente zal adequaat reageren op marktontwikkelingen met flexibel, klantgericht inrichten van vestigingslocaties. De gemeente zal voor de (door)ontwikkeling van deze concepten samenwerken met marktpartijen. Het is aan marktpartijen om het initiatief hiervoor te nemen. B&W wil voor de uitwerking van kansrijke concepten: 1. het proces van ontwikkelen van kansrijke concepten en aantrekken van bedrijvigheid (promotie&acquisitie) aanscherpen; 2. de coördinerende rol van de gemeente voor het excellente gastheerschap naar marktpartijen uitwerken; 3. een Economic Development Board Almere oprichten, die een investeringsagenda met mogelijk kansrijke concepten ter hand neemt. 5.5 Beheer en Herstructurering In Almere is (nog) geen sprake van een acute en grootschalige Almeerse herstructureringsopgave – in tegenstelling tot elders in de Metropoolregio Amsterdam – , aangezien de meeste bedrijventerreinen in de loop van de jaren ’80 en ’90 zijn ontwikkeld. Dit blijkt uit een inventarisatie naar de kwaliteit van bedrijventerreinen in de Metropoolregio Amsterdam (Buro Buiten, 2008). Nu zijn de meeste bedrijventerreinen in Almere nog van een marktconforme kwaliteit, maar de levenscyclus van vestigingslocaties maakt dat forse investeringen op termijn onafwendbaar worden. De komende 10 jaar, dus tot het jaar 2020, krijgt de gemeente echter op enkele terreinen (Markerkant, Ambachtsmark, De Steiger, De Paal, Gietersplaats, De Vaart 1,2,3 en Hollandsekant) wel met dit vraagstuk te maken.

19

Een goed beheer (onderhoud, beheer openbare ruimte en beveiliging) is van cruciaal belang voor binding van ondernemers en voorkomt het ‘afglijden’ van een terrein. Achteruitgang in de kwaliteit van een bedrijventerrein is zichtbaar in het onderhoud van openbare en private ruimte en gebouwen, de interne en externe ontsluiting van het terrein, de ligging van het terrein (t.o.v. woonbebouwing en hoofdontsluiting), de parkeersituatie, de bodemkwaliteit, verouderde verkavelingsstructuur en leegstand. Bij herstructurering van bedrijventerreinen is er sprake van 5 soorten opgaven oplopend in omvang van investeringen. Facelift van een terrein is een grote opknapbeurt als openbare ruimte en gebouwen fysiek zijn verouderd. Revitalisering is aanpak van infrastructuur, openbare en private ruimte wanneer er leegstand is/dreigt en het terrein achteruitgaat. Zware revitalisering is een ingrijpende en integrale aanpak met bedrijfsverplaatsingen. Herprofilering is eenzelfde aanpak met verandering van doelgroep (bijv. kantoren/detailhandel) en/of functie (bijv. wonen). Transformatie is een totale herinrichting van het terrein, waar het terrein grotendeels van functie verandert. In het belang van een gezonde stedelijke ontwikkeling neemt Almere de toekomstige opgave van herstructurering van bedrijventerreinen serieus. Nieuwe vestigingslocaties in Poort, Pampus en Oosterwold kunnen een aanzuigende werking hebben op bedrijvigheid in de stad en zorgen voor versnelde doorstroming op oudere bedrijventerreinen. Indien er geen beleid gericht op behoud van concurrentievermogen van de bestaande vestigingslocaties is, dan heeft dat achteruitgang en mogelijk zelfs leegstand tot gevolg. De toenemende druk staat echter niet gelijk aan een transformatieopgave. Wel wil Almere wanneer zich daarvoor kansen aandienen de concurrentiekracht van bestaande werkmilieus vergroten. Uitgangspunt bij herstructurering is dat de werkgelegenheid op de bestaande bedrijventerreinen behouden blijft. Het in conditie houden van de bestaande bedrijvigheid vervult een belangrijke functie om te voldoen aan de economische opgave van 100.000 extra banen. B&W Almere heeft de volgende voornemens: 1. Stimuleren van (duurzame) beheervormen op bestaande bedrijventerreinen samen met aanwezige bedrijven. Basis hiervoor is een standaardpakket van de gemeente voor onderhoud en beheer per bedrijventerrein vaststellen. In aanvulling op dit basispakket worden de mogelijkheden voor ondernemers van vestigingslocaties verkend om gebruik te maken van de nieuwe Experimentenwet voor BedrijfsInvesteringsZones van het Ministerie van Economische Zaken. 2. Invoeren van parkmanagement bij nieuwe terreinen, bij voorkeur gekoppeld aan het nationaal Keurmerk Veilig Ondernemen op Bedrijventerreinen (KVO-B). 3. Uitwerking van een kwaliteitskaart met bijbehorend programma voor vestigingslocaties (naar type danwel individueel) in aansluiting op de actualisering van gebiedsprogramma’s. 4. Uitwerken van de komende herstructureringsopgave, inclusief financiering, omdat voorgaande voornemens niet voldoende zullen zijn om op termijn de verdergaande vormen van herstructurering (met name revitalisering en herprofilering) volledig te voorkomen.

20

6. Vervolg De beschikbaarheid van vestigingslocaties is een basisvoorwaarde voor het gemeentelijk economisch beleid. Het bepaalt in belangrijke mate de aantrekkelijkheid van Almere voor inwoners, bezoekers en ondernemers. Deze Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid Almere is een kader om de ambitie, het tijdig afgestemd op de marktvraag aanbieden van voldoende ruimte aan vestigingslocaties met goede kwaliteiten op geschikte locaties in Almere, te kunnen realiseren. Dit kader vraagt op enkele onderdelen nadere uitwerking om het daadwerkelijk in de praktijk te kunnen hanteren. Daarom stellen wij voor om in het verlengde van deze visie de volgende activiteiten op te pakken: 1. De doorvertaling van de Almere Principles naar ontwerp, realisatie en beheer bij de ontwikkeling van nieuwe werklocaties; 2. Opstellen van een kwaliteitskaart per locatie (w.o. effect van Schaalsprong, actuele situatie/dynamiek, duurzaamheidsprofiel en mogelijke ontwikkelingsrichting), dat resulteert in een (beheer/handhavings/investerings)opgave voor bestaande vestigingslocaties (naar type en individueel). 3. De uitwerking van de komende herstructureringsopgave, waarbij wordt aangesloten op de actualisering van gebiedsprogramma’s. Tevens wordt voor dit programma een adequaat instrumentarium voor onderhoud, beheer en handhaving uitgewerkt. 4. Actualisering van een ruimtelijke visie op de vrijetijdseconomie met speciale aandacht voor grootschalige concepten; 5. Uitwerken van de wijze waarop locaties in de markt worden gezet (conceptontwikkeling, promotie, marketing en acquisitie).

21

Bijlage 1: proces van totstandkoming van de Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid De gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid is gebaseerd op een advies van Buro Buiten. Dit advies, getiteld Gemeentelijke VestigingsVisie Almere, geeft een kwalitatieve en kwantitatieve analyse c.q. prognose van de situatie in Almere, en mogelijke oplossingsrichtingen om de ambitie voor vestigingslocaties te kunnen realiseren. Dit advies bestaat uit de volgende stappen: Gesprekken met medewerkers van verschillende afdelingen van de gemeente Almere en provincie Flevoland. Interviews met Vereniging Bedrijfskring Almere en Kamer van Koophandel Gooi-, Eem- en Flevoland. Drie workshops met interne en externe experts over de thema’s functiemenging, verkleuring en voorzieningen op vestigingslocaties; herstructurering, duurzaamheid en Almere Principles en afstemming met de concept-Structuurvisie. Prognose voor de planningsopgaven van vestigingslocaties Dit advies is uitgevoerd in de periode november 2008-juni 2009. Op basis van dit advies is de voorliggende beleidsnota GemeentelijkeVisie op het Vestigingsbeleid Almere opgesteld na ambtelijk overleg met gemeentelijke afdelingen: • Economische Zaken • Grondzaken • Duurzaamheidslab • Dienst Maatschappelijke Ontwikkeling • Programmabureau’s Poort en Hout • Programmabureau Bestaande Stad • Ruimtelijke Ordening en Milieu • Directie Schaalsprong • Stad & Regio

BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

21

22

Bijlage 2: Segmentering van bedrijventerreinen en kantoorlocaties in Almere De indeling van vestigingslocaties volgens het locatiebeleid van provincie Flevoland sluit als volgt aan op het de indeling in het Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid en de programmering van Almere. Locatiebeleid (prov. Flevoland) Grootstedelijk centrummilieu

Locatiebeleid Almere Grootstedelijk centrummilieu

Overig centrummilieu Gemengde woon-werkmilieus

Overig centrummilieu Gemengde woon-werkmilieus Binnenstedelijk bedrijventerrein

Kantoren

Kantoren

Voorzieningen Regulier bedrijventerrein

Voorzieningen Regulier bedrijventerrein

Industrieterrein

Industrieterrein

Programmering Almere Grootstedelijk centrummilieu (kantoren) Subcentrum (kantoren) Gemengd milieu (woonwijk) Binnenstedelijk bedrijventerrein Binnenstedelijk kantorenterrein Kantorensnelwegmilieu Kantorenzone op bedrijventerrein Modern gemengde terrein Hoogwaardige terrein Logistieke terrein Industrieterrein

Bedrijventerreinen Het aanbod van bedrijventerreinen kan ingedeeld worden in verschillende typen bedrijventerreinen. Hierbij wordt aangesloten bij de volgende veel gebruikte indeling. 1. Binnenstedelijk: bedrijventerrein binnen de kom van woonbebouwing, dat omsloten wordt door andere dan werkfuncties, in veel gevallen betreft het bedrijventerreinen die in loop der tijd zijn ingesloten door woningbouw, waar vanwege de ligging meestal alleen bedrijven in de lagere hindercategorieën zijn geaccommodeerd. 1. 3. 5. 7. 9. 11. 13. 15. 17. 19.

Draaiersplaats Frezersplaats Gietersplaats De Uitgeverij Het Atelier De Binderij De Paal De Rederij Ambachtsmark Faunabuurt

2. Industrie:

2. 4. 6. 8. 10. 12. 14. 16. 18. 20.

bedrijventerrein waar vestiging van alle soorten bedrijvigheid is toegestaan (inclusief milieuhinderlijke bedrijven) en waar bedrijvigheid tot en met hindercategorie vijf is toegestaan, veelal grootschalige terreinen met ruime kavels, brede wegprofielen en een goede ontsluiting voor zwaar vrachtverkeer.

De Vaart I t/m III

3a. Modern gemengd:

1. 3.

Bouwmeesterbuurt De Stripmaker Felsersplaats Columbus-kwartier (nieuw) Homeruskwartier (nieuw) Middenkant (nieuw) Indische Buurt (nieuw) Buitenhout (nieuw) De Striptekenaar (nieuw) Werkmilieu ‘binnenstedelijke bedrijventerreinen’ in Oost/Polder (nieuw)

De Vaart IV t/m VI (nieuw)

bedrijventerrein met een hindercategorie één tot en met drie, bestemd voor reguliere bedrijvigheid en niet behorend tot de terreinen die zijn getypeerd als hoogwaardig bedrijvenpark of distributiepark, terreinen die veelal een diversiteit aan bedrijven huisvesten.

Gooisekant Gooise Poort


2. 4.

Veluwsekant Oost en West Lagekant (nieuw)

22

23

5. 7. 9. 11. 13.

Hogekant Markerkant Poldervlak Randstad De Steiger

3b. Hoogwaardig:

6. 8. 10. 12.

bedrijventerrein dat specifiek is bestemd voor bedrijven met hoogwaardige (productie- en/of R&D-) activiteiten, in de ruimtelijke kwaliteit van het terrein wordt een hoogwaardige uitstraling nagestreefd, gevestigde bedrijven kunnen een ‘kantoorachtige’ uitstraling hebben.

Stichtsekant Fase 4 (nieuw)

3c.Logistiek:

1. 3.

Stichtsekant Fase 1B (nieuw) Stichtsekant Fase 2 (nieuw) A6 Park (nieuw) Vogelweg/A27 (nieuw)

Werkmilieu ‘institutencampus’ (nieuw)

bedrijventerrein dat specifiek is bestemd voor transport- en distributiebedrijven, ruim opgezet met grote kavels met een goede ontsluiting, veelal in de nabijheid van een snelweg gelegen.

Stichtsekant Fase 1 Hollandsekant

2. 4.

Sallandsekant Stichtsekant Fase 3 (nieuw)

Kantoren Grootstedelijk centrummilieu (grootschalige stationslocatie) Streefbeeld • Hoge kwaliteit gebouwen • Hoge kwaliteit van de openbare ruimte • Grote gebouwen (> 3.000m2), zowel single als multitenant (zowel één als meerdere huurders) • Goede bereikbaarheid per HOV (trein, vrije busbaan/regionaal ontsloten) • Ligging bij (intercity)station • Goede autobereikbaarheid • Voldoende parkeergelegenheid, op eigen terrein en openbaar terrein • Ruime aanwezigheid van voorzieningen • Intensief ruimtegebruik • Intensieve functiemenging • Multifunctioneel ruimtegebruik • Hoge huurniveaus (+/- € 150,- tot €200,-/m2)

Doelgroepen • Frontoffices • Baliekantoren • Backoffices • Beleidsorganisaties, service-organisaties, kantoren van grote bedrijven, banken en verzekeringen, telecom, overheid

Zuidelijk Stadscentrum Zakencentrum Olympia Office Park (nieuw)

Olympiakwartier Oost (nieuw) Weerwaterzone (nieuw)

Subcentrum (middelgrote stationslocaties en overige centrumlocaties) Streefbeeld • Redelijk hoge kwaliteit gebouwen • Hoge kwaliteit van de openbare ruimte • Middelgrote gebouwen (1.500m2 - 5.000m2) • Goede bereikbaarheid per HOV (trein, vrije busbaan/regionaal ontsloten) • Goede autobereikbaarheid • Voldoende parkeergelegenheid, niet noodzakelijk op eigen terrein • Huurniveau: midden tot hoog (vanaf +/- €120,- tot +/- €175,-/m2 )

Doelgroepen • Baliekantoren • Middelgrote serviceorganisaties • Kleine en middelgrote front- en backoffices

Muziekwijk, Almere Buiten, Haven Centrum

Kantorensnelwegmilieu


23

24

Streefbeeld • Hoge kwaliteit gebouwen • Hoge kwaliteit van de openbare ruimte • Grote gebouwen (> 3.000m2) • Ruime aanwezigheid zichtlocaties langs snelweg • Ruime parkeermogelijkheden op eigen terrein • Representatieve omgeving • Moet concurreren op Randstadniveau • Hoge huurniveaus (vanaf +/-€ 150,- m2)

Doelgroepen • In- en uitvliegkantoren (dwz kantoren met medewerkers met hoge autoafhankelijkheid) • Front-offices • Zeer geschikt voor accountants, consultants, IT, etc.

Binnenstedelijk kantorenterrein Streefbeeld • Hoge kwaliteit gebouwen • Hoge kwaliteit van de openbare ruimte • Kleine tot middelgrote gebouwen (500m2 2.500m2) • Representatieve omgeving • Goede bereikbaarheid per OV (bus) • Goed bereikbaar per auto • Huurniveau: middensegment (€120,- tot €150,/m2)

Doelgroepen • Kleinere tot middelgrote frontoffices • Kleinere tot middelgrote backoffices

Stad Overig (Atelier, Binderij etc.) Haven overig (de Paal/ Ambachtsmark) Buiten overig (o.a. Bouwmeesterbuurt) Kustzone (nieuw)

Middenkant (nieuw) Kantorenvilla’s Oost (nieuw) Cascadepark Oost (nieuw) Oksel A6/A27 (nieuw)

Gemengd milieu (woonwijk) Streefbeeld • Redelijk hoge kwaliteit gebouwen • Hoge kwaliteit van de openbare ruimte • Kleine en middelgrote gebouwen (kantoor < 1.000m2 bvo) • Representatieve omgeving • Bij voorkeur single tennant • Individuele panden verspreid tussen woonhuizen (clustering van aantal panden is ook mogelijk) of kantoor aan huis • Ruime parkeermogelijkheden • Huurniveau: middensegment (€120,- tot €150,-/m2)

Doelgroepen • Kleinere backoffices • Kleinere servicekantoren • Kleine zelfstandigen

Plekken in woonwijk, Het Atelier, Faunabuurt, Europakwartier (nieuw)

Kantorenzone op bedrijventerrein Streefbeeld • Redelijke kwaliteit gebouwen • Middelgrote gebouwen (500m2 - 1.500m2) • Ruime parkeermogelijkheden op eigen terrein • Goede bereikbaarheid per bus en auto • Bij voorkeur singletennant • Relatief lage huurniveaus (€ 100,- tot €130,-/m2)

Doelgroepen • Kleine en middelgrote back-offices • Kleinere servicekantoren

Gooisekant/-poort, Randstad en Lagekant (nieuw)


24

25

Bijlage 3: Berekening van de planningsopgave (zie advies van Buro Buiten, 2009) Voor de berekening van de planningsopgave tot 2030 is eerst een behoefteraming voor de vestigingslocaties opgesteld, waarna dit is geconfronteerd met het planaanbod. Behoefteraming Voor de berekening van de ruimtebehoefte is gebruik gemaakt van de terreinquotiëntmethode, waarin verwachte toekomstige werkgelegenheid per bedrijfstak wordt omgerekend naar ruimtebehoefte met behulp van bedrijfstakspecifieke gegevens over het verwachte ruimtebeslag, het terrein-/kantoorquotiënt, per werknemer. De verwachte toekomstige werkgelegenheid is afgeleid van de Economische Visie Almere 2030, Almere Inc., waarin de ambitie is verwoord om de werkgelegenheid met 100.000 banen te laten groeien in 2030. De toekomstige ruimtebehoefte wordt berekend door de toekomstige werkgelegenheid per bedrijfstak te vermenigvuldigen met het aandeel van de werkgelegenheid dat op bedrijventerreinen/in kantoren is gevestigd (de locatietypevoorkeur) en daar een ruimtegebruik per baan (het terreinquotiënt) aan toe te kennen. Het verschil tussen de ruimtebehoefte/behoefteramingen die voor bedrijventerreinen en kantoren voor de toekomst is berekend en het huidige ruimtebeslag (ofwel de omvang van het tot nu toe uitgegeven areaal bedrijventerrein of kantoorruimte in gebruik), vormt de uitbreidingsvraag. De uitbreidingsvraag is verdeeld naar segment bedrijventerrein en kantorenlocatie. Volgens de prognose van Buro Buiten (2009) is er in 2030 680 extra hectare bedrijventerreinen en ruim 1 miljoen m2 extra bedrijfsvloeroppervlakte voor kantoren nodig. Bij de vraag naar voorzieningen gaat het om een ruimtebehoefte die ca. 25.000 banen kan accommoderen. Er wordt rekening gehouden met een (verspreide) reservering van 250 extra hectare voor grote leisurevoorzieningen of onverwachte kansen. (Plan)aanbod Bij de ontwikkeling van bedrijventerreinen en kantorenlocaties wordt voor het (plan)aanbod onderscheid gemaakt tussen direct uitgeefbaar/ruimte te betrekken, harde en zachte plannen: • Hard aanbod bestaat uit vastgestelde bestemmingsplannen plus (gedeelten van) locaties die al zijn gerealiseerd, waar de grond in feite direct beschikbaar is of waar kantoren ontwikkeld mogen worden. Bij kantoren is het huidige aanbod in de bestaande voorraad (‘leegstaande’ kantorenmeters) ondergebracht. • De harde plancapaciteit zit in onherroepelijke plannen, in door Gedeputeerde Staten goedgekeurde plannen en in door de gemeente vastgestelde plannen. Bij de laatste twee kan er nog beroep ingesteld worden bij de Raad van State, zodat de kans bestaat dat een plan alsnog wordt afgekeurd. • Zacht aanbod betreft het aanbod op locaties die al zijn opgenomen in streek-, structuur of omgevingsplannen, maar waarvoor nog geen vastgesteld plan bestaat. • Ruimtelijke reserveringen Om de ruimtevraag tot 2030 te accommoderen is 680 hectare voor bedrijventerreinen nodig. Het (plan)aanbod bestaat uit 50 hectare direct uitgeefbare terrein,186 hectare hard planaanbod 310 hectare zacht planaanbod en extra reserveringen van 135 hectare. Voor kantoren is in Almere 750.000 m2 bedrijfsvloeroppervlakte gepland en 300.000 m2 bedrijfsvloeroppervlakte gereserveerd.


25

26

Bijlage 4: Kaart over aanbod bedrijventerreinen 2008-2030 (situatie 2009)


26

27

Bijlage 5: Kaart over zoekruimte voor zones met binnenstedelijk karakter op reguliere bedrijventerreinen


27

28

Bijlage 6: Gemeentelijke VestigingsVisie Almere, Bureau voor Economie&Omgeving BUITEN


28

29

Gemeentelijke VestigingsVisie Almere

Aangeboden aan: Gemeente Almere

Auteurs: Drs. Joost Hagens Drs. Luuk Stevens

BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving Achter Sint Pieter 3512 HT Utrecht [email protected] www.bureaubuiten.nl 030-2318945 Projectnummer: 355 Utrecht, 14 juli 2009


29

30


30

31

Inhoudsopgave Samenvatting

33

1

Inleiding

51

1.1 1.2 1.3 1.4

51 52 56 57

2

3

De stand van de Almeerse economie

59

2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6

59 59 61 65 67 69

3.4 3.5 3.6

70

Inleiding 70 Uitgangspunten Gemeentelijke VestigingsVisie Almere 70 Van algemene uitgangspunten voor de visie naar concrete thema’s voor werklocaties 77 Thematische uitwerking van uitgangspunten 79 Indeling werklocaties 92 Conclusies 94

Kwantitatieve visie tot 2030 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5

5

Inleiding Ontwikkeling werkgelegenheid Bedrijventerreinen Kantoren Dynamiek in werkgelegenheidsgroei Conclusies

Kwalitatieve visie tot 2030 3.1 3.2 3.3

4

Aanleiding Gemeentelijke VestigingsVisie Almere Achtergrond en kader Totstandkoming van deze Gemeentelijke VestigingsVisie Almere Opbouw van de Gemeentelijke VestigingsVisie Almere

Inleiding Vraag naar werklocaties Aanbod aan werklocaties Vraag-aanbod confrontatie Tussenbalans

96 96 96 116 120 124

Consequenties voor programmering en uitvoering

126

5.1 5.2 5.3

126 126 136

Doelstelling en uitgangspunten Programmering Uitvoering en monitoring

Bijlagen Bijlage I: Bijlage II: Bijlage III: Bijlage IV: Bijlage V: Bijlage VI: Bijlage VII: Bijlage VIII: Bijlage IX: Bijlage X: Bijlage XI:

141 Samenstelling begeleidingscommissie Geïnterviewden en deelnemerslijst workshops Literatuurlijst Toelichting CPB scenario’s Vraagraming: indeling SBI-sectoren Input-indicatoren vraagraming Aanbodtabel bedrijventerreinen 2008-2030 Segmentering bedrijventerreinen Drie locaties van de herstructureringsopgave Aanbodtabel kantoren 2008-2030 Segmentering kantorenmilieus


143 144 146 147 148 149 153 155 156 158 160

31

32


32

33

Samenvatting

Inleiding Het Kabinet heeft de ambitie de Randstad te laten ontwikkelen tot een duurzame en concurrerende Europese topregio (Startnotitie Randstad 2040, juni 2007). Voor de Noordvleugel betekent die ambitie een grote opgave voor wonen, werken en bereikbaarheid. Almere heeft daarin een belangrijke positie. Die positie is (onder meer) uitgewerkt in de ‘Schaalsprong Almere 2030’. Doelstelling van de schaalsprong is het mogelijk maken van “De doorgroei van Almere naar een complete stad met 350.000 inwoners in 2030 met een eigen herkenbare identiteit, door de bouw van 60.000 woningen, het volwaardig doorontwikkelen van de sociaal economische structuur met een goede bereikbaarheid via de weg en openbaar vervoer, onder gelijktijdige versterking van de groenblauwe structuur.” Mede als uitvloeisel hiervan heeft de gemeente Almere een nieuwe Structuurvisie gemaakt waarin de stad werkt aan deze ‘schaalsprong’: een groei met 60.000 woningen en 100.000 banen in de periode 2010-2030. Voor deze werkgelegenheidsambitie zijn voldoende vestigingsmogelijkheden nodig: kantoren, bedrijventerreinen, werkmogelijkheden in de wijken en locaties voor winkels en andere voorzieningen. Om zicht te krijgen op omvang (kwantitatief) en aard (kwalitatief) van die opgave heeft de gemeente Almere deze ‘Gemeentelijke VestigingsVisie Almere’ laten opstellen door BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving. Met de Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid Almere (GVV Almere) wordt invulling gegeven aan het nieuwe locatiebeleid uit de Nota Ruimte en het Omgevingsplan Flevoland 2006 en de provinciale beleidsregel 'Locatiebeleid Stedelijk gebied 2008' Allereerst wordt in deze visie een profielschets gegeven van de Almeerse economie en de werklocaties. De schets wordt gevolgd door een kwalitatieve visie en een planningsopgave. Daarbij zijn voor twee vraagscenario’s vraag-aanbodconfrontaties opgesteld. De planningsopgave wordt tot slot vertaald in een programmering en uitvoeringsstrategie.

A

De stand van de Almeerse economie

Op 1 april 2008 bedroeg de Almeerse werkgelegenheid 63.920 full-time banen. In vergelijking met Nederland kent Almere relatief veel banen in de groothandel en zakelijke diensten. Het aantal banen is ten opzichte van de beroepsbevolking echter nog relatief laag, hoewel de banengroei in de achterliggende tien jaar wel sneller is gegaan dan de stijging van de (beroeps)bevolking. Niettemin kampt Almere met een relatief hoge netto uitgaande pendel: 60.000 Almeerders werken buiten Almere, terwijl de inkomende pendel ‘slechts’ 23.000 personen is. De woon-werk balans is daarmee schever dan in andere Nederlandse steden met een vergelijkbare omvang als Almere. De werkgelegenheid in Almere is de laatste tien jaar stevig gegroeid. De groei is in zekere zin onvergelijkbaar met die in Nederland: Nederland kent in de periode 1997-2007 een totale werkgelegenheidsgroei van 1,6% per jaar, in Almere is het aantal banen in dezelfde periode met maar liefst 7,1% per jaar toegenomen.


33

34

In ruimtelijke zin slaan de banen in Almere voor bijna 50% neer op de bestaande Almeerse bedrijventerreinen in Stad, Haven en Buiten. Er zijn relatief veel ‘kantorenbanen’ op bedrijventerreinen aanwezig, met name de terreinen Randstad en Gooisekant zijn relatief kantoorachtig. Bedrijventerreinen In totaal is er in Almere bijna 450 ha netto bedrijventerrein uitgegeven. Almere kent veel binnenstedelijke bedrijventerreinen. De laatste 20 jaar is de gemiddelde uitgifte van bedrijventerreinen ongeveer 19 ha netto per jaar. Qua segment is de uitgifte aan bedrijventerreinen vanaf 1997 35% modern gemengd, 32% logistiek, 14% industrie, 13% binnenstedelijk en 6% hoogwaardig. Uitgifte van het hoogwaardige segment heeft echter sinds 2000 niet meer plaatsgevonden, omdat er geen hoogwaardig terrein meer werd aangeboden. Momenteel is er nog ongeveer 50 ha netto direct uitgeefbaar, waarvan de helft in het logistieke segment (Stichtsekant en Sallandsekant). Deze direct uitgeefbare voorraad is voor een stad met de groeiambities van Almere een kleine voorraad. Kantoren Almere telt bijna 600.000 m2 bvo3 aan (‘zelfstandige’) kantoren. In totaal werken er momenteel in Almere zo’n 20.000 mensen in kantoren. De opname aan kantoren in Almere was tussen 1997 en 2006 gemiddeld 40.000 m2 bvo per jaar. Het aandeel van Almere in de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in de Metropoolregio ligt sinds 2000 gemiddeld op 20%. Dynamiek De banengroei in Almere komt sinds 1999 bovengemiddeld uit startende ondernemingen (‘nieuw sinds 1999’) en verhuisde bestaande bedrijven (‘bestaand sinds 1999 – verhuisd’). Almere heeft in Nederland één van de hoogste startersquotes: zo lag het niveau van aantal starters in 2005 op 1.200. Daarnaast trekt Almere veel bedrijven uit de regio (Gooi en vechtstreek, Amsterdam, regio Utrecht) en het buitenland aan.

B

Kwalitatieve visie tot 2030

Almere wil naar de toekomst toe de kwaliteit van en verscheidenheid aan werklocaties waarborgen. De ‘Almere principles’, tevens uitgangspunt voor de schaalsprong, vormen daarbij de leidraad: • Koester diversiteit; • Verbind plaats en context; • Combineer stad en natuur; • Anticipeer op verandering; • Blijf innoveren; • Ontwerp gezonde systemen; • Mensen maken de stad.

3

De brutovloeroppervlakte (bvo) van een bedrijfspand is een optelsom van alle binnenruimte. Dus ook de oppervlakte van bijvoorbeeld het trapgat, liftruimte, kantine, dakterassen en leidingschachten.


34

35

De ‘principles’ worden uitgewerkt naar thema aan de hand van de ‘levenscyclus voor werklocaties’: ontwikkelingsfase, realisatiefase, beheer en herstructureringsfase (figuur S1). Duurzaamheid Het primaire thema van de kwalitatieve visie is Duurzaamheid. In alle fases van de levenscyclus wordt dat een leidend principe. Een aantal kernpunten: Ontwikkelfase: • Locaties worden op regionale schaal afgestemd en er worden geen locaties ontwikkeld waar geen behoefte aan is.

Figuur B1

Opbouw van de visie

Algemene uitgangspunten o.b.v. Almere Principles

Levenscyclus werklocaties

‘Duurzaamheid op maat’ bij ontwerp, realisatie en beheer, indien mogeljijk ecologische optimalisering

Ontwikkeling

Bied een gedifferentieerd aanbod: hoogwaardige maar ook ‘basis-‘producten, groot- en kleinschalig, ook voor ‘zwaardere’ bedrijven Geef ondernemerschap de ruimte door starters en MKB te accommoderen

Realisatie

Versterk hoger onderwijs en kennisinstellingen en benut de kans van Campus- en woonwerkconcepten Benut de sterke punten van water, groen en ruimte, gebruik verweving met natuur om meerwaarde te creëren

Beheer

Bereid voor op een aankomende herstructureringsopgave. Parkmanagement op alle nieuwe/BIZ op bestaande terreinen

Concrete uitwerking In thema’s

D U U R Z A + A M H E I D

Kansrijke concepten

Functiemenging

Herstructurering

Herstructurering

Realisatiefase: • Met beschikbare ruimte wordt zo zorgvuldig mogelijk omgegaan, door eisen te stellen aan het aantal arbeidsplaatsen per ha. voor verschillende categorieën bedrijvigheid en door onderscheidende werkmilieus te creëren (bijvoorbeeld via een lage bruto/nettoverhouding in combinatie met een hoge fsi4), • Het benutten van de mogelijkheden voor duurzaam bouwen, • Het combineren van stad en natuur: door meer aandacht te besteden aan (het creëren van) tijdelijk groen op braak liggende terreinen in de stad kunnen bedrijventerreinen een rol spelen in het ondersteunen van biodiversiteit.

4

De fsi, floor-space-index, is de verhouding tussen het vloeroppervlak van een gebouw in m² bvo en de oppervlak van het totale kavel waar het gebouw op staat in m².


35

36

Beheer: • Actief parkmanagement gericht op verduurzaming, in samenwerking met lokale ondernemers Herstructurering • Intensiveringsslagen bij herstructurering Kansrijke concepten Almere heeft reeds een breed palet aan werklocaties, maar uit de inventarisatie, de interviews en workshops blijken ook nog gaten in het palet. Enkele kansen voor nieuwe of meer producten: • een kantorenvillamilieu: kantorenvilla’s van ca. 250 tot 1.000 m2 voor één maar soms voor meer gebruikers, zowel voor de koop- als huurmarkt; • meer ruimte voor grootschalige industriële bedrijvigheid: de geplande uitbreiding van De Vaart kan hiervoor mogelijkheden bieden; • een nat bedrijventerrein of (bulk/container)-overslagpunt: de ontwikkeling van een buitendijks overslagpunt bij Stichtse Kant zou hierbij een eerste stap kunnen zijn; • mogelijkheden voor ‘werken in de wijk’: praktische en wettelijke belemmeringen voor een sterkere functiemenging zijn in de afgelopen jaren sterk gereduceerd; • koopaanbod van kantoren voor de kleinere gebruikers (vanaf 100 tot ca. 1.000 m2): bijvoorbeeld d.m.v. een campagne “Ik bouw mijn kantoor in Almere”; • een campus- of institutenmilieu: kantoor- en laboratoriumachtige gebouwconcepten in hoge dichtheden per gebouw in een ruime, groene setting. Dit is mogelijk te koppelen aan het ‘binnenhalen’ van een kennisinstelling of topinstituut; • bijzondere en grootschalige leisure-attracties; • topculturele voorzieningen zoals muziekgebouwen, opera’s, theaters en musea en probeer deze actief aan te trekken.

Functiemenging Kansen door functiemenging komen onder meer voort uit de trend van toenemende kleinschalige bedrijvigheid. Bovendien levert functiemenging een bijdrage aan duurzame ontwikkeling: het zorgt voor levendigheid, veiligheid, sociale controle en minder mobiliteit. Functiemenging wordt in de toekomst dan ook gestimuleerd: • in de ontwikkelingsgebieden (Polder/Almere Oost (Hout) en Pampus), kan meer ruimte worden geboden aan functiemenging door bijvoorbeeld de realisatie van meerdere kleinschalige ‘werkvlekken’, concepten van bedrijfsverzamelgebouwen, kantorenvilla’s, speciale woon-werk woningen of werkstrips bij de entree van een woonwijk. Maar ook binnen woningen van de nieuwe woongebieden kan veel ‘verborgen’ bedrijvigheid /werkgelegenheid tot stand komen; • in de bestaande stad door de bestaande, kleinere binnenstedelijke bedrijventerreinen (gedeeltelijk) van profiel te (laten) veranderen. Dat kan op de volgende manieren: -

-

door binnenstedelijke bedrijventerreinen en overige bedrijventerreinen/werklocaties in het gemengd binnenstedelijk gebied waar dat nog niet is gebeurd, open te stellen voor voorzieningen, met uitzondering van (reguliere) detailhandel (‘gecontroleerde verkleuring’); onnodige barrières met betrekking tot vestiging van niet-commerciële voorzieningen in bestemmingsplannen weg te nemen of te voorkomen;


36

37

-

-

Het onderscheid in kantoorhoudendheid tussen binnenstedelijke bedrijventerreinen (waarop geen 100% kantoorachtigen worden geaccommodeerd) en bedrijventerreinen/werklocaties in het gemengd binnenstedelijke gebied (waar wel 100% kantoorachtigen kunnen worden geaccommodeerd) moet gehandhaafd blijven; het mengen van wonen en werken op bestaande én nieuwe bedrijventerreinen blijft uitgesloten; onderzocht moet worden waar in de bestaande stad kleine groenstroken en randzones kunnen worden getransformeeerd naar locaties voor niet-commerciële voorzieningen.

Herstructurering Aangezien de meeste Almeerse bedrijventerreinen in de loop van de jaren ’80 en ’90 zijn ontwikkeld, kan er – in tegenstelling tot sommige andere gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam – nog niet gesproken worden van een acute en grootschalige Almeerse herstructureringsopgave. De komende 10 jaar, dus tot het jaar 2020, krijgt de gemeente echter op enkele terreinen (Markerkant, Ambachtsmark, De Steiger) wel met dit vraagstuk te maken. Ondanks het feit dat er momenteel geen acute ‘probleemgevallen’ zijn, neemt Almere de toekomstige opgave van herstructurering van bedrijventerreinen serieus.


37

38

Ten aanzien van herstructurering maakt Almere de volgende voornemens, geïnspireerd op het advies van de Commissie Noordanus (2008): 5. Het instellen van een lokaal herstructureringsfonds, waarin een deel van de opbrengsten uit de uitgifte van nieuwe terreinen wordt ondergebracht en waaruit op langere termijn de (aanvullende) toekomstige herstructureringsoperaties kunnen worden bekostigd. Almere is een van de weinige gemeenten in Nederland die zo’n fonds kunnen opzetten omdat ze nog veel ontwikkellocaties bezit. Almere kan via dit innovatieve instrument een voorloper worden in Nederland! 6. Het verhogen van de grondprijzen voor bedrijventerreinen met 10%. Deze 10% vloeit naar het lokale herstructureringsfonds (een indirecte ‘verwijderingsbijdrage’ door ondernemers). Deze verhoging is mogelijk zonder dat het bedrijfseconomisch gevaar oplevert. 7. Regionaal samenwerking in Plabeka5-verband om zo op regionale schaal vraag en aanbod aan bedrijventerreinen en kantoorlocaties verder in balans te brengen. 8. Standaard parkmanagement bij nieuwe terreinen, bij voorkeur gekoppeld aan het nationaal Keurmerk Veilig Ondernemen op Bedrijventerreinen (KVO-B). 9. op bestaande bedrijventerreinen samen met aanwezige bedrijven te kijken naar vormen van (duurzaam) beheer. De nieuwe BIZ-Experimentenwet van het Ministerie van EZ kan hierbij een hulpmiddel zijn. Geadviseerd wordt om binnen enkele jaren tot de invoering van stap 1 te komen. Parallel daaraan kan dan stap 2 worden gezet, mits de conjunctuur inmiddels is verbeterd6. Stap 3 is een punt van voortgaande aandacht. Punt 4 ‘moet’ op alle nieuwe locaties de standaard worden. Daarnaast verdient het de aanbeveling om op korte termijn voor één van de locaties die onder de herstructurering worden genoemd te kijken of tot een BIZ kan worden gekomen. Met betrekking tot de punten 4 en 5 (verbetering van het duurzaam beheer van bedrijventerreinen) wordt verwacht dat uitbreiding van parkmanagementinitiatieven en de BIZ-wetgeving niet voldoende zullen zijn om de verdergaande vormen van herstructurering (met name revitalisering en herprofilering) volledig te voorkomen. Noordanus meldt daarover: “Daarvoor zijn partijen nodig die een duurzame positie als gebiedsexploitant hebben verworven óf voor wie de herontwikkeling van bedrijventerreinen tot de corebusiness behoort. Het spoor ‘verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt’ moet ertoe leiden dat dergelijke partijen zich steeds meer aandienen” (bron: THB, 2008).

C

Kwantitatieve visie tot 2030

Om de kwantitatieve opgave tot 2030 te bepalen, wordt allereerst de ruimtebehoefte berekend. Vervolgens is die geconfronteerd met het uitgeefbaar aanbod en de harde en zachte plannen. Bij het bepalen van de ruimtebehoefte is gebruik gemaakt van de terreinquotiëntmethode. De toekomstige ruimtebehoefte is daarbij berekend door de toekomstige werkgelegenheid per bedrijfstak te vermenigvuldigen met het aandeel van de werkgelegenheid dat op bedrijventerreinen/in kantoren gevestigd is (de ‘locatietypevoorkeur’) en daar een ruimtegebruik per baan (het ‘terreinquotiënt’) aan toe te kennen. Het verschil tussen de ruimtebehoefte/behoefteramingen die voor bedrijventerreinen en kantoren voor de toekomst is berekend en het huidige ruimtebeslag in 2008 vormt de uitbreidingsvraag. 5

6

Platform Bedrijventerreinen en Kantoorlocatie waarin de metropoolregio samenwerk om vraag en aanbod van bedrijfsterreinen en kantoren beter op elkaar af te stemmen. Een opslag van 10% laat zich eenvoudiger invoeren in een aantrekkende conjunctuur.


38

39


39

40

Werkgelegenheidsscenario’s Er zijn twee scenario’s voor de ontwikkeling van de werkgelegenheid gehanteerd: • Scenario 1 is afgeleid van één van de langetermijnscenario’s van het Centraal Planbureau. De basis voor het scenario wordt gevonden in het ‘Transatlantic Market’-scenario van het CPB, maar omdat Almere veel sneller groeit dan de nationale economie en daar ook naar de toekomst toe rekening mee wordt gehouden, ontstaat er een specifiek op maat van en voor Almere gemaakt scenario dat we aanduiden als TM+ scenario. Een relatief groot deel van de groei vindt hier plaats na 2020, rekening houdend met de kredietcrisis en de groei van de bevolking in Almere. In scenario 1 groeit het aantal banen met 78.000 (nu: 64.000) naar 142.000 banen. Het is een bottom up scenario. • Scenario 2 is het +100.000-banen scenario uit de Economische Visie Almere Inc. In dit scenario is er sprake van een gelijkmatige groei in de tijd. Scenario 2 komt dus uit 164.000 banen. Het is een taakstellende ambitie. Niet alleen de niveaus verschillen tussen de scenario;s, ook de sectorstructuur verschilt, alsmede het verloop in de tijd.

Uitbreidingsvraag In onderstaande tabellen wordt de gemiddelde jaarlijkse uitbreidingsvraag weergegeven. Tabel C1

Gemiddelde jaarlijkse uitbreidingsvraag bedrijventerreinen 2008-2030 (netto ha)

20082015 Scenario 1: TM+ Scenario 2: +100.000

20162020

13,5 22,3

20212025

15,7 26,5

20262030

21,0 32,5

Gemiddeld 2008-2030

34,1 41,5

20,1 29,6

Bron: BureauBuiten, 2009

Met name in de latere deelperioden wordt er een sterke groei van de vraag naar bedrijventerrein verwacht. Dit hangt samen met aannames over een hoge werkgelegenheidsgroei (juist in die tijdvakken) én een stijgende werkgelegenheid in sectoren als industrie en groothandel op bedrijventerreinen in die tijdvakken, die bovendien ruimteextensief zijn en dus relatief veel ruimte vragen op bedrijventerreinen. 2

Tabel C2 Gemiddelde jaarlijkse uitbreidingsvraag kantoorruimte 2008-2030 (x1.000 m bvo)


21,2 28,3

20162020 32,0 41,4

20212025 42,7 53,8

20262030 62,5 69,0

Gemiddeld 2008-2030 37,2 45,5


In beide scenario’s stijgt de gemiddelde jaarlijkse vraag naar verloop van tijd. Na 2025 wordt er een vraag geprognosticeerd van meer dan 60.000 m2 kantoorruimte per jaar. De schaalsprong en infrastructurele werken zijn tegen die tijd immers vergevorderd. Dit heeft een positief effect op de aantrekkelijkheid van Almere als vestigingsplaats voor (kantoorachtige) bedrijven.


40

41

Segmentering De uitbreidingsvraag en planningsopgave voor bedrijventerreinen worden gesegmenteerd volgens de huidige systematiek die in Almere wordt gehanteerd (rapport bedrijventerreinen Almere 2008): een verdeling naar logistiek, industrieel, modern gemengd, binnenstedelijk en hoogwaardig. Bij de differentiatie voor kantoorlocaties wordt aangesloten op de Kantorenmarktstrategie Almere 2004. Dit resulteert in een geprognosticeerde segmentering en fasering van de uitbreidingsvraag zoals weergegeven in tabel C3 en C4. Naar verwachting is er bij bedrijventerreinen in absolute zin de grootste behoefte aan de segmenten ‘modern gemengd’ en ‘logistiek’, waarbij de vraag met name op de langere termijn stevig aan zal trekken. Bij kantoren is de verwachting dat meer dan 60% van de vraag naar kantoren zal neerslaan op stations- en (sub)centrumlocaties. Tabel C3 Uitbreidingsvraag naar segment en tijdvak bedrijventerreinen (netto ha) 2008-2015 TM+ +100.000

2016-2020 TM+ +100.000

2021-2025 TM+ +100.000

2026-2030 TM+ +100.000

2008-2030 TM+ +100.000

Logistiek Industrieel, grootschalig Modern Gemengd Binnenstedelijk Hoogwaardig

21,6 10,8 54,1 10,8 10,8

35,6 17,8 89,1 17,8 17,8

15,7 7,8 39,2 7,8 7,8

26,5 13,3 66,3 13,3 13,3

21,0 10,5 52,4 10,5 10,5

32,5 16,2 81,2 16,2 16,2

34,1 17,0 85,2 17,0 17,0

41,5 20,7 103,6 20,7 20,7

92,3 46,2 230,8 46,2 46,2

136,1 68,0 340,2 68,0 68,0

Totaal Bron: BureauBuiten, 2009

108,2

178,1

78,3

132,6

104,9

162,3

170,3

207,3

461,7

680,4

Tabel C4 Uitbreidingsvraag naar segment en tijdvak kantoren (x 1.000 m2 bvo) 2008-2015 TM+ +100.000 Grootstedelijk centrummilieu Subcentrum Kantorensnelwegmilieu Kantoren in het groen Binnenstedelijk kantorenterrein Gemengd Milieu (woonwijk) Kantorenzone op bedr.terr. Totaal Bron: BureauBuiten, 2009

2016-2020 TM+ +100.000

2021-2025 TM+ +100.000

2026-2030 TM+ +100.000

2008-2030 TM+ +100.000

57 53 25 8 10 7 10

76 71 33 11 13 10 13

54 50 24 8 9 7 9

70 65 31 10 12 9 12

72 67 32 10 12 9 12

91 84 40 13 15 11 15

105 98 46 15 18 13 18

116 108 51 16 19 15 19

289 267 126 41 48 36 48

353 327 154 50 59 44 59

170

226

160

207

214

269

312

345

856

1.047

Toekomstige werkgelegenheid is – net als nu overigens – natuurlijk niet alleen te vinden op bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Er zijn legio andere ruimtelijke verschijningsvormen: in winkelcentra, scholen, ziekenhuizen en andere maatschappelijke voorzieningen, gemengd tussen wonen, combinaties van wonen en werken, toeristische/leisure-bedrijvigheid, tankstations, etc. We kunnen er niet een vergelijkbare rekensom op los laten als voor de bedrijventerreinen en kantorenlocaties is gedaan. Maar we kunnen wel een indicatie geven van het belang en de ruimtelijke betekenis: • Ecorys heeft in het rapport ‘Analyse detailhandel Almere’ (mei 2009) becijferd dat de distributieve ruimte (uitbreidingsmogelijkheden) in de detailhandel in termen van winkelvloeroppervlak (wvo) - bij de bouw van 3.000 woningen per jaar tot 2030 -


41

42

maximaal kan oplopen tot 55.000 m2 ‘dagelijks’ en bijna 92.000 m2 ‘niet-dagelijks’. Voor PDV/GDV is 106.000 m2 wvo marktruimte berekend tot 2030. • Als we aannemen dat ongeveer de helft van de ‘overige werkgelegenheid’ een ruimtebeslag kent dat vergelijkbaar is met kantoren, dan impliceert dat een extra ruimtebehoefte van ca. 340.000 m2 bvo (12.500 banen x 27 m2). Dat is ook in gestapelde vorm een aanzienlijk getal. Als de andere helft overeen komt met een effciënt binnenstedelijk bedrijventerrein (terwijl een deel ook veel extensievere vormen van sport en leisure betreft) met een ruimtebeslag van 100 banen per ha, dan impliceert dat nog eens een behoefte van 125 ha netto. Aanbod Almere heeft tot 2030 een totaalaanbod van 468 ha netto. Ongeveer de helft van alle plannen (Stichtsekant, toekomstige locaties in Almere Polder) is zacht (nog niet door gemeenteraad vastgesteld). Tabel C5

Planaanbod bedrijventerreinen 2008-2030 (netto ha) Harde plannen 20082015

20162020

Totaal hard en zacht

Zachte plannen

20212025

20262030

20082015

20162020

20212025

20262030

0,0

0,0

2008-2030

Logistiek

35,4

10,0

0,0

0,0

0,0

Industrieel, grootschalig Modern Gemengd

17,9

16,1

16,1

16,1

0,0

0,0

0,0

0,0

66,3

43,8

20,0

16,0

0,0

0,0

78,2

38,2

0,0

196,1 83,0

Binnenstedelijk Hoogwaardig Totaal Bronnen:

0,0

45,4

8,7

6,3

0,0

0,0

9,5

29,3

29,3

0,0

0,0

14,5

14,5

0,0

0,0

24,3

24,3

0,0

77,5

105,8

66,9

46,6

16,1

9,5

131,7

91,7

0,0

468,3

Gemeente Almere ’Bedrijventerreinen Almere 2008’ en Structuurvisie Almere, bewerking Bureau BUITEN

In totaal zijn er plannen voor 1,1 mln bvo kantoren tot 2030, waarvan tweederde op de korte termijn (tot 2015). Net als bij bedrijventerreinen bevinden de zachte plannen zich met name ten oosten van Almere Stad: de Weerwaterzone (tussen Stad en Buiten), de kantorenvilla’s en oksel A6/A27.

Tabel C6

2

Planaanbod kantoren 2008-2030 (x 1.000 m bvo) Harde plannen 20082015

Grootstedelijk centrummilieu Subcentrum Kantorensnelwegmilieu Kantoren in het groen

20162020


Zachte plannen

20212025

20262030

20082015

20162020

20212025

20262030

2008-2030 417

347

21

0

0

0

0

0

50

27

15

0

0

0

0

0

0

42

69

11

0

0

0

0

0

50

129

172

0

0

0

0

0

50

100

322

Binnenstedelijk kantorenterrein Gemengd Milieu (woonwijk)

9

0

0

0

0

0

0

0

9

31

12

10

0

0

0

25

25

103

Kantorenzone op bedr.terr.

75

0

0

0

0

0

0

0

75

0

75

225

1.097

Totaal

729 58 10 0 0 Bronnen: Almere Kantorenrapportage 1990-2007 en Structuurvisie Almere, bewerking Bureau BUITEN


42

43

Voor de overige werkgelegenheid, wordt naar zijn aard, in het algemeen geen expliciet ruimte-aanbod gereserveerd, afgezien van specifieke segmenten als detailhandel en grootschalige voorzieningen in onderwijs, zorg, sport en leisure. In de Structuurvisie wordt rekening gehouden met een (verspreide) reservering van 250 ha bruto voor grote leisurevoorzieningen of onverwachte kansen. Een beeld voor het aanbod voor detailhandel (Ecorys, ‘Analyse detailhandel Almere, mei 2009): in de dagelijkse sector zit er voor de periode tot 2015 circa 18.000 m2 wvo aan harde plannen in de pijplijn, waarvan ca. 10.000 m2 in Poort en de rest in Stad en Buiten. Voor de sector niet-dagelijks zijn er tot 2015 forse uitbreidingsplannen in Stad (ca. 27.500 m2 wvo), Buiten (18.000 m2) en Poort (16.000 m2).

Planningsopgave Bedrijventerreinen Almere kent een toekomstig aanbod tot 2030 van 468 ha netto bedrijventerrein. Dat zijn zowel harde als zachte plannen. Als dit getal wordt geconfronteerd met het taakstellende vraagscenario (+100.000: 680 ha) dan is er in 2030 een tekort aan bedrijventerreinen van ongeveer 210 ha. Er resteert dus nog een stevige planningsopgave om aan de geprognosticeerde vraag te kunnen voldoen. In tabel C7 staan per segment en tijdvak de planoverschotten en/of tekorten opgesomd. Een negatief getal in de tabel geeft aan dat er nog een planningsopgave resteert. In dat segment/tijdvak wordt er dan een tekort aan bedrijventerreinen voorzien. In tabel C8 zijn de zachte plannen juist niet meegenomen. Tabel C7

Vraag-aanbod confrontatie bedrijventerreinen* (netto ha, als alle harde én zachte plannen gerealiseerd worden) 2008 - 2015 +100.000 TM+


2008 - 2020 +100.000 TM+

2008 - 2025 +100.000 TM+

2008 - 2030 +100.000 TM+

13,8

-0,2

8,1

-16,8

-12,9

-49,2

-46,9

-90,7

7,1

0,1

15,4

3,0

21,0

2,9

20,1

-1,7

-10,3

-45,3

48,7

-13,4

50,4

-40,5

-34,7

-144,1

7,4

0,4

35,1

22,6

53,8

35,6

36,8

14,9

-10,8

-17,8

20,1

7,7

48,4

30,2

31,3

9,5

Totaal 7,1 -62,8 * Een negatief getal betekent planningsopgave. Bron: BureauBuiten, 2009

127,4

3,1

160,8

-21,0

6,6

-212,1

Tabel C8

Vraag-aanbod confrontatie bedrijventerreinen* (netto ha, als alleen de harde plannen gerealiseerd worden) 2008-2015 +100.000 TM+


2008 - 2020 +100.000 TM+

2008 - 2025 +100.000 TM+

2008 - 2030 +100.000 TM+

13,8

-0,2

8,1

-16,8

-12,9

-49,2

-46,9

7,1

0,1

15,4

3,0

21,0

2,9

20,1

-1,7

-10,3

-45,3

-29,4

-91,6

-65,9

-156,8

-151,0

-260,4

-2,1

-9,1

-3,7

-16,1

-14,2

-32,4

-31,2

-53,1

-10,8

-17,8

-4,1

-16,6

-0,1

-18,3

-17,2

-39,0

-2,4 * Een negatief getal betekent planningsopgave.

-72,3

-13,8

-138,1

-72,0

-253,8

-226,2

-444,9

Totaal

-90,7



43

44

De belangrijkste conclusies: • Als gekeken wordt naar de afzonderlijke segmenten, dan is er tot 2030 (de langere termijn dus) met name een tekort aan modern gemengde en logistieke terreinen. Dat geldt in zowel scenario 1 als scenario 2. • Er wordt een tekort verwacht voor de korte termijn (tot 2015) aan modern gemengde en hoogwaardige terreinen, zelfs bij de gematigde groeivariant van het bottom-up scenario. • Op de middellange termijn (2016-2025) is er een tekort aan logistieke terreinen en in het hogere scenario ook in het modern gemengde segment. Hierbij moet worden opgemerkt dat een groot deel van het aanbod op middellange termijn het zachte aanbod in Almere Oost/Polder betreft. Indien deze zachte plannen niet of niet op tijd gerealiseerd worden (zie tabel S9) dan dreigt een groot tekort in alle segmenten in vrijwel alle tijdvakken. Uit de tabellen blijkt dat niet kan worden volstaan met een herprofilering (verschuiving tussen segmenten) en dat aan extra reserveringen voor de langere termijn niet valt te ontkomen, zeker als de koers is gericht op het +100.000-scenario. Die extra reserveringen gelden zoals gezegd met name voor de segmenten ‘modern gemengd’ en ‘logistiek’.

Kantoren Als alle harde én zachte plannen omtrent kantoren doorgang vinden, dan ontstaat er tot 2030 een overschot van 50.000 tot 240.000 m2 bvo kantoorruimte volgens respectievelijk het +100.000 en TM+-scenario. Tabel C9

Vraag-aanbod confrontatie kantoren* (x 1.000 m2 bvo, als alleen harde plannen gerealiseerd worden) 2008-2015 +100.000 TM+

2008 - 2020 +100.000 TM+

2008 - 2025 +100.000 TM+

2008 - 2030 +100.000 TM+

Grootstedelijk centrummilieu Subcentrum Kantorensnelwegmilieu Kantoren in het groen Binnenstedelijk kantorenterrein Gemengd Milieu (woonwijk) Kantorenzone op bedrijventerrein

289

270

256

221

184

130

78

14

-26

-43

-61

-93

-128

-177

-225

-285

43

35

30

15

-1

-24

-47

-75

164

161

156

151

146

139

131

122

-1

-4

-10

-15

-22

-30

-39

-50

23

21

29

24

29

23

16

8

65

62

56

50

44

35

27

16

Totaal

559

503

457

354

253

95

-59

-250

* Een negatief getal betekent planningsopgave. Bron: BureauBuiten, 2009

In tabel C10 zijn alleen de harde kantoorplannen meegenomen in de vraagaanbodconfrontatie. Als enkel met de harde plannen rekening zou worden gehouden, is er per saldo nog een tekort van tussen de 60.000-250.000 m2. Tabel C10

Vraag-aanbod confrontatie kantoren* (x 1.000 m2 bvo, als alle harde én zachte plannen gerealiseerd worden) 2008 - 2015 +100.000 TM+

Grootstedelijk centrummilieu Subcentrum Kantorensnelwegmilieu


2008 - 2020 +100.000 TM+

2008 - 2025 +100.000 TM+

2008 - 2030 +100.000 TM+

289

270

256

221

184

130

128

64

-26

-43

-61

-93

-128

-177

-225

-285

43

35

30

15

-1

-24

3

-25

44

45

Kantoren in het groen Binnenstedelijk kantorenterrein Gemengd Milieu (woonwijk) Kantorenzone op bedrijventerrein

164

161

156

151

196

189

281

272

-1

-4

-10

-15

-22

-30

-39

-50

23

21

29

24

54

48

66

58

65

62

56

50

44

35

27

16

Totaal

559

503

457

354

328

170

241

50

* Een negatief getal betekent planningsopgave. Bron: BureauBuiten, 2009

De belangrijkste conclusies: • In alle deelperioden en vrijwel alle segmenten worden overschotten aan kantoren verwacht als alle plannen doorgang vinden. Met name de geplande oplevering van (delen van) het Zakencentrum en het Olympia Office Park zorgen voor een hoog aanbod in het eerste tijdvak. Dit zijn beide (voor het grootste deel) grootschalige centrumlocaties. • Aangezien grootschalige locaties als ‘Kustzone’ en ‘Oksel A6/A27’ als segment ‘kantoren in het groen’ zijn opgenomen, lijkt er in dat segment structureel een flink overschot aanwezig te zijn. Tussen de kantorenmilieus is overigens een behoorlijke mate van substitutie mogelijk. Overige werkgelegenheid en voorzieningen Voor de voorzieningen kan de vraag-aanbod-confrontatie niet op een overeenkomstige manier worden uitgevoerd. De vraag kent een grote verscheidenheid en kan moeilijk worden gekwantificeerd. Wel is duidelijk dat het in totaal om een ruimtebehoefte moet gaan die ca. 25.000 banen kan accommoderen (de uitbreidingsvraag ligt in termen van banen in beide vraagscenario’s in dezelfde orde van grootte). Het hoofdrapport bevat verschillende suggesties om meer kleinschalige economie te accommoderen. Voor de detailhandel is er in de dagelijkse sector op de korte termijn (2015) per saldo nog een volume van ca. 12.000 m2 wvo dat om invulling vraagt, tamelijk verspreid over de stadsdelen (een kleine/middelgrote supermarkt voor Haven en Pampus (als dat laatste voor 2015 al relevant is; een grote voor Stad (plus speciaalzaken), Buiten en Hout). Voor de langetermijn zijn voor Hout (ca. 13.000 m2 wvo) en Pampus (ca. 17.000 m2 wvo) flinke toevoegingen noodzakelijk. In de sector niet-dagelijks is er pas op langere termijn (richting 2030) uitbreidingsruimte bovenop de bestaande harde plannen. Rekening houdend met het ‘teveel’ aan winkelmeters elders in de stad gaat het dan indicatief om ca. 34.000 m2 wvo, verspreid over Stad (ca. 50% hiervan), Hout en Pampus. Voor PDV/GDV is er een distributieve ruimte vastgesteld van meer dan 100.000 m2 wvo tot 2030. Hier staan potentiële plannen in Poort (TCN) en op de locatie A6/A27 (A6 Park) tegenover, waarvan omvang en invulling echter nog verre van vast staan. D

Consequenties voor programmering en uitvoering

Voor de programmering zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Voor de inschatting van de behoefte hanteert Almere vooralsnog – gelet op de kredietcrisis - tot 2015 het behoedzame –scenario. Voor de periode daarna wordt de programmering afgestemd op het 100.000+-scenario. • Korte termijn: Almere wil het risico op ‘nee’-verkoop aan potentiële vestigers minimaliseren. Het streven is daarom om altijd voor elk segment (met name bij de


45

46

• •

bedrijven-terreinen) een strategische voorraad van direct uitgeefbare grond aan te houden, ter grootte van 2-3 keer het 10-jarig (voortschrijdend) gemiddelde van de uitgifte/opname. Middellange termijn: het beschikbaar hebben van een harde planvoorraad voor elk segment voor een periode tot 10 jaar. Lange termijn: het ruimtelijk reserveren van een (harde en zachte) planvoorraad voor alle segmenten werklocaties op basis van het ‘100.000+’-scenario van de Visie Werklocaties (2009) en de Economische Visie Almere Inc.

Korte termijn Bedrijventerreinen Momenteel wordt het gewenste voorraadniveau van 3x de jaarlijks gemiddelde uitgifte (kolom (2)) niet gehaald voor het industriële segment, de modern gemengde terreinen en voor de hoogwaardige terreinen. Oplossingen hiervoor zijn: • Industrieel: het direct uitgeefbaar maken van De Vaart IV, waarvoor dan zo snel mogelijk de noodzakelijke natuurcompensatie moet worden geregeld. • Gemengd: het in uitgifte nemen van Lage Kant en van Stichtse Kant fase 1b. • Hoogwaardig: het naar voren halen en deels andere etiketteren van het A6-Park, wat nu nog een zacht plan is voor ruim 48 ha.


46

47

Dit leidt voor de korte termijn tot het in tabel D1 opgenomen beeld voor het direct uitgeefbare aanbod (mits bovenstaande stappen worden gezet). Tabel D1

Uitgifte aanbod per segment en (alsdan) beschikbare voorraad na aanbevelingen Segment Logistiek Industrieel,grootschalig Modern gemengd Binnenstedelijk Hoogwaardig

Naam plandeel Stichtsekant fase 3 De Vaart 4 Lage (12,7) +Stichtsekant fase 1b (12,5) Columbuskwartier A6-Park

Omvang ha netto 20,0 66,0 25,2 6,3 25,0

Kantoren Voor kantoren zijn, zeker in zijn totaliteit ruim voldoende, zo niet teveel plannen. Er zijn enkele segmenten die niettemin voor de korte termijn aandacht behoeven. Voor ‘kantorenontwikkeling in het groen’ (of blauw) zijn grotere planlocaties beschikbaar, maar van daadwerkelijke ontwikkeling is nog geen sprake. Met name in het kleine tot middelgrote segment kan hier ook tegen de conjunctuur in niettemin een zekere marktvraag naar zijn, met name van eigenaar-gebruikers. Voor het marktsegment tot 1.000 m2 is zelfs op risico bouwen in een dergelijke setting in het huidige tijdsgewricht niet ondenkbaar. Het is verstandig om na te gaan of hiervoor enkele kavels kunnen worden aangeboden. Dat kan bijvoorbeeld in/nabij Poort (in of nabij een parkachtig plandeel) of in de kuststrook.

Middellange termijn Bedrijventerreinen Afgaande op de totale vraag-aanbod-confrontatie (met ook zachte plannen) is al duidelijk dat er op middellange termijn een tekort ontstaat aan zowel logistieke als gemengde terreinen in het ‘+100.000’-scenario. Uit een aangepaste vraag-aanbod-confrontatie op basis van een meer gematigd vraag-scenario waarbij in verband met de kredietcrisis tot 2015 het TM+-scenario is gehanteerd en pas daarna het ‘+-100.000-scenario, blijkt dat er een tekort ontstaat aan harde plannen voor de segmenten ‘logistiek’, ‘modern gemengd’ en ‘hoogwaardig’. Voor hoogwaardig is de oplossing die bij de korte termijn is geschetst (een deel van A6 Park) toereikend voor deze periode. Om voor de beide andere segmenten de harde planvoorraad aan te vullen zijn er verschillende opties: • voor het logistieke segment: - 16,5 hectare op Stichtsekant (wijziging van het bestemmingsplan als het hoogwaardige segment van fase 4 met 29 ha wordt verruild voor het logistieke segment) - A6-A27 - OMALA (de bedrijventerreinontwikkeling rond Lelystad Airport, waar Almere in participeert). • voor het modern gemengde segment: - 35 ha op Vogelweg/A27 - A6-A27 (Zeewolde deel) - OMALA. Kantoren


47

48

Het planaanbod blijft voor de kantoren ook op middellange termijn groot. Er is dus geen gebrek aan potentiële locaties. Het geringe planaanbod in het subcentrummilieu kan in de praktijk goed worden opgevangen in de andere milieus. Het is wel zaak om basale, wat goedkopere kantoorruimte aan te bieden om de doelgroep voor het subcentrummilieu (o.a. back-offices en prijsbewuste gebruikers) in voldoende mate aan te spreken.


48

49

Lange termijn Bedrijventerreinen Voor de lange termijn (vanaf 2021-2030) is de huidige planvoorraad niet toereikend. Extra zachte planvoorraad is nodig om voldoende ruimte voor werklocaties te reserveren. Volgens het ‘+100.000-banen’-scenario wordt een marktvraag voor 370 hectare netto bedrijventerrein in de periode 2021-2030 verwacht. Dit areaal bestaat voor de helft (185 ha) uit ‘modern gemengd’, 37 hectare voor het ‘hoogwaardige segment’ en 74 hectare voor het logistieke segment. Er zijn met name extra plannen nodig voor het logistieke en het gemengde segment: te zijner tijd dient voor ca. 260 ha bedrijventerrein planologisch te worden gereserveerd. Opties voor een zachte planvoorraad zijn de terreinen rondom de A6-A27 (165 hectare in Zeewolde, excl. A6-Park) en OMALA (215 hectare volgens basisvariant). Logischerwijs is de markt voor na 2020 nog met veel onzekerheid omgeven. Via een goede monitoring en een daarop afgestemde programmering moet dan in de periode tot ca. 2015 duidelijk worden in welke mate en voor welke segmenten de locaties in beeld moeten komen. Kantoren Het totale planvolume is in Almere ook voor na 2020 toereikend. Monitoring van de markt, ook in Plabeka-verband, is hier dus een belangrijk instrument om de langetermijn verhoudingen tussen vraag en aanbod in beeld te brengen. Verder worden in de programmering uiteraard de uitgangspunten uit de kwalitatieve visie ten aanzien van duurzaamheid, kansrijke concepten, functiemenging en herstructurering gehanteerd.

Uitvoering en monitoring Om de planningsopgave te realiseren, om grip te houden op het uitvoeringsproces en om bij te kunnen sturen waar nodig, zijn de volgende elementen van belang: A Monitoring Kwantiteit De ontwikkeling van het aanbod en de status van (delen van) die plannen moet sterker en vooral met grotere regelmaat worden gemonitord dan voor het BedrijvenTerreinen Monitoring Systeem (BTMS) van de provincie Flevoland noodzakelijk is (de onderdelen ‘huidige situatie’ en ‘planaanbod’ uit bijlage VII en X – aanbodtabellen bedrijventerreinen en kantoren). De gemeente gaat de data omtrent uitgifte en planontwikkeling vier keer per jaar actualiseren. B Gemeentelijk Planningsoverleg De regie op de uitvoering van de visie werklocaties wordt gelegd bij het gemeentelijk planningsoverleg. Vertegenwoordigd zijn de afdeling EZ, de afdeling grondzaken, het Structuurvisie-‘team’ en een vertegenwoordiger van ‘Programmering’. Voor een actueel beeld van wensen vanuit de markt en meer ‘kwalitatieve’ ontwikkelingen in de gemeente is het wenselijk dat ook de accountmanagers per marktsegment aanschuiven. De vraagraming deze visie blijft in principe leidend en wordt in het planningsoverleg verder niet ter discussie gesteld (tot aan de eerstvolgende herziening van de visie). C

Criteria en uitgangspunten


49

50

Wanneer geeft de actuele situatie aanleiding tot bijstelling en het al dan niet eerder of later in productie nemen’ van bepaalde locaties? Hiervoor worden de volgende criteria voorgesteld: • Bedrijventerreinen: - Als de totale uitgeefbare voorraad lager wordt dan drie7 keer het (langjarig, zeg tien jaar voortschrijdend) gemiddelde van de totale uitgifte, dienen er locaties uit de eerstvolgende planperiode ‘naar voren’ te worden gehaald. Welke locatie dat het beste kan zijn hangt af van: o Het segment en signalen vanuit de markt o ‘uitvoeringsgereedheid’ Met het (gedeeltelijk) in ontwikkeling nemen (infrastructuur en bouwrijp maken) moet (uiterlijk) worden begonnen als de uitgeefbare voorraad kleiner is dan tweemaal de (langjarig) gemiddelde uitgifte. - Per segment: als de totale uitgeefbare voorraad kleiner wordt dan tweemaal de jaarlijkse uitgifte, wordt een locatie uit de eerstvolgende planperiode voor dit betreffende segment naar voren gehaald; feitelijk in productie nemen moet uiterlijk worden gestart indien de voorraad voor dat segment kleiner dan éénmaal de gemiddelde uitgifte is. • Voor de kantorenmarkt hanteren we een criterium voor het voorkomen van ‘overaanbod’. Hiervoor kan naar de aanbod/opname (3-jarig gemiddelde)-ratio worden gekeken. Waar elders maximaal 1,5 grens voor een gezonde markt geldt, kan die voor Almere op 2 worden gelegd.

7

De termijnen die hier worden genoemd dienen eventueel te worden vervroegd indien de tijdsperiode voor bouwrijp maken langer dan een jaar duren, bijvoorbeeld omdat rekening moet worden gehouden met inklinking van de grond.


50

51

Inleiding Aanleiding Gemeentelijke VestigingsVisie Almere Het Kabinet heeft de ambitie de Randstad te laten ontwikkelen tot een duurzame en concurrerende Europese topregio (Startnotitie Randstad 2040, juni 2007). Die ambitie is uitgewerkt in drie hoofdopgaven: 1) een veilige Delta (water en klimaat), 2) bereikbaarheid en economische dynamiek en 3) kwaliteit van leven (woon-, werken leefklimaat). En dat met een kwaliteit die internationaal concurrerend is. In het bijzonder voor de Noordvleugel betekent die ambitie een grote opgave voor wonen, werken en bereikbaarheid. Almere heeft daarin een belangrijke positie. Die positie is (onder meer) uitgewerkt in de ‘Schaalsprong Almere 2030’, één van de 33 projecten van het Programma Randstad Urgent, dat gelijktijdig met de Startnotitie Randstad 2040 is uitgebracht. Het project Schaalsprong Almere beoogt een invulling te geven aan de ambitie om de ruimtelijk-econonomische structuur van de Randstad te versterken, in het bijzonder van de oordvleugel, bestaande uit de gebieden Metropoolregio Amsterdan en Noordvleugel Utrecht (NV Utrecht). Gelijktijdig en gelijkwaardig hieraan moet het Almere de kans geven om uit te groeien tot een complete stad. Het doel van het project ‘Schaalsprong Almere 2030’ is: “De doorgroei van Almere naar een complete stad mogelijk te maken (toevoeging BB) met 350.000 inwoners in 2030 met een eigen herkenbare identiteit, door de bouw van 60.000 woningen,het volwaardig doorontwikkelen van de sociaal economische structuur met een goede bereikbaarheid via de weg en openbaar vervoer, onder gelijktijdige versterking van de groenblauwe structuur. Over deze groeiopgave leggen rijk en Almere afspraken vast in een Integraal Afsprakenkader Almere 2030.” Mede als uitvloeisel hiervan, heeft de gemeente Almere nu een nieuwe Structuurvisie gemaakt waarin de stad werkt aan deze ‘schaalsprong’: een groei met 60.000 woningen en 100.000 banen in de periode 2010-2030. Dat is voor zowel het wonen als in het bijzonder voor het werken een hoge ambitie met grote ruimtelijk-economische consequenties. Ter vergelijking: Almere telt nu ruim 60.000 banen. Er zijn voor die werkgelegenheidsambitie voldoende vestigingsmogelijkheden nodig: kantoren, bedrijventerreinen, werkmogelijkheden in de wijken en locaties voor winkels en andere voorzieningen. Om zicht te krijgen op omvang (kwantitatief) en aard (kwalitatief) van die opgave heeft de gemeente Almere behoefte aan een (nieuwe) Gemeentelijke VestigingsVisie Almere. Met het Gemeentelijke Visievestigingsbeleid Almere (GVV) wordt invulling gegeven aan het nieuwe locatiebeleid uit de Nota Ruimte en het Omgevingsplan Flevoland 2006 en de provinciale beleidsregel 'Locatiebeleid Stedelijk gebied 2008'. Dit rapport is die visie. Deze gemeentelijke visie dient verschillende doelen. De visie: • is een vertaal- en concretiseringsslag van de economische visie van de gemeente, Almere Inc.; • is input voor de Structuurvisie, maar is daar deels ook op afgestemd; • bevat de concrete programmering voor de komende jaren en het beleid voor het ruimtelijk faciliteren van werken in Almere; • is een kader voor bestemmingsplanherzieningen (van met name bedrijventerreinen);


51

52

•

dient als Gemeentelijke Vestigingsplaats Visie (waarover later meer waarbij ook wordt ingegaan op de provinciale beleidsregel 'Locatiebeleid Stedelijk gebied 2008')

De nota gaat zowel over de nieuwe locaties, alsook over de bestaande voorraad aan bedrijventerreinen en kantorenlocaties en de samenhang tussen oud en nieuw. Hierbij ligt het accent op de ‘formele locaties’, waarmee bedrijventerreinen en kantoorlocaties bedoeld worden, en wordt zijdelings ingegaan op ‘informele locaties’, waarbij het bijvoorbeeld gaat om bedrijven aan huis. De nadruk ligt op de formele locaties omdat ruimtelijke keuzes daarover in ruimtelijk opzicht de meeste impact hebben, zonder de werkgelegenheid op informele locaties over hoofd te willen zien. Meer over de verschillende doelen en de achtergronden daarbij treft u aan in de volgende paragraaf.

Achtergrond en kader De belangrijkste ontwikkeling achter deze visie is de reeds genoemde schaalsprong van Almere. Nu telt de stad 186.000 inwoners (2008) en ca. 64.000 banen (>= 12 uur per week), rond 2030 worden dat er mogelijkerwijs 350.000 en ca. 165.000 banen. De stad gaat daarvoor ruimte bieden aan 60.000 extra woningen en heeft de ambitie om de werkgelegenheid met 100.000 banen te laten groeien tot 2030. De ‘Schaalsprong Almere 2030’ is, als genoemd, één van de projecten in het Programma Randstad Urgent. Almere heeft met het Rijk en met regionale partners in de nieuwe structuurvisie onderzocht op welke manier Almere die groei kan realiseren. De schaalsprong heeft een dubbeldoelstelling: Almere doen uitgroeien naar een complete stad èn een bijdrage leveren aan de kwaliteit van het vestigingsmmilieu van de Randstad. De schaalsprong moet een (deel van de) oplossing bieden voor de behoefte aan ruimte voor wonen en werken in de Noordvleugel van de Randstad, tegenwoordig aangeduid als de Metropoolregio Amsterdam en NV Utrecht. Als kaders voor deze Gemeentelijke VestigingsVisie Almere zijn relevant: de Almere Principles, de Economische Visie (Almere Inc.) en de structuurvisie en de sociale agenda. De Gemeentelijke VestigingsVisie Almere is deels ook voedend voor de structuurvisie. Tenslotte moet de visie ook een functie krijgen als zogeheten Gemeentelijke Vestigingsplaats Visie, een document waarvan de provincie Flevoland aan de gemeenten in de provincie vraagt dat op te stellen. Op al deze kaderstellende en relevante beleidsdocumenten gaan we hier kort in.

Almere principles, uitgangspunten voor de schaalsprong De gemeente Almere heeft uitgangsunten voor de schaalsprong vastgelegd in de zogeheten ‘’Almere Principles’. Die vormen een leidraad voor een duurzame (door)ontwikkeling van de stad tot 2030. Het gaat om zeven kernachtige formuleringen: • Koester diversiteit • Verbind plaats en context • Combineer stad en natuur • Anticipeer op verandering • Blijf innoveren • Ontwerp gezonde systemen • Mensen maken de stad


52

53

Uit de ‘principles’ spreekt een duidelijke kwaliteitsambitie: het streven naar een complete, gevarieerde en duurzame stad, waar de mensen centraal staan. Deze uitgangspunten zijn ook voor de Gemeentelijke VestigingsVisie Almere van belang. In hoofdstuk 3 worden ze als basis voor de kwalitatieve lijn gehanteerd. Uitwerking Almere Inc., de Economische Visie Almere 2030 Almere heeft in 2008 een nieuwe economische visie vastgesteld: Almere Inc, de Economische Visie Almere 2030. De Economische Visie geeft een beeld van de economische dimensie van de schaalsprong: hoe kan de economie van Almere met 100.000 banen groeien? De visie geeft aan welke activiteiten kansrijk zijn om op in te zetten en schetst de condities en attitude bij overheid en bedrijfsleven die nodig zijn om de ambities te verwezenlijken. De inzet van de Economische Visie - 100.000 banen – is samengevat weergegeven in figuur 1.1. De ambitie van 100.000 extra banen is ook uitgangspunt. De ruimtelijke doorvertaling van die ambitie, vormt dan ook een prominent onderdeel van deze visie, zowel kwantitatief als kwalitatief. Almere Inc. gaat overigens nadrukkelijk niet alleen over de kwantiteit. Kwaliteit, diversiteit en duurzaamheid zijn belangrijke dragers van de economische visie en zijn dat ook van deze Gemeentelijke VestigingsVisie Almere. Figuur 1.1

Banengroei naar sectoren/clusters volgens Almere Inc., de Economische Visie Almere 2030

Bron: gemeente Almere (2009), Economische Visie 2030

Inmiddels is, in aanvulling op de Economische Visie, het advies ‘Economisch Offensief Almere’ gepresenteerd. Dit advies, opgesteld onder regie van Wim Meijer, onder meer ‘ambassadeur’ van het Schaalsprong-project in het kader van het Urgentieprogramma Randstad, zet in op vijf economische clusters die de potentie hebben om uit te groeien tot aanjagers van de economie van Almere en de Metropoolregio. Het gaat om: • duurzaam bouwen en gebiedsontwikkeling; • ICT en media; • gezondheid (zorg) en life sciences; • handel en logistiek; • Luchthaven Lelystad. Input voor en afstemming op Structuurvisie Almere 2.0


53

54

Voor de schaalsprong heeft Almere onlangs een nieuwe Structuurvisie opgesteld, Almere 2.0 genaamd, waarbij de 2.0 net als bij het internet staat voor de ‘volgende generatie’. Daartoe zijn eerst enkele denkmodellen over de lange termijn ontwikkeling van de stad ontwikkeld. De structuurvisie is geen blauwdruk, maar een ontwikkelingsstrategie. Er is een aantal elementen in de structuurvisie die voor de ze visie van belang zijn: • Er blijft sprake van een meerkernige structuur, waarbij nieuwe kernen worden toegevoegd. • Zowel wat wonen als wat werken betreft streeft de stad naar meer differentiatie. • Een drager van het ruimtelijk beeld is de schaalsprong-as, die van west naar oost loopt. In het westen (Pampus) komen hoogstedelijke woon- en werkmilieus. Door de (gewenste) IJmeerlijn is er een directe verbinding naar Amsterdam voor OV en mogelijk autoverkeer. Aan de Oostkant worden vooral landschappelijke milieus voorzien. • De stad wil de achterstand in voorzieningen – kwantitatief en kwalitatief – inlopen, met onder meer een breder onderwijspalet inclusief hoger onderwijs en een rijker voorzieningenpakket op het vlak van cultuur, leisure en recreatie. Dat draagt direct (banen) en indirect (voorwaardenscheppend) bij aan de verdere economische ontwikkeling. • Almere wil een duurzame en innovatieve stad zijn, onder andere zichtbaar gemaakt met het DuurzaamheidsLaboratorium Almere als internationaal expertisecentrum en praktijklab. • De bereikbaarheid van de stad zal – van en naar alle richtingen - worden verbeterd. Naast de genoemde IJmeerlijn, gaat het om verdubbeling van de Flevo-/Hanzelijn (spoor) met opwaardering van Almere Centrum tot intercitystation (al gerealiseerd) en reserveringen voor andere railverbindingen (o.a. Stichtse lijn en mogelijk een HSL), verbreding van de snelwegen A1, A6, A9, A27 en aanleg van de N30/A30 (richting Nijkerk). Ook de capaciteit van de interne netwerken wordt vergroot voor de verschillende vervoerswijzen. • Regionaal-economische structuurversterking wordt geplaatst in het perspectief van de ontwikkeling van de as Haarlemmermmeer-Amsterdam-Amere-Luchthaven Lelystad. Almere wil ruimte bieden aan een qua activiteiten en schaal gevarieerde bedrijvigheid. Naast reguliere uitbouw en versterking van de economie, worden in de structuurvisie accenten gelegd bij clusters rond duurzaamheid, zorg en ICT. • Ruimtelijk wordt ingezet op het meer dan voorheen mengen van wonen en werken in allerlei vormen. In de nieuwe delen komen meer mogelijkheden voor ondernemerschap, in de bestaande stad wordt eveneens gekeken in welke mate meer werkgelegenheid en voorzieningen kunnen worden toegevoegd. • Het gebied rond het Weerwater wordt ontwikkeld tot het fysieke en mentale centrum van de stad, met overkluizing van de A6, waardoor dit gebied deels een andere invulling krijgt.

Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid Almere De Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid geeft (tevens) invulling aan het nieuwe locatiebeleid uit de Nota Ruimte en het Omgevingsplan Flevoland 2006. In het algemeen stelt de provincie dat het locatiebeleid voor het stedelijk gebied is gericht op een voldoende gedifferentieerd aanbod van werklocaties in Flevoland. Daarbij rekeninghoudend met het locatiebeleid streeft de provincie naar een zodanige vestiging van bedrijven, kantoren en voorzieningen, dat een optimale bijdrage wordt geleverd aan de vitaliteit van steden en dorpen.


54

55

De provincie wil bij de ontwikkeling van bedrijvigheid rekening houden met de karakteristieken van de individuele gemeenten en tot maatwerk komen. Dit aan de hand van de beleidsregel 'Locatiebeleid Stedelijk gebied 2008' waarin alle werklocaties voor bedrijven, kantoren en voorzieningen is ingedeeld naar zeven locatietypen. Daarbij rekeninghoudend met de kwantitatieve ruimte en kwalitatieve richtlijnen uit de 'Visie Werklocaties Flevoland 2020'. Daarom is met de gemeenten afgesproken om een Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid (GVV) op te stellen. Het is een nieuw instrument dat alleen binnen de provincie Flevoland wordt ingezet voor de regionale en lokale vertaling van het locatiebeleid uit de Nota ruimte. De GVV is geen wettelijk instrument, maar vormt een onderbouwing van de werkgelegenheidsontwikkeling en daarmee de ruimtelijke onderbouwing voor de locatie van een nieuw en bestaand bedrijf, kantoor of voorziening bij de besluitvorming over ruimtelijke plannen. Een GVV, waarvan Gedeputeerde Staten hebben geconstateerd dat deze voldoet aan het provinciaal beleid, is in beginsel bepalend voor het onderdeel locatiebeleid bij de beoordeling van gemeentelijke ruimtelijke plannen. De gemeente zorgt voor de actualiteit van de GVV. Als richtlijn geldt dat de GVV minimaal eens in de 4 jaar wordt opgesteld met de mogelijkheid van eenmalige verlenging met nog eens 4 jaar, indien bijstelling niet eerder nodig is.

In de GVV moet aan de orde komen: • In kwalitatieve zin moeten gemeenten in hun GVV voor de huidige en toekomstige werklocaties beschrijven tot welke provinciale locatietype(n) deze worden gerekend • Per locatie moet binnen het provinciale locatietype aangegeven worden welke typen bedrijven zich er kunnen vestigen • Daarnaast moeten in de locatieprofielen ook nog andere specifieke kenmerken van de locatie worden omschreven (bron: Provincie Flevoland, Beleidsregel Locatiebeleid 2008, geldig sinds 1 juli 2008): o Keuzes/richtlijnen omtrent omvang kantoren o Keuzes/richtlijnen omtrent de ruimtelijke kwaliteit o Keuzes/richtlijnen omtrent bereikbaarheid en parkeren: o Keuzes/richtlijnen omtrent de leefbaarheid in de omgeving • De voorgestelde locatietype(n) en de hierbinnen bestaande en geplande omvang van de bedrijvigheid dienen in kwantitatieve zin te passen binnen het Omgevingsplan Flevoland 2006 en de uitwerking hiervan in de meest actuele Strategische Visie op Werklocaties Flevoland • aandacht voor ontwikkelingen in de omliggende gemeenten en daarbij rekening houden met kwaliteit en kwantiteit van nieuwe werklocaties • visie op het vraagstuk mengen waarbij aandacht voor zowel het voorkomen van ontmenging als het bevorderen van menging • aandacht geven aan zorgvuldig en efficiënt ruimtegebruik op werklocaties • visie op herstructureringsopgave inclusief vertaling naar concrete planning • streven naar duurzaamheid • specifieke werkmilieus zoveel mogelijk bundelen • aandacht voor leefbaarheid en landschappelijke inpassing • nader voorwaarden stellen aan (nieuwe) industrieterreinen (voorwaarde provincie is minimaal industrieterrein met ruimte voor milieucategorie bedrijven 4 en 5 in noordelijk-, oostelijk - en zuidelijk Flevoland).

Andere relevante beleidskaders Sociale Agenda


55

56

In het kader van de schaalsprong heeft Almere ook een Sociale Agenda opgesteld: “Almere, mensen maken de stad”. Die heeft uiteraard een waarde op zichzelf en is van belang bij het opstellen van de (ruimtelijke) structuurvisie. Voor deze Gemeentelijke VestigingsVisie Almere zijn enkele punten expliciet belangrijk uit deze Sociale Agenda. De belangrijkste daarvan is wellicht de ambitie om tot meer diversiteit te komen. Die diversiteit kent vele dimensies. Almere wordt nu gekenmerkt door een enigszins eenzijdige bevolkingssamenstelling met vooral veel middelbaar opgeleiden. De uitdaging zit in het aantrekkelijk worden voor mensen met verschillende achtergronden: studenten, hogere inkomens, starters (zowel ondernemers als op de woningmarkt) etc. De belangrijkste aanbevelingen van de sociale agenda zijn: • Investeer extra in onderwijs; • Maak extra ruimte voor economie in de wijken; • Maak kleine stappen op de woonladder mogelijk; • Ontwikkel een gevarieerde woningvoorraad gericht op sociale stijgers en op starters; • Maak meer ruimte voor (voorzieningen voor) sport, spel en cultuur; • Creëer een vertrouwde en beheersbare woonomgeving; • Creëer woonomgevingen waarmee bewoners zich positief identificeren; • Koester de rafelige randen en broedplaatsen; • Koester sociaal en cultureel kapitaal. Plabeka Op het gebied van de planning van werklocaties werkt Almere samen met de andere gemmeenten en provincies in de Metropoolregio Amsterdam in het Platform Bedrijven en Kantoren (Plabeka). In de Uitvoeringsstrategie Plabeka (2007) is afgesproken hoe de regio zorgdraagt voor een voldoende en gedifferentieerd aanbod aan bedrijventerreinen en welke inspanningen worden gepleegd om het overaanbod aan plannen voor kantoorontwikkeling te reduceren. Almere heeft een duidelijke opvangtaak op het vlak van de bedrijventerreinen voor de Metropoolregio. Qua kantoorontwikkeling is de in de Uitvoeringsstrategie Plabeka voorziene uitbreidingsvraag in Almere (heel) beperkt, maar de speciale positie van Almere in het licht van de schaalsprong is door de partners in de regio onderkend.

Totstandkoming van deze Gemeentelijke VestigingsVisie Almere Proces Deze visie is in opdracht van de gemeente Almere opgesteld door BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving. Daarbij is nauw samengewerkt met de opdrachtgever; bestuurlijk gezien is dat wethouder Martine Visser, ambtelijk gezien is dat de afdeling Economische Zaken. De bestuurlijke verwachtingen zijn in een gesprek met Wethouder (M.) Visser aan de orde gekomen. Een interne begeleidingscommissie met vertegenwoordigers vanuit de verschillende betrokken diensten en afdelingen heeft het opstellen van de visie constructief begeleid. De samenstelling van de begeleidingscommissie is opgenomen in bijlage I. Een belangrijke procesmatige en inhoudelijke bijdrage is geleverd door de deelnemers aan drie werksessies die voor het opstellen van deze visie zijn gehouden (zie bijlage II). Eén werksessie had kansen, mogelijkheden en onmogelijkheden voor functiemenging als thema en een tweede was gewijd aan herstructurering en duurzaamheid. De derde sessie ging vooral om het afstemmen van de denklijnen in de voorkeursvariant voor de structuurvisie en deze


56

57

Gemeentelijke VestigingsVisie. Daarnaast zijn met enkele externe partijen (provincie, VBA en KvK) gesprekken gevoerd. Bureau BUITEN is de geïnterviewden, externen die hebben deelgenomen aan de workshops en de medewerkers van de gemeente Almere en de provincie Flevoland erkentelijk voor hun bijdragen in tijd en kennis aan de totstandkoming van deze visie.

Inhoud Inhoudelijk gezien is deze visie werklocaties in twee – met elkaar verbonden - deelstappen tot stand gekomen. In eerste instantie is de focus op de kwantitatieve component gelegd, mede met oog op het tijdpad voor de structuurvisie. Daartoe is geraamd hoeveel bedrijventerreinen en kantoren er naar verwachting nodig zullen zijn voor de korte, middellange en lange termijn in Almere. Dat is gedaan voor twee scenario’s: het taakstellende +100.000-banen-scenario van de Economische Visie en een wat voorzichtiger ‘bottom up’ variant, die aanhaakt op de ontwikkeling van Almere in het verleden. In de tweede fase zijn meer kwalitatieve aspecten aan bod gekomen. Daarbij gaat om beleidsmatige overwegingen - mate van functiemenging, hoe om te gaan met veroudering van bedrijventerreinen – maar ook om de noodzakelijke kwaliteiten van de nieuwe werklocaties. Uiteraard is er sprake van een samenhang tussen kwantiteit en kwaliteit.

Opbouw van de Gemeentelijke VestigingsVisie Almere In hoofdstuk 2 wordt een profielschets gegeven van de Almeerse economie. De huidige economische situatie wordt in beeld gebracht. De vragen die beantwoord worden zijn: hoeveel banen telt Almere, in welke sectoren en waar zijn die banen in geografisch opzicht gevestigd? Daarnaast komen de bestaande bedrijventerreinen en kantoorlocaties aan bod en wordt de ontwikkeling van Almere over de laatste jaren in regionaal perspectief geplaatst. Hoofdstuk 3 komt de kwalitatieve visie aan de orde: op basis van de Almere principles en trends en ontwikkelingen worden uitgangspunten geformuleerd ten aanzien van duurzaamheid, herstructurering en functiemenging. Verder worden conform de eisen van de provincie de Almeerse bedrijventerreinen ingedeeld naar specifieke locatietypen. Daarnaast wordt toegelicht hoe Almere omgaat met duurzaamheid en zorgvuldig ruimtegebruik op werklocaties. In hoofdstuk 4 wordt een vertaling gemaakt naar kwantiteiten. Voor twee vraagscenario’s zijn vraag-aanbodconfrontaties opgesteld. Hiermee is bepaald of er bij bedrijventerreinen, kantoren en voorzieningen naar de toekomst toe, rekening houdend met ambities uit de Economische Visie en de Structuurvisie, nog een planningsopgave resteert (of juist niet). In hoofdstuk 5 wordt de vertaling gemaakt naar implementatie en uitvoering. Allereerst worden op grond van de voorgaande hoofdstukken, conclusies getrokken en aanbevelingen gedaan. Vervolgens worden, gebaseerd op de gemaakte analyses, de consequenties voor programmering en uitvoering beschreven.


57

58


58

59

De stand van de Almeerse economie Inleiding Allereerst inventariseren we op deze plek de stand van de Almeerse economie anno 2009. Zo wordt ingegaan op de ontwikkeling van de werkgelegenheid en de huidige sectorstructuur. Ook worden de bestaande bedrijventerreinen en kantoorlocaties onder de loep genomen en de historische uitgifte en opnamecijfers geanalyseerd. Waar mogelijk zijn de cijfers in perspectief geplaatst, door een vergelijking met Nederland, de provincie of de Metropoolregio Amsterdam.

Ontwikkeling werkgelegenheid In de jaren ’70 kwamen met de eerste bewoners ook de eerste banen naar Almere. Sindsdien heeft Almere een enorme verstedelijkingsslag ondergaan: het aantal inwoners is sindsdien gegroeid naar 185.000 en het aantal full-time banen is momenteel bijna 64.000.

Sectorstructuur 2008 Tabel 2.1 geeft de Almeerse werkgelegenheid in full-time banen weer: op 1 april 2008 waren dit er 63.290. Parttime banen (<12 uur per week) zijn hierin niet meegenomen. De grootste sectoren zijn zakelijke dienstverlening, zorg, overheid en onderwijs, groothandel en detailhandel. Ter vergelijking is ook de sectorstructuur van Nederland ernaast gezet. Almere kent in vergelijking met Nederland relatief veel banen in de groothandel en zakelijke diensten. Tabel 2.1

Werkgelegenheid (full-time banen, > 12 uur/week) en sectorstructuur Almere Sectorstructuur Banen Almere Bedrijfstak 1-4-2008 Almere 2008 1 Landbouw, bosbouw, visserij 200 0,3% 2 Voeding- en genotmiddelenindustrie

Sectorstructuur NL 2007 3,2%

560

0,9%

1,7%

3 Overige industrie 4 Chemische industrie

1.414 405

2,2% 0,6%

4,5% 1,6%

5 Metaal- en elektrotechnische industrie 6 Aardolie-industrie

3.450 0

5,4% 0,0%

5,2% 0,1%

0 100

0,0% 0,2%

0,1% 0,4%

9 Bouwnijverheid 10 Groothandel

3.470 7.700

5,4% 12,0%

7,1% 7,4%

11 Transport 12 Detailhandel en horeca

1.988 6.578

3,1% 10,3%

5,2% 12,0%

13 Post en telecommunicatie 14 Bank- en verzekeringswezen

540 2.091

0,8% 3,3%

1,3% 3,6%

14.499 7.974

22,7% 12,5%

18,7% 14,2%

8.092 4.859

12,7% 7,6%

12,5% 1,1%

63.920

100,0%

100,0%

7 Delfstoffenwinning 8 Energie- en waterleidingbedrijven

15 Zakelijke (tertiaire) diensten en overig 16 Zorg 17 Overheid en onderwijs 18 Uitzendbureaus (interced. en uitzendkrachten) Totaal Bron: Vestigingenregister Provincie Flevoland (2008), bewerking Bureau BUITEN


59

60

Ontwikkeling werkgelegenheid 1997-2007 Tabel 2.2 toont de werkgelegenheidsontwikkeling in Almere en Nederland in de periode 1997-2007. Het wordt direct duidelijk dat de groeiverschillen groot zijn: Nederland kent in deze periode een totale werkgelegenheidsgroei van ‘slechts’ 1,6% per jaar, in Almere is het aantal banen in dezelfde periode met maar liefst 7,1% per jaar toegenomen. De groeiverschillen tussen Nederland en Almere zijn de laatste jaren vooral groot geweest in de voedings- en genotmiddelenindustrie, metaal- en elektrotechnische industrie, het banken verzekeringswezen en transport, waarbij wel moet worden opgemerkt dat deze sectoren in de huidige economische structuur maar beperkt vertegenwoordigd zijn. Desalniettemin zijn ook in de grotere sectoren (zoals zakelijke dienstverlening en de zorg) de verschillen met Nederland in de meeste gevallen aanzienlijk. Conclusie: Almere is qua groei in niets te vergelijken met Nederland. Het aantal banen is ten opzichte van de beroepsbevolking echter nog relatief laag, hoewel de banengroei in de achterliggende tien jaar wel sneller is gegaan dan de stijging van de (beroeps)bevolking. Niettemin kampt Almere nog met een relatief hoge netto uitgaande pendel: 60.000 Almeerders werken buiten Almere, terwijl er ‘slechts’ een inkomende pendel van 23.000 is. De woon-werk balans is daarmee schever dan in andere Nederlandse steden van de omvang van Almere. Eén van de doelen van de Schaalsprong is dan ook het verbeteren van de woon-werk balans. Met andere woorden: niet alleen absoluut maar ook relatief meer banen in Almere en dat bij een voortgaande groei van het aantal inwoners. Tabel 2.2

Groei werkgelegenheid 1997-2007 Almere en Nederland Almere '97-'07

Nederland '97-'07

Groeiverschi l in %-punt

Landbouw, bosbouw, visserij

4,3%

-2,0%

6,3%

Voeding- en genotmiddelenindustrie Overige industrie

9,1% 3,1%

-1,5% -0,9%

10,6% 4,0%

-3,4% 8,9%

-1,0% -1,0%

-2,4% 9,8%

0,0% 0,0%

-4,3% -2,5%

4,3% 2,5%

-1,5% 4,5%

-2,7% 1,0%

1,1% 3,5%

Groothandel Transport

5,0% 8,5%

1,3% 1,5%

3,7% 7,0%

Detailhandel en horeca Post en telecommunicatie

6,0% 2,3%

1,1% 0,6%

4,9% 1,6%

10,7% 7,5%

1,3% 3,9%

9,4% 3,6%

Zorg Overheid en onderwijs

9,5% 7,7%

3,6% 1,9%

5,9% 5,8%

Uitzendbureaus (intercendenten en uitzendkrachten)

9,8%

6,4%

3,4%

Totaal

7,1%

1,6%

5,5%

Bedrijfstak

Chemische industrie Metaal- en elektrotechnische industrie Aardolie-industrie Delfstoffenwinning Energie- en waterleidingbedrijven Bouwnijverheid

Bank- en verzekeringswezen Zakelijke (tertiaire) diensten en overig

Bron: Vestigingenregister Provincie Flevoland (2008), bewerking Bureau BUITEN


60

61

In ruimtelijke zin slaan de banen in Almere voor bijna 50% neer op de bestaande Almeerse bedrijventerreinen in Stad, Haven en Buiten (zie figuur 2.1). Daarnaast is 35% van het totaal aantal banen in Almere in Almere Stad gevestigd: de helft daarvan in het centrum en de andere helft verspreid in het overige stedelijke gebied van de stad: de wijken. De wijken in Almere Buiten herbergen bijna 8% van alle banen in de stad. De werkgelegenheid in de centrumgebieden van Almere Stad, Haven en Buiten bestaat voor een groot deel uit werkgelegenheid in detailhandel en zakelijke diensten/kantoren. Zoals uit de volgende paragrafen zal blijken zijn de grootste kantoorlocaties van Almere gevestigd in de centrumgebieden nabij stations. Er zijn echter ook veel ‘kantorenbanen’ op bedrijventerreinen aanwezig: bedrijventerreinen Randstad en Gooisekant zijn relatief kantoorachtig: de daar aanwezige dienstverlenende bedrijven - die normaliter qua vestigingsmilieu wellicht niet voor een standaard bedrijventerrein zouden kiezen – zijn gecategoriseerd als ‘gevestigd op bedrijventerrein’. Dit draagt bij aan het relatief hoge percentage banen op bedrijventerreinen. In hoofdstuk 4 van deze visie wordt de werkgelegenheid op die terreinen toegevoegd aan de kantorenlocaties. Figuur 2.1

Ruimtelijk-geografische verdeling banen in 2008


Bedrijventerreinen Ongeveer 30.000 mensen werken op de Almeerse bedrijventerreinen. In tabel 2.3 staan de bedrijventerreinen gerangschikt van groot naar klein qua werkgelegenheidfunctie. De code achter de naam van het terrein geeft aan in welk deel van de stad het terrein gelegen is (bijvoobeeld: A-B= Almere Buiten). Het glastuinbouwgebied Buitenhout en agrarische terreinen als de Vogelweg zijn in deze inventarisatie niet meegenomen. De bedrijventerreinen kunnen in kwalitatief opzicht worden ingedeeld naar verschillende typen. De meeste gemeente hanteren een indeling Het grote aantal binnenstedelijke bedrijventerreinen valt op. Dit zijn, uiteraard, vaak kleinere terreinen met (in absolute zin) minder banen dan de (qua oppervlakte grotere) modern gemengde of logistieke terreinen. Bijlage VII biedt een compleet beeld van de bestaande (en nieuwe) bedrijventerreinen qua


61

62

oppervlaktes. In totaal is er bijna 450 ha netto bedrijventerrein uitgegeven om 30.000 banen te huisvesten. In figuur 2.2 staan alle bedrijventerreinen op kaart aangegeven.

Tabel 2.3

Werkgelegenheid op bedrijventerreinen 2008 (excl. agrarische terreinen) Bedrijventerrein*

Aantal full time Segment** banen (1-4-2008)

Percentage

De Vaart A-B

IND

5.969

Gooisekant A-S

MG

4.151

13,5%

Randstad A-S Veluwsekant O+W A-S

MG MG

4.023 3.112

13,0% 10,1%

Gooisepoort A-S De Steiger A-H

MG MG

2.798 1.908

9,1% 6,2%

Sallandsekant A-S Markerkant A-S

LOG MG

1.858 1.297

6,0% 4,2%

Hollandse Kant A-S Poldervlak A-B

LOG MG

1.197 985

3,9% 3,2%

De Binderij A-S Felsersplaats A-S

BIN BIN

476 475

1,5% 1,5%

De Paal A-H De Uitgeverij A-S

BIN BIN

449 421

1,5% 1,4%

Hogekant A-PRT Het Atelier A-S

MG BIN

386 326

1,3% 1,1%

Frezersplaats A-S Ambachtsmark A-H

BIN BIN

283 219

0,9% 0,7%

Faunabuurt A-B Gietersplaats A-S

BIN BIN

168 153

0,5% 0,5%

Draaiersplaats A-S Bouwmeestersbuurt A-B

BIN BIN

92 66

0,3% 0,2%

30.812

100,0%

**IND=industrie, MG = modern gemengd, LOG=logistiek en BIN=binnenstedelijk ( * Van enkele zeer kleine terreinen zijn onvoldoende gegevens beschikbaar om deze nemen in de tabel. Bron: Vestigingenregister Provincie Flevoland (2008), bewerking Bureau BUITEN

19,3%

op te

De laatste 20 jaar is de gemiddelde uitgifte van bedrijventerreinen ongeveer 19 ha netto per jaar. Tussen 1998 en 2008 was de gemiddelde uitgifte 15 ha per jaar. De uitgiftecijfers volgen min of meer de conjuncturele ontwikkeling: in figuur 2.3 is de hiermee samengaande golfbeweging zichtbaar voor de periode vanaf 1997. Opvallend is het lage niveau in de uitgifte na 2002 ondanks een vanaf 2004 duidelijk aantrekkende economie. In2008 is een uitgifte van 13,3 ha geregistreerd. Voor 2009 mag worden verwacht dat de uitgifte wordt beïnvloed door de economische crisis. Qua segment is de uitgifte aan bedrijventerreinen vanaf 1997 35% modern gemengd, 32% logistiek, 14% industrie, 13% binnenstedelijk en 6% hoogwaardig. Uitgifte van het BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

62

63

hoogwaardige segment heeft echter sinds 2000 niet meer plaatsgevonden, omdat er geen hoogwaardig terrein meer werd aangeboden. Momenteel is er nog ongeveer 50 ha netto direct uitgeefbaar, waarvan de helft in het logistieke segment (Stichtsekant en Sallandsekant). Het overige aanbod is met name modern gemengd en in mindere mate binnenstedelijk. Rekening houdend met een wenselijke spreiding over segmenten en de mogelijkheid van piekvraag is deze direct uitgeefbare voorraad voor een stad met de groeiambities van Almere klein, zoniet te klein, te noemen. Geadviseerd wordt om een strategische voorraad van driemaal de jaarlijks gemiddelde uitgifte te hanteren. Met 50 ha uitgeefbaar terrein voldoet Almere daar net aan, maar daarbij is geen rekening gehouden met een spreiding over segmenten.


63

64

Figuur 2.2

Kaart met bedrijventerreinen (zware getallen) en kantorenlocaties (rode getallen) in Almere

Bron: website gemeente Almere (2009)

Figuur 2.3

Uitgifte bedrijventerreinen Almere 1997-2007 naar segment

Bron: Gemeente Almere, Mijlpalenrapportages DSO (interne notitie DSO/E&W, 2008)


64

65

Het aandeel van Almere in de uitgifte van bedrijventerreinen op het totaal in de provincie Flevoland schommelt vanaf 2003 rond de 25% (zie figuur 2.4). In de jaren daarvoor nam Almere een groter deel van de provinciale uitgifte op zich (>35%). Figuur 2.4

Uitgifte bedrijventerreinen per gemeente in Flevoland

*Gegevens niet beschikbaar Bron: Provincie Flevoland (2008), ‘Statistiek van de bedrijventerreinen en kantoorlocaties in Flevoland stand 1-1-2008’

Het aandeel van Almere in de uitgifte in de Metropoolregio bedraagt sinds 2000 gemiddeld ca. 27%. Overigens blijft de uitgifte in Almere, evenals overigens in de rest van de Metropoolregio, sinds 2005 achter bij de vraagscenario’s die in het kader van Plabeka zijn ontwikkeld. Het aanbod aan bedrijventerreinen en de plannen voor bedrijventerreinen in de Metrpoolregio voorzien over het geheel genomen in een nog ruim aanbod. Wel zijn er grote verschillen tussen deelregio’s. In Gooi en Vechtstreek blijft het aanbod krap, Haarlemmermeer heeft een ruime planvoorraad. Boven het Noordzeekanaal is er een beperkter aanbod is, maar dat is een minder relevante (bron)markt voor Almere. Amsterdam heeft zelf een beperkt ‘droog’ bedrijventerreinenaanbod, maar is met een intensiveringsslag bezig op de bedrijventerreinen binnen de Ring A10. Op langere termijn zal dat voor de westelijke delen van de Noordelijke IJ-oevers en transformatie naar een meer gemengd woon-werkmilieu betekenen.

Kantoren In figuur 2.2 staan naast de bedrijventerreinen ook tien kantorenlocaties weergegeven. De globale spreiding van de kantorenvoorraad over Almere staat in tabel 2.4. Almere telt bijna 600.000 m2 bvo aan (‘zelfstandige’) kantoren. Naast de kantoren op centrumlocaties zijn ook de (zelfstandige) ‘kantorenmeters’ op bedrijventerreinen duidelijk te onderscheiden. In totaal werken er momenteel in Almere zo’n 20.000 mensen in kantoren. De kantorenvoorraad van Almere groeit weliswaar relatief sterk, maar is in absolute omvang nog bescheiden. Uit de Monitor Plabeka Uitvoeringsstrategie blijkt dat de voorraad in Almere slechts 4,5% van het totaal in de Metropoolregio is. Bijlage X geeft het volledige overzicht aan bestaande en toekomstige kantoorlocaties. Er staan onder meer indicaties opgenomen van oppervlaktes van kantoren in aanbouw én aanbod in de bestaande voorraad. Volgens de best beschikbare cijfers schommelde het aanbod in de Almeerse voorraad tussen 2002 en 2007 tussen de 15% en 24% (Bron: Kantorenrapportage


65

66

Almere 1990-2007). In een jonge en relatief nog niet zo grote kantorenvoorraad is het aanbod logischerwijs procentueel al snel wat hoger dan in een grote markt als Amsterdam. Tabel 2.4

Totale voorraad kantoren (m2 bvo, 1-4-2007) Locatie Almere Stad Centrum Almere Stad bedrijventerrein Gooise Poort Almere Stad bedrijventerrein Randstad Almere Stad bedrijventerrein Gooise Kant Almere Stad Muziekwijk Almere Stad overig (o.a. Binderij, Atelier, Parkwijk) Almere Haven overig (o.a. de Paal, Ambachtsmark) Almere Haven Centrum Almere Buiten Centrum Almere Buiten overig (o.a. Faunabuurt, Bouwmeesterbuurt etc.) Totaal

Totale voorraad 239.850 77.700 60.700 45.200 43.900 37.600 32.200 26.600 16.900 15.700 596.350

Bron: Gemeente Almere (Interne memo DSO/E&W, 2008)

De opname aan kantoren in Almere tussen 1997 en 2006 is gemiddeld 40.000 m2 bvo per jaar (figuur 2.5). Uitschieters waren de jaren 2004 en 2005. Een groot deel van de opname betreft opname van nieuwbouw: gemiddeld 25.000 m2 per jaar. Dat betekent dat jaarlijks ongeveer 15.000 m2 wordt opgenomen in de bestaande bouw. Het aandeel van Almere in de uitbreidingsvraag naar kantoorruimte in de Metropoolregio ligt sinds 2000 gemiddeld op 20%. Daarmee groeit het belang van de kantorenmarkt van Almere voor de Metropoolregio gestaag. De uitbreidingsvraag in Almere ligt boven de behoefteramingen van de Metropoolregio, maar die houden ook onvoldoende rekening met de bijzondere positie van Almere. In de hele Metropoolregio is het aanbod op de kantorenmarkt als ruim te kwalificeren en bestaan er relatief grote volumes aan plannen. De concurrentie op de kantorenmarkt blijft dus sterk. Figuur 2.5

Opname kantoorruimte Almere 1997-2006

Bron: Gemeente Almere (Interne memo DSO/E&W, 2008)


66

67

Dynamiek in werkgelegenheidsgroei Om inzicht te krijgen in de Almeerse bedrijvendynamiek in vergelijking tot andere steden is in tabel 2.5 een opsomming gegeven van de ‘herkomst’ van de werkgelegenheid ten opzichte van 1999. Voor tien Nederlandse steden heeft het RPB/PBL in 2008 onderzocht welke dynamiek bedrijven hebben doorgemaakt sinds 1999 en welke invloed heeft dit op de werkgelegenheidsstructuur in die steden. De belangrijkste conclusie voor Almere is dat haar banengroei sinds 1999 bovengemiddeld uit startende ondernemingen (‘nieuw sinds 1999’) en verhuisde bestaande bedrijven (‘bestaand sinds 1999 – verhuisd’) is gekomen. Almere heeft in Nederland één van de hoogste startersquotes: zo lag het niveau van aantal starters in 2005 op 1.200 (Bron: Economische Visie Almere 2030). Daarnaast is bekend dat Almere veel bedrijven uit de regio (Gooi en vechtstreek, Amsterdam, regio Utrecht) en het buitenland aantrekt. Ook dat is af te lezen uit onderstaande tabel: gemiddeld vond in Nederland 16% van de banengroei tussen 1999 en 2006 plaats in reeds bestaande bedrijven die in die periode verhuisd zijn. In Almere is dat 25%. Alleen Zwolle, Utrecht en Amersfoort komen in de buurt van Almere als steden waar ook relatief veel banen zijn ontstaan in verhuisde bedrijven (n.b. die verhuizing kan (en zal vooral) overigens ook binnen de gemeentegrenzen hebben plaatsgevonden). Tabel 2.5 Opbouw werkgelegenheid in 2006 in (sinds 1999) nieuwe en/of verhuisde bedrijven in %

Bestaand sinds 1999

Nieuw sinds 1999

Bestaand sinds 1999 en verhuisd

Nieuw sinds 1999 en vershuisd

Totaal

Almere

40%

31%

25%

3%

100%

Amsterdam Rotterdam

45% 66%

37% 15%

15% 17%

3% 2%

100% 100%

Den Haag Utrecht

60% 53%

18% 22%

19% 23%

2% 3%

100% 100%

Eindhoven Amersfoort

51% 51%

25% 25%

20% 22%

4% 3%

100% 100%

Zwolle Arnhem

60% 61%

16% 18%

23% 18%

2% 3%

100% 100%

Heerlen

69%

12%

16%

3%

100%

Nederland totaal

61%

21%

16%

2%

100%

Bron: Planbureau voor de Leefomgeving (2007), Verhuizingen van bedrijven en groei van werkgelegenheid

Dit onderzoek van het PBL bevat nog meer interessante informatie die van belang is voor deze visie werklocaties: • Jaarlijks verhuist ca. 4% van de bedrijven in Nederland, waarmee ca. 3% van de werkgelegenheid is gemoeid. • 75% van de bedrijven (79% van de werkgelegenheid van verhuizers) verhuist binnen de gemeente, op COROP-niveau stijgen deze aandelen zelfs naar 94% (bedrijven) en 95% (werkgelegenheid). Heel veel bedrijven verhuizen dus over relatief korte afstanden (10-20 km). Verklaringen hiervoor liggen vooral in de sfeer van de herkomst van werknemers, de


67

68

relaties met toeleveranciers en andere lokale/regionale netwerken. Op provinciaal niveau liggen de genoemde aandelen nog iets hoger. Het totale aantal verhuizingen dat per jaar bovenregionaal verhuist, is dus niet zo groot. Almere is, niet verrassend natuurlijk, één van de netto ‘winnaars’ van die stromen. Hoewel de bovenregionale stromen van verhuizende bedrijven relatief klein zijn, zijn verhuizende bedrijven vanuit regionaal-economische ontwikkeling gezien wel heel interessant: ze blijken in de drie jaar vóór verhuizing tweemaal zo hard te groeien in banen dan andere bedrijven en in de eerste twee jaar na verhuizing nog eens een kwart sneller. Figuur 2.6 geeft het saldo van die ontwikkelingen weer voor Almere in de periode 1999-2006. De figuur laat (evenals tabel 2.5) zien dat de vestiging van nieuwe bedrijven voor Almere van even groot belang is als dat van verhuizende bedrijven en dat daarbinnen de verhuizers binnen Almere veel belangrijker zijn dan die van buitenaf. Het gaat er dus vooral om aantrekkelijk te zijn voor de eigen bedrijven (en vooral voor binnengemeentelijke verhuizers) en voor starters. Figuur 2.6

Verandering werkgelegenheid in Almere naar nieuw, bestaand en wel/niet verhuisd; absoluut (boven) en ten opzichte van Nederland (onder); NB legenda bevat een foutje: nieuw-verhuisd is licht-grijs

Bron: Planbureau voor de Leefomgeving (2007), Verhuizingen van bedrijven en groei van werkgelegenheid

Een andere – overigens voor de handliggende – les die uit de RPB-analyses kan worden getrokken is dat de acquisitiepijlen het beste kunnen worden gericht op de nabije ‘donor’gebieden: Amsterdam, Gooi en Vechtstreek, Utrecht/Amersfoort en de noordrand van de Gelderse Vallei en de Veluwe.


68

69

Het RPB heeft ook onderzocht welke factoren bijdragen aan (verschillen in) bovengemeentelijke aantrekkelijkheid voor verhuizers. Bereikbaarheid is dan naast afstand en economische massa (een factor die bij de groei van Almere nog sterker wordt), de belangrijkste bepalende factor. Dit is vooral van betekenis voor de logistiek en de zakelijke diensten. Conclusies De belangrijkste constatering uit dit hoofdstuk is dat de werkgelegenheid in Almere de laatste tien jaar stevig is gegroeid. De groei is in zekere zin onvergelijkbaar met die in Nederland. Vrijwel alle bedrijfstakken groeien veel sneller dan nationaal het geval is. Het aantal banen is weliswaar sneller gegroeid dan de beroepsbevolking, maar de woon-werk balans van Almere blijft scheef. Almere kent een relatief kleine nijverheid (industrie en bouw) en een grote dienstensector. Groothandel en zakelijke diensten zijn groot en in vergelijking tot Nederland sterk vertegenwoordigd. Almere is ruimtelijk gezien een product van functiescheiding: veel werkgelegenheid vinden we op bedrijventerreinen. De uitgifte aan bedrijventerreinen ligt met gemiddeld 15 ha per jaar in de afgelopen 10 jaar onder de groeiverwachtingen. Dat beeld is overigens waarneembaar in de hele Metropoolregio. In recente jaren heeft gebrek aan aabod in sommige segmenten Almere parten gespeeld. De voorraad uitgeefbaar terrein is klein, zeker als rekening wordt gehouden met verschillen in segmenten. De kantorenmarkt heeft zich tamelijk gunstig ontwikkeld. De voorraad is gegroeid naar 600.000 m2 bvo. De opname ligt in recente jaren rond de 40.000 m2 bvo per jaar waarvan 25.000 m2 als uitbreidingsvraag kan worden gekwalificeerd. Almere (4,5% van de kantorenvoorraad in de Metropoolregio) is daarmee goed voor 20% van de uitbreidingsvraag in dat gebied. De kantorenmarkt groeit dus. Evenals elders heeft de stad met een relatief hoge aanbod-opname-ratio te kampen (wat procentueel iets vertekent doordat de totale volumes nog niet heel groot zijn), die overigens wel is gedaald. Het aanbod en de planvolumes van kantoren elders in de Metropoolregio zijn groot. De groei in Almere komt van nieuwe bedrijven (nieuwe oprichtingen in de stad) en van verhuizers van binnen en van buiten de gemeente. De bedrijven van buitenaf komen overwegend van relatief dichtbij: verhuizingen van bedrijven vinden voornamelijk plaats over afstanden van 10-20 km. Acquisitie kan dus het beste worden gericht op de Noordvleugel (Metropoolregio Amsterdam en NV Utrecht). De stad staat nu voor de uitdaging om het aantal banen de komende twintig jaar meer dan te verdubbelen: van 64.000 in 2008 naar 164.000 in 2030. Hoe die opgave kwalitatief en kwantitatief ruimtelijk wordt vertaald komt in de volgende twee hoofdstukken aan bod.


69

70

Kwalitatieve visie tot 2030 Inleiding Naast het bieden van voldoende ontwikkelingsruimte voor bedrijven (kwantiteit) wil Almere ook een zo breed mogelijk palet aan verschillende typen werklocaties bieden (kwaliteit). In dit hoofdstuk wordt toegelicht hoe Almere naar de toekomst toe de kwaliteit van en verscheidenheid aan werklocaties zal waarborgen. Daartoe wordt in paragraaf 3.2 eerst ingegaan op de uitgangspunten voor het kwalitatieve deel van deze visie. Die uitgangspunten worden ontleend aan de ‘Almere Principles’ en vertaald naar deze Gemeentelijke VestigingsVisie Almere. In de daaropvolgende paragraaf zijn deze uitgangspunten uitgewerkt naar concrete thema’s gekoppeld aan de levenscyclus van werklocatie. Deze cyclus loopt van de planningsfase tot aan een herstructureringsfase. Deze thema’s worden tenslotte in afzonderlijke paragrafen beschreven. Vervolgens komt de kwalitatieve indeling in werklocaties aan de orde die in hoofdstuk 4 zal worden toegepast. In de laatste paragraaf worden de conclusies weergegeven. Uitgangspunten Gemeentelijke VestigingsVisie Almere De Almere Principles lenen zich goed als vertrekpunt voor een beschouwing over de toekomstige kwaliteit van werklocaties en de wijze waarop Almere het werken in de toekomst vorm wil geven in de stad. Deze uitgangspunten vormen immers de leidraad voor een duurzame (door)ontwikkeling van de stad tot 2030. Voorliggende Gemeentelijke VestigingsVisie Almere is bij uitstek beleid waarin de uitgezette koers voor de te maken schaalsprong tot uiting dient te komen. De zeven uitgangspunten worden achtereenvolgens kort benoemd. Per uitgangspunt wordt eerst aangegeven hoe het betreffende uitgangspunt in ruimtelijk-economisch oogpunt kan worden opgevat, en vervolgens tot welke uitgangspunten voor deze Gemeentelijke Vestigingsvisie Almere dit leidt. Daarna worden hieraan naar aanleiding van actuele trends en ontwikkelingen nog enkele uitgangspunten toegevoegd. Koester diversiteit Koester diversiteit kan vanuit economische optiek worden opgevat als het hebben van een gevarieerde economische structuur. Gevarieerd wil hier zeggen met spreiding over sectoren/activiteiten en naar grootteklassen. Kansen voor een baaierd aan soorten ondernemers en banen voor een breed spectrum aan inwoners met een rijke variatie in opleidingsniveaus en –richtingen. Om de groeiambitie van de Economische Visie waar te maken, moet Almere inzetten op een grote verscheidenheid aan economische activiteiten. De daarbij behorende marktvraag naar werklocaties vertoont een grote variatie: een grote logistieke dienstverlener vraagt een ander type locatie (logistiek bedrijventerrein) dan een buurtverzorgende bakker (buurtwinkelcentrum); een ZZP’er in de zakelijke diensten (een snel groeiende groep!) is en wil iets anders dan een regionale zorginstelling of de regionaal werkende aannemer. Als de vraag gevarieerd is, kan en moet daar niet met een (te) beperkt of uniform aanbod op worden ingespeeld. Almere moet dus een rijke variatie aan vestigingsmilieus kunnen bieden. Aspecten die een rol spelen in die differentiatie zijn: • geschiktheid voor doelgroepen/sectoren; • schaal; • prijs; BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

70

71

• ruimtelijk voorkomen; • dichtheid; • type ruimtelijk milieu (monofunctioneel of gemengd); • andere locatiekenmerken, zoals bijvoorbeeld ontsluiting; • enz. Uitgangspunten Gemeentelijke VestigingsVisie Almere: • een gedifferentieerd aanbod van bedrijventerreinen, kantorenlocaties, voorzieningenconcentraties en verspreide werkgelegenheid; • de marktvraag als uitgangspunt nemen en zowel ‘hoogwaardige’ als ‘basis’-producten aanbieden (niet op alle terreinen de eisen hoog opschroeven); • meer aandacht voor groeimarkt kleinschalige bedrijvigheid, waaronder ZZP’ers; • ook huisvestingsmogelijkheden houden voor grootschaliger en zwaardere bedrijvigheid. Verbind plaats en context Dit uitgangspunt kan op verschillende manieren tot uitdrukking worden gebracht voor deze Visie Werklocaties. In de eerste plaats zien wij het als een oproep om de positie van Almere in de regio en de functie van Almere voor de regio ook op het punt van werken te versterken. In de tweede plaats is het een oproep om specifieke en onderscheidende kwaliteiten die Almere kan bieden, ook voor werklocaties moeten worden benut. Denk hierbij bijvoorbeeld aan de kansen die er zijn voor de vestiging van bedrijvigheid aan het water. Dat kan gaan om creatieve of zakelijke diensten bij Pampus, maar ook de potenties van goederenvervoer over water (neem alleen al de grondstoffenaanvoer voor een bouwstroom van 60.000 woningen, vele bedrijven en voorzieningen) waarvoor specifieke locaties ontwikkeld kunnen worden. Het biedt ook kansen op een unieke positie in duurzaam en innovatief bouwen met daaraan verbonden bedrijvigheid (bijvoorbeeld een Industrieel-Flexibel-Demontabelbouwproductiebedrijf) en een kennispositie op duurzaamheidsvlak. Almere kan bovendien beter dan elders ruimte bieden aan geheel nieuwe werkmilieus waar dat elders veel moeilijker kan. De beoogde groene werkmilieus in Oost/Polder bijvoorbeeld. Maar ook het klassieke voordeel van Almere, ruimte voor grootschaliger activiteiten, is een sterk punt dat moet worden ingezet. Uitgangspunten Gemeentelijke VestigingsVisie Almere: • koppel sterke punten (water, groen, ruimte) aan nieuwe werklocaties voor Almere; • benut de kansen die de uitbreiding biedt voor duurzaam bouwspecialisten en concepten, voor een kenniscentrum duurzaamheid en voor een ‘nat’ bedrijventerrein of overslagpunt. Combineer stad en natuur Dit sluit voor een deel aan op het betoog hiervoor. De ruimte voor nieuwe mogelijkheden biedt ook kansen voor het combineren van werkfuncties met natuur. De werken woonwerkmilieus aan en in het water en de ook al genoemde ‘groene’ werkmilieus aan de oostkant van de stad, ze bieden de mogelijkheid om, meer dan nu en elders gebeurt, werkmilieus en natuur met elkaar te combineren. Ook vanuit de markt gezien kan dit als een kans worden getypeerd. Met name een combinatie van intensieve bebouwing in een groene (of blauwe) setting is interessant: de groene setting levert dan een functionele (aantrekkelijk voor personeel) en commerciële meerwaarde en de businesscase is voor zowel ontwikkelaar (of gemeente) als de gebruiker interessant door een hoge benutting van het bebouwd oppervlak.


71

72

Overigens moet niet uit het oog worden verloren dat een deel van de markt nauwelijks taalt naar meer verweving met de natuur en vraagt om gewone, functionele kwaliteit, zoals Almere die op haar huidige bedrijventerreinen biedt. Ook tijdelijke natuur kan interessant zijn op (nog) braakliggende (bedrijven)grond. Aan meer verweving met (al dan niet tijdelijke)natuur kunnen ook risico’s verbonden zijn, zoals complicaties die voortvloeien uit het voorkomen van (zeldzame) ‘rode lijst soorten’ en de daarmee samenhangende wetgeving (zoals de Europese Vogel- en Habitatrichtlijn, die in Nederland zijn verankerd in Natura-2000-gebieden). Uitgangspunten Gemeentelijke VestigingsVisie Almere: • gebruik verweving met natuur voor een commerciële en maatschappelijke meerwaarde op werklocaties; • kijk naar mogelijkheden voor ecologische optimalisering, maar zodanig dat dit juridisch niet leidt tot extra knelpunten in de realisatie.

Anticipeer op verandering In de eerste plaats betekent dit met het oog op bestaande en nieuwe werklocaties, dat het belangrijk is om in te spelen op trends en ontwikkelingen die al bekend zijn. Bijvoorbeeld de toegenomen vraag naar kleinschalige bedrijfshuisvesting en de vraag vanuit specifieke stedelijke, meer bevolkingsvolgende voorzieningen biedt nieuwe kansen voor sommige van de bestaande binnenstedelijke bedrijventerreinen. De schaalsprong gaat zijn invloed hebben op de concurrentiepositie van het bestaande stedelijk gebied van Almere, waaronder de bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Naast een grote (reguliere) beheeropgave, is het daarbij van belang om in te spelen op de levenscyclus van bedrijventerreinen en van ander commercieel vastgoed, zoals kantoren en winkels. Dat kan leiden tot een – voor Almere vooralsnog – beperkte herstructureringsopgave. Ook door veranderingen in de stad – zoals mogelijk rond de De Steiger – kan zo’n opgave relevant worden. Nog fundamenteler is wellicht wendbaarheid en flexibiliteit. In lijn met de structuurvisie betekent dat bijvoorbeeld dat de exacte uitwerking van werklocaties voor na 2020 nu nog niet volledig moet worden dichtgetimmerd. Daar moet de visie dus vooral ruimtelijk reserveren. Tevens impliceert dit motto een opgave voor het creëren van nieuwe werkmilieus voor nieuwe ‘soorten’ werkgelegenheid. Zo is de verwachting dat de economie over de gehele linie bezien kennisintensiever wordt; campusconcepten en kleinschaligheid voor zelfstandigen zonder personeel zijn daarbij passende ruimtelijke antwoorden (al wordt veel werk ook kennisintensiever zonder veel ruimtelijke aanpassing). Een andere trend zijn steeds grootschaliger concepten in de wereld van retail and leisure (winkels en vrijetijdsconcepten). Daar kan en moet Almere, met afweging van andere belangen, op inspelen. Uitgangspunten Gemeentelijke VestigingsVisie Almere: • zet een lijn uit in het beleid, weest daarin herkenbaar en standvastig, maar sluit ogen niet voor maatschappelijke werkelijkheid en herzie zonodig periodiek (zeg eenmaal per vier à vijf jaar); • maak voor de lange termijn ruimtelijke reserveringen voor werklocaties, maar accepteer dat de invulling daarvan nog kan worden herzien;


72

73

•

bereid voor op een – vooralsnog beperkte – herstructureringsopgave op het vlak van bedrijventerreinen en een eveneens beperkte herontwikkeling/transformatie van kantoren.

Blijf innoveren In het verlengde van het vorige punt, betekent dit dat Almere voorop moet zien te lopen in het inspelen op structurele trends en letterlijk en figuurlijk de ruimte moet bieden aan concepten die elders niet of later een voet aan de grond kunnen krijgen. Zoals al gezegd betekent dit dat plannen voor de langere terijn niet moeten worden dichtgetimmerd. Het betekent ook ruimte voor creativiteit. Hier ligt overigens een spanningsveld met stedebouw, dat immers lange planningstermijnen kent en over gebieden gaat die soms honderden jaren mee gaan. Het is dus zoeken naar een balans. Het gaat hierbij dus ook om een houding, een bereidheid om ruimte te bieden voor nieuwe dingen.

Innovatie vraagt naast creativiteit ook kennis. Het versterken van het aanbod aan onderwijsen kennisinstituten is een logische en noodzakelijke component om hieraan gestalte te geven. Met name meer hoger onderwijs is hierbij van belang. Maar ook (inter)nationale kennisinstituten – zoals op het vlak van duurzaamheid zoals in de structuurvisie wordt genoemd – zijn hierbij belangrijk. Dat vraagt ruimte voor dat soort organisaties. Daaraan gekoppeld kan ook een campusachtige werken woonlocaties worden ontwikkeld met kansen voor kennisintensieve bedrijvigheid. Een laatste element is de aantrekkelijkheid van Almere voor kenniswerkers en een creatieve en culturele elite, die van belang zijn voor vernieuwing. Almere mist de klassieke aantrekkingskracht van Amsterdam met haar rijke culturele aanbod en van de zandgronden met hun specifieke ruimtelijke kwaliteiten. Maar Almere heeft ook wel wat te bieden: ruimte voor een individuele woonstijl, relatief ruime huizen, ruimte voor woon-werk-combinaties, moderne architectuur, de kansen aan het water, de dynamiek van de vernieuwing en Amsterdam onder handbereik. Uitgangspunten Gemeentelijke Vestigingsvisie: • flexibiliteit voor de lange termijn, zie de Gemeentelijke VestigingsVisie evenals de Structuurvisie deels ook als een ontwikkelingsstrategie (wel een richting, maar niet dichtgetimmerd); • versterking hoger onderwijs en kennisinstellingen (specifieke acquisitie-taak) en kans op Campus-ontwikkeling (‘institutenmilieu’); • op woningmarkt specifiek inspelen op doelgroepen kenniswerkers en culturele koplopers en met passende concepten voor werken/ondernemerschap (in huis, aan huis, kleinschalig kantoor, broedplaatszones, professionele kleinschalige bedrijfshuisvesting).

Ontwerp gezonde systemen Voor werklocaties betekent dit uitgangspunt dat duurzaamheid in brede zin een belangrijk uitgangspunt moet zijn. Wat dat impliceert verschilt naar fase (van planning, planvorming, realisatie, beheer) naar type locatie, naar soorten gebruikers en in de tijd. In lijn met de Structuurvisie kan per werklocatie (al dan niet in combinatie met de omgeving) worden gekeken naar de kansen voor kleinschalige duurzame energievoorziening.


73

74

Gezonde systemen betekent in ieder geval ook dat er sprake moet zijn van een structureel en goed beheer. Voor nieuwe bedrijventerreinen betekent dat een bindende vorm van parkmanagement, dat moet bijdragen aan behoud en ontwikkeling van de gewenste kwaliteit(en). Op bestaande terreinen kan Almere, in aanvulling op het reguliere beheer en vrijwillige deelname aan parkmanagement, komen tot een of meer BedrijvenInvesteringsZones (BIZ), om tot een (nog) beter beheer te komen. Almere beoogt op het vlak van duurzaamheid een koploperstad te willen worden, met onder meer een specifiek kennisinstituut op dit thema. De gemeente kan en mag hier het bedrijfsleven aanspreken op haar verantwoordelijkheid, bijvoorbeeld waar het gaat om energiezuinige of zelfs nul-emissie gebouwen op nieuwe werklocaties. Vanzelfsprekend moet de gemeente dan zelf ook het goede voorbeeld geven: energiezuinig bouwen en beheren, emissiearme voertuigen, duurzame energie, een duurzaamheid bevorderend aanbestedingsbeleid, etc. Almere wil de lat wel hoog leggen, maar zal in toetsende zin richting bedrijven niet verder gaan dan de wettelijke kaders. Wel wil de gemeente bedrijven uitdagen, door haar voorbeeldfunctie, om een stap verder te gaan. Voor sommige bedrijven in Almere zal dat ook extra marktkansen kunnen betekenen. Uitgangspunten Gemeentelijke VestigingsVisie Almere: • duurzaamheid op maat als uitgangspunt voor ontwerp, realisatie en beheer werklocaties; • parkmanagement standaard op nieuwe werklocaties, één of meer bedrijveninvesteringszones (BIZ) op bestaande terreinen voor een (nog) beter beheer; • meer plek/ruimte voor kleinschalige, decentrale duurzame energieopwekking en benutting; • voorbeeldfunctie gemeente en voorlichting naar bedrijven; • wettelijke kaders maatgevend, maar wel bedrijfsleven uitdagen. Mensen maken de stad Voor deze Gemeentelijke VestigingsVisie impliceert dit uitgangspunt twee belangrijke aandachtspunten. In de eerste plaats moet de stad letterlijk ruimte bieden voor ondernemerschap. Dat grijpt overigens ook aan op het ‘blijven innoveren’, waar nieuwe toetreders gunstig voor zijn. Ondernemende Almeerders en ondernemende mensen elders moeten bij Almere het gevoel hebben en in de praktijk ervaren dat het inderdaad “kan in Almere”. Dat vraagt om duidelijkheid en klantvriendelijkheid vanuit het gemeentelijk apparaat en (waar) mogelijk om deregulering. Qua werklocaties betekent het ruimte voor starters en met name voor doorgroeiers. Juist voor doorgroeiers zijn de professionele werklocaties van groot belang. In Almere moet er plek zijn voor bedrijven om door te kunnen groeien: van bedrijvigheid aan huis (zolder, garage) via een bedrijfs- of kantoorverzamelpand naar zelfstandige bedrijfshuisvesting. Niet elk bedrijf wil die stappen zetten, maar zij die dat ambiëren, kunnen in Almere terecht, doordat de stad zorgt voor adequate opvolgmilieus. In de tweede plaats impliceert het ‘mensen maken de stad’ dat Almere een kans op een baan wil bieden voor elke inwoner van Almere. Natuurlijk, niet alle inwoners zullen in de stad werken. Dat hoeft ook niet. Maar nu is er een grote netto uitgaande pendel. De stad streeft naar een pendelsaldo nul op termijn. Ook dat vraagt om een variatie aan banen en dus om gevarieerde vestigingsmilieus.


74

75

Uitgangspunten Gemeentelijke VestigingsVisie Almere: • zorg voor ruimte voor ondernemerschap, specifiek met oog op starters en doorgroeiers (MKB); • biedt kansen op banen voor alle Almeerders door gevarieerde vestigingsmilieus. Aanvullende trends en ontwikkelingen Naast de uitgangspunten op basis van de ‘Almere Principles’ en trends die daarbij de revue zijn gepasseerd, is er een aantal trends en ontwikkelingen die niet direct tot uiting komen in de ‘Almere Principles, maar waarop wel moet worden ingespeeld met dit advies. In tabel 3.1 zijn enkele belangrijke trends weergegeven, waarna deze kort worden toegelicht. Tabel 3.1

Enkele trends en ontwikkelingen in aanvulling op de reeds bij de Almere Principles behandelde

Trends en ontwikkelingen

Effect op kwaliteit van werklocaties

Schaalvergroting/schaalverkleining

Behoefte aan grotere diversiteit van werklocaties

Aanhoudend belang van bereikbaarheid Opkomst belevings-/beleveniseconomie

Bereikbaarheid werklocaties blijft belangrijk Meer mogelijkheden voor nieuwe concepten

Kwaliteit van werklocaties steeds belangrijker

Meer behoefte aan diversiteit in ruimtelijke kwaliteit

Schaalvergroting èn schaalverkleining Een eerste belangrijke aanvulling komt voort uit de trend van schaalvergroting en schaalverkleining van economische actoren. De visie moet ook hierop inspelen. Onder invloed van de kenniseconomie, ICT en markten (afnemers) ondergaat de internationale bedrijvigheid een schaalvergrotingsslag. Tegelijkertijd vindt op het lokale/regionale schaalniveau ook schaalverkleining plaats: door een toename van toeleverings- en uitbestedingsrelaties tussen bedrijven ontstaan steeds meer en kleinere bedrijven. De opkomst van ZZP’ers is een voorbeeld van de schaalverkleining van de economie, die is terug te voeren op de wens tot flexibiliteit aan de vraagkant (opdrachtgevers) en andere wensen en denkbeelden over werk en ondernemerschap aan de arbeidsaanbodkant. Om zo goed mogelijk op beide componenten in te kunnen spelen moet Almere gedifferentieerde werkmilieus kunnen bieden. Zowel van bestaande als nieuwe locaties. De eerste trend (schaalvergroting) vraagt bij logistieke- of productieactiviteiten immers om relatief grote bedrijventerreinen en bij front- of backoffices van (multi)nationals om professionele kantorenmilieus van uiteenlopende schaal. Ook de tweede component (schaalverkleining) geeft een sterk uiteenlopende vraag aan werkmilieus. Dit kan variëren van garage/zolder/slaapkamer tot zelfstandig kleinschalig kantoor of een kleine tot middelgrote bedrijfsvestiging op een bedrijventerrein en alles wat er tussenzit. Voor een deel van die kleinschalige werkmilieus is het wenselijk dat ze nabij/in woonwijken gesitueerd zijn, maar voor een deel ook niet.

Uitgangspunt Gemeentelijke VestigingsVisie Almere: • biedt uiteenlopende werkmilieus aan, op bestaande en nieuwe locaties, om te kunnen voldoend aan de vraag een breed scala van bedrijven. Bereikbaarheid Een tweede voor deze visie belangrijk aandachtspunt is het aanhoudende belang van bereikbaarheid. Waar ten tijde van de digitale revolutie het belang van fysieke bereikbaarheid wel eens als afnemend werd beoordeeld, blijkt een goede fysieke bereikbaarheid nog steeds


75

76

ten minste zo belangrijk als voorheen. Naast fysieke bereikbaarheid is digitale bereikbaarheid via breedband (glasvezel) een noodzakelijke randvoorwaarde. Aangezien fysieke bereikbaarheid nog steeds één van de belangrijkste kwaliteiten van een werklocatie vormt, vraagt dit, in de situatie van Almere, om vestigingslocaties met een goede lokale ontsluiting, maar nog meer om betere verbindingen van Almere met de rest van de Noordvleugel. De toename van het aantal arbeidsplaatsen in Almere zal de bestaande infrastructuur zwaarder belasten. Ondanks het feit dat steeds meer inwoners van Almere de komende jaren werk zal kunnen vinden in hun eigen stad, waardoor een (relatief) beter pendelsaldo ontstaat, zal een betere bereikbaarheid nodig zijn om bedrijven een goede vestigingsplaats te kunnen bieden. Naast de IJmeerlijn gaat het dan om uitvoering van geplande infrastructuurprojecten zoals de verdubbeling van de Flevo-/Hanzelijn (spoor, en het daadwerkelijk realiseren van projecten waarvoor nog slechts reserveringen zijn opgenomen zoals de Stichtse lijn en mogelijk een HSL, verbreding van de snelwegen A1, A6, A9, A27 en aanleg van de N30/A30 richting Nijkerk. Op lokaal niveau tenslotte, betekent het aanhoudende belang van bereikbaarheid dat het vergroten van de capaciteit van de interne netwerken voor de verschillende vervoerswijzen moet worden doorgezet. Infrastructurele aanpassingen aan die interne netwerken, zoals voorzien aan de Hogering in het kader van de structuurvisie, hebben ook betekenis voor de daarlangs liggende bedrijventerreinen (zoals Hollandse Kant en enkele kleinere binnenstedelijke terreinen). Dat kan op termijn leiden tot de aanpassingen in het profiel van die locaties. Uitgangspunt Gemeentelijke VestigingsVisie Almere: • verbeter de bereikbaarheid van werklocaties door geplande projecten te realiseren en reserveringen voor infrastructuur om te zetten in concrete projecten; • bezie periodiek of veranderingen in bereikbaarheid consequenties moeten hebben voor het profiel van sommige bedrijventerreinen (bijvoorbeeld langs de Hogering)

Beleveniseconomie Een derde ontwikkeling die specifiek benoemd dient te worden, is de opkomst van de beleveniseconomie. Consumenten gaat het niet alleen meer om de aanschaf van een bepaald product, maar willen hierbij ook een ‘ervaring’ opdoen. In lijn hiermee is er ook een toenemende markt voor tijdelijke evenementen, reizende tentoonstellingen etc. Dit kunnen grotere ruimtevragers zijn, waarvoor elders in de Noordvleugel weinig ruimte is, maar die in Almere een geschikte vestigingsplaats kunnen vinden. Uitgangspunten Gemeentelijke VestigingsVisie Almere: • bied ruimte voor bedrijven die actief zijn in de beleveniseconomie; • houd locaties beschikbaar waar tijdelijke vestigers geaccommodeerd kunnen worden. Ruimtelijke kwaliteit Een laatste ontwikkeling die hier wordt behandeld, is die van een toenemende aandacht voor kwaliteit op werklocaties. Waren het in het verleden vooral kantoorhoudende bedrijven die behoefte hadden aan een kwalitatief hoogwaardiger uitstraling, tegenwoordig hebben ook steeds meer bedrijven op bedrijventerreinen behoefte aan een onderscheidende ruimtelijke


76

77

kwaliteit van hun vestigingsomgeving. Overigens moet hierbij bedacht worden dat er altijd bedrijven blijven voor wie uitstraling minder van belang is en dat ook voor deze bedrijven geschikte (goedkopere)vestigingsplaatsen beschikbaar moeten blijven. Kwaliteit dient dan ook niet te worden uitgelegd als een statisch begrip of louter als ‘hoogwaardig’. Voor Almere is het belangrijk om op de werklocaties – of breder: voor het werken, voor de economie – kwaliteit te bezien vanuit het perspectief van bedrijven. Naast beoogde kwaliteit is aandacht voor beheer hierbij een belangrijk element (dat eerder al is beschreven). Uitgangspunten Gemeentelijke VestigingsVisie Almere: • steeds meer aandacht voor de ruimtelijke kwaliteit van werklocaties; • toenemende behoefte aan werklocaties met onderscheidende ruimtelijke kwaliteit. Van algemene uitgangspunten voor de visie naar concrete thema’s voor werklocaties Algemene uitgangspunten In de vorige paragraaf is aangegeven hoe uit de ‘Almere Principles’, de leidraad voor een duurzame (door)ontwikkeling van de stad tot 2030, de algemene uitgangspunten voor deze Gemeentelijke VestigingsVisie Almerezijn gedestilleerd (zie ook figuur 3.1). Het gaat hierbij om de volgende uitgangspunten: • ‘Duurzaamheid op maat’ bij ontwerp, realisatie en beheer, indien mogelijk ecologische optimalisering; • Bied een gedifferentieerd aanbod: hoogwaardige maar ook ‘basis-‘producten, groot- en kleinschalig, ook voor ‘zwaardere’ bedrijven; • Geef ondernemerschap de ruimte door starters en MKB te accommoderen; • Versterk hoger onderwijs en kennisinstellingen en benut de kans van Campus- en woonwerkconcepten; • Benut de sterke punten van water, groen en ruimte, gebruik verweving met natuur om meerwaarde te creëren; • Sorteer voor op een aankomende herstructureringsopgave. Parkmanagement op alle nieuwe/BIZ op bestaande terreinen. Uit deze uitgangspunten blijkt duidelijk dat de schaalsprong die Almere de komende jaren wil gaan maken, een breed en gevarieerd aanbod aan werklocaties vraagt. Hiermee kan Almere een gunstig vestigingsklimaat bieden voor bestaande en nieuwe bedrijven, en kan Almere haar inwoners voldoende en voldoende gevarieerde werkgelegenheid bieden. Samen met een betere bereikbaarheid moet de toegenomen werkgelegenheid er voor zorgen dat Almere vanuit economische optiek een complete(re) stad wordt met een betere woon-werk balans. Overigens moet hiervoor de komende jaren ook de achterstand in voorzieningen – kwantitatief en kwalitatief – verder worden ingelopen. Bij het realiseren van een gevarieerd aanbod van werklocaties komt in de uitgangspunten duidelijk naar voren dat hiervoor de kwaliteiten van Almere – onder meer ruimte, water en groen - ten volle moeten worden benut. Hiermee kan een kwaliteit van werklandschappen worden toegevoegd aan de reeds bestaande in de Noordvleugel. Duurzaamheid en ecologische optimalisering passen binnen de koers van stad en dienen daarom waar mogelijk te worden toegepast. Verder zal herstructurering van werklocaties ook in Almere meer aandacht gaan vragen (zie ook bijlage IX).


77

78

Het blijkt dat de te volgen koers ten aanzien van werklandschappen er een zal moeten zijn van anticiperen op verandering. Dit betekent voor de komende jaren een helder en standvastig beleid en voor de lange termijn reserveringen zonder de betreffende locaties al in te vullen. Het aanbod dient hierbij de vraag, die voordurend aan verandering onderhevig is, te volgen. Nu kan immers nog niet worden vastgesteld welke kwaliteitseisen bedrijven over tien jaar hebben.

Levenscyclus werklocaties De algemene uitgangspunten van deze Gemeentelijke VestigingsVisie Almereworden in de volgende paragraaf uitgewerkt om te komen tot een concrete programmering en eenduidig beleid voor het ruimtelijk faciliteren van werken in Almere. Deze uitwerking naar thema’s wordt gemaakt aan de hand van de ‘levenscyclus voor werklocaties’. De levenscyclus voor werklocaties beschrijft het proces dat een werklocatie in de loop der tijd doormaakt. Deze kan als volgt beschreven worden: • De levenscyclus begint bij de ontwikkelingsfase, waarin wordt bepaald hoeveel en welke locaties in ontwikkeling worden gebracht. De kwaliteit van nieuwe locaties maar bijvoorbeeld ook de mate waarin functiemenging wordt toegelaten, is onderdeel van beleidskeuzen in de ontwikkelingsfase van werklocaties. • De daaropvolgende realisatiefase bestrijkt de periode van uitgifte van kavels tot en met de oplevering van gebouwen. In die fase kan overheidsbeleid onder meer betrekking hebben op de mate waarin duurzaamheid en zorgvuldig ruimtegebruik worden nagestreefd (hoewel duurzaamheid een aspect is dat in alle fase van de levenscyclus een belangrijke rol kan spelen). • Nadat een werklocatie in gebruik is genomen gaat het beheer een steeds grotere rol spelen. Afhankelijk van het al dan niet goed beheren van de werklocatie zal de ruimtelijke kwaliteit op peil blijven of verslechteren. Parkmanagement is een thema dat met name in deze fase aan de orde komt (maar waarvoor als het goed is in de vorige fasen al de basis is gelegd). • De laatste (mogelijke) fase in de levenscyclus van een werklocatie is de herstructureringsfase. Afhankelijk van de ontwikkeling die een locatie in de loop der tijd doormaakt, waarin mogelijk de kwaliteit verslechtert of vanuit de omgeving een ruimteclaim op de locatie ontstaat, kan herstructurering van de locatie nodig blijken.

Thema’s van belang voor werklocaties Aan de hand van deze levenscyclus voor werklocaties wordt in de volgende paragraaf eerst ingegaan op de thema’s die een rol spelen bij de ontwikkeling van nieuwe werklocaties, dan op de thema’s die betrekking hebben op de realisatie en worden tot slot de thema’s uitgewerkt die betrekking hebben op beheer en herstructurering. Het gaat hierbij om de volgende thema’s: • duurzaamheid/ zorgvuldig ruimtegebruik; • indeling werklocaties; • kansrijke concepten; • functiemenging; • herstructurering. Het thema duurzaamheid/zorgvuldig ruimtegebruik is overkoepelend en komt in alle ‘levensfasen’ van de ontwikkeling van werklocaties terug. Het is immers zowel van belang bij de ontwikkeling en realisatie van terreinen, als bij het beheer en een eventuele herstructurering ervan. BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

78

79

De volgende figuur geeft weer hoe vanuit de belangrijkste algemene uitgangspunten op basis van de Almere Principles, aan de hand van de levenscyclus voor werklocaties, de verschillende thema’s kunnen worden gedestilleerd. Figuur 3.1

Gemeentelijke VestigingsVisie Almere, uitwerking van (belangrijkste) algemene uitgangspunten naar concrete thema’s aan de hand van de levenscyclus van werklocaties. Algemene uitgangspunten o.b.v. Almere Principles

Levenscyclus werklocaties

‘Duurzaamheid op maat’ bij ontwerp, realisatie en beheer, indien mogeljijk ecologische optimalisering

Ontwikkeling

Bied een gedifferentieerd aanbod: hoogwaardige maar ook ‘basis-‘producten, groot- en kleinschalig, ook voor ‘zwaardere’ bedrijven Geef ondernemerschap de ruimte door starters en MKB te accommoderen

Realisatie

Versterk hoger onderwijs en kennisinstellingen en benut de kans van Campus- en woonwerkconcepten Benut de sterke punten van water, groen en ruimte, gebruik verweving met natuur om meerwaarde te creëren

Beheer

Bereid voor op een aankomende herstructureringsopgave. Parkmanagement op alle nieuwe/BIZ op bestaande terreinen

Concrete uitwerking In thema’s

D U U R Z A + A M H E I D

Kansrijke concepten

Functiemenging

Herstructurering

Herstructurering

Thematische uitwerking van uitgangspunten In deze paragraaf worden de verschillende thema’s die van belang zijn bij de ontwikkeling, de realisatie, het beheer en de herstructurering van werklocaties kort behandeld. Duurzaamheid Bij de toelichting van de algemene uitgangspunten op basis van de Almere Principles is aangeven dat de Gemeentelijke VestigingsVisie Almere‘duurzaamheid’ op maat en zorgvuldig ruimtegebruik als uitgangspunten neemt voor ontwerp, realisatie en beheer van werklocaties. Ook in het kader van het GVV verlangt de provincie dat. In deze paragraaf wordt uitgewerkt hoe Almere hieraan invulling geeft, waarbij telkens per fase van de levenscyclus van een werklocatie wordt aangegeven hoe duurzaamheid vorm dient te krijgen. Ontwikkelingfase Duurzaamheid kan in de ontwikkelingsfase van een werklocatie bewerkstelligd worden door te voorkomen dat locaties worden ontwikkeld waaraan geen behoefte is. Zoals eerder opgemerkt werkt Almere op ruimtelijk-economisch gebied samen met de gemeenten in de


79

80

Metropoolregio Amsterdam. Door op regionale schaal vraag en aanbod naar werklocaties (bedrijventerreinen en kantorenlocaties) af te stemmen wordt overaanbod tegengegaan. Almere blijft daarom betrokken in Plabeka. Zo wordt voorkomen dat er door concurrentie in de regio onnodig veel werklocaties in de regio ontwikkeld worden. Realisatiefase In de realisatiefase kan vorm gegeven worden aan duurzaamheid door zo zorgvuldig mogelijk met de beschikbare ruimte om te gaan. Almere streeft naar een zorgvuldig mogelijk gebruik van de ruimte door onderscheiden werkmilieus te creëren voor bedrijven met een relatief hoge arbeidsintensiteit. Een voorbeeld van zo’n onderscheidend werkmilieu is de ‘hoogwaardige institutencampus’. Daar wordt een hoge gebiedskwaliteit gegenereerd met een groen en open karakter. Ondanks een relatief lage bruto/netto verhouding worden er middels een hoge FSIwaarden toch veel banen ‘weggezet’. Ook bij zo’n onderscheidend (hoogwaardig) milieu is dus sprake van intensief en zorgvuldig ruimtegebruik. Een ander voorbeeld is de logistieke sector. Logistieke terreinen kennen vaak een extensief ruimtegebruik, maar Almere mikt juist op het accommoderen van die onderdelen van de keten waar (nog) een hoge arbeidsintensiviteit wordt behaald. Als richtgetal wordt hierbij tenminste 40-50 arbeidsplaatsen per ha gehanteerd. Ook functiemening biedt mogelijkheden. Door meer functiemenging mogelijk te maken is er minder (nieuwe) ruimte nodig voor werkfuncties op formele werklocaties. Het toelaten van (meer) voorzieningen op bedrijventerreinen (waaronder locatieverzorgende voorzieningen zoals servicecentra/businesspoints) kan zorgen voor meer sociale controle in die gebieden. In aanvulling daarop kan duurzaamheid in de realisatiefase tot uiting komen in de uitwerking van het Almere Principle ‘combineer stad en natuur’. Dit wordt gedaan door meer aandacht te besteden aan (het creëren van) tijdelijk groen op braak liggende terreinen in de stad. In een recent gepubliceerd promotieonderzoek van Robert Snep van Alterra (Wageningen UR) zijn de mogelijkheden en kansen in de planning, ontwerp en beheer van bedrijventerreinen voor het accommoderen van ecosystemen verkend. Een van de conclusies van het onderzoek is dat bedrijventerreinen een rol kunnen spelen in het ondersteunen van biodiversiteit. Dat kan zowel in permanente als in meer tijdelijke vorm. Almere kan dit meenemen in de planvorming voor nieuwe locaties en als maatregel in het tijdelijk beheer. Wel dient er voor te worden gewaakt dat dit tot langere planvorming of nieuwe barrières leidt; als tijdelijk bedoelde natuur moet geen juridisch onaantastbare status krijgen. Met die kanttekening heeft de stad de ambitie om dit actief te gaan oppakken. In de fase waarin de bedrijfsgebouwen daadwerkelijk worden gerealiseerd kan zoveel mogelijk gebruik worden gemaakt van de mogelijkheden die ‘duurzaam bouwen’ biedt. Het gaat daarbij bijvoorbeeld om benutting van de mogelijkheden van zonne-energie, aardwarmte etc. Beheerfase In de beheerfase kan duurzaamheid worden bevorderd door toepassing van een actief parkmanagement, een middel om, samen met de lokale ondernemers, het beheer en onderhoud te verduurzamen. De gemeente is al bezig om parkmanagement op enkele nieuwe bedrijventerreinen in te voeren. In de meeste gevallen wordt het parkmanagement gekoppeld aan het nationaal Keurmerk Veilig Ondernemen op Bedrijventerreinen (KVO-B). De mogelijkheden van parkmanagement worden ten volle benut wanneer dit instrument wordt


80

81

toegepast op alle nieuwe bedrijventerreinen. Op bestaande terreinen kan in aanvulling op het reguliere beheer en vrijwillige deelname aan parkmanagement, gekomen worden tot een of meer BedrijvenInvesteringsZones (BIZ), om tot een (nog) beter beheer te komen.


81

82

Herstructureringsfase Een goed beheer van een werklocatie kan een herstructurering onnodig maken. Wanneer een bedrijventerrein toch moet worden geherstructureerd, kan hiermee duurzaamheid en zorgvuldig ruimtegebruik worden bevorderd. Daarnaast wordt er door herstructurering (met name bij herprofilering, zoals op de Steiger zie bijlage IX)) qua ruimtegebruik een intensiveringsslag gemaakt op de bestaande terreinen. De strategie die in ‘de volgende paragraaf wordt toegelicht (instellen herstructureringsfonds om de toekomste herstructuerringsopgave aan te kunnen pakken en de invoering van parkmanagement op meer bedrijventerreinen) zorgen voor een meer duurzame kwaliteit van de bedrijventerreinen.

Kansrijke concepten Almere heeft reeds een breed palet aan werklocaties, dat varieert van kleine binnenstedelijke bedrijventerreinen tot een grootschalig industrieterrein en van kantoren aan huis tot het Zakencentrum in Almere Stad. Ook zijn er zowel op de bedrijventerreinen (diverse units en gebouwen op Gooisekant, de Creative Campus op De Vaart als in bijvoorbeeld het Alnovum faciliteiten voor startende en doorgroeiende bedrijven. Uit de inventarisatie, de interviews en workshops blijken echter ook nog gaten in het palet, waar kansen voor ‘nieuwe’ of meer producten liggen. We noemen er enkele: • Het ontbreekt in Almere aan een uitgesproken kantorenvillamilieu. Zowel aan de kant van Pampus (waarbij de uitstraling van het water hierbij kan worden benut en tot unieke concepten kan leiden (steiger voor de snelle watertaxi naar Amsterdam voor de deur?) als aan de meer groene Oostkant zijn er mogelijkheden voor een dergelijk milieu. Het gaat hierbij om kantorenvilla’s van ca. 250 tot 1.000 m2 voor één maar soms voor meer gebruikers, zowel voor de koop- als huurmarkt. • Almere heeft op dit moment niet of nauwelijks ruimte voor grootschalige industriële bedrijvigheid. Het is de bedoeling dat de geplande uitbreiding van De Vaart hiervoor mogelijkheden gaat bieden. Via een zonering zou dan de relatie met de hierboven besproken Creative Campus kunnen worden geregeld, die immers ook een antwoord kan zijn op de leegstand daar. Om dit toekomstperspectief voor de Vaart helder te krijgen (in het kader van deze visie nog niet mogelijk) zal op termijn een visie specifiek voor dit terrein moeten worden ontwikkeld. Tot die tijd kan worden vastgehouden aan het vigerende bestemmingsplan en in incidentele gevallen maatwerk worden geleverd. • Er is geen nat bedrijventerrein of (bulk/container)-overslagpunt, terwijl dat bijvoorbeeld met het oog op de bouwstroom van de schaalsprong goede diensten zou kunnen bewijzen, zowel vanuit duurzaamheidsoptiek als vanuit kostenbeheersing. De ontwikkeling van een buitendijks overslagpunt bij Stichtse Kant zou dit gat kunnen invullen. • In Almere komt, meer dan elders in Nederland, werkgelegenheid op bedrijventerreinen terecht. Daar is ook een belangrijk deel van de marktvraag op gericht, zeker van de middelgrote en grotere bedrijven. Maar in toenemende mate hebben kleinschalige bedrijven belangstelling om in meer gemengde omgevingen te zitten. Meer werken in de wijken dus. Die trend moet overigens niet worden overdreven: zowel aan de kant van het wonen als aan de kant van het werken bestaan nog steeds sterke tendensen die wijzen op een voortgaande ontmenging. Maar er is onmiskenbaar een marktsegment dat bewust kiest voor een gemengde omgeving, omdat de klanten of toeleveranciers er zitten, vanwege de uitstraling en de (nabijheid van) voorzieningen, vanwege de bereikbaarheid met OV en fiets of de behoefte om gelijkgestemden te kunnen ontmoeten. Praktische en wettelijke


82

83

•

•

•

•

belemmeringen voor een vergaandere functiemenging zijn in de afgelopen jaren sterk gereduceerd8. De bedrijfshuisvestingmarkt professionaliseert, zowel voor kantoren als voor andere bedrijfshuisvesting. Die professionalisering leidt tot een groeiende huurmarkt (voor bedrijven is het interessant om geld uit het vastgoed te kunnen aanwenden voor de kernactiviteiten). Maar er is en blijft ook een koopmarkt, vooral onder de kleinere gebruikers. Met name op de kantorenmarkt is er nauwelijks koopaanbod voor de kleinere gebruikers (vanaf 100 tot ca. 1.000 m2). Dat is een kans waar Almere op in kan spelen (“Ik bouw mijn eigen kantoor in Almere”). Campus-/institutenmilieu: één van de onderscheidende milieus waarvan in de Economische Visie en conceptstudies voor Almere Oost gewag wordt gemaakt is het campus- of institutenmilieu. Het gaat om kantoor- en laboratoriumachtige gebouwconcepten (conform de High Tech Campus Eindhoven en sommige Engelse Business Parks) in hoge dichtheden per gebouw in een ruime, groene setting. Er zijn in Nederland wel enkele voorbeelden (o.a. Kemapark Arnhem, Media Park Hilversum en Campus-ontwikkelingen zoals bijvoorbeeld De Uithof Utrecht), maar elders zijn de fysieke mogelijkheden om die te realiseren minder dan in Almere. Hier ligt een ruimtelijkeconomische kans, die goed kan worden gekoppeld aan het ‘binnenhalen’ van een kennisinstelling of topinstituut (zoals het eerder genoemde duurzaamheidsintstituut of – lab). Mega-concepten in detailhandel en leisure zijn in opkomst en Nederland loopt daarin achter bij het buitenland. In de structuurvisie (juni 2009) wordt ruimte gereserveerd voor bijzondere en grootschalige leisure-attracties. Topculturele voorzieningen zoals muziekgebouwen, opera’s, theaters, of musea kunnen door hun schaal en bijzondere uitstraling een impuls voor de lokale economie en toerisme betekenen en leiden tot een versterking van lokale zakelijke netwerken. Naast de publieke kant, kan Almere ook interessant zijn voor de opkomende private markt.

Bij de ontwikkeling van nieuwe werklocaties kan ingespeeld worden op deze leemtes in het aanbod dat Almere bedrijven kan bieden. Hoewel het hierbij ook gaat om initiatieven die vanuit de marktsector moeten worden geïnitieerd, kan de gemeente hiervoor de juiste randvoorwaarden bieden door de eerder in deze paragraaf onderscheiden vestigingsmilieus toe te spitsen op deze kansrijke concepten.

Functiemenging In de ontwikkelingsfase van nieuwe locaties werd in het verleden veelal een sterk onderscheid gemaakt tussen een woonlocatie of een werklocatie, om vervolgens een sterk onderscheid te maken naar bedrijventerreinen en kantoorlocaties. De mogelijkheden voor en kansen door functiemenging bleven lange tijd onderbelicht. Kansen door functiemenging komen onder meer voort uit de trend van toenemende kleinschalige bedrijvigheid (die overigens op steeds globaliserender markten opereert in wisselende samenwerkingsverbanden; dat proces wordt wel aangeduid als glocalisering). Binnen die kleinschalige bedrijvigheid – van ZZP’ers tot middelgrote bedrijven in de creatieve industrie en zakelijke diensten en overige diensten – zijn bedrijven die een voorkeur hebben voor vestiging in woonwijken. Verder wordt er als gevolg van technische 8

Zie onder meer een specifiek hieraan gewijd hoofdstuk in ‘Ondernemerschap in wijk en stad’, rapport van Bureau BUITEN en de Radboud Universiteit Nijmegen voor Nicis, te verschijnen (juni 2009).


83

84

mogelijkheden door zowel ondernemers als werknemers meer gewerkt vanuit huis en vanuit andere locaties dan het klassieke bedrijfspand. En uiteraard zijn er voorzieningen – zoals winkels, horeca, eerstelijns zorg, persoonlijke dienstverlening, onderwijs, welzijnswerk etc. – waarvoor vestiging in wijken relevant is. Ook vanuit stedenbouwkundige of beleidsmatige hoek (vergroten levendigheid, veiligheid, sociale controle, minder mobiliteit, meer ondernemerschap etc.) wordt tegenwoordig weer een meerwaarde toegekend aan meer gemengde, minder monofunctionele wijken (zie ook de nota ‘Werken in de wijk’). Veel is er inmiddels ook al mogelijk als het gaat om mengen van wonen en werken in Almere. Hoewel er aan functiemenging niet al te hoge verwachtingen moeten worden gekoppeld, is het meer mengen van economie in wijken, zeker voor een stad als Almere, wel degelijk haalbaar en is er ook een specifieke marktvraag naar. Verder wordt Almere in de bestaande stad nog wel eens geconfronteerd met voorzieningen die wel een maatschappelijke functie hebben, maar die lastig plaatsbaar blijken te zijn. Soms is dat een financiële kwestie, maar niet altijd. Ook in de huidige stad zijn er overigens al de nodige banen in de woonwijken te vinden. De opkomst van de ZZP’ers is ook in Almere merkbaar en daarnaast zijn er allerlei voorzieningen die in kleine concentraties of verspreid door de stad zijn gevestigd. Echter, per saldo ligt dat aandeel in Almere nog lager dan in andere steden (die echter ook een andere historische ontwikkeling hebben doorgemaakt waar wonen en werken in de wijk lange tijd gebruikelijk was). Er zijn dus, zowel redenerend vanuit de markt als vanuit het beleid, redenen om naar meer menging te willen streven. Vanuit de bedrijfshuisvestinghoek past hier wel een kanttekening. Zowel op de markt van het wonen als op de markt van het werken zijn sterke ontmengingstendensen nog altijd aanwezig. Veel mensen vinden een ‘levendige straat’ aantrekkelijk, maar vooral als dat een straat verderop is. Evenzo zijn met name (middel)grotere bedrijven huiverig voor menging met wonen. Bedrijven vestigen zich niet alleen op bedrijventerreinen omdat er geen andere keus zou zijn; veel bedrijven willen ook op een bedrijventerrein gevestigd zijn. Almere kiest in de structuurvisie voor het meer mengen van wonen en werken, als middel om tot een meer gevarieerde en sterkere stad te komen en ter versterking van de economie. Ook de provincie verlangt in haar Visie Werklocaties 2020 dat gemeenten duidelijke keuzes maken op het gebied van functiemenging. Daarnaast vragen ook andere lokale ontwikkelingen om helder beleid van de gemeente over het mengen van functies als wonen, werken, kantoren en voorzieningen/detailhandel. Functiemenging in de ontwikkelingsgebieden Functiemenging in de nieuwe delen van de stad, Polder/Almere Oost (Hout) en Pampus, kan veel meer dan eertijds in de oudere delen van Almere is gedaan, op voorhand worden ingetekend, bijvoorbeeld door de realisatie van meerdere kleinschalige ‘werkvlekken’, concepten van bedrijfsverzamelgebouwen, kantorenvilla’s, speciale woon-werk woningen of werkstrips bij de entree van een woonwijk. Maar ook binnen woningen van de nieuwe woongebieden kan veel ‘verborgen’ bedrijvigheid /werkgelegenheid tot stand komen. Dit is een van de dragers van de structuurvisie. Een deel van de beoogde werkgelegenheidsgroei in Almere moet en kan op deze wijze gestalte krijgen. Functiemenging in de bestaande stad Een deel van de functiemenging dient plaats te vinden in de bestaande stad. Dat kan onder meer door (met name) de bestaande, kleinere binnenstedelijke bedrijventerreinen


84

85

(gedeeltelijk) van profiel te (laten) veranderen. Het gaat hierbij niet zozeer om het mengen van wonen en werken – althans niet op het schaalniveau van het terrein zelf – maar meer om het mengen van andersoortige werkfuncties op de bestaande terreinen. De focus van de aanpak ligt op twee typen bedrijventerreinen: • de binnenstedelijke bedrijventerreinen; • de overige bedrijventerreinen/werklocaties in het gemengd binnenstedelijke gebied. Functiemenging wordt hier op de volgende manieren bevorderd: • In de bestaande stad verdient het aanbeveling om de binnenstedelijke bedrijventerreinen en overige bedrijventerreinen/werklocaties in het gemengd binnenstedelijk gebied waar dat nog niet is gebeurd, open te stellen voor voorzieningen, met uitzondering van (reguliere) detailhandel. Zo komen we van situatie van ‘onbewuste verkleuring’ naar een situatie van ‘gecontroleerde verkleuring’. • Met betrekking tot vestiging van niet-commerciële voorzieningen moeten er onnodige barrières in bestemmingsplannen (voor de bestaande stad) verwijderd of (voor de nieuwe locaties) voorkomen worden. • Het onderscheid in kantoorhoudendheid tussen binnenstedelijke bedrijventerreinen (waarop geen 100% kantoorachtigen worden geaccommodeerd) en bedrijventerreinen/werklocaties in het gemengd binnenstedelijke gebied (waar wel 100% kantoorachtigen kunnen worden geaccommodeerd) moet gehandhaafd blijven. • Het mengen van wonen en werken op bestaande én nieuwe bedrijventerreinen blijft uitgesloten. • Verder moet bezien worden waar in de bestaande stad kleine groenstroken en randzones kunnen worden getransformeeerd naar locaties voor niet-commerciële voorzieningen. Dit is weliswaar omstreden, maar kan een maatwerkoplossing zijn voor functies die niet plaatsbaar blijken te zijn. In tabel 3.3 staat voor elk type vestigingslocatie aangegeven of het mengen van verschillende functies mogelijk en/of gewenst is. In de centrummilieus en gemengde milieus is mengen van wonen, kantoren, voorzieningen en 'overige bedrijvigheid' mogelijk indien de laatste naar aard en schaal passend is en uit milieuhindercategorie 1 en 2. De menging met wonen is in het gemengde milieu alleen mogelijk bij de kantoorsegmenten: voor de kleine binnenstedelijke bedrijventerreinen blijft menging met/transformatie naar wonen uitgesloten. Bij de voorzieningenlocaties is het gewenst om te mengen met wonen (sociaal veiliger) en is het mogelijk om kantoren te ontwikkelen indien dit voor de kwaliteit en haalbaarheid noodzakelijk is. Op de overige specifieke werkmilieus is mengen van 'overige bedrijvigheid' met wonen (m.u.v. agrarische terreinen) en kantoren (tot op zekere hoogte) niet mogelijk en zijn alleen locatieverzorgende voorzieningen (zoals horeca, servicepunten, tankstations) toegestaan met een maximum van 100m2 . De enige uitzondering hierop zijn de binnenstedelijke bedrijventerreinen: daar mogen voortaan ook nieuwe niet-locatieverzorgende voorzieningen worden toegelaten. In bestemmingsplan moet expliciet worden bepaald wat wel (en niet) mag. De vestiging van reguliere detailhandel op reguliere bedrijventerreinen (en in de gemengde milieus) blijft echter uitgesloten en dient omwille van oneerlijke concurrentie met winkeliers in bijvoorbeeld de binnenstad strak gehandhaafd te worden.


85

86

Voor het enige echte industrieterrein in Almere (de Vaart) wordt geadviseerd de bestemming ‘industrie’ stevig te handhaven conform de provinciale GVV-eis, aangezien de Vaart het enige bedrijventerrein in Zuidelijk Flevoland is waar deze bestemming nog mogelijk is. Daar waar vertrekkende bedrijven grote, specifieke kavels en/of bedrijfspanden achterlaten waar moeilijk nieuwe eigenaars/gebruikers voor te vinden zijn, dient via maatwerk tot een oplossing gekomen te worden. Dat kan betekenen dat in het uiterste geval functies van een lagere milieucategorie toegelaten kunnen worden, zolang deze maar niet de mogelijkheden van de bestaande/overige bedrijven op de Vaart negatief beïnvloeden.


86

87

Tabel 3.3

Strategie van functiemenging 1.Centrummilieus 1.1 Grootschalige Stationslocaties

Vestigingsmilieu*

2. Gemengde milieus

1.2 Middelgrote stationslocaties / Overige centrumlocaties

(GC) (SC)

Functiemenging Wonen

3.Specifieke werkmilieus

2.1 Alle overige gebieden

3.1 Kantoren

(Gemengd binnenstedelijk gebied: kantorenmilieus BS, KG, GM en kleinere binnenstedelijke bedrijventerreinen)

(KS en KZ)

3.2 Voorzieningen

3.3 Reguliere bedrijventerreinen

3.4 Industrieterreinen

(Hoogwaardig, binnenstedelijk, modern, agrarisch, logistiek)

•

ja

•

ja

• •

ja (bij BS/KS/GM) Uitzondering binnenstedelijk bedrijventerreinsegment: daar geen (nieuwe) transformatie naar/ functiemenging met wonen

•

eventueel

•

ja (sociaal veiliger)

•

nee (m.u.v. agrarische terreinen)

•

nee

Voorzieningen

•

ja

•

ja

•

ja

•

Alleen locatieverzorgend

•

ja (geen reguliere detailhandel)

• •

Alleen locatieverzorgend Uitzondering binnenstedelijke segment: daar ook niet – locatieverzorgend

•

Alleen locatieverzorgend

Kantoren

•

ja

•

ja

•

•

ja

•

ja, indien naar aard en schaal passend

•

nee (rekening houdend met kantoorhoudendheid per segment)

•

nee

Overige bedrijvigheid

•

nee, tenzij naar aard en schaal passend en mil. cat. 1-2

•


•

ja (rekening houdend met kantoorhoudendheid op binnenstedelijke bedrijventerreinen) ja, mits naar aard en schaal passend en mil. cat. 1-2

•

nee

•


•

ja

•

ja

*Voor toelichting vestigingsmilieus en afkortingen zie bijlage XI Bron: Gemeente Almere/Provincie Flevoland (2003), ‘Locatiebeleid Flevoland, pilot Almere’ (p. 66 ), bewerking Bureau BUITEN


87

88

E-commerce en internetwinkels Nu de lijn met betrekking tot detailhandelsvestigingen op bedrijventerreinen helder is, is het ook belangrijk beleid te bepalen ten opzichte van nieuwe vormen van b-2-c verkoop van producten: e-commerce/internetwinkels. Vanuit de markt komen steeds vaker verzoeken tot bedrijfsvestiging die te kenmerken zijn als vormen van e-commerce, ook wel internethandel, internetwinkel of webwinkel genoemd, vaak op een bedrijventerrein. Het principe van internetverkopen aan eindgebruikers is dat het niet afhankelijk is van de plek waar het bedrijf gevestigd is in de stad. In die zin hoeft het bedrijf niet in een winkelgebied gevestigd te zijn: men biedt producten te koop aan op internet. Het centraal verzenden van aangekochte producten vanuit een magazijn is een wezenlijke vorm van deze bedrijfsvoering. Gelet op deze aspecten is een e-commercebedrijf niet te kenmerken als een winkel c.q. planologisch niet aan te merken als zijnde detailhandel. De volgende randvoorwaarden voor vestiging op een bedrijventerrein dienen te worden aangehouden: • Het algemene criterium geldt dat op bedrijventerreinen conform het detailhandelsbeleid over de gehele linie ondergeschikte detailhandel toegestaan is: 20% van een bedrijfpand met een maximum van 100 m² mag worden ingericht als showroom en verkoopruimte om aan de eindgebruiker te kunnen verkopen. Hieraan wordt toegevoegd dat maximaal 15% van de omzet behaald mag worden uit nevenactiviteit ‘detailhandel’. • Er mag geen ruimtelijke winkeluitstraling zijn (geen winkelruimte c.q. etalage-inrichting en/of toonbankfunctie). • Het gaat hier primair om het verzenden van het bestelde product aan de eindgebruiker in de vorm van postorderactiviteiten. Het onderscheid b-2-b en b-2-c is hier dan ook niet relevant. • Alleen vooraf bestelde producten mogen door consumenten (op afspraak) ter plekke worden afgehaald. • Een afhaalpunt is toelaatbaar mits ondergeschikt aan de hoofdfunctie, zijnde hier internetverkoop. E-commercebedrijven kunnen zich in beginsel op alle bedrijventerreinen vestigen, tenzij per bedrijventerrein specifieke aanvullende (bijvoorbeeld thematische) criteria gelden. Op gemengde, binnenstedelijke en logistieke bedrijventerreinen is vestiging van e-commercebedrijven dus mogelijk. Voor vestiging in woonwijken of vanuit/aan huis geldt dat het ter plekke tonen van goederen niet is toegestaan. Het opslaan van goederen dient ondergeschikt te zijn aan de woonfunctie; een afhaalfunctie is toelaatbaar mits in overeenstemming met de woonfunctie. Dit dient nader geregeld te worden in de betreffende definitie van toegestane aan huis-gebonden beroepen!

Herstructurering

Aangezien de meeste Almeerse bedrijventerreinen in de loop van de jaren ’80 en ’90 zijn ontwikkeld, kan er - in tegenstelling tot sommige andere gemeenten in de Metropoolregio Amsterdam - nog niet gesproken worden van een acute en grootschalige Almeerse herstructureringsopgave. De komende 10 jaar, dus tot het jaar 2020, krijgt de gemeente echter op enkele terreinen wel met dit vraagstuk te maken. Ondanks het feit dat er momenteel geen acute ‘probleemgevallen’ zijn, neemt Almere de toekomstige opgave van herstructurering van bedrijventerreinen serieus.


88

89

Uitgangspunt bij herstructurering is dat voorkomen beter is dan genezen. Herstructurering gaat immers vrijwel overal gepaard met hoge kosten, waarvan een belangrijk deel tot dusverre bij overheden terecht komt. Tijdig anticiperen (door goed beheer en door fondsvorming (zie verderop) in combinatie met het bezien van de mogelijkheden om tot structuurveranderingen in de markt voor bedrijventerreinen te komen, kan op langere termijn substantieel in kosten schelen. Nu zijn de meeste bedrijventerreinen in Almere nog van een marktconforme kwaliteit. Maar de levenscyclus van locaties maakt dat grootschalige investeringen op een zeker moment onafwendbaar worden. Eén van de belangrijkste preventieve maatregelen is een goed beheer (onderhoud, beheer, beveiliging). Dat is belangrijk voor de binding van ondernemers en voorkomt het ‘afglijden’ van een terrein. Definitie van herstructurering van bedrijventerreinen Er worden meestal vijf soorten herstructureringsopgaven van bedrijventerreinen onderscheiden oplopend van minder zware naar zware operaties: • Facelift: Hierbij is sprake van een grote opknapbeurt. Deze wordt toegepast indien sprake is van fysieke veroudering van openbare ruimte en gebouwen. • Revitalisering: Hierbij blijft de bestaande economische functie (bedrijventerrein) gehandhaafd. Er is sprake van (dreigende) leegstand en achteruitgang van het terrein. Forse ingrepen zijn nodig om de kwaliteiten van de locatie te verbeteren: aanpak van infrastructuur, openbare en private ruimte. • Zware revitalisering: Bij dit soort revitalisering is op delen van terreinen sprake van noodzakelijke verwerving van gronden waarna deze bouwrijp worden gemaakt. Bodemsanering, sloop van opstallen en de aanleg/herinrichting van (nieuwe) infrastructuur is veelal onderdeel van dit proces. De gronden kunnen aansluitend (deels) opnieuw worden uitgegeven. De huidige werkfunctie van het terrein, met reguliere bedrijfsruimtes, blijft behouden. • Herprofilering: Hierbij is sprake van een zware vorm van revitalisering die leidt tot functiewijziging waarbij echter wel sprake is van behoud van de werkfunctie. Een alternatieve invulling met hogere grondprijzen is mogelijk. De locatie krijgt een nieuwe werkfunctie bijvoorbeeld kantorenlocatie of detailhandel. Dit vraagt veelal om (gedeeltelijke) sloop van panden en een aanpassing van de infrastructuur. • Transformatie: In tegenstelling tot herprofilering wordt het terrein aan de voorraad onttrokken en worden nieuwe, niet-economische functies op de locatie gevestigd (vaak wonen). Er is sprake van een totale herinrichting van het terrein waarbij het terrein (of een deel daarvan) wordt onttrokken aan de voorraad bedrijventerreinen9. De herstructureringsopgave tot 2020 Een terreinenschouw bevestigt het beeld dat ook in het boek ‘Bedrijventerreinen Almere 2008’ wordt geschetst. Het overgrote deel van de terreinen in Almere heeft momenteel een representatieve en verzorgde uitstraling. Zowel het beheer van de openbare ruimte als de kwaliteit van de opstallen zijn redelijk tot goed op orde. Op basis van terreinbezoeken, een analyse van beleidsstukken, workshops en ambtelijke input komen wij tot de conclusie dat er in de nabije toekomst enkele terreinen herstructureringsoperaties dienen te ondergaan. De aanleiding daarvoor kan tweeledig zijn: het terrein is mogelijk licht/deels verouderd en/of de ambities van de structuurvisie neigen naar het accommoderen van veel nieuwe banen in de

9

Uiteraard kan transformatie ook andersom plaatsvinden: van wonen naar werken. Hier is echter de benadering vanuit herstructurering van bedrijventerreinen gekozen.


89

90

wijken: functiemenging dus. Dat vraag om een heroverweging van het profiel van sommige bedrijventerreinen. Op de volgende drie terreinen zal herstructurering in enige vorm in ieder geval aan de orde zijn: • Markerkant; • Ambachtsmark; • De Steiger10. De uitwerking van die opgaven moet op een later moment plaatsvinden. Almere doet er daarbij goed aan in te spelen op de kansen die het komende provinciale herstructureringsprogramma gaat bieden op het vlak van medefinanciering door vanuit het Rijk beschikbaar gestelde middelen. De drie genoemde voorbeelden zijn niet uitputtend. Het is aannemelijk dat onderdelen uit de structuurvisie, zoals bijvoorbeeld aanpassingen aan de interne Hogering die een veranderend marktperspectief voor aanpalende bedrijventerreinen kunnen betekenen, leiden tot meer en andere herstructureringsopgaven. Daarnaast moet met klem worden benadrukt dat het essentieel is om op de overige terreinen het regulier beheer en onderhoud op peil te houden. Juist dat moet in Almere de komende jaren gebeuren, om op langere termijn niet met een enorme financieringsopgave te worden opgescheept. Strategie herstructurering Almere Door de Commissie Noordanus is in 2008 een advies geformuleerd ten aanzien van herstructurering (zie kader). Voor Almere is een deel van de Noordanus-voorstellen nog niet zo relevant (de herstructureringsopgave is immers nog klein), voeren deze wellicht wat ver (de groeiende stad zal echt niet zonder uitleglocaties kunnen) of zijn mogelijk financieel niet haalbaar (Almere heeft de inkomsten uit geplande ontwikkelingen hard nodig omdat er ook aanzienlijke publieke investeringen nodig zijn voor de schaalsprong waar hogere overheden al voor moeten bijspringen, dus ligt verevening met gemeenten waar veel bedrijventerreinen worden geherstructureerd misschien niet voor de hand). Toch zitten er interessante denklijnen in het gedachtegoed van de Commissie Noordanus waarvan het relevant is dat Almere die oppakt, juist om in de toekomst niet tegen hoge, niet-gedekte kosten voor herstructurering aan te lopen. Het advies van de Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen De verrommelingsdiscussie die de laatste jaren in bedrijventerreinenland woedt, heeft ertoe geleid dat de Ministers van VROM en EZ in maart 2008 een Taskforce (her)ontwikkeling bedrijventerreinen in het leven hebben geroepen, om hen (onder andere) te adviseren over mogelijkheden om de achterstanden op het gebied van herstructurering van bedrijventerreinen in te lopen. Op 9 september 2008 is het advies van de commissie, onder leiding van Peter Noordanus, gepubliceerd. Hij heeft drie strategische lijnen geformuleerd waarlangs een succesvolle aanpak van de bedrijventerreinenproblematiek moet plaatsvinden (Bron: THB, 2008): I. Een collectieve aanpak van de achterstallige herstructureringsopgave, die naar analogie van de aloude stadsvernieuwing voor woongebieden kan worden getypeerd als economische stadsvernieuwing. De achterstallige herstructurering kan namelijk niet op de structurele effecten van verzakelijking wachten, op straffe van een in elk geval sociaal en ruimtelijk, zo niet ook economisch ongewenst proces van ‘Verelendung’. II. Het verzakelijken van ontwikkeling en beheer van bedrijventerreinen, herstructurering daaronder begrepen. In combinatie met een zekere ruimtelijke schaarste moet verzakelijking ertoe leiden dat herstructurering op den duur gaat behoren tot de 10

Voor De Steiger gaat het vanwege de voorziene ontwikkeling van de Weerwaterzone dan met name om het opstellen van een ‘overgangsstrategie’.


90

91

normale, marktgestuurde levenscyclus van bedrijventerreinen, met een hooguit beperkte, faciliterende rol voor de overheid. Dit sluit een blijvende rol voor de overheid als ‘producent’ van bedrijventerreinen niet uit, maar deze zal gaandeweg waarschijnlijk wel aan betekenis inboeten. III. Positionering van planning en uitvoering van de (her)ontwikkeling van bedrijventerreinen in een regionale arena. De regionale arena sluit immers aan bij die van de bedrijventerreinenmarkt en biedt daardoor de beste kansen voor een proces van verzakelijking en voor koppeling van greenfieldontwikkeling aan brownfieldherontwikkeling. Deze laatste is van belang voor een optimale, financiële bijdrage van marktpartijen (via verhoging van grondprijzen) en gemeenten aan de economische stadsvernieuwing. Voor de uitvoering koppelt ‘Noordanus’ hieraan enkele belangrijke adviezen: • creëer schaarste door onder meer een strikte toepassing van de SER-ladder (eerst herstructureren en intensiveren en dan pas nieuwe uitleglocaties); • kom tot regionale verevening tussen ‘nieuwe’ en ‘oude’ (te herstructureren) bedrijventerreinen; • hoog de grondprijzen op nieuwe en bestaande terreinen met 10% op, in regionaal verband, teneinde meer inkomsten voor herstructurering te creëren en een gezondere markt te krijgen. Inmiddels heeft het Kabinet deze denklijnen omarmd, zij het dat het tempo van uitvoering nog onduidelijk is.

Op grond van het bovenstaande kan voor Almere de volgende strategie ten aanzien van herstructurering worden geformuleerd: Stel een lokaal herstructureringsfonds in: zorg ervoor dat een deel van de opbrengsten uit de uitgifte van nieuwe terreinen in een fonds worden gestopt, waaruit op langere termijn de (aanvullende) toekomstige herstructureringsoperaties kunnen worden bekostigd. Almere is een van de weinige gemeenten in Nederland die zo’n fonds kunnen opzetten omdat ze nog veel ontwikkellocaties bezit. Op deze manier wordt op lokaal (gemeentelijk) niveau een koppeling tussen oud en nieuw tot stand gebracht: Almere kan via dit innovatieve instrument een voorloper worden in Nederland! De grondprijzen voor bedrijventerreinen worden met 10% verhoogd. Volgens het advies van de THB moet deze verhoging op landelijke schaal mogelijk zijn, zonder dat het bedrijfseconomisch gevaar oplevert voor ondernemers. Op deze manier dragen ondernemers indirect een ‘verwijderingsbijdrage’ af. Deze 10% vloeien naar het lokale herstructureringsfonds. Blijf regionaal samenwerken in Plabeka verband en probeer zo op regionale schaal vraag en aanbod aan bedrijventerreinen en kantoorlocaties verder in balans te brengen. Zorg dat bij een eventuele nieuwe behoefteraming beter rekening wordt gehouden met de bijzondere positie van Almere, met name in de raming van de kantorenbehoefte. Bovendien kan Almere via dit kanaal profiteren van de ervaring die de komende jaren wordt opgedaan met de herstructurering van bedrijventerreinen elders in de Metropoolregio. Voorkom dat de nieuwe terreinen (te) snel verouderen, door standaard bij alle nieuwe terreinen parkmanagement in te voeren. Dit is een middel om, samen met de lokale ondernemers, het beheer en onderhoud te verduurzamen. Inmiddels is de gemeente hard bezig om parkmanagement op enkele nieuwe bedrijventerreinen, zoals Middenkant en Lagekant, in te voeren. In de meeste gevallen wordt het parkmanagement gekoppeld aan het nationaal Keurmerk Veilig Ondernemen op Bedrijventerreinen (KVO-B). Dit streven zou voortaan moeten gelden voor alle nieuwe bedrijventerreinen. Probeer ook zoveel mogelijk op bestaande bedrijventerreinen samen met het zittende bedrijfsleven te kijken naar vormen van (duurzaam) beheer. De nieuwe BIZExperimentenwet van het Ministerie van EZ kan hierbij een hulpmiddel zijn. Geadviseerd wordt om binnen enkele jaren tot de invoering van stap 1 te komen. Parallel daaraan kan dan stap 2 worden gezet, mits de conjunctuur inmiddels is verbeterd11. Stap 3 is een punt van voortgaande aandacht. Punt 4 ‘moet’ op alle nieuwe locaties de standaard

11

Een opslag van 10% laat zich eenvoudiger invoeren in een aantrekkende conjunctuur.


91

92

worden. En het verdient aanbeveling om op korte termijn voor één van de locaties die onder de herstructurering worden genoemd te kijken of tot een BIZ kan worden gekomen. Met betrekking tot de punten 4 en 5 (verbetering van het duurzaam beheer van bedrijventerreinen) wordt verwacht dat uitbreiding van parkmanagementinitiatieven en de BIZ-wetgeving niet voldoende zullen zijn om de verdergaande vormen van herstructurering (met name revitalisering en herprofilering) volledig te voorkomen. Noordanus meldt daarover: “Daarvoor zijn partijen nodig die een duurzame positie als gebiedsexploitant hebben verworven óf voor wie de herontwikkeling van bedrijventerreinen tot de corebusiness behoort. Het spoor ‘verzakelijking van de bedrijventerreinenmarkt’ moet ertoe leiden dat dergelijke partijen zich steeds meer aandienen” (bron: THB, 2008). Indeling werklocaties Om de schaalsprong te kunnen maken die Almere zich tot doel heeft gesteld dient de gemeente nu en in toekomst bedrijven een gedifferentieerd aanbod van werklocaties te kunnen aanbieden. Om hieraan tegemoet te komen is het zinvol de Almeerse werklocaties in te delen naar locatietypologieën. Ook moet worden bekeken welke typen werklandschappen in Almere in kwalitatief opzicht niet of nog onvoldoende aanwezig zijn. In het kader van deze Gemeentelijke VestigingsVisie Almerezijn alle bestaande en toekomstige locaties ingedeeld in het vereiste stramien van de provincie (beleidsregel 'Locatiebeleid Stedelijk gebied 2008'). Het provinciale locatiebeleid vereist namelijk dat alle gemeenten specifieke locatieprofielen toekennen aan de vestigingslocaties voor bedrijven, kantoren en voorzieningen. Daarbij zijn gemeenten verplicht om aan te sluiten bij de hoofdlijnen van locatietypen die de provincie heeft ontworpen, maar is er vervolgens relatief veel mogelijkheid tot maatwerk binnen die systematiek. Omwille van consistentie is er voortgeborduurd op de systematiek van locatietypen zoals die al langer in beleidsnota’s van Almere worden gehanteerd. Met deze indeling kan Almere de kwaliteit van haar werklocaties zo goed mogelijk (in grote lijnen) afstemmen op de marktvraag. Almeerse locatietypologieën In Almere worden 13 verschillende locatietypologieën onderscheiden waar kantoren, voorzieningen of ‘overige bedrijvigheid’ zich kunnen vestigen: zie figuur 3.2. De milieus hebben alle verschillende doelgroepen/vestigers, mate van toegestane kantoorhoudendheid, mate van menging van activiteiten/werkfuncties en parkeernormen. Voor kantoren is aangesloten op een indeling van locatietypen volgens de systematiek van de Kantorenmarktstrategie Almere (2004). Zie bijlage XI voor de afkortingen en een uitleg per kantorenmilieu. De locatietypologieën binnen het centrummilieu (1.1 en 1.2: GC en SC) en het specifieke centrummilieu (3.1: KS en KZ) zijn geschikt voor het vestigen van puur kantoorachtige bedrijvigheid. Binnen het gemengde milieu (2.1) bestaan er echter ook nog drie typen vestigingsmilieus voor kantoren: BS, KG en GM. In dit gemengd binnenstedelijk gebied komen echter ook gemengde binnenstedelijke terreinen voor waar zich zowel (kleinschalige) kantoren als voorzieningen en overige bedrijvigheid kunnen vestigen. Deze locaties hebben een kantoorhoudendheid van maximaal 100% per bedrijf. Dit zijn in de meeste gevallen kleinschalige locaties in of aan de rand van woonwijken. Grootschalige voorzieningen hebben vestigingsmogelijkheden binnen het voorzieningenmilieu 3.2, terwijl alle overige bedrijvigheid op reguliere bedrijventerreinen (3.3) en industrieterreinen (3.4) terecht kan.


92

93

Voor bedrijventerreinen is aangesloten op de typologie uit het rapport ‘Bedrijventerreinen Almere 2008’. Ook is gebruik gemaakt van noties uit de rapportage ‘Locatiebeleid Flevoland, pilot Almere’ uit 2003, waarin destijds een voorzet werd gegeven voor aansluiting van Almere op het provinciale locatiebeleid. Ten aanzien van bedrijventerreinen betekent dit dat een indeling in de volgende vijf segmenten wordt gehanteerd (zie bijlage VIII): • logistiek; • industrieel, grootschalig; • modern gemengd; • binnenstedelijk; • hoogwaardig. Overigens kan binnen deze segmentering vanzelfsprekend een nadere differentiatie plaatsvinden. Afhankelijk van de vraag zal immers in de ontwikkelfase moeten worden bepaald aan wat voor logistiek bedrijventerrein precies behoefte is en hoe bijvoorbeeld een hoogwaardig bedrijventerrein er in Almere uit dient te zien. Het gaat erom bij het plannen van deze werklocaties een goed beeld te hebben van de kansrijke concepten in Almere (op dat moment). De volgende figuur geeft een overzicht van de verschillende locatietypologieën.


93

94

Figuur 3.2

Indeling locatietypologie Provincie en Gemeente Almere

Bron: Gemeente Almere/Provincie Flevoland (2003), ‘Locatiebeleid Flevoland, pilot Almere’ (p. 9), bewerking Bureau BUITEN

In de bijlage VIII wordt een overzicht gegeven van de verschillende werklocaties in Almere, ingedeeld naar locatietypologie. Deze indeling kan Almere gebruiken om bij ontwikkeling van nieuwe locaties een verdere diversiteit van werklocaties te kunnen bewerkstelligen. Belangrijk hierbij is dat deze indeling niet statisch is: indien marktontwikkelingen daarom vragen moet het mogelijk zijn (met name bij de toekomstige terreinen) om de ruimtelijke en/of functionele uitgangspunten/inrichting van de werklocatie aan te passen.

Conclusies In dit hoofdstuk zijn op basis van de Almere Principles de algemene uitgangspunten voor de Gemeentelijke VestigingsVisie Almerebepaald. Vervolgens zijn aan de hand van de levenscyclus van werklocaties deze uitgangspunten per thema uitgewerkt en is de indeling in werklocaties gepresenteerd. In deze paragraaf geven we per fase uit de levenscyclus de belangrijkste conclusies ten aanzien van kwaliteit en duurzaamheid.

Ontwikkelingfase De ontwikkeling van nieuwe locaties wordt in kwalitatief opzicht gericht op het kunnen aanbieden van een gedifferentieerd aanbod van goed bereikbare werklocaties. Almere gaat daarnaast inzetten op bevordering van functiemenging (meer banen naar woon-/gemengde gebieden). Voor een deel kan deze menging ‘ingetekend’ worden in de nieuwe delen van de stad, met name in Polder/Almere Oost. Een andere lijn van de strategie zet echter in op het toelaten van (meer) niet-commerciële voorzieningen op de binnenstedelijke bedrijventerreinen en overige bedrijventerreinen/werklocaties in het gemengd binnenstedelijk


94

95

gebied. De vestiging van reguliere detailhandel op reguliere bedrijventerreinen (en in de gemengde milieus) blijft echter uitgesloten en dient omwille van oneerlijke concurrentie met reeds gevestigde winkeliers strak gehandhaafd te worden. Realisatiefase In de realisatiefase van een werklocatie, wanneer er gebouwd wordt, spelen zorgvuldig ruimtegebruik en duurzaamheid een belangrijk rol. Zorgvuldig ruimtegebruik wordt bevorderd door overwegend relatief arbeidsintensieve bedrijven te accommoderen. Duurzaamheid komt tot uiting in o.a. het benutten van de mogelijkheden die natuur op bedrijventerreinen biedt.

Beheerfase Naast herstructurering is het bijhouden van het reguliere beheer en onderhoud van de overige (bestaande) terreinen essentieel om veroudering zoveel mogelijk te voorkomen. Hiervoor wordt parkmanagement op alle nieuwe werklocaties toegepast. Op bestaande terreinen zal in aanvulling op het reguliere beheer en vrijwillige deelname aan parkmanagement, gekomen worden tot een of meer BedrijvenInvesteringsZones (BIZ), om tot een (nog) beter beheer te komen.

Herstructureringsfase Qua herstructurering zet Almere de komende jaren in op de aanpak van drie terreinen: Markerkant, Ambachtsmark en de Steiger. De zwaarte van de herstructureringsoperatie verschilt per terrein. Daarnaast verwachten wij dat er na 2020 een grootscheepse herstructureringsopgave aan de orde zal zijn, aangezien de meeste Almeerse terreinen dan in een fase van hun levenscyclus zijn aangekomen waarbij enige vorm van herstructurering nodig zal zijn. In paragraaf 3.8 is aangegeven hoe het beste kan worden voorgesorteerd op de toekomst. Het instellen van een lokaal herstructureringsfonds en inzetten op meer parkmanagement maken onderdeel uit van deze strategie.


95

96

Kwantitatieve visie tot 2030 Inleiding In dit hoofstuk wordt voor zowel bedrijventerreinen als kantoren een vraag-aanbodconfrontatie opgesteld om te bepalen in hoeverre er nog een planningsopgave aanwezig is. Daartoe zijn twee behoefteramingen opgesteld. Beide behoefteramingen hebben een tijdshorizon tot 2030. In het ene scenario gaan we uit van een taakstelling van +100.000 banen conform de Economische Visie en de ambitie van de Structuurvisie. Het andere scenario gaat uit van een bottom-up benadering: het ‘Transatlantic Market’-scenario (TM) van het CPB waarmee het Rijk de provincies tegenwoordig laat rekenen, maar dan aangepast op de situatie in Almere. De basis voor het scenario wordt gevonden in het ‘Transatlantic Market’-scenario van het CPB, maar omdat Almere veel sneller groeit dan de nationale economie en daar ook naar de toekomst toe rekening mee wordt gehouden, ontstaat er een specifiek op maat van en voor Almere gemaakt scenario dat we aanduiden als TM+ scenario. Door deze scenario’s af te zetten tegen het planaanbod tot 2030 wordt in beeld gebracht welke korte en lange termijn planning Almere moet aanhouden. Er wordt tevens aandacht geschonken aan de vraag naar ruimte voor werkgelegenheid buiten de ‘formele’ werklocaties, waaronder voor voorzieningen.

Vraag naar werklocaties In deze paragraaf worden uitgangspunten en achtergronden van de vraagramingen beschreven. Tevens worden in de laatste subparagrafen de uitkomsten van de vraagramingen volgens de twee scenario’s gepresenteerd.

Methodiek vraagprognose

Bij de berekening van de ruimtebehoefte maken we gebruik van de terreinquotiëntmethode: een methode waarin verwachte toekomstige werkgelegenheid per bedrijfstak wordt omgerekend naar ruimtebehoefte met behulp van bedrijfstakspecifieke gegevens over het verwachte ruimtebeslag – het terrein-/kantoorquotiënt - per werknemer. In figuur 4.1 is het model schematisch weergegeven. De belangrijkste redenen om gebruik te maken van deze methode zijn: • de methode houdt rekening met veranderingen in de economische structuur en dus ook met veranderingen in het ruimtegebruik binnen het huidig areaal aan werklocaties; • de methode maakt het mogelijk om verschillende varianten in werkgelegenheidsontwikkeling, ruimtelijke spreiding hiervan en (veranderingen in) ruimtegebruik zichtbaar te maken; • via de methode kan worden aangesloten op de langetermijn scenario’s van het CPB, uit de rapportage ‘Vier vergezichten op Nederland: Productie, arbeid en sectorstructuur in vier scenario's’ (zie bijlage III); • en er wordt gebruik gemaakt van de BedrijfsLocatieMonitor (BLM, voorheen beheerd door het CPB, nu door het RPB/PBL).


96

97

De toekomstige ruimtebehoefte wordt berekend door de toekomstige werkgelegenheid per bedrijfstak te vermenigvuldigen met het aandeel van de werkgelegenheid dat op bedrijventerreinen/in kantoren gevestigd is (de ‘locatietypevoorkeur’) en daar een ruimtegebruik per baan (het ‘terreinquotient’) aan toe te kennen. Het verschil tussen de ruimtebehoefte/behoefteramingen die we voor bedrijventerreinen en kantoren voor de toekomst berekenen (met de terreinquotiëntmethode) en het huidige ruimtebeslag in 2008 (ofwel de hoeveelheid tot dan toe uitgegeven areaal terrein (bij bedrijventerreinen) of kantoorruimte in gebruik (bij kantoren)), vormt de uitbreidingsvraag (zie figuur 4.1). Figuur 4.1

Structuur behoefteraming met terreinquotiëntmethode

Werkgelegenheid 2008

x

Prognose werkgelegenheid scenario’s TM/ +100.000

Locatietypevo orkeur 2008

x

Ontwikkeling o.b.v. verandering Almere 1998-2008

+

Terreinquotiënt

=

Ruimtebeslag 2008

Ontwikkeling

Shift Almere/NL periode ‘97-’07 (bij TM)

+

+

Correctie/ beleid

Correctie/ beleid


x

Locatietypevo orkeur 2030

++ Correctie/ beleid

x

Terreinquotiënt 2030

=

Ruimtebeslag 2030

Deze uitbreidingsvraag wordt vervolgens in paragraaf 4.3 geconfronteerd met het in Almere aanwezige planaanbod voor bedrijventerreinen en kantoorontwikkelingen. Het verschil vormt de planningsopgave die nog tot 2030 resteert. In figuur 4.2 zijn de stappen weergegeven tussen behoefteraming en planningsopgave. De planningsopgave kan ook een ‘positief’ getal als uitkomst hebben: dan overstijgt de omvang van de huidige plannen de verwachte vraag in de toekomst en is er ‘teveel’ gepland.


97

98

Figuur 4.2

Van ruimtebehoefte (vraag) naar planningsopgave

Vraag in 2030 • •

Behoefteraming bedrijventerreinen (netto ha) Behoefteraming kantoren (m2 bvo)

Ruimtebeslag in 2008 • Bdt: uitgegeven areaal t/m 2008 (netto ha) • Kant: kantoren in gebruik in 2008 (m2 bvo)

= Uitbreidingsvraag • Bedrijventerreinen (paragraaf 4.2.5) • Kantoren (paragraaf 4.2.6)

-

(Plan)aanbod (paragraaf 4.3) • Bdt: direct uitgeefbaar + harde plannen + zachte plannen (netto ha) • Kant.: kantoorruimte in aanbod (m2 bvo) + harde plannen + zachte plannen

= Planningsopgave tot 2030 • •

Bedrijventerreinen (netto ha, paragraaf 4.4.1) Kantoren (m2 bvo, paragraaf 4.4.2)

Twee vraagscenario’s

Er zijn twee scenario’s gebruikt voor het prognosticeren van de toekomstige uitbreidingsvraag naar bedrijventerreinen en kantoren. Beide scenario’s worden hierna toegelicht. Scenario 1: Bottom-up/Transatlantic Market (TM+) Om de toekomstige omvang van de werkgelegenheid te bepalen, maken we gebruik van de sectorale groeipercentages die het CPB in het ‘Transatlantic Market’-scenario hanteert. Deze groeipercentages zijn geformuleerd voor Nederland als geheel. Om ze aan te passen aan de Almeerse situatie combineren we het voorspelde groeipercentage voor Nederland met het groeiverschil tussen Almere en Nederland (in procentpunt) in het verleden. Nu is de werkgelegenheid in Almere in de achterliggende tien jaar veel sterker gegroeid dan in


98

99

Nederland als geheel (zie ook hoofdstuk 2): Almere groeide ieder jaar 5,5 procentpunt sneller dan het Nederlandse gemiddelde. Het gedurende lange tijd lineair doortrekken van dit groeiverschil zou tot irreële uitkomsten leiden. We moeten de ontwikkeling dus enigszins ‘afvlakken’, waarbij het een vraag is of we in het begin dan wel aan het einde van de periode de groei relatief sterk willen laten zijn in het scenario. Wij kiezen er om twee redenen voor de groei sterker te laten zijn in de twee deelperioden na 2020. In de eerste plaats is het aannemelijk dat de totale groei tot 2015 negatief zal worden beïnvloed (in relatieve zin) door de effecten van de kredietcrisis. Eén of enkele jaren van krimp of beperkte groei, heeft zijn weerslag op de cumulatieve groei in die periode. De tweede reden heeft betrekking op de schaalsprong (+60.000 woningen) en de daaraan verbonden bevolkingsvolgende werkgelegenheid. Die woningen komen gespreid in de tijd tot stand en een groot deel van het daaraan gerelateerde effect op de werkgelegenheid zal dus ook in de tweede helft van deze visieperiode (na 2020) optreden. Dat wordt nog versterkt door het ‘schaalsprongeffect’: sommige voorzieningen komen niet naar een stad met 200.000 inwoners, maar kunnen bij 300.000 inwoners en een betere aantakking op de rest van het land wel uit. Op grond van deze twee redenen hebben we ervoor gekozen het groeiverschil tussen Almere en Nederland in de periode tot 2015 op 35% van het niveau van het recente verleden te zetten en voor de drie 5-jaars perioden daarna op respectievelijk 45%, 80% en 100%. Een rekenvoorbeeld: de laatste tien jaar is de werkgelegenheid in de zorg in Almere gegroeid met een jaarlijks percentage van 9,5%, terwijl dat nationaal op 3,6 lag: een groeiverschil van 5,9 procentpunten. Het CPB verwacht in deze sector een nationale groei van 1,5% per jaar tot 2020. Het verwachte groeipercentage voor Almere voor de periode 2008-2015 wordt dan als volgt berekend: 1,5% plus 0,35 x 5,9% = 3,6% (zie tabel 4.2). Voor deelperiode 2016-2020 wordt de berekening 1,5% plus 0,45 x 5,9% = 4,2%, etc. Alleen voor de sector ‘Zakelijke (tertiaire) diensten en overig’ wordt het historische groeiverschil tussen Almere en Nederland voor alle toekomstige perioden constant gehouden (dus op 100%), omdat anders het werkgelegenheidsaandeel van die sector op het totaal aantal banen zou dalen, wat niet logisch is. Dit leidt tot de groeipercentages (per sector per jaar) zoals weergegeven in tabel 4.2. In bijlage IV staat in tabelvorm weergegeven uit welke SBI codes de sectoren zijn opgebouwd. De gemiddelde werkgelegenheidsgroei over de gehele periode lijkt met 3,5% wellicht niet hoog in vergelijking tot de groei in de periode 1997-2007. Echter, de nationale ontwikkeling is in het TM-scenario ook heel gematigd (bescheiden groei tot 2020 (0,3%), bescheiden daling daarna (-0,3%)). Per saldo groeit de werkgelegenheid in Almere in dit scenario in relatieve en absolute zin nog fors.

Scenario 2: Top-down/+100.000 taakstellend Voor het tweede scenario sluiten we aan op de Economische Visie ‘Almere Inc’. Die is in december 2008 vastgesteld. Daarin is de ambitie verwoord om de werkgelegenheid met 100.000 full-time (conform CBS-definitie van voltijd) banen te laten groeien naar 164.000 in 2030. Dit ‘+100.000’-banenscenario is een taakstellend scenario: de werkgelegenheidsontwikkeling tot 2030 is een duidelijk doel dat Almere, in samenspraak met het Rijk, wil nastreven. Dit getal vormt de basis voor de berekening van de ruimtebehoefte voor werken volgens het tweede scenario. Daarmee is scenario 2 een ‘top-down’ scenario,


99

100

terwijl in scenario 1 de ontwikkeling van het aantal banen juist is berekend op basis van historische cijfers, gecombineerd met lange termijn verwachtingen (‘bottom-up’).


100

101

Tabel 4.2

Bedrijfstak

Geprognosticeerde groeipercentages werkgelegenheid in Almere per sector per jaar volgens Scenario 1: TM+ 2008-2030 2008-2015 2016-2020 2021-2025 2026-2030 gemiddeld

Landbouw, bosbouw, visserij Voeding- en genotmiddelenindustrie Overige industrie Chemische industrie Metaal- en elektrotechnische industrie Aardolie-industrie Delfstoffenwinning Energie- en waterleidingbedrijven Bouwnijverheid Groothandel Transport Detailhandel en horeca Post en telecommunicatie Bank- en verzekeringswezen Zakelijke (tertiaire) diensten en overig Zorg Overheid en onderwijs Uitzendbureaus (intercendenten en uitzendkr.) Totaal

-0,3% 3,5% 1,5% -1,6% 1,6% 3,0% -4,5% 0,8% 0,9% 2,4% 3,0% 2,5% 0,8% 3,8% 4,0% 3,6% 2,0% 1,2% 2,7%

0,3% 4,6% 1,9% -1,9% 2,6% 3,4% -4,3% 0,9% 1,3% 2,8% 3,7% 3,0% 0,9% 4,7% 4,0% 4,2% 2,6% 1,5% 3,2%

2,7% 7,7% 1,8% -4,1% 5,4% 3,4% -1,2% 0,7% 2,2% 2,8% 4,5% 3,7% 2,0% 7,1% 2,9% 5,9% 4,3% 2,2% 3,9%

4,0% 9,8% 2,6% -4,6% 7,4% 4,3% -0,7% 0,9% 2,9% 3,6% 5,9% 4,7% 2,3% 9,0% 2,9% 7,1% 5,4% 2,9% 4,9%

1,4% 6,0% 1,9% -2,9% 3,9% 0,0% 0,0% 0,8% 1,7% 2,8% 4,1% 3,3% 1,4% 5,8% 3,6% 5,0% 3,4% 1,8% 3,5%

Bron: Bureau BUITEN, 2009

Omwille van de vergelijkbaarheid met het TM+-scenario zijn voor scenario 2 de volgende aannames en aanpassingen gehanteerd: • In de economische visie ‘Almere Inc.’ wordt een andere sectorindeling van de werkgelegenheid gehanteerd. Wij hebben deze aangepast naar de 18 klassen die voor het TM+ scenario worden gehanteerd (wat neerkomt op een uitsplitsing van de klasse industrie en enige herverdeling voor groothandel, detailhandel, horeca en transport). In tabel 4.2 staan deze sectoren in de eerste kolom op een rij. • We gaan uit van een gelijkmatige ontwikkeling in de tijd, met gelijkblijvende groeipercentages per tijdvak. • We gaan er (in beide scenario’s) vanuit dat de taakstelling 100.000 extra fulltime banen betreft (arbeidsplaatsen van meer dan 12 uur per week) • De economische visie hanteert 2010 als vertrekpunt (de taakstelling is: 100.000 banen tussen 2010 en 2030). Wij hanteren 2008 als start, omwille van de vergelijkbaarheid.


101

102

Tabel 4.3

Groeitaakstelling full-time arbeidsplaatsen volgens +100.000-scenario per sector en jaarlijkse benodigde procentuele groei Almere t/m 2030, vergeleken met TM+ scenario Bedrijfstak Scenario 2: Scenario 1: Scenario 2: +100.000 TM+ +100.000 Groei aantal banen (absoluut)

A


B

Delfstoffen

C

Industrie

D

Nutsvoorzieningen

E

Bouwnijverheid

F

Detailhandel, Groothandel

G

Horeca

H

Vervoer opslag communicatie

I

Financiële instellingen

J

Zakelijke diensten

K

Openbaar Bestuur

L

Onderwijs

M

Gezondheidszorg/welzijn

N

Milieu, cultuur en recreatie Totaal

800 300 5.400 700 5.000 18.900 1.900 9.000 3.800 26.300 4.200 6.600 12.300 4.800 100.000

Groei aantal banen (absoluut)

77 0 7.018 21 1.650 12.466 1.836 3.263 5.622 17.898 3.662 5.616 16.423 2.597 78.147

Groei% per jaar t/m 2030

3,6% ntb* 2,7% 8,8% 4,0% 4,0% 4,8% 6,4% 4,4% 4,4% 3,5% 3,7% 4,0% 5,0% 4,2%

Scenario 1: TM+ Groei% per jaar t/m 2030

1,4% Ntb* 3,5% 0,8% 1,7% 3,0% 3,3% 3,7% 5,8% 3,2% 3,4% 3,4% 5,0% 3,2% 3,5%

*ntb=niet te berekenen want startsituatie in 2008 = 0 banen Bron getallen scenario 2: gemeente Almere (2009), Economische Visie 2030 p. 100, bewerking Bureau BUITEN

Tabel 4.3 geeft de groeitaakstelling volgens het ‘+100.000’-banenscenario per sector, het benodigde groeipercentage per sector en een vergelijking daarvan met het TM+scenario. De tabel laat zien dat de Almeerse economie volgens het ‘+100.000’-scenario jaarlijks met 4,2% dient te groeien in werkgelegenheid om de taakstelling te halen, terwijl het TM+scenario uitgaat van gemiddeld 3,5% groei. De meeste banen komen er in beide scenario’s bij in de sectoren detailhandel/groothandel, zakelijke diensten en de zorg. Ook zijn er duidelijke verschillen in groeisnelheid per sector te onderscheiden. Zoals aangegeven komt dat doordat andere aannames worden gebruikt per scenario. Figuur 4.3 laat zien dat het totaal aantal fulltime banen in 2030 volgens scenario 1 uitkomt op 140.000 en volgens scenario 2 op 165.000.


102

103

Figuur 4.3

Prognose aantal full-time arbeidplaatsen in Almere volgens twee scenario’s


Locatietypevoorkeuren en terrein-/kantoorquotiënten

Om de ruimtebehoefte van de (extra) banen voor werklocaties te berekenen zijn op de werkgelegenheidsprognoses bepaalde locatietypenvoorkeuren en terreinquotiënten toegepast. De in het prognosemodel gehanteerde indicatoren staan per component opgesomd in bijlage VI. Voor elke component van het model is de waarde bepaald op vier momenten in de toekomst, te weten voor 2015, 2020, 2025 en 2030. Hieronder wordt voor elke component kort toegelicht hoe daarbij te werk is gegaan.

Werkgelegenheid Bij de eerste hoofdcomponent, de werkgelegenheid, is zoals hiervoor toegelicht gebruik gemaakt van twee verschillende toekomstscenario’s. In scenario 1 groei het aantal banen met +78.000 banen en in scenario 2 met +100.000.

Locatietypevoorkeur bedrijventerreinen Tabel A in bijlage VI geeft de in het model gehanteerde locatietypevoorkeuren weer. Voor de locatietypevoorkeur van 2008 (het percentage van het totaal aantal banen dat op een bedrijventerrein gevestigd is) is uitgegaan van de feitelijke situatie, berekend op basis van gegevens uit het Vestigingenregister Provincie Flevoland. Hierbij zijn de banen op de agrarische bedrijventerreinen én op de bedrijventerreinen Randstad en Gooisepoort niet meegenomen. Hiermee rekening houdend, is 37,2% van alle Almeerse banen op bedrijventerreinen gevestigd. De werkgelegenheid op Randstad en Gooisepoort is als kantorenwerkgelegenheid geteld, wat overeenkomt met de werkelijkheid, ook al worden de terreinen in de cijfers van de gemeente Almere tot de bedrijventerreinen gerekend. Doordat deze terreinen niet tot de bedrijventerreinen worden gerekend in (de berekeningen voor) deze visie, vallen cijfers over uitgegeven areaal bedrijventerrein ook anders uit dan in de reguliere gemeentelijke en provinciale statistieken hierover.


103

104

Voor de toekomstige ontwikkeling van de locatietypevoorkeur is nadrukkelijk rekening gehouden met het uitgangspunt van de structuurvisie dat er méér functiemenging plaats moet plaatsvinden in de toekomst. Er moeten dus – gemiddeld genomen – minder banen naar formele bedrijventerreinen toevloeien en juist meer verspreid door de stad en in (woon)wijken (zie ook paragraaf 4.2.4). De locatietypevoorkeur daalt daarom in beide scenario’s. In scenario1 (TM+) iets sneller (naar 33%) dan scenario 2 (+100.000) (naar 35%). Ondanks het feit dat in beide scenario’s dezelfde locatietypevoorkeuren per sector zijn gebruikt, rolt er per saldo een andere gemiddelde verdeling van de locatietypevoorkeur uit het model. Dat heeft te maken met de verschillen in sectorstructuur die in de twee scenario’s zijn gehanteerd. In scenario 2 wordt bijvoorbeeld een grotere groei verwacht van de sectoren die tradioneel gezien relatief veel op bedrijventerreinen gevestigd zijn (groothandel, vervoer, opslag en communicatie, bouwbedrijven etc). Het gewogen gemiddelde komt daardoor hoger uit en zorgt voor andere uitkomsten van het model per scenario. Locatietypevoorkeur kantoren De locatietypevoorkeur voor kantoren geeft per bedrijfstak aan welk deel van de banen die niet op bedrijventerreinen zijn gevestigd, in een zelfstandig kantoorpand terecht is gekomen/komt. We hebben het over separate (zelfstandige) kantoren, dus niet over een kleine kantoorruimte in of bij een bedrijfshal. Om de huidige locatietypevoorkeur voor kantoren te bepalen is niet dezelfde werkwijze gehanteerd als voor bedrijventerreinen: er zijn geen harde gegevens beschikbaar over het percentage kantoorbanen dat per sector op een (formele of niet-formele) kantoorlocatie is gevestigd. Daarom is de locatietypevoorkeur voor kantoren per sector op basis van bureauexpertise eerst ‘ruw’ geschat en vervolgens voor 2008 geijkt op de totale voorraad kantoorruimte in gebruik (535.000 m2 bvo), bij een kantoorquotiënt van 27 m2. Tabel B van bijlage VI geeft de gehanteerde locatietypevoorkeuren voor kantoren weer. Bij het bepalen van de locatietypevoorkeur voor de toekomst zijn we uitgegaan van enige verkantorisering. In beide scenario’s stijgt het aandeel banen in kantoren van ongeveer 49% naar 55%. Terrein- en kantoorquotiënten Bij bedrijventerreinen gebruiken we als basis voor de terreinquotiënten de set quotiënten van de bedrijfslocatiemonitor (BLM) voor de provincie Flevoland uit 2001. Deze set is herijkt naar de Almeerse situatie in 2008, met behulp van gegevens over de huidige werkgelegenheid, de huidige locatietypevoorkeur per bedrijfstak en het feitelijke, netto areaal uitgegeven bedrijventerrein Almere tot 1-1-2008 (wederom exclusief de agrarische terreinen en bedrijventerrein Randstad en Gooisepoort). In bijlage VI geeft tabel C de huidige terreinquotiënten per sector en een vergelijking daarvan met de (provinciale) basisset. We zien dat de herijkte terreinquotiënten in Almere aanzienlijk lager uitvallen dan de basisset: de ruimte op de bestaande Almeerse bedrijventerreinen wordt reeds intensief gebruikt. Gemiddeld neemt in Almere één bedrijventerreinbaan 177 m2 ruimte in beslag. Door het ‘weglaten’ van de ‘bedrijventerreinen’ Randstad en Gooisepoort, is dit getal uiteraard hoger dan wanneer die verkantoriseerde terreinen wel zouden zijn meegerekend. Om de verandering in de toekomstige terreinquotiënten voor Almere te bepalen, is gebruik gemaakt van de dynamiek die in de Bedrijfslocatiemonitor (BLM) voor de provincie Flevoland is gehanteerd. De combinatie van de huidige (geijkte) terreinquotiënten en


104

105

dynamiek leidt tot de terreinquotiënten zoals weergegeven in tabel D van bijlage V. Rond 2030 is het gewogen gemiddeld terreinquotiënt rond het niveau van 190 m2/baan beland. Dat lijkt contraintuïtief: per saldo een stijging van het ruimtegebruik per baan. Echter, het is minder vreemd dan het mogelijk lijkt. Ten eerste zit er een structuureffect in: op de bedrijventerreinen neemt juist de werkgelegenheid toe in de sectoren waar het ruimtegebruik per baan hoger ligt dan het huidig gemiddelde (we laten immers in ons model conform de structuurvisie-wens zoveel mogelijk andere werkgelegenheid niet neerslaan op de bedrijventerreinen). En een tweede effect heeft te maken met het kapitaalintensiever worden van de productie in dergelijke bedrijfstakken, waardoor de arbeidsproductiviteit sneller groeit dan de ruimteproductiviteit. Het ruimtegebruik per kantoorbaan is niet sectorafhankelijk en niet – of nauwelijks- aan verandering onderhevig. We maken gebruik van 27 m2 per kantoorbaan (bron: Kantorenrapportage Almere 1990-2007), wat overeenkomt met de feitelijke situatie in Almere. We zien dus af van een daling van het ruimtegebruik per kantoorbaan. Per saldo blijkt tot dusverre dat ICT, thuiswerk, veranderingen binnen werkorganisaties (meer overlegruimtes) en schaalvergroting (fusies e.d.) en schaalverkleining (meer ondernemerschap, meer ZZPers) ruimtelijk per arbeidsplaats tamelijk neutraal doorwerken.

Ruimtelijke verdeling van de werkgelegenheid

Waar komen de extra banen in scenario 1 (+78.000) en scenario 2 (+100.000) uiteindelijk ruimtelijk terecht? We onderscheiden drie typen locaties waar de banen in terecht kunnen komen: • op bedrijventerreinen; • in zelfstandige kantoren (buiten bedrijventerreinen); • op overige locaties. Dat kan zijn: in voorzieningen, werken in de wijk, werk aan huis, kleinschalige werkconcentraties etc. Tabel 4.4

Verdeling van banen nu, in 2030 en tot 2030 Op bedrijventerreinen Absoluut

Huidige situatie (2008)

Relatief

In kantoren Absoluut

Relatief

Overig Absoluut

Relatief

Totaal Absoluut

Relatief

23.765 37,2% 19.842 31,0% 20.313 31,8%

63.920 100%

29.200 30,8% 37.000 39,0% 28.600 30,2% 22.712 29,1% 31.699 40,6% 23.736 30,4% 33.738 33,7% 38.773 38,8% 27.488 27,5%

94.800 100% 78.147 100% 99.999 100%

Groei 2008-2030: +94.800 volgens structuurvisie +78.000 volgens scenario 1 +100.000 volgens scenario 2 Toekomstige situatie (in 2030): Structuurvisie Volgens scenario 1 Volgens scenario 2

52.965 33,4% 56.842 35,8% 48.913 30,8% 158.720 100% 46.477 32,7% 51.541 36,3% 44.048 31,0% 142.067 100% 57.503 35,1% 58.615 35,8% 47.801 29,2% 163.920 100%


Tabel 4.4 laat de verdeling zien van de banen over deze locatietypen voor nu en in de toekomst. Beide scenario’s worden vergeleken met de verdeling van de banen volgens de structuurvisie. Almere heeft een stevige ambitie wat betreft functiemenging: streven is om het


105

106

percentage banen op bedrijventerreinen met een aantal procentpunt te laten dalen van 37% nu tot 33% in 2030. De verdeling van banen in 2030 in de twee scenario’s en de structuurvsie ontloopt elkaar niet veel: in 2030 is ongeveer 33% van de banen op terug te vinden bedrijventerreinen, 36% in kantoren en 31% in overige gebieden. De ambitie om tot meer mengen van wonen en werken te komen komt op het eerste gezicht maar beperkt tot uitdrukking in de cijfers van tabel 4.4, als althans alleen naar de banen onder ‘overig’ wordt gekeken. Echter bedacht dient te worden dat een deel van de banen in kantoren ruimtelijk gezien in woonwijken terecht zal komen. En de som van het aandeel ’in kantoren’ en ‘overig’ stijgt wel duidelijk. Meer mengen vertaalt zich in tabel 4.4 dus vooral in minder banen op bedrijventerreinen. Het sterkst treedt dit effect op in scenario 1.


106

107

Uitbreidingsvraag bedrijventerreinen

Totale uitbreidingsvraag Door de hiervoor beschreven componenten (werkgelegenheid, locatietypevoorkeur en terrein/kantoorquotiënten) per sector per tijdvak met elkaar te vermenigvuldigen kan - door de resultanten voor alle sectoren bij elkaar op te tellen – worden bepaald wat de totale verwachte ruimtebehoefte bedrijventerrein aan het einde van dat tijdvak zal zijn. De uitkomst van het prognosemodel voor bedrijventerreinen staat weergegeven in tabel 4.5. Tot 1-1-2008 is er in Almere 421 ha netto bedrijventerrein uitgegeven, zie rij (2). Omwille van consistentie binnen de raming is dit exclusief de agrarische terreinen en de ‘kantoorachtige terreinen’ Randstad en Gooisepoort. Het ruimtebeslag op 1-1-2008 was dus 421 ha. In 2015 wordt een ruimtebehoefte verwacht van 530 in het TM+scenario en 600 in het +100.000 scenario (zie rij (1)). Het verschil tussen het ruimtebeslag in 2015 en het huidige ruimtebeslag in 2008 is de uitbreidingsvraag. De uitbreidingsvraag tussen 2008 en 2015 (rij (3)) is 108 (TM+) en 178 (+100.000) ha netto. Door de ruimtebehoefte in 2015 (zie rij (5)) af te trekken van de geprognosticeerde ruimtebehoefte in 2020 (zie rij (4)) resulteert de uitbreidingsvraag tussen 2020 en 2015. Deze zelfde rekensom kan worden doorgetrokken naar de laatste twee tijdvakken. Door alle uitbreidingsvragen per tijdvak bij elkaar op te tellen ontstaat de totale uitbreidingsvraag tot 2030 (zie rij (13)). Uiteraard levert het ruimtebeslag 2030 (10) minus ruimtebeslag 20008 (2) hetzelfde getal op. We zien dat het TM+-scenario om een uitbreiding van het areaal bedrijventerrein in Almere vraagt van in totaal 462 ha netto tot 2030. Het ‘+100.000’-banen-scenario brengt een totale uitbreidingsvraag van 680 ha netto met zich mee. Het gemiddelde terreinquotiënt over de uitbreidingsvraag komt dan per saldo neer op 203 m2/baan (TM+ scenario) en 201 m2/baan (+100.000 scenario), terwijl het gehanteerde terreinquotiënt zoals eerder aangegeven oploopt van 177 naar ongeveer 190 m2/baan. Die laatste cijfers hebben echter betrekking op alle werkgelegenheid op de bedrijventerreinen, inclusief de bestaande terreinen die er qua samenstelling in 2030 natuurlijk ook anders uitzien. Als alleen naar de groei wordt gekeken, dan ligt daarin het gemiddeld ruimtegebruik per baan hoger. Overigens is het niveau hiervan niet opmerkelijk hoog: in de Economische Visie is met een gewogen gemidddeld ruimtegebruik per baan gerekend van 211 m2. Onze berekeningen liggen daar dus onder. De uitbreidingsvraag valt verder vooral een stuk lager uit (in de EV geschat op ca. 820 ha netto), doordat er minder werkgelegenheid naar bedrijventerreinen wordt toegeleid.

Gemiddelde uitbreidingsvraag per jaar Het lijkt alsof in eerste periode de uitbreidingsvraag groter is dan in de tweede, maar merk op dat het eerste tijdvak langer is (8 jaren in plaats van 5). Worden de cijfers over de uitbreidingsvraag in tabel 4.5 omgezet naar behoefte per jaar, zoals is gedaan in tabel 4.6, dan blijkt dat de gemiddelde vraag in het eerste tijdvak lager ligt dan in de andere perioden. De laatste 20 jaar lag de gemiddelde uitgifte van bedrijventerreinen in Almere op 19 ha, terwijl het niveau van de laatste 10 jaar op 15 ha per jaar lag (zie ook hoofdstuk 2). Tabel 4.6 laat dus zien dat, om de 80.000 tot 100.000 nieuwe banen te accommoderen in de volgende 20 jaar, de vraagprognose hoger is dan de gerealiseerde uitgifte over de laatste jaren. In het


107

108

‘+100.000’-scenario is het verschil substantieel: de prognose is een jaarlijkse vraag van 30 ha over de periode 2008-2030 ten opzichte van een uitgifte van 19 ha over 1987-2007. Met name in de latere deelperioden wordt er een sterke groei van de vraag verwacht. Dit hangt samen met aannames over een hoge werkgelegenheidsgroei (juist in die tijdvakken) én een stijgende werkgelegenheid in sectoren als industrie en groothandel op bedrijventerreinen in die tijdvakken, die bovendien ruimte-extensief zijn en dus relatief veel ruimte vragen op bedrijventerreinen.


108

109

Tabel 4.5

Ruimtebehoefte en uitbreidingsvraag bedrijventerreinen Almere (netto ha) Scenario

TM+

+100.000

Ruimtebehoefte 2015

(1)

530

600

Huidig ruimtebeslag (1-1-2008)

(2)

421

421

Uitbreidingsvraag 2008-2015

(3)=(1)-(2)

108

178

Ruimtebehoefte 2020

(4)

608

732

Ruimtebehoefte 2015

(5)=(1)

530

600


(6)=(4)-(5)

78

133

Ruimtebehoefte 2025

(7)

713

895

Ruimtebehoefte 2020

(8)=(4)

608

732


(9)=(7)-(8)

105

162

Ruimtebehoefte 2030

(10)

883

1102

Ruimtebehoefte 2025

(11)=(7)

713

895


(12)=(10)-(11)

170

207

Totale uitbreidingsvraag 2008-2030

(13)=(3)+(6)+(9)+(12)

462

680


Tabel 4.6

Gemiddelde jaarlijkse uitbreidingsvraag bedrijventerreinen 2008-2030 (netto ha)


13,5 22,3

20162020 15,7 26,5

20212025 21,0 32,5

20262030 34,1 41,5

Gemiddeld 2008-2030 20,1 29,6


Uitbreidingsvraag naar segment en tijdvak Voor de segmentering van de vraag naar bedrijventerreinen sluiten we aan op de huidige systematiek die in Almere wordt gehanteerd. Voor een procentuele inschatting van de verdeling van de toekomstige vraag over deze segmenten is geen geen goede empisrische bron beschikbaar. Wel is bekend dat bijna 50% van de uitgifte in afgelopen 10 jaar het type kavels ‘modern gemengd’ of ‘binnenstedelijk’ betrof. De verdeling uit tabel 4.7 vormt daarom een inschatting op basis van praktijkkennis en ervaring. Het basisproduct (‘modern gemengd’ en de kleinschaliger variant daarvan ‘binnenstedelijk’) volstaat naar onze mening voor het grootste deel van de bedrijven (60%). Daarbinnen is uiteraard wél nog een kwalitatieve differentiatie mogelijk en nodig.


109

110

Tabel 4.7 Segmentering netto ha. uitbreidingsvraag bedrijventerreinen tot 2030 Verdeling uitbreidingsvraag Bedrijventerreinsegment 2008-2030 Logistiek 20% Industrieel, grootschalig 10% Modern Gemengd 50% Binnenstedelijk 10% Hoogwaardig 10% 100% Totaal Bron: Bureau BUITEN, 2009

Dit resulteert in een geprognosticeerde segmentering en fasering van de uitbreidingsvraag zoals weergegeven in tabel 4.8. Naar verwachting is in absolute zin is de hoogste behoefte aan de segmenten ‘modern gemengd’ en ‘logistiek’, waarbij de vraag met name op de langere termijn stevig aan zal trekken. Tabel 4.8 Segmentering en fasering uitbreidingsvraag bedrijventerreinen (netto ha) 2008-2015 +100.000 TM+ Logistiek Industrieel, grootschalig Modern Gemengd Binnenstedelijk Hoogwaardig Totaal

2016-2020 TM+ +100.000

2021-2025 TM+ +100.000

2026-2030 TM+ +100.000

2008-2030 TM+ +100.000

21,6 10,8 54,1 10,8 10,8

35,6 17,8 89,1 17,8 17,8

15,7 7,8 39,2 7,8 7,8

26,5 13,3 66,3 13,3 13,3

21,0 10,5 52,4 10,5 10,5

32,5 16,2 81,2 16,2 16,2

34,1 17,0 85,2 17,0 17,0

41,5 20,7 103,6 20,7 20,7

92,3 46,2 230,8 46,2 46,2

136,1 68,0 340,2 68,0 68,0

108,2

178,1

78,3

132,6

104,9

162,3

170,3

207,3

461,7

680,4


Uitbreidingsvraag in perspectief Hierna wordt de totale uitbreidingsvraag in het perspectief geplaatst van vier andere beleidsstukken: • Almere 2.0 op weg naar het voorkeursalternatief • De Uitvoeringsstrategie Plabeka • De provinciale (concept) Ruimtelijk-economische Visie Oostelijk en Zuidelijk Flevoland • De provinciale visie Werklocaties 2020 In ‘Almere 2.0 op weg naar het voorkeursalternatief’ (versie februari 2009) is uitgegaan van een uitbreidingsvraag van per saldo 445 ha netto in Almere. De berekening voor het ‘+100.000’-scenario ligt daar met 680 ha duidelijk boven, maar is (aanmerkelijk) lager dan de indicatieve 820 ha netto uit de Economische Visie. Een deel van het verschil met de Structuurvisie is overigens te herleiden tot het in dat stuk uitplaatsen van 5.200 banen in de logistiek naar de omgeving van Lelystad Airport. Bij een (gemiddeld) terreinquotiënt van ca. 225 m2/baan komt dat neer op ca. 115 ha. Resteert een verschil van ca. 120 ha. Dit is (vrijwel) volledig terug te voeren tot een verschil in (gewogen gemiddeld) terreinquotiënt. De Structuurvisie vertaalt de sectorstructuur van de Economische Visie in ruimtelijk tamelijk intensieve milieus, die niet op alle punten consistent met elkaar lijken. De sectorstructuur van de Economische Visie is op onderdelen extensiever; het is de vraag of alle toekomstige banen in groothandel en industrie zich bijvoorbeeld laten onderbrengen in een institutenmilieu, zoals dat voor Almere Oost is geschetst. Het is overigens niet ondenkbaar dat de technische ontwikkeling in combinatie met veranderingen in de aard van het ruimtegebruik binnen en


110

111

tussen sectoren zodanig uitvalt als in het beeld van de Structuurvisie voorzien. Even denkbaar is het echter dat om hier eerder beschreven redenen (kapitaalintensiever, snellere ontwikkeling arbeidsproductiviteit dan van de ruimteproductiviteit) de hier gehanteerde cijfers dichter bij de realiteit liggen. In de Uitvoeringsstrategie Plabeka (vastgesteld in februari 2007) zijn regionale afspraken vastgelegd over vraag en aanbod van bedrijventerreinen. Voor Almere is een behoefteraming opgesteld die uitgaat van een vraag van 614 ha tot 2030 volgens het hoogste groeiscenario. Die raming is echter niet geheel vergelijkbaar met de behoefteraming uit de Visie Werklocaties Almere, aangezien er voor de Plabeka-raming gebruik is gemaakt van een andere prognosemethode. Daarbij is niet gerekend op basis van werkgelegenheidsprognoses, maar met (verwachte) productievolumes (per sector). Dat de raming hier in het ‘+100.000’scenario hoger uitvalt, is dus niet verrassend. En het verschil is ook niet erg groot. In de provinciale Visie Werklocaties 2020 uit 2004 is uitgegaan van een groei van de banen in Almere tot 2030 met +60.000 (tot 125.000 banen) in het MVSE80% scenario en +100.000 (tot 165.000 banen) in het GPGE90% scenario. De genoemde percentages van 80% en 90% zijn taakstellende streefcijfers voor de omvang van de werkgelegenheid in relatie tot de verwachte omvang van de beroepsbevolking. Qua vraagprognose komt de behoefte tussen 2003 en 2030 uit op ±500 ha in het laagste scenario en ±900 in het hoogste. Gemiddeld is dat 19 ha per jaar (laagste scenario) en 33 ha per jaar (hoogste scenario). De getallen uit de twee scenario’s in voorliggende Advies Gemeentelijke VestigingsVisie Almereblijven globaal binnen deze bandbreedtes. In de Ruimtelijk-economische Visie Oostelijk en Zuidelijk Flevoland van april 2009 (REVOZF), opgesteld door Ecorys in opdracht van de provincie Flevoland, wordt voor Almere uitgegaan van een totaal ruimtebeslag aan bedrijventerreinen van 1.150 ha in 2030 in het TM+-scenario. Let op, dit is dus niet de uitbreidingsvraag maar betreft het totale oppervlakte die bedrijventerreinen in Almere in 2030 innemen. Een vergelijking van dit getal met tabel 4.5 laat zien dat het ruimtebeslag in de Visie Werklocaties Almere in 2030 is berekend op 880 ha (in scenario 1) en 1.100 ha (in scenario 2). Het berekende ruimtebeslag door Ecorys komt opvallend hoog uit in verhouding tot de duidelijk lagere groei van de werkgelegenheid in Almere tot 2030 (Ecorys werkt met +52.000 in het TM scenario) dan in deze Visie Werklocaties Almere wordt aangenomen. Ecorys rekent dus met een per saldo hogere locatietypevoorkeur (meer banen naar bedrijventerreinen) en hogere terrein quotiënten (een hoger ruimtegebruik per baan). Zowel in vergelijking tot Almere Inc. als tot de REV-OZF valt de in het ‘+100.000’-scenario berekende behoefte aan bedrijventerreinen dus bescheiden uit.

Uitbreidingsvraag kantoren

Totale uitbreidingsvraag Tabel 4.9 is qua structuur en systematiek overeenkomstig met tabel 4.5. Het enige verschil is dat rij 2 de kantoren in gebruik betreft, in plaats van de oppervlakte van uitgegeven bedrijventerreinkavels. De totale verwachte uitbreidingsvraag voor kantoren is in het TM+scenario ongeveer 856.000 m2 en in het ‘+100.000’-banen scenario ongeveer 1.050.000 m2. Methodologisch is de volgende berekening aangehouden: per sector is per tijdvak (de groei van) het aantal banen in kantoren berekend en vermenigvuldigd met 27 m2 per baan. Zo komen we aan de uitbreidingsvraag voor kantoren. Opgemerkt wordt dat er naast deze


111

112

uitbreidingsvraag, rekening moet worden gehouden met de vervangingsvraag die op Almere gaat afkomen. Nu is die gering, maar op de langere termijn zal die toenemen.


112

113

Tabel 4.9

2

Ruimtebehoefte en uitbreidingsvraag kantoren (x1.000 m bvo) Scenario

TM+

+100.000

Ruimtebehoefte 2015

(1)

706

762

Kantoren in gebruik (1-4-2007)

(2)

536

536


(3)=(1)-(2)

170

226

Ruimtebehoefte 2020

(4)

866

969

Ruimtebehoefte 2015

(5)=(1)

706

762


(6)=(4)-(5)

160

207

Ruimtebehoefte 2025

(7)

1.079

1.238

Ruimtebehoefte 2020

(8)=(4)

866

969


(9)=(7)-(8)

214

269

Ruimtebehoefte 2030

(10)

1.392

1.583

Ruimtebehoefte 2025

(11)=(7)

1.079

1.238


(12)=(10)-(11)

312

345

Totale uitbreidingsvraag 2008-2030

(13)=(3)+(6)+(9)+(12)

856

1.047


Gemiddelde uitbreidingsvraag per jaar Net als bij bedrijventerreinen zijn deze getallen omgerekend naar gemiddelde jaarlijkse uitbreidingsvraag per tijdvak. In dit geval betreft het echter de uitbreidingsvraag naar m2 kantoren (zie tabel 4.10). De scenario’s komen uit op een gemiddelde uitbreidingsvraag van 37.000 tot 45.000 m2 kantoren per jaar. In beide scenario’s stijgt de gemiddelde jaarlijkse vraag naar verloop van tijd. Na 2025 wordt er een vraag geprognosticeerd van meer dan 60.000 m2 kantoorruimte per jaar. De schaalsprong en infrastructurele werken zijn tegen die tijd immers vergevorderd. Dit heeft een positief effect op de aantrekkelijkheid van Almere als vestigingsplaats voor (kantoorachtige) bedrijven. Volgens de Plabeka Monitor 2008 was de gemiddelde uitbreidingsvraag naar kantoren in Almere over 2005, 2006 en 2007 20.000 m2 per jaar. Dit komt overeen met het niveau van de prognose van de uitbreidingsvraag vanaf 2008 in scenario 1. Deze uitbreidingsvraag had in het verleden overigens hoger kunnen uitpakken als er meer geschikt aanbod van kantoren in Almere aanwezig was geweest. Scenario 2 verwacht een hogere gemiddelde uitbreidingsvraag tot 2015 (28.000 m2 per jaar). Tabel 4.10

2

Gemiddelde jaarlijkse uitbreidingsvraag kantoorruimte 2008-2030 (x1.000 m bvo)


21,2 28,3

20162020 32,0 41,4

20212025 42,7 53,8

20262030 62,5 69,0

Gemiddeld 2008-2030 37,2 45,5


Uitbreidingsvraag naar segment en tijdvak


113

114

Qua differentiatie voor kantoorlocaties wordt aangesloten bij de bestaande Kantorenmarktstrategie Almere 2004, waarin zeven typen kantorenmilieus zijn onderscheiden. Bijlage XI bevat een toelichting op de kenmerken per milieu. Ook wat betreft de segmentering van de vraag wordt aangesloten bij dezelfde aannames als in de Kantorenmarktstrategie 2004 zijn gebruikt, aangezien deze nog steeds als aannemelijk worden beschouwd (zie tabel 4.11). Dit resulteert in een segmentering van de vraag zoals weergegeven in tabel 4.12. De verwachting is dat meer dan 60% van de vraag naar kantoren zal neerslaan op stations- en (sub)centrumlocaties.

Tabel 4.11

2

Segmentering m bvo uitbreidingsvraag kantoren tot 2030 Verdeling uitbreidingsvraag 2008-2030 34% 31% 15% 5% 6% 4% 6%

Kantorensegment Grootstedelijk centrummilieu (grootschalige stationslocatie) Subcentrum (middelgrote stationslocatie en overige centrumlocaties) Kantorensnelwegmilieu Kantoren in het groen Binnenstedelijk kantorenterrein Gemengd Milieu (woonwijk) Kantorenzone op bedrijventerrein Totaal

100%


Tabel 4.12

Segmentering uitbreidingsvraag kantoren (x1.000 m2 bvo) 2008-2015 +100.000 TM+

Grootstedelijk centrummilieu Subcentrum Kantorensnelwegmilieu Kantoren in het groen Binnenstedelijk kantorenterrein Gemengd Milieu (woonwijk) Kantorenzone op bedr.terr. Totaal

2016-2020 TM+ +100.000

2021-2025 TM+ +100.000

2026-2030 TM+ +100.000

2008-2030 TM+ +100.000

57 53 25 8 10 7 10

76 71 33 11 13 10 13

54 50 24 8 9 7 9

70 65 31 10 12 9 12

72 67 32 10 12 9 12

91 84 40 13 15 11 15

105 98 46 15 18 13 18

116 108 51 16 19 15 19

289 267 126 41 48 36 48

353 327 154 50 59 44 59

170

226

160

207

214

269

312

345

856

1.047


Uitbreidingsvraag in perspectief Hierna wordt de totale uitbreidingsvraag in het perspectief geplaatst van de volgende beleidsstukken: • Almere 2.0 op weg naar het voorkeursalternatief (kortweg aangeduid met Structuurvisie) • De Uitvoeringsstrategie Plabeka • De provinciale visie Werklocaties 2020 In de stukken voor de Structuurvisie is een toevoeging van ca. 1 mln. m2 bvo kantoren berekend. Dat spoort goed met deze Visie Werklocaties. In Plabeka verband zijn ook afspraken gemaakt over kantoorontwikkelingen. Voor Almere is uitgegaan van een uitbreidingsvraag van 325.000 m2 tot en met 2030. Hierbij moet nadrukkelijk opgemerkt worden dat die vraagraming voor Almere in Plabekaverband geen recht doet aan de ontwikkeling van de stad, met of zonder schaalsprong. In de


114

115

Uitvoeringsstrategie Plabeka heeft Almere dan ook bedongen dat de stad in het kader van de schaalsprong met grotere kantoorvolumes mag rekenen en tekenen. Nog in 2009 wordt er in Plabeka-verband gestart met het opstellen van een nieuwe raming op het niveau van de Metropoolregio. Het is zaak dat daarin in voldoende mate rekening wordt gehouden met de schaalsprong Almere. Almere dient die aandacht te borgen in het bestuurlijk overleg PRES (Platform Regionaal Economische Structuur). De provinciale Visie Werklocaties rekent met een behoefteraming van 730.000 m2 tot 990.000 m2 uitbreidingsvraag naar kantoren voor de periode 2003 en 2030. Net als bij de bedrijventerreinraming geldt dat deze getallen redelijk overeenkomen met de onderhavige raming, zij het dat er in dit ‘Advies Gemeentelijke VestigingsVisie Almere’ met een iets sterkere verkantorisering is gerekend.

Uitbreidingsvraag overige werkgelegenheid en voorzieningen

Toekomstige werkgelegenheid is – net als nu overigens – natuurlijk niet alleen te vinden op bedrijventerreinen en kantorenlocaties. Er zijn legio andere ruimtelijke verschijningsvormen: in winkelcentra, scholen, ziekenhuizen en andere maatschappelijke voorzieningen, gemengd tussen wonen, combinaties van wonen en werken, toeristische/leisure-bedrijvigheid, tankstations, etc. Voor een groeiende stad als Almere is het van belang om daar ook zicht op te hebben en rekening mee te kunnen houden. Nu is die overige werkgelegenheid heel gemêleerd qua samenstelling en ruimtelijk voorkomen. We kunnen er niet een vergelijkbare rekensom op los laten als voor de bedrijventerreinen en kantorenlocaties is gedaan. Maar we kunnen wel een indicatie geven van het belang en de ruimtelijke betekenis. Het is goed om te beseffen dat nu (situatie 2008) ruim eenderde (32%) van de werkgelegenheid zich buiten de formele werklocaties bevindt. Het gaat daarbij in totaal in Almere om ongeveer 20.000 banen. Zorg, onderwijs en detailhandel zijn enkele grote branches daarbinnen. Maar ook de veel minder ‘grijpbare’ categorie persoonlijke en overige maatschappelijke diensten en de groeiende groep ZZP’ers (die in huis of vanuit hun woning opereren) behoren daartoe. In 2030 gaat het in de twee scenario’s in beide gevallen om ca. 45.000 banen. In de bestaande stad en de nieuwe woonwijken moeten dus in totaal ca. 25.000 banen extra worden verweven. Doordat per saldo in het TM+-scenario meer wordt gemengd (of eigenlijk: doordat de groei in dat scenario groter is in sectoren/bedrijfstakken die minder op bedrijventerreinen voorkomen), is het absolute aantal banen in locatietype ‘overig’ bijna vergelijkbaar met dat in scenario 2 (+100.000). In de detailhandel en horeca neemt het aantal banen in onze scenario’s toe van 6.600 in 2008 (waarvan 4.000 buiten formele locaties als bedrijventerreinen/kantoren) tot respectievelijk 14.000 (scenario 1, waarvan 8.000 buiten formele locaties) en 17.000 (scenario 2, 10.000 banen buiten formele locaties). Ecorys heeft in het rapport ‘Analyse detailhandel Almere’ (mei 2009) becijferd dat de distributieve ruimte (uitbreidingsmogelijkheden) in de detailhandel in termen van winkelvloeroppervlak (wvo) - bij de bouw van 3.000 woningen per jaar tot 2030 - maximaal kan oplopen tot 55.000 m2 ‘dagelijks’ en bijna 92.000 m2 ‘nietdagelijks’. Voor PDV/GDV is 106.000 m2 wvo marktruimte berekend tot 2030.


115

116

Een deel van het ruimtebeslag van de andere banen in de categorie overig zal in de vorm van scholen, ziekenhuis, andere grootschalige zorglocaties expliciet kunnen worden geraamd en ingetekend in de structuurvisie. Er is ook een deel van de opgave – van ZZP’ers bijvoorbeeld – dat min of meer geruisloos wordt geabsorbeerd in de huidige en toekomstige woningvoorraad. Als we aannemen dat ongeveer de helft van de ‘overige werkgelegenheid’ een ruimtebeslag kent dat vergelijkbaar is met kantoren, dan impliceert dat een extra ruimtebehoefte van ca. 340.000 m2 bvo (12.500 banen x 27m2). Dat is ook in gestapelde vorm een aanzienlijk getal. Als de andere helft overeen komt met een effciënt binnenstedelijk bedrijventerrein (terwijl een deel ook veel extensievere vormen van sport en leisure betreft) met een ruimtebeslag van 100 banen per ha, dan impliceert dat nog eens een behoefte van 125 ha netto. Kortom, deze overige werkgelegenheid kan ook qua ruimtebeslag niet in de kantlijn worden weggemoffeld. In de Structuurvisie is daar ook rekening mee gehouden. Bedacht moet worden dat dit ook zijn effect heeft op bijvoorbeeld de behoefte aan parkeergelegenheid, al kan er veel middels dubbelgebruik worden opgevangen. Een tweede opmerking behelst het effect op de bestaande stad. De bestaande stad in Almere kent een relatief ruime structuur in vergelijking tot andere steden. Meer mengen van werken in de wijken kan – naast het absorptievermogen binnen de bestaande woningvoorraad – deels worden opgevangen aan de randen van de binnenstedelijke bedrijventerreinen of - wellicht – in groenstroken met een beperkte recreatieve betekenis (al ligt dat vaak gevoelig). Dit vraagt maatwerk, maar er dient in ieder geval rekening te worden gehouden met extra ruimtebeslag binnen de bestaande stad.

Aanbod aan werklocaties In deze paragraaf worden alle Almeerse plannen omtrent nieuwe bedrijventerreinen en kantoren op een rij gezet. Hiervoor zijn de best beschikbare en meest recente cijfers gebruikt. Door in paragraaf 4.4 het harde en zachte aanbod per segment te confronteren met de berekende vraag uit paragraaf 4.2.5 en 4.2.6 ontstaat een beeld van de planningopgave per segment. In bijlagen VII en X staan de aanbodtabellen op locatieniveau verder uitgewerkt. Onderscheid in harde en zachte plannen

Bij bedrijventerreinen kantoorontwikkeling wordt onderscheid gemaakt in zogeheten harde en zachte plannen: • De harde plancapaciteit zit in onherroepelijke plannen, in door Gedeputeerde Staten goedgekeurde plannen en in door de gemeente vastgestelde plannen. Bij de laatste twee kan er nog beroep ingesteld worden bij de Raad van State, zodat de kans bestaat dat een plan alsnog wordt afgekeurd. • Zacht aanbod betreft het aanbod op locaties die al zijn opgenomen in streek-, structuur of omgevingsplannen, maar waarvoor nog geen vastgesteld plan bestaat. Hard aanbod bestaat uit vastgestelde bestemmingsplannen plus (gedeelten van) locaties die al zijn gerealiseerd, waar de grond in feite direct beschikbaar is of waar kantoren ontwikkeld mogen worden. In het IBIS wordt dit aanbod bij bedrijventerreinen ‘terstond/direct


116

117

uitgeefbaar’ genoemd. Dit direct uitgeefbare aanbod hebben wij bij bedrijventerreinen ondergebracht in de periode tot 2015 (zie ook bijlage VII). Overigens moet op deze plaats een uitzondering worden gemaakt voor de Vaart IV t/m VI. Daar is 64,5 ha netto beschikbaar als hard plan, maar kan het terrein momenteel niet direct ontwikkeld worden vanwege de consequenties van de vogelrichtlijn. Vandaar dat de harde plancapaciteit gelijkmatig is uitgesmeerd over de vier tijdvakken tot 2030. Bij kantoren is het huidige aanbod in de bestaande voorraad (‘leegstaande’ kantorenmeters) in de periode tot 2015 ondergebracht, net als de harde plannen (onherroepelijke plannen), zie ook bijlage X. Deze definitie, die aansluit bij wat planologisch gangbaar is, impliceert dat locaties die in de beleving van planvormers in Almere al vrijwel zeker zijn, toch als zacht kunnen zijn gekwalificeerd. Dat zet geen extra vraagtekens bij het beoogde belang van de locaties en miskent niet de voorinvesteringen die op die locaties zijn gedaan. Het geeft (slechts) aan dat de locatie planologisch nog niet ‘definitief’ is verankerd. Ook binnen de zachte locaties is een verdere nuancering te maken: sommige kantorenlocaties, zoals bijvoorbeeld de Weerwaterzone of de geprojecteerde kantoren in Almere Oost/Polder, zijn met heel veel onzekerheid omgeven. Die plannen zouden eigenlijk het predicaat ‘boterzacht’ verdienen, ware het niet dat het niet gebruikelijk en niet erg zinvol is om een dergelijke verfijning aan te brengen. Wat wel helder moet zijn is: er zit binnen de harde en zachte categorie nog de nodige variatie. Bij de interpretatie van de cijfers dient hiermee rekening te worden gehouden.

Bedrijventerreinen

Alle harde en zachte plannen bij elkaar opgeteld (inclusief direct uitgeefbare kavels) geeft een totaal aanbod aan bedrijventerreinen in Almere tot 2030 van 468 ha netto. Ongeveer de helft van alle plannen zijn nog als zacht te typeren: behalve Stichtsekant hebben de toekomstige locaties in Almere Polder (220 ha, nu nog grotendeels gelegen op grondgebied van de gemeente Zeewolde) allemaal nog een zachte status. Het harde plan de Vaart IV t/m VI (65 ha) is uitgesmeerd over de vier tijdvakken vanwege de kiekediefproblematiek die daar momenteel speelt. De verdeling van het aanbod is redelijk gelijkmatig verdeeld over de segmenten. Zie voor het aanbod op locatieniveau bijlage VII. Tabel 4.13

Planaanbod bedrijventerreinen 2008-2030 (netto ha) Harde plannen 20082015

20162020

20212025


Zachte plannen 20262030

20082015

20162020

20212025

20262030

0,0

0,0

2008-2030

Logistiek

35,4

10,0

0,0

0,0

0,0


17,9

16,1

16,1

16,1

0,0

0,0

0,0

0,0

66,3

43,8

20,0

16,0

0,0

0,0

78,2

38,2

0,0

196,1

8,7

6,3

0,0

0,0

9,5

29,3

29,3

0,0

83,0

0,0

14,5

14,5

0,0

0,0

24,3

24,3

0,0

77,5

105,8 66,9 46,6 16,1 9,5 131,7 91,7 0,0 Bronnen: Gemeente Almere ’Bedrijventerreinen Almere 2008’ en Structuurvisie Almere, bewerking Bureau BUITEN

468,3

Binnenstedelijk Hoogwaardig Totaal


0,0

45,4

117

118

Almere heeft een belangrijke positie als ‘leverancier’ van bedrijventerreinen voor de regio. In de Uitvoeringsstrategie Plabeka uit 2007 werd melding gemaakt van een Almeers planaanbod van 680 ha tussen 2006 en 2030 (harde én zachte plannen, zie tabel 4.14). Het aanbod in deze visie Werklocaties Almere ligt ongeveer 200 ha lager, aangezien de locatie A6/A27 in zowel de Uitvoeringsstrategie Plabeka als de Visie Werklocaties Flevoland met een veel grotere omvang is opgenomen dan in deze Visie Werklocaties Almere. Daarnaast zijn er in de tussenliggende jaren ook nog eens enkele tientallen hectares uitgegeven. Tabel 4.14

Planaanbod Almere 2006-2030 volgens Uitvoeringsstrategie Plabeka (netto ha) Uitvoeringsstrategie Plabeka

Logistiek

170,0


215.5

80,0

Binnenstedelijk Hoogwaardig

105.4

Totaal

679,9

109,0

Bron: Uitvoeringsstatrategie Plabeka (2007, pagina 53)

Kantoren

In totaal zijn er plannen voor 1,1 mln bvo kantoren tot 2030, waarvan tweederde op de korte termijn (tot 2015). Net als bij bedrijventerreinen bevinden de zachte plannen zich met name ten oosten van Almere Stad: de Weerwaterzone (tussen Stad en Buiten), de kantorenvilla’s en oksel A6/A27. Voor de meeste harde plannen zijn al voorinvesteringen in de vorm van grondaankopen gedaan. Zie voor het aanbod op locatieniveau bijlage X. Daarnaast moet opgemerkt worden dat kantorenlocaties ‘Kustzone’ (130.000 m2) en ‘Oksel A6/A27’ (150.000 m2 bvo) zijn opgenomen als ‘kantoren in het groen’ vanwege de hoogwaardige uitstraling die deze locaties zouden moeten krijgen. Op basis van de locatie en omvang van de ontwikkeling zouden deze locaties echter ook als Kantorensnelwegmilieu of Subcentrum bestempeld kunnen worden.

Tabel 4.15

2

Planaanbod kantoren 2008-2030 (x 1.000 m bvo) Harde plannen 20082015

Grootstedelijk centrummilieu Subcentrum Kantorensnelwegmilieu Kantoren in het groen

20162020


Zachte plannen

20212025

20262030

20082015

20162020

20212025

20262030

2008-2030 417

347

21

0

0

0

0

0

50

27

15

0

0

0

0

0

0

42

69

11

0

0

0

0

0

50

129

172

0

0

0

0

0

50

100

322

Binnenstedelijk kantorenterrein Gemengd Milieu (woonwijk)

9

0

0

0

0

0

0

0

9

31

12

10

0

0

0

25

25

103

Kantorenzone op bedr.terr.

75

0

0

0

0

0

0

0

75

0

75

225

1.097

Totaal

729 58 10 0 0 Bronnen: Almere Kantorenrapportage 1990-2007 en Structuurvisie Almere, bewerking Bureau BUITEN


118

119

In de Plabeka Uitvoeringsstrategie (uit 2007) werd voor Almere een planaanbod aan kantoren onderscheiden van 775.000 m2 bvo 2006-2030. Het aanbod zoals dat in deze visie Werklocaties Almere is opgetekend (zie bijlage X) komt qua kwantiteit aan harde plannen redelijk overeen met dit getal. Hierin is overigens wel voor 90.000 m2 bvo aan aanbod in de bestaande voorraad meegenomen. Sinds de Uitvoeringsstrategie is vastgesteld zijn er echter in de tussentijd voor bijna 300.000 m2 bvo aan extra (zachte) kantorenplannen in Almere opgekomen: 200.000 m2 in Oost en 100.000 m2 aan het Weerwater. Deze aantallen houden rekening met de Schaalsprong van +100.000 banen, waarvan een groot deel aan de Oostkant van Almere Stad terecht moet komen.

Aanbod voor overige werkgelegenheid en voorzieningen

Voor de overige werkgelegenheid, wordt naar zijn aard, in het algemeen geen expliciet ruimte-aanbod gereserveerd, afgezien van specifieke segmenten als detailhandel en grootschalige voorzieningen in onderwijs, zorg, sport en leisure. Wel is in de plannen voor de nieuwe Structuurvisie expliciet een raming opgenomen van de werkgelegenheidsabsorptie in woonwijken, die hoger is geformuleerd dan in de bestaande stad. Zoals bij de vraagzijde al aan de orde is gekomen, is het dan nodig om hiervoor èn voldoende ruimte voor te reserveren (niet alle werkgelegenheid ‘verdwijnt’ in de nieuwe woningen) èn qua ligging en grondprijzen voor een deel van deze opgave expliciet rekening te houden met gematigde prijzen en nabijheid van (andere) woningen. In de Structuurvisie wordt verder rekening gehouden met een (verspreide) reservering van 250 ha bruto voor grote leisurevoorzieningen of onverwachte kansen. Dat is een toekomstbestendige strategie. Wat minder zichtbaar is, maar zich in de huidige Almeerse praktijk wel doet gevoelen, is de ruimtevraag voor allerlei commerciële en niet-commerciële maatschappelijke voorzieningen, variërend van gebedshuis tot fitnesscentrum en van nagelstudio tot kinderdagverblijf om maar eens iets te noemen. Zonder dat we hier per type kunnen ingaan op de omvang van de vraag, kunnen we wel constateren dat er een ruime verdubbeling van de huidige mogelijkheden daarvoor nodig is. In de Structuurvisie is daarop geanticipeerd en is er ook voldoende ruimtebeslag ingecalculeerd. Een tweede element dat daarbij van belang is, is de prijsstelling en de ligging ten opzichte van woonbebouwing. Vooral de niet-commerciële functies kunnen alleen uit de voeten met een grondprijs voor ‘maatschappelijke functies’. We constateren dat in de nieuwe Structuurvisie wordt toegewerkt naar meer menging van werken in de wijk. Een veelheid aan concepten kan hier mede invulling aangeven: • Kleine werkconcentraties bij de entrees van wijken; • Parallel aan de woningbouw-variant kan er voor bedrijfshuisvesting een ‘ikbouwmijnbedrijfinalmere.nl’-actie komen waarbij particulier opdrachtgeverschap voor (kleinschalige) bedrijfshuisvesting en kantoren mogelijk wordt; • Bedrijfsverzamelgebouwen voor diverse doelgroepen en van verschillende schaal; • Plinten voor winkels, voorzieningen of kantoorachtigen; • Werk-/kantoorruimtes aan huis; • Werk-/kantoorruimtes in huis; • Etc.


119

120

Voor inspiratiemogelijkheden om dit soort concepten uit te werken, wordt (bijvoorbeeld) verwezen naar het boek ‘WoonWerk!: een nieuwe aanpak van wonen en werken in de stad’ (Wouter Groote et al., Sdu 2007).

Aanbod voor detailhandel In het rapport ‘Analyse detailhandel Almere’ (Ecorys, mei 2009) is - impliciet - een beeld opgenomen van het aanbod voor detailhandel nu en in de toekomst in Almere. In de dagelijkse sector zit er voor de periode tot 2015 ca. 18.000 m2 wvo aan harde plannen in de pijplijn, waarvan ca. 10.000 m2 in Poort en de rest in Stad en Buiten. Voor Poort dreigt daardoor overbewinkeling, zij het dat de distributieve ruimte in Haven, Hout en Pampus niet met plannen wordt ingevuld. Voor de langere termijn is een toevoeging voorzien van 3.400 m2 voorzien in Hout. Voor de sector niet-dagelijks zijn er tot 2015 forse uitbreidingsplannen in Stad (ca. 27.500 m2 wvo), Buiten (18.000) en Poort (16.000). Zelfs bij een groei van 3.000 woningen per jaar is dat erg optimistisch en is er een reëel risico van overbewinkeling. Voor de langetermijn (2030) zijn er nog niet zoveel plannen extra: een kleine 5.000 m2 wvo. Voor PDV/GDV is het planaanbod nog niet uitgekristalliseerd, o.a. omdat voor het A6-park verschillende varianten in ontwikkeling zijn.

Vraag-aanbod confrontatie Nu de vraag en het aanbod tot 2030 in beeld zijn gebracht, worden ze met elkaar geconfronteerd voor de twee scenario’s. Op deze manier kan per segment worden bepaald of er tot 2030 een overschot of tekort is. In paragraaf 4.4.1 komen de bedrijventerreinen aan bod, bij 4.4.2 de kantoren en 4.4.3 de overige functies/banen. Voor elk onderdeel wordt stilgestaan bij de resultaten van de vraag-aanbod-cofrontatie. Wat Almere met die informatie kan doen, ofwel de gevolgtrekkingen voor de programmering, komt in hoofdstuk 5 aan bod.

Vraag-aanbod-confrontatie bedrijventerreinen

Almere kent een toekomstig aanbod tot 2030 van 468 ha netto bedrijventerrein. Dat zijn zowel harde als zachte plannen. Als dit getal wordt geconfronteerd met het taakstellende vraagscenario (+100.000: 680 ha) dan is er in 2030 een tekort aan bedrijventerreinen van ongeveer 210 ha (zie tabel 4.16). Er resteert dus nog een stevige planningsopgave om aan de geprognosticeerde vraag te kunnen voldoen. Als de uitplaatsing van logistieke bedrijvigheid naar Lelystad (zoals in de Structuurvisie wordt voorgesteld) wordt geaccepteerd, is het tekort overigens nog ‘maar’ ca. 100 ha. Overigens zij hierbij aangetekend dit natuurlijk wel betekent dat één van de achterliggende doelen van de Economische Visie (richting pendelsaldo nul) niet wordt gehaald, dat er mogelijk ook een doorwerking naar de zakelijke diensten kan optreden en dat Almere nu banen in Lelystad ook niet meetelt in haar ‘eigen’ werkgelegenheid. Het is overigens ook zeer de vraag of die ‘uitplaatsing’ in de praktijk wel zo hoog zal zijn: in de eerder aangehaalde REV van Ecorys komt bij lange na niet tot 5.000 extra banen. En gerekend vanuit bedrijfsverplaatsingen (meestal over kleine afstand) en het verschil in afstand dat voor logistieke functies gericht op de Randstad telt, is het maar de vraag of die BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

120

121

5.000 banen zomaar kunnen worden verplaatst, ook al is het op zichzelf een begrijpelijke gedachte vanuit ruimtelijk-economische planning op een hoger geografisch schaalniveau en de wens om de ruimte in Almere zorgvuldig te benutten. De berekende uitbreidingsvraag van het TM+-scenario komt daarentegen tot 2030 redelijk overeen met de optelsom van alle harde en zachte plannen. Hierbij moet echter opgemerkt worden dat dit vraagscenario is berekend over 22.700 nieuwe banen op bedrijventerreinen, terwijl de Economische Visie/BCI uitgaat van 38.000 nieuwe banen op bedrijventerreinen en de structuurvisie van 29.200 nieuwe banen. In tabel 4.16 staan per segment en tijdvak de planoverschotten en/of tekorten opgesomd. Een negatief getal in de tabel geeft aan dat er nog een planningsopgave resteert. In dat segment/tijdvak wordt er dan een tekort aan bedrijventerreinen voorzien. In tabel 4.17 zijn de zachte plannen juist niet meegenomen. Tabel 4.16


Logistiek Industrieel, grootschalig Modern Gemengd Binnenstedelijk Hoogwaardig Totaal

2008 - 2020 +100.000 TM+

2008 - 2025 +100.000 TM+

2008 - 2030 TM+ +100.000

13,8

-0,2

8,1

-16,8

-12,9

-49,2

-46,9

-90,7

7,1

0,1

15,4

3,0

21,0

2,9

20,1

-1,7

-10,3

-45,3

48,7

-13,4

50,4

-40,5

-34,7

-144,1

7,4

0,4

35,1

22,6

53,8

35,6

36,8

14,9

-10,8

-17,8

20,1

7,7

48,4

30,2

31,3

9,5

-62,8

127,4

3,1

160,8

-21,0

6,6

-212,1

7,1 * Een negatief getal betekent planningsopgave. Bron: Bureau BUITEN, 2009


121

122

Tabel 4.17

Vraag-aanbod confrontatie bedrijventerreinen* (netto ha, als alleen de harde plannen gerealiseerd worden) 2008-2015 +100.000 TM+


13,8

-0,2

2008 - 2020 TM+ +100.000 8,1

-16,8

2008 - 2025 TM+ +100.000 -12,9

-49,2

2008 - 2030 TM+ +100.000 -46,9

-90,7

7,1

0,1

15,4

3,0

21,0

2,9

20,1

-1,7

-10,3

-45,3

-29,4

-91,6

-65,9

-156,8

-151,0

-260,4

-2,1

-9,1

-3,7

-16,1

-14,2

-32,4

-31,2

-53,1

-10,8

-17,8

-4,1

-16,6

-0,1

-18,3

-17,2

-39,0

-72,3

-13,8

-138,1

-72,0

-253,8

-226,2

-444,9

Totaal -2,4 * Een negatief getal betekent planningsopgave. Bron: Bureau BUITEN, 2009

De belangrijkste conclusies uit de tabellen 4.16 en 4.17 zijn: • Als gekeken wordt naar de afzonderlijke segmenten, dan is er tot 2030 (de langere termijn dus) met name een tekort aan modern gemengde en logistieke terreinen. Dat geldt in zowel scenario 1 als scenario 2. • Er wordt een tekort verwacht voor de korte termijn (tot 2015) aan modern gemengde en hoogwaardige terreinen, zelfs bij de gematigde groeivariant van het bottom-up scenario. • Op de middellange termijn (2016-2025) is er een tekort aan logistieke terreinen en in het hogere scenario ook in het modern gemengde segment. Hierbij moet worden opgemerkt dat een groot deel van het aanbod op middellange termijn het zachte aanbod in Almere Oost/Polder betreft. Indien deze zachte plannen niet of niet op tijd gerealiseerd worden (zie tabel 4.17) dan dreigt een groot tekort in alle segmenten in vrijwel alle tijdvakken. Alleen het aanbod in het industriële segment is dan toereikend. In totaal loopt het tekort aan bedrijventerreinen zonder zachte plannen op tot 225 ha in 2030 in het scenario 1 en 445 ha volgens scenario 2 (zie figuur 4.17). Bij de mogelijke tekorten voor de korte termijn dient nog te worden bedacht dat er voor onverwachte vraagpieken een zogeheten ‘ijzeren voorraad’ (meestal 3-5x de gemiddelde jaarlijkse uitgifte) beschikbaar dient te zijn. Die is er nu niet voor alle segmenten en ‘hard’ aanbod in de categorie ‘hoogwaardig’ ontbreekt geheel. Voor de langetermijn is het begrip ijzeren voorraad betrekkelijk irrelevant. Er is nog tijd genoeg om – afhankelijk van de feitelijke vraagontwikkeling tot zeg 2020 - de planvoorraad voor de periode tot 2030 aan te vullen. Uit de tabellen 4.16 en 4.17 blijkt dat niet kan worden volstaan met een herprofilering (verschuiving tussen segmenten) maar dat aan extra reserveringen voor de langere termijn niet valt te ontkomen, zeker als de koers is gericht op het +100.000-scenario. Die extra reserveringen gelden zoals gezegd met name voor de segmenten ‘modern gemengd’ en ‘logistiek’. Op de consequenties hiervan voor de programmering wordt in hoofdstuk 5 ingegaan.

Vraag-aanbod-confrontatie kantoren

Als alle harde én zachte plannen omtrent kantoren doorgang vinden (zie tabel 4.18), dan ontstaat er tot 2030 een overschot van 50.000 tot 240.000 m2 bvo kantoorruimte volgens respectievelijk het +100.000 en TM+-scenario.


122

123

Tabel 4.18

Vraag-aanbod confrontatie kantoren* (x 1.000 m2 bvo, als alle harde én zachte plannen gerealiseerd worden) 2008 - 2015 +100.000 TM+

2008 - 2020 TM+ +100.000

2008 - 2025 TM+ +100.000

2008 - 2030 TM+ +100.000


289

270

256

221

184

130

128

64

-26

-43

-61

-93

-128

-177

-225

-285

43

35

30

15

-1

-24

3

-25

164

161

156

151

196

189

281

272

-1

-4

-10

-15

-22

-30

-39

-50

23

21

29

24

54

48

66

58

65

62

56

50

44

35

27

16

Totaal

559

503

457

354

328

170

241

50

* Een negatief getal betekent planningsopgave. Bron: Bureau BUITEN, 2009

In tabel 4.19 zijn alleen de harde kantoorplannen (met de eerdere kanttekening over hard en zacht bij kantoren) meegenomen in de vraag-aanbodconfrontatie. Als alleen met de harde plannen rekening zou worden gehouden, is er per saldo nog een tekort van tussen de 60.000250.000 m2. Per segment verschilt dat, uiteraard, waarbij overschotten en tekorten elkaar deels kunnen compenseren. De belangrijkste conclusies uit de tabellen 4.18 en 4.19 zijn: • In alle deelperioden en vrijwel alle segmenten worden overschotten aan kantoren verwacht als alle plannen doorgang vinden. Met name de geplande oplevering van (delen van) het Zakencentrum en het Olympia Office Park zorgen voor een hoog aanbod in het eerste tijdvak. Dit zijn beide (voor het grootste deel) grootschalige centrumlocaties. • Aangezien grootschalige locaties als ‘Kustzone’ en ‘Oksel A6/A27’ als segment ‘kantoren in het groen’ zijn opgenomen, lijkt er in dat segment structureel een flink overschot aanwezig te zijn. Het is van belang om te realiseren dat er tussen de kantorenmilieus een behoorlijke mate van substitutie mogelijk is. Het is dus van belang om bij het kantorenaanbod scherper naar het totaal te kijken, dan naar de afzonderlijke segmenten. Tabel 4.19


2008 - 2020 TM+ +100.000

2008 - 2025 TM+ +100.000

2008 - 2030 TM+ +100.000


289

270

256

221

184

130

78

14

-26

-43

-61

-93

-128

-177

-225

-285

Totaal

43

35

30

15

-1

-24

-47

-75

164

161

156

151

146

139

131

122 -50

-1

-4

-10

-15

-22

-30

-39

23

21

29

24

29

23

16

8

65

62

56

50

44

35

27

16

559

503

457

354

253

95

-59

-250


De gevolgen voor de programmering van kantorenlocaties van deze vraag-aanbodconfrontatie komen in hoofdstuk 5 aan bod.


123

124

Vraag-aanbod-confrontatie overige werkgelegenheid en voorzieningen

Voor de voorzieningen kan de vraag-aanbod-confrontatie niet op een overeenkomstige manier worden uitgevoerd. De vraag kent een grote verscheidenheid en kan moelijk worden gekwantificeerd. Wel is duidelijk dat het in totaal om een ruimtebehoefte moet gaan die ca. 25.000 banen kan accommoderen (de uitbreidingsvraag ligt in termen van banen in beide vraagscenario’s in dezelfde orde van grootte). In de Structuurvisie is ruimte gereserveerd en voor de nieuwe wijken is ook rekening gehouden met het ruimtebeslag van de daar geprojecteerde werkfuncties. Het eventuele spanningsveld voor de verspreide werkgelegenheid zal zich met name voordoen in de bestaande stad. Duidelijk is dat ook hier de ruimte voor de absorptie van werkfuncties moet toenemen, maar dat vergt in vrijwel alle gevallen maatwerk. Wel is er in het kwalitaiteve deel van deze visie de ruimte geformuleerd om op - en indien dat ruimtelijk past ook in de nabijheid van - de binnenstedelijke bedrijventerreinen meer menging met andere werkfuncties mogelijk te maken. Dat kan helpen in het ‘wegzetten’ van deze opgave. Detailhandel Voor de detailhandel is er in de dagelijkse sector op de korte termijn (2015) per saldo nog een volume van ca. 12.000 m2 wvo dat om invulling vraagt, tamelijk verspreid over de stadsdelen (een kleine/middelgrote supermarkt voor Haven en Pampus (als dat laatste voor 2015 al relevant is; een grote voor Stad (plus speciaalzaken), Buiten en Hout). Voor de langetermijn zijn voor Hout (ca. 13.000 m2 wvo) en Pampus (ca. 17.000 m2 wvo) flinke toevoegingen noodzakelijk. In de sector niet-dagelijks is er pas op langere termijn (richting 2030) uitbreidingsruimte bovenop de bestaande harde plannen. Rekening houdend met het ‘teveel’ aan winkelmeters elders in de stad gaat het dan indicatief om ca. 34.000 m2 wvo, verspreid over Stad (ca. 50% hiervan), Hout en Pampus. Poort en Buiten zijn vanuit distributieplanologisch perspectief in alle gevallen, ook bij het hoge groeipad van uitbreiding van de woningvoorraad (+3.000 per jaar) ‘overbewinkeld’. Dat stel hoge eisen aan de kwaliteit van het winkelaanbod en draagt op stedelijk niveau het risico in zich dat alle winkelgebieden ‘matig’ functioneren. Voor PDV/GDV is er een distributieve ruimte vastgesteld van meer dan 100.000 m2 wvo tot 2030. Hier staan potentiële plannen in Poort (TCN) en op de locatie A6/A27 (A6 Park) tegenover, waarvan omvang en invulling echter nog verre van vast staan. Afhankelijk van de invulling daarvan, is er binnen dit segment nog een ruimtebehoefte. Bovendien kan Almere proberen hier met specifiek aanbod een extra marktruimte te creëren (vergelijk het effect van Factory Outlet Batavia Stad). Tussenbalans De achtereenvolgende vraag-aanbod-confrontaties laten een uiteenlopend beeld zien: • Voor de bedrijventerreinen is er sprake van een ‘overall’ tekort aan plannen, zijn er korte termijn segmenten waar te weinig aanbod is. • Voor de kantorenmarkt is het totaal aan plannen toereikend, is er sprake van overaanbod op kortere termijn en vraagt het kleinschalige deel van de markt extra aandacht. • Voor de overige werkgelegenheid ligt er een stevige ambitie om die banen te verweven in de bestaande stad en de nieuwe stadsdelen.


124

125

Bij al deze opgaven speelt tevens de vraag hoe Almere de kwalitatieve ambities uit hoofdstuk 3 en de kwantitatieve opgaven uit dit hoofdstuk met elkaar kan verbinden. Daarover gaat het in het volgende hoofdstuk. Daarin wordt een samenvattend overzicht gegeven van de contouren van dit advies (vanuit vraagstelling, via kwalitatieve en kwantitatieve overwegingen) uitmondend in een programmering voor de korte, middellange en langere termijn plus aandachtspunten voor de uitvoering en een agenda voor de toekomst.


125

126

Consequenties voor programmering en uitvoering Doelstelling en uitgangspunten Deze Visie Werklocaties biedt nader zicht op de omvang en aard van de vraag naar bedrijventerreinen en kantoren in Almere. De vraag is bovendien geconfronteerd met het aanbod, waardoor een beeld wordt gegeven van de opgave die in Almere resteert. In dit laatste hoofdstuk wordt de verbinding gelegd naar programmering en uitvoering: er wordt een voorstel gedaan voor de ontwikkeling van oppervlaktes en –waar mogelijk- concrete locaties voor de korte, middellange en lange termijn. Daarbij worden beleidsvoornemens gepresenteerd ten aanzien van duurzaamheid en kwaliteit (deels ontleend aan hoofdstuk 3), waarvoor de Almere Principles het uitgangspunt vormen. Ook wordt een procesvoorstel gedaan om grip te houden op het uitvoeringsproces en om bij te kunnen sturen waar nodig. Samen van de Economische Visie en de Structuurvisie beschikt Almere hiermee over een duurzaam kader voor ruimtelijk-economische ontwikkeling.

Programmering Zowel in scenario-1 als in het ‘+100.000’-groeiscenario is er in Almere een aanzienlijke ruimtebehoefte om de ambities voor de economie ruimtelijk te kunnen vormgeven. Wat bedrijventerreinen betreft loopt de verwachte uitbreidingsvraag tot 2030 uiteen van 460-680 ha. Voor kantoren gaat het afgerond om een uitbreidingsvraag van 850.000-1.050.000 m2 bvo. Voor de overige, verspreide, werkgelegenheid, waaronder voorzieningen en werken in de wijken, gaat het om ruimtelijke mogelijkheden voor in totaal ca. 24.000-27.500 banen extra (tegen nu 24.000). In de tabellen 5.1 en 5.2 zijn de vraag-aanbod-confrontaties voor bedrijventerreinen respectievelijk voor kantoren uit het vorige hoofdstuk nog eens herhaald. In deze paragraaf gaan we in op de consequenties die Almere verbindt aan deze tabellen. Het gaat daarbij in feite om de programmering van werklocaties voor respectievelijk de korte, middellange en langere termijn. Tabel 5.1


Logistiek Industrieel, grootschalig Modern Gemengd Binnenstedelijk Hoogwaardig Totaal

2008 - 2020 +100.000 TM+

2008 - 2025 +100.000 TM+

2008 - 2030 TM+ +100.000

13,8

-0,2

8,1

-16,8

-12,9

-49,2

-46,9

7,1

0,1

15,4

3,0

21,0

2,9

20,1

-1,7

-10,3

-45,3

48,7

-13,4

50,4

-40,5

-34,7

-144,1

7,4

0,4

35,1

22,6

53,8

35,6

36,8

14,9

-10,8

-17,8

20,1

7,7

48,4

30,2

31,3

9,5

-62,8

127,4

3,1

160,8

-21,0

6,6

-212,1

7,1 * Een negatief getal betekent planningsopgave. Bron: Bureau BUITEN, 2009


-90,7

126

127

Tabel 5.2


2008 - 2020 TM+ +100.000

2008 - 2025 TM+ +100.000

2008 - 2030 TM+ +100.000


289

270

256

221

184

130

78

14

-26

-43

-61

-93

-128

-177

-225

-285

43

35

30

15

-1

-24

-47

-75

164

161

156

151

146

139

131

122

-1

-4

-10

-15

-22

-30

-39

-50

23

21

29

24

29

23

16

8

65

62

56

50

44

35

27

16

Totaal

559

503

457

354

253

95

-59

-250


Deze vraag-aanbod-confrontaties zijn gebaseerd op de behoefteramingen uit hoofdstuk 4 en de aanbodgegevens zoals die zijn weergegeven in de bijlagen bij dit rapport. Voor de programmering en aanvullende adviezen zijn de volgende uitgangspunten gehanteerd: • Voor de inschatting van de behoefte hanteert Almere vooralsnog – gelet op de kredietcrisis - tot 2015 het behoedzame –scenario. Voor de periode daarna wordt de programmering afgestemd op het 100.000+-scenario. • Korte termijn: Almere wil het risico op ‘nee’-verkoop aan potentiële vestigers minimaliseren. Het streven is daarom om altijd voor elk segment (met name bij de bedrijventerreinen) een strategische voorraad van direct uitgeefbare grond aan te houden, ter grootte van 2-3 keer het 10-jarig (voortschrijdend) gemiddelde van de uitgifte/opname. • Middellange termijn: het beschikbaar hebben van een harde planvoorraad voor elk segment voor een periode tot 10 jaar • Lange termijn: het ruimtelijk reserveren van een (harde en zachte) planvoorraad voor alle segmenten werklocaties op basis van het ‘100.000+’-scenario van de Visie Werklocaties (2009) en de Economische Visie Almere Inc.

Programmering voor de korte termijn

Op basis van deze uitgangspunten kan nu tot een programmering van werklocaties worden gekomen voor zowel bedrijventerreinen als kantoren. In aanvulling daarop wordt ook stilgestaan bij stappen voor de overige verspreide werkgelegenheid. We beginnen met de korte termijn.

Bedrijventerreinen (korte termijn) In tabel 5.3 is de uitgifte in het verleden afgezet tegen de beschikbare direct uitgeefbare voorraad. De jaarlijkse gemiddelde uitgifte van bedrijventerreinen in Almere is de afgelopen 10 jaar (1999-2008) gemiddeld 15 ha netto geweest. De huidige direct uitgeefbare voorraad is 48 ha.


127

128

Tabel 5.3

Uitgifte bedrijventerreinen in het verleden, gewenste (direct uitgeefbare) strategische voorraad (3x jaargemiddelde) en direct uitgeefbare voorraad (alle in ha netto) Gewenste Direct Uitgifte ’99-08’ voorraad uitgeefbaar per gemiddeld 3x jaargem. 1-1-‘09 (1) (2) = 3x (1) (3) > (2) ? Segment Logistiek 5,8 17,4 25,4 Industrieel 1,4 4,2 1,8 Modern gemengd 5,1 15,4 13,7 Binnenstedelijk 1,6 4,8 7,0 Hoogwaardig 0,6 1,9 0,0 Totaal 14,6 43,8 47,9 Bron: Bureau BUITEN, 2009

Duidelijk is dat het gewenste voorraadniveau van 3x de jaarlijks gemiddelde uitgifte (kolom (2)) niet wordt gehaald voor het industriële segment, de modern gemengde terreinen en voor de hoogwaardige terreinen. Oplossingen hiervoor zijn: • Industrieel: het direct uitgeefbaar maken van De Vaart IV, waarvoor dan zo snel mogelijk de noodzakelijke natuurcompensatie (leefgebied kiekendief) moet worden geregeld. • Gemengd: het in uitgifte nemen van Lage Kant en van Stichtse Kant fase 1b. • Hoogwaardig: het naar voren halen en deels andere etiketteren van het A6-Park, wat nu nog een zacht plan is voor ruim 48 ha. Vooralsnog is hier een combinatie voorzien van ‘modern gemengd’ met een PDV-cluster. Qua locatie-eisen is het echter mogelijk om het gemengde deel (deels) als hoogwaardig onderdeel te gaan ontwikkelen. Dat stelt dan wel hogere eisen aan het beoogde inrichtingsniveau. Voor andere oplossingen voor het ontbreken van hoogwaardig aanbod wordt niet gekozen: Stichtsekant fase 4 (tegen: ongunstige ligging, wel gunstig voor logistiek) of herprogrammering van Columbuskwartier (tegen: voorlopig enige binnenstedelijke terrein in Poort in verkoop, voor: snel beschikbaar). Samenvattend leidt dat voor de korte termijn tot het in tabel 5.4 opgenomen beeld voor het direct uitgeefbare aanbod (mits dus bovenstaande stappen worden gezet). Tabel 5.4

Uitgifte aanbod per segment en (alsdan) beschikbare voorraad na aanbevelingen Segment Logistiek Industrieel,grootschalig Modern gemengd Binnenstedelijk Hoogwaardig

Naam plandeel Stichtsekant fase 3 De Vaart 4 Lagekant (12,7) +Stichtsekant fase 1b (12,5) Columbuskwartier A6-Park

Omvang ha netto 20,0 66,0 25,2 6,3 25,0


Bij de omvang van de gewenste strategische voorraad zijn nog wel enige kanttekeningen te plaatsen. De norm van driemaal de gemiddelde jaaruitgifte als direct uitgeefbare voorraad is toereikend als harde plannen (bestemmingsplan is rond) in een korte periode van 1-2 jaar tot de uitgeefbare (bouwrijpe) fase kunnen worden gebracht. Als dat niet zo is, zou eerder aan een strategische voorraad van 4-5x de gemiddelde jaaruitgifte moeten worden aangehouden. Dat is echter vrij kostbaar, zodat hier vooralsnog wordt uitgegaan van de 3-jaars-omvang. Er is bovendien wel enige substitutie tussen segmenten mogelijk; alleen echte zware


128

129

bedrijvigheid en grote logistieke kavels zijn echt expliciet op aangewezen op respectievelijk de industriële en logistieke terreinen. Voor die terreintypen zou een grotere voorraad direct uitgeefbaar wel wenselijk kunnen zijn, gelet op de schaal van potentiële individuele klanten; een modern logistiek bedrijf heeft vaak een ruimtebeslag van vele hectares. Een andere opmerking bij deze uitgangspunten is verder op zijn plaats: als de conjunctuur na de kredietcrisis weer aantrekt en het tempo daarvan zou hoog liggen, kan het verstandig zijn om al vóór 2015 de programmering voor de korte termijn op te pakken op basis van het ‘+100.000’-scenario.

Kantoren (korte termijn) Voor de kantoren laat de vraag-aanbod-confrontatie een geheel ander beeld zien. Hier zijn, zeker in zijn totaliteit ruim voldoende, zo niet teveel plannen. Nu zal de realisatie van die plannen op dit moment ook door de marktsector sterk worden getemporiseerd en dus zo’n vaart niet lopen. Almere heeft echter ook zelf een verantwoordelijkheid om de planvoorraad in de hand te houden. Er zijn enkele segmenten die niettemin voor de korte termijn aandacht behoeven. Zo wekt tabel 5.2 de indruk dat er volop planontwikkeling voor ‘kantorenontwikkeling in het groen’ (of blauw) is. Daar zijn inderdaad grotere planlocaties voor beschikbaar, maar van daadwerkelijke ontwikkeling is nog geen sprake. Met name in het kleine tot middelgrote segment kan hier ook tegen de conjunctuur in niettemin een zekere marktvraag naar zijn, met name van eigenaar-gebruikers. Voor het marktsegment tot 1.000 m2 is zelfs op risico bouwen in een dergelijke setting in het huidige tijdsgewricht niet ondenkbaar. Het is verstandig om na te gaan of hiervoor enkele kavels kunnen worden aangeboden. Dat kan bijvoorbeeld in/nabij Poort (in of nabij een parkachtig plandeel) of in de kuststrook. Door de kleinschaligheid is inpassing relatief gemakkelijk te regelen en qua bereikbaarheid stelt deze schaal geen bijzondere eisen. In het echt kleinschalige deel van de kantorenmarkt in de gemengde omgevingen en met name in de binnenstedelijke kleine kantorenconcentraties ontbreekt een gericht aanbod. Omdat op de kantorenmarkt substitutie relatief eenvoudig is, is het niet direct noodzakelijk hier concreet planaanbod tegenover te stellen. Het is wel direct een aandachtspunt, mocht de markt weer gaan aantrekken.

Overige en verspreide werkgelegenheid (korte termijn) Hierbij is er niet zozeer sprake van een concrete programmering. Wel zijn er aandachtspunten voor de korte termijn, die de vestigingsmogelijkheden kunnen verruimen. Voor zover dat nog niet is gebeurd, wordt aanbevolen dat de bestemmingsplannen voor binnenstedelijke bedrijventerreinen ruimte gaan bieden aan voorzieningen, met uitzondering van reguliere detailhandel. Ook de toegang van kantoorachtige functies wordt voor die terreinen verruimd. Een tweede stap die voor de bestaande stad relevant is om op voorhand te komen tot een ‘voorraad’ of op zijn minst een inventarisatie van potentiële aanvullende locaties (randen restzones) die voor ‘moeilijk plaatsbare’ ruimtevragers in beeld kunnen zijn. In het besef dat huisvesting hiervan altijd een vorm van maatwerk is, kan een dergelijke inventarisatie wel leiden tot meer snelheid in het afhandelen van dergelijke verzoeken. Voor de detailhandel wordt nog gewerkt aan de totstandkoming van een detailhandelsvisie. Drie opmerkingen zijn voor de korte termijn relevant. In de eerste plaats blijft reguliere


129

130

detailhandel uitgesloten van vestiging op bedrijventerreinen. In de tweede plaats is er een duidelijk risico van overbewinkeling in Poort (ook op middellange en langere termijn overigens), met name in de niet-dagelijkse sector. Een terughoudend beleid is voor die sector dus vooralsnog gewenst, ook in de aanpalende stadsdelen (nu Stad en Haven, straks ook Pampus). In de derde plaats wordt er voor detailhandel op Markerkant een maatwerkoplossing ontworpen die voorziet in handhaving van de bestaande situatie, inclusief reguliere detailhandel op specifieke plaatsen en zonder ‘uitsterfbeleid’.


130

131

Programmering voor de middellange termijn

Bedrijventerrein (middellange termijn) De ervaring in Nederland leert dat de ontwikkeling van een bedrijventerrein van zacht plan tot en met direct uitgeefbare grond zo’n 7 jaar duurt (2 jaar zachte planvorming, 3 jaar harde planvorming en 2 jaar voor de stap naar direct uitgeefbaar). Dat betekent dat tijdig voldoende harde planvoorraad moet worden ontwikkeld. Voor de middellange termijn (tot 2020) is het daarom wenselijk dat Almere beschikt over een harde planvoorraad voor alle segmenten werklocaties van tenminste 4 en maximaal ca. 10 jaar, bovenop de direct uitgeefbare voorraad. In feite betekent het min of meer dat de vraag-aanbod-confrontatie, kijkend naar alleen de ‘harde’ plannen tot 2020 ‘sluitend’ zou moeten zijn voor elk segment. Tabel 5.5

Vraag-aanbod-confrontatie tot 2020 aangepast: Vraag (TM+ tot 2015, ‘+100.000’ 2016-2020), Aanbod (Hard, tot 2020) en verschil (A minus V) 2008-2020 Logistiek Industrieel, grootschalig Modern Gemengd Binnenstedelijk Hoogwaardig Totaal

Vraag

Aanbod

S1+S2

Hard

48,2

45,4

A-V12 -2,8

24,1

34,1

10,0

120,4

63,8

-56,6

24,1

24,5

0,4

24,1

14,5

-9,6

240,8

182,2

-58,6


Afgaande op de vraag-aanbod-confrontatie in tabel 5.1 – waarin ook zachte plannen zijn opgenomen – is al duidelijk dat er in die periode een tekort ontstaat aan zowel logistieke als gemengde terreinen in het ‘+100.000’-scenario. In tabel 5.5 is een aangepaste vraag-aanbodconfrontatie opgenomen op basis van een meer gematigd vraag-scenario waarbij in verband met de kredietcrisis tot 2015 het TM+-scenario is gehanteerd en pas daarna het ‘+-100.000scenario. Dan blijkt er een tekort aan harde plannen voor de segmenten ‘logistiek’, ‘modern gemengd’ en ‘hoogwaardig’. Voor hoogwaardig is de oplossing die bij de korte termijn is geschetst (een deel van A6 Park) toereikend voor deze periode. Om voor de beide andere segmenten de harde planvoorraad aan te vullen zijn er verschillende opties: • voor het logistieke segment: - 16,5 hectare op Stichtsekant (wijziging van het bestemmingsplan als het hoogwaardige segment van fase 4 met 29 ha. wordt verruild voor het logistieke segment) - A6-A27 - OMALA. • voor het modern gemengde segment: - 35 ha op Vogelweg/A27 - A6-A27 (Zeewolde deel) - OMALA OMALA betreft de bedrijventerreinontwikkeling rond Lelystad Airport, waar Almere in participeert. 12

Een ‘negatief’ teken in de laatste kolom betekent een planningsopgave


131

132

Voor het logistieke segment valt de oplossing op Stichtse Kant te prefereren. De locatie is uitstekend bereikbaar en krijgt mogelijk een waterontsluiting waardoor het multimodaal wordt. Voor een hoogwaardige setting is de locatie daarentegen wel wat perifeer, al is het niet ondenkbaar (vergelijk bijvoorbeeld Businesspark Lijnden langs de A9). Voor het gemengde segment ligt ontwikkeling van een deel van de A6-A27-locatie voor de hand als aanvulling op Vogelweg/A27. In de afweging tussen OMALA en A6-A27 dient te worden bedacht dat Gooi en Vechtstreek, Amsterdam en Eemland de belangrijkste donorgebieden voor nieuwe bedrijven van buitenaf zijn. Uit het eerder aangehaalde RPBrapport over verhuizende bedrijven blijkt dat 95% van de verhuizende bedrijven dat doet over relatief beperkte afstanden (minder dan 20km). Zeker voor reguliere, niet-logistieke bedrijvigheid, is OMALA dan figuurlijk gezien een brug te ver. Als er dus oplossingen dichterbij zijn, dan zijn die voor Almere te prefereren.

Kantoren (middellange termijn) Het planaanbod blijft voor de kantoren ook op middellange termijn groot. Er is dus geen gebrek aan potentiële locaties. Het geringe planaanbod in het subcentrummilieu kan in de praktijk goed worden opgevangen in de andere milieus. Het is wel zaak dat daar dan ook voldoende basale, wat goedkopere kantoorruimte wordt aangeboden om de doelgroep voor het subcentrummilieu (o.a. back-offices en prijsbewuste gebruikers) in voldoende mate aan te spreken. Verder wordt op de middellange termijn het vervlechten van kleinschalig kantoorgebruik in de woonomgevingen één van de grote uitdagingen voor ‘Almere 2.0’.

Overige en verspreide werkgelegenheid (middellange termijn) Het punt van functiemenging waar de vorige alinea voor kantoren mee afsloot, is in feite ook het belangrijkste aandachtspunt voor de overige werkgelegenheid. De nieuwe stadsdelen komen in deze periode tot ontwikkeling. Faciliteiten voor tijdelijk gebruik voor voorzieningen zijn hierbij een goed aanvullend middel om werken te faciliteren. Naast traditionele functies – winkel, zorgvoorzieningen, onderwijs – kan ook aan horeca en culturele functies worden gedacht. Toevoeging van grotere leisurefucties is een generiek aandachtspunt voor de middellange (en lange) termijn. Daarnaast dient het detailhandelprogramma te worden ontwikkeld. Afgaande op de cijfers van Ecorys is er met name in de niet-dagelijkse sfeer een behoorlijk perspectief voor Almere Stad (na 2015) en – afhankelijk van de voortgang van de realisatie – ook voor Hout en Pampus. Vermoedelijk wordt dat bij de laatstgenoemden echter pas na 2020, dus op de langere termijn, relevant.

Programmering voor de lange termijn

Bedrijventerrein (lange termijn) Voor de lange termijn (vanaf 2021-2030) is de huidige planvoorraad niet toereikend. Extra zachte planvoorraad is nodig om voldoende ruimte voor werklocaties te reserveren. Volgens het ‘+100.000-banen’-scenario wordt een marktvraag voor 370 hectare netto bedrijventerrein in de periode 2021-2030 verwacht. Dit areaal bestaat voor de helft (185 ha) uit ‘modern gemengd’, 37 hectare voor het ‘hoogwaardige segment’ en 74 hectare voor het logistieke segment.


132

133

Er zijn met name extra plannen nodig voor het logistieke en het gemengde segment: te zijner tijd dient voor ca. 260 ha bedrijventerrein planologisch te worden gereserveerd. Opties voor een zachte planvoorraad zijn de terreinen rondom de A6-A27 (165 hectare in Zeewolde, excl. A6-Park) en OMALA (215 hectare volgens basisvariant). Voorlopig kan het beste worden gekoerst op een planologische reservering voor beide locaties, om voldoende planvoorraad voor de lange termijn (vanaf 2021) te hebben. Logischerwijs is de markt voor na 2020 nog met veel onzekerheid omgeven. Via een goede monitoring en een daarop afgestemde programmering moet dan in de periode tot ca. 2015 duidelijk worden in welke mate en voor welke segmenten de locaties in beeld moeten komen. Daarbij kunnen ook de marktontwikkelingen in de rest van de Metropoolregio Amsterdam een rol spelen. De Plabeka-monitor kan hier een rol in spelen. OMALA is – met uitzondering van de grootschalig extensieve en luchthavengebonden logistiek – vanuit het economisch perspectief van Almere een ‘second best’ optie. Dat neemt niet weg dat het voor de luchthaven zelf en voor de provincie Flevoland een goed plan kan zij, mits met een realistische scope en fasering.

Kantoren (lange termijn) Het totale planvolume is in Almere ook voor na 2020 toereikend. Monitoring van de markt, ook in Plabeka-verband, is hier dus een belangrijk instrument om de langetermijn verhoudingen tussen vraag en aanbod in beeld te brengen. Grootschalige kantoorontwikkeling na Poort en de volgende fasen van het Zakencentrum, is dan ook pas na 2020 aan de orde. Een belangrijke determinant voor de locatiekeuze van opvolglocaties is dan de voortgang in de realisatie van de grootschalige infrastructuur. Met name de IJmeerverbinding kan interessante potenties met een groot en gevarieerd laadvermogen opleveren.

Overige en verspreide werkgelegenheid (lange termijn) Na 2020 is de ontwikkeling van de nieuwe stadsdelen volop bezig. Hier ligt de uitdaging vanuit deze visie werklocaties in het op vanzelfsprekende wijze weten te realiseren van de ambities op het vlak van functiemenging. Voor de bestaande stad zal dan op en nabij meer bestaande kleinschalige binnenstedelijke bedrijventerreintjes de concurrentiepositie voor werkfuncties wat kunnen verschuiven. Enkele oudere locaties kunnen dan wellicht een tweede leven tegemoet gaan als broedplaats voor nieuwe bedrijvigheid. Op sommige andere is dan wellicht een opknapbeurt (face lift) aan de orde. Qua detailhandel biedt de groei van Almere op langetermijn vanzelfsprekend zowel marktruimte in het dagelijkse als het niet-dagelijkse segment. Het betreft in het niet-dagelijkse segment zowel de nieuwe Stadsdelen Hout (Polder/Oost) en Pampus als Almere Stad. Er kan dan een nieuwe kwalitatieve impuls aan het Stadshart worden gegeven, liefst onder gelijktijdige versterking van andere voorzieningen (cultuur, leisure, zorg, onderwijs) waardoor de economische diversiteit van de stad toeneemt. Afhankelijk van de invullingen die op middellange termijn worden gekozen, is er ook nog een aanzienlijke PDV/GDV-kans. Een deel komt in Poort en het A6-Park is hiervoor ook in beeld. De vernieuwing in de detailhandel vindt met name plaats in de grootschalige concepten, die voor Almere een kans betekenen.


133

134

Overige aanbevelingen en aandachtspunten

Met name uit hoofdstuk 3 zijn er aandachtspunten en aanbevelingen die in aanvulling op de noties over programmering van belang zijn. Sommige ervan zijn heel concreet, andere hebben een meer agenderend karakter of zijn een soort continu aandachtpunt. In samengevatte vorm zijn ze hier opgenomen.

Duurzaamheidsbeleid • Stem de ontwikkeling van werklocaties op regionale schaal af: hierdoor wordt voorkomen dat er door concurrentie in de regio onnodig veel werklocaties in de regio ontwikkeld worden. • Werk aan zorgvuldig ruimtegebruik: o.a. door eisen te stellen aan het aantal arbeidsplaatsen per ha. voor verschillende categorieën bedrijvigheid en voor specifieke terreinen wordt zorgvuldig met de beschikbare ruimte omgegaan. • Bevorder functiemenging: door meer functiemenging mogelijk te maken is er minder (nieuwe) ruimte nodig voor werkfuncties op formele werklocaties. • Combineer stad en natuur: door meer aandacht te besteden aan (het creëren van) tijdelijk groen op braak liggende terreinen in de stad kunnen bedrijventerreinen een rol spelen in het ondersteunen van biodiversiteit (zie ook het onlangs vastgestelde beleid rood-voorgroen). • Benut de mogelijkheden die ‘duurzaam bouwen’ biedt: het gaat dan om het gebruik maken van de mogelijkheden van zonne-energie, aardwarmte etc. • Verduurzaam beheer en onderhoud van werklocaties door toepassing van een actief parkmanagement. • Intensiveer ruimtegebruik bij herstructurering van bedrijventerreinen. Stimulering en ontwikkeling van kansrijke concepten • Ontwikkel een kantorenvillamilieu: kantorenvilla’s van ca. 250 tot 1.000 m2 voor één maar soms voor meer gebruikers, zowel voor de koop- als huurmarkt. • Creëer meer ruimte voor grootschalige industriële bedrijvigheid: de geplande uitbreiding van De Vaart kan hiervoor mogelijkheden bieden. • Ontwikkel een nat bedrijventerrein of (bulk/container)-overslagpunt: de ontwikkeling van een buitendijks overslagpunt bij Stichtse Kant zou hierbij een eerste stap kunnen zijn. • Stimuleer de mogelijkheden voor ‘werken in de wijk’: praktische en wettelijke belemmeringen voor een sterkere functiemenging zijn in de afgelopen jaren sterk gereduceerd • Stimuleer koopaanbod van kantoren voor de kleinere gebruikers (vanaf 100 tot ca. 1.000 m2): bijvoorbeeld d.m.v. een campagne “Ik bouw mijn eigen kantoor in Almere”. • Creëer een campus- of institutenmilieu: kantoor- en laboratoriumachtige gebouwconcepten in hoge dichtheden per gebouw in een ruime, groene setting. Dit is mogelijk te koppelen aan het ‘binnenhalen’ van een kennisinstelling of topinstituut. • Reserveer ruimte voor bijzondere en grootschalige leisure-attracties. • Reserveer ruimte voor en topculturele voorzieningen zoals muziekgebouwen, opera’s, theaters en musea en probeer deze actief aan te trekken.


134

135

Beleid ten aanzien van functiemenging • Bevorder functiemenging in de ontwikkelingsgebieden: in de nieuwe delen van de stad, Polder/Almere Oost (Hout) en Pampus, kan meer ruimte worden geboden aan functiemenging bijvoorbeeld door de realisatie van meerdere kleinschalige ‘werkvlekken’, concepten van bedrijfsverzamelgebouwen, kantorenvilla’s, speciale woon-werk woningen of werkstrips bij de entree van een woonwijk. Maar ook binnen woningen van de nieuwe woongebieden kan veel ‘verborgen’ bedrijvigheid /werkgelegenheid tot stand komen. • Bevorder functiemenging in de bestaande stad: in de bestaande stad kan door de bestaande, kleinere binnenstedelijke bedrijventerreinen (gedeeltelijk) van profiel te (laten) veranderen functiemenging worden gestimuleerd. Het gaat hierbij vooral om het mengen van andersoortige werkfuncties op twee typen bedrijventerreinen: de binnenstedelijke bedrijventerreinen en de overige bedrijventerreinen/werklocaties in het gemengd binnenstedelijke gebied. Functiemenging kan hier op de volgende manieren worden bevorderd: -

-

-

-

•

door binnenstedelijke bedrijventerreinen en overige bedrijventerreinen/werklocaties in het gemengd binnenstedelijk gebied waar dat nog niet is gebeurd, open te stellen voor voorzieningen, met uitzondering van (reguliere) detailhandel (‘gecontroleerde verkleuring’); onnodige barrières met betrekking tot vestiging van niet-commerciële voorzieningen in bestemmingsplannen moeten verwijderd (voor de bestaande stad) of voorkomen (voor de nieuwe locaties) worden; het onderscheid in kantoorhoudendheid tussen binnenstedelijke bedrijventerreinen (waarop geen 100% kantoorachtigen worden geaccommodeerd) en bedrijventerreinen/werklocaties in het gemengd binnenstedelijke gebied (waar wel 100% kantoorachtigen kunnen worden geaccommodeerd) moet gehandhaafd blijven. het mengen van wonen en werken op bestaande én nieuwe bedrijventerreinen moet uitgesloten blijven; onderzocht moet worden waar in de bestaande stad kleine groenstroken en randzones kunnen worden getransformeeerd naar locaties voor niet-commerciële voorzieningen.

Voor bedrijven die zich op e-commerce richten, zijn in deze visie, in het verlengde van het vigerend beleid richtlijnen geformuleerd voor de voorwaarden voor vestiging op een bedrijventerrein. Deze voorwaarden dienen in alle bestemmingsplannen voor bedrijventerreinen te worden opgenomen.

Beleid ten aanzien van herstructurering • Stel een lokaal herstructureringsfonds in: een deel van de opbrengsten uit de uitgifte van nieuwe terreinen dient in een fonds te worden gestopt, waaruit op langere termijn (aanvullende) toekomstige herstructureringsoperaties kunnen worden bekostigd. Op deze manier wordt op gemeentelijk niveau een koppeling tussen oud en nieuw tot stand gebracht: Almere kan via dit innovatieve instrument een voorloper worden in Nederland! • Verhoog de grondprijzen voor bedrijventerreinen met 10%. Deze 10% vloeit naar het lokale herstructureringsfonds (een indirecte ‘verwijderingsbijdrage’ door ondernemers). • Blijf regionaal samenwerken in Plabeka-verband en probeer zo op regionale schaal vraag en aanbod aan bedrijventerreinen en kantoorlocaties verder in balans te brengen. Zorg dat bij nieuwe behoefteramingen beter rekening wordt gehouden met de bijzondere positie van Almere, met name in de raming van de kantorenbehoefte. • Voorkom dat nieuwe terreinen (te) snel verouderen, door standaard bij deze terreinen parkmanagement in te voeren, bij voorkeur gekoppeld aan het nationaal Keurmerk Veilig BUITEN, Bureau voor Economie & Omgeving

135

136

•

Ondernemen op Bedrijventerreinen (KVO-B). Hierdoor wordt, samen met de ondernemers, beheer en onderhoud van terreinen verduurzaamd. Probeer zoveel mogelijk op bestaande bedrijventerreinen samen met aanwezige bedrijven te kijken naar vormen van (duurzaam) beheer. De nieuwe BIZ-Experimentenwet van het Ministerie van EZ kan hierbij een hulpmiddel zijn.

Uitvoering en monitoring Uitvoering van de planningsopgave komt in concreto neer op het periodiek afzetten van de vraagraming tegen de realisatie van uitgifte en opname en ontwikkeling van het planaanbod, en het op grond daarvan beslissingen nemen over de uitvoering en fasering van het beoogde programma (en eventuele bijstelling daarvan). Deze paragraaf bevat een procesvoorstel om deze planningsopgave te realiseren, om grip te houden op het uitvoeringsproces en om bij te kunnen sturen waar nodig. Daarbij zijn de volgende elementen van belang: A. Kwantitatieve monitoring op basis van een heldere datastructuur en eenduidig format B. Een efficiënte overlegstructuur waarin alle relevante gemeentelijke afdelingen vertegenwoordigd zijn en waarin de bevoegdheden en verantwoordelijkheden van elke deelnemer duidelijk zijn vastgelegd. C. Een helder ‘script’: criteria en uitgangspunten ten aanzien van de regie op de uitvoering: wanneer is bijstelling van de (fasering van de ) programmering noodzakelijk? Ten aanzien van elk van deze elementen doen wij in deze paragraaf een voorstel.

A Monitoring Voor de gemeentelijke monitoring van de uitgifte en opgave zijn allereerst de data van belang zoals die worden aangeleverd aan het BedrijvenTerreinen Monitoring Systeem (BTMS) van de provincie Flevoland. In aanvulling is echter een verdere detaillering nodig van deze uitgifte en opname, naar de segmenten zoals die in de visie werklocaties worden onderscheiden. Ook de ontwikkeling van het aanbod en de status van (delen van) die plannen ervan moet sterker en vooral met grotere regelmaat worden gemonitord dan voor het BTMS noodzakelijk is (de onderdelen ‘huidige situatie’ en ‘planaanbod’ uit bijlage VII en X – aanbodtabellen bedrijventerreinen en kantoren). Voorgestelde actie/activiteit: • De gemeente actualiseert 4 keer per jaar (voorafgaand op het planningsoverleg, zie onderdeel B) de data omtrent uitgifte en planontwikkeling. Basis daarvoor zijn de Excelwerkbladen zoals die in het kader van de visie Werklocaties zijn opgesteld. Alle gemeentelijk medewerkers hebben leesrechten voor deze databestanden, van de afdeling EZ en grondzaken heeft elk één medewerker schrijfrechten. Deze twee personen zijn verantwoordelijk voor de tijdige actualisatie van de data.

B Gemeentelijk planningsoverleg De regie op de uitvoering van de visie werklocaties wordt gelegd bij het gemeentelijk planningsoverleg. Vertegenwoordigd zijn de afdeling EZ, de afdeling grondzaken, het Structuurvisie-‘team’ en een vertegenwoordiger van ‘Programmering’. Voor een actueel beeld


136

137

van wensen vanuit de markt en meer ‘kwalitatieve’ ontwikkelingen in de gemeente is het wenselijk dat ook de accountmanagers per marktsegment aanschuiven. De vraagraming uit deze visie blijft in principe leidend en wordt in het planningsoverleg verder niet ter discussie gesteld (tot aan de eerstvolgende herziening van de visie). De aanbevelingen ten aanzien van de uitvoering in de Visie Werklocaties worden uitgevoerd, tenzij ontwikkelingen in uitgifte en opname aanleiding geven tot kwantitatieve bijstelling (het in de tijd naar achteren schuiven of naar voren halen van de ontwikkeling van bepaalde locaties). Hiervoor worden criteria en uitgangspunten (onderdeel C) geformuleerd. Signalen uit de markt kunnen aanleiding geven tot kwalitatieve bijstelling. Voorgestelde actie/activiteit • 4 x per jaar een gemeentelijk planningsoverleg met afdeling EZ, grondzaken, SV-team (en evt. accountmanagers) • Agendapunten: • Bespreking monitoring-data uitgifte en opname (op basis van geactualiseerd format uit onderdeel A) • Bespreken ontwikkeling planaanbod, status (deel)ontwikkelingen en besluitvormingsprocedures daaromtrent • Kwalitatieve ontwikkelingen en wensen vanuit de markt (gemeentelijk én regionaal, in afstemming met provincie) • Aandachtspunten voor handhaving: zijn en worden de profielen die in de Visie Werklocaties zijn geformuleerd op een goede manier ingevuld of is er op bepaalde locaties sprake van functies die niet passen binnen het profiel? Op welke punten zijn handhavingsacties nodig? Of zijn er anders zwaarwegende redenen om tot bijstelling van profiel te komen? • Welke locaties worden op grond van de actuele ontwikkelingen en op basis van de overeengekomen criteria ‘in productie’ genomen en op welke termijn? Resultaat: een lijst met actiepunten en bijgewerkte tabellen ‘fasering’ planaanbod – op totaal–, segmenten locatieniveau. Dit kan bijvoorbeeld in de vorm van een concrete tabel, opgebouwd uit een combinatie van 4.16-4.19 en bijlage VII en X (laatste deel van die tabellen (fasering)).


137

138

C Het ‘script’: criteria en uitgangspunten voor (aanpassing) uitvoering programmering Een goede regie vraagt niet alleen om een helder beeld van de actuele situatie maar ook om een ‘script’: uitgangspunten op basis waarvan beslissingen kunnen worden genomen. Wanneer geeft de actuele situatie aanleiding tot bijstelling en het al dan niet eerder of later in productie nemen’ van bepaalde locaties? Deze criteria kunnen in overleg worden vastgesteld. Wij doen het volgende voorstel: • Bedrijventerreinen: •

Als de totale uitgeefbare voorraad lager wordt dan drie13 keer het (langjarig, zeg tien jaar voortschrijdend) gemiddelde van de totale uitgifte, dienen er locaties uit de eerstvolgende planperiode ‘naar voren’ te worden gehaald. Welke locatie dat het beste kan zijn hangt af van:

Het segment en signalen vanuit de markt ‘uitvoeringsgereedheid’ Met het (gedeeltelijk) in ontwikkeling nemen (infrastructuur en bouwrijp maken) moet (uiterlijk) worden begonnen als de uitgeefbare voorraad kleiner is dan tweemaal de (langjarig) gemiddelde uitgifte. -

•

Per segment: als de totale uitgeefbare voorraad kleiner wordt dan tweemaal de jaarlijkse uitgifte, wordt een locatie uit de eerstvolgende planperiode voor dit betreffende segment naar voren gehaald; feitelijk in productie nemen moet uiterlijk worden gestart indien de voorraad voor dat segment kleiner dan éénmaal de gemiddelde uitgifte is.

Voor de kantorenmarkt is vooral het kunnen aanbieden van verschillen in schaal (en (enigszins in prijs) belangrijk. Op de kantorenmarkt zijn de reactietermijnen korter dan bij bedrijventerreinen en er is in het algemeen een grotere mate van substitutie tussen milieus/segmenten mogelijk. Hier is een script voor tijdig ontwikkelen minder relevant. Wat wel relevant kan zijn, is een criterium voor het voorkomen van ‘overaanbod’. Hiervoor kan naar de aanbod/opname (3-jarig gemiddelde)-ratio worden gekeken. Waar elders maximaal 1,5 grens voor een gezonde markt geldt, kan die voor Almere op 2 worden gelegd. Komt de ratio hierboven, dan verdient het aanbeveling om locaties nog niet in productie te nemen. Overigens zal de markt in principe dezelfde kant op sturen en is de invloed van de gemeente wellicht beperkt. Maar het is goed om boven de genoemde drempel marktoptimisme bij individuele partijen wat te temperen.

Figuur 5.1

Structuur organisatie planningsoverleg en monitoring

Programma Gemeentelijke VestigingsVisie Almere

Uitgangspunten bijsturing en fasering

Planningsoverleg EZ, Grondzaken, SV Programmering

Actuele programmering en fasering per segment tot op locatieniveau

Monitoring uitgifte, opname en planontwikkeling per segment 13

De termijnen die hier worden genoemd dienen eventueel te worden vervroegd indien de tijdsperiode voor bouwrijp maken langer dan een jaar duren, bijvoorbeeld omdat rekening moet worden gehouden met inklinking van de grond.


138

139


139

140


140

141

Bijlagen


141

142


142

143

Bijlage I: Samenstelling begeleidingscommissie • • • • • • • •

Hinne Paul Krolis (Beleidsmedewerker economie en wonen) Anton Bokkers (Beleidsmedewerker economie en wonen) Paul Denninghoff (Beleidsmedewerker economie en wonen) Harald van der Kooi (Dienst Bestaande stad) Thijs van der Steeg (Dienst Bestaande stad) Renze Borkent (Planoloog, afdeling RO) Joris Stok (stedelijke programmering) Martijn Rengelink (stedelijke programmering)


143

144

Bijlage II: Geïnterviewden en deelnemerslijst workshops

Workshop 1: Thema’s functiemenging, verkleuring en voorzieningen op werklocaties, dinsdag 2 Naam Joris Knoben Arjen van Nieuwenhuizen Rudolf Bak Anton Bokkers Paul Denninghoff Hans Gispen Harald van der Kooi Renze Borkent Marco Verhoef Joost Hagens Luuk Stevens

Organisatie Planbureau voor de Leefomgeving Gemeente Amsterdam Gemeente Almere Gemeente Almere Gemeente Almere Gemeente Almere Gemeente Almere Gemeente Almere/DHV Bureau BUITEN Bureau BUITEN

Achtergrond/functie Onderzoeker DRO Vastgoedadviseur Beleidsmedewerker economie en wonen Beleidsmedewerker economie en wonen Stadsloods Dienst Bestaande stad Planoloog, afdeling RO Projectleider Almere Poort Senior adviseur Adviseur

Workshop 2: Thema’s herstructurering, duurzaamheid en Almere principles, donderdag 5 maart 2009 Naam Martin Bekker Erwin Wessels Maarten Stam Nikaj van Hermon Andries Span Anton Bokkers Paul Denninghoff Gerard Verrijn Stuart Alex van Oost Gert-Jan Bovenkamp Robbert Snep Joost Hagens Luuk Stevens

Organisatie Stadsregio Amsterdam Dura Vermeer Vastgoed BV Triodos Real Estate Development TNT Real Estate PRC Gemeente Almere Gemeente Almere Gemeente Almere/DHV Gemeente Almere Gemeente Almere Alterra Bureau BUITEN Bureau BUITEN


Achtergrond/functie Beleidsmedewerker EZ Stadsregio Amste Directeur Development Manager Development Manager Afdelingshoofd groep Overheid Beleidsmedewerker economie en wonen Beleidsmedewerker economie en wonen Projectleider Stichtsekant Almere Principles Adviseur milieu en stedelijke ontwikkelin landschapsecoloog bij Alterra, Wageninge Senior adviseur Adviseur

144

145

Workshop 3: Afstemming met team Structuurvisie, dinsdag 17 maart 2009 Naam Henk Meijer Joris Stok Thijs van der Steeg Harald van der Kooi Marcel Stolk Rob Wentzel Bart Stoffels Anton Bokkers Paul Denninghoff Hinne Paul Krolis Renze Borkent Joost Hagens Luuk Stevens

Organisatie Gemeente Almere Gemeente Almere Gemeente Almere Gemeente Almere Gemeente Almere Gemeente Almere Gemeente Almere Gemeente Almere Gemeente Almere Gemeente Almere Gemeente Almere Bureau BUITEN Bureau BUITEN

Achtergrond/functie Directeur structuurvisie BMC Dienst Bestaande stad Dienst Bestaande stad Team Structuurvisie Afdeling Grondzaken Team Structuurvisie Beleidsmedewerker economie en wonen Beleidsmedewerker economie en wonen Senior beleidsmedewerker economie en w Planoloog, afdeling ROM Senior adviseur Adviseur

Interviews Organisatie Kamer van Koophandel Gooi, Eem- en Flevoland

Naam Herman van der Werf

Achtergrond/fun Adviseur regiostim

Provincie Flevoland

Gert van Otterlo Paul Smeenk Dhr. Groenestein Joep Kramer

Afdeling EZ

VBA


Directeur onderne

145

146

Bijlage III: Literatuurlijst Gemeente Almere (2004), ‘Detailhandel in Almere, ruimte en diversiteit in winkelgebieden’ Gemeente Almere (2004), ‘Kantorenmarktstrategie Almere’ Gemeente Almere (2008), ‘Almere Kantorenrapportage 1990-2007’ Gemeente Almere (2008), ‘Bedrijventerreinen Almere 2008’ Gemeente Almere (2008), ‘De Almere Principles’ Gemeente Almere (2008), ‘Werkmilieus Almere Oost, interne notitie juli 2008’ Gemeente Almere (2009), ‘Almere Inc, de economische visie Almere 2030’ Gemeente Almere (2009), ‘Almere, mensen maken de stad, de sociale agenda’ Gemeente Almere (2009), ‘Almere 2.0, op weg naar een voorkeursalternatief, werkdocument’ Gemeente Almere (2009), ‘Almere, levend in het groen. Hoe hoog groeien de bomen in Almere?’ Gemeente Almere (2009), ‘Nota kleine bouw’ Gemeente Almere/Provincie Flevoland (2003), ‘Locatiebeleid Flevoland, pilot Almere’ Provincie Flevoland (2005), ‘Visie Werklocaties Flevoland 2020’ Provincie Flevoland (2008), ‘Statistiek van de bedrijventerreinen en kantoorlocaties in Flevoland stand 1-1-2008’ Provincie Flevoland (2008), ‘Beleidsregel Locatiebeleid Stedelijk gebied 2008’ Plabeka (2007), ‘Inventarisatie herstructureringsopgave bedrijventerreinen Metropoolregio Amsterdam tot 2020’ Plabeka (2007), ‘Uitvoeringsstrategie Plabeka’ Plabeka (2009), ‘Monitor Uitvoeringsstrategie Plabeka’ Taskforce (Her)ontwikkeling Bedrijventerreinen (2008),‘Kansen voor kwaliteit – een ontwikkelingsstrategie voor bedrijventerreinen’. CPB, MNP en RPB (2006), ‘Welvaart en leefomgeving’ Planbureau voor de Leefomgeving (2008), Verhuizingen van bedrijven en groei van werkgelegenheid, Atelier V (2008), ‘Analyse marktbenadering kantoren Almere’


146

147

Bijlage IV: Toelichting CPB scenario’s Transatlantic Market is één van de vier scenario's die door het CPB zijn opgesteld. Deze scenario's zijn geordend rond twee grote onzekerheden in de toekomst: (a) internationale samenwerking en (b) hervormingen in de collectieve sector. Figuur met de 4 langetermijn-scenario’s van het CPB Internationaal

Strong Europe

Global Economy

Publiek

Privaat Regional Communities

Transatlantic Market

Nationaal

Bron: Welvaart en leefomgeving, CPB, MNP en RP, 2006. In het scenario TM wordt de collectieve sector wel hervormd, maar zijn de Europese landen niet bereid om een deel van hun soevereiniteit in te leveren. Met een economische groei van 1,9% is TM gematigd optimistisch over de economische groei. TM vormt eveneens een soort middenscenario op het gebied van buitenlandse migratie en bevolkingsgroei. Juist daarom wordt het TM-scenario door het Rijk gezien als het scenario dat het meest lijkt op een trendscenario en is afgesproken dit scenario als input te gebruiken voor behoefteramingen van werklocaties. In historisch perspectief geplaatst, is de economische groei in termen van het BBP heel behoorlijk in het scenario, maar valt de werkgelegenheidsontwikkeling bescheidener uit. Na 2020 voorziet het scenario onder invloed van de dan – nationaal optredende krimp van de beroepsbevolking zelfs een daling van de werkgelegenheid. Het moge duidelijk zijn dat het beeld voor Almere hiervan overigens sterk afwijkt. Enkele karakteristieken van Transatlantic Market: 1980-2001 BBP 2,5% Arbeidsproductiviteit 1,3% Werkgelegenheid 1,2% Beroepsbevolking (dzd) 7.575 Bron: Vier vergezichten op Nederland, CPB, 2004.


2002-2020 2,2% 1,9% 0,3% 8.110

2021-2040 1,6% 1,9% -0,3% 7.552

147

148

Bijlage V: Vraagraming: indeling SBI-sectoren Bedrijfstak 1 2 3

Landbouw, bosbouw, visserij Voeding- en genotmiddelenindustrie Overige industrie

Athenacode (18) LA

SBI codes 01-05

VG

15-16

OI

17-19, 20, 21-22, 26, 36-37

Chemische industrie Metaal- en elektrotechnische industrie Aardolie-industrie

CH

2413-2415, 2411-2412, 2416-2417, 242-247, 25

ME

27, 28-29, 30-33, 34-35

OR

23

DE

10-11, 14

ON

40-41

9

Delfstoffenwinning Energie- en waterleidingbedrijven Bouwnijverheid

BO

45

10

Groothandel

HR

Groothandel (501 excl 50104, 503 excl 50303, 50401, 51)

11

Transport

60-62, 63

12

Detailhandel en horeca

TR deel HR + deel AT

13

Post en telecommunicatie

PT

64

14

Bank- en verzekeringswezen

BV

65-67, excl 65234

15

Zakelijke (tertiaire) diensten en overige dienstverlening

AT (TO) + OG

16

Zorg

ZO

85

17

Overheid en onderwijs Uitzendbureaus (intercendenten en uitzendkrachten)

PL

75, 80 excl. 8041-8042

UH

745, 95

4 5 6 7 8

18


detailhandel (50104, 502, 50303, 50402, 505, 52), Horeca (55)

Zakelijke diensten (65234, 71-73, 741-744, 746-748), Overige dienstverlening (8041-8042, 90-93), Onroerend goed (70)

148

149

Bijlage VI: Input-indicatoren vraagraming Figuur A De terreinquotiëntmethode


x

Locatietypevoorkeur 2008

Prognose werkgelegenheid scenario’s TM/ +100.000

x

Ontwikkeling o.b.v. verandering Almere 1998-2008

+


=

Ruimtebeslag 2008

Ontwikkeling

Shift Almere/NL periode ‘97-’07 (bij TM)

+

+

Correctie/ beleid

Correctie/ beleid


Tabel A

x

++ Correctie/ beleid

Locatietypevoorkeur 2030

x


=

Ruimtebeslag 2030

Prognose locatietypevoorkeur bedrijventerreinen* Almere in de toekomst 1998

2008

2015

2020

2025

2030


72,3%

69,0%

66,3%

64,7%

63,0%

61,3%

Voeding- en genotmiddelenindustrie

78,5%

85,0%

90,2%

93,5%

96,8%

100,0%

Overige industrie

74,8%

81,5%

91,9%

95,0%

98,0%

100,0%

Chemische industrie

99,4%

94,3%

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

Metaal- en elektrotechnische industrie

97,3%

95,0%

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

Aardolie-industrie

0,0%

0,0%

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

Delfstoffenwinning

0,0%

0,0%

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

Energie- en waterleidingbedrijven

100,0%

99,0%

100,0%

100,0%

100,0%

100,0%

Bouwnijverheid

61,2%

45,5%

50,0%

54,5%

59,0%

63,5%

Groothandel

85,7%

81,1%

81,1%

81,1%

81,1%

81,1%

Transport

77,4%

72,2%

72,2%

72,2%

72,2%

72,2%

Detailhandel en horeca

24,2%

26,7%

26,1%

25,5%

24,9%

24,3%

Post en telecommunicatie

45,6%

42,2%

41,7%

41,2%

40,7%

40,2%


149

150


5,7%

5,7%

5,7%

5,7%

5,7%

5,7%

24,2%

34,5%

31,0%

27,5%

24,0%

21,0%

Zorg

2,8%

8,4%

8,4%

8,4%

8,4%

8,4%

Overheid en onderwijs

8,0%

4,0%

4,0%

4,0%

4,0%

4,0%

Uitzendbureaus (interced. en uitzendkrachten)

4,8%

18,1%

16,6%

15,1%

13,6%

12,1%

Totaal gewogen gemiddeld TM+**

37,6%

37,2%

36,2%

35,0%

33,7%

32,7%

Totaal gewogen gemiddeld +100.000**

37,6%

37,2%

37,1%

36,4%

35,7%

35,1%


* De locatietypevoorkeuren 1998 en 2008 zijn berekend over alle bedrijventerreinen, exclusief: - de agrarische terreinen - Randstad - Gooisepoort ** De sectorale locatietypevoorkeuren zijn als input voor het model gebruikt. De totalen per scenario zijn daarentegen output: gewogen gemiddelden als uitkomt van het model.

Tabel B

Geprognosticeerde kantoor-locatietypevoorkeuren*

Bedrijfstak

2008

2015

2020

2025

2030


10%

11%

11%

12%

12%


25%

26%

26%

27%

28%

20%

21%

22%

23%

24%

Chemische industrie Metaal- en elektrotechnische industrie

15%

16%

17%

17%

18%

15%

16%

17%

17%

18%

Aardolie-industrie Delfstoffenwinning

10%

11%

11%

12%

12%

10%

11%

11%

12%

12%

Energie- en waterleidingbedrijven Bouwnijverheid

15%

16%

17%

17%

18%

23%

23%

24%

24%

25%


18%

18%

19%

20%

21%

20%

21%

21%

22%

22%


18%

18%

19%

20%

21%

65%

65%

66%

66%

66%


90%

90%

90%

90%

90%

85%

85%

85%

85%

85%


35%

36%

36%

37%

37%

40%

41%

41%

42%

42%


60%

60%

60%

60%

60%

Totaal gewogen gemiddeld TM+**

49%

52%

53%

54%

54%

Totaal gewogen gemiddeld +100.000**

49%

51%

52%

54%

55%

* De kantoor-locatietypevoorkeuren geeft aan welk deel van de banen buiten bedrijventerreinen dat in zelfstandige kantoren is gevestigd ** De sectorale kantoor-locatietypevoorkeuren zijn als input voor het model gebruikt. De totalen per scenario zijn daarentegen output: gewogen gemiddelden als uitkomt van het model.


150

151

Tabel C

Terreinquotiënten 2008 (m2/baan op bedrijventerreinen)

Bedrijfstak 1 Landbouw, bosbouw, visserij

Set 2001 Flevoland (BLM)

2008 Almere (herijkt)

0

0

2 Voeding- en genotmiddelenindustrie 3 Overige industrie

292 404

177 245

4 Chemische industrie 5 Metaal- en elektrotechnische industrie

366 224

223 136

0 0

0 184

522 158

317 96

10 Groothandel 11 Transport

400 354

243 216

12 Detailhandel en horeca 13 Post en telecommunicatie

290 56

176 34

14 Bank- en verzekeringswezen 15 Zakelijke (tertiaire) diensten en overig

89 220

54 134

16 Zorg 17 Overheid en onderwijs

266 266

162 162

18 Uitzendbureaus (intercendenten en uitzendkrachten)

278

169

19 Totaal

278

177

6 Aardolie-industrie 7 Delfstoffenwinning 8 Energie- en waterleidingbedrijven 9 Bouwnijverheid

Bron: CPB/BLM (2005), bewerking Bureau BUITEN


151

152

Tabel D Prognose toekomstige terreinquotiënten Bedrijfstak Landbouw, bosbouw, visserij

2008 0

2015

2020

2025

2030

0

0

0

0


177 245

185 256

187 259

186 258

186 257

Chemische industrie Metaal- en elektrotechnische industrie

223 136

232 142

235 144

234 143

233 142

Aardolie-industrie Delfstoffenwinning

0 184

0 192

0 194

0 194

0 193

Energie- en waterleidingbedrijven Bouwnijverheid

317 96

331 100

335 101

333 101

332 101


243 216

258 228

264 234

270 239

276 244


176 34

179 33

179 33

179 32

178 32


54 134

54 134

53 132

52 130

51 128


162 162

164 164

164 164

164 164

164 164


169

169

169

169

Totaal gewogen gemiddeld TM+

169 177

184

187

189

190

Totaal gewogen gemiddeld +100.000

177

184

187

189

192

Bron: CPB/BLM (2005), bewerking Bureau BUITEN


152

153

Bijlage VII: Aanbodtabel bedrijventerreinen 2008-2030 Bedrijventerrein

Huidige situatie

Planaanbod

Nr

Naam Bedrijventerrein

Deelgebied

Segment

1

Gooisekant

Stad

Modern Gemengd

60,0

32,4

32,4

20,0

20,0 5,7

Omvang bruto (ha)

Omvang netto (ha)

Uitgege-ven tot 1-1-2009 (netto ha)

2

Gooise Poort

Stad

Modern Gemengd

32,0

3

Hogekant

Poort

Modern Gemengd

20,0

16,0

Modern Gemengd

17,5

12,7 29,0

29,0

4

Lagekant

Poort

5

Markerkant

Stad

Modern Gemengd

6

Poldervlak

Buiten

Modern Gemengd

56,0

28,0

26,9

18,5

10,5

10,5

Randstad

Stad

Modern Gemengd

8

de Steiger

Haven

Modern Gemengd

9a

Stichtsekant Fase 1

Hout

Harde plannen (netto Ha)

Zachte plannen (netto ha)

H/Z plan

0,3

H H

10,3

H 12,7

49,0

7

Direct uitgeefbaar 1-1-2009 (netto ha)

H H

1,1

H H

38,0

22,1

22,1

Logistiek

220,0

26,0

8,6

H

12,5

12,5

H

17,4

H

9b

Stichtsekant Fase 1B

Hout

Modern Gemengd

(220)

9c

Stichtsekant Fase 3

Hout

Logistiek

(220)

20,0

20,0

H

Modern Gemengd

(220)

41,0

41,0

H

(220)

29,0

29,0

H

69,0

38,8

36,9

9d

Stichtsekant Fase 2

Hout

9e 10 en 11

Stichtsekant Fase 4 Veluwsekant Oost en West

Hout

Hoogwaardig

Stad

Modern Gemengd

12

Hollandsekant

Stad

Logistiek

35,0

27,4

27,4

72,0

45,6

37,8

8,0

H

1,8

H

13

1,9

H

Stad

Logistiek

Buiten

Grootschalig Industrieel

226,0

148,7

146,9

15

Sallandsekant de Vaart I t/m III de Vaart IV t/m VI

Buiten

Grootschalig Industrieel

110,5

75,0

10,5

16

Ambachtsmark

Haven

Binnenstedelijk

4,0

3,4

3,4

17

Het Atelier

Stad

Binnenstedelijk

5,0

4,0

2,4

Binnenstedelijk

4,5

3,8

3,8

1,9

1,6

0,3

0,4

1,6

14

18

De Binderij

Stad

19

Bouwmeesterbuurt

Buiten

Binnenstedelijk

2,3

20

Buitenhout

Buiten

Binnenstedelijk

2,0

2,0

Binnenstedelijk

6,3

6,3 1,3

1,3

21

Columbuskwartier

Poort

H

64,5

H H

1,6

H H H H 6,3

H

22

Draaiersplaats

Stad

Binnenstedelijk

4,0

24

Faunabuurt

Buiten

Binnenstedelijk

2,2

1,2

1,1

5,4

5,4

H H

25

Felsersplaats

Stad

Binnenstedelijk

9,4

26

Frezersplaats

Stad

Binnenstedelijk

7,0

4,2

4,2

Binnenstedelijk

8,5

3,4

3,4

9,5

27

Gietersplaats

Stad

H 0,1

H

H

30

Middenkant

Poort

Binnenstedelijk

19,0

31

de Paal

Haven

Binnenstedelijk

4,9

2,9

2,9

Binnenstedelijk

2,6

2,1

1,3

0,8

H

3,0

0,1

2,9

H

1,3

H

0,1

H

32

de Rederij

Buiten

9,5

33

de Stripmaker

Buiten

Binnenstedelijk

3,0

34

de Striptekenaar

Buiten

Binnenstedelijk

9,0

1,3

7,0

6,0

5,9

Z H

35

de Uitgeverij

Stad

Binnenstedelijk

36

Buitenvaart

Buiten

Agrarisch

100,0

100,0

100,0

Buiten

Agrarisch

15,0

8,2

7,7

Hout

Modern Gemengd

69,0

48,3

48,3

Z

?

58,5

58,5

Z

?

28,0

28,0

Z

?

48,5

48,5

Z

?

40,0

40,0

Z

38 39a

Vogelweg A6 Park (modern gemengd/B2C) Werkmilieu 'binnenstedelijke bedrijventerreinen'

39d

Werkmilieu 'B2C' Werkmilieu 'institutencampus'

Polder/ Zeewolde Polder/ Zeewolde Polder/ Zeewolde

40

Vogelweg/A27

Hout

39b 39c

H 0,5

H

Binnenstedelijk Modern Gemengd Hoogwaardig Modern Gemengd


153

154

1308,2

1027,9

559,6

50,0

186,0

*Aanbod inclusief agrarische terreinen

Bronnen: Gemeente Almere ’Bedrijventerreinen Almere 2008’, Werkdocument Almere 2.0; Op weg naar een voorkeursalternatief (februari 2009), check door adfeling EZ, Rob Wenzel/DSO, projectleiders Poort, structuurvisie Team, bewerking Bureau BUITEN


154

232,8

0,0

155

Bijlage VIII: Segmentering bedrijventerreinen Het aanbod van bedrijventerreinen kan ingedeeld worden in verschillende typen bedrijventerreinen. Hierbij wordt aangesloten bij de volgende veel gebruikte indeling. Het type ‘Zeehaventerrein’, ook een segment volgens deze ‘standaard’indeling, wordt niet toegelicht omdat dit type niet voorkomt in Almere.

Grootschalig industrieel:

bedrijventerrein waar vestiging van alle soorten bedrijvigheid is toegestaan (inclusief milieuhinderlijke bedrijven) en waar bedrijvigheid tot en met hindercategorie vijf is toegestaan, veelal grootschalige terreinen met ruime kavels, brede wegprofielen en een goede ontsluiting voor zwaar vrachtverkeer;

Modern gemengd:

bedrijventerrein met een hindercategorie één tot en met vier, bestemd voor reguliere bedrijvigheid en niet behorend tot de terreinen die zijn getypeerd als hoogwaardig bedrijvenpark of distributiepark, terreinen die veelal een diversiteit aan bedrijven huisvesten;

Hoogwaardig:

bedrijventerrein dat specifiek is bestemd voor bedrijven met hoogwaardige (productie- en/of R&D-) activiteiten, in de ruimtelijke kwaliteit van het terrein wordt een hoogwaardige uitstraling nagestreefd, gevestigde bedrijven kunnen een ‘kantoorachtige’ uitstraling hebben;

Logistiek:

bedrijventerrein dat specifiek is bestemd voor transport- en distributiebedrijven, ruim opgezet met grote kavels met een goede ontsluiting, veelal in de nabijheid van een snelweg gelegen;

Binnenstedelijk:

bedrijventerrein binnen de kom van woonbebouwing, dat omsloten wordt door andere dan werkfuncties, in veel gevallen betreft het bedrijventerreinen die in loop der tijd zijn ingesloten door woningbouw, waar vanwege de ligging meestal alleen bedrijven in de lagere hindercategorieën zijn geaccommodeerd.


155

156

Bijlage IX: Drie locaties van de herstructureringsopgave In hoofdstuk 3 is aangegeven dat Almere nog geen grote herstructureringsopgave bedrijventerreinen heeft, maar dat een dergelijke opgave er wel aan zit te komen. Preventie door goed beheer is als belangrijke strategie aangeduid. Er zijn wel verschillende locaties waar herstructurering in uiteenlopende vorm aan de orde is/komt. Voor drie van die locaties Markerkant, Ambachtsmark, De Steiger – wordt in deze bijlage een impressie van die opgave geschetst. Afhankelijk van het tempo en de locatie van de ingrepen die in het kader van de Structuurvisie worden gedaan, kan het ook voor andere bedrijventerreinen relevant worden. In de komende jaren dient die opgave nader te worden uitgewerkt. Markerkant: facelift Op Markerkant speelt de concrete vraag of er naast PDV ook andere reguliere detailhandel toe moet worden gestaan. In de praktijk is dat de laatste jaren al gebeurd. Momenteel is er op Markerkant sprake van grootschalige winkelaanbod in de traditionele PDV-branches (Wonen, Tuincentra en Doe-Het-Zelf). Er is tevens aanvullend GDV aanbod (Bever Zwerfsport) en reguliere detailhandel gevestigd. De aanwezigheid van het laatste segment winkels levert veel weerstand op bij ondernemers die in het Stadshart of andere winkelgebieden gevestigd zijn, vanwege de oneerlijke concurrentie. Redenerend vanuit de detailhandelsstructuur en belangen van in de centra gevestigde winkeliers is het wenselijk om géén reguliere detailhandel (meer) toe te staan op Markerkant en dus vast te houden aan het uitsterfbeleid uit de Toekomstvisie Markerkant uit 2005. Indien ervoor gekozen wordt het profiel van Markerkant (gedeeltelijk) te gaan wijzigen, dan is het aan te bevelen een extra onderhoudsslag uit te voeren om de uitstraling van het terrein te laten aansluiten op het nieuwe profiel. Grote fysieke ingrepen door de gemeente (zoals aankoop/sloop panden, herverkaveling en/of aanpassing van de infrastructuur) worden niet voorzien. Deze ingreep valt in de categorie facelift of facelift-plus. Het opstellen van een concreet plan (met begroting, financiering en planning) dient te worden opgepakt. Communicatie met de zittende bedrijven en eigenaren is hierbij vanzelfsprekend van groot belang. Figuur A

Impressie Markerkant


156

157

Ambachtsmark: revitalisering Ambachtsmark is een licht verouderde binnenstedelijke werklocatie met enkele kantoren. Voor deze locatie (omvang 3,4 ha netto, start uitgifte 1990) is op termijn een lichte revitaliseringsslag nodig om een fysieke opwaardering van het terrein te bewerkstelligen. Nu kampt het terrein met enigszins verouderde opstallen, enige leegstand en bijvoorbeeld een groter kantoorpand dat niet past bij de marktvraag. Geleidelijk moet het op termijn ook mogelijk worden gemaakt om andere werkfuncties (zoals voorzieningen) toe te laten op het terrein. Dat proces al enige tijd sluipend aan de gang (zie figuur). Reguliere detailhandel blijft echter uitgesloten. Ook voor Ambachtsmark dient een herstructureringsplan te worden opgesteld. Figuur B

Impressie Ambachtsmark

De Steiger: herprofilering Het gemengd bedrijventerrein De Steiger (22,1 ha netto) is een voor Almeerse begrippen relatief verouderd terrein. Samen met de Vaart en Markerkant was dit het terrein waar zich de eerste bedrijven vestigden in de jaren ’80. Door de grote toekomstige (fysieke) ingrepen in de directe nabijheid van het terrein (met name in de ontwikkelingszone rond de A6 en het zuidelijk deel van het Weerwater) verandert het marktperspectief van de Steiger. Doordat de bereikbaarheid en strategische ligging van het terrein zullen verbeteren, is op termijn ook een verandering van doelgroep/profiel aan de orde. Volgens de structuurvisie zal er een gemengd woon-werk milieu ontstaan, mede doordat er in de richting van het Weerwater woningbouw zal worden gerealiseerd (zie figuur x+2).

Figuur C

De Weerwaterzone in 2030


157

158

Bron: Werkdocument Almere 2.0; Op weg naar een voorkeursalternatief (februari 2009)

Door de grootschalige infrastructurele ingrepen en het feit dat de werkfunctie (grotendeels) behouden blijft is de herstructurering een herprofileringsoperatie. Wel krijgt de Steiger gedeeltelijk een ander profiel: de werkfunctie wordt uitgebreid met kantoren en grotere culturele en maatschappelijke voorzieningen. Dit zal met name aan de noordzijde van het terrein, aangrenzend aan de A6, spelen. Reguliere detailhandel blijft uitgesloten. In ieder geval dient de Steiger te worden opgenomen in het provinciaal herstructureringsprogramma dat Flevoland, evenals andere provincies, gaat opstellen als uitvloeisel van het convenant bedrijventerreinen dat binnenkort wordt afgesloten. Deze grootschalige ingreep bij De Steiger gaat in financiële zin de gemeentelijke mogelijkheden te boven gaat. De operatie raakt het geografische en thematische hart van de structuurvisie en dus ook het hart van de schaalsprong. Rijks- en provinciale bijdragen zijn hier nodig, zelfs rekening houdend met de mogelijke opbrengsten van verdere verdichting. Figuur D

Impressie de Steiger

Bijlage X: Aanbodtabel kantoren 2008-2030 Huidige situatie Kantoorlocaties

Deelgebied

Planaanbod Segment

Indicatie bestaande voorraad kantoorruimte (m2 bvo, 1-4-2007)

Aanbod in bestaande voorraad (m2 bvo, 1-4-2007)*

In aanbouw/ ontwikkeling (m2 bvo, 1-4-2007)

F

Restant planaanbod 20082030 (m2 bvo, 1-4-2007)

Hardheid plan

23.700

H

20082015

A

Almere Buiten Centrum

Buiten

SC

16.900

5.018

0

B

Faunabuurt

Buiten

GM

5.850

1.737

0

0

H

1.

C

Evenaar/Indische Buurt

Buiten

GM

2.000

594

0

29.700

H

10.


158

14.

159

D

Bouwmeesterbuurt en overig Almere Buiten

Buiten

GM

7.850

2.331

500

4.100

H

4.

E

Almere Haven Centrum

Haven

SC

26.600

3.666

0

0

H

3.

F

de Paal/Ambachtsmark

Haven

GM

32.200

4.438

0

0

H

4.

G

Zuidelijk Stadscentrum

Stad

GC

130.000

11.027

0

20.000

H

21.

H

Zakencentrum

Stad

GC

109.850

9.318

96.300

43.100

H

148.

I

Gooise Poort / Gooise Kant

Stad

KZ

122.900

30.805

2.700

0

H

33.

J

Randstad

Stad

KZ

60.700

6.782

0

0

H

6.

K

Muziekwijk

Stad

SC

43.900

9.770

0

0

H

9.

L

Almere Stad Overig (wo Binderij, Atelier, Parkwijk/Sterkwijk)

Stad

GM

37.600

2.874

9.200

0

H

12.

M Olympia Office Park

Poort

50% GC/ 50% KS

nvt

nvt

0

158.300

H

137.

N

Kustzone

Poort

KG

nvt

nvt

0

128.000

H

128.

O

Olympiakwartier Oost

Poort

GC

nvt

nvt

0

108.400

H

108.

P

Cascadepark Oost

Poort

KG

nvt

nvt

6.500**

37.500

H

44.

Q

Lage Kant

Poort

KZ

nvt

nvt

0

30.000

H

30.

R

Europakwartier

Poort

GM

nvt

nvt

1.500**

0

H

1.

S

Middenkant

Poort

BS

nvt

nvt

0

9.000

H

9.

T

Oksel A6/A27

Oost

KG

nvt

nvt

0

150.000

Z

U

Kantorenvilla's

Oost

GM

nvt

nvt

0

50.000

Z

Stad

50% GC/ 50% KS

nvt

nvt

0

100.000

Z

596.350

88.357

116.700

891.800

V

Weerwaterzone Totaal

*Het aanbod in de bestaande voorraad is omgezet van vvo naar bvo met een factor 0,87. ** Stand 1-5-2009 Bronnen: Locaties A t/m L: Almere Kantorenrapportage 1990-2007 (pagina 36 en 39 t/m 45), bewerking Bureau BUITEN Locaties M t/m S: afgestemd met projectleiders Almere Poort (**stand 1-5-2009) Locaties T t/m V: Werkdocument Almere 2.0; Op weg naar een voorkeursalternatief (februari 2009), bewerking Bureau BUITEN


159

729.

160

Bijlage XI: Segmentering kantorenmilieus Bron: Kantorenmarktstrategie Almere, 2004 Grootstedelijk centrummilieu (grootschalige stationslocatie) (GC) Streefbeeld • Hoge kwaliteit gebouwen • Hoge kwaliteit van de openbare ruimte • Grote gebouwen (> 3.000m2), zowel single als multitenant (zowel één als meerdere huurders) • Goede bereikbaarheid per HOV (trein, vrije busbaan/regionaal ontsloten) • Ligging bij (intercity)station • Goede autobereikbaarheid • Voldoende parkeergelegenheid, op eigen terrein en openbaar terrein • Ruime aanwezigheid van voorzieningen • Intensief ruimtegebruik • Intensieve functiemenging • Multifunctioneel ruimtegebruik • Hoge huurniveaus (+/- € 150,- tot €200,-/m2)

Doelgroepen • Frontoffices • Baliekantoren • Backoffices • Beleidsorganisaties, service-organisaties, kantoren van grote bedrijven, banken en verzekeringen, telecom, overheid

Referentiebeeld: bijvoorbeeld Zakencentrum, Zakenpoort en Olympiakwartier

Subcentrum (middelgrote stationslocaties en overige centrumlocaties) (SC) Streefbeeld • Redelijk hoge kwaliteit gebouwen • Hoge kwaliteit van de openbare ruimte • Middelgrote gebouwen (1.500m2 - 5.000m2) • Goede bereikbaarheid per HOV (trein, vrije busbaan/regionaal ontsloten) • Goede autobereikbaarheid • Voldoende parkeergelegenheid, niet noodzakelijk op eigen terrein • Huurniveau: midden tot hoog (vanaf +/- €120,- tot +/- €175,-/m2 )

Doelgroepen • Baliekantoren • Middelgrote serviceorganisaties • Kleine en middelgrote front- en backoffices

Referentiebeeld: bijvoorbeeld Muziekwijk, Almere Buiten


160

161

Kantorensnelwegmilieu (KS) Streefbeeld • Hoge kwaliteit gebouwen • Hoge kwaliteit van de openbare ruimte • Grote gebouwen (> 3.000m2) • Ruime aanwezigheid zichtlocaties langs snelweg • Ruime parkeermogelijkheden op eigen terrein • Representatieve omgeving • Moet concurreren op Randstadniveau • Hoge huurniveaus (vanaf +/-€ 150,- m2)

Doelgroepen • In- en uitvliegkantoren (dwz kantoren met medewerkers met hoge autoafhankelijkheid) • Front-offices • Zeer geschikt voor accountants, consultants, IT, etc.

Referentiebeeld: bijvoorbeeld Zakenpoort

Binnenstedelijk kantorenterrein (BS) Streefbeeld • Hoge kwaliteit gebouwen • Hoge kwaliteit van de openbare ruimte • Kleine tot middelgrote gebouwen (500m2 - 2.500m2) • Representatieve omgeving • Goede bereikbaarheid per OV (bus) • Goed bereikbaar per auto • Huurniveau: middensegment (€120,- tot €150,-/m2)

Doelgroepen • Kleinere tot middelgrote frontoffices • Kleinere tot middelgrote backoffices

Referentiebeeld: bijvoorbeeld Middenkant Zuid


161

162

Gemengd milieu (woonwijk) (GM) Streefbeeld • Redelijk hoge kwaliteit gebouwen • Hoge kwaliteit van de openbare ruimte • Kleine en middelgrote gebouwen (kantoor < 1.000m2 bvo) • Representatieve omgeving • Bij voorkeur singletennant • Individuele panden verspreid tussen woonhuizen (clustering van aantal panden is ook mogelijk) of kantoor aan huis • Ruime parkeermogelijkheden • Huurniveau: middensegment (€120,- tot €150,-/m2)

Doelgroepen • Kleinere backoffices • Kleinere servicekantoren • Kleine zelfstandigen

Referentiebeeld: bijvoorbeeld plekken in woonwijk, Het Atelier, Faunabuurt, Europakwartier

Kantorenzone op bedrijventerrein (KZ) Streefbeeld • Redelijke kwaliteit gebouwen • Middelgrote gebouwen (500m2 - 1.500m2) • Ruime parkeermogelijkheden op eigen terrein • Goede bereikbaarheid per bus en auto • Bij voorkeur singletennant • Relatief lage huurniveaus (€ 100,- tot €130,-/m2)

Doelgroepen • Kleine en middelgrote back-offices • Kleinere servicekantoren

Referentiebeeld: Lagekant, Gooisekant/-poort en bijvoorbeeld deel van de Steiger


162

163

Kantoren in het groen (KG) Streefbeeld • Hoge kwaliteit gebouwen • Hoge kwaliteit van de openbare ruimte • Veel groen • Lage netto-bruto-verhouding en relatief lage dichtheden • Middelgrote (1.000-3.000m2) gebouwen; evt. kleiner (kantoorvilla’s), max. tot 5.000m2 • Representatieve omgeving • Bij voorkeur singletenant • Ruime parkeermogelijkheden, uit het zicht • Huurniveau: hoog (boven €150,-/m2)

Doelgroepen • Zakelijke dientverleners ‘high end’ • Consultancies • Web designers/Audiovisule media • Trainingsinstituten • Evt. not-for-profit, zorg

Referentiebeeld: Almeerderzand, traditionele kantorenmilieus Gooi


163

164


164

Gemeentelijke Visie op het Vestigingsbeleid Almere Beleidsnota

Recommend Documents